næringseiendom 11-2012

Finn ledige lokaler i bladet

Leses av 40 000 ledere

Nr. 11

novem

ber 20

12 23. årgan

g K

r. 48,–

www.NE.no • w

ww.NEnyh

eter.no

Fremtidens Oslo:

En tEttErE og høyErE by

Den neste Bjørvika-fasen

leiepriser

thon krangler på garDermoen

guider for leietakere

tema: juss

Schage med milliardmuskler

portrettet: mille-marie treschow

thon: – oslo sentrum blir Strømmen og Fornebu

leDer: en BegreDelig By

leiemarkedet: drammen og romerike

Nr. 11 november 2012 23. årgang Kr. 48,– www.NE.no www.NEnyheter.no

I 1952 startet Egil A. Braathen i eiendomsbransjen. Sten på sten bygde han opp en betydelig portefølje. Samtidig utviklet han selskapets leveregel:

Hver eneste leietaker er viktig og skal følges opp til minste detalj.

Så mye hadde vi...

BåL reklam

ebyrå

Høsten 2005 tok vi konsekvensen av at det økende kostnadsnivået begynte å utfordre selskapets 60 år gamle leveregel:

Hver eneste leietaker er viktig og skal følges opp til minste detalj.

Derfor solgte vi unna stort og smått, beholdt de beste og kjøpte noen få nye. For vi skal opprettholde en standard vi kan stå inne for.

Les mer om «En annen standard» på braatheneiendom.no 23 12 23 12

Så mye har vi igjen.

til leie

ButikklokalerKontorlokalerLager

www.icaeiendom.no

4

Inn

hol

d N

ov

emb

er1112

Nyh

eter

Portrettet:Mille-Marie

Treschow s72

Fast

e si

der

10 Mer shopping på Skøyen Det går mot 6 500 kvadratmeter med nye

forretningsarealer i Karenslyst allé.

12 Hagen kjøper Komplett-eiendom Stein Erik Hagen er på kjøper’n.

32 Sjekk de seneste leieprisene NæringsEiendom har oversikten.

42 Olav Thon om Oslo – Oslo sentrum blir Strømmen og Fornebu.

44 Byrådet blir med på Tøyen Byrådet blir med på å ruste opp Tøyen Torg.

48 Miljø ble utslagsgivende Kone endte opp et helt annet sted enn de hadde

tenkt.

54 Nå kommer den neste Bjørvika-fasen HAV Eiendom står foran kjempeutbygging.

60 Drammen Vekst tvinger lager og industri ut. Opptil 1800 kroner meteren.

64 Romerike Nesten alt utleid på Lillestrøm. Thon krangler på Gardermoen. Planer for 50 milliarder.

80 Inside Schage Eiendom med finansielle muskler.

90 Tema: Juss Satser på obligasjonsmarkedet. Bare-houre – ikke for amatører. OPS attraktivt i eiendom. Kommunal forkjøpsrett – en tikkende bombe. Rettslige fallgruver ved boligkonvertering.

6 Nytt fra NEnyheter

8 NE-kommentaren: En begredelig by?

16 Guider for leietakere

20 Leiepriser og yield i Oslo

78 Markedsoversikt De ledige lokalene samlet på to sider.

Materiellfrist: 30. nov.

Neste utg.: 11. des. tlf. 23 11 56 00

Fremtidens Oslo: En tettere by

s34

St. Olavs plass 3 eies av Aaberg Eiendom AS og er fi nansiert av BN Bank ASA. Kundeansvarlig er Hans Christian Grøner.

BN Bank Oslo | Tordenskiolds gate 8 - 10 | Postboks 282 Sentrum, 0103 Oslo | Telefon: +47 22 82 56 00 BN Bank Trondheim | Søndre gate 10b | 7011 Trondheim | Telefon: +47 73 89 20 00 | Fax: +47 73 89 20 36

Foto: Kolonihaven

Utvikling og forvaltning av næringseiendom er en krevende bransje. Oppgaver innenfor byggteknikk, jus og salg er bare eksempler på utfordringer i hverdagen. Man er ofte avhengig av å samarbeide med spesialister på ulike felt for å lykkes. Finansiering av næringseiendom er et fagområde det kan være fornuftig å knytte til seg en kompetent samarbeidspartner på.

Riktig fi nansieringsløsning er for mange eiendomsselskaper vesentlig for bedriftens utvikling og lønnsomhet. BN Bank er en betydelig aktør i markedet for fi nansiering av næringseiendom. Vi har et bredt spekter av fornøyde kunder med fi nansieringsløsninger tilpasset deres behov.

Kundefordeler i BN Bank er blant annet rask og målrettet saksbehandling, profesjonell og erfaringsbasert rådgivning, skreddersøm, konkurransedyktige betingelser.

Vi inviterer gjerne til en uforpliktende prat om deres selskaps behov for fi nansiering av eiendom. Ta kontakt med en av våre kundekonsulenter på telefon 73 89 20 00 eller 22 82 56 00.

Velg en spesialistpå fi nansiering av næringseiendom!

6

Ny

tt f

ra N

En

yhet

er

Tap for enTra eiendom

fikk inn 400 millionerTil kamp for Kvadraturen

Aspelin flytter til Vulkan

selger kjøpesenTre sektor gruppen solgt

ny sjef i iT fornebu TjenTe 161 millioner

Det er bedring for Entra, men tallene er fortsatt røde. Regnskapet for tredje kvartal viser at leieinntektene har økt med 13 millioner kroner til 374 millioner i tredje kvartal 2012.Resultatet var minus 19 millioner kroner.

Les mer: http://www.nenyheter.no/39923

Norwegian Property fikk inn 400 millioner kroner i den rettede emisjonen. Tegningskursen ble 8 kroner, noe som gir et bruttoprove-ny på 398,8 millioner kroner.Pengene skal brukes

til å styrke kapitalbasen.Les mer: http://www.nenyheter.no/39916

Byantikvar Janne Wilberg er bekymret for utviklingen i Kvadraturen. Byantikvaren har derfor utarbeidet programmet ”Åpen Kvadratur”, om hvordan bidra til et tryggere og mer pulserende liv i Kvadraturen. Konklusjonen er at det er lite som skal til for å skape et tryggere og bedre byliv i Kvadraturen. Gatene kan åpnes med riktig belysning, benker og beplantning.Les mer: http://www.nenyheter.no/39914

Aspelin Ramm har flyttet sitt hovedkontor til Vulkan ved Grünerløkka. Dermed flytter Aspelin Ramm inn i ett av sine større utviklingsprosjekter. Selskapet har holdt til i Dronningens gate 3. – For oss vil tilværelsen på Vulkan forhåpentlig vis gi inspirasjon til å fort sette å utvikle Oslo til en bedre by, sier Peter Groth i Aspelin Ramm i en kommentar.Les mer: http://www.nenyheter.no/39926

Schage Eiendom selger kjøpe sentrene Bryn Senter og Kuben Senter for 1,2 milliarder kroner. Kjøperen er Salto Eiendom, som Schage Eiendom eier 43,8 prosent av. Salto Eiendom henter inn 500 millioner kro-

ner i en emisjon for å finansiere kjøpet.Les mer: http://www.nenyheter.no/39930

En investorgruppe med blant annet Petter Stordalen har kjøpt Sektor Gruppen. Sektor Gruppen er Norges nest største kjøpesenter-kjede. Selger er Niam, som kjøpte kjeden i februar 2010.

Les mer: http://www.nenyheter.no/39933

Kjell Døvle Kalland er ansatt som ny administrerende direktør i IT Fornebu. Kalland ble konstituert i stillingen som ny administrerende direkjtør, etter at Erik Løfsnes måtte gå på dagen etter å ha holdt på med

private eiendomsengasjement uten å orientere styret.Les mer: http://www.nenyheter.no/39934

Skanska oppnådde et resultat på 161 millioner kroner i årets første ni måneder. Det er særlig god utvikling i bolig-divisjonen i Skanska som bidrar til pluss-resultatene.Les mer:

http://www.nenyheter.no/39931

Siste sjanse!

www.klpeiendom.no

Toppetasje med panoramautsikt i Bjørvika

PROSJEKTLEDER

www.forny.no Magnus Aune Hvam 920 30 196 [email protected]

De har kontroll på det som skjer til en hver tid,

i og utenfor hjemmet. Vi sier ikke at vi skal

henge over deg til leksene er gjort, men Forny

har som visjon å drive prosjektgjennomføring

i verdens klasse! Dette kan vi si fordi vi kjenner

bransjen og har knyttet til oss de beste aktørene

når det kommer til FornyInG av bygg.

VErDEnS BESTE ProSJEKT LEDErE Er UTEn TVIL MØDrE!

- Et selskap i BackeGruppen- Et selskap i BackeGruppen

kombinasjonslokaler.no

8L

eder

En begredelig by?

Det er overraskende liten debatt om hvordan Oslo skal se ut i fremtiden. Det er en kjent sak at byens befolkning vil fortsette å øke kraftig, og det hender det kommer et og annet medieoppslag om at man verken har boliger, kontorplasser eller infrastruktur til å ta i mot den forventede befolkningsøkningen. Men de få gangene det blir høyrøstet debatt, er når det kommer forslag om et nytt høyhus eller når folk frykter nye bydeler som Bjørvika og Filipstad.

Det bor nå over 600 000 innbyggere i Oslo, men kommunen anslår en befolkningsvekst på hele 220 000 mennesker frem til 2030. Bare de neste fire årene ventes Oslos befolkning å vokse med 55 000.

Hvor skal alle disse menneskene bo? Hvor skal de jobbe? Hvordan skal de komme seg rundt i byen når verken veier eller kollektivtransport er dimensjonert for befolkningsveksten. Vi ser allerede i dag at Oslo sliter med kapasiteten, og utviklingen på Fornebu, etter at Statoilbygget sto klart, er en forsmak på hva som vil skje i Oslo. Der står trafikken bom fast når arbeidstiden er over.

I denne utgaven av NæringsEiendom forteller flere aktører om sine syn på hvordan Oslo skal løse befolknings og arealutfordringen i de kommende tiårene. Gjennomgangstonen er at

Oslo bør utnytte arealet bedre og bygge tettere. Det synes som en god idé, men

kommunen vil ikke klare å løse behovet bare ved å ”flikke på” byen og ta tak i småarealer. Selv en massiv utbygging som Bjørvika gir bare bolig for 10 000 mennesker

når utbyggingen er ferdig om mange år. Vi må derfor velge noen områder

hvor man kan bygge høyere enn det er anled ning til i dag.

I motsetning til hva enkelte later til å tro, er det ikke noen dårlig deal å bytte bort trafikkaos og kollaps i kollektivtransporten med noen høye bygg, selv om de hindrer folk i å se sjøen fra Egertorget. Alternativet er at Olav Thon får rett når han sarkastisk sier at Oslo sentrum kommer til å bli Strømmen og Fornebu. Dersom Oslo ender opp med å strekke seg fra Lillestrøm til Asker, får vi en begredelig by. Bygg effektivt! Bygg høyt! Behold en kompakt by med korte avstander!

Av

Dag

-Jø

rgen

Sal

tnes

Ansvarlig redaktør: DagJørgen Saltnes

E-mail: [email protected]

Journalister: Ivar Sekne, Jan Revfem

Forsidefoto: Lund Hagem og Atelier Oslo

Økonomi: Wenche Kleppe Torkelsen

Opplag/distribusjon: 21 000Bladet sender adressert til næringsdrivende (kontorer

og handlende) i Oslo, Asker, Bærum, Lørenskog, Skedsmo,

Nittedal, Rælingen, Fet, Enebakk, AurskogHøland,

Slemmestad, Lier, Nedre Buskerud, Drammen, Ski, Oppegård,

Vestby, Eidsvoll, Ullensaker, Nannestad, Gjerdrum, Nes, Øvre

Eiker, Nedre Eiker, Kongsberg.

Bladet sendes også til ca. 4000 beslutningstakere

i privat, kommunal og statlig virksomhet.

Annonseavdeling:Tlf.: 23 11 56 00

Faks: 23 11 56 01

Kontaktpersoner: Mette Nordtvedt, Heidi Ringlund

og John Håkon Balstad

Årsab.: kr 550,–

Årsabn. i Norden: kr 700,–

Utgiver: NæringsEiendom AS

Besøksadresse: Arbinsgate 11

Postadresse: Postboks 2374 Solli, 0201 Oslo

Tlf.: 23 11 56 00

Faks: 23 11 56 01

E-mail: [email protected]

www.NE.no – www.NEnyheter.no

Sats/repro: NæringsEiendom AS

Trykk: AllerTrykk / MerkurTrykk

Copyright: NæringsEiendom AS

ISSN: 08059837

Honorar for artikler i bladet NæringsEiendom

dekker også elektronisk publisering. Alle rettigheter til

formidling av NæringsEiendoms artikler tilhører

NæringsEiendom AS. Kopier av artikler

i NæringsEiendom fås ved henvendelse på

faks: 23 11 56 01.

Neste utgave: 11. desember 2012

Bekreftet opplag: 23 523

684

Til leie ForvaltningsCompagniet

KontaKt:

Eiendomsmegler MNEF Bjørn Oscar Njervemobil: 90 26 33 96 • e-post: [email protected]

Henrik Holmmobil: 947 89 192 • e-post: [email protected]

ForvaltningsCompagnietBillingstadsletta 18, postboks 15 1375 Billingstad • telefon 815 55 100 • telefax 6698 4201 • www.fcas.no

MeglerCompagniet er datterselskap av ForvaltningsCompagniet AS. Gruppen driver en omfattende virksomhet innen kjøp, salg og utleie av næringseiendommer. Selskapet forvalter og utvikler ca. 1.200.000 kvm næringsarealer.

skøyenThunes vei 2

konTor

•moderne kontorbygg med kantine i atriums-område.

•Flotte kontorenheter fra ca 170 kvm til ca 570 kvm + evt. 110 kvm separat møte/ undervisnings del.

•Kantine med møterom.

•parkeringskjeller. innendørs sykkelpark og dusjmulighet.

•meget gode offentlige kommunikasjoner.

•tilpasses leietakers ønsker.

•Kontorenheter på 306, 310 og 430 kvm

•nærmeste nabo til lysaker togstasjon

•særpregede og spennende lokaler som passer både som kontorlandskap og kontorceller.

•god standard med ventilasjon med kjøling

•parkering inne/ute

•sykkelparkering med dusjmuligheter.

FloTTe konTorerlysaker næringsparkLilleakerveien 2 E-F

•320 + 150 kvm kontor i 6. etg.

•170 kvm butikk/servering + 200 kvm lager/kjøkken i u. etg

•sentralt beliggende vis a vis steen og strøm, kun 50 meter fra inngang til stortinget t-banestasjon.

•spennende lokaler, tilpasses ny leietaker.

•Flere parkeringsanlegg i området.

BuTikk/konToroslo senTrum100 meter fra Egertorget – Slottspassagen

Det går mot 6500 kvadratmeter med nye forretningsarealer i Karenslyst allé.

Mer shopping på Skøyen

Detaljreguleringen for Skøyen Næringspark legges nå på nytt ut for offentlig ettersyn. Skøyen Nærings-park er identisk med Karenslyst allé. To alternativer skal vurderes, men det er ikke store forskjellen mellom de to forslagene.

Ved forrige utleggelse så langt tilbake som i 2004/05, var hensik-ten ifølge Plan- og bygningsetaten å øke andelen forretninger og fordele arealer til forretning for de enkelte feltene. Samtidig ønsket man å få en mer presis formålsdefinering enn i den gjeldende reguleringen.

PåbyggI mellomtiden har det vært forsøkt gjennom byggesak, planinitiativ og/eller forhåndskonferanse å realisere et påbygg for Karenslyst allé 7 (Oslo Areal) og Karenslyst allé 9 (Fram Eiendom).

Men saken er altså ennå ikke blitt vedtatt, og da må detaljreguleringen ut for et nytt offentlig ettersyn. Plan-

og bygningsetaten har overtatt rollen som forslagsstiller, etter at saken ble returnert fra Byrådsavdelingen for byutvikling i 2010. Tidligere forslags-stiller var Skøyen Næringspark AS.

Planområdet totalt (se foto) som skal gjennomgås, er på 62 867 kva-dratmeter, mens maks. BRA for alle felt til sammen er på ca. 180 000 kva-dratmeter. Det er altså store områder vi snakker om.

14 700 m2

Plan- og bygningsetaten mente i 2005 at 13 500 kvadratmeter med for-retninger og servicetilbud i 1. etasje langs Karenslyst allé virket rimelig. Ut fra en ny vurdering etaten gjorde i 201l, kunne den akseptere forret-ningsarealer på i alt 14 700 kvadrat-meter.

Går Plan- og bygningsetatens forslag igjennom, øker derfor det samlede forretningsarealet i Karens-

lyst allé fra 8150 kvadratmeter BRA i gjeldende regulering til 14 720 kvadratmeter BRA. I tillegg åpnes det nå for noe påbygg/endringer i Karenslyst allé 7 og 9.

Under 500 m2

I Alternativ 2 ønsker eierne noe større påbygg/endringer, men det er bare snakk om snaue 500 kvadrat-meter ekstra i Karenslyst Allé 7 i forhold til Plan- og bygningsetatens alternativ. Samlet forretningsareal er som i det andre alternativet. Videre ønsker Fram Eiendom og Oslo Areal noen flere parkeringsplasser enn det etaten legger opp til.

Karenslyst allé 7 til Oslo Areal er for øvrig oppført i 1999 og er på 9567 kvadratmeter. Fram Eiendoms Karenslyst allé 9-11 er en eiendom på 28 800 kvadratmeter, som ble oppført i 1996.

Tekst Jan Revfem • e-post [email protected]

Skøyen er ikke kjent for å være den store handelsplassen, men eiendoms-aktørene vil nå utvikle mer handel i

området. (Scanpix)

10

Han

del

NE

1112

w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

Våre sanser skjerpes av områder i forvandling

Aspelin Ramm er en solid og ansvarlig eiendomsutvikler som vektlegger at bygg skal utgjøre verdifulle elementer i landskap og bybilde, og at de skal forbruke mindre energi.

www.aspelinramm.no

Fra den 9. november finner du oss på Vulkan.

Besøksadressen blir Maridalsveien 13E.

Resten av kontaktdetaljene er de samme,

men bortsett fra det blir ingenting som før!

Kan vi få gi deg et nytt blikk på byen? Byutvikling er en kamp mellom umake krefter.

Det vi forholder oss til er ikke et blankt ark. Og takk for det! Vi må jobbe med, jobbe mot, hoppe over og dukke under, nesten som en vev. Slik skapes byer på nytt og på nytt. Nå tar vi egen medisin og flytter inn ved siden av Mathallen. Heretter blir det andre boller til lunch.

Stein Erik Hagens investeringsselskap Canica har kjøpt Kompletts hovedkontor i Sandefjord.

Hagen kjøper Komplett-eiendom

Canica har kjøpt to kombinasjonsei-endommer, Østre Kullerød 2/4, fra Vestfold Kombibygg. Sistnevnte er et selskap eid av Sandefjord-selskapet Hjertnes Eiendom, men der de fleste investorene er fra Oslo. Hjertnes Eiendom forvalter rundt 110 000 kvadratmeter med eiendom, enten heleid eller deleid.

Komplett-bygget og nabobygget som er solgt, ligger ikke langt fra Fokserød-krysset på E18, på høyre side nedover mot Torp flyplass. De to byggene som er solgt, er til sammen på 20 650 kvadratmeter.

Østre Kullerød 2 er på 9020 kvadratmeter og har IT-distributøren Also Norway som leietaker. Komplett holder til i Østre Kullerød 4, en eien-dom som er på 11 380 kvadratmeter.

Mye lagerKomplett Group er siden november i fjor heleid av Canica Invest, har 450 ansatte, og altså hovedkontoret i Sandefjord. Komplett.no er Norges største nettbutikk og ble etablert i 1996. Omsetningen til Komplett Group i 2011 var hele 4 milliarder kroner.

– Det er veldig mye lagerlokaler, samt noe kontorarealer i byggene, forteller adm. direktør Jørn Magne Johannessen i Hjertnes Eiendom.

Den ene leiekontrakten går ifølge Johannessen ut i august neste år, mens leiekontrakten med Komplett er av lengre varighet.

Johannessen vil ikke si noe om den samlede salgssummen, annet

enn at den er under 200 millioner kroner. Forutsetter vi 8000 kroner per kvadratmeter, indikerer det en salgssum rundt 160 millioner.

Pangea Property Partners var råd-giver for transaksjonen, men de har i sin ukentlige oppdatering verken estimat for prisen eller direkteavkast-ningen (yielden).

Vestfold Kombibygg hadde ved utgangen av 2011 totale bokførte ei-endeler for 278 millioner kroner, men selskapet eier flere selskaper. Før salget av de to kombinasjonsbyggene satt Hjertnes Eiendom ifølge Jørn Magne Johannessen med heleide- og deleide eiendommer for rundt 1 mil-liard kroner.


Stein Erik Hagen kjøper eiendommen som huser hans selskap Komplett.

(Scanpix)

12

Nyh

eter

NE

1112

w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer. I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet.

Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no

KONGSHAVNVEIEN 28

Lokalene ligger sentralt på Bekkelagskaia ved avkjøringen til Sjursøya.Det er kun få minutter med bil til Oslo sentrum, enten via E 18 /Mosseveien eller langs Kongshavnveien via Sørenga.Kontorseksjonen ligger i 2. etasje med god utsikt over havneområdet og har gjennomgående belysning.Arealet er innredet med dels åpen løsning og noen enkeltkontorer, samt datarom, møterom/spiserom og toalett/dusj.Lokalet har god standard med malte fl ater, kvalitetsmessig gode gulvbelegg, kabelkanal med nettverk linket til eget patchepanel etc.Det er p plasser på utsiden av bygget som kan leies.NE nummer: 39887 og Finnkode: 37018583

Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / [email protected]

SENTRALT PÅ BEKKELAGSKAIA – KONTORLOKALER 314 KVM

KONGENSGATE 2 – KVADRATUREN

Vi har for utleie sjarmerende kontorlokaler i Kongensgate 2, beliggende i 5. etasje.Lokalene er av god standard og inneholder dels cellekontorer og dels åpent landskap.Arealene er tilknyttet ventilasjon og kjøling (forbehandlet luft) og vannboren varme.Offentlig kommunikasjon stopper i umiddelbar nærhet og det er mulig å leie p plasser i nærliggende garasjeanlegg ved bankplassen.Lokalet blir ledig for ny leietaker 15. november 2012.NE nummer: 39751 og Finnkode: 37112348


KONTORLOKALER I KONGENSGATE 2 180 KVM

TRYGVE NILSENSVEI 8

Vi har for utleie 2 kontorseksjoner i Trygve Nilsens vei 8 nær Karihaugen.

Lokalene ligger i 2. etasje og er på hhv. 468 kvm og 305 kvm, totalt 773 kvm.

Seksjonene kan leies hver for seg eller samlet. Det er også mulig å vurdere andre hensiktsmessige delinger av arealene.

Seksjonene er innredet med cellekontorer og noe åpent landskap.

God og kvalitetsmessig bra standard, balansert ventilasjon etc.

Lokalene er lyse og trivelige med utsikt mot grøntarealer og Groruddalen.

Rikelig med parkeringsplasser kan leies i tilknytning til arealene.

NE nummer: 37076 og Finnkode: 36994971


KARIHAUGEN NÆR E6 – KONTORLOKALER 305–773 KVM

til leie



til leie

FEKJAN, ASKER

162 KVM i 2. ETG. i Gartnerveien 1– 5 93 KVM i 4. ETG. i Fekjan 13250 KVM i 5. ETG. i Fekjan 13337 KVM i 2. ETG. i Fekjan 13

Eiendommene ligger sentralt i Asker mellom Billingstadsletta og Holmen-senteret. I byggene fi nner du en rekke helserelaterte virksomheter, dagligvareforretning etc. Alle arealene har god kontorstandard med ventila sjon og kjøling. Lokalene vil kunne skreddersys for leietaker. God parkeringsdekning rett utenfor eiendommene. Ledig omgående.


FEKJAN I ASKER – KONTORLOKALER TIL LEIE 162–337 KVM

Kontakt: Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / [email protected]


NYDALEN – KONTOR OG KOMBINASJONSLOKALER CA. 378–1000 KVM

GUNNAR SCHJELDERUPS VEI 9

Vi har for utleie fl ere seksjoner i Gunnar Schjelderups vei 9 i Nydalen.

Eiendommen ligger kun få meter fra BI og har innkjøring ved siden av Storosenteret. Lokalene som er ledige består av følgende arealer.

1. etasje: Kombinasjonlokale bestående av ca. 196 kvm lager med kjøreport og ca. 400 kvm kontorer.

Lokalene er delt opp i dels cellekontorer og dels åpne arealer, kantine, showroom etc.

Lokalet ledigstilles ca. 1. april 2013 eller etter nærmere avtale.

3. etasje: Ca. 378 kvm lyse og trivelige kontorlokaler. Seksjonen består av cellekontorer, møterom, etc. Arealet vil bli pusset opp for ny leietaker.

Seksjonen er ledig pr. d.d.

4. etasje: Ca. 160 kvm showroom / kontor, alternativt kantine i tilknytning til de andre arealene.

Arealet er ledig pr. d.d.

I tilknytning til leiearealene er det tilgjengelig parkeringsplasser for leie. For øvrig er det kort vei til offentlig kommunikasjon som buss, tog og T-bane.


UTLEIE • SALG • FORVALTNING • SØKTlf. 22 85 09 70 - www.fortunamegling.no



til leie


NÆR AKERSELVA – MODERNE KONTORLOKALER RINGNES 250–535 KVM

THORVALD MEYERS GATE 2 / RINGNES – 2. ETASJE

Vi har for utleie moderne og trivelige kontorlokaler i Thorvald Meyers gate 2.

Lokalene ligger idyllisk til inne på området til Ringnes bryggeri, nær Akerselva.

Adkomst til lokalene skjer via eiendommens hovedinngang der det er betjent resepsjon.

Arealet er beliggende i 2. etasje og består i hovedsak av åpne landskapsløsninger, med enkelte tilhørende cellekontorer og møterom.

Moderne god standard med kvalitetsmessig god materialbruk, ventilasjon med kjøling, felles kantine etc.

Lokalene kan deles i 2 enheter fra ca. 250 kvm.

Det kan tilbys inntil 20 parkeringsplasser i eiendommens garasjeanlegg.



OLE DEVIKS VEI 2

Vi kan tilby gode kontorlokaler i Ole Deviks vei 2 basert på følgende stikkord.

• Gode profi leringsmuligheter mot hovedvei i området

• Fleksible arealløsninger.

• God standard

• Felles kantine

• Møteromsfaseliteter

• Parkering utvendig / innvendig

• Nærhet til offentlig kommunikasjon

• Gode naboer

BRYN/HELSFYR – KONTOR FRA 200–1500 KVM

Ordliste fOr næringseiendOm

Tekst Dag-Jørgen Saltnes • e-post [email protected] • foto shutterstock

LeiekontraktEn juridisk bindende avtale mellom leietaker og utleier som regulerer leiepris, lengde på leieavtalen, de ulike partenes plikter og rettigheter og andre forhold som er relevante for leietaker og utleier.

LeieprisDe avtalte direkte leiekostnadene, som regel oppgir per kvadratmeter inngått for en periode på et år. Det er vanlig at leieprisen inflasjonsjusteres hvert år.

FelleskostnaderMånedlige kostnader som kommer i tillegg til leieprisen. Felleskostnader dekker blant annet felles energi, snøbrøyting, felles renhold, vaktmestertjenester, vakthold, renovasjon, kommunale avgifter, alarm, ventilasjon, heis, brannvern, låssystem, elektriske installasjoner og diverse rekvisita.

FremleieNår leietaker videreutleier arealer til en tredjepart. Fremleie gjøres ofte når bedrifter blir sittende på større lokaler enn de har bruk

for. Når en leietaker fremleier lokaler, får den både inn husleie for arealene som blir fremleid, samt får dekket felleskostnadene for arealet. Enkelte gårdeiere kan ha regulert inn begrens ninger for fremleie i leiekontrakten.

