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OGGETTO: Aree PEEP. Eliminazione vincoli alla libera commerciabilità degli alloggi.

IL CONSIGLIO COMUNALE

Premesso che:

- in applicazione delle leggi nn. 549/1995, 662/1996 ed in ultimo n. 448/1998, l’Amministrazione Comunale ha dal 1999 avviato la procedura per la trasformazione in diritto di proprietà delle aree PEEP già concesse in diritto di superficie e la sostituzione delle convenzioni, con conseguente eliminazione dei vincoli di inalienabilità, permanendo il vincolo del prezzo massimo di cessione degli alloggi fino alla data di scadenza trentennale delle nuove convenzioni (computata a partire dalla data di assegnazione originaria del terreno alla cooperativa o impresa edificatrice);

- le finalità che hanno indotto il legislatore ad introdurre lo strumento della trasformazione delle suddette convenzioni PEEP attengono senz’altro alla sfera economico-finanziaria, vuoi perché la trasformazione è effettuata a titolo oneroso, cioè dietro pagamento di un corrispettivo, vuoi perché tale procedura è prevista in varie leggi tutte finanziarie cioè destinate all’acquisizione di denaro al pubblico bilancio;

- attraverso tale procedimento di trasformazione, aree appartenenti al patrimonio indisponibile del Comune, concesse in diritto di superficie attraverso convenzioni urbanistiche ex lege n. 865/1971, dal connotato pubblicistico, sono state cedute in proprietà e sono ora disciplinate da una convenzione c.d. Bucalossi, già prevista dagli artt. 7 e 8 della omonima legge n. 10 del 28 gennaio 1977 - norma abrogata dall’art. 136 del Testo Unico sull’Edilizia D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 ma riprodotta, con identico contenuto, negli artt. 17 e 18 dello stesso Testo Unico per l’Edilizia, convenzione quest’ultima edilizia e dal connotato prettamente pattizio di diritto privato;

- il risultato di questa operazione, a prescindere dall’effetto finanziario finora ottenuto, è conseguenza di una politica il cui scopo è stato anche di rispondere a mutate esigenze sociali, imposte dal cambiamento delle condizioni familiari dei proprietari di alloggi di edilizia residenziale pubblica;

- esiste un nuovo orientamento che ha visto recentemente molti comuni, su tutto il territorio nazionale, mettere a punto procedure, a titolo oneroso, per pervenire alla cancellazione di tutti i vincoli PEEP, compreso quello del prezzo massimo di cessione, in modo da permettere subito la vendita o locazione degli alloggi a prezzo di libero mercato, senza dover attendere la scadenza dei 30 anni;

Ritenuto che:

- tale nuovo orientamento sia senz’altro riconducibile all’autonomia negoziale che la dottrina riconosce ai comuni, anche in settori non disciplinati dalla legge, a patto che l’ente locale possa dimostrare che lo strumento negoziale privatistico utilizzato sia efficace e produttivo per lo scopo pubblicistico che il comune è chiamato a perseguire e pertanto tale autonomia sia funzionale al raggiungimento dell’obiettivo finanziario preposto dal legislatore di cui alle premesse;

- la natura della convenzione prevista dagli artt. 7 e 8 della ex legge n. 10 del 1977 di accordo sostitutivo del provvedimento, autorizza l’Amministrazione Comunale, nell’esercizio delle facoltà accordatale dall’art. 11, comma 4, della legge 7 agosto 1990, n. 241, a rinegoziare l’accordo per sopravvenuti motivi di pubblico interesse (quali, nella fattispecie, diverse esigenze economico-sociali) ed a instaurare convenzionalmente nuove regolamentazioni dei rapporti tra le parti;

Considerato che sulla scia di questo orientamento, già adottato anche da diversi comuni italiani, sono pervenute ai nostri uffici comunali numerose richieste telefoniche e verbali affinché l’Amministrazione

Comunale valuti la possibilità di poter eliminare anche il vincolo del prezzo massimo di cessione, prima della scadenza trentennale delle convenzioni;

Preso atto che:

