make net zero energy refurbishments for houses a mass...

Make Net Zero Energy Refurbishments

for Houses a Mass Market Reality

Deliverable 2.2

Assessment of financing options,

business case and work plan for WP4

This project has received funding from the European Union’s Horizon 2020 research and innovation programme under grant agreement No 696186

Page | 2 This project has received funding from the European Union’s Horizon 2020

research and innovation programme under grant agreement No 696186

1. Introduction

The Transition Zero project has received funding from the European Union’s Horizon 2020 research

and innovation programme under grant agreement No 696186 to make Net Zero Energy (E=0)

refurbishments a market reality in the UK, France and The Netherlands. The project aims to facilitate

commitments for 5,000 houses in the British and French market and building a pipeline of additional

demand. Transition Zero will achieve this through creating a viable refurbishment proposition for

social housing organizations, financiers and governments, enabling them to tune their financing

products and regulations. It will challenge the construction sector to start an ambitious innovation

process to deliver the proposition. Taken together, this massive demand, the security that there will

be finance available and an enabling regulatory environment will de-risk the innovation investment for

the builders. The project works through establishing a Transition Zero market development team in

each of the participating countries.

Work package 2 is about Validating and tuning the business and delivery model for the UK and French

markets, building on the earlier experiences in the Netherlands.

This deliverable, D2.2, sets out the assessment of financing options, the business case and the work

plan for WP4 (Structured finance – designing business models and financing products that drive

delivery of E=0 solutions in each country). It contains three main sections, relating to the UK (in

English), to France (in French) and to the Netherlands (in Dutch).

2. United Kingdom

2.1 Energiesprong UK – TRANSITION ZERO Business Case for net zero energy refurbishments

This paper summarises the business case for net zero energy refurbishments for social housing

providers in the UK. The business case is based on and supported by an excel-based financial model.

The financial model and resulting conditional business case is being tested and improved through early

market demonstrators in the next phase of the Transition Zero project.

Introduction

The purpose of the financial model is to establish the investment envelope that is available for a net

zero energy refurbishment based on existing building characteristics and reduced operational cost post

refurbishment (enabled by the performance warranty for 30+ years). This approach implies that

properties with the highest planned investment through repair/maintenance and major repairs will

have the largest scope for investment; these are likely to be properties with poor energy performance

and in relatively dilapidated state. As industry innovates costs for net zero energy refurbishments

come down, thus a smaller financial envelope is sufficient to implement the solution.

Early demonstrators of Energiesprong implementations should therefore be chosen on the basis of

already high planned investment (for maintenance and major repair works) and other properties

should be added as the cost / unit goes down.



The Energiesprong concept is based on the assumption that the capital investment required to deliver

net-zero energy refurbishments is covered by:

Aggregating planned routine & maintenance and major repairs cost over a 30 year period (the

period of the net zero energy performance warranty)

Creating an ‘energy plan’ for tenants (which is equal or less than their current combined utility

bills) which is then paid to the housing provider (additional revenue stream)

The principle assumption is that rental income is not required for the financing of the net zero energy

refurbishments; this is to ensure that the current business model of housing providers to use their

rental income to finance new development is not impacted (see also paper D2.2 on financing options).

However, the finance model provides an option to add a percentage of the rental income to the

financing of Energiesprong where housing providers use (a proportion of) their rental income to

maintain their assets.

Based on the financial model of Energiesprong UK various financial envelopes have been developed to

be tested against what solution providers (industry) will be able to deliver. It is anticipated that there

will be a gap in the financial envelope that is available for the first prototypes and the investment

required by industry to deliver those prototypes. By adding assumptions around the cost for

prototypes, number of units and discounts / cost savings through product innovation the finance

model is able to calculate the gap in investment from prototypes through initial scaling volumes and

leading to a mass market introduction of net zero energy refurbishments.

2.1.1 Initial results (based on V1.3 of the Energiesprong UK business model)

Using a mid-terrace house (77 m2; 2 storeys, built between 1930 and 1949, on dual fuel gas and

electric), owned and managed by a housing association (HA) the following investment envelope is

calculated:

£42,573 capital investment for an Energiesprong installation (NPV-based)

£17,162 for 30 years Energiesprong-related maintenance (£572 per annum)

£11,533 for 30 years non-Energiesprong-related maintenance and major repairs (£384 pa)

This TCO (total cost of ownership) of this reference case is £71k (c.85k EUR) is lower in comparison to

NL and FR.

Underlying assumptions for this calculation: Post Energiesprong assumptions:

6.5% discount rate 11kW energy storage included; 5kW of solar PV installed

4.2% cost of borrowing £80/month energy plan (CPI-linked)

30 year term; 100% debt finance 1% bad debt on energy plan

Management cost, Planned & Routine Maintenance, Major Repairs cost as per sector averages (HCA Global Accounts 2015)

10% reduction in management cost

25% reduction in planned & routine maintenance (of which 75% available for ES maintenance; 25% non ES)

75% reduction in major repairs

Based on the modelling work to date there are a number of opportunities to increase the financial

envelope for an Energiesprong investment; these can be divided into internal (e.g. housing providers

themselves can take decisions), external aspects (needs somebody else to assist), and solution design

related (e.g. specific technologies included in solution). Please note that the following example



calculations are stating the increase in the financial envelope for that specific measure compared with

the reference case; it is possible to combine a number of the proposed measures to tune the finance

model.

Internal decisions that would increase the financial envelope:

Increase the building lifetime post Energiesprong. The business model allows for a lifetime

extension of the building post Energiesprong but the presented results are based on the same

lifetime before and after an Energiesprong installation. In the Dutch business model the

lifetime of the building is extended by 25-40 years which adds significantly to the financial

envelope. In the UK business model a lifetime extension of 5 years on the reference case

increases the investment envelope to £65.7k + £20k ES maintenance + £13k non-ES

maintenance.

Allocate 100% of major repair cost to Energiesprong. The business model currently allows for a

residual major repairs budget (25% of pre-Energiesprong budget) to cover any works outside

the Energiesprong solution. This would bring the investment envelope for Energiesprong up to

£45.9k against the same reference case.

Adding rental income to Energiesprong finance. The business model currently assumes that

rental income is not used to repay the Energiesprong investment. This is a reflection of the

current business model of housing providers not to use rental income for stock improvements.

Adding 10% of rental income to refinance Energiesprong would increase the investment

envelope to £52.6k.

External factors that would improve/impact on the financial envelope:

Reduce the cost of finance. The business model uses two default finance rates: 2.8% for LAs

and 4.2% for HAs. Bringing the cost of finance down to LA-rates (2.8%) increases the

investment envelope for Energiesprong to £50.7k; a borrowing rate of 2% would result in

£56.5k.

Total cost of living/rent flexibilities. The energy plan carries an element of risk for the housing

providers; greater flexibility in rent setting (e.g. linked to energy performance) and/or

establishing a total cost of living (rent + service charges + energy charge) could reduce this risk.

Equally a charge attached to the property (using Green Deal legislation) could decouple the

energy plan risk from the housing provider and give an opportunity to third party investors (on

the back of the long term energy performance contract).

Increase in FiTs/link energy generation + export tariffs to consumption tariffs/net metering.

The current business model has to assume a proportion of energy that is purchased at retail

price to cover seasonal undersupply from the on-site generation (e.g. during winter). Although

energy storage can overcome this issue to an extent the business model still relies on paying

for energy at a price 3 times higher than the generation/export tariff. This means

Energiesprong solutions in the UK may have to become net positive rather than net zero to

make up the shortfall in finance. This is a point to be discussed in more detail between

demand and supply (to define exact ‘Energiesprong’ parameters for the UK) but equally also

with DNOs (opportunity to reduce maintenance/upgrade investment) and UK government.

This needs to be linked to the wider debate about time-of-use-tariffs as it may be appropriate

to consider an intermediary who provider real-time switching on an hourly basis to secure kW-

prices below a fixed cost.



These internal and external factors will be used to improve the conditional business case. During the

next phase of the Transition Zero project Energiesprong UK will also add more in-depth energy

modelling to the financial model, e.g. seasonal generation/consumption cycles and time-of-use tariffs.

