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LA NUOVA DISCIPLINA DEL CONDOMINIOSeconda edizione riveduta e aggiornata

Donato Palombella

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INDICE

PREMESSA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19

1. INTRODUZIONE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21

1. Premessa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21

2. Un po’ di storia recente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21

3. La riforma in pillole . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22

2. LE PARTI COMUNI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23

1. Le parti comuni dell’edificio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24

1.1. I beni condominiali devono fare parte dello stesso fabbricato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24

1.2. Irrilevante la planimetria catastale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25

1.3. È possibile cedere le parti comuni in diritto d’uso esclusivo e perpetuo? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26

1.4. Il cavedio è comune a tutte le unità immobiliari e non è un «condominio parziale» . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27

1.5. Comune anche il corridoio di accesso a beni privati . . . 27

2. Il parere della giurisprudenza . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28

3. La presunzione di condominialità dei beni comuni . . . . . . . . . . . 28

3.1. Per provare che un bene è comune bastano le presunzioni 30

3.2. Il marciapiede appartiene al condominio? . . . . . . . . . . . . . 31

4. Le nuove norme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32

5. Condominiali tutti gli elementi strutturali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32

6. Le facciate possono essere sottoposte a tutela . . . . . . . . . . . . . 34

6.1. Le canne fumarie non devono rovinare la facciata . . . . . 35

7. La giurisprudenza . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35

7.1. I «balconi aggettanti» sono in proprietà esclusiva . . . . . . 37

8. Le nuove norme: comuni le facciate del fabbricato . . . . . . . . . . 38

9. La veranda . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39

10. La serra solare . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39

11. I sottotetti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40

11.1. I lucernai non sono finestre ma semplici «luci» . . . . . . . . 43

3

12. Il lastrico solare . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43

13. I parcheggi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45

13.1. Il parcheggio nel cortile condominiale . . . . . . . . . . . . . . . 45

13.2. Gli «ostacoli tecnici» per la realizzazione del parcheggio 46

13.3. Diritto al parcheggio: tutti ne traggono beneficio ma pochi pagano . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47

13.4. Il caso concreto: è possibile trasformare l’area verde in parcheggio biciclette? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47

13.5. Per costruire nuovi parcheggi basta la maggioranza qualificata . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48

13.6. Parcheggio in cortile, la servitù si trasmette con il frazionamento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48

13.7. È possibile modificare le norme regolamentari sull’uso delle aree a parcheggio? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49

13.8. È possibile parcheggiare davanti al proprio garage? . . . 49

14. Le parti comuni: immodificabili, irrinunciabili, indivisibili . . . . . . . 50

14.1. L’immodificabilità . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50

14.2. L’irrinunciabilità . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51

14.3. L’indivisibilità . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53

15. Il condominio minimo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54

15.1. Condominio minimo: chi vuole detrarre i costi della ristrutturazione deve munirsi di codice fiscale . . . . . . . . . 55

15.2. Gli obblighi fiscali del condominio minimo . . . . . . . . . . . . 57

16. Il rimborso delle spese nel condominio minimo . . . . . . . . . . . . . . 58

17. Il condominio parziale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58

18. Nascita ed estinzione del condominio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59

19. La sede del condominio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61

20. Come si difendono i beni comuni? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62

21. Al giudice di pace la competenza sull’utilizzo delle parti comuni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63

22. Foro derogabile dal regolamento di condominio . . . . . . . . . . . . . 64

23. Cosa cambia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64

4

3. IL SUPERCONDOMINIO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65

1. Il supercondominio approda nel Codice civile . . . . . . . . . . . . . . . 65

2. La nascita del «condominio orizzontale» o «supercondominio» 66

3. Comunione o condominio? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68

4. I problemi irrisolti: le sopraelevazioni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68

5. Molti dubbi permangono . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68

6. Chi partecipa all’assemblea del supercondominio? . . . . . . . . . . . 69

7. Le deleghe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70

8. Il supercondominio ha il proprio amministratore e tabelle millesimali specifiche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71

9. Il «caposcala» . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72

10. Chi può partecipare all’assemblea del supercondominio? . . . . . 75

11. Il verbale dell’assemblea del supercondominio deve essere inviato a tutti i condomini? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75

12. Il supercondominio può trasformarsi in condominio? . . . . . . . . . 76

13. L’amministratore del supercondominio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77

14. L’amministratore del supercondominio può sanzionare l’amministratore di condominio? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79

15. Cosa cambia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79

4. MODIFICHE NELLE ZONE CONDOMINIALI E PRIVATE . . . . . . . . . . . 80

1. Vietata la modifica delle parti comuni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80

2. È l’assemblea che decide . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81

3. Porte sbarrate ai prepotenti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81

3.1. I poteri dell’amministratore di condominio . . . . . . . . . . . . . 83

4. Cosa cambia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84

5. Il cambio di destinazione dei beni di uso esclusivo . . . . . . . . . . 84

6. La giurisprudenza . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87

7. Gli interventi di recupero edilizio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87

8. Cosa cambia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88

5

5. L’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89

1. Quando l’amministratore diventa obbligatorio . . . . . . . . . . . . . . . . 90

2. E se i condomini non provvedono spontaneamente? . . . . . . . . . 91

3. La nomina dell’amministratore giudiziario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92

3.1. Le spese del giudizio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92

3.2. Le finalità del decreto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93

4. Gli oneri legati alla nomina . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94

4.1. Il rinnovo della carica è automatico? . . . . . . . . . . . . . . . . . 95

5. La polizza assicurativa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96

5.1. La polizza non è obbligatoria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97

5.2. La mancata stipula della polizza . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98

5.3. Le coperture assicurative . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98

5.4. Le condizioni della polizza . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99

5.5. L’importo della polizza può essere aumentato nel corsodel mandato? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100

6. L’assicurazione è un biglietto da visita . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101

7. Obbligatorio rendere accessibili i recapiti dell’amministratore . . . 102

8. Obbligatorio un conto corrente dedicato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102

9. Le dimissioni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 104

10. La revoca . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 105

10.1. Chi paga le spese del giudizio? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 106

10.2. I motivi della revoca . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107

10.3. L’amministratore non è colpevole quando c’è una delibera vincolante . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108

10.4. La revoca senza giusta causa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109

10.5. Il caso-limite: l’amministratore revocato si dimette . . . . . . 109

11. La consegna dei documenti condominiali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 110

12. Anche l’edilizia economica e popolare avrà l’amministratore . . . 111

13. I requisiti per fare l’amministratore di condominio . . . . . . . . . . . . 112

14. Via libera alle società di gestione del condominio . . . . . . . . . . . 113

14.1. Illegittimo il passaggio da persona fisica a società . . . . 116

14.2. La società comporta maggiori rischi per i condomini . . 117

14.3. Anche gli avvocati possono gestire il condominio . . . . . 118

14.4. Anche gli agenti immobiliari nel business del condominio 119

15. La qualificazione professionale e la norma UNI EN ISO . . . . . . 119

6

16. Obblighi di formazione per l’amministratore . . . . . . . . . . . . . . . . . 121

17. La nuova disciplina sugli ordini professionali . . . . . . . . . . . . . . . . 122

17.1.Nuovi obblighi per l’amministratore: indicare la professione e numero iscrizione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 123

