Housing Market and 

Economic OutlookLawrence Yun, Ph.D.Chief Economist

NATIONAL ASSOCIATION  OF REALTORS®

Presentation at Ohio Association of REALTORS®

Columbus, OH

January 14, 2013

Forecast #1: Inflation will be Notably Higher by 2015

• No Threatening Inflation Signs for 2013

• But Inflation rises to 4% to 6% in 2015

• Well above Fed’s preferred rate of 2%

• But not in double‐digits as in 1970s

Consumer Price Inflation(% change from one year ago)

‐4‐20246810121416

1970

 ‐ Jan

1972

 ‐ Jan

1974

 ‐ Jan

1976

 ‐ Jan

1978

 ‐ Jan

1980

 ‐ Jan

1982

 ‐ Jan

1984

 ‐ Jan

1986

 ‐ Jan

1988

 ‐ Jan

1990

 ‐ Jan

1992

 ‐ Jan

1994

 ‐ Jan

1996

 ‐ Jan

1998

 ‐ Jan

2000

 ‐ Jan

2002

 ‐ Jan

2004

 ‐ Jan

2006

 ‐ Jan

2008

 ‐ Jan

2010

 ‐ Jan

2012

 ‐ Jan

Core Overall

Rising Renters’ and Homeowners’ Rent Growth (the biggest weight to Consumer Price Index)

‐1

0

1

2

3

4

5

2000

 ‐ Jan

2000

 ‐ Jul

2001

 ‐ Jan

2001

 ‐ Jul

2002

 ‐ Jan

2002

 ‐ Jul

2003

 ‐ Jan

2003

 ‐ Jul

2004

 ‐ Jan

2004

 ‐ Jul

2005

 ‐ Jan

2005

 ‐ Jul

2006

 ‐ Jan

2006

 ‐ Jul

2007

 ‐ Jan

2007

 ‐ Jul

2008

 ‐ Jan

2008

 ‐ Jul

2009

 ‐ Jan

2009

 ‐ Jul

2010

 ‐ Jan

2010

 ‐ Jul

2011

 ‐ Jan

2011

 ‐ Jul

2012

 ‐ Jan

2012

 ‐ Jul

Owners' Equivalent Rent Renters' Rent

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

Percent of REALTORS® Reporting Changing Rent  Levels as Compared to 12 Months Ago

Higher Rents Lower Rents Constant rents

Sept '12: Rising rent: 57%

Monetary Policy by Federal Reserve (zero rate policy to 2015 ?) 

0

1

2

3

4

5

6

Fed Funds%

Federal Reserve Balance Sheet from Quantitative Easing

0

500000

1000000

1500000

2000000

2500000

3000000

3500000

1‐Aug‐07 1‐Aug‐08 1‐Aug‐09 1‐Aug‐10 1‐Aug‐11 1‐Aug‐12

Total Assets

$ million

Federal Government Tax Revenue and Spending

05000001000000150000020000002500000300000035000004000000

1970

 ‐ Jan

1972

 ‐ Jan

1974

 ‐ Jan

1976

 ‐ Jan

1978

 ‐ Jan

1980

 ‐ Jan

1982

 ‐ Jan

1984

 ‐ Jan

1986

 ‐ Jan

1988

 ‐ Jan

1990

 ‐ Jan

1992

 ‐ Jan

1994

 ‐ Jan

1996

 ‐ Jan

1998

 ‐ Jan

2000

 ‐ Jan

2002

 ‐ Jan

2004

 ‐ Jan

2006

 ‐ Jan

2008

 ‐ Jan

2010

 ‐ Jan

2012

 ‐ Jan

Revenue Spending

12‐month tally in $ million

Huge Federal Budget Deficit … Will Push Up Borrowing Cost and/or Ignite Inflation

‐12

‐10

‐8

‐6

‐4

‐2

0

2

4

1960‐ Jan

1964‐ Jan

1968‐ Jan

1972‐ Jan

1976‐ Jan

1980‐ Jan

1984‐ Jan

1988‐ Jan

1992‐ Jan

1996‐ Jan

2000‐ Jan

2004‐ Jan

2008‐ Jan

2012‐ Jan

Deficit in relation to GDP

Impact to Deficit

• Mortgage Interest Deduction … $90 billion– Not the source of the current budget deficit since MID was present for nearly 100 years

• Interest Rates Revert back to historical average … $300 billion in extra interest expense