- l’operazione di cui alle citate leggi finanziarie ha portato alla trasformazione dei diritti di superficie in proprietà, con il mantenimento del citato vincolo trentennale, per una parte degli immobili facenti parte del PEEP;

- al momento, l’introduzione della procedura in questa sede trattata potrebbe dare nuovo impulso ed accelerare l’iter procedurale della trasformazione delle aree PEEP e della libera commercializzazione degli alloggi edificati su tali aree;

- l’intervento in questione agirebbe sia su convenzioni già oggetto della procedura di trasformazione prevista dalla legge n. 448/98, la quale ha previsto, a fronte di un corrispettivo pari al 60% del valore venale dell’area, il mantenimento di un regime intermedio di transizione (i 30 anni di durata della nuova convenzione), sia su convenzioni stipulate in base alla legge n.865/1971, con esclusione degli interventi relativi al “PEEP 2003” in quanto trattasi di assegnazioni di aree in proprietà successive all’entrata in vigore della legge n.179/92 e quindi oggetto di specifica disciplina, non rientrante nelle fattispecie oggetto del presente provvedimento;

-con l’art.5, comma 3-bis, della legge 12 luglio 2011, n.106, di conversione del D.L. 13 maggio 2011, n.70, per agevolare il trasferimento dei diritti immobiliari, dopo il comma 49 dell’art.31 della legge 23.12.1998, n.448, sono stati inseriti i commi 49-bis e 49-ter, che disciplinano una procedura di rimozione dei vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione e del canone massimo di locazione delle unità abitative edificate in area PEEP, dietro versamento di un corrispettivo proporzionale alla corrispondente quota millesimale, determinato in misura pari ad una percentuale del corrispettivo risultante dall’applicazione del comma 48 dell’art.31 della legge n.448/98;

-tale norma è divenuta applicabile a seguito dell’entrata in vigore del comma 16-undecies dell’art.29 del D.L. 29 dicembre 2011, n.216, aggiunto dalla legge di conversione 24 febbraio 2012, n.14, che stabilisce che la percentuale di cui al citato comma 49-bis venga stabilita dai comuni;

-il citato comma 49-bis dell’art.31 della legge n.448/98, così come novellato, sembra ammettere anche la possibilità di rimozione dei soli vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione e del canone massimo di locazione, fermi restando gli altri vincoli (requisiti soggettivi degli assegnatari, ecc.) previsti dalla originaria convenzione; tale fattispecie, oltre a non essere – per quanto risulta - oggetto di interesse da parte degli assegnatari, appare utilmente assorbita dalle procedure di trasformazione ed eliminazione dei vincoli trattate con il presente provvedimento e quindi priva, al momento attuale, di interesse anche da parte dell’Ente;

Ritenuto pertanto opportuno dare attuazione a quanto previsto dai citati commi 49-bis e 49-ter dell’art.31 della legge n.448/98, nel senso di procedere alla completa cancellazione dei vincoli convenzionali prima dello scadere dei 30 anni della convenzione sostitutiva, se già stipulata, o a totale eliminazione dei vincoli di cui alla convenzione ex art.35 legge n.865/71, attraverso il pagamento di un ulteriore corrispettivo, oltre a quello previsto dal comma 48 dell’art.31 della legge n.448/98, determinato nel 40% del valore venale dell’area;

Ritenuto altresì di confermare i criteri di valutazione delle aree risultanti dall’allegata relazione di stima (all. 1) predisposta dal competente ufficio comunale, valutazioni soggette ad aggiornamento per ciascun anno solare in relazione alle variazioni dei valori immobiliari di riferimento pubblicati dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio relativi al primo semestre dell’anno precedente a quello dell’applicazione dell’aggiornamento;