Solution design factors that would improve/impact on the financial envelope:

Increase size of installed solar PV: the business model allows for varying sizes of solar PV

installation as well as energy storage. For example, adding another 2kW of solar PV (default is

5kW) would add £1,400 to the capital investment envelope.

Renewable Heat Incentive (RHI): the UK provides income tariffs for renewable heat

generation; as these are set for specific technologies (e.g. air-source heat pumps, solar-

thermal etc.) the income will be dependent on the solution design; the UK business model is

set up to include RHI but the default is set to zero so as not to compromise innovation in the

solution design.

2.1.2 Next steps to test and improve the UK business case

The current conditional business case will be tested by Energiesprong through early market

demonstrators; the market testing is essential to identify options to improve the business case which

will enable the market to scale. These early market demonstrators will be delivered using project-

based finance, including elements of grant (not from Transition Zero).

The following diagram illustrates the wider context and how Energiesprong UK plans to deliver the

overall aim of the Transition Zero project to create a volume market for net zero energy

refurbishments.



2.1.3 ANNEX: Overview of the modelling approach

What has been modelled?

DATA INPUT

General: building archetypes, EPC/SAP rating, building lifetime, age band, location

Rent, service charges and provider type: selection of geographic area and local authority

owned stock or housing association

Provider cost: management cost, routine & planned maintenance, major works

Utilities cost: default is based on selected archetype

Energy generation: Feed-in-Tariffs, solar PV system size, RHI, energy storage

Energy plan: monthly charge to resident, energy bundle provided

Financing options: debt, grant, own investment, borrowing rate and discount rate

MODEL OUTPUT

Investment capacity for Energiesprong and maintenance budget

Total cost of living (impact on tenant)

Options to test various scenarios

Key calculation principles

The Energiesprong finance model is a tool to enable housing providers (both LAs and RPs) to

determine the budget that is available for a net zero energy refurbishment following the

Energiesprong principles. The resulting budget is broken down into the upfront capital investment

(additional borrowing supported), the ongoing maintenance for the Energiesprong solution, the

routine & planned maintenance and major works required for the property over a period of up to 50



years. The default calculation is based on a 30 year period which is aligned to long term asset

management strategies and also relates to long term borrowing periods in the social housing sector.

The model requires data input against nine categories:

1. General: building archetypes, EPC/SAP rating, building lifetime

2. Rent: option to select any London borough, or add local rent level; select local authority

owned stock or housing association

3. Charges: service charges

4. Provider cost: management cost, routine & planned maintenance, major works

5. Utilities cost: default is based on selected archetype under 1

6. Energy generation: FiTs, solar PV system size, RHI

7. Energy plan: monthly charge to occupant

8. Financing options: debt, grant, own investment, borrowing rate and discount rate

9. Options: input for various scenarios

For the generic finance model generic assumptions are made based on sector averages (e.g. HCA

global accounts etc.) and current energy prices, FiTs etc. (including projections in so far as they are

known / determined by government).

The model presents a result – based on detailed calculation tables – in the form of additional

borrowing capacity for an Energiesprong installation. Depending on the chosen finance mix (debt,

grant, own investment) an overall investment envelope for an Energiesprong net zero energy

refurbishment is calculated. This allows for an optional inclusion of (a percentage of) rental income.

The results table also provides the total Energiesprong maintenance budget that is available over the

chosen duration of the warrantee (default 30 years). In addition it sets out the remaining routine &

planned maintenance work for that housing unit (e.g. any works not covered by the Energiesprong

installation, such as interior decoration etc.) and a major repairs budget (again for works not covered

by the Energiesprong installation).

The results page also allows for an easy options analysis; toggling the drop-down selection fields will

re-calculate the results. Options include:

Inclusion of energy plan (Y/N)

Indexation of the energy plan (Y/N)

Inclusion of FiT (Y/N)

Option to vary the size of solar PV system (default 5 kW)

Provider types (LA/HA)

Selection of archetypes (8 London-specific and 5 national)

Option to include percentage of rent (default percentage 10%)

Option to include grant finance (in %)

Option to extend the building lifetime post Energiesprong (default setting is same lifetime before

and after).



2.2 TRANSITION ZERO Financing Options for net zero energy refurbishments

This paper summarises current financing options for net zero energy refurbishments in the UK’s

social housing sector. As housing is a devolved policy area related legislation varies between the four

countries of the UK with this paper mainly focusing on England. For context, the paper also provides

an overview of how social housing is organised and delivered in the UK.

2.2.1 Social housing provision – overview

Of the just over 28 million homes across the UK 63% are owner-occupied and 19% privately rented.

The remaining 5 million homes are social housing (17.6%). Social housing in the UK is provided either

through local authorities (2.1 million or 43.7% of all social housing) or housing associations (2.8

million or 56.3%).1 The difference is that housing associations are independent, not-for-profit social

businesses set up to provide affordable homes for people in housing need whereas local authority

owned stock is usually managed through ALMOs and thus controlled by the public sector.2

Whilst local authority social housing almost exclusively focuses on the provision of homes, housing

associations also offer low-cost home ownership and shared ownership models. Some housing

associations also provide supported housing (sheltered housing, rehabilitation, housing with job and

life skills training, support for people with disabilities), temporary accommodation and community

services (e.g. employment training, childcare, credit unions, food co-ops and community centres).

Housing associations are also increasingly offering intermediate housing which is above social rent

but still below market rate; this also extends to shared equity models.

Social housing rent is fixed by the government; set by local council at below market rates. The

average weekly rent for social housing in the UK was £81.31 in 2014/15 with significant regional

variation (e.g. London up to £128.90 and the lowest rent in Pembrokeshire at £65.50). Social housing

rents are index-linked (CPI+1%); however, from April 2016, housing associations in England3 have to

cut social housing rents by 1 per cent each year for the next four years following a UK government

decision. This change to the rent formula has a significant impact on housing associations cash-flow;

it has already lead to more negative credit ratings, increased cost of borrowing and reduced plans to

build new homes; the Office for Budget Responsibility (OBR) has suggested that around 14,000

fewer ‘affordable homes’ will be built as a result to the change in the rent regime. Some housing

associations even stopped any activities outside their core business, having a particularly negative

impact on stock improvement works and sustainability measures.

1 Department for Communities and Local Government, 2014; Live tables on dwelling stock; table 101 by

tenure, UK (https://www.gov.uk/government/uploads/system/uploads/attachment_data/file/519496/LT_101.xls) 2 In October 2015 the Office of National Statistics (ONS) reclassified housing associations from the private to

the public sector in the National Accounts. http://budgetresponsibility.org.uk/social-housing-decision-increases-public-sector-net-debt/ 3 The rent cut only applies to England, not Scotland, Wales and Northern Ireland as housing is a devolved

responsibility within the UK.



2.2.2 Right-to-Buy schemes

In 2015 the statutory Right to Buy (RTB), which was introduced in October 19804 under the Thatcher-

government for council owned social housing, has been extended to housing associations on a

voluntary basis. The Voluntary Right to Buy (VRTB) scheme gives housing association tenants the

right to purchase a home at RTB level discounts (up to 70% discount on the market value). In

principle, there is a commitment that for every home sold under the agreement, a new affordable

property would be built; however, there is flexibility on type and location. Contrary to the

compulsory RTB for local authority owned stock, housing associations will get the full market value

of the properties sold, with the value of the discount funded by the Government. To (part-) finance

the discount the government is now forcing local councils who own social housing to sell of the top

third of their stock by market valuation - this forced market sale reduces the number of social

housing units available, in particular in higher priced areas, significantly - and the 'top third' is a

sliding scale so will continue into the future.

2.2.3 Regulatory changes and their impact on financing of social housing

The change in the rent regime for housing associations and the extension of the Right-to-Buy

scheme to include housing association properties has resulted in a reclassification of “private

registered providers” (housing associations) of social housing in England from the private to the

public sector in the National Accounts. As a result, their outstanding debt of around £64 billion

(equivalent to 3.2% of GDP) has been included in the headline measure of public sector net debt.5

At the time of writing this paper it is not yet clear how this reclassification may impact on the

financing of social housing, e.g. whether housing associations may gain access to public borrowing

through the Public Works Loan Board6 – currently this type of finance is only open to local

authorities. Equally, it is not entirely clear yet how the reclassification impacts on housing

associations ability to raise finance in the private market. The former could potentially have a

positive impact on the financing of net zero energy refurbishments; the latter is more likely to have a

negative impact as with much greater public control over housing associations’ business it is

expected that the cost of (private) borrowing will increase.

