service magazine 22.1
DESCRIPTION
BeleggersmarktTRANSCRIPT
SERV ICE M AGA ZINE DECEMBER 20 1 4
JAARGANG 22 NUMMER 1 DECEMBER 2014
M A G A Z I N E
Thema
BeleggersmarktVan Portefeuillekorting naar Bulkpremie Make it happen’ in gebiedsontwikkelingDe Aziatische vastgoedmarkt als kans én als uitdaging
SolliciterenIs het traineeprogramma jou op het lijf geschreven? In het najaar starten wij met een nieuw programma. Heb je interesse, mail dan je motivatie en een cv aan Marijke Schilder Spel, HR-adviseur:
E [email protected] T (073) 6 409 492
Meer info over HEVO vind je op www.hevo.nl.
HEVO ZOEKT TALENTHEVO zoekt talent met ambitie. Startende academici met een bouwkundige opleiding die 'het vak' in de praktijk willen leren. Wil jij groeien, je ambities waarmaken en ga jij altijd voor het beste resultaat? Dan is een traineeship bij HEVO wellicht jouw volgende stap na je afstuderen.
Wij zijn…HEVO, gevestigd in ’s-Hertogenbosch, maar opererend in heel Nederland. Wij voorzien opdracht-gevers met complexe huisvestingsvraagstukken van antwoorden die leiden tot een optimale leef- en werkomgeving. Of het nu gaat over scholen, zorginstellingen of kantoorcomplexen, wij realiseren gebouwen die duurzaam presteren.
Wij bieden… Een traineeship, gericht op academici met minder dan één jaar werkervaring. Het traineeship duurt twee jaar en start in het najaar van 2014. Tijdens het traineeship ontwikkel jij je tot projectleider/huisvestingsadviseur. Gedurende deze periode maak je kennis met allerlei facetten van het bouwproces: huisvestingsanalyses, haalbaarheidsstudies, begrotingen opstellen, bestekken schrijven, projectkosten inschatten, werken met verschillende bouworganisatie- en aanbestedings-vormen, en het inschatten van de marktontwikkeling. Ook volg je een intensief trainings-programma gericht op persoonlijke vaardigheden. Je begeleiding is in handen van een mentor en een coach.
En jij…Bent net afgestudeerd aan een technische universiteit. Je hebt affiniteit met het technisch voorbereiden en uitwerken van bouwprojecten. De complexiteit van onze projecten en de integrale (budget)verantwoordelijkheid van HEVO voor ontwerp en uitvoering spreken je aan. Je bent ondernemend, dienstverlenend maar tegelijkertijd kritisch ingesteld, en hebt gevoel voor verhoudingen. Je bent stressbestendig en flexibel, kortom: een traineeship past bij jou!
HEVO B.V. Hugo de Grootlaan 11 5223 LB 's-Hertogenbosch Postbus 70501 5201 CB 's-Hertogenbosch
SERV ICE M AGA ZINE DECEMBER 20 1 4
RedactioneelGeachte lezer,
Dit is alweer de 22e jaargang van SERVICE Magazine. Dat dit magazine al haar 22e jaargang
in mag gaan heeft het te danken aan de vele auteurs en redactieleden die hier veel tijd en
moeite in steken. Namens de redactie wil ik deze mensen, in het bijzonder de redactie
van afgelopen jaargang en mijn voorgangster Nena Rood, bijzonder bedanken voor het
creëren van dit mooie platform.
Het jaar dat we achter ons laten is een jaar waarin SERVICE veel interessante en leerzame
excursies heeft gehad. Zo zijn wij tijdens de jaarlijkse studiereis afgereisd naar Dubai en
Abu Dhabi en zijn er drie magazines gepubliceerd waarin grondposities, de tijdelijke toekomst
en interactie als thema centraal stonden. Al deze activiteiten hebben eraan bijgedragen dat
we een vernieuwde groep actieve leden in kunnen zetten om dit huidige jaar opnieuw tot
een succesvol jaar te brengen.
Een jaar waarin we activiteiten voor de verschillende leden en betrokkenen gaan organiseren.
Zo is er voor de tweede maal een alumniborrel gehouden en zijn we afgereisd naar Frankfurt
voor de jaarlijkse business trip. Deze activiteiten, maar ook de doelen van het nieuwe bestuur
van SERVICE studievereniging, worden door onze huidige voorzitter Willem van Laarhoven
toegelicht in de rubriek SERVICE Actief. Zoals al vermeld, mogen wij als SERVICE bestuur
ons rijk rekenen met het grote aantal actieve leden dat ons wil ondersteunen bij de
werkzaamheden van SERVICE. Een belangrijk onderdeel van deze werkzaamheden is het
publiceren van dit magazine, dit wordt gedaan door een redactie die ik graag aan u wil
voorstellen. Bas Ebbers, Erwin Rebel, Martha Hensbergen en Rik Verwaest zullen mij dit
jaar bijstaan bij het uitvoeren van de redactionele taken voor dit magazine.
In het nummer dat voor u ligt staan vastgoedbeleggingen centraal. De vastgoedwereld
kruipt, net als andere sectoren in Nederland, langzaam uit de crisis. De beleggingsmarkt
heeft het zwaar gehad de afgelopen jaren, waardoor binnen deze markt veranderingen
hebben plaatsgevonden. In dit nummer wordt de vastgoedbeleggingsmarkt vanuit
verschillende perspectieven belicht. Een verdere inleiding in de verschillende artikelen kunt
u in de introductie van het thema vinden.
Tot slot wil ik u graag voorstellen aan een rubriek die haar herintrede doet in dit nummer.
Na een aantal succesvolle jaren hebben we afscheid genomen van de rubriek ‘Where
innovation starts!?’ en keren we terug naar een oude bekende, namelijk: ‘Vastgoed in het
buitenland’. In de eerste editie zal Ruben Langbroek zijn visie over en ervaring met de
Aziatische vastgoedmarkt delen.
Ik wens u namens de redactie heel veel leesplezier en alvast een prettige kerst en een
gelukkig 2015!
Stephan Kerperien Hoofdredacteur SERVICE Magazine 2014/2015
Foto: van boven naar beneden en van links naar rechts: Rik Verwaest, Stephan Kerperien, Erwin Rebel, Bas Ebbers en Martha Hensbergen
ColofonALGEMEENSERVICE Magazine is een uitgave van Stichting SERVICE Magazine. Stichting SERVICE Magazine wordt beheerd door studievereniging SERVICE, de studievereniging van de studierichting Real Estate Management and Development van de faculteit Bouwkunde aan de Technische Universiteit Eindhoven. Het magazine verschijnt drie keer per jaar in een oplage van circa 1.500 exemplaren.
BRONNENVoor onderzoeks- en studiedoeleinden mogen delen uit dit magazine gedupliceerd worden, mits voorzien van bronvermelding. Verveelvuldiging voor overige doeleinden is alleen toegestaan met toestemming van het bestuur van studievereniging SERVICE. Ten aanzien van de juistheid van de inhoud kan geen aansprakelijkheid worden aanvaard.
REDACTIEStephan Kerperien HoofdredacteurBas Ebbers RedacteurErwin Rebel RedacteurMartha Hensbergen RedacteurRik Verwaest Redacteur
VORMGEVINGEline Pellis Lay-out & omslagwww.elinepellis.com
COVER AFBEELDINGPhotobank gallery
DRUKWERKDrukkerij OCC dehoog
BESTUURWillem van Laarhoven VoorzitterJasper van de Koevering SecretarisRick van Kempen PenningmeesterGerben Sinke Acquisiteur Stephan Kerperien Hoofdredacteur Dagmar Bokkinga Voorzitter Reiscommissie
STICHTINGSBESTUURSteven de Ridder VoorzitterRoy Zöld Acquisitie/ PenningmeesterJan Martijn Buruma MagazineStef de Vos Magazine
RAAD VAN ADVIESdrs. ing. N.J.T. Bol (Grontmij | Kats & Waalwijk groep)
B. Petit MSc (ING-DiBa – Real Estate Finance)
ir. F.A.M. Elferink MSc MSRE MRICS (Cushman & Wakefield)
ir. S.J.E. Maussen MRE (P3 Advies / Bouwen In Eigen Beheer)
SPONSORENABN Amro, AM, Bouwkunde bedrijvendagen, Brink Groep, HEVO, PVM, Stichting Interface, Syntrus Achmea
CONTACTGEGEVENSStichting SERVICE MagazineVertigo 08H09Postbus 5135600 MB Eindhoven
W: www.SERVICE-studievereniging.nlE: [email protected]
Samen fantaseren over je ideale woning en woonomgeving. Samen tekenen. Samen rekenen. Samen bouwen. En je ook na oplevering van dienst blijven. Daarom draait het bij I AM YOU, het co-creatiemodel van AM.
Dankzij een voortdurende dialoog met onze klanten – via social media en in persoonlijke gesprekken – ontdekken we de vraag achter de vraag en kunnen we jouw woonwensen waar-maken. Van idee naar concept en van huis naar jouw thuis. Wij van AM zijn immers zelf ook kritische woonconsumenten. Jouw verwachtingen waarmaken en liefst overtreffen, dat is wat ons drijft.
‘Ik zocht een betaalbare woning binnen de ring in Amsterdam. Ik vond De Studio.’
Manon KoonenToekomstig bewoner De Studio, Amsterdam
‘Klanten helpen door met een vernieuwend product in te spelen op de vraag. Dat maakt mij blij.’
Janine VieveenKlantadviseur AM
WWW.AM.NL
I YOU
Samen fantaseren over je ideale woning en woonomgeving. Samen tekenen. Samen rekenen. Samen bouwen. En je ook na oplevering van dienst blijven. Daarom draait het bij I AM YOU, het co-creatiemodel van AM.
Dankzij een voortdurende dialoog met onze klanten – via social media en in persoonlijke gesprekken – ontdekken we de vraag achter de vraag en kunnen we jouw woonwensen waar-maken. Van idee naar concept en van huis naar jouw thuis. Wij van AM zijn immers zelf ook kritische woonconsumenten. Jouw verwachtingen waarmaken en liefst overtreffen, dat is wat ons drijft.
‘Ik zocht een betaalbare woning binnen de ring in Amsterdam. Ik vond De Studio.’
Manon KoonenToekomstig bewoner De Studio, Amsterdam
‘Klanten helpen door met een vernieuwend product in te spelen op de vraag. Dat maakt mij blij.’
Janine VieveenKlantadviseur AM
WWW.AM.NL
I YOUSamen fantaseren over je ideale woning en woonomgeving. Samen tekenen. Samen rekenen. Samen bouwen. En je ook na oplevering van dienst blijven. Daarom draait het bij I AM YOU, het co-creatiemodel van AM.
Dankzij een voortdurende dialoog met onze klanten – via social media en in persoonlijke gesprekken – ontdekken we de vraag achter de vraag en kunnen we jouw woonwensen waar-maken. Van idee naar concept en van huis naar jouw thuis. Wij van AM zijn immers zelf ook kritische woonconsumenten. Jouw verwachtingen waarmaken en liefst overtreffen, dat is wat ons drijft.
‘Ik zocht een betaalbare woning binnen de ring in Amsterdam. Ik vond De Studio.’
Manon KoonenToekomstig bewoner De Studio, Amsterdam
‘Klanten helpen door met een vernieuwend product in te spelen op de vraag. Dat maakt mij blij.’
Janine VieveenKlantadviseur AM
WWW.AM.NL
I YOUSamen fantaseren over je ideale woning en woonomgeving. Samen tekenen. Samen rekenen. Samen bouwen. En je ook na oplevering van dienst blijven. Daarom draait het bij I AM YOU, het co-creatiemodel van AM.
Dankzij een voortdurende dialoog met onze klanten – via social media en in persoonlijke gesprekken – ontdekken we de vraag achter de vraag en kunnen we jouw woonwensen waar-maken. Van idee naar concept en van huis naar jouw thuis. Wij van AM zijn immers zelf ook kritische woonconsumenten. Jouw verwachtingen waarmaken en liefst overtreffen, dat is wat ons drijft.
‘Ik zocht een betaalbare woning binnen de ring in Amsterdam. Ik vond De Studio.’
Manon KoonenToekomstig bewoner De Studio, Amsterdam
‘Klanten helpen door met een vernieuwend product in te spelen op de vraag. Dat maakt mij blij.’
Janine VieveenKlantadviseur AM
WWW.AM.NL
I YOU
Samen fantaseren over je ideale woning en woonomgeving. Samen tekenen. Samen rekenen. Samen bouwen. En je ook na oplevering van dienst blijven. Daarom draait het bij I AM YOU, het co-creatiemodel van AM.
Dankzij een voortdurende dialoog met onze klanten – via social media en in persoonlijke gesprekken – ontdekken we de vraag achter de vraag en kunnen we jouw woonwensen waar-maken. Van idee naar concept en van huis naar jouw thuis. Wij van AM zijn immers zelf ook kritische woonconsumenten. Jouw verwachtingen waarmaken en liefst overtreffen, dat is wat ons drijft.
‘Ik zocht een betaalbare woning binnen de ring in Amsterdam. Ik vond De Studio.’
Manon KoonenToekomstig bewoner De Studio, Amsterdam
‘Klanten helpen door met een vernieuwend product in te spelen op de vraag. Dat maakt mij blij.’
Janine VieveenKlantadviseur AM
WWW.AM.NL
I YOU
SERV ICE M AGA ZINE DECEMBER 20 1 4
Inhoud
4 Lectori Salutem - Waarom financiële kennis over beleg gen zoveel bijdraagt
aan het nemen van duurzame vastgoed beslissingen?
5 Column - Take it or leave it?
7 Leegstand is geen optie!
10 ‘Make it happen' in gebiedsontwikkeling
Thema
13 Introductie thema - Beleggersmarkt
15 Strategische (her)positionering bezit institutionele vastgoedbeleggers
18 Beleggen in internationaal vastgoed: gaat de geschiedenis zich herhalen?
22 Van portefeuille-korting naar bulkpremie
25 Kansen op de Nederlandse woningbeleggingsmarkt
30 Zorgvastgoed; kansen voor zorginstellingen én marktpartijen
32 Vastgoed in het buitenland - De Aziatische vastgoedmarkt: groei als kans én als uitdaging
35 Vraag gestuurd ontwikkelen en procesoptimalisatie binnen de nieuw bouw woningmarkt
38 Verantwoorde hypotheekverstrekking en energielasten
42 Eén jaar in de praktijk
45 Afstudeerder TU/e - Parkeren in de woonomgeving, een onbetaalbare luxe?
48 SERVICE Actief
50 Afstudeerverslagen TU/e - REMD
52 Contact SERVICE Magazine
7
32
42
18
Samen fantaseren over je ideale woning en woonomgeving. Samen tekenen. Samen rekenen. Samen bouwen. En je ook na oplevering van dienst blijven. Daarom draait het bij I AM YOU, het co-creatiemodel van AM.
Dankzij een voortdurende dialoog met onze klanten – via social media en in persoonlijke gesprekken – ontdekken we de vraag achter de vraag en kunnen we jouw woonwensen waar-maken. Van idee naar concept en van huis naar jouw thuis. Wij van AM zijn immers zelf ook kritische woonconsumenten. Jouw verwachtingen waarmaken en liefst overtreffen, dat is wat ons drijft.
‘Ik zocht een betaalbare woning binnen de ring in Amsterdam. Ik vond De Studio.’
Manon KoonenToekomstig bewoner De Studio, Amsterdam
‘Klanten helpen door met een vernieuwend product in te spelen op de vraag. Dat maakt mij blij.’
Janine VieveenKlantadviseur AM
WWW.AM.NL
I YOUSamen fantaseren over je ideale woning en woonomgeving. Samen tekenen. Samen rekenen. Samen bouwen. En je ook na oplevering van dienst blijven. Daarom draait het bij I AM YOU, het co-creatiemodel van AM.
Dankzij een voortdurende dialoog met onze klanten – via social media en in persoonlijke gesprekken – ontdekken we de vraag achter de vraag en kunnen we jouw woonwensen waar-maken. Van idee naar concept en van huis naar jouw thuis. Wij van AM zijn immers zelf ook kritische woonconsumenten. Jouw verwachtingen waarmaken en liefst overtreffen, dat is wat ons drijft.
‘Ik zocht een betaalbare woning binnen de ring in Amsterdam. Ik vond De Studio.’
Manon KoonenToekomstig bewoner De Studio, Amsterdam
‘Klanten helpen door met een vernieuwend product in te spelen op de vraag. Dat maakt mij blij.’
Janine VieveenKlantadviseur AM
WWW.AM.NL
I YOU
Samen fantaseren over je ideale woning en woonomgeving. Samen tekenen. Samen rekenen. Samen bouwen. En je ook na oplevering van dienst blijven. Daarom draait het bij I AM YOU, het co-creatiemodel van AM.
Dankzij een voortdurende dialoog met onze klanten – via social media en in persoonlijke gesprekken – ontdekken we de vraag achter de vraag en kunnen we jouw woonwensen waar-maken. Van idee naar concept en van huis naar jouw thuis. Wij van AM zijn immers zelf ook kritische woonconsumenten. Jouw verwachtingen waarmaken en liefst overtreffen, dat is wat ons drijft.
‘Ik zocht een betaalbare woning binnen de ring in Amsterdam. Ik vond De Studio.’
Manon KoonenToekomstig bewoner De Studio, Amsterdam
‘Klanten helpen door met een vernieuwend product in te spelen op de vraag. Dat maakt mij blij.’
Janine VieveenKlantadviseur AM
WWW.AM.NL
I YOU
4
Lectori Salutem
Waarom financiële kennis over beleg gen zoveel bijdraagt aan het nemen van duurzame vastgoed beslissingenWanneer je denkt als een duurzame
belegger, kun je ook aantoonbaar
betere beslissingen nemen in de
multidisciplinaire wereld van vastgoed.
Vanuit iedere stakeholder die betrokken
is bij vastgoed, is er namelijk de ambitie
om van vastgoed het beste te maken.
Om al deze belangen goed af te wegen is ook financiële kennis noodzakelijk.
Hierbij gaat het niet alleen om de financiële kennis van het vastgoed, maar
ook om de financiële drijfveren en verdienmodellen van de verschillende
stakeholders. Kennis over duurzaam vastgoedbeleggen zorgt er in mijn
optiek voor dat (aankomende) vastgoed professionals betere,
maatschappelijk verantwoorde keuzes kunnen maken tegen lagere
maatschappelijke kosten en een beter rendement.
“Science is built up of facts as a house is built of stones, but an accumulation
of facts is no more a science than a heap of stones is a house” (Poincaré,
1905). Deze quote van Jules Henri Poincaré vind ik passend bij het onder-
werp van dit Lectori Salutem. Ik zie financiële kennis van vastgoed namelijk
niet alleen als een belangrijk onderdeel of bouwsteen, maar ik zie het ook
als een integraal onderdeel die meer is dan de som der delen.
Vastgoed kan worden beschreven als een kapitaalintensieve investering,
bestaande uit de grond, de bestemming op de grond en de gebouwen die
op de grond zijn gebouwd en/of kunnen worden gebouwd in de toekomst.
Hiermee wordt duidelijk dat vastgoed een lange termijn karakter heeft,
waarbij de grond een oneindige levensduur heeft en een gebouw een lange
(technische en economische) levensduur heeft van enkele decennia.
In het grote kapitaalsbeslag en het lange termijn karakter
ligt ook de reden dat ik aan het begin van mijn betoog heb
gesteld: “Wanneer je denkt als een duurzame belegger, kun
je ook aantoonbaar betere beslissingen nemen in de multi-
disciplinaire wereld van vastgoed”. Een duurzame belegger
zal namelijk ieder goed bedoeld voorstel (zowel op onderdelen
als voor het geheel) afkomstig van verschillende stakeholders
uit verschillende disciplines beoordelen op zijn meerwaarde.
Meerwaarde kent twee hoofdcomponenten:
1. Meerwaarde voor de (toekomstige) gebruiker/huurder,
meerwaarde voor het gebouw en meerwaarde voor
de omgeving. Voor al deze meerwaarde wordt in ieder
geval aandacht besteed aan de in duurzame kringen
gehanteerde triple bottom line van People, Planet, Profit.
2. Meerwaarde in financiële termen kan in zijn eenvoud
worden verwoord als verlaging van de kosten, verhoging
van de inkomsten en/of verlaging van het risicoprofiel.
Deze aspecten gelden voor de gehele toekomstige
levensduur van het gebouw en de grond.
Het denken over meerwaarde van de duurzame belegger is
dus niet louter financieel, maar door financiële kennis
kunnen de verschillende effecten wel beter inzichtelijk
worden gemaakt in termen van risico en rendement.
Hierdoor is een verantwoorde keuze tussen korte termijn en
lange termijn in relatie tot alle stakeholders mogelijk.
In mijn optiek zou iedere professionele opleiding of bedrijf
in het vastgoed er baat bij hebben om vanuit een duurzaam
beleggingsperspectief te denken en handelen. Financiële
kennis en begrip voor elkaars verdienmodellen is daarbij
van wezenlijk belang. Uiteraard zal het niet mogelijk zijn dat
iedere stakeholder geheel geschoold moet zijn als financieel
specialist. Die kennis is altijd in te huren. Echter voor iedere
professionele ondernemer en -stakeholder geldt dat er
voldoende basiskennis nodig is om onbedoelde maat-
schappelijke faalkosten te voorkomen en om een aantrekkelijk
vestigings- en investeringsklimaat te scheppen van de BV
Nederland. Daarmee is het vergroten van financiële kennis
essentieel voor het nemen van duurzame vastgoed
beslissingen.
drs.ing. Norbert BolNorbert Bol is directeur en mede oprichter van Grontmij Capital Consultants, docent strategisch management van de opleiding Master of Real Estate aan de Tias School for Business and Society en lid van de Raad van Advies van SERVICE.
5SERV ICE M AGA ZINE DECEMBER 20 1 4
Column
Take it or leave it?In de winkelbeleggingsmarkt is er een
interessante ontwikkeling gaande.
Aan de ene kant is de beleggingsmarkt
behoorlijk aan het aantrekken.
Door de lage rente en de interesse van
buitenlandse partijen in Nederlands
vastgoed is het beleggingsvolume dit
jaar aanzienlijk hoger dan de voor
gaande jaren. Er is veel geld in de
markt en er zijn veel partijen die na
jaren stilzitten weer willen beleggen.
Aan de andere kant bevinden de
consumentenbestedingen zich nog
steeds op een laag niveau, loopt het
leegstandspercentage in de winkel
markt nog altijd verder op en staan
de huurprijzen behoorlijk onder druk.
Het goed kunnen inschatten van de
huurprijsontwikkeling op de langere
termijn vormt de belangrijkste variabele
in het succesvol beleggen in winkel
vastgoed.
Leegstandsproblematiek winkelmarkt Bij de leegstandsproblematiek in de winkelmarkt worden steeds twee
belangrijke oorzaken aangedragen. Dit zijn ten eerste de toevoeging
van winkelmeters aan de totale winkelvoorraad en ten tweede de
sterke ontwikkeling van de bestedingen via het internet dat ten koste
gaat van de omzet in de winkels. Dit zijn langzame maar zekere
verschuivingen die invloed hebben op de vraag naar en het aanbod
van winkelruimten. De kernvraag blijft of de locatie en het object
interessant genoeg zijn voor de retailer om daar onderaan de streep
geld te verdienen.
Kan de inschatting van de te behalen omzet wel de
investering in de winkelinrichting en het aangaan van
een huurverplichting verantwoorden?
Dalende omzetten voor de RetailerEind oktober 2014 kwam er het nieuws dat vanwege een
(dreigend) faillissement een aantal HEMA vestigingen
en vijftien vestigingen van een bakkerijketen gaan
sluiten. Het is lastig voor te stellen dat massale
bestellingen van brood, gebak, HEMA rookworsten of
tompoezen via het internet hiervan de oorzaak zijn.
In het geval van HEMA lijkt het waarschijnlijker dat
demografische ontwikkelingen, mogelijke schuld
posities, sterke concurrentie van retailers zoals
Action, Primark en H&M hieraan ten grondslag liggen.
Maar we moeten ook niet vergeten dat de omzet in
bijvoorbeeld het fashionsegment (een belangrijke
pijler van HEMA) flink is teruggelopen door de dalende
consumentenbestedingen.
In de nonfood sector zijn de retail omzetten behoorlijk
teruggelopen. In het artikel “Branchecijfers Dames
mode” (Fashion Cult 2014) is te lezen dat de gemid
delde omzet in het modesegment tussen 2008 en
2013 met ruim twintig procent is gedaald. Het is
geen geheim dat 2014 vanwege de bijzonder goede
weersomstandigheden een nog minder jaar betekent
voor de retailers en deze twintig procent afname
waarschijnlijk zal oplopen. De gemiddelde omzet
per winkel is voor het gros van de retailers dan ook
behoorlijk gedaald. Je kan redeneren dat dit ook
een sterke invloed op de huurontwikkeling moet
inhouden. Een omzetdaling van één miljoen euro
naar achthonderdduizend euro wordt immers niet
gecompenseerd met een huurprijsdaling van honderd
duizend euro naar tachtigduizend euro.
Omzet en huurprijzen lang niet altijd in verhoudingVoor de retailer geldt dat op basis van een inschatting
van de omzet en na aftrek van alle kosten en een
gedeelte van de winst er een bedrag onder de streep
overblijft dat maximaal besteed kan worden aan de
huurlasten. Natuurlijk speelt op de absolute topplekken
ook de schaarste een rol.
ir. Frank A.M. Elferink MSc MSRE MRICSFrank Elferink is associate bij Cushman & Wakefield. Hij maakt onderdeel uit van het Capital Markets team en houdt zich bezig met het adviseren van beleggers in winkelvastgoed. Het Capital Markets team adviseerde dit jaar bij de grootste Nederlandse winkeltransacties zoals de verkoop van het winkelcentrum Vier Meren te Hoofddorp en de aankoop van tien winkelcentra van Corio namens private equity partij Mount Kellet. Ook was dit team betrok-ken als adviseur van het Ministerie van Financiën in de nationalisatie van de SNS Bank. Voor deze tijd was hij ruim zes jaar werkzaam op de Valuation & Advisory afdeling van Cushman & Wakefield
6
Het hoe dan ook gevestigd willen zijn in een bepaalde straat
leidt in sommige gevallen tot een huur die hoger ligt dan de omzet
eigenlijk zou verantwoorden. De PC Hooftstraat is daar een voorbeeld
van. Maar als we praten over de gemiddelde winkelstraten van de
Nederlandse steden of dorpen dan zien we dat de huurprijs toch
steeds meer verantwoord moet worden door de omzetten.
Als je dan ter vergelijking gaat zoeken hoe de winkelhuurprijzen
zich hebben ontwikkeld dan lopen de berichten uiteen van enkele
procenten daling over de afgelopen jaren tot een daling van twaalf
procent ten opzichte van de piek in 2008 (NVM, 2014). Een collega
internationaal vastgoedadviseur meldt een terugval in 2013 van
1,85 procent en in de daaraan voorafgaande jaren respectievelijk 1,5
procent, 0,9 procent en 0,4 procent (Onderzoek Winkelhuurprijzen
JLL). Je zou zou dan kunnen zeggen dat de daling in de omzet (nog)
niet helemaal terug te zien is in de huurontwikkeling. Dit geldt
overigens ook in de tijd van sterke economische groei waar enorme
omzetgroei zich niet of nauwelijks vertaalt in huurprijsstijgingen.
