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CARRERA 23 No. 80-58 Bogotá - PBX: 329 1672 – 329 1673CEL: 301 4897245/50 [email protected]

PRIMER MODULO

INTRODUCCIÓN A LOS AVALÚOS

¿Qué es realmente un avaluó?

Definición: Acción y efecto de valuar o valorar.

¿Y que es valuar? .......

Es determinar en forma aproximada pero metódica, la cantidad de dinero por la cual puede negociarse un bien en un momento determinado.

Para acercarnos a una definición que satisfaga el ejercicio que realizamos como valuadores o tasadores, diremos que un avalúo más que una opinión es un dictamen profesional eminentemente técnico del valor más probable de un bien para una fecha determinada en un mercado de condiciones normales, el cual debe ser sustentable, respaldado con informaciones reales y análisis lógico, que se presenta de forma escrita, de manera ordenada, clara y precisa .


¿Para qué sirve un avaluó?

`

Un avalúo sirve para hallar el valor más probable de un bien mueble o inmueble, lo

que podría responder a varios interrogantes:

¿Cuánto puede valer en el mercado mi mueble o inmueble? ¿En cuánto lo podría vender? ¿En cuanto lo podría arrendar? ¿Cuál es el valor para asegurar el inmueble. ¿Cuánto valor adquirió o perdió mi propiedad en el tiempo? ¿Cuál es la plusvalía generada por causas externas al inmueble?

Un poco de historia sobre avalúos

Los antecedentes históricos de la valuación en el continente americano, se

originan en la formación autodidacta y empírica de tasadores, cuyo primer ejemplo

de organización ocurrió a finales del siglo XIX en Lima, Perú, con la creación del

Cuerpo Técnico de Tasaciones del Perú – CTTP.

El 13 de diciembre de 1949, para celebrar el 60º Aniversario del CTTP se realizó

en la ciudad de Lima, República del Perú, la denominada Iª Convención

Panamericana de Valuación, a la cual asistieron valuadores provenientes de

Argentina, Brasil, Bolivia, Chile y Venezuela. Se decidió entonces la constitución

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de una Oficina Permanente de Valuaciones para estimular la creación de nuevas

asociaciones y sociedades de tasación, siendo esta la génesis de la actual Unión

Panamericana de Asociaciones de Valuación, conocida internacionalmente por

sus siglas UPAV.

Años más tarde, en junio de 1957, en la Asamblea Plenaria de la IVª Convención

Panamericana de Valuaciones efectuada en Chicago, Estados Unidos de América,

la Oficina Permanente de Valuaciones se transformó en la Unión Panamericana

de Asociaciones de Valuación – UPAV. En esa oportunidad se acordó que las

organizaciones existentes o conformadas posteriormente en los países

representados en la convención efectuada en Lima en 1949, tendrían el carácter

de Miembros Fundadores.

La primera convención panamericana de valuaciones realizada en lima en 1949

recomienda que el valor de un inmueble para un momento específico será ÚNICO,

cualquiera que sea el fin para el cual es valuado y ese valor se deduce

necesariamente de:

1. Una valuación directa o valor compuesto de la suma del valor del terreno

más el valor de las construcciones y mejoras.

2. Valor indirecto o valor de renta calculado en el valor de renta que

produce o puede producir.

3. Valor real establecido por la OFERTA Y LA DEMANDA.

Quienes están involucrados en el mercado inmobiliario

Constructores

Inversionistas

Vendedores

corredores

Administradores

Entidades financieras

Aseguradoras


Ingenieros catastrales

Inmobiliarias

Elementos fundamentales en el avalúo comercial

En un avalúo comercial se dan unos componentes o elementos fundamentales; a

partir de los cuales se fundamenta el valor del inmueble objeto de avalúo y cuyos

valores se establecerán de manera separada para luego integrarse en el resultado

final del avalúo. Son ellos:

1. El Terreno.

2. Las Construcciones y mejoras.

Tipos de avalúos

Avalúo Comercial

Lo realiza un tasador o avaluador acreditado, el cual es

contratado por una persona natural o jurídica, entidad

financiera para determinar el valor real de una propiedad

en una fecha determinada, de acuerdo con sus

características físicas y topográficas, además de las

variables de entorno que afectan positiva o

negativamente el precio de transacción del predio.

Generalmente, estos avalúos tienen una caducidad de 1

año, pues los precios reales de las propiedades varían

con el paso del tiempo.

Es bueno tener en cuenta lo siguiente:

El precio real hace referencia al valor en que se negocia


una propiedad dentro de una relación justa de oferta y demanda. Por su parte, el

precio nominal es el que finja un propietario para la venta de una propiedad y es

susceptible de negociación.

Los bancos solicitan los avalúos comerciales para tener certeza de que

financiarán una propiedad por su valor real, lo cual garantiza que el dinero que

presta sí estará respaldado por un valor correspondiente. De otro lado, las

personas naturales solicitan avalúos comerciales para saber cuánto valen sus

propiedades o para definir un valor de venta que les asegure que obtendrán una

retribución justa.

Avalúo catastral

Consiste en la determinación del valor de los

predios, obtenido mediante investigación y

análisis estadístico del mercado inmobiliario.

El valúo catastral de cada predio se

determinará por la adición de los avalúos

parciales practicados independientemente

para los terrenos y para las edificaciones en

él comprendidos.


ASPECTOS DE LOS COMPONENTES DEL AVALÚO CATASTRAL

- RECONOCIMIENTO PREDIAL

- DISEÑO DE ZONAS HOMOGÉNEAS

FÍSICAS Y GEOECONÓMICAS

(Avalúo del terreno)

- AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES

- AVALÚO DE ANEXOS

- ENTREGA DE LOS AVALÚOS CATASTRALES

A LOS MUNICIPIOS

FÍSICOJURIDICO

ECONÓMICO

FISCAL

Auto avalúo

Es otro avalúo menos común, pero que se puede dar y que no clasifica dentro de

las dos grandes ramas, esté, se entiende como el derecho que tiene el propietario

o poseedor de predios o mejoras de presentar antes del 30 de junio de cada año,

ante la correspondiente oficina de Catastro la estimación del avalúo catastral.

En los Municipios donde no hubiere oficina de Catastro, su presentación se hará

ante el Tesorero Municipal.

Dicha estimación no podrá ser inferior al avalúo catastral vigente y se incorporará

al Catastro con fecha 31 de diciembre del año en el cual se haya efectuado, si la

autoridad catastral la encuentra justificada por mutaciones físicas, valorización, o

cambios de uso. Todo esto consagrado en la Ley 14 de 1983 y su decreto

reglamentario 3496 de 1983 del (26 de diciembre de 1983)


Diferencia entre avalúo y precio

VALOR: Es el precio más probable de transacción de un bien en condiciones normales de

mercado.

PRECIO: Es la cantidad de dinero por la cual se realizó la transacción

VALOR DE MERCADO: Es el precio más alto en dinero, que una propiedad alcanzaría en un

mercado abierto en un plazo razonable.

VALOR COMERCIAL: Es el precio que un comprador estaría dispuesto a pagar de contado y el vendedor a recibir por un bien, como justo y equitativo, de acuerdo con sus características y condiciones generales, actuando ambas partes libres de toda necesidad o urgencia.

¿Cuánto vale?” es una pregunta que muchos hacemos cuando vamos a comprar

algo

Pero lo que realmente estamos preguntando es “¿cuánto cuesta?” porque lo que

queremos saber es el precio.

Valor y precio son dos palabras que muchas veces se intercambian pero tienen

sentidos muy diferentes. El valor se refiere al beneficio que uno recibe de algo. El

precio se refiere a cuánto cuesta comprar ese beneficio.


En avalúos, lo que buscamos obtener es el valor de mercado, único valor real en

la Teoría Económica y que es precisamente el que debe determinarse en la

valoración inmobiliaria: Se tiene en cuenta, además de la utilidad que proporciona,

la escasez, lo que hace entrar en juego a la ley de la oferta y de la demanda.

Conceptos básicos en el oficio inmobiliario

TERRENO: Es el área adquirida, incluyendo todo lo que se encuentre en ella ya

sea natural o por mano del hombre, el cual está limitado por algunas leyes

(subsuelo, cielo abierto, normas urbanísticas y restricciones privadas)

BIEN RAÍZ: Terreno inamovibles y construcciones adheridas

BIEN INMUEBLE: Se consideran inmuebles todos aquellos bienes considerados

bienes raíces, por tener de común la circunstancia de estar íntimamente ligados al

suelo, unidos de modo inseparable, física o jurídicamente, al terreno, tales como

las parcelas, urbanizadas o no, casas, naves industriales, o sea, las llamadas

fincas, en definitiva, que son bienes imposibles de trasladar o separar del suelo sin

ocasionar daños a los mismos, porque forman parte del terreno o están anclados a

él.

BIEN MUEBLE: Que son susceptibles de moverse de un sitio a otro sin mayores

complicaciones.

ALQUILER: Contrato que se firma entre la parte locadora y la parte locataria, por el cual se arrienda o renta un inmueble por determinado tiempo.

ALTURA MÁXIMA DE EDIFICACIÓN: Medida vertical del edificio establecida según la zona correspondiente, sin contar las instalaciones complementarias: tanques y chimeneas, cajas de ascensores y escaleras, lavaderos colectivos, bauleras, departamento del portero y S.U.M. (salón de usos múltiples).

APODERADO: Persona a la que se delega poderes para actuar en representación de otra.


ARRENDADOR: Locador. Persona que cede el derecho a uso de un inmueble de su propiedad a un tercero a cambio de una renta.

