INFORME DE VALORACIÓN INMOBILIARIA

PROPIETARIO: Señor: Wilter Luciano Castro Espinoza

FECHA: 12 de agosto de 2012

TIPO DE INMUEBLE: Departamento de vivienda signado con el número N° 3- 4, desarrollado en la Tercera Planta Alta del Edificio “Castro Orellana”, declarado en Régimen de Propiedad Horizontal, forman parte de este Departamento, la proporción determinada por las alícuotas correspondientes, de los servicios y espacios comunales del Edificio.Actualmente el Departamento N° 3-4 se encuentra desocupado.

Tipo de Avalúo: Comercial de Mercado Abierto

Dirección: Avenida Quito y Calle Sucre.

Cantón: Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal del Cantón Pasaje.

Parroquia Urbana: José Ochoa León

Localización:Sector Central-Comercial del Cantón Pasaje.

Provincia: El Oro.

Clasificación de la zona: Sector Residencial Comercial, de alta categoría y plusvalía.

Estrato Socio Económico de la zona: Medio y Medio Alto.

Código Catastral:

Ficha Registral:

Destinación Actual: El Edificio Castro Orellana, en su planta Baja se encuentra locales comerciales, y consultorios médicos y el Mezzanine está destinado para Clínica.

Solicitado: Señor Luciano Castro Espinoza.

Fecha de Entrega: Lunes 13 de agosto de 2012

Documentos suministrados para la valoración como soporte legal:Escritura de COMPRA VENTA: Otorgada por la señora Dolores Vivanco

Saavedra a favor del señor Wilter Luciano castro E. Notario: Segundo del Cantón Machala Dr. José J. Cabrera R.Fecha de celebración: 17 de febrero de 1982.

Resolución: del M.I. Municipio del Cantón Pasaje, aprobando la declaratoria de Propiedad Horizontal del Edificio Multifamiliar y Comercial “Castro Orellana”

Fecha: miércoles 18 de agosto de 2004.

Inscrita: como certificado de Escritura de Protocolización de Propiedad Horizontal.Notaría: Segunda del cantón Pasaje, Mary A. Reyes Arévalo.Fecha: 21 de septiembre de 2004

Fecha de solicitud: Miércoles 1 de agosto de 2012

Fecha de Inspección: Miércoles 1 de agosto de 2012

Fecha de entrega: Sábado 11 de agosto de 2012.

CARACTERÍSTICA DEL INMUEBLE

UBICACIÓN GEOGRÁFICA:

PROVINCIA: El Oro

CANTÓN: Pasaje

CIUDAD: Pasaje

PARROQUIA: Ochoa León

SECTOR: Comercial Residencial

DIRECCIÓN: Avenida Quito y Calle Sucre, Edificio “Castro Orellana”, Tercer Piso Alto Dpto. N° 3-4.

LINDEROS, MEDIDAS Y ÁREAS: DEL TERRENO

SEGÚN ESCRITURA PÚBLICA:UN COSTADO: Treinta y siete varas.OTRO COSTADO: Treinta y un varas (AV, QUITO).Y OTRO COSTADO: Seis varas y media.AREA TOTAL:

LINDEROS Y MEDIDAS EN SITIOFRENTE: Avenida Quito con 37.50 metros;COSTADO DERECHO: Propiedad de la Fla. Valarezo con 28.05 mt; y, COSTADO IZQUIERDO: Calle Sucre con una longitud de 28.80 metros;SUPERFICIE TOTAL: 463,96 M².

DEL DEPARTAMENTO N° 3-4, TERCER PISO ALTO.SEGÚN DECLARATORIA DE PROPIEAD HORIZONTAL

FRENTE: Corredor de ingreso al Dpto..- Desde el punto de partida siguiendo en dirección contraria a las manecillas del reloj, parte con un ángulo der 45° y 2,54 m, más ángulo de 90° y 2,66 m, más ángulo de 0° y 7,20 m.

COSTADO DERECHO: Departamento N° 1-3.- Continúa con un

ángulo de 90° y 9,25 m.POSTERIOR: Calle Sucre.- Continúa

con un ángulo de 180° y 9,55m, más ángulo de 270° y 0,80 m, más ángulo de 180° y 6,00 m, más ángulo de 225° y 1,22 m.

