operat -zamieniecka - lokal użytkowy
TRANSCRIPT
K A N C E L A R I A
N C W R
02-796 Warszawa ul. Bronikowskiego 27 tel. 22 649-18-16 ; 0-601 256 376 [email protected]
OPERAT SZACUNKOWY
OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI
LOKALOWEJ
LOKALU UŻYTKOWEGO
położonego w Warszawie
przy ul. Zamienieckiej 46 lokal użytkowy nr 3
Autor: Bożenna Dziurkowska mgr inż. Bożenna Dziurkowska
biegły sadowy przy Sądzie Okręgowym dla Warszawy
i Warszawy Pragi
Warszawa, 19 lipca 2011 r.
Nieruchomość lokalowa – lokal użytkowy nr 3 , Warszawa ul. Zamieniecka 46 strona 2
K a n c e l a r i a
NCWR
_______________________________________________________________________________________
Warszawa ul. Bronikowskiego 27 tel. 0-601 256 376
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO
OKREŚLENIE PRZEDMIOTU
WYCENY
Nieruchomość lokalowa stanowiąca lokal użytkowy nr 3 , w
Warszawie przy ul. Zamienieckiej 46.
OPIS NIERUCHOMOŚCI Lokal użytkowy o powierzchni użytkowej pu = 160,3 m
2,
usytuowany na I piętrze budynku mieszkalnego.
PRAWA DO PRZEDMIOTU
WYCENY
Prawo własności lokalu użytkowego wraz udziałem 0,115 w
prawie własności części wspólnych budynku i innych
urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku
współwłaścicieli. wg. stanu hipotetycznego po docelowym
wyodrębnieniu lokalu
CEL WYCENY
Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa
własności lokalu użytkowego dla potrzeb postępowania
upadłościowego IX GUp 20/09 prowadzonego przez Sąd
Rejonowy dla Warszawy Pragi Północ w Warszawie IX Wydział
Gospodarczy..
OSZACOWANA WARTOŚĆ
RYNKOWA PRAW DO
NIERUCHOMOŚCI
938 657 zł
(słownie: dziewięćset trzydzieści osiem tysięcy sześćset pięćdziesiąt siedem
złotych)
AUTOR OPERATU
mgr inż. Bożenna Dziurkowska
DATA SPORZĄDZENIA
OPERATU
19 lipca 2011 r.
Nieruchomość lokalowa – lokal użytkowy nr 3 , Warszawa ul. Zamieniecka 46 strona 3
K a n c e l a r i a
NCWR
_______________________________________________________________________________________
Warszawa ul. Bronikowskiego 27 tel. 0-601 256 376
SPIS TREŚCI
1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY 4
2. CEL WYCENY 4
3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 4
3.1. Podstawa opracowania 4
3.2. Autor opracowania 4
3.3. Podstawy formalno - prawne 4
3.4. Podstawy metodologiczne 5
3.5. Źródła danych i informacji 5
3.6. Określenie dat istotnych dla wyceny 5
4. STAN PRAWNYNIERUCHOMOŚCI 5
5. CHARAKTERYSTYKA NIERUCHOMOŚCI 6
5.1. Lokalizacja nieruchomości 6
5.2. Opis budynku 7
5.3. Opis lokalu użytkowego 7
5.4. Opis stanu technicznego i funkcjonalnego lokalu 7
6. PRZEDSTAWIENIE SPOSOBU WYCENY 8
6.1. Wybór podejścia i metody wyceny 9
7. OSZACOWANIE WARTOŚC RYNKOWEJ STAWKI CZYNSZU NAJMU 10
8.1 Analiza i charakterystyka rynku. 10
8.2. Analiza czynszów najmu 11
8.3. Ocena rynku najmu i szacowanego lokalu w aspekcie cech rynkowych 12
8.4. Obliczenie wartości rynkowej lokalu 13
8. OKREŚLENIE SPOSOBU WYCENY 14
8.1. Wskazanie rodzaju określanej wartości 14
8.2. Wybór podejścia, metody i techniki wyceny 14
8.3. Stopa kapitalizacji. 16
9. OSZACOWANIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI. 19
9. WYNIK KOŃCOWY. 20
10. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE. 20
SPIS ZAŁĄCZNIKÓW
1. Lokalizacja
2. Rzut lokalu
3. Dokumentacja fotograficzna
Nieruchomość lokalowa – lokal użytkowy nr 3 , Warszawa ul. Zamieniecka 46 strona 4
K a n c e l a r i a
NCWR
_______________________________________________________________________________________
Warszawa ul. Bronikowskiego 27 tel. 0-601 256 376
1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY
Przedmiotem wyceny jest prawo własności nieruchomości lokalowej, lokalu usługowego o
powierzchni użytkowej 160,3 m2 wraz z udziałem 16030/357980 w prawie użytkowania
wieczystego gruntu oraz powierzchniach wspólnych i urządzeniach służących do użytku
wszystkim mieszkańcom.
Określenie nieruchomość lokalowa dotyczy stanu hipotetycznego po wyodrębnieniu lokalu jako
samodzielnego lokalu użytkowego stanowiącego przedmiot odrębnej własności.
Lokal położony jest w Warszawie w budynku wielorodzinnym zlokalizowanym przy ul.
Zamienieckiej 46, dzielnica Praga Południe .
Zakres wyceny obejmuje prawo własności lokalu wraz udziałem 16030/357980 w prawie
użytkowania wieczystego gruntu oraz częściach wspólnych budynku i innych urządzeń, które
nie służą do wyłącznego użytku poszczególnych współwłaścicieli nieruchomości.
