N

r. 08

au

gust 20

12 23. årgan

g K

r. 48,–

ww

w.N

E.n

o • w

ww

.NE

nyh

eter.no

Finn ledige lokaler i bladet

Leses av 40 000 ledere

Slik blir nye Steen & Strøm magaSin

Juss: Fortsatt uav-klarte momsregler

Her Stiger leie­priSene meSt

romerike – stedet for luksus

leietakerne jakter dyrt og populært

leiepriser

SnøHetta på topp i verden

guider for leietakere

Nr. 08 august 2012 23. årgang Kr. 48,– www.NE.no www.NEnyheter.no

EIENDOMSBRANSJENS

MEKTIGSTE

Stor kåring:

VI HAR KOMPETANSEOG PRESISJON.

NEWM

ARKETING

Er du god til å se muligheter? Da trenger du en bank som jobber raskt, stiller de rette spørsmålene – og gir deg et velfundert og presist svar.

Pareto Bank er en kompakt og kompetent samarbeidspartner som først og fremst er opptatt av at du som kunde skal lykkes. Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og tilrettelegger ­finansieringsløsninger­som­er­skreddersydd­for­hvert­enkelt­prosjekt.

Vi­tilbyr­både­langsiktig­finansiering­og­byggelån­i­forbindelse­med­kjøp­og­utvikling­av­eiendom. For mer informasjon ta kontakt med:Sven Erik Klepp på tlf. 24 02 81 02 eller på e-post: sven.erik.klepp@paretobank.no

Se også www.paretobank.no

DU HAR TEFT OG INTUISJON.

Ny eiendomsportefølje – ny kontoradresse www.braatheneiendom.no

Gårdeier:

BRAATHEN EIENDOM

HAR FLYTTET TIL HAAkON VII’s

GATE 2. – VELkOMMEN

BJØRVIKA

VIKA

BJØRVIKA

23 12 23 12&

til leie

ButikklokalerKontorlokalerLager

www.icaeiendom.no

4

Inn

hol

d A

ugu

st0812

Nyh

eter

Portrettet:Knut Efskin

s80

Fast

e si

der

10 Leietakeren Luksusbiler til Romerike.

34 Her stiger leieprisene mest NæringsEiendom har oversikten.

36 Dyrt og populært Undersøkelse viser hva leietakerne vil ha.

46 Slik blir nye Steen & Strøm magasin Flere merkebutikker skal inn.

54 På toppen internasjonalt Snøhetta setter spor både i og utenfor Norges

grenser.

60 Mer enn en steinørken Helsfyr-området pop hos store leietakere.

66 Miljø Større bevissthet rundt miljøomdømmet.

76 - Miljøkrav reduserer mulighetene i arkiteturen Krystallklart fra Kristin Jarmund.

86 Næringseiendomsmarkedet i Bergen Ikke så umulig som vi tror.

8 NE-kommentaren: Det er makt i mur og mørtel

14 Guide leietakere

20 Leiepriser

50 Nytt om navn

86 Interiør Norwegian Propertys nye lokaler.

91 Juss Fortsatt uklare momsregler.

Når leietaker går konkurs.

Materiellfrist: 07. sept.

Neste utg.: 18. sept. tlf. 23 11 56 00

Eiendomsbransjens mektigste

s40

Kirkegata 5 er fi nansiert av BN Bank ASA og eies av STEG Norway AS. Kundeansvarlig er Hans Kjærnet.

BN Bank Oslo | Tordenskiolds gate 8 - 10 | Postboks 282 Sentrum, 0103 Oslo | Telefon: +47 22 82 56 00 BN Bank Trondheim | Søndre gate 10b | 7011 Trondheim | Telefon: +47 73 89 20 00 | Fax: +47 73 89 20 36

Foto: Kolonihaven/Elisabeth Kallinen

Utvikling og forvaltning av næringseiendom er en krevende bransje. Oppgaver innenfor byggteknikk, jus og salg er bare eksempler på utfordringer i hverdagen. Man er ofte avhengig av å samarbeide med spesialister på ulike felt for å lykkes. Finansiering av næringseiendom er et fagområde det kan være fornuftig å knytte til seg en kompetent samarbeidspartner på.

Riktig fi nansieringsløsning er for mange eiendomsselskaper vesentlig for bedriftens utvikling og lønnsomhet. BN Bank er en betydelig aktør i markedet for fi nansiering av næringseiendom. Vi har et bredt spekter av fornøyde kunder med fi nansieringsløsninger tilpasset deres behov.

Kundefordeler i BN Bank er blant annet rask og målrettet saksbehandling, profesjonell og erfaringsbasert rådgivning, skreddersøm, konkurransedyktige betingelser.

Vi inviterer gjerne til en uforpliktende prat om deres selskaps behov for fi nansiering av eiendom. Ta kontakt med en av våre kundekonsulenter på telefon 73 89 20 00 eller 22 82 56 00.

Velg en spesialistpå fi nansiering av næringseiendom!

Ledige lokaler i AkersgAtA

SLR@entra.no www.entra.no

KONTORLOKALER7.etg - 433 m2 BTA og8.etg - 383 m2 BTA.

BUTIKKLOKALER1000 - 2000 m2

KONTORLOKALER1000 m2 pr. etasje

KONTORLOKALER5.etg - 492 m2 BTA .

Akersgata 34 / 36

Akersgata 32

Akersgata 51

Energiklasse D.

Energiklasse A.

Energiklasse E.

kombinasjonslokaler.no

8L

eder

Det er makt i mur og mørtel

Det er en opplest og vedtatt sannhet at politi­kere, næringslivsledere og organisasjoner i ar­beidslivet har stor makt. Men folk flest tenker i mindre grad på at eiendomsbransjen samlet sett sitter på en enorm innflytelse over våre liv. Eien­domsbransjen bygger boligen du bor i, de har satt opp byggene der du jobber og de eier butikklokalene hvor du handler.

Eiendomsaktørene bygger nye bydeler, transformerer store om­råder i byen og forserer handels­trender ved å utvikle nye kjøpesen­terkonsepter. Selv når politikernes ambisjoner om å redusere CO2­ut­slippene skal nås, kommer man ikke utenom eiendomsbransjen, som står for hele 40 prosent av energibruken i landet.

I denne utgaven av NæringsEiendom har vi sett nærmere på hvem som sitter på makten i eiendomsbransjen. Og det er ikke overraskende at det er de som besitter store arealer, og som er sentrale i byutvikling, som er kandidatene til vår kåring Eiendomsbransjens mektigste.

I utgangspunktet har alle som sitter på store arealer med eiendom makt. Men de aller fleste velger ikke å bruke den, verken i positiv eller negativ forstand. Man utvikler en eiendom (el­ler kjøper en som allerede er satt opp) og gjør det som trengs for å få mest mulig leieinntekter på den eiendommen. Fordi eierskapet i gater og områder er svært spredt, er det sjelden det gjøres store grep for et område, og resultatet

blir at hver enkelt eiendomsaktør har liten inn­flytelse på bydelen og byen.

Noen unntak finnes. Nydalen er et eksempel på hva man kan få ut av en sterk eier som tenker på byutvikling. Hadde ikke Avantor hatt en helhetlig plan for Nydalen, hadde man ikke hatt noe attrak­

tivt kontorområde i den delen av byen i dag. Nydalen var en samlingsplass for gamle

og slitte industri­ og lagerbygg, og ville uten Avantors storsatsing ikke hatt t­bane stasjon, ny videregående skole eller Handelshøyskolen BI.

Det finnes med andre ord eiendoms utviklere som har makt og

som bruker den, til det beste for byen og sin egen lommebok. De trenger vi flere av.Olav Thon var en soleklar vinner i vår kåring

Eiendomsbransjens mektigste (se side 40). Han sitter på enorme arealer og har preget kommuner over hele landet og vår hovedstad i flere tiår. Vi gra­tulerer Olav Thon med tittelen Eiendomsbransjens mektigste, men benytter samtidig anledningen til å komme med en oppfordring til han og andre store gårdeiere: Bli med på flere større byutviklings­prosjekter. Spill på lag med Oslo kommune og andre gårdeiere, og gjør byen til et bedre sted å være.

Olav Thon har begynt med å ruste opp Storgata og Torggata, men det er mulig å gjøre mer. Mye mer. Bare se på hva som har skjedd på Vulkan, en av Oslos kanskje vanskeligste tomter.

Bruk makten og tjen gode penger mens dere gjør Oslo bedre.

Av

Dag

-Jø

rgen

Sal

tnes

Ansvarlig redaktør: Dag­Jørgen Saltnes

E-mail: dag@ne.no

Journalister: Ivar Sekne, Jan Revfem

Forsidefoto: Scanpix

Økonomi: Wenche Kleppe Torkelsen

Opplag/distribusjon: 21 000Bladet sender adressert til næringsdrivende (kontorer

og handlende) i Oslo, Asker, Bærum, Lørenskog,

Skedsmo, Nittedal, Rælingen, Fet, Enebakk, Aurskog­

Høland, Slemmestad, Lier, Nedre Buskerud, Drammen,

Ski, Oppegård, Vestby, Eidsvoll, Ullensaker, Nannestad,

Gjerdrum, Nes, Øvre Eiker, Nedre Eiker, Kongsberg.

Bladet sendes også til ca. 4000 beslutningstakere

i privat, kommunal og statlig virksomhet.

Annonseavdeling:Tlf.: 23 11 56 00

Faks: 23 11 56 01

Kontaktpersoner: Mette Nordtvedt, Heidi Ringlund

og John Håkon Balstad

Årsab.: kr 550,–

Årsabn. i Norden: kr 700,–

Utgiver: NæringsEiendom AS

Besøksadresse: Arbinsgate 11

Postadresse: Postboks 2374 Solli, 0201 Oslo

Tlf.: 23 11 56 00

Faks: 23 11 56 01

E-mail: redaksjon@ne.no

www.NE.no – www.NEnyheter.no

Sats/repro: NæringsEiendom AS

Trykk: AllerTrykk / MerkurTrykk

Copyright: NæringsEiendom AS

ISSN: 0805­9837

Honorar for artikler i bladet NæringsEiendom

dekker også elektronisk publisering. Alle rettigheter til

formidling av NæringsEiendoms artikler tilhører

NæringsEiendom AS. Kopier av artikler

i NæringsEiendom fås ved henvendelse på

faks: 23 11 56 01.

Neste utgave: 18. september 2012

Bekreftet opplag: 23 523

684

Til leie ForvaltningsCompagniet

KontaKt:

Eiendomsmegler MNEF Bjørn Oscar Njervemobil: 90 26 33 96 • e-post: njerve@fcas.no

Henrik Holmmobil: 947 89 192 • e-post: holm@fcas.no

ForvaltningsCompagnietBillingstadsletta 18, postboks 15 1375 Billingstad • telefon 815 55 100 • telefax 6698 4201 • www.fcas.no

MeglerCompagniet er datterselskap av ForvaltningsCompagniet AS. Gruppen driver en omfattende virksomhet innen kjøp, salg og utleie av næringseiendommer. Selskapet forvalter og utvikler ca. 1.200.000 kvm næringsarealer.

•675 kvm i 4. etg. med 21 cellekontorer + tekjøkken og møterom.

•370 kvm i 7. etg. med 11 cellekontorer + tekjøkken, møterom og takterrasse.

•attraktiv eiendom ved stortorget i krysset ved grubbegata/grensen.

•sentralt mot offentlig kommunikasjon med umiddelbar nærhet til trikk og buss, lett gangavstad til oslo s. Flere parkeringshus i nærområdet.

•representativt inngangsparti fra grensen med dobbelt heis og marmor-trapper til alle etasjer.

•lokalene egner seg også godt til kontor landskap og tilpasses kundens ønske.

•Kontorenheter på 306, 310 og 430 kvm

•nærmeste nabo til lysaker togstasjon

•særpregede og spennende lokaler som passer både som kontorlandskap og kontorceller.

•god standard med ventilasjon med kjøling

•parkering inne/ute

•sykkelparkering med dusjmuligheter.

•320 + 150 kvm kontor i 6. etg.

•170 kvm butikk/servering + 200 kvm lager/kjøkken i u. etg

•65 kvm butikklokale med ca. 60 kvm messanin.

•sentralt beliggende vis a vis steen og strøm, kun 50 meter fra inngang til stortinget t-banestasjon.

•spennende lokaler, tilpasses ny leietaker.

•Flere parkeringsanlegg i området.

KonTor

FloTTe KonTorer

KonTor

BuTiKK/KonTor

oslo senTrum

lysaKer næringsparK

sKøyen

oslo senTrum

Grensen 3

Lilleakerveien E-F

Thunesvei 2

100 meter fra Egertorget – Slottspassagen

•moderne kontorbygg med kantine i atriumsområde.

•Kontorenhet på 114 kvm i 1. etg., består i dag av 3 kontorceller + møterom.

•Flott kontorenhet ca. 320 kvm + 110 kvm separat møte/undervisningsdel.

•Kantine med møterom.

•parkeringskjeller. innendørs sykkelpark og dusjmulighet.

•meget gode offentlige kommunikasjoner.

•tilpasses leietakers ønsker.

Bergenserne i Sandven AS gikk for Hvam på Romerike da de skulle etablere sin luksusbil butikk på Østlandet.

Romerike – stedet for luksusbil

Verken Bærum, Oslo Vest eller Asker var aktuelt da Sandven AS bestemte seg for hvor deres nye butikk for luksus biler skulle etableres. I stedet var det Hvam, et par lange spydkast fra Olavsgaard hotell, som fikk salget av Range Ro-ver, Mercedes, BMW, Porsche, Audi og de råeste Volkswagen-bilene.

– Det er flere grunner til at vi valgte Hvam. Skal du drive med bil-forretning, så må du ha bygg som er godt egnet til det. Og lokalenes utfor-ming var veldig gode. I tillegg er det et område i veldig sterk vekst. Det er heller ikke noe verksted for Range Rover/Land Rover på den siden av Oslo, sier Ole Grønvold i Sandven til NæringsEiendom.

Han legger til at beliggenheten 200 meter fra Olavsgaard hotell også har god offentlig kommunikasjon.

Åpner i oktoberSandven åpner sin nye bilforretning den første oktober. Grønvold lover at de skal markere seg fra dag en.

– Vi skal ikke snike oss inn i markedet. Vi åpner med fynd og klem, sier Grønvold.

Målgruppen for butikken er folk som er mer enn gjennomsnittlig

interessert i biler, fortrinnsvis mer kostbare biler av kjente merker som Audi, Mercedes, Porsche, Range Rover/Land Rover. Verkstedet vil tilby service og reparasjoner på de bilmerkene som distribueres gjennom Sandven-systemet, og vil i tillegg til autorisert verksted for Range/Rover Land Rover bli autori-sert for Bentley.

– Vi skal tilby de rette model-lene til bedre priser enn konkur-

rentene våre klarer å levere. Det er ikke likegyldig hvilke modeller som leveres, vi skal ha de som bilinteres-sert er entusiastiske til. Men jeg vil understreke at entusiasme til bil ikke bare er forbeholdt de med de største lommebøkene. Vi vil tilby biler med det ”lille ekstra” i alle prisklasser, sier Grønvold.

Det er Reitan Eiendom som eier lokalene som skal huse bilforretningen. Real Eiendomsmegling var megler.

Tekst Dag-Jørgen Saltnes • e-post dag@ne.no

Bentley er ett av bilmerkene som Sandven skal selge på Hvam på Romerike. (Wikimedia Commons)

10

Le

ieLe

ieta

kere

n

Ledige lokaler

www.klpeiendom.no

- i sentrum av sentrum

LYSAKER TORG 5Kontor: 408m2 + 681m2

+ 741m2

LYSAKER TORG 15Kontor: 630m2 + 1258m2

(kan deles)

LYSAKER TORG 25Kontor: 486m2 Butikk: 303m2

LYSAKER PARK, Bygg EKontor: 4. etasje, 1800m2

Lysaker – lyse og moderne lokaler

Ledige lokaler

Lysaker Torg: Trine Solberg · mob: 93 46 05 00 · trine.solberg@storebrand.no

Lysaker Park: Jon Fredrik Berg · Mob: 93 40 39 99 · jon.fredrik.berg@storebrand.no

www.storebrand.no/eiendom– mer enn eiendom

• I umiddelbar nærhet til E18 og med gangavstand til Lysaker stasjon!

• Moderne og komfortable kontorlokaler

• En rekke servicetilbud på stedet• Like ved Lysaker Brygge med spisesteder,

båtliv og maritimt miljø

Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer. I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet.

Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no

SAGVEIEN 23F

Vi har for utleie sjarmerende kontorlokaler i Sagveien 23 F med beliggenhet nær historiske Hjula Veveri og Akerselvas bredd.

Arealene er innredet for dagens bruker, og passer spesielt godt til kreative bransjer. Planløsningen kan enkelt endres etter behov.

P plasser kan leies umiddelbart utenfor inngangen til lokalene og for øvrig fi nnes gjesteplasser (avgiftsparkering) på området.

Lokalet ledigstilles for ny leietaker medio september 2012.

Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

KONTORLOKALER I SAGVEIEN 23 F CA. 300 m2

FEKJAN, ASKER

162 M2 i 2. ETG. i Gartnerveien 1-5 93 M2 i 4. ETG. i Fekjan 13 250 M2 i 5. ETG. i Fekjan 13 337 M2 i 2. ETG. i Fekjan 13

Eiendommene ligger sentralt i Asker mellom Billingstadsletta og Holmen-senteret. I byggene fi nner du en rekke helserelaterte virksomheter, dagligvareforretning etc. Alle arealene har god kontorstandard med ventila sjon og kjøling. Lokalene vil kunne skreddersys for leietaker. God parkeringsdekning rett utenfor eiendommene. Ledig omgående.

FEKJAN I ASKER – KONTORLOKALER TIL LEIE 162–337 m2

Kontakt: Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

KONGENSGATE 2 – KVADRATUREN

Vi har for utleie sjarmerende kontorlokaler i Kongensgate 2, beliggende i 5. etasje.Lokalene er av god standard og inneholder dels cellekontorer og dels åpent landskap.Arealene er tilknyttet ventilasjon og kjøling (forbehandlet luft) og vannboren varme.Offentlig kommunikasjon stopper i umiddelbar nærhet og det er mulig å leie p plasser i nærliggende garasjeanlegg ved bankplassen.Lokalet blir ledig for ny leietaker 15. november 2012.

Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

KONTORLOKALER I KONGENSGATE 2 180 m2

til leie

Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer. I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet.

Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no

til leie

Vi tilbyr:

UTLEIE • SALG • FORVALTNING • SØK

Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

KARIHAUGEN NÆR E6 – KONTORLOKALER 305–773 KVM

TRYGVE NILSENSVEI 8

Vi har for utleie 2 kontorseksjoner i Trygve Nilsens vei 8 nær Karihaugen.

Lokalene ligger i 2. etasje og er på hhv. 468 kvm og 305 kvm, totalt 773 kvm.

Seksjonene kan leies hver for seg eller samlet. Det er også mulig å vurdere andre hensiktsmessige delinger av arealene.

Seksjonene er innredet med cellekontorer av forskjellig størrelse og noe åpent landskap.

God og kvalitetsmessig bra standard, balansert ventilasjon etc.

Lokalene er lyse og trivelige med utsikt mot grøntarealer og Groruddalen.

Rikelig med parkeringsplasser kan leies i tilknytning til arealene.

NE nummer: 37076Finnkode: 33595188

Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer. I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet.

Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no

OLE DEVIKS VEI 2–4

Eiendommene Ole Deviks vei 2 og 4 ligger meget sentralt til ved Bryn / Teisen.

Det er enkel adkomst til eiendommene enten man kommer med offentlig kommunikasjon som buss eller T bane, eller med bil fra nord og syd.

Eiendommene ligger tydelig eksponert mot Tvetenveien og Ole Deviks vei.

Byggenes beliggenhet gir leietakerne meget gode profi leringsmuligheter mot veinettet i området.

Vi kan tilby kontorarealer fra ca. 250 kvm og opptil ca. 1500 kvm.

Lokalene vil bli innredet etter leietakers ønsker og behov med kvalitetsmessige moderne materialvalg. Samtlige arealer vil få gode naturlige lysforhold og blir tilknyttet

ventilasjon med kjøling.

Det er etablert felles kantine og mulighet for leie av eksterne møterom i tilknytning til kantinen.

I front av bygget er det etablert parkeringsarealer der p plasser kan leies.

Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

BRYN/HELSFYR – KONTOR FRA 250–1500 KVM

til leie

Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer. I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet.

Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no

VESTLI KOMMER FOR SALG

KOMMER FOR SALG

VESTLI TORGETNÆRSENTER

Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

(Ved Vestli T banestasjon)

ATRAKTIVT INVESTERINGS -

OBJEKT MED UTVIKLINGS-POTENSIALE

til salg

Hva gjør du når du av ulike grunner trenger lokaler i en kortere periode? Mange leietakere føler seg hjelpeløse i en slik situasjon, og blir ofte prisgitt gårdeiers betingelser.

Her er huskelisten som gjør deg bedre forberedt når du skal tegne korte kontrakter• Vær oppmerksom på at jo kortere

leiekontrakter, jo mindre tilpasset blir lokalene. Leietaker må som regel ta lokalene ”as is”.

• Vær oppmerksom på lokalenes stand ved innflytting og fra­flytting, vedlikehold og fleksibili­teten med hensyn på leietidens lengde. Dokumenter lokalenes stand ved overtakelse.

• Ved god ventilasjon, opp varming og kjøling, er farene mindre ved å male slitte overflater og lignende enkelt arbeid. Tunge tekniske installasjoner, data­kabling eller annet som gård­eier kan ha glede av etter det korte leieforholdet, bør ikke gjøres eller bekostes av leie­taker uten en kompenasjon fra gårdeier.

• Ved ”as is”­overtakelse bør leie­takers vedlikeholdsplikt tilpasses dette. Den kan ofte ekskluderes i korte leieforhold.

• Forsøk å få muligheten til korte forlengelsesperioder, dersom du skal inn i et nybygg senere,

for å sikre deg et sted å være om bygging skulle drøye ut i tid.

• Hvis du må inn i midlertidige lokaler som følge av rehabili­tering av lokalene dine, bør du forsøke å gjøre behovet for en kort kontrakt til gårdeierens problem,

• Vær bevisst på fordelingen av eventuelle kostnadspåslag i midler tidige lokaler.

Tekst Dag-Jørgen Saltnes • e-post dag@ne.no • foto shutterstock

Ikke kom til kort i korte leie kontrakter

flere guIder på ne.no/guIder

● Leietakers direkte driftskostnader ● Kostnader per ansatt ved å leie

NE

08

12

ww

w.n

e.n

o

ww

w.n

enyh

eter

.no

16

Gu

ide

fo

r lei

etak

ere

• Forvaltning • Utleie • eiendomsmegling • rådgivning m.m. Besøksadr.: tullins gate 2, Holbergs plass Postadr.: Pb. 6917, st. olavs Plass, 0130 oslo Tlf: 22 98 99 40 Fax: 22 98 99 59 Web: www.advtt.no

lokaler til leie

Carl Berner Næringspark Hasleveien 28/38 ogSinsenveien 11Ca. 130 m2 kontorlokale.• lyse og effektive arealer• innredet pr. dd m/ 3 kontor rom, møterom

og noe åpent landskap• Kjøkkenfasiliteter og WC m/dusj• Beliggende i 3. etasje

Ca. 90 m2 kontorlokale.• innredes etter behov• Kan evnt. også deles

Ca. 335 m2 kombinasjonslokale.• Flott kombiareal effektivt inndelt med ca.

halvparten innredet som kontor/salgsdel og resterende åpent lager/produksjon

• Beliggende i 2. etg. med atkomst fra lager/ verksted til rampe med 2 store vareheiser

må sees!

Ca. 170–200 m2 kombinasjonslokale• åpent og lyst areal• innredes etter behov• atkomst bl.a. m/stor vareheis til rampe• egen kontoratkomst

Mulighet for parkering.

Tullins gt. 6 ved HolbergsplassCa. 190 m2 butikk/forretningslokale• store, lyse og åpne lokaler på gateplan• i tillegg; 2 cellekontorer + kjøkken/spise-

plass• mulighet for parkeringsplass i bakgård

UTLEID

Bedrifter med noen titalls ansatte betaler i løpet av en leieperiode mange millioner kroner i husleie og felleskostnader. Da er det viktig at en søkeprosess eller reforhandling av leiekontrakten gjøres grundig, slik at ikke kostnadene blir høyere enn de trenger å være.• Kom i gang med forberedel-

sene så raskt som mulig før leie kontrakten går ut. Dersom

leietaker kommer i gang for sent, risikerer man at leietaker ikke har nok alternativer på plass, og man blir prisgitt sin nåværende gårdeiers betingelser.

• Ikke reforhandle leiekontrakten uten å ha alternativer på hånden. Gårdeier vil merke hvis du ikke har gode ferdigforhandlede leieavtaler som et alternativ og utnytte det.

• Når leiekontrakten nærmer seg utløpet, bør leietaker foreta en vurdering av hvordan bedriften skal se ut i fremtiden. Hvilke behov for lokaler vil bedriften ha om noen år og hvordan skal de ansatte jobbe?

• Sørg for å få flere valgmuligheter i leiekontrakten (opsjoner, rett til fremleie osv).

Tekst Dag-Jørgen Saltnes • e-post dag@ne.no • foto shutterstock

Her er de kostbare feilene som leietakerne gjør når de reforhandler leieavtaler eller skal flytte.

Feilene leietaker gjør

NE

08

12

ww

w.n

e.n

o

ww

w.n

enyh

eter

.no

18

Gu

ide

fo

r lei

etak

ere

Ø94ANNONSE

k89

rS15

Økernveien 94

karihaugveien 89

robsrudskogen 15

Sentralt beliggende i et område det satses på. Totalareal på 18 488 m2

Behov for bare et kontor eller kanskje flere? Areal fra 21 m2 til 1000 m2

Flotte lokaler i sentralt beliggende kombi­nasjons bygg på Lørenskog med gode profileringsmuligheter

• 930 arbeidsplasser totalt • Totalareal på 18 488 kvm • 250 Parkeringsplasser

• kantine• Aircondition / Ventilasjon • Fellesresepsjon• Alarm• Utendørs parkering

• Høytlager• Lavtlager • Aircondition / Ventilasjon• Alarm

kontakt: First Newsec Asset Management v/Ole­Jacob Leirskar • leirskar@first.no Tlf: 24 06 16 83 • Mobil: 934 07 161

ETASJE TYPE ArEAL ArEAL BTA

U2. etg. Lager 453 m2

U1. etg. Lager 467 m2

U1. etg. kontorer 1032 m2

1. etg. kontorer 2546 m2

2. etg. kontorer 2610 m2

3. etg. kontorer 2610 m2

kontor: fra 20 m2 til 1000 m2 på ett planTotal ledighet kontor ca. 1000 m2

Ledig lager: opp til 500 m2 – 2 kjøreporter etc.

kontorlokaler: fra 648 m2 til 3888 m2, 3388 m2 inkl fellesareal.Delbart høytlager m/kjøreporter: Totalt 3740 m2, 2980 m2 inkl felles areal. Delbart lager: fra 20 m2 til 1388 m2, 1345 m2 inkl fellesareal.

