“La valoración del suelo rural en la Ley.

Reflexión acerca del método”

Anastasia Hernández Alemán. Dra. en Economía. Técnico del Gabinete Técnico deEstudios del CES de Canarias. Investigadora asociada del Instituto Universitario TiDes(ULPGC). Email: aherale@gobiernodecanarias.org.

Área Temática: Energía, sostenibilidad, recursos naturales y medio ambiente

Resumen: (máximo 300 palabras)

En este trabajo se hace una breve reflexión sobre los cambios más significativos queafectan al proceso de valoración del suelo rural desde la entrada en vigor del TRLS’08,y LSRU'15, y su desarrollo en el RV'11. Se tiende hacia un mayor valor del suelo ruralbajo el “paraguas” de la no especulación siguiendo una metodología más acorde a los“nuevos tiempos”. No obstante, las numerosas contradicciones entre lo que reza en eltexto legal y el mecanismo de valoración (factor de corrección por localización) nosllevan a la conclusión de que las “expectativas urbanísticas” forman parte del valor deindemnización en suelo rural. Este trabajo prueba que el método de los precioshedónicos es más eficiente y consistente en la obtención del valor del suelo rural que lapropuesta legal. El método de valoración condiciona el resultado obtenido. Lasconclusiones que se derivan permiten tomar decisiones en el ámbito de las políticaspúblicas.

Palabras Clave: (máximo 6 palabras) suelo rural, Ley, método de los precioshedónicos.

Clasificación JEL: Q15, C51.

Summary:

This paper presents a brief reflection on the most significant changes affecting thevaluation process on rural land since the TRLS'08 (LSRU'15) Acts and its developmentthrough the RV'11 Act. This process of change indicates a trend to higher value of ruralland under "umbrella" of no speculation using a methodology in line with “currenttimes”. However, the contraditions between law and valuation process (locationcorrection factor) have as a result the incorporation of “urbanistic expectations” in thecompensation value of farmland. This work proves that hedonic method is moreefficient and consistent to obtain the value of farmland. The method and criteria usedfor valuation affect the results. The conclusions allow us taking decisions of publicpolicy.

Keywords: Farmland, Act, hedonic pricing method.

I. Introducción

En valoración, como en otros ámbitos de la gestión urbanística, es de obligada

observación los preceptos legales que le afectan pues así lo disponen numerosos textos

legales desde la propia Constitución Española de 1978. Así, el art. 33.3 de la

Constitución determina que: “nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino

por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente

indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes”. Por tanto, la valoración

en el ámbito de la Ley es una actividad reglada. Así el art. 34 del Real Decreto

Legislativo 7/2015, determina que las valoraciones del suelo se rigen por esta Ley

cuando tengan por objeto, entre otras, la fijación del justiprecio en la expropiación,

cualquiera que sea la finalidad de ésta y la legislación que la motive; la determinación

de la responsabilidad patrimonial de la Administración Pública. También parece ser

motivo de preocupación desde la Constitución no sólo que la valoración se ajuste a lo

dispuesto por las leyes sino que se evite la especulación. En su art. 47 señala que los

poderes públicos promoverán las condiciones necesarias para hacer efectivo el derecho

a la vivienda, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para

impedir la especulación. En relación con esto, y aunque actualmente el Real Decreto

Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de

suelo1 está derogado (vigente hasta el 31 de Octubre de 2015) parece interesante2

recordar el Preámbulo en el que se hace especial hincapié en evitar incorporar a la

valoración las expectativas:

1 Derogada por la diposición derogatoria única Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, porel que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. Ref. BOE-A-2015-11723.

2 Por cuanto el nuevo texto legal recoge el mismo articulado practicamente con la misma redacción delanterior TRLS'08 en lo que a la valoración se refiere.

“Con independencia de las ventajas que pueda tener la técnica de la clasificación y

categorización del suelo por el planeamiento, lo cierto es que es una técnica

urbanística, por lo que no le corresponde al legislador juzgar su oportunidad. Además,

no es necesaria para fijar los criterios legales de valoración del suelo. Más aún, desde

esta concreta perspectiva, que compete plenamente al legislador estatal, la

clasificación ha contribuido históricamente a la inflación de los valores del suelo,

incorporando expectativas de revalorización mucho antes de que se realizaran las

operaciones necesarias para materializar las determinaciones urbanísticas de los

poderes públicos y, por ende, ha fomentado también las prácticas especulativas, contra

las que debemos luchar por imperativo constitucional”.

Se abandona la valoración según clase y situación del suelo, tal y como preveía el art.

25 de la Ley 6/98, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones, para abordarla

desde su situación básica (rural o urbanizado). Así, el anterior art. 22.2 del TRLS'08,

actual art. 35 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se

aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (LSRU'15)

determina:

“El suelo se tasará en la forma establecida en los artículos siguientes, según su

situación y con independencia de la causa de la valoración y el instrumento legal que

la motive”.

El suelo está en situación básica de rural conforme al art. 21.2 de la LSRU'15 en los

siguientes casos:

“a) En todo caso, el suelo preservado por la ordenación territorial y urbanística de su

transformación mediante la urbanización, que deberá incluir, como mínimo, los

terrenos excluidos de dicha transformación por la legislación de protección o policía

del dominio público, de la naturaleza o del patrimonio cultural, los que deban quedar

sujetos a tal protección conforme a la ordenación territorial y urbanística por los

valores en ellos concurrentes, incluso los ecológicos, agrícolas, ganaderos, forestales y

paisajísticos, así como aquéllos con riesgos naturales o tecnológicos, incluidos los de

inundación o de otros accidentes graves, y cuantos otros prevea la legislación de

ordenación territorial o urbanística.

b) El suelo para el que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística prevean

o permitan su paso a la situación de suelo urbanizado, hasta que termine la

correspondiente actuación de urbanización, y cualquier otro que no reúna los

requisitos a que se refiere el apartado siguiente.” (definición residual).