Declining Inflation Helped Lower Mortgage Rates

‐5

0

5

10

15

20

1971

 ‐ Jan

1973

 ‐ Jan

1975

 ‐ Jan

1977

 ‐ Jan

1979

 ‐ Jan

1981

 ‐ Jan

1983

 ‐ Jan

1985

 ‐ Jan

1987

 ‐ Jan

1989

 ‐ Jan

1991

 ‐ Jan

1993

 ‐ Jan

1995

 ‐ Jan

1997

 ‐ Jan

1999

 ‐ Jan

2001

 ‐ Jan

2003

 ‐ Jan

2005

 ‐ Jan

2007

 ‐ Jan

2009

 ‐ Jan

2011

 ‐ Jan

30‐year Mortgage Rate Inflation Rate

Mortgage Rate Forecast(Average Rate of 5.5% in 2015 ?) 

01234567

30‐year Mortgage%

Modestly higher rates could help home sales as banks re‐staff mortgage work for home purchase applications and less refinance applications.

Forecast #2: Meaningfully Higher Home Prices

• Demand is Up … Supply is Down

• 4% to 5% in 2012 (Case‐Shiller, FHFA)

• 5% to 7% in 2012 (Median Home Price)

• Home price growth could slow or accelerate … all depends on housing starts

• Probably 15% cumulative growth over 3 years

Buyer and Seller Traffic from REALTOR® Survey

0.0

10.0

20.0

30.0

40.0

50.0

60.0

70.0

2008

 ‐ Jan

2008

 ‐ Ap

r

2008

 ‐ Jul

2008

 ‐ Oct

2009

 ‐ Jan

2009

 ‐ Ap

r

2009

 ‐ Jul

2009

 ‐ Oct

2010

 ‐ Jan

2010

 ‐ Ap

r

2010

 ‐ Jul

2010

 ‐ Oct

2011

 ‐ Jan

2011

 ‐ Ap

r

2011

 ‐ Jul

2011

 ‐ Oct

2012

 ‐ Jan

2012

 ‐ Ap

r

2012

 ‐ Jul

Buyer Seller

Monthly Pending Home Sales Index(Seasonally Adjusted)

707580859095100105110115

2007

 ‐ Jan

2007

 ‐ Ap

r2007

 ‐ Jul

2007

 ‐ Oct

2008

 ‐ Jan

2008

 ‐ Ap

r2008

 ‐ Jul

2008

 ‐ Oct

2009

 ‐ Jan

2009

 ‐ Ap

r2009

 ‐ Jul

2009

 ‐ Oct

2010

 ‐ Jan

2010

 ‐ Ap

r2010

 ‐ Jul

2010

 ‐ Oct

2011

 ‐ Jan

2011

 ‐ Ap

r2011

 ‐ July

2011

 ‐ Oct

2012

 ‐ Jan

2012

‐Apr

2012

 ‐ Jul

2012

 ‐ Oct

Homebuyer Tax Credit

Source: NAR

Annual Existing Home Sales Closings:U‐Shaped Recovery

7.086.52

5.02

4.12 4.34 4.18 4.264.69

5.1 5.4 5.7

012345678

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

 est.

2013

2014

2015

In million units

Ohio Housing Statistics• Sales up 14% year‐to‐date  

• Prices up 5% in November 

• Dollar Volume … up 20%

• REALTOR®… up from 28 and 49  (from bad to normal)

• Inventories down 15% from 1 year ago • Inventories down 41% from 2 years ago 

Household Formation Bursting Out(in millions)

0.00

0.200.40

0.600.80

1.001.20

1.401.60

1.802.00

U.S. Total Payroll Jobs(Recovered 63% of jobs lost)

124000

126000

128000

130000

132000

134000

136000

138000

1400002000

 ‐ Jan

2000

 ‐ Jul

2001

 ‐ Jan

2001

 ‐ Jul

2002

 ‐ Jan

2002

 ‐ Jul

2003

 ‐ Jan

2003

 ‐ Jul

2004

 ‐ Jan

2004

 ‐ Jul

2005

 ‐ Jan

2005

 ‐ Jul

2006

 ‐ Jan

2006

 ‐ Jul

2007

 ‐ Jan

2007

 ‐ Jul

2008

 ‐ Jan

2008

 ‐ Jul

2009

 ‐ Jan

2009

 ‐ Jul

2010

 ‐ Jan

2010

 ‐ Jul

2011

 ‐ Jan

2011

 ‐ Jul

2012

 ‐ Jan

2012

 ‐ Jul

In thousands

Ohio Total Payroll Jobs(Lost Decade)