ArealeffektivitetArealeffektivitet er et mål på hvor effektivt man utnytter bebygde arealer. Arealeffektiviteten måles i antall leide kvadratmeter per ansatt, og man legger til grunn det totale arealet, inkludert fellesrom.

NE

1112

w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

16

Gu

ide

fo

r lei

etak

ere

• Forvaltning • Utleie • eiendomsmegling • rådgivning m.m. Besøksadr.: tullins gate 2, Holbergs plass Postadr.: Pb. 6917, st. olavs Plass, 0130 oslo Tlf: 22 98 99 40 Fax: 22 98 99 59 Web: www.advtt.no

lokaler til leie

Carl Berner Næringspark Hasleveien 28/38 ogSinsenveien 11Ca. 335 m2 kombinasjonslokale.• Flott kombiareal effektivt inndelt med ca.

halvparten innredet som kontor/salgsdel og resterende åpent lager/produksjon

• Beliggende i 2. etg. med atkomst fra lager/verksted til rampe med 2 store vareheiser

PraKtisK areal – må sees!

Ca.325 m2 kombinasjonslokale• innredet pr. dd med ca. 2/3 kontordel og 1/3

verksted, men mulighet for fleksibilitet mht fordeling; kontor/produksjon/lager.

• lyse og praktiske arealer beliggenhet i 4. etg. med egen vareatkomst fra lager/produksjon til rampe med 2 store vareheiser.

ledig Fra JanUar 2013

Begge lokaler har egen kontor atkomst fra sinsenveien og vareatkomst med to store vareheiser direkte fra lager/produksjonsdel til rampe på gårdsplass m/innkjøring fra Hasleveien.

Mulighet for fast parkering på gårdsplass samt evnt tilleggsleie av eksterne lagerarealer i bygget

Tullins gt. 6 ved HolbergsplassCa. 190 m2 butikk/forretningslokale• store, lyse og åpne lokaler på gateplan• i tillegg; 2 cellekontorer + kjøkken/spiseplass• mulighet for parkeringsplass i bakgård

Yield

Tekst Jan Revfem • e-post [email protected] • foto shutterstock

Yield er eiendomsbransjens mest sentrale begrep, men det er et forenklet begrep og kan derfor være misvisende. Yielden er et øyeblikksbilde av leieinntektene dividert med markedsverdien av eiendommen.

Yield-begrepet kan splittes opp i:Initial yield (initiell direkte av kast-ning): Direkteavkastningen på kjøpstidspunktet for eiendommen. Interna sjonalt brukes også ”cap rate” her.

Brutto yield: Brutto leieinntekter/markedsverdien

Netto yield: Brutto leie inntekter – direkte eiendomskostnader/ markedsverdien

Både brutto og netto yield kan være basert på både kontraktsleie og markedsleie. Kontraktsfestede brutto leieinntekter er det mest vanlige, men i markeder med stor forskjell mellom markedsleier og kontraktsleier, er kanskje markedsleiene det mest relevante.

For netto yield er det ikke alltid entydig hva som inngår i ”direkte eiendomskostnader”. Det vamlige er å ta med ordinære drifts og velikeholdskostnader, kall det gjerne eierkostnader. Indirekte kostnader (overhead) er derimot mindre relevant, så lenge de ikke følger eiendommen ved et salg.

Det beste og mest konkrete yieldbegrepet er trolig netto

yield, basert på kontraktsbaserte leier. Dette yieldbegrepet definerer hva eiendommen nå genererer av kontantstrømmer for å dekke rente kostnader og andre kostnader. I realiteten blir dette initial yield, eller ”direkteavkast ningen” på eiendommen.

Men: Hvis det er stor forskjell mellom markedsleie og kontraktsleie, eller eiendommen har et stort etterslep av vedlikeholdsbehov/ rehabiliteringsbehov, kan denne avkastningen være misvisende. Begrepet reflekterer heller ikke nødvendig vis verdien av lang siktige leiekontrakter med inflasjons justering.

NE

1112

w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

18

Gu

ide

fo

r lei

etak

ere

Kontakt Malling & Co Markets:Tore Bakken900 40 250 [email protected]

Fredrik Sommerfeldt916 09 161 [email protected]

Høy standard og råutsikt i unikt bygg› Et landemerke i Bjørvika, Norges største byutviklingsprosjekt

› Oslos mest sentrale bygg direkte tilknyttet Oslo Sentralstasjon

› Ledige arealer er 11.–12. etasje, totalt 4 000 m2

› Flott interntrapp mellom etasjene

› Effektive og fleksible lokaler som skreddersys og tilpasses leietakers behov og ønsker

› Representative fellesarealer med bl.a. egen bedriftsrestaurant, kaffebar, auditorium og stor takterrasse

› Bygget holder høy standard med tekniske løsninger og kvaliteter som tilfredsstiller morgendagens krav

› Mulighet for parkering i p-anlegg

› Utleier er et av landets ledende eiendomsselskaper; Entra Eiendom AS

Kontakt Malling & Co Markets:Tore Bakken900 40 250 [email protected]

Fredrik Sommerfeldt916 09 161 [email protected]

Høy standard og råutsikt i unikt bygg› Et landemerke i Bjørvika, Norges største byutviklingsprosjekt

› Oslos mest sentrale bygg direkte tilknyttet Oslo Sentralstasjon

› Ledige arealer er 11.–12. etasje, totalt 4 000 m2

› Flott interntrapp mellom etasjene

› Effektive og fleksible lokaler som skreddersys og tilpasses leietakers behov og ønsker

› Representative fellesarealer med bl.a. egen bedriftsrestaurant, kaffebar, auditorium og stor takterrasse

› Bygget holder høy standard med tekniske løsninger og kvaliteter som tilfredsstiller morgendagens krav

› Mulighet for parkering i p-anlegg

› Utleier er et av landets ledende eiendomsselskaper; Entra Eiendom AS

Har ikke nådd toppen

Den seneste ”Office Property Clock” fra eiendomsrådgiveren Jones Lang LaSalle (JLL) viser at Oslo er forbi-gått av flere byer i den europeiske leieprissyklusen. Oslo har faktisk stått på stedet hvil i konjunkturfasen i flere rapporter på rad.

Vi befinner oss rundt ”kl 11”. Leieprisveksten er avtakende, men har altså ikke helt nådd toppen. For et drøyt år siden lå Oslo lengst fremme i syklusen. Den seneste rapporten fra JLL viser at leieprisene i Milano allerede har begynt å falle, Zürich har nådd toppen, mens London, Paris,

Leieprisene i Oslos prestisjeområde er stadig i fasen der vi nærmer oss toppen for denne gangen.

Amsterdam, Helsinki og Geneve så vidt ligger foran Oslo. Så har det vært ”stillstand”.

Senest i 2015Det positive for utleierne i Oslo er altså at det er mer å gå på, gitt JLLs analyse. Akershus Eiendom er JLLs norske premissgiver, og de spådde i sin markedsrapport fra to uker siden en nokså flat utvikling fremover, men at leieprisene i Oslo-regionen senest ville få et løft i 2015.

Fremdeles har Oslos prestisje-område (CBD) den sterkeste leiepris-veksten blant de europeiske storbyene. JLL mener denne veksten det seneste året er 11,1 prosent til 543 euro per kvadratmeter, som i kroner tilsvarer en oppgang fra 3600 kroner til 4000 kroner ved kvartalsskiftet.

I gjennomsnitt falt de europeiske leieprisene i det øverste kontorseg-mentet (prime) i tredje kvartal med 0,4 prosent. På årsbasis er nedgangen 0,5 prosent.

Tekst NEnyheter.no

Oslo ytre vest

Lysaker

Skøyen

Indre Oslo vest

Indre OslonordMajorstua

Oslo ytre øst

Alna-Ulven

Indre Oslo øst

Ryen

Helsfyr-Bryn

Fornebu

Oslo ytre sør

Økern

SinsenStoro

KjelsåsGrefsen

Ullevål

Nydalen

CBD

Leiepriser for kontor i Oslo

Leiepris/NOK/m2

Generelt Top standard/ høy standard nybygg

3000 4000

2400 3000

2200 2800

1600 2300

1400 1900

1000 1400

Kilde: Akershus Eiendom

Kartet viser leiepriser på kon-torer over 500 m2 i forskjellige deler av Oslo (februar 2012).

CBD: Sentrale business distrikt

20

Lei

epri

ser

PB

MODULHIMLINGERwww.modulhimlinger.no

fra A til Å

Din

INNREDNINGSLEVERANDØR

Kontakt oss på telefon: 23 24 22 00, eller [email protected] og [email protected]

MODULVEGGERwww.modulvegger.no

Lokaler til leie

Markedssjef – Hans Olav Johannessentlf.: 22221000dir.: [email protected]

Höegh Eiendom er et familieeiet eiendomskonsern som fokuserer på investering i og forvaltning/utvikling av attraktivt beliggende eiendommer i Norge. Selskapet eier gjennom hel- og deleide datterselskaper ca. 400.000 kvm bebygd eiendom med en årlig leieverdi på ca MNOK 350. I tillegg besitter selskapet en rekke større tomteområder for utvikling i bl.a. Oslo, Moss, Rygge og Ski. Selskapet har 20 ansatte på hovedkontoret i Parkveien 55, samt 13 ansatte på de ulike eiendommene. 800 mål med ubebygde tomter skal utvikles med bl.a. handel, kontor og bolig de kommende årene - en investering på ca. 10-15 mrd. Selskapet holder til i sentralt beliggende lokaler i Parkveien i Oslo. For Höegh Eiendom er det et mål at selskapets eiendommer skal utgjøre minst mulig belastning på miljøet, samt å bygge miljøvennlige bygg. Miljøbevissthet er godt forankret i vår virk-somhet, vi har i flere år arbeidet for å kontrollere og redusere energi- og vannforbruk samt avfallshåndtering.

Parkveien 53 BFrogner – Parkkvartalet

Eiendommen ligger meget sentralt og godt til rett bak slottet, med gangavstand til Oslo sentrum og Frogner/Majorstuen. Området er et meget attraktivt og det meste av byens servicetilbud, butikker, hyggelige kaféer og restauranter i tillegg til bank og postkontor er i umiddelbar nærhet.Les mer: www.hoegheiendom.no

• Kontor• 1. etasje, 490 + 142 kvm inkl andel felles• 3. etasje, 136 kvm inkl andel felles

Sommerrogata 1Frogner – Sommerro

Sommerrogata har sentral beliggenhet med alt av service og rekreasjon i umiddelbar nærhet. Her finner du populære kafeer og restauranter, postkontor, bank og dagligvare ligger vis a vis, samt handlegater som Frognerveien. Og kort vei til Aker Brygge. Les mer: www.hoegheiendom.no

• Kontor• 3. etasje, 523 kvm inkl andel felles

Høy God Høy God Høy God Høy God Høy God Høy God Høy GodLav 1750 1400 1950 1550 2500 2200 1850 1400 1600 1200 1600 1300 1500 1200Høy 2100 1750 2500 1950 3200 2600 2400 1850 2000 1600 1900 1600 1800 1500Range 350 350 550 400 700 400 550 450 400 400 300 300 300 300Topp 2300 2900 4250 2800 2300 2150 1925

Kilde: Dnb Næringsmegling

Leienivå440042004000380036003400320030002800260024002200200018001600140012001000

Lysaker Skøyen CBD Indre sentrum Ytre sentrum Nydalen Helsfyr-Bryn

2100 kroner på Lysaker

Leietakere som er på jakt etter lokaler på Lysaker må ut med vesentlig mindre i husleie per kvadratmeter enn på Skøyen og Oslo sentrum.

Ifølge DNB Næringsmegling er leieprisen for kontorlokaler med høy standard på Lysaker mellom 1750 og 2100 kroner per kvadratmeter. Toppleien som er inngått det siste året ligger på 2300 kroner per kvadratmeter.

Leieprisen på Lysaker er opp til 2100 kroner meteren.

Lokaler med god standard i samme område koster mellom 1400 og 1750 kroner per kvadratmeter.

Til sammenligning er husleien på Skøyen fra 1950 til 2500 kroner meteren for lokaler med høy standard. For god standard må man ut med mellom 1550 og 1950 kroner per kvadratmeter.

I CBDområdet er leieprisene høyest i byen. Lokaler med høy standard går fra 2500 til 3200 kroner meteren,

mens lokaler med god standard leies ut for mellom 2200 og 2600 kroner per kvadratmeter.

Prisoversikten under fra DNB Næringsmegling viser øvre og nedre prisleie for de ulike områdene i Oslo for kontorlokaler med henholdsvis høy og god standard. Punktet over søylene viser den høyeste leieprisen som er blitt oppnådd i det aktuelle området.

Tekst NæringsEiendom

NE

1112

w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

22

Lei

epri

ser

PB

Oslo Atrium har den mest sentrale beliggenheten i Bjørvika, med Oslo S som nærmeste nabo. Dette er en unik sjanse for å skaffe seg kontorlokaler midt i Bjørvika – Norges nye forretningssentrum. Oslo Atrium er tegnet av Niels Torp Arkitekter og fremstår som et moderne, lyst og åpent kontorbygg med fellesfasiliteter av ypperste klasse. De ledige lokalene er plassert i 2. og 4. etg. – arealene kan leies etasjevis eller samlet.

LOKALENE: • Totalt 5.325 m2: 755 m² i 2. etg. + 4.570 m² i 4. etg. • Store og effektive lokaler• Felles kantine, resepsjon og egen kaffebar• Eget konferansesenter på bygget med bl.a. stort auditorium og egen

restaurant• Mulighet for sykkelparkering med garderobeanlegg • Parkering i umiddelbar nærhet• Ledig fra 1. kvartal 2014

Oslo Atrium - kontorer til leieDRONNING EUFEMIAS GATE 6

For mer informasjon eller ønske om visning, kontakt Linstow AS, Camilla E. Preus T: 95 85 21 84 E: [email protected]

Tenk langsiktig dersom du skal utvikle eksisterende eiendom eller bygge nytt. Din virksomhet kan spare betydelige mengder energi ved å ta de riktige grepene.

Som byggeier, utvikler, arkitekt, energirådgiver, konsulent, utbygger, investor og leietaker bør du vurdere Enovas støtteprogrammer:

«Investeringsstøtte eksisterende bygg og anlegg»

«Investeringsstøtte til passivhus og lavenergibygg»

Enova gir deg og din virksomhet råd og økonomisk støtte til å velge grønne, fremtidsrettede energiløsninger. Jo høyere ambisjonsnivå, jo større støtte fra Enova.

Les mer og søk på www.enova.no/stotte eller ring 08049Husk å søke før dere begynner!

STøTTE Til uTvikling av EkSiSTErEnDE EiEnDom og nyE bygg

Enova er et statlig foretak som skal drive fram en miljøvennlig omlegging av energibruk, fornybar energiproduksjon og ny energi- og klimateknologi.

Oslo ytre vest

Lysaker

Skøyen

Indre Oslo vest

Indre OslonordMajorstua

Oslo ytre øst

Alna-Ulven

Indre Oslo øst

Ryen

Helsfyr-Bryn

Fornebu

Oslo ytre sør

Økern

SinsenStoro

KjelsåsGrefsen

Ullevål

Nydalen

CBD

Ledighet for kontor i Oslo

Leiepris/NOK/m2

Ledighet kontor i Oslo


Kartet viser kontorledigheten i forskjellige deler av Oslo (Andre halvår 2012).

CBD: Sentrale business distrikt

Ledigheten faller i Nydalen

Det kommer frem i Akershus Eiendoms ferske oversikt over ledige lokaler i Oslo-området.

Nydalen var for bare et par år siden ”verstingen” i byen når det gjelder kontorledighet. Men gårdeierne i området (hovedsakelig Avantor, Storebrand og Norwegian Property) har fylt opp byggene sine med leietakere den seneste tiden,

Det tidligere problemområdet Nydalen får færre ledige kontorlokaler.

slik at kontorledigheten har falt betraktelig.

I løpet av siste halvår har ledig-heten i Nydalen fortsatt nedgangen. Nå har kontorområdet en ledighet på mellom 5 og 7,5 prosent. For et halvt år siden var ledigheten i Nydalen mellom 10 og 12,5 prosent.

På Skøyen har utviklingen hatt motsatt fortegn. Der har ledigheten gått fra mellom 5 og 7,5 prosent til mellom 10 og 12,5 prosent.

Også på Lysaker og i Oslo ytre sør har ledigheten steget, mens den har falt på Fornebu, Økern og Helsfyr-Bryn.

Tekst NæringsEiendom

< 17,5 %

< 12,5 %

< 10 %

< 7,5 %

< 5 %

< 2,5 %

24

Lei

epri

ser

PB

NE

1112

w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

Kontakt ossTlf: +47 23 00 31 00newsec.no

BJØRVIKABJØRVIKA – TIL LEIELedig areal i 4. etg. ca 1400 kvm BTA

Langkaia 1 er et av Oslos mest markante bygg og et tydelig landemerke. Eiendommen ligger sentralt plassert i Bjørvika med usikt over hele havnebassenget, Ekebergåsen, Sørenga og Oslo S/Jernbanetorget med absolutt alle service- og kommunikasjonstilbud liggende i umiddelbar nærhet.

Bygget ble totalrehabilitert i 2006/2007 og lokalene holder meget god standard. Lokalene er for tiden hovedsakelig innredet som land-skapskontorer. I tillegg er det enkelte soner som er forbeholdt møterom / cellekontorer. Lokalene er meget fl eksible og kan enkelt til-passes ny leietaker. Det er to separate heis- og trappeløp til hver etasje, samt vareheis.

Kontakt ossTlf: +47 23 00 31 00newsec.no

SinSen/lørenSinSen/løren – Til leie Areal fra ca 200 – 4.200 kvm BTASinsenveien 47A/49 er meget sentralt belig-gende på Sinsen, mellom Økern og Sinsen-krysset. Eiendommen er lett tilgjengelig fra så vel Ring 3 og Trondheimsveien, som E6. Alle former for offentlig kommunikasjon, som T-bane, buss, flybuss og taxiholdeplass er i kort gangavstand fra eiendommen. Stort utvalg av butikker og service i umid-delbar nærhet. Lokalene er meget lyse og gjennomgående og er i dag inndelt i hovedsakelig celle-kontorer. Dette kan lett tilpasses åpent landskap, etter evt ønske fra leietaker. God arealutnyttelse av lokalene. Det er heis til alle etasjer og hver etasje har minikjøkken. Muligheter for leie av parkeringsplasser samt lagerplass i kjeller. Lokalene kan leies samlet eller delt.

Kilde: Union Norsk Næringsmegling* Arealledigheten gjelder for det samlede området Lysaker–Fornebu** Arealledigheten gjelder for det samlede området Ytre nord og øst inkl. Økern – Hasle – Løren


1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Topp standard 2200 2500 2600 2800 2800 2100 1950 1950 2100 2700 3900 3750 2700 2850 3100

Høy standard CBD 1850 1900 1900 2200 2100 1800 1500 1550 1700 1900 2300 2300 2200 2350 2550

Nybygg CBD 1500 1700 1800 1900 2100 1900 1750 1700 1900 2000 2600 2600 2500 2550 2650

God standard CBD 1400 1500 1550 1700 1650 1450 1300 1250 1300 1400 1900 1900 1850 1900 2250

Høy standard vest 1550 1700 1700 1850 1750 1450 1300 1300 1400 1750 2200 2200 1900 1850 2000

Høy standard øst 1300 1400 1400 1450 1450 1250 1200 1100 1150 1300 1550 1650 1550 1650 1650

Eldre lokaler 650 700 700 800 800 600 500 500 600 800 950 950 900 900 800

Leiepriser i nye kontrakter over 500 m² målt i kr per kvm. per år ekskl. mva. og felleskostnader og parkering

Nybygg - høy standard og best

beliggenhet i sonen

Topp standard og beliggenhet –

eksisterende bygg

Høy standard

typisk nivå

Normalt god standard

typisk nivå

Areal-ledighet

Antall annonserte

lokaler

Vika, Aker Brygge & Tjuvholmen 4100 3900 3150 2500 4,8 % 60

Øvrige sentrum inkl. Bjørvika 3100 2900 2400 1700 4,4 % 115

Oslo Vest inkl. Majorstua 2300 2250 1950 1500 5,4 % 59

Indre Nord inkl. Ullevaal stadion 1850 1800 1600 1200 7,8 % 67

Indre øst inkl. Kværnerbyen 1750 1700 1500 1000 14,9 % 27

Skøyen 3000 2700 2200 1800 7,9 % 35

Lysaker 2300 2000 1750 1550 8,7 %* 44*

Fornebu 1950 1800 1600 1350

Nydalen 2100 2000 1750 1450 6,7 % 22

Bryn / Helsfyr 1900 1800 1650 1200 6,6 % 38

Ytre Vest inkl. Ullern og Smestad 1800 1750 1550 1250 4,5 % 22

Økern - Hasle - Løren 1900 1650 1450 1200

Ytre Nord og øst inkl. Furuset 1700 1550 1350 1150 11,1 %** 126**

Ytre syd inkl. Ryen 1700 1600 1350 1150 14,5 % 25

Asker/Bærum ekskl. Lysaker/Fbu. 1950 1850 1500 1200 5,4 % 89

Kilde: Union Norsk Næringsmegling

Leiepris for prestisjelokaler i CBD fra Q1 1998 tom Q4 2011

Kilde: Union Norsk Næringsmegling

Eiendomsverdi’s inflasjonsjusterte snittpriser for kontorer i Oslo

800

900

1000

1100

1200

1300

1400

1500

1600

1700Oslo totalt, nominelle kroner

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

1998

2001

2004

2007

2010

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

4500

5000

CBD-pris i løpende kroner

1600

1500

1400

1300

1200

1100

1000

900

800

NE

1112

w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

26

Lei

epri

ser

PB

Thunesvei 2, 0274 Oslo Tlf. 22 12 98 30E-post: fi [email protected] - www.epn.no

Billingstadsletta 25, kontorer 2. og 3. etasje

• Totalt areal 960 kvm, fordelt på 2 etasjer, á 465 kvm, samt lagerrom i u. etg. på 30 kvm.

• Bestående i dag av lyse, totalrehabiliterte kontorlokaler, samt verksteddel som kan konverteres tilbake til kontorer, hvis ønskelig.

• Gode parkeringsforhold i tillegg til god offentlig kommunikasjon.• Fristilles for ny leietaker/eier i april/mai 2014.

• Henvendelser: Axel Eide, 90 82 82 25 e-post: [email protected]

Nesbruveien 75

• Ca. 250 – 5.400 kvm kontorer og showroom/lager.• God offentlig komm. og kort vei til av- og påkjørsel E18. • Det er b.l.a. 3 kontoretasjer i én bygningskropp ledig. Kan leies

som “eget bygg”. • Eiendommen har rikelig med parkeringsplasser.


Olaf Helsetsvei 5

• 625–2500 kvm.• Moderne kontorer i toppetasje.• Frisk luft og samtidig nærhet til E6!• T-bane og buss i umiddelbar nærhet. Flybuss fra Ryen T-banestasjon.• Arealeffektive, lyse, moderne og trivelige lokaler - blanding av

cellekontorer og landskapsløsninger.

• Henvendelser: Christian Egge, 91 32 41 90, e-post: [email protected]

BILLINGSTAD, ASKER – TIL SALGS

BILLINGSTAD, ASKER – TIL SALGS/LEIE

KONTORER PÅ SKULLERUD – TIL LEIE

Drammensveien 147 – kontorer i landemerke på Skøyen

• 2. etasje: 460 m2 kontor


• 4. etasje: 700 – 1060 m2 kontor


• Lokalene i 5. etg. fremstår som lyse og moderne i en kombinasjon av celle kontorer og åpent landskap. Lokalene inneholder blant annet fl ere møterom, stille-rom, kjøkken og pauseområder.

• Lokalene i 4. etg. må ombygges til ny planløsning tilpasset nye leietakeres behov og krav spesifi kasjon.

• Skøyen stasjon med holdeplass for fl ytoget er beliggende vis a vis eiendommen.

• Butikksenter, treningsstudio, postkontor, banker, restauranter og en rekke andre servicetilbud befi nner seg i eiendommens nærmeste område.


SKØYEN ATRIUM

Thunesvei 2, 0274 Oslo Tlf. 22 12 98 30E-post: fi [email protected] - www.epn.no

Leie lagerlokaler

Leienivå lagerlokaler1400

1200

1000

800

600

400

Kilde: Dnb Næringsmegling

A-beliggenhetSentral, god adkomst,

eks. Alnabru, Ulven, Økern

B-beliggenhetIndustriområder med god

adkomst til E6 og E18

C-beliggenhetUtenfor typiske industriområder

og trafikkårer

Leienivåer for lager og logistikklokale/NOK/m2

A-kvalitet, >6 m takhøyde

B-kvalitet, 4–6 m takhøyde

Leie i Norge for lagerlokaler med høy standard og nye bygninger.

Kart. Kilde Akershus Eiendom

Gjelleråsen/Skytta

Oslo Airport Gardermoen

Kløfta/ Ullensaker Næringspark

Fjellbo/Berger/Høgslund/Hvam

LørenskogGroruddalen

Oslo

DRAMMEN

Rud

Kolbotn/Mastemyr

Billingstad

Regnbuen/Berghagan

Lierbyen

Vinterbro

Vestby

1000–1000

800–900

700–800

–750

66

Lei

epri

ser

PB28

Lei

epri

ser

NE

1112

w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

w tv

Fyrstikkbakken 2-4 inntil 800 m2 showroom/kontor til leie

• På bryn kan vi tilby nye, moderne kontorlokaler med gode lysforhold.• rikelig med p-plasser utenfor bygget og kort vei til buss og t-bane.• ta kontakt for ytterligere informasjon og befaring.

tevlingveien 23600 m² kontor med flott utsikt over hele Oslo

• kontorene ble pusset opp i 2009 og ligger i 8. etasje• Moderne bygg med gjennomgående lyse lokaler i høy kvalitet• varemottak, felleskantine og parkering under tak• sentralt plassert langs e6 på alnabru med kort vei til buss og bane

Kontakt: tine borgersen: 482 12 390 | [email protected] Utmo: 920 15 457 | [email protected]

Kontakt: tine borgersen: 482 12 390 | [email protected] Utmo: 920 15 457 | [email protected]

Ta konTakT med oss

Marthe Utmoe: [email protected]: 920 15 457

tine borgersene: [email protected]: 482 12 390

Casper Mathiesene: [email protected]: 936 61 717

På utkikk etter nye lokaler?

