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Revista Eltopo. No.7. 2016 : (pp.10 - 37)ISSN:0719-333510

Revista Eltopo. No.7. 2016ISSN:0719-3335

ResumenEl fenómeno global de la “gentrificación” es uno de los asuntos que más preocupa a los investigadores urbanos en la actualidad. En torno a este proceso surge una prime-ra gran interrogante, ¿Cuándo un sector experimenta gentrificación? Siguiendo a la socióloga Hilda Herzer, determinar sí un barrio experimenta el fenómeno resulta muy complejo, ya que para poder medir dicho proceso se requiere un conjunto dedatos que no siempre están disponibles. Los estudios han basado sus diagnósticos en la constatación de la presencia de una serie de indicadores, sin embargo estos aún no resultan ser del todo precisos, ya que “en un proceso particular de gentrificación no necesariamente están presentes todos los indicadores o bien, incluso, pueden ser ob-servados algunos de estos indicadores sin que necesariamente ocurra un proceso de gentrificación” (Herzer, 2008, p. 38), entonces ¿Qué define si un barrio experimenta o no el fenómeno? ¿Cómo “medir” la presencia de la gentrificación? El presente artículo tiene por objetivo la elaboración de un modelo que permita determinar la presencia y la magnitud del fenómeno a través del análisis de la arquitectura, tomando como ejemplo el caso del barrio “patrimonial” Yungay emplazado en Santiago de Chile. Palabras Claves: Renovación, gentrificación, arquitectura, patrimonio, Santiago de Chile.

AbstractThe global phenomenon of “gentrification” is one of the issues that most concerns urban researchers today. Around this process a first big question arises, when a sector is experiencing gentrification? Following sociologist Hilda Herzer, determine whether a neighborhood experiencing the phenomenon is very complex since to measure this process, a set of data that are not always available is required. Studies have based their diagnosis on the finding of the presence of a number of indicators, however these are not be entirely accurate, because “in a particular process of gentrification all indi-cators are either not necessarily present even can be observed some of these indica-tors without necessarily gentrification “(Herzer, 2008, p. 38) occurs, then what defines whether or not a neighborhood experiencing the phenomenon? How to “measure” the presence of gentrification? This article aims at developing a model to determine the presence and magnitude of the phenomenon through the analysis of architecture, ta-king as an example the case of “patrimonial” Yungay neighborhood located in Santiago de Chile.Keywords: Renovation, gentrification, architecture, heritage, Santiago de Chile.

(1) | Gabriela Mardones MirandaArquitecta. Maestranda en Historia y Crítica de la Arquitectura, el Diseño y el Urbanismo. Universidad de Buenos Aires. Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo. Buenos Aires, Argentina.Investigadora – Tesista. Programa “Repre-sentaciones, identidades y metáforas de los espacios socioculturales latinoameri-canos” 2016-2019. Universidad Nacional de La Pampa, Santa Rosa, Argentina.

Renovación y gentrificación en barrios “patrimoniales”. El caso del barrio Yungay, Santiago de Chile.Gabriela Mardones Miranda.1

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:(pp.10- 37)

Las Renovación y gentrificación en barrios “patrimoniales”. El caso del barrio Yungay, Santiago de Chile..

INTRODUCCION

El objetivo del presente artículo es definir, aplicar y validar el uso de una meto-

dología de análisis, que permita determinar la presencia y la magnitud del fenó-

meno de la gentrificación residencial en barrios “patrimoniales”, a través del es-

tudio de la arquitectura, tomando como ejemplo el caso de la “zona típica” (ZT)

Yungay. La intención de definir el área de estudio con tanta precisión recae en

que “desde el punto de vista empírico, la gentrificación a veces no logra expan-

dirse más allá de una cuadra o fracción censal” (Lipton, 1977; Marcuse, 1986;

Herzer, 2008, p. 24). La delimitación espacial focalizada permite a la vez ganar

profundidad en el estudio, y de este modo realizar un aporte disciplinario es-

pecífico a los estudios sobre gentrificación.Siguiendo a distintos investigadores

latinoamericanos (Herzer 2008, 2012; López Morales, 2013; Casgrain, Janos-

chka, 2013; Paulsen, 2014), se entiende bajo el término “gentrificación” a un

fenómeno urbano, económico, político, sociocultural y arquitectónico. Urbano

porque ocurre, por lo general, en sectores de la ciudad e involucra la alteración

del funcionamiento y del paisaje de la misma; económico porque se vincula con

la inyección de capital, el negocio y la especulación inmobiliarios, un alza en el

valor de las propiedades y en el costo de la vida en general en el lugar donde

ocurre; político porque se relaciona con las reformas y promulgación de leyes, y

con la modificación de los planes reguladores; sociocultural porque se vincula

con el desplazamiento directo o indirecto de la población residente por otros

grupos sociales con mayor poder adquisitivo, y a la vez provoca un “choque” de

clases socioeconómicas y estilos de vida en el barrio donde se manifiesta; y

arquitectónico porque se vincula con la construcción en altura, las mejoras en

las viviendas siendo éstas renovadas o rehabilitadas, el reacondicionamiento

de espacios interiores y exteriores, la disminución en el metraje cuadrado de

las viviendas construidas, entre algunas otras características (Contreras, 2012;

García, Sequera, 2013;Inzulza, Galleguillos, 2014).“La arquitectura juega un

rol importante dentro del proceso de gentrificación” (Maschaykh, 2015, p.5),

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|Revista Eltopo Junio - Julio 2016.

temática que a nuestro juicio, en Chile no ha sido muy estudiada. El presente

trabajo se concentra en el análisis del fenómeno de la gentrificación desde el

punto de vista arquitectónico, sin que esto signifique desconocer el encade-

namiento existente entre las variables físicas y tipológicas con otros procesos

sociales, económicos, sociales y culturales.

El estudio del caso de la “zona típica” Yungay

El estudio de caso conlleva a reconocer ciertas limitaciones a las que está su-

jeta la investigación, en el marco del presente estudio las restricciones están

dadas desde el punto de vista de la información disponible del barrio analizado.