2.2.4 Financing of social housing – focused on housing associations

Both through stock transfers from local authorities and continued investment in new build the share

of social housing in housing associations is continuing to rise, whereas local authority owned social

housing is declining. The vast majority of investment in new development comes from housing

associations, accounting for 31,870 new homes in 2014/157 compared to 2,510 dwellings completed

by local authorities. Therefore the analysis in this section is more focused on housing associations.

4 Housing Act 1980

5 http://budgetresponsibility.org.uk/docs/dlm_uploads/151030-Social-Housing-Classification-PN.pdf

6 The Public Works Loan Board (PWLB) is a statutory body of the UK Government that provides loans to public

bodies from the National Loans Fund. 7 DCLG live tables, table 209: permanent dwellings completed, by tenure and country

https://www.gov.uk/government/uploads/system/uploads/attachment_data/file/525684/LiveTable209.xlsx



Traditionally social housing in the UK was grant funded with a rent formula linked to RPI+0.5% and

rents set at 40-60% of market rent. In 2011 government grant for new build was cut by 60% and a

new Affordable Homes Programme introduced; this allowed social housing providers to increase

rents for new build up to 80% of market rent in compensation of reduced capital grant. Conversely

this has resulted in a significantly increased housing benefit bill (£25 billion in 2015/16).

Capital grant for new homes is an average of 14% under the (now closed) 2011-2015 Affordable

Homes Programme; this is derived from the total number of homes to be built during this period

(80,000) at a total cost of approximately £12bn with a government grant of £1.6bn (which equals

about £20,000 per home or 14% of total build cost); the remainder comes from two sources: 1)

additional borrowing supported by rent income (about £6bn or 53%) and 2) housing associations

additional borrowing and /or asset disposal (about £4bn or 33%) - the Affordable Homes Programme

was a significant cut to previous government grant; to compensate housing providers were allowed

to increase rent up to 80% of market rent but that was not feasible in most high pressure areas.

As the overall expectation is for government to further reduce capital grant for new social housing,

housing associations need to continue levering their balance sheet to raise private funding. In 2015

housing associations properties had a book value of £138 billion against a total debt facility of £63.4

billion; the gearing on a debt to equity basis is standing at 98%.8 In addition to bank loans, “the

sector is increasingly accessing the capital markets for new debt. In total 41 bond issues or private

placements took place in the year, raising a combined £4.4bn. Debt per social housing property

increased 6% to £24,000. With total debt at 21 times the annual surplus, strong interest cover is

required to demonstrate debt servicing ability. Interest cover was 156% in 2015, up from 154% in

2014, as improvements in operating margin and a stable cost of debt had a greater impact on

interest cover than the additional amount of debt raised.”9 Debt as a multiple of turnover has

increased by 2.7% to 3.9 (2014: 3.8).

The sector continues to benefit from historically low interest rates, with the Bank of England Base

Rate remaining at 0.5% since 2009. As a result the effective interest rate for housing associations has

remained relatively stable, increasing marginally from 4.68% in 2014 to 4.73% in 2015. For local

authorities, who have access to the Public Works Loan Board, interest rates for a 30 year loan facility

is currently 2.44%.10 As the interest rate has a significant impact on the housing providers ability to

invest in net zero energy refurbishments the difference between ALMOs (local authority owned

stock) and housing associations cost of borrowing is reflected in the Energiesprong UK business

model.

2.2.5 Investment in existing stock

The combined turnover from social housing lettings in 2015 was £13.7bn of which £12.2bn is rental

income.11 Against this income stands a £9.4bn expenditure (69% cost as a percentage of turnover);

8 HCA Global Accounts 2015. https://www.gov.uk/government/news/housing-associations-continue-to-invest-

hca-publishes-global-accounts 9 HCA Global Accounts 2015, p.3

10 Current rates accessible at http://www.dmo.gov.uk/reportView.aspx?rptCode=D7A.2&rptName=4a0771de-

e77f-4a8f-861a-222973c6a6e9||PWLB%20(2)&reportpage=Current_PWLB_Fixed 11

HCA Global Accounts 2015. Turnover from non-social housing activity was £879m in 2015.



the improved margin on social housing lettings in 2015 was mainly attributable to a reduction in

maintenance costs. In 2015 housing associations spent £2.5bn on major repairs; total repair costs

per unit (routine maintenance, planned maintenance, expensed major repairs and capitalised major

repairs) increased by 0.3% to £1,945 (2014: £1,939).

20% of the total expenditure on social housing lettings is related to routine maintenance (£1.9bn),

8.6% for planned maintenance (£811m) and 6.3% for major repairs (£591m). In comparison,

management cost account for 29% (£2.7bn) and service costs for 14.4% (£1.3bn). Looking at the sub-

sectors (traditional housing associations vs. stock transfer) the main difference is the expenditure on

major repairs: traditional housing associations costs on major repairs only accounts for 3.7% of their

total spend on social housing lettings; for stock transfer organisations this expenditure accounts for

10.1%. This is explained by the initial improvement programmes that typically follow on from a stock

transfer. With an increasing maturity of the stock transfer sector the major repairs budgets decrease

and fall more in line with the traditional sector. Routine and planned maintenance cost show little

difference between the two sub-sectors (£1,017 per unit on average).

2.2.6 Valuation of social housing stock

Social landlords have two options to calculate the value of their housing properties in the balance

sheet:

Historical cost (e.g., the total scheme cost less any costs written off due to impairment) less

social housing grant (SHG) and depreciation; or

At valuation, being the current value at the balance sheet date.12

Where valuation is used, the appropriate valuation method is based on their existing use value for

social housing (EUV-SH).13 The two principal techniques currently used for valuing social housing are

Discounted Cash Flow – a cash flow valuation, based on the income generated by the property, and

an adjusted vacant possession valuation technique – the Beacon Method, based on the value of the

property assuming vacant possession, with an adjustment factor to reflect occupation by a secure

tenant.

The EUV-SH reflects the discounted net income stream from the housing properties in their existing

use by the current social landlord; this is typically predicted rental income over a 30-year period

discounted for inflation. This means that the value arising for dwellings under EUV-SH will be

significantly lower than for similar properties with vacant possession and which could be sold at full

market value. In mixed tenure developments (e.g. social rented properties, open market housing,

shared ownership) a valuer will combine the value streams from the different types of properties.

Valuations of a registered social housing provider's housing stock for secured lending purposes shall

be on the basis of either: Market Value (MV); or Existing Use Value for Social Housing (EUV-SH).

For Energiesprong the valuation methodology for social housing means that no value uplift can be

realised on the existing use value (EUV-SH) methodology based on rental income (e.g. the current

12

National Housing Federation (2010): Understanding financial statements. An overview of accounts for social housing providers. 13

Guidance on stock valuation for resource accounting (2010) https://www.gov.uk/government/publications/ stock-valuation-for-resource-accounting-2010-guidance-for-valuers



regulatory framework does not allow for increased rents). However, as the energy service plan

generates an additional revenue stream net zero energy refurbishments under Energiesprong would

increase the valuation of social housing units for the purpose of financial accounting.

Under the valuation on the basis of Market Value (MV) which is applied in relation to secured

lending as well as in relation to Right-to-Buy Energiesprong could potentially increase the value of

the property.14 For housing association this would have a positive impact as the increased valuation

should allow for increased lending (asset cover) as well as safeguard the investment into a net zero

energy refurbishment in case a property is sold off under the Voluntary Right-to-Buy scheme. For

local authority owned stock, however, the value increase might have detrimental impact on the

ability to invest: with the forced council house sale (top third of stock by market valuation) a net

zero energy refurbishment could push the respective unit into that value bracket which forces a sale.

It is too early to say how this split incentive between the two social housing sub-sectors might

impact on the uptake of Energiesprong from housing associations and ALMOs respectively. The

current Energiesprong UK membership comprises representatives from both sub-sectors and the

chosen early market demonstrators equally come from both types of organisations.

