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NORMA INTERNACIONAL DE VALUACIÓN (IVSC).-. Extracto.I V S C INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS COMMITTEE

Oficina Internacional: 12 Great George Street, London,United Kingdom SW1 PD3AD

Reservados todos los derechos. Aplicación y Comportamiento (ORIGINAL EN Ingles).Texto extractado de la traducción realizada al castellano por Julio E Torres Coto Ing Civil. México.

Los Principios, Normas y Orientación sobre Aplicación y Comportamiento reflejan el pensamiento, experiencias y juicio profesional colectivo de más de 40 naciones. También se apoyan en la asesoría y consejo de usuarios de los servicios de valuación y profesionales de otras disciplinas, particularmente en el campo de la contabilidad.

Introducción

Valuación y el IVSC.- La valuación de activos tiene sus raíces en la economía clásica y contemporánea. Los principios y técnicas de valuación se establecieron y eran similares en general, en muchos países antes de los años cuarenta. Reconocer la valuación como profesión, se desarrolló después de los cuarenta, en varios países, pero sin un enfoque internacional.Se consideraba Valuador profesional, quien poseyera un grado universitario apropiado; entrenamiento profesional especializado; experiencia práctica debidamente asesorada; competencia, honorabilidad y objetividad comprobadas y reconocimiento como persona de elevado carácter. Organismos profesionales de valuadores en diversos países otorgaban designaciones profesionales y reconocimiento a aquellos que cuando menos satisfacían los requerimientos estipulados de educación y experiencia.Durante los años sesenta, varios organismos nacionales de valuación desarrollaron y promulgaron Normas de Ejercicio Profesional para sus asociados. Otras les siguieron.

En algunos países introdujeron Códigos de Ética Profesional. Su contenido combinaba consideraciones profesionales con las necesidades prácticas del mercado. En algunos países las Normas fueron incorporadas parcial o totalmente a las leyes y reglamentos nacionales. Algunas corporaciones profesionales crearon procedimientos de revisión y vigilancia que llevaran a la censura o pérdida del reconocimiento profesional para el asociado que violara seriamente las normas o las disposiciones éticas relativas.

Para fines de los años setenta, el desarrollo financiero internacional y la globalización de los mercados hizo patente la necesidad de crear normas internacionales de valuación. Era obvio que sin acuerdos internacionales en relación a las normas de valuación existía confusión y posibilidad de erros. Era menos obvio, que se afectaran normas domésticas

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en algunos países. También era difícil entender las diferencias entre los puntos de vista de las corporaciones de valuación de diversos países que podrían llevar a malos entendimientos no intencionales.

Igualmente se dieron rápidos cambios económicos en los negocios dentro y entre naciones, dando lugar al reconocimiento ampliado de la importancia mercantil de la valuación profesional de los activos. SE requerían valuaciones competentes, objetivas y profesionalmente desarrolladas para una amplia gama de actividades de negocios. Su importancia. Reflejar valores corrientes para los informes financieros en particular, ha recibido creciente reconocimiento. Hay una fuerte corriente hacia la información de valores de activos para efectos contables y financieros basada en la valuación corriente, en lugar del costo histórico.

Los avalúos profesionales tienen la ventaja de reflejar precios cambiantes y diferencias económicas entre áreas geográficas. Reconociendo estos factores, se fundó en 1981 el Comité Internacional de Normas de Valuación (IVSC sigla en Inglés).

El principal objetivo de IVSC es formular y publicar Normas de valuación y orientación procesal para la valuación de activos para uso en estados financieros y promover su aceptación y observancia mundial.

El segundo objetivo, armonizar las Normas internacionales para que su aplicación sea reconocida en las Normas Internacionales de Contabilidad, de modo que los Avaluadores reconozcan que se requiere de ellos bajo las normas de otras disciplinas.

La asociación a IVSC se efectúa por instituciones que representan a cada EstadoEstos organismos profesionales deben reconocer objetivos que se ocupen de la valuación de activos y tener un suficiente número de socios capacitados para realizar este tipo de valuaciones.

Los asociados sostienen, respetan y aplican las Normas y orientación publicados por el Comité y hacen uso de su mejor esfuerzo para asegurar el reconocimiento de las Normas en cuanto sea apropiado en su respectivo Estado.

Los socios también revelan al Comité cualquier diferencia significativa entre las normas domésticas y las internacionales para que se hagan del conocimiento de la comunidad internacional. Los Valuadores deben actuar legalmente y cumplir con las leyes y reglamentos de las áreas en las que ejercen.


Los asociados colaboran con las autoridades reguladoras y normativas, tanto estatutarias como voluntarias y con las sociedades de otros cuerpos profesionales para asegurar que las valuaciones satisfagan las Normas y orientación del IVSC. También cumplen una función educativa y de consulta en el área de valuación de activos dentro de sus Estados.

El enlace con el Comité Internacional de Normas de Contabilidad, la Federación Internacional de Contadores, El Comité Internacional de Prácticas de Auditoría y la Organización Internacional de Comisiones de Valores es especialmente importante para las actividades del IVSC. En relación con esto, otros objetivos del IVSC son proporcionar asesoría y consejo en relación a la valuación de activos a las profesiones contables, coordinar los programas de Normas y de trabajo de las disciplinas profesionales relacionadas con vista al interés público y cooperar con estos y otros organismos internacionales en la determinación y promulgación de nuevas Normas. Estos objetivos se satisfacen mediante contacto directo y participación en otras organizaciones internacionales tales como las Naciones Unidas. Al IVSC se le reconoce un sitial en la Lista Oficial el Consejo Económico y Social de las Naciones Unidas a partir de mayo de 1985.

Las siguientes Normas y discusiones relativas, son el mejor consenso a la fecha, de 40 naciones participantes. La valuación de activos, está sujeta al Principio de Cambio (sostiene que el cambio es inevitable y continuo aún cuando gradual y no fácilmente discernible). Como Norma tiene la intención de ofrecer definiciones y orientación fundamental para la valuación de activos en un mundo dinámico. En donde se identifiquen cambios que se consideren necesarios y justificados deberán señalarse al Comité para deliberación y decisión internacional.

Organización de las Normas Internacionales.- Diversos principios y técnicas de valuación se entienden dentro de la profesión de la valuación y están bien establecidos en el mundo de los negocios.

El Comité Internacional de Normas de Valuación de Activos reconoce la complejidad de los procedimientos profesionales de valuación, la diversidad de situaciones de la propiedad, la dificultad de interpretación por otras profesiones, el problema de las interpretaciones internacionales del lenguaje y la necesidad del público de contar con valuaciones profesionales bien fundamentadas desarrolladas, conforme a normas generalmente aceptadas. En consecuencia, el contenido y formato de estas Normas se han diseñado para facilitar la comprensión y su aplicación.


La organización de las Normas es como sigue:

1.- Introducción - ofrece una explicación del comité internacional, su trabajo y el contexto general de las Normas internacionales. Explica la organización de las Normas, discute la manera y forma como han de ser aplicadas.

2. Conceptos y Principios Generales de Valuación - La discusión sobre los métodos y práctica valuatoria es función de cada Estado. Sin embargo, para fomentar el entendimiento entre disciplinas profesionales y reducir las dificultades causadas por las barreras del idioma, esta sección proporciona comentarios sobre los marcos legal, económico y conceptos básicos sobre los cuales se apoyan la valuación como disciplina y sus Normas. El entendimiento de estos asuntos es crucial para el entendimiento de las valuaciones y la aplicación de estas Normas.

3. Normas de Valuación - Las Normas IVSC 1-2 se ocupan de Valor de Mercado y bases de valuación distintas al Valor de Mercado, como soporte para la Norma IVSC 3, Valuaciones de Estados Financieros y Cuentas Relacionadas. Las Normas IVSC adicionales se ocupan de temas y situaciones de valuación comunes a las actividades mercantiles, pero distintas a las valuaciones de activos de que se ocupa la Norma IVSC 3. La Norma IVSC 4, Valuaciones para Garantía de Crédito, Hipotecas y Obligaciones, proporciona Normas para aplicaciones particulares y distingue estas aplicaciones de las cubiertas por la Norma IVSC 3.

