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Stand: 12.12.2019Zinsbaustein GmbHStresemannstraße 12310963 Berlin

Pflegezentrum Pro8 Bedburg

„Pflegezentrum Pro8 Bedburg“: Aufteilung und Einzelverkauf eines bestehenden Pflegezentrums

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Risikohinweis: Der Erwerb dieser Vermögensanlage ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen.

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18 MONATE

MAXIMALE LAUFZEIT

5,25 % P.A.

VERZINSUNG

2.500.000 €

INVESTITIONS-VOLUMEN

500–25.000 €

ANLAGESUMME

07/2021

VORAUSSICHTLICHE RÜCKZAHLUNG

Pflegezentrum Pro8 BedburgWir freuen uns, Ihnen unser zweites Projekt mit der Wert-Investition-Gruppe vorstellen zu können. Im Oktober 2019 wurde bereits das „Pflegezentrum Pro8 Würselen“ erfolgreich finanziert.

Das neu zu finanzierende „Pflegezentrum Pro8 Bedburg“ weist eine sehr ähnliche Projektstruktur auf.

Im Rahmen des Projekts wird ein bestehendes Pflegezentrum in Teileigentum aufgeteilt. Anschlie-ßend werden die Pflegeapartments im Einzelvertrieb an Kapitalanleger veräußert.

Das Pflegezentrum ist langfristig an einen erfahrenen Betreiber verpachtet und nahezu vollständig belegt.

· Projektumfang: Aufteilung eines bestehenden Pflegezentrums und Einzelverkauf der 63 Pflegeapartments an Kapitalanleger.

· Projektstand: Die Immobilie wurde angekauft und die Teilungserklärung liegt vor. Der Vertrieb der einzelnen Apartments hat im September 2019 begonnen.

· Projektentwickler: Die Wert-Investition-Gruppe ist seit 1992 als Projektentwickler tätig. Sie hat mehr als 3.000 Immobilienverkäufe abgewickelt.

· Vertriebsstand: Mehr als 50 % der Pflegeeinheiten sind bereits verkauft. Rückzahlungsszenario: Das zinsbaustein.de-Darlehen zzgl. Zinsen wird aus Erlösen aus dem Verkauf der Pflegeapartments zurückgezahlt.

· Standort: Die Stadt Bedburg liegt in NRW, zentral zwischen Köln, Düsseldorf und Aachen.

PROJEKTSTAND

09/2018 Bestandsobjekt

angekauft

02/2019 Teilungs erklärung

notariell beurkundet

09/2019 Vertrieb gestartet

Vorzeitige Rück-zahlung jederzeit

möglich

07/2021 Voraussichtliche Rückzahlung des

Darlehens

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Das Projekt

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Standort Leitweg 77,

50181 Bedburg

Grundstücksfläche 9.299 m2

Vermietbare Fläche3.564 m2

Pachtzins pro Jahr 608.580 €

Pflegeeinheiten 63

Wohnfläche pro Pflegeapartment

22–31 m2

Stellplätze Keine

„Pflegezentrum Pro 8 Bedburg“: Aufteilung und Einzelverkauf eines Pflegezentrums fürMenschen mit Demenz

Das Pflegezentrum ist fast baugleich zum „Pflegezentrum Pro8 Würse-len“, welches bereits über zinsbaustein.de finanziert wurde. Der zwei-geschossigen Baukörper besteht aus insgesamt 63 Pflege einheiten mit 70 Pflegeplätzen. Die Gesamtfläche beträgt rund 3.564 m².

Die voll ausgestatteten Apartments mit 22 - 31 m² Wohnfläche ver-fügen jeweils über einen Fernseh- und Telefonanschluss sowie ein voll eingerichtetes barrierefreies Badezimmer mit WC und ebenerdi-ger Dusche.

Für das Pflegezentrum besteht ein langfristiger Pachtvertrag (bis 2038 mit Verlängerungsoption von 2 x 5 Jahren) mit einem er fahrenen Pächter, der auch das „Pflegezentrum Pro8 Würselen“ betreibt. Eine ordentliche Kündigung wird bis zum 31.12.2038 ausgeschlossen.

Die Einrichtung spezialisiert sich auf die vollstationäre Pflege von Bewohnern mit mittelschwerer bis schwerer Demenz. Die durch-schnittliche Auslastung lag in den letzten Jahren bei:

2019 2018 2017 201698 % 98,4 % 98,7 % 100 %

Der Name „Pro8“ steht für eine besondere Architektur, welche Menschen mit Demenz mehr Lebensqualität bietet als übliche Pflege-zentren. 2007 wurde das Konzept mit dem Innovationspreis der Region Aachen ausgezeichnet.

