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LA VALORACIÓN INMOBILIARIA
Federico García ErvitiArquitecto
Profesor Titular [email protected]
UNIVERSIDAD POLITÉCNICA DE MADRIDESCUELA TÉCNICA SUPERIOR DE ARQUITECTURA
DEPARTAMENTO DE CONSTRUCCIÓN Y TECNOLOGÍA ARQUITECTÓNICASMaster en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias
La valoración inmobiliaria: objeto• La determinación del valor de activos como
instrumento para la toma de decisiones en los ámbitos público y privado
Valoraciones en el ámbito privado• Valoración de activos empresariales: “Fair value”• Liquidación de patrimonios inmobiliarios• División de herencias y sociedades matrimoniales• Asesoramiento en operaciones de compraventa• Análisis de inversiones inmobiliarias
– Adquisición de terrenos.– Aportaciones de solares en permuta– Estudios de viabilidad de promociones
• Dictámenes periciales en los procesos civil y penal– Contrato de compraventa inmobiliaria– División judicial de patrimonios– Valoración de bienes embargados – Concurso de acreedores
• Tasación de bienes inmuebles en garantía hipotecaria, seguros e inversión
Valoraciones en el sector público• Valoraciones catastrales: cuota del IBI• Tasación pericial contradictoria en la comprobación
de valores tributarios
• Valoraciones urbanísticas: Ley 8/2007– Expropiación forzosa – Proyectos de reparcelación y compensación– Indemnizaciones patrimoniales– Declaración de ruina
• Gestión de patrimonios municipales• Valoración de inmuebles asegurados
• Dictámenes periciales en el proceso contencioso-administrativo
El sujeto de la valoración inmobiliaria• Los inmuebles en el art. 334 CC• Suelo + Vuelos• Derechos reales y arrendaticios• Actividades económicas vinculadas
Concepto de VALOR
• La valoración como proceso de selección de opciones alternativas Decisión económica
• Valor de uso Utilidad Subjetividad• El valor como renta de escasez• Valor de cambio Capacidad de adquisición
de un bien similar• Mercado Ámbito de las operaciones de
intercambio• El valor como resultado de las relaciones de
intercambio: la “ley de la oferta y la demanda”
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
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3
2
1
P
Qd
F
G
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demanda
Descenso de precios
Aumento de cantidades demandadas
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Qo
J
K
M
oferta
L
Aumento de cantidades ofertadas
Aumento de precios que la demanda
está dispuesta a pagar
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2
1
P
Q
ofertademanda
V
Valor de mercado• McMichael: El precio es un hecho; el valor es la
estimación de un precio posible (en un mercado competitivo)
• Art. 4 Orden ECO805/2003 (Normativa hipotecaria):– Estimación razonable del precio más probable
al que podría venderse el inmueble mediante contrato privado suponiendo• un vendedor voluntario y un comprador
independiente• el inmueble se ha ofrecido públicamente en el
mercado• se dispone de un plazo normal para negociar la venta• habrá una comercialización adecuada
Metodología de valoración• Los modelos y técnicas de valoración como
herramientas para la obtención del valor de mercado
Método de actualizaciónIncome capitalization approachMétodo del costeCost approachMétodo residualLand residual approach
Método de comparaciónSales comparison approachOrden ECO/805/2003Appraisal Institute
Metodología de valoración y segmentos del mercado
Inmuebles arrendados o en
explotaciónActualización
TodosCoste
UrbanizableVivienda colect.
Unifamiliar adosada
Industrial otrosTerciario exclusivoTurístico
Residual
ViviendasLocales
comercialesPlazas
aparcamientoInmuebles estandar
Unifamiliar aislada
Industrial polígonos
Comparación
ConstrucciónSueloValoración conjunta
Valoración desagregada
Inmuebles edificados
Suelo vacante
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Método de comparación
3.224Valor €/m2
315355003392420029935400338545003110480033103800-Precio €/m2
0,8E0,9B1,0N1,0N1,0N1,0NNDotacs.
11,0R1,1D0,9N0,9N0,9N0,8BRCalidad
0,7800,81050,7900,81250,81000,9150215Sup. m2
0,9B0,9B1,0R1,1D1,0R1,0RREstado
0,7280,85530,8410,95830,9631,111995Edad1,3
Tres Peces
21,2
Santa María
111,1
Amor de
Dios 81,0
León61,0Sol 421,1
León 12
Atocha 93Localiz.
CoefDatosCoefDatosCoefDatosCoefDatosCoefDatosCoef.Datos
654321Comparables
XCaracts.