Huurindexatie en 303-wetgeving hebben averechts effectHet lastige in tijden van terugvallende omzetten is dan ook nog dat
de Nederlandse winkelcontracten jaarlijks worden geïndexeerd. Dus
voor een retailer geldt op dit moment dat wanneer hij een contract
afsluit voor de komende vijf of tien jaren hij ook geconfronteerd
wordt met een elk jaar oplopende huurprijs, ondanks het feit
dat zijn omzetten de afgelopen vijf jaren zijn teruggelopen. Met
andere woorden, de omzet zal worden ingeschat op basis van de
verwachting voor de komende jaren en er is nog maar weinig reden
hiervoor een optimistisch scenario te hanteren. Dit leidt tot zeer
lage huurbiedingen of vaker nog tot het helemaal niet overgaan tot
uitbreiden op nieuwe locaties.
Daar komt nog eens bij dat retailers na het uitbreken van de crisis
geconfronteerd werden met een verhoging van de huurprijzen op
basis van de zogenaamde 303wetgeving. Deze wetgeving houdt in
dat huren kunnen worden aangepast op basis van het gemiddelde
van de vijf best vergelijkbare panden over de afgelopen vijf jaren.
Deze wetgeving die, ironisch genoeg, oorspronkelijk bedacht is ter
bescherming van de middenstanders leidde na het uitbreken van de
crisis ook nog eens tot mogelijkheden om de huurprijzen verder te
verhogen.
Vanaf het moment dat er in de winkelstraten leegstand begon te
ontstaan en er ook contracten op de markt werden aangeboden,
is deze onderhandelingssituatie gekenterd. De mogelijkheid om te
kunnen verhuizen naar het leegstaande buurpand zet de eigenaren
met de rug tegen de muur. Daarbij moeten retailers afwegen of
het verhuizen naar het buurpand met de daarbij horende lagere
huurprijs opweegt tegen de verhuiskosten en de inrichtingskosten.
Huurprijsdalingen van twintig procent tot zestig procent zijn daarbij
geen uitzondering.
Take it or leave it ?Verdere schaalvergroting en ketenintegratie heeft ertoe
geleid dat de kosten bij veel retailers in de afgelopen
jaren sterk zijn gereduceerd. Maar nu, na vijf jaren
van crisis, beginnen de retailers pas echt de rekening
op te maken. De buffer is grotendeels verdwenen en
verliesgevende winkels worden niet langer gecompen
seerd door de beter presterende winkels. Als er onder
aan de streep voor een winkellocatie niets of te
weinig overblijft en er met de eigenaar geen nieuwe
huurprijs overeengekomen kan worden, wordt het
object verlaten. De aanwezigheid in het desbetreffende
winkelgebied is dan van een ondergeschikt belang.
Het wordt voor eigenaren van winkelgebieden, die
niet onderscheidend zijn, de vraag of een substantiële
daling in de huurprijzen voldoende is om retailers
te kunnen behouden en deze beweging te keren. Als
er eenmaal een hoog leegstandspercentage in het
winkelgebied aanwezig is, neemt de aantrekkelijkheid
af en zal dit negatief doorwerken op de inschatting
van de te behalen omzetten. Dan is de vicieuze cirkel
ingezet en die zal lastig te keren zijn. Dan rest het
hopen op betere tijden.
7SERV ICE M AGA ZINE DECEMBER 20 1 4
Leegstand is geen optie!Hoe om te gaan met ons erfgoed
Steeds meer karaktervolle en monu
mentale gebouwen komen leeg te
staan. Op dit moment vragen 10.000
monumenten om een passende
bestemming. Elke week komen daar
twee kerken en elke maand een
klooster bij. Leegstand is geen optie.
Om deze waardevolle gebouwen te
behouden voor de toekomst is een
nieuwe bestemming, een nieuw leven,
nodig. Nieuw leven vraagt om
eigentijdse functies, bevlogen
gebruikers en een doordacht plan.
De feiten: het RijkDe Rijksoverheid kampt met een stuwmeer aan markante, monumentale en
waardevolle gebouwen die hun functie hebben verloren. Minister Blok wil
deze gebouwen te gelde maken en leurt ermee als een volleerd
marktkoopman op de website van het Rijksvastgoedbedrijf. De minister is
slechts geïnteresseerd in twee dingen: zo snel mogelijk van genoemde
gebouwen afkomen en er ook nog geld aan verdienen. Groot voordeel voor
hem is dat het Rijk al zijn investeringen à fonds perdu doet; ze worden niet
geactiveerd en over een periode afgeschreven, maar ten laste gebracht van
het boekjaar waarin de investering plaatsvindt. Daardoor is er geen
resterende boekwaarde en is elke opbrengst winst. Zodra de minister een
gebouw verkoopt, is hij ook van de instandhoudingskosten af.
De feiten: gemeentenDeze luxe kennen gemeenten niet: veel gemeenten in Nederland hebben
overtollig vastgoed en proberen daar ook vanaf te komen. Voor hen is het
lastiger, ten eerste omdat de gebouwen vaak nog een forse boekwaarde
hebben, ten tweede omdat de panden een grote impact kunnen hebben op
de omgeving. De worsteling van de gemeente Eindhoven met de NRE-
panden is hiervan een goed voorbeeld. Het gaat hierbij niet alleen om geld,
maar ook om de ontwikkeling van de stad. De gemeente Amersfoort heeft
zelfs een stadsmakelaar om haar overtollige panden te verkopen.
Gemeenten dragen ook de verantwoordelijkheid voor onderwijshuisvesting.
Scholen zijn juridisch gezien eigenaar van hun gebouwen, maar het
economisch claimrecht ligt bij gemeenten.
ir. Dick BoumanDick Bouman is partner bij huisvestingsadvies- en projectmanagementbureau HEVO. Hij vertegenwoordigt HEVO binnen Ozive, een samenwerkingsverband tussen drie bedrijven, dat zich richt op de herontwikkeling van monumentaal vastgoed. Voor zijn periode bij HEVO was Bouman projectmanager bij DAF en als vastgoedbeheerder verantwoordelijk voor al het vastgoed van DAF in Nederland en België.
Zodra een schoolgebouw zijn functie verliest, levert het
schoolbestuur het gebouw terug aan de gemeente, die het
gebouw ‘mag houden’. Als een school nieuwbouw nodig
heeft, dan is de gemeente verplicht om hiervoor gelden en
een locatie ter beschikking te stellen.
“Nieuw leven vraagt om eigentijdse
functies, bevlogen gebruikers en een
doordacht plan."
Dit geldt voor het primair onderwijs en voortgezet onderwijs.
Regionale opleidingscentra, hbo-instellingen en universiteiten
hebben hun eigen verantwoordelijkheid voor huisvesting en
moeten zich daar zelf op beraden. De tijden zijn voorbij dat
een gebouw na afloop van de afschrijvings periode kon
worden gesloopt en vervangen door nieuw bouw. Dit is
kostbaar, kapitaalvernietiging en bepaald niet duurzaam,
terwijl ze allen hoge duurzaamheidsambities hebben.
De feiten: zorginstellingenOok de zorg kent haar uitdagingen: grote groepen ouderen
worden verwacht thuis te blijven wonen en zorg aan huis
te krijgen. Alle grote verzorgingstehuizen verliezen hun
functie en komen leeg te staan of moeten worden omge-
bouwd tot verpleeghuizen, voor meer hulpbehoevenden.
Hoewel er inmiddels mooie initiatieven als de ‘Transforma-
tiescan Zorggebouwen’ zijn ontwikkeld om in deze vraag
te voorzien, kampen zorginstellingen met deze mismatch.
Ze hebben daarnaast ook nog te maken met een periode
van grote onzekerheid over de bekostiging van de zorg en
de mogelijkheid om middelen gedurende een flink aantal
jaren in stenen te stoppen. Voeg daaraan de impact van de
Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) toe, waarmee
gemeenten verplicht worden om de regie in de zorg over te
nemen van het Rijk, en de puzzel wordt nog groter.
Herbestemming en hergebruikZiedaar de uitdaging voor de komende jaren. Met alle
leegstaande panden ligt de oplossing voor de hand:
herbestemming en hergebruik van een bestaand gebouw,
na een renovatie of transformatie. In Eindhoven is inmiddels
al een aantal van dit soort projecten gerealiseerd. Zo is een
school aan de Venetiëstraat al aan haar derde leven toe:
eerst als vmbo, vervolgens als internationale school en
binnenkort als school voor speciaal (voortgezet) onderwijs.
8
Drie zeer verschillende vormen van onderwijs die elk hun
aanpassingen aan het gebouw vragen.
Een ander fraai voorbeeld van herbestemming is de oplossing
die de gemeente Eindhoven vond met de vestiging van de
internationale school in de Constant Rebecque Kazerne.
Dit oude militaire complex heeft de status van nationaal
monument en stond al jaren leeg. Met de komst van de
internationale school kreeg dit gebouw een prachtige
nieuwe bestemming. En de school kreeg een uitstraling en
kwaliteit die met nieuwbouw niet te realiseren zou zijn
geweest.
“De tijden zijn voorbij dat een gebouw
na afloop van de afschrijvingsperiode
kon worden gesloopt en vervangen
door nieuwbouw."
Ook de Technische Universiteit Eindhoven benut op allerlei
manieren de bestaande gebouwen bij de ontwikkeling van
de campus 2020. MetaForum zou in eerste instantie een
volledige nieuwbouw worden, maar het dankt zijn markante
verschijning onder andere aan het opnieuw inzetten van de
werkplaatsen als plint van het gebouw. Daardoor ontstaat
een van de grootste overdekte buitenpleinen van Nederland.
Vertigo was ooit de huisvesting van de faculteit Technische
Scheikunde maar werd gestript tot op het skelet en stond
een aantal jaren ‘in de mottenballen’ totdat het zeer succesvol
werd herontwikkeld voor de faculteit Bouwkunde. De unieke,
en eigenlijk problematische, verdiepingshoogte heeft met
een uitgekiend ontwerp geleid tot een verrassende indeling
en afwijkend gebruik, dat met nieuwbouw nooit zou zijn
gerealiseerd. In de komende jaren zal blijken op welke wijze
het Hoofdgebouw opnieuw wordt benut, en hoe Potentiaal
wordt ingezet voor huisvesting van studenten en docenten.
Multidisciplinaire benadering Volgens het Pareto-principe, de ‘80/20-regel’, kan worden
aangenomen dat 80 procent van alle nieuwe bouwprojecten
de komende jaren gericht zal zijn op herbestemming van
bestaand vastgoed. Het is daarom cruciaal dat er metho-
dieken worden ontwikkeld om beter te kijken naar het
herontwik kelings potentieel van bestaande gebouwen.
Dit soort projecten roept namelijk veel vragen op; over
technische haalbaarheid, nieuwe functionaliteit, inves-
teringen, maar ook over het behoud van historische kwaliteit
en economische haalbaarheid. Een multi disciplinaire
benadering en een integrale aanpak lijken het antwoord te
geven op de vraagstukken die herbestemming oproept.
Want wat zijn de technische mogelijkheden om een oud
gebouw bruikbaar te maken en te verduurzamen voor
nieuw gebruik? In de afgelopen 20 jaar heeft de markt zich
bijzonder bekwaamd in nieuwbouw, maar kennis over
restauratie, transformatie, renovatie en hergebruik moet nu
snel verder worden ontwikkeld.
“Een multidisciplinaire benadering en
een integrale aanpak lijken het antwoord
te geven op de vraagstukken die
herbestemming oproept."
En hoe komen gebruiker en gebouw bij elkaar? Hierbij is
het van belang om verder te kijken dan het huidige blikveld
van een gemiddelde project ontwikkelaar dat vaak alleen
bestaat uit appartementen, grand cafés, food stores of een
kunstgalerie. Door juist te denken aan groepen voor wie
huisvesting echt een uitdaging is zoals onderwijs, zorg en
andere maatschappelijke en culturele functies wordt het
aantal potentiële nieuwe gebruikers ineens veel groter.
9SERV ICE M AGA ZINE DECEMBER 20 1 4
AFBEELDINGEN
Herbestemming van een voormalig klooster in Zijtaart tot een multifunctionele
accommodatie met onder andere een dorpshuis, een basisschool, een sportzaal
en een bso (Winnaar De Brabantse Stijlprijs 2014)
Met de inzet van bestaande gebouwen voor deze gebruikersgroepen,
worden daarnaast de stedelijke structuur en cohesie versterkt, en wordt
het verborgen kapitaal van ‘emotioneel’ vastgoed optimaal benut.
Ook geen onbelangrijke vraag is hoe de businesscase sluitend kan worden
gemaakt. Dit kan voornamelijk door verder te kijken dan de initiële
investering. In herbestemmingsprojecten gaat het om het langjarig
perspectief en de totalelevensduurkosten. Door herbestemmingsvraagstukken
multidisciplinair te benaderen en integraal aan te pakken is het mogelijk om
eigenaren, potentiële investeerders en gebruikers samen een kwalitatief en
economisch haalbare herbestemming te laten vinden en zo monumentaal
vastgoed weer toekomstwaarde te geven.
Vrijblijvendere initiatievenUitzonderingen bevestigen de regel. Daarom moet niet onvermeld blijven
dat er ook ontwikkelingen zijn die dwars tegen alle, ouderwetse, logica in
tot bloei komen. Initiatieven die niet vooraf zijn bedacht en doorgerekend
op haalbaarheid. Geen langjarige betrokkenheid van belangrijke afnemers,
maar organisch groeiende kleine initiatieven die een grote mate van
vrijblijvendheid kennen. Een aansprekend voorbeeld hiervan is restaurant
BAUT in Amsterdam. Gevestigd in een leegstaand gebouw kondigde het bij
de opening al aan wanneer het gaat sluiten. Op de website wordt doodleuk
naar die datum afgeteld. Maar of het nu om dit soort tijdelijke exploitaties
gaat of dat er een doortimmerd meerjarenplan aan vastzit, het gaat er om
dat ons monumentaal vastgoed niet leeg blijft staan en ons verleden een
nieuwe toekomst verdient.
10
‘Make it happen' in gebieds-ontwikkelingVan een afwachtende naar een
actief faciliterende gemeente
Grondverkoop was voor de crisis
een belangrijke inkomstenbron
voor gemeenten. Doorgaans worden
grondverkopen en andere grondzaken
geregeld door gemeentelijke grond
bedrijven. Deze grondbedrijven
hanteerden voor de crisis over het
algemeen een actief grondbeleid.
Dit betekent dat zij actief gebieden
aankochten en de gronden in bouwrijpe
staat verkochten aan ontwikkelaars en
aannemers. Inmiddels, ruim 5 jaar na
de crisis, hebben alle gemeenten hun
strategie gewijzigd. Dit verloopt echter
niet zonder de nodige problemen.
Welke problemen zijn dat en welke
oplossingsrichtingen zijn mogelijk?
ir. Michel P.J.M. van RheeMichel van Rhee is sinds 2006 werkzaam als senior manager Vastgoedadvies en Gebiedsontwikkeling bij Brink Management & Advies (onderdeel van Brink Groep). Michel studeerde Technische Natuurkunde in Eindhoven. Na enkele jaren in andere branches actief te zijn geweest, koos hij voor de bouw en projectontwikkeling. Na een aantal jaren als directeur van een ontwikkelendebouwer en als zelfstandig projectontwikkelaar is hij nu vooral actief in financiële, strategische en procesmatige vraagstukken in project- en gebiedsontwikkeling. Momenteel is hij actief betrokken als projectmanager voor de gemeente Zoetermeer en bij financieel-strategische vraagstukken voor diverse andere gemeenten. Daarnaast is hij universitair gastdocent aan de Technische Universiteit Eindhoven voor het mastervak Urban Strategies and Finance.
Gemeentelijke grondbedrijven
CrisisGrondbedrijven, die erg actief zijn geweest voor de crisis,
hebben het de afgelopen jaren moeilijk gehad. Veel
ontwikkelingen zijn stilgevallen of in een sterk vertraagd
tempo verdergegaan. Uit diverse onderzoeken blijkt dat
gemeentelijke grondbedrijven in de afgelopen jaren forse
verliezen hebben genomen. In figuur 1 worden de tot 2013
gerealiseerde uitgaven en inkomsten van alle gemeentelijke
grondbedrijven van Nederland weer gegeven. Voor 2013 en
later zijn prognoses weergegeven.
“Regionale afstemming: de wereld houdt
namelijk niet op bij de gemeentegrens."
Wat opvalt in deze prognose is dat de geraamde (grond)-
opbrengsten op korte termijn toenemen, wat duidt
op toenemende opbrengsten voor de grondbedrijven.
Opbrengsten komen grotendeels voort uit grondverkopen.
Hogere grondopbrengsten duiden dus op een herstel van
de markt. De vraag is of dit niet te snel en te optimistisch is.
Bovendien zijn de opbrengsten voor grondbedrijven nauwelijks
te beïnvloeden. Als er iets duidelijk geworden is tijdens de
crisis, is het wel dat de marktvraag bepalend is en verkoop
moeilijk te stimuleren is als de vraagt beperkt is. Uit de
prognoses is ook af te leiden dat de grondbedrijven hun
uitgaven, een aspect waar ze meer op kunnen sturen,
drastisch terugschroeven.
Uit bovenstaande valt een duidelijke verandering van strategie
bij gemeenten op te maken; gemeenten zijn zich aan het
terugtrekken uit de gebiedsontwikkeling. Dit risicomijdende
gedrag is natuurlijk niet vreemd. Je moet nooit te lang blijven
hangen in de hoek waar de klappen vallen en veel markt-
partijen vertonen dezelfde terugtrekkende beweging. Dit
levert wel een lastige spagaat op omdat veel grondbedrijven
een erfenis uit het verleden hebben waardoor allerlei
grond posities en ontwikkelingslocaties nog steeds in de
boeken staan. De meeste grondbedrijven hebben al in meer of
mindere mate hun verlies genomen en hebben afgewaardeerd.
11SERV ICE M AGA ZINE DECEMBER 20 1 4
FIGUUR 1
Gerealiseerde en geraamde uitgaven en inkomsten in gemeentelijke
grondexploitaties (2009 tot en met 2015)
Bron: Gemeenten, bewerking Deloitte Real Estate.
Echter, de druk vanuit de accountants om kritischer te zijn op boekwaarden
zorgt ervoor dat het einde waarschijnlijk nog niet in zicht is. Veel gemeentelijke
grondbedrijven zijn inmiddels keuzes aan het maken welke gebieden ze
nog wel in ontwikkeling brengen en welke waarschijnlijk nooit meer tot
ontwikkeling gebracht worden.
Regionale aanpak grondbedrijvenHierbij speelt ook dat gemeenten elkaars concurrenten dreigen te worden in
de strijd om de woonconsument of van dat nieuwe bedrijf dat zich wenst te
vestigen. In tegenstelling tot het financieel saneren van de grondbedrijven
worstelen veel gemeenten nog met dit programmeringsvraagstuk. De wereld
houdt namelijk niet op bij de gemeentegrens en men realiseert zich inmiddels
dat half gevulde bedrijventerreinen in de regio verliesgevend zijn. Waar
moeten dan die twee bedrijventerreinen komen waar wel een gezonde
marktvraag naar is? Regionale afstemming hierover verloopt nog moeizaam
en provinciaal ingrijpen vindt slechts sporadisch plaats. Dit provinciaal
ingrijpen middels structuurvisies en aanwijzingsbesluiten verschilt
bovendien van provincie tot provincie.
Een oplossing hiervoor zou kunnen zijn om een vergaande samenwerking
van grondbedrijven op regionaal niveau op te zetten. Naast kennisdeling en
efficiencyvoordelen beperkt dit de verleiding om te gaan concurreren. Deze
samenwerking kan uiteindelijk resulteren in één regionaal grondbedrijf met
de gemeenten in de regio als aandeelhouders.
Feit blijft wel dat een gemeente met een gezond grondbedrijf
hierbij moet inleveren vanwege het onbesuisdere gedrag
van een buur gemeente in het verleden. Een discussie over
inbrengwaarden van de grondexploitaties is dan ook een
belangrijke hobbel om te nemen.
Samenwerking overheid en marktpartijen
StrategieDe veranderende strategie van gemeentelijke grondbedrijven
is niets nieuws. Gemeenten hebben net als andere organisaties
een zelfregulerend en adaptief vermogen. Gemeenten en
marktpartijen zullen altijd op de een of andere manier
samen werken in gebiedsontwikkeling. Als we kijken naar de
verandering van de samenwerkingsstrategie in het verleden,
zien we een interessante beweging ontstaan. In figuur 2
worden verschillende samenwerkingsvormen tussen
gemeenten en marktpartijen op hoofdlijnen weergegeven.
In de basis is samenwerken het verdelen van regie en
risico’s. Onder regie verstaan we grip en beslissings-
bevoegdheid hebben op de ontwikkeling terwijl we onder
risico’s onder andere, maar niet uitsluitend, het financiële
risico verstaan. Over het algemeen zal de partij die de
meeste risico’s loopt ook het meeste regie willen hebben
om zodoende de eventuele risico’s te kunnen beheersen.
Als we nu naar het verleden van gemeentelijke grondbedrijven
kijken, zien we vanaf de naoorlogse opbouwperiode een
duidelijk traditionele benadering van gemeenten. De gemeente
plant de gebiedsontwikkelingen in (voornamelijk) uitbreidings-
gebieden, koopt alle gronden aan, maakt deze bouw- en
woonrijp en verkoopt deze aan ontwikkelaars of ontwikkelende
aannemers die voor eigen rekening en risico de opstallen
ontwikkelen en realiseren. Op deze manier is in de jaren 50,
60 en 70 van de vorige eeuw veel geld verdiend door de
gemeenten, die daarbij ook het volledige grondexploitatie-
risico liepen.
“Dit risicomijdende gedrag is natuurlijk
niet vreemd; je moet nooit te lang
blijven hangen in de hoek waar de
klappen vallen."
Ook marktpartijen kregen dit in de gaten en wilden een
graantje meepikken. Middels het innemen van grondposities
werden de ontwikkel- en bouwmogelijkheden veiligheid,
evenals een extra resultaat op de grond. Hierdoor verschoven
regie en risico’s al enigszins naar de marktpartijen. Overigens
werden tot in het recente verleden veel van dat soort grond-
posities doorverkocht aan het gemeentelijk grondbedrijf in ruil
voor een bouwclaimovereenkomst. Veel van deze bouwclaim-
overeenkomsten bevatten een voorverkoopclausule;
bijvoorbeeld bij 70 procent voorverkoop neemt de ontwikkelaar
de door de gemeente bouwrijp gemaakte gronden af.
In de huidige economische omstandigheden puilen veel
grondbedrijven uit met soortgelijke bouwclaimafspraken.
De financiering, met alle renteverliezen van dien, ligt bij de
gemeente terwijl ontwikkelaars geduldig wachten op betere
tijden.
FIGUUR 2
Samenwerkingsvormen tussen gemeenten en marktpartijen
Uitgaven en inkomsten (mrd.)Gerealiseerd Geraamd
4,03,53,02,52,01,51,00,50,0
-0,5-1,0-1,5-2,0-2,5-3,0-3,5-4,0-4,5-5,0-5,5
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Inkomsten (vanaf 2013 geraamde inkomsten) Uitgaven (vanaf 2013 geraamde inkomsten) Saldo
-26%
+13%
+12%-14%
Traditioneelmodel
100%
Bouwclaimmodel
Joint-venturemodel
Concessiemodel
Gemeente / gebiedsontwikkelaar
Geen PPS
Regie en
risico's bij
gemeente
Geen PPS
Regie en
risico's bij
marktpartij
Publiek Private Samenwerking
Verdeling regie en risico's
Marktpartij
Vanaf eind jaren 90 tot circa 2005 zijn ook de zogenaamde
publiek-private samenwerkingen (PPS) op grote schaal
toegepast. Het leek mooi; samen met één of enkele
marktpartijen de risico’s delen in de grondexploitatie en
van elkaars kennis en kunde profiteren. En dat profiteren
is gebeurd! Veelal werden dergelijke constructies opgezet
waarbij elke partij vooral moest doen waar hij goed in was.
Dat betekende dat de gemeente naast het inzetten van haar
publiekrechtelijke mogelijkheden zoals bestemmingswijziging,
wet voorkeursrecht gemeenten en onteigening ook een
‘goedkope’ financiering mocht regelen bij de Bank
Nederlandse Gemeenten. Natuurlijk deelden de marktpartijen
mee in het risico van de grondexploitatie maar ze garan-
deerden dit met een bankgarantie tot een bepaald bedrag.
Inmiddels is bij veel van deze PPS’en duidelijk geworden
dat de geprognotiseerde verliezen veel groter zijn dan de
hoogte van de bankgarantie en stappen marktpartijen uit de
samenwerking. Hiermee belanden weer alle risico’s bij de
gemeentelijke grondbedrijven en dit keer met een weinig
rooskleurig financieel resultaat in het vooruitzicht.
Recent zien we het concessiemodel weer een kleine opleving
krijgen of op zijn minst dat gemeenten de zogenaamde
faciliterende rol oppakken. Op zich heel begrijpelijk gegeven
de omstandigheden, maar dit betekent wel dat marktpartijen
’het moeten doen‘. Marktpartijen willen en kunnen minder,
maar zijn best bereid om risico’s te nemen en ontwikkelingen
te initiëren mits zij nadrukkelijk meer grip en regie krijgen.
Faciliteren heeft echter iets passiefs, een afwachtende houding, in zich.
Veel gemeenten worstelen nog met deze nieuwe rol. Enerzijds hebben ze te
maken met het financiële belang van hun eigen ontwikkellocaties in het
grondbedrijf en anderzijds zit de traditionele aanpak diep geworteld in hun
cultuur en werkwijze.
“Oplossingsgerichtheid: van ‘kan niet' naar
‘zo kan het wel'."
Actief faciliterenDaarom pleit ik voor een andere houding en mentaliteit: het ’actief faciliteren‘.
Nieuwe ontwikkelingen in de gemeente kun je ook zelf initiëren door te
verleiden middels een structuurvisie of een verruiming qua gewenste
mogelijkheden in een bestemmingsplan. Daarnaast kan gestimuleerd worden
met behulp van subsidies. Te denken valt aan overheidsbijdragen voor
transformatie van leegstaand kantoorvastgoed. Daarnaast kunnen initiatieven
van marktpartijen, mits passend bij de visie van de gemeente, op een actieve
wijze gefaciliteerd worden. Een ’make it happen‘ mentaliteit is daarvoor
nodig, waarbij soms bestaand beleid op een creatieve wijze toegepast moet
worden. Soms is een ontslakkingskuur zelfs aan te bevelen waarbij bestaande
beleidsnotities (gemiddeld meer dan vijftig per gemeente!) gecondenseerd en
vereenvoudigd worden tot een handvol beleidsnotities. Daarnaast dienen de
gemeentelijke projectmedewerkers te beschikken over voldoende realiteitszin
(‘de bomen groeien niet meer tot de hemel‘), empathisch vermogen
(‘ontwikkelaars zijn geen zakkenvullers‘) en oplossingsgerichtheid (van
’kan niet‘ naar ’zo kan het wel‘). Welke gemeente durft?
Management Advies Automatisering Bouw Huisvesting Vastgoed
Knap als je met je eerstecarrièrestap Nederlandvooruit brengt.
De vakfanaten van Brink Management & Advies bieden besluitvormers in bouw, huisvesting en vastgoed grip en perspectief. We combineren kennis van vraag- en aanbodzijde om solide oplos-singen te leveren die duurzaam werken en bijdragen aan een betere balans in de markt. In onze netwerkorganisatie krijg je alle ruimte voor je eigen ontwikkeling en werk je vanaf de eerste dag mee aan boeiende projecten. Zo maakten we de spectaculaire herhuisvesting van de Nachtwacht mogelijk en geven we het internationale gerechtshof integrale adviezen rondom de nieuwbouw. Kijk op onze website als je wilt samenwerken met professionals die denken én doen!
brinkgroep.nl knap werk
SERV ICE M AGA ZINE DECEMBER 20 1 4 13
Introductie thema
BeleggersmarktBinnen de financiële wereld speelt het
beleggen in vastgoed al sinds jaar en
dag een belangrijke rol. Institutionele
en particuliere beleggers beleggen
zowel in binnen en buitenland grote
hoeveelheden geld in vastgoed. De
afgelopen jaren is de vastgoedmarkt
echter onderhevig aan ingrijpende
veranderingen. Denk bijvoorbeeld aan
de waardedaling van vastgoed als
gevolg van de financiële crisis en de
nog steeds toenemende onzekerheden
voor retail vastgoed, onder meer door
toenemende internetverkopen. Deze
veranderingen hebben verregaande
gevolgen met zich mee gebracht voor
alle beleggers, maar in het bijzonder
ook voor beleggers in vastgoed.
