revis y ajuste pot rioneg_informe final instrumentos de gestion

Implementación de instrumentos de gestión y financiación en el Municipio de Rionegro Escuela de Planeación Urbano-Regional, Universidad Nacional de Colombia

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INSTRUMENTOS DE GESTIÓN Y FINANCIACIÓN EN EL MUNICIPIO DE RIONEGRO Informe Final

Dirección del Proyecto Econ. Msc Aníbal Lopera López Coordinador técnico Econ. Msc John Jaime Bustamante Asesor del Proyecto: Arq. Cnt. Msc. Henry Quesada Gómez Equipo de trabajo Arq. Lorena Cardona Marín Estudiantes de ingeniería forestal: Leidy Johanna Arroyave Suárez Karen Sofía Vellojin Rodríguez RIONEGRO Diciembre de 2007


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TABLA DE CONTENIDO INTRODUCCIÓN................................................................................................................................. 7 1. PROCESO METODOLÓGICO ........................................................................................................ 8 2. JUSTIFICACIÓN DE LA IMPLEMENTACIÓN DE LOS INSTRUMENTOS DE GESTIÓN Y FINANCIACIÓN EN EL MUNICIPIO DE RIONEGRO........................................................................ 10 3. MARCO CONCEPUAL .................................................................................................................. 13 3.1. ANTECEDENTES Y PROPOSITO DE LOS INSTRUMENTOS DE GESTION........................... 13 3.2. MARCO LEGAL PARA LA APLICACIÓN DE LOS INSTRUMENTOS DE GESTION Y FINANCIACION. ................................................................................................................................ 14 3.3. INSTRUMENTOS DE PLANIFICACIÓN..................................................................................... 16 3.3.1. Planes parciales...................................................................................................................... 16 3.3.2. Actuaciones urbanas integrales o macroproyectos urbanos.................................................... 17 3.4. INSTRUMENTOS DE GESTIÓN ................................................................................................ 18 3.4.1. Unidades de actuación urbanística .......................................................................................... 19 3.4.2. Reajuste de suelos .................................................................................................................. 20 3.4.3. Integración inmobiliaria ............................................................................................................ 21 3.4.4. Cooperación entre participes ................................................................................................... 22 3.4.5. Compensaciones ..................................................................................................................... 23 3.4.6. Transferencia de derechos ...................................................................................................... 23 3.4.7. Enajenación voluntaria............................................................................................................. 25 3.4.8. Enajenación forzosa ................................................................................................................ 25 3.4.9. Renovación urbana (Ley 388 de 1997, Artículo 119) ............................................................... 26 3.4.10. Expropiación judicial .............................................................................................................. 26 3.4.11. Expropiación por vía administrativa ....................................................................................... 26 3.4.12. Declaratoria de desarrollo prioritario ...................................................................................... 27 3.4.13. Derecho de preferencia.......................................................................................................... 28 3.5. INSTRUMENTOS DE FINANCIACIÓN....................................................................................... 29 3.5.1. Participación en plusvalías....................................................................................................... 29 3.5.2. Valorización ............................................................................................................................. 31 3.5.3. Pagares y bonos de reforma urbana........................................................................................ 32 3.6. LOS INSTRUMENTOS DE GESTIÓN TERRITORIAL EN EL POT VIGENTE. .......................... 35 4. DIAGNOSTICO.............................................................................................................................. 39 4.1. FINANZAS E INVERSION PÚBLICA.......................................................................................... 39 4.2. INSTRUMENTOS DE FINANCIACIÓN APLICADOS EN RIONEGRO....................................... 43 4.2.1. Impuestos asociados a la propiedad........................................................................................ 43 4.2.2. Contribución en valorización .................................................................................................... 45 4.3. LOS PRECIOS DEL SUELO....................................................................................................... 47 4.3.1. Conceptos en la formación de los precios del suelo ................................................................ 47 4.3.2. Precios comerciales vrs precios catastrales en el suelo rural .................................................. 50 4.3.3. Precios comerciales vrs precios catastrales en el suelo urbano .............................................. 53 4.4. TENDENCIAS EN LA GESTIÓN DEL SUELO ........................................................................... 56 4.4.1. Análisis de la dinámica inmobiliaria del municipio de Rionegro. .............................................. 56 4.4.1.1. Metodología de análisis ........................................................................................................ 56 4.4.1.2. Mercado inmobiliario en el oriente antioqueño...................................................................... 57 4.4.1.3. Evolución de la oferta en el municipio de Rionegro .............................................................. 62


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4.4.1.4. Dinámica inmobiliaria en la zona urbana a 2007 .................................................................. 65 4.4.1.5. Dinámica inmobiliaria en la zona rural a 2007. ..................................................................... 76 4.4.2. Evaluación de los aprovechamientos y obligaciones vigentes................................................. 85 4.4.2.1. Aprovechamientos y obligaciones definidos en el pot vigente (acuerdo 076 de 2003). ........ 86 4.4.2.2. Evaluación de los aprovechamientos vigentes .................................................................... 90 4.4.2.3. Evaluación de las obligaciones vigentes............................................................................... 94 4.4.2.4. Principales problemas o retos para la gestión del suelo en Rionegro.................................. 97 5. FORMULACIÓN ............................................................................................................................ 98 5.1. CRITERIOS PARA LA SELECCIÓN DE INSTRUMENTOS DE PLANIFICACION, GESTIÓN Y FINANCIACIÓN EN EL MUNICIPIO DE RIONEGRO........................................................................ 98 5.2. INSTRUMENTOS DE PLANIFICACION................................................................................... 100 5.2.1. Planes Parciales .................................................................................................................... 101 5.3. INSTRUMENTOS DE GESTION .............................................................................................. 114 5.3.1Unidades de actuación urbanística (UAU) ............................................................................... 117 5.3.2. La regulación de aprovechamientos y obligaciones............................................................... 120 5.3.3. Compensaciones ................................................................................................................... 133 5.3.4. Transferencia de derechos de construcción y desarrollo ....................................................... 137 5.3.5. Reajuste de Terrenos ............................................................................................................ 139 5.3.5. Integración Inmobiliaria .......................................................................................................... 141 5.3.6. Bancos de tierra y Bancos inmobiliarios ................................................................................ 142 5.4. INSTRUMENTOS DE FINANCIACION..................................................................................... 143 5.4.1. Participación en plusvalía ...................................................................................................... 143 5.4.2. Contribución en valorización .................................................................................................. 150 5.4.3. Aprovechamiento urbanístico básico y aprovechamiento urbanístico adicional..................... 152 5.4.4. Fondo urbano......................................................................................................................... 154 5.5. INSTRUMENTOS DE CONTROL URBANO Y RURAL ............................................................ 156 5.5.1. Expediente municipal............................................................................................................. 156 5.5.2. Observatorio del mercado inmobiliario.................................................................................. 157 5.6. PROPUESTA DE REORGANIZACION DE LA ESTRUCTURA ADMINISTRATIVA DE PLANEACION MUNICIPAL ............................................................................................................. 159 5.7. ESCENARIOS PARA LA IMPLEMENTACIÓN DE LOS INSTRUMENTOS............................. 163 BIBLIOGRAFIA................................................................................................................................ 166 ANEXO I .......................................................................................................................................... 168 ANEXO II ......................................................................................................................................... 169 ANEXO III ............................................................................................................................. 170


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LISTA DE FIGURAS Figura 1. Síntesis proceso metodológico ............................................................................................. 9 Figura 2. Marco legal instrumentos de gestión .................................................................................. 15 Figura 3.Delimitación del Área de una UAU....................................................................................... 20 Figura 4.Reajuste de suelo. ............................................................................................................... 21 Figura 5. Esquema de transferencia de derechos. ............................................................................ 24 Figura 6. Comportamiento de los ingresos corrientes y del déficit fiscal. Rionegro. .......................... 40 Figura 7. Tendencia* de la Formación bruta de Capital Fijo (FBKF). ................................................. 41 Figura 8. Comportamiento del total de los otros tributos asociados a la propiedad millones de pesos constantes de 1994............................................................................................................................ 45 Figura 9. Recursos por concepto de contribución de valorización. Millones de pesos corrientes de cada año ............................................................................................................................................ 46 Figura 10. Formación de los precios en Rionegro. ............................................................................ 48 Figura 11. La distancia al centro en la explicación de los precios rurales......................................... 49 Figura 12. Grupo de veredas con porcentaje bajo del valor catastral con relación al comercial. ....... 51 Figura 13. Grupo de veredas con porcentaje medio del valor catastral con relación al comercial. .... 52 Figura 14. Grupo de veredas con porcentaje alto del valor catastral con relación al comercial......... 53 Figura 15. Construcción en el Valle de Aburra y Oriente cercano en m² de vivienda y otros usos .... 58 Figura 16.Evolución de la oferta de vivienda en el Valle de Aburra y Oriente cercano...................... 59 Figura 17. Participación de Rionegro en el mercado inmobiliario de Oriente..................................... 61 Figura 18. Evolución de la oferta en Rionegro en unidades y m²....................................................... 63 Figura 19. Comparación de la oferta por unidades en la zona urbana y rural de Rionegro a septiembre de 2.007 .......................................................................................................................... 65 Figura 20. Distribución de la oferta en la zona urbana de Rionegro .................................................. 70 Figura 21. Oferta por tipo de inmueble en la zona urbana de Rionegro ............................................ 71 Figura 22. Oferta por tipologia de vivienda en la zona urbana de Rionegro ...................................... 71 Figura 23. Área promedio por tipo de inmueble de la oferta registrada en la zona urbana de Rionegro........................................................................................................................................................... 73 Figura 24. Áreas promedio de vivienda registradas en la oferta del Valle de Aburra y Oriente cercano........................................................................................................................................................... 73 Figura 25. Valor/m² por tipo de inmueble de la oferta registrada en la zona urbana de Rionegro ..... 74 Figura 26. Precios por metro cuadrado registrados en la oferta del Valle de Aburrá y Oriente cercano........................................................................................................................................................... 75 Figura 27. Distribución de la oferta en la zona rural de Rionegro ...................................................... 82 Figura 28. Oferta por tipo de inmueble en la zona rural de Rionegro ................................................ 83 Figura 29. Área promedio por tipo de inmueble de la oferta registrada en la zona rural de Rionegro 84 Figura 30. Valor/m² por tipo de inmueble de la oferta registrada en la zona rural de Rionegro ......... 85 Figura 31. Sección vial y perfil urbano en el centro de Rionegro....................................................... 94 Figura 32.Proceso de planificación .................................................................................................. 100 Figura 33.Reajuste de suelo. ........................................................................................................... 139 Figura 34.Integración inmobiliaria .................................................................................................... 141 Figura 35. Actual organigrama del municipio. Decreto 061 de 2004................................................ 161 Figura 36.Organigrama propuesto para municipio........................................................................... 161 Figura 37. Síntesis funcionamiento de los instrumentos de gestión del suelo. ................................ 165


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LISTA DE TABLAS Tabla 1.Grupos de instrumentos de Gestión Territorial. .................................................................... 34 Tabla 2.Los instrumentos de Gestión territorial en el POT de Rionegro (Acuerdo 076 de 2003)....... 36 Tabla 3. Importancia de los diferentes tributos en el total de otros impuestos asociados a la propiedad. En pesos constantes de 1994.......................................................................................... 44 Tabla 4. Calificación de distancia al centro por sector rural en Rionegro........................................... 50 Tabla 5. Correlaciones precios-distancia al centro por sector rural en Rionegro ............................... 50 Tabla 6.División por sectores para la zona urbana del Municipio. ..................................................... 54 Tabla 7.Aproximación de la división por Barrios a la división por Comunidades. .............................. 55 Tabla 8.Precios catastrales por sectores urbanos. ............................................................................ 55 Tabla 9. Valores comerciales y catástrales del suelo en los sectores urbanos de Rionegro. ............ 56 Tabla 10. Evolución de la oferta en el Oriente Antioqueño ................................................................ 59 Tabla 11. Evolución de la oferta en Rionegro por tipo de edificación ................................................ 64 Tabla 12.Oferta de proyectos nuevos 2006-2007 zona urbana Municipio de Rionegro..................... 68 Tabla 13. Precios del suelo registrados en la zona urbana de Rionegro ........................................... 76 Tabla 14.Oferta de proyectos nuevos 2006-2007 zona rural Municipio de Rionegro......................... 79 Tabla 15. Precios del suelo registrados en la zona rural de Rionegro ............................................... 85 Tabla 16.Aprovechamientos y obligaciones definidos en el POT ...................................................... 86 Tabla 17. Aprovechamientos y obligaciones en el suelo urbano ....................................................... 87 Tabla 18.Densidades y cesiones en el suelo rural............................................................................ 89 Tabla 19. Potencial de desarrollo de las manzanas de estudio ......................................................... 92 Tabla 20. Aprovechamientos y cesiones urbanísticas de algunos proyectos localizados en la zona urbana de Rionegro ........................................................................................................................... 95 Tabla 21. Espacio publico efectivo actual por comunidades.............................................................. 95 Tabla 22. Planes Parciales en Suelo Urbano................................................................................. 104 Tabla 23. Planes Parciales en Suelo de Expansión....................................................................... 104 Tabla 24. Observaciones en la asignación de los tratamientos urbanísticos. ................................. 122 Tabla 25. Observaciones en la definición de las intervenciones rurales......................................... 124 Tabla 26. Categorías de uso en el suelo urbano. .......................................................................... 126 Tabla 27. Categorías de uso en el suelo rural. ............................................................................... 127 Tabla 28. Déficit de Espacio Público Efectivo ................................................................................. 130 Tabla 29. Zonas beneficiarias de la transferencia de aportes en cesiones..................................... 132 Tabla 30. Áreas e inmuebles con tratamiento de conservación...................................................... 134 Tabla 31. Hecho generador por incorporación de suelo rural a expansión...................................... 145 Tabla 32. Calculo de efecto plusvalía por mayor valor del suelo ..................................................... 148 Tabla 33. Calculo de efecto plusvalía por mayor aprovechamiento................................................. 149 Tabla 34. Escenarios de implementación de los instrumentos seleccionados................................ 164


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LISTA DE MAPAS Mapa 1.Planes parciales zona urbana y de expansión...................................................................... 37 Mapa 2. Subzonas beneficiarias de plusvalía en el suelo rural.......................................................... 38 Mapa 3.Clasificación por Barrios según Catastro. ............................................................................. 54 Mapa 4. Localización de la oferta proyectos nuevos 2006-2007 en la zona urbana del Municipio de Rionegro. ........................................................................................................................................... 67 Mapa 5. Localización de la oferta proyectos nuevos 2006-2007 en la zona rural del Municipio de Rionegro ............................................................................................................................................ 78 Mapa 6. Localización de las manzanas de estudio para la evaluación de aprovechamientos urbanísticos ....................................................................................................................................... 91 Mapa 7. Planes parciales en suelo urbano. ..................................................................................... 105 Mapa 8. Planes parciales en Suelo de Expansión ........................................................................... 106 Mapa 9. Planes parciales que incorporan áreas de los Parques lineales del Rió Negro y de la Quebrada La Pereira. ...................................................................................................................... 110 Mapa 10. Zonas beneficiarias de transferencia de VIS y VIP. ......................................................... 111 Mapa 11. Tratamientos urbanísticos................................................................................................ 123 Mapa 12. Intervenciones rurales...................................................................................................... 125 Mapa 13. Usos propuestos en el suelo urbano del Municipio de Rionegro...................................... 126 Mapa 14. Usos propuestos en el suelo rural del Municipio de Rionegro.......................................... 127 Mapa 15. Densidad Habitacional Urbana Municipio de Rionegro 2006 ........................................... 128 Mapa 16. Predios con tratamiento de conservación arquitectónica y ambiental en el Municipio de Rionegro. ......................................................................................................................................... 135 Mapa 17. Zonas beneficiarias que constituyen hechos generadores de plusvalía .......................... 146


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INTRODUCCIÓN Es innegable que un proceso de revisión y ajuste de un Plan de Ordenamiento territorial (POT) como el de un Municipio como Rionegro, constituye una experiencia especial. Ya en el documento de evaluación y seguimiento (Tomo II, diagnóstico territorial), se hizo una evaluación empírica del papel y ubicación de esta localidad en el contexto subregional, destacándose como el centro funcional de primer orden en ese espacio territorial. Por lo demás, a pesar del tiempo transcurrido, no es tarde para llevar a cabo la implementación de unos instrumentos de gestión territorial que complementen el conjunto de acciones resultantes de la revisión y ajuste del POT. La realidad de las tendencias de transformación territorial ha sido observada y vividas por todos los agentes locales, en cuya circunstancia es consubstancial la lógica del desenvolvimiento de la urbanización de los espacios rurales y suburbanos El informe que se presenta en las siguientes notas, constituye un primer avance relacionado con la formulación de los instrumentos de gestión territorial, con los cuales se espera contar así con nuevo material técnico para complementar, como se dijo antes, el proceso de revisión y ajuste del POT de Rionegro. Vale decir que en medio del proceso que nos ha ocupado, nos hemos encontrado con que el Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo territorial (MAVDT) promulgó el Decreto 3600 de septiembre del año en curso. En esta norma, de superior jerarquía, se contempla en el contenido de la Unidades de Planificación Rural (UPRs), que en el Documento de Formulación ya consideramos de antemano, las zonas o subzonas beneficiarias de las acciones urbanísticas que constituyen hechos generadores de la participación en Plusvalías, las cuales deberán ser tenidas en cuenta, en conjunto o por separado, para determinar el efecto de Plusvalía (Art. 7, numeral 5). En fin de cuentas, es una situación previsible en el trabajo que adelantamos, pero que sin lugar a dudas, más que establecer tales zonas o subzonas, está el hecho miso de que las diferentes razones que motivaron este trabajo, cuenten con el decidido apoyo de la Administración Municipal, de los diferentes actores intervinientes en el desarrollo y transformación del suelo a partir de las actuaciones que se deriven, puesto que de éstas depende la posibilidad de poder aplicarles las obligaciones, pero también la determinación de los potenciales beneficios para ellos. Como se verá a lo largo del informe, éste no solamente pretende reducirse al espacio estrictamente técnico, sino que con el equipo técnico se realiza un esfuerzo para poder elaborar un trabajo que apoye el conocimiento del tema y entender su aplicabilidad práctica. En esta dirección, el contenido del informe se elabora con esa idea, de tal manera que a lo largo del desarrollo del temario los diferentes funcionarios se den cuenta de la gama tan amplia de contenidos y temas que los tres grupos de instrumentos proponen para complementar el POT. Sea esta una oportunidad aprovechable y considerada para que el municipio continúe con un trabajo enriquecedor sobre la planificación y ordenación de su territorio, en un momento histórico de su realidad local, y de tal forma que los suelos rurales se incorporen a la realidad de la gestión del suelo sin los sesgos urbanísticos recientes.


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1. PROCESO METODOLÓGICO Para el trabajo de instrumentos de gestión se lleva a cabo un proceso metodológico que se organiza a partir de las recomendaciones que entraña la Ley 388 de 1997. Tal como lo indicamos en los numerales 4,5 y 6 del primer informe sobre el tema, los instrumentos de planificación, de gestión del suelo y de financiación, son los que sugieren esa plataforma normativa. A pesar de que la citada Ley los señala, ella no indica el camino metodológico para poder formularlos e implementarlos en una localidad cualquiera, en este caso Rionegro. Dada la limitación anterior, el proceso metodológico que se propone conlleva dos asuntos gruesos. El primero de ellos es el diagnóstico, dentro del cual se incorporan fuentes primarias y fuentes secundarias. Las primeras consistieron en realizar recorridos de campo en la zona rural, Urbana y suburbana, con el fin de conocer el estado de las edificaciones (vivienda y diferentes usos) con relación a sus ocupaciones reales versus la normatividad vigente para ello. El conocimiento de esta información se complementó con la información de segunda mano, la cual se obtuvo de la oficina de planeación municipal, especialmente la relacionada con licencias otorgadas a las edificaciones observadas. Asimismo, se tuvo en cuenta los datos sobre oferta de vivienda suministrada por la oficina de investigaciones de Camacol Antioquia. También pudimos consultar el POT vigente, dentro del cual se incluyeron temas relevantes relativos a los instrumentos de gestión del suelo. Una mirada a estos contenidos dentro de este plan, permitió realizar una comparación de lo que allí se encontró con respecto a lo que la normatividad exige, encontrando asuntos verdaderamente llamativos y que son analizados a lo largo del documento (primer informe). Como información secundaria, también se consultó información de precios del suelo de la Lonja de Propiedad Raíz del Oriente y la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín. Sobre la oferta de edificaciones en revistas especializadas como el Informe Inmobiliario y Finca Raíz., de las cuales, además de conocer la oferta de edificaciones, pudo obtenerse información del valor por m2 de las edificaciones nuevas. Las fuentes consultadas y la información obtenida, permitió elaborar los diferentes indicadores que dieron cuenta de la oferta inmobiliaria por tipo de inmueble, su localización, precios de los suelos urbanos y rurales por m2, estado actual de los aprovechamientos, de las cesiones obligatorias de la diferentes actuaciones, entre otras. Con toda esta información se elaboraron varias simulaciones que permitieron conocer de primera mano el estado actual de los aportes en cesiones que resultaron de las mismas, las densidades, áreas construidas, ocupadas y establecimiento del valor del suelo con el método residual. El diagnóstico se elaboró con la finalidad de poder conocer el estado actual de los instrumentos de gestión, planificación y financiación en el municipio, con indicadores específicos, los cuales permitieron señalar al final del documento de trabajo los problemas más relevantes sobre el tema. El segundo de los asuntos, tiene que ver con la formulación. La idea central de esta parte consiste en realizar las propuestas de los instrumentos de gestión territorial que puedan ser recomendados para Rionegro, entre los cuales cabría señalar los planes parciales, como instrumentos de planificación, y que éstos puedan desarrollar un modelo de simulación urbanístico-financiero en


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donde se muestren las cargas y beneficios de las actuaciones urbanísticas que se contemplen allí. Como propuestas, podría incluirse las zonas o subzonas beneficiarias de las acciones urbanísticas que constituyen hechos generadores de plusvalía. En este sentido, elaborar recomendación para el procedimiento de liquidación del efecto de plusvalía. Adicionalmente, recomendar acciones para mejorar la gestión catastral local, regular los aprovechamientos y obligaciones urbanísticas, la posibilidad de la aplicación de la valorización para obras públicas y las que sean pertinentes en materia de compensaciones. En el siguiente esquema se sintetiza el proceso metodológico para la selección y recomendación de los instrumentos de planificación, gestión y financiación en el Municipio de Rionegro

Figura 1. Síntesis proceso metodológico

Elaboración: Equipo técnico de instrumentos de gestión del suelo. Rionegro, Diciembre de 2007


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2. JUSTIFICACIÓN DE LA IMPLEMENTACIÓN DE LOS INSTRUMENTOS DE GESTIÓN Y FINANCIACIÓN EN EL MUNICIPIO DE RIONEGRO. Podría argumentarse que hay cuatro grandes razones por las cuales debe justificarse no sólo la formulación sino la aplicación efectiva de los instrumentos de gestión que se recomienden y que se adelantan actualmente en este trabajo para el municipio de Rionegro. De un lado, está un asunto imperioso, vinculado con el cumplimiento de las normas constitucionales y legales. En este sentido, puede argumentarse que la finalidad del ordenamiento no es otro distinto al sentido del artículo 3º de la Ley 388 de 1997, cuando señala los fines que constituye la función pública del ordenamiento del territorio: el acceso a las vías públicas, las infraestructuras de transporte y demás espacios públicos y su destinación al uso común; la efectividad de los derechos constitucionales a la vivienda y los servicios públicos domiciliarios; la orientación de los procesos de cambio en el uso del suelo en armonía con la función social y ecológica de la propiedad; el mejoramiento de la calidad de vida de los habitantes; la distribución equitativa de las oportunidades y los beneficios del desarrollo; la preservación del patrimonio cultural y natural; y el mejoramiento de la seguridad de los asentamientos humanos ante los riesgos naturales (Maldonado. 2006: p.15, subrayado nuestro). No obstante, como lo señala la autora referida, esos señalamientos y decisiones normativas que se plantean deberán trascender el espectro del discurso y concretarse adecuadamente a través de los instrumentos que la misma Ley le otorga a las administraciones locales. Adicionalmente, agregaríamos nosotros, que para que haya una efectiva implementación de los diferentes instrumentos de gestión territorial (de planificación, gestión y financiación), particularmente en el caso de Rionegro, no basta con poder tener los mejores estudios técnicos que de sobra establezcan las bases que posibiliten la implementación de los mismos, sino la voluntad de los diferentes actores locales del desarrollo, especialmente de la clase dirigente y del gobierno local, de tal forma que se concrete el interés público del ordenamiento. Desde el punto de vista estrictamente normativo, los instrumentos de gestión territorial se pueden observar en detalle en el numeral tres de este trabajo. Otra de las razones, la segunda que consideramos de trascendencia para continuar con la justificación de los instrumentos de gestión territorial en Rionegro, tiene que ver con los altos costos de oportunidad territorial asumidos por la comunidad, al no haberse incorporado las bonanzas de los diferentes mercados económicos en favor de las necesidades territoriales locales. Sea esta la oportunidad de reconocer que la buena dinámica de la economía local, reconocida en la información de la dimensión económica, documento de evaluación y seguimiento (Tomo II, Diagnóstico Territorial), dio cuenta de cómo los mercados inmobiliarios, de la construcción de obras públicas, la edificación de vivienda, de los comercios, servicios e industria, han podido llevar a cabo actividades bastante positivas con las que, sin embargo no realizaron los aportes tributarios territoriales en consonancia con esa dinámica, como el caso del impuesto de industria y comercio y el tributo de plusvalías. En el primero de los impuestos referidos, los datos del diagnóstico territorial mostraron una caída de los mismos en términos reales, entre los años 2000 y 2006, asunto verdaderamente paradójico a la evolución positiva de los negocios. Y, con respecto al impuesto de plusvalía, el asunto resulta más


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dramático, puesto que a pesar de haberse aprobado el acuerdo 024 de diciembre 13 de 2004, sobre captura de plusvalías, el instrumento de financiación del suelo no ha sido reglamentado ni utilizado. Argüimos que la cuestión anotada con respecto al tema de la captura de plusvalía es dramática dado que el mercado inmobiliario, especialmente el relacionado con el suelo ha tenido un comportamiento bastante dinámico. Las cifras de valorización de los precios de la tierra, especialmente en el suelo rural, para los años 2001 al 2006 fue del 17.9%, muy por encima de la inflación promedio de los mismos años que fue del 5.14% o de la tasa de interés real que osciló alrededor del 6.0%. Las cifras descritas son coherentes con lo que posteriormente, en el numeral tres (3), se optó en definir la gestión del suelo, como “el conjunto de intervenciones de las entidades públicas sobre el mercado de la tierra”. Y a decir que los instrumentos de esta gestión, vista en los términos propuestos, deberán procurar mitigar los efectos no equitativos, desde el punto de vista territorial, que el mercado de la tierra ha provocado en la localidad, tal como viene ocurriendo, desde hace ya muchos años atrás, pero más desde el año 2000. Una muestra de esas inequidades tiene que ver con la brecha establecida entre los valores catastrales de los predios rurales y sus valores comerciales. En efecto, las cuentas del diagnóstico territorial mostraron evidencia al respecto, con lo cual se estableció que el primero de los valores ascendió al 35.28% de los segundos entre los años 2001 y 2006, dando cuenta por esta vía que los mayores valores de la tierra se los quedaron los propietarios de la tierra, frente a una laxa gestión catastral, reforzando el hecho que el mismo mercado de la tierra (oferta – demanda) había sancionado rentas económicas por la vía de unos pecios altamente valorizados. Esta situación ha estado reforzada por unas tarifas prediales, que incorporadas en las diferentes cuentas de los dueños del suelo, han correspondido más a las destinaciones (aptitudes del suelo) que a los usos de los diferentes predios, profundizándose más la inequidad territorial aludida anteriormente. Dadas estas anotaciones, la intervención en el mercado del suelo es justificada por las características particulares de la tierra: de un lado, su naturaleza económica, ya que es un bien único, no producido ni reproducible, y, del otro, las condiciones de organización y de funcionamiento de los mercados (sus condiciones de atomicidad, de transparencia, así como las características monopolísticas que se reflejan en la ausencia de condiciones reales y efectivas de competencia en la oferta del suelo), impide transponer la lógica de la ciencia económica, que sería aplicable a cualquier otra mercancía (Comby, en Maldonado spi, p8). Estas características, de acuerdo con Maldonado (SPI: p.8) pueden tener repercusiones considerables sobre la sociedad, al estrangular el aporte de un bien necesario, cuando se da, por ejemplo, una retención improductiva del suelo basada en su apropiación exclusiva y su utilización para elevar su precio en momentos de escasez. También, cuando se producen comportamientos especulativos que afectan las posibilidades de preservar los suelos de valor ecológico, agrológico o paisajístico o de cumplir con los fines de políticas sociales ligadas a la generación del espacio construido. La misma autora señala que otra razón para justificar la intervención en el mercado de la tierra es el hecho de que un terreno no solo vale por sus características físicas y su localización (como ocurre en el medio rural) sino, y sobre todo en el medio urbano y periurbano, por los derechos que le son atribuidos. Y esos derechos provienen de una decisión de la administración pública, que por este


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simple hecho genera incrementos significativos de valor en las propiedades privadas. La decisión de la administración, además, debe estar sustentada en la posibilidad de proveer de infraestructuras y de bienes colectivos, como la vialidad, el agua, el suministro de energía, los equipamientos y otros, lo que implica cargas de financiación para toda la colectividad. Es por eso que una figura que refleja bien esta situación es la del enriquecimiento sin causa del propietario. De ahí la importancia de la aplicación, entre otras, de los instrumentos de financiación y gestión del suelo en Rionegro. Una tercera razón, es la situación relacionada con las implicaciones que las valorizaciones del suelo, presionada por la demanda de éste para diferentes usos, especialmente de segunda residencia, y los respectivos usos comerciales y de servicios que le acompañan, han provocado en la producción agrícola y, por ende, en los cambios de usos del suelo rural suburbano y no suburbano. El hecho más notable es la evidente urbanización del campo, el fraccionamiento del suelo y las presiones por diferentes servicios a la comunidad por cuenta de la administración local, sin que la actual lógica del mercado de la tierra otorgue parte de sus beneficios a la comunidad a través de los proyectos que demanda el ordenamiento, para ser financiados con las obligaciones correspondientes. Más aún, generando problemas ambientales no deseables, tal como se destacó en el diagnóstico territorial. Una cuarta y última razón que debería animar la aplicabilidad de los instrumentos de gestión territorial en Rionegro, tiene que ver con los mismos problemas ocasionados por las circunstancias en que se ha desenvuelto el mercado de la tierra. Si los aspectos consubstanciales que dieron origen a enormes rentas económicas a partir de las grandes valorizaciones reales de los precios del suelo en Rionegro, además de que este hecho no ha aportado nada para la financiación de los proyectos para el ordenamiento como debería ser, tiene que ser esta circunstancia un gran potencial para que el gobierno local a través de la oficina de Plantación Municipal aproveche las posibilidades que brinda el desenvolvimiento actual y futuro de los mercados de la tierra y de las edificaciones. El buen comportamiento de la economía local seguirá, por lo menos durante el mediano plazo, a los ritmos medios en que ha crecido el PIB municipal (3.52% anual). Los niveles de mejoramiento de la seguridad, los altos crecimientos de la economía nacional, la localización estratégica de Rionegro, las difusiones económicas, sociales y urbanas, provenientes de la exurbanización del Valle de Aburrá, entre otras, son las razones que pueden seguir dinamizando la economía de la municipalidad. Si a esto se le une la confianza en la nueva administración y ésta apoya decididamente el proceso de aplicación ordenada y eficiente de los instrumentos de gestión territorial que este trabajo sugiere, habrá un buen augurio en materia de construcción de ciudad en forma ordenada y planificada.


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3. MARCO CONCEPUAL 3.1. ANTECEDENTES Y PROPOSITO DE LOS INSTRUMENTOS DE GESTION El concepto de Instrumentos de Gestión del Suelo en Colombia surge con la Ley 009 de 1989 de Reforma Urbana. Con esta ley, se crean condiciones para el desarrollo autónomo de los municipios, dándoles potestad sobre el ordenamiento y la planificación del territorio. Sin embargo, los instrumentos definidos en esta ley no se implementaron y solamente después de la constitución política de 1991, se profundiza en las formas de planificar el desarrollo de los municipios, consignando estos nuevos conceptos en la Ley 388 de 1997. Esta ley, contiene los conceptos previos de la ley 9 /89 y las nuevas disposiciones para el desarrollo del territorio; para ello crea los instrumentos de planificación, de gestión y financiación territorial, mecanismos que se esbozan de manera genérica en la ley, pero que deben ser aplicados de forma especifica de acuerdo a las condiciones de cada municipio. La Ley 388 de 1997, de desarrollo territorial, en su artículo 5º, cuando habla acerca del ordenamiento territorial municipal y distrital, establece la disposición de “instrumentos eficientes para orientar el desarrollo del territorio bajo su jurisdicción y regular la utilización, transformación y ocupación del espacio, de acuerdo con las estrategias de desarrollo socioeconómico y en armonía con el medio ambiente y las tradiciones históricas y culturales”; luego en el artículo 6º, que alude al objeto del ordenamiento territorial municipal y distrital, dice que este ordenamiento “incorporará instrumentos que permitan regular las dinámicas de transformación territorial de manera que se optimice la utilización de los recursos naturales y humanos para el logro de condiciones de vida dignas para la población actual y las generaciones futuras”. De acuerdo con lo expuesto por la normatividad urbana en Colombia, los Instrumentos de Gestión del Suelo son mecanismos creados por la ley para facilitar la ejecución y efectividad de la planificación territorial, favoreciendo y consolidando el escenario de interacción entre la planeación y la realidad (dinámicas del territorio y la territorialidad). Son la plataforma jurídica que la Legislación colombiana ha puesto a disposición de los municipios para gestionar, viabilizar e implementar su Plan de Ordenamiento Territorial, mediante la combinación de métodos y procedimientos de carácter administrativo, financiero y de gestión del suelo. A través de estos mecanismos se logra una adecuada administración del recurso suelo, en armonía con las condiciones socioeconómicas y ambientales que sobre él se desarrollan, lo que implica en esencia la ordenación del territorio y su uso adecuado y racional. La aplicación de los instrumentos de gestión debe siempre partir de una planificación global de ciudad (POT) y de una planificación concreta de la operación a realizar (Plan parcial, plan especial, plan zonal, macroproyecto etc.). En otras palabras, en el contexto de la Ley de Desarrollo territorial no puede haber gestión sin planificación, pues es en su ausencia que se han cometido toda clase de errores en nuestras ciudades. Las anotaciones anteriores revisten particular interés, en la medida en que los diferentes articulados de la Ley 388 y sus normas reglamentarias, aún vigentes, han permitido la generación de un marco legislativo para orientar el desarrollo de los territorios municipales; lamentablemente, el énfasis de la mencionada Ley ha sido de tipo urbanístico y los espacios rurales han quedado a merced de éstas,


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con lo que las mismas aparecen huérfanas de una legislación que posibilite normas sin ese tipo de sesgo. Esta consideración apunta hacia la realidad reciente de los territorios rurales de Rionegro, bastante compleja, llena de particularidades y en la cual la aplicación de la legislación (Ley 388) provoca más ambigüedades que precisiones. No obstante lo anterior, se generaron recientemente dos normas, bastante interesantes, para poder regular las actuaciones en suelos rurales suburbanos y no suburbanos; nos referimos a los decretos 097 y 3600 de 2006 y 2007, respectivamente. Con estos complementos jurídicos, además de los aspectos recientemente incorporados en la revisión y ajuste que avanza para el municipio, podemos decir que podría realizarse una mejor gestión del suelo con una mejor planificación, por lo menos eso es lo que se espera. Por lo mismo, adicional al Plan de Ordenamiento Territorial o a la revisión de éste, los diferentes instrumentos (de planificación, gestión y financiación), constituyen herramientas consubstánciales que aplicados en contexto y rigor, posibilitan un mejor trabajo de planificación y ordenación territorial. Antes de entrar en el detalle de la descripción de los instrumentos anotados, es bueno precisar que hay un hecho metodológico claro: la razón de éstos se encuentra allí en la aplicación de los temas o aspectos sugerentes del Plan de Ordenamiento, o de su revisión, en la medida que se incorporan posibilitando la concreción del modelo de ocupación territorial propuesto para las áreas urbana y rural del municipio. En otros términos, la alineación del “presente territorial” con el “futuro territorial” se establece mediante un modelo de ocupación del suelo debidamente planteado, de tal manera que su concreción cotidiana, con la autorización de licencias para las diversas actuaciones, sea posible gracias a los diferentes instrumentos señalados. Es decir, los instrumentos aludidos son un medio para alcanzar el modelo de ocupación futuro, tal como se concibió en el documento de formulación, no el fin. De nada servirán la utilización de las diferentes propuestas que el trabajo de instrumentos pueda recomendar, si no se contextualizan o consideran, por parte de la Administración Local, dentro del conjunto de acciones que el trabajo de ordenación, y por ende la revisión, ha venido formulando y se ratifican en el acuerdo normativo. 3.2. MARCO LEGAL PARA LA APLICACIÓN DE LOS INSTRUMENTOS DE GESTION Y FINANCIACION. El marco legal que permite la implementación de los instrumentos de gestión del suelo puede observarse en la Figura 2, la cual muestra una secuencia temporal de normas que lleva a la Ley 388 de 1997. Puede inferirse de esta lógica temporal, que las normas que dan el marco jurídico a los temas relacionados con el ordenamiento territorial o las competencias asociadas al propósito, están enmarcadas y condicionadas por la Ley 388 de 1997 o de Desarrollo Territorial, cuyo énfasis en la gestión del suelo ha sido ampliamente reconocido; en esa dirección, se ratifica el carácter preponderante que el Plan de Ordenamiento Territorial tiene como principal marco regulatorio, en el cual la gestión del suelo debe incluirse como uno de sus componentes, tal como se argumentó en las anotaciones anteriores


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Figura 2. Marco legal instrumentos de gestión

Fuente: Diferentes normas. Elaboración: Equipo técnico de instrumentos de gestión del suelo. Rionegro, 2007. Los instrumentos señalados no aparecen organizados en los articulados de la Ley 388 de 1997 o en alguno de los artículos de otras normas reglamentarias de esta Ley, tal como se enuncian en el numeral siguiente (de planificación, gestión y financiación), sino que aparecen dispersos a lo largo de la misma. Por ello, el documento que presentamos desea aportar en esta dirección, de tal forma que la Administración de Rionegro cuente con un material técnico pero, a su vez, pedagógico. Los instrumentos de gestión del suelo pueden definirse como el conjunto de intervenciones de las entidades públicas sobre el mercado de la tierra, tendientes a corregir lo que podría conducir a evoluciones socialmente inaceptables, ineficientes en materia económica y ecológicamente inaceptables, dada la naturaleza económica de la tierra, y de manera aún más simple, todas las acciones tendientes a asignar una utilización de los terrenos (Comby Joseph y Renard Vicent, 1996, en Maldonado. SPI: p.8). Igualmente, podría decirse que los instrumentos de gestión territorial son la plataforma jurídica que la Legislación colombiana ha puesto a disposición de los municipios para gestionar, viabilizar e implementar su Plan de Ordenamiento Territorial, mediante la combinación de métodos y procedimientos de carácter administrativo, financiero y de gestión del suelo (MAVDT, 2004, página Web). Esta conceptualización es consecuente con parte de las justificaciones señaladas para la formulación e implementación de los instrumentos de gestión del suelo, anotadas anteriormente, especialmente con las consideraciones relativas al mercado del suelo, sus precios y valorizaciones, como también de las implicaciones de la urbanización del campo sobre la dinámica territorial del área rural y suburbana.


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Siguiendo las recomendaciones el Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial (MAVDT, 2004), los instrumentos de gestión territorial pueden dividirse en tres grupos, instrumentos de Planificación, de Gestión del suelo y de Financiación. 3.3. INSTRUMENTOS DE PLANIFICACIÓN Los instrumentos de planificación creados por la ley deben orientar el desarrollo del territorio bajo la jurisdicción que corresponda y regular la utilización, transformación y ocupación del espacio, de acuerdo con las estrategias de desarrollo socioeconómico y en armonía con el medio ambiente y las tradiciones históricas y culturales. Además, siendo estos instrumentos mecanismos facilitadores del ordenamiento del territorio deben estar fundamentados en los tres principios constitucionales a saber: la función social y ecológica de la propiedad, la prevalencia del interés general sobre el particular, y la distribución equitativa de las cargas y los beneficios. Los instrumentos de planificación tienen como propósito desarrollar los postulados del POT en sectores específicos que requieren un proceso adicional de planificación, esto es, desarrollan las disposiciones adoptadas en los componentes estructural y general del Plan de Ordenamiento Territorial para concretarlas en proyectos específicos. Se dividen en Planes Parciales, cuyo origen es la Ley 388 de 1997 y Actuaciones Urbanas Integrales o Macroproyectos Urbanos, originados a partir de la misma norma. • planes parciales • actuaciones urbanas integrales o macroproyectos urbanos • decretos reglamentarios En este punto se agregan las unidades de planificación rural (UPR), como un nuevo instrumentos de planificación rural, contempladas en el Decreto 3600 de 2007. 3.3.1. Planes parciales Origen: Ley 388/97, Artículos 13, 19, 27, 41, 87, 92, 99 Y 113. ¿En qué consiste? Son un instrumento de planificación mediante el cual se desarrollan y complementan las disposiciones del POT (sistemas estructurales y la normativa estructural y general) para definir el desarrollo físico de un sector que requiere de una intervención estratégica e integral. El plan Parcial combina elementos propios del proceso de planificación territorial con el diseño de las estrategias de gestión que harán viable el proyecto. ¿Donde se utiliza? • En determinadas áreas del suelo urbano, según lo defina el POT. • En todas las áreas de expansión como requisito para su incorporación en el perímetro urbano. • En áreas donde deba desarrollarse el reparto de cargas y beneficios.


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• En macroproyectos u otras operaciones urbanas especiales, (de acuerdo con las autorizaciones de las normas urbanísticas generales del POT). ¿Quién lo formula? El Plan Parcial puede ser formulado por las autoridades locales o propuesto por los particulares, de acuerdo con el interés publico y las dinámicas inmobiliarias o del mercado. ¿Qué condiciones debe cumplir? • Que el POT, en su componente urbano, haya adoptado las directrices y parámetros urbanísticos para su formulación. • Que los recursos de inversión pública necesarios para el Plan Parcial es tén incluidos en el programa de ejecución de la administración en curso. ¿Cómo se tramita? La aprobación de un Plan Parcial debe cumplir el siguiente trámite: • Concepto de viabilidad de la autoridad de planeación municipal. • Aprobación por parte de la autoridad ambiental. (cuando se requiera). • Concepto y recomendaciones del Consejo Consultivo de Ordenamiento Territorial. • Recomendaciones y observaciones de propietarios y vecinos. El Plan Parcial es adoptado por decreto del Alcalde, y en ese contexto las autoridades competentes (Oficina de Planeación o Curaduría) otorgarán las correspondientes licencias de urbanismo y construcción. Este punto de las licencias es bien importante, puesto que como lo hemos señalado reiteradamente, son estas las que concretan de manera específica el modelo de ocupación territorial que se propuso en el acuerdo normativo, el cual tuvo origen el Documento de Formulación. La idea del Plan Parcial, por lo menos en lo que corresponde a los tratamientos de desarrollo y el papel que ellos juegan en las zonas de expansión, es poder hacer ciudad de manera planificada y en consecuencia con los principios rectores y los postulados de ordenación señalados dentro del acuerdo normativo. 3.3.2. Actuaciones urbanas integrales o macroproyectos urbanos Origen: Ley 388 /97 Artículos 113 y 114. ¿En qué consisten? Las Actuaciones Urbanas Integrales o macroproyectos son operaciones de gran escala e indiscutible impacto en la estructura y la organización espacial urbana, el crecimiento general de la ciudad o la región, la calidad de vida de la población. Deben integrar al menos un componente de gestión del suelo con dos componentes de acción sectorial y prever la actuación conjunta y concertada del sector público con el sector privado.