4. Orientación de Aplicación y Comportamiento - Con frecuencia surgen en el ejercicio de la valuación y quienes usan los servicios del avaluador, diferencias en la aplicación de las Normas. Los documentos de Orientación para Aplicación y Comportamiento (APG) proporcionan orientación en temas específicos de valuación y como han de aplicarse las Normas en situaciones mercantiles. Las APG se enmiendan de tiempo en tiempo con orientación adicional del IVSC conforme las situaciones mercantiles o profesionales que requieren orientación.

5. Comentarios Explicativos - Para proporcionar a los Valuadores y usuarios un medio inmediato y menos formal, para recibir respuesta a cuestiones que surjan en relación a las Normas o su aplicación, el IVSC expide Comentarios Explicativos sobre estas Normas, comentarios generalmente no aprobados por el Comité, que pueden aplicarse como medida transitoria.

FORMATO DE LAS NORMAS.- contiene las siguientes secciones ordenadas.


1. Introducción, 2. Alcance 3. Definiciones 4. Relación a las Normas de Contabilidad 5. Declaración de las Normas 6. Discusión 7. Requisitos de Revelación 8. Previsiones de Exclusión 9. Fecha de Vigencia.

NORMAS INTERNACIONALES DE VALUACIÓNConceptos y Principios Generales de Valuación

1.0 Introducción1.1 La experiencia y el diálogo entre naciones adelantado el Comité Internacional de Normas de Valuación ha demostrado, con pocas excepciones, que hay acuerdo internacional en relación a los fundamentos de la disciplina valuatoria.La legislación y circunstancias económicas locales pueden, en ciertas ocasiones, requerir aplicaciones especiales, pero los métodos y técnicas fundamentales de valuación son similares en todo el mundo. 1.2 Las Normas y orientación del IVSC se basan en estos fundamentos y son la columna vertebral de entendimiento de la profesión valuatoria.

2.0 Conceptos de Suelo y Propiedad.2.1 El suelo es esencial para nuestras vidas y existencia. Se relaciona el suelo con su uso, de modo que todas las sociedades se ven afectadas.2.2. La valuación de la tierra baldía, el suelo y sus mejoras es un concepto económico. En cualquier caso nos referimos la tierra como Bien Raíz.

El valor se crea por la utilidad del bien raíz o por su capacidad de satisfacer las necesidades o deseos de los humanos. Contribuyen al valor, la singularidad, durabilidad, ubicación, oferta limitada del bien raíz y la utilidad específica de un sitio determinado. 2.3. La propiedad es un concepto legal. Consiste en los derechos privados de apropiación. Para distinguir entre el bien raíz, una entidad física y su propiedad, la propiedad del bien raíz se llama propiedad real. Las cosas físicas distintas a los bienes raíces reciben el nombre legal de bienes muebles y su propiedad se conoce como propiedad personal. La palabra propiedad usada sin mayor calificación o identificación puede referirse a bienes raíces, bienes muebles o a una combinación de ellos.


2.4 Los AVALUADORES, de Activos, como profesionales, deben satisfacer rigurosas pruebas de educación, entrenamiento, competencia y habilidad demostrada. También deben exhibir y mantener un elevado código de conducta moral (Ética) y práctica profesional (Normas). 2.5 El cambio de precio a lo largo del tiempo, es el resultado de efectos y fuerzas económicas, sociales y del poder adquisitivo del dinero. Los cambios tecnológicos pueden generar movimientos en la oferta y demanda, creando cambios significativos de los precios.

2.6 En la valuación de bienes raíces se aplican principios conocidos. La oferta y la demanda, competencia, sustitución, anticipación o expectación, cambio, utilidad y productividad de un activo, influencian sobre el valor de los bienes raíces.

3.0 Conceptos de Bienes Raíces, Propiedad y Activo 3.1.- Se define como bien raíz o bien inmueble, al suelo físico y aquellos elementos que se adhieren al suelo. Es la “cosa” física, tangible que puede verse y tocarse, junto con todas las adiciones en, sobre y bajo suelo. Las leyes locales dentro de cada Estado establecen las bases para diferenciar los bienes raíces de los bienes muebles.

3.2 La propiedad real incluye todos los derechos, intereses y beneficios relacionados con la propiedad de bienes raíces. La propiedad real se representa normalmente mediante alguna prueba de propiedad separada del bien raíz físico. Por tanto la propiedad real es un concepto no físico.

3.3 Los bienes muebles incluyen objetos tangibles e intangibles (corpóreos e incorpóreos) que no son bienes raíces. Estos son cosas que no están permanentemente adheridas a los bienes raíces y generalmente se caracterizan por su movilidad.

3.4 En la terminología contable, los activos son recursos apropiados o controlados, de los cuales se puede razonablemente anticipar un beneficio futuro. La propiedad de un activo es por si un intangible. Sin embargo, el activo que se tiene puede ser tangible o intangible.

3.5 Las normas internacionales de contabilidad para informes financieros a que hace referencia la Norma IVSC-3, distinguen entre activos tangibles, intangibles y de inversión. Son de particular importancia los siguientes términos y conceptos:

3.5.1 Activo Circulante. Son activos de uso continuo en la actividad de la empresa. Ejemplo.- Acciones, deudores, inversiones a corto plazo, efectivo en caja y bancos. En ciertas circunstancias los bienes raíces, pueden tratarse como un activo circulante (inventarios para venta).3.5.2 Activos fijos. Estos son activos tangibles e intangibles que caen dentro de:


3.5.2.1 Propiedades, planta y equipo. Activos destinados a uso de manera continua en las actividades de una empresa incluyen la tierra, edificios, planta y equipo, la depreciación acumulada y otras categorías de activos adecuadamente identificadas.3.5.2.2 Otros activos de largo plazo. Activos de uso no continuo en las actividades de una empresa, pero que se espera tener en propiedad a largo plazo (inversiones extranjeras, cuentas por cobrar a largo plazo, nombre comercial, inversiones, marcas y patentes, etc).

3.6.- La terminología contable difiere del lenguaje de los Valuadores. De manera técnica se avalúa el activo tangible y no la propiedad como un derecho.El concepto económico depende de la capacidad y habilidad para comprar o vender en un mercado: .se basa en la capacidad y habilidad para ser comprado o vendido en un mercado. El mercado inmobiliario tiene limitaciones cuando se trata de un bien de NO MERCADO. (Ver Norma IVSC 2).

3.7.- El término “depreciación” usado en valuación y contabilidad, puede llevar a confusión. Para evitar malos entendidos, los Avaluadores NO utilizamos el término “depreciación acumulada” al utilizar el Método de Costo de Reproducción o Reposición, para referirse a la pérdida de valor con el estimado a nuevo. Estas pérdidas son atribuibles al deterioro físico, obsolescencia técnica o funcional u obsolescencia externa. Las depreciaciones acumuladas son un término contable y no reflejan el valor actual.

3.8.- Reconociendo que el término propiedad es un concepto legal, podemos distinguir entre propiedad en su contexto valuatorio general y la propiedad considerada como un activo bajo las convenciones contables. 4.0 Precio, Costo, Mercado y Valor. 4.1 La imprecisión del lenguaje internacional nacional, puede y de hecho ha llevado a erróneas interpretaciones. El significado de las palabras difiere de una región a otra. De manera significativa este es el caso, con lo términos precio, costo, mercado y valor en el sentido en que se usan en la disciplina valuatoria.

4.2.- Precio es el término usado para designar la cantidad pagada por un bien o servicio. Es un hecho histórico, sea que se revele públicamente o se mantenga en reserva.

Debido a la capacidad, motivación, interés económico especial de un comprador o vendedor, el precio que se paga por un bien y servicio, puede o no tener relación alguna, con el valor que pueden representar para otras personas. Es un valor relativo que se da a los bienes y servicios por el comprador o el vendedor, bajo circunstancias particulares.


