odluku o raspisivanju n - kanfanar.hr

Na temelju članka 35., 280. do 296. i 391. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima

(Narodne novine“ broj 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06,146/08,

38/09, 153/09, 90/10, 143/12 i 152/14), članka 48. Zakona o lokalnoj i područnoj (regionalnoj)

samoupravi („Narodne novine“ NN 33/01, 60/01, 129/05, 109/07, 125/08, 36/09, 36/09,

150/11, 144/12, 19/13 – pročišćeni tekst, 137/15 - ispravak, 123/17, 98/19, 144/20 ) i članka

33. Statuta Općine Kanfanar ( Službeni glasnik Općine Kanfanar”, broj 02/09. i 03/13 )

Općinsko vijeće na sjednici održanoj dana ________donosi:

ODLUKU O RASPISIVANJU

JAVNOG NATJEČAJA ZA OSNIVANJE PRAVA GRAĐENJA

Članak 1. Općina Kanfanar raspisati će javni natječaj za osnivanje prava građenja punionice električnih vozila. Pravo građenja za isto osnovati će se na kč.br. 2610/17, neizgrađeno zemljište unutar građevinskog područja, površine 200 m2 k.o. Sošići. Pravo građenja osnovati će se na razdoblje od 15 godina, pod uvjetima i na način određen od strane Općine Kanfanar i definiran u samome natječaju. Počtna cijena za osnivanje prava građenja određuje se u iznosu od 24.000,00 kuna godišnje.

Članak 2. Javni natječaj za osnivanje prava građenja provodi se prikupljanjem pismenih ponuda.

Članak 3. Postupak osnivanja prava građenja provodi Komisija za provedbu natječaja ( dalje: Komisija ), a prema Odluci o uvjetima i postupku natječaja za prodaju nekretnina, osnivanju prava građenja i davanja u zakup građevinskog zemljišta Općina Kanfanar ( „Službeni glasnik Općine Kanfanar“, br. 01/07).

Članak 4. Zadužuje se Komisija da javni natječaj iz čl. 1. ove Odluke raspiše u roku od ______ dana od dana stupanja na snagu ove Odluke.

Članak 5.

Ova Odluka stupa na snagu osmog dana od dana objave u Službenim novinama Općine

Kanfanar.

KLASA: OPĆINSKO VIJEĆE OPĆINE KANFANAR URBROJ: Predsjednik Općinskog vijeća Kanfanar,

IZVRŠITELJ USLUGE:

Goran Pamić, struč.spec.ing.aedif.

Stalni sudski vještak graditeljstva i procjena nekretnina

52100 Pula, Županska ulica 23

OIB: 23813084306

Pula, 24. veljače 2021. godine

NARUČITELJ USLUGE :

OPĆINA KANFANAR

Trg Marka Zelka 6., 52 341 Kanfanar

OIB: 67683397343

PROCJEMBENI ELABORAT

NEKRETNINA:

KATASTARSKA ČESTICA: 2610/17

KATASTARSKA OPĆINA: Sošići

ADRESA NEKRETNINE: Okreti, Kanfanar

VLASNIK NEKRETNINE: OPĆINA KANFANAR

ADRESA VLASNIKA: Trg M. Zelka 6, Kanfanar

OIB VLASNIKA: 67683397343

ZADATAK I SVRHA:

El.br.: K2/2021

Procjenitelj:

Neizgrađeno zemljište unutar građevinskog područja naselja.

Procjena tržišne vrijednosti nekretnine i utvrđivanje naknade za zasnivanje

prava građenja punionice električnih vozila na nekretnine za vremensko

razdoblje od 10 godina.

Ovaj procjembeni elaborat sastoji se od 25 stranice, uključujući i priloge. Elaborat je izrađen u dva (2) istovjetna ovjerena primjerka, a

digitalni primjerak se čuva u evidenciji sudskog vještaka - procjenitelja.

SAŽETAK

1.

2.

3.

4.

5.

6.

7.

8.

9.

10.

11.

12. 2610/17

13. 1442

14.

15.

16.

17. 893

18.

19.

20.

21.

22.

23. 200

24.

25.

26.

27.

28.

29.

30.

31.

32.

33.

34.

35.

36.

37.

38.

39.

40.

41.

Zemljište

Zemljište - unutar građevinskog područja naselja

Neizgrađeno zemljište I kategorije

24. veljače 2021. godine

Tržišna vrijednost prava građenja na nekretninu

Tip nekretnine

Vrsta nekretnine

Opis nekretnine

Prosječna tržišna vrijednost €/mjesec 125,00 EUR/m2

Prosječna tržišna vrijednost kn/mjesec 950,00 kn/m2

113.900,00 kn

Metoda procjene Poredbena

PODACI O NARUČITELJU

OPĆINA KANFANAR

Trg Marka Zelka 6., 52 341 Kanfanar

67683397343

PODACI O NEKRETNINI

Broj katastarske čestice

Površina zemljišta (m2)

NKP (m2) --- m2

Katnost građevine

Godina gradnje --- godina

NP (m2) --- m2

---

NE

PREDMET PROCJENE

BP (m2) --- m2

OPĆINA KANFANAR

1/1

NE

STATUS LEGALITETA NEKRETNINE

Upisana

Ucrtano stanje nekretnine

Legalna

NE

Udio vlasništva

Upisana prava, ( utjecaj na utrživost )

Posjedovni list

EUR

V (m3)

Status u zemljišnim knjigama

---

Grijanje

Status u katastarskom operatu

Legalitet nekretnine

---

Klimatizacija ---

ZEMLJIŠTE, k.č. 2610/17 k.o. Sošići

Naručitelj

Adresa naručitelja

OIB naručitelja

Općinski sud

ZK odjel

Katastarska općina

PODACI O DOKUMENTACIJI

Pula

Gradska četvrt/naselje

Okreti, Kanfanar

Broj ZK uloška/poduloška/suvlasnički dio

Vlasništvo

Rovinj

Okreti, Općina Kanfanar

Sošići

Mjesto, adresa i kućni broj nekretnine

m2

Upisana pozitivna zabilježba

Mogućnost upisa pozitivne zabilježbe

Stanje nekretnine Održavano

Dovršenost (%) 0

PROCJENA VRIJEDNOSTI

Energetski certifikat i razred ---

Tržišna vrijednost prava građenja na nekretninu 15.050,00

Dan vrednovanja 24. veljače 2021. godine

Dan kakvoće

Goran Pamić, Stalni sudski vještak i procjenitelj nekretnina

G: +385 95 373 4467 2/25

2. OVLAŠTENJE


G: +385 95 373 4467 3/25

3. POPIS PRIMIJENJENIH PROPISA, STRUČNE I ZNANSTVENE LITERATURE

Izračun vrijednosti proveden je prema važećoj pravnoj osnovi, literaturi i javno dostupnim

podacima na službenim web stranicama i to:

3.1. PROPISI O VLASNIŠTVU

- Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (pročišćeni tekst-NN 91/96, 68/98, 137/99,

22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14),

- Zakon o zemljišnim knjigama ( NN 63/19)

- Zakon o izvlaštenju i određivanju naknade ( NN 74/14, 69/17 i 98/19)

- Zakon o provedbi opće uredbe o zaštiti podataka ( NN 42/18)

3.2. GRADITELJSKI PROPISI

- Zakon o gradnji ( NN 153/13, 20/17, 39/2019),

- Zakon o prostornom uređenju ( NN 153/13, 65/17, 114/18, 39/19, 98/19 ),

- Zakon o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama ( NN 86/12, 143/13, 65/17 ),

-

- Pravilnik o načinu izračuna građevinske (bruto) površine zgrade ( NN 93/17 ),

-

- Pokazatelji troškova građenja (HKA, I/2014)

- Podatak o etalonskoj cijeni građenja (NN 59/2020)

-

- HRN EN ISO 9836/2011 (izračun površina zgrada)

3.3. PROPISI O VREDNOVANJU NEKRETNINA

- Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina ( NN 78/15 ),

- Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina ( NN 105/15 ),

- Pravilnik o informacijskom sustavu tržišta nekretnina (NN 114/2015, 122/2015)

3.4. PROPISI O VODNOM DOPRINOSU

- Uredba o visini vodnog doprinosa ( NN 78/10, 76/11, 19/12, 151/13, 83/15 i 42/19),

3.5. POSEBNI PROPISI LOKALNE SAMOUPRAVE

- Odluka o komunalnom doprinosu Općine Kanfanar ( SG Općine Kanfanar br.:7/13)

-

3.6. JAVNO DOSTUPNI PODACI

- Državna geodetska uprava - DGU http://www.katastar.hr/dgu/

-

- Cestovna mreža Istarske Županije ( NN 20/20 ),

- Ministarstvo Pravosuđa - "e-Pravosuđe"

http://e-izvadak.pravosudje.hr/pretraga-zk-ulozaka.htm

3.7. PROPISI I LITERATURA ČLANICA ZEMALJA EU

- European Valuation Standards (EVS).blue book 8. izdanje (TEGoVA)

Pravilnik o načinu utvrđivanja obujma građevine za obračun komunalnog doprinosa ( NN 15/19 ),

Pravilnik o jednostavnim i drugim građevinama i radovima ( NN 112/17, 34/18, 36/19, 98/19,

31/20 ),

Pravilnik o energetskom pregledu zgrada i energetskom certicificiranju ( NN 84/14, 150/14, 133/15,

22/16, 49/16, 17/17, 77/17 ),

http://www.kanfanar.hr/informacije-za-gradjane/dokumenti/prostorni-plan

Odluka o donošenju Izmjene i dopune Prostornog plana uređenja Općine Kanfanar, ( SG Općine

Kanfanar br.: 06/2019).