En nuestro caso se cuenta con, catastros arquitectónicos patrimoniales históri-

cos, leyes y normativas especiales, información acerca de las políticas públicas

en relación a la renovación urbana, registros fotográficos, y estudios urbanos,

socioculturales y económicos del sector, de modo que para que nuestro modelo

pueda ser replicado en otros barrios patrimoniales, se debe contar al menos

con esta información.Es necesario también agregar que los datos con que se

cuenta, se encuentran en estudios realizados dentro del marco cronológico de

1998 a 2014.

El área de estudio

Yungay, el primer barrio republicano creado en 1839, se emplaza en Santiago

de Chile en la comuna de Santiago Centro (Figura 1), en un sector conocido

como Santiago Poniente, que a su vez alberga a los barrios Balmaceda, Brasil,

Estación y Concha y Toro (Figura 2).

En el marco de la presente investigación se ha definido como área de estudio

la “zona típica” del barrio Yungay (Figura 3), es decir el área “patrimonial” pro-

tegida por normativa, inserta dentro del perímetro comprendido por las calles

Rosas al norte, Matucana al poniente, Moneda al sur y Avenida Cumming al

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oriente. El área de estudio posee una superficie de 700.000 metros cuadrados,

y cuenta con un total de 39 manzanas completas y 6 medias manzanas.

El Consejo Nacional de Monumentos define “zona típica” a“las agrupaciones

de bienes inmuebles urbanos o rurales, que constituyen una unidad de asen-

tamiento representativo de la evolución de la comunidad humana, y que des-

tacan por su unidad estilística, su materialidad o técnicas constructivas”, que

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Figura 1: Comuna de Santiago CentroFuente: Elaboración propia.

Figura 2: Santiago Poniente y “Zona típica” Yungay.Fuente: Ilustre Municipalidad de Santiago.

Figura 3: Área de estudio “Zona típica” Yungay.

Fuente: Ilustre Municipalidad de Santiago.


deben ser protegidas por una normativa. La razón del nombramiento de un área

del barrio Yungay como ZT, fue principalmente la demolición y la edificación en

altura que comenzó a llevarse a cabo desde principios de la década de los no-

venta en el sector de Santiago Poniente, luego de haber sido nombrado “zona

de renovación urbana” (ZRU).El Plan de Renovación Urbana (PRU) en Santiago

Centro se creó con la intención de revertir el proceso de despoblamiento que

la comuna experimentó entre los años 1960 y 1982 (de 400.000 a 225.000

habitantes), así como el creciente deterioro urbano de la zona. En el marco de

este proyecto se dio creación al Plan de Repoblamiento, iniciado el año 1992

con el propósito captar y organizar una demanda de vivienda vinculada con

proyectos inmobiliarios en las ZRU, siendo una de las primeras de éstas el área

poniente de la comuna de Santiago, específicamente los barrios Brasil, Yungay

y Balmaceda. Así comenzó a operar el Subsidio de Renovación Urbana (SRU),

un programa habitacional que “consistió de una ayuda económica directa no re-

embolsable que el Estado chileno otorga a postulantes individuales y colectivos

para financiar la compra o construcción de una vivienda económica (de un valor

igual o inferior a 2.000 UF y cuya superficie edificada no sea superior a 140 m

2)”(MINVU, 2007, p.11). Mediante esta modalidad, el barrio Yungay recibió a

modo de piloto, su primer proyecto denominado “Esperanza”, un complejo de 4

pisos y 78 departamentos, considerado en un estudio realizado por el MINVU

(2007)como un inmueble de “alta densidad en baja altura”. El proyecto cons-

truido en 1991 y emplazado justamente en el límite poniente de nuestra área

de estudio, estuvo a cargo de la Corporación para el Desarrollo de Santiago

(CORDESAN), una entidad privada sin fines de lucro, creada en 1985 para me-

jorar la calidad de vida de vecinos y usuarios de la comuna, promover el desa-

rrollo social y urbano de Santiago, y fomentar la colaboración entre la Municipa-

lidad de Santiago, el sector privado y la comunidad. Según figura en la Gestión.

Memoria Ilustre Municipalidad de Santiago (1991), “este proyecto buscó ‘be-

neficiar a sectores de ingresos medios de nuestra sociedad siempre alejados

de las posibilidades de viviendas e incluir un importante número de nuestros

funcionarios municipales y educacionales que carecían del más mínimo apoyo

institucional’. Los departamentos serían construidos en un terreno municipal y

serían habitados por profesores y funcionarios municipales” (Valdivia, 2013, p.

15

Las Renovación y gentrificación en barrios “patrimoniales”. El caso del barrio Yungay, Santiago de Chile.. 16

192). Dos años más tarde se construyó “Esperanza II”, en la calle Esperanza

esquina Yungay (dentro del barrio, pero fuera de nuestra área de estudio). En

poco tiempo proliferaron decenas de edificios de altura en Santiago Centro,

dentro del período entre 1991 y 1995 hubo “una alta concentración espacial

de los proyectos inmobiliarios en el cuadrante nor poniente de la comuna. En

este período, se observa predilección de los inversionistas por emplazar pro-

yectos en los barrios residenciales tradicionales constituidos alrededor de las

plazas Brasil y Yungay” (MINVU, 2007, p.51). El éxito alcanzado por el Plan de

Repoblamiento y el impacto negativo asociado a la edificación en altura y a la

demolición de arquitectura patrimonial, que las nuevas construcciones fueron

produciendo en el sector poniente, alertaron a la comunidad y al mismo Mu-

nicipio.Para el arquitecto David Assael, este impacto negativo que los edificios

en altura estaban generando en los barrios Brasil y Yungay, comenzaban a

producir una alteración de la calidad de vida de sus habitantes (Assael, 2007).