CÉDULA CATASTRAL:

Documento expedido por cada Catastro, el cual revela características físicas y

condición de vivienda de la propiedad.

CARTA DE INTENCIÓN: Propuesta escrita que eleva un individuo o corporación,

en la cual indica su interés por adquirir, rentar o llevar a cabo una operación

inmobiliaria y fija las condiciones para su realización.

CERTIFICADO DE LIBERTAD Y TRADICIÓN: donde se efectúa la inscripción o

anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales

sobre bienes inmuebles, así como de las resoluciones judiciales relativas a la

capacidad de las personas y de los contratos de locación.

COMODATO: Contrato por el cual se da o recibe prestado un inmueble, para

habitar en él, con la obligación de restituirlo.

COMPRADOR: En un contrato de compraventa, es que adquiere el bien y en

contraprestación paga un precio. En el mercado inmobiliario es quien adquiere el

inmueble y está obligado a pagar el precio.

COMPRAVENTA: Contrato por el cual una persona se obliga a entregar una

propiedad determinada y otra a pagar un precio cierto por ella, en dinero o pago

equivalente.

COPROPIETARIO: Persona que comparte una propiedad con otra/s persona/s.

COPROPIEDAD: Propiedad de una cosa compartida con otro u otros.

CRÉDITO HIPOTECARIO: Contrato por el que una entidad financiera otorga una

línea de financiación en la que el titular puede disponer del dinero según sus

necesidades siendo avalado por su propiedad. El titular del crédito se obliga a

devolver la cantidad que haya recibido, según las condiciones pactadas por las

partes y en caso de incumplimiento, la entidad financiera pasará a ser la


propietaria del bien. El crédito hipotecario se formaliza en escritura pública de

forma que conste en el Registro de la Propiedad.

DEPRECIACIÓN: Desvalorización de un inmueble a través del tiempo, por su

estado o por su obsolescencia

DERECHO DE DOMINIO: Derecho de propiedad de un inmueble.

DOCUMENTO PRIVADO: En un alquiler o una compraventa, generalmente se

establece un contrato privado que obliga a ambas partes a una serie de

condiciones, términos, acciones, etc.

DOCUMENTO PÚBLICO: Documento en cuya firma interviene un funcionario

público, generalmente un escribano. En los contratos de compraventa de bienes

inmuebles se acude a un escribano para elevar éste a escritura pública y así poder

inscribir dicha compraventa en el Registro de la Propiedad

ENAJENAR: Transmitir a otro una propiedad.

ESCRITURA DE HIPOTECA: Documento oficial, expedido por un notario público,

donde constan las cláusulas y condiciones que se han pactado entre acreedor y

deudor de un préstamo o crédito hipotecario. Para que tenga efectos frente a

terceros y entre las partes debe estar inscripta en el Registro de la Propiedad.

EXPROPIACIÓN: Venta o cesión obligatoria de todo o parte de una propiedad

para obras de utilidad pública.

FACHADA: Parte anterior y generalmente principal de un edificio u otra

construcción.

HALL: (Voz inglesa). Vestíbulo. Recibidor. Lugar de recepción.

HIERRO GALVANIZADO: Hierro recubierto de una capa de zinc para evitar la

oxidación.

HIPOTECA: Derecho real que se constituye en garantía del cumplimiento de

obligaciones contraídas con un tercero. Además de asegurarse el cobro del


crédito, el acreedor se garantiza el cobro de los intereses ordinarios, moratorios,

costas y gastos derivados de la eventual reclamación judicial en caso de

incumplimiento en el pago.

Aunque no exclusivamente, las hipotecas más habituales recaen sobre bienes

inmuebles. Se formalizan en documento público y sus derechos se constituyen

con la inscripción en el Registro de la Propiedad.

HORMIGÓN: Mezcla de aglomerante, arena y grava. ARMADO. Hormigón

reforzado con armadura interior de hierro.

IMPUESTO SOBRE EL VALOR AGREGADO (IVA): En el caso de compraventa

de inmuebles sólo recaerá sobre viviendas nuevas (primeras transmisiones). El

importe a satisfacer se calcula aplicando un porcentaje sobre el precio escriturado.

El porcentaje es del 6% en las viviendas libres o de protección oficial. En las

viviendas de protección oficial en régimen especial es del 3%.

INMOBILIARIA: Empresa cuya principal actividad es la intermediación en la

compraventa, alquiler u otra operación de todo tipo de bienes inmuebles.

LOCAL: Establecimiento abierto al público cuyo destino primordial no sea la

vivienda, sino el ejercicio de una actividad industrial, comercial o de enseñanza

con un fin lucrativo.

MEDIANERO: Muro común de dos casas contiguas.

PROPIEDAD HORIZONTAL: Definición por la cual los copropietarios son

condóminos del terreno y de las cosas comunes en el porcentual que indica el

reglamento de copropiedad, y dueños exclusivos del piso, paredes y techo de su

departamento, oficina, o casa (en el caso de PH o countries).

PROPIETARIO: Dueño de un bien y quien en definitiva posee todos los derechos

sobre ella. En el campo inmobiliario es el dueño de la vivienda.

RENTA: Lo que abona el locatario en concepto de alquiler.


RENTABILIDAD: Es la relación, normalmente un porcentaje, que se establece

entre la inversión realizada y el rendimiento económico que ha producido esa

inversión.

SUITE: Dormitorio con baño individual. En general es el dormitorio principal de la

vivienda.

ÁREA LIBRE: Es el porcentaje de terreno que queda libre de edificaciones y no

puede ser ocupado

TÍTULO DE PROPIEDAD:

Escritura que acredita la propiedad de un inmueble. Allí se describen fecha y

forma en que se adquirió y las principales características de la misma.

UNIDAD COMPLEMENTARIA: Otro tipo de unidades que componen el inmueble

en propiedad horizontal. Normalmente son los parqueaderos y depósitos.

UNIDAD FUNCIONAL: Cada una de las unidades de propiedad que componen un

inmueble en propiedad horizontal, a la cual le corresponde un porcentual de los

espacios/artefactos comunes del edificio.

URBANISMO: Proyectos económicos, sociológicos y arquitectónicos que se

realizan para el diseño del espacio urbano, los cuales estudian las condiciones

adecuadas de vivienda, medio ambiente y esparcimiento y las áreas necesarias

para la instalación industrial, comercial, etc. Deben diagramarse cuidadosamente

las redes arteriales y de transporte público para facilitar la movilidad de la

población.

USO: Uso que se le da al inmueble. Una propiedad puede tener diferentes usos:

vivienda, tareas agrícolas, actividades empresariales, comerciales, etc.

USUFRUCTO: Es el derecho real de goce, uso, disfrute o aprovechamiento que

obtiene una persona -llamada usufructuario- sobre un bien cuya propiedad reside

en otra persona denominada nudo propietario.


VALOR CATASTRAL: Concepto que afecta al Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

Lo componen el valor del suelo y el de la construcción, multiplicados ambos por el

índice de aprovechamiento.

ZONAS COMUNES: Espacios de un edificio constituido en propiedad horizontal,

utilizadas por todos los habitantes del mismo y cuyos gastos de mantenimiento,

reparación y mejora corren por cuenta de todos los propietarios. Ej.: portal, pasillos

comunes, piscina, etc.

ZONA COMERCIAL: La destinada a la localización de comercios minoristas como

uso predominante, con el uso complementario de administración y servicios. El

uso de vivienda pasa a ser complementario

ZONA INDUSTRIAL: La destinada a la localización de actividades industriales

como uso predominante y, en algunos casos, exclusivo.

ZONA RESIDENCIAL: La destinada a la localización de viviendas como uso

predominante y a veces exclusivo, con el fin de garantizar y preservar las buenas

condiciones de habitabilidad.

ÁREA BRUTA: Corresponde a la totalidad del área del predio.

ÁREA NO URBANIZABLE: Corresponde a la Ronda y a la Zona de Manejo y Preservación Ambiental, así como las zonas de reserva para futuras afectaciones.

ZONA DE MANEJO Y PRESERVACIÓN AMBIENTAL: Corresponde a una franja de x metros de ancho, a cada lado de la ronda hidráulica, la cual se encuentra delimitada. La zona de Manejo y Preservación Ambiental no se contabilizará como área neta urbanizable.

ÁREA NETA URBANIZABLE: Corresponde al área objeto de desarrollo resultante de descontar del área bruta las áreas no urbanizables.

ÁREAS DE CESIÓN: Corresponden a las áreas destinadas a la conformación de los sistemas de espacio público locales y zonales tales como:

- Cesión tipo A para zonas verde y comunal.


- Sistema vial local.

ÁREA ÚTIL: Corresponde al área de propiedad privada resultante de descontar del área neta urbanizable las áreas de cesión.

LICENCIA DE URBANISMO: Es la autorización previa para que en uno o varios predios localizados en suelo urbano se lleve a cabo la creación de espacios públicos y privados y la construcción de infraestructura de servicios públicos y de vías que permitan la dotación de estos terrenos para la futura de edificaciones con destino a usos urbanos de conformidad con el plan de ordenamiento territorial y normatividad vigente.

RED DE VÍAS LOCALES O SECUNDARIAS: Es el conjunto de vías vehiculares y peatonales que tienen como función principal permitir la penetración y los flujos causados por tráfico local. La red de vías locales incluye vías locales, vehiculares y peatonales.

ÍNDICE DE OCUPACIÓN: Es la proporción máxima de área útil que se puede

ocupar con edificaciones y estacionamientos en el primer piso.

