psak 13-properti-investasi-ias-40-120112

PSAK 13 Properti Investasi

IAS 40 Investment properties

1

Agenda

Ruang Lingkup dan Definisi1

Klasifikasi Properti investasi2

Pengakuan dan Pengukuran3

Perolehan dan Pelepasan4

2

Pengungkapan5

Perubahan 2011

PSAK 13 (revisi 2007) diakui sebagai aset tetap sampai

aset tersebut selesai dibangun setelah itu aset tersebut

direklasifikasi menjadi properti investasi.

PSAK 13 (revisi 2011), diakui sebagai properti investasi

sejak proses pembangunannya. Entitas memiliki pilihan

menggunakan nilai wajar sejak properti investasi tersebut

dibangun apabila memang nilai wajarnya dapat ditentukan

secara andal.

Penerapan properti investasi dalam proses pembangunan

secara prospektif.

3

Properti dalam proses pembangunan dan pengembangan

Ikhtisar Perbedaan

4

PERIHAL PSAK 30 (revisi 2011) PSAK 30 (revisi 2007)

Definisi Tidak mengatur definisi tentang

penghentian pengakuan

Mengatur definisi tentang

penghentian

pengakuan

properti investasi

dalam proses

pebangunan dan

pengembangan

Diakui sebagai properti investasi Diakui sebagai aset tetap

dan perlakuannya

mengacu ke PSAK 16:

Aset Tetap sampai properti

investasi selesai dibangun.

Ikhtisar Perbedaan

5

PERIHAL PSAK 13

(revisi 2011)

PSAK 13

(revisi 2007)

Ketidakmampuan

menetapkan nilai

wajar yang andal

Jika memilih menggunakan metode

nilai wajar:

- Diukur pada harga perolehan

sampai nilai wajarnya dapat

ditentukan secara andal atau

sampai proses pembangunan

dan pengembangan selesai

(mana yang lebih dahulu)

- Pada pengakuan awal langsung

dapat diukur sebesar nilai

wajarnya jika dapat ditentukan

secara andal

tidak diatur

Tujuan

Mengatur perlakuan akuntansi untuk

properti investasi dan pengungkapan yang

terkait.

Diterapkan dalam pengakuan, pengukuran

dan pengungkapan properti investasi.

6

Lingkup

PSAK ini tidak mencakup hal-hal yang diatur dalam PSAK 30

Sewa :1. Klasifikasi sewa pembiayaan dan sewa operasi;

2. Pengakuan penghasilan sewa dari properti investasi;

3. Pengukuran hak atas sewa operasi dalam laporan keuangan

lessee;

4. Pengukuran investasi neto atas sewa pembiayaan dalam laporan

keuangan lessor;

5. Akuntansi atas transaksi jual dan sewa-balik; dan

6. Pengungkapan sewa pembiayaan dan sewa operasi.

PSAK ini tidak berlaku untuk:1. Aset biologis; and

2. Hak penambangan dan reservasi tambang.

7

Klasifikasi Properti Investasi

Properti Investasi adalah: properti (tanah atau bangunan—atau bagian dari

bangunan—atau keduanya) yang dikuasai (oleh pemilik

atau lessee melalui sewa pembiayaan) untuk

menghasilkan rental atau untuk kenaikan nilai, atau

kedua-duanya, dan tidak untuk:

1. Digunakan dalam produksi atau penyediaan barang

atau jasa atau untuk tujuan administratif; atau

2. Dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari.

8


Untuk dapat mengklasifikasikan suatu

properti sebagai properti investasi, harus

memenuhi kedua kriteria berikut:

1. Tujuan penggunaan (rental dan/atau kenaikan

nilai), dan

2. Jenis kepemilikan (dimiliki sendiri atau melalui

sewa pembiayaan).

Mode of Usage

Mode of

Ownership

1-2 Juni 2010 9


PSAK 13 membedakan antara properti

investasi dengan properti yang digunakan

sendiri.

Properti yang digunakan sendiri mengacu

pada PSAK 16 Aset Tetap.

Properti yang digunakan sendiri adalah:

Properti yang dukuasai (oleh pemilik atau lessee

melalui sewa pembiayaan) untuk digunakan

dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa

atau untuk tujuan administratif.

