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Gemeinde Walzenhausen

Planungsbericht 21. Januar 2015

Teilzonenplan Sagu AG

WALZENHAUSENWALZENHAUSENG E M E I N D E

© Strittmatter Partner AG St. Gallen, 21. Januar 2015 Seite 2

/Gemeinde Walzenhausen Teilzonenplan Sagu AG Planungsbericht

1 Ausgangslage 3 1.1 Sachverhalt 3

2 Grundlagen 4 2.1 Kantonaler Richtplan 4 2.2 Nutzungsplanung 5 2.3 Projektabsichten 6

3 Erläuterungen 7 3.1 Änderungen Zonenplan Nutzung 7 3.2 Änderung Zonenplan Gefahren 9 3.3 Begründung 10

4 Nachweise 11 4.1 Allgemein 11 4.2 Natur und Landschaft 11 4.3 Wasser und Boden 12

5 Verfahren 13 5.1 Vorprüfung 13 5.2 Rechtsverfahren 13

Anhang 14 A1 Checkliste Zonenplanung 15

Impressum 16

Inhaltsverzeichnis



Auf dem Areal der Sagu AG ist eine Betriebserweiterung geplant. Um die Pro-duktivität auf einem wettbewerbsfähigen Niveau zu halten, möchte der im Areal ansässige Fensterbauer eine neue Maschine installieren. Für diesen An-bau muss ein Streifen Bauland eingezont werden. Im Weiteren soll durch eine Änderung der Zonengrenze die Nutzung Gewerbe und Landwirtschaft vonein-ander abgegrenzt werden. Im Gegenzug wird die Wohnzone und Grünzone auf der Parzelle Nr. 435 in Landwirtschaftzone ausgezont. Diese Auszonung war be-reits Bestandteil der 1. Auflage der Teilrevision Zonenplan.

Diese Änderungen geschehen unter dem vereinfachten Verfahren gemäss Art. 52 BauG für geringfügige Änderungen an Nutzungsplänen.

In der Teilrevision Zonenplan (1. Auflage, 2010) war vorgesehen die gemäss kan-tonalem Richtplan ausgewiesene Kleinsiedlung Leuchen in Weilerzone umzu-zonen. Die Thematik Weilerzone ist nicht Bestandteil dieses Teilzonenplans, sondern wird in der zukünftigen Teilrevision des Zonenplans behandelt.

1 Ausgangslage

1.1 Sachverhalt



Der kantonale Richtplan weist Leuchen als Siedlungsgebiet und Landwirt-schafsgebiet aus. Die Kleinsiedlung berechtigt die Gemeinde zur Überprüfung einer Einzonung in Weilerzone. Diese Überprüfung wird im Rahmen einer zu-künftigen Teilrevision durchgeführt.

2 Grundlagen

2.1 Kantonaler Richtplan

Abb. 1 Kantonaler Richtplan



2.2.1 Rechtskräftiger Zonenplan Nutzung Im rechtskräftigen Zonenplan befindet sich die Parzelle Nr. 429 der Sagu AG in der Gewerbezone GE II und in der Landwirtschaftszone L. Die Parzelle Nr. 435 befindet sich in der Wohnzone W1 und der Grünzone GR.

2.2 Nutzungsplanung

Abb. 2 Ausschnitt Zonenplan Nutzung, rechtskräftig



Der Grundeigentümer plant eine zweistöckige Betriebserweiterung (Foto 1) an der westlichen Hausfassade. Die Fläche ist bereits durch eine Bodenplatte und Stützmauern bebaut.

Im Bereich des Schafstalls (Foto 2) möchte der Grundeigentümer ein Holz-lager einrichten. Das Holzlager dient der gegenüberliegenden Heizung.

2.3 Projektabsichten

Abb. 3 Betriebserweiterung (Foto 1)

Abb. 4 Standort Holzlager | Rechts im Bild befin-det sich die Heizung (Foto 2)

1

2



3.1.1 Gewerbezone GE II Die geänderte Zonengrenze berücksichtigt eine geringfügige Erweiterung des Betriebs im westlichen Bereich. Die Zonengrenze verläuft anschliessend ent-lang der Zufahrtsstrasse und des Schafstalls. Die Zufahrtsfläche wird für die Anlieferung benötigt. Die Fläche vor dem Schafstall dient zukünftig als Holzla-ger für die Heizung. Der Schafstall bleibt in der Landwirtschaftszone und kann deshalb auch zukünftig nicht gewerblich genutzt werden.

