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<§ CÁMARA MEXICANA DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN.
INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN.
MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL.
Titulo: Criterios de valuación para analizar valores específicos a
inmuebles con dotes históricos o artísticos. Caso práctico: Inmueble ubicado en calle de Guanajuato S/N Col.
Roma, Cd. de México
Tesis que para obtener el grado de
Maestro en Valuación Inmobiliaria e Industrial Presenta
José Antonio Villela Elizondo.
Estudios con reconocimiento de validez oficial por la Secretaria de Educación Pública, conforme al acuerdo R.V.O.E. SEP No 2005122 de fecha
18 de Mayo de 2005.
SEPTIEMBRE-2008
ta CÁMARA MEXICANA DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN.
INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN.
MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL.
Titulo: Criterios de valuación para analizar valores específicos a inmuebles con dotes históricos o artísticos.
Caso práctico: Inmueble ubicado en calle de Guanajuato S/N Col. Roma, Cd. de México
Tesis que para obtener el grado de Maestro en Valuación Inmobiliaria e Industrial, presenta José Antonio Villela Elizondo.
Estudios con reconocimiento de validez oficial por la Secretaria de Educación Pública, conforme al acuerdo R.V.O.E. SEP No 2005122 de fecha
18 de Mayo de 2005.
Nombre del alumno: Arq. José Antonio Villela Elizondo Matrícula:0713834
Email: [email protected] tel:5606-0140
cmic
Fecha: SEPTIEMBRE-2008
Dedicado a todos aquellos que me
Han acompañado desde el inicio de
Esta hermosa can-era que es la vida,
A mí esposa, mi compañera eterna,
A mis padres, mis hermanos, amigos, familiares,
Y mi familia nueva de La Venta, Oaxaca.
ÍNDICE.
INTRODUCCIÓN.
PROTOCOLO
Capítulo 1.-ANTECEDENTES.
1.1.- ARQUITECTURA OCCIDENTAL.
1.1.1.-EUROPA.
1.1.1.1.-EDAD MEDIA EN EUROPA.
1.1.1.2.-RENACIMIENTO EN EUROPA.
1.1.1.3.-MANIERISMO EN EUROPA.
1.1.1 A-SIGLOS XVIIY XVIII.
1.1.1.5.-ARQUITECTURA BARROCA.
1.1.1.6.-ARQUITECTURA NEOCLÁSICA.
1.1.2.- ARQUITECTURA EN ESPAÑA.
Capítulo 2.-HISTORIA DE LA ARQUITECTURA EN MÉXICO.
2.1.-CORRIENTES Y ESTILOS.
2.1.1.- COLONIAL (VIRREINATO).
2.1.2- ARQUITECTURA MONÁSTICA.
2.1.3.- ARQUITECTURA EN EL SIGLO XVII.
2.1.4.- ARQUITECTURA BARROCA.
2.1.5- ARQUIECTURA EN EL SIGLO XVIIIY XIX
2.1 6.-ARQUITECTURA PRINCIPIOS SIGLO XX.
2.2.-LA COLONIA ROMA.
Capítulo 3.- LEGISLACIÓN PARA INMUEBLES HISTÓRICOS Y ARTÍSTICOS
3.1- LEGISLACIÓN INTERNACIONAL
3.2.-LEGISLACIÓN EN MÉXICO
3.2.1.-LEY FEDERAL DEL PATRIMONIO CULTURAL DE LA
NACIÓN
3.2.2.-LEY FEDERAL SOBRE MONUMENTOS Y ZONAS
ARQUEOLÓGICOS, ARTÍSTICOS E HISTÓRICOS.
6
3.2.3.-LEY DE DESARROLLO URBANO DEL DISTRITO
FEDERAL.
3.3.-REGLAMENTO DE CONSTRUCCIONES DEL DISTRITO
FEDERAL
3.4.- CARACTERÍSTICAS GENERALES DE LOS INMUEBLES
HISTÓRICOS
3.5- INTEREVENCIÓN Y CONSERVACIÓN DE LOS INMUEBLES
HISTÓRICOS
3.5.1.-EL NIVEL DE INTERVENCIÓN
3.5.2.-CONSERVACIÓN
Capítulo 4.- MARCO TEÓRICO - CONCEPTUAL DE LA VALUACIÓN
INMOBILIARIA
4.1.-CONCEPTO DE VALUACIÓN.
4.1.1.-TEORÍA DEL VALOR.
4.1.2- CONCEPTOS DE VALOR.
4.2.-DEFINICIÓN DE AVALÚO
4.3.-BASES PARA DETERMINAR UN AVALÚO
4.3.1.-VALOR DE MERCADO
4.3.2.-VALOR DE REPOSICIÓN
4.4- PRINCIPIOS ECONÓMICOS EN LA VALUACIÓN
4.4.1.-PRINCIPIO DE CAMBIO.
4.4.2.-PRINCIPIO DE CONFORMIDAD
4.4.3.-PRINCIPIO DE CONTRIBUCIÓN.
4.4.4.-PRINCIPIO DE EQUILIBRIO
4.4.5.-PRINCIPIO DE BALANCE
4.4.6.-PRINCIPIO DE PROGRESIÓN Y REGRESIÓN
4.4.7.- PRINCIPIO DE SUSTITUCIÓN.
7
4.5.- PROCEDIMIENTOS Y MÉTODOS PARA LA VALUACIÓN DE
INMUEBLES.
4.5.1.-ENFOQUE DE MERCADO
4.5.2.- ENFOQUE FÍSICO
4.5.3.- ENFOQUE RESIDUAL
4.5.4.-ENFOQUE DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS.
4.6.- ELEMENTOS PARA CREAR EL VALOR DE UN INMUEBLE.
4.7.-OBJETO Y DESTINO DEL AVALÚO
4.8.- LIMITANTES DE UN AVALÚO
4.9.-EL DERECHO DE PROPIEDAD EN LOS INMUEBLES
4.10.-CONTRATOS
4.11.- DEBERES Y OBLIGACIONES DEL VALUADOR
4.12.-PRESTACIÓN DE SERVICIOS PROFESIONALES.
4.13.-CONSIDERACIONES DE LA VALUACIÓN
Capítulo 5 - MARCO TÉCNICO PARA LA PRÁCTICA DE LOS AVALÚOS A
INMUEBLES HISTÓRICOS Y ARTÍSTICOS
5 . 1 - INDICADORES PREELIMINARES
5.2.- INDICADORES A EMPLEAR
5.3.- ORDEN JERÁRQUICO
5.4.- COMPOSICIÓN DE LOS INDICADORES
Capitulo 6.- PROPUESTA DE ADECUACIÓN EN LA METODOLOGÍA DEL
AVALÚO.
Capítulo 7.- AVALÚO DEL INMUEBLE UBICADO EN CALLE DE GUANAJUATO
#184COLROMA
Capítulo 8 - CONCLUSIONES
Glosario.
Bibliografía.
"Y así como llegamos salió Moctezuma de un adoratorio, adonde estaban sus malditos ídolos,
que era en lo alto del gran cu, y vinieron con el dos papas y con mucho acato que hicieron a
Cortés y a todos nosotros, le dijo: "Cansado estaréis, señor Malinche, de subir a este nuestro
gran templo". Y Cortés, le dijo con nuestras lenguas, que iban con nosotros, que el ni nosotros no
nos cansábamos, en cosa ninguna. Y luego le tomó por la mano y le dijo que mirase su gran
ciudad y todas las más ciudades que había dentro del agua. Y otros muchos pueblos alrededor
de la misma laguna, en tierra; y que si no había visto muy bien su gran plaza, que desde allí
podría ver muchísimo mejor, y así lo estuvimos mirando. Porque desde aquel grande y maldito
templo estaba tan alto que todo to señoreaba muy bien; y de allí vimos las tres calzadas que
entran en México, que es la de Iztapalapa, que fue por la que entramos cuatro días había, y la de
Tacuba, que fue por donde después salimos huyendo la noche de nuestro gran desbarate,
cuando Cuedlavaca, nuevo señor nos echó de la ciudad. Y veíamos el agua dulce que venía de
Chapultepec, de que se proveía la ciudad, y en aquellas tres calzadas, los puentes que tenían
hechas de trecho a trecho, por donde entraba y salía agua de la laguna de una parte a otra; y
veíamos en aquella gran laguna tanta multitud de canoas, unas que venían con bastimentos y
otras que volvían con cargas, y veíamos que cada casa de aquella gran ciudad y de todas las
demás ciudades que estaban pobladas en el agua, de casa a casa no se pasaba sino por unas
puentes levadizas que tenían hechos de madera, o en canoas; y veíamos en aquellas ciudades
cues y adoratorios a manera de torres y fortalezas, y todas blanqueando, que era cosa de
admiración; y las casas de azoteas, y en las calzadas otras torrecillas y adoratorios que eran
como fortalezas. Y después de bien mirado y considerado todo lo que habíamos visto tomamos a
ver la gran plaza y la multitud de gente que en ella había, unos comprando y otros vendiendo, que
solamente el rumor y zumbido de las voces de las palabras que allí había sonaba más que de
una legua, y entre nosotros hubo soldados que habían estado en muchas partes del mundo, y en
Constantinopla, y en toda Italia y Roma, y dijeron que plaza tan bien compasada y con tanto
concierto y tamaña y llena de tanta gente no la habían visto"
Bernal Díaz del Castillo
(Historia verdadera de la conquista de la Nueva España)
9
INTRODUCCIÓN.
Dentro de las diversas clasificaciones de inmuebles quizás las que más
predominan son las de corte residencial, comercial e industrial. Para determinar
ciertas características o catalogar inmuebles que son de una manufactura única
e invaluable, se utilizan ciertos criterios que definen un inmueble con su
contenido, su historia y detalles propios que definen un estilo y un valor que
hacen diferente al inmueble.
En la actualidad se conocen como edificios o construcciones históricas o
artísticas aquellos que tienen ya un periodo de más de 60 años, un inmueble
protegido por la ley y que no necesariamente al ser antiguo o viejo contenga los
indicadores para catalogarlo como histórico.
El tema que se pretende desarrollar contiene actualmente muchas lagunas
técnicas y legales que justamente en este periodo y tiempo están formando
diversos criterios que conllevan a la falta de certeza para dar un valor que
realmente determine el carácter específico de un inmueble histórico o artístico.
El planteamiento de nuestra hipótesis es determinar si es posible aplicar
una metodología de valuación que ayude a la estimación de muebles atípicos
catalogados como inmuebles históricos y artísticos.
La ciudad de México es un claro ejemplo de este fenómeno, teniendo una
necesidad de crecimiento indudable en la actualidad y en los siguientes años. En
ella existen infinidad de inmuebles, muchos de ellos marginados en zonas no
establecidas como de prioridad, donde la mayoría se encuentran en condiciones
deplorables y requieren de parámetros técnicos específicos que definan su
estado y elementos sin llegar a romper su esencia específica.
Es por eso que se tiene la necesidad de fomentar y determinar criterios
claros que permitan al perito valuador tener una metodología clara basada en
conceptos específicos para poder designar un valor justo a estos inmuebles.
10
La investigación que se maneja homologa un entorno propicio para
generar una correcta conservación y manutención de cada inmueble de acuerdo
a su trayectoria e historia y elementos tangibles e intangibles que ayuden a
ponderar su valor.
Actualmente existen instituciones gubernamentales las cual se encargan
de otorgar ponderados para efectuar la valuación de inmuebles con carácter
histórico y artístico, así como con el consentimiento por parte del INAH o el INBA
para determinar parámetros que definirán el rumbo de un marco teórico para
fundamentar el correcto desarrollo en la ejecución de un avalúo en un inmueble
con características especiales.
La idea de este trabajo básicamente es ubicar puntos clave de la
metodología existente para poder delinear un avalúo de un bien inmueble con
patrones conocidos como bien histórico.
Una vez determinado el inmueble, si es histórico, hay que efectuar un
análisis, evaluar las condiciones, fundamentar su valor basándonos en el criterio
de la valuación y dictaminar si es o no un inmueble con un valor único por sus
dotes o por el valor de mercado. Se pretende utilizar para homologar una
metodología a seguir, que permita realizar estudios de valuación que
determinaran un valor en base a su historia, trayectoria y el contexto de este en
la sociedad.
11
PROTOCOLO
Los inmuebles artísticos o históricos se encuentran asentados en colonias
primarias de la ciudad, que en un principio fueron las grandes casonas o
haciendas habitadas por el feudo o la gente burguesa, todas aquellas son las que
brindaron un colorido perpetuo en la creación desde el siglo XV a lo que el día
de hoy conocemos como la ciudad de México; las colonias con sus recorridos
folklóricos, los barrios que refugiaban a las familias de los trabajadores, las
grandes haciendas que permitían dar un desarrollo en el campo; cada una con
sus características fue confinando las piezas perpetuas de la capital mexicana.
Y así, muchos de estos inmuebles han ido desapareciendo con el paso del
tiempo sin dejar huella de su relevancia, pero haciendo énfasis donde otros son
patrimonio histórico, formando ya parte de la memoria histórica de la ciudad, sus
características conllevan ya una información invaluable, sus procesos
constructivos y el fin con el que fueron construidos enmarcan una identidad
representativa de la cultura mexicana y sus asentamientos, siendo esto un
acervo para un futuro del cual tenemos que seguir fomentando su conservación.
Es fundamental comprender su porque y la importancia de conservar dichos
inmuebles; siendo que si nos plantearnos a menudo un porque, se nos propician
panoramas complejos por la idiosincrasia del pueblo mexicano, la ignorancia ha
ido deteriorando ios valores constructivos y estéticos, la gran sobre explotación
de sus usos y una eminente perdida de lo que alguna vez existió han dado pauta
para ir modificando la gran metrópoli que aun sigue teniendo una identidad única.
Recalcemos que hay que conocer todos los elementos que representan cada
obra, saber de que fueron objeto de uso, para que se construyeron y cómo
podemos imptementar una mejora siempre y cuando no intervengamos de forma
directa en la obra existente. Por ello es de gran importancia determinar el valor
de la propiedad, su uso y así poder desarrollar un criterio de los cuales se
definirán los puntos clave para determinar su efecto en el mercado. Cabe
mencionar que la intención de esta tesis no es recrear o realizar un ensayo
buscando dar orígenes de una identidad pura en la arquitectura de México.
Capítulo 1.- ANTECEDENTES.
Si hacemos una recapitulación extenuante del porque hemos desarrollado
un estilo único para edificar y concebir proyectos con características occidentales,
podremos identificar que por siglos se han estudiado diversas formas, estilos y
funciones que hacen de la arquitectura una forma única de vida, la cual ha
marcado la pauta en su concepción, tos métodos y sus técnicas empleadas que
con llevan en si un proceso único que solamente en base a experiencia y análisis
determinan el porqué hasta ahora se sigue edificando con patrones que por
excelencia siguen haciendo trascendencia en nuestra vida cotidiana. La
información que se ha gestado y homologado por ello mismo, es digna de un
análisis y debate para diversas teorías, nuestra identidad ha sido consumida por
una civilización poderosa y mítica, que llego sin contemplaciones y dejo las bases
para fundamentar lo que conocemos al día de hoy como nuestra identidad mezcla
de una cultura rica en información terrenal y la de una cultura abismada de poder.
1.1.-ARQUITECTURA OCCIDENTAL1
Si remontamos a (a cultura que hoy conocemos como occidental donde el
origen se dio en una serie de pueblos de la zona oriental del mar Mediterráneo,
que, con el devenir de la historia, fueron ampliando su influencia hasta abarcar
toda la costa de este mar. Las construcciones características de los celtas eran los
castros, pueblos amurallados, habitualmente situados en lo alto de una colina o un
monte. Se desarrollaron en las áreas de asentamiento celtas en el valle del Duero
y en Galicia. Las casas en los "castros"2 tienen de unos 3,5 a 5 m de longitud y
son generalmente circulares, existiendo algunas rectangulares, de piedra y con
techos de paja, con una columna central. Sus calles eran generalmente regulares,
sugiriendo algún tipo de organización central.
1 http://es.wikipedia.org/wiki/Historia_de_la_Arquitectura 2 El castro es un poblado fortificado que se empezó a habitar desde el siglo VI a. C , cátente de calles que formen ángulos rectos y llenos de construcciones de planta casi siempre circular
13
Las ciudades construidas por los arévacos están relacionadas con la cultura
íbera, cuyas ciudades tuvieron un desarrollo urbano notable. Otras son más
primitivas y a menudo excavadas en la roca, como Termantia. La conquista
romana de Hispania, comenzada en el 218 AC, supuso una romanización casi
completa del a Península Ibérica. La cultura romana fue asumida profundamente
por la población: antiguos campamentos militares y asentamientos iberos, fenicios
y griegos fueron transformados en grandes ciudades, unidas por una compleja red
de carreteras. El desarrollo de la construcción incluye algunos monumentos de
calidad comparable a los de la capital, Roma.
La invasión de los pueblos bárbaros no hizo sino afianzar la cultura
heredada, que a partir de entonces se conoce como clásica, y se convierte en un
canon o modelo a seguir. Los imperios coloniales fueron imponiendo sus criterios
al resto de los pueblos hasta nuestros días; en la actualidad, la cultura occidental
se extiende por todo el planeta, aunque en cada zona haya un cierto grado de
mestizaje con las culturas autóctonas. En la evolución del mundo occidental hay
una gran cantidad de caminos paralelos en distintas zonas geográficas. Durante la
edad media, tres imperios desarrollan simultáneamente lo que podríamos conocer
como cultura clásica: el bizantino en el Mediterráneo oriental, el islámico (con
diferentes centros de poder en Asia, África y el sur de Europa) y el carolingio en el
centro de Europa. Por otra parte, dos de las religiones más extendidas del mundo
comparten su pertenencia a esta cultura genérica: el cristianismo y el islam.
Ambas tienen un origen común en la religión judía y comparten la necesidad de
apostolado, lo cual ha favorecido su expansión colonial.
1.1.1.-EUROPA.3
Después de una lucha insaciable por la tierra y el poder del pueblo; la
concentración de la riqueza material en los reinados, era notable y su desarrollo
abarcó los siglos XVI, XVIIY XVIII, muchas de las cuales perduraron hasta el siglo
3 ANTONIO MINGÓTE, Historia de la gente, Editorial Prensa Española, S A. Padilla, 6- Madrid-6
14
XIX (no pocas destruidas en las luchas por la independencia y durante la reforma).
Los grandes palacios, junto con un urbanismo magno generaban un paisaje sin
precedentes, aun siguen algunas construcciones que podemos admirar y
contemplar sin que el paso del tiempo haya mermado sus materiales, algunas
otras ya en el siglo XX fueron atomizadas por la Revolución y el agrarismo.
La arquitectura y el urbanismo practicados por los griegos y romanos se
distinguían claramente de la de los egipcios y babilonios en la medida en que la
vida civil pasaba a tener más importancia. La ciudad se convierte en el elemento
principal de la vida política y social de estos pueblos: los griegos se desarrollaron
en ciudades estado y el Imperio Romano surgió de una única ciudad.
Durante los períodos y civilizaciones anteriores, los asuntos religiosos eran
ellos mismos el motivo y el mantenimiento del orden establecido; en el periodo
grecorromano el misterio religioso traspasó los límites del templo-palacio y se hizo
asunto de los ciudadanos (o de la polis): surge ahí la palabra política,
absolutamente relacionada a la idea de ciudad.
Mientras ios pueblos anteriores desarrollaron sólo las arquitecturas militar,
religiosa y residencial, ios griegos y romanos fueron responsables del desarrollo
de espacios propios a la manifestación ciudadana y de los quehaceres cotidianos:
el agora griega se definía como un gran espacio libre público destinado a la
realización de asambleas, rodeado por templos, mercados y edificios públicos. El
espacio del agora se convirtió en un símbolo de la nueva visión de mundo, que
incluía el respeto a los intereses comunes.
Los asuntos religiosos aún poseían un papel fundamental en la vida
mundana, pero ahora fueron incorporados a los espacios públicos de lá polis. Los
rituales populares eran realizados en espacios construidos para tal fin, en especial
la acrópolis. Cada lugar poseía su propia naturaleza, insertados en un mundo que
convivía con el mito: los templos pasaron a ser construidos en la cima de las
15
colinas (creando un marco visual en la ciudad baja y posibilitando un refugio a la
población en tiempos de guerra) para estar más cerca de los cielos.
1.1.1.1 .-EDAD MEDIA EN EUROPA4
El espacio arquitectónico gótico era la principal corriente, los principales
hechos que influyeron la producción arquitectónica medieval fueron el
enrarecimiento de la vida en las ciudades (con la consecuente ruralización y
feudalización de Europa) y la hegemonía en todos los órdenes de la Iglesia
Católica. A medida que el poder secular se sometía al poder papal, pasaba a ser
la Iglesia la que detentaba el capital necesario para el desarrollo de las grandes
obras arquitectónicas. La tecnología del periodo se desarrolló principalmente en la
construcción de las catedrales, estando el conocimiento arquitectónico bajo el
control de los gremios.
Durante prácticamente todo el periodo medieval, la figura del arquitecto
(como creador solitario del espacio arquitectónico y de la construcción) no existe.
La construcción de las catedrales, principal esfuerzo constructivo de la época, es
acompañada por toda la población y se inserta en la vida de la comunidad a su
alrededor. El conocimiento constructivo es guardado por los gremios, que reunían
decenas de maestros y obreros (los arquitectos de hecho) que conducían la
ejecución de las obras pero también las elaboraban. Es el origen de las
asociaciones que terminarán conociéndose como masonería (masón = albaftil).
La Cristiandad definió una nueva visión del mundo, que no sólo sometía los
deseos humanos a los designios divinos, sino que esperaba que el individuo
buscara lo divino. En un primer momento, y debido a las limitaciones técnicas, la
concepción del espacio arquitectónico de los templos se vuelve hacia adentro,
según un eje que incita al recogimiento. Más tarde, con el desarrollo de la
"ídem1
16
arquitectura gótica, se busca alcanzar los cielos a través de la inducción de la
perspectiva hacia lo alto.
1.1.1.2.-RENACIMIENTO EN EUROPA.5
Con el fin de la Edad Media la estructura de poder europea se modifica
radicalmente. Comienzan a surgir los estados nación y a pesar de la aún fuerte
influencia de la Iglesia Católica, el poder secular continua, especialmente con las
crisis recurrentes de la Reforma Protestante.
El Renacimiento abrió la Edad Moderna, rechazando la estética y cultura
medieval y proponiendo una nueva posición del hombre ante el Universo: el
Antropocentrismo frente al Teocentrismo medieval. Antiguos tratados
arquitectónicos romanos son redescubiertos por los nuevos arquitectos,
influenciando profundamente la nueva arquitectura. La relativa libertad de
investigación científica que se obtuvo llevó al avance de las técnicas constructivas,
permitiendo nuevas experiencias y la concepción de nuevos espacios.
Algunas regiones italianas, en especial Florencia, debido al control de las
rutas comerciales que llevaban a Constantinople, se convierten en grandes
potencias mundiales y es allí donde se desarrollaron las condiciones para la
creación del arte renacentista.
El espíritu renacentista evoca las cualidades intrínsecas del ser humano. La
idea de progreso del hombre - científico, espiritual, social - se hace un objetivo
importante para el periodo. La antigüedad clásica redescubierta y el humanismo
surgen como una guía para la nueva visión de mundo que se manifiesta en los
artistas del periodo.
Idem
17
La cultura renacentista se muestra multidisciplinar e interdisciplinar. Lo que
importa at hombre renacentista es el culto ai conocimiento y a la razón, no
habiendo para él separación entre las ciencias y las artes. Tal cultura se mostró un
campo fértil para el desarrollo de la arquitectura.
La arquitectura renacentista se mostró clásica, pero no se pretendió ser
neoclásica. Con el descubrimiento de los antiguos tratados (incompletos) de la
arquitectura clásica se dio margen a una nueva interpretación de aquella
arquitectura y su aplicación a los nuevos tiempos. Conocimientos obtenidos
durante el periodo medieval (como el control de tas diferentes cúpulas y arcadas)
fueron aplicados de formas nuevas, incorporando los elementos del lenguaje
clásico.
El descubrimiento de la perspectiva es un aspecto importante para
entenderse el periodo (especialmente la perspectiva céntrica): la idea de infinito
traída por la manipulación del punto de fuga fue bastante utilizada como elemento
escénico en la concepción espacial de aquellos arquitectos. La perspectiva
representó una nueva forma de entender el espacio como algo universal,
comprensible y controlable a través de la razón del hombre. El dibujo se hizo el
principal medio de diseño y es así como surge la figura del arquitecto solitario
(diferente de la concepción colectiva de los edificios medievales). Los nuevos
medios de diseño del proyecto influenciaron la concepción espacial de tos edificios
en el sentido en que las miradas son controladas, direccionadas a un punto de
vista específico. El poder de la perspectiva de representar universalmente la
realidad no se limitó a sólo describir la experiencia, sino también a anticiparla
proyectando la imagen de vuelta a la realidad.
1.1.1.3.-MANIERISM0 EN EUROPA.6
18
Con la evolución del Renacimiento y el constante estudio y aplicación de tos
ideales clásicos, comienza a surgir entre los artistas del periodo un sentimiento
anti clásico, aunque sus obras continuaran siendo en esencia predominantemente
clásicas. En este momento surge el manierismo.
Los arquitectos manieristas (que rigurosamente pueden continuar siendo
llamados renacentistas) se apropian de las formas clásicas pero comienzan a
modificar sus ideales. Algunos elementos del manierismo:
Las constantes referencias visuales en espacios internos a los elementos
típicos de la composición de espacios externos: ventanas que se vuelven para
dentro, tratamiento de escaleras externas en alas interiores de edificios, etc. El ya
consagrado dominio de la perspectiva permite experimentos diversos que huyen al
espacio perspectivo de los periodos anteriores.
1.1.1.4.-SIGLOS XVIIY XVIII.7
Los siglos siguientes al Renacimiento asistieron a un proceso cíclico de
constante alejamiento y aproximación del ideario clásico. El Barroco, en un primer
momento, potencia el descontento del Manierismo por las normas clásicas y
propicia la génesis de un tipo de arquitectura inédita, aunque frecuentemente
posea conexiones formales con el pasado. De la misma forma que el Barroco
representó una reacción al Renacimiento, el Neoclásico, más tarde, constituirá
una reacción al Barroco y a la recuperación del ideario clásico. Este periodo de
dos siglos, por lo tanto, será marcado por un ciclo de dudas y certezas acerca de
la validez de las ideas clásicas.
http://es.wikipedia.org/wiki/Historia_de_la_Arquitectura 7ANTONIO MINGÓTE, Historia de ia gente, Editorial Prensa Española, S.A. Padilla, 6- Madrid-6
19
La Mezquita Azul en Estambul, Turquía con sus altos minaretes es
considerada un ejemplo clásico de la arquitectura del Imperio Otomano. La
Historia de la arquitectura es una subdivisión de la Historia del arte encargada del
estudio de la evolución histórica de la arquitectura, sus principios, ideas y
realizaciones. Esta disciplina, así como cualquier otra forma de conocimiento
histórico, está sujeta a las limitaciones y fortalezas de la historia como ciencia:
existen diversas perspectivas en relación a su estudio, la mayor parte de las
cuales son occidentales.
En la mayoría de los casos -aunque no siempre- los períodos estudiados
corren paralelos a los de la Historia del arte y existen momentos en que las
estéticas se sobreponen o se confunden. No es de extrañar que una estética
vanguardista en las artes plásticas aún no haya encontrado su representación en
la arquitectura y viceversa.
1.1.1 5.-ARQUITECTURA BARROCA.8
Se origina en Italia como resultado de las nuevas alternativas a que dio
lugar el trastrocamiento formal. El Barroco surge en el escenario artístico europeo
en dos contextos muy claros durante el siglo XV: de entrada había la sensación de
que, con el avance científico representado por el Renacimiento, el Clasicismo,
aunque hubiera ayudado en este progreso, no estaba en condiciones de ofrecer
todas las respuestas necesarias a la dudas del hombre. El Universo ya no era el
mismo, el mundo se había expandido y el individuo quería experimentar un nuevo
tipo de contacto con lo divino y lo metafísico. Las formas lujuriantes del Barroco,
su espacio elíptico, definitivamente anti euclidiano, fueron una respuesta a estas
necesidades.
El segundo contexto es la Contrarreforma promovida por la Iglesia Católica.
Con el avance del protestantismo, el antiguo orden cristiano romano (que, en
Idem6"7
20
cierto sentido, había incentivado el advenimiento del mundo renacentista) estaba
siendo suplantado por nuevas visiones de mundo y nuevas actitudes ante lo
Sagrado. La Iglesia sintió la necesidad de renovarse para no perder los fieles y vio
en la promoción de una nueva estética la oportunidad de identificarse con este
nuevo mundo. Las formas del barroco fueron promovidas por la institución en todo
el mundo (especialmente en las colonias recién descubiertas), haciéndolo el estilo
católico, por excelencia.
1.1.1.7.-ARQUITECTURA NEOCLÁSICA.9
A finales del siglo XVIII e inicios del XIX, Europa asistió a un gran avance
tecnológico, resultado directo de los primeros momentos de la Revolución
Industrial y de la cultura de la Ilustración. Fueron descubiertas nuevas
posibilidades constructivas y estructurales, de forma que los antiguos materiales
(cómo la piedra y la madera) pasaron a ser sustituidos gradualmente por el
cemento (y más tarde por el hormigón armado) y por el metal.
Paralelamente, profundamente influenciados por el contexto cultural de la
Ilustración europea, los arquitectos del siglo XVIII pasaron a rechazar la
religiosidad intensa de la estética anterior y la exageración lujuriante del Barroco.
Se buscaba una síntesis espacial y formal más racional y objetiva, pero aún no se
tenía una idea clara de cómo aplicar las nuevas tecnologías en una nueva
arquitectura. Insertados en el contexto del Neoclasicismo en las artes, aquellos
arquitectos vuelcan en la arquitectura para los nuevos tiempos el ideal la clásico.
El Neoclasicismo no pretendió, de hecho, un estilo nuevo (diferente del arte
clásico renacentista). Era mucho más una reinterpretación del repertorio formal
clásico y menos una experimentación de esta formas, teniendo como gran
' ídem1
Idem7
21
diferencia la aplicación de las nuevas tecnologías. El Capitolio de Washington, es
un claro ejemplo de neoclasicismo arquitectónico.
1.1.2.- ARQUITECTURA EN ESPAÑA.10
Debido a la amplitud temporal y geográfica que tiene la historia de España,
la arquitectura española ha tenido multitud de influencias y manifestaciones.
Incluso desde antes de los poblados que pudieron describir las fuentes
romanas (como los de iberos, celtíberos, cántabros...), existen en la Península
Ibérica vestigios de formas arquitectónicas comparables a otros ejemplos de las
culturas mediterráneas y semejantes a los de Europa del norte.
Un auténtico desarrollo vino con la llegada de los romanos, que dejaron
atrás algunos de sus monumentos más impresionantes en Hispania. La llegada de
los visigodos supuso una profunda decadencia en las técnicas romanas pero
también el aporte de técnicas constructivas más austeras de vinculación religiosa,
al igual como ocurrió en el resto del imperio. La invasión musulmana en el año 711
supuso un cambio radical en los siguientes ocho siglos y llevó a grandes avances
en la cultura, incluyendo la arquitectura. Córdoba, capital de la dinastía Omeya y
Granada, de la nazarí, fueron centros culturales de extraordinaria importancia.
En los reinos cristianos surgieron gradualmente y desarrollaron estilos
propios, inicialmente aislados de las influencias europeas y más tarde integrados
en las grandes corrientes arquitectónicas europeas románica y gótica, (as cuales
llegaron a alcanzar un auge extraordinario, con numerosas muestras religiosas y
civiles a lo largo de todo el territorio. Simultáneamente se desarrolló el estilo
mudejar, del siglo XII al XVII, que se caracterizó por una mezcla de corrientes
culturales de herencia estructural europea y decoración árabe.
http://www.red2000.com/spain/primer/larch.html
22
Hacia finales del siglo XV y antes de influenciar a América Latina con la
arquitectura colonial, España experimentó con la arquitectura renacentista,
desarrollada principalmente por arquitectos locales. Este último aspecto con lleva
un intenso esfuerzo por parte de la corona y de la iglesia católica en utilizar la
cristiandad como elemento unificador, terminando con ello la larga tradición de
libertad religiosa. Todos estos elementos llevan a España a enfocar el
renacimiento también de una forma muy sui generis, y a pesar de que también se
construye en el más puro estilo renacentista italiano, nos encontramos con una
tendencia netamente hispana y mucho más ornamental que la italiana: El
Plateresco, nombre con el que se designa al primer Renacimiento español que
abarca los reinados de los Reyes Católicos, Carlos V y Felipe II. El nombre
procede del parecido existente entre el tratamiento de la piedra calada, en
complicadas y finas filigranas, con el de la plata en la orfebrería. El barroco
español se caracteriza sobre todo por el exuberante churrigueresco y se distinguió
de las influencias internacionales posteriores. El estilo colonial, que se mantuvo
durante siglos, aun tiene una gran influencia en América Latina. El neoclasicismo
tuvo su cumbre en el trabajo de Juan de Villanueva y sus discípulos.
El siglo XIX tuvo dos facetas: el esfuerzo en ingeniería para alcanzar un
nuevo lenguaje y mejoras estructurales con hierro y vidrio como principales
materiales, y la corriente académica que primero se enfocó en el historicismo y el
eclecticismo y más tarde en los regionalismos. La entrada del modernismo en las
corrientes académicas produjo figuras como Antonio Gaudí en la arquitectura del
siglo XX.
Por la relevancia artística de muchas de las estructuras arquitectónicas de
España, incluyendo partes enteras de ciudades, han sido designadas Patrimonio
de la Humanidad.
23
2.-HIST0RIA DE LA ARQUITECTURA EN MÉXICO.11
México es un país con un gran patrimonio en inmuebles históricos o
artísticos. Sus siglos de historia, desde la presencia de las culturas
mesoamericanas con sus impresionantes centros ceremoniales y urbanos, o la
época colonial con la producción en todos los géneros y tipologías, la etapa
neoclásica, hasta los edificios modernos, contemporáneos y vanguardistas.
La arquitectura que se creó en la época prehispánica fue un gesto de la grandeza
que broto con una cultura plagada de estudios y razonamiento puro de la
convivencia del ser humano con su entorno (la cual desapareció casi por
completo), sin duda alguna su estética y función dejaron asentados los cánones
perpetuos de una arquitectura majestuosa que en diversas tesis plantean una
sensibilidad con las bases urbanas y estéticas. Los elementos más predominantes
enmarcaron un Teotihuacán, con sus taludes y tableros, la ciudadela y su forma
que adoptaron para habitar la ciudad. A partir de la conquista por la nueva tierra,
los siglos XVI al XIX, fueron los precederos de la gran producción en edificios
monumentales, la arquitectura del virreinato genero de forma abrupta en nuestro
territorio; un sin fin de inmuebles, que son obras tan numerosas que si se
cuantificaran oficialmente, se podría constatar que en ninguna etapa de la historia
de la humanidad, ni en ninguna otra parte del mundo, se han construido tantos
monumentos históricos como aquí.
2.1.-CORRIENTES Y ESTILOS.
A comienzos del siglo XVI el proceso de la conquista en América concluyo
en su mayor parte. Sobre las ruinas de grandes imperios precolombinos; se
preparan los cimientos de la nueva civilización hispanoamericana. El arte en
Latinoamérica va a ser fundamentalmente religioso, marcado por el poder de las
principales órdenes religiosas llegadas del viejo continente. En el trazado reticular
11 ENRIQUE X. DE ANDA, Historia de te Arquitectura Mexicana, Gustavo Hill, 2a edición, 2007 México en el Tiempo, Fisonomía de una ciudad, Año 1945
24
de las ciudades, a través de los españoles que los proponen, aparecen las plazas
y los monumentos. La iglesia edificada junto a la plaza central de las poblaciones
se encuentra como punto de referencia del espacio urbano. Pese a la uniformidad
que las órdenes religiosas van a intentar aportar, las nuevas formas artísticas van
cambiando de acuerdo a la región étnica y geográfica.
2.1.1.-COLONIAL (VIRREINATO)
Sin duda, lo que más evidencia el desarrollo en la época virreinal es la
arquitectura, aunque siempre hay que entender que no se desarrolla, en un
principio, como medio de expresión artística, sino como una necesidad básica.
Pero la evolución, la mejora de las construcciones, que aún hoy se conservan, es
el mejor dato, el más fiable para comprender la evolución del arte en América. La
llegada del nuevo dios y el desmantelamiento de la obra material indígena,
comienza el trazo y de la nueva métrica de la ciudad virreinal; la construcción de
solares y catedrales (el poder religioso), Jas casas reales (el poder político) y las
casas de los naturales (tos caciques, administración), plazas públicas brotaban en
las calles, hospitales y portales para mercaderes definían el entorno urbano de la
ciudad. Entendemos que las condiciones de vida que tuvieron que soportar los
primeros colonos fueron en condiciones adversas y afectaron, obviamente, a la
organización del espacio y a la práctica constructiva. La arquitectura indígena fue
arrasada y, por tanto, su influencia fue nula.
2.1.2.-ARQUITECTÚRA MONÁSTICA.
La dominación militar sobre los nativos y la imposición de un nuevo régimen
político y económico, fueron los factores primordiales en desarrollo del s. XVI, los
franciscanos, dominicos y agustinos avanzaron por el territorio mexicano; los
símbolos y poderes divinos son los elementos predominantes y la construcción de
edificios se basaba en los efectos de satisfacer la prioridad en eventos religiosos.
El diseño y la construcción de los conventos, llenos de un repertorio plástico con
25
formas románicas, góticas, islámicas y renacentistas, son tomados por los frailes-
arquitectos como elementos fundamentales. La figura de la bóveda celeste,
contrafuertes laterales, columnas de piedras enlazadas con arcos y formas
infinitas, son la base para el diseño de sus edificios.
Siendo así, el conjunto queda estructurado de la siguiente manera: La masa
espacial se expande primero en la figura del atrio, pasando a las capillas
procesionales e inicia el tránsito ai interior de la capilla abierta; se edifican los
monasterios con sus claustros, su patio interno con fuentes y las demás
dependencias cerradas y comunicadas al exterior mediante vanos que enmarcan
el paisaje. "Las estructuras edificadas por cada una de ellas guardan ciertos
elementos de identidad tanto con el sentido artístico de sus frailes constructores
como en la forma de aplicar los recursos simbólicos en cada edificación, los
Agustinos caracterizaron a la mayoría de sus iglesias con la impresionante
decoración plateresca en las portadas"1. Los valores de masa se imponen por su
monumentalidad y libre ensamblaje sobre el horizonte.