Weil das Gebäude in Form einer liegenden Acht gebaut ist, wird es dem Bewegungsdrang von demenzkranken Menschen besonders gerecht. Breite, lichtdurchflutete Flure, großzügige Aufenthaltsflächen und der zum Verweilen einladende Dorfplatz in der Mitte erlauben es den Bewohnern, sich überall in der Einrichtung frei und sicher zu bewegen.

Im Rahmen des Projekts werden die einzelnen Pflegeeinheiten mit Unterstützung der TELIS FINANZ Vermittlung AG an Privatanleger vermarktet. Baumaßnahmen sind nicht geplant.

Die TELIS FINANZ Vermittlung AG ist ein inhabergeführtes und eigenständiges Finanzdienstleistungsunternehmen. Das Unter-nehmen wurde 1992 gegründet und beschäftigt in der Konzern-verwaltung 250 Mitarbeiter. 2018 wurden Gesamterlöse von rund 123,25 Mio. € erzielt.

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Makrolage: Bedburg in der Nähe von KölnBedburg ist eine mittelalterliche Stadt im Nordrhein-Westfälischen Rhein-Erft-Kreis. Sie hat rund 25.000 Einwohner und befindet sich zentral zwischen Köln, Düsseldorf, Mönchengladbach und Aachen.1

2016 betrugen das BIP pro Erwerbstätigem im Rhein-Erft-Kreis 83.560 € und das verfügbare Einkommen pro Person 21.815 €.² Die Arbeits-losenquote lag im August 2019 bei 6,1 %, das sind 1,2 % weniger als im August 2016.³

Die Bertelsmann Stiftung geht davon aus, dass von 2013-2030 die Anzahl der Pflegebedürftigen im Rhein-Erft-Kreis um 47,2 % steigen wird. Der Anteil der ab 80-Jährigen an der Bevölkerung soll von 4,9 % auf 8,0 % steigen.4

Nach Prognosen der Beratungsgesellschaft Wüest Partner wird das Bundesland Nordrhein-Westfalen zukünftig den höchsten Zusatz-bedarf an Pflegeplätzen in Deutschland haben. Von 2018 – 2030 sollen rund 30.800 neue Plätze nötig sein, um der steigenden Nach-frage gerecht zu werden.5

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Mikrolage: Ruhiges Wohngebiet mit guter AnbindungDas Pflegezentrum befindet sich am südwestlichen Stadtrand von Bedburg. Es liegt in einem stark begrünten Wohngebiet, so dass betreute Spaziergänge mit den Bewohnern möglich sind.

Ein Friseursalon ist eine Gehminute entfernt, ein Restaurant und eine Bäckerei fünf Gehminuten.

Der Standort bietet eine gute Anbindung für Besucher. In rund sechs Minuten erreichen Autofahrer die Auffahrt zur Autobahn A61, welche in Richtung Mönchengladbach oder in Richtung Köln führt. Die nächste Bushaltestelle, welche in Richtung Bahnhof Bedburg führt, ist sieben Gehminuten entfernt.

Quellen: 1. Stadt Bedburg:

Bevölkerungszahlen2. Wirtschaftsförderung Rhein-Erft:

Standortdaten3. Agentur für Arbeit:

Arbeitsmarkt im Überblick - Rhein - Erft - Kreis

4. Bertelsmann Stiftung: Wegweiser Kommune

5. Wüest Partner: Pflegeheim-Atlas Deutschland 2018

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Pflegezentrum Pro8 Leitweg 77, 50181 Bedburg

Relevante Fakten – Stadt Bedburg

Einwohner1Ca. 25.000

Verfügbares Einkommen pro Person 20162

21.815 €

Entwicklung Anzahl der Pflegebedürftigen im

Rhein-Erft-Kreis 2013-20304

+ 47,2 %

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Der Projektentwickler

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Seit 1992 entwickelt die Wert-Investition-Gruppe Immobilien in den verschiedensten Anlageklassen: Mehrfamilienhäuser, Wohnan lagen, hochwertig sanierte Altbauten, Stadtvillen sowie Senioren- und Pflegeimmobilien. Sie hat mehr als 3.000 Immobilienverkäufe abge-wickelt und hat aktuell elf Mitarbeiter.

