1

EFEKTIVITAS PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN SKALA BESAR CINTA KASIH TZU CHI CENGKARENG – JAKARTA BARAT

Oleh Nurul Puspita1)

Ir. Fitri Yusman, MSP2)

1) Mahasiswa Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota, 2) Pengajar Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota

Abstract: Tzu Chi Great Love Village in Cengkareng - West Jakarta is established by Budha Tzu Chi Indonesia Foundation carries some foundation’s vision and mission, and other mision which related to local government programme. The type of this development is a large scale walk-up flat, therefore Tzu Chi Great Love Village in Cengkareng also carries some goals of those type of development. The aim of this study to explain comprehensively and objectively the development efectiveness of Tzu Chi Great Love Village in Cengkareng. The results of this study are: this development is effective in vision-mission implementation because all of the vision-mission has been reached, while based on comprehensive and objective assessment as a large scale walk-up flat, effectivity of this development is just enough because there’s some of the goals has not been reached, which are: targets of inhabitants, land efficiency and optimize, and benefit impact to the surrounding area. Interrelated to some of the urban management sector, Tzu Chi Great Love Village in Cengkareng has a contribution to that because it ables to handle: the housing sector, especially in providing the cheap housing for the poor; the environmental sector, especially in reducing the slums area; and social services sector, especially in creating inhabitant’s high total quality of life. Keywords: effectivity, large scale walk-up flat PENDAHULUAN

Rumah susun skala besar pada dasarnya sama dengan rumah susun pada umumnya, hanya saja memberlakukan beberapa syarat tambahan yang menjadikannya termasuk sebagai rumah susun skala besar, seperti mempunyai luas kawasan ≥5 Ha, mempunyai unit hunian sebanyak ≥1.000 unit, serta mempunyai kelengkapan fasilitas untuk mendukung aktivitas penghuni yang sekaligus juga memungkinkan masyarakat sekitarnya bisa mengakses beberapa fasilitas yang ada di lingkungan rumah susun skala besar tersebut.

Pengembangan rumah susun dalam bentuk skala besar termasuk masih jarang di Indonesia (sepengetahuan penulis, hanya terdapat di DKI Jakarta saja dengan jumlah yang tidak banyak pula yaitu hanya 6 lokasi saja), maka bentuk rumah susun skala besar ini belum dapat diterima atau dilaksanakan begitu saja tanpa ada pembuktian tentang keberhasilan pembangunan rumah susun skala besar yang ditinjau dari berbagai segi.

Umumnya pada operasional pengelolaan/ pengembangan rumah susun selama ini, seringkali terdapat masalah-masalah yang dapat menyebabkan tidak berdaya gunanya rumah susun mencapai beberapa tujuan pembangunan rumah susun itu sendiri, seperti: seringkali penghunian tidak tepat sasaran, terjadi penurunan kualitas hidup penghuni,

hanya dapat berperan sedikit saja atau bahkan tidak sama sekali dalam mengurangi permukiman kumuh, dan bahkan rumah susun seringkali terisolir dari wilayah sekitarnya sehingga tidak dapat menghasilkan dampak kemanfaatan bagi wilayah sekitarnya.

Oleh karena itu perlu ada penilaian yang komprehensif dan objektif dalam menilai rumah susun skala besar terkait dengan manajemen perkotaan yaitu dengan melihat kemampuannya dalam memenuhi tuntutan dari sektor: perumahan (ketepatan sasaran program, keterjangkauan harga sewa), lingkungan (optimasi lahan, efisiensi lahan, dan penurunan permukiman kumuh), dan pelayanan sosial (peningkatan kualitas hidup bagi target group penghuni rumah susun, dan menghasilkan dampak kemanfaatan bagi masyarakat di wilayah sekitarnya). Selain dari sektor manajemen perkotaan, peninjauan terhadap ketercapaian visi-misi program juga dilakukan agar benar-benar dapat mengetahui gambaran yang menyeluruh tentang performance dari rumah susun skala besar yang diteliti, yaitu Rumah Susun Skala Besar Cinta Kasih Tzu Chi Cengkareng. Output yang akan dihasilkan dari penelitian ini adalah dapat diketahui performa rumah susun skala besar melalui tingkat pencapaian tujuan pembangunan rumah susun skala besar. Diketahuinya performa rumah susun skala besar dalam mencapai tujuan