2.1.3.-ARQUITECTURA EN EL SIGLO XVII.
La administración religiosa dejo asentada en el campo de la arquitectura el
incautamiento de tos edificios fundados por los regulares así como también la
modificación del paisaje urbano con la presencia de nuevas estructuras, con una
génesis en su volumetría y geometría.
La arquitectura monacal implantada en el s. XVII con su planta
cuadrangular, con patio al centro y galerías compartimentadas en su perímetro y
la parroquia incorporada como estructura en el espacio urbano; el modelo
compositivo presenta una tipología formal respecto a las iglesias conventuales.
Las casonas, manejaban en su haber una fachada monumental, teniendo un gran
portón con dos puertas gemelas realizadas ya sea con hierro forjado o con
madera pura, los ventanales eran de proporciones similares a los interiores con un
barandal de hierro forjado y los dinteles de piedra o retablos que adornaban la
26
esencia en los detalles de cada rincón de la fachada. La penetración a los recintos
era siempre por un pasillo lateral o al centro de la edificación con patios
intermedios para un desarrollo de todos los locales periféricos, orientándonos
siempre a las diferentes zonas de la nave, ya sea para conectarnos con el área de
servicios o de las recamaras principales, los muros se alzaban con el material
existente de la región, y manejando siempre alturas exageradas llegando a las
losas con parámetros puramente de diseño y decorativos.
Con el nacimiento del criollismo, siendo ei resultado de la violenta unión de
las dos razas protagonistas de la conquista, se acepto la disyuntiva existencial de
adoptar la cultura proveniente de España, estableciéndose así los cánones de la
religión y de la política, así como también la aceptación del patrimonio cultural, con
ello la Nueva España se apropia de un nuevo sueño de modernidad y adopta así
un estilo artístico trascendente: El barroco.
2.1.4.-ARQUITECTURA BARROCA EN MÉXICO
"En la nueva España, el barroco asume además de su papel programático de arte
a favor de la afirmación religiosa, la condición de ser el modelo de representación
de la sustancia cultural, toda vez que, como expresa Edmundo O Gorman,
amalgama dos acontecimientos fundamentales en la sociedad del s. XVII "La
angustia por la salvación eterna del alma y el desconsuelo por la muerte de los
dioses ancestrales". El barroco que se ejerce en América no pretende la
intervención de sus elementos, sino la recreación de las formas dentro de un
ambiente de absoluta libertad que permite al artista abandonar las normas
antecedentes para intentar nuevos ordenamientos geométricos en donde para el
caso de la arquitectura, se procura cada vez con mayor insistencia eliminar el rigor
gravitacional tanto como el ordenamiento lógico de las composiciones, a fin de
desembocar en un espectáculo dramático creador de atmósferas más que de
circunstancias que debían ser asumidas a través de la razón."
27
En México se aplica en el ornato de portadas, y en la concepción de los
retablos que iluminan con sus fantasías formales los ambientes interiores
dedicados al culto religioso, buscando para ello la integración de la pintura y
escultura dentro de un concierto de luces y sombras. La madera en los retablos y
la piedra en las portadas son utilizadas casi hasta sus últimas consecuencias en la
mecánica del ensamble y su construcción, generando así unos detalles únicos de
carácter plástico excepcional, motivando la imaginación del espectador.
Las catedrales representan un icono en el paisaje urbano, con sus
volúmenes exagerados representando todo el tiempo los poderes religiosos y
civiles, abriendo así el desenvolvimiento de la historia de las ciudades. En la
ciudad de México se tiene la tarea de modificar la estructura clásica, el desarrollo
de esta nueva técnica decorativa dio luz a las yeserías. El trabajo con la argamasa
(mezcla de cal y arena) se aplicaban en los marcos de las portadas, así como los
interiores, consistiendo en moldear los materiales plásticos apoyándose en la
estructura de barro o piedra en muros y bóvedas, apoderándose de los
revestimientos de las superficies, dándole calidad a los espacios, manejando una
sintonía expresiva única entre la arquitectura geométrica, aparentando
movimientos sutiles aparentes con la decoración.
Todo este trabajo recaía directamente en el "Maestro Mayor" que era el
encargado de hacer el trabajo de forma directa en la construcción de las
catedrales, las casas reales y una serie de obras particulares. La decoración se
aplicaba con simbolismos que buscaban una sensibilidad visual dándole un toque
emocional místico, lleno de vegetaciones, ángeles, figuras de santos o la belleza
de la mujer, todo en la virtud de envolver una apariencia tridimensional que
generaba en el espectador un argumento tenaz y puro de esta corriente nueva. La
decoración tuvo en su haber su consagración cuando por tener un afán decorativo
excelso, encontró en lo mundano que se trascendiera a lo divino a través de la
multiplicidad de formas y los brillos que las láminas de oro producen en contacto
28
con la luz del sol. La columna como elemento inerte, expresando todo el tiempo la
¡dea de estar en constante movimiento todo con una forma retorcida, decorada
con el barroco más puro, siendo también este un soporte vertical para la
construcción. También se acostumbra la sobre decoración de los nichos que se
ocupan hasta ahora para colocar esculturas. El uso de materiales como el estuco,
el tezontle, la piedra chiluca, sirvieron como elementos ornamentales siendo
hasta finales del s. XVII que se comenzó con la técnica del azulejo vidriado (la
ciudad de Puebla se le conoce como la mayor productora). La colocación de este
material se dio en un principio en la decoración de las fachadas, así como también
en las cúpulas de una gran cantidad de iglesias. La decoración de los edificios
civiles tuvo su mejor auge en este periodo, siendo el ladrillo de barro horneado un
elemento perpetuo haciendo la pantalla de fondo, el azulejo tricolor y con formas
dibujadas en obediencia a diseños que contemplan la relación de una gran
cantidad de piezas, poniendo todo el tiempo la presencia del artesano.
Podríamos decir que en este periodo la gran originalidad dentro de la producción
colonial tiene una calidad estético-expresiva sobresaliente en la arquitectura
mexicana.
2.1.5.-ARQUITECTURA EN EL SIGLO XVIIIY SIGLO XIX.
El cambio que presento la Nueva España del periodo barroco hacia un
ámbito ideológico dando una nueva concepción de la existencia, fue con una
presencia del pensamiento racionalista junto con el empirismo científico,
retomando la realidad aparente. La necesidad de dotar a la Nueva España de una
Academia, obedeció fundamentalmente a dos propósitos: el intercambio comercial
con una apertura mas solida y que la alta sociedad poseería culturalmente los
elementos de prestigio que les permitiera igualarse con la vanguardia Europea: El
Neo-clásico. La Academia pronto empezó a funcionar fomentando la nueva
plástica neoclásica, preparando también a los arquitectos que habrían de afrontar
los nuevos géneros. La creación de fábricas, almacenes y estancos, recintos de
29
educación superior y la vivienda criolla son los temas que ahora se tenían que
abordar.
Los fundamentos de la arquitectura en este periodo permitieron un trabajo
más racional, usando la técnica del dibujo como apoyo directo del proyecto
preliminar, haciendo posible el estudio previo de escalas y proporciones siempre a
los cánones, utilizando ya un reglamento oficial. El tema fundamental vuelve a ser
el hombre en su relación con lo terreno y no como el barroco, e\ hombre y su
dependencia a lo divino. Se mantuvieron los patios centrales como adjetivo de la
distribución periférica de los locales, las iglesias conservan su trazado en un eje
central, manejando los mismos elementos de distribución, restando los elementos
acompañantes de la iglesia dejando al centro la importancia la decoración
perpetua. El confinamiento de ambientes abiertos y cerrados que consideran la
amplitud de los recintos, manejando elementos matemáticamente relacionados
entre sí, usando una arquitectura clásica como base fundamental. Se definen
accesos con pórticos de monumental estructura clásica, ventanas coronadas con
frontones y deslinde formal de cada uno de los niveles de los edificios.
Inicia la guerra de Independencia y con ella los programas de construcción
tuvieron que quedar paulatinamente suspendidos y la Academia entro en una fase
de atonía, teniendo hasta el año de 1843 su reorganización. Dedicándose
solamente a la creación de pintura y escultura. Poca obra se ejecuto en la ciudad
de México durante la primera mitad del siglo, se construyeron edificios los cuales
manejaban un estilo ya clásico y bien definido por la Academia.
El inicio de fraccionamientos en las extensas áreas citadinas, con el favor
del gobierno al otorgar el 48% de las tierras para circulación comercial, porción
que se encontraba en manos del clero. Se dio lugar a la construcción de nuevas
colonias destinadas a diferentes clases sociales, dando cabida a la construcción
de una cantidad importante de viviendas.
30
Entre el 1840 y 1910 aparecen las grandes colonias, la colonia Francesa, la
Juárez, la Roma y la Condesa, se distinguieron como el asiento de las clases
acomodadas, mientras que Santa María y San Rafael alojaron a la clase media. El
proletariado formado por los trabajadores y los emigrantes de provincia, se
concentro finalmente en las colonias Morelos, la Bolsa y Santa Julia. Con todo
esto el gobierno abrió calles y avenidas, comenzó a vender lotes por doquier, los
edificios religiosos cambiaron su uso por el de tareas civiles. En ios últimos años
del siglo XIX, se afirma un estilo artístico ensayado desde la reapertura de la
Academia, con el gobierno del general Porfirio Díaz, se halaga estéticamente a la
"aristocracia" mexicana, la bandera del progreso como la máxima para armar una
república, para todo ello se necesita la modernización de una infraestructura
productiva, con la permisión para que los inversionistas pudieran concebir
proyectos de enorme amplitud y considerable costo económico, siendo prioridad
los edificios de iniciativa privada, siguiendo los recintos para uso público, se movía
tanto dinero que hubo el lujo de traer material del extranjero y las técnicas
aplicadas en la arquitectura moderna Europea. El fierro lamiando en columnas y
viguetas formó la mayoría de los esqueletos internos de los edificios de la época,
técnica distintiva de la revolución industrial. Y así como el fierro era una novedad
constructiva, se utilizaron mármoles italianos, granitos nórdicos, bronces y vidrios;
el tabique de barro y las canteras suaves siguen siendo parte fundamental de las
construcciones conservando ese toque neoclásico. El uso de las bóvedas
catalanas, terrados y entarimados, los plafones de yeso y estuco seguían en boga
de un estilo puramente estético y funcional, dando muestra también del poderío
económico y político existente.
"La vivienda tuvo un extraordinario auge en la época que nos ocupa, sea
por la construcción de las residencias de las familias integrantes de la gran
burguesía porfiriana, o a través de la construcción de vivienda para renta que tras
el proceso de fraccionamiento de algunas porciones aledañas al centro antiguo de
la ciudad de México dio origen, frente a la gradual demanda de la habitación de
las clases medias y populares, al inicio de la especulación inmobiliaria."
31
La arquitectura multifamiliar utilizó en la mayoría de los casos un esquema
espacial variante de los partidos coloniales: Un patio longitudinal at centro del
predio y la disposición de las viviendas en ambos flancos con un máximo de dos
niveles; al fondo del patio se localizaban los lavaderos y servicios sanitarios de
uso común, todo ello dentro del tradicional concepto de "vecindad". Y las casas
que fueron formando las colonias de la ciudad de México, con sus grandes
portones, patios perfectamente desarrollados para dejar entrar luz por los grandes
ventanales que rodean los pasillos y fachada principal, la decoración de estilo
neoclásico y las alturas pronunciadas que hacían aparentar a las casas grandes
palacios decorando tas calles.
2.1.6.-ARQUITECTURA A PRINCIPIOS DEL SIGLO XX.
El inicio de la revolución social en 1910, demando la modificación realizada
en el Porfiriato. La pintura fue la principal disciplina artística en este periodo,
encabezando el movimiento de renovación, la Arquitectura asumió los nuevos
compromisos del cambio, nace el nacionalismo, el cual trataba de rescatar el valor
de la construcción hecha en México en la época del virreinato, rescatar las
esencias artísticas nativas de América, nace una corriente que maneja un estilo
único y fundamentado, el cual se aplico tanto para la iniciativa privada como parte
del Estado: El neocolonial. Aplicando el barroco para las fachadas en las casas
de uso habitacional, en tos edificios el manejo de un patio central como lo fue en la
época colonial, las fachadas con arquerías en el segundo nivel, la cantera como
elemento decorativo para ribetear las ventanas, el hierro forjado en los balcones y
el portón magno que tenía en su haber un estilo churrigueresco del coloniaje. Se
adopta un esquema parecido al de una Hacienda en provincia, manejando una
plástica muy clara y definida, la personalidad de la ciudad tenía una identidad
única y propia en el cual se manejaba un esquema puro de la riqueza que se tenía
desde siempre hasta nuestros días, la creación de esta ciudad ha sido de forma
arrogante y con una idea paternalista que no permitió mantener un estilo único o
bien definido. Infinitas Colonias nacieron en la ciudad de México, el trazo de sus
32
calles y avenidas principales tomaron un patrón que fue definido por una idea
planteada para una necesidad en la cuenca del valle de México. Y con ello la
creación de estas colonias han tenido en su haber historias distintas, las cuales
han dejado estampado el legado urbano que aun vivimos, una de las colonias más
importantes de este forjamiento fue la colonia Roma.
2.1.7.-LA COLONIA ROMA12
El área que actualmente ocupa fue lo que se conoció hasta fines del siglo
XIX como los potreros de Romita, ubicados al poniente de lo que era el pueblo de
Romita, que a su vez se localizaba en ese entonces a orillas de la Ciudad de
México, y tiene su origen en un barrio de Tenochtitlan llamado Aztacalco. Éstos
potreros fueron fraccionados por la Compañía de Terrenos de la Calzada de
Chapultepec, S.A., cuyo accionista era Walter Orrin, dueño de un circo famoso en
el país por esos años, en el cual actuaba el célebre payaso inglés Richard Bell. El
nombre que llevan las calles de la colonia, son las de las ciudades mexicanas que
el Circo Orrin visitó durante su recorrido al interior del país.
La Colonia Roma tiene sus orígenes en la época colonial con el
establecimiento de la Hacienda de la Romita, lugar donde aún se encuentra una
pequeña capilla rodeada por pequeños callejones y una hermosa placita a la
entrada de la misma. Al dividirse los terrenos de dicha hacienda, en época de
Porfirio Díaz, inició el fraccionamiento de la Colonia Roma tomando el nombre de
la hacienda y con el mote de Colonia, ya que por entonces la creciente población
de ciase media y alta de la ciudad, empezó a salir del centro, creando nuevos
barrios a los que llamó colonias, nombre basado en las primeras poblaciones
europeas en América, ya que los nuevos fraccionamientos estaban integralmente
planeados desde el principio y seguían los cánones urbanísticos de Occidente. En
su tiempo la colonia Roma, junto con otros fraccionamientos como la Colonia
Juárez (anteriormente la Colonia Americana, hoy Zona Rosa), La Condesa, San
12 h«p:/Avww.enkidumagazine.cofii/art/2005A)50^)5/E_035_050905.htm, http:/A¥Wwxiudadmexico.c<Hn.mx/zoii^/ctí<Hiia_roma.htm.
33
Rafael y Santa María la Ribera, fueron habitadas tanto por la nueva burguesía
como por la aristocracia de la Ciudad de México, que debido a las condiciones
sociales, económicas y políticas que imperaron durante la etapa conocida como
Porfiriato, buscaban imitar el refinamiento europeo, en una ciudad que ya
empezaba a desbordarse de los límites que apenas si mantenía casi intactos
desde el periodo colonial.
Al paso de los años, algunas ricas familias, empezaron a construir sus
grandes mansiones de estilo neoclásico en la zona, perdurando hasta nuestros
días excelsos ejemplos de ello, como son la Casa Lamm (hoy un importante
centro cultural), el Edificio Río de Janeiro, los Apartamentos Balmori, entre un
sinnúmero de bellas edificaciones que han sido declaradas patrimonio cultural por
el Instituto Nacional de Bellas Artes.
La Colonia Roma, cuenta con la Avenida Alvaro Obregón un ejemplo de un
boulevard al estilo de los de París: grandes camellones con doble hilera de
árboles y anchas avenidas con un espacioso camellón rodeado de altos fresnos y
en cuyo centro se encuentran fuentes y esculturas clásicas, esquinas a 45 grados
por las cuales pasaban los carruajes (que ya empezaban a caer en desuso) y
terrenos amplios; la calle Orizaba donde se localiza el Templo de la Sagrada
Familia, comunica dos parques con fuentes, de los que destaca la Plaza Río de
Janeiro, en la que se encuentra una de las dos únicas replicas exactas en bronce
en el mundo del David de Miguel Ángel, y que es además un espacio donde se
realizan exposiciones escultóricas con lo mejor del arte contemporáneo.
A pesar del estallido de la Revolución Mexicana y los eventos que
ocasionaron la Decena Trágica, la colonia Roma mantuvo la construcción de
varías residencias hasta la década de 1940.
A finales de la década de los años cuarenta del siglo XX, la colonia empezó
a decaer debido al surgimiento de nuevos fraccionamientos, como Polanco y las
34
Lomas de Chapultepec, que motivaron la migración de los descendientes y parte
de los pobladores originales. Sus grandes casonas fueron ocupadas como cuartos
de alquiler y algunas convertidas en vecindades. En la segunda mitad del siglo
XX, con la explosión demográfica que sufrió la Ciudad de México, la Colonia
Roma se volvió un área de densa actividad tanto comercial como habitacional, la
cual comenzó a poblarse de edificios que alteraron o rompieron con el carácter
arquitectónico que mantuvo desde sus inicios. Lo anterior agregado al
hundimiento que ha padecido la ciudad, ha provocado que las construcciones
originales se 'reclinen' sobre las más recientes y pesadas.
El terremoto de 1985 que sacudió a la Ciudad de México, causó la caída de
varios de los edificios construidos después de 1940, y daños en los que se
levantaron originalmente. Así también, se provocó un despoblamiento de la zona y
en consecuencia su deterioro.
La colonia Roma es un claro ejemplo de la historia de la arquitectura de México,
buena parte de los edificios que se levantan en la Colonia Roma corresponden al
llamado movimiento académico originado en Francia a principios del Siglo XX
conocido como eclecticismo que tomaba parte de la arquitectura de cada época
para la realización de una construcción. Hay también ejemplos de la arquitectura
de la Belle Epoque y el Art Nouveau y, en menor medida del Art decó.y la
arquitectura neocolonial originada ésta última como respuesta a las anteriores.
35
Capítulo 3.- LEGISLACIÓN PARA INMUEBLES HISTÓRICOS Y ARTÍSTICOS
Al tratarse de inmuebles que se denominan como históricos u artísticos, es
esencial buscar los fundamentos que dan la pauta para homologar los criterios en
el estudio de bienes inmuebles con los dotes ya antes mencionados. A mitad del
s. XX comenzaron los tratados para el rescate, recuperación y transformación de
edificios que con el paso del tiempo han tenido ya una historia e identidad,
muchos enjuiciados y deshabilitados por falta de criterios o por la falta de
información que ampare su condición.
3.1- LEGISLACIÓN INTERNACIONAL
En 1964 hubo un Congreso Internacional de Arquitectos y Técnicos de
Monumentos Históricos en Venecia, en el cual se aprobó un texto donde se
mencionaba lo siguiente:
"Es esencial que los principios que deben presidir la conservación y la
restauración de los monumentos, sean elaborados en común y formulados en un
plano internacional aunque se deje, siempre ha cada nación el cuidado de
asegurar su aplicación dentro del cuadro de su propia cultura y tradiciones."13
Para comprender el esquema y el entorno del problema, organizaciones
internacionales como la Unesco o el Centro Internacional de Estudios para la
Conservación y Restauración de Monumentos Históricos de los Bienes
Culturales, se han dado a la tarea de definir conceptos y homologar criterios,
Jurídicamente existen elementos legales que salvaguardan y protegen el
patrimonio cultural. A nivel internacional los países miembros de la UNESCO
cuentan con eJ Tratado Internacional denominado la "Convención sobre la
Protección del Patrimonio Mundial, Cultural y Natural". La misión del Patrimonio
Mundial de la UNESCO, consiste en promover la firma de la convención por parte
de los países y alentarlos a que aseguren la protección de su patrimonio natural y
13 "Colegio de Arquitectos del Estado de Jalisco, A.C.", Tomo III, Número 2 Marzo-Abril-1978, pp.68-71
36
cultural, así como fomentar la cooperación mundial respecto a la conservación de
su patrimonio. Aquí mencionaremos algunos de los artículos tratados en el año de
1964 en el Congreso Internacional de Arquitectos y Técnicos de Monumentos
Históricos. El texto aprobado fue el siguiente:
Articulo 1°.-La noción de monumento comprende la creación arquitectónica
aislada, así como también el sitio urbano o rural que nos ofrece el testimonio de
una civilización particular, de una fase representativa de la evolución o progreso, o
de un suceso histórico. Se refiere en todo caso no solo a las grandes creaciones
sino igualmente a las obras maestras que han adquirido con el tiempo un
significado cultural.
Artículo 2o .-La conservación y la restauración de los monumentos constituye una
disciplina que reclama la colaboración de todas las ciencias y de todas las
técnicas que pueden contribuir al estudio y a la protección del patrimonio
monumental.
Articulo 3°.-La conservación y restauración de los monumentos, tienen como fin
salvaguardar tanto la obra de arte como el testimonio artístico.
Articulo 4o,-La conservación de los monumentos impone, en primer lugar, un
cuidado permanente de los mismos.
Artículo 5o .-La conservación de los monumentos se beneficia siempre con la
dedicación de éstos a una función útil a la sociedad: esta dedicación es, pues,
deseable no puede ni debe alterar la disposición o el decoro de los edificios.
Dentro de estos límites se deben concebir y autorizar todos los arreglos exigidos
por la evolución de los usos y las costumbres.
3.2.-LEGISLACIÓN EN MÉXICO14
37
Las áreas de conservación patrimonial son los perímetros en donde se
deberán aplicar normas y restricciones específicas con el objeto de salvaguardar
su fisonomía, para conservar, mantener y mejorar el patrimonio arquitectónico y
ambiental, la imagen urbana y las características de la traza junto con su
funcionamiento de barrios, calles históricas o típicas, sitios arqueológicos o
históricos y sus entornos tutelares, los monumentos nacionales y todos aquellos
elementos que sin estar formalmente catalogados merecen tutela en su
conservación y consolidación. Entre ellas se incluyen las zonas de monumentos
históricos y las zonas patrimoniales marcadas en los programas delegacionales y
parciales de Desarrollo Urbano. En el caso de México existen diversos códigos,
leyes y reglamentos que se adoptan como instrumentos jurídicos para
salvaguardar el patrimonio. En algunos casos pueden estar dirigidos al patrimonio
natural, pero tienen amplia relación con cultural.
Cualquier trámite referente a uso del suelo, licencia de construcción,
autorización de anuncios y/o publicidad en áreas de conservación patrimonial,
siempre estará sujeto a las consideraciones de las normas y restricciones y a las
que sobre esta materia establece el Programa Delegacional para todas o para
alguna de las áreas de conservación patrimonial.
Para la distinción de algunos inmuebles protegidos; la Ley protectora de la
Antigua Guatemala, menciona a los edificios religiosos y civiles con todas las
construcciones como templos, capillas, ermitas, oratorios, monasterios, casas
parroquiales y los edificios de uso público: edificios administrativos, antiguos
colegios, universidad y otros que por su dimensión y categoría merecen trato
especial; la arquitectura doméstica integrante de inmuebles de propiedad
particular comprendidos dentro del área urbana y sus áreas circundantes; así
http://www.seduvi.df.gob.mx/mjuridico/mjuridico. htmt
38
como también construcciones de otra índole que su función sea para el servicio de
la ciudad.
El Artículo 13° de esta misma Ley, considera protegidos a los inmuebles
construidos durante la época colonial, con los diferentes estilos que privaron y
aquellos posteriores a la independencia, que tengan valor arquitectónico positivo.
3.2.1.-LEY FEDERAL DEL PATRIMONIO CULTURAL DE LA NACIÓN
El cuadro esquemático del marco jurídico aun no es muy claro, en México
contamos con instancias gubernamentales que tratan el tema con fundamentos
muy parcos y que tendrían que adaptarse al cambio agresivo del crecimiento
poblacional. Existe una base en la Ley junto con sus disposiciones para
determinar efectos de conservación en nuestra cultura, aquí mencionaremos las
más importantes para conocimiento de este trabajo.
Artículo 1o . - Es de interés público la protección, conservación, recuperación y
acrecentamiento del Patrimonio Cultural de la Nación,
Artículo 2o.- El Patrimonio Cultural de la Nación esta constituido por todos los
bienes que tengan valor para la cultura desde el punto de vista del arte, la
historia, la tradición, la ciencia o la técnica, de acuerdo con lo que dispone esta
Ley:
Artículo 62°.- Para los efectos de esta Ley, se consideran monumentos históricos
todos los bienes, muebles e inmuebles, creados o surgidos a partir del
establecimiento de la cultura hispánica en México y que se encuentran vinculados
a la historia social, política, económica, cultural y religiosa del país, o que hayan
adquirido, con el tiempo un valor cultural.
39
3.2.2.- LEY FEDERAL SOBRE MONUMENTOS Y ZONAS ARQUEOLÓGICOS,
ARTÍSTICOS E HISTÓRICOS.
Última reforma publicada DOF 13-01-1986
Artículo 1o . - El objeto de este ley es de interés social y nacional y sus
disposiciones de orden público.
Artículo 2o.- Es de utilidad pública, la investigación, protección, conservación,
restauración y recuperación de los monumentos arqueológicos, artísticos e
históricos y de las zonas de monumentos.
La Secretaria de Educación Pública, el Instituto Nacional de Antropología e
Historia, el Instituto Nacional de Bellas Artes y los demás institutos culturales del
país, en coordinación con las autoridades estatales, municipales y los particulares,
realizarán campañas permanentes para fomentar el conocimiento y respeto a los
monumentos arqueológicos, históricos y artísticos.
Artículo 5°.- Son monumentos arqueológicos, artísticos, históricos y zonas de
monumentos los determinados expresamente en esta Ley y los que sean
declarados como tales, de oficio o a petición de parte.
Artículo 6o.- Los propietarios de bienes inmuebles declarados monumentos
históricos o artísticos, deberán conservarlos y, en su caso, restaurarlos en los
términos del artículo siguiente, previa autorización del Instituto correspondiente.
Los propietarios de bienes inmuebles colindantes a un monumento, que pretendan
realizar obras de excavación, cimentación, demolición o construcción, que puedan
afectar las características de los monumentos históricos o artísticos, deberán
obtener el permiso del Instituto correspondiente, que se expedirá una vez
satisfechos los requisitos que se exijan en el Reglamento.
40
Artículo 9o.- El Instituto competente proporcionará asesoría profesional en la
conservación y restauración de los bienes inmuebles declarados monumentos.
Artículo 10°.- El Instituto competente procederá a efectuar las obras de
conservación y restauración de un bien inmueble declarado monumento histórico
o artístico, cuando el propietario, habiendo sido requerido para ello, no la realice.
Artículo 11°.- Los propietarios de bienes inmuebles declarados monumentos
históricos o artísticos que los mantengan conservados y en su caso los restauren,
en los términos de esta ley, podrán solicitar la exención de impuestos prediales
correspondientes, en la jurisdicción del Distrito Federal, con base en el dictamen
técnico que expida en instituto competente, de conformidad con el reglamento.
Los Institutos promoverán ante los Gobiernos de los Estados la conveniencia de
que se exima del impuesto predial, a los bienes inmuebles declarados
monumentos, que no se exploten con fines de lucro.
Artículo 12°.- Las obras de restauración y conservación en bienes inmuebles
declarados monumentos, que se ejecuten sin la autorización o permiso
correspondiente, o que violen los otorgados, serán suspendidas por disposición
del Instituto competente, y en su caso, se procederá a su demolición por el
interesado o por el Instituto, así como a su restauración o reconstrucción.
Artículo 14°.- El destino o cambio de destino de inmuebles de propiedad federal
declarados monumentos arqueológicos, históricos o artísticos, deberá hacerse por
decreto que expedirá el Ejecutivo Federal, por conducto de la Secretaría del
Patrimonio Nacional, la que atenderá el dictamen de la Secretaría de Educación
Pública.
Artículo 22°.- Los Institutos respectivos harán el registro de los monumentos
pertenecientes a la Federación, Estados y Municipios y los organismos
41
descentralizados, empresas de participación estatal y las personas físicas o
morales privadas, deberán inscribir ante el Registro que corresponda, los
monumentos de su propiedad. La declaratoria de que un bien inmueble es
monumento, deberá inscribirse, además, en el Registro Público de la Propiedad
de su jurisdicción.
Artículo 25°.- Los actos traslativos de dominio sobre bienes inmuebles declarados
monumentos históricos o artísticos deberán constar en escritura pública. Quien
transmita el dominio, deberá manifestar, bajo protesta de decir verdad, si el bien
materia de la operación es monumento, los notarios públicos mencionarán la
declaratoria de monumentos si la hubiere y darán aviso ai instituto competente de
la operación celebrada en un plazo de treinta días.
Artículo 33°.- Son monumentos artísticos, las obras que revisten valor estético
relevante.
Para los efectos de competencia, el carácter arqueológico de un bien tiene
prioridad sobre el carácter histórico, y este a su vez sobre el carácter artístico.
3.2.3.- LEY DE DESARROLLO URBANO DEL DISTRITO FEDERAL.
Artículo 2o.- La planeación del desarrollo urbano y el ordenamiento territorial del
Distrito Federal, tienen por objeto mejorar el nivel y calidad de vida de la población
urbana y rural, a través de:
III.-La regulación del mercado inmobiliario evitando la apropiación indebida, de
inmuebles destinados a la vivienda de interés social y popular, y a los servicios y
equipamiento; así como la destrucción de los monumentos arqueológicos,
artísticos e históricos y de las zonas donde éstos se encuentran, en coordinación
con los Institutos: Nacionales de Antropología e Historia y Nacional de Bellas
Artes, de conformidad con la Ley Federal Sobre Monumentos y Zonas
Arqueológicos, Artísticos e Históricos; así como del patrimonio cultural urbano, en
42
coordinación con la Secretaria de Desarrollo Social y promoviendo zonas para el
desarrollo económico;
X.-La protección, la conservación, la restauración y la consolidación de la
fisonomía propia e imagen urbana y de su patrimonio arqueológico, histórico,
artístico y cultural; incluyendo aquellos elementos que sin estar formalmente
catalogados merezcan tutela en su conservación y consolidación, de conformidad
con lo establecido en el artículo 3 fracción V de esta Ley;
Artículo 7o.- Para efectos de la presente Ley, se entenderá por:
XXV.- Patrimonio Cultural Urbano: conjunto de elementos y bienes inmuebles que
expresan los valores y forma de vida materiales y espirituales del Distrito Federal,
y que sean declarados tales, por disposición de la Ley o por declaratoria
específica de las autoridades en materia de cultura, a petición ciudadana o por vía
de las autoridades en materia urbana;
CAPÍTULO 5to DEL PATRIMONIO CULTURAL URBANO
Artículo 54°.- El ordenamiento territorial del Distrito Federal observará la
conservación, protección, recuperación y acrecentamiento del patrimonio cultural
urbano de la Ciudad de México. Se consideran afectados al patrimonio cultural
urbano del Distrito Federal los edificios, monumentos arqueológicos, históricos y
artísticos y las zonas donde estos se encuentren, plazas públicas, parques,
bosques, nomenclatura, traza urbana, estilos arquitectónicos, esculturas y en
general, todo aquello que corresponda a su acervo histórico y a lo que resulte
propio de sus constantes culturales y de sus tradiciones públicas.
Artículo 55°.- Para la conservación del patrimonio a que se refiere al artículo
anterior, los programas y la reglamentación de este Ley, considerarán las medidas
y disposiciones tendientes a su cuidado, conservación, restauración y
recuperación. Se cuidará la adopción de estilos arquitectónicos que atenten contra
43
el patrimonio cultural urbano de la Ciudad. La Secretaría, en coordinación con la
Secretaría de Desarrollo Social, para el cuidado de dicho patrimonio, observará
las recomendaciones que al respecto emita la Comisión de Arte en Espacios
Públicos.
Artículo 56°.- El reglamento de esta Ley dispondrá las normas conducentes que
regulen la conservación de: la funcionalidad, estilo, ambiente y carácter de los
elementos del Patrimonio Cultural Urbano.
Artículo 57°.- Todas las construcciones e instalaciones que se realicen en el suelo
urbano, deberán sujetarse a lo dispuesto en los programas y se ejecutarán en los
términos previstos por la Ley y demás disposiciones específicas. Sin cumplir con
este requisito, no se otorgará licencia para efectuarlas. Las construcciones e
instalaciones que requieran licencia de uso de suelo, incluyendo disposiciones en
relación al espacio urbano; estarán sujetas, además a que se dictamine la
factibilidad de la prestación de servicios públicos.
Artículo 58°.- Previo procedimiento legal, cuando las construcciones estén en
estado ruinoso y la Delegación las califique, parcial o totalmente, como riesgosas,
previo dictamen de un perito en la materia, se ordenará su desocupación
inmediata y se requerirá al propietario o poseedor a título de dueño, a reparar la
construcción o, si esto no es posible, a demolerla.
En el caso de que la construcción esté catalogada como monumento histórico o
artístico, se procederá de conformidad con lo establecido por la ley de la materia.
En el caso de construcciones habitacionales, la legislación aplicable preverá los
estímulos que se otorguen cuando éstas se encuentren en estado ruinoso; en
cualquier caso se respetarán los derechos de sus ocupantes.
Artículo 59°.- Procede la ejecución forzosa una vez que se haya agotado el
procedimiento respectivo y medie resolución de la autoridad competente en los
siguientes casos:
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I.-Cuando exista obligación a cargo de los propietarios o poseedores de predios
sobre los que la autoridad competente, haya decretado ocupación parcial o total,
de retirar obstáculos que impidan la realización de las obras de utilidad o interés
público, sin que las realicen en los plazos determinados;
II.-Cuando haya obligación de demoler total o parcialmente las construcciones que
se encuentren en estado ruinoso, o signifiquen un riesgo para la vida, bienes o
entorno de los habitantes, sin que ésta se verifique;
III.-Cuando exista la obligación de reparar las edificaciones que así lo requieran,
de acuerdo con el Reglamento de Construcciones del Distrito Federal, y no se
cumpla con ella;
IV.-Cuando los propietarios o poseedores hayan construido en contravención a lo
dispuesto por los programas, siempre que dichas obras se realizaran con
posterioridad a la entrada en vigor de los mismos, y no se hicieran las
adecuaciones ordenadas, o bien no se procediera a la demolición ordenada en su
caso; y
V.-Cuando los propietarios de terrenos sin edificar se abstengan de conservarlos
libres de maleza y basura.
3.3.-REGLAMENTO DE CONSTRUCCIONES PARA EL DISTRITO FEDERAL
En el reglamento de construcciones del Distrito Federal, podemos encontrar
algunos extractos que se aplican en nuestra investigación;
a).-La rehabilitación y restauración de edificaciones existentes, así como la
construcción de obras nuevas se deberá realizar respetando las características del
entorno y de las edificaciones que dieron origen al área patrimonial; estas
características se refieren a la altura, proporciones de sus elementos, aspecto y
acabado de fachadas, alineamiento y desplante de las construcciones.
b).-La demolición total o parcial de edificaciones que forman parte de la tipología o
temática arquitectónica urbana característica de la zona, así como de
45
edificaciones que sean discordantes con la tipología local en cuanto a temática,
volúmenes, formas, acabados y texturas arquitectónicas de los inmuebles en las
áreas patrimoniales, requiere como condición para solicitar la licencia respectiva,
del dictamen del área competente de la Dirección de Sitios Patrimoniales y
Monumentos de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda; en todos los casos
el elemento que se incluya deberá considerar su integración al paisaje urbano del
área.
c).- No se autorizan cambios de uso o aprovechamiento de inmuebles construidos,
cuando se ponga en peligro o modifique la estructura y forma de las edificaciones
originales y/o de su entorno patrimonial urbano.
d).-No se permiten modificaciones que alteren el perfil de los pretiles y/o de las
azoteas. La autorización de instalaciones mecánicas, eléctricas; hidráulicas,
sanitarias, de equipos especiales, tinacos, tendederos de ropa y antenas de todo
tipo requiere la utilización de soluciones arquitectónicas para ocultarlos de la
visibilidad desde la vía pública y desde el paramento opuesto de la calle al mismo
nivel de observación. De no ser posible su ocultamiento, deben plantearse
soluciones que permitan su integración a la imagen urbana.
e).-Los colores de Eos acabados de las fachadas deberán ser aquellos cuyas
gamas tradicionales en las edificaciones patrimoniales de la zona se encuentren
en el catálogo que elabore y publique la Dirección de Sitios Patrimoniales y
Monumentos de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda.
f).-La autoridad local deberá celebrar convenios para que los propietarios de
edificaciones que sean discordantes con la tipología local puedan rehabilitarlas
poniéndolas en armonía con el entorno urbano.
g).- Para promover la conservación y mejoramiento de las áreas de conservación
patrimonial que son competencia de Distrito Federal, la Delegación, previa
46
consulta a la Dirección de Sitios Patrimoniales y Monumentos de la Secretaría de
Desarrollo Urbano y Vivienda, designará un profesionista competente, a cuyo
cuidado estén dichas áreas; este profesionista actuará además como auxiliar de la
autoridad para detectar y detener cualquier demolición o modificación que no esté
autorizada en los términos de este Programa.
3.4.- CARACTERÍSTICAS GENERALES DE LOS INMUEBLES HISTÓRICOS
Un inmueble puede ser considerado como histórico si está íntimamente
ligado con la historia, arquitectura, arqueología, ingeniería o el acervo cultural de
una comunidad. También debe contar con carácter, tener una antigüedad de al
menos 50 años o bien ser mas reciente pero de importancia excepcional y contar
con al menos alguna de las siguientes características:
a) Estar relacionado con eventos históricos de ámbito local, estatal o nacional,
b) Sintetizar las características arquitectónicas de un tipo, periodo, estilo o método
constructivo o bien tratarse de un inmueble en el que sus elementos logren una
perfecta armonía,
c) Tratarse de una obra destacada de un diseñador constructor o arquitecto que
haya hecho contribuciones substanciales a la arquitectura,
d) Ejemplificar o reflejar rasgos históricos, específicos de la cultura de una
comunidad, estar relacionado con la vida de los personajes de la historia local
estatal o nacional,
e) Aportar información arqueológica relevante,
f) Haber sido removido de su lugar original pero seguir conservando su valor
arquitectónico o bien ser el único inmueble que se conserva en relación a un
personaje o evento histórico
g) Ser un cementerio antiguo con características formales distintivas o asociado a
eventos históricos o culturales,
h) Haber sido reconstruido en el mismo sitio usando técnicas constructivas y
materiales originales,
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i) Ser una pieza de arquitectura original creada por personas sin preparación
profesional y cuyo estilo es único.