Do lokalu przynależą na zasadach wyłączności 3 stanowiska garażowe nr 11, 14 na poziomie
„0” oraz 15 na parterze budynku.
2. CEL WYCENY
Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości lokalowej, dla
potrzeb postępowania upadłościowego IX GUp 20/09 prowadzonego przez Sąd Rejonowy dla
Warszawy Pragi Północ w Warszawie IX Wydział Gospodarczy.
3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO
3.1. Podstawa opracowania
Wycenę sporządzono na zlecenie Syndyka masy upadłości firmy INVED BUD sp. z o.o. w osobie
Dariusza Siewicza.
3.2. Autor opracowania
Autorem opracowania jest:
mgr inż. Bożenna Dziurkowska – rzeczoznawca majątkowy nr uprawnień 4124
- biegły sądowy, przy Sądzie Okręgowym w
Warszawie
3.3. Podstawy formalno - prawne
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( tekst jednolity: Dz. U. Nr
102, poz. 651 z 2010 r);
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21.09.2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i
sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 307/2004 , poz. 2109 z późniejszymi zmianami)
Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) - Uchwała Rady Krajowej z dnia 13 grudnia
2007r.:
o , Krajowy standard wyceny podstawowy nr 1 (KSWP1), „Wartość rynkowa i
Nieruchomość lokalowa – lokal użytkowy nr 3 , Warszawa ul. Zamieniecka 46 strona 5
K a n c e l a r i a
NCWR
_______________________________________________________________________________________
Warszawa ul. Bronikowskiego 27 tel. 0-601 256 376
wartość i wartość odtworzeniowa”;
o KSWP3 „Operat szacunkowy”
Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych – wyd. przez Polska Federację
Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.
Międzynarodowe standardy wyceny (MSW);
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 30/64, poz. 93 z późniejszymi
zmianami);
Ustaw Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. nr 43 poz. 269 z późniejszymi zmianami);
Ustawa z dnia 24.061994r. o własności lokali (Dz. U. Nr 85/94, poz. 388, z późniejszymi
zmianami);
3.4. Podstawy metodologiczne
Wycena nieruchomości – wydanie polskie . Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców
Majątkowych. Warszawa 2000r;
Nieruchomość a rynek – Ewa Kucharska – Stasiak . Wydawnictwo Naukowe PWN –
Warszawa 2000r;
Wycena mienia – Mieczysław Prystupa. Centrum Informacji Menadżera – Warszawa 2000 r;
Metodyka określania wartości rynkowej nieruchomości – pod redakcją Sabiny Źróbek
Olsztyn 2007
Przykłady wyceny nieruchomości – IDM baranowski i wspólnicy Warszawa 2008
Międzynarodowe standardy wyceny – Polska Federacja Stowarzyszeń Majątkowych,
Warszawa 2005r.
3.5. Źródła danych i informacji
Informacje uzyskane od Zamawiającego
Powiatowy Ośrodek Dokumentacji Geodezyjno – Kartograficznej w Warszawie
Baza danych autora
Wizja lokalna budynku i otoczenia
3.6. Określenie dat istotnych dla wyceny
Data sporządzenia wyceny: 19 lipca 2011.;
Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 19 lipca 2011.;
Data, na którą uwzględniono w wycenie stan
przedmiotu wyceny: 19 lipca 2011.;
Data dokonania oględzin nieruchomości: 19 lipca 2011.;
4. STAN PRAWNYNIERUCHOMOŚCI
Stan prawny dla przedmiotowej nieruchomości określono na podstawie dokumentów dostarczonych
przez Zamawiającego oraz wglądu do elektronicznej bazy ksiąg wieczystych.
Nieruchomość lokalowa – lokal użytkowy nr 3 , Warszawa ul. Zamieniecka 46 strona 6
K a n c e l a r i a
NCWR
_______________________________________________________________________________________
Warszawa ul. Bronikowskiego 27 tel. 0-601 256 376
Nr
KW Dział I Dział II Dział III Dział IV
WA
6M
/00
38
57
14
/9
Warszawa, Praga Południe
Ul. Zamieniecka 46 lok. Nr
3
Składa się z Sali biurowej,
pomieszczenia socjalnego,
wc i korytarza.
Powierzchnia 160,3 m2.
Udział 16030/357980 – w
nieruchomości wspólnej,
którą stanowi prawo
użytkowania wieczystego
oraz części budynku i
urządzenia, które nie służą
wyłącznie do użytku
właścicieli lokali.
Inved – Bud
sp. z o.o. z
siedziba w
Warszawie
Brak wpisów Hipoteka umowna kaucyjna na
kwotę 1 290 000 zł- tytułem
kredytu, odsetek, oraz kosztów
wynikających z umowy nr 28
1020 1156 0000 0008 4533 z dnia
03-04-2008 r. na rzecz PKO Bank
Polski S.A.
5. CHARAKTERYSTYKA NIERUCHOMOŚCI
5.1. Lokalizacja nieruchomości
Nieruchomość lokalowa – lokal użytkowy nr 3 , Warszawa ul. Zamieniecka 46 strona 7
K a n c e l a r i a
NCWR
_______________________________________________________________________________________
Warszawa ul. Bronikowskiego 27 tel. 0-601 256 376
Przedmiotowa nieruchomość położona jest w Warszawie, przy ul. Zamienieckiej 46, na terenie dzielnicy
Praga Południe, w odległości ok. 6 km od Centrum Warszawy.
Budynek, w którym mieści się przedmiotowa nieruchomość usytuowany jest wzdłuż ul. Zamienieckiej
na odcinku pomiędzy ulicami Bełżecką i Łukowską.