2.2.7 Conclusions

The current market conditions for financing investment in net zero energy refurbishment are

difficult. The need for housing providers to generate significant income (due to much reduced grant

rates) to fund new homes suggests that there is little option to use rental income for an increased

investment into the existing stock. The latest global accounts for the sector already indicate

reductions in planned and routine maintenance costs. However, following a period of reduced spend

on major repairs a small increase in the major repairs cost has been recorded.

With a growth of 4.1% in turnover and reduced maintenance costs the social housing sector

managed to increase their average operating margin to 28.3%. A slightly higher growth in debt

(6.9%) compared to an asset growth of 6.0% has increased the gearing of housing associations’ debt

to 98.1%. The effective interest rate for the housing association sector in 2015 was 4.7% (4.8% for

traditional providers and 4.5% for stock transfers). With an interest cover of 143.6% from social

housing lettings the sector is still able to increase their private borrowing; debt to turnover stands at

389.4% with an average £23,931 debt per unit. It is noticeable that traditional providers already

lever higher debt against their stock (£28,205 per unit) compared to stock transfers (£18,413). This is

also a reflection on existing loan covenants and initial restrictions on stock transfer stock.

For early market implementation of Energiesprong (c.200 demonstrator units) it is likely that project-

based financing approaches can be used. The investment compared to an organisation’s turnover is

relatively modest and budget cover is likely to be available within existing business plans.

Progressing towards a volume deal it will become important to develop structured financing options

(e.g. a portfolio loan fund tailored to Energiesprong net zero energy refurbishments) which may also

help to reduce the cost of finance (see analysis in D2.2 UK business case paper).

14

There is evidence of value uplift from the Dutch implementation of Energiesprong; however, in the UK the location and land value of an existing property is a much more prominent value driver compared to the actual structure of the property. Until an early market response from demonstrators is available in the UK it is not possible to predict a value uplift based on the improved design (look and feel) of the property.



2.2.8 Recommendations – actions going forward

Use project-based finance for early market demonstrators

Learn from early market demonstrators to improve conditional business case

Start developing structured finance options for volume market (WP4)

The main areas for ongoing monitoring and improvement of financing solutions – based on the

current analysis – are:

Impact of regulatory change on credit ratings (recent downgrading across the social housing

sector, including their financial aggregator THFC, due to government interference with the

sector, e.g. rent cuts, RTB/VRTB, ONS reclassification etc.

Ability of social housing providers to raise private investment (regulation, reclassification of

housing associations)

Increased investor uncertainty (due to policy changes)

Implications of Brexit (e.g. lack for European financing options potentially)

Policy uncertainty / vacuum following from the establishment of a new UK Government and

Brexit vote (new departmental structures as well as capacity needed to administer Brexit)

Energiesprong as a warranty-assured refurbishment product could address these issues to improve investor confidence and to deliver strategic asset management/investment on a commercial basis.

2.3 TRANSITION ZERO Work plan for WP4 (structured finance)

Based on the analysis of the current financing options (D2.2) and the business case for net zero

energy refurbishments in the UK’s social housing sector (D2.2) a work plan for WP 4 (structured

finance) has been developed.

The main goal of WP 4 is to establish structured finance options for a volume market. The initial

early market demonstrators will use project-based finance; through their implementation

Energiesprong will learn how the conditional business case can be improved.

To support a volume market in the UK an anticipated £250m of structural funding (debt-based with

2% interest) would be required. This would enable the financing of approximately 5,000 units to be

refurbished to net zero energy levels.

Area of activity What needs doing? How?

Social housing financing (regulatory changes)

Assess impact of recent regulatory changes introduced by UK government, such as rent cuts by 1% per annum to 2019, Right-to-Buy, Voluntary Right-to-Buy, ONS reclassification of housing associations as public bodies (impact on national debt)

Monitor cost of borrowing (including through private placement and aggregate bonds issues via THFC) and credit ratings

Develop financing proposition based on the long term warranty that Energiesprong offers

Social housing financing (access to finance)

Assess ability of social housing providers to raise private

Clarify position of housing associations following ONS



investment / ability to access PWLB

reclassification as public bodies

Identify whether housing associations might have access to the Public Works Loan Board

Social housing finance (government guarantees and/or local authority-backed loan funds)

Identify opportunities for government guarantees and/or local authority-backed loan funds

Increased devolution sees local authorities taking a greater interest in establishing loan facilities that benefit their communities; this provides the opportunity for Energiesprong to seek the establishment of first-loss loan guarantees which could lever significant private investment at much reduced interest rates

Social housing finance (institutions investors)

Identify opportunities for institutional investors (e.g. pension funds) and/or the European Investment Bank (EIB) to make a dedicated loan facility available for net zero energy refurbishments

Using the proof-of-concept from NL and initial discussions with EIB to establish a loan facility

Business model (regulatory changes)

Assess and model the impact of regulatory changes, in particular the Right-to-Buy and Voluntary Right-to-Buy schemes on the investment case for net zero energy refurbishments

Based on Dutch implementation analyse the likely value uplift resulting from a net zero energy refurbishment (this may vary in different UK housing markets, in particular London/SE vs. rest of the country)

Feed into the ongoing review of the RICS Green Book on property valuation

Business model (internal factors)

Tune the business model in relation to the internal factors identified in D2.2

Continuing engagement with social housing providers to seek their decisions on these internal factors, based on experience from early market demonstrators

Integrate the Energiesprong business model with strategic asset management strategies in social housing organisations



Business model (external factors)

Quantify/verify the potential positive impact on an investment envelope if certain external factors (such as policy / market conditions) could be improved – link to WP3 The main factor identified to date (see D2.2) is the cost of finance; this could be addressed through establishing a loan facility at much reduced rates

Use early market demonstrators to test conditional business case

Verify financial impact of positive regulatory change that could be achieved

Business model (solution design)

Learn from early market demonstrators whether any particular technologies installed are prevailing that would have a positive impact on business case

If solution providers in the majority tend to use certain technologies (e.g. ASHP or solar-thermal) the income from those technologies (e.g. RHI) can be included in an improved business case

In addition to these more foreseeable activities the structured finance work will also monitor (and

respond as necessary) to changing market conditions as a result of the Brexit.

3. France

The French document has been formatted as a PowerPoint presentation to enable the background

to, and aims of, the Transition Zero to be explained to interested parties in France. The first part

summarises the objective of creating a business case which defines the financial envelope available

to realise a net zero energy renovation using the Energiesprong approach. This will be achieved

through workshops with social housing providers and project participants (USH and associated

partner, CDC - Caisse des Dépôts et Consignations), by studying the French norms for financial and

economic appraisals in the sector, and setting up bilateral meetings between CDC and social housing

providers. Two hypothetical structures have been evaluated for a financing model. From this

modelling, four requisite elements of the financing have been identified: the value of energy savings;

energy sales from onsite generation; savings from lower maintenance and repairs and the differing

finance packages available to the social hosing sector. From this a sample detailed business case has

been developed.



4. Netherlands

This section (written in Dutch) contain three sections laying out the state of play and future

objectives for three (Dutch) financing structures for Net Zero Energy levels.

1) Generic discussion on different options for financing net zero retrofits 2) Building linked financing solutions for (Net Zero Energy) retrofits 3) Mortgage rate and cap adjustments based on energy efficiency of the building

The papers provide the context as well as the aim that Stroomversnelling will focus on in their work

on financial arrangements the coming 18 months. It should be noted that other financial resources

than the H2020 Transition Zero grant cover part of the content work of Stroomversnelling (notably

elements 2 and 3), but to provide a coherent overview and with a view to pan-European knowledge

sharing, these are also included in this documentation.

4.1 Introductie financiering verbouwing naar energie neutrale woning particulieren

Discussie

Delen we de overtuiging dat vergroening van het hypotheekstelsel een zeer effectieve ingreep is

voor het verduurzamen van de particuliere woningvoorraad?

Wat is de meest haalbare manier van vergroenen van de hypotheek (rente aftrek differentiëren,

hypotheek ruimte differentieren

Wat is de beste tactiek om deze vergroening in de huidige hypotheek discussies (wonen 4.0 en het

lente akkoord) in te bedden?