• kantine • Trimrom • Servicesenter

• kjøreport • Bredbåndstilknytning • Heis / Vareheis• Trimrom• Møterom

• kjøreport • Garasje / P­plass • Heis• Bredbånd

4. etg. kontorer 2610 m2

5. etg. kontorer 1345 m2

Totalt kontorer 13 678 m2

Utleid: 2684 m2

restareal: 10 994 m2

Stiger mest i Oslo

Det viser den seneste ”Property Clock” fra eiendomsrådgiveren Jones Lang LaSalle (JLL). Akershus Eiendom er som vanlig premissgiveren for de norske tallene.

JLL vurderer den såkalte prime rent i Oslo ved halvårsskiftet til 530 euro per kvadratmeter, det vil si 4000 kroner kvadratmeteren. Det er en økning på 2,6 prosent fra 3900 kroner per 31. mars og hele 11,1 prosent siden halvårsskiftet 2011 (3600 kroner per kvadratmeter).

I særklasseEn årsvekst på 11 prosent i toppsegmen-tet i kontormarkedet er det ingen andre europeiske storbyer som matcher. Nær-mest er Düsseldorf med 6,4 prosent, der

Oslo har det seneste året i prestisjesegmentet hatt den sterkeste leieprisøkningen i Europa.

mesteparten av økningen er kommet det seneste kvartalet. Den tyske byen topper derfor listen over prisvinnere i andre kvartal, med Oslo på andreplass.

Utviklingen i Oslo er sterkt atypisk fra resten av Europa. Den såkalte European Office Index til JLL viser en nedgang på 0,1 prosent på årsbasis og 0,2 prosent på kvartalsbasis. Verst har det ikke uventet gått ut over Aten, der leieprisene fra juni 2011 til juni 2012 har falt med 20 prosent.

PolariseringJLL skriver at vi må tilbake til første kvartal 2010 for å finne en liten

nedgang i leieprisene på årsbasis. Det er også blitt en økt polarisering i det europeiske kontormarkedet, som gir seg utslag i byenes posisjon i leieprissyklusen, den såkalte ”Office clock”.

Markeder som opplevde en gjen-innhenting i 2010 har nærmet seg kl. 12, altså fasen fra akselererende leieprisvekst til der prisene begyn-ner å falle igjen. Lengst fremme i Europa ligger Moskva og Zürich, tett fulgt av prestisjeområdet i Paris, der Oljefondet har kjøpt seg opp. Oslo har derimot stått på stedet hvil i de seneste rapportene, rundt kl. 11.

Tekst NEnyheter.no

Leiepris på kontor i Oslo

Kilde: Dnb NæringsmeglingIndre Sentrum

Lysaker

Ytre Sentrum

Aker Brygge, Vika, Tjuvholmen

Oslo S, Bjørvika, Regjeringskv.

Skøyen

Nydalen

Helsfyr/Bryn

Asker - Bærum

4000

3500

3000

2500

2000

1500

10001kv 2007 1kv 2008 1kv 2009 1kv 2010 1kv 2011 1kv 2012 1kv 2013E

20

Lei

epri

ser

PB

Tlf: 21 02 55 55 - Epost: naring@eiendomsmegler1.no Besøksadresse: Storgata 33 APostadresse: Postboks 778, Sentrum, 0106 OsloOslo - Stavanger - Trondheim

Utleie av næringseiendom • Søkeoppdrag • Eiendomsutvikling • Salg av næringseiendom • Markedsvurdering • Eiendomsrådgivning

SE VÅR HOVEDANNONSE PÅ BAKSIDEN

Histo rien rehabilite res

IngenIørenes Hus 150 – 740 m2

KOnTOr

KrOnprInsensgaTe 17

KOnTaKT

4. eTasj e

5. eTasj e

a rb. plasse r: 39

a rb. plasse r: 48

740 m2

740 m2

MinikjøkkenMøtepl.

Resepsjon

Teamkontor

Sosialsone

Backoffice

Sosialsone

Print/kopi

Prin

t/ko

pi

Tek.rom

Rek.rom

Møtepl./kaffe

Sosialsone

Sosialsone

Resepsjon

Minikjøkken Møtepl./kaffe

Tek.rom

Rek.rom

Møtepl.

Eiendomsspar AS Telefon: 22 33 05 50rr@eiendomsspar.nowww.eiendomsspar.no

enestående arkitektur

Bygget totalrehabiliteres

Leietakere får et bygg i dagens standard, med uvurdelig historie

Konferansefasiliteter

Takterrasse i “Tårnet” med fantastisk utsikt

Offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet

Lokalene tilpasses leietaker

etasjene kan leies samlet eller hver for seg

Plaza hotel

Oslo spektrum

Den Norske Opera

Hotel Opera

Oslo Atrium

Oslo City

Byporten

Sentralbanestasjonen

DFDS Seaways

Oslo Atrium har den mest sentrale beliggenheten i Bjørvika, med Oslo S som nærmeste nabo. Dette er en unik sjanse for å skaffe seg kontorlokaler midt i Bjørvika – Norges nye forretningssentrum.

Oslo Atrium er tegnet av Niels Torp Arkitekter og fremstår som et moderne, lyst og åpent kontorbygg med fellesfasiliteter av ypperste klasse.

OSLO ATRIUM – DRONNING EUFEMIAS GATE 6

kONTOrer Til leie i BJØrVikA

kontakt linstow AS ved Markedssjef Camilla e. Preus for ytterligere informasjon eller ønske om befaring:

T: 958 52 184E: kcp@linstow.no

- Arealene: 755 m² i 2. etg. + 4.570 m² i 4. etg.

- Store og effektive lokaler

- Felles kantine, resepsjon og egen kaffebar

- eget konferansesenter på bygget med bl.a. stort auditorium og egen restaurant

- Mulighet for sykkelparkering og garderobeanlegg

- ledig fra 1. kvartal 2014

LOKALENE

Høy God Høy God Høy God Høy God Høy God Høy God Høy GodLav 1700 1300 1850 1450 2400 2200 1700 1250 1600 1200 1550 1250 1500 1200Høy 1950 1700 2500 1850 3100 2600 2500 1700 1900 1500 1850 1550 1800 1500Range 250 400 650 400 700 400 800 450 300 300 300 300 300 300Topp 2300 2900 4250 2800 2100 2200 1925

Kilde: Dnb Næringsmegling

Leienivå500048004600440042004000380036003400320030002800260024002200200018001600140012001000

Lysaker Skøyen CBD Indre sentrum Ytre sentrum Nydalen Helsfyr-Bryn

Søylene viser øvre og nedre prisleie for de ulike områdene. Punktet over søylene viser den høyeste prisen som er oppnådd i området.

0

200000

400000

600000

800000

1000000

0

200000

400000

600000

800000

1000000

3 kv. 20091 kv. 20093. kv. 20081. kv. 20083. kv. 20071 kv. 20073 kv. 20061 kv. 20063 kv. 20051 kv. 20053 kv. 20041 kv. 20043 kv. 20031 kv. 20033 kv. 2002

708

000

720

000

688

000

926

000

868

000

806

000

755

000

730

000

677

000

570

000

446

000

412

000

453

000

647

026

751

000

Ledighet

Ledigheten omfatter arealer som er ledige p.t. samt lokaler som vil være klar for ny leietaker i løpet av de nærmeste 12 måneder.

Kilde: Dnb Næringsmegling

1 000 000

800 000

600 000

400 000

200 000

0

735

000

765

000

1kv 2004 3kv 2004 1kv 2005 3kv 2005 1kv 2006 3kv 2006 1kv 2007 3kv 2007 1kv 2008 3kv 2008 1kv 2009 3kv 2009 1kv 2010 3kv2010 1kv 2011 3kv 2011 1kv 2012

24

Lei

epri

ser

PB

MODULHIMLINGERwww.modulhimlinger.no

fra A til Å

Din

INNREDNINGS­LEVERANDØR

Kontakt oss på telefon: 23 24 22 00, eller mvo@modulvegger.no og post@modulhimlinger.no

MODULVEGGERwww.modulvegger.no

BJØRVIKA – TIL LEIELedig areal i 4. etg. ca 1400 kvm BTA

Langkaia 1 er et av Oslos mest markante bygg og et tydelig landemerke. Eiendommen ligger sentralt plassert i Bjørvika, med utsikt over hele havnebassenget, Ekebergåsen og Sørenga. Oslo S / Jernbanetorget med absolutt alle service- / og kommunikasjonstil-bud ligger i umiddelbar nærhet. Bygget ble totalrehabilitert i 2006/2007 og lokalene holder meget god standard. Lokalene er p.t. hovedsakelig innredet som landskapskontorer. Lokalene er meget fleksible og kan enkelt tilpasses ny leietaker.

Kontakt ossTlf: +47 23 00 31 00newsec.no

GRENSEVEIEN 92274–4.300 kvm kontor til leie

Midt på Helsfyr. Ett minutt til T-bane. Moderne standard. Kantine, møteromssenter, parkering mm. 100 m til offentlig kommunikasjon. Moderne standard, tilpasses leietaker. Fellesfunksjoner som kantine, resepsjon, møteromssenter, trimrom, garderobe. Parkering og gjesteparkering. Profilering på fasade mot Strømsveien. Entra Eiendom AS har eget driftskontor i bygget.

Kontakt ossTlf: +47 23 00 31 00newsec.no

Bjørvika

helsfyr

Oslo ytre vest

Lysaker

Skøyen

Indre Oslo vest

Indre Oslonord

Majorstua

Oslo ytre øst

Alna-Ulven

Indre Oslo øst

Ryen

Helsfyr-Bryn

Fornebu

Oslo ytre sør

Økern

SinsenStoro

KjelsåsGrefsen

Ullevål

Nydalen

CBD

Leiepriser for kontor i Oslo

Leiepris/NOK/m2

Generelt Top standard/ høy standard nybygg

2900 3800

2400 2900

2100 2700

1600 2300

1400 1800

1000 1400

Kilde: Akershus Eiendom

Kartet viser leiepriser på kon-torer over 500 m2 i forskjellige deler av Oslo (februar 2012).

CBD: Sentrale business distrikt

Oslo ytre vest

Lysaker

Skøyen

Indre Oslo vest

Indre Oslonord

Majorstua

Oslo ytre øst

Alna-Ulven

Indre Oslo øst

Ryen

Helsfyr-Bryn

CBD

Fornebu

Oslo ytre sør

Økern

SinsenStoro

KjelsåsGrefsen

Ullevål

Nydalen

Ledighet for kontor i Oslo

Leiepris/NOK/m2

Ledighet kontor i Oslo

< 20 %

< 17,5 %

< 12,5 %

< 10 %

< 7,5 %

< 5 %

< 2,5 %

Kilde: Akershus Eiendom

Kartet viser kontorledigheten i forskjellige deler av Oslo (januar 2012).

CBD: Sentrale business distrikt

26

Lei

epri

ser

PB

FAZENDA ASSET MANAGEMENT– aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer

23 01 21 21www.fazenda.no

Vi kunne trengt et større hus!

TAST 1 for resepsjonTAST 2 for megler

TAST 3 for fritidsboligTAST 4 for tomt

TAST 5 for verdivurderingTAST 6 for andre henvendelser

La kunden komme direkte til rett personDet er ikke alltid like greit å ta telefonen når du er opptatt med noe annet. NetCom Trådløs Bedrift Mini

er et automatisk sentralbord for mindre bedrifter, som gjør at kunden enkelt kan taste seg frem til rett person. Dette gir deg mer fornøyde kunder og øker fortjenesten fordi du ikke taper anrop.

Les mer på netcom.no/tbmini eller ta kontakt på 05051 for bestilling eller spørsmål.

La kunden komme direkte til rett personDet er ikke alltid like greit å ta telefonen når du er opptatt med noe annet. NetCom Trådløs Bedrift Mini

er et automatisk sentralbord for mindre bedrifter, som gjør at kunden enkelt kan taste seg frem til rett person. Dette gir deg mer fornøyde kunder og øker fortjenesten fordi du ikke taper anrop.

Les mer på netcom.no/tbmini eller ta kontakt på 05051 for bestilling eller spørsmål.

Leie lagerlokaler

Leienivå lagerlokaler1400

1200

1000

800

600

400

Kilde: Dnb Næringsmegling

A-beliggenhetSentral, god adkomst,

eks. Alnabru, Ulven, Økern

B-beliggenhetIndustriområder med god

adkomst til E6 og E18

C-beliggenhetUtenfor typiske industriområder

og trafikkårer

Leienivåer for lager og logistikklokale/NOK/m2

A-kvalitet, >6 m takhøyde

B-kvalitet, 4–6 m takhøyde

Leie i Norge for lagerlokaler med høy standard og nye bygninger.

Kart. Kilde Akershus Eiendom

Gjelleråsen/Skytta

Oslo Airport Gardermoen

Kløfta/ Ullensaker Næringspark

Fjellbo/Berger/Høgslund/Hvam

LørenskogGroruddalen

Oslo

DRAMMEN

Rud

Kolbotn/Mastemyr

Billingstad

Regnbuen/Berghagan

Lierbyen

Vinterbro

Vestby

1000–1000

800–900

700–800

–750

28

Lei

epri

ser

PB

Eiendommen er beliggende på det godt etablerte, og meget attraktive, Regnbuen Industriområde kun 20 minutter fra Oslo Sentrum og med gode

kommunikasjonsmuligheter via E6.

Store asfalterte uteområder til parkering, lagring og håndteringsplass - tomten er på totalt 26 800 kvm,

og det er mulig å kjøre rundt bygget. Totalt 14 stk overbygde porter/ramper sørger for god efektivitet

og logistikk, samt 11,5 meter takhøyde

Megler: Alf Martin BrasøygårdDir. tlf. 22 86 83 15

E-post: amb@basale.no

REGNBUEVEIEN 9 – LANGHUS/SKI899–10 000 KVM MODERNE

LOGISTIKKBYGG TIL LEIE

WW

W.B

ASA

LE.N

O

Lyst og åpent kontorlokale i 3. etasje.Kort vei til offentlig transport (buss/t-bane).

Lokalene fremstår som lyse med god standard.

Åpent lokale med profi leringsmuligheter ut mot Ensjøveien.

Megler: Kristian Bendix NyrudTelefon 22 86 83 18

E-post: kristian.bendix.nyrud@basale.no

ENSJØVEIEN 10-12 – ENSJØÅPENT OG LYST KONTORLOKALE

324 KVM TIL LEIE

WW

W.B

ASA

LE.N

O

LokaLer tiL LeieSandia Megling as

► 3. etg: 183 m2 kontor, celle og åpent.

► 2. etg: 288 m2 kontor, celle og åpent.

► 1. etg: 270 m2 kontor og lager.

► Arealene tilpasses leietaker.

► Lager kan leies sammen med kontorene.

bryn183–288 m2

TveTenveien 32

KOnTOr

Praktiske kontorer: 507 og 534 m2.

Lager og kontor: 494 m2.

Pent kontorbygg med kantine.

Størrelser kan tilpasses bruker.

Div. mindre lagerenheter på bakkeplan.

bryn507/534/494 m2

brynSveien 16–18

KOnTOr/lager

KOnTOr

► Praktiske, enkle cellekontorer.

► enkle eller doble.

► vareheis opp til etasjen.

► Parkering.

alnaenKelT KOnTOreroLe DevikS vei 16A

► Moderne kontorlokaler.

► Ca. 200, 360 og 455 m2.

► ventilasjon, kjøling.

► Flott kantine med egne kokker.

► Meget sentralt til T-bane, e6 etc.

HelSFyr815 m2 (kan deles)GrenSeveien 107

KOnTOr

LokaLer tiL Leie

kontakt Gjert Skjelbred: Mob 916 63 207 / E-post skjelbred@sandia.noBesøksadresse: brynsalleén 4, oslo. / Tlf.: 23 03 95 20E-post: sandia@sandia.no / www.sandia.no Sandia Megling as

► 4. etasje med heis

► Moderne, nyinnredede lokaler

► Umiddelbar overtagelse

► kan også tilpasses ny bruker

► kantine, trimrom, dusjer

bryn370 m2

brynSveien 5

KOnTOr

► kontor, lager lettproduksjon.

► bakkeplan.

► Direkte adkomst med rulleport.

► Lyse, praktiske lokaler.

bryn340 m2

niLS HAnSenS vei 20

KOnTOr/lager

► Ligger i andre etasje

► Person/vareheis

► vinduer på tre sider

► Celler og åpent

► Tilpasses ny bruker

bryn179 m2

ØSTenSjØveien 39/41

KOnTOr

► 455 kvm med fasade mot Østensjøveien

► Første etasje, adkomst fra bakkeplan

► 400 kvm rett fra bakkeplan

► kombinasjonslokaler for kontor, lager og showroom

► rett ved T-bane og jernbane.

bryn400 + 455 m2

ØSTenSjØveien 43

lager/KOnTOr

Kilde: Union Norsk Næringsmegling* Arealledigheten gjelder for det samlede området Lysaker–Fornebu** Arealledigheten gjelder for det samlede området Ytre nord og øst inkl. Økern – Hasle – Løren

Kilde: Akershus Eiendom

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Topp standard 2200 2500 2600 2800 2800 2100 1950 1950 2100 2700 3900 3750 2700 2850 3100

Høy standard CBD 1850 1900 1900 2200 2100 1800 1500 1550 1700 1900 2300 2300 2200 2350 2550

Nybygg CBD 1500 1700 1800 1900 2100 1900 1750 1700 1900 2000 2600 2600 2500 2550 2650

God standard CBD 1400 1500 1550 1700 1650 1450 1300 1250 1300 1400 1900 1900 1850 1900 2250

Høy standard vest 1550 1700 1700 1850 1750 1450 1300 1300 1400 1750 2200 2200 1900 1850 2000

Høy standard øst 1300 1400 1400 1450 1450 1250 1200 1100 1150 1300 1550 1650 1550 1650 1650

Eldre lokaler 650 700 700 800 800 600 500 500 600 800 950 950 900 900 800

Kilde: Union Norsk Næringsmegling

Leiepris for prestisjelokaler i CBD fra Q1 1998 tom Q4 2011

Kilde: Union Norsk Næringsmegling

Eiendomsverdi’s inflasjonsjusterte snittpriser for kontorer i Oslo

800

900

1000

1100

1200

1300

1400

1500

1600

1700Oslo totalt, nominelle kroner

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

1998

2001

2004

2007

2010

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

4500

5000

CBD-pris i løpende kroner

Leiepriser i nye kontrakter over 500 m² målt i kr per kvm. per år ekskl. mva. og felleskostnader og parkering

Nybygg - høy standard og best

beliggenhet i sonen

Topp standard og beliggenhet –

eksisterende bygg

Høy standard

typisk nivå

Normalt god standard

typisk nivå

Areal-ledighet

Antall annonserte

lokaler

Vika, Aker Brygge & Tjuvholmen 4100 3900 3150 2500 4,8 % 60

Øvrige sentrum inkl. Bjørvika 3100 2900 2400 1700 4,4 % 115

Oslo Vest inkl. Majorstua 2300 2250 1950 1500 5,4 % 59

Indre Nord inkl. Ullevaal stadion 1850 1800 1600 1200 7,8 % 67

Indre øst inkl. Kværnerbyen 1750 1700 1500 1000 14,9 % 27

Skøyen 3000 2700 2200 1800 7,9 % 35

Lysaker 2300 2000 1750 1550 8,7 %* 44*

Fornebu 1950 1800 1600 1350

Nydalen 2100 2000 1750 1450 6,7 % 22

Bryn / Helsfyr 1900 1800 1650 1200 6,6 % 38

Ytre Vest inkl. Ullern og Smestad 1800 1750 1550 1250 4,5 % 22

Økern - Hasle - Løren 1900 1650 1450 1200

Ytre Nord og øst inkl. Furuset 1700 1550 1350 1150 11,1 %** 126**

Ytre syd inkl. Ryen 1700 1600 1350 1150 14,5 % 25

Asker/Bærum ekskl. Lysaker/Fbu. 1950 1850 1500 1200 5,4 % 89

Myrens Verksted Moderne kombinasjonslokaler i fl ott omgivelse

Areal 1: Ca. 600 kvm lager med kjøreport, takhøyde 2,50.

Areal 2: Ca. 170 kvm kontor med lager/produksjon.

Ca. 240 kvm lager/produksjon og kjøreport.

• Enkel adkomst fra ring 2.

• Sentralt beliggende nær offentlig kommunika sjon.

• Meget god teknisk standard.

• God parkeringsdekning.

• I midten av en pulserende næringspark.

• Flotte utearealer og turmuligheter langs Akerselva.

Marcus Thranesgate 4, Ledig areal: 170–1110 kvm BTA

MYREN EIENDOM AS, Sandakervn. 24C, Bygg B, P.B. 4218 Nydalen, 0401 OSLO Tlf: 2287 1900, Fax: 2287 1905 www.myreneiendom.no

1600

1500

1400

1300

1200

1100

1000

900

800

32

Lei

epri

ser

PB

For utleie eller visning kontakt: Thomas Madsen, mob.: 926 59 113, e-mail: tm@auris.as Frode Waaler, mob.: 406 03 907, e-mail: fgw@auris.as www.auris.as

Lokaler til leie

Trollåsveien 4

• 2 etg. 400 kvm uinnredet kontorlokale.• 4 etg. 30 – 200 kvm kontorlokale.• Uetg: 435 kvm kontorlokale med egen inngang/rampe.• Landlige og hyggelige omgivelser.• Gode parkeringsforhold.

Kolbotn/Mastemyr

Trondheimsveien 184

• 1. etg. 345 kvm butikklokale/showroom med unik beliggenhet og gode profileringsmuligheter.

• 1. etg. arealer fra 35-200 kvm. med cellekontorer, møterom etc.• 2. etg. 1.200 kvm kontor/undervisningsrom.• 5. etg. 430 kvm kontorlokale.• Kort vei til Ring 3, buss, trikk og T-bane.• Parkeringsmuligheter i kjelleren.

Sinsen

Olav Brunborgsvei 4–6

• 3. etg. 252 kvm kontorlokale.• 1. etg. 95 kvm. Inneholder tre cellekontorer, fellesmøterom m.m.• Lokalene fremstår som lyse og tiltalende.• Arealene inneholder åpent kontorlandskap,

cellekontorer, møterom m.m.• Kan tilpasses leietakers ønsker og behov.

Billingstad

Tvetenveien 55

• 3. etg. 84 kvm. kontorlokale. – inneholder 3 store kontorer, eventuelt to kontorer og ett møterom.

• 83 kvm. kontorlokale – inneholder 3 kontorer. • Sentralt beliggende i nærheten av Ring 3.

Bryn

I disse områdene må leietakere forberede seg på økte husleier.

Her stiger husleien mest

Næringsmegleren Union Norsk Næringsmegling har gjennomgått de ulike kontorområdene i Oslo og sett nærmere på hvor leieprisene vil stige mest i tiden fremover. Resultatet vi­ser at det er særlig tre områder hvor leietakere kan vente seg den høyeste leieprisøkningen.

CBD-områdetDet sentrale businessdistriktet (CBD) består av områdene Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen. I sin siste markedsoppdatering skriver Union Norsk Næringsmegling at leiepris­tendensen i CBD viser vekst. ”CBD har hatt en svært positiv utvikling det siste året, med en sterk areal­absorpsjon og en håndfull leie­kontrakter på pluss/minus 4000 kroner per kvadrat meter. Tross nybyggtilførsel av ca. 11 000 kvadrat­meter kontor, har ledigheten blitt redusert med 24 000 kvadrat meter fra april i fjor til april i år”, skriver Unions analytikere i rapporten.

Øvrige sentrumLeietakerne vil være sentralt, og sentrum utenfor CBD er også ett av områdene hvor Union ser leieprisvekst. ”Sentrum har vært den største vinneren om leietakerne de siste to årene. Ca 40 prosent av søkene det siste halvåret har hatt sentrum som ett av de aktuelle områdene”, skriver Union, som venter at stigningen i leiepriser vil fortsette.

SkøyenSkøyen er det tredje området hvor Union Norsk Næringsmegling ser høyest leieprisvekst. Det var blant vinnerområdene om leietakerne i fjor arealabsorpsjonen har vært solide 25 000 kvadratmeter over ett år, noe som har redusert ledig heten fra over 10,5 prosent til knappe 8 prosent. ”Kontorsøkene og kontrakts­signeringer viser at Skøyen stadig er blant de mest populære områdene blant leie takerne, som nå kan velge

Tekst Dag-Jørgen Saltnes • e-post dag@ne.no

CBD er ett av områdene hvor leieprisene kommer til å fortsette å stige.

mellom 35 kontorlokaler der”, skriver Union i sin siste markeds rapport.

Svak vekstAndre områder hvor Union venter en ”svak leieprisvekst” er Oslo Indre øst inkludert Kværnerbyen, Oslo Vest inkludert Majorstua, Indre nord inkludert Ullevaal stadion, Lysaker, Fornebu, Nydalen, Bryn/Helsfyr, Ytre vest, Ytre nord og øst, Ytre syd inkludert Ryen og Asker/Bærum eks. Lysaker og Fornebu.

34

Nyh

eter

NE

08

12

ww

w.n

e.n

o

ww

w.n

enyh

eter

.no

MUNKEDAMSVEIEN 53B 334 kvm

LYSE OG TRIVELIGE KONTORER I VIKA VED AKER BRYGGE

• Klassisk og pent oppusset kontoreiendom

• 2. etg. – kombinasjon av cellekontor og åpne løsninger

• Sentral beliggenhet ved siden av Vika Atrium og Aker Brygge

• Kort vei til offentlig kommunikasjon og god parkeringsdekning for besøkende

• 5 min gange til Nationaltheatret stasjon

Kontakt: Joakim KaspersenDirekte 22 06 62 86Mobil 481 95 150joakim.kaspersen@colliers.com

LOKALER TIL LEIE

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT Henrik Ibsens gate 100 Postboks 2882 Vika 0230 OSLO

Telefon: +47 22 01 27 00 Telefaks: +47 22 01 27 01

e-post: post.no@aberdeen-asset.com www.aberdeen-asset.no

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT REGION NORD – TRONDHEIM Beddingen 8 7014 Trondheim

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT REGION VEST – BERGEN Statsminister Michelsens veg 38 5231 Paradis

Eiendommen ligger sentralt plassert på Ryen med direkte av- og påkjøring til Ring 3/E6. Det er kort avstand til offentlig kommunikasjon så som buss og t-bane, og det er gode parkeringsmuligheter på eiendommen.

LOKALENE: - Nye kontorlokaler: 250 m², 800 m² og 1 590 m² - Kontorer med enkel standard: fra 60 m² - 470 m² - Forretningslokale – 600 m² - Lagerarealer: 195 m² og 720 m² - Felles kantine - Sykkelparkering m/garderobe

Lokaler til leie - RyenSANDSTUVEIEN 70 - RYEN

For mer informasjon eller ønske om visning, kontakt Linstow AS, Camilla E. Preus M: 95 85 21 84 E: kcp@linstow.no

En overvekt av leietakerne vil til Oslo sentrum, der det er dyrest. Dyrt er populært når leietakere jakter nye lokaler.

Dyrt og populært

Analytikerne i Malling har loggført samtlige leiesøk fra 2009 til juni 2012 i Stor-Oslo. Kartleggingen inkluderer alle segmenter (kontor, handel, lager, kombinasjonslokaler) og totalt 480 søk i perioden. Søkene omfatter alt som er publisert fra de store søke meglerne, det vil si aktører som Realia, DTZ, Malling & Co og CB Richard Ellis. Disse aktørene bistår leietakere i jakten på nye lokaler, som bidrar til å profesjonalisere søkeprosessen.