En enero de 1997, se firmó un acuerdo de “amistad y cooperación”, entre el

Municipio de Santiago y la ciudad de París. Un año más tarde, la Dirección de

Obras de Santiago (DOM), conjuntamente con el Taller Parisino de Urbanismo

(APUR), formularon un proyecto para recuperar y revalorizar Santiago Poniente.

Esta iniciativa cristalizó en la ampliación del número de inmuebles considera-

dos “patrimoniales” y en la modificación en el año 2003 del Plan Regulador

vigente hasta la fecha. La modificación de la normativa delimitó una nueva zo-

nificación en Santiago Poniente contenida en la Ordenanza Local. En el artículo

27 del párrafo 5° se establece, en lo concerniente a los inmuebles declarados

Monumentos Históricos y de conservación histórica, que “en todos los predios

emplazados en la misma manzana y los que enfrenten total o parcialmente a

un inmueble declarado Monumentos Histórico, las nuevas edificaciones que se

proyecten, deberán supeditar el tratamiento de fachadas, volumetría y altura a

las de dichos inmuebles, cualesquiera sean las alturas máximas o mínimas y el

coeficiente máximo de constructibilidad establecidos para la respectiva zona o

sector” (I. Municipalidad de Santiago, 2010, p.25). Para el barrio Yungay, zona

D3, se estableció un 60% del porcentaje máximo de ocupación del suelo en

vivienda y un 70% en otros, un coeficiente de constructibilidad de 2,4, sistema

de agrupamiento continuo y alturas de edificación de 9 metros como mínimo y

|Revista Eltopo Junio - Julio 2016.17

12 metros como máximo (cinco pisos). Luego de esta modificación, la construc-

ción en este sector dejó de ser atractiva para las empresas inmobiliarias, ya que

la reducción en la capacidad de construcción y la disminución de las alturas de

edificación, rebajaría las utilidades a causa de la reducción el número de de-

partamentos por edificio. Algunos años más tarde, en mayo de 2006, el grupo

Vecinos por la defensa del barrio Yungay, creado en 2005 a raíz de un problema

en relación a la recolección de basura, asistió a una audiencia pública convo-

cada por la Municipalidad de Santiago, donde se informó que las autoridades

tenían la intención de modificar nuevamente el plan regulador comunal de San-

tiago, sector parque Portales. El proyecto pretendía aumentar las alturas de los

edificios hasta 20 pisos. Los vecinos del barrio se organizaron y consiguieron

que el 19 de febrero del año 2009 bajo el decreto de ley Nº 0043, un área de

113,53 hectáreas comprendida entre los barrios Yungay y Brasil, se declarara

Monumento Nacional en la categoría “Zona Típica”, gracias a que “este sector

representa, no sólo, el origen de la ciudad, sino además, es un barrio “modelo”

dentro de la ciudad. Que el sector se protege se distingue por ser el primer ba-

rrio republicano de la ciudad” (Ministerio de Educación, 2009), lo que amplió el

área protegida declarada en el año 2003 dentro del mismo sector.

La gentrificación en el barrio Yungay

Distintos investigadores han asegurado que el barrio Yungay experimenta el

fenómeno de la gentrificación (Contreras, 2012, 2015; Paulsen 2013, 2014;

Casgrain, Janoschka, 2013).En el año 2012, Contreras señaló que “la gentri-

ficación como proceso es particular y significativo en algunas manzanas del

barrio Yungay, y en menor medida en el barrio Brasil a partir de la construcción

de dos edificios lofts(Plaza Cintolessi y Centro Verde) iniciativas generadas a

mediados de los años noventa (…)” (Contreras, 2012, p. 60). En 2013 Paulsen

advirtió que “la conjugación de vivienda, comercio, patrimonio y ocio juegan

un rol fundamental en la formación de barrios potencialmente gentrificables,

siendo el barrio Yungay un lugar con un proceso de elitización residencial y so-

cial avanzado” (Paulsen, 2013, p. 78). En 2014, Contreras y Gatica afirmaron

que entre los barrios del centro, “en los que se han verificado diferentes fases


de la gentrificación, destacan: barrio Yungay, Brasil, Centro Histórico y en algu-

nas manzanas de los barrios Lira y Almagro” (Contreras, Gatica, 2015,p. 327).

Arrancando de la constatación por parte de estos investigadores chilenos de

la presencia de la gentrificación en el barrio Yungay, se procede a corroborar la

existencia y a determinar la magnitud del fenómeno en la ZT Yungay, a partir del

análisis de su arquitectura.

“Gentrificación” y arquitectura

Entre los estudiosos de la gentrificación, Inzulza y Galleguillos han hecho par-

ticular alusión a la relación entre este fenómeno y la arquitectura. Para ellos,

“respecto del centro histórico, la sustitución de edificación existente de fa-

chada continua o pareada, de uno, dos o tres pisos, de uso principalmente

(u originalmente) residencial por una tendencia de residencia con vivienda en

media-altura y altura, más que el desplazamiento de clases obreras, o de me-

nores ingresos hacia la periferia de la ciudad por clases de altos ingresos, son

elementos predominantes en el proceso que se distingue como latino gentrifi-

cación” (Inzulza, Galleguillos, 2014, p. 151). Los investigadores agregan, que

un primer argumento para identificar un proceso de “latino gentrificación” en

los barrios históricos de Santiago, es la presencia de algunas particularidades

tales como; la presencia de pobreza urbana y exclusión social, asociando esta

última a la tendencia a vivir “en comunidades cerradas principalmente proyec-

tos inmobiliarios de vivienda en altura (…)” (Rojas, 2004; Inzulza; Galleguillos

2014, p. 141); y la presencia de commodities, que se asocian con la “aparien-

cia de una vivienda “global” y con estándares de seguridad entregados por con-

juntos enrejados y cámaras de seguridad” (Borsdorf et al., 2007; Hidalgo et al.,

2003; Inzulza; Galleguillos, 2014, p. 141). A lo mismo apunta Herzer, citando a

Carpenter y Less, cuando afirman que dentro de un proceso de gentrificación,

“se configuran paisajes exclusivos, caracterizados con frecuencia por la instala-