3.5.- INTEREVENCIÓN Y CONSERVACIÓN DE LOS INMUEBLES
HISTÓRICOS15
En las zonas consideradas de valor patrimonial, es fundamental establecer
los parámetros de intervención que pueden ejecutarse en cada uno de los
inmuebles bajo la premisa básica objeto de esta propuesta metodológica, que es
la preservación del patrimonio artístico y edificado. Si no se define el grado de
protección o nivel de intervención permitido para cada inmueble, se deja un
margen considerable de posibilidad de decisiones equivocadas o aleatorias que
afecten al propósito de conservación y mejoramiento del conjunto patrimonial.
Esta definición obviamente debe ir acompañada de medidas establecidas de
manera clara y concisa a través de reglamentos específicos para cada zona a
nivel municipal, estatal o federal que generen o refuercen al marco legal de
actuación a favor de la conservación de este importante legado.
El nivel máximo de intervención permitido para cada inmueble ubicado
dentro de una zona de valor patrimonial, debe establecerse a partir del análisis y
ponderación de las características específicas del conjunto urbano, procurando
que las acciones propuestas para cada edificación en particular,
independientemente de su mayor o menor valor arquitectónico, coadyuve a un
mejoramiento de la imagen urbana de la zona en su conjunto y a la preservación
del valor patrimonial de la misma. En este sentido se deben considerar las
variables y las constantes presentes en la arquitectura que definen su identidad
particular, como son las tendencias estilísticas, las tipologías arquitectónicas que
de ellas se desprenden, la época de edificación, el valor arquitectónico o
clasificación, los usos del inmueble, su estado de conservación físico, las
15 GOMEZ ARRIÓLA, IGNACIO," Criterios para la identificación e inventario del patrimonio" Secretaría de cultura, Gobierno de Jalisco, pp 213-226
48
alteraciones o modificaciones que ha sufrido y los niveles de edificación
dominantes en el conjunto.
3.5.1.-EL NIVEL DE INTERVENCIÓN
Dependiendo del valor arquitectónico definido a través de la clasificación,
del grado de deterioro, de las alteraciones o modificaciones al inmueble, de la
corriente estilística a la que pertenezca y su mayor o menor presencia en la zona,
de su mayor o menor antigüedad y de la conservación del uso original, es que
pueden establecerse los parámetros y reglamentación a tos que puede estar
sujeto cada edificio en particular.
Un criterio genérico que puede proponerse en este sentido sería el
siguiente: a un grado mayor de valores patrimoniales, un grado mayor de
protección y aun grado menor de protección. Se proponen los siguientes niveles
de intervención: conservación, restauración especializada, adaptación controlada,
adecuación a la imagen urbana y sustitución controlada. El grado de complejidad y
el grado de especialización requeridos para cada intervención se plantean en tres
niveles: mínimo, intermedio y máximo.
3.5.2.-CONSERVACIÓN
El mantenimiento y conservación de inmuebles es el nivel en el que el
inmueble requiere un mínimo de acciones para su preservación debido a que no
manifiesta un grado de deterioro significativo en sus componentes arquitectónicos.
El conservar y mantener implica acciones para prolongar el estado útil de un bien,
con el objeto de prevenir o detener su proceso de deterioro.
El poder adecuarlos a la imagen urbana, se darán en el caso específico de
inmuebles escaso o nulo valor patrimonial o arquitectónico, siendo una
modificación parcial de un inmueble sin un valor patrimonial definido para además
49
satisfacer los requerimientos del propietario o usuario, integrarlo a las
características morfológicas, volumétricas o fisonómicas al interior de una zona
patrimonial. Podemos calificar por tres categorías el estado de conservación:
a) Mato: Se hace referencia cuando la edificación presenta deterioros
significativos en techumbres, muros, elementos arquitectónicos y
decorativos, que pongan eventualmente en riesgo su estabilidad y
funcionamiento estructural.
b) Regular: En esta categoría se engloba la edificación con un mediano
deterioro en muros, techumbres, elementos arquitectónicos y acabados que
no pongan en riesgo si integridad estructural.
c) Bueno: En este rubro se ubican los inmuebles que presentan un deterioro
mínimo en sus elementos constitutivos.
50
Capítulo 4.- MARCO TEÓRICO - CONCEPTUAL DE LA VALUACIÓN
INMOBILIARIA.16
4.1 .-CONCEPTO DE VALUACIÓN.
Valuación es un sustantivo femenino que significa, acción y efecto de valuar
y cuyos sinónimos son valoración o evaluación; a su vez, valuar, es un verbo
transitivo que significa valorar (señalar el precio). En valuación, la palabra valuar,
es el proceso de estimar la cuantía económica de intercambio de una cosa, a
través de procedimientos sistemáticos que influyen el examen físico, la fijación de
precios y con frecuencia análisis técnicos detallados; proviene del latín tardío
valoris, que significa grado de utilidad o aptitud de las cosas para satisfacer
necesidades o dar bienestar.17
Valor, desde el punto de vista económico, se refiere al precio que se
establece entre los bienes y servicios disponibles para compra y aquellos que los
compran y venden; valor significa: grado de utilidad de las cosas, cualidad de las
cosas que las hace objeto de aprecio. A partir de este concepto, tenemos las
palabras avaluó, valuación y valoración como derivadas del mismo.
Normalmente, por avaluó se conoce al documento, emitido por un experto
en la materia (valuador profesional), donde se describen las características de un
bien y dentro del cual se aplican ios métodos necesarios, que cumplen con la
normatividad, dado el efecto de estimar un valor justo de negociación,
determinando la medida de su poder de cambio, en unidades monetarias y a una
fecha determinada. Es asimismo, un dictamen técnico en el que se indica el valor
de un bien, a partir de sus características físicas, su ubicación, su uso y de una
investigación y análisis de mercado.
Curso Básico de Valuación, Curso Intermedio de Valuación Inmobiliaria; Colegio de Ingenieros Mecánicos y Electricistas; 17 Diccionario de la Lengua Española, en su vigésima Segunda edición
51
Respecto al valor de un inmueble, diremos que este puede ser apreciado bajo dos
esquemas básicos:
• Valor de Uso
• Valor de Cambio.
El valor de uso, es el que tienen tos inmuebles, debido a la satisfacción que
es capaz de proporcionar. Es un valor subjetivo, ya que cada individuo se lo
asignará, de acuerdo ai grado de utilidad que reciba de aquel; por lo tanto, será
distinto de una persona a otra y su expresión puede ser que se establezca en
términos distintos a los monetarios. Factores que modifican el valor.
4.1.1 .-TEORÍA DEL VALOR.
La riqueza está integrada por todas aquellas cosas que pueden estar
sujetas a la propiedad del hombre, los cuales pueden ser objetos materiales o ser
representativas de esos objetos como los títulos de propiedad.
Los principios de la utilización de la tierra están fundados en la economía.
Por ser la valuación una estimación de valor de los derechos de uso de la
propiedad raíz, los principios básicos de la economía también rigen a los principios
valuatorios. La comprensión de estos principios es esencial en el entendimiento de
los propósitos, técnicas y procedimientos de valuación.
4.1.2.- CONCEPTOS DE VALOR.
Para efectos de definición la palabra valor significará: grado de utilidad de
las cosas, cualidades de las cosas que las hace objeto de aprecio, y a partir de
ello se emplearán las palabras avalúo, valuación y valoración como derivadas de
este concepto.
52
Valor objetivo, valor subjetivo, valor comercial, valor presente, valor
catastral, valor de mercado, valor de venta, valor de contado, valor potencial, valor
económico, valor intrínseco, valor extrínseco, valor verdadero, valor real, valor
justo, valor estable, valor de renta, valor especulativo, valor anual, valor de
reposición, valor social, valor de recuperación, valor de capital, valor depreciado,
valor de seguro, valor de liquidación, valor de préstamo, valor mejorado, etc.
Hasta la fecha no hay definición única de valor. Sin embargo en el medio de
la valuación existe una idea clara y, generalmente aceptada del concepto de valor.
El valor implica aspectos extrínsecos y es el hombre quien crea el valor, pero,
también los bienes tienen ciertas características que determinan su valor y
aumentan su deseabilidad. El concepto de valor debe ser diferenciado de los de
costo y precio, pues por costo entendemos que se trata de la cuantía monetaria
que debe erogar el productor de un bien y/o servicio para producirlo y ponerlo a
disposición en el mercado; y por precio nos referimos a la cuantía también
monetaria que pretende recibir dicho productor del bien y/o servicio por su venta,
es decir, por su intercambio. Esto significa que el precio está formado por el costo
más una cuantía monetaria adicional que es referida en términos contables como
"utilidad", aunque en realidad puede ser entendida también como "plusvalía", la
cual es originada por la existencia de ciertos factores que hacen atractivo el
adquirir una cosa.
Lo anterior hace entender que las cuantías del valor, del costo y del precio
son iguales únicamente al momento de llevar a cabo el intercambio del bien y/o
servicio entre el oferente y el demandante del mismo, pues desde el momento en
que una persona paga por adquirirlo, por esa simple acción, queda establecido su
valor en un instante dado; después, por distintas circunstancias (inflación, cambio
en las condiciones de mercado, oferta y demanda, etc.), éste puede cambiar,
aunque el hecho histórico contable se conserva y mantiene el monto del precio y
del costo para el vendedor y el comprador respectivamente.
53
No obstante, en momentos de recesión económica, el precio puede llegar a
ser igual o menor que el costo, en la inteligencia que se tiene urgencia y premura
por vender el bien, llevando esta situación a su remate.
Con base en lo anterior, se definirá el valor como la cuantía económica,
expresada en nuestra época, en términos monetarios, dispuesta a ser cambiada
por la posesión de una cosa; es decir, con (a cual se llevan a cabo los
intercambios de bienes y/o servicios, entre los ofertantes de los mismos y sus
demandantes, en mercados específicos.
Por su capacidad de conservar el valor, algunos bienes son mercancías
acumuladoras de valor, es decir, tienen el potencial de conservarlo, y de
incrementarlo en el tiempo en términos reales. Esta clase de bienes toma la forma
de capital, destinado a la producción o como capital financiero.
Es importante considerar que el valor de los bienes, es una manifestación
estadística de un componente intrínseco de la propiedad, que es expresado por el
productor o productores del mismo (precio); de este modo podemos admitir que, el
valor, es función de un precio potencial, o sea, el precio que podría alcanzar un
bien, en determinado mercado y momento.
Si se entiende al comportamiento de los precios en el mercado, la
predictibilidad aproximada de estos, se basa en 5 principios fundamentales que
dan a tal pronóstico, un fundamento científico; dichos principios son: permanencia,
coherencia, equivalencia, proporcionalidad y normalidad. Tales principios
configuran un modelo, que explica con aproximación satisfactoria, la realidad.
Todos los principios y técnicas, son aplicados por un ente físico, a la cual
denominamos valuador, persona que tiene deberes y obligaciones que cumplir.
El ejercicio de la valuación es una actividad profesional que se realiza para
cualquiera de los siguientes propósitos:
54
1.-Determinación dei valor de mercado de la propiedad (Investigación,
comparación y ponderación).
2.-Determinación del valor de reposición:
a) Producir el valor de un bien, analizando los elementos que la componen.
b) Reposición de un bien existente mediante la compra de un bien
equivalente.
c) Reproducción de un bien existente a través de la compra o creación de
un bien idéntico
3.-Determinar el potencial de productividad de los bienes
4.-Determinar los factores ó características que contribuyen al valor. (Méritos ó
Deméritos)
4.2.-DEFINICIÓN DE AVALÚO.
Un avalúo es la estimación del valor de una propiedad o bien a una fecha
determinada, el mérito de cualquier avalúo depende en gran parte de la habilidad,
experiencia y buen juicio de la persona por lo que es necesario conocer y dominar
algunas técnicas o disciplinas que ayudan a la realización de un dictamen técnico.
El avalúo debe incluir una descripción de la propiedad o bien en cuestión, la
opinión del valuador acerca de las condiciones en las que se encuentra,
disponibilidad para un propósito dado, su valor expresado en unidad monetaria en
condiciones de libre mercado y la fecha en que se realizo dicho avalúo.
4.3.-BASES PARA DETERMINAR UN AVALÚO.
Como regla general será "Valor de Mercado Abierto" o "Costo de
Reposición". El valuador debe seleccionar la base de valuación atendiendo a su
55
objeto y a las exigencias legales y reglamentarias, cuidando de no dejarse
influenciar en este aspecto por el cliente. Si el valuador elige la adopción de una
base de valuación distinta a las recomendadas, deberá sustentar en detalle tal
decisión. Si el valor para el uso existente difiriera notablemente de un valor de uso
alterno y si el cliente tiene interés en el uso alterno, el valuador también deberá
determinar el valor para el uso alterno.
4.3.1.-VALOR DE MERCADO.
El valor de mercado de un bien inmueble es el precio más probable que un
comprador está dispuesto a pagar a un vendedor por un inmueble en una
operación normal de mercado. Obsérvese que el valor de mercado no es el precio
más alto posible para una determinada propiedad, sino el precio probable que el
inmueble podrá alcanzar en una transacción libre. Ejemplos:
• Una operación directa en la que cada parte actúa de manera racional y sin
motivación especial.
• Que las partes conocen todas las circunstancias existentes que afectan el
valor. Es en el que acuerdan en último término el vendedor y el comprador,
éste debería ser casi siempre igual al precio de mercado.
Desafortunadamente, entran en juego demasiados factores en una
transacción promedio como para que un valuador sea capaz de hacer una
estimación de valor de mercado que concuerde exactamente con el precio
final de venta del inmueble. Todos estos pueden ser diferentes del valor de
mercado del inmueble, según lo determina un valuador, y ninguno de ellos
ser exactamente igual al valor de mercado estimado.
• Que las partes actúan sin presión alguna.
• Que transcurren tanto el tiempo necesario para exponer el bien en el
mercado con publicidad apropiada, como el requerido para negociar la
venta, teniendo en cuente la naturaleza del bien y las condiciones del
mercado.
56
4.3.2.-VALOR DE REPOSICIÓN
El costo de reposición depreciado se aplica como base para la Valuación de
inmuebles:
• Si se requiere por reglamentación o normatividad especial.
• Para inmuebles especiales que rara vez o nunca, se venden en el
mercado para su uso actual
La valuación de una propiedad sobre la base de costo de reposición depreciado
exige:
• La determinación del valor de la tierra para el uso actual,
• Una estimación del costo de los edificios y de los demás elementos
de la propiedad
• La valoración de la depreciación de los edificios y demás elementos
como resultado de su edad, obsolescencia económica y funcional y
factores ambientales de otro tipo,
• Establecimiento del costo neto de reposición después de que se
deducen del costo bruto de reposición los importes que
corresponden a depreciación.
4 .4- PRINCIPIOS ECONÓMICOS EN LA VALUACIÓN.
El método comparativo o de mercado, requiere de un análisis cuidadoso de
los factores que inciden en la comparación de bienes similares o más o menos
similares. Asimismo es necesario tener presente el conocimiento y correcta
interpretación de los principios económicos de la valuación. De su aplicación,
depende la congruencia entre el informe y la conclusión de todo avalúo.
57
4.4.1.-PRINCIPIO DE CAMBIO.
El valor de los bienes raíces cambia constantemente por diversos agentes
físicos, económicos, políticos y sociales. Los inmuebles se ven afectados en el
tiempo, en general, aumentando su valor (inflación, mejoras en la zona, plusvalía,
renovación, etc.) o disminuyéndolo (deterioro físico, social, económico, sobreoferta
o contaminación ambiental). Disposiciones relativas al cambio de uso del suelo o
reglamentos de construcción también afectan el valor de los bienes raíces.
4.4.2.-PRINCIPIO DE CONFORMIDAD.
Para lograr un valor máximo de un bien raíz se necesita un razonable grado
de homogeneidad social y económica. En la comercialización de desarrollos
inmobiliarios, el máximo valor se observa cuando los inmuebles habitacionales en
un vecindario son relativamente similares en tamaño, estilo, calidad, uso y/o tipo.
4.4.3.-PRINCIPIO DE CONTRIBUCIÓN.
El costo de las mejoras no contribuye en la misma medida al valor final de
un bien raíz. La inadecuación o gasto excesivo de obras adicionales, origina que
un inmueble no se pueda vender en una cifra igual o mayor a su costo original,
más de la inversión adicional. Análisis económicos previos (costo - beneficio),
basados en el principio de conformidad, conducen a una inversión razonada y a
maximizar el valor del bien para su venta o renta.
4.4.4.-PRINCIPIO DE EQUILIBRIO
Armonía entre la oferta y la demanda. Un cambio súbito entre oferta y
demanda afectan el valor de los inmuebles. Las investigaciones del mercado
inmobiliario, serán más confiables en un mercado activo, en el que se observe un
equilibrio entre los bienes ofertados y las operaciones consumadas.
58
Este principio es fundamental en la selección de comparables. Si los datos del
mercado inmobiliario pertenecen a fechas distantes, en las cuales el
comportamiento de la oferta y la demanda variaron en exceso o disminución de la
primera respecto a la segunda, o viceversa, los datos de partida para la
homologación, conduce a resultados inconsistentes.
4.4.5.-PRINCIPIO DE BALANCE.
También se le puede denominar de conformidad y establece que el valor
máximo de un bien raíz, se logra cuando está presente un balance razonable
entre los valores del terreno y de las edificaciones. Asimismo, es recomendable
tener presente aquellos casos que no atienden este principio como son:
• Desarrollo de una construcción de alto valor en un terreno de precio
reducido.
• Construcciones inadecuadas o de bajo costo en predios de alto valor.
4.4.6.-PRINCIPIO DE PROGRESIÓN Y REGRESIÓN.
Entre inmuebles de calidad semejante, la de inferior valor sacará ventaja de
su asociación con la de mayor valor.
4.4.7.- PRINCIPIO DE SUSTITUCIÓN.
Cuando dos o más inmuebles semejantes están disponibles, la que tiene el
menor precio recibirá probablemente la mayor atención. Un comprador prudente
no podrá justificar razonablemente el pagar más por un inmueble que el costo de
comprar uno semejante.
59
4.5.- PROCEDIMIENTOS Y MÉTODOS PARA LA VALUACIÓN DE INMUEBLES.
La valuación es una actividad cuyo objeto es determinar el valor de un bien,
delimitado en un reporte justificativo, para llevarlo a cabo, se utilizan
procedimientos valuatorios generalmente aceptados y con un propósito
determinado, siempre apoyados en criterios validos por su razón y lógica, además
de ser ejecutados con un alto grado de ética profesional. Se debe plantear al
principio de un avalúo algunas consideraciones básicas:
• Propósito y uso del avalúo. El propósito determina la definición de valor por
utilizar, y a su vez afectara la selección de métodos y procedimientos por
aplicar. El resultado de una valuación preparada para un propósito
específico puede ser diferente de las conclusiones obtenidas para otro
propósito diferente. Es necesario dejar claro el propósito para el cual fue
desarrollado el ejercicio de valuación.
• Definición de valor a ser utilizada. Se debe establecer la definición de valor
a ser utilizada (valor justo de mercado, valor de inversión, valor intrínseco,
valor físico, entre otros).
• Fecha de valuación. Generalmente el ejercicio de valuación se refiere a una
fecha de valuación. Este concepto es crítico, ya que el valor determinado
puede ser muy diferente si se lleva a cabo en dos fechas distintas. La
información por usar para el análisis debe corresponder a la fecha de
valuación o en su caso, a una fecha lo más cercana posible.
Los enfoques o métodos para la valuación de bienes inmuebles están
fundamentados en estudios exhaustivos de mercado, abarcando además de los
precios comercializados y ofertados, todas las demás características y atributos
que ejercen valor como son: localización, infraestructura urbana, características
60
constructivas, comercialización, estados de conservación, edad en los edificios,
uso de los mismos, entorno, etc. La metodología se puede dividir en:
• Enfoque de mercado
• Enfoque físico
• Enfoque residual
• Enfoque de capitalización de renta
4.5.1.-ENFOQUE DE MERCADO
El enfoque de mercado o comparación, donde se considera el valor del
inmueble, en función de los valores de otros con características similares, es el
que más se utiliza en la valuación de bienes inmuebles habitacionales, porque
considera implícitamente todos los deméritos que el bien pueda tener.
Cuando se emplea, se obtiene una estimación de valor de un inmueble,
comparando el bien que se valúa (el inmueble sujeto) con ventas recientes de
inmuebles cercanos, similares, llamados comparables. La teoría detrás de esta
técnica es que el valor del inmueble sujeto está relacionado directamente con los
precios de venta de inmuebles comparables. Por lo que el valuador debe reunir,
clasificar, analizar e interpretar un conjunto de datos que arroja el mercado.
El razonamiento detrás de este método es que un comprador bien
informado no pagará por un inmueble más que el precio de un inmueble
comparable (principio de substitución). Para trabajar con este método, el valuador
localiza seis inmuebles que hayan sido vendidos recientemente y que sean
similares al inmueble sujeto. El valuador encuentra cualquier diferencia en los
precios de venta de estos inmuebles y ajusta cada una de ellas aplicando la
fórmula siguiente.
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Precio de venta de la propiedad comparable + ó - ajustes= Valor indicado
de los inmuebles sujetos. Los precios de venta que se compararon representan el
rango probable del valor del inmueble sujeto, a partir de este rango, se puede
llegar a un estimado del valor de mercado del inmueble en venta. Los principales
ajustes que se llevan a cabo incluyen los relacionados con las características
físicas del predio, su ubicación, condiciones de venta y el tiempo en que se
realizará la operación a partir de la fecha de venta.
Un inmueble comparable se ajusta siempre ya sea en + ó en - para hacerlo
tan parecido al inmueble sujeto como sea posible. Esto significa que si un
inmueble tiene mejores características que el inmueble sujeto se debe ajustar para
abajo y un inmueble que tiene peores características que el inmueble sujeto se
debe ajustar para arriba.
4.5.2- ENFOQUE FÍSICO.
Con este método, el valuador hace una estimación del costo actual que
significaría reproducir el sujeto a valuar más cualquier otra mejora que se le haya
añadido como si fuera nueva. Resta luego cualquier pérdida de valor causada por
la depreciación de la construcción y la depreciación incluye todos los factores que
reducen el valor del sujeto por debajo de su costo actual de reproducción. Por
último, el valuador suma el valor estimado del terreno mismo, que resulta de un
análisis de ventas de lotes baldíos similares.
El razonamiento base de este método es que un comprador bien informado
no pagará más por una casa que el costo que le significaría construir otra casa
parecida, en un lote similar y en condiciones semejantes. Concluyendo, si al costo
de la construcción y las mejoras le restamos la depreciación de construcción y
mejoras, y finalmente le sumamos el valor del predio obtenemos el valor del
inmueble.
62
La depreciación puede ocurrir por deterioro o por obsolescencia. El
deterioro es una pérdida del valor de una vivienda como resultado del desgaste
ordinario por uso, desintegración y exposición de tos elementos componentes a lo
largo del tiempo.
La obsolescencia puede ser funcional o externa. La obsolescencia funcional
es una pérdida de valor causada por deficiencia dentro del inmueble, tales como
pasillos mal diseñados, deficiente distribución de habitaciones y presencia de
sistemas y aparatos en malas condiciones. La obsolescencia externa es una
pérdida de valor causada por condiciones negativas fuera del inmueble, tales
como falta de demanda de viviendas en el área, cambios en el uso o el
surgimiento de inconvenientes, peligros y exposición a contaminantes tales como
ruido excesivo, humo y tráfico.
4.5.3.- ENFOQUE RESIDUAL
Aún el comerciante más sencillo sabe que su ganancia es la diferencia
entre lo que él obtiene por la venta (precio) y lo que le cuesta lo que vende (costos
y gastos), en términos de flujo de efectivo, y visto hacia delante en el tiempo.
Se trata de ver cuánto se le debe de invertir a lo que ya tiene y a como se
puede vender, y la diferencia, o residuo, es lo que realmente vale para uno. De allí
el nombre de residual. Para un terreno que ya se tiene, no importa cómo, cuando,
ni a que costo se adquirió, lo que importa es cuanto le tengo que meter de aquí en
adelante, y cuanto le puedo sacar y la diferencia es el valor actual. Un residual
es, por lo tanto, un análisis marginal. El enfoque del ingreso tiene dos métodos, el
de capitalización (que considera que los flujos netos van a ser iguales cada
período y a perpetuidad), y el de flujo de efectivo descontado (que considera los
flujos netos que hay en cada período, y dentro de un horizonte de tiempo
determinado).
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Por tanto, podemos decir que el residual es un método de valuación por la
vía de los ingresos, marginal, que en los casos aplicables cubre el requerimiento
de las normas de valuación en cuanto a la aplicación del enfoque del ingreso para
estimar un valor.
El método es también llamado "residual", y su premisa fundamental indica
que es posible encontrar el valor de cambio individual de un elemento que integre
una unidad económica en un momento dado, a partir del valor de uso o de cambio
de toda ella, pero reduciéndolo con el costo propio del complemento del conjunto;
es decir, que si se desconoce el valor de cambio de un elemento perteneciente a
un conjunto entendido como unidad económicamente divisible, éste puede
determinarse a través de la reducción del valor de cambio o de uso asociado con
dicha unidad, hecha con los costos netos de reposición de los componentes
restantes de la misma.
4.5.4.-ENFOQUE DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS.
Esta técnica se basa en la relación entre el porcentaje del rendimiento que
un inversionista o comprador espera de un inmueble y el ingreso neto que produce
el mismo. Este método se usa principalmente para valuar inmuebles cuyo fin es
producir ingresos, tales como edificios de apartamentos, centros comerciales y
edificios de oficinas, lotes en renta, bodegas, pero también, aunque con ciertas
reservas en la valuación de viviendas. Cuando se aplica este método, un valuador
debe elaborar un informe para el inmueble que se está valuando. Esto se puede
lograr dando cinco pasos básicos.
a) Se obtiene una estimación del ingreso potencial bruto (alquiler más
todos los demás ingresos del inmueble.
b) Se deduce un margen por desocupación y no pago de alquiler (se
acostumbra estimar como porcentaje del ingreso potencial bruto).
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c) Se calcula la cantidad de ingreso bruto efectivo (ingreso potencial bruto
menos desocupación y no pago de alquiler).
d) Se hace una estimación de los gastos operativos.
e) Se deducen los gastos de ingreso bruto efectivo, para obtener el ingreso
neto de operación derivado del inmueble sujeto.
Una vez que se conoce el ingreso neto operativo de un inmueble, el
valuador debe buscar el porcentaje de rendimiento sobre la inversión que espera
el comprador. Este porcentaje de rendimiento se llama tasa de capitalización, y se
determina comparando la relación entre el ingreso neto de operación y el precio
de venta de inmuebles similares que han sido vendidos en el momento en que se
lleva a cabo el cálculo. Este valor se puede calcular por medio de esta fórmula.
Ingreso neto de operación / Tasa de capitalización = Valor del inmueble.
Es evidente que este técnica puede ser el método más técnicamente
complejo de valuación cuando se aplica a los inmuebles que producen grandes
utilidades. Para hacer tales valuaciones, es fundamental entender los flujos de
ingreso bruto y neto, normas impositivas aplicables y mecánicas de capitalización.
Para el avalúo de casas unifamiliares con la técnica del ingreso, se puede
usar un método mucho más sencillo como alternativa. Este método se basa en la
suposición de que el valor está relacionado con el valor de la renta que cabe
esperar del inmueble.
El alquiler de mercado es el ingreso por arrendamiento que el inmueble
tendría más probabilidades de obtener en el mercado abierto, de acuerdo con lo
que indican las rentas que se pagan por espacios comparables. Para encontrar el
alquiler de mercado, se deben conocer los montos que los inquilinos han pagado y
están pagando actualmente por inmuebles comparables. A través de la
comparación entre los rendimientos presentes y pasados de inmuebles similares
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al inmueble sujeto, se debe poder determinar el potencial de alquiler del inmueble
sujeto. Por medio del análisis de precios de venta de inmuebles comparables, se
puede determinar el factor, Multiplicador de Alquiler Bruto (MAB) que representa la
relación entre el alquiler de mercado y el valor de mercado. Cuando se aplica el
multiplicador de alquiler bruto apropiado al ingreso por arrendamiento que se
espera que produzca el inmueble sujeto, el resultado es una estimación del valor
de mercado. Para el avalúo de viviendas unifamiliares, un multiplicador de alquiler
es una herramienta en este método para estimar el valor.
Los multiplicadores de alquiler bruto son simplemente números que
expresan la relación entre el precio de venta de un inmueble residencial y su
alquiler bruto mensual sin amueblar. Esta relación se puede expresar por medio
de esta fórmula:
Precio de venta / Alquiler bruto = MAB
Para Establecer un MAB razonablemente preciso, se deben obtener datos
recientes de ventas y alquiler provenientes de cinco o más inmuebles similares al
inmueble sujeto, que se hayan vendido en el mismo mercado y que hayan estado
alquiladas en el momento de la venta.
4.6.- ELEMENTOS PARA CREAR EL VALOR DE UN INMUEBLE.
En la búsqueda del valor de un inmueble, es necesario identificar las
fuerzas o factores que lo crean y/o lo modifican. Citaremos, en primer término, los
factores que crean valor:
•Utilidad: Es la capacidad de una mercancía para satisfacer una necesidad o un
deseo. La medida del valor no depende necesariamente de la utilidad.
•Escasez: Es la oferta limitada de una mercancía. Algo puede ser útil pero no
escaso.
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•Demanda: Esta dada por los productos o servicios que los consumidores están
dispuestos a adquirir. Algo puede ser útil y escaso, pero nadie lo quiere.
•Poder Adquisitivo; Es la capacidad del adquirente para comprar una mercancía.
Los factores que afectan o modifican el valor de un inmueble son de cuatro tipos:
Físicos: Aquellos inherentes a la propiedad. También se conocen como factores
internos. Para mayor claridad, los dividiremos en dos grupos:
a) De los inmuebles urbanos o suburbanos:
•Forma y dimensiones del terreno.
•Superficie.
•Topografía o configuración.
•Subsuelo.
•Uso o destino actual.
•Proyecto de las edificaciones.
•Calidad de los materiales empleados.
•Edad de las construcciones y vida probable remanente.
•Servicios públicos.
•Productividad.
b) De los predios rústicos:
•Forma y dimensiones del terreno.
•Superficie.
•Topografía o configuración.
•Clasificación del suelo.
•Uso o destino actual.
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•Vías de comunicación.
•Clima y precipitación pluvial.
•Productividad.
•Otros.
Económicos:
•Recursos naturales.
•Fuentes de trabajo.
•Recursos monetarios. Liquidez y crédito.
•Modificación de la tasa de interés.
•Aumento o disminución de la población.
•Paridad cambiaría.
Sociales:
•Crecimiento de la población.
•Vecindades o entornos.
•Clasificación de la zona.
Políticos o legislativos:
•Urbanísticos. Planes de Desarrollo Urbano. Uso del suelo.
•Forma de propiedad.
•Política habitacional.
•Política impositiva. Impuestos.
•Leyes sobre uso o productividad de los inmuebles. Control de rentas.
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4.7.-OBJETO Y DESTINO DEL AVALÚO.
Es de particular importancia para el valuador profesional, identificar con
precisión "que será la materia de la valuación (objeto del avaluó)" y "para que
efectos ha sido solicitado el servicio (destino o propósito del avaluó)". Respecto a
esto último, es decir, al uso que se pretenda dar al dictamen, no se trata de
conocer la razón por lo cual es requerido el estudio para "orientar" la decisión del
valuador.
La profesión de valuador, es altamente calificada y en ella se deben
observar las normas de ética más elevadas, sosteniendo un criterio libre e
imparcial y fundamentado en su capacidad técnica. Ello nos obliga a reconocer si
el problema planteado es de nuestra especialidad; si tenemos los conocimientos y
experiencia para resolverlo; si contamos con los registros requeridos para el caso;
en suma, si el trabajo a desarrollar, está dentro de nuestro ámbito de
competencia.
Usos y Destinos Autorizados: En la actualidad, es factor decisivo en la
determinación del valor de un inmueble, tomar en cuenta el uso del suelo
autorizado, de acuerdo al Plan de Desarrollo Urbano y a las Cartas de Usos y
Destinos de una localidad, que permitirán observar la potencialidad de una zona,
las restricciones o limitantes de uso, las posibilidades de aprovechamiento de un
predio y otros.
En los estudios residuales, esta información es determinante, pero desde
luego, su aplicación dependerá de la disponibilidad de la normatividad en el lugar.
Algunos conceptos sobre este tema son:
• Densidad Habitacional: Es el número de viviendas que podrán construirse
en un predio, dependiendo de su superficie.
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• Intensidad de Construcción: Es el número de metros cuadrados de
construcción habitacional que puede edificarse en un predio, dependiendo
de su superficie.
• Clasificación y Análisis de Datos: La expresión escrita de un avalúo, es un
informe técnico que contiene los datos a que nos hemos referido en los
incisos anteriores, como son: antecedentes y características urbanas,
descripción general del inmueble, medidas y colindancias del terreno o de
las áreas privativas de un condominio, elementos de la construcción, etc.
De ahí que los avalúos escritos en forma abierta, permitan una descripción
más amplia y a la vez específica ai caso en estudio, siguiendo los rubros
contenidos en un formato: guía, que incorpore toda la información que justifica y
fundamenta criterios y valores aplicados. En el desarrollo de un estudio valuatorio,
la identificación del problema a resolver es uno de los aspectos más importantes
de este trabajo, pues el profesional de la valuación no debe restringir sus
conocimientos estrictamente al campo técnico, sino que debe contar con
herramientas relacionadas con la economía, administración, finanzas, legislación
impositiva o inherente a la valuación. En síntesis, del conjunto de materias que
intervienen en las operaciones inmobiliarias, de tal manera que le proporcionen un
panorama general de las mismas y le permitan considerar todo aquello que, de
una forma u otra forma, influya en el Proceso de Valuación.
Es objeto de la valuación, estimar el valor de:
• Bienes tangibles e intangibles.
• Derechos reales sobre los mismos.
• Bienes muebles e inmuebles.
• Cultivos y especies maderables.
• Productos por arrendamientos.
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• Daños y perjuicios.
• Otros.
Es destino de (a valuación el uso que se pretende dar a un dictamen valuatorio
para efectos de:
• Conocer el valor comercial para fines particulares.
• Adquisiciones, enajenaciones o hipoteca del inmueble
- Compraventa.
- Donación.
- Sucesión testamentaria.
- Prescripción positiva.
- Cesión de derechos.
- Permuta.
- Dación en pago.
• Seguros y fianzas.
• Créditos hipotecarios.
• Créditos con garantía de bienes muebles.
• Reevaluación de activos fijos. Reexpresión de estados financieros.
• Indemnización por expropiación.
• Afectaciones por causas de utilidad pública.
• Justipreciación de los productos que la Federación deba cobrar cuando
concesiones inmuebles federales.
• Embargos y remates.
• Liquidación de sociedades. Aumentos de capital. Escisiones.
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• Controversias de orden judicial (penal y civil).
• Estudios técnicos. Valuación de obras de urbanización y Pago de derechos de
regularización de obra.
• Justipreciación de arrendamientos.
4.8.- LIMITANTES DE UN AVALÚO.
Las limitantes de un avalúo son conceptos que establecen las condiciones
en que está basado el dictamen del perito valuador, los alcances del trabajo, las
elementos tomados en cuenta para su desarrollo, como son las facilidades para la
inspección, las fuentes de consulta utilizadas, los procedimientos empleados, y
otros aspectos de carácter personal respecto a las conclusiones del estudio.
Expresamos algunas de estas limitantes:
• La vigencia del dictamen no podrá exceder de seis meses, contado a partir de
la fecha de su emisión.
• Los valores unitarios de terreno son tos que se detectaron en la zona, para
predios de características similares, tomando como base de análisis un lote
tipo, propuesto por el valuador.
• La superficie del terreno corresponde a la indicada en la escritura presentada y
se aprecia muy similar a la observada en el lugar.
• La superficie de construcción, medida en forma directa el día de la inspección al
inmueble, difiere de la que se indica en la boleta predial. Para efectos del
presente trabajo, se tomará en cuenta la superficie medida.
• Los valores unitarios de los tipos constructivos empleados en el presente
dictamen, son los que se obtuvieron para construcciones nuevas de
72
características similares, tomando como base las publicaciones especializadas
de la localidad y tos análisis de costos realizados por el propio valuador.
• Los valores unitarios de renta para los tipos constructivos apreciados, son los
que se obtuvieron para unidades rentables de características similares, con
base en la investigación de mercado en la zona. Las diferencias observadas
con respecto al inmueble en estudio se homologaron.
• El procedimiento empleado para la obtención del Valor Neto de Reposición de
las construcciones, consiste en partir de Valor de Reposición Nuevo de cada
tipo apreciado y afectarlo por deméritos correspondientes a edad y estado de
conservación.
• La tasa de capitalización aplicable al caso, según la ubicación, edad, estado de
conservación, funcionalidad del proyecto y oferta y demanda de rentas en la
zona, será la que pueda justificar el valuador.
• En los valores unitarios de construcción, elementos accesorios, equipos e
instalaciones, no se deben tomar en cuenta descuentos especiales.
• Es importante precisar que el Valuador no tiene interés presente ni futuro sobre
la propiedad analizada.
• Si bien es cierto que es necesario expresar las limitantes de un avalúo,
condicionar en exceso un dictamen, también condiciona el resultado.
73
4.9.-EL DERECHO DE PROPIEDAD EN LOS INMUEBLES.
La rama del derecho privado que tiene mayor incidencia en lo relacionado a
los bienes raíces es la del Derecho Civil ya que, entre otros aspectos, se encarga
del estudio del régimen de los bienes y de los contratos de naturaleza civil.
