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I. SOBRE LA SOLICITUD DE ARBITRAJE

El 21 de febrero de 1996, la empresa Inmobiliaria Centros Comerciales S.A. (en lo sucesivo CENTROS COMERCIALES) formuló una demanda arbitral ante el Centro de Arbitraje Nacional e Internacional de la Cámara de Comercio de Lima, en la medida que se estableció en la cláusula Novena del Contrato de Opción Irrevocable y Exclusiva de Compra (en lo sucesivo el CONTRATO), celebrado el 9 de noviembre de 1994 con la empresa Corporación Gremco S.A. (en lo sucesivo GREMCO), una cláusula arbitral para resolver cualquier controversia como consecuencia de la suscripción del CONTRATO. Al arbitraje se sometió lo siguiente:

- Que se cumpla el compromiso de celebrar el contrato de compraventa de bien inmueble (en lo sucesivo el INMUEBLE) objeto del CONTRATO, sobre la base del precio acordado, el mismo que debe ajustarse conforme a las áreas realmente transferidas;

- La nulidad e ineficacia del acuerdo de reducción de capital de GREMCO, por medio del cual, se transfiere el INMUEBLE a favor de una empresa vinculada denominada Corporación Deportiva Gremco S.A.; y

- El pago de U.S. $ 1´000,000.00 Dólares Americanos por concepto de indemnización a favor de CENTROS COMERCIALES.

I.- FUNDAMENTOS DE LA SOLICITUD DE ARBITRAJE DE CENTROS COMERCIALES

1. Al suscribirse el CONTRATO, GREMCO se obligó en forma irrevocable frente a CENTROS COMERCIALES y/o a la empresa designada por ésta última para ejercer el derecho, a transferirle en propiedad dos parcelas de treinta mil metros cuadrados y cien mil metros cuadrados, respectivamente, las cuales formaban parte de un lote denominado Parcela M-2, que a su vez, se desprende de la Parcela M, independizada del Lote seis de la parcelación del Fundo denominado Vista Alegre y Anexos, ubicado en el Distrito de Ate Vitarte, Lima, que forma parte del inmueble inscrito en el Registro de Propiedad Inmueble de Lima, bajo la Ficha Registral N° 371913-B.

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2. El derecho de opción establecido en el CONTRATO tenía una vigencia

efectiva de cien días calendarios, computados desde el día siguiente de la publicación que se realizaría en el Diario Oficial El Peruano del Decreto Supremo o norma que reglamentaría la Ley N° 26371, estableciéndose de esta manera una condición suspensiva para que comience a correr el plazo de vigencia otorgado a CENTROS COMERCIALES para ejercer el derecho de opción. Asimismo, resulta pertinente señalar que este plazo suspensivo también fue otorgado a favor de CENTROS COMERCIALES para que ésta pueda iniciar y finalizar los trámites correspondientes para suscribir con el Estado Peruano un Contrato de Estabilidad Jurídica.

3. El 10 de noviembre de 1994, la empresa Geoconsult S.A. (en lo

sucesivo GEOCONSULT), le informó a GREMCO que del levantamiento topográfico realizado, se había determinado áreas faltantes del inmueble matriz, sobre el cual se iba a construir el Complejo Deportivo del Club Universitario de Deportes.

4. Recién el 3 de junio de 1995, se publica en el Diario Oficial El Peruano el

Decreto Supremo N° 06-95-MTC, que reglamentó la señalada Ley N° 26371. De esta manera, el 4 de junio comenzaba a correr el plazo otorgado a CENTROS COMERCIALES para ejercer el derecho de opción; satisfaciéndose, a su vez, con la condición suspensiva establecida en el CONTRATO.

5. Posteriormente, el 10 de julio de 1995, el Notario Público de Lima Percy

González Vigil elevó a Escritura Pública el CONTRATO, a solicitud de CENTROS COMERCIALES, requiriéndole de esta manera a GREMCO que concurra a dicha Notaría para suscribir la Escritura Pública. Sin embargo, el 8 de agosto de 1995, GREMCO le remitió a CENTROS COMERCIALES una Carta Notarial, por medio de la cual, le indica que no firmaría la Escritura Pública del CONTRATO, en la medida que existían diferencias en las áreas acordadas.

6. El 1 de setiembre de 1995, CENTROS COMERCIALES suscribió con el

Estado Peruano el señalado Contrato de Estabilidad Jurídica.