4.3.- Costo.-es el precio pagado por los bienes y servicios, o la cantidad requerida para crear o producir el bien o el servicio. Realizado es un hecho histórico. El precio pagado por un bien o servicio, se convierte en costo para el comprador. 4.4.- Mercado es el sistema (en ocasiones sitio específico) en el que se intercambian bienes y servicios entre compradores y vendedores mediante un mecanismo de precio. El concepto de mercado implica habilidad entre compradores y vendedores sin indebida restricción de sus actividades. Cada parte responderá a la oferta y demanda y otros factores de fijación de precios, capacidad y sapiencia, entendimiento de la utilidad de los bienes o servicios y sus necesidades y deseos individuales. Un mercado puede ser local, nacional o internacional.

4.5. Valor.- concepto económico que se refiere la relación monetaria entre los bienes y servicios disponibles para compra y aquellos que los compran y venden. El valor no es un hecho, es una estimación de la valía de los bienes y servicios en un tiempo. El concepto económico de valor refleja la visión que se tiene en un mercado de los beneficios que deriva el que posee los bienes o recibe los servicios en la fecha efectiva de valuación.

4.6.- Existen muchos tipos y definiciones asociadas al valor que pueden identificarse (Ver la Norma IVSC-2). Algunos son tipos de valor comúnmente usados en la valuación de activos. Otros, se usan en situaciones especiales bajo circunstancias cuidadosamente identificadas y reveladas y que sean apropiadas para la comisión de valuación particular.

4.7.- Los Avaluadores Profesionales utilizan el término Valor de Mercado (o Valor de Mercado Abierto en algunos países) asociado con la valoración de activos y se discute en la Norma IVSC-1.

4.8.- El concepto de valor contempla la asociación de una cantidad monetaria a la transacción, en una fecha determinada.

4.9.- El Valor de Mercado de los bienes inmuebles dependa más de su utilidad que de su estado físico. La utilidad de un activo para una empresa dada, puede diferir de la que reconocería en el mercado otra industria en particular.Por tanto, la valuación de activos y la información para efectos contables, deberían reflejarse en la información financiera. El Costo de Reposición Depreciado (CRD) como se define en la Norma IVSC 2 y como se aplica a propiedades especializadas, aún cuando es una base de valuación distinta del mercado, es aceptable para información financiera cuando sea apropiada.


4.10.- Consideraciones similares a las expresadas en el párrafo 4.9, se aplican a la valuación de propiedades distintas a los bienes raíces. Los informes financieros requerirán la aplicación de métodos de Valor de Mercado y clara distinción de métodos de Valor No de Mercado.

4.11.- El costo total de un activo inmobiliario incluye los costos directos e indirectos de su producción. Si el comprador incurre en costos suplementarios de capital, después de la adquisición, estos se agregarán al costo histórico de adquisición para efectos de contabilidad de costos. Dependiendo de la percepción del mercado en cuanto a la utilidad de tales costos, podrán o no reflejarse totalmente en el Valor de Mercado del activo.

4.12.- El término “costo de reposición” puede usarse en diversos contextos en algunos Estados. En el mercado, es el costo de reemplazar un activo por otro sustituto igualmente satisfactorio (réplica fiel de la estructura existente, utilizando el mismo diseño y los mismos materiales de construcción). Para establecer el costo de reposición se utiliza la construcción de una estructura comparable utilidad, empleando el diseño y materiales en uso corriente en el mercado de edificación actual).

5.0 Valor de Mercado.

5.1.- El concepto de Valor de Mercado conforme a las Normas IVSC, se define como:El monto estimado por el cual un activo se intercambia, en un fecha determinada, en la cual un comprador y un vendedor actuando con conocimiento, prudencia y sin presión, realizan una transacción directa.

5.3.- La Norma IVSC-1 explica en detalle el concepto y definición de Valor de Mercado. La Norma IVSC-3 establece las Normas de valuación que son particularmente aplicables a los informes financieros y cuentas relacionadas. La Norma IVSC-4 presenta las Normas de Valuación para Garantía de Crédito, Hipotecas y Obligaciones.

5.4.- Los activos fijos se distinguen de los activos circulantes en virtud del periodo mayor que se requiere para su comercialización. El elemento tiempo, la ausencia de un “mercado inmediato”[2], la naturaleza y diversidad de los mercados y propiedades y otros factores generan la necesidad de Valuadores profesionales y de estas Normas.

6.0 El Mejor y mayor uso Productivo


http://www.iat-tasaciones.com.ar/iat-normas%20internacionales.htm#_ftn2%23_ftn2

6.1 El suelo con rara excepción, tiene permanencia más allá de la vida de los individuos. Como el suelo es único e inamovible, cada fracción de bien raíz posee ubicación única. La permanencia del suelo también implica que sobreviva a los usos y mejoras que le sean impuestos por los humanos, de manera general.

6.2. Debido a las características específicas del suelo, se deben valorar por separado las mejoras para establecer el valor total de la propiedad.

6.3 No obstante o expresado en el párrafo 6.2, muchas propiedades se valúan como combinación de tierra y mejoras. En tales casos, el Valuador normalmente estimará el Valor de Mercado tomando en cuenta el uso mejor y más productivo de la tierra con las mejoras existentes. 6.4 Mejor uso y más productivo se define como el uso más probable de un activo, físicamente posible, apropiadamente justificado, legalmente permitido, financieramente factible y que resulta en el valor más alto del activo que se valúa. 6.5 Un uso legalmente permitido y físicamente posible podrá no obstante requerir una explicación del valuador que justifique porque ese uso es razonablemente probable. Una vez que el análisis establece lo anterior, se procede a probar su factibilidad financiera. El uso que resulte en el valor más alto, conforme a otras pruebas, se considera el uso mejor y más productivo. 6.6 La aplicación de esta definición permite a los Valuadores evaluar los efectos del deterioro y la obsolescencia en los edificios, las mejoras más apropiadas para el suelo, la factibilidad de proyectos de rehabilitación y renovación y muchas otras situaciones de valuación. 6.7 El concepto de uso mejor y más productivo es una parte integral de las estimaciones de Valor de Mercado. Sin embargo ciertas normas permiten una aplicación del concepto de uso mejor y más productivo en la valuación de propiedades en relación a los informes financieros y cuentas relacionadas. Esta aplicación llamada Valor de Mercado para el Uso Existente, se discute en la Norma TIAVSC 3.

7.0 Utilidad

7.1.- El criterio clave para la valoración de un activo es su utilidad. Los procedimientos empleados en el proceso de valuación tienen el objetivo común DEFINIR y CUANTIFICAR el grado de utilidad o capacidad de uso del activo valuado. Este proceso exige diversas interpretaciones del concepto de utilidad.


7.2.- Utilidad.- término relativo o comparativo más que una condición absoluta. Por ejemplo, la utilidad del suelo agrícola se mide por su capacidad productiva. Su valor es función de la cantidad y calidad de producto que la tierra RINDE en el sentido agrícola.

El suelo urbano crea utilidad dependiendo de la cantidad y calidad de edificios desarrollables, dependiendo de su capacidad residencial, comercial o industrial.Consecuentemente, el valor del suelo se establece al evaluar su utilidad en términos de factores legales, físicos, funcionales, económicos y ambientales que ordenan su capacidad productiva. 7.3.- La valuación de activos se rige por la forma en que se usa y como sería ordinariamente comercializado en el mercado. Para algunos activos, la utilidad óptima se logra si se operan de manera individual, otros, tienen mayor utilidad si se operan como parte de un grupo. Por tanto debe hacerse una distinción entre la utilidad de un activo visto individualmente y cuando se le considera como parte de un grupo.

7.4.- Las propiedades aisladas constituyen operaciones independientes y así deben ser avaluadas.Si tales activos estuvieran asociados de manera funcional o económica a otros activos, en el proceso de avalúo se debe analizar esta situación conforme a las instrucciones debidamente documentadas por parte del poseedor. 7.5.- Una propiedad individual puede tener un valor adicional o especial asociación física o funcional a una propiedad contigua propiedad de terceros, o por su atractivo para un comprador que tenga intereses especiales. Es necesario informar el alcance o los montos de tal valor adicional o especial por separado del Valor de Mercado establecido de acuerdo a estas normas de valuación. 7.6.- La utilidad se mide a lo largo de la vida útil de un activo. Sin embargo, hay ocasiones en que los activos temporalmente pasan a ser obsoletos, son almacenados o de alguna otra forma son retirados de la producción, son transformados a un uso o función alterna o quizá simplemente se dejan ociosos por un periodo de tiempo. En otras instancias, circunstancias de mercado externas, económicas o políticas, pueden dictar el retiro de la producción por un periodo indefinido de tiempo.

