MỤC TIÊU VÀ TRÌNH TỰ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ NHÀ Ở

1. Mục tiêu định giá bất động sản là nhà ở

Khi định giá bất động sản, người đầu tư phải xác định rõ mục tiêu của mình là gì.

Mục tiêu khác nhau thì giá cả có thể cũng khác nhau.

Chẳng hạn, khi người đầu tư xây dựng biệt thự sang trọng, bán cho khách hàng

giàu có thì đã ngụ ý rằng sẽ bán cho họ với giá cao, nhưng nếu xây dựng nhà ở

chung cơ với căn hộ bán trả góp cho người thu nhập trung bình và thấp thì hiển

nhiên phải dự tính chúng với giá "phải chăng", phù hợp với sức mua của họ.

Người đầu tư bất động sản thông qua việc định giá để thực hiện mục tiêu của

mình. Mục tiêu đó có thể là:

- Để tồn tại trong lúc kinh tế suy thoái, thị trường ảm đạm, cung vượt cầu, cạnh

tranh quá kịch liệt hoặc thị hiếu đã thay đổi .v.v... Lúc này việc bảo đảm cho

doanh nghiệp tiếp tục tồn tại còn quan trọng gấp bội so với việc kiếm lời, vì vậy

người dầu tư có thể hạ giá bán, miễn có thể trả nợ ngân hàng và đủ chi phí cần

thiết. Tuy thế, mục tiêu tồn tại chỉ là nhất thời chứ không thể lâu bền. Vì vậy tiếp

theo đó là phải nhanh chóng nâng cao giá trị bất động sản để hấp dẫn người mua;

- Để kiếm doanh thu tối đa trước mắt, chú trọng "cầu". Nhiều nhà đầu tư tin rằng

đạt doanh thu tối đa sẽ dẫn đến lợi nhuận tối đa về lâu dài, nâng cao được thực lực

và uy tín của doanh nghiệp.

Để đạt lượng tiêu thu tối đa, nhất là khi xâm nhập thị trường bất động sản tại khu

vực mới, nhằm thu hồi vốn nhanh, gây thanh thế, vì vậy có thể hạ giá bán chút ít.

Để kiếm lợi nhuận thị trường tối đa, khác với kiếm lợi nhuận tối đa trước mắt ở

chỗ lúc đầu có thể bán giá tương đối thấp một số ít bất động sản để thu hút khách

hàng, khi khách hàng đổ xô nhiều thì dần dần nâng cao giá nhưng vẫn duy trì được

trạng thái đông khách, qua đó mà kiếm được lợi nhuận thị trường tối đa;

- Để chiếm vị trí dẫn đầu trong nghề hay trong một số mặt hàng. Một số doanh

nghiệp có thực lực hùng hậu nhằm vào mục tiêu lâu dài, đề cao hình tượng thương

hiệu, rất coi trọng chữ tín, chăm lo chất lượng và hình thức của công trình, bán nhà

với giá tương đối cao và chiếm giữ thị phần tương đối lớn.

2. Trình tự định giá bất động sản là nhà ở

Định giá bất động sản là nhà ở là công việc rất phức tạp, phải tuân theo trình tự

nhất định nói chung gồm 7 bước như sau:

Bước 1: Lựa chọn mục tiêu định giá cụ thể rõ ràng;

Bước 2: Điều tra thị trường, thu thập thông tin, thăm dò yêu cầu, tìm hiểu giá của

đối thủ cạnh tranh;

Bước 3: ước lượng giá thành trên cơ sở đơn giá, dự toán, dựa vào kinh nghiệm

thực tế và tình hình giá trên thị trường xây dựng;

Bước 4: Lựa chọn phương pháp định giá;

Bước 5: Xác định giá chuẩn;

Bước 6: Điều chỉnh giá đơn nguyên trên cơ sở giá chuẩn sao cho phù hợp với các

vị thị khác nhau, tầng khác nhau, hướng nhà khác nhau.v.v...

Bước 7: Điều chỉnh giá và thay đổi giá kịp thời cho phù hợp với tình hình biến đổi

của thị trường và yêu cầu của sách lượt tiêu thụ của bản thân doanh nghiệp.

LỰA CHỌN PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

1. Lựa chọn phương pháp.

Ở bước này có hai phần công việc chính; i) Lựa chọn phương pháp ước lượng giá

trị đất đai hoặc bất động sản, và ii) Điều chỉnh những chênh lệch nhỏ và xác định

giá trị đất đai/bất động sản.

Việc lựa chọn phương pháp là khá linh hoạt và phụ thuộc vào kinh nghiệm của

chuyên gia định giá. Tuy nhiên các yếu tố ảnh hưởng đến việc lựa chọn chọn

phương pháp có thể liệt kê bao gồm: mục đích, quy mô và đặc điểm của bất động

sản cần định giá.