Det er kun rene leiesøk som er kartlagt, kjøp og salg er rensket ut. Malling & Co registrerer søkene

kontinuerlig, og de legges derfor fortløpende inn i en database.

– Vi systematiserer hvert eneste søk, som hvem som er megler, størrelsen på de ønskede lokalene og området leietakerne søker seg til. Det er et visst skjønn om vi kategoriserer i den ene eller andre kategorien, eksempelvis er ikke alle de ønskede geo grafiske områdene klart definert i søkene, forteller analytiker Haakon Ødegaard i Malling & Co til NæringsEiendom. Sammen med kollega Lars Lund er han ansvarlig for undersøkelsen.

Offentlige størstMalling & Co registrerte en økning i antall leiesøk fra 2009 til 2010, som var toppåret, mens det var et betydelig fall i søkene i 2011. Nå ligger antall leiesøk i Stor-Oslo på 160–170 i året, og nivået i år ser ut til å bli på høyde med fjoråret.

Det er i hovedsak kontorlokaler det søkes etter. Andelen kontorsøk har imidlertid falt fra 89,5 prosent i 2009 til 62 prosent i 2012, som indi-kerer at søkemeglerne øker innsatsen mot andre segmenter.

36

Nyh

eter

NE

08

12

ww

w.n

e.n

o

ww

w.n

enyh

eter

.no

– Hvilke typer virksomheter bruker søkemeglere?– Vi registrerer at det offentlige er en stor søker-

gruppe, mens IT/Tele kom er en annen stor søkergruppe. Bransjer som advokatfirmaer, revisjon og økonomi er deri mot under representert i forhold til den størrelsen disse bedriftene utgjør i markedet, svarer Haakon Ødegaard.

Et interessant tema er hvor lang tid det tar fra søket er lagt ut i markedet til innflytting skjer. Her viser under-søkelsen at 26 prosent av søkerne flytter inn i nye lokaler samme år som søket ble offentliggjort. 28 prosent flytter inn etter ett år, 21 prosent etter to år. Noen bedrifter bruker helt opp til fire år fra søke fasen til innflytting. I gjennom snitt tar det to år fra søket er ute i markedet til innflytting skjer.

Store er tidlig ute– Det er en sterk sammenheng mellom størrelsen på søket og hvor tidlig bedriftene er ute i søkeprosessen. Det er en overvekt av store søkere som er tidlig ute i markedet. Mange leietakere er imidlertid ikke profesjonelle og

Thiisgården er en av Vikas mest kjente og mest sentrale eiendommer. Eiendommen har en meget attraktiv beliggenhet i ett av Oslo`s absolutte forretnings-, fi nans-, og kulturmiljø. Alle former for offentlig kommunikasjon er tilgjengelige i umiddelbar nærhet, på og rundt Nationaltheatret stasjon.

Med eget parkeringsanlegg er bruk av bil meget bekvemt i kombinasjon med den gode adkomsten til hovedveinettet. Overtagelse etter nærmere avtale

FANTASTISK MULIGHET I

THIISGÅRDEN

671 M² KONTOR TIL LEIE

Kontakt: Hans Petter GjerdeTelefon direkte: 23 11 38 08 Mobil: 920 910 77gjerde@thiisgaarden.no

ThiisgårdenHaakon VII´s gate nr.1 ANSPb.1679 Vika0120 Oslo

Leietakere på flyttefot foretrekker Oslo sen­trum. (Foto: Martine R. Ibenholt)

37

under vurderer tiden det tar å finne nye lokaler, sier Lars Lund.

Analytikerne i Malling & Co mener derfor at det blir for snevert å definere arealledighet som antall kvadratmeter som er ledige i markedet innenfor 3–6 måneder. Store deler av etterspørselssiden begynner planleggingen flere år i for-veien. Lund sier at da går man glipp av markedsdynamikken.

Så hvor søker de fleste leie takerne seg til? Mange søk inneholder flere ønskede områder, men Oslo sentrum er ikke overraskende mest populært med 62 prosent. Dette området har også flest lokaler. 50 prosent kunne tenke seg å havne i prestisjeområdet CBD (Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen), mens 42 prosent svarer Skøyen. De dyreste områdene i Oslo er altså de mest populære. 35 prosent av søkerne har Bjørvika som et alternativ, 31 prosent Nydalen, 25 prosent Lysaker/Fornebu, 22 prosent Bryn/Helsfyr og 21 prosent Økern og omegn.

– Vi registrerer hvilke andre områder bedriftene søker seg til i tillegg til CBD. Sentrumsnære områder er verdsatt i økende grad de seneste årene. Det kan både ha med kollektiv transport å gjøre og miljø.

Og så er det jo slik at det er lett å komme fra utkanten inn til sentrum, men ikke fra én utkant til en annen, kommenterer Haakon Ødegaard.

43 prosent av søkerne blir væ-rende i området de er etter flytting, mens 57 prosent flytter til andre områder i Oslo-regionen. Det er en tendens til at større leietakere flytter oftere til nye bygg.

Fallende volumerEn klar trend er at søkevolumene har gått ned etter finanskrisen, fra totalt 470 000 kvadratmeter med søkte arealer i 2010 til 370 000 kvadratmeter i 2011. Per 30. juni har Malling & Co i år registrert søk på nesten 200 000 kvadrat meter, slik at volumene i 2012 kan bli noe høyere enn fjorårs volumene. Kontorsøkene utgjorde i årets seks første måneder 120 000 kvadratmeter, mot 270 000 kvadrat meter i fjor.

En annen klar trend fra 2009 er at gjennomsnittsøket har gått ned, men det betyr ikke nødvendigvis at leie takerne etterspør mindre lokaler.

– Nei, en intern undersøkelse viser riktig nok at nesten alle søkene endte opp med færre antall kvadrat-meter per hode, som tyder på areal-

effektivisering. Men søkemeglerne er en bransje i vekst, det er flere søk i markedet nå som følge av at antall søkemeglere har økt, sier Lars Lund. Med andre ord arbeider meglerne mot stadig mindre leietakere for å skaffe seg oppdrag og inntjening.

Lund sier kartleggingen er en brikke i det store puslespillet i leie-markedet og et viktig analyseverktøy ved nye leiesøk og annet rådgivnings-arbeid.

– Undersøkelsen avdekker potensiell ledighet i de fraflyttede byggene og områder hvor det kan oppstå et hull i markedet. Og så bruker vi internt undersøkelsen til å støtte andre avdelinger, sier han.

Press i sentrum– Hva tror dere om kontormarkedet fremover i Oslo-regionen?

– Vi ser et press i prestisje området og sentrum og på Skøyen. Det har vært en ganske sterk oppgang i leieprisene for de beste byggene etter finanskrisen, fordi de beste byg-gene begynner å få liten ledighet. De fleste nybyggene kommer imidlertid utenfor sentrum, som legger demper på prisnivået her. Det er fortsatt mye ledig kapasitet i randsonene. Et annet trekk er økende kvalitetskrav blant leietakerne, svarer Lars Lund. Tekst Jan Revfem • e-post jan@ne.no

Ifølge analytiker Haakon Ødegaard i Eiendomshuset Malling vil leie­takerne til de dyreste områdene.

Analytiker Lars Lund i Eiendomshuset Malling forteller at leietakerne har et økende kvalitetskrav når de søker nye lokaler.

38

Nyh

eter

NE

08

12

ww

w.n

e.n

o

ww

w.n

enyh

eter

.no

Parkveien 53 B

Sommerrogata 1

Lokaler til leie

Frogner – Parkkvartalet

Frogner – Sommerro

Eiendommen ligger meget sentralt og godt til rett bak slottet, med gangavstand til Oslo sentrum og Frogner/Majorstuen. Området er et meget attraktivt og det meste av byens servicetilbud, butikker, hyggelige kaféer og restauranter i tillegg til bank og postkontor er i umiddelbar nærhet.Les mer: www.hoegheiendom.no

Markedssjef – Hans Olav Johannessentlf.: 22221000dir.: 95235159hoj@hoegheiendom.no

Sommerrogata har sentral beliggenhet med alt av service og rekreasjon i umiddelbar nærhet. Her finner du populære kafeer og restauranter, postkontor, bank og dagligvare ligger vis a vis, samt handlegater som Frognerveien. Og kort vei til Aker Brygge. Les mer: www.hoegheiendom.no

• Kontor• 1. etasje • 490 kvm inkl andel felles

• Kontor• 3. etasje • 523 kvm inkl andel felles

Det er resultatet en jury bestå-ende av Peter Malling senior, Julie Brodtkorb, Erling Dokk Holm og Dag-Jørgen Saltnes har kommet frem til. Kriteriene for NæringsEiendoms kåring Eiendomsbransjens mektigste var klare:• Kandidatene skal sette sitt preg

på bybildet/landet• Kandidatene skal ha beslutnings-

myndighet over store arealer• Kandidatene skal være premiss-

givere, det vil si at når de sier noe, så lyttes det

En rekke kandidater ble vurdert, men det var bred enighet om hvem som troner på toppen som den aller mektigste.

Thon på toppen– Olav Thon er etter min mening toppkandidaten. Han er en av landets største eiendomsbesittere, og har altså beslutningsmyndighet over store areal-er, det gjelder en rekke hoteller, kjøpe-sentre og kontorbygg i hele landet og også utenfor landets grenser. Han har uvanlig lang fartstid. Olav Thon er god

til å få gjennomslag for sine planer, han er kort sagt en ”gammel ringrev”. Folk lytter når Olav Thon har noe på hjertet, sier Peter Malling senior.

Han får støtte av Erling Dokk Holm når det gjelder toppkandidaten.

– Olav Thon er i volum enorm, han er landsdekkende og har mar-kant politisk innflytelse. Norske kom-munepolitikere danser villig etter hans pipe. Thon har også vært tidlig ute med å forstå endringer i konsu-mentadferd og i mange år gikk han foran markedet, sier Dokk Holm.

Eiendomsbransjens tre mektigste er Olav Thon, Peter Groth og Martin Mæland.

Olav Thon er eiendomsbransjens mektigste

Peter Malling senior Styreformann i Eiendomshuset Malling & Co. AS. Var den første næringsmegle-ren i Norge og enerådende i markedet helt frem til midten av 1980-tallet. (Foto: Anja Elmine Basma)

Erling Dokk Holm Aktiv samfunns-debattant med doktorgrad fra Arkitekthøy-skolen i Oslo og forsker ved Mar-kedshøyskolen. (Foto: Markeds-høyskolen)

DETTE Er juryEnDag-Jørgen SaltnesAnsvarlig re-daktør i maga-sinet Nærings-Eiendom siden 2006 og nyhetstjenes-ten NEnyheter siden oppstart 2007.

40

Nyh

eter

Ne

08

12

ww

w.n

e.n

o

ww

w.n

enyh

eter

.no

Han mener Thons nese for hva kundene vil gjøre også er synlig i det små, blant annet var Thon den første som tok i bruk consertina-dører, som åpner første etasje mot fortauene.

– I det store har Thon forstått det enorme potensialet i grensehandlene, noe som manifisteres gjennom utbyg-ginger av kjøpesentrene i Charlottenberg, Nordby og Töckfors, sier Erling Dokk Holm.

Men Dokk Holm har ikke bare godord å si om Olav Thons bruk av makten.

– Thon bygger også generelt sett ganske stygt, det må heller ikke glemmes. Han har satt sine egne inter-esser mye høyere enn for eksempel Oslos bys interes-ser, sier forskeren.

VÅR ERFARING OG VELPRØVDE

METODIKK BIDRAR TIL Å FINNE

OPTIMALE KONTORLOKALER

PÅ LETING ETTER NYE LOKALER?

STRATEGI

BEHOVSANALYSE

SØKEPROSESS

FORHANDLINGER

Olav Thon er eiendomsbransjens mektigste

Olav Thon er eiendomsbransjens mektigste. (Foto: Ida Børsand/Kolonihaven)

Julie Brodtkorb Høyre-politiker og adm. direktør i kom-munikasjonsbyrået JKL Oslo. Har arbei-det i Kristiania Eien-domsforvaltning A/S og Stor-Ulven A/S. (Foto: Flickr/Høyre)

41

BydelsutviklerenNummer to på kåringen Eiendoms-bransjens mektigste finner vi Aspelin Ramm Eiendoms toppsjef Peter Groth. I tillegg til å sitte på store eien-dommer, er Peter Groth en av de sto-re bydelsutviklerne i Norge. Han har vært sentral i utviklingen av Vulkan, Tjuvholmen og etabler ingen av Alna som et handelsmekka. Hans miljø-engasjement er ikke bare tomme ord, Aspelin Ramm Eiendom har vist miljøsatsing i praksis i utviklingspro-sjektene. Peter Groth har også vært sentral i ulike bransjeforen inger, og har dermed hatt en hånd på rattet på utviklingen av eiendomsbransjen.

– Peter Groth er svært anerkjent som eiendomsutvikler og fagmann og har skapt store verdier for sine eiere. Han har vært sentral i utviklingen av Vulkan, Alna Bransjesenter, Tjuvholmen, samt mange enkelt-eiendommer og prosjekter, sier Julie Brodtkorb.

Hun får støtte av Erling Dokk Holm når det gjelder Groths aner-kjennelse.

– Aspelin Ramm har under Peter Groths ledelse fått et kvalitets-stempel, og det ikke uten grunn. Selskapet eier jo mange eiendommer, men dets virkelige makt ligger i at det skaper gode eksempler for hele bransjen og viser at det er mulig

å skape lønnsomhet samtidig som man gir noe igjen til samfunnet. For eksempel har Aspelin Ramm vært flinke til å konvertere bygnings-masse. Slik som å utvikle et gammelt og glemt kontorbygg i Groruddalen til hotell. De er gode til å jobbe sammen med – og ikke mot – antikvariske myndigheter. Noe som gir fantastiske resultater. Bare se på DogA-bygget ved Grünerløkka, sier Dokk Holm.

Han mener også at Peter Groth viser vei ved å bruke gode og krev-ende arkitekter.

– Det er noe bransjen ellers er ganske dårlig til. Dessuten er Aspelin Ramm langt fremme i markedet og eier det lille og morsomme Infill, som bygger på små og tilsynelatende umu-lige tomter. Ikke minst er Vulkan et interessant eksempel på byutvikling de færreste trodde var mulig, sier Erling Dokk Holm.

Martin Mæland på tredjeNæringsEiendoms jury har kommet frem til at Martin Mæland er den tredje mest mektige i eiendomsbran-sjen. Mæland har en hånd på rattet innenfor det meste når det gjelder eiendom. OBOS er en enormt viktig boligbygger, eier andeler i store entreprenørselskaper og er sentral innenfor utvikling av store bydels-områder. Mæland har også en klar

stemme i det offentlige rom som det blir lyttet til.

– Martin Mælands OBOS har mange store egeneide prosjekter, kjøpte Fornebu Utvikling og er en stor aksjonær i Veidekke og AF Gruppen. Selskapet har utviklet svært mye innenfor både handel og bolig, sier Julie Brodtkorb.

– Martin Mæland har sittet lenger enn noen annen i norsk eiendoms-bransje. Han har overlevd alle dårlige tider og det gjør man ikke hvis man ikke er spesielt flink til å forstå markeder og vise måtehold. Mæland har utviklet OBOS, og bygget opp en portefølje som er svært differensiert og er blitt synlig på næringseiendom. OBOS eier kjøpesentre i tilknytning til drabantbyene i Oslo og sitter her på en skatt de forvalter godt. OBOS vil sannsynligvis være en viktig premiss-giver også i fremtiden, og er en av de utviklerne som klarest utnytter forholdet mellom næringseiendom og boligutvikling, noe som er helt avgjør-ende for å håndtere urbaniserings-prosessene, sier Erling Dokk Holm.

Rett under toppenOlav Line er en annen av kandidat-ene juryen vurderte, men som ikke nådde helt opp blant de tre mektigste i eiendomsbransjen. Hans selskap Norwegian Property er mest kjent

Peter Groth har en finger med i det meste innenfor eiendom.

Martin Mæland er en av de mest sentrale skik-kelsene innenfor norsk eiendomsbransje.

Olav Line

42

Nyh

eter

Ne

08

12

ww

w.n

e.n

o

ww

w.n

enyh

eter

.no

Hans Otto Vidar Henrik

934 17 384915 25 801905 89 987

“DETTE GAV TRYGGHET I EN UTRYGG SITUASJON”

“SAMARBEID, KREATIVITET, TILGJENGELIGHET OG ENGASJEMENT”

“EN NYTTIG RÅDGIVER SOM HAR GITT ENGASJERT OG HELHJERTET STØTTE BASERT PÅ BRANSJEKUNNSKAP”

“FLOTT SERVICE, PROFESJONALITET OG TILGJENGELIGHET”

“HØY KVALITET PÅ TJENESTER OG GOD DIALOG I ALLE FASER AV PROSESSEN”

“ALLE SIDER AV PROSESSEN BLE LØST MED GOD KOMPETANSE OG INTUISJON FOR OPPDRAGSGIVERS BEHOV”

KONTAKT:

VÅRE KUNDER SIER OM OSS:

for utviklingen av Aker Brygge, men har også en hånd på utviklingen av bydeler som Skøyen og Lysaker.

– Olav Line har lang fartstid. Han gikk en veldig god skole i Andenæs-systemet, deretter ble han sjef i Steen & Strøms kjøpesentersystem før han nå er på toppen i børsnoterte Norwegian Property. Dette selskapet hadde et betydelig ledelsesproblem helt fra starten av, noe som selvsagt også avtegnet seg i den katastrofale børskursen. Som den dyktige eiendomsmannen Olav Line er, klarte han å snu skuta som nå har vind i seilene. Olav Line har et svært godt navn i eiendomsbransjen, sier Peter Malling senior.

– Norwegian Property gjør noen interessante grep på Aker Brygge, og det er grep som kan bli definerende for utviklingen av norske kjøpesenterstrukturer i tiårene som kommer. Ideen om å gå fra et kjøpesenter til å bli en bydel lar seg også anvende på andre og mer frastøtende kjøpesentre. Hvis dette lykkes, noe jeg tror og håper, vil Norwegian Propertys innsats bli pensum også i andre deler av landet, sier Erling Dokk Holm.

Pål Berger er også en viktig eiendomsaktør. Han er sjef i Rom Eiendom, som sitter på sentralt beliggende eiendommer i nærheten av trafikk-knutepunkt over hele landet. Det politiske ønsket om å utvikle nærings- og bo-areal i nærheten av viktige kollektivknutepunkt, har gitt Berger og Rom Eiendom stor innflytelse på byutvikling, boligområder og nye kontorklynger. Rom Eiendom har gjort seg bemerket ved utbyggingen av Bjørvika i Oslo, vil spille en sentral rolle på Filipstad, og er også sentral i utbyggingen av store områder i byer som Drammen og Stavanger. Berger når imidlertid ikke helt opp i kåringen eiendomsbransjens mektigste, blant annet fordi han er avhengig av både storeier NSB (og da særlig politikernes valg med hensyn på jernbaneselskapet) og det mektige Jernbaneverket.

Pål Berger

43

En kandidat som ligger litt på siden av ”Eiendomsbransjen” er Oslos Plan og bygningssjef Ellen de Vibe. Hun er den viktigste premiss-leverandøren for hvordan Oslo skal se ut. Plan- og bygg nøyer seg ikke med å si ja eller nei til om utvi-klernes prosjekter er innenfor hva politikerne har gitt som mandat, de har til og med sine egne forslag til større utbyggingsprosjekter. ”Jeg må være sterk, for det er så mange sterke folk i eiendomsbransjen”, sier Ellen de Vibe på spørsmål om hun kanskje kan ha en noe i overkant sterk rolle i Oslos eiendomsbransje.

– Byplansjefen i Oslo har bransjens kanskje mest utsatte og komplekse jobb. Hun får ufattelig mye pepper av utviklere som ikke får det som de vil, men hennes mandat er ikke å tilfredsstille dem, men å lage en best mulig by og følge opp det til en hver tid sittende politiske flertallets ofte uklare politikk. Hun har modernisert etaten, utviklet nye styringsverktøy – utearealnormen etc – og demonstrert hvordan Oslo kan vokse uten å ese i bredden. Ensjø er et eksempel og det ser ut til å bli ganske bra. de Vibe er vennlig, bestemt, klar, arbeidsom og intelligent. Hun har en velutviklet rolleforståelse og er sterk

faglig. Hun påvirker Oslo mer og bedre enn de aller fleste er klar over, og mange utbyggere ser nok i ettertid at hun og etaten har reddet dem fra pinligheter av usedvanlig format, sier Erling Dokk Holm.

– Ellen de Vibe har et ord med i laget og vel så det, direkte eller indirekte, i de fleste byggesaker i Oslo Kommune, og avgjør således skjebnen til store og små byggesaker og av og til også skjebnen til dem som står bak. Lang fartstid, dyktig og ansees visstnok for å være en tøff nøtt, sier Peter Malling senior om sjefen i Plan- og bygningsetaten.

Christian Ringnes er en mann mange lytter til når han kommer med sine synspunkter på byutvikling og markedsutvikling.

– Ringnes er en aktiv utvikler, stor gårdeier og deler villig sine synspunkter på eiendomsmarkedet, leieprisutvikling og eiendoms- og byutvikling, sier Julie Brodtkorb.

Men Ringnes har ikke i like stor grad formet byer, bydeler og handelssentre som de tre på pallen i kåringen Eiendomsbransjens mek-tigste. Ringnes’ eiendomsselskaper Eiendomsspars og Victoria Eiendoms

porteføljer er mer preget av enkelt-eiendommer enn større bydelsområder.

Bjørn Rune Gjelsten er også en sentral eiendomsinvestor som ikke helt nådde opp i kåringen.

– Bjørn Rune Gjelsten er en aktiv eier i blant annet Fabritius Eiendom, som driver med lager- og logistikk-bygg og noe kontor og boliggiganten Profier. Gjelsten var sammen med Kjell Inge Røkke en viktig bidrags-yter til utviklingen av Nydalen, og han er nå engasjert i store utviklings-prosjekter i regi av både Profier og Fabritius, sier Julie Brodtkorb.

Kvinnene glimrer med sitt fravær av den enkle grunn at det ikke er så mange kvinner i de ledende posisjonene i eiendomsbransjen. En kandidat kunne vært DNB Nærings-eiendoms sjef Gro Boge, men siden forsikringsselskapene er forhindret fra å utvikle eiendom, må juryen nesten se bort fra eiendomstoppene i livselskapene. De har nemlig regler som forhindrer utviklingsprosjekt-er og må kjøpe ferdige prosjekter. Dermed har de en mindre påvirkning på byutvikling og det offentlige rom-met enn kandidatene som juryen har vurdert.

Tekst Dag-Jørgen saltnes • e-post dag@ne.no

Ellen de Vibe

Bjørn Rune GjelstenChristian Ringnes

44

Nyh

eter

Ne

08

12

ww

w.n

e.n

o

ww

w.n

enyh

eter

.no

Ta kontakt med Hege Brattlid i Selvaag Eiendom hvis du er interessert.Telefon: 416 20 358, mail: hb@selvaag.no, sentralbord: 23 13 70 00www.selvaag.no

Løren tidsLinje

Lørenhagen

Vi bygger helt nye forretningslokaler på Løren. Lokalene er godt egnet til butikker, servering og til publikumsrettete kontorer. Lokalene tilrettelegges og deles inn etter leietakers behov.

Lokalene kan være ferdig pusset opp fra januar 2013. (Noe avhengig av hva lokalene skal brukes til.)

Lørenparken200 leiligheter

Lørenplatået244 leiligheter

Peppes Pizza

Løren klinikken,Waynes Coffee

Ring 3 åpner under bakken

LørensvingenT-bane FERdigSTiLLT

FoRBEHoLd om ENdRiNgER i FRamdRiFT

meny, Zaga Hårstudio, Notabene, Boots, Nille, Toro Toro og Fusion,

megasun, Florama Blomster & Hage

Løren hageby100 boliger

Løren Startca. 100 boliger

ca. 200 boliger(Ferdigstillelse ikke besluttet)

ca. 100 boliger(Ferdigstillelse ikke besluttet)

Lørenvangen200 boliger

Lørenkvartalet124 leiligheter

Løren Torg108 leiligheter

Lørenlunden159 leiligheter

avancia ProBike

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Selvaag Gruppen skal bygge 1 500 boliger på Løren. Det bor allerede rundt 20 000 personer i nærområdet til Løren. De 850 første boligen er allerede tatt i bruk. Det er ca 300 boliger under bygging som ventes ferdigstilt i løpet av 2012.

FOrretninG PÅ Løren

www.lørenhandel.no

AVFALLSROM AVFALLSROM

DISK

KONTORKONTOR

DISK

KONTOR

DISKDISK

KONTOR

ca. 150m²ca. 142m²

ca. 119m² ca. 104m²

ca. 72m²

ca. 72m² ca. 139m² ca. 160m²

ca. 250m²

BUTIKK KOMMERSIELTKONTOR

KOMMERSIELTKONTOR

KOMMERSIELTKONTOR

KOMMERSIELTKONTOR

BUTIKK BUTIKK BUTIKK

RESTAURANT

WC WC

WC

WC WC WC

WC

WC

WC

WC

KJØKKEN

WC

WC

Tegningen viser et forslag til oppdeling og bruk av lokalene.

Utleier er fleksibel i forhold til å tilpasse arealstørrelse og tilrettelegge lokalene etter en eventuell leietakers ønsker og behov.

AVFALLSROM AVFALLSROM

DISK

KONTORKONTOR

DISK

KONTOR

DISKDISK

KONTOR

ca. 150m²ca. 142m²

ca. 119m² ca. 104m²

ca. 72m²

ca. 72m² ca. 139m² ca. 160m²

ca. 250m²

BUTIKK KOMMERSIELTKONTOR

KOMMERSIELTKONTOR

KOMMERSIELTKONTOR

KOMMERSIELTKONTOR

BUTIKK BUTIKK BUTIKK

RESTAURANT

WC WC

WC

WC WC WC

WC

WC

WC

WC

KJØKKEN

WC

WC

Tegningen viser et forslag til oppdeling og bruk av lokalene.

Utleier er fleksibel i forhold til å tilpasse arealstørrelse og tilrettelegge lokalene etter en eventuell leietakers ønsker og behov.

Carl Erik Krefting og de andre partnerne i Søylen Eiendom tok sammen med Schage Eiendom 1. juli i fjor over Steen & Strøm fra Storebrand Eiendom. Med i pakken fulgte blant annet nabo­gården ut mot Karl Johans gate, den såkalte Hennes & Mauritz­gården. Total kjøpe sum var i overkant av 1 milliard kroner.

Krefting viser NæringsEiendom rundt i senteret som nå skal fornyes og sier at alt er utleid i dag, med unn­tak av 270 kvadratmeter av 17 000 kvadratmeter.

Ambisjonene er imidlertid større for et senter som med dagens omset­ning genererer drøyt 40 millioner kroner i årlige leieinntekter av en omsetning på 570 millioner kroner.

– Hva fungerer bra på Steen & Strøm i dag, hva fungerer mindre bra?

– Høyest omsetning per kvadrat­meter har Hermés (vesker, skjerf, red.anm.) og Eplehuset. Det som ikke har fungert godt nok, er hus og hjem. Vi sitter og analyserer det nå, men hus og hjem­butikker egner seg kan­skje mer for bilbaserte sentre. Det er

Oslos mest tradisjonsrike kjøpesenter skal få en ny profil. Søylen Eiendom investerer en kvart milliard de nærmeste årene for å gjenreise den gamle storheten Steen & Strøm.