ción de diversos sistemas de seguridad en los edificios, lo cual es signo de que

los nuevos ocupantes no se sienten del todo seguros; y critican la privatización

de espacios públicos” (Carpenter, Less, 1995;Herzer, 2008, p.37). Las carac-

terísticas arquitectónicas y programáticas que los autores relacionan con la

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gentrificación, están presentes en Chile en el tipo de construcciones ofrecidas

por las empresas inmobiliarias. En relación a esto, podemos agregar otras par-

ticularidades en los programas que éstas ofertan. En una entrevista realizada

por la investigadora Yasna Contreras al arquitecto Sierralta, profesional de la

inmobiliaria “Paz”, comenta que una de las estrategias de venta de sus depar-

tamentos en la comuna de Santiago, a partir del año 2002, fue la de “replicar

los equipamientos que había en Las Condes, Providencia, que en Santiago Cen-

tro no existían en los edificios antiguos. Los edificios de la década de los 80’ no

tenían piscinas, no tenían salas múltiples, no tenían jardines”(Contreras, 2012,

p. 104).Otro factor que se ha vinculado recurrentemente la arquitectura con la

gentrificación es la rehabilitación o restauración de edificios y la disminución en

el metraje cuadrado de las nuevas viviendas, a causa de la reducción del nú-

mero de ocupantes (Bataller, 2000; Bernt, Holm, 2002; Gómez, Zunino, 2008).

Ante lo recién expuesto, se procede a constatar la presencia de gentrificación y

a definir la magnitud de ésta en nuestra área de estudio, mediante el análisis

de las siguientes variables: altura, antigüedad, estado de conservación de los

edificios, sustitución de la edificación existente por edificación de media-altura

y altura, presencia de commodities y cambios en la oferta programática de las

nuevas edificaciones, y la disminución en el metraje cuadrado de las unidades

habitacionales y habitantes por vivienda.

Medición de la gentrificación

Nuestro análisis se realiza principalmente en base a tres fuentes, y se estruc-

tura de la siguiente manera: en primer lugar se examina el Plan de desarro-

llo y valorización del patrimonio urbano y arquitectónico de Santiago Poniente

(2000), un estudio elaborado por la Ilustre Municipalidad de Santiago en 1998,

con razón de la modificación del Plan Regulador Comunal aprobado en el año

2003. Dentro de este trabajo, nos enfocamos en el análisis de los catastros

en los que se examina el estado de conservación de fachadas de los edificios

patrimoniales y se determinan las alturas de los edificios “nuevos” (construidos

entre 1990 y 1998), dentro de nuestra área de estudio. En segundo lugar se

analiza el Expediente Urbano e Instructivo de Intervención para la Zona Típica

19


“Barrios Yungay – Brasil” (2011), un estudio realizado en 2011 por la Ilustre

Municipalidad de Santiago y el Consejo Nacional de Monumentos, con el fin de

estipular un criterio común normativo que fundamente las intervenciones en

estas áreas y proteja su morfología y espacialidad junto con poner en valor su

patrimonio arquitectónico y urbano. El estudio contiene un catastro de los edifi-

cios construidos entre 1885 y 2007, emplazados dentro del área declarada en

2009 como “zona típica”. De este trabajo estudiamos las categorías de la altu-

ra, la antigüedad, el estado de las fachadas y de las estructuras de los edificios.

Cabe mencionar que los dos estudios citados hasta el momento, analizaron los

edificios cuya fecha de construcción data de antes de la promulgación de la ley

Nº 0043 en 2009. En tercer lugar indagamos en el estudio Santiago, lugar de

encuentro. Transformaciones y propuestas (2015), realizado por la Ilustre Mu-

nicipalidad de Santiago entre 2013 y 2014, un trabajo que si bien no se enfoca

directamente en la arquitectura como los dos anteriores, sino en el análisis

urbano, económico y social de la comuna de Santiago Centro, cuenta con una

serie de datos que nos permiten ampliar el marco cronológico de nuestro estu-

dio hasta el año 2014, aunque no se contara con una investigación acerca del

patrimonio arquitectónico posterior a 2010. Por último se procede a elaborar

una conclusión final en base a los resultados obtenidos. Antes de comenzar,

es necesario tener en cuenta que los resultados extraídos en este estudio, son

aproximativos y pueden presentar un pequeño margen de error.

En las fuentes cartográficas del Plan de desarrollo y valorización de Santiago

Poniente, el área de estudio cuenta con 941 predios, de los cuales 22 son eria-

zos, 21 son estacionamientos y 13 corresponden a ruinas, lo que deja un total

de 885 edificios. De éstos, se contabilizan 40 edificios “nuevos” (construidos

entre 1990 y 1998) (Figura 4), lo que porcentualmente significa un 4,5% de

la totalidad de los predios construidos. De los edificios “nuevos”, 3 están en

construcción y de uno no hay información sobre su altura. De los 37 inmuebles

edificados entre 1990 y 1998, 11 son de “baja altura” (2 y 3 pisos) (29,72%

del total edilicio “nuevo”), 19 de “media” altura (4 y 5 pisos) (51,35%) y 6 de

“altura” (5 de 13 pisos y 1 de 22) (16,21%). Esto quiere decir que de un total de

885 predios edificados, 25 fueron edificados con inmuebles de media altura y

altura, lo que corresponde a un potencial 2,82% de demolición y reemplazo de

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edificación tradicional de baja altura. En cuanto al análisis del estado de los

edificios, se cuenta con los datos de conservación de fachadas de las construc-

ciones consideradas “patrimoniales”. El área de estudio cuenta con un total de

399 inmuebles de interés patrimonial, de estos, 212 se catalogan en “buen”

estado, 166 en estado “regular” y 21 en “mal” estado de conservación (Figura

5). Porcentualmente, un 53,13% del total edilicio patrimonial se encuentra en

“buen” estado, un 41,61% en estado “regular” y un 5,26% en “mal” estado de

conservación.En cuanto a la presencia de commodities, a las que aluden Inzul-

za y Galleguillos, de los 25 edificios “nuevos” de “media-altura” y “altura”, 20

corresponden a conjuntos habitacionales protegidos con rejas y edificios con

cámaras de seguridad y conserjería, y 12 de ellos cuentan con implementacio-

nes tales como jardines, piscina, sala de eventos, quincho. Porcentualmente

un 80% de las nuevas edificaciones cuentan con commodities.

