OPERACIN DE CORRETAJE Definicin de Corredor Los corredores han sido instituidos por la ley para dispensar su mediacin asalariada a los comerciantes y facilitarles la conclusin de sus contratos. Es por esto que podemos definir a las operaciones de corretaje como actos de comercio. Mediar es interponerse entre dos o mas que rien o contienden , procurando reconciliarlos o unirlos en amistad. Es por eso que debemos acercar planteamientos contradictorios. Sugerir concesioneso rebajas que faciliten la contratacin. Por lo tanto el corredorinterviene en la mediacin como profesional, natural en su actividad sea remunerada o asalariada. I.- Introduccin: El Nuevo Mercado inmobiliario Se puede entender un nuevo mercado inmobiliario como una revolucin, que pasa desde su principio clsico a un modelo influenciado por diferentes aspectos. Modelo Clsico: (estabilidad, simpleza, lentitud, campo de accin discreto, menor competencia, etc.) Modelo Revolucionado: (Tecnologa, marketing, velocidad, alta competencia, mayor complejidad.etc)El paso de un mercado inmobiliario clsico a uno de corte moderno pasa por diversos aspectos tales como:Especializaciones en elmercadoAvances tecnolgicos a favor de las negociaciones.Fotos digitales Internet (publicidad, captaciones, promocin, y ms)E mailProgramas de administracin, y otros. Incremento en el nmero de actores en el mercado. Innovacin en la captacin de clientes (tcnicas en tiempos de crisis) Mayor rapidez en la concertacin de negocios Crecimiento del mercado: mayor nmero de interesados en acceder al mercado. Mayor campo de actuacin: diversificacin de herramientas. El Corredor De Propiedades. Actitud frente a la actividada) Dominio de variables interventoras (Legales,Municipales, Financieros etc).b) Oficio, experiencia y practica.c) No basta con conocer el mbito, hay que saber moverse de modo certero , cuidando detalles tan importantes como: Transparencia Probidad tica profesional Vocacin de servicio Orientacin hacia el clienteCompromisoPro actividad, si es necesaria.InnovacinEmpataReconocer deficiencias y virtudes propiasLenguaje y presencia ptimos.SU RELACIN CON EL ENTORNO Anlisis del mercado: Mantenerse siempre informado en post de Captacin de oportunidades Identificar nuevas tendencia Identificacin de nichos i)diferencia entre nichos ii) nuevos nichos iii) Potenciar diferencias iv) Explotar nichos v) Buscar oportunidad en nuevos nichosCOMO ELIJO MINEGOCIO La orientacin del negocio hacia un nicho (s) particular (es) es sin duda un aspectode la estrategia ms importante para la participacin en el mercado inmobiliario.TIPOLOGIAS CAMPOS DE ACCION Industriales Agrcolas De Temporada Habitacionales Por ubicacin Por precio Terrenos para proyectos de inversin, etc.Herramientas del Corretaje Dentro de la bsqueda del xito en este negocio es imprescindible comprender las diferencias de cada cliente, de cada nicho, y de cada negocio lo que hace necesario que el profesional se oriente en un constante perfeccionamiento y domine conceptos, acciones, herramientas tales como: Tasaciones : conocimiento aproximado de los valores de mercado de la propiedad que esta negociando Financieros : Bancos, Mutuos Hipotecarios, Ca de Seguros etc. Municipales y Organismos Pblicos : Es importante saber de la legislacin vigente o saber en que instituciones pblicas se debe consultar para obtener una opinin calificada Medios y Canales de Comercializacin : A quin va dirigido y orientada la oferta o demanda? Evaluacin de costo beneficio entre la comisin a percibir y el monto a invertir en los medios, Uso de la tecnologa para poder tener una administracin eficiente de recursos.Cierre de Negocio :Aprender tcnicas de negociacinTalento para detectar la oportunidad y el momento precisoProbidadAlianzas Estratgicas : Entre corredores ContactosPertenecer a una agrupacin; aportando a una mejor imagenComplementacin en bsqueda de clientesGrupo de innovadoresnter nautas etc. Actividades Generales del Corredor Compraventas Arrendamiento Administracin de arriendos La tarea mas importante para el corredor es la de captacin o list ( ingles) para lo cual es importante que dentro de este proceso se: Identifiquen oportunidades Evalen las oportunidades Conozca el mercado Evalencosto beneficio Probidad OtrosTemas que el Corredor de Propiedades debe dominar Gestin administrativa Estudios de mercado Avalos Financiamiento Orientacin legal Distribucin del espacio interior, Diseo. Detalles de construccin Conocimientos del sector y la comunidad Captacin de clientes Proceso que