COSTADO IZQUIERDO: Avenida Quito.-

Continúa con un ángulo de 270° y 3,68 m, más ángulo de 315° y 7,27 m, más ángulo de 225° y 0,80 m, más ángulo de 315° y 3,90 m, para llegar al punto de partida.

SUPERFICIE NETA: 152,98 M²ALÍCUOTA DEL DEPARTAMENTO N° 3-4: 6,072 %

MEDIDAS ACTUALES:FRENTE: Departamento N° 3-5..- Desde el

punto de partida siguiendo en dirección contraria a las manecillas del reloj, parte con un ángulo der 45° y 3,54 m, más ángulo de 90° y 2,70 m, más ángulo de 0° y 4,31 m.

COSTADO DERECHO: Departamento N° 1-3.- Continúa con

un ángulo de 90° y 10,75 m.

POSTERIOR: Calle Sucre.- Continúa

con un ángulo de 180° y 9,55m, más ángulo de 270° y 0,80 m, más ángulo de 180° y 6,00 m, más ángulo de 225° y 1,22 m.

COSTADO IZQUIERDO: Avenida Quito.- Continúa con un ángulo de 270° y 3,68 m, más ángulo de 315° y 7,27 m, más ángulo de 225° y 0,80 m, más ángulo de 315° y 8,93 m, para llegar al punto de partida.

SUPERFICIE NETA: 178.10 M²ALÍCUOTA DEL DEPARTAMENTO N° 3-4: 7,022 %

CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SECTORENTORNO Y EQUIPAMIENTO:

La propiedad se encuentra en el sector central comercial de Pasaje, frente al Hospital “San Vicente de Paul” ubicada en una de las calles que comunica a diferentes instituciones que otorgan diferentes servicios, así como de ingreso y salida a diferentes ciudades de la provincia.

Dentro de su radio de influencia se puede citar lo más importante: COMERCIO: Se desarrolla a lo largo de las dos calles, sobre todo en la calle Sucre en dirección al norte de la ciudad, en cuyo entorno se encuentra el

supermercado “AKI”, y comercios varios.CENTROS SOCIALES Y DE RECREACIÓN: Recepciones “D´ Katta”,

Discoteca Virtual, Sociedad de Obreros “Unión y Disciplina”, y otros.ENTIDADES PÚBLICAS Y PRIVADAS: Hospital Militar, Escuela “Vicente

Rocafuerte”, Cuerpo de Bomberos, Colegio Nocturno “Pasaje”, y más alejados el Registro Civil, el Municipalidad, etc.

AGENCIAS BANCARIAS: Autobanco del Banco de Machala.

TRANSPORTE: Está dado por cooperativas de transporte urbano e interprovincial que circulan por las calles adyacentes.

VÍAS: Las vías donde se ubica el inmueble, son unas de las más importantes, existiendo otras aledañas como la Avenida Rocafuerte, Bolívar, Colón, J. Montalvo, etc.

INFRAESTRUCTURA URBANA DEL SECTOR:Agua Potable: Red PúblicaAlcantarillado y Aguas Lluvias: Red PúblicaEnergía Eléctrica: Red PúblicaTelefonía: Red Pública y Privada.Seguridad:T.V. Cable: Privada.Calles: Hormigón en las linderas y aledañas.Acera: Hormigón en perímetro de edificio.Limpieza: Recolección de basura y aseo de calles.Transporte: Público regular frente al inmueble.

PERSPECTIVA DE VALORACIÓN: El incremento del valor de la propiedad en el mercado inmobiliario es alto, es decir su plusvalía tiende a ser Alta.

DESCRIPCIÓN DETALLADA DEL BIEN INMUEBLECONFIGURACIÓN TOPOGRÁFICA Y VARACTERÍSTICAS ESPECIALES: Lote de terreno urbano singularizado, tipo esquinero, su condición topográfica es

plana con respecto a la vía pública, y su forma geométrica es de tipo triangular; con una construcción de hormigón armado de cinco plantas altas con terraza.

DEL EDIFICIO: El Edificio tiene en total cinco plantas,

desarrollándose de la siguiente manera: Planta Baja destinada a siete locales

comerciales; Planta Mezzanine con siete y locales más un departamento habitado;

Plantas Altas Tipo 1°, 2° y 3° con seis departamentos cada una; y finalmente la

Planta Terraza.Se accede a cada piso a través de una

escalera que comunica directamente a un hall de distribución a cada local o

departamento según el piso correspondiente.

En la parte exterior cuenta con áreas de parqueo por los dos frentes.