Aanleiding

Uit het experiment Lokaal alle lichten op groen blijkt dat het landelijke regelgevende kader zeer

stringent is rondom financiering van de particulieren woning. Dit heeft een zoektocht opgeleverd

naar meer exotische financieringsvormen die in eenvoud en opschaalbaarheid achterblijven bij de

aanpassing van de reguliere hypothecaire lening. Daarnaast heeft verruiming of differentiatie van de

hypothecaire leningsruimte een waarde effect op de woningvoorraad. Een effect dat alle andere

leningsvormen ontberen. Dit waarde effect ruimt een andere drempel op namelijk de lange

afschrijftermijn van een aantal voor een energiesprong noodzakelijke maatregelen. Doordat de

investering in een energiesprong bij woning verkoop deels terugverdiend wordt in de verkoopprijs

hoeft men niet meer de volle afschrijf termijn in de woning te blijven wonen om uit de kosten te zijn.

Het voorstel

Differentieer de hypotheekruimte of hypotheek rente aftrek van woningen naar energie label. Zo

wordt er net als bij huurwoningen een slag gemaakt naar sturing op woonlasten voor particulieren.

Dit zal een prijsdrukkend effect hebben op rode label woningen en een waarde stijgend effect op

groene label woningen. Tevens kan een groot deel van de duurzame renovatie kosten via de

hypotheek worden gefinancierd.



Achtergrond

Een hoofdlijnen vergelijk van de bekende financieringsvormen gescoord op de relevante aspecten

Type financiering Opschaalbaarheid Waarde

effect

Eenvoud

voor de

burger

Looptijd

lening

Kosten voor

de burger

Hypotheek

differentiatie + + + + +

Persoonlijke lening + 0 + - -

Freo/alfram 0 0 0 0 0

Lease installatie + - + 0 -

SVN

duurzaamheidslening - 0 - 0 +

Regionaal

garantiefonds - - - 0 +

Woning gebonden

financiering + - - + +

Financiering uit

energie rekening + - 0 + -

Beknopte beschrijving van de financieringsvormen

Standaardmogelijkheden

1. Lenen op basis van hypothecaire voorwaarden

Deze vorm van lenen is het aantrekkelijkst door de lage rentelasten (vanaf ca. 3%). De betaalde

rente is bovendien fiscaal aftrekbaar.

> Voorwaarde: overwaarde huis en voldoende inkomen

> Bij weinig of geen overwaarde: de bank zal overtuigd willen zijn van waardestijging na

renovatie, zodat de hypotheek toch gedekt blijft door de waarde van het onderpand.

Over de waardestijging van energieneutrale woningen is nu nog weinig bekend.

Energiesprong daagt banken uit om dit in het kader van de experimenten te

onderzoeken.

> Extra lenen voor een duurzame woning is nu al mogelijk, tot €8.500 voor een woning

met een A++ label. Energiesprong heeft Nibud gevraagd te berekenen welk bedrag

verantwoord extra kan worden geleend bij een renovatie naar energieneutraal. Dit is



maximaal €29.000 bij een verbouwing van een woning van G-label naar energieneutraal

(zie het Nibud-rapport op energiesprong.nl).

2. Persoonlijke lening

Een lening met vaste looptijd en vaste maandelijkse aflossingen. De huidige marktrente is ca. 5%.

Rente is fiscaal aftrekbaar, mits de lening binnen 6 maanden na afsluiten wordt besteed aan de

woningverbetering.

> Looptijd vaak niet langer dan 10 jaar, dus relatief hogere maandlasten.

> Inkomens- en BKR-toets

b. Variant: Greenloans (van Alfam) of Ecolening (van Freo)

Leningsfaciliteit specifiek voor duurzaam verbouwen. Vergeleken met de gewone

persoonlijke lening heeft deze een langere looptijd van 15 jaar. Rentelasten vanaf ca. 5,5%.

In het geval van Greenloans en de Ecolening staat de Rijksoverheid garant, waardoor de

rente relatief laag kan zijn.

3. Leasen van duurzame installaties

Een aanbieder zorgt voor aanschaf, installatie en onderhoud van duurzame installaties, zoals

zonnepanelen. De klant betaalt langjarig (bijvoorbeeld 15 jaar) een vast termijnbedrag en wordt

daarna eigenaar van de installatie. Deze constructie wordt al sporadisch aangeboden voor

zonnepanelen, een warmtepomp en warmte-koude opslag.

Lokaal op te zetten

4. Duurzaamheidslening van SVN

Dit is een lening van de gemeente of de provincie, speciaal voor duurzame verbouwingen en tegen

een zeer lage rente van 1% a 2 %. Het SVN (Stimuleringsfonds Huisvesting Nederlandse Gemeenten)

is de 'bank' met wie men de lening aangaat en die alle klantcontacten verzorgt.

> Circa 50 gemeenten in Nederland verstrekken deze leningen

> Leningen groter dan €20.000 worden tot nu toe niet of zelden verstrekt, maar

het behoort in principe wel tot de mogelijkheden

> Niet op grote schaal inzetbaar, het is immers overheidsgeld

> Inkomens- en BKR-toets

5. Lokaal of regionaal garantiefonds

Dit is een variant op 2b. Ook een gemeente of provincie kan ervoor kiezen om een garantiefonds in

te stellen om bepaalde risico's van financiers af te dekken. Vervolgens kan een private partij tegen

een lagere rente leningen verstrekken. Nog beperkt voorbeelden in Nederland.



6. Bewonerscoöperatie

Woningeigenaren kunnen zich verenigen in een coöperatie. Zo kunnen ze gezamenlijk inkopen en

korting bedingen. Maar de samenwerking kan verder gaan, zo kan de coöperatie ook de aanschaf en

het onderhoud van duurzame installaties, of zelfs gehele renovaties bekostigen uit bijdragen van de

leden. Ook kan een lokaal duurzaam energiebedrijf worden opgericht dat eigen duurzame energie

opwekt.

Experimenteel

7. Woninggebonden financiering

Sommige mensen twijfelen aan een investering wanneer ze binnen enkele jaren wellicht verhuizen.

Mogelijk verdient de investering zich dan immers niet terug in de (hogere) woningwaarde en de

gerealiseerde besparingen. Een oplossing kan zijn: koppel de lening aan een woning (het adres) in

plaats van aan de bewoner. De nieuwe koper neemt zo automatisch de lening over. Dit principe

wordt in de Verenigde Staten al met succes toegepast maar in Nederland kennen we het nog niet.

Waarschijnlijk zijn aanpassingen in wetgeving nodig. Er is of wordt op dit moment onderzoek gedaan

naar:

> een lening van de gemeente gekoppeld aan de OZB

> een lening van het netwerkbedrijf waaraan jaarlijks vastrecht wordt betaald

> mogelijkheden om een lening te koppelen aan een kadastraal geregistreerde

'kwalitatieve verplichting'

8. Verbouwingskosten financieren uit lagere energierekening

Na renovatie naar het niveau energieneutraal zijn de kosten voor energie nihil. De voorziene

besparingen over 10-20 jaar kunnen worden gebruikt om de verbouwing te bekostigen. Dit werkt zo:

een bedrijf biedt u kosteloos de verbouwing aan. In ruil daarvoor betaalt u het bedrag dat u

maandelijks bespaart op uw energierekening bij wijze van rente en aflossing. Een soortgelijke

constructie wordt bij kantoorpanden al toegepast (zogenaamde 'ESCo's). Voor particulieren is deze

markt nog zeer pril. Voorbeelden:

> In Engeland wordt dit jaar een start gemaakt met de zogenaamde 'Green Deal'. De

consument betaalt maandelijks een vast bedrag aan het energiebedrijf. Het

energiebedrijf financiert hier vervolgens de renovatie uit. Deze constructie vraagt in

Nederland om aanpassingen van landelijke wetgeving.

> In Nederland gaat Waifer van start. Dit is een privaat initiatief van TNO en Stichting

Building Brains. Er worden op landelijke schaal renovatiemaatregelen ingekocht, de

financiering wordt geregeld en er wordt energie geleverd. De energieprestatie van een

woning verbetert met enkele labelstappen. Dit jaar starten in een aantal steden

proefprojecten.