Do đất đai là một hàng hoá đặc biệt với tính chất độc nhất vô nhị của nó, sẽ không

có hai thửa đất hoặc bất động sản giống nhau hoàn toàn về mọi phương diện.

Ngoài ra, mỗi phương pháp xác định giá trị đất đai đều có những mặt mạnh và mặt

yếu của nó,vì vậy, việc điều chỉnh nhằm mục tiêu tìm ra giá trị thị trường của đất

đai/ bất động sản"Trong điều kiện bình thường" là một điều tất nhiên và cần thiết.

Tuy vậy, các điều chỉnh này đều có thể gọi là "nhỏ" do sự lựa chọn tài sản so sánh

đã có sự "tương tự" cao nhất đối với thửa đất hoặc bất động sản là đối tượng của

định giá. Nội dungđiều chỉnh là những sai khác về tất cả các mặt như: điều kiện tự

nhiên, kinh tế, xã hội, tình trạng pháp lý của đất đai/bất động sản v.v.

2. Kiểm tra mô hình, đánh giá chất lượng và hiệu chỉnh giá trị.

Đây là bước cuối cùng của quá trình định giá để có thể đi đến kết quả cuối cùng là

giá trị đất đai được xác định. Ở giai đoạn này có thể phân ra làm 3 công việc

chính:

- Kiểm tra mô hình: bao gồm kiểm tra lại dữ liệu tính toán, phương pháp và kiểm

tra các yếu tố tác động đến giá đất trong mô hình.

- Đánh giá chất lượng: thẩm định lại độ chính xác của các chỉ số tính toán.

- Hiệu chỉnh giá trị: Sau khi các chỉ số tính toán được rà soát lại, giá trị ước tính

được hiệu chỉnh lại và cho kết quả là giá của đất đai hoặc bất động sản đối tượng.

Tuy nhiên, đây là quy trình cơ bản của quá trình xác định giá trị đất đai/ bất động

sản. Trong thực tế, tuỳ theo điều kiện có mà các bước trên có thể được vận dụng

linh hoạt.

Lợi ích của đầu tư bất động sản

Đầu tư vào bất động sản có rất nhiều lợi ích. Đó là lý do tại sao đầu tư vào bất

động sản.

Lợi ích đầu tư bất động sản có thể chia thành 6 phần:

- Lợi tức là lợi ích cơ bản của rất nhiều loại dự án. Nhà đầu tư sẽ có lợi ích từ việc

sở hữu mảnh đất bằng việc thu được lợi tức nếu lợi ích kinh tế của miếng đất cao

hơn so với các tài sản khác trong khu vực.

- Thay đổi giá trị bất động sản theo thời gian. Một số thay đổi có thể gây ra do lạm

phát, một số khác có thể do thay đổi cung, cầu trên thị trường, những cải tiến trên

mảnh đất, thay đổi về sở thích của người tiêu dùng, thay đổi nhu cầu của xã hội.

- Lợi ích tài chính là lợi ích cơ bản của nhà đầu tư. Nhà đầu tư được hưởng lợi do

dùng tiền vay để đầu tư trong khi chi phí vay tiền nhỏ hơn lợi ích mang lại do đầu

tư. Nhiều nhà đầu tư có cảm giác rằng bởi vì phần lớn số tiền đầu tư cho bất động

sản là đi vay nên lợi ích tài chính trong đầu tư BĐS lớn hơn so với các loại hình

đầu tư khác.

- Kiểm soát đầu tư là lý do khác khiến đầu tư cho BĐS trở nên hấp dẫn. Nhiều nhà

đầu tư quan tâm đến khía cạnh quản lý đầu tư.Họ muốn chủ động quản lý khoản

đầu tư của mình hơn là để người khác quản lý hộ như đối với việc đầu tư vào

chứng khoán hoặc trái phiếu. Đối với những nhà đầu tư như vậy, cơ hội phát triển,

cải tạo, quản lý và thay đổi BĐS chính là điều họ đang tìm kiếm.

- An toàn là một trong những lý do hấp dẫn nhà đầu tư. Đất là nhu cầu cơ bản

trong cuộc sống hiện đại, không phải vì đất cần để gieo trồng đối với thành thị mà

thành thị là trung tâm của đời sống kinh tế hiện đại.

- Bất động sản cung cấp lợi ích cho người đầu tư tìm kiếm những tài sản đầu tư.

Chúng ta đều biết, mức độ rủi ro có thể giảm thiểu nếu nhà đầu tư đa dạng hoá

khoản mục đầu tư với các đặc tính tài chính khác nhau. Chính vì vậy, BĐS trở

thành mục tiêu đầu tư của những công ty bảo hiểm, quỹ hưu trí, ngân hàng hay

những công ty khác. Trong những năm gần đây, mục tiêu nhằm đa dạng hoá rủi ro

làm cho đầu tư bất động sản trở nên hấp dẫn