7.7.- De manera similar, activos situados en regiones remotas, en Estados no sujetos a economía de mercado o en localidades que están experimentando cambios en su economía, pueden no tener un grado de utilidad a la fecha de valuación. En estas circunstancias su valoración requiere experiencia y entrenamiento y los informes deberán lograrse conforme a las Normas IVSC. El avaluador deberá explicar y revelar la base de la valuación, los datos en que se basa y la amplitud de las suposiciones o limitaciones (si las hubiere) sobre las que se hace la valuación.


7.8.- La inseguridad política o económica produce su efecto en la utilidad, sea en términos de capacidad o de eficiencia. Es responsabilidad del Valuador, en tales situaciones, evaluar la expectativa en el mercado de la duración de tales eventos. Los paros y cierres temporales pueden tener poco o ningún impacto en los valores de los activos, mientras la cesación de actividades por periodo prolongado puede resultar en una disminución permanente en el valor. El activo valuado deberá verse a la luz de todos los factores internos y externos que influyen en su comportamiento operativo. 8.0 Otros Conceptos Importantes

8.1.- La expresión Valor Justo comúnmente aparece en las normas de contabilidad. A diferencia de la definición de Valor de Mercado explicada atrás, el Valor Justo en contabilidad anticipa una venta en situaciones de angustia o circunstancias no contempladas en la estimación del Valor de Mercado.

8.2.- Activos especializados son aquellos que rara vez se venden, salvo como parte del negocio del cual son parte constitutiva. Se puede hacer referencia a tales activos como activos limitados o de no mercado, dependiendo del grado de especialización de su diseño, configuración o aplicación. Cuando existe información de mercado limitada o no directamente comparable, el proceso valuatorio puede hacerse más complejo. Es responsabilidad del Valuador desarrollar datos y razonamiento respaldado en el mercado y explicar la conclusión de valor. Cualquiera de los métodos valuatorios puede aplicarse, pero en particular el Método de Reposición aplica para activos especializados.

8.3.- No debe confundirse el término Costo de Reposición Depreciado (CDR) con los términos Costo de Reposición o Costo Neto Corriente de Reposición. El CRD se refiere a los costos depreciables de la construcción.

8.4.- En sitios donde las condiciones normales de mercado han sido alteradas o suspendidas o donde los desequilibrios entre oferta y demanda llevan a precios de mercado que no satisfacen la definición de Valor de Mercado, el Valuador puede enfrentarse a un problema valuatorio difícil. Aplicando el concepto y definición de Valor de Mercado y adaptando los datos y razonamiento de mercado al proceso valuatorio, los Valuadores agregan significado y utilidad a los valores de activos que se consignan en los estados financieros. Conforme la disponibilidad o aplicabilidad de la información de mercado disminuyen, la comisión de valuación puede requerir mayores grados de competencia, experiencia y juicio profesional del Avaluador y cuidadosa aplicación de estas Normas.


8.5.- En algunos Estados (o bajo circunstancias especiales) puede requerirse a un Valuador que aplique una definición particular de Valor de Mercado para satisfacer requerimientos legales o estatutarios. El Valor de Mercado de un activo no cambia sólo por razón de simples cambios en la terminología o por una diferente redacción de la definición en sí, que podría ser diferente en algunos Estados debido a sus leyes. 8.6.- Todos los informes de valuación deben expresar claramente el PROPOSITO y FUNCIÓN de la valuación. Además de otros requisitos de los informes, en donde se involucre información financiera, el informe debe identificar plenamente el activo.

8.7.- La contabilidad basada en costo histórico refleja solamente el costo original y las depreciaciones acumuladas bajo los principios de la contabilidad. Sin embargo, un activo puede tener un Valor de Mercado menor o mayor que el costo histórico, sea que tal costo se haya ajustado por depreciación acumulada o no.

Desde la óptica del mercado, si un activo se crea para venta, la aptitud para la venta debe superar los costos para que la actividad sea productiva. Cuando se vende con utilidad el precio pagado por el comprador se convierte en costo del comprador. La diferencia entre el valor de venta y el costo de producción se convierte en utilidad para el vendedor, también llamada ganancia en la venta del activo.

8.8.- La correcta terminología es esencial para los Valuadores y para quienes leen sus informes. El uso ponderado de experiencia, pericia y correcta aplicación de la metodología, son también esenciales para determinar resultados.

9.0 Resumen

9.1.- Estas Normas son para uso de Valuadores a quienes se pide avaluar activos y cuentas financieras. Se hace énfasis en el uso de información real y actual de mercado, para establecer guías internacionales que llevan la intención de reducir o eliminar la confusión en el uso de los informes de valuación y promover el entendimiento.

Norma 2 Bases de Valuación Diversas del Valor de Mercado

1. Introducción.- Los objetivos de ésta Norma son dobles: primero, identificar y explicar las bases de valor diversas del Valor de Mercado, establecer normas para su aplicación y segundo, distinguirlas del Valor de Mercado.

1.2 La mayoría de las valuaciones profesionales, en especial la valoración de activos a que se refiere la Norma 3, involucran el Valor de Mercado. Existen circunstancias que piden bases diferentes al Valor de Mercado. Es esencial que tanto el Valuador como los usuarios de la valuación entiendan claramente la distinción entre Valor de Mercado y valuaciones para bienes de NO mercado.


1.3 IVSC busca evitar incidencias internacionales de malos entendimientos o falsas interpretaciones entre los Estados en relación al uso y aplicación de bases de valuación que no sean de mercado. Los Valuadores responsables de aplicar estas Normas deben asegurar que se seleccionan bases adecuadas, usando todos los medios razonables para mejorar el entendimiento de los usuarios de la valuación, evitando circunstancias que puedan desorientar al público e informando estimaciones objetivamente apoyadas.

2.0 Alcance2.1 Esta Norma se refiere a Valor de NO Mercado.2.2 La Norma IVSC-3 se refiere a informes financieros. La Norma 3 incluye Valor de Mercado para Uso Existente una aplicación especial del Valor de Mercado cuando se consideran inmuebles, planta, maquinaria y equipo que ha de continuar en uso dentro de una empresa. Aún cuando esta aplicación se separa del concepto general de uso mejor y más productivo de la valuación de mercado, deberá considerarse como un caso especial más que una desviación del concepto de Valor de Mercado.

2.3.- Otra Norma IVSC se ocupa de las bases de valuación de activos que forman parte de un negocio en marcha.

3 Definiciones

3.1.- Valor en Uso. Se enfoca al valor que un bien específico contribuye a la empresa de que es parte, sin tomar en cuenta el uso mejor y más productivo del bien o el producto monetario que pudiera realizarse a su venta. El Valor en uso es el valor que un bien tiene para un uso y usuario específico, por tanto no está relacionado con el mercado.

3.2.- Inmueble con mercado limitado. Es un inmueble que, por las condiciones del mercado, características únicas de diseño u otros factores, atrae relativamente pocos compradores potenciales en un tiempo dado. La característica que distingue a estos inmuebles con mercado limitado no es que sea imposible venderlas en el mercado abierto, sino que su venta, por lo general, demanda un mayor periodo de comercialización que el usual.

3.3.- Inmueble especializado o especialmente diseñado. Inmueble que por su naturaleza, tiene una utilidad restringida a usos o usuarios particulares y que rara vez se vende en el mercado abierto, excepto como parte de la venta del negocio que lo ocupa.

Muchos diseños, incluyendo casas unifamiliares pueden definirse como especiales.


En este caso, “fin especial”, se entiende aplicable a inmuebles que tienen mercado restringido o no tienen mercado. Ejemplo típico incluye refinerías, cantones, muelles, instalaciones de manufactura especializada, infraestructura pública, iglesias, museos e inmuebles localizados en sitios geográficos particulares por razones de operación o negocio. 3.3.1 Como se expone en la Norma IVSC-3, cuando se trata de valuación de activos en relación con informes financieros, los inmuebles ocupados por el propietario pueden verse como inmuebles especializados o no especializados.