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Relación con otros instrumentos de planificación: • En el POT se incluye la autorización para emprender las actividades necesarias para concretar el proyecto, se especifica su naturaleza, alcance y área de operación y se definen sus directrices generales de gestión y financiación. • Las Actuaciones Urbanas Integrales o macroproyectos son propuestos en el POT y se articulan con el Plan de Desarrollo Municipal a través de su plan de Inversiones. • Los macroproyectos o AUI se desarrollan mediante planes parciales. (art. 19 Ley 388/97) Características: De acuerdo con las condiciones locales y su propósito general, las Actuaciones Urbanas Integrales deben reunir las siguientes características: • Gran impacto local o supramunicipal • Manejo integral de distintos temas sectoriales • Concertación de diversos actores públicos y privados • Acción Interinstitucional y concurrencia de distintos niveles de administración. • Compromiso del municipio, como líder y gestor del proyecto. Para mitigar las graves consecuencias económicas, sociales, ambientales y políticas del crecimiento urbano desordenado se requiere de intervenciones integrales que fortalezcan la competitividad, alivien las condiciones de pobreza en áreas marginales, mejoren la articulación entre centros urbanos, mitiguen el deterioro ambiental 3.4. INSTRUMENTOS DE GESTIÓN Los Instrumentos de Gestión Territorial tienen como objeto el promover la función social de la propiedad, el reparto equitativo de las cargas y beneficios derivados de las operaciones y actuaciones sobre el territorio y el principio de equidad, primando el interés general sobre el particular”; facilitan la destinación, la obtención y la intervención del suelo necesario para llevar a cabo actuaciones urbanísticas. De acuerdo con el MAVDT (2004), se clasifican en 4 grupos:

• Mecanismos para garantizar el reparto equitativo de las cargas y los beneficios derivados del ordenamiento urbano: - Unidades de Actuación Urbanística (UAU) - Compensaciones - Transferencia de derechos • Mecanismos para intervenir la morfología urbana y la estructura predial y generar formas asociativas entre los propietarios con el fin de facilitar el desarrollo y financiación de proyectos urbanos: - Reajuste de suelos - Integración Inmobiliaria - Cooperación entre partícipes


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• Mecanismos para facilitar la adquisición de inmuebles y predios para el desarrollo de operaciones urbanísticas: - Enajenación voluntaria - Enajenación forzosa - Expropiación por vía administrativa - Expropiación por vía judicial - Derecho de preferencia • Mecanismos para dinamizar el desarrollo de sectores inactivos de las áreas urbanas:

- Declaratoria de desarrollo prioritario - Derecho de preferencia

3.4.1. Unidades de actuación urbanística Origen: Ley 388/97, Artículos 38 a 44. ¿Qué es la unidad de actuación urbanística? Es el área conformada por uno o varios predios o inmuebles que deben ser urbanizados o construidos como una unidad integral dentro de un Plan parcial que implica la gestión asociada entre los propietarios; ésta se da mediante el reajuste de suelos, la integración inmobiliaria o la cooperación. OBJETO: Facilitar el reparto equitativo entre los propietarios de las cargas correspondientes al desarrollo urbanístico de beneficio local: • Las cesiones y la realización de obras públicas de las redes secundarias y domiciliarias de servicios públicos de acueducto, alcantarillado, energía y teléfonos de beneficio local. • Las cesiones para parques y zonas verdes, vías vehiculares y peatonales y para la dotación de equipamientos comunales de benéfico local (Art. 39 L 388) *1. Los beneficios resultantes de los aprovechamientos que se deriven del proyecto urbanístico (potencial constructivo y potencial de usos asignado). Hacen referencia a las áreas vendibles que resultan de las actuaciones permitidas en el plan parcial. *1 No forman parte de las cargas imputables a una UAU, los elementos de los sistemas estructurantes generales de la ciudad establecidos desde el POT, (el costo de la infraestructura vial principal, redes matrices y todos los sistemas generales), estos, deben ser asumidos por todos los beneficiados mediante otros mecanismos de reparto. Condiciones: • Formar parte de un Plan Parcial o estar autorizadas desde el mismo para su delimitación posterior. • Contar con el consentimiento previo del 51% de los derechos de los propietarios. (Los inmuebles de los propietarios renuentes serán objeto de enajenación voluntaria y expropiación).


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Unidad de Gestión (UG) 1.




Área de Intervención o de Planeamiento

Área de manejo especial

(UG) 1.

(UG) 2.

(UG) 3.

(UG) 4.

(UG) 1.

(UG) 2.

(UG) 3.

(UG) 4.

¿Cómo se determina una UAU? La Unidad de Actuación Urbanística puede estar determinada desde el POT u originarse en definiciones o autorizaciones del Plan Parcial el cual establecerá las reglas del reparto de cargas y demás directrices para la delimitación posterior de las UAU. Las UAU serán determinadas con base en la distribución y características de las cargas del Plan Parcial, cuando sean necesarias. Por ejemplo, un Plan Parcial puede tener una sola UAU que abarque toda su área, incluir una o varias UAU que no necesariamente cubren toda su área o no tener ninguna prevista. La delimitación precisa de una UAU debe estudiarse mediante una “Modelación Urbanística y Financiera” que permita identificar el punto de equilibrio entre sus costos y sus aprovechamientos, para asegurar así su viabilidad financiera. El área delimitada como UAU se denomina unidad de planeamiento o Área de intervención o Área de planificación. Esta área delimitada se intervendrá mediante unidades de gestión. Ver Figura 3.

Figura 3.Delimitación del Área de una UAU.

Fuente: Directrices básicas para la aplicación, revisión y ajuste de los POTs. Área Metropolitana del valle de Aburrá. Diciembre de 2003. p. 78. Elaboración: Equipo técnico de instrumentos de gestión del suelo. Rionegro, 2007. De acuerdo con la misma fuente consultada, las Unidades de Gestión pueden ser UAU que responden a unidades autónomas en su ejecución y son la base del reparto de cargas y beneficios entre unidades y entre los lotes que las componen. 3.4.2. Reajuste de suelos Origen: Ley 9a /89, Artículos 25, 77 Y 78. Ley 388 / 97, Artículos 45,46 Y 47. Objeto: Permitir una nueva definición predial para lograr una mejor configuración del terreno a urbanizar.


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Garantizar y facilitar el reparto equitativo de cargas y beneficios entre los propietarios. ¿En qué consiste? Consiste en englobar un conjunto de lotes, dotarlos de la infraestructura urbana y el espacio público adecuados, para luego subdividirlos y desarrollarlos en conjunto o por lotes independientes. ¿Dónde se aplica? En suelos de expansión o suelos de desarrollo o re-desarrollo al interior de la ciudad y en algunos casos de mejoramiento integral. ¿Qué condiciones debe cumplir? El proyecto de reajuste debe haber sido aprobado conjuntamente con una Unidad de Actuación Urbanística definida o autorizada en un Plan Parcial. Contar con el consentimiento previo del 51% de los derechos de los propietarios. ¿Cómo se lleva a cabo? El proyecto se hace a través de una entidad gestora pública o privada constituida de común acuerdo entre los propietarios, entre los que puede figurar el Estado. El proyecto de reajuste señalará las reglas para la valorización de las tierras o inmuebles, la valoración de los predios resultantes según los usos y densidades asignadas indicará las cesiones gratuitas y los compromisos asumidos. Posteriormente, mediante escritura pública, se restituyen desarrollo al interior de la ciudad y en algunos casos los aportes a prorrata entre los propietarios ver Figura 4

Figura 4.Reajuste de suelo.

Fuente: MAVDT (2004). 3.4.3. Integración inmobiliaria Origen: Ley 9a /89, Artículos 25, 77 Y 78. Ley 388 /97, artículos 45, 46 Y 47. ¿En qué consiste?


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Se trata de englobar distintos inmuebles para que, previa la adecuación de la infraestructura y el espacio público, sea posible rehabilitarlos y subdividirlos, logrando una mejor distribución de espacios y usos. ¿Dónde se aplica? En suelo urbano con tratamientos de renovación, redesarrollo o actualización. Condiciones: El proyecto de integración debe haber sido aprobado conjuntamente con la UAU definida o autorizada en un Plan Parcial. Contar con el consentimiento previo del 51 % de los derechos de los propietarios. ¿Cómo se lleva a cabo? • El proyecto se hará a través de una entidad gestora pública o de iniciativa privada constituida de común acuerdo entre los propietarios, entre los que puede figurar el Estado. • El proyecto de integración señala las reglas para la valoración de los inmuebles iniciales y resultantes, de acuerdo con los usos y densidades asignados, las cesiones gratuitas y los compromisos asumidos. • El proyecto de reajuste o integración se aprueba conjuntamente con el Plan Parcial o la UAU. Una vez aprobado, se restituyen los aportes a prorrata entre los propietarios, mediante escritura pública 3.4.4. Cooperación entre participes Origen: Ley 9a /89, Artículos 25, 77 Y 78. Ley 388 /97, Artículos 45, 46 Y 47. Objeto: Garantizar y facilitar el reparto equitativo de cargas y beneficios entre los propietarios. ¿En qué consiste? Cuando para el desarrollo de una unidad de actuación urbanística no se requiera una nueva configuración predial de su superficie y las cargas y beneficios de su desarrollo puedan ser repartidos en forma equitativa entre sus propietarios. Condiciones: Garantizar la cesión gratuita de terrenos al Estado y el costeo de las obras de urbanización correspondientes, de conformidad con lo definido en el Plan Parcial. Aprobación previa de las autoridades de planeación. ¿Cómo se lleva a cabo la operación? Los propietarios de la UAU constituyen una entidad gestora para garantizar el desarrollo conjunto de la unidad. En todo caso los predios que la conforman estarán afectados al cumplimiento de las cargas y al pago de los costos de urbanización. La distribución equitativa de las cargas y beneficios se podrá realizar mediante compensaciones en dinero, intensidades de uso en proporción a las cesiones, participación en las demás cargas o


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transferencias de derechos de desarrollo y construcción, según lo determine el Plan Parcial correspondiente. 3.4.5. Compensaciones Origen: Ley 388/97, Artículos 48, 49 Y 122. Decreto 151/98 Compensación por conservación: Cuándo la aplicación del tratamiento de conservación a una zona, predio o inmueble limita su derechos de construcción y desarrollo, será necesario, en determinados casos, compensar a los propietarios. De acuerdo con el artículo 48 de la Ley 388/97, esta compensación podrá hacerse mediante: • Compensaciones económicas. . • Transferencia de derechos de construcción y desarrollo. • Beneficios y estímulos tributarios. • Otros sistemas que se reglamenten. ¿Dónde se aplica? Se aplica a zonas, predios o inmuebles urbanos que por motivo de conveniencia pública, el POT o los instrumentos que lo desarrollan hayan declarado de conservación histórica, arquitectónica o ambiental. Fondos de compensación: Para garantizar el pago de compensaciones, la administración municipal o distrital podrá constituir fondos que podrán ser administrados mediante encargos fiduciarios. (Artículo 49, Ley 388/97). Compensaciones por obras públicas Cuando con la construcción de una obra pública se lesione de forma permanente el patrimonio de un particular habrá lugar a compensaciones de acuerdo con lo estipulado en el artículo 128 de la ley 388/97). Esta compensación podrá ser pagada en dinero, títulos valores de derechos de construcción y desarrollo, pagarés de reforma urbana, o descuentos del impuesto predial. 3.4.6. Transferencia de derechos Origen: Ley 388/97, Artículos 48, 49 Y 122. Decreto 151/98 Compensación por conservación: Cuándo la aplicación del tratamiento de conservación a una zona, predio o inmueble limita su derechos de construcción y desarrollo, será necesario, en determinados casos, compensar a los propietarios.


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De acuerdo con el artículo 48 de la Ley 388/97, esta compensación podrá hacerse mediante: • Compensaciones económicas. . • Transferencia de derechos de construcción y desarrollo. • Beneficios y estímulos tributarios. • Otros sistemas que se reglamenten. ¿Dónde se aplica? Se aplica a zonas, predios o inmuebles urbanos que por motivo de conveniencia pública, el POT o los instrumentos que lo desarrollan hayan declarado de conservación histórica, arquitectónica o ambiental. Fondos de compensación: Para garantizar el pago de compensaciones, la administración municipal o distrital podrá constituir fondos que podrán ser administrados mediante encargos fiduciarios. (Artículo 49, Ley 388/97). Compensaciones por obras públicas Cuando con la construcción de una obra pública se lesione de forma permanente el patrimonio de un particular habrá lugar a compensaciones de acuerdo con lo estipulado en el artículo 128 de la ley 388/97).Esta compensación podrá ser pagada en dinero, títulos valores de derechos de construcción y desarrollo, pagarés de reforma urbana, o descuentos del impuesto predial

Figura 5. Esquema de transferencia de derechos.

Fuente: MAVDT (2004).


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De acuerdo con el Artículo 88 de la Ley 388/97, los títulos valores correspondientes a los derechos adicionales de construcción y desarrollo constituyen un instrumento alternativo para hacer efectiva la correspondiente participación municipal o distrital en la plusvalía. 3.4.7. Enajenación voluntaria Origen: Ley 9a/89 Artículos 9,13, 14,16 Y 17. Ley 388/ 97, Artículos 58 a 62. ¿En qué consiste? Proceso de venta voluntaria de inmuebles al Estado cuando éste lo requiera para el desarrollo de un proyecto específico. ¿Quiénes pueden utilizarla? La Nación, las entidades territoriales, las áreas metropolitanas y asociaciones de municipios, los establecimientos públicos, las empresas industriales y comerciales del Estado y las sociedades de economía mixta. Condiciones: • Coherencia con los objetivos, programas y proyectos del POT y el Plan de Desarrollo Municipal. • Declarar de utilidad pública e interés social el inmueble o predio de acuerdo con el artículo 58 de la Ley 388/97. Su pago puede hacerse en efectivo o en especie, títulos valores, derechos de construcción y desarrollo, derechos en el proyecto a desarrollar o permuta; de uno o varios de los inmuebles resultantes. Los inmuebles adquiridos podrán ser desarrollados directamente por la entidad adquiriente o por un tercero, siempre y cuando se garantice la utilización de los inmuebles para el propósito que fueron adquiridos. Para efectos tributarios, el ingreso de este concepto no constituye renta gravable ni ganancia ocasional para el vendedor. (Art. 15 Ley 9ª/89). 3.4.8. Enajenación forzosa Origen: Ley 388/97, Artículos 52 a 57. ¿En qué consiste? Cuando un predio incumple con la función social de la propiedad las autoridades municipales o distritales mediante resolución motivada y en concordancia con el POT, imponen al propietario su venta.


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¿Dónde se aplica? • Inmuebles declarados de utilidad pública o interés social. • Inmuebles de una UAU, terrenos en suelo de expansión o suelo urbano que sean declarados de desarrollo prioritario que no cumpla con la imposición de acuerdo con el Art. 52 Y 53 Ley 388. • Inmuebles que siendo parte de una Unidad de Actuación Urbanística se nieguen a formar parte de la asociación gestora. (Art. 44 Ley 388). 3.4.9. Renovación urbana (Ley 388 de 1997, Artículo 119) En los casos de enajenación voluntaria o expropiación para programas de renovación urbana, el precio de adquisición o indemnización deberá pagarse preferencialmente mediante: - Permuta con inmuebles resultantes del proyecto. - Derechos de edificabilidad, participando como socio del proyecto. La Administración Municipal que participe en los proyectos de renovación, garantizará el acceso a una solución de vivienda del mismo tipo a los propietarios o poseedores de viviendas de interés social que no acepten la forma de pago o el derecho de preferencia previstos. 3.4.10. Expropiación judicial Origen: Ley 9a / 89, Artículo 20. Ley 388 /97, Artículos 58, 60 Y 62. ¿En qué consiste? Instrumento que le permite al Estado adquirir para si o a favor de terceros, bienes inmuebles que no han podido ser negociados mediante enajenación voluntaria. ¿Quiénes la utilizan? La Nación, las entidades territoriales, las áreas metropolitanas y asociaciones de municipios, los establecimientos públicos, las empresas industriales y comerciales del Estado y las sociedades de economía mixta. Condiciones: Ser declarado de utilidad pública (artículo 58 ley 388) de acuerdo al Plan de Ordena- miento Territorial y el Plan de Desarrollo Municipal. 3.4.11. Expropiación por vía administrativa Origen: Constitución Política. Ley 9a /89, Artículos 20, 22, 23, 24 Y 25. Ley 388 de 1997, Capítulo 8


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¿En qué consiste? Le permite al Estado adquirir inmuebles, cuando, a su juicio existan condiciones de urgencia o motivos de utilidad pública. Se aplica también en inmuebles adquiridos en subasta pública que hayan incumplido su función social, o que en segunda subasta no presenten ofertas admisibles o cuando no se llega a un acuerdo para la enajenación voluntaria (Art. 68 Ley 388). ¿Quienes la utilizan? La Nación, las entidades territoriales, las áreas metropolitanas y asociaciones de municipios, los establecimientos públicos, las empresas industriales y comerciales del Estado y las sociedades de economía mixta. Condiciones:

• Motivos de utilidad pública: Art. 58 Ley 388/97 • Concordancia con el POT y el PDM (salvo en caso de emergencia imprevista. (Art. 64 Ley 388).

• Condiciones de urgencia, que serán declaradas por la instancia o autoridad competente, según lo determine el Concejo municipal o distrital, o la Junta Metropolitana, mediante acuerdo.

• Incumplimiento de la función social en inmuebles adquiridos en pública subasta. 3.4.12. Declaratoria de desarrollo prioritario Origen: Ley 388 / 97 artículos 40, 44, 52, 53 Y 54. ¿En qué consiste? Como parte del Programa de Ejecución que desarrolla el POT para cada período de administración municipal, se determinarán los inmuebles y terrenos cuyo desarrollo o construcción se consideren prioritarios, atendiendo las estrategias, parámetros y directrices señaladas en el Plan de Ordenamiento. La declaratoria de desarrollo o construcción prioritaria, podrá también preverse directamente en el contenido del Plan de Ordenamiento. ¿Dónde se aplica? Cuando se determinen motivos de utilidad pública en: • Terrenos localizados en suelo de expansión, de propiedad pública o privada. • Terrenos urbanizables no urbanizados localizados en suelo urbano, de propiedad pública o

privada. • Terrenos o inmuebles urbanizados sin construir, localizados en suelo urbano, de propiedad

pública o privada. (Artículo 52, Ley 388/97) • Inmuebles que conformen unidades de actuación urbanística, de acuerdo con las prioridades

previstas en los Planes de Ordenamiento Territorial. (artículo 40 Ley 388/97).


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¿Qué implicaciones tiene? El incumplimiento del desarrollo o construcción prioritarios, dentro de los plazos establecidos para cada caso, dará lugar a la iniciación del proceso de enajenación forzosa en pública subasta. En los casos de unidades de actuación de desarrollo prioritario, si en un plazo de seis (6) meses contados a partir de la delimitación de la unidad de actuación no se hubiese logrado el acuerdo entre propietarios, la administración podrá optar por la expropiación administrativa de los inmuebles correspondientes o por la enajenación forzosa de los mismos, de conformidad con lo previsto en el capítulo VIII de la ley 388/97. Los inmuebles expropiados podrán formar parte de la asociación gestora de la actuación y los recursos para su adquisición podrán pro- venir de ésta. (Art. 44 Ley 388/97). 3.4.13. Derecho de preferencia Origen: Ley 9a/89, Artículos 73 y 74. ¿En qué consiste? Es el derecho en favor de los Bancos inmobiliarios a tener la preferencia en la enajenación de los inmuebles que, según el Plan de Desarrollo o el POT, aparezcan ubicados en las zonas destinadas a los motivos de utilidad pública. Significa que los propietarios que tengan la intención de enajenar sus inmuebles deberán, por una sola vez, ofrecerlos en primer lugar a los Bancos inmobiliarios, o la entidad que haga sus veces. Procedimiento: • Los representantes legales de los Bancos inmobiliarios, mediante resolución motivada y con el

visto bueno de sus juntas directivas determinarán los inmuebles respecto de los cuales se ejercerá el derecho de preferencia.

• La resolución será inscrita en cada uno de los folios de matrícula inmobiliaria de los inmuebles señalados, y no podrá inscribirse ningún título traslaticio de dominio posterior sin la constancia de haber cumplido obligación señalada.

• Los Bancos inmobiliarios dispondrán de un plazo de tres (3) meses contados desde la fecha de recepción de la oferta para ejercer su derecho de preferencia y un plazo de (6) meses para perfeccionar la transacción.

Mientras no exista un Banco Inmobiliario, el derecho de preferencia lo ejercerá la entidad territorial por conducto del Alcalde. Para efectos de decretar la expropiación, el artículo 58 de la Ley 8/97 declara de utilidad pública o interés social, la adquisición de inmuebles para destinarlos a: • Proyectos de infraestructura social en salud, educación, recreación, centrales de abasto y

seguridad ciudadana. • Proyectos de vivienda de interés social, y legalización de títulos en urbanizaciones de hecho o

ilegales, diferentes a los contemplados en el Art. 53 de la Ley 9a/89.


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• Rehabilitación de inquilinatos y reubicación de asentamientos humanos ubicados en sectores de alto riesgo. Ejecución de programas y proyectos de renovación urbana y provisión de espacios públicos urbanos.

• Proyectos de producción, ampliación, abastecimiento y distribución de servicios públicos domiciliarios.

• Programas y proyectos de infraestructura vial y de sistema transporte masivo. • Proyectos de ornato, turismo y deportes. • Funcionamiento de las sedes administrativas de las entidades públicas, (a excepción de las

empresas industriales y comerciales del Estado y de las sociedades de economía mixta), siempre y cuando su localización y la consideración de utilidad pública estén claramente determinados en los POT o sus instrumentos.

• Preservación del patrimonio cultural y natural de interés nacional, regional y local, incluido el paisajístico, ambiental, histórico y arquitectónico.

• Constitución de zonas de reserva para la expansión futura de las ciudades. • Constitución de zonas de reserva para la protección del ambiente y los recursos hídricos. • Proyectos de urbanización y de construcción prioritarios en los términos previstos en los POT. • Ejecución de proyectos de urbanización, redesarrollo y renovación urbana a través de la

modalidad de unidades de actuación, mediante los instrumentos de Reajuste de tierras, integración inmobiliaria, cooperación o los demás sistemas previstos en la Ley.

• El traslado de poblaciones por riesgos físicos inminentes. • Motivos determinados en otras leyes vigentes. 3.5. INSTRUMENTOS DE FINANCIACIÓN Los instrumentos de financiamiento son aquellos que permiten a los municipios obtener recursos económicos para la implementación de los proyectos del Plan de Desarrollo Municipal o del Plan de Ordenamiento Territorial, se estructuran básicamente en tres grupos: 1- Participación en Plusvalías, teniendo origen en la Constitución Política de 1991, Leyes 9ª de 1989 y 388 de 1997 y por último los Bonos y Pagarés de reforma urbana cuyo génesis se desarrolla en la Ley 9ª de 1989. 2- Valorización de beneficio local o general, el cual tiene su origen en la Ley 25 de 1921; • Participación en plusvalías • Valorización de beneficio general o local • Pagarés y bonos de reforma urbana 3.5.1. Participación en plusvalías Origen: Constitución Política, Artículo 82. Ley 388/97, Artículos 73 a 90. Decreto 1599 / 98 ¿En qué consiste? De acuerdo con el artículo 82 de la Constitución Política, "... Ias acciones urbanísticas que regulan la utilización del suelo y del espacio aéreo urbano incrementando su aprovechamiento, generan beneficios que dan derecho a las entidades públicas a participar en las plusvalías resultantes de dichas acciones".


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Es el derecho del municipio o distrito de participar del incremento que se genera sobre el valor del suelo por decisiones administrativas. ¿Cuándo se genera? Cuando en el POT o sus instrumentos se incluyan: • La incorporación de suelo rural a suelo de expansión o la consideración de parte del suelo rural

como suelo suburbano. • Establecimiento o modificación del régimen o zonificación de usos del suelo a un uso más

rentable. • Aumento del aprovechamiento del suelo para edificación. (elevando índices de construcción y/o

de ocupación.) o ambos a la vez. Condiciones: • Que las decisiones administrativas estén incluidas en el POT o los instrumentos que lo

desarrollan. • Que se haya aprobado un acuerdo de carácter general que incluya todas las normas para

liquidarla y cobrarla. • Que se haya definido la tasa a aplicar (entre el 30% y el 50% del mayor valor generado) ¿Quién la aplica? La administración local (municipio, distrito o autoridades metropolitanas ejecutoras). La Plusvalía eventualmente puede aplicarse en el caso de ejecución de obras públicas previstas en el POT, el Plan Parcial y demás instrumentos cuando no se haya utilizado la valorización. ¿A qué se destina el recurso? “Esta participación se destinará a la defensa y fomento del interés común a través de acciones y operaciones encaminadas a distribuir y sufragar equitativamente los costos del desarrollo urbano, así como al mejoramiento del espacio público y, en general, de la calidad urbanística del territorio municipal o distrital." (Ley 388/97, Artículo 85.) • Compra de predios o inmuebles para desarrollar planes o proyectos de vivienda de interés

social. • Construcción o mejoramiento de infraestructuras (viales y de transporte, servicios públicos,

equipamientos). • Adecuación de asentamientos urbanos de desarrollo incompleto o inadecuado. • Proyectos de ampliación o recuperación de la red del espacio público urbano. • Actuaciones urbanas integrales o macroproyectos. .Programas de renovación urbana. • Compra o indemnización por adquisición voluntaria o expropiación de inmuebles, para

programas de renovación urbana. • Mejora, adecuación o restauración de inmuebles del patrimonio cultural.


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El Plan de Ordenamiento o los instrumentos que lo desarrollen, definirán las prioridades de inversión de los recursos recaudados provenientes de la participación en las plusvalías. ¿Cómo y cuándo se paga? Sólo se paga cuando el propietario o poseedor de un inmueble percibe el incremento de valor; es decir, cuando se realiza una transferencia de dominio, se solicita licencia de urbanización o construcción, o se cambia su uso. De acuerdo con el reglamento que establezca cada municipio, el pago de la Plusvalía se puede pactar así: • Dinero en efectivo. • Transferencia al municipio de una porción de terrero objeto del cobro de la plusvalía (previo

acuerdo), o mediante la transferencia de un predio en otra zona. • Compra anticipada de títulos representativos de derechos adicionales de construcción y

desarrollo. • Transferencia al Municipio de acciones en el proyecto. 3.5.2. Valorización Origen: Ley 25 /21, Articulo 3. Decreto 1333 / 86 ¿En qué consiste? Es un gravamen real de carácter directo que se utiliza para recuperar el costo de construcción de obras públicas. Se impone a los predios beneficiados por las obras de interés público local. ¿Quién la aplica? Su establecimiento, distribución y recaudo se hará por parte de la entidad nacional, departamental, distrital o municipal que ejecute las obras. Condiciones: Tener como base impositiva el costo de la respectiva obra dentro de los límites de beneficio que ella produzca a los inmuebles que deben ser gravados. ¿A qué se destina? El recaudo por valorización se destina a la financiación de las obras públicas correspondientes. ¿Cómo se calcula? El costo de las obras debe ser prorrateado entre los predios beneficiados. La suma de las contribuciones cobradas no debe ser mayor al costo total de las obras realizadas. ¿Cómo y cuándo se paga? Su liquidación y recaudo pueden hacerse antes, durante o después de la ejecución de la obra".


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Su pago es en efectivo y está sujeto a las tarifas, plazos y descuentos que establezca la autoridad local. ¿Valorización o participación en plusvalía en caso de obra pública? La inversión en una obra pública puede recuperarse mediante uno de dos instrumentos: Participación en plusvalía o valorización, nunca las dos acumulados. La decisión depende de la autoridad local de acuerdo con las siguientes consideraciones: • En el caso de aplicar la Participación en Plusvalía, el municipio o distrito podría recaudar un

monto superior al valor de la obra; sin embargo será muy difícil programar el momento en que estos recursos ingresen a las arcas municipales, pues están condicionados a las ventas efectivas de los predios o las solicitudes de licencias.

• En el caso de los recaudos por valorización, aun cuando estos no pueden superar el valor de la

inversión, ofrecen la ventaja de que su recaudo puede ser programado con exactitud. 3.5.3. Pagares y bonos de reforma urbana Origen: Ley 9a de 1989, Artículos 99 a 105. ¿En qué consisten? Pagarés de reforma urbana: Son títulos de deuda pública libremente negociables, emitidos a 8 años; devengan intereses por semestre vencido, equivalente al 80% de la variación porcentual del IPC y están exentos de impuestos de renta y complementarios. Se destinan a la indemnización o pago de inmuebles adquiridos por enajenación voluntaria o expropiación. Bonos de reforma urbana: Son títulos de deuda pública, sin garantía de la nación que se destinan a la financiación de proyectos de: • Remodelación urbana. • Reajuste de tierras. • Construcción, mejoramiento y rehabilitación de Vivienda de interés social. • Construcción, ampliación, reposición, mejoramiento de redes de acueducto y alcantarillado. • Infraestructura urbana. • Planteles educativos y puestos de salud. • Centros de acopio, plazas de mercado y ferias, mataderos. .Instalaciones recreativas y

deportivas. • Tratamiento de basuras y saneamiento ambiental. ¿Quién los emite?


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Son emitidos por las entidades públicas nacionales, departamentales, intendenciales, metropolitanas y Municipales o Distritales. Condiciones • Autorización previa de la Asamblea, Concejo, Junta metropolitana o consejo respectivo, con

fundamento en un estatuto que demuestre la capacidad de pago de la entidad emisora. • Autorización del Ministerio de Hacienda del acto administrativo que ordena la emisión para el

debido registro. • Las entidades emisoras de los títulos de deuda se obligan a incluir en sus proyectos anuales de

presupuesto las apropiaciones requeridas para la atención cumplida y exacta que demanda el servicio de la deuda.

Como se había señalado anteriormente, los instrumentos, mecanismos o herramientas que posibilitan la gestión del suelo, tienen como propósito central la articulación y concreción de lo planificado, a través de la definición de cómo se plasman los objetivos y acciones estrategias territoriales, el quiénes aportan en el desarrollo urbanístico y el con qué se contribuye; por tanto, la claridad en la visión territorial se constituye en el punto de partida y llegada al cual los instrumentos de gestión y financiación le deben apuntar. Esa visión territorial tiene que ver con el modelo de ocupación propuesto en el Documento Técnico de Formulación, para las áreas urbana y rural del municipio. Tal modelo se incorpora en el acuerdo normativo, lo mismo que la visión de ciudad. Estos asuntos fueron tratados en detalle durante el proceso de revisión y ajuste del POT, dando como origen al Documento señalado y en el que se incorporan los insumos esenciales para la selección de los instrumentos idóneos consecuentes con la realidad territorial para Rionegro. De acuerdo al propósito específico que persigan los instrumentos de gestión se pueden clasificar en instrumentos de tipo urbanístico para intervenir en la estructura predial en la realización de proyectos urbanísticos u obras públicas, de tipo jurídico para acceder al suelo privado para obras públicas y de tipo financiero para costear el desarrollo urbano; según la clasificación sugerida por el Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial -MAVDT-, como se puede ver en la Tabla 1:


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Tabla 1.Grupos de instrumentos de Gestión Territorial. INSTRUMENTOS DE GESTIÓN TERRITORIAL

GRUPOS CONTENIDOS TEMAS Y NORMAS Planes Parciales.

Norma: Ley 388/97, Artículos 13, 19, 27, 41, 87, 92, 99 Y 113.

De Planificación Actuaciones urbanas integrales o macroproyectos

urbanos. Norma: Ley 388 /97 Artículos 113 y 114.

De Gestión del suelo

Mecanismos para garantizar el reparto equitativo de las cargas y los beneficios derivados del ordenamiento urbano:

Unidades de Actuación Urbanística (UAU). Ley 388/97, Artículos 38 a 44.

Compensaciones. Ley 388/97, Artículos 48, 49 Y 122. Decreto 151/98.

Transferencia de derechos Ley 388/97, Artículos 88, 89 Y 90. Decreto 151 /98.

Mecanismos para intervenir la morfología urbana y la estructura predial y generar formas asociativas entre los propietarios con el fin de facilitar el desarrollo y financiación de proyectos urbanos:

Reajuste de suelos Ley 9a /89, Artículos 25, 77 Y 78. Ley 388 / 97, Artículos 45,46 Y 47.

Integración Inmobiliaria Ley 9a /89, Artículos 25, 77 Y 78. Ley 388 /97, artículos 45, 46 Y 47.

Cooperación entre partícipes Ley 9a /89, Artículos 25, 77 Y 78. Ley 388 /97, Artículos 45, 46 Y 47.

Mecanismos para facilitar la adquisición de inmuebles y predios para el desarrollo de operaciones urbanísticas:

Enajenación voluntaria Ley 9a/89 Artículos 9,13, 14,16 Y 17. Ley 388/ 97, Artículos 58 a 62.

Enajenación forzosa Ley 388/97, Artículos 52 a 57.

Expropiación por vía administrativa Constitución Política. Ley 9a /89, Artículos 20, 22, 23, 24 Y 25. Ley 388 de 1997, Capítulo

Expropiación por vía judicial Ley 9a / 89, Artículo 20. Ley 388 /97, Artículos 58, 60 Y 62.

Derecho de preferencia Ley 9a/89, Artículos 73 y 74.

Mecanismos para dinamizar el desarrollo de sectores inactivos de las áreas urbanas:

Declaratoria de desarrollo prioritario Ley 388 / 97 artículos 40, 44, 52, 53 Y 54.

Derecho de preferencia Ley 9a/89, Artículos 73 y 74.

Participación en Plusvalías

Constitución Política, Artículo 82. Ley 388/97, Artículos 73 a 90. Decreto 1599 / 98.

Valorización de beneficio general o local

Ley 25 /21, Articulo 3. Decreto 1333 / 86

De Financiación

Pagarés y bonos de reforma urbana. Ley 9a de 1989, Artículos 99 a 105 Fuente: MAVDT. Instrumentos de gestión territorial. Página Web, 2004. Elaboración: Equipo Técnico instrumentos de gestión. Rionegro. Octubre de 2007


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Ahora bien, la insistencia en el tema de los instrumentos de gestión territorial, por obvias razones que nos ocupa, no se sustenta solamente por cuestiones de aplicación de la normatividad, sino también por las razones anotadas dentro de las justificaciones que señalamos anteriormente. Quizá la lección más importante para la administración actual y la nueva que inicia en enero de 2008, tiene que ver con el reconocimiento de las circunstancias que permitirían la aplicación de esos instrumentos, del potencial que hay para ello, puesto que las intervenciones en el mercado del suelo básicamente se estructuran en torno a dos ejes (COMBY y RENARD, op.cit. En Maldonado. SPI: p. 10. Paréntesis nuestros.): • En términos físicos se parte del supuesto de la posibilidad de orientar el desarrollo urbano (y

rural) de manera coherente y racional, para asegurar la compatibilización entre las diferentes funciones urbanas (y de éstas con las rurales), objetivo que se busca a través de la planificación urbana (y rural) o el conjunto de reglas de urbanismo. Complementariamente con las nuevas disposiciones normativas para la planificación del suelo rural suburbano y no suburbano, a través de los Decretos 97 y 3600, de los años 2006 y 2007, respectivamente.

• En términos financieros, se busca revertir las consecuencias redistributivas perversas generadas por el funcionamiento de los mercados, (tal como lo señalamos anteriormente). Este es un objetivo formulado de manera mucho más explícita en muchas de las normas en las cuales se inspira la Ley 388 de 1997.

Las atribuciones de que disponen de manera general los municipios para intervenir en el suelo urbano son (Maldonado. SPI: p. 10): • Establecer el derecho sobre el suelo y reglamentar la utilización de los terrenos o someterla a

autorización. • Intervenir en el mercado o controlar las transacciones entre particulares. • Aplicar impuestos sobre la propiedad, sobre su ocupación, sobre la transformación del uso de

los suelos o sobre la transferencia de la propiedad. • Movilizar el patrimonio inmobiliario del Municipio y utilizar las capacidades financieras públicas

para producir nuevos terrenos urbanizados. 3.6. LOS INSTRUMENTOS DE GESTIÓN TERRITORIAL EN EL POT VIGENTE. En este numeral se comparan los instrumentos que las diferentes normas sobre la materia recomiendan, especialmente la Ley 388 de 1997). Con respecto a los instrumentos que están contemplados en el POT vigente para el Municipio de Rionegro.


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Tabla 2.Los instrumentos de Gestión territorial en el POT de Rionegro (Acuerdo 076 de 2003). INSTRUMENTOS DE GESTIÓN TERRITORIAL

EN EL POT VIGENTE GRUPOS CONTENIDOS SI NO

Planes Parciales. Arts. 202 al 212. De Planificación

Actuaciones urbanas integrales o macroproyectos urbanos. X

Unidades de Actuación Urbanística (UAU). Arts. 213 al 218; 220 Compensaciones. Arts. 200, 224 y 225

Circular 005 de 2006

Transferencia de derechos X Reajuste de suelos Arts. 222 Integración Inmobiliaria Arts. 223 Cooperación entre partícipes Arts. 221 Enajenación voluntaria Arts. 233 Enajenación forzosa Arts. 232 Expropiación por vía administrativa Arts. 233 Expropiación por vía judicial Arts. 233 Derecho de preferencia

De Gestión del suelo

Declaratoria de desarrollo prioritario Participación en Plusvalías Arts. 230 y 231 Valorización de beneficio general o local X

De Financiación

Pagarés y bonos de reforma urbana. X Fuente: Con base en MAVDT. Instrumentos de gestión territorial. Página Web, 2004. Elaboración: Equipo Técnico instrumentos de gestión. Rionegro. Octubre de 2007. De la Tabla 2 se desprende que la gran mayoría de los instrumentos recomendados por las normas están incorporados en el Acuerdo 076. En cuanto al tema de planes parciales, en el POT vigente se elaboraron varios mapas que contiene la propuesta de planes parciales para la zona rural (4), urbana (5) y de expansión (10), ver el Mapa 1. En el Artículo 203 se puede ver el listado de los mismos, llamando la atención el hecho de proponer planes parciales para la zona rural y establecer un plan parcial para mejoramiento integral. En este último caso debería ser un plan de mejoramiento, dentro de una zona de tratamiento como tal, a cargo de la administración municipal. En cuanto al tema de la plusvalías, los Arts. 230 y 231 confirman la incorporación del asunto en el POT actual. El mapa 2 ilustra las diferentes subzonas beneficiarias de plusvalías en el suelo rural con los tres hechos generadores. Si bien el municipio avanzó en los temas de planes parciales para ser tenidos en cuenta en el POT, hay que señalar, como en el resto de instrumentos comparados de la Tabla 3, que éstos se quedaron en el papel, puesto que ninguno de ellos fue implementado para su aplicación efectiva en la práctica En el caso del instrumento de financiación la captura de plusvalías, se avanzó hasta la aprobación del acuerdo 024 de diciembre 13 del año 2004, por parte del Concejo Municipal de la época, pero con ningún resultado práctico, dejando pasar la oportunidad que el mercado del suelo y de la edificación sancionaron para esos años posteriores y a la fecha. Otro tema de interés relativo a los instrumentos de gestión del suelo, tiene que ver con las compensaciones. En este sentido, la localidad elaboró y publicó la Circular 005 de noviembre 15 de


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2006, con el cual reglamentó las compensaciones urbanísticas mediante la figura de transferencias de derechos de construcción y desarrollo por mayor aprovechamiento del suel

Mapa 1.Planes parciales zona urbana y de expansión.

Fuente: POT Rionegro, Acuerdo 076 de2003.


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Mapa 2. Subzonas beneficiarias de plusvalía en el suelo rural.

Fuente: POT Rionegro, Acuerdo 076 de2003.


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4. DIAGNOSTICO

4.1. FINANZAS E INVERSION PÚBLICA El conocimiento y análisis del estado actual de las finanzas municipales constituye un punto de partida para establecer cuál es la magnitud del gasto público que se destina a la planeación, construcción y adecuación de obra pública, la claridad en este panorama es fundamental debido a que los instrumentos de gestión y financiación constituyen una fuente de ingresos importante en las ciudades con altos niveles de desarrollo y autonomía; por tanto, su medición hace parte del diagnóstico territorial. Las ideas centrales de este numeral consisten en señalar la importancia del comportamiento de los recursos convencionales que posee el gobierno local para poder financiar los diferentes proyectos vinculados con el desarrollo territorial. Aunque estas ideas podrían ser aplicables a los proyectos del Plan de Desarrollo Municipal (PDM), se insiste en los relativos al Plan de Ordenamiento Territorial. Esta pretensión no es en vano, puesto que tradicionalmente la administración local ha visto en sus recursos propios y en los de crédito, como también en las transferencias, fondos posibles para financiar los proyectos anotados. Sin embargo, la misma Ley 388 de 1997, coma también la normas reglamentarias recientes como el Decreto 3600 de 2007, plantean alternativas para la consecución de recursos que podrían financiar tales proyecto. Nos se sabe si la cuestión de potenciar esas alternativas señaladas por las normas se trunca por desconocimiento o por falta de voluntad política para llevarla a cabo, o habría un obstáculo que combina esas dos realidades nefastas para el desarrollo local. En todo caso, creemos que el asunto, si bien tiene una connotación de corte político, obedece más a la falta de conocimiento de la forma de poder llevar a cabo la implementación de las normas que en la práctica pudiesen actuar como recursos alternativos y vigorosos para fondear la financiación de los proyectos que el ordenamiento municipal reclama. En estos términos, podemos iniciar revelando que ya en el documento de Evaluación y Seguimiento (Tomo II, Diagnóstico Territorial actual), se resaltó el cambio de tendencia en la situación de las finanzas territoriales de Rionegro. En efecto, en la Figura 6 se presentan los observados de dos indicadores claves en la finanzas territoriales, los ingresos corrientes de cada año y el balance fiscal consolidado a pesos constantes de 1994.


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Figura 6. Comportamiento de los ingresos corrientes y del déficit fiscal. Rionegro.

11.45511.317

9.6348.9899.202

9.995

11.278

-3.596

-1.125

635

3.241

1.332

761

-1.776

0

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

14.000

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

-4.000

-3.000

-2.000

-1.000

0

1.000

2.000

3.000

4.000

Ing Corrientes Déficit fiscal

Fuente: DNP y Secretaría de haciende municipal. Elaboración y cálculos: Equipo técnico instrumentos de gestión. Nov de 2007. Las cifras dan cuenta de una situación deficitaria en los recursos municipales entre los años 2000 y 2002 para pasar luego a una superavitaria a partir del año 2003 y hasta el 2006, lo cual es consistente con el comportamiento de los ingresos corrientes de la localidad, los cuales quiebran su tendencia en el 2002, para ser ascendentes hasta el 2006. Nótese que el superávit fiscal registra un ascenso significativo hasta el 2004 para luego desinflarse en los años posteriores, lo cual fue explicable por la destinación de recursos propios para el pago de la deuda (capital más intereses). Esta situación se destacó en el documento de diagnóstico ya referido. Pero por otra parte, un asunto que ocultan estas cifras es el que tiene que ver con la reducción del gasto, dado el plan de ajuste al que fue sometido el municipio para poder salir de la situación deficitaria señalada, con lo cual se logró mejorar notoriamente la razón y los gastos corrientes anuales del municipio en términos reales. En fin de cuentas, tanto el ahorro corriente como el operacional, como proporción del ingreso corriente y a pesos de 1994, fueron ascendentes a partir del año 2003. Para dar cuenta de las consideraciones anteriores, retomemos afirmaciones hechas en el diagnóstico territorial del Documento de Evaluación y Seguimiento (Tomo II). En efecto, mientras que el ahorro corriente creció a una tasa media anual del 18.64% por año en términos reales (pesos de 1994), entre los años 2000 y el 2006, el ahorro operacional lo hizo a una tasa del 12.66%. Esto contribuyó a mejorar el indicador de autofinanciamiento de la inversión, la cual pasó de ser un 37.2% en el 2000 al 86.2% en el año 2006. De otra forma, el 37.2% de la inversión total realizada en el 2000 se pagó con recursos del ahorro corriente, mientras que en el 2006 esa cifra ascendió en forma notoria al 85.52%. Por su parte, los pagos de inversión total crecieron a una tasa media anual del 3.07% en los años considerados, una cifra superior a la tasa en la cual creció la población total en esos mismo años (2.43%); eso quiere decir que esos pagos pasaron de ser $8.900 millones de pesos en el 2000 a


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37,4

24,4

31,1

45,3

51,7 50,6 49,5

0,00

10,00

20,00

30,00

40,00

50,00

60,00

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

$10.670 millones de pesos en el 2006; ambas cifras en pesos de 1994. Con relación a estas cifras en pesos de 1994, bien vale la pena mencionar que la Formación Bruta de Capital Fijo (FBKF) fué el 41.4% del total de los pagos de capital (inversión) entre los años 2000 y 2006. En la Figura 7 se observa esta tendencia, la cual se volvió relativamente más significativa y se estabilizó en alrededor del 50% entre los años 2004 y 2006 en la localidad. Las inversiones relativas a la FBKF corresponderían a inversiones en capital fijo como vías, andenes, colegios, escuelas, amoblamiento, saneamiento, servicios públicos, alumbrado público, equipamientos, entre otros rubros, dentro de los cuales, es posible que estén insertos rubros correspondientes a las transferencias, pero reconociendo que la inversión con recursos propios jugó papel preponderante en la localidad1. En este componente de inversión total, la FBKF fué la más dinámica puesto que su tasa media anual de crecimiento alcanzó el 8% en pesos de 1994.

