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Director: Lic. Jorge Armando Verdín López

Sección Sexta Tomo CLXXXIII

Tepic, Nayarit; 17 de Septiembre de 2008 Número: 049 Tiraje: 100

SUMARIO

PLAN PARCIAL DE URBANIZACIÓN “RIVIERA ESTATES”, MUNICIPIO DE BAHÍA DE

BANDERAS, NAYARIT.

2 Periódico Oficial Miércoles 17 de Septiembre de 2008

PLAN PARCIAL DE URBANIZACIÓN “RIVIERA ESTATES”, MUNICIPIO DE BAHÍA DE

BANDERAS, NAYARIT.

Miércoles 17 de Septiembre de 2008 Periódico Oficial 3

INDICE 1. ANTECEDENTES

1.1 INTRODUCCION 1.1.1 MOTIVACIÓN 1.1.2 METODOLOGÍA Y TÉCNICAS PARTICULARES DE CONSULTA

1.1.2.1 Metodología 1.1.2.2 Técnicas particulares de consulta 1.1.3 DELIMITACIÓN DEL ÁREA DE ESTUDIO 1.1.4 DELIMITACIÓN DEL ÁREA DE APLICACIÓN 1.1.5 ANTECEDENTES DE PLANEACIÓN 1.1.5.1 Nivel Federal 1.1.5.2 Nivel Estatal 1.1.5.3 Nivel Municipal 1.1.5.4 Nivel Local 1.2 MARCO JURÍDICO 1.2.1 CONSTITUCIÓN POLÍTICA DE LOS ESTADOS UNIDOS MEXICANOS 1.2.2 LEY GENERAL DE ASENTAMIENTOS HUMANOS

1.2.3 LEY GENERAL DEL EQUILIBRIO ECOLÓGICO Y LA PROTECCIÓN AL AMBIENTE (LGEEPA).

1.2.4 CONSTITUCIÓN POLÍTICA DEL ESTADO LIBRE Y SOBERANO DE NAYARIT

1.2.5 LEY DE PLANEACIÓN DEL ESTADO DE NAYARIT 1.2.6 LEY ESTATAL DEL EQUILIBRIO ECOLÓGICO Y DE PROTECCIÓN DEL AMBIENTE.

1.2.7 LEY DE ASENTAMIENTOS HUMANOS Y DESARROLLO URBANO PARA EL ESTADO DE NAYARIT 1.2.8 LEY MUNICIPAL DEL ESTADO DE NAYARIT

1.2.9 REGLAMENTO MUNICIPAL DE ZONIFICACIÓN Y USOS DE SUELO DE BAHÍA DE BANDERAS, NAYARIT.

2. DIAGNÓSTICO 2.1 MEDIO FÍSICO NATURAL 2.1.1 GEOMORFOLOGÍA 2.1.2 TOPOGRAFÍA 2.1.3 GEOLOGÍA 2.1.4 EDAFOLOGÍA 2.1.5 HIDRALOGÍA 2.1.6 CLIMA 2.1.7 PAISAJE NATURAL 2.1.8 BARRERAS NATURALES PARA EL DESARROLLO URBANO 2.1.9 RIESGOS Y VULNERABILIDAD NATURAL 2.1.10 CONDICIONANTES DEL MEDIO FÍSICO NATURAL 2.2 MEDIO FÍSICO TRANSFORMADO 2.2.1 SUELO URBANO 2.2.1.1 Tenencia del suelo 2.2.1.2 Tendencias de crecimiento 2.2.1.3 Usos del suelo


2.2.2 ESTRUCTURA URBANA 2.2.3 VIALIDAD Y TRANSPORTE 2.2.3.1 Sistema vial 2.2.3.2 Puntos de conflicto vial 2.2.3.3 Sistema de transporte público 2.2.4 INFRASTRUCTURA URBANA 2.2.4.1 Agua potable 2.2.4.2 Drenaje sanitario 2.2.4.3 Alcantarillado pluvial 2.2.4.4 Energía eléctrica 2.2.4.5 Alumbrado público 2.2.4.6 Pavimentos 2.2.5 EQUIPAMIENTO URBANO 2.2.6 IMAGEN URBANA 2.2.7 MEDIO AMBIENTE 2.2.8 SÍNTESIS DEL MEDIO FÍSICO TRANSFORMADO 2.2.9 APTITUD TERRITORIAL 2.3 MEDIO SOCIOECONÓMICO 2.3.1 CRECIMIENTO POBLACIONAL 2.3.1.1 Crecimiento histórico de la población 2.3.1.2 Población total por sexo 2.3.1.3 Población por rangos de edad 2.3.1.4 Migración 2.3.1.5 Población económicamente activa (PEA) 2.3.1.6 Distribución del Ingreso 3. PRONÓSTICO 3.1 REQUERIMIENTOS DE SUELO URBANO 3.1.1 PERSPECTIVAS DE CRECIMIENTO DEMOGRÁFICO 3.1.2 VIVIENDA 3.2 SÍNTESIS DEL DIAGNÓSTICO – PRONÓSTICO 3.2.1 POTENCIAL DE DESARROLLO DEL SITIO 3.2.2 CONSIDERACIONES GENERALES 4. NIVEL NORMATIVO 4.1 NORMATIVIDAD DE USOS Y DESTINOS 4.1.1 NORMAS DE CONTROL PARA ZONAS DE DESARROLLO HABITACIONAL 4.1.2 NORMAS DE CONTROL PARA LAS OBRAS DE INFRAESTRUCTURA 4.1.3 NORMAS DE CONTROL PARA LAS ÁREAS DE DONACIÓN 4.1.4 NORMAS DE CONTROL PARA LA IMAGEN URBANA 4.1.5 NORMAS DE CONTROL PARA LAS PERSONAS CON DISCAPACIDAD 4.1.6 ZONIDICACIÓN DE ACUERDO AL PLAN MUNICIPAL DE DESARROLLO URBANO DE BAHÍA DE BANDERAS

4.2 OBJETIVOS Y METAS 4.2.1 DEFINICIÓN DE OBJETIVOS GENERALES 4.2.2 OBJETIVOS GENERALES 4.2.3 OBJETIVOS PARTICULARES

4.2.4 METAS


5. NIVEL ESTRATÉGICO 5.1 CLASIFICACIÓN DE ÁREAS 5.1.1 ÁREAS DE RESERVA URBANA 5.1.2 ÁREAS DE RESTRICCIÓN 5.1.3 ÁREAS RÚSTICAS 5.1.4 ÁREAS DE ESPACIOS VERDES 5.2 ZONIFICACIÓN SECUNDARIA 5.2.1 ÁREAS DE DESARROLLO HABITACIONAL 5.2.2 ZONAS DE ESPACIOS VERDES Y ABIERTOS (EV) 5.2.3 ZONAS DE INSTALACIONES ESPECIALES E INFRAESTRUCTURA (IN) 5.3 ESTRUCTURA URBANA 5.3.1 CALLES LOCALES (VL) 6. PROGRAMA DE ACCIONES, OBRAS E INVERSIONES A EJEC UTAR 7. INSTRUMENTOS 7.1 INSTRUMENTOS JURÍDICOS 7.2 INSTRUMENTOS OPERATIVOS 7.3 INSTRUMENTOS FINANCIEROS 7.3.1 FINANCIAMIENTO DE LA OFERTA 7.3.2 FUENTES DE FINANCIAMIENTO ALTERNATIVAS 7.3.3 FINANCIAMIENTO DE LA DEMANDA


1. ANTECEDENTES 1.1 INTRODUCCIÓN La consolidación del desarrollo turístico en la costa del municipio de Bahía de Banderas, es una realidad que atrae la inversión nacional y extranjera gracias a la belleza de sus paisajes, agradable clima y atractivo litoral, es el momento de aprovechar este auge y promover desarrollos turísticos estructurados y con la adecuada reglamentación del aprovechamiento de los recursos naturales que permita conservarlos de manera sustentable. La incorporación de Riviera Estates al desarrollo urbano de la Bahía de Banderas en el Estado de Nayarit, implica necesariamente la realización de una serie de estudios y proyectos que garanticen su adecuada planeación, diseño, construcción e inserción en el mercado inmobiliario. Con tal finalidad, se ha elaborado el presente Plan Parcial de Urbanización “Riviera Estates”, el cual especifica el ordenamiento territorial y las acciones de conservación, mejoramiento y crecimiento tanto para su área de aplicación como de su área de influencia inmediata, así como el proyecto de diseño urbano requerido para su urbanización. En primer lugar se presentan en esta “Introducción” los motivos de la elaboración del presente Plan; se describe la metodología utilizada, especificando las fases del trabajo; se identifica y describe la zona de influencia del fraccionamiento y se delimita el área de estudio; se presentan los resultados del análisis de los planes y programas vigentes con incidencia en la zona, así como el marco jurídico necesario para garantizar el sustento legal del Plan. En segundo lugar se realiza el “Diagnóstico”, donde se presentan los resultados del análisis del contexto natural, urbano y socioeconómico del área de estudio y a partir de la evaluación de los elementos condicionantes de la urbanización y edificación de carácter físico-natural y urbano, se genera una síntesis que señala la aptitud territorial para el desarrollo urbano dentro del área de estudio. En tercer lugar se realiza el “Pronóstico”, donde se generan escenarios para analizar las tendencias de crecimiento de la inversión y de la demanda de vivienda residencial turística en el municipio de Bahía de Banderas, información necesaria para poder analizar la posición de mercado del fraccionamiento. Posteriormente se determina el potencial de desarrollo del sitio. A partir de esta información se generan las opciones de desarrollo urbano, definiendo la selección del modelo de ordenamiento territorial mediante la evaluación de las alternativas. Estos análisis permitieron concluir que el entorno del proyecto otorga ventajas respecto a otras zonas en la costa del municipio. Las opciones de ordenamiento territorial se evaluaron con base a los requerimientos críticos para el logro de los siguientes objetivos del plan: la adecuación del esquema de ordenamiento a la aptitud del suelo, la facilidad para su estructuración territorial, la posibilidad de lograr la eficiencia en el esquema vial, la minimización de riesgos naturales,


la preservación de áreas de valor ambiental, el lograr una oferta de suelo habitacional, el maximizar la oferta de vivienda unifamiliar y la factibilidad de mercado. En cuarto lugar se presenta el “Nivel Normativo”, en el que se define el marco normativo necesario para el control de la urbanización y de la edificación en los diferentes tipos de zonas (usos y destinos) a establecerse en el fraccionamiento. Asimismo, en este capitulo se realizó la definición de los objetivos generales y particulares así como la identificación de las metas pendientes a lograrse con la implementación del Plan. En quinto lugar se presenta el “Nivel Estratégico”, donde se plantea la estrategia de desarrollo en el contexto de la demanda, se concluyó que Riviera Estates deberá introducirse al mercado en el corto plazo, en tanto que el área de aplicación del Plan Parcial solo deberá incluir a las áreas y predios propios del desarrollo. El modelo de ordenamiento territorial se apega a las siguientes líneas generales de estrategia: 1. Definir la zonificación primaria de acuerdo al potencial del sitio y de los requerimientos

de suelo urbano para el desarrollo de la región, definiendo el plazo de incorporación. 2. Estructurar un sistema vial jerarquizado que atienda los requerimientos de movilidad

local y que mantenga comunicación con la interurbana y regional. 3. Definir la zonificación secundaria de acuerdo a las necesidades de una zona

habitacional de tipo unifamiliar, que ofrezca espacios adecuados y pueda ser reconvertido en inversión con tasas de retorno adecuadas.

4. Propiciar zonas homogéneas que coadyuven a comprender la estructura urbana. En sexto lugar se presenta el “Programa de Acciones, Obras e Inversiones a Ejecutar”, donde se desarrolla el programa de acciones, obras e inversiones necesarias para alcanzar las metas del plan. El séptimo lugar se presentan los “Instrumentos” donde se plantean los instrumentos jurídicos, operativos y financieros necesarios para que el Plan Parcial de Urbanización de “Riviera Estates” pueda iniciar su vigencia como un instrumento para él. Se destaca el proyecto de diseño urbano que permitirá la realización de los estudios y proyectos de infraestructura para la ejecución de la urbanización.

1.1.1 MOTIVACIÓN Este Plan, tiene el objeto de dar vigencia jurídica al desarrollo habitacional de 39-39-28.41 hectáreas tipificadas como N-BOS-P Área Natural de Bosque Protegido, de acuerdo al plano E-14 Zonificación Secundaria, que establece como uso general, las actividades de recreación pasiva y turismo, del Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Bahía de Banderas, Nayarit, publicado el 01 de junio de 2002, mediante decreto 8430. Sin embargo, la generalidad del documento vigente obliga a presentar los resultados de estudios específicos e inventario de especies vegetales realizados recientemente en el área de aplicación del presente Plan Parcial de Urbanización “Riviera Estates”, lo que determina el hábitat de la fauna existente.


La construcción de un fraccionamiento habitacional destinado a la construcción de vivienda unifamiliar de baja densidad, caracterizado como H51, donde las especies taladas serán compensadas, la captación de agua hacia los mantos freáticos esta garantizada por la reglamentación de las superficies de rodamiento permeables, y el adecuado estudio de cuenta hidrológica para no obstaculizar los escurrimientos que permitirán mantener la captación de agua a los mantos freáticos en el mismo nivel en que se encuentran actualmente y a la utilización de fosas sépticas bioenzimáticas o plantas de tratamiento, lo que impedirá la contaminación de las corrientes de agua subterráneas.

1.1.2 METODOLOGÍA Y TÉCNICAS PARTICULARES DE CONSULTA 1.1.2.1 Metodología El presente es un instrumento técnico – jurídico que tiene por objeto ordenar y regular el proceso de desarrollo urbano en zonas de interés particular, en una zona determinada o un elemento del sistema urbano; establecer las bases para la acción de crecimiento de este; definen los usos y destinos, con la finalidad de mejorar el nivel de vida de los habitantes. Tienen un principio que va de lo general a lo particular y que concurre en una síntesis propositiva denominada estrategia de desarrollo urbano. Se presentan en varios niveles o fases, que en conjunto muestran al área de estudio iniciando en los Antecedentes: en esta fase se encuentran y analizan, desde una visión histórica, las condiciones físicas, económicas, financieras, sociales y políticas que influyen en la problemática. Permiten, por tanto, obtener una explicación racional de dicha problemática. Esta fase constituye en sí un instrumento que permitirá seguir desarrollando el plan. El siguiente nivel se denomina Normativo, que identifica todas las disposiciones y condiciones que normarán el desarrollo urbano del emplazamiento y define las metas específicas del plan, las cuales parten del resumen de las necesidades detectadas y analizadas previamente en las conclusiones de la fase de Antecedentes. Asimismo, presenta las principales alternativas de ordenamiento para la zona, basado en las perspectivas de crecimiento demográfico y las demandas de suelo urbano. La Estrategia de desarrollo urbano constituye la parte fundamental del plan; contiene las principales disposiciones que permitirán alcanzar las metas específicas. Propone el proceso que deben seguir las acciones de desarrollo urbano en atención a los problemas y definiciones que se consideran en la fase de Antecedentes; acciones que se definen de tal manera que se logren los objetivos planteados en el Nivel Normativo. El Nivel de Programación y Corresponsabilidad sectorial constituye un eslabón entre la estrategia de desarrollo urbano y la instrumentación de las proposiciones del programa, entendidas como programas. Atiende a los siguientes propósitos: realizar la traducción programática del conjunto de propuestas de desarrollo urbano contenidas en la estrategia, dentro de una apertura programática normalizada a partir de programas y subprogramas correspondiente a los


campos específicos en los que el plan incidirá; propondrá y orientará la participación y las responsabilidades que asumirán los diferentes organismos y dependencias, así como el sector privado en la realización y cumplimiento de los propósitos del plan. La fase de Instrumentación presenta los instrumentos del Plan Parcial de Urbanización que derivan de cada una de las fases anteriores y cuya necesidad se infiere conforme se desarrolla el proceso de planeación; es decir, la instrumentación del plan se inicia desde los trabajos preliminares y se incrementa en forma paralela a su elaboración. Una vez que el plan se aprueba, el proceso de instrumentación continúa para realizar los procesos estratégicos. Son instrumentos todos aquellos procedimientos, sistemas, medios y recursos que permitan llevar a cabo las proposiciones del plan, tanto los que sirven para institucionalizarlo como los que se aplican en su operación y seguimiento. La urgencia de que la planeación del desarrollo urbano se convierta en acciones y obras para cumplir los objetivos señalados en estos instrumentos ha requerido plantear el proceso integral del desarrollo urbano para luego traducirlo en un documento rector (plan) Como parte importante del proceso de desarrollo general, el desarrollo urbano interactúa con el proceso de desarrollo urbano socioeconómico; y si bien constituye la expresión en el territorio de este, también lo influye y condiciona. El plan Parcial de urbanización, como proceso previsto y gobernado que responde a objetivos, políticas y señalamientos estudiados se convierte en un instrumento de gobierno, enlazando las aspiraciones de la sociedad a los programas de gobierno. Comprende tres áreas de aplicación:

A. Como soporte para la programación de la obra pública que afecte al área definida, las cuales deberán estar fundamentadas en las estrategias previstas en el plan.