Neben Neubauprojekten in Niedersachsen und diversen Denkmal- und Sanierungsobjekten hat die Wert-Investition-Gruppe fast 20 Pflege- und Seniorenimmobilien entwickelt.

Die Geschäftsführer der Wert-Investition-Gruppe sind Herr Werner Ströer, Jahrgang 1956 und Herr Heinz Gorsler, Jahrgang 1946. Beide sind Gründungsgesellschafter und begleiten ihr Unternehmen seit mehr als einem Vierteljahrhundert.

Darlehensnehmerin ist die Wert-Investition Projekt 1 GmbH, welche 2018 zum Zwecke des Ankaufs und der Aufteilung des Objekts in Bedburg gegründet wurde.

2019 wurde über zinsbaustein.de ebenfalls das Projekt „Pflege-zentrum Pro8 Würselen“ der Wert-Investition-Gruppe finanziert. Die beiden Projekte werden in unterschiedlichen Gesellschaften ent-wickelt.

UNTERNEHMENSSTRUKTUR

Relevante Fakten – Wert-Investition-Gruppe

Projekte seit Gründung196

Realisiertes Projektvolumen-seit Gründung

356 Mio. €

Mitarbeiter (2019)11

Wert-Investition Holding GmbH

Wert-InvestitionProjekt 1 GmbH

Darlehensnehmerin

Zwego GmbH AWFam GmbH LM Vermögensverwaltungs GmbHGöpel Ver-

mögensverw.GmbH

100 %

Die Geschäftsführer Werner Ströerund Heinz Gorsler

10 %42 %24 %24 %

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Auswahl von Referenzprojekten der Wert-Investition-Gruppe

Verkauf von 39 PflegeeinheitenOrt: Langelsheim

Verkauf von 65 PflegeeinheitenOrt: Magdeburg

Pflegezentrum an der Elbe

Verkauf von 55 Pflegeeinheiten und 10 Gewerbeeinheiten

Ort: Hürth

Hanns-Conzen-Haus

Seniorenresidenz am Waldschlösschen

Verkauf von 28 PflegeeinheitenOrt: Gersfeld

Verkauf von 58 PflegeeinheitenOrt: Nienhagen

Verkauf von 63 PflegeeinheitenOrt: Würselen

Seniorenresidenz Am Schloßpark

Seniorenresidenz An der Aue

Pflegezentrum Pro8 Würselen

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Chancen undRisiken

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Das Projekt

Anlageform

· Da keine Baumaßnahmen erfolgen, entfallen die Baurisiken.

· Der Projektentwickler ist seit über 25 Jahren erfolgreich am Markt tätig und der Betreiber weist laut Creditreform eine gute Bonität und geringe Ausfallwahrscheinlichkeit auf.

· Die Pflegeinheiten sind durchschnittlich zu über 95 % ausgelastet.

· Aktuell sind mehr als 50 % der Pflegeeinheiten verkauft.

· Totalverlustrisiko für den Anleger durch ein qualifiziertes Nachrangdarlehen ohne Sicherheiten.

· Falls die Rückzahlung des Nachrangdarlehens zur Insolvenz des Darlehensnehmers führen würde, kann die Rückzahlung verzögert werden.

· Im Falle einer Insolvenz des Darlehensneh-mers werden aus der Insolvenzmasse zuerst Fremdkapitalgeber und offene Rechnungen bedient.

· Die Pflegeeinheiten können möglicherweise nicht zum geplanten Preis veräußert werden.

· Es besteht ein potenzielles Insolvenzrisiko des Projektentwicklers, des Betreibers und/oder des Vertriebspartners

· Es handelt sich um denselben Projektentwick-ler und denselben Betreiber wie bei „Pflege-zentrum Pro8 Würselen“. Dadurch entstehen für Anleger, die in beide Projekte investieren, Klumpenrisiken.

· Die Einheiten könnten nicht im vorgesehenen Zeitplan verkauft werden, was zu Verzögerun-gen bei der Rückzahlung führen könnte.

· Alle Projekte bei zinsbaustein.de durchlaufen einen strengen Auswahlprozess durch erfahrene Experten.

· Es wurden sechs Monate Sicherheitspuffer für mögliche Verzögerungen beim Projekt in der Darlehenslaufzeit vereinbart.

· Feste Verzinsung, welche nicht an die Profite des Immobilienprojekts gekoppelt ist.