2

yang telah ditetapkan (menurut Robbins; Pritchard, et al. performa yang dinilai atau diukur dari pencapaian tujuan disebut efektivitas), diharapkan juga akan dapat membantu menggambarkan bentuk kontribusi dari Rumah Susun Skala Besar Cinta Kasih Tzu Chi Cengkareng pada tataran sektor manajemen perkotaan, sekaligus agar dapat memberikan arahan strategi yang lebih sesuai untuk meningkatkan tingkat efektivitas pembangunan rumah susun skala besar ini. TINJAUAN PUSTAKA

Terminologi Rumah Susun

Pembangunan rumah susun perlu memenuhi persyaratan yang umum dipertimbangkan dalam pembangunan perumahan dan permukiman (horisontal) seperti yang dikemukakan oleh Justin, et.al. (dalam Hutapea, 2001: 23) yaitu : 1. Segi Lokasi, meliputi: a) Berada di kawasan permukiman yang sesuai dengan tata ruang kota yang ditentukan, sehingga memperoleh jaminan keamanan dari peraturan zoning yang berlaku;

b) Dekat dengan tempat kerja, peribadatan, sekolah, dan pusat perbelanjaan;

c) Dekat dengan transportasi yang murah dengan frekuensi yang banyak;

d) Jauh dari jalan kereta api, lapangan terbang, terminal dan industri;

e) Terbebas dari polusi suara, debu, udara, dan lalu lintas berat;

f) Rumah bertingkat memperhatikan ketersediaan udara, sinar matahari, dan pemandangan.

2. Tipe dan penampilan sebuah rumah tergantung pada besar dan umur anggota keluarga. Bianpoen dan Madrim, 1986 (dalam Damajanti, 1996: 59) menemukan besaran rumah tinggal penduduk Jakarta berpenghasilan rendah umumya mempunyai luas < 7 m² per jiwa.

3. Kenyamanan dan kesehatan rumah, meliputi: a) Pengaturan ruang yang harus menjamin terjadinya privasi dan territorialitas; Pengaturan ruang, dengan mengacu pada Frick, 2005: 109, maka organisasi ruang pada rumah sederhana dibagi menjadi tiga bagian, yaitu: - Bagian untuk beristirahat (kamar tidur) - Bagian untuk bersama, antara keluarga dan dengan tamu berupa kamar tamu/ duduk/ makan yang dapat dijadikan satu kamar saja - Bagian ekonomi, tergantung pada luasnya rumah yang direncanakan, dimana cukup terdiri dari dapur dan ruang jemur.

b) Kecukupan akan ruang, cahaya, ventilasi untuk sirkulasi udara dan air bersih.

Undang-undang RI Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun mendefinisikan:

”Rumah Susun” adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horisontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian-bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.

Tipologi rumah susun hanya dikenakan bagi rumah susun sederhana yang dihuni oleh golongan masyarakat berpenghasilan rendah, yang mempunyai pendapatan ≤ Rp. 1.500.000,- per bulan (Peraturan Kementerian Negara Perumahan Rakyat No. 01/PERMEN/M/2005) dan untuk rumah susun bagi masyarakat golongan menengah ke atas lebih dikenal dengan sebutan apartemen (Sandi A. Siregar dalam Jo Santoso, et.al, 2004: 46). Hal didasarkan penekanan pernyataan UU RI No. 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun, Pasal 3 (1).a: ”... terutama untuk golongan masyarakat berpenghasilan rendah ....”

Undang-undang No. 24 Tahun 1992 pada

bagian penjelasan Pasal 7 ayat (3) menyuratkan kalau pembangunan skala besar suatu kawasan adalah pembangunan suatu fungsi kawasan yang selalu dilengkapi dengan pembangunan sarana dan prasarana pendukung di dalamnya.

Permukiman skala besar ideal dapat diwujudkan jika telah menerapkan lima acuan dasar dalam pengembangan lingkungan perumahan, yaitu (Arifin dalam Soegijoko, et.al, 2005): 1. Wisma : Pembentukan populasi 2. Marga : Penyediaan infrastruktur

(transportasi, telekomunikasi, listrik, dll.)