Ritenuto inoltre che l’applicazione di tale procedura di cancellazione del vincolo del prezzo massimo di cessione e del canone massimo di locazione possa avvenire su istanza di parte ed a condizione che:

siano completamente realizzati gli interventi previsti dal Programma Pluriennale di Attuazione o dal Comparto PEEP nel quale è stato realizzato l’alloggio del richiedente;

il proprietario dell’alloggio richiedente abbia completamente estinto l’eventuale mutuo agevolato ottenuto per l’acquisto della casa;

sia trascorso, in caso si sia beneficiato di un contributo statale o regionale ottenuto in conto capitale, un periodo di almeno 10 anni dalla data di stipula dell’atto di prima assegnazione/cessione dell’alloggio;

sia trascorso in ogni caso, dalla data di stipula dell’atto di prima assegnazione/cessione dell’alloggio, un periodo di almeno 5 anni;

sia effettuato il pagamento di un ulteriore corrispettivo, oltre a quello previsto dal comma 48 dell’art.31 della legge n.448/98, calcolato, per la quota corrispondente all’alloggio, ripartendo in maniera proporzionale su 30 anni il 40 per cento del valore venale dell’area;

la rimozione totale, effettuata prima della scadenza trentennale prevista dalle convenzioni sostitutive di cui al comma 46 dell’art.31 della legge n.448/98, dei vincoli convenzionali che impongano un prezzo massimo di vendita ed un canone massimo di locazione debba necessariamente passare, trattandosi di edilizia convenzionata, attraverso l’ulteriore versamento, da parte del richiedente, del contributo sul costo di costruzione (artt.119 e 121 L.R. Toscana n.1/2005 e ss. mm. ed ii.), da cui la legge esonera in caso di impegno ad applicare prezzi di vendita e canoni di affitto calmierati, contributo da calcolarsi in base alle tariffe in vigore alla data della richiesta;

Visti gli artt. 7 e 8 dell’ex legge del 28 gennaio 1977, n. 10;

Visto l’art. 11 della legge 7 agosto 1990, n. 241;

Vista la legge 17 febbraio 1992, n. 179;

Visto l’art. 31, commi da 45° a 50°, della legge 23 dicembre 1998, n. 448 e ss.mm. ed ii.;

Visto il parere favorevole, espresso ai sensi degli artt.49 e 147-bis, del D.Lgs. 267/2000, che entra a far parte integrante e sostanziale del presente provvedimento quale allegato A);

a maggioranza dei presenti con voti resi nelle forme di legge debitamente controllati dagli scrutatori essendosi verificato il seguente risultato:Presenti: 31Favorevoli: 24Contrari: 07 (Bedini, Bronzini, Buscemi, Garzella, Maffi, Mancini, Silvestri)

D E L I B E R A

1) - di stabilire che, oltre alla procedura di cui all’art. 31, commi da 45 a 49, della legge 23 dicembre 1998 n. 448 per la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà e la sostituzione delle convenzioni gravate da vincoli di inalienabilità, si proceda con la rimozione dei vincoli convenzionali del prezzo massimo di cessione e del canone massimo di locazione in favore degli assegnatari/proprietari di alloggi realizzati in aree PEEP che ne facciano richiesta, alle seguenti condizioni:

che siano completamente realizzati gli interventi previsti dal Programma Pluriennale di Attuazione del PEEP nel quale è stato realizzato l’alloggio del richiedente;

che il proprietario dell’alloggio richiedente abbia completamente estinto l’eventuale mutuo agevolato ottenuto per l’acquisto della casa;

che sia trascorso, in caso si sia beneficiato di un contributo statale o regionale ottenuto in conto capitale, un periodo di almeno 10 anni dalla data di stipula dell’atto di prima assegnazione/cessione dell’alloggio;

che sia trascorso in ogni caso, dalla data di stipula dell’atto di prima assegnazione/cessione dell’alloggio, un periodo di almeno 5 anni;

che sia effettuato il pagamento di un ulteriore corrispettivo, oltre a quello previsto dal comma 48 dell’art.31 della legge n.448/98, calcolato, per la quota corrispondente all’alloggio, ripartendo in maniera proporzionale su 30 anni il 40 per cento del valore venale dell’area. La percentuale da applicare all’importo corrispondente al 40 per cento del valore venale dell’area per la determinazione del suddetto corrispettivo è pari al 3,33 % (periodico) per ciascun anno residuo rispetto alla scadenza trentennale computata a decorrere dalla data di stipula della prima convenzione di concessione/cessione dell’area fino alla data della richiesta del proprietario dell’alloggio interessato, come risulta dalla seguente tabella