Por tanto, se atenderá a la situación fáctica o de hecho con independencia de su destino.

Ello, según el anterior Preámbulo, para evitar incorporar a la valoración las previsiones

urbanística de futuro en el planeamiento que serían meras expectativas. El principio

básico de no incorporación de las expectativas al valor que se recoge en el Preámbulo

del TRLS'08 parece contradecirse con el concepto de “renta potencial” (art. 23 del

TRLS'08- actual art. 36 LSRU'15- y art. 8 del RV'113). A mayor abundamiento en esta

cuestión, también el “Factor de corrección por localización” que se desarrolla en el art.

3 Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de laLey de suelo.

17 del RV'111, y que también, se incorpora en la LSRU'15 en su art. 36.1, determinando

que:

“El valor del suelo rural así obtenido podrá ser corregido al alza en función de

factores objetivos de localización, como la accesibilidad a núcleos de población o a

centros de actividad económica o la ubicación en entornos de singular valor ambiental

o paisajístico, cuya aplicación y ponderación habrá de ser justificada en el

correspondiente expediente de valoración, todo ello en los términos que

reglamentariamente se establezcan.”

En la formulación de dicho factor uno de los parámetros que va a condicionar su valor

es de singular importancia en Canarias. Así, en el numerador de la fórmula aparacen dos

parámetros que van a condicionar el valor del factor de corrección. Así el parámetro

“P1” es el número de habitantes de los núcleos de población situados a menos de 4km de

distancia medida a vuelo de pájaro, entendida como la distancia medida en línea recta

sobre la proyección en un plano horizontal, y el parámetro “P2”, definido como el

número de habitantes de los núcleos de población situados a más de 4km y a menos de

40km de distancia medida a vuelo de pájaro o 50 minutos de trayecto utilizando los

medios habituales de transporte y en condiciones normales. Bien es sabido que en

Canarias con 50 minutos de trayecto o a vista de pájaro casi podemos recorrer las isla.

Por otra parte, la densidad demográfica del archipiélado nada tiene que ver con la

densidad demográfica de la Península. Así, como comprobaremos posteriormente en

este trabajo4, este factor de corrección en el caso de Canarias resulta completamente

arbitrario. El valor del suelo rural podrá ser corregido por virtud de este factor de

4 Anexo 1

corrección por localización al alza hasta un máximo del doble en función de factores

objetivos de localización ,...,”. Límite que ha sido declarado inconstitucional y nulo por

Sentencia del TC 141/2014, de 11 de septiembre (ref. BOE-A-2014-10211). Por tanto,

ya no existe si quiera límite en el valor del factor. Más bien, este factor de corrección

conduce en la práctica a una traslación de las expectativas a la valoración del suelo

rústico tradicionalmente infravalorado frente a la valoración del anterior suelo

urbanizable en el que se incluían “expectativas de revalorización” aún no realizadas.

Otras modificaciones al anterior TRLS'08 afectan principalmente al tipo de

capitalización. La tierra es un activo de bajo riesgo. Incluso, más si cabe, que la deuda

pública de un Estado. Este hecho afecta al proceso de valoración. Es por ello, que el

TRLS’08 incorporó esta circunstancia en su disposición adicional séptima al regular el

tipo de capitalización. Tradicionalmente el tipo de capitalización a emplear en los

métodos de capitalización de rentas procedentes de la actividad agraria se asemejaba al

de la deuda pública por considerar que tanto la tierra como la deuda pública eran activos

equivalentes en términos de riesgo financiero. En otro ámbito de las valoraciones, como

la valoración de inversiones o la valoración de empresas, el tipo de capitalización se

corrige con la prima de riesgo. La actividad empresarial suele necesitar de

infraestructuras que se deterioran por el uso y por el transcurso del tiempo por lo que la

actividad de la que se deriva la renta está sujeta a mayor riesgo cuánto mayor sea su

dependencia de la infraestructura, entre otros factores. Esta es la novedad que introduce

el TRLS’08 en su disposición adicional séptima en cuanto a la aplicación del tipo de

capitalización5. Así pues, el tipo de capitalización podrá ajustarse teniendo en cuenta un

coeficiente corrector en función del tipo de cultivo, explotación o aprovechamiento del

suelo. El suelo tiene características de seguridad y rentabilidad diferentes en función del

5 Hoy vigente en aplicación de la disposición adicional séptima de la actual LSRU'15.

tipo de actividad que en él se desarrolle. Así, por ejemplo, la producción de las

hortalizas al aire libre conlleva mayor riesgo en la obtención de la renta que un prado

natural de secano. Es por ello que el coeficiente corrector previsto en el Anexo I del

RV’11 es mayor en el primer caso (0,78) que en el segundo (0,39). Por tanto, el tipo de

capitalización será mayor en el primer caso que en el segundo, y en consecuencia, el

valor de la tierra sería menor en el primer caso que en el segundo, manteniendo

constante todo lo demás. También es cierto que a mayor riesgo en la obtención de la

producción, mayor es la renta que se obtiene por lo que no necesariamente el valor del

suelo va a ser mayor por razón de que el tipo de capitalización sea menor. Dependerá

también de la renta y de otros factores (productividad, rendimiento, tecnología, etc.).