3. Suka : Penyediaan fasilitas untuk kehidupan perkotaan berkualitas

4. Karya : Penyediaan lapangan kerja 5. Penyempurna : Sarana penunjang kesadaran

lingkungan dan sosial

Dinas Perumahan DKI Jakarta membatasi luas lahan untuk kawasan rumah susun skala besar adalah seluas ≥ 5 Ha sehingga dapat dibangun unit-unit rumah susun sederhana sewa lengkap dengan fasilitasnya di atas area itu.

Rumah susun skala besar adalah kawasan perumahan vertikal dengan luas lahan minimal 5 Ha (sesuai aturan dari Dinas Perumahan Provinsi DKI Jakarta), dan terdapat minimal 1.000 unit hunian, yang mana dalam satu kawasan tersebut

3

harus dilengkapi pula dengan fasilitas-fasilitas dasar permukiman yang menunjang kebutuhan dari

minimal 2.000 jiwa penghuni kawasan tersebut.

METODOLOGI

Sengaja dikosongkan

Lebih lanjut:

http://pwk.undip.ac.id/tataloka/media.php?module=detailpengumuman&id=7 http://pwk.undip.ac.id/tataloka PENUTUP Kesimpulan

Pembangunan Rumah Susun Cinta Kasih Tzu Chi Cengkareng oleh Yayasan Budha Tzu Chi Indonesia, yang mempunyai visi-misi: mendukung program kali bersih (Prokasih), tempat relokasi eks warga penghuni bantaran Kali Angke, menyediakan rumah layak huni, menciptakan sumberdaya manusia yang berkualitas, dan mengubah pola/ cara hidup penghuni rumah susun dari tradisional menjadi modern, pada implementasinya memang semua visi-misi itu sudah berhasil dicapai oleh rumah susun ini, sehingga tingkat keefektifan pembangunan rumah susun ini yang dinilai dari segi hasil implementasi visi-misi program dapat digolongkan pada tingkatan efektif.

Efektivitas pembangunan Rumah Susun Skala Besar Cinta Kasih Tzu Chi Cengkareng secara komprehensif dan objektif ternyata berada pada tingkatan cukup efektif saja karena adanya ketidaktercapaian pada beberapa tujuan pembangunannya, yaitu pada: penciptaan ketepatan sasaran program, penciptaan optimasi dan efisiensi lahan, serta penciptaan dampak kemanfaatan bagi wilayah sekitarnya.

Terkait dengan beberapa sektor dalam manajemen perkotaan, maka Rumah Susun Skala Besar Cinta Kasih Tzu Chi Cengkareng sudah dapat berkontribusi menangani secara maksimal beberapa sektor dalam manajemen perkotaan itu, yaitu pada: sektor perumahan, terutama dalam hal kemampuannya menyediakan rumah yang terjangkau bagi masyarakat berpenghasilan rendah; sektor lingkungan, terutama dalam hal kemampuannya mengurangi (luas) permukiman kumuh di perkotaan; dan sektor pelayanan sosial, terutama dalam hal kemampuannya menciptakan tingkat kualitas hidup yang tinggi bagi masyarakat berpenghasilan rendah (penghuni rumah susun). Temuan Studi

Temuan studi yang diperoleh, antara lain: 1. Terdapat gejala penurunan tingkat hunian, dengan rata-rata laju laju penurunan sebesar ≈5% per tahun, mengindikasikan rumah susun ini belum dimanfaatkan sepenuhnya oleh warga eks penghuni bantaran Kali Angke, yang menjadi korban penggusuran program normalisasi sungai Kali Angke, sebagai pilihan tempat tinggal mereka.

