otel acilis proje calismasi
DESCRIPTION
Otel açılışlarında dikkat edilmesi gereken önemli konu başlıkları. Sektörde olan veya sektöre girmek isteyen ilgililerin bilgilerine sunulmuştur.TRANSCRIPT
OTEL AÇILIŞLARINDA İZLENMESİ GEREKEN TEMEL KRİTERLER
Ahmet F. Seymen
Sektörde toplam 33 sene
İlk 2 senesi Havayolları Catering Firmasında Tessellüm ve Satınalma Müdürü
(DOBBS Houses – OGDEN Food Service) Miami, USA
8 Yıl Restoran ve Barlar Müdürü.
(Restaurant Associates of America) Miami - New York, USA
Son 23 Yıl Otel Yiyecek İçecek Müdürü, AGM, Genel Müdür, Operasyon Müdürü, Direktör, Ülke Müdürü, Turizm Bölüm Başkanlığı..
(Omni Hotels, Sofitel, Hilton, Ramada, Corinthia, Dedeman, Byotel-Byomed, CVK Şirketler Grubu
Toplam 16 adet açılış oteli tecrübesi
Hacettepe Üniversitesi, İşletme Bölümü, BS
Florida International Universitesi, Otecilik Okulu, MS
AHMET F. SEYMEN
Ülkemizin Yatırımcı Profili A
Farklı Sektörde faaliyet gösteren firmalar; (İnşaat, Tekstil, Otomotiv)
Yapı olarak Aile Şirketi olarak faaliyet göstermeleri;
(Yönetim kadroları da tecrübe ve profesyonellik yerine aileye yakın olma veya bu çevreden olma….)
Kurumsallıktan uzak olup gerekli yapılanmayı dikkate almamak
Otelcilik Sektörü hakkında bilgi birikiminin kısıtlı olması ve işin
dinamiklerinin ancak işe girildikten sonra bedel ödeyip fark edilmesi
Araştırma ve Danışmanlık firmalarına itibar edilmemesi
(Sektör analizi, Pazar araştırması, Fizibilite raporları, Konsept çalışmaları)
Ülkemizin Yatırımcı Profili B
Devlet ve kuruluşların sağladığı imkanlardan kısıtlı olarak yararlanma
İşletme konusunda Marka firmalara olan güvensiz bakış açısı
Ehil Mimari firmalar ile çalışılması (otelcilikte tecrübeli)
Uygun İnşaat, Taşeron ekip temini ve planlanan sürelere uyulması
Otel bina yapım kriterleri ile işletme kriterlerinin bir arada ilerlemesi
İşletme kadrosunun işin başında belirlenmesi ve istihdamı
Proje Genelinde Yapılması Gereken Araştırmalar
PROJE FİKRİ
Sosyo Ekonomik – Demografik yapı Toplam nüfus ve dağılımı (gelir dağılımı) Endüstri ve sanayi gelişimi İhracat ve ithalat altyapısı Sektörel yatırımlar ve iş hacmindeki
planlanan artış
EKONOMİK Metropol ve Çevrenin İncelenmesi
Ülke - Şehir
Lokasyon Havalimanına yakınlığı Ana arterler ve karayollarına olan bağlantısı Şehir merkezi, Organize sanayi Merkezi,
Fuar/Kongre Merkezi, Hastane, Üniversite,Tren garı, Otogar, Stadyum, Okul & Yurtlara olan yakınlığı - uzaklığı
Konumu itibariyle avantaj ve dezavantajları
EKONOMİKLojistik Araştırma
Farklı kategorilerdeki otel adedi(Belediye ve Bakanlık belgeli)
Oteller arasındaki konsept ve ürün farklılıkları
Toplam oda/yatak kapasitesi Senelik ortalama oda fiyatları Yapım aşamasındaki toplam projeler ve
tipleri Planlanan proje sayısı ve tipleri
EKONOMİKTurizm Altyapısı Araştırması
Turizm kaynaklı misafir potansiyeli Şirket kaynaklı misafir potansiyeli Kongre ve fuar kaynaklı misafir potansiyeli Sağlık ve tedavi kaynaklı misafir
potansiyeli Yerel misafir potansiyeli Diğer kaynaklar
EKONOMİKTurizm Altyapısı Araştırması
Pazar ve Rakip Araştırması
A. Genel olarak Şehrin Analizi
Turizm alt yapı ve ulaşım imkanları