ÍNDICE DE CONSTRUCCIÓN Es el cociente resultante de dividir el área total de pisos construidos o construibles en una edificación por el área bruta o neta del suelo delimitado por el Plan Parcial o la Unidad de Actuación Urbanística. I.C.= área total de pisos construidos/ área bruta o neta.

VIDA REMANENTE: la diferencia entre la vida útil del bien y la edad que efectivamente posea el bien. Para inmuebles cuyo sistema constructivo sea muros de carga, la vida útil será de 70 años; y para los que tengan estructura en concreto, metálica o mampostería estructural, la vida útil será de 100 años.

SEGUNDO MODULO

MÉTODOS VALUATORIOS


Teorías sobre el valor

Las técnica valuatoria se basan en la teoría del valor

MERCANTILISTAS: siglo XVII Y XVIII. Libre competencia determina precio

(oferta y demanda).

FISIÓCRATAS: Siglo XVIII. Fuentes de riqueza- fuerzas productivas de la tierra

Para ADAM SMITH, DAVID RICARDO . valor equivalía a su costo – (el capital +

trabajo de producción)

Teoría subjetiva del valor

UTILIDAD. Genera la diferencia entre precio y valor

VALOR NORMAL. Equilibrio entre la oferta y la demanda

PRECIO. Es una función de la utilidad

La utilidad como concepto económico no es una cualidad física de los bienes.

El valor aumenta con la escasez y disminuye con la abundancia

Teoría univalente del valor

El valor de un inmueble es ÚNICO, no importa la finalidad del avalúo.

El valor es un elemento objetivo que puede ser medido con técnicas o métodos.

El valor económico de las cosas es un fenómeno de mercado.

El precio se establece por la ley de oferta y demanda.


Teoría plurivalente del valor

El valor de un inmueble cambia según la finalidad del avalúo.

Se le confiere al valor carácter subjetivo.

Carlos Berrini: El valor depende de muchas causas muchas sicológicas no

medibles.

Pio Braen: El valor es un concepto complejo con elementos psíquico que no se

pueden someter al cálculo.

El precio se establece por la ley de oferta y demanda.

VALOR: Es el precio más probable de transacción de un bien en condiciones

normales de mercado

PRECIO: Es la cantidad de dinero por la cual se realizó la transacción

VALOR DE MERCADO: Es el precio más alto en dinero, que una propiedad

alcanzaría en un mercado abierto en un plazo razonable.

Métodos valuatorios aceptados en Colombia

1. Método de comparación o de mercado. 2. Método de capitalización de rentas o ingresos 3. Método de costo de reposición. 4. Método (técnica) residual.


Método de comparación o de mercado Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial. Ejemplo de toma de datos de mercado:

Método de costo de reposición. Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno. Para ello se utilizará la siguiente fórmula: Vc = {Ct – D} + Vt En donde: Vc = Valor comercial Ct = Costo total de la construcción D = Depreciación Vt = Valor del terreno

SECTOR TIPO ÁREA VR/ DE OFERTA VR/M2 EDAD EST F.HOMO VR/ HOMOGENIZADO

CHAPINERO OFICINA 232 1.463.000.000,00$ 6.306.034,48$ 10 A 20 AÑOS 6 0,0865 6.851.506,47$

CHAPINERO OFICINA 102 558.000.000,00$ 5.470.588,24$ NUEVO 4 0 5.470.588,24$

CHAPINERO OFICINA 820 2.990.000.000,00$ 3.646.341,46$ REMODELADO 6 0 3.646.341,46$

CHAPINERO OFICINA 1827 6.500.000.000,00$ 3.557.744,94$ 0 Y 5 AÑOS 3 0,0262 3.650.957,85$

CHAPINERO OFICINA 84 245.000.000,00$ 2.916.666,67$ MAS DE 20 AÑOS 4 0,12 3.266.666,67$


CHAPINERO OFICINA 2000 4.500.000.000,00$ 2.250.000,00$ MAS DE 20 AÑOS 3 0,12 2.520.000,00$



CHAPINERO OFICINA 252 420.000.000,00$ 1.666.666,67$ 10 A 20 AÑOS 3 0,0865 1.810.833,33$



Método (técnica) residual

Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el

terreno, a partir de estimar que el valor de éste, es una porción del monto total de

un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y

de conformidad con el mercado del bien final vendible,en el terreno objeto de

avalúo.

Este procedimiento para hacer los avalúos se utilizaba frecuentemente por parte

de un gran número de avaluadores, pero sin embargo no era considerado un

método propiamente. Sólo recientemente en la resolución 0762 de 1998 (Ver

resolución 620 de 2008) emanada del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, se le

dio el reconocimiento oficial, que permite utilizarlo para la estimación del valor de

la tierra en varios casos.

Antes de dicha norma era frecuente que calculado el valor del proyecto vendible,

el valor de la tierra se obtuviera a partir de estimar un porcentaje de dicho valor,

cifra que indudablemente en la mayoría de los casos, era subjetiva y un tanto

arbitraria; tomando en cuenta que dicho porcentaje varía de ciudad en ciudad, e

incluso dentro de la misma ciudad, sin olvidar que la condición de temporalidad es

un hecho que también la modifica. Quizá debido a esta situación de arbitrariedad,

no era aceptada como método y, con la intención de dar seguridad al resultado en

la medida que se parta de datos conocidos y verificables, en la norma citada, se

modificó el procedimiento de estimación del valor del terreno, ya no como un

porcentual, sino que al monto total del proyecto vendible, se restan los costos

totales de la construcción.

Debe tenerse en cuenta que los costos totales sí son datos conocibles en el

mercado, e incluso existen publicaciones periódicas que se encargan de

suministrar esta información en forma detallada o agregada, lo cual permite que el

residuo obtenido sea confiable, dado que el precio del mercado del proyecto

también es un dato conocible con un gran margen de seguridad; tomando en

cuenta que los periódicos informan semanalmente por sectores y por tipo (

estrato), los bienes que están en oferta en el mercado.


Este método, se basa en el principio del mayor y mejor uso del terreno y que en

términos coloquiales se expresa como que la tierra vale según lo que pueda

cargar.

Método de capitalización de rentas o ingresos Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial de un bien, a partir de las rentas o ingresos que se puedan obtener del mismo bien, o inmuebles semejantes y comparables por sus características físicas, de uso y ubicación, trayendo a valor presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas en la vida remanente del bien objeto de avalúo, con una tasa de capitalización o interés.

VC= r/i

VC= Valor comercial r = renta mensual calculada por estadísticas de mercado i = porcentaje de renta mensual

Requisitos y exigencias para el avaluador

A tener en cuenta:

La normatividad vigente sobre avalúos y evaluadores en

Colombia se encuentra dispersa en un complejo marco legal, por

lo que habrá de encasillarse en situaciones particulares al

amparo de las leyes y normas para el fin especifico del avalúo.

Con la inclusión de un artículo sobre los avalúos y los avaluadores en la Ley 510

de 1999 para los avalúos del sector financiero y luego con normas muy parecidas

en la Ley 546 de 1999 - Ley Marco de Vivienda y en la Ley 550 de 1999 - Ley de

Reactivación Empresarial, se pretendió crear un estatuto general sobre los

avalúos y los avaluadores, plasmado en el Decreto 422 de 2000 y en la

Resolución de la Superintendencia de Industria y Comercio No. 22639 de 2000

hoy sustituida por la No. 13314 de 2001

http://www.google.com.co/imgres?imgurl=http://www.midisegni.it/disegni/vari/ojo.gif&imgrefurl=http://www.midisegni.it/Esp/cuerpo_humano.shtml&usg=__H4t1QAOyyzxJekG1wWPpuAamwu8=&h=251&w=326&sz=6&hl=es&start=3&zoom=1&tbnid=juUB4d3hKhR58M:&tbnh=91&tbnw=118&ei=c96cTeX1Jo3EgAfJ3aDBBw&prev=/search?q=ojo&um=1&hl=es&sa=N&rlz=1R2TSNA_enCO389&biw=1345&bih=555&tbm=isch&um=1&itbs=1


Esta regulación se ocupó fundamentalmente de dos aspectos de la materia:

1. La técnica y el informe de avalúo

2. El avaluador y su registro

El segundo punto se vino abajo en la Corte Constitucional, el alto tribunal

manteniendo su tradición en la materia concluyó que la regulación sobre

profesiones y oficios está reservada al legislador. Los requisitos para el ejercicio

de las profesiones y oficios solamente pueden ser impuestos por el legislador. Las

autoridades administrativas carecen de competencia para restringir el ejercicio de

profesiones y oficios (Sentencia C-1265-2000).

Para la realización de un avalúo comercial el avaluador debe regirse de acuerdo a

los siguientes parámetros.

1. Objetividad 2. Certeza de las fuentes 3. Transparencia 4. Integridad 5. Independencia 6. profesionalismo

1. Objetividad. Se basarán en criterios objetivos y datos comprobables, cuyas fuentes sean verificables y comprobables.

2. Certeza de fuentes. La información, índices, precios unitarios, curvas de depreciación o proyecciones que se utilicen deben provenir de fuentes de reconocida profesionalidad y , en todo caso se revelarán.

3. Transparencia. Expresarán todas las limitaciones y posibles fuentes de error y revelarán todos los supuestos que se hayan tomado en cuenta.

4. Integridad y suficiencia. Los avalúos deben contener toda la información que permita a un tercero concluir el valor total del avalúo, sin necesidad de recurrir a fuentes externas al texto. Adicionalmente, debe ser posible verificar todos los cálculos que soporten el resultado final y los intermedios.


