台北市房地產市場 - 趨勢與展望

國立台北大學不動產與城鄉環境系

彭建文

大綱

房地產市場現況

房地產市場問題與原因

未來展望

結論與建議

房地產市場現況

房地產市場供給

住宅存量仍相對不足(90%)

房價下修、銷售不佳、都更緩慢→新推量減少

空屋率仍偏高

房地產市場需求

房價所得比偏高，以換屋與投資需求為主

房價下修: 投資需求也明顯減少，換屋需求延緩

少子化與人口老化→人口結構變遷，不利長期 住宅需求

房地產價格與數量: 價跌量縮

房地產價量

房市政策對房價影響不大，但成交量明顯萎縮

房價自2014年Q4開始下滑

房地產市場品質

屋齡30年以上比例接近六成，停車與電梯設備不足，無法因應人口老化

社區意識仍不足，公寓大廈管理糾紛多

缺乏長期管理維護機制，無法因應重大維修或災害損失

房地產市場問題與原因

問題一: 房價負擔過重

5.9 6.4 6.2 7.1 8.3 8.3 8.8 11.6 12.9 13.7 14.8 15 15.7 15.8

30.9 29.7 27.4

31

36 36.8 40

48.1

53.2

57.4

62.3 63.4 66.6 66.3

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

50

55

60

65

70

PIR_TP MIR_TP

原 因

經濟成長停滯，實質所得負成長

受量化寬鬆貨幣政策驅動，房價泡沫化

投資性需求過多，排擠消費性需求

問題二: 缺乏選擇，過度擁屋

79.1 78.5

82.5 84

59.2

72.6

80.2

81.4

50

55

60

65

70

75

80

85

90

1980 1990 2000 2010

台灣 台北市

原 因

住宅租賃市場不健全，被迫購屋

住宅政策與稅制過度鼓勵擁屋

長期預期增值高

問題三: 空屋率過高

13.1 13.3

17.6

19.40

11.31

9.4

12.2

13.4

0

5

10

15

20

25

1980 1990 2000 2010

台灣 台北市

原 因

持有成本與利率偏低，閒置機會成本不高

租金報酬率偏低，租賃糾紛多

長期預期增值高

問題四: 居住品質不安全

施工監督不確實，偷工減料普遍

違建多，懲罰輕，違建稽查過於被動

斷層、土壤液化資訊不健全

問題五: 交易過程不安心

一案建商多，永續經營與售後服務成口號

定型化契約陷阱多，偏重保護建商，

廣告誇大不實，誤導民眾決策

房地產市場展望

展望一: 加速都市更新推動

加強公共利益的落實

政府公權力更積極介入

容積獎勵與容積移轉審議標準更具體化

強化代理實施者制度

都更相關資訊更透明化

不動產相關公會、學會、NGO更積極介入與協助

展望二: 加速推動公共(社會)住宅

積極落實保障弱勢團體的居住權

強化公共住宅的使用管理機制，維持好的住宅與社區品質，避免標籤化

不動產相關公會、學會、NGO更積極協助

展望三: 健全租買選擇環境

健全住宅租賃市場相關機制(租金、契約、品質、資訊、糾紛處理)，提供多元的居住選擇機會

調整住宅補貼資源的配置，維持租買選擇的政策中立性

積極扶植租賃服務相關產業發展

展望四: 合理不動產稅制改革

充分保障自住權益，但現行偏低的稅負仍建議以漸進方式合理調整

加重非自住與非自用不動產的持有成本，提高有效稅率

不動產稅負應兼重水平與垂直公平

展望五: 健全產業管理

鼓勵創造附加價值且永續經營的優質廠商

加強公會自律自清

加強政府的監督稽查與罰則，落實公權力

落實廠商評鑑制度與廠商資訊公開

展望六:健全不動產金融

充分保護自住貸款、建築融資

嚴格限制空地貸款、投機性房貸

結論與建議

結論

台北市住宅市場價高質低，供給面亟待改善，應加速都市更新之推動。

台北市住宅市場投資需求過高，房價負擔太重，除提高持有成本降低空屋率外，應落實公共住宅政策以保障弱勢家戶居住權。

台北市房價偏高，目前正處於緩慢下修階段，在經濟成長停滯下並未落底，仍需2~4年修正。

結論

房市交易萎縮，流動性降低，不利經濟發展與家戶居住品質改善，相關房市政策應充分考量其價量衝擊，以價格調整為主。

都市更新推動應落實公共利益與居住品質改善，應有更多公權力介入，且不應一昧透過提高容積獎勵方式達成。

建議

房地產市場價量波動與調整實為常態，廠商汰弱留強亦為市場進步所必須，建議政府應尊重市場機制，但前提是先健全房地產市場相關制度。

建立公平且有效率的制度，才能兼顧各方利益，創造多贏

建議

房地產市場除關注價量變化外，更重要的是居住品質與交易安全的提升，提供可負擔且好品質的居住環境，不僅是政府的責任，更是廠商基本的職業道德。

政府本身資源有限，建議充分運用不動產相關公會、學會、NGO力量，維持既監督又合作，而非對立關係

相關公會亦應發揮自律自清的企業社會責任