W bezpośrednim sąsiedztwie zlokalizowane podobne budynki wielorodzinne mieszkalne z usługami w
parterze oraz domy przedwojenne domy i kamienice, będące w różnym stanie technicznym.
W dalszym sąsiedztwie znajduje się ul. Ostrobramska z pełną infrastrukturą handlową i usługową oraz
plac Szembeka, przy którym znajduje się bazar.
Dojazd do nieruchomości możliwy jest zarówno od strony ul. Ostrobramskiej jak i od strony ul.
Grochowskiej. Bezpośrednio przed budynkiem znajduje się przystanek autobusowy.
5.2. Opis budynku
Budynek, w którym położony jest lokal stanowi budynek 9-ro kondygnacyjny , wybudowany w 2003 r.,
w części 3 piętrowy, a w części 8-piętrowy z 2-poziomowym garażem podziemnym.
Nieruchomość uzbrojona jest w media miejskie:
sieć centralnego ogrzewania
sieć wodno – kanalizacyjną
sieć elektryczno-energetyczną
sieć telekomunikacyjną
Stan budynku określono jako dobry.
5.3. Opis lokalu użytkowego
Szacowany lokal użytkowy znajduje się na 2 kondygnacji i składa się z : Sali biurowej
korytarza, pomieszczenia socjalnego i wc. Powierzchnia użytkowa lokalu wynosi 160,3 m2
wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej i prawie użytkowania wieczystego gruntu
16030/357980 cz.
Do lokalu przynależą na zasadach wyłączności 3 stanowiska garażowe nr 11, 14 na poziomie
„0” oraz 15 na parterze budynku.
5.4. Opis stanu technicznego i funkcjonalnego lokalu
Stan techniczny i zużycie funkcjonalne obiektów oceniono zgodnie z poniższymi tabelami.
Stan techniczny
Ocena Symbol Zużycie
[%]
Interpretacja
bardzo dobra bdb 0 – 5% Stan idealny lub prawie idealny
Dobra db. 6 – 15% Obiekt dobrze utrzymany bez istotnych uszkodzeń
Średnia śr. 16 – 30% Celowy remont bieżący oraz drobne naprawy i
konserwacje
Nieruchomość lokalowa – lokal użytkowy nr 3 , Warszawa ul. Zamieniecka 46 strona 8
K a n c e l a r i a
NCWR
_______________________________________________________________________________________
Warszawa ul. Bronikowskiego 27 tel. 0-601 256 376
Dostateczna dst. 31 – 50% Celowy częściowy remont kapitalny występują
częściowe braki konstrukcyjne i wykończeniowe
niedostateczna nast. 51 – 70% Wymagany dalszy remont kapitalny, występują znaczne
braki powodujące zagrożenie dla użytkowników
Stan techniczny przedmiotowego lokalu określono jako dobry.
Stan funkcjonalny
Ocena Symbol Zużycie [%] Interpretacja
bardzo dobra bdb 0 – 5% Stan idealny lub prawie idealny
Dobra db. 6 – 15% Obiekt sprawnie funkcjonujący, drobne uchylenia w
standardzie elementów
Średnia Sr. 16 – 30% Średnia efektywność technologiczna, celowa częściowa
modernizacja niektórych systemów i instalacji
dostateczna dst. 31 – 50% Przekroczenie limitu norm, celowa częściowa
modernizacja i adaptacja zgodnie z obecnymi
standardami i normami występują częściowe
uszkodzenia
niedostateczna ndst 51 – 70% Wymagana gruntowna modernizacja gwarantująca
funkcjonalność zgodnie z obowiązującymi standardami
Stan techniczny i funkcjonalny lokalu określono jako dobry.
6. PRZEDSTAWIENIE SPOSOBU WYCENY
Według art. 67 ust.1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami „Cenę
nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości”. Określenie wartości nieruchomości wykonuje
rzeczoznawca majątkowy w procesie wyceny nieruchomości, według zasad określonych w dziale IV,
rozdziale I w/w ustawy:
art. 150 ust. 2 „Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem
obrotu.”
art. 150 ust. 5 „Określenia wartości wymienionych w ust.1 pkt 1 i 2 dokonują rzeczoznawcy
majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu V.”
art. 151 ust. 1 „Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena,
możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu
następujących założeń:
1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały
stanowczy zamiar zawarcia umowy
2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania
warunków umowy.”
art. 152 ust. 3 „Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość
rynkową nieruchomości”.
art. 154 ust. 1 „Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości
Nieruchomość lokalowa – lokal użytkowy nr 3 , Warszawa ul. Zamieniecka 46 strona 9
K a n c e l a r i a
NCWR
_______________________________________________________________________________________
Warszawa ul. Bronikowskiego 27 tel. 0-601 256 376
dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie
nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia
infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i
cechach nieruchomości podobnych”.
Metodologię szacowania wartości oparto o:
- Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości oraz
sporządzania operatu szacunkowego;
- Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) - Uchwała Rady Krajowej z dnia 13 grudnia
2007r.:
- Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych Polskiej Federacji Stowarzyszeń
Rzeczoznawców Majątkowych.
Cena wywoławcza i cena transakcyjna zakupu nieruchomości stanowią fakty historyczne, które mogą ale
nie muszą mieć związek z wartością rynkową. Należy zwrócić uwagę na różnice pomiędzy pojęciem
wartości rynkowej i ceny rynkowej. Szacowanie wartości rynkowej jest uzasadnione informacjami z
rynku, natomiast cena zakupu może być ustalona w okolicznościach innych motywacji, negocjacji, zasad
i innych czynników wpływających na rozbieżność pomiędzy ceną i wartością rynkową.