Oćina Kanfanar - službena web stranica,


G: +385 95 373 4467 4/25

http://www.katastar.hr/dgu/
















http://e-izvadak.pravosudje.hr/pretraga-zk-ulozaka.htm


4. OPĆI PODACI

4.1. PODACI O ZADATKU I NARUČITELJU

Zadatak:

Dan vrednovanja: 24. veljače 2021. godine

Dan kakvoće: 24. veljače 2021. godine

Dan i vrijeme očevida: 19. veljače 2021. godine, od 12.30 - 13.00 sati.

Naručitelj: OPĆINA KANFANAR

Adresa: Trg Marka Zelka 6., 52 341 Kanfanar

OIB naručitelja: 67683397343

Svrha procjene:

4.2. PODACI O NEKRETNINI

Objekt vrednovanja: Neizgrađeno zemljište unutar građevinskog područja naselja.

Adresa nekretnine: Okreti, Kanfanar

Zemljišno knjižni odjel: Rovinj.

Katastarska općina: Sošići

ZK uložak broj: 1442

Katastarska čestica broj: 2610/17

Površina zemljišta: 200 m2

Površina zgrade: --- m2

Opis nekretnine iz ZK: PAŠNJAK

Adresa kat. čestice: OKRETI

Opis nekretnine, opći:

Namjena nekretnine: Zemljište unutar granica građevinskog područja naselja.

Procjena tržišne vrijednosti nekretnine i utvrđivanje naknade za zasnivanje

prava građenja punionice električnih vozila na nekretnine za vremensko

razdoblje od 10 godina.

Neizgrađeno zemljište unutar obuhvata prostornog plana Općine

Kanfanar, površine unutar građevinskog područja naselja. Nekretnina nije

u uporabi, a zatečene je u hortikulturno održavanom stanju. Čestica graniči

s prometnom površinom i u razini je pristupne prometnice, ograđena samo

na istočnoj strani kamenim suhozidom, a na preostalim stranam s jasno

vidljivim granicama, geodetskim oznakama lomnih točaka. Stanje parcela u

naravi odgovara zatečenom stanju, prilikom očevida, prema načinu

uporabe katastarske čestice i oznake zemljišta u katastru nekretnina. Na

prometnici nema vidljivih znakova izvedene komunalne i energetske

infrastrukture, a na predmetnom zemljištu nema vidljivih izvedenih

priljučkaka.

Na pisani zahtjev Naručitelja od 18.veljače 2021. pristupio sam izradi

procjembenog elaborata tržišne vrijednosti prava građenja punionice

električnih vozila na neizgrađeno zemljište unutar građevinskog područja

naselja, koje čini k.č.br.: 2610/17, k.o. Sošići, smještenu u građevinskom

području naselja Okreti, područje Općine Kanfanar.

Osnovne napomene o

nekretnini:

Sva saznanja su u okvirima vršenja očevida, obilaska terena i utvrđivanja

stanja građevinske čestice s priloženom dokumentacijom. Opis je načinjen

u obimu koji je potreban za izvođenje zaključaka o vrijednosti nekretnine.

Za sve dijelove nekretnine, koji su zatvoreni i nepristupačni, procjenjuju se

na temelju dostavljenih i prikupljenih podataka procjenitelja, a procjena

pretpostavlja da se stanje nekretnine nije bitno promijenilo od dana očevida

do dana vrednovanja. Nekretnina nije u uporabi, hortikulturno održavana

zelena površina, bankina nerazvrstane ceste.


G: +385 95 373 4467 5/25

4.3. PROSTORNA IDENTIFIKACIJA

Područje lokalne jedinice: Općina Kanfanar.

Naselje: Okreti.

ŽUC Istarske županije - karta prometnica.

Prometna povezanost:

Nekretnina se nalazi unutar granica građevinskog područja naselja, na

sjevernom rubnom dijelu naselja, uz nerazvrstanu cestu i neposrednoj

blizini prometnice državnog značaja oznake D 303.

U produžetku naselja su izgrađene građevine stambene namjene i postaja

za opskrbu prijevoznih sredstava gorivom. Uslužno trgovačke građevine u

kojima se obavljaju poslovne i dnevne potrebe, s trgovinama, restoranima i

ostalim sadržajima koji karakteriziraju razvijeno naselje su u

administrativnom središtu. Naselje Kanfanar ima vrtić, osnovnu školu, a

strukovne srednje škole i gimnazija, kao i sve upravne, bolničke i dr.

ustanove se nalaze u relativno maloj udaljenosti. Mikro-lokacije nekretnine,

koja je predmet elaborata, se može označiti, ukupno, kao mirna i rijetko

naseljena stambena sredina sa intezivnim prometom na državnoj cesti uz

predmetno područje.

Položaj u naselju i

okruženje:

Udaljenost od grada Pazina, prometnicama A 8, D 303, ŽC 5077 i 5190,

cca. 20,00 km, osobnim i javnim prijevozom.

Udaljenost od Županijskog središta, grada Pula, prometnicama A 9, D

303, ŽC 5077 i gradskim prometincama, cca. 33,00 km, osobnim ili javnim

prijevozom.

Udaljenost od piključka na autocestu A 9 ( E 751), mjesnim prometnicama,

D 303, cca. 0,50 km.

Tip razvoja i korištenja u

naselju:

U naravi predmetna površia pripada, sukladno prostorno planskoj

dokumentaciji u ostale površine i lokacije - van građevinskog područja,

šume - zaštitne šume čija je funkcija zaštita poljoprivrednog i drugog

zemljišta, voda, erozijskih zona, naselja i slično, namijenjena su uzgoju

šuma. Pretpostavka ove procjene je da se neće mijenjati namjena niti

površina nekretnine.


G: +385 95 373 4467 6/25

Oprema i oštećenja:

Topografija:

4.4. OBLIK I FORMA NEKRETNINE:

Oblik i forma:

Veličina zemljišta: k.č. 2610/17., k.o. Sošići, sveukupne površine 200 m2.

Zatečeno stanje zemljišta:

4.5. JAVNO PRAVNO STANJE

Služnost na nekretninu: Ne postoji upis prava služnosti na nekretninu.

Zaštita kulturne baštine: Nekretnina je izvan kulturno povijesne (urbanističke) cjeline naselja.

Vodozaštitna zona: Izvan zaštićenog područja vodnog sliva.

Areološki lokalitet: Izvan arheloškog lokaliteta.

4.6. PROSTORNO PLANSKI PODACI

Postojeća prometnica uz promatranu nekretninu je asfaltirana, nerazvrstana

cesta za kolni i pješački promet koja povezuje rubni stambeni dio naselja sa

središtem naselja i glavnom prometnicom, formirana unutar građevinskog

područja, s rijetkim motornim prometom, bez parkirnih mjesta, bez

komunalne i energetske infrastrukture. Pristup s prometnice do promatrane

k.č.br.: 2610/17, k.o. Sošići, je sa zapadne strane, putem manjeg poprečnog

profila, u razini predmetne čestice.

Promatrana nekretnina, k.č. 2610/17 u k.o. Sošići, oznake zemljišta

pašnjak, površine 200 m2, izlomljenog, geometrijski nepravilnog oblika.

Zapadna strana čestice, cjelokupna dužina, je ulična strana, u razini javne

prometne površine. Preostale strane su spojene s neizgrađenim česticama

unutar građevinskog područja naselja.

Zaštićeno obalno

područje mora:

Izjave u urbanističkom

planiranju:

Nekretnina se nalazi izvan prostora ograničenja zaštićenog obalnog

područja mora.

Udaljenost od morske obale i uređenih kupališta mjesnim prometnicama,

D 303, cca. 14,50 km.

Prometnica je dijelom opremljena, asfaltirana površina, s izvedenom

javnom rasvjetom, a bez odvodnje oborinskih voda i nogostupa, novijeg

vremena gradnje.