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7. CENTROS COMERCIALES sostuvo en su Carta Notarial del 7 de

setiembre de 1995, que ejerció su derecho de opción dentro del plazo establecido en el CONTRATO, cumpliendo con señalar el nombre de la empresa que se beneficiaría con la transferencia del INMUEBLE e indicando que el CONTRATO debía cumplirse conforme a lo acordado.

8. El 19 de setiembre de 1995, CENTROS COMERCIALES nuevamente le

remitió a GREMCO una Carta Notarial, por medio de la cual, le requiere la formalización de la compraventa establecida en el CONTRATO.

9. El 22 de setiembre de 1995, GREMCO le remite una Carta Notarial a

CENTROS COMERCIALES para llegar a un acuerdo respecto de las áreas objeto del CONTRATO.

10. El 2 de octubre de 1995, CENTROS COMERCIALES responde la Carta

Notarial de GREMCO, desvirtuando sus argumentos.

11. El mismo 2 de octubre de 1995 se publicó en el Diario Oficial El Peruano una solicitud realizada por los anteriores propietarios de la parcela que envuelve al INMUEBLE, solicitando la remensura del terreno, para de esta manera regularizar el área para la titulización de los predios que no serían transferidos.

12. Luego, el 30 de diciembre de 1995 se publicó en el Diario Oficial El

Peruano la reducción de capital de GREMCO, transfiriendo EL INMUEBLE a favor de la empresa Corporación Deportiva Gremco S.A..

13. El 15 de febrero de 1996, CENTROS COMERCIALES le remitió una

Carta Notarial a GREMCO oponiéndose a la reducción de capital, en la medida que afectaba sus intereses conforme a lo establecido en el CONTRATO.

14. CENTROS COMERCIALES solicitó un arbitraje de conciencia y nombró

al Dr. Jorge Ramírez Díaz como Arbitro1. 1 El tercer Árbitro y presidente del Tribunal Arbitral fue el Dr. ___

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II.- CONTESTACIÓN FORMULADA POR GREMCO A LA SOLICITUD DE ARBITRAJE

El 14 de marzo de 1996, GREMCO respondió la solicitud de arbitraje formulada por CENTROS COMERCIALES, señalando lo siguiente: II.I- Con relación a la solicitud de arbitraje formulada por CENTROS

COMERCIALES

1. GREMCO solicitó que en el arbitraje se establezca la caducidad del CONTRATO por vencimiento del plazo establecido en el artículo 1423° del Código Civil, solicitando, a su vez, que se establezca la fecha en que se produjo la caducidad.

2. Asimismo, GREMCO solicitó que se establezca que CENTROS

COMERCIALES ejerció fuera del plazo legal el derecho de opción establecido en el CONTRATO.

3. También, GREMCO solicitó que se establezca que no está obligado a

venderle el INMUEBLE a CENTROS COMERCIALES.

4. Como Cuestión Previa, GREMCO solicitó que el Tribunal Arbitral se pronuncie sobre la vigencia del derecho de CENTROS COMERCIALES para solicitar la nulidad del Acuerdo de Junta General de Accionistas del 28 de diciembre de 1995, por medio de la cual, se acuerda la reducción de capital de GREMCO, publicada en el Diario Oficial El Peruano y en el Diario Expreso el 30 de diciembre de 1995, habiéndose extinguido entonces el derecho de CENTROS COMERCIALES el 29 de enero de 1996 para oponerse a dicho acuerdo.

5. GREMCO también solicita que el Tribunal Arbitral señale que el derecho

de indemnización a favor de CENTROS COMERCIALES será válido sólo si se ejerció el derecho de opción dentro del plazo legal, y que, en su caso, si el Tribunal Arbitral resolviese este punto a favor de CENTROS COMERCIALES, GREMCO solicita:

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Que el Tribunal Arbitral señale si los daños producidos han sido ocasionados a CENTROS COMERCIALES o a la empresa que ésta designó para ejercer el derecho, denominada Centros Comerciales del Perú S.A. (en lo sucesivo COMERCIALES DEL PERÚ). Que en caso el Tribunal Arbitral establezca que CENTROS COMERCIALES ejerció debidamente el derecho de opción dentro del plazo legal, se pronuncie sobre la reducción de los daños y perjuicios causados a CENTROS COMERCOALES, ya que se ha visto beneficiada al adquirir el INMUEBLE a un precio ínfimo, por lo que el precio debería compensarse con los daños y perjuicios. II.II.- Solicitud de Arbitraje en vía de Reconvención En la misma contestación a la solicitud de arbitraje formulada por CENTROS COMERCIALES, GREMCO solicitó que los siguientes puntos también se sometan al arbitraje:

1. Que, el Tribunal Arbitral establezca la inejutabilidad del CONTRATO, de conformidad con el artículo 4° del Decreto Supremo N° 06-95-MTC2. GREMCO señaló que los U.S. $ 2´000,000.00 Dólares Americanos que se obtendrían de la venta del INMUEBLE no alcanzarían para financiar el Estadio Monumental del Club Universitario de Deportes, el cual necesita una inversión aproximada de U.S. $ 20´000,000.00 Dólares Americanos. Así, si se ejecutara el CONTRATO, se tendría que revertir la autorización de conversión de Parque Zonal a Zona Comercial, de viviendas y otros, lo que le generaría a GREMCO una pérdida del más de U.S. 3´000,000.00 Dólares Americanos por la compra del Parque Zonal, gatos administrativos, publicidad e inversión en anteproyectos.

La norma antes señalada fue publicada en el Diario Oficial El Peruano el

3 de junio de 2005. En consecuencia, GREMCO sostiene que esta nueva situación jurídica afecta la validez del CONTRATO porque no se encuentra prevista en él.

2 Señala que el 70% del proyecto debe financiarse con los ingresos obtenidos del 30% del resto del inmueble.

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2. Que, el Tribunal Arbitral establezca la lesión en el CONTRATO, y por lo mismo, que lo rescinda. GREMCO señaló que el INMUEBLE sería transferido por la suma de U.S. $ 2´000,000.00 Dólares Americanos (pactado en el CONTRATO) y que ahora el INMUEBLE valía más del doble, por lo que la desproporción entre las prestaciones eran superiores a las dos terceras partes señaladas en el artículo 1448° del Código Civil.

3. Que, si el Tribunal Arbitral resolvía que debía celebrarse el CONTRATO,

que a la misma vez establezca la obligación de CENTROS COMERCIALES de contratar a GREMCO para la construcción sobre el INMUEBLE, y que el contrato de construcción contemple ingresos de U.S. $ 20´000,000.00 Dólares Americanos para GREMCO, lo que les permitiría construir en Estadio Monumental del Club Universitario de Deportes.

4. Que, por concepto de lucro cesante y daño moral, el Tribunal Arbitral le

ordene a CENTROS COMERCIALES el pago de U.S $ 1´900,000.00 Dólares Americanos a favor de GREMCO.

5. Que, CENTROS COMERCIALES asuma los gastos en los que ha

incurrido GREMCO por concepto de honorarios profesionales de abogados y gastos propios derivados del proceso arbitral.

6. GREMCO designó como arbitro al Dr. Hugo Forno Flores.

II.III.- Otras Pretensiones

1. El 29 de abril de 1996, GREMCO le solicitó al Tribunal Arbitral que COMERCIALES DEL PERU sea parte del arbitraje en calidad de litis consorte, en la medida que dicha empresa es la beneficiaria con la transferencia del INMUEBLE.

2. En efecto, mediante Carta Notarial del 7 de setiembre de 1995,

CENTROS COMERCIALES le informó a GREMCO que la beneficiaria de la transferencia del INMUEBLE sería COMERCIALES DEL PERU, por lo tanto, el derecho de opción le correspondía a COMERCIALES

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DEL PERÚ y no a CENTROS COMERCIALES; no habiéndose pronunciado COMERCIALES DEL PERU hasta la fecha de la solicitud arbitral, con relación al derecho de opción y al INMUEBLE.

III.- DEFENSA DE CENTROS COMERCIALES

1. Mediante escrito del 16 de julio de 1996 CENTROS COMERCIALES expuso sus argumentos de defensa, repitiendo los términos señalados en la solicitud de arbitraje.

