pengenalan project finance bagian 1

www.futurumcorfinan.com

Pengenalan Project Finance

Bagian 1: Konsep, Pihak yang terlibat dan Alokasi Risiko pada Project Finance

Pendahuluan

Tulisan ini merupakan tulisan pertama dari beberapa tulisan terkait pengenalan terhadap

Project Finance

Sekitar 4.000 tahun yang lalu atau pada tahun 1800 sebelum masehi di wilayah Babylonia,

berdasarkan hukum yang tercatat pada Kode Hammurabi terdapat sejenis kerjasama yang

memungkinkan pemilik kapal melakukan pengadaan modal untuk proyek konstruksi kapal

dengan menggunakan bentuk pembiayaan hipotek yang dikenal sebagai bottomry. Kapal hasil

konstruksi akan dijadikan sebagai jaminan dan pinjaman ini akan dilunasi menggunakan

pendapatan yang berasal dari perdagangan komersial yang dilakukan dengan pelayaran kapal

tersebut. Jika kapal itu hilang selama masa pelayaran, walaupun hutang belum dilunasi secara

Muhammad Putrawal

DILARANG MENG-COPY, MENYALIN,

ATAU MENDISTRIBUSIKAN

SEBAGIAN ATAU SELURUH TULISAN

INI TANPA PERSETUJUAN TERTULIS

DARI PENULIS

Untuk pertanyaan atau komentar bisa

diposting melalui website



penuh, saldo hutang yang masih tersisa tidak bisa dibatalkan. Bentuk kerjasama seperti ini

merupakan salah satu project finance pertama yang tercatat dalam sejarah1.

Dalam sejarah modern salah satu project finance paling awal yang cukup terkenal adalah

pembuatan terusan Suez pada tahun 1858. Proyek untuk Terusan Suez merupakan tonggak

awal dari proyek infrastruktur besar yang terjadi sekarang ini, walau tentu saja terdapat

beberapa variasi baru dalam kerjasama yang dibuat. Sebagai contoh, untuk kasus Terusan

Suez, pemerintah Mesir memberikan kepercayaan kepada Anglo-French Concessionaire

sebagai sponsor untuk membangun, mengoperasikan, dan merawat terusan Suez selama

jangka waktu 99 tahun. Sedangkan jika dibandingkan kondisi sekarang rata-rata perjanjian tidak

lebih dari 30 tahun. Project finance masih terus digunakan mulai dari proyek Shinkansen Tokyo-

Osaka pada tahun 1970an, reformasi fasilitas pembangkit tenaga listrik di Amerika Serikat pada

tahun 1980an, dan untuk sekarang ini project finance menjadi salah satu alternatif utama untuk

pembiayaan proyek-proyek besar di negara berkembang. Sektor-sektor yang banyak

melakukan project finance antara lain adalah sektor listrik, transportasi, minyak dan gas bumi,

properti, telekomunikasi, pertambangan, industri, dan sektor lainnya yang melibatkan

infrastruktur yang besar.

1 Bernstein, Peter L., Against the Gods: The Remarkable Story of Risk, JohnWiley & Sons, 1996, p. 92.


Tulisan ini akan membahas pengenalan awal mengenai project finance, apa sebenarnya itu

project finance, apa tujuan dilakukan project finance dan apa saja yang membedakannya

dengan pembiayaan biasa.

1. Apa itu project finance?

Tidak ada pengertian yang baku untuk project finance, istilah ini umumnya dikaitkan dengan

pendanaan untuk suatu proyek (umumnya proyek yang besar2) dimana pengembalian untuk

pendanaan yang dilakukan akan dikaitkan dengan pendapatan yang dihasilkan oleh proyek

tersebut.

2 Proyek besar disini diartikan sebagai proyek dengan kebutuhan pendanaan sebesar $ 50 juta atau lebih


Pendanaan untuk project finance terbagi dua yaitu melalui ekuitas dan juga melalui hutang.