5. Independencia. Los avalúos deben ser realizados por personas que, directa o indirectamente carezcan de cualquier interés en el resultado del avalúo o en sus posibles utilizaciones, así como de cualquier vinculación con las partes que se afectarían. Los avaluadores no podrán tener, con los establecimientos de crédito, los deudores o acreedores, ninguna relación de subordinación, dependencia o parentesco, ni estar incursos en las causales de recusación a las que se refiere el artículo 72 de la Ley 550 de 1999, no pudiendo existir, en ningún evento conflicto de intereses.

6. Profesionalidad. Los avalúos deben realizarse por personas inscritas para la especialidad respectiva, en la lista correspondiente o en el Registro Nacional de Avaluadores.

Requisitos para solicitar su registro de avaluador

Análisis y perfil de la hoja de vida

Capacitación recibida el materia valuatoria Experiencia como avaluador Examen de conocimientos

Concepto favorable, se realiza el registro mediante pago Registro avaluador lonja propiedad raíz avaluadores y constructores de Colombia Formulario de inscripción Copia del carné de la lonja Carta solicitud de registro Fotocopia cedula Resolución interna registro lonja- Numeral 2 Documentación que acredita estudios Hoja de vida Avalúo de observación Evaluaciones 2 Rut / NIT – para contabilidad Instrucciones para la visita de campo

1. Portar siempre el carné que lo identifica como perito avaluador de la lonja.


2. Solicitar apertura de carpeta a la lonja, hoja de ruta y datos del cliente. 3. Verificar si tiene los documentos o recepcionarlos del cliente el día de la

visita. 4. Llevar cámara fotográfica 5. Flexo metro o cinta metra 6. A veces es conveniente tener una regla escala de bolsillo 7. Llevar formato de hoja de visita y hacerle firmar por el cliente 8. Llevar formato práctico de toma de datos 9. Realizar el informe y entregarlo para su revisión a los 8 días una vez la

visita.

Misión del avaluador Debe tratar de presentar su trabajo de la manera más objetiva posible, mirando el bien a avaluar desde lo razonable y por ningún motivo dejarse afectar emocionalmente por la necesidad con que lo puede estar viendo su propietario o interesado. Debe evitar dejarse afectar por las quejas infundadas de los interesados en el resultado del avaluó, principalmente cuando ha de servir como garantía.

Privacidad de la información El avaluador debe garantizar la privacidad de la información obtenida, la cual solo puede publicar con autorización expresa de su cliente.

Modelos de presentación de informes de avalúos Aunque no existe actualmente una normatividad que obligue a que el informe de

avalúo se presente sobre un modelo preestablecido; este como mínimo debe

contener:


La metodología utilizada Identificación de bien o derecho avaluado Valores de referencia y fuentes Valor resultante del avalúo Vigencia Persona que realiza el avalúo con la constancia de su inclusión en la lista que

compone el Registro Nacional de Avaluadores.

NOTA:

Para los efectos de las Leyes 546 y 550 de 1999, solamente serán válidos los avalúos que

cumplan los requisitos previstos en el decreto 422 del 2000.

Las entidades encargadas de llevar las listas de avaluadores registrados también tienen el deber

de velar por que estos cumplan de forma integra con su labor y de igual manera de tomar medidas

de sanción y hasta suspender la licencia en caso de anomalías que lo ameriten.

Nuestro modelo sugerido propone lo siguiente:

TABLA DE CONTENIDO

1. INFORMACIÓN BÁSICA O INFORMACIÓN GENERAL 2. INFORMACIÓN CATASTRAL 3. DOCUMENTOS SUMINISTRADOS 4. TITULACIÓN E INFORMACIÓN JURÍDICA 5. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL SECTOR 6. REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA 7. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE 8. MÉTODO DE AVALÚO 9. ANÁLISIS DE ANTECEDENTES 10. RESULTADO DEL AVALÚO

TERCER MODULO

ANÁLISIS DE VARIABLES


EL TERRENO:

INFLUENCIA DEL FONDO

Factor de Profundidad

TerrenoInfluencia

de

Fondo

Frente

Forma

Ubicación

Varios frentes

Esquinero

Medianero

PeatonalZonificación

Topología

Suelos


En el avalúo del terrenos urbanizados la profundidad del lote exige aplicar un

factor de demerito en la medida en que el lote sea más profundo para lo cual

existen algunos criterios

Hoffman

Harper

criterio 1/3 – 2/3

Jerrett

Ibape

Criterio 4-3-2-1: este le da un valor de solo el 10 % a la ultima cuarta parte del terreno

TEORÍAS

CUARTOS TERCIOS HARPER JERRET HOFFMAN

F/4 10% 16.6% 2/3F 1/3F

13% 14% 15.5% F/2

F/4 20% 18.8% 22.9%

50% 16% 10% 17.8%

F/4 30% 21% 26.7% 22.3% F/2

F/4 40% 41.7% 50% 50% 40% 44.4%

Generalmente se utiliza el de Hoffman porque es un punto intermedio entre Harper

y 1/3 – 2/3.

INFLUENCIA DEL FRENTE

El factor de frente es mucho más influyente cuando el lote está situado en una

zona comercial ya que el frente es la vitrina es la que vende. Ejemplo: ( Un lote de

10 de frente por sesenta de fondo cuesta mucho menos que uno de treinta de

frente por veinte de fondo pese a tener áreas iguales).


CORRECTIVO POR RELACIÓN ENTRE FRENTE CON FONDO

FM = Factor correctivo por medidas.

Fondo Normal: Corresponde a el lote promedio del sector. En caso de desconocerse el fondo de la parcela promedio, se infiere la proporción: 1: 2,5

FM= [(Frente Real * Fondo Normal)/Área del Terreno]

Ejemplo: Frente Real, 8 mts. Fondo Real, 30 mts. Fondo Normal, 1: 2,50 =(8*2,50) = 20mts.

FM = Raíz cuadrada de [(8*20)/240] = 0.82 = 82%

El avalúo proveniente de referenciales u otros métodos utilizados, por la aplicación del presente correctivo se reduce a un 82%.

El factor a aplicar por medidas es el resultado de tomar el área ideal en proporción 1:2.5 a partir del frente del lote objeto de avalúo y dividirla entre el área real del lote objeto de avalúo a este resultado se le debe sacar la raíz cuadrada y listo tendremos un porcentaje que afectara el lote positiva o negativamente en la medida en que se aleje del fondo ideal.


Método de Rose

Influencia del frente cuando aplica el mismo fondo

20 mts 25 mts7.5 mts

3 4 5

10 mts 10 mts

7.5 mts

30

mts

10 mts

1 2 6 7

10 mts

a = lote a avaluar ar = lote de referencia 0,25 = Constante FONDO IDEAL 25 mts

a 1/4 7,5 1/4 10 1/4 20 1/4 25 1/4

ar 10 10 10 10

1,00 1,19 1,260,9306049

F=

F * Vr metro cuadrado lote referencia = vr. metro cuadrado lote avaluado


FACTOR *

0,930605 *

1,00 *

1,00 *

1,00 *

1,00 *

1,19 *

1,26 *

280.000,00$ 280.000,00$

250

250

250

250

LOTE 6

LOTE 7

280.000,00$ 332.977,99$

280.000,00$ 352.081,36$

500

625

LOTE 1

LOTE 2

LOTE 3

LOTE 4

187,5

LOTE 5

280.000,00$

280.000,00$

280.000,00$

280.000,00$

260.569,36$

280.000,00$

280.000,00$

280.000,00$

No. LOTE ÁREA VR. LOTE REF. M2 VR METRO CUADRADO

INFLUENCIA DE LA FORMA


a S f (f=S/a) ar Mi Ma Vum Vup (Vup= Vum*Fp*t)

LOTE FRENTE AREA MFONDO

EQUIVALENTE

FRENTE DEL LOTE

TIPO DE LA ZONA

FONDO MÍ INIMO DE

LA ZONA

FONDO MÁXIMO DE

LA ZONA

VR. UNITARIO MEDIO

$(M2) Fp tVR. M2 PREDIO

AVALUADO

FONDO FRENTE

1 15 225 15,0 15,0 20,0 50,0 100.000,00$ 0,87 1 86.603$

2 2 225 112,5 15,0 20,0 50,0 100.000,00$ 0,71 0,89 62.933$

3 4 825 206,3 15,0 20,0 50,0 100.000,00$ 0,71 0,89 62.933$

4 15 1250 83,3 15,0 20,0 50,0 100.000,00$ 0,71 1 70.711$

5 35 1250 35,7 15,0 20,0 50,0 100.000,00$ 1 1,24 123.593$

6 25 750 30,0 15,0 20,0 50,0 100.000,00$ 1 1,14 113.622$

7 5 750 150,0 15,0 20,0 50,0 100.000,00$ 0,71 0,84 59.397$

INFLUENCIA

Ver condiciones de cálculo para la tabla anterior en la siguiente pagina.

CALCULO DE "Fp"

Cuando el fondo equivalente es meno r que el fo ndo mí nimo de la zona entonces F p = ( f / M i) 1/ 2

Cuando el fondo equivalente es mayo r que el fo ndo mí nimo y meno r que el fondo máximo entonces F p = 1

Cuando el fondo equivalente es mayo r que el fo ndo maximo y menor a 2 veces el fondo maximo entonces F p = (M a/ f ) 1/ 2

Cuando el fondo equivalente es mayo r a 2 veces el fo ndo máximo de la zona, entonces F p=(M a/ 2M a) 1/ 2

CALCULO DE "t"

Cuando el frente del predio es < a la mitad del frente del lo te tipo t=0,89

Cuando el frente del predio es (= o > ) a la mitad del frente del lo te tipo y (< o =) al do ble del frente del lo te tipo t=(a/ ar) 1/ 4

Cuando el frente del predio es > a do s veces el frente del lo te tipo t=1,19

INFLUENCIA DE LA UBICACIÓN


LA CONSTRUCCIÓN

ÍNDICE DE OCUPACIÓN: Es la proporción máxima de área útil que se puede

ocupar con edificaciones y estacionamientos en el primer piso.