AFFILIATED BUSINESSwww.cbre.no

Alna

142 MANGLERUD

KAMPEN

ETTERSTAD

TEISEN

ULVEN

Tøyen

Botanisk hage og museum

Valle Hovin

Østre gravlund

Adolf Hed

ins V

ei

Hjalmar Brantings Vei

Strøm

sveie

n

Ulvensplitten

Persveien

Agm

und Bolts Vei

Ansgar Sørlie

s Vei

Arups Gate

Baglerfa

ret

Baneveien

B e k k e v eie

n

Birkebeing a t a

Borgg

ata

Brannfjellveien

Bri

nke

n

BrynsengveienB

ryns

høgd

a

Bøg

ata

Caspar Storms Vei

Dam

faret

Dyvekes Vei

Eikeveien

Einars Vei

Eirik Raudes VeiEkeb ergveien

Emil Korsm

o s V e i

Enebakkveien

Enoks Vei

Ensjøveien

Etterstadkroken

Etterstadsletta

Fi

nns V

ei

Fiolveien

Fugleliveien

Furuveien

Gab

bi L

unds

Vei

Glade

ngve

ien

Grø

nlib

akke

n

Grønvoll Allé

Har

ald

Hal

vors

ens

Ve

i

Hedmarksgata

H elgesens Gate

Herslebs Gate

Hjemliveien

Hovinveien

H ø landsg

ata

Høyenhallsvingen

Høyenhallveien

Innspurten

Jern

bane

veie

n

J ordalgata

Karl Staaffs Vei

Kildals V ei

Kon o w s Gate

Kristin

s V e i

Lille

bergsvingen

L i lleb

ergveien

Linneaveien

Lyn g veien

Låveveien

Ma l e rhau

gvei

en

Mangleru

dveien

Nil s Hansens Vei

Njåls Vei

No

rman

nsg

ata

Ola Nar r

Ole

Dev

iks

Vei

Opp

land

gata

Osl

o G

ate

Persveien

Plo

gvei

en

Prost

Hall ing

s Ve

i

Rimve

ien

Rin

ggat

a

Rognerudv

eien

Rol

f H

ofmos Gate

R

ugveien

Ryenbergveien

Røhrts Vei

Sars'

Gat

e

Schweigaards Gate

Sigr

id U

ndse

ts Vei

Sim

ensb

råtv

eien

Sim

on D

arre

s Vei

Smal

vollv

eien

Smed

gata

Sofienberggata

Solkroken

Sp

ektru

m vn

St.halva

rds Gate

Stamhusveien

Stein

borgve

ien

Strømsve

ien

Svaleveien

Svartdalsveien

Svingen

Sørligata

Teisenveien

Telavåggata

Telemarksvinge n

Te

rrass

evei

en

Thygesons Vei

Toftdah l s Vei

Trak

torv

eien

Trom

søga

ta

T r ond

heim

svei

en

Tvetenveien

Tøye

ngata

Ulven

veien

Utsikten

Valhallv

eien

Vikengt

Vålerenggata

Vårveien

Wetlesens Vei

Åkebergveien

Økernveien

Østensjøveien

Østre Vei

Ben

vei e

n

Ein

ars Vei

Fagerlia

Fyrstikkalléen

Has l e kroken

Jarlegata

Male

r haugveien

Oda

lsga

ta Surs

toffv

eien

Nordre Skøyen hovedgård

Skøyen

Søndre Skøyen

Østensjøveien

Bry

nsve

ien

Grense

veien

HELSFYR

BRYNVÅLERENGA

Strømsveien

Kjø

lber

ggat

a

E6

RIN

G 3

RIN

G 3

E6

Brynhelsfyrledige lokaler

Grenseveien 107 917 m2 moderne kontorer• Ligger i 6. etasje• Moderne løsninger• Populær kantine• nær t-bane, buss og e6

/

eTTersTADsLeTTA 3 Lyse, effektive kontorlokaler• Arealer fra 750 til 1530 m2

• rett ved e 6• God parkeringsdekning• Gunstig leie

Alna

142 MANGLERUD

KAMPEN

ETTERSTAD

TEISEN

ULVEN

Tøyen

Botanisk hage og museum

Valle Hovin

Østre gravlund

Adolf Hed

ins V

ei

Hjalmar Brantings Vei

Strøm

sveie

n

Ulvensplitten

Persveien

Agm

und Bolts Vei

Ansgar Sørlie

s Vei

Arups Gate

Baglerfa

ret

Baneveien

B e k k e v eie

n

Birkebeing a t a

Borgg

ata

Brannfjellveien

Bri

nke

n

BrynsengveienB

ryns

høgd

a

Bøg

ata

Caspar Storms Vei

Dam

faret

Dyvekes Vei

Eikeveien

Einars Vei

Eirik Raudes VeiEkeb ergveien

Emil Korsm

o s V e i

Enebakkveien

Enoks Vei

Ensjøveien

Etterstadkroken

Etterstadsletta

Fi

nns V

ei

Fiolveien

Fugleliveien

Furuveien

Gab

bi L

unds

Vei

Glade

ngve

ien

Grø

nlib

akke

n

Grønvoll Allé

Har

ald

Hal

vors

ens

Ve

i

Hedmarksgata

H elgesens Gate

Herslebs Gate

Hjemliveien

Hovinveien

H ø landsg

ata

Høyenhallsvingen

Høyenhallveien

Innspurten

Jern

bane

veie

n

J ordalgata

Karl Staaffs Vei

Kildals V ei

Kon o w s Gate

Kristin

s V e i

Lille

bergsvingen

L i lleb

ergveien

Linneaveien

Lyn g veien

Låveveien

Ma l e rhau

gvei

en

Mangleru

dveien

Nil s Hansens Vei

Njåls Vei

No

rman

nsg

ata

Ola Nar r

Ole

Dev

iks

Vei

Opp

land

gata

Osl

o G

ate

Persveien

Plo

gvei

en

Prost

Hall ing

s Ve

i

Rimve

ien

Rin

ggat

a

Rognerudv

eien

Rol

f H

ofmos Gate

R

ugveien

Ryenbergveien

Røhrts Vei

Sars'

Gat

e

Schweigaards Gate

Sigr

id U

ndse

ts Vei

Sim

ensb

råtv

eien

Sim

on D

arre

s Vei

Smal

vollv

eien

Smed

gata

Sofienberggata

Solkroken

Sp

ektru

m vn

St.halva

rds Gate

Stamhusveien

Stein

borgve

ien

Strømsve

ien

Svaleveien

Svartdalsveien

Svingen

Sørligata

Teisenveien

Telavåggata

Telemarksvinge n

Te

rrass

evei

enThygesons Vei

Toftdah l s Vei

Trak

torv

eien

Trom

søga

ta

T r ond

heim

svei

en

Tvetenveien

Tøye

ngata

Ulven

veien

Utsikten

Valhallv

eien

Vikengt

Vålerenggata

Vårveien

Wetlesens Vei

Åkebergveien

Økernveien

Østensjøveien

Østre Vei

Ben

vei e

n

Ein

ars Vei

Fagerlia

Fyrstikkalléen

Has l e kroken

Jarlegata

Male

r haugveien

Oda

lsga

ta Surs

toffv

eien

Nordre Skøyen hovedgård

Skøyen

Søndre Skøyen

Østensjøveien

Bry

nsve

ien

Grense

veien

HELSFYR

BRYNVÅLERENGA

Strømsveien

Kjø

lber

ggat

a

E6

RIN

G 3

RIN

G 3

E6

kontakt gjert skjelbred: Mob 916 63 207 / E-post [email protected]øksadresse: Brynsalleén 4, Oslo. / Tlf.: 23 03 95 20E-post: [email protected] / www.sandia.no Sandia Megling as

niLs hAnsens vei 20 340 m2 kontor/lager

• Kontor, lager, lettproduksjon

• Direkte adkomst med rulleport

• Lyse, praktiske lokaler

ØsTensjØveien 43 455 m2 kontor og 400 m2 kontor/showroom

• Adkomst fra bakkeplan

• Kombinasjon kontor, lager,

showroom

Brynsveien 2-4 270 m2 kontor 210 m2 kombi.

• Modernisert bygg

• Kontorlokalene innredes etter

leietakers ønske

• Kombilokaler m. direkte innkjøring

Brynsveien 5 367 m2 kontor + 196 m2 lager• Kontorene tilpasses leietaker• Praktisk lager rett inn fra rampe• Kantine, trimrom i bygget• Morderne ventilasjon med kjøling

Brynsveien 16–18 507/534/494 m2 kontor/lager

• Praktiske kontorer: 507 og 534 m2

• Lager og kontor: 494 m2

• Pent kontorbygg med kantine

TveTenveien 32 48–288 m2 kontor

• Arealene tilpasses leietaker

• Lager kan leies sammen med

arealene

GLADenGveien 14 Kontorer 169–678 m2

• Lyse arealer

• Tilpasses leietaker

• ventilasjon, kjøling

• Gode priser

Hva må du ut med for å leie gode kontorlokaler i Oslo? NæringsEiendom gir deg en fersk oppdatering.

Sjekk de seneste leieprisene

Og den oppdateringen er basert på den seneste kvartalsrapporten til Union Norsk Næringsmegling, som ble offentliggjort i forrige uke. I tabel-len under er det med Unions anslag gjengitt leieprisnivåer for topp ny-bygg i de ulike områdene, samt hva leietakerne må ut med for typiske lokaler av høy standard.

Union har ikke gjort endringer fra forrige rapport i mai om nivåene for topp lokaler i det aller øverste seg-mentet i Oslo: Prestisjeområdet CBD (Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen).

Typisk topp: 4100 kronerAnslaget er som tabellen viser 4100 kroner kvadratmeteren i året for nybygg. For lokaler av typisk høy standard er estimatet tatt opp med 50 kroner kvadratmeteren til 3200 kroner nå i oktober. Arealledigheten i CBD-området vurderes som i mai til 4,8 prosent.

Toppnivået i de øvrige delene av Oslo sentrum anslås denne gangen til 3200 kroner kvadratmeteren.

Union skriver om leienivåene i tabellen at de har forsøkt å anslå disse så nøyaktig som mulig. Faktorer som etasjen i bygget, utsikt osv. vil imidlertid påvirke leienivået, og

innad i områdene vil det også være forskjeller.

Store variasjonerEtt eksempel er at for nybygg i sentrum vil leienivået kunne variere fra 3200 kroner kvadratmeteren på det høyeste i Bjørvika til snaue 2000 kroner i de billigste underområdene i sentrum. Leietakerne kan regne med 2450 kroner kvadratmeteren for gode lokaler i Oslo sentrum.

Øvrige sentrum har vært den største vinneren om leietakerne de siste årene og har ifølge Union nå en markedsandel på over 20 prosent av nye kontrakter. Til tross for en høy tilførsel av nybygg, har kombinasjonen av sterk vekst i utleid areal og effektene av 22. juli bidratt til at ledigheten i sentrum er redusert fra drøye 7 prosent vinteren 2010 til drøye 4 prosent denne høsten.


CBD-området kan skilte med de høyeste leieprisene. (Foto: Kolonihaven)

Topp, nytt Typisk høyt Ledighet

Vika/Aker Brygge/Tjuvholmen 4100 3200 4,80 %

Øvrige sentrum, inkl. Bjørvika 3200 2450 4,20 %

Oslo vest, inkl. Majorstua 2300 1950 3,40 %

Indre nord, inkl. Ullevaal stadion 1850 1600 8,40 %

Indre øst, inkl. Kværnerbyen 1750 1500 13,50 %

Skøyen 3000 2300 7,20 %

Lysaker 2300 1850 8,80 %

Fornebu 1950 1600

Nydalen 2100 1750 5,80 %

Bryn/Helsfyr 2000 1650 6,40 %

Ytre vest, inkl. Ullern/Smestad 1800 1550 5,60 %

Økern – Hasle – Løren 1950 1450

Ytre nord og øst, inkl. Furuset 1700 1350 11,50 %

Ytre syd, inkl. Ryen 1700 1350 6,80 %

Resten Asker/Bærum 1950 1500 6,90 %

LEIEPRISER Og LEDIgHET

Kilde: Unions markedsrapport okt 2012

32

Nyh

eter

NE

1112

w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

For utleie eller visning kontakt: Thomas Madsen, mob.: 926 59 113, e-mail: [email protected] Frode Waaler, mob.: 406 03 907, e-mail: [email protected]

16.000 kvm kontorlokaler tIl leIe

www.aurIs.as

Arealene som kan frigjøres fra 1. januar 2014 er fra 450 kvm til 12.000 kvm. Lokalene er godt egent for større organisasjoner/bedrifter. Arealene fremstår i dag som lyse og tiltalende.

Sentralt beliggende med kort vei til offentlig kommunikasjon. Enkel og god tilgang til byggets hovedinngang og garasjeanlegg med direkte inngang til bygget.

Eiendommen kan utvikles med 4.000 kvm slik at samlet leieareal vil bli 16.000 kvm med celle kontorer / åpent kontorlandskap, møterom, kantine, trenings-rom, resepsjon, lagerrom m.m. Arealene kan enkelt tilpasses leietakers ønsker og behov.

Olav BrunBOrgs vei 6

TrOnDHeiMsveien 184kontorlokaler tIl leIeEiendommen ligger sentralt til med kort vei ring 3. Offentlig kommunikasjon ligger i umiddelbar nærhet med blant annet buss og trikk. Gang-avstand til T-bane /Sinsen stasjon. Torshovdalen med sine grøntarealer ligger i umiddelbar nærhet.

Det er to heiser, samt garasjekjeller i bygget.

Ledig areal: 1. etasje: ca. 350 kvm. med butikklokalet Unik beliggende!

2. etasje: Kontorer, 5 til 7 store møterom/kursrom, toalettrom, T-kjøkken med mer. Arealet er på til sammen 1.231 kvm. Godt egnet til kursvirksomhet. To innganger.

3. etasje: Kontorlokale på til sammen 665 kvm bta. Inneholder cellekontorer, møterom, showroom / åpent areal m.m.

Oslo kommune har plass nok til å håndtere befolkningsveksten, utfordringen er presset på samferdsel og offentlig kommunikasjon.

– Arealene er ikke utfordringen

Byutviklingsbyråd Bård Folke Fredriksen (H) er klar på at det ikke er arealmangel i Oslo som er utfor-dringen de kommende årene, men presset på kommunikasjoner. Folke Fredriksen sier til NæringsEiendom at kommuneplanen neste år peker på nye fortettingsområder.

– Oslo har historisk vært en stor industriby, men vi har transfor-mert tidligere industriområder som Nydalen. Ensjø og Groruddalen er nye transformasjonsområder som skal kunne huse den kommende veksten. Vi må fortette der infrastrukturen og samferdselen tåler det, og Oslo kommune er godt forberedt på den kommende befolkningsveksten og hvordan vi skal møte denne utviklin-gen, hevder byråden. Han er klar på at fortettingsstrategien skal videreføres.

Bård Folke Fredriksen sier det har vært en satsing på samferdsel de seneste årene. Men Oslo er preget av

trange gater, der mye av kommunika-sjonen går gjennom sentrum,

– Det kritiske punktet er at vi får til kommunikasjonen og en videre for-tetting rundt kollektivknutepunktene.

Må bo tettere– Så vi må være villige til å fortette og bygge i høyden, også i sentrum?

– Ja, hvis vi ser inn i fremtiden med befolkningsvekst, miljøkrav og klimaendringer, må vi bo tettere og høyere der infrastrukturen tillater det, er det klare svaret fra byråden.

– Vi ønsker å ta vare på Marka, særlig fordi vi blir flere, og vi ønsker å ta vare på parkområdene. Da må vi utnytte arealene i byggesonen på en bedre måte. Utviklingen i Nydalen de seneste 15 årene er et eksempel på at indre by har vokst utover, det samme er transformasjonen på Ensjø, som ligger kun 6 minutter fra Oslo sentrum.

Bård Folke Fredriksen mener et hovedgrep fremover er å utvide «indrebyen» langs områder som Hasle, Løren, Økern, Ensjø, Ulven og Vollebekk.

– Dette kan bli gode bo-områder uten at vi trenger å sanere ett eneste boligområde, det er kun ”lager og skur” i området. Vi får ikke lenger separate områder mellom næring og bolig som på 1950- og 60-tallet, men mer blanding. De laveste og mest sentrale områdene av Groruddalen mellom Østre Aker vei og E6 vil imidler tid i all hovedsak fortsette å være næringsområder, sier han.

– Hvilke tanker gjør du deg om utviklingen i Oslo sentrum?

– Fjordbyen har medført en revitalisering og utvidelse av Oslo sentrum som boligområde. I Bjørvika skal det føres opp 5000 boliger, med Tjuvholmen og Filipstad snakker vi om til sammen 9000–10 000 boliger.

34

Nyh

eter

NE

1112

w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

Vi har jobbet lenge for flere boliger i Kvadraturen og er villige til å gi dispensasjon fra parkeringsbestemmel-sene og vernekrav. Det har også kommet flere hoteller i Kvadraturen, sier Bård Folke Fredriksen.

FornuftigByutviklingsbyråden mener at i området rundt Oslo S er det ”opplagt fornuftig å bygge i høyden”. Folke Fredriksen har sagt ja til to høyhus rundt Norges viktigste knute-punkt.

– Dessuten er dette et område på havnivå, og høydene er dermed ikke til sjenanse. Vi må også være villige til å fortette og bygge noe høyere i indre by, så lenge infra-strukturen og samferdselen legger til rette for det, sier byråden.

Men Kvadraturen har altså utfordringer med tomme gater, fraflytting av butikker og til tider prostitusjon og annen kriminalitet. Bård Folke Fredriksen sier Oslo kommune samarbeider tett med gårdeiere, Oslo Handels-stands Forening, Kvadraturforeningen og Statsbygg om et levende sentrum i Oslo, gjennom samarbeids foreningen ”Levende Oslo”. Sykkeltraseen i Kirkegata har imid-lertid vært et forsøksprosjekt som har ført til kraftig omsetnings svikt for butikkeierne.

– Oslo kommune har mange mål, og det er ikke bestandig like lett å forene alle disse målene. Vi har en utfordring med et levende sentrum og sykkeltraseene, men har altså fått til flere hoteller i Kvadraturen. Jeg mener imidlertid at nærområdet må tilføres mer hverdagslige ting og savner en skikkelig lekeplass i Kvadraturen. Vi må ha attraksjoner utover selve bygningene.

Frykter todeling– Er du bekymret over utviklingen i Kvadraturen?

– Ja, det går en tidslinje frem til Bjørvika er ferdig utviklet. Vi må lykkes med å tilføre Kvadraturen nye attraktiviteter innen den tid, slik at ikke sentrum rives i to. Det som er positivt, er ombyggingen av Posthuset, med kombinasjon av boliger og butikker. Jeg ser gjerne flere slike prosjekter i sentrum. Så kommer det en stor kinoscene under Akershus Festning i regi av Forsvars-bygg, som også er bra. Vi må også jobbe med gateplanet i Kvadraturen, jeg omtaler gjerne gateplanet som den tredje fasaden. I Rådhusgata har vi rustet opp gate-elementet, nå skal vi jobbe med Øvre Slottsgate, lover Bård Folke Fredriksen.

Byutviklingsbyråd Bård Folke Fredriksen er redd for en todeling av Oslo sentrum. Her foran Bjørvika. (Scanpix)

//Nyskapende og ledende, på lag med samfunnet//

Helsfyr Atrium har med sin arkitektur og profi lerte beliggenhet blitt et landemerke på Helsfyr. Innvendig oppleves Helsfyr Atrium som en representativ, moderne og fremtidsrettet eiendom. Helsfyr har blitt et av Oslos best etablerte områder for større kontorbedrifter og har svært god tilgjengelighet med bil og kollektivtransport. I byggets 2. etg. har vi ledig fra 350 til 1.000 kvm kontor klart for innredning, lokalene skreddersys for den rette leietaker. Det er også noe lagerareal tilgjengelig for utleie i eiendommens kjellerplan. Helsfyr Atrium har betjent resepsjon, konferanseavdeling, kantine, parkering, sykkelparkering og garderober.

/ Schage Eiendom AS / Helsfyr Atrium, Innspurten 15, 0663 Oslo / 22 48 00 00 / [email protected] / www.schage.no /

Helsfyr Atrium

/Signalbygg på Helsfyr/ Innspurten 15

/ Kontakt: Vegard Netland Martinsen / 99 27 62 07 / [email protected] /


35

Adm. direktør Peter Groth i Aspelin Ramm Gruppen er ikke bekymret for hvordan vi skal håndtere den sterke veksten i Oslo.

– Ikke noe problem

i OslO

– Det er ikke noe problem å håndtere befolkningsveksten innenfor by grensen. Vi trenger ikke å bygge i Marka, og vi trenger ikke bygge veldig høye hus, slår Groth fast.

– Vi må fortette rundt stasjonsområdene og der infrastrukturen tåler det. Det er fornuftig å bygge ut rundt stasjonsområdene, og jeg opplever at Oslo kommune er villig til dette. Så tror jeg det blir en del konvertering av næringsbygg til boliger fremover, og en del næringsvirksomhet vil flytte ut av byen.

– Hvordan posisjonerer Aspelin Ramm seg for den ventede veksten?

– Vi har posisjonert oss på Vulkanområdet på Grünerløkka, på Vollebekk og på Økern. Mye av veksten fremover kommer i Groruddalen, rundt halvparten i områder der vi er posisjonert. Men det er mange områder i Groruddalen som har fått reduksjon av områdene rundt stasjonene. Vi opplever halv

tomme kjøpesentre, kebabsjapper og bingolokaler, sier en lettere oppgitt Groth.

Han sier det kan være aktuelt at flere grunneiere går inn sammen om å utvikle et område.

Godt eksempel– Transformeringen av Ensjøbyen et godt eksempel på at grunneierne har fordelt områder seg i mellom. Jeg har stor tro på å fortsette med det, men det er heller ingen ulempe at én stor grunneier får kontroll med utviklingen og tar styringen. Jeg er opptatt av det som skjer mellom husene, og hvem som tar ansvaret for det, sier Aspelin Rammsjefen.

– Peter Groth mener altså at vi ikke trenger å bygge i høyden i Oslo for å løse vekstutfordringene.

– Men vi skal bygge tettere, og det skal vi glede oss over. Vi må fylle ut en del tomter hvor det i dag er parkerings plasser og ”rusk og rask”.

Peter Groth og Aspelin Ramm posisjonerer seg for at Groruddalen skal ta unna mye av Oslo-veksten i årene fremover.

36

Nyh

eter

NE

1112

w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

Selv holder vi akkurat på med Parkveien 5, det er mye som kan fortettes.

– Er Aspelin Ramm villige til å satse mer i Oslo sentrum?

– Ja, i høyeste grad, svarer Groth omgående. – Vi vil gjerne bygge mer i sentrum, som på Filipstad, og gjerne Kvadraturen, både næring og boliger. Det hadde vært morsomt å få til noe på boligsiden der.

– Hva tenker du om utviklingen i Kvadraturen, med fraflytting og butikkdød?

– Jeg ser det som skjer, og Kvadraturen er ikke noe hyggelig sted å være. Jeg synes ikke noe om å fjerne parkerings plassene. I over skuelig tid fremover vil nordmenn bruke bil når de handler, utslipps problematikken må løses med mer miljøvennlige biler. Byggenæringen kan gjøre mer for å redusere utslippene enn de som kommer fra bil trafikken, svarer miljøbevisste Groth.

For rigorøse– Vi kan ikke hindre bilenes fremkommelighet. Den beste måten å drepe en by på, er nettopp å hindre fremkommelig heten.

Peter Groth mener Byantikvaren og andre myndighetsinstanser har vært litt for rigorøse med tanke på hva som aksepteres og påkreves i Kvadraturen. Groth ønsker seg bedre samvirke mellom bygg og gate og dermed åpne byggene ut mot gaten.

– Det er ikke sikkert at alt skal være sånn som det er blitt. Det gamle Posthuset har fått lukkede fasader. Vi hadde vært tjent med å få åpnet opp disse fasadene ut mot gatene. I Kvadraturen må man være villig til å ha perspektiver som gjør at området er hyggelig og et levende sted å være. Det er det ikke det i dag, og det bør man ta inn over seg, sier Peter Groth.

For mer informasjon, kontakt Espen Andersen, 22 13 52 20 [email protected]

1.525 kvm kontorlokaler til leie på Hellerud

• Toppetasje – 1.000 kvm• 3. etg. – 525 kvm• Lyse og fi ne kontorlokaler• Garasjeparkering• Lokalene er ledige for innfl ytting

Hellerud

Alnabru

Breivollveien

Dr.Ded

iche

ns v

ei

Erle

nd

s ve

i

Haug

erud

haga

n

Haugerudveien

Nåkkv

es v

ei

Ytr

e R

ingv

ei

Tveita

Haugerud

Smal

vollv

eien

Sigr

id U

ndse

ts v

ei

Tvet

enve

ien

E6

Tvetenveien 170


Vi skal bygge tettere, og det skal vi glede oss over.

37

– Bygg og tetthøyt

MYREN EIENDOM AS, Sandakervn. 24C, Bygg B, P.B. 4218 Nydalen, 0401 OSLO, Tlf: 2287 1900, Fax: 2287 1905www.myreneiendom.no

Myrens VerkstedModerne kombinasjonslokaler i fl ott omgivelse

Areal 1: Ca. 600 kvm lager med kjøreport, takhøyde 2,50.

Areal 2: Ca. 170 kvm kontor med lager/produksjon.

Ca. 240 kvm lager/produksjon og kjøreport.

• Enkel adkomst fra ring 2.

• Sentralt beliggende nær offentlig kommunika sjon.

• Meget god teknisk standard.

• God parkeringsdekning.

• I midten av en pulserende næringspark.

• Flotte utearealer og turmuligheter langs Akerselva.

Marcus Thranesgate 4, Ledig areal: 170–1110 kvm BTA

38

Nyh

eter

Foto: Scanpix

Tekst Dag-Jørgen Saltnes • e-post [email protected]

www.onarheimutvikling.no

VI VIL IKKE HA DE STORE

VI VIL HA DE SMÅ

Vi forvalter for de små og mellomstore gårdeierne

som trenger tett oppfølging.

Erling Fossen vil ha en tettere by med flere høyhus.

Bydoktor og selverklært urbanist Erling Fossen er helt på linje med Bård Folke Fredriksen og eiendomsutvikler Peter Groth når det gjelder utbygging i Oslo. Han mener Oslo har mye å gå på når det gjelder fortetting og bedre utnyttelse av arealene.

– Jeg tror det er særdeles viktig at Oslos vekst tas ut i Oslo, ikke i Akershus. Oslo er blant de europeiske hovedstedene med lavest tetthet. Oslo har store transfor-masjonsområder, vi kan fjerne småhusområder innenfor ring 3, alle bygårdene bør legge på seg to etasjer, og vi kan fortette langs kollektivknutepunktene, sier Fossen til NæringsEiendom.

Sørenga et mislykket områdeDet utvikles for tiden store arealer med nærings- og boligeiendom i sentrum. Fossen er imidlertid ikke veldig begeistret for det som gjøres der for tiden.

– Hovedproblemet med de nye byggeprosjektene i sentrum er at de suburbaniserer sentrum. Mange grå pantere og småbarnsfamilier flytter inn fra forstaden og forventer at det skal være like lydløst og trygt som i småhusområdene de kommer fra. Sørenga er en prototyp på et mislykket sentrumsområde, med 90 prosent boliger hvor alle som lager lyder får en advokat på nakken, sier Fossen.

Han mener det aldri bør være mer enn 30 prosent boliger i et byutviklingsrosjekt.

– Det er viktig at de mange prosjektene får en god bymiks av næring, bolig, rekreasjon og forlystelse for hele byens befolkning. Grovt sett har vi tre brukere i et område; de som bor der, de som jobber der og tilreisende. Alle tre må få sitt, fastslår Fossen.

Fjern høydebegrensningen– Hva ville du gjort hvis du var sjef i Plan- og bygnings-etaten i en uke?

– Det viktigste er å fjerne høydebegrensningen. Alle høye bygg trenger en begrunnelse, men mange steder i Oslo kan de faktisk få det, ikke minst langs kollektiv-knutepunkter. Deretter ville jeg konsentrert meg om områdeplanleggingen, og latt utbyggerne ta seg av all detaljplanlegging. Det skaper en fleksibilitet som gjør at uforutsette utfordringer kan håndteres uten tap av tid, sier Fossen.

39

Byantikvaren er ikke like entusias-tisk til fortetting av Oslo sentrum som Bård Folke Fredriksen.

Skeptisk til fortetting

Byantikvar Janne Wilberg er klar må at ”vi må ikke nødvendigvis fortette i Oslo sentrum” i stor utstrekning.

– Byplansjef Ellen de Vibe har sagt at Bjørvika ikke har noe høyere utnyttelse enn Grünerløkka. I prinsippet kunne vi ha bygd fire etasjer i Bjørvika ved en annen utnyttelse av området enn høyblokker, sier Wilberg.

For Byantikvaren er det viktig å ivareta de historiske delene av sentrum på en god måte.

– Vi må ta tilbake boligdelen i sentrum. Jeg er opptatt av at sentrum beholder sine attraktive kvaliteter, poengterer Janne Wilberg.

– Og da kan vi ikke bygge i høyden?

– Vi kan bygge i høyden i utvalgte områder som Økern og mer jomfruelig mark i Oslo, men ikke på historisk grunn i indre by. Høye bygg i sentrum gir dårlige byrom og mer trekkfulle, kalde og mørke gater. Jeg er altså ikke imot store høyder i utvalgte deler av byen, men det er ikke riktig å fortette overalt. Vi må velge ut noen områder som monner og kan ikke fortette hver eneste villahage.

– Hvordan mener du Oslo skal løse den forventede befolkningsveksten de kommende årene?

– Oslo må sammen med nabokommunene tenke regionalt, her er det et potensial for samarbeid. Et eksempel er at det nå er regional

enighet om å prioritere dobbeltspor på jernbanestrekningen til Ski, og det er viktig. Strekningen Moss Malmö har den høyeste befolkningstettheten i Norden. Politikerne må samarbeide om dette, sier Janne Wilberg.