se compone de una serie de acciones tendientes a la formacin de una cartera de actores que se involucrarn en el futuro desarrollo de la gestin Todos en algn momento necesitan comprar, arrendar, vender, canjear, permutar, etc. alguna propiedad, lo importante es identificar el momento y quienModos de captacin de clientes Recomendacin (referido) Carta presentacin Avisos de captacin Captadores y promotoras Utilizacin de la Web Observacin constante del medio (va pblica, red de contactos, avisos peridicos. Etc.)Compraventa Cuando necesitamosintermediar en una Compraventa, enfrentamos un acto de negociacin a veces nico en la vida de un cliente. La viviendasuple una de las necesidades bsicas del ser humano, es por eso que debemos orientar, conducir y desarrollar de la mejor maneraesta actividad.Orden de venta : Mandato oneroso que persigueque el mandatario encuentre un comprador para el bien del mandante Debe incluir las siguientes caractersticas Individualizacin del Propietario y Mandante Individualizacin de la Propiedad Precio Honorarios del Corredor Exclusividad o no exclusividad Tiempo de la vigencia de la OrdenCarpeta o Expediente Legal Conjunto de documentos concernientes y vigentes de a la propiedad (Este tema ha sido visto en la presentacin de Aspectos Legales)Difusin de la oferta Marketing Inmobiliario: Conjunto de actividades humanas dirigidas a facilitar y realizar el intercambio del producto inmobiliario Marketing Inmobiliario. Acciones concretas: Anlisis Planeacin Direccin Ejecucin y control de programaESTRATEGIAS Conocer en detalle el producto que se esta vendiendo Sentido de oportunidad para el cierre Minimizar las ansias Imparcialidad (se es mediador) Sealar siempre la existencia de ms interesadosMedios de promocin inmobiliariaDentro de los medios a utilizar en la promocin inmobiliaria existen: Televisin Internet Revistas y peridicos especializados Volantes y folletos Avisos destacados en la prensa Carteles de promocin Labor de excelencia (recomendaciones)Orden de Visita Cada persona que ve la propiedad firma una orden de visita que le permite al corredor demostrar que la persona lleg por su gestin y cobrar las comisiones respectivas Junto con contener y mencionar antecedentes como :Fecha, Nombre completo de quien visita la propiedad, identificar el inmueble visitado, identificar el valor de venta o arriendo, entre otras, la orden debe estipular que no existen impedimentos por parte del interesado para comprar o arrendar. Se debe asegurar el pago de los honorarios del corredor, considerando que el interesado no puede entenderse directamente ni con el propietario ni con otro corredor de propiedades, obligando al interesado a pagar los honorarios del corredor aunqueel contrato no se celebre con la intervencin de ste. Es posible establecer en la orden de visita que el interesado queda obligado a cumplir con el corredor el pago de sus honorarios haciendo extensiva esa obligacin a sociedades que el interesado represente y a personas naturales o jurdicas relacionadas con l horizontal y verticalmente por lazos de consanguinidad. Oferta de compra La Ofertade compra surge como un instrumento de acuerdo por el cual el Corredor transmite la decisin de un promitente (clienteque promete) de ofertar por un bien ofrecido; y la interpretacin, gua quetransmite la decisin del propietario quien resuelve sobre lo ofrecido. Es importante tener una sensibilidad que posibilite obtener el mejor precio de ventaSeleccin de la mejor oferta La seleccin de la mejor oferta pasa por factores tales como las condiciones de pago, oportunidades de pago y otras variantes. Debe ser oportunaPromesa de Compraventa Requisito de la promesa (Art. 1554 Cdigo Civil) Se requiere entonces: Que el contrato conste por escrito El contrato prometido debe ser vlido Estipulacin de un plazo o condicin Especificacin del contrato prometidoEl contrato de compraventa;La Escritura a) Concepto: Art.1793: La compra venta es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y a la otra a pagarla en dinero. Aquella se dice vender y sta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida, se llama precio.b) Caractersticas de la compraventa: Es un contrato bilateral Es un contrato oneroso Es un contrato conmutativo Es un contrato principal Es un contrato consensual Es un ttulo traslaticio de dominio Gastos en la compra venta Titulos: Gasto del propietario. Escritura de Promesa: Lo habitual es que sea gasto compartido. Escritura de Compraventa: La redacta el abogado del comprador y ste debe