Slik blir nye Steen & StrømmagaSin

● Investerer 250 mill. ● Bygger ut underetasjen ● Flere merkebutikker

46

Han

del

NE

08

12

ww

w.n

e.n

o

ww

w.n

enyh

eter

.no

tilgang til kundeparkering nede på Festningen, men på den annen side er 40 prosent av parkerings plassene i Kirkegata borte, som er veldig uheldig. Butikkene der har opplevd 30–70 prosent i omsetningsfall, få vil fortsette der, svarer en oppgitt Carl Erik Krefting.

Mot helgen– Men det virker som det er få kunder i moteforretningene i 2. og 3. etasje i dag, hvordan går egentlig disse forretningene?

– 70–75 prosent av omsetningen skjer fra torsdag til lørdag, parerer sentereieren.

Slik blir nye Steen & StrømmagaSin

Steen & Strøm skal ha samme profil som Selfridges, Londons største varehus. (Scanpix)

Første etasje i dagens senter har ikke uventet høyest omsetning blant etasjene, mens omsetningen i andre og tredje etasje er nokså lik, ifølge Krefting.

– Leiene faller når du kommer forbi tredje etasje. Problemet i første etasje, er faktisk at vi ikke har nok plass til butikkene. Det er kø for å komme inn, hevder han.

Carl Erik Krefting sier Steen & Strøm i dag ikke har noen direkte billigmerker, men med unntak av Hermés, som har separate lokaler og egen inngang, og kosmetikk­avdelingen er det heller ikke dyre luksusmerker i senteret, som favner vidt.

– Det kommer kunder til Steen & Strøm fra hele byen. En god del av kundene kommer utenbys fra, mens det derimot er begrenset med utenlandske turister. Det må vi gjøre noe med. I Oslo finnes typiske skandinaviske merker, som Hennes & Mauritz, Varner, Tiger og Filippa K, men turistene finner ikke så mange merker som de synes er spennende. Vi må få flere interna­sjonale merker hit, sier en bestemt Krefting.

Vidt spekterEn omlegging er altså på gang. Nye Steen & Strøm skal stå ferdig november 2014.

– Vi har byggemeldt senteret etter blant annet mange møter med byplanmyndighetene og Byantikva­ren, det har vært et godt samarbeid her, forteller Krefting.

– Hvor mye skal investeres fremover?

– Frem til november 2014 snak­ker vi om ytterligere 250 millioner kroner. Mesteparten av dette kom­mer ved utbyggingen av under­etasjen med 1500 kvadratmeter. Det blir helt nye heiser i bygget og nytt ventilasjonsanlegg. Videre legger vi opp til en gjennomgang fra Hennes & Mauritz­gården, og vi tar sikte på to innganger fra Nedre Slottsgate, en inngang fra Kongens gate og en inngang fra Karl Johans gate. Vi slår oss igjennom veggen fra Hermés. Dessuten kommer det en restaurant til i 6. etasje, nye kontorer på toppen og nye takterrasser, sier Carl Erik Krefting.

Krefting sier at nye Steen & Strøm skal posisjoneres som et inter nasjonalt «department store» Selfridges, som er det største vare­huset i London.

– De ligger lengst fremme i Europa og har alt fra Hermés til Top Shop og Hennes & Mauritz. Vi skal ha et vidt spekter, men ikke fremstå som et billigvarehus, derimot være et varehus for alle. Det blir nok mer klassisk enn Eger, forteller Krefting.

Milliarden– Hva bør Steen & Strøm kunne om­sette for etter omleggingen?

– Vi skal passere milliarden i løpet av en femårsperiode, rundt 45 000–50 000 kroner i omsetning per kvadratmeter, svarer en opti­mistisk Krefting. Eger på Karl Johan omsetter til sammenlikning i dag for 470 millioner kroner i året, som gir et snitt 65 000 kroner per kvadratmeter. Dette senteret har gjennomgående butikker i det øverste segmentet.

47

– Men hvordan skal Steen & Strøm fungere opp mot Eger, hva blir likhetene og forskjellene?

– Eger og Steen & Strøm Magasin er begge for stadig mer motebevisste nordmenn, der Eger er mer trendy, «edgy» og litt yngre. Steen & Strøm Magasin er mer klassisk, sofistikert og moderne. Det er større og vil ha et bredere publikum enn Eger, svarer Krefting.

– Kundene skal i tillegg kunne sette seg ned og spise her, så vi åpner to nye spisesteder i løpet av 2012 og 2013. Vi vil også gjøre noe med atmosfæren og tempoet. Unge men­nesker må bli mer opptatt av å handle på Steen & Strøm, vi ønsker å ta dette publikumet tilbake og å tilrettelegge bedre for barnefamilier, med stor satsing på barn, fortsetter han.

– Er det grunnlag for å ha dyre merkeklær i Steen & Strøm, gitt beliggen heten?

– Utvilsomt, svarer Krefting. – Det er plass til det på Steen & Strøm Magasin, som er så stort etter utbyggingen. Vi snakker tross alt om

23 000 kvadratmeter med handels­arealer.

– Men hva skal være nye Steen & Strøms fortrinn og driverne bak veksten?

– Det som er viktig for oss, er at med Oslos folketall, skulle vi ha hatt 30 «luxury stores» i byen, ikke tre som i dag (Louis Vuitton, Mulberry, Hermés, red.anm.). Norge har høyest privat forbruk per innbygger i verden, og Oslo har høyest BNP per innbygger etter Hartford i USA. Det er sterk lønnsvekst i Norge, og arbeidsledigheten er på tre prosent, innleder Krefting. Han mener at forholdet til luksus også har endret seg veldig, luksus er blitt mer tilgjengelig.

Vokser raskest– Oslo er dessuten den byen som vokser raskest i Europa og har den høyeste levestandarden, men altså færrest luksusbutikker. Vi ønsker å lage et luksusområde i sentrum, slik

at andre kommer etter. Vi eier nå 35 prosent av handelsarealene i hjertet av Oslo sentrum.

Krefting er opptatt av at det skal være spennende å handle i sen­trum, at kundene får en «shopping experience». Utbyggingen i Bjørvika er også viktig for det som skjer i Oslo 1, altså Oslo sentrum. Nye Dronning Eufemias gate i Bjørvika vil gli rett over i Prinsens gate, som er med på å omkranse Steen & Strøm Magasin.

– Det nærmeste stedet folk i Bjørvika kan handle, er Steen & Strøm, fastslår Krefting.

– Og det kommer 15 000–20 000 nye innbyggere i sentrum og også noen tusen i Kvadraturen. Husk at vi eier 220 leiligheter i Posthallen.

– Andre forskjeller sammenliknet med da Storebrand eide senteret?

– Storebrand drev Steen & Strøm som et bilbasert senter, men vi er ikke så opptatt av siktlinjer og fri sikt til alle varene. Vi tar derfor ned andelen fellesarealer.

tekst Jan Revfem • e-post jan@ne.no

Carl Erik Krefting mener Oslo har plass til 30 luksusbutikker, mot dagens tre.

48

Han

del

NE

08

12

ww

w.n

e.n

o

ww

w.n

enyh

eter

.no

■■ Næringseiendom■som■egner■seg■til■lager,■logistikk■eller■produksjonsbedrifter

■■ Korte■avstander■til■Oslo■og■Gardermoen■via■nye■Rv.■2

■■ Jernbanelinje■Oslo-Stockholm■med■mulighet■for■sidespor■inn■på■eiendommen

■■ Økonomisk■sone

■■ Gode■utviklings-/utbyggingsmuligheter

■■ Ny■firefelts■riksvei■til■Sverige

Næringseiendom■på■85■mål■med■kombinasjonslokaler■på■til■sammen■8.500■kvm.■Kombi■nasjon■bygg/høytlager

For■mer■info:■se■www.twi.asTa■kontakt■med■Tom■Wilhelmsen,■mob:■97■67■67■87■e-mail:■tom@twi.as Utvikling■og■utleie■av■næringseiendommer

Unikt næringsområde i■Hedmark,■grenser■til■Akershus

50

Ny

tt o

m n

avn

NE

08

12

ww

w.n

e.n

o

ww

w.n

enyh

eter

.no

Gaute Dammen tyssebotn starter i Entra Eiendom AS i september i år i stilling som eiendoms­sjef. Han skal jobbe med Entras eiendommer på Bryn – Helsfyr og Lillestrøm.

Siden 2008 har han jobbet i UNION Norsk Næringsmegling AS. Han har arbeidet med utleie av næringseiendom og vært fagansvarlig for selskapet.

Han er utdannet cand. jur. fra Universitet i Bergen og har mange års erfaring fra eiendoms­markedet.

Casper mathiesen er ansatt som en del av utleie teamet i CBRE. Han er utdannet eiendoms­forvalter / utvikler og har sin utdannelse fra Heriot Watt University i Edinburgh.

Han har sin erfaring innenfor leietakerråd­givning fra NEAS, hvor han jobbet som rådgiver.

Nytt om navn

marius peDersen er ansatt i CBRE og skal jobbe med salg og markeds føring av sel­skapets tjenester. Han har jobbet med salg og rådgivning mot eiendoms­besittere og leietakere siden 2007.

Først som selger i Estate Media, deretter har Marius jobbet i over 3 år for Neas Totalreform med salg av leie taker råd­givningstjenester.

Han har opparbeidet seg bred erfaring fra hvilke problemstillinger leietakere må løse når de skal finne seg nye lokaler.

marianne nielsen lanDvik Har lang erfar­ing fra eiendom – både som bolig­ og nærings­megler. Har erfaring fra Norsk Næringsmegling AS – samt siste arbeidssted, Colliers Næringsmegling AS hvor hun var i 4,5 år.Jobbet hovedsakelig med utleie kontor og retail, men har erfaring fra alle segmenter innenfor megling. Stillingen som Markedssjef Nærings­megling i Basale AS, innebærer et tett samar­beid med forvaltningen for øvrig for å maksimere den langsiktige kontantstrøm­men i porteføljen Basale har til forvaltning. Arbeid med optimalisering av leie­takermix gjennom refor­handlinger og nyutleie vil være en av hovedoppgav­ene. Stillingen innebærer ellers det faglig ansvar for Basale Næringsmegling.

marianne ellila blir daglig leder i NAI First­Partners.

Hun tar over stillingen den 1. september. Marianne Ellila har vært megler og rådgiver innenfor kjøp og salg og arbeidet med søk og leie takerrådgivning i NAI FirstPartners. Før det jobbet hun syv år som dag­lig leder og fagansvarlig i Meglerhuset Erland Morud Frogner AS. Hun har også sittet i styret i Oslo og Akershus eiendoms­meglerforening, og er utdannet eiendomsmegler fra Handelshøyskolen BI.

NAI First Partners har an­satt alexanDer olaso som eiendomsrådgiver med fokus på transak­sjoner og prosjekter og støtte innenfor analyse og verdivurdering. Han har bakgrunn som aksje­megler i DNB Markets. Før det arbeidet han tre år med eiendom.

GreGers barfoD er ansatt som ny eiendoms­direktør i Mallin AS, et privat investeringsselskap eid av arvinger etter Olav Selvaag. Den største av selskapets investerings­klasser er eiendom, og ved siden av å eie en portefølje med eiendommer investe­rer selskapet i utviklings­prosjekter både innenfor bolig og næring.

Gregers Barfod er ut­dannet sivilingeniør bygg og har lang lederbakgrunn innen eiendom, bl.a. fra Texaco, Reitangruppen, NEAS og sist som adm. dir. i Balfour Beatty Rail.

Christian Winsnes rustanD (31) begynte som markedssjef i Anthon B. Nilsen Eiendom AS 13. august i år. Han kom­mer fra stillingen som markedsansvarlig i Alfa Eiendom AS i Larvik.

Christian er utdannet økonom fra Handelshøg­skolen BI og har ellers arbeidet med finans og økonomi og drevet med toppidrett.

Kon

tor-,

lage

r- og

forr

etni

ngsb

ygg

i Osl

o og

Rom

erik

e. G

ode

bygg

med

flek

sibl

e ar

eallø

snin

ger.

Tlf:

2213

323

2 e

-mai

l: in

fo@

tota

lpla

n.no

ww

w.to

talp

lan.

no

Karihaugen industriveien 6, LørenskogKontor 175 kvm i moderne næringsbygg på Skårer. Finn-kode: 3132 2329.

KarihaugenPer Krohgs vei 4, OsloTrivelige kontorenheter på 35, 145 og 230 kvm. Tilgang til vareheis. Finn-kode: 3049 9114.

KarihaugenPer Krohgs vei 4, OsloModerne kontorlokaler på 500 og 865 kvm. Både cellekontor samt åpne løsninger. Finn-kode: 3279 7003.

aLnaBruVerkseier Furulunds vei 9BKontorlokaler på 135, 210 og 570 kvm. Sentralt på alnabru, vis-a-vis Sentrum Bygg. Finn-kode: 3261 7762.

aLnaBruVerkseier Furulunds vei 9BKombinert lager og kontor på hhv på 195 kvm og 280 kvm, totalt 475 kvm. Kjøreport. Takhøyde lager 2,4 m. Finn-kode: 3115 3092.

Se alle våre ledige lokaler på www.totalplan.no www.totalplan.no Tlf: 2213 3232

hvamsvingen 24

til leie

lager og kontor på HVam

285 – 1.640 m²Lager, kombinasjonslokaler og kontor på Hvam, ca. 500 meter fra E6 ved Olavsgård. Meget sentralt mellom Oslo og Gardermoen.• 285kvmkontor:Peneogrepresentative

kontor.Godplanløsning.• 620kvmkombinasjonslokale:Beståravca.

335kvmlagersamtca.285kvmkontor.4mtakhøyde,egenkjøreportmeddirekteinnkjøring.

• 735kvmlager:4mtakhøyde.Egenkjøreportmeddirekteinnkjøring.Effektivplanløsning.Kontordelpåca.65kvmmedkontor,egetspiseromogWC.

• Lokalenekanleiessamlet.Beliggenhet• HvamkryssetvedOlavsgård,rettbaktidl.

Toyota.

Kont

or-,

lage

r- og

forre

tnin

gsby

gg i

Osl

o og

Rom

erik

e. G

ode

bygg

med

flek

sibl

e ar

eallø

snin

ger.

Tlf:

2213

323

2 e

-mai

l: in

fo@

tota

lpla

n.no

ww

w.to

talp

lan.

no

For mer inFormasjon kontakt:Knut Martin Storegjerde, Mobil: 900 24 448, E-post: kms@totalplan.noMorten Bryn, Mobil: 920 35 930, E-post: mob@totalplan.nowww.totalplan.no Tlf: 2213 3232

IndustrIveIen 20A

til leie

kombinasjonslokaler/høytlager på skedsmokorset

1.115– 1.715 m²Kombinasjonslokaler med god takhøyde langs E6

• 1.115 - 1.370 kvm BTA høytlager: Takhøyde ca. 5,5 meter, laste ramper. God planløsning med få søyler. Lagerkontor og spiserom.

• 345 kvm BTA kontordel: Cellekontor samt åpent areal. Flere større rom som kan passe til møterom/showroom.

Lokalene kan leies samlet eller delt.God adkomst for store kjøretøy. Gode parkeringsforhold.

strømsveIen 323A

til leie

høytlager og kontor på Furuset v/ikea

560–4.890 m²Høytlager, kombinasjonslokaler og kontor i flere størrelser. Rask og god adkomst til E6, innkjøring ved IKEA.

• 2.450 kvm høytlager og lager: 6 m takhøyde. 3 stk. laste-ramper og 2 stk. kjøreporter. Må leies i sammen med kontorlokaler enten i byggets 2. eller 4. etg.

• 560–1.285 kvm kontor, 2. etg.: Inneholder åpent kontorlandskap, div møterom, smålager med liten laste rampe og port. Mye vindusareal, lyse lokaler.

• 950 kvm kontor, 4. etg.: Inneholder både celle-kontor og åpent landskap. Pene og trivelige lokaler med mye vindu. Heis.

Kont

or-,

lage

r- og

forre

tnin

gsby

gg i

Osl

o og

Rom

erik

e. G

ode

bygg

med

flek

sibl

e ar

eallø

snin

ger.

Tlf:

2213

323

2 e

-mai

l: in

fo@

tota

lpla

n.no

ww

w.to

talp

lan.

no

For mer inFormasjon kontakt:Knut Martin Storegjerde, Mobil: 900 24 448, E-post: kms@totalplan.noMorten Bryn, Mobil: 920 35 930, E-post: mob@totalplan.nowww.totalplan.no Tlf: 2213 3232

IndustrIveIen 14

til leie

kombinasjonslokaler og lager - skytta v/gjelleråsen

920 – 5.710 m²Kombinasjonslokaleroglageriflerestørrelser.Moderne eiendom beliggende i Skytta Næringspark, ved Gjelleråsen/RV-4. Kort avstand til E6.

• 920 kvm lager: Lager med lasterampe og port. Takhøyde 4 meter.

• 1.640 kvm lager: Lager med lasterampe og port. Takhøyde 4 meter. Lagerkontor og garderober med WC og dusj.

• 2.560 kvm lager: Lager med lasterampe, løftebrygge og 2 stk. porter. Takhøyde 3,4 meter.

• 300 - 620 kvm kontor: Lyse kontor med mye vindu. Celle kontor, åpent og div. møterom/arkiv.

Lokalene kan leies samlet eller delt.Gode manøvrerings- og adkomstforhold for store kjøretøy til samtlige av lokalene, stort uteareal.

molInnA 2

til leie

høytlager i gran næringspark

675 – 3.400 m²

• 675 kvm høytlager. Kjøreport. Takhøyde ca. 5 m.• 2.200 kvm høytlager. Kjøreport og lasterampe.

Takhøyde ca. 6 m.• 1.500 kvm utelager: Stort asfaltert og inngjerdet

uteområde for utelagring.

BeliggenhetGran Næringspark ligger ca. 6 km ifra Gran sentrum.

Høytlager ifra 675 – 3.400 kvm, samt inngjerdet utelager på 1.500 kvm til leie i bygningsmasse tilpasset industriell virksomhet i Gran Næringspark på Hadeland. Ca. 70 km / 1 time fra Oslo langs RV4. Meget gunstige leiebetingelser.

Å komme inn på kontoret til Snøhetta er som å komme opp på en fjelltopp. Man hører suset og blir nesten fylt av høy-tid. Plutselig klin-ger en skipsklokke!

For vi er jo helt nede i sjøkanten, på Oslo Havn. Sjefen sjøl, gründer Kjetil Trædal Thorsen, St. Olav-kommandør, æresdoktor på NTNU og kulturprisvinner, beveger seg scenevant og smilende mel-lom bordene, vel vitende om at Snøhetta er på topp. ”Verdens mest innovative arkitektfirma”, i følge det amerikanske businessmaga-sinet Fast Company. Han forteller at skipsklokken klinger hver gang noe morsomt skjer, det kan være et oppdrag som er i boks, en arki-tektkonkurranse som er vunnet, eller en pris som er hanket inn.

Taksex og fotavtrykk i BjørvikaOperabygget har fått internasjonal oppmerksomhet i bøtter og spann. Blant annet fra det amerikanske businessmagasinet Fast Company, som er fascinert av hva taket er blitt brukt til:

«Etter at Snøhettas nye Opera-bygg åpnet i Oslo i 2008, var med-grunnlegger Craig

Verdenstopp på Oslo Havn

Snøhettas operabygg har fått god omtale i utlandet. (Foto: joyfull/Shutterstock.com)

NE

08

12

ww

w.n

e.n

o

ww

w.n

enyh

eter

.no

54

Nyh

eter

Dykers henrykt over å se at et av de første presse-oppslagene om bygningen handlet om et par som hadde sex på taket».

Ved siden av Operabygget, som allerede er blitt et kulturminne, er

Eurocity heter utkastet Snøhetta har lagd i den knivskar-pe konkurransen om et gigantkjøpesenter på en million kvadratmeter ved Charles de Gaulle-flyplassene i Paris. (Foto: Snøhetta)

Deloitte-bygget i Operakvarteret et viktig fotavtrykk for Snøhetta i Bjørvika. De kastet seg inn i konkur-ransen om enkeltbygg og vant med et bygg midt i rekken, en skive av et bygg der Deloitte snart flytter inn. Bygningen gir assosiasjoner til en isbre. Midt i bygget vrir en gjennomgående spalte seg 90 grader fra bunn til topp og minner om en bresprekk.

Thorsen forsvarer det utskjelte barcode-konseptet.

– Det kan virke som om barcode nå funker. Etter justeringene har man fått orden på lysproblematikken.

Gatelivet er jeg spent på. Det gjenstår å se om det blir bra.

1001 natt og gigantkjøpesenter i ParisI Snøhetta jobbes det mye med ut-redninger og undersøkelser. Mer vil ikke Thorsen røpe. Men han fortel-ler gjerne om eksotiske prosjekter, som et fiskemarked i Muskat, som er en slags 1001-natt-by i Oman. Eller et stort hotell i Tromsø, tegnet av Snøhetta, kanskje vil reise seg, i arktisk stil.

I Oslo, derimot, er det lite akkurat nå. Det kan være litt tilfeldig, men

55

hva gjør vel det, så lenge det er gi-gantiske prosjekter under utvikling i såvel Midt-Østen som i Paris. Thorsen tar frem mobiltelefonen og får et glødende blikk.

– Se her. Vi er med i en arkitekt-konkurranse om et gigantkjøpesenter rett utenfor Charles de Gaulle-fly-plassen i Paris. Vi snakker én million kvadratmeter. Det er så morsomt! Juryen kommer med sin avgjørelse i oktober. Vi har foreslått å legge senter et på et aktivt jordbruksland. Vi slår an en ny tone her.

Han ser nesten triumferende på oss. Bygge på et jordbruksareal? Hvordan komme unna med det? Spør vi.

– Vi vil flytte jorden opp på taket av senteret. Først 50-60 cm. under-jord, så 40 cm. kultivert jord. Dette er bærekraftig arkitektur.

– Bærekraft kan ha mange tilnærm inger?

Aktivhus og solcelleestetikk– Ja, og det er revolusjonerende.

Et annet eksempel: Vi utvikler et energiproduserende hus på Brattøra

i Trondheim, for Hydro, Skanska og Entra eiendom. Dette blir et Aktivhus med energisparing i alle ledd i et 60-åra-perspektiv. Vi legger opp til solceller på så mange og store flater som mulig, stedstilpasset.

– Energi- og miljøkrav påvirker arkitekturen?

Han smiler fortsatt. – Vi kaller det solcelleestetikk. Form follows enviroment. Overflaten påvirkes av hvordan lys og lysrefleksjoner gir bygningen liv.

– Det blir et dyrt hus?– Byggekostnadene vil øke med

20-25 prosent. Det tar Entra seg råd til. Det vil komme flere slike aktivhus-prosjekter.

I fremtiden vil arkitektur handle om å sette ting sammen på en ny måte ingen har sett, tror Thorsen, som minner oss om at sosialdemo-kratiet med sine holdninger fortsatt preger oss med sitt sosiale engasje-ment og evne til å løfte oss opp.

– Vi liker å eksperimentere og være i forkant. Vi trekker brukerne av husene vi tegner tidlig inn i

På Brattøra i Trondheim prosjekterer Snøhetta nå Powerhouse, Norges første Aktiv-hus, et hus som gir mer energi enn det bruker (Foto: Snøhetta)

56

Nyh

eter

NE

08

12

ww

w.n

e.n

o

ww

w.n

enyh

eter

.no

forhandlingene om løsninger. Det kan være tungt i starten, men etter hvert faller ting på plass.

Thorsen mener det er viktigere at du er flink til å ta i mot gjestene dine enn at huset er fint å se på.

– Jeg vil ha en generøs arkitek-tur som kan gi noe tilbake til byen. Veldig lite arkitektur oppstår i et vakuum. Arkitektur er følelsesladet og kompleks, like sammensatt som en rakett.

Også enkle næringsbyggDet har skjedd store endringer innen næringsbyggarkitektur de siste tiårene, sier Thorsen. Han mener barcode viser veien.

– Det handler også om å bygge høyt og tett i klynger nær de store trafik-knutepunktene. Det er en lang vei mellom 70-tallets Veritas-bebyggelse på Høvik og barcode. Det er en tidsreise, og slike reiser vil jeg gjerne se!

– Er det mange kjedelige nærings-bygg i Oslo?

– Næringsbyggarkitektur er sjelden spektakulær. Mye av det jeg ser, kan forbedres. Men det handler ikke bare om ytre form, det handler like mye om arbeidsmiljøet og det funksjonelle og at folk skal trives på arbeidsplassen, det stedet mange tilbringer mest tid på. Derfor bør innredningen være både stemnings-skapende, identitetsbyggende, funk-sjonell og miljøvennlig.

Joda, Snøhetta tegner også enkle næringsbygg. Velkjent er avtalen med REMA1000, som vi ha butikk-bygg tegnet av Snøhetta. Et forsøks-bygg i Trondheim er ferdig prosjek-tert. Byggestart til høsten. Det blir et enkelt og kostnadseffektivt bygg, med et stedstilpasset inngangsparti, sier Thorsen.

– Det skal stå på flatmark, og da er det viktig å få løftet ”kassa” opp

slik at det naturlige lyset faller inn i butikken.

– Blir det flere REMA1000-bygg?– Vi får se hvordan det går med

dette først.

Kulturbygg i Saudi-ArabiaI Saudi-Arabia, et land med lite ytringsfrihet og sterk kvinneunder-trykkelse, er de med på å utvikle et 80 000 kvadratmeter stort kulturhus i byen Daran, på grensen mot Bahrain.

– Kan dere sende kvinnelige arkitekter dit alene?

– Ja, og Saudi-Arabia er et viktig land. Vår oppdragsgiver er det saudi-arabiske oljeselskapet Aramco, som kanskje er noe av det mest liberale vi kan finne i et land som står overfor store endringer.

Prøver å la være å tenke på detMagasinet Fast Company har plassert Snøhetta på en 35. plass blant ver-

Slik tenker Snøhetta seg ”Centre for World Culture i Daran i Saudi-Arabia. (foto: Snøhetta)

57

dens mest innovative selskaper, det høyest plasserte arkitekt selskapet. Ingen andre norske selskaper er på denne listen, som toppes av Apple, Twitter og Facebook. Dette er maga-sinets begrunnelse for å ha Snøhetta med:

«Genialiteten bak Snøhettas bygninger er i deres engasjerende arkitektur, med andre ord, denne designen tar hensyn til hvilke sosiale erfaringer et byggverk kan romme, hvordan brukeren ankommer, pas-serer gjennom og lever i bygningen – til å være like viktig som dets form», skriver det prestisjetunge magasinet om arkitekturvinneren.

Biblioteket i Alexandria i Egypt, den nye 11. september-paviljongen ved Ground Zero i New York og redesignen av Times Square trekkes frem som eksempler på det norske selskapets prisvinnende prosjekter.

– Moro med slike priser?– Slike utmerkelser påvirker oss

veldig lite. Vi gjør det vi gjør og prø-ver å la være å etterleve de forvent-ninger slike priser skaper.