Flere boliger– Men hvordan skal vi løse utfordringene i Kvadraturen og de tomme gatene i deler av sentrum?

– Vi kan øke boligandelen noe, jeg tror flere boliger vil øke attraktivi teten i området. Husk at mange av byggene i Kvadraturen er regulert for både bolig og næringsformål. Vi ser dessuten i mange andre land i tilsvarende områder at det er forretninger i første etasje, kontorer i andre etasje og så boliger oppover i etasjene. En slik utvikling er vi ikke avvisende til, sier Wilberg.

Byantikvaren er derfor tilhenger av «påfyll» i Kvadraturen og sentrum.

– Men det er ikke plass til veldig mange nybygg i området, man må se på hvordan man kan utnytte de eksisterende byggene på en bedre måte, sier hun.

Janne Wilberg mener at funkisgårder har et særlig potensial for boliger. Flere av disse er nylig konvertert til hoteller, noe hun ikke mener er galt i seg selv, men de gir ikke det samme livet til en bydel som permanente boliger. Byantikvaren

håper derfor at flere gårdeiere ser mulighetene her.

– Er det noe annet ved utviklingen som bekymrer deg i Oslo, spesielt i sentrum?

– Ja, de tomme gatene i Kvadraturen, og at vi presser inn for høye byggehøyder i det historiske sentrum. Vi har flere eksempler på at det går gal vei, som planene for Tullinkvartalet. Her har vi vært veldig tydelig på hva vi ønsker, svarer Wilberg, og fortsetter:

– Vi er også opptatt av boligkvalitet, og at det bygges flest mulig gode boliger, ikke flest mulige boliger. Et interessant poeng her er at med byfornyelsen på 80tallet ble det sanert en del eldre bygg inne i kvartalene på Grünerløkka. Nå vil man igjen oppføre nybygg inne i de samme kvartalene. Det er ikke sikkert at det vil gi en god bolig kvalitet. For oss virker det som det er å ta et skritt tilbake.


Byantikvar Janne Wilberg vil ha flere boliger i Kvadraturen. (Scanpix)

40

Nyh

eter

NE

1112

w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

LokaLer tiL Leie

Aberdeen Asset MAnAgeMent Henrik Ibsens gate 100 Postboks 2882 Vika 0230 OsLO

telefon: +47 22 01 27 00 telefaks: +47 22 01 27 01

e-post: [email protected] www.aberdeen-asset.no

Aberdeen Asset MAnAgeMent regIOn nOrd – trOndHeIM beddingen 8 7014 trondheim

Aberdeen Asset MAnAgeMent regIOn Vest – bergen statsminister Michelsens veg 38 5231 Paradis

MunkedaMsveien 35 storgata 5–7334 kvm 4.989 kvm

LYSE OG TRIVELIGE KONTORER I VIKA VEd AKER bRYGGE

• Klassisk og pent oppusset kontoreiendom• 2. etg. – kombinasjon av cellekontor og åpne løsninger• sentral beliggenhet ved siden av Vika Atrium og Aker brygge• Kort vei til offentlig kommunikasjon og god parkeringsdekning for besøkende • 5 min gange til nationaltheatret stasjon

TOTALRENOVERTE LOKALER mIdT I OSLO SENTRum• Ledig areal: 4.989 kvm• Minimum utleieareal: 248 kvm• to minutters gange til Oslo s• Oppgraderte fellesarealer med bl.a. nye heiser, kantine og sykkelparkering• Lokalene tilpasses den enkelte bruker

kontakt: Joakim kaspersendirekte: 22 06 62 86 Mobil: 481 95 150e-post: [email protected]

kontakt: anders Heffermehltelefon: 950 63 693e-post: [email protected]

Lørenvangen 22 2.175 – 10.000 kvm

Moderne og effektivt kontorbygg på Løren• Kontor 2.175-10.000 kvm• Lager 1.560 kvm i eget bygg• Moderne og effektivt kontorbygg som i dag er

hovedkontor for selvaag-gruppen• Lokaler med god fleksibilitet, effektivitet og

gjennomgående lysforhold• Innbydende og moderne resepsjon/lobby,

kantine, trimrom og garderobe i bygget• svært god adkomst med bil fra ring 3• busser mot øst og vest få minutters gange fra

bygget, inkludert flybuss. I tillegg umiddelbar nærhet til nye Løren t bane stasjon (2016)

• 50-100 p plasser på egen tomt• Lagerbygg med stor kjøreport og grunnflate på

1.350 kvm btA, mesanin 210 kvm btA• Ledig fra 01.01.2014

kontakt: steinar frøland. telefon 982 69 111siri Jordfald. telefon 918 89 225

22

Olav Thon liker dårlig den utviklingen han ser i Oslo sentrum.

NæringsEiendom får så vidt spurt en travel Thon på åpningen av nye Strømmen Storsenter om hvilke tanker han gjør seg for sentrum fremover.

– Hvor bekymret er du for utviklingen i Oslo sentrum og Kvadraturen?

– Jeg er bekymret. Oslo sentrum kunne ha utviklet seg til noe veldig stort og fint, men i stedet ser vi

beslutningsvegring. Thon Gruppen er etablert i 30-40 kommuner i Norge, og Oslo er den verste å forholde seg til, svarer Olav Thon. Thon Gruppen har blant annet Hotel Panorama i Kvadraturen. Olav Thon sier de i fire år har bedt om å få gjøre om en liten del på 65 kvadratmeter, men ennå ikke fått den nødvendige tillatelsen

– Vi har holdt på siden 2008 og ikke kommet noen vei, sier han.

Ingen perle– Er du villig til å satse i Kvadraturen fremover, som å bygge boliger?

– Reguleringen i Kvadraturen tilsier leiligheter for barnefamilier, og det har jeg ikke noe tro på. Vi må bygge praktiske boliger for dem som tilbringer arbeidstiden sin der og kan ikke satse ut fra dagens regulering. Kvadraturen burde ha vært en perle, men det er den ikke, slår Olav Thon ettertrykkelig fast.

– Oslo sentrum blir Fornebu og Strømmen

(Foto: Scanpix)

42

Nyh

eter

NE

1112

w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

Eiendomsdirektør Tron Harald Bjerke i Olav Thon Gruppen mener det bør åpnes for økt fortetting og høyere utnytting i sentrum og andre knutepunktsteder som har god kol-lektivtilgjengelighet og veiløsninger.

– Boligandelen bør økes i sentrum. Dette er det vel ingen uenighet om, men utbygger må selv vurdere andelen småleiligheter, og det må dispenseres fra fordyrende krav om at alle leiligheter skal være tilpasset funksjonshemmede, sier Bjerke.

Da må flere gårder med lav utnyt-telse og standard kunne rives.

– Levende bygater betyr at første etasje i bygg må tillates å endres hvis nødvendig, for å få etablert nye butikkbrukere som har krav til moderne butikkløsninger

og universell utforming. Det er mis-lykket vernetanke at man skal be-vare et bygg akkurat som det måtte være på et bestemt tidspunkt. Bevaring gjennom bruk burde være retningsgivende. Dette praktiserer Riksantikvaren i større grad enn Byantikvaren, sier Tron Harald Bjerke, og viser i den sammen heng til Bryggen i Bergen.

Utenkelig i Oslo– Her er det tillatt etablering av spise steder og andre etableringer som vil være helt utenkelig å få gjennom ført i Oslo, hevder han.

Tron Harald Bjerke er også klar på at antall parkeringsplasser i Oslo sentrum må økes. Ingen plasser på bakkeplan må tas vekk før det er

etablert et nesten like antall gode plasser i parkeringshus. Bjerke er heller ingen stor sykkelentusiast.

– Syklende innenfor eksempelvis Ring 1 må tilpasse seg de gående, og ikke omvendt. Derfor kan hele Torggata være gågate og likevel brukes av syklende. Egne sykkeltraseer som tar vekk gateparkering, har jo gitt tragiske resultater i Kvadraturen, sier han.

Tron Harald Bjerke er i likhet med sjefen sin oppgitt over saks-behandlingstider for regulerings-planene.

– Det er jo et eget kapittel, fem-seks år er vel ikke uvanlig. Det er ufattelig at så vidt mange kan holde engasjementet oppe og ha økonomi til å måtte vente så lenge på avkla-ring, sukker Bjerke.

Attraktive lokaler til leie sentralt på Enerhaugen!

For mer informasjon kontakt Erik Bøhler m: 90 08 51 28 eller Hans Olav Bjørk m: 958 30 230 Parkveien 33, 0258 Oslo, Tlf: 24 11 56 56, www.scd.no e-post: [email protected]

Vi bygger 30 nye leiligheter i tilknytning til Borghaven og har i den forbindelse helt nytt og attraktivt næringslokale til leie med innflytting 1. halvår 2014. Lokalene ligger hhv. i Borggata 11 (forretning) og Jens Bjelkes Gate 57 (forretning/bevertning) og kan tilpasses leietakers ønsker.

Høres dette interressant ut? Ikke nøl med å ta kontakt!

HAR DU EN GRÜNDER I MAGEN...?Lokaler på ca. 240 kvm til kaffebar/serveringssted • Lokaler på ca. 360 kvm til nærbutikk


43

– Byrådet er positive til et offentlig/privat samarbeid om å ruste opp Tøyen torg, sier byråd Bård Folke Fredriksen til Næringseiendom.

Byrådet blir med på Tøyen

Viljen til å ruste opp Tøyensenteret er sterk blant gårdeierne. Gjennom sitt Eierforum har de sendt en ramme søknad til Plan & Bygningsetaten. Kommunen eier torggrunnen og vil trolig bidra, men beløpet er ikke avklart.

– Vi har satt av 15 millioner kroner til torg og møteplasser i budsjett forslaget for neste år, men ikke øremerket midlene. Det vil vi nok gjøre når budsjettet er ferdigbehandlet i bystyret, sier Fredriksen.

Rammesøknad fra gårdeierne Entra eiendom, Partsbygg og Hagegt. 27 (Morten Rye Pedersen) har dannet Eierforum, som administreres av AnneLise Øien i DTZ Realkapital. I rammesøknaden ber Eierforum om godkjenning for en helhetlig løsning for hele senteret. Søknaden omfatter også en ansiktsløftning for Tbanestasjonen.

Eierforum vil oppgradere butikkfasader og baldakiner og bedre belysningen, enkle grep som de ber om

18,5 millioner kommunale kroner til. Total investeringsramme er 45 millioner kroner. I dette beløpet ligger også en profil og skiltplan og nytt signaturdekke med fontener. Flere leietakere oppgraderer spisestedene sine. I november vil Søstrene Nordby åpne en ny kafé.

Ambisjonene er å løfte Tøyen torg med ny design og skape en unik atmosfære. Her kan det bli utekino og forskjellige typer marked er og arrangementer.

44

Nyh

eter

NE

1112

w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

Tøyen er den bydelen i Oslo med tettest boligbebyggelse og størst vekst. 40 000 mennesker bor i gangavstand til Tøyensenteret, tallet vil øke i årene fremover, og det er 7,8 millioner på og avstigninger på Tbanen i året.

Kontakt: Casper Mathiesen Mob: +47 93 66 17 17 Mail: [email protected]

Kun 50 meter fra Tøyen Torg og T-bane kan vi tilby lyse og hyggelige kontorer fra 650 – 5.500 m², totalrenovert til fremtidens behov eller rimelig leie ‘AS IS’.Løsningen skreddersys leietakerens behov.

• Flott eksponering• Meget god offentlig kommunikasjon• Tøyen Torg under kraftig oppgradering• Nye CBD (Bjørvika) kun 12 minutter gangavstand.• Bygget egner seg bra for kontor, kurs/utdannings-

virksomhet, hotell o.l.

FREMTIDENS TØYEN• TOTALRENOVERT• ELLER «AS IS»

AFFILIATED BUSINESSwww.cbre.no

MANGLERUD

ULLEVÅL

SAGENE

TORSHOVSINSEN

ØKERN

GAMLEBYEN

VÅLERENGA

GRØNLAND

GRÜNER LØKKA

KAMPEN

BLINDERNBJØLSEN

DISENTONSEN

ILA

HASLE

SIMENSBRÅTEN

MAJORSTUEN

FROGNER

VIKATEISEN

LØREN

ULVEN

REFSTAD

FAGERBORG

SØNDRE HOVIN

AKERBRYGGE

OSLO S

TØYEN

BJØRVIKA

Botanisk

Munch-museet

hage

Tøyen-badet

KOLSTADGATA 1

Illustrasjonsfoto

Tekst Ivar Sekne • Ill.: Jarmund/Vigsnæs Arkitekter

Tøyen Torg i dag

• Coop mega• Kiwi• Boots apotek • Tøyen bokhandel og lekebutikk • Tøyen blomster • Tøyen Ur og gull • Intermat med frukt/grønt/innvandrermat • Kiosk• Frisør • Nille • Deichmanske bibliotek• Posten • Nav • Skattetaten • Tannlege og fysioterapi • Fontenehuset

Slik tenker gårdeierne seg Tøyen Torg etter oppgraderingen.

45

Folk vil ha murhus.Hvis folk får velge, vil de ha murhus. Eiendomsmeglere bekrefter at murhus er ettertraktet og oppnår høye priser. Murhus er rett og slett mangelvare. Derfor var det ingen i OBOS som ble særlig overrasket da boligfeltet Voksenhagen ble utsolgt på rekordtid. 50 moderne småhus i rekke, tegnet av arkitektkontoret Kari Nissen Brodtkorb, bygget i Leca Isoblokk med Weber Fiberpuss. Leca Isoblokk gir sunne og energivennlige hus, høy brannsikkerhet og lave vedlikeholds- kostnader. Akkurat slik folk vil ha det.

100% Leca Isoblokk100% Utsolgt

OK

TAN

w w w. w e b e r- n o r g e . n o

Sivilarkitekt MNALKari Nissen Brodtkorb og Leca Isoblokk 35.

Last ned vår app for Android og iPhone.Scan QR-koden.

Det hender at man ender opp et helt annet sted enn der man hadde tenkt, og der også miljøfaktoren ble utslagsgivende for valget av lokaler.

Miljø ble utslagsgivende

I så måte er KONE (se faktaramme) et godt eksempel. KONE har i 15 år hatt sitt hovedkontor i Norge i dagens bygg på Frysja ved Maridalsvan-net og i ytterligere ti år i nabobyg-get. Men lokalene begynner å bli utdaterte og havner langt ned på en miljøsertifisering. I tillegg kan det ta det lang tid for de ansatte med bil ned til sentrum, hele 25 minutter, ifølge innkjøpssjef Reidar Jordet. For snart halvannet år siden bestemte KONE seg for å se etter nye lokaler,

den nåværende leiekontrakten går ut ved årsskiftet.

– Vi ville ikke lengre vest enn Akerselva, i praksis ikke vest for Sinsen. I vest blir det for lange avstander ned til sentrum. Vi har mange servicefolk med mye kjøring og som får kilometergodtgjørelse, det var derfor kjempeviktig med kortere reiseavstander. Hovedtyngden av våre ansatte bor dessuten nord, øst og sørøst for sentrum, det er få ansatte som bor på Oslo vest, sier

innkjøpssjef Reidar Jordet i KONE til NæringsEiendom.

Nærhet til offentlig kommuni-kasjon var også viktig ved valg av nye lokaler, og de KONE-ansatte har en god del farting til utlandet. Grei atkomst til Gardermoen var derfor ett av kravene.

Ikke vestoverKONE begynte høsten 2011sammen med leietakerrådgiveren Fast EiendomsPartner å se seg om etter

Heisprodusenten Kone endte opp i et miljøbygg. (Foto: Kone)

48

Mil

jøN

E11

12

ww

w.n

e.n

o

ww

w.n

enyh

eter

.no

alternativer. Foruten kravene til loka-lisering, skulle de nye arealene være effektive og miljøvennlige.

– Vi ville altså ikke til Oslo vest og ikke lengre syd enn Ryen. Vi så på områder som Økern og Alnabru, men på Alnabru var det for mye trafikk. På Brobekk fant vi ikke bra nok lokaler, forteller Jordet om lokalise-ringsprosessen.

Valget falt til slutt på Miljøhuset GK på Ryen (se faktasak), men Ryen stod i utgangspunktet ikke veldig høyt oppe på listen over aktuelle områder.

– Nei, vi begynte med alternati-ver rundt Økern. Ryen var ikke på prioriteringslisten, men vi skjønte etter hvert at beliggenheten her var en innertier. På Ryen har vi tunellen rett ned til sentrum, og det er bare 30 meter til T-banen, sier Reidar Jordet.

KONE søkte etter 2500 kvadrat-meter i kravspesifikasjonen. Mes-teparten skulle være kontorlokaler, men selskapet trengte 700 kvadrat-meter med lagerlokaler. Med andre

UTLEIE

KONGENS GATE 15NEDRE SLOTTSGATE 4

KONTORLOKALER98–1253 KVM

• Eiendommen ligger sentralt i Oslo sentrums beste butikk- og kontorområde, like i nærheten av Steen & Strøm og Karl Johans gate.

• Fasaden er pent oppusset og gir et bra inntrykk.• Kollektivtransport og nødvendige servicefunksjoner

som post, butikk og bank i umiddelbar nærhet.• Innkjøringen til garasjekjeller fra Nedre Slotts gate.• To personheiser, samt vareheis

Ledige lokaler:• Butikklokaler: ca. 35 kvm og ca. 98 kvm• 3. etasje: Kontor – ca. 1253 kvm• 4. etasje: Kontor – ca. 239 kvm• 4. etasje: Kontor – ca. 98 kvm• 5. etasje: Kontor – ca. 487 kvm• 7. etasje: Kontor – ca. 60 kvm

Kontakt: Knut HolterTelefon: 95 27 25 22

[email protected]: 35289292

Ski

pper

gata

Mun

keda

msv

eien

Ake

rsga

ta

Akershusstranda

Dro

nnin

gens

gat

e

Enga

Frid

tjof Nansen

s plass

Glacisgata

Karl Johans gate

Kirk

egat

aKong

ens

gate

Lille Grensen

Ned

re S

lott

sgat

e

Ned

re V

ollg

ate

Prinsens gate

Revierstredet

Rose

nkra

ntz'

gate

Ruseløkkve

ien

Råd

husb

rygg

e 1

Råd

husb

rygg

e 2

Råd

husb

rygg

e 3

Rådhusgata

Rådhusplassen

Tollbugata

Tord

ensk

iold

s ga

te Torg

gata

Øvr

e Sl

otts

gate

Øvr

e Vo

llgat

e

GrundingenHolm

en

s gat

e

Strand

en

Hvordan øker du verdien på næringseiendommen din?Vi er spesialister på næringseiendom. Ring tlf. 21 02 55 55

ord var behovet et kombinasjons-bygg, som i dag.

– Hva var viktig for dere i valget av nye lokaler?

– Det var kombinasjonen av bygg, beliggenhet, kommunikasjon og pris. Det er veldig sterkt fokus på kostnader i KONE. Miljøfaktoren var et sterkt ønske, men ikke noe absolutt krav. Den kommer på toppen av andre elementer og var utslags-givende hvis alle andre faktorer var like. De finske eierne er imidlertid veldig opptatt av miljøvennlig bygg

og miljøvennlige løsninger, konsernet har en policy om at det skal være så miljøvennlig så mulig, svarer Reidar Jordet. Og ja, ett av kravene var at det skal være en KONE-heis i bygget…

Ukjent– Vi var ikke kjent med Miljøhuset da vi startet prosessen, men dette alternativet kom ganske tidlig opp. Det var et råbygg første gangen vi besøkte bygget, men etter hvert stod det den del ferdig, slik at vi fikk et inntrykk av lokalene, sier Jordet.

KONE

Finskeide KONE er en av verdens ledende leverandører av heiser, rulletrapper og rullebånd. Konsernet selger, tilvirker, installerer, vedlikeholder og moderniserer heiser, rulletrapper og rullebånd. I Norge har KONE kontorer fra Kristiansand i sør til Tromsø i nord, mens påverdensbasis har KONE rundt 35 000 medarbeidere. I 2011 hadde KONE en netto omsetning på 5,2 milliarder euro.

49

www.energimerking.no

Da bør du komme i gang med å energivurdere dine tekniske anlegg, slik at du kan få redusert energibruken i bygget. Og dermed energi- kostnadene. Lave energikostnader er et konkurransefortrinn som bidrar til et godt omdømme og som gjør bygget ditt mer attraktivt for leietakere.

Husk at det er krav til regelmessig energivurdering av tekniske anlegg i bygg. Ved å energivurdere dem jevnlig, får du bedre oversikt over hvordan du kan forbedre driften og vedlikeholdet. Gjør det gjerne samtidig med at du energimerker bygget. Gjennomfører du tiltakene som foreslås, får du ned energibruken. God oversikt og dokumentasjon over dine tekniske anlegg vil lønne seg.

Interessert i høyere leie for bygget ditt?

– Ja, vi kom nokså raskt opp med Miljøhuset, supplerer Marius Nissen-Lie i Fast EiendomsPartner, som har bistått i søket.

– Dere brukte søkemegler til å hjelpe dere, hvorfor det?

– Å finne egnede lokaler krever betydelig tid, og de passer på marke-det for oss. Annonsene for lokaler er dessuten generelle, og ikke spesifikt utformede, sier Reidar Jordet.

– Det handler om å oppdage muligheter i et bygg. Vi kan komme

opp med krav til forandringer som gårdeier river seg i håret av å måtte gjøre. Du finner ikke akkurat det du leter etter i annonser, tilføyer Marius Nissen-Lie.

Ingen av dem vil si noe om leienivået i de nye lokalene. Nybygg av topp standard på Ryen kan ifølge næringsmeglere leies ut for rundt 1700-1800 kroner kvadratmeteren i året. KONE har tegnet en tiårig leiekontrakt fra 1. januar 2013 og regner med innflytting i februar.

Miljøhuset på RyenInneklimakonsernet Gunnar Karlsen (GK) startet høsten 2010 byggingen av Ryenstubben 10. Selskapet legger selv beslag på over halvparten av bygget. Miljøhuset GK på Ryen er et fore-gangsprosjekt på 14 000 kvadratmeter, fordelt på fem etasjer. Bygget bygges etter passivhus-standarden, og beregnet energiforbruk er lave 67 kWh per kvadratmeter per år. Beregninger viser at Miljøhuset GK trolig vil bruke 1,1 GWh mindre enn en C-merket bygning på samme størrelse. Det gir ifølge GK gir en årlig besparelse på 900 000 kroner.Utearealene til Miljøhuset inneholder ladestasjon for el-biler, grøntområder og atkomst til allerede etablerte gang- og sykkelstier.

Ifølge Marius Nissen-Lie er det veldig få tilpasninger som må gjøres før innflytting.

– Vi vil sitte mer åpent på Ryen, så arealeffektiviteten øker betrakte-lig. Felleskostnadene faller betydelig i det nye bygget, men arealkostna-dene per ansatt går nok likevel opp. Vi har fått til en hyggelig deal, og vi får også en veldig god parkeringsdek-ning med over 40 parkeringsplasser. Flere av alternativene vi så på, falt bort på grunn av manglende parke-ringsmuligheter, forteller Jordet. Han mener det har vært en utfor-dring å finne gode kombinasjons-bygg.

– De nye lokalene måtte ha god intern kommunikasjon, ansatte på lageret må ikke føle at de arbeider i et annet bygg, sier Reidar Jordet.

Tekst Dag-Jørgen SaltnesE-post [email protected]

50

Mil

jø

Kon

tor-,

lage

r- og

forr

etni

ngsb

ygg

i Osl

o og

Rom

erik

e. G

ode

bygg

med

flek

sibl

e ar

eallø

snin

ger.

Tlf:

2213

323

2 e

-mai

l: in

fo@

tota

lpla

n.no

ww

w.to

talp

lan.

no

For mer inFormasjon kontakt:Knut Martin Storegjerde, Mobil: 900 24 448, E-post: [email protected]

Morten Bryn, Mobil: 920 35 930, E-post: [email protected] Tlf: 2213 3232

IndustrIveIen 20A

til leie

kombinasjonslokaler/høytlager på skedsmokorset

345–2.500 m²Gode høytlager og kombinasjonslokaler til leie sentralt på Skedsmokorset. Ca. 5 m takhøyde og lasteramper.

• 365kvmlageriu.etg.:Søylefri og åpen planløsning. • 475kvmhøytlager:Inneholder lager og lager kontor.

Søylefritt. • 1.115–1.600kvmhøytlager:Inneholder lager, to lager-

kontor og spiserom. God planløsning med få søyler. • 345kvmkontor:Kontordel med 2 stk. cellekontor og

samt åpent areal. Flere større rom som kan passe til møterom/showroom.

Lokalene kan leies samlet eller delt.God adkomst for store kjøretøy. Gode parkeringsforhold.

strømsveIen 323A

til leie

høytlager og kontor på Furuset v/ikea

560–4.890 m²Høytlager, kombinasjonslokaler og kontor i flere størrelser. Rask og god adkomst til E6, innkjøring ved IKEA.

• 2.450kvmhøytlageroglager:1.200 kvm med ca. 6 m takhøyde, 1.250 kvm med ca. 3,5 m takhøyde. Totalt 5 porter hvorav 3 stk. med lasterampe og 2 stk. kjøreporter.

• 560–1.285kvmkontor,2.etg.: Inneholder åpent kontorlandskap, div møterom, smålager med liten laste rampe og port. Mye vindusareal, lyse lokaler.

• 950kvmkontor,4.etg.:Inneholder både cellekontor og åpent landskap. Pene og trivelige lokaler med mye vindu. Heis.

Kon

tor-,

lage

r- og

forr

etni

ngsb

ygg

i Osl

o og

Rom

erik

e. G

ode

bygg

med

flek

sibl

e ar

eallø

snin

ger.

Tlf:

2213

323

2 e

-mai

l: in

fo@

tota

lpla

n.no

ww

w.to

talp

lan.

no

For mer inFormasjon kontakt:Knut Martin Storegjerde, Mobil: 900 24 448, E-post: [email protected]

Morten Bryn, Mobil: 920 35 930, E-post: [email protected] Tlf: 2213 3232

IndustrIveIen 14

til leie

kombinasjonslokaler og lager - skytta v/gjelleråsen

300 – 4.050 m²Kombinasjonslokaler, lager og kontor i flere størrelser til leie i Skytta Næringspark, ved Gjelleråsen/RV-4. Kun 5 km til E6.

• 1.325kvmlager:Fordelt på hhv. ca. 825 kvm lager med tilhørende mesanin på ca. 500 kvm. Takhøyde ca. 5 m. Kjøreport.

• 1.640kvmlager:Inneholder lager, lagerkontor og garde-rober med WC. Takhøyde 4 m. Lasterampe med port.

• 300–1.100kvmkontor:Lyse kontor med mye vindu. Cellekontor, åpent og div møterom/arkiv. Takterasse, kjøkken og WC.

Gode manøvrerings- og adkomstforhold for store kjøretøy, stort uteareal.

molInnA 2

til leie

høytlager i gran næringspark

310– 1.900 m²

• 310–800kvmhøytlager:Lasterampe og kjøreport. Takhøyde ca. 6 m. Søylefritt

• 500–1.150kvmhøytlager:Kjøreport med direkte innkjøring. Takhøyde ca. 5-6 m. Sølyefritt.

• 380kvmlager:Lager med enkel standard. Kjøreport. Takhøyde ca. 3 m.

• 285kvmkontor:Både cellekontor og åpent. Egen kantine og stort garderobeanlegg.

BeliggenhetGran Næringspark ligger ca. 6 km ifra Gran sentrum.

Høytlager ifra 310– 1.900 kvm til leie i bygningsmasse tilpasset industriell virksomhet i Gran Nærings-park på Hadeland. Ca. 70 km / 1 time fra Oslo langs RV4. Meget gunstige leiebetingelser.

Kon

tor-,

lage

r- og

forr

etni

ngsb

ygg

i Osl

o og

Rom

erik

e. G

ode

bygg

med

flek

sibl

e ar

eallø

snin

ger.