DEL DEPARTAMENTO N° 3-4: Acceso directo por el Hall de

distribución de la 3° planta alta, que comunica directamente al ingreso del Dpto.;

ÁREA SOCIALCOMPUESTA DE: Hall de distribución hacia la sala de estar, que se comunica a través de un pasillo central a la sala familiar y comedor.

ÁREA ÍNTIMA, dispuesta directamente a través de la sala de estar, compuesta de un dormitorio principal con baño privado; además dos dormitorios adicionales que comparten un baño completo común entre ellos.

ÁREA DE SERVICIOS: dispuesta hacia un costado derecho del hall de distribución, compuesta de cocina. No cuenta con área de lavado y secado de

ropa.

CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS: DEL EDIFICIO: Estructura de hormigón armado con columnas y vigas enlucidas

en planta baja y Mezzanine.Losas de entrepiso y de cubierta de hormigón armado.Paredes de ladrillo enlucido, y pintadas, en la fachada y en Planta Baja y

Mezzanine en su totalidad.Se señala que en las demás plantas con excepción del departamento N° 3-4, la

construcción se encuentra terminada en un 60%.

DEL DEPARTAMENTO N° 3-4: Paredes: de pómez alivianado enlucido totalmente en el interior, y parcialmente en el exterior. Empastado y pintado con pintura látex (caucho). En baños revestidos de cerámica; la cocina de porcelanato en mesones y paredes.

Tumbados: enlucidos y revestidos de pintura látex.Pisos: en su totalidad de revestidos de porcelanato, sobre encementado liso.Puertas: de aluminio, paneladas con madera mdf para los dormitorios, y vidrio las

de los baños.Ventanas: de aluminio natural y vidrio de color claro.Muebles empotrados: en cocina con anaqueles altos y bajos de aluminio y vidrio;

en el baño privado con jacuzzi y ducha cabina.Piezas Sanitarias: de baños instaladas parcialmente, de color y griferías de

calidad alta.Placas Eléctricas, interruptores y demás accesorios de acabado eléctrico:

colocadas parcialmente, de calidad media.

ESTADO GENERAL DEL INMUEBLEEl Departamento N° 3-4, está en proceso de construcción en su etapa final de

acabados, faltando la colocación de ciertas piezas eléctricas y sanitarias y su abastecimiento correspondiente de energía y de agua potable.

Los cables de energía eléctrica de conexión a la caja de Breakers están sueltos, así mismo en el dormitorio principal, situación propia por estar en el proceso final de construcción.

Existen boquetes en varios lugares del departamento que servirán de conducción del sistema de ventilación artificial, que funcionará con un sistema de central de aire.

En algunas paredes se observa ligeras deficiencias constructivas, mismas que deberán ser corregidas para una mejor presentación.

De igual manera en lo que respecta a pintura hay algunas deficiencias.

CUADRO DE ÁREAS Y ALÍCUOTAS PROTOCOLIZADAS

UBICACIÓN LOCAL ÁREA NETA M²

ÁREA COMÚN

ÁREA BRUTA

ALÍCUOTA

TERCER PISO

DEPARTAMENTO N° 3-4

152,98 24,99 177,97 6,072

2.519,68 411,58 2.931,20 100,000

CUADRO DE ÁREAS Y ALÍCUOTAS ACTUALES

UBICACIÓN

LOCAL

ÁREA NETA PROTOCOLIZADA. M²

ÁREA ADICIONAL

M²

AREAS Y ALICUOTAS ACTUALES

M² M² M² %

COMUN DPTO. N° 3-5

AREA NETA

ÁREA COMÚN

AREA BRUTA

ALÍCUOTA

TERCER PISO

DPTO N° 3-4

152,98 16,56 8,56 178,10 27,73 205,83 7,022

EDIFICIO

2.519,68 16,56 0,00 2.536,18 395,02 2.931,20 100,00

FUNDAMENTACIÓN DE LOS VALORES UNITARIOSVALORACIÓN DEL LOTE: Para asignarle un precio al lote, estimo el más

conveniente al “Método Comparativo” que tiene como base determinar el valor comparable al bien en estudio.

Normalmente la valorización por esquina en sectores céntricos de alto valor comercial en planta baja o residencial en pisos altos, oscila del 15% como mínimo y el 50% como máximo.