Må ansette flere folkNesten som en rakett går det nå, for Snøhetta, som må ansette flere folk. Slik var det ikke i perioden 2008–2010. Da var det tungt, det var

røde tall og oppsigelser. Ikke noe moro, sier Thorsen

– Men nesten halvveis inn i 2011 skjedde det noe. Nå har vi mer enn nok å gjøre, og særlig på det nordiske markedet med kulturbygg og hotell-bygg og markedshaller.

I det åpne kontorlandskapet i et skur på Akershusstranda 39 er det flittig virksomhet blant arkitekter, landskapsarkitekter og interiørarki-tekter i dyp konsentrasjon eller ivrig samtale. I taket henger over hundre plastposer, fylt med vann og sirlig knyttet, i en sinnrik bølgeformasjon. Når lyset skinner gjennom dem er in-stallasjonen som en enorm lysekrone. Thorsen trekker oss til en stille sone, klar for en samtale om Snøhetta, ar-kitektur, prosjekter, miljø og marked. Han var med og stiftet Snøhetta i 1987. Veien fra Dovrehallen til Oslo Havn har vært både tøff og gloriøs.

– Kunne du forestille deg dagens Snøhetta da dere satt i de små lokal-ene over Dovrehallen i Storgata for 25 år siden?

– Nei. Vår forestilling den gang var et tverrfaglig arkitektkontor der arkitektur, landskapsarkitektur, design og kunst møttes. Det har vi fått til. Den gang hadde vi lite penger, men desto mer tid. Det var vår kapital. I de første årene ville vi ikke

låne penger for å vokse. Først da vi hadde fått oppdraget om biblioteket i Alexandria, tok vi opp lån.

De vant den internasjonale arkitektkonkurransen etter å ha jobbet ut konkurranseutkastet i løpet av 4-5 uker. Det er blitt en del av fortellingen om Snøhetta, blant annet ført i pennen av Kjartan Fløgstad gjennom boka ”Hus som vil meg hysa” Snøhetta og det umerkeleg monumentale”, som kom i 2004. Bak boka ligger samtaler mellom Thorsen og Fløgstad.

– Fløgstad ville snakke om arkitektur. Jeg ville snakke om litte-ratur. Givende for oss begge, smiler Thorsen bredt.

Tekst Ivar SekneE-post redaksjon@ne.noFoto iStockphoto | Snøhetta

Slik kan fisketorget i Muskat i Oman bli når det står ferdig (foto: Snøhetta)

Snøhetta AS

• Etablert i 1987 i Storgata i Oslo• Kontor i Oslo (90 ansatte) og

New York (37 ansatte)• Majoritetseiere: Kjetil Thorsen

og Craig Dykers

58

Nyh

eter

NE

08

12

ww

w.n

e.n

o

ww

w.n

enyh

eter

.no

Det kreves noen mil i bena for å vinne nytt terreng

I 1964 startet Peter T. Malling og Henrik B. Tschudi en helt ny næring i Norge – profesjonell megling og forvaltning av næringseiendom.

I dag tråkker Malling & Co på for å utvikle næringen videre, og er en ledende aktør innen forvaltning, kjøps- og salgsrådgivning, utleie, leietakerrådgivning og analyse.

Historien forplikter

Helsfyr kjennetegnes av mye stein og mye trafikk, og langt fra noe intimt miljø. Men området appellerer til større leietakere som verdsetter gode kommunikasjonsforhold.

Mer enn en steinørken

Entra Eiendom er blant de største utleierne på Helsfyr. Her er deres eiendom Fredrik Selmers vei 4. (Ill.: LPO Arkitekter)

60

Bry

n-H

elsf

yr

NE

08

12

ww

w.n

e.n

o

ww

w.n

enyh

eter

.no

DNB Næringsmeglings analytiker Joachim Wulff.

//Nyskapende og ledende, på lag med samfunnet//

Helsfyr Atrium har med sin arkitektur og profi lerte beliggenhet blitt et landemerke på Helsfyr. Innvendig oppleves Helsfyr Atrium som en representativ, moderne og fremtidsrettet eiendom. Helsfyr har blitt et av Oslos best etablerte områder for større kontorbedrifter og har svært god tilgjengelighet med bil og kollektivtransport. I byggets 2. etg. har vi ledig 1.000 kvm kontor klart for innredning, lokalene skreddersys for den rette leietaker. Det er også noe lagerareal tilgjengelig for utleie i eiendommens kjellerplan. Helsfyr Atrium har betjent resepsjon, konferanseavdeling, kantine, parkering, sykkelparkering og garderober.

/ Schage Eiendom AS / Helsfyr Atrium, Innspurten 15, 0663 Oslo / 22 48 00 00 / post@schage.no / www.schage.no /

Helsfyr Atrium

/Signalbygg på Helsfyr/ Innspurten 15

/ Kontakt: Vegard Netland Martinsen / 99 27 62 07 / vnm@schage.no /

”Bysynser” Erling Dokk Holm har i NæringsEiendom beskrevet Helsfyr som en ”steinørken”, med få service-funksjoner i området. Spørsmålet er så om Helsfyr mangler pulserende liv og et helhetlig miljø.

– Dokk Holms beskrivelse er vel å ta litt hardt i, men det er klart at områder som Skøyen og til dels Nydalen synes å ha et mer utviklet nærmiljø enn Helsfyr. Leieprisene på Skøyen ligger imidlertid vesentlig høyere enn på Helsfyr, mens Nydalen ikke er like tett på hovedveinettet, parerer analytiker Joachim Wulff i DNB Næringsmegling.

Han fremhever at et hvert om-råde har sine styrker og svakheter og prises ut fra det.

– På et generelt grunnlag vil jeg si at Helsfyr tilfredsstiller behovene til nærmiljø ved Fyrstikktorget, men at deler av området ligger litt langt unna disse fasilitetene.

Sterkt kortWulff mener kommunikasjonsforhol-dene på Helsfyr er ett av områdets sterkeste kort. Fire av seks T-bane-linjer passerer Helsfyr T-banestasjon,

61

Omron er blant leietakerne som har tegnet leieavtale i Ole Deviks vei 6.

og det er også mange bussruter langs E6 og Ring 3.

– I og med at både E6 og Ring 3 ligger tett på Helsfyr, er også området lett tilgjengelig med bil. Negative for-hold er en viss avstand til T-banen fra enkelte eiendommer og en trafikal fortetning i Innspurten/Grensesvin-gen. Men, totalt sett er kommunika-sjonsforholdene på Helsfyr meget gode, konkluderer Wulff.

De største utleierne i området er Entra Eiendom, AF Gruppen, Oslo Areal, Aberdeen og Catella Real Estate. Typiske leietakere er entrepre-nører, offentlige etater/direktorater, i tillegg til en del generelle kontor-brukere som ønsker å ligge tett på veinettet.

Wulff sier de for tiden registrerer en del aktivitet i Helsfyr-området, både med positivt og negativt for-tegn. Det positive er at det at noen

store leietakere velger å bli værende på Helsfyr, enten gjennom en refor-handling av eksisterende lokaler, eller som følge av en relokalisering innad i området.

– Men det er også enkelte leietakere som har valgt å flytte ut, uten at disse er blitt erstattet av leietakere fra andre områder. Det blir spennende å se hvordan Helsfyr vil klare seg i konkurransen fremover, men vi er generelt sett positive til de prosjektene som imøteser de kravene leietakere etterspør.

To store forsvinnerStore leietakere som Lindorff og Bymiljøetaten har valgt å flytte fra Helsfyr. Andre større aktører har vur-dert det samme.

– Årsaken til at Lindorff valgte å gå på søk, var nok ikke misnøye med Helsfyr som område, men at de

eksisterende lokalene (Fyrstikkalleen 1, red.anm.) som sådan ikke holdt mål. Bygget har en dårlig planløs-ning, og totalpakken Lindorff fikk på Smestad, var såpass god at de bestemte seg for å flytte. Bymiljøeta-ten ønsker å ligge tettere på Plan- og bygningsetaten på Tøyen og oppgir dette som årsaken til at de flytter, forklarer Wulff.

På den positive siden har kabelleverandøren Nexans Norway reforhandlet i Helsfyr Panorama. Skattedirektoratet gjør comeback i Fredrik Selmers vei 4, mens NCC flytter over veien til Østensjøveien 27 i eget nybyggprosjekt. DNB Nærings-megling har også grunn til å tro at Klima- og forurensningsdirektoratet (Klif) ønsker å bli værende i området.

– Flere store aktører velger altså å bli værende i området. Utfordrin-gen fremover blir å tiltrekke seg

62

Bry

n-H

elsf

yr

NE

08

12

ww

w.n

e.n

o

ww

w.n

enyh

eter

.no

STØRSTE UTLEIER AV KONTORLOKALER PÅ BRYNSe våre ledige lokaler via QR kode, www.bryneiendom.no

eller ring oss på 23 37 98 00

kontorbrukere fra konkurrerende områder for å fylle lokalene til Klif, Lindorff, NCC og Bymiljøetaten, mener analytikeren.

DNB Næringsmegling kartlegger i disse dager areal-ledigheten på Helsfyr. Med DNBs ledighetsdefinisjon inkluderer det arealer som er klare for innflytning innen tolv måneder. Helsfyr og Bryn ses under ett og har en total eiendomsmasse på snaue 600 000 kvadratmeter. Ledig heten ved forrige telling i februar var på drøye 30 000 kvadratmeter, altså i overkant av 5 prosent.

Fristilles– Den gangen var vi spente på hvor Lindorff og Nexans ville gjøre av seg. Vi vet nå at NCC flytter inn i byggepro-sjektet på Bryn, der deler av arealene står ledige, og som

63

medfører fristillelse av deres lokaler i Helsfyr Panorama, sier Joachim Wulff.

I tillegg vil en totalt rehabili-tert Fredrik Selmers vei 4 (Entra Eiendom, red.anm.) tilføre ca. 8000 nye kvadratmeter på tilbudssiden. Bymiljøetaten fristiller også noe areal i Strømsveien 102, gjennom sin flytting. Sånn sett er det liten tvil om at ledigheten totalt sett vil øke.

DNBs kartlegging tilsier at loka-ler med god standard på Helsfyr kan leies ut i området 1300–1600 kroner kvadratmeteren, mens arealer av høy standard leies ut fra 1600–1850 kroner per kvadratmeter.

– Det blir spennende å se hvilke leienivåer som oppnås i et nyreha-bilitert Fredrik Selmers vei 4. Her kan man nærme seg 2000 kroner kvadratmeteren, sier Joachim Wulff.

Entra totalrehabiliterer for tiden eiendommen.

Gode betingelser38 000 kvadratmeterstore Helsfyr Atrium stod i april 2010 ferdig og skulle være et signalbygg og et landemerke i området. Men utbyg-geren AF Gruppen forregnet seg noe på eget arealbehov, og meglerne har slitt med å fylle opp Helsfyrs største kontoreiendom.

– Vi må huske på at store deler av bygget er leid ut til gode betin-gelser. Kontraktsledigheten er nå på lave 3,5 prosent. At noen av leie- takerne endrer virksomhet og der-med fristiller deler av lokalene, har ikke noe med selve bygget å gjøre, kommenterer Joachim Wulff.

DNB er derfor positive til Helsfyr, til tross for noe fraflytning.

– Enkelte eiendommer av eldre karakter kan falle av i kon-kurransen om leietakere dersom disse eiendommene ikke løftes til en tilfredsstillende standard. Rehabili terte eiendommer, som Grensesvingen 7 og Fredrik Selmers vei 4, vil være gode alternativer for en rekke bedrifter, sier DNB-analytikeren.

DNB Næringsmegling venter en flat prisutvikling for lokaler med normalt god standard, mens for de beste byggene kan det som nevnt tenkes at 2000-kronersgrensen brytes.

– Ledigheten vil øke noe fremover, men med gode grep hos eiendomsbesitterne, tror vi at denne trenden vil reverseres innenfor en mellomlang tidshorisont, sier Joachim Wulff.

Tekst Jan Revfem • e-post jan@ne.no

Helsfyr Panorama er ett av Helsfyr-områdets signalbygg. Foto: Thomas Bjørnflaten/Nye bilder

64

Bry

n-H

elsf

yr

NE

08

12

ww

w.n

e.n

o

ww

w.n

enyh

eter

.no

www.nebyra.no

//Landsforeningen for Trafikkskadde: hjernehjelp.no//

LOGOWWWID

Miljøbevisste leietakere setter stadig sterkere krav til lokalene de skal leie. Ikke minst er store aktører opptatt av omdømmet som lokalene og bygget gir.

Bevisst på miljøomdømmet

Det er ikke mange år siden Næ-ringsEiendom hadde ”Skyr miljø-bygg” på forsiden av bladet. Utlei-ere slet med å finne leietakere som ønsket seg til miljøbygg, og i hvert fall betale ekstra for det. I dag er virkeligheten en annen.

– Absolutt. Vi har fulgt utviklin-gen gjennom fem-seks år, og leietaker-ne er blitt ekstremt opptatt av miljø. For egen del har vi i DTZ kurset oss internt, vi ønsker å ligge i front her, forteller partner Anders Rennesund i DTZ Leietakerrådgivning.

Store aktører er ikke overraskende i førersetet og driver miljøutviklingen.

Miljøvennlig– Jeg har arbeidet i DTZ-teamet med Statoils nye hovedkontor på Fornebu,

der fokus på miljø var sentralt. Selv om bygget ble designet i 2008/2009 og mye har skjedd på miljøsiden i perioden, karakteriserer jeg bygget som klart miljøvennlig. Både Statnett og Skattedirektoratet var også tidlig ute med en bevisst miljøprofil og har jobbet frem gode prosjekter sammen med kompetente gårdei-ere. Jeg kan her nevne blant andre Aspelin Ramm, Entra, IT Fornebu og Avantor. Små leietakere kan ikke stille de samme strenge kravene. De er for små til å igangsette nybygg og er ikke med i designfasen, forteller Rennesund.

En utvikling man tidligere har sett i land som USA og Tyskland, er ifølge Rennesund nå kommet til Norge: Verdien av bygget vil påvirkes av hvilken miljøstandard det har.

– Utenlandske investorer er spe-sielt opptatt av miljøsertifiseringen, men de norske aktørene kommer etter, sier Anders Rennesund, og trek-ker frem DNB Næringseiendom (tidli-gere Vital) i denne sammenhengen.

Rennesund er imidlertid opptatt av at det skal være en balansegang mellom krav og kostnadsregnende utførelse.

– Det er veldig viktig å finne et godt grensesnitt mellom kost og nytte og ta hensyn til gårdeieres modenhet og erfaring på miljøområdet. Leieta-kerne må også se hva de faktisk har nytte av og ikke overdrive kravene.

Økende viljeDet har vært noe sprikende signaler så langt i Norge om det er en beta-lingsvilje for å leie mer miljøvennlig. Bygninger med lavt energiforbruk er noe dyrere å bygge, som delvis må tas igjen i leieprisen. Oppsiden for leietakerne er blant annet lavere fel-leskostnader som følge av et senket energiforbruk.

– Det er en viss betalingsvilje, konstaterer Rennesund.

Både kunnskapen og kompetan-sen i å bygge miljøriktig øker. Byg-gekostnadene går nedover som følge av mer velprøvd teknologi, der man etter hvert ser hva som fungerer og ikke fungerer.

– I starten hadde vi liten erfaring med disse miljøbyggene, det var lite empiri å bygge på. Merkostna-dene ved å bedre energiklassen har imidlertid gått vesentlig ned. I 2010 regnet vi 4-10 prosent i økte bygge-kostnader ved å gå fra energiklasse C til A, forteller Rennesund.

Leietakerne er ifølge Rennesund blitt langt mer bevisste i sine krav til energiforbruket.

– De vil ha garantier i kontrak-tene for energiforbruket og hvil-ken miljøsertifisering de oppnår. Tidligere inneholdt leiekontraktene gjerne ”best effort” fra gårdeiers side. Nå vil leietakerne ha garanti for at de oppnår energiklasse B, med opsjon på klasse A.

NæringsEiendoms forside august 2009.

RIMELIGE LOKALER IASKER OG BÆRUM

PORTRETTET:Vitals eiendoms-dronning- Gro Boge

LEIEPRISER

ALT OM FELLES-KOSTNADER

JUSS: Dette måmed i leie-

kontrakten

Eiendoms-skolen

Nr. 08 august 2009 20. årgang Kr. 48, – www.ne.no www.neNyheter.noLeses av 44.000 ledere

Finn ledige lokaler i bladet

Erling Dokk Holm: Ny sak

Erling Dokk Holm: Kan noen få ut fi ngeren? Interiør: Kunst på jobben

Nr. 0

8

augu

st 200

9

20. årgan

g K

r. 48, –

ww

w.n

e.no

• ww

w.n

eNyh

eter.no

Leietakerne

SKYRMILJØBYGG

66

Mil

jøN

E0

812

w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

Anders Rennesund trekker like-vel frem omdømmet som vel så viktig for store leietakere som ønsker en god miljøprofil.

– Statnetts nye hovedkontor i Nydalen er kanskje det første ordent-lige nybygget der vi ser at det var viktig for leietaker å fremstå på en troverdig måte. Det samme gjelder for Klima- og forurensningsetaten og Bymiljøetaten, sier Anders Rennesund.

Nærhet– Hvilke andre krav går igjen fra leietakerne?

– Nærhet til offentlig kommunika-sjon er svært viktig. Bedrifter etable-rer seg langs klynger som Lysaker, Skøyen og også i sentrum, som har gangavstand til en rekke servicefasi-liteter, svarer Rennesund.

Mange i eiendomsbransjen har trukket frem at usentrale bygg med lav miljøkvalitet nærmest er sjanseløse på å nå frem i kampen om leietakerne fremover. Anders Rennesund er enig i det, men sier bygg i energiklasse D fortsatt er utleibare.

– Dette har mer å gjøre med hvilke bygg leietakerne kommer fra, sier han. Men noen bygg har så dårlig utgangspunkt at de rett og slett må konverteres til andre formål. Rådgi-veren er likevel opptatt av å utnytte forbedringspotensialet i de eksiste-rende byggene.

– For nybygg vil leietakerne ha energiklasse B eller bedre, det er ikke her problemet ligger. Antakelig vil 70-80 prosent av alle eksisterende næringsbygg fortsatt bestå om 50 år, så her må det en omfattende miljøoppgradering til. Med en god planlegging kan man dra mindre miljøvennlige bygg opp til en god miljøstandard. Det må bli et tet-tere samarbeid mellom leietaker og gårdeier i prosjekteringsperioden og under bygging, sier Rennesund.

Forsterkning– Hva tror du ellers om trendene de nærmeste årene?

– De eksisterende trendene for-sterkes, det er vi ganske sikre på. Er

det knapphet på lokaler, vil nok leie-takerne gå litt ned på miljøkravene, men hvis de kan velge, går de for de mest miljøvennlige lokalene. Jeg vil også si at alle store, seriøse aktører, både offentlige og private, er opptatt av å redusere omdømmerisikoen.

Rennesund sier videre at BREEAM fra 2012/2013 kommer til å prege alle større rehabiliteringer og nybygg. Leietakere forlanger ”very good ”som minimumsstandard under BREEAM-sertifiseringen. Sertifisering i BREAAM omfatter mer enn energi-forbruk, denne faktoren utgjør bare 19 prosent. Gjenbruk av materialer, vannforbruk, avstand til offentlig kommunikasjon og avfallshåndtering er andre faktorer.

– Sammen må man utarbeide kravspesifikasjoner som ivaretar ba-lansen mellom miljø og inneklima og fokusere på flere miljøaspekter som ligger under BREEAM-sertifiseringen. Miljøbevisste utviklere vil dermed få en fordel både utleiemessig og på verdisiden, sier Anders Rennesund.

Stadig flere kontor- brukere tenker grønt.

Tekst Jan Revfem • e-post jan@ne.no

67

DTZ holdt i mars i år et innlegg for Grønn Byggallianse om leietakernes forventninger til mer miljøvennlige lokaler. Under ”leietakers krav” trakk de frem et godt arbeidsmiljø. Det innebærer godt inneklima, gode lysfor-hold, lavere energiforbruk og driftskostnader, miljømes-sig ansvarlighet fra bedriften (omdømme) og nærhet til offentlige kommunikasjonspunkter.

Større leietakere har ifølge Rennesund høyere forventninger enn forskriftskravene på ca. 165 kWt/m2 per år (øvre grense for energiklasse C). Disse leietakerne har også økte krav til medvirkning og dokumentasjon og krever rett til innsyn i utformingen av lokalene.

– Brukere må løpende synliggjøres for konsekvenser og delta i utformingen gjennom en reell påvirkningsmu-lighet. Overordnede miljøkrav må legges inn i kravspe-sifikasjonene, og til dette trenger de gode rådgivere med dybdekinnskap om miljø, sier Anders Rennesund.

Innsyn og deltakelse

FORB DREHva med å forbedre Energikarakteren?

Har du Energimerket bygget ditt og fått en rød eller grønn D?Ved å investere i god energistandard reduserer du energikostnadene og bygget blir

mer attraktivt. Hvis du vil forbedre energikarakteren, kan du få støtte hos Enova.

Les mer på www.enova.no og www.energimerking.noEnergimerket viser byggets energistandard uavhengig av byggets bruk.

Derfor må du Energimerke:Alle yrkesbygg over 1000 kvm MÅ ha gyldig energiattest. Som byggeier har du

ansvaret for å gjennomføre energimerkingen. NVE fører tilsyn med reglene.

Partner Anders Rennesund i DTZ Leietakerrådgivning forteller om en økt miljøinteresse blant leietakere.

68

Mil

jø

NE Kunnskap, Malling & Co og NCM Development inviterer til Handels- og eiendomsdagen 2012 på Rockefeller, Oslo.

• Hva har handels- og service-bransjen i vente fremover?

• Markedet for handelseiendom i Norge

• Retail runway

• Hvor lenge kan handelseiendom overleve i lyset av e-handel?

• Luksusmarkedet i Norge - hva må til for å lykkes?

Dette er den årlige bransjekonferansen om utvikling av handelsbasert eiendom.

Arrangementet tilbyr de profesjonelle aktørene i eiendoms- og handelsbransjen en aktuell og oppdatert møteplass med fokus på rammebetingelser, prognoser, strategivalg og utfordringer.

Årets konferanse er den femte i rekken, og vi gleder oss til å ta imot tidligere og nye deltakere.

ncm•Development

Påmelding: www.nekunnskap.no, tonelise@ne.no, tlf. 479 33 054. Deltakeravgift er kr 3900,- per deltaker. Faktura ettersendes.

Norwegian Propertys hovedkontor er et utstillingsvindu på nye Aker Brygge. Diskret eleganse og røffe materialer er stikkord i de nyoppussede lokalene.

Røft og elegant

Eiendomsselskapet flyttet for ett år siden fra tradisjonelle, utilgjengelige lokaler i Verkstedhallene på Aker Brygge til 1000 kvadratmeter med åpne, moderne løsninger bare et par steinkast unna. Det så svært slitent og utrendy ut før oppussing og inn­flytting i Bryggegata 9, som ikke var noen magnet på leietakere. Sjøutsikt eksisterer ikke, bygget ligger inneklemt og med sideutsikt mot trafikkerte Munkedamsveien. Men forvandlingen innvendig har vært stor, likeså kontrasten til de gamle lokalene i Verkstedhallene, det første bygget man kommer til fra «byen».

Da NæringsEiendom snakket med konsernsjef Olav Line i Norwegian Property (NPRO) i september i fjor om moderniseringen av Aker Brygge, sa han dette om deres egne nye lokaler:

– Nå tar vi imot våre kunder med stolthet, slik var det ikke alltid i de gamle uoversiktlige lokalene.

Bevisst topplederMonica D. Heck og Kirsti Beate Prestmarken, som i dag jobber i det nystartede interiørarkitektfirmaet iark, fikk i 2010 oppgaven fra NPRO med å designe det nye hovedkontoret. Selv har interiør­arkitektene flyttet inn i etasjen over.

– Det var viktig for oss å forstå hva NPRO ville da vi satte i gang. Selskapet var en ganske ung organi­sasjon den gangen. Olav Line hadde nettopp tatt over som leder, men han visste hva han ville med NPRO, blant annet hvordan de skulle bli mer synlige, forteller partner og interi­ørarkitekt Monica D. Heck i iark til NæringsEiendom.

– NPRO fikk ikke leid ut lokalene som de var tidligere. Nå signaliserer det nye hovedkontoret hvem du skal være på Aker Brygge når du ikke lig­ger i førsterekken eller har sjøutsikt, fortsetter hun.

70

Inte

riø

rN

E0

812

w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

71

Heck sier at NPRO engasjerte Gina Rose og fikk utarbeidet en ny grafisk profil i 2010, som også ble førende for fargevalget og profilen og designet av lokalene. NPROs nye visuelle profil på nettet går mye i sort og hvitt og gråtoner, som gjenspeiler seg i materialbruken i lokalene. Det sentrale i lokalene er selve «snekkerkassen» i midten, med overflater kledt i hvittet eik. Fargene er ellers gjennomgående diskret, med hvitt tak og gråmalte ytterveg­ger i inngangspartiet og rundt felles sittegrupper og spisebordet. Det er fliser i gråtoner på gulvet rundt kjøkkenpartiet, mørke og gråsotede

tepper i arbeidssonene, mørke og brune stoler, hvitevarer i rustfritt stål. Putene er heller ikke prangende, selv om fargevalget er mer variert enn i sofaene og stolene.

– Fargevalget har som sagt sitt utspring i den grafiske profilen og paletten som ble utarbeidet. Når det gjelder stolene, er alle trukket i har­moniske tekstiler og kan mikses på tvers av hverandre i de forskjellige sonene, forklarer Heck.

– Og så var materialitet viktig, det skulle være materialer av solid kvalitet, og som kunne eldes med ynde, supplerer interiørarkitekt Kirsti Beate Prestmarken.

IdentitetBedriftsidentitet ­ corporate identity som det så fint heter ­ var nøkkelen i utformingen.

– Ja, vi satte oss ned og pratet om NPROs bedriftsidentitet i det nye hovedkontoret og gikk så sammen med organisasjonen og kastet ball med den, sier Heck.

Hun og Prestmarken samarbeidet med administrasjonssjef Linda Wessel og markedssjef Herman Dyrø i NPRO om de ulike løsningene.

– Olav Line har gitt de ansatte mot til å tørre. Vi kom frem til løs­ninger sammen med dem, både med hensyn til profil og retning. Disse løs­

72

Inte

riø

rN

E0

812

w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

ningene ble så lagt frem for styrings­gruppen i NPRO for godkjenning, ellers fulgte vi standard prosedyrer for hvordan vi jobbet, sier Monica D. Heck. Line var selv formann i styringsgruppen, som understreker toppsjefens engasjement.

Lokalene i Bryggegata tilhørte en gang Akers Mekaniske Verksted og var lenge et snekkerverksted. Kontor­lokaler ble det først på 80­tallet, men da i heller gyselige farger, som rosa toalett.

– Vi så likevel at bygget hadde opp­rinnelige kvaliteter, kommenterer Heck.

Dataløsningene er lagt under gulvet, bort med synlige ledninger.

Støttefunksjoner som kjøkken og toaletter er bevisst plassert mot «snekkerkassa».

– For både oss og Olav Line var det viktig å legge arbeidsplassene ut mot vinduene. Vi er opptatt av gode lysforhold og har derfor jobbet veldig mye med lyssettingen. Du fin­ner ikke én type armatur her, og den enkelte forstår hvorfor armaturen er der den er, forteller Kirsti Beate Prestmarken.