17.2. Il decalogo dell’amministratore . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 124

18. Come si sceglie l’amministratore ideale? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 125

19. Amministratore a rischio di violazioni penali . . . . . . . . . . . . . . . . . 125

20. Il condominio può nominare un amministratore non in regola? . 126

21. Il sostituto dell’amministratore . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 127

22. Cosa cambia. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 128

6. LE ATTRIBUZIONI DELL’AMMINISTRATORE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 130

1. I compiti principali dell’amministratore . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 130

2. L’esecuzione degli adempimenti fiscali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132

3. Il registro di anagrafe condominiale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 133

3.1. Le modifiche introdotte dal D.L. 145/2013 . . . . . . . . . . . . 133

3.2. Le modifiche introdotte dalla Legge di stabilità 2015 . . . 134

3.3. Registro dell’anagrafica, conto corrente e tutela della privacy 135

4. Il rendiconto condominiale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 135

4.1. Impugnazione possibile se il revisore boccia il rendiconto 136

4.2. Impugnando il rendiconto è necessario proporre un diverso criterio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 137

4.3. Documenti a disposizione per dieci anni . . . . . . . . . . . . . 138

4.4. L’attestazione sullo stato dei pagamenti . . . . . . . . . . . . . . 138

4.5. L’attestazione sulle liti pendenti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139

5. Il sito web . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139

6. La tutela della privacy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 141

6.1. Il decalogo per la corretta gestione della privacy . . . . . . 142

7. Il recupero dei crediti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 143

7.1. Le azioni contro il condomino moroso . . . . . . . . . . . . . . . . 144

7.2. I debiti del condominio verso terzi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 146

8. L’acquisto dell’appartamento del condomino in mora . . . . . . . . . 148

9. Altri compiti dell’amministratore: il Certificato prevenzione incendi (Cpi) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149

7

9.1. Il procedimento per l’ottenimento del Certificato prevenzione incendi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 152

9.2. L’ambito di applicazione del Certificato prevenzione incendi nel condominio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 154

9.3. Tavola di corrispondenza delle attività di potenziale interesse per il condominio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 154

10. Obbligatoria la prevenzione degli infortuni . . . . . . . . . . . . . . . . . . 155

11. Il potere dell’amministratore di agire in giudizio . . . . . . . . . . . . . 157

11.1. L’amministratore può agire autonomamente in appello? . 158

12. Contro la pubblicità in cassetta un cartello fuori dal portone . . 159

13. Cosa cambia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 160

7. L’ASSEMBLEA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 161

1. Costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni . . . . . . 161

2. Le operazioni preliminari . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 163

2.1. Il condomino assente può intervenire nella discussione . 165

2.2. Delibere valide anche senza segretario e presidente dell’assemblea . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166

3. I quorum: le maggioranze necessarie per il corretto funzionamento dell’assemblea . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 168

4. Le maggioranze introdotte dalla riforma . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 169

4.1. Le maggioranze in assemblea, prima e dopo la riforma 170

4.2. Le maggioranze in assemblea per le principali delibere secondo la riforma . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 171

5. Il potere di voto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 178

6. Le deleghe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 179

6.1. Fino a venti condomini nessun limite ai delegati . . . . . . . 181

6.2. La delega all’amministratore di condominio . . . . . . . . . . . . 181

6.3. Nulla anche la delega al dipendente dell’amministratore 183

7. Le attribuzioni dell’assemblea. Il fondo speciale per l’esecuzione delle opere . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 183

7.1. Il «fondo speciale» per le opere di manutenzione straordinaria e le innovazioni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 184

7.2. Le modifiche introdotte dal D.L. 145/2013 . . . . . . . . . . . . 186

7.3. Con il fondo speciale si saldano i debiti dei condomini morosi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 186

8. La partecipazione a programmi speciali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 187

8

9. L’avviso di convocazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 187

9.1. Avviso di convocazione se l’immobile è ceduto in locazione 189

10. Le impugnazioni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 190

10.1. Le delibere nulle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 191

10.2. Il parere della giurisprudenza . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 192

10.3. Le delibere annullabili . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 193

10.4. Il parere della giurisprudenza . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 194

11. La sospensione dell’efficacia delle delibere . . . . . . . . . . . . . . . . . 194

12. L’intervento adesivo degli altri condomini . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 195

13. Il consiglio di condominio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 195

13.1. Cosa si intende per «funzione consultiva e di controllo»? 196

14. Cosa cambia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 196

8. LE INNOVAZIONI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 197

1. Innovazioni o modifiche? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 197


3. Le innovazioni nella riforma . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 199

4. Gli oneri relativi all’innovazione in caso di vendita dell’immobile 201

5. Cosa cambia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 201

9. OPERE SU PARTI COMUNI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 202

1. Opere su parti di proprietà o uso individuale . . . . . . . . . . . . . . . 202

1.1. Cosa cambia rispetto al passato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 203

2. Opere su parti comuni: l’articolo 1102 Cod. civ. . . . . . . . . . . . . . 203

2.1. I limiti all’utilizzo della cosa comune e alla realizzazione di opere su parti comuni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 204

3. Vietate le modifiche alla cosa comune . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 204


4.1. Il parere della giurisprudenza in tema di distanze . . . . . 208

5. Vietato servirsi del bene comune impedendone il pari uso agli altri condomini . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 209

6. La natura e l’estensione del compossesso . . . . . . . . . . . . . . . . . . 210

7. Spese sostenute dal condomino su parti comuni (articolo 1134 Cod. civ.) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 211

8. Cosa cambia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 212

9

10. GLI IMPIANTI NON CENTRALIZZATI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 213

1. Gli impianti non centralizzati . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 213

2. Cosa cambia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 214

11. BARRIERE ARCHITETTONICHE ED ASCENSORI . . . . . . . . . . . . . . . . 215

1. Cosa sono le barriere architettoniche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 215

2. Le fonti della normativa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 216

3. Le barriere architettoniche in ambito condominiale. . . . . . . . . . . . 217

4. L’iter da seguire per abbattere le barriere . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 217

5. I limiti inderogabili . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 218

6. Cosa cambia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 219

12. GLI IMPIANTI DI VIDEOSORVEGLIANZA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 220

1. Gli impianti di videosorveglianza dopo la riforma . . . . . . . . . . . . 220


3. Facciamo il punto della situazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 222

4. Bonus fiscale per gli impianti di videosorveglianza . . . . . . . . . . . 223

5. Cosa cambia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 224

13. L’IMPIANTO TERMICO ED IL RISPARMIO ENERGETICO . . . . . . . . . 225

1. Il risparmio energetico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 226

2. L’incertezza sui quorum deliberativi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 226

3. Il punto fermo tracciato dalla riforma . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 227

4. Gli adempimenti legati al servizio di riscaldamento condominiale 227

5. Durata del periodo di accensione. Tabella riepilogativa dei periodidi accensione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 228

6. I controlli sugli impianti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 229

7. Compiti e poteri del «terzo responsabile» della conduzione di impianti termici . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 230

8. I documenti obbligatori per la caldaia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 230

8.1. Tabella - Impianti termici ad uso domestico con potenza < 35 kW . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 231

8.2. Tabella - Tempistica per il «bollino verde» per impianti < 35 kW . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 231

10

8.3. Tabella - Impianti termici ad uso domestico con potenza > 35 kW . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 231

8.4. Tabella - Tempistica per il «bollino verde» per impianti > 35 kW . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 232

9. La manutenzione degli impianti riduce i consumi . . . . . . . . . . . . . 232

10. Nuove regole per la manutenzione degli impianti . . . . . . . . . . . . 233

10.1. Nuove regole per le ispezioni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 233

10.2. Il libretto d’impianto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 234

11. Da condominiale centralizzato a privato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 234

11.1. Il distacco dall’impianto di riscaldamento condominiale autorizzato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 235