Ley 8/2007: Aplicación a las valoraciones urbanísticas de inmuebles construidos (expropiación forzosa, etc.) en suelo urbanizado
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Método de com
paración
NM
étodo de comparación
Valoración de suelo sin mercado de ventas
• Modelos de simulación del proceso de formación de precios en el mercado: El suelo como valor residual1.PRINCIPIO DEL VALOR RESIDUAL: Valor de
cada factor de producción igual al valor total menos el valor del resto de los factores
Valoración de suelo sin mercado• Modelos de simulación del proceso de formación de
precios en el mercado: El suelo como valor residual
2. PRINCIPIO DEL MAYOR Y MEJOR USO- Atribución de valores a los usos edificatorios
por el mercado
- El techo edificatorio como mercancía y su regulación legal
A.Coeficientes de edificabilidad m2/m2
B. Parámetros volumétricos
Método residual
Vv = Vs + Cc + G + B
Vs = Vv – Cc – G – B
Vv = Valor en venta de edificio terminado
Coste de construcción©
Fede
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Método residualVv = Vs + Cc + G + B
Vs = Vv – Cc – G – B
G = Gastos de promoción• Fiscales: f (Vs, Cc, Vs+Cc)• Financieros: f (Vs+Cc+G)• Generales: f (Vv, Vs, Cc, Vs+Cc)
Método residualVv = Vs + Cc + G + B
Vs = Vv – Cc – G – B
B = Beneficio de promoción
Vs + Cc + G = InversiónB ≈ 15%/25% s/ Inversión
Ley 8/2007: Aplicación a las valoraciones urbanísticas de suelo sin edificar (expropiación forzosa, etc.) en suelo urbanizado
Vv = Vs + Cc + G + B
• Hipótesis:– Vv = 3.900 €/m2– Cc = 680 €/m2– G = 700 €/m2– B = 0,20 (Vs + CC + G)
3.900 = Vs + 680 + 700 + 0,20 (Vs + 680 + 700)3.900 = (Vs + 1.380) 1,20
Vs = 1.870 €/m2 Vs/Vv = 1.870/3.900 = 0,48
Valor y tiempo
• El valor del suelo como anticipación de flujos financieros futuros de la producción inmobiliaria
• El método residual dinámico
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Valoración de edificios: Método del coste1) Valoración del edificio con costes actuales
2) Deducción de la depreciación
Valor de reposición a nuevoValoración en el contrato de seguro
Ley 50/1990
Valor de reemplazamiento brutoValoración hipotecariaOrden ECO/805/2003
Coste actual Valoración catastral R.D. 1020/1993
DenominaciónNORMA
Ley 8/2007: Aplicación a las valoraciones urbanísticas de edificios (expropiación forzosa, etc.) en suelo rural
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Valor de la edificaciónR.D. 1020/1993
Coste actual =
MBC €/m2 x Coef.Tipo
Orden EHA/1213/2005 Cuadrode tipos
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Coste actual R.D. 1020/1993
Orden EHA/1213/2005
MBC1 = 650,00 €/m2
MBC2 = 600,00 €/m2
MBC3 = 550,00 €/m2
MBC4 = 500,00 €/m2
MBC5 = 475,00 €/m2
MBC6 = 450,00 €/m2
MBC7 = 400,00 €/m2
Amortización logarítmicaNormativa catastral
R.D.1020/1993©
Fede
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Método del costeR.D. 1020/1993
+ Orden ECO/805/2003
Coste actual = 550 €/m2 x 1,45 = = 797,50 €/m2
Edad = 57 años Vida útil máxima = 100 años
Valor de reposición == 797,5 (1- 57/100) = 342,93 €/m2
Método del coste:otras causas de depreciación
• Estado de conservación• Obsolescencia funcional• Depreciación económica• Afecciones singulares
Método de actualización• Actualización de los flujos financieros que
produce o es susceptible de producir un inmueble hasta el final del contrato de arrendamiento o de su vida útil
• Inmuebles en el mercado de alquiler – Mercado de rentas potenciales– Rentas contractuales y pagos– Rentabilidad
Informe del primer trimestre de 2007 delMercado de Oficinas de Madrid
Método de actualización de rentas: art. 33 O. ECO
RnVA =
i
Rn 1 Valor de reversiónVA = -------- x [1 - ---------] + -------------------------
i (1 + i)t (1 + i)t
Rentas constantes
t ∞V. reversión = 0
Alquiler de oficinas en AZCA
Alquiler mensual = 31,25 €/m2 Alquiler anual = 31,25 x 12 = 375 €/m2 Gastos = 20% s/ 375 = 0,2 x 375 = 75 €/m2 Renta neta anual = 375 – 75 = 300 €/m2 Rentabilidad i = 4% Valor en venta Vv = ?
Rn 300Vv = = = 7.500 €/m2
i 0,04
Método de actualización• Actualización de los flujos financieros que produce o es
susceptible de producir un inmueble hasta la amortización de la inversión o el final de su vida útil
• Inmuebles vinculados a explotación económica– Flujos financieros de la actividad– Rentabilidad
Ley 8/2007: Aplicación a las valoraciones urbanísticas de terrenos (expropiación forzosa, etc.) en suelo rural
Valoraciones avanzadas
Valoraciones avanzadas:Aplicaciones SIG a la valoración inmobiliaria