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Chancen

Chancen

Risiken

Risiken

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✓ Vorlage des Kaufvertrags über den Erwerb der Pflegeeinrichtung. (Bereits erfüllt)

✓ Nachweis der Eigentumsübertragung auf die Wert-Investition Projekt 1 GmbH durch Vorlage eines Grundbuchauszugs. (Bereits erfüllt)

✓ Vorlage der Teilungserklärung. (Bereits erfüllt)

✓ Vorlage gezeichneter Darlehensvertrag mit der finanzierenden Bank in Höhe von maximal 6.552.000 €. (Bereits erfüllt)

✓ Nachweis der eingebrachten Eigenmittel in Höhe von mindestens 2,73 Mio. € (zum Zinsbaustein-Darlehen gleichrangiges Gesellschafterdarlehen). (Bereits erfüllt)

✓ Vorlage eines gezeichneten langfristigen Pachtvertrages (> 15 Jahre) mit einem Pflegedienstbetrei-ber zu einer jährlichen Gesamtpacht in Höhe von mindestens 608.000 €. (Bereits erfüllt)

· Vorlage notarieller, unwiderruflicher Kaufverträge über mindestens 3,0 Mio. € (d.h. rund 20 % der kalkulierten Verkaufspreise in Höhe von insgesamt 15,12 Mio. €).

· Nachweis des eingebrachten Eigenkapitals durch Einzahlung in die Kapitalrücklage in Höhe von mindestens 1,93 Mio. €.

Auszahlungsvoraussetzungen für das Darlehen

Das Darlehen wird mit 5,25 % pro Jahr verzinst. Die Laufzeit beträgt rund 18 Monate. Der Entwickler kann das Darlehen jederzeit zurückführen, wobei er mindestens eine Zins-zahlung für 12 Monate Laufzeit leisten muss.

i

Die Rückzahlung des Darlehens erfolgt über die Erlöse aus dem Einzelverkauf der Pflegeeinheiten (inklusive Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum).

· Die Pflegeeinheiten werden für durchschnittlich 4.244 €/m² verkauft (Mietpreisfaktor 25).

· Die geplanten Gesamterlöse liegen bei 15,12 Mio. €.

· Der Vertrieb wird von der TELIS FINANZ Vermittlung AG übernommen.

· Die geplante Projektrendite aus den Verkäufen beträgt 10,18 %.

· Werden die Pachterträge für ein Jahr in Höhe von rund 608.580 € mit einberechnet, erhöht sich die geplante Rendite auf 11,81 %.

Rückzahlungsstrategie

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· Darlehensnehmerin ist die Wert-Investition Projekt 1 GmbH. In der Gesellschaft wird kein anderes Projekt entwickelt.

· Das zinsbaustein.de-Darlehen wird u.a. für die Vetriebs-vergütung, welche vor den Kaufpreiszahlungen fällig wird, eingesetzt.

· Die Zahlungsflüsse werden über den BaFin-lizensierten Zahlungsdienstleister und Treuhänder secupay AG ab-gewickelt.

· Das Projekt wird über ein Bankdarlehen finanziert.

· Das Gesamtinvestitionsvolumen beläuft sich auf rund 13,73 Mio. €

· 6,55 Mio. € werden über ein Bankdarlehen finanziert

· 1,94 Mio. € werden mit Eigenkapital (Kapitalrücklage) finanziert

· 2,74 Mio. € werden mit Eigenmitteln (Gesellschafterdarlehen) finanziert*

· 2,50 Mio. € stellt zinsbaustein.de als Nachrangdarlehen über Crowdinvesting bereit.**

Darlehensstruktur & -vergabe

Finanzierungsstruktur des Projektes

* Das Gesellschafterdarlehen ist gleichrangig zum zinsbaustein.de-Darlehen.** Inkl. Fundingpuffer kann das zinsbaustein.de-Darlehen bis zu 2.550.000 € betragen.

· Die Bankfinanzierung wurde gesichert.

· Das Gebäude wurde angekauft.

· Ein langfristiger Pachtvertrag mit einem Betreiber ist geschlossen.

· Die Aufteilung in Teileigentum ist notariell beurkundet.

· Der Einzelvertrieb der Pflegeeinheiten hat begonnen.

Projektstatus

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Unser Qualitätsversprechen lautet: Jedes Immobilienprojekt durchläuft einen intensiven Auswahlprozess, bei dem es von mehreren erfahrenen Immobilienexperten durchleuchtet wird. Nur wenn es erstklassige Erfolgschancen besitzt, stellen wir ein Projekt unseren Kunden und Interessenten als Investitionsmöglichkeit zur Verfügung.