Turizm gelirinden aldığı Şehrin son 10 yıllık büyüme endeksleri İleriye dönük projeler ve gelecek 10 yıllık
hedefler
B. Lokasyon
Unaccommodated demand, Latent demand
C. Rakip İşletme Analizi
Birincil rakipler, İkincil rakipler
EKONOMİK
Otel projesine başlamadan önce hukuki ve teknik kriterlerin analiz edilmesi gerekmektedir
HUKUKİ ETÜD – YÖNETMELİKLER Turizm Bakanlığı Sınıflandırma ve Nitelikler Yönetmeliği HUKUKİ ETÜD - YÖNETMELİKLER Yangından Korunma ve Can Güvenliği Kriterleri HUKUKİ ETÜD - YÖNETMELİKLERTurizm Bakanlığı Çevreue Duyarlı Otel Kriterleri (Yeşil Otel Kriterleri)
TEKNİK ETÜD - YÖNETMELİKLER Tüm Kriterler-Örnek: Mimari tasarım, Misafir oda donanım ktiterleri, Genel Alanlar, Elektrik, Mekanik, Operasyonel, Y&İ, vs.
Tip Özellik Uygulamacı Firmalar
Ekonomi Sınıfı 3*Budget/Economy
Net oda genişliği 12-18m2Oda başı personel sayısı yaklaşık 0.1-0.2/odaLimitli Y&İ facilitesi. Ek unite yok
Etap, İbis, Holliday-Inn Express, Easy Hotels
Orta Sınıf 4*-4+Midscale
Net oda genişliği 20-24m2Oda başı personel sayısı yaklaşık 0.4-0.5/odaLimitli Y&İ facilitesi. Limitli ek unite(toplantı odası, fitness salonu)
Mercure, Holliday Inn, Courtyard by Marriott,Hilton Hampton Inn
5* ve DeluxeUpscale
Net oda genişliği 25-30 ve üstü m2Oda başı personel sayısı yaklaşık 0.6-0.8/odaGeniş ve Seçenekli Y&İ faciliteleri. Geniş ve Seçenekli ek uniteler(balo ve toplantı salonları, satış mağazaları, Spa ve güzellik üniteleri, Fitness Merkezi, Oyun odaları….
Radisson, Sofitel, Hilton, Intercontinental, Marriott
Tip Oda Maliyeti*
Ekonomi Sınıfı 3* Budget/Economy
Ortalama oda maliyeti40.000 - 60.000 Euro
Orta Sınıf ve 4*-4+ Midscale
Ortalama oda maliyeti60.000 - 100.000 Euro
5* ve Deluxe Upscale
Ortalama oda maliyeti 150.000 - 200.000 Eurove üstü
FİNANSAL
İşletmeyi kâra geçiren ve performansı pozitiv anlamda yükselten etkenler:
1.Lokasyon2.Konsept*3.Doluluk4.Ortalama Günlük Fiyat5.Hizmet ve Ürün Standartları6.Güncel olabilme (Teknolojik-sosyoljik)*
EKONOMİK
Misafir istek ve beklentileri
Ekonomi Orta-+ 5* ve Deluxe
Merkezi lokasyon, kolay ulaşım
Sıkıntısız ulaşım Kolay ulaşım
Sıcak ve hızlı karşılama
Sorunsuz check-in/out
Efektive check in/out
Temiz bir oda
Temiz ve işlevsel bir banyo
Güzel ve seçkin kahvaltı
olursa ek ücret karşılığında
Yeterli kahvaltı
Güncel ve teknik donanım
limitli
Geniş ve seçkin fasiliteler
Beklenti dışında Kriterlerle sınırlı
Yetişkin ve eğitimli personel
Limitli servis
Sunulan hizmetteki ürün ve servis kalite standartları
Çevreye duyarlılık ve sürdürülebilirlik
Indirekt Indirekt
OPERASYONEL
Yabancı İşletmelerin istedikleri nitelik ve uygulama kriterlerinin incelenmesi
1. Mimari Yapı ve Görsel Kriterler (Alan tahsisleri, tavan yükseklikleri, yüzey malzemeleri) vs…2. Konuk Oda ve Banyo Kriterleri3. Genel Alan Kriterleri (Restoran, Bar, Toplantı Salonlar, Spa) vs…4. Elektrik Donanım ve Alt Yapı Kriterleri5. Tesisat Donanım Kriterleri6. Yangın Önleme Kriterleri
TEKNİK
Okan Üniversitesi Turizm ve Otelcilik Bölümü ve Uygulama – Araştırma Merkezi ile Engelsiz Hayat Dayanışma Derneği (EHDD) tarafından düzenlenen “Engelsiz Turizm İçin Engelsiz Tesisler” başlıklı seminerde;
“Türkiye’de hiçbir tesisin yüzde 100 engelsiz turizme uygun olmadığı” belirtildi.