Figura 4: Plano de ubicación de las nuevas edificaciones con indicación de altura

Fuente: Plan de desarrollo y valorización del patrimonio de Santiago Poniente. P 104.


En cuanto al metraje cuadrado de estos edificios, que el estudio Santiago lugar

de encuentro, denomina como “edificios de primera renovación”, fluctúa entre

los 50 a 110 m2(I.M.S, 2015, p. 35). Estableciendo una comparación de este

metraje con el de los departamentos de los edificios de 4 a 7 pisos construidos

antes de 1992, que el citado estudio denomina “edificios antiguos”, que es

por sobre los 80 m2, la disminución del área habitable se percibe claramente.

Pasando al análisis de las fuentes cartográficas del Expediente Urbano e Ins-

tructivo de Intervención para la Zona Típica “Barrios Yungay – Brasil”, el área de

Figura 5: Plano de ubicación y calificación del estado de conservación de edificios considera-

dos de interés patrimonial. (Estado de conservación de pintura de fachadas). Fuente: Plan de desarrollo y valorización del patrimonio de Santiago Poniente. P 64.


estudio cuenta con 938 predios, de los cuales 28 son eriazos, 8 son estaciona-

mientos y 3 están “vaciados”, lo que deja un total de 899 edificios. De este total,

se contabilizan 49 edificios “nuevos”(5,45% de los predios edificados) (Figura

6), construidos entre 1994 y 2007, que no figuran en el catastro revisado ante-

riormente, lo que indica que fueron construidos entre 1998 y 2007. De éstos,

14 son de baja altura (1-2 pisos), 31 son de “media-altura” (4-6 pisos) y 4 de

“altura”(3 de 10-15 pisos, y uno 7-9 pisos).Ahora bien, sumando las edificacio-

nes de “media-altura” y “altura” que figuran en los catastros de 1998 y 2010,

se contabiliza un total de 50 edificios “nuevos” de “media-altura” (4-6 pisos) y

10 inmuebles de “altura”. Del total de 899 edificios contabilizados en 2010, un

5,56% del paisaje urbano de la ZT ha sido alterado, (50 edificios de 899 supe-

ran los 4 pisos), y un 94,43% ha permanecido intacto. Otra observación que se

desprende de nuestro análisis, es que poniendo en relación la cartografía refe-

rente a la antigüedad y a la altura (Figura 7), es que del 100% de los edificios de

“media” altura, el 27,27% fue construido posterior a 1993 y el 72,73 % restante

antes, en consecuencia, el mayor porcentaje de alteración del paisaje urbano

en tanto edificaciones de “media” altura, se habría producido antes de 1993.

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Figura 6: Plano de construcción (Según S.I.I)

Fuente: Expediente urbano e instructivo de intervención para la zona típica “Barrios” Yungay - Brasil.


Figura 7: Plano altura de edificaciones.


Figura 8: Plano estado de conservación pintura fachadas.



En relación a la conservación de fachadas, a diferencia del catastro de 1998, en

el de 2010 se verificó el estado de conservación de pintura de fachadas (Figura

8) de todos los edificios presentes dentro de la ZT, no solo las de las construc-

ciones patrimoniales. Las cifras son las siguientes: 271 edificios se encontraron

en buen estado (30,14%), 473 en estado regular (52,61%), y 155 en mal estado

(17,24%). Con el objetivo de obtener una cifra comparativa exacta, se ha con-

trastado el estado de conservación de fachadas de los 399 inmuebles catastra-

dos en 1998, y el estado de los mismos en 2010. De los 212 (53,13%) edificios

considerados en “buen” estado de conservación en 1998, en 2010 bajan a

134 (33,58). Los 166 (41,60%) catalogados en estado “regular” pasan a 180

(45,11%) y los 21 (5,26%) en “mal” estado, pasan a ser 85 (21,30%).A grandes

trazos, entre 1998 y 2010, hay una disminución en la mantención de la pintura

de las fachadas, en “buen” estado y un aumento en las de “mal” estado. En este

punto es necesario tener en cuenta que el estudio del año 2010 fue realizado

entre marzo y julio, unos meses después del terremoto (7,6º Richter), ocurrido

el 27 de febrero de 2010, sin embargo hasta donde se ha podido establecer

el estado de la pintura de las fachadas no guarda una relación directa con el

Figura 9: Plano estado de conservación estructura de fachadas.



sismo, como sí sucede con el de las estructuras, que no fueron analizadas en

1998, de modo que no es posible extraer una cifra comparativa en ese ítem.

De todas formas es interesante advertir que el estado de la estructura de las

fachadas de los inmuebles en 2010, no resulta tan dañada como pudiera pen-

sarse. Del total de edificios catastrados (Figura 9), 666 estructuras (74, 16%)

se conservan en “buen” estado, 59 en estado “regular”(6,49%) y 174 en “mal”

estado (19,35%). En cuanto a las commodities y presencia de implementos

tales como piscina, jardines, sala de juegos, etc., de los 35 edificios “nuevos”

de “media-altura” y “altura”, construidos entre 1998 y 2007, todos pertenecen

a la tipología “comunidad cerrada”, cuentan con conserjería, cámaras de segu-

ridad o circuitos cerrados de televisión, y más de la mitad, cuenta con equipa-

mientos tales como piscina, gimnasio, quincho y lavandería. En relación a esta

variable, se aprecia como el 80% de los edificios con commodoties construidos

entre 1990 y 1998, en 2010 pasa a ser un 100%. En cuanto al metraje cuadra-

do en los edificios construidos dentro del marco cronológico de 1998 y 2007,

se aprecia una pequeña disminución en al área habitable de los departamen-

tos con respecto a los construidos en el período anterior, pero no tan conside-

rable como sí sucede con los edificios del período posterior a 2007, a los que

el estudio Santiago lugar de encuentro, denomina edificios de “segunda reno-

vación”, cuyos departamentos son diseñados para personas solas o parejas,

teniendo una superficie entre de 40–75 m2. Por último, poniendo en relación

los períodos estudiados, se procede a “medir” la sustitución de inmuebles pa-

trimoniales de “baja” altura por edificios de “media” y “gran” altura en el sector.