Za razvoj naselja Planom su predviđena građevinska područja naselja i

izdvojenih dijelova građevinskih područja naselja. Sve odredbe ovoga Plana

koje se primjenjuju na građevinska područja naselja, jednako se

Neizgrađeno zemljište. Na čestici je zatečena održavana zelena površina,

travnjak. Granice čestice su jasno vidljive, na istočnoj strani granicu čini

kameni suhozid, a preostale lomne točke granice čestice čine geodetske

oznake.

Područje, prema prostorno planskoj dokumentaciji u kojem se nalazi

predmetna nekretnina, je označena kao neizgrađeni dio građevinskog

područja naselja GP 19 - OKRETI, prikazano na kartografskom prikazu

"KORIŠTENJE I NAMJENA POVRŠINA - POVRŠINE ZA RAZVOJ I

UREĐENJE - 1A", ID PPUO naselje Kanfanar, gdje su utvrđena

područja korištenje i namjena površina (SG Općine Kanfanar 6/2019) za

koje nije propisana izrada plana mižeg reda UPU naselja.

Udaljenost do zračne luke "Pula", mjesnim prometnicama, ŽC 5077, D

303, A 9, D 66 i D 401, cca. 32,00 km.

Parcela je u blagom nagibu smjera jug - sjver, a okolni teren i javne

površine je prilagođen okolišu izgrađenih građevina.

Tip lokalne prometnice i

pristup:


G: +385 95 373 4467 7/25

ID PPUOK (SG Općine Kanfanar 6/2019), KORIŠTENJE I NAMJENA POVRŠINA - 1A

Graditi se može samo na uređenom zemljištu u smislu ovih odredbi.

Odredbe Plana primjenjuju se kod gradnje novih te rekonstrukcije

postojećih građevina iz ovih odredbi.

U građevinskim područjima naselja mogu se graditi građevine stambene

namjene, te graditi i građevine javne, društvene (uključujući sportske),

Građevinsko područje naselja podrazumijeva građevinsko područje

osnovnog naselja i izdvojeni dio građevinskog područja naselja, pod

jednakim uvjetima, osim kada je to drugačije određeno ovim Planom.

primjenjuju i na izdvojene dijelove građevinskih područja naselja, ukoliko

ovim odredbama nije drugačije određeno.

U građevinskim područjima naselja prostor je namijenjen prvenstveno

gradnji građevina stambene namjene, a zatim i svim drugim građevinama i

sadržajima koji služe za zadovoljavanje svakodnevnih i povremenih

potreba stanovnika za radom, opskrbom, zdravstvenim i drugim uslugama,

kulturom, zabavom, rekreacijom i odmorom i za održavanje odgovarajućeg

standarda života.

U građevinskim područjima naselja i izdvojenim dijelovima građevinskih

područja naselja postoji mogućnost gradnje i uređenja građevina i ostalih

zahvata zajedničkih potreba, kao i za gradnju infrastrukturnih građevina i

uređaja, u skladu s ovim Planom.

U ovim će se područjima, također, graditi građevine gospodarske poslovne

i uslužno-servisne djelatnosti, javne i društvene, zdravstvene, sportske i

rekreacijske građevine, groblja, poljoprivredne građevine čija je djelatnost

kompatibilna sa stanovanjem (staklenici, plastenici i sl.), građevine za

smještaj vozila i parkirališni prostori, te građevine komunalne i ostale

infrastrukture, pomoćne građevine, te će se postavljati montažno-

demontažne prenosive građevine, naprave i urbana oprema, u skladu s

ukupnim odredbama ovoga Plana.

Stambena gradnja prvenstveno će se usmjeravati na nedovoljno ili

neracionalno izgrađene dijelove naselja putem interpolacija, te

rekonstrukciju postojećih građevina, s ciljem povećanja gustoće

naseljenosti, te racionalnosti izgrađene strukture i komunalne

infrastrukture.


G: +385 95 373 4467 8/25

ID PPUOK (SG Općine Kanfanar 6/2019), GRAĐEVINSKA PODRUČJA NASELJA

gospodarske i infrastrukturne namjene na vlastitoj građevnoj čestici.

Pod građevinama i prostorijama stambene namjene, prema ovim

odredbama, smatraju se stambene građevine i prostorije koje su namjenjene

stalnom ili povremenom stanovanju, te sadrže prostorne elemente stana ili

apartmana, definirane posebnim propisima, čija se namjena ovim Planom u

potpunosti izjednačava u smislu stanovanja.

Građevine stambene namjene većim su dijelom svoje površine namjenjene

stanovanju.

Za područje u kojem se nalazi promatrana nekretnina u prostorno planskoj

dokumentaciji su određeni sljedeći uvjeti:

Najveća dozvoljena izgrađenost građevne čestice kod svih se vrsta

građevina utvrđuje kako slijedi:

A) SLOBODNOSTOJEĆE GRAĐEVINE

za građevne čestice površine do 300m2 - 50% površine građevne čestice

za građevne čestice površine od 300-800m2 - - zbir 150m2 i 45% površine

građevne čestice iznad 300m2

za građevne čestice površine od 800-3.000m2 - zbir 375m2 i 40% površine


za građevne čestice površine iznad 3.000m2 - zbir 1.255m2 i 25% površine

građevne čestice iznad 3.000m2

B) POLUUGRAĐENE GRAĐEVINE


za građevne čestice površine od 250-800m2 - zbir 150m2 i 45% površine




za građevne čestice površine iznad 3.000m2 - zbir 1.278m2 i 25% površine


C) UGRAĐENE GRAĐEVINE


za građevne čestice površine od 200-500m2 - zbir 140m2 i 60% površine


Bitni elementi iz Odredbi

PPUO za provođenje,

lokacijski uvjeti i način

gradnje:


G: +385 95 373 4467 9/25

5. PODACI S OČEVIDA

5.1. IDENTIFIKACIJA NEKRETNINE

5.2. VLASNIŠTVO I LEGALITET

Izvadak iz zemljišne knjige, broj zk uloška : 1442.

Posjedovnica: k.č. Oznaka zemljišta Površina

PRVI ODJELJAK 2610/17 OKRETI, PAŠNJAK 200 m2

DRUGI ODJELJAK

Vlastovnica: 1. Vlasnički dio: 1/1

Ime vlasnika: OPĆINA KANFANAR

Adresa vlasnika: ----

OIB vlasnika:

Ubilježeni tereti: Tereta nema!

5.3. DOSTAVLJENA DOKUMENTACIJA I INFORMACIJE

Sudionici na očevidu: Zastupnik naručitelja.

Izvadak iz ZK:

Posjedovni list:



za građevne čestice površine iznad 1.000m2 - zbir 545m2 i 25% površine


Koeficijent iskoristivosti građevne čestice(kis), istovjetan je umnošku

koeficijenta izgrađenosti(kig) i najvećeg dozvoljenog broja etaža iz odredbi.

Dostavljen prijepis posjedovnog lista, neslužbena kopija, 893., neslužbena

kopija, sa stanjem na dan 19. veljače 2021. godine.

Ostala neregistrirana opterećenja (npr. favoriziranje), povlastice, prava,

posebnosti, prava građenja, služnosti, kao i nečistoća, (npr. zagađenih

područja), procjenitelju nisu poznati.

Nema upisa za predmetnu česticu.

Dostavljen verificirani izvadak iz zemljišne knjige, uložak broj: 1442.,

neslužbena kopija, sa stanjem na dan 19. veljače 2021. godine.

Neregistrirana prava i

obveze:

----

Očevidom na licu mjesta identificirana je predmetna nekretnina u naselju Okreti, zemljište unutar

građevinskog područja naselja, izgrađeni dio, temeljem iskaza zastupnika naručitelja i dostavljene

dokumentacije, zemljište oznake k.č.br.: 2610/17, k.o. Sošići, pašnjak, sveukupne površine čestice 200

m2, u naravi neizgrađeno i gradivo zemljište.

Prema Izvatku iz zemljišne knjige, ZK odjela Rovinj, zk. uložak broj: 1442 i prema Izvodu iz

posjedovnog lista br.: 893, Odjela za katastar nekretnina Rovinj, u Rovinju je utvrđeno da je u cijelosti

usklađen katastar nekretnina sa zemljišnikom. Na temelju katastarskog plana je utvrđena točna lokacija

predmetne nekretnine, a očevidom konfiguracija zemljišta, izgrađenost, uređenje, te sve ostale odlučne

činjenice. Promatrana nekretnina je evidentirana u katastarskom operatu. Uvidom u dostavljenu

dokumentaciju i zatečeno stanje je utvrđeno da na predmetnoj čestici nema izgrađenih građevina, te da

nekretnina nije u uporabi.

Vlasništvo nekretnine nije predmet procjene niti provjera s upravno-pravnog naslova. Uvidom u

izvadak iz zemljišne knjige broj: 1442, sa stanjem na dan 19.02..2021. godine za predmetnu česticu,

ostale upisane čestice kao nepotrebne izostavljene, utvrđeno je da:

Ostali prostorno planski uvjeti kojima se određuje mogućnost gradnje su

propisani Odredbama za provođenje PPUO Kanfanar.