Bir tesisin engelsiz olması için fiziksel koşullarının, bedensel engelliler, tekerlekli sandalye kullanıcıları, görme engelliler,işitme engelliler, konuşma engelliler ve yakınlarıyla birlikte tatilyapan zihinsel engellilere uygun olması gerektiği belirtildi. Tesislerin bu halde olmasının ana nedeni; Belediyelerin yanlışuygulamaları, Mimarların hataları, Kanun koyucu, Bakanlıklar veilgili kurumlar tarafından yetersiz denetleme ve cezaiuygulamalar olarak belirtildi.
HUKUKİ
Prototip odanın hazırlanması Yatak odası Banyo
Oda ve Genel Alan spesifikasyonlarının konsept doğrultusunda hazırlanması
FİZİBİLİTE ÇALIŞMA AŞAMALARI
Zaman ve süreç aşamalarının tespit çalışmaları
Mimari proje ve çizimlerin tamamlanması ve gerekli izinlerin alınması
İnşaat yönetim ve idari kadrolarının tespiti Kaba inşaat çalışmalarının başlaması Otel Yönetim kadrosunun tespiti İnşaat malzeme, OSE, FF&E alımlarının başlaması Satış kadrosunun tespiti Otel tanıtım malzemelerinin tespiti Satış, pazarlama faaliyetlerinin başlaması İnsan kaynaklarının tespiti ve alımların başlaması
FİZİBİLİTE ÇALIŞMA AŞAMALARIFinansal
Maliyet tespit çalışmaları
Tahmini yatırım maliyetinin hesaplanmasıAçılış öncesi bütçenin hazırlanması
FİZİBİLİTE ÇALIŞMA AŞAMALARIFinansal
Toplam İnşaat - M2 15.000 15.000
Toplam Oda Sayısı 250 250Net Oda M2 (Orta sınıf oda brüt *60m2) 20-22 20-22
Toplam İnşaat Maliyeti € (inşaat m2 maliyeti 1.500€) 22.500.000 22.500.000 22.500.000Toplam Arsa Maliyeti € (%20) 4.500.000 4.500.000 10.000.000 30%Toplam Otel Maliyeti € 27.000.000 27.000.000 32.500.000Oda Başı Maliyet € 108.000 108.000 130.000Minimum Oda Satış Fiyatı € (Oda maliyeti/1000) 108 108 130
Finansal
Toplam İnşaat - M2 22.500 22.500
Toplam Oda Sayısı 250 250Net Oda M2 (Orta sınıf oda brüt *90m2) 30-35 30-35
Toplam İnşaat Maliyeti € (inşaat m2 maliyeti 2.000€) 45.000.000 45.000.000Toplam Arsa Maliyeti € (%30) 20.000.000 20.000.000
Toplam Otel Maliyeti € 65.000.000 65.000.000
Oda Başı Maliyet € 260.000 260.000Minimum Oda Satış Fiyatı € (Oda maliyeti/1000) 260 260
Finansal
Harcama Kalemleri 5 Yıldız Deluxe
Euro % Euro %
Arazi ve Bina donanım islahı Giderleri
1.125.000 5 2.250.000 5
Bina Yapım Giderleri (İnşaat)
10.125.000 45 20.250.000 45
Mimari ve Proje Giderleri
1.125.000 5 2.250.000 5
Teknik Ekipman Giderleri
5.625.000 25 11.250.000 25
Mobilya-Tefrişat ve Malzeme Giderleri
2.700.000 12 5.400.000 12
Operasyon Malzeme ve Ekipmanları
1.125.000 5 2.250.000 5
Açılış Öncesi Gid. ve İşletme sermayesi
675.000 3 1.350.000 3
Toplam 22.500.000 100 45.000.000 100
Finansal
Gelir Projeksiyon Çalışmaları