ÍNDICE DE CONSTRUCCIÓN: Es el cociente resultante de dividir el área total de pisos construidos o construibles en una edificación por el área bruta o neta del suelo delimitado por el Plan Parcial o la Unidad de Actuación Urbanística. I.C.= área total de pisos construidos/ área bruta o neta.

FACTOR DE DEPRECIACIÓN: Es aquel que resulta al aplicar una función

matemática que calcula la desvalorización de un inmueble en función del %vida

transcurrida del mismo a través del tiempo, por su estado o por su obsolescencia.

En términos de Tasación inmobiliaria, son atribuibles a las edificaciones o

construcciones en general, tres tipos de depreciación:

• Depreciación física: Por envejecimiento del edificio. Supone un desgaste natural

de sus materiales e instalaciones, que resulta mayor, en cuanto menor es la

calidad constructiva de los inmuebles. Se asocia al mal estado de conservación, lo

que agrava su deterioro.

•Depreciación económica: Se produce por causas ajenas al edifico, por el

deterioro que sufre el entorno en que se sitúa, debido generalmente a USO, a

actividades incompatibles, asentamiento de población marginal, etc. Algunos

especialistas en la materia la identifican como depreciación ambiental o de

ubicación.

Depreciación funcional: Debido al cambio que ha experimentado el diseño de las

edificaciones, motivado por modernos criterios de funcionalidad, mejor distribución

espacial, los avances tecnológicos, empleo de nuevos materiales de construcción

y otros requerimientos que dificultan la adaptación de la edificación para la función

a la cual se destina.


Para calcular su magnitud, es decir, para lograr cuantificar su valor, que

representa en términos de unidades monetarias la perdida de atributos físicos,

estéticos, funcionales, materiales y del adecuado comportamiento de los

elementos constructivos de un inmueble, se utilizan los coeficientes o factores

que, bien a través de “series tabuladas”, (Tablas de Ross – Heidecke y de Fitto

– Corvini) o como resultado de la solución de una fórmula matemática, se aplican

al valor de reposición a nuevo, minorándolo y obteniéndose así un nuevo valor que

plasma el valor real atribuible a la edificación, según sus condiciones y estado de

conservación al momento de realizarse la Tasación. Lo anterior puede expresarse

genéricamente de la siguiente manera

VNR=VRN-Depreciación

Donde: VNR = Valor Neto de Reposición VRN = Valor de Reposición a Nuevo Depreciación= (Factor o coeficiente de depreciación) x VRN

Tabla De Fitto y Corvini

CURVAS DE FITTO – CORVINI: Se basan en cuatro (4) curvas en las cuales se

tabulan los coeficientes de depreciación para edificaciones con vida útil de 30, 40,

60 y 80 años.

Tienen la particularidad de que no son aplicables cuando la edad de la edificación

se encuentra en el entorno del 70% de su vida útil, ya que las curvas para las

clasificaciones de los estados de conservación bueno y regular tienden a

converger, y la del estado malo mantiene un desarrollo que da como resultado

coeficientes inferiores a los de los estados anteriores. La Expresión para usar este

método es: A= Vn – ( Vn* Y) + Vt Donde:

A=avalúo del bien Vn=valor nuevo de la construcción. Vt = valor del terreno. Y=valor porcentual a descontar. * = multiplicación.


Clase 1: El inmueble está bien conservado y no necesita reparaciones ni en su

estructura ni en sus acabados.

Y = 0.0052 X 2 + 0.47 X – 0.1603 b)

Clase 2: El inmueble está bien conservado pero necesita reparaciones de poca

importancia en sus acabados especialmente en lo que se refiere al enlucimiento.

Y = 0.0051 X 2 + 0.4581 X + 2.3666

Clase 3: El inmueble necesita reparaciones sencillas por ejemplo en los pisos o

pañetes.

Y = 0.0043 X 2 + 0.385 X + 17.968

Clase 4: El inmueble necesita reparaciones importantes especialmente en su

estructura

Y = 0.0025 X 2 + 0.02216 X + 52.556

Ejemplo práctico :

Tenemos una casa construida hace 20 años

La casa tiene estructura en concreto, por lo que su vida útil será de 100 años

teniendo en cuenta las regulaciones del IGAC

Esto quiere decir que para esta casa a transcurrido un 20% de su vida útil

Si sabemos esto podremos aplicar la tabla de FITTO Y CORVINI de la

siguiente manera:

Calculamos el porcentaje de vida transcurrida con un regla de tres simple

(si 100 años es el 100% entonces 20 años cuanto será)

De aquí que tenemos un porcentaje de vida transcurrida de 20 %

Ahora:

Nos vamos a la tabla de FITTO Y CORVINI y interceptamos este porcentaje

con el estado de conservación que hayamos considerado para este inmueble


(ver final de la tabla)

Encontraremos que para un porcentaje de 20% y solo requiriendo

reparaciones sencillas, estaríamos ubicados y cruzando 20% con la columna

de estado de conservación (2).

El factor que obtenemos de este cruce según la tabla es de 14.22, siendo este

nuestro factor de depreciación; es decir lo que se ha perdido de un valor de

nuevo por metro cuadrado es el 14.22 % si al 100% le restamos este valor

nos quedará el 85.78%.

Si tenemos un valor de reposición a nuevo por metro cuadrado de $1’000.000

al multiplicarlo por 85.75% obtendremos que le valor del metro cuadrado de la

casa estará por el orden de $ 857.000 pesos. Algo razonable si consideramos

que ya han pasado 20 años pero que pese a esto se ha conservado muy bien.

Heidecke- Ross

Como se puede apreciar, este método permite la selección de distintos factores

para un mismo estado, en dependencia del criterio del tasador. El término que

expresa la combinación de los criterios de Ross y de Heidecke es el siguiente:

Donde:

FD: Factor de depreciación. E: Edad de construcción o Edad Aparente (o vida consumida). VUT: Vida útil total o Vida económica sobrante. C: Calificación del estado de conservación según el criterio de mantenimiento y/o Conservación planteado por Heidecke.


El planteamiento de ross y Heidecke es de uso popular entre los tasadores del

mundo, debido a que, tiene en cuenta la edad expresada de manera porcentual

(edad / contra vida útil de manera porcentual) versus el estado de conservación.

Siendo funcional para cualquier edad

Norma urbanística y los avalúos

Algo que también debemos conocer es sobre las normas urbanísticas las cuales

se presentan con base en el diagnostico que cada municipio realiza y que deja

plasmado en su plan de ordenamiento territorial según sea el caso.

Estas normas urbanísticas reglamentan y condicionan el uso del suelo urbano y de

expansión urbana de manera que se produzca un desarrollo ordenado del

crecimiento de las ciudades y municipios.

Los usos más frecuentes que se pueden dar son:

Residencial Comercial Institucional Mixtos (combinaciones de varios de los anteriores) La norma propone entre otros el índice de construcción, el índice de ocupación, las alturas permitidas, aislamientos, cerramientos y demás parámetros que garanticen un normal desarrollo del sector donde se pretendan desarrollar proyectos de construcción. La norma la encontramos en cada uno de los planes de ordenamiento territorial

elaborados por los municipios y ciudades.

Ordenamiento territorial

La Ley 388 de 1997 desarrolla estos mandatos constitucionales y legales, dando

al OT municipal el fundamento legal para su aplicación. Dicha ley parte de la

definición del ordenamiento territorial municipal y distrital en los términos de que


éste "comprende un conjunto de acciones político-administrativas y de

planificación física concertados, en ejercicio de la función pública que les

compete...en orden a disponer de instrumentos eficientes para orientar el

desarrollo del territorio bajo su jurisdicción y regular la utilización, transformación y

ocupación del espacio, de acuerdo con las estrategias de desarrollo

socioeconómico y en armonía con el medio ambiente y las tradiciones históricas y

culturales" (Ley 388/97, art. 5).

El Ordenamiento Territorial municipal y distrital tiene el fin de organizar el país a

nivel económico, social y territorial, siendo de su principal incumbencia disponer el

territorio de tal modo que ayude al desarrollo económico y social, racionalizando

las acciones sobre el territorio y orientando su desarrollo y aprovechamiento,

mediante la toma de estrategias de uso, ocupación y manejo del suelo,

actuaciones urbanas integrales. Todo ello, tomando en cuenta los objetivos

económicos, sociales y ambientales, las relaciones intermunicipales,

metropolitanas y regionales, las condiciones de diversidad étnica y preservación

del patrimonio cultural y la toma de instrumentos que permitan regular los

movimientos de transformación territorial de manera que se mejore la utilización

de los recursos naturales y humanos para el logro de condiciones de vida dignas

para la población actual y futura (Ley 388/97, art.6).

El plan de ordenamiento municipal y distrital

Se define como “el instrumento básico para desarrollar el proceso de

ordenamiento del territorio municipal, constituido por un conjunto de objetivos,

directrices, políticas, estrategias, metas, programas, actuaciones y normas

adoptadas para orientar el desarrollo físico del territorio y la utilización del suelo"

(Ley 388/97, art. 9). Se distinguen tres tipos de planes:

Los planes de ordenamiento territorial, elaborados y adoptados por las

autoridades de los distritos y municipios con población superior a los 100.000

habitantes.