Mode of Usage

10


Untuk memenuhi kriteria properti investasi, properti

haruslah :

Dikuasai oleh pemilik, atau

Dikuasai oleh entitas dalam sewa

pembiayaan

Implikasinya, properti yang dikuasai lessee dalam

sewa operasi tidak dapat diklasifikasikan sebagai

properti investasi.

Amandemen IAS 40 Desember 2003

membolehkan properti yang dikuasai lessee dalam

sewa operasi sebagai properti investasi, jika dan

hanya jika memenuhi definisi properti investasi dan

lessee menggunakan model revaluasi, bahkan

untuk semua properti investasinya.

Mode of

Ownership

11

Contoh yang BUKAN properti investasi

Properti yang digunakan sendiri

Properti (selesai / dalam pembangunan) yang

diniatkan untuk dijual

Properti yang dibangun atas nama pihak ketiga

Properti yang diswakan pada pihak lain dalam sewa

pembiayaan

Properti dalam proses konstruksi / pengembangan

yang akan digunakan sebagai properti investasi


Properti yang sudah diklasifikasikan sebagai

properti investasi namun dalam pengembangan

ulang. masih Properti Investasi

Example

PSAK mana?

PSAK 16

PSAK 14

PSAK 34

PSAK 30

PSAK 16

12


Dalam satu properti sebagian memenuhi kriteria properti investasi

dan sebagian lain TIDAK meneuhi kriteria properti investasi.

Jika dua bagian tersebut:

Dapat dijual

terpisah

Tidak dapat

dijual terpisah

Atau disewakan terpisah dalam sewa pembiayaan

Entitas mencatatnya secara terpisah

Properti adalah properti investasi hanya jika bagianyang bukan properti investasi jumlahnya tidaksignifikan

13

2. Klasifikasi Properti Investasi

Entitas memiliki properti yang disewakan kepada, dandigunakan oleh, induk atau anak perusahaan lain, maka :

properti bukan properti investasi dalam laporankeuangan konsolidasi, karena properti dimiliki sendiridalam perspektif grup.

Namun, jika memenuhi kriteri properti investasi, lessormengakui sebagai properti investasi dalam laporankeuangan individualnya.

Consolidated

Individual

14

Contoh Properti Investasi

Tanah yang dikuasai dalam jangka panjang untuk kenaikan nilai dan

bukan untuk dijual jangka pendek dalam kegiatan usaha sehari-hari.

Tanah yang dikuasai saat ini yang penggunaannya di masa depan

belum ditentukan. (Apabila entitas belum menentukan penggunaan

tanah sebagai properti yang digunakan sendiri atau akan dijual

jangka pendek dalam kegiatan usaha sehari-hari, maka tanah

tersebut diakui sebagai tanah yang dimiliki dalam rangka kenaikan

nilai.)

Bangunan yang dimiliki oleh entitas (atau dikuasai oleh entitas

melalui sewa pembiayaan) dan disewakan kepada pihak lain melalui

satu atau lebih sewa operasi.

Bangunan yang belum terpakai tetapi tersedia untuk disewakan

kepada pihak lain melalui satu atau lebih sewa operasi

Properti dalam proses pembangunan atau pengembangan yang di

masa depan digunakan sebagai properti investasi.

15

Contoh bukan Properti Investasi

Properti yang dimaksudkan untuk dijual dalam kegiatan usaha-

sehari-hari atau sedang dalam proses pembangunan atau

pengembang untuk dijual Persediaan Properti (lihat· PSAK 14)

Properti dalam proses pembangunan atau pengembangan atas

nama pihak ketiga kontrak konstruksi

Properti yang digunakan sendiri ,termasuk properti yang dikuasai

untuk digunakan di masa depan sebagai properti yang digunakan

sendiri, properti yang dimilik untuk pengembangan di masa depan

dan penggunaan selanjutnya sebagai properti yang digunakan

sendiri, properti yang digunakan oleh karyawan

Properti dalam proses konstruksi atau pengembanganyang di masa

depan digunakan sebagai properti investasi.

Properti yang disewakan kepada entitas lain dengan cara sewa

pembiayaan.