En el Derecho Civil los bienes raíces se clasifican como bienes inmuebles,
en donde el término bienes se emplea para referir a aquellas cosas cuya
propiedad puede ser adquirida por alguien; en tanto que el adjetivo de inmuebles
se refiere a aquellos objetos que la ley considera como tal y que por lo general son
objetos que no pueden trasladarse (por si mismos o por una fuerza externa) de un
lugar a otro sin sufrir deterioro. De esta forma, los terrenos y todas las
construcciones adheridas a los mismos, como lo son las casas y edificios, se
definen como bienes inmuebles. Dentro del Derecho Civil, el derecho de la
propiedad resulta ser de particular interés para el estudio de los bienes raíces. Por
derecho de la propiedad se entiende a la facultad que la ley otorga a una persona
para usar, disfrutar y disponer de una cosa, con las limitantes que la misma ley
establece. Así en el caso de una casa, el titular de un derecho de propiedad podrá
habitarla (usar), podrá rentarla (disfrutar) o podrá venderla (disponer).
El derecho de la propiedad bajo la concepción occidental tuvo en sus
orígenes una serie de transformaciones en cuanto a su filosofía; por un lado el
espectro, se encuentra el enfoque altamente individualista de la propiedad
durante la Edad Media y por otro lado, se encuentra el Código Napoleónico, en
donde la propiedad tenía ante todo una función social. Las mismas
transformaciones se aprecian en los Códigos Civiles del México independiente.
En tanto que los Códigos de 1870 y 1884 se limitaban a definir la propiedad
como "el derecho de gozar y disponer de una cosa sin más limitaciones que las
74
que fijan las leyes", la Constitución de 1917 tiene, en cuanto a la propiedad, una
clara orientación social18
La socialización del concepto del derecho de la propiedad se debe en parte
al déficit en materia de vivienda que ha existido por muchos años en nuestro país.
De esta deficiencia han surgido modificaciones a los regímenes de propiedad, en
la actualidad se clasifican en:
a) Propiedad individual: cuando una persona -propietario- adquiere los
derechos de propiedad.
b) Copropiedad: cuando dos o más personas adquieren los derechos de
propiedad, siendo cada uno de los copropietarios dueños de la totalidad el
bien y no de una parte del mismo.
c) Condominio: cuando el inmueble aunque pertenece a distintos propietarios
y tiene elementos o partes comunes de carácter indivisible es susceptible
de ser aprovechado independientemente. Es decir, el condominio tiene
elementos tanto de (a) como de (b).
La propiedad de los bienes inmuebles se adquiere en alguna de las siguientes
formas:19
a) Accesión: al adquirir todo lo que se incorpore a una propiedad, mediante
remodelaciones efectuadas en un inmueble, en donde el que efectúa las
mejoras recibe un pago de indemnización siempre que haya habido buena
fe de por medio.
Gerardo Guzmán Araujo, Ef Condominio. Su Constitución, compraventa y administración. Trillas, 3a edición, 1990, pp. 15-19
19 Alejandro Ramírez Valenzuela, Elementos de Derecho Civil, LIMUSA, México, 1986, pp. 131-134.
75
b) Cesión y enajenación: al transmitirse el derecho de la propiedad mediante
cesión, compraventa, permuta o dación.
c) Prescripción positiva: para lo cual se adquiere la intención de poseerla en
calidad de dueño, de hacerlo sin violencia, en forma continua, no
clandestinamente y que transcurra el tiempo marcado por la ley.
En el Registro Público de la Propiedad se deben inscribir entre otras
cosas20: los documentos que acreditan la propiedad de los bienes inmuebles, los
contratos de arrendamiento de bienes inmuebles pactados por más de seis años,
aquellos en que la renta se haya anticipado por más de tres años, las hipotecas,
los litigios en ios que se encuentra el inmueble y los avisos preventivos que
mandan los notarios públicos. De esta forma, el Registro Público estará dando fe
pública de lo inscrito, además de que dicha oficina tiene obligación de
proporcionar cualquier dato que se le solicite a este respecto.
Se mencionan a continuación algunos artículos que se refieren a la
propiedad de la nación en la Constitución Política de los Estados Unidos
Mexicanos:
Sobre las Garantías Individuales, Articulo 27.- La propiedad de las tierras y aguas
comprendidas dentro de los límites del territorio nacional, corresponde
originariamente a la Nación, la cual ha tenido y tiene el derecho de transmitir el
dominio de ellas a los particulares, constituyendo la propiedad privada.
Articulo 132.- Los fuertes, los cuarteles, almacenes de depósito y demás bienes
inmuebles destinados por el gobierno de la unión al servicio del público o al uso
común, estarán sujetos a la jurisdicción de los poderes federales en los términos
Ramírez (1986) op. Crt, presenta una lista mas detallada, pp. 181-182.
76
que establezca la ley que expedirá el congreso de la unión, más para que lo estén
igualmente los que en lo sucesivo adquieran dentro del territorio de algún estado,
será necesario el consentimiento de la legislatura respectiva.
Tomando en cuenta las diversas disposiciones del marco jurídico vigente,
relacionado con la actividad valuatoria, conviene establecer una clasificación de
las diversas formas de propiedad: como se indica en el esquema 1.
ESQUEMA 1
77
4.10.-CONTRATOS
Los contratos21 son convenios escritos y voluntarios que tienen por objeto
crear, transferir, modificar o extinguir obligaciones y derechos, siempre y cuando
la materia de los mismos tenga un objetivo lícito. En caso de conflicto el juez es el
encargado de interpretar el texto del contrato. Dicha interpretación se hace de
acuerdo a los siguientes criterios:
a) Subjetivos: La intención común de las partes como se establece de acuerdo
a las palabras y cláusulas empleadas en el contrato.
b) Objetivos: Se eliminan las ambigüedades que surgen de las palabras o
cláusulas el contrato.
c) Integradores: Se completan las omisiones en el contrato mediante las
normas supletorias establecidas por el legislador.
Al firmarse un contrato se crea un vínculo jurídico entre las partes, por lo
que este tiene carácter de obligatorio, el cual no puede modificarse ni alterarse de
manera unilateral. Pudiéndose recurrir a las autoridades para establecer una
demanda entre las partes en caso de algún incumplimiento. Les otorga a los
firmantes, seguridad sobre lo estipulado y puede ser utilizado como defensa ante
agravios de un tercero.
4.11- DEBERES Y OBLIGACIONES DEL VALUADOR.
Es obligación del valuador, determinar, describir y definir, la expresión de
valor adecuada (toda vez que existen diferentes metodologías aplicables, cada
una de las cuales, tiene validez en la conclusión final, dependiendo del trabajo de
valuación solicitado). Es decir, que el deber del valuador, es establecer cuál de las
metodologías es la adecuada al caso particular; el procedimiento y método, para
determinar el valor requerido, es una elección, que le valuador mismo, debe
21 El instituto de investigaciones inmobiliarias de la Cd. de México cuenta con una serie de formas de contrato aprobadas por la Procuraduría Federal del consumidor.
78
realizar. Es por esto, que no se podría hacer responsable, del resultado, a menos
que el tuviera la libertad de seleccionar el proceso a través del cual, se obtenga
éste (el resultado). Además de elegir el método adecuado para el propósito, la
práctica correcta de la valuación, requiere que se consideren todos los factores
que influyen en el valor y también que el reporte sea presentado en forma clara y
lógica.
Al cumplir con lo anterior, el valuador puede considerar tas instrucciones de
su cliente o puede buscar asesoría legal o profesional, para la selección de la
expresión correcta de valor de responsabilidad única del valuador. Es también su
obligación explicar y describir claramente, el significado de la expresión de valor
específico, que él a determinado, con el propósito de obviar un mal entendido y
así, evitar la aplicación equívoca, incorrecta o mala, ya sea de forma deliberada o
no deliberada.
De lo anterior, se desprende la obligación de determinar los resultados
numéricos adecuados y aplicables, con el grado de exactitud que exige el
propósito mismo de la valuación, evitando expresar e informar un resultado
numérico falso.
Para poder cumplir con sus obligaciones, el valuador debe ser competente
en su campo de ejercicio; tal competencia se logrará mediante el estudio, la
práctica y la experiencia. También debe reconocer, comprender y guiar su
conducta por los principios de ética, que son parte esencial del auténtico ejercicio
y práctica profesional.
Una profesión está basada en un conjunto organizado de conocimientos
específicos que no posee cualquiera. El conocimiento es de carácter general y
específico, por tanto requiere un alto grado de capacitación, así como una
inversión considerable de tiempo y esfuerzo, para adquirirse y poderse aplicar. El
cliente, debido a que no tiene el conocimiento especializado necesario, deposita
79
toda su confianza en el valuador y confía que éste, aplique sus conocimientos y
habilidades profesionales, hasta el punto que sea necesario, para lograr los
objetivos del trabajo. Los valuadores deben reconocer esta responsabilidad hacia
el cliente y para la sociedad.
Frecuentemente, una valuación pasa de manos del cliente a terceras
personas para su uso, mismas que pueden o no conocer al valuador, pero
independientemente de ello, tienen derecho a confiar en su validez y objetividad
de las conclusiones del valuador, como lo hace el cliente, por lo que, los
valuadores deben reconocer también que tienen una responsabilidad ante estas
personas que, además de su cliente, utilizan los resultados obtenidos de la
valuación.
La principal obligación del valuador hacia su cliente, es entregar un trabajo
completo, sin error y oportunamente, con resultados independientes de los deseos
o anhelos del cliente, de otras personas o de organismos o instituciones públicas o
privadas. El hecho que un valuador sea contratado para hacer un avalúo
valuación, constituye un asunto confidencial, ya que el cliente, sea un ciudadano
particular o una entidad determinada, preferirá, por razones válidas, mantener el
encargo en secreto.
El conocimiento por terceras personas, de que un valuador hay sido
contratado para llevar a cabo un trabajo específico, puede dificultar la operación y
consecuentemente, no es apropiado de parte del valuador, revelar su asignación a
menos que el cliente lo apruebe o que el valuador se vea obligado, por diligencias
previstas por la ley.
En ausencia de acuerdo en contrario, el contenido de un informe de
valuación es propiedad del cliente y éticamente no puede ser publicado, en
ninguna forma identificable, sin su aprobación.
80
Es incorrecto que un valuador acepte un trabajo que involucre la valuación
de un tangible o intangible, para cuya valuación no está calificado; a menos que
se asocie o consulte con otro valuador que este debidamente calificado, para
valuar tal tipo de bienes, debiendo informar esta situación al cliente con
antelación. En otras palabras, es contrarío a la ética que un valuador pretenda
poseer o manifieste que posee, conocimientos profesionales que no tenga.
Por otro lado, cuando un valuador es contratado por una de las partes en
un litigio de orden judicial, se considera práctica contraria a la ética que el
valuador, en su dictamen, suprima u oculte cualquier hecho, dato u opinión que
sea adverso a la causa de su cliente; o que destaque o haga resaltar cualesquiera
hechos, datos u opiniones que sean desfavorables a la posición de su cliente; o
que, en cualquier otra forma, asuma actitud parcial. En ese sentido, el valuador
tiene la obligación de presentar los datos, el análisis y el valor, sin importar el
efecto que dicha presentación tenga sobre la causa de su cliente.
Si fuera el caso, que más de un cliente busque los servicios de un mismo
valuador, con respecto a la misma propiedad o con respecto a la misma causa
legal, dicho valuador no puede servir apropiadamente a más de uno, excepto en el
caso en que todas las partes estén enteradas y de acuerdo.
Es buena práctica llegar a un contrato escrito o al menos a un acuerdo
verbal claro, entre el valuador y el cliente, especificando los objetivos y el
propósito del trabajo, el tiempo en que se entregará el informe y el monto de los
honorarios. Lo anterior es muy importante de lo contrario se corre el riesgo de no
cobrar el importe del avalúo realizado.
El valuador tiene la obligación de proteger la reputación profesional de
todos los valuadores. Es contrarío a la ética, el que un valuador perjudique o trate
de perjudicar, a través de declaraciones falsas o tendenciosas o por
insinuaciones, la reputación profesional de cualquier valuador.
81
Si fuera el caso que un valuador disminuyera los honorarios que ha
cotizado a un cliente, para un servicio específico de valuación, con el propósito de
desplazar a otro valuador, cuando el que se ha enterado de la cotización del
mismo, se considerará a ésta como una acción contraría a la ética.
De ninguna manera será ética, la conducta del valuador que intenta
desplazar a otro, después que éste ha sido contratado (verbal o formalmente) para
un servicio específico de valuación.
4.12.-PRESTACIÓN DE SERVICIOS PROFESIONALES.
Contrato mediante el cual una persona -profesional- se compromete a
prestar personalmente determinados servicios a otra persona -cliente- a cambio
de un cierto pago de honorarios. El profesional se ve obligado a responder en
caso de impericia, negligencia y dolo así como a mantener la discreción en cuanto
a los intereses del cliente. En el caso de mediación en la compraventa de
inmuebles los contratos de prestación de servicios tienen por lo general las
siguientes características:
a) El contrato se hace por lo general por escrito, aunque la ley no lo requiera,
para evitar riesgos innecesarios para ambas partes.
b) El profesional determina la conclusión del avalúo así como toda la
documentación que soporta su determinación en el documento que emite.
c) El cliente autoriza al profesional libre acceso al inmueble en estudio para
levantar la información necesaria para el trabajo. El cliente también se
compromete a entregar una copia del título de propiedad, la documentación
sobre el uso de suelo, boleta predial y del agua.
82
d) El pago de honorarios se establece como un porcentaje sobre el valor
concluido del avalúo, cubriéndose el 50% por ciento al momento de
firmarse el contrato de prestación de servicios profesionales y liquidándose
al momento de entregar el avalúo.
e) Se establece el periodo de entrega del avalúo en días hábiles a partir de la
entrega del anticipo en una cláusula del contrato, que habitualmente fluctúa
entre 19 y 12 días.
4.13.-CONSIDERACIONES DE LA VALUACIÓN.
Definitivamente no existe un sólo método apto para el progreso de
cualquiera de las ramas del conocimiento humano, se emplean varios métodos,
sustentados principalmente en el método científico, del cual se puede decir, sin
lugar a dudas, que es una herramienta consistente y sumamente útil para
identificar si se está hablando de una técnica o de una disciplina del conocimiento.
El método científico, en términos generales, puede decirse que se integra con la
unión de cuatro pasos esenciales para su desarrollo: la observación, la
formulación de hipótesis, la experimentación y, finalmente, el pronunciamiento de
una ley o de un principio.
La observación es la etapa que consiste en la realización de un diagnóstico
y el establecimiento de una visión sobre un fenómeno específico, con el cual se
formulará el problema por resolver, base sustantiva para establecer un punto de
partida para entender el objeto en estudio. Un diagnóstico será entendido como la
descripción del estado actual del fenómeno en estudio, mientras que una visión
será una descripción de lo deseado sobre el mismo; y, a través de estas dos
descripciones, puede establecerse una diferencia en términos cuantitativos,
misma que representará el planteamiento de un problema propiamente dicho.
83
Seguidamente, con base en la experiencia acumulada por el conocimiento
formal, o bien, la experiencia empírica, se establecen las teorías con las que,
posiblemente, se puede dar una solución adecuada al problema planteado, es
decir, un mecanismo teórico o práctico para reducir la diferencia entre el estado
real del fenómeno y el estado que se desea alcanzar; con este segundo paso se
enuncia una hipótesis, misma que en términos "a priori" puede establecer una
solución al problema formulado. La hipótesis propondrá, además, la estructura
metodológica o serie de pasos que se deben satisfacer.
Para validar el postulado o postulados que sostenga la hipótesis, se
procederá a repetir, de manera controlada, los aspectos del fenómeno sobre lo
que existe cuestionamiento e integran el planteamiento del problema por resolver,
comparando los resultados obtenidos con lo sostenido por la hipótesis, de manera
que si la comparación es positiva, es decir, si se cumple, la hipótesis tendrá
carácter de tesis, en caso contrario, se habrá obtenido una antítesis.
Esta aplicación recursiva del proceso de investigación establece la
perspectiva inductiva del método científico, ya que a través del estudio sistemático
de particularidades es posible enunciar (a generalidad, no obstante que, una vez
integrada la generalidad, es posible dar respuesta y resolver aspectos
particulares.
Con base en lo anterior, cuando se hable de valuación, se debe pensar en
esta como una técnica multidisciplinaria, ya que de ninguna manera establece
postulados objetivamente mesurables como la hace una ciencia o disciplina,
tampoco desarrolla metodologías propias para la asignación de los valores a
bienes específicos, sino que recurre al conocimiento desarrollado en otras ramas
del conocimiento para lograr su fin; en otras palabras, no genera ni enriquece
conocimiento; sin embargo, esta no deba ser razón para desmeritar la actividad
valuatoria, por el contrario, su fortaleza radica en el hecho de que se adjunta al
84
quehacer humano como herramienta fundamental para la toma de desiciones en
materia de valor.
Decimos que la valuación es una técnica por que aporta una base
metodológica para asignar un valor económico a un inmueble específico, aunque
también decimos que es una técnica multidisciplinaria por que utiliza y combina los
conocimientos formulados por otras disciplinas o ciencias. Por su naturaleza social
y económica, podríamos decir que la valuación es una técnica ética profesional,
con normas y metodologías definidas y adaptables, encargada de indagar,
analizar y seleccionar las variables objetivas y subjetivas que influyen en la
determinación del valor.
De hecho, puede decirse también que la valuación es una de las ramas y
técnicas que emplea la Investigación de Operaciones, ya que utiliza de manera
combinada, pero ordenada, conceptos de probabilidad, de estadística, de
matemática financiera, de simulación, de teoría de decisiones, de evaluación de
proyectos, de la economía, de normas jurídicas y de la ética primordialmente.
Estos aspectos son los que se dan a la valuación de carácter multidisciplinario.
85
Capítulo 5.- MARCO TÉCNICO PARA LA PRÁCTICA DE LOS AVALÚOS A
INMUEBLES HISTÓRICOS Y ARTÍSTICOS.
El reglamento del INDAABIN, INAH, INBA Y SEDUVI; son referentes para
realizar avalúos refiriéndonos a inmuebles con estos dotes. Para le elaboración de
trabajos valuatorios, los peritos:
• Deberán apoyarse invariablemente en los criterios técnicos y metodologías
que determinen la SHF y la propia Comisión siendo de su entera
responsabilidad tanto los informes y avalúos que formulen, como los
proyectos de dictamen que presenten en cada servicio contratado.
• Han de ajustarse a las técnicas que, en la práctica, se consideren
aceptables en materia de valuación.
• Deberán proporcionar la información adicional que la propia Comisión
solicite en relación a algún avalúo en particular.
• Deberán de estar registrados y aprobados por el INDAABIN.INAH, INBA Y
LA SEDUVI; habiendo cumplido todos los requisitos señalados en su
reglamento interno.
• Elaborar los proyectos de dictamen apegándose a los formatos tipo que les
proporcionará esta Comisión y contener todos los elementos que en los
mismos se indique.
5.1.- INDICADORES PREELIMINARES.
Es indispensable en primer término saber el uso actual del inmueble atípico que
vamos a analizar.
86
Posteriormente investigaremos las características principales, sin olvidar
que impacto provoca el inmueble atípico en el entorno. Tenemos que conocer en
qué época fue diseñando y construido el inmueble atípico en referencia para
poder establecer cuáles eran los materiales y los sistemas constructivos que se
emplearon en ese entonces.
Es indispensable tener conocimientos de arquitectura para determinar el
estilo arquitectónico de la edificación, dependiendo de sus características, porque
así podemos identificar algunos elementos de construcción.
Hay que indagar si este inmueble está catalogado o inscrito en el Instituto
Nacional de Antropología o es considerado como monumento histórico en el
Instituto Nacional de Bellas Artes, ya que si es el caso, podemos acudir a estas
instituciones para obtener mayor información sobre el edificio en cuestión y así
llegar a establecer un valor estimado justo del inmueble atípico.
Es necesario llevar a cabo un levantamiento físico exhaustivo y detallado
de todos los elementos que estén integrados a la construcción, por ejemplo,
portones, vitrales, estancias, recamaras, salas de estar, etc. No estamos
incluyendo elementos que se pueden mover, por ejemplo, estatuas, pinturas, etc.
Después de realizar el levantamiento físico y platicar con el propietario, o
las personas encargadas del mantenimiento y limpieza del inmueble, es preciso
establecer todos los elementos constructivos empleados, haciendo una
descripción de cada uno de ellos y la cuantificación de los mismos.
Teniendo el catálogo de conceptos de todos los elementos constructivos es
preciso generar los precios unitarios actuales que se asemejen más a lo que en su
momento se empleó.
87
Como todos sabemos para establecer precios unitarios es necesario
conocer de materiales, de rendimientos, de salarios por especialidades, y si no los
conocemos o no están establecidos, podemos solicitar presupuestos de algunos
trabajos especializados como por ejemplo: vitrales, puertas de madera, hechura
de columnas de cantera, adornos en yeso, candelabros, herrería, etc.
Con estos elementos y dependiendo de la conservación de la construcción
podemos establecer un estimado del inmueble, en este caso no podemos
homologar al inmueble por edad, ya que en muchas ocasiones la edad efectiva ya
rebasó a la vida útil que se establece en las normas para realizar avalúos.
No hay que olvidar que requerimos del apoyo de instituciones
especializadas en materia de inmuebles que están catalogados como artísticos, ya
que ellos nos pueden ayudar a establecer un criterio para dar un factor por
antigüedad, por artístico, por histórico, etc. Ya que estos conceptos son
intangibles y es necesario de la ayuda de expertos en esta materia.
Sobre el valor del terreno, tenemos que analizarlo como cualquier otro
avalúo, haciendo la investigación pertinente para saber cómo está el mercado
inmobiliario en materia de terrenos en la zona, pero si no existe el mercado
inmobiliario suficiente, podemos auxiliarnos de las tablas del valor del suelo que
se localizan en el "Manual de Procedimientos y Lineamientos Técnicos de
Valuación Inmobiliaria, así como de Autorización y Registro de Personas para
Practicar Avalúos, Gobierno de la Ciudad de México, Secretaría de Finanzas" y
que cada año se actualizan. Los primeros incentivos fiscales locales para
favorecer la regeneración del Centro Histórico se otorgaron, a partir del año de
1991, en el marco de este Programa, mediante la expedición de un ACUERDO
por parte del entonces llamado "Regente" de la Ciudad (desde 1997, "Jefe de
Gobierno"). Este Acuerdo fue renovado anualmente, e incluso ampliado en sus
alcances en el año 2000 (véase el Código Financiero del Distrito Federal).
88
Incentivos federales
En el marco de "¡Échame una manita!", a nivel federal, se otorgaron los
incentivos siguientes en materia de Impuesto Sobre la Renta (ISR):- Reducción
de la depreciación inmobiliaria de 20 a 10 años; es decir, el 10 % anual en vez del
5 %.- Tratándose de una deducción anticipada, se autorizó deducir el 77 % de la
inversión en un solo año, en vez del 51 %.
Incentivos locales
El Gobierno de la Ciudad otorgó un subsidio equivalente al 100 % por
concepto de:
- Impuesto predial, durante la obra,
- Impuesto sobre adquisición de inmuebles (ISAI)
- Contribuciones de mejoras,
- Derechos de expedición de licencia de construcción,
- Inscripción en el Registro Público de ta Propiedad.
Estas reducciones fiscales se ofrecieron para obras en inmuebles
catalogados previa tramitación de un Certificado de Restauración, que expedía en
aquel entonces la Coordinación General de Reordenación Urbana y Protección
Ecológica del DDF (en la actualidad dicho Certificado es otorgado por la Dirección
de Sitios Patrimoniales de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda del
GDF).
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5.2.- INDICADORES A EMPLEAR.
De acuerdo a lo expuesto, los indicadores que se deben de considerar para
la realización de un avalúo de un inmueble atípico son los siguientes:
Ubicación del inmueble.
A qué región pertenece.
Época de construcción.
Estilo arquitectónico.
Sistemas constructivos de ese estilo y de esa época.
Levantamiento físico del inmueble.
Características artísticas del inmueble.
Eventos históricos del lugar.
Características del suelo.
Fechas y trabajos realizados por remodelación a elementos de relevancia y
de importancia, principalmente en la estructura del inmueble.
Estos indicadores son enunciativos, más no limitativos y de los cuales se
pueden incrementar dependiendo de las características del objeto, del tiempo que
se tenga destinado para el avalúo, de la información fehaciente y de fácil acceso,
de si el inmueble está en uso o en abandono, si el mantenimiento es constante y
adecuado, etc. En este caso estamos contemplando únicamente los indicadores
más representativos, pero no hay que olvidar que para realizar un avalúo, se
requieren de elementos que son indispensables y que todo valuador conoce y
están contemplados en los métodos que se utilizan para realizar dicho trabajo.
90
5.3.- ORDEN JERÁRQUICO.
Considerando el listado anterior se propone el siguiente orden jerárquico,
de acuerdo a su importancia y de cómo podemos tener una secuencia para
realizar el avalúo, así como el de establecer los criterios y las especialidades a las
cuales podemos acercarnos para profundizar y conocer más sobre cada uno de
los elementos que intervienen en el inmueble que estamos valuando, sin olvidar a
las dependencias que tienen injerencia en esa edificación. Factores:
Este orden jerárquico se establece a partir de una secuencia lógica de
cómo analizar los conceptos que intervienen en la ejecución de un avalúo,
además de la información que debe de contener el reporte que se presenta en la
obtención del valor estimado del inmueble, lo que comúnmente llamamos avalúo.
5.4.- COMPOSICIÓN DE LOS INDICADORES.
Los indicadores estarán compuestos de la siguiente manera:
a) Ubicación del inmueble.
Dependiendo del lugar en donde se ubique el inmueble se establecerán
criterios para la estimación del valor, ya que no es lo mismo un inmueble que se
localice en el centro de una ciudad en donde estén las vías de comunicación
principales contiguas a la edificación, a un inmueble que se localiza en un callejón,
o está en lo alto de un cerro en donde únicamente podemos llegar a él caminando.
Actualmente muchos de los sitios donde se levantaron inmuebles atípicos
están en las ciudades, lo que ha ocasionado que en estos lugares se pierda parte
del inmueble, por ejemplo ios patios, o accesos principales, en especial las
edificaciones, cercanas a las vialidades corren más riesgo de que sean
91
deterioradas por algún incidente automovilístico, o por el paso de la gente que no
cuida las edificaciones y las empieza a dañar, además de que están expuestas a
que se les peguen un sin número de propagandas que con el tiempo el
pegamento utilizado daña a los acabados y recubrimientos del inmueble.
Si nos ubicamos en el ámbito de la nación, es conveniente saber la
ubicación del inmueble, porque podemos establecer los materiales que existen en
la región y que posiblemente se emplearon en la edificación del inmueble atípico,
aunque por la magnitud e importancia del inmueble, en muchas ocasiones los
materiales fueron traídos de otros lugares que nada tienen que ver con la región.
Otro aspecto que interviene en la localización del inmueble es saber que
tipo de suelo existe en ese lugar, sobre este punto hablaremos más a fondo en el
indicador 9, el cual se refiere a Características del Suelo.
b) A que región pertenece.
Estamos analizando los inmuebles atípicos antiguos como las haciendas
dedicados a diversos cultivos y como sabemos la mayoría de las haciendas se
dedicaron a diversas actividades como la ganadería, cafetaleras, henequeneras,
entre otras actividades de esta índole, pero no estamos exentos de encontrarnos
con inmuebles que se dediquen a otro tipo de cultivos, por lo que en ese caso
debemos de adentrarnos en los usos y costumbres y en general conocer
ampliamente sobre la región a la cual pertenece el inmueble atípico en cuestión.
c) Eventos históricos del lugar
No hay que olvidar que durante toda la historia que ha tenido nuestro país,
muchas de estas haciendas también tenían la cualidad de contar con lugares
destinados al culto religioso y que posteriormente aplicarían estos conocimientos o
técnicas de construcción en otros sitios, nos referimos a los conventos. Asociando
92
estas dos características podemos decir que muchos de estos lugares fueron
refugios o incluso cuarteles de defensa en las épocas de la Independencia y de la
Revolución, un ejemplo lo tenemos en el convento de Churubusco, el cual tiene su
templo, el área de convento que actualmente es un museo y en las afueras
podemos observar los cañones utilizados para resguardar el lugar.
Así podemos encontrar muchas otras características de cada uno de los
distintos atípicos, que pretendemos valuar si fuera el caso es necesario el apoyo
del INAH y del INBA ya que estos institutos tienen catalogados muchos de estos
inmuebles, ya sea como sitios históricos o monumentos arqueológicos, en ambos
casos se tienen fichas técnicas del inmueble, en donde nos describen las
características principales, sus antecedentes, época en que fue construida,
elementos representativos, etc.
El poder establecer un factor para inmuebles catalogados, como ya sea
históricamente o artísticamente, es muy difícil y es un valor intangible que
tenemos que agregar, para poder aplicar dicho factor es necesario el apoyo de los
Institutos a los cuales ya se ha hecho mención.
d) Características artísticas del inmueble
Este indicador es complemento del indicador anterior y de los posteriores, y
para poder integrarlo en la valuación de un inmueble es necesaria la ayuda de
expertos en la materia. Se ha mencionado que existen elementos constructivos
que tienen ciertas características en donde está involucrado este indicador, por
hacer mención enunciativa, más no limitativa tenemos por ejemplo: las capillas
dentro de las haciendas que cuentan con altares, murales, nichos, retablos,
confesionarios, zona de coros, incluso la edificación del inmueble, etc. en fin son
todos aquellos elementos en donde encontramos adornos o elementos que tienen
dentro de su elaboración cosas artísticas.
93
Como podemos observar no se puede establecer un factor específico por
este indicador, ya que son muchos y muy variados los aspectos que intervienen,
por lo que se recomienda el apoyo de estos expertos además de los Institutos ya
mencionados para establecer un valor, que al igual que en el caso anterior, es un
valor intangible.
e) Época de construcción.
Este indicador está muy relacionado con los indicadores de "Estilo
Arquitectónico" y "Sistemas Constructivos" porque dependiendo de la época van
evolucionando o se crean distintos estilos arquitectónicos y se actualizan los
distintos sistemas constructivos, además de que, en un determinado momento,
podemos saber si es que en sus cimientos se localizan restos de las culturas
antiguas, o si tienen que ver con algún hecho histórico de la nación.
Es importante identificar no únicamente la época de construcción, sino
también el lapso de tiempo en que tardó en construirse la hacienda, ya que esto
nos ayuda a establecer los distintos estilos arquitectónicos y diferentes sistemas
constructivos, aunque es difícil establecerlo directamente, podemos darnos una
idea, pero es necesario analizar cada uno de los elementos que lo integran y que
lo identifican con su estilo arquitectónico.
Este indicador puede ser cuantrficado, o se le puede dar un valor si se
realiza un estudio de los inmuebles atípicos que se construyeron en distintas
épocas, pudiendo dar algún factor, dependiendo de la época de edificación y del
grado de mantenimiento con que se cuenta, además de poder clasificarlos por
medio de periodos históricos, por ejemplo: La Conquista, El Virreinato, La Colonia,
La Independencia, Revolución, Porfiriato, etc.
Es necesario mencionar que la vida útil de este tipo de inmuebles se puede
estimar, ya que en el "Manual de Procedimientos y Lineamientos Técnicos de
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Valuación Inmobiliaria, así como de Autorización y Registro de Personas para
Practicar Avalúos, Gobierno de la Cuidad de México, Secretaria de Finanzas, de
Mayo 2005" establece como máximo una vida probable de 80 años para poder
aplicar el Factor de Edad, pero existen inmuebles atípicos que tienen una
antigüedad mayor a este dato, por lo que se recomienda que cuando se realice un
avaluó con estas características se haga mención de que el manual señala cierta
edad, pero por el mantenimiento, los sistemas constructivos y por lo observado se
puede estimar una vida probable mayor.
f) Estilo arquitectónico.
Como se habla de inmuebles que se han construido en un periodo muy
grande, los estilos arquitectónicos que prevalecen en ellos son muy variados,
incluso, como se menciono en el indicador anterior, algunos inmuebles tardaron
muchos años en edificarse y durante ese lapso de tiempo se fueron creando
nuevos estilos arquitectónicos, por lo que se debe de identificar cada uno de sus
elementos como son:
Arcos, dinteles» cúpulas, pilastras, columnas, capiteles, ábsides, contrafuertes,
tipos de ventanas, adornos en fachadas, altares, etc.
Es importante realizar estas observaciones ya que algún elemento puede
tener características diferentes a todo lo demás o bien, cada elemento puede ser
distinto, por lo que se recomienda identificar cada uno de ios elementos
característicos con los siguientes estilos arquitectónicos, los cuales son
enunciativos según correspondan al inmueble en cuestión, mencionamos algunos
estilos arquitectónicos más usuales.
Renacentista, Barroco, Churrigueresco, Neoclasicista, del estilo conocido como de
Hierro, ya sea en su estilo puro o en combinación entre ellos.
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En este indicador se puede dar un factor si es que existe algún elemento
que predomine sobre toda la edificación, podemos mencionar por ejemplo que un
determinado inmueble atípico, es de estilo gótico porque su fachada, la
ventanearía, los arcos para formar las bóvedas cumplen con las características de
este estilo.
g) Sistemas Constructivos.
Estos inmuebles, por sus características y usos a los cuales son destinados
son atípicos, debemos de conocer ampliamente como se edificaron, no hay que
olvidar que para poder obtener un estimado del valor del inmueble tendremos que
realizar ensambles o incluso hasta podemos llegar a crear un presupuesto de lo
que costaría edificar un inmueble en estos tiempos pero con las técnicas y
materiales que se utilizaron en la edificación del inmueble, si es que los hubiere, si
ya no existen, se deben de considerar los materiales y sistemas constructivos lo
más semejante a lo que se utilizó en ese tiempo. Para saber que materiales y
sistemas constructivos existían en el periodo de edificación del atípico, es
necesario contar con antecedentes como es la ubicación del inmueble, época, y
tiempo de construcción. Teniendo estos elementos debemos de platicar con las
personas más antiguas de la región e investigar sobre como se construyo el
inmueble, si observamos que en la región en donde se localiza el inmueble no
existe algún material con que cuenta la hacienda, preguntar como fue que se
consiguió, o de donde lo trajeron y porque medios.
h) Levantamiento Físico del Inmueble
Sobre este indicador debemos de ser muy cuidadosos, ya que es en este
punto en donde recae el mayor peso del valor estimado del inmueble, no debemos
de olvidar que es muy importante la inspección física del inmueble, y la
descripción de todos y cada uno de los elementos relevantes de la edificación
96
para poder hacer los ensambles y precios unitarios de ellos, sin olvidar que
existen elementos que no son muy comunes y que debemos establecer la
construcción de los mismos lo mas apegado a ellos, porque el estimado del valor
que obtengamos será el resultado de estos análisis, considerando materiales,
equipos de construcción, mano de obra dedicada a estos trabajos, estableciendo
su precio unitario y que después de la cuantificación de cada uno de ellos y
multiplicado por su precio unitario obtendremos el valor estimado de todo el
inmueble, sin olvidar agregar el valor del terreno. Cabe hacer mención que en este
punto debemos de considerar un tiempo razonable y que ya depende de la pericia
de cada uno de los peritos para determinar cuánto tiempo se requiere para
recabar toda la información.
Actualmente la tecnología nos puede facilitar esta inspección, ya que
existen herramientas como distancio metros, cámaras digitales, la misma
computadora con sus distintos programas, en donde podemos cuantificar más
rápida y con mayor veracidad que antes. Se recomienda que al efectuar un avalúo
de estas características se haga mención que se requiere de un tiempo mayor que
el usual para cualquier avalúo, ya que es indispensable recabar mucha
información, que aunque puede ser accesible, es tratada y se tiene que
seleccionar, además de contactar con especialistas para poder establecer precios
de trabajos que no son muy comunes de ejecutar, por ejemplo los vitrales, el
adorno de retablos y muros, la aplicación de algunos recubrimientos como
mosaico veneciano o laminilla de oro, pintores y muralistas, así como el de tener
contacto y recabar la información que se tenga en el INAH y Bellas Artes.
Es importante tomar la mayor cantidad de fotografías del inmueble, ya que
esto nos ayudará a que la descripción del mismo sea más ilustrativa, además de
que nos ayuda a solicitar presupuestos de ciertos elementos.
En algunos casos ya se cuenta con planos de estos inmuebles, pero tenemos que
realizar cuantificaciones de cada elemento que tengamos que analizar para poder
establecer su precio unitario.
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Dentro de la inspección física que se realice debemos de identificar
plenamente cual es la unidad de cada elemento, esta puede ser por lote o por
pieza, siempre y cuando se describa con detalle y adecuadamente. Aunque en el
Manual de Procedimientos y Lineamientos Técnicos de Valuación Inmobiliaria, así
como de Autorización y Registro de Personas para Practicar Avalúos, Gobierno de
la Ciudad de México, Secretaria de Finanzas, de Mayo 2005, establece clases de
construcción por sus elementos estructurales, acabados y usos, dando unos
valores de referencia de la construcción por uso, rango de niveles y clase, es
necesario anexar todos y cada uno de los análisis para establecer el precio de
cada elemento, así como de los ensambles y de las cuantificaciones que estamos
utilizando para llegar al valor estimado.
Por las características propias de estos inmuebles, sabemos que no llegan
a demeritar su valor si es que se encuentra contiguas a edificaciones con
características diferentes, por lo que es necesario que en el levantamiento
realizado identifiquemos y describamos las colindancias con que cuenta nuestro
inmueble, esto es importante por que nos ayuda con el siguiente identificador que
es "Características del Suelo".
Durante la inspección física también es indispensable identificar si es que
ha existido remodelación de elementos representativos o si es que el inmueble
corre algún peligro por daños en la estructura a través de humedades, desplomes,
hundimientos, etc., ya que esto hace que el valor de dicho inmueble tengamos que
castigarlo, este concepto se describe más ampliamente en identificador 10, "Fecha
de Trabajos Realizados por Remodelación".
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i) Características del Suelo.
Hay que recordar que en la Cd. de México hay zonas de relleno o que gran
parte de esta cuidad se encuentra sobre un manto acuífero pero que con el
crecimiento de la mancha urbana y con la extracción de este líquido para
abastecer a otras partes de la cuidad, han existido hundimientos que han afectado
a muchos edificio, no únicamente a los atípicos por su edad sino en general a
muchos y principalmente a aquellos que se encuentran muy cercanos y dentro de
lo que se conoce como centro histórico.
Otro aspecto que afecta a los es el salitre producido por la humedad que
sube por los muros y que se da con mayor facilidad si es que no se utilizó algún
impermeabilizante para evitar este efecto. En lo que respecta a nuestros
inmuebles, seguramente muchos de ellos no tuvieron el cuidado, no existía la
técnica, o los materiales necesarios para evitar que la humedad afectara ios
muros dañando elementos artísticos que pueden llegar a ser irremplazables.