3.3.2 Los inmuebles no especializados se valúan conforme a los conceptos de valor de mercado. Los que se tienen con la intención de continuar en uso por la empresa se valúan sobre la base de Valor de Mercado para el uso Existente como se explica en la Norma IVSC- 3.

3.3.3 Los inmuebles especializados por definición rara vez se venden en el mercado abierto. En consecuencia el Método de Costo de Reposición Depreciación es el que se usa comúnmente en su valuación para propósitos de informes financieros haciendo los ajustes necesarios.

3.4 Valor de Inversión. Valor de un inmueble específico, para un inversionista o para una clase de inversionistas específicamente identificados con objetivos y criterios claramente identificables. No debe confundirse el concepto de Valor de Inversión con el Valor de Mercado de un inmueble de inversión. 3.5 Valor de Negocio en Marcha. Involucra el valor del negocio y la empresa en operación, a partir de la cual se puede distribuir o repartir el Valor del Negocio a las partes interesadas en proporción a su aporte, teniendo en cuenta que ninguna de las partes por si, constituyen Valor de Mercado.

3.6 Valor Asegurable. El valor del inmueble conforme a las definiciones contenidas en un contrato o póliza de seguro.

3.7 Valor Fiscal, Catastral o Gravable. Un valor basado en las leyes aplicables a la tasación o imposición a la propiedad inmobiliaria. Aún cuando algunas jurisdicciones pueden citar el Valor de Mercado como base de la tasación, la metodología requerida puede producir resultados que difieren del Valor de Mercado como se ha definido aquí.

3.8. Costo de Reposición Depreciado (CRD). Es un método de valuación basado en la estimación del Valor Actual de Mercado para la tierra con su uso actual, más los costos de reproducción de la construcción, más las mejoras, menos las depreciaciones y deducciones por deterioro físico, y obsolescencia. El resultado que es un Valor NO de


Mercado, se conoce como estimación de Costo de Reposición Depreciado. Este resultado está sujeto a adecuada rentabilidad o potencial de servicio de la empresa.

3.9 Valor de Rescate o salvamento.- Es el valor de un inmueble, excluyendo el suelo, considerando la venta de los materiales de construcción en su estado actual. Se puede reportar como monto bruto o neto de los costos de la venta.

3.10 Valor de Liquidación o Venta Forzada. El importe que razonablemente se podría recibir de la venta de la propiedad dentro de un marco de tiempo muy corto para satisfacer el marco de tiempo de comercialización. Por lo general involucra a un comprador consiente de la desventaja del vendedor.

3.11 Valor Especial. Término que se relaciona con un elemento extraordinario de valor superior y por arriba del Valor de Mercado. Podría surgir, por ejemplo, por la asociación física, funcional o económica de un inmueble con algún otro inmueble, como el inmueble vecino. Es un incremento de valor que podría ser aplicable a un propietario o usuario potencial del inmueble, más que al mercado, esto es, un comprador con interés especial. El valor especial podría asociarse con elementos del Valor de Negocio en Marcha.

3.12 Otras expresiones de valor referidas específicamente a inmuebles, planta y maquinaria y a situaciones especiales se definen en las Normas TIAVSC.

3.13 Términos contables.3.13.1 Valor Justo. El importe por el cual se intercambiaría un activo o se cubriría un riesgo entre partes conocedoras y dispuestas en una venta directa.3.13.2 Monto Depreciable. El costo histórico de un activo menos el valor residual estimado del activo. 3.13.3 Monto Revaluado. El valor del inmueble, planta y equipo establecido por avalúo o valuación normalmente realizada por valuadores profesionalmente calificados. 3.13.4 Monto Recuperable. El monto que la empresa espera recuperar del uso futuro de un activo incluyendo su valor residual al momento de su disposición. 3.13.5 Valor Neto Realizable. El precio de venta de un activo, menos los costos de venta y cierre. En particular esto incluye tiempo suficiente para que ocurra la transacción.

4.0 Relación con las Normas de Contabilidad 4.1 En la práctica ha habido confusión en la aplicación contable frente a los métodos de valoración. Para evitar estos y otros problemas, se ha preparado la Norma IVSC- 1 que se refiere a la valuación con base en el Valor de Mercado, la Norma IVSC-2 con valuación para bienes de NO Mercado y la Norma IVSC-3 referente a las valuaciones para informes financieros. Estas Normas Internacionales de Valuación, se estructuran


para proporcionar orientación a los Valuadores, contadores y al público en relación a las normas de valuación afectadas por la contabilidad.4.2 El propósito del Informe Financiero, a la luz de la norma internacional de contabilidad, refleja los resultados de operación y la situación financiera de una empresa. Así, no se ponen en discusión las normas de contabilidad, al valuar la empresa. Para referencia adicional de esta cuestión, véase la Norma IVSC 3.4.3 Las normas de contabilidad presentan los medios requeridos para que la valoración de activos fijos (o de otra índole) se reflejen en los Informes y Registros Financieros de una Empresa. Se aplican a valuaciones de mercado actual y otras se apoyan en el valor histórico.4.4 Las Normas aplicables para Informes Financieros se cubren en la Norma IVSC 3. (La Norma IVSC-2 define los conceptos No Valor de Mercado que generalmente no son aplicables para efectos de informes financieros). 4.5 El CRD es el método de NO Mercado, para valuar inmuebles especializados que puede usarse, cuando sea aplicable, en los informes financieros,5.0 Declaración de Normas5.1 Antes de asumir un encargo que involucre valuación basada en una premisa distinta del Valor de Mercado, un Valuador deberá: 5.1.1 Identificar de manera apropiada el problema y asegurar que la ejecución de la encomienda no habrá de llevar a una conclusión que sea desorientadora o inapropiada para las circunstancias. 5.1.2 Determinar que tiene suficiente conocimiento, experiencia y competencia para completar la valoración, de conformidad con estas Normas y otros principios de valuación generalmente aceptados; o alternativamente, (1) Revelar cualquier deficiencia de este tipo al cliente antes de aceptar la encomienda. (2) Tomar todos los pasos necesarios y apropiados para completar el encargo, (3) Revelar la situación y los pasos tomados para enfocar la situación en el informe que acompañe la terminación de los servicios. 5.2 Al desarrollar una estimación de Valor no de Mercado un Valuador debe ser consciente de entender y aplicar aquellos métodos y técnicas que son necesarios para producir una valuación creíble. 5.3 Para asegurar que no hay confusión entre Valor de Mercado y Valor de NO Mercado, el Valuador debe observar las siguientes orientaciones: 5.3.1 Identificar la propiedad que se valúa.5.3.2 Identificar los derechos asociados con la propiedad por valuar.5.3.3 Identificar el propósito y uso que se pretende dar a la valuación.5.3.4 Definir el tipo de valor que se está estimando.5.3.5 Inspeccionar la propiedad que se está valuando.5.3.6 Revelar cualquiera condición o circunstancia limitante.5.3.7 Identificar la fecha efectiva de valuación.5.3.8 Desarrollar y considerar datos y circunstancias del encargo.


5.4 Aún cuando el concepto, uso y aplicación de las bases del Valor de NO Mercado, puede ser apropiado bajo ciertas circunstancias, el Valuador deberá asegurar y reportar que el valor resultante no debe ser interpretado como una representación de Valor de Mercado. 6.0 Discusión

6.1.- La utilidad de un inmueble para una empresa dada, puede ser diferente a la que reconocería el mercado u otra empresa. Por lo tanto, es necesario que los informes financieros y la valuación de activos, distingan entre los valores reconocidos por el mercado, y tipos de valor que no son de mercado, los cuales no deben ser usados para informas financieros.

6.2 El Valor en Uso (ver párrafo 3.13.6) es una base de valuación ajena al mercado, medida desde la perspectiva de un usuario particular. El Valor a Cambio (ver Norma IVSC 1, párrafo 1.2 y siguientes) es el valor del mercado en el que tiene intercambio la propiedad de los activos. La definición de Valor de Mercado de IVSC, adecuada a los informes financieros está basada en el principio de Valor a Cambio y no en el de Valor en Uso.