11.2. Distacco dall’impianto centralizzato non autorizzato . . . . 237

11.3. Distacco e regolamento di condominio . . . . . . . . . . . . . . 239

11.4. L’eliminazione dell’impianto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 240

11.5. La trasformazione dell’impianto centrale in impianti unifamiliari a gas: Legge 10/1991 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 241

11.6. L’evoluzione della giurisprudenza . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 242

11.7. Trasformazione dell’impianto centralizzato in impiantiautonomi: conseguenze . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 243

11.8. Cosa cambia con la riforma . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 244


13. La contabilizzazione del calore: una soluzione possibile . . . . . . 246

13.1. Contatori individuali di calore o raffreddamento obbligatori dal 2016 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 247


15. La normativa di settore . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 249

16. Colonnine per ricarica dei veicoli elettrici . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 251

17. Cosa cambia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 252

14. GLI IMPIANTI DI TELECOMUNICAZIONE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 253

1. Gli impianti di telecomunicazione privati . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 253

2. L’antenna privata del radioamatore . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 255

3. La valenza dei regolamenti condominiali. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 255

4. Gli impianti di telecomunicazione condominiali . . . . . . . . . . . . . . 256

4.1. Le novità introdotte dal D.M. 22 gennaio 2013 . . . . . . . . 257

5. Gli impianti realizzati dal costruttore . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 258

11

6. Gli impianti condominiali di nuova realizzazione . . . . . . . . . . . . . 258

7. L’installazione del ripetitore per telefonia cellulare . . . . . . . . . . . . 259

8. Il punto della giurisprudenza . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 259

9. Cosa cambia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 260

15. GLI IMPIANTI PER LA PRODUZIONE DI ENERGIA . . . . . . . . . . . . . . 261

1. L’installazione delle rinnovabili . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 261

2. Il ruolo dell’assemblea di condominio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 262

3. Cosa cambia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 263

16. L’IMPIANTO ASCENSORE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 264

1. Le fonti normative . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 264

2. Gli obblighi connessi alla gestione dell’impianto . . . . . . . . . . . . . 266

3. Gli adempimenti in materia di ascensori . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 267

4. Le verifiche periodiche e la manutenzione ordinaria . . . . . . . . . . 268

5. Gli organi di controllo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 269

6. Gli adempimenti comunali. Il rilascio del collaudo. . . . . . . . . . . . 270

7. Il libretto di immatricolazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 270

8. Responsabilità: i profili civilistici . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 271

9. Il controllo sui vecchi ascensori . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 272

9.1. In bilico il D.M. sulla sicurezza degli ascensori . . . . . . . . 273

10. La proprietà dell’impianto realizzato dal costruttore . . . . . . . . . . 273

10.1. L’impianto realizzato dai condomini . . . . . . . . . . . . . . . . . . 274

10.2. Quando il nuovo ascensore costituisce innovazione . . . . 275

10.3. Quando la richiesta viene da un soggetto svantaggiato 276

11. I limiti al nuovo impianto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 276

12. Il riscatto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 277

13. Anche i «piani bassi» concorrono alle spese . . . . . . . . . . . . . . . 277

14. Sull’ascensore da ristrutturare, decide anche il piano terra . . . . 278

15. La sostituzione dell’ascensore costituisce innovazione? . . . . . . . 279

16. Ripartizione delle spese . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 279

17. Le spese per l’adeguamento del vecchio impianto . . . . . . . . . . . 280

12

18. L’ascensore non deve compromettere la stabilità del fabbricato 281

19. Se il nuovo ascensore richiede il taglio delle scale . . . . . . . . . . 282

20. Necessario modificare le tabelle millesimali? . . . . . . . . . . . . . . . . 282

21. Prosecuzione della corsa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 283

22. Quando l’ascensore è troppo rumoroso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 284

23. Trasporto materiali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 284


25. Cosa cambia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 287

17. GLI IMPIANTI ELETTRICI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 288

1. La normativa di riferimento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 288

2. La dichiarazione di conformità . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 289

3. La richiesta di verifica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 289

4. Le verifiche periodiche per la tutela dei lavoratori . . . . . . . . . . . 290

5. La ripartizione delle spese . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 291

18. L’IMPIANTO IDRICO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 292

1. L’impianto idrico condominiale. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 292

2. La normativa di riferimento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 293

3. Le responsabilità del condominio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 294

4. La ripartizione delle spese . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 294

19. IL PORTIERE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 297

1. La nomina . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 297

2. La sicurezza sui luoghi di lavoro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 297

3. Il rapporto di lavoro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 298

4. Le mansioni tipiche del portiere . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 299

5. L’alloggio del portiere . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 300

6. Le ferie del portiere . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 301

7. L’assistente familiare . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 302

8. Il «custode sociale» dell’Aler . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 303

9. La badante condominiale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 304

10. Cosa cambia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 304

13

20. GLI ADEMPIMENTI E GLI ONERI FISCALI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 305

1. Il codice fiscale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 305

2. L’imposta di bollo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 306

3. Sostituto d’imposta e obblighi Iva . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 306

4. Le responsabilità come sostituto d’imposta . . . . . . . . . . . . . . . . . 308

5. Ulteriori obblighi fiscali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 308

6. Ici e Imu sulle parti comuni del condominio . . . . . . . . . . . . . . . . 310

7. Tassa smaltimento rifiuti solidi urbani (Tarsu - Tia - Tari) . . . . . . 311

8. Altri obblighi fiscali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 311

9. Griglie di aerazione e suolo pubblico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 312

10. Cosa cambia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 312

21. IL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 313

1. Quando è obbligatorio il regolamento di condominio . . . . . . . . . 313

2. Il regolamento interno . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 314

3. Il regolamento esterno di natura contrattuale . . . . . . . . . . . . . . . . 316

4. L’impugnativa del regolamento di condominio . . . . . . . . . . . . . . . 318

5. Il divieto di tenere animali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 319

5.1. Quando il regolamento vieta gli animali . . . . . . . . . . . . . . 319

5.2. Danni da omessa custodia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 320

5.3. Le novità della riforma . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 320

6. I regolamenti contrattuali interessati dalla riforma . . . . . . . . . . . . 321

7. Il regolamento contrattuale. Le norme inderogabili . . . . . . . . . . . 322

8. Le norme inderogabili contenute nel Codice civile . . . . . . . . . . . 324

9. Le norme inderogabili contenute nelle Disposizioni di attuazione 325

10. Le sanzioni per chi viola le regole . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 325

11. Vietato fumare nei locali condominiali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 327

12. Vietati i rumori molesti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 328

12.1. Vietata la lavatrice nelle ore notturne? . . . . . . . . . . . . . . . 330

12.2. La tutela penale dalle immissioni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 330

13. Vietato trasformare l’appartamento in B&B . . . . . . . . . . . . . . . . . . 331

14. Cosa cambia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 331

14

22. MILLESIMI E TABELLE MILLESIMALI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 332

1. Le tabelle millesimali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 332

2. La quantificazione dei millesimi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 333

3. Millesimi di proprietà e millesimi di uso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 337

4. Tabella di proprietà e criteri di ripartizione . . . . . . . . . . . . . . . . . . 337

5. La modifica delle tabelle millesimali allegate al regolamento contrattuale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 338

5.1. Modifica delle tabelle millesimali: legittimazione passiva . 340

5.2. L’errore nelle tabelle arricchisce un condomino a discapito degli altri . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 340