Así pues, conforme establecía la disposición adicional séptima del TRLS’08 para la

capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación a que se refiere el

aparatado 1 del art. 23 (valoración en el suelo rural) se utilizaría el rendimiento de la

deuda pública del Estado en el mercados secundarios a tres años. Posteriormente se

modifica por Real Decreto-Ley 6/2010, de 9 de abril, de medidas para el impulso de la

recuperación económica y el empleo y se utilizará como tipo de capitalización la última

referencia publicada por el Banco de España del rendimiento interno en el mercado

secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años. La disposición adicional

séptima de la actual LSRU'15 recoge el cambio a raíz de la Ley 37/2015, de 29 de

septiembre, de carreteras, de forma que para la capitalización de la renta anual real o

potencial de la explotación a que se refiere el apartado 1 del artículo 36, se utilizará

como tipo de capitalización el valor promedio de los datos anuales publicados por el

Banco de España de la rentabilidad de las Obligaciones del Estado a 30 años,

correspondientes a los tres años anteriores a la fecha a la que deba entenderse referida la

valoración. Así pues, hemos pasado de un tipo de interés libre de riesgo equivalente a la

deuda pública a tres años a un tipo de referencia en la deuda pública a 30 años. Como

podrá comprobarse en el cuadro del Anexo 6.4 tanto el tipo promedio como marginal de

la deuda a 3 años, también entre 2 y 6 años, es significativamente menor que el tipo de

la deuda a 30 años. Por ejemplo, el tipo promedio de los bonos a 3 años en 2015, como

media del año, fue de 0,33%; mientras que, el de las obligaciones a 30 años lo fue de

2,75%. Así pues, por esta vía, y a través de las sucesivas modificaciones, se ha ido

tratando de tomar una referencia de tipo de interés más elevado, y que en consecuencia,

bajar el valor del suelo rural como activo refugio. El objetivo de este trabajo consiste en

analizar el sesgo que se introduce en la valoración a consecuencia del método y el

procedimiento de valoración previsto en la legislación.

El resto del trabajo se distribuye como sigue. En el segundo apartado se realiza un breve

análisis de los antecedentes en la literatura con respecto a la valoración del suelo y el

método hedónico. El tercer apartado contiene un análisis descriptivo sobre la evolución

de los precios de la tierra de cultivo y el canon, así como, la relación entre ellos. En el

apartado cuarto se describe la metodología empleada para la valoración al supuesto

concreto que se plantea como experimento. Por último, se recogen las conclusiones,

referencias bibliográficas y anexos.

II. Antecedentes

En este trabajo se apuesta por el uso de la metodología hedónica en la valoración del

suelo en situación de rural sea por expropiación, sea por responsabilidad patrimonial

frente al método analítico de capitalización de rentas propuesto en el texto legal. La

metodología hedónica se remonta a 1939 con Court y ha recibido una considerable

atención en el ámbito empírico en múltiples aplicaciones. Sus aplicaciones comienzan

en los años 60 pero es en 1974 con Rosen cuando la metodología hedónica alcanza un

significativo desarrollo en el ámbito teórico. Como ya exponen Bover et al. (2001) el

método hedónico como alternativa a los tradicionales e insatisfactorios métodos,

diríamos, más bien, sesgados, se viene empleando oficialmente, en particular, aplicado a

la valoración de la vivienda desde los años 60. En el caso de la vivienda se emplea esta

metodología en Países Bajos, Noruega, Suecia, Reino Unido y Estados Unidos.

También hay acuerdo en la literatura que el principal inconveniente en la aplicación de

este método es la disponibilidad de datos para lo que se requiere un esfuerzo adicional.

Fritz et al., (1997) examina la utilidad de las bases de datos nacionales desde el punto de

vista del análisis hedónico de loa valores de la tierra agrícola.

El modelo considera la interacción entre los consumidores de un producto diferenciado

y los productores de ese producto. Otros autores, como por ejemplo, Plamquist (1989a)

llevaron su aplicación a la valoración de la tierra como factor de producción

diferenciado. La tierra como factor de producción no es un producto homogéneo. Cada

parcela tiene un gran número de características que no pueden ser intercambiadas en el

mercado como, por ejemplo, el tipo de suelo, el clima, la erosión que le afecta, la

topografía y un largo etcétera. Otro tipo de características como son las técnicas que

afectan a su rendimiento como podrían ser las relacionadas con la irrigación, fertilidad,

drenaje, etcétera pueden ser más fácilmente intercambiables. Una función de producción

tipo podría describirse del siguiente modo:

G(x,z,α)=0 (1)

Donde x representa el vector de output, z es el vector de las características de la tierra, y

α es una vector de características del agricultor.

El agricultor tiene por objetivo maximizar los beneficios sujeta a la anterior ecuación de

restricción. El modelo permitirá evaluar el cambio en el valor de la tierra a consecuencia

de cambios en las características de la misma que, en ocasiones, se deben a cambios en

políticas públicas como, por ejemplo, cambios en las subvenciones. El modelo será más

preciso cuanto mejor estén recogidas todas y cada una de las características que inciden

en la obtención del rendimiento, teniendo en cuenta además los cambios en las políticas

públicas. En el ámbito español Caballer (1998, 2002) cuenta con numerosas

publicaciones acerca de los diferentes métodos en la valoración de la tierra y los sesgos

que les afectan.