FunksjoneltDe ansatte og besøkende skal opp­leve å komme hjem til NPRO, men ikke alle kundene vet hva de vil ha.

– Det er alltid viktig med gode, funksjonelle planløsninger. Her var det viktig å utforme lokalet som en blanding av et show­rom og en arbeidsplass for de ansatte. Vi ser i ettertid at det er prosjektert for få møterom, fordi de fleste ønsker å avholde møter i lokalene, sier Heck.

Og inngangspartiet skal bli mer tydelig og bygges om. Olav Line er generelt veldig opptatt av inngangs­partiene på Aker Brygge, som han mener er for utilgjengelige. Resep­sjonsarealene til NPRO er tegnet med tanke på større tilgjengelighet fra et nytt inngangsparti som skal stå ferdig om ca. ett år.

73

– Hva vil dere selv trekke frem av hvordan det er blitt?

– Det må være profesjonaliteten. Innredningen er gjennomført fra A til Å, og at lokalene er utrolig funk­sjonelle ut fra bygning og tekniske løsninger. Vi vil at valgene skal oppleves som røff kvalitet. For oss er det også viktig å lage løsninger som er varige, som kan leve med de ulike trendene. Dette lokalet er fleksibelt for endringer, svarer Prestmarken.

Rosa toaletter er altså historie. NæringsEiendom får med selvsyn bevitne svært elegante toaletter på både dame­ og herresiden, toaletter som kunne ha vært et luksushotell verdig. På herretoalettet er grunn­fargen maskulin sort, mens det går i jordfarger på dametoalettet.

– Både lokalet i sin helhet og toalettene er en blanding av ”slips­mann” og myke verdier, de har både mannlige og kvinnelige verdier. Ellers har vi valgt solide løsninger i litt røffe materialer, det vil si, både røft og forfinet, forteller Kirsti Beate Prestmarken om kontrastene.

Diskret eleganse– Hva er tilbakemeldingene fra

besøkende som kommer hit?– De er blandede, noen opplever

lokalet som avdempet, andre som mer intimt. Jeg vil kalle det diskret eleganse. Kontrasten er at lokalet både skal være et show­rom som fun­gerer, samtidig som det skal skape et arbeidsmiljø for de ansatte.

– Fremover, hva tar dere med dere fra dette arbeidet?

– Vi bygger alltid neste prosjekt på erfaringer fra tidligere prosjekter, og NPRO­prosessen har vært veldig lærerik i så måte, med en bevisst, innovativ og profesjonell kunder Arbeidsprosessene fremover vil bygge videre på hvordan vi har grepet fatt i dette prosjektet, sier Monica D. Heck.

Tekst Jan Revfem • e-post jan@ne.no • foto ZINC/Ketil Jacobsen

74

Inte

riø

rN

E0

812

w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

MODULVEGGERwww.modulvegger.no

MODULHIMLINGERwww.modulhimlinger.no

Modulvegger er representant for Gustafs Panel Systemer i Norge.

GUSTAFS PANEL SYSTEMERMV-PANORAMA

GLASSVEGGER

KONTORSKILLEVEGGER

HIMLINGER

Kontakt oss på telefon: 23 24 22 00, eller e-post: mvo@modulvegger.no og post@modulhimlinger.no

fra A til Å

Din

INNREDNINGS­LEVERANDØR

NYHET!

Mer informasjon og påmelding på kommer påwww.nekunnskap.no

Fordypningskurs

Etter å ha jobbet hos det velrenom-merte arkitektfirmaet Telje-Torp-Aasen, startet Kristin Jarmund, den gang 35 år, sitt eget arkitektkontor i Drammensveien 44. Året var 1989, og det var dyp krise i arkitektbransjen. Hun har ikke angret. Arkitektur-priser har drysset over firmaet, som nå teller 20 ansatte

– Flere bør vi ikke bli, smiler hun. – Det er akkurat stort nok til at vi får plass rundt lunsjbordet og kan snakke med hverandre.

Det er gode tider. Etterspørselen er stor, alle vet at Kristin Jarmund Arkitekter leverer kvalitet. Store prosjekter innenfor næring, bolig, skoler og offentlige bygg driver hjul-ene rundt. Norge trenger stadig flere skoler og barnehager.

Crystal Clear langs spor 1Etterspørselen er også stor etter nærings bygg, men Jarmund er kresen

på hva hun er med på. Mest spennen-de og spektakulært er prosjektet Crys-tal Clear, bestilt av KLP Eiendom, som skal ligge på Norges mest sentrale tomt. Langs spor 1 på Oslo S. Men det tar nok litt tid før det toget går.

– Oppdraget er for stort for oss alene. Vi deler det med CF Møller på 50-50-basis, etter å ha vært sammen om å vinne konkurransen om pro-sjektet. Vi er i reguleringsprosess nå. Det er ikke lett å si når vi kan kom-me i gang med byggingen. Jeg håper det kan stå ferdig i 2017-2018. Men da må prosjektet vårt ikke gjøres avhengig av mange omkringliggende, kompliserte saker, som ikke har med vårt prosjekt å gjøre. Myndighetene må forstå at prosjektet må løftes frem og gjøres uavhengig av disse på reguleringsplan-nivå.

Jarmund ønsker den ni mål store tomta reguleringsbehandlet uav-hengig av sporområdet på Oslo S, der

kanskje ny Bussterminal vil komme til å ligge i fremtiden.

– Dersom vårt prosjekt for-søkes brukt som brekkstang for alle avklaringer i området rundt, vil det kunne føre til at utviklingen av bydelen rundt Sentralbanestasjonen blir liggende stille i lang tid fremover. Det kan nemlig komme til å ta lang tid før beslutning om lokalisering av fremtidig bussterminal foreligger. Vi har innpasset synspunkter fra Plan- og bygg i prosjektet vårt og har laget et robust prosjekt som kan tilpas-ses ulike fremtids-scenarioer. Vårt forslag om en park og en større del av Akerselva åpent i dagen er i tråd med etatens intensjoner.

Her skal det bygges høyt og tett. Det er alle kommunale instanser enige om. Bygget får åpne publikums-arealer på bakkeplan og et øvre torg med handel og service. Videre oppo-ver blir det effektive høy kvalitets

– Miljø-kravene reduserer mulig-hetene i arkitekturen, sier prisvinner-arkitekten Kristin Jarmund strengt.

Krystallklart fra Kristin Jarmund

76

Nyh

eter

NE

08

12

ww

w.n

e.n

o

ww

w.n

enyh

eter

.no

kontorlokaler, som Jarmund formu-lerer det.

– Bygget blir en del av Oslo-silhuetten, så det krystallinske preget må komme tydelig fram.

Hvem tjener på BREEAM?– Miljøklasse A?

– Vi vil gjerne ha noe som gir A-standard, men det er ikke opp til oss. Det drøftes i alle prosjekter for tiden, hva som er mest fornuftig, både ut fra kostnader, arkitektur og driften av et bygg etter at det står fer-dig. Vi betaler en pris for å få bygnin-ger mest miljøvennlige, og den prisen innebærer blant annet at valgmulig-hetene er mer begrenset, særlig når det gjelder fasadeløsninger. Verst er det å ha en tomt med utsikt mot syd. Nå er det nesten ikke mulig å legge vinduer i sydvendte fasader uten å få minuspoeng i margen. Det er en selvfølge at vi tenker i miljøbevisst

Crystal Clear langs spor 1 på Oslo S, Norges mest sentrale tomt, er tegnet som et transparent bygg. Reguleringen er foreløpig ikke avklart.Ill.: Kristin Jarmund Arkitekter

perspektiv, mener Jarmund, som likevel ønsker seg kritiske reporta-sjer om BREEAM og konsekvensene det har for arkitekturens estetiske og romlige dimensjoner.

– Hvor langt skal vi være villige til å gå for å oppfylle miljø-kravene? Hvem har mest fordeler av BREEAM? Jeg er kritisk til et konsept som ikke i tilstrekkelig grad også verdisetter de kvaliteter som ikke er fullt så kvantifiserbare som for eksempel u-verdier.

Når hun blir bedt om å være mer konkret, svarer hun at det reduserte innslaget av gjennomsiktig glass i fasadene vil gjøre nye bygg mye min-dre mindre transparente i uttrykket.

– Mener du at arkitekturen forsømmes?

– Det er i hvert fall er det få som snakker om arkitektur på bygge-møtene for tiden. Det handler mest om hva BREEAM krever.

Bjørvika: – Jeg blir tristPå stikkordet Bjørvika mørkner det litt i ansiktet hennes. På direkte spørsmål om hva hun synes om den fremvoksende bebyggelsen er hun krystallklar:

– Jeg synes det som skjer i Bjørvika er trist. Dette er ikke en by-del som fanger Oslo-karakteren. Den ser heller ikke ut til å få en interes-sant egenkarakter, snarere er det en haug med ganske middelmådige bygg satt på rekke, bygg som vi ser overalt i verden, med mellomrom som blir vindtunneler. Slik det ser ut nå, blir det få publikumsvennlige aktiviteter på bakkeplanet. Hele skalaen er overdimensjonert.

– Dette har våre folkevalgte sagt ja til.

– Ja, men kanskje de ikke helt har skjønt hva de har sagt ja til? Politikere er ikke fagfolk. Husk hva byråd Grethe Horntvedt sa da hun så

77

Hotel Opera ferdigstilt: – Vi skjønte ikke at det skulle se sånn ut.

Hun smiler matt.– Det er ikke bare politikerne

som har ansvaret her. Fagfolkene i Plan- og bygg har heiet fram Barcode. I tillegg har hele finansieringsmodel-len med et statlig og et kommunalt eiendomsselskap i allianse med stat og kommune presset fram høy av-kastning på eiendommene. Bjørvika er et godt eksempel på hva som kan skje når eiendomsutviklere får for mye makt.

Genialt og urnorsk operabyggMen hun jobber gjerne for staten! Statsbygg er hennes favoritt. Hun sparer ikke på adjektivene om sin store oppdragsgiver:

– Statsbygg er tydelige, ryddige og har respekt for god arkitektur. Vi får rammer som gjør at vi kan vise våre beste sider. Jeg ser i utlandet hvor flott Norge viser seg fram gjen-nom Statsbygg og den omdømme-verdien dette gir.

Jarmunds kontor vant arkitekt-konkurransen om det nye odontologi-bygget i Bergen, som bygges ferdig i disse dager, og de har tegnet de norske ambassadene i Nepal og Kenya.

Statsbygg var også oppdrags-giver for Snøhettas Operabygg. Jarmund mener at Statbygg her har

fått en stygg ripe i laken som ikke har gitt ombygningen som foregår nå, til Snøhetta, men til et konkur-rerende kontor med litt billigere timepriser.

Snøhettas operabygg er Bjørvikas perle, skal vi tro Jarmund:

– Operabygget er genialt; ultramo-derne og samtidig urnorsk. Og så er det noe nesten uutholdelig sosial-demokratisk over det. Hele folket skal jo gå på taket! Sånn vil Norge vise seg frem for omverdenen, og Operabygget er merkevarebygging med stor M av Norge.

Konkurranser som intervalltreningKristin Jarmund bruker mye tid på konkurranser. De er som intervalltren ing for arkitektene i firmaet, sier hun. Her kan man ta seg helt ut, leke seg litt, utvikle spreke og nye konsepter. Om de ikke vinner bestandig, er slike konkurranser uan-sett en slags videreutdanning, noe de unge arkitektene hennes setter pris på. De boltrer seg med 3D-teknologi-en, som hun lovpriser.

– Den gir en helt annen frihet enn vi hadde før. Nå kan vi konstru-ere alle mulige former, fasader og mønstre. Det går veldig kjapt å finne alternative løsninger.

Tekst Ivar Sekne • e-post redaksjon@ne.no

På Ensjø, rett ved T-banestasjonen, har Jarmund tegnet Kolberg-gruppens senterbygg, etter å ha vunnet arkitektkonkurransen. Her skal det bygges høyt og tett. Ill.: Kristin Jarmund Arkitekter

Selv foretrekker 58-åringen Jarmund skisseblokk og blyant når ideene skal illustreres første gang.

– Jeg er en utsending fra kam-brium, ler hun, - jeg er vel snart den eneste her som tegner for hånd!

Hun trenger ikke være redd for å føle seg utdatert. Hun er bejublet med flere priser, blant annet Statens pris for god byggeskikk og Norges øverste arkitekturutmerkelse, Houens Fonds Diplom. Like gjevt er det å være oppnevnt til æresmedlem av American Institute of Architects, AIA. Her er hun i eksklusivt selskap med tre andre kjente norske arkitekter; Sverre Fehn, Kjell Lund og Nils Slaatto.

78

Nyh

eter

NE

08

12

ww

w.n

e.n

o

ww

w.n

enyh

eter

.no

NE kunnskap | Arbinsgate 11, Postboks 2374 Solli, 0201 Oslo | post@nekunnskap.no | 23 11 56 00 | 23 11 56 01 (fax)

Mer informasjon og påmelding på www.nekunnskap.no

NE kuNNskap utvidEr satsiNgEN på praktiskE fordypNiNgskurs

Fordypningskursene til NE kunnskap består av undervisnings-samlinger over to dager, hvor deltakerne får gå langt mer i dybden av faglige problemstillinger enn hva tilfellet ofte er ved andre typer kurs og konferanser. Faglig dybde og substans suppleres med bruk av gruppeoppgaver, hvor deltakerne for-dyper seg i konkrete problemstillinger med basis i praktikernes utfordringer.

For å oppnå en kompetansegivende kunnskapsformidling på et høyt faglig nivå, er antall deltakere pr fordypningskurs begrenset til 35 personer.

Resultatet er et mer personlig undervisningsmiljø, med tettere kontakt med lærekreftene, hvor det føles mer naturlig for deltakerne å bidra med faglige erfaringer og spørsmål.

Vår målsetning med serien av fordypningskurs er å tilby en reell kunnskapstjeneste som gir deltakerne en faglig og anvendbar kompetanse i eiendomsbransjen.

Fordypningskursene supplerer vår eksisterende satsing på temakonferanser, som gir et oppdatert øyeblikksbilde for et utvalgt kunnskapssegment, med gode muligheter for relevant nettverksbygging.

Strategi i plan- og byggesaker

Praktisk skatte- og avgiftsrett

Grunnvervog tomtekjøp

Finansiering av nærings-

eiendom

Praktisk bruk av utbyggings-

avtaler

Praktisk husleierett

80

Trønderdialekten er litt avslepet, men Knut Efskin kan ikke skjule oppvekst i Namsos. Faren var medeier i et entreprenørfirma i byen.

Veien til DNB har ikke hatt mange svingene. Etter sivilingeniøreksamen på NTH i 1987 var han en kort tur innom en rådgivende ingeniør i Trondheim, før han vinteren 1988 fant seg til rette i Meglerhuset Nylander, et meglerfaglig tyngdepunkt i Trondheim. Her lærte han faget, markedet og en masse folk å kjenne.

– På den tida fantes det ikke et eneste selskap i Norge spesialisert på næringsmegling. Vi var tre personer på næringsmegling den gang. Dette var helt på slutten av jappetiden, like før krakket i 1988. Vi hadde mange år med nedgangstider. Det ble en ganske tøff skole. Krisen varte helt til 1993-94, og mange lærte mye av den.

Merker ikke eurokrisen– Har dagens eurokrise påvirket markedet her i Norge?

– Nei, vi nordmenn har vel egentlig ikke merket noe særlig til den.

Han sier det nesten litt unnskyldende, vrir seg litt i stolen.

– Vi har høy sysselsetting og privat konsum, og mange maser på Norges Bank om å sette opp renta. Men

vi som jobber med eiendom merker at det er verre å få finansiering på plass. Bankenes innlånskostnader er mye høyere enn for noen år siden. Det blir nok lenge til vi er tilbake til toppåret 2007. Da ble det omsatt næringseien-dom for 68 milliarder. Nå er volumet omtrent halvert.

– Er vi på vei opp mot gamle høyder nå?– Det er nok vel optimistisk. Transaksjonsvolumet har

stort sett vært det samme de siste par årene. Lite tyder på at dette året blir annerledes.

– Kan meglerbransjen leve med dette volumet i lengre tid?

Tjener gode penger– Ja, husk på at det som registreres som volum er det som skjer på transaksjoner. Vi har også en utleieavdeling vi tjener gode penger på, nesten like mye som på transak-sjoner. Norge går godt.

– Hva skjer med prisene på næringseiendom?– De speiler avkastningen på investert kapital. Renten

har vært lav lenge, og avkastningskravet har heller ikke endret seg vesentlig. Det ser vi på prime yield, som kanskje har fått en marginal justering opp. Men de gode eiendommene er etterspurt hele tiden. Det som har en tendens til å skje når markedet er litt dårligere generelt,

Struttende av energi kommer han dresskledd og smi-lende mot oss. Han skal lede DNB Næringsmegling til nye høyder i et marked der solen skinner og temperaturen sakte øker.

Sjefsmegler i sommersol

Knut Efskin, adm. dir. i DNB Næringsmegling

Tekst Ivar Sekne • E-post redaksjon@ne.no • Foto: Kolonihaven/Kenneth Myklebust

81

Po

rtre

ttet

er at nåløyet for å bli med i prime-yield-kategorien blir trangere. Når det gjelder normaleiendom er prisene mer svingende og her har nok prisene falt noe den siste tiden.

Skøyen på vei mot CBD– Hvilke deler av Oslo har det største leieprispotensialet?

– Det er ofte i områder som er lite utviklet. Vi ser at CBD-området holder seg godt og har en tendens til å trek-ke til seg de mest betalingsvillige leietakerne. Her kan det nok tas ut enda litt mer. Men vi ser at Skøyen er i ferd med å bli CBD. Det ligger så nært byen. Hvis vi snakker om enda større potensial, må vi over i mer underutvikle-

de områder, og da peker særlig Økern, Løren og Ulven seg ut. Dette er jo porten til sentrum når man kommer fra nord og porten til Groruddalen når

man kommer fra sentrum. Man blir nesten forvirret når man drar dit, det er uryddig der med trafikkmaskiner og mange dårlige bygg. Der finner vi flere aktive aktører, og der får vi en rivende utvikling. Men vi har også Bjørvika og tilliggende områder som i og rundt Schweigaards gate, og etter hvert Tøyen, som ligger nært sentrum.

– Er det mangel på gode investeringsobjekter i næringseiendom?

– Utbudet er ganske begrensa på store eiendommer. For noen år siden skulle dealene være så store som mulig. Men i dag er det nesten motsatt. Det er mindre eiendommer som går best, og det har med finansiering å gjøre. Det er vanskelig å skaffe seg bankfinansiering på store objekter. Den eneste skikkelig gedigne transaksjon-en i år var salget av DNB-bygget fra OSU til DNB Liv.

– Det blir et sug i markedet etter gode investerings-objekter?

– Ja, nå skal jo Statoilbygget ut for salg, og det blir en stor sak. Her kan det bli en finansiering som ikke belaster banksystemet. Obligasjonslån kan være aktuelt. Det kan være noe å hente i utenlandske banker, men det er ikke akkurat enkelt der nå. Og vi ser at egenkapitalen sitter lenger inne i urolige tider. Den mest menneskelige reaksjonen i urolige tider er å ta en tenkepause. Kapital-en søker alltid avkastning, så på et eller annet tidspunkt begynner man å investere igjen i gode objekter.

– Hvilke fordeler og hvilket ansvar gir det å være en storaktør?

– Det å være en del av Norges største finanskon-sern gir oss mange fordeler. Vi får innpass til veldig mange kunder, og banken håndterer mange store kun-der, som børsnoterte selskap. Samtidig må vi fremstå

som en frittstående næringsmegler. Det atypiske med oss er at vi er den eneste store næringsmegleren som er eid av en bank samtidig som vi har en desentral struktur med kontorer i de norske storbyene pluss noen andre byer. Vi samarbeider på tvers, og kundene får på denne måten tilgang både til det nasjonale og lokale markedet.

Sjef med liten stab– Hva motiverer deg til å drive næringsmegling?

– Det er hele tiden å utvikle selskapet og medarbeid-erne til å lykkes med det vi holder på med. Dessuten er det motiverende å være i en bransje med mange gode og krevende kunder som skal tilfredsstilles.

55 medarbeidere pluss ledere i de ulike byene har Efskin administrativt ansvar for.

– Akkurat passe?– Vi har ikke råd til å ha en stor stabsfunksjon, så vi

har et mål om ha færrest mulig medarbeidere uten egen inntjening. Også jeg har et inntjeningskrav.

– Du er med på store kontrakter, som for eksempel da Posten Eiendom skulle selge postkontorer?

– Ja, det hender ofte. Men jeg bruker mest tid på innsalg og å skaffe oppdrag. Vi er så heldige at vi blir invitert til de aller fleste anbudskonkurransene.

2012 skal gi inntektsrekord– DNB Næringsmegling går bra for tiden?

– Jeg vil si det, vi hadde vårt nest beste år i fjor, smiler han bredt og med sol i stemmen.

De omsatte for 120 millioner kroner. Målet i år er å nå 150 millioner. De har utvidet virksomheten med nye kontorer i Lillehammer og Stavanger og ansatt ti nye med-arbeidere i Oslo. Til høsten skal han ta med seg kollegene og installere seg i Bjørvika.

– Du er omgitt av unge folk?– Ja, vi har etter hvert ansatt en god del unge folk,

vi trenger sultne medarbeidere. Men vi har også mange erfarne folk som kan markedet veldig godt.

– Det har vært en akademisering i miljøet. Er dette en trend?

– Ja, innen boligmegling har de fleste meglerne bachelorutdanning fra BI. Innen næringsmegling ender vi ofte opp med siviløkonomer. Vi må ha folk som er analytiske av legning. Nå kan man bli sivilingeniør innen industriell økonomi, og den linjen ved NTNU er blitt veldig ettertraktet.

FlyfilleKnut Efskin pendler mye mellom Trondheim og Oslo. Han har mange aktiviteter i Trondheim. To faste dager i Oslo gjør at han ikke er her nok til at han har skaffet seg

– Det blir lenge til vi er tilbake til toppåret 2007.

82

Po

rtre

ttet

NE

08

12

ww

w.n

e.n

o

ww

w.n

enyh

eter

.no

egen leilighet, så han bor på hotell, mens familien bor i Trondheim.

– Blir det for mye reising?– Neida. Reiseveien min er ikke verre enn for mange

som bor utenfor Oslo. Det er ikke no’ synd på meg, nei. – Hva er forskjellen på Trondheimsmarkedet og Oslo-

markedet?– Det er i Oslo ting skjer først, et halvt års tid før de

andre storbyene, men Trondheim har et marked som ligner mye på Oslo, med et stort antall transaksjoner, i forhold til for eksempel Bergen, som har et mer lukket eiendomsmarked. Der gjøres det en del transaksjoner utenfor meglerapparatet.

– Kulturelle forskjeller mellom Trondheim og Oslo?– Det er nok kanskje en løsere snipp i Trondheim og

mer rom for ”smalltalk”. Et møte i Trondheim starter gjerne med litt ”skitprat”, mens man i Oslo er mer rett på sak.

Ikke ofte ut på byen med kunder– Ser du på det sosiale livet i DNB og med kunder som et frynsegode?

– Nei, og det har jeg sagt fra om. Hvis jeg skal konkur-rere på hvem som pleier kunder best når det gjelder å være ute på byen og spise middag og sånn, da taper jeg.

Det er jeg ikke i stand til. Jeg er for mye på farten mellom de to byene. Men det vi gjør er å lage en årsplan hvor vi har en god del arrangementer for kundene våre, og vi lager ordentlig kvalitet på de samlingene vi har. Ved større transaksjoner har vi en markering av closing med kunden, og da stiller jeg jo opp, og det er hyggelig.

– Med det lave transaksjonsvolumet blir jo ikke det så veldig ofte?

– Neida, ler han friskt. – Salderingsposten min er at jeg får for lite tid til trening og til å pleie omgang med venner. Familien har førsteprioritet når man har fri.

– Jeg forventer ikke at noen av de ansatte her i Oslo skal være sammen med meg på fritida, men det går greit, for jeg har lange arbeidsdager her. Og en tur på tredemølla etter endt arbeidsdag blir det som regel tid til.

NæringspolitikerPå fritiden driver han også næringspolitikk i Trondheim gjennom Næringsforeningen i Trondheim, som styreleder. Han er glad i byen sin, sier han.

– Det er viktig for meg å bidra til at Trondheim er en attraktiv by. I morgen skal styret i foreningen ha et heldagsmøte med Formannskapet hvor vi diskuterer aktuelle tema for byen.

83

– Med NTNU-miljøet er det mange smarte folk i Trondheim?

– Det er mange glupe hoder i miljøet rundt NTNU og SINTEF. Vi kaller gjerne byen teknologihovedstaden eller venturehovedstaden. Det vi trenger mer av i Midt-Norge er kapital for å få kommersialisert de nye ideene og produktene. Men det har kommet en del venturekapital nå, og vi har både statlige og private fonds, blant annet Investinor, Proventure og Viking Venture. Men vi kan bli bedre på kommersialisering av nye ideer.

Rosenborg, åh! Rosenborg!På 70- og 80-tallet var han var aktiv fotballspiller. Gutte laget til sønnen har han trent i ti år. Rosenborg er klubben i hans hjerte, han har blant annet vært formann i valgkomiteen de siste to årene. Nå er klubben inne i en tøff periode.

– Hva skjer med klubbens økonomi?– Vi sliter, men det gjør norsk fotball generelt. Men

Rosenbeorg hadde så mye kapital, og når så mye av den er brukt opp, er det krevende å få skuta på rett kjøl igjen. Vi kan ikke basere oss på at vi kan hente inntektene fra Europacup-spill. Derfor må den norske fotballaktiviteten være bærekraftig i seg sjøl. Derfor jobber klubben nå med å få kostnadene ned.

– Da må tilskuertallet gå opp igjen?– Tilskuertallet svinger med resultatene, men det

har generelt gått ned i norsk fotball ellers også, det bare merkes så mye mer i Rosenborg fordi vi har vært vant til å ha høye tall. Vi har ikke lenger 20 000 tilskuere per kamp i snitt. Nå budsjetterer vi med 12 000 per kamp.

Namsos: Rock City– Du kommer fra Namsos, som er blitt en viktig musikk-by med eget rockemuseum. Har du noen fingre med her?

– Nei, jeg har ikke noen kontakt med musikermil-jøet der, men jeg er litt stolt over at Namsos har klart å avle så mange gode artister. Det er fordi det har vært og er et bredt musikkliv der. Vi har en musikk-skole som nesten alle gutter og jenter vil gå på. Rock City er ikke bare et opplevelsessenter for pop og rock, men de samarbeider også med en videregående skole hvor man utdanner elever innenfor rockyrket i alle fasetter, som musikere, låtskrivere, lyd- og lysfolk også videre.

– Hva slags musikk liker du å høre på?Han kroer seg litt og får et glimt i øynene.– Jeg er glad i de gamle rock-klassikerne som for

eksempel Dire Straits og Springsteen. Men jeg har en tenåringsdatter som får meg til å høre på masse ny musikk, og mye av det synes jeg er fengende, også rap-sjangeren.

Leser på flyturerEtter at han begynte å slite ned flysetene, oppdaget han gleden ved å lese bøker. Da går det i forfattere som Robert Wilson, Jens Lapidus, Tom Egeland, Tom Kristensen og Håkan Nesser, som han gjerne nevner. Han liker også Carl Frode Tiller.