16

Pengakuan

Kriteria Pengakuan sama dengan PSAK 16

Properti investasi pada awalnya diukur sebesar biaya

perolehan. Biaya transaksi termasuk dalam

pengukuran awal tersebut.

Biaya perolehan awal hak atas properti yang dikuasai dengan

cara sewa dan dikelompokkan sebagai properti investasi yang

harus dicatat sebagai sewa pembiayaan seperti diatur paragraf16

daiam PSAK 30. Sewa,dalam hal ini harus diakui pada jumlah

mana yang lebih rendah antara nilai wajar dan nilai kini dari Pemb

ayaran sewa minimum. Jumlah.yang setara harus diakui sebagai

kewajiban sesuai dengan ketentuan paragraf yang sama.

17

Pengukuran Awal

Sama dengan PSAK 16

Biaya perolehan awal hak atas properti yang

dikuasai secara sewa dan dikelompokkan

sebagai properti investasi mengacu pada

PSAK 30 Sewa, dimana aset diakui pada

jumlah mana yang lebih rendah antara:

– Nilai wajar properti, dan

– Nilai kini dari pembayaran sewa

minimum.

18

Pengukuran setelah Pengakuan Awal

Properti yang dikuasai dalam sewa operasi

yang diklasifikasikan sebagai properti Investasi

Properti investasi yang menjadi agunan kewajiban

yang menghasilkan imbalan yang terkait langsung

dengan nilai wajar dari, atau imbalan dari, aset

tertentu termasuk properti investasi

Properti investasi yang nilai wajarnya tidak

dapat ditentukan secara andal atas dasar

berkelanjutan

Tidak ada pilihan,

hanya fair value

model

Pilih salah satu

model untuk semua

properti

Tidak ada pilihan,

hanya cost model

19


Use PSAK 13 to account for one

or more such properties?

Properties not

under PSAK 13

Properties under

PSAK 13

Properties held to earn rental or

capital appreciation or both?

Any property held under

operating lease?

Not within PSAK 13 Fair value model

under PSAK 13Cost model under

PSAK 13

20


Fair Value Model

Nilai wajar properti investasi harus mencerminkan

kondisi pasar pada tanggal neraca

Properti investasi tidak disusutkan.

Laba atau rugi yang timbul dari perubahan nilai wajar atas

properti investasi harus diakui dalam laporan laba rugi

pada periode terjadinya.

21

5. Pengukuran setelah Pengakuan Awal

Fair value model (PSAK 13)

• Menggunakan nilai wajar • Menggunakan nilai wajar

Revaluation model (PSAK 16)

• Perubahan nilai wajar diakui dalam

laporan laba rugi pada periode

terjadinya.

• Perubahan nilai wajar diakui dalam

laporan laba rugi atau ekuitas.

• Tidak ada penyusutan. • Penyusutan.

• Mencerminkan kondisi pasar pada

tanggal neraca.

• Tidak spesifik, hanya

mengharuskan secara reguler.

Example

22

Nilai wajar

Nilai wajar adalah nilai pada tanggal tertentu.

Karena kondisi pasar dapat berubah, jumlah yang

dilaporkan berdasarkan nilai wajar mungkin salah atau

tidak tepat jika diestimasi pada waktu yang berbeda.

Definisi nilai wajar mengasumsikan pertukaran dan

penyelesaian secara serempak dari kontrak penjualan

tanpa perbedaan harga juga dapat terjadi dalam suatu

transaksi yang wajar antara pihak-pihak yang

berkeinginan dan memiliki pengetahuan memadai

seandainya pertukaran dan penyelesaian tersebut tidak

dilakukan secara serempak.

23

Nilai wajar

Nilai wajar properti investasi mencerminkan, antara lain,

penghasilan rental dari sewa yang sedang berjalan dan

asumsi-asumsi yang layak dan rasional yang

mencerminkan keyakinan pihak-pihak yang berkeinginan

bertransaksi dan memiliki pengetahuan memadai

mengenai asumsi tentang penghasilan rental dari sewa

di masa depan dengan mengingat kondisi sekarang.