5000

5100

5200

5300

5400

5500

5600

5700

5800

2000

 ‐ Jan

2000

 ‐ Jul

2001

 ‐ Jan

2001

 ‐ Jul

2002

 ‐ Jan

2002

 ‐ Jul

2003

 ‐ Jan

2003

 ‐ Jul

2004

 ‐ Jan

2004

 ‐ Jul

2005

 ‐ Jan

2005

 ‐ Jul

2006

 ‐ Jan

2006

 ‐ Jul

2007

 ‐ Jan

2007

 ‐ Jul

2008

 ‐ Jan

2008

 ‐ Jul

2009

 ‐ Jan

2009

 ‐ Jul

2010

 ‐ Jan

2010

 ‐ Jul

2011

 ‐ Jan

2011

 ‐ Jul

2012

 ‐ Jan

2012

 ‐ Jul

In thousands

Ohio Total Payroll JobsLong‐term since 1939

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

1939‐ Jan

1945‐ Jan

1951‐ Jan

1957‐ Jan

1963‐ Jan

1969‐ Jan

1975‐ Jan

1981‐ Jan

1987‐ Jan

1993‐ Jan

1999‐ Jan

2005‐ Jan

2011‐ Jan

In thousands

Employment Rate … No Progress(How many of the civilian population is working?)

54%

56%

58%

60%

62%

64%

66%

2000

 ‐ Jan

2000

 ‐ Jul

2001

 ‐ Jan

2001

 ‐ Jul

2002

 ‐ Jan

2002

 ‐ Jul

2003

 ‐ Jan

2003

 ‐ Jul

2004

 ‐ Jan

2004

 ‐ Jul

2005

 ‐ Jan

2005

 ‐ Jul

2006

 ‐ Jan

2006

 ‐ Jul

2007

 ‐ Jan

2007

 ‐ Jul

2008

 ‐ Jan

2008

 ‐ Jul

2009

 ‐ Jan

2009

 ‐ Jul

2010

 ‐ Jan

2010

 ‐ Jul

2011

 ‐ Jan

2011

 ‐ Jul

2012

 ‐ Jan

2012

 ‐ Jul

Visible Existing Home Inventory(Existing home inventory at 8‐year low)

0

500,000

1,000,000

1,500,000

2,000,000

2,500,000

3,000,000

3,500,000

4,000,000

4,500,000

2000‐ Jan

2001‐ Jan

2002‐ Jan

2003‐ Jan

2004‐ Jan

2005‐ Jan

2006‐ Jan

2007‐ Jan

2008‐ Jan

2009‐ Jan

2010‐ Jan

2011‐ Jan

2012‐ Jan

Visible New Home Inventory(Newly Constructed Homes Inventory at 50‐year low)

0

100

200

300

400

500

600

700

1964

 ‐ Jan

1966

 ‐ Jan

1968

 ‐ Jan

1970

 ‐ Jan

1972

 ‐ Jan

1974

 ‐ Jan

1976

 ‐ Jan

1978

 ‐ Jan

1980

 ‐ Jan

1982

 ‐ Jan

1984

 ‐ Jan

1986

 ‐ Jan

1988

 ‐ Jan

1990

 ‐ Jan

1992

 ‐ Jan

1994

 ‐ Jan

1996

 ‐ Jan

1998

 ‐ Jan

2000

 ‐ Jan

2002

 ‐ Jan

2004

 ‐ Jan

2006

 ‐ Jan

2008

 ‐ Jan

2010

 ‐ Jan

2012

 ‐ Jan

Housing Starts(Well Below 50‐year average of 1.5 million each year)

0

500

1000

1500

2000

2500

2000‐ Jan

2001‐ Jan

2002‐ Jan

2003‐ Jan

2004‐ Jan

2005‐ Jan

2006‐ Jan

2007‐ Jan

2008‐ Jan

2009‐ Jan

2010‐ Jan

2011‐ Jan

2012‐ Jan

multifamily single‐familyThousand units (annualized)