6.1. Wybór podejścia i metody wyceny
Metodologię szacowania wartości lokalu oparto o:
- Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny
nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego;
- Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych Polskiej Federacji Stowarzyszeń
Rzeczoznawców Majątkowych
- PKZW powszechne Krajowe Zasady Wyceny.
Wartość 1m2 powierzchni użytkowej lokalu określono w podejściu porównawczym. , metodą
korygowania ceny średniej,.
Wybór metody wyceny uzasadnia rodzaj szacowanego obiektu oraz odpowiednia liczba dostępnych do
porównań transakcji porównawczych.
Przy metodzie korygowanej ceny średniej do porównań przyjmuje się grupę nieruchomości
reprezentatywnych dla rynku właściwego miejscowo ze względu na położenie wycenianej
nieruchomości, jeżeli były one przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne,
warunki zawarcia transakcji, a także cechy tych nieruchomości.
Wartość rynkową (W) 1 m2 wynajmu powierzchni użytkowej lokalu obliczono na podstawie wzoru:
n
W = Cśr x Ui
i =1
gdzie:
Nieruchomość lokalowa – lokal użytkowy nr 3 , Warszawa ul. Zamieniecka 46 strona 10
K a n c e l a r i a
NCWR
_______________________________________________________________________________________
Warszawa ul. Bronikowskiego 27 tel. 0-601 256 376
Cśr - przeciętna cena wynajmu 1m2 p.u. lokalu na rynku lokalnym określona na podstawie próbki
reprezentatywnej
Ui - współczynniki korygujące odzwierciedlające ocenę przedmiotu wyceny w aspekcie
cech rynkowych
7. OSZACOWANIE WARTOŚC RYNKOWEJ STAWKI CZYNSZU NAJMU
8.1 Analiza i charakterystyka rynku.
Dla potrzeb wyceny określono :
Rynek lokalny - jako rynek najmu lokali użytkowych położonych w budynkach
wielorodzinnych.
Obszar rynku – Praga Południe i najbliższe okolice
Okres badania cen: rok 2010 – 2011
Do analizy porównawczej wybrano transakcje wynajmu lokali użytkowych z obszaru Pragi Południe
zlokalizowanych w budynkach wielorodzinnych o cechach zbliżonych do nieruchomości wycenianej.
Wybrano transakcje, które miały miejsce na przestrzeni ostatnich kilkunastu miesięcy, na tzw. rynku
wtórnym.
W wyniku analizy rynku lokalnego stwierdzono, że:
stawki najmu lokali użytkowych na badanym rynku są zróżnicowane, a cena 1 m2 zależy od
lokalizacji, usytuowania i stanu budynku. Z informacji uzyskanych z agencji pośrednictwa
sprzedaży nieruchomości, prasy oraz analizy czynszów najmu w ostatnich kilkunastu
miesiącach wynika, że czynsze najmu są stabilne i od co najmniej 2 lat pozostają na podobnym
poziomie.
lokale w tym rejonie, ze względu na średnią lokalizację cieszą się umiarkowanym popytem ;
stawki najmu kształtują się średnio na poziomie ok. 46 zł , w przedziale od 28 do 65 zł/m2.
Najwyższe ceny osiągają lokale usytuowane w nowych budynkach, na poziomie parteru z
bezpośrednim dostępem z ulicy i z witryną.
Analizę ograniczono do lokali użytkowych o cechach zbliżonych do przedmiotu wyceny, usytuowanych
w podobnych budynkach, położonych na terenie Pragi Południe.
Poniżej podano przykłady transakcji w przedmiotowym rejonie, przy czym czynsze podano w
przeliczeniu na 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu:
Na podstawie analizy transakcji oraz informacji uzyskanych z biur pośrednictwa w obrocie
nieruchomościami ustalono cechy mające największy wpływ na ceny.
Cechy rynkowe i ich wagi dla określonego rynku lokalnego są następujące:
Nieruchomość lokalowa – lokal użytkowy nr 3 , Warszawa ul. Zamieniecka 46 strona 11
K a n c e l a r i a
NCWR
_______________________________________________________________________________________
Warszawa ul. Bronikowskiego 27 tel. 0-601 256 376
Lokalizacja 20%
Bezpośrednie otoczenie 15%
Powierzchnia lokalu 10%
Usytuowanie lokalu w budynku 15%
Rozkład pomieszczeń 15%
Stan techniczny i standard lokalu 10%
Możliwości parkowania 15%
Razem 100%
8.2. Analiza czynszów najmu
Czynsze najmu – próbka reprezentatywna
Lp. Lokalizacja/ ulica Powierzchnia Czynsz
m2 zł/m
2
1 Targowa 114 43
2 Nadnieprzańska 64 39
3 Witolin 38 42
4 Praga Płn 114 42
5 Brzeska/Targowa 142 37
6 Grochowska/Żółkiewskiego 170 28
7 Wiatraczna 69 51
8 Grochowska/Waszyngtona 90 61
9 Gocław 62 65
10 Al. Stanów Zjednoczonych 48 52
11 Grenadierów 49 54
12 Centrum "Wileńska" 143 40
Na podstawie próbki reprezentatywnej z Tab. 1 określono:
Średni czynsz najmu 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu C śr = 46
Czynsz minimalny C min = 28
Czynsz maksymalny C max = 65
Określenie sumy współczynników korygujących:
C min Cmax _________
= 0,606 _________
= 1,408
Nieruchomość lokalowa – lokal użytkowy nr 3 , Warszawa ul. Zamieniecka 46 strona 12