Figura 7. Tendencia* de la Formación bruta de Capital Fijo (FBKF).

(*): Como proporción del total de la inversión (Pagos de capital) en Rionegro en $ de 1994 Fuente: DNP y Secretaría de haciende municipal. Elaboración y cálculos: Equipo técnico instrumentos de gestión. Nov de 2007. Si bien es cierto que los diferentes tributos han motivado una mejor y mayor dinámica de los ingresos y de la inversión con recursos propios en Rionegro, también es importante señalar que las transferencias de la nación o, mejor, los recursos provenientes el Sistema General de Participaciones (SGP) tuvieron una tasa media anual de crecimiento mucho más vigorosa.

1 De acuerdo con los datos del DNP y la Secretaría de hacienda municipal, con base en las ejecuciones presupuestales en formato corto, se podría considerar que en el total de la Formación Bruta de Capital Fijo (FBKF), las transferencias nacionales pesaron un 19.5% en el año 2000 y para el año 2006 esa participación ascendió al 50.8%, cifras en pesos corrientes de cada año. Igualmente, podría colegirse que la inversión con recursos propios, en función del diferencial relativo en tales participaciones, fué mucho más considerable en el 2000 que ahora, dando cuenta del impacto de las transferencias en la inversión local. He ahí una posible evidencia de efectos positivos de la descentralización espacial en la redistribución y equidad local de los recursos del Estado.


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Tal como se adujo en el diagnóstico territorial tantas veces señalado, los recursos provenientes de las transferencias tuvieron un mejor comportamiento que los ingresos tributarios y no tributarios (recursos propios), puestos que crecieron a una tasa media entre los años 2000 y 2006 del 7.86%, a diferencia de los tributarios que lo hicieron a una del 3.99% y los no tributarios al 2.09%, en el mismo periodo. Por esta vía, se tendría evidencia probable del papel jugado por las transferencias en los montos y tendencia de la inversión local. Más aún, al realizarse un cálculo del gasto en transferencias por habitante pobre, utilizando el indicador de NBI como opción de incidencia en la pobreza local, se encontró que ellas fueron crecientes en término reales entre los años 2000 y 2006, como consta en el documento citado. Más aún, las transferencias por habitante pobre según NBI lo hicieron al 8.46% promedio anual; ello estaría dando cuenta de una más alta inversión en áreas como los servicios públicos, educación, salud y saneamiento, dado que están muy vinculadas a la FBKF, confirmando el robustecimiento de este rubro y, por tanto, su participación en los pagos de inversión total. Insistiendo en el tema de las transferencias, hay que señalar igualmente que no se encontró evidencia de pereza fiscal en el municipio, dada la positiva tasa media anual de crecimiento de éstas (superior a los ingresos tributarios) y que las mismas estarían explicando el 12% el comportamiento de los recaudos tributarios. También es cierto que la dependencia de los ingresos es mayor a los recursos propios (72.62%) que a las transferencias mismas (17.99%) entre los años 2000 y 2006, faltando por mejorar en todo caso la gestión tributaria del recaudo, especialmente del predial y muy a pesar de los estímulos tributarios a empresas que se han localizado en el municipio. Las cifras anteriores parecen reconfirmar la cuestión de que son más los efectos positivos de los recursos de la descentralización en la reducción de la pobreza por incidencia según NBI, que los acaecidos por la evolución satisfactoria de la economía local. Así, el crecimiento económico en Rionegro puede ser una condición necesaria para el bienestar de su población local, pero no es suficiente, por lo que es necesario contar con recursos de inversión dirigidos a cubrir aspectos espaciales relativos a la calidad de vida urbana y rural, que no es posible lograr al dejar que la economía los asigne por la vía del mercado; es por ello que el comportamiento del indicador de gastos de las transferencias por NBI constituye un buen indicio del papel redistributivo y de equidad de los recursos del Estado a nivel municipal. Pero también es cierto que hoy hay un gran potencial de recursos alternativos asociados a la dinámica económica local, especialmente por la vía de las operaciones de la construcción y del mercado inmobiliario y del suelo, con los que es factible financiar los proyectos que el ordenamiento espacial reclama. Este es el punto clave del trabajo que nos ocupa, el de señalar, entre otras, posibles fuentes de recursos proveniente del suelo mismo, de tal forma que los recursos propios o convencionales del presupuestos se destinen a otras operaciones consubstanciales a la gestión del gobierno municipal. Con todo este buen comportamiento de la economía local y la gestión fiscal de la administración actual, lográndose mejorar la situación de disponibilidad de recursos y a pesar que el plan de ajuste finaliza en el 2008, los porcentajes de ejecución de los proyectos del Plan de Ordenamiento Territorial (POT) han sido bastante lamentables2. Probablemente en ello incidió la coincidencia de situaciones entre un ajuste fiscal y el volumen de inversión requerida, dándose prioridad a la primera de ellas, pero también es cierto que el buen momento que atravesó la economía local, que todavía lo

2 Del 3.49% a pesos del 2006, contabilizando las inversiones de todos los plazos (corto, mediano y largo). Sin contabilizar la inversiones de largo plazo, el porcentaje de ejecución sería del 5.23%.


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vive, no fue aprovechado por el gobierno actual para mejorar el financiamiento de los proyecto del POT. En hora buena el trabajo de instrumentos de financiación señala caminos a estas alternativas de financiación con respecto a los recursos propios del municipio, tales como las cargas que deberán asumir los constructores y promotores inmobiliarios, pero también de las posibilidades de obtener recursos del suelo mismo en aquellas circunstancias que señalen las diferentes actuaciones en el suelo, como el caso de la captura de plusvalías.

4.2. INSTRUMENTOS DE FINANCIACIÓN APLICADOS EN RIONEGRO 4.2.1. Impuestos asociados a la propiedad Una clasificación de los rubros que pueden ser asociados a la propiedad, permite conocer el nivel de importancia y la tasa media anual de crecimientote de cada uno de ellos. En la Tabla 3 pueden verse cada uno de los rubros. Allí se aprecia que el impuesto predial es el que mayor importancia tiene en comparación con el resto, los cuales se agrupan dentro de los rubros no tributarios. En efecto, en todos los años analizados, el impuesto predial superó el 70% de participación dentro del total de tributos asociados a la propiedad, mientras que los no tributarios lograron su mayor participación en el 2006 con un 25.73%. Cabe destacar que si bien el predial es el tributo más representativo de los que se incorporaron en este análisis, viene perdiendo importancia relativa dentro del conjunto, puesto que de ser el 92.72% de los impuestos en el año 2000, para el año 2006 su participación fue del 74.27%, ello se explica por el avance de otros impuestos como la delineación urbana, las áreas de cesión tipo A y B y las rentas contractuales; advirtiendo que dentro de las rentas contractuales se incorpora el arrendamiento de bienes.


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Tabla 3. Importancia de los diferentes tributos en el total de otros impuestos asociados a la propiedad. En pesos constantes de 1994

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

TRIBUTARIO DIRECTOS 92,72 90,05 87,51 93,45 90,14 85,21 74,27

Impuesto predial 92,72 90,05 87,51 85,07 78,50 72,48 59,38

Delineación Urbana 0,00 0,00 0,00 8,38 11,64 12,73 14,90

NO TRIBUTARIOS 7,28 9,95 12,49 6,55 9,86 14,79 25,73

Tasas y derechos 0,05 0,05 1,57 2,04 3,67 11,42 15,40

Nomenclatura 0,05 0,05 0,11 0,12 0,10 0,24 0,12

Area de cesión tipo A (Esp. público) 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5,42 9,15

Area de cesión tipo B (Esp. Comunales) 0,00 0,00 1,46 1,92 3,57 5,76 6,12

Multas y sanciones 0,02 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,05

Sanciones urbanísticas 0,02 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,05

Rentas contractuales y fiscales 7,22 9,90 10,92 4,50 6,20 3,37 10,29

Arrendamiento de bienes 0,63 0,71 1,45 0,65 0,69 0,92 0,81

Contribución de valorización 6,58 8,61 9,47 3,45 5,51 2,35 2,45

Debido cobrar licencias de construcción 0,00 0,00 0,00 0,14 0,00 0,09 0,03

Venta de inmuebles 0,00 0,58 0,00 0,27 0,00 0,00 7,00

TOTAL OTROS IMPUESTOS A LA PROPIEDAD 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 Fuente: Secretaría de hacienda municipal. Ejecuciones presupuestales de cada año. Elaboración y cálculos: Equipo técnico instrumentos de gestión. Nov de 2007. Con relación al crecimiento de los rubros, el total de los tributos lo hizo a una tasa media anual del 16.66%, una cifra bastante cercana a la tasa de valorización de los precios del suelo en la zona rural (17.9%). Como se aprecia en la Figura 8, en términos reales los recaudos por estos conceptos han sido positivos, especialmente por los montos anuales del impuesto predial. Dentro de las dinámicas más notorias en los años observados sobresalen el predial (8.31%), las sanciones urbanísticas (38,01%), los ingresos por nomenclaturas (36,36%), la delineación urbana y las cesiones tipo A y B. Estas últimas no registran cifras de crecimiento para el año 2000, por lo que no se posibilita compararlos con los ingresos positivos del año 2006. Para destacar el crecimiento negativo y la participación anual descendente de la contribución por valorización. Entre los años 2000 y 2006 su tasa media anual de crecimiento fue del -1.09%. Con relación a la importancia, cabe anotar que en el año 2000 fue el 6.58% del total de lo tributos, mientras que en el 2006 la cifra alcanzó el 2.45%. Sea esta la oportunidad de llamar la atención en tres asuntos. El primero de ellos tiene que ver con el impuesto predial, reconociendo que dentro de los impuestos denominados como recursos propios de la ejecución presupuestal, éste tuvo un comportamiento destacable, toda vez que su tasa media anual fue superior a la de los tributarios en conjunto (3.99%), los no tributarios (2.09%) y las transferencias (7.86%) en los mismos años analizados. Sin embargo, habrá de reconocerse en la gestión catastral, especialmente en la forma que se han aplicado las tarifas para los diferentes usos, imperfecciones que no permitieron la misma vigorosidad de este impuesto en el conjunto, por lo menos de acuerdo con los porcentajes de importancia observados entre los años 2000 al 2004.


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Figura 8. Comportamiento del total de los otros tributos asociados a la propiedad millones de pesos constantes de 1994.

2.654,73.111,2

2.924,3

3.951,7 4.149,8

5.138,0

6.692,5

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

8.000

2.000 2.001 2.002 2.003 2.004 2.005 2.006

Fuente: Secretaría de hacienda municipal. Ejecuciones presupuestales de cada año. Elaboración y cálculos: Equipo técnico instrumentos de gestión. Nov de 2007 El segundo de los asunto es el relativo a las cesiones tipo A y B, puesto que por la vía de recaudar recursos en forma directa (pesos) a cambio de que en las operaciones inmobiliarias no se concreten efectivamente las diferentes obras a lugar, tales dineros fueron a parar a fondos comunes, desvirtuando la esencia para los cuales debieron ser destinados tales recursos. Por ello, en parte, tales recursos no tuvieron la trascendencia en los índices de espacios públicos y en los equipamientos locales. Finalmente, el tercero de los asuntos tiene que ver con la contribución de valorización. Ya se mencionó que su participación como la tasa media de crecimiento en términos reales bajó en los años 2000 al 2006. Este hecho refleja el alto costo de oportunidad del gobierno local de no haber aplicado en forma continua este mecanismo de recuperación de los costos de las obras públicas, especialmente para vías, en tanto que éstas se reclaman ahora y en el pasado reciente como una urgencia en el proceso de ordenamiento local, con lo cual las presiones en las ejecuciones fiscales e hubiesen mitigado. 4.2.2. Contribución en valorización A pesar que en el municipio fue aprobado el estatuto municipal de valorización en el mes de diciembre de 1995, es decir hace doce años al momento de realizarse estos análisis, solo disponemos de la información que se ha mencionado anteriormente y que se describe en la Figura 9. Las cifras muestran una cantidad de recursos importantes pero no significativos frente a los montos que una obra pública hubiese podido generar, de otra parte, el comportamiento de las cifras fueron ascendentes hasta el año 2002, para luego mostrar una tendencia a la baja en pesos corrientes hacia el 2006. Adicionalmente, al descontar el efecto inflacionario a los datos observados,


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se encontró que la tasa media anual de crecimiento de los recaudos constantes de valorización fue del -1.09% entre los años 2000 y 2006.

Figura 9. Recursos por concepto de contribución de valorización. Millones de pesos corrientes de cada año

411,1

669,4

732,4

389,8

695,1

389,8

556,0

0,0

100,0

200,0

300,0

400,0

500,0

600,0

700,0

800,0

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

Fuente: Secretaría de hacienda municipal. Ejecuciones presupuestales de cada año. Elaboración y cálculos: Equipo técnico instrumentos de gestión. Nov de 2007

Complementariamente, las cifras que muestra la Figura 9, por lo menos en los dos últimos años, son muy inferiores a los dineros que le ingresaron al municipio por concepto de cesiones tipo A y B. En efecto, mientras que en dichos años se recaudaron en estos rubros la suma de $1.596,4 millones de pesos por concepto de valorización fueron $284,5 millones, es decir un 17.8% de lo que ingresó por cesiones. Muy probablemente en el descenso de los recaudos de valorización ha incidido el hecho que esos dineros correspondieron a montos pendientes por recaudar o a intereses. En todo caso, resulta lamentable que una localidad con tanta urgencia de llevar a cabo la ejecución de un número importante de proyectos viales, dada la compleja dinámica de su urbanización, no se hayan realizado con la aplicación de este mecanismo financiero cuya filosofía central es la de recaudar los costos de las obras entre quines más se beneficien de ellas. Algunas de las obras que se lograron ejecutar con este mecanismo financiero fueron: • Antes de la aprobación del estatuto de valorización (1990-1995): Vía el Carretero las delicias (Cl.

47). Vía que entra por el Llanito hacia el Colegio la Presentación. También se ejecutó todo el anillo vial unidireccional del centro histórico, en la segunda alcaldía de de Rubén Darío Quintero Villada. En ese entonces existió el Departamento Administrativo de Valorización. Fue hecho en dos etapas (Obras 071 y obra 072).

• Entre 1995 y 1998: La Vía Portezuela – el Refugio, el Proyecto 083 (la vía a Belén, Cra. 47), la

vía Ojo de agua y la Vía Belén – Galicia.


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4.3. LOS PRECIOS DEL SUELO El análisis de los precios del suelo urbanos y rurales en el Municipio de Rionegro es importante en la medida que permite conocer como está distribuida actualmente la renta urbana en el territorio, es decir, que zonas podrían ser generadoras de aportes urbanísticos para otras áreas de la ciudad, y cuales son los precios de referencia que se pueden emplear como punto de partida para las simulaciones urbanísticas en el ejercicio de justificación de un nuevo régimen de aprovechamientos y obligaciones urbanísticas.

4.3.1. Conceptos en la formación de los precios del suelo Este tema fue tratado con detalle en el diagnóstico territorial (Tomo II del Documento de Evaluación y Seguimiento), en el cual se reconoció las altas tasas de valorización del precio del suelo en la zona rural. En efecto, se mencionó que la tasa de valorización del precio medio pasó de ser el 1.7% en el año 2003 al 30.1% en el 2006, para una tasa promedio del 17.9% entre los años 2001 al 2006. Esta situación contraste enormemente con las tasas de inflación y las tasas de interés real de la época, puesto que mientras las primera a girado alrededor del 5% la segunda lo ha hecho alrededor de un 6%, más aún, para el año 2006 fue del 6./% rea3l. En la Figura 10 se trata de hacer un análisis de la formación de los precios en Rionegro. En el eje de las equis se tienen las distancias con relación al centro de las diferentes zonas (Comercial, residencial y rural o agrícola). La idea que subyace en este análisis, sigue los postulados del Modelo de usos y rentas de Von Thunen, el cual parte de un área central y a su alrededor unos anillos con usos dentro de los cuales las rentas del suelo van disminuyendo a medida que se alejan del centro. Es bien reconocido el hecho que este modelo tiene el poder de dar cuenta de los usos y rentas o precios del suelo, tiene la deficiencia en el sentido que las aglomeraciones o localidades como Rionegro no registran, dentro de su configuración espacial, un único centro de actividad, sino que hoy por hoy muchas de ellas tienen a sufrir de policentrismo.

3 Calculada la Tasa de Interés Real como sigue: ([(1+r)/(1+infl)]-1)*100, en donde r es la tasa nominal e infl la inflación interna.


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Figura 10. Formación de los precios en Rionegro.

Área Centralde Negocios

Uso AgrícolaResidencialComercial

Curva de preciosCurva de precios

Densidad BajaDensidad MediaDensidad Alta

Residencial a Comercial

Rural a Residencial

Precios del Suelo

Tierra rural para incorporar

Dinámica de consumo del suelo urbano: Escasez

$ 32.600 m²$ 200.000 m²$ 2.500.000 m²

Fuente: Bustamante A, John Jaime. Con base en notas de clase. Universidad Nacional. 2007. Sin embargo, haciendo abstracción de esta limitante, encontramos sentido en que hay una relación inversa entre la distancia al centro y los valores de las precios del suelo de acuerdo al uso, tal como lo ilustra la línea punteada de color rosado; por es que debajo del nombre del respectivo uso, se colocaron los valores del precio por metro cuadrado del suelo. A cada uso se le asignó un área geométrica, la cual equivaldría a un polígono en espacio real dentro de los diferentes perímetros de la localidad. Así, al comercial se le asignó una línea naranjada, al residencial el color amarillo y al rural o agrícola el color verde. Los parches de color verde agua lo que quieren significar es la penetración de unos usos en otros ya establecidos, es decir connotan espacialmente el cambio de uso, con lo cual, allí donde se sanciona el cambio, habrá de registrarse un mayor valor del precio y, por ende, nuevas y mayores rentas urbanas. La situación descrita es un reflejo real de lo que viene aconteciendo en el suelo urbano, suburbano y rural de Rionegro. Complementariamente, la curva gruesa de color azul intenso, estaría mostrando el comportamiento de la disponibilidad de suelo urbano para abastecer el consumo de espacio de los diferentes usos en la zona urbana, a medida que avanza la urbanización local. Su comportamiento tiene aspecto logístico, en la medida que depende en buena medida del crecimiento de la población y de la tasa de uso de tierra para diferentes actividades, hasta alcanzar un máximo en el que la presión por más tierra necesariamente conlleva a incorporar suelo rural, con lo que se impone el cambio de usos en ésta zona. De hecho, ya hemos enfatizado que la tasa media anual del área destinada a la producción agrícola viene creciendo al -7% entre los años 1998 y 2005. En un intento por hallar evidencia de la formación de los precios en función de la distancia al centro de los precios de los diferentes sectores rurales, tal como lo sugiere el modelo de Von Thunen, encontramos situaciones muy variadas. Utilizando un modelo econométrico sencillo, cruzando los datos de distancias y precios, se obtuvieron resultados como los que muestra la Figura 11.


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Figura 11. La distancia al centro en la explicación de los precios rurales

11

10000

S1S2 S37

10

8

9

2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000

12

13

14

11000 12000

S4 S5

Ln (Precio)

Distancia media al centro (Parque)

$19.241 mt2$19.241 mt2

$14.008 mt2$14.008 mt2

$19.180 mt2$19.180 mt2

$31.651 mt2$31.651 mt2

$4.258 mt2$4.258 mt2

Sector 1: 4%

2.6%

-5.4%

4.0%

2.5%

5.1%

12.9%

5.8%

2.0%

0.2%

4.8%

8.7%

56.0%

3.3% 10.6%

Sector 2: 10.0%

Sector 3: 4.8%

8.7% -3.3%

1.9%

Sector 4: 1.3%

-0.5%

4.4%Sector 5: 17.1%

13.9%

18.9%

22.5%

11.6%

16.7%11.1%

16.3% 7.1%

-0.9%

13.3%

Fuente: Secretaría de hacienda municipal. Ejecuciones presupuestales de cada año. Elaboración y cálculos: Equipo técnico instrumentos de gestión. Nov de 2007 Que significa esta situación que evidencia la Figura 11?. La explicación estaría en que en los diferentes sectores, la distancia no estaría explicando la formación de los precios en la misma magnitud o, en su defecto, la distancia no sería la razón que explica la formación de los mismos sino razones diferentes a ésta. En la figura aludida, se colocaron los precios por m2 del suelo por sector, con lo cual no necesariamente los mayores valores del suelo por m2 se tienen en las zonas más cercanas al centro o que los sectores más distantes tienen los menores precios, tal como lo muestran los datos de la Tabla 4 Por otra parte, la Tabla 5, que muestra las correlaciones de los datos precios-distancias en cada sector rural, se encontró que el sector cuatro, el de menor distancia al centro arrojó una correlación perfecta, pues la distancia explica el 100% de las variaciones en el precio por la distancia al centro. Del mismo modo, en los sectores 1 y 3 hay buenas correlaciones para sacar las mismas conclusiones, sin embargo no necesariamente el sector 4 tiene los mayores valores de los precios, ni el sector 3, ni el sector 1. El da mayor valor es el sector 2 y evidencia un grado de correlación muy bajo entre precios y distancias al centro.


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Tabla 4. Calificación de distancia al centro por sector rural en Rionegro.

5Muy DistanteSector 18.760

1Muy CercanoSector 42.395

2CercanoSector 23.986

3IntermediaSector 34.973

4DistanteSector 57.827

Orden por distancia mediaCalificaciónSectorDistancia media

al centro

5Muy DistanteSector 18.760

1Muy CercanoSector 42.395

2CercanoSector 23.986

3IntermediaSector 34.973

4DistanteSector 57.827

Orden por distancia mediaCalificaciónSectorDistancia media

al centro

Fuente: Secretaría de hacienda municipal. Ejecuciones presupuestales de cada año. Elaboración y cálculos: Equipo técnico instrumentos de gestión. Nov de 2007

Tabla 5. Correlaciones precios-distancia al centro por sector rural en Rionegro

0.5734El modelo explica el 32.8% de la variación de los preciosS5

Coeficiente de correlación: R

Modelo de regresión para explicar cambios en los precios por la distancia al centro

Sectores

perfectaEl modelo explica el 100% de la variación de los preciosS4





Coeficiente de correlación: R

Modelo de regresión para explicar cambios en los precios por la distancia al centro

Sectores

perfectaEl modelo explica el 100% de la variación de los preciosS4




Fuente: Secretaría de hacienda municipal. Ejecuciones presupuestales de cada año. Elaboración y cálculos: Equipo técnico instrumentos de gestión. Nov de 2007 Lo anterior nos estaría confirmando que si bien en los sectores 3 y 4, en el modelo se explica en un buen porcentaje la variación de los precios por la distancia, y aunque menos en los otros sectores, pareciera que no es la distancia al centro la que estaría determinando la formación de los precios del suelo rural en el municipio de Rionegro, sino otros factores como la alta demanda de suelo para segunda residencia, la demanda de suelo para usos de comercio y servicios, altos precios de oferta por parte de los propietarios de la tierra, en combinación con expectativas racionales de los diferentes agentes por incorporar de manera anticipada probables actuaciones de futuras operaciones inmobiliarias en los sectores analizados. De otro modo, es posible, con la información analizada, que estuviésemos en presencia de un proceso especulativos de los precios del suelo, con las consecuencias que estas olas especulativas se incorporan en los espacio construidos finales, donde, por demás, los metros cuadrados construidos resultan muy altos, por encima de los precios naturales de los bienes inmobiliarios.

4.3.2. Precios comerciales vrs precios catastrales en el suelo rural

Adicional al comportamiento de lo precios globales en la zona rural del municipio, hay un datos que se puede desagregar para conocer por veredas la proporción de los precios catastrales promedios en las veredas con relación a los valores comerciales promedios. Con ello se forma una idea de


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cómo mientras lo propietarios de los predios en cada vereda, obtienen jugosas ganancias sancionadas por el precio de mercado, al Municipio el ingresa una parte inferior por aplicar tarifas subvaloradas. Es decir, que mientras los dueños de los predios ganan con base al valor comercial, y muy seguramente haciendo efectivas las transacciones en notarias por valores comerciales menores, para no pagar más impuestos, al municipio solo le queda una parte menor por concepto del tributo del predial sobre bases catastrales muy por debajo del valor comercial. En efecto, organizando los porcentajes de los precios catastrales por vereda con relación a sus valores comerciales, obtuvimos tres grandes grupos de veredas. En el primero, que muestra las respectivas veredas en la Figura 12, el valor catastral fue, en promedio, el 23,2% del valor comercial. Este grupo lo denominamos de baja participación del precio catastral con respecto al comercial. Sin embargo, algunas veredas, muestran porcentajes cercanos al 30%. Esto no es excusa, dado que la participación media del catastral del comercial en la zona rural fue del 35.28% en el 2005, que es el año en el cual hay disponibilidad de valores del catastro. El segundo grupo, es de participación media, allí el precio catastral promedio del comercial ascendió al 36,18%, ligeramente superior a la media rural (ver la Figura 13).

Figura 12. Grupo de veredas con porcentaje bajo del valor catastral con relación al comercial.

11,1

17,9

21,0

23,1

23,7

24,3

25,4

27,4

28,8

29,7

0 5 10 15 20 25 30 35

PLAYA RICA-RANCHERIA

EL HIGUERON

LA MOSCA

LA CONVENCION

PONTEZUELA

EL CAPIRO

LA LAJA

TABLACITO

SANTA TERESA

SANTA ANA

Fuente: Catastro municipal Elaboración y cálculos: Equipo técnico de instrumentos de gestión.


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Figura 13. Grupo de veredas con porcentaje medio del valor catastral con relación al comercial.

30,4

31,1

32,0

33,2

33,5

33,8

35,3

37,5

40,2

40,8

42,7

42,8

43,8

44,2

47,0

47,1

0 10 20 30 40 50

BARRO BLANCO

GUAYABITO

EL TABLAZO

RIO ABAJO

CABECERAS DE LLANOGRANDE

CHIPRE

Promedio rural

YARUMAL

MAMPUESTO

TRES PUERTAS

CHACHAFRUTO

VILACHUAGA

ABREO

EL CARMIN

LOS PINOS

LA MOSQUITA

Fuente: Catastro municipal Elaboración y cálculos: Equipo técnico de instrumentos de gestión. A partir de la información que sirvió de base para elaborar las dos figuras anteriores, se concluye que el 47.5% de las verdeas de Rionegro tienen un valor catastral de sus valor comercial por debajo del promedio de la zona rural. Más aún, el 80% de las mismas lo tienen por debajo del 60%, que sería una cifra relativamente sensata.


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Figura 14. Grupo de veredas con porcentaje alto del valor catastral con relación al comercial.

51,1

55,1

55,3

60,1

64,4

74,2

79,0

82,3

0 20 40 60 80 100

SAN LUIS

SANTA BARBARA

CUATRO ESQUINAS-EL

ROSAL

LA QUIEBRA

CUCHILLAS DE SAN

JOSE

ABREITO

SAN ANTONIO

GALICIA

Fuente: Catastro municipal Elaboración y cálculos: Equipo técnico de instrumentos de gestión. En la Figura 14, se muestra el tercer grupo, con tres veredas por debajo del porcentaje que llamamos sensato, el resto (La Quiebra, Cuchillas de San José, Abreito, San Antonio y Galicia, están por encima de la cifra indicada, siendo mejor en las tres ultimas de las veredas referidas. Para terminar, debe señalarse que dos veredas mostraron un valor catastral muy por encima del valor comercial: Las veredas Aeropuerto (168,56%) y Cimarronas (335,87 %). Pudo haber sucedido que los valores catastrales o fueron sobredimensionados o que los valores comerciales estaban demasiado bajos para entonces. Ambas situaciones tienen que ver con las fuentes, de un lado Catastro y de otro, las cifras del estudio de Lonja de Medellín.

4.3.3. Precios comerciales vrs precios catastrales en el suelo urbano

El valor del metro cuadrado de suelo para la zona urbana fue establecido utilizando los avalúos catastrales y las áreas correspondientes de los predios pertenecientes a cada uno de los cuatro sectores definidos en el proceso de Formulación, tal como se observa en la Tabla 6. Dichos avalúos fueron entregados por la Dirección de Catastro del Municipio, quien maneja una clasificación diferente para el área urbana del Municipio, consistente en la división de ésta en diez zonas denominadas ‘Barrios’, los cuales se muestran en el Mapa 3. Esta división puede aproximarse a la división por Comunidades, como se muestra en la Tabla 7, con la salvedad de que no se incluyen los predios que fueron reclasificados en la presente Revisión.


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Tabla 6.División por sectores para la zona urbana del Municipio.

Sector Comunidades Centro Hospital Alto del Medio

1

Belchite San Antonio Gualanday

2

El Faro Santa Ana 3 Cuatro Esquinas

4 El Porvenir Elaboración: Equipo técnico instrumentos de gestión. 2007

Mapa 3.Clasificación por Barrios según Catastro.

Fuente: Catastro municipal.


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Tabla 7.Aproximación de la división por Barrios a la división por Comunidades.

Barrio Comunidad 10 El Porvenir 11 Centro 12 Hospital 13 Alto del Medio 14 Belchite 21 San Antonio 22 Gualanday 23 El Faro 31 Santa Ana 32 Cuatro Esquinas

Elaboración: Equipo técnico instrumentos de gestión. 2007 Vale la pena aclarar que la información para el “Barrio 23” asimilable a la Comunidad de El Faro, no pudo ser conseguida, y por tanto, la estimación del precio del suelo para el Sector 2 fue realizada con los datos disponibles para las Comunidades de Gualanday y San Antonio, lo que podría explicar en parte el bajo valor que presenta el suelo en esta zona; aunque debe tomarse en cuenta igualmente, que pese a que la comunidad de Gualanday presenta uno de los valores más altos del suelo por metro cuadrado ($84.927), el valor promedio para el Sector está fuertemente influenciado por los bajos valores registrados para la Comunidad de San Antonio ($5.355 / m2), en donde por demás influyeron las áreas para el establecimiento del valor final. De acuerdo con la nota explicativa anterior, se establecieron los promedios del valor del suelo a precios catastrales por cada uno de los sectores que se definieron en el documento de formulación de la revisión y ajuste del Plan de Ordenamiento de Rionegro, tal como se ilustra en la Tabla 8.

Tabla 8.Precios catastrales por sectores urbanos.

Sector Barrios Sectores $ m2

1Centro, Hospital, Alto del Medio, Belchite $ 81.362

2San Antonio, Gualanday y El Faro $ 7.047

3Santa Ana y Cuatro Esquinas $ 50.305

4 El Porvenir $ 71.446 Fuente: Catastro municipal Elaboración: Equipo técnico instrumentos de gestión. 2007

Dados los valores de los precios por m2 en los demás sectores, los resultados para San Antonio siguen siendo muy bajos. Una contrate con los precios comerciales nos puede ayudar a dar cuenta de este hecho. En efecto, en la Tabla 9 se aprecian los valores correspondientes a los precios comerciales (puntos muestreados), en la se observa que los valores catastrales de los diferentes


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sectores, salvo en el Porvenir, se encuentran poco ajustados a los valores comerciales del suelo. En el caso concreto del sector 2, creemos se deba a una subvaloración de los datos catastrales.

Tabla 9. Valores comerciales y catástrales del suelo en los sectores urbanos de Rionegro.

Valor catastral % del valor$ m2 $ m2 Promedio Comercial

1Centro, Hospital, Alto del Medio, Belchite $ 81.362 1.000.000 a 8.000.000 3.100.000 2,62

2San Antonio, Gualanday y El Faro $ 7.047 60.000 a 100.000 80.000 8,81

3Santa Ana y Cuatro Esquinas $ 50.305 75.000 a 400.000 148.000 33,99

4 El Porvenir $ 71.446 80.000 a 150.000 115.000 62,13

Sector Valor ComercialBarrios Sectores

Fuente: Catastro municipal. Elaboración: Equipo técnico instrumentos de gestión. 2007 Vale la pena, de todos modos, insistir en que los datos que se tuvieron en cuenta para obtener los valores promedios comerciales siguen siendo muy pobres como para obtener datos más confiables, pero debido a esta limitante se acudió a este procedimiento del valor medio con la única información disponible. Aún así, se cree que ante la escasez de suelo en una zona como el centro, en el sector uno, para desarrollar actividades o actuaciones urbanas, los precios de oferta son bastante altos y de origen más especulativo que en razón de la lógica del mercado.

4.4. TENDENCIAS EN LA GESTIÓN DEL SUELO La aplicación de los instrumentos de gestión y financiación en el municipio de Rionegro, implica hacer una evaluación de los principales procesos de transformación territorial y las tendencias en la ocupación tanto urbana como rural que inciden directamente en la gestión del suelo. El siguiente análisis permite identificar las principales realidades y características territoriales en el desarrollo del Municipio, definir las problemáticas y potencialidades y las posibilidades de intervención mediante los instrumentos de gestión del suelo.

4.4.1. Análisis de la dinámica inmobiliaria del municipio de Rionegro.

El análisis de la dinámica inmobiliaria muestra las principales características del funcionamiento del mercado inmobiliario, el tipo de inmuebles que se ofertan y sus relaciones con las realidades territoriales del Municipio. A partir de esta dinámica se puede hacer una interpretación de los fenómenos urbanos y rurales del Municipio y la previsión a futuro, con el fin de establecer o redefinir estrategias relacionadas con la propiedad raíz

4.4.1.1. Metodología de análisis

El análisis de la oferta inmobiliaria en el Municipio de Rionegro esta dividido en tres componentes. El primero consiste en hacer una evaluación del comportamiento de la oferta registrada en el oriente


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57

Antioqueño desde el año 2.004 hasta la fecha y la participación de Rionegro con relación a los demás municipios de esta subregión. El segundo componente identifica la evolución de la dinámica inmobiliaria en el Municipio, en relación a unidades producidas en los diferentes periodos de estudio, el tipo de oferta y los rangos de precios. La información para este análisis fue extraída del informe “Estudio de oferta y actividad edificadora en el valle de Aburrá y Oriente Cercano”, de CAMACOL Antioquia, sobre la actividad edificadora registrada desde el año 2.004 hasta marzo de 2007. El tercer componente es el reconocimiento sistemático de la oferta inmobiliaria durante este año. Este estudio se realizó a partir de la recolección de información tomada mediante trabajo de campo sobre los inmuebles en oferta tanto en la zona urbana como rural del Municipio. A la par de este trabajo se consultaron otras fuentes anexas en revistas inmobiliarias e información proporcionada por CAMACOL sobre la oferta a 2007, de tal forma que se pudiera registrar la mayor cantidad de proyectos con el fin de hacer un análisis más exacto y con una mayor cobertura. A partir de esta información se identificaron datos como tipos de inmuebles ofertados, precios comerciales del mercado y áreas promedio por tipo de inmueble, que permiten generar un panorama que muestre cual es el tipo de oferta que se esta desarrollando en el Municipio. No obstante, se debe tener presente que este análisis corresponde a la oferta formal de edificaciones y no cobija las dinámicas inmobiliarias informales.

4.4.1.2. Mercado inmobiliario en el oriente antioqueño

Para hacer un análisis de la oferta inmobiliaria en Rionegro es necesario conocer el contexto regional en el que está inserto el Municipio. Este reconocimiento permite identificar los procesos inmobiliarios registrados en el Oriente Antioqueño y de esta forma entender algunas de las tendencias en el crecimiento de la oferta y el tipo de proyectos que se están desarrollando. En primer lugar es importante destacar el crecimiento del mercado inmobiliario durante los últimos años en el Área Metropolitana de Medellín y el Oriente cercano, producto de la reactivación económica del país. En la Figura 15 se observa la evolución de la construcción en el Valle de Aburra y Oriente cercano en m² de vivienda y otros usos


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Figura 15. Construcción en el Valle de Aburra y Oriente cercano en m² de vivienda y otros usos

500

150.500

300.500

450.500

600.500

750.500

900.500

1.050.500

1.200.500

1.350.500

vivienda

No residenciales

vivienda 409.045 405.583 704.544 409.447 217.440 364.114 504.762 954.000 1.279.96 1.011.88 1.048.26 622.273

No residenciales 192.686 230.817 206.653 143.613 72.755 51.335 67.251 102.352 140.890 150.645 198.881 171.920

1.995 1.996 1.997 1.998 1.999 2.000 2.001 2.002 2.003 2.004 2.005 2006*

*Acumulado a septiembre de 2.006 Fuente: “Estudio del mercado de edificaciones. Área Metropolitana y Oriente cercano” CAMACOL, 2006. En la Figura 15, se puede identificar que luego de la crisis económica que tubo el país en los años 1.999 hasta el 2.001 y que tocó muy de cerca el sector de la construcción, la actividad edificadora ha presentado un incremento constante a partir del año 2.000 que supera los 800.000 m² (14.000 unidades producidas), siendo el año 2.003 el de mayor producción (16.227 unidades), ratificando la construcción como una de las actividades con mayor rentabilidad y que hoy en día genera más ingresos a la economía del país. No obstante, en la misma Figura 15, también se aprecia que para los años 2004 y 2005, la construcción se estabiliza, pero con menores ritmos de edificación, señalando que el año 2006 incorpora datos acumulados solo hasta el mes de septiembre. En el caso específico de la oferta de vivienda el comportamiento es similar al descrito en la oferta general. Analizando las unidades de vivienda producidas en el Valle de Aburrá y las del Oriente Cercano desde el año 1999 hasta el 2006, se puede observar que la participación histórica de la oferta de vivienda en el Oriente ha sido irregular, siendo el 2.003 el año de mayor producción, y las 2.001 y 2.004 los de menores ofertas (Figura 16). Sin embargo los últimos años presentan un crecimiento constante que alcanza las 495 unidades de vivienda registradas a 2.006, que indican una buena participación respecto a algunos municipios del Área Metropolitana como Bello, Itagüí, la Estrella y Sabaneta, fortaleciendo al Oriente como una región altamente demandada para desarrollos habitacionales no sólo por la población nativa si no por los habitantes del Valle de Aburrá y otros municipios cercanos. Sin embargo, cabe señalar que si bien la dinámica de la edificación en el Oriente ha sido positiva a partir del 2004, lo ha hecho a menores ritmos que los observados entre los años 2001 y 2003.


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Figura 16.Evolución de la oferta de vivienda en el Valle de Aburra y Oriente cercano

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

Oct

-99

Mar

-00

Nov

-00

Mar

-01

Nov

-01

Mar

-02

Jul-0

2

Nov

-02

mzo

-03

Jun-

03

Oct

-03

Feb

-04

Jun-

04

Oct

-04

mzo

-05

Sep

-05

Mzo

-06

Bello Itagüí Envigado Sabaneta La Estrella Oriente

Fuente: “Estudio del mercado de edificaciones. Área Metropolitana y Oriente cercano” CAMACOL, 2006. Una vez conocida la participación que tiene el mercado del Oriente con relación a otros municipios del Valle de Aburrá, es importante conocer cuál es la evolución de este mercado en los municipios que hacen parte de esta subregión. En la Tabla 10, se identifica la oferta inmobiliaria registrada por CAMACOL en el oriente Antioqueño por semestres de corte de información desde el año 2.004 hasta marzo de 2.007.

Tabla 10. Evolución de la oferta en el Oriente Antioqueño TIPO DE EDIFICACION

FECHA MUNICIPIO vivienda lote local ofc bodg

Nº UNIDADES

ÁREA OFERTADA

VENTAS VALOR /M2

Rionegro x 12 1252,9 1.186.401.000 946.924 JUN-04

La Ceja x 34 2070 776.880.000 375.304

Totales 46 3322,9 1.963.281.000

Rionegro x 51 3621 2.533.050.000 699.544

El Retiro x 20 3160 2.600.000.000 822.785

La Ceja x 217 11338 5.765.600.000 508.520 OCT-04

Marinilla x 144 6624 3.744.000.000 565.217

Totales 432 24743 14.642.650.000

Rionegro x 101 5629 4.643.506.000 824.926

El Retiro x 57 45216 5.682.000.000 125.663

x 31 13020 1.302.000.000 100.000 MAR-05

La Ceja x 32 2184 939.600.000 430.220

Totales 221 66049 12.567.106.000

Rionegro X 12 1232 1.111.569.000 902.248

x 5 550 300.000.000 545.455 La Ceja

x 333 13514 6.706.225.000 496.243 SEP-05

El Carmen x 74 3330 1.509.600.000 453.333

Totales 424 18626 9.627.394.000

x 260 33925 54.479.260.000 1.605.874 MAR-06 Rionegro

x 48 35520 33.566.400.000 945.000


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x 100 5000 29.500.000.000 5.900.000

x 72 42000 4.710.000.000 112.143

x 48 44352 4.152.000.000 93.615 El Retiro

x 140 12320 11.815.475.000 959.048

Totales 668 173117 138.223.135.000

La Ceja x 306 11223 6.616.800.000 589.575

x 898 481818 129.175.053.000 268.099

x 63 2352 4.463.385.000 1.897.698 SEP-06

Rionegro

x 54 1782 2.941.920.000 1.650.909

Totales 1321 497175 143.197.158.000

x 24 10600 14.036.000.000 1.324.151

x 221 12368 71.191.134.000 5.756.075

x 21 132733 9.729.000.000 73.298

x 78 3720 6.112.574.000 1.643.165

Rionegro

x 38 2162 4.183.432.000 1.934.982

x 17 36000 4.680.000.000 130.000 El Retiro

x 100 13870 20.811.220.000 1.500.448

Marinilla x 29 3165 669.000.000 211.374

El Carmen de V x 14 1348 688.000.000 510.386

MAR-07

La Ceja x 316 17054 14.548.883.000 853.107

Totales 858 233020 146.649.243.000

Fuente: Con base en el “Estudio del mercado de edificaciones. Área Metropolitana y Oriente cercano” CAMACOL. Elaboración: Equipo Técnico instrumentos de gestión. Rionegro. Octubre de 2007. De acuerdo con la Tabla 10, el mercado inmobiliario de la zona ha tenido un constante incremento que se evidencia con el aumento en la cantidad de unidades producidas por año y las áreas construidas, que demuestran un proceso de urbanización acelerado en cada uno de estos municipios. Por otro lado, el desarrollo económico que se viene presentando en esta región se ve claramente expresado en la introducción al mercado de usos no residenciales en los últimos dos años que indican un proceso de consolidación del Oriente como una región competitiva en materia de servicios y actividades económicas. Adicional a esta información es importante precisar que no todos los municipios han tenido la misma participación dentro de este mercado, sin embargo el Municipio de Rionegro se mantuvo constante, por lo menos hasta el mes de septiembre de 2006, tal como se ilustra en la Figura 17 observándose una caída de la misma en marzo del 2007.


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Figura 17. Participación de Rionegro en el mercado inmobiliario de Oriente

12 51101

12

480

1015

382

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

jun.04 oct.04 mar.05 sep.05 mar.06 sep.06 mar.07

Total oferta oferta Rionegro

Fuente: Con base en el “Estudio del mercado de edificaciones. Área Metropolitana y Oriente cercano” CAMACOL. Elaboración: Equipo Técnico instrumentos de gestión. Rionegro. Octubre de 2007. Lo que se muestra en la Figura 17 es bien interesante. Tomando como fechas comparativas los marzos del 2005, 2006 y 2007, se aprecia que Rionegro ofertó de manera importante en los dos primeros años referidos, participando en el total de la oferta del Oriente con el 45.7% para el 2005 y del 71.8% para el 2006, mientras que en el 2007 su participación en la oferta cayó al 55,4%. Esta situación estaría dando cuenta de como otras localidades del Oriente ganaron participación, puesto que la participación, en la oferta subregional, de éstas pasó del 28.1% en el 2006 al 55.4% en el 2007. Con relación a este último año, debe destacarse que la mayor participación de las otras localidades fue jalonada por los municipios de la Ceja con 316 unidades, seguida del Retiro con 117. Esto está demostrando la competencia territorial entre los municipios señalados, y otros de la misma subregión, por localizar a su interior actividades para diferentes usos. Esta puja territorial resulta importante en el sentido de retroalimentar economías de urbanización en la zona, pero con el riesgo de no abastecer adecuadamente esos usos con los equipamientos y servicios públicos en forma debida. No obstante la tendencia de la oferta reciente de Rionegro, de acuerdo con esta información analizada, sigue siendo Rionegro considerado como el promotor del desarrollo urbanístico y económico en Oriente por su fuerte incidencia en el mercado inmobiliario, pero no solamente por estas cifras, sino por las que se lograron poner en evidencia a lo largo del documento de Evaluación y Seguimiento, especialmente en el tema del análisis subregional. Las cifras de todos modos están mostrando la mayor participación del Municipio en este mercado subregional, especialmente entre los semestres de marzo y septiembre de 2.006 con un 75% de la


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oferta registrada. La más baja participación fue en los periodos de octubre de 2.004 con el 12% y septiembre de 2.005 con el 3%. Los demás periodos mantienen un buen promedio de intervención en el mercado, de entre el 20 y 40% de la oferta de Oriente (figura 17). Esta realidad constituye parte de la evidencia del proceso de urbanización, tanto en la zona urbana como rural, en el municipio de Rionegro, lo cual ratifica el hecho como un proceso continuado y que represente un momento histórico para que la Administración Municipal lleve a cabo un trabajo que le permita hacer una ordenación adecuada de su territorio, para lo cual la implementación de instrumentos eficaces le posibilitarían en mejor desarrollo. Si bien la localidad se encuentra en su cuarto de hora para llevar a buen término su ejercicio de planificación socio–territorial, con el apoyo de todos los materiales de planificación que la Universidad ha entregado y todavía tiene pendiente por entregar, toda esta oportunidad no podría llevarse a cabo sin el apoyo decidido de las administraciones venideras.