III. Análisis descriptivo

El objetivo del análisis que se realiza en este apartado es significar el sesgo en el ritmo

de crecimiento del precio de la tierra de cultivo respecto del ritmo de crecimiento del

canon. El precio medio de la tierra con aprovechamiento agrícola en Canarias ha pasado

de 7.615 €/ha a 59.153 €/ha entre los años 1983 y 2015. Así pues, el precio medio de la

tierra de cultivo ha crecido a una tasa de crecimiento acumulada6 del 676% muy

superior al 278% de media nacional7 durante este periodo. Así pues, en Canarias, los

precios de la tierra de cultivo se han multiplicado por 7,76 frente al 3,78 de media

nacional. No obstante, entre los años 2000 y 2012 el precio medio de la tierra de cultivo

ha aumentado desde los 52.095 €/ha a los 59.153 €/ha. Esto es, un crecimiento

6 (Yt / Yt-1) -17 Encuesta sobre Precios de la Tierra.

acumulado de 13,54%. La media nacional durante este periodo ha sido de 33,05%,

pasando de 7.294 €/ha a 9.705 €/ha. La evolución ha sido muy dispar si se compara por

clase de tierra. La tierra de secano apenas ha visto crecer su precio desde los 32.718

€/ha a los 35.585 €/ha entre 2000 y 2012. En este caso, el crecimiento acumulado

durante este periodo ha sido del 8,76%. No obstante, el crecimiento de los precios de la

tierra de regadío ha sido mucho mayor, pasando de 75.304 €/ha a 85.006 €/ha. Esto es,

el precio de la tierra de regadío ha crecido a una tasa acumulada de 12,88% entre los

años 2000 y 2012. La tasa media nacional de crecimiento acumulado durante este

periodo ha sido en el caso de la tierra de secano del 49,40% y en el caso de la tierra de

regadío de 35,86%. Es claro que el caso de Canarias es un caso singular por cuanto

parte de valores respecto del precio de la tierra significativamente más elevados que los

valores medios para España. A mayores el ritmo de crecimiento del mismo es bastante

dispar según el periodo que se considere, lo que hace intuir que estos saltos en el ritmo

de crecimiento puedan deberse a factores diferentes a la productividad, rendimiento del

suelo u otro tipo de factores como podría ser la tecnología. Por otra parte, el canon de

arrendamiento en Canarias pasa de 865 €/ha a 1.173€/ha entre los años 1998 (primer

dato disponible de la Encuesta) a 2012. Esto es, el canon ha crecido a una tasa

acumulada del 35,60% durante este periodo. El canon se ha multiplicado por 1,35

durante este periodo. En España, el canon ha pasado de 120 €/ha (1998) a 153 €/ha

(2012). Esto es, el canon se ha multiplicado como media en España un 1,27. Entre los

años 2000 y 2012 el canon en Canarias ha experimentado un crecimiento acumulado de

20,55%. Esto es, el canon se ha multiplicado por 1,20. En España la tasa de crecimiento

acumulada ha sido de 10,87%. Esto es, en España el canon se ha multiplicado por 1,11

entre 2000 y 2012. El canon en Canarias también crece a mayor ritmo que la media

nacional. Además, mientras el precio de la tierra en Canarias creció durante este periodo

un 13,54%, el canon lo hizo un 20,55%. Por tanto, el canon crece a mayor velocidad

que el precio de la tierra. Según clase de la tierra, el canon de la tierra de secano ha

experimentado un crecimiento acumulado de 102,28% entre los años 2000 (833 €/ha) y

2012 (1.685€/ha); mientras que, el crecimiento del canon de la tierra de regadío ha sido

del 38,35% entre 2000 (2.928 €/ha) y 2012 (4.051€/ha). En Canarias tanto el precio

medio de la tierra de cultivo como el canon son superiores con gran diferencia respecto

de la media española, así como, también, su evolución. En el año 2000, el precio de la

tierra era 53,54 veces el canon (ratio) en Canarias. Esta ratio en el año 2012 es de 50,42

veces el canon. Así pues, se ha reducido ligeramente el número de veces que el precio

de la tierra contiene el canon. No obstante, la ratio sigue siendo bastante elevada.

IV. Metodología y resultados

El método sintético8 por comparación, así como, el método analítico9 de capitalización

de rentas son métodos ampliamente conocidos y usados en el ámbito de la valoración.

También, en el ámbito de las valoraciones administrativas del suelo. Así, el art. 26 de la

Ley 6/98 establece que el valor del suelo no urbanizable se determinará por el método

de comparación a partir de valores de fincas análogas. Muy pocas veces concurren los

requisitos necesarios para asegurar su objetividad y la eliminación de elementos

especulativos (Preámbulo del TRLS'08), por lo que se abandona el método de

comparación a efectos de la valoración del suelo rural y se adopta el método asimismo

habitual de la capitalización de rentas10 pero sin olvidar que, sin considerar las

expectativas urbanísticas, la localización influye en el valor de este suelo, siendo la

8 Unión de elementos, síntesis. De lo heterogéneo a lo común.9 Análisis, descomposición. Se descompone el elemento para su análisis.10 Previsto también en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes

inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras. Utilizado en Estados Unidospara la valoración de la tierra de cultivo desde el siglo XIX.

renta de posición un factor relevante en la formación tradicional del precio de la tierra.