4.2 Object gebonden oplossing voor bekostiging van (vergaande) energetische (NoM-)

renovaties

In het SER-Energieakkoord zijn afspraken gemaakt over het onderzoeken van de mogelijkheden

voor een aan de woning gekoppelde lening voor (ingrijpende) energiebesparingsrenovaties en het

ontwikkelen van een financieringsarrangement dat de markt voor energiebesparing in de

koopsector versnelt. Eind 2015 heeft de Tweede Kamer een motie aangenomen om bij het

inrichten van een oplossing daarvoor de potentie van de netbeheerders te benutten.

Netbeheerders Enexis en Liander en Vereniging Stroomversnelling werken nu samen met

verschillende andere stakeholders aan de mogelijkheid om betalingsstromen voor de bekostiging

van (vergaande) energetische

(NoM-) renovaties te laten lopen via de energierekening. Als voorlopige werktitel voor dit bedrag

hanteren zij de term EPR (energieprestatierekening). Het uitgangspunt hierbij is dat de EPR in

principe geen negatieve invloed heeft op het totaalbedrag van de energierekening; de door de

renovatie gerealiseerde besparing op energiekosten is groter of gelijk aan de EPR .

Het doel van deze object gebonden oplossing is dat particuliere woningeigenaren hun woning

kunnen verduurzamen tegen min of meer gelijkblijvende maandlasten. Zónder up-front

investeringskosten, financieringsbottlenecks, restschuldrisico of gepercipieerde ‘split incentive’ 15.

Uitgangspunten van deze oplossing:

- Eenvoud voor de woningeigenaar

- De huidige woningeigenaar heeft vrijheid in het kiezen van de uitvoerder van de energetische

(NoM-) renovatie (mits die kan voldoen aan bepaalde nader te bepalen prestatiegaranties)

- Geen (negatief) effect op de cashflow-situatie van de woningeigenaar (betalingsstromen gelijk aan

bespaarde kosten op energielevering)

- Incasso via bestaande en landelijk bekende structuur

- Bij verhuizing gaat de betalingsverplichting voor de EPR voor de resterende periode over naar de

volgende gebruiker

- De eindgebruiker behoudt volledige vrijheid in de keuze voor energieleverancier en type contract

- Landelijk opschaalbaar: brede herkenbaarheid en uniformiteit in (en dus vertrouwen van) de

woningmarkt en groot volume voor investeerders tegen laagst mogelijke (systeem)kosten en

risico’s

15 Een groot deel van de woningeigenaren is vanwege restschuldrisico’s huiverig voor een extra hypotheek of andere

vormen van persoonsgebonden leningen en er zijn concrete signalen dat maar liefst ca. 40% van de huiseigenaren niet

voor een persoonsgebonden financiering in aanmerking kan komen zelfs als ze dat wel zouden willen (om reden van

bijvoorbeeld huis ‘onder water’, geen vast arbeidscontract, leeftijd >55jaar, et cetera).

Daarnaast ontstaat door de lange afschrijftermijn van vergaande energetische (NoM-) renovaties in de koopsector een

vergelijkbaar probleem met de gepercipieerde ‘split incentive’ zoals die tot voor kort binnen de huursector bestond (te

weten: de huidige eigenaar investeert maar de volgende eigenaar profiteert).



Voordelen:

Een dergelijke object gebonden EPR biedt individuele woningeigenaren vanuit financieel oogpunt

een handelingsperspectief om verduurzaming van de woning te bekostigen.

Wijkgerichte aanpakken om woningen energieneutraal te maken worden beter haalbaar. Ook bij

gespikkeld bezit en in wijken met minder draagkrachtigen, die op dit moment toch ook gebonden

zijn aan een andere gangbare cash-flow verplichting - te weten hun huidige maandelijkse

energierekening.

Dit levert een belangrijke bijdrage aan de noodzakelijke opschaling van de markt voor (vergaande)

energetische (NoM-) renovaties – met bijbehorende economische impact op het gebied van

innovatievermogen, kostprijsverlaging en werkgelegenheid.

Mogelijke uitwerking in praktijk - versimpelde schets

1. Een woningeigenaar en aanbieder komen tot overeenstemming over de uitvoering van een

vergaande energetische (NoM-)renovatie, met een (geborgd) prestatiecontract.

2. De woningeigenaar vraagt, voorzien van het prestatiecontract en opdrachtbevestiging, een EPR

op zijn energierekening aan.

3. De aanbieder doet een aanvraag bij het financieringsloket, voorzien van de opdrachtbevestiging

van de woningeigenaar en het (geborgde) prestatiecontract.

4. Wanneer stap 2 en 3 met elkaar overeenstemmen en voldoen aan de gestelde voorwaarden,

wordt de EPR geactiveerd en betaalt het financieringsloket de aanbieder voor de verbouwing.

5. De actuele woningeigenaar voldoet zijn energierekening, met daarop de EPR. De EPR wordt - al

dan niet via de netbeheerder - periodiek doorgezet naar het financieringsloket (en van daar naar

de financier).

Het nader uitwerken van de rollen, taken en hun invulling door de verschillende partijen, is

onderdeel van het ontwikkeltraject.

1

2

3

4

5

5

5



Status:

Op dit moment is het project in verkennende fase:

- onderzoek in welke mate er binnen bestaande weten regelgeving ruimte is dan wel waar

die nog ontbreekt

- gesprekken met de verschillende stakeholders om inzicht te geven in hoe deze nieuwe vorm

van samenwerking in de praktijk zal kunnen werken en welke aspecten geborgd moeten zijn

om dit goed te laten functioneren

- in beeld brengen mogelijke pilotgebieden, om op termijn vlot toegang te krijgen tot

mogelijke participanten:

woningeigenaren die de verduurzaming van hun woning via deze weg zullen willen

bekostigen en ondernemers die hun proposities hierdoor beter kunnen vermarkten.

In deze gebieden zal - voorafgaand aan een eventuele pilot - nader onderzoek worden

gedaan naar de voorwaarden waar de propositie in de praktijk voor eigenaar bewoners aan

zal moeten voldoen.

Betrokken stakeholders:

Voor de woningeigenaar betekent dit een duurzame woning met meer comfort en kwaliteit, zonder

negatieve impact op de maandelijkse cashflow-verplichtingen of investeringsrisico. Bij verkoop van

de woning zet hij een kwalitatief betere woning op markt met (energieprestatie-) maandlasten die

vergelijkbaar zijn met de gemiddelde energielasten van andere woningen. Omdat hij de investering

in de renovatie niet op persoonlijke basis heeft gefinancierd, heeft hij voor dat gedeelte ook geen

restschuldrisico.

Voor de hypotheekverstrekker neemt de kwaliteit van het onderpand toe.

Voor de aanbieder van energetische renovaties betekent dit een grotere markt en meer ruimte om

energetisch ambitieuzere proposities te doen, doordat de financiële mogelijkheden voor de

deelnemers ruimer worden en in bijvoorbeeld een woonblok of buurt zelfs gelijk zijn. Dit heeft effect

op zijn innovatievermogen, (lagere) realisatie- en verkoopkosten en meer werkgelegenheid; een

impuls voor deze sector.

Voor de energieleverancier in de traditionele rol van leverancier van energie met de daarbij

behorende energierekening, betekent dit mogelijk een ander incassorisico waarop geanticipeerd

moet worden. Voor de energieleverancier die ook energetische maatregelen aan woningen

aanbiedt, betekent dit dezelfde soort voordelen als voor andere aanbieders.

Voor de netbeheerder, die een constante partij is in relatie tot de energieaansluiting, betekent dit

een rol in de administratie van de betalingsketen. De EPR op de energierekening is onafhankelijk van

de energieleverancierskeuze van de woningeigenaar en de netbeheerder kan bijvoorbeeld de

aansluiting ‘markeren’ en EPR informatie meesturen naar de actuele energieleverancier. Zwaardere

betrokkenheid door bijvoorbeeld het innen van de kasstromen en deze doorzetten naar de financier

zijn andere mogelijkheden en hangen af van het gekozen model.