2. Penyebab kurang dipilihnya Rumah Susun Cinta Kasih Tzu Chi Cengkareng sebagai tempat tinggal bagi warga relokasi dari bantaran Kali Angke karena rumah susun ini dianggap kurang menarik dari segi perekonomian, terindikasi dari rendahnya tingkat kualitas kesejahteraan materi penghuni rumah susun ini, dikarenakan: • Lokasi rumah susun yang Cinta Kasih Tzu

Chi Cengkareng menjauhkan dari lokasi tempat kerja mereka, terlihat dengan bertambahnya waktu tempuh mereka ke tempat kerjanya sehingga bisa menambah beban biaya transportasi (bagi yang menggunakan motor atau angkutan umum sebagai sarana transportasinya) dan sekaligus menambah pengeluaran energi yang lebih besar yang dapat berpengaruh pada menurunnya produktivitas mereka di tempat kerja.

• Berkurangnya peluang ekonomi subsisten, karena pola dalam rumah susun dan lokasi rumah susun ini kurang sesuai dengan karakteristik kegiatan perekonomian keluarga, yang berorientasi pada sektor informal dan bisa melibatkan semua anggota keluarga.

• Bertambahnya beban pengeluaran bulanan keluarga, yaitu untuk biaya sewa rumah dan biaya rekening air bersih.

3. Berbeda dari pendapat Hama, 1989 yang menyatakan bahwa salah satu faktor yang

4

membuat masyarakat berpenghasilan rendah bersedia tinggal di rumah susun adalah faktor harga, dimana harga sewa rumah susun harus lebih murah dibandingkan dengan harga sewa rumah horisontal. Meski harga sewa rumah di Rumah Susun Cinta Kasih Tzu Chi Cengkareng sangat lebih murah yaitu berada pada kisaran ¼ - ⅓ dari harga kontrak rumah di sebagian besar wilayah DKI Jakarta (dengan kondisi rumah yang sama atau lebih buruk). Maka, faktor harga rumah bukanlah faktor penentu bagi warga relokasi untuk tinggal di rumah susun ini

4. Faktor dalam Rumah Susun Skala Besar Cinta Kasih Tzu Chi Cengkareng yang bisa menarik dan membuat penghuni betah untuk tetap tinggal di kawasan rumah susun ini adalah faktor ketersediaan layanan sarana dan prasarana yang lengkap di kawasan ini, dimana itu merupakan suatu kondisi yang dulu ketika masih tinggal di bantaran Kali Angke tidak bisa mereka temui.

DAFTAR PUSTAKA

Arifin, Fitria P.A. dan Harya S.S. Dillon. 2005. “Pengalaman Membangun Kota Baru: Bumi Serpong Damai. ”Dalam B.Tjahjaty S.Soegijoko,et.al(ed).Bunga Rampai Pembangunan Kota Indonesia dalam Abad 21. Jakarta: URDI dan Yayasan Sugijanto Soegijoko, hal. 254-271.

Bratt, Rachel G. 1989. Rebuilding a Low Income Housing Policy. Philadelphia: Temple University Press.

Budihardjo, Eko. (ed.). 2004. Sejumlah Masalah Pemukiman Kota. Bandung: Alumni.

Cummins, Robert A. 1997. Comprehensive Quality of Live Scale–School Version. Melbourne: School of Psychology Deakin University.

Damajanti, Henny. 1996. ”Upaya Pemenuhan Kebutuhan Perumahan bagi Golongan Masyarakat Berpenghasilan Rendah di Perkotaan dalam Perspektif Ketahanan Nasional (Studi Kasus: di dua lokasi rumah susun sewa di DKI Jakarta)”. Tesis tidak diterbitkan, Program Magister Pengkajian Ketahanan Nasional, Program Pasca Sarjana, Universitas Indonesia, Jakarta.

Dunn, William N. 2000. Pengantar Analisis Kebijakan Publik. Yogyakarta: Penerbit Gadjah Mada.

Evaluasi RW Kumuh di DKI Jakarta. 2001 dan 2004. BPS DKI Jakarta.

Frick, Heinz. 2005. Rumah Sederhana: Kebijaksanaan Perencanaan dan Konstruksi. Yogyakarta: Penerbit Kanisius dan Soegijapranata University Press.

Hama, Keisuke. 1989. “Chance for Apartment House In Indonesia: A Realistic Approach.”

Makalah pada Seminar Strategi Perumahan Perkotaan,Bandung,28 Februari–1 Maret 1989.