De beleggersmarkt 2014Ondanks deze veranderingen ziet de huidige Nederlandse beleggers
markt er positief uit. Naar verwachting zal de toename van het
beleggingsvolume uit 2013 zich ook dit jaar verder doorzetten.
Daarmee zal het totale beleggingsvolume dit jaar naar verwachting
ruim boven zeven miljard euro uitkomen (JLL, 2014). Echter zijn
er nog steeds grote verschillen en verschuivingen te zien in de
diverse segmenten binnen de vastgoed beleggingsmarkt. Deze
verschillen, tussen met name residentieel, retail en kantoorvastgoed,
hangen in grote mate samen met de maatschappelijke, politieke en
economische ontwikkelingen die plaatsvinden.
De kwantitatieve en kwalitatieve opgaven die deze ontwikkelingen
met zich mee brengen zullen in toenemende mate terecht komen
bij beleggers. Deels omdat voornamelijk institutionele beleggers
vastgoed bezitten in de betere gebieden en deels omdat beleggers
kansen zien in groeimarkten en segmenten die veelal ontstaan door
politieke invloeden.
Bas Ebbers SERVICE Magazine redactie
In het artikel van Sieuwerd Ermerins en Steef Verweij
bespreken zij de noodzaak van een strategische
herpositionering van het bezit van institutionele
beleggers als reactie op de veranderingen in de
vastgoedmarkt.
Naast de eerder genoemde ontwikkelingen die van
invloed zijn op de vastgoedmarkt, kunnen ook de
demografische ontwikkelingen niet buiten beschouwing
worden gelaten. Toenemende bevolkingsconcentraties
in grootstedelijke gebieden, een steeds ouder wordende
bevolking en het langer thuis blijven wonen van ouderen,
de welbekende ‘dubbele vergrijzing’, beïnvloeden in
sterke mate de vastgoedmarkt.
Neem bijvoorbeeld de toenemende vraag naar
zorgvastgoed als gevolg van de vergrijzing. Dit type
vastgoed kan op een groeiende belangstelling rekenen
van beleggers. In 2013 werd voor 120 miljoen euro
belegd in zorgvastgoed, wat neerkomt op ongeveer
twee procent van het totale beleggingsvolume.
Verwacht wordt dat dit bedrag tegen 2017 zal zijn
opgelopen tot ruim 850 miljoen euro (DTZ, 2014).
Zorgvastgoed wordt vaak verdeeld in de ‘cure’ zijde
en de ‘care’ zijde. Onder ‘cure’ vastgoed vallen onder
andere eerstelijns zorgverleners en ziekenhuizen.
Onder de ‘care’ zijde valt bijvoorbeeld de grote
verscheidenheid aan zorgwoningen. Vooral aan deze
‘care’ kant wordt de komende jaren een sterke groei
verwacht. Door de beperkingen van de overheid om
personen met een zorgzwaartepakket (ZZPklasse)
één tot en met vier in verzorgingstehuizen te laten
wonen, neemt de leegstand van deze instellingen
verder toe. De huidige demografische ontwikkelingen
doen de vraag naar dit type vastgoed echter alsmaar
toenemen. Dit brengt kansen met zich mee voor zowel
zorginstellingen als marktpartijen, zoals in het artikel
van Jeroen Hermus wordt toegelicht.
Management Advies Automatisering Bouw Huisvesting Vastgoed
Knap als je met je eerstecarrièrestap Nederlandvooruit brengt.
De vakfanaten van Brink Management & Advies bieden besluitvormers in bouw, huisvesting en vastgoed grip en perspectief. We combineren kennis van vraag- en aanbodzijde om solide oplos-singen te leveren die duurzaam werken en bijdragen aan een betere balans in de markt. In onze netwerkorganisatie krijg je alle ruimte voor je eigen ontwikkeling en werk je vanaf de eerste dag mee aan boeiende projecten. Zo maakten we de spectaculaire herhuisvesting van de Nachtwacht mogelijk en geven we het internationale gerechtshof integrale adviezen rondom de nieuwbouw. Kijk op onze website als je wilt samenwerken met professionals die denken én doen!
brinkgroep.nl knap werk
8.000.000.0007.000.000.0006.000.000.0005.000.000.0004.000.000.0003.000.000.0002.000.000.0001.000.000.000
02008
H1 H2
2009 2010 2011 2012 2013 2014
FIGUUR 1
Beleggingsvolumes Nederland per halfjaar
(Bron: Colliers International, 2014)
14
Ook in de woningmarkt liggen er kansen voor beleggers. Het is een
markt waarin diverse ontwikkelingen zorgen voor een toenemende
vraag naar huurwoningen in verschillende prijssegmenten. Mede door
het onlangs verschenen onderzoeksrapport van de parlementaire
enquêtecommissie woningcorporaties, waarin naar voren komt
dat het huidige beleid van woningcorporaties is ontspoord en de
corporaties terug zullen moeten naar hun kerntaken, groeit de
mogelijkheid voor beleggers om zich op deze markt te richten. Kes
Brattinga en Luc Toren beschrijven in hun artikel de veranderingen in
de woningmarkt. Charlie Janssen licht in zijn artikel de kansen voor
beleggers op de Nederlandse woningmarkt verder toe.
Dat de kansen op de woningmarkt niet alleen gelden voor Nederlandse
beleggers, blijkt uit diverse berichten over een toenemende
interes se van buitenlandse beleggers in de Nederlandse markt. De
interesse van met name Amerikaanse, Engelse en Duitse partijen
in de Nederlandse vastgoed markt richt zich vooral op bestaande
huurwoningen uit het middeldure segment (Capital Value, 2014).
Deze toenemende interesse kan een positieve bijdrage leveren aan
de verwachte tekorten in dit segment die bijvoorbeeld ontstaan door
het bestrijden van het zogenoemde ‘scheef wonen’ en de daarmee
samenhangende inkomensafhankelijke huurverhoging.
Andersom beleggen Nederlandse partijen ook meer in buitenlands
vastgoed. In het artikel van Geert de Nekker beschrijft hij de manieren
waarop Nederlandse beleggers actief zijn in het buitenland en het
belang van internationale vastgoedmarkten voor de Nederlandse
vastgoedbelegger.
Verschillende onderzoeken tonen aan dat een herstel van de beleggers
markt in gang gezet is. Om dat herstel te doen slagen is het van
belang dat er rekening wordt gehouden met de maatschappelijke
trends en ontwikkelingen en dat we niet terugvallen in vaste
patronen uit het verleden.
Het is de afgelopen jaren duidelijk geworden dat
de vaste argumenten die in het verleden werden
aangedragen om te beleggen in vastgoed, zoals de
voorspelbaarheid van de markt en de waardevastheid
van het vastgoed, niet altijd opgaan (Amesz, H, 2014).
BronnenAmesz, H,(2014) Vastgoedmarkt is veel minder
voorspelbaar geworden, in: Financial investigator,
jaargang 6, nummer 6, pagina 36 38
Capital Value (2014) Amerikanen, Duitsers en Engelsen
willen Nederlandse huurwoningen. Verkregen op 5
november 2014, van http://www.capitalvalue.nl/nl/
nieuws/amerikanen,-duitsers-en-engelsen-willen-
nederlandse-huurwoningen?news_id=138
Colliers International (2014) Investment Market
Report, Nederland H1 2014 beleggingen.Verkregen
op 5 oktober 2014, van http://www.colliers.com//
media/Files/EMEA/Netherlands/research/Colliers_
Report_2014half_investments_NL
DTZ Zadelhoff (2014) De opmars van zorgvastgoed.
Verkregen op 5 november 2014, van https://www.dtz.
nl/nl/overdtzzadelhoff/nieuwsenagenda/overzicht
nieuwsberichten/2014/q32014/nieuwsberichtenuit
hetderdekwartaalvan2014/zorgvastgoedwordt
volwassenbeleggingscategorie
JLL (2014) Dutch Capital Markets Outlook 2014,
sustainable steady growth, verkregen op 4 november
2014, van http://www.jll.nl/netherlands/nlnl/
onderzoek/130/DutchCapitalMarketsOutlook2014
Nederland
Verenigde Staten
Duitsland
Groot-Britannië
Frankrijk
Overig
België
TsjechiëFIGUUR 2
Beleggingvolume Nederland naar
nationaliteit (%) 2013
Bron: Colliers International
FIGUUR 3
Beleggingsvolume Nederland naar
nationaliteit (%) HI 2014
Bron: Colliers International
33%
22%
9%
5%4%
4% 1%
22%
57%
12%
11%
7%
5%1% 4%
3%
15SERV ICE M AGA ZINE DECEMBER 20 1 4
Strategische (her)positionering bezit institutionele vastgoedbeleggers Steden over de hele wereld groeien als
kool: steeds meer mensen leven in de
stad. Ook in Nederland is sprake van
verdere verstedelijking. Zo berekende
het CBS in april 2014 dat sinds 2009
bijna 75 procent van de bevolkingsgroei
plaatsvindt in de 30 grootste gemeenten
van Nederland. Bijna 35 procent van de
bevolkingsgroei concentreert zich daarbij
in de G4 (Amsterdam, Rotterdam, Den
Haag en Utrecht). Verwacht wordt dat
de groei van een selectief aantal steden
verder door zal zetten. Deze verstede
lijkings tendens leidt ertoe dat de maat
schappelijke behoefte aan kwalitatief
hoogwaardig vastgoed ten behoeve
van onder andere wonen, winkelen en
werken in het stedelijk gebied verder
toe zal nemen. Institutionele vastgoed
beleggers, die namens pensioenfondsen
en verzekeraars duurzaam en tegen een
stabiel rendement in vastgoed beleggen,
zullen ook in de toekomst verder in
deze behoefte kunnen voorzien.
Sieuwerd Ermerins MSc RESieuwerd Ermerins1 behaalde zijn bachelor Sociale Geografie & Planologie in Utrecht, waarna hij de master Vastgoedkunde aan de Rijksuniversiteit Groningen heeft afgerond. Vervolgens heeft hij een jaar als researcher gewerkt bij Bouwfonds Real Estate Investment Management. Sieuwerd is in mei 2012 begonnen bij IVBN. In zijn rol als beleidsadviseur is hij onder meer verantwoordelijk voor de IVBN-werkgroepen Kantoren en Winkels en het platform Integriteit.
Steef Verweij MScSteef Verweij2 studeerde Sociale-Geografie & Planologie aan de Universiteit van Utrecht, waar hij in 2008 zijn master planologie afrondde. Vervolgens behaalde hij nog een master Europees Beleid aan de Universiteit van Amsterdam. Tijdens en na zijn studie deed hij werkervaring op bij de Dienst Ruimtelijke Ordening van Amsterdam, het Ministerie van Buitenlandse zaken en bij de Europese Commissie in Brussel. Steef is sinds augustus 2012 werkzaam bij IVBN.
De ‘urban age’Mondiaal is er een trek naar de stad waarneembaar.
Sinds het begin van deze eeuw leven de meeste
mensen niet meer op het platteland maar in steden.
De Verenigde Naties verwachten dat halverwege deze
eeuw bijna 73 procent van de Europese bevolking in
steden zal leven (VN, 2014). Ook in Nederland is het
aannemelijk dat verdere groei zich zal concentreren in
slechts een selectief aantal grootstedelijke gebieden.
Meer en meer zijn deze grootstedelijke gebieden
(naast de G4 onder andere ook de Brabantse stedenrij
en Arnhem/Nijmegen) namelijk de motor van de
economische groei. Bedrijven profiteren hier sterk van
elkaars nabijheid (schaal en agglomeratievoordelen)
en lopen voorop als het gaat om innovatie. Daarnaast
kunnen alleen de grotere steden een compleet aanbod
aan hoogwaardige (specifieke) voorzieningen bieden,
zoals een uitgebreid winkelapparaat, een gevarieerd
cultureel aanbod en goede onderwijs en zorgvoor
zieningen. Gecombineerd met een aantrekkelijk en
kwalitatief hoogwaardig woonmilieu zullen deze
steden alle aandacht naar zich toe trekken.
Institutionele vastgoedbeleggersNiet in de laatste plaats staan grootstedelijke gebieden
op het netvlies van institutionele vastgoedbeleggers
die namens pensioenfondsen, verzekeraars en banken
langjarig en tegen een stabiel rendement met beperkt
risico in vast goed beleggen. Daarbij spreekt voor zich
dat de locatie en de kwaliteit van het vastgoed
(woningen, winkels en kantoren) belangrijke deter
minanten zijn voor een stabiel rendement op de
lange termijn. Vertrouwen in de locatie en de duur
zaamheid van het vastgoed op zowel korte als lange
termijn is dan ook van essentieel belang. Institutionele
beleggers zijn zich bewust van maats chappelijke en
economische trends en de daarbij horende kwalitatieve
en kwantitatieve opgaves.
1 2
16
Bij de invulling van deze opgaven in snel groeiende grootstedelijke
gebieden zal een belangrijke rol voor institutionele beleggers
zijn weggelegd. Momenteel is het bezit van institutionele beleggers
al geconcentreerd op kwalitatief goede plekken in stedelijke
agglomeraties. Van oudsher ligt hun bezit al tamelijk geconcentreerd
binnen een aantal stedelijke regio’s in Nederland. Dit geldt niet alleen
voor het kantoor en winkelvastgoed op de Alocaties, maar ook voor
de woningen waarin institutionele beleggers belegd hebben. De trend
van voortschrijdende verstedelijking zal een verdere concentratie
van bezit van institutionele vastgoedbeleggers in de economische
kerngebieden versterken. Daarbij zullen zij met hun vastgoed
versterkt in willen spelen op maatschappelijke behoeftes in stedelijk
gebied zoals kwalitatief hoogwaardige (zorg)woningen, aantrekkelijke
winkelgebieden en nieuwe kantoorconcepten.
WoningvastgoedInstitutionele vastgoedbeleggers aangesloten bij IVBN hebben op dit
moment ongeveer 23 miljard euro belegd in de Nederlandse huur
woningmarkt. Totaal gaat het om ongeveer 130.000 huurwoningen,
verspreid over heel Nederland maar met een sterke focus op de
stedelijke agglomeraties. Ten opzichte van het aandeel corporatie
woningen en woningen in bezit van private commerciële investeerders
spelen institutionele beleggers nog een vrij bescheiden rol op de huur
woningmarkt. Het aandeel bedraagt circa 5 procent (figuur 1).
In de provincies NoordHolland, ZuidHolland en Utrecht bevindt zich
bijna 60 procent van het institutionele woningbezit. De provincies
NoordBrabant en Gelderland volgen met percentages rond de 10
procent van het totale bezit (gereguleerd + geliberaliseerd) van
institutionele beleggers. Het bezit van institutionele beleggers is
relatief jong en heeft daardoor ook een goede kwaliteit. Bijna 80
procent van de woningen waarin institutionele beleggers beleggen is
van na 1980 (ter vergelijking: de totale Nederlandse gebouwenvoorraad
bestaat voor circa 35 procent uit woningen van na 1980). Afgezet tegen
de totale Nederlandse woningvoorraad hebben institutionele beleggers
dan ook woningvastgoed met een relatief goede energetische prestatie
(figuur 2).
In de nabije toekomst zullen institutionele beleggers blijven inspelen
op de toenemende vraag naar vrije sector huurwoningen. Juist de
behoefte aan vrije sector huurwoningen groeit de laatste jaren onder
invloed van overheidsbeleid én maatschappelijke trends gestaag. In
het overheidsbeleid wordt ingezet op eigendomsneutraal woonbeleid:
de financiële steun voor de koopsector en de sociale huursector wordt
afgebouwd. Hierdoor kan de vrije sector groeien. Deze groei is echter
ook ingegeven vanuit een flexibelere arbeidsmarkt waardoor mensen
vaker van baan en daarmee van woning wisselen. Ouderen zien in een
huurwoning (al dan niet met een zorgcomponent daaraan toegevoegd)
een mogelijkheid om de overwaarde op hun koophuis te verzilveren
en dichterbij (zorg)voorzieningen te gaan wonen. Bij de acquisitie van
nieuwe woningen kijken institutionele beleggers voornamelijk naar
de stedelijke agglomeraties, waar zij goede mogelijkheden zien voor
de vrije sector huurwoningen. Zelfs de minder goede wijken van deze
agglomeraties kunnen aantrekkelijk zijn. Zo werken institutionele
beleggers bijvoorbeeld (samen met woningcorporaties) aan projecten
in Amsterdam NieuwWest, RotterdamKatendrecht, Den Haag
Transvaal en UtrechtKanaleneiland. Kortom, op de woningmarkt
zullen beleggers zich verder gaan richten op woonvormen die passen
bij de 21e eeuw met een sterke focus op de stedelijke agglomeraties.
Gezien het relatief gunstige investeringsklimaat zullen institutionele
beleggers zich de komende jaren meer dan ooit willen richten op de
Nederlandse (vrije sector) huurwoningmarkt.
FIGUUR 1
Aandeel institutionele beleggers op de Nederlandse
huurwoningmarkt (CBS, 2013)
Institutionele beleggers
Particuliere/commerciële
verhuurders
Woningcorporaties
5%
17%
78%
Energielabel IVBN-leden Totale Nederlandse woningvoorraad
A (incl. A+ t/m A+++) 12% 2%
B 15% 11%
C 36% 30%
D 20% 28%
E 9% 16%
F 5% 9%
G 2% 4%
FIGUUR 2
Energielabels woningen institutionele beleggers in
vergelijking met totale Nederlandse woningvoorraad
(IVBN, 2013; Kadaster 2013)
FIGUUR 3
Aandeel institutionele beleggers op de Nederlandse
winkel(huur)markt (IVBN, 2014)
Institutionele beleggers
Overige beleggers
(particulieren en
buitenlandse partijen)
Eigenaar-gebruikers
25%
25%
50%
WinkelvastgoedIn tegenstelling tot de woningmarkt wordt op de
winkelmarkt een relatief groot gedeelte van het
vastgoed verhuurd door institutionele beleggers
aangesloten bij de IVBN. Circa 50 procent van de
vierkante meters op de Nederlandse winkelmarkt
wordt verhuurd, bij de andere 50 procent is sprake van
een eigenaargebruiker. Van de totale verhuurmarkt is
zo’n 25 procent in bezit van IVBNleden (figuur 3). Dit
bezit heeft een omvang van circa 4,8 miljoen vierkante
meters en vertegenwoordigt een waarde van 18 miljard
euro.
17SERV ICE M AGA ZINE DECEMBER 20 1 4
Institutionele vastgoedbeleggers hebben hoofdzakelijk bezit in de
kernwinkel gebieden in de economisch sterke stedelijke agglomeraties.
Door de relatief goede locaties waar dit winkelvastgoed gesitueerd
is, heeft men minder snel te kampen met leegstand en is het
rendement redelijk stabiel. Desalniettemin hebben structurele
ontwikkelingen, zoals de toenemende invloed van het online winkelen,
ook gevolgen voor deze locaties. Institutionele beleggers kunnen
niet meer achterover leunen, maar gaan actief aan de slag met het
toekomstbestendig maken van hun winkelgebieden. In samenwerking
met retailers en gemeenten worden winkelgebieden aangepast naar
de eisen van deze tijd. Zo wordt beleving/thematisering een steeds
belangrijker aspect en hebben retailers tegenwoordig behoefte
aan grotere winkels, vaak met hoge puien/plafonds. Institutionele
beleggers zijn echter wel selectief met hun investeringen. De
aandacht gaat vooral uit naar de meest kansrijke gebieden (zoals
Hoog Catharijne, de Rotterdamse Markthal en Stadshart Amstelveen),
terwijl het bezit op de relatief kansarme locaties wordt afgebouwd.
Het spreekt voor zich dat de kansrijke locaties zich voornamelijk in
de economisch sterkere en aantrekkelijke agglomeraties bevinden. In
deze gebieden zien beleggers kansen om een kwaliteitsslag te maken
in hun winkelvastgoed en is het verzorgingsgebied groot en stabiel
genoeg om de investering rendabel te maken. De tweedeling tussen
kansrijke en kansarme locaties op de Nederlandse winkelmarkt zal de
komende jaren alleen nog maar groter worden. Doordat de posities in
het kansrijke gedeelte van de markt al grotendeels bepaald zijn en het
bezit in de kansarmere delen steeds meer wordt afgebouwd, zullen
institutionele beleggers de komende jaren naar verwachting aandeel
verliezen op de Nederlandse winkelmarkt.
KantorenvastgoedDe totale omvang van de kantorenmarkt in Nederland bedraagt
circa 46,8 miljoen vierkante meter (VVO). 60 Procent van deze
kantoren wordt verhuurd, bij 40 procent is sprake van een eigenaar
gebruiker. Van de totale verhuurmarkt is zo’n 17 procent in bezit
van IVBNleden (figuur 4). Deze 17 procent beslaat 4,8 miljoen
vierkante meter kantoren en vertegenwoordigd een waarde van
circa 7 miljard euro.
Hoewel de laatste jaren voor de kantorenmarkt niet de rooskleurigste
waren (IVBNleden hebben de afgelopen vijf jaar gemiddeld 30
procent afgewaardeerd op hun kantoren portefeuilles en hebben
inmiddels een gemiddelde leegstand van circa 15 procent), zijn er in
de kantorenmarkt ook interessante (her)positioneringen zichtbaar.
Institutionele beleggers richten hun energie nog
meer op kansrijke locaties, zoals OVknooppunten
en andere multifunctionele gebieden, en bouwen
de posities op kansarme locaties buiten de steden
af. Het (nog enigszins) kansrijke vastgoed wordt
steeds meer aangepast aan de eisen van deze tijd.
Zo wordt bijvoorbeeld meer flexibiliteit geboden
in huurtermijnen en het te huren aantal vierkante
meters. Daar waar de juiste condities aanwezig zijn
nemen institutionele beleggers initiatief tot het trans
formeren en/of verduurzamen van hun kantoorlocaties.
Niet geheel onverwacht hebben de meeste geslaagde
kantoor transformaties plaatsgevonden in de grotere
stedelijke agglomeraties. In dit soort gebieden is
bijvoorbeeld schaarste aan hotels, studentenwoningen
of creatieve ruimten en is een dergelijke investering
rendabel te maken. Hoewel de vooruitzichten voor
de Nederlandse kantorenmarkt relatief slecht blijven,
bieden de flink afgewaardeerde kantoren ook nieuwe
kansen. Desalniettemin zal het institutionele bezit op
de kantorenmarkt naar verwachting de komende jaren
nog verder afnemen.
ConclusieHet mondiale fenomeen van de trek naar stedelijke
agglomeraties is ook in Nederland waarneembaar.
Daarom zullen zich ook in de (nabije) toekomst daar de
grootste ruimtelijke opgaven manifesteren. Institutionele
beleggers kunnen met hun bestaande vastgoedbezit
(woningen, winkels, kantoren) al grotendeels in die
ruimtebehoefte voorzien. Het overgrote deel van hun
vastgoedbezit bevindt zich namelijk al in een selectief
aantal stedelijke agglomeraties. In de toekomst
zullen institutionele beleggers zich verder richten op
interessante locaties in stedelijke regio’s, ingegeven
door gebruikerswensen. Institutionele beleggers zullen
willen inspelen op die wensen en voor een stabiel
rendement verder willen investeren in Nederlands
vastgoed. Dit gebeurt echter wel met een kritische
blik. Kansen zullen er voor namelijk liggen in de vrije
sector huurwoningmarkt. Institutionele beleggers zullen
daarbij steeds vaker nieuwe productmarktcombinaties
aanwenden die de maat schappelijke en demografische
trends kunnen accommoderen.
BronvermeldingCBS (2013), Huurenquête
IVBN (2013), Huurenquête
IVBN (2014), Bezit IVBNleden
Kadaster (2013), Rapport eigendomssituatie
energielabels
VN (2014), World Urbanization Prospects
FIGUUR 4
Aandeel institutionele beleggers op de Nederlandse
kantoren(huur)markt (IVBN, 2014)
Institutionele beleggers
Overige beleggers
(particulieren en
buitenlandse partijen)
Eigenaar-gebruikers
17%
43%
40%
18
Beleggen in internationaal vastgoed: gaat de geschiedenis zich herhalen?De Nederlandse institutionele beleggers
beleggen al sinds vele jaren in
wereldwijd vastgoed. Hier zijn diverse
redenen voor, waarvan de belangrijkste
’risicospreiding’ is. Door te beleggen in
verschillende economieën en
verschillende vastgoedsegmenten
worden risico’s gespreid. Daarnaast
speelt de relatief beperkte omvang
van de Nederlandse vastgoedmarkt
in relatie tot de grote omvang van de
Nederlandse pensioenvermogens die in
vastgoed belegd moet worden ook een
rol. Beleggen in buitenlands vastgoed
vindt plaats via beursgenoteerd en
nietbeursgenoteerd vastgoed. In dit
artikel zal alleen ingegaan worden op
het nietbeursgenoteerde vastgoed.
mr. ing. Geert de Nekker MRE MRICSGeert de Nekker is managing director International Real Estate van Syntrus Achmea Real Estate & Finance. Daarvoor was hij werkzaam bij ondermeer APG, Cordares, Aberdeen Property Investors, was hij de eerste directeur van IVBN en is meer dan 30 jaar actief in de vastgoedbeleggingssector.
Wat het nietbeursgenoteerde vastgoed betreft,
belegde men in het verleden eerst rechtstreeks in
buitenlandse vastgoedobjecten. Soms deed men dit
alleen, maar vaak gezamenlijk met andere Nederlandse
beleggers. Echter, deze rechtstreekse wijze van beleggen
in buitenlands vastgoed bleek toch ook extra risico’s
met zich mee te brengen, mede doordat men de lokale
markt onvoldoende kende. Ook bleek het lastig
een goed gespreide buitenlandse portefeuille op te
bouwen aangezien dit veel kapitaal vergt. Daarom
zijn beleggers vervolgens overgestapt op beleggen in
nietbeursgenoteerde vastgoedfondsen. Het beleggen
in nietbeursgenoteerde vastgoedfondsen heeft als
voordeel dat gebruik gemaakt wordt van veelal een
gespecialiseerde manager met lokale knowhow die
tevens zelf mee investeert. Tevens kan de belegger
met een relatief beperkt investeringsbedrag via het
nietbeursgenoteerde vastgoedfonds participeren
in een omvangrijke en goed gespreide buitenlandse
vastgoedportefeuille.
AFBEELDING 1
Foundry Square, San Fransisco
19SERV ICE M AGA ZINE DECEMBER 20 1 4
Echter, tijdens de financiële crisis van 2008 – 2010 kwam een aantal
weeffouten naar voren met betrekking tot nietbeursgenoteerde
vastgoedfondsen. Deze vastgoedfondsen bleken namelijk niet altijd
over een goede governance structuur te beschikken waardoor
beleggers weinig invloed hadden op het beleid dat de fondsmanagers
voor en tijdens de financiële crisis gevoerd hebben. Tevens kwam
naar voren dat de kwaliteit van het vastgoed niet altijd goed was.