Afhankelijk van de precieze invulling van het financieringsloket, betekent dit voor de financier een

nieuwe vorm van financieren. In plaats van zoals gangbaar een directe incassorelatie te creëren

tussen financier en opdrachtgever en eigenaar van het gefinancierde (i.c. de energetische renovatie),

wordt een serie van afspraken in een keten van partijen gemaakt, die restitutie van de financiering

moet borgen. Deze afspraken moeten voor alle betrokken partijen voldoende zeker worden



georganiseerd. Een van de instrumenten om betalingszekerheid te borgen, is het mogen afsluiten

van elektriciteit in het geval de bewoner een betalingsachterstand oploopt. En dat als de bewoner

de elektriciteitsaansluiting volledig wil verwijderen (wat in de praktijk niet heel logisch zal zijn),

afsluitkosten in rekening kunnen worden gebracht met daarbij inbegrepen het restant van het voor

de renovatie nog te betalen bedrag.

Voor gemeenten (en Rijksoverheid) is dit een belangrijk instrument voor het realiseren van de

duurzaamheidsdoelen t.a.v. de gebouwde omgeving en in de transitie naar verminderde

afhankelijkheid van gas. Met de beschikbaarheid van een voor in principe alle inwoners reëel

alternatief, zal meer effect kunnen worden gesorteerd.

4.3 Hypotheek: Verantwoord lenen voor woningaanschaf of -verbetering

Aanleiding

Jaarlijks worden de financieringslastpercentages vastgesteld, op basis waarvan de maximale

hypotheekruimte wordt bepaald voor particulieren die een aankoop- of verbouwingshypotheek

willen verkrijgen. Voor de vaststelling hiervan hanteert het Nibud een model, waarbij een aantal

inputparameters en variabelen worden gebruikt die van invloed zijn op het besteedbaar inkomen

gerelateerd aan de vaste en variabele lasten van een huishouden. De energielasten van bewoning

wordt doorgaans hierbij uniform (forfaitair) vastgesteld, onafhankelijk van de uitvoeringskwaliteit

van de desbetreffende woning; afgeleid van een woning met energielabel C (Warnaar en Bos, 2013).

Omdat het Nederlands beleid ten aanzien van de energieprestatie van nieuwbouw woningen

succesvol heeft geleid tot verlaagde energielasten is in 2013 een additionele hypotheekruimte van

8.000 € (bovenop de normale hypotheekruimte bepaling) mogelijk gemaakt voor financiering van

woningen met label A++ of hoger (Staatscourant, 2012). Resultaten vanuit het programma “De

Energiesprong” en het marktinitiatief “De Stroomversnelling”, hebben sinds 2014 geleid tot het

beschikbaar komen van concepten voor woningen die op jaarbasis evenveel eigen energieopwekking

kennen als benodigd voor normale bewoning door een gemiddeld gezin. Mede gelet op deze laatste

ontwikkelingen is er sinds 1 januari 2014 een tweede uitzondering gemaakt op de maximale

hypotheekhoogte bepaling voor deze “nul-op-de-energiemeter” woningen, oftewel volledig

energieneutrale woningen. Voor dergelijke woningen mag in 2016 een additionele hypotheekruimte

van 27.000 € bovenop de reguliere hypotheekruimte worden afgegeven (Staatscourant, 2015). Met

name voor nieuwbouw Nul-op-de-Meter woningen blijkt er ondertussen een stijgende vraag naar

hypotheken waarbij van deze ruimte gebruik gemaakt mag worden.

Energielasten irt verantwoorde hypotheekruimte

De centrale vraag is wat een verantwoorde hypotheekruimte is bezien vanuit de invloed van de

(kwaliteitsaspecten van de) woning op de woonlasten. Na de hypotheeklasten zelf, zijn energielasten

de hoogste woning-gerelateerde lasten die de totale woonlasten beïnvloeden. Op basis van de

gegevens van het WoON 2012 onderzoek, valt af te leiden dat de grootte van de woning en de

energieprestatie (uitgedrukt in het label) van de woning in de praktijk de bepalende factoren zijn

voor de gemiddelde energielasten en daarmee de woning-gerelateerde woonlasten, en niet het

inkomen of de gezinssamenstelling (Opstelten, 2014). Juist deze laatste parameters echter worden



in de berekeningsmethodiek van het Nibud gebruikt om de verantwoorde hypotheekruimte te

bepalen.

Figuur 1. Gevoeligheid jaarenergielasten.(bepaald op basis van data uit WoON, 2012)

Bovenstaande figuur uit het genoemde artikel illustreert dat. De R2 in Figuur 1 geeft de sterkte van

de (lineair veronderstelde) correlatie tussen de totale jaarlijkse energielasten en de gekozen

parameters, waarbij 1 een honderd procent correlatie is en 0 de afwezigheid van enige correlatie.

Uit Figuur 1 blijkt de overduidelijke correlatie tussen de totale jaarlijkse energielasten (in de

praktijk!) en zowel de grootte van de woning als het energielabel en een mindere correlatie met

huishoudsamenstelling en inkomensniveau. Bovendien kunnen inkomen en huishoudsamenstelling

indirect ook gekoppeld zijn aan de grootte van de woning. Om die reden is in Figuur 2 naast de totale

jaarlijkse energielasten ook gekeken naar de jaarlijkse energielasten per m2 vloeroppervlak.

y = 92.8x + 1734.2 R² = 0.5083

0

500

1000

1500

2000

2500

Jaar

ener

giel

aste

n [

€/j

aar]

Inkomenscategorie

y = 154.2x + 1268.8 R² = 0.7846

0

500

1000

1500

2000

2500

1 2 3 4 >4

Jaar

ener

giel

aste

n [

€/j

aar]

Aantal bewoners

y = 302.09x + 824.2 R² = 0.9899

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

Jaar

ener

giel

aste

n [

€/j

aar]

Gebruiksoppervlak (GBO) woning [m2]

y = 91.179x + 1761.4 R² = 0.97

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

A B C D E F G

Jaar

ener

giel

aste

n [

€/j

aar]

Energielabel woning



Wat deze figuren aantonen is dat niet het inkomensniveau, noch het aantal bewoners een duidelijke

correlatie houden met de jaarenergielasten/m2, maar wel de kwaliteit van de woning. Sterker nog,

de afhankelijkheid van de kwaliteit van de woning is groter dan wanneer niet gedeeld wordt op het

gebruiksoppervlak. Wanneer grote financiële beslissingen genomen worden bij aanschaf of

renovatie van een woning en de volhoudbare betaalbaarheid van de hypotheeklasten de leidraad

zou moeten zijn, dan zou dus niet de hoogte van het inkomen, maar de grootte én energieprestatie

van de woning hier bepalend in moeten zijn. Anders dan inkomen en gezinssamenstelling zijn dit

bovendien parameters die onveranderlijk zijn gedurende de financieringsperiode (behalve wanneer

geïnvesteerd wordt in woningverbetering).

Jaarlijkse bepaling verantwoorde hypothecair krediet door Nibud

Sinds 2008 bepaalt het Nibud jaarlijks de hypotheeknormen, waarbij met name inkomen en

gezinssamenstelling de bepalende factoren zijn voor de maximale leenruimte. Sinds 2008 is de

berekeningssystematiek niet veranderd. Het Nibud heeft van BZK ook in 2016 de vraag gekregen

door te rekenen hoeveel leenruimte verantwoord is bij (eerste of tweede) hypotheekverstrekking

vanuit het oogpunt van betaalbare woonlasten. Daarbij is niet gevraagd om de invloed van

energielasten op betaalbaarheidsissues mee te nemen, anders dan de huidige systematiek voor

bovengemiddelde leenruimte bij investering in label A en Nul-op-de-Meter woningen.

Het Nibud heeft naar aanleiding van hun eerste bevindingen aan stakeholders rondom

hypotheekruimtebepaling de relevantie van een aantal, nu niet in de berekeningsmethodiek

meegenomen, issues voorgelegd. Ten aanzien van hypotheekruimtedifferentiatie naar energielasten

is daarbij het volgende aan stakeholders voorgelegd:

“Sinds 2015 heeft iedere woning een voorlopig of definitief energielabel. Sinds 2014 is per

ministeriële regeling vastgesteld hoeveel additionele hypotheekruimte verantwoord gegeven kan

worden voor de financiering van energiezuinige label A woningen en zeer energiezuinige Nul-op-de-

Meter woningen ten opzichte van woningen met een slechte of gemiddelde energieprestatie. Gelet

op de betaalbaarheidsrisico’s die gepaard gaan bij de financiering van woningen met een slechte

energieprestatie zou een verminderde hypotheekruimte voor woningen met een slecht (label D/E) of

zeer slecht label (label F/G) ook voorstelbaar zijn. Vraag: onderschrijft u deze logica en meent u dat

het wenselijk is om via de komende ministeriële regeling voor alle partijen transparant te maken

hoeveel hypotheekruimte verantwoord is, gegeven het energielabel (bestaand, dan wel mede met

behulp van de financiering te verkrijgen) van de woning?”