De un total de 399 inmuebles considerados de “interés patrimonial” en el

estudio realizado en 2000, 3 edificios de “baja” altura (2-3 pisos), fueron re-

emplazados por edificios de “media” altura (4-6 pisos), y cuatro edificios de

“baja” altura (1 piso) fueron reemplazados por un edificio de “gran” altura (10-

15 pisos). En consecuencia, un 1,75% del total edilicio patrimonial de “baja”

altura fue sustituido por inmuebles de “media” y “gran” altura. En relación a lo

mismo, las fuentes con las que se disponen permiten establecer una categoría

“extra” de medición, se trata de los edificios patrimoniales “modificados”, que

aglutinan a los inmuebles de interés patrimonial “reconstruidos” (reedificados

haciendo uso de parte de sus elementos existentes) y “remodelados” (cons-


truidos previa demolición). Entre el año 1998 y el 2010, de un total de 399 in-

muebles de “interés patrimonial”, 77 (19,29%) fueron “modificados”. De estos

77 inmuebles “modificados”, 10 edificios de 2 pisos aumentaron su altura a 3

pisos, 12 aumentaron de 1 piso a 2 pisos, y uno de 1 piso pasó a ser de 3. En

consecuencia 23 edificios, un 5,76% del total edilicio patrimonial y un 29,87%

del total edilicio modificado, aumentó su tamaño pero permaneciendo en la ca-

tegoría de “baja” altura, es decir, no alterando el paisaje urbano construido. De

los 77 inmuebles patrimoniales “modificados”, 15 disminuyeron su altura: 10

edificios de 2 pisos pasaron a ser de 1, y 5 de 3 pisos pasaron a ser de 2. Del

total patrimonial edilicio “modificado”, 36 inmuebles fueron fusionados dando

como resultado nuevos edificios, siempre de “baja” altura, salvo el caso de 4

inmuebles fusionados que dieron como resultado un edificio de “gran” altu-

ra, mencionado párrafos más arriba. Porcentualmente, entre 1998 y 2010, el

90,90% del total de la edificación patrimonial fue “reconstruida” o “renovada”

sin alterar el paisaje urbano construido. Hasta el momento se han analizado

nuestras variables en edificios construidos hasta el año 2007, cuyos datos han

sido extraídos de estudios patrimoniales, siendo el último estudio datado en

2011. De ahí en adelante no se ha realizado un nuevo examen patrimonial que

arroje los mismos datos que hemos utilizado hasta el momento, sin embargo

para efectos de lo que la presente investigación busca dilucidar, el estudio

Santiago, lugar de encuentro. Transformaciones y propuestas, realizado entre

2013 y 2014,cuenta con ciertos datos y cartografía que nos permiten ampliar

el marco cronológico de nuestra metodología de medición de la gentrificación

hasta el año 2014. Este análisis realizado por la Municipalidad de Santiago,

examinó la comuna de Santiago dividiendo el territorio en diez cuadrantes o

“agrupaciones vecinales”, donde el barrio Yungay (junto al barrio Balmaceda)

corresponde a la zona 3. Las variables que tomamos en cuenta de este traba-

jo son las de las tipologías arquitectónicas, que traen implícitas las variables

de la antigüedad, la altura, la presencia de commodities y equipamiento, y el

número de personas que habitan en ellas, dato que reemplaza, o más bien,

colabora con la variable de la reducción del tamaño y el número de habitantes

por vivienda, uno de los factores principales al momento de dimensionar la

gentrificación. El estudio Santiago, lugar de encuentro, cuyo objetivo general

fue el de elaborar un diagnóstico de la comuna, comienza planteándose la pre-


gunta: “¿Dónde están los habitantes de Santiago?, para intentar responderla

se aplicó una encuesta a 2.071 hogares residentes, controlando su localización

según: agrupaciones vecinales y tipologías habitacionales (…)” (I.M.S, 2015,

p.30). La muestra, desarrollada entre febrero y marzo de 2014, fue aplicada de

manera aleatoria, “estratificada por subpoblaciones o estratos buscando llegar

a grupos homogéneos, unidades vecinales, por una parte, y tipologías de vi-

vienda, por la otra (…).La encuesta seleccionó ciertas manzanas proporcional-

mente al nivel de población y en una segunda etapa se realizó un catastro con

información secundaria de las 125 manzanas seleccionadas, determinando la

cantidad y porcentaje de cada una de estas tipologías en el interior de estas

manzanas. Ello permitió distribuir la muestra por tipología de manera propor-

cional en las manzanas así como en las agrupaciones vecinales y disponer de

parámetros de expansión al universo” (I.M.S, 2015, p.31) (…) Luego el estudio,

“para lograr estimar el número definitivo de viviendas por tipologías consideró

el precenso INE del 2011 en tanto, cobertura de manzanas de la comuna con

el número de viviendas totales; cobertura de cités y pasajes según archivo de

información geográfica entregado por la Municipalidad; cobertura de conjuntos

residenciales o poblaciones obreras que, en general, ocupan manzanas com-

pletas; cobertura de edificios de renovación urbana; cobertura entregada por

la Municipalidad de Santiago; cobertura de censo 1992, que permite estimar

viviendas en los edificios antiguos(anteriores a la renovación urbana) (I.M.S,

2015, p.40).