Los planes básicos de ordenamiento territorial, elaborados y adoptados por las

autoridades de los municipios con población entre 30.000 y 100.000 habitantes.

Esquemas de ordenamiento, elaborados y adoptados por las autoridades de los

municipios con población inferior a los 30.000 habitantes. Cada uno de estos

planes tiene tres componentes básicos: un componente general, un componente

urbano y uno rural.

Lo que deben tener generalmente los POT

Los planes fijan el modelo de ocupación del territorio en términos del lugar y

distribución espacial de las actividades y las características de los sistemas de

comunicación vial que garantizarán la interacción entre los territorios

espacialmente separados. Incluye los objetivos y estrategias territoriales de largo y

mediano plazo y el contenido estructural.

Los objetivos y estrategias territoriales de largo y mediano plazo se refieren a la

identificación y localización de las acciones sobre el territorio que permitan

organizarlo y adecuarlo para el aprovechamiento de sus ventajas respecto a otros

territorios y su mayor competitividad, así como a la toma de las actividades

territoriales para garantizar el logro de los objetivos de desarrollo económico y

social del municipio o distrito y la toma de las políticas de largo plazo para la

ocupación, aprovechamiento y manejo del suelo y de los recursos naturales (Ley

388/97, art. 12).

Para empezar es bueno que sepamos como se ha clasificado el suelo en virtud de

la ley 388 de julio de 1997 en su capítulo IV, articulo 30.

Clasificación del suelo

Predios urbanos

Son predios urbanos, las áreas del territorio distrital o municipal destinadas a usos

urbanos determinados por el plan de ordenamiento que cuenten con

infraestructura vial y redes primarias de energía, acueducto y alcantarillado,

posibilitándose su urbanización y edificación según sea el caso.


Predios de expansión urbana

Están constituidos por la porción de terreno municipal destinada a la expansión

urbana que se habilitará para el uso urbano durante la vigencia del plan de

ordenamiento territorial.

Predios suburbanos

Constituyen esta categoría las áreas ubicadas dentro del suelo rural en la que

mezclan los usos del suelo y las formas de vida del campo y la ciudad, diferentes

a las clasificadas como áreas de expansión urbana que pueden ser objeto de

desarrollo con restricciones, de intensidad y densidad garantizando el

autoabastecimiento en servicios públicos domiciliarios.

Predios rurales

Constituidos por todos aquellos no aptos para el uso urbano por razones de

oportunidad o por destinación a usos agrícolas, ganaderos, forestales o

actividades análogas.

CUARTO MODULO

AVALÚOS URBANOS

En este punto del curso estamos preparados para realizar nuestro avalúo urbano


Procedimiento para realizar un avalúo comercial

1. Actividades preliminares

Lo primero que debe hacer el perito es documentarse al máximo con respecto al

predio.

Los datos y documentos más importantes son los siguientes

Plano del predio: este debe contener como mínimo los linderos, el área, escala

del plano, linderos y fecha del levantamiento entre otros.

Localización aproximada: esta se encuentra en la solicitud de avalúo, es

aconsejable conseguir cartografía 1:25000 o puede usarse la internet, con ayudas

de mapas o a través de google earth entre otros.

Propósito del avalúo: este generalmente esta en la solicitud y ayuda un poco a

entender que variable(s) es la que tiene mayor importancia en el avalúo, además

nos permite saber dentro de que normatividad se enmarca el avalúo a realizar.


Escritura pública o título de propiedad:

Certificado catastral vigente o recibo de impuesto predial: (el más vigente).

Folio de matricula: se le solicita al cliente, se aconseja que no tenga una vigencia

superior a 60 días, pues allí se pueden está consignada la historia del predio y

tiene mucha información valiosa al momento de realizar la investigación predial.

Norma urbanística: se solicita en la UPZ a que corresponda el predio o en las

oficinas de planeación municipal, se puede solicitarle al cliente que la presente

junto con los demás documentos.

Muchas veces ayuda mucho valerse también de la Ficha catastral.

2. Trabajo de campo:

Con la documentación suministrada planeamos nuestra llegada al sitio y

decidimos fecha y hora de la visita, dentro de nuestro alistamiento debemos

no olvidar tener a nuestra disposición por lo menos los siguientes elementos.

Cinta métrica o flexometro

Altimetro

Libreta de apuntes

Esferos, colores, borrador

Regla escuadra

Escala

Calculadora

Cámara fotográfica

Hay otros elementos personales que pueden parecer insignificantes pero que

en la práctica pueden traducirse en comodidad para el avaluador. Entre ellos

tenemos guantes, botas, impermeable entre otros.

RECUERDE

“Quien falla en planear planea para fallar”


3. Definición del problema

Aquí lo que hacemos una vez en el sitio es determinar el método o los métodos de

avalúo más adecuado para el tipo de inmueble, en consideración a lo que

podemos observar en el sector sobre el mercado inmobiliario y el comportamiento

de la zona.

Determinaremos además donde obtendremos la información relevante de tipo

encuesta o datos de mercado equiparables y pertinentes.

4. Investigación económica

Es el proceso que se hace para obtener, analizar y procesar la información que

permita adoptar los valores para el avalúo que se haya propuesto.

Para la determinación del valor la investigación económica es la actividad más

importante, porque se deben tener en consideración muchos factores que resultan

de la visita al predio.

La investigación económica puede ser de dos tipos:

Investigación directa:

Es la que se hace en el sitio a través de encuestas o con entidades que conozcan

no solo el sector sino el predio en particular. Para ello se debe seleccionar

convenientemente las personas y entidades que ofrezcan la información más

idónea, que no tenga el más mínimo interés en el resultado del avalúo.

Investigación indirecta:


Es aquella que ayuda en parte a la determinación del valor a través de la

información que se obtenga de avalúos recientes a predios en el sector con

características equiparables o similares a nuestro inmueble objeto de avalúo.

5. Análisis de datos

Este es un trabajo de oficina donde se procesan todos los datos que hemos traído

de nuestra visita de campo, aquí se aplican juiciosamente los métodos con los

cuales pretendemos establecer el valor del inmueble.

Podríamos decir que es la aplicación matemática que sustenta nuestro avalúo.

Aquí entra en juego algo de matemáticas financieras, geometría y calculo.

6. Informe de avalúo

OFICIO REMISORIO

INFORMACIÓN GENERAL

SOLICITANTE: Escriba el numero, fecha y persona que dirige el oficio de

solicitud con el cargo de la empresa a que pertenece.

TIPO DE INMUEBLE: Escriba el tipo de construcción para lo que fue

construido y diseñado inicialmente el inmueble (Casa, Bodega, local, oficina

etc. ).


TIPO DE AVALÚO: Escriba el tipo de avalúo comercial, rural , o de

expansión urbana.

DIRECCIÓN: La del predio

LOCALIZACIÓN: Describa claramente donde se encuentra con respecto a

la ciudad donde se ubique

DESTINACIÓN ACTUAL: No confundir con tipo de inmueble, es decir el

uso actual (vivienda o residencial, educativo industrial, bodegaje, dotacional

recreativo de salud entre, si es un lote decir si es urbanizable, no

urbanizado o no urbanizable.

FECHA DE LA VISITA: Escriba la fecha en la que se realizó la visita

INDICADORES ECONÓMICOS A LA FECHA DEL AVALÚO: todos los

que considere relevantes.

INFORMACIÓN CATASTRAL

CUADRO QUE CONTENGA: Numero predial, área total, área construida, avalúo catastral vigente

DOCUMENTOS SUMINISTRADOS

Relacione todos los documentos suministrados y obtenidos durante el proceso.

Escritura

Folio de matricula


Certificado catastral

Certificado de la norma de uso de acuerdo al POT

Planos

TITULACIÓN E INFORMACIÓN JURÍDICA

PROPIETARIO: Nombre de quien figura el el folio de matricula.

TITULO DE ADQUISICIÓN: Numero, fecha, notaria, incluir nota la anterior.

información no constituye titulo jurídico.

MATRICULA INMOBILIARIA: Numero completo.

DESCRIPCIÓN GENERAL DEL SECTOR

DELIMITACIÓN DEL SECTOR

ACTIVIDAD PREDOMINANTE

ESTRATIFICACIÓN

VÍAS DE ACCESO E INFLUENCIA DEL SECTOR

INFRAESTRUCTURA URBANA: Relacione los parques, plazoletas, calles

peatonales

VALORIZACIÓN: Describa de forma sucinta las perspectivas de

valorización del sector.

REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA

Número y fecha del decreto o acuerdo por el cual se reglamento el uso del suelo

en el municipio y relacione lo más relevante de la norma aplicable al inmueble

objeto de avalúo.

DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE:

A. CARACTERÍSTICAS DEL TERRENO

UBICACIÓN: Diga si es medianero, esquinero el tipo de vía que es su frente,

nombre del edificio si es propiedad horizontal.


ÁREAS: Escriba las áreas completas con decimales, si se presentan

inconsistencias aclare las modificaciones pertinentes.

LINDEROS Y DIMENSIONES: en sentido de las manecillas del reloj, a partir del

norte. Si es PH debe relacionarse el numero con el cual se protocolizó el

reglamento, escribiendo fecha, notaria y circulo notarial.

FACTORES PARA EL AVALÚO:

Forma geométrica Configuración Frente Topografía Relación frente fondo

B. DESCRIPCIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN

Materiales proceso constructivo, estado de conservación, distribución de la

construcción, edad, áreas y fuentes.