Tlf:

2213

323

2 e

-mai

l: in

fo@

tota

lpla

n.no

ww

w.to

talp

lan.

no

Se alle våre ledige lokaler på www.totalplan.no www.totalplan.no Tlf: 2213 3232

hvamsvingen 24

til leie

lager og kontor på HVam

285 – 620 m²Kombinasjonslokale og kontor på Hvam, ca. 500 meter fra E6 ved Olavsgård hotell.

• 285kvmkontor:Pene og moderne kontor. Både cellekontor og åpent. God planløsning. Spiserom, møterom, WC. Mye vinduer.

• 620kvmkombinasjonslokale:Består av ca. 335 kvm lager samt ca. 285 kvm kontor. Lageret har 4 m takhøyde, egen kjøreport med direkte innkjøring og lagerkontor.

• Meget populær beliggenhet langs E6. Gode parkeringsforhold.

Per Krohgs vei 4

til leie

lager Sentralt kariHaugen

550 m²Moderne lager med kjøreport til leie. Meget sentralt beliggende på Karihaugen, ved siden av Maxbo og Staples.

•Ca.550kvmkombinasjonslokale/lager:Takhøyde ca. 4,6 m. Kjøreport med takoverbygg. Lagerkontor

med messanin. Inntilliggende garderobe m/dusj og WC samt ytterligere kontor lokaler kan også leies.

•God adkomst for semi/vogntog. Rikelig med parkeringsplasser.

HAV Eiendom sparker i gang andre fasen av Bjørvika-utbyggingen med et nytt stort kontorbygg og studentboliger bak operaen.

Nå kommer deN Neste Bjørvika-fasen

Tekst Dag-Jørgen Saltnes • e-post [email protected] • Ill.: Lund Hagem/Atelier Oslo

54

Nyh

eter

NE

1112

w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

I den offentlige debatten er Barcode etter hvert blitt synonymt med Bjørvika, men rekken med høye næringsbygg er bare begynnelsen på den nye bydelen. Selskaper som Hav Eiendom, Veidekke og Oslo S Utvikling skal bygge en rekke nye næringsbygg, boligbygg, handelsarealer, studentboliger og en skole. I tillegg vil det komme flere kulturbygg i den nye bydelen. 5000 boliger er blitt regulert og det vil jobbe og bo 40 000 mennesker i Bjørvika når alt står ferdig.

HAV Eiendom har tidligere solgt unna tomter til utviklere i området, men nå skal Hav Eiendom satse på en storstilt egenutvikling. Først i rekken står et kontorbygg på 12 400

kvadratmeter og et bygg som skal huse studenthybler.

– De nye byggene er start skuddet for HAV Eiendoms egenutvikling i Bjørvika. Vi går fra å kun selge ferdigregulerte tomter til også å utvikle enkelte eiendommer selv, sier HAV Eiendomsjef Eva Hagen til NæringsEiendom.

Cash og god byHAV Eiendom AS er et selskap som er hel eid av Oslo Havn KF. Selskapet har fått alt av det tidligere havnearealet til Oslo Havn, og skal forvalte tomtene på den beste måten.

– Vi skal få inn penger så Oslo Havn kan få bygge en ny havn. Men vi har også et annet viktig mandat: Å

skape en god by i de gamle havneområdene. Hvis vi bare lykkes med å få inn penger, og resultatet samtidig er en dårlig by, da har vi mislyktes med vårt mandat, sier Hagen.

Noe av de viktigste momentene for å få til en bedre by er å åpne arealene i Bjørvika til allmennheten.

– Jeg tror en av overraskelsene folk vil få når bydelen står ferdig, er store nye deler av Oslo nå blir tilgjengelig for folk, sier Hagen.

Det gjelder ikke minst at man lager en havnepromenade som strekker seg gjennom hele om rådet, åpne opp Akerselvas utløp til Oslofjorden, samt legger til rette for en rekke publikumsrettede virksomheter på gateplan. I tillegg forventes det nye

Barcode og Sørenga er bare første skritt i Bjørvika- utbyggingen. Slik vil det se ut når alt er ferdig. (Ill.: Mir Arkitekter)

56

Nyh

eter

NE

1112

w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

Deichmanske biblioteket å få over 2 millioner besøkende i året. Aktørene i Bjørvika venter også på en avklaring for det nye Munchmuseet.

Kontor og studenterVed siden av Deichmanske bibliotek, rett bak operaen, planlegger HAV Eiendom å bygge et bygg som skal huse studentboliger og et kontorbygg på 12 400 kvadratmeter. Byggene har fått navnet Diagonale og skal stå klart til innflytting i 2016.

Malling & Co jobber med å finne leietakere til Diagonale. Peter Malling jr. forteller at arbeidet med å finne leietakere allerede er i gang.

– Vi har hatt en håndfull presenta sjoner mot potensielle

Barcode og Sørenga er bare første skritt i Bjørvika- utbyggingen. Slik vil det se ut når alt er ferdig. (Ill.: Mir Arkitekter)

57

leietakere og håper å få løst det mot våren til neste år. Vi mener vi har et unikt produkt, og har et høyt ambisjonsnivå på hva vi kan få til av leie inntekter. Kontor bygget Diagonale fortjener den høyeste husleien i Bjørvika, sier Malling til NæringsEiendom.

Mellom Diagonale og Deichmanske bibliotek skal det bygges 15 500 kvadratmeter studentboliger. Det blir handel i første etasje og 350 hybler med 450 sengeplasser i bygget, som skal stå ferdig ved årsskiftet 2016/2017. Også Diagonale får handel i første etasje.

– Holder vi tomteverdiene utenfor, regner vi med investeringer på godt over milliarden for begge byggene. Vi ønsker å selge 50 prosent av prosjektet til en partner og beholde resten og forvalte det selv, sier Eva Hagen.

Perle ved børsenHAV Eiendom har en rekke tomter som enten er inne til regulering eller som er i utredningsfasen. Foran børsen, vendt mot operaen, står tomten A5a og A5b klar for et bygg på 10 500 kvadratmeter. Der ønsker Hav Eiendom å sette opp et næringsbygg, som enten kan huse et hotell eller et kontorbygg.

– Dette er vår mest representative byggetomt, sier Eva Hagen.

Tomten synes perfekt for et skikke lig hotell som drives av en av de store internasjonale luksushotellkjedene, eller kanskje som et hovedkontor for noen av aktørene i området?

Litt bak tomten, bak Havnelageret, kan det også bygges et kontor bygg. Det er meningen at dette kontorprosjektet skal rydde opp mellom Havnelageret, riksveiramper og Kvadraturen. I den grønne festnings allmenningen skal det bygges inntil 3300 kvadratmeter med forretning, bevertning og allmennyttige formål.

Boliger ved MunchVed et eventuelt Munchmuseum ved siden av operaen i Bjørvika, vil det bli flere boligeiendommer rett ved museet. HAV Eiendom eier tomten B1B4, som ligger mellom Akerselva og stasjonsallmenningen. Prosjektet er inne til regulering nå, og det kan få nesten 40 000 kvadratmeter boliger på syv til ni etasjer.

Ved Bispevikas sydlige og vestlige kant ønsker Hav Eiendom å bygge boliger i flere bygg av forskjellig størrelse. Til sammen 35 000 kvadratmeter kan bygges på tomtene B6AB6B.

Litt lenger frem i tid ligger ulike prosjekter ved Bispevika og bak Sørenga. Tomten B8AD5 kan huse både næringsbygg og boliger, og det kan utvikles til sammen 45 000 kvadratmeter. Videre innerst i Lohavn er det en næringstomt (D6), hvor det kan bygges drøye 46 000 kvadratmeter kontorlokaler over 10 etasjer. Videre utover mot enden av Bjørvika er det et kjempestort potensial for næringseiendom og boliger. Til sammen kan det bygges rundt 135 000 kvadratmeter på tomtene D7D8, D9 og D10D11, men dette ligger langt frem i tid.

En av tomtene HAV Eiendom har solgt, er den såkalte D1A, som Veidekke og Rema bladde opp 280 millioner kroner for. Tomten er regulert for til sammen 22 500 kvadratmeter med bolig og næring. Minimum 17 500 kvadratmeter skal brukes til boliger, mens maks 5000 kvadratmeter blir næring. Næringsdelen vil blant annet inneholde en Rema 1000butikk.

D1Atomten ligger innerst på Sørengutstikkeren, rett ved siden av det planlagte parkområdet Kongsbakken.

Det skal også bygges en skole i Bjørvika som dekker alle klassetrinnene fra første til tiende klasse grunnskole.

EVA Hagen i HAV Eiendom skal ikke lenger bare selge unna tomtene. (Foto: Ida Børsand/Kolonihaven)

58

Nyh

eter

NE

1112

w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

østre aker vei 206FstålFjæra 15

Fredrik Rydland | 40 69 02 00 | [email protected]

Erlend Eriksen | 46 42 22 60 | [email protected]

KONTAKT:

kombinasjonslokale For utleie

kombinasjonslokale For utleie

830 m²400 – 655 m²

OSLOOSLO

EIENDOmmEN• Eiendommen er godt driftet med gode

t i lpassningsmuligheter• Verksted med industrigulv• Lager med direkte ti lgang ti l rampe via port

BELIGGENHET• Eiendommen ligger i Kalbakken Industiområde • Nær Østre Aker vei

EIENDOmmEN• God takhøyde i lokalene (ca 4,5 meter) • Lokalene ligger på bakkeplan, og har egen

kjøreport rett inn i lageret• Arealene er svært fleksible, og kan enkelt

tilpasses ny leietaker

BELIGGENHET• Eiendommen ligger svært godt profilert langs

Østre Aker vei

Stor vekst i Drammen de neste 25 årene vil trolig tvinge arealintensive virksomheter som lager og industri ut av byen.

Vekst tvinger lager og industri ut

Drammen kan få en befolkningsvekst på 40 prosent frem til 2036. Det kom-mer frem i kommunens Drammen 2036-rapport. Dersom befolknings-anslagene stemmer, vil det i så fall vil bo hele 91 000 innbyggere i ”elvebyen” om snaut 25 år. For en del av eiendoms-aktørene og bedriftene som holder til i Drammen vil den kommende veksten ha store konsekvenser.

Blant politikerne er det bred enig-het om at Drammen sentrum skal fortettes med flere boliger, handels-areler og kontorarbeidsplasser. Kommunen har ikke lagt frem noen arealplan ennå, men det er ventet at

det vil bli lagt opp til at arealkrevende næringsvirksomhet vil bli flyttet ut av sentrum.

Ut med lager og industriI Oslo har flere områder allerede hatt en transformasjon som man kan vente i Drammen. I Nydalen forsvant arealkrevende lager- og industri lokaler og ble erstattet av kontorbygg, boliger og noe handel. Nye områder som Løren og Hasle har vært og er igjennom samme forvandling, og det samme vil skje på Økern og i nedre del av Grorud-dalen.

Mye tyder på at arealplanen som legges frem i Drammen til neste år vil følge samme spor. Buskerud Nærings-megling skriver i sin siste markeds-kommentar at en fortetting av sen-trum vil avhenge av at det legges til rette for næringsarealer både innenfor Drammens grenser, ”men også sett i et interkommunalt perspektiv hvor kom-munene rundt Drammen kan få økt næringsetablering som en konsekvens av at byen vokser”. Næringsmegleren mener det er viktig at Drammen og kommunene rundt samarbeider om arealbruk på tvers av kommunegren-sene i årene fremover.

Ut med gamle og slitne lagerbygg.

(Foto: Shutterstock)

60

Dra

mm

enN

E11

12

ww

w.n

e.n

o

ww

w.n

enyh

eter

.no

Tekst Dag-Jørgen saltnesE-post [email protected]

Papirfabrikken Union ble lagt ned, og tomten ble brukt til

boliger og kontorbygg.

PapirbreddenDenne transformasjonen har allerede begynt i Drammen. Der den gamle papirfabrikken Union holdt til, er det nå bygd ut en rekke kontor- og boligbygg. Området har fått navnet Papirbredden.

– I dag er det boliger, hotell og en rekke kontorbygg som huser blant annet Politiet og Statens hus på Papir-bredden, sier kommunikasjonssjef Cato A. Mørk i Entra Eiendom.

Det statlige eiendomsselskapet eier 60 prosent av Pa-pirbredden Eiendom AS, mens Drammen kommune eier de resterende 40 prosentene. På Papirbredden, ”Dram-men kunnskapspark”, er det tre høyskoler, bibliotek, bokhandel, karrieresenter og et innovasjonsmiljø med en rekke mindre kunnskapsbaserte bedrifter.

– Det er blitt et kunnskapsorientert område, hvor IT-bedrifter og andre kompetansebedrifter har flyttet inn, sier Mørk.

Nå jobber Entra Eiendom med den andre fasen av Papirbredden. Det første bygget på Papirbredden II er allerede ferdigstilt, og NSB er blant leietakerne som har tegnet leieavtale. Nå planlegges det et nabobygg.

Utviklingen på Papirbredden illustrerer mye av det som vil skje i Drammen i tiden fremover. Industri- og lagerbygg rives og tomtene vil bli brukt til å bygge kon-torbygg, boliger, handelsarealer og kulturbygg.

61

TIL LEIE 750 m2 forretningslokale Gamle Ringeriksvei 196

Dronning Mauds gt 10 2301 1400Postboks 1540 Vika, [email protected] Oslo www.nai.no - www.naiglobal.com

TIL LEIE 1.100 kvm Kontorlokaler Sandakerveien 118TIL LEIE 1.100 kvm Kontorlokaler Sandakerveien 118

TIL LEIE 275-1.561 kvm kontor Bærum / Oslo

1. og 2. etg., hver etasje 675 kvm kontorer,

tilsammen 1.350 kvm

U. etg. 211 kvm garderobe, boder,

trimrom + 198 kvm lager m/ kjøreport

Utleiebart areal fra ca. 275 kvm

Gode parkeringsmuligheter. Heis til alle etasjer

Kjøkken og spiserom med utgang til hage

Finnkode: 28589900

Kontaktinformasjon: Sabine Jennica Bartler / 9321 0062 / [email protected] Bergan / 9078 0452 / [email protected]

Dronning Mauds gt 10 2301 1400Postboks 1540 Vika, [email protected] Oslo www.nai.no - www.naiglobal.com

TIL LEIE 1.100 kvm Kontorlokaler Sandakerveien 118TIL LEIE 1.100 kvm Kontorlokaler Sandakerveien 118

TIL LEIE 275-1.561 kvm kontor Bærum / Oslo

1. og 2. etg., hver etasje 675 kvm kontorer,

tilsammen 1.350 kvm

U. etg. 211 kvm garderobe, boder,

trimrom + 198 kvm lager m/ kjøreport

Utleiebart areal fra ca. 275 kvm

Gode parkeringsmuligheter. Heis til alle etasjer

Kjøkken og spiserom med utgang til hage

Finnkode: 28589900

Kontaktinformasjon: Sabine Jennica Bartler / 9321 0062 / [email protected] Bergan / 9078 0452 / [email protected]

■ Innarbeidet forretningslokale på tettstedet

Krokstadelva i Nedre Eiker kommune

■ Eiendommen har en bra plassering med god

eksponering

■ Lokalene er godt vedlikeholdt, og oppfyller

dagens krav til tekniske løsninger

■ God parkeringsdekning

Kontaktinformasjon: Sabine Jennica Bartler / 9321 0062 / [email protected]

Leieprisene i Drammen har hatt flat utvikling det siste året. De beste lokalene i sentrum leies ut for rundt 1800 kroner per kvadratmeter.

Det kommer frem i Buskerud Næ-ringsmeglings siste markedskommen-tar datert i november 2012. Ifølge næringsmegleren er aktiviteten i leie-markedet ”relativt god”, og det tegnes mange nye leiekontrakter i tiden før årsskiftet. Leieprisene har imidlertid ligget stille lenge i Drammen-områ-det, og ifølge markedskommentaren er det ingen ting som tyder på store forandringer i tiden fremover.

”Det er fortsatt god etterspørsel etter lager- og kombinasjonslokaler,

samt handelslokaler med god belig-genhet. Det gledelige er at etterspør-selen etter kontorlokaler også ser ut til å være på vei opp, dog i sentrale strøk”, skriver Buskerud Næringsme-gling i markedskommentaren.

Fra 750 til 1800I Drammen sentrum er leieprisen for kontorlokaler med høy standard rundt 1800 kroner per kvadratmeter, ifølge Buskerud Næringsmegling. Kontorlokaler med middels stan-

Leiepriser kontor i DrammenHøy standard Pris per m2

Sentralt 1800

Randsone 1000

Usentralt 800

middels standard Pris per m2

Sentralt 1200

Randsone 900

Usentralt 700

Lav standard Pris per m2

Sentralt 750

Randsone 600

Usentralt 400

kilde: Buskerud næringsmegling

Opptil 1800 kroner meteren

KOntOrmarKedet i drammen:

62

Dra

mm

enN

E11

12

ww

w.n

e.n

o

ww

w.n

enyh

eter

.no

tekst Dag-Jørgen Saltnes • e-post [email protected]

Selv om aktiviteten i leiemarkedet i Drammen er på vei opp, beveger ikke leieprisene seg. (Foto: Wikimedia/Helge Høifødt)

KOntOrmarKedet i drammen:

Hus 1 på Papirbredden 2 er tatt i bruk av entusiastiske leietakere. Hus 2 står nå for tur! Vi kan tilby Drammens mest attraktive næringslivsarena midt i en klynge som består av spennende aktører innenfor kunnskap, innovasjon, kultur og teknologi. Hus 2, vil som hus 1 være et Futurebuilt-prosjekt med moderne arkitektur og klasse A miljøsertifisering.

Mer info: pb2.papirbredden.no

Utleiemegler:

dard går for rundt 1200 kroner per kvadratmeter, mens leieprisen for lokaler med lav standard er tilgjenge-lig for priser helt ned mot 750 kroner meteren.

I randsonen av Drammen er det vesentlig billigere å leie de beste lokalene. Der ligger leieprisen rundt 1000 kroner meteren, mens det er henholdsvis 100 og 400 kroner rime-

ligere per kvadratmeter for middels og lav standard i randsonen.

Usentralt i Drammen er leiepri-sene for høy standard 800 kroner per kvadratmeter og 700 kroner meteren for middels standard. Leietakere som tar til takke med dårlig standard utenfor allfarvei slipper unna med en leiepris på bare 400 kroner per kvadratmeter.

63

For et halvt år siden var det mange ledige kontorlokaler i Lillestrøm. Men nå er det nesten ikke mulig å oppdrive noen.

NesteN alt utleidKraftig vekst i Lillestøm:

– Det er stort trøkk her i Lillestrøm nå, sier Eivind Aursøy fra sitt utsiktspunkt i Real Næringsmegling, som er størst på næringsmegling i Lillestrøm.

Lillestrøm og omegn har økt folketallet og tallet på arbeidsplasser, særlig innen lager- og kombinasjons-bygg de siste årene. Både Lillestrøm og Jessheim opplever nå Gardermo-effekten. Det har blitt bygd så mange boliger i Lillestrøm at byen dermed er blitt mer attraktiv som arbeids-plass.

Flere store næringsprosjekter er under utvikling. Potensialet på Lillestrøm er stort, her kan det bygge ut titusenvis med kvadrat-meter, mener Aursøy.

– Selv om det er bygget mange nye boliger og tidene for nærings-lokaler er blitt bedre, er det likevel ingen som vil bygge næringsbygg på spekk. Det er fortsatt vanskelig å få større Oslo-bedrifter hit, særlig når ledelsen i bedriftene bor i Oslo og Oslo vest..

Eiendomsutvikler Erik Tosterud mener den nye kommuneplanen som ble vedtatt i juni i fjor, betyr mye for den nye veksten og nye prosjekter.

– Den åpner nye sentrumsom-råder for tett bebyggelse i tråd med nasjonale retningslinjer. Det teller også at det ikke har vært bygd noe nytt i de siste fem årene, sier han.

Aursøy skryter også gjerne av Skedsmo kommune, som han mener

har gjort en bra innsats for å legge til rette for vekst og nybygging

– Kommunen er lojal mot sin egen kommuneplan og dermed forut-sigbar. Vi kan stole på at de gjør det som planen åpner for. De investerer i infrastruktur i sentrum og gjør det lettere å bygge ut.

Byen tetner tilFør flyplassen og flytoget var på plass i 1998, var Lillestrøm et litt søvnig ladested i skyggen av Oslo, men med noen store arbeidsplasser og etter hvert messeområder som ga stedet ka-rakter. Billige arealer og lokaler gjorde Lillestrøm attraktivt for slike anlegg.

Nå tetner byen seg til og utvikler seg nordover. Leieprisene har i løpet

Ill: Enerhaugen Arkitektkontor AS / EVE images

64

Ro

mer

ike

NE

1112

w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

DYRSKUEVEIEN 13

Fredrik RydlandM: 40 69 02 00E: [email protected]

Erlend EriksenM: 46 42 22 60E: [email protected]

KONTAKT:

KoMbINaSjoNSloKalE FoR UtlEIE

1250 m² – 2050 m²

KLØFTA

EIENDOmmEN• Eiendommen er fra 2001 og holder god standard. Lokalene

er ti lpasset med svært smakfulle og tidsriktige løsninger• Arealet kan utvides med innti l ca. 800 kvm BTA

prodoksjon/lager/kontor• Logistikktjenester som kan leies i bygget: Varemottak,

uttak av varer, lagring, merking av varer, oppfølging av varer med berenset holdbarhet, rapportering og bedredskapsordning 24/7

• Felles resepsjonsordning, samt ti lgang ti l kantine i bygget

BELIGGENHET• Eiendommen ligger i Ullensaker Næringspark • God ti lgjengelighet og eksponering mot E6

av det siste året steget med 4-500 kroner pr. kvadratmeter i de dyreste delene av byen, der utleieprisene nå ligger på ca 2000 kroner, forteller Aursøy.

Kommunen, investorer og næringsdrivende har etablert brandingselskapet ”Lillestrøm 2020” for å samle kreftene i et forsøk på å markedsføre Lillestrøm som arena for næring og boliger.

– Oslo og Gardermoen ligger ti mi-nutter unna, og fra og med neste år vil det gå direktetog til Oslo hvert tiende minutt. Når Drammen har fått til så mye vekst, må vi kunne få det til også, sier en entusiastisk Tosterud, som gjerne ser at det kommer flere næringsmeglere til Lillestrøm, for eksempel i form av filialer av Oslo-firmaer.

Mye nybyggingPå sentrale ”indrefileter” planlegges og bygges det nytt. Aktørene er store: Telenor, Skedsmo kommune, Lillestrøm Delta, Coop og Felleskjøpet. I tillegg utvikler investorer som Erik Tosterud, Per Berg og Rolf Holm, Tor Taraldset og Morten Huser kombinerte nærings-prosjekter og boligprosjekter.

Like ved jernbanestasjonen ligger den gamle eiendommen til Telenor, og som nå er overtatt av nye eiere som vil bygge ut med 10 000 kvadratmeter. Her blir det næringslokaler med ka-feer og butikker på gateplan, kontorer i 2. etasje og leiligheter i de neste.

Ikke langt unna, i Depotgata 22, skal ledelsen for de operative divisjonene i Felleskjøpet flytte inn i sitt nye hovedkontor i 2014. Eksiste-rende bebyggelse her skal rives. Det 6000 kvadratmeter store prosjektet

får 211 arbeidsplasser og utvikles av Lillestrøm Delta. Snøhetta er arkitekt og bygget vil stå klart om to år, om alt går som planlagt.

Tomten ved siden av, Jonas Lies gate 5 nær jernbanestasjonen, er regulert til hotell, næring, kultur og boliger. Den eies av Skedsmo kom-mune, som i oktober vedtok å bygge den ut i egen regi. Eiendomssjef Per Plassen opplyser at kommunen vil forhandle med eierne av nabotomta Kirkegt. 14, Lillestrøm Delta og Holm Eiendom, med sikte på å bygge et multimediahus med kultur og næring i en miks av offentlig og privat virksomhet. Det jobbes allerede med å få inn leietakere. Her kan det bli plass til avisredaksjoner, bibliotek, kulturskole og kunstsenter.

Kvartal 8 nede ved jernbanelinja, i den såkalte porten til Lillestrøm sentrum, utvikles av investor Per Berg og Lillestrøm Delta i fellesskap. Også her tegner Snøhetta bygninger som skal romme 5-600 kontorarbeids-plasser, butikker, kultur og boliger. Plan- og byggestart i 2014 om alt går greit. Meningen er å skape en helhet-lig utvikling i tråd med sentrum for øvrig og kvartalets sentrale plasse-ring ved Torvet.

I det såkalte Fagerborgkvartalet, som eies av investor Erik Tosterud, skal det bygges et kombinert hotell og leilighetshotell, næringslokaler og boliger. Tosterud er involvert i ytterligere seks kvartaler, i noen av dem sammen med AF Gruppen, PEAB og Olav Thon Gruppen. Han planleg-

ger flere boliger og næringsbygg og har fått det globale selskapet 3M til å etablere sitt norske hovedkontor i Lillestrøm.

– Vi vil bygge Lillestrøm som merkevare og la byen bli en kafé og sosial møteplass som kan trekke til seg nye bedrifter der medarbeiderne kan bruke byen også i arbeidstiden. Når de 100 boligene i Fagerborg Resi-dens er bygd, snur vi kranene rundt og bygger kombihotellet.

På den andre siden av gata ligger Folkets Hus-kvartalet, også et Tosterud-prosjekt, hvor det er planlagt 10 000 kvadratmeter boliger og 3-4 000 kvadratmeter næringslo-kaler. Tosterud utvikler også bolig- og næringsprosjektet Bjørnsons Hage med 15 000 kvadratmeter boliger og 10 000 kvadratmeter næringslokaler.

På fremsiden av stasjonen har Coop Eiendom sammen med OBOS Forretningsbygg planer om et kom-binert nærings- og boligprosjekt som de håper å komme i gang med i 2014. På det som nå er en parkeringsplass skal det bygges 50-60 000 kvadratme-ter fordelt på kontor, handel, bolig, hotell og parkering. Sjefen i OBOS Forretningsbygg, Arne Baumann, kal-ler hotellet ”av de mest sentrale på Gardermoen”. Tre arkitektkontorer har levert forslag til hvordan bebyg-gelsen kan se ut, og kommunen har sagt seg positive til plankonseptet. Men en omregulering tar noe tid, sier Baumann, som legger vekt på estetikken og at prosjektet skal gi noe tilbake til byen.

Tekst Ivar Sekne • e-post [email protected]

Felleskjøpet flytter inn i nye lokaler i

Depotgata 22.

66

Ro

mer

ike

NE

1112

w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

Råholtgutua 2 – Nær Eidsvoll

• Lokaletbeståridagavetåpentstortarealmednoencellekontorer.Dethartidligereværtdrevetforretningilokalet-mengårdeieråpnerforbeggemuligheter.

• RimiogBilxtraleieri1.etasje.• Godtmedparkering.• Rulletrapptil2.etasje.• Vareheismedvareleveringfrabyggetsbakside.• Lokalenetilpassesnyleietaker.

MarianneN.LandvikEiendomsmeglerMNEFNæringMobil:92263130/Direkte:22868302E-post:[email protected]

www.basalE.No

loKalER I RÅHolT sENTRUM KoNToRER EllER HaNdEl

TIl lEIE: ToTalT ca. 1 500 KvM KaN dElEs I MINdRE ENHETER

deling. Bjerke mener det er helt ulogisk at de skal bidra til etablering av et annet markedsføringsapparat.

– Vi tror dessuten Bergmoen har altfor store ambisjo-ner om mulig utbyggingstakt og retter sin markedsføring mot ”hele verden”. Det er dyrt og krevende, og man klarer ikke å skape et marked hvis det ikke er der, sier Bjerke, og trekker en parallell til flyttingen av kontorarbeidsplas-sene.

Penger og prinsipperFor Tron Harald Bjerke og Olav Thon Gruppen handler derfor den manglende deltakelsen både om penger og prinsipper.

– Vi har godkjente reguleringsplaner og detaljplaner og har alt betalt påkrevde infrastrukturbidrag for alle våre områder. Vi har protestert mot et nytt motorveikryss, fordi dette gir våre områder dårligere beliggenhet, men uten å nå frem. Denne avgjørelsen må vi respektere, men når man attpåtil mener og ber om at vi skal være med å betale for dette, må vi si klart i fra, sier en bestemt Bjerke.