23. PARTECIPAZIONE ALLE SPESE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 342

1. Il principio generale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 342

2. Esonero impossibile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 343

3. Ripartizione delle spese: senza unanimità, nessuna deroga . . . 343

4. Il proprietario ed il condomino apparente . . . . . . . . . . . . . . . . . . 344

5. Immobile in comproprietà . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 344

6. Usufrutto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 345

7. Diritto reale d’uso e di abitazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 345

8. Locazione e comodato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 346

8.1. Così la ripartizione delle spese tra inquilini e proprietari 346

9. Acquirente ed alienante . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 351

10. Spese necessarie e spese voluttuarie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 351

11. Le scale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 352

11.1. Spese dell’ascensore da ripartire come le scale . . . . . . 353

11.2. Il pianerottolo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 354

11.3. Il sottoscala . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 354

12. Le spese di pulizia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 355

13. Attenzione alla tutela del decoro architettonico . . . . . . . . . . . . . . 355

14. Come si ripartiscono le spese del terrazzo? . . . . . . . . . . . . . . . . 355

14.1. Umidità in condominio: ecco come comportarsi . . . . . . . 356

14.2. Che succede se il condominio non esegue i lavori? . . . 358

14.3. Le spese si ripartiscono in base alla superficie coperta dal terrazzo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 358

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15. Tutti concorrono al rifacimento della fognatura . . . . . . . . . . . . . . . 359

16. La trasparenza prevale sul diritto alla privacy . . . . . . . . . . . . . . . 360

24. LA CONCILIAZIONE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 361

1. La mediazione obbligatoria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 361

2. Il procedimento di mediazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 362

3. I problemi della mediazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 363

4. Se la parte non vuole aderire alla mediazione? . . . . . . . . . . . . . 364

5. Obbligatoria la presenza dell’avvocato? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 364

6. L’amministratore può mediare senza autorizzazione? . . . . . . . . . . 365

7. Chi «dissente» può evitare le spese legali . . . . . . . . . . . . . . . . . 365

8. Possibile il ricorso all’arbitrato? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 366

APPENDICE. TAVOLA DI RAFFRONTO TRA IL VECCHIO ED IL NUOVO CODICE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 369

INDICE DELLA GIURISPRUDENZA CITATA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 403

INDICE ANALITICO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 411

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DONATO PALOMBELLA

Si è laureato in Giurisprudenza (laurea quadriennale), con il massimodei voti e plauso della commissione, discutendo una tesi in dirittoamministrativo. Ha frequentato un Master annuale a tempo pieno perGiuristi d’Impresa presso l’Università di Bologna con specializzazionein opere pubbliche; successivamente ha seguito numerosi corsispecialistici su temi giuridici, economici e finanziari.Ha acquisito esperienza trentennale nel diritto immobiliare e nellagestione dei crediti speciali, prima all’interno di studi professionali epoi in aziende operanti nel settore edile-immobiliare.Collaboratore storico di prestigiose case editrici nazionali, è autore dinumerose pubblicazioni ad impostazione pratica in materia di edilizia,urbanistica, appalti, tutela del consumatore in ambito immobiliare,contrattualistica immobiliare e condominio presenti presso l’OPAC(Servizio bibliotecario nazionale), le principali biblioteche universitariee dei Consigli regionali. Partecipa al comitato scientifico di diverseriviste giuridiche nazionali.

PREMESSA

Un milione di edifici, 14 milioni di persone, 325 mila amministratoricondominiali. Sono questi i numeri con cui ci si confronta quando siparla di condominio. Ovvio che la riforma varata dal Parlamento conla Legge 11 dicembre 2012, n. 220 «Modifiche alla disciplina delcondominio negli edifici» entrata in vigore il 18 giugno 2013 sia destinataa finire sotto i riflettori. L’interesse cresce quando si pensa che la materiaera regolata da norme risalenti al «vecchio» Codice civile del 1942 emai aggiornate per cui ormai disancorate dalla realtà moderna. A pochimesi di distanza dall’entrata in vigore della legge di riforma, il D.L. 23dicembre 2013, n. 145, convertito con ulteriori modificazioni dalla Legge21 febbraio 2014, n. 9 ha apportato alcuni «aggiustamenti» in materiadi formazione obbligatoria degli amministratori (lett. a), maggioranze peril risparmio energetico (lett. b, poi eliminata in sede di conversione inlegge), condizioni di sicurezza dei beni condominiali (lett. c), fondoobbligatorio per i lavori straordinari (lett. d) e sanzioni pecuniarie perle violazioni del regolamento (lett. e).

A questo punto occorrerà fare i conti con le nuove disposizioni, che,in alcuni casi, raccolgono i suggerimenti della giurisprudenza venutasia creare nel corso dei decenni – si pensi, per esempio, alriconoscimento della figura del supercondominio o alla possibilità didistaccarsi (a certe condizioni) dall’impianto di riscaldamentocentralizzato – in altri si «modernizzano» ammettendo la convocazionedell’assemblea tramite fax o posta elettronica. Per altri versi, le nuovedisposizioni si pongono in netto contrasto con il passato, eliminando,per esempio, il divieto di tenere animali domestici o, più semplicemente,riscrivono le regole del gioco modificando i quorum necessari per laconvocazione e la deliberazione assembleare.

E non è tutto. Per tracciare la figura dell’amministratore di condominiooccorre fare i conti non solo con la riforma del condomino ma anchecon quella delle professioni non regolamentate varata dal Governo conla Legge del 14 gennaio 2013, n. 4. Come spesso accade, i dueprovvedimenti hanno viaggiato su binari paralleli per cui possonocontenere conflitti che occorrerà dirimere. A questo punto c’è un’unicacertezza: l’era del «fai da te» è ormai finita e prende vita una nuovafigura di amministratore, altamente professionalizzata, che dovrà esserecapace di rispondere ai nuovi obblighi imposti dalla legge, il che apre

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la strada alle società specializzate nella gestione dei complessiimmobiliari.

In ambito condominiale le problematiche sono sempre all’ordine delgiorno ed in continua evoluzione per cui è opportuno fornire unasintetica e per quanto possibile esaustiva panoramica della situazionea circa tre anni dall’entrata in vigore della tanto attesa legge di riformadel condominio.

Per rispondere a queste esigenze è stato realizzato un volume, ditaglio eminentemente pratico, che possa rappresentare un concretoausilio per orientarsi nel nuovo assetto delle norme. Inoltre questaseconda edizione si è arricchita con la trattazione di nuovi argomentied un maggiore approfondimento di argomenti già presenti nellaprecedente edizione, alla luce dell’esperienza applicativa maturata neiprimi anni di applicazione della riforma e delle prime pronunce emessedalla giurisprudenza in base al mutato quadro normativo.Anche grazie ai dettagliati indici forniti a corredo, l’Opera rappresentaun agile prontuario per facilitare un rapido reperimento di informazioniaggiornate a beneficio di tutti coloro che si trovano ad operare inambito condominiale.

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1INTRODUZIONE

Sommario1. Premessa. 2. Un po’ di storia recente. 3. La riforma in pillole.

1. PREMESSA

Bastano 32 articoli del Codice civile per ridisegnare le abitudini dellefamiglie italiane, almeno in ambito condominiale. È questo il risultatodella pubblicazione, sulla Gazzetta Ufficiale del 17 dicembre 2012, n. 293, della Legge dell’11 dicembre 2012, n. 220, denominata «Modifichealla disciplina del condominio negli edifici» ma destinata a passare allastoria come «la riforma del condominio». Il provvedimento, approvatoin via definitiva dal Senato il 20 novembre 2012, contiene una seriedi modifiche destinate ad incidere profondamente nella vita dei cittadinitanto da far pensare ad una vera e propria rivoluzione copernicana.