4.4.1.3. Evolución de la oferta en el municipio de Rionegro

El Municipio tuvo un crecimiento casi continuo de la actividad constructora en los últimos 4 años. En la figura 18, se muestra el comportamiento de las unidades ofertadas en Rionegro, complementando el análisis realizado al final del numeral anterior. Puede verse que para el 2.004 apenas se ofertaron 63 unidades, frente a 1.495 unidades del año 2.006, lo cual significó un aumento de más del 1.000%. Este comportamiento fue el reflejo del aumento de las licencias de construcción que se expidieron durante el último año y que dieron cuenta del desarrollo urbanístico que han tenido algunas zonas del municipio, sustentado ello por la cantidad de metros cuadrados construidos por estos proyectos. En esta tendencia, sin duda, incidieron significativamente las licencias otorgadas para vivienda campestre, llámese parcelaciones, condominio, viviendas de recreo u otros usos diferentes a vivienda, lo cual pudo incidir en la expedición del Decreto 097 de enero de 2006 y el 3600 de septiembre del año en curso. Como se muestra en la figura 8, los periodos de mayor actividad inmobiliaria corresponden a los semestres de septiembre de 2.006 con 1.015 unidades y le siguen en participación los semestres de marzo de 2.006 con 480 unidades y marzo de 2.007 con 382. Los periodos de menos actividad corresponden al año 2.004 y el semestre de septiembre de 2.005 con 12 unidades.


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Figura 18. Evolución de la oferta en Rionegro en unidades y m²

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

1.000

1.100

jun.04 0ct .04 mar.05 sep.05 M ar.06 Sep.06 M ar.07

0,00

50.000,00

100.000,00

150.000,00

200.000,00

250.000,00

300.000,00

350.000,00

400.000,00

450.000,00

500.000,00

Unidades m²

Fuente: Con base en el “Estudio del mercado de edificaciones. Área Metropolitana y Oriente cercano” CAMACOL. Elaboración: Equipo Técnico instrumentos de gestión. Rionegro. Octubre de 2007. Este incremento en unidades producidas es una muestra de la dinámica de los mercados de la edificación y de la construcción, que como actividades de comercio y servicios, concuerdan con los cálculos elaborados por la dimensión económica para la revisión y ajuste del POT, dentro del documento de evaluación y seguimiento (Diagnóstico territorial, p. 228), en el cual el PIB del sector servicios creció a una tasa media anual entre los años 1999 al 2006 del 5.01%, muy por encima del conjunto de la economía local (3.51%) y de la Industria (2.73%). Hay que agregar que dentro del sector inmobiliario se incorporan las transacciones de predios para usos económicos o de otras actividades, los cuales al perecer tuvieron tasas de valorización bastante vigorosas entre los años 2001 y 2005, incluso por encima de las tasa reales de interés del mercado en esas mismas fechas, lo cual pudo haber contribuido a la realización de unas ganancias por encima de la media del mercado (extraordinarias) para los dueños de las tierras como también para los agentes inmobiliarios intermediaros, dado por demás el alto dinamismo de la actividad constructora, contribuyendo ello al buen crecimiento económico de Rionegro. Lo cuestionable de estas circunstancias de carácter económico, es que tales ganancias se concentraron en los dueños de la tierra, los agentes inmobiliarios y los constructores, debido a que el Municipio no llevó a cabo una gestión territorial que estuviera a la altura de las circunstancias, sea por falta de decisión política, por ausencia de personal idóneo para capturar de esa dinámica los aportes correspondientes o por no haber implementado oportunamente los instrumentos eficaces para que la administración local participara de un porcentaje sobre esas ganancias, o mejor, haber capturado los plusvalores correspondientes, dado el registro de tantos hechos generadores de plusvalías concretadas en las ventas de los agentes señalados, con lo cual se habría posibilitado la financiación de diversos bienes públicos para mejorar la calidad de vida y el desarrollo municipal.


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Otro factor importante de la evolución del mercado inmobiliario es la oferta por tipo de inmueble, tal como se muestra en la tabla 11..El comportamiento de esta oferta variada muestra claramente que tiene un sesgo hacia el mercado residencial, sin dejar de reconocer que en los últimos dos años se ha registrado una oferta más amplia como la de bodegas, locales comerciales y oficinas, la cual amplía el panorama de la construcción de espacios construidos y, a su vez, evidencia la consolidación de zonas urbano-rurales e intraurbanas con usos diferentes a la vivienda, con lo cual se generan cambios en la dinámica del desarrollo territorial del Municipio.

Tabla 11. Evolución de la oferta en Rionegro por tipo de edificación TIPO DE EDIFICACION

FECHA vivienda lote local oficina bodega

Jun-04 12 0 0 0 0

Oct-04 51 0 0 0 0

Mar-05 101 0 0 0 0

Sep-05 12 0 0 0 0

Mar-06 260 72 100 0 48

Sep-06 898 0 63 54 0

Mar-07 0 21 221 116 24

Fuente: Con base en el “Estudio del mercado de edificaciones. Área Metropolitana y Oriente cercano” CAMACOL. Elaboración: Equipo Técnico instrumentos de gestión. Rionegro. Octubre de 2007. Uno de los fenómenos que ha sido producto de la dinámica de este mercado inmobiliario local, es la consolidación de un proceso de urbanización en la zona rural del municipio, en lo que reiteradamente se ha insistido, lo cual ha generado el desplazamiento de unos usos propios de la vida rural, como la misma producción agrícola la cual ha migrado hacia el norte del municipio, como consecuencia de los precios especulativos de la tierra por la mayor demanda de segunda residencia, con los consecuentes impactos a nivel ambiental. En la Figura 19, se compara la oferta urbana y rural por tipo de inmueble, a septiembre de 2.007 y con base a la información presentada en la Tabla 12, la cual da cuenta de la evolución del mercado inmobiliario para estos espacios construidos. La misma permite concluir, para la fecha considerada que hay una presencia fuerte de una oferta de casas en el área urbana, mientras en la zona rural la oferta es para otro tipo de usos, especialmente de locales, lotes y oficinas. La oferta de otro tipo de inmuebles diferentes a vivienda en la zona rural del Municipio, ha llegado a superar en las fechas recientes el número de unidades ofertadas en la zona urbana. Este fenómeno de urbanización muestra la necesidad de generar políticas que regulen este crecimiento y la disminución de los impactos que estos han causado al desarrollo rural del Municipio. De allí la importancia del modelo de ocupación territorial propuesto en la revisión y ajuste del POT, las recomendaciones de este trabajo de instrumentos de gestión y el cumplimientos de los postulados del los Decretos 097 y 3600 de los años 2006 y 2007, respectivamente.


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Figura 19. Comparación de la oferta por unidades en la zona urbana y rural de Rionegro a septiembre de 2.007

31 70

968

328

251

315

131

270

94

146 0

100 200 300 400 500 600 700 800 900

1000 1100

Apto Casa Local Lotes Oficinas Bodegas

ZONA RURAL ZONA URBANA

Fuente: Trabajo de campo Agosto de 2.007, Revista informe Inmobiliario y CAMACOL. Elaboración: Equipo Técnico instrumentos de gestión. Rionegro. Octubre de 2007. En conclusión, el mercado inmobiliario en Rionegro registra un crecimiento dinámico y con tendencia a la incorporación de espacios construidos de tipo terciarios. Sin embargo, este desarrollo no se ha hecho de forma regulada y al parecer ha sido la sucesión de varios proyectos construidos que no han contribuido a la organización espacial del Municipio. El reconocimiento de este proceso consolidado en el tiempo confirma que la política de gestión del suelo no puede estar basada solo en el corto plazo y a partir de las contribuciones que realice el mercado inmobiliario, con su propia lógica y razón de valorizar un capital en el espacio. Habrá de estimular la actividad inmobiliaria y constructora pero alineando su actividad al modelo de ocupación futuro e imagen de ciudad, tal como se estableció en el Documento de Formulación, regulando adecuadamente sus actuaciones presente y futuras, de tal suerte que ello permita garantizar en un mediano plazo una oferta territorial más propicia para la construcción de nuevos proyectos tanto de vivienda como de otros usos.

4.4.1.4. Dinámica inmobiliaria en la zona urbana a 2007

Una vez conocido el panorama general del mercado inmobiliario en el oriente y la participación activa del municipio dentro de este mercado, es necesario hacer un análisis que precise cual es la situación actual de la oferta que se está desarrollando en el Municipio, con el fin de establecer una estrategia que permita regular este tipo de intervenciones que se realizan de manera puntual y que inciden directamente en el desarrollo del modelo de ocupación propuesto en la revisión del POT. Para el análisis de la oferta inmobiliaria en la zona urbana se tomo como unidad espacial los sectores en los que esta dividido el Municipio, esta clasificación permite identificar cuales son las zonas que presentan una mayor actividad edificadora, la variación de los precios de acuerdo a su


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localización y los procesos de transformación que se están presentando en algunas zonas del Municipio en relación a los cambios de uso, áreas y topología de viviendas, alturas, entre otros. En lo que lleva transcurrido este año, en la zona urbana del Municipio se desarrollaron 14 proyectos, los cuales ofertaron 1.475 unidades. De esta cantidad, el 68% (999 viviendas nuevas) corresponden a usos residenciales, los usos comerciales y de servicios con el 23% (345 unidades entre locales comerciales y oficinas) y lotes urbanizados para vivienda con el 9% de la oferta (131 lotes), de acuerdo con las fuentes consultadas y especificadas anteriormente. Las ventas totales (aproximadas) que se obtuvieron en estos proyectos señalados fueron de $304.000.000.00. Este monto de inversión establece un panorama bastante dinámico de la actividad inmobiliaria y de la construcción en el Municipio en lo que va del año 2.007 (a Septiembre), ratificando que estos sectores contribuyen en la generación de importantes ingresos para la economía del Municipio. En el Mapa 4 se localiza la oferta inmobiliaria de los proyectos nuevos desarrollados en la zona urbana del Municipio y registrados a septiembre de 2007. De igual forma, en la tabla 12, se sistematiza la información más relevante de dichos proyectos y que sirve como base para el análisis que se presenta en el desarrollo de este tema.


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Mapa 4. Localización de la oferta proyectos nuevos 2006-2007 en la zona urbana del Municipio de Rionegro.

ZONA URBANA

Fuente: Equipo Técnico instrumentos de gestión. Rionegro. Octubre de 2007.


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Tabla 12.Oferta de proyectos nuevos 2006-2007 zona urbana Municipio de Rionegro TIPO DE INMUEBLE

SECTOR PROYECTO Apto Ca Lo Ofc Lot

DIRECCION AREA (m²)

VALOR VALOR /m²

Nº UNIDADES

ESTRATO OBSERVACIONES FUENTE

76,60 40.000.000 522.193

x 92,00 48.041.775 522.193

VIS Bifamiliar, se vende primer piso independiente y terraza en 20.000.000 o los dos pisos en 60.000.000

S1 Urbanización Casas del mar

x

Sector Quebrada Arriba

70,00 22.000.000 314.286

188 3

Se vende la terraza segundo piso sin construir.

Aviso en Predio

Urbanización San Bartolo

x San Antonio de Pereira

145,00 190.000.000 1.310.345 176 6 Vivienda Unifamiliar 2 pisos lotes de 78 m²

Aviso en Predio

Mall San Bartolo x San Antonio de Pereira

96,00 1.500.000 15.625 20 Locales comerciales 1 piso más mezanine.

Aviso en Predio

S2

Villas del Gualanday (*)

x Vereda Chipre

130,00 185.000.000 1.423.077 1 5

Vivienda Unifamiliar, loteo con autoconstrucción, casas de 2 pisos, unidad abierta con portería.

Aviso en Predio

Urbanización Samanes

x Carrera 46 vía El Rosal

113,00 125.000.000 1.106.195 44 4 Unidad abierta, vivienda unifamiliar de 2 pisos

Sala de Ventas

Urbanización Ensenillos

x Sector Ojo de agua

43,31 45.000.000 1.039.021 114 3

VIS Bifamiliar, casa con posibilidad de ampliación a 28,21 m²-Urbanización con 4 locales comerciales

Sala de Ventas Natalia Lopez

42,00 35.000.000 833.333 Urbanización Manantiales

x Transv. 49 calle 59 vía El Tranvía 46,00 36.000.000 782.609

151 3 Vivienda de interés social bifamiliar, área del lote 72 m²

Sala de Ventas Sandra Alzate

Urbanización Villas del Rosal

x Detrás de la universidad Católica

72,00 35.000.000 486.111 70

Lotes urbanizados de 6 m de frente por 12 m de fondo, área del lote 16.671 m²

Revista Informe

Inmobiliario Sala de Ventas

S3

Urbanización Jardines de la Católica

x

Vía el rosal, por la

Universidad Católica

135,00 160.000.000 1.185.185 49 4 Casas unifamiliares dos pisos, unidad abierta.

Aviso en Predio

Fuente: Trabajo de campo Agosto de 2007,Revista informe inmobiliario y CAMACOL Elaboración: Equipo Técnico instrumentos de gestión. Rionegro. Octubre de 2007.


2007

69

.Continuación tabla 12

Elaboración: Equipo Técnico instrumentos de gestión. Rionegro. Octubre de 2007.

TIPO DE INMUEBLE SECTOR PROYECTO

Apto Ca Lo Ofc Lot

DIRECCION AREA (m²)

VALOR VALOR /m Nº

UNIDADES ESTRATO OBSERVACIONES FUENTE

Apartamentos El Pinar

x 72,00 64.900.000 901.389 7 4

Apartamentos se entregan en obra negra, edificio de 5 pisos, las áreas varían entre 72 y 86 m².

Aviso en Predio

x 100,00 120.000.000 1.200.000 24 Urbanización los Corales

x

Calle 47 El Carretero 110,00 160.000.000 1.454.545 20

4

Unidad Abierta vivienda unifamiliar de 2 pisos y multifamiliar. Edificios de 3 pisos 4 aptos por piso

Sala de Ventas Beatriz Herrera

66,34 72.000.000 1.085.318 x

Calle 47 El Porvenir 80,46 86.000.000 1.068.854

245 Urbanización Linda granja

x Calle 47 Nº 78-34

300,00 69.000.000 230.000 61

4 Vivienda Unifamiliar de 2 pisos. Con posibilidad de ampliación a 80,46 m².

Sala de Ventas

x 34,00 78.200.000 2.300.000 54 Centro Comercial Savanna x

Glorieta Éxito 60,00 270.000.000 4.500.000 55

Sala de Ventas

x 200,00 900.000.000 4.500.000 176

S4

Centro Comercial San Nicolás

x

Glorieta Éxito

110,00 308.000.000 2.800.000 40

Locales oficinas, cinemas, parque de diversiones

Sala de Ventas

* (Apto): Apartamento

* (Ca): Casa

* ( Lo): local

* (Ofc) oficina

* (Lot): Lote


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70

• Distribución de la oferta en la zona urbana del Municipio De las 1.475 unidades ofertadas en el Municipio, los sectores con mayor participación corresponden al Porvenir con el 44% de la oferta (655 unidades), le siguen el sector 3 que corresponde a las zona de la Universidad Católica y el Rosal con el 29% (435 unidades), el sector 2 San Antonio de Pereira y Gualanday con el 14% (197 unidades). Por ultimo, el sector 1 Centro con la mas baja participación en el mercado inmobiliarios del municipio con el 12% (188 unidades). Figura 20.

Figura 20. Distribución de la oferta en la zona urbana de Rionegro

188 197

435

655

0

100

200

300

400

500

600

700

S1. Centro S2. San Antonio /Gualanday

S3. U Catolica S4. Porvenir

Fuente: Trabajo de campo Agosto de 2.007, Revista informe Inmobiliario y CAMACOL.


Estas cifras estarían señalando que los sectores el Porvenir, El Rosal y San Antonio de Pereira son los de mayor atracción y crecimiento en edificaciones nuevas, es decir las zonas del Municipio que hoy en día se están desarrollando y tienen una alta demanda. Por esta razón es importante evaluar cuáles son los impactos que generan estos nuevos proyectos al modelo urbano y económico de Rionegro. • Oferta por tipo de inmueble en la zona urbana del Municipio La oferta registrada durante el transcurso de este año, indica que en el área urbana del Municipio se han desarrollado proyectos habitacionales que involucran las diferentes tipologías de vivienda, proyectos comerciales y de servicios y unidades de lotes urbanizados con autoconstrucción. En la Figura 21 se identifica la distribución de la oferta inmobiliaria a 2.007 por tipo de inmueble en Rionegro.


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Figura 21. Oferta por tipo de inmueble en la zona urbana de Rionegro

724

188 177

358

245

20

231

9470 61

0

50

100

150

200

250

300

350

400

S1. Cent ro S2. San Antonio / Gualanday S3. U Catolica S4. Porvenir

Apto Ca Lo Ofc Lot

Fuente: Trabajo de campo Agosto de 2.007, Revista informe Inmobiliario y CAMACOL. Elaboración: Equipo Técnico instrumentos de gestión. Rionegro. Octubre de 2007.

De manera complementaria, en la Figura 22 se observa que la mayor participación en la oferta registrada en el Municipio la tiene la vivienda unifamiliar con el 52% (515 unidades), lo que ratifica la tendencia de la oferta y demanda de vivienda tipo casa con bajas alturas, además de la falta de iniciativa por parte de los constructores e inmobiliarios por desarrollar proyectos de vivienda multifamiliar, que sólo llega a tener una participación del 3% de la oferta (31 apartamentos). De la oferta habitacional del municipio, el 45% es VIS bifamiliar con 453 viviendas producidas, dichas viviendas fueron desarrolladas por los proyectos “Casas del Mar” en el sector Quebrada Arriba, “Encenillos” ubicado en el sector Ojo de Agua y “Manantiales” sobre la vía el Tranvía.

Figura 22. Oferta por tipologia de vivienda en la zona urbana de Rionegro

OFERTA POR TIPOLOGIA DE VIVIENDA

45%

52%

3%

VIS Unifamiliar Multifamiliar



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Las cifras arrojadas por la Figura 22 son bien interesantes, puesto que con datos sobre licencias de edificación se había constatado en el documento de evaluación y seguimiento, p.243, una disminución preocupante de la construcción de VIS entre los años 2004 y 2006. Ese 45% del total de la oferta habitacional rompe la tendencia que se observó entre los años señalados, lo cual es un buen augurio para poder llevar a cabo en el futuro inversiones adicionales en este frente de trabajo. Una característica importante de esta oferta en el Municipio es que las unidades de vivienda se entregan terminadas al usuario, es decir que los constructores evitan vender la modalidad de vivienda progresiva o sin acabados, especialmente en los proyectos de vivienda unifamiliar. Todo lo contrario ocurre con los desarrollos de VIS, puesto que debido a las limitaciones en los costos de construcción, se entregan solo los elementos de la unidad básica, sin embargo se garantiza la posibilidad de ampliación de dicha vivienda. Por otro lado, como se observó en la Figura 21, la dinámica económica del Municipio a incentivado la construcción de proyectos con usos mas rentables al residencial, tipo locales comerciales con el 17% de la oferta (251 unidades) y oficinas con el 6% (94 unidades), lo que demuestra el desplazamiento del uso habitacional en algunos sectores del área urbana, configurando zonas y corredores de actividad múltiple con proyectos tipo centros comerciales y de servicios, hipermercados entre otros, atrayentes de grandes masas de población flotante. El hecho de que en estas zonas la oferta en alquiler y venta de los usos comerciales sea prioritaria, demuestra que hay un aprovechamiento máximo de las rentas urbanas generadas por dicha localización, enfatizadas además por la rapidez en la que se concretan los negocios y el poco tiempo que permanecen en venta estos proyectos. • Áreas por tipo de inmueble en la zona urbana del Municipio Las áreas por tipo de inmueble están relacionadas directamente con el tipo de construcción y la localización de la oferta, es decir que en las zonas de estratos altos 5 y 6 las áreas son mayores en relación a las zonas de estrato 3. De igual forma las áreas promedio varían de acuerdo al uso de la edificación y a la tipología en el caso de la vivienda. En la Figura 23 se identifican las áreas promedio por tipo de inmueble en el municipio. Igualmente, en la misma Figura 23 se puede observar que las viviendas con mayor área se están desarrollando en el sector 2 de San Antonio y Gualanday con un área promedio de 137 m² , que corresponde a una vivienda de estrato 5 y 6, sin embargo el área de vivienda promedio para los otros sectores esta entre los 50 y 80 m² que está muy relacionada con las áreas de vivienda que tiene mayor oferta en el Valle de Aburra y Oriente cercano como lo indica el siguiente grafico; el 25% de la vivienda que se esta construyendo en estos municipios esta en los rangos de área entre 60 y 75 m² que corresponde a una vivienda de estrato 3 y 4. El área promedio de la oferta de vivienda en Rionegro esta alrededor de los 92 mts2, pero excluyendo los sectores de Gualanday y San Antonio, el área ofertada baja a 81 mts2. En todo caso, tales áreas son superiores a las observadas en el Valle de Aburrá y Oriente Cercano (Figura 24).


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Figura 23. Área promedio por tipo de inmueble de la oferta registrada en la zona urbana de

Rionegro

100,084,3

137,5

85,696,0

130,0

72,072,0

300,0

72,0 75,9

0,0

50,0

100,0

150,0

200,0

250,0

300,0

350,0



Apto Ca Lo Ofc Lot

Fuente: Trabajo de campo Agosto de 2.007, Revista informe Inmobiliario y CAMACOL. Elaboración: Equipo Técnico instrumentos de gestión. Rionegro. Octubre de 2007. Figura 24. Áreas promedio de vivienda registradas en la oferta del Valle de Aburra y Oriente cercano

17%21%

25%

11%

6%4% 4% 3% 3%

6%

0-45 m2 45-60 m2 60-75 m2 75-90 m2 90-105m2

105-120m2

120-145m2

145-170m2

170-195m2

Más de195 m2

Fuente: “Estudio del mercado de edificaciones. Área Metropolitana y Oriente cercano” CAMACOL, 2006.


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• Precios de la oferta en la zona urbana del Municipio Es importante aclarar que los precios registrados a continuación corresponden al valor inicial de venta del proyecto, es decir que no tienen un proceso de ponderación que permitan definir cual podría ser el precio final según la negociación con el comprador, sin embargo permiten evidenciar las tendencias de precios del mercado inmobiliario según el tipo de inmueble y la valorización de algunos sectores del Municipio. La variación en los precios de la oferta en la zona urbana depende de factores como la localización, el área, tipo de vivienda, acabados, el urbanismo del proyecto, funcionalidad, topografía, el uso predominante del sector y factores ambientales. Los precios registrados indican una gran diferencia entre los distintos usos, es decir que mientras una vivienda puede costar alrededor de 1.000.000 $/m², un local comercial puede valer hasta 12.000.000 $/m², valores que señalan la ubicación estratégica del inmueble Figura 25. Valor/m² por tipo de inmueble de la oferta registrada en la zona urbana de Rionegro

522.193

1.366.711

3.500.000

4.500.000

2.550.000

486.111230.000

901.3891.200.000

1.202.9061.040.934

0

500.000

1.000.000

1.500.000

2.000.000

2.500.000

3.000.000

3.500.000

4.000.000

4.500.000

5.000.000



Apto Ca Lo Ofc Lot


Si observamos la Figura 25, en el sector 2, que corresponde a San Antonio de Pereira y Gualanday, se está ofertando la vivienda mas cara del Municipio, con un valor promedio por metro cuadrado de $1.360.000, cifra que no es muy distante de los precios registrados en el Porvenir de $1.200.000 el metro cuadrado y El Rosal de $1.040.000 por metro cuadrado. Si bien la diferencia en estos valores está relacionada específicamente con los acabados y las soluciones arquitectónicas, pero también por las diferencias en la localización, esos precios pueden aumentar o disminuir en la medida que estos elementos sean mas o menos elaborados, aún en razón de las diferencias de localización.


2007

75

Otro aspecto a resaltar, el cual se insinúa con los precios registrados arriba, es que la mayoría de la oferta en Rionegro está concentrada en los estratos 4 y 5, situación contradictoria teniendo presente que la mayor parte de la población se ubica en el estrato 3, se podría concluir que la oferta inmobiliaria no se acerca a la demanda solvente del municipio, por consiguiente es altamente probable que los nuevos habitantes provengan de otras áreas como Medellín, pudiéndose inferir que el Municipio está facilitando las regulaciones para subsidiar la realización de proyectos inmobiliarios que no subsanan su propio déficit de vivienda. Esto queda demostrado en la Figura 26 que muestra los precios por metro cuadrado de vivienda en los municipios del Valle de Aburrá y oriente cercano, tomados del estudio de CAMACOL a 2.006. En esta Figura se identifica que el Municipio de Rionegro está ofertando una de las viviendas más caras del área de estudio superándolo solo los Municipios de Envigado y Sabaneta y sectores como Laureles y El Poblado en el Municipio de Medellín. Figura 26. Precios por metro cuadrado registrados en la oferta del Valle de Aburrá y Oriente cercano

453582

614687742

777844

945

9569801.091

1.1281.1881.202

1.3301.3861.395

1.4851.5201.535

2.006

0 500 1.000 1.500 2.000

EL CARMEN

LA CEJA

MARINILLA

BELLO

BUENOS AIRES

SAN ANTONIO DE PRADO

GUAYABAL

ROBLEDO

EL RETIRO

LA CANDELARIA

LA ESTRELLA

LA AMERICA

BELEN

LAS PALMAS

ITAGUI

RIONEGRO

SABANETA

ENVIGADO

LAURELES ESTADIO

TOTAL MEDELLÍN

EL POBLADO

Fuente: “Estudio del mercado de edificaciones. Área Metropolitana y Oriente cercano” CAMACOL, 2006. Otro análisis que se infiere de la figura 26 es que los precios de lotes urbanizados con valores entre 200.000 $/m² y 400.000 $/m², la localización del proyecto, la topografía y el grado de urbanización, son factores que inciden directamente en el comportamiento de los precios de este tipo de ofertas en el municipio; sin embargo, estos precios también están relacionados con la valorización de algunas zonas cuyo precio por metro cuadrado de suelo urbanizado puede ser superior a los $500.000


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La Tabla14, muestra los valores del suelo para algunas zonas del área urbana del Municipio.

Tabla 13. Precios del suelo registrados en la zona urbana de Rionegro Precios comerciales del suelo en la zona urbana

zona valor m²/ suelo Urbanización samanes 555.000 Urbanización san Bartolo 60.000 Urbanización villas del rosal 50.000 Urbanización Jardines d ela Católica 530.000 Urbanización villas de gualanday 100.000 urbanización vegas de la calleja 334.000 Urbanización las torres 450.000 Barrio urbanización Baden Baden 210.000 Parque principal heladería California 8.000.000 Parqueadero (parque principal costado de Bancolombia) 2.500.000 Parqueadero Rionegro Plaza (antigua sede suramericana) 1.000.000 Barrio Belén (vía ppal hacia la ESE Hospital Regional San Juan de Dios) 1.000.000

Fuente: Lonja de Propiedad Raíz del Oriente Esta información de precios del suelo urbano, muestra una diferenciación en los valores que no obedecen estrictamente a factores de localización, uso, entre otros y que es resultado del fenómeno de especulación. Sin embargo los precios aquí registrados son un llamado de atención a una posible tendencia en los incrementos de los valores del suelo urbano que tienen una incidencia directa en la fiscalidad municipal.

4.4.1.5. Dinámica inmobiliaria en la zona rural a 2007.

La zona rural del Municipio está sufriendo hoy en día un proceso de transformación en los usos del suelo que están ampliamente influenciado por el crecimiento del mercado inmobiliario en esta zona. El desplazamiento de usos agrícolas por la configuración de corredores comerciales e industriales y el desarrollo de zonas anteriormente ocupadas por vivienda campesina, a través de procesos de parcelación y condóminos para la construcción de vivienda de lujo, son algunas de las características que involucran la oferta que se esta presentando en esta zona del Municipio. Como se pudo observar en la Figura 25 al comparar la oferta de la zona urbana del municipio con la zona rural, se encontró que hay una mayor participación de esta zona en el mercado, no solo en unidades producidas si no en los precios de venta de dichos proyectos. En lo que lleva transcurrido del año 2007, en la zona rural del Municipio se desarrollaron 22 proyectos inmobiliarios, los cuales ofertaron 1.129 unidades cuyas ventas totales aproximadas ascendieron a $ 252.000.000.000. La oferta está distribuida de la siguiente forma: usos residenciales con el 6% (70 viviendas nuevas), usos comerciales y de servicios con el 53% (598 unidades entre locales comerciales y oficinas), lotes urbanizados para vivienda con el 28% de la oferta (315 lotes) y


2007

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bodegas para usos industriales con el 13% (146 unidades), de acuerdo con las fuentes consultadas y detalladas anteriormente. Para el análisis de la oferta inmobiliaria en el suelo rural se tomó como unidad espacial para su clasificación los sectores de mayor dinámica en esta zona: Llanogrande, el sector del Aeropuerto, La Zona Franca, El Tablazo y otros sectores (Los cerezos, sector Belén, vía la Ceja hacia San Antonio). La clasificación anterior permite identificar cuales son los puntos que presentan una mayor actividad edificadora, la variación de los precios de acuerdo a su tipología y localización y los procesos de transformación en relación a cambios de uso, áreas y tipo de construcción, alturas, entre otros. En el Mapa 5 se localiza la oferta inmobiliaria de proyectos nuevos desarrollados en la zona rural del Municipio registrados a septiembre de 2007, de igual forma se presenta una tabla que sistematiza la información más relevante de dichos proyectos y que sirve como base para el análisis que se presenta en el desarrollo de este análisis.


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Mapa 5. Localización de la oferta proyectos nuevos 2006-2007 en la zona rural del Municipio de Rionegro

Fuente: Equipo Técnico instrumentos de gestión. Rionegro. Octubre de 2007.


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Tabla 14.Oferta de proyectos nuevos 2006-2007 zona rural Municipio de Rionegro

SECTOR PROYECTO Ca Lo Lot Ofc Bod

DIRECCION AREA (M²) VALOR VALOR /M²

Nº UNIDADES

OBSERVACIONES FUENTE

x 32,00 65.000.000 2.031.250 31

Enter Plaza Centro de negocios

x

Km 5, Via Rionegro-Llanogrande 28,68 113.286.000 3.950.000 21

Oficinas con balcón o jardin privado y terraza, parqueadero, locales doble altura. Proyecto con burbujas comerciales, plazoleta de comidas, amplios parqueaderos

Revista Informe Inmobiliario

Sala de Ventas

x 15,00 67.907.000 4.527.133 64 Proyecto Escala Medicina integral x

Via Llanogrande- Rionegro 30,00 116.000.000 3.866.667 16

Consultorios, laboratorios y locales, plazoleta de comidas parqueadero para cada consultorio, área del lote 5.800m², ocupación 30% del lote , cuatro pisos


Sala de Ventas

64,49 141.878.000 2.200.000 x

33,94 84.850.000 2.500.000 25

32,00 141.472.000 4.421.000 El Puerto Bulevar

x

Llanogrande - Variante Aeropuerto

182,00 758.940.000 4.170.000 25

Oficinas flexibles, locales comerciales,232 parqueaderos, área del lote 7082 m², área construida 5200 m², cuatro pisos, los precios varían de acuerdo al piso


Sala de Ventas

x 60,00 96.000.000 1.600.000 121 Lotes comerciales, (5x12) Complex Llanogrande

x

Km 8, Vía Rionegro-Llanogrande, Mall Llanogrande 40,00 99.000.000 2.475.000 32 Oficinas con parqueadero incluido


Sala de Ventas

30,00 108.000.000 3.600.000

74,00 266.400.000 3.600.000 46

Locales comerciales, áreas entre 30 y 74 m².

x

15,00 90.000.000 6.000.000 29 Locales de comidas, áreas entre 15 y 55 m²

Punto Mayor

x

Km 3, Vía Rionegro-Llanogrande

55,00 115.500.000 2.100.000 30 Oficinas entre 55 y 92 m², duplex.


Sala de Ventas

Lago Grande condominio campestre

x

Vía rionegro llanogrande-cerca al colegio salesiano, vereda guayabito

195,00 503.000.000 2.579.487 70

Casas campestres, independientes, unidad cerrada, áreas desde 207 hasta 295 m², 24 cuadras de lote, incluyendo 6,5 cuadras de lago. La casa es de tres niveles, incluyendo terraza

Sala de Ventas

Parcelación Prado verde

x Llanogrande via

aeropuerto, Despues del tablazo

2.417,00 265.870.000 110.000 Lote Urbanizado Aviso en Predio

50,00 300.000.000 6.000.000 14 Locales en primer piso x

50,00 225.000.000 4.500.000 14 Locales en segundo piso

LLANOGRANDE

Proyecto Madeira centro de negocios

x

Cerca al Mall Llanogrande

40,00 72.000.000 1.800.000 56 El mismo valor en todos los pisos

Sala de Ventas


2007

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Continuación Tabla15 TIPO DE INMUEBLE

SECTOR PROYECTO Ca Lo Lot Ofc Bod


Nº UNIDADES

OBSERVACIONES FUENTE

x 390,00 631.800.000 1.620.000 24 Cuidadela de bodegas Karga x

Glorieta Aeropuerto Rionegro 45,50 80.990.000 1.780.000 32

Unidad cerrada, control de acceso, vías para maniobra de camiones, zonas verdes. Bodegas con mezanine para bodelocales (área 102 m²).


Sala de Ventas

La Regional x Antes de la Glorieta del

Aeropuerto 670,00 350.000.000 500.000 61

Unidad cerrada, lotes para bodegas con áreas entre 480 y 700 m².

Sala de Ventas

Bosques de Sajonia x Entre la glorieta de Sajonia y la Glorieta del Aeropuerto

2.133,00 209.000.000 97.984 21 Lotes urbanizados, unidad cerrada, lotes entre 2133 y 10300 m².

Aviso en Predio

x 128,00 211.200.000 1.650.000 16 Bodex

x

Cerca al Aeropuerto Jose Maria Córdoba 536,00 643.200.000 1.200.000 16

Proyecto bodegas y Bodecales en unidad cerrada. Parqueaderos para visitantes, beneficios tributarios.


x 60,00 180.000.000 3.000.000 26 Locales comerciales, áreas entre 60 y 120 m², 3 locales de 60 m² disponibles.

SECTOR AEROPUERTO

Aerocentro

x

Vía aeropuerto, por el rancherito hacia asados doña rosa.

193,00 308.800.000 1.600.000 52 Lotes para Bodegas con áreas desde 193 m², todas vendidas.

Sala de Ventas

ZONA FRANCA Zona Franca de Rionegro

x Zona Franca 1.000,00 321.000.000 1.300.000 54

Bodegas con áreas entre 238 y 1.200 m², 9 mts de altura, valor del m² sin construir 550.000. La zona franca tienen taza de impuesto de renta del 15%, acceso por la doble calzada las palmas, en venta 2 etapa.


Sala de Ventas

Lotes campestres Punta del Este

x Sector el tablazo 2.000,00 240.000.000 120.000 29 Lotes con áreas entre 2.00 y 3.218 m², los valores varían de acuerdo a la topografía del terreno

Aviso en Predio

EL TABLAZO

Refugio El Tablazo x Sector El tablazo, Km 1, via Rionegro - La

pica 2.025,00 243.000.000 120.000 20 lotes urbanizados entre 2000 y 5000 m² Sala de Ventas

Parcelación Los Cerezos

x Parcelación Los

cerezos 2.333,00 303.290.000 130.000 Lote urbanizado. Aviso en Predio

Parcelación Casa de campo

x 1.500,00 225.000.000 150.000 81 Parcelación, áreas comunes 20 % del lote

Aviso en Predio OTROS

SECTORES Parcelación Torre molinos

x 2.000,00 260.000.000 130.000 37 Áreas entre 2000 y 2300 m² Aviso en Predio


2007

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Continuación Tabla 15


TIPO DE INMUEBLE SECTOR PROYECTO

Ca Lo Lot Ofc Bod


Nº UNIDADES OBSERVACIONES FUENTE

Parcelación Los Guaduales

x 2.000,00 240.000.000 120.000 24 Áreas entre 2000 y 5000 m², lotes urbanizados, con acueducto veredal, cada lote con pozo séptico

Aviso en Predio

Condominio Alcaravanes

x Sector Belén

Autopista Medellín - Bogota

790,00 70.000.000 88.608 30

Condominios lotes urbanizados en unidad cerrada, portería, salón social, piscina, turco. Dentro del parque ecológico Alcaravanes


Parcelación Llanos de Quirama

x A 1 Km de San

Antonio de Pereira- La Ceja

3.300,00 132.000.000 40.000 12 Lotes urbanizados. Solo quedan 2 lotes en venta.


* (Ca): Casa * ( Lo): local * (Ofc) oficina

* (Lot): Lote * (Bog) Bodega


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• Distribución de la oferta en el área rural del Municipio A partir de la información presentada en la Tabla 15 y una vez conocido el panorama del mercado inmobiliario en la zona urbana del Municipio, las condiciones en la zona rural son mucho más dinámicas, en gran medida por el tipo de inmuebles que se están ofertando. En la figura 27 se identifica la distribución de la oferta por sectores en la zona rural del Municipio.

Figura 27. Distribución de la oferta en la zona rural de Rionegro

49

184

594

248

54

0

100

200

300

400

500

600

700

Llanogrande Aeropuerto Zona Franca El Tablazo Otros Sectores


Como lo muestra la Figura 27, el sector con mayor participación en el mercado de la zona rural es Llanogrande con el 53% de la oferta (594 unidades), le sigue la zona de influencia del Aeropuerto con el 22 % (248 unidades) y en menor proporción la zona Franca con el 5% (54 unidades) y el Tablazo con el 4% (49 unidades). El resto de la oferta esta repartida en otros sectores del suelo rural, esta oferta representa el 16% con otras 184 unidades. • Oferta por tipo de inmueble en el área rural del Municipio La oferta en la zona rural se concentra especialmente en usos comerciales y de servicios. Como lo muestra la siguiente figura el 29% de la oferta rural corresponde a locales comerciales y el 28% a oficinas, estas unidades están representadas en proyectos como Complex, El Puerto Bulevar, Enter Plaza y Punto Mayor ubicados sobre el corredor suburbano de Llanogrande. La localización de estos proyectos dentro del contexto rural ha generado grandes impactos, entre ellos cabe mencionar la consolidación de una serie de centralidades de comercio y servicios presentes en la zona rural asociadas a las actividades suburbanas y metropolitanas


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Figura 28. Oferta por tipo de inmueble en la zona rural de Rionegro

42 3270

286

82

184

49

238

92

54

0

50

100

150

200

250

300

350


Apto Ca Loc Lot Ofc Bod


Por otro lado, la Figura 28 muestra que el desarrollo rural también se está dando a partir de un aumento de proyectos de parcelaciones y condominios con autoconstrucción para viviendas de estratos 5 y 6, que corresponden al 28% de la oferta. Factores como la topografía, la disponibilidad de suelo y las bajas cesiones urbanísticas contribuyen a que el municipio sea escogido como punto estratégico para el desarrollo de este tipo de proyectos cuya demanda está representada en otros municipios cercanos como es el caso de Medellín. Este fenómeno ha traído como consecuencia la consolidación de unas crecientes áreas suburbanas desarrolladas en forma dispersa. Estas zonas son el escenario en donde ocurre la ocupación del suelo rural y el descenso de la producción agropecuaria, por la incursión de fincas de recreo y equipamientos metropolitanos que comprende la mayoría de los sectores oriental y sur del Municipio. Del mismo modo la consolidación de una zona franca con incentivos tributarios y la configuración de unos corredores industriales, a sido motivo detonante para que la oferta de bodegas de uso industrial tenga una fuerte participación con el 13% en el mercado rural, y que han ayudado a la agudización de los problemas mencionados anteriormente. • Áreas por tipo de inmueble en el área rural del Municipio La situación presentada en el suelo rural ha traído como consecuencia una mayor fragmentación predial, producto del acelerado proceso de parcelación. Como se observa en la figura 29, los tamaños de lotes urbanizados van desde 1.500 a 2.400 m² dependiendo de la localización y del diseño urbano del proyecto.


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Figura 29. Área promedio por tipo de inmueble de la oferta registrada en la zona rural de Rionegro

2.417,0

1.401,5

2.012,5 1.987,2

373,0

1.000,0

55,2 94,040,1 45,5

0,0

200,0

400,0

600,0

800,0

1.000,0

1.200,0

1.400,0

1.600,0

1.800,0

2.000,0

2.200,0

2.400,0



Fuente: Trabajo de campo Agosto de 2.007, Revista informe Inmobiliario y CAMACOL. Elaboración: Equipo Técnico instrumentos de gestión. Rionegro. Octubre de 2007. Por otro lado la maximización del aprovechamiento del lote para los proyectos con usos comerciales y de servicios, generando un mayor numero de unidades para la venta y alquiler, muestran unas áreas promedio para locales comerciales entre 50 y 100 m² y para oficinas inferiores a los 50 m². Por otro lado y apoyando esta maximización de ganancias encontramos que las áreas para bodegas son mucho mas irregulares y varían desde los 373 m², hasta los 1.000 m² en la zona franca que permiten un uso mas intensivo incluso para desarrollar actividades de producción industrial. • Precios por tipo de inmueble en el área rural del Municipio Llanogrande presenta los precios mas elevados en relación a la oferta comercial y de servicios con un valor de metro cuadrado para locales de $4.170.000 y $2.325.000 para oficinas, muy por encima de los valores registrados en proyectos con características similares localizados cerca al Aeropuerto, cuyo precio por metro cuadrado esta en $2.300.000 para locales comerciales y $1.700.000 para oficinas. Esta comparación muestra que Llanogrande además de presentar la mayor actividad edificadora de la zona rural del municipio es la de mayor valorización. Otro dato importante que se puede analizar a partir de la información presentada en la figura 29, es el valor del suelo urbanizado en los proyectos analizados dentro de la zona rural del municipio, este valor es casi constante para las diferentes zonas, y si se compara con los valores del suelo en la zona urbana, se puede decir que éste es mucho menor frente a los $400.000 que vale un lote urbanizado en la zona urbana de Rionegro, es decir equivalente al 25%. Este hecho aumenta las posibilidades de una mayor explotación a futuro del suelo rural para este tipo de proyectos.


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Figura 30. Valor/m² por tipo de inmueble de la oferta registrada en la zona rural de Rionegro

2.579.487

4.170.767

2.325.000

110.000298.992 120.000 109.768

2.519.055

1.780.000

1.473.333 1.300.000

0

500.000

1.000.000

1.500.000

2.000.000

2.500.000

3.000.000

3.500.000

4.000.000

4.500.000




Adicional a esta información presentamos una tabla con valores del suelo en algunos de los proyectos presentados en la Tabla 16, que corresponden a precios comerciales que los propietarios piden por sus terrenos y que son el resultado del fenómeno de especulación que se intensifica tanto en la zona urbana como rural del municipio, valores muy por encima del promedio rural ($ 32.605 m2,

de acuerdo con datos de Lonja de Medellín y cálculos del equipo técnico).