La tabla del análisis que reporta la distribución de habitantes por tipología de

vivienda (I.M.S, 2015 p.31) en la agrupación vecinal nº 3, que corresponde al

barrio Yungay, arrojó los siguientes resultados: Cités: 5.014 (14,4%); Conjuntos

residenciales/poblaciones: 0; edificios de primera renovación: 3.173 (9,1%),

edificios de última renovación: 0; edificaciones antiguas: 2.665 (7,7%); vivien-

das tradicionales: 23.862 (68%). (I.M.S, 2015, p.36). Esto quiere decir que en

el barrio Yungay, un 9,1% de su población habita en edificios de “renovación”, y

el 90,9% restante, lo hace en viviendas “antiguas”. De este análisis focalizado

se concluyó que “entre el 75 y el 88% de las personas que habitan los edificios

de primera y última renovación lo hacen en solitario, con una pareja o limitando

la cantidad de personas del hogar a tres. Por otro lado, en los conjuntos resi-


denciales y cités, el 59% sube a cuatro y más habitantes” (I.M.S, 2015, p.38).

Estos datos nos servirán posteriormente cuando realicemos el análisis focali-

zado en nuestra área de estudio. Una segunda conclusión extraída en relación

a lo mismo es que, “según las tipologías de vivienda, en cada una de las agru-

paciones vecinales -salvo en la 3- se identifica una preponderancia de edificios

de última renovación. (…) Por su parte, en la agrupación vecinal 3 predominan

las viviendas tradicionales con un 66,7% y luego los cités (12,9%)” (I.M., 2015,

p. 50), esto quiere decir, que según este estudio, el 79,6% de las viviendas ori-

ginales seguirían en pie en el barrio Yungay. Considerando que nuestro estudio

se focaliza exclusivamente en la ZT Yungay, se delimitó delineando en negro

nuestra área de estudio sobre los catastros elaborados por la Municipalidad

de Santiago, y luego se contabilizó el número de viviendas dentro de las edifi-

caciones según tipología arquitectónica. Antes que nada es necesario señalar

en detalle a qué edificación se refiere cada tipología establecida en el marco

del estudio.

Los “edificios de primera renovación”, corresponden a “condominios verticales

de 5 mil a 10 mil m2 construidos. Son edificios de albañilería reforzada y hor-

migón armado en altura (edificios de departamentos) o media altura. Corres-

ponden a viviendas de familia reducida, personas solas o parejas en 50 a 110

m2 por unidad; ‘Edificios antiguos’, edificios de hormigón de 4 a 7 pisos, casi

siempre sin ascensor. Construidos antes de 1992 como departamentos sobre

80 m2; ‘cités y pasajes’, subdivisión al interior de la manzana,con viviendas

repetitivas y espacios comunes de acceso. (…) Superficie media de 900 a 5

mil m2 de terreno. Son casas de uno o dos pisos de 65 a 180 m2; ‘viviendas

tradicionales’,casas de uno o dos pisos, entre 80 y 350 m2. (…) Conforman

barrios de fachada continua y producción individual, casa a casa; ‘edificios de

segunda renovación’, edificios en altura o condominios verticales, en los cuales

se da una explotación máxima del rendimiento, entre 5 mil y 15 mil metros2

construidos. (…) Departamentos unifamiliares, personas solas o parejas, te-

niendo una superficie entre de 40–75 m2” (I.M, 2015, p.32-33).

Nuestro conteo al interior del área de estudio arrojó las siguientes cifras: el nú-

mero de viviendas dentro de los “Edificios de Renovación” (primera y segunda


Figura 10: Número de Viviendas en viviendas

tradicionales, a nivel de manzanas, comuna de Santiago, 2014. Fuente: IMS, 2015, p.40.

Figura 11: Número de Viviendas en edificios anti-

guos, a nivel de manzanas, comuna de Santiago, 2014. Fuente: IMS, 2015, p.41.

Figura 12: Número de Viviendas en cités y pasajes,

a nivel de manzanas, comuna de Santiago, 2014.

Fuente: IMS, 2015, p.41.

Figura 13: Número de Viviendas en edificios de

renovación, a nivel de manzanas, comuna de Santiago, 2014. Fuente: IMS, 2015, p.42.

30


renovación) fluctúa entre 231 y 840; el de viviendas en “Edificios antiguos” os-

cila entre 105 y 180; el de unidades habitacionales en “Cités y Pasajes” entre

176 y 330 y el número de viviendas dentro de la categoría “Viviendas Tradicio-

nales” entre 1.026 y 2.295. En suma, al interior de la ZT Yungay, entre 231 y

840 viviendas son parte de los “edificios de renovación”, y entre 1.307 y 2.805

corresponden a los edificios “originales” del sector. Porcentualmente entre el

15 y el 19% del total de las unidades habitacionales del área de estudio, son

departamentos de inmuebles de “renovación”.

CONCLUSIONES

De acuerdo con las variables analizadas dentro de nuestra metodología, que

vale recordar se centró principalmente en el factor arquitectónico, nos es po-

sible confirmar la presencia de gentrificación en nuestra área de estudio por

los siguientes motivos: existe construcción en altura, se encontraron casos en

que edificios nuevos de media-altura y altura reemplazaron a las antiguas edi-

ficaciones de baja altura, predomina en los inmuebles “nuevos” la presencia

de commodities, existe un cambio en el programa de los edificios denotando

un status más alto en los habitantes, y se confirma una considerable reduc-

ción en el metraje cuadrado de las unidades habitacionales con el correr del

tiempo. Solamente en el ítem “conservación” y “rehabilitación”, que nos fue

posible analizar entre 1998 y 2010, hubo una disminución porcentual, hecho

que contradeciría la presencia de gentrificación. En cuanto a la magnitud del

fenómeno,creemos que se presenta en proporciones muy menores, debido a

las bajas cifras porcentuales que se obtuvieron dentro de las variables anali-

zadas (alteración del paisaje construido, edificios de “altura”, construcciones

“nuevas”, reemplazo de edificación baja, etc.). Con el objetivo de validar nues-

trametodología y conclusiones se ha establecido un parámetro, para evaluar si

la magnitud de los cambios observados en la ZT Yungay puede juzgarse o no

como significativa.Se trata de una comparación de nuestros resultados, con

los obtenidos en estudios similares de barrios “patrimoniales” altamente “gen-

31


trificados”. Entre ellos hemos localizado dos casos, que a pesar de sus mar-

cadas diferencias, presentan varias similitudes con el barrio Yungay, cosa que

permite la comparación(sectores “protegidos” con una alta concentración de

arquitectura patrimonial, sometidos a procesos de “renovación” urbana a par-

tir de la década de los noventa luego de una fase de deterioro, barrios donde

se han entregado subsidios habitacionales de “renovación” o “rehabilitación”).