Strassenflächen, welche heute dem übrigen Gemeindegebiet zugewiesen sind, werden zukünftig entweder der Verkehrsfläche oder bei untergeordneten Strassen der angrenzenden Zone zugewiesen. Folglich wird die südliche unter-geordnete Strassenfläche, welche dem übrigen Gemeindegebiet zugewiesen ist, in Gewerbezone GE II eingezont. 3.1.2 Landwirtschaftszone L Aufgrund der schwierigen Erschliessbarkeit und der fehlenden Bauabsichten an dieser peripheren Lage wird die Wohnzone W1 und die Grünzone GR in Land-wirtschaftszone ausgezont. 3.1.3 Waldgrenze und reduzierter Waldabstand Die Bauzonen an der Waldgrenze werden in Landwirtschaftszone ausgezont. Die festgelegte Waldgrenze wird dadurch wieder dynamisch. Das Oberforstamt hat deshalb diese Waldgrenze überprüft und mit dem Entscheid vom 1. Oktober 2014 aufgehoben. Der reduzierte Waldabstand wird durch diese Teilzonenplan-änderung aufgehoben.

3 Erläuterungen

3.1 Änderungen Zonenplan Nutzung



Abb. 5 Ausschnitt Änderung Zonenplan Nutzung



3.2.1 Neue Gefährdungen Die geplante Zonenerweiterung liegt ausserhalb des Perimeters der Gefahren-karte (vgl. geoportal.ch). Das Fachorgan Naturgefahren des Kantons Appenzell Ausserrhoden hat daher eine detaillierte Gefahrenabklärung durchgeführt. Durch die Nachführung der Gefahrenkarte vom 17. Dezember 2014 wird ein Streifen neu der geringen Gefährdung zugewiesen. Diese geringe Gefährdung (Abb. 6, GZ3 H westlich) wird durch diese Teilzonenplanänderung von der Ge-fahrenkarte in den Zonenplan Gefahren übernommen.

Aufgrund der Bauzonenerweiterung wird im Weiteren die geringe Gefähr-dung (Abb. 6, GZ3 H nördlich) neu von der Gefahrenkarte in den Zonenplan Ge-fahren integriert. 3.2.2 Aufzuhebende Gefährdungen Der Zonenplan Gefahren basierte auf den Bauzonen gemäss der Teilrevision (1. Auflage, 2010). Aufgrund der Sistierung der Teilrevision entsprechen die Bau-zonen daher nicht den rechtskräftigen Bauzonen. Folglich befinden sich nun einige Gefahren ausserhalb der Bauzone. In Leuchen werden durch diese Teil-zonenplanänderung Gefahren, welche ausserhalb der rechtskräftigen Bauzone liegen, aufgehoben. Das restliche Gemeindegebiet wird in der zukünftigen Überarbeitung des Zonenplans revidiert. Gefahren innerhalb Bauzonen fehlen keine.

3.2 Änderung Zonenplan Gefahren

Abb. 6 Änderung Ausschnitt Teilzonenplan Sagu AG



Für die Änderung der Zonenabgrenzung ist eine Einzonungen von Gewerbezo-ne GE II nötig. Im Gegenzug wird die Wohnzone W1 und die Grünzone GR auf der Parzelle Nr. 435 in Landwirtschaftszone ausgezont. Grünzonen gelten eben-falls als Bauzonen. Durch diesen Teilzonenplan wird wesentlich mehr Bauzone ausgezont (1699 m2) als eingezont (745 m2). Folglich resultiert eine Bilanz von 954 m2 an ausgezonter Fläche, welche durch die Gemeinde anderweitig einge-zont werden könnte.

in m2 GE II W1 GR ÜG L Einzonung + 745 -80 - 665 Auszonung - 111 - 953 - 635 + 1699 Bilanz - 954 + 954

Die neueingezonten Flächen sind bereits bebaut bzw. genutzt. Durch die Neu-einzonung wird die Einwohnerkapazität nicht erhöht1. Durch die Auszonung von Wohnzone wird Einwohnerkapazität unwesentlich um ca. 32 Einwohner reduziert.

1 Kanton AR, Arbeitshilfe vom 5.11.2008, Einwohnerkennwerte bei Gewerbezonen: 10 Einwohner / ha 2 Kanton AR, Arbeitshilfe vom 5.11.2008, Einwohnerkennwerte bei Wohnzone W1: 35 Einwohner / ha

3.3 Begründung



Nachfolgend sind lediglich für die vorliegende Planung relevante Nachweise erläutert. Ein gesamthafter Überblick über allgemein planungsrelevante Nach- weise ist im Anhang dokumentiert. 4.2.1 Beeinträchtigung von Naturobjekten Die Neueinzonung tangiert die Landschaftsschutzzone gemäss kantonalem Schutzzonenplan. Die Landschaftsschutzzone schützt das Gebiet zwischen Leuchen – Wilen – Gaismoos. Der betroffene Teil der Landschaftsschutzzone muss in diesem Bereich aufgehoben werden. Einen negativen Einfluss auf den Schutzaspekt der Landschaftsschutzzone hat diese Aufhebung nicht.

4.2.2 Freihaltung von Bach- und Flussufer Nördlich der geplanten Zonenanpassung fliesst ein eingedolter Bach durch die Parzelle Nr. 429. Für den Bach ist ein Gewässerraumkorridor von 11.0 m Breite zu sichern. Beidseitig sind daher 5.5 m Abstand einzuhalten. Die vorgesehene Einzonung liegt ausserhalb des zukünftigen Gewässerraumkorridors. Der Ab-stand zur Dole beträgt 6.3 m. Die geplante Einzonung ist aus Sicht der Abtei-lung Wasserbau möglich.