De ahí surge el criterio del factor de corrección por localización. Conforme establece el

art.36 de la actual LSRU'15, y su desarrollo en el Capítulo III del RV'11, cuando el

suelo sea rural a los efectos de esta ley, los terrenos se tasarán mediante la capitalización

de la renta anual real o potencial, la que sea superior, de la explotación según su estado

en el momento al que deba entenderse referida la valoración. Un cambio conceptual

importante con respecto a la legislación anterior es que todas las edificaciones,

construcciones e instalaciones que formen parte de la obtención de la renta de

explotación no podrán valorarse de forma independiente. Así, determina el Reglamento

en su art. 7.4 que las edificaciones, construcciones e instalaciones en suelo rural, cuando

deban valorarse con independencia del mismo, se tasarán de acuerdo con lo establecido

en el artículo 18 de este Reglamento. En el mismo determina que la valoración de las

edificaciones, construcciones e instalaciones que sean compatibles con el uso o

rendimiento considerado en la valoración del suelo y no hayan sido tenidas en cuenta en

dicha valoración por su carácter de mejoras permanentes entendiendo por tales aquellas

que no hayan participado en modo alguno en la obtención de las rentas consideradas en

la valoración ni sean susceptibles de generar rentas de explotación, se realizará

aplicando la expresión prevista en el texto legal. Así pues, se valora el suelo rural por su

rendimiento como si de una empresa agraria se tratara. El enfoque alternativo de

valoración que se presenta en este trabajo consiste en determinar los factores que

inciden en el valor del suelo rural, tales como, el rendimiento del suelo, productividad,

factores endógenos y exógenos, como, por ejemplo, el tipo de interés de la deuda

pública o los cambios legislativos. Aspecto este último que no se ha podido analizar

porque los datos disponibles actualmente no lo permiten11. El método de los precios

11 Sería necesario disponer de una encuesta de microdatos sobre el precio de la tierra y demás factoresque le afectan.

hedónicos parte de la idea de que el conjunto de características que componen un bien

heterogéneo como es el suelo rural tienen un reflejo en su precio de mercado. Se asume,

pues, que el precio puede ser descompuesto en función de sus diferentes atributos y, por

tanto, se puede asignar un precio implícito a cada uno de dichos atributos una vez

estimada la ecuación. De los resultados de dicha estimación que se recogen en el Anexo

3 de este documento se puede observar que la evolución del precio de la tierra presenta

una elasticidad positiva al rendimiento del suelo, a la productividad de la actividad

agrícola, a las ayudas y presenta una elasticidad negativa en relación con el tipo de

interés de la deuda pública y en relación con los precios percibidos por el agricultor. A

pesar de la limitación de los datos disponibles pues sólo ha sido posible estimar una

serie de temporal de 10 años, el resultado obtenido es bastante aceptable en cuanto a la

bondad del ajuste y validez del modelo. En el Cuadro que se muestra a continuación se

pueden observar las diferencias de valor resultado de aplicar los diferentes métodos de

valoración contemplados en la normativa y según los criterios de valoración

desarrollados en el actual Reglamento. De la observación del mismo se puede extraer

que el elemento más distorsionante en el caso de Canarias es el factor de corrección por

localización por las razones ya expuestas en la introducción de este trabajo, llegando a

superar el valor medio €/m2 del suelo urbano. Asimismo, se observa que el valor

resultado de la agregación (método de comparación) resulta bastante sesgado y alejado

de los valores que se podrían obtener en un caso concreto resultado de la explotación o

de su arrendamiento por lo que está sobradamente justificado el abandono del método

de comparación pues el sesgo puede ser elevado tanto al alza como a la baja. Por último,

el valor obtenido aplicando el método de los precios hedónicos a las variables de

Canarias no es significativamente diferente del obtenido aplicando el método de

capitalización de rentas que, en definitiva, es un método que procede de la econometría,

simplificado a una sola variable (la renta). Los resultados de la estimación del modelo

de precios hedónicos (Anexo 3) prueban la validez del mismo. Las variables se expresan

en logaritmo a efectos de analizar la elasticidad del precio de la tierra respecto de las

variables explicativas12. Así, se comprueba que el precio de la tierra con

aprovechamiento agrícola (tomate) aumenta con el rendimiento de la producción de

tomate (logrdto) y respecto de las ayudas al tomate (logayuda) pero con una elasticidad

inferior a uno; esto es, menos que proporcionalmente. Sin embargo, aumenta más que

proporcionalmente respecto de la productividad de la mano de obra (logpdv). La

relación entre el precio de la tierra y el tipo de interés de la deuda pública es negativa.

Esto es lógico porque la deuda pública es el activo de inversión alternativo al suelo rural

con una seguridad similar, de forma que, cuando sube el tipo de interés de la deuda

pública aumenta la rentabilidad de la misma resultando más atractiva que la inversión

en suelo rural, y por ende, baja el valor del suelo rural13. La constante es negativa

porque desde 2002 (fecha de inicio de la serie temporal del modelo) hasta el 2012 el

precio de la tierra con uso agrario ha ido descendiendo14.

12 Función Cobb-Douglas del tipo: Y = B0 X1B1 X2

B2 exp (u).13 Es la operativa del método analítico de capitalización (actualización) de rentas.14 También el precio de la tierra de labor de regadío y el precio de la tierra de secano.

Cuadro comparativo del valor del suelo rural (€/ha), según método de valoración y texto legal. Año 2012.Texto Legal Método de

valoraciónHipótesis de partida o Experimento Resultado o Valor (€/ha)

Ley 6/98 (art.26.1)

Método decomparación

Supongamos que no se han producido transacciones de fincas análogas o no se dispone de los datos por lo que acudimos a la Encuestade Precios de la Tierra. Comparamos con otras tierras destinadas al cultivo.