Partiendo de un coeficiente de 1.20 por su ubicación de alto valor comercial, estimo que existen otros factores que inciden en la plusvalía del terreno y es como sigue:

Ubicación: 1,15; Tamaño: 1,15; Topografía: 1,00;Forma: 0,85; Circulación vehicular: 1.00; Circulación peatonal:

1.10; Servicios: 1.15; F. Parqueo: 1.10 Factor esquina: 1,20Teniendo un factor promedio de 1,0777

AREA DEL TERRENO = 463,98 M²ALÍCUOTA = 7,022 %VALOR POR M² = 250,00

ÁREA PROPORCIONAL SEGÚN ALÍCUOTATERRENO = 463,98 M² X 7, 22% = 32,5806 M²VALOR DEL TERRENO POR M² = (VALOR POR M²) X (FACTOR PROMEDIO)

= $ 250,00 X 1,07777 = 269,42

VALOR TOTAL DEL TERRENO = 32,5806 M² X $ 269,42 = $ 8.778,03

VALORACIÓN DEL DEPARTAMENTO N° 3-4: Cuando no es posible determinar el mismo tipo de construcción y acabado dado que la estructura es más vieja, en relación al acabado, en este caso del departamento, se aplica el VALOR DE SUSTITUCIÓN. El avalúo de la construcción usada parte del valor determinado para la construcción nueva y se aplica un factor de depreciación de acuerdo con diferentes métodos, de tal manera que el valor actual será igual a la construcción depreciada más un valor residual esperado.

Se establece como precio investigado a $ 350,00 por cada M² de construcción de tipo alto medio por sus acabados y especificaciones técnicas

Coeficiente de vetustez o factor de DepreciaciónAl precio base investigado por M², se lo depreciará por la edad de la

construcción, con un factor que se llamará coeficiente de vetustez, el mismo que se calculará mediante la fórmula siguiente:

CV = 1 - (d² / D²) =En donde: CV = coeficiente de vetustez (CV) o Factor de Depreciación (FD)

d = Edad efectiva de la construcción (años de construido).D = Tiempo probable de duración (Vida útil de la construcción).

Dado que hay diferencias de edad de la construcción entre la estructura y el acabado del Departamento N° 3-4, estimaré una relación matemática entre estos dos rubros, así:

ESTRUCTURA DEL EDIFICIO:EDAD: = 20 AÑOSVIDA ÚTIL: = 60 AÑOSCV = 1 - (d² / D²) = 1 - [(25)² / (60)² = 1 – 0,1736 = 0,8264FACTOR DE CONSERVACIÓN: 0,80FACTOR DE MANTENIMIENTO: 0,60

DEPARTAMENTO N° 3-4:EDAD: = 1 AÑOVIDA ÚTIL: = 60 AÑOSCV = 1 - (d² / D²) = 1 - [(1)² / (60)² = 1 – 0,0002 = 0,9998FACTOR DE CONSERVACIÓN: 0,90FACTOR DE MANTENIMIENTO: 0,80

Factor Total = [(F.E. + F.A.) / 2] + [(F.C. + F.M.) / 2] / 2Factor Total = [(0,8264 + 0,9998) / 2] + [(0,85 + 0,70 / 2] / 2 = 0,8440

VALOR POR M² DE CONSTRUCCIÓN: 350,00 X 0,8440 = 295,40

VALOR EXCLUSIVO DEL INMUEBLE: 178,10 M² X $ 295,40 52.610,74

VALOR EXCLUSIVO DE ÁREA COMUNAL: 27,73 M² X $ 295,40 8.191,44

VALOR TOTAL DE DEPARTAMENTO N° 3-4 = V.E.I. + V.C.I. + V.T.= 52.610,74 + 8.191,44 + 8.778,03

VALOR TOTAL DE DEPARTAMENTO N° 3-4= $ 69.580,21

SON: SESENTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS OCHENTA 21/100 DÓLARES USA.

VALOR COMERCIAL O DE MERCADO:Condición: AltaCoeficiente de Oferta: 0,78956Coeficiente de Demanda: 1,24686FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN: 0,98447

VALOR DE COMERCIALIZACIÓN: 69.580,21 X 0,98447 = $ 68.499,63

VALOR DE OPORTUNIDAD O VENTA RÁPIDA: 69.580,21 - 10% = $ 62.622,19

ELABORADO POR: ARQ. GEOVANNY TORRES RIERA

ADJUNTO MEMORIA FOTOGRÁFICA