Dengan dasar pemikiran yang sama, nilai wajar juga

mencerminkan arus kas keluar (termasuk pembayaran

rental dan arus keluar Iainnya) yang dapat diperkirakan

sehubungan dengan properti tersebut.

24

Nilai wajar

Pedoman nilai wajar terbaik mengacu pada harga kini

dalam pasar aktif untuk properti serupa dalam lokasi dan

kondisi yang sarna dan berdasarkan pada sewa dan

kontrak lain yang serupa.

Entitas harus memperhatikan adanya perbedaan dalam

sifat, lokasi,atau kondisi properti, atau ketentuan yang

disepakati dalam sewa dan kontrak lain yang

berhubungan dengan properti.

25

Nilai wajar

Tidak tersedianya harga kini dalam pasar aktif yang sejenis, suatu

entitas harus mempertimbangkan informasi dari berbagai sumber,

termasuk:

Harga kini dalam pasar aktif untuk properti yang memiliki sifat, kondisi

dan lokasi berbeda (atau berdasarkan pada sewa ataukontrak.lain yang

berbeda), disesuaikan untuk mencerrninkan perbedaan tersebut;

harga terakhir properti serupa dalam pasar yang kurang aktif, dengan

penyesuaian untuk mencerminkan adanya perubahan dalam kondisi

ekonomi sejakt anggal transaksi terjadi pada hargat ersebut,dan

proyeksi arus kas diskontoan berdasarkan estimasi arus kas di masa

depan yang dapat diandalkan,didukung dengan syarat/klausul yang

terdapat dalam sewa dan kontrak lain yang ada dan (jika mungkin)

dengan bukti ekstemal seperti pasar kini rental untuk properti serupa

dalam lokasi dan kondisi yang sama, dan penggunaan tarif diskonto

yang mencerrninkan penilaian pasar kini dari ketidakpastian dalam

jumlah atau waktu arus kas.

26

Nilai wajar

Dalam menentukan nilai wajar properti investasi, entitas tidak

melakukan penghitungan ganda atas aset atau kewajiban yang

diakui sebagai aset atau kewajiban terpisah.

peralatan seperti lift atau pendingin ruangan sering kali menjadi satu kesatuan

yang tidak terpisahkan dari bangunan dan biasanya dimasukkan dalam nilai wajar

properti investasi, dari pada diakui secara terpisah sebagai peralatan (aset tetap);

jika kantor disewakan termasuk dengan fumiturnya, nilai wajar kantor umumnya

memasukan nilai wajar furnitur, karena penghasilan rental jugaterkait dengan

fumitur yang digunakan. Apabila fumitur termasuk dalam nilai wajar properti

investasi, entitas tidak mengakui furnitur tersebut sebagai aset terpisah;

nilai wajar properti investasi tidak termasuk biaya dibayar di muka atau

penghasilan sewa operasi akruan (accrued operating lease income),

karenaentitas mengakui hal tersebut secar aterpisah sebagai aset atau

kewajiban;

nilai wajar properti investasi yang dikuasai dengan cara sewa mencerminkan

adanya arus kas yang diharapkan

27

Transfer

Transfer ke, atau dari properti invetasi dapat dilakukan jika, dan hanya jika, terdapat perubahan penggunaan, yang ditunjukkan dengan:

Pengukuran saat transfer?

a) Dimulainya penggunaan oleh pemilik

b) Dimulainya pengembangan untuk dijual

Perubahan Penggunaan Transfer dari properti investasi

a) Berakhirnya pemakaian oleh pemilik

b) Dimulainya sewa operasi ke pihak lain

c) Berakhirnya pembangunan atau pengembangan

Perubahan Penggunaan Transfer ke properti investasi

Tergantung model yang digunakan ……

Properti yang dimiliki sendiri

PersediaanProperti Investasi

Properti Investasi


Persediaan

Akhir masa konstruksi

28

Ketika entitas menggunakan

transfer TIDAK mengubah jumlah tercatat

properti yang ditransfer dan

TIDAK mengubah biaya properti untuk tujuan

pengukuran dan pengungkapan.

Cost Model

Transfer

29

Fair Value Model

Untuk transfer dari properti investasi yang dicatat dengan

menggunakan nilai wajar

Nilai properti untuk akuntansi berikutnya sesuai dengan ketentuandalam PSAK 16 dan 14 adalah nilai wajar pada tanggal perubahanpenggunaan.