Door de grote belangstelling van beleggers voor vastgoed vlak
voor de financiële crisis, hebben diverse fondsmanagers concessies
gedaan op het gebied van de kwaliteit van het vastgoed teneinde
vastgoedfondsen zo snel mogelijk volledig geïnvesteerd te krijgen.
Ook bleek dat de fondsen met te veel extern vreemd vermogen
gefinancierd zijn. Door de waardedalingen van het vastgoed
gedurende de financiële crisis en oplopende leegstand konden veel
nietbeursgenoteerde vastgoedfondsen niet meer aan hun financiële
verplichtingen voldoen. Dit had als gevolg dat banken het vastgoed,
dat zij als onderpand hadden voor de verstrekte hypothecaire
financieringen, gingen opeisen en de vastgoedfondsen lagere dan
wel geen dividenden aan de beleggers uitkeerden. Vanzelfsprekend
daalde de waarde van deze nietbeursgenoteerde vastgoedfondsen,
hetgeen nog versterkt werd door de hoge financieringen (negatieve
hefboomwerking). Tot slot kenden de nietbeursgenoteerde vastgoed
fondsen een hoge kostenstructuur. In opgaande en oververhitte
markten leidden deze weeffouten niet tot problemen en was er tevens
geen andere keus. Tijdens de financiële crisis werden de negatieve
effecten hiervan duidelijk zichtbaar. Dit heeft ertoe geleid dat na
de financiële crisis beleggers terughoudender zijn geworden ten
aanzien van het beleggen in nietbeursgenoteerde internationale
vastgoedfondsen en men de aandacht meer verschoof naar de
binnenlandse vastgoedmarkten. Dit gold niet alleen voor de
Nederlandse beleggers maar ook voor de buitenlandse beleggers.
Inmiddels zijn de beleggers weer in volle omvang terug op de
internationale vastgoedmarkten. De Amerikaanse vastgoedmarkt
laat al sinds 2010 elk jaar weer rendementen zien van ‘doubledigit’.
PanAziatische vastgoedmarkten, zoals die van Australië, Singapore,
China en Japan, bieden ook goede perspectieven, weliswaar
afhankelijk van het segment waarin men wil beleggen.
Europa ijlt na, maar ook hier lijkt het herstel op een
aantal vastgoed deelmarkten op te treden, hoewel
het herstel nog fragiel is. Doordat al jaren de rente
wereldwijd historisch laag is en obligaties dus
niet meer het gewenste rendement opleveren, zijn
beleggers momenteel op zoek naar hoger renderende
beleggingen. Beleggen in internationaal vastgoed is
hierdoor erg in trek gekomen, met name bij beleggers
uit Azië, het MiddenOosten en de Verenigde Staten.
Ook Europese en Nederlandse beleggers tonen een
grotere belangstelling in internationaal vastgoed.
Door deze ontwikkelingen is er momenteel veel geld
beschikbaar voor vastgoedbeleggingen. Beleggers
zijn allemaal op zoek naar kwalitatief hoogwaardig
vastgoed (core vastgoed) mede door de eerder
opgedane ervaringen tijdens de financiële crisis.
Beleggers zoeken kwaliteit. Hierdoor zijn de prijzen
voor vastgoed in het core segment al in diverse
segmenten en landen terug op het niveau van voor
de financiële crisis of daarboven. Het gevaar hiervan
is dat hierdoor opnieuw een prijsbubbel kan gaan
ontstaan die leegloopt als de rente weer gaat stijgen.
Bij rentestijgingen zullen beleggers immers voor
andere beleggingssegmenten kiezen dan wel een
hoger aanvangsrendement voor vastgoed verlangen,
hetgeen een drukkend effect heeft op de waarderingen
van vastgoed. Dit gevaar zal beperkt zijn als ook de
onderliggende huurdersmarkt zich gaat herstellen. In
sterke core markten zal dat het geval zijn, maar dat
geldt niet voor vele andere markten. Het nu maken
van de juiste keuzes van markten en segmenten is
daarom van essentieel belang. Ook ziet men beleggers
opschuiven naar wat risicovollere vastgoedbeleggingen
omdat daar de prijzen nog niet zo sterk zijn gestegen
en de rendementsverwachtingen hiervoor hoger zijn
dan die voor core vastgoed.
AFBEELDING 2
Wars & Sawa and Junior, Warschau
(CBRE Property Fund Central and
Eastern Europe)
20
De vraag is echter of de huurdersmarkt voldoende hersteld is
om deze risico’s te kunnen nemen. Hogere risico’s kunnen worden
genomen als de huurdersvraag toeneemt. In diverse markten is dat
nog niet het geval en blijft voorzichtig handelen geboden.
Door de negatieve ervaringen als gevolg van de weef fouten in
niet beursgenoteerde vastgoedfondsen tijdens de financiële
crisis, hebben beleggers momenteel een voorkeur voor andere
beleggingsstructuren indien dit tot de mogelijkheden behoort.
Met name clubdeals en joint ventures zijn in trek. Clubdeals zijn
vastgoedbeleggingen met een beperkt aantal gelijk gestemde
beleggers, een ’club’, die gemanaged worden met een door de ’club’
uitgezochte gespecialiseerde manager met lokale knowhow. Een joint
venture betreft een gezamenlijke investering van een belegger met een
gespecialiseerde manager. Deze structuren hebben als voordeel dat
het beleggingsbeleid van de clubdeal of joint venture mede bepaald
wordt door de beleggers en kan de governance structuur ook verder
naar wens van de beleggers kan worden ingericht. Hierdoor kunnen
beleggers veelal mede beslissen over het buitenlandse vastgoed
dat wordt aangekocht. Dat geldt ook voor de mate van gebruik van
externe financieringen. Hierdoor zijn de beleggers in grote mate
’in control’. Ook zijn er inmiddels weer beleggers die rechtstreeks
in buitenlands vastgoed beleggen, altijd bijgestaan door een lokale
assetmanager die veelal met een beperkt bedrag mee investeert
vanwege ’'Alignment', hetgeen door de belegger gevraagd wordt.
AFBEELDING 3
Arlington at Northwood, Tampa
(Sentinel US Property Fund)
AFBEELDING 4
Liberty Place, Sydney
(LaSalle Asia Opportunity Fund III)
FIGUUR 5
Expected change in investors' European allocations over the next two
years (weighted)
Bron: INREV
Nadeel van deze methoden is dat ze erg arbeidsintensief zijn waar
door de belegger een grote deskundige staf nodig heeft, hetgeen
alleen weggelegd is voor de grotere beleggers. Daarnaast zijn aan
zienlijke bedragen benodigd om een gespreide portefeuille op te
kunnen bouwen. Voor de middelgrote en kleine beleggers is dit vaak
geen begaanbare route tenzij deze het geld gaan ’poolen’.
Bij ’poolen’ bundelen beleggers de voor beleggingen
beschikbare financiële middelen waardoor economy
of scale en onderhandelingskracht ontstaat. Indien
deze middelgrote en kleine beleggers niet gaan
’poolen’, zullen zij aangewezen blijven op de niet
beursgenoteerde vastgoedfondsen. Wel zal daarbij
kritisch gekeken moeten worden naar de beleggings
strategie, de governance, de financieringsstructuur en
de kosten. Dit vraagt om een zorgvuldig selectieproces
dat alleen door specialisten uitgevoerd kan worden.
Dit alles overziende is de conclusie dat beleggers terug
zijn in de internationale vastgoedbeleggersmarkt en
weer beleggen in nietbeursgenoteerd vastgoed. De
prijzen stijgen weer, maar vaak als gevolg van een
grote vraag door beleggers en minder het gevolg
van een grotere huurdersvraag. De beleggers willen
meer zeggenschap en zullen zo mogelijk kiezen
voor clubdeals en joint venture structuren, maar het
merendeel van de beleggers zal toch aangewezen
blijven op de traditionele nietbeursgenoteerde
vastgoedfondsen tenzij men bereid is het geld te
’poolen’. Welke route beleggers ook kiezen, een
gespecialiseerde ondersteuning is noodzakelijk om de
goede keuzes te kunnen maken. Gebeurt dit niet dan is
de kans groot dat de geschiedenis zich herhaalt.
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
Liste
d re
al e
stat
e
INCREASE
% OF RESPONDENTS
NO CHANGE DECREASE DO NOT INVEST IN /NOT PART OF REALESTATE PORTFOLIO
Non-li
sted
proper
ty fu
nds
Join
t ven
ture
s and
club
deals
Direct
proper
ty
inve
stm
ents
Funds o
f funds
Separ
ate a
ccou
nts
Real e
stat
e deb
t /
mor
tgag
e deb
t
Real e
stat
e
deriva
ntives
0.17.2
92.0
0.812.8
32.8
47.838.9
6.7
21.638.0
3.0
25.4
1.5
2.5
7.4
0.9 0.8
36.3
12.1 17.3
31.2
76.9
40.3 41.7
47.9
29.7
33.4
27.4
9.0
37.219.5
www.bouwkundebedrijvendagen.nl
BEDRIJVENDAGENzoekt nieuwe bestuursleden!
Ga naar onze websitevoor meer informatie
of kom vrijblijvendnaar onze lunchmeeting
op 12 januari 2015en laat je informeren!
22
Van portefeuille-korting naar bulkpremieDe verkoop van de Vestia portfolio
heeft meer opgeleverd dan in de markt
verwacht werd, het was hiermee geen
uitzondering (Het Financieele Dagblad,
2014). Recente woningbeleggingsdeals
tonen aan dat er een verschuiving op
de markt plaatsvindt van een korting
voor grote inkopers – zoals nog altijd
het geval is bij de meeste kantoren en
winkels – naar een extra premie die
diverse beleggers bereid zijn te betalen
voor woningportefeuilles ter waarde
van tientallen miljoenen of meer.
Een veranderende marktDe Nederlandse woningmarkt was traditioneel een gesloten markt,
met belastingvoordeel voor eigenaarbewoners en woningcorporaties
die onder gunstige voorwaarden gefinancierd werden. Daarnaast
was de kennis en het kapitaal geaccumuleerd bij de Nederlandse
pensioenfondsen en verzekeraars, wat het voor buitenlandse partijen
onaantrekkelijk maakte om zich te mengen in de concurrerende
en verhoudingsgewijs kleine markt voor (geliberaliseerde)
huurwoningen. Aankopen van woningen door buitenlandse partijen
waren tot en met 2013 dan ook op één hand te tellen zoals blijkt
uit een analyse van de, door Colliers International geregistreerde,
beleggingscijfers. Echter, sinds de financiële crisis is de situatie op
de Nederlandse woningmarkt drastisch veranderd. De gemiddelde
verkoopprijs van koopwoningen is sinds 2008 fors afgenomen
(zie figuur 1), waardoor een aanzienlijke hoeveelheid Nederlandse
huishoudens onder water staat en de beleving van het eigen
woningbezit niet louter als positief wordt ervaren. Tevens
verkiezen jongeren, al dan niet gedwongen, een huurwoning boven
een koopwoning met als oorzaken een toegenomen flexibilisering
van de arbeidsmarkt en een verzwaring van de hypotheekeisen.
De interesse onder alleenstaanden en jongeren, maar ook onder
ouderen, voor een geliberaliseerde huurwoning werd hierdoor
aangewakkerd en zal tot 2030 met 79 procent tot 201 procent stijgen
ten opzichte van de behoefte in 2011 (ABF Research, 2013).
Kes Brattinga MScKes Brattinga MSc1 is Head of Research bij Colliers International in Nederland. In deze functie is hij verantwoordelijk voor diverse rapporten over de Nederlandse vastgoedmarkt en verschillende consultancy vraagstukken. Daarnaast werkt hij in Europees verband veelvuldig samen met collega’s voor EMEA publicaties. Kes rondde in 2008 zijn Master Planologie aan de UvA af met een stage bij SADC. Vervolgens werkte hij bij PropertyNL waar hij onder andere schreef voor het magazine en het FD.
Luc Toren BSc Luc Toren2 is masterstudent aan de leerstoel Real Estate Management and Develop ment aan de Technische Universiteit Eindhoven en heeft het afgelopen jaar parttime als Real Estate Analyst gewerkt bij Colliers International en heeft er de Nederlandse (woon)beleggingstransacties in kaart gebracht. Momenteel loopt hij stage bij a.s.r. vastgoed vermogens-beheer waar hij de afdeling commercieel asset management ondersteunt met onderzoek naar winkelgebieden.
1 2
Tegelijkertijd is de rol van corporaties veranderd.
Woningbouwcorporaties hebben, door een combinatie
van politiek ingrijpen en marktveranderingen, minder
middelen om te investeren en moeten terug naar de
kerntaak waarbij ingezet wordt op het afstoten van
woningen in het dure of juist verouderde segment.
De pensioen fondsen en verzekeraars bouwden sinds
de jaren negentig hun belang in direct vastgoed af
en investeren bij voorkeur indirect in Nederlandse
huurwoningen of in nieuwbouwprojecten. De gedaalde
nieuwbouwproductie naar 35.000 woningen per jaar,
waar er in 2008 nog 80.000 werden opgeleverd,
heeft bijgedragen aan een verdere schaarste van een
hoogwaardig investeringsproduct in Nederland (CBS,
2013; Vastgoedmarkt, 2013).
“De gedaalde nieuwbouwproductie
heeft bijgedragen aan een verdere
schaarste van een hoogwaardig
investeringsproduct in Nederland."
Transacties groeienDe afname van interesse in nieuwe beleggingen
onder bestaande spelers heeft de deur geopend voor
de toestroom van buitenlands kapitaal, zeker uit
landen waar de markten verzadigd zijn en er te lage
rendementen gemaakt worden op corebeleggingen
zoals huurwoningen. De buitenlandse activiteit op de
markt van Nederlandse huurwoningen blijkt in 2014
zeer hoog: ze is goed voor circa 60 procent van het
geïnvesteerde volume in huurwoningen, en vooral
de grote en complexe portfolio’s worden gekocht. De
gemiddelde transactieomvang kreeg, mede hierdoor,
dan ook een flinke boost.
23SERV ICE M AGA ZINE DECEMBER 20 1 4
FIGUUR 1
Gemiddelde transactieprijs koopwoningen
(NVM, 2014)
Deze schoot omhoog van 10 miljoen euro per transactie in 2013
naar 27 miljoen euro per transactie in de eerste drie kwartalen
van 2014 (zie figuur 2). Opvallend genoeg werden de transacties
met buitenlandse beleggers voor een relatief laag bruto
aanvangsrendement (BAR) verkocht, oftewel voor een betrekkelijk
hoge koopsom. Dit voorjaar werd een portefeuille met 5.500 Vestia
woningen door de Duitse belegger Patrizia (onder voorbehoud)
gekocht tegen een BAR van circa 6,3 procent, en werd op de aankoop
van woningen van Bouwinvest REIM door de joint venture Aventicum
een vergelijkbaar aanvangsrendement gerealiseerd. Dit zijn scherpe
rendementen te noemen, zeker in ogenschouw nemende dat een
groot deel van de verkochte woningen sociale huurwoningen
betreft, waarmee een huurgroei niet vanzelfsprekend is en de
huurwaardestijging door het (nieuwe) woningwaarderingsstelsel
gemaximeerd is. Het geeft aan dat Aventicum en Patrizia niet alleen
aankopen vanwege een stijging van de directe rendementen, maar
een deel van hun winst uit het indirecte rendement verwachten te
halen, namelijk de waardestijging van de portefeuille.
Dalende waardes Om deze gewijzigde strategie te verklaren kan gekeken
worden naar de leegwaarde van de transacties.
De leegwaarde van een woning is de onderhandse
verkoopwaarde vrij van verhuur en gebruik. Dit is een
theoretische waarde, aangezien gekeken wordt naar wat
de individuele woning waard zou zijn voor eigenaar
gebruikers, zonder rekening te houden met de impact
die het inbrengen van een totale portefeuille heeft op
de markt (Kasteel, 2004). Pas bij het uitponden van
een woningcomplex kan het surplus tussen de betaalde
beleggingswaarde en de leegwaarde te gelde worden
gemaakt. De meeste eindbeleggers op de Nederlandse
markt kopen in op een leegwaarde van 65 à 75 procent,
afhankelijk van de ligging en kwaliteit van de belegging.
Dit is het surplus dat noodzakelijk is om het risico dat
de eindbelegger loopt om met enkele onverkoopbare
woningen te blijven zitten af te dekken. De laatste
jaren zorgde de gedaalde verkoopprijs van individuele
woningen ertoe dat ook de leegwaarde naar beneden
is bijgesteld. Gemiddeld zijn woningen in 2013/2014
tussen de 15 procent en de 20 procent minder waard
dan in 2008, dus ook de gehanteerde leegwaarde is
naar beneden bijgesteld. Simpel gezegd zijn woningen
dus goedkoper geworden voor beleggers en anticiperen
ze op een stijging van de verkoopwaarde, waarna de
leegwaarde snel zal volgen. Dit niet onwaarschijnlijke
scenario maakt het voor buitenlandse beleggers mogelijk
om hogere leegwaarderatio’s toe te passen; een belegger
kan best 80 à 90 procent van de leegwaarde van een
woning betalen als deze nu een verkoopwaarde van
200.000 euro kent, aangenomen dat de verkoopwaarde
zich weer zal herstellen tot een niveau van 220.000
euro of meer. Een belegger die een hoger percentage
van de leegwaarde betaalt neemt genoegen met een
lagere BAR omdat minder rendement in het eerste jaar
behaald hoeft te worden en een relatief groter deel
in de exit yield verdisconteerd zit. In figuur 3 wordt
voor een steekproef van woningportefeuilletransacties
(vanaf 10 miljoen euro) de aanvangsrendementen en
leegwaarderatio’s weergegeven.
FIGUUR 2
Gemiddelde koopsom woningbeleggingen
(Colliers International, 2014)
FIGUUR 3
Leegwaarde ratio en BAR portefeuilletransacties 2009-2014
(Colliers International, 2014)
€ 260.000
€ 250.000
€ 240.000
€ 230.000
€ 220.000
€ 210.000
€ 200.000
€ 190.000
2008
-120
08-2
2008
-320
08-4
2009
-120
09-2
2009
-3
2009
-420
10-1
2010
-2
2010
-320
10-4
2011
-120
11-2
2011
-320
11-4
2012
-120
12-2
2012
-320
12-4
2013
-120
13-2
2013
-320
13-4
2014
-120
14-2
2014
-3
€ 30.000.000
€ 25.000.000
€ 20.000.000
€ 15.000.000
€ 10.000.000
€ 5.000.000
€ 0
2009 2010 2011 2012 2013 2014
%100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
%12
11
10
9
8
7
6
5
42008 2009 2010 2012 2013 2014
Leegwaarderatio BAR
24
In de figuur valt af te lezen dat in de afgelopen jaren zowel de
BAR als de leegwaarderatio zijn gestegen. De BAR is gemiddeld
van circa 5,4 procent naar 6,8 procent gestegen en de leeg
waarderatio van 62 procent naar 82 procent.
“Opvallend genoeg werden de transacties met
buitenlandse beleggers voor een relatief laag
bruto aanvangsrendement verkocht, oftewel voor
een betrekkelijk hoge koopsom."
Vraag en aanbodDe leegwaarde kan een deel van de verklaring zijn, maar dit zou dan
moeten gelden voor alle woningbeleggingen en vooralsnog blijkt
vooral bij grotere beleggingsdeals het fenomeen van een lagere BAR
en een hogere leegwaarde zichtbaar. Allereerst moet er vraag en
aanbod zijn; zowel de verkopers op de Nederlandse beleggingsmarkt
bieden kansen op dit formaat aan en de internationale private equity
fondsen vragen actief om een bepaald formaat. De argumenten
voor de verkopers om grotere portefeuilles ineens aan te bieden in
plaats van op te knippen zijn vooral een nadrukkelijke behoefte om
meer liquiditeit en strategische heroriëntatie. Een corporatie zoals
Vestia brengt dit op de markt onder druk van het CFV (Centraal
Fonds Volkshuisvesting) en de behoefte aan kapitaal om de
derivatenportefeuille af te bouwen. Daarnaast zoeken corporaties
naar middelen om nieuwe kostenposten zoals de verhuurderheffing
te betalen. Partijen zoals Bouwinvest, Amvest en ASR brengen
deze portefeuilles op de markt omdat er door veranderende
regelgeving en hogere fondseisen vooral een overschot aan goedkope
huurwoningen in het totale fondsportfolio is ontstaan; institutionele
beleggers richten zich meer en meer op de best presterende regio’s
en branden hun vingers liever niet aan complexen met veel niet
geliberaliseerde huurwoningen. Aan de andere kant van de tafel zijn
het de aankopers van vastgoed die gebrand zijn op het inkopen van
een flinke ‘presence’ op de Nederlandse woningmarkt, waarmee
het de moeite waard is te investeren in een (voor hen) nieuwe
beleggingsmarkt, waarvoor ze forse kennisinvesteringen moeten
doen en een asset management organisatie moeten inrichten.
Ook zijn steeds meer buitenlandse partijen bereid om vastgoed in
Nederland te financieren, maar ook voor deze partijen geldt dat ze
in marktkennis moeten investeren en daardoor kleinere portfolio’s
minder interessant vinden (Vastgoedmarkt, 2014).
“De laatste jaren zorgde de gedaalde verkoop-
prijs van individuele woningen ertoe dat de
leegwaarde naar beneden is bijgesteld."
Wachten op herstelDe Nederlandse markt voor woningbeleggingen is in de afgelopen
jaren sterk veranderd door zowel de economische situatie als de
nieuwe regelgeving. Nieuwe spelers op de traditioneel intern gerichte
Nederlandse markt zijn de buitenlandse investeerders die steeds
actiever worden.
Met de komst van deze partijen wordt door een
aantal redenen ook steeds vaker een premie betaald
op de waarde van portefeuilles. Allereerst zijn de
leegwaardes gedaald waardoor de belegger meer
over heeft voor het vastgoed in de verwachting
indirect rendement te kunnen maken op de gedane
investering. Daarnaast hebben buitenlandse
beleggers er forse bedragen voor over om aanwezig
te zijn op de Nederlandse woningmarkt. Op andere
vastgoedmarkten zoals winkels of kantoren zal dit
minder spelen. Op deze markten is juist sprake van
een overaanbod met veel leegstand, een hogere
leegwaarde is hier dan ook niet toepasbaar en er
zal juist op cashflow ingekocht worden in plaats
van exit yield. Voor de komende jaren is het op
de woningmarkt de grote vraag of en hoe snel de
leegwaardes zullen herstellen. Wellicht zal dit in de
aantrekkelijke gebieden snel gaan, maar in minder
aantrekkelijke gebieden kan dit nog wel enige tijd
duren. Het herstel zal mede bepalen of de aankopen
die wij in 2014 gezien hebben ook in de komende jaren
doorgezet worden, verkopende partijen zijn er in ieder
geval nog genoeg.
BronvermeldingABF Research. (2013). Socrates: Doorrekening 2013.
CBS Statline. (2014). Bestaande koopwoningen:
Verkoopprijzen prijsindex 2008-2014.
CBS Statline. (2013). Nieuwbouwwoningen:
Bouwvergunningen, gereedgekomen 1995-2013.
Colliers International. (2014). Database woning-
beleggingen.
Het Financieele Dagblad. (2014). Verkoop van grote
pluk woningen levert corporatie Vestia veel meer op
dan verwacht.
Kadaster Dashboard. (2014). Gemiddelde koopsom.
Verkregen van http://www.kadaster.nl/web/Zakelijk/
Vastgoedcijfers/Gemiddelde-koopsom-3.htm
Kasteel, J.A. (2004). De waarde van woningcomplexen.
Verkregen van http://www.vastgoedkennis.nl/docs/
msre/04/kasteel.pdf
NVM. (2014). Marktinfo
Vastgoedmarkt. (2014). Nederland hotspot voor
buitenlandse partijen
25SERV ICE M AGA ZINE DECEMBER 20 1 4
Charlie D.J. Janssen MscCharlie Janssen is marktanalist op de afdeling Research van Bouwinvest REIM. Binnen zijn functie is hij betrokken bij directe beleggingen in de Nederlandse vastgoedmarkt. Charlie studeerde Real Estate Management and Development aan de Technische Universiteit Eindhoven. Zijn afstudeer-onderzoek richtte zich op het modelmatig voorspellen van het indirect rendement van residentieel vastgoed in bezit van institutionele beleggers.
Kansen op de Nederlandse woningbeleggings-marktDe zoektocht naar stabiel rendement
voor de lange termijn
Het huidige langetermijnfundament
voor de Nederlandse woningbeleggings
markt is sterk. Beleggers zien steeds
meer kansen en proberen de markt te
betreden. In een recente publicatie
van het Planbureau van de Leef
omgeving werd gewaarschuwd voor
een veranderende demografische
samenstelling van de Nederlandse
huishoudens. Hierdoor kan een
negatieve spiraal ontstaan in gebieden
waar de demografische druk op de
markt minder is. Woningbeleggers
zullen moeten zoeken naar acquisities
in sterke regio’s die geconcentreerde
groei laten zien op de lange termijn.
Nederland kent een van de grootste en meest volwassen woningbeleggingsmarkten ter wereldDe Nederlandse woningbeleggingsmarkt kan worden
getypeerd als volwassen, transparant, toegankelijk
en stabiel. Institutionele beleggers, pensioenfondsen
en verzekeraars spelen een grote rol binnen dit
vastgoedsegment met een belegd vermogen van circa
14 miljard euro. Voor vastgoedbeleggers neemt het
segment huurwoningen, in het bijzonder woningen
met een huurprijs tussen de € 700, en € 1.000, per
maand, een prominente rol in. Desondanks betreft het
slechts 3 procent van de Nederlandse woningvoorraad.
In figuur 1 is een overzicht van de Nederlandse
woningvoorraad weergegeven.
Dit beleggingssegment is niet alleen het grootst binnen
Nederland onder institutionele beleggers, maar is tevens
een van de grootste en meest volwassen woning
beleggings markten ter wereld. Dit komt mede doordat
in een groot aantal landen wereldwijd (nagenoeg) geen
institutioneel woningbeleggingsproduct beschikbaar is.
Een hoog aandeel eigenwoningbezit, de dominantie van
een aantal lokale spelers, een gebrek aan een kwalitatief
hoogwaardige huurwoningvoorraad of de mogelijkheid
om enkel in ontwikkelingsprojecten te stappen, liggen
ten grondslag aan de geringe beschikbaarheid in andere
landen.
FIGUUR 1
Overzicht Nederlandse woningvoorraad
(CBS, Eichholtz; 2014)
Totaal = 100%7.266.295 woningen
Huur = 43%circa 3,15 miljoen woningen
Koop = 57%circa 4,10 miljoen woningen
Corporaties = 71%circa 2,25 miljoen woningen
Corporaties = 16%circa 140.000 woningen
Beleggers = 84%circa 760.000 woningen
94% sociale huur6% vrije sector huur
45% sociale huur55% vrije sector huur
73% sociale huur27% vrije sector huur
Beleggers = 29%circa 900.000 woningen
26
In principe zijn er maar zes landen in Europa die via institutionele
beleggers een omvangrijke allocatie naar de woningbeleggingsmarkt
kennen: Nederland, Zwitserland, Frankrijk, Duitsland en het Verenigd
Koninkrijk.
Gebruikersmarkt
Recente wet- en regelgeving stuurt op een toename van vrije sector huurwoningenDe recent ingevoerde overheidsmaatregelen zijn positief voor woning
beleggingen: het gewenste middeldure huursegment profiteert onder
andere van de afbouw van subsidies in de concurrerende sociale
huursector en koopsector. De vraag naar middeldure huur is fors
en blijft de komende jaren groeien. Zogenaamde ‘scheefwoners’
in het sociale huursegment komen op termijn in beweging en
schuiven (mogelijk) door naar de vrije huursector. Nieuwe potentiele
woningkopers zien een minder gunstige betaalbaarheid tegemoet.