Este punto se debe tomar en cuenta, por que si necesitamos atacar la
humedad, tendremos que descontar el costo de los trabajos correspondientes
para evitar que siga dañando los muros, o techumbres y que posteriormente el
mantenimiento tenga que ser correctivo en lugar de preventivo.
Es indispensable conocer el tipo de suelo en donde se localiza nuestro
inmueble y tener mucho cuidado con edificaciones que se hayan realizado
posteriormente, ya que hay que recordar que muchos de estos inmuebles no
tenían las técnicas ni los conocimientos adecuados para realizar cierto tipo de
cimentaciones como son los pilotes, que nos ayudan a soportar una edificación
con un peso muy grande y que la capa resistente se encuentra a mucha
profundidad.
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Si es el caso en el que el inmueble haya sufrido algún deterioro por causa
de algún agente externo como puede ser: desplomes por hundimientos
discontinuos en la edificación, agrietamientos por movimientos sísmicos o por
repercusiones de edificaciones contiguas, y que hayan dañado a la construcción
principalmente en la estructura del mismo, es necesario que se describan estas
afectaciones y cuales han sido los trabajos representativos en el inmueble, este
aspecto se detalla más en el siguiente identificador.
j) Fechas y Trabajos Realizados por Remodelación.
Como se mencionó, pueden existir desplomes, agrietamientos,
hundimientos o humedades en el inmueble, lo que ha hecho de que existan
remodelaciones muy importantes en estos edificios. Por citar un ejemplo tenemos
lo sucedido durante los sismos que han afectado al Distrito Federal, posterior a
estos casos se han realizado trabajos de remodelación, entre la primeras medidas
incrementadas para el rescate de los inmuebles, se integro un Comité de Atención
al Patrimonio Dañado, en el cual participaron las Secretarias de Educación Pública
(SEP), a través de CONACULTA y el INAH, las de Gobernación (SEGOB),
Desarrollo Social (SEDESOL), Hacienda y Crédito Público (SHyCP), la Secretaria
de la Función Pública (SEFUPU), y de la Defensa Nacional (SEDEÑA).
En 1996 el Gobierno Federal creó el FONDEN como mecanismo financiero
de apoyo a las afecciones que provocan los desastres naturales. Con los motivo
de los sismos de junio y septiembre de 1999, operó por vez primera para la
rehabilitación de los bienes inmuebles considerados monumentos arqueológicos,
artísticos e históricos por ley o declaratoria.
Los edificios recibieron atención de acuerdo a la gravedad de los daños: en
las afecciones menores se consolidaron muros, es decir, se les arreglaron las
grietas para que las paredes recuperaran su capacidad original de carga; se
consolidaron las cubiertas (techos) con el mismo criterio y se impermeabilizaron.
100
Los monumentos con problemas profundos recibieron consolidaciones
estructurales más a fondo, tales como reestructuraciones que dieron mayor
capacidad de carga a los elementos arquitectónicos, con el objetivo de dejarlos
dentro de los máximos márgenes de seguridad para la población. En casos
extraordinarios, se reconstruyeron los elementos rotos: las bóvedas caídas, las
torres y campanarios que se colapsaron.
Es necesario hacer este trabajo ya que como toda joya, al ser retocada
para que siga conservándose, si no se ha modificado la esencia del objeto, sigue
conservando su valor, pero si afecta las características originales, ya pierde su
autenticidad y por consiguiente el valor se demerita. En este indicador podemos
dar un factor primeramente si es que al inmueble se le han hecho remodelaciones
importantes, posteriormente podemos incrementar o disminuir si los trabajos
afectaron a la estructura o únicamente parte de ella, si al realizar las
remodelaciones se tuvieron que cambiar acabados, o trataron de conservarse.
Además de los indicadores descritos se recomienda que en cada avaluó de
estos inmuebles se pongan las siguientes leyendas:
• El inmueble no se encuentra tipificado por el manual de procedimientos y
lineamientos técnicos de valuación inmobiliaria publicado en la gaceta
oficial del Gobierno del Distrito Federal ni por los prontuarios de costos
paramétricos, sin embargo, para efectos del presenta, se considera de
acuerdo a las anotadas en el futuro siguiente: "Q" (Uso especifico) RU
(Rango Único) Clase (Dependiendo de los acabados y mantenimiento).
• Por sus características constructivas, se estima para este inmueble atípico
una vida útil remanente de x años.
101
• El valor con que se concluye es estimativo de acuerdo al costo de
reproducción y es susceptible a ser modificado de acuerdo a la
profundización de investigaciones históricas y arquitectónicas que pudieran
incorporar elementos a los ensambles.
• En los ensambles se estima el costo de reproducción y al estimar la vida útil
remanente, la depreciación o pérdida de valor por condiciones físicas
queda nulificada, así mismo, no puede ser medida una obsolescencia
económica o tecnológica, ya que se trata de un inmueble con
características únicas, artísticas y con fines de lucro.
• Tomando como base cada uno de lo expuesto en cada uno de los
indicadores, se pueden llegar a tener factores para cada uno de ellos, pero
eso seria tema de tesis de cada indicador, en donde se tiene que
profundizar, clasificar, identificar, establecer, acotar, etc., cada una de las
características para formular los alineamientos principales de estos
factores.
• Incluso, estos indicadores pueden aplicarse no únicamente a edificios
atípicos, sino que también se puede emplear en inmuebles que estén
catalogados como históricos o que contengan elementos artísticos, pero ya
dependerá de cada valuador para aplicar estos conceptos en los trabajos
futuros.
• Como se indicó en un principio, estos indicadores son enunciativos más no
limitativos, en cada uno de los indicadores se establecen los criterios
necesarios y suficientes para poder llegar a tener factores que pueden
ayudar en la ejecución de los avalúos referentes a estos inmuebles o bien
que tengan que ver con estos criterios.
102
Capitulo 6.- PROPUESTA DE ADECUACIÓN EN LA METODOLOGÍA DEL
AVALÚO Y CONSIDERACIONES.
Al analizar todos los factores que intervienen para poder efectuar el avalúo
de un inmueble que tenga en su haber, la característica de ser un inmueble
catalogado como bien histórico, podemos encontrar que aún no hay un criterio
especifico para poder determinar exactamente el equilibrio que determine el
momento o las características que le brindan estos dotes. Hay que tener la
premisa de que hasta ahora nos han bombardeado con conceptos muy someros y
que llanamente solamente hacen mención a que todos los inmuebles a partir de
una fecha específica, sus características constructivas o porque se encuentran en
un sitio catalogado como es el caso de varias colonias en la Cd.de México, pero
sin determinar exactamente la causa de ello, tal es el caso de nuestro inmueble
que es sujeto de este análisis. Este inmueble se encuentra ubicado en la calle de
Guanajuato en la Col. Roma, donde dicha colonia como pudimos apreciar en el
capítulo correspondiente, tiene una gran trascendencia en el marco histórico de
nuestra ciudad, el inmueble como podremos ver en su caso práctico cuenta con
una historia ya bien definida y clara.
Hay que puntualizar cual sería el objetivo del avalúo, si es con fines
catastrales, objeto de garantía para alguna sociedad crediticia, o simple y
sencillamente para saber cuál es su valor comercial al día de hoy.
El inmueble en estudio se encuentra catalogado en zona patrimonial de
acuerdo al Programa Delegacional de Desarrollo Urbano para Cuauhtemoc con
zonificación: H 4/25/90; sujeto a la aplicación de la Norma No.4 de Áreas de
Conservación Patrimonial, incluido su listado de inmuebles con valor artístico del
INBA; colindante con los Nos. 182 y 188, por lo que deberá contar con el Vo.Bo.
de este instituto.
103
Ahora bien, el instituto de acuerdo a un análisis y propuesta realizada por el
dueño del inmueble, efectuó el siguiente dictamen:
• Las fachadas visibles desde la vía pública deberán tener un
tratamiento formal de acabados de acuerdo al de la fachada principal
y podrán ser aplanados o repellados lisos con pintura en colores
propios de la arquitectura mexicana.
• Deberá acatar los incisos 4.5 y 4.12 de la Norma No.4 para áreas de
conservación patrimonial que se refiere a : ocultación de
instalaciones en azotea de la visibilidad de la vida pública y desde el
parámetro opuesto de la calle; y a la utilización de materiales
permeables en áreas libres y zonas peatonales.
El INBA ya otorgo un oficio que determino el estatus actual del inmueble,
siendo claro en los puntos mencionados: Se requiere dejar intocable la primera
crujía correspondiente conservando la fachada intacta con una adecuación limpia
y propia para manejar una imagen urbana adecuada y dejar las azoteas limpias de
toda contaminación visual.
Ahora la SEDUVI también tuvo participación en el dictamen, otorgando el
visto bueno para poder efectuar cualquier reacondicionamiento, restauración,
rehabilitación y restauración del área que se interviene del inmueble con valor
artístico, respetando el diseño, forma, tipología y proporción de todos sus
elementos arquitectónicos y mejorando la calidad de los acabados. Solicitando al
final unos requisitos propios de los trabajos planteados en el proyecto.
Todos estos trámites fueron objeto para tener bien claro el futuro inmediato
del inmueble, si se quiere vender la persona que quiera ofertar sabrá de antemano
cual es el estatus del inmueble y lo que podrá realizar con el.
104
Las sociedades crediticias por lo regular no ven factible otorgar créditos
para adquirir inmuebles con dichas características, por la falta de certidumbre para
obtener alguna utilidad inmediata. Dichos inmuebles por lo regular son objeto de
rechazo de primera instancia por ser considerados patrimonio cultural, pero aquí
haciendo énfasis de la situación, el mercado inmobiliario requiere de estos
inmuebles como terrenos con uso de suelo, buscando fa forma de subsanar sus
carencias en los servicios, realizando una logística que hay que preparar para
poder tener un panorama propicio para poder lucrar sin tapujos y obtener una
utilidad más redituable.
Si realizamos el avalúo del inmueble para determinar su valor
estimado actual, considerando que siendo una colonia de alto abolengo, por
su ubicación, la superficie que tiene el terreno y que cuenta con todos los
servicios; podremos saber de facto por sus características que el valor del
mercado será el que determinara la conclusión del avalúo; sabemos por
ende que el avalúo trabaja ya con parámetros establecidos por las instancias
gubernamentales y particulares pertinentes, donde se han analizado los
factores de homologación, dejando siempre los deméritos o méritos propios
de los objetos a evaluar, castigándolos o premiándolos hasta llegar al monto
que estamos buscando (como habíamos mencionado todo dependerá para
que se está realizando el avalúo); en este caso vamos a plantear el supuesto
que el objeto en estudio requerirá el avalúo para poder ser vendido como un
inmueble que será objeto de inversión.
La propuesta que manejamos para objeto de este trabajo de
investigación es agregar un factor de comercialización en la capitalización
de las rentas del inmueble en el apartado correspondiente del avalúo del
inmueble, este factor será referenciado al hecho que el dueño del inmueble
cuente con un proyecto de adecuación y edificación de un negocio en
marcha, trabajando un esbozo de propuesta de la inversión que se tiene que
105
efectuar y que podría generar un ingreso mensual considerable, al tener una
renta por este negocio en marcha sabremos que su utilidad tendrá un
incremento en lugar del pago de una renta común por el inmuebles, cabe
mencionar que estamos manejando un supuesto de negocio en marcha y
acotando que este trabajo de investigación está encaminado a conocer un
valor estimado para el inmueble objeto, que conlleve al final un valor
diferente at que se podría manejar con el avalúo convencional que
conocemos en el medio del avalúo. Al final aplicaremos la tesa de
capitalización que nos arroja el avalúo tipo multiplicándola por la renta
mensual bruta que arroja con sus deducciones correspondientes y así
obtendremos un valor estimado que sea más favorable para el inmueble
objeto de estudio.
A continuación mostraremos el caso práctico del inmueble agregando este
factor para dejar en claro las conclusiones del trabajo.
106
Capítulo 7- AVALÚO DEL INMUEBLE UBICADO EN CALLE DE GUANAJUATO
#184 COLROMA
107
Avalúo de Inmueble F.cL. 4*1 A*«I4H: I l -Ago-aoo»
?to de crédito garantizado a la vivienda »r •<*« a* e *#**MM *~ S-rek^ÜÍÍSf'
AVALÚO INMOBIL1ARI
Inmucbkquc-. V-.Í.J,; CASA RESIDENCIAL
S©ikÍtM»t« dti Avalúo: ZACATLAH BIENES RAICES S A OE C
UM««4» «fel tawiMMfete
GUAHAiUATO 1*4.00
CUAUKTEMOC
Pi©pk*aiíe dd Inmueble: 2 AC ATL AM BIENES RAICES
ROMA NORTE NNi AtWLMrí»
DJF.
Fecha del Avalúo, f d * A^ost» d« 2008
108
A T « H » 4* h » w U « • ! • ! • • * • i* c r ( 4 i t a f < r « » t i x < 4 a « I * v i * i * a 4 « i f . . ! . J» € « f a « f a j ~ ~ i - f l i l - i i i i "
I. ASPECTOS GENERALES
1. ANTECEDENTES U.;J. j jr v.,!..,.;..: ;"i.,.iv.!.,... •^•¡••Ji."i.'*.i,"liaiÍK ' "1 ci..r ..;.,. j P •»•» J . [cuvi[:|
C . I . . I . J . . Z Ha.arr:
Paala, r ¿J. ¡ r . . . .« . . { :
ñ . i . , ; . j . ; . .s .H.r .
P . . S I . Y « l . « 4 . . | . . | : t t a . a r r :
Pr . f r . ¡ f . :
Paalf r J J . | r . aa . j . . | :
ñ . i .r ; . j . ; . .s.H.r. :
*m*.t*xt M T * M * m u t t E L K * . » *
m M M _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ J Cf J .U Pr . f p . ; .» ! :
!**«.#*» w t m rittEi* c u i * » * | M « H T ¿ C T * 1 C fJ .UPr . f r . ; . . J :
. M . . J Cf J.I j Pr . f r . ¡ . . . i l :
mramsMHfi««rjjlrjprj!.lMjr
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E . I : . : I . . I . «.1 a...KJh.Wr:|iac*Ti.«. M E . E » Mice» «.* » E C.T hrprr . r . l . r———--—-——-—---- - — — - — - — -
i k . K B I T * BE BBB* D..;.;I;. tciM:| CBBBBJBJ.T* f t
C. I»» : (MÍ ¡ Í Í~ ~~™ Eali J.J r r i r rJ i . . . : H C I I C * • • > •
E . I M . J I . • • • • a j , « . l . J . I a r f j i i » » • • • •
C...I...I..: c r ~ l - . - ñ r l . » . . « . I I . - . - 1 I - : ¡ÍACflTlflÍH t i n e s RftlCCS
• > . , < . . • • - « - K - . « . I • « . . ¥ALOriC*HERCIAl.
2. INFORMACIÓN GENERAL DEL INMUEBLE r t l . í CASA ftCSIDCHCIAL 3 f ( i . . . J . , , . » : , * - * : ¡PftlVADÍlHDIVIDUAL
• ' • " • • • • * • * » l : . • » . • > ! . : C i l l . * H..: | . . , . ; . j |< [ iMMinr i 114 1 H. . . r r Jrl . . . J . . I . | . . | : j HO AHICA
C.I..;,:¡B0HAH0RTE CUAUHTCHOC
EaliAiJ frJrr.l i .^:; D J .
H . . . . J . . . . . i» , r . i » f m F i n j 11 r H I i s •«. 3ZZ3 C.r.:ÍHII , J r . . . . I . » », * ~ ~ j Z I « - < « - H S - » - H M
3. DECLARACIONES Y ADVERTENCIA »•>.!.. r m v i « A U S M V V
l » . a r l ; . . . r . l r | . . . r l . . r f r . l . . J r . . . . . l . . | . Q Sr . r r . r i . f r l r . l . J . Jr I . . . . . I r — . f . , . . . .
fm CI r«l«Ja Jr • • . ^ • • C . Jrl ¡..arklr a. . . . . . .
IW I . .« . . lr .B.tf • Jr! ¡aaarllr araf a r l at.a Jr J r . j r r . l l . ara*aa .¡a,ralr ( r . aa B4aa|.
fm !• rl ! . . . r . l r r. • • • • ! J r r .J . . . . . . r . l . aiaMriaa par r l I.H.A.H.
S'.Q m.Q , _ r l l .H.i .A.
i J . . O « O
Tf^ffi&wVawrAfllirtfág' *.r$saaM^Jr'¿a-jt»d£g»Mir*'
Q H ® . 1 ; L LJ H« sr rantr-tlr*. rf r r l -t» Jrl »rr*j.4* r» I* H U n f inrvlrB p«r* HM*nirr j r r l ratM-tr it«Baí*F*l»« I r m+Mt
• E.»lr J . J , - k r r rl . . . Jrl ¡ . . . r l l r . Jr . . I , . " « r . . » . I r l . . . . . .
^J Catalr. •fcr*. pa-ldu.» S rriv^l^a B,«r *£r .latáis, i r r n i w i r . I4 * * ! •» . • .
109
LIMITACIONES DEL AVALUÓ
vm.umtfm, r o s t o TAHT© HO P U T O I SER u m H a o o N M nms mimwmoos c©« ESAS RAMAS m s i « S U M E MEsPotiSMMMMD TOR « e » s OCULTOS U OTRAS CARACTERÍSTICAS DEL JHMMEME «UC «0 WIEOAM SER M>MEOtADAS IM UMA WSrt A WORMfit Oí IHSriCCiSM r í$KA PARA trtCT«S WE AML0O. MCWSO CUANP0 $£ wmcmm.mm6$®mmtm¡mtm$wtwmam®msmtimmmM,(iíe$cmM5 PCCTO ALCSTWWDC eoHSEwwwoHNOfawi. - s t s t t n i a « M í a e « i s u M » a - « WN « M « » t t o * m ESTRUCTURA, t i »«. t»ooR m ASUME MAYOR « S P - O N S A Í M M » ou t «s í « « « A R I O mm*m SOM OCTECT ABAS, Y * ft«e a w w u t s t MWSEMTEH lST«>OSMC<0HSERV«©ldMMftL0SOfB»10SOS,tSOeU«6«OHO£l ¥Al.WAe««EAl«Aft Et AVAltiO SESÜH105 CROTNOS Y NQRHASWSEOTES Y APUCAftUS StOOHCt PROPOSHOGIt M»8M0. aFMKf r< reA«M^SfMEAU2ASt6UIC*»0MSr^^ t©CAL,ASÍ©OmeMT£R»SI«mUAe»OMSími»M£OTEAe£r*Ta»05»^^^
L«SSW»tRrW«SWT«.aftOaSt«tt*»atÚOS0«OtK«»«SDf tSSrW«T£SWBICaO«SEM£tHlSMO.0«J*W»SeiMWC« SIWÍWMEWOAS, COMUSPONK* MMAMEMCÍOH tfsm&PAMmmmmmi&^>smimmwñ&MmmtmiimmMMnmmmm,mM$mmm0tmmmmmvn«mTQ$ OEWWCKÍM E»ST£NT£$,P©B Le«ue 5UKSUITAP0 ÜMWAMENTE Sf K S W M PARA ONES B£ 0 * . C « t O K t AYM.U0 l A E 0 A I W t t H M « B t £ S í « » S m R A £ H t A S £ A l A W # f t m < ^ C M W Í W N T » ^ CAS©,SEESTIHA£NeASEftWAMW«AE>0ríS«CAHEMT£.
NOTA: EL INMUEBLE MOTIVO A ESTUDIO POR OFICIO « o . ©33-CfWS DECRETADO POR EL INSTITUTO MACHIMA
DE BELLAS ARTES OTORGAN EL VISTO BUENO PARA NUESTRO INMUEBLE OBJETO DE ESTUDIO EN
REMODEL ACIÓN COMPLETA, CONSERVANDO SU FACHADA EXISTENTE.
4 . ENTORNO Clasificación 4 * iom(»m¡m^!i^mmomm^^m^^^m*mám4m proximidad urbana SHF;IWTB^^DJA_
Tipo 4e construcción predominante en calles cM©EOO$Ae»«o»«mES5»M&*F*satB«Mmt»ro^
índice de saturación en la zona: 100% Densidad de población:{400JHABPHA _
N ive l soc ioeconomic MED© Y MEO© BAJO
V ías de a c c e s o • importancia de l as Ht§$|WMAY©RAft«Eiic»aÍE»cui.ARPoríAM ALVARO0»MS©H.eEM»»BAru«HCiA CAUEMONT£RF;EV VCAILÍ !Si»M«JW«TO««f£SE«tAeWS£««CA£t»#WtlW.E
Infraestructura disponible en la 4 Í P t f M I *
3 A$<m Potabit @ Or<¡ft*|* y AkartwrKwl»
1 Bkctrifmciór
H Alumbodo Público 0 Vñtatefes
A»<fc"0. tt «te
I &^í£f CUNrWf 41 o m?, ___ **<» tna O a»imar«* O »*
B $«bfe*dó» y riom.;n.:htyr5 ( ^ Transport* wi»Mols«t>wb»ft®
H Reesfecíió» 4c í»»«r» m'iwcipol o privad:
® Proximidad
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Equipamiento Urbano:
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0 ©*»«> ____ 0 Est d*Tf4fcíp»
~ " ~ ~ 500
(S) **<* **«« O a#fc«ar*3 ©CwiícantMa
110
Fecha de l Avalúo: Facha de CaducMac
7-Apo-2f08 3-Fefc-2G©§
I I . CARACTERÍST ICAS PARTICULARES
1 . TERRENO tete tocabzMaóiK(señalsr cmnOomemsun radas <Se 300m t Tramo de calle, calles fransversitíeSjjMwtrofes y onentaoore
Brt*6* »**«"' .o C a t e í s l c o n frente*A C A t l E GUANAJUATO A I NOROCSTE. ENTRE C A U C emm. C A I I E T O N A I A A I NORESTE
V ' Y&«.lEMWrBWeTAtSU(WKSTe,CONCAlteZiM;ATfCASAlSO»íeSTE
» y * i
X Un frente Esquina Cabecera «te manzana Manzana completa
Cafe transversal QUANAJUATQ
Cate transversal ZACATECAS
_ _ _ ^ _ Conf^iracwnytopografía TERRENO PLANOpE FORMAREGULAR
Uso de) suato llABflAclotiAL ™ "~ '
OeraNdarJ habíactortal 400 HA&MA ™ - - -
Cate ItnÉrofe
Cafefwitrofe
TOAWLA__
MOHTERREY-
Orwrtacion
Qrmtúmmn
Orientación
Orientación
NOROESTE
¿«ESTE
NORESTE
Características panoramic»»
Coeficiente «te trtizaeBn <fel suelo (CU 1 s
Servidumbre y/o restricciones
SUROESTE
s í LARES A t BIEN VALUADO
lASESTimADASENELPROGRAMAPARaAL DE DESARROLLO URBANO OELEGACIONAL Y
LAS DEL CONDOMINIO
MetfMasycohneteneras Fuente SEOTM COPIA SIMPLE DE ESCRITURA
AL NORTE 10 77MTS CON CALLE GUANAJUATO AL SUR MiSMA MEDfOA CON LOTE N0238MTS AL ORIENTE EN 41 50MTS CON LOTE NO 196 Y AL PONENTE IGUAL MEDIDA CON CASA NO 188 DE GUANAJUATO
Uso actual
2. DESCRIPCIÓN GENERAL DE LAS CONSTRUCCIONES SE TRATA DE UN PREDIO URBANO INTERMEDIO DE CONFIGURACIÓN TOPOGRÁFICA PLANA OE FORMA REGULAR COM UN FRENTE A LA CALLE OE SU UBICACIÓN. DONDE EXISTE UNA EDIFICIACION OE TIPO ANTIGUA DESTINADA ACTUALMENTE A USO HABIT ACIONAL. Y DISTRIBUIDA 0 E LA SIGUIENTE FORMA P B ACCESO PRINCIPAL PATIO CENTRAL DE ACCESO A LA CASA VESTÍBULO SALON PRINCIPAL PASW.Q DE CIRCULACIÓN QUE DE ACCESO A • RECAMARAS Y A UNBAfiO COMPLETO OE USO COMÚN, AL SOR SE LOCALIZA LOS SiSUENTES SERVICIOS OESAYUNADOR COCINA PAT» OE SERVICIO MEDIO BAfo CUARTO OE SERVICIO CON MEO» BAÑO UN TRASPATIO A CELO ASERTO EL CUAL NOS DA ACCESO A 3 RECAMARAS Y UN MEO» BAfiO UN CUBO OE ESCALERA QUE CONDUCE A PLANTA ALTA DONDE SE ENCUENTRA UN VESTÍBULO «JE OA ACCESO A UN PASILLO QUE CONDUCE A 3 RECAMARAS CON UN MED» BAÍto AL LADO ÓRENTE SE LOCALIZA UNA ESCALERA QUE CONDUCE A
Calidad del proyecto REGULAR Clase general del inmueble MEDIO BAJO
No. Recamaras | 12 ] W o B a f t o g f l [ »o 1/2 Barios | 5 [ No Niveles \ 2 | Mo Estacionamientos | 4 \
Clasificacion de tes construcciones:
T 7T apreciados Estado de conservación
Edad anroutnada [en años) Wda Útil Total j * OT f ~ (en años)
IVURJfenaños)
Número de niveles
Grato de terminación de obra Grado de terminación de obra en áreas comunes (condomimos)
Unidades rentables generales
UMdades rentables
TP01
REGULAR
80
80
0
2
100%
0%
1
1
TIPO 2 TIPOS TIP04 TIPOS
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
A ñ o d e c o n s t r u c c i ó n 1928
I l l
Fecfc» <lel A»»l«o: Feci» de Cadvcidad:
7 ^ § o J M § S 3-Fel>-2«©t~
3. SUPERFICIES Superficie de terreno; Superficie construida: Superf icie accesoria: Superficie inscrita o asentada e n «ser i Superficie vendible: indiviso Terreno: Indiviso A teas Comunes:
442 00 m* 333.3S m*
m' 442 00 m» 393,3§ m*
100.00% 0 0 0 X
Fuente Fuente Fuente Fuente Fuente Fuente Fuente fi
LCVAHTAHICMTO FÍSICO PAftA ALCANCE DEL AVALUC
IfStfiTMS*. 7^
LCf AMTAHICNIO rISKO eARA ALCAMCE OCt AVALUC
> » • « * * ? * . _ _ „ „ _ „ . „ _ _ ^ MO APLICA
4. ELEMENTOS OE CONSTRUCCIÓN Cimentación: ! SC SÚPOME MAMPOSTERÍA DE MEDRA. REMATADA COM DALA PERIMETR A l A BASE DC CONCRETO
ARMADO. SOBRE SUCIO MEJORADO. TRADICIONAL EN ESTOS CASOS.
Entrepisos f Techt SE SUPONE IOS A MIXTA DÉ CONCRETO ARMADO 12 CMS. EN CLAROS CORTOS Y MEDIANOS. < ENTORTADO Y EN LADRtLADO SOBRE VIGAS DE ACERO
Muros : (SC SUPONE A BASE DE TABIQUE DE BARRO R O M . RECOCIDO. DE » . « M . OE ESPESOR. CON i REFUERZOS OE CONCRETO ARMADO COMO CASTILLOS EN SEPARACIONES REGLAMENTARIAS.
Trabes § columnas SE SUPONE CADENAS Y CASTILLOS DE CONCRETO ARMADO Y AlGUNAS TRABES DE CONCRETO (ARMADO. EN SEPARACIONES Y OIMENSIONES REGLAMENTARIAS
Escaleras:
Acabados:
t RAMPAS DE CONCRETO ARMADO ESCALONES FORJADOS EN TABIOE ROJO. CUBEIRTOS OE CONCRETO SIMPLE. Y ESTRUCTURAL A BASE OE ÁNGULO Y SOLERA,
Espacio
»S»I»
P i s o s
i out tu M w imt MUCHO
M u r o s
¥ t » f CMWMHMUt*«MCvniT<M» V MWM
Pla fones
m u t K TE t* tSHMM* •:<•« r t i<- t «twt***» i
, Coaicder
Cocí»»
IMCMMEtMWMMJKtM
lMKt*MMM«c**»t*citi
• *CJ#TSItmil*»»U***lre¥l»T«B**t«M( > n»u« m tet* t o t u m c •>« v«« T es mn «•« u<
R e c i a » as
Baíos
t Patio d* s*»*i«l©
Est*cioka»ie»to
, Otro (especificar)
¡Otre («specific»»}
O*»* (especificar)
Faenada:
' MIEM 6C H«t>C* »H*Ct?<
) A!UlC JO TW« Tfct AVtSU
CM4KKT* T«*T#** i * *»»»
i M«rr*MMHHt*Mec*ci»«
Te jar te ( imiit* M M * « f v t H t OH * * * « *
5 # t f a * r i ^ c . t ( ^ * | t v r H T o H r * t c i i 4
H M M M TCMMCmUHM C#* ¥ » » TCMNHM»* tM
I MMMME m * WEMU4M e®* w » t e » » » » » * MI
< t l t l O * ME C U » » CM «MOM T«¡«HI*»# CCMMf
*«»# M CCMCMT* «»l MtCM TCKHIMI»* CC*M( « * MMK*
M t !•: t A « « f u e » » <M « M U * TE*MMM»« t l « ( H | H* uní < «
„-t . LINEAS RECTASM VENTANERIAS. CON FflOTECCIONES EN PERFILES ESTRUCTURALES CUADRADO DE MEDIA.) CORNISAS. CANTERA. MARCOS DE MADERA EN VENTANAS. PORTÓN DE MADERA. LOSAS PLANAS. I
Instalaciones: Hidráulico-sanitaria OCULTA CON RAMALEO EN TUBERÍA Y CONEXIONES DE COBRE TIPO "M" EN ALIMENTACIONES Y OCULTA CON TUBERÍA
' DE Fo.Fo. EN DESAGÜES Y BAJADAS DE AQUAS NEGRAS Y PLUVIALES
Eléctricas- j ENTUBADA. COMPLETA. OCULTA. CON NUMERO DE SALIDAS NORMALES. TUBERIA Fe. Fo. CON CABLE DE COBRE •TERMQPLASTICO.
Cancelería 9 comunicación) PERFILES ESTRUCTURALES V SOLERA EN CLAROS CORTOS Y MEDIANOS l
Carpintería: PORTÓN DE ACCESO EL AMINA CCIN MOLDURAS SOBRE PUECTAsToE
ACERO FORJADO TROQUELADO PARA VENTANERIA Y BARANDALES. Herrería:
Elementos adicionales: Instalaciones especiales y obras complementarias: PRIVATIVAS:
Descripción
PATIOS
Cantidad
105.32
Unida
Edad aproii Riada
Estado de conservad
TINACO/CISTERNA too _ ^ _ _ _ f _ _ _ _ ^
20 BARDAS 22.591 ML ¡ 70
^NOPMALJ NORMAL j NORMAL '
COMUNES: f EN CASO DE CONDOMINIOS)
Descripción Cantidad
i
-1 s
.
. . .
. . .
. . .
Unida
Edad aprexi «ada -
Estado de conservad
NoraSH?" - 1 - ! NORMAL
í ~ ^ j ^ ^ t l Í D R y ^ L r T J T | hO^MATT
r~ i
112
F a c h a d e l A v a l ú o :
F e c h a « i» C a d u c i d a d :
7-Ago-2WM^
3~-Feb-2009~
III. ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO a) COMPARABLES 4e TERSEMOS m VENTAsemejantes en USO al que se valúa (SUJjETO)_
W U h ^ ^ r á n i r t e t a 0 1 e r t o j c o i f i ^ w ^ * B s } _
SURGENTES SUR
l ü s o ^ d e J j j e ^ J U t ^ .
1 ROMA NORTE 2 ASVASCAUENTES CONDESA 3 *SAN FRANCBCO, M L VALLE 4 BAJACALFORMASS 5 "CEREZAS, DEL VALLE 8 GABREL MAMCERA, DEL VALLE
HABITACWMAt INTER ^HABITACIÓN*! KTER ' HAKTACONAfWTER
^HABITACtOMAftNTER *HABffAC»HAl KIER HABITACtOANL WTER
JForni.
REG
RES
' RES
REG
REG
REG
f e c h a Te lé fono FuenteíAntecedente
O8-A§o-0S 08-Ago-08 OS-AfO-OS O8-A90-Ü8 08-Agp-Q8
OS-AfO-08
») 5825 3411,5525 3SQRP0 HR WPOLSORA WWOBlUARtA 00-0509 (55) 5659 6? AWTQSIO CASTAKE0A RUE
(55) S3431555 CEUTURY 21 BATO Y OA
5277-1888 CENTURY 21 (55)56312121 CMI GRUPO
0445554012383 *EL£MAR1CAU0
OTertaj Precio d e VENTA
_ _ _ J _ _ _ _ J ^ n n w w g _ _ _ _ A rea Precio Uttjfc ¡ttom©4 _
ÍJSHEÍJIÍSHL Factores «te HOMOLOGACtóW
Warn. ^ftJf?*H!Í!W*Sd^!SiJ^&, B.t«S. V*tat UW*. K M
1 10,300,00000 2 7,850,000 00 3 * 5,000 000 00 4 4,000,000 00 5 4,300,000 oo 6 4,900,000 00 Afea del t o le Tipo 0 Moda
Area Terreno Sujeto !
57100 396 00 382 00 30200 32200 39100
2 5 0 0 0 442.0©
1803853 10,82323 13089 01 1 3 3 5 0 3 13,354 04 12.531 97
6 8 3 1 !» 0 9 0 . 1 0 0 . 1 00 100 015 § 7 1
100 1 OS _ 100 ' 10» 100
100 1 0 0 100 100 1 0 0 *
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Valor Umtart© aplicable, e n n ú m e r o s r edondos ;
080 095 ^ 0 f 5 *
095
0 9 5 *
$nf
Snr
095 095 0S5 §95
12,801 04
12 434 55 12,582 7S 12,68634 1180537
12,482 02 12,500.0©
b) COMPARABLES <íe «MUEBLES en REKTA semejantes en USO ai ütte se vafea {SUJETO)
- « -^J ™~™-_ .—,^~»—^~^~^_^_^~^~^~^~~~, i , —._ 1—. 1 --—. i -~™, Teüfbmo Fuente/Antecedente
1 SALVADOR ALVARADO 2 HALLEY 3 CUERHAVACA
4 AMSTERDAM
5 "cueRNAVACA, CONDESA 6 JUAN DE LA BARRERA, COW5ESA
HABfTACONAt
^HABfTAOOHAÍ
"HABfTAOOMAl
30
15
65 35
Oferta Precio d e REOTA
Inmuebles
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08-A§o-§8
08-Ago-OS
O»-Ag»-08
08-Ago-08
"|08
5523-20»
5511JB911
04455 5506 5360 30952205
I (55)5207 0022 |(§5)586464!»