Long‐term Average

Ohio Housing Permits

0100002000030000400005000060000700008000090000

10000019

6019

6219

6419

6619

6819

7019

7219

7419

7619

7819

8019

8219

8419

8619

8819

9019

9219

9419

9619

9820

0020

0220

0420

0620

0820

1020

12

Shadow Inventory … Falling(Seriously delinquent mortgage + homes in foreclosure process)

million units

0.0

0.5

1.0

1.5

2.0

2.5

3.0

3.5

4.0

4.5

5.0

2000

 ‐ Q1

2000

 ‐ Q3

2001

 ‐ Q1

2001

 ‐ Q3

2002

 ‐ Q1

2002

 ‐ Q3

2003

 ‐ Q1

2003

 ‐ Q3

2004

 ‐ Q1

2004

 ‐ Q3

2005

 ‐ Q1

2005

 ‐ Q3

2006

 ‐ Q1

2006

 ‐ Q3

2007

 ‐ Q1

2007

 ‐ Q3

2008

 ‐ Q1

2008

 ‐ Q3

2009

 ‐ Q1

2009

 ‐ Q3

2010

 ‐ Q1

2010

 ‐ Q3

2011

 ‐ Q1

2011

 ‐ Q3

2012

 ‐ Q1

2012

 ‐ Q3

Distressed Sales Market Share

2010 … 33% 

2011 … 33%

2012 … 25%

2013 … 15%

2014 … 8%

2015 … 5%

Foreclosures Clogged in Judicial States Example Seriously Delinquent Mortgages in CT and IL

024681012

2005

 ‐ Q1

2005

 ‐ Q2

2005

 ‐ Q3

2005

 ‐ Q4

2006

 ‐ Q1

2006

 ‐ Q2

2006

 ‐ Q3

2006

 ‐ Q4

2007

 ‐ Q1

2007

 ‐ Q2

2007

 ‐ Q3

2007

 ‐ Q4

2008

 ‐ Q1

2008

 ‐ Q2

2008

 ‐ Q3

2008

 ‐ Q4

2009

 ‐ Q1

2009

 ‐ Q2

2009

 ‐ Q3

2009

 ‐ Q4

2010

 ‐ Q1

2010

 ‐ Q2

2010

 ‐ Q3

2010

 ‐ Q4

2011

 ‐ Q1

2011

 ‐ Q2

2011

 ‐ Q3

2011

 ‐ Q4

2012

 ‐ Q1

2012

 ‐ Q2

CT IL%

Should a trigger be set up to foreclose without a court approval? • Vacant property• Missed Mortgages for 6 months or longer 

Foreclosures Rapidly Falling in Non‐Judicial States 

Example: Seriously Delinquent Mortgages in AZ, CA , MI

02468101214

2005

 ‐ Q1

2005

 ‐ Q2

2005

 ‐ Q3

2005

 ‐ Q4

2006

 ‐ Q1

2006

 ‐ Q2

2006

 ‐ Q3

2006

 ‐ Q4

2007

 ‐ Q1

2007

 ‐ Q2

2007

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2007

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2008

 ‐ Q1

2008

 ‐ Q2

2008

 ‐ Q3

2008

 ‐ Q4

2009

 ‐ Q1

2009

 ‐ Q2

2009

 ‐ Q3

2009

 ‐ Q4

2010

 ‐ Q1

2010

 ‐ Q2

2010

 ‐ Q3

2010

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2011

 ‐ Q1

2011

 ‐ Q2

2011

 ‐ Q3

2011

 ‐ Q4

2012

 ‐ Q1

2012

 ‐ Q2

2012

 ‐ Q3

AZ MI

%

Ohio Shadow

0

2

4

6

8

10

12

2005

 ‐ Q1

2005

 ‐ Q2

2005

 ‐ Q3

2005

 ‐ Q4

2006

 ‐ Q1

2006

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2006

 ‐ Q3

2006

 ‐ Q4

2007

 ‐ Q1

2007

 ‐ Q2

2007

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2008

 ‐ Q1

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2008

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2009

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2010

 ‐ Q1

2010

 ‐ Q2

2010

 ‐ Q3

2010

 ‐ Q4

2011

 ‐ Q1

2011

 ‐ Q2

2011

 ‐ Q3

2011

 ‐ Q4

2012

 ‐ Q1

2012

 ‐ Q2

2012

 ‐ Q3

%

Home PricesMetric % change from one year ago Comment

NARMedian Price

+ 10.1% (November) Mix of homes impact price …  fewer distressed sales recently …