– En enestående forfatter, ikke bare fordi han er fra Namsos, men jeg merker at det er litt ekstra stas å lese bøker med handling fra steder du kjenner.

Hytta på Oppdal brukes mye, både sommer og vinter. I en hektisk hverdag med mye jobbing setter han også stor pris på å reise, gjerne med familien, både på ferie og i helger. Barna på 17 og 21 år er med på alt.

– Når de har passert 17 år, er det ikke så mye mer foreldrene kan gjøre for å påvirke dem. Grunnlaget er liksom lagt.

Men DNB Næringsmegling er fortsatt i puberteten.

DNB Næringsmegling skal flytte til Bjørvika. Efskin jobber to dager i uken ved Oslo-kontoret. (Ill.: OSU/Placebo Effects)

84N

E 0

812

w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

Eiendomsjus - skatt - avgift.Et vellykket eiendomsprosjekt fordrer god forståelse for den tradisjonelle eiendomsjussen. De siste årene har betydningen av skatt og avgift blitt vesentlig forsterket. Mangelfull planlegging og enkle formelle feil innen skatt og avgift kan få store økonomiske konsekvenser. Deloitte Advokatfirma har et ledende miljø innen alle disse områder og er derfor særlig sterkt rustet til å møte disse problemstillingene.

For mer informasjon, kontakt Thorvald Nyquisttlf: 95 75 31 41, tnyquist@deloitte.no

”Provides a very hands-on service and excels at transactions requiring a significant degree of tax structuring” Legal500 2012

Deloitte refers to one or more of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, a UK private company limited by guarantee, and its network of member firms, each of which is a legally separate and independent entity. Please see www.deloitte.com/no/omoss for a detailed description of the legal structure of Deloitte Touche Tohmatsu Limited and its member firms.

© 2012 Deloitte Advokatfirma AS

FLERE AS-er å STYRE med?Flerbruker-versjonen av vårt nettbaserte verktøy STYRE lar dere administrere styrearbeidet for ulike AS-er fra ett sted. Sikker lagring og arkivering av dokumenter for hvert selskap med lesetilgang for respektive styremedlemmer.

Bruk mindre tid på styrerelatert papirarbeid og informasjonsflyt rundt eiendoms-AS!

EFFEKTIV HVERDAGSLEDELSE

infotjenester.no/STYREPRØV GRATIS:

info@infotjenester.no • tlf 07505

Bergen har hatt et rykte på seg for å ha et litt lukket marked for nærings­eiendom. Sentrale aktører innen næringseiendom sier at om det har vært slik, så er de tidene stort sett forbi. Konkurransen om utviklings­eiendommer og store, gode objekter er helt åpen. Men som oftest får de lokale aktørene tilslaget. De er hands on og kjenner byen…

Business Region Bergen, som består av 20 kommuner, regner med 110 000 nye innbyggere i regionen innen 2030. 60 000 av dem vil være yrkesaktive. Flere næringsbyggpro­sjekter er i gang, både i og utenfor Bergen sentrum, og flere vil komme, særlig sør i Bergensregionen.

Gamle hus i trang byBergen sentrum er trang med mange gamle og til dels verneverdige hus. Det feires hver gang noen får en rivetillatelse. Bygninger med mange parkeringsplasser i kjelleren er attraktive, for nye næringsbygg er

underlagt strenge parkeringsnormer, i motsetning til boliger.

Det er ikke mange transforma­sjonsprosjekter i Bergen. De største har GC Rieber Eiendom og Entra Eiendom regien på. Når DNB har flyttet ut av bygget sitt i Lars Hilles gate neste år, vil Entra eiendom utvikle den gamle bygningsmassen sammen med OPF (Oslo Pensjonsfor­sikring). DNB får nye kontorer i på Marine holmen i havneområdet, der GC Rieber Eiendom bygger 27 000 kvadratmeter næringsbygg.

Nye næringsklyngerFor på havna skjer det mye. Både J. Berstad Eiendom og GC Rieber Eiendom har planer om nærings­klynger der. J. Berstad Eiendom har en plan for næringsutvikling på Nøstet, midt på havna. Selskap et sitter med flere eiendommer i dette området, blant annet det gamle stål­lageret i Nøstegaten og Carte Blanche­bygget og har i mange år arbeidet

med en reguleringsplan for utvidet næringsvirksomhet.

Odfjell Eiendom har tilsvarende planer på Nygårdsporten, mens Entra Eiendom, i joint venture med OPF (Oslo Pensjonsforsikring), vil tilby en gruppe mediebedrifter nyrenoverte lokaler i Lars Hilles gate 30, i konkur­ranse med GC Rieber Eiendom.

En trygg havn for ledige pengerDet er de lokale aktørene som dominerer markedet, sier sjefen i DNBs avdeling for næringsmegling i Bergen, Rossy Addington. Men internasjonale aktører som fond og finansielle aktører er også på banen nå. De både lukter og smaker på markedet, for Bergen regnes som en trygg havn for ledige penger i disse eurokrisetider, sier han.

– Salgsmarkedet i Bergen vokser, det er historisk godt for oss, kanskje fordi vi har fått tak i de rette prosjektene og objektene. Det hotteste på markedet nå, er sentrale

Trygt, forutsigbart og stigende

Næringseiendomsmarkedet i Bergen:

Bergen er i rivende, jevn og plan­messig byutvikling. Her er ingen brå kast eller smertefulle tilbaketog.

86

Ber

gen

NE

08

12

ww

w.n

e.n

o

ww

w.n

enyh

eter

.no

utviklingseiendommer og cashflow­eiendommer med lange og sikre leiekontrakter. Selv om det er van­skelig å få lånefinansiert de store prosjektene, betyr ikke det så mye, for mange kjøpere har egne penger som de gjerne bruker på prosjekter med langsiktig avkastning. Det er billigere å bygge kontorbygg enn å bygge boliger. Til gjengjeld kan man tjene mer på å selge boliger, sett i forhold til kvadratmeter­prisene.

Det kan nok trigge noen av de store eiendomsutviklerne i Bergen, blant dem også store entreprenører, særlig på Laksevåg og Sandviken­siden. Man må et stykke utenfor sentrum for å få tilgang til større tomt er for slike formål. En stor aktør er Bergen tomteselskap, som er heleid av kommunen. Selskapet legger til rette for at næringslivet skal få bygge bolig er og industribygg i større må­lestokk på større tomter innenfor de rammene kom kommuneplanene gir.

Spår økende byggeaktivitetFra Addingtons kontor ser vi ikke mange byggekraner kneise over sentrum. Et stort hotell er under oppføring noen sleggekast unna, og det bygges nytt i Neumannskvartalet og i Sandviken.

– Det bygges lite nytt ellers her i sentrum, og det er begrenset hva man kan få til i en så gammel og tett by. Likevel — byggeaktiviteten ventes å gå opp, og det har noe å gjøre med at vi har vekst i dette landet. Noen av lokomotivene på byggeplassene er off­ent lige aktører som Bergen kommune, Entra Eiendom og Rom Eiendom. Sær­lig Rom sitter på en del indrefileter. Leietakerne i disse prosjektene er i hovedsak offentlige kontorer.

Slike bygg går det greit å fylle opp, sier han. For private er det nor­malt best å vente med å sette spaden i jorda før man har 60–70 prosent dekning i det nye prosjektet med, og det er ikke alltid like lett.

Addington mener stabile leie­priser henger sammen med stabile,

trygge og lokalorienterte utleiere og leietakere som ikke flytter så ofte som man for eksempel gjør i Oslo. Men det finnes unntak, særlig innenfor oljebransjen, som holder til på Sandslien utenfor Flesland.

– Nå veier de ansattes interesser tyngre enn kundeinteressene når selskapene skal bestemme seg om de vil flytte inn i noe nytt. Leietakerne er blitt mer kresne og forventer god kvalitet og miljøvennlige bygg. Det er svært få som bygger på spekk, bare de største, som har egne penger.

Magneten FleslandI områdene nær Flesland har det ikke uventet utviklet seg et dynamisk næringsliv. Særlig olje­ og gassindu­strien, men også annen virksomhet innen kombibygg og arealkrevende industri med store transportbehov, som på Kokstad og Espehaugen. Enda større blir trykket ved Flesland når bybanen er ført frem og nye veipro­sjekter står ferdig. Den nye Ringveien

87

Vest har gjort trafikkflyten lettere. Addington spår at det meste av ny næringsvirksomhet i Bergen kommer i dette området. Men det er utviklet en egen næringskorridor mer sentralt i Bergen. Den starter på Danmarks plass og strekker seg sørover.

NæringsklyngerEt synlig trekk er fremveksten av nærings klynger, både i og utenfor sent rum. Inne i byen vokser de frem både ved havna og utenfor bykjernen. Firmaer som sitter spredt vil også gjerne samle seg i ett bygg, sier Addington.

– Det er behov for nye nærings­bygg som skreddersys til store bruk ere. Store firmaer med høy selv­tillit kjøper seg gjerne inn i utviklings­eiendommer hvor de kan profilere seg. Det er ikke mange tomter i selve sentrumskjernen igjen for slike formål. Men hvis man får rive en del slitne bygg, åpner det seg muligheter. I Bergen er det mer kultur for å rive og omregulerere enn å bruke gammel bygningsmasse til å transformere. Å bygge om gammel bygningsmasse er steindyrt og ofte lite funksjonelt. På den annen side tar det lang tid å om­regulere. Har du en stor tomt i Bergen, kan det ta fra syv til ti år å få den omregulert, og det skaper mye frustra­sjon, sukker Addington, som mener planmyndighetene kan forbedre seg.

Arkitektur som identitetsmarkørGår vi rundt i Bergen sentrum møter vi flere tidsaldre og gesimshøyder Det er sjarmerende nok, men ikke alt er like

innbydende. Utbyggere vil gjerne frem­stå som arkitekturbevisste ved siden av å være bevisste på energieffektivtet og arealeffektivitet, sier Addington.

– For de store utbyggerne og bruk­erne er arkitektur en identitetsmark ør. Men jeg mener vi er for firkantet når vi føyer noe nytt inn i noe gammelt. Det er mye av det nye som er ordinært. Det bør være mulig å skape bedre arkitek­tur, smiler Addington.

Betinget optimistLars Kyte i Kyte Næringsmegling, en av de to store meglerfirmaene i Bergen, tror transaksjonsvolumet, som har vært bra de to siste årene, vil øke i de nærmeste årene. Han opplever at det er stor interesse for å gå inn i næringseiendom nå.

– Næringseiendom blir sett på som den tryggeste havna. Generelt har Bergensmarkedet god likviditet. Men vi har ingen kultur for oppføring av spekulasjonsbygg. På salgs markedet skal det helst være objekter med leiekontrakter på minst ti år. Kunsten er derfor å finne de gode objektene. Det er tøffere å få lån, men det har ikke fått transaksjons markedet til å stoppe opp.

I byen uten børs og store lokomo­tiver ligger markedet litt i skyggen av hovedstaden, men det har sine fordel­er å ha det trygt også, mener Kyte, som minner om at leieprisen i CBD ligger på ca 2.200 kroner på topp moderne lokaler. Arbeidsledigheten

i Bergen/Hordaland er 2,2 prosent og arealledigheten er ca 6,8 prosent og svakt stigende, men det ser ikke ut til å påvirke leieprisene, som er stabile og svakt stigende.

Selv har Kyte Næringsmegling en solid økonomisk plattform. Overskudd ene har vært bra.

– Dette er bra business med rela­tivt gode marginer. Men også hardt arbeid, og det er viktig at vi leverer bra varer til kundene.

– Hvordan merket dere finans­krisen i 2008 og nå dagens utfordrin­ger i finansmarkedet i Europa?

– I 2008/2009 først og fremst ved at den sparket i gang en del offent­lige større byggeprosjekter. De siste tre­fire årene har vi fått flere store pri­vate kontorbygg, og det skyldes også at leieprisene har kommet opp på et høyere nivå. Marginene på lån har steget siste året på grunn av finan siell uro i den europeiske markedet.

Kyte mener kommunens byggesaks­avdeling funker, men kunne nok ha ønsket at reguleringsmyndighetene kunne brukt kortere tid for å få frem godkjente reguleringsplaner. Han skjøn­ner at mange utbyggere blir frustert.

– Bergen er den kommunen i Norge som har fått flest klager på regulerings­saker. Jeg tror også at Fylkesmannen i Hordaland og kommunen med fordel kunne ha snakket bedre sammen blant annet om reguleringsplaner.

Det skal ikke være lett å bygge nytt i store, tette byer.

Tekst Ivar Sekne • e-post redaksjon@ne.no • Ill.: GC Rieber Eiendom

Næringsmegler Lars Morten Kyte (foto: Kyte Næringsmegling)Sjefen i DNB Næringsmegling i Bergen, Rossy Addington.(Foto: Ivar Sekne)

88

Ber

gen

NE

08

12

ww

w.n

e.n

o

ww

w.n

enyh

eter

.no

Foran oss sitter adm. direktør Bjart Nygaard og eiendomssjef Eva Karin Fremstad med mapper fulle av planer og prospekter. Fra å produsere og levere selskinn og sko før i tiden, har konsernet solgt skobutikker, produk­sjonslokaler og eiendommer rundt om i landet. Unntatt eiendommene i Bergen. Der har de en eiendoms porte­følje på ca. 230 000 kvadratmeter, fordelt på 40 selskaper. Konsernet har i dag tre ben å stå på: Shipping, industri og eiendom.

– Eiendomsvirksomheten har en omsetning på 230 millioner kroner, og inntjeningen er rimelig grei, smiler Nygaard. Mer vil han ikke si om akkurat det.

Der Bergens Mekaniske Verksted en gang holdt til, har selskapet utviklet området siden 1996. Siste byggtrinn i Solheimsviken er planlagt ferdig innen 2015. De utvikler også Marineholmen, et verftsområde med kontorbygg, service og offentlige uteområder hvor før gammel industri og tidligere marinebase holdt til.

– Det vi utvikler skal vare lenge og ha kvalitet, sier Nygaard med tyngde. – Vi bygger ikke for å selge raskt, vi bygger for å drifte. Vi er opptatt av eksteriøret og vårt samfunns ansvar. Derfor har vi arkitekt konkurranser for våre bygge prosjekter, for å få de beste løsn ingene. Vi legger også stor vekt

på å samarbeid med offentlige myndig heter.

– Vi skal være bekjent av det fot­avtrykket vi setter, legger Fremstad til.

Men de innrømmer at noen av byggene de har bygd ved havna ikke er blitt slik de hadde lagt opp til. Vi snakker om et par av bygningene som Universitetet i Bergen leier. Her fikk Universitetet og ikke minst bud­sjettene deres overstyre arkitekt ens løsninger, og det er blitt både litt grått og litt tungt.

– Vi vet at mange ikke liker disse byggene, og det kan vi forstå. Vi lærer av dette, og vi har lagt mye penger i å myke opp uteområdene og gi noe tilbake til byen, sier Fremstad, som

GC Rieber Eiendom sørger for at det gamle havne­området i Bergen omskapes til ny næringsaktivitet.

Tekst Ivar Sekne • e-post redaksjon@ne.no • Ill.: GC Rieber Eiendom

GC RIEbER EIEndom taR stoRE GREp

89

snakker entusiastisk om både sykkel­stall­ og garderobeanlegg, barnehage og en el­bilring med base i området. Hun farter stadig rundt i en el­bil.

Dynamiske næringsklyngerSelskapet har stor tro på leietaker­konsepter som åpner for samarbeid, kompetanseutveksling og dynamikk.

På Marineholmen satser selskapet på å stimulere til et miljø for teoretisk og praktisk nyskaping. Her ligger både deler av Universitetet og BI, begge med GC Rieber Eiendom som utbygger. BI­bygget fikk eiendoms­prisen 2012 for sin ”tidløse eleganse” og miljøbevissthet. Som juryen sier: ”Bydelen har i mange år vært et forsømt og slitt område på byens skyggeside, som geografisk egentlig er på solsiden.”

– Spesielt vil vi utvikle det grunnlaget vi har Marineholmen innen kompetansemiljøene IKT, petroleum, marinbiologi, bioteknologi, klima og miljø,. Vi må mer og mer selge attrak­tive miljøer, der kan vi nesten være litt sære og si nei til leietakere som ikke passer inn i klyngen, sier Nygaard

– Det samme gjelder også konkurransen om mediesenter på Marineholmen og utviklingen av fiskerianlegget Bontelabo ved Håkons­

hallen, supplerer Fremstad. – Her skal det renoveres og utvikles nye aktivitet er i gammel bygningsmasse samtidig som arkitekturen skal gi noe tilbake til samfunnet.

Det største byggeprosjektetI Solheimsviken på området der Bergen Mekaniske Verksted lå,

reiser det seg et bygningskom­pleks på fem bygninger som først og fremst skal romme DNBs nye lokaler, parallelt med at gamle bygg rives. Disse henger sammen på en slik måte at de med sine 270 meter vil bli Norges lengste næ­ringsbygg og GC Rieber Eiendoms største bygge prosjekt til nå og Bergens lengste bygg med sine 275 meter. DNB har ambisjoner om å bli Nordens mest attraktive finanshus.

I samme område har GC Rieber Eiendom innvunnet en 20 mål stor tomt på området Arenum ved å fylle ut med ”kortreist stein” fra anleggs­arbeidene ved Haukeland sykehus. Med godkjent reguleringsplan i skuffen har de planlagt et kongres­senter og hotell med over 320 rom og en åpen søylefri kongress og messehall på ca. 4000 kvadrat meter.

De håper å komme i gang med bygg­ing neste år. Arkitekt konkurransen ble vunnet av Bergensfirmaet OG Arkitekter i kompaniskap med Metropolitan Workshop, et London­basert firma.

På Birkeland i Fana utenfor Bergen planlegger de en næringspark som kan romme inntil 3000 arbeids­plasser, relatert til oljeindustrien. Et Bergensfirma vant arkitektkonkur­ransen med bygninger som vil gjøre Birkeland til et meget synlig tyngde­punkt i Fana.

De er stolte av det Viten­senteret som utviklet seg på Marineholmen. Det bidrar til å utvikle kunnskap og kompetanse innen teknologi og real­fag. Hydro ga 100 millioner kroner til innholdet av senteret da de var 100 år i 2005.

– VilVite­senteret gir et løft for området og byen rundt, sier Nygaard, som har vært en sentral kraft i opp­byggingen av GC Riebers sterke posi­sjon på eiendomsmarkedet i Bergen. Han utstråler tyngde og seriøsitet og er samtidig lun. Det gir tillit.

Sjøvann til avkjølingDe er stolte av å ha utviklet en ganske enkel teknikk for å avkjøle bygnings­massen på 100 000 til 150 000 kvadrat­meter og samtidig spare mye energi. Sjøvann som holder 6–8 grader hentes inn på 100 meters dyp gjennom en 2,5 km lang plastledning. Fra en dokk pumpes et tonn vann i sekundet inn i byg ningens energi system. 1 kWh inn gir 70 kWh ut. Dermed spares det 2 millioner kWh årlig i forhold til å bruke varme pumpeteknologi. Men Nygaard og Fremstad er egentlig ikke helt fornøyd.

– Vi har lagt 70 millioner inn i dette. Ikke mange byggherrer kan gjøre så tunge investeringer i energisparing. Energien som trekkes ut brukes til kjøling, men energi­sentralen gir også mulighet for å bruke energien til oppvarming. På bakgrunn av fjernvarmekonsesjonen er dette vanskelig å utnytte i dag, sier Nygaard.

Tekst Ivar Sekne • e-post redaksjon@ne.no • Ill.: GC Rieber Eiendom

– Vi bygger ikke for å selge raskt, vi bygger for å drifte, sier adm. direktør Bjart Nygaard og eien-domssjef Eva Karin Fremstad i CG Rieber Eiendom AS. (Foto: Ivar Sekne)

90

Ber

gen

NE

08

12

ww

w.n

e.n

o

ww

w.n

enyh

eter

.no

Utleiere må ha en leieavtale på plass innen seks måneder for nybygg og påkostninger fra byggetiltaket er ferdig stilt, for ikke å miste mulig­heten til å fradragsføre inngående merverdiavgift. Det store stridsspørs­målet det seneste året (se undersak) har vært om ferdigstillelsen av en liten del av et nybygg eller et rehabili teringsprosjekt har smittet på hele bygget: Løper 6­månedersfristen for hele bygget fra det tidspunktet det første lokalet er ferdigstilt? Det har mange ansett som urimelig, og Finansdepartementet har som under­saken viser snudd i dette spørsmålet.

– Den store kampen har vi vunnet. Departementet har gitt opp det urimelige kravet om at lokalene må fylles opp innen seks måneder fra oppstart, som var praktisk uholdbart. Dette har vært den store saken, og her har departementet gjort full retrett og godtar nå løpende seksmånedersfrister, sier advokat og partner Trond Ingebrigtsen i PwC til NæringsEiendom.

Stort skrittIngebrigtsen sier at for aktørene i eiendomsbransjen er departementets

helomvending et stort skritt i riktig ret­ning. Det gjenstår likevel uklarheter.

– Vi hadde håpet å få en noe kla­rere uttalelse, eksempelvis at hoved­regelen ville være at man fikk en justeringsperiode og en 6­måneders­frist per brukstillatelse i et nybygg eller rehabiliterings prosjekt. Det er allikevel nærliggende at dette blir den praktiske fortolkningen skatte­kontorene vil lande på. I så fall er det i tråd med hvordan vi opplever regelverket har vært praktisert så langt, sier han.

Det som også står igjen, er kravet til effektive leieavtaler i nybygg. Når er leieavtalen effektiv? Skattedirekto ratet skrev i sin melding fra juni i fjor at for å avbryte 6­måneders fristen for å søke tilbakegående avgiftsoppgjør, måtte leieforholdet være effektuert (se også undersak). Tidligere var praksis at det holdt at én leiekontrakt var inngått innen 6 måneder etter ferdigstillelse. Dette spørsmålet ble imidlertid ikke behandlet i Finansdepartementets brev.

– Vi har diskutert effektive leieavtaler i PwC og mener det er tilstrekkelig at leietaker disponerer lokalene. Etter vårt syn holder det at det er foretatt en overtakelsesforret­

ning, og at leietaker dermed har over­tatt ansvaret for lokalene. Det betyr ikke at leietaker faktisk har flyttet inn, men vi anbefaler uansett at det i tillegg også betales noe husleie i bunn, sier advokatfullmektig Richard Haave Hanssen i PwC.

PwC legger derfor inntil videre til grunn at det fortsatt er den gamle regelen som gjelder: Det holder med inngått leiekontrakt innen 6 måneder.

– Vi vil imidlertid følge dette videre opp med avgiftsmyndighetene for å få endelig klarhet i hva som kreves, lover Have Hansen.

GråsoneLeiefritak er et område som juri­disk havner i en gråsone når det gjelder momsreglene. En leietaker har gjerne en eksisterende leie­avtale når han signerer en ny kon­trakt. Leietaker vil ikke betale to fulle leier samtidig og får kanskje innvilget leiefritak for en periode i de nye lokalene. PwC­advokatene medgir at leiefritak er en utfordring med tanke på skattemyndighetene, at myndighetene vil reagere på null i husleie i seks måneder.

Eiendomsbransjen har vunnet frem med én stor seier i kampen om bindingstid for momsinvesteringer, men spørsmålet om effektive leieavtaler er ennå ikke avklart.

Fortsatt uklare momsregler

91

Juss

merknader fra Skattedirektoratet, sier Haave Hanssen.

Et annet eksempel på definisjon av brukstillatelse, er et lite visnings­lokale i hjørnet av 1. etasje i et nytt kontorbygg. Formålet med lokalet er å vise potensielle leietakere hvilke muligheter de har for innredning og løsninger. Vil 6­månedersfristen dermed starte for hele bygget?

GrunnleieDet som er klart, er at selskaper som er usikre på momsposisjonene på grunn av fjorårets feilaktige retnings­linjer, kan klargjøre disse posisjon­ene for igangsatte prosjekter.

– Hvilke råd gir dere nå til deres klienter i disse spørsmålene?

– Det er ofte normalt med lavere leie i en oppstartsperiode, men leietaker må dokumentere at han disponerer lokalene og avtale en grunnleie med utleier. Det må stå i kontrakten at leieavtalen begyn­ner å løpe fra en viss dato, og så må leietaker sørge for å ha bruksrett til lokalene. Er man usikker på om bygget utvikles gradvis, slik at man

oppnår flere 6­månedersfrister, kan man be Skatteetaten om en uttal­else. Det kan være hensiktsmessig å binde skattekontoret til masten her i påvente av nye merknader eller praksis, svarer Trond Ingebrigtsen.

PwC og andre aktører ønsker en omkamp om hva som ligger i effektive leieavtaler, og Ingebrigtsen sier de vil forsøke å påvirke avgifts­myndighetene slik at regelverket blir praktisk.

– Det er ikke åpenbart at skattemyndighetenes tolkning er rettslig holdbar, og det er også overraskende at Finansdeparte­mentet ikke behandlet spørsmålet om krav til effektuerte leieavtaler. Når det gjelder muligheten for flere justeringsperioder per bygg, er det ikke teoretisk umulig at Skatte direktoratet prøver seg på tolk ingen av departementets vurdering. Det ligger en uklarhet og tolkningsmulighet her. Vi har i denne saken hatt en tett dialog med departe mentet og direktoratet og har ikke gitt oss, og vi vil fort­satt ha en dialog fremover.

Tekst Jan Revfem • e-post jan@ne.no

– Her beveger vi oss inn i en grå­sone. Skattemyndighetene vil kunne henge seg opp i at det ikke er betalt leie. Vi har foreslått som et minimum at leietaker i hvert fall dekker felles­kostnadene, sier Ingebrigtsen.

En formulering som fortsatt gir rom for tolkning, er ”Departementet holder derfor fat ved at et bygg kan anses å bestå av flere kapitalvarer, slik at et bygg som utvikles gradvis, må kunne anses å bli fullført gradvis. Richard Haave Hanssen sier det her må foretas grensedragninger.

– Vi har prøvd å spille inn brukstillatelse som en naturlig grense. Vi kan jo tenke oss et stort kjøpesenter, som får inn leietakere i første etasje nærmest inngangen. Bygnings kroppen er ferdigstilt, mens innredninger, tekniske installa sjoner ol., utvikles gradvis. Skal det regnes en 6­månedersfrist fra hele bygningskroppen er på plass? Man kan ha flere seksmåne­dersfrister og justeringsfrister i et bygg, men myndighetene vil ennå ikke si hva vilkårene er for å oppnå flere slike justeringsfrister i et bygg. Finans departementet har vært uklar her, og vi venter på avklarende

Richard Haave Hanssen, advokatfullmektig PwC.Advokat og partner Trond Ingebrigtsen i PwC skulle gjerne ha sett en noe klarere uttalelse fra Finansdepartementet i den omstridte momssaken.

92

Juss

NE

08

12

ww

w.n

e.n

o

ww

w.n

enyh

eter

.no

Reglene om bindingstid for MVA­investeringer er fra januar 2008, men i juli i fjor kom Skattedirektoratet med en fortolkning av disse reglene. Her stilte direktoratet krav om at hele bygget må leies ut innen 6 måneder etter at første leietaker tok lokalene i bruk. Hvis ikke, ville utleier med Skattedirektoratets fortolkning, miste retten til samlet tilbakegående moms­fradrag. Utleier måtte også fordele fradraget over en 10­årsperiode.