K a n c e l a r i a
NCWR
_______________________________________________________________________________________
Warszawa ul. Bronikowskiego 27 tel. 0-601 256 376
C śr Cśr
8.3. Ocena rynku najmu i szacowanego lokalu w aspekcie cech rynkowych
Cechy rynkowe Ocena Opis
Lokalizacja,
otoczenie
bardzo dobre Przy ul. Ostrobramskiej
dobre W bocznych ulicach od ul. Ostrobramskiej, przy ul. Grochowskiej
słabe Pozostałe lokalizacje
Bezpośrednie
otoczenie
bardzo dobre Nowa substancja mieszkaniowo - usługowa
dobre Nowe i stare budynki
słabe Stare budynki
Usytuowanie w
budynku
bardzo dobry Parter i witryną od strony uczęszczanych ciągów pieszych
dobry Parter lub I kondygnacja
słaby Piwnice, sutereny , wyższe piętra
Powierzchnia
lokalu l
bardzo dobra 40 – 80 m2
dobra 80 – 120 m2
słaby Do 40m2 i powyżej – 120 m2
Rozkład
pomieszczeń
bardzo dobry Open space
dobry Wydzielone pomieszczenie socjalne i recepcja
słaby Duża ilość korytarzy trudnych do wykorzystania
Stan techniczny
i standard lokalu
bardzo dobre Lokal nowy lub wyremontowany
dobra Lokal do odnowienia
średnia Lokal do remontu stan developerski
Możliwości
parkowania
bardzo dobre Możliwość zaparkowania przed lokalem, duża liczba miejsc postojowych w garażu
podziemnym,
dobre Możliwość zaparkowania przy ulicy w pobliżu lokalu, ograniczona liczba miejsc
postojowych w garażu podziemnym
słabe Utrudniona możliwość parkowania, brak własnych miejsc postojowych
Dla szacowanego lokalu przyjęto następujące charakterystyki:
Nieruchomość lokalowa – lokal użytkowy nr 3 , Warszawa ul. Zamieniecka 46 strona 13
K a n c e l a r i a
NCWR
_______________________________________________________________________________________
Warszawa ul. Bronikowskiego 27 tel. 0-601 256 376
Lp. Cechy rynkowe Charakterystyka
1 Lokalizacja dobra
2 Bezpośrednie otoczenie bardzo dobre
3 Usytuowanie lokalu w budynku dobra
4 Powierzchnia lokalu słaba
5 Rozkład pomieszczeń bardzo dobre
6 Stan techniczny i standard lokalu dobra
7 Możliwości parkowania bardzo dobre
8.4. Obliczenie wartości rynkowej lokalu
W poniższej przedstawiono procentowy wpływ cech rynkowych na wartość przedmiotu wyceny,
określono wartości współczynników korygujących i ich sumę.
Lp Rodzaj cechy
Udział
cechy w
ΔC - waga
cechy
Zakres współczynników
korygujących Wartość
współczynników Cmax/Cśr *
waga
Cmin/Cśr *
waga
1 Lokalizacja 20% 0,121 0,282 0,201
2 Bezpośrednie otoczenie 15% 0,091 0,211 0,211
3 Usytuowanie lokalu w budynku 10% 0,061 0,141 0,101
4 Powierzchnia lokalu 15% 0,091 0,211 0,091
5 Rozkład pomieszczeń 15% 0,091 0,211 0,211
6 Stan techniczny i standard lokalu 10% 0,061 0,141 0,101
Możliwości parkowania 15% 0,091 0,211 0,211
Razem 100% 0,606 1,408 1,127
Rynkową wartość czynszu najmu 1 m2 powierzchni określa się wg wzoru:
n
Wm kw. = Cśr x Ui
i =1
gdzie:
Cśr – przeciętna cena = 46 zł/m2;
Ui – suma współczynników korygujących = 1,127
Stąd wartość czynszu najmu 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu wynosi:
W m kw. = 46 zł/m2 x 1,127 = 52 zł/m
2
Nieruchomość lokalowa – lokal użytkowy nr 3 , Warszawa ul. Zamieniecka 46 strona 14
K a n c e l a r i a
NCWR
_______________________________________________________________________________________
Warszawa ul. Bronikowskiego 27 tel. 0-601 256 376
8. OKREŚLENIE SPOSOBU WYCENY
8.1. Wskazanie rodzaju określanej wartości
Wartość rynkowa przedstawia kwotę pieniężną, którą można uzyskać za nieruchomość sprzedawaną
na rynku w okolicznościach spełniających wymagania definicji wartości rynkowej, podanej w
standardzie NI2 wartość dochodowa.
Wartość rynkowa może być określona przy zastosowaniu podejścia porównawczego, podejścia
dochodowego i podejścia mieszanego z wykorzystaniem danych rynkowych odpowiednich do
zastosowanej metody wyceny.
8.2. Wybór podejścia, metody i techniki wyceny
Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny (PKZW) - KRAJOWY STANDARD
WYCENY PODSTAWOWY NR 1,KSWP 1:
1.2. Wartość rynkowa przedstawia kwotę pieniężną, którą można uzyskać za nieruchomość
sprzedawaną na rynku w okolicznościach spełniających wymagania jej definicji, prezentowanej w
niniejszym standardzie. Pojęcie wartości rynkowej nie jest uzależnione od faktycznego zawarcia
transakcji w dniu, na który sporządzona zostaje wycena.
1.7.Wyboru sposobu użytkowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy uwzględniając
przepisy prawa, cel wyceny, stan i przeznaczenie nieruchomości oraz stan rynku. Przyjęty do wyceny
sposób użytkowania musi być uzasadniony w operacie szacunkowym w taki sposób, aby umożliwiał
właściwą interpretację otrzymanego wyniku.