Untuk proses pendanaan melalui ekuitas prosesnya kurang lebih sama dengan penyertaan

ekuitas pada umumnya. Pada project finance pihak yang melakukan penyertaan dengan

ekuitas dikenal dengan pihak “sponsor”. Yang lebih menarik untuk dibahas adalah pendanaan

dalam bentuk hutang karena sifat proyek seperti ini nantinya akan memiliki ketergantungan

yang tinggi terhadap pembiayaan dari kreditur dibandingkan pembiayaan dari sponsor.

Pada saat ini konsep pinjaman yang diberikan oleh kreditur bisa dibedakan menjadi dua bentuk

besar:

(a) Pinjaman tradisional dimana pinjaman ini akan diberikan dengan pertimbangan terhadap

track-record dan kondisi neraca keuangan dari suatu perusahaan.

(b) Pinjaman limited recourse dimana pinjaman yang diberikan tidak dikaitkan (atau terbatas)

dengan track-record dan kondisi neraca keuangan dari suatu perusahaan.

Dalam pinjaman tradisional untuk pengambilan keputusan dalam melakukan pendanaan, pihak

kreditur akan melihat prospek proyek perusahaan dan juga latar belakang dari perusahaan itu

sendiri. Jadi bila proyek baru yang dijalankan tidak berjalan sesuai harapan maka kreditur

masih bisa berharap kepada proyek perusahaan yang lain atau performa perusahaan secara

keseluruhan. Dengan kata lain pembayaran hutang yang dipinjamkan masih bisa berasal dari

sumber kas yang lain.

Project finance termasuk dalam pinjaman limited recourse. Dalam project finance kemampuan

membayar hutang hanya terbatas kepada arus kas yang dihasilkan dari proyek yang dikerjakan

dan aset yang terkait. Sesuai namanya “project”, maka yang dilihat adalah proyeknya, bukan

sponsor yang bertanggung terhadap proyek ini.

Dalam project finance akan dibentuk suatu entitas baru yang bertanggung jawab untuk

mengorganisir proyek yang akan dilakukan. Entitas ini dikenal juga sebagai Special Purpose

Vehicle (selanjutnya akan disebut SPV). Bentuk dari entitas ini bisa perusahaan baru,

partnership, atau joint venture.

Perbedaan tambahan untuk project finance dan pendanaan bentuk lain adalah:

Kapitalisasi dan struktur pendapatan dari SPV secara komersial terpisah dari pihak

sponsor, sponsor mengambil completion risk selama fase konstruksi dari proyek, dan

sponsor menjanjikan keseluruhan aset dalam proyek untuk kreditur.


Proyek yang melakukan project finance biasanya sudah memiliki kepastian terkait

pembeli output yang dihasilkan (off-take agreement).

Jika tidak ada pembeli tetap, output yang dihasilkan biasanya memiliki karakteristik unik

misalnya jumlahnya yang terbatas/langka, tidak terpengaruh terlalu besar kepada

business cycle, barangnya lebih murah dari kompetitor atau memiliki struktur harga yang

unik.

Memiliki kebutuhan pendanaan yang besar, pembagian risiko yang kompleks, dan

struktur mitigasi risiko yang membahas alokasi risiko individual yang ditanggung oleh

masing-masing pihak yang terlibat dalam proyek.

Dari sudut pandang kreditur untuk meminimalisirkan risiko yang ditanggung, pihak kreditur akan

membuat karakteristik pinjaman yang bertujuan mengalihkan risiko yang awalnya ditanggung

pihak kreditur menjadi risiko pihak sponsor (atau pihak ketiga lainnya). Beberapa karakteristik

yang umumnya ditemukan adalah:

Pembayaran bunga sepanjang masa pengerjaan konstruksi proyek.

Metode pembayaran dengan cara amortisasi selain metode balloon payments3.

Pihak kreditur akan diberikan pembagian kontrol terkait dengan kegiatan operasional

SPV.