Açılış öncesi gelir prokesiyonu 10 yıllık gelir projeksiyonu
FİZİBİLİTE ÇALIŞMA AŞAMALARIFinansal
Açılış Öncesi Bütçesi Eyl.2013 Eki.13 Kas.13İdari Ofis Giderleri 0 0 0Genel Müdür Finans – Muhasebe Müdürü Personel Müdürü Eğitim Müdürü Halkla İlişkiler Müdürü Bilgi İşlem Müdürü Satınalma Müdürü Departman Personel Giderleri 0 0 0Sekreter Muhasebe elemanı Temizlik elemanı Servis elemanı Satış-Pazarlama ve Tanıtım Giderleri Reklam Ajans Giderleri Halkla İlişkiler Ajansı Giderleri Fuar-Sergi-Satış Partnerlik Giderleri Basılı Evrak ve Tanıtım Materyali Giderleri Basın Tanıtım Giderleri Danışmanlık Giderleri Aylık Toplamlar 0 0 0
Açılış Öncesi Bütçesi Eyl.2013 Eki.13 Kas.13
Kira Gideri
Yiyecek ve İaşe Giderleri
Temizlik Malzemesi Giderleri Ofis Ekipman ve Kırtasiye Giderleri
Aylık Toplamlar 0 0 0
Enerji Giderlerl
Elektrik
Gaz
Su
Çöp Belediye Hizmetleri
Aylık Toplamlar 0 0 0
FFE & ve Operasyon Malz.
Danışmanlık Giderleri
Sigorta Gİderleri
Diğer Giderler
Toplam Giderler 0 0 0
İşletme Yetkisi Anlaşması
(Franchising contract ) Gelir / Gider projeksiyonuİşletme Anlaşması
(Management Contract) Gelir / Gider projeksiyonuKiralama
(Leasing) Gelir / Gider projeksiyonu
FİZİBİLİTE ÇALIŞMA AŞAMALARIFinansal
Kontrat süresi: 15 Yıl + 5-yıl uzatma imkanı Odalar Primi: Toplam cironun 3% Başarı Primi: Ayarlanmış Vergi Öncesi Karın
12% (AGOP) Teknik Yardım. Primi: Oda başı $500
(tek seferlik ödeme) Satış & Pazarlama Katkı Primi:
Toplam cironun 1.5% Mobilya-Tefrişat ve Malzeme Rezervi:
İlk 5 Yıl Toplam cironun 1.5%Takip eden yıllarda Toplam cironun 2.5%Kontrat Başvuru Bedeli: 60.000 USD
İşletme Anlaşması Genel Şartları 1
Görünmeyen Kalemler:
Açılış EğitimleriYıllık Kalite ve Standart Kontrol İşlemleriFuar, seminer, Road-show katılımlarıBelli miktar üzerinde olan her türlü tanıtım ve reklam materyalleriGlobal yazılım ve teçhizat değişiklikleriGlobal Marka-Logo destekli pazarlama materyal değişiklikleri
İşletme Anlaşması Genel Şartları 1
Franchise Fee – İsim hakkı: İlk 5 yıl Yıllık Toplam Brüt Oda Gelirinin %4’ü +KDV Rezervasyon Ücreti:GDS bağlantısı, 4.000 USD + KDVRezervasyon başına ödeme, 16 USD + KDVSeyahat Acentasına ödeme %10 komisyon + KDVÇağrı MerkeziYıllık Toplam Brüt Oda Rezervasyon Gelirinin %10’u + KDVWeb sitesi üzerinden gelen rezervasyon ödemeleri Yıılık Toplam Brüt Oda Rezervasyon Gelirinin %8’i + KDV
Franchising Anlaşması
Partner Şirket ve Uçuş Mili uygulaması THY Miles&Miles üyelerine her bir konaklaması
ve 500 mil karşılığı harcamalrı için 12,5 USD +KDV
Açılış Eğitimi: 5.000 USD + KDV Katalog Ücreti: Zincir otel kataloğunun
