prihodovna metoda u kontekstu nove regulative · primjer neto operativni prihodi: 800.000 diskontna...
TRANSCRIPT
• Rezon prihodovne metode je da investitori neće platiti više od cijene koja im osigurava zahtijevani povrat na uloženi kapital
• Kod tržišne vrijednosti vrijedi princip “highest and best use” - nekretnina se procjenjuje u scenariju koji rezultira maksimalnom vrijednošću
• Investicijska vrijednost je vrijednost nekretnine za određenu investiciju i investitora
Prihodovna metoda
• Prikladna za nekretnine koje generiraju prihod
• Neprikladna za nekretnine koje primarno koristi vlasnik za stanovanje ili obavljanje djelatnosti
• Kod nekretnina kod kojih su moguća oba scenarija prikladno je koristiti i prihodovnu i usporednu metodu te integraciju ponderiranjem, ali Uredba ne dopušta primjenu više metoda
Prikladnost
• Engl. direct capitalization, investment method (UK)
• Prinos = neto operativni prihod / tržišna vrijednost
• Tržišna vrijednost = neto operativni prihod / stopa kapitalizacije
Direktna kapitalizacija
1. Prihodi 1. Ugovoreni iznosi najma 2. Tržišni iznosi najma
2. Troškovi 1. Apsolutni 2. Relativni (u postotku prihoda)
3. Stopa kapitalizacije 1. Tržišno izvedena 2. Ekspertno definirana
Parametri direktne kapitalizacije
Primjer direktne kapitalizacije
Godišnji prihodi od zakupa 1.000.000
- Troškovi 200.000
=Neto operativni
prihodi 800.000
/ Stopa kapitalizacije 5%
= Tržišna vrijednost 16.000.000
1 / Stopa kapitalizacije = Investicijski period 1 / 5% = 20 godina Inv. period x neto op. prihodi = Tržišna vrijednost 20 x 800.000 = 16.000.000
1. Konstantni prihodi i troškovi
2. Dostupne stope kapitalizacije za usporedive transakcije
Pretpostavke direktne kapitalizacije
Metoda je prikladna na velikim, razvijenim i visokolikvidnim tržištima s visokom razinom transparentnosti i javno dostupnim podacima o stopama kapitalizacije, tržišnim cijenama najma, itd. i to u stabilnim vremenima
Prikladnost direktne kapitalizacije
• Engl. discounted cash flow (DCF)
• Ukamaćivanjem sadašnju vrijednost pretvaramo u buduću pri određenoj kamatnoj stopi
• Diskontiranje je inverzan postupak u odnosu na ukamaćivanje
• Diskontiranjem buduće novčane tokove pretvaramo u sadašnju vrijednost pri određenoj diskontnoj stopi
Vremenska vrijednost novca
Ukamaćivanje i diskontiranje
Ukamaćivanje
100 kn105 kn
Diskontiranje
T T+1
• Sadašnja vrijednost od 100 kn, pri godišnjoj kamatnoj stopi od 5%, za godinu dana će vrijediti 105 kn
• I obrnuto, buduća vrijednost - 105 kn koje ćemo prihodovati za godinu dana, danas, pri diskontnoj stopi od 5% vrijedi 100 kn
• Oportunitetni trošak i zahtijevani povrat na uloženi kapital
i = 5%
Primjer diskontiranja novčanog toka investicije koja generira 100 kn svake godine pri diskontnoj stopi od 5% i trošak investicije od 700 kn
Period PriljevDiskontni
faktorDF = (1+i)
Sadašnja vrijednost
1 100 kn 0,95 95,24
2 100 kn 0,91 90,70
3 100 kn 0,86 86,38
4 100 kn 0,82 82,27
5 100 kn 0,78 78,35
6 100 kn 0,75 74,62
7 100 kn 0,71 71,07
8 100 kn 0,68 67,68
9 100 kn 0,64 64,46
10 100 kn 0,61 61,39Ukupna sadašnja vrijednost 772,17