G: +385 95 373 4467 10/25

Nije predočena.

Kopija katastarskog plana:

Akti za gradnju: Nema.

Informacije sudionika: Ostalih saznanja nema.

5.4. KOMENTAR LEGALITETA GRAĐEVINE

5.5. POVRŠINA ZEMLJIŠTA

R.br.

m2

m2

5.6. FOTODOKUMENTACIJA

Pristupni put Dio predmetne čestice

Dio predmetne čestice Dio predmetne čestice

1.

Predmetna nekretnina je evidentirana u zemljišniku i katastarskom operatu, a temeljem dostavljene

dokumentacije i izvršenim očevidom je utvrđeno da na predmetnim nekretninama nema izgrađenih

građevina, te se temeljem važeće zakonske regulative smatra legalnom.

Mjerenje nije obaveljno nego su preuzete mjere površina iz dostavljene dokumentacije, te ova procjena

pretpostavlja da iste odgovaraju stvarnom stanju.

Predoče izvoda iz katastarskog plana, neslužbena verzija od 20. siječnja

2021. godine.

m2

Broj k.č. Udio dijela Površina

Projektna dokumentacija:

Način uporabe kat. čestice Kategorija

2610/17 1/1 PAŠNJAK 1. 200

Sveukupno P građevinske čestice: 200

Sveukupno P zemljišta 1. kategorije: 200


G: +385 95 373 4467 11/25

Dio predmetne čestice Dio predmetne čestice

6. KAKVOĆA PROMATRANE NEKRETNINE

6.1. TEHNIČKI OPIS NEKRETNINE

Kategorija zemljišta: I kategorija.

6.2. RAZVOJ, GRADILIŠTE I OSTALO

Vrsta prometnice:

Infrastruktura:

Vodovodna mreža: izgrađena u predmetnom naselju.

Elektroenergetska mreža: izgrađena u predmetnom naselju.

Telekomunikacijska mreža: izgrađena u predmetnom naselju.

Odvodnja otpadnih voda: nije izgrađena u predmetnom naselju.

Plinska mreža: nije izgrađena u predmetnom naselju.

Komunalna zona:

Uvjeti za stanovanje: Nema.

Alternativno korištenje: Nema.

Parkiranje: Nema.

Buka:

Zagađenje:

Tlo je pretežito, homogeno, bez vidljivih podzemnih voda.

Na lokaciji nema izvora zagađenja tla koji bili općepoznati i uočljivi.

Tlo, podzemne vode (ako

je očito vidljivo):

prometnica s izvedenim asfaltnim zastorom, s izvedenom javnom

rasvjetom, bez nogostupa i odvodnje oborinskih voda.

Odlukom o komunalnom doprinosu, Općine Kanfanar, naselje Okreti, u

kojem se nalazi predmetna nekretnina, je III zona za plaćanje komunalnog

doprinosa.

Granica parcele i

susjedske sličnosti:

Položaj nekretnina u

naselju:

Kolni ulaz u parcelu: Nije izveden, a moguć je na zapadnoj granici čestice.

Nekretnina se nalazi rubu naselja, uz nerazvrstanu cestu koja je komunalno

i energetski neopremljena, okružena neizgrađenim građevinskim

zemljištem.

Nerazvrstana cesta, asfaltirani put manjeg poprečnog profila na kojoj se

odvija motorni i pješački prometom slabog intenziteta.

Vrsta nekretnine: Zemljište unutar građevinskog područja, u naravi neizgrađeno građevinsko

zemljište u izgrađenom dijelu naselja.

Promatrana nekretnina je uz rubni dio naselja, okružena s površinama iste

namjene i zatečenog stanja. Granice čestice tijekom očevida su bile jasno

vidljive, s geodetskim oznakama i ogradnim zidovima.

Na lokaciji nema izvora buke koji bi bili općepoznati i uočljivi.

Komunalna opremljenost

prometnice:


G: +385 95 373 4467 12/25

6.3.

6.4. VODNI DOPRINOS

7. OPĆE VRIJEDNOSTI ODNOSA NA TRŽIŠTU

7.1. GOSPODARSKO STANJE U RH

Izvor: HNB - Informacija o gospodarskim kretanjima - studeni 2020.

7.2. TRŽIŠTE PONUĐENIH NEKRETNINA U RH

Nepredvidljivost dužine trajanja pandemije koronavirusa je ipak ostavila posljedice i na tržište

nekretnina. Optimizam i lagano buđenje tržišta u lipnju ipak se usporilo krajem kolovoza kao

posljedica povećanja broja zaraženih.

Usprkos solidnom interesu, stranci koji čine većinu stjecatelja u priobalnim županijama nisu u

KOMUNALNI DOPRINOS

Obujam objekta obračunava se prema odredbama Pravilnika kojim se to regulira.

Prema dostupnim mjesečnim pokazateljima u trećem se tromjesečju očekuje rast gospodarske

aktivnosti na tromjesečnoj razini, nakon snažnog smanjenja u drugom tromjesečju uzrokovanog

pandemijom novoga koronavirusa i restriktivnim mjerama uvedenima za njezino suzbijanje. Tijekom

rujna nastavio se rast zaposlenosti i smanjenje broja nezaposlenih. Iako su tekuća kretanja na tržištu

rada povoljna, broj zaposlenih i nezaposlenih i dalje je zamjetno nepovoljniji u odnosu na razdoblje

prije izbijanja pandemije. Krajem listopada epidemiološka se situacija zamjetno pogoršala, što bi, ako

se takva situacija produži, moglo negativno utjecati na intenzitet oporavka. Ukupna inflacija

potrošačkih cijena neznatno se povećala: s –0,1% u kolovozu na 0,0% u rujnu. Nasuprot tome,

temeljna se inflacija smanjila s 1,2% na 0,7% pod utjecajem smanjenja godišnje stope promjene cijena

pojedinih prehrambenih proizvoda, odjeće i obuće te ugostiteljskih usluga i smještaja. Visok stupanj

ekspanzivnosti monetarne politike zadržan je i tijekom listopada te su slobodna novčana sredstva

banaka dosegnula dosad najvišu zabilježenu razinu, čemu je uz smanjenje gotovog novca u optjecaju

pridonijelo i smanjenje kunskog depozita države kod HNB-a. Godišnji rast ukupnih plasmana banaka

u rujnu se ubrzao na 3,7%, pri čemu se ubrzao rast plasmana nefinancijskim poduzećima zbog učinka

baznog razdoblja, dok se godišnji rast plasmana stanovništvu blago usporio. Nakon znatnog manjka

proračuna opće države od 13,2 mlrd. kuna u prvoj polovini godine, mjesečni podaci Ministarstva

financija upućuju na povoljnija proračunska kretanja u trećem tromjesečju. Relativni pokazatelj duga

opće države na kraju srpnja iznosio je 82,5% BDP-a ili 9,7 postotnih bodova više nego na kraju 2019.,

što, između ostalog, odražava znatno povećanje potreba za financiranjem manjka proračuna u 2020.

godini.

Komunalni doprinos predstavlja financijska sredstva kojima vlasnici građevinskih čestica sudjeluju u

financiranju gradnje objekata i uređaja komunalne infrastrukture na području Općine Kanfanar.

Izračun komunalnog doprinosa temelji se na Podatku o prosječnim troškovima gradnje m³ etalonske

građevine u Republici Hrvatskoj (NN 059/2010). Zgrada se, sukladno odluci nadležne jedinice lokalne

samouprave nalazi u III zoni gdje je određena jedinična cijena 16,00 kn/m³ obujma građevine.

Vodni doprinos predstavlja financijska sredstva kojima vlasnici građevinskih čestica sudjeluju u

financiranju gradnje objekta i uređaja vodnog gospodarstva, a regulira se temeljem Zakona o

financiranju vodnog gospodarstva (»Narodne novine«, broj 153/09, 90/11, 56/13, 154/14 , 119/15,

120/16, 127/17, 66/19). Vodni doprinos se obračunava na temelju glavnoga projekta ili druge

projektne dokumentacije za koju se, prema propisima o gradnji, ishoduje izvršni akt za gradnju.

Nekretnina se nalazi u Zoni B, stambene namjene sukladno Uredbi o visini komunalnog doprinosa

(„Narodne novine“, broj 78/10, 76/11, 19/12, 151/13, 83/15, 42/19 i 73/20).


G: +385 95 373 4467 13/25

https://www.hnb.hr/documents/20182/121663/i-040.pdf/e1e49e05-ab3d-4426-ac41-9f00eb6d0e6d

Izvor: https://www.burza-nekretnina.com/statistike

7.3. TRŽIŠTE PONUĐENIH NEKRETNINA NA USPOREDIVOM PODRUČJU

7.4. INDEKS CIJENA NEKRETNINA

mogućnosti realizirati eventualne interese zbog otežanog dolaska u Hrvatsku. Evidentno je da je broj

transakcija manji u cijeloj Hrvatskoj i to tijekom cijele 2020. godine.