Penciptaan beberapa rekening dan cash trap (pencadangan dana) untuk memenuhi

kebutuhan operasional dan kontinjensi.

Dokumentasi yang kompleks.

2. Manfaat dan Kelemahan Project Finance

Pada dasarnya suatu perusahaan mempertimbangkan project finance untuk membantu

mendapatkan pendanaan hutang dalam jumlah besar dan meminimalkan dampak langsung

pada neraca perusahaan. Pertimbangan lain yang dijadikan alasan perusahaan/sponsor untuk

melakukan project finance meliputi:

Meminimalkan komitmen ekuitas yang harus dikeluarkan hanya untuk satu proyek

tertentu.

3 Metode pembayaran dimana cicilan hanya dilakukan untuk bunganya saja dan pokok pinjaman dilunasi sekaligus

pada tanggal jatuh tempo.


Alokasi risiko, dengan melakukan negosiasi pembagian risiko kepada pihak-pihak yang

terlibat dalam kerjasama proyek. Selain bertujuan untuk menurunkan risiko dari pihak

sponsor hal ini juga dapat membesar kemungkinan mendapatkan potensial pendanaan.

Memisahkan kewajiban proyek dari neraca perusahaan baik dari segi perspektif

komersial dan akuntansi. Hal ini dicapai umumnya dengan menciptakan SPV.

Menghindari adanya restrictive covenants (perjanjian pembatas)4 pada neraca

perusahaan yang timbul dari pembiayaan untuk proyek.

Mencapai diversifikasi pendapatan dan eksposur untuk portofolio proyek di masa depan.

Pertimbangan terkait masalah pajak.

Kelemahan

Struktur pembagian risiko yang tepat seringkali sulit untuk tercapai dan hampir selalu

menciptakan keterlambatan dalam kesepakatan.

Kreditur mempertimbangkan jenis pembiayaan seperti ini lebih berisiko dan akan

mengenakan premi risiko yang lebih tinggi untuk pinjaman terkait.

Kreditur akan berusaha keras untuk memiliki pengawasan yang lebih ketat terhadap

keberlangsungan proyek, dengan demikian kekuatan dari sponsor atau manajemen

akan berkurang. Secara signifikan terkadang kreditur (bukan pimpinan proyek) yang

mengontrol penerapan arus kas dari proyek untuk memenuhi biaya operasional atau

membayar dividen.

Kreditur melihat kebutuhan asuransi sebagai bagian dari struktur berbagi risiko dan akan

membutuhkan kesepakatan yang lebih komprehensif dan lebih mahal dibandingkan

asuransi yang diperlukan untuk pinjaman komersial biasa.

Dokumentasi yang dibutuhkan banyak dan rumit. Akan dibutuhkan biaya yang cukup

besar untuk mempersiapkan dokumen ini.

Dari beberapa kelemahan diatas terlihat bahwa jenis pembiayaan lebih efektif untuk

kesepakatan proyek dengan nilai komersial yang besar.

4 Perjanjian pembatas yang berlaku pada selama perjanjian hutang biasanya mencakup hal seperti: pembatasan

tingkat modal kerja debitur, pelarangan menjual piutang dagang oleh debitur, batasan aset tetap untuk debitur,

larangan penambahan leases, kewajiban untuk mempertahankan key person dalam perusahaan, dsb. Semua hal ini

dilakukan dengan tujuan menjaga kemampuan debitur untuk melunasi hutangnya.