Trošak investicije 700,00Neto sadašnja vrijednost 72,17
1. Investicijski period (engl. holding period)
2. Prihodi
3. Troškovi
4. Diskontna stopa
Parametri metode diskontiranog novčanog toka
• Vremensko razdoblje tijekom kojeg će investitor koristiti nekretninu za generiranje prihoda
• Po isteku inv. perioda pretpostavlja se da će investitor prodati nekretninu po tržišnoj cijeni
• Rezidualna vrijednost se diskontira na datum procjene i dodaje sadašnjoj vrijednosti novčanog toka prihoda od najma
Investicijski period
• Postojeći ugovori o najmu
• Lista najmoprimaca
• Specifični najmoprimci (npr. sidraši u trg. centrima)
• Ugovorne odredbe
• Vjerojatnost obnove najma
• Rizik nepopunjenosti
• Kreditni rizik najmoprimaca
• Tržišne cijene najma
• Stopa rasta prihoda, indeksacija
Prihodi
• Tekuće i investicijsko održavanje
• Upravljački troškovi
• Inflacija
• Troškovi financiranja
• Amortizacija (računovodstvena)
• Porez na promet
Troškovi
• Racionalni investitor će za isti prinos uvijek birati investiciju manjeg rizika
• Nije isto što i stopa kapitalizacije (osim kad je stopa rasta prihoda jednaka nuli)
• Izvedena iz usporedivih transakcija na tržištu ili built-up
Diskontna stopa
1. Nerizična kamatna stopaNajčešće kam. stopa državnih obveznica ili AAA rejtiranih korporativnih obveznica
2. Premija rizikaNagrada investitoru za preuzimanje rizika. Rizik od generalne promjene na tržištu, rizik neplaćanja najmoprimaca, povećanja troškova, itd.
Built-up metoda
• Uredba i Pravilnik koriste dva termina za istu stvar: kamatna stopa nekretnine i stopa kapitalizacije
• Oba termina su direktno preuzeta iz njemačke regulative, ali ne odgovaraju hrvatskoj i međunarodnoj terminologiji
• Kamatna stopa je cijena novca
• Stopa kapitalizacije se koristi u kontekstu direktne kapitalizacije
Diskontna stopa u regulativi
Primjer Neto operativni prihodi: 800.000 Diskontna stopa: 5% Rezidualna vrijednost: 1.000.000
Period Neto prihodi Diskontni faktor
Sadašnja vrijednost
1 800.000 0,95 760.0002 800.000 0,91 728.0003 800.000 0,86 688.0004 800.000 0,82 656.0005 800.000 0,78 624.0006 800.000 0,75 600.0007 800.000 0,71 568.0008 800.000 0,68 544.0009 800.000 0,64 512.000
10 800.000 0,61 488.00011 800.000 0,58 464.00012 800.000 0,56 448.00013 800.000 0,53 424.00014 800.000 0,51 408.00015 800.000 0,48 384.00016 800.000 0,46 368.00017 800.000 0,44 352.00018 800.000 0,42 336.00019 800.000 0,40 320.00020 800.000 0,38 304.00021 1.000.000 0,36 358.942
10.334.942
Mjera pouzdanosti procjene
1. Unakrsne tablice osjetljivosti s jednim ili dva parametra (IFRS 13)
2. Scenario analiza
3. Monte Carlo simulacija
Analiza osjetljivosti
Diskontna stopa / Stopa rasta prihoda
0% 1% 2%
6% 1.146.000 1.204.000 1.261.000
7% 1.059.000 1.112.000 1.165.000
8% 981.000 1.030.000 1.080.000
Tržišna vrijednost
Vjerojatnost
Min MaxOčekivana
• Najpreciznija i najtransparentnija metoda
• Podržana međunarodnom valuacijskim standardima kao i međunarodnim standardima financijskog izvještavanja
• Podržana širokim spektrom softverskih alata (tablični kalkulatori, financijski kalkulatori, specijalizirane aplikacije, itd.)