B. Como base para la dictaminación de solicitudes para la ejecución de cualquier tipo de acción urbanística, ya sea en forma directa o como marco de referencia para la elaboración de los respectivos planes parciales.

C. Como guía para la comunidad en general y para el inversionista en particular, respecto de las expectativas que el centro de población ofrece para el futuro desarrollo urbano.

1.1.2.2 Técnicas particulares de consulta Básicamente toman en cuenta una serie de factores y su relación con el medio físico, contemplando los siguientes aspectos: a) Definición del área de estudio b) Recopilación de información c) Organización y representación de la

información d) Análisis e interpretación

e) Detección de asociaciones y síntesis f) Formulación de propuestas, políticas y lineamientos


a) Definición del área de estudio La zona observada por el plan parcial. La escala se establecerá a nivel de sitio. El contexto de cada una de estas escalas será aquella inmediata superior y las técnicas de estudio para delimitar gráficamente las áreas serán el estudio de los límites geofísicos (ríos, arroyos, la costa, cañadas, etc); la delimitación política del fundo urbano y sus subdivisiones (límites ejidales, barrios, etc); áreas homogéneas en función de la estructura socioeconómica, de las actividades y de la imagen urbana; la observación de las condiciones de tenencia y propiedad del suelo urbano.

b) Recopilación de información Medio físico natural: � Clima � Geología � Suelos � Agua � Relieve � Vegetación � Fauna

Medio físico transformado (artificial): � Espacios cerrados � Espacios abiertos � Vialidad � Transporte � Redes

A su vez para su recopilación se utilizan dos clases básicas: � Investigación de gabinete Se realiza sin tener contacto con el área de estudio, a través de estudios fotográficos, planimetría, información bibliográfica, censos, etc. � Investigación de campo Se realiza directamente en la zona estudiada a través de la observación y experimentación asistemática o sistemática del lugar, registrando los datos en planos y memorias que permitan su manejo posterior.

c) Organización y representación de la información Los datos que se obtengan se organizarán agrupándolos de acuerdo con los tópicos y temas enlistados anteriormente. Los grupos de información se verterán y ordenarán mediante planos resumen en escalas convenientes de acuerdo al contexto. Se procurará registrar la mayor cantidad de información posible (aunque es posible que no toda forme parte del documento definitivo)


d) Análisis e interpretación A partir de los planos resumen y sus memorias la información será sometida a análisis con el objeto de detectar sus correlaciones y definir la estructura y dinámica del medio físico y artificial. La interrelación resultante se sintetizará para su interpretación desde tres puntos de vista: � Estructura.- Observación del número de componentes del medio físico, los tipos que

abarcan y el esquema de su distribución y dosificación. � Función.- Consideración de los elementos componentes manejados en forma dinámica

o funcional, es decir, a través de sus interrelaciones. � Imagen.- Se refiere al estudio del medio en los aspectos relativos a la percepción de la

zona estudiada.

e) Detección de asociaciones y síntesis Se definen las principales asociaciones de componentes que forman parte del medio del área estudiada, tomando como base las relaciones detectadas entre ellas en esta etapa. Estas se pueden clasificar entres tipos: � Asociaciones naturales.- Bosques, selvas, arrecifes, etc. � Asociaciones artificiales.- Zonas comerciales, habitacionales, espacios abiertos, etc. � Asociaciones mixtas.- Playas-hoteles, colinas-viviendas, etc.

f) Formulación de propuestas, políticas y lineamientos Una vez realizada la detección, resumen y síntesis de las asociaciones del área estudiada se detectarán las limitaciones y oportunidades para formular las propuestas, políticas y lineamientos.

1.1.3 DELIMITACIÓN DEL ÁREA DE ESTUDIO (Plano D-1) Para los efectos de la elaboración del Plan Parcial de Urbanización de Riviera Estates, se consideró como área de estudio el área de influencia inmediata del predio. Este territorio comprende las áreas intermedias de los predios que integran las poblaciones de La Cruz de Huanacaxtle y Emiliano Zapata. La delimitación del área de estudio se encuentra definida en base a la cuadrícula transversa de Mercator (UTM-INEGI) establecida en el plano D-1 del anexo gráfico (se anexa cuadro de coordenadas) Cuadro 1

COORDENADAS VÉRTICE X Y

A 456,000 2,297,500 B 449,000 2,297,500 C 449,000 2,293,000 D 456,000 2,293,000


Esta delimitación comprende una extensión de 3,150-00-00 hectáreas. 1.1.4 DELIMITACIÓN DEL ÁREA DE APLICACIÓN (Plano D-1) Con la finalidad de garantizar la integridad del proyecto de Riviera Estates, el área de aplicación del Plan Parcial de Urbanización de Riviera Estates incluirá exclusivamente los terrenos propiedad de este (Riviera Estates), ya que se podrían afectar otras áreas que no le corresponden a Riviera Estates y que posiblemente pudieran ser objeto de disposiciones diferentes a las presentadas en este plan parcial. Cuadro 2

COORDENADAS VÉRTICE X Y

1 453,848.59 2,295,999.32 2 453,938.07 2,296,167.13 3 453,954.95 2,296,236.56 4 453,894.94 2,296,347.43 5 453,903.54 2,296,528.42 6 453,840.91 2,296,259.29 7 453,834.29 2,296,257.60 8 453,699,27 2,296,086.87 9 453,621.28 2,295,872.99

10 453,522.72 2,295,635.52 11 453,456.96 2,295,477.11 12 453,509.71 2,295,445.91 13 453,593.57 2,295,306.21 14 453,802.98 2,295,311.37 15 453,875.74 2,295,323.82 16 453,904.87 2,295,322.82 17 453,902.50 2,295,253.43 18 453,950.28 2,295,264.88 19 453,935.84 2,295,205.41 20 453,968.93 2,295,151.04 21 454,064.47 2,295,209.77 22 454,101.84 2,295,219.43 23 454,129.80 2,295,225.03 24 454,134.29 2,295,327.44 25 454,124.37 2,295,330.23 26 454,108.35 2,295,332.52 27 454,093.09 2,295,344.71 28 454,065.62 2,295,354.11 29 454,010.88 2,295,451.68 30 454,008.08 2,295,463.36 31 454,025.58 2,295,504.79 32 454,036.49 2,295,528.17 33 453,978.87 2,295,563.72 34 453,943.95 2,295,657.26


35 454,068.79 2,295,692.90 36 454,090.06 2,295,715.76 37 454,119.80 2,295,804.63 38 454,019.62 2,295,918.27 39 454,012.08 2,295,852.40 40 453,992.94 2,295,834.82

SUPERFICIE 394,197.44 m2

1.1.5 ANTECEDENTES DE PLANEACIÓN 1.1.5.1 Nivel Federal Programa Nacional de Desarrollo Urbano y Ordenación del Territorio (PNDUYOT) 2005-20111 El Programa Nacional de Desarrollo Urbano y Ordenación del Territorio (PNDUYOT) 2001-2006 señala que la política urbana y territorial que impulsa el gobierno federal pretende integrar los ámbitos espaciales que ocupa el sistema de asentamientos humanos, desde las pequeñas localidades hasta las grandes metrópolis en un esquema de planeación que permita maximizar la eficiencia económica del territorio, reducir desigualdades y fortalecer la cohesión social, distinguiendo las necesidades específicas de desarrollo de cada ciudad y de cada región.” Dentro del Sistema Urbano Nacional que define este Plan, la region da bahia de Banderas es considerada como una aglomeración urbana junto , ubicándola en el cuarto rango que corresponde a “las ciudades que han tenido un proceso de expansión urbana hacia los municipios adyacentes y con una población inferior a un millón de habitantes”. Entre los objetivos propuestos por el PNDUYOT destaca el relativo a fortalecer el proceso de planificación y gestión urbana, buscando que los instrumentos normativos permitan regular y ordenar los usos del suelo; fomentar el desarrollo del hábitat urbano en congruencia con la aptitud y limitantes territoriales; y dar certidumbre a la inversión pública, privada y social. 2 Específicamente respecto a los planes y los programas de desarrollo urbano, en sus diferentes ámbitos espaciales se plantea que para contar con una normatividad urbana que responda a las demandas de la dinámica socio-urbana: “se promoverá la actualización y adecuación del marco normativo del desarrollo urbano en congruencia con la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, la Ley General de Asentamientos Humanos, así como de los instrumentos jurídicos de planificación urbana del ámbito estatal. Se promoverá la elaboración de los reglamentos de zonificación de usos del suelo, en los niveles estatal y municipal, con el fin de complementar y fortalecer la normatividad urbana en el territorio nacional. Asociados a estos instrumentos, se formularán, difundirán y aplicarán normas técnicas que faciliten el libre acceso de las personas con discapacidad a las áreas, edificios y servicios públicos. “

1 Decreto por el que se aprueba el programa sectorial denominado Programa Nacional de Desarrollo Urbano y ordenación del Territorio 2005- 2011 Diario Oficial. 27, marzo de 2006. 2 Secretaría de Desarrollo Social “Programa Nacional de Desarrollo Urbano y Ordenación del Territorio 2005- 2011”.


1.1.5.2 Nivel Estatal Plan Estatal de Desarrollo de Nayarit 2005-2011 En el ámbito estatal, el Plan Estatal de Desarrollo de Nayarit 2005-201 tiene como propósito promover un proceso de desarrollo sustentable que inserte a Nayarit en el contexto internacional en función de sus potencialidades y lograr condiciones que permitan elevar los niveles de bienestar de los Nayaritas en un marco democrático y participativo. Este instrumento forma parte del marco dar sustento al presente Plan no sólo en su carácter de nivel superior de planeación, tal y como se refirió anteriormente sino también desde el punto de vista jurídico en tanto define las grandes líneas del desarrollo estatal y por lo tanto establece la orientación de las acciones y tareas que llevan a cabo las dependencias y organismos del gobierno del Estado de Nayarit durante la presente administración. Los lineamientos normativos que derivan de este Plan y con los cuales debe guardar congruencia este Plan son: Estrategia general en materia de: Desarrollo sustentable y ordenamiento territorial y urbano. Es necesario cuidar el agua y los demás recursos naturales del Estado - porque son una riqueza que si se pierde, difícilmente se recupera, como le ha sucedido a otros estados de la Región Centro-Occidente y del país en general - por ello tiene que hablarse de un desarrollo que no tenga el alto costo de la pérdida del patrimonio natural, porque se estaría poniendo en grave riesgo el futuro de las actuales y próximas generaciones de los nayaritas. Otro aspecto de suma importancia para el desarrollo sustentable es el ordenamiento de las actividades productivas en el territorio y el sano crecimiento de las localidades urbanas, porque además de que permite preservar el medio ambiente y los recursos naturales, eleva la calidad de vida de la población. Reordenamiento territorial: • Reversión del deterioro ambiental y aprovechamiento racional de los recursos naturales. • Desarrollar y aplicar sistemas de producción que permitan la compatibilidad y hasta complementación de actividades productivas como la agricultura, la ganadería y el turismo. Líneas de acción en materia de desarrollo urbano

• Promover la asistencia técnica y capacitación a los ayuntamientos en materia de desarrollo urbano y medio ambiente.

• Gestionar el apoyo con asistencia técnica y promover el otorgamiento de

financiamiento recuperable a los núcleos agrarios que lo soliciten, en la desincorporación del régimen ejidal o comunal de predios aptos para el desarrollo urbano y la vivienda.


• Proporcionar asistencia técnica y capacitación en materia de regularización de la tenencia de la tierra y de suelo y reservas territoriales para el desarrollo urbano y la vivienda, así como impulsar la actualización de sus sistemas de registro y catastro de la propiedad inmobiliaria.

• Impulsar la regularización de la tenencia de la tierra, en donde existan

asentamientos humanos irregulares ubicados en predios ejidales, comunales y de propiedad federal.

• Impulsar de manera conjunta con los ayuntamientos el empedrado,

adoquinamiento, guarniciones y baquetas de calles.

• Promover ante las instituciones y los ayuntamientos, la infraestructura, equipamiento y servicios urbanos, en los asentamientos humanos regulares.

• Promover ante los ayuntamientos la construcción y remodelación de plazas, cívicas,

jardines y panteones.

• Gestionar la generación de reservas territoriales, aptas para el desarrollo urbano y vivienda, con óptica de un alcance mínimo para cubrir 5 años de requerimiento de suelo mediante esquemas de financiamiento blandos.

• Promover la adquisición y enajenación del suelo y reservas territoriales, para el

desarrollo urbano y la vivienda, en coordinación con dependencias y entidades federales, gobiernos estatales, municipales y en concertación con los sectores social y privado, particularmente con los núcleos agrarios.

• Impulsar proyectos de ahorro de energía en alumbrado público.

• Promover el desarrollo de la infraestructura de la vivienda, acorde al desarrollo

urbano y al ordenamiento ecológico territorial.

Plan de Desarrollo Urbano de Nayarit 1999- 2005 Otro importante instrumento de planeación, con el cual guarda congruencia el presente Plan es el Plan de Desarrollo Urbano de Nayarit 1999- 2005, el cual establece una “políticas de control - regulación para la Zona”.

Programa de Ordenamiento Territorial del Estado de Nayarit Por otra parte, el Programa de Ordenamiento Territorial (PEOT) del Estado de Nayarit constituye un instrumento a través del cual se pretende “compatibilizar las políticas económicas de crecimiento con las de aprovechamiento racional de los recursos, la preservación de los ecosistemas, lo que permitirá instrumentar un modelo de desarrollo integral que garantice la sustentabilidad en el manejo de los recursos y un crecimiento económico capaz de proporcionar satisfactores necesarios a la sociedad, que reflejen en conjunto una mayor calidad de vida y la conservación del medio ambiente”.


Entre las propuestas establecidas en el PEOT, al municipio de Bahía de Banderas se asignan políticas como:

• Fomentar localidades de desarrollo urbano alterno; • Promover programas de mejoramiento de vivienda;

• Promoción de empleo;

• Aplicar esquemas de política social;

• Adecuar la infraestructura vial y mejorar el tránsito.

1.1.5.3 Nivel Municipal Plan Municipal de Desarrollo 2005-2008 Este plan establece como prioridad al Plan de Desarrollo Urbano del Municipio de Bahía de Banderas, Nayarit, promoviendo las propuestas de crecimiento organizado. Crear un sistema de equipamiento urbano y regional para disminuir los desequilibrios existentes. De manera complementaria será prioritario dotar de equipamiento básico a todas las localidades, para atender a la población futura. Proveer más y mejores servicios públicos básicos para elevar los niveles de vida y facilitar el desarrollo integral de las personas. Llevar a cabo acciones institucionales y de gestión para abatir los rezagos en vivienda popular en el Municipio, situación que se vuelve crítica ante los constantes arribos de personas de otros municipios de Nayarit y de otros estados. Operará un área dedicada a la atención, gestión y apoyo para la adquisición de vivienda de interés social, lotes y terrenos, así como la integración de la reserva territorial municipal; que permita dar respuesta a la demanda de terrenos, para el otorgamiento de créditos y la autoconstrucción en beneficio de familias de escasos recursos. Consolidación del transporte regional y metropolitano que mejore la conectividad entre los distintos sectores turísticos y urbanos. Generar un programa de modernización del transporte público, mediante la sustitución y mejoramiento de las unidades, la instrumentación de un programa de capacitación para los operadores de autobuses y taxis, la reorganización de rutas, entre otras acciones. Con el apoyo de la Secretaría de Obras Públicas del Estado y la Secretaría de Comunicaciones y Transportes, se llevará a cabo la construcción de la primera fase del proyecto carretero Bucerías – Valle de Banderas. Esto con el propósito de generar vías de comunicación alternativas que desahoguen el flujo vehicular en un mediano y largo plazo.