1.10. Wartość rynkowa może być określona przy zastosowaniu podejścia porównawczego, podejścia
dochodowego i podejścia mieszanego z wykorzystaniem danych rynkowych odpowiednich do
zastosowanej metody wyceny, w szczególności dotyczących cen, dochodów, stóp zwrotu i kosztów.
3.1.Definicja wartości rynkowej
Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania
na rynku w dniu wyceny, przy przyjęciu następujących założeń:
– strony umowy są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej oraz mają stanowczy
zamiar zawarcia umowy,
– upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania
warunków umowy.
Zgodnie z przyjętym celem wyceny określono wartość rynkową nieruchomości dla aktualnego
sposobu użytkowania (WRU).
Zgodnie z paragrafem 6. Rozporządzenia z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości
i sporządzania operatu szacunkowego, zastosowano podejście dochodowe.
Ze względu na charakter szacowanej nieruchomości oraz jej zdolność do generowania dochodów,
wskazane jest zastosowanie podejścia dochodowego, metody inwestycyjnej techniki kapitalizacji
Nieruchomość lokalowa – lokal użytkowy nr 3 , Warszawa ul. Zamieniecka 46 strona 15
K a n c e l a r i a
NCWR
_______________________________________________________________________________________
Warszawa ul. Bronikowskiego 27 tel. 0-601 256 376
prostej lub kapitalizacjinia strumieni dochodów.
Metodę inwestycyjną stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących dochód z
czynszów, którego wysokość można określić na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych
czynszów lub dzierżawy.
Podejście dochodowe stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących
przynosić dochód, pod warunkiem, że wysokość tego dochodu jest znana lub możliwa do określenia.
Polega ono na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę,
której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu jaki uzyska z nieruchomości oraz, że nie zapłaci
za nią kwoty wyższej niż od kwoty za którą mogłaby nabyć inna nieruchomość o tej samej rentowności i
stopniu ryzyka.
Cena wywoławcza i cena transakcyjna zakupu nieruchomości stanowią fakty historyczne, które mogą ale
nie muszą mieć związek z wartością rynkową. Należy zwrócić uwagę na różnice pomiędzy pojęciem
wartości rynkowej i ceny rynkowej. Szacowanie wartości rynkowej jest uzasadnione informacjami z
rynku, natomiast cena zakupu może być ustalona w okolicznościach innych motywacji, negocjacji, zasad
i innych czynników wpływających na rozbieżność pomiędzy ceną i wartością rynkową.
Istotą szacowania metodami dochodowymi jest ocena zdolności nieruchomości do kreowania dochodów
w określonym przedziale czasowym z danej działalności gospodarczej. Istnieje bezpośredni związek
pomiędzy koniecznością ustalenia sytuacji ekonomicznej szacowanej nieruchomości na podstawie
pozycji na rynku i w branży ( udział procentowy w rynku, konkurencja, popyt itp.) a analizą zdolności do
przynoszenia dochodu.
Ze względu na to, że dla przedmiotowej nieruchomości uzasadnione jest założenie, ze realna wartość
dochodu pozostanie w przyszłości na poziomie obecnego dochodu oraz, że poziom tego dochodu będzie
stały, do wyceny nieruchomości zastosowano technikę kapitalizacji prostej.
Zgodnie z tą techniką wartość nieruchomości określa się na podstawie następującego wzoru:
V = DON x Wk
gdzie:
V – wartość nieruchomości
DON - dochód operacyjny netto
Wk - współczynnik kapitalizacji odzwierciedla okres zwrotu kapitału wydatkowanego na zakup
nieruchomości
Sposób obliczenia dochodu operacyjnego netto przedstawia poniższy schemat:
POTENCJALNY DOCHÓD BRUTTO
-
STRATY(wynikające z zaległości czynszowych lub pustostanów)
=
EFEKTYWNY DOCHÓD BRUTTO
-
Wydatki operacyjne
=
DOCHÓD OPERACYJNY NETTO (DON)
Nieruchomość lokalowa – lokal użytkowy nr 3 , Warszawa ul. Zamieniecka 46 strona 16
K a n c e l a r i a
NCWR
_______________________________________________________________________________________
Warszawa ul. Bronikowskiego 27 tel. 0-601 256 376
Metoda ta ma charakter rynkowy z uwagi na stosowanie danych na poziomie aktualnych cen wynajmu i
ich relacji do wartości rynkowej obiektu.
8.3. Stopa kapitalizacji.
Stopę kapitalizacji szacuje się na podstawie oceny istniejącego rynku. Konieczność oszacowania stopy
kapitalizacji wiąże się z:
rynkiem o nielicznych transakcjach,
rynkiem o różnych transakcjach dla których brak cech porównywalności,
rynkiem nieustabilizowanym, o niewykształconych formach inwestowania,
rynkiem na którym dominują inne formy inwestowania (np. inwestowanie na rynku
kapitałowym, lokaty w obligacje Skarbu Państwa, fundusze powiernicze itp.), które mają wpływ
na kształtowanie się stopy zwrotu (stopy kapitalizacji).
Wartość rynkowa zależy również od przyjęcia określonego kosztu zaangażowania kapitału, dlatego też
kupujący będzie dążył do określenia stopy kapitalizacji z uwagi na zwiększone ryzyko finansowe.
Przy szacowaniu stopy kapitalizacji należy uwzględnić dużo większe ryzyko związane z inwestycją od
długoterminowych lokat środków pieniężnych w bankach o najniższym ryzyku lub papierach
wartościowych np. w obligacjach Skarbu Państwa wolnych od ryzyka.
Stopa kapitalizacji powinna być zatem akceptowaną przez rynek (inwestorów) stopą zwrotu.