Dijelom će se krvna slika tržišta poboljšati najavljenim jesenskim subvencijama stambenih kredita, što

će povećanom potražnjom sačuvati vrijednost dijela stambenih nekretnina tijekom rujna i listopada.

Situacija će se ipak pogoršati u studenom.

Prodavatelji nekretnina još uvijek ne donose odluke o eventualnoj korekciji cijena pa se različiti stavovi

kupaca i prodavatelja odražavaju na lošiji promet u cijeloj Hrvatskoj, a posebno u Zagrebu.

Nekretnine i dalje zadržavaju status poželjne investicije čak i usred pandemije. Ulagači traže samo one

nekretnine koje mogu ostvariti povrat, a ako se radi o stambenim u Zagrebu, one koje su novijeg

datuma izgradnje i koje mogu dugo odolijevati svim potresima.

ICSN se temelji na različitoj stratifikaciji uzorka od one koja se primjenjivala pri računanju starog

HICN-a, u skladu s Uredbom Komisije 93/2013, u kojoj je definirano da indeks cijena stambenih

nekretnina mora obuhvaćati kategorije izdataka ukupno na razini Republike Hrvatske te izdvojene

kategorije za nove i postojeće stambene objekta.

Razlike u cijenama između novijih i kvalitetnijih nekretnina s jedne strane i onih starijih i manje

kvalitetnih s druge strane, bit će sve veće. Tržište će se i dalje usporavati uz blagi prosječni pad cijena

nakon protoka subvencija i dolaska hladnijih dana.

Lokacija na kojoj se nalazi predmetna nekretnina je atraktivna. Radi se o nekretnini koja se nalazi

unutar građevniskog područja naselja, blizini zona gospodarske namjene, poslovne zone i komunalno

servisne zone, blizni važnih prometnica i prometnih pravaca, i blizini turistički aktivnim naseljima,

mora, kao i trgovačkih centara, pogodnoj kako za stanovanje tako i za obavljanje turističke djelatnosti.

Kako na tržištu ima malo sličnih nekretnina u promatranoj zoni stoga je uzeta slična pozicija i

namjena, približno isto vrednovanih mjesta. Zadnje prosječne kupoprodajne cijene sličnih nekretnina,

po površini, namjeni i drugim usporedivim pokazateljima, na bliskim lokacijama, jesu 37,00 - 55,00 €

/m².

Trenutno je potražnje na tržištu nekretnina slaba, a prevelika ponuda, uglavnom slabije atraktivnih,

nekretnina na prodaju te ekonomski aspekti društva, koji nisu značajno smanjili cijene atraktivnih

nekretnina, te se očekuje utrživost predmetne nekretnine u kraćem vremenskom razdoblju.

Metodologija te obveza razvoja i provedbe ICSN-a definirani su Uredbom Komisije (EU) br. 93/2013

o utvrđivanju detaljnih pravila za provedbu Uredbe Vijeća (EZ) br. 2494/95 o harmoniziranim

indeksima potrošačkih cijena u vezi s utvrđivanjem indeksa cijena stambenih objekata u vlasništvu

stanara od 1. veljače 2013.

ICSN se temelji na mnogo opširnijoj i obuhvatnijoj bazi podataka koja obuhvaća transakcije u

trgovanju stambenim objektima na teritoriju Republike Hrvatske i registrirane na temelju Prijave

prometa nekretnina pri Poreznoj upravi Ministarstva financija. Dobra svojstva baze podataka na kojoj

se temelji izračun ICSNa, ponajprije njezin obuhvat i opširnost, omogućuju konstrukciju indeksa koji

vjerodostojnije odražava dinamiku ostvarenih cijena stambenih objekata u Hrvatskoj od postojećeg

HICN-a.

Državni zavod za statistiku (DZS) razvio je indeks cijena stambenih nekretnina (ICSN) za Hrvatsku u

suradnji s Hrvatskom narodnom bankom. Taj se indeks na tromjesečnoj razini, počevši od 20. siječnja

2016., objavljuje na stranicama DZS-a, dok u bazi podataka Eurostata zamijenjuje hedonistički indeks

cijena nekretnina (HICN), koji je dosad reprezentirao kretanje cijena stambenih objekata u Hrvatskoj.

Istodobno, zaključno s drugim tromjesečjem 2015., Hrvatska narodna banka je prestala s

konstrukcijom i objavom hedonističkog indeksa cijena nekretnina (HICN).


G: +385 95 373 4467 14/25

https://www.burza-nekretnina.com/statistike

Izvor: https://www.hnb.hr/statistika/statisticki-podaci/odabrane-nefinancijske-statistike/indeksi-cijena

8. ODABIR METODE I OBRAZLOŽENJE

8.1. OPĆENITO O ODABIRU METODE

- približna vrijednost zemljišta

- približna vrijednost nekretnina,

- pregledi tržišta nekretnina,

- poredbeni pokazatelji,

- koeficijenti za prilagodbu,

- koeficijenti za preračunavanje,

- indeksni nizovi,

- stope kapitalizacije.

ICSN je konstruiran s pomoću baze podataka koja pokriva sve transakcije na teritoriju RH registrirane

pri Poreznoj upravi. S obzirom na to da se ICSN temelji na novom izvoru podataka, koji se prvi put

koristi za potrebe službene statistike, treba napomenuti da će se indeks ICSN objavljivati uz veći

vremenski pomak u odnosu na HICN.

Vrijednosti, koje se dobiju temeljem dovoljnog broja pribavljenih i evaluiranih podataka prikladnih

kupoprodajnih ugovora i koeficijenti koje propisuje Zakon o procjeni nekretnina i Pravilnik o

metodama procjene vrijednosti nekretnina, su:

Tržišna vrijednost definira cijenu koja se u trenutku procjene, prema statusu izrađene projektne

dokumentacije i statusu legaliteta, te stvarnim obilježjima građenja nekretnina može postići na tržištu,

ne uzimajući u obzir neuobičajene ili osobne elemente. Kod tržišne vrijednosti vrijedi princip "highest

and best use" kako bi se procjenjivala u scenariju koji rezultira maksimalnu vrijednost, a prikladna je za

nekretnine koje generiraju prihod. .

Kako, za područje u kojem se nalazi promatrana nekretnina nisu evaluirani uneseni podaci u

informacijski sustav tržišta nekretnina, postoji dijelom uređena baza podataka, propisana Zakonom o

procjeni vrijednosti nekretnina i Pravilnikom o metodama procjene vrijednosti nekretnina. Kod ove

nekretnine poslužiti će informativno dostupni podaci isprava o kupoprodaji nekretnina iz baze

podataka MGIPU e-Nekretnine preuzeti od Porezne uprave, kao i podataka koji su dostavljeni iz


G: +385 95 373 4467 15/25

https://www.hnb.hr/statistika/statisticki-podaci/odabrane-nefinancijske-statistike/indeksi-cijena

8.2. ODABIR METODE

a)

b)

c)

9. PRIBAVLJENI PODACI

9.1. POREDBENE NEKRETNINE I IZVOR

e- nekretnine (MGIPU)

S obzirom da je baza podataka utrženih nekretnina djelomično uređena s vrijednostima i koeficijentima

koje Zakon o procjeni vrijednosti nekrtnina i Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina

propisuju, kod ove nekretnine ćemo se služiti dostupnim podacima o prodaji

Način i uporaba podataka u odabranoj metodologiji su propisani zakonskom regulativom,

međunarodnim standardima, te su uobičajeni na lokalnom tržištu.

Posebna obilježja poredbenih nekretnina mi nisu poznata, te se stoga pretpostavlja da na poredbenim

nekretninama nema:

1. Neuknjiženih tereta, (plodouživanje, legalnost dijela ili cijele nekretnine i sl.),

2. Nedostataka i posebnih obilježja, (zagađenje tla, buka i sl.).

Usporedba se vrši prvenstveno po dostupnim pokazateljima - kupoprodajnim cijenama.

Ostale poznate prednosti i nedostaci nekretnine uzimaju se u obzir kroz faktore prilagodbe tržištu.

međuvremensko izjednačavanje cijena definiranih za tri geografska područja, (indeks cijena stambenih

nekretnina Državnog zavoda za statistiku), podaci preuzeti sa www.dsz.hr - hedonistički pristup

regresijskih modela, revalorizacija jediničnih cijena s obzirom na vrijeme prodaja usporednih

nekrentina.

kategorija zemljišta koja se utvrđuju prema spremnosti za gradnju na temelju prostorno planske

dokumentacije i na temelju tehničkih, stvarnih i gospodarskih obilježja, uzimajući u obzir uvjete zaštite

okoliša i ostale utjecajne čimbenike. Sukladno čl. 10. Pravilnika o procjenama vrijednosti nekretnina

Zona i položaj nekretnine, predmetom procjene, zemljište koje se nalazi izvan granica građevinskog

područja naselja PPUO Kanfanar, u postupku procjene, prema potrebi, posebno će se odrediti

vrijednost zemljišta istih kategorija ako su dostupne, a onda drugih kategorija, te će se, ovisno o tome

koje kategorije je poredbeno zemljište, odrediti i vrijednost zemljišta građevinske namjene.