• Globalno rasprostranjena za valuaciju svih vrsta imovine koje generiraju prihod
Prikladnost metode diskontiranog novčanog toka
• Pravilnik propisuje tri varijante prihodovne metode, koje su u potpunosti preuzete iz njemačke regulative: 1. Opća prihodovna metoda 2. Pojednostavljena prihodovna
metoda 3. Metoda na temelju periodički
različitih prihoda
• Direktna kapitalizacija i metoda diskontiranog novčanog toka nisu predviđene Pravilnikom
Metodološki okvir
PV = (PG – VZ × p) × M + VZ M = (qn-1)/qn(q-1); q = 1 + (p/100)
!
PV - prihodovna vrijednost nekretnine
PG - čisti prihod građevine
VZ - vrijednost zemljišta
M - multiplikator
p - kamatna stopa nekretnine
n - predvidivi ostatak održivog vijeka korištenja građevine
Opća prihodovna metoda
PV = PG × M + VZ/qn
PV - prihodovna vrijednost nekretnine
PG - čisti prihod građevine
VZ - vrijednost zemljišta
M -multiplikator
n = predvidivi ostatak održivog vijeka korištenja građevine
!
• U pojednostavljenoj metodi se diskontira rezidualna vrijednost zemljišta
Pojednostavljena prihodovna metoda
Opća prihodovna metoda ParametriPojednostavljena prihodovna metoda
Tržišne cijene najma Tržišne cijene najma
- Troškovi gospodarenja - Troškovi gospodarenja
Troškovi upravljanja Troškovi upravljanja
Troškovi održavanja Troškovi održavanja
Rizik gubitka najamnine Rizik gubitka najamnine
Pogonski troškovi Pogonski troškovi
= Čisti godišnji prihodCijena zemljišta (bez samostalno iskoristivih dijelova)
= Čisti godišnji prihod
- Prinos na zemljište x Stopa kapitalizacije
= Čisti godišnji prihod građevine
x Multiplikator Stopa kapitalizacije x Multiplikator
= Vrijednost građevineOstatak održivog vijeka korištenja
= Vrijednost najma
+/- Dodatci i odbitci +/- Dodatci i odbitci
+ Vrijednost zemljišta (poredbenom metodom)
+Diskontirana vrijednost zemljišta
= Tržišna vrijednost +/- Prilagodba tržištu = Tržišna vrijednost
Opća prihodovna metoda Parametri Pojednostavljena prihodovna metoda
Godišnji prihod od najma 1.000.000 Tržišne cijene
najma 1.000.000
- Troškovi gospodarenja 200.000 - Troškovi gospodarenja 200.000
= Čisti godišnji prihod 800.000
Cijena zemljišta (bez samostalno
iskoristivih dijelova)
3.000.000 = Čisti godišnji prihod 800.000
- Prinos na zemljište 150.000 x Stopa kapitalizacije 5%
= Čisti godišnji prihod građevine 650.000
x Multiplikator 18,26 Stopa kapitalizacije 5% x Multiplikator 18,26
= Vrijednost građevine 11.869.000 Ostatak održivog vijeka korištenja 50 = Vrijednost najma 14.608.000
+/- Dodatci i odbitci 0 +/- Dodatci i odbitci 0
+Vrijednost zemljišta (poredbenom metodom)
3.000.000 +Diskontirana vrijednost zemljišta
261.600
= Tržišna vrijednost 14.869.000 +/- Prilagodba tržištu = Tržišna vrijednost 14.869.600
Primjer opće i pojednostavljene prihodovne metode Godišnji prihod od najma: 1.000.000, Troškovi gospodarenja: 200.000Cijena zemljišta usporednom metodom: 3.000.000Stopa kapitalizacije: 5% Ostatak održivog vijeka korištenja: 50
• Odvajanje zemljišta od građevine kod opće metode
• Njemački specifikum
• Kršenje principa “stavljanja u cipele investitora”
• Konstantni prihodi i troškovi
• Pretpostavlja se i da je investicijski period jednak ostatku održivog vijeka korištenja - miješanje ekonomskog i tehničkog parametra
Pretpostavke
• Nedovoljno razrađena u Pravilniku
• Nejasna primjena
• U njemačkom originalu detaljnije propisana s formulom
Metoda na temelju periodički različitih prihoda
• Generalno preniske i preuski intervali za raspon rizičnosti nekretnina u RH
Orijentacijske stope kapitalizacije (Prilog 13.)