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A f - e i i l & i a S ; Efe* i Ot ro
R.««s. Valor U»«t. 1«sal
F.r» I W t t ( t#»' |
1 44,0000» 24000 S2O0O 7097
2 ^ 50,00000 31300 ^ 40300 12407
3 50,000 00 20800 * 335 0 0 * 14S25 '
4 ^ 42,000 0 0 1 15000 ^ 27000 15556 5 35,00000* 20800* 33500 10448
8 4 0 , 0 0 0 » 11000 300 00 133 33
Area Terreno Supto r 442.00 w 3S3 J 5 «t
185 100 1 i 107 0 8 0 §95 W 127
X
X
X
X
X
117
121
1 2 3 '
130
1 3 5 '
100
100 ,
100
100
100
100
100
1 0 0 '
100
100
t o o
0 8 8
095
§ § 8 _
0 9 6
0 80
0S5 i » 085 0 5 3 "
oto §70
080
1 »
1 2 0 ' Valor Uníano Pr wnetto
Vator Ontar io aplicable, e n n ú m e r o s redondos:
i f S
§ 9 5
O Í S
0 9 5 4
0 » 5 *
f u r
$nr
081
0S7
0 7 1
103
0 7 9 *
9015
100 04
99 81
1 1 0 »
107 25
« 5 52
1 0 2 1 4
1 0 2 J ©
c) COMPARABLES de WMUEBLES en VEMTA semejantes en USO alette se v a t o (Terreno * Conatruccpnea) ti? Ubicación d e la Oferta fcomoarabJesJ ¡ Uso d e 5ue*o¡Písos l Edad t Ex.*
X . Fecha Telé fono
1 ROMA NORTE 2 'COAHUILA 3 TONALA, ROMA NORTE 4 BAJA CALIFORNIA 5 COLMA 6 JALAPA
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. FÍtor^¿e1SÍ0ÍLÓGÁctó¡" I j t o a p - ' CJa.5._¡Zooai Unte. I Sup, j Edad } E.e.* [ Otro
j FuenteíAnteeeileirte
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JRY21 DE LA FUEOTE Y ASOC RE/MAX Blue
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F,r. i V»l<n UBI»
1 3 700,00000 304 92 43» 00 8,42825 2 * 5,132,00000 272 00 2S8 00 19,149-25
3 4,700 000 00 256 00 580 00 9,400 00
4 S.000,000 0 0 * 26900 S08O0 11,81102' 5 6,300,00000 30000 45S00 13846 15 6 6200,000 0 0 * 270 00 450 00 13,777 78
Area Terreno Swieto r 442.00 r 393.35 té
Püt tanto, a l Vator de Mercado de l i nmueble que s e va lúa resulta de
x X X X X
107 181 ' 183 1 4 2 ' 148
100 100 100 1 0 0 <
1 00 * 100
100 100 100 100 1 00 100
095 1 0 3 " 104 _ 102 ' 102
0 3 0 OSO
090 0 8 0
0 9 0 OSO
005 090^ oso" o » 8 8 0 090
Vator Untar» Prometí» Valor Un i ta r» aplicable, e n n ú m e r o s redondos ;
303.35 m " x $ 13,000.00 Itrf, e n la carrtwíad de
090 090 090 0 9 0 090 * 090
Snf Snr
086 137 ' 109 094 ' 0 97
12,580 76 12 859 82 12.930 13 13,001 09 13 425 40
12,959 44 1 3 ^ 0 0 . 0 0
V A L O R C O M P A R A T I V O ( M E R C A D O ) 5 , 1 1 4 , 0 0 0 . 0 0
113
F«efc* del Awalúo:
Feck* 4 * Caducidad:
I V A . ENFOQUE OE COSTOS 3~Fei>-2009
a)DELTERR£*»0, CÁLCULO DEL VALOR DEL TERRENO
Lote Tipo o « « t e r 250 m* Vator «te Call© o Zona:"$ « , » © . « /m2
FBACC. LOCALIZACIÓN AREA(m") VALOR UMIT, F»Ct»ff MOTIVO VALOR UNIT fesuH Í * Í M ' ) IMPORTE
A
e c
SÜB-TOTALaJ:
Integro
r Area privativa
4 4 2 » $ $ $
442,» m* 4 4 2 »
Intejre 1 0 0
1 0 0
Vator Untar» Remitente
$ $ S $
12,500 00 S
$ $
htffwso 1000000%
5,525,000 00
5,525,000.00 5,526,080.00
b) BE LAS COKSTRWCÍOIIES, CALCULO DEL VALOR OE LAS CONSTRUCCIONES
TIPO USO AREAfm') y J U t U i m r . tFACTOBESaeOEMERITOI VJLR.UMT. IMPORTE
TIP01 TTP02 TP03 TP04 TIPOS
SUB-TOTAL to>:
H024 3S335
393*35 Hr
5,500 00 O » 100 r 0 6 0 100 - 100 - 100 - t 100 - * 1 0 0 '
Vator Unitar» Resultante
1 0 0 r -1 0 0 " -100 r -100 1 " -
3,3000© 1,298,055 §8
3300.00 *"$ 138,0§6.00
c) OE LAS HtSTALACIOHES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMEffTARlAS,
«11NSTALACIONES ESPECIALES (Equipos Fqosl
C L A V E T ^ ° | I {Anos)l
1 70 2 20 3 70 4 0
DESCRIPCIÓN
PATOS TOÁCOCiSraWA
BARDAS -
oZ ELEMENTOS ACCESORIOS 1 0 2 0 3 0
---
} CANT. I
105 82 100
29 40
-
-. .
u
M2 t
ML -
. --
! V B M
280 00 22,000 00
1,20000 -
---
! FACTORES OE O E M C N T O P
£^sj^ryott5i~Fr*"[__ 060 078 060 100
100 1 » 100
100 100 100 100
100 100 100
100 r 0 6 0 1 0 0 r 0 7 S 100 r § 8 0 1 00 ** 1 00
1 00 r 1 00 100 r 1 0 0 100 r 1 § 0
VM.B t
• I 16800
17,160 00 72000
S u m a d : $
---
««PORTE
17,794 56 17160 00 21,168 00
«,122156
---
c3 OBRAS COMPLEMENTARIAS
I
SUB-TOTAL c):
100 100 100
100 100 100
100 100 100
M w s o
100 100
100^
Inrfwso
Suma €.2; 100 000%
Sumae,3: « 0 000%
SUMA «1ST. ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OIRÁS COMPLEMEMTABASs 58,122,56
VALOR FÍSICO TOTAL (COSTOS) ¡ a + b + c l e n números redondos: $ 6,879,000.00
114
F e c k » 4 *1 A « * l « o : , F echa 4m Caduc idad : »
I V . B . E N F O Q U E D E I N G R E S O S
a l C Á L C U L O D E L A S DEDUCCIONES A L A R E N T A B R U T A M E N S U A L E N T É R M I N O S P O R C E N T U A L E S
• 5 Administración
6 Energía |> comunes]
7 Segur os (daños)
J9j£_f_______
1 Vacíos contractuales
2 Impuesto Predial 3 Agua j drenaje
4 Conserv ímarttetMfTwento
• . 6 9
t t f *
• •» • -S4
7-Ago~2»Wr. 3 Feb-2009
1.00
S U M A N DEDUCCIONES: 25.90
b) C A L C U L O D E L A T A S A D E C A P I T A L I Z A C I Ó N , En prmeipi© obtendremos la tasa base o t ib ie de Riesgo aplicable a inmuebles del m is r i» genero del que se valúa, esto es, en igualdad de hquidez y plazo «te m o m o de la inversión Por tamo, dado <|ue el plazo de una inversión inmobiliaria es largo, cuando menos 30 anos, consideraremos inversiones del mercado de dmero comparables en plazo de mverston (largo), como son.
Tasa Libre de Riesgo freatíeleenva) aplicable a ouahpjier »p© de «versión en Méseo -> T A S A 1 - 3.5»%
Una vez obtenida la Tasa itere de Riesgo general para nuestro país {Meüico), procedemos * obtener I* tasa adicional o prima de acuerdo al género o tipo de inmueble <jue en razón de su «so j grado de Aquictez resulta para el que se vafea, como sigue
Int.
C G M C E P T O
T I P O de I N M U E B L E
___J;__wi2£iJSO)____
T A S A S 5% 8 x ' SK ' «Sí * 1t% 12%
.- " * ^ * ~ .... » ^ « ^ ~, & *. *~ .~ — Terreno Casa Depto Qf ic f l_Com Local Especíate*
smconstr Unit arrullar en condominio en eondomiiMaj Comercial do l i ja la o p c i ó n c o n una X -i REL AREA tTERR-CQNST J Terr>ConsW Terr>Constt Terr>Constr Terr = Constr T*n< Constr TetKCorWtr
i§á2^Ete«®Í£on£E'S!Él!_fl_¿í!SfiL3!51_ . ü__ i íLL_ 1 _J t í__^
SUMA C A U R C A C I S N
CAPITALIZACIÓN TASAS PARCIALES
0 071423 000000
114286 152000
0 128571 000000
2 142857 242857
0 157143 OjBOOOO
T A S A Z:
0 171423 000000
3.9SOC
Finalmente, procedemos * te obtencwn de te Tasa #e Capitalización que « t í compuesta de las dos tasas _m«noes, con» s ip *
Suman T«$*t» Tasa 2 = 3.58X .TaMPrima* menor grado detapd*- SJ§5£ Tasaiesutts ?.!•%
OETEBMWiaifr DEL mCWPORCAPITAlgAC^OEreOTAS
TIPO | USO e destino del Area ftipo] | 0 | P.U. | Renta Bruta Mensual
1
2
3
4
5
TOTAL
H024 383» * « 2 » $
- * - #
• * • $
• $ - *
393.35 * 102.00 f
RENTA BRUTA MENSUAL (R.B.M.) . en números¡«fondos f
S 0 M A N O a C C K 3 r « S { 0 } 2S.WX *
REWTAr«TA«NSUAl (R .K .M. ) {RBM-OJ : »...
REMTAWETAAWAt {R. I I .A4PNM*12) . *
«M-178
•0.121.70
40.W0.00
«,02500
30JQ75.00
apitalwando U Renta Neta Anua! RNA * 7 . 5 0 % r CAPITALIZACIÓN o* RENTAS
380.90000
4,812,000.00 Coeficiente R B M Í Valor Comereíai ft$Q8%
115
Fecha del Avalúo: L J j ^ O ^ W f
•, Fecha de Caduc idat 3-Feb-2009
V. CONCLUSIONES DEL AVALUÓ CONVENCIONAL Los importes obtenidos en cada uno de los tes Métodos, no reflejan necesariamente el Valor Comercial del inmueble que se valúa, por to cpe ana vez hechos tos razonamientos y consideraciones se procede a concluir en la estimation de dicho valor,
Re»<t«íoporel»éto«tofísicoodeCOSTOS; $ 8$?§»©W,W
Restít^porCafWgiíacióflclelBEHTAS: $ 4 , f12 f0W.W
R©si«i^delcow^raivooée»ERCAC»; $ §,114»W0.W
2. CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSION
1-Enft inckm)íeteVrt>r^OMHM(tep«-^M^Kto(^artóío<teMíícatíQ, Fisco o Directo y per Caplsfatctwi <Je Rentas, se menctof» que el Valor Comeros obtenido con e» AvalÉ» tipie» para el Inmueble Valuaste es igual ai Vator tie Métoeto Fisco,
«OTA; A CútmiWAaÓIt AMEXAREMOS a VALÍ» 0BTEWDQ POR LA PROPUESTA BE ÜSGOO £» MARCHA REAUZAM PARA EL AMÁLIStS M EST1 AVALÚO.
3.- ANEXO DE PROPUESTA ( MÉTODO POR NEGOCIO EN MARCHA)
De acuerda an anafes # sepe» en marcha {repuesto p r a este « r aue t * {WRA i€XOC^^ día y el valor p e nos arrop d estafo es de $ 129.MW» tww j i t e , s i to (wtpfcaws al alo etteniirtiws $1,44O,O0§.» awiates, al obtener este ingreso anual to divüremes por la tesa de capiafeaeon se rente resuiante <le este Avatóo.ipe fue el T.SloWentewtoelspwiteyatoroe:
VALOR COMERCIAL CON NEGOCIO EN
MARCHA $20»§7t»428J? n
NOTA.-C0NSOERAM05 QUI ESTE VALOR CARECE Of FUNDAMENTOS ESTABLECIDOS EN LOS REGLAMEHTQ5 Y MAMUALES OPERAWQS, PIRO SI AL AMALEAR EL POTENCIAL QUE WEQE GENERAR ESTE MUEBLE, TOORfMOS PUNTUALEAR QUE UN NEGOCIO QUE OPERE EM FORMA CORRECTA CON SU PROCESO ÍWTORAL, GENERARÁ ALTOS «GRESOS Y PODRÁ SER MyY RENTABLE YA SEA TANTO PARA LA GENTE PROPETARiA 0 f L KiüEBLE 0 A L O I S QUE 0U61RA COMPRARLO.
116
PROPUESTA PARA DETERMINAR EL VALOR FINAL;
1.- EL VALOR QUE DETERMINAMOS EN EL NEGOCIO EN MARCHA ES SUMAMENTE ALTO PARA PODER NEGOCIARLO AL MOMENTO OE LA VENTA DEL INMUEBLE, PERO SI PODEMOS DETERMINAR UN FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN AUGURANDO SU POTENCIAL EN UNA PROYECCIÓN DETERMINADA
2.- EL VALOR QUE PROPONEMOS AL FINAL DEL AVALÚO» LO DETERMINAREMOS DE LOS VALORES FÍSICOS Y DE MERCADO OBTENIENDO UNA MEDIA ALEATORIA » QUE NOS DARÍA; $ 5,995,600.00, CONSfJERANDO UN FACTOR DE POTENCIAL POR EL NEGOCIO EN MARCHA DE 1.10 f£L CUAL NOSOTROS PROPONEMOS), TENDREMOS UN VALOR FINAL DE; $ « f§»,150.M, QUE ES EL QUE PONDREMOS COMO VALOR COMERCIAL PARA LA CONLUSJÓN DE ESTE AVALÚO,
3. CONCLUSION
El Valor Comercial eslimado para el inmueble motivo def presente AVALÚO asciende a 6,596,150.00 i j S ^ i i t & i ^ ^
ESTE VALOR ESTA REFERIDO AL DÍA 0 7 Agr>08 QUE ES LA M IS» ANOTADA EN LA HOJA 1 DE ESTE AVALUÓ.
Valor UniartoVentfWe rtsyttantii $ 1S»?63MS
ATENTAMENTE
Valuator: ATOJÓSE ANTowwmAEuzcwo ProfssiórfAiQtiiffcro Postgrado; Autorización S.H.F.: xxxxx
4, LIMITACIONES DEL AVALUÓ
EL INMUEBLE OBJETO OE ESTE AVALUÓ, ESTA CATALOGADO POR EL « B A Y TJENE MAS PE m ANOS DE V Í A , AL FINAL PODREMOS VER QUE EM LOS VALORES
. RESULTARES QUE ARROJA EL AVALÚO, EL VALOR MAS ALTO ES a FÍSICO SENDO ESTO POR EL VALOR OE LA TERRA ML MERCADO MAS LO QUE PODRÍA COSTAR AL 0 ^ Of HOY EL COKSTRUR ESTA CASA. MUESTRO OBJETIVO ES ELEVAR EL VALOR COMERCIAL DEL MUEBLE PARA ÜUE TENGA MAYOR PLUSVALP AL IIOMEKTO DE SU VENTA COMERCIAL, CONSIDERA» QUE TODA NEGOOKION SBffRE ESTARÁ ACOMPAÑADA DE FACTORES OE «FLUENCIA,
117
ANEXO DE PROPUESTA DE PROYECTO PARA MÉTODO DE RENTABILIDAD
PROYE€T0;8Pftm'DfA': Con un presupueste de «versen cte S4W,M0,M, en este modelo de negocio part»»» del supuesto * abrir un Pay-Spa o Spa Urbano en una ciudad capiat de más de 5W.000 hablantes, rentando un Jacal * al menos 250 metros cuadrados, donde «icatente se desewbolsarian $50, W§ por concepto del diserto arquitectónico, el «tepes!» y la adaptación del toca!, los gastes en decoración y el anuncio exterior. Otros $1§M0 se destinarían «I pago * permisos y Ucencias, a puMcidad y a la compra de te fees telefónica. Mientras «pe eJ rests se invertirían en el equipamiento del apa, compuesto, principalmente,
• instatactones por las mesas de masaje, tas «quipos «Je aparatotog», un jacazzi, sato, casleros, tos Mancos y desecbattes, así con» para la compra <Je tos acetes, esencias y cremas necesarios.
Efercício Financiero Atora necesfamos recuperar tos S400.WO invertidos y generar pnanctas. Nuestro Oay-Spa tendrá una capacidad de 6 cabinas que nos pemiírísrt brindar un máwma de 30 tratamientos al d» (es decir, ctaeo servidos por cabina), bajo te consideración de:
* Dar serete» bajo una jomada de nueve ñoras darás, abriendo toda la semana
* Cada terapia tiene una duración de una hora
* Tomar de entre 20-30 minutos entre cada terapia para ta fcnpteza y preparación de te cabina para el sipiente tratamiento.
SmpBncando ei modelo, te ventas se generarán mediante masajes tradicionales de una hora de duración a un precio de $580, donde te costos directos estarían integrados por SWMbora correspondientes a te honorarios del terapeuta, $55 referentes » tos tóalas desechabtes, y S3S corresponden al consumo de acete y esencias «tizados para dar et masaje corporal. En este ©peto», tes costes representan el Si% del precio de venta.
Bajo un escenario optimista, et primer mes de operaciones el spa rectora 8 cuentes diartos (suponiendo que se presente uno cada fres boras). En otras palabras, el proyecto arrancará con un 20% de ta capacidad instalada. Be esta manera, al Mcio se facturará un total de casi $110,«fj; sti embargo, nuestros gastos de operaeiM» a! arraigue son mayores, con le que registraríamos una pérdida de 15,000. Rara el segundo mes apenas y rebasaríamos el punto de equibrta -aquél en el que no se gana, pero tampoco se pierde.
Es a partir del tercer mes cuantío el negocio comienza a registrar «Wades, ya contemptaoo una captación tfe anco usuarios al dfe, cifra que gradualmente ir» creciendo basta alcanzar, al final del año, tS servicios diarios (suponíeBOo
_ ahora que cinco cuentes teguen cada bora y merti»). De esto forma, at doceavo mes el spa arrojar» ingresos por casi $560,000 y fastos por casi $300,000, alcanzándose ya el margen de 30% tfe ganancias, en promedio, para el cerré de año.
. Los orinecíales egresos estarían contornados por tos «Marios de tos terapeutas (48.67%), la renta del lugar (18.23%) y tos rateriales deseebaWes como testas, batas y sandaías (13.38%). El 10.72% restante, lo componen tos pagos de te servicios púbfcos -teléfono, te y agua potabíe que consumiría el jacuzzi. Por étimo, tos ngresos acumulados en el primer MÍO Oe operación de nuestro Day Spa ascenderá» a $3,650,000, mientras que tos gastos acumulados serían de S2,20§,0OT quedando ganancias totales por $1,450,000. Es decir, un promedio mensual de ganancias de $120,000 aproximadamente que, según el comportaiwente «Sel sector, promete \m crecimiento de al menos el 20% para el segundo año de operaciones, cuando ya se ¥8ya consoiJando el negoc»
Ingresos mensuales Gastos mensuales Ganancia
$304»1«6.00 $«3 joo .oo $121,1G&00
100.00% 70,00% 30.00%
118
5. REPORTE FOTOGRÁFICO DEL IMMUEBLE QUE SE ¥ALÜA
PATtOPMNCITAl CECINA
ESTftHC»
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119
».- REPORTE FOTOGRÁFICO DEL MERCADO
t *y *•• •*•' '•••••'' '•* -"•">•• '*•"• * •'
K«H*IMHtTC »*M*«#*tI»«©#WB»t*
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120
Capitulo 8.- CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
La intensión de la elaboración de esta tesis se encamino con la hipótesis simple
de saber si es posible otorgar un valor justo con una metodología simple a un
inmueble catalogado como monumento histórico y artístico.
La premisa era el determinar porque se encuentra catalogado como un inmueble
histórico. Encontrando el fundamento que dictamina su estado y uso actual. Al
determinar el fundamento de su situación, tenemos que ver cómo funciona el
avalúo: que se requiere para obtener su valor comercial? En este trabajo de
investigación no entramos en materia directa para saber si el formato del Avalúo
"X" opera de forma correcta o tiene fallas en su proceder para realizar el avalúo.
Aquí partimos con la idea de que nos encontramos ya usando un formato de
Avalúo funcional y que opera con todos los parámetros que requieren en tesorería
y manuales de valuación.
El inmueble se encuentra catalogado, otorgando el permiso para rehabilitarlo
dejando la primera crujía intacta (Fachada principal), haciendo a un lado el
otorgarnos el beneficio de si el proyecto que se vaya a generar tenga un
fundamento sólido. Al sabemos que nos encontramos con esta disyuntiva para
poder determinar un valor comercial justo, planteamos lo siguiente:
El valor de mercado otorga un precio justo porque su referencia está determinada
por una oferta y una demanda que no engaña los números, tenemos tantos
metros cuadrados construidos, tenemos una edad determinada, una ubicación,
una calidad, etc. Y ai final el resultado del estudio de mercado nos otorga un
precio por metro cuadrado que aplicaremos a nuestro inmueble objeto de estudio.
El inmueble saldrá con valor comercial, el cual en la actualidad opera de forma
121
simple, haciendo a un lado de forma tajante el valor físico y el valor de
capitalización de rentas.
Es aquí que encontramos que nuestro inmueble en el método de valor físico salió
alto, por ser un inmueble atípico a las necesidades de la época actual, teniendo un
excedente en su construcción y con un terreno que el mercado le otorga un valor
justo y sumamente sensible a su situación. Una Colonia con mucho abolengo y
que la tendencia determina que su crecimiento comercial y social va a la alza; muy
a su pesar de encontrarse en un estado de conservación con un demerito del
0.60. Sabemos que un comprador potencial no podrá darle un uso adecuado a
menos que lo reconstruya y remodele para darle una rehabilitación que le pueda
otorgar dividendos positivos.
El inmueble por lo mismo tendrá entonces problemas para su venta final y el
dueño no quiere tener pérdidas al momento de venderlo; pero sabemos que tiene
un potencial por lo que representa su calidad en tierra y aprovechando el proyecto
que se encuentra construido.
Se realizo el Avalúo convencional y se agrego el apartado de un negocio en
marcha que nos permite ver una proyección más pura en su potencial por medio
de una rentabilidad anual. Si queremos aunar en un futuro el cual está basado en
supuestos económicos y de hitos establecidos, es manejar un albur financiero,
pero si nos determina una certeza de 80% para conocer un potencial futuro de
cualquier negocio que se proponga como meta final.
Si observamos el avalúo al final, vemos la coherencia que estamos manejando en
el fundamento para determinar su valor comercial. El valor físico fue el más alto,
pero sabemos que no es operable para vender, el método de capitalización de
rentas es obsoleto para utilizar como parámetro pero si acotando que vamos a
utilizar su tasa de capitalización para dividir entre mi renta anual por el negocio en
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marcha y el valor de mercado arroja un valor que nos servirá como un valor
mínimo para venta. Si observamos el valor final por un negocio en marcha en
operación óptima vemos que su valor comercial salió sumamente alto, analizando
que tampoco es operable para poder ofrecer un valor comercial convencional. Es
por ello que simple y sencillamente vemos que nuestros valores finales son
complejos y muy disparejos. La ley nos pide que usemos el criterio más óptimo
yéndonos con su valor determinado por el mercado, es aquí en donde usamos un
criterio subjetivo manejando los factores para otorgar méritos y deméritos,
sacamos una media entre el valor comercial y el valor físico y le otorgamos al final
un factor comercial arriba del 1, y determinamos que ese es el valor que le
correspondería al final para su valor comercial.
Recomendamos que el introducirse a efectuar cualquier avalúo que tenga en su
haber un inmueble con estas características, hay que revisar todos los
documentos que lo han llevado a estar catalogado como inmueble histórico y
artístico y conocer también como podemos realizar propuestas de negocios con
proyecciones simples, siempre harán que la justificación propuesta sea operable
en el avalúo ai final.
Es así que podemos acotar que la información que existe en (a actualidad que
pueda apoyar todo trabajo con dichas características, es vaga y carece de un
seguimiento que pueda ofrecemos en la actualidad un sustento claro y profundo
para generar un trabajo de investigación o un trabajo de caso práctico.
De lo anterior se recomendamos lo siguiente:
1.-Es importante la experiencia que sólo se adquiere con la realización de
avalúos; en cualquiera de sus variantes en un periodo determinado, por la
habilidad y deseo de aprender de cada persona.
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2.-Aplicar la metodología correspondiente a cada situación, con el fin de ser más
asertivo en las conclusiones o resultados, presentados al solicitante del avalúo.
3.-Consultar el marco jurídico correspondiente para sustentar la toma de
decisiones, conforme a derecho y dar certeza en el resultado obtenido.
4.-Recomendamos actualizarse al valuador constantemente en materia de
inmuebles catalogados como históricos y artísticos.
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GLOSARIO DE TÉRMINOS EN VALUACIÓN
A ACTIVO.- Es un recurso que una entidad posee o controla como resultado de eventos anteriores y del cual se puede esperar obtener ciertos beneficios económicos futuros. El término activo se utiliza para calificar bienes muebles, inmuebles y otros distintos tipos de propiedad y derechos, tanto tangibles como intangibles. El derecho de propiedad de un activo es por sí mismo un intangible. Una parte de la propiedad de una entidad debe reconocerse como un activo cuando: a) Es probable que la entidad obtenga beneficios económicos futuros asociados con el activo. b) El costo del activo para la entidad puede medirse de manera realista, en términos monetarios y con adecuado soporte documental.
ACTIVO CIRCULANTE.- En el renglón del activo circulante de una entidad, constituido por el dinero y los otros recursos que serán convertidos a efectivo en las operaciones de la entidad, en un período corto de un año generalmente. En otras palabras, es el conjunto de activos que no se pretende utilizar de manera continua en las actividades de la entidad. Algunos ejemplos son inventarios de materias primas o productos terminados, productos en proceso, inversiones a corto plazo y efectivo en bancos o en caja. En ciertas circunstancias, un bien raíz que normalmente se considera un activo fijo, puede considerarse como un activo circulante, como es el caso de terrenos o construcciones que están en el inventario de una empresa inmobiliaria para su venta.
ACTIVO DE INVERSIÓN.- Son los terrenos y/o construcciones cuyo propósito es devengar un ingreso por renta y/o para la conservación o incremento de valor del capital. No se tiene para utilizarse en la producción o comercialización de bienes o servicios, para propósitos administrativos, ni para su venta en la operación normal del negocio.
ACTIVO EXCEDENTE- Es el activo que le pertenece a una entidad pero que se considera superfluo para las operaciones corporativas. El Valor de Mercado de un activo excedente, se determina en un escenario de su mayor y mejor uso.
ACTIVO FIJO.- Es un recurso no monetario tangible o intangible de larga vida, que se mantiene en una entidad con el proposito de utilizarse en la producción de productos o servicios y que no se vende en el periodo normal de las actividades de una entidad. En una empresa, el activo fijo está constituido principalmente por activos tangibles distribuidos en dos grandes categorías, es decir planta y equipo, (terrenos y
construcciones), y equipo, además de otros activos de larga duración.
ACTIVO FINANCIERO.- Es el activo constituido por: a) efectivo o cualquier otro instrumento monetario; b) un derecho contractual para recibir efectivo u otro acttvo financiero de otra persona física o moral; c) un derecho contractual para intercambiar instrumentos financieros con otra persona física o moral bajo condiciones que son potencialmente favorables; d) un instrumento de capital de otra empresa.
ACTIVO INTANGIBLE.- Está constituido por aquellos bienes que no tienen existencia física como son: la posesión de conocimientos, experiencia aplicada, tecnología organizacional, exención de obligaciones fiscales, marca, distintivo gráfico o elemento de fama pública, relaciones con clientes y desbezas profesionales, que posea en exclusiva una persona física o moral, y que le dan una ventaja competitiva y posicionamiento en el mercado.
ACTIVO NETO (O CAPITAL UTILIZADO).- Es una razón financiera que se calcula como activo total menos pasivo circulante (quitando financiamiento a corto plazo que causa intereses) = activo fijo + capital de trabajo para operación.
ACTIVO NETO CIRCULANTE (O CAPITAL DE TRABAJO).- Es una razón financiera que se calcula como activo circulante menos pasivo circulante.
ACTIVO OPERATIVO.- Es un activo que se considera como requisito para las operaciones de un negocio en marcha
ACTIVO TANGIBLE.- Está constituido por aquellos activos con una presencia física, tales como terrenos, edificios, maquinaria y equipo.
ACTIVO MONETARIO.- Es cualquier activo en caja o por cobrar en términos de dinero, a diferencia de los activos no monetarios tales como inventarios o activos fijos tangibles.
ACTIVO NO OPERATIVO.- Ver Activo Excedente.
ADMINISTRACIÓN PÚBLICA FEDERAL- Conjunto de órganos de gobierno que auxilia al Ejecutivo Federal en la realización de la función administrativa; se conforma de la administración centralizada y de la administración paraestatal, ambas establecidas en la Ley Orgánica de la Administración Pública Federal.
AGROPECUARIO.- Relativo a los campos y al ganado; su cultivo, su producción y a su comercialización.
AMORTIZACIÓN.- Es una depreciación o reducción gradual del valor en libros de
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alguna partida de activo, generalmente intangible. También se conoce como el proceso por el cual se paga una deuda en términos graduales.
ANÁLISIS DE EDAD / VIDA.- Es un método para estimar la depreciación acumulada, aplicándole al costo nuevo de un bien un factor que resulta de la relación de la edad efectiva del bien entre su vida útil económica.
ANÁLISIS DE FLUJO DE EFECTIVO DESCONTADO.-Es el procedimiento usado para calcular el valor presente o los beneficios de un flujo de efectivo at futuro. La aplicación más usada del análisis FED son la tasa interna de retomo (TIR) y el valor presente neto (VPN). Ambas son técnicas usadas para la valuación de la tierra o un negocio y la evaluación de proyectos de inversión.
ANTIGÜEDAD.- Es aquel bien cuyo valor reside en sus características vetustas o remotas, acompañadas de un cierto nivel de calidad artística o histórica.
ANUALIDAD.- Es un pago que se hace o se recibe en intervalos futuros, ya sea de por vida o por un número fijo de periodos para amortizar una deuda. Puede o no corresponder a periodos anuales.
ÁREAS COMPLEMENTARIAS- Son las áreas de uso privativo tales como: aulas para capacitación, comedores, auditorios, espacios de archivo activo y muerto, bodegas, biblioteca, área de mantenimiento y salones de usos múltiples, que se incluyen en el área rentable de un inmueble.
ÁREA DE CIRCULACIONES EXTERIORES.- Es la superficie exterior requerida para la circulación extema, peatonal o vehicular entre los distintos espacios o cuerpos contenidos dentro del polígono del inmueble. Esta superficie se encuentra por fuera del área construida y no está considerada como parte del área rentable.
ÁREA DE CIRCULACIONES INTERIORES- Es ta superficie requerida para la comunicación entre los distintos espacios físicos en cada planta de un inmueble, incluyendo tas áreas complementarias, por lo que es considerada parte del área rentable.
ÁREA DE USO COMÚN.- Es la superficie construida de un edificio que provee de servicios generales al inmueble, como son: el vestíbulo principal, vestíbulos secundarios, área de conserjería, baños comunes, cuartos de limpieza, cuartos de máquinas, módulos de seguridad, subestaciones y no forma parte del área rentable.
ÁREAS EXTERIORES CUBIERTAS.- Es la suma de las superficies que aún sin ser parte del edificio principal cuenten con techumbre dentro del polígono o envolvente del predio, tales como las garitas de revisión, área de aparcamiento y andenes de descarga o similares. Deben ser incluidas como parte del área rentable cuando son de uso privativo y se miden a los paños exteriores.
ÁREA PRIVATIVA.- Comprende los espacios físicos asignados al ocupante de un inmueble para el ejercicio de sus funciones.
ÁREA RENTABLE.- Es la superficie utiiizable de un edificio que es tomada por un arrendatario para su uso privativo como oficinas, circulaciones interiores y áreas
complementarias, sustrayendo las áreas comunes y los principales huecos verticales.
ÁREA TOTAL CONSTRUIDA DEL EDIFICIO- Es la suma total de las superficies cubiertas del inmueble medidas a los paños exteriores, descontando los principales huecos verticales (Cubos de elevadores, ductos de instalaciones hidráulicas, sanitarias y eléctricas).
ÁREA UTILIZABLE - Es la superficie construida de un edificio, a ser utilizada por un arrendatario para su uso privativo como oficinas, archivos, bodegas, circulaciones interiores y áreas complementarias, sustrayendo los principales huecos verticales y tos balcones y terrazas descubiertas y se mide de los paños interiores de ta porción dominante incluyendo la superficie de columnas y pilastras.
ARRENDADOR.- Es alguien que posee el derecho para usar un activo, el cual se le transfiere a otro (arrendatario) bajo un contrato de arrendamiento. El arrendador normalmente se conoce también como propietario o casero.
ARRENDAMIENTO.- Es un compromiso por parte del inquilino (arrendatario) de pagar un alquiler al propietario (arrendador), a cambio del usufructo de un activo. Puede ser financiero (largo plazo) o de operación (corto plazo). Generalmente incluye un acuerdo de contrato en donde los derechos de uso y posesión se transfieren del arrendador al arrendatario a cambio de pagar rentas.
ARRENDAMIENTO FINANCIERO- Es el tipo de alquiler que transfiere substancialmente todos los riesgos y recompensas inherentes a la propiedad de un activo al arrendatario, al vencimiento del contrato.
ARRENDATARIO.- Es una persona a quien se le renta una propiedad bajo un contrato de arrendamiento. Al arrendatario se le conoce también como inquilino.
ASEGURAMIENTO- Es el acto de la Administración Publica Federal, personas físicas y morales para tomar medidas provisionales, que a través de la contratación de un seguro, le permiten resguardar sus bienes contra cualquier riesgo o perdida, por siniestros o eventualidades.
ASENTAMIENTO HUMANO.- Es el establecimiento de un conglomerado demográfico, con el conjunto de sus sistemas de convivencia, en un área físicamente localizada, considerando dentro de la misma los elementos naturales y las obras materiales que lo integran. (Artículo 2 fracción II de la Ley General de Asentamientos Humanos).
AVALÚO.- Es el resultado del proceso de estimar el valor de un bien, determinando la medida de su poder de cambio en unidades monetarias y a una fecha determinada. Es asimismo un dictamen técnico en el que se indica el valor de un bien a partir de sus características físicas, su ubicación, su uso y de una investigación y análisis de mercado.
AVALÚO BASE.- Es el que resute de valuar un bien de manera inicial, es decir aplicando todos los enfoques como si se hiciera el avalúo por primera vez.
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AVALÚO DE ORDEN DE MAGNITUD.- El que resulta de estimar valores y costos en forma aproximada sin necesidad de recurrir a cotizaciones específicas de cada bien, ya que el objeto de este avalúo es contar con valores de manera oportuna y que generalmente no son para decisiones que requieran un estudio muy profundo. Su margen de precisión es normalmente de +40%. AVALÚO FORMAL.- Es el proceso de estimar el valor de un bien, ejecutado totalmente de acuerdo con las normas aplicables al caso, sin invocar ninguna disposición de desviación.
AVALÚO FRACCIONAL.- Es la valuación independiente de un elemento que forma parte de toda una propiedad, como por ejemplo, en un edificio, valuar sólo el terreno o valuar solamente las construcciones. La suma de los valores fracciónales generalmente no equivale al valor total de la propiedad.
AVALÚO HIPOTÉTICO.- Es el avalúo basado en ciertas condiciones supuestas que pueden ser contrarias a los hechos o que pueden ser improbables en su realización o su consumación.
AVALÚO MAESTRO.- Avalúo que tiene por objetivo determinar un espacio de negociación para una gran cantidad de propiedades, dado a través de valores máximos y mínimos para cada uno de los tipos de terreno identificados en tramos a lo largo del trazo de una carretera o línea ferroviaria o en grandes extensiones afectadas por obras de infraestructura.
AVALÚO MASIVO.- Proceso de valuar, mediante un proceso selectivo a un universo de bienes inmuebles a una fecha determinada, utilizando una metodología estándar, con información común y que permita inferencias estadísticas.
AVALÚO PROSPECTIVO.- Es una valuación a una fecha posterior a la fecha en que el trabajo fue realizado. Generalmente se utiliza como marco en la evaluación de proyectos.
AVALÚO REFERIDO.- Es una valuación a una fecha anterior a la fecha en que el trabajo fue realizado, se tiene dividiendo la cantidad resultante entre el factor que se consigue de dividir el índice Nacional de Precios al Consumidor del mes inmediato anterior a aquél en que se practique el avalúo, entre el Índice Nacional de Precios al Consumidor del mes al cual es referido el mismo.
AVALÚO RECURRENTE.- Es el resultado de actualizar las cifras de un avalúo base u original en una fecha posterior.
AVALÚO RETROSPECTIVO.- Es una valuación a una fecha anterior a la fecha en que el trabajo fue realizado. Los costos históricos y los índices de mercado resultan una herramienta importante para este tipo de avalúos.
B BIEN.- Es cualquier derecho original de propiedad. Se constituye cuando una persona invierte trabajo y/o tiempo para obtener una cosa que puede usar y de la que obtiene un provecho y de la cual puede disponer libremente.
BIEN COMPARABLE.- Es un bien con características semejantes al bien que se está valuando, cuyos datos se obtienen de una recopilación en el mercado, tanto de ofertas como de operaciones realzadas recientemente. El comparable debe ser lo más semejante al bien valuado en razón de sus características físicas, de localization, de mercado, económicas y jurídicas a fin de establecer, mediante el proceso de homologación, una indicación del valor más probable de venta del bien que se está valuando.
BIEN INMUEBLE.- Es un conjunto de derechos, participaciones y beneficios sobre una porción de tierra con sus mejoras y obras permanentes, incluyendo los beneficios que se obtienen por su usufructo. Las principales características de un bien inmueble son su inmovilidad y su tangibilidad.
BIEN MUEBLE.- Es un conjunto de derechos sobre un objeto utilitario o artístico, no anexado permanentemente a la tierra. El término bien mueble se refere, entonces, a todo lo que no es inmueble, como son: maquinaria, equipo, mobiliario, joyas, obras de arte y vehículos. Las principales características de un bien mueble son su movilidad y su tangibilidad. Comprende los objetos en sí mismos además de tos elementos intangibles atribuidos a las obligaciones y derechos de propiedad sobre ellos.
BIEN PERSONAL.- Es un término legal que se utiliza en ciertas legislaciones para determinar los artículos de propiedad personal, y así diferenciarlos de los bienes inmuebles. La propiedad personal incluye todos aquellos artículos tangibles e intangibles que no son un bien raíz.
BIEN RAÍZ.- Lo constituyen el terreno físico y todas aquellas cosas que son parte natural del terreno, asi como aquellas mejoras u obras hechas por el hombre que están adicionadas al terreno.
BIENES ASEGURADOS.- Son todos aquellos objeto de un proceso judicial, en que la autoridad competente adopte medidas provisionales para resguardarlos.
BIENES COMUNALES.- Son las tierras, bosques y aguas que pertenecen a los núcleos de población que de hecho o por derecho guarden el estado comunal. Son inembargables, imprescriptibles e indivisibles. (Artículo 107 de la Ley Agraria).
BIENES DEL DOMINIO PRIVADO DE LA FEDERACIÓN.- Los señalados en el artículo 3 de La Ley General de Bienes Nacionales.
'Las tierras y aguas de propiedad nacional no comprendidas en el artículo 2o. de esta ley que sean susceptibles de enajenación a los particulares; Los nacionalizados conforme a la fracción II del articulo 27 constitucional, que no se hubieren construido o destinado a la administración, propaganda o enseñanza de un culto religioso; Los bienes ubicados dentro del Distrito Federal, declarados vacantes conforme a la legislación común; Los que hayan formado parte del patrimonio de las entidades de la Administración Pública Paraestatal, que se extingan o liquiden, en la proporción que corresponda a la Federación; Los bienes muebles de propiedad federal al servicio de las dependencias de los Poderes de la Unión, no comprendidos en la fracción XI
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del artículo anterior; Los demás muebles que por cualquier título jurídico adquiera la Federación; Los bienes muebles e inmuebles que la Federación adquiera en el extranjero; Los bienes inmuebles que adquiera la Federación o que ingresen por vías de derecho público y tengan por objeto la constitución de reservas territoriales, el desarrollo urbano y habitacional o la regularizacíón de la tenencia de la tierra; También se considerarán bienes inmuebles del dominio privado de la Federación, aquellos que ya formen parte de su patrimonio y que por su naturaleza sean susceptibles para ser destinados a ía solución de los problemas de la habitación popular, previa declaración expresa que en cada caso haga la Secretaría de Desarrollo Social.
BIENES DEL DOMINIO PÚBLICO DE LA FEDERACIÓN.- La propiedad que tiene el Estado sobre bienes muebles e inmuebles sujeta a un régimen de derecho público. Comprende el dominio público ios bienes que por su naturaleza son del uso de todos (bienes de uso común), tos bienes que están afectos al servicio de las dependencias del poder público, los bienes destinados a un servicio público, los bienes que en genera) están afectos o destinados a una causa de utilidad pública (espacio aéreo, et mar territorial, la zona federal marítimo terrestre, los caminos, las carreteras, los monumentos arqueológicos, históricos y artísticos).
BIENES DISTINTOS A LA TIERRA- Son aquellos cultivos cíclicos y no cíclicos, árboles, maderas preciosas, así como cercas y otras mejoras at terreno, incluyendo construcciones existentes, que resultan afectados por obras de infraestructura que llevan a cabo dependencias o entidades de la Administración Pública Federal.
BIENES EJIDALES.- Son las tierras, bosques y aguas que se señalan como propiedad de la población ejidal. Son inembargables, imprescriptibles e inalienables. (Artículo 79 de la Ley Agraria).