3. Pihak yang Terlibat dalam Project Finance

Pihak yang selalu ditemukan dalam kerjasama project finance

o Sponsor

Sponsor merupakan inisiator dari proyek yang akan dikerjakan. Sponsor

biasanya merupakan satu atau beberapa perusahaan yang sebelumnya sudah

berpengalaman terhadap implementasi dan operasional dari proyek yang akan

dikerjakan. Apabila sponsor terdiri dari beberapa pihak, biasanya akan ditunjuk

satu sponsor yang berperan sebagai pemimpin sponsor.

o Kendaraan Proyek (Special Purpose Vehicle)

Sponsor akan membentuk suatu SPV yang berperan sebagai pelaksana dari

proyek yang akan dikerjakan. Badan ini akan terpisah dari sponsor dan akan

mendapat suntikan investasi dari sponsor dan kreditur.

o Kontraktor (EPC – Engineering Procurement and Construction)

Pihak yang melakukan pengerjaan konstruksi proyek. Lebih disukai jika hanya

ada satu kontraktor, tetapi bila tidak memungkinkan maka akan ada beberapa

kontraktor dengan satu pihak sebagai penanggung jawab.

o Kreditur


Kreditur dalam project finance besar umumnya merupakan bank komersial yang

sudah kredibel ataupun organisasi ekonomi multilateral seperti World Bank,

Asian Development Bank (ADB), International Finance Corporation (IFC), atau

Multilateral Investment Guarantee Agency (MIGA).

o Penyedia Asuransi

Penyedia asuransi akan berhubungan dengan pihak sponsor untuk menentukan

cakupan risiko yang akan diasuransikan. Cakupan risiko yang ditanggung bisa

sangat luas, contohnya asuransi untuk risiko politik.

Pihak yang tidak selalu ditemukan dalam project finance

o Off-taker

Off-taker merupakan pembeli tetap yang membeli output yang dihasilkan oleh

suatu proyek. Contohnya pembelian daya listrik dari proyek power plant oleh

PLN.

o Operator Pihak Ketiga (O&M – Operation and Maintenance)

Pihak ini akan bertanggung jawab untuk operasional dan perawatan proyek.

Operator akan mendapatkan fee tergantung kepada performa yang dicapai.

Tidak semua proyek membutuhkan operator pihak ketiga, terkadang tugas dari

operator ini dipegang oleh pihak sponsor.

o Supplier

Kebutuhan akan supplier tetap umumnya diperlukan pada proyek yang

membutuhkan kebutuhan bahan baku yang besar dan langka. Umumnya hal ni

ditemukan pada proyek yang membutuhkan kebutuhan akan bahan bakar yang

tinggi atau sumber daya alam langka lainnya.

o Pemerintah

Dalam negara industri pemerintah tidak terlalu terlibat dalam project finance,

namun di negara berkembangnya umumnya pemerintah memegang peranan

penting dalam project finance. Tidak jarang pemerintah juga menjadi sponsor

dan memberikan sejumlah pendanaan untuk proyek yang dikerjakan.


4. Pembagian Risiko dalam Project Finance

Alokasi Risiko

Berbagi risiko merupakan salah satu tujuan dari adanya project finance. Identifikasi, analisa,

mitigasi dan alokasi risiko merupakan hal yang krusial dalam perencanaan proyek dan juga

merupakan kunci dari kesuksesan proyek. Dengan melakukan strukturisasi risiko yang tepat,

pihak yang terlibat dalam proyek dapat memaksimalkan kemungkinan suksesnya proyek.

Secara prinsip, risiko sebaiknya dialokasikan (baik dengan pernyataan tertulis dalam

kontrak atau lainnya) kepada pihak yang memiliki kemampuan terbaik untuk

mengendalikan risiko tersebut. Manfaat ekonomis bisa juga (meski tidak selalu) disesuaikan

dengan risiko yang diperoleh. Jika SPV menanggung risiko yang relatif kecil maka

pengembaliannya juga seharusnya rendah.


Mengingat project finance merupakan proyek dengan tipe limited recourse financing, investor

yang melakukan setoran modal tidak ingin menanggung risiko lebih tinggi dari investasi yang

dilakukan. Risiko komersial akan dihadapi oleh SPV (yang dalam kerjasama ini akan ditransfer

kepada kontraktor, supplier atau operator). Kontraktor akan menghadapi risiko yang terkait

dengan pekerjaan konstruksi dari proyek yang dikerjakan, dan O&M akan menganggung risiko

yang berkaitan dengan kegiatan operasional proyek. Pemerintan biasanya akan menanggung

risiko politik, seperti pergantian pemerintahan, ketidakpastian politik, ketidakstabilan mata uang,

demonstrasi buruh, perang dan sebagainya.