minimum 100.000 kopyası karşılığı Loyal Club Card: Kart programına uyguladığı
şartlar üzerinden tüm kredi kart ve ödemelerde uygulanan indirim ve promosyonlara katılma
Franchising Anlaşması - 2
Mobilya ve Teçhizat Yenileme Fonu: İlk Sene Toplam Brüt Gelirin %1’i 2 ve 3’cü Sene Toplam Brüt Gelirin
2’si 4’cü Sene Toplam Brüt Gelirin %3’ü 5’ci Sene Toplam Brüt Gelirin %4’ü
Kontrat Ücreti: 50.000 USD
Franchising Anlaşması - 3
Arazi ve/veya Bina donanım islahı Giderleri Site and Area Improvements
Bina Yapım GiderleriTeknik Ekipman Giderleri
Mimari ve Proje Giderleri Soft Costs
Mobilya-Tefrişat ve Malzeme Giderleri FF&E (fixture-furniture & equipment)
Operasyon Malzeme ve Ekipmanları OS&E (operating supplies & equipment)
Açılış Öncesi Gİderler ve İşletme sermayesi Pre-opening and working capital
Finansal
Finansal
Harcama Kalemleri Ekonomi Orta-+ 5* ve Deluxe
Euro % Euro % Euro %
Arazi ve Bina donanım islahı Giderleri
3.000 5 5.000 5 10.000 5
Bina Yapım Giderleri (İnşaat)
27.000 45 45.000 45 90.000 45
Mimari ve Proje Giderleri
3.000 5 5.000 5 10.000 5
Teknik Ekipman Giderleri
15.000 25 25.000 25 50.000 25
Mobilya-Tefrişat ve Malzeme Giderleri
7.200 12 12.000 12 24.000 12
Operasyon Malzeme ve Ekipmanları
3.000 5 5.000 5 10.000 5
Açılış Öncesi Gid. ve İşletme sermayesi
1.800 3 3.000 3 6.000 3
Toplam 60.000 100 100.000 100 200.000 100
Yatırımcının kişiliği (güvenilirlik–referans)
Lokasyon
Bağımsız kurumlar tarafından yapılanfizibilite analizleri
İşletmeci (marka veya bireysel)
Kendine özel Temalı projeler
Planlar ve izinler
FinansalFinans temin edebilmede en önemli kriterler
Operasyonel
Misyon Vizyon HedefStratejilerŞirket ilkelerinin belirlenmesi
KURUMSALLAŞMA İLE İLGİLİ ALT YAPI ÇALIŞMALARI
Operasyonel
Sertifikasyon ve Uluslar arası Belgelendirme Servis standartlarının belirlenmesi Hizmet standartlarının belirlenmesi Standardizyon çalışmalarının başlaması
ISO 9001 – 2000 Kalite standartları
ISO 14000 Çevre Koruma standartları
ISO 18000 Müşteri Memnuniyeti standartları
ISO 22000 Yiyecek Sağlığı ve Hijyen standartları
KURUMSALLAŞMA İLE İLGİLİ ALT YAPI ÇALIŞMALARI
Operasyonel İnsan Kaynakları departmanının oluşumu
Departman bazında toplam personel sayısının belirlenmesi
Personel seçme ve yerleştirme sürecinin başlaması
“İşletme Oryantasyon Eğitimlerinin” planlanması
“Departmansal Oryantasyon Eğitimlerinin” planlanması
“Departmansal Hizmetiçi Eğitimlerinin” planlanması
“Kişisel Gelişim Eğitimlerinin” planlanması
Performans değerlendirme prosedürlerinin belirlenmesi
Personel ödüllendirme ve uyarı mekanizması planlaması