Tak rozumiana stopa kapitalizacji składa się z trzech elementów:
of r a r* r* r r
ra – stopa kapitalizacji,
rr – realna wolna od ryzyka stopa procentowa (wielkość bazowa),
rf – ryzyko finansowe,
ro – ryzyko operacyjne.
Wysokość stopy kapitalizacji określa się w zależności od wielkości bazowej i stopnia ryzyka
finansowego oraz operacyjnego:
wielkość bazowa ( rr ) -
najczęściej w opracowaniach przyjmuje się stopę realną, czyli wyczyszczoną ze zniekształceń
inflacji. Określa się ją na podstawie średniego oprocentowania bonów i obligacji Skarbu Państwa
oraz przewidywanej stopy inflacji zakładanej w ustawie budżetowej.
dodatek ryzyka finansowego ( rf ) -
charakterystyczny dla rynku, wyrażający stopień niepewności inwestycji w stosunku do lokat
bezpiecznych (bonów i obligacji Skarbu Państwa).
Nieruchomość lokalowa – lokal użytkowy nr 3 , Warszawa ul. Zamieniecka 46 strona 17
K a n c e l a r i a
NCWR
_______________________________________________________________________________________
Warszawa ul. Bronikowskiego 27 tel. 0-601 256 376
dodatek ryzyka operacyjnego ( ro ) -
(charakterystyczny dla poszczególnych rodzajów inwestycji), uwzględniający warunki ich
funkcjonowania, strukturę majątku, zaufanie rynkowe, udział w rynku i stosunki konkurencyjne.
Indeks ryzyka indywidualnego - operacyjnego przyjmuje się w zależności od poniższych czynników
kwantyfikujących stopień ryzyka :
perspektywy rozwoju danego rynku,
prawdopodobieństwo napotkania bariery popytu,
zdolność do generowania dochodu oraz jej tendencje,
udział w rynku i stosunki konkurencyjne,
Dla potrzeb ustalenia indeksu ryzyka operacyjnego przyjmuje się trzy klasy ryzyka:
niskie ryzyko - waga 1,4
średnie ryzyko - waga 1,6
wysokie ryzyko - waga 1,9
*** wielkość bazowa ( rr ) –
Stopa rzeczywista oprocentowania długoterminowych depozytów bankowych (bonów i obligacji
skarbowych) wynosi średnio 5,75% . Inflacja 3,5%
Realny poziom oprocentowania długoterminowych depozytów bankowych (rf):
(1 + stopa realna) x (1 + stopa inflacji) - 1 = stopa rzeczywista
Realna stopa oprocentowania wynosi: 2,57 %
*** dodatek ryzyka operacyjnego ( ro ) -
Indeks ryzyka indywidualnego (ro) ustalono w wysokości:
perspektywy rozwoju rynku średnie ryzyko = 1,6
prawdopodobieństwo napotkania bariery popytu wysokie ryzyko = 1,8
zdolność do generowania dochodu oraz tendencje średnie ryzyko = 1,6
udział w rynku i stosunki konkurencyjne - średnie ryzyko = 1,6
ro = (1,6+ 1,8+ 1,6 +1,6) : 4 = 1,7
*** dodatek ryzyka finansowego ( rf ) -
Przyjęto dla opłacalności inwestowaniu i ponoszonego ryzyka w wysokości charakterystycznej
dla popytu i podaży, według poniżej scharakteryzowanego ryzyka.
Ryzyko finansowe wyrażające niepewność inwestycji w stosunku do lokat bezpiecznych, wynika z
wymagań inwestorów którzy niechętnie ustosunkowani są do takiego ryzyka i wymagają wyższej stopy
zwrotu.
Nieruchomość lokalowa – lokal użytkowy nr 3 , Warszawa ul. Zamieniecka 46 strona 18
K a n c e l a r i a
NCWR
_______________________________________________________________________________________
Warszawa ul. Bronikowskiego 27 tel. 0-601 256 376
Ryzyko finansowe może być mierzone odchyleniem standardowym które określa rozrzut wokół średniej
stopy. Jest to miara zróżnicowania stóp dyskontowych. Im mniejsze odchylenie standardowe tym
bardziej skupiony rozkład prawdopodobieństwa (mniejszy rozrzut), a tym samym mniejsze ryzyko
finansowe związane z inwestycją. Tak więc, odchylenie standardowe ważone jest
prawdopodobieństwem, średnią odchyleń od wartości oczekiwanej1 i daje nam pojęcie o tym, jak dalece
rzeczywista wartość może się różnić w górę lub w dół od oczekiwanej wartości. Ponieważ odchylenie
standardowe mierzy prawdopodobieństwo uzyskania rzeczywistego wyniku znacznie poniżej wyniku
oczekiwanego, to może być jedną z definicji ryzyka i można używać go jako miary ryzyka. Zatem im
większe ryzyko finansowe, tym niższa wartość inwestycji.
Dane:
stopa kapitalizacji wolna od ryzyka = 2,67 %,
ryzyko operacyjne = 1,7
ryzyko finansowe = 1,2 – duży popyt (małe ryzyko),
ryzyko finansowe = 1,5 – średni popyt (średnie ryzyko),
ryzyko finansowe = 1,8 – mały popyt (duże ryzyko),
ryzyko finansowe = 2,0 – znikomy popyt (bardzo duże ryzyko),
3. Obliczenia stopy kapitalizacji:
2,67*1,7*1,2 = 5,45 % - prawdopodobna stopa kapitalizacji dla dużego popytu
2,67*1,7*1,5 = 7,26 %- prawdopodobna stopa kapitalizacji dla średniego popytu,
2,67*1,7*1,8 = 8,17 % - prawdopodobna stopa kapitalizacji dla małego popytu,
2,67*1,7*2,0= 9,08 %-prawdopodobna stopa kapitalizacji dla znikomego popytu.