Tabla 15. Precios del suelo registrados en la zona rural de Rionegro Precios comerciales del suelo en la zona rural

zona valor m²/ suelo Parcelación cantarrana el tablazo 80.000 Lotes campestre punta del este 102.439 Parcelación santa María del llano 140.000 Refugio el tablazo 110.000 Parcelación casa de campo 120.000 Sector Quirama* 160.000.000 Lote vereda cabecera* 200.000.000 * Este valor corresponde a la cuadra de tierra

Fuente: Lonja de Propiedad Raíz del Oriente

4.4.2. Evaluación de los aprovechamientos y obligaciones vigentes La aplicación de los aprovechamientos y obligaciones se constituye uno de los temas que enlazan la planeación y la gestión, por tanto representa la materialización y concreción del sistema del reparto de cargas y beneficios a nivel municipal, es decir el conjunto de obligaciones que debe pagar el desarrollador privado para hacerse acreedor a los derechos de urbanizar y construir en un determinado lugar del Municipio. Por otro lado la definición y aplicación de esta normativa, también


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se considera como uno de los instrumentos más clásicos y básicos para la recuperación de plusvalías. El objetivo del análisis de los aprovechamientos y obligaciones urbanísticas definidas en el POT vigente, es evaluar las actuaciones públicas y privadas en relación a la actividad edificadora, y las obligaciones que cada intervención ha hecho o debería hacer al Municipio para mantener su equilibrio urbanístico y rural. Además permite hacer un análisis del potencial de desarrollo de Rionegro, mediante la aplicación de dichos aprovechamientos que permiten simular cual seria el modelo de ocupación a futuro. 4.4.2.1. Aprovechamientos y obligaciones definidos en el pot vigente (acuerdo 076 de 2003). Los aprovechamientos y obligaciones para el suelo urbano y rural y su forma de aplicación en el Municipio están definidos en el POT vigente en los siguientes Artículos:

Tabla 16.Aprovechamientos y obligaciones definidos en el POT Aprovechamientos urbanísticos

Zona homogénea Articulo

Café. Articulo 98º Naranja Articulo 101 Subzona carmín centro tradicional Articulo 105

Subzona carmín plaza de mercado Articulo 106

Subzona carmín corredores urbanos Articulo 107 Amarilla Articulo 109 Gris Articulo 110

Densidades y normas para las actuaciones en suelo rural

Zona Articulo Aptitud forestal. Articulo 148 Agropecuaria. Articulo 150 Suburbana Articulo 151 Industrial Articulo 153 Zona franca y su área de influencia. Articulo 155 Corredores de servicios Articulo 156 Suelo suburbano de los centros de servicios Articulo 157 Parcelaciones Articulo 160

Densidades y normas para las actuaciones en suelo rural

Zona Articulo

Condominios o unidades inmobiliarias cerradas en suelo rural

Articulo 161

Condominios campesinos Articulo 162 Parcelación campesina Articulo 163

Normas generales para los proyectos en el suelo rural Articulo 164

Normas aplicables a un predio ubicado en varias zonas homogéneas

Articulo 165

Áreas de cesión Articulo


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Cesiones obligatorias gratuitas Articulo 27 Definición de las áreas de cesión tipo A y B Articulo 28 Normatividad aplicada a las áreas de cesión tipo A y/o B, que sean inferiores a las exigidas por la norma

Articulo 29

Porcentajes para las cesiones urbanísticas en suelo urbano

Articulo 30

Porcentaje para las cesiones urbanísticas en el suelo rural.

Articulo 31

Entrega de las áreas de cesión. Articulo 33

En la Tabla 18, se presenta una síntesis de los aprovechamientos y cesiones establecidas en el POT vigente para las actuaciones en suelo urbano, definidos en función de las zonas homogéneas.

Tabla 17. Aprovechamientos y obligaciones en el suelo urbano

Zona Tratamientos I.O * I.C Altura máxima

Usos predominantes Cesiones

Residencial Actividad económica zonal clase I

Café desarrollos aprobados como

urbanizaciones

Consolidación 80% Predominant

e de la cuadra Usos cívicos e

institucionales clase I

Toda urbanización que se desarrolle en suelo urbano realizara las siguientes cesiones (% del área bruta del lote)

Tipo A: 22% (Vías, andenes, parqueaderos)

Café (uso social obligado)

Consolidación 30% 5 Usos cívicos e institucionales clase I

32 % (Zonas verdes)

Residencial

Actividad económica zonal clase I

Naranja (Desarrollos urbanísticos

individuales con densificación y déficit de

espacio publico)

Redesarrollo 80% 4 A=2(S+R)**

Usos cívicos e institucionales clase I,II

Cuando el porcentaje para vías sea inferior se sumara a zonas verdes o será compensado

Zona Tratamientos I.O * I.C Usos predominantes Cesiones centro

tradicional Mejoramiento

integral 80% 4,5

Actividad económica zonal clase I:todos

Urbanizaciones

plaza mercado Mejoramiento

integral 80% 8

Actividad económica clase II: P.M

1% en área construida (% del área bruta del lote) Loteos que no requieran obras de urbanismo

7 Actividad económica clase III: P.M

2 a 4 predios: 0,5%(Del área bruta del lote original)

corredores urbanos

Mejoramiento integral

80% 4***

Institucionales todos (I,II,III) (bares, cantinas…)

5 a 7 predios:0,4%(Del área bruta del lote original)

San Antonio (desarrollos urbanísticos dedicados a servicios y uso múltiples)

Mejoramiento integral

80% 3

Altura máxima

Los usos de influencia Municipal clase II y III deberán garantizar los parqueaderos requeridos

Amarilla (áreas no urbanizadas

Desarrollo 80% 5 A=2(S+R) Residencial (Densidad 50 viv/ha.) Actividad

Mas de 8 predios: 0,3 5 del área bruta del lote original) Lotes urbanizados aun no construidos que desarrollen usos distintos a vivienda unifamiliar o bifamiliar: 0,5%


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dentro del suelo urbano)

económica zonal y municipal(I,II) Usos cívicos e institucionales :I,II,III (sin venta de licor)

Gris (áreas no urbanizadas

dentro del suelo de expansión urbana)

Expansión Tratamiento y normas iguales a zona de Expansión hasta que se incorpore: Normas

suburbanas

*En el acuerdo 104/00 se calculaba este índice sobre el área neta y ahora (acuerdo 076/03) se hace sobre área bruta, lo cual incrementa las posibilidades de aprovechamiento **A=Altura, S=sección, R= retiro adicional para permitir mayor altura ***Este índice es aplicable a construcciones realizadas antes de la vigencia del POT

Fuente: POT de Rionegro (Acuerdo 076 de 2003). En la Tabla 19 se sintetizan las densidades establecidas y la normatividad especifica para las actuaciones en el suelo rural del Municipio.


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4 Los retiros a eje vial, en todos los casos, son los del Plan Vial 5,3 Si es uso industrial debe estar debidamente arborizado

Tabla 18.Densidades y cesiones en el suelo rural Zona Densidad

Acuerdo 076/03 (viv/ha)

Área mínima (m2)

Altura Máxima (m)

Retiro a linderos (m)4

Índice de Ocupación Máxima

Vivienda Otros 9 12 5 20% Construcción Aptitud forestal 1 10000 80% Silvicultura 9 12 5 20% Construcción 50% Silvicultura

Subzona de regulación hídrica

1 10000

30% Uso potencial Parcelaciones 5 2000 9 12 5 20% Parcelaciones

20% Condominios 10% Desarrollo de vivienda

individual 20% Otros (diferentes a

vivienda) 60% Floricultivos

Agropecuaria Condominios 8 1250 9 12 5

Resto Uso potencial Parcelaciones 6 1667 12 15 5 30% Diferente a vivienda

30% Condominios 30% Parcelaciones 15% Loteos individuales

Suburbana General Condominios 10 1000 12 15 5

Resto Uso potencial Parcelaciones 6 1667 NO 9 5 60% Diferente a vivienda Suburbana

Industrial Condominios 6 1667 NO 9 105 15% Desarrollo de vivienda individual

Parcelaciones 4 2500 9 5 30% Parcelaciones 30% Condominios 20% Desarrollo de vivienda

individual

Suburbana Zona Franca Condominios 8 1250 9 106

60% Otros diferentes a vivienda

Parcelaciones 6 1667 12 15 5 30% Diferente a vivienda


Suburbana Corredor de Servicios

Condominios 10 1000 12 15 5

Resto Uso potencial Parcelaciones

6 1667 12 15 5 30% Diferente a vivienda


Suburbana Centro de Servicios Condominios 10 1000 12 15 5

Resto Uso potencial


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Fuente: POT de Rionegro (Acuerdo 076 de 2003). De la normatividad anterior se puede concluir lo siguiente: • La normativa municipal asigna índices de edificabilidad bastante altos, incrementando la

ocupación con el cálculo sobre área bruta del lote, sin tener las consideraciones previas que genera este excesivo aprovechamiento para el desarrollo a futuro del Municipio.

• La aplicación de la norma de alturas predominantes en las áreas consolidadas de Rionegro, no

genera un control sobre dicha edificabilidad ya que esta puede ir aumentado gradualmente a futuro, en la medida que se vallan construyendo edificaciones con un mayor numero de pisos.

• La norma para obligaciones urbanísticas es genérica, es decir, las obligaciones no están

vinculadas a la asignación de tratamientos urbanísticos y al uso de la edificación. • Las cesiones urbanísticas para los loteos o subdivisiones de predios que no requieren la

realización de obras de urbanismo son bajas, ya que mientras mas predios se desarrollan la cesión exigida es menor. Por el contrario las cesiones para nuevas urbanizaciones son bastante altas ya que representan más del 50% del área del lote a desarrollar.

• No se especifican en la norma las obligaciones sobre zonas verdes públicas para las adiciones

de metros cuadrados en las zonas ya consolidadas, es decir que el espacio público no se está incrementando proporcionalmente al espacio privado y al número de habitantes que lo usan.

4.4.2.2. Evaluación de los aprovechamientos vigentes A partir de la normatividad establecida en la Tabla 19, se hicieron algunos ejercicios en los que se identifica el potencial de desarrollo del Municipio mediante la aplicación de los aprovechamientos. Como metodología utilizada se escogieron algunas manzanas de muestra por zonas homogéneas a las cuales se les aplicaron los índices de ocupación, construcción y alturas permitidas que demuestran cual sería el desarrollo urbano a futuro del Municipio con la implementación de dicha normatividad.

Cesiones Todos los proyectos en suelo rural diferente al uso de vivienda deberan aportar las siguientes Cesiones

1.Las parcelaciones y condominios deberan pagar las siguientes cesiones: -10% del area bruta del lote como cesion tipo A

-0.15% del area bruta del lote como cesion tipo B 2.Los loteos o subdivisiones de prediso que no requieran la realizacion de obras de urbanismo

deberan aportar las siguientes cesiones tipo B: De 2 a 4 predios deberan aportar el 0.08% del indice de ocupacion establecido en la zona

homogenea De 5 a7 predios deberan aportar el 0.09% del indice de ocupacion establecido en la zona

homogenea De 8 predios en adelante deberan aportar el 1% del indice de ocupacion establecido en la zona

homogenea


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Mapa 6. Localización de las manzanas de estudio para la evaluación de aprovechamientos urbanísticos


La Tabla 20, muestra los resultados obtenidos mediante la aplicación de los aprovechamientos definidos en el POT para estas manzanas, su situación actual y la comparación con el desarrollo permitido por la norma:


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Tabla 19. Potencial de desarrollo de las manzanas de estudio ZONA CARMIN CENTRO TRADICIONAL

BARRIO 13 MANZANA 001

APROVECHAMIENTO

ACTUAL APROVECHAMIENTO PERMITIDO (POT)

I.C 1,4 4,5 I.O 80% 80% AREA CONSTRUIDA 8.050 25.821 ALTURA 2 6 AREA MINIMA VIVIENDA 72 N° VIVIENDAS 68 359 DENSIDAD (viv/ha) 119 625

SECCION VIAL 11 mts

Altura en metros permitida 22

Altura en pisos permitida 7

ZONA CARMIN PLAZA DE MERCADO


APROVECHAMIENTO


I.C 0,4 8,0 I.O 80% 80% AREA CONSTRUIDA 3.325 75.112 ALTURA POR INDICE 0 10 N° VIVIENDAS 20 DENSIDAD (viv/ha) 21

SECCION VIAL 12 mts Altura en metros permitida 24 Altura en pisos permitida 8 ZONA CARMIN CENTRO CONSERVACION


APROVECHAMIENTO


I.C 1,5 4,5 I.O 80% 80% AREA CONSTRUIDA 12.609 36.810 ALTURA 2 6 AREA MINIMA VIVIENDA 72 N° VIVIENDAS 15 511

DENSIDAD (viv/ha) 18 625

SECCION VIAL 11 mts Altura en metros permitida 22 Altura en pisos permitida 7


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ZONA NARANJA BARRIO 13 ALTO DEL

MEDIO MANZANA 0015

APROVECHAMIENTO


I.C 0,7 4,0 I.O 80% 80% AREA CONSTRUIDA 5.158 30.312 ALTURA 5 AREA MINIMA VIVIENDA 72 N° VIVIENDAS 52 421

DENSIDAD (viv/ha) 69 556 SECCION VIAL 12 mts Altura en metros permitida 24 Altura en pisos permitida 8

ZONA NARANJA

BARRIO 32 JUAN ANTONIO MURILLO

MANZANA 0021

APROVECHAMIENTO


I.C 1,1 4,0 I.O 80% 80% AREA CONSTRUIDA 5.892 20.524 ALTURA 5 AREA MINIMA VIVIENDA 72 N° VIVIENDAS 76 285 DENSIDAD (viv/ha) 148 556

SECCION VIAL 12 mts Altura en metros permitida 24 Altura en pisos permitida 8 Elaboración: Equipo Técnico instrumentos de gestión. Rionegro. Octubre de 2007. De acuerdo a las condiciones actuales, la aplicación de unos índices de construcción tan altos sin un control que regule la densidad, está generando que el número de viviendas por hectárea aumente de forma considerable representando un incremento significativo de la población y los flujos vehiculares y peatonales en detrimento de la infraestructura de soporte. El panorama que se establece a partir del anterior ejercicio muestra la necesidad de regular los aprovechamientos urbanísticos actuales, especialmente en las zonas más deficitarias de espacio público, equipamientos e infraestructura vial, generando mayores aprovechamientos en las zonas de desarrollo tanto en suelo urbano como de expansión, en función del modelo de ocupación propuesto por la revisión del POT. Para mostrar un ejemplo más concreto que ratifica los resultados de la Tabla 19, se puede hacer el cálculo sobre un lote de 200 m², ubicado en el centro del Municipio. Con la aplicación de un índice de 4.5 definido para esta zona, se podría construir 900 m² con una ocupación de 80% del lote, esto da como resultado una edificación de 6 pisos con 10 viviendas y 2 locales comerciales en primer piso. Suponiendo que los dueños de lotes o casas ubicados en esta zona del municipio quieran maximizar el aprovechamiento del suelo reproduciendo este tipo de edificaciones como se observa


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en el actual perfil urbano del centro, lo que se obtiene es el colapso de esta zona, puesto que no hay infraestructura vial, equipamientos y espacio publico suficiente7 para atender las 40 personas8 que vivirían en este edificio. Por otro lado la aplicación de la formula del alturas máximas A=2(S+R), trae como resultado que en una sección vial de 11 m, la altura de una edificación puede llegar a los 22 mts, sin dejar retiro adicional es decir que en el centro del Municipio y en sectores como Alto del medio que presentan este tipo se secciones viales, se está permitiendo la construcción de edificaciones de 6 y 7 pisos con retranqueos para tener una mayor altura, que distorsionan el perfil urbano y desconfiguran la sección pública como se observa en la Figura 31.

Figura 31. Sección vial y perfil urbano en el centro de Rionegro

Fuente: tomada en trabajo de campo Septiembre de2.007

4.4.2.3. Evaluación de las obligaciones vigentes El recaudo de aportes urbanísticos debe estar basado en una política en la que el uso del suelo implica una obligación, es decir que en la medida en que se puede hacer una intervención en espacios privados que genera ganancias, se debe aportar algo al municipio para uso colectivo, de forma proporcional al beneficio. Esta política de equidad se basada en el principio de reparto equitativo de cargas y beneficios planteado en el Artículo 38 de la ley 388/97. Para hacer la evaluación de las obligaciones definidas en el POT vigente se tomaron como referentes algunos de los proyectos en oferta durante este año en el Municipio, y mediante la información de licencias de urbanismo y construcción aprobadas, se identificaron los porcentajes de cesión que se hicieron en relación a sus aprovechamientos.

7 Decreto 1504/98 en su Artículo 14 establece: Se considera como índice mínimo de Espacio público efectivo, para ser obtenido por las áreas urbanas de los municipios dentro de las metas y programas del largo plazo establecidos por el Plan de Ordenamiento Territorial, un mínimo de quince (15 m2) metros cuadrados por habitante, para ser alcanzado durante la vigencia del plan respectivo. 8 La estadística del DANE para el número de habitantes promedio por vivienda en Colombia es de 3.9.


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Tabla 20. Aprovechamientos y cesiones urbanísticas de algunos proyectos localizados en la zona urbana de Rionegro

PROYECTOS MUESTREADOS *(1) PARAMETROS

ENCENILLOS GUALANDAY LINDA GRANJA SAMANES SAN BARTOLO VILLAS DEL ROSAL

Área de lote 18.262,59 16.401,00 34.672,69 13.032,00 38419,76 16.671,00

I.C. 0,5 0,8 0,6 0,5 0,5

I.O. 38% 67% 45% 41% 59% 39%

Densidad 62,42 viv/ha, 45,73 viv/ha, 70,66 viv/ha, 33,76 viv/ha, 45,81viv/ha, 52,8 viv/ha, Área de la vivienda (m²) 72,00 124,30 70,47 113,32 78 72,00 Número de viviendas 114 75 245 44 176 70

Áreas de cesión (m²) 11.210,16 12.340,00 18.438,23 8.026,41 22.036 8.525,13

Tipo A (54%) 11026,53 (61%) 7971,71(48%) 18091,5 (52%) 7896,0888 (61%) 21652,08 (56%) 8358,42 (50%)

Tipo B (1%) 183,63 (1%) 153,46 (1%) 346,73 (1%) 130,32 (1%) 384,1976 (1%) 166,71 (1%)

Retiros a quebrada 1.942 0 1.942 0 0 0

Vr m² venta 1.000.000 1.500.000 1.100.000 1.100.000 1.300.000 500.000

Vr m² suelo *(2) 35.000 75.000 35.000 35.000 35.000 40.000

Vr obligaciones 1.070.459.450 1.876.111.300 2.280.032.250 956.502.954 3.730.692.328 1.194.245.100 Vr costos del proyecto 7.641.079.220 12.700.000.900 17.277.728.180 5.053.588.880 16.283.234.888 2.314.685.100

Utilidades 6,91% 9,18% 9,02% 7,86% 8,76% 8,15% * (1) Para ver las simulaciones completas de cada proyecto ver anexo 1 del primer informe de Instrumentos de Gestión y financiación para el Municipio de Rionegro * (2) Este valor del suelo es sacado de las simulación completa de cada proyecto a través del método residual

Fuente: Departamento de Planeacion Municipal. Rionegro. Elaboración: Equipo Técnico instrumentos de gestión. Rionegro. Octubre de 2007. A pesar de que las obligaciones urbanísticas actuales en términos generales se están cumpliendo en los nuevos desarrollos de acuerdo a la información de licencias de dichos proyectos, estas no presentan una buena efectividad en cuanto al aporte para estándares urbanísticos, como lo muestra la Tabla 22 de espacio público efectivo en la zona urbana del Municipio.

Tabla 21. Espacio publico efectivo actual por comunidades Comunidad índice espacio publico efectivo

El Porvenir 3,45 Belchite 4,36 Alto del Medio 0,00 Hospital 3,64 Centro 1,58 El Faro 3,19 San Antonio 1,74 Cuatro esquinas 0,53 Santa Ana 7,35 Gualanday 0,00

Fuente: Tomo II, Revisión y ajuste POT Rionegro. 2007


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Aunque el Municipio está exigiendo un alto porcentaje de cesión para los desarrollos en áreas no urbanizadas, los índices de espacio público efectivo del Municipio son bastante bajos, esto indica que a pesar de que en las licencias se aprueban una cantidad de metros cuadrados para zonas verdes públicas, andenes y equipamientos, dichas cesiones no son efectivas ni cuando se dejan en el lote por que se vuelven parte del área privada de las urbanizaciones, ni cuando se pagan en dinero para dar cumplimiento a lo establecido en los Artículos 29 y 31 del POT vigente. Por otro lado los desarrollos en polígonos de consolidación que no necesitan obras de urbanismo y que tradicionalmente crecen adicionando metros cuadrados a su edificación inicial, tienen unas cesiones muy bajas definidas en la normativa vigente, que poco aportan a la construcción de buenos estándares urbanísticos para el municipio9 En relación con el tema del espacio público y a otros que tienen que ver con las cesiones, un comparativo de las inversiones relacionadas con vías urbanas y rurales, equipamiento urbano y rural (infraestructuras en salud y educación), presupuestadas en el programa de ejecución del POT vigente y a pesos del año 2006, estaría señalando que el valor ejecutado ascendió a $9.429,9 millones de pesos, incluyendo los valores invertidos entre los años 2000 y 2006. Si la cifra anterior se compara con lo que dicho programa presupuestó para el corto, mediano y largo plazo, venciéndose este último en diciembre 31 de 2007, el porcentaje de ejecución fue muy bajo, equivalente el 6.5% de lo presupuestado en aquellas cesiones ($155.820,50 millones de pesos). Lo anterior estaría señalando que si bien hubo un esfuerzo financiero por parte de la administración local para aportarle a la localidad en proyectos relacionados con los equipamientos y cesiones mencionadas, lo preocupante del asunto está en que a pesar de los buenos años de dinámica económica y de las grandes valorizaciones del suelo, como también las especulaciones de los precios, éstos hechos no lograron financiar el saldo diferencial ($155.820,50 millones de pesos - $9.429,9 millones de pesos = $ 146.390,5 millones de pesos) de tales proyectos precisamente con suelo. La definición de los aprovechamientos y obligaciones en Rionegro presenta serias dificultades en la consolidación y construcción de un municipio con buenos estándares de espacio público y equipamientos, además el poco pago de obligaciones a cambio de altos beneficios para algunos desarrollos indica que la norma no esta asociada a un propósito de ordenamiento territorial. La implementación de instrumentos de gestión a través de un adecuado régimen de aprovechamientos y obligaciones; introduce varias variables que inciden directamente sobre otros instrumentos. Entre ellos están la formulación y gestión de planes parciales acordes al modelo de ocupación territorial cuyos aportes productos de la operación urbanística realmente contribuyan a mejorar los estándares urbanísticos del municipio. Por otro lado la realización de avalúos requeridos para llevar a cabo procesos de enajenación o expropiación de inmuebles, resultan desproporcionados cuando se tiene una definición de aprovechamientos tan altos como los que se están derogando debido a una mayor especulación con el precio del suelo.

9 Ver simulación para un lote de 200 m² localizado en la zona homogénea café, Anexo I del presente informe.


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4.4.2.4. Principales problemas o retos para la gestión del suelo en Rionegro Los principales problemas en la gestión del suelo en Rionegro que deben ser atendidos por los instrumentos de gestión y financiación urbanos, son: 1. Las intervenciones en espacios privados que se han hecho en el municipio, tienen muy poca

contraprestación y aporte a lo público. Esta condición contribuye en la generación de nuevos espacios urbanos con bajos estándares urbanísticos y el agotamiento a corto plazo de la infraestructura de soporte, producto de la normatividad vigente que favorece al emprendedor privado.

2. La norma de aprovechamientos y obligaciones definidas en el POT actual, está contribuyendo a

que los propietarios del suelo y promotores inmobiliarios están patrimonializando gran parte de la plusvalía que es generada por las acciones urbanísticas del municipio. Es decir que todas las obras públicas y decisiones de tipo administrativo que Rionegro ha tomado sobre el desarrollo de su territorio, han propiciado un incremento en los precios del suelo que se ve reflejado en los valores comerciales de la oferta inmobiliaria, sin que éste recupere parte de esa plusvalía generada.

3. La identificación de terrenos vacantes al interior de la zona urbana demuestra la consolidación

del fenómeno de lotes de engorde potencialmente urbanizables, cuyo uso y aprovechamiento del espacio no cumple con el concepto de función social y ecológica de la propiedad (Articulo 2 de la ley 388/97). El hecho de que en el municipio hayan una gran especulación con los precios del suelo y del espacio construido le garantiza a los propietarios e inmobiliarios un buen precio comercial de los inmuebles a corto plazo.

4. El municipio de Rionegro como sistema urbano y rural más representativo de la Subregión de

Oriente, tiene el reto de conducir el desarrollo de esta región a partir de la utilización de instrumentos de planificación y gestión territorial que le permitan hacer una ordenación de su territorio menos difusa y segregante. En este sentido el desarrollo a partir de los aportes que genera el mercado inmobiliario, debe estar encaminado al cumplimiento de un modelo territorial que propenda por un mejoramiento de los espacios urbanos y la configuración de los sistemas estructurantes en un mediano plazo.

La constante búsqueda del municipio por insertarse al mundo globalizado ha conducido a la adopción de políticas e instrumentos facilitadores de un aprovechamiento maximizado del suelo con una mala distribución de las cargas y beneficios derivados de este desarrollo. Este fenómeno genera una política urbanística producto del mercado que de más beneficios a los promotores inmobiliarios y no a los habitantes del municipio que son los que usan realmente el territorio. El caso del Municipio de Rionegro es un claro ejemplo de las consecuencias de inadecuadas políticas de planificación y gestión del suelo que facilita la intervención privada, intentando “estimular” el desarrollo urbano.


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5. FORMULACIÓN

5.1. CRITERIOS PARA LA SELECCIÓN DE INSTRUMENTOS DE PLANIFICACION, GESTIÓN Y FINANCIACIÓN EN EL MUNICIPIO DE RIONEGRO De acuerdo a las directrices definidas por la revisión y ajuste del POT, la gestión territorial, especialmente aquella que tiene que ver con recaudos tributarios, obligaciones e instrumentos de gestión y financiación del suelo son unos de los ejes o temas claves para mejorar el desarrollo urbano y rural de Rionegro. En ese sentido, es importante aclarar que el propósito de este documento es indagar por la implementación de instrumentos o mecanismos que permitan al Municipio de Rionegro hacer una planificación integral del territorio y a su vez le permitan capturar recursos para financiar su desarrollo. Por esta razón desde la revisión y ajuste del POT en materia de políticas, mecanismos e instrumentos relacionados con la gestión del suelo se indico la importancia de abordar los siguientes temas, primordiales para la selección de los instrumentos a ser aplicados en Rionegro: a. Definición de un nuevo régimen de aprovechamientos y obligaciones diferenciales acordes a la

asignación de los tratamientos urbanísticos, ya que la normatividad vigente esta contribuyendo a que los propietarios del suelo y promotores inmobiliarios estén patrimonializando gran parte de la plusvalía que es generada por las acciones urbanísticas del Municipio.

b. Definición de un sistema de reparto de cargas y beneficios a nivel Municipal, que permita la

conservación y protección de sistemas ambientales, como es el caso de los Parques Lineales del Río Negro y la quebrada la Pereira, el Parque de la Represa Abreo-Malpaso y los inmuebles de conservación arquitectónica localizados en los centros históricos del Municipio.

c. Captación de las plusvalías que se generarán por acciones urbanísticas como la incorporación

de suelo rural a suelo de expansión o la consideración de parte del suelo rural como suelo suburbano, las modificaciones en la zonificación de usos del suelo a usos más rentables y el aumento del aprovechamiento del suelo.

d. Atender el tema de la regularización urbanística y la búsqueda de fuentes de financiación para

los programas de mejoramiento integral y de vivienda de interés social. e. Desistimular a través de los instrumentos de planificación el desarrollo predio a predio que poco

aporta a la construcción de un modelo de ciudad con buenos estándares urbanísticos. Como se observo en el primer informe de diagnostico de instrumentos de gestión en Rionegro, la Ley 388 de 1997, presenta un paquete de instrumentos, no obstante, es de acuerdo a la realidad territorial de cada municipio que se escogen los más idóneos; por consiguiente, después de señalar los problemas en relación a la gestión del suelo y los lineamientos dados por la revisión y ajuste del POT, se toman como criterios para la selección de instrumentos de gestión, su aplicación y efectos esperados los siguientes:


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• Definir la recomendación de instrumentos en función de su clasificación (instrumentos de planificación, gestión y financiación), su ámbito de aplicación y los efectos esperados, de tal forma que la implementación de estos se constituya en la carta de navegación para direccionar las acciones de la actual Administración Municipal y de las futuras.

• Simplicidad administrativa, es decir, seleccionar instrumentos cuya aplicación se adapte a la estructura administrativa existente y sus actuales limitaciones; de tal forma que estos creen un primer escenario para implementar otros en etapas posteriores, que implican una mayor preparación de la Administración Municipal.

• Recomendar instrumentos que ya hayan sido estudiados dentro de la administración como

posibles herramientas a ser aplicadas para el desarrollo del POT vigente, como una forma de complementar y precisar su ámbito de aplicación en el Municipio.

• Instrumentos que fortalezcan la premisa de gestión territorial de “todos pagan”, es decir que no

solo las grandes operaciones inmobiliarias que se desarrollen tengan un aporte significativo en el desarrollo urbano, sino también las pequeñas adiciones que con mayor frecuencia se gestionan en Rionegro.

• Crear las condiciones para ir construyendo una cultura institucional y ciudadana del aporte

urbanístico y del recaudo; si bien aportes como el impuesto predial u otro tipo de contribuciones ya hacen parte del funcionamiento administrativo y económico del Municipio, nuevas acciones como la implementación de la participación en plusvalía requieren condiciones que no se construyen de un día para otro, pero que por el carácter de los proyectos estratégicos requerirán del compromiso político y administrativo.

• Propiciar herramientas que se adapten a factores de tipo cultural propios del funcionamiento del

Municipio, que están ligados a estructuras jurídicas y sociales como la propiedad. • Implementar instrumentos que permitan un desarrollo municipal integral y planificado, que

desincentiven el desarrollo predio a predio que poco aporta a la configuración de los sistemas estructurantes del Municipio.

• Instrumentos mediante los cuales el Municipio de Rionegro pueda obtener suelo y financiación

para los proyectos de interés publico, como el desarrollo de programas de vivienda de interés social, la preservación de los elementos naturales constitutivos del sistema de espacio publico, los inmuebles de patrimonio arquitectónico y cultural y los programas de mejoramiento y reubicación.


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5.2. INSTRUMENTOS DE PLANIFICACION ““La Planificación como mecanismo de ordenamiento para alcanzar un desarrollo sustentable; se hace necesaria para lograr una adecuada repartición de los recursos humanos y económicos en el espacio, en función de los recursos naturales renovables existentes en el territorio con el objeto de satisfacer las aspiraciones humanas. Lo anterior permite una mejor utilización del espacio urbano y rural y de los recursos naturales renovables y no renovables; además, genera las condiciones para un desarrollo equilibrado sobre el conjunto del territorio utilizando el espacio de una manera óptima para atender las necesidades de la población”. (Alzate, Margarita 2.005) La Planificación territorial implica problemas de geopolítica, conservación y protección del ambiente, administración pública y ordenamiento rural. Por lo tanto, se debe establecer los instrumentos necesarios para facilitar el ordenamiento de los territorios fundamentados en los tres principios establecidos en la ley 388 de 1997: la función social y ecológica de la propiedad, la prevalencia del interés general sobre el particular, y la distribución equitativa de las cargas y los beneficios. Desde el punto de vista práctico, ese proceso de planificación territorial tiene implicaciones en la reorganización de la forma en que se encuentran organizados los diferentes usos y ocupación del espacio, lo cual transforma todo el polígono sometido al proceso, tal como se ilustra en la Figura 32.

Figura 32.Proceso de planificación Configuración inicial suelo rural Resultado del proceso de planificación Fuente: Alzate, Margarita 2.005 Los instrumentos de planificación recomendados en el presente documento tienen como fin orientar el desarrollo de Rionegro bajo la jurisdicción que corresponda regulando la utilización, transformación y ocupación del espacio, de acuerdo con las estrategias de desarrollo socioeconómico y en armonía con los elementos naturales y las características históricas y culturales. El ámbito de aplicación de estos instrumentos es a corto plazo ya que mediante estos se espera que el Municipio desarrolle las disposiciones adoptadas en los componentes estructural y general del


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Plan de Ordenamiento Territorial específicamente lo que hace referencia a proyectos estratégicos y a las políticas de compactación urbana y crecimiento hacia adentro, para concretarlas en proyectos específicos, mediante Planes Parciales y Actuaciones Urbanas Integrales o Macroproyectos Urbanos.

5.2.1. Planes Parciales Los planes parciales son las herramientas de planificación y gestión establecidas desde la Ley 388 de 1997, específicamente en el Artículo 19: “Los planes parciales son los instrumentos mediante el cual se desarrollan y complementan las disposiciones de los planes de ordenamiento territorial, para áreas determinadas del suelo urbano y para las áreas incluidas en el suelo de expansión urbana, además de las que deban desarrollarse mediante unidades de actuación urbanística, macroproyectos u otras operaciones urbanas especiales, de acuerdo con las autorizaciones emanadas de las normas urbanísticas generales, en los términos previstos en la Ley 388 de 1997”. Como se especifico anteriormente, el objetivo de la aplicación de este instrumento en Rionegro es complementar las políticas, lineamientos y disposiciones propuestas por la revisión y ajuste del POT, que permitan definir el desarrollo físico de un determinado sector del Municipio, que requiere de una intervención estratégica integral. En este sentido los Planes Parciales se convierten en una plataforma de planificación y a la vez de gestión para desarrollar y aplicar todos los demás instrumentos aquí recomendados, de planificación, gestión y financiación; pues no puede haber gestión si primero no existe un proceso de ordenamiento y planificación territorial, y la gestión asociada permite llevar lo planificado a la realidad En términos generales, el alcance del Plan Parcial corresponde a lo que conceptualmente se conoce como proyecto urbano, cuya intervención se hace en una escala intermedia entre la planeación urbana y el proyecto arquitectónico. El POT define los lineamientos generales de planificación para la ciudad, y el Plan Parcial los particulariza según las necesidades del sector en que se está actuando, mediante un desarrollo en detalle que permite obtener un espacio urbano construido y habitado. Mediante el Plan Parcial se establece el aprovechamiento de los espacios privados, con la asignación de sus usos específicos, intensidades de uso y edificabilidad, así como las obligaciones de cesión y dotación de equipamientos, espacios y servicios públicos, que permiten la ejecución asociada de los proyectos específicos de urbanización y construcción de los terrenos incluidos en su ámbito de planificación. Los Planes Parciales tienen sentido en tanto sientan las bases para desarrollar formas de gestión asociada de terrenos, que permitan superar las inequidades y dificultades propias del desarrollo predio a predio. Tal como dispone la ley 388, en la formulación de Planes Parciales se debe contemplar la adopción de los instrumentos de manejo del suelo, captación de plusvalías, reparto de cargas y beneficios, procedimientos de gestión, evaluación financiera de las obras de urbanización y su programa de ejecución, junto con el programa de financiamiento y los estímulos a los propietarios e inversionistas


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para facilitar procesos de concertación, integración inmobiliaria o reajuste de tierras u otros mecanismos que garanticen el reparto equitativo de las cargas y los beneficios vinculados al mejor aprovechamiento de los inmuebles. a. Justificación de la aplicación en Rionegro La justificación en la aplicación de los planes parciales en Rionegro, es asegurar las condiciones para que mediante este instrumento se logre un desarrollo urbano del Municipio por vía asociativa y de forma planificada, revertiendo la tendencia a la urbanización predio a predio o urbanización por urbanización que ha caracterizado al Municipio y que ha tenido serias consecuencias en relación a la construcción de buenos estándares urbanísticos, el desarrollo sobre suelos de protección, el atraso en la configuración de los sistemas estructurantes y la consolidación de una estructura urbana desordenada y segregante. Por otro lado la revisión del Plan de Ordenamiento Territorial de Rionegro definió dentro de sus alcances los lugares del área urbana y de expansión, donde se debe gestionar y desarrollar mediante planes parciales, en esa dirección dentro del documento de Formulación, en el capitulo de tratamientos urbanísticos, están delimitadas aquellas áreas con tratamiento de desarrollo cuya urbanización y construcción solo se podrá hacer mediante la figura de plan parcial, la justificación para la definición de estas áreas esta implícita en el contenido de dicho documento. b. La forma de aplicación en Rionegro Las decisiones de planificación de un Plan Parcial deben estar avaladas por herramientas que permitan conocer el comportamiento de los precios del suelo, la dinámica del sector inmobiliario la estructura urbana del territorio y los procesos económicos, sociales, políticos y normativos, que en su momento incidan en la realización del Plan. Las condiciones para el desarrollo de un Plan Parcial en el Municipio de Rionegro son las siguientes: 1. La adopción de las directrices y parámetros urbanísticos para su formulación definidos en el

componente urbano del POT, que permitan concretar el modelo de ocupación propuesto incorporando en todo caso los elementos determinantes y vinculantes, tales como los sistemas estructurantes y las normativas de carácter general, además de los aspectos fundamentales y de gestión propios de los planes parciales, cuyo alcance dependerá de la complejidad del plan y de la concertación que se realice entre la Administración Municipal y los proponentes relativa a aspectos específicos de cada sector.

2. Los recursos de inversión pública necesarios para la formulación y desarrollo del Plan Parcial

deben estar incluidos en el programa de ejecución de la Administración Municipal en curso. La aplicación del instrumento de planes parciales en el Municipio esta orientado por la normatividad contenida en el decreto 2181 de 2006: “Las disposiciones contenidas en el presente decreto reglamentan de manera general la formulación y adopción de los planes parciales de que trata el artículo 19 de la Ley 388 de 1997, y de manera especial, el contenido de los planes parciales para las áreas sujetas a tratamiento de desarrollo


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dentro del perímetro urbano y las áreas comprendidas en el suelo de expansión urbana para su incorporación al perímetro urbano, en concordancia con las determinaciones de los planes de ordenamiento territorial y los instrumentos que los desarrollen o complementen”. Desde la revisión y ajuste del POT de Rionegro se definieron los dos casos en los cuales se debe aplicar dicho instrumento en el Municipio: Para las áreas clasificadas como suelo urbano con tratamiento de desarrollo y para las áreas incluidas en el suelo de expansión urbana, donde la construcción de obras públicas o cesión de suelo para espacio público o equipamientos, resulta del reparto de los propietarios de la tierra que tienen un interés inmobiliario por desarrollar la zona. Para la definición de los polígonos a desarrollar mediante plan parcial se tuvieron en cuenta los lineamientos definidos en el artículo 26 del decreto 2181 de 2006 para la delimitación del área de planificación y aquellos que se consideraron pertinentes para su aplicación específica en el Municipio. Estos criterios son los siguientes: 1. La delimitación de polígonos con dimensiones ajustadas tanto al sector donde se localizan como

a los sistemas estructurantes que los rodean, con una superficie suficiente que permita conformar una parte completa de ciudad, entendiendo por esta la que asegure la dotación de los servicios públicos domiciliarios, equipamientos y espacios públicos suficientes para atender la demanda de los usos que se vayan a desarrollar en su ámbito de planificación, así como las obras de infraestructura vial que permitan garantizar su adecuada conexión con la estructura urbana existente.

2. Que la definición de dichos polígonos no se generen predios o áreas residuales adyacentes a

los límites del área de planificación del plan parcial, cuyas dimensiones no permitan asegurar posteriormente el cumplimiento conjunto de las obligaciones de distribución de cargas y beneficios de la totalidad de su superficie.

3. La localización de polígonos cuyo ámbito de planificación sea delimitado en alguno de sus

costados por lo menos por un elemento del trazado de los sistemas generales o estructurantes de infraestructura vial, de espacio público, por elementos naturales o por otros proyectos urbanos, que garanticen el aporte del plan parcial a la configuración de dichos sistemas y al desarrollo planificado del Municipio.

4. La topografía del terreno que admita el desarrollo de proyectos con buenas calidades

urbanísticas y arquitectónicas, previniendo situaciones de riesgo que se generan con la ocupación de terrenos que presentan severas restricciones para soportar desarrollos constructivos debido a las fuertes pendientes y a condiciones de inestabilidad geológica.

5. La localización de polígonos en zonas con una fuerte dinámica inmobiliaria que asegure la

demanda futura para los desarrollos generados mediante el plan parcial, permitiendo un acercamiento previo al tipo de productos inmobiliarios que se pueden ofertar.

6. Contar con una prefactibilidad en la definición de las condiciones técnicas para la futura

prestación de los servicios públicos domiciliarios determinada por la entidad competente en el Municipio.


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7. La coherencia de estas zonas con las estrategias generales de uso y ocupación del suelo propuestas por la revisión y ajuste del POT.

8. La viabilidad económica y financiera de las Actuaciones Urbanísticas necesarias para su

ejecución. 9. La localización de polígonos que por sus características urbanísticas, inmobiliarias y económicas

den la posibilidad de desarrollar proyectos residenciales para vivienda de interés social en el Municipio.

De acuerdo a los anteriores criterios la siguiente es la propuesta de Planes Parciales en las zonas cuyo tratamiento es Desarrollo tanto en el suelo urbano como en el suelo de Expansión. En las tablas 22 y 23 se muestra el tipo de tratamiento, la codificación y el área de planificación, mientras que en los Mapas 7 y 8 se observa la delimitación de cada uno y su localización en el Municipio

Tabla 22. Planes Parciales en Suelo Urbano

TRATAMIENTO CÓDIGO AREA DE

PLANIFICACION (Ha) AREAS

AMBIENTALES (Ha) Desarrollo en suelo urbano ZU_01_DSU_01 15,77 2,41 Desarrollo en suelo urbano ZU_02_DSU_01 26,09 12,49 Desarrollo en suelo urbano ZU_02_DSU_02 14,71 3,22 Desarrollo en suelo urbano ZU_02_DSU_03 14,38 7,95 Desarrollo en suelo urbano ZU_02_DSU_04 17,75 4,13 Desarrollo en suelo urbano ZU_03_DSU_01 11,52 6,08 Desarrollo en suelo urbano ZU_03_DSU_02 10,06 5,47 Desarrollo en suelo urbano ZU_04_DSU_01 7,19 0,00 Desarrollo en suelo urbano ZU_04_DSU_02 12,07 0,00 Desarrollo en suelo urbano ZU_04_DSU_03 34,68 11,35 Desarrollo en suelo urbano ZU_04_DSU_04 8,10 2,98 Desarrollo en suelo urbano ZU_04_DSU_05 3,59 0,00

Elaboración: Equipo Técnico instrumentos de gestión. Rionegro. Diciembre de 2007.

Tabla 23. Planes Parciales en Suelo de Expansión

TRATAMIENTO CÓDIGO AREA DE

PLANIFICACION (Ha) AREAS

AMBIENTALES (Ha) Desarrollo en suelo de Expansión ZE_01_DSE_01 11,44 0,07 Desarrollo en suelo de Expansión ZE_02_DSE_01 40,50 17,11 Desarrollo en suelo de Expansión ZE_02_DSE_02 30,54 11,93 Desarrollo en suelo de Expansión ZE_02_DSE_03 54,17 20,72 Desarrollo en suelo de Expansión ZE_02_DSE_04 26,45 3,76 Desarrollo en suelo de Expansión ZE_02_DSE_05 21,43 2,03 Desarrollo en suelo de Expansión ZE_02_DSE_06 33,17 1,99 Desarrollo en suelo de Expansión ZE_03_DSE_01 7,89 1,06 Desarrollo en suelo de Expansión ZE_03_DSE_02 25,29 0,00 Desarrollo en suelo de Expansión ZE_04_DSE_01 18,39 0,38 Desarrollo en suelo de Expansión ZE_04_DSE_02 38,70 8,52



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Mapa 7. Planes parciales en suelo urbano.

Elaboración: Equipo Técnico –instrumentos de gestión. Rionegro. Diciembre de 2007


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Mapa 8. Planes parciales en Suelo de Expansión

Elaboración: Equipo Técnico –instrumentos de gestión. Rionegro. Diciembre de 2007.


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De acuerdo a la información contenida en el decreto 2181 que reglamenta las disposiciones generales para la formulación y posterior adopción de los Planes Parciales, a continuación se hace una mención de los principales lineamientos que inciden en la aplicación de dicho instrumento en el Municipio. 1. Los Planes Parciales definidos en las tablas 22 y 23 podrán ser elaborados por la administración

Municipal o propuestos por las comunidades o particulares interesados en su desarrollo, mediante una entidad Gestora. Estos se deberán formular cuando en el corto plazo se tenga previsto construir un proyecto urbanístico en las zonas mencionadas anteriormente, teniendo un acercamiento previo a los productos inmobiliarios deseados y los posibles beneficios vs las obligaciones, relacionadas principalmente con la financiación de las infraestructuras que soporten el desarrollo futuro de la zona, de acuerdo a la normatividad establecida.