Zij worden verplicht om af te lossen en zien de hypotheekrenteaftrek
geleidelijk dalen. De vrije sector huurwoning wordt een volwaardig
alternatief.
“Woningbeleggers zullen moeten zoeken naar
acquisities in sterke regio’s die geconcentreerde
groei laten zien op de lange termijn."
Sterke huishoudensontwikkeling in grote Nederlandse stedenDemografische ontwikkelingen blijven druk uitoefenen op grote
steden in Nederland. Dit in tegenstelling tot de meer perifere en
landelijke gebieden. Met name in grote steden zal de bevolking
sterk toenemen door de aanhoudende urbanisatie. Utrecht laat de
grootste bevolkingsgroei zien, gevolgd door Amsterdam en Den Haag.
In Rotterdam blijft de bevolkingsgroei relatief stabiel tot 2030. In
figuur 2a is de huishoudensgroei per gemeente tot 2030 weergeven.
Landelijk wordt de groei van het aantal huishoudens bovendien
gesterkt door de verdere individualisering (huishoudensverdunning)
van de bevolking.
Over ongeveer 25 jaar zal, volgens prognoses, in grote delen van
Nederland het aantal huishoudens echter geleidelijk stabiliseren.
Zelfs in regio’s waar de druk op de woningmarkt nu nog zeer hoog
is, zoals in sommige steden, wordt de markt dan minder gespannen.
Hierdoor wordt het nog belangrijker om op sterke centrale regio’s
te concentreren, die een kleinere blootstelling hebben aan vergrij
zing en mogelijke bevolkingskrimp, en over een grote voorraad
eengezinswoningen beschikken. De woningvoorraad die in de vrije
huursector valt, betreft voornamelijk meergezinswoningen in de
grote steden (83 procent) waardoor dit risico in mindere mate van
belang zal zijn in de woningbeleggingsmarkt.
Grote regionale verschillen in vergrijzingHet aantal 65plussers zal in de komende jaren fors toenemen.
Hun aandeel in de totale bevolking zal stijgen van circa 17 procent
nu, tot bijna 20 procent in 2020 en 26 procent in 2040 (CBS, 2040).
De regionale verschillen zijn echter groot. Perifere gebieden en
regio’s nabij de landgrenzen vergrijzen op een relatief hoog tempo.
Grootstedelijke gebieden kennen een relatief lage vergrijzingsdruk
door de instroom van jonge huishoudens. Doordat huishoudens
steeds kleiner worden en het aantal ouderen toeneemt is er sprake
van een aanhoudende vraag naar voornamelijk middeldure huur
woningen in grote steden. De gemeenten die het sterkst vergrijzen
zijn terug te vinden in figuur 2b.
Huurwens neemt toeDe woonwens van consumenten wordt steeds sterker
gekenmerkt door flexibilisering die met name in
grote steden merkbaar is. Uit onderzoek van ABF
Research blijkt dat er vanaf 2009 een duidelijke
verschuiving binnen de woonwensen van consumenten
heeft plaatsgevonden. De voorkeur verschuift van
kopen naar huren. Afstel van verhuizingen is steeds
sterker waarneembaar in het aantal aangeboden
woningen.
FIGUUR 2A
Huishoudensgroei tot 2030
(ABF Research, 2014)
FIGUUR 2B
Toename 75-plussers tot 2030
(ABF Research, 2014)
Figuur 2a
Hoog
Laag
Hoog
Laag
Hoog
Laag
Figuur 2b
Hoog
Laag
27SERV ICE M AGA ZINE DECEMBER 20 1 4
Ook het geringe aantal transacties draagt bij aan deze verschuiving.
Ten grondslag aan de flexibilisering liggen de strengere hypotheek
eisen die banken hanteren, evenals de restschuld die aan een
woning blijft hangen omdat de waarde van de woning ver onder de
verstrekte hypotheekwaarde is gedaald, ook wel de ‘loantovalue’
ratio genoemd.
Achterblijvende nieuwbouwproductie voert druk binnenstedelijke woningmarkt opHet aantal opgeleverde woningen bereikte in 2013 een nieuw diepte
punt van slechts 35.000 nieuwe woningen. Ook daalde het aantal
verleende vergunningen met 30 procent. Bovendien betreft het
aandeel vrije sector huurwoningen slechts 3 procent van de
Nederlandse woningvoorraad. Het geringe nieuwe aanbod zal met
name in steden waar de woningmarkt al sterk onder druk staat,
zoals is Amsterdam en Utrecht, nog eens voor extra druk zorgen.
Sterk beleggingsfundament huidige Nederlandse woningmarktVanuit langetermijndrivers is waar te nemen dat het fundament voor
de Nederlandse woningbeleggingsmarkt als sterk te beschouwen is.
De vraag is sterk geconcentreerd en toegespitst op flexibilisering
en huishoudensverdunning, terwijl het aanbod mede door de achter
blijvende bouwproductie en terugtrekkende subsidies op de koop
markt en sociale huurmarkt kwantitatief en kwalitatief tekort schiet.
Beleggersmarkt
Rendementsverschil met tienjaars staatsobligaties maakt vastgoed aantrekkelijkDoor de lage rentestanden is de spreiding met het risicovrij rendement
verder toegenomen, waardoor beleggingen in residentieel vastgoed
een aantrekkelijke (geïmpliceerde) risicopremie laten zien in
Nederland en de omliggende Europese landen. Naar verwachting
zal de rente nog een behoorlijke tijd op een laag niveau blijven door
het aangekondigde opkoopprogramma van de Europese Centrale
Bank en de economische vooruitzichten van Duitsland. In figuur 3 is
goed te zien dat de risicopremie in Amsterdam een stuk hoger ligt
(circa 430 basispunten) in vergelijking met andere Europese steden.
Dit terwijl het risico naar verwachting zal afnemen door het sterke
beleggingsfundament vanuit de gebruikersmarkt.
Nederlandse woningbeleggingen relatief goedkoop in Europees perspectief Door de vlucht van investeerders naar ‘veilige’ beleggingen beginnen
woningbeleggingen in bijvoorbeeld Londen en München steeds
duurder te worden. De Nederlandse woningmarkt komt hierdoor
steeds vaker in beeld bij buitenlandse investeerders. In Londen zijn
bruto aanvangsrendementen (BAR) inmiddels aangescherpt tot bijna
2 procent en in München tot 3,5 procent ultimo 2013 waar deze in
Nederland op 5,4 procent ligt voor het beste product op de beste
locaties (Global Property Guide Research, 2014).
In het verleden is de waardeontwikkeling van huurwoningen mee
gegroeid met de sterke prijsontwikkeling op de koopwoningmarkt.
De forse afwaarderingen na de crisis in 2008 zijn inmiddels in
taxaties ‘ingeprijsd’ door niet meer uit te gaan van uitponden,
maar van doorexploiteren. De afgelopen twee kwartalen heeft de
waardeontwikkeling, het indirect rendement, van institutioneel
woningbezit al een lichte positieve trend laten zien. Veel beleggers
verwachten dat de bodem is bereikt en proberen nu in te stappen.
Gering aanbod vermoeilijkt exposure direct vastgoedHet blijft lastig voor investeerders om snel exposure te
krijgen naar directe beleggingen in woningcomplexen.
De achterblijvende bouwactiviteiten verlagen de
mogelijkheid voor investeerders om grootschalig in te
stappen in de Nederlandse woningbeleggingsmarkt.
Alleen indirect instappen via woningfondsen lijkt
vooralsnog de enige mogelijkheid. Aan de andere
kant sorteren grote gemeenten steeds meer voor
op vrije sector huur. Zo heeft de gemeente Utrecht
als eerste gemeente in Nederland sinds kort een
‘bidboek’ uitgegeven met locaties waarin de gemeente
potentieel ziet voor de realisatie van vrije sector
huurwoningen.
“Snel instappen is lastig, maar essen-
tieel, omdat door de grote interesse
van beleggers de rendementen op
den duur zullen aanscherpen, zodra
veel kapitaal naar de markt begint te
vloeien."
Een andere interessante instapmogelijkheid voor
investeerders dient zich aan in de vorm van
portefeuilles die door woningcorporaties worden
afgestoten. Echter blijken dergelijke transacties
tussen corporaties en beleggers nog zeer moeizaam
te verlopen. Beleggers richten zich met name op
nieuwbouw vrije sector huurwoningen.
FIGUUR 3
Aanvangsrendement en risico-opslag woningen
(Global Property Guide Research, 2014)
Europe: BAR 10jrstaats Risico opslag
Londen 2,09 2,09 0 0
Genève 3,1 0,45 2,65 265
München 3,54 0,9 2,64 264
Parijs 3,63 1,3 2,33 233
Amsterdam 5,41 1,1 4,31 431
%
8
6
4
2
0
Lond
en
Genèv
e
Mün
chen
Parij
s
Amste
rdam
bsp
600
450
300
150
0
BAR Risico opslag
28
FIGUUR 4
Top 40 Kernregio’s Woningen
(Bouwinvest Research, 2014)
Daarnaast kennen complexen met meer dan 10 procent sociale huur
restricties waarbij verplicht voor dertig jaar in de winst gedeeld moet
worden en pas na zeven jaar uitgepond mag worden.
Instapmoment dient aanMet vastgoed dat steeds duurder wordt in de ‘veilige’ Europese
hoofdsteden, worden Nederlandse huurwoningen steeds aantrekkelijker
voor beleggers. Snel instappen is lastig, maar essentieel, omdat
de rendementen op den duur zullen aanscherpen, zodra veel
kapitaal naar de markt vloeit. Het beleggingsfundament in de
gebruikersmarkt lijkt optimaal nu de druk op middeldure huur
woningen in grote steden sterk aan het toenemen is. Echter zorgen
regionale verschillen ervoor dat er een duidelijk onderscheid gemaakt
kan worden tussen sterke gebieden, die op de lange termijn betere
ontwikkelingen laten zien, en de regio’s die achterblijven en daardoor
een hoger risico toebedeeld wordt.
Kernregio’s Woningen
Selectie sterke regio’s in model ‘Kernregio’s Woningen’ Vanuit de regionale verschillen is het dus belangrijk om de focus te
leggen op sterke gebieden op de lange termijn. Voor investeringen
in Nederlandse woningprojecten wordt bij Bouwinvest gebruik
gemaakt van het model ‘Kernregio’s Woningen’, opgesteld door de
afdeling Research. Dit model selecteert de meest aantrekkelijke
gemeenten die het beste fundament bieden met betrekking tot de
eerdergenoemde ontwikkelingen in de gebruikers en
beleggersmarkt.
Het model bestaat uit vier pijlers waarbij drie pijlers
zijn opgedeeld en gerangschikt voor de huidige
situatie en de toekomstige verwachting. Binnen deze
pijlers zijn indicatoren toegepast die vraag en aanbod
in de gebruikers en beleggersmarkt kwantitatief
maken. Veranderende regelgeving zit verwerkt in de
voorspellingen van de woningkrapte en economische
ontwikkeling. De belangrijkste indicatoren per pijler
betreffen: het aantal huishoudens, huishoudensgroei,
BBP volume, economische groei, de gemiddelde
vraagprijs, de woningmarktkrapte tot 2025 en de
omvang van de beleggingsmarkt. Door het combineren
van indicatoren en toekennen van wegingen zijn alle
Nederlandse gemeenten gerangschikt in het model.
Een overzicht van de verschillende pijlers en uiteind
elijke rangschikking per gemeente zijn terug te vinden
in figuur 4.
Slechts een deel van de ruim vierhonderd Nederlandse
gemeenten wordt als attractief beschouwd. Met name
een groot aantal kleine gemeenten is uitgesloten aan
gezien het geliberaliseerde huursegment er omvang en
dynamiek mist.
29SERV ICE M AGA ZINE DECEMBER 20 1 4
Een omvangrijk aantal huishoudens met een (boven)gemiddeld
inkomensniveau in de gemeente draagt bij aan gezonde verhuur
kansen voor vrije sector huurwoningen.
Een ander aandachtspunt betreft het prijsniveau van koopwoningen
in de regio. Vrije sector huurwoningen, met een huurprijs boven
de € 700, per maand hebben een slechte concurrentiepositie ten
opzichte van de koopsector als de gemiddelde woningprijs erg laag
is. Zo kan het voorkomen dat grote koopappartementen zeer goed
betaalbaar zijn in landelijk perspectief, waardoor de verhuurkansen
in het concurrerende geliberaliseerde huursegment substantieel
dalen. De gemeenten met de laagste koopwoningprijzen zijn in dit
kader buiten het model gelaten.
“Ook in kleine gemeenten die grenzen aan
steden waar de vraagdruk sterk is, kunnen
grondgebonden woningen, die in de steden zelf
nauwelijks rendabel neer te zetten zijn, toch
interessant zijn."
Het zijn voornamelijk de grote steden in Nederland welke hoog op
de ‘ranking’ staan. Investeringen zijn grotendeels op deze regio’s
gericht. Er is doorgaans een bovengemiddelde krapte aan vrije sector
huurwoningen.
FIGUUR 5
Kaartje Kernregio’s Woningen
(Bouwinvest Research, 2014)
Met name de prijscategorie € 700, tot € 1.000,
per maand op binnenstedelijke locaties is populair.
Steden als Amsterdam en Utrecht staan symbool voor
de schaarste aan kwalitatief goede huurwoningen
op binnenstedelijke locaties. De gemeenten die na
het toepassen van bovenstaande randvoorwaarden
overblijven en als minder risicovol worden beschouwd,
zijn terug te vinden in figuur 5.
Desondanks zijn gemeenten die laag scoren niet op
voorhand oninteressant voor woningbeleggers. Een
uitstekende wijk, locatie, gebouwkwaliteit, risico
rendementsverhouding, etcetera kan een propositie
toch attractief maken. Ook in kleine gemeenten
die grenzen aan steden waar de vraagdruk sterk
is, kunnen grondgebonden woningen, die in de
steden nauwelijks rendabel neer te zetten zijn, toch
interessant zijn. Voorbeelden zijn Amstelveen en
Badhoevedorp die profiteren van de vraagdruk vanuit
Amsterdam. Gezond verstand blijft dus te allen tijde
het vertrekpunt.
Investeren in de ‘Kernregio’s Woningen’ voor stabiel rendement voor de lange termijn.Vanuit wereldwijd perspectief lijkt het ideale instap
moment zich voor te doen, waardoor internationale
beleggers zich mengen op de markt. Direct instap
pen blijft echter lastig voor deze partijen door
het geringe aanbod van nieuwe objecten en het
gebrek aan cruciale lokale kennis. Nederlandse
managers van woningfondsen, welke al jaren
actief zijn met reeds omvangrijke portefeuilles en
nieuwbouwontwikkelingen, profileren zich momenteel
om dit kapitaal te gaan beheren. Door te selecteren op
sterke gebieden wordt een stabiel rendement voor de
lange termijn het beste gewaarborgd.
BronvermeldingABF Research. (2014). Socrates transparantie in cijfers:
Over de woningmarkt.
CBS Statline. (2013). Woningvoorraad naar eigendom.
Eichholtz, P.M.A. (2014). Dutch residential investments
in European perspective. Utrecht: Finance Ideas
Global Property Guide Research. (2014). Europe: Gross
rental yields. Verkregen op 20 oktober 2014, van http://
www.globalpropertyguide.com/Europe/rentyields.
RandstadIncl. Amsterdam,
Den Haag, Haarlem, Leiden, Rotterdam
en Utrecht
BrabantstadIncl. Breda, Den
Bosch, Eindhoven en Tilburg
Midden OostIncl. Apeldoorn,
Arnhem, Nijmegen en Zwolle
30
Jeroen Hermus MA MRICS RTJeroen Hermus is werkzaam bij CBRE als Senior Consultant Healthcare. CBRE is het grootste vastgoedadviesbureau ter wereld. In Nederland zijn circa 380 medewerkers actief. Jeroen is dagelijks actief voor opdrachtgevers met zorgvastgoed gerelateerde vraagstukken. Samen met zijn collega’s is hij onder andere betrokken bij aan- en verkoop, aan- en verhuur, taxaties, (nieuw)bouwbegeleiding, assetmanagement en strategische advisering rondom zorgvastgoed(portefeuilles). Hij treedt op voor zorginstellingen, woningcorporaties, ontwikkelaars, banken en beleggers.
Zorgvastgoed; kansen voor zorginstellingen én marktpartijen
De Nederlandse zorgvastgoedmarkt
is volop in beweging. De introductie
van marktwerking zorgt, samen met
een bezuinigende overheid, voor
opschudding binnen de sector.
Dit biedt kansen en uitdagingen voor
zorginstellingen én marktpartijen.
Het leidt tot een verschuivend
speelveld en dwingt organisaties
tot strategisch handelen.
Veranderende vastgoedmarktVeel zorginstellingen hebben hun vastgoed in eigendom of huren het
gedeeltelijk van landelijke, regionale of lokale woningcorporaties.
Veel van deze woningcorporaties hebben echter recent aangegeven
zich de komende jaren te focussen op hun primaire business.
Hierdoor laten zij het investeren in zorgvastgoed in toenemende mate
over aan zorginstellingen en marktpartijen. De woningcorporaties
luidden daarnaast recentelijk de noodklok over de investeringen die
gedaan moeten worden om hun huidige bewoners te kunnen blijven
huisvesten. Een gedeelte van hun bezit dient aangepast te worden
aan de veranderende eisen van de doelgroep. Deze investeringen
leveren echter geen of zeer beperkte extra huurinkomsten op. De
komende jaren zal blijken of woningcorporaties in staat zijn deze
investeringen uit te voeren. Het is aannemelijk om te veronderstellen
dat zij deze en andere zorggerelateerde inversteringen gaan
verleggen richting de bewoners, de overheid en marktpartijen.
Net als in de overige vastgoedsectoren wordt de rol van banken
ook in de zorgsector beperkter. Banken worden kritischer richting
zorginstellingen en financieren uitsluitend onder strikte(re) voor
waarden. Business cases, prognoses en strategieën worden
belangrijker. In tegenstelling tot het verleden is het niet alleen
meer de huisbank waarbij financieringen worden opgehaald.
Eigen vermogen wordt steeds essentiëler en heeft directe invloed
op het rentepercentage dat betaald moet worden.
Doordat banken beperkter en onder andere voorwaarden
financieren, wordt er naar alternatieven gezocht binnen
de sector. Deze alternatieven zijn bijvoorbeeld
het verdelen en verkopen van aandelen in de zorg
exploitatie, het verkopen en terughuren (sale &
lease back) van vastgoed of het aantrekken van
vreemd (achtergesteld) vermogen in de onderneming.
De rol van vastgoedDoordat zorginstellingen zelf verantwoordelijk zijn
geworden voor hun huisvestingskosten, heeft vastgoed
de laatste jaren een grotere bedrijfseconomische impact
gekregen binnen zorgorganisaties. Het optimaal
(strategisch) inzetten van vastgoed, professioneel
beheer en marketing dragen bij aan het behalen van
een langjarig positief bedrijfsresultaat. Een goed
vastgoedbeleid en een doordachte visie worden
essentieel om de strategie en doelstellingen van de
zorginstelling te kunnen realiseren.
“Zorgvastgoed is een interessante
beleggingscategorie."
Diverse zorginstellingen hebben de afgelopen jaren
financiële buffers opgebouwd om mogelijke tegenvallers
vanuit het gewijzigde speelveld te kunnen opvangen.
Het eigen vermogen van zorginstellingen heeft zich
in 2013 positief ontwikkeld ten opzichte van 2012.
Er is meer dan 11 miljard euro aan eigen vermogen
beschikbaar binnen de sector. Het gemiddelde
solvabiliteitsratio lag in 2013 boven de 20 procent.
Diverse partijen zullen onvoldoende buffers hebben
bij een handhaving van de huidige koers. Deze
instellingen zullen op korte termijn een herijking
van positie, dienstverlening en faciliteiten moeten
uitvoeren. De vastgoedportefeuille dient tegen
het licht te worden gehouden om te kijken of deze
aansluit op de toekomstvisie van de zorginstelling
en of er efficiëntieslagen te behalen zijn. Door hier
op een commerciële manier naar te kijken kunnen
zorginstellingen kansen benutten en geld besparen.
Ondanks dat zorginstellingen niet altijd meer eigenaar
zijn of blijven van het vastgoed, kunnen zij wel een groot
deel van de zeggenschap behouden over het gebouw.
31SERV ICE M AGA ZINE DECEMBER 20 1 4
In de zorgsector is momenteel de verschuiving gaande dat steeds
meer huurcontracten plaatsvinden op basis van ‘triple net huur
voorwaarden’. Hierdoor is de zorginstelling verantwoordelijk
voor onder andere het gehele gebouwonderhoud in ruil voor een
huur korting. Voor de belegger wordt de verhuur hierdoor steeds
meer een financieel product zonder dat daarbij ook intensief
beheer (met de bijbehorende risico’s en kosten) komt kijken. Het
voordeel voor de zorginstellingen is dat zij zelf kunnen sturen op
onderhoud, wat beloond wordt als ze dit goed doen. Hierdoor neemt
de afhankelijkheid van de verhuurder af, als zij bijvoorbeeld een
verbouwing wil realiseren om het gebouw weer geschikt te maken
voor exploitatie.
Investerende marktpartijenHet investeren in zorgvastgoed door marktpartijen heeft de afgelopen
jaren flink aan populariteit gewonnen. Dit wordt mede veroorzaakt
doordat er voorheen weinig tot geen aanbod van zorggebouwen
aanwezig was op de markt. Zorginstellingen konden immers goed koop
(en geborgd) financieren bij banken en woningcorporaties stonden in
de rij om het vastgoed mee te ontwikkelen en eigenaar te worden.
Nu deze ontwikkelingen veranderd zijn worden er in toenemende mate
beleggingsmogelijkheden voor marktpartijen aangeboden.
“Marktwerking resulteert in kansen voor
marktpartijen."
De toenemende interesse van beleggers is ook te verklaren doordat
verhuurd zorgvastgoed over interessante beleggingskenmerken beschikt.
Een overzicht hiervan is in tabel 1 opgenomen. Daarnaast kunnen
beleggers hun vastgoedportefeuille aanmerkelijk diversifiëren door
investering in dit type vastgoed. Essentieel voor iedere belegger is
echter dat er een gezonde business case onder de zorgexploitatie ligt
en de huur langjarig op een gezonde manier kan worden opgebracht.
Groeiende beleggingsmarkt De groeiende markt en interessante rendementen hebben momenteel
de bijzondere aandacht van zowel particuliere, institutionele als
buiten landse beleggers. Rendementen bij een tienjarige marktconforme
huurovereenkomst variëren momenteel tussen de 6 procent en 10
procent BAR v.o.n. De huurprijzen die betaald kunnen worden variëren
volledig per type vastgoed en de (zorg)exploitatie die er gevoerd kan
worden. In de praktijk varieert dit tussen de € 80, en € 250, per
vierkante meter per jaar. Particuliere woonzorglocaties of objecten
waarin operatiekamers gevestigd zijn, is een voorbeeld waarbij de
huurprijs hoger kan liggen.
In Nederland zijn diverse institutionele beleggers met
specifieke ‘Healthcare’fondsen actief. De komende
jaren zullen zij naar verwachting voor minimaal 1
miljard euro investeren in zorgvastgoed. Een deel van
hun portefeuille bestaat uit (zorg)appartementen of
intramurale woonzorg. In sommige gevallen wordt dit
gekocht op het moment dat het gebouw ontwikkeld
wordt. Hierdoor kunnen beleggers optimaal sturen
op een goede alternatieve aanwendbaarheid van
het vastgoed en worden hun kennis en kunde aan
de ontwikkeling toegevoegd. Een ander gedeelte
van de beleggersportefeuilles bestaat uit eerstelijns
gezondheidscentra, particuliere woonzorglocaties
en klinieken. Ziekenhuizen vallen, mede door
hun hoge investeringsvolume, nog niet binnen de
beleggingshorizon.
“Aantal senioren neemt dagelijks toe."
Daarnaast zijn er in Nederland steeds meer parti
culieren en ‘family offices’ geïnteresseerd in
zorgvastgoed. Met name de maatschappelijke
betrokkenheid en het gevoel bij de dienstverlening
van de zorgexploitant worden als voordelig ervaren
ten opzichte van andere typen vastgoedbeleggingen.
Een particuliere belegger heeft vaak directe affiniteit
met bijvoorbeeld de hurende huisarts van het gezond
heidscentrum. Ook bij intramurale zorg kan worden
geconstateerd dat een particulier deze vaak om een
bewuste reden koopt. Een voorbeeld hiervan is dat
het wordt gekocht omdat er een eigen ouder in het
complex woonachtig is. Family offices beleggen vaak
in het vastgoed dat hoort bij bepaalde zorgconcepten,
of ondersteunen een exploitant bij de verdere uitrol
van het aantal locaties. In de praktijk is te zien dat er
naast het vastgoed dan ook intensieve betrokkenheid
kan zijn bij de bedrijfsvoering.
De interesse van buitenlandse beleggers in Nederlands
zorgvastgoed neemt ook gestaag toe. De te behalen
rendementen in ons land zijn hoger dan die in hun
thuisland of in de landen om ons heen. In deze landen
is reeds de nodige ervaring met het beleggen in zorg
vastgoed opgedaan en is het in sommige landen
uitgegroeid tot een volwaardige beleggingscategorie.
Een voorbeeld hiervan is GrootBrittannië, waar het
afgelopen jaar voor meer dan 2,5 miljard euro aan
zorgvastgoed van eigenaar is gewisseld. De betrokken
beleggers komen uit GrootBrittannië zelf, maar ook
uit bijvoorbeeld Amerika, China en Maleisië. Ook
in België en Duitsland is de markt volwaardiger en
transparanter dan in Nederland. Hierdoor liggen er
in Nederland kansen voor vooruitstrevende beleggers.
De groei van het aantal zorgvastgoedbeleggingen in de
Nederlandse markt wordt met name veroorzaakt door
de groeiende vraag naar zorgappartementen vanuit
de consument en het feit dat zorginstellingen op
zoek gaan naar alternatieven voor vreemd vermogen.
Marktpartijen kunnen in veel gevallen voor deze
partijen de oplossing bieden.
Voordelen Nadelen
Langjarige huurcontracten Beperkte transparantie in de
markt
Exit en herfinancieringsrisico goed in
te schatten
Politiek risico
Inflatiebestendig Kennisintensief (specialistische
kennis noodzakelijk)
Relatief conjunctuur ongevoelig
Toenemende doelgroep ouderen
Steeds meer aanbod beschikbaar
Maatschappelijke investering
TABEL 1
Voor- en nadelen van beleggen in zorgvastgoed
32
Ruben Langbroek MSc MSRE MRICS LEED Green AssociateRuben Langbroek is Head of Asia Pacific voor de Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB). GRESB evalueert best practices op het gebied van duurzaamheid in de wereldwijde vastgoedsector. Ruben is verantwoordelijk voor de strategische ontwikkeling van GRESB’s positie in de regio. Ruben heeft ruim 10 jaar ervaring in de vastgoedsector, met name op de vastgoedbeleggingsmarkt. Voorheen werkte hij onder meer als Associate Director Strategic Advisory en Head of Research voor JLL in Nederland, Hong Kong en Singapore.
Vastgoed in het buitenland
De Aziatische vastgoedmarkt: groei als kans én als uitdagingDe Aziatische vastgoedmarkt biedt
volop kansen voor geïnteresseerde
beleggers die willen profiteren van de
ontwikkeling die deze regio meemaakt.
De aanzienlijke bevolkingsgroei en
urbanisatiegolf in Azië hebben namelijk
direct impact op de groei van de
welvaart en economie, en daarmee
indirect op de groei en het succes van
de regionale vastgoedmarkt.