C CAJONES DE ESTACIONAMIENTO- Son las áreas asignadas para el resguardo temporal de vehículos, cuyas dimensiones y cantidad deben cumplir con lo indicado por el Reglamento de Construcciones de la localidad o municipio. Su renta será considerada de acuerdo a la variante que presente, cubierto o descubierto.
CAPITAL.- Es cualquier conjunto de bienes susceptibles de reproducirse desde el punto de vista económico. Asimismo, uno de los cuatro factores de producción (los otros son la tierra, el trabajo y la organización). Desde el punto de vista contable et capital es la diferencia entre el activo y el pasivo de una empresa (CAPITAL = ACTIVOPASIVO).
CAPITAL DE TRABAJO.- Cantidad de dinero que se estima una entidad requiere para su operación diaria y se calcula como la diferencia de activos circulantes menos pasivos circulantes.
CAPITALIZACIÓN.- Técnica de valuación, que se utiliza para convertir en un valor el ingreso que produce una propiedad. Hay dos tipos de capitalización: a) La que estima el valor a partir de un ingreso único, llamada capitalización directa, y
b) La que estima el valor a partir de determinar el valor presente de una serie de ingresos que se espera recibir a futuro, llamada capitalización de flujo de efectivo.
CARTERA.- Conjunto de diferentes propiedades que administra una sola entidad.
CAUSA DE UTILIDAD PÚBLICA- Es la justificación para la ocupación de propiedad privada o propiedad social (ejidos y comunidades) para prevenir o remediar calamidades públicas, o para realizar obras de infraestructura y/o de beneficio colectivo.
CERTIFICADO DE VALUACIÓN.- Es el documento en el que un Valuador certifica el monto de la valuación.
CLIMA.- Conjunto de caracteres atmosféricos que distinguen una región.
CÓDIGO DE CONDUCTA- Es un documento que determina claramente una sene de reglas concretas de actuación de acuerdo con tas actividades que cada organización desarrolla. Define comportamientos y contempla mecanismos que aseguren su efectiva ejecución.
CÓDIGO DE ÉTICA.- Es el sistema de principios morales que generalmente se expresan en un documento en el que están contenidos los objetivos, metas y anhelos de un grupo; se dice así a las reglas generales de conducta de una profesión, impuestas por un cuerpo profesional que gobierna la actuación de sus miembros.
COMERCIALIZACIÓN- Es el acto de comerciar o vender mediante la utilización de las técnicas de la mercadotecnia, especialmente el estudio del mercado. A la comercialización también se le dama "mercadotecnia" que implica el estudio de: precio, producto, mercado y promoción.
COMODATO.- Es el contrato por el cual uno de los contratantes se obliga a conceder gratuitamente et uso de una cosa no fungible y el otro contrae la obligación de restituirla al término de cierto plazo prefijado.
COMPENSACIÓN.- Es la manera de extinguir obligaciones vencidas, monetarias o de cosas fungibles, entre personas que son recíprocamente acreedoras y deudoras.
COMPRA.- Representa la adquisición de mercancías y servicios medrante un pago de dinero.
CONCESIÓN. Es el acto administrativo a través del cual, la Administración Pública Federal, o cualquier otro ente concederte, otorga a otros particulares concesionarios el derecho para el uso, goce o explotación de un bien de su propiedad.
CONDICIONES LIMITANTES - Son aquellas restricciones que los clientes, tos promoventes, el valuador, el mercado o las leyes locales le imponen a una valuación. CONDOMINIO.- Se refiere a lo que la Ley define como 'grupo de departamentos, viviendas, casas, locales o naves de un inmueble construidos en forma vertical, horizontal o mixta, para uso habitacional, comercial o de servicios, industrial o mixto susceptibles de aprovechamiento independiente y que pertenecen a
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distintos propietarios quienes gozan de un derecho singular o exclusivo de propiedad, respecto de su unidad de propiedad exclusiva así como un derecho de copropiedad sobre tos elementos y partes comunes".
CONDUCTA.- Manera con que los hombres se comportan en su vida y acciones.
CONJUNTO CONOOMINAL.- Se entiende, en términos de la Ley, a la agrupación de dos o más condominios construidos en un solo predio, conservando cada uno para sf áreas de uso exclusivo y contando a la vez con áreas de uso común.
CONJUNTO DE DERECHOS- La combinación de derechos relativos al régimen de propiedad de un bien inmueble.
CONSULTORÍA- Es el acto o proceso de proporcionar información, análisis de datos y recomendaciones o conclusiones sobre diversos aspectos de bienes muebles e inmuebles, que no sea necesariamente un estimado de valor.
CONTRAPRESTACIÓN.- Es el pago por el uso o usufructo de un bien.
CONTRATO.- Es un convenio entre dos o más personas que implica derechos y obligaciones recíprocos; como por ejemplo: un contrato de renta o alquiler o un contrato entre tenedores de bonos y el emisor.
CONTROL.- El poder para dirigir la administración y establecer las políticas de una entidad.
CONTROL INTERNO.- Es el conjunto de métodos y procedimientos coordinados que adoptan las dependencias y entidades para salvaguardar sus recursos, verificar la veracidad de la información financiera y promover la eficiencia de operación y el cumplimiento de las políticas establecidas.
COSTO.- Es e» conjunto de gastos en que se incurre para poder producir un bien, dentro de un sistema de producción. En el contexto de avalúos, et término costo se refiere también a todos los gastos en que se incurre para reponer un bien. El costo se obtiene de considerar todos los elementos directos e indirectos que inciden en la producción del bien. Puede o no incluir utilidades, promoción, y comercialización de un bien. Por otra parte, et precio pagado por un comprador al adquirir bienes o servicios se convierte en un costo para él.
COSTO DE REEMPLAZO.- Es la cantidad necesaria, expresada en términos monetarios, para sustituir un bien por otro nuevo que proporcione un servicio similar, considerando las características que la técnica hubiera introducido dentro de los modelos considerados equivalentes.
COSTOS INDIRECTOS.- Son los costos asociados con la construcción o la fabricación de un bien que no se pueden identificar físicamente. Algunos ejemplos son el seguro, los costos de financiamiento, tos impuestos, la utilidad del constructor o el promotor, tos costos administrativos y tos gastos legales.
COSTO DE REPOSICIÓN ASEGURABLE.- Es el costo de reemplazo o de reposición nuevo de un bien,
después de deducir el costo de las partidas específicamente excluidas en la póliza de seguros.
COSTO DE REPOSICIÓN DEPRECIADO- Es el método del costo de reposición depreciado se basa en un estimado del valor actual de una propiedad, resultado de la suma del valor del terreno en el mercado, más los costos brutos de reposición (reproducción) de las mejoras, menos las deducciones por el deterioro físico y demás formas pertinentes de obsolescencia y depreciación.
COSTO DE REPOSICIÓN NUEVO.- Es el costo actual de un bien valuado considerándolo como nuevo, con sus gastos de ingeniería e instalación, en condiciones de operación, a precios de contado. Este costo considera entonces todos tos costos necesarios para sustituir o reponer un bien similar al que se está valuando, en estado nuevo y condiciones similares. Puede ser estimado como Costo de Reemplazo o bien como Costo de Reproducción.
COSTO DE REPRODUCCIÓN- Es la cantidad necesaria, expresada en términos monetarios, para construir una réplica nueva de un bien existente, utilizando el mismo diseño y materiales de construcción.
COSTO HISTÓRICO.- Es el costo MciakTiente capitalizado (registrado en libros), de un bien, en la fecha en que fue puesto en servicio por primera vez.
COSTO NETO DE REPOSICIÓN.- Valor que tiene un bien a la fecha del avalúo y se determina a partir del costo de reposición nuevo, disminuyéndole tos efectos debidos a la vida consumida respecto de su vida útil total, al estado de conservación, al grado de obsolescencia y a otros elementos de depreciación. Equivale al valor de mercado de un bien usado que proporcione el mismo servicio, instalado y para uso continuado.
COSTO ORIGINAL.- Es el costo inictalmente capitalizado (registrado en libros) de un bien en manos de su propietario actual. Puede ser un costo de estado nuevo o usado.
COSTOS DIRECTOS.- Son los costos asociados directamente con la producción física de un bien, tatos como materiales o de mano de obra.
CRÉDITO MERCANTIL.- Este es un activo intangible susceptible de compra-venta, que se estima a partir de la posibilidad de que ios clientes e un negocio sigan recurriendo a tos servicios que se proporcionan o a las mercancías que en él se venden, to cual resulta en que existan prospectos de ingresos continuos y ganancias aceptables.
CRITERIOS TÉCNICOS.- Son los aspectos generates que debe tomar en cuenta el perito valuador para formular un avalúo. Estos deberán ser complementados con análisis detallados enunciados en las normas metodológicas.
CUOTA DE MANTENIMIENTO- Es la cantidad que aporta un inquilino de un inmueble regularmente con el propósito de cubrir tos gastos operacionales, de mantenimiento y de reparación necesarios para que instalaciones, edificios, industrias, etc, puedan seguir funcionando adecuadamente.
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D DACIÓN EN PAGO- Es la forma de extinguir obligaciones de pago previamente existentes, a través de aceptar una cosa diferente a la original.
DEMANDA.- Es el conjunto de bienes y servicios que los consumidores están dispuestos a adquirir en el mercado, en un tiempo determinado y a un precio dado, considerando otros factores como población, ingreso, precios futuros y preferencias particulares.
DEPENDENCIA GUBERNAMENTAL.- Las señaladas en el artículo 2 de La Ley Orgánica de la Administración Pública Federal: I. Secretarías de Estado II. Departamentos Administrativos III. Consejerías Jurídicas
DEPRECIACIÓN.- Es la pérdida de valor del costo nuevo de un bien ocasionada por el uso, el deterioro físico, la obsolescencia funcional-técnica, (interna), y/o la obsolescencia económica (extema). En contabilidad, depreciación se refiere a las deducciones periódicas hechas para permitir la recuperación real o supuesta del costo (valor) de un activo, durante un período establecido.
DEPRECIACIÓN ACUMULADA.- Es la suma que representa ef total de la pérdida del valor ocasionado por el deterioro físico, obsolescencia tecnológica y obsolescencia económica. La depreciación total acumulada es a una fecha determinada.
DEPRECIACIÓN ANUAL.- Es el contexto de un avalúo, es el cargo anual por depreciación que se considera tendrá cada bien o equipo en términos económicos y de producción en el período de su vida útil remanente y se determina como el cociente de dividir el valor neto de reposición entre la vida útil remanente.
DEPRECIACIÓN CURABLE- Elementos de deterioro físico y obsolescencia funcional que son posibles de curar económicamente, es decir donde su costo de cura produce un beneficio mayor en valor.
DEPRECIACIÓN FÍSICA.- Es la pérdida de utilidad en un activo fijo, atríbuibie estrictamente a causas físicas; tales como uso y desgaste.
DEPRECIACIÓN INCURABLE- Aquellas partidas de deterioro físico y de obsolescencia funcional que no se pueden curar económicamente, es decir donde su costo de cura es mayor que el beneficio que produce.
DEPRECIACIÓN LINEAL.- Es el Método para amortizar el costo neto de los activos fijos en anualidades iguales a lo largo de su vida útil estimada.
DEPRECIACIÓN OBSERVADA.- Es la pérdida de valor acumulada, determinada no por las provisiones anuales basadas en la expectativa de vida en servicio, sino mediante la inspección física en un avalúo de su estado de operación, y expresada ordinariamente como porcentaje del costo original o del costo de reemplazo.
DERECHO.- Es la economía, contraprestación que paga el contribuyente al Gobierno por la obtención de un servicio directo y específico. Por ejemplo, pago del derecho por consumo de agua municipal.
DERECHO DE EXPROPIACIÓN.- Es la Facultad de la Autoridad Gubernamental para hacerse de o enajenar a su favor bienes particulares para fines de interés público.
DERECHO DE PASO: Es el derecho o privilegio temporal o permanente, que se adquiere mediante el uso o contrato, para pasar por una parte o franja de propiedad terreno que le pertenece a otro.
DERECHO DE PROPIEDAD.- Los derechos que están relacionados con el régimen de propiedad del bien raíz. Estos incluyen el derecho a utilizar la propiedad, a venderla, a rentarla, a regalarla, a desarrollarla, a cultivarla, a extraer minerales, a alterar su topografía, a subdhridiria, a agruparla y a utilizarla para la recolección de desechos, o para no ejercer ninguno de estos derechos. La combinación de estos derechos de propiedad a veces se conoce corno el conjunto de derechos. Los Derechos de Propiedad normalmente están sujetos a restricciones públicas y privadas tales como servidumbres, derechos de paso, densidad específica de construcción, zonificactón y otras restricciones que pueden afectar la propiedad.
DERECHO DE VÍA.- Es la franja o área afectada de un terreno, para uso, ocupación o paso de líneas o vías del interés de un tercero o el público en general, libre de toda obstrucción.
DERECHOS DEL ARRENDADOR- Son los derechos de propiedad que conserva el arrendador o propietario sobre una propiedad sujeta a un arrendamiento, en donde los derechos de uso y ocupación se le transfieren al arrendatario o inquilino.
DERECHOS DEL ARRENDAMIENTO-Son los derechos de régimen de propiedad creados por las condiciones de un contrato de arrendamiento y no por los derechos inherentes al régimen de propiedad del bien raíz.
DERECHOS DEL ARRENDATARIO.- Son los derechos de un arrendatario o inquilino sobre una propiedad arrendada, incluyendo los derechos de uso y ocupación por un período especifico a cambio del pago de una prima y/o renta. Se pueden subdividir o arrendar a terceros.
DESVALORIZACIÓN- Es el proceso mediante el cual las cosas van perdiendo su valor con el paso del tiempo, lo cual se debe a: a) uso constante y continuado, que provoca desgaste; b) obsolescencia; c) cambio de modas y costumbres; d) avance tecnológico, etc.
DETERIORO FÍSICO.- Es una forma de depreciación donde la pérdida en valor o utilidad de un bien es atríbuibie a causas meramente físicas, como son el uso, desgaste o exposición a los elementos.
DEVALUACIÓN.- Es la disminución del valor de una moneda respecto a otras monedas extranjeras.
DISPOSICIONES DE DESVIACIÓN- Aquellas que se incluyen en una Norma Específica y que bajo certas condiciones constituyen excepciones adecuadamente permitidas. Cuando se recurre a ellas, deben manifestarse clara y suficientemente en los informes de avalúo.
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DISTRIBUCIÓN DEL COSTO DE COMPRA.- Es la distribución del pago total de una propiedad entre el número de bienes que la constituyen.
DOMINIO PLENO.- Es el régimen de propiedad absoluto, sujeto a las limitaciones, impuestas por el estado.
DONACIÓN.- Es el contrato por virtud del cual una persona denominada "donante* transmite a título gratuito la propiedad de un bien mueble o inmueble a otra persona denominada "donatario".
E ECOLOGÍA.- Es el estudio de las interrelaciones entre plantas y animales, o sea entre organismos vivos y su medio ambiente
EDAD CRONOLÓGICA.- Es el número de años que han transcurrido desde la construcción o puesta en marcha original de un bien.
EDAD EFECTIVA.- Es la edad aparente de un bien en comparación con un bien nuevo similar. Frecuentemente es calculada mediante la diferencia entre la vida útil remanente de un bien y su vida útil normal. Es la edad de un bien, indicada por su condición física y utilidad, que no necesariamente coincide con su edad cronológica.
EDAD EFECTIVA A LA RECONSTRUCCIÓN.- Es la edad aparente del bien al momento de realizar una reconstrucción significativa del mismo, en comparación con un bien nuevo similar.
EFECTIVO.- Se refiere a la cantidad de dinero que se posee una persona física o entidad.
ELEMENTOS ACCESORIOS DEL ARRENDATARIO.-Instalaciones y accesorios que no son originalmente parte de un bien inmueble y que el arrendatario añade a la propiedad y utiliza para llevar a cabo el negocio. (Ver elementos accesorios).
ELEMENTOS ACCESORIOS.- Bienes muebles que resultan necesarios para llevar a cabo funciones específicas en inmuebles de uso especializado y que terminan siendo parte del mismo. Ejemplos son: pantalla de proyección en un cine, bóveda de seguridad en un banco, sistema de seguridad en un condominio, etc.
EMPAQUE Y EMBALAJE.- Es el costo de preparar alguna maquinaria y equipo para su envío al comprador, medrante un empaque y embalaje adecuados.
EMPRESA.- Es la persona física o moral propietaria de los activos circulantes y de un conjunto de activos fijos (terrenos, construcciones, instalaciones, maquinaria, mobiliario y equipo), vinculados a activos intangibles e integrados conforme a una tecnología que les permiten producir bienes o prestar servicios en condiciones definidas de calidad y costo; es responsable de los pasivos reales o contingentes y gobierna la operación y el desarrollo de ese conjunto de activos.
ENAJENACIÓN.- Es el acto por medio del cual se transmite la propiedad de uno o más bienes mediante los procedimientos a título gratuito u oneroso que establece la Ley. Ver venta
ENFOQUE BASADO EN LOS ACTIVOS.- Método para estimar el valor de un negocio en el que se examina el Balance General que muestra todos los activos tangibles e intangibles y todos los pasivos, a su valor de mercado, o a su valor en libros. Cuando se utiliza este enfoque en valuaciones que comprenden negocios en operación, el estimado de valor obtenido debe compararse junto con los estimados de valor obtenidos por otros enfoques.
ENFOQUE DE COSTOS.- Es el método para estimar el valor de una propiedad o de otro activo que considera la posibilidad de que, como sustituto de ella, se podría construir o adquirir otra propiedad réplica del original o una que pueda proporcionar una utilidad equivalente con el mismo costo. Tratándose de un bien inmueble el estimado del Valuador se basa en el costo de reproducción o reposición de la construcción y sus accesorios menos la depreciación total (acumulada), más el valor del terreno, al que se le agrega comúnmente un estimado de la utilidad empresarial o las pérdidas/ganancias del desarrollador.
ENFOQUE DE INGRESOS- Es el método para estimar el valor que considera los datos de ingresos y egresos relativos a la propiedad que se está valuando, y estima el valor mediante el proceso de capitalización. La capitalización relaciona el ingreso (normalmente una cifra de ingreso neto) y un tipo de valor definido, convirtiendo una cantidad de ingreso en un estimado de valor. Este proceso puede considerar una capitalización directa (en donde una tasa de capitalización global o todos los riesgos que se rinden se aplican al ingreso de un soto año), o bien tasas de rendimiento o de descuento (que reflejan medidas de retorno sobre la inversión) que se aplican a una serie de ingresos en un período proyectado. El enfoque de ingresos refleja el principio de anticipación.
ENFOQUE DE MERCADO.- Cualquier enfoque para valuar basado en el uso información que refleje las transacciones del mercado y el razonamiento de los participantes del mercado. Ver Método Comparativo de Mercado
ENTIDAD,- Es un individuo, una sociedad mercantil o anónima u otra forma cualquiera de organización, autorizada por la ley o por la costumbre, para poseer bienes o efectuar transacciones comerciales.
ENTIDAD GUBERNAMENTAL. Las señaladas en el artículo 3 de la Ley Orgánica de la Administración Pública Federal: I. Organismos Descentralizados II. Empresas de participación estatal, Instituciones Nacionales de Crédito, Organizaciones Auxiliares Nacionales de Crédito e instituciones Nacionales de Seguros y Fianzas, y III. Fideicomisos.
EQUILIBRIO ECONÓMICO.- En la teoría económica se habla de equilibrio cuando: a) la oferta es igual a la demanda; b) los ingresos de venta son igual a los gastos de consumo; c) los costos de producción igualan a los ingresos de los factores productivos. El equilibrio en el mercado se alcanza cuando la oferta y la demanda que llegan a él se igualan con los diferentes precios.
EQUIPO.- Es el término genérico con el que se definen todos los bienes muebles
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requeridos para la producción, incluyendo la instalación y servicios auxiliares que en su conjunto se diseñan y fabrican para propósitos generalmente industriales, sin importar el método de instalación y sin excluir aquellos rubros de mobiliarios y dispositivos necesarios para la administración y operación de la empresa.
EQUIPO AUXILIAR.- Es un accesorio o mejora que forma parte de una unidad principal pero que pueden ser adquiridos o instalados por separado; por ejemplo el motor de una máquina.
ESCRITURA DE PROPIEDAD.- Es un instrumento escrito y autentificado mediante el cual se lleva a cabo una traslación de dominio sobre bienes raíces.
ESTADOS FINANCIEROS.- Es el conjunto de informes contables convencionales para una entidad, constituido principalmente por Estado de Resultados, (Pérdidas y Ganancias), Balance General (Situación Financiera), y Estado de Flujo de Efectivo (Flujo de Caja), los cuales se preparan en forma mensual o al final del ciclo contable o período fiscal.
EXPROPIACIÓN.- Es la acción o efecto de expropiar.
EXPROPIAR.- Es la privación a particulares, ejidos o comunidades de la titularidad de un bien o de un derecho, dándole a cambio una indemnización. Se efectúa por motivos de utilidad pública o de interés social previstos en las leyes.
F FACTOR DE DEMÉRITO.- Es el índice que refleja las acciones que en total deprecian al valor de reposición nuevo, permitiendo ajusfar al mismo según el estado actual que presenta el bien.
FACTOR DE DEPRECIACIÓN.- Ver factor de demérito
FACTOR DE DESCUENTO.- Es un multiplicador necesario para reducir los flujos de efectivo que genera un bien a valor presente.
FACTOR DE HOMOLOGACIÓN.- Es la cifra que establece el grado de igualdad y semejanza expresado en fracción decimal, que existe entre las características particulares de dos bienes del mismo género, para hacerlos comparables entre sí.
FACTOR DE OBSOLESCENCIA.- Contribución técnica o económica a la pérdida de valor que tiene un bien y puede ser técnico-funcional (pérdida en el valor resultado de una nueva tecnología o por otros factores intrínsecos del bien) o bien económica (pérdida en valor o utilidad del bien, ocasionada por fuerzas económicas extemas al mismo).
FACTOR RESULTANTE.- Es el complemento de» factor de demérito o sea aquella fracción que mide el valor de un bien al compararlo con el valor de un bien nuevo después de ajusfarlo por su depreciación total.
FACTORES EXTERNOS.- Se considera a los factores que pueden influir en el valor de un bien y pueden ser entre otros: inflación tasas de interés bancario; disponibilidad de créditos hipotecarios; el nivel económico o el atractivo de un vecindario.
FECHA DEL INFORME DE AVALÚO.- Es la fecha de emisión del informe de valuación. Puede ser igual o distinta a la fecha de valores.
FIDEICOMISO.- Es el contrato por virtud del cual una persona denominada "fideicomitente" encomienda a una institución de crédito denominada "fiduciaria* la administración de determinados bienes o recursos para alcanzar un fin específico, en beneficio de una o varias personas denominadas "fideicomisarios*.
FINANCIAMIENTO.- Es la aportación de capitales necesarios para el funcionamiento de la empresa. Las fuentes de financiamiento pueden ser internas o extemas. El financiamiento interno se realiza ¡nvirtiendo parte de los beneficios de la empresa; el financiamiento externo proviene de los créditos bancarios o de la emisión de valores como las acciones y las obligaciones.
FLETES Y SEGUROS.- Es el costo total de cargar, embarcar y descargar en el almacén del comprador, incluyendo la cobertura el seguro de transporte.
FLUJO DE EFECTIVO.- Es el ingreso neto periódico que se estima será producido por los ingresos menos los gastos / salidas en la operación y la reversión de un bien que produce ingresos. El flujo de efectivo neto se define también como el efectivo disponible para el accionista o para el capital invertido.
FRANQUICIA.- Es el tipo de organización empresarial en el que una empresa ya establecida firma un contrato con alguna persona o varias, para mediante un pago, distribuir los productos de la empresa que otorga la franquicia.
FUSIÓN.- Se le llama así a la unión de dos o más empresas, mediante la adquisición que una de ellas hace de los activos netos (o capital) de la otra u otras.
G GASTO.- Egreso o salida de dinero, con fines cualesquiera que no sean tos de inversión. Se habla de gastos de consumo, gastos de representación, gastos generales, gastos menores, etc. GASTOS DE ADMINISTRACIÓN- Es la suma de todos los gastos que requiere un bien inmueble para su recepción, registro, custodia, conservación, supervisión, cobranza y, en su caso, destrucción o enajenación, tales como: honorarios; sueldos y salarios; gastos legales; servicios de vigilancia, transporte, embalaje y almacenamiento; avalúos; aportaciones; derechos; impuestos y otras contribuciones; seguros; papelería, energía eléctrica y gastos indirectos. GASTOS DE IMPORTACIÓN.- Es el costo establecido de acuerdo a la Ley del Impuesto General de Importación de México, la cual clasifica todos los bienes objeto de comercio internacional y determina el pago de impuestos de importación para cada producto específico. Se agregan también otros gastos como tos de agentes aduanales, etc.
GASTOS DE OPERACIÓN.- Son los gastos en que se incurre al generar un ingreso. En bienes raíces, estos gastos incluyen, pero no necesariamente se limitan al impuesto predial, seguros, reparaciones, mantenimiento y a los honorarios administrativos.
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GLOBALIZACIÓN ECONÓMICA.- Es el proceso de integración económica entre países, donde los procesos productivos, de comercialización y de consumo se van asimilando, de tal forma que se conforma un conjunto entre tos países.
GRAVAMEN.- Es toda carga o impuesto sobre actividades económicas, capitales o propiedades.
H HIPOTECA.- Es el derecho real que se tiene sobre bienes inmuebles dejados como garantía de un crédito hipotecario.
HOMOLOGACIÓN.- Es la acción de poner en relación de igualdad y semejanza dos bienes, haciendo intervenir variables físicas, de conservación, superficie, zona, ubicación, edad consumida, calidad, uso de suelo o cualquier otra variable que se estime prudente incluir para un razonable análisis comparativo de mercado o de otro parámetro.
HORIZONTE.- E$ el punto en el futuro que se considera como límite en un análisis económico.
HUECOS VERTICALES PRINCIPALES- Es el conjunto de huecos verticales (cubos de elevadores, escaleras, cubos de luz, etc.) y huecos registrables de las instalaciones generales de un inmueble.
I IMPRESCRIPTIBLE.- Son los derechos y obligaciones que se ejercen sobre un inmueble y que no desaparecen por el mero transcurso del tiempo.
IMPUESTO.- Es la contribución, cantidad de dinero o especie que el Gobernó cobra por ley a los particulares, con el objeto de sostener los Gastos Gubernamentales y los servicios que proporciona a la Sociedad.
IMPUESTO SOBRE LA RENTA.- Es la contribución que grava el ingreso de las personas y entidades económicas (personas físicas y morales)
INALIENABLE.- Es aquella condición de un bien, en la cual este no puede ser enajenado.
INDEMNIZACIÓN.- Es la acción o efecto de indemnizar.
INDEMNIZAR.- Es el resarcimiento de un daño o perjuicio causado por un acto de gobernó o autoridad mediante el pago correspondiente.
ÍNDICE DE PRECIOS AL CONSUMIDOR.- Es la razón matemática que muestra la evolución de los precios de las mercancías y servicios que compran los consumidores. El índice e precios al consumidor puede ser nacional o por ciudad, y se obtiene como promedio del incremento de precios de algunos artículos y servicios representativos del consumo general, previa selección del conjunto de mercancías y servicios que se tomarán en cuenta para el promedio. El índice nacional de precios al consumidor se da a conocer mensualmente, y la suma de tos doce meses representa el incremento anual promedio. A este índice también se le llama índice de precios al menudeo.
INDIZACIÓN.- Es una herramienta usada para estimar el valor actual de un bien, en el cual un factor de
actualización es aplicado al valor o costo histórico del bien en otra fecha.
INDUSTRIA.- Es el conjunto de actividades económicas que tiene como finalidad la transformación y la adaptación de recursos naturales y materias primas semielaboradas en productos acabados de consumo final o intermedio, que son los bienes industriales o mercancías.
INFLACIÓN.- Este fenómeno económico se da como un proceso sostenido y generalizado de aumento de precios, provocado generalmente por un exceso de dinero circulante en relación con las necesidades de la producción.
INFORME DE AVALÚO.- Es un informe a manera de comunicación oral, escrita, magnética o electrónica corno resultado de un avalúo, revisión o análisis económico. Es el documento que es remitido a la institución o al cliente, al completarse, desarrollarse y concluirse un trabajo de valuación.
INGENIERÍA BÁSICA.- Son los cargos indirectos por el diseño conceptual de una instalación o edificio. Generalmente no se carga ai activo fijo.
INGENIERÍA DE DETALLE.- Es el cargo indirecto por el diseño, planos y supervisión en la elaboración, fabricación o construcción de un bien. Se contabiliza como parte del activo fijo.
INGRESO BRUTO.- Es el ingreso o renta que genera un bien en un período, antes de deducir ningún gasto o pago.
INGRESO NETO.- Es el ingreso que queda después de deducir los gastos de operación y mantenimiento. Puede ser estimado antes o después de gastos financieros y / o impuestos.
INMUEBLES CATALOGADOS- Son todos aquellos inmuebles clasificados por instituciones como el INAH o el INBA, ubicados en centros históricos o zonas de valor cultural o artístico que por sus características propias como edad, género y relevancia dentro del marco histórico, cultural o estético, forman parte de la identidad de un pais, ciudad, población o barrio.
INSTALACIÓN Y MANO DE OBRA- Es el costo que se carga generalmente por concepto de materiales y mano de obra que se requeren para ensamblar e instalar equipos o para realizar construcciones.
INSTALACIONES ESPECIALES.- Son equipos adheridos o instalados permanentemente a un bien inmueble de uso común, por lo qué terminan siendo parte inherente del mismo inmueble y, en cierta medida, indispensables para el funcionamiento de éste. Ejemplos: elevadores, calefacciones, subestaciones eléctricas, etc.
INTERÉS COMPUESTO.- Es el beneficio o rendimiento en dinero que se gana tanto del capital inicial, como del interés ganado por el capital inicial en periodos sucesivos. El interés que se gana en un periodo se convierte en parte del capital inicial en el periodo siguiente. A esto último se le tona "Capitalización de Intereses*.
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INTERÉS REAL.- Es el beneficio o rendimiento en dinero que gana el capital por arriba de la inflación en un período dado.
INTERÉS SIMPLE.- Es el beneficio o rendimiento en dinero obtenido por un capital fijo, durante cierto tiempo.
INVENTARIO.- Es un documento en el cual se anota una relación ordenada de los bienes de una persona, entidad, o una comunidad. Los establecimientos industriales y comerciales, realizan periódicamente sus inventarios con el propósito de conocer la cantidad de mercancías (producidas, en elaboración y almacenadas) con las que cuentan.
INVERSIÓN.- Es la suma de dinero necesaria para adquirir un bien que se espera produzca un flujo aceptable de ingreso, incremente en el valor del capital y le preste un servicio.
INVESTIGACIÓN DE MERCADO- Es un estudio de las condiciones de oferta y demanda del mercado para un tipo especifico de bien mueble o inmueble, considerando bienes comparables apropiados con tendencias físicas, económicas y sociales similares al bien valuado.
J JOYA.- Es el término que comprende todos aquellos pequeños objetos decorativos de metales preciosos, contengan o no piedras preciosas.
JUSTIPRECIACIÓN DE RENTA- Es el resultado del proceso de estimar el monto más apropiado, expresado en términos monetarios, a pagar por el arrendamiento de un bien.
JUSTIPRECIACIÓN DE RENTA COMO NEGOCIO EN MARCHA.- Es la determinación de lo que vale un contrato de arrendamiento de una unidad productiva, a través de un modelo económico y financiero, que considera la capacidad de pago de renta en función de los ingresos y de los egreso de la unidad productiva, el monto de la inversión en activos, el capital de trabajo y la rentabilidad de mercado sobre este tipo de negocios.
L LIQUIDEZ.- Es una razón financiera que mide la capacidad de la empresa para cumplir con sus obligaciones financieras a corto plazo. Se calcula como: Liquidez = caja + bancos Pasivo a corto plazo
LISTA DE PRECIOS MÍNIMOS.- Es la lista que periódicamente emite la Secretaría de Contraloria y Desarrollo Administrativo, en la que se establece el precio mínimo de venta ai cual los bienes considerados de desecho pueden ser enajenados por las Dependencias y Entidades Gubernamentales.
LOTE.- Es un grupo de bienes o servicios que representen una sola transacción; si el grupo está compuesto de un número conocido de partidas similares, se obtiene el precio o el costo de cada una mediante una simple división; si las partidas son disímiles y el valor total es independiente de los precios unitarios, el costo de cada partida es usualmente indeterminable excepto que se haga por algún método de distribución de costo.
M MAQUINARIA.- Es un implemento mecánico genérico que se usa en procesos de fabricación y que implica la transformación de un material o producto. Toda maquinaria es equipo, pero no todo equipo es maquinaria.
MARGEN DE UTILIDAD.- Es un componente de rentabilidad respecto al rendimiento sobre los activos (sobre la inversión). Se obtiene dividiendo la utilidad neta entre el ingreso por ventas.
MAYOR Y MEJOR USO.- El uso más probable para un bien, que es físicamente posible, permite legalmente, económicamente viable y que resulta en el mayor valor del bien que se está valuando. La posibilidad como suma de eventos que orientan hacia una opción estadística más probable.
MEJORAS A LOS TERRENOS.- Son obras inherentes al acondicionamiento de un terreno, como: desmonte, nivelación, pavimentación y aceras, alcantarillado y duelos de agua potable y de gas, cercado, ramales o escapes de ferrocarril y otras adiciones que habitualmente paga el propietario de un predio o bien lo hace el gobierno local. El término puede incluir también a los edificios, pero cuando al terreno se le han agregado fas construcciones, a la cuenta respectiva se le llama genéricamente "edificio" (s).
MEJORAS DEL ARRENDATARIO O DEL INQUILINO -Son aquellas mejoras o anexos fijos realizados al terreno o construcciones, instalados y pagados por el arrendatario para satisfacer sus necesidades. Dependiendo de lo que señale el contrato, el arrendatario puede o no remover las mejoras que haya realizado al término del contrato de arrendamiento, siempre que su remoción no ocasione un daño serio al bien raíz.
MERCADO.- Es el entorno en el que se intercambian bienes y servicios entre compradores y vendedores, mediante un mecanismo de precio. El concepto de mercado implica una habilidad de los bienes y servicios a ser intercambiados entre compradores y vendedores. Cada parte responderá a las relaciones de la oferta y la demanda.
MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO.- Se utiliza en los avalúos de bienes que pueden ser analizados con bienes comparables existentes en el mercado abierto; se basa en la investigación de la demanda de dichos bienes, operaciones de compraventa recientes, operaciones de renta o alquiler y que, mediante una homologación de los datos obtenidos, permiten al valuador estimar un valor de mercado. El supuesto c(ue justifica el empleo de este método se basa en que un inversionista no pagará más por una propiedad que to que estaría dispuesto a pagar por una propiedad similar de utilidad comparable disponible en el mercado. Ver enfoque de Mercado.
MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS.- Se utiliza en los avalúos para el análisis de bienes que producen rentas; este método considera los beneficios futuros de un bien en relación al valor presente, generado por medio de la aplicación de
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una tasa de capitalización adecuada. Este proceso puede considerar una capitalización directa en donde una tasa de capitalización global, o todos los riesgos inherentes, se aplican al ingreso de un solo año, o bien considerar tasas de rendimiento o de descuento (que reflejan medidas de retomo sobre la inversión) que se aplican a una serie de ingresos en un periodo proyectado, a lo que se llama capitalización de flujo de efectivo. El enfoque de ingreso refleja el principio de anticipación.
MÉTODO FÍSICO O DEL VALOR NETO DE REPOSICIÓN.- Se utiliza en los avalúos para el análisis de bienes que pueden ser comparados con bienes de las mismas características; este método considera el principio de sustitución, es decir que un comprador bien informado, no pagará más por un bien, que la cantidad de dinero necesaria para construir o fabricar uno nuevo en igualdad de condiciones al que se estudia. El estimado del Valor de un inmueble por este método se basa en el costo de reproducción o reposición de la construcción del bien sujeto, menos la depredación total (acumulada), más el valor del terreno, al que se le agrega comúnmente un estimado del incentivo empresarial o las pérdidas/ganancias del desarrollador. Ver enfoque de Costos.
MOBILIARIO Y EQUIPO DE OFICINA- Son los bienes muebles utilizados para equipar una oficina. Ejemplos: mobiliario, máquinas de escribir, máquinas calculadoras y de computo; archiveros; equipo para copiado.
MONOPOLIO.- Es la forma de mercado en la que existe una sola entidad como único vendedor.
MONOPSONIO.- Es aquella forma de mercado en la que existe un solo comprador, que impone sus condiciones a los vendedores, debido a su influencia y su poder económico.
MONTO.- Es la cantidad en dinero o en especie que se pide u ofrece por un bien o servicio.
MONUMENTOS ARQUEOLÓGICOS.- Son los bienes muebles e inmuebles, producto de culturas anteriores al establecimiento de la hispánica en el territorio nacional, asi como los restos humanos, de la flora y de la fauna, relacionados con esas culturas. (Articulo 26 de la Ley Federal de Monumentos y Zonas Arqueológicos, Artísticos e Históricos).
MONUMENTOS ARTÍSTICOS- Son los bienes muebles e inmuebles construidos en los siglos XX y XXI que revisten valor estético relevante. Para determinar el valor estético relevante de algún bien se atenderá a cualquiera de las siguientes características: representatividad, inserción en determinada corriente estilística, grado de innovación, materiales y técnicas utilizadas y otras análogas. Tratándose de bienes inmuebles, podrá considerarse también su significación en el contexto urbano.
MONUMENTOS HISTÓRICOS - Son los inmuebles construidos en los siglos XVI al XIX, destinados a templos y sus anexos; arzobispados, obispados y casas cúrales; seminarios, conventos o cualesquiera otros dedicados a la administración, divulgación, enseñanza o práctica de un culto religioso; así como a la educación y a la enseñanza, a fines asistenciales o benéficos; al servicio y ornato públicos y al uso de las autoridades
civiles y militares, incluyendo los bienes muebles que se encuentren o se hayan encontrado en dichos inmuebles y tas obras civiles relevantes de carácter privado realizadas de los siglos XVI al XIX inclusive. (Artículo 36 de la Ley Federal de Monumentos y Zonas Arqueológicos, Artísticos e Históricos).