85.006

RV

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lo II

I)LS

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(art

. 36

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Mét

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n d

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s

Renta constante atiempo infinito,

tipo de capitalización r1,coeficiente corrector del

Anexo I, fórmula:

Supongamos unaexplotación con

producción de tomate(regadío, protegido).

Aplicamos rendimientosmedios (hipótesis de

partida)

R =Margenneto*** *Precio mediopercibido**** *Rdto.

medio (kgrs./ha)***** =9%*0,73

€/kgrs.*100.802 kgrs./ha;R = 6.622,69 €/añor1 = 5,28%*0,78 (1)

r1 = 4,12%

Sin Factor de corrección por localización 160.745

Con Factor de localización con el máximo del doble(anterior a la Sentencia del TC 141/2014, de 11 deseptiembre).

321.490

Con Factor de localización sin el máximo del doble(posterior a la Sentencia del TC 141/2014, de 11 deseptiembre)

2,5 (ver Anexo 1)

401.862

Supongamos que nosencontramos en el art. 9

del RV'11. No se dispone de

información contable ni deestudios.

Recurrimos al canon dearrendamiento.

Canon de arrendamientomedio de las tierras de

labor de regadío enCanarias (€/ha).C = 4.051 (€/ha).

Hipótesis desimplificación:

supongamos que no hayderechos y mejoras

atribuibles.r1 = 4,12%

Sin Factor de corrección por localización 98.325

Con Factor de localización con el máximo del doble(anterior a la Sentencia del TC 141/2014, de 11 deseptiembre).

196.650

Con Factor de localización con el máximo del doble(posterior a la Sentencia del TC 141/2014, de 11 deseptiembre)

2,5 (ver Anexo 1)

245.812

Enfoque alternativo (Estudioshedónicos de estimación delvalor de la tierra,literatura, AEV,etc.,)

Método de los Precios HedónicosFunción doble logaritmo:

( )nr xxxfP ,...,, 21= Sin Factor de corrección por localización 170.894

Fuente: Elaboración propia. Nota 1:*** Margen neto es la media del beneficio neto según dos puntos de la cadena productiva y de comercialización del tomate (ver Anexo 2); *** Precio o Ingreso mediopercibido según datos de la FEPEX (ver Anexo 2);***** Rendimiento medio (MAAM).(1) Media rentabilidad de las Obligaciones del Estado a 30 años, correspondientes a los tres años anteriores a lafecha, en este caso 1/01/2012, a la que deba entenderse referida la valoración (Banco de España) corregido aplicando un coeficiente corrector en función del tipo de cultivo que en el caso del tomatesería el 0,78 (Anexo I del Rv'11, cultivo protegido de regadío). Nota 2: El valor del suelo urbano €/m2 para el ejercicio 2012 es el siguiente (Ministerio de Fomento):

1º 2º 3º 4º

Canarias 206,1 214,5 206,1 217,9

Las Palmas 319,7 267,8 228,7 240,7

S.C.Trfe. 158,4 168,3 169,9 185,9

V. Conclusiones

Del modelo de precios hedónicos estimado en este trabajo, se extrae que el precio de la

tierra con aprovechamiento agrícola (tomate) aumenta con el rendimiento de la

producción de tomate (logrdto), y respecto de las ayudas al tomate (logayuda), pero con

una elasticidad inferior a uno (esto es, menos que proporcionalmente) aunque en el caso

del factor de rendimiento la elasticidad está próxima a la unidad (0,95). El precio de la

tierra de cultivo aumenta más que proporcionalmente respecto de la productividad de la

mano de obra (logpdv). Es significativo que el precio percibido por los agricultores ha

incidido negativamente en los últimos años (2002-2012) en el precio de la tierra de

cultivo. Canarias es una región que por su limitación territorial debe prestar especial

atención a la evolución del precio de la tierra especialmente en el caso del medio rural

pues de ello dependerá no sólo la subsistencia de los cultivos, sino la propia protección

del medio natural como un recurso natural escaso, así como, la posibilidad de llevar a

cabo infraestructuras públicas de interés general. El factor de corrección por

localización en Canarias no corrige adecuadamente el sesgo por localización o

ubicación a consecuencia de la limitación geográfica, su peculiar orografía y la elevada

densidad demográfica. El hecho de que con la aplicación de este factor de corrección se

pueda superar incluso el valor medio del suelo urbano hace que peligre la propia

subsistencia del suelo rural con aprovechamiento agríco la pudiendo llegar a conversirte

en un activo refugio más que en un activo productivo.

VI. Referencias

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Apéndice:

1.- Factor de corrección por Localización. Ejemplo: Finca ubicada en el T.M. DeSan Bartolomé de Tirajana (Gran Canaria).

El art. 36 de la LSRU'15, y su desarrollo en el art. 17 del RV’11, regulan el factor decorrección por localización. Establece el articulado que el valor del suelo rural asíobtenido podrá ser corregido al alza hasta un máximo del doble15 en función defactores objetivos de localización, como la accesibilidad a núcleos de población o acentros de actividad económica o la ubicación en entornos de singular valor ambiental opaisajístico, cuya aplicación y ponderación habrá de ser justificada en elcorrespondiente expediente de valoración, todo ello en los términos quereglamentariamente se establezcan.

Desarrolla el art. 17 del RV’11 que la valoración final del suelo, deberá tener en cuentala localización espacial concreta del inmueble y aplicar, cuando corresponda, un factorglobal de corrección al valor de capitalización, según la siguiente fórmula:

[ ]1.. ecFIVVf =

Donde:

Vf = valor final del suelo en euros.