6.3 Las expresiones Valor en Uso y Valor a Cambio puede llevar a malos entendimientos si no hay explicación. Deben evitarse cuando haya posibilidad de confusión.

6.4 Los inmuebles pueden avaluarse sobre bases diferentes al Valor de Mercado.Tales bases pueden ser reflejo de una utilidad ajena al mercado o de condiciones inusuales y no de mercado. Los ejemplos incluyen el Valor de Negocio en Marcha, Valor Especial, Valor de Venta forzosa, Valor de Salvamento y el Valor Neto Realizable. 6.5 El Valor de Negocio en Marcha expresa el valor que se asigna a un negocio establecido, no a cualquiera de sus partes constitutivas.

6.6 Sería solamente coincidencia que el Valor en Uso de un inmueble fuera igual a su Valor de Mercado. El Valor en Uso de un inmueble tendería a ser más alto que el Valor de Mercado si la empresa operadora fuera capaz de emplearlo de una manera más útil y rentable que el productor típico del mismo producto o servicio. Por otra parte, el Valor en Uso podría ser menor que el Valor de Mercado cuando la empresa no estuviese utilizando el activo a su máxima capacidad y eficiencia.


El Valor en Uso también podría ser mayor que el Valor de Mercado si la empresa poseyera derechos especiales de producción, contratos extraordinarios, patentes y licencias singulares, buen nombre especial y otros activos incorpóreos que no serían transferibles a otro propietario.

6.7 Puede corresponder la expresión Valor Especial a un inmueble, en razón de una ubicación singular, una situación temporal bajo condiciones de mercado excepcionales o un premio pagadero por un comprador que tenga interés especial (ver 3.11). El Valor Especial debe reportarse por separado del Valor de Mercado, puesto que tal procedimiento podría ser desorientador.

6.8 Justo Valor, término utilizado en contabilidad, difiere de manera importante del Valor de Mercado. Pueden ser numéricamente iguales en ciertas circunstancias, pero tienen diferentes definiciones. Por ejemplo, una estimación de Justo Valor puede no reunir los requisitos de tiempo adecuado, o la ausencia de alguna forma de presión.

6.9 La venta forzosa involucra un precio que surge circunstancias atípicas o extraordinarias, que usualmente reflejan un periodo de comercialización inadecuado, sin publicidad razonable y a veces reflejan las condiciones del vendedor involuntario o la venta bajo presión o coacción. El Valor o precio de Venta Forzosa también puede llamarse Precio de Liquidación.

6.10 El Valor de Rescate (ver 3.9) es una expresión del valor actual que se espera de un inmueble, sin incluir la tierra, que ha llegado al final de su esperanza de vida útil en términos de su propósito y función original. El concepto de Valor de Rescate también se conoce en la terminología contable como el importe neto realizable para un activo que no tiene ya uso para una empresa.

6.11 El Valor de Rescate no implica que el bien su vida y uso útil. Este bien podría reconstruirse, convertirse a un uso similar o diferente o proporcionar partes de recambio para otros bienes que aún sean utilizables. En el extremo, el Valor de Rescate puede representar una expresión del valor de chatarra o el valor de reutilización.

7.0 Exigencias de Revelación

7.1 Los informes valuatorios no deben desorientar. Las normas particulares de información pueden variar entre los Estados, pero es responsabilidad del Valuador incorporar los conceptos básicos. Para valuaciones basadas en Valor no de Mercado es indispensable que el propósito y uso contemplado de la valuación se explique claramente y que se haga una completa revelación de las bases para el estimado de valor, su aplicabilidad y limitaciones.


7.2 Cada informe de valuación sobre base distinta al Valor de Mercado deberá contener una Declaración de condiciones Contingentes y Limitantes o alguna revelación similar. No obstante esta disposición, el Valuador no deberá usar la Declaración de Condiciones Contingentes y Limitantes para justificar la desviación con respecto a estas Normas.

7.3 Al realizar un avalúo, con una distinta del Valor de Mercado, el avaluador no deberá hacer suposiciones que sean irrazonables a la luz de los hechos comprobables a la fecha efectiva de valuación. Todas las suposiciones deberán exponerse en todos los informes.

7.4 Cada informe de valuación sobre una base diversa del Valor de Mercado deberá contener una Certificación del Valuador que se ciña a las directrices de la Norma IVSC 1. En particular, deberá distinguirse entre el Valor de Mercado y cualquier otra forma de valuación que se aplique.

7.5 Si se hace una valuación por un “Valuador interno” (empleado del avaluador, o de la empresa propietaria de los activos, o de la oficina contable responsable de los Estados Financieros, deberá revelarse de manera específica en el Certificado o Informe de Valuación, la existencia y naturaleza de tal relación.

7.6 Los demás aspectos del informe deberán ser congruentes con éstas Normas.

8.0 Provisiones de Desviación8.1 Si se pide al avaluador que lleve a cabo un trabajo que se desvíe de estas Normas, el Valuador podrá aceptar y realizar tales servicios sólo si:8.1.1 El avaluador determina que el trabajo no tenderá a desorientar al cliente, usuarios del informe o servicios o al público;8.1.2 El avaluador explica al cliente que el trabajo encomendado involucra una suposición especial o desviación con relación a éstas Normas, situación que debe revelarse de manera completa en el Informe, y en las exposiciones que el Valuador deba hacer ante terceros como resultado de la encomienda y8.1.3 El avaluador reclama como condición de su contratación que cualquier suposición especial o desviación se revele en cualquier documento publicado en que se haga referencia a la opinión del avaluador.

9.0 Fecha de Vigencia 9.1 Esta Norma Internacional entra en vigor el 24 de marzo de 1995.

8.0 Disposiciones de Desviación8.1 En algunos Estados el Valuador puede estar obligado a usar o referirse a una definición particular de Valor de Mercado para satisfacer ciertos criterios legales o


reglamentarios de la jurisdicción en la que se prestan los servicios valuatorios. Si los resultados de la valuación han de informarse fuera de tal jurisdicción, en donde se apliquen normas internacionales o cuando una definición local puede prestarse a mala interpretación, el Valuador también deberá referirse a la definición contenida en la Norma.9.0 Fecha de Vigencia9.1 Esta Norma Internacional de Valuación entró en vigor el 24 de marzo de 1994.

Norma 4 -Valuaciones para Garantía de Crédito, Hipotecas y Obligaciones1.0 Introducción 1.1 El objetivo de la Norma 4 es diferenciar las valuaciones para garantía de crédito, hipotecas y obligaciones de aquellas que se hacen para informes financieros conforme la Norma IVSC 3. La Norma 4 provee el marco dentro del cual los Valuadores pueden efectuar trabajos de valuación para las instituciones de préstamo y otras que proporcionan financiamiento que habrá de ser garantizado con activos fijos específicos más que por el crédito general de un individuo o empresa. La asesoría de los Valuadores puede ampliarse a otras áreas, pero esta Norma sólo se ocupa de las valuaciones de propiedades para garantía de crédito, hipotecas y obligaciones.1.2 Muchas transacciones financieras se garantizan con activos específicos. Las garantías que se aceptan para un préstamo, hipoteca u obligación en otros arreglos de financiamiento pueden definirse más ampliamente. En algunas instancias se compromete como garantía el valor neto de una empresa sin tomar en cuenta los activos específicos. Los Valuadores normalmente se refieren a Valor de Mercado al avaluar activos específicos para garantizar un financiamiento. En ocasión podrán tratar con Valor de Negocio en Marcha, Valor de Liquidación u otros tipos de valor dependiendo de las leyes, circunstancias y los requerimientos de la parte garantizada, pero aquellos que proporcionan financiamiento generalmente se interesan en el Valor de Mercado. 1.3 Aún cuando las propiedades varían en cuanto a ubicación, utilidad, edad, adecuación y otros factores, los principios de valuación no varían. Es importante que los Valuadores apliquen consistentemente los principios de valuación dentro de los alcances de éstas Normas, realizando evaluaciones objetivas que sean pertinentes a las necesidades de y claramente entendidas por, los usuarios de la valuación. Orientación de aplicación y desempeño N° 2

Consideración de Substancias Peligrosas y Tóxicas en Valuación según las Normas IVSC

1.0 Introducción


1.1 El objetivo de esta Orientación de Aplicación y Comportamiento (Orientación) es auxiliar a los Valuadores en la preparación de valuaciones cuando substancias peligrosas o tóxicas puedan tener influencia en los valores de la propiedad.