Dieses Prinzip bietet die Grundlage unserer Entscheidung, auf Risikoklassen zu verzichten und einen einheitlichen Zinssatz anzubieten. Wenn wir bei einem Projekt kritische Unsicher-heitsfaktoren feststellen, lehnen wir es ab, anstatt zu versuchen, die zusätzlichen Risiken mit einem höheren Zinssatz zu kompensieren.

Qualitätskriterien

Der Selektionsprozess bei zinsbaustein.deUnser Selektionsprozess besteht essentiell aus 3 Schritten:

Die Personen hinter dem Prozess:

Rainer PillmayerVerantwortet als Geschäftsführer bei zinsbaustein.de die Projektauswahl und die strategische Weiterentwicklung des Geschäftes.

Martina MusolfMartina ist Diplom-Kauffrau mit den Schwerpunkten Finanzdienstleitungen und Baubetrieb. Sie leitet das Projektauswahl-team bei zinsbaustein.de.

VorauswahlSchnelle Auslese ungeeigneter Projekte durch

Analyse der Projektkalkulation sowie der Entwickler bilanz

Due DiligenceGründliche Betrachtung aller Informationen,

die auch bei einer Projektentwicklungs-Kredit-prüfung einer Bank kontrolliert werden

Auswahlentscheidung: Investment- Komitee

Diskussion aller wichtigen Daten durch ein Komitee von 4 Personen und finale Auswahl-

entscheidung

Das Investment-Komitee von zinsbaustein.de

Vorauswahl & Due Diligence

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Marc StilkeEhemaliger Geschäftsführer von

Immobilienscout24

Dr. Henrik MedlaGeschäftsführer des Bauträgers

Sontowski & Partner Group

Dr. Tilman Engel10+ Jahre Leiter Risikomanage-ment der Sontowski & Partner

Group

Eric RombaAnwalt & ehem. Vorsitzender

Bundesverband Sachwerte und Investmentvermögen e.V.

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Investieren mit zinsbaustein.deSo funktioniert es:

Wie Ihr Investment eingesetzt wird

Das per Crowdinvesting gesammelte Kapital wird als sogenanntes Mezzanine-Darlehen oder Nachrangdarlehen vergeben. Banken finanzieren Bauprojekte nicht vollständig, sondern fordern einen bestimmten Eigenmittel-anteil. Projektentwickler nutzen Mezzanine-Darlehen deshalb regelmäßig, um ihr Eigenkapital aufzustocken und so mehrere Projekte gleichzeitig realisieren zu können.

Der Begriff Mezzanine (vom italienischen „mezzo“, „halb“) bezieht sich auf die Rangfolge der Forderungen – ein Mezzanine-Darlehen steht zwischen Fremd-und Eigenkapital. Im unwahrscheinlichen Fall einer Insolvenz werden die Crowd-investoren nach der Bank, aber vor dem Projektentwickler ausbezahlt.

Das kann zum teilweisen oder vollständigen Verlust des ein-gesetzten Kapitals führen, wenn nicht genug Liquidierungsmas-se für Bank und Crowdinvesto-ren zusammen vorhanden ist.

Weitere Informationen zum Risikomanagement finden Sie auf der vorherigen Seite.

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Marvin Erdmann, Dominic Dmitrow & Carolin LukasKundenmanagement zinsbaustein.de

Sie erreichen uns:MO–FR von 09:00 bis 19:00 Uhr

Telefon: 030 3465570–30E-Mail: service@zinsbaustein.dewww.zinsbaustein.de

Zinsbaustein GmbHStresemannstraße 12310963 Berlin

Die Informationen in dieser Broschüre dienen nur der allgemeinen Informa-tion und können und sollen eine individuelle Beratung durch hierfür qualifi-zierte Personen nicht ersetzen. Die Informationen in dieser Broschüre stellen insbesondere keine Anlageberatung und keine Kaufempfehlung dar.Wir versuchen die Informationen in dieser Broschüre mit der bestmöglichen Sorgfalt zusammenzustellen. Dennoch können wir Fehler und Abweichungen,

insbesondere durch die Einbeziehung von Daten und Informationen Dritter, nicht ausschließen und können insofern für eventuelle Fehler und/oder Un-vollständigkeiten der hier zusammengestellten Informationen keine Haftung übernehmen.

Stand: 12.12.2019