Transfer

a) Dimulainya penggunaan oleh

pemilik

b) Dimulainya pengembangan

untuk dijual

Perubahan Penggunaan Transfer dari properti investasi


Persediaan

Properti Investasi

30

Revaluation reserve is

frozen and accounted for

in accordance with

IAS 16 subsequently

Properti Investasi


Fair Value Model

Transfer

Terapkan PSAK 16 hingga tanggal perubahan

Memperlakukan perbedaan antara

• Jumlah tercatat menurut PSAK 16, dan

• Nilai wajar

dengan cara yang sama seperti revaluasi PSAK

16

Perbedaan antara

Nilai wajar properti pada tanggal

perubahan, dan

Nilai tercatat

diakui dalam laporn laba rugi

PersediaanProperti Investasi

Akhir masakonstruksi

Untuk transfer ke properti investasi yang dicatat dengan menggunakan

nilai wajar

31

Transfer

• GV has adopted PSAK13 and stated its investment

properties at fair value even the properties are held

under operating leases.

• On 1 Mar. 2008, freehold property B stated at

revalued amount of $1 million (originally used as its

own office) has been leased out to derive rental

income.

• Revaluation surplus recognised for B was $300,000

while B’s fair value at that date should be

$1,200,000.

• What is the accounting implication on the decision?

Example

32

Transfer

• Property B would be reclassified as investment property.

• In accordance with PSAK 13, GV should apply PSAK 16 on B up to the

date of change in use and treat any difference at that date between its

carrying amount under PSAK 16, and its fair value in the same way as a

revaluation under PSAK 16.

• Thus, a revaluation surplus of $200,000 would be further recognised.

• Total revaluation reserves would become $500,000 ($200,000 + $300,000)

• The revaluation reserves of $500,000 would be frozen and accounted for in

accordance with PSAK16 subsequently.

Dr Property, plant and equipment $200,000

Cr Revaluation reserves $200,000

To recognise the additional revaluation surplus.

Dr Investment property $1,200,000

Cr Property, plant and equipment $1,200,000

To reclassify the property from PPE to investment property.

Example

33

Pelepasan

Properti investasi harus dihentikan pengakuannya

(dikeluarkan dari neraca) pada saat:

1. Pelepasan atau

2. Ketika properti investasi tidak digunakan lagi secara permanen

dan tidak memiliki manfaat ekonomis di masa depan yang dapat

diharapkan pada saat pelepasan.

Laba atau rugi yang timbul dari penghentian atau

pelepasan properti investasi ditentukan dari selisih

antara:

1. Hasil neto dari pelepasan dan

2. Jumlah tercatat aset,

dan diakui dalam laporan laba rugi (kecuali sale and leaseback)

dalam priode terjadinya.

34

Penurunan nilai

Penurunan nilai atau rugi, pembayaran kompensasi,

pembelian adalah peristiwa ekonomi terpisah dan dicatat

secara terpisah:

penurunan nilai properti investasi diakui sesuai PSAK 48

penghentian atau pelepasan properti investasi diakui sebagai

pelepasan menurut PSAK ini

kompensasi dari pihak ketiga atas penurunan nilai, hilang atau

diserah diakui dalam laporan laba rugi ketika kompensasi

tersebut telah menjadi piutang; dan

biaya dari aset yang direnovasi, dibeli atau dibangun sebagai

penggantian ditentukan sesuai dengan ketentuan perolehan awal

dalam PSAK ini.

35

Pengungkapan

apakah entitas tersebut menerapkan model nilai wajar atau model

biaya;

Jika menerapkan nilai wajar, apakah, dan dalam keadaan

bagaimana, hak atas properti yang dikuasai dengan cara sewa

operasi diklasifikasikan dan-dicatat sebagai propertiinvestasi;

apabila pengklasifikasian ini sulit dilakukan kriteria yang digunakan

untuk membedakan properti investasi dengan properti yang

digunakan sendiri dan dengan properti yang dimiliki untuk dijual

dalam kegiatan usaha sehari-hari;

metode dan asumsi signifikan yang diterapkan dalam menentukan

nilai wajar dari properti investasi,

sejauhmana penentuan nilai wajar properti investasi didasarkan atas

penilaian oleh penilai independen yang diakui dan memiliki

kualifikasi profesional yang relevan serta memiliki pengalaman

mutakkht di lokasi dan kategori properti investasi yang dinilai.