Ante la demanda actual y en el mediano plazo, se presenta la necesidad de construir y equipar un pozo radial en el Municipio. Los acuíferos son del tipo superficial y cuentan con un volumen adecuado de recarga. Las pruebas y aforos que se han efectuado revelan que estas fuentes son susceptibles de ser explotadas y pueden satisfacer la demanda futura. La infraestructura primaria asociada a la construcción de estos pozos consiste en líneas de conducción y plantas de bombeo. No se requeriría de una planta potabilizadora, pero sería necesario implementar un sistema de desinfección. Reducir el desfase entre el empleo rural y el turismo. Desarrollar la micro industria, la cual tiene mayores facilidades y posibilidades que la mediana y la macro industria, debido a que la micro industria plantea una producción con capacidades regionales en la que se podría desarrollar enfocada a un mercado que demanda mayores y mejores servicios, artesanías de mejor calidad y otros productos de un bajo nivel de tecnología. En estrecha colaboración con el Instituto Nayarita para el Desarrollo Sustentable, se iniciará el Programa de Forestación Urbana para que en el mediano plazo se tengan resultados tangibles en este rubro. Se ha determinado que los poblados donde más se requiere este programa son: Lo de Marcos, Sayulita, Bucerías, Mezcales, el área de San Vicente–San José del Valle, Valle de Banderas y San Juan de Abajo. Dado que es de utilidad pública y de beneficio social, la constitución de los usos, destinos y reservas territoriales para ordenar el crecimiento urbano de Bahía de Banderas, se observarán y revisarán constantemente para su adecuación, a lo estipulado en el Plan de Desarrollo Urbano del Municipio. Esto permitirá garantizar el crecimiento ordenado y al mismo tiempo evitar problemas como el crecimiento horizontal de la vivienda. El sistema de localidades del Municipio de Bahía de Banderas pertenece al sistema de asentamientos del estado de Nayarit, pero por su ubicación en la margen poniente de la desembocadura del río Ameca, que separa a nuestra entidad del estado de Jalisco, una parte importante de este sistema forma un componente de la conurbación Bahía de Banderas–Puerto Vallarta. Es por ello que habrá de buscarse mecanismos de cooperación con este y otros Municipios para diseñar estrategias y acciones conjuntas para lograr una conurbación adecuada que evite problemas futuros de seguridad, servicios públicos y calidad de vida en general.

1.1.5.4 Nivel Local Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Bahía de Ban deras Mediante el decreto número 7667 publicado el 21 de agosto de 1993, el H. Congreso del Estado de Nayarit autorizó en el año de 1993 el Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Bahía de Banderas. El H. Ayuntamiento de Bahía de Banderas, contando con el apoyo de BANOBRAS y del Gobierno del Estado de Nayarit, actualizó dicho instrumento, siendo a su vez aprobado por el H. Congreso del Estado y publicado en el Periódico Oficial Órgano del Gobierno del


Estado de Nayarit el día 1 de junio de 2002, con decreto número 8430, siendo el instrumento rector del desarrollo urbano más actualizado. Con la finalidad de ordenar y regular los asentamientos humanos que se localizan dentro del municipio de Bahía de Banderas, Nayarit, el suelo se zonificará en: • Áreas Urbanas: Que son las comprendidas por zonas edificadas total o parcialmente, en

donde existen servicios urbanos sin perjuicio de que coexistan predios baldíos o carentes de servicios. Estas áreas, en el caso del municipio de Bahía de Banderas superan aproximadamente al 1% de la superficie territorial municipal.

• Áreas urbanizables: Pueden ser definidas como las zonas que presentan las mejores condiciones para desarrollar actividades urbanas dadas sus condiciones para introducir los servicios básicos indispensables, las mismas se reservan para el futuro crecimiento del municipio y en estos momentos alcanzan poco más del 10% del territorio municipal.

• Áreas no urbanizables: Las mismas se excluyen del desarrollo urbano, primordialmente por los rendimientos agrícolas que presentan, o por ser terrenos inundables con riesgos previsibles de desastre, éstas abarcan una superficie alrededor del 35% del municipio.

La realización del Plan Municipal de Desarrollo Urbano del Municipio de Bahía de Banderas tiene como finalidad, entre otros, cubrir los siguientes objetivos: Objetivos Generales • Lograr que el crecimiento urbano y turístico del municipio aproveche racionalmente los

recursos naturales y el paisaje.

• Lograr un desarrollo económico rentable, con calidad de vida urbana y logrando la conservación ambiental.

• Definir zonas aptas y no aptas al desarrollo urbano.

• Incorporar medidas que garanticen la mitigación y control del medio físico.

Objetivos Particulares • Busca incrementar la calidad del medio ambiente en el municipio, a través de un estricto

control en el manejo de los recursos naturales y la adopción de sistemas de tratamiento de desechos líquidos y sólidos.

• Evitar el deterioro del paisaje con el desarrollo urbano y el turístico.

• Conservar los ecosistemas más valiosos como patrimonio que potencializa la vocación turística del municipio.

• Conservar la Zona Federal Marítima Terrestre

• Activación económica y social de las riquezas turísticas del municipio. Implementando programas y proyectos integrales que arropen a las diversas áreas que poseen por sus características elementos naturales importantes y propicios para la actividad turística, dotándolos de la infraestructura urbana moderna necesaria para estos casos.

• Consolidar e incrementar el desarrollo turístico en la franja litoral.


1.2 MARCO JURÍDICO 1.2.1 CONSTITUCIÓN POLÍTICA DE LOS ESTADOS UNIDOS M EXICANOS En el año de 1976 se estableció en el párrafo tercero del artículo 27 constitucional, la prerrogativa que tiene el Estado para dictar las medidas necesarias para ordenar los asentamientos humanos y establecer adecuadas provisiones, usos, reservas y destinos de tierras, aguas y bosques, a efecto de ejecutar obras públicas y de planear regular la fundación, conservación, mejoramiento y crecimiento de los centros de población. La fracción XXIX-C del artículo 73 constitucional faculta al congreso para expedir las leyes que establezcan la concurrencia del Gobierno Federal, de los estados y de los municipios en el ámbito de sus respectivas competencias, con objeto de cumplir con los fines previstos en el párrafo tercero del artículo 27 de la Constitución Federal. Las referidas modificaciones constitucionales se complementan con las realizadas a las fracciones V y VI del artículo 115 constitucional, publicadas en el Diario Oficial de la Federación el 3 de febrero de 1983. En estas reformas se otorgan a los municipios, en los términos de las leyes federales y estatales relativas, facultades para formular, aprobar y administrar la zonificación y planes de desarrollo urbano municipal; participar en la creación y administración de sus reservas territoriales; controlar y vigilar la utilización del suelo en sus jurisdicciones; intervenir en la regularización de la tenencia de la tierra urbana; otorgar licencias y permisos para construcciones y participar en la creación y administración de zonas de reservas ecológicas, expidiendo para tal efecto los reglamentos y disposiciones administrativas necesarios, de conformidad con los fines señalados en el párrafo tercero del artículo 27 de la propia Carta Magna.

1.2.2 LEY GENERAL DE ASENTAMIENTOS HUMANOS La Ley General de Asentamientos Humanos vigente recoge los principios del artículo 115 constitucional, fortaleciendo la autoridad municipal en materia urbana, otorgándole atribuciones para formular, aprobar, administrar y vigilar el cumplimiento de los programas de desarrollo urbano, de centros de población y sus derivados; regular, controlar y vigilar las reservas, usos y destinos de áreas y predios en los centros de población; administrar la zonificación prevista en sus planes o programas de desarrollo urbano, así como para promover y realizar acciones e inversiones para la conservación, mejoramiento y crecimiento de los centros de población. De igual forma, a los municipios se les faculta para coordinarse y asociarse con la entidad federativa respectiva, con otros municipios o con los particulares, para la prestación de servicios públicos municipales; expedir autorizaciones, licencias o permisos de uso del suelo, construcciones, fraccionamientos, subdivisiones, fusiones, relotificaciones y condominios, así como intervenir en la regularización de la tenencia de la tierra urbana; e informar y difundir de manera permanente los programas de desarrollo urbano.


1.2.3 LEY GENERAL DEL EQUILIBRIO ECOLÓGICO Y LA PRO TECCIÓN AL AMBIENTE (LGEEPA). Otras disposiciones que inciden en el proceso de planeación urbana deriva de esta ley que tiene por objeto propiciar el desarrollo sustentable y establecer bases para la preservación, la restauración y el mejoramiento del ambiente. La LGEEPA señala criterios que se deben considerar en la planeación del desarrollo urbano de manera que se incorporar la política ambiental y el ordenamiento ecológico de conformidad con esta Ley. Entre ellos se pueden citar:

• Tomar en cuenta las estrategias de los programas de ordenamiento ecológico; • Buscar la diversidad y eficiencia en la determinación de los usos del suelo; • Privilegiar los sistemas de transporte colectivo y otros medios de alta eficiencia

energética;

• Promover el desarrollo urbano sustentable.

1.2.4 CONSTITUCIÓN POLÍTICA DEL ESTADO LIBRE Y SOBE RANO DE NAYARIT La fundamentación jurídica del Plan Parcial de Urbanización de Riviera Estates , parte de los preceptos emanados de la Constitución Política del Estado Libre y Soberano de Nayarit, que señala: “ARTÍCULO 106.- Cada Municipio será gobernado por un Ayuntamiento de elección popular directa, integrado por un Presidente Municipal, un Síndico y el número de Regidores que la ley determine. La competencia que esta Constitución otorga al gobierno municipal se ejercerá por el Ayuntamiento de manera exclusiva y no habrá autoridad intermedia alguna entre éste y el gobierno del Estado.” “ARTÍCULO 110.- Los Ayuntamientos tendrán a su cargo las siguientes funciones y servicios públicos municipales: j) Promoción y organización de la sociedad para la planeación del desarrollo urbano, cultural, económico y del equilibrio ecológico; n) Las demás que la legislatura determine según las condiciones territoriales, socioeconómicas y la capacidad administrativa y financiera de los municipios. Sin perjuicio de su competencia, en el desempeño de la prestación de los servicios a su cargo, los municipios observarán lo dispuesto por las leyes federales y estatales. La planeación pública municipal será congruente con el sistema estatal y regional de planeación para el desarrollo.” “ARTÍCULO 111.- Los municipios estarán investidos de personalidad jurídica y manejarán su patrimonio conforme a la ley.


En todo caso los Ayuntamientos tendrán facultades para: I. Aprobar, de acuerdo con las leyes en materia municipal, los bandos de policía y buen gobierno, los reglamentos, circulares y disposiciones administrativas de observancia general dentro de sus respectivas jurisdicciones, que organicen la administración pública municipal, regulen las materias, procedimientos, funciones y servicios públicos de su competencia y aseguren la participación ciudadana y vecinal; III. En los términos de las leyes federales y estatales: a) Aprobar y administrar la zonificación y planes de desarrollo urbano municipal; c) Autorizar, controlar y vigilar las licencias y usos de suelos en sus jurisdicciones territoriales; e) Otorgar licencias y permisos para construcciones; En lo conducente y de conformidad con los fines señalados en el párrafo tercero del artículo 27 de la Constitución Federal, expedirán los reglamentos y disposiciones administrativas que fueren necesarias.”

1.2.5 LEY DE PLANEACIÓN DEL ESTADO DE NAYARIT Esta Ley define en su artículo segundo el concepto de planeación como “… medio fundamental para imprimir solidez, dinamismo, permanencia y equidad al desarrollo económico, social, político y cultural del Estado, mediante la participación plural de la sociedad, en la conformación de planes y programas que garanticen una eficiente utilización de los recursos al alcance del Estado y que propicien una más justa distribución del ingreso y la riqueza.” A partir de este concepto, el tercer artículo de la misma ley señala que “la planeación estatal es un proceso permanente y su ejecución tendrá por objeto: I. Encauzar racional y progresivamente el desarrollo integral del Estado; II. Asegurar la participación de la sociedad en las acciones de gobierno a través del Sistema Estatal de Planeación Democrática; III. Vigilar que el quehacer de la administración pública sea compatible con el desarrollo del Estado, en los ámbitos federal, regional, estatal y municipal, con apego a las leyes aplicables; IV. Diseñar y aplicar políticas que estimulen la inversión pública, social y privada para la generación de empleos, de acuerdo a la vocación productiva y necesidades de las diversas regiones de la entidad; y, V. Garantizar el desarrollo sustentable, a fin de contribuir a mejorar la calidad de vida de los nayaritas”.


1.2.6 LEY ESTATAL DEL EQUILIBRIO ECOLÓGICO Y DE PRO TECCIÓN DEL AMBIENTE. De acuerdo con el artículo 4º, fracción X, compete al Estado y a los Municipios, conforme a la distribución que establece esta Ley y lo que dispongan otros ordenamientos legales, el ordenamiento ecológico de los asentamientos humanos, a través de los planes de desarrollo urbano estatal y municipal, y demás instrumentos legales afines. En su artículo 14, esta Ley define criterios que deben ser considerados en la regulación ecológica de los asentamientos humanos, entre los cuales de pueden citar los siguientes:

• Vinculación entre la política ecológica y la planeación urbana; • Corrección de aquellos desequilibrios que deterioren la calidad de vida de la

población; • Prevención de las tendencias de crecimiento del asentamiento humano, para

mantener su sustentabilidad; y • Fortalecimiento de las previsiones de carácter ecológico y ambiental para proteger y

mejorar la calidad de la vida en el medio urbano. • Específicamente en cuanto a los programas de desarrollo urbano, el artículo 16

señala que se deben incorporar elementos ecológicos y ambientales como: • Las disposiciones que establece la Ley referida en materia de preservación y

restauración del equilibrio ecológico y protección al ambiente; • La observancia del ordenamiento ecológico en el territorio del Estado; • El cuidado de la proporción que debe existir entre las áreas verdes y las

edificaciones urbanas; • La adecuada relación entre los elementos naturales del entorno de las zonas

urbanas; • La previsión de áreas verdes suficientes para la convivencia social, y • La incorporación de criterios ecológicos y de protección al ambiente, tanto en los

diseños de las viviendas como en las tecnologías aplicadas.

1.2.7 LEY DE ASENTAMIENTOS HUMANOS Y DESARROLLO URB ANO PARA EL ESTADO DE NAYARIT Por su parte la Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano para el Estado de Nayarit, señala: “ARTÍCULO 17.- Los Ayuntamientos de los Municipios del Estado tendrán en materia de desarrollo urbano las atribuciones siguientes: I. Elaborar, aprobar y administrar los programas municipales de desarrollo urbano, de centros de población y los demás que de estos deriven, así como proceder a su evaluación y revisión, y vigilar su cumplimiento; II. Definir y administrar la zonificación que se derive de la planeación del desarrollo urbano y controlar, regular y vigilar las reservas, los usos y destinos del suelo en su jurisdicción;


VI. Solicitar al Ejecutivo del Estado la publicación e inscripción en el Registro Público de la Propiedad de los planes municipales de desarrollo urbano, de centros de población y sus derivados; IX. Prestar los servicios públicos municipales, atendiendo a lo previsto por la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, la particular del Estado y la Ley Orgánica para la Administración Municipal; XII. Fomentar, con la colaboración del Consejo Consultivo Municipal de Desarrollo Urbano y Rural la participación de la colectividad en la elaboración, ejecución, evaluación, actualización y modificación de los planes y programas de desarrollo urbano y sus derivados aplicables en el respectivo municipio; XIV. Llevar el registro y dar publicidad en el municipio, a los planes y programas de desarrollo urbano y de vivienda, para su consulta pública, control y evaluación; XVI. Expedir cuando proceda y con estricto apego a los planes y programas de desarrollo urbano y las reservas, usos y destinos de áreas o predios, las constancias de compatibilidad urbanística y licencias o permisos de uso de suelo en los casos y términos previstos en esta Ley; XXI. Impedir en coordinación con las autoridades competentes del Estado, el establecimiento de asentamientos humanos irregulares y de fraccionamientos y condominios al margen de la Ley; XXIII. Corresponde originariamente a los Municipios la autorización de fraccionamientos y condominios dentro de su jurisdicción y de acuerdo con los convenios que suscriban con la Secretaría de Obras y Servicios Públicos del Gobierno del Estado, como instancia técnica que avale el desarrollo de fraccionamientos; XXIV. Determinar las áreas y predios que conforme a esta Ley deberán donar al Municipio los fraccionadores y promoventes de condominios; XXV. Acordar la recepción de obras de urbanización; XXVI. Verificar que las acciones, inversiones, obras y servicios de desarrollo urbano que se ejecuten en el territorio municipal, se ajusten a esta Ley y a los planes de desarrollo urbano aplicables; ...” “ARTÍCULO 18.- Los Ayuntamientos ejercerán sus atribuciones a través de la Dirección Municipal de Desarrollo Urbano y Ecología, pudiendo convenir con el Gobierno del Estado la coordinación que en cada caso proceda, a efecto de que éste ejerza por un tiempo y materia determinados las atribuciones de la Dirección, por acuerdo de Cabildo y a solicitud del Presidente Municipal.” “ARTÍCULO 36.- La ordenación y regulación del ordenamiento territorial de los asentamientos humanos y del desarrollo urbano de los centros de población en el Estado, se llevará a cabo a través de:

VI. Los Planes Parciales de Urbanización;..” El artículo 37 señala el contenido general de los planes a los que se refiere el artículo anterior. Mientras que el artículo 42bis señala las particularidades de los planes parciales de urbanización. “ARTÍCULO 42 Bis.- Los Planes Parciales de Urbanización, son los instrumentos ejecutivos para la realización de acciones de urbanización, cuya elaboración corresponde a los particulares, en los casos previstos por esta Ley.