KURUMSALLAŞMA İLE İLGİLİ ALT YAPI ÇALIŞMALARI
Mimari Ofis tarafından hazırlanması gereken «PROJCET MANAGEMENT» İş planı tasarımı
İşletme Ofisi, Kontrolör Firma, Yatırımcı Firma tarafından İş planının günlük olarak izlenmesi
Saha gezileri ve haftalık iş takip toplantılarının yapılarak inşaat ve projenin geldiği aşama tespit edilmelidir
Teknik
a. Hafriyatb. Kaba inşaatc. Mekanik tesisat (Isıtma, soğutma-havalandırma, yangın, giderler,d. bacalar vs.)e. Elektrik tesisat (Yüksek-orta grilim ve zayıf akım, müzik-ses ve görüntüf. altayapısı, güvenlik kameraları vs.)g. Duvarlar (delikli tuğla, ytong-bims-alçıpan-betopan)h. Mermeri. Tavan Kapamaj. Kapı montajk. Duvar kağıdıl. Boyam. Halı, parke, süpürgeliklern. Sabit ve hareketli mobilyao. Aydınlatma (iç-dış)p. Bina dış cephe ve peyzaj çalışmaları
Teknik
Teknik
Aşama Gün-
Ay
% Gün-
Ay
% Gün-
Ay
%
Hafriyat- Kaba inşaat
122
4
39,0 180
6
39,0 213
7
30,0
İnce işler 213
7
60,0 300
10
60,0 424
14
60,0
Arıza ve Rötuşlar
30
1
1,0 60
2
1,0 93
3
10,0
Toplam Gün / Ay
365
12
100,0 540
18
100,0 730
24
100,0
Kurulacak olan şirketin türü (AŞ, LTD, Holding) İlçe ve Büyükşehir Belediye imar –iskan ve
ruhsatları Elektrik, Su, Doğalgaz alt yapı çalışmaları ve
ruhsatları Bakanlık ruhsat ve belgeleri (yatırım ve işletme) Yerli veya yabancı otel işletmeleri ile ilgili
Franchising, Management veya Leasing kontrat çalışmaları
Hukuki
Otel yapımının gecikmesine neden olan 5 önemli engel Belediye, Büyükşehir izinleri % 40
Finans tedarik edebilme % 30
Çevresel şart ve sorunlar %12
Zamanlama ve iş sürecinin uzaması % 10
Taşeron ve alt taşeron sorunları % 8
Hukuki
Sektörden Yatırımcıya Öneriler A
Horwath HTL Türkiye Başkanı Metin Erdoğdu
1. Egonuzu yenin!
2. Otel yatırımlarında 1 TL= 1000 TL kuralını bilin!
3. Devlet teşviklerinden azami yararlanın!
4. Otele en uygun arazi seçimini sektörel normlar içinde yapın!
5. Otelinizin işletmesini güvenilir bir markaya verin!
6. Otel tecrübesi olan bir mimar ile çalışın!
7. Kamu ile çalışmaktan korkmayın!
8. Marka işletme sözleşmesinin bir hukuk işi olmadığını bilin!
9. Otel yatırım danışmanı ile çalışın!
10.Otel yatırımlarınızda sürdürülebilirlik kriterlerini uygulayın!
Sektörden Yatırımcıya Öneriler B
TYD İcra Kurulu Üyesi, Doç. Dr. İbrahim Birkan
1. İlk olarak Otelin Yönetim Sistemine Karar Verilmeli
(Franchising-Management Contract-Leasing-Manchise)
2. Farklı Senaryolara göre Yatırımın Karlılığı Hesaplanmalı
(nakit akışı, yatırımın net bugünkü değeri, iç verim oranı, geri dönüş süresi ve öz sermayenin geri dönüş süreleri).
3. Arsa Maliyeti Yatırımın 15% - 20% arasında olmalı