Anni residui rispetto alla scadenza dei 30 anni Percentuale del 40% del valore areafra i 25 ed i 24 anni 83,33 %fra i 24 ed i 23 anni 80,00 %fra i 23 ed i 22 anni 76,67 %fra i 22 ed i 21 anni 73,33 %fra i 21 ed i 20 anni 70,00 %fra i 20 ed i 19 anni 66,67 %fra i 19 ed i 18 anni 63,33 %fra i 18 ed i 17 anni 60,00 %fra i 17 ed i 16 anni 56,67 %fra i 16 ed i 15 anni 53,33 %fra i 15 ed i 14 anni 50,00 %fra i 14 ed i 13 anni 46,67 %fra i 13 ed i 12 anni 43,33 %fra i 12 ed i 11 anni 40,00 %fra i 11 ed i 10 anni 36,67 %fra i 10 ed i 9 anni 33,33 %fra i 9 ed i 8 anni 30,00 %fra i 8 ed i 7 anni 26,67 %fra i 7 ed i 6 anni 23,33 %fra i 6 ed i 5 anni 20,00 %fra i 5 ed i 4 anni 16,67 %fra i 4 ed i 3 anni 13,33 %fra i 3 ed i 2 anni 10,00 %fra i 2 ed i 1 anni 6,67 %fra 12 e 0 mesi 3,33 %

che sia inoltre effettuato il versamento di un importo pari al contributo sul costo di costruzione di cui agli artt.119 e 121 della L.R. Toscana n.1/2005 e ss. mm. ed ii., calcolato in base alle tariffe in vigore alla data della richiesta;

2) - di confermare i criteri di valutazione delle aree risultanti dall’allegato 1) al presente atto, predisposto dal competente ufficio comunale, valutazioni soggette ad aggiornamento per ciascun anno solare in relazione alle variazioni dei valori immobiliari di riferimento

pubblicati dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio relativi al primo semestre dell’anno precedente a quello dell’applicazione dell’aggiornamento;

3) -di stabilire che all’atto della richiesta di sostituzione dei vincoli o trasformazione del diritto di superficie venga versato da parte del richiedente un acconto, a titolo di caparra, pari al 20% del corrispettivo richiesto, al netto del contributo sul costo di costruzione;

4) - di stabilire che tutte le spese tecniche, fiscali e notarili inerenti la procedura di rimozione del vincolo convenzionale del prezzo massimo di cessione e del canone massimo di locazione, così come già per quelle relative al procedimento di trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà e/o eliminazione dei vincoli di inalienabilità, nonché tutte le eventuali spese ad esse conseguenti, saranno poste interamente a carico dei soggetti richiedenti;

5) - di incaricare la Direzione competente alla formazione degli atti tecnico-amministrativi necessari alla formalizzazione delle citate trasformazioni e rimozioni dei vincoli indicati al precedente punto 1);

6) - di dare atto che, in conseguenza di quanto disposto con il presente atto, cessano gli effetti di ogni altra disposizione in materia, anche regolamentare, che sia in contrasto con la presente

a maggioranza dei votanti con voti resi nelle forme di legge debitamente controllati dagli scrutatori essendosi verificato il seguente risultato:Presenti: 31Favorevoli: 24Contrari: 06 (Bedini, Bronzini, Garzella, Maffi, Mancini, Silvestri)Astenuto: 01 (Buscemi)

D E L I B E R A altresì

Di dichiarare la presente deliberazione immediatamente esecutiva ai sensi dell’art. 134 del D.Lgs 267/2000

Allegato A)

COMUNE DI PISA

OGGETTO DELLA PROPOSTA DI DELIBERAZIONE:della Giunta Comunale

X del Consiglio Comunale

Aree PEEP. Eliminazione vincoli alla libera commerciabilità degli alloggi

PARERE DI REGOLARITA’ TECNICA

Ai sensi degli artt. 49 e 147-bis del D.Lgs. 267/2000, si esprime parere favorevole di regolarità tecnica, attestante la regolarità e la correttezza dell’azione amministrativa, sulla proposta di deliberazione in oggetto. Si attesta altresì che la deliberazione:

X comportanon comporta riflessi diretti o indiretti sulla situazione economico-

finanziaria o sul patrimonio dell’Ente.