C. SERVICIOS PÚBLICOS

Escriba los servicios públicos con que cuenta el inmueble y su funcionamiento al

igual que instalaciones espaciales, en caso de propiedad horizontal relacione

plantas eléctricas, de agua, ascensores, aires, piscinas, juegos y otro.

MÉTODO DE AVALÚO

Se menciona el método empleado para establecer el valor del bien.

ANÁLISIS


Se mencionan los patrones empleados para realizar el avalúo, los factores que se

tuvieron en cuenta para determinar el valor del terreno ya calculados , se hacen

las consideraciones especiales sobre el inmueble.

VIGENCIA

Máximo un año decreto 1420 de 1998

RESULTADOS DEL AVALÚO COMERCIAL

En letras y números especificando valor de terreno y valor de construcciones.

FIRMA DEL AVALÚO

Nombre perito avaluador.

RNA


ANEXOS


EDAD

EN %

DE

VIDA

1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 4,5 5,0

0 0,020 0,052 2,52 8,15 18,16 33,20 52,60 75,20 100,00

1 0,505 0,527 3,01 8,55 18,51 33,54 52,84 75,32 100,00

2 1,020 1,052 3,51 9,03 18,94 33,89 53,09 75,45 100,00

3 1,545 1,577 4,03 9,51 19,37 34,23 53,34 75,58 100,00

4 2,000 2,111 4,55 10,00 19,80 34,59 53,59 75,71 100,00

5 2,625 2,656 5,08 10,50 20,25 34,95 53,84 75,85 100,00

6 3,100 3,211 5,62 11,01 20,70 35,32 54,11 75,99 100,00

7 3,745 3,776 6,17 11,53 21,17 35,70 54,38 76,13 100,00

8 4,320 4,351 6,73 12,06 21,64 36,09 54,65 76,27 100,00

9 4,905 4,935 7,30 12,60 22,12 36,46 54,93 76,41 100,00

10 5,500 5,530 7,88 13,15 22,60 36,87 55,21 76,56 100,00

11 6,105 6,135 8,47 13,70 23,10 37,27 55,49 76,71 100,00

12 6,720 6,750 9,07 14,27 23,61 37,68 55,78 76,86 100,00

13 7,345 7,375 9,68 14,84 24,12 38,10 56,08 77,02 100,00

14 7,980 8,009 10,30 15,42 24,53 38,52 56,38 77,18 100,00

15 8,625 8,654 10,93 16,02 25,16 38,95 56,69 77,34 100,00

16 9,250 9,309 11,57 16,62 25,70 39,39 57,00 77,50 100,00

17 9,945 9,974 12,22 17,23 26,25 39,84 57,31 77,66 100,00

18 10,620 10,649 12,87 17,85 26,80 40,29 57,63 77,83 100,00

19 11,305 11,333 13,54 18,48 27,36 40,75 57,96 78,00 100,00

20 12,000 12,028 14,22 19,12 27,93 41,22 58,29 78,17 100,00

21 12,705 12,733 14,91 19,77 28,51 41,69 58,62 78,35 100,00

22 13,420 13,448 15,60 20,42 29,09 42,16 58,96 78,53 100,00

23 14,145 14,173 16,31 21,09 29,68 42,65 59,30 78,71 100,00

24 14,920 14,907 17,03 21,77 30,20 43,14 59,65 78,89 100,00

25 15,625 15,652 17,75 22,45 30,89 43,64 60,00 79,07 100,00

26 16,300 16,407 18,49 23,14 31,51 44,14 60,36 79,26 100,00

27 17,145 17,171 19,23 23,85 32,14 44,65 60,72 79,45 100,00

28 17,920 17,956 19,99 24,56 32,78 45,17 61,09 79,64 100,00

29 18,705 18,731 20,75 25,28 33,42 45,69 61,46 79,84 100,00

30 19,580 19,526 21,53 26,01 34,07 46,22 61,84 80,04 100,00

31 20,305 20,330 22,31 26,75 34,73 46,76 62,22 80,24 100,00

32 21,120 21,155 23,11 27,56 35,40 47,31 62,61 80,44 100,00

33 21,945 21,970 23,90 28,26 36,07 47,86 63,00 80,64 100,00

34 22,780 22,805 24,73 29,03 36,76 48,42 63,40 80,85 100,00

35 23,625 23,649 25,55 29,80 37,45 48,98 63,80 81,06 100,00

DEPRECIACION DE UNA CONSTRUCCION DEBIDA A SU VETUSTEZ Y ESTADO

DE CONSERVACION

TABLA DE FITTO - CORVINI


36 24,480 24,504 26,38 30,59 38,15 49,55 64,20 81,27 100,00

37 25,345 25,349 27,25 31,38 38,86 50,13 64,61 81,48 100,00

38 26,220 26,244 28,00 32,19 39,57 50,71 65,03 81,70 100,00

39 27,105 27,128 28,94 33,00 40,30 51,30 65,45 81,02 100,00

40 28,000 28,023 29,81 33,82 41,03 51,90 65,87 81,14 100,00

41 28,905 28,928 30,70 34,66 41,77 52,51 66,30 82,37 100,00

42 29,820 29,842 31,59 35,50 42,52 53,12 66,73 82,60 100,00

43 30,745 30,707 32,49 36,35 43,28 53,74 67,17 82,73 100,00

44 31,690 31,702 33,40 37,21 44,05 54,36 67,61 83,06 100,00

45 32,625 32,646 34,32 38,03 44,82 54,99 68,06 83,29 100,00

46 33,580 33,601 35,25 38,95 45,60 55,63 68,51 83,53 100,00

47 34,545 34,566 36,19 39,84 46,39 56,29 68,97 83,77 100,00

48 35,520 35,541 37,14 40,74 47,19 56,93 69,43 84,01 100,00

49 36,505 36,525 38,10 41,64 48,00 57,59 69,90 84,25 100,00

50 37,500 37,520 39,07 42,56 48,81 58,25 70,37 84,50 100,00

51 38,500 38,520 40,05 43,48 49,63 58,92 70,85 84,75 100,00

52 39,520 39,539 41,04 44,41 50,46 59,60 71,33 85,00 100,00

53 40,545 40,564 42,04 45,35 51,30 60,28 71,82 85,25 100,00

54 41,580 41,599 43,05 46,30 52,15 60,97 72,31 85,51 100,00

55 42,625 42,643 44,07 47,26 53,01 61,67 72,80 85,77 100,00

56 43,680 43,698 45,10 48,24 53,87 62,38 73,30 86,03 100,00

57 44,745 44,763 46,14 49,22 54,74 63,09 73,81 86,29 100,00

58 45,820 45,837 47,19 50,20 55,62 63,81 74,32 86,56 100,00

59 46,905 46,922 48,25 51,20 55,61 64,53 74,83 86,83 100,00

60 48,000 48,017 49,32 52,20 57,41 65,26 75,35 87,10 100,00

61 49,105 49,121 50,39 53,22 58,32 66,00 75,87 87,38 100,00

62 50,220 50,236 51,47 54,25 59,23 66,75 76,40 87,66 100,00

63 51,345 51,361 52,57 55,28 60,15 67,50 76,94 87,94 100,00

64 52,480 52,495 53,68 56,32 61,08 68,26 77,48 88,22 100,00

65 53,625 53,640 54,80 57,38 62,02 69,02 78,02 88,50 100,00

66 54,780 54,794 55,93 58,44 62,96 69,79 78,57 88,79 100,00

67 55,945 55,959 57,06 59,51 63,92 70,57 79,12 89,08 100,00

68 57,120 57,134 58,20 60,59 64,88 71,36 79,63 89,37 100,00

69 58,305 58,318 59,36 61,68 65,85 72,15 80,24 89,65 100,00

70 59,500 59,513 60,52 62,78 66,83 72,95 80,80 89,96 100,00


71 60,705 60,718 61,70 63,89 67,82 73,75 81,37 90,26 100,00

72 61,920 61,932 62,88 65,00 68,81 74,56 81,95 90,56 100,00

73 63,145 63,157 64,09 66,13 69,81 75,38 82,53 90,86 100,00

74 64,380 64,391 65,28 67,26 70,83 76,21 83,12 91,17 100,00

75 65,625 65,636 66,49 68,40 71,85 77,04 83,71 91,47 100,00

76 66,800 66,891 67,71 69,56 72,87 77,89 84,30 91,78 100,00

77 68,145 68,155 68,95 70,72 73,91 78,72 84,90 92,10 100,00

78 69,420 69,430 70,19 71,89 74,95 79,57 85,50 92,42 100,00

79 70,705 70,714 71,44 73,07 76,01 80,43 86,11 92,74 100,00

80 72,000 72,009 72,71 74,27 77,07 81,50 86,73 93,06 100,00

81 73,305 73,314 73,98 75,47 78,14 82,17 87,35 93,38 100,00

82 74,620 74,628 75,26 76,67 79,21 83,05 87,97 93,70 100,00

83 75,945 75,953 76,56 77,89 80,30 83,93 88,60 94,03 100,00

84 77,200 77,287 77,85 79,12 81,39 84,82 89,23 94,36 100,00

85 78,625 78,632 79,16 80,35 82,49 85,72 89,87 94,70 100,00

86 79,980 79,986 80,48 81,60 86,60 86,63 90,51 95,04 100,00

87 81,345 81,351 81,82 82,85 84,72 87,54 91,16 95,38 100,00

88 82,720 82,725 83,16 84,12 85,85 88,46 91,81 95,72 100,00

89 84,105 84,110 84,51 85,39 86,98 89,38 92,47 96,06 100,00

90 85,500 85,505 85,87 86,67 88,12 90,31 93,13 96,40 100,00

91 86,905 86,909 87,23 87,96 89,27 91,25 93,79 96,75 100,00

92 88,320 88,324 88,61 89,26 90,43 92,20 94,46 97,10 97,10

93 89,745 89,748 90,00 90,57 91,59 93,15 95,14 97,45 100,00

94 91,180 91,183 91,40 91,89 92,77 94,11 95,82 97,81 100,00

95 92,625 92,627 92,81 93,22 93,96 95,07 96,50 98,17 100,00

96 94,000 94,022 94,23 94,56 95,15 96,04 97,19 98,53 100,00

97 95,545 95,546 95,61 95,66 96,35 97,02 97,89 98,89 100,00

98 97,020 97,021 97,10 97,26 97,56 98,01 98,59 99,28 100,00

99 98,505 98,505 98,54 98,63 98,78 99,00 99,29 99,63 100,00

100 100,000 100,000 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

CLASE 1: Construcciòn nueva, no requiere reparaciones

CLASE 2: Regular estado. Daños de poca importancia- enlucimiento.