pagar la notara. Inscripciones: de cargo del comprador. Se estila por buena costumbre que el comprador solicite los documentos que le permitirn al vendedor retirar los dineros de notara.ElArrendamiento Orden de arriendo:Herramienta por la cual , el comitente y el corredor establecen un contrato consensuado para autorizar a este ltimo a gestionar el arriendo por el comitente. El comitente no necesariamente es el dueo del bien sujeto de arriendo (la ley autoriza le venta o arrendamiento de cosa ajena)Contenido: Fecha de la orden Nombre y apellidos del comitente y del corredor Propiedad Renta de arrendamiento Sistema de exclusividad y plazo de la orden Comisin y en la oportunidad en que se pagara Obligaciones del corredor de propiedades Obligaciones del mandante Inventario del inmueble Inventario del inmueble. Parte integrante del contrato de arriendo, donde se detalla el estado del bien arrendado, su contenido, conservacin, etc. Puede ser detallado o general, pero , debe establecerse como el parmetro para exigir y reponer la cosa arrendada una vez terminado el plazo de la vigencia del contrato.Seleccin del mejor postulante a arrendatarioEs actividad del Corredor: La verificacin del domicilio anterior La verificacin de antecedentes crediticios La verificacin del grupo familiar, otrosActa de entregaDebe contener explcitamente: Fecha Individualizacin de la propiedad Nombre del arrendador, Nombre del arrendatario. Puede eventualmente vincularse con el inventario.Contrato de Arrendamiento: Existen diversas variaciones respecto del contrato de arrendamiento tradicional, de ellas tenemos: Individualizacin de la propiedad Especificacin de la renta Fechas y formas de pago Otros pagos Plazo Multas en caso de mora Visitas al inmueble Trminos en la terminacin anticipada del contrato Mantencin del inmueble Robos y perjuicios Garanta de arriendo Restitucin del inmueble Obligaciones impuestas por la autoridad Domicilio Condiciones para arriendo amoblado Que se incluyan los gastos comunes, o algn otro consumo o servicio de la propiedad Algn otro acuerdo que se hayan tomado entre las partes.Administracin de la propiedad durante la vigencia del contrato de arriendo Velar por el mantenimiento del inmueble para que sirva para el objeto propio de su naturaleza, en las mejores condiciones posibles y, de este modo, procurar la mayor rentabilidad que sea capaz de generar.Obligaciones y honorarios del corredor en la administracin del arriendo (si es que el dueo contrata sus servicios para ello): Se sugiere no ser arrendador de un contrato si no se tiene Mandato Especial de Administracin (por escritura pblica). Fijar la renta del arrendamiento en conjunto , as como los plazos y otros asuntos. Analizar los antecedentes totales del postulante, Confeccionar el contrato con la totalidad de clusulas esenciales y accesorias Establecer comisin que se descontar por la gestin del corredor.Mantener una carpeta o registro computacional total de cada inmueble.Tratar de coincidir las fechas de inicios de los plazos en los das 1 o 15 de cada mes. Honorarios del Corredor Los honorarios del corredor deben estar incorporados en las Ordenes de Venta o Arriendo, en conocimiento del comitente y claramente estipula su forma y momento de pagoCompraventas : El 2% (dos por ciento) +impuesto, por cada parte, del valor total de laoperacin de compraventa.Actualmente se estila que estos honorarios seandejados en las Instrucciones al notario en valevista o depsitos a plazo al momento de la firmadel contrato de compraventa para que seanentregados al corredor de propiedades almomento que la propiedad haya sido inscrita anombre de la parte compradora en elConservador de Bienes Races respectivo librede toda hipoteca, gravamen, litigio y/oprohibicin.Arrendamientos:Contratos con un plazo de vigencia menora dos aos: 50 % (cincuenta por ciento) +impuesto de un mes de renta.Contratos con plazo de vigencia superior ados aos: 2% (dos por ciento) + impuestode las rentas totales a percibirse por elperiodo total de arriendo pactado.Derechos de llave o transaccin deinstalaciones: 5 % (cinco por ciento) +impuesto sobre los montos totalestransados.Los honorarios enunciados en arriendos yderechos de llave debern ser canceladosen el momento en que se firme elrespectivo contrato de arrendamiento otraspaso de instalaciones.Operacin de Corretaje Cada vez que intermediamos en una ventao arriendo inmobiliario, somos quienes establecemos el punto de encuentro entre dos partes en conflicto.Nunca debemos ser el conflicto.