IV.-DEFENSA DE GREMCO

1. Mediante escrito del 17 de julio de 1996, GREMCO expuso sus argumentos de defensa, repitiendo los argumentos expuestos en la contestación a la solicitud arbitral de CENTROS COMERCIALES. Este escrito tiene dos distintos supuestos, el primero de ellos corresponde a que CENTROS COMERCIALES solicitó el arbitraje y la ejecución del CONTRATO en beneficio propio, y el segundo ellos es que CENTROS COMERCIALES solicitó el arbitraje y la ejecución del CONTRATO en beneficio de COMERCIALES DEL PERÚ, sin autorización o consentimiento de esta empresa.

2. Asimismo, GREMCO también solicitó que si el Tribunal Arbitral

declarase la validez del CONTRATO, que el derecho de opción se realice sobre una extensión de 76,759.57 metros cuadrados, de conformidad con el remesurado realizado por GEOCONSULT luego de suscrito el CONTRATO.

3. Además, GREMCO también solicito que si el Tribunal Arbitral declarase

que el plazo del derecho de opción estaba vigente al momento de ejercerlo CENTROS COMERCIALES, que el propio Tribunal Arbitral rescinda en CONTRATO, en la medida que el precio por los 76,759.57 metros cuadrados es inferior a su verdadero valor comercial.

V.- CONTESTACIÓN DE CENTROS COMERCIALES

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1. El 5 de agosto de 1996, CENTROS COMERCIALES dio respuesta al escrito de defensa de GREMCO, señalando, entre sus argumentos más importantes, lo siguiente:

Que, la titularidad sobre la opción de compra le corresponde a

CENTROS COMERCIALES; Que, el derecho de opción de compra no había caducado al momento en

que CENTROS COMERCIALES lo ejerció, es decir, el 7 de setiembre de 1996, y que inclusive, GREMCO reconoció su vigencia al remitir la Carta Notarial de fecha 8 de agosto de 1995, al intentar renegociar el CONTRATO.

Que, en la cláusula sexta del CONTRATO se estableció que CENTROS

COMERCIALES asumiría el compromiso de contratar a GREMCO para realizar las obras sobre el INMUEBLE, sin embargo, que no se estableció la naturaleza de las obras ni el plazo.

VI.-CONTESTACIÓN DE GREMCO

1- También el 5 de agosto de 1996, GREMCO desvirtuó los fundamentos de defensa expuestos por CENTROS COMERCIALES, sobre la base de los siguientes argumentos:

Que, la propia CENTROS COMERCIALES ha reconocido que el

derecho de opción no fue ejercido legalmente, en la medida que éste derecho quedó sujeto a una condición suspensiva en el CONTRATO, y que ello debe entenderse conforme al artículo 1423° del Código Civil, que refiere que el contrato de opción no puede tener una duración mayor a los seis meses, y que COMERCIALES DEL PERÚ no ha aceptado ni mucho menos ha ejercido la opción de compra, siendo ésta la empresa beneficiaria y a quien le correspondía ejercer su derecho.

Que, el Tribunal Arbitral no puede emitir un pronunciamiento con

relación a la transferencia del INMUEBLE por parte de GREMCO a favor de Corporación Deportiva Gremco S.A., porque se estarían

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afectando derechos de un tercero que no forma parte del proceso arbitral y que, inclusive, CENTROS COMERCIALES formuló una demanda ante el Sexto Juzgado Especializado en lo Civil de Lima, con relación a estos mismos hecho; Juzgado que habría declarado infundada la demanda y de esta manera resolvió de forma favorable para GREMCO.

Que, GREMCO adquirió el INMUEBLE cuando éste constituía un Parque

Zonal, y que ahora, al haberse modificado a una zona comercial, su valor ha aumentado considerablemente, por lo que CENTROS COMERCIALES no puede señalar que el valor de un terreno que constituye un Parque Zonal es el mismo que un terreno en una zona comercial.

Que, de conformidad con la recensura realizada por GEOCONSULT, se

determinó que existen faltantes en el área total que envuelve el INMUEBLE, y justamente sobre la parte en la que se pretendía construir el Estadio Monumental del Club Universitario de Deportes, por lo que la condición impuesta por la propia Ley y por dicha institución al adquirir GREMCO el terreno total, se ha vuelto física y jurídicamente imposible.

VII.-AUDIENCIA DE CONCILIACIÓN Para el 21 de agosto de 1996 se había programado la Audiencia de Conciliación, sin embargo, los representantes de CENTROS COMERCIALES no asistieron, motivo por el cual, no se pudo llegar a ningún acuerdo.