4.1 Jenis – Jenis Risiko dalam Project Finance

Completion Risk

Completion risk, risiko yang terkait dengan penyelesaian proyek seperti:

o Proyek tidak selesai.

o Penyelesaian proyek terlambat/kehabisan biaya.

o Performa spesifikasi/kapasitas yang tidak terpenuhi.

o Kehabisan bahan baku.

o Terjadinya bencana alam.

o Tidak tersedianya staff, manajer, atau kontraktor yang berkualitas.

Risiko Kredit

Risiko ini berkaitan dengan kemungkinan debitur gagal membayar hutangnya kepada

kreditur. Hal utama yang bisa dilakukan untuk mencegah hal ini adalah memastikan

adanya pembeli untuk output yang dihasilkan oleh proyek dan memastikan bahwa

pembayaran dari pihak pembeli dapat berjalan lancar.

Risiko Operasional dan Pemasaran

Risiko yang dihadapi sponsor terkait masalah ini antara lain:

o Penggunaan atau permintaan aktual untuk output produksi dibawah proyeksi

awal.

o Perkembangan kompetisi di market yang tidak diantisipasi.

o Penetapan batasan harga oleh regulasi/peraturan baru.

o Regulasi terkait pasar oleh pemerintah/pihak berwenang.

o Perkembangan teknologi.


Risiko Finansial

Perkembangan keadaan ekonomi yang diluar kontrol dari proyek merupakan hal utama

sumber risiko finansial baik untuk kreditur ataupun sponsor. Beberapa risiko terkait hal

ini adalah nilai tukar mata uang, suku bunga, harga komoditas, inflasi, dan tren

perdagangan dunia.

Risiko Lainnya

Selain risiko diatas terdapat juga beberapa risiko lain seperti risiko legal, risiko

lingkungan sosial dan risiko politik terutama terkait perubahan pemerintah yang

nantinya bisa berdampak terhadap perubahan kebijakan dan peraturan terkait dengan

proyek.

Seperti yang telah dijelaskan diawal prinsip dari pembagian risiko ini bisa dilakukan dengan

mengalihkan risiko yang ada kepada pihak yang memiliki kemampuan terbaik untuk mengatasi

risiko tersebut. Dalam hal ini sponsor bisa mengalihkan risiko yang ditanggung ini kepada pihak

lain yang terlibat dalam proyek. Untuk hal ini diperlukan adanya pernyataan yang jelas dalam

perjanjian yang dibuat. Secara garis besar dalam perjanjian perlu diatur standar performa yang

ingin dicapai (dari segi waktu, kuantitas, dan kualitas) dan kompensasi seperti apa yang harus

diganti jika standar performa tidak tercapai. Penjelasan detail mengenai hal ini akan dibahas

pada tulisan berikutnya.

Sumber Bacaan:

Kabir Khan, M Fouzul dan Robert J.Parra. Financing Large Projects: Using Project Finance

Techniques and Practices. Prentice Hall. 2003.

~~~~~~ ####### ~~~~~~


Disclaimer

This material was produced by and the opinions expressed are those of FUTURUM as of the date of

writing and are subject to change. The information and analysis contained in this publication have been

compiled or arrived at from sources believed to be reliable but FUTURUM does not make any

representation as to their accuracy or completeness and does not accept liability for any loss arising from

the use hereof. This material has been prepared for general informational purposes only and is not

intended to be relied upon as accounting, tax, or other professional advice. Please refer to your advisors

for specific advice.

This document may not be reproduced either in whole, or in part, without the written permission of the

authors and FUTURUM. For any questions or comments, please post it at www.futurumcorfinan.com

© FUTURUM. All Rights Reserved

pengenalan project finance bagian 1

Economy & Finance