Antes que nada, es necesario aclarar y recalcar que la intención de nuestra

confrontación no es la de comparar los barrios entre sí, ni menos las ciudades

donde estos se emplazan, sino establecer un paralelo entre los resultados por-

centuales obtenidos en relación a las variables que hemos analizado. Hasta

donde nos fue posible indagar, no existen investigaciones que hayan replicado

nuestro análisis en áreas del tamaño de la ZT Yungay, sino que se han centrado

en zonas más pequeñas, tales como calles y plazas. En consecuencia hemos

reducido la escala del análisis dentro de nuestra misma área de estudio, ob-

teniendo resultados muy similares a los del área total, pero que nos permiten

establecer un patrón de comparación con los dos otros casos. Nuestro primer

referente es el barrio San Telmo en Buenos Aires, Argentina. Se trata de un

sector “patrimonial” que distintos investigadores han confirmado experimenta

el fenómeno de la gentrificación en una fase avanzada (Herzer, 2008, 2012;

Díaz Parra, 2012; García, Sequera, 2013). El estudio que hemos utilizado fue

realizado por un grupo de investigadores de la Universidad de Buenos Aires

entre los años 1998 y 2008. En él, entre muchas otras cosas, se examinaron

los porcentajes de alteración del paisaje urbano y el estado de conservación de

las fachadas, en base a encuestas realizadas a sus habitantes. Las cifras de

transformación del paisaje urbano que se desprendieron de la encuesta de la

percepción de los habitantes a nivel barrial se focalizó en determinadas áreas,

entre las que los cambios parecían ser más o menos evidentes. Los porcenta-

jes fueron los siguientes: “las transformaciones son intensamente percibidas

en la calle Defensa (10 cuadras) (82%) (…). La calle Balcarce (63%) (10 cua-

dras), luego la plaza Dorrego (58,7%). En cuanto a la variable “fachadas arre-

32


gladas”, la cifra asciende a un 69,9%(Di Virgilio, 2008, p. 168-169). El estudio

hace alusión al consecuente cambio de uso de los edificios junto con la rehabi-

litación, pero es un ítem que nuestro análisis no comprende. En el caso de la ZT

Yungay, hemos analizado el área de la plaza Yungay y el eje de la calle Portales,

por ser los lugares más protagónicos y donde pudieran percibirse los cambios

más profundos dentro del sector. En el caso de la plaza, la transformación del

paisaje urbano, en tanto edificios nuevos y en altura, asciende a un 16,9% y

el de la variable “buen” estado de conservación de fachadas, corresponde a

un 22,2%. En cuanto al eje Portales (9 cuadras), el porcentaje de alteración

del paisaje urbano es de 12,7% y el de “buen” estado de conservación de las

fachadas es de 28,2%. Un segundo caso que hemos tomado en consideración

es el de Prenzlauer Berg, un barrio ubicado en Berlín, Alemania, que según

distintos investigadores experimenta el fenómeno de la gentrificación en una

fase avanzada (Bernt, Holm, 2002; Maude, 2002; Merkel, 2008).En este caso

nos concentramos en un estudio de la socióloga urbana Janet Merkel,enfocado

en la zona de “rehabilitación” que bordea la Teutoburger Platzy en la vía prin-

cipal aledaña Kastanienalle (8 cuadras), la calle más antigua de Prenzlauer

Berg y la cual la autora señala como el “epicentro” de la escena cultural. En la

investigación, parte de su libro Kreativquartiere: urbane Milieuszwischen Ins-

piration und Prekarität (2008), Merkel señala que alrededor de 1994 (cinco

años después de la reunificación alemana), aproximadamente el 70% de las

edificaciones habían sido renovadas. Luego afirma que la remodelación fue

acompañada del recambio de los residentes y de la disminución del tamaño

de los hogares, “alcanzando a ser un 56,8% de los hogares de un promedio

de 1,6 personas” (Merkel, 2008, p.107). Los investigadores Bernt y Holm en

su artículo Gentrification in Ostdeutschland: der Fall PrenzlauerBerg (2002),

enfocado en un área mucho mayor, pero que abarca el mismo sector, obtuvie-

ron resultados muy parecidos en relación a la estructura social y el tamaño

de los hogares. Señalan que durante la década de 1990 la proporción de una

sola persona por hogar aumentó en casi un 20% entre 1991 y 1999, y entre

33


1999 y 2002 representaba alrededor del 57% (Bernt, Holm, 2002).En nuestro

caso, en relación a la disminución de los tamaños de las unidades habitacio-

nales y el reemplazo de hogares numerosos por otros más pequeños, en base

a datos extraídos del estudio Santiago, lugar de encuentro, se obtuvo la cifra

aproximada que un 80% de viviendas (tradicionales) albergan a más de cuatro

habitantes versus un 20% de departamentos de “renovación”,que albergan a

menos de tres personas.La comparación de nuestros resultadoscon las cifras

presentes en los estudios de barrios en fases de gentrificación avanzada a los

que someramente hemos dado repaso, nos permite confirmar, que en base a

nuestro modelo de medición que involucra estrictamente los datos espaciales,

la gentrificción en el ZT Yungay resulta encontrarse en una fase muy precoz,

probablemente inicial.

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