36

Pengungkapan

jumlah yang diakui dalam Iaporan laba rugi untuk: penghasilan rental dari properti investasi;

beban operasi langsung yang timbul dari properti investasi yang

menghasilkan rental

beban operasi Iangsung investasi yang tidak menghasilkan pendapatan

rental selama periode tersebut; dan

perubahan kumulatif dalam nilai wajar yang diakui dalam laporan laba

rugi atas penjualan properti investasi

eksistensi dan jumlah pembatasan atas realisasi dari

properti investasi atau pembayaran penghasilan dan

hasil pelepasan;

kewajiban kontraktual untuk membeli, membangun atau

mengembangkan properti investasi atau untuk perbaikan,

pemeliharaan atau peningkatan.

37

Pengungkapan

Mengungkapkan rekonsiliasi antara jumlah tercatat properti investasi

pada awal dan akhir periode, yang menunjukkan hal-hal berlkut:

penambahan, pengungkapan terpisah untuk penambahan yang

dihasilkan dari akuisisi dan penambahan yang dihasilkan dari

pengeluaran setelah perolehan yang diakui dalam jumlah tercatat aset;

penambahan yang dihasilkan dari akuisisi melalui penggabungan usaha;

aset yang diklasifikasikan sebagai dimiliki untuk dijual atau masuk

dalam kelompok aset yang akan dilepaskan yang diklasifikasikan

sebagai dimlliki untuk dijual dan pelepasan lain;

laba atau rugi neto dari penyesuaian terhadap nilai wajar;

perbedaan nilai tukar neto yang timbul pada

penjabaran laporan keuangan dari mata uang fungsional

transfer ke dan dari persediaan dan properti yang digunakan sendiri; dan

perubahan lain.

38

Nilai Wajar

Pengungkapan

Ketika suatu penilaian terhadap properti investasi disesuaikan secara

signifkan untuk tujuan pelaporan keuangan, maka entitas tersebut

mengungkapkan rekonsiliasi antara penilaian tersebut dan penilaian yang

telah disesuaikan yang dilaporkan dalam laporan keuangan, dengan

menunjukkan seeara terpisah jumlah agregat dari pengakuan

kewajibansewayang telah ditambahkan kembali, dan penyesuaian

signijikan lain.

Pengungkapan tambahan :

uraian mengenai properti investasi tersebut;

penjelasan mengapan nilai wajar tidak dapat ditentukan secaraandal;

apabila mungkin, kisaranestimasidi mananilai wajar kemungkinan besar berada

dan

untuk pelepasan properti .investasiyang tidak dicatat dengan nilai wajar:

• fakta bahwa entitas tersebut telah melepaskan properti investasiyang

tidakdicatat dengan nilai wajar;

• jumlah tercatatproperti investasipada saat dijual; dan

• jum/ah .Iaba ataurugi yang dlakui:

39

Nilai Wajar

Pengungkapan

Metode penyusutan yang digunakan;

masa manfaat atau tarif penyusutan yang digunakan;

Jumlah tercatat bruto dan akumulasi penyusutan (agregat dengan

akumulasi rugi penurunan nilai) pada awal danakhir.periode;

Rekonsiliasi jumlah tercatat properti investasi pada awal dan. akhir

periode, yang menunjukkan:

Penambahan

Penambahan dari akuisisi dan penggabungan usaha

Aset diklasifikasikan untuk dijual

Penyusutan

Penurunan nilai

Transfer ke klasifikasi lain

Nilai wajar properti investasi dalam kasus dikecualikan

40

Nilai Biaya

TERIMA KASIH

Dwi Martani

Departemen Akuntansi FEUI

[email protected] atau [email protected]

08161932935 atau 081318227080

41

mailto:[email protected]

mailto:[email protected]

psak 13-properti-investasi-ias-40-120112

Economy & Finance