Za izračun tržišne vrijednosti zemljišta, pored koeficijenta međuvremenskog izjednačenja, primjenit će

se čl. 27., Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina koji omogućava izvođenje drugih

koeficijenata za preračunavanje razlika u vrijednosti drugih obilježja istovrsnih nekretnina.

Za izračun tržišne vrijednosti nekretnine koristit će se slijedeći korekcioni faktori:

Obzirom na gore sve navedeno odabire se poredbena metoda procjene, glavna metoda, kao

najprikladniji postupak za utvrđivanje tržišne vrijednosti zemljišta prema odredbama Pravilnika o

metodama procjene vrijednosti nekretnina, gdje se tržišna vrijednost određuje iz najmanje tri

kupoprodajne cijene, (transakcije), poredbenih nekretnina, koja služi kao osnova za izračun tržišne

vrijednosti zasnivanja prava građenja.

dostupne baze podataka nadležne lokalne jedinice, e-izvatka i osobnog poznavanja ponude nekretnina,

temeljem koje je rađen odabir, a potom pribavljeni iz zbirke isprava nadležnog zemljišnoknjižnog

odjela Općinskog suda. Prikupljeni podaci za potrebe ovog elaborata su arhivirani u digitalnoj bazi

procjenitelja, a isti se mogu provjeriti u nadležnom općinskom sudu.

zemljište koje je predmet procjene je zemljište I kategorije, (I kategorija zemljišta koja obuhvaća

katastarske čestice na kojima su ispunjeni uvjeti za izdavanje građevinske dozvole prema posebnom

zakonu kojim se uređuju pitanja gradnje ). S obzirom na navedeno pri usporedbi vrijednosti zemljišta

sa dostupnim podacima prema potrebi mogu se koristiti koeficijenti za različitu kategoriju zemljišta,

(Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina, PRILOG 4: ORIJENTACIJSKI ODNOSI

VRIJEDNOSTI ZEMLJIŠTA OVISNO O SPREMNOSTI ZA GRADNJU).

koeficijenti za preračunavanje kojima se preračunavaju razlike u vrijednosti istovrsnih nekretnina zbog

odstupanja u njihovim obilježjima.


G: +385 95 373 4467 16/25

9.1. OBILJEŽJA PREDMETNE NEKRETNINE

9.2. POREDBENE NEKRETNINE

Red

ni b

roj tr

ansa

kci

je

Po

vrš

ina

zem

ljišt

a

Kup

op

rodaj

na

cije

na

€/m

2

Kat

ego

rija

zem

ljišt

a

1. 840 47,62 1.

2. 244 54,64 1.

3. 426 44,41 1.

4. 924 51,23 1.

5. 1677 37,14 1.

9.3. ANALIZA PRIKUPLJENIH PODATAKA

Isključivanje neuobičajenih okolnosti.

sličnih nekretnina prikupljenih u bazi e-nekretnina, temeljem evidentiranja pristiglih kupoprodajnih

ugovora u nadležnu Poreznu upravu i evidentiranih u zemljišnim knjigama, a po potrebi i dostavljenih

podataka iz evidencije nadležnih službi lokalne jedinice. Podaci su arhivirani osobno kod procjenitelja

isključivo za potrebe izrade ovog elaborata, a mogu se provjeriti na nadležnom sudu.

Za usporedbu se uzimaju evaluirani podaci, kao poredbene nekretnine, pet evidentiranih kupoprodaja

neizgrađenog zemljišta I kategorije prema spremnosti za gradnju, koje se nalaze unutar građevinskog

područja predmetnog i susjednog naselja na kojem su ispunjeni uvjeti za izdavanje građevinske

dozovole prema posebnom zakonu kojim se uređuje pitanje gradnje, istih obilježja, namjene i slične

površine, u okolnom odnosno usporedivom području, prodanih na slobodnom tržištu nekretnina u

periodu od 2017 - 2021. godine.

Neuobičajenim okolnostima smatraju se značajna pojedinačna odstupanja kupoprodajnih cijena veća

od ±30% od prosječne kupoprodajne cijene istovrsnih nekretnina u promatranom cjenovnom bloku ili

tijekom utvrđivanja tržišne vrijednosti pojedinačne nekretnine. Analizirajući predmetne kupoprodaje

nekretnina iz evidentiranih kupoprodajnih cijena vidljivo je da nema zemljišta koje značajno odstupa

od ostalih cijena u nacrtu izvatka, te će se sukladno čl. 4. stavak 3., Pravilnika o metodama procjene

vrijednosti nekretnina izostaviti iz daljnjeg postupka utvrđivanja tržišne vrijednosti, a prosjek će se

izračunati iz preostalih cijena.

S

Kurili

Sošići 3348 12.07.2017. S 1,40 Kurili

Kurili

1,50 Kurili

Obilježja koja utječu na vrijednost procijenjivane nekretnine.

Površina zemljišta: 200,00

Vrsta. S

Mjera: 0,5

Kategorija:

Cjenovni blok

Mje

ra g

rađev

insk

og

ko

rišt

enja

(ko

efic

ijen

t

isko

rist

ivo

sti)

Sošići

1

Lokacija: Kanfanar

Kat

asta

rska

op

ćin

a

Okreti

2126/1 01.03.2019.

Vrs

ta g

rađev

insk

og

ko

rišt

enja

(n

amje

na

i

pra

vila

)

NKP građevine: ----

Sošići

Sošići 2126/2 11.08.2017. S 1,46

Sošići 2100/2 14.04.2017. S 1,38

Dan vrednovanja: 24. veljače 2021. godine

Kat

asta

rska

čest

ica

Nad

nev

ak

kup

op

rodaj

e n

ekrt

nin

e

2612 10.07.2020. S 1,40


G: +385 95 373 4467 17/25

9.4. GRUBO ČIŠČENJE

Red

ni b

roj tr

ansa

kci

je

Po

vrš

ina

zem

ljišt

a

Kup

op

rod

ajn

a ci

jen

a

€/

m2

Kat

ego

rija

zem

ljišt

a

1. 840 47,62 1. %

2. 244 54,64 1. %

3. 426 44,41 1. %

4. 924 51,23 1. %5. 1677 37,14 1. %

47,01

10. IZJEDNAČENJA I ANALIZE

10.1. MEĐUVREMENSKO IZJEDNAČENJE

Red

ni b

roj tr

ansa

kci

je

Po

vrš

ina

zem

ljišt

a

Kup

op

rodaj

na

cije

na

€/m

2

Ko

rekci

jski fa

kto

r

1. 840 47,62 1,00 €

2. 244 54,64 1,07 €

3. 426 44,41 1,20 €

4. 924 51,23 1,20 €5. 1677 37,14 1,19 €

€

Kat

asta

rska

op

ćin

a

44,20

-5,851,46

10.07.2020. S 1,40

Sošići 3348

Sošići 2126/1 01.03.2019. 118,67 126,91 58,46

Sošići 2612 10.07.2020. 126,91 126,91 47,62

Sošići 2126/1 01.03.2019. S 1,50 13,96

Kat

asta

rska

op

ćin

a

Kat

asta

rska

čest

ica

Nad

nev

ak o

dlu

ke

o

kup

op

rod

aji n

ekrt

nin

e

Vrs

ta g

rađ

evin

sko

g

ko

rišt

enja

(n

amje

na)

Mje

ra g

rađ

evin

sko

g

ko

rišt

enja

(ko

efic

ijen

t

isko

rist

ivo

sti)

Odstupanje %

Sošići 2612 1,28

Nad

nev

ak o

dlu

ke

o

kup

op

rodaj

i n

ekrt

nin

e

Baz

ni in

dek

s n

a dan

skla

pan

ja k

up

op

rodaj

e

Baz

ni in

dek

s n

a dan

vre

dn

ovan

ja

105,46 126,91

S 1,38

S

Sošići 2100/2 14.04.2017. 106,58 126,91

Sošići 2126/2 11.08.2017. 105,46 126,91 53,29

Prosječna cijena u €/m2: 53,01

Sošići 3348 12.07.2017. 61,48

Međuvremenski

izjednačena cijena

Razloga za isključenje pojedinih transakcija iz daljnjeg izračuna, jer ne zadovoljavaju prethodno zadane

parametre nema.