1.2 Las substancias peligrosas y tóxicas se incluyen entre un número de factores ambientales posibles que, cuando es apropiado, son tomados en consideración por los Valuadores. Esta Orientación se limita a la consideración de substancias peligrosas o tóxicas porque los otros factores ambientales que pueden encontrarse en las Valuaciones típicamente se involucran menos con los temas científicos y técnicos asociados, incluyendo la legislación relativa.

1.3 Esta Orientación enfoca los conceptos, principios y consideraciones generales que guían a los Valuadores en la preparación de valuaciones cuando están presentes materiales peligrosos o tóxicos que puedan tener influencia en los valores de la propiedad. También discute conceptos que deben entenderse por los contadores, autoridades reguladoras y otros usuarios de los servicios de valuación.

1.4 Los Valuadores rara vez están calificados en las áreas legales, científicas y otras de índole técnico frecuentemente involucradas en la evaluación de los riesgos asociados con substancias peligrosas o tóxicas. Los Valuadores comúnmente dependerán de la opinión pericial de otros. Como lo específica la Norma IVSC 1, la dependencia significativa en la asesoría pericial de otros debe revelarse y explicarse en el contexto de la propiedad en cuestión en el Informe o Certificado de Valuación.

1.5 Fundamental para la aplicación de esta Orientación es la adherencia del Valuador a valuaciones con base en el mercado, objetividad y la completa revelación de asuntos pertinentes. De manera similar, los Valuadores están obligados a escribir informes de valuación que sean razonablemente entendidos por los clientes y otras personas. La obligación de claridad y completa revelación es particularmente importante cuando se involucran cuestiones científicas, técnicas y legales.

1.6 Esta Orientación también prevé el adecuado tratamiento y revelación de las cuestiones relativas a substancias peligrosas o tóxicas cuando se valúan propiedades especializadas y en otras situaciones que impiden la aplicación de los conceptos de Valor de Mercado.

2.0 Alcance

2.1 Esta Orientación es aplicable a todas las valuaciones de propiedad incluyendo planta, maquinaria y equipo. Las disposiciones especiales de la Orientación


deben observarse cuando se sabe o razonablemente se cree que están presentes substancias peligrosas o tóxicas que pueden influir sobre el Valor de Mercado de la propiedad.

2.2. Requisitos legislativos, reglamentarios o de contabilidad o los de una jurisdicción legal, pueden obligar a la modificación de esta Orientación en algunos países y bajo ciertas circunstancias.

3.0 Definiciones3.1. Substancias peligrosas o tóxicas en el contexto de esta Orientación involucran materiales específicos que, por su presencia o proximidad, pueden tener efecto adverso sobre el valor de la propiedad debido a su capacidad de causar daño a formas de vida. Tales materiales pueden estar incorporados en las mejoras a o en el sitio o encontrarse en o sobre la tierra. También pueden está fuera del sitio, pero en su cercanía. En algunas instancias pueden encontrarse en el aire. 3.1.1 En un uso más general diverso a esta Orientación, los factores ambientales pueden caracterizarse como influencias externas a la propiedad que se valúa que pueden tener efecto positivo, efecto negativo o efecto nulo sobre el valor de la propiedad. Las substancias peligrosas o tóxicas pueden encontrarse en o fuera del sitio de la propiedad valuada.

3.2. Substancia peligrosa dentro del contexto de la valuación se define como cualquier material dentro, alrededor o cerca de la propiedad que se está valuando que tiene suficiente forma, cantidad y biodisponibilidad para crear un impacto negativo sobre el Valor de Mercado de la propiedad.

3.3. Tóxico se define como: La situación de un material, sea gas, líquido o sólido, que en forma, cantidad y ubicación a la fecha de valuación tiene la capacidad de causar daño a formas de vida. Toxicidad se refiere al grado o extensión de tal capacidad.

4.0 Orientación de Aplicación y Comportamiento

4.1 En la negociación con un cliente o cliente potencial sobre materias relacionadas con la valuación de propiedades cuando hay presentes condiciones ambientales conocidas o que razonablemente puede descubrirse que pueden tener influencia adversa sobre los valores de la propiedad, el Valuador deberá revelar al cliente la profundidad de su conocimiento, experiencia y competencia para tratar con la situación.4.1.1 Si los factores ambientales se conocen o se sospecha que existen al tiempo en que el Valuador y el posible cliente están discutiendo la encomienda potencial, el Valuador debe asegurarse de que el cliente entiende las obligaciones de competencia y


revelación del Valuador y que el emprender la comisión de ninguna manera comprometerá esas obligaciones.4.1.2 Si los factores ambientales se descubren después de iniciar los trabajos de la encomienda, el Valuador deberá hacer al cliente las revelaciones de conocimiento, experiencia y competencia que se especifican en esta Orientación y después cumplir con todos los demás requisitos de revelación que establecen las Normas.

4.2 Reconociendo que muchas situaciones ambientales requerirán asesoría sobre cuestiones físicas, legales, científicas y técnicas de otro orden, si la encomienda es por otras razones aceptables tanto para el cliente como para el Valuador, el Valuador deberá dar los pasos necesarios para completar el trabajo de manera competente. Estos pasos podrán incluir el estudio personal apropiado, asociación con otro Valuador que ha adquirido el conocimiento, experiencia y competencia necesarios u obtener asesoría profesional de otros que poseen el conocimiento, experiencia y competencia requeridos.

4.3 La revelación de la existencia de cualesquiera substancias peligrosas o tóxicas que puedan tener efecto adverso sobre el valor de una propiedad se incluye entre los requisitos de información de la Norma IVSC 1. También es requisito que el Valuador exponga la forma en que se trató ese factor en el trabajo. Si la encomienda pide la valuación de la propiedad como si no existiera tal factor ambiental, deberá hacerse una completa revelación de las suposiciones limitantes y el informe debe cumplir con la declaración de normas que se expone atrás.

4.4 Si una propiedad se valúa como si no estuviera afectada por substancias peligrosas y se sabe o sospecha que existen tales substancias, el Informe o Certificado de Valuación deberá contener una explicación que claramente limita el alcance de la valuación, una declaración apropiada de propósito y conclusiones apropiadamente calificadas y una restricción contra el uso de la conclusión de la valuación sin anexar una revelación que descubra la calificación y su explicación.

4.5 Los nombres y naturaleza de la asesoría pericial de otros que hayan contribuido información específica en relación con los efectos de los factores ambientales sobre la propiedad deberán reconocerse en el Informe o Certificado de Valuación.

4.6 En donde no haya factores ambientales conocidos que puedan tener efecto adverso sobre el valor de la propiedad, el Valuador deberá, como cuestión de práctica usual, incluir en el Informe o Certificado de Valuación una condición contingente y limitante u otra rectificación indicando que la valuación fue hecha bajo el supuesto de que no se tenía conocimiento de la existencia de tales factores a la fecha de la valuación,


pero que si tales factores llegaran a existir podrían tener un efecto adverso sobre el valor.

5.0 Discusión

5.1. Hay una preocupación creciente en todo el mundo en relación a los efectos de las substancias peligrosas o tóxicas sobre vidas y bienes. Muchos riesgos potenciales han sido identificados recientemente y es posible que se agreguen otros a lo largo del tiempo conforme se hacen descubrimientos nuevos y adicionales y se invocan controles subsecuentes por los gobiernos o los exige el mercado.

5.2 Algunas substancias peligrosas o tóxicas pueden tener efecto material sobre os valores de la propiedad. Sin embargo, como los Valuadores normalmente se ocupan de Valores de Mercado, lo saliente en las encomiendas con base en Valor de Mercado es la reacción del mercado a estas substancias. Con el paso del tiempo puede determinarse que substancias que una vez se creyó no tenían efecto adverso sobre el valor de la propiedad si lo tienen. A la inversa, puede encontrarse que materiales de los que se creyó tenían un efecto substancial tienen poco o ningún efecto sobre el valor de la propiedad o tienen ese efecto sólo bajo ciertas condiciones de mercado.