2. La formulación del Plan parcial será costeada por los interesados, por tanto se considera una

carga del mismo. Para la formulación y adopción de este se deberán abordar las siguientes fases:

Fase 1: Planeamiento Esta fase concierne al proceso de diagnostico y formulación del plan parcial. La primera etapa corresponde a la solicitud de los determinantes o lineamientos generales de tipo urbanístico y normativo definidos en la revisión y ajuste del POT del Municipio para el área a desarrollar mediante este instrumento. Una vez identificada la normatividad asociada al plan parcial objeto de estudio, se realiza un diagnostico preliminar de la zona que identifica las principales características, problemáticas y potencialidades del área a planificar. Dicho estudio debe incluir los siguientes temas: la base natural, las condiciones socio-económicas, la estructura y morfología urbana, la situación jurídica de los predios, la factibilidad en la dotación de servicios públicos, y los sistemas de espacio publico, equipamientos e infraestructura vial existentes. A partir del diagnostico se elabora una propuesta de ordenación del suelo que se materializa en un Proyecto Urbanístico en el cual se diseña el espacio urbano a través de la delimitación, construcción y/o entrega, de los suelos necesarios para infraestructura vial, las redes de servicios públicos, las áreas de protección ambiental, las cesiones para espacio publico y equipamientos colectivos y los suelos de uso privado, además de esto se deberán fijar las normas urbanísticas para regular el desarrollo de las construcciones. Esta fase de formulación finaliza con la redacción del documento normativo que sintetiza la normatividad asociada al desarrollo y ejecución del Plan Parcial. Una vez radicado el proyecto ante la Secretaría o Departamento de Planeación Municipal este podrá ser aprobado por el Alcalde Municipal mediante decreto.


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Fase 2: Gestión La Gestión es la fase que, una vez aprobado el Plan Parcial, tiene por objeto la ejecución de sus propuestas, y en la cual se utilizan los procedimientos previstos en la legislación para realizar sus determinaciones. En esta fase se realizan los actos de fiscalización y de ejecución de las actuaciones sobre la propiedad privada. Si las propuestas de planeamiento no son articulables en los mecanismos de actuación de que dispone la administración, el Plan Parcial no será viable y no podrá ejecutarse.

Para efectos prácticos los planes parciales pueden contar con una serie de herramientas que garantizan la viabilidad en su ejecución. Estas herramientas son:

• Integración Inmobiliaria o reajuste de suelos • Delimitación de Unidades de Actuación • Reparto Equitativo de Cargas y Beneficios • Cooperación entre Partícipes • Cesiones Urbanísticas Gratuitas • Participación en Plusvalía • Contribución por Valorización • Enajenación Voluntaria • Enajenación Forzosa • Expropiación Judicial • Gestión Pública, Privada o Mixta. • Derechos de Construcción y Desarrollo.

En la fase de Gestión se efectúa la intervención urbanística, la cual se hace posible mediante procedimientos y mecanismos fundamentados en los derechos y obligaciones de los propietarios del suelo implicados en el desarrollo urbano, este programa esta definido como las estrategias de Gestión del Plan parcial, en las cuales se definen los esquemas de reparto equitativo de cargas y beneficios, los sistemas de gestión, los instrumentos de financiación y la programación de etapas de desarrollo. 3. Para la formulación de los planes parciales es importante tener en cuenta que la normatividad

asociada al desarrollo de los proyectos urbanísticos, es decir los índices básicos de edificabilidad y las áreas de cesión respectivas será las establecida en la tabla general de aprovechamientos y obligaciones urbanísticas contenida en el documento de formulación de la revisión y ajuste del POT, para el tratamiento de desarrollo tanto en suelo urbano como de expansión. De igual forma toda la normatividad de tipo urbanístico como el otorgamiento de licencias, la asignación de los beneficios o derechos urbanísticos, las cargas asociadas a la formulación y desarrollo del Plan Parcial, el área mínima de planificación, entre otras, definida en el proyecto de acuerdo del POT deberá ser incorporada para la formulación y posterior aprobación de cada Plan Parcial. (Ver capitulo I Planes parciales, artículos 321 al 331 del Acuerdo Normativo).

4. En los predios definidos como desarrollo mediante plan parcial no se podrá realizar ningún tipo de construcción, cambio de usos, modificaciones en la clasificación del suelo o cualquier tipo de


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desarrollos urbanísticos mientras que dichos planes no sean aprobados y adoptados mediante decreto por la Administración Municipal. De igual forma no se deberán admitir loteos o procesos de redistribución de lotes o subdivisiones o urbanización parcial o total hasta tanto se apruebe el plan parcial respectivo y se hayan autorizado a través de licencias las obras urbanísticas y constructivas por la entidad competente.

5. Para el caso de las actuaciones urbanísticas en suelo de expansión urbana este únicamente podrá ser objeto de urbanización y construcción previa adopción del respectivo plan parcial. Mientras estos no sean aprobados en las zonas de expansión urbana solo se deberá permitir el desarrollo de usos agrícolas y forestales y en ningún caso se podrá permitir el desarrollo de parcelaciones rurales para vivienda campestre.

No obstante lo anterior, en cualquier momento podrán realizarse las obras correspondientes a la infraestructura de los sistemas generales o estructurantes del orden municipal, así como las obras de infraestructura relativas a la red vial nacional, regional y departamental, y sistemas de abastecimiento de agua, saneamiento y suministro de energía que deban ejecutar la entidad Municipal, las empresas industriales y comerciales del Estado y las empresas prestadoras de servicios públicos domiciliarios, de acuerdo a lo estipulado en el articulo 29 del decreto 2181.

6. Los polígonos que dentro del área de planificación incorporan áreas ambientales que hacen

parte de proyectos estratégicos de espacio público a partir de los elementos naturales definidos en el documento de formulación presentado por la revisión y ajuste del POT, deberán dejar el suelo y garantizar la adecuación de estas áreas en la margen de retiro más próxima al área de intervención, como parte de las cargas urbanísticas del Plan Parcial, el resto de áreas que conforman estos proyectos, deberán ser adecuadas por el Municipio y su financiación estará a cargo de este.

En el siguiente mapa se identifican los Planes Parciales en suelo urbano y de expansión que incorporan dentro del área de planificación áreas destinadas a los proyectos del Parque lineal del Río Negro y Parque lineal de la Quebrada La Pereira.


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Mapa 9. Planes parciales que incorporan áreas de los Parques lineales del Rió Negro y de la Quebrada La Pereira.

Elaboración: equipo técnico instrumentos de gestión, Diciembre de 2007 7. En el articulo 175, del proyecto de acuerdo normativo del POT de Rionegro y de conformidad

con lo establecido en el Decreto 4259 de 2007, están definidos los porcentajes de participación obligatoria de vivienda de interés social y vivienda de interés prioritario, que deberán garantizar los desarrollos mediante plan parcial. Estos porcentajes serán:

• En zonas con tratamiento de desarrollo en suelo de expansión: 25% del suelo a desarrollar,

si se trata de VIS; ó 15% del suelo a desarrollar, si se trata de VIP. • En zonas con tratamiento de desarrollo en suelo urbano: 25% del suelo a desarrollar, si se

trata de VIS; ó 15% del suelo a desarrollar, si se trata de VIP. De igual forma en dicho artículo se establece el procedimiento para la transferencia de la participación a otro sitio del territorio, en los casos en que por las características espaciales de los proyectos, los usos, o la estratificación predominante del sitio del proyecto, se deba trasladar este porcentaje de vivienda. En este caso a continuación se identifican las zonas que podrán ser beneficiarias de esta transferencia para desarrollar proyectos de vivienda de interés social y prioritario en el municipio de Rionegro.


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Mapa 10. Zonas beneficiarias de transferencia de VIS y VIP.

Elaboración: equipo técnico instrumentos de gestión, Diciembre de 2007

8. A diferencia de otros trámites de licencias, en el caso de la formulación de Planes Parciales será

el Departamento Administrativo de Planeación Municipal el encargado de acompañar, evaluar y otorgar la viabilidad al emprendedor que haya tenido la iniciativa de hacer el plan.

c. Los efectos esperados: Los resultados esperados con la aplicación de los Planes Parciales en el municipio de Rionegro, son lograr la articulación específica de los objetivos de ordenamiento territorial con los de gestión del suelo concretando las condiciones técnicas, jurídicas, económico - financieras y de diseño urbanístico que permitan la generación de los soportes necesarios para nuevos usos urbanos o para la transformación de los espacios urbanos previamente existentes, asegurando condiciones de habitabilidad y de protección de la Estructura Ecológica Principal. De igual forma los resultados también son los señalados por la revisión del POT, en cuanto a la planificación urbana de zonas estratégicas de la ciudad, en función del modelo de ordenamiento territorial. Además, de la distribución del costo de infraestructuras de carácter secundario (espacio público, vías, cesiones; etc.) entre los propietarios del suelo en el área de planificación.


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5.2.2. Actuaciones urbanas integrales o macroproyectos urbanos El artículo 114 de la ley 388 define la ejecución de las actuaciones urbanas integrales mediante el desarrollo de macroproyectos: “Los macroproyectos son el conjunto de acciones técnicamente definidas, evaluadas y orientadas a la ejecución de una operación urbana de gran escala, con capacidad de generar impactos en el conjunto de la estructura espacial urbana y de orientar el crecimiento general de la ciudad”. Los macroproyectos deben involucrar las siguientes características comunes: 1. Generar proyectos de gran impacto local o supramunicipal 2. Contemplar el desarrollo de acciones que permitan la solución integral y coordinada del

problema considerado. 3. Vincular al proyecto las diversas instancias públicas y privadas directamente concernidas,

mediante la utilización de mecanismos de concertación idóneos, convenidos en el acuerdo urbano que lo sustenta.

4. Propiciar la acción Interinstitucional y concurrencia de distintos niveles de administración. 5. Concretar el compromiso del Municipio, como líder y gestor del proyecto. 6. Establecer los procedimientos mediante los cuales el Municipio participará en la captación de las

plusvalías urbanas resultantes de las acciones urbanísticas contempladas para el desarrollo del respectivo macroproyecto, y una equitativa distribución de cargas y beneficios entre todos los agentes involucrados en la operación, al tenor de los instrumentos que esta ley crea o modifica con dicho propósito.

a. Justificación de la aplicación en Rionegro Uno de los objetivos de la ley 388 es “la racionalización de las actuaciones sobre el territorio”, esta temática ha sido poco enfatizada en el Municipio ya que existe una tradición sectorial de la planificación y de su proyección como una herramienta secuencial de intervención. Las decisiones sobre la inversión de los recursos, tradicionalmente han sido manejadas bajo criterios que responden a compromisos de tipo político, plasmados en el plan de inversiones definido por la administración Municipal. Esto ha dado como resultado una gran cantidad de proyectos que poco aportan al proceso de desarrollo tanto urbano como rural del Municipio y que en el fondo lo que hacen es atomizar los recursos para estas intervenciones. En razón de esto se plantea la necesidad de proponer actuaciones de carácter estratégico que den solución a las diferentes problemáticas y déficits planteados desde la revisión y ajuste del POT y que a su ves generen un mayor impacto con las menores inversiones, con una visión general que rompa con la tendencia sectorial y la descoordinación interinstitucional con la que son manejados dichos proyectos. b. La forma de aplicación en Rionegro La racionalización de las intervenciones en Rionegro requiere profundizar en el planteamiento de actuaciones integrales y en el trabajo articulado publico-privado. Para esto el Municipio dispone de


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herramientas como los planes parciales, las unidades de actuación urbanística y los macroproyectos que dan un nuevo enfoque a la concepción y ejecución de las políticas publicas. Los proyectos que a continuación se relacionan han sido seleccionados del listado de proyectos estratégicos formulados dentro de la revisión y ajuste del POT como macroproyectos urbanos y rurales, debido a la escala de intervención y a los impactos que pueden generar en el proceso de desarrollo del Municipio y que deberán ser articulados con el Plan de Desarrollo Municipal a través de su plan de Inversiones. Estos proyectos fueron seleccionados bajo los siguientes criterios: • Grado del impacto ambiental y social a futuro. • Acciones previsibles en el área de influencia inmediata (Física y económica) • Carácter re-definitorio de la ciudad. • Población beneficiada. • Grado de aceptación ante la formulación • Las futuras acciones y soluciones que deben viabilizarse por parte no sólo del sector público

sino con el concurso del sector privado y la sociedad civil en general. Los siguientes son los macroproyectos propuestos para el área urbana: 1. Parque Lineal del Río Negro. 2. Parque lineal quebrada La Pereira. 3. Parque de la Represa Abreo-Malpaso. 4. Ejecución de las obras establecidas en la primera etapa del Plan Vial relacionadas con la

construcción, ampliación y adecuación de vías vehiculares, semipeatonales, peatonales e intersecciones.

5. Terminal de Transporte Municipal 6. Centro de Convenciones y Exposiciones 7. Central Mayorista 8. Plan Especial del Centro Histórico de Rionegro y San Antonio de Pereira. 9. Planes Parciales de Mejoramiento Integral para las zonas con este tratamiento dentro del área

urbana. 10. Formulación de proyectos de vivienda de interés social desarrollados por iniciativa pública y/o

privada. Los siguientes son los macroproyectos propuestos para el área rural: 1. Parques lineales asociados a los elementos naturales estructurantes del sistema de espacio

público rural. 2. Parque Arví –Cerro Verde 3. Ejecución de las obras establecidas en el vigente Plan Vial y de Transporte para la zona rural. 4. Centros de acopio agropecuario en el Distrito Agrario. 5. Centro de servicios de apoyo a la actividad rural. 6. Terminal de Transportes Regional


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7. Reforestación de los cerros tutelares del Municipio (Cerro Verde, Cerro Capiro) y de las cuencas hidrográficas que así lo ameriten, principalmente en zonas estratégicas como las fuentes hídricas abastecedoras de acueductos.

8. Relleno sanitario (como iniciativa subregional) 9. Planes Parciales de Mejoramiento Integral para las zonas con este tratamiento dentro del área

rural. Los proyectos presentados anteriormente constituyen algunas de las actuaciones que el Municipio deberá desarrollar para su futuro crecimiento, estas podrán incorporar la participación del sector privado mediante mecanismos como pago de cesiones, plusvalía y otras obligaciones definidas como contribución por el desarrollo de espacios privados, de igual forma el Municipio deberá tener una participación como gestor del proyecto y deberá garantizar la ejecución de dichas obras y su aprobación dentro del Plan de Desarrollo. c. Los efectos esperados El desarrollo mediante planes parciales o macroproyectos urbanos y rurales permitirán un desarrollo planificado del Municipio, dejando atrás los modelos de desarrollo predio a predio sin consideraciones de articulación del espacio público, las áreas ambientales y el sistema vial que han producido un espacio con bajas calidades y serios problemas de funcionalidad. Con la formulación y ejecución de macroproyectos el Municipio tiene la oportunidad de crecer a través de intervenciones integrales que van en pro de las políticas de preservación y protección de áreas ambientales, la configuración de la infraestructura de soporte y el desarrollo de programas de vivienda y mejoramiento que garanticen la calidad de vida de sus habitantes especialmente de la población vulnerable.

5.3. INSTRUMENTOS DE GESTION Los Instrumentos de Gestión del Suelo son herramientas relativamente nuevas que surgen ante la necesidad de crear nuevos mecanismos de aplicación de la normatividad urbana, dispuestos principalmente por las Leyes 009 de 1989 Reforma Urbana y 388 de 1997 Ordenamiento Territorial. Dichos instrumentos tienen como objeto promover la función social de la propiedad, el reparto equitativo de las cargas y beneficios derivados de las operaciones y actuaciones sobre el territorio y el principio de equidad, primando el interés general sobre el particular. Su aplicación en el Municipio facilita la destinación, la obtención y la intervención del suelo necesario para llevar a cabo las actuaciones urbanísticas. Los instrumentos de gestión aquí recomendados están clasificados en tres grupos: 1. Instrumentos para garantizar el reparto de cargas y beneficios 2. Instrumentos de intervención en la morfología urbana y la estructura predial 3. Mecanismos para dinamizar el desarrollo de sectores inactivos de las áreas urbanas


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En ese mismo orden a continuación se presentan los instrumentos de gestión del suelo a ser implementados en Rionegro, su justificación, forma de aplicación y los efectos esperados. Instrumentos para garantizar el reparto de cargas y beneficios La ley 388 en su artículo 38 define el reparto equitativo de cargas y beneficios al establecer: “En desarrollo del principio de igualdad de los ciudadanos ante las normas, los planes de ordenamiento territorial y las normas urbanísticas que los desarrollen deberán establecer mecanismos que garanticen el reparto equitativo de las cargas y los beneficios derivados del ordenamiento urbano entre los respectivos afectados. Las unidades de actuación, la compensación y la transferencia de derechos de construcción y desarrollo, entre otros, son mecanismos que garantizan este propósito”. La distribución equitativa de las cargas y los beneficios resultantes de las acciones urbanísticas que ejecuta, ordena o aprueba la entidad municipal, en aplicación de la función pública del ordenamiento territorial, permite lograr que el desarrollo de nuevos sectores urbanos o el redesarrollo o mejoramiento de otros, se haga buscando la equidad para todos los involucrados en ellos, haciendo que quienes reciben las cargas obtengan por ellas una justa compensación; o que quienes reciben los beneficios paguen igualmente en debida forma las ventajas que adquieren. Se consideran cargas, las áreas de terreno requeridas para el desarrollo de las infraestructuras, tales como: las vías peatonales y vehiculares, áreas verdes, recreacionales y equipamiento y la realización de obras públicas correspondientes a redes de servicios públicos de acueducto, alcantarillado, energía y teléfonos, vías, adecuación de espacios públicos y la dotación de los equipamientos comunitarios y los inmuebles de interés cultural. Las cargas urbanísticas, de acuerdo al nivel o jerarquía de la infraestructura, pueden clasificarse como general, zonal y local. Las cargas locales incluyen entre otros componentes, las cesiones y la realización de obras públicas correspondientes a redes secundarias y domiciliarias de servicios públicos de acueducto, alcantarillado, energía y teléfonos, así como las cesiones para parques y zonas verdes, vías vehiculares y peatonales y para la dotación de los equipamientos comunitarios. En el Municipio las cargas locales se distribuirán de la siguiente forma: • En las zonas que no son objeto de plan parcial, las obligaciones urbanísticas correspondientes a

la cesión de suelo para espacio público y equipamiento se establecerán de conformidad con lo que se señale en el "ámbito de reparto" correspondiente. En estas zonas algunas cargas serán establecidas para cada predio, considerado individualmente, como es el caso de obligaciones viales.

• En las zonas objeto de planes parciales, las cargas se distribuirán de conformidad con el sistema de reparto que se determine en el mismo plan parcial.

Se definen como beneficios las ventajas que se atribuyen a cualquier inmueble localizado en suelo urbano que constituye el potencial aprovechamiento generado por las acciones urbanísticas. Los beneficios están representados en el mayor valor y/o las ventajas que reciben los inmuebles


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localizados en el entorno o radio de acción de una obra pública que se ejecuta; en los mayores aprovechamientos que es posible aplicar a uno o varios predios como consecuencia del desarrollo de un plan parcial, o por el cambio de usos del suelo, la clasificación del suelo, la asignación de tratamientos, y otras normas estructurales y generales definidas en el POT.

La Distribución equitativa de las cargas y beneficios es uno de los principios en los cuales se fundamenta el ordenamiento del territorio en cumplimiento de la función pública del urbanismo. En la Ley 388 de 1997 confluyen dos objetivos en relación a esta distribución derivada de los procesos de desarrollo urbano: el primero es la obtención del suelo necesario y la financiación de los elementos colectivos de soporte de la vida urbana (áreas protegidas, infraestructuras viales y de servicios públicos domiciliarios, áreas verdes y recreativas, equipamientos sociales, etc.) y el segundo, el tratamiento igual a los propietarios de suelo involucrados en una determinada operación urbana.

La guía para diseñar el sistema de reparto equitativo de cargas y beneficios Municipal debe abordar los siguientes elementos: • El primero consiste en la formulación de los planes parciales, utilizando todas las

potencialidades que ofrece la Ley 388, de modo que se pueda contar con bases sólidas y consistentes para realizar la gestión asociada.

• El segundo consiste en establecer una adecuada combinación de mecanismos de concertación y cuando sea preciso de contención para lograr la asociación de los propietarios de los terrenos.

• El tercero consiste es diseñar un sistema de reparto equitativo de cargas y beneficios, a partir de la definición precisa de los objetivos y las directrices urbanísticas específicas que orientan la correspondiente actuación u operación urbana, los programas y proyectos que caracterizan, en particular, los propósitos de la operación y las prioridades de su desarrollo, todo ello de acuerdo con la escala y complejidad de cada operación.

Para lograr un adecuado, eficiente y eficaz sistema de reparto equitativo de cargas y beneficios en el Municipio de Rionegro se requiere: 1. Regular o controlar los precios del suelo desde el inicio de la intervención pública. 2. Evitar la adquisición del suelo para infraestructuras, áreas verdes y recreativas o equipamientos

sociales mediante enajenación voluntaria o expropiación, obteniéndolo a través de los aportes de suelo definidos en el reparto.

3. A partir de los incrementos de precios de suelo producidos por el mismo plan o proyecto, crear

fuentes de financiación o movilizar recursos que permitan financiar la ejecución de las obras establecidas en el Plan de Ordenamiento Territorial.

4. Dar un tratamiento igual o equitativo a los propietarios del suelo objetos de plan parcial y la

gestión asociada, en relación con las obligaciones y con los aprovechamientos urbanísticos. Para el cumplimiento de tales objetivos se deben tener en cuenta los siguientes elementos esenciales:


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1. Suelo sin urbanizar que se aporta al mecanismo de gestión asociada. Este suelo lo aportan los propietarios de suelo y debe ser valorado de acuerdo con las condiciones del terreno antes de iniciar el proceso de formulación del plan parcial.

2. Obras necesarias para que se convierta en suelo urbanizado. Estas obras requieren aportes en

suelo para usos colectivos y recursos de inversión, que se establecen a partir de los costos de construcción. Dichas obras deben estimarse en función de las necesidades para convertir los suelos en urbanos y de acuerdo a las actividades previstas y de la población que residirá o utilizará la zona

3. La definición de las normas urbanísticas de usos e intensidad, que permitirá conocer, a través de

la técnica residual, el valor del suelo una vez urbanizado, el cual reflejará valores diferenciados del suelo.

4. Los valores de suelo diferenciados, que se dan al tener el suelo urbanizado y con norma

urbanística y autorización específica, permiten calcular el total de los aprovechamientos urbanísticos que se pueden convertir en derechos de participación en el proyecto (en suelo o porcentajes) que serán distribuidos de forma equitativa entre quienes aportan el suelo y quienes aportan los recursos de inversión, permitiendo así la financiación tanto de las obras de urbanización como el pago de los aportes en suelo.

De acuerdo a los parámetros establecidos anteriormente, a continuación se presenta una serie de instrumentos o mecanismos recomendados para garantizar el reparto equitativo de las cargas y beneficios resultantes de las acciones urbanísticas en el Municipio de Rionegro, estos mecanismos tienen una aplicación a corto plazo ya que su implementación permitirá el desarrollo y adecuada ejecución de los planes parciales y macroproyectos definidos en el capitulo anterior.

5.3.1Unidades de actuación urbanística (UAU)

La ley 388 define en su artículo 39 las Unidades de actuación urbanística como: “El área conformada por uno o varios inmuebles explícitamente delimitada en las normas que desarrolla el plan de ordenamiento territorial que debe ser urbanizada o construida como una unidad de planeamiento con el objeto de promover el uso racional del suelo, garantizar el cumplimiento de las normas urbanísticas y facilitar la dotación con cargo a sus propietarios de la infraestructura de transporte, los servicios públicos domiciliarios y los equipamientos colectivos, mediante el reparto equitativo de las cargas y beneficios, conforme con lo previsto en el Capítulo V de la misma ley”. Las Unidades de Actuación Urbanística son otro de los instrumentos de planificación y gestión introducidos por la Ley 388 de 1997 para el manejo de las actuaciones de urbanización y construcción en áreas determinadas del suelo urbano y de expansión, o en tratamientos de renovación urbana o redesarrollo en suelo urbano. El objetivo de las UAU es facilitar el reparto equitativo entre los propietarios de: 1. Las cargas correspondientes al desarrollo urbanístico de beneficio local:


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• Las cesiones y la realización de obras públicas de las redes secundarias y domiciliarias de servicios públicos de acueducto, alcantarillado, energía y teléfonos de beneficio local.

• Las cesiones para parques y zonas verdes, vías vehiculares y peatonales y para la dotación de equipamientos comunales de benéfico local.

2. Los beneficios son resultantes de los aprovechamientos que se obtienen del proyecto urbanístico (potencial constructivo y potencial de usos asignado). Este instrumento es complementario de los Planes Parciales y corresponde al área conformada por uno o varios inmuebles, que debe ser urbanizada como una unidad de planeamiento con el objeto de promover el uso racional del suelo, garantizar el cumplimiento de las normas urbanísticas (dadas por el POT y el mismo Plan Parcial) y facilitar el reparto de cargas y beneficios a los propietarios del suelo, que consiste en la distribución de los costos de la actuación en proporción directa al área de los inmuebles y otros bienes y valores aportados por cada propietario. Las unidades de actuación urbanística a través de los planes parciales, permiten también la generación de la proporción de suelo para vivienda de interés social prevista en cada una de las zonas o la transferencia de este uso entre distintas zonas del Municipio. a. Justificación de la aplicación en Rionegro La implementación de las Unidades de actuación Urbanística, como unidad de planeamiento resultante de la operación mediante Planes Parciales, tiene un objetivo en Rionegro y es acabar con la inequidad que genera los diferentes procesos de planeación entre los propietarios del suelo y el Municipio. A través de las UAU, se pretende desarrollar la propuesta urbanística que genera el Plan Parcial, de tal forma que se garantice la ejecución de las obras correspondientes a redes de espacio público, equipamientos, vías y demás componentes estructurantes del desarrollo urbano del Municipio, de tal forma que se logren proyectos con mejores calidades. b. La forma de aplicación en Rionegro Las Condiciones para establecer una Unidad de Actuación Urbanística en Rionegro son: 1. Formar parte de un Plan Parcial o estar autorizadas desde el mismo para su delimitación

posterior (artículo 41, Ley 388 de 1997). 2. Contar con el consentimiento previo del 51% de los derechos de los propietarios. (Los inmuebles

de los propietarios renuentes serán objeto de enajenación voluntaria y expropiación (artículo 44, Ley 388 de 1997).

Las UAU en el Municipio de Rionegro, se implementaran mediante el instrumento de Planes parciales. El proceso de aplicación de este instrumento será el siguiente: La Unidad de Actuación Urbanística debe estar determinada por el respectivo Plan Parcial el cual establecerá las reglas del reparto de cargas y demás directrices para la delimitación posterior de las


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UAU. En cada Plan Parcial definido en la tabla 22 y 23 del presente documento, se concretará la conformación de las Unidades de Actuación Urbanística y se incorporará el proyecto específico de delimitación, que podrá ser propuesto por los propietarios o definido por la Secretaría de Planeación Municipal, de acuerdo a los siguientes criterios: • La división predial existente. • La existencia previa de elementos estructurantes, como áreas protegidas u otros

elementos ambientales, sistema vial o espacio público, que definan zonas o espacios con relativa independencia funcional y con un soporte previo de estructura.

• Las condiciones financieras que hagan posible el reparto de las cargas y beneficios y su

ejecución, es decir, que el área sea lo suficientemente amplia como para asegurar la financiación de las cargas u obligaciones urbanísticas que se adscriben al respectivo ámbito de reparto equitativo de cargas y beneficios. La delimitación precisa de una UAU debe estudiarse mediante una “Modelación Urbanística y Financiera” que permita identificar el punto de equilibrio entre sus costos y sus aprovechamientos, para asegurar así su viabilidad.

• Cuando el proyecto urbanístico resultante requiera de una recomposición o una nueva

estructura predial que se pueda ejecutar mediante el reajuste de terrenos, integración inmobiliaria o cooperación entre partícipes.

• Las unidades de actuación urbanística y su tamaño serán determinados en función de la

concreción de una estructura coherente y funcional del espacio público. Las diferentes unidades deberán posibilitar, al momento de su ejecución, el cumplimiento de los estándares de habitabilidad para la población que se asiente en su interior.

El Plan Parcial deberá determinar las previsiones relacionadas con: • La dotación de las infraestructuras y los equipamientos con las cesiones correspondientes.

Como esta especificado en el articulo 39 del la ley 388, las cargas correspondientes al desarrollo urbanístico que serán objeto del reparto entre los propietarios de inmuebles de una Unidad de Actuación incluirán entre otros componentes las cesiones y la realización de obras públicas correspondientes a redes de servicios públicos de acueducto, alcantarillado, energía y teléfonos, así como las cesiones para parques y zonas verdes, vías vehiculares y peatonales y para la dotación de los equipamientos comunitarios.

• La subdivisión en áreas de ejecución y las fases y prioridades de su desarrollo señalando los

sistemas e instrumentos de compensación para la distribución de las cargas y beneficios entre los partícipes.

Las cargas correspondientes al costo de infraestructura vial principal y redes de servicios públicos se distribuirán entre los propietarios de toda el área beneficiaria de las mismas y deberán ser recuperados mediante tarifas, contribución de valorización, participación en plusvalía, impuesto predial o cualquier otro sistema que garantice el reparto equitativo de las cargas y beneficios de las actuaciones.


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El desarrollo de las UAU en los respectivos Planes Parciales implicara la gestión asociada de los propietarios de los predios que conforman su superficie, mediante sistemas de reajuste de tierras o integración inmobiliaria o cooperación entre los participantes, según lo determine el correspondiente Plan Parcial. La ejecución de las Unidades de Actuación en el Municipio de Rionegro, se hará de conformidad con lo establecido en el Artículo 44 de la ley 388. Por otro lado para el desarrollo de cada unidad se deberá obtener una única licencia de urbanización o contar con la aprobación de un único proyecto urbanístico general, haciendo la aclaración de que los predios afectados por cada unidad de actuación no podrán ser objeto de licencias de urbanización o construcción por fuera de esta, de acuerdo a lo establecido en el articulo 18 del decreto 2181 de 2006. De igual forma los propietarios de la totalidad de los predios incluidos en el proyecto de delimitación de una unidad de actuación urbanística, según lo definido en el respectivo plan parcial, podrán solicitar una única licencia de urbanización para ejecutar las obras de urbanización de los predios que conforman el proyecto de delimitación de la unidad, siempre y cuando garanticen el reparto equitativo de las cargas y beneficios asignados a la respectiva unidad por el plan parcial. En este caso el área objeto de la operación se denominará Unidad de Gestión, establecida en el Artículo 19 del decreto 2181 de 2006. c. Los efectos esperados: Con la aplicación de las UAU como herramientas que permiten desarrollar y ejecutar los lineamientos y propuestas urbanísticas resultantes de la formulación de Planes Parciales en el Municipio, se espera que las personas interesadas en adelantar dichas actuaciones, cumplan con los lineamientos estructurantes del Plan de Ordenamiento Territorial en cuanto a los aspectos ambientales, de espacio público y equipamientos, patrimonio, infraestructura vial y de servicios públicos, así como lo establecido en las normas generales, complementarias y específicas urbanas, de tal forma que se garantice la seguridad de la población y la estabilidad en su hábitat, atendiendo las recomendaciones y restricciones resultantes de los estudios técnicos necesarios que soporten la viabilidad de ejecución de cualquier desarrollo urbanístico y constructivo en el Municipio.

5.3.2. La regulación de aprovechamientos y obligaciones

El objetivo de la asignación de aprovechamientos y obligaciones urbanísticas es regular las actuaciones urbanas públicas o privadas, de urbanización y edificación; que permitan la materialización del modelo de ordenamiento territorial del Municipio. Este se constituye como uno de los temas que enlazan la planeación y la gestión, por tanto representa la materialización y concreción del sistema de reparto de cargas y beneficios a nivel de ciudad. De otro lado, se considera como uno de los instrumentos más clásicos y básicos para la recuperación de plusvalías. El régimen de aprovechamientos y obligaciones es considerado como el conjunto de normas que determina el aprovechamiento e intensidad de uso en el predio, además de las obligaciones o contrapartidas que cada intervención debe hacer a la ciudad para mantener u obtener un equilibrio urbanístico. En otras palabras, corresponde al conjunto de obligaciones que debe pagar el emprendedor privado para hacerse acreedor a los derechos de urbanizar y construir, las cuales


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deben ser en función de la rentabilidad de sus usos otorgados por el POT y las externalidades que dichos proyectos podrían generar. Los aprovechamientos del suelo están determinados mediante rangos y se relacionan con las posibilidades de desarrollo en cada zona, en razón a índices, alturas, densidades y volumetrías permitidas. Las obligaciones hacen referencia a las cargas de un proyecto que tienen por objeto generar los elementos del espacio público que deben ser asumidos solidariamente por los propietarios del suelo en razón de la función pública del urbanismo. Estas obligaciones están definidas también como rangos, en razón de metros cuadros para zonas verdes, escuelas, centros comunitarios, de salud, entre otros y se relacionan con las cesiones obligatorias para zonas verdes públicas y equipamiento. a. Justificación de la aplicación en Rionegro Las intervenciones en espacios privados que se han ejecutado en el Municipio durante estos años, tienen muy poca contraprestación y aporte a lo público. Esta condición ha contribuido a la generación de nuevos espacios urbanos con bajos estándares urbanísticos y el agotamiento a corto plazo de la infraestructura de soporte, producto de la normatividad vigente que favorece al emprendedor privado. Las principales razones por las cuales se incorpora dentro de la revisión y ajuste del POT específicamente en la recomendación de los instrumentos de gestión que lo desarrollan y complementan las modificaciones del régimen de aprovechamientos y obligaciones urbanísticas como un instrumento normativo obedecen a dos factores principalmente: • El primero como se indicó en el capítulo 4 referido al diagnostico de las principales tendencias

en la gestión del suelo en Rionegro, la normatividad urbanística definida en el POT vigente presenta serias dificultades en la consolidación y construcción de un municipio con buenos estándares urbanísticos y el poco pago de obligaciones urbanísticas efectivas a cambio de altos beneficios, es decir, la norma vigente no esta asociada a un propósito de ordenamiento territorial; por tanto, la revisión del POT constituye una buena oportunidad para las modificaciones de reglamentación complementaria que este dirigida a la consolidación del modelo de ocupación territorial.

• El segundo es que a través de un adecuado régimen de aprovechamientos y obligaciones; se

introducen variables que inciden directamente sobre la aplicación de otros instrumentos en el municipio, específicamente de aquellos que tienen que ver con el reparto de cargas y beneficios derivados del desarrollo urbano como la formulación y gestión de planes parciales, la participación en plusvalía y la transferencia de derechos de construcción como pago de compensaciones.

b. La forma de aplicación en Rionegro Las regulaciones urbanísticas involucran a todo agente público o privado, personas jurídica o natural, que quiera intervenir sobre el territorio a través del trámite de licencias de urbanismo o de


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construcción; además las instancias de aprobación de proyectos como las Curadurías urbanas y el Departamento Administrativo de Planeación. Para comprender mejor la forma de aplicación del nuevo régimen de aprovechamientos y obligaciones en Rionegro, se presentan algunas premisas utilizadas como base para la propuesta presentada en el documento de Formulación capitulo 6 de la revisión y ajuste del POT, que hace parte del trabajo elaborado por el grupo técnico de Instrumentos de Gestión. 1. LINEAMIENTOS ESTABLECIDOS EN LA REVISIÓN DEL POT Como primera medida, se retoman los parámetros establecidos en la formulación del POT, en los temas que inciden en la regularización urbanística como tratamientos urbanísticos, usos del suelo, sistema de espacios públicos propuestos y densidades actuales. • Tratamientos urbanísticos

Teniendo presente que los tratamientos urbanísticos “(…) son decisiones de ordenamiento que permiten orientar diferencialmente la forma de intervenir el territorio, con miras a lograr los objetivos globales de desarrollo definidos para el suelo urbano y de expansión del Municipio y los particulares establecidos para cada zona homogénea específica (UN – EPUR, 2006). Desde ese punto de vista, son las decisiones de planificación que están articuladas a la gestión del territorio en términos más específicos, debido a que “Definen el conjunto de procedimientos, orientados a aplicar acciones ambientales, urbanísticas y arquitectónicas y a regular el desenvolvimiento de las actuaciones urbanas (urbanización-parcelación – edificación) para la materialización del modelo de ordenamiento (UN – EPUR, 2006). En ese sentido, se retoman las observaciones dadas por el equipo técnico de la revisión del POT, de tal forma que permitan cualitativamente identificar los estándares urbanísticos que se persiguen con la asignación de tratamientos urbanísticos. Las observaciones realizadas están expuestas en la siguiente tabla y especializadas en el mapa 11de tratamientos urbanísticos:

Tabla 24. Observaciones en la asignación de los tratamientos urbanísticos.

TRATAMIENTOS URBANÍSTICOS ÁREA (Ha.)

OBSERVACIONES

Conservación Arquitectónica 36,37

Conservación Ambiental 330,95

Valoración, protección y recuperación de los sectores que cuentan con un conjunto de elementos representativos para el Municipio limitando la transformación de la estructura física de inmuebles particulares, obras públicas y de elementos constitutivos del espacio público.

Consolidación 1 241,18

Consolidación con densificación moderada por crecimiento predio a predio Consolidación de los procesos de ocupación reciente. Adecuación de la infraestructura pública Aplicación de procesos de redensificación en los inmuebles que se encuentren dentro de las tipologías de usos denominados como centralidades y como corredores de comercio y servicios.

Consolidación 2 54,57

Calificación y dotación de espacio público Generación de infraestructura pública Articulación y consolidación del trazado urbano. Control del crecimiento habitacional conservando densidades moderadas asociadas a urbanizaciones y desarrollos sobre lotes urbanizados.

Consolidación 3 95,39 Regulación del crecimiento predio a predio Generación de espacio público efectivo. Mejoramiento habitacional


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Mantenimiento de densidades moderadas

Consolidación 4 109,11 Consolidar las áreas reservadas para espacio publico y equipamientos Restringir la actividad constructora. Preservar las condiciones de ocupación, arquitectónicas, urbanísticas y paisajísticas.

Mejoramiento Integral 25,33

La intervención de mejoramiento estará dirigida específicamente a superar las carencias de dotación del entorno: espacio público, vías, transporte y equipamiento social y productivo, así como también a la legalización integral de predios y edificaciones y el mejoramiento de la vivienda. La intervención a través del régimen de aprovechamientos es limitar el crecimiento de estos sectores bajo las condiciones actuales.

Desarrollo en suelo urbano 127,65

Desarrollo en suelo de Expansión 275,01

Desarrollo por medio de Plan Parcial en donde se garantice las cesiones para la construcción de las cargas generales y la cesión y construcción de las infraestructura secundaria necesarias para la efectiva articulación de los predios a desarrollar con la malla urbana existente

Fuente: Equipo Técnico para la Revisión y Ajuste del POT de Rionegro. Elaboración: Equipo Técnico instrumentos de gestión. Rionegro. Diciembre de 2007.

Mapa 11. Tratamientos urbanísticos

Fuente: Equipo Técnico para la Revisión y Ajuste del POT de Rionegro.

Como se puede evidenciar en el cuadro anterior la directriz de desarrollo urbanístico mediante la determinación de los tratamientos urbanísticos en cada zona, derivada del análisis de las carencias, conflictos, tendencias y potencialidades encontradas en el diagnóstico, esta dirigida a consolidar la vocación actual de zonas determinadas del municipio, o a modificarla parcial o totalmente, según el caso. A esta necesidad esta vinculada la asignación de aprovechamientos y obligaciones como una herramienta que permite regular las intervenciones en dichos tratamientos de tal forma que existan


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sectores con altos aportes y otros con pocos beneficios, que sirvan de base para el traslado del pago de obligaciones a sectores mas necesitados. • Intervenciones rurales

Al igual que los tratamientos urbanísticos las intervenciones como son llamadas en el ámbito de la planificación rural son mecanismos que permiten orientar diferencialmente la forma de intervenir el territorio, con miras a lograr los objetivos de desarrollo rural. En la revisión del POT se definieron las intervenciones rurales a ser aplicadas en el Municipio de Rionegro, que inciden en la asignación de densidades y aprovechamientos rurales acordes a los objetivos que procuran dichas intervenciones. Estas intervenciones están identificadas en las tabla 21 y especializadas en el mapa 12

Tabla 25. Observaciones en la definición de las intervenciones rurales

INTERVENCIONES RURALES OBSERVACIONES

Consolidación de parcelaciones en el suelo rural Consolidación de vivienda nativa Consolidación suburbana de centralidad rural Consolidación Suburbana Industrial Consolidación Suburbana de Comercio y Servicios

Intervención dirigida a sectores que presentan características apropiadas en los cuales se pretende consolidar su desarrollo de conformidad con las dinámicas y tendencias que presentan.

Generación de actividades forestales (GAF) Las actuaciones posibles incluyen acciones dirigidas a la realización de aprovechamientos forestales, bajo un desarrollo sostenible, limitando la actividad constructora.

Mejoramiento integral (MI)

La intervención busca superar la mala calidad y precarias condiciones de vivienda servicios públicos y saneamiento y a la dotación de espacio público, vías, transporte y equipamiento social y productivo, en asentamientos dentro del suelo suburbano que sean susceptibles de recuperación y consolidación.

Preservación activa (PA)

La intervención es protección aunque de una forma menos estricta permitiendo la continuidad de sus usos actuales orientándolos hacia un desarrollo sostenible. Se propicia el mantenimiento de la población campesina y las actividades agrícolas, controlando el excesivo fraccionamiento de la tierra y prohibiendo el asentamiento de las zonas de recreo y vivienda campestre.

Preservación estricta (PE)

La intervención es protección estricta de tal modo que se minimice cualquier tipo de intervención antrópica. Se debe regular el uso y manejo de los recursos renovables para garantizar la protección y la sostenibilidad y se debe limitar el avance de la frontera agropecuaria e iniciar procesos de recuperación.

Recuperación (RE)

El objetivo general es lograr su recuperación ambiental, favoreciendo la formación de bosque protector. Esta Intervención se aplica a zonas identificadas como áreas degradadas que tienen su origen en inadecuadas intervenciones antrópicas.

Restauración y consolidación de actividades agropecuarias (RCAA)

Las actuaciones están orientadas a la restauración y consolidación de las condiciones rurales iniciales y al control de los usos y actividades que originan el desplazamiento de las actividades rurales. En estas áreas el desarrollo esta orientado de acuerdo con el uso potencial del territorio, lo que implica un control del fraccionamiento intensivo del suelo.



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Mapa 12. Intervenciones rurales


• Usos del suelo

Teniendo presente las tendencias de transformación territorial, la asignación de usos del suelo en relación a la propuesta de aprovechamientos y obligaciones busca regular dicho régimen en función de la rentabilidad y ocupación de las actividades económicas y residenciales tanto en la zona urbana como rural. Partiendo de esta premisa es importante retomar las observaciones presentadas en la propuesta de usos del suelo capitulo 7 documento de Formulación POT de Rionegro, ya que a través de los usos es posible propiciar un mejor aprovechamiento del suelo generando una estructura más coherente entre la distribución de las diferentes dinámicas económicas y residenciales, y la intensidad con la estos se pueden desarrollar en el Municipio en función del área máxima construida, las alturas y la ocupación de dichas actividades en el territorio.


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Tabla 26. Categorías de uso en el suelo urbano.


Mapa 13. Usos propuestos en el suelo urbano del Municipio de Rionegro.


CATEGORIAS DE USO URBANA TIPOLOGIA DE USO PRINCIPAL Áreas residenciales Vivienda

Áreas de protección Actividades de conservación asociadas a las corrientes hídricas

Áreas de servicio de alto impacto referidas al comercio sexual

Comercio mayorista y servicios mercantiles

Áreas de comercio y servicios especializados

Comercio mayorista y servicios mercantiles

Centralidad municipal Comercio minorista y servicios Centralidades sectoriales Comercio minorista y servicios Corredores de comercio y servicios Comercio y servicios Corredores barriales Comercio minorista y servicios


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Tabla 27. Categorías de uso en el suelo rural.