Será obligatorio formular un Plan Parcial de Urbanización cuando implique: I. Transformar el suelo rústico a urbanizado en áreas de reserva urbana ó en reservas territoriales, determinando los usos y destinos correspondientes; II. Transformar el suelo rústico mediante obras de urbanización en predios localizados fuera del centro de población, determinando los usos y destinos correspondientes, en predios de propiedad privada o social; III. Establecer o modificar los usos y destinos para una zona específica del centro de población ó para una zona de crecimiento; IV. Determinar áreas de restricción por paso de redes de infraestructura; o V. Determinar obligaciones específicas a cargo de los propietarios de predios y fincas, en acciones de conservación, mejoramiento y crecimiento;”

1.2.8 LEY MUNICIPAL DEL ESTADO DE NAYARIT La Ley Municipal para el Estado de Nayarit (Decreto número 8345), publicado en el Periódico Oficial el 4 de agosto de 2001, establece las facultades, atribuciones, obligaciones y prohibiciones de los municipios, incluyendo las referentes al desarrollo urbano. En el Título Quinto, Capítulo I, Atribuciones y Prohibiciones de los Ayuntamientos, Artículo 61. - “Son atribuciones de los Ayuntamientos:

I. En materia de planeación:

Formular, aprobar y administrar la zonificación y planes de desarrollo urbano municipal y derivar los programas de dirección y ejecución en las acciones que sean de su competencia, impulsando la participación social y coadyuvando a la realización de programas regionales de desarrollo”.

1.2.9 REGLAMENTO MUNICIPAL DE ZONIFICACIÓN Y USOS D E SUELO DE BAHÍA DE BANDERAS, NAYARIT. Este reglamento es de observancia general y forma parte del Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Bahía de Banderas, Nayarit. Tiene por objeto establecer el conjunto de normas técnicas y procedimientos, para llevar a cabo los objetivos, las políticas y estrategias de desarrollo señaladas el Plan Municipal de Desarrollo Urbano, considerando para esto la integración del territorio municipal, a partir de sistemas de ciudades jerarquizado y una estructura urbana ordenada de los diferentes centros de población.


2. DIAGNÓSTICO 2.1 MEDIO FÍSICO NATURAL (Plano D-2) 2.1.1 GEOMORFOLOGÍA3 Los procesos geomorfológicos del Sur del Estado de Nayarit se han derivado de una intensa actividad volcánica, con una litología de rocas ígneas extrusivas ácidas (Instituto de Geografía UNAM, 1990, IV.1.1) a base de brechas, tobas basálticas y andesíticas, que han formado el relieve montañoso. Este relieve alterna con otros movimientos de carácter antiguo (Cretácico) de origen ígneo intrusivo, (granitos y granodioritas), aunado a esto los procesos exógenos han provocado la reducción de algunas elevaciones, como la estructura fósil del Cerro Careyeros. El marco geotectónico regional sitúa al Municipio de Bahía de Banderas en el extremo Noroeste del Cinturón Orogénico Cordillerano de la Sierra Madre del Sur constituido por las Montañas Bloque de Jalisco. En esta región da comienzo el eje neovolcánico, con las estructuras del Sangangüey (vecino de la ciudad de Tepic e inactivo) y el Ceboruco (municipio de Jala) en actividad. La mayor parte del municipio está libre de estructuras volcánicas, con excepción de los relictos de la caldera del antiguo volcán Careyeros, ubicado en Punta Mita. Al Norte (hacia Compostela y Tepic) y el Este (hacia la Sierra de Vallarta), comienzan zonas de cierta densidad volcánica, con 11 a 50 estructuras por cada 1,000 km2. En las partes bajas del relieve montañoso, los procesos exógenos de tipo fluvial asociados al movimiento marino originaron depósitos aluviales de tipo fluvial y costero del cuaternario conformando una planicie y lagunas deltaicas.

2.1.2 TOPOGRAFÍA4 (PLANO D-2a) Tiene como propósito delimitar las diferentes inclinaciones del terreno y separarlas de acuerdo a rangos asociados al potencial y limitaciones para el uso urbano. En general el área de estudio comprende una zona de lomeríos, con pendientes comprendidas entre el 15% y el 30% las pendientes se manifiestan hacia el Sur. La pendiente alcanza a estar dentro de un rango moderado, su uso presenta algunas dificultades en el tendido de las redes de servicio, vialidad y construcción, por lo que condiciona el territorio a ubicar densidades bajas. 3 Fuente: Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Bahía de Banderas, 2002. 4 Fuente: Cartas topográficas F13-C69 y F13-C58, INEGI escala 1 : 50,000.


2.1.3 GEOLOGÍA5 (PLANO D-2b) Tectónicamente hablando el área se localiza dentro del Bloque de Jalisco, en la placa Norteamericana, bajo el área estudiada subduce la Placa de Rivera. Unidades litológicas El análisis litológico identifica y delimita las rocas y los suelos por origen. Este análisis permite identificar el potencial o las limitaciones para su uso dentro de la construcción, además de identificar los materiales. El potencial y limitantes de las diferentes rocas está influenciado por el estado físico que presenten, ya sea que estén sanas y resistentes o bien si son fácilmente deleznables. El área de estudio se encuentra conformada por formaciones rocosas de Granitos (Gr) en su totalidad, esta roca se altera muy fácilmente por la humedad y anhídrido carbónico de la atmósfera, por atacar el feldespato y la mica, disgregándoles. USOS DE LAS UNIDADES LITOLÓGICAS EN LA CONSTRUCCIÓN Cuadro 3

USO MATERIAL

SOPORTANTE

PIEDRA PARA

CONSTRUCCIÓN

MATERIAL PARA

CONCRETO

ORNAMENTACIÓN Y

ARTESANÍA

TIPO DE ROCA A B C D 1 Granito ¤ ¤ ¤ 2 Diorita ¤ ¤ ¤ 3 Gabro ¤ ¤ ¤ 4 Diabasa ¤ ¤ 5 Riolita ¤ ¤ ¤ 6 Andesita ¤ ¤ ¤ 7 Basalto ¤ ¤ ¤ 8 Toba ¤

9 Brecha o Aglomerado

¤ ¤

10 Caliza masiva ¤ ¤ ¤ 11 Caliza Cárstica ¤ 12 Lutita ¤ 13 Areniscas ¤ ¤ 14 Conglomerado ¤ ¤ 15 Arcillas ¤ ¤ 16 Esquisto ¤ ¤ 17 Gneis ¤ ¤ 18 Pizarra ¤ ¤ 19 Mármol ¤ ¤

20 Complejo Metamórfico

¤

5 Fuente: Cartas geológicas F13-C69 y F13-C58, INEGI escala 1: 50,000.


Fuente: Especificaciones generales para desarrollar los estudios de fotointerpretación y obtención de la carta de aptitud territorial para los planes de desarrollo urbano. SAHOP, 1981. Las unidades se distribuyen de la siguiente forma: Hacia el Norte, a partir del inicio de la Sierra de Vallejo, las unidades están conformadas por granito (Gr) que pertenece al grupo de rocas que pueden tener hasta tres usos (cuadro Nº 3) Hacia el Oeste, en Punta Pontoque, existe una zona de Brecha volcánica (Bv) fragmentos de rocas duras aglomeradas por un cementante, comunicándoles el elemento que predomina en la naturaleza. Colindando con el área de aplicación se localiza una falla geológica que corre en sentido Noroeste-Sureste y con deslizamiento hacia el Suroeste. Asimismo, existe otra falla geológica a un kilómetro hacia el Sureste y en total en el área de estudio existen nueve fracturas, pero ninguna entra en contacto con las superficies objeto del presente plan.

2.1.4 EDAFOLOGÍA6 (PLANO D-2c) Tiene como propósito identificar y delimitar los suelos que presentan problemas para su uso en el desarrollo urbano. Esta identificación se basa en la clasificación FAO-UNESCO 1970, modificada por el entonces DETENAL (hoy INEGI) para adaptarse a la clasificación de suelos problemáticos para el desarrollo urbano. Como producto del tipo de conformación de la región, los suelos abarcan grandes extensiones. En la que la mayor porción de la zona de estudio se localiza sobre suelos denominados Feozem háplico más Regosol éutrico con textura media (Hh+Re/2). Estos suelos no tienen problemas para su utilización en el desarrollo urbano. Hacia el Oeste, colindando con el área de aplicación existen suelos clasificados como Regosol éutrico.

2.1.5 HIDROLOGÍA El área del proyecto se encuentra ubicada dentro de la Región Hidrológica RH-13, Río Ameca; en la Cuenca “B” Río Huicicila y la Subcuenca “a” Río Huicicila. Se presenta un cuadro con los ríos y arroyos más cercanos y las distancias aproximadas a la zona de estudio:

6 Fuente: Cartas edafológicas F13-C69 y F13-C58, INEGI escala 1: 50,000.


NOMBRE DISTANCIA Río Ameca 20 Km Arroyo Las Ánimas 3 Km Arroyo Calabazas 4.5 Km Arroyo El Caloso 4 Km Río Pitillal 24.5 Km

Cuadro 5 Asimismo existen otros cuerpos de agua:

NOMBRE DISTANCIA Laguna del Quelele 17 Km Estero El Salado 22 Km

Cuadro 6 Con respecto a las aguas subterráneas, existen cuatro áreas de veda en zonas cercanas o en el propio municipio, que son controladas por la Dirección de Distritos de Riego de la C.N.A.

o Distrito de riego Ameca, 26 de diciembre de 1957. o Distrito de riego Acuacultura N° 1 “Nayarit”, 23 d e mayo de 1972. o Distrito de riego de los municipios de Xalisco, Santa María del Oro y parte de los de

Tepic, San Blas y Compostela (El municipio de Bahía de Banderas pertenecía al de Compostela); 13 de febrero de 1975.

o Distrito de riego del municipio de Puerto Vallarta; 12 de enero de 1978. De acuerdo a la Carta Hidrológica de Aguas Subterráneas 1: 250,000 editada por el INEGI, la zona se localiza en una Unidad de Material No Consolidado con posibilidades medias. Escurrimientos Debido a las características en la topografía se presentan una cantidad importante de áreas con escurrimientos naturales los que incluyen venas, canales y ríos. En cuanto a ríos con caudal permanente está el Ameca y que representa rasgos de crecientes en periodos de aproximadamente veinte años. A su vez estos escurrimientos se dividen en temporales y permanentes; los primeros están sujetos a constante uso durante la época de lluvias y suelen desalojar cantidades considerables de agua en poco tiempo. Los segundos son de uso permanente pero ven incrementado su caudal en la misma temporada de lluvias. En la zona de estudio no existen ríos, arroyos o escurrimientos de consideración.

2.1.6 CLIMA El tipo de clima en la zona (clasificación de Köppen, modificado por Enriqueta García – UNAM 1978-) es del tipo A(w1) que corresponde a climas cálido subhúmedos con lluvias en verano, de humedad media con temperaturas medias anuales superiores a 27.9°C y en


el mes mas frío de 25.3°C la temperatura media mens ual en la región varía a lo largo del año 5°C. El régimen de lluvias presenta dos épocas bien diferenciadas durante el ciclo anual, con una estación que dura entre cuatro y cinco meses. Inicia regularmente en el mes de junio con 108.5 mm y termina en octubre con 73.2mm. El promedio máximo se presenta en julio con 238.7 mm, mientras que en agosto se alcanzan 253.6 mm en promedio. Durante enero se presentan algunas lluvias que alcanzan los 28.6 mm. El promedio anual de lluvias en la región llega a los 1,027.6mm. Los vientos dominantes provienen del Noroeste, son de mayor intensidad durante el día (12 km/hora) y durante la noche es más suave y en dirección contraria (5 km/hora).

CLIMAS R CUADRO 7 TIPO O SUBTIPO SÍMBOLO % DE LA SUPERFICIE CÁLIDO SUBHÚMEDO CON LLUVIAS EN VERANO, DE HUMEDAD MEDIA A(w1) 47.78 FUENTE: CGSNEGI. Carta de Climas, 1:1 000 000.

ESTACIONES METEOROLÓGICAS

CUADRO 8

CLAVE ESTACIÓN LATITUD NORTE LONGITUD OESTE ALTITUD Grados Minutos Segundos Grados Minutos Segundos (msnm) 18-00N SAN JOSÉ DEL VALLE 20 44 38 105 13 46 20 msnm: metros sobre el nivel del mar. FUENTE: CNA. Registro de Temperatura y Precipitación. Inédito.

TEMPERATURA MEDIA ANUAL R

CUADRO 9

(Grados centígrados) ESTACIÓN PERIODO TEMPERATURA TEMPERATURA

DEL TEMPERATURA DEL

PROMEDIO AÑO MÁS FRÍO AÑO MÁS CALUROSO SAN JOSÉ DEL VALLE De 1979 a

2000 27.9 25.3 28.7

FUENTE: CNA. Registro Mensual de Temperatura Media en °C. Inédito.


TEMPERATURA MEDIA MENSUAL R Cuadro 10

(Grados centígrados) ESTACIÓN PERIODO MES CONCEPTO E F M A M J J A S O N D SAN JOSÉ DEL VALLE 2000 22.6 24.4 22.5 23.7 25.6 29.9 29.8 30.7 30.0 29.3 28.8 22.9 PROMEDIO De 1979 a

2000 24.5 24.6 25.0 26.3 27.9 30.4 30.7 30.8 30.8 29.8 28.4 25.6

AÑO MÁS FRÍO 1999 21.7 21.7 21.4 22.2 24.1 28.4 28.9 28.9 29.3 28.3 25.4 23.9 AÑO MÁS CALUROSO

1994 25.9 25.4 25.5 27.2 29.5 30.3 31.0 31.5 31.6 30.9 28.7 26.3

FUENTE: CNA. Registro Mensual de Temperatura Media en °C. Inédito.

PRECIPITACIÓN TOTAL ANUAL R

CUADRO 11

(Milímetros) ESTACIÓN PERIODO PRECIPITACIÓN PRECIPITACIÓN

DEL PRECIPITACIÓN DEL

PROMEDIO AÑO MÁS SECO AÑO MÁS LLUVIOSO SAN JOSÉ DEL VALLE De 1971 a

2001 1 027.6 599.5 1 974.3

FUENTE: CNA. Registro Mensual de Precipitación Pluvial en mm. Inédito.

Cuadro 12 PRECIPITACIÓN TOTAL MENSUAL R (Milímetros) ESTACIÓN PERIODO MES CONCEPTO E F M A M J J A S O N D SAN JOSÉ DEL VALLE

2001 0.0 0.0 10.9 0.0 0.0 70.0 240.2 209.4 56.4 78.7 0.0 8.0

PROMEDIO De 1971 a 2001

28.6 8.1 0.9 0.1 7.2 106.5 238.7 253.6 251.4 73.2 43.2 16.1

AÑO MÁS SECO 1979 26.5 0.0 0.0 0.0 0.0 9.0 249.4 181.6 107.0 0.0 0.0 26.0 AÑO MÁS LLUVIOSO

1975 0.0 0.2 0.0 0.0 0.0 88.3 714.6 356.4 323.7 68.5 399.8 22.8

FUENTE: CNA. Registro Mensual de Precipitación Pluvial en mm. Inédito.

2.1.7 PAISAJE NATURAL El paisaje de la zona se caracteriza por ser un terreno con lomeríos, con vegetación arbórea baja. Al fondo, hacia el Sur, se puede observar como colofón la Zona Sur de Puerto Vallarta y la Sierra Madre del Sur, proporcionando excelentes vistas.


2.1.8 BARRERAS NATURALES PARA EL DESARROLLO URBANO En esta zona no existen barreras que se puedan clasificar como insalvables o barreras, ya que es una zona de lomeríos, sin elementos naturales coyunturales o que no permitan desplantar edificaciones o urbanización.