V = valor de capitalización de la renta de la explotación, en euros.

FI = Factor global de localización.

El factor global de localización, deberá obtenerse del producto de los tres factores decorrección que se mencionan a continuación y no podrá ser superior a dos(actualmente, no hay límite):

a) Por accesibilidad a núcleos de población, u1. Se calculará aplicando la siguiente

expresión:

000.000.11

31 2

11

++= PPu [ ]2.ec

Donde:

15 Punto declarado inconstitucional.

1P = Es el número de habitantes de los núcleos de población situados a menos de 4 km

de distancia medida a vuelo de pájaro, entendida como la distancia en línea recta

medida sobre la proyección en un plano horizontal.

2P = Es el número de habitantes de los núcleos de población situados a más de 4 km y a

menos de 40 km de distancia medida a vuelo de pájaro o 50 minutos de trayecto

utilizando los medios habituales de transporte y en condiciones normales.

De acuerdo con los datos de las Tablas que se muestran a continuación, la poblacióncuya distancia a la parcela objeto de valoración es menor a 4 kilómetros de distancia avuelo de pájaro es de 7.167 habitantes. Esto es:

1P = 7.167

Según la misma tabla, la población cuya distancia a la parcela objeto de valoración estácomprendida entre 4 y 40 kilómetros es de 245.525 habitantes. Esto es:

2P = 245.525

Por tanto, sustituyendo los valores en la expresión anterior resulta el siguiente valor deu1:

089,1000.000.1

13525.245

167.71000.000.1

13

1 211 =

++=

++= PPu

b) Por accesibilidad a centros de actividad económica, u2.

Cuando el suelo rural a valorar esté próximo a centros de comunicaciones y detransporte, por la localización cercana a puertos de mar, aeropuertos, estaciones deferrocarril, y áreas de intermodalidad, así como próximos a grandes complejosurbanizados de uso terciario, productivo o comercial relacionados con la actividad quedesarrolla la explotación considerada en la valoración, el factor de corrección u2 secalculará de acuerdo con la siguiente expresión:

du 01,06,12 −= [ ]3.ec

Donde d es la distancia kilométrica desde el inmueble objeto de valoración utilizando

las vías de transporte existentes y considerando el trayecto más favorable, no siendo

esta distancia superior en ningún caso a 60 kilómetros.

La parcela objeto de valoración está próxima a varios grandes núcleos de población congran actividad comercial, siendo el de mayor importancia el del municipio de Telde a 34kilómetros de distancia aproximadamente. El aeropuerto de Gran Canaria estáaproximadamente a 35 kilómetros de distancia. La parcela está próxima a un puertodeportivo a menos de 1 kilómetro de distancia. Es por ello que se estima adecuadocuantificar el factor de corrección por accesibilidad centros de actividad económica, u2,tomando como referencia, en este caso, en particular la distancia al aeropuerto de GranCanaria.

25,135*01,06,101,06,12 =−=−= du

c) Por ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico, u3.

Cuando el suelo rural a valorar esté ubicado en entornos de singular valor ambiental opaisajístico, resultará de aplicación el factor corrector u3, que se calculará de acuerdocon la siguiente expresión:

( )tpu ++= 1,01,13 [ ]4.ec

La parcela se ubica en un lugar de singular interés paisajístico además de serconsiderado este suelo como urbanizable desde el planeamiento municipal por lo queadmite un régimen de usos y actividades diferentes a los agropecuarios lo queincrementa su valor. Es por ello que se le asigna un coeficiente de ponderación de valor1 para la p por su valor paisajístico por cuanto no goza de protección ambiental algunacomo espacio protegido o figurar similar. En cuanto al otro coeficiente de ponderaciónse le asigna un valor de siete para la t.

Por tanto:

( ) ( ) 9,1711,01,11,01,13 =++=++= tpu

El factor global de localización, conforme a lo que ya ha sido expuesto se obtiene delproducto de los tres factores de corrección, y que no podrá ser superior a dos(actualmente no existe límite).

25,29,1*25,1*089,1** 321 >=== uuuFL

Por tanto, el factor global de localización tomaría el valor de 2 conforme la redacciónanterior. Actualmente al no existir límite deberíamos aplicar un 2,5.

Tablas a1; a2: Número de habitantes y distancia a efectos del cálculo del Factor deLocalización.

POBLACIÓN A MENOS DE 4 KMPoblación Distancia aproximada Habitantes

Calderin 2,75 315Campo Internacional 3,71 508Maspalomas 3,3 91Las Meloneras 2,46 95Pasito Blanco 0,67 194Pedrazo Alto 2,90 75Pedrazo Alto 2,69 31Sonneland 3,11 1.281El Tablero 3,54 4.577

Total 7.167Fuente: Censo de Población y Viviendas 200116. Ine.

POBLACIÓN ENTRE 4 KM Y 40 KMPoblación Distancia aproximada Habitantes

Santa Lucía 16,88 33.059Telde 33,12 77.356Agüimes 24,33 16.156San Bartolomé 10,75 24.451Ingenio 27,73 21.807Valsequillo 29,05 6.374Santa Brígida 33,85 12.199San Mateo 28,87 6.153Mogán 14,61 8.688Tejeda 24,34 2.361La Aldea de San Nicolás 26,39 7.751Artenara 30,41 1.105Valleseco 33,06 4.421Teror 35,49 10.368Moya 37,75 8.007Agaete 35,95 5.269

Total 245.525Fuente: Censo de Población y Viviendas 199117. Ine.