Case‐Shiller +4.3% (Aug, Sep, Oct average) Lagging indicator

Near double‐digit on an annualized basis in recent months

FHFA National

+ 5.6% (October) 9 straights months of gain

FHFAConnecticut

+3.0% (Third Quarter) 3 straight quarters of gain

Home Price Index

050100150200250300350400450

1990

 ‐ Q1

1991

 ‐ Q1

1992

 ‐ Q1

1993

 ‐ Q1

1994

 ‐ Q1

1995

 ‐ Q1

1996

 ‐ Q1

1997

 ‐ Q1

1998

 ‐ Q1

1999

 ‐ Q1

2000

 ‐ Q1

2001

 ‐ Q1

2002

 ‐ Q1

2003

 ‐ Q1

2004

 ‐ Q1

2005

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2006

 ‐ Q1

2007

 ‐ Q1

2008

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2009

 ‐ Q1

2010

 ‐ Q1

2011

 ‐ Q1

2012

 ‐ Q1

OH AZ

State Variations in Price Appreciation(% change from 2011 Q3 to 2012 Q3)

‐5

0

5

10

15

20

25

Arizo

na DC

Idaho

North Dakota

Nevada

Utah

Florida

California

Michigan

Colorado

Conn

ecticut

Illinois

New

 York

New

 Jersey

New

 Ham

pshire

Rhod

e Island

Maine

Source: FHFA Repeat Price Index

Many in Rocky Mountain States

Mostly in Northeast

Forecast #3: More Unequal Wealth Distribution

• Renters do not accumulate wealth• Renter population rising• Homeowners build wealth after buying at low prices

• Stagnant homeowner population• Tight Credit hinders ‘good’ renters from becoming homeowners

• Investors becoming increasing share of property owners

Net Equity in Real Estate

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

14000

16000

2000

 ‐ Q1

2000

 ‐ Q3

2001

 ‐ Q1

2001

 ‐ Q3

2002

 ‐ Q1

2002

 ‐ Q3

2003

 ‐ Q1

2003

 ‐ Q3

2004

 ‐ Q1

2004

 ‐ Q3

2005

 ‐ Q1

2005

 ‐ Q3

2006

 ‐ Q1

2006

 ‐ Q3

2007

 ‐ Q1

2007

 ‐ Q3

2008

 ‐ Q1

2008

 ‐ Q3

2009

 ‐ Q1

2009

 ‐ Q3

2010

 ‐ Q1

2010

 ‐ Q3

2011

 ‐ Q1

2011

 ‐ Q3

2012

 ‐ Q1

In $ billion

If 4% annual gain

Bubble growth

Wealth Distribution (Federal Reserve data on median net worth)

$0

$50,000

$100,000

$150,000

$200,000

$250,000

$300,000

Renter Owner

199820012004200720102014

2014 Forecast by NAR

Bubble Crash

Renter Households 

25,000

27,000

29,000

31,000

33,000

35,000

37,000

39,000

41,000

1980

 ‐ Q1

1981

 ‐ Q1

1982

 ‐ Q1

1983

 ‐ Q1

1984

 ‐ Q1

1985

 ‐ Q1

1986

 ‐ Q1

1987

 ‐ Q1

1988

 ‐ Q1

1989

 ‐ Q1

1990

 ‐ Q1

1991

 ‐ Q1

1992

 ‐ Q1

1993

 ‐ Q1

1994

 ‐ Q1

1995

 ‐ Q1

1996

 ‐ Q1

1997

 ‐ Q1

1998

 ‐ Q1

1999

 ‐ Q1

2000

 ‐ Q1

2001

 ‐ Q1

2002

 ‐ Q1

2003

 ‐ Q1

2004

 ‐ Q1

2005

 ‐ Q1

2006

 ‐ Q1

2007

 ‐ Q1

2008

 ‐ Q1

2009

 ‐ Q1

2010

 ‐ Q1

2011

 ‐ Q1

2012

 ‐ Q1

In thousands

Homeowner Households

50,000

55,000

60,000

65,000

70,000

75,000

80,000

1980

 ‐ Q1

1981

 ‐ Q1

1982

 ‐ Q1

1983

 ‐ Q1

1984

 ‐ Q1

1985

 ‐ Q1

1986

 ‐ Q1

1987

 ‐ Q1

1988

 ‐ Q1

1989

 ‐ Q1

1990

 ‐ Q1

1991

 ‐ Q1

1992

 ‐ Q1

1993

 ‐ Q1

1994

 ‐ Q1

1995

 ‐ Q1

1996

 ‐ Q1

1997

 ‐ Q1

1998

 ‐ Q1

1999

 ‐ Q1

2000

 ‐ Q1

2001

 ‐ Q1

2002

 ‐ Q1

2003

 ‐ Q1

2004

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2005

 ‐ Q1

2006

 ‐ Q1

2007

 ‐ Q1

2008

 ‐ Q1

2009

 ‐ Q1

2010

 ‐ Q1

2011

 ‐ Q1

2012

 ‐ Q1

In thousands

Homeownership Rate at 65.5%(Lowest in 15 years)