2.1.9 RIESGOS Y VULNERABILIDAD NATURAL Como todos los desarrollos cercanos a la costa, se prevé el arribo de fenómenos hidrometereológicos durante la época de lluvias. A pesar de que con excepción del huracán Kenna, no se han registrado muchos de estos en los últimos tiempos. El relieve de la zona ha evitado inundaciones en la zona debido al drenaje del tipo de suelo a pesar de la intensidad de las precipitaciones. El municipio de Bahía de Banderas se localiza en el eje volcánico y por tanto en una zona sísmica con actividad permanente, lo que significa un riesgo en caso de no considerar este factor.

2.1.10 CONDICIONANTES DEL MEDIO FÍSICO NATURAL Las condicionantes de este medio se limitan al establecimiento de medidas constructivas que consideren la sismicidad de la zona y que el terreno se tiene que nivelar en las áreas de edificación que elimine los inconvenientes del terreno. Por otro lado, se tiene que considerar que la región costera siempre estará expuesta a los fenómenos hidrometereológicos y por tanto, se requiere establecer el factor concerniente en las construcciones.

2.2 MEDIO FÍSICO TRANSFORMADO (PLANO D-3) 2.2.1 SUELO URBANO Este es uno de los elementos del desarrollo urbano más importante ya que en él se manifiestan los problemas urbanos.

2.2.1.1 Tenencia del suelo La forma de tenencia en la zona en donde se ubica el predio y los alrededores cercanos son de origen ejidal (Ejido de Higuera Blanca y Ejido de Sayulita) en donde se ha adoptado el dominio pleno en términos de la Ley Agraria.

2.2.1.2 Tendencias de crecimiento Riviera Estates se localiza en una zona intermedia entre La Cruz de Huanacaxtle y el poblado de Emiliano Zapata, en donde aún no se manifiestan grandes tendencias de crecimiento, pues la zona se considera de densidades bajas.


2.2.1.3 Usos del suelo (plano D-3a) o Aprovechamiento de recursos naturales

Hacia el Oeste, Este y Sur del predio existen pequeñas zonas agrícolas. o Habitacional

Hacia el Sur del área de estudio se ubican zonas dedicadas a este uso, la habitación es del tipo residencial turística.

o Comercio y de servicios El Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Bahía de Banderas no prevé la implementación de un corredor urbano para comercio y servicios en la colindancia de la carretera.

o Recreación y deportes Debido a que no existe una estructura urbana, no existen elementos de este tipo.

o Equipamiento regional En la cercanía de los terrenos objeto del presente plan solo existe una Subestación eléctrica de CFE.

o Industria

No existe este tipo de elementos.

2.2.2 ESTRUCTURA URBANA La estructura urbana de los fraccionamientos localizados hacia el Sur, corresponden a una traza lineal que genera continuo alejamiento entre áreas cuando crece el asentamiento y que cuando existen elementos irregulares tiende a distorsionarse, sin embargo son adecuadas para densidades bajas.

2.2.3 VIALIDAD Y TRANSPORTE (PLANO D-3b) 2.2.3.1 Sistema vial o Vialidad regional

Actualmente la vialidad regional se compone de la carretera La Cruz de Huanacaxtle-Punta Mita, que entronca a la carretera federal Nº 200 Tepic-Puerto Vallarta

o Vialidad primaria

No existe vialidad de este tipo debido a que aún no existe área urbana.

o Vialidad secundaria

Tampoco existe una vialidad que se pueda considerar como secundaria. Se puede considerar como tales a las vialidades que comunican a los diversos fraccionamientos con la carretera (solo en sentido de la función vial, pues no cuentan con los arroyos necesarios)


2.2.3.2 Puntos de conflicto vial

No se presentan conflictos frente al área del plan debido a lo reducido del sistema vial y los pocos habitantes en la zona. No obstante, los cruces sobre la carretera presentarán cierta peligrosidad ya que los aforos de esta presentan crecimiento continuo.

2.2.3.3 Sistema de transporte público Este sistema lo conforman dos tipos de servicios: autobuses suburbanos y un sistema de taxis colectivos. En ambos casos transitan de Punta Mita hacia Puerto Vallarta y viceversa. Por la carretera federal 200 transitan los autobuses foráneos con rutas largas hacia ciudades como Tepic, Guadalajara y el norte del país.

2.2.4 INFRAESTRUCTURA URBANA

2.2.4.1 Agua potable La población servida en los fraccionamientos colindantes es servida a través de la captación vía fuentes localizadas en el sitio, por medio de pozos de mediana profundidad, esto resulta posible debido a las bajas densidades existentes actualmente. Los sistemas no presentan problemas de operación. Las fuentes de abastecimiento cubren su función con una captación en conjunto de 82.5 l.p.s. repartido en 11 fuentes activas.

2.2.4.2 Drenaje sanitario

Los fraccionamientos y un hotel cubren sus necesidades a través de plantas de tratamiento de aguas residuales propias. Actualmente existe una cobertura de 13.5 l.p.s. esto debido a que muchas de las residencias aisladas utilizan fosas sépticas o plantas de biodegradación.

2.2.4.3 Alcantarillado pluvial

No existe este servicio en la zona de estudio y no se conoce de planes o proyectos para construirlo. Si las lluvias no son intensas, el terreno, al no tener pavimentos, absorbe el líquido con cierta rapidez, pero si la intensidad es mayor, se producen anegamientos en pequeñas áreas.


2.2.4.4 Energía eléctrica Toda el área de estudio cuenta con este servicio, siendo el servicio más completo en el centro de población. La energía proviene de una subestación localizada en la cercanía con una distribución de 10/12.5 MVA – 115/13.8 Kv, a través de líneas de distribución diversas que se localizan a lo largo de la carretera y entre la zona rural.

2.2.4.5 Alumbrado público

Debido a que no existe una estructura urbana formal, no existen elementos públicos de este tipo.

2.2.4.6 Pavimentos

La gran mayoría de las superficies de rodamiento dentro de la zona de estudio solo se componen de terracerías, con excepción de unos tramos que cuentan con empedrados y la carretera que es de asfalto.

2.2.5 EQUIPAMIENTO URBANO Debido a que en el área de estudio, no se localiza un centro de población, no se considera este elemento. Solo se señala la existencia de una Subestación eléctrica, sobre el camino de entrada a los terrenos del área de aplicación del presente plan. El sistema de equipamiento urbano señalado en este apartado corresponde solo a aquellos elementos de índole regional.

2.2.6 IMAGEN URBANA La imagen urbana que corresponde al área de estudio se compone de edificios de arquitectura californiana con toques mexicanos; con techos con ménsulas recubiertas de teja y muros de ladrillo rojo recocido y de block en muros y techos inclinados.

2.2.7 MEDIO AMBIENTE (PLANO D-3c) Las condiciones ambientales de la zona de estudio no presentan muestras de contaminación del aire, agua y suelos, debido a lo reducido de la población actual. Actualmente el área de aplicación del plan parcial está rodeada de zonas de vegetación natural y pastizales inducidos generados por terrenos en los que se intentó introducir la agricultura, así como pequeños valles agrícolas en las zonas bajas. Debido a la conformación geológica, estos terrenos no tienen una buena retención de agua, ya que esta se escurre rápidamente.


2.2.8 SÍNTESIS DEL MEDIO FÍSICO TRANSFORMADO El área de aplicación del presente estudio se desarrollará en una zona de baja densidad y con medianas restricciones ambientales. La tenencia del suelo es ejidal en lo general. El Plan Municipal de Desarrollo Urbano asigna usos del suelo diferentes a los agrícolas en aquellas zonas de capacidad media y baja y que no cuentan con infraestructura de riego. El área de aplicación del presente Plan se puede ubicar en estos términos. Esta región de la costa del Estado de Nayarit es la que presenta mayor dinamismo en el ritmo de crecimiento, por lo que es común encontrar polos en construcción. La vialidad en lo general no presenta problemas, con excepción de algunos cruces sobre la carretera, que no se manifiestan en demasía. El transporte público, que es del tipo suburbano, es constante y adecuado a la dinámica de la región. La cobertura de los servicios básicos se realizará por los diferentes desarrolladores en la medida de sus necesidades. La imagen urbana que corresponde al área de estudio se compone de edificios de arquitectura californiana con toques mexicanos; con techos con ménsulas recubiertas de teja y muros de ladrillo rojo recocido y de block en muros y techos inclinados. El medio ambiente en la zona se ha visto alterado en aquellas zonas que fueron agrícolas y hoy están abandonadas, sustituyendo la vegetación por pastizales y vegetación secundaria. En lo general la zona se encuentra en buen estado físico ye s posible realizar acciones de mejoramiento.

2.2.9 APTITUD TERRITORIAL De acuerdo al Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Bahía de Banderas y una vez analizada la zona, se puede afirmar que el predio y las áreas colindantes hacia el Oeste, Este y Sur son aptos para el desarrollo urbano, con la salvedad de que para tener una utilización óptima, se deberán generar asentamientos de baja densidad.

2.3 MEDIO SOCIOECONÓMICO 2.3.1 CRECIMIENTO POBLACIONAL Las expectativas de crecimiento del municipio de Bahía de Banderas en general ha generado la necesidad de realizar los estudio sociodemográficos de acuerdo a los índices de crecimiento municipales, puesto que el crecimiento de los poblados localizados en la zona entre La Cruz de Huanacaxtle y Punta Mita hace suponer que las previsiones actuales de crecimiento por poblado no se pueden aplicar, ya que el crecimiento poblacional se localiza en donde los desarrolladores encuentran suelo apto, especialmente cuando se trata de desarrollos inmobiliarios cuyo mercado es internacional. De acuerdo al


XII Censo General de Población y Vivienda efectuado por INEGI en 2000, la población total del municipio fue de 59,808 y para el Estado de 920,185 y de acuerdo al Conteo 2005, la población municipal ascendió a 83,739 habitantes. La tasa de crecimiento media anual intercensal que registró INEGI para el municipio de Bahía de Banderas en ese año fue de 6.96%.

2.3.1.1 Crecimiento histórico de la población El crecimiento demográfico en el municipio de Bahía de Banderas de 1970 a 2005 ha presentado una tendencia ascendente. Especialmente a partir del fin de la década de los ochentas, cuando se constituye este municipio. Cuadro 14

HABITANTES TASA INCREMENTO

1980 N.D. -- -- 1990 39,831 -- -- 2000 59,808 4.15 19,977 2005* 83,739 6.96 23,931

FUENTE: VIII al XII Censos Generales de Población y Vivienda. INEGI

* Conteo 2005 de población y vivienda. INEGI

2.3.1.2 Población total por sexo En cuanto a la población total de hombres y mujeres, en el municipio se registraron 42,632 hombres que representan el 50.91% y 41,107 mujeres, representando el 49.09% de la población, siendo 1,525 más de proporción masculina, que significan el 1.82% del total de la población para el 2005. Cuadro 15

NIVEL POB TOTAL

% HOMBRES % MUJERES %

ESTADO 920,185 100.0 456,481 49.60 464,080 50.40 MUNICIPIO 59,808 6.49

* 30,481 50.96 29,327 49.04

ESTADO CONTEO 2005 949,684 100.0 469,204 49.40 480,480 50.60

MUNICIPIO CONTEO 2005 83,739 1.05

* 42,632 50.91 41,107 49.09

* Con respecto al Estado.

2.3.1.3 Población por rangos de edad El 59.45% de la población es mayor de dieciocho años. Debido a la vocación turística de la región, se presenta un fenómeno migratorio intenso caracterizado por el desplazamiento


de importantes flujos de población; en un principio las personas llegan solas, sin familia en busca de mejoras laborales y económicas. Este fenómeno permite incrementar los totales de los rangos de edad. Es en estos rangos en donde se ubica la población en edad de trabajar. Cuadro 16

RANGO DE EDAD (Años) POBLACIÓN % 0 – 4 9421 11.25

5 1899 2.27 6 – 14 15575 18.60 15 – 17 5162 6.16 18 – 24 11162 13.33 25 - 59 33593 40.12

60 Y MÁS 5023 6.00 2.27% No especificado FUENTE: Conteo 2005 de población y vivienda. INEGI.

2.3.1.4 Migración De acuerdo a los datos y muestras del Conteo 2005 de población y vivienda, INEGI, se puede observar que la mayoría de la población del núcleo de población no nació en el Estado de Nayarit. Observando que las tendencias indican que el número de habitantes procedentes de otras entidades se ha incrementado. Cuadro 17

POBLACIÓN EN 2005 % Población que reside y nació en la entidad 27,991 33.43

Población residente en la entidad y que nació en otro estado o país 31,487 37.60

Población de 5 años y más residente en la entidad en 1995 44,659 53.33

Población de 5 años y más residente en otra entidad o país en 1995

7,564 9.03

POBLACIÓN ACTUAL 83,739 100.00 FUENTE: Conteo 2005 de población y vivienda. INEGI La corriente migratoria más intensa hacia el municipio se genera hacia el final de los años noventas cuando comienza la consolidación de la actividad turística. En los últimos cinco años de la esta década el crecimiento poblacional por corrientes migratorias ha sido explosivo, alcanzando el 6.96%. En esta década las cosas han cambiado debido a las necesidades de suelo apto para vivienda, que ha generado nuevos asentamientos, por una parte, en la línea litoral se establecen desarrollos relacionados con el turismo, y por otra, como contraparte se generan desarrollos habitacionales para los trabajadores de esa actividad.


Estos datos están estrechamente ligados al fenómeno de conurbación existente entre los municipios de Puerto Vallarta, Jalisco y el de Bahía de Banderas, Nayarit, razón por lo cual resulta difícil establecer previsiones en materia de suelo y vivienda, ya que las personas, los bienes y los servicios cruzan de un lado al otro de la conurbación y dificultan el conteo de los mismos.

2.3.1.5 Población económicamente activa (PEA) La población económicamente activa representa el 38.62% del total de la población, es decir, 23,099 personas están en edad de trabajar, de las cuales están ocupadas 22,927, es decir el 38.33% (de acuerdo a los resultados del XII Censo General de Población y Vivienda. INEGI). En los siguientes cuadros se puede observar que el sector terciario de la economía está desplazando al sector primario y secundario, disminuyendo el número de personas dedicadas a estos sectores. Cuadro 18

PEA POR SECTOR DE LA ECONOMÍA PRIM % SEC % TER %

3874 16.90 4572 19.94 14159 61.76 1.4% No especificado. 2.3.1.6 Distribución del Ingreso Los datos arrojados en la distribución del ingreso son los siguientes: La población percibe ingresos de la siguiente forma: Cuadro 19

DISTRIBUCIÓN DEL INGRESO (En veces salario mínim o) HASTA 1 1 – 2 2 – 5 6 – 10 MÁS DE 10

1447 5659 10536 2326 572 6.31 24.68 45.95 10.15 2.49

No especificado = 2,387 (10.41%) FUENTE: XII Censo General de Población y Vivienda, INEGI, 2000. Estas cifras concuerdan con el hecho de que la mayoría de la población ocupada es asalariada.

FUENTE: XII Censo General de Población y Vivienda, INEGI, 2000.


3 PRONÓSTICO 3.1 REQUERIMIENTOS DE SUELO URBANO 3.1.1 PERSPECTIVAS DE CRECIMIENTO DEMOGRÁFICO Las perspectivas de crecimiento para el municipio son altas y se espera una fuerte corriente migratoria, como se puede observar en las tasas de crecimiento anual registradas en las últimas décadas. (Punto 2.3.1 Crecimiento poblacional) Es decir, el crecimiento presentado por vía de la migración supera con mucho a la tasa de crecimiento natural: Tasa de crecimiento natural 1.91%, contra la Tasa de crecimiento social 6.96%. Es con esta última tasa con la que se proyecta la población. Cuadro 20

AÑO POBLACIÓN TASA INCREMENTO 2006 89,569 6.96 -- 2009 109,613 6.96 20,044 2012 134,141 6.96 24,528 2026 344,219 6.96 210,078

Proyección: Método geométrico

3.1.2 VIVIENDA La demanda de suelo urbanizado para el municipio se puede diferenciar, por un lado se estructurará el suelo para la población de habitantes locales y por otro la demanda para la población producto de la corriente migratoria. De la población esperada permanente, el 45.95% ganará entre dos y cinco veces el salario mínimo vigente en el Distrito Federal, que normalmente es la referencia que indica la capacidad de pago de las personas. Además, el 61.76% de la población económicamente activa se ubica en el sector terciario de la economía, lo que indica que mantiene trabajo fijo. La demanda de vivienda del tipo de interés social está siendo cubierta adecuadamente con la producción actual, pero la demanda crece permanentemente. Por otro lado, la demanda generada por el turismo no se puede medir de forma aislada, ya que depende de factores diferentes, como son la promoción en ciudades y medios diversos, etcétera. La inversión en turismo genera empleo y por tanto genera una corriente migratoria y por consiguiente demanda de suelo urbano, vivienda y servicios públicos. En el presente gobierno municipal se indica la construcción para este periodo de 2,490 cuartos de hotel, Plan Municipal de Desarrollo 2005-2008 en su capítulo Desarrollo de la Oferta Turística (página 73) estos indicativos señalan que si cada cuarto de hotel genera un empleo directo


y uno indirecto, al menos, se generarán 4,980 empleos asociados a la hotelería. Así, para el corto plazo se requerirá de la siguiente cantidad de viviendas.