MULTIPLICADOR DE LA RENTA.- Es una relación entre el precio de venta o el valor de una propiedad, y el ingreso anual promedio o la expectativa de ingreso; se puede basar en el ingreso bruto o neto. Se aplica al ingreso que se estima generará un oten para obtener su valor comercial.
N NEGOCIO.- Es una entidad comercial, industrial o de servicio que se dedica a una actividad económica generalmente lucrativa. El derecho de propiedad de un negocio puede ser indiviso, puede dividirse entre los accionistas, y/o puede incluir un derecho mayoritario y minoritario.
NEGOCIO EN MARCHA.- En el supuesto de que una entidad comercial continuará en operación en el futuro previsible. Por lo tanto, se supone que la empresa genera utilidades y que no tiene la intención ni la necesidad de liquidar o de reducir materialmente la escala de sus operaciones; si existiera dicha intención o necesidad, los estados financieros tendrían que elaborarse sobre una base distinta y si es así, la base utilizada en un avalúo deberá revelarse. Los negocios en marcha pueden valuarse mediante el enfoque basado en los costos, el enfoque de capitalización de ingreso, o mediante el enfoque de comparativo de ventas.
O OBJETO DEL AVALÚO.- El objeto de un avalúo es el tipo de valor que se pretende al llevar a cabo el trabajo de valuación. Ver Propósito del avalúo.
OBLIGACIÓN.- Es el reconocimiento o evidencia por escrito de una deuda. Las acciones constituyen una obligación que emite una compañía especialmente como respaldo por el dinero aportado por tos accionistas.
OBRAS COMPLEMENTARIAS.- Son Bienes que amplían el confort o que agregan beneficios al uso o funcionamiento de un inmueble, como pueden ser rejas, patios, jardines, fuentes, albercas, etc.
OBRAS DE ARTE.- Son todas aquellas obras que por su proceso de creación o por quien fueron creadas se consideran arte (puede ser obras físicas, intelectuales o literarias).
OBSOLESCENCIA.- Es la contribución a la pérdida de valor que tiene un bien o propiedad, por motivos intrínsecos (tecnológicos o funcionales), o externos (económicos), distintos al uso y deterioro físico.
OBSOLESCENCIA CURABLE.- Es aquella cuyo costo por corregirla es menor que el beneficio económico que recibe el bien por la curación.
OBSOLESCENCIA ECONÓMICA.- Es la pérdida en valor o utilidad de un bien, ocasionada por fuerzas económicas extemas al mismo.
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OBSOLESCENCIA EXTERNA- Ver Obsolescencia Económica.
OBSOLESCENCIA INCURABLE- Es aquella cuyo costo por corregirla es mayor que el beneficio económico que recibe el bien. Generalmente no conviene curarla.
OBSOLESCENCIA TÉCNICO FUNCIONAL.- Es la pérdida en el valor, resultado de una nueva tecnología, incluyendo algunos elementos como cambios en el diseño, materiales, resultados del proceso como sobrecapacidad, usos inadecuados, falta de utilidad o excesivos costos variables de operación, o por su influencia negativa en el medio ambiente Se considera un tipo de obsolescencia interna. Es también la pérdida en el valor de un bien que se debe a los cambios en la moda, preferencias o normas. La obsolescencia funcional incluye los costos de capital excedentes y los costos operativos excedentes. Puede ser curable o incurable
OCUPACIÓN SUPERFICIAL - Es el acto de tomar posesión de la superficie de un terreno y ejecutar obras sobre él. Si el terreno es de propiedad privada, puede celebrarse un contrato de arrendamiento o de compraventa con el dueño, conforme a la legislación civil aplicable; y si el terreno pertenece a un núcleo agrario, podrá celebrarse un convenio de ocupación temporal o servidumbre de paso con sujeción a la Ley Agraria.
OFERTA EN EL MERCADO DE PROPIEDADES- Es la cantidad de derechos sobre propiedades que están disponibles para venta o en renta, a diferentes precios en un mercado dentro de cierto período de tiempo. Ver también Demanda y Mercado.
OLIGOPOLIO.- Es la situación en donde se tienen pocos vendedores de un producto que puede ser idéntico o diferente en alguna forma, pero donde cada cual tiene gran influencia sobre el precio.
OLIGOPSONIO.- Se considera que hay oligopsonio cuando el número de compradores es muy reducido y éstos se imponen a los vendedores, to que les permite influir sobre el precio.
OPCIÓN.- Es un acuerdo de mantener abierta una oferta para comprar, vender o arrendar bienes inmuebles por un período de tiempo especifico a un precio establecido. Una opción genera un derecho contractual, el ejercicio del cual generalmente queda sujeto al cumplimiento de tas condiciones especificadas. Tipos de Propiedad
OPINIÓN DE VALOR.- Es el proceso de estimar un valor, ya sea por un valuador o por cualquier persona capacitada, no necesariamente cumpliendo con las normas aplicables al caso.
P PASIVO FINANCIERO.- Es cualquier pasivo que es una obligación contractual a) para entregar efectivo u otro activo financiero a otra empresa; o b) para intercambiar instrumentos financieros con otra empresa bajo condiciones que son potencialmente desfavorables.
PASIVOS.- Son tos adeudos que tienen una entidad con sus acreedores y el derecho de estos últimos sobre los activos. Pueden ser a corto plazo (menos de un año) o a largo plazo.
PATRIMONIO- Es el conjunto de bienes, derechos y deberes apreciables en dinero que tiene una persona, siendo susceptibles de estimación económica.
PATRIMONIO FEDERAL.- Es el conjunto de bienes y derechos, recursos e inversiones que, como elementos constitutivos de su estructura social o como resultado de su actividad normal, ha acumulado el Estado Mexicano y posee a título de dueño, para destinarlos o afectarlos en forma permanente, a la prestación directa o indirecta de los servicios públicos a su cuidado, o a la realización de sus objetos o finalidades de política social y económica. (No incluye bienes del Patrimonio Estatal o Municipal)
PÉRDIDA DE POTENCIALIDAD- Es la pérdida económica en la capacidad del uso de suelo de un bien inmueble a consecuencia de ser afectado por una obra de infraestructura, la cual deberá ser pagada mediante una indemnización ai propietario de dicho bien.
PERITO VALUADOR.- Es aquel valuador con título y cédula profesional expedidos por la Secretaría de Educación Pública, certificado por el Colegio de Profesionistas correspondiente, que demuestre de manera fehaciente poseer tos suficientes conocimientos teóricos y prácticos y la experiencia en valuación, al que se le confiere la facultad para intervenir ante cualquier asunto de tos sectores públicos y privados en los dictámenes sobre temas de su especialidad.
PERMUTA.- Es un acuerdo de voluntades mediante el cual cada uno de tos contratantes se obliga a dar un bien mueble o inmueble por otro bien, entendiéndose por obligación el transmitir el dominio de dicho bien mueble o inmueble.
PERSONA FÍSICA.- Es una persona jurídicamente individual sujeto a un gravamen fiscal. En términos genéricos se conoce también como causante.
PERSONA MORAL.- Es una persona Jurídica colectiva. Asimismo, es toda sociedad mercantil u organismo que realice actividades empresariales, se consideran también las instituciones de crédito y (as sociedades y asociaciones civiles, Iglesias y Gobiernos estatales. Se denominan también con el término genérico de causante.
PIEDRAS PRECIOSAS.- Se dice de las piedras o minerales que son finas, duras, raras y por lo común transparentes, o al menos translúcidas, y que talladas se emplean en adornos de lujo.
PLANTA.- Es el conjunto de activos que puede incluir edificios, maquinaria y equipo no permanente especializado.
PLANTA Y EQUIPO.- Es el término utilizado para referirse a los edificios, maquinarias y equipos no fijados permanentemente a los edificios.
PORCIÓN DOMINANTE.- Es la parte que ocupa más de un 50% de la superficie total de cada uno de tos muros perimetrales del inmueble y se usa como base para determinar el área rentable. La porción dominante establece qué superficie es la que ocupa la mayor parte del muro; así, si una pared cuenta con un sistema de vidrios o cristales que represente un total de 19 m2 y el área de ese muro representa un total de 27 m2
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(midiendo de piso a techo), automáticamente se reconoce que ta porción dominante es la del sistema de vidrios.
POTENCIAL DE SERVICIO.- Son los beneficios económicos futuros inherentes al activo en términos de su potencial para contribuir, directa o indirectamente al flujo de efectivo y en equivalentes de efectivo para la entidad. El potencial de servicio se mide como el nivel de capacidad productiva que tendría que reemplazarse si la entidad fuera despojada del activo.
PRÁCTICA VALUATORIA.- Es la práctica de la función de los valuadores que puede ser de tres maneras: avalúo, revisión de avalúos y consultoria.
PRECIO.- Es la cantidad que se pide, se ofrece o se paga por un bien o servicio. El concepto de precio se relaciona con el intercambio de una mercancía, bien o servicio. Una vez que se ha llevado a cabo el intercambio, el precio, ya sea revelado públicamente o confidencial, se vuelve un hecho histórico y se le denomina costo. El precio que se paga representa la intersección de la oferta y la demanda. El precio también equivale al valor establecido en un avalúo.
PRECIO DE MERCADO.- Es el precio actual según factura, o cotizado al término de un ejercicio contable, menos los ajustes acostumbrados, incluyendo el descuento por pronto pago.
PRECIO DE OFERTA.- Es aquel precio al cual el propietario de un bien to ofrece formalmente para su venta en el mercado.
PRECIO MÍNIMO DE VENTA.- Es el precio más bajo al que un vendedor está dispuesto a ofrecer un bien o servicio.
PRECIO NETO DE VENTA- Es la cantidad que se obtiene de ta venta de un activo en una transacción prudente entre partes depuestas y con conocimiento, menos todos los costos en que se incurrió para concluir su venta.
PRECIO TOPE.- Es el precio máximo al cual puede ser vendido un producto o servicio.
PREMIO POR EL CONTROL.- Es un valor adicional inherente al poder sobre los derechos de control de una entidad, a diferencia del derecho minoritario.
PREMISAS DE VALOR.- Es el termino para identificar la definición y los parámetros bajo ios cuales se está estimando un determinado valor.
PRESERVACIÓN ECOLÓGICA- Es la acción de proteger la flora y fauna para la conservación del medio ambiente y de los recursos naturales. (SEMARNAT)
PRÉSTAMO A LARGO PLAZO.- Es aquel que se otorga a un plazo mayor de un año. Por ejemplo un préstamo hipotecario a pagar en diez años. La mayor parte de créditos a largo plazo se destinan a la producción o a la compra de bienes duraderos.
PRINCIPIO DE ANTICIPACIÓN.- Es el valor actual de una propiedad es una medida de tos beneficios que se
espera producirá en el futuro. Este principio fundamenta el valor por capitalización de rentas o por el enfoque de ingresos.
PRINCIPIO DE COMPETENCIA.- Es la ganancia anima a la competencia. La ganancia excesiva produce competencia ruinosa por un exceso de oferte.
PRINCIPIO DE CONFORMIDAD.- Es el valor máximo de un inmueble, se logra cuando en el vecindario está presente un grado razonable de homogeneidad social y económica.
PRINCIPIO DE CRECIMIENTO, EQUILIBRIO Y DECLINACIÓN.- Son los efectos del deterioro físico ordinario y de la demanda de mercado, dictan que toda propiedad pase por tres etapas: Crecimiento: cuando se están construyendo mejoras y la demanda aumenta. Equilibrio: cuando el vecindario está prácticamente saturado y las propiedades parecen sufrir pocos cambios. Declinación: cuando las propiedades requieren cada vez mayor mantenimiento, en tanto que la demanda por ellas disminuye.
PRINCIPIO DE EQUILIBRIO.- Existe un punto de armonía entre la oferta y la demanda. Un cambio entre ellas, afectará el valor de un bien. PRINCIPIO DE MAYOR Y MEJOR USO.- El mayor y mejor uso es para un bien, es aquel que es físicamente posible, legalmente permitido, económicamente viable y que resulta en el mayor valor del bien que se está valuando.
PRINCIPIO DE PERÍODOS CRECIENTES Y DECLINANTES.- Son las condiciones utilizadas en la práctica valuatoria. Se basa en las siguientes etapas de un bien: integración, equilibrio, desintegración y renovación.
PRINCIPIO DE SUBSTITUCIÓN - Es una teoría económica que dice que un comprador prudente no pagaría más por el bien, que el costo de adquirir un substituto igual o semejante. El más probable costo de adquisición de la mejor alternativa, sea de un sustituto o una réplica, tiende a establecer el Valor Justo de Mercado.
PRINCIPIO DE USO CONSISTENTE.- Un bien inmueble en transición a otro uso no deberá valuarse considerando un uso para la tierra y otro distinto para las mejoras o construcciones, sino un mismo uso para ambos.
PROMOVENTE.- Se entiende como la Entidad o Dependencia de la Administración Pública Federal que tiene interés en un bien y que promueve o solicita el servicio de valuación, justipreciación o consultoria.
PROPIEDAD.- Es un concepto legal que comprende todos los derechos, intereses y beneficios relativos al régimen de propiedad de un bien. La propiedad consiste en los derechos privados de propiedad, los cuales le otorgan al propietario un derecho o derechos específicos sobre lo que posee. Para diferenciar entre un bien raíz, una entidad física y su régimen de propiedad, al concepto legal del régimen «le propiedad de un bien raíz se le llama bien inmueble. El régimen de propiedad de un derecho sobre un artículo que no es un bien raíz, se conoce como propiedad personal.
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PROPIEDAD INVERSIÓN- En bienes raíces, una propiedad que se tiene con el propósito de rentársela a un tercero, para una posible ocupación futura del propietario, o para desarrollarse en el futuro y que genere ingresos o utilidades por rentas cuando se vende.
PROPIEDAD INMUEBLE.- Es el concepto legal que se entiende como los intereses, beneficios y derechos propietarios inherentes a ios bienes raíces.
PROPIEDAD PERSONAL- Es un concepto legal que se refiere a todos los derechos, intereses y beneficios relativos al régimen de propiedad de los bienes que no son un bien raíz. También se conoce como "bien mueble". La propiedad personal puede ser tangible, tal como un bien mueble, o intangible, tal como una deuda o una patente. Los artículos de propiedad personal tangible, no están fijos de manera permanente al bien raíz y generalmente se caracterizan porque se pueden mover. La propiedad personal puede valuarse de acuerdo a su Valor de Mercado, a su valor de realización o a su valor de recuperación.
PROPIEDAD, PLANTA Y EQUIPO- Son activos que se usan de forma continua en las actividades de una empresa. Incluyen al terreno y construcción; (la planta) y al equipo (todos los muebles), depreciación acumulada, y otras categorías de activos, identificados adecuadamente. PROPÓSITO DEL AVALÚO.- Es el tipo de valor por determinar, correspondiente al tipo de trabajo valuatorio de que se trate. Cualesquiera que sean las circunstancias, los conceptos y montos asociados con un determinado upo del valor siempre serán los mismos
PROYECTOS AGROPECUARIOS, INDUSTRIALES, TURÍSTICOS Y DE SERVICIOS -Es el planteamiento de un problema tendente a resolver entre muchas una necesidad humana, con diferentes ideas, inversiones de distinto monto, tecnología y metodologías con diverso enfoque, destinadas a resolver necesidades agropecuarias, industriales, turísticas o de servicios respectivamente.
PROYECTOS DE DESARROLLO URBANO- Es el planteamiento tendente a resolver, problemas urbanos y normar criterios a fin de controlar y orientar el desarrollo de los núcleos de población.
PUNTO DE EQUILIBRIO.- Es el punto de producción en el que los ingresos y los costos son iguales: en otras palabras, una combinación de ventas y costos que da como resultado la operación de un negocio sin producir utilidad ni pérdida.
R RATIFICACIÓN DE VALORES- Es el acto de reafirmar a una fecha actual dictámenes de valor referidos a una fecha previa.
REEXPRESIÓN DE ESTADOS FINANCIEROS.- Es la actualización de la información financiera en libros, con base a los lincamientos emitidos por el Instituto Mexicano de Contadores Públicos, en sus respectivos boletines.
REGULARIZARON DE LA TENENCIA DE LA TIERRA.- Es el acto de brindar certidumbre jurídica a la posesión de la tierra a través de la entrega de títulos de propiedad, a favor de los individuos con derechos que integran los asentamientos humanos que así lo aprueben y soliciten.
RENDIMIENTO INICIAL- Es el ingreso neto inicial en la fecha de la transacción o valuación expresada como un porcentaje del precio de venta o de la valuación. Comúnmente se conoce como la tasa de capitalización global (ver la tasa de capitalización).
RENTA DE CONTRATO.- Es un monto de la renta especificada por cierto acuerdo de arrendamiento; aunque una renta por contrato puede ser igual a la renta del mercado, en la práctica puede diferir de manera importante, particularmente en arrendamientos más antiguos con condiciones de renta fija.
RENTA DE MERCADO.- Es la cantidad estimada por la cual una propiedad o espacio dentro de una propiedad debe rentarse, a la fecha de la valuación entre un arrendador y un arrendatario dispuestos, bajo condiciones adecuadas, en una transacción de libre competencia, después de una comercialización apropiada, en donde las partes actúan con conocimiento, de manera prudente y sin compulsión.
RENTA EN EXCESO.- Es un monto de renta que es mayor que la renta del mercado; si se considera así, dicha renta se capitaliza comúnmente a una tasa de descuento más afta debido al mayor riesgo y a las incertidumbres potenciales asociadas con las consecuencias de la desventaja del arrendatario.
RENTA NETA.- Ver Ingreso Neto.
RESERVA PARA DEPRECIACIÓN - Son los costos que cargan los contadores en los estados financieros de inmuebles de productos, como recuperación del costo original de los activos bajo la convención de su costo actual. Las acumulaciones para depredación son una función de una convención contable y no necesariamente se reflejan en el mercado.
RESCATE DE CONCESIONES.- Es cuando los bienes materia de la concesión, vuelven de pleno derecho por causa de utilidad pública, mediante la indemnización cuyo monto será fijado por peritos, a la posesión, control y administración del Gobierno Federal y que ingresan al Patrimonio de la Nación.
RESERVA TERRITORIAL.- Es la superficie de tierra que será utilizada para crecimiento de Un centro de población de acuerdo a un proceso de distribución equilibrada y sustentable de la población y de las actividades económicas en el Territorio Nacional.
REEVALUACIÓN.- Es la acción de incrementar el valor de una moneda con respecto a su anterior Upo de cambio. También se pueden revaluar los activos de las empresas, con fines fiscales y financieros.
REVERSIÓN.- Es la cantidad, en términos monetarios, que se estima producirá un bien a su venta después de un determinado período en uso.
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RIESGO.- Es el grado de posibilidad de pérdida para un empresario, en un proceso productivo o de inversión. En contraposición, el beneficio del empresario es el premio (tasa de interés), que recibe por haber aceptado el riesgo.
S SEGURO.- Es el mecanismo económico mediante el cual aquellos que se encuentran sujetos a determinados peligros similares contribuyen a un fondo común, con el cual se paga cualquier pérdida sufrida por cualquiera o cualesquiera de los contribuyentes.
SERVIDUMBRE DE PASO.- Es el derecho que tiene el propietario de un predio, para hacer uso de un camino, o de una corriente de agua en un predio adyacente, propiedad de otra persona.
SOCIEDAD.- Es un derecho de propiedad en el que dos o más personas son propietarias de un negocio o de una propiedad y comparten las utilidades y las pérdidas. Las sociedades pueden ser anónimas o limitadas.
SOLICITANTE DEL AVALÚO- Es la dependencia o entidad de la Administración Pública Federal que requiere de un dictamen de valuación o justipreciación de rentas para respaldar actos de enajenaciones, adquisiciones o arrendamientos. SUBARRENDAMIENTOS.- Es la posición que se crea cuando el inquilino o arrendatario que ya tiene un contrato de arrendamiento le transfiere a un tercero los derechos de que disfruta al ocupar la propiedad motivo del contrato.
SUBASTA.- Venta que normalmente es pública, en donde la propiedad se te vende al postor que ofrece la cantidad más alta, siempre y cuando éste sea igual que, o exceda cualquier precio de reserva o valor base establecido.
SUBSTANCIAS PELIGROSAS - En el contexto de una valuación, cualquier material que se encuentra dentro, alrededor o cerca de la propiedad que está siendo valuada que tiene suficiente forma, cantidad y biodtsponibilidad para crear un impacto negativo sobre el valor de mercado de la propiedad.
SUPOSICIONES.- Las suposiciones contemplan incluyen hechos, condiciones o situaciones que afectan al sujeto de el enfoque de una valuación, pero que no son susceptibles de verificarse. Estos son aspectos que, una vez declarados, deben aceptarse para entender la valuación. Todas las suposiciones que respaldan una valuación deben ser razonables.
T TASA DE CAPITALIZACIÓN- Es un índice que representa la relación entre el ingreso neto anual que produce un inmueble y el valor del mismo. Se considera que incluye el retomo "de* y "sobre" el capta! invertido en el inmueble. Así, la tasa es un divisor (normalmente expresado como un porcentaje) que se utiliza para convertir un ingreso en valor.
TASA DE DEPRECIACIÓN.- Es el porcentaje que se utiliza para calcular la depreciación en un determinado periodo.
TASA DE DESCUENTO.- Es un índice usado para convertir una cantidad de dinero pagadero o cobrable en el futuro a valor presente.
TASA DE INTERÉS.- Es la Relación que existe entre la cantidad de ingreso excedente que le proporciona una inversión a su propietario y el monto principal de la inversión.
TASA DE INTERÉS ACTIVA. Es la que cobran las instituciones de crédito por los préstamos que otorgan bajo distintas condiciones.
TASA DE INTERÉS EFECTIVA.- Es aquella que toma en cuenta la capitalización de tos intereses.
TASA DE INTERÉS NOMINAL.-Es aquella que no toma en cuenta la capitalización de los intereses.
TASA DE INTERÉS PASIVA. Es la que se ofrece en valores que adquiere el público para invertir su capital.
TASA DE INTERÉS REAL.- Es aquella que gana el capital por arriba de la tasa de inflación.
TASA INTERNA DE RETORNO.- Es aquella tasa de rendimiento que descuenta e iguala el valor presente de todos los flujos de efectivo netos futuros a la inversión inicial.
TERRENO.- Es una porción de la superficie de la tierra, cuyo ámbito se extiende hasta el centro de la tierra y hasta el cielo. La propiedad del terreno y de los derechos inherentes al régimen de propiedad, están sujetos a las leyes de cada país en particular. En México, en primer lugar al Art 27 de la Constitución y a otras Leyes.
TERRENOS ADJUDICADOS.- Son aquellos entregados a la Administración Pública Federal o a particulares por mandato legal.
TERRENOS BALDÍOS.- Son tos terrenos de la Nación que no han salido de su dominio por titulo legalmente expedido y que no han sido trabajados, deslindados ni medidos. (Artículo 157 de la Ley Agraria)
TERRENOS EN BREÑA.- Son los terrenos en estado natural que no han sido utilizados con cultivos o mejorados con construcciones.
TERRENOS NACIONALES.- Son tos terrenos propiedad de la Nación sobre tos cuates el Ejecutivo de la Unión, puede ejercitar actos de administración y dominio, en provecho del País.
TERRENOS PERIFÉRICOS.- Son aquellos localizados en tos límites de un centro de población o núcleo urbano.
TERRENOS EN TRANSICIÓN.- Son tos que cambian su uso de suelo de rural a urbano, motivado por presiones de crecimiento poblacional y baja rentabilidad de la tierra rural. Mediando un proceso legal de autorización.
TERRENOS VACANTES.- Son aquellos que no tienen poseedor (dueño), ni puede precisarse quien fue su último propietario. (Artículo 785 del Código Civil para el DF)
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U UNIDAD ECONÓMICA (Unidad Productiva}.- Es el conjunto de activos fijos (terrenos, construcciones, instalaciones, maquinaria, mobiliario y equipo), integrados conforme a una tecnología que tes permiten producir bienes o prestar servicios en condiciones definidas de calidad y costo. La unidad económica carece de personalidad jurídica, es independiente de la persona física o moral que es su propietaria y por lo tanto no incluye a los activos circulantes ni a los pasivos reales o contingentes.
UNIDADES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA (UPE).- En la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles, se refiere a la porción de condominio en derecho singular y excluye de propiedad a cada propietario
USO DEL AVALÚO.- Es una forma en que el cliente o usuario emplea la información contenida en el informe del avalúo. Dado que el avalúo proporciona una base para la toma de decisiones, el uso del avalúo depende de la decisión que el usuario desea tomar, es decir de sus necesidades. USUFRUCTO.- Son los rendimientos o provechos que produce un bien, y el derecho que se nene sobre ellos.
UTILIDAD.- Es una forma en que se puede medir el valor, pues representa la capacidad de un bien o servicio para satisfacer una determinada necesidad. Por otra parte, es un término genérico aplicado al excedente de ingresos o precio de venta, sobre los costos correspondientes.
UTILIDAD BRUTA.- Es el ingreso generado por una venta, menos el costo de los bienes vendidos.
UTILIDAD NETA.- Es la Cantidad que resulta de restar a un ingreso generado por una venta u otro tipo de operación todos los costos, derechos e impuestos asociados. En los estados financieros se muestra como un cambio en el capital contable de la entidad, producido durante un periodo. Este cambio proviene de transacciones y de otros acontecimientos y circunstancias, con excepción de aquellos que resultan de las inversiones realizadas por los propietarios y el pago de dividendos hechos a los dueños del negocio.
V VALOR.- Es un concepto económico que se refiere al precio que se establece entre los bienes y servicios disponibles para compra y aquellos que los compran y venden. Es la cualidad de un objeto determinado que lo hace de interés para un individuo o grupo.
VALOR ASEGURABLE.- Es el costo neto de reposición de un bien, menos el costo de las partes específicamente excluidas en la póliza de seguro.
VALOR BASE- Es la cantidad expresada en términos monetarios, en la que sale un bien a la venta en un proceso de licitación o subasta pública, y representa el valor comercial o el valor de realización, en su caso, netos de todos los gastos y adeudos pendientes de cubrirse por la posesión y propiedad del bien en tanto no se vende.
VALOR CATASTRAL.- Es el valor que tiene un bien inmueble para efecto de cálculo del pago de impuesto predial.
VALOR COMERCIAL (VALOR JUSTO DE MERCADO).- Es el Precio más probable estimado, por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión. Es el resultado del análisis de por lo menos tres parámetros valuatorios a saber valor físico o neto de reposición (enfoque de costos), valor de capitalización de rentas (enfoque de tos ingresos) y valor comparativo de mercado.
VALOR CONTABLE.- Es el monto de la inversión original asentada en los libros de contabilidad del propietario de un bien, disminuida por las depreciaciones autorizadas por las normas fiscales correspondientes. El valor contable puede ser actualizado mediante avalúo o índices específicos.
VALOR COMO NEGOCIO EN MARCHA.- El valor de una empresa como un todo, sujeto a la utilidad o servicio potencial adecuado de la empresa, con todos sus activos y pasivos, plusvalía y potencialidades. Si la empresa es propietaria de las instalaciones que utiliza, éstas forman parte del valor como negocio en marcha. El concepto incluye la valuación de la empresa en operación continua. La distribución del valor global como negocio en marcha puede hacerse a las partes componentes de la empresa cuando contribuyen como un todo, pero el valor distribuido entre sus componentes generalmente no constituye el valor de mercado de cada componente. Los elementos intangibles de valor en un negocio resulten de los factores tales como tener una fuerza laboral capacitada, una planta operativa, las patentes y las licencias, y los sistemas y procedimientos necesarios establecidos.
VALOR COMPARATIVO DE MERCADO- Es el resultado homologado de una investigación de mercado de bienes comparables al del estudio. Dicho mercado debe ser, preferentemente, sano, abierto y bien informado, donde imperan condiciones justas y equitativas entre la oferta y la demanda.
VALOR CULTURAL.- Son tos modelos de realización o los estándares de calidad considerados deseables y arraigados en nuestra vida.
VALOR DE CAPITALIZACIÓN.- Es el monto que se requiere para generar rendimientos financieros iguales a las utilidades que producen las rentas de un bien en similares condiciones de riesgo. Es decir, se estima el valor de una propiedad dividiendo tos ingresos netos anuales de operación, que produce la misma, entre la tasa de capitalización adecuada.
VALOR DE CONTADO.- Es el valor asociado con una operación realizada al contado para adquirir un bien, expresado en términos monetarios.
VALOR DE DESECHO.- Es la cantidad, expresada en términos monetarios, que se puede obtener por un bien al final de su vida, cuando ya no tiene un uso alterno y se estima por el valor de sus elementos de construcción. El valor de desecho es similar al valor de chatarra o de salvamento.
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VALOR DE DOMINIO PLENO DEL ARRENDADOR.-Generalmente se considera la suma del valor presente de los ingresos netos anticipados que se van a recibir bajo el arrendamiento, más el valor presente del valor anticipado de la propiedad, cuando el arrendador recupera nuevamente el uso y la posesión. En la práctica el Valor justo de Mercado debe identificarse, definirse y ser el más adecuado para este caso.
VALOR DE INDEMNIZACIÓN- Es el costo necesario para reemplazar, reparar o reconstruir una propiedad asegurada que ha sufrido algún daño, a una condición que sea substancialmente igual, pero no mejor ni más grande que su condición en el momento en que sucedió el daño, tomando en cuenta la edad, condición y vida útil remanente. Puede incluir también el costo de perjuicios y el lucro inherentes a la propiedad.
VALOR DE INTERCAMBIO.- Es el valor de un bien, expresado en términos monetarios, ofrecido en una compraventa y que se intercambia por otro(s) activos monetarios o no monetarios.
VALOR DE INVERSIÓN.- Es el valor que tiene una propiedad para un inversionista en particular o para una clase de inversionistas, con objetivos de inversión identificados. Este concepto subjetivo relaciona a una propiedad especifica con un inversionista especifico, o un grupo de inversionistas o con una entidad que tiene objetivos y/o criterios de inversión identificados. El término valor de inversión no debe confundirse con el valor de mercado de una propiedad de inversión.
VALOR DE MERCADO PARA USO CONTINUADO- Es la cantidad estimada por la que debe intercambiarse un activo, con posesión de vacante en la fecha de la valuación, en base a su uso existente continuo, entre un comprador y un vendedor dispuestos, en una transacción prudente, después de una comercialización adecuada en donde las partes actuaron con conocimiento, de manera prudente y sin compulsión. Aunque el concepto de posesión de vacante se aplica, se supone que la empresa o persona que ocupa la propiedad, continuará la operación del uso existente del activo.
VALOR DE OPORTUNIDAD.- Es el máximo precio aceptable de un bien, expresado en términos monetarios, en función del beneficio que se espera generará.
VALOR DE REALIZACIÓN FORZADA- Es la cantidad bruta, expresada en términos monetarios, que se espera obtener por concepto de una venta pública debidamente anunciada y llevada a cabo en el mercado abierto, en la que el vendedor se ve en la obligación de vender de inmediato por mandato legal "tal como está y donde se ubica" el bien. En algunos casos, puede involucrar un vendedor no deseoso y un comprador o compradores que compran con conocimiento de la desventaja para el vendedor.
VALOR DE REALIZACIÓN ORDENADA- Es el precio estimado que podría ser obtenido a partir de una venta en el mercado libre, en un periodo de tiempo apenas suficiente para encontrar un comprador o compradores, en donde el vendedor tiene urgencia de vender, donde ambas partes actúan con conocimiento y bajo la premisa
de que los bienes se venden en el lugar y en el estado en que se encuentran.
VALOR DE RECUPERACIÓN- Es la cantidad, expresada en términos monetarios, que se puede obtener como resultado de la venta de un bien después de terminada su vida económica, para un uso alterno.
VALOR DE REPOSICIÓN- Ver Costo de Reposición Nuevo. El Costo de Reposición se considera un "Valor" en tanto aparece registrado en los libros contables de una entidad.
VALOR DE RESCATE.- Se entiende como la cantidad, expresada en términos monetarios, que se puede obtener por concepto de venta en el mercado libre y al finalde la vida útil física de un bien o de un componente del mismo que se haya retirado de servicio o uso, para utilizarse en otra parte.
VALOR EN LIBROS- Con respecto a tos activos, es el costo capitalizado de un activo menos la depreciación o amortización acumulada, como aparece en los libros contables del negocio. Con respecto al capital de una empresa comercial, es la diferencia entre los activos totales (netos de la depreciación, disminución y amortización} y los pasivos totales de un negocio, de acuerdo con el balance general. Es sinónimo de valor neto en libros, activo líquido y capital del accionista.
VALOR EN USO.- Es el valor que tiene una determinada propiedad, para un uso específico y para el usuario actual, y que, por lo tanto, no está necesariamente relacionado con el mercado. Este tipo de valor se enfoca en el valor con el que contribuye un bien específico a una de la que forma parte, sin considerar el mayor y mejor uso del bien o la cantidad monetaria que pudiera obtenerse cuando se venda. Equivale al valor presente de tos flujos de efectivo futuros que se espera del uso continuo de un activo más el monto de su deposición al final de su vida útil.
VALOR ESPECIAL.- Término relativo a un elemento extraordinario de valor que es mayor al Valor de Mercado.
VALOR ESPECULATIVO.- Es el valor esperado de un bien inmueble, expresado en términos monetarios, basado en la eventualidad de un uso de suelo diferente, de condiciones políticas diferentes a las actuales y del crecimiento o decrecimiento económico o poblacional proyectado.
VALOR ÉTICO- Es la cualidad que perfecciona al ser que la posee.
VALOR EXTRÍNSECO- Es el valor de un bien, determinado por personas que lo desean adquirir, expresado en términos monetarios.
VALOR FISCAL.- Es el valor que se le asigna a los bienes muebles e inmuebles con fines fiscales, para fines de un traslado de dominio.
VALOR INTANGIBLE.- Es el valor de un negocio en marcha adicional al valor de tos activos tangibles. Depende de activos intangibles tefes como: marcas, prestigio, patentes y derechos, entre otros.
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VALOR INTRÍNSECO.- Es el valor inherente a un bien en sí mismo, (como por ejemplo el de los metales preciosos).
VALOR JUSTO- Es el precio por el cual un bien o servicio puede intercambiarse, o una controversia puede resolverse, entre partes deseosas y conocedoras de los hechos pertinentes, en una transacción sin intermediarios.
VALOR MÁXIMO. Es la mayor cantidad, expresada en dinero, que conviene pagar por la adquisición o arrendamiento de un bien.
VALOR MÍNIMO. Es la menor cantidad, expresada en dinero, en que conviene vender o alquilar un bien
VALOR NETO DE REPOSICIÓN.- Ver Costo Neto de Reposición. El Costo Neto de Reposición se considera un "Valor" en tanto aparece registrado en los libros contables de una entidad.
VALOR POTENCIAL.- Es el valor de un bien, basado en los beneficios potenciales a futuro que le puedan proporcionar situaciones potencialmente factibles de tipo jurídico, económico, político o social.
VALOR PRESENTE NETO (VPN).- Es un método que se emplea en el análisis de flujo de efectivo descontado para encontrar la suma de dinero que representa la diferencia entre el valor presente de todos los flujos de entrada y de salida de efectivo asociados con el proyecto, descontando cada uno una tasa de rendimiento específico.
VALOR PRESENTE.- Es un valor monetario actual de los flujos de efectivo futuros.
VALOR RESIDUAL.- En la valuación inmobiliaria, al restar del valor de un inmueble el costo de las mejoras, el residuo equivale al valor del terreno.
VALUACIÓN.- Es el procedimiento técnico y metodológico que, mediante la investigación física, económica, social, jurídica y de mercado, permite estimar el monto, expresado en términos monetarios, de las variables cuantitativas y cualitativas que inciden en el valor de cualquier bien.
VALUACIÓN DE ACTIVOS- Esta expresión se aplica a la valuación de terreno, edificios, y/o planta y maquinaria que generalmente para incorporarlas en las cuentas contables de una entidad.
VALUACIÓN DE NEGOCIOS- El acto o proceso para obtener una opinión o estimado del valor de un negocio o empresa o de los derechos inherentes a éste.
VALUADOR.- Cualquier persona que estaña el valor de un bien
VALUAR.- Es el proceso de estimar el costo o el valor a través de procedimientos sistemáticos que incluyen el examen físico, la pación de precios y con frecuencia análisis técnicos detallados.
VECINDARIO.- Es la estructura urbana y de mercado que forma el contomo o territorio que rodea a los bienes sujetos a valuar, teniendo características homogéneas físicas, económicas, sociales, políticas y jurídicas.
VECINDAD MEDIATA- Es la estructura urbana y de mercado más próxima a la vecindad inmediata y que tiene características físicas, económicas, sociales, políticas y jurídicas iguales o equivalentes a ésta.
VECINDAD INMEDIATA.- Es la estructura urbana y de mercado que forma el contomo o territorio que rodea a los bienes sujetos a valuar, teniendo características homogéneas físicas, económicas, sociales, políticas y jurídicas.
VENTA.- Transferencia de bienes o servicios por medio de la cual el vendedor otorga la propiedad de dichos bienes o servicios al comprador, a cambio del pago del precio convenido.
VIDA ÚTIL ECONÓMICA.- Período de tiempo, expresado en años, en el que un bien funcionará hasta antes de alcanzar una condición donde ya no es redituable su operación.
VIDA ÚTIL FÍSICA.- Período de tiempo total, expresado en años, que se estima un bien durará hasta una reconstrucción, usando mantenimiento preventivo normal.
VIDA ÚTIL NORMAL.- Es el período, expresado en años, en el cual puede esperarse razonablemente que un bien realice la función para la cual fue construido, a partir de la fecha en que fue puesto en servicio. Ver Vida Útil Económica.
VIDA ÚTIL REMANENTE.- Es el período probable, expresado en años, que se estima funcionará un bien en el futuro, a partir de una determinada fecha, dentro de los límites de eficiencia productiva, útH y económica para el propietario o poseedor.
VOCACIÓN AGROPECUARIA.- Es el conjunto de características que le dan a un terreno una tendencia a ser usados en la agricultura y/o la ganadería.
z ZONA DONDE SE UBICA EL INMUEBLE.-Ver vecindad inmediata.
ZONAS HOMOGÉNEAS- Son aquellas áreas urbanas o
agropecuarias cuyas características físicas, politics»,
económicas, sociales y jurídicas son iguales o
equivalentes.
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BIBLIOGRAFÍA
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10.-http://www.seduvi.df.gob.mx/mjuridico/mjuridico.html
11 .-El instituto de investigaciones inmobiliarias de la Cd. de México cuenta con una serie de formas de contrato aprobadas por la Procuraduría Federal del consumidor