Kako nije bilo isključivanja neuobičajenih okolnosti u promatranom području u kojem se nalaze

nekretnine, približno istih ili sličnih obilježja kao nekretnina koja je predmet utvrđivanja tržišne

vrijednosti, pronađeno je pet realiziranih kupoprodaja unatrag četiri godine od dana utvrđivanja tržišne

vrijednosti koje zadovoljavaju propisane kriterije.

Prosječna vrijednost - privremena prosječna postignuta kupoprodajna vrijednost usporedivih

nekretnina iznosi 47,01 €/m2.

Nekretnine, koje su predmetom utvrđivanja tržišne vrijednosti, dijelom odstupaju svojim obilježjima

od usporedivih nekretnina, zemljišta na promatranom i usporedivom području, te će se takova

odstupanja uzeti u obzir primjenom čl. 62. Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina, a

kako je prikazano u daljnjem postupku utvrđivanja tržišne vrijednosti nekretnina.

12.07.2017. S 1,40 8,24

Sošići -26,58

Prosječna cijena u €/m2:

Kat

asta

rska

čest

ica

2100/2 14.04.2017.

2126/2 11.08.2017.Sošići


G: +385 95 373 4467 18/25

10.2. INTERKVALITATIVNO IZJEDNAČENJE

Red

ni b

roj tr

ansa

kci

je

Po

vrš

ina

stan

a

Međ

uvre

men

ski

izje

dn

ačen

a ci

jen

a

Ko

efic

ijen

t za

pre

raču

nav

anje

1. 840 47,62 1,04 €

2. 244 58,46 1,00 €

3. 426 53,29 1,01 €

4. 924 61,48 1,04 €5. 1677 44,20 1,05 €

53,01 €

11. STATISTIČKA OBRADA I IZRAČUN

11.1. STATISTIČKA OBRADA POREDBENIH ZEMLJIŠTA

Red

ni b

roj tr

ansa

kci

je

Kat

asta

rska

op

ćin

a

Kup

op

rodaj

na

cije

na

€/m

2

1. Sošići 48

2. Sošići 55

3. Sošići 44

4. Sošići 51

5. Sošići 37

11.2. KUMULATIVNI IZRAČUN ZEMLJIŠTA NEOPTEREĆENOG PRAVOM GRADNJE

=

Tržišna vrijednost ukupno zaokruženo: = €

Sošići 53,82

Kvad

rat

odst

up

anja

(ap

solu

tno

)

Preliminarna vrijednost

zemljišta I kategorije:54,43 €

6,23 11%

x 200,00 =

Nakon provedenih izjednačenja i analiza pribavljenih podataka poredbenih nekretnina pravilo dva

sigma je zadovoljeno jer je izračunom dobiveni iznos manji od 40%.

1,38 0,50 1,50 46,41

3348 1,40 0,50

10.886,00 €

-4,03

2126/1 1,50 0,50 1,50 58,46

2612 1,40 0,50 1,50 49,52

Mje

ra g

rađ

evin

sko

g

ko

rišt

enja

(pro

cjen

jivan

e

nek

retn

ine)

Mje

ra g

rđev

insk

og

ko

rišt

enja

(ko

efic

ijen

t

isko

rist

ivo

sti)

Međuvremenski i

interkvalitativno

izjednačena cijena

47,62 49,52 9% 4,91 242612

Pravilo dva sigma (+-): 12,46

840

22%

Kat

asta

rska

čest

ica

Po

vrš

ina

zem

ljišt

a

Međ

uvre

men

ski

izje

dn

ačen

a ci

jen

a

2126/2 426 53,29 53,82 1% 0,61 0

2126/1 244

Odst

up

anje

od

pro

sjek

a (a

pso

lutn

o)

58,46

Međ

uvre

men

ski i

inte

rakti

vn

o

izje

dn

ačen

a ci

jen

a

€/m

2

Odst

up

anje

od

pro

sjek

a u %

58,46 -7%

Kat

asta

rska

op

ćin

a

Kat

asta

rska

čest

ica

Mje

ra g

rađ

evin

sko

g

ko

rišt

eja

(po

red

ben

e

nek

rtn

ine)

Prosječna cijena u €/m2:

1,50

Sošići

Sošići

2100/2

Sošići

2126/2 1,46 0,50 1,50

16

3348 924 61,48

Pula 54,43 194

63,94 -17% -9,51 90

2100/2 1677 44,20 46,41 15% 8,02 64

54,43

10.886

10.890,00

Privremena vrijednost predmetne nekretnine:

Standardno odstupanje (+-):

63,94

Sošići


G: +385 95 373 4467 19/25

11.3. OBRAČUN ZA PRAVO GRAĐENJA - NEKRETNINA INFRASTRUKTURNE NAMJENE

VRIJEDNOST

Građevinsko zemljište : unutar naselja Okreti Površina : m2

€/m2

€

god.

god.

%

%

€

€

€

€

€

€

€

€

€

€

€

€

Tržišna vrijednost naknade na mjesec ukupno zaokruženo : = €125,41

PARAMETAR


naknade na mjesec m2:125,41 € / 200,00 = 0,63 €

Privremena vrijednost mjesečne naknade pravom građenja opterećenog

zemljišta, predmetne čestice: = 125,41 €

Broj mjeseci zasnivanja prava građenja: 120


naknade po mjesec:15.049,00 € / 120,00 = 125,41 €

Koeficijent tržišne prilagodbe za pravom građenja opterećene čestice prema

članku 25. stavak 2. Pravilnika (odnos tržišne vrijednosti nekretnine i tržišne

vrijednosti prava građenja) : 2,38

Korigirana financijsko-matematička vrijednost pravom građenja opterećene čestice: 15.049 €

Dodaci ili odbici zbog posebno ugovorenih klauzula: -

Tržišna vrijednost pravom građenja opterećenog zemljišta: 15.049

Zakonski ostvariva godišnja kamata na pravo građenja: 71,85

Multiplikator predvidivog ostatka vijeka korištenja (prilog 14. Pravilnika): 7,19

Sadašnja vrijednost kamate na pravo građenja: 516,60

Financijsko-matematička vrijednost pravom građenja opterećene čestice: 6.323,19 €

Tržišna vrijednost prava građenja: 4.570,97

TRŽIŠNA VRIJEDNOST PRAVOM GRAĐENJA OPTEREĆENOG ZEMLJIŠTA

Ukupna tržišna vrijednosti neopterećenog zemljišta u €: 10.886,00

Faktor diskontiranja predvidivog vijeka korištenja (prilog 8. Pravilnika): 0,5334

Diskontirana vrijednost zemljišta: 5.806,59

Mjesečna kamata za vrijeme prava građenja u €: 71,85

A/ Iznos ukamaćivanja vrijednosti zemljišta (god. kamata na nekretninu): 707,59

B/ Zakonski ostvariva godišnja kamata na pravo građenja: 71,85

Razlika (A - B): 635,74

Multiplikator predvidivog ostatka vijeka korištenja (prilog 14. Pravilnika): 7,19

Ostatak prava građenja : 10

Tržišna kamatna stopa (prilog 13. Pravilnika - benzinske crpke): 6,50%

Kamatna stopa prava građenja: 5,50%

TRŽIŠNA VRIJEDNOST PRAVA GRAĐENJA

Kamata na nekretninu u €: 707,59

OSNOVICA I POLAZIŠTA ZA PRAVO GRAĐENJA

200,00

Tržišna vrijednost zemljišta u €/m2: 54,43

Ukupna tržišna vrijednosti neopterećenog zemljišta u €: 10.886

Trajanje prava građenja (zadano od naručitelja): 10

Na predmetnoj čestici je planirano zasnivanje prava građenja na vrijeme od 10 godina i to do 2031

godine, kako je navedeno u zadatku naručitelja, te se podaci uzimaju kao vrijedni za izračun vrijednosti

prava građenja na predmetnom zemljištu kako slijedi:


G: +385 95 373 4467 20/25

12. ZAKLJUČAK

(slovima: petnaesttisućapedeset eura)

odnosno:

(slovima: stotinutrinaesttisućadevetstotina kuna)

što na mjesečnoj razini iznosi :

(slovima: stotinudvadesetpet eura)

odnosno:

(slovima: devetstotinapedeset kuna)

Procijenjena vrijednost ne sadrži PDV.

13. IZJAVE, PRETPOSTAVKE I OGRANIČAVAJUĆI UVJETI

125,00 €

950,00 kn

Mišljenje iznešeno u ovom izvješću može biti potpuno shvaćeno samo nakon cjelovitog čitanja

elaborata, priloga, pretpostavki, ograničavajućih uvjeta, drugih podataka, te općih uvjeta poslovanja.

Kod izrade procjembenog elaborata sam djelovao kao neovisna stranka, koristeći se najbolje svim

dostupnim podacima.