2. UN PO’ DI STORIA RECENTE

Il condominio è stato disciplinato per quasi settant’anni, in pratica dal1942 (il nostro Codice civile è stato approvato con Regio Decreto del16 marzo 1942, n. 262) fino al 2013 (data di entrata in vigore dellariforma), da un pugno di norme e precisamente dagli articoli 1117 -1139 del Codice civile e dalle relative Disposizioni di attuazione (articolida 61 a 72). Alcuni aspetti venivano disciplinati dalle norme in materiadi comunione (articoli da 1100 a 1116 Cod. civ.). Accanto a questenorme «civilistiche» la materia era e continua ad essere disciplinata dauna pletora di «leggi speciali»: da quelle relative al Genio civile all’ab-battimento delle barriere architettoniche, dalla sicurezza degli impiantialla prevenzione degli incendi. Fornire un quadro preciso e dettagliatodella situazione sarebbe un’opera ciclopica ma, quantomeno, possiamoaffrontare e valutare le novità della riforma. Questo provvedimento, asaper leggere tra le righe, nasce dal confronto, certamente non agevole,tra gli opposti schieramenti politici ed ha affrontato un percorso tuttoin salita ed irto di ostacoli.Si trattava, peraltro, di un mutamento di prospettiva assolutamentenecessario ed ormai non più procrastinabile. La normativa civilisticain materia condominiale disegnata dal «vecchio codice», infatti, era lo

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specchio di una società ormai superata sia dal punto civile, che sottoil profilo politico-economico, a causa dei mutamenti non solo nei costu-mi e nelle consuetudini della cittadinanza ma, anche e soprattutto, dellarealtà economica e politica del Bel Paese. Il Codice del 1942, in sostanza,rispecchia la situazione storica in piena epoca bellica non più aderentealle mutate situazioni.La giurisprudenza, nel corso degli anni, aveva cercato di modificare,adeguandolo ai tempi, l’impianto normativo originario, ma questa azionedi rinnovamento era pur sempre ingessata dalle vecchie norme che,finalmente, dopo tanti anni di onorato servizio, sono destinate ad andarein pensione (almeno loro) con l’avvio della riforma.

3. LA RIFORMA IN PILLOLE

In seguito vedremo, nel dettaglio, l’impianto delle novità introdotte dallaLegge 220/2012; ora, in fase preliminare, potremmo affermare che lenovità di maggior rilievo riguardano:

a) l’individuazione delle parti comuni (articolo 1117 Cod. civ.);b) la nuova nozione di «condominio» contenuta nell’articolo

1117-bis Cod. civ. che, in definitiva, riconosce valore al cosiddetto«condominio orizzontale» o «supercondominio»;

c) le deliberazioni assembleari (articolo 1117-ter Cod. civ.) dove lemodifiche conferiscono maggiore snellezza alle decisioni assem-bleari;

d) il diritto del condomino di rinunciare (beninteso a certe condi-zioni) all’utilizzo dei servizi condominiali (articolo 1118 Cod. civ.);si pensi a quante discussioni siamo stati costretti ad affrontare,in passato, per disciplinare il distacco del singolo condomino dal-l’impianto di riscaldamento e/o condizionamento centralizzato;

e) posizione e poteri dell’amministratore di condominio (articoli1129 - 1130 Cod. civ.) la cui figura viene «professionalizzata». Lenuove responsabilità cui è chiamato a rispondere l’amministratorerichiedono, infatti, l’intervento di un vero e proprio professionistadotato di competenze specialistiche da porre a disposizione siadel condominio che dei singoli condomini.

A pochi mesi di distanza dall’entrata in vigore della Legge di riforma,il D.L. 23 dicembre 2013, n. 145, (c.d. «Destinazione Italia»), convertitocon modificazioni dalla Legge 21 febbraio 2014, n. 9 ha apportatoalcuni «aggiustamenti» in materia di formazione obbligatoria degliamministratori (lett. a), maggioranze per il risparmio energetico (lett.b, poi eliminata in sede di conversione in legge), condizioni di sicurezzadei beni condominiali (lett. c), fondo obbligatorio per i lavori straor-dinari (lett. d) e sanzioni pecuniarie per le violazioni del regolamento(lett. e).

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1 - Introduzione

Pagine non disponibili in anteprima

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11.1. I lucernai non sono finestre ma semplici «luci»

Quanto ai lucernai, ovvero gli abbaini installati sul tetto e destinati afornire aria e luce agli ambienti sottostanti, essi non possono essereequiparati alle finestre in quanto destinati unicamente a fornire ariae luce. In sostanza si tratterebbe di semplici «luci» e non di finestreche, viceversa, non solo consentono di affacciarsi sul fondo del vicino(prospectio) ma anche di guardare di fronte, obliquamente o lateralmente(inspectio) (Consiglio di Stato, 5 ottobre 2015, n. 4628). Ciò ha rilevanzaanche ai fini del computo delle distanze che, secondo una giurisprudenzaormai consolidata e costante, richiedono l’applicazione dell’articolo 9D.M. (Lavori pubblici) 2 aprile 1968, n. 1444 solo nel caso di distanzetra la parete di un edificio e la parete finestrata antistante con ciòintendendo «le pareti munite di finestre qualificabili come vedute, senzaricomprendere quelle sulle quali si aprono semplici luci» (Cassazione,Sez. II Civ., 6 novembre 2012, n. 19092; 30 aprile 2012, n. 6604; Cons.Stato, Sez. IV, 4 settembre 2013; 12 febbraio 2013, n. 844).

12. IL LASTRICO SOLARE

L’articolo 1117, n. 1, del Codice civile inserisce il lastrico solare tra leparti comuni dell’edificio sempreché, ovviamente, il titolo non dispongadiversamente. La norma non è stata intaccata dalla riforma. In primoluogo occorre sottolineare che, per lastrico solare, si intende la coperturapiana dell’edificio che assolve alla duplice funzione di riparare i pianisottostanti dalle intemperie ed, eventualmente, di consentire l’utilizzoquale area praticabile accessoria variamente fruibile. Si differenzia dalleterrazze a livello che, generalmente, sono destinate a dare un affaccioed ulteriori comodità.Sta di fatto che, in realtà, il lastrico solare è sottoposto ad una disciplinadel tutto particolare. Tradizionalmente, l’articolo 1126 Cod. civ. prevededue ipotesi-tipo: il caso in cui il lastrico solare sia comune a tutti icondomini, nel qual caso la ripartizione delle spese relative alle ripa-razioni o ricostruzioni avviene in base alla quota millesimale afferentea ciascuna proprietà individuale, ed il caso in cui il lastrico appartenga,in via esclusiva, ad un solo condomino. In tale ultima ipotesi le speseverranno ripartite per un terzo, a carico del proprietario esclusivo, eper gli altri due terzi, tra tutti i condomini dell’edificio – o della partedi questo – a cui il lastrico solare serve quale copertura (Cassazione,Sez. II Civ., 15 luglio 2003, n. 11029; Cassazione, Sez. II Civ., 3 maggio1993, n. 5125). L’obbligo dei condomini di concorrere alle spese dellastrico di proprietà esclusiva è circoscritto agli elementi strutturali con-nessi con la sua funzione di copertura (solaio, guaine); rimangono acarico del proprietario esclusivo le spese di manutenzione e riparazione