REQUERIMIENTOS DE VIVIENDA POR TIPO NIVEL POBLACIÓN VIVIENDAS ALTO 2,798 608

MEDIO 10,048 2,184 BAJO 6,518 1,417

TOTAL 19,363 4,209 No especificado: 681 La iniciativa privada está cubriendo ampliamente la necesidad de vivienda de interés social, buscando el apoyo de los tres niveles de gobierno para poder contar con la reserva necesaria y cubrir los requisitos reglamentarios. Existe una estrecha relación entre los desarrollos de índole turística y la generación de necesidades de vivienda de interés social, como se puede ver en los requerimientos señalados y en las cifras en estos rubros:

HOTELES Y MOTELES

CONDOMINIOS

VILLAS Y BUNGALOWS

TRAILER PARKS

ESTABLECIMIENTOS 47 48 7

HABITACIONES 7,051 1,017 97

Fuente: Dirección de Turismo Municipal. De acuerdo a los cuartos de hotel, se generan un empleo directo por cada uno de ellos y 1.5 indirectos lo que significa una cantidad de 17,627 empleos. Si tomamos en cuenta el rápido desarrollo de más establecimientos con cerca de los 2,500 cuartos más, solo en el periodo de 2006-2008, se espera un auge en la zona, además de los condominios que se construyen y que generan una gran derrama.

3.2 FORTALEZAS Y DEBILIDADES Tomando como base los resultados del diagnóstico a continuación se identifican los elementos para realizar el análisis FODA a través del cual se definen los aspectos más relevantes tanto positivos como negativos del funcionamiento o situación de un sistema o territorio. Las fortalezas y debilidades corresponden al sector interno y las potencialidades y amenazas al sector externo.


FORTALEZAS DEBILIDADES MEDIO FISICO NATURAL

Terreno con características panorámicas de alto valor paisajístico.

Comprende una zona de lomeríos, con pendientes comprendidas entre el 15% y el 30% las pendientes se manifiestan hacia el Sur.

Zonas con pendientes del 15 al 30 %, con restricciones moderadas para el desarrollo urbano, (se recomiendan terreno con baja densidad)

El tipo de vegetación existente en la zona limita el desarrollo urbano a fraccionamientos habitacionales de baja densidad, para proteger en entorno natural.

Alta calidad ambiental. Riesgo de incendios en terrenos colindantes durante el estiaje.

Pendientes adecuadas para el suministro de redes de infraestructura (agua potable, drenaje sanitario)

Zona con riesgos de fenómenos naturales

MEDIO FISICO TRANSFORMADO Alta posibilidad de agua subterránea en la zona

No existen fuentes cercanas para el suministro de agua potable

Línea de distribución eléctrica para el suministro de energía.

Asentamientos en la localidad de La Cruz de Huanacaxtle por dotar de infraestructura.

Acceso rápido a los centros urbanos mas importantes de la región como Bucerias, a través de la carretera federal 200

Deficiencia en el servicio de agua potable en la zona, con respecto a la demanda requerida.

Imagen urbana de la localidad de la localidad mas cercana

MEDIO SOCIOECONOMICO La población ocupada representa el 99% respecto a la PEA, lo cual es indicador favorable en materia de empleo.

62% de la PEA percibe ingresos de hasta 5 veces el salario mínimo; no se presentan situaciones de extrema pobreza.

3.3 SÍNTESIS DEL DIAGNÓSTICO – PRONÓSTICO El área de estudio se localiza en donde inician las estribaciones de la Sierra de Vallejo, que cambia radicalmente el relieve, presentándose un cambio, de una zona de lomeríos hacia un sistema montañoso. El origen de las rocas en el área de estudio es de rocas ígneas intrusivas, caracterizadas por Granito (Gr) y todo el municipio de Bahía de Banderas se localiza en una zona sísmica.


Los suelos no presentan dificultades edáficas para su utilización en el desarrollo urbano. La zona del plan parcial en lo general contiene selva baja caducifolia como vegetación y que ha sido alterada debido al pastoreo que existió en el terreno (actualmente los terrenos no tienen una utilización por parte de sus propietarios) El tipo de clima en la zona corresponde a los climas cálidos subhúmedos con lluvias en verano. El paisaje se caracteriza por los lomeríos y por la cercanía de la línea litoral; hacia el Sur remata con el perfil de la Sierra Madre del Sur y la zona Sur de Puerto Vallarta, con la bahía de por medio. Como limitantes al desarrollo urbano se impone la sismicidad de la zona, factor que deberá ser tomado en cuenta. Asimismo se deberá tomar en cuenta el factor de probabilidades del ingreso de fenómenos hidrometereológicos a tierra, como en todos los sistemas costeros. En el área de estudio la forma de tenencia que actualmente predomina es la ejidal, a pesar que las formas de tenencia de procedencia ejidal han sido objeto de diversos procesos que han transformado su estatus a propiedad privada. Acciones ejercidas por el Gobierno Federal (Fideicomiso Bahía de Banderas) la Comisión para la Regularización de la Tenencia de la Tierra y finalmente los procesos derivados del Programa de Certificación de Derechos Agrarios y Certificación de Solares Urbanos, ha ido reduciendo las superficies ejidales y han sido sumadas a procesos de urbanización. La zona en donde se localizan los predios objeto del presente plan está generando desarrollos del tipo habitacional residencial turístico con trazas muy particulares hacia el interior de los mismos y unidos a través de vialidades internas de carácter primario y secundario y con entronques hacia la carretera La Cruz de Huanacaxtle- Punta Mita. Cuenta con transporte público a través de rutas suburbanas que transitan por la carretera. El área del fraccionamiento Riviera Estates no cuenta aún con la infraestructura necesaria en materia de agua y drenaje por lo que se deberán tomar las medidas necesarias. No existen en las cercanías del lugar elementos contaminantes o de riesgo para la población y la imagen urbana aún es incipiente debido a que la zona está en franco desarrollo. Los centros de población de La Cruz de Huanacaxtle y Emiliano Zapata, que son los más cercanos, presentan tasas de crecimiento altas y se supone que se sostendrán debido al fuerte atractivo de la región. La mayor parte de los habitantes provienen de otros lugares dentro y fuera del Estado y conforman un grupo heterogéneo. La mayor parte de la economía local está basada en el sector turismo, sin dejar de lado la importancia de la agricultura en el valle.


El 38.28% de la población es de edades que no alcanzan la mayoría de edad, sin embargo el 46.12% es mayor a los 25 años, por lo que se presenta una dualidad explicable debido al hecho de que la búsqueda de oportunidades en la región se relaciona con el sector turismo. Los niveles de ingreso de la PEA se ubican en su mayoría en el rango de 2.1 a 5 salarios mínimos y los tipos de ocupación son permanentes en su mayoría. Se espera un fuerte crecimiento de la población en los próximos años alcanzando el 22% en crecimiento poblacional para los próximos tres años, hasta pasar de 340,000 habitantes en 20 años más. La estructura de la demanda de servicios públicos, suelo y vivienda se espera diversa, por un lado están los habitantes locales y sus demandas y por otro, los inmigrantes con posibilidades de adquirir una vivienda en áreas que demandan. La demanda normal sería de 82.5 hectáreas, sin embargo, la promoción de la zona en diversos lugares atraerá una demanda superior ya que parte de la población de Puerto Vallarta, Jalisco, comienza a desplazarse a Bahía de Banderas, Nayarit, puesto que las distancias son cortas.

3.3.1 POTENCIAL DE DESARROLLO DEL SITIO El sitio en donde se localiza el proyecto de Riviera Estates cuenta con características que lo hacen tener posibilidades amplias para su desarrollo, se afirma que cuenta con las condiciones que lo hacen factible: comunicación, posibilidades de servicios públicos, demanda en el mercado, etcétera. Por tanto, se puede afirmar que el potencial de desarrollo con que cuenta el sitio es favorable para el proyecto.

3.3.2 CONSIDERACIONES GENERALES Una de las consideraciones a tomar en cuenta es la que supone que el entorno señalado por el Plan Municipal de Desarrollo urbano de Bahía de Banderas para Riviera Estates, será dominado por áreas habitacionales residenciales, debido a su localización en la franja de desarrollo turístico. En el caso del proyecto que nos ocupa, se ha decidido generar un espacio que de continuidad a los caminos existentes y generar los espacios de áreas verdes de acuerdo a la ley.


4 NIVEL NORMATIVO La Normatividad del presente Capitulo se expide con fundamento en la Constitución Política y en la Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano, ambos ordenamientos del Estado de Nayarit. Para efectos de este Plan Parcial de Urbanización, se entenderá por: Alineamiento de la edificación: la delimitación sobre un predio en el frente a la vía pública, que define la posición permisible del inicio de la superficie edificable; Áreas de Donación: las que se determinen en la zonificación específica del Plan Parcial de Urbanización conforme la Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano para el Estado de Nayarit, para proveer los fines públicos que requiera la comunidad; Coeficiente de Ocupación del Suelo (COS): el factor que multiplicado por el área total de un lote o predio, determina la máxima superficie edificable del mismo; Coeficiente de Utilización del Suelo (CUS): el factor que multiplicado por el área total de un lote o predio, determina la máxima superficie construida que puede tener una edificación, en un lote determinado; Densidad de la Edificación: el conjunto de características físicas referentes al volumen, tamaño y conformación exterior, que debe reunir la edificación en un lote determinado, para un uso permitido. La reglamentación de la densidad de la edificación determina el máximo aprovechamiento que se puede dar en un lote sin afectar las condiciones de la zona donde se encuentra ubicado; Densidad máxima: el término utilizado para determinar la concentración máxima de viviendas permisible en una superficie determinada del centro de población; en esta normatividad se aplica sobre hectárea bruta de terreno; Equipamiento urbano: los espacios acondicionados y edificios de utilización pública, general o restringida, en los que se proporcionan a la población servicios de bienestar social. Considerando su cobertura se clasifican en regional, urbanos y barriales o locales; Fusión: la unión en un solo predio de dos o más predios colindantes; Índice de edificación: la unidad de medida que sirve para conocer cuantas viviendas pueden ser edificadas dentro de un mismo lote en las zonas habitacionales, expresada en metros cuadrados de la superficie de lote por cada vivienda; Modo de edificación: caracteriza la distribución espacial de los volúmenes que conforman la edificación para efectos de configuración urbana; estos se clasifican en cuatro modalidades: Cerrado, Semicerrado, Abierto y Semiabierto. Obras de edificación: todas aquellas acciones de adecuación espacial necesarias a realizar en el suelo urbanizado, para permitir su uso o destino;


Obras de urbanización: todas aquellas acciones materiales de adecuación espacial necesarias a realizar en el suelo rústico para convertirlo en urbanizado, integrándole los elementos requeridos para edificar; o bien, en el suelo urbanizado para mejorarlo con el mismo fin o para permitir el desempeño de otras funciones en el centro de población; Relotificación: el cambio en la distribución o dimensiones de los lotes en un predio, cuyas características haya sido autorizadas con anterioridad; Restricción frontal: la superficie que debe dejarse libre de construcción dentro de un lote, medida desde la línea del límite del lote con la vía pública, hasta el alineamiento o inicio permisible de la superficie edificable, por todo el frente del mismo lote; Restricción lateral: la superficie que debe dejarse libre de construcción dentro de un lote, medida desde la línea de la colindancia lateral hasta el inicio permisible de la edificación, por toda la longitud de dicho lindero o por una profundidad variable, según se señale en el Plan Parcial de Urbanización; Restricción posterior: la superficie en la cual se restringe la altura de la construcción dentro de un lote, con objeto de no afectar la privacía y el asoleamiento de las propiedades vecinas, medida desde la línea de propiedad de la colindancia posterior; Subdivisión: la partición de un predio en dos o más fracciones; Suelo urbanizable: aquel cuyas características lo hacen susceptible de aprovechamiento en la fundación o crecimiento de los centros de población, sin detrimento del equilibrio ecológico, por lo que se señalará para establecer las correspondientes provisiones y reservas; Suelo urbanizado: aquel donde habiéndose ejecutado las obras de urbanización, cuenta con su incorporación o reincorporación municipal; Superficie edificable: el área de un lote o predio que puede ser ocupada por la edificación y corresponde a la proyección horizontal de la misma, excluyendo los salientes de los techos, cuando son permitidos. Por lo general, la superficie edificable coincide con el área de desplante; Utilización del suelo: la conjunción de Usos y Destinos del suelo. Usos: los fines particulares a que podrán dedicarse determinadas zonas, áreas y predios de un centro de población; Destinos: los fines públicos a que se prevea dedicar determinadas zonas, áreas y predios de un centro de población;


4.1 NORMATIVIDAD DE USOS Y DESTINOS 4.1.1 NORMAS DE CONTROL PARA ZONAS DE DESARROLLO HABITACIONAL

H51

NORMATIVIDAD DE UTILIZACION DEL SUELO

Viv

iend

a U

nifa

mili

ar

N° DE VIVIENDAS / HECTAREA 12

M2 DE TERRENO BRUTO / VIVIENDA 833

HABITANTES / HECTAREA 51

N° DE CUARTOS DE HOTEL / HECTAREA N° DE JUNIOR SUITE, MASTER SUITE / HECTAREA

BRUTA

N° DE DEPARTAMENTO, ESTUDIO O LLAVE HOTELERO, VILLA, CABAÑA, BUNGALOW, CASA HOTEL O RESIDENCIA TURISTICA / HECTAREA

MAXIMO N° DE VIVIENDAS POR LOTE MINIMO 1

SUPERFICIE MINIMA DEL LOTE (M2) 400 HABITANTES / HECTAREA NETA (MAXIMA) 106

FRENTE MINIMO (ML) 20

LOTE PROMEDIO (M2) 530

HABITANTES / HECTAREA (PROMEDIO) 80 DENSIDAD NETA HOTELERA MAXIMA (CUARTOS/HA)

DENSIDADES PERMITIDAS

NETA

MAXIMO N° DE CUARTOS DE HOTEL POR LOTE MINIMO

SUPERFICIE MINIMA SIN CONSTRUIR (%) 50 INTENSIDAD DE OCUPACION DEL SUELO SUPERFICIE MAXIMA DE DESPLANTE (INDICE C.O.S.) 0.50 NIVELES MAXIMOS DE CONSTRUCCION (sin considerar sotanos, tinacos y elementos de ornato arquitectónico siempre y 2

INTENSIDAD DE UTILIZACION DEL SUELO

INTENSIDAD MAXIMA DE CONSTRUCCION (C.U.S.)

NUMERO DE VECES EL AREA DEL PREDIO 1.00

AREAS HABITACIONALES Y DE USOS MIXTOS

N° DE CAJONES POR LOTE PRIVATIVO 1

AREAS DE DESARROLLO TURISTICO

N° DE CAJONES POR CUARTO HOTELERO ESPACIO DE ESTACIONAMIENTO

AREAS DE EQUIPAMIENTO URBANO E INDUSTRIA

M2 DE CONSTRUCCION / CAJON

ÁREA DE DONACIÓN PARA DESTINOS (Porcentaje del area bruta de aplicación de la acción de urbanización a ejecutar) 15

HACIA ELEMENTOS VIALES 3 FRONTALES (ML)

HACIA PLAYA (Z.F.M.T.) 15

COLINDANTE CON ELEMENTOS VIALES 1.5

COLINDANTE CON CUERPOS DE AGUA (LAGUNAS, CANALES, RIOS, ETC.)

10 LATERALES (ML)

COLINDANTE CON LOTE 1.5

COLINDANTE CON CUERPOS DE AGUA (LAGUNAS, CANALES, RIOS, ETC.)