16 Primer Censo con resultados detallados por entidades, núcleos de población y diseminado. El Padrón no es herramienta estadística.

17 Primer Censo publicado con datos desagregados por municipios.

2 Margen de Beneficio Neto en la producción de tomate.

Fuente:Federación Española de Asociaciones de Productores Exportadores de Frutas, Hortalizas, Flores yPlantas vivas (FEPEX).

EVOLUCIÓN DE LAS EXPORTACIONES DE CANARIAS - EN EUROS

2.008 2.009 2.010 2.011 2.012

ACELGA

AJO 1.792 2.587 9.599 11.128 19.870ALCACHOFA 50 102 151APIO 5.060 3.419 4.264 5.216 6.976BERENJENA 19.511 2.800 2.139 1.313 564CALABACÍN 6.742 13.581 10.192 8.659 14.812CALABAZA 1.338CEBOLLA 5.181 17.123 196.210 12.729 21.344COLES 28.571 31.910 21.637 24.979 22.101ENDIVIA Y ESCAROLA 3.074 4.550 1.037 1.116 2.527ESPÁRRAGO 117 216 68ESPINACA 26 209 62GUISANTE

JUDÍA 92 33 81LECHUGA 10.690 5.794 6.031 14.134 10.271MAÍZ DULCE

PATATA 13.117 51.510 26.226 31.257 19.921PEPINO 14.186.932 17.479.220 14.462.905 13.998.901 16.957.828PIMIENTO 47.446 64.904 58.821 53.025 62.150PUERRO 4.369 4.932 3.751 4.553 163.656TOMATE 95.589.080 83.835.275 61.649.866 70.156.377 61.255.418

Fuente:Federación Española de Asociaciones de Productores Exportadores de Frutas, Hortalizas, Flores yPlantas vivas (FEPEX).

3 Estimación del modelo hedónico (MCO).

El modelo econométrico se expresa como una función doble logaritmo del tipo Cobb-Douglas:

( )nr xxxfP ,...,, 21=

Pr = B0 X1B1 X2

B2 X3B3 X4

B4 X5B5 exp (u).

Donde,

La variable dependiente, explicada o regresando es Pt. En este caso, es ellogaritmo del precio de la tierra (logPrtierra).

itX son las variables explicativas (características estructurales y de otro tipo).En este caso, son: logaritmo del rendimiento del tomate (kgrs./ha), logaritmo dela productividad (VABagricultura/Empleos equivalentes del subsector agrícola),logaritmo de la ayuda media al tomate (€/kgr), logaritmo del tipo de interéspromedio de las obligaciones a 30 años (logi), logaritmo del precio mediopercibido por los garicultores (€/100kgrs).

Bi (i>0) son los parámetros respectivos a cada variable independiente. B0 es la intersección o término "constante".

EVOLUCIÓN DE LAS EXPORTACIONES DE CANARIAS - EN TONELADAS

2.008 2.009 2.010 2.011 2.012

ACELGA

AJO 1 1 6 7 9ALCACHOFA 0 0 0APIO 4 3 4 5 6BERENJENA 17 8 6 4 1CALABACÍN 21 36 31 29 35CALABAZA 4CEBOLLA 14 61 261 62 66COLES 76 91 73 96 69ENDIVIA Y ESCAROLA 2 8 2 1 5ESPÁRRAGO 0 0 0ESPINACA 0 0 0GUISANTE

JUDÍA 0 0 0LECHUGA 10 6 20 41 34MAÍZ DULCE

PATATA 24 162 72 177 67PEPINO 18.886 23.312 19.298 18.646 22.595PIMIENTO 76 122 108 114 117PUERRO 4 5 5 7 32TOMATE 124.595 110.698 82.937 94.762 83.228

Resultado estimación de los parámetros (MCO):

_cons -31.09809 .7142218 -43.54 0.015 -40.17314 -22.02304logPrmedagri -.8339735 .0163987 -50.86 0.013 -1.042339 -.6256077 logi -2.930443 .0432165 -67.81 0.009 -3.479561 -2.381325 logayuda .1415921 .0063904 22.16 0.029 .060395 .2227893 logpdv 3.778684 .0816484 46.28 0.014 2.741243 4.816125 logrdto .9587893 .0241405 39.72 0.016 .6520555 1.265523 logPrtierra Coef. Std. Err. t P>|t| [95% Conf. Interval]

Total .093886165 6 .015647694 Root MSE = .00211 Adj R-squared = 0.9997 Residual 4.4696e-06 1 4.4696e-06 R-squared = 1.0000 Model .093881696 5 .018776339 Prob > F = 0.0117 F( 5, 1) = 4200.91 Source SS df MS Number of obs = 7

. regress logPrtierra logrdto logpdv logayuda logi logPrmedagri

El modelo es significativo y la bondad del ajuste es bastante buena.

Contraste de heterocedasticidad:

Prob > chi2 = 0.2455 chi2(1) = 1.35

Variables: fitted values of logPrtierra Ho: Constant varianceBreusch-Pagan / Cook-Weisberg test for heteroskedasticity

. estat hettest

Evolución de algunas variables del modelo:

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 201250000

60000

70000

80000

90000

Evolución del Precio medio de la Tierra, Canarias (€/ha)

4 Tipo de interés de referencia

Fuente: Banco de España.

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 201220

30

40

50

60

Precio medio percibido agricultor España (€/100kgrs)

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 20123

4

5

6

7

Tipo de interés de las obligaciones 30 años (%)