OSLO RENHOLDSFORMIDLING

ORF

ORF leverer tjenester av høy kvalitet, og tilbyr fornøyd-garanti. Vi prioriterer god kommuni-kasjon med kundene, og tar tilbakemeldinger på alvor.

Ved å skreddersy våre leveranser gjør vi hverdagen enklere for våre kunder. Vi kaster søppel, vanner planter, fl ytter møbler, tar ut av oppvaskmaskinen etc.

ORF’s servicenivå og tilpasningsdyktighet gjør oss til en naturlig samarbeidspartner på renhold og servicetjenester.

KONTAKT:Oslo Renholdsformidling Isabel Ibanez AS Renhold: 46 42 35 43Flyttebyrå: 90 62 55 76www.oslorenholdformidling.no

Daglig renhold

Periodisk renhold

Flyttevask

Vinduspuss

Flyttebyrå

Matteservice


Thon Gruppens direktør Tron Harald Bjerke er på kollisjonskurs med flere av de andre tomteeierne på Gardermoen.

69

Da snakker vi riktig nok om inves-teringer flere tiår frem i tid, men ambisjonsnivået er det ingenting i veien med. Gardermoen Business Park (se undersak) vil bli Norges ledende møteplass for alle typer næringer.

– Vi skal tilrettelegge for alle typer næringsvirksomhet, ikke bare lager og industri, men vi skal bli en moderne næringspark, sier styre-leder Rolf Hansteen i Gardermoen Næringsvel til NæringsEiendom. Hansteen er til daglig leder av Kistefos-dominerte (57,4 prosent) Bergmoen AS, som er den største grunneieren inne på området.

30-40 år– Vi skal holde på her i 30-40 år fremover og ikke bygge alt på «egen bok», men utvikle enkeltprosjekter. Noen prosjekter selges nok etter hvert, mens andre kan beholdes, sier Hansteen.

Hele området er på 5000 mål, der det kan bygges opp mot 5 millioner kvadratmeter. Av dette skal Bergmoen bygge ut 800 000 kvadratmeter. Med 10 000-15 000 kroner i utbyggingskost-nader per kvadratmeter, snakker vi om en total utbygging for svimlende 50-75 milliarder kroner for hele næ-ringsparken, gitt at alt går i orden.

– Og hvem er målgruppen blant leietakerne?

– Vi åpner for alle typer næring i næringsparken, som logistikk, lett industri, service, kontor hotell/kon-feranse og handel. Det er et ganske stort lokalt marked her oppe, som vi mener vil ha sin fremtidige utvikling i Businessparken. Vi er dessuten i dialog med offshorebransjen, som er i målgruppen for et ”fly in, fly out”-konsept, sier Hansteen. Målgruppen er derfor i praksis landsdekkende, og avtalen med de første brukerne kan ifølge Hansteen være på plass i løpet av noen måneder.

Utbyggingen av området skal skje gjennom å bygge ut klynger med likar-tet virksomhet, der de store byggene planlegges lagt nordover på området. Lengre syd mot hovedveien inn til Gardermoen kommer mindre bygg, som kontor, hotell og konferanse.

PendlingMye av arbeidskraften må hentes utenfra. Rolf Hansteen tror første generasjon av arbeidstakere i Gar-dermoen Business Park kommer til å pendle, mange med toget til Oslo.

– Det vil bli en tilbringertjeneste. En skyttelbuss mellom Jessheim togstasjon og togterminalen på flyplassen kommer til å gå nærmest

kontinuerlig. Det blir kollektiv trans-port til de nye arbeidsplassene, spår Hansteen.

Men det er skjær i sjøen før en utbygging kan komme i gang. Grunneierne må sammen med Ul-lensaker kommune løse infrastruk-turutfordringene. To nye veikryss, blant annet ett motorveikryss på E6, må være på plass før byggingen kan starte. Staten tar ansvar for det nye E6-krysset, som skal erstatte dagens kryss med avkjøring til flyplassen fra nord og til Gardermoen næringspark. Motorveikrysset ved næringsparken er kostnadsberegnet til 130 millioner kroner og er ennå ikke finansiert. Hansteen hever de har gode signaler på at dette løses i nær fremtid, ved at kommunen tar en sentral rolle.

Statens vegvesen forutsetter at dette krysset betales av grunneierne og de som skal etablere seg i parken. Coop har ført opp et kjempelager på 50 000 kvadratmeter inne på områ-det på dispensasjon, men får i prin-sippet ikke bygge nytt kaffebrenneri før de to nye kryssene er finansiert. Hansteen sier de antar at dette lar seg løse med ny dispensasjon.

Stor nok kapasitet– E6-kryssene må stå ferdig senest i 2017, på grunn av flyplassutvidelsen.

Grunneierne i nystartede Gardermoen Næringsvel har utbyggingsplaner for minimum 50 milliarder kroner.

Planer for 50 milliarder

Det er planlagt massive investeringer på Gardermoen.

70

Ro

mer

ike

NE

1112

w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

Ta kontakt med Hege Brattlid i Selvaag Eiendom hvis du er interessert.Telefon: 416 20 358, mail: [email protected], sentralbord: 23 13 70 00www.selvaag.no

Løren tidsLinje

Lørenhagen

Vi bygger helt nye forretningslokaler på Løren. Lokalene er godt egnet til butikker, servering og til publikumsrettete kontorer. Lokalene tilrettelegges og deles inn etter leietakers behov.

Lokalene kan være ferdig tilrettelagt fra og med april 2013.

Lørenparken200 leiligheter

Lørenplatået244 leiligheter

Peppes Pizza

Løren klinikken,Waynes Coffee

Ring 3 åpner under bakken

LørensvingenT-bane FERdigSTiLLT

FoRBEHoLd om EndRingER i FRamdRiFT

meny, Zaga Hårstudio, notabene, Boots, nille, Toro Toro og Fusion,

megasun, Florama Blomster & Hage

Løren hageby100 boliger

Løren Startca. 100 boliger

ca. 200 boliger(Ferdigstillelse ikke besluttet)

ca. 100 boliger(Ferdigstillelse ikke besluttet)

Lørenvangen200 boliger

Lørenkvartalet124 leiligheter

Løren Torg108 leiligheter

Lørenlunden159 leiligheter

avancia ProBike

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Selvaag Gruppen skal bygge 1 500 boliger på Løren. Det bor allerede rundt 20 000 personer i nærområdet til Løren. De 850 første boligen er allerede tatt i bruk. Det er ca 300 boliger under bygging som ventes ferdigstilt i løpet av 2012.

FOrretninG PÅ Løren

www.lørenhandel.no

AVFALLSROM AVFALLSROM

DISK

KONTORKONTOR

DISK

KONTOR

DISKDISK

KONTOR

ca. 150m²ca. 142m²

ca. 119m² ca. 104m²

ca. 72m²

ca. 72m² ca. 139m² ca. 160m²

ca. 250m²

BUTIKK KOMMERSIELTKONTOR

KOMMERSIELTKONTOR

KOMMERSIELTKONTOR

KOMMERSIELTKONTOR

BUTIKK BUTIKK BUTIKK

RESTAURANT

WC WC

WC

WC WC WC

WC

WC

WC

WC

KJØKKEN

WC

WC

Tegningen viser et forslag til oppdeling og bruk av lokalene.

Utleier er fleksibel i forhold til å tilpasse arealstørrelse og tilrettelegge lokalene etter en eventuell leietakers ønsker og behov.

AVFALLSROM AVFALLSROM

DISK

KONTORKONTOR

DISK

KONTOR

DISKDISK

KONTOR

ca. 150m²ca. 142m²

ca. 119m² ca. 104m²

ca. 72m²

ca. 72m² ca. 139m² ca. 160m²

ca. 250m²

BUTIKK KOMMERSIELTKONTOR

KOMMERSIELTKONTOR

KOMMERSIELTKONTOR

KOMMERSIELTKONTOR

BUTIKK BUTIKK BUTIKK

RESTAURANT

WC WC

WC

WC WC WC

WC

WC

WC

WC

KJØKKEN

WC

WC

Tegningen viser et forslag til oppdeling og bruk av lokalene.

Utleier er fleksibel i forhold til å tilpasse arealstørrelse og tilrettelegge lokalene etter en eventuell leietakers ønsker og behov.

Gardermoen Næringsvel ble etablert 13. mars 2012. Grunneierne i områ-det ønsket en helhetlig utvikling og plan for hele Gardermoen Business Park, som ligger på østsiden av flyplassen, mot E6. Grunneierne ville også forberede felles markedsføring og drift av fellesanlegg som veier og grøntanlegg.

Hver enkelt grunneier i Garder-moen Næringsvel er kommersielt ansvarlig for seg selv. Utbyggingen av felles infrastruktur planlegges regu-lert gjennom privatrettslige avtaler mellom grunneierne og kommunen.

I alt elleve grunneiere er nå medlem av Foreningen Gardermoen

Næringsvel og markedsfører Gar-dermoen Business Park, blant andre Bergmoen, Ferd Eiendom, Coop, og Veidekke Eiendom.

Olav Thon har inntil videre valgt å stå utenfor foreningen (se under-sak), men Rolf Hansteen håper å få med Thon på lengre sikt.

De elleve grunneierne forholder seg til vedtatte områdeplaner, der neste steg er detaljregulering før ut-bygging. Grunneierne må også være forberedte på å investere i felles infrastruktur på anslagsvis 200-300 millioner kroner de nærmeste årene.

Medlemmene• Sverre Knutsen AS• Ferd Eiendom AS• Balder allé 1 AS• Air Estate AS• Solar Norge AS• Hovindmnoen Utvikling AS• Ragn Sells AS• Sundby, Terje• Møller Eiendom Norge AS• Coop Norge Handel AS• Bergmoen AS

Men vi mener at dagens trafikksys-tem har mer enn stor nok kapasitet til å ta imot en større trafikk. Coops utbygging har medført mindre trafikkøkning enn det som var lagt til grunn i de opprinnelige planene. Det er mange eiere som skal bygge, der man bygget etter behov og bidrar i takt med utbygging, sier Hansteen.

Han mener hvis alle som har nytte av krysset bidrar, snakker vi kanskje om ca. 25 kroner per kvadratmeter i bebygd areal, mens andre steder er det helt opp mot 2000 kroner.

En annen utfordring ved infra-strukturutbyggingen er finansier-ingen av veiene inne på området. Offisielt er det kommunens ansvar å koordinere arbeidet for å få på plass infrastrukturtiltak. Hansteen og de andre grunneierne ønsker nå at Ullensaker kommune tar større grep om utviklingen for å få fortgang i arbeidet.

Olav Thon Gruppen (se under-sak) har altså valgt å stå utenfor samarbeidet, noe Rolf Hansteen beklager. Thon har bygd ut etter

gammel reguleringsplan Det betyr at Thon Gruppen slipper å betale mer i infrastrukturbidrag før de eventuelt omregulerer eller øker tomteutnyt-telsen-

– Vi ønsker primært en modell der kommunen bygger og drifter veier og felles infrastruktur, finansi-ert av utbyggerne og etter normale retningslinjer. Det er viktig at vi får på plass modeller som sikrer at alle betaler andelsmessig likt, slik at ikke noen skal kunne koble seg til gratis, sier Hansteen.

HelHetlig utvikling



Rolf Hansteen fra Kistefos-eide Bergmoen er styreleder i Gardermoen Næringsvel.

72

Ro

mer

ike

NE

1112

w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

KONTAKTgunhild smestad67 91 76 [email protected]

stØperiVeieN 60

Nytt næringslokale beliggende meget sentralt i Strømmen

Fullt utleid til Coop Øst AS

Butikklokale/Prixbutikk: Ca. 824 kvm + parkering

Utløp leiekontrakt: 2022

Brutto leieinntekt pr. 2011: Kr 1 026 612,-

Prisantydning: Kr 13 600 000,- + omk.

Oppdragsnr: 12107

ca. 824 kVmNæriNgsseksjoN

STRØMMEN

TIL SALGS


losBYVeieN 1

Sentral beliggenhet i Lørenskog

Kan deles i mindre arealer fra ca. 1 400 kvm

2 stk kjøreporter (H 3,5 x B 4,25)

Tilgang til wc og noe kontor

God el-kapasitet

Mulighet for leie av utelagringsarealer

Varmekabler i rampe

Oppdragsnr: 12108

1 400 – 4 200 kVm kaldtlager

LØRENSKOG

TIL LEIE

utg. 112012nærings-

eiendommerRomerike – Oslo Nord

Denne utgaven inneholder et variert utvalg av våre eiendommer

for salg og lokaler for utleie.

reAL eiendomsmegling As, solheimveien 112, P.b 322, 1471 Lørenskog | Tlf: 6791 7650 - Fax: 6791 7651 | e-mail: [email protected] - www.real.no

KONTAKTeivind Aursøy67 91 76 [email protected]

liNdeBergVegeN 1

Rett ved E6 - salg av aksje-selskap som eier av nærings-regulert tomt

Tomt: Ca. 14 600 kvm

Tomten er ferdig opparbeidet og planert

Fiber kan legges til eiendommen

V/A 300 ledning med stor kapasitet

Nærhet til av- og påkjøring E6

Avkjøring fra E6 frem til eiendommen tåler høy trafi kkbelastning

Oppdragsnr: 11113

ca. 14 600 kVmNæriNgsregUlert tomt

SØRUM

TIL SALGS

KONTAKTKnut olderkjær922 47 [email protected]

storgata 14B

Sjelden og unik mulighet!

Meget attraktiv beliggenhet i Lillestrøm sentrum

Næringstomt på 710 kvm, regulert til bolig/forretning/kontor

Utbyggingsmuligheter på

ca. 1 780 kvm BTA, og ca. 400 kvm BTA til parkering

Ca. 200 m til Lillestrøm kollektivterminal

Prisantydning: Kr 15 000 000,-

Oppdragsnr: 12092

710 kVmNæriNgstomt

LILLESTRØM

TIL SALGS

reAL eiendomsmegling As, solheimveien 112, P.b 322, 1471 Lørenskog | Tlf: 6791 7650 - Fax: 6791 7651 | e-mail: [email protected] - www.real.no


siloVegeN 20

Lokalene er velegnet til forretning/kontor/show-rom/treningssenter mm

Sentralt beliggende i sentrum syd på Skarnes

Lokale 1: Ca. 433 kvm

Lokale 2: Ca. 438 kvm

Andre leietakere i bygget: Rema 1000 og Europris

Meget god parkerings-dekning med fri kunde-parkering

872 kVmForretNiNg/koNtor

SKARNES

TIL LEIE

KONTAKTrune eide 900 29 [email protected]

roseNBergVeieN 15

Nyoppusset varmtlager-/produksjonslokale i nærhet til Grorud senter Sentral beliggenhet Varmtlager/produksjonslokale på ca. 829 kvm BTA Mulighet for resepsjon/butikk/kontor/kjøkken/toaletter

Lokalet leveres som et rålokale, klart til leietakers innredning Tilpasninger i lokalet etter avtale Gode lys- og arbeidsforhold Kort avstand til av- og påkjøring Trondheimsveien God parkeringsdekning Oppdragsnr: 12104

829 kVmVarmtlager/prodUksjoN

OSLO NORD

TIL LEIE


slYNga 10

Moderne og representa-tive kontorarealer 579 kvm kontor BTA Flotte omgivelser med fantastisk utsikt Enkel adkomst

Kun få minutter fra Lillestrøm stasjon Godt med parkering Kantine og ventilasjons-anlegg Oppdragsnr: 12072

579 kVmkoNtor

RÆLINGEN

TIL LEIE


eNergiVeieN 16

Sentralt beliggende i nyere næringsbygg på Jessheim industrifelt

2. etg: ca. 98 kvm kontor

Lyse og moderne lokaler

Tilgang til kjøkken/spiserom og wc

Kort vei til buss

Oppdragsnr: 1211098 kVmkoNtor

ULLENSAKER

TIL LEIE

solheimveien 112, P.b 322 - 1471 LørenskogTlf: 6791 7650 - Fax: 6791 7651

e-mail: [email protected] - www.real.no

reAL eiendomsmegLing As er et statsautorisert eiendomsmeglerforetak, som holder til sentralt på skårer i Lørenskog. Vi er markeds-leder i vårt distrikt og har til enhver tid en rekke næringseiendommer inne for både salg og utleie. real eiendomsmegling As har siden 1987 vært en betydelig aktør i området oslo nord – romerike når det gjelder megling av næringseiendom.

Når det gjelder NæriNgseieNdom på romerike og oslo Nord – koNtakt oss!

solheimveien 112, P.b 322 - 1471 Lørenskog | Tlf: 6791 7650 - Fax: 6791 7651 | e-mail: [email protected] - www.real.no

reAL eiendomsmegLing As er et statsautorisert eiendomsmeglerforetak, som holder til sentralt på skårer i Lørenskog. Vi er markedsleder i vårt distrikt og har til enhver tid en rekke næringseiendommer inne for både salg og utleie. real eiendomsmegling As har siden 1987 vært en betydelig aktør i området oslo nord – romerike når det gjelder megling av næringseiendom.

Når det gjelder NæriNgseieNdom på romerike og i oslo Nord – koNtakt oss!

Salg

ASKER OG BÆRUMKONTORLOKALER

Billingstadsletta 25 960 25

Billingstadsletta 25 465 25

Nesbruveien 75 ca. 250-5.400 25

Nesbruveien 75 ca. 250 25

Nesbruveien 75 5.400 25

LAGERLOKALER




SHOWROOM

Nesbruveien 75 ca.250-5.400 25



NEDRE ROMERIKEBUTIKK/FORRETNINGSLOKALER

Støperveien 60 ca. 824 73

TOMTER

Storgata 14B 710 74

ØVRE ROMERIKETOMTER

Lindebergvegen 1 ca. 15.700 74

Leie

OSLO SENTRUMKONTORLOKALER

Tollbugata 32 592 102

Stortingsgaten 22 488 102

Posthuset, Biskop Gunnerus gate 14 4.000 19

Dronning Eufemias gate 6 5.325 23

Dronning Eufemias gate 6 755 23

Dronning Eufemias gate 6 4.570 23

Kongensgate 2 180 13

Kongensgate 15/Nedre Slottsgate 4 98-1.253 49

Kongensgate 15/Nedre Slottsgate 4 ca. 98 49

Kongensgate 15/Nedre Slottsgate 4 ca. 1.253 49




Marcus Thranesgate 4 ca. 170 38

Langkaia 1 ca. 1400 27

Egertorget-Slottspassagen 320 9


LAGERLOKALER



BUTIKK/FORRETNINGSLOKALER

Tullins gt. 6 ved Holbergsplass ca. 190 17




RESTAURANT/SERVERING/HOTELL


INDUSTRI/PRODUKSJONSLOKALER


OSLO VESTKONTORLOKALER

Vollsveien 17A 1.233 102

Vollsveien 17A 1.087 102

Hoffsveien 21-23 372-282 102

Hoffsveien 21-23 372 102



Strandveien 15 447-1.455 102

Strandveien 15 447 102

Strandveien 15 1.455 102

Vollsveien 9-11 734 102

Vollsveien 9-11 484 102

Parkveien 53B 490 21



Sommerrogata 1 523 21

Gunnar Schjelderups vei 9 ca. 378 14

Drammensveien 147 460 25


Drammensveien 147 700-1.060 25


Drammensveien 147 1.060 25


Thunes vei 2 fra ca. 170-ca. 570 9

Thunes vei 2 ca. 170 9

Lilleakerveien 2 E-F 306 9



KOMBINASJONSLOKALER

Gunnar Schjelderups vei 9 ca. 378-1.000 14

Gunnar Schjelderups vei 9 596 14

Gunnar Schjelderups vei 9 ca. 160 14

Gunnar Schjelderups vei 9 1.000 14

OSLO ØSTKONTORLOKALER

Strømsveien 323A 560-1.285 51

Strømsveien 323A 560 51

Strømsveien 323A 1.285 51


Tvetenveien 170 1.000 37

Tvetenveien 170 525 37

Fyrstikkbakken 2-4 Inntil 800 29

Tevlingveien 23 600 29

Grenseveien 107 1.000 30

Etterstadsletta 3 fra 750-1.530 30

Etterstadsletta 3 750 30

Etterstadsletta 3 1.530 30

Brynsveien 16-18 507 31


Brynsveien 5 367 31

Tvetenveien 32 48-288 31



Østensjøveien 39/41 179 31

Nils Hansens vei 20 340 31

Ole Deviks vei 2 fra 200-1.500 15

Ole Deviks vei 2 200 15

Ole Deviks vei 2 1.500 15

Helsfyr Atrium, Innspurten 15 fra 350-1.000 35

Helsfyr Atrium, Innspurten 15 350 35

Helsfyr Atrium, Innspurten 15 1.000 35

LAGERLOKALER


Brynsveien 5 196 31


ADRESSE KVM SIDE ADRESSE KVM SIDE ADRESSE KVM SIDE

ISY Eiendom = lønnsomhet og oversikt

Løsningen er moduloppbygd og støtter alle oppgaver innen eiendomsforvaltning.Les mer på www.isy.no - eller kontakt [email protected], tel 454 04 671.

Mer enn 10.000 brukere innen bygg & anlegg


fra A til Å

Din

INNREDNINGSLEVERANDØR

Kontakt oss på telefon: 23 24 22 00, eller [email protected] og [email protected]


Ledige lokaler i bladet NæringsEiendom

7878

ADRESSE KVM SIDE ADRESSE KVM SIDE ADRESSE KVM SIDE

KOMBINASJONSLOKALER

Strømsveien 323A 560-4.890 51




Østensjøveien 43 400 31

Østensjøveien 43 455 31

Stålfjæra 15 400-655 59

Stålfjæra 15 400 59

Stålfjæra 15 655 59

Østre Aker vei 206F 830 59


Borggata 11 ca. 360 43

Jens Bjelkes Gate 57 ca. 240 43

RESTAURANT/SERVERING/HOTELL

Jens Bjelkes Gate 57 ca. 240 43



SHOWROOM

Fyrstikkbakken 2-4 Inntil 800 29

OSLO SØRKONTORLOKALER

Kongshavnveien 28 314 13

Olaf Helsetsvei 5 625-2.500 25

Olaf Helsetsvei 5 625 25

Olaf Helsetsvei 5 2.500 25

OSLO NORDKONTORLOKALER

Kolstadgata 1 650-5.500 45

Kolstadgata 1 650 45

Kolstadgata 1 5.500 45

Trygve Nilsensvei 8 305-773 13

Trygve Nilsensvei 8 305 13



Thorvald Meyers Gate 2/Ringnes 250-535 15

Thorvald Meyers Gate 2/Ringnes 250 15

Thorvald Meyers Gate 2/Ringnes 535 15

Sinsenveien 47A/49 fra ca. 200-4.200 27

Sinsenveien 47A/49 ca.200 27

Sinsenveien 47A/49 4.200 27

LAGERLOKALER

Rosenbergveien 15 829 75

KOMBINASJONSLOKALER

Carl Berner Næringspark ca. 335 17

Carl Berner Næringspark ca. 325 17

Per Krohgs vei 4 ca. 550 53


Rosenbergveien 15 829 75

ASKER OG BÆRUMKONTORLOKALER

Gartnerveien 1-5 162 14

Fekjan 13 93 14

Fekjan 13 250 14

Fekjan 13 337 14

Olav Brunborgs vei 6 inntil 16.000 33

Olav Brunborgs vei 6 450 33

Olav Brunborgs vei 6 12.000 33




LAGERLOKALER




SHOWROOM




NEDRE ROMERIKEKONTORLOKALER

Industriviein 20A 345 51

Industriveien 14 300-1.100 52

Industriveien 14 300 52

Industriveien 14 1.100 52

Hvamsvingen 24 285 53

Slynga 10 579 76

LAGERLOKALER



Industriviein 20A 1.115-1.600 51

Industriviein 20A 1.115 51




Losbyveien 1 1.400-4.200 73

Losbyveien 1 1.400 73

Losbyveien 1 4.200 73

KOMBINASJONSLOKALER

Industriviein 20A 345-2.500 51



Industriveien 14 300-4.050 52

Industriveien 14 300 52


Hvamsvingen 24 285-620 53



ØVRE ROMERIKEKONTORLOKALER

Råholtgutua 2 1.200 62

Silovegen 20 872 75

Silovegen 20 ca. 433 75


Energiveien 16 98 76

KOMBINASJONSLOKALER

Dyrskueveien 13 1.250-2.050 65

Dyrskueveien 13 1.250 65

Dyrskueveien 13 2.050 65


RÂholdtgutua 2 1.200 62

Silovegen 20 872 75



DRAMMEN/EIKERBUTIKK/FORRETNINGSLOKALER

Gamle Ringeriksvei 196 750 61

OPPLANDKONTORLOKALER

Molinna 2 285 52

LAGERLOKALER

Molinna 2 310-1.900 52

Molinna 2 310 52

Molinna 2 1.900 52

Molinna 2 310-1.800 52

Molinna 2 800 52

Molinna 2 500-1.500 52

Molinna 2 500 52

Molinna 2 1.150 52

Molinna 2 380 52

Velg en spesialist på fi nansiering av næringseiendomTa kontakt med en av våre kundekonsulenter på telefon 73 89 20 00 eller 22 82 56 00.

Se vår hovedannonse på side 5.

7979

Schage Eiendom har brukt muskler på eiendomskjøp etter salget av Sektor Eiendom.

Handlet for milliarder

Selskapet levde i flere år et liv uten-for medienes søkelys, men fikk dette lyset på seg da de i begynnelsen av 2010 solgte Sektor Eiendomsutvikling til oppkjøpsfondet Niam. Gjennom salget fikk Schage Eiendom tilført be-tydelige finansielle muskler, muskler som de det seneste halvannet år har benyttet. Selskapet hadde før kjøpet av Stortorvet 7 (se lengre ned) i høst 1,1 milliarder kroner tilgjengelig for investeringer.

– Vi har i dag 200 millioner kroner i likviditet, men skal opp til 500 millioner, sier adm. direktør Egil Svoren i Schage Eiendom AS

når NæringsEiendom tropper opp i kontorene på Helsfyr Atrium. Dette er et prosjekt Schage Eiendom har solgt seg ut av. Selskapet som Svoren leder, har i dag en antatt bruttoverdi på 6,7 milliarder kroner, hvorav 3,1 milliarder i verdijustert egenkapital. Sistnevnte er konservativt anslått.

De tre kontantstrømeiendom-mene til Schage Eiendom har de to seneste årene vært Skøyen Atrium, Bryn Senter i Oslo og Kuben kjøpe senter ved Hønefoss (se også undersak). Schage Eiendom solgte i forrige uke disse to sentrene til Salto Eiendom for 1,2 milliarder kroner. Til

sammen bidrar disse tre eiendomme-ne med 150 millioner kroner i årlige leieinntekter. I tillegg er Schage Eien-dom største eier i Salto Eiendom (43,8 prosent), som eier 20 kjøpesentre.

Strategisk viktigSkøyen Atrium er en kjerneeiendom i Schage-konsernet med sine 40 000 kvadratmeter, men de nærmeste årene skal eiendommen utvikles med ytterligere 25 000 kvadratmeter.

– Ja, Skøyen Atrium gir en viktig kontantstrøm inn i virksomheten. I utgangspunktet er alle eiendommer til salgs, men Skøyen Atrium er en strategisk eiendom for oss. Vi må ha kontantstrømeiendommer som gir oss god økonomi til å drive utvikling. Dessuten har vi eiere som tenker langsiktig, sier Egil Svoren.

Storeiendommen på Skøyen har vært igjennom to byggetrinn, og Schage Eiendom arbeider nå med et tredje byggetrinn, med antatt bygge-start i 2015.

– Vi har allerede besluttet å bygge 25 000 kvadratmeter, hvorav 9000 kvadratmeter med kontorer, 8000 kvadratmeter til handel/næ-ring, samt 8000 kvadratmeter med parkeringsarealer for bilforretning-ene på eiendommen og til internt bruk. Vi forventer topp Skøyen-nivå for kontordelen, sier Svoren. I så fall

Egil Svoren og Schage Eiendom baserer sin virksomhet på at det som er bra for samfunnet, er bra for Schage Eiendom. (Foto: Schage Eiendom).