596061626364656667686970

1965

 ‐ Q1

1966

 ‐ Q1

1967

 ‐ Q1

1968

 ‐ Q1

1969

 ‐ Q1

1970

 ‐ Q1

1971

 ‐ Q1

1972

 ‐ Q1

1973

 ‐ Q1

1974

 ‐ Q1

1975

 ‐ Q1

1976

 ‐ Q1

1977

 ‐ Q1

1978

 ‐ Q1

1979

 ‐ Q1

1980

 ‐ Q1

1981

 ‐ Q1

1982

 ‐ Q1

1983

 ‐ Q1

1984

 ‐ Q1

1985

 ‐ Q1

1986

 ‐ Q1

1987

 ‐ Q1

1988

 ‐ Q1

1989

 ‐ Q1

1990

 ‐ Q1

1991

 ‐ Q1

1992

 ‐ Q1

1993

 ‐ Q1

1994

 ‐ Q1

1995

 ‐ Q1

1996

 ‐ Q1

1997

 ‐ Q1

1998

 ‐ Q1

1999

 ‐ Q1

2000

 ‐ Q1

2001

 ‐ Q1

2002

 ‐ Q1

2003

 ‐ Q1

2004

 ‐ Q1

2005

 ‐ Q1

2006

 ‐ Q1

2007

 ‐ Q1

2008

 ‐ Q1

2009

 ‐ Q1

2010

 ‐ Q1

2011

 ‐ Q1

2012

 ‐ Q1

%

Household Formation(Usually 2/3 owners and 1/3 renters 

= 66% homeownership rate)

0

0.2

0.4

0.6

0.8

1

1.2

1.4

1.6

All Renters

Source: Harvard Joint Center for Housing Studies

Economy Growing, though Slowly(No Fresh Recession because of Housing Recovery) 

Real GDP Growth Rate

‐4

‐3

‐2

‐1

0

1

2

3

4

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013forecast

2014forecast

%

Payroll Jobs Changes(December to December) 

‐6

‐5

‐4

‐3

‐2

‐1

0

1

2

3

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013forecast

2014forecast

In millions

Financial Industry Profits(excluding Federal Reserve) 

‐200

‐100

0

100

200

300

400

500

2001

 ‐ Q1

2001

 ‐ Q3

2002

 ‐ Q1

2002

 ‐ Q3

2003

 ‐ Q1

2003

 ‐ Q3

2004

 ‐ Q1

2004

 ‐ Q3

2005

 ‐ Q1

2005

 ‐ Q3

2006

 ‐ Q1

2006

 ‐ Q3

2007

 ‐ Q1

2007

 ‐ Q3

2008

 ‐ Q1

2008

 ‐ Q3

2009

 ‐ Q1

2009

 ‐ Q3

2010

 ‐ Q1

2010

 ‐ Q3

2011

 ‐ Q1

2011

 ‐ Q3

2012

 ‐ Q1

$ billion

Risks to Forecast

• Upside … Credit Availability– Housing recovery so far even with tight credit– What happens if mortgage accessibility opens up?– Counter‐cyclical housing policy … lower FHA premiums and lower GSE g‐fees

• Downside … Washington Policy– QRM 20% down payment requirement?– Basel 3 … capital rule that punishes private mortgage with low down payment and commercial loans

– Trim mortgage interest deduction?– Capital gains tax on home sale?

Forecast(If Prolonged Fiscal Cliff is Avoided)

2011 2012 2013Forecast

2014Forecast

GDP Growth +1.8% +2.1% +2.3% 3.0%

Existing Home Sales

4.3 million 4.7 million 5.1 million  5.3 million

Housing Starts 610 K 780 K 1.1 million 1.3 million

Existing Home Price Growth

‐ 4% + 7% + 5% + 4%

30‐yr MortgageRate 

4.7% 3.7% 4.1% 4.8%

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