RYNEK
pradopodo-
bieństwo
wystąpienia
[ Pi ]
stopa
dyskontowa
[ ri ]
średnia
ważona
[ Pi * ri ]
szereg odchyleń
[ ri - r^ ]
( ri - r^
)2
( ri - r^ )
2 * Pi
duży popyt 0,1 5,45 0,54 -2,27 5,15 0,52
średni popyt 0,4 7,26 2,90 -0,45 0,21 0,08
mały popyt 0,3 8,17 2,45 0,45 0,21 0,06
znikomy popyt 0,2 9,08 1,82 1,36 1,85 0,37
r^ = wariancja s2 =
7,72 1,03
ROZKŁAD PRAWDOPODOBIEŃSTWA OBLICZENIE ODCHYLENIA STANDARDOWEGO
odchylenie standardowe s = Ös2 = ± 1,12 %
r^ - średnia ważona stóp
dyskontowych (możliwych
1 Średnio ważona stóp dyskontowych (możliwych wyników) w zależności od prawdopodobieństwa wystąpienia popytu na rynku.
-1,12% 1,12%
6,60% 8,84%7,72%
Nieruchomość lokalowa – lokal użytkowy nr 3 , Warszawa ul. Zamieniecka 46 strona 19
K a n c e l a r i a
NCWR
_______________________________________________________________________________________
Warszawa ul. Bronikowskiego 27 tel. 0-601 256 376
wyników) w zależności od prawdopodobieństwa wystąpienia popytu na rynku, gdzie każdy z nich
ważony jest swoim proporcjonalnym udziałem, jest oczekiwaną stopą dyskontową.
ri – stopa kapitalizacji dla prawdopodobieństwa wystąpienia określonego popytu na rynku,
[ri – r^] – odchylenie od oczekiwanej stopy kapitalizacji (r^).
Do dalszych obliczeń przyjęto stopę dyskontową r = 8 %
9. OSZACOWANIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI.
Założenia przyjęte do szacowania
Podstawą do dokonania wyceny metodą inwestycyjną, technika kapitalizacji prostej było przyjęcie:
oszacowanych stawek rynkowych dla wynajmu lokali użytkowych dokonanych na podstawie
zweryfikowanych informacji o stawkach wynajmu z rynku
umowy na wynajem powierzchni są umowami na czas nieograniczony
stałego dochodu z wynajmu nieruchomości w przyszłości
koszty utrzymania nieruchomości przyjęto w wysokości 15% PDB
poziom pustostanów przyjęto na podstawie danych z rynku w wysokości 10%
stopa kapitalizacji przyjęto w wysokości 8%
Powierzchnia
Stawka
rynkowa
czynszu Wartość
[zł]
[m2] [zł]
Lokal użytkowy 160,30 52,05 8 343,62
PDB 100 123,38
PUSTOSTANY - 10% 10 012,34
EDB 90 111,04
WYDATKI OPERACYJNE-15% 15 018,51
DON 75 092,54
Wk R = 8% 12,50
WARTOŚĆ RYNKOWA NIERUCHOMOŚCI 938 657
Nieruchomość lokalowa – lokal użytkowy nr 3 , Warszawa ul. Zamieniecka 46 strona 20
K a n c e l a r i a
NCWR
_______________________________________________________________________________________
Warszawa ul. Bronikowskiego 27 tel. 0-601 256 376
9. WYNIK KOŃCOWY.
Wartość rynkową lokalu użytkowego położonego w w Warszawie, przy ul.
Zamienieckiej 46, oszacowano w wysokości:
938 657 zł
(słownie: dziewięćset trzydzieści osiem tysięcy sześćset pięćdziesiąt siedem złotych)
Wartość tą ustalono jako najbardziej prawdopodobną cenę sprzedaży, możliwą do uzyskania na rynku
przy założeniu, że będą spełnione następujące warunki:
- strony transakcji będą od siebie niezależne
- nie będą działały w sytuacji przymusowej;
- upłynie odpowiedni czas ekspozycji nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków
sprzedaży, biorąc pod uwagę charakter nieruchomości i stan rynku;
10. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE.
Operat zawiera 20 ponumerowane strony i załączniki.
Operat został sporządzony zgodnie z przepisami prawa, a także zgodnie ze stanem faktycznym i
prawnym.
Autor nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny i zatajone fakty
dotyczące stanu nieruchomości.
Operat został sporządzony zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21.09.2004r w
sprawie wyceny nieruchomości i trybu operatu szacunkowego, a także zgodnie ze „Standardami
Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych"
Operat został opracowany dla celu określonego w punkcie 1.2. i autor nie bierze
odpowiedzialności wobec osób trzecich wykorzystujących operat do innego celu, niż ten dla
którego został sporządzony.
Autor operatu nie pozostaje w żadnym stosunku osobistym lub służbowym z właścicielem
nieruchomości lub osobą uprawnioną, nie jest zatrudniony ani przez dłużnika hipotecznego, ani
przez jego doradcę prawnego; otrzymuje wynagrodzenie, które nie jest zależne ani od szacowanej
wartości nieruchomości.
Niniejsza opinia ważna jest na dzień sporządzenia.
Operat niniejszy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres
12 miesięcy od daty sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub inne
istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami
Zastrzega się prawa autorskie niniejszego opracowania.
Wyciąg z operatu, o którym mowa w art. 158 Ustawy z dnia 21.07.1997r. o gospodarce
nieruchomościami, zostanie przekazany do właściwego organu, zgodnie z wyżej wymienionym
Rozporządzeniem.