Pisa, 8 novembre 2012IL COORDINATORE

AREA SVILUPPO DEL TERRITORIOIng. Antonio Grasso

PARERE DI REGOLARITA’ CONTABILE

Ai sensi degli artt. 49 e 147-bis del D.Lgs. 267/2000 e per quanto previsto dell’art. 15 del Regolamento di contabilità, si esprime parere favorevole di regolarità contabile sulla proposta di deliberazione in oggetto.

Accertamento n° …………………………………………..Prenotazione di impegno n° ………………………………

Pisa, …………………..IL RAGIONIERE CAPO

Dr. Claudio Sassetti

COMUNE DI PISAArea Sviluppo del Territorio

P.O. Ufficio Stime, Espropri e Demanio Marittimo U.O. Espropri

Tel: 050 910259 / 050 910585Fax: 050 910369

e-mail: [email protected]

~Palazzo Pretorio – Vicolo del Moro, 2

orario di apertura: martedì: 9.00 – 13.00giovedì: 15.00 – 17.00

Allegato 1)

Pisa, li 8 novembre 2012

DETERMINAZIONE DEI VALORI BASE DI RIFERIMENTO PER L’ANNO 2012 DELLE AREE INSERITE NEL PRIMO PROGRAMMA PEEP E NEL PEEP DENOMINATO PEEP 95 DEL COMUNE DI PISA AI FINI DELLA DETERMINAZIONE DEI CORRISPETTIVI DI TRASFORMAZIONE, SOSTITUZIONE E RIMOZIONE VINCOLI DELLE CONVENZIONI EX ART.35 LEGGE 865/71, AI SENSI DELLA LEGGE 448/98, NONCHE’ DI ESECUZIONE DELLE CONVENZIONI STESSE.

RELAZIONE DI STIMA

1)- DETERMINAZIONE DEI VALORI BASE DI RIFERIMENTO PER L’ANNO 2012 DELLE AREE INSERITE NEL PRIMO PROGRAMMA PEEP.

CRITERIO DI STIMA Si adotta il criterio di stima per valore sintetico con dati reperiti dalle quotazioni immobiliari contenute nella banca dati

dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) pubblicata dall’Agenzia del Territorio, periodo di riferimento 1° semestre anno 2011.

Presupposti alla stimaLa banca dati OMI fornisce il prezzo unitario dell’alloggio rilevato sul mercato, dal quale si può ricavare l’incidenza

percentuale del valore dell’area, attraverso adeguata indagine del mercato locale. Tale percentuale, nel caso di alloggi di edilizia economica e popolare, è stata stimata nel 25% del valore fornito dall’OMI.

La determinazione dell’incidenza delle opere di urbanizzazione, stimata nel 33% di tale valore, è stata calcolata dall’analisi dei costi di tali urbanizzazioni desunte in convenzione, sulla base della media ponderata degli interventi analizzati.

DATIComune: Pisa,Zona: D3/periferica/Cisanello, Pisanova e San Michele,

tipologia residenziale: economico,valori medi unitari OMI: €./mq. 2.025STIMAIncidenza unitaria dell’area = €./mq. 2.025 x 0,25 = €./mq. 506,25Incidenza unitaria dell’area senza urbanizzazioni = €./mq. 506,25 – 33% = €./mq. 339,19Corrispondenti a €./mc. 113,06Per arrotondamento €/mc. 113,00

DATIComune: Pisa,Zona: E3/suburbana/frazioni: Putignano, Riglione, Oratoio,

tipologia residenziale: economico,valori medi unitari : €./mq. 1.900STIMAIncidenza unitaria dell’area = €./mq. 1.900 x 0,25 = €./mq. 475,00Incidenza unitaria dell’area senza urbanizzazioni = €./mq. 475,00 – 33% = €./mq. 318,25

Corrispondenti a €./mc. 106,08Per arrotondamento €./mc. 106,00DATIComune: Pisa,Zona: E3/suburbana/frazioni: Marina di Pisa, Tirrenia, Calambrone,

tipologia residenziale: economico,valori medi unitari : €./mq. 2.350STIMAIncidenza unitaria dell’area = €./mq. 2.350 x 0,25 = €./mq. 587,50Incidenza unitaria dell’area senza urbanizzazioni = €./mq. 587,50 – 33% = €./mq. 393,63Corrispondenti a €./mc. 131,21Per arrotondamento €./mc. 131,00

2) - DETERMINAZIONE DEI VALORI BASE DI RIFERIMENTO PER L’ANNO 2012 DELLE AREE INSERITE NEL PROGRAMMA PEEP DENOMINATO PEEP 95.