CLASE 3: Reparaciones sencillas. Remodelaciones de acabados y redes

CLASE 4: Necesita reparaciones imporantes (Estructura y remodelaciones

CLASE 5: Construcciòn sin valor (Ruina total)


NORMATIVIDAD APLICABLE EN MATERIA DE AVALUOS

Otro y importante grupo de normas sobre avalúos tienen origen en las leyes de

desarrollo territorial y ordenamiento territorial, 9 de 1989 y 388 de 1997, con base

en ellas se expide el Decreto 1420 de 1998 y la Resolución del Instituto

Geográfico Agustín Codazzi No. 0762 de 1998 donde se establecen las normas

metodológicas para la realización de los avalúos allí establecidos.

Algunas de las normas están contenidas en:

LEY 56 DE 1981. Ministerio de Minas y Energía

LEY 80 DE 1993. Por la cual se expide el estatuto general de contratación de la

administración pública”.

LEY 105 DE 1993. Por la cual se dictan disposiciones básicas sobre el transporte,

se redistribuyen competencias y recursos entre la Nación y las Entidades

Territoriales, se reglamenta la planeación en el sector transporte y se dictan otras

disposiciones. ARTICULO 34. Adquisiciones de Predios.

LEY NÚMERO 160 DE 1994. "Por la cual se crea el sistema nacional de reforma

agraria y desarrollo rural campesino, se establece un subsidio para la adquisición

de tierras, se reforma el Instituto Colombiano de Reforma Agraria y se dictan otras

disposiciones".

LEY 9 DE 1989. Por la cual se dictan normas sobre planes de desarrollo

municipal, compraventa y expropiación de bienes y se dictan otras disposiciones

LEY 388 DE 1997. Por la cual se modifica la ley 9a. de 1989, y la ley 3a. de 1991 y

se dictan otras disposiciones”.

LEY 510 DE 1999. Por la cual se dictan disposiciones en relación con el sistema

financiero y asegurador, el mercado público de valores, las Superintendencias


Bancaria y de Valores y se conceden unas facultades. Artículo 86. Cuando se

entreguen bienes en dación en pago de créditos hipotecarios a los

establecimientos de crédito acreedores,

LEY 546 DE 1999. Por la cual se dictan normas en materia de vivienda, se

señalan los objetivos y criterios generales a los cuales debe sujetarse el Gobierno

Nacional para regular un sistema especializado para su financiación, se crean

instrumentos de ahorro destinado a dicha financiación, se dictan medidas

relacionadas con los impuestos y otros costos vinculados a la construcción y

negociación de vivienda y se expiden otras disposiciones. Artículo 50. Avalúos y

avaluadores.

LEY 550 DE 1999. Por la cual se establece un régimen que promueva y facilite la

reactivación empresarial y la reestructuración de los entes territoriales para

asegurar la función social de las empresas y lograr el desarrollo armónico de las

regiones y se dictan disposiciones para armonizar el régimen legal vigente con las

normas de esta ley. Artículo 60. Avalúos y Avaluadores. Artículo 61. Reglas

especiales para avalúos de bienes diferentes a terrenos o construcciones en los

acuerdos de reestructuración. Artículo 62. Procedimiento para la selección de

avaluadores. Artículo 72. Causales de recusación e impedimento de los

promotores, peritos y avaluadores. Artículo 79. Vigencia.

LEY NÚMERO 675 DE 2001. “Por medio de la cual se expide el régimen de

propiedad horizontal”

DECRETO No. 482 DE 1984. Por el cual se reglamenta parcialmente la Ley 56 de

1981

DECRETO No. 1122 DE 1982. Por el cual se reglamenta el artículo 132 del

Código de Comercio.

DECRETO No. 2024 DE 1982. Por el cual se reglamenta parcialmente la Ley 56

de 1981


DECRETO No. 2580 DE 1985. Por el cual se reglamenta parcialmente la Ley 56

de 1981

DECRETO No. 1139 DE 1995. Del avalúo comercial. Por el cual se reglamenta

parcialmente la Ley 160 de 1994, en lo relativo a la elaboración del avalúo

comercial de predios y mejoras que se adquieran para fines de reforma agraria y

la intervención de peritos en los procedimientos administrativos agrarios de

competencia del INCORA.

DECRETO NÚMERO 1420 DE 1998. Por el cual se reglamentan parcialmente el

artículo 37 de la Ley 9ª de 1989, el artículo 27 del Decreto-ley 2150 de 1995, los

artículos 56, 61,62, 67, 75, 76, 77, 80, 82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997 y, el

artículo 11 del Decreto-ley 151 de 1998, que hacen referencia al tema de avalúos.

DECRETO NÚMERO 1504 DE 1998. Por el cual se reglamenta el manejo del

espacio público en los planes de ordenamiento territorial.

DECRETO NÚMERO 1507 DE 1998. Por el cual se reglamentan las

disposiciones referentes a planes parciales y a unidades de actuación urbanística

contenidas en la Ley 388 de 1997.

DECRETO NUMERO 151 DE 1998. Por el cual se dictan reglas relativas a los

mecanismos que hacen viable la compensación en tratamiento de conservación

mediante la transferencia de derechos de construcción y desarrollo.


disposiciones referentes a la participación en plusvalía de que trata la Ley 388 de

1997.

DECRETO NUMERO 2150 DE 1995. Por el cual se suprimen y reforman

regulaciones, procedimientos o trámites innecesarios, existentes en la

administración pública.


DECRETO NUMERO 254 DE 2000. Por el cual se expide el régimen para la

liquidación de las entidades públicas del orden nacional.

DECRETO NUMERO 2649 DE 1993. Por el cual se reglamenta la contabilidad en

general y se expiden los principios o normas de contabilidad generalmente

aceptados en Colombia. El Presidente de la República de Colombia, en ejercicio

de las facultades que le otorga el numeral 11, artículo 189, de la Constitución

Política de Colombia.

DECRETO NUMERO 297 DE 1999. Por el cual se modifica el Decreto 1052 de

1998, en lo relacionado con la prórroga de licencias de construcción y urbanismo.

DECRETO NUMERO 422 DE 2000. Por el cual se reglamenta parcialmente el

artículo 50 de la Ley 546 de 1999 y los artículos 60, 61 y 62 de la Ley 550 de

1999.

DECRETO NUMERO 466 DE 2000. Por el cual se reglamenta parcialmente el

artículo 50 de la Ley 546 de 1999.

DECRETO NUMERO 540 DE 1998. Por el cual se reglamentan los artículos 58 de

la Ley 9ª de 1989 y 95 de la Ley 388 de 1997 en materia de transferencia gratuita

de bienes fiscales.


disposiciones referentes a licencias de construcción y urbanismo, al ejercicio de la

curaduría urbana, y las sanciones urbanísticas.

RESOLUCIÓN No. 13314 del 27 de abril de 2001 - Superintendencia de Industria

y Comercio. Por la cual se reglamentan los artículos 50 de la ley 546 de 1999, 60,

61 y 62 de la ley 550 de 1999.

RESOLUCIÓN NÚMERO 0762 DE 1998. Instituto Geográfico Agustín Codazzi.

Por la cual se establece la metodología para la realización de los avalúos

ordenados por la Ley 388 de 1997. En uso de las facultades legales y en especial


de las que le confieren los estatutos aprobados por el Decreto 2113 de 1992, el

Decreto 1008 de 1993 y el Decreto 1420 de 1998,

RESOLUCIÓN No. 2965 DE 1995. Instituto Colombiano de la Reforma Agraria.

Procedimiento para la práctica, elaboración y rendición de los avalúos

comerciales. Por la cual se establece el procedimiento para la práctica,

elaboración y rendición de los avalúos comerciales de predios y mejoras rurales

que se adquieran para fines de reforma agraria y se dictan otras disposiciones.

RESOLUCIÓN No. 2964 DE 1995. Instituto Colombiano de la Reforma Agraria.

Tarifas para el pago de servicios de avalúos. Por la cual se establecen las tarifas

para el pago de los servicios por la realización de avalúos comerciales de predios

y mejoras rurales en los programas de reforma agraria, y el reconocimiento de los

gastos de las diligencias de inspección ocular y el valor total de los dictámenes

que se practiquen y rindan en otros procedimientos agrarios.

Lo anterior Extractado de la página oficial del IGAC, la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá D. C. y otros sitios relacionados

ELABORO: RICARDO GUERRERO PINZÓN.

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