04812162024

0

500

1000

1500

2000

2500

Jaar

ener

giel

aste

n/m

2

[€/m

2/j

aar]

Jaar

ener

giel

aste

n [

€/j

aar]

Inkomenscategorie

jaarenergielastenjaarenergielasten/m2

0

4

8

12

16

20

24

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

1 2 3 4 >4

Jaar

ener

giel

aste

n/m

2

[€/m

2/j

aar]

Jaar

ener

giel

aste

n [

€/j

aar]

Aantal bewoners

jaarenergielasten

jaarenergielasten/m2



Het Nibud rapporteert richting BZK hoe de verschillende stakeholders hierop hebben gereageerd.

Taskforce Financiering

In 2014 is een taskforce opgericht, waarin Energiesprong/Stroomversnelling, de grootste

hypotheekverstrekkende banken, het AFM en het NHG zich buigen over de financieringsuitdagingen

van particuliere NOM-woningen. De eerste bevindingen van deze taskforce zijn vastgelegd in een

brochure voor en door financieel adviseurs van banken en intermediairs (Stroomversnelling, 2015).

Sinds 2016 is ook een vertegenwoordiger van BZK deelnemer aan de Taskforce.

In juni 2016 is in de taskforce de bovenstaande vraagstelling rondom labeldifferentiatie voor

bepaling van verantwoorde hypotheekruimte samen met het Nibud, nader behandeld. Daar zijn de

volgende zaken uit naar voren gekomen:

De banken onderschrijven het belang van verantwoorde hypoteekruimtes vanuit hun verantwoordelijkheid ten aanzien van zorgplicht.

De banken onderkennen dat energielasten een steeds belangrijkere component is geworden van de totale woning-gerelateerde woonlasten en hebben de verwachting dat het belang hiervan alleen maar groter wordt.

De banken menen dat de kwaliteit (voorspellende waarde) en fraudegevoeligheid van het huidige energielabelsysteem van woningen qua kwaliteit te wensen over laat.

De banken menen dat indien de kwaliteit en fraudegevoeligheid van labels geen issue zou zijn, dat die systematiek potentieel geschikt is om de hoogte van de hypotheekruimte mede op te laten bepalen, naast de al bekende parameters.

De banken zullen niet solitair afwijken van de door de overheid aangegeven hypotheekruimtebepaling gerelateerd aan de energieprestatie van de woning.

Hypotheekruimtedifferentiatie

Het differentiëren van hypotheekruimte voor slechtere labels kan in principe nu al door

hypotheekverstrekkers doorgevoerd worden, bijvoorbeeld vanuit een eigen invulling van het begrip

‘zorgplicht’. Het is echter niet logisch dat hypotheekverstrekkers individueel dergelijk beleid zullen

doorvoeren, o.a. omdat men niet wil concurreren op hypotheekruimte maar eerder hypotheekrente.

Het zou bovendien zijn uitwerking missen als hypotheekruimtedifferentiatie naar energielabel niet

geldt voor alle hypotheekverstrekkers, omdat anders immers de consument gaat shoppen voor de

hoogste hypotheekruimte. Net als verhoogde hypotheekruimte voor woningen met een groen label

tot aan Nul-op-de-Meter woningen, is het dus noodzakelijk dat verminderde hypoteekruimte voor

woningen met een slecht tot zeer-slecht energielabel voor alle hypotheekverstrekkers gelijk en

transparant wordt doorgevoerd. De overheid dient er daarbij voor zorg te dragen dat de

label(klasse)s waaraan de hypotheekruimte wordt gekoppeld van voldoende kwaliteit zijn (in termen

van voorspellende waarde van energielasten) en niet fraudegevoelig.

Uit bovenstaande analyse komt naar voren dat energielasten, niet door inkomen en

huishoudsamenstelling worden bepaald, maar door de grootte van de woning en het energielabel.

Bij het aangaan van een lening voor de aanschaf en/of verbetering van de woning zijn deze

bepalende aspecten voor de woonlasten ook altijd bekend, sinds in 2015 iedere woning (behalve

monumenten) een energielabel heeft gekregen. Enerzijds vanwege de geuite zorgen van de banken

en anderzijds gegeven de relatief geringe stappen in energielasten per afzonderlijke labelovergang,



wordt hier voorgesteld om naast de vaste Loan-to-Income financieringsruimte een additionele

financieringsruimte toe te staan per m2 gebruiksoppervlak (als vastgelegd in NEN 2580 en vermeld

op het energielabel van de woning) van de aan te schaffen/te renoveren woning, voor de volgende

label categorieën: Zeer slecht (G/F), Slecht (E/D), gemiddeld (C/B), goed (A/Nieuwbouw) en zeer

goed (Nul-op-de-Meter). Het huidige kwaliteitsniveau lijkt voldoende voor de hier voorgestelde

categorisering.

Mede omwille van de positieve stimulans die daar van uitgaat, wordt voorgesteld dit alles in te

richten ten opzichte van de slechtste label categorieën. De onderstaande getallen zijn afgeleid van

de impact op energielasten in de praktijk, als bepaald op basis van de gegevens in WoON 2012,

afgezet tegen een woning zonder energielasten (de Nul-op-de-Meter categorie), met uitzondering

van de gegevens van de categorie Goed (label A). Voor deze laatste categorie waren er te weinig

gegevens beschikbaar in WoON 2012 om statistisch relevant te zijn. De ruimte van de Goed

categorie is afgeleid van de additionele ruimte die nu beschikbaar is voor deze categorie, relatief ten

opzichte van de huidige additionele ruimte voor Nul-op-de-Meter, welke beide door Nibud bepaald

waren voor 2016.

Label categorie [-] Additionele financieringsruimte [€/m2]

Zeer slecht (G-F) 0

Slecht (E-D) 50

Gemiddeld (C-B) 100

Goed (A/Nieuwbouw) 200

Nul-op-de-Meter 400

Tot slot

De in deze notitie voorgestelde bepaling van de hypotheekruimte ‘bonus’ voor woningen naar

oplopende energieprestatie kan nader worden doorgerekend door het Nibud. Daarbij is het dan van

belang om dus expliciet te laten kijken naar de effecten op woonlasten bij de financiering van de

aanschaf/verbetering van een woning in relatie tot de (te realiseren) energieprestatie en de invloed

van de grootte van de woning daarbij. Een alternatief voor de grootte van de woning als paramter

zou zijn om te kijken naar het woningtype: appartement, rijwoning, (half-)vrijstaand. Deze

categorisering is in lijn met de eisen ten aanzien van minimale elektriciteitsopwekking voor

gebruikersgebonden energiedoeleinden (huishoudelijke apparatuur), additioneel aan het

gebouwgebonden deel.



Literatuur

Ivo Opstelten, “Verantwoorde hypotheekverstrekking en energielasten - Wat is de waarde van de

energierekening?”, Service Magazine, Year 22 No 1, pages 38-41, December 2014.

Staatscourant, “Regeling van de Minister van Financiën van 12 december 2012, kenmerk:

FM/2012/1887 M, Nr 26433, 20 december 2012.

Staatscourant, “Regeling van de Minister van Financiën van 19 oktober 2015”, Nr 36711, 26 oktober

2015.

Stroomversnelling, “Stroomversnelling Nederland 4,5 miljoen woningen naar Nul op de Meter - Hoe

financieel adviseurs van banken en intermediairs hieraan kunnen bijdragen”, 2015.

Marcel Warnaar en Jasja Bos, “Financieringslastnormen 2014”, Nibud, juli 2013.

make net zero energy refurbishments for houses a mass...

Documents