Med fortolkningen som kom i fjor sommer, kunne utbygger i verste fall få et tap på 35­40 prosent av total momskompensasjon, eller opp mot 8 prosent av byggekostnadene.

Fortolkningen skapte storm i eien­domsbransjen, med press fra bransjeak­tører og advokater mot myndighetene. I fjor høst ble det klart at Skattedirektora­

Ett år mEd momskaos

Tekst Jan Revfem • e-post jan@ne.no

tet ville se på den omstridte tolkningen av moms reglene om igjen.

Lite hensiktsmessigFredag 8. juni kom en avklaring fra Fi­nansdepartementet, der departe mentet skriver til Skattedirektoratet at de er uenig i direktoratets tolkning. Finans­departementet fremhever at det er lite hensiktsmessig at en hel bygning anses som ferdig som konsekvens av at andre lokaler er ferdigstilt. Departementet åpner dermed for at det i et bygg kan løpe forskjellige justerings perioder og 6­månedersfrister for de ulike loka­lene. Et bygg som utvikles gradvis, må kunne full føres gradvis.

Skattedirektoratet strammet også inn regelverket for ett år siden, gjen­

nom at leieavtalen må iverksettes innen 6 måneder etter ferdigstillelse for å kunne kreve tilbakegående avgiftsoppgjør. Det sentrale her er når leieavtalen skal regnes som “effektiv”.

I Skattedirektoratets melding fra i fjor ble det satt som vilkår at leie­avtalene måtte være effektuert innen fristen på seks måneder. Leie taker måtte altså ha overtatt lokal ene og ha plikt til å betale husleie. I Finans­departementets melding fra 8. juni i år ble ikke dette spørsmålet tatt opp.

Slik tolkningen er nå, må alle som er frivillig registrert for utleie av lokaler sørge for at leiekontrakter er effektuert innen 6 måneder. Det mener mange er for strengt.

Fagbok: Eiendomsutvikling i tidlig fase

Erverv, stiftelse og utnyttelse av eiendomtil bygging og byutvikling FORORD AV CHRISTIAN JOYS

Send bestilling pr. faks 23 11 56 01, eller på mail til akn@eiendomsfag.no

Senter for eiendomsfagPostboks 2435 Solli0201 Oslo

Pris 499,-+ 79 portogebyr226 sider

93

Hvilke rettigheter og forpliktelser oppstår for utleier ved leietakers konkurs?

NÅR LEIETAKER GÅR KONKURS

En konkurs hos leietaker vil nesten utelukkende medføre et økono­misk tap for utleier, både i form av tapte leieinntekter, men også gjerne uoppfylte vedlikeholds forpliktelser samt at leieobjektet kan bli mindre attraktivt for potensielle nye leie­takere. Nedenfor vil vi gi en kort oversikt over hvilke rettigheter og forpliktelser som oppstår for utleier ved leietakers konkurs.

Boets inntreden/ikke-inntredenBoet trer automatisk inn i skyldnerens næringsleiekontrakter, jf. deknings­loven (deknl.) § 7­10 første ledd der­som leieforholdet var effektuert før konkursåpning. Dersom konkursboet ikke ønsker å tre inn i leie kontrakten, har det en frist på fire uker etter konkurs åpningen til å erklære overfor utleier at det ikke ønsker å tre inn i leieforholdet samt stille leieobjektet til utleiers rådighet.

Overholdelse av fireukersfristen innebærer at konkursboet ikke trer inn i leiekontrakten. Konkursboet er imidlertid forpliktet til å betale hus­leie for perioden fra konkurs åpning frem til erklæringen er mottatt av utleieren (evt. frem til tidspunktet for når leieobjektet blir stilt til utleiers rådighet, jf. deknl. § 7­10 annet ledd første punktum, dersom dette skjer etter at erklæringen er mottatt av utleieren).

Boet trer ikke inn i leiekontrak­ten – hva kan utleier kreve?

Dersom konkursboet ikke ønsker å tre inn i leiekontrakten, må det, som nevnt ovenfor, stille leieobjektet til utleiers rådighet innen fire uker etter konkursåpning, jf. deknl. § 7­10 annet ledd første punktum. Etter deknl. § 7­10 annet ledd annet punktum anses ikke leieobjektet som stilt til utleiers rådighet før alle eiendeler som inngår i konkursbeslaget er fjernet fra leie­objektet eller abandonert.

Rettspraksis legger til grunn at leieobjektet anses stilt til utleiers rådighet selv om det ikke er vas­ket og/eller ryddet (RG­1991–1338 og RG­1997–1348). Når det gjelder eventuelle pantsatte eiendeler som konkursboet abandonerer, og lar ligge i leieobjektet, er det videre antatt i rettspraksis at panthaver (f. eks. driftstilbehørspanthaver) ikke blir ansvarlig for å utrede leie den tiden eiendelene befinner seg i leieobjektet (RG­2001­1369). Plikten til å betale leie må bygge på et avtalegrunnlag eller erstatningsgrunnlag.

Utleier kan imidlertid trekke på en eventuell garanti eller depositum for å få dekket opprydningskost­nader dersom det er gitt hjemmel for slik dekning i leiekontrakten, jf. både RG­1997­1348 og NOU 1993: 4 s. 126, dog forutsatt at garantien dekker samtlige forpliktelser etter

leiekontrakten. Utleier må også forsikre seg om at garantien frem­deles gjelder i de tilfeller boet trer inn i leiekontrakten. Følgelig bør garantisten kontaktes umiddelbart etter konkursåpning. I de tilfeller der utleier ikke kan forholde seg til garanti eller depositum, kan utgifter i forbindende med opprydding etter forholdene gi grunnlag for dividende i boet. Utleier er imidlertid likestilt med andre usikrede kreditorer, altså er han ingen prioritert kreditor og må nøye seg med en forholdsmessig del av sitt krav.

Når konkursboet ikke trer inn i leiekontrakten har utleier rett til å heve denne, jf. deknl. § 7­7. Utleier kan kreve erstatning for det tap han lider som følge av hevingen i form av et dividendekrav, jf. deknl. § 7­8.

Boet trer inn i leiekontrakten – hva er utleiers alternativer?

Dersom konkursboet trer inn i leie kontrakten, fortsetter leiefor holdet som før, dog slik at konkursboet har anledning til å si opp leiekontrakten med ”sedvanemessig varsel”, dvs. tre måneder regnet fra utløpet av påfølgende kalendermåned, jf. deknl. § 7­6 første ledd annet punktum og husleieloven § 9­6 første ledd.

Eventuelle tapte leieinntekter (f. eks. var leiekontrakten uoppsige­lig) kan utleier kreve erstattet som dividendefordring, jf. deknl. § 7­6

94

Juss

NE

08

12

ww

w.n

e.n

o

ww

w.n

enyh

eter

.no

annet ledd, dog slik at utleier må oppfylle sin alminnelige tapsbegrens­ningsplikt. Utleier har på sin side ikke noen utvidet oppsigelsesadgang som følge av konkursen, selv om dette måtte følge av leiekontrakten. Konkursboet er ikke bundet av slike disposisjoner, jf. deknl. § 7­3 annet ledd siste punktum.

I den grad leien iht. leiekon­trakten betales etterskuddsvis, har utleier rett til å kreve at konkurs­boet stiller sikkerhet tilsvarende én betalingstermin, jf. deknl. § 7­5 annet ledd. Dette kommer i tillegg til even­tuell sikkerhetsstillelse som følger av leiekontrakten og som allerede var stilt på tidspunktet for konkursen. En utvidet plikt til å stille sikkerhet ved insolvens kan avtales i leiekon­trakten, uten at boet kan se bort fra denne. Plikten til utvidet sikkerhet kan settes til side av retten dersom plikten vil virke ”urimelig tyngende for konkursboet”, dog slik at terske­len for dette er satt høyt.

Særlig om pantsatte leiekontrakterEr leiekontrakten pantsatt (og ting­lyst) har panthaver rett til å tre inn i leiekontrakten. Dog kan konkurs­boet nekte panthaver å tre inn i kontrakten, ved å nekte en eventuell tvangsfullbyrdelse av kontrakten, jf. konkursloven § 17 annet ledd, jf. § 117 tredje ledd. Dette forutsetter imidlertid at konkursboet velger å tre inn i kontrakten selv. Gjør de ikke det, er konkursboets beslag i kontrakten opphørt, slik at pant haver kan tre inn.

Panthaver må respektere de omsetningsbegrensninger som måtte følge av leiekontrakten, herunder samtykkekrav ved overdragelse og framleie og lignende, med mindre annet er avtalt i forbindelse med pantsettelsen. Selve tiltredelsen fra panthavers side anses imidlertid akseptert i forbindelse med utleiers samtykke til pantsettelsen. Utleier

bør da på forhånd, altså ved sam­tykket, ha avtalt at panthaver skal dekke eventuelle forfalte terminer for å kunne tre inn i leiekontrakten.

En ikke­tinglyst pantsettelse av leiekontrakten vil ekstingveres i og med konkursåpningen, jf. tingl.

§ 23 første ledd. Det er imidlertid viktig å merke seg at pantsettelsen likevel er gyldig i forholdet mel­lom utleier og panthaver ettersom ekstinksjonen kun gjelder forholdet til konkursboet.

Tvangsfravikelse?Selv om leietaker misligholdte sine betalingsterminer før konkursen, bortfaller utleier sin rett til å kreve tvangsfravikelse i og med konkurs­åpningen. Dette gjelder likevel ikke dersom begjæringen var mottatt hos namsmannen/tingretten før kon­kursåpning, dog slik at det vil være vanskelig å ”time” dette.

Advokatfullmektig Jørgen Aas Eide, Wikborg Rein Advokat Leif Petter Madsen, partner, Wikborg Rein

Tekst Leif Petter Madsen og Jørgen Aas Eide • Foto Erik Burås

95

Salg

ØVRE ROMERIKETOMTERIngjald Schjøth-Iversens Veg 1-11 ca 18.000 102LEILIGHETERIngjald Schjøth-Iversens Veg 1-11 981 102

Leie

OSLO SENTRUMKONTORLOKALERAkersgata 32 433 7Akersgata 32 383 7Akersgata 34/36 1.000 7Akersgata 51 492 7Grensen 3 675 9Grensen 3 370 9Egertorget-Slottspassagen 320 9Egertorget-Slottspassagen 150 9Kongens Gate 15-Nedre Slottsgate 4 98-1.253 102Kongens Gate 15-Nedre Slottsgate 4 1.253 102Kongens Gate 15-Nedre Slottsgate 4 ca. 239 102Kongens Gate 15-Nedre Slottsgate 4 ca. 98 102Kongens Gate 15-Nedre Slottsgate 4 ca. 487 102Kongens Gate 15-Nedre Slottsgate 4 ca. 170 102Thiisgården 671 37Munkedamsveien 53B 334 35Bjørvika ca. 1.400 25Dronning Eufemias gate 6 755 23Dronning Eufemias gate 6 4.570 23Ingeniørenes Hus, Kronprinsensgate 17 150-740 21Ingeniørenes Hus, Kronprinsensgate 17 150 21Ingeniørenes Hus, Kronprinsensgate 17 740 21Kongensgate 2 119-265 12Kongensgate 2 119 12Kongensgate 2 265 12

LAGERLOKALERMarcus Thranesgate 4 ca. 600 32

KOMBINASJONSLOKALERMarcus Thranesgate 4 ca. 170 32Marcus Thranesgate 4 ca.240 32Marcus Thranesgate 4 170-1.110 32Marcus Thranesgate 4 1.110 32

BUTIKK/FORRETNINGSLOKALERAkersgata 34/36 1.000-2.000 7Akersgata 34/36 1.000 7Akersgata 34/36 2.000 7Egertorget-Slottspassagen 170 9Egertorget-Slottspassagen 65 9Tullins gt. 6 ved Holbergsplass ca. 190 17

RESTAURANT/SERVERING/HOTELLEgertorget-Slottspassagen 170 9

OSLO VESTKONTORLOKALERThunesvei 2 114 9Thunesvei 2 ca. 320-110 9Thunesvei 2 320 9Thunesvei 2 110 9Lilleakerveien E-F 306 9Lilleakerveien E-F 310 9Lilleakerveien E-F 430 9Lysaker Torg 5 408 11Lysaker Torg 5 681 11Lysaker Torg 5 741 11Lysaker Torg 15 630 11Lysaker Torg 15 1.258 11Lysaker Torg 25 486 11Lysaker Park, Bygg E 1.800 11Sommerrogata 1 523 39Parkveien 53B 490 39

BUTIKK/FORRETNINGSLOKALERLysaker Torg 25 303 11

OSLO ØSTKONTORLOKALERVerkseier Furulunds vei 9B 135 53Verkseier Furulunds vei 9B 210 53Verkseier Furulunds vei 9B 570 53Strømsveien 323A 560-1.285 51Strømsveien 323A| 560 51Strømsveien 323A 1.285 51Strømsveien 323A 950 51Økernveien 94 1.032 19Økernveien 94 2.546 19Økernveien 94 2.610 19Økernveien 94 1.345 19Økernveien 94 13.678 19Grenseveien 107 ca. 200 30Grenseveien 107 ca. 360 30Grenseveien 107 ca. 455 30Grenseveien 107 815 30Tvetenveien 32 183-288 30Tvetenveien 32 183 30Tvetenveien 32 288 30Tvetenveien 32 270 30Brynsveien 16-18 507 30Brynsveien 16-18 534 30Brynsveien 16-18 494 30Nils Hansens vei 20 340 31Brynsveien 370 370 31Østensjøveien 39/41 179 31Tvetenveien 55 84 33Tvetenveien 55 83 33Ensjøveien 10-12 324 29Grenseveien 92 inntil 274-4.300 25Grenseveien 92 274 25Grenseveien 92 4.300 25Innspurten 15, Helsfyr Atrium 1.000 61

LAGERLOKALERStrømsveien 323A 2.450 51Økernveien 94 453 19Økernveien 94 467 19Nils Hansens vei 20 340 31

KOMBINASJONSLOKALERVerkseier Furulunds vei 9B 475 53Strømsveien 323A 560-4.890 52Strømsveien 323A 560 51Strømsveien 323A 4.890 51Østensjøveien 43 400 31Østensjøveien 43 455 31

INDUSTRI/PRODUKSJONSLOKALERNils Hansens vei 20 340 31

OSLO NORDKONTORLOKALERIndustrievien 6 175 53Per Krohgs vei 4 500 53Per Krohgs vei 4 865 53Per Krohgs vei 4 35 53Per Krohgs vei 4 145 53Per Krohgs vei 4 230 53Karihaugen 89 fra 21-1.000 19Karihaugen 89 21 19Karihaugen 89 1.000 19Karihaugen 89 20 19Carl Berner Næringspark ca. 90 17Trondheimsveien 184 fra 35-200 33Trondheimsveien 184 35 33Trondheimsveien 184 200 33Trondheimsveien 184 1.200 33Trondheimsveien 184 430 33Trygve Nilsensvei 8 305-773 14Trygve Nilsensvei 8 305 14Trygve Nilsensvei 8 773 14

LAGERLOKALERKarihaugen 89 opp til 500 19

KOMBINASJONSLOKALERCarl Berner Næringspark ca. 335 17Carl Berner Næringspark ca. 170-200 17Carl Berner Næringspark 170 17Carl Berner Næringspark 200 17

BUTIKK/FORRETNINGSLOKALERTrondheimsveien 184 345 33

UNDERVISNINGSLOKALERTrondheimsveien 184 1.200 33

SHOWROOMTrondheimsveien 184 345 33

ASKER OG BÆRUMKONTORLOKALEROlav Brunborgsvei 4-6 252 33

ADRESSE KVM SIDE ADRESSE KVM SIDE ADRESSE KVM SIDE

ISY Eiendom = lønnsomhet og oversikt

Løsningen er moduloppbygd og støtter alle oppgaver innen eiendomsforvaltning.Les mer på www.isy.no - eller kontakt kai.petter.westerheim@norconsult.com, tel 454 04 671.

Mer enn 10.000 brukere innen bygg & anlegg

MODULHIMLINGERwww.modulhimlinger.no

fra A til Å

Din

INNREDNINGS­LEVERANDØR

Kontakt oss på telefon: 23 24 22 00, eller mvo@modulvegger.no og post@modulhimlinger.no

MODULVEGGERwww.modulvegger.no

Ledige lokaler i bladet NæringsEiendom

9898

ADRESSE KVM SIDE ADRESSE KVM SIDE ADRESSE KVM SIDE

Olav Brunborgsvei 4-6 95 33Gartnerveien 1-5 162 12Fekjan 13 93 12Fekjan 13 250 12Fekjan 13 337 12

NEDRE ROMERIKEKONTORLOKALERHvamsvingen 24 285 53Industriveien 20A 345 51Industriveien 14 300-620 52Industriveien 14 300 52Industriveien 14 620 52Robsrudskogen 15 fra 648-3.388 19Robsrudskogen 15 648 19Robsrudskogen 15 3.388 19

LAGERLOKALERHvamsvingen 24 735 53Industriveien 20A 1.115-1.370 51Industriveien 20A 1.115 81Industriveien 20A 1.370 51Industriveien 14 920 52

Industriveien 14 1.640 52Industriveien 14 2.560 52Robsrudskogen 15 2.980 19Robsrudskogen 15 1.345 19

KOMBINASJONSLOKALERHvamsvingen 24 285-1.640 53Hvamsvingen 24 620 53Industriveien 20A 1.115-1.715 51Industriveien 20A 1.115 51Industriveien 20A 1.715 51Industriveien 14 920-5.710 52Industriveien 14 920 52Industriveien 14 5.710 52

ØVRE ROMERIKEKONTORLOKALERGottasallèen 9-11 212-424 94Gottasallèen 9-11 212 94Gottasallèen 9-11 424 94

LAGERLOKALERGottasallèen 9-11 15 94Gottasallèen 9-11 45 94

FOLLOKONTORLOKALERTrollsåsveien 4 400 33Trollsåsveien 4 30-200 33Trollsåsveien 4 30 33Trollsåsveien 4 200 33Trollsåsveien 4 435 33Regnbueveien 9 10.000 29

LAGERLOKALERRegnbueveien 9 899-10.000 29Regnbueveien 9 899 29

OPPLANDLAGERLOKALERMolinna 2 675-3.400 52Molinna 2 675 52Molinna 2 3.400 52Molinna 2 1.500 52

Velg en spesialist på fi nansiering av næringseiendomTa kontakt med en av våre kundekonsulenter på telefon 73 89 20 00 eller 22 82 56 00.

Se vår hovedannonse på side 5.

www.nebyra.no

NE byrå er en del av NæringsEiendom, som i over 20 år har hjulpet eiendoms aktører med markedsføring av sine eiendommer og selskaper.

//Bogstadveien 1: prospekt//

9999

REAL EIENDOMSMEGLING AS feirer sitt 25. år nå i august. Selskapet ble stiftet i Oslo 21. august 1987 og har siden vært en aktiv næringsmegler i området Oslo Nord og på Romerike. Vi ønsker å takke alle våre lojale kunder for tilliten dere har gitt oss i de mange tusentall transaksjoner vi har foretatt gjennom disse årene. Nå ser vi frem til de neste 25 årene som en aktiv samar beidspartner for både gamle og nye kunder.

I forbindelse med 25-års jubileet har vi fore-tatt en grafisk facelift, bl.a. med ny logo, som bedre utrykker at vi er en ren næringsmegler. Det er også foretatt justeringer av vårt annonseblad som tidligere het REAL-NYTT, slik dette er presentert i første nye utgave her.

Det har vært en svært aktiv vår og sommer hos oss. Vi har i år igjen realisert en rekke eiendommer og leid ut mange lokaler. Nå har vi kapasitet til å påta oss enda flere oppdrag. Så har du behov for bistand ved rørerende din næringseiendom, enten dette gjelder utleie, salg eller generell rådgivning står vi klare for å bistå. Ta gjerne kontakt med en av våre meglere.

Markedet er i godt sig, og vi satser på en aktiv høst og vinter også i år.

Daglig leder/Eiendomsmegler MNEF SN

Vi feirer 25 år!

KONTAKTGunhild Smestad908 76 367gunhild@real.no

GOTAASALLÉEN 9 - 11

Sentralt beliggende i Jessheim sentrum 2. etg: ca. 424 kvm kontorer BTA.(Lokalet kan deles i 2)

U. etg: 15 + 45 kvm bod-/lagerplass. Kort vei til off. kovmm. og fasiliteter

Oppdragsnr: 12054

212 - 424 KVMKONTOR

JESSHEIM

TIL LEIE

Eivind Aursøy

utg. 82012

NÆRINGS-EIENDOMMERRomerike – Oslo Nord Denne utgaven inneholder et variert utvalg av våre eiendommer for salg og lokaler for utleie.

REAL Eiendomsmegling AS, Solheimveien 112, P.b 322, 1471 Lørenskog | Tlf: 6791 7650 - Fax: 6791 7651 | E-mail: firmapost@real.no - www.real.no

real eiendomsmegling as er et statsautorisert eiendomsmeglerforetak, som holder til sentralt på skårer i lørenskog. Vi er markeds-leder i vårt distrikt og har til enhver tid en rekke næringseiendommer inne for både salg og utleie. real eiendomsmegling as har siden 1987 vært en betydelig aktør i området oslo nord – romerike når det gjelder megling av næringseiendom.

Når det gjelder NæriNgseieNdom på romerike og oslo Nord – koNtakt oss!

solheimveien 112, P.b 322 - 1471 lørenskog | Tlf: 6791 7650 - Fax: 6791 7651 | e-mail: firmapost@real.no - www.real.no

ta kontakt på

realnytt@real.no

for gratis

tilsendelse av

real-Nytt

Detaljer møter dynamikk

For ytterligere informasjon:

Besøk pioneer.no eller din lokale forhandler

Oppsettet i annonsen er kun for markedsføring. Kontakt din forhandler for gode råd om et oppsett som passer deg.

1-1_Ads_racer_VSX-919-BDB-320.indd 1 25.06.09 12:11

AUDIOVISUELL UNDERHOLDNING SOM OPPFYLLER DINE ØNSKER. VSX-919AH SYV KANALS

AV-RECEIVER LEVERER EN LYD- OG BILDEKVALITET SOM LAR DEG OPPDAGE HJEMMEKINO PÅ NYTT.

INNEBYGGET 1080P VIDEO, HD-LYD OG MCACC KALIBRERING BRINGER DEG ENDA NÆRMERE VIRKELIG-

HETEN. PLUGG INN DIN IPOD OG NYT DINE FAVORITTER I DIREKTE DIGITAL KVALITET. SOM PARTNER

FORESLÅR VI BLU-RAY SPILLEREN BDP-320. BD LIVE, 48 BIT DEEP COLOUR OG PIONEERS UNIKE PQLS

TEKNOLOGI GIR DEG HD LYD OG BILDE I PERFEKT SYNK. NÅR VIL DINE ØNSKER GÅ I OPPFYLLELSE?

Untitled-2 1 17-08-09 15:18:50

Detaljer møter dynamikk

For ytterligere informasjon:

Besøk pioneer.no eller din lokale forhandler

Oppsettet i annonsen er kun for markedsføring. Kontakt din forhandler for gode råd om et oppsett som passer deg.

1-1_Ads_racer_VSX-919-BDB-320.indd 1 25.06.09 12:11

AUDIOVISUELL UNDERHOLDNING SOM OPPFYLLER DINE ØNSKER. VSX-919AH SYV KANALS

AV-RECEIVER LEVERER EN LYD- OG BILDEKVALITET SOM LAR DEG OPPDAGE HJEMMEKINO PÅ NYTT.

INNEBYGGET 1080P VIDEO, HD-LYD OG MCACC KALIBRERING BRINGER DEG ENDA NÆRMERE VIRKELIG-

HETEN. PLUGG INN DIN IPOD OG NYT DINE FAVORITTER I DIREKTE DIGITAL KVALITET. SOM PARTNER

FORESLÅR VI BLU-RAY SPILLEREN BDP-320. BD LIVE, 48 BIT DEEP COLOUR OG PIONEERS UNIKE PQLS

TEKNOLOGI GIR DEG HD LYD OG BILDE I PERFEKT SYNK. NÅR VIL DINE ØNSKER GÅ I OPPFYLLELSE?

Untitled-2 1 17-08-09 15:18:50

Hvordan øker du verdien på næringseiendommen din?Vi er spesialister på næringseiendom. Ring tlf. 21 02 55 55

utleie

ingjald Schjøth – iVeRSenS Veg 1-11, 2012 MinneSund

På vegne av Akershus fylkeskommune selges en stor eiendom med antatt utviklingsmuligheter. Eiendommen har tidligere blitt disponert av Stensby sykehus. Ca. 2 km sydvest for Minnesund, 10 km fra Eidsvoll inntil Trondheimsveien.

• Ca. 18 mål eiet tomt – avsatt til boligformål TU 25 % - Utbygningspotensiale på ca. BTA 2000 kvm

• 15 leiligheter - BTA 981 kvm • Verksted / Velferdsbygg / Garasjeanlegg / Enbolig Fredheim ca. BTA 1487 kvm• Oppført i 2001 /1951• Ledigstilles innen kort tid• Finnkode 29012017

Prisantydning: Kr 19 mill. + omk. Salg av deler eller hele eiendommen kan vurderes.

utviklingseiendom Kontakt: Nochve Wåler JrTelefon: 930 69 397nw@eiendomsmegler1.no

Ved Stensby Sykehus – Minnesund - 18 mål eiet tomt – BTA 2468 kvm – Leiligheter / eiendom

KOngenS gate 15nedRe SlOttSgate 4

kontorlokaler98–1253 kvm

•EiendommenliggersentraltiOslosentrumsbestebutikk- og kontorområde, like i nærheten av Steen & Strøm og Karl Johans gate.

•Fasadenerpentoppussetoggiretbrainntrykk.•Kollektivtransportognødvendigeservicefunksjoner

som post, butikk og bank i umiddelbar nærhet.•InnkjøringentilgarasjekjellerfraNedreSlottsgate.•Topersonheiser,samtvareheis

Ledige lokaler:•3.etasje:Kontor–ca.1253kvm•4.etasje:Kontor–ca.239kvm•4.etasje:Kontor-ca.98kvm•5.etasje:Kontor–ca.487kvm•7.etasje:Kontor–ca.170kvm

Kontakt: Knut HolterTelefon: 95 27 25 22kh@eiendomsmegler1.noFinnkode: 35289292

Salg

Ski

pper

gata

Mun

keda

msv

eien

Ake

rsga

ta

Akershusstranda

Dro

nnin

gens

gat

e

Enga

Frid

tjof Nansen

s plass

Glacisgata

Karl Johans gate

Kirk

egat

aKong

ens

gate

Lille Grensen

Ned

re S

lott

sgat

e

Ned

re V

ollg

ate

Prinsens gate

Revierstredet

Rose

nkra

ntz'

gate

Ruseløkkve

ien

Råd

husb

rygg

e 1

Råd

husb

rygg

e 2

Råd

husb

rygg

e 3

Rådhusgata

Rådhusplassen

Tollbugata

Tord

ensk

iold

s ga

te Torg

gata

Øvr

e Sl

otts

gate

Øvr

e Vo

llgat

e

GrundingenHolm

en

s gat

e

Strand

en