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2 - Le parti comuni

di tutti gli altri elementi non funzionali alla copertura, ma necessariper trarre utilità quali l’affaccio o la praticabilità. L’articolo 1126 Cod.civ. è una norma derogabile per cui il criterio legale di ripartizioneprevisto può essere ribaltato dal regolamento di condominio.Alla terrazza a livello si applicano le stesse regole previste per il lastricosolare. Nel caso in cui la terrazza sia di proprietà o di uso esclusivodi un singolo condomino l’obbligo di provvedere alla sua riparazione oalla sua ricostruzione grava indistintamente su tutti i condomini, in con-corso con il proprietario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Aidanni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acquaprovenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispon-dono tutti i condomini perché inadempienti alla generica funzione diconservazione, secondo le proporzioni stabilite dall’articolo 1126 Cod.civ., ovvero un terzo a carico del proprietario ed i rimanenti due terzia carico dei condomini ai quali il lastrico serve da copertura.La stessa regola si applica alle spese per i danni cagionati all’appar-tamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastricodeteriorato per difetto di manutenzione (Cassazione, Sez. II Civ., 27giugno 2011, n. 14196). Tutti i condomini, infatti, rispondono per l’ina-dempimento derivante dalla mancata conservazione del bene, con leproporzioni stabilite dall’articolo 1126 (Cassazione, Sezioni Unite Civ.,29 aprile 1997, n. 3672). Molto più recentemente, la Cassazione ha sta-bilito che il proprietario esclusivo del lastrico solare ha anche la custodiadel bene con la conseguenza che egli è ritenuto responsabile per lamancata manutenzione (Cassazione, Sez. II Civ., 6 marzo 2012, n. 3465).È stato anche stabilito che il proprietario del lastrico può rinunziareal suo diritto a favore del condominio. In questo caso, il proprietariodiventa un semplice condomino e parteciperà alle spese secondo i canoninormali ovvero secondo la quota millesimale di proprietà. In questocaso, la rinuncia al diritto è ammissibile non essendo applicabile l’ar-ticolo 1118, secondo il quale la rinunzia al diritto di proprietà sullecose comuni non esonera il rinunziante dalle spese per la loro con-servazione. Come dicevamo, il lastrico solare viene normalmente con-siderato un bene comune a meno che non risulti il contrario dal titolodi acquisto (Cassazione, Sez. II Civ., 22 novembre 1996, n. 1032). Avolte, tuttavia, vengono prese in esame altre circostanze, così potrebbeessere determinante un esame dello stato dei luoghi; l’accesso esclusivoda un solo appartamento, per esempio, potrebbe lasciare intendere cheil terrazzo sia di uso esclusivo (Cassazione, Sez. II Civ., 16 settembre1991, n. 9629).

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2 - Le parti comuni

13. I PARCHEGGI

In linea di principio le problematiche relative ai parcheggi in ambitocondominiale riguardano prevalentemente due aspetti: l’individuazionedei posti auto e la sicurezza.Il problema dei parcheggi, anzi, per meglio dire, della cronica carenzadei parcheggi, è sempre oggetto di discussioni accese tra condominie, fin troppo spesso, si tratta di problematiche destinate a finire nelleaule di giustizia. Certamente tutto è più facile quando il numero deiposti auto disponibili è sufficiente a sopperire alle richieste dei con-domini ma ciò accade molto raramente, per cui è necessario discipli-narne l’uso. La nuova formulazione dell’articolo 1117 Cod. civ. ha ilmerito di offrire una soluzione inserendo le aree destinate al parcheggiotra i beni di proprietà comune con ciò ponendo fine ad una diatribaprotrattasi per decenni.Per quel che riguarda gli aspetti relativi alla sicurezza, si rimanda aquanto si dirà in seguito a proposito del Certificato di prevenzioneincendi (Cpi).

13.1. Il parcheggio nel cortile condominiale

Quanto al problema dell’utilizzo del cortile condominiale per il par-cheggio delle autovetture, una soluzione viene fornita dalla secondasezione civile della Corte di Cassazione con la sentenza del 30 aprile2014, n. 9522 che fissa alcuni paletti. Il caso in esame, come di consueto,nasce dal braccio di ferro tra favorevoli e contrari alla trasformazionedel cortile in parcheggio ma, questa volta, scende in campo una variabileessenziale. I condomini contrari alla trasformazione del cortile si chie-dono se vi siano altre aree utilizzabili per il parcheggio delle autovetture.Agli Ermellini, infatti, viene posto un quesito di diritto: «se il Giudice,prima di applicare alla fattispecie concreta il vincolo pubblicistico nor-mativamente riconosciuto in materia di spazi da destinare a parcheggio,deve accertare se nell’edificio condominiale e nelle sue pertinenze esistonospazi idonei da destinare a tale uso». I magistrati di Cassazione, inter-pretando l’art. 1102 Cod. civ. che legittima il singolo condomino adutilizzare in modo più intenso la cosa comune, purché ciò non si traducain un pregiudizio per gli altri condomini, rispondono sostenendo cheil cortile condominiale può essere utilizzato per la sosta delle autovetturequando: non siano possibili ulteriori alternative, le caratteristiche e ledimensioni del cortile consentano il parcheggio delle vetture, i titolinon vietino tale uso, la trasformazione non risulti incompatibile conla funzione primaria della res. In altre parole, il cortile condominialepuò essere adibito a parcheggio quando si dimostri che non ci sonoaltri spazi che potrebbero assolvere a questa funzione. In realtà esiste

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2 - Le parti comuni

ancora un dubbio. La Cassazione, infatti, ammette che il cortile possaessere utilizzato come parcheggio ma a condizione che tale uso nonrisulti incompatibile con la «funzione primaria» del bene. Il divieto,quindi, potrebbe scattare quando si dimostri che la «funzione primaria»del cortile è quella di assicurare uno spazio sicuro per i giochi deibimbi, serva ad assicurare i necessari spazi a verde (leggasi standardurbanistici) o sia stato progettato per garantire un luogo di incontroed aggregazione dei condomini ovvero per valorizzare l’intero fabbricato.In tali ipotesi la realizzazione del parcheggio potrebbe ostacolare inmaniera irrimediabile la «funzione primaria» del cortile.

13.2. Gli «ostacoli tecnici» per la realizzazione del parcheggio

Nel caso in cui il condominio decida di procedere alla trasformazionedi uno spazio comune in parcheggio, sarà necessario affrontare unaserie di problemi di ordine tecnico che possono richiedere una seriedi approfondimenti imposti da una normativa in verità non sempreagevole da interpretare ed ancor meno da applicare neanche per gliaddetti ai lavori. Tali problematiche non devono essere sottovalutatein quanto la trasformazione di un’area pertinenziale in parcheggiopotrebbe risultare talmente onerosa per le tasche dei condomini dacostituire un ostacolo insormontabile. Creare un parcheggio, infatti,richiede la realizzazione di una serie di opere di adeguamento quali,a titolo esemplificativo, la realizzazione dei c.d. «chiusini a trappola»e dei disoleatori. Bisogna partire dal presupposto che le autovettureinquinano l’ambiente circostante anche quando sono ferme. Motori edingranaggi possono perdere carburante e olii che, con la pioggia, perruscellamento, finiscono inevitabilmente per defluire in fogna (o, peggio,direttamente in falda). Per evitare di finire sul banco degli imputatiper inquinamento ambientale, le aree a parcheggio devono essere dotatedi speciali chiusini destinati ad intercettare liquidi leggeri, olii ed idro-carburi provenienti da rampe di accesso o dalla pavimentazione, con-vogliandoli in speciali impianti di depurazione capaci di separare lesostanze inquinanti che andranno poi smaltite a spese del condominio.È ovvio che il costo di queste opere non è da sottovalutare e potrebbescoraggiare l’utilizzo del cortile come parcheggio. Alla resa dei conti,prima di decidere, è necessario fare bene i conti valutando i costi del-l’intervento.