15

RESTRICCIONES DE EDIFICACION

TRASERAS (ML) COLINDANTE CON LOTE 5


4.1.2 NORMAS DE CONTROL PARA LAS OBRAS DE INFRAESTRUCTURA Los proyectos de infraestructura básica definidos para el área de aplicación del programa se han normado por los siguientes: CRITERIOS PARA AGUA POTABLE Y ALCANTARILLADO 1. El sistema de agua potable dotará el líquido con las presiones adecuadas: 1.5 a 5.0 kg/cm², considerando condiciones de saturación y horas de máxima demanda. 2. La fuente de abastecimiento de agua será autorizada por el Organismo Operador Municipal de Agua y Drenaje de Bahía de Banderas. 3. La tubería del sistema de agua se alojará en una zanja. 4. La tubería hidráulica principal y la sanitaria, telefónica o eléctrica estarán separados un mínimo de 2.50 metros. 5. El parámetro de dotación de agua potable se especifica en los documentos anexos sobre la factibilidad de dotación por parte del OROMAPAS, correspondiente a 250 l/hab/día. 6. Se calculó un gasto medio del ochenta por ciento de la dotación de agua potable. Los sistemas sanitario y pluvial se manejarán por separado. En el anexo correspondiente a la factibilidad de servicios emitida por el OROMAPAS de Bahía de Banderas se amplía la información.

CRITERIOS PARA ELECTRICIDAD 1. Los proyectos y obras se ajustarán estrictamente a los criterios de la Comisión Federal de Electricidad. 2. La densidad de carga será de 1.5 KVA por vivienda; para las áreas comerciales 80 VA/m²; se considerarán 4 VA/m² para áreas verdes y donación. 3. La altura mínima para el tendido de líneas de baja tensión será de 7.50 metros y de 10.50 para alta tensión. 4. la altura mínima para las acometidas a predios será de 5.50 metros y un desarrollo máximo de 35 metros. 5. Para el tendido y distribución de luminarias de alumbrado público se establece una altura mínima de 4.80 metros y una máxima de 12 metros. 6. El espaciamiento mínimo deberá ser de 25 metros y la intensidad lumínica de 2.15 luxes.

4.1.3 NORMAS DE CONTROL PARA LAS ÁREAS DE DONACIÓN De acuerdo a la tabla de modalidades del uso del suelo de Bahía de Banderas, Nayarit, el fraccionador deberá donar al Municipio el 15% de la superficie bruta del fraccionamiento, debidamente urbanizada. Es decir sobre 394,197.44 M² las áreas de donación alcanzan aproximadamente los 59,129.62 M². El suelo donado por el fraccionador a los Ayuntamientos, sólo podrá ser destinado para zonas verdes y deportivas, así como para el equipamiento urbano destinado a servicios educativos, mercados, plazas cívicas, juegos infantiles, jardines ventanales y demás servicios públicos.


Sin embargo, de acuerdo con las modificaciones autorizadas por el H. Congreso del Estado de Nayarit a la Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano para el Estado de Nayarit, que indica lo siguiente: “Artículo 195 Bis.- El Ayuntamiento podrá aceptar la permuta de las áreas de donación, cuando se pretenda promover una mejor distribución de los espacios de uso común, del equipamiento urbano y de los servicios públicos. Los predios y el equipamiento que se ofrezcan en permuta, deberán localizarse preferentemente en el mismo centro de población, en el área de estudio o en la unidad territorial que en su caso, establezca el Plan Parcial. El urbanizador podrá continuar el proceso de autorización, ejecución y recepción de obras de su proyecto, si garantiza concluir la permuta, mediante una fianza expedida por una compañía autorizada, por el monto que se determine en el avalúo y acepte como equivalente; Cuando las áreas de donación a que obliga esta Ley, por la naturaleza de las obras, acciones e inversiones no representen mejoras a la calidad de vida de la población local, el Ayuntamiento, podrá convenir con el desarrollador, que el valor total o parcial de los bienes afectos a la donación se destinen a obras, acciones o ingresos municipales que decida el propio Ayuntamiento. Para garantizar la equivalencia razonable de entre los bienes permutados, se deberá contar con un avalúo emitido por un perito certificado, a fin de obtener el valor comercial del área permutable, y el costo de las obras de urbanización a ejecutarse y del equipamiento respectivo. En las zonas habitacionales de alta densidad no deberán permutarse las áreas de donación ni su equipamiento, éstas se deberán determinar y aportar en los mismos predios a urbanizar.”

4.1.4 NORMAS DE CONTROL PARA LA IMAGEN URBANA Pavimentos

El arroyo de las calles principales y locales deberá ser de piedra bola y o ecocreto, sobre una capa de material previamente compactado al 90 % proctor, con amarres en esquinas. Con guarniciones integrales de concreto que actúen como botallantas, para dar seguridad al peatón en la banqueta.

Banquetas

En calles locales el andador peatonal deberá tener un ancho mínimo de 1 mts. y el resto de área jardinada, hecho de concreto hidráulico, en losas rectangulares, con terminado escobillado.

En el vial subcolector el andador peatonal deberá tener un ancho mínimo de 1.20 mts. y el resto del área jardinada, hecho de concreto hidráulico, en losas rectangulares, con terminado escobillado.


Mobiliario urbano a) Placas de nomenclatura

Se podrán adosar a los muros de las esquinas a una altura de 2.10 mts. y lámina negra de 20 x 40 cm., calibre 16, cubierta con pintura de esmalte blanco sobre fondo azul rotulada, dispuesta en cada una de las esquinas del área de aplicación.

b) Alumbrado público Deberá ser a base de luminarias de 250 watts de vapor de sodio alta tensión (USAP) en todas las zonas de tránsito del área de aplicación del Plan Parcial.

c) Señalamientos viales Todas las señales deberán instalarse en posición vertical orientadas a 90 grados con relación al sentido del tránsito. Las señales fijas a un lado de la superficie de rodamiento tendrán una altura mínima de 2.00 mts. de la parte inferior de la placa a la superficie de tránsito.

d) Basureros

Deberán de ser del tipo de bote de piso, deberá estar diseñado de tal manera que su funcionamiento no permita la entrada de agua y que estos queden asegurados a la banqueta o a un poste fijo. Localizadas en las áreas masivas de peatones.

e) Bancas Las bancas deberán ser construidas con materiales regionales de mantenimiento mínimo y resistentes a la intemperie, como madera tratada, concreto o piedra. Debiéndose ubicar en las zonas para el descanso.

Arbolado y jardinería

En la vialidad de ingreso se deberán plantar árboles intercalados con un espaciamiento de 3 metros de distancia aproximadamente.

Bardas exteriores Para todas las zonas comprendidas dentro del área de aplicación del Programa Parcial, se podrán construir bardas exteriores de material, hasta una altura de 1.20 mts. y rejas hasta una altura de 3.00 mts.

Cubiertas

En las zonas habitacionales y de uso mixto las cubiertas deberán ser inclinadas, como mínimo, en un 80 %, el resto podrá ser de cualquier otro tipo. En las zonas de equipamiento institucional y de espacios verdes y abiertos, contarán con cubiertas inclinadas, como mínimo, en un 80 %, el resto podrá ser de cualquier otro tipo.

Modo de edificación

La relación entre los espacios abiertos privados con los volúmenes construidos en el mismo lote se denomina “modo de edificación”, el cual contribuye a definir las


características de la configuración urbana. Este tipo de edificación se clasifica en cuatro modalidades, de los cuales se aplica uno de ellos: I. Abierto (A): Es aquel en la que la construcción se ubica separada de todos los linderos del lote, es decir con restricciones laterales frontales y posteriores.

4.1.5 NORMAS DE CONTROL PARA LAS PERSONAS CON DISCAPACIDAD Se prevé implementar facilidades para personas con problemas de discapacidad. Se señalan las características de diseño que facilitarán el acceso a las instalaciones urbanas. En el diseño de banquetas del área de aplicación del plan parcial se contará con rampas de acceso con las características adecuadas para ello, previendo pendientes alrededor de los 10º. Entre las disposiciones señala: Todas las rutas o senderos peatonales, sean banquetas o andadores, deberán cumplir con los lineamientos señalados a continuación. Se contemplan rampas de acceso para discapacitados, ubicadas en los cruces de vialidades del fraccionamiento que se pretende realizar.

4.2 OBJETIVOS Y METAS 4.2.1 DEFINICIÓN DE OBJETIVOS GENERALES El Plan Parcial de Urbanización “Riviera Estates”, busca responder a los siguientes objetivos, los cuales contribuirán a la integración urbana del Área de Aplicación del mismo con respecto a los distintos sectores de la población y en beneficio de la comunidad.

4.2.2 OBJETIVOS GENERALES

• Preservar las condiciones ambiéntales del área actual y futura. • Promover un desarrollo urbano integral y equilibrado. • Contribuir a elevar la calidad de vida de la población mejorando los espacios

comunes y habitables del área de aplicación. • Establecer un ordenamiento, y establecer las medidas necesarias para las

provisiones, usos y destinos del suelo. • Otorgar suelo urbano para el sector turístico. • Generar infraestructura y equipamiento para beneficio del fraccionamiento. • Responder a la demanda de suelo, de acuerdo al creciente turismo en la zona. • Ayudar a elevar las condiciones del medio ambiente que esta en relación directa

con el área de aplicación.


4.2.3 OBJETIVOS PARTICULARES

• Contar con un instrumento que defina la zonificación primaria y secundaria de la zona de aplicación, así como su regulación y administración.

• Crear 94 lotes para una población de carácter turístico, a partir de la aprobación del Plan Parcial de urbanización.

• Dotar de la infraestructura necesaria al fraccionamiento. • Regular y controlar la edificación. • Satisfacer las necesidades de equipamiento urbano para el fraccionamiento. • Integrar la estructura vial.

4.2.4 METAS

• Aprobación e implementación de este Plan Parcial de Urbanización. • Introducir red de agua potable al Fraccionamiento. • Crear un circuito de red de alcantarillado sanitario. • Construcción de vialidades del tipo local y primarias; • Así como la construcción de guarniciones y banquetas. • Contribuir con las autoridades gubernamentales para la ampliación y mejoramiento

de las fuentes de abastecimiento de agua potable en la zona para beneficio del fraccionamiento.

• Contribuir con las autoridades gubernamentales para el diseño, construcción de una nueva planta de tratamiento de aguas residuales para beneficio del fraccionamiento.


5. NIVEL ESTRATÉGICO El análisis prospectivo de Riviera Estates identificó un escenario alterno a la generada por zonas tradicionales, en donde las densidades son más altas y la ocupación del suelo se distribuye en espacios más reducidos. Riviera Estates generará áreas de bajas densidades y amplios espacios naturales, en donde la vegetación predomine. Además el análisis de las tendencias de crecimiento social de la población determina que la población se incrementará de 89,569 habitantes en el año 2006, a un rango de 109,613 habitantes para el año 2009. De 134,141 habitantes para el 2012, y de 344,219 para finales del período de planeación en el año 2026, generando por el incremento de la inversión, especialmente en desarrollos inmobiliarios. En este contexto, el desarrollo del Fraccionamiento Riviera Estates, deberá introducirse al mercado en el corto plazo. En tanto que con la finalidad de garantizar un desarrollo urbano integral en su zona de influencia, el área de aplicación del Plan Parcial solo deberá incluir a las áreas y predios pertenecientes al predio destinado para el proyecto, salvaguardando las directrices del Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Bahía de Banderas. De acuerdo a estas consideraciones, el ordenamiento territorial se apega a las siguientes líneas generales de estrategia:

1. Definir la zonificación primaria dentro del área de aplicación de acuerdo al potencial del sitio y de los requerimientos de suelo urbano para el corredor La Cruz de Huanacaxtle – Punta Mita.

2. Estructurar un sistema vial jerarquizado que atienda los requerimientos de

movilidad locales, intraurbanos y regionales, diseñado a partir de las vialidades locales que comunican al predio con el resto de las áreas urbanas.

3. Estructurar dentro de este polo de desarrollo unidades vecinales para la

eficiente atención de los residentes. Esta visión estratégica de la zona constituye el modelo de comunidad que se desea y la base para coadyuvar a generar el modelo de ordenamiento territorial y las estrategias de desarrollo urbano asignadas por el Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Bahía de Banderas. Se ha previsto que el desarrollo del fraccionamiento se podrá llevar a cabo una vez concluidos los trámites legales de aprobación. En el texto de este programa parcial de desarrollo urbano se presentan las diferentes etapas de estudio de aproximación al sitio, las normatividades establecidas por las leyes y reglamentos, así como los criterios de diseño aplicables al desarrollo del fraccionamiento. Una vez realizado la anterior, en este capítulo se establecen las directrices estratégicas que determinan las áreas que componen el fraccionamiento (zonificación primaria) y las intensidades de uso y aprovechamiento del suelo asignado a cada área del fraccionamiento.


5.1 CLASIFICACIÓN DE ÁREAS (PLANO E-1) En el plano E.1 se establecen las diversas clases de áreas en que se ordena el territorio contenido dentro del Área de Aplicación del Plan. Dicha clasificación se da en función de las condicionantes que resultan de las características del medio físico natural y transformado y su definición, propósito específico y autoridades competentes que rigen en cada tipo de área se describen en la Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano para el Estado de Nayarit

5.1.1 ÁREAS DE RESERVA URBANA Corto Plazo: MANZANA 1 HABITACIONAL H51

Manzana 1 para uso habitacional de baja densidad 12 viv/ha, cuenta con una superficie de 57,845.21m2.

MANZANA 2 HABITACIONAL H51














5.1.2. ÁREA DE INFRAESTRUCTURA (SERVICIO): El Fraccionamiento cuenta con 6 áreas de servicio, dichas áreas se utilizaran para la infraestructura exclusiva del fraccionamiento AS-1 Es el área que se contempla para servicios de infraestructura del fraccionamiento, con

una superficie aproximada de 5,151.86 M². AS-2 Es el área que se contempla para servicios de infraestructura del fraccionamiento, con

una superficie aproximada de 492.43 M². AS-3 Es el área que se contempla para servicios de infraestructura del fraccionamiento, con



una superficie aproximada de 469.57 M². AS-6 Es el área que se contempla para servicios de infraestructura del fraccionamiento, con

una superficie aproximada de 2,160.68 M².


5.1.3. ÁREA COMUN (CASA CLUB): CASA CLUB Es el área que se contempla para el uso común de los habitantes del fraccionamiento, con

una superficie aproximada de 16,913.84 M².

5.1.4. ÁREA DE RESTRICCIÓN (LAGO): LA-1 Es el área que contempla el lago del fraccionamiento, con una superficie aproximada de

9,640.76 M². LA-2 Es el área que contempla el lago del fraccionamiento, con una superficie aproximada de

5,159.10 M².

5.1.5. ÁREA DE ESPACIOS VERDES: AV-1 Es el área verde, con espacios de recreación y esparcimiento para los habitantes del

fraccionamiento, con una superficie aproximada de 8,853.90 M². AV-2 Es el área verde, con espacios de recreación y esparcimiento para los habitantes del




fraccionamiento, con una superficie aproximada de 233.73 M². AV-6 Es el área verde, con espacios de recreación y esparcimiento para los habitantes del
















fraccionamiento, con una superficie aproximada de 1,894.66 M².

Miércoles 17 de Septiembre de 2008 Periódico Oficial 55 AV-22 Es el área verde, con espacios de recreación y esparcimiento para los habitantes del



fraccionamiento, con una superficie aproximada de 11,647.02 M².

5.1.6. ÁREA DE VIALIDAD VC-1 Vialidad Colectora con una superficie aproximada de 20,976.33 M². VL-2 Vialidad Local con una superficie aproximada de 11,929.54 M². VL-3 Vialidad Local con una superficie aproximada de 58,378.18 M².

5.2 ZONIFICACIÓN SECUNDARIA (PLANO E.2) En el plano E.2 se presenta la lotificación propuesta en el plan, de acuerdo a lo que señala el artículo 42 Quater de la Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano para el Estado de Nayarit. A continuación en la tabla se describen estos elementos:

FRACCIONAMIENTO RIVIERA ESTATES

CUADRO DE ÁREAS ÁREA VENDIBLE

LOTES ÁREA VIV.

UNIFAMILIAR CLAVE SERVICIO CLAVE AREA VERDE CASA CLUB CLAVE LAGOS TOTAL MZA.

MZA. No. LOTE SUP. (M2) SUP.

(M2) SUP. (M2)

SUP. (M2) SUP.