There’s no such thing as AsiaDe regionale vastgoedmarkt in Azië bestaat uit vele lokale markten met elk
hun eigen karakteristieken, kansen en risico’s - en daarmee hun eigen
cyclus en momentum. Dat biedt enerzijds goede diversificatiemogelijkheden,
maar betekent tevens dat – naast goede timing – inzicht in en begrip van
de verschillen in marktdynamiek essentieel zijn. Daarbij zijn ook de
culturele verschillen van belang. Tussen Aziatische landen onderling kunnen
die zelfs net zo groot zijn als tussen het Westen en het Verre Oosten.
Verschillen in culturele achtergronden leiden bijvoorbeeld tot andere visies
op beleggen in vastgoed. In Zuidoost Aziatische landen als Indonesië en
Thailand zijn er veel welvarende families actief op de vastgoedmarkt die
hun vermogen van generatie op generatie hebben opgebouwd via productie
of handel in gronds toffen. Hun beleggingsbenadering is meestal niet
gebaseerd op financiële parameters als aanvangsrendement of Return on
Investment. Zij beschouwen vastgoed als tastbaar erfgoed voor volgende
generaties, en stellen daarom meer kwalitatieve aankoopcriteria.
Daarnaast heeft de culturele achtergrond ook invloed op de zakelijke context.
Die is in deze regio structureel anders dan in het Westen, wat eveneens
gevolgen heeft voor de vastgoedmarkt. Zo worden Aziatische markten
gekenmerkt door gebrek aan transparantie. Volgens de Global Real Estate
Transparency Index van JLL kunnen alleen de vastgoedmarkten van Singapore,
Hong Kong en in mindere mate Japan als transparant bestempeld worden
(JLL, 2014). Aziaten zijn geneigd informatie te beschouwen als potentiële bron
van voordeel of macht.
Er heerst hier de perceptie dat transparantie kan leiden tot
gezichtsverlies (één van de belangrijkste culturele principes
in Azië) en dat het verschaffen van informatie negatieve
gevolgen kan hebben voor de concurrentiepositie. Hierdoor
worden bijvoorbeeld transactiegegevens van vastgoed of
gerealiseerde huurprijzen niet of nauwelijks gedeeld.
“De Aziatische vastgoedmarkt bestaat
uit vele lokale markten met elk hun
eigen cyclus."
Verdeel en heersWat bijdraagt aan het gebrek aan transparantie is dat er
relatief veel kleine partijen als ontwikkelaar of belegger
actief zijn. Private partijen met een stuk grond kiezen er
veelal voor om te gaan bouwen, in de hoop mee te kunnen
profiteren van de stijgende prijzen voor vastgoed. Het is
bovendien betrekkelijk eenvoudig voor kleinere beleggers
om in vastgoed te investeren. In veel Aziatische markten
wordt het eigendom van vastgoed door ontwikkelaars
namelijk eerst opgesplitst en vervolgens verkocht. Dit
gebeurt door toepassing van zogenaamde ‘strata titles’.
Strata titles werden oorspronkelijk geïntroduceerd om beter
om te kunnen gaan met het juridisch eigendom van
appartementen complexen, maar worden tegenwoordig ook
toegepast bij verkoop van kantoorgebouwen, winkelcentra
en industrieel vastgoed. Bij gebouwen met strata titles is er
vaak gebrek aan transparantie over de haalbare huur, want
verhuurders binnen hetzelfde gebouw onderbieden elkaar
om huurders aan te trekken. In sommige landen zijn er
zelfs verschillende eigenaren per verdieping. Doordat het
eigendom wordt opgesplitst in kleine delen kan feitelijk
iedereen een stukje vastgoed kopen. Dat heeft ontwikkelaars
in landen waar strata titles de markt domineren zoals
Indonesië, Maleisië, India, Hongkong en Singapore, de
afgelopen jaren in elk geval geen windeieren gelegd.
Groeireus ChinaDe situatie op de Chinese vastgoedmarkt is in het bijzonder
interessant door de snel toenemende marktomvang en de
aanzienlijke groeipotentie.
33SERV ICE M AGA ZINE DECEMBER 20 1 4
Vorig jaar kondigde de overheid aan dat boeren meer recht
krijgen op grondbezit waardoor ongeveer 800 miljoen
Chinezen op het platteland landeigenaar kunnen worden.
Dit zal ongetwijfeld tot veel speculatieve grondtransacties
en uiteindelijk tot nieuwbouwontwikkelingen leiden. Wat
groeipotentie betreft, is China (samen met India) één van de
groeireuzen voor de komende decennia. Niet zozeer vanuit
bevolkingsgroei, want door het één-kind-beleid van de vorige
eeuw is de huidige bevolkingsgroei in China bijzonder laag.
Het is zelfs een van de snelst vergrijzende landen ter wereld.
De verwachte groei wordt dan ook voornamelijk veroorzaakt
door urbanisatie, een trend die sinds medio vorige eeuw
gaande is. In 1950 woonde 13 procent van de Chinezen in
steden en dat aandeel is inmiddels gegroeid tot bijna 55
procent. Het wekt nauwelijks verbazing dat 25 van de 100
grootste steden ter wereld in China liggen. Naar verwachting
verhuizen de komende 35 jaar nog eens 300 miljoen Chinezen
van het platteland naar de steden (United Nations, 2014). De
groei van de nationale welvaart, de dienstensector en de
industrie die hierop volgt, zal tot een bijna onverzadigbare
vraag naar vastgoed leiden.
Stedelijke ontwikkeling met stokjesVooruitlopend op de verwachte vraag wordt er in China dan
ook stevig doorgebouwd. Ter illustratie: in de afgelopen 3
jaar is er in China meer cement gebruikt dan in de Verenigde
Staten in de afgelopen 100 jaar, is elke 5 dagen een nieuwe
wolken krabber opgeleverd, zijn meer dan 30 vliegvelden
gebouwd, is in 25 steden een compleet metrosysteem
aangelegd, zijn de 3 langste bruggen ter wereld gebouwd
en is bijna 10.000 kilometer spoorweg en meer dan 40.000
kilometer snelweg aangelegd. De ontwikkelingen op de
woning- en commerciële vastgoedmarkt van de hardst
groeiende steden in China zijn van vergelijkbare schaal.
“De urbanisatiegolf in China leidt tot
een bijna onverzadigbare vraag naar
vastgoed."
De vraag dient zich derhalve aan of er niet te veel wordt
gebouwd. Kijkend naar de nieuwe zakencentra in de ‘emerging
cities’ zoals Financial City in Chengdu, City North in Xi’an en
Yujiapu Financial District in Tianjin is die vraag ook gerecht-
vaardigd. Er is sprake van lege kantoorgebouwen en
winkelcentra, evenals verlaten appartementencomplexen.
De aanpak van stedelijke ontwikkeling in China is echter
helder: eerst aanbod creëren alvorens de toekomstige vraag
te kunnen opvangen. Gelet op de genoemde urbanisatiegolf
die gaande is, is er wat te zeggen voor die gekozen aanpak.
Na de realisatie van infrastructuur, woningen en commerciële
voorzieningen is het nu echter wel een uitdaging voor
lokale overheden om werkgelegenheid en levendigheid in
de nieuwe districten van de emerging cities te creëren.
Duurzame groeiDat is overigens niet de enige uitdaging. Zo leidt groei van
de vastgoedvoorraad tot een aanzienlijke consumptie van
(fossiele) energie en daarmee tot luchtvervuiling en sterke
toename van de CO2-uitstoot van gebouwen.
FIGUUR 1
Inwoneraantal in stedelijke gebieden als % van totaal
(bron: The Economist)
FIGUUR 2
Cementgebruik in China versus de Verenigde Staten
(bron: USGS)
AFBEELDING 1
Sociale woningbouw in Chongqing, China, een van de snelst groeiende en
grootste steden ter wereld, met een inwonersaantal van 29 miljoen
100
80
60
50
40
20
01950 55 60 65 70 75 80 85 90 95 00 05 10 15 20 25 30 35 40 45
US Western Europe
Brazil
South-East Asia India
China
F O R E C A S T
U.S. CHINA
4.5 gigatons(1901-2000)
In 100 years In 3 years
6.6 gigatons(2011-2013)
De markt zal daarom duurzame maatregelen moeten treffen om de negatieve
effecten van de toekomstige groei te minimaliseren. De Aziatische
vastgoedmarkt is hierin vooralsnog redelijk afwachtend. Het meten van
energieverbruik van gebouwen gebeurt bijvoorbeeld nog nauwelijks terwijl
dat juist de basis vormt voor verbetering. Bovendien is het voor
gebouweigenaren vaak onduidelijk wat die beoogde verbetering (en
investering) concreet oplevert. Daar komt bij dat eigenaren die wél bereid
zijn initiatieven te nemen, worden geconfronteerd met een gebrek aan
lokale rapportagestandaarden of benchmarks waarmee ze de prestaties van
hun gebouwen kunnen vergelijken met die van andere gebouwen. Hierdoor
worden er te weinig acties ondernomen en blijven groene kansen liggen.
“Duurzame groei dé uitdaging voor de Aziatische
regio."
In dat opzicht is het een goede ontwikkeling dat overheden in Azië steeds
vaker eisen stellen ten aanzien van het duurzaamheidsniveau van zowel
bestaande gebouwen als nieuwbouw. Toch willen Aziatische beleidsmakers
duurzaamheid vooral inzetten voor de ondersteuning van – en niet als barrière
voor – de genoemde groei. Uiteindelijk vormt het ontkoppelen van de
stedelijke groei en de groeiende vraag naar natuurlijke grondstoffen zoals
energie, water en voedsel, de échte uitdaging voor de regio. In China
zeggen ze daar overigens over: ‘wàn shì k-ai tóu nán’. Vrij vertaald: alle
uitdagingen zijn lastig, voordat ze eenvoudig worden.
AFBEELDING 2
Niveaus van luchtverontreiniging in Chinese steden, zoals
Beijing an Shanghai, zijn vaak meer dan honderd keer
hoger dan wat aanvaardbaar is voor de volksgezondheid.
BronvermeldingJLL (2014). Global Real Estate Tra nspare ncy Index 2014
United Nations (2014). World Urbanisation Prospects: The 2014 Revision. New York
Altijd een stap vooruit PVM is een innovatief en energiek ingenieurs- en organisatieadviesbureau met enthousiaste, betrokken, deskundige adviseurs dat zich, vanuit een integrale visie, richt op de eigenaren en gebruikers van gebouwen in alle marktsectoren. De professionals van PVM werken vanuit hun persoonlijke kracht, vanuit samenwerking en vanuit een gedeelde vastgoedvisie. PVM kent een open en informele cultuur.
Jouw taak Als vastgoedadviseur heb je een integrale visie op het vastgoed. Naast het realiseren van de projectdoelstellingen ben je proactief in het verbeteren en ontwikkelen van concepten en het signaleren en oppakken van acquisitiekansen.
Functie-eisen Voor de functie vastgoedadviseur verwachten wij dat je:
• opgeleid bent op WO-niveau en affiniteit hebt met vastgoed. • een commerciële instelling hebt, gericht op het uitbouwen van de
advisering bij bestaande en nieuwe relaties. • kennis hebt van de vastgoedbranche en oog voor de ontwikkelingen
in het vakgebied. • een initiatiefrijke, enthousiaste en dienstbare instelling hebt.
Voor meer informatie: www.p-v-m.nl of stuur direct je cv met motivatie naar [email protected]
Vacature: Vastgoedadviseur
35SERV ICE M AGA ZINE DECEMBER 20 1 4
Vraaggestuurd ontwikkelen en procesoptimalisatie binnen de nieuw -bouw woningmarktWoningbouw moet aansluiten op de
woonwens(en) van de consument
Binnen de nieuwbouw woningmarkt is
er de laatste jaren veel veranderd.
Aannemers en ontwikkelaars willen
graag dat hun kopers of huurders
meedenken over de invulling van het
huis. Ze hebben immers de laatste
jaren gemerkt dat er een periode van
klantschaarste is aangebroken. Wonen
is meer dan alleen een huis. Allereerst
kiest de woonconsument voor een
specifieke locatie. De woonconsument
weet heel goed waar hij wel wil wonen
en vaak nog beter waar niet. Met de
keuze voor een locatie kiest de
consument ‘automatisch’ ook bewust
voor de voorzieningen in de buurt. Een
huis gaat dus niet alleen over ‘de
stenen’ maar veel meer over ’de plek’.
Actuele en toekomstige projectenDoordat de consument zich inschrijft voor één of meerdere
specifieke projecten, kiest hij in eerste instantie voor de
plek. Wanneer hij dit vroegtijdig doet kunnen ontwikkelaars,
gemeenten en corporaties ook de woonwensen tijdens het
ontwikkel- en ontwerpproces meenemen in hun plannen.
Inmiddels zijn er gemeenten die deze woonwensen
gebruiken als brandstof voor het maken van bestemmings-
en beeldkwaliteitsplannen.
Toekomstige woningbouwprojectenDe toegevoegde waarde van de woonwensen is bij
toekomstige projecten uiteraard groter dan wanneer
een marktpartij zelf op de stoel van de woonconsument
is gaan zitten. Wanneer een locatie vroegtijdig wordt
gecommuniceerd met de markt, is daardoor ook de
courantheid van een locatie goed toetsbaar aan de markt.
Immers, mochten er zich geen woonconsumenten melden,
dan zou je kunnen concluderen dat de desbetreffende
locatie niet geschikt is voor een woonbestemming. Dit kan
onnodige kosten en tijd besparen.
De locatie is de primaire woonwens van de consumentDoor een goed beeld van de locatie te geven kan een
consument al bepalen of hij hier wellicht wel of niet wil
wonen. 80 Procent van de kopers en/of huurders komt uit de
buurt van de locatie (nieuwbouw-nederland, 2014). Zij
weten dus al redelijk goed welke voor- en nadelen deze plek
met zich meebrengt. De consument beoordeelt de locatie
met name op voorzieningen, groen, veiligheid en
bereikbaarheid.
In beeld brengen van de woonwensenOp verschillende manieren kun je via de woonconsument
de woonwensen boven water krijgen. Uiteraard is een
snelle, relatief goedkope manier door het online uitzetten
van een enquête onder de groep geïnteresseerden. Men kan
ook een dialoog aangaan met deze groep en tijdens een
bijeenkomst een goed beeld van de woonwensen en
behoeften vormen. Wanneer eenmaal de dialoog, online of
offline is aangegaan, is het van belang om het contact met
deze groep periodiek te onderhouden.
Arjan Veelers Arjan Veelers is directeur van Nieuwbouw Nederland. Daarvoor was hij twintig jaar werkzaam in onder andere de bouw, makelaardij, architectuur en vastgoedontwikkeling. Nieuwbouw Nederland is een onafhankelijke organisatie die via internet de totale aanbodzijde van de nieuwbouwwoningmarkt: koop, huur en Collectief Particulier Opdrachtgeverschap, actueel en toekomstig, in beeld brengt. Hiervoor dient het landelijke portaal nieuwbouw-nederland.nl. Voor vele gemeenten (ruim driehonderd) is er een eigen nieuwbouwsite, zoals nieuwbouw-amsterdam.nl en nieuwbouw-eindhoven.nl.
36
OntwikkelmogelijkhedenNiet iedere locatie is een ‘witte vlek’ waarmee men onbeperkt gehoor kan
geven aan de woonwensen. Veelal is er een vigerend bestemmingsplan
waarbinnen een woningbouwproject dient te worden ontwikkeld. Dit heeft
voor- en nadelen. Een nadeel is dat er dus niet onbeperkt gebouwd kan
worden naar de wens van de consument. Wanneer dit het geval is dan is het
van belang om de uitvraag naar de consument scherper te stellen. Men kan
dan bijvoorbeeld vragen: ‘Wilt u op deze plek in een appartement wonen?’.
Hierdoor zullen mensen die een grondgebonden woning willen zich al niet
inschrijven.
Een voordeel is de tijdswinst. Doordat de uitvraag scherper is gesteld kan,
bij voldoende belangstelling, een schetsontwerp en bouwvergunning
worden aangevraagd. Uiteraard is dit dan afgestemd op de woonwensen
en conform bestemmingsplan. Er is al een bestemming die hierin voorziet,
waardoor een wijziging van bestemming niet meer noodzakelijk is.
DoelgroepanalyseBij het leggen van het eerste contact met de klant is het verkrijgen van
zoveel mogelijk informatie een groot goed. Als ontwikkelaar, bouwer of
architect is het erg verleidelijk om alleen de ‘harde’ vragen te stellen.
Denk bijvoorbeeld aan:
• Aantal slaapkamers
• Koop of huur
• Woningtype
• Prijsklasse
Maar de volgende vragen kunnen ook erg belangrijk en handig zijn in
het vervolgproces:
• Heeft u nu een koop- of een huurwoning? (afzetrisico)• Hoe groot acht u de kans dat u hier komt te wonen? (actualiteit van de
verhuisbehoefte)• Op welke termijn wenst u te verhuizen? (planning)• Heeft u kinderen? (voorzieningen en doelgroep)• Wat is uw hoogst genoten opleiding? (bereiken latente doelgroep)• Op welke sociale media heeft u een actieve account? (communiceren en
doelgroep vergroten)• Hoeveel auto’s heeft u? (parkeervoorzieningen)
Look-a-likesDe eerste inschrijvingen kunnen je veel vertellen over de doelgroep. Door
deze mensen in een database te plaatsen, kun je gemakkelijk look-a-likes
krijgen. Dit zijn namen en adressen van mensen met hetzelfde demo-
grafische profiel binnen hetzelfde gebied. Hierdoor vergroot je de groep
belangstellenden, omdat binnen deze groep de kans erg groot is dat deze
mensen ook een latente behoefte hebben voor hetzelfde woonproduct op
dezelfde plek.
Wanneer je een grote groep mensen hebt weten te vinden en deze in kaart
is gebracht, kun je een ‘kunstmatige’ schaarste creëren. Je hebt nu dusdanig
veel mensen die op deze plek willen wonen dat de vraag groter is dan het
aanbod. Binnen deze eigen markt is een vorm van pandschaarste gecreëerd.
Wanneer je ontwikkelaar bent en dus geen aannemer, hoef je alleen nog het
juiste woonproduct te bouwen.
Als ontwikkelaar hoef je dus niet meer op zoek naar kopers of huurders voor
je woningen, maar naar de juiste woningen voor je kopers of huurders!
Big Data als ingrediënt voor de ontwikkelopgaveDoor nu een kritische massa van belangstellenden te hebben
voor het project, kun je deze groep beter analyseren. Via
diverse bronnen kun je bepaalde behoeften en gewoonten
boven tafel krijgen. Bij grote uitbreidingslocaties of
binnenstedelijke ontwikkelingen zul je als ontwikkelaar ook
moeten voorzien in het aanbod van diverse voorzieningen.
Uit een dergelijke analyse kun je de volgende behoeften in
kaart brengen:
• Sport
• Openbaar vervoer
• Supermarkten
• Zorg
• Parkeervoorzieningen
Met deze informatie weet je dus precies hoeveel voetbal-
velden of hockeyvelden je moet maken, welke supermarkt er
moet komen, het aantal openbare parkeerplaatsen per straat
en of er voldoende mensen zijn voor een extra bushalte.
Procesoptimalisatie en residueel sturenDoor vroegtijdig de vraag in beeld te brengen en de
consument te laten kiezen voor een specifiek bouwnummer
of product, kun je residueel sturen. Wanneer je ook nog het
inkomen, gewenste meerwerk, eigen woonsituatie en de
verhuisbehoefte weet, kun je het afzetrisico verkleinen.
Hierdoor optimaliseer je de afzet van het project.
Wij zoeken de juiste huizen voor onze kopers!
Wij zoeken geen kopers voor onze huizen...
FIGUUR 1
De veranderende zoekopgave voor ontwikkelaars.
37SERV ICE M AGA ZINE DECEMBER 20 1 4
Dit gegeven hoeft niet direct te betekenen dat er meer
ontwikkelwinst wordt gemaakt. Door alle inschrijvingen in
hetzelfde Customer relationship management te ‘vangen’
en alle stakeholders in het proces toegang te geven, is een
hogere conversie een automatisch uitvloeisel.
De nieuwe werkelijkheidVolgens enkele sceptici is een vraag gestuurde markt
alleen noodzakelijk in tijden van crisis. Alleen een goede
ontwikkelaar, gemeente of corporatie weet dat vraag
gestuurd ontwikkelen de nieuwe werkelijkheid is. Aan
vastgoedprofessionals geven wij ook altijd het advies dat
ze moeten weten wat ze waar en voor wie moeten bouwen.
Wanneer je bij jezelf te rade gaat of je ouders vraagt
waarom ze in het huis wonen waarin ze nu wonen, dan is
de kans groot dat je één of meerdere van de volgende
antwoorden krijgt, omdat:
• het dicht bij het werk is,
• er veel scholen in de buurt zijn,
• de wijk erg groen is,
• er veel sportvoorzieningen in de buurt zijn,
• er meerdere supermarkten en winkels op fietsafstand
zijn,
• het een veilige buurt is.
De kans dat de primaire doorslag de kleur steen, dakpan,
architectuur of bijkeuken was, is erg klein.
En omdat wonen meer is dan een huis, hiernaast een
gedicht van Ingmar Heytze waarin dit nog eens duidelijk
wordt gemaakt.
BronvermeldingNieuwbouw-Nederland.(2014). www.Nieuwbouw-nederland.nl
OVER WONEN
Wonen is een wonderlijk werkwoord.Wanneer woont men? Als men slaapt,een sleutel omdraait, eet of baadt?
Wonen, dat is niet zozeer iets doen,maar op een plek zijn waar men liefheeft,
goedemorgen zegt, zijn hoed neerlegt.
Wonen doet men altijd ergens,stad of land, op stand of in de bocht
van een rivier.Of hier.
Ingmar Heytze
38
Ivo Opstelten Dr. Ivo J. Opstelten (1965) is sinds 2000 actief op het werkveld Energie en Binnenmilieu voor de Gebouwde Omgeving. Tot 2010 was hij manager van het onderzoeksprogramma Energie in de Gebouwde Omgeving en coördinator van het samenwerkingsverband van TNO en ECN, “Building Future”. Sinds juni 2010 is hij programmaregisseur bij Platform31 voor het programma “Energiesprong” in opdracht van het ministerie Wonen&Rijksdienst (voorheen VROM/BZK) en heeft daarbinnen onlangs de deal “Stroomversnelling Koopwoningen” gelanceerd. Sinds september 2012 is hij, naast zijn werk voor Platform31, lector “Nieuwe Energie in de Stad” aan de Hogeschool Utrecht en sinds mei 2014 tevens programmadirecteur voor het Centre of Expertise Smart Sustainable Cities. Hiermee wendt hij zijn kennis op dit werkterrein aan om de verbinding te maken tussen onderzoek, opleiding en praktijkinitiatieven. In zijn prive leven heeft hij ook de tering naar de nering gezet door zijn eigen jaren “30 vrijstaande woning van label G naar A++++ (energieneutraal/Nul op de Meter) te renoveren.
Verantwoorde hypotheek-verstrekking en energielastenWat is de waarde van de
energierekening?
Iedereen die een hypotheek wil
afsluiten voor de koop van een huis
zal bij een hypotheekverstrekker een
tweetal toetsen moeten ondergaan:
1. De loantoincome (LTI) toets,
oftewel kan de hypotheeknemer
(koper) de maandelijkse lasten voor
de aflossing van de hypotheek en
de bijbehorende rente wel betalen.
2. De loantovalue (LTV) toets, of
in goed Nederlands: is de woning waar
de hypotheek voor wordt verstrekt de
hoogte van het leenbedrag wel waard.
Deze twee toetsen vormen de basis
voor de ‘zorgplicht' van de hypotheek
verstrekker/bank.
Bij beide toetsen wordt de energetische kwaliteit van de woning (hoeveel
energie nodig is voor bewoning) nu onvoldoende meegenomen. Dit is een
probleem nu de energierekening een steeds groter onderdeel van de
woonlasten van een huishouden vormt en sterk afhankelijk blijkt van de
kwaliteit van de woning. Die sterke relatie tussen de hoogte van de
energierekening en de woningkwaliteit is een direct gevolg van de grote
sprongen die de bouw de afgelopen paar jaar heeft doorgemaakt.
LTI, woonlasten en energielastenDe LTI toets vergelijkt de inkomens- en uitgavenverhouding, waarbij de
uitgaven worden bepaald door lasten voor onder andere voeding, kleding,
vervoer en woonlasten (hypotheek, energie, onderhoud,
etc.). Van de verschillende posten zijn woonlasten de
grootste post, welke direct samenhangt met de reden voor
het aangaan van een hypothecaire lening. De woonlasten
zijn logischerwijs vanuit betaalbaarheidsoverweging
maat gevend voor de hypotheekruimte die we ons kunnen
veroorloven voor het aangaan van de hypotheeklasten
(aflossing en rente) bij die woning. Voor de inschatting van
woonlasten, gebruikt voor de bepaling van verantwoorde
hypotheekruimte van hypotheeknemers, wordt uitgegaan
van twee elementen: 1) ieder huishouden heeft altijd een
zeker (minimum) bedrag aan woonlasten, ongeacht de
gezinssituatie en het type of de kwaliteit van de woning
welke men aanschaft, en 2) een aandeel aan woonlasten
dat afhankelijk is van het inkomen van het gezin.
Deze twee principes gelden voor alle onderdelen van de
woonlasten, dus ook de energielasten. Deze energielasten
zijn, van alle aan de woning gekoppelde lasten, buiten de
hypotheeklasten zelf, met zo’n 50 á 65 procent veruit de
grootste post.
Inkomen als maat voor energielasten?Net als bij wasmachines, koelkasten en zelfs auto’s kennen
ook huizen een energielabel, welke een indicatie is voor
de energetische prestatie van de woning en daarmee van
de jaarenergielasten van een gezin dat daarin woont. In
opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken is het
Woon Onderzoek Nederland (WoON) uitgevoerd, waarbij de
energiegegevens van circa 4500 huishoudens in kaart zijn
gebracht, samen met allerlei mogelijke invloedfactoren op
dat energiegebruik. Naast de bouwkwaliteit kunnen immers
ook andere factoren een rol spelen, zoals de vorm en grootte
van de woning en gedragsaspecten. Met behulp van de
energiemodule van het WoON 2012 onderzoek, is de invloed
van inkomen op de gemiddelde jaarenergielasten van
huishoudens te bepalen. In figuur 1 is voor verschillende
aspecten gekeken naar hun invloed op de jaarenergielasten
van een huishouden.
39SERV ICE M AGA ZINE DECEMBER 20 1 4
Uit figuur 1 valt af te leiden dat het inkomen de slechtste graadmeter is voor
de te verwachten jaarenergielasten. Sterker nog, als de groep huishoudens
met een inkomen dat hoger is dan drie keer modaal buiten beschouwing
wordt gelaten, kan ook gesteld worden dat de energielasten vrijwel
onafhankelijk zijn van het inkomensniveau. Hetzelfde kan gezegd worden
voor de invloed van aantal personen in een huishouden zodra dit gelijk
is aan drie of meer. De correlatie met grootte van de woning en de
energiekwaliteit is echter heel hoog. Deze hoge correlatie is enerzijds
logisch, omdat een grotere dan wel slechter geïsoleerde woning nu
eenmaal meer stookkosten heeft. Het is echter goed om te beseffen dat
het hier ging om totale jaarenergielasten, dus ook die afkomstig van
gebruiksapparatuur, een substantiële post die bijvoorbeeld niet wordt
meegenomen in de bepaling van het energielabel van een woning. Voor
deze analyse is het bovendien van belang dat onderkend wordt dat de
genoemde variabelen onderling gekoppeld kunnen zijn. Zo is het aan-
nemelijk dat gezinnen met een hoger inkomen gemiddeld genomen in
een grotere woning wonen. Om te zien in hoeverre het effect hiervan
doorwerkt in onderstaande figuren worden de jaarenergielasten per
vierkante meter gebruiksoppervlak (GBO) uitgezet tegen de overige variabelen.