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2 - Le parti comuni

13.3. Diritto al parcheggio: tutti ne traggono beneficio ma pochipagano

Anche solo alcuni condomini possono chiedere che venga accertato ildiritto d’uso, da parte dell’intero condominio, sull’area destinata a par-cheggio. In questo caso non è necessario che intervengano in giudiziotutti i comproprietari, essendo escluso il litisconsorzio necessario. Il cor-rispettivo per l’esercizio di tale diritto sarà pagato solo dai condominiche si sono fatti promotori dell’iniziativa. Questo il senso della sentenzadella Cassazione del 30 giugno 2015, n. 13414 che, rifacendosi ad unagiurisprudenza risalente nel tempo (Cassazione, Sez. II Civ., 30 ottobre2007, n. 22889; 9 agosto 2001, n. 10999; 1 aprile 1999, n. 3121), hastabilito che, quando i condomini agiscono congiuntamente e si limitanoa chiedere il riconoscimento del loro diritto d’uso sull’area destinata aparcheggio, è configurabile il litisconsorzio facoltativo per cui non è neces-sario che al giudizio partecipino tutti i proprietari. Ciò in quanto «vengonodedotti in giudizio i distinti diritti di ognuno, non collegati tra loro se nondall’identità del titolo (legale) da cui derivano, sicché si verte in una ipotesidi litisconsorzio tipicamente «facoltativo» ai sensi dell’art. 103 Cod. proc.civ. e non occorre quindi che al giudizio partecipino necessariamente anchetutti gli altri condomini».Quanto al corrispettivo del diritto d’uso, la Cassazione ha precisatoche esso «è dovuto solo dai condomini che hanno agito per il ricono-scimento del diritto d’uso in questione». A quanto pare, chi non partecipaal giudizio può usufruire del bene senza accollarsi i relativi costi.

13.4. Il caso concreto: è possibile trasformare l’area verde inparcheggio biciclette?

È possibile modificare il giardinetto condominiale in un parcheggiodelle biciclette previa estirpazione del verde e bitumazione della pavi-mentazione? In generale, tutte le aree condominiali si presumono in proprietà comu-ne. Nel caso in cui si voglia modificare la destinazione d’uso del benecomune, potremmo avere due possibilità a seconda che sia presente omeno un regolamento di condominio contrattuale. In tale ultima ipotesi,è necessario verificare se le disposizioni contenute nel regolamento con-dominiale contengano un divieto espresso di alterazione della destina-zione d’uso del bene comune. In caso affermativo, la destinazione d’usooriginaria potrà essere modificata solo previa delibera assembleare presaall’unanimità dei condomini.Nel caso in cui non sia presente alcun divieto espresso di modifica,trova applicazione il «nuovo» articolo 1117-ter, Cod. civ., che prevedeespressamente la possibilità di «modificare» la destinazione d’uso ori-

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2 - Le parti comuni


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6. LA TUTELA DELLA PRIVACY

Abbiamo visto che la riforma porta una serie di nuovi obblighi, funzionie responsabilità in capo all’amministratore di condominio che, in ragio-ne dell’incarico espletato, avrà necessariamente la gestione dei dati deicondomini con le immaginabili conseguenze in relazione alla tutela dellaprivacy. In primo luogo giova sgombrare il campo da equivoci: l’am-ministratore non ha bisogno di uno specifico consenso da partedel condomino per la gestione dei dati personali in quanto il trat-tamento avviene per necessità operative e di gestione interna non-ché per l’adempimento di obblighi di legge.Il tema relativo alla gestione dei dati personali del condomino da partedell’amministratore, in realtà, è entrato, in varie occasioni, sotto il miri-no del Garante della privacy. L’Authority ha chiarito due aspetti essen-ziali: all’amministratore è demandato il compito di gestire i dati ana-grafici dei condomini; tali dati sono accessibili da parte di tutti i con-domini che potrebbero aver interesse, per esempio, a verificare la rego-lare costituzione dell’assemblea al fine di valutare la legittimità del deli-berato. Ciò non toglie che l’amministratore sia comunque tenuto agarantire una certa riservatezza.I diritti dei condomini, comunque, trovano un limite invalicabile. L’am-ministratore non può esporre nella bacheca condominiale la situazioneeconomico-finanziaria del condominio né i dati degli inquilini morosiin quanto ciò sarebbe una lesione della loro privacy. Peraltro gli stessidati possono essere esposti nel rendiconto annuale e ciascun condomino,per forza di cose, potrà prendere visione dei rapporti di debito/creditoin essere da parte degli altri condomini. In sostanza sembrerebbe chela situazione finanziaria dei condomini non possa essere di dominopubblico ma debba essere necessariamente circoscritta all’ambito deirapporti intercondominiali.L’argomento è certamente delicato e non è facile muoversi in questocampo. Secondo la giurisprudenza, l’amministratore che diffonde datipersonali dei condomini non necessariamente compie una violazionein quanto occorre pur sempre contemperare le opposte esigenze. Sel’amministratore deve comunicare in assemblea che il condomino MarioRossi vuole installare l’ascensore perché ospita il genitore anziano chenon può salire le scale, è ovvio che mette il condominio a conoscenzadi fatti personali ma è altrettanto ovvio che, in mancanza dei necessarichiarimenti, l’assemblea non potrebbe validamente deliberare (Cassa-zione, Sez. II Civ., 8 settembre 2011, n. 18421).

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6 - Le attribuzioni dell'amministratore

6.1. Il decalogo per la corretta gestione della privacy

Il Garante per la protezione dei dati personali è intervenuto in varie occasioniper dettare le regole atte a garantire la privacy dei condomini. Il provvedimentodel 18 maggio 2006, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale del 3 luglio 2006,n. 152, contiene un vero e proprio decalogo per gestire correttamente i rapportiin ambito condominiale.— Il condominio, in quanto titolare del trattamento, può trattare solo infor-

mazioni pertinenti e strettamente necessarie per la gestione e l’am-ministrazione dei beni comuni. Le informazioni possono riguardare siatutto il condominio (dati relativi a consumi collettivi), sia i singoli con-domini (dati anagrafici, indirizzi, quote millesimali).Vietato, quindi, trattare dati non correlati ad attività di gestione ed ammi-nistrazione delle parti comuni o che non siano strettamente idonei adeterminare entrate o uscite dei partecipanti al condominio. Vietatoanche prendere appunti sulla vita privata e le caratteristiche dei con-domini; così, per esempio, è vietato «appuntarsi» che il sig. Bianchiva in vacanza a luglio e il sig. Rossi a settembre.

— I condomini hanno il diritto di accertarsi dell’esattezza dei conteggiforniti dall’amministratore e del regolare pagamento da parte di tutti icondomini. Ciascun condomino, quindi, ha il diritto di accedere ai daticontabili del condominio per cui, o attraverso il rendiconto annuale oesercitando il diritto di accesso agli atti, può accertarsi se vi sianocondomini morosi. Gli inadempienti non possono proteggersi dietro lapresunta tutela della privacy.I dati sulla situazione finanziaria dei condomini possono essere esclu-sivamente quelli relativi ai rapporti con il condominio. È lecito saperese il sig. Rossi è in regola con il pagamento delle quote condominialima non è altrettanto lecito sapere se ha pagato le rate per l’acquistodella macchina.