4 Nachweise

4.1 Allgemein

4.2 Natur und Landschaft

Abb. 7 Kantonaler Schutzzonenplan



4.3.1 Naturgefahren Das Areal ist nördlich einer geringen Gefährdung und das Gewerbehaus ist ei-ner erheblichen Gefährdung durch Hochwasser ausgesetzt (vgl. rechtskräftiger Zonenplan Gefahren und Änderung Zonenplan Gefahren).

Gemäss Beurteilung der Assekuranz kann die erhebliche Gefährdung des Wohnhauses mit relativ wenig Aufwand eliminiert werden. Für die Einzonung ist die erhebliche Gefährdung irrelevant. Die geringe Gefährdung verlangt kei-ne besonderen dauerhaften Objektschutzmassnahmen.

4.3.2 Belastete Standorte Die Zonenabgrenzung berührt teilweise eine Altablagerung gemäss Kataster der belasteten Standorte. Es handelt sich dabei um eine Inertstoffdeponie. Es sind keine schädlichen oder lästigen Einwirkungen zu erwarten. Allfällig bela-stetes Aushubmaterial ist fachgerecht zu entsorgen.

4.3 Wasser und Boden

Abb. 8 Kataster der belasteten Standorte AR



Der Teilzonenplan Sagu AG wurde am 17. Juli 2014 dem kantonalen Planungs-amt zur Vorprüfung eingereicht.

Mit dem Schreiben vom 16. September 2014 hat das kantonale Planungsamt dem Gemeinderat Walzenhausen das Ergebnis der Vorprüfung eröffnet. Die Hinweise und zwingenden Anpassungen wurden im Rahmen der Bereinigung wie folgt umgesetzt – Planungsbericht:

– Thematik Art. 56 BauG entfernt (Kap. 1.1) – Einzonung Strassenfläche erläutert (Kap. 3.1.1) – Tabelle angepasst (Kap. 3.3) – Thematik Einwohnerkapazitäten ergänzt (Kap. 3.3)

– Plan und Planungsbericht: – Waldgrenze und reduzierter Waldabstand aufgehoben (Kap. 3.1.3) – Änderung Zonenplan Gefahren in TZP Sagu AG integriert (Kap. 3.2)

Beschlussfassung Gemeinderat Der Gemeinderat hat den Teilzonenplan Sagu AG an der Sitzung vom 10. Fe-bruar 2015 erlassen. Vereinfachtes Verfahren Der Teilzonenplan erfüllt die Kriterien an das vereinfachte Verfahren gemäss Art. 52 BauG. Somit kann auf die Auflage verzichtet werden, wenn die direkt be-troffenen Grundeigentümer und die Mehrheit der Eigentümer der angrenzen-den Grundstücke sich einverstanden erklärt haben. Im Weiteren entfällt mit dem vereinfachten Verfahren das Referendumsverfahren.

5 Verfahren

5.1 Vorprüfung

5.2 Rechtsverfahren



Anhang

A1 Checkliste Zonenplanung



Checkliste Zonenplanung angelehnt an der Arbeitshilfe zur Erstellung des Raumplanungsberichtes (AREG 2007) Siedlung nicht relevant relevant

– Bauzonenbedarf X – Verfügbarkeit von Bauzonen X – Haushälterische Bodennutzung X – Übereinstimmung mit kommunalem Richtplan X – Lärmschutz X – Luftverschmutzung und Gerüche X – Schutz vor nichtionisierender Strahlung (NIS) X – Störfallvorsorge X – Ortsbildschutz und Kulturdenkmäler

X

Infrastruktur und Wirtschaft nicht relevant relevant

– Nutzungszuordnung X – Bauzoneneignung X – Kosten / Erträge

X

Natur und Landschaft nicht relevant relevant

– Einordnung in die Landschaft X – Naturnahe Flächen und Siedlungsgliederung X – Beeinträchtigung von Naturobjekten X – Freihaltung von Bach- und Flussufern

X

Siedlung und Verkehr nicht relevant relevant

– Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr X – Kapazitätsreserven Strassennetz X – Langsamverkehrsnetz

X

Wasser und Boden nicht relevant relevant

– Fruchtfolgeflächen X – Grundwasserschutz X – Naturgefahren X – Belastete Standorte

X

Ergänzungen nicht relevant relevant

– …

A1 Checkliste Zonenplanung



Impressum

Strittmatter Partner AG Vadianstrasse 37 9001 St. Gallen T: +41 71 222 43 43 F: +41 71 222 26 09 www.strittmatter-partner.ch Projektleitung Armin Meier dipl. Ing. FH SIA, Raumplaner FSU Wirtschaftsing. FH, Planer REG A Fachbearbeitung Samuel Barben BSc FH in Raumplanung 514:004:14:TZP Sagu AG:Bericht_150121.docx

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