5.3 El manejo de los temas físicos, legales, científicos y técnicos involucrados con las substancias peligrosas o tóxicas frecuentemente está más allá de las aptitudes del Valuador. Sin embargo, el papel del Valuador en la consideración de tales factores se facilitará si:5.3.1 Las situaciones que involucran substancias ambientalmente sensitivas se reconocen y tratan conforme a esta Orientación, sea que se encuentren antes de iniciar la encomienda o subsecuentemente a su comienzo.5.3.2 Se cuenta con el apoyo adecuado de asesoría y auxilio profesional de terceros cuando se requieren habilidades, conocimiento, entrenamiento y experiencia especiales, asegurando que se explica y reconoce tal auxilio en el Informe o Certificado de Valuación.5.3.3 Se da el tratamiento adecuado (a) a la influencia de las substancias peligrosas o tóxicas en el proceso de valuación o, como alternativa, (b) si el proceso de valuación ha de excluir la consideración de tales cuestiones, se revelan de manera apropiada todas las suposiciones hechas, el propósito del análisis y el efecto posible de las suposiciones sobre el valor que se ha definido.5.3.4 Se hace un esfuerzo razonable para asegurar que los informes y las estimaciones de valor que contienen no se prestan a mala interpretación y pueden aplicarse razonablemente sólo para el propósito para el cual fueron hechos.


5.4 Se espera de los Valuadores que apliquen correctamente aquellos métodos y técnicas reconocidas que son necesarias para cumplir con esta Orientación. Cuando se valúan propiedades sujetas a alguna substancia peligrosa o tóxica que influye adversamente sobre el valor de la propiedad, el Valuador deberá aplicar los procesos necesarios para reflejar adecuadamente cualesquiera de esas pérdidas de valor, cuidando de no aumentar ni reducir los efectos sobre el valor. En una encomienda de Valor de Mercado es la responsabilidad del Valuador reflejar el efecto de mercado sobre la condición o circunstancia particular.

5.5. Se advierte a los Valuadores que puede haber considerable controversia entre los expertos legales, científicos y de otra índole de cuya asesoría puede ser necesario que dependa el Valuador. Podrán encontrarse diferencias particulares en los métodos y extensión de la limpieza, mantenimiento o sobre vigilancia que pueden asociarse con las substancias peligrosas o tóxicas y los costos asociados.5.5.1 Las encomiendas pueden requerir la valuación de la propiedad afectada bajo el supuesto de que cualquier efecto de valor de las substancias peligrosas o tóxicas se excluye del valor de que se informa. Tales encomiendas son aceptables, siempre que la valuación resultante no sea equívoca, que el cliente esté informado de y de acuerdo con esta suposición limitante y que el Informe o Certificado de Valuación exponga claramente la limitación y las razones que dan lugar a ella. 5.5.2 Cuando el Valuador tiene alguna razón para creer que una substancia peligrosa o tóxica puede estar presente, el Valuador debe inmediatamente hacer del conocimiento del cliente la preocupación y solicitar de él que tome las medidas necesarias para resolver cuestiones pertinentes. Al manejar esta preocupación sobre una base privada y confidencial el Valuador evita actividades que en si podrían afectar el valor de la propiedad involucrada.

5.8 Las Normas sobre la responsabilidad del Valuador de observar, localizar e identificar substancias o circunstancias peligrosas o tóxicas pueden variar de tiempo en tiempo y dentro y entre jurisdicciones. En general, la determinación de la naturaleza, extensión y efectos físicos de las condiciones ambientales está fuera del ámbito de los servicios de los Valuadores.

5.9 Al tratar con substancias peligrosas o tóxicas el Valuador deberá investigar todas las cuestiones relacionadas de una manera confidencial a fin de no despertar especulación innecesaria en relación a la propiedad. 5.10 No es extraño que personas no familiarizadas con el tema de substancias peligrosas o tóxicas supongan que si hay un efecto físico de tales substancias, debe


haber una reacción económica adversa. La experiencia de mercado muestra que puede haber y frecuentemente hay, importantes diferencias entre las percepciones del público en general y los efectos de mercado reales debidos a la presencia de tales substancias. El papel de Valuador es evitar tales suposiciones y cuidadosamente considerar todos los factores significativos, llevar a cabo una competente investigación de mercado y reflejar las actitudes relevantes del mercado en relación a la situación en los informes de valuación. 6.0 Relación con las Normas de Contabilidad 6.1 Las expresiones Valor de Mercado y Justo Valor no son sinónimas (véanse las Normas IVSC 1, 2 y 3). Cada tipo de valor, sin embargo, refleja un comportamiento de mercado bajo ciertas condiciones contenidas dentro de las respectivas definiciones. En cuanto que los valores de la propiedad de los cuales se informa bajo cualquiera de esos tipos de valor pueden verse afectados por substancias peligrosas o tóxicas, la apropiada revelación y manejo de las circunstancias son necesarias al hacer y reportar las valuaciones. 6.2 Esta Orientación se aplica a todas las circunstancias que involucren la pública revelación de los valores de la propiedad, sea que se informe de ellos individualmente o en conjunto, cuando puedan afectarlos de manera adversa substancias peligrosas o tóxicas. Además del posible efecto de tales consideraciones sobre el valor de la propiedad que se valúa, es posible que haya otros temas correlativos tales como costos curativos o de restauración, costos de mantenimiento o vigilancia, daños a terceros y riesgos reglamentarios y otros similares. Así, la revelación y manejo apropiado son esenciales en las valuaciones usadas en la preparación de estados financieros y cuentas relacionadas. 6.3 En el curso de la realización ordinaria de valuaciones de activos, el Valuador recibirá instrucciones de los Directores de la empresa conforme lo previne la Norma IVSC 3. Cualesquiera instrucciones especiales al Valuador en relación al manejo de cuestiones relacionadas con substancias peligrosas o tóxicas que puedan tener impacto negativo sobre el valor de la propiedad son revelaciones importantes que han de discutirse por el Valuador en el Informe o Certificado de Valuación bajo la Norma IVSC 3. Estas vendrán acompañadas por la explicación del Valuador en relación a como se manejaron estas cuestiones en el proceso de valuación, cualesquiera suposiciones que se hagan y el efecto, cualquiera que sea, de tales consideraciones sobre el valor de que se informa.

6.4 Aún cuando los efectos de las substancias peligrosas o tóxicas se derivan del mercado en una encomienda de Valor de Mercado, tales efectos pueden no ser tan


fácilmente discernibles cuando se valúa una propiedad para la cual el Método de Costos de Reposición Depreciado es apropiado. De conformidad con la Norma IVSC 3, al aplicar el método de CRD, los Valuadores deberán aplicar los principios de esta Orientación hasta donde sea posible y deberán revelar completamente la extensión de sus análisis y las bases para sus conclusiones.

7.0 Exigencias de Revelación

7.1 El Valuador deberá claramente expresar el propósito para el cual se hace cualquier valuación de propiedades con substancias peligrosas o tóxicas conocidas o sospechadas y el uso que se pretende dar a tal valuación. 7.2 El Valuador deberá expresar claramente cualesquiera suposiciones sobre las que se base la valuación. Estas pueden incluir, por ejemplo, la suposición que la propiedad está libre y limpia de una substancia peligrosa o tóxica que se cree existe en la propiedad. 7.3 El Valuador reconocerá las contribuciones de cualesquiera terceros sobre quienes se haya dependido para la valuación, particularmente aquellos expertos en campos diversos a la valuación. 7.4 Si el Valuador tiene cualquier entrenamiento o experiencia en los campos de substancias peligrosas o tóxicas que sea pertinente a la valuación, tal entrenamiento o experiencia especial debe revelarse. 8.0 Fecha de Vigencia.- Esta Orientación de Aplicación y Comportamiento entró en vigor el 19 de abril de 1996.


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