80N

E11

12

ww

w.n

e.n

o

ww

w.n

enyh

eter

.no

INSI

DE

tilsvarer det rundt 3000 kroner kvadratmeteren i dagens leiemarked.

Sommeren 2011 overtok Schage Eiendom sammen med Søylen E iendom tradisjonsrike Steen & Strøm Maga-sin fra Storebrand Eiendom, samt to naboeiendommer i Nedre Slottsgate. Total kjøpesum for de to partnerne var en drøy milliard.

Trappetrinnsrakett– Hvorfor valgte dere å kjøpe Steen & Strøm sammen med Søylen Eiendom?

– Ja dette var et kjøp der hver av partene gikk inn med 50 prosent, det kom kanskje ikke like godt frem i mediene. Vi mener Søylen er best på det vi kaller high street shopping, det har de bevist gjennom utviklingen av high end-senteret Eger. Vi ser på Steen & Strøm Magasin som et handelshus og et utviklingscase der vi går opp veien sammen med Søylen. Dette er en trappetrinns-rakett, hvor vi målrettet skal øke inntektene gjennom utbyggingstiltak av infrastruktur, øke handelsarealet og tilrettelegge for bedre omsetning for leietakerne, sier Egil Svoren, og fortsetter:

– Vi skal fornye Steen & Strøm, som å se på nye innganger og hvordan vi kan utnytte underetasjen og toppetasjen bedre. Vi ønsker å legge på en etasje til for kontorer, og det har vært for dårlig utnyttelse av takter-rassen, som i dag har 26 ventilatorer. Dessuten trenger Oslo sentrum spisesteder og avslapningssoner, og vi ønsker å være til stede sentralt i Oslo sentrum.

Samarbeidspartneren Søylen Eiendom har i høst havnet i medienes søkelys, der det er stilt spørsmål om selskapets finansielle evne og soliditet. Søylens andel av Steen & Strøm Magasin ble finansiert gjennom en selger-kreditt på 258 millioner fra Storebrand, en kreditt som må tilbakebetales innen to år.

– Var dere klar over den finansielle situasjonen til Søylen Eiendom?

– Ja, vi hadde en dialog med dem om dette og spilte med åpne kort. Vi er to forskjellige selskaper, men jeg tror vi også utfyller hverandre. Det er et spennende sam-arbeid svarer Egil Svoren.

– KjempespennendeDet siste store kjøpet til Schage Eiendom er Stortorvet 7, daværende Kreditkassens gamle hovedkontor frem

NYE KONTORLOKALER Panorama - Forskningsparken

Forskningsparken i Oslo er et ledende senter for nyskaping, forskning og utvikling. Forsknings parken bygger nå ut nye lokaler med panorama utsikt

Lokalene ferdigstilles 1. april 2013. Forskningsparken ligger attraktivt og sentralt mellom Blindern og Gaustad. Universitetet i Oslo, anvendte forskningsinstitutter og Rikshospitalet er nærmeste naboer. Kontorlokalene bygges på toppetasjen til vårt eksisterende bygg og får sydvendt panorama-utsikt. Lokalene er meget arealeffektive og har høy standard, med egen terrasse. Leie objektet kan møbleres til ca. 40 arbeidsplasser. Nær 150 bedrifter befi nner seg i dag i Forsknings-parken - Oslo Science Park og det er plass til fl ere. Du er velkommen til å bli en av dem.

Finnkode: 37428626

KONTOR, PROSJEKT

300 m² – 612 m²

INGAR MADSEN, Eiendomsdirektør906 03 880 | [email protected]

KONTAKT:

81

til 1987. Schage Eiendom overtok i forrige måned eiendommen fra DNB NæringsEiendom for en snau mil-liard kroner.

– Hvilket potensial ser dere her?– Stortorvet 7 er litt som Skøyen

Atrium, vi ser på eiendommen som en viktig kontantstrømeiendom. Totalt er bygget på 30 000 kvadrat-meter og gir oss inntil videre rundt 60 millioner kroner i årlige leieinn-tekter. Gjennom kjøpet styrker vi vårt engasjement i sentrum, og vi ønsker også å bidra til å videreutvi-kle sentrum. Men kjøpet er ferskt, vi overtok eiendommen 1. oktober. Foreløpig holder vi på med en mulighetsstudie av eiendommen og vil kartlegge alternative utnyttelser. Vi mener dette er en kjempespen-nende eiendom, og vi vil ta tilbake det praktbygget som bygget en gang, overbeviser Svoren.

Stortorvet 7 har tre kjellereta-sjer, hvorav mye er lagerarealer. Egil Svoren sier de vil se på om de kan øke handelsarealene i forhold til det som er der i dag, blant an-

net vurdere å gå både oppover og nedover.

TotalrenoveringMen kontorleietakere forlanger i økende grad topp moderne lokaler, så det går etter hvert mot oppussing av det sammensatte bygningskom-plekset, der hoveddelen er fra 1970.

– Ja, når kontrakten med Jernbaneverket på 16 000 kvadrat-meter går ut i 2019 må det nok til en totalrenovering av bygningen.

– Hvilken avkastning har dere generelt til prosjektene dere går inn i?

– Den løpende avkastningen fra kontantstrømeiendommer bør ligge på 6-7 prosent, for utviklings-prosjekter vil jeg si 20 prosent. Hvert prosjekt skal være så sunt at det kan stå på egne ben fremover.

– Prøver dere å ”time” markedet”, utnytte hvor markedet er i konjunktur syklusen?

– Jeg vil si at der vi ser mulig-hetene, setter vi inn en ekstra ”trigger”, svarer Egil Svoren.

Schage Eiendom har utspring i Møl-ler EiendomsPartner AS, som ble opp rettet som et eget selskap i Møl-lerGruppen i 1995. I 2003 ble Møl-lerGruppen delt mellom familiene Schage og Møller, og Schage- familien overtok eiendomsselskapene og etablerte Sektor Gruppen. I 2010 solgte Sektor Gruppen eiendomssel-skapet Sektor EiendomsUtvikling til oppkjøps fondet Niam.

To av tre brødre, Knut og Bjørn Schage, valgte å fortsette sine eiendomsinvesteringer gjennom eiendomsselskapet Sektor Eiendoms-Partner, som senere skiftet navn til Schage Eiendom. De to brødrene eier i dag via egne familieselskaper halv-parten hver av Schage Eiendom.Verdigrunnlaget til selskapet er basert på fire pilarer: Solid (seriøs og helhetlig), langsiktig (varige verdier), samarbeidsvillig (skape resultater sammen med andre) og modig (ut-forske nye muligheter).

– Samarbeid med andre aktører gir oss nye muligheter for å øke verdiskapingen, sier Svoren.

Schage Eiendom kjøpte tidligere i høst Stortorvet 7 av DNB NæringsEiendom. (Foto: Wikimedia/Kjetil Ree)


82N

E11

12

ww

w.n

e.n

o

ww

w.n

enyh

eter

.no

Insi

de

ledigelokaler

november 2012

Vi presenterer i denne utgaven

et variert tilbud av lokaler til leie

i Stor-Oslo og en kort markeds-

oppdatering.

Dronning Mauds gt 10 Postboks 1540 Vika, 0117 Oslowww.nai.no - www.naiglobal.com

2301 1400 [email protected]

SE VÅRT BILAG MED LEDIGE LOKALER I DETTE NUMMERET AV NÆRINGSEIENDOM!

Velfrisert, velkledd, stilig og smilende møter hun oss i sitt nye kontorbygg ved Fritzøe brygge, i vannkanten ved utløpet av Farriselva. Blikket er fast og rolig. Dette er en dame med stålkontoll. Samtidig aner vi en slags ærbødig sjenanse.

De fem selskapene hun eier er samlet i Treschow Fritzøe-konsernet. Skattbar formue er 2,3 milliarder kroner. Det gir henne en 61. plass på listen over Norges rikeste. Og en 5. plass på kvinnelisten. I 1986 overtok hun konsernet etter sin far Aage. Etter 20 år som eier ble hun styreleder, og adm. dir. i 2010. I mai trakk hun seg som direktør og er nå styremedlem i konsernet.

Bygger en hel bydelDet er ni mil skog fra Larvik til Kongsberg. Mille-Marie Treschows skog. Hun er Norges største private skogeier. Men det er i hjembyen Larvik hun virkelig satser. På eiendom.

Hun bygger seg opp som byutvikler og gleder seg over å se en hel bydel vokse frem der det før var gammel industri. Noen bygg er verneverdige og renoveres, andre erstattes med boliger, hotell, spa, butikker, kulturbygg, restauranter og kontorer.

– Dette har jeg hatt en visjon om i tyve år, men alt tar sin tid. Det er en spennende utfordring å skape noe

nytt ved siden av det gamle. Det skal harmonere, og som kvinne er jeg opptatt av det estetiske.

Det er ikke snev av vestfolddialekt i den behagelige stemmen. Et sobert riksmål utkrystalliserer seg i vel-formulerte setninger.

Innredningen på møterommet er nøktern og stilren. På veggen rett bak henne henger malerier av seks gods-eiere på rekke og rad, som en kontrast. Hun henger der, hun også.

– Det er viktig for oss å være i langsiktige bransjer. De er nesten like lønnsomme alle sammen. Vi vil at bena vi står på skal ha like stor vekt. Opp til finanskrisen var larvikitten en stor inntektskilde. I de siste årene er det er eiendom som har vokst mest. Det er her de største ut-fordringene rent økonomisk ligger, både i forhold til nye prosjekter og rehabilitering.

Noen bygninger står og skriker etter å bli pusset opp eller bygd om. Bygningen vi sitter i, sto ferdig for ett år siden og var helt utleid ved innflytting. Inntjeningen er bra, sier eieren med et smil.

Liker å leke arkitekt– Jeg er stolt av det vi har fått til med de gamle bygnin-gene, men noe gjenstår, og det har med økonomi å gjøre, som vi ikke har fått helt på plass. Vi må jo ha leietagere

– Helt siden jeg var liten, hadde vi faste søndags- middager med mine besteforeldre på Fritzøehus. Da blir det jo sånn at man snakker om det som foregår i familie- bedriften. Jeg plukket opp mye da.

Skogens dronning satser på byen

Mille-Marie Treschow, skogeier

Tekst Ivar Sekne • E-post [email protected] • Foto CF Wesenberg/Kolonihaven

84

Po

rtre

ttet

NE

1112

w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

85

– Jeg synes kvinner av og til har laget ris til egen bak ved å være for sjåvinistiske og for feministiske.

i slike bygg. Den store, gamle møllebygningen du ser rett frem her, består av tre deler, og den nærmeste har vi ikke gjort noe med. Den vil egne seg supert til leiligheter, men det er veldig lavt under taket. Nå ser vi på mulighetene for å lage kule studioleiligheter over to etasjer med hems. Vi setter i gang når vi ser at det er salgbart.

– Er du ofte med og leker arkitekt?.– Ja. Jeg synes det er veldig spennende å være med i

prosjekteringsfasen. Da har jeg en hånd på rattet. Nå skal vi bygge 100 leiligheter på byens beste tomt, på utsiden her, rett ned mot vannet. Jeg sitter med rutepapir og linjal og er med.

En perlelatter triller over bordet.

Samarbeider med en aktiv kommune– Deler av Larvik sentrum er litt slitent. Ser du en

rolle for Fritzøe eiendom her?– Vi deltar allerede. Vi er i ferd med å etablere mange

aktiviteter her ved sjøfronten og i Hammerdalen, og det skal fortsette. Jeg eier ikke noe opp mot Larvik torg, men jeg jobber med å få gangveier opp dit.

– Fighter byutviklerne i Larvik om de beste tomtene?– Ja, det hender, men vi må likevel kunne prate

sammen. Vi er et lite miljø, og de fleste er innstilt på å samarbeide. Vi har vårt forum hvor vi kan prate uformelt sammen. Her er også kommunen representert.

– Hvor skal Larvik vokse? – I mange retninger, for eksempel i dette området,

som jeg er så heldig å eie. Vi er nær sentrum. Det er ikke lenge siden det sto forurensende fabrikker her, det var ikke noe pent trekk i bybildet. Men jeg kan ikke drive byutvikling alene, jeg må samarbeide med kommunen, som er en stor aktør i byutviklingen, selvfølgelig. Jeg ser på kommunen som en medspiller. Derfor vil jeg gjerne ha dem med i hele prosessen, slik at de får et eierforhold til prosjektene. Vi er i god dialog. Det er veldig spennende å utvikle det gamle jernverksområdet med sin gamle

kultur historie og som jeg gjerne vil skape mye mer liv i, med kulturtilbud som gallerier, og å styrke Larvik museum og kulturskolen. Vi vil også gjerne tilrettelegge for høyskoler som vurderer å flytte.

Hun eier mye oppover langs Lågen, og her er det planer om utbygging av bilbasert handel med kapitalvarer.

– Hva tror du om Larviks fremtid?– Jeg tror på Larvik! Snart får vi en firefelts vei helt til

Oslo, og det er et kvarter til Torp. Det er ikke ofte jeg drar til Gardermoen mer. Dobbeltsporet hurtigtog kommer. Det tar tre og en halv time med båt til Danmark. Mennesker som velger å bo her, har veldig kort vei til skisporet, og turer i skogen og til sjøen og stranda. Vi har en fantastisk livskvalitet. Og vi har fortsatt utbyggingsarealer både for bolig, næring og industri tilgjengelig. Vi ligger midt i hjertet av Grenlandsområdet og Vestfold. Jeg tror også det vil bli en utvikling av oljebransjen i området rundt Torp, for det begynner å bli veldig dyrt i Stavanger, og slike firmaer vil vi gjerne legge til rette for i Larvik.

Damen vil rett og slett være med på det som kan bli et oljeeventyr for Sandefjord og Larvik!

Kåret til Nordens beste spaI mars 2009, like etter finanskrisen, startet hun hjerte-barnet Farris Bad, som er kåret til Nordens beste spa.

– Vi lurte på om det ville gå bra. Men det vi håpet på, slo til, for i dårlige tider har folk behov for å ta litt vare på seg selv og få ny energi, for eksempel i et spa, og mange valgte å komme hit. Først var de vel nysgjerrige, men så kom de tilbake, for de fant ut at dette var så bra!

Slik hun ser ut, kunne man tro at hun kom direkte fra spa-avdelingen. Der er hun ukentlig, betror hun oss.

– Vi har gode terapeuter og et bra treningsstudio, pluss 10-12 badstuer med forskjellige temperaturer og fuktighet. Lærer man å bruke dem på rette måten, med varme og kalde kulper, så gir det god helse. Man kan

– Jeg er en utålmodig sjel, og når jeg får en visjon i hodet, vil jeg gjerne sette den ut i livet så fort som mulig.

86

Po

rtre

ttet

NE

1112

w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

også bade i havet i spaet! I tillegg har vi Farrisgrotten, med urenset svovelholdig vann fra 42 meter ned i jorden, en helsekulp, veldig bra for huden. Der lukter det svovel.

Villmarksist og jegerHun kunne for så vidt ha tatt seg fri resten av livet og gått lange turer i sin egen villmark. Som Norges største private skogeier vet hun at skogsdrift er ikke noe enkelt felt. Skogen hennes krever 12 årsverk. I mellomkrigs-årene krevde den 1100 årsverk, forteller hun. Da brukte de hest, øks og sag. Det meste skjedde vinterstid. Nå hugges det året rundt.

– Målet er å være Norges beste skogbruker, og det tror jeg vi er, tett innpå. Jeg prøver å være mest mulig til stede, for eksempel ved befaringer, se på skogen, i week-ender går jeg turer i skog og mark.

Hun er også jeger. Det bringer henne til steder i gammel skogen der man vanligvis ikke går på tur.

– Da har jeg øynene med meg og ser hvordan skogen vokser, selv om jeg går på los etter elg.

Hun har ikke felt noen i år, men skjøt en elgokse i fjor.

– I år har jeg ikke vært på jakt fordi jeg hadde en operasjon i sommer. Men neste år er jeg tilbake.

– Smaker selvskutt elg ekstra godt?– Ja, det er noe med selvskutt, humrer hun mens

øynene glitrer.

En utålmodig sjel, og mye merFolk som kjenner henne beskriver henne som en dannet, pen, hyggelig, stilig og sporty jente, men litt forsiktig og sky i begynnelsen. Den burleske og humoristiske siden kommer gjerne frem blant gode venner. Da kan hun snakke om spøkelser på Fritzøehus.

– Har du savnet å kunne gjøre ting litt fritt og kjapt? Forfølge dine egne ideer mer uhindret?

– Jeg kan nok drømme om både det ene og det andre. Jeg er utålmodig sjel og når jeg får en visjon i hodet, vil jeg gjerne sette den ut i livet så fort som mulig. Men jeg holder meg innenfor rammene, og veien blir til mens man går. Det er ikke alltid at det blir slik man tenker, og det er ofte en fordel, fordi behovene endrer seg.

– Ble du bevisst på disse rammene da du skjønte at du kom til å overta Treschow Fritzøe?

– Man plukker opp det som skjer i familien når man lever i en slik familie. Min bror skulle egentlig overta, selv om jeg var eldst av fire. Og når man er eldst, både tar man og får man ansvar for mange ting. Det ble jeg lært opp til, og jeg er fortsatt veldig storesøster.

– Du var 32 år den gangen du overtok selskapet. Var det for tidlig?

– Nei, da hadde jeg hatt mer enn ti år på å forberede meg. Jeg var 20 år da min bror døde.

Skeptisk til kvoteringsregler– Hvordan er det å være kvinne og styre et så stort sel-skap i en mannsdominert bransje?

– Jeg har aldri sett på det som noe spesielt eller annerledes eller noe stort problem. Jeg kan nok møte kjønnsholdninger utenfra, men for meg har det vært viktig å fylle en rolle som eier og forvalter. Jeg synes kvinner av og til har laget ris til egen bak ved å være for sjåvinistiske og for feministiske, blant annet gjennom kvoteringsregler, som dessverre har gjort at vi tidvis har fått inkompetente kvinner inn i posisjoner de kanskje ikke burde vært i. Det er kompetanse og erfaring som skal gjelde. Vi har en ganske aktiv organisasjon som heter ”Jenter i skogbruket”. Bransjen har forandret seg veldig mye på 25 år.

– Noen kvinnelige toppledere påstår at kvinner generelt ikke egner seg for toppjobber og sier de er for sårbare når det gjelder motstand og kritikk. Kommentar?

– Det tror jeg gjelder for både menn og kvinner. Selv synes jeg det var vanskelig å både være mor og ha en topplederjobb. Ikke at jeg føler at jeg har vært svak eller noe sånt, men det har av og til vært vanskelig å balansere dette med å stille opp for barna eller prioritere møter. De mest slitsomme årene var å være småbarnsmor og samtidig leder.

Motiveres av å skape noe nytt– Du har trukket deg ut av den daglige lederrollen og kan lene deg mer tilbake og plukke de morsomste oppgavene. Hva motiverer deg?

– Det er å være med på å skape noe nytt for folk og lokalsamfunnet, særlig å skape noe sammen med og gjen-nom folk, selve prosessen, å bidra til at folk får en bedre livskvalitet. Kulturhuset, for eksempel, kan gi det. Jeg er imponert over hvordan kulturhuset drives og hva de får til av program, med teater og konserter, og det går med overskudd. Jeg sitter ofte med programmet foran meg og sier oi! det skulle jeg gjerne ha sett, men så kolliderer det med noe annet. I går var jeg på en intimkonsert med Marit Larsen. Det var helt fantastisk, stemmen hennes og musikaliteten.

– Er du altetende på kultur?– Jeg oppsøker ikke det jeg synes er for tungt og

dramatisk eller altfor komplekse ting. Man har mer enn nok med egne utfordringer om man ikke også skal leve seg inn i andres.

– De mest slitsomme årene var å være småbarnsmor og samtidig leder.

87

Planer om bøkerHun håper å være aktiv i ti år til, men ikke nødvendigvis som eier. Selv tenker hun på å skrive bok om bedriftens historie når hun får tid.

– Den er skrevet bruddvis, men jeg vil gjerne lage en bok som begynner med industrihistorien her for 600 år siden. Jeg skal samle stoffet og fakta og få en proff skribent til å sette det i pennen. Men jeg vil være med på redigeringen. Og finansiere den.

Det kan bli enda en bok, for hun har også tenkt å ta seg av slektshistorien, som er en del av Norgeshistorien. Hun vil at sønnen Michael skal ta over selskapet. Blir hun en slags syvende mor i Fritzøe-huset?

Yrkesaktive barn– Nei, absolutt ikke. Der må jeg ta av hatten for min far. Fra den dagen han ga meg det formelle ansvaret, forbe-holdt han seg retten til å si sin mening før beslutningene ble tatt. Jeg brukte ham mye som rådgiver. Når beslut-ningene var tatt, var han veldig lojal overfor dem selv om han var uenig, og det synes jeg var beundringsverdig, for jeg tok noen store beslutninger i forhold til hans livsverk, nemlig å selge ut alt som hadde med treforedlingsindustri å gjøre. Det hadde vært hans hjertebarn. Det som kjenne-tegner vår bedrift er at generasjonene har hatt ryggrad til å ta vanskelige beslutninger for å få driften til å overleve, og det betyr nedleggelse av deler av virksomheten. Dette må jeg være forberedt på at Michael kan komme til å gjøre også. Nye generasjoner ser ting på en annen måte.

– Har han vist noe forretningstalent?– Ja, han ser ut til å ha gode forretningsgener. Jeg er

ikke i tvil om at det vil gå veldig bra. Han er 25 år og er porteføljeforvalter. Han presterer bedre enn børsen hver måned. For meg er 30 år en slags magisk grense

modenhets messig. Min datter Victoria er aktiv innen design og fashion, og det synes jeg er veldig spennende. Jeg støtter opp om henne og norsk design.

Landkrabbe med reisemålNår hun pensjonerer seg, kan hun realisere reisemål hun ikke har hatt samvittighet til å gjøre noe med. For eksempel reise til Argentina for å gå på jakt.

– Et annet mål er Vietnam og Kambodsja, steder som jeg føler at jeg må sette av mer enn to uker til. Og når jeg snart får en ny hofte på plass, burde kanskje også Kilimanjaro være oppnåelig. Men særlig høyere enn det tror jeg ikke klarer. Hvis helsen holder.

Hun liker hun best å være i skogen når hun har fri.– Jeg er en landkrabbe og vil helst ha fast grunn

under føttene.

Mille-Marie Treschow

• Født 1954, 6.generasjons eier av selskapet Treschow Fritzøe i Larvik

• I konsernet ligger Fritzøe Eiendom, Carlsen Fritzøe (bl.a. Byggmakker) og Lundhs (stein-industri, fasadeplater, kjøkkenbenker og interiørfliser)

• Norges største private skogeier• Barn: Michael (f. 1987) og Victoria (f. 1989)• Satser på byutvikling i Larvik på egne eiendommer• Bor på Fritzøehus i Larvik, Norges største

privatbolig med 76 rom

88N

E 11

12

ww

w.n

e.n

o

ww

w.n

enyh

eter

.no

– Når jeg snart får en ny hofte på plass, burde kanskje også Kilimanjaro være oppnåelig.



Modulvegger er representant for Gustafs Panel Systemer i Norge.

GuStafS PaNel SySteMerMV-PaNoraMa

GlaSSVeGGer

KoNtorSKilleVeGGer

HiMliNGer

Kontakt oss på telefon: 23 24 22 00, eller e-post: [email protected] og [email protected]

fra A til Å

Din

innreDningsleverAnDør

Nyhet!

annonse190x127-gustafs-2.indd 1 19.09.12 19.19

Fagbok: Eiendomsutvikling i tidlig fase

Erverv, stiftelse og utnyttelse av eiendomtil bygging og byutvikling FORORD AV CHRISTIAN JOYS

Send bestilling pr. faks 23 11 56 01, eller på mail til [email protected]

Senter for eiendomsfagPostboks 2435 Solli0201 Oslo

Pris 499,-+ 79 portogebyr226 sider

tt&co er ledende leverandør av juridiske tjenester innenfor Eiendom og Handel

tt&co yter bistand i alle faser ved eiendoms-transaksjoner, fra tilrettelegging for salg til forhandlingsprosess, valg av kontraktsform, selskapsstruktur og gjennomføring. Vi bistår både norske og utenlandske aktører, og har også erfaring med oppkjøp og salg i utlandet.

Henrik Ibsens gate 100 | Postboks 2884 Solli | 0230 Oslo+47 23 13 33 00 | + 47 23 13 33 01www.tt-co.no

Foto

: Erik

Bur

ås/S

tudi

o B

13

Haavind ser på obligasjonsgjeld som et nytt satsingsområde. Nå vil de lære opp investorer og eiendomsaktører for å utvikle et norsk obligasjonsmarked også innenfor eiendom.

Vil bygge obligasjoNs-marked

Norske selskaper har i liten grad tatt opp obligasjonsgjeld for å finansi-ere prosjekter. Det har vært en del hederlige unntak i offshoresektoren, men da har det gjerne vært snakk om såkalte high yield-obligasjoner, med høy avkastning for kreditor og tilsvarende høy risiko.

Men i en tid hvor bankene strammer inn på utlånene og tar seg bedre betalt for risikoen, seiler obligasjonsfinansiering opp som et mer attraktivt finansieringsalterna-tiv for eiendomsselskapene. Det ser stadig flere rådgivere, og nå kommer Haavind på banen i dette markedet.

– Obligasjoner er et nytt satsings-område for Haavind. Det er flere banker og meglerforetak som har tro på dette markedet. Vi kan også bidra med å gjøre jussen. Vi vil også hjelpe våre kunder å få finansiert seg, sier Christopher A. Jensen til NæringsEiendom.

Så langt har man ikke klart å matche de kapitaltrengende låneta-kerne med investorkapitalen utenom for de største eiendomsaktørene. Både for at eiendomsaktørene ikke har sett mulighetene for obligasjons-finansiering og fordi investorene i eiendomsmarkedet ikke har vist interesse for å investere i obligasjons-gjeld.

– Vi har klienter som sliter med finansiering av gode prosjekter som fortjener finansiering. Vi ønsker å være med på å bygge opp et obliga-sjonsmarked for eiendomslån her i Norge, sier Trond Kildal.

– Markedet kommerHavvind arrangerte nylig et semi-nar sammen med Pareto og Norsk Tillitsmann. De inviterte en bred kundegruppe for å høre om obli-gasjonsmarkedet som mulighet for alternativ finansieringsform. Det

var ventet at rundt 40 møtte opp, men det kom over 100 interesserte.

– Dette markedet er lite utviklet i Norge når det gjelder finansiering til eiendomssektoren. Det har vært noen store selskaper som Olav Thon Gruppen og Steen & Strøm som har brukt obliga-sjonsmarkedet, mens vi ser at eiendomsobligasjoner er den delen av det svenske obligasjonsmar-kedet som utvikler seg best der. I

Christopher A. Jensen, advokat og partner i Haavind.

Trond Kildal, advokat og partner i Haavind.

Juss

91

NE

1112 ww

w.n

e.no

ww

w.n

enyh

eter.no

USA står obligasjonsgjeld for over 70 prosent av finansieringen til selskaper over en viss størrelse. Vi er helt sikre på at mange flere vil bruke obligasjonsgjeld her i Norge også etter hvert, sier Kildal.

I siste utgave av NæringsEiendom fortalte Nordeas sjef for eiendomsavdelingen, Tho-mas Due, at han tok med Nordea Markets til en del eiendomsaktører for å se om det er aktuelt med bankfinansiering, obligasjonsfi-nansiering eller en kombinasjon. Haavind-advokatene ser nå en økt interesse for å legge til rette for obligasjonslån i meglermiljøene. Arctic Securities er blant dem som har satset på dette feltet.

Bra for yieldcaseDet er ikke alle typer eiendomslån som kan erstattes av obligasjons-gjeld. En trekkrettighet i en bank kan for eksempel være svært


gunstig når man utvikler eiendom, og ikke trenger all kapitalen man låner med en gang.

– Obligasjonsgjeld er et kostbart alternativ til byggelån. Hele lånet utbetales med en gang, man betaler bare renter underveis, og så betaler man tilbake alt når løpetiden på lånet går ut. Det er også tvilsomt om det overhodet ville vært mulig å få solgt et obligasjonslån for finansiering av et utviklingscase til investorene. De krever normalt en viss track record når det gjelder inntjening og gjeldsbetalingsevne, sier Kildal.