Wat deze figuren aantonen is dat niet het inkomensniveau, noch het aantal
bewoners een duidelijke correlatie houden met de jaarenergielasten per
vierkante meter, maar wel de kwaliteit van de woning. Sterker nog, de
afhankelijkheid van de kwaliteit van de woning is groter dan wanneer niet
gedeeld wordt op het gebruiksoppervlak.
Wanneer grote financiële beslissingen genomen worden bij
aanschaf of renovatie van een woning en de volhoudbare
betaalbaarheid van de hypotheeklasten de leidraad zou
moeten zijn, dan zou dus niet de hoogte van het inkomen,
maar de grootte én energieprestatie van de woning hier
bepalend in moeten zijn. Wat verder aan dat laatste opvalt,
is dat de hellingshoek niet zo steil is als wellicht verwacht
wordt bij de diversiteit in energielabels. Dat komt voort uit
twee zaken: in de praktijk zijn de energielasten van woningen
met slechtere energielabels minder hoog dan theoretisch
voorspeld (naar alle waarschijnlijkheid omdat bewoners in
die woningen niet alle ruimtes verwarmen) en de energie -
lasten van woningen met betere energielabels juist hoger
dan voorspeld. Dit is ook dé reden waarom in bovenstaande
analyse is gewerkt met praktijkwaardes in plaats van
theoretische waardes. Maar wellicht belangrijker dan dat,
in de bepaling van de energielabels wordt alleen gerekend
met het energieverbruik voor gebouwgebonden gebruik
(zoals ruimteverwarming) en niet met het gebruikers-
gebonden energiegebruik (afkomstig van huishoudelijke
apparatuur). De jaarenergielasten in alle figuren omvatten
het totale energiegebruik. De analyse in figuur 2 laat zien
dat de inkomensafhankelijkheid een slechte indicator is voor
energielasten, en de energieprestatie een betere indicator
is. Tegelijk lijkt de aanname dat alle huishoudens altijd een
minimale hoeveelheid energielasten zullen hebben,
ongeacht het inkomensniveau, wel terecht.
FIGUUR 1
Gevoeligheid jaarenergielasten.
(bepaald op basis van data uit WoON, 2012)
2500
2000
1500
1000
500
0
<mod
aal
mod
aal -
1,5 m
odaa
l
1,5 m
odaa
l - 2
mod
aal
2 mod
aal -
3 m
odaa
l
> 3 m
odaa
l
Jaar
ener
giel
aste
n [€
/jaa
r]y = 92,8x + 1734,2 | R2 = 0,50829
INKOMENSCATEGORIE
3000
2500
2000
1500
1000
500
0
<50
50 -
75
75 -
100
100 -
125
125 -
150
> 150
Jaar
ener
giel
aste
n [€
/jaa
r]
y = 302,09x + 824,2 | R2 = 0,98991
GEBRUIKSOPPERVLAK (GBO) WONING [M2]
2500
2000
1500
1000
500
0
1 2 3 4 >4
Jaar
ener
giel
aste
n [€
/jaa
r]
y = 154,2x + 1268,8 | R2 = 0,78459
AANTAL BEWONERS
3000
2500
2000
1500
1000
500
0A B C D E F G
Jaar
ener
giel
aste
n [€
/jaa
r]
y = 91,179x + 1761,4 | R2 = 0,96998
GEBRUIKSOPPERVLAK (GBO) WONING [M2]
40
Implicatie bij innovatie: Nul-op-de-Meter woningconcepten Dankzij de inzet van onder andere meerdere grote bouwers
en ook veel innovatieve kleinere bouwpartijen worden
sinds vorig jaar industriële aanpakken voor Nul-op-de-
Meter nieuwbouw- of renovatieconcepten ontwikkeld.
Hierop geven zij de prestatiegarantie dat de woning voor
het gemiddelde gezin netto geen jaarenergielasten meer
zal kennen, zonder dat ze daarvoor moeten bezuinigen
op warmwatergebruik of door de verwarming een graadje
lager te zetten. Daarmee vervalt dus ook de eerste aanname
in de gehanteerde berekeningsmethodiek, waarin gesteld
werd dat ieder huishouden altijd een vaste post aan
energielasten zal hebben.
De bouwers verenigd via de deal ‘Stroomversnelling’
uit juni 2013 voor de huursector en “Stroomversnelling
koopwoningen” uit september 2014 voor de koopsector
zetten vol in op industrialisatie van het integrale product
(gebouw inclusief installaties en eventuele additionele
maatregelen).
FIGUUR 2
Gevoeligheid jaarenergielasten per m2 gebruiksoppervlak
Op deze manier zullen de financierings lasten van de (additionele)
investeringskosten voor de particulier direct opwegen tegen de vermeden
energielasten, mits hypothecair gefinancierd. Er zijn nu al bouwers die voor
amper € 14.000 meerkosten een Nul-op-de-Meter nieuwbouwwoning
verkopen. Sinds januari dit jaar is het mogelijk geworden om een wat
grotere hypoteekruimte (€ 13.500 boven de normale hoogte) voor de
aanschaf van zo’n Nul-op-de-Meter nieuwbouwwoning met prestatie-
garantie aan te mogen wenden en dit wordt nu ook actief aan geboden door
de grote hypotheekverstrekkers in Nederland.
Maar om bestaande woningen energieneutraal te renoveren is meer nodig
én ook verantwoord. Dat wordt geïllustreerd in figuur 3 waarin de
energielasten per vierkante meter gebruiksoppervlak (GBO), eerder
geïllustreerd in figuur 2, vertaald zijn naar de hoogte van een hypotheek op
annuïtaire basis met een looptijd van 30 jaar voor verschillende gebouwtypes
en energieprestatie vóór de Nul-op-de-Meter (NOM) renovatie, bij 36 procent
belastingtarief (in verband met hypotheekrenteaftrek).
De figuur laat zien dat een particuliere eigenaar van een label E-G rijwoning
voor een investeringsbedrag van circa € 45.000 een Nul-op-de-Meter
renovatie kan financieren, zonder dat dit de totale woonlasten (hypotheek-
kosten + energiekosten) verhoogt, zelfs als hij qua inkomen maar in het 36
procent belastingtarief zit. Deze € 45.000 is ook ongeveer het kostenniveau
waar de bouwers met hun innovatieve renovatieconcept op inzetten. Nu is
het voor de particulier onder de huidige berekeningssystematiek nog
onmogelijk een dergelijke hypotheekruimte te krijgen voor een renovatie
als niet ook zijn inkomen en woningwaarde de afgelopen jaren flink zijn
gestegen. Sterker nog, kopers van energie-onzuinige woningen kunnen nu
nog altijd een onverantwoord hoge hypotheekruimte krijgen, gelet op hun
te verwachte (stijgende) energielasten.
Energieprestatie en woningwaardeAls de energierekening als investeringsmotor mag worden ingezet hoeft
de LTI betaalbaarheidstoets dus niet beperkend te werken bij woning-
aanpakken met een gegarandeerde impact op energielasten. Maar hoe zit
het met die LTV woningwaarde toets, gaat die woning door deze renovatie
dan ook zo veel meer waard worden? Dit is wellicht niet van belang voor de
consument, deze kan de investering immers ook al voldoende waardevol
vinden op basis van het verhoogde wooncomfort, maar toch zeker voor de
bank. Voor deze is immers de woning zelf het onderpand voor de hypotheek,
niet het comfort van de bewoner. Uit empirisch onderzoek van prof. Dirk
Brounen (Brounen, 2011) is gebleken dat de energieprestatie nu al een
meetbare invloed heeft op de woningwaarde, waarbij het verschil in
verkooprijs tussen een label A en label G bij verder gelijke eigenschappen
op kan lopen tot bijna 14 procent, omgerekend circa € 30.000.
FIGUUR 3
Verantwoorde hypotheekruimte voor NOM renovatie
2500
2000
1500
1000
500
0
24
20
16
12
8
4
0
Jaar
ener
giel
aste
n [€
/jaa
r]
Jaar
ener
giel
aste
n/m
2 [€
/m2 /
jaar
]
JaarenergielastenJaarenergielasten/m2
<mod
aal
1,5 m
odaa
l - 2
mod
aal
2 mod
aal -
3 m
odaa
l
mod
aal -
1,5 m
odaa
l
> 3 m
odaa
l
INKOMENSCATEGORIE
3000
2500
2000
1500
1000
500
0
24
20
16
12
8
4
0Jaar
ener
giel
aste
n [€
/jaa
r]
Jaar
ener
giel
aste
n/m
2 [€
/m2 /
jaar
]
JaarenergielastenJaarenergielasten/m2
A B C D E F G
ENERGIELABEL WONING
€ 80.000
€ 70.000
€ 60.000
€ 50.000
€ 40.000
€ 30.000
€ 20.000
€ 10.000
€ 0
Hyp
othe
ekru
imte
NO
M r
enov
atie
Vrij/2-1, 170 m2 GBORij, 120 m2 GBOGestapeld, 85 m2 GBO
A B C D E F G
ENERGIELABEL WONING
3000
2500
2000
1500
1000
500
0
24
20
16
12
8
4
0Jaar
ener
giel
aste
n [€
/jaa
r]
Jaar
ener
giel
aste
n/m
2 [€
/m2 /
jaar
]
JaarenergielastenJaarenergielasten/m2
1 2 3 4 >4
AANTAL BEWONERS
Wellicht gesteund door deze wetenschap komen de makelaar/
taxateur branchepartijen het komende jaar met een
methode waarmee zij de waarde van een energierenovatie
objectief kunnen bepalen. Het effect van de renovatie (in
termen van verminderde energiekosten en veranderde
onderhouds- en vervangingskosten) over de levensduur van
de ingreep wordt netto contant gemaakt. Dezelfde manier
waarop de waarde van investeringen in andere commerciële
domeinen al jaren wordt bepaald. Daarmee komt er dus óók
een onderbouwing van de waarde voor een renovatie
gericht op energie besparing. Daarmee kan een innovatieve
aanpak zoals Nul-op-de-Meter objectief vergeleken
worden met een ouderwetse ketelvervanging of label B
aanpak. Zo een vergelijking leert dat de objectieve
additionele woning waarde van een Nul-op-de-Meter
renovatie bij een rijwoning met die berekeningsmethode
zelfs kan oplopen tot boven de bovengenoemde richtprijs
van € 45.000. De additionele woningwaarde voor een label B
aanpak komt met deze methodiek uit op ongeveer € 7.000,
terwijl de kosten kunnen oplopen tot € 25.000 voor een
traditionele label B aanpak.
Hierbij moet aangetekend worden dat, met name rond woningaanpakken
met energieverbeteringen zonder prestatie garanties op het effect van de
energielasten (en de levensduur van die prestaties), meer praktijkdata
nodig zijn om tot onderbouwde waarde bepalingen te kunnen komen.
Tot slotZoals gezegd, de bankproducten én de huidige regelgeving zijn op dit alles
nog niet ingesteld. Zowel vanuit het perspectief van de bewoner als vanuit
dat van de financier is de huidige situatie echter ongewenst en onverantwoord
(zeker gelet op de langetermijneffecten van energieprijsstijgingen). De
conclusie van bovengenoemde analyse kan dan ook verwoord worden als:
het wordt hoog tijd dat de particulier verantwoorde hypotheken mag
afsluiten, waarbij de reële energielasten gedegen meegenomen worden in
de hypotheekruimtebepaling!
BronvermeldingBrounen, D., & Kok, N. (2011), het energielabel op de koopwoningmarkt.
42
ir. Tim G.F. Schelle Tim Schelle studeerde in april 2013 af aan de leerstoel Real Estate Management & Development (REMD) aan de TU/e. Zijn afstudeeronderzoek, getiteld: ‘IFRS Lease Accounting impact on Corporate Real Estate Management’, beschrijft de staat van vastgoedmanagement bij AEX genoteerde bedrijven en de -aanstaande- impact van accounting regelgeving daarop. Momenteel is hij werkzaam bij het Rijksvastgoedbedrijf als contractmanager DBFMO.
Eén jaar in de praktijk“It’s amazing, so amazing!”. Een
uitspraak die veelvuldig gebruikt werd
tijdens de SERVICE studiereis 2013 naar
Shanghai/Hangzhou. Nu gaat het
misschien wat ver om met deze
uitspraak mijn eerste jaar in de praktijk
te willen beschrijven, en helemaal als
je je bedenkt dat het voor mij klip en
klaar was om tegen het einde van mijn
studententijd te gaan solliciteren op
een mooie juniorpositie of traineeship
in de commerciële vastgoedsector.
Waarschijnlijk ergens op of dichtbij de
Zuidas. Nu, inmiddels ruim een jaar
later, ben ik werkzaam bij de grootste
vastgoedorganisatie van Nederland; het
Rijksvastgoedbedrijf. En het is amazing!
ArchitectRewind naar 2006. Mijn studietijd startte ik aan de Technische Universiteit
Eindhoven omdat ik architect wilde worden. Architect; een leuk creatief
tijdverdrijf waar ik het wel in zag zitten. Voor mij, en met mij velen, was het
een openbaring om gedurende de eerste Bouwkunde bachelorjaren
kennis te maken met de vele mogelijkheden binnen deze studie. Dit
kwam goed uit, omdat het mij langzaamaan duidelijk werd dat het
subjectieve karakter binnen de architectuur niet zozeer voor mij gemaakt
was. Daarentegen was dit wel het geval met de voorzichtige financiële
rekenmodellen die aan bod kwamen. Mijn groeiende interesse in het, onder
andere, doorrekenen van vastgoed projecten op hun financiële haalbaarheid
zorgde ervoor dat een master Vastgoed hier op volgde.
Real Estate Management & Development bleek een goede keuze. Uiteraard
heb ik mijzelf vakinhoudelijk kunnen ontwikkelen en mijn interesses verder
kunnen uitdiepen, maar vooral de extra-curriculaire activiteiten zijn van
grote waarde gebleken. Een open deur? Misschien wel. Maar ik kan het
iedereen aanraden.
Zo heb ik deelgenomen aan verschillende SERVICE studie-
reizen, die ik iedereen om verscheidene redenen kan
aanbevelen, ben ik voorzitter geweest van SERVICE en
maakte ik deel uit van het bestuur van de organisatie van
Hét Vastgoedsymposium. Dit deel ik, omdat deze ervaringen
mij een vollediger beeld van de vastgoedsector verschaften
dan dat ik vanuit de collegebanken zou meekrijgen.
Door tevens met enige regelmaat een webinar van Dirk
Brounen op het VastgoedLab te volgen ontdekte ik de
‘wondere wereld’ van accounting. Een wereld die af en toe
blijkt te schuren aan de wereld van het vastgoed. In een
van deze webinars werd uiteengezet dat de aankomende
IFRS Lease Accounting regelgeving voorschrijft dat vrijwel
alle huurcontracten op de balans van met name beurs-
genoteerde ondernemingen gepresenteerd dienen te
worden. De daaruit volgende balansverlenging kan een
grote impact hebben op de jaarrekeningen, maar zeker
ook op de bedrijfsvoering van deze ondernemingen en
hun vastgoedmanagement afdelingen. Deze nieuwe wereld-
wijde boekhoudstandaard dient een opmaat te zijn naar meer
transparantie en eenduidige vergelijkingsmogelijkheden.
Samen met Sjuul Baltussen heb ik dit onderwerp opgepakt,
hij bij Deloitte en ik bij REDEPT, en in april 2013 afgeleverd
als afstudeeronderzoek met de titel: “IFRS Lease Accounting impact on Corporate Real Estate Management”.
AmbtenaarBij het schrijven van mijn eerste sollicitatiebrief werd ik
getriggerd door een ludieke prijsvraag, opgesteld door de
Rijksgebouwendienst (Rgd). Ludiek, omdat de winnaar ‘één
jaar werken bij de Rijksgebouwendienst’ in zijn of haar zak
kon steken. Om deel te nemen aan deze essay prijsvraag
werden young professionals opgeroepen om hun visie
te geven op de vraag hoe het rendement op rijksvastgoed
verhoogd kan worden. Ondanks dat mijn kennis over
architectuur groter was dan mijn kennis over de taakstelling
van de Rijksgebouwendienst, besloot ik met mijn recent
opgedane kennis over Corporate Real Estate Management
een poging te wagen. En een goede poging werd het.
43SERV ICE M AGA ZINE DECEMBER 20 1 4
Samen met twee andere kandidaten werd ik uitgenodigd om in juni 2013 op
de PROVADA te pitchen voor een jury. Met mijn essay als sollicitatiegesprek
mocht ik de prijs in ontvangst nemen en in september beginnen bij de Rgd
in Den Haag. Een wending die ik niet had zien aankomen.
2 September was het dan zo ver; ik mocht mij melden in het ministerie van
Financiën aan de Korte Voorhout te Den Haag waar de Rgd het hoofdkantoor
hield. Ondanks de toch enigszins ongebruikelijke manier waarop ik binnen
was gekomen, kreeg ik vanaf dag één de verantwoordelijkheid over het
asset management van de rechtbanken, kantongerechten en gerechtshoven
in het zuiden van het land. Later kwam daar Noord-Holland bij. Asset
management is de spil bij het verwerven, aanpassen, realiseren en afstoten
van vastgoedobjecten. Het betreft zowel huurobjecten, waarvoor inhuur-
contracten worden afgesloten met marktpartijen, als eigendomsobjecten die in
opdracht van de Rgd worden gebouwd of verbouwd. Als asset manager was ik
verantwoordelijk voor het contractmanagement, tactisch relatiemanagement
en het uitvoeren van performance analyses van 200.000 vierkante meter
aan rijksvastgoed.
Het interessante aan het werken met deze Rgd portefeuille was dat ik werk-
zaamheden uitvoerde binnen een portefeuille en organisatie die enorm in
beweging was. Deze ‘bewegingen’ werden veroorzaakt door de taakstellingen
die (onder andere door Balkenende IV en Rutte I & II) zijn opgelegd, waarin
staat dat de rijksoverheid dient te krimpen en efficiënter moet gaan werken.
Daarmee verandert dus de vraag naar rijkshuisvesting. In de door de Rgd
opgestelde masterplannen wordt uiteengezet op welke wijze ingespeeld
wordt op de veranderende vraag naar rijkshuisvesting: rijksdiensten zullen
steeds meer gezamenlijk gehuisvest worden, er zullen meer ambtenaren
per vierkante meter werken en er zullen werkplekken per fte(fulltime-
equivalent) beschikbaar zijn. Door deze maatregelen heeft het Rijk 30
procent minder kantoor ruimte nodig, waardoor onder meer gebouwen
afgestoten kunnen worden. Vanaf 2020 bespaart het Rijk zo jaarlijks142
miljoen euro; 62 miljoen euro in Den Haag en 80 miljoen eur in de rest van
het land. Uitgangspunt bij de keuze voor de Rijkskantoorhuisvesting is het
verhogen van het gebruik van de panden die in eigendom zijn, waardoor
huurpanden afgestoten kunnen worden. Het aandeel panden in eigendom
stijgt van 55 procent (2012) naar 70 procent in 2020. Volgens de
masterplannen is het Rijk dan nog vertegenwoordigd in zeventig plaatsen
(tegen 130 plaatsen anno 2012).
Dit houdt dus in dat vrijwel alle aspecten die je in vastgoed-
land tegen kunt komen, aan bod zijn gekomen in mijn eerste
jaar in de praktijk; van afstoot van huur- en eigendomspanden,
(her)onderhandelingen van (bestaande) huurcontracten, tot
nieuwbouwprojecten. Zomaar drie ‘eenvoudige’ zaken waar
je bij alle handelingen rekening mee moet houden: het
maatschappelijk rendement en de politieke context zijn
van groot belang (dus niet per se de uitkomsten uit een
BAR/NAR of exit yield berekening zijn leidend); het feit dat
een rechtbank qua primaire processen niet vergeleken kan
worden met het kantoor om de hoek; dat het eigen
Model Huurovereenkomst (MHO) wordt gebruikt bij
huurtransacties. Deze aspecten dagen je uit om met een
andere bril dan men ‘gewend’ is naar vastgoedvraagstukken
te kijken, hetgeen ontzettend leerzaam is.
Inmiddels is de Rgd opgegaan in het Rijksvastgoedbedrijf
(RVB). Per 1 juli 2014 is het RVB van start gegaan, ontstaan
uit een fusie van vier vastgoeddiensten: de Dienst Vastgoed
Defensie (DVD), de Rgd, het Rijksvastgoed- en ontwikkelings -
bedrijf (RVOB), en de directie Rijksvastgoed (dRV). Het RVB is
nu de vastgoedorganisatie van en voor de Rijksoverheid als
onderdeel van het ministerie van Binnenlandse Zaken en
Koninkrijksrelaties. De portefeuille bestaat nu onder andere
uit gevangenissen, rechtbanken, kazernes, vliegvelden,
defensieterreinen, ministeries, havens, belastingkantoren,
monumenten, musea en paleizen.
AFBEELDING 1
Prijsvaag Rgd op PROVADA 2013
AFBEELDING 2
PPS renovatie van het ministerie van Financiën
(Foto: Jeroen Musch)
44
Het RVB kent een organisatie van circa 1.800 fte die
verantwoordelijk is voor een vastgoedportefeuille met een
omvang van ruim 80.000 hectare en 13,3 miljoen vierkante
meter BVO.
AmbitiesMet het einde van het jaar van mijn gewonnen dienstverband
in zicht, is mijn contract verlengd en mag ik mij momenteel
verdiepen in het DBFMO contractmanagement. Een van
mijn werkzaamheden is dat ik mij richt op het contract-
management van het ministerie van Financiën. Voor de
renovatie van het ministerie van Financiën is gekozen voor
een publiek-private samenwerking (PPS). De aanbesteding
van de renovatie was de eerste PPS aanbesteding van een
geïntegreerd contract voor het realiseren van Rijkshuisvesting.
Via PPS werken het Rijk en marktpartijen langdurig samen aan
projecten voor Rijkshuisvesting en infrastructuur. Doel van
deze samenwerking is het realiseren van kwalitatief betere
eindproducten voor minder geld. Taken en risico’s worden
hierbij verdeeld en elke partij is verantwoordelijk voor de
taken die het het best kan uitvoeren alsmede voor de risico’s
die daarbij horen. De gekozen PPS-vorm is een DBFMO-
contract, waarbij DBFMO staat voor; Design, Build, Finance,
Maintain en Operate. Dit betekent dat alle schakels
(ontwerp, bouw, financiering, onderhoud en exploitatie) als
één geheel voor een periode van 25 jaar na oplevering zijn
aanbesteed aan een private partij. Het innovatieve en
flexibele karakter van het nieuwe gebouw zorgde voor een
kwaliteitsvoordeel.
De belangrijkste redenen voor deze voordelen waren:
• Het sluiten van een 25-jarig contract waardoor kosten
over de gehele levensduur kunnen worden beschouwd;
• Het geven van ruimte aan de marktpartij om met
efficiënte en innovatieve oplossingen te komen;
• Het leggen van de risico’s bij de partij die ze het beste kan
beheersen (Staat of private partij).
Mijn werkzaamheden zijn er dus op gericht om het DBFMO-
contract op zodanige wijze te managen dat enerzijds de
meerwaarde die bij de aanbesteding is gerealiseerd (15,3
procent netto contant ten opzichte van een traditionele wijze)
wordt geborgd gedurende de contractduur en dat anderzijds
nog extra meerwaarde ontstaat voor de gebruiker, de Staat
en ook voor de consortia. Deze meerwaarde wordt uitgedrukt
in geld, afname van risico’s en optimalisatie van kwaliteit.
Uitdagingen daarbij zijn onder meer het voorkomen dat de
bij de gunning gerealiseerde besparing weglekt tijdens de
exploitatiefase door (te) dure wijzigingen en de ervaringen
uit de exploitatiefase van het DBFMO-contract door te vertalen
naar consequenties voor projecten die in de pijplijn zitten.
De beschreven contractmanagement werkzaamheden zijn
een grote uitdaging waar ik met veel enthousiasme in stap.
Mijn ambities zijn dan ook om wederom een fantastisch jaar
tegemoet te gaan om vervolgens de kansen te grijpen die
zich aandienen zowel binnen dan wel buiten de commerciële
vastgoedsector. Wellicht is het too much om ook te eindigen
met een quote, maar ik doe het toch. Deze heb ik geleend
van een studiegenoot, die deze zelfde rubriek eindigde met
een quote van de Britse Econoom John Kay: “(…) our goals
are best achieved indirectly”. AFBEELDING 3
PPS renovatie van het ministerie van Financiën
(Foto: Imre Csany)
45SERV ICE M AGA ZINE DECEMBER 20 1 4
Nick J. T. Peters MScNick Peters studeerde in september 2014 af aan de leerstoel Real Estate Management and Development van de Technische Universiteit Eindhoven. Zijn afstudeeronderzoek, getiteld ‘Parkeren in de woonomgeving, een onbetaalbare luxe?’, richtte zich op de parkeervoorkeur van huishoudens in binnenstedelijke stationslocaties. Tijdens zijn studie heeft hij meerdere taken vervuld bij studievereniging SERVICE, zoals de functie secretaris binnen het bestuur en het organiseren van de studiereizen naar Shanghai en Hangzhou, en Dubai en Abu Dhabi.
Afstudeerder TU/e
Parkeren in de woonomgeving, een onbetaalbare luxe?Vanwege de stijging van het aantal
personenauto’s per huishouden
(figuur 1), de verwachte toename
van huishoudens in binnenstedelijke
locaties en toekomstige herstructu
reringsopgaven rondom stations
gebieden van steden, is het wenselijk
om de parkeervoorkeur van huishoudens
in de (woon)omgeving te onderzoeken.
Toekomstige parkeervoorzieningen
zouden dan beter aan kunnen sluiten
op de parkeer behoefte. Het onderzoek
verschaft inzichten in de parkeer
voorkeur van huishoudens in binnen
stedelijke stationslocaties. Op basis
van inzichten kan er bij toekomstige
ontwikkelingen rekening worden
gehouden met de parkeervoorkeur
zodat nog te ontwikkelen parkeer
gelegenheden in dergelijke gebieden
beter aan kunnen sluiten op de
parkeervoorkeur van huishoudens.
Uit gesprekken met parkeeradviseur Paul Bloemen van Vithe
en personen werkzaam bij woningcorporaties Wonen-
Breburg en TBV Wonen is namelijk gebleken dat veel van
de in de praktijk gerealiseerde parkeergelegenheden leeg
staan. Dit volgens hen vaak door een te hoge parkeer-
norm. Om dergelijke leegstand in de toekomst te kunnen
voorkomen zou de parkeernorm beter aan moeten sluiten
op de werkelijke vraag naar parkeergelegenheid in de
woonomgeving van (toekomstige) bewoners.
Hoewel er in het verleden al meerdere onderzoeken zijn
uitgevoerd met betrekking tot de parkeervoorkeur van
huishoudens in de woonomgeving, is er in deze onder-
zoeken in mindere mate rekening gehouden met de kosten
van een parkeerplaats. Uit de onderzoeken die het kosten-
aspect wel hebben meegenomen is voornamelijk naar voren
gekomen dat men nauwelijks bereid is om te betalen voor
de parkeergelegenheid in de woonomgeving. Om na te gaan
of men een andere parkeervoorkeur heeft voor de
parkeergelegenheid in de woonomgeving op het moment
dat men op de hoogte is van de kosten van de parkeer-
gelegenheid, is er in het onderzoek dieper op het kosten-
aspect van de parkeergelegenheid ingegaan. Middels een
stated choice experiment is de parkeervoorkeur in de
woonomgeving van huishoudens, zowel met als zonder
vermelding van kosten onderzocht.