CATEGORIAS DE USO RURAL TIPOLOGIA DE USO PRINCIPAL Áreas de protección forestal Forestal Protector

Áreas de protección-producción forestal Forestal protector-productor

Áreas de producción agroforestal Agroforestal Áreas para la producción agrícola, ganadera y de explotación de los recursos naturales

Agropecuario y forestal

Centros poblados en consolidación Vivienda Campesina

Centros poblados rurales con desarrollo incompleto Vivienda Campesina

Áreas de vivienda campestre Vivienda campestre Corredores viales suburbanos de comercio y servicio

Comercio y Servicios

Corredores viales suburbanos industriales Industria Áreas de Industria comercio y servicio asociado a la zona Franca

Industria, comercio y servicios

Equipamiento regional-Aeropuerto Comercio y Servicios Fuente: Equipo Técnico para la Revisión y Ajuste del POT de Rionegro.

Mapa 14. Usos propuestos en el suelo rural del Municipio de Rionegro.



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Paralelamente a la propuesta de usos del suelo, se revisaron los posibles usos en términos de oferta y demanda, según lo que el estudio de oferta inmobiliaria presentado en el capitulo 4 del presente informe había develado; dicho estudio se analizó en términos de encontrar la relación entro lo que actualmente estaba sucediendo y los usos propuestos por el POT, además de servir como base para establecer precios comerciales de referencia de venta de usos comerciales y residenciales; y los aprovechamientos y cesiones que dichos proyectos han realizado en sus intervenciones. • Densidad habitacional

Es importante la verificación de las franjas de densidad habitacional ya que estas permiten establecer cual podría ser la densidad futura del Municipio en base a su estructura actual y de esta forma lograr copar las nuevas cesiones urbanísticas que exige el sistema de espacio público y equipamientos propuesto en el revisión del POT. Como se observa en el siguiente mapa el municipio presenta unas densidades moderadas en la mayor parte de la zona urbana permitiendo un mayor crecimiento especialmente en las zonas con mejores condiciones urbanas, sin embargo se puede establecer que las mayores ocupaciones están concentradas en los sectores más pobres o con algún déficit en su infraestructura de soporte.

Mapa 15. Densidad Habitacional Urbana Municipio de Rionegro 2006

Fuente: SISBEN Perfil Habitacional Urbano Rionegro 2006. Elaboración: Dimensión Físico Espacial. Equipo Técnico Revisión y Ajuste POT Rionegro. EPLANUR. UNAL 2007


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De acuerdo a este mapa y según los criterios básicos para la ocupación del suelo, las densidades en el Municipio de Rionegro deberán estar trazadas bajo los siguientes parámetros: • Orientada hacia adentro. • Limitando la expansión urbana • Con una mejor distribución de la población en el territorio para disminuir los desequilibrios en las

densidades. El planteamiento de la normativa con relación a la distribución de los aprovechamientos en el territorio debe orientar el crecimiento hacia adentro sobre los suelos mejor dotados y de esta forma superar el déficit habitacional del Municipio que es de 1.326 unidades que se desarrollarían en aproximadamente 19,89 Ha. En este sentido es importante justificar que el aumento en las densidades urbanas del Municipio es una acción imperante que se debe hacer mediante el nuevo régimen urbanístico • Índice de Espacio Público Efectivo

La cuantificación del espacio público efectivo actual de Rionegro es importante para definir un nuevo régimen urbanístico, ya que a través de la identificación del déficit de este indicador se puede establecer cuales podrían ser las posibles cesiones que los diferentes desarrollos deberán aportar para la configuración adecuada de este sistema en relación a la población futura del Municipio. A partir de la construcción del índice de espacio público por la revisión del POT de 3 m²/hab, se detectó un déficit cuantitativo debido a la ausencia de este en algunas zonas, a la falta de adecuación de las actuales zonas verdes no efectivas y a la escasa ejecución de proyectos por parte de la administración municipal que hasta 2006 fue tan solo de 1, 74% ($186.230.466) de un total de inversión de $10.710.000.000 programada en el corto y mediano plazo del POT para construcción, recuperación y mantenimiento del espacio público. De igual forma la meta de 9 m²/Hab para el escenario de 12 años que propone la actual revisión (al año 2020), plantea un punto de partida para la definición de las posibles cesiones que se deben establecer para poder cumplir con dicho fin, incluyendo no solo las que realizan las grandes operaciones inmobiliarias si no las adiciones o pequeños proyectos que se desarrollan muchas veces sin hacer este tipo de aportes al Municipio.


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Tabla 28. Déficit de Espacio Público Efectivo


De acuerdo ala información presentada en el cuadro anterior, para lograr la meta planteada, el Municipio deberá construir o adecuar, como espacio público efectivo alrededor de 33 Ha. A pesar de lo exigente de la meta se espera que dicho índice se incremente principalmente a través de la adecuación de las actuales zonas verdes públicas y de un mayor rigor en el cumplimiento y ejecución de las obligaciones urbanísticas por parte de la entidad encargada de expedir las licencias de urbanismo, ya que el buen funcionamiento de la norma depende del rigor con la que el municipio la aplique. • Procesos y dinámicas del Municipio Las dinámicas más relevantes encontradas por la dimensión físico espacial para el municipio de Rionegro están relacionadas con dos procesos que lo afectan: La influencia del Área Metropolitana del valle de Aburrá impacta fuertemente el área rural a través de los siguientes hechos territoriales: • Subdivisión predial y construcción de segundas residencias de habitantes metropolitanos • Implantación de industrias • Localización de equipamientos de carácter metropolitano • Conformación de corredores de servicios • Intensificación de la movilidad vehicular y saturación de los ejes viales • Problemáticas relacionadas con la prestación de servicios públicos domiciliarios • Segregación socio-espacial Mientras que la consolidación de Rionegro como centro subregional impacta principalmente su área urbana a través de: • Transformación del área central de usos residenciales a comerciales y de servicios. • Intervención y destrucción de los edificios patrimoniales del área central. • Conformación y consolidación de asentamientos urbanos de población de la subregión

(desplazados, migrantes que buscan empleo).


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• Conformación de nuevas centralidades urbanas complementarias al centro tradicional (El Porvenir y San Antonio).

• Problemáticas relacionadas con el espacio público, la movilidad y los servicios públicos. Ambas dinámicas fueron tenidas en cuenta para la propuesta de modificación al POT en los aspectos de aprovechamientos y obligaciones, ya que a pesar de la diferenciación de las dinámicas de uno y otro proceso en el área rural y urbana estas muestran las lógicas de funcionamiento y los impactos territoriales que se dan en un espacio complejo como el municipio de Rionegro. De los anteriores lineamientos establecidos en la revisión del POT se pueden extraen las siguientes conclusiones que sirvieron como puntos de partida para la propuesta de aprovechamientos y obligaciones en el Municipio. • El crecimiento del Municipio se ha presentado de forma expandida y se ha intensificado en

algunos sectores donde la presencia del sector formal de la construcción es nula y los desarrollos se ejecutan por procesos de adición a iniciativa de los propietarios, sin realizar ningún tipo de aportes al espacio público y equipamientos, incrementando aun más el déficit actual.

• La promoción de Rionegro como polo de desarrollo a nivel subregional resultado de la

planificación conjunta puede contribuir en el mediano y largo plazo a aumentar los índices de crecimiento, que implican una redensificacion controlada y planificada del Municipio para atender los incrementos en la población.

• De acuerdo a la situación actual, se debe estructurar el territorio de Rionegro dotándolo con los

requerimientos de la población, a través de normas, proyectos, programas definiendo recursos e inversiones y priorizando en aquellos sectores mas necesitados.

• Los aportes son insuficientes para los requerimientos de espacio público en el Municipio, ya que

con las edificaciones nuevas se están bajando los estándares debido a que no se aporta al índice por persona del POT. Además de regular los aportes para cesiones se necesita definir instrumentos que aporten recursos adicionales, priorizar inversiones, evaluar recursos vs requerimientos y generar nuevas fuentes de recursos vía instrumentos para cubrir el déficit en el Municipio.

• Teniendo en cuenta que el mayor porcentaje de viviendas nuevas se realiza por procesos de

adición que no aportan a los requerimientos de espacio público y equipamientos que se generan en los sectores, se requiere buscar nuevas alternativas de recursos para la generación de las mismas además de los recursos de presupuesto, utilizando algunos de los instrumentos planteados en la Ley como la transferencia de obligaciones vía fondo para sectores con potencial de trasladar aportes hacia otros con mayor déficit de espacio publico y equipamientos.

En la siguiente tabla se identifican las zonas o proyectos beneficiarios de la transferencia de cesiones para espacio público y equipamientos.


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Tabla 29. Zonas beneficiarias de la transferencia de aportes en cesiones SECTORES CON DEFICIT DE ESPACIO PUBLICO

Belchite, Alto del medio y Cuatro esquinas

ZONAS DE MEJORAMIENTO INTEGRAL Zonas de Mejoramiento integral: Las Playas, Quebrada Arriba, La Inmaculada, Cuatro esquinas, La Lela y Juan Antonio Murillo.

CENTROS POBLADOS RURALES CON DESARROLLO INCOMPLETO

Alto bonito, Altos de la represa, Los Peñoles y La Puerta.

PROYECTOS DE ESPACIO PUBLICO Parque lineal del río Negro, quebrada La Pereira, parque de la represa Abreo Malpaso, Parque Arví –Cerro Verde

PROYECTOS DE EQUIPAMIENTOS

Centros de acopio agropecuario en el Distrito Agrario. Centro de servicios de apoyo a la actividad rural. Terminal de Transportes Regional Terminal de Transporte Municipal Centro de Convenciones y Exposiciones Central Mayorista

Elaboración: Equipo Técnico instrumentos de gestión. Rionegro. Diciembre de 2007. 2. SIMULACIONES URBANÍSTICAS Con base en los datos generales arrojados por la revisión del POT, se realizó como segundo paso las simulaciones urbanístico – financieras, utilizando como referencia los precios de venta y construcción en los diferentes usos y los precio del suelo para cada sector, que permiten dar una idea de la aplicación y los posibles resultados del nuevo régimen de aprovechamientos y obligaciones en un proyecto hipotético a desarrollar en el Municipio. Bajo ésta óptica, se chequeo la viabilidad de los proyectos manteniendo la participación de las cargas en las ventas estimadas, posibilitando un mínimo de utilidad del 5%, de igual forma se identifico el porcentaje de las cargas y el valor de la cesión exigida por la norma propuesta vrs los beneficios obtenidos por la operación inmobiliaria. Las simulaciones urbanísticas y urbanístico-financieras están contenidas en el Anexo III del presente informe 3. SÍNTESIS NORMATIVA A partir de los anteriores parámetros finalmente se construye una propuesta de aprovechamientos y obligaciones tanto para la zona urbana como rural del Municipio presentada en el documento de Formulación capitulo 6 el la revisión y ajuste del POT y reglamentada en el proyecto de acuerdo normativo, que sintetiza en un cuadro todo lo referido a densidades, índices alturas y cesiones por tratamientos para el área urbana y por zonas en el suelo rural , indicando además las exigencias de gestión asociada mediante Planes Parciales en los polígonos con tratamiento de desarrollo. c. Los efectos esperados Se espera que con la implementación de un nuevo régimen de aprovechamientos y obligaciones en Rionegro se logre regular las actuaciones públicas y privadas en relación a la actividad edificadora, y de esta forma garantizar el pago de las obligaciones que cada intervención debe hacer al Municipio


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para mantener su equilibrio urbanístico y rural. A partir de este nuevo régimen es indispensable que el Municipio haga una intervención en su estructura Administrativa de forma que se pueda establecer un monitoreo y control para la efectiva aplicación de dicha norma. Entre los resultados esperados con la modificación del régimen de aprovechamientos y obligaciones urbanísticas se pueden enunciar: • Mejorar la oferta de suelo servido, es decir, con los nuevos estándares urbanísticos bajo los que

se construirían los nuevos proyectos inmobiliarios en el suelo urbano. • El aumento y mejoramiento de los sistemas estructurantes públicos sea proporcional al aumento

de espacios privados, donde todas las actuaciones urbanísticas desde la más sencilla, como es el caso de las adiciones de metros cuadrados construidos, hasta las más complejas, como son los proyectos urbanos, o los cambios de uso aporten a la generación de la infraestructura pública.

• Bajar los precios del suelo en un corto plazo, ya que con unas cargas urbanísticas más altas al

aplicar el método residual el precio del suelo será menor, posibilitando la entrada de nuevos agentes inmobiliarios que ante precios del suelo más bajos intenten generar una oferta inmobiliaria; y en un largo plazo, ante el desestimulo de la retención de tierras por parte del propietario del suelo para ganar mayor valorización, se de lugar a una separación más consciente del derecho de propiedad al de urbanizar o construir.

• La aplicación de una norma clara, que no permita interpretaciones o manejos inadecuados,

evitando exenciones para obtener índices mayores.

5.3.3. Compensaciones La Ley 151 de 1998, en su artículo 1º, define la compensación como “el mecanismo que permite redistribuir de manera equitativa los costos y beneficios derivados de la aplicación del tratamiento de conservación. La compensación tendrá lugar en aquellos casos en que por motivos de conveniencia pública se declaren como de conservación histórica, arquitectónica o ambiental de determinados inmuebles, en el Plan de Ordenamiento Territorial o los instrumentos que lo desarrollen”. Cuándo la aplicación de dicho tratamiento a una zona, predio o inmueble limita sus derechos de construcción y desarrollo será necesario, en determinados casos, compensar a los propietarios por esta carga derivada del ordenamiento, mediante la aplicación de compensaciones económicas, transferencias de derechos de construcción y desarrollo, beneficios y estímulos tributarios u otros sistemas que se reglamenten. Por otro lado el mecanismo de compensación además de ser empleado para los inmuebles de conservación también puede ser aplicado cuando con la construcción de una obra pública se lesione de forma permanente el patrimonio de un particular de acuerdo con lo estipulado en el artículo 128 de la Ley 388 de 1997. La entidad pública que imponga la afectación debe disponer de la apropiación presupuestal correspondiente al pago de la compensación debida a su propietario por


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los perjuicios sufridos durante el tiempo de la afectación, cuya tasación será realizada por peritos privados inscritos en lonjas o asociaciones correspondientes (artículo 122, Ley 388 de 1997). a. Justificación de la aplicación en Rionegro En el ejercicio de ordenamiento territorial del Municipio de Rionegro se identificaron unas áreas con características de conservación arquitectónica y ambiental que son importantes para la vinculación a los sistemas de espacio público y equipamientos. Por tal motivo es importante aclarar que dichas áreas o inmuebles deberán ser compensados con los mecanismos anteriormente descritos ya que la declaratoria de conservación establecida desde la revisión y ajuste del POT impide a los propietarios de estos predios hacer uso de ellos para desarrollar proyectos inmobiliarios que generan una rentabilidad. b. La forma de aplicación en Rionegro En el Municipio de Rionegro tiene aplicación el instrumento de compensación para los predios con tratamiento de conservación ambiental y los inmuebles determinados como de conservación arquitectónica, establecidos en el documento de formulación capitulo 4 de la revisión y ajuste del POT. En la siguiente tabla se identifican estas zonas y algunas observaciones para su intervención:

Tabla 30. Áreas e inmuebles con tratamiento de conservación

TRATAMIENTO DE CONSERVACION OBSERVACIONES

Sectores Patrimoniales de conservación arquitectónica Centro Histórico de Rionegro: barrios Centro, Alto del Medio, Altos de La Capilla, Belchite, y La Pola Centro Histórico San Antonio de Pereira: barrios San Antonio de Pereira, Los Libertadores y Los Remansos. Inmuebles, espacios, recorridos, monumentos, esculturas y elementos patrimoniales, que hacen parte del inventario de bienes patrimoniales.

La conservación arquitectónica se aplica a los sectores del Municipio que por razones históricas y por su valor patrimonial tienen para el Municipio un significado altamente representativo de la evolución de la cultura arquitectónica y urbanística del Municipio, procurando la valoración y preservación de sus características arquitectónicas y urbanísticas.

Áreas de conservación ambiental Quebrada La Pereira. Parque La Represa. Parque ecológico Lago Santander y su microcuenca. Quebrada El Pozo. Quebrada Subachoque. Quebrada La Herradura. Quebrada El Águila Quebrada Abreo Malpaso Quebrada El Burro Quebrada San Antonio Caño Gallinero. Los retiros a líneas de conducción de electricidad. Los cuerpos de agua no identificados y que encuentren dentro del territorio municipal.

El tratamiento de conservación ambiental se aplica a las áreas sobre retiros a corrientes hídricas y las áreas verdes que son considerables de gran valor ecológico, ambiental, paisajístico y de recreación pasiva. Estas áreas estarán incluidas dentro del suelo de protección y se establecen para garantizar la permanencia de las fuentes hídricas naturales y para la generación de espacios públicos, por lo tanto no se pueden edificar, ya que su fin es la protección, el control ambiental y el constituirse como faja de seguridad ante amenazas hídricas.



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Mapa 16. Predios con tratamiento de conservación arquitectónica y ambiental en el Municipio de Rionegro.

Elaboración: Equipo Técnico instrumentos de gestión. Rionegro. Diciembre de 2007


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Las condiciones que deben cumplir los propietarios de los inmuebles identificados en la tabla 30, para el pago de las compensaciones en el Municipio son las siguientes: 1. Los propietarios de los inmuebles deberán mantener y cumplir en todo momento con las

condiciones y requisitos que se establezcan en la declaratoria de conservación. 2. En caso de estimarlo necesario, los municipios podrán condicionar el pago de la compensación,

a la presentación, aprobación y ejecución por parte de los propietarios de un proyecto de recuperación íntegra del inmueble. Durante el estudio de los proyectos integrales de recuperación de inmuebles, se adelantará una visita técnica al predio y se consultarán los datos de archivo, documentación fotográfica y bibliográfica según sea el caso.

3. Conforme lo dispuesto en el artículo 13 del Decreto 151 de 1998, los propietarios de inmuebles

sometidos a tratamiento de conservación a quienes se hubieran pagado compensaciones, adquirirán la obligación de adoptar las medidas de conservación que se especifiquen para cada caso, y de no hacerlo, deberán devolver el monto de la compensación recibida actualizada en el índice de precios al consumidor más diez (10) puntos porcentuales anuales sin perjuicio de las otras sanciones aplicables al caso.

La definición del valor de la compensación se hará utilizando la metodología establecida en el artículo 11, del Decreto 151 de 1998: 1. Certificación que el predio o inmueble está sometido a tratamiento de conservación emitida por

la entidad responsable de otorgar la licencia de urbanización o construcción. 2. Definición del valor comercial por metro cuadrado del suelo del inmueble limitado por el

tratamiento de conservación. 3. Determinación del valor comercial por metro cuadrado de suelo de los inmuebles ubicados en el

mismo sector del inmueble a compensar, que no estén calificados como de conservación, y que sean representativos de las condiciones generales de desarrollo del área.

4. La diferencia entre los dos valores, multiplicada por el número de metros cuadrados del suelo

edificable o urbanizable de conservación determina el valor de la compensación. Para determinar el monto de la compensación se entenderá por suelo urbanizable de conservación el área total del predio objeto del tratamiento de conservación, descontando la superficie correspondiente a eventuales afectaciones sobre el inmueble en razón del plan vial u otras obras públicas, así como el porcentaje correspondiente a las cesiones urbanísticas obligatorias de que hayan sido objeto los inmuebles colindantes que se tengan en cuenta para determinar el valor de la compensación. En el caso de edificios a conservar, el monto de la compensación se aplicará sobre el suelo edificable, que corresponderá al área de suelo ocupado por la edificación sometida al tratamiento de conservación.


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Para el pago de la Compensación por conservación en el Municipio de Rionegro se aplicara el mecanismo de compensación económica o transferencia de derechos de construcción y desarrollo, para su implementación se considerará el tope máximo de la compensación por conservación del quince por ciento (15%) de las utilidades que se definan de la evaluación de la operación inmobiliaria que se pueda desarrollar con el aprovechamiento básico del polígono. El valor a compensar será pagado una sola vez por el fondo de compensación municipal a solicitud del propietario del inmueble en cuestión, previa disponibilidad presupuestal. En defecto de la compensación económica por conservación podrá procederse a la adquisición del inmueble por su valor comercial. Para garantizar el pago de compensaciones, la administración municipal de acuerdo a lo establecido en el artículo 49 de la Ley 388 de 1997, podrá constituir fondos que podrán ser administrados mediante encargos fiduciarios. En el acuerdo normativo de la revisión y ajuste del POT artículos 342 al 347, están establecidos los mecanismos para la creación, dirección y administración del Fondo Urbano de compensaciones en el municipio de Rionegro.

5.3.4. Transferencia de derechos de construcción y desarrollo

Como se dijo anteriormente la compensación puede ser pagada por los fondos de compensación municipal a través de los siguientes medios, previa disponibilidad presupuestal: • Beneficios y estímulos tributarios • La asignación de derechos transferibles de construcción y desarrollo La Transferencia de derechos de construcción y desarrollo consiste en delegar en la Administración Municipal, la posibilidad de trasladar el potencial de construcción expresado en índices de edificabilidad entre diferentes zonas del territorio municipal. La ley de ordenamiento en su artículo 50 crea los derechos de construcción y desarrollo (DCD) a partir de los índices de edificabilidad definidos en el POT o los planes parciales, para reglamentar “mecanismos que hagan viable la compensación mediante la Transferencia de Construcción y Desarrollo” que posteriormente fueron reglamentados en el Decreto-Ley 151 de 1998. Entre los requerimientos para implementar este instrumento, se tiene la identificación de los siguientes tipos de zonas en el POT: • Zonas generadoras las cuales producen los Derechos de Construcción y Desarrollo que hacen

referencia a los inmuebles o zonas declarados patrimoniales y/o de conservación.

• Zonas receptoras que reciben mediante transferencia dichos DCD tales como suelos de expansión, áreas clasificadas como de desarrollo, consolidación y/o mejoramiento integral.

Para que las zonas receptoras puedan adquirir estos DCD se requiere que exista en los POT o Planes Parciales la posibilidad de incrementar los derechos básicos de edificabilidad mediante derechos ADICIONALES de construcción. Además del establecimiento de estas zonas, se requiere para la implementación de este instrumento la creación de un fondo de administración de los


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recursos con un programa de ejecución que defina prioridades de inversión dentro de dichos proyectos, que podría ser el mismo fondo de compensación, descrito anteriormente. a. Justificación de la aplicación en Rionegro Comúnmente la compensación en nuestro país ha sido tradicionalmente pagada bajo beneficios y estímulos tributarios. Para el caso de inmuebles patrimoniales se han establecido mecanismos como la reducción a estrato 1 (bajo) el pago de servicios públicos o el impuesto predial y en al caso de predios de protección por carácter ambiental se ha aplicado la compensación adquiriendo el predio a valor comercial dado que el propietario no puede obtener ningún beneficio de su inmueble. Sin embargo tanto la compensación económica como los beneficios tributarios, son con cargo al fisco municipal o traslados de la nación, que implican la movilización de grandes recursos que podrían ser empleados en proyectos prioritarios de carácter colectivo. En este sentido es importante la aplicación de la transferencia de derechos de construcción y desarrollo como mecanismo para el pago de compensaciones en Rionegro. b. La forma de aplicación en Rionegro La aplicación de la transferencia de derechos de construcción y desarrollo en Rionegro se aplicara como forma de pago a la compensación de predios e inmuebles con tratamiento de conservación arquitectónica y ambiental, identificados en tabla 31 y el Mapa 16., mediante la metodología establecida en el decreto 151 de 1998. El requisito fundamental para la puesta en marcha de este instrumento en el municipio de Rionegro, es realizar un estudio de factibilidad que permita establecer la demanda por los derechos transferibles generados en las áreas de conservación e identificar el límite máximo que podrían edificar las zonas receptoras y por tanto la edificabilidad adicional que podrían recibir mediante transferencia. Posteriormente, la Administración Municipal, mediante Acuerdo adoptado por el Concejo, sería la responsable de crear los títulos valores equivalentes a derechos adicionales de construcción y desarrollo (DACD) que se convierten en el insumo de la transacción. La ley 388 de 1997 une pues las zonas generadoras con las zonas receptoras a través de la creación de TITULOS VALORES representativos de los derechos de edificabilidad que transfieren las zonas de protección y las zonas receptoras que se interesan en aumentar sus índices de edificabilidad mediante la adquisición de los DACD. Estos Títulos Valores deben indicar cuántos m² edificables para determinado uso se podrán edificar en la zona receptora mediante el traslado de m² edificables de la zona generadora. El constructor que desee aumentar los índices de edificabilidad en su proyecto deberá adquirir en el mercado de valores estos Títulos representativos de transferencias de las zonas generadoras y entregarlos al curador en el momento de solicitar la licencia. Para el municipio de Rionegro desde los alcances del POT, se establecen como zonas generadoras, todos los predios e inmuebles determinados como de conservación arquitectónica y


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ambiental. Como zonas receptoras se establecen los predios con tratamiento de desarrollo en suelo urbano y de expansión y las áreas aun no construidas dentro del tratamiento de consolidación. De igual forma se establece como tope máximo que podrían edificar las zonas receptoras y por tanto la edificabilidad adicional que podrían recibir mediante transferencia hasta 100 vivi/ha con un índice de ocupación del 40%. El pago de la compensación en DCD, será del 100% expresado en títulos valor, no dando lugar a pago parcial o mezcla con otro tipo de compensación. Para garantizar que los propietarios de los inmuebles de conservación quedan obligados a conservar el inmueble se establece que de no hacerlo deberán devolver el monto de la compensación recibida actualizada por la inflación más 10 puntos a manera de costo financiero o pena por incumplimiento. Instrumentos de intervención en la morfología urbana y la estructura predial Estos mecanismos permiten intervenir la morfología urbana y la estructura predial para generar formas asociativas entre los propietarios con el fin de facilitar el desarrollo y financiación de proyectos urbanos. Los instrumentos aquí recomendados hacen parte de las herramientas con las que cuentan los Planes Parciales para garantizar su viabilidad y efectiva ejecución.

5.3.5. Reajuste de Terrenos

Este instrumento de gestión heredado del sistema japonés, permite una nueva definición predial para lograr una mejor configuración del terreno a urbanizar. Además de garantizar y facilitar el reparto equitativo de cargas y beneficios entre los propietarios. Como lo muestra la figura 33, el reajuste de terrenos consiste en englobar un conjunto de lotes generando una nueva delimitación predial, para dotarlos de la infraestructura urbana y el espacio público adecuados, y luego subdividirlos y desarrollarlos en conjunto o por lotes independientes.

Figura 33.Reajuste de suelo.

Fuente: pagina web JICA, Proyecto reajuste de terrenos

Este instrumento hace parte de los mecanismos para la ejecución de las Unidades de Actuación Urbanísticas que hacen parte de los Planes Parciales. La ley 388 en su artículo 45 lo define como:


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“Siempre que el desarrollo de la unidad de actuación requiera una nueva definición predial para una mejor configuración del globo de terreno que la conforma, o cuando esta se requiera para garantizar una justa distribución de las cargas y los beneficios, la ejecución de la unidad de actuación urbanística se realizará mediante el mecanismo de reajuste de tierras o integración inmobiliaria previstos en la ley 9ª de 1989, según se trate de urbanización en suelo de expansión o renovación o redesarrollo en suelo urbano respectivamente, con los ajustes que se determinan en el presente artículo”. a. Justificación y forma de aplicación en Rionegro El instrumento de reajuste de terrenos será aplicado en el Municipio de Rionegro en suelos de expansión o suelos de desarrollo urbano y en algunos casos de mejoramiento integral, cuando sea necesario para garantizar la efectiva ejecución de las UAU que hagan parte de un determinado Plan Parcial o proyecto urbanístico. Este instrumento podrá ser aplicado por la administración municipal o en asocio con otras entidades públicas y con particulares. La condición para la implementación del reajuste de terrenos en el Municipio es que conjuntamente con la propuesta del plan parcial se elabore y presente para aprobación de la autoridad de planeación, el proyecto de reajuste de tierras correspondiente el cual deberá ser aprobado por un número plural de partícipes que representen por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de la superficie comprometida en la actuación. El procedimiento para aplicar el instrumento deberá atender las siguientes etapas reglamentadas en los artículos 45 y 46 de la Ley 388 de 1997: • Luego de detectar la necesidad de la utilización del instrumento de Reajuste de Suelos dentro de

una Unidad de Actuación Urbanística o de una Unidad de Gestión, se determina con precisión los lotes que serán reajustados y las bases de la actuación.

• Se constituye una entidad gestora según lo convengan los interesados, la cual elaborará el

proyecto urbanístico correspondiente que forma parte del Plan Parcial. • La propuesta se elabora y se presenta junto con el Plan Parcial a la oficina de Planeación para

su aprobación. • El proyecto de reajuste debe señalar las reglas para la valorización de las tierras o inmuebles

aportados, la valoración de los predios resultantes según los usos y densidades asignadas indicando las cesiones gratuitas y los compromisos asumidos.

• Posteriormente, mediante escritura pública, se indica cada uno los partícipes de la actuación, los

terrenos e inmuebles aportados y su englobe; se señalan las cesiones urbanísticas gratuitas y el nuevo loteo; y se describen las restituciones de los aportes en nuevos lotes, señalando su valor y la correspondencia con el predio aportado.

Dentro del proyecto de reajuste de terrenos quedara especificado los siguientes aspectos en relación a las obligaciones que deberán cumplir los actores involucrados en la operación:


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• Los lotes adjudicados quedarán afectados al cumplimiento de las cargas y al pago de los gastos de urbanización correspondientes al desarrollo de la unidad de actuación.

• Una vez recibidas las obras de urbanización correspondientes, la edificación de los lotes

adjudicados podrá ser adelantada en forma independiente por sus propietarios, previa la obtención de la licencia de construcción respectiva.

Por otro lado como mecanismo para la adquisición de los inmuebles requeridos para el proyecto de Reajuste de Suelos, se podrán hacer acuerdos de asociación, contratos de sociedad u otros que celebre con los propietarios de las tierras, así como también se podrán utilizar mecanismos de compraventa y expropiación, según lo establecido en el artículo 77 de la Ley 009 de 1989.

5.3.5. Integración Inmobiliaria Es un instrumento de gestión, al igual que el reajuste de tierras heredado del sistema japonés, que permite englobar distintos inmuebles para que, previa la adecuación de la infraestructura y el espacio público, sea posible rehabilitarlos y subdividirlos, logrando una mejor distribución de espacios y usos. Como se observa en la figura 34, la integración inmobiliaria a diferencia del reajuste de terrenos se aplica sobre inmuebles generalmente construidos, para desarrollar proyectos de recuperación o reordenación de la estructura morfológica.

Figura 34.Integración inmobiliaria

Configuración predial inicial Integración Inmobiliaria, configuración resultante

Fuente: Alzate, Margarita 2.005 Ejemplo de aplicación del instrumento de Integración Inmobiliaria en el municipio de Granada; que luego de una destrucción violenta en el centro tradicional se hizo un proceso de Integración para desarrollar un proyecto conjunto de recuperación.


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La aplicación de este instrumento en el municipio de Rionegro se podra hacer siguiendo las mismas consideraciones y procedimientos para la implementación del reajuste de terrenos, con la aclaración que este se aplicara a inmuebles que hagan parte de Planes parciales o proyectos urbanísticos de mejoramiento o renovación. Mecanismos para dinamizar el desarrollo de sectores inactivos de las áreas urbanas

5.3.6. Bancos de tierra y Bancos inmobiliarios Es un instrumento de gestión inspirado en el sistema francés que promueve la creación de establecimientos públicos locales denominados «Bancos de Tierras», encargados de adquirir, por enajenación voluntaria, expropiación o extinción del dominio, los inmuebles necesarios para garantizar la función social y ecológica de la propiedad, además de la utilidad pública de la misma a través de reservas de tierras que permitan el desarrollo sostenible del urbanismo. Los Bancos de Tierras pueden optar por la denominación de Bancos Inmobiliarios y constituirse como establecimientos públicos, empresas comerciales e industriales del Estado o sociedades de economía mixta, según el artículo 118, de Ley 388 de 1997. a. Justificación y forma de aplicación en Rionegro De acuerdo a lo establecido en el articulo 364 del proyecto de acuerdo normativo presentado por la revisión del POT, la Administración municipal podrá presentar en el mediano plazo una propuesta de creación de un banco inmobiliario en los términos en que lo regulan las leyes 9 de 1989 y 388 de 1997, con énfasis principal en la organización, generación y amplia difusión de la información inmobiliaria del Municipio y su debida articulación a otros sistemas públicos de información inmobiliaria. A dicho Banco Inmobiliario se le asignan las siguientes funciones: 1. Adquirir, por enajenación voluntaria, expropiación o extinción del dominio, los inmuebles

necesarios para cumplir con los fines previstos en artículo 10 de la Ley 009 de 1997 relacionados a continuación:

• Ejecución de planes de vivienda de interés social. • Preservación del patrimonio cultural, incluidos el histórico y el arquitectónico en zonas urbanas y

rurales. • Constitución de zonas de reserva para el desarrollo y crecimiento futuro de las ciudades. • Constitución de zonas de reserva para la protección del medio ambiente y de los recursos

hídricos. • Provisión de espacios públicos urbanos. • Legalización de títulos en urbanizaciones de hecho o ilegales. • Reubicación de asentamientos humanos ubicados en sectores de alto riesgo y rehabilitación de

inquilinatos. • Ejecución de proyectos de integración o readaptación de tierras.


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2. Determinar los inmuebles sobre los cuales se debe ejercer el Derecho de Preferencia El Derecho de Preferencia a favor de los Bancos de Tierras, para la adquisición de inmuebles ubicados en zonas destinadas a fines de utilidad pública en interés social, establece para los propietarios que tengan la intención de vender sus inmuebles, que deben, por una sola vez, ofrecerlos en primer lugar a los Bancos de Tierras (artículo 73, Ley 009 de 1989). Los Bancos de Tierras disponen de un plazo de tres (3) meses contados desde la fecha de recepción de la oferta para ejercer su Derecho de Preferencia, y un plazo adicional de seis (6) meses para perfeccionar la transacción (artículo 76, Ley 009 de 1989). 3. Administrar los inmuebles fiscales del Municipio de acuerdo a lo establecido en el artículo 118, Ley 388 de 1997. Cuando ingresen al patrimonio de estos Bancos terrenos ejidales, éstos deberán destinarse en forma prioritaria a programas de vivienda de interés social, ya sea utilizándolos de manera directa, o mediante la inversión en dichos programas, de los recursos financieros obtenidos con otro tipo de operaciones sobre los mismos. El artículo 71 de la Ley 009 de 1989, determina que el patrimonio de los Bancos de Tierra podrá estar constituido por: • Los inmuebles urbanos y suburbanos que adquiera a cualquier título. • Los bienes vacantes que se encuentren dentro de su jurisdicción. • Las donaciones que reciba. • El rendimiento de sus propias inversiones. • Los terrenos ejidales, los cuales perderán su carácter de tales al ingresar a patrimonio de los

bancos. • Los aportes, apropiaciones y traslados que les efectúen otras entidades públicas.

5.4. INSTRUMENTOS DE FINANCIACION Los instrumentos de financiamiento son aquellos que permiten a los municipios obtener recursos económicos para la implementación de los proyectos del Plan de Desarrollo Municipal o del Plan de Ordenamiento Territorial y son básicamente la Valorización de beneficio local o general y la Participación en Plusvalías. Sin embargo hoy en día existen otros mecanismos que hacen parte de este grupo de instrumentos y que representan otras fuentes de financiación para el desarrollo del municipio, como lo son el impuesto predial, el aprovechamiento básico y adicional, y las operaciones interligadas.

5.4.1. Participación en plusvalía

El crecimiento de los precios del suelo es un beneficio privado que surge de un proceso colectivo, como lo es la urbanización. Los propietarios de los terrenos de la ciudad o de sus alrededores ven crecer su patrimonio, a veces de manera apreciable, a costa del esfuerzo global de la sociedad, sin que ellos desempeñen un papel activo en esta elevación de precios. Lo equitativo es que el Estado,


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en representación de los intereses colectivos, rescate ese beneficio para ponerlo al servicio de la comunidad.

La plusvalía es considerada como el incremento en los precios de la tierra que no se derivan del esfuerzo, trabajo o inversión del propietario, sino de acciones externas, tales como decisiones o actuaciones del ordenamiento territorial y las inversiones públicas adoptadas o ejecutadas en nombre del interés general. En ese sentido, la participación en plusvalía es un instrumento de financiación reglamentado en el artículo 73 de la ley 388 de 1997, que consiste en que el propietario del suelo devuelva al menos una parte del incremento del valor de este derivado de las acciones administrativas del Estado.

La participación por parte del Estado en la plusvalía tiene relación directa con la función social y ecológica de la propiedad, la prevalencia del interés general sobre el particular, el urbanismo como función pública y la distribución equitativa de las cargas y beneficios derivados del desarrollo humano. De conformidad con lo dispuesto por el artículo 82 de la Constitución Política, las acciones urbanísticas que regulan la utilización del suelo y del espacio aéreo urbano incrementando su aprovechamiento, generan beneficios que dan derechos a las entidades públicas a participar en las plusvalías resultantes de dichas acciones. Esta participación se destinará a la defensa y fomento del interés común a través de acciones y operaciones encaminadas a distribuir y sufragar equitativamente los costos del desarrollo urbano, así como el mejoramiento del espacio público y, en general, de la calidad urbanística del territorio municipal. a. Justificación de la aplicación en Rionegro En la actualidad la administración municipal esta permitiendo que la totalidad de los incrementos del suelo sean captados por los propietarios de este produciendo profundas inequidades en el proceso de ordenamiento del Municipio. Al no recuperar las plusvalías aunque sea de forma parcial, a pesar de la existencia del acuerdo 024 de 2004 que aprobó la captura de plusvalías en la localidad, se estarían transfiriendo cuantiosos recursos del ahorro y el trabajo de los ciudadanos comunes hacia los propietarios de la tierra, al comprar vivienda o suelo urbanizado y también la transferencia de recursos fiscales, para la adquisición a altos precios de la tierra requerida para fines colectivos. En este sentido urge la implementación de este instrumento en Rionegro, más que una prerrogativa, es un deber de las entidades públicas para dar cumplimiento a los objetivos de equidad social, redistribución y solidaridad contemplados en nuestro ordenamiento jurídico. b. La forma de aplicación en Rionegro La participación en plusvalía se da partir de unos hechos generadores de la obligación. El artículo 8 del la Ley 388 de 1997 define como hechos generadores “las decisiones administrativas que configuran acciones urbanísticas y que autorizan específicamente ya sea a destinar el inmueble a un uso mas rentable, o bien incrementar el aprovechamiento del suelo permitiendo una mayor área edificable de acuerdo con lo que se estatuya formalmente en el respectivo Plan de Ordenamiento o en los instrumentos que lo desarrollen”. Estarán obligados al pago de la participación en plusvalías y responderán solidariamente por éste, los propietarios y poseedores respecto de los cuales se


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configure el hecho generador. En el municipio de Rionegro se consideran como hechos generadores de plusvalía los siguientes: • La incorporación de suelo rural a suelo de expansión urbana: Este se constituye un hecho generador de plusvalía en Rionegro, ya que el cambio de clasificación del suelo aumenta el valor económico de la propiedad privada y el Municipio está en la obligación de tomar parte de esa plusvalía generada. Sin embargo, el efecto plusvalía registrado por este hecho generador no constituye un significativo aumento debido a la poca extensión de suelo rural incorporada al suelo de expansión, ya que la propuesta de clasificación del suelo planteada por la revisión del POT consistió en ajustar el perímetro vigente a las necesidades de crecimiento del Municipio. (Ver capitulo 2 de clasificación del suelo, documento de Formulación de la revisión y ajuste del POT).

Tabla 31. Hecho generador por incorporación de suelo rural a expansión

SUELO DE EXPANSION AREA (ha) Suelo de expansión actual 1.165 Suelo de expansión propuesto 286 Suelo rural incorporado al de expansión 30

Elaboración: Equipo Técnico instrumentos de gestión. Rionegro. Diciembre de 2007 • El establecimiento del nuevo régimen en la zonificación de usos del suelo:

Dentro de este hecho generador están identificados los corredores de comercio y servicio y las centralidades sectoriales a las cuales se les autorizo un cambio de uso. De igual forma hacen parte de este hecho generador las áreas de desarrollo, las cuales pueden incorporar dentro del proyecto urbanístico actividades comerciales y de servicios que representan una mayor rentabilidad en el uso del suelo. (Ver capitulo 7 usos del suelo, documento de Formulación de la revisión y ajuste del POT).

• La autorización de un mayor aprovechamiento del suelo urbano:

A pesar de que la norma anterior daba más edificabilidad con el mismo uso y la actual norma propuesta aumenta las obligaciones y disminuye la edificabilidad en las zonas consolidadas del municipio, en las áreas de desarrollo si hay hecho generador de plusvalía ya que hay un aumento en los índices de edificabilidad representado en una mayor densidad que autoriza un mayor aprovechamiento del suelo. (Ver tabla de aprovechamientos y obligaciones documento de Formulación capitulo 6 de la revisión y ajuste del POT).

• La ejecución, por parte del Municipio, de las obras públicas previstas en el Plan de

Ordenamiento Territorial que generen mayor valor en los terrenos, siempre y cuando no se utilice o no se haya utilizado para su financiación la contribución de valorización.


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En el siguiente mapa se identifican las zonas beneficiarias que constituyen hechos generadores de plusvalía en el Municipio de Rionegro

Mapa 17. Zonas beneficiarias que constituyen hechos generadores de plusvalía

Elaboración: Equipo Técnico instrumentos de gestión. Rionegro. Diciembre de 2007

A continuación se presenta el procedimiento para el cálculo de plusvalía en cada uno de los hechos generadores identificados en el Municipio de Rionegro: • El efecto plusvalía resultado de la incorporación del suelo rural al de expansión urbana El cálculo del efecto plusvalía sobre estas áreas, estará determinado de acuerdo a lo establecido en el artículo 75 de la ley 388 de 1997. El procedimiento será el siguiente:

1. Se establecerá el precio comercial de los terrenos en cada una de las zonas beneficiarias, con características geoeconómicas homogéneas, antes de la acción urbanística generadora de la plusvalía. Esta determinación se hará una vez se expida el acto administrativo que define la nueva clasificación del suelo correspondiente.

2. Una vez se apruebe el plan parcial o las normas específicas de las zonas beneficiarias, mediante

las cuales se asignen usos, intensidades y zonificación, se determinará el nuevo precio


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comercial de los terrenos comprendidos en las correspondientes zonas, como equivalente al precio por metro cuadrado de terrenos con características similares de zonificación, uso, intensidad de uso y localización. Este precio se denominará nuevo precio de referencia.

3. El mayor valor generado por metro cuadrado se estimará como la diferencia entre el nuevo

precio de referencia y el precio comercial antes de la acción urbanística. El efecto total de la plusvalía, para cada predio individual, será igual al mayor valor por metro cuadrado multiplicado por el total de la superficie objeto de la participación en la plusvalía.

Este mismo procedimiento se aplicará para el evento de calificación de parte del suelo rural como suburbano. • El efecto plusvalía resultado del cambio de uso Cuando en el Municipio se autorice el cambio de uso a uno mas rentable el efecto plusvalía se estimará de acuerdo con el siguiente procedimiento reglamentado en el articulo 76 de la ley 388 de 1997:

1. Se establecerá el precio comercial de los terrenos en cada una de las zonas beneficiarias, con características geoeconómicas homogéneas, antes de la acción urbanística generadora de la plusvalía.

2. Se determinará el nuevo precio comercial que se utilizará en cuanto base del cálculo del efecto

plusvalía en cada una de las zonas consideradas, como equivalente al precio por metro cuadrado de terrenos con características similares de uso y localización. Este precio se denominará nuevo precio de referencia.

3. El mayor valor generado por metros cuadrado se estimará como la diferencia entre el nuevo

precio de referencia y el precio comercial antes de la acción urbanística, al tenor de lo establecido en los numerales 1 y 2 de este artículo. El efecto total de la plusvalía, para cada predio individual, será igual al mayor valor por metro cuadrado multiplicado por el total de la superficie del predio objeto de la participación en la plusvalía.

• El efecto plusvalía resultado del mayor aprovechamiento del suelo Cuando en el Municipio se autorice un mayor aprovechamiento del suelo, el efecto plusvalía se estimará de acuerdo con el siguiente procedimiento reglamentado en el artículo 77 de la ley 388 de 1997:

1. Se determinará el precio comercial por metro cuadrado de los inmuebles en cada una de las zonas beneficiarias, con características geoeconómicas homogéneas, antes de la acción urbanística generadora de la plusvalía. En lo sucesivo este precio servirá como precio de referencia por metro cuadrado.

2. El número total de metros cuadrados que se estimará como objeto del efecto plusvalía será, para

el caso de cada predio individual, igual al área potencial adicional de edificación autorizada. Por potencial adicional de edificación, se entenderá la cantidad de metros cuadrados de edificación


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que la nueva norma permite en la respectiva localización, como la diferencia en el aprovechamiento del suelo, antes y después de la acción generadora.