Men for en mer ”tradisjonell eiendom” er obligasjonsfinansiering gunstig, selv om renten kan være noe høyere enn bankrenten.

–Det er et veldig godt alternativ for såkalte yieldcase. Obligasjons-lån tilbakebetales normalt ikke løpende i lånets løpetid, men i sin helhet ved forfall. Såfremt det ikke

ligger utbyttebegrensninger på lånetaker i avtalen, kan eiere få ut utbytter i større grad enn ved van-lig bankfinansiering, sier Jensen.

Haavind-advokatene forteller at advokatfirmaet har gjort en obliga-sjonsdeal i en annen bransje helt ned til 70 millioner kroner.

– Men det kreves som regel et stort kapitalbehov for at det skal være aktuelt. Man bør nok ha et lånebeløp på fra 200 millioner kroner og oppover, sier Kildal.

Lite komplisertTrond Kildal forteller at det juridiske ved å sette opp et obligasjonslån er lite komplisert.

– Nøkkelen er å finne investorene som vil stille opp med kapitalen. I stedet for å investere i egenkapital i eiendom, kan de balansere risikoen ved å investere i eiendomsgjeld, sier Kildal.

Norske investorer har så langt vært lite interessert i å investere i eiendomsobligasjoner, men nå ventes det vekst i dette markedet. (Scanpix)

92

Juss

NE

1112

w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

Vi sier at vi er det sikre valget.Vi har mer enn 150 års erfaring. Vi har mer enn 300 medarbeidere. Vi håndplukker laget som går rett på. Uten omveier, men også uten snarveier. Med Thommessen er veien til løsningen rask og trygg.

Kontakt Oslo:Advokat Christian Müller23 11 11 [email protected]

Kontakt Bergen:Advokat Vidar Havsgård55 30 61 [email protected]

www.thommessen.no

Chambers and Partners sier at vi ligger i det europeiske toppsjiktet.

Google sier at vi ligger her:

Profilannonse NaeringsEiendom helside 11-12.indd 1 06.11.2012 10:08:12

Bare-house-leieavtaler er ikke hensiktsmessige for mindre leietakere uten forvaltningskompetanse. For større leietakere kan det derimot være penger å spare.

Ikke for amatører

Som faktasaken viser, veltes normale utleie- og eierkostnader over på leie-taker ved inngåelse av bare-house leieavtaler.

– Kjernen her er vedlikeholds-plikten. Bare-house-avtaler innebæ-rer større forpliktelser for leietaker, men gir ham samtidig bedre mulig-heter for å passe på driften. Hoved-sakelig er det de samme juridiske forpliktelsene som ved ordinære leieavtaler, når man ser bort fra de utvidede pliktene knyttet til vedli-kehold og normale eierkostnader. Men bare-house-avtaler eksponerer de økonomiske forpliktelsene mer for leietaker, sier partner Marius Eckbo-Lie i FØYEN Advokatfirma til NæringsEiendom.

Leietaker overtar det som vanlig-vis omtales som felleskostnadene i bygget og slipper ekstern forvaltning.

– Om bare-house-avtaler er forut-sigbare for utleier, er de også i høy-este grad forutsigbare for leietaker, gitt at leietaker har den nødvendige kompetansen, sier Eckbo-Lie.

Finansielle kjøpere– Hvor vanlig er slike kontrakter i det norske leiemarkedet?

– Vår erfaring er at bare-house-avtaler er mer utbredt i utlandet, og da gjerne under betegnelsen «triple net lease». Slike avtaler her hjemme er mest brukt av finansielle kjøpere av eiendom, og da ved kjøp av store bygg. En bare-house-avtale kan bru-

kes som en ”teaser” for å finne riktig kjøper. Rene finansielle aktører er gjerne inne i eiendomsmarkedet for en kortere periode og er ikke interes-sert i eiendomsdrift. De vil ikke ha noe med selve driften av bygget å gjøre, svarer Eckbo-Lie.

Ved bare-house-avtaler slipper ei-eren å tenke på det løpende vedlike-holdsansvaret. Motstykket er at han vanligvis må betale mer for bygget, ettersom eierkostnadene reduseres.

– Hvilke leietakere inngår ellers barehouse-kontrakter?

– En bare-house-avtale forutsetter som nevnt at du som leietaker har kompetanse til å drifte bygget. Slike avtaler passer best for leietakere som kjenner bygget fra A til Å og har

Bare-house leieavtaler

En bare-house leieavtale er enkelt forklart en leieavtale hvor deler av utleiers forpliktelser overføres til leie-taker. Man tar utgangspunkt i vanlige markedsstandarder og endrer teksten slik at man ”overfører” plikten til utvendig vedlikehold/utskiftinger, risiko tilknyttet eiendomsskatt og ansvar for forsikringsbetalinger fra utleier til leietaker.Det vi i Norge ofte kaller bare-house-avtaler, samsvarer godt med det man internasjonalt kaller ”triple net lease”. Denne typen kontrakts modell brukes gjerne på enbrukerbygg, der leietaker har kompetanse til selv å foreta eiendomsdriftingen, særlig den tekniske delen.

94

Juss

NE

1112

w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

erfaring og driftskompetanse, sier ad-vokatfullmektig Haakon L. Haaland i FØYEN.

– Da har de muligheter for å oppnå besparelser i den løpende driften. Men leietaker må selv ha den nødvendige tekniske kompetan-sen, og mindre leietakere har som regel heller ikke tid til selv å stå for forvaltningen. De som ikke har kom-petanse eller kapasitet til å drifte en eiendom, bør styre unna bare-house-avtaler, råder Marius Eckbo-Lie.

Bare-house-avtaler passer i en-brukerbygg – altså én stor leietaker i bygget - og kanskje aller best ved kombinasjonslokaler.

– Det er nok ikke de samme inci-tamentene for å spare leieutgiftene i et vanlig kontorbygg som i industri-lokaler, kommenterer Eckbo-Lie.

Fullt vedlikeholdsansvarVed såkalte sale & leaseback-avtaler, avtaler der selger umiddelbart leier tilbake bygget, benyttes som hovedre-gel bare-house-avtaler. Da viderefører selger rollen som teknisk forvalter han tidligere har hatt som eier, men altså heretter som leietaker.

Tvister om vedlikeholdsansvaret er en gjenganger for Eckbo-Lie og advokatkollegaene. Lokaler skal etter at leiekontrakten har gått ut settes tilbake til opprinnelig stand, med fradrag for ordinært slit og elde. Tekst Jan Revfem • e-post [email protected]

– Ved en bare-house-avtale har leietaker tilnærmet fullt vedlike-holdsansvar, men standarden ved overtakelsen som legges til grunn, er den samme som for ordinære leieavtaler. Leietaker plikter å levere lokalene tilbake i henhold til kontrakt, og en bare-house-avtale utløser ikke særskilte plikter i den sammenheng. Vedlikeholdsplikten er imidlertid mer tyngende for leietaker, sier Marius Eckbo-Lie, og fortsetter:

– Men eieren av et bygg kommer aldri fra HMS-ansvaret for bygget. Ved å overlate alt av drift og vedlike-hold til leietaker, er det også viktig å ha klare avtaler for oppfølging og ivaretakelse av HMS. Som eier vil en likevel ha en form for oppfølgings-ansvar overfor leietaker i perioden, fastslår Eckbo.

Leietaker har ved bare-house-avtaler som hovedregel ansvaret for utskiftinger. Da må det avklares om dette er utskiftinger som eier drar nytte av, i form av verdiøkning for eiendommen.

– I så fall er vår erfaring at det er vanlig med en splitt i kostnadene mellom leietaker og eier.

Ettersom leietaker ved bare-ho-use-avtaler har fullt vedlikeholdsan-svar, påfører det ham økte kostnader

han ellers ikke ville ha hatt i en ordinær leiekontrakt. Dette tilsier at selve leiekostnadene blir lavere enn ved inngåelse av bare-house-kontrakter. Det er likevel ikke gitt at sluttsummen blir lavere samlet sett for leietaker, ettersom det vil være avhengig av leietakers forutsetninger for fornuftig drift av leieobjektet?

– Men hvilke forskjeller vil det utgjøre i leienivået fra vanlige kontrakter?

– Det varierer fra kontrakt til kontrakt og blir veldig skjønnsmessig å svare på, svarer Marius Eckbo-Lie.

Tydelig definerteFøyen og andre advokatfirmaer har som nevnt vært mange ganger i retten ved uenighet om leietakers vedlikeholdsplikt under de ordinære leieavtalene. Spørsmålet blir så om det forekommer mange rettslige tvis-ter under bare-house-kontrakter?

– Nei, bare-house-kontraktene er ofte lange og tydelig definerte, disse kontraktene er veldig rett frem, svarer Marius Eckbo.

Forum for næringsmeglere/Norges Eiendomsmeglerforbund har for øvrig utarbeidet en standard bare-house-avtale for det norske markedet, basert på standardkontraktene i markedet.

Ifølge Marius Eckbo-Lie i Advokatfirmaet FØYEN passer bare-house-avtaler best for store enbrukere av kontorbygg og kombinasjonsbygg.

95

– OPS-prosjekter blir stadig mer aktuelt i det norske eien-domsmarkedet. Flere offentlige aktører velger å dekke behovet for bygningsfasi-liteter ved hjelp av OPS. Bare det siste året har

kommuner som Oslo, Skedsmo og Bergen valgt å dekke sine behov for nybygg med bruk av OPS, sier advo-kat og partner Kjell André Honerud til Torkildsen, Tennøe & co. Advokat-firma til NæringsEiendom.

Med OPS mener han kontrakts-modeller hvor de private står for utvikling, finansiering, bygging og drift av leieobjektet, mens offentlige instanser leier i minimum 20 til 25

år. Mens markedet tidligere har vært dominert av aktører i entreprenør-bransjen, ser det nå ut til at også langsiktige eiendomsinvestorer og fond nå er på vei inn i OPS-markedet.

SlitasjeHonerud mener at det er flere grun-ner til at OPS-markedet vokser og er et spennende område for eiendoms-aktører. Blant annet slites den offent-lige infrastrukturen i Norge ned og forringes.

– Bevilgningene til vedlikehold i de offentlige budsjettene holder ikke på langt nær tritt med det raskt tiltagende behovet. Behovet for nybygg og oppgradering av eksiste-rende bygningsmasse er særlig stort innenfor skole- og omsorgssektoren. Dette er områder hvor det, i tillegg til det generelle vedlikeholdsettersle-pet, også er stor vekst i de gjeldende

aldersgruppene. Det oppstår et internt ressursbehov i kommunene for å løse behovene, og OPS fremstå da som en aktuell gjennomføringsmodell, i stedet for å leie inn rådgivere til å avhjelpe ressurssituasjonen, sier Honerud.

Han mener den store fordelen med OPS er fokuset på livsløps-kostnader. OPS-modellen sikrer en livsløpsleveranse for bygget, med ansvar for finansiering, teknisk drift og vedlikehold gjennom store deler av levetiden.

– En fornuftig bruk av modellen kan bidra til mer nyskapning, økt kvalitet, større fokus på livsløpskost-nadene og dermed en mer effektiv utnyttelse av samfunnets ressurser, sier Kjell André Honerud.

Ett av problemene med tradisjo-nell utbygging av offentlige bygg er at man får et lite helhetsansvar for utbygging og drift av byggene. Pri-

Offentlig Privat Samarbeid (OPS) om offentlige formåls-bygg kan være gode investeringsobjekter for langsiktige eiendomsaktører.

i eiendomOPS attraktivt

Kjell André Honerud, Torkildsen, Tennøe & co. Advokatfirma.

Skoler er bygg som passer bra til Offentlig Privat Samarbeid. (Shutterstock)

96

Juss

NE

1112

w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

vate trekkes inn som leverandører av begrensede tjenester som rådgivning, entreprenørarbeid og driftstjenester i kortere tidsrom.

– Erfaringene fra gjennomførte OPS-anskaffelser de seneste årene viser at bygge- og prosjektkostnadene blir lavere ved bruk av OPS enn ved tradisjonell gjennomføringsmodell, sier Honerud.

Han viser til at konkurranseutset-ting av et langsiktig helhetsansvar nødvendiggjør et ekstremt fokus fra dag en på å bygge rasjonelt

– Besparelser i prosjektkostnadene vil dermed veie opp for eventuelt dyr-ere finansiering fra de privates side.

Sikker kontantstrømFor eiendomsaktørene vil OPS gi en sikker langsiktig kontantstrøm.

Fisjon, fusjon eller salg av eiendom - tenk MVA og skatt

www.pwc.no

Har du gjort påkostning på fast eiendom eller kjøpt varige driftsmidler og må dokumentere latente justeringsforpliktelser eller rettigheter? Dette må håndteres i forbindelse med omorganiseringen.

Advokatfirmaet PricewaterhouseCoopers AS hjelper deg med nødvendig dokumentasjon og justeringsavtaler ved omorganiseringen samt håndtering av skatt.

I tillegg til MVA-rådgivning, formidler vi CS Justeringsmodul – et verktøy som hjelper deg med det løpende dokumentasjonsbehovet.

For mer informasjon kontakt:

Trond Ingebrigtsen, Tlf: 952 60 810

© 2012 PwC. Med enerett. I denne sammenheng refererer “PwC” seg til PricewaterhouseCoopers AS, Advokatfi rmaet PricewaterhouseCoopers AS, PricewaterhouseCoopers Accounting AS og PricewaterhouseCoopers Skatterådgivere AS som alle er separate juridiske enheter og uavhengige medlemsfi rmaer i PricewaterhouseCoopers International Limited.


– I et ellers så utfordrende eiendoms- og investeringsmarked fremstår OPS-kontraktene som gode, forutsigbare kontrakter som vil gi gårdeier en sikker kontantstrøm i et langsiktig perspektiv. Den årlige av-kastningen for gårdeier er begrenset, men en langsiktig investor vil ved OPS-kontraktene nærmest risikofritt sikre seg en langsiktig kontantstrøm. Det bør være attraktivt i dagens marked, sier Honerud.

OPS-modellen består ifølge Torkildsen, Tennøe-advokaten av en tredelt kontraktsstruktur:• Avtale om rettigheter og forplikt-

elser i forprosjekt og byggefase• Leieavtale og driftsavtale• Festekontrakt/kjøpekontrakt til tomten

– Avtalestrukturen er slik at partene inngår alle avtalene ved tildeling av kontrakten. Selve avtalegjennomføringen er delt inn i to hovedfaser: Forprosjekt/bygge-fase, som varer fra avtaleinngåelse til overtakelse av leieobjektene og selve leieperioden, som starter ved overtakelse og avsluttes ved opphør av leieperioden, sier Honerud.

Han mener det er viktig at både den offentlige og private parten i OPS-avtalen har kompetanse i alle ledd av anskaffelsen.

– Dette er på mange måter et umodent marked hvor det er desto viktigere å sørge for at kontraktene inngås på mest mulig optimal måte, sier eiendomsadvokaten.

97

Kommuner har forkjøpsrett til leiegårder med minst fem utleide boligenheter. Det kan koste eiendomsaktører dyrt.

Lov om

kommunal forkjøpsrett– En tikkende bombe

Lov om kommunal forkjøpsrett til leie gårder fra 1977 (leiegårdsloven) gir alle kommuner i Norge forkjøpsrett til leiegårder som faller inn under loven, men i praksis har den vært mest brukt i Oslo, Bergen og Trondheim.

– Denne loven kan være en tikkende bombe for en del eiendoms aktører. Det er nok en del som ikke er klar over loven, og det kan i verste fall få store nega tive konsekvenser for selgere og kjøpere av leiegårder lenge etter at transaksjonen er gjennomført, sier partner og advokat Christian Müller i Advokatfirmaet Thommessen til NæringsEiendom.

Han forteller at loven gir kommunen rett til å tre inn som kjøper i avtaler om salg av det som rettslig defineres som en leiegård. Bakgrunnen for loven er å sikre de som leier bolig muligheten til å kunne eie sin egen bolig.

– Leietakerne kan be kommunen om å utøve forkjøpsretten på vegne av leietakerne, men kommunen har ingen plikt til å benytte den. Kommunen kan også stille vilkår overfor leietakerne for å bruke forkjøpsretten, sier Müller.

Må melde fra– Både kjøper og selger er pliktig straks å melde fra til kommunen om

overdragelser som faller inn under loven. Fra det tidspunktet kommunen får melding om en overdragelse, har den fire måneder på å treffe vedtak om utøvelse av forkjøpsretten, sier advokat LarsHenrik Winsnes Berg.

Dersom det ikke meldes fra til kommunen om slike salg, kan forkjøpsretten i verste fall tas i bruk av kommunen flere år senere. I så fall risikerer den opprinnelige kjøperen av bygården at kommunen overtar leiegården uten at han får kompensert de investeringene han måtte ha foretatt i leiegården etter overtakelse, og som kanskje har kostet mye penger.

– Selv om kommunen utøver forkjøpsretten lenge etter at kjøper overtok leiegården, skal det vederlaget kommunen betaler fastsettes basert på leiegårdens omsetningsverdi på det tidspunktet da transaksjonen med selger ble gjennomført. I tillegg mister kjøperen inntekter leiegården måtte ha generert siden kjøper overtok leiegården. Grov sagt kan man si at kommunen har krav på nettoavkastningen fra eiendommen fra det tidspunktet kjøperen overtok eiendommen, sier Winsnes Berg.

Gjelder også ved aksjesalgDe seneste årene er det blitt veldig vanlig at eiendommer kjøpes gjennom overdragelse av aksjene i et

aksjeselskap som eier eiendommen. Eiendommen forblir da i aksjeselskapet, mens det er selskapets aksjer som bytter eier. Det har ingen betydning for forkjøpsretten. Ifølge Thommessenadvokatene har kommunen forkjøpsrett til selve eiendommen uavhengig av om det er eiendommen eller eierandelene i selskapet som selges. Det er også viktig å være klar over at kommunen har forkjøpsrett dersom mer enn 50 % av aksjene i eierselskapet overdras.

– Dersom partene for eksempel tar sikte på å overdra aksjene i selskapet som eier leiegården, slik at fritaksmodellen kommer til anvendelse, risikerer selger i stedet å få et skattekrav som følge av realisasjon av selve eiendommen, dersom kommunen gjør gjeldende sin forkjøpsrett. Ved aksje eller andelssalg er det dessuten ikke sikkert at selger får tilsvarende vederlag som avtalt med opprinnelige kjøper, selv om kommunen i utgangspunktet skal tre inn i partenes avtale. Kommunen skal i slike tilfeller betale eiendommens omsetningsverdi, sier Müller.

Dersom partene ikke blir enige om omsetningsverdien, skal omsetningsverdien fastsettes av domstolene. Det er tilfeller i rettspraksis hvor kjøpesummen har blitt vesentlig lavere enn det selger mente var markedsmessig omsetningsverdi.

98

Juss

NE

1112

w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

Seksjonerte eiendommerForkjøpsretten gjelder ikke ved overdragelse av seksjonerte eiendommer, med mindre leiegården er seksjonert i store samleseksjoner.

– Man kan dermed unngå forkjøpsretten dersom leiegården seksjoneres før et eventuelt salg. Men da må man være oppmerksom på eierseksjonslovens bestemmelser om leietakers kjøpsrett til boligen, som gir leietaker rett til å kjøpe seksjonen til ca 80 prosent av salgsverdien, sier LarsHenrik Winsnes Berg. Tekst Dag-Jørgen Saltnes • e-post [email protected]

Advokat Lars-Henrik Winsnes Berg, Advokatfirmaet Thommessen. (Foto: CF Wesenberg/Kolonihaven)

Partner og advokat Christian Müller, Advokatfirmaet Thommessen. (Foto: Kenneth Sortland Myklebust/Kolonihaven)

Grette bistår i alle faser av eiendomsutvikling og ved kjøp/salg av eiendomsselskaper. Vi tilbyr:• en helhetlig forståelse av eiendomsutvikling• sterk faglig kompetanse i en kommersiell ramme• konkrete merverdier i transaksjoner Kontakt Dag Henden Torsteinsen, partner og advokat, [email protected]

Filipstad Brygge 2, Postboks 1397 Vika, 0114 Oslo | tlf: 22 34 00 00 | e-post: [email protected] | www.grette.no

Din strategiske partner i alle faser

Christian Müller kommer med følgende råd til dem som skal selge eller kjøpe en leiegård:

– Vurder hvilke konsekvenser loven kan ha for ditt salg og reguler dette i kjøpekontrakten. Pass på at dere etterlever loven når transaksjonen gjennomføres. Det vil kunne være fornuftig å prøve å avklare risikoen for at forkjøpsretten gjøres gjeldende på forhånd, f eks ved henvendelse til kommunen.

Dette defineres som en leiegård:En utleieeiendom som består av minst 5 bolig enheter, og hvor minst halvparten av gården er innredet til beboelse. Forkjøpsretten gjelder dermed også for bygninger hvor inntil halvparten av arealet er utleid til næringslokaler.

99

En konvertering fra næring til bolig kan være et juridisk minefelt, og her er en forenklet oversikt over noen av utfordringene som man kan møte på veien.

BoligkonvErtEring – rettslige fallgruver

OmreguleringMan har ikke krav om omregulering fra næring til bolig. Det kan ta svært mange år fra en slik prosess starter til man lykkes – hvis man lykkes.

Midlertidig disponeringDet er sjelden ønskelig å ha tomme lokaler – selv ikke mens omregulerin-gen pågår. Ved utleie i ventetiden er det viktig å unngå ansvar for utleier. Det er spesielt ansvar for vedlikehold, og stor grad av fleksibilitet i forhold til oppsigelse som bør hensyntas.

Skatte- og avgiftsmessige forholdEn boligkonvertering utgjør en justeringshendelse. Dette kan med-føre tilbakebetalingsplikt for tidligere fradragsført mva. Det er også viktig å hensynta latent skatt dersom eiendom-men erverves via et SPV-selskap. ”Skat-terabatten” kan utgjøre 28 % i stedet for ca 10-11 % pga nært forestående salg.

Den kan også være lavere ved tenkt utleie ettersom boligeiendom ikke avskrives. Riving av store deler av bygget i forbindelse med konver-

tering, kan dessuten resultere i at den skattemessige saldoverdien som henføres til tomt må endres.

Risiko for forkjøpsrett Dersom bo-ligene leies ut først, og deretter skal seksjoneres, så vil dette resultere i kjøperett til 4/5 av salgsverdien. En eventuell seksjonering bør derfor gjennomføres før utleie. Ved utleie og deretter samlet salg, så er det dessu-ten viktig å være oppmerksom på reglene om kommunal forkjøpsrett.

Back-to-backBoligkjøpere nyter stor beskyttelse. Det er derfor viktig å sikre at utbyg-ger har samme rettigheter overfor entreprenøren som det boligkjøperne har overfor utbyggeren. Betingelser for gjennomføring av inngåtte avtaler bør utformes slik at utbygger ikke får valget mellom mislighold av enten boligkjøpsavtalen eller entreprise-kontrakten.

FinansieringBoligkonvertering med etterfølgende salg av leiligheter finansieres ofte via

forhåndssalg, og forhåndssalg sikres via forskudd. Det er da viktig å være oppmerksom på de krav om garanti-stillelser m.m. som oppstilles i slike tilfeller.

In blanco-skjøterDet er ofte ønskelig å avvente over-skjøting dersom et bygg erverves med det formål å gjennomføre en boligkonvertering med etterfølgende salg. Det er da viktig å sikre seg vide, ugjennkallelige generalfullmakter for å kunne disponere rettslig over eien-dommen, og å sikre seg best mulig mot selgers konkurs – eksempelvis ved å benytte sikringsobligasjon og tinglyst forkjøpsrett. Full beskyttelse før man imidlertid kun ved å over-skjøte eiendommen.

Tekst Advokat og partner Line Ravlo-Losvik, Wikborg Rein

E-post [email protected]

Artikkelforfatter er leder for Wikborg Reins næringseiendomsteam, Line Ravlo-Losvik.

Wikborg Reins næringseiendomsteam består av 25 advokater med spisskompetanse innenfor eiendomstransaksjoner, eiendomsutvikling, leiekontrakter, skatt og avgift, selskapsrett, forurensning og øvrige spørsmål tilknyttet

næringseiendom.

100

Juss

NE

1112

w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

En ting er sikkert Sikkerheten bør alltid stå i første rekke når et næringsbygg er på tegnebrettet eller skal rehabiliteres. Vår lange erfaring har lært oss at god planlegging er eneste veien til en optimal og kostnadseffektiv løsning. Vi leverer beslag og adgangskontroll til alle typer bygg. La oss skreddersy løsningen for ditt prosjekt. Slik vi har gjort for over 100 norske hoteller, mer enn 100 kommunale bygg, over 1000 skoler og barnehager og et utall leilighetsbygg - for å nevne noen få. Ser du tegningen? Ring 08877 eller besøk oss på www.08877.no. Gjør det allerede i dag – for sikkerhets skyld.

08877RING I DAG!

DNB Næringseiendom AS er et datterselskap av DNB Livsforsikring ASA og forvalter ca 1,5 mill. kvm eiendom, i hovedsak kontorbygg, kjøpesentre og hotell.For mer informasjon, vennligst ta kontakt med oss på [email protected] eller 815 44 100.

LEDIGE LOKALER I OSLO OG AKERSHUS

Kontakt: Bendik S. Skaslien, mob 920 24 602

Kontakt: Kenneth A. Blaaflat, mob 918 07 149

Kontakt: Kenneth A. Blaaflat, mob 918 07 149

Kontakt: Stian Korneliussen, mob 979 67 450

Kontakt: Stine B. Sørgen, mob 913 68 625

Kontakt: Stian Korneliussen, 979 67 450

Vollsveien 17 A, Lysaker

Tollbugata 32, Oslo sentrum

Stortingsgaten 22, Oslo

Hoffsveien 21-23, Skøyen

Strandveien 15, Lysaker

Vollsveien 9-11, Lysaker

▪ Sentralt på Lysaker

▪ Både innendørs og utendørs

parkering

▪ Få min. gangavstand til Lysaker

stasjon med Flytog, tog og

ekspressbusser

▪ Lyse, fine og fleksible kontorlokaler

▪ Sentralt beliggende hjørne-

eiendom nær Stortinget

▪ Lyse og trivelig lokaler i byggets

7. etasje med god teknisk standard

▪ Lokalene kan tilpasses leietakers

behov

▪ Kun 1-5 min. gange til offentlig

kommunikasjon som Flytog,

tog, buss, bytrikk og T-bane

▪ Flott eiendom beliggende «midt i

hjertet» av sentrum

▪ Kun et par min. gange til Flytog, tog

og T-bane på Nationaltheatret

stasjon

▪ Lyse og hyggelige lokaler

▪ De fleste fasiliteter rett på utsiden

av bygget

▪ Sentralt på Hoff i et etablert

kontor- og handleområde

▪ Både innen- og utendørs

parkering samt gjesteparkering

▪ Få minutters gange til Skøyen

stasjon

▪ Moderne og god teknisk standard

med representative fellesområder

som er betydelig påkostet

▪ I umiddelbar nærhet til Lysaker Torg

og Lysaker Brygge

▪ God parkeringsdekning, enkel

avkjøring fra E18

▪ Få min. gangavstand til

Lysaker stasjon

▪ Et moderne og velholdt kontorbygg

med flere muligheter.

▪ Flotte, lyse og moderne lokaler i

Granfos Næringspark

▪ God parkeringsdekning og noe

lagermulighet

▪ Få min. gange til Lysaker stasjon, et

knutepunkt for tog og buss

▪ Fossekallen restaurant og

konferansesenter i næringsparken

Ledig areal: 1.233 M2, 1. ETG., 1.087 M2, 2. ETG.

Ledig areal: 592 M2, 7. ETG.

Ledig areal: 488 M2, 4. ETG.

Ledig areal: 372-828 M2, 1. ETG., 503 M2 3. ETG.

Ledig areal: 447 – 1455 M2

Ledig areal: 734 M2, 4. ETG. 484 M2, 2. ETG.

næringseiendom 11-2012

Documents