Svrha procjene je bilo iznošenje mišljenja o sadašnjoj poštenoj tržišnoj vrijednosti naknade zasnivanja

prava građenja nad predmetnom nekretninom s planiranim trajanjem osnivanja prava građenja od 10

godina, neizgrađenog zemljišta unutar građevinskog područja naselja, zemljište u naselju Okreti, čestice

k.č.br.: 2610/17, sveukupne promatrane površine čestica 200 m2, u k.o. Sošići, kao da je ponuđena na

otvorenom tržištu.

POŠTENA TRŽIŠNA VRIJEDNOST NAKNADE U €/mjesec 125,00

POŠTENA TRŽIŠNA VRIJEDNOST NAKNADE U kn/mjesec

Prema gore navedenoj analizi utvrđena je sadašnja poštena tržišna vrijednost naknade za zasnivanje

prava građenja na predmetnoj nekretnini u trajanju od 10 godina, koja je na dan 24. veljače 2021.,

razumno predstavljena iznosom od :

Nekretnina je procijenjena pod pretpostavkom postizanja cijene koju bi trebalo primiti za prodanu

imovinu u uobičajenoj transakciji između sudionika na tržištu na dan vršenja očevida na nekretnini.

U procjenjenu vrijednost nisu uključeni troškovi i porezi kod kupoprodaje.

950,00

IZRAČUN U kn

Primjenjivana metoda izrade procjembenog elaborata rezultirale je slijedećim vrijednostima:

Poredbena

METODA IZRAČUN U € VRIJEDNOST €

15.049,00 7,57 kn

Paritet obračunske vrijednosti kn/€ iznosi 7,574064 kn/1 €, prema srednjem tečaju HNB na dan

vrednovanja.

POŠTENA TRŽIŠNA VRIJEDNOST PRAVA GRAĐENJA U kn 113.900,00

15.050,00 €

113.900,00 kn

POŠTENA TRŽIŠNA VRIJEDNOST PRAVA GRAĐENJA U € 15.050,00

113.920,93


G: +385 95 373 4467 21/25

Naknada za izradu izvještaja o procjeni tržišne vrijednosti nekretnine ne ovisi o donesenom zaključku

o procijenjenoj vrijednosti iste.

Ovaj procjembeni elaborat je u cijelosti izrađen osobno od procjenitelja u dva istovjetna pisana

primjerka koji se predaju naručitelju i vrijedi samo za spomenutu namjenu te se bilo koje drugo

Analiza se temelji na pretpostavkama da je pravni položaj nekretnina u cijelosti u skladu sa pravnom

stečevinom Europske unije, zakonodavstvom Republike Hrvatske kao i propisima jedinica lokalne i

područne (regionalne) samouprave ukoliko drugo nije izričito rečeno.

Određivanje zona, dobivanje građevinskih i uporabnih dozvola te poštivanje zabrana je u skladu sa

potrebnim dozvolama, suglasnostima i mišljenjima nadležnih državnih tijela ili tijela jedinica lokalne i

područne (regionalne) samouprave kao i odobrenjima vlasnika nekretnina te se mogu dobiti ili

postojeće produžiti što je uzeto u obzir prilikom određivanja procijenjene vrijednosti.

Sve procijenjene vrijednosti navedene u procjembenom elaboratu tržišne vrijednosti nekretnina

relevantne su za očekivanu upotrebu u skladu sa najboljom namjenom nekretnine i nisu nužno

adekvatne za drugu primjenu.

Iako je procjena rezultat profesionalnog i neovisnog rada izvršenog u skladu sa zakonskom

regulativom, ona kao mišljenje, nema snagu dokazane činjenice. Kao osobno mišljenje, procjena može

varirati ovisno o osobi koja vrši procjenu istih činjenica. Iz tog razloga, procjenitelj jamči da su

Vrijednost ili vrijednosti navedene u elaboratu temelje se na navedenim pretpostavkama i važeće su

jedino uz uvažavanje istih. Mišljenje o procjenjenoj vrijednosti je iznešeno temeljem navedenih

podataka o nekretninama i tržištu.

Potvrđujem da osobno nemam nikakve poslovne, pravne, vlasničke, suvlasničke ili slične interese na

predmetnoj imovini, te da nemam nikakve osobne ili poslovne interese vezane uz iznos procijenjene

vrijednosti nekretnine.

konačne vrijednosti samo njegova najbolja procjena na dan ispitivanja nekretnine. Ne postoje jamstva,

bilo u pisanoj formi ili implicirana, da će se nekretnina prodati za iznesenu procijenjenu vrijednost.

Procijenjena vrijednost nekretnina podložna je promjenama u skladu sa situacijom na tržištu.

Procijenjena vrijednost nekretnina u direktnoj je ovisnosti s odnosom ponude i potražnje na tržištu,

vremenom i uvjetima prodaje, visinom kamatnih stopa, načinom reklamiranja te ostalim subjektivnim

čimbenicima. Procijenjena vrijednost nekretnine uzima u obzir atraktivnost nekretnine na tržištu.

Moguće je da netko iznese drugačije mišljenje ili tumačenje navedenih podataka.

Pretpostavljam, bez neovisne verifikacije, točnost podataka koji su mi predočeni.

Pretpostavljeno je da pravni položaj nekretnine u potpunosti odgovara službenoj dokumentaciji

dobivenoj od strane nadležnih institucija. Ograđujem se od odgovornosti za podatke dobivene iz

provedenog istraživanja kao i time uzrokovanih mogućih odstupanja, preklapanja i navođenja na krive

zaključke.

Procjena podrazumijeva isključivanje odgovornosti za pojavu naknadnih ekonomskih ili fizičkih

čimbenika koji mogu utjecati na iznešeno mišljenje.

Ne odgovaram za točnost oko pitanja pravne prirode, prirodnih svojstava nekretnine ili anketnih

podataka, kao niti za točnost bilo kakvih podataka arhitektonske, strukturalne, mehaničke ili

građevinske naravi.

Nijedno mišljenje nije prikazano kao pravno pitanje ili kao uvjet stjecanja prava vlasništva predmetne

nekretnine za koje je pretpostavljeno da je potpuno i prenosivo. Smatram da je nekretnina slobodna od

svih tereta (hipoteka, prava retencije, ostalih mjera osiguranja tražbina te ograničenih stvarnih prava),

osim ukoliko je suprotno izričito navedeno u izvještaju. Procijenjena tržišna vrijednost nekretnine

određena je pod pretpostavkom da takvi tereti i druga ograničenja koja smanjuju tržišnu vrijednost

nekretnine ne postoje.

Pretpostavka je da ne postoje skrivena ili neuobičajena svojstva nekretnine, površine tla i podzemlja

koja bi utjecala na postizanje veće ili manje tržišne vrijednosti nekretnine. Nisu ispunjene pretpostavke

za postojanje odgovornosti u slučaju pojave takvih uvjeta, nepredviđenih troškova ili poduzimanja

istraživanja spomenutih svojstava.


G: +385 95 373 4467 22/25

14.1. Izvadak iz zemljišne knjige - verificirani uložak, preslika neslužbene kopije,

14.2. Izvod iz katastarskog plana, preslika.

U Puli, 24. veljače 2021. godine PROCJENITELJ:

korištenje ili pozivanje na isti smatra nevažećim.

Osobni podaci koji su prikupljeni u svrhu izvršenja naručene usluge, obrađivani i dalje korišteni u

elaboratu, su iz dostavljene dokumentacije od naručitelja ili su prikupljeni iz javno dostupnih zbirki

podataka, a u obradi ovog elaborata su točni, potpuni, ažurni te prikupljeni i obrađeni na pošten način.

Podaci su prikupljeni u svrhu s kojom su osobe, odnosno vlasnici korištenih osobnih podataka

upoznati i iste su dale privolu, a obrađivani su samo u svrhu koja je podudarna sa svrhom prikupljanja.

Prikupljeni podaci su primjereni, relevantni i nisu prekomjerni. Brigu o zaštiti osobnih podataka dužni

su voditi i primatelji osobnih podataka, fizičke ili pravne osobe, državna ili druga tijela kojima se

osobni podaci otkrivaju putem ovog elaborata.

Osobni podaci su zaštićeni od neovlaštenog pristupa i uporabe, do predaje naručitelju elaborata u

pisanom obliku, te se čuvaju u obliku koji omogućava identifikaciju fizičke osobe onoliko vremena

koje je potrebno za ostvarenje svrhe prikupljanja podataka, odnosno do dovršetka elaborata.

Samo je procjenitelj ovlašten za izmjene pojedinih dijelova procjembenog elaborata. U suprotnom

isključujem svoju odgovornost za neovlaštene izmjene.

Sastavni dijelovi ove procjene su:


G: +385 95 373 4467 23/25

14. PRIVITCI:

14.1. IZVADAK IZ ZEMLJIŠNE KNJIGE


G: +385 95 373 4467 24/25

14.2. IZVOD IZ KATASTARSKOG PLANA


G: +385 95 373 4467 25/25

odluku o raspisivanju n - kanfanar.hr

Documents