3. El monto total del mayor valor será igual al potencial adicional de edificación de cada predio

individual multiplicado por el precio de referencia, y el efecto plusvalía por metro cuadrado será equivalente al producto de la división del monto total por el área del predio objeto de la participación en la plusvalía.

A continuación se presenta un ejercicio de cálculo de plusvalía para el plan parcial ZU_04_DSU_03 por mayor valor del suelo y por mayor aprovechamiento.

Tabla 32. Calculo de efecto plusvalía por mayor valor del suelo

Efecto de plusvalía por mayor valor del precio por m² en el Plan Parcial ZU_04_DSU_03 Precio refer Precio Hoy Mayor Efecto Tarifa Predios Área m²

2.001 2.007 valor Plusvalía 30% 1 135.469 11.000 35.000 24.000 3.251.256.000 975.376.800 2 19.140 11.000 35.000 24.000 459.360.000 137.808.000 3 3.024 11.000 35.000 24.000 72.576.000 21.772.800 4 38.892 11.000 35.000 24.000 933.408.000 280.022.400 5 17.067 11.000 35.000 24.000 409.608.000 122.882.400 6 10.498 11.000 35.000 24.000 251.952.000 75.585.600

224.090 5.378.160.000 1.613.448.000 Elaboración: Equipo Técnico instrumentos de gestión. Rionegro. Diciembre de 2007

PLUSVALIA 30% 1.613.448.000


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Tabla 33. Calculo de efecto plusvalía por mayor aprovechamiento

2.000 2.007 224.090 22IO 0,3 0,4 m² HaÁrea ocupada 67.227 89.636Densidad 50 viv/ha 80 viv/haNo. Viviendas 1.120 1.793Área de Vi/m² 70 60Área Total m² 78.432 107.563

PAE: Potencial Área edificable (m²) 29.132Efin 107.563Eini 78.432 % partic ventas

MT: Monto total 1.019.609.500 Tarifa Por Suelo 1.613.448.000 1,25

30% Por Mayor Edifi 305.882.850 0,24Total 1.919.330.850 1,49

Valor m² Ventasconstruido Totales

107.563 1.200.000 129.075.840.000

Efecto de plusvalía por mayor aprovechamiento en el Plan Parcial ZU_04_DSU_03

Área Lote

Área vendible

PAE= Efin - Eini

Monto Total (MT) = PAE* m² actual

Elaboración: Equipo Técnico instrumentos de gestión. Rionegro. Diciembre de 2007 Para la implementación del instrumento de participación en plusvalía en el municipio de Rionegro, se requiere: • Determinación política, para que las decisiones administrativas estén incluidas en el POT o los

instrumentos que lo desarrollan de modo que se establezcan jerarquías de inversión para los recursos provenientes del recaudo.

• Que se haya aprobado un acuerdo de carácter general que incluya todas las normas para

liquidarla y cobrarla. • Dos avalúos: el primero comercial de referencia y el segundo después del hecho generador,

para ver el efecto de plusvalía; éste último es con base en la comparación de zonas similares. • La instauración del Observatorio del suelo y el mercado inmobiliario que monitoree los cambios

producidos en el Municipio. • Buena actualización catastral, posible de realizarse mediante el correcto funcionamiento del

Expediente Urbano. • Que el municipio registre una dinámica inmobiliaria favorable, a través del Observatorio de

mercado inmobiliario. • Aprovechamientos urbanísticos acordes a la dinámica inmobiliaria real, para no inflar el efecto

plusvalía. Si bien existe la necesidad de implementar efectivamente en Rionegro la participación en plusvalía en el corto plazo, es fundamental tener presente que su implementación requiere un gran esfuerzo


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interinstitucional, compromisos políticos y cambios en la estructura administrativa y social, específicamente en las relaciones jurídico – económicas del Municipio. Basados en estos requerimientos, la aplicación de este instrumento en Rionegro se recomienda en un escenario de implementación a mediano o largo plazo, ya que este implica la organización y funcionamiento de otros mecanismos como los observatorios del suelo y el mercado inmobiliario, y en general sistemas de información que integren bases de datos como el expediente urbano. Por otro lado la participación en plusvalía solo se hace efectiva cuando hay transacciones de la propiedad, el flujo de caja es muy lento y la inversión administrativa inicial solo se recupera en un tiempo largo. c. Los efectos esperados Con la implementación de la participación en plusvalía en el municipio de Rionegro, se pretende aprovechar los beneficios de las acciones urbanísticas para invertir en el desarrollo urbano, garantizar el derecho al espacio público y asegurar el reparto equitativo de las cargas y beneficios derivados del ordenamiento territorial. Otros de los efectos esperados con la efectiva aplicación de este instrumento es el aumento de las finanzas públicas del Municipio, la regulación en los precios especulativos del suelo y la redistribución de las plusvalías entre zonas más excedentarias de beneficios y más deficitarias.

5.4.2. Contribución en valorización

La contribución en valorización, es un gravamen real de carácter directo que se utiliza para recuperar el costo de construcción de obras públicas. Consiste en la participación de los propietarios de inmuebles beneficiados por estas inversiones en los costos de construcción y administración de la obra, con la presunción de captar una parte de los incrementos en el precio del suelo que dicha inversión generará. Este instrumento de financiación busca hacer partícipes a los propietarios de inmuebles, mediante un aporte económico, en el pago de los costos de construcción de una obra pública que represente incremento en el valor del predio. La administración de los recursos financieros se hace con la vigilancia de la administración pública. a. Justificación de la aplicación en Rionegro Rionegro ya cuenta con antecedentes de aplicación de este mecanismo de financiación (Acuerdo 089 de 1995), por tanto sus funcionarios públicos y la comunidad en general ya están familiarizados con el instrumento. Básicamente con la contribución en valorización lo que se pretende es que el Municipio continúe con este proceso, de tal forma que sirva como una forma de financiación de las grandes obras publicas que están planteadas en la revisión del POT, a nivel de infraestructura vial, equipamientos de carácter general y proyectos integrales de espacio publico.


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b. La forma de aplicación en Rionegro La condición para la aplicación efectiva de este instrumento en le municipio es tener como base impositiva el costo de la respectiva obra dentro de los límites de beneficio que ella produzca a los inmuebles que deben ser gravados. Partiendo de esto, el municipio deberá tener en cuenta las siguientes consideraciones para la futura aplicación de este instrumento: • La revisión del estatuto de valorización vigente. • La identificación de las obras públicas a ser costeadas mediante este mecanismo. • La cuantificación del costo de la obra más gastos administrativos: El costo de las obras debe ser

repartido entre los predios beneficiados. La suma de las contribuciones cobradas no debe ser mayor al costo total de las obras realizadas.

• El derrame de valorización proporcional al beneficio de la obra, tomando en cuenta la

clasificación socioeconómica de los contribuyentes para equilibrar la capacidad de pago vs. el beneficio.

• La liquidación y recaudo de la contribución: estos pueden hacerse antes, durante o después de

la ejecución de la obra. Su pago es en efectivo y está sujeto a las tarifas, plazos y descuentos que establezca el Municipio.

• La destinación de los dineros correspondiente a la contribución: El recaudo por valorización se

debe destinar específicamente a la financiación de las obras públicas correspondientes. • La reglamentación, ejecución, modificación y aplicación de este instrumento será establecida por

el Concejo Municipal. Dentro del proyecto de acuerdo del POT en el articulo 360, están establecidos los parámetros para la creación del fondo de valorización destinado a administrar los bienes, las rentas y los demás ingresos originados en la ejecución de obras públicas por el sistema de contribución.

c. Los efectos esperados La inversión en una obra pública puede recuperarse mediante uno de dos instrumentos: Participación en plusvalía o valorización, nunca las dos acumulados. En el caso de aplicar la Participación en Plusvalía, el Municipio podría recaudar un monto superior al valor de la obra; sin embargo será muy difícil programar el momento en que estos recursos ingresen al fondo Municipal, pues están condicionados a las ventas efectivas de los predios o las solicitudes de licencias. En el caso de los recaudos por valorización, aun cuando estos no pueden superar el valor de la inversión, ofrecen la ventaja de que su recaudo puede ser programado con exactitud. De igual forma se puede garantizar la repartición del costo de construcción y costos de administración de la obra


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pública; además de no desviar el gasto para beneficiar a sectores con capacidad de pago; de esta forma, se hace una recuperación de plusvalía, aunque no en las mismas proporciones del aumento del precio del suelo. Por otro lado la contribución en valorización permite la construcción de infraestructura pública donde la población tenga capacidad de pago, sin comprometer a largo plazo lo recursos del Municipio y al financiarse la obra pública de ciertos sectores de la ciudad mediante valorización, los recursos públicos se pueden destinar al costeo de infraestructura en zonas deficitarias.

5.4.3. Aprovechamiento urbanístico básico y aprovechamiento urbanístico adicional

Es una versión más avanzada de las regulaciones urbanísticas, que bajo un concepto redistributivo de la asignación de aprovechamiento y obligaciones en el uso del suelo, se crea un aprovechamiento urbanístico o índice básico, muy cercano al aprovechamiento histórico que se ha dado en la zona, y un aprovechamiento urbanístico o índice adicional que puede ser obtenido mediante alguna contrapartida que el emprendedor privado realice. Ésta herramienta de financiación urbana tiene amplia trayectoria, desde los 80’s ha sido aplicado en ciudades brasileras como Sao Paulo y Río de Janeiro, donde se le conoce bajo el concepto de suelo creado. “El suelo creado es toda superficie creada para edificaciones mayores que el terreno donde estas se apoyan. En la medida que la porción entre el área edificable y el área de terreno es definida por las normas de uso y ocupación del suelo, en términos prácticos, suelo creado es toda área construida que traspase tales normas”. (Sandroni, 2004). Esta forma de financiación urbana esta basada en la posibilidad que tiene el poder publico de a través de una legislación específica contenida en el POT, ampliar los derechos de edificación, área edificable, usos permitidos entre otros, y cobrar todo o parte de esa valorización del propietario que recibe tales derechos. La forma más generalizada de “suelo creado” es la institución del coeficiente de aprovechamiento único. Este dispositivo puede incorporarse en los planes de ordenamiento territorial y consiste en establecer un coeficiente de aprovechamiento único para toda el área urbana, inferior a los coeficientes existentes, de tal forma que, a partir de un coeficiente básico, toda la capacidad constructiva adicional (o una parte de ella) se consideraría valorización, transformada en recursos financieros y transferida para el poder público En el contexto colombiano el decreto 2181 de 2006, que regula la gestión de planes parciales, lo ha definido en su Artículo 2 como: “Aprovechamiento urbanístico básico. Es el beneficio urbanístico que indica la superficie máxima construible, según usos para suelo urbano y de expansión, a que tienen derecho los propietarios del área del plan parcial, en forma proporcional a su participación en las cargas locales de que trata el artículo 27 del presente decreto.


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Aprovechamiento urbanístico adicional. Es la superficie máxima construible por encima del aprovechamiento básico, según los usos establecidos por el plan parcial, a que tienen derecho los propietarios cuando participen en las cargas generales de que trata el artículo 28 del presente decreto”

a. Justificación de la aplicación en Rionegro • En las actuales condiciones urbanas, el modelo de ocupación territorial establecido con la

revisión del POT y los resultados del estudio de dinámica inmobiliaria en el Municipio, dejan claramente establecidas unas áreas urbanas con mayores ventajas de localización que otras, ventajas que se traducen en la posibilidad de desarrollar mayores aprovechamientos; por tanto, siendo menester del ordenamiento territorial y la gestión urbana promover la redistribución de los beneficios, se propone generar mayores contribuciones de las áreas urbanas mejor servidas a las zonas con altos déficit urbanísticos.

• Dejarle la posibilidad al emprendedor privado de que construya según las cargas que pueda

asumir, dentro de los márgenes de utilidad que un proyecto inmobiliario permite, siempre cuando dicha exención se traslade a la ciudad en su conjunto.

• Reconocer la mayor dinámica de adición de área construida mediante las licencias de urbanismo

y construcción versus los pocos proyectos urbanísticos de alto impacto que hasta ahora se han gestionado.

• Responder al marco normativo nacional sobre planes parciales, de tal forma que no existan

vacíos jurídicos para su aplicación y control por parte del Departamento Administrativo de Planeación Municipal.

b. La forma de aplicación en Rionegro Los desarrollos mediante plan parcial tanto en suelo urbano como de expansión, podrán solicitar un aprovechamiento adicional previa negociación de la obligación urbanística correspondiente. (Ver tabla de aprovechamientos y obligaciones documento de Formulación capitulo 6 de la revisión y ajuste del POT). Este aprovechamiento adicional tendrá un tope máximo respecto al aprovechamiento básico establecido, en todo caso la densidad máxima permitida para estas zonas de desarrollo será de 100 viv/ha y un índice máximo de ocupación de 40% (I.O.), la obligación urbanística aumentará en un 50% sobre los derechos urbanísticos adicionales otorgados, a condición de transferir el valor en pesos de la obligación al Fondo Urbano Municipal, cuando sea necesario. Los polígonos podrán dejar su aporte adicional en la misma área de planificación, sin embargo aquellos que deban trasladar las obligaciones correspondientes al aprovechamiento urbanístico adicional cuando estas no puedan albergarse en el lote, deberán pagar el equivalente al valor comercial de suelo (lote) donde se está generando la obligación, es decir, si se trasladan 10m² de espacio público y el lote vale 150.000 por m², el pago en dinero debe ser de 1’500.000 para el fondo urbano Municipal. En este sentido, el traslado de cesiones se convierte en una herramienta básica


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para la generación y financiación de espacio público y equipamientos en las áreas deficitarias vía fondo urbano. La forma de pago de las obligaciones urbanísticas adicionales deberá ser definida por el Departamento Administrativo de Planeación Municipal, con la participación de las Curadurías urbanas, recaudada por la Secretaría de Hacienda, ante la solicitud de los emprendedores privados o públicos en el momento de tramitar la licencia de urbanismo o construcción. d. Los efectos esperados Entre los diversos resultados esperados con la regulación de un aprovechamiento urbanístico básico y uno adicional se presenta: • Obtención de recursos a partir del desarrollo urbano para la conformación a mediano y largo

plazo de espacios públicos o equipamientos en las áreas deficitarias. Al mismo tiempo que la obtención de recursos para el mantenimiento y adecuación de los espacio ya existentes.

• Crear una cultura del aporte y del recaudo entre los pequeños y grandes emprendedores

privados. • Empezar a separar en la práctica el derecho de propiedad al derecho de urbanizar y construir,

mediante las herramientas del ordenamiento territorial y el ejercicio de la función pública del urbanismo.

• Incentivar al emprendedor privado a asumir el pago de cargas adicionales proporcionales a sus

beneficios adicionales. • Llevar a la práctica el principio de reparto equitativo de cargas y beneficios.

5.4.4. Fondo urbano

El Fondo Urbano es el encargado de recaudar los dineros provenientes por el pago en dinero de obligaciones urbanísticas que no se pueden cumplir en el área del proyecto, por el pago de los aprovechamientos adicionales de construcción y desarrollo y por el pago de la participación en plusvalía, sea en dinero o en cualquiera de las formas de pago previstas por la Ley 388 de 1997. Se constituye como un fondo de destinación específica que recauda, administra y toma decisiones sobre los aportes urbanísticos que son entregados al Municipio. Dentro de éste fondo, también están incluidos los fondos de valorización y los fondos de compensación. a. Justificación de la aplicación en Rionegro La implementación del fondo urbano en el Municipio de Rionegro esta justificada en base a las siguientes consideraciones:


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• Con la aplicación de índices adicionales de construcción, las cesiones urbanísticas que se generan no se pueden pagar todas en la misma área del proyecto.

• Existen zonas del municipio altamente deterioradas que requieren ayudas externas a sus

posibilidades reales. • Evitar que los recaudos por la aplicación de instrumentos de gestión vaya a parar a fondos

comunes y a gastos diferentes al desarrollo urbano. • Generar desarrollo urbano a partir del propio desarrollo Municipal, sin necesidad de que este

gaste dineros que podrían destinarse a inversión social. b. La forma de aplicación en Rionegro El Fondo Urbano en Rionegro, deberá ser considerado como un fondo con personería jurídica, patrimonio propio, autonomía presupuestal y financiera, sin estructura de personal ni planta administrativa propia, sometido a las normas presupuestales y fiscales del orden municipal. Este deberá ser administrado por la Secretaría de Hacienda y el Departamento Administrativo de Planeación Municipal, quien desempeñará la Secretaría Técnica de dicho Fondo. El objetivo del fondo será asegurar el reparto equitativo de cargas y beneficios en el Municipio producto de la implementación del ordenamiento territorial y garantizar el pago de compensaciones en razón de cargas urbanísticas de conservación histórica, arquitectónica o ambiental. Los recaudos del Fondo se destinarán en este orden de prioridad: 1 A la generación de espacio público y equipamientos en las áreas deficitarias, prioritariamente en

aquellos asentamientos que deben ser objeto de mejoramiento integral en suelo urbano o rural. 2 A la construcción de obras de beneficio social para la población de menores recursos

económicos, entre ellas las que tengan que ver con vivienda de interés social. 3 A realizar pagos de compensación por conservación arquitectónica y ambiental, la cual se

pagará en el orden de prioridad que determina el mayor interés de los respectivos bienes. Mediante decreto reglamentario expedido por el Alcalde Municipal se especificarán los demás aspectos que hagan operativo, viable y sostenible la aplicación de los recursos del Fondo Urbano, teniendo en cuenta los aspectos de carácter institucional y administrativo que se requieran para su adecuado funcionamiento. c. Los efectos esperados Los principales efectos esperados con la implementación del fondo Urbano son: • Destinación específica de los recursos generados por el desarrollo urbano.


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• Manejo eficiente de los recursos públicos para invertir en obra pública • Integrar administrativamente algunas funciones del departamento Administrativo de Planeación y

la Secretaría de Hacienda 5.5. INSTRUMENTOS DE CONTROL URBANO Y RURAL

5.5.1. Expediente municipal

Los POT, definidos como un instrumento técnico y normativo para orientar y administrar el desarrollo físico del territorio y la utilización del suelo, requiere de un sistema de información que permita evaluar la aplicación de sus estrategias e instrumentos de gestión, a la vez que se convierta en la herramienta técnica con la que se puedan soportar las modificaciones y ajustes al POT. En este sentido, la ley 388 en su artículo 112, contempla la organización por parte de los municipios y distritos de este sistema de información, el cual denomina expediente urbano: “Con el objeto de contar con un sistema de información urbano que sustente los diagnósticos y la definición de políticas, así como la formulación de planes, programas y proyectos de ordenamiento espacial del territorio por parte de los diferentes niveles territoriales, los municipios y distritos deberán organizar un expediente urbano, conformado por documentos, planos e información georeferenciada, acerca de su organización territorial y urbana”. El expediente municipal, es un sistema de información cartográfica y alfanumérica a nivel urbano y rural, que tiene como objetivo principal evaluar el desarrollo territorial, mediante el fortalecimiento de la capacidad de gestión municipal en la ejecución, monitoreo y evaluación de planes, programas y proyectos del ordenamiento territorial. Este sistema recopila toda la información de atributos sobre suelo, vivienda, servicios públicos domiciliarios, espacio público, transporte urbano y equipamientos colectivos, entre otros, convirtiéndose en un banco de experiencias sobre el desarrollo de operaciones urbanas y rurales de impacto y sobre la aplicación de los instrumentos que las desarrollan. a. Justificación de la aplicación en Rionegro La organización del expediente municipal en Rionegro, esta fundamentada en la configuración de un sistema de información que garantice la adecuada implementación de los instrumentos de gestión del suelo recomendados en el presente documento y la evaluación y seguimiento de los lineamientos, políticas y proyectos planteadas en la revisión del POT. b. La forma de aplicación en Rionegro El expediente municipal, como instrumento que complementa el POT, debe ser conformado por el Departamento de Planeación Municipal, cuya responsabilidad es la de liderar, promover y organizar dicho sistema, garantizando su constante actualización y evaluación. De igual forma este debe impulsar la participación de las instituciones con representación local (secretarias de gobierno,


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empresas de servicios públicos, cámara de comercio, corporaciones, entre otras) como recursos de apoyo a las etapas de conformación del expediente. La organización y diseño del sistema se debe realiza a través de un software que recopila toda la información de mapas (información grafica) y descripciones e indicadores de crecimiento, mejoramiento y sostenibilidad (información alfanumérica), sobre el contexto urbano-regional del Municipio y la información de atributos organizada según las dimensiones del ordenamiento territorial: físico- espacial, económica, ambiental y socio-cultural. Dicho sistema deberá incluir las siguientes etapas para su posterior implementación en el Municipio: • Definición del contenido • Recopilación de la información • Procesamiento de la información • Organización de la información • Suministro de la información c. Los efectos esperados Los resultados esperados con la implementación del expediente municipal en Rionegro son: • Brindar soporte institucional en la toma de dediciones por parte de la administración municipal,

especialmente en lo referente a la propuesta del Plan de desarrollo. • Evaluar el desarrollo del modelo de ocupación territorial y el impacto del POT. • Hacer seguimiento y evaluación de los programas y proyectos estratégicos planteados desde la

revisión del POT y los instrumentos que lo desarrollan. • Garantizar la continuidad del proceso de ordenamiento territorial y el acceso a la información por

parte de todos los agentes implicados en dicho proceso.

• Servir de archivo histórico sobre el desarrollo del municipio, a la vez que funcione de soporte técnico para la los procesos de revisión, ajuste y modificaciones del POT.

5.5.2. Observatorio del mercado inmobiliario

Como consecuencia de la expedición de la Ley 388 de 1997, los Observatorios del Suelo y del Mercado Inmobiliario -OSMI- han cobrado especial importancia como herramienta de información para la planificación y gestión urbana de los municipios. Lo anterior, porque solo a través del conocimiento real de las dinámicas sobre el suelo urbano y de los fenómenos que presenta el mercado inmobiliario en cada ciudad, los municipios y distritos podrán hacer un uso eficaz y aplicar adecuadamente los instrumentos de gestión del suelo que, conjuntamente con otras herramientas de desarrollo urbano otorgadas por la Ley, les permiten “construir” un espacio urbano más equitativo, humano, amable y competitivo.


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El Observatorio del Suelo y del Mercado Inmobiliario se define como un sistema dinámico de información para las ciudades, con el cual se dispone de datos confiables, actualizados y oportunos sobre el comportamiento de los precios del suelo urbano y de la dinámica del mercado inmobiliario, además de constituirse como un instrumento o herramienta indispensable para el ordenamiento del territorio y la gestión urbana. Lo anterior por cuanto facilita realizar análisis de tendencias, interpretación de fenómenos y previsión de dinámicas futuras.

a. Justificación de la aplicación en Rionegro

Hoy en día la magnitud que ha alcanzado la actividad edificadora en el Municipio, los impactos causados por hechos generadores de mayor valor o plusvalías y valorizaciones, se convierten en factores que ocasionan con frecuencia una significativa variación en el precio del suelo que favorece a unos pocos agentes del mercado inmobiliario, lo que implica inequidades en la repartición entre las cargas y beneficios de la urbanización.

En este sentido, el objetivo del Observatorio del Suelo y del Mercado Inmobiliario en Rionegro, es asegurar la información oportuna para la toma de decisiones en relación con la aplicación de los instrumentos de gestión del suelo y permitir el diseño de políticas y estrategias urbanas adecuadas.

b. La forma de aplicación en Rionegro La implementación del OMI, en Rionegro, se podrá hacer mediante un sistema de captura, organización, cálculo y consulta de la información de dinámica inmobiliaria urbana y rural en el municipio. Como requisito indispensable para la implementación del OMI, está la integración interistitucional público - privada, que vincule las fuentes de información de Curadurías, CAMACOL, oficina de catastro, agencias de arrendamientos, las Lonjas, entre otros, aclarando que la información requerida para el montaje del Observatorio debe ser suministrada de manera periódica por cada una de las dependencias señaladas, bien sea porque se trate de una base de datos compartida a la cual cada una de ellas tenga libre acceso, o bien porque haya un personal encargado de recopilar y administrar la información. Los datos cartográficos y alfanuméricos, con los cuales se deberá alimentar el observatorio, son: licencias otorgadas por las curadurías, actividad edificadora, precios de suelo y de los inmuebles (catastrales y comerciales) tanto para compra como para venta y el inventario de inmuebles en venta y alquiler. Su funcionamiento puede ser es similar al del Expediente Urbano y podría implementarse de manera paralela; pero teniendo en cuenta la necesidad de dosificar en el tiempo la puesta en marcha de cada uno de los instrumentos, el Observatorio de mercado inmobiliario se considera en un segundo renglón de jerarquía con respecto al primero, ya que su función es complementaria a este. Decisión por parte de la alcaldía para proceder a organizar esta figura dentro de les estructura administrativa de la oficina de planeación. En concreto, dentro de la reorganización que se propone para la oficina de planeación, se incorporan funciones en esta materia.


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Vale señalara que el observatorio constituye un complemento relevante para poder ejecutar muchas de las tareas que le competen a la localidad, a través de la oficina de planeación, en materia de estudios, metodología y evaluación de la realidad y dinámica territorial local. c. Los efectos esperados Los resultados esperados con la implementación del Observatorio del Mercado Inmobiliario en Rionegro son: • Permitir el conocimiento sobre el funcionamiento inmobiliario del Municipio mediante el análisis

de las principales tendencias, con el fin de hacer el seguimiento y evaluación de las políticas urbanas.

• Proporcionar los soportes para el diseño e implementación de planes, programas y proyectos

estratégicos de desarrollo urbano y la utilización eficaz de herramientas para su intervención y gestión.

• Facilitar la intervención sobre el funcionamiento del mercado inmobiliario con el fin de adoptar

medidas adecuadas a corregir procesos especulativos. • Facilitar la toma de decisiones de inversión y el desarrollo de estrategias de negociación y

concertación con el sector privado en el planeamiento e implementación de proyectos urbanísticos estratégicos.

5.6. PROPUESTA DE REORGANIZACION DE LA ESTRUCTURA ADMINISTRATIVA DE PLANEACION MUNICIPAL Dentro del Diagnóstico de la revisión y ajuste del Plan de Ordenamiento Territorial (Tomo II del Documento de Avaluación y Seguimiento), especialmente en el numeral que hace referencia a la síntesis del Diagnóstico, de manera particular, lo referente a los problemas, tendencias y potencialidades, se hizo alusión del proceso de gestión local del suelo, lo cual se retoma en estas notas para concretar los siguientes temas: • Con relación a la organización y administración de la información. Además de los estudios que

son necesarios llevar a cabo de manera periódica, no se organiza la información de tal forma que sea aprovechada técnicamente para construir indicadores precisos para el ordenamiento territorial, pero también para los diferentes estudios y planes sectoriales que se lleven a cabo. En este sentido, puede afirmarse que habiendo información para una mejor gestión del suelo de la localidad y los posibles ejercicios de planificación requeridos, esta no esta siendo organizada, administrada y procesada, los cuales permitirían reconocer las dinámicas y transformaciones territoriales a partir de los usos del suelo, la actividad inmobiliaria, de la construcción, los precios del suelo, así como las dinámicas que estos introducen en las nuevas realidades urbano-rurales, de tal forma que las capture una gestión adecuada de la información, entre la que cabe destacar la de tipo catastral, entre otras.


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• De otra parte, un aspecto adicional del proceso que se trata, tiene que ver con la conformación actual del equipo técnico de la oficina de Planeación Municipal, pues al parecer no se dispone de personal suficiente ni con el conocimiento pertinente para los trabajos que requeriría una gestión y ordenamiento del suelo, lo cual mengua la capacidad de mejorar el proceso de gestión y planificación del territorio frente a las nuevas realidades y que de cierto modo la planificación territorial exige hoy en la municipalidad. Esencialmente, aludimos a personal con conocimiento en Sistemas de información geográfica (SIG), en instrumentos de gestión del suelo (Plusvalías, planes parciales, construcción de indicadores de economía territorial, cruces de bases de datos con SIG, análisis territorial catastral, valoraciones de los precios del suelo y afines.Muy posiblemente, este hecho podría explicarse por los efectos de la aplicación de la Ley 617, la cual menguó la capacidad de gestión del suelo en la Administración, pero también muy posiblemente por la falta de voluntad de invertir recursos importantes en equipos técnicos con altas capacidades en la dirección señalada anteriormente. Esta sea la oportunidad de organizar la oficina de Planeación de tal manera que se coloque a tono con la categoría e importancia de Rionegro en el contexto regional y departamental. Sus realidades actuales y futuras lo ameritan.

• La planta de personal actual de la Alcaldía Municipal, incorpora a la Secretaría de Planeación tal

como se ilustra en la figura 35. Se aprecia como la dependencia que está al mismo nivel de la mayoría del conjunto de entidades, asunto apenas normal en este tipo de organizaciones, lo cual hace relativamente plana la estructura. Pero más que recavar en este tipo de temas, lo que interesa es la organización interna de la dependencia. En la misma figura 35 se observa que en la actualidad las funciones de la Secretaría de Planeación están regidas por el Decreto 061 de junio de 2004. Parece que las funciones que se consignan en el Decreto señalado, son apenas suficientes para lo que se debe hacer en una dependencia de este nivel. No obstante, creemos que la limitante central es que el personal es insuficiente y no se corresponde con las tareas a desarrollar, por lo cual sugerimos un esquema alternativo de organización, de tal manera que se complementen las acciones o funciones de la Secretaría, tal como se ilustra en la figura 36


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ALCALDÍA

Control Interno

Asesoría Jurídica

Secretaría de Educación

Secretaría de Salud

Gestión Social

Secretaría Infraestructura

Secretaría de Gobierno

Secretaría de Hacienda

Secretaría General

UGAM

• SISBEN

• Control y desarrollo urbanístico

• Banco de Proyectos

• Catastro

Secretaría de Planeación

ALCALDÍA

Control Interno

Asesoría Jurídica

Secretaría de Educación

Secretaría de Salud

Gestión Social

Secretaría Infraestructura

Secretaría de Gobierno

Secretaría de Hacienda

Secretaría General

UGAM

Secretaría de Planeación

• Seguimiento y evaluación POT

• Expediente Municipal

• SISBEN

• Observatorio del mercado del suelo

• Planes Parciales

• Catastro

• Banco de Proyectos

• Fovis

• Proyectos inmobiliarios de VIS y VIP

• Asesoría jurídica

• Licencias

• Control y desarrollo urbanístico

Subdirección de Vivienda Subdirección de Gestión y ordenamiento del suelo

Figura 35. Actual organigrama del municipio. Decreto 061 de 2004.

Fuente: Secretaría General. Municipio de Rionegro. Decreto 061 de 2004. Elaboró: Equipo técnico de instrumentos de gestión. Noviembre de 2007.

Figura 36.Organigrama propuesto para el Municipio

Fuente: Secretaría General. Municipio de Rionegro. Decreto 061 de 2004. Elaboró: Equipo técnico de instrumentos de gestión. Noviembre de 2007

Como se aprecia en la Figura 36, ésta incorpora dos cargos nuevos: La subdirección de gestión y ordenamiento del suelo y la subdirección de Vivienda. Entre estas dos dependencias, se incorporan siete funciones, muy ligadas a las que establece el Decreto 061 de 2004, simplemente que se reagrupan por temas centrales, de relevancia para la planificación territorial y socio-económica.


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La intencionalidad de estas tareas, por temas, puede sintetizarse de la siguiente manera: FOVIS, Proyectos inmobiliarios de VIS y VIP y asesorías jurídicas: • Dar cumplimiento a las normas que sobre la materia establece el Gobierno Nacional,

especialmente el Decreto 4259 de 2007. • Conocer el mercado local de la vivienda de interés social e interés prioritario. Todo lo

relacionado con la oferta y demanda actual y futura, su actividad edificadora, costos y localización de la actividad.

• Conocer y estudiar las normas relativas a la materia y su correcta aplicación en la localidad, así como realizar las asesorías que requiera la comunidad y la misma municipalidad en la materia.

• Elaborar los estudios técnicos necesarios para conocer las implicaciones de la aplicabilidad de las normas en materia de VIS y VIP, consecuente con los postulados y principios del ordenamiento establecidos en la revisión y ajuste del POT.

• Conocer y aplicar las recomendaciones que sobre la materia define la revisión y ajuste del POT, especialmente en materia de aprovechamientos, tratamientos, aplicación de las normas en los respectivos planes parciales, entre las que sobresale el Decreto 4259 de 2007, entre otras.

• Promover, gestionar y concretar negocios inmobiliarios pertinentes en los que se estimule la participación del gobierno local, los privados y organizaciones no gubernamentales en la construcción de vivienda de interés social e interés prioritaria.

Seguimiento y evaluación POT, Expediente Municipal y Observatorio del mercado del suelo: Con estos tres elementos se integran asuntos relacionados con la investigación, estudios y metodologías para la elaboración de documentos de trabajo sobre la localidad y su contexto subregional: • Generar conocimiento sobe la construcción de ciudad y región. • Establecer elementos conceptuales y metodológicos para la planificación territorial y socio-

económica del municipio. • Elaborar los estudios requeridos en los ejercicios de planificación y ordenación territorial

municipal. • Construir los indicadores necesarios y requeridos para hacer seguimiento de los diferentes

planes locales y subregionales. • Realizar los estudios técnicos necesarios enfocados a perfeccionar y poder aplicar los

instrumentos de gestión, planificación y financiamiento municipal, conforme a la necesidad de intervenir la realidad local, pero también por la necesidad de la aplicación correcta de las normas.

• Elaborar la cartografía requerida para la planificación y gestión del suelo. • Conocer las problemáticas y tendencias actuales y futuras de las dinámicas del suelo, en sus

diferentes dimensiones, con los indicadores confiables. • Formular estudios específicos y documentos de trabajo sobre la dinámica y transformación del

suelo, en pro de la consecución del modelo de ocupación sugerido por la revisión y ajuste del POT.

• Conformar el Observatorio del suelo y Mercado Inmobiliario, a partir del cual se integren los trabajos del expediente municipal y evaluación y seguimiento del POT, los planes de desarrollo local y los planes sectoriales.


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Planes Parciales. • Dar cumplimiento a los elementos a que obliga la Ley 388 de 997 y los procedimientos que

sobre la materia establece el Decreto 2181 de 2006, en cuanto adopción y formulación de los planes parciales.

• Promover y gestionar la formulación y ejecución de los planes parciales entre los diferentes agentes inmobiliarios y de la construcción, conforme a las normas vigentes y las orientaciones que sobre la materia establece la revisión y ajuste del Plan de Ordenamiento territorial.

• Elaborar los estudios que en materia de instrumentos de gestión, planificación y financiación implique la formulación y ejecución de los diferentes planes parciales establecidos en el acuerdo que aprueba la revisión y ajuste del Plan de Ordenamiento territorial.

• Elaborar los estudios técnicos sobre hechos generadores de plusvalía que se originen a partir de los planes parciales definidos para la localidad en la revisión y ajuste del Plan de Ordenamiento territorial. Ello tiene implicaciones seria en cuanto a la contratación de los peritos avaluadores, tanto para los hechos generadores en los valores de los predios como en los precios del suelo por mayor aprovechamiento.

• Realizar los estudios técnicos requeridos para establecer las cargas y beneficios que se presentan en los diferentes planes parciales y de acuerdo con las simulaciones tipo que se deriven del trabajo de instrumentos de gestión del suelo.

Para la realización de estas tareas y las que de normal desarrollo vienen ejecutándose en las otras actividades que se contemplan en la Figura 36 (SISBEN, Banco de proyectos, control urbanístico, licencias y catastro), el gobierno local deberá elaborar un Decreto modificatorio del 061 de 2004, para complementar estas funciones y nuevas dependencias en la Secretaría de Planeación Municipal. El personal que se contrate para desempeñarse como subdirectores, deberán ser de las más altas calidades académicas y técnicas, con trayectoria sobre los temas y con experiencia reconocida para poderle dar la altura que exige las circunstancia en la localidad. Así mismo, el personal técnico que exige cada una de esas subdirecciones. En el caso de la Subdirección de vivienda, requerirá de un subdirector y de unos 12 técnicos bien calificados, mientras que en la otra Subdirección se necesitara a parte del subdirector 16 técnicos. El personal requerido podría ser elegido entre la actual planta de planeación y otras dependencias, además de los nuevos técnicos que serán contratados De todos modos, todo el personal deberá cumplir con el perfil que requieren los cargos.

5.7. ESCENARIOS PARA LA IMPLEMENTACIÓN DE LOS INSTRUMENTOS La implementación de los instrumentos de gestión del suelo recomendados está ajustada a la visión de crear escenarios a corto, mediando y largo plazo, con el propósito de dejar establecido un conjunto de acciones factibles a ser utilizadas por el Municipio, de tal forma que el presente esfuerzo se constituya en la carta de navegación para direccionar y dar sostenibilidad a las acciones de la Administración Municipal.


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En ese sentido, los instrumentos de gestión propuestos para un escenario de aplicación inmediato serán las bases para implementar los otros en etapas posteriores. En este sentido se establecieron unos tiempos de implementación a corto, mediano y largo plazo, tal como se establece en la tabla 32. • A corto plazo

Según los mismos escenarios propuestos para la formulación y adopción de los Planes de Ordenamiento Territorial el corto plazo coincide con un periodo de gobierno, actualmente cuatro (4) años; para este caso particular comprendería el conjunto de acciones que se podrían en marcha después de adoptado el POT en actual proceso de revisión. • A mediano plazo Las acciones definidas a mediano plazo se implementarían cuando para la aplicación de un instrumento sea necesario adelantar otros procesos técnicos y administrativos para su adecuada implementación en el Municipio. • A largo plazo En este grupo se reúnen los instrumentos de gestión que requieren una propuesta urbanística más integral que se vincule como proyecto estratégico, como es el caso de los bancos inmobiliarios, y una apuesta política decidida, como el es caso de la participación en plusvalía. • Instrumentos de permanente implementación A este grupo pertenecen los instrumentos de gestión y planificación que podrían implementarse paralelamente en cualquiera de los escenarios nombrados, ya que su contribución e implementación están basadas en la gestión asociada o en decisiones políticas puntuales; además, la implementación ya está definida por marcos jurídicos nacionales, entre ellos la Ley 388 de 1997 y sus disposiciones complementarias. En la siguiente tabla se identifican los instrumentos de planificación. Gestión y financiación seleccionados para el Municipio de Rionegro y los escenarios de aplicación.

Tabla 34. Escenarios de implementación de los instrumentos seleccionados ESCENARIO DE IMPLEMENTACIÓN TIPO DE

INSTRUMENTO INSTRUMENTO SELECCIONADO A CORTO

PLAZO A MEDIANO PLAZO

A LARGO PLAZO

PERMANENTE APLICACION

Planes Parciales X De planificación

Macroproyectos X

Unidades de Actuación Urbanística

X

La regulación de aprovechamientos y obligaciones

X

Fondo de Compensaciones X

De Gestión

Transferencia de derechos de construcción y desarrollo

X


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Reajuste de tierras X

Integración Inmobiliaria X

Bancos inmobiliarios X X

Participación en plusvalía X X

Contribución de valorización X

Aprovechamiento urbanístico básico y aprovechamiento urbanístico adicional

X De financiación

Fondo urbano X

De control urbano Expediente Municipal X

Observatorios del Mercado Inmobiliario

X

Elaboración: Equipo Técnico instrumentos de gestión. Rionegro. Diciembre de 2007. La figura 37, sintetiza mediante un esquema metodológico el funcionamiento de los instrumentos recomendados para el Municipio

Figura 37. Síntesis funcionamiento de los instrumentos de gestión del suelo.


- Por pago de obligaciones urbanísticas - Por pago de aprovechamientos urbanísticos adicionales - Por participación en plusvalía - Por contribución en valorización

FONDO URBANO

1. Generación de espacio publico, equipamiento e infraestructura 2. Reasentamiento por riesgo 3. Compensación por conservación arquitectónica y ambiental 4. Programas de mejoramiento 5. Generación de VIS y VIP

DESCRIPCIÓN DE APORTES DESTINACIÓN

DAP SECRETARIA DE HACIENDA

EM

PR

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DE

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S P

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AD

OS

Y B

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NE

RA

DO

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ANEXO I El anexo I contiene las tablas con la información que soporta el cálculo de potencial de desarrollo para las manzanas de estudio. Esta información esta organizada de la siguiente forma : 1. En primer lugar se presenta un cuadro con los datos catastrales de las manzanas de estudio que

identifica: número del predio, área del lote y área construida, numero de predios, numero de pisos, valor del lote total y por metro cuadrado, dirección y área ocupada. A partir de esta información se obtuvieron los siguientes datos: numero de viviendas, densidad actual, área de la manzana y área promedio por lote.

2. A partir de la información catastral de la manzana se hizo el cálculo del potencial de desarrollo

con la aplicación de la normatividad vigente en índices de construcción, ocupación y alturas, haciendo la comparación con el estado actual de la manzana.

Las siguientes son las simulaciones que contiene el presente anexo: 1. Simulación manzana 01, Centro tradicional 2. Simulación manzana 11, Plaza de mercado 3. Simulación manzana 21, Barrio Juan Antonio Murillo 4. Simulación manzana 15, sector Alto del Medio 5. Simulación manzana 60, centro de conservación 6. Simulación manzana 27, predio 005, tratamiento de desarrollo


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ANEXO II El anexo II contiene las simulaciones urbanístico-financieras que sirvieron de soporte para la evaluación de los aprovechamientos y aportes en cesiones que hicieron algunos de los proyectos desarrollados en los dos últimos años en el Municipio de Rionegro. Con base en los datos generales de licencias de dichos proyectos, la normatividad urbana definida en el POT vigente y utilizando como referencia los precios de venta y construcción en los diferentes usos para el Municipio, se calculo el porcentaje que representa las cargas urbanísticas con la aplicación de la norma sobre el total de ventas del proyecto. Bajo ésta óptica, se chequeo la viabilidad de los proyectos manteniendo la participación de las cargas en las ventas estimadas, posibilitando un mínimo de utilidad del 5%, Para este ejercicio se tomaron los siguientes proyectos: 1. Simulación Urbanización Encenillos 2. Simulación Urbanización Villas de Gualanday 3. Simulación Urbanización Linda Granja 4. Simulación Urbanización Los Corales 5. Simulación Urbanización Samanes 6. Simulación Urbanización San Bartola 7. Simulación Urbanización Villas del Rosal. Por otro lado para ejemplificar lo expuesto en la evaluación de las obligaciones urbanísticas para desarrollos que no necesitan obras de urbanismo se presenta una simulación realizada en un predio de 200m² con uso residencial en tratamiento urbanístico de consolidación, en la que se identifica el porcentaje de las cargas y el valor de la cesión exigida por la norma actual, para este tipo de actuaciones.


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ANEXO III El Anexo III contiene las simulaciones urbanísticas que justifican el nuevo régimen de aprovechamientos y obligaciones propuesto. Con base en los índices de edificabilidad (I.O, I.C, densidades y alturas) definidos en la tabla de aprovechamientos y obligaciones para los diferentes tratamientos, se evaluaron a partir de un proyecto hipotético las obligaciones urbanísticas representadas en áreas de cesión para espacio público y equipamientos que dichos proyectos deben aportar al Municipio. En estas simulaciones se identifica el porcentaje de cargas, las ventas del proyecto y el valor de las obligaciones a pagar. Las siguientes son las simulaciones urbanísticas contenidas en el presente anexo: 1. Para un lote de 200 m² en tratamiento de consolidación 1 2. Para un lote de 500 m² en tratamiento de consolidación 2 3. Para un lote de 2.000 m² en tratamiento de consolidación 3 Por otro lado se presenta un ejercicio de reparto de cargas y beneficios que indica las exigencias de gestión asociada mediante Planes Parciales. Este ejercicio se realizo mediante una simulación urbanístico – financiera, utilizando como referencia los precios de venta y construcción en los diferentes usos y los precios del suelo para cada sector identificados en el análisis que hizo del área urbana del Municipio. Bajo ésta óptica, se chequeo la viabilidad de los planes parciales manteniendo la participación de las cargas en las ventas estimadas, posibilitando un mínimo de utilidad del 5%, de igual forma se identifico el porcentaje de las cargas y el valor de la cesión exigida por la norma propuesta vrs los beneficios obtenidos por la operación inmobiliaria. Las siguientes son las simulaciones urbanístico-financieras de planes parciales contenidas en el presente anexo: 1. Plan Parcial polígono ZU_04_DSU_03 en suelo urbano 2. Plan Parcial polígono ZE_02_DSE_06 en suelo de expansión

revis y ajuste pot rioneg_informe final instrumentos de gestion

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