(M2) SUP. (M2)

1 1 2,000.00 2 2,000.00 3 2,154.99 4 2,000.00 5 2,000.00 6 2,000.00 7 2,000.00 8 2,000.00 9 2,000.00 10 2,000.00 11 2,000.00 12 2,000.00 13 2,000.00 14 2,724.56 15 2,435.50 16 2,098.38 17 2,047.46 18 2,026.19 19 2,057.89 20 2,057.54 21 2,016.78 22 2,016.78 23 2,209.14 24 2,000.00 25 2,000.00 26 2,000.00 27 2,000.00 28 2,000.00 AS-1 5,151.86 AV-6 7,421.44 AS-2 492.43 AV-9 4,535.35 AS-3 1536.967 AV-3 1,332.35

sub-total 28 57,845.21 7,181.25 13,289.13 78,315.60 2 1 2,166.09 2 2,000.00 3 2,000.00 4 1,999.02 5 2,012.97 6 2,001.75 7 2,108.30 8 2,049.93 9 2,030.00 10 2,030.00 AV-7 1,510.09 AS-4 5,037.75 AV-8 481.53


sub-total 10 20,398.06 5,037.75 1,991.62 27,427.44 3 1 2,000.00 2 2,000.00 3 2,000.00 4 2,000.00 5 2,063.13 6 2,000.00 7 2,000.00 8 2,000.00 9 2,000.00 10 2,037.40 11 2,000.00 12 2,000.00 13 2,000.00 14 2,000.00 15 2,000.00 AV-10 2,157.59 AV-11 1,844.99

sub-total 15 30,100.53 4,002.58 34,103.11 4 1 2,018.31

2 2,019.26 3 2,061.48 4 2,038.61 5 2,064.84 6 2,000.00 7 2,000.00 8 2,000.00 9 2,000.00 10 2,000.00 11 2,000.00 12 2,000.00 AV-12 2154.0175 AV-13 2160.8532 sub-total 12 24,202.50 4,314.87 28,517.37

5 1 2,107.26 2 2,115.57 3 2,394.56 4 2,019.05 5 2,000.00 6 2,028.88 AV-16 1341.9305 AV-17 1029.8101 AV-20 1857.4119 sub-total 6 12,665.32 4,229.15 16,894.47

6 1 2,014.00 2 2,036.79 AV-23 2202.9805 sub-total 2 4,050.79 2,202.98 6,253.77

7 1 2,000.00 2 2,000.00 3 2,000.00 4 2,706.23 5 2,000.00 6 2,000.00 7 2,049.99 8 2,892.85 9 2,114.79 10 2,007.76 11 2,000.00 12 2,000.00 13 2,056.57 14 2,343.05 15 2,154.98 AS-5 469.57 AS-6 2,160.68 AV-24 11,647.02

sub-total 15 32,326.22 2,630.24 11,647.02 46,603.48 8 1 2,001.20 2 2,051.71 3 2,028.67 4 2,044.28 5 2,014.97 6 2,012.51 11,342.78 AV-21 1,894.66 5,571.06

sub-total 6 12,153.34 1,894.66 16,913.84 30,961.84 AV-2 9,099.37 LA-1 9,640.76 AV-4 2,312.43 LA-2 5,159.10 AV-14 421.85 AV-15 163.35 AV-18 181.25 AV-19 53.97 AV-22 421.46 AV-5 233.73 AV-1 8,853.90

sub-total 21,741.31 14,799.86 36,541.17 vialidad

sub-total 88,579.20 TOTAL 94 193,741.97 14,849.25 65,313.32 16,913.84 14,799.86 394,197.44


5.2.1 RESUMEN DE ÁREAS

DOSIFICACIÓN DE SUPERFICIE

USO SUPERFICIE (M2) % ÁREA TOTAL

ÁREA HABITACIONAL 193,741.97 49.15%

AREA DE SERVICIOS 14,849.25 3.77%

ÁREA VERDE 65,313.32 16.57%

ÁREAS CASA CLUB 16,913.84 4.29%

LAGOS 14,799.86 3.75%

VIALIDAD 88,579.20 22.47%

TOTAL 394,197.44 100.00%


6. PROGRAMA DE ACCIONES, OBRAS E INVERSIONES A EJEC UTAR Para la consecución de las metas del Plan Parcial de Urbanización de Riviera Estates, se identificaron las siguientes acciones y obras que se especifican a continuación, agrupadas de acuerdo a la apertura programática del sector desarrollo urbano. En el listado se define la institución responsable y el plazo para su ejecución.

Plazos ACCIONES Responsables CP MP LP

1. Planeación del desarrollo urbano

1.1 Aprobación del Plan Parcial de Urbanización de Riviera Estates Ayuntamiento X

1.2 Publicación del Plan Parcial de Urbanización de Riviera Estates Ayuntamiento X

1.3 Aplicar las políticas de control del Desarrollo Urbano que se determinan dentro del Plan Parcial de Urbanización de Riviera Estates

Ayuntamiento X

2. Suelo Urbano, Reservas Territoriales y Vivienda

2.1 Actualizar el patrón catastral en toda el área de aplicación del Plan Parcial de Urbanización de Riviera Estates

Ayuntamiento Dir. de Catastro X

2.2 Inscripción en el Registro Publico de la Propiedad y Catastro de los planos definitivos Ayuntamiento

2.3 Urbanización del fraccionamiento Desarrollador X 2.4 Construcción de instalaciones turísticas Desarrollador X X

2.5 Promover la oferta de suelo urbanizado en la reserva de corto plazo Desarrollador X

Plazos ACCIONES Responsables

CP MP LP 3. Infraestructura

3.1 Proyecto y construcción del sistema de abastecimiento de agua potable para Riviera Estates

Desarrollador / OROMAPAS

X

3.2 Proyecto y construcción del colector general de drenaje sanitario y atarjeas para la captación de aguas negras

Desarrollador X

3.3 Proyecto y construcción de la línea primaria y conexiones domiciliarias para el abasto de energía eléctrica

Desarrollador X

4. Vialidad y transporte. 4.1 Trazo y pavimentación de calles y banquetas Desarrollador X 4.2 Proyecto y construcción de las vialidades Desarrollador X

4.7

Establecer los sistemas de vialidad y control de tránsito mediante la localización y mantenimiento de señales preventivas, restrictivas e informativas dentro de los predios

Desarrollador X


5. Equipamiento urbano.

5.4 Construcción de áreas jardinadas en el área: EV -1 Desarrollador X

6. Servicios públicos.

6.1 Implantación del servicio de recolección de basura en el área del Plan Parcial de Urbanización de Riviera Estates

Ayuntamiento X

7. Protección Ambiental y Riesgo Urbano.

7.1 Implementar un programa para la utilización de especies vegetales endémicas Desarrollador X X


7. INSTRUMENTOS La instrumentación de un plan corresponde a la definición y/o diseño de los mecanismos necesarios para su implantación y ejecución. Cuando se trata de un plan parcial de un fraccionamiento, en el cual se busca promover la venta de suelo para la construcción de vivienda de tipo residencial turística, los alcances no solo dependen de la aplicación de instrumentos normativos sino sobretodo de instrumentos operativos y financieros necesarios para alcanzar los objetivos de urbanización y construcción de vivienda al corto y mediano plazos. Por esta razón, para la instrumentación del Plan Parcial de Urbanización de Riviera Estates, resulta de la mayor importancia identificar los proyectos de infraestructura básica que permitirán la urbanización del área de reserva a corto plazo, así como el diseño de la lotificación y vialidades, necesario para programar la elaboración de los proyectos ejecutivos de urbanización. Concomitantemente con lo anterior, el desarrollador como entidad promotora del desarrollo del fraccionamiento, necesita solicitar y coordinar los esfuerzos de las instituciones encargadas de los servicios de Agua Potable, Alcantarillado y Electricidad a realizar las acciones necesarias para contar con las redes troncales de infraestructura básica que permita suministrar a las unidades territoriales del proyecto estos servicios públicos. Para ello se debe considerar que, tratándose de un programa de desarrollo de un fraccionamiento en la que se propone promover vivienda residencial turística, el plan tendrá más posibilidades de alcanzar sus objetivos si se satisface las siguientes condiciones:

� Se solicita a las instituciones encargadas de los servicios públicos la capacidad necesaria para realizar las obras troncales de infraestructura básica, o en su caso realizarlas por sus propios medios.

� El proceso de implantación se realiza a través de instrumentos jurídicos que garanticen que los agentes implantadores actúen como lo indica el plan.

� Los encargados de la promoción del programa realizan una importante labor de gestoría tendiente a lograr los objetivos del mismo.

� El programa es apoyado efectivamente por la autoridad municipal a lo largo de todo su proceso de implantación.

Finalmente, las consideraciones anteriores permiten concluir que la instrumentación efectiva del programa parcial requiere el mantener el proceso de planificación en marcha, ejerciendo la acción normativa y de control. A continuación se presentan los instrumentos jurídicos, operativos y financieros anteriormente comentados. Los Instrumentos jurídicos corresponden a los proyectos para la aprobación del Plan Parcial y su Versión Abreviada para la publicación del mismo.

7.1 INSTRUMENTOS JURÍDICOS Los instrumentos jurídicos son necesarios para garantizar la implantación y operación del programa. Los Instrumentos jurídicos corresponden a los proyectos de Acta de Cabildo para la Aprobación del Plan Parcial y la Versión Abreviada para su publicación.


7.2 INSTRUMENTOS OPERATIVOS Los instrumento operativos se refieren al propio proyecto de diseño urbano de Riviera Estates, donde se expresa gráficamente la solución propuesta para las vialidades, introducción de los servicios de agua potable, drenaje sanitario, electrificación, alumbrado público; lotificación, arborización del área de proyecto, diseño arquitectónico de las viviendas, bajo la siguiente estructura: Planos Arquitectónicos Planos de Ingeniería Proyecto de Calles Proyecto Drenaje Pluvial Proyecto Sanitario Proyecto Hidráulico Proyecto Eléctrico

7.3 INSTRUMENTOS FINANCIEROS En relación con el financiamiento de lotes con servicios, que es el término de la oferta de este proyecto, es preciso diferenciar el financiamiento de la oferta, o construcción de las obras, del financiamiento de la demanda, o apoyo crediticio a los interesados para la adquisición de los lotes. En el caso de la urbanización de Riviera Estates se propone actuar en estas dos vertientes, ya que es la venta de los lotes con servicios lo que permitirá saldar créditos utilizados en la urbanización, siendo necesario fortalecer a la demanda para motivar a la población a la que esta dirigido este proyecto.

7.3.1 FINANCIAMIENTO DE LA OFERTA De acuerdo a la experiencia en diversos países, el financiamiento debe ser en condiciones normales de mercado, a tasas normales, en competencia con el resto de las actividades productivas de la economía, para evitar ineficiencias y mayores costos sociales. Sin embargo, deben distinguirse dos fases independientes, cuyo financiamiento podría diseñarse separadamente: la ampliación de la infraestructura troncal de agua potable, alcantarillado sanitario y energía eléctrica, necesarias para la incorporación de estos servicios al proyecto, y por otra parte las obras de urbanización, incluyendo las redes de agua potable, alcantarillado y energía eléctrica, así como vialidades, banquetas y arbolado. A continuación se proponen las fuentes de financiamiento tradicionales y alternativas para estas dos fases del proyecto:

7.3.2 FUENTES DE FINANCIAMIENTO ALTERNATIVAS Como fuentes de financiamiento alternativas, tanto para la construcción de la infraestructura troncal como de la urbanización, se identificó como mejor opción la Preventa de vivienda.


Esta última fuente de financiamiento ha sido ampliamente utilizada en todo tipo de proyectos: turísticos y habitacionales en la pasada década. En este caso complementaría la oferta requerida para otorgar servicios y comercios a la población residente y contribuiría a consolidar la oferta.

7.3.3 FINANCIAMIENTO DE LA DEMANDA El financiamiento de la demanda para la adquisición de lotes se realizará a través del crédito en plazos medios. A la vez, el adquiriente podrá obtener créditos a través de inmobiliarias de la banca o de organismos públicos. Fuentes de financiamiento alternativas Como fuentes alternativas de financiamiento, se proponen mecanismos de ahorro con personalización del ahorrador y relación directa con su condición de beneficiario, en la que la rentabilidad del fondo sea explícita. Para ello es necesario que los adquirientes acudan ante los diversos instrumentos financieros para captar fondos en el mercado de capitales a los plazos requeridos para la colocación de los lotes y promover el autofinanciamiento. Seguimiento y evaluación de acciones Para el eficiente logro de los objetivos que le dieron origen, el Plan Parcial debe ser sujeto a un proceso de evaluación continua que permita corregir desviaciones y su eficiente actualización. Tanto la estrategia como los instrumentos deben adaptarse consecuentemente para asegurar una respuesta adecuada a las condiciones cambiantes. Para el caso que nos ocupa el sistema de evaluación propuesto parte de los siguientes criterios: 1. Se debe diferenciar entre la evaluación del proyecto de urbanización del

fraccionamiento de lo que es la evaluación del plan parcial, ya que mientras el primero dependerá del programa de obras y presupuesto definido con los proyectos ejecutivos de ingeniería; el segundo se refiere a la realización de las urbanizaciones y edificaciones, de acuerdo a lo estipulado en la estrategia de desarrollo urbano para toda el área de aplicación del plan.

2. Se debe dar seguimiento a la evolución de la oferta y demanda de suelo urbano, para

contar con una identificación oportuna de cambios en el entorno socioeconómico que afecten los fundamentos del plan y se realicen las adecuaciones pertinentes para garantizar el cumplimiento de las metas planteadas.

3. El mecanismo de evaluación ha de controlar tanto el cumplimiento de las acciones

consideradas en la estrategia, como el comportamiento de la oferta y demanda dentro del área de aplicación del plan.

Puede ser que las acciones propuestas se ejecuten según lo previsto, mientras que la dinámica de ocupación no evoluciona de acuerdo a la normatividad y en apego al modelo de ordenamiento territorial. Para detectar ese desfase entre las estrategias del plan y la dinámica de poblamiento, se requiere un sistema de evaluación que, además de evaluar que las acciones se programen de acuerdo a las prioridades del plan y se realicen en el


plazo requerido, permita también monitorear la realización de las urbanizaciones y edificaciones, para evaluar su consistencia con los objetivos del plan. Concomitantemente con lo anterior, los instrumentos de evaluación propuestos para el seguimiento del Plan Parcial de Urbanización de Riviera Estates, son los siguientes:

1. Formulación de un plan operativo anual integral en el que se registren las acciones y proyectos con incidencia dentro del área de aplicación del plan parcial, que permita evaluar el progreso de las acciones, en términos de metas programadas y alcanzadas. Se evaluaría la eficiencia administrativa en la implantación del plan.

2. Registro de avance de proyectos de urbanización y edificación autorizados en el área de aplicación del plan, para evaluar el grado de cumplimiento de la normatividad propuesta en el plan. Se evaluaría la eficiencia del control de usos del suelo y edificación y de la estrategia para alcanzar los objetivos del plan.

3. Seguimiento a la evolución de la demanda para explorar escenarios y estrategias alternativas. Se evaluaría la necesidad de actualizar los objetivos del plan por cambios en los requerimientos del mercado de suelo urbano.

4. Reuniones semestrales para efectuar una evaluación global del progreso del plan y para integrar la operación..

Con relación al proyecto de urbanización del fraccionamiento, el instrumento de evaluación propuesta para su seguimiento, es:

1. Formulación de un plan de ejecución de obras de infraestructura, que permita evaluar su avance en términos de metas, costos y tiempos. Se evaluaría la eficiencia administrativa en la ejecución del proyecto.

Se deberá elaborar un plan de ruta crítica para el proyecto, basado en la relación de dependencia o precedencia entre cada una de las actividades a realizar. Se recomienda utilizar sotfware existente en el mercado, que auxilie en la generación de este plan de ejecución y en el seguimiento y evaluación del progreso de cada actividad involucrada.


TRANSITORIOS.

Primero. Las disposiciones del PLAN PARCIAL DE URBANIZACIÓN “RIVIERA ESTATES” , en el Municipio de Bahía de Banderas, Nayarit, entrarán en vigor a partir de su publicación en forma abreviada en el PERIÓDICO OFICIAL DEL ESTADO, Órgano del Gobierno del Estado de Nayarit, registrado como articulo de segunda clase con fecha 1ro. de Diciembre de 1921.

Segundo . Una vez publicado el Plan deberá ser inscrito en las Oficinas del Registro

Público de la Propiedad y en los diversos registros de planeación del desarrollo urbano, a partir de esa fecha se queda en vigencia el Plan Parcial.

Tercero . El presente PLAN PARCIAL DE URBANIZACIÓN “RIVIERA ESTATES”, en

el Municipio de Bahía de Banderas, Nayarit, será integrado en la Zonificación de la Actualización del Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Bahía de Banderas del Estado de Nayarit.

SALÓN DE SESIONES DEL HONORABLE VI AYUNTAMIENTO CON STITUCIONAL

DE BAHÍA DE BANDERAS NAYARIT. Valle de Banderas Nayarit, a 11 de Septiembre del 2008.

DR. JAIME ALONSO CUEVAS TELLO, PRESIDENTE MUNICIPAL.- Rúbrica.- DR. HÉCTOR GONZALO REGALADO CURIEL, SECRETARIO DEL AYUNTAMIENTO.- Rúbrica.

plan parcial de urbanizaciÓn “riviera …€¦ · 2 periódico oficial miércoles 17 de...

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