Hasan, M. Fauzi Ibrahim. 2006. ”Efektivitas Kredit Ketahanan Pangan (KKP) dalam Upaya Peningkatan Ketahanan Pangan di Kecamatan Kupang Timur, Kabupaten Kupang.” Tugas Akhir tidak diterbitkan, Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota, Fakultas Teknik Universitas Diponegoro, Semarang.

Hutapea, Bindu. 2001. ”Pengaruh Rumah Susun Sederhana terhadap Peningkatan Kehidupan Sosial dan Ekonomi Penghuninya”. Tesis tidak diterbitkan, Program Pasca Sarjana, Fakultas Ilmu Sosial dan Ilmu Politik, Universitas Indonesia, Jakarta.

Kennedy, Margrit dan Declan Kennedy (ed.). 1997. Designing Ecological Settlements: Ecological Planning and Building: Experiences in new housing and in the renewal of existing housing quarters in European countries. Berlin: European Academy of the Urban Environment dan Öko-Zentrum NRW.

Laporan Studi Pembangunan Rusun Skala Besar.2006. Dinas Perumahan Propinsi DKI Jakarta.

Lichfield, Nathaniel et.al. 1975. Evaluation in the Planning Process. Oxford: Pergamon Press.

Nurmandi, Achmad. 2006. Manajemen Perkotaan: Aktor, Organisasi, Pengelolaan Daerah Perkotaan. Yogyakarta: Sinergi Publishing.

Peraturan Kementerian Negara Perumahan Rakyat No. 01/PERMEN/M/2005 tentang Pengadaan Perumahan dan Permukiman dengan Dukungan Fasilitas Subsidi Perumahan melalui KPR, KPRS Bersubsidi

Prasetyo, Bambang dan Lina M. Jannah. 2005. Metode Penelitian Kuantitatif: Teori dan Aplikasi. Jakarta: RajaGrafindo Persada.

Rencana Rinci Tata Ruang Wilayah Kecamatan Cengkareng Wilayah Kotamadya Jakarta Barat Tahun 2005. Dinas Tata Kota DKI Jakarta.

Sekilas Pandang Perumahan Tzu Chi Cengkareng, Divisi Social Empowering, 2006

Sawicky, David S. dan Carl V. Patton. 1986. Basic Methods of Policy Analysis and Planning. London: The Mac Millan Press.

Simanungkalit, Panangian, 2004. Bisnis Properti Menuju Crash Lagi?. Jakarta: Pusat Studi Properti Indonesia (PSPI).

Siregar, Sandi. 2004. “Perkembangan Desain Lingkungan Perumahan dan Tipe Rumah di Indonesia.” Dalam Jo Santoso dan Ivan Hadar (eds). Sistem Perumahan Sosial: Belajar dari Pengalaman Jerman. Jakarta: Centropolis Untar-IAP, hal. 35-49.

5

Sujarto, Djoko. 1993. ”Kinerja dan Dampak Tata Ruang Dalam Pembangunan Kota Baru Studi Kasus Kota Terpadu Bumi Bekasi Baru.” Disertasi tidak diterbitkan, Program Doktor, Ilmu Pengetahuan Teknik Bidang Perencanaan Wilayah dan Kota ITB, Bandung.

Surat Edaran Menteri Perumahan Rakyat No. 04/SE/M/1/93 tentang Pedoman Umum Penanganan Perumahan dan Permukiman Kumuh

Turner, Alan (ed.). 1980. The Cities of The Poor: Settlement Planning in Development Countries. London: Croom Helm.

Undang-undang Republik Indonesia Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun.

Undang-undang Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman.

Undang-undang Republik Indonesia Nomor 24 Tahun 1992 tentang Penataan Ruang.

www.kompas.com diakses 23 Februari 2007.

www.kemenpera.go.id diakses 1 Agustus 2007.

www.liputan6.com diakses pada 18 Juni 2007.

www.tempointeraktif.com diakses 11 April 2007.

www.tzuchi.org.tw/tzquart/2003wi/qw4.htm diakses pada 5 Januari 2007.

Yudhohusodo, Siswono, 1991. Rumah untuk Seluruh Rakyat. Jakarta: Yayasan Padamu Negeri.