CRITERIO DI STIMA Si adotta il criterio di stima per valore sintetico con dati reperiti dalle quotazioni immobiliari contenute nella banca dati

dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) pubblicata dall’Agenzia del Territorio, periodo di riferimento 1° semestre anno 2011.

Presupposti alla stimaLa banca dati OMI fornisce il prezzo unitario dell’alloggio rilevato sul mercato, dal quale si può ricavare l’incidenza

percentuale del valore dell’area, attraverso adeguata indagine del mercato locale. Tale percentuale, nel caso di alloggi di edilizia economica e popolare, è stata stimata nel 25% del valore fornito dall’OMI.

La determinazione dell’incidenza delle opere di urbanizzazione è stata calcolata sulla base della contabilità risultante dai collaudi di dette opere, utilizzata per la determinazione dei conguagli previsti dalle rispettive convenzioni.

DATIComune: Pisa,Zona: D5/periferica/P.ta a Lucca,

tipologia residenziale: economico,valori medi unitari : €./mq. 2.450STIMAIncidenza unitaria dell’area = €./mq. 2.450 x 0,25 = €./mq. 612,50Corrispondenti ad €./mc. 204,17Costo delle urbanizzazioni €./mc. 36,73 (pari al 17,99% del valore dell’area)Incidenza unitaria dell’area al netto delle urbanizzazioni = €./mc. 204,17 – 36,73 = €./mc. 167,44Per arrotondamento €./mc. 167,50

DATIComune: Pisa,Zona: D1/periferica/San Giusto, San Marco, P.ta Fiorentina (Sant’Ermete)


DATIComune: Pisa,Zona: E1/suburbana/Ospedaletto

tipologia residenziale: economico,valori medi unitari : €./mq. 1.750STIMAIncidenza unitaria dell’area = €./mq. 1.750 x 0,25 = €./mq. 437,50

Corrispondenti ad €./mc. 145,83Costo delle urbanizzazioni €./mc. 36,73 (pari al 25,19% del valore dell’area)Incidenza unitaria dell’area al netto delle urbanizzazioni = €./mc. 145,83 – 36,73 = €./mc. 109,10Per arrotondamento €./mc. 109,00DATIComune: Pisa,Zona: E3/suburbana/frazioni: Putignano, Riglione, Oratoio


DATIComune: Pisa,Zona: E3/suburbana/frazioni: Marina di Pisa, Tirrenia, Calambrone,


DATIComune: Pisa,Zona: D2/periferica/Barbaricina, P.ta Nuova, I Passi, Gagno (Cep)


3) - RIEPILOGO:

AREE CISANELLO, PISANOVA, SAN MICHELE (1° programma PEEP) €./mc. 113,00AREE RIGLIONE (1° programma PEEP) €./mc. 106,00AREE MARINA DI PISA (1° programma PEEP) €./mc. 131,00AREE P.TA A LUCCA (PEEP 95) €./mc. 167,50AREA SANT’ERMETE (PEEP 95) €./mc. 121,50AREA OSPEDALETTO (PEEP 95) €./mc. 109,00AREA RIGLIONE (PEEP 95) €./mc. 121,50AREA MARINA DI PISA (PEEP 95) €./mc. 159,00AREE CEP (PEEP 95) €./mc. 121,50

L’ISTRUTTORE TECNICO V° IL FUNZIONARIO P.O.

dott. geom. Leonardo Gemignani geom. Gabriele Ricoveri

oggetto: aree peep. eliminazione vincoli alla libera ... · da parte del richiedente, del...

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