Poslovni centar Strojarska, Zagreb
Poslovni centar Eurodom, Osijek
Prihodi od najma (EUR/m2) 15 10
Troškovi gospodarenja (EUR/m2) 4 4
Neto operativni prihodi (EUR/m2) 11 6
Površina 30.000 11.000
Godišnji neto operativni prihodi 3.960.000 792.000
Stopa kapitalizacije 6% 7%
Održivi ostatak vijeka korištenja 70 70
Tržišna vrijednost (pojednostavljena metoda) 64.864.800 11.214.720
Tržišna vrijednost (EUR/m2) 2.162 1.020
1. Neusklađenost s međunarodnim standardima i praksom u pogledu odvajanja zemljišta i građevine te korištenja tržišnih (a ne ugovorenih) iznosa najma kao polazišne osnove
2. Veliki institucionalni i proceduralni preduvjeti (povjerenstva za procjenu, baze podataka, regulativa, …)
3. Neusporedivost njemačkog i hrvatskog tržišta nekretnina u smislu veličine, razvijenosti, likvidnosti, itd.
4. Ne koristi se standardna terminologija ni notacija financijske matematike
Nedostaci njemačkog pristupa
Potrebni podaci u njemačkom sustavu procjene
Izvor Poredbena metoda Prihodovna metoda Troškovna metoda
Procjeniteljsko povjerenstvo
Prosječne cijene zemljišta
Stope prinosa (“kapitalizacije”)
Koeficijenti za prilagodbu troškovne vrijednosti
Koeficijenti za preračunavanje
Indeksi
Poredbeni pokazatelji
Regulativa
Koeficijenti za preračunavanje
Standardni troškovi Normalni troškovi gradnje
Održivi vijek korištenja Održivi vijek korištenja
Ostalo: - Brokeri/banke
- Instituti - Gradovi / gospodarska
komora - Statistički ured
Dodatne karakteristike transakcije
Dodatni podaci s tržišta
Indeksi
Cijene najma Analize troškova gradnje
(komora arhitekata)
Lease-up periodi
Stope popunjenosti
Djelomično dostupno u RH Nedostupno u RH
1. International Valuation Standards 2013www.ivsc.org/products
2. Discounted Cash Flow, Technical Paper, IVSCwww.ivsc.org/products
3. RICS Red Bookwww.rics.org/uk/knowledge/professional-guidance/red-book
4. European Valuation Standardswww.tegova.org/en/p4912ae3909e49
!
Reference - Međunarodni standardi
1. Pravilnik o procjeni vrijednosti nekretnina (Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV) www.bmub.bund.de/themen/stadt-wohnen/staedtebaurecht/immobilienwertermittlungs-verordnung/
2. Smjernice za vrednovanjehttp://www.bmub.bund.de/themen/stadt-wohnen/staedtebaurecht/wertermittlungsrichtlinien/
!
U tijeku je revizija smjernica. Donešene su nove, zasebne smjernice za troškovnu i usporednu metodu, a u tijeku je javna rasprava o prihodovnoj metodi (Entwurf der Ertragswertrichtlinie - EW-RL)
Reference - njemačka regulativa