FIGUUR 1
Ontwikkeling autobezit
(Bron: Van Beuningen et al., 2011)
125
120
115
110
105
1002000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
huishoudens personen van 18 jaar en ouder auto’s op naam particulieren
46
0,60,40.2
0-0,2-0,4-0,6
0,60,40.2
0-0,2-0,4-0,6
Een plaats
-0,2
0,5
-0,5
0,2
-0,1
-0,1
0,1
0,1
Een plaats
Twee plaatsen
Twee plaatsen
Bovengronds
Bovengronds
Ondergronds
Ondergronds
Privé
Privé
Zonder kostenvermelding
Met kostenvermelding
Openbaar
Openbaar
Constante
Constante
0-60m
0-60m
60-150m
60-150m
150-300m
150-300m
De resultaten van dit experiment geven inzichten in de parkeervoorkeur
van huishoudens in binnenstedelijke stationslocaties en hebben daarmee
bijgedragen aan de doelstelling van het onderzoek:
“Het analyseren van de parkeervoorkeur in de woonomgeving van (mogelijk toekomstige) huishoudens in binnenstedelijke stationslocaties, ten behoeve van het aansluiten van toekomstig te ontwikkelen parkeergelegenheden op de parkeervoorkeur van (toekomstige) bewoners in binnenstedelijke stationslocaties.”
Ten eerste is onderzocht welke kenmerken van de parkeergelegenheid in de
woonomgeving een belangrijke rol spelen inzake de parkeervoorkeur van
huishoudens in binnenstedelijke stationslocaties. Uit deze kenmerken zijn
vier belangrijke kenmerken geselecteerd en in het onderzoek meegenomen.
Door de parkeervoorkeur te koppelen aan persoonlijke kenmerken en de
woonvoorkeur is het mogelijk geweest om na te gaan in welke mate er een
verschil bestaat in de parkeervoorkeur tussen huishoudens met verschillende
woonwensen en verschillende persoonlijke kenmerken (figuur 2). Ten
tweede is nagegaan in welke mate de voorkeur van huishoudens
overeenkomt met de huidige parkeerkencijfers/normen.
De kenmerken die een belangrijke rol spelen in de parkeergelegenheid in
de woonomgeving zijn middels een literatuurstudie onderzocht. Uit deze
literatuurstudie is naar voren gekomen dat de eigendomsvorm van de
parkeerplaats en de afstand van de parkeergelegenheid tot de woning een
belangrijke rol spelen in de parkeervoorkeur (Toll, 2007; Van Eeuwijk, 2010).
Verder is ook gebleken dat het wenselijk is om een kostenaspect met
betrekking tot de parkeergelegenheid in de woonomgeving. Daarom is
naast de eigendomsvorm van de parkeerplaats en de afstand van de
parkeergelegenheid tot de woning ook de parkeervoorkeur met betrekking
tot het aantal parkeerplaatsen onderzocht. Als vierde onderdeel is onderzocht
of men de voorkeur heeft voor een ondergrondse of een bovengrondse
parkeergelegenheid. Het aantal plaatsen, de eigendomsvorm, de soort
garage en de afstand tot de parkeergelegenheid zijn als
attributen middels stated choice experiment onderzocht.
Het stated choice experiment is afgenomen middels een
(online) enquête. In deze enquête zijn ook de persoonlijke
kenmerken en de woonwensen van de respondenten
onderzocht. De woonwens betrof de wens voor een woning
in de Spoorzone Tilburg. Voor deze locatie is bewust
gekozen zodat iedereen, die de enquête heeft ingevuld, van
dezelfde uitgangspunten is uitgegaan: een binnenstedelijke
stationslocatie. De enquête is in totaal 450 keer volledig
ingevuld. Middels deelmodellen is er onderscheid gemaakt
in de parkeervoorkeur van huishoudens met verschillende
kenmerken, waardoor de parkeervoorkeur van huishoudens
met verschillende persoonlijke kenmerken en verschillende
woonvoorkeuren vergeleken kan worden.
Door middel van het multinomial logit model zijn er
parameters geschat waarmee de deelnutten die betrekking
hebben op de parkeervoorkeur van de respondenten zijn
berekend. Hieruit is gebleken dat personen met verschillende
woonvoorkeuren en persoonlijke kenmerken over het
algemeen dezelfde parkeervoorkeur hebben. Er blijken
enkel wat verschillen in de mate van voorkeur te zijn. Dit
houdt in dat de meeste doelgroepen eenzelfde voorkeur
hebben voor de parkeergelegenheid in de woonomgeving,
maar dat de verschillende doelgroepen wel een iets sterkere
of een iets minder sterke voorkeur hebben voor een
bepaalde attribuutwaarde. Gebleken is dat men zonder
vermelding van kosten een duidelijkere voorkeur heeft voor
twee parkeerplaatsen die zich dicht bij de woning bevinden
in een ondergrondse privé parkeergarage. Als men bewust
is van de kosten van de parkeergelegenheid in de woon-
omgeving middels expliciete vermelding van kosten, geeft
men aan de voorkeur te hebben voor één parkeerplaats op
een grotere afstand van de woning in een ondergrondse
openbare parkeergarage (figuur 3). Het aantal mensen dat
de voorkeur heeft voor één of twee parkeer plaatsen in
plaats van nul parkeerplaatsen ligt mét vermelding van
kosten een stuk lager dan zonder vermelding van kosten.
Als aanvulling op het stated choice onderdeel zijn er ook
enkele stellingen aan de respondenten voorgelegd die
betrekking hebben op de parkeergelegenheid in de
FIGUUR 3
Deelnutten met en zonder kostenvermelding
FIGUUR 2
Schematisch model
Kenmerken van bestaande
parkeergelegenheden in de
woonomgeving
Parkeervoorkeur in de
woonomgeving van huishoudens
in binnenstedelijke stationslocaties
Persoonlijke kenmerken
Woonvoorkeur
0,4
-0,1 -0,1
0,50,2
-0,7-0,4
0,1 0,1 1,1-0,0
1,8
47SERV ICE M AGA ZINE DECEMBER 20 1 4
woonomgeving. Hieruit blijkt dat men bereid is om verder naar een
parkeergelegenheid in de woonomgeving te lopen indien men hier geld
mee kan besparen. Daarnaast geeft men aan minder snel over een tweede
auto te willen beschikken indien men moet betalen voor de parkeer-
gelegenheid in de woonomgeving en blijkt de verdeling tussen mensen die
een parkeerplaats in de woonomgeving willen kopen of huren 50-50
verdeeld te zijn (figuur 4).
Parkeerkencijfers spelen een belangrijke rol bij de totstandkoming van
parkeernormen. Parkeerkencijfers zijn kencijfers, beschikbaar gesteld door
het CROW en geven aan met welke hoeveelheid parkeerplaatsen er bij
nieuwe (gebieds)ontwikkelingen rekening gehouden moet worden.
Parkeernormen worden vastgesteld door een gemeente. Een ontwikkelaar
moet bij een nieuwe (gebieds)ontwikkeling voldoen aan het aantal
parkeerplaatsen dat volgt uit de parkeernormen. Omdat parkeerkencijfers
gebaseerd worden op recent uitgevoerd (praktijk) onderzoek waarbij er
geen onderscheid wordt gemaakt tussen gebieden waar men wel of niet
voor de parkeergelegenheid in de woonomgeving dient te betalen (Van de
Weerd, 2014), kan het zijn dat parkeernormen in de praktijk gebaseerd
worden op te hoge kengetallen waardoor parkeernormen te hoog worden
vastgesteld. Dit betekent dat er in de praktijk parkeerplaatsen in de
woonomgeving gerealiseerd (moeten) worden die uiteindelijk niet gebruikt
worden. Als er van de gegevens uit het onderzoek ‘Parkeren in de
woonomgeving, een onbetaalbare luxe?’ wordt uitgegaan, dan zou de
parkeernorm in de praktijk theoretisch gezien 37,5 procent te hoog zijn.
Dit percentage sluit aan bij de beweringen van Paul Bloemen en woning-
corporaties WonenBreburg en TBV Wonen.
FIGUUR 4
Antwoorden op stellingen
Uit de aanbeveling van het onderzoek is gebleken dat
woningen, waar men dient te betalen voor de
parkeergelegenheid in de woonomgeving, 18 procent
goedkoper zouden kunnen zijn als de parkeernormen op
deze locaties worden gebaseerd op onderzoek waarbij er
wel onderscheid wordt gemaakt tussen gebieden waar men
dient te betalen voor de parkeergelegenheid in de woon-
omgeving. Hiermee is ondervonden dat de parkeer-
gelegenheid in de woonomgeving (van binnenstedelijke
stationslocaties) een belangrijke invloed heeft op de
betaalbaarheid van woningen. Als parkeergelegenheden in
de woonomgeving uitgevoerd zouden worden op basis van
de parkeervoorkeur die is onderzocht met vermelding van
kosten, dan zouden starterswoningen goedkoper uitgevoerd
kunnen worden dan wanneer er gewoonweg wordt
uitgegaan van de parkeervoorkeur zonder vermelding van
kosten (figuur 5). Doordat bijvoorbeeld starterswoningen
goedkoper gerealiseerd zouden kunnen worden, is het
mogelijk dat huishoudens eerder vanuit een sociale huur-
woning over zouden kunnen stappen naar een woning in
het koopsegment.
BronvermeldingBeuningen, J. van, Molnár-in het Veld, H., Bouhuijs, I., 2011.
Personenbezit van huishoudens en personen.
Toll, L. (2007). Heilige koe of lelijk stuk blik?? - stated choice onderzoek naar de voorkeuren van bewoners ten aanzien van parkeren in de woonomgeving. Eindhoven: Technische
Universiteit Eindhoven
Eeuwijk, J.J.H. van, (2010). Leren van Parkeren - Discreet keuzeonderzoek naar de voorkeuren van bewoners met betrekking tot het parkeren in de directe woonomgeving. E indhoven: Technische Universiteit Eindhoven
FIGUUR 5
Parkeervoorkeur in de woonomgeving en invloed op kosten
1. Bereid 150 meter te lopen bij besparing
2. Indien betalen minder snel 2e auto
3. Bereid 300 meter te lopen bij besparing
4. Voorkeur aansluiten op parkeervoorkeur
5. Bereid te lopen indien autovrij & voetg. vriendelijk
6. Bereid om te betalen
7. Voorkeur voor koop
8. Bereid te lopen indien groene omgeving
9. Bereid om te lopen naar parkeergelgenheid
10. Indien betalen minder snel 1e auto
11. Minder snel bezit bij wonen in spoorzone
10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
helemaal oneens oneens neutraal mee eens helemaal eens geen mening
4%
6%
5%
4%
7%
14%
10%
11%
11%
18%
26%
8%
9%
19%
26%
25%
24%
28%
33%
35%
34%
46%
9%
9%
13%
22%
22%
17%
24%
18%
19%
12%
19%
39%
36%
41%
36%
28%
38%
25%
22%
27%
29%
10%
39%
35%
20%
9%
15%
6%
10%
13%
7%
5%
5%
2%
3%
1%
3%
3%
3%
3%
4%
2%
2%
2%
Parkeervoorkeur in de woonomgeving met en zonder vermelding van kosten
Aantal plaatsen Eigendomsvorm Afstand tot woning Kosten
Voorkeur zonder vermelding kosten Twee Privé 0-60m € 30.000
Voorkeur met vermelding kosten Eén Openbaar 150-300m € 7.000
Verschil € 23.000
Kosten gewenste parkeergelegenheid in de woonomgeving met en zonder vermelding van kosten
Woningprijs zonder parkeergelegeheid in de woonomgeving € 141.039 100
Betreft het basisalternatief
Gewenste woning met parkeergelegenheid met vermelding van kosten € 148.039 105
Betreft het parkeeralternatief met het 2e grootste totaalnut van het totaalmodel van kosten
Gewenste woning met parkeergelegeheid zonder vermelding van kosten € 171.039 121
Betreft het parkeeralternatief met het grootste van het totaalmodel zonder vermelding van kosten
48
AFBEELDING 1
Van links naar rechts; Stephan Kerperien, Jasper van de Koevering, Willem
van Laarhoven, Rick van Kempen, Gerben Sinke en Dagmar Bokkinga
49SERV ICE M AGA ZINE DECEMBER 20 1 4
SERVICE ActiefHet academisch jaar 2014-2015 draait al op volle toeren en
daarmee ook het 22e bestuur van SERVICE. Een bestuur dat
dit jaar volledig bestaat uit mannen. Vroeger werden
typische vastgoedmannen uit de sector wel eens
gekenmerkt door het motto: ‘niet lullen, maar bouwen’. Als
bestuur van SERVICE kunnen wij ons hierin vinden, maar
interpreteren we het ‘bouwen’ als ‘bouwen aan de toekomst’.
Voordat onze toekomstplannen zullen worden toegelicht, is
het eerst tijd om terug te blikken op het succesvolle jaar
van het 21e bestuur.
TerugblikTerugkijkend naar het afgelopen jaar, kan gesteld worden
dat het 21e bestuur een professioneel en succesvol jaar heeft
gehad. De weg die is ingeslagen door dit bestuur dient als
een goede basis om op door te bouwen. Een belangrijke
focus lag vorig jaar op het leggen en onderhouden van
contacten. Allereerst natuurlijk het bevorderen van de
contacten met bachelor- en HBO-studenten. Door
vroegtijdig zoveel mogelijk studenten bij de vereniging te
betrekken, ontstaat er een grotere interesse voor de
verenging en worden activiteiten beter bezocht.
Een ander belangrijk speerpunt was het opzetten van een
alumni netwerk met daarbij behorende activiteiten. In mei
van dit jaar heeft de eerste alumni borrel van SERVICE
plaatsgehad in Utrecht. Een gelegenheid waarbij
iedereen die zich verbonden voelt met SERVICE met elkaar
in contact kan blijven op een informele manier.
Het laatste beleidspunt omtrent het leggen en onderhouden
van contacten, kwam terug in het onderhouden van het
contact met de overige sectie verenigingen en landelijke
studieverenigingen. Als verbindende schakel in het werk veld
is het belangrijk om een goede basis te leggen gedurende de
opleiding. Er zijn met verschillende besturen gezamenlijke
activiteiten georganiseerd, waardoor er contacten zijn
ontstaan op een breder werkveld.
Naast bovenstaande punten is er afgelopen jaar voldoende
aandacht besteed aan het organiseren van diverse activiteiten.
Door de redactie 2013-2014 zijn drie interessante symposia
neergezet, er is een meerdaagse business trip naar Hamburg
georganiseerd, een excursie naar de Rijksgebouwendienst in
Den Haag en niet te vergeten de verschillende inhousedagen.
Naast deze formele activiteiten zijn er ook verschil lende
informele activiteiten georganiseerd. Zo is er een whisky-
proeverij georganiseerd, verschillende borrels en als
hoogtepunt de studiereis naar Dubai en Abu Dhabi.
Kortom een mooi jaar om op terug te kijken.
AmbitiesZoals eerder gezegd, zal de koers die door het vorige
bestuur is gezet, als basis dienen voor het bestuur 2014-
2015. Als hoofddoel is gesteld: ‘SERVICE aantrekkelijker
maken voor een breder publiek’.
Allereerst voor haar leden en alumni, maar ook voor
bachelor studenten, schakel studenten en andere relaties in
de vastgoedsector’. Hierbij zal getracht worden het
opgebouwde alumninetwerk verder uit te breiden en
meerdere activiteiten te organiseren.. Het SERVICE
Magazine zal nog steeds dienen als verbindende schakel
tussen studenten en de vastgoedsector. Daarnaast zullen er
verschillende formele activiteiten plaats vinden bij
interessante bedrijven. Het betrekken van de bachelor- en
schakelstudenten is een ander belangrijk speerpunt. Er
zullen aparte borrels en excursies georganiseerd worden
voor deze groepen studenten. Deze inspanning werpt haar
vruchten al af, er worden op dit moment verschillende
functies binnen SERVICE bekleed door bachelor- en schakel-
studenten. Naast serieuze zaken en het ‘bouwen aan de
toekomst’ zal er uiteraard ook voldoende gelegenheid zijn
om met elkaar te ‘lullen’ onder het genot van een borrel bij
de verschillende activiteiten.
ActiviteitenSERVICE staat naast het uitbrengen van dit magazine ook
bekend om het organiseren van diverse activiteiten. De
eerste activiteiten zijn al achter de rug en waren zeer
geslaagd. Zo is er eind november geborreld en genetwerkt
met alumni in Amsterdam tijdens de tweede SERVICE
alumniborrel. Daarnaast zijn we met een enthousiaste groep
studenten op businesstrip geweest naar Frankfurt, hét
financiële centrum van Duitsland.
In het vooruitzicht hebben we nog verschillende lezingen,
borrels en excursies en uiteraard de symposia die gepaard
gaan met de releases van de volgende magazines. Ook dit
jaar zal er weer een studiereis worden georganiseerd naar
een interessante bestemming voor vastgoedstudenten. De
voorbereidingen zijn al in volle gang en de reis zal dit jaar
naar Hong Kong gaan.
Tot slotMocht u meer willen weten over studievereniging SERVICE
en al haar activiteiten of wilt u informatie ontvangen
omtrent advertentie mogelijkheden, dan kunt u contact met
ons opnemen. SERVICE is te volgen via Twitter, LinkedIn,
Facebook en natuurlijk via onze website
www.service-studievereniging.nl.
Met vriendelijke groet,
Namens het SERVICE bestuur 2014-2015
Willem J.M. van Laarhoven Voorzitter
50
Afstudeer- verslagen TU/e - REMD
Op deze pagina treft u een
overzicht van de meest recente
afstudeerverslagen van de opleiding
Real Estate Management and
Development aan de Technische
Universiteit Eindhoven. Het complete
overzicht van afstudeerverslagen is te
vinden op de website van SERVICE:
www.service-studievereniging.nl.
Voor bestellingen en prijzen kunt
u contact opnemen met
Auteur: J. Koeleman (Janneke)Bestelnr.: 507
Opleiding: REMD
Jaar: 2014
Expatriates housing choice behaviour. Mapping the housing careers of international knowledge workers and students in Brainport EindhovenBrainport Eindhoven needs to provide an attractive
residential environment for internationals in order to attract
enough highly skilled personnel. Therefore, in this study
insight is gained in the housing choice behavior of
international knowledge workers and students in Brainport.
Information is gathered about both housing preferences and
the actual housing careers during the whole stay by using
an online survey among expatriates in Brainport and
in-depth interviews with several stakeholders. As it turns
out, both characteristics of the migration process and
characteristics of the different types of expatriates influence
the housing choice behavior. However, problems seem
mostly process-related and mostly occur during the first
housing search when pressure is high and local market
knowledge is not sufficient. Especially in the scarcity of the
lower priced segment, expatriates experience great troubles
finding suitable housing. As the length of stay in
Brainport gets longer, the housing search process seems to
go more smoothly.
Auteur: C.D.J Janssen (Charlie)Bestelnr.: 508
Opleiding: REMD
Jaar: 2014
The future of residential real estateThis thesis is trying to find significant variables and social
developments that affect the indirect return of investments
in the Dutch liberalized residential rental sector in the
different Dutch provinces for the upcoming ten years. A
forecasting model is created with these variables and
applied in several scenarios to estimate the future
performance of the indirect return of investments in the
Dutch liberalized residential rental sector.
51SERV ICE M AGA ZINE DECEMBER 20 1 4
Auteur: S. Willemsen (Stefan)Bestelnr.: 518
Opleiding: REMD
Jaar: 2013
Wijkstabiliteit als basis voor leefbaarheidEr kan onderscheid gemaakt worden tussen stabiliteit en instabiliteit in
wijken. In stabiele wijken vinden weinig woningmutaties plaats, terwijl
instabiele wijken worden gekenmerkt door veel woningmutaties.
Wijkstabiliteit kan bijdragen aan het behoud van leefbaarheid, door toedoen
van een hoge sociale cohesie. Herstructurering kan wijkstabiliteit creëren
wanneer huishoudens geen verhuisbeweging maken of, wanneer woning-
diversificatie is toegepast, huishoudens doorstromen binnen de wijk.
In krimpgebieden heeft herstructurering de hoogste prioriteit om een
concentratie van negatieve problemen in wijken te verkomen. Vanwege
deze nieuwe beleidsopgaven is onderzoek gedaan naar de stabiliteit van
een reeds geherstructureerde wijk in een krimpregio, namelijk Triniteit in
Terneuzen. Binnen dit onderzoek stonden wijkbinding, de gepercipieerde
wooncarrière (de visie van een huishouden op toekomstige verhuizing) en
de bepalende wijk- en huishoudenskenmerken voor deze variabelen
centraal.
Met behulp van multivariate analyses is vastgesteld welke factoren de
sterke voorspellers zijn van het willen maken van een stap in de woon-
carrière. Het sturen in deze factoren kan bijdragen aan het creëren van
wijkstabiliteit. Ook het sturen in de factoren die van invloed zijn op
wijkbinding kan bijdragen aan het creëren van wijkstabiliteit, omdat is
vastgesteld dat wijkbinding kan zorgen voor een verhuisweerstand.
Auteur: S.P.W. Helm (Sandra) Bestelnr.: 521
Opleiding: REMD
Jaar: 2014
Concentratie en regionalisering van maatschappelijke voorzieningen in krimpregio’sIn dit onderzoek wordt gekeken hoe beslissingen en aansturing van
maatschappelijke voorzieningen bij toepassing van regionalisering en
concentratie door gemeenten in krimpende regio’s beter afgewogen
kunnen worden. Regionalisering en concentratie zijn manieren om
maatschappelijke voorzieningen in stand te houden. Concentratie en
regionalisering van maatschappelijke voorzieningen heeft op het
kwalitatieve en kwantitatieve aanbodmaatschappelijke voorzieningen
respectievelijk een positief en negatief effect. Dit zorgt voor een positief of
negatief indirect effect op de leefbaarheid. Daarnaast zorgt concentratie en
regionalisering voor een afname van de bereikbaarheid van
maatschappelijke voorzieningen. Voor noodzakelijke voorzieningen
(basisscholen, centra voor Jeugd en Gezin, zorgpraktijken, verzorgings- en
verpleeghuizen en WMO- voorzieningen) kan dit zorgen voor een negatief
effect op de beoordeling van de leefbaarheid. Voor gemeenten in
krimpregio’s is daarom van belang om ten aanzien van regionalisering en
concentratie van maatschappelijke voorzieningen en de leefbaarheid de
communicatie te verbeteren en de bewustwording te vergroten bij
bewoners. Daarnaast is het van belang om alternatieven aan te bieden en
de bereikbaarheid en toegankelijkheid van voorzieningen te vergroten.
Auteur: R. Willemsen (Rick)Bestelnr.: 522
Opleiding: REMD
Jaar: 2014
Rendement verklarende risicofactoren. Onderzoek naar de relatie tussen risico en rendement bij woningbeleggingen in NederlandBouwinvest REIM, een institutionele belegger in Nederland,
stelt per woningcomplex een rendementseis door het
beoordelen van de risico’s die genomen worden met het
beleggen in het desbetreffende woningcomplex. Waarbij
een hoger risico moet resulteren in een hoger rendement.
In dit onderzoek wordt het huidige risicomodel onder de
loep genomen. Daarnaast is gekeken naar extra
risicofactoren op object- en macroniveau. De samenhang
met het behaalde rendement over periode van 2002-2012
toont welke factoren een relatie vertonen met het
rendement.
Naar voren is gekomen dat de rendementseis voortkomend
uit het risicomodel niet presteert conform het behaalde
rendement. Daarnaast wordt de relatie tussen het totaal
rendement en de factoren verstoord door het ontbreken van
een samenhang tussen het indirect rendement en de
factoren. De factoren “leegwaarde” en “huurprijs” blijken
het meeste invloed te hebben op het rendement. Een lagere
leegwaarde en lagere huurprijs gaan samen met een hoger
(direct) rendement. Beleggen in de huurprijs gelegen direct
boven de liberalisatiegrens heeft daardoor het meest
optimale risico/rendementsprofiel voor een institutionele
belegger. Voortkomend uit de samenhangen op
macroniveau is te stellen dat beleggen buiten de grote
steden een hoger direct rendement oplevert dan in de grote
steden. Maar gekeken naar correlatie tussen de
ontwikkelingsfactoren op macroniveau en de rendementen
zijn de groeigebieden juist interessante gebieden om in te
beleggen. Op basis van deze uitkomsten zijn een aantal
aanbevelingen gedaan voor aanpassingen in het
risicomodel.
Auteur: Ivo SchepersBestelnr.: 524
Opleiding: REMD
Jaar: 2014
De waarde van flexgoed
52
Contact SERVICE Magazine
Thema volgende editieDe Zuidas is ‘booming’. Dat dit gebied zo populair is, is te merken
aan de torenhoge huurprijzen die huurders bereid zijn te betalen
voor een kantoor(Cushman, 2014). De hoge opbrengsten van deze
clusterlocatie kunnen opmerkelijk worden genoemd gezien het
economische klimaat van de afgelopen jaren. Dit is dan ook een
van de redenen waarom beleggen in vastgoed op de zuidas wordt
gezien als een goede mix van rendement en risico. Mede hierdoor
zijn beleggers bereid in het gebied te investeren(Buck, 2014). Maar
hoe is van dit gebied een goed functionerend multifunctioneel
gebied te maken? Die vraag hopen we te beantwoorden in de
volgende editie van SERVICE Magazine, waarin ‘De ZuidAs’ centraal
zal staan!
Buck, R.(2014) Zonnige toekomst voor de zuidas Vastgoedwereld
Cushman & Wakefield.(2014) Office space across the world.
Corporate Communications
Bent u geïnteresseerd in het schrijven van een artikel
voor SERVICE Magazine of kent u wellicht mensen die
een goede bijdrage zouden kunnen leveren? Neem
dan contact op met de redactie via onderstaande
contactgegevens.
Abonneren/Opzeggen/AdreswijzigingenEen abonnement op SERVICE Magazine is gratis.
Abonneren, het opzeggen van een abonnement of
het wijzigen van uw (adres)gegevens kunt u snel en
gemakkelijk doen via:
http://www.service-studievereniging.nl/magazine
Stephan Kerperien
Hoofdredacteur
chiefeditor@servicestudievereniging.nl
Bas Ebbers
Redacteur
Erwin Rebel
Redacteur
Contact
Martha Hensbergen
Redacteur
Rik Verwaest
Redacteur
Syntrus Achmea gelooft in samenwerking om te komen tot het meest duurzame resultaat. Vanuit deze
overtuiging nodigen we iedereen uit om met ons mee te denken over de toekomst van de stad. Over het wonen,
werken en winkelen van 2030. Praat mee via #wikistedia, de Wikistedia LinkedIn groep en op wikistedia.nl
SERV ICE M AGA ZINE DECEMBER 20 1 4
Syntrus Achmea gelooft in samenwerking om te komen tot het meest duurzame resultaat. Vanuit deze
overtuiging nodigen we iedereen uit om met ons mee te denken over de toekomst van de stad. Over het wonen,
werken en winkelen van 2030. Praat mee via #wikistedia, de Wikistedia LinkedIn groep en op wikistedia.nl
GROEN LICHT VOOR EENICONISCH LANDMARKBekijk het verhaal op abnamro.com/provast
De Markthal is de eerste overdekte foodmarkt van Nederland. En door de combinatie met woningenuniek in de wereld. Dit bijzondere landmark past perfect in de missie van ontwikkelaar Provast om binnen-steden mooier te maken. Een project waar ABN AMRO zich graag aan verbindt. Met dit gebouw heeft Rotterdam er een nieuw stedelijk icoon bij.
ABN_Adv_Provast_215x280_tbv PropertyNL Wt.indd 1 15-10-14 15:29