— Tutelati i numeri telefonici e l’indirizzo e-mail. Amministratore e portierepossono utilizzare i recapiti dei condomini solo se tali dati sono indicatiin elenchi pubblici (si pensi all’elenco telefonico) ovvero se l’interessatoha prestato il proprio consenso o per motivi di urgenza oggettiva. Inogni caso, occorre applicare il «criterio di proporzionalità» per cui èpossibile chiamare il condomino al cellulare per casi urgenti (per esem-pio perché ci sono delle perdite di acqua) ma non per attività ordinarie(per esempio per sollecitare il pagamento delle quote).

— Illegittimo il trattamento dei dati personali di natura sensibile e il trat-tamento dei dati giudiziari a meno che non ci siano casi di particolaregravità o il condomino non abbia prestato il consenso. Vietato trattaredati sanitari a meno che non siano necessari ai fini dell’amministrazionedei beni comuni, si pensi, per esempio, alla necessità di trattare i datidel soggetto diversamente abile al fine di gestire la richiesta relativaai lavori per l’abbattimento delle barriere architettoniche. In ogni casooccorre adottare adeguate cautele per salvaguardare la dignità degliinteressati.

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7. IL RECUPERO DEI CREDITI

Altro problema che affligge molti condominii, specie in epoche di crisi,è il mancato pagamento degli oneri condominiali da parte dei condo-mini. In questo caso la situazione si fa davvero delicata. L’amministra-tore cerca di mantenere la calma e tutelare la privacy del condominoin difficoltà finanziarie. Gli altri condomini da un lato strepitano ma,dall’altro, non vogliono agire contro il vicino di casa. Cosa facciamo?Il Legislatore della riforma ha pensato anche a questo! L’amministratoreè obbligato (ex articolo 1129 Cod. civ., come vedremo tra poco) a metteremano alla carta bollata contro il condomino moroso a meno che, ovvia-mente, l’assemblea non lo abbia dispensato espressamente dall’intra-prendere azioni legali per il recupero dei crediti nei confronti degliinquilini morosi.La dispensa potrebbe avere varie chiavi di lettura. L’assemblea potrebbevalutare poco conveniente agire legalmente contro il condomino morosoquando non vi sia la possibilità di recuperare il credito. Si vuole evitare,

— Salvo espressa autorizzazione dell’interessato non è possibile comu-nicare a terzi i dati dei condomini. Vietato, quindi, comunicare i datipersonali del condomino o del suo inquilino. Lecito, invece, fornire alcreditore del condomino tutti i dati necessari ad intraprendere l’azioneesecutiva per il recupero forzoso del credito.

— L’amministratore di condominio deve conservare i verbali delle assem-blee ed i prospetti contabili in maniera tale da garantire la privacy deicondomini.

— Soltanto con l’assenso di tutti i partecipanti è possibile la videoregi-strazione dell’assemblea condominiale.

— Vietato affiggere in bacheca avvisi che non abbiano carattere generale.Per esempio, è vietato affiggere l’avviso relativo ai lavori della condottapluviale del sig. Rossi ma è legittimo l’avviso relativo ai lavori dellacondotta relativa alla scala «x» o l’avviso relativo alla convocazionedell’assemblea.Vietata anche l’affissione di avvisi di mora o di sollecitazioni di paga-mento in spazi condominiali aperti al pubblico, specie se rivolti a singolicondomini.

— I dati riferibili all’intera gestione condominiale possono essere sempreconosciuti direttamente dall’amministratore o da altro rappresentantedei condomini (anche per le utenze: acqua, luce, gas, ecc.) e possonoa questi essere richiesti da ciascun partecipante del condominio.

— I condomini, ai sensi dell’articolo 7 del Codice per la protezione deidati personali, possono chiedere all’amministratore di accedere ai propridati e nel caso di mancato riscontro possono ricorrere al Garante oal magistrato competente.

143



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4.1. Le maggioranze in assemblea, prima e dopo la riforma

Il linea di principio potremmo affermare che la riforma non ha apportatoalcuna modifica sostanziale nei meccanismi di approvazione delle deli-bere assembleari ma, più che altro, ha cercato di semplificare la vitadei condomini (e, soprattutto, dell’amministratore) riducendo i quorumrichiesti per prendere alcune decisioni. In questo contesto abbiamo,per il quorum costitutivo in prima convocazione, la riduzione dei par-tecipanti dagli originari due terzi all’attuale maggioranza e per il quorumcostitutivo e deliberativo di seconda convocazione la riduzione dall’ori-ginario un terzo dei partecipanti all’attuale maggioranza degli interve-nuti. Ciò vuol dire maggiore facilità nel raggiungimento dei quorum emaggiore snellezza operativa.

Vengono ampliate, inoltre, le materie per le quali sono previsti dei quo-rum deliberativi speciali. Ci si riferisce, in particolare, ai casi previstidall’articolo 1136, comma 4, Cod. civ. (ovvero alle delibere aventi adoggetto la nomina e la revoca dell’amministratore di condominio, alleliti attive e passive che esulano dalle attribuzioni ordinarie dell’ammi-nistratore, alle riparazioni straordinarie di notevole entità) dall’articolo

Quorum richiesto

Articolo 1136 Cod. civ.

Vecchio codice Riforma

Costituzione I convocazione

2/3 del valore dell’edificio2/3 dei partecipanti

2/3 del valore dell’edificiomaggioranza dei partecipanti

Delibera I convocazione

Maggioranza intervenuti almeno 50% del valore dell’edificio

Maggioranza intervenuti ealmeno 50% del valoredell’edificio

Costituzione II convocazione

Voti: 1/3 del valore dell’edificio1/3 dei partecipanti

Voti: 1/3 del valore dell’edificioMaggioranza intervenuti

Delibera II convocazione

Voti: 1/3 dei partecipanti1/3 del valore dell’edificio

Voti: 1/3 del valore dell’edificioMaggioranza intervenuti

Un «esempio classico» per chiarire la situazione

Abbiamo un condominio con 20 condomini. Sono presenti 15 condomini cheesprimono, in totale, 733 millesimi; 8 condomini, rappresentanti 335 millesimisono favorevoli, 7 condomini, rappresentanti 398 millesimi, sono contrari.A questo punto le «teste» sono favorevoli e i «millesimi» sono contrari.La delibera non potrà essere approvata in quanto la quota dei favorevoli nonrappresenta la maggioranza millesimale dei presenti in assemblea.

170

7 - L'assemblea

1117-bis (tutela della destinazione d’uso), dall’articolo 1120, secondocomma (miglioramento della sicurezza e salubrità degli edifici e degliimpianti; eliminazione delle barriere architettoniche, contenimento deiconsumi energetici ecc.), dall’articolo 1122-ter (impianti di videosorve-glianza sulle parti comuni) nonché dall’articolo 1135, secondo comma(lavori di manutenzione straordinaria). La riforma ha abbassato i quorum deliberativi relativi alle altre tipologiedi innovazioni indicate dagli articoli 1120 e 1122-bis Cod. civ. che orarichiedono, per l’approvazione, la maggioranza degli intervenuti (e nonpiù la maggioranza dei partecipanti al condominio) e i due terzi delvalore millesimale.

4.2. Le maggioranze in assemblea per le principali deliberesecondo la riforma

Oggetto della delibera

Norma1^ convocazione 2^ convocazione

Condomi- Millesi- Condomi- Millesi-

Amministratore:diniego del rinnovotacito dell’incarico

art. 1129,comma 9Cod. civ.

50%+1degli

intervenuti500

50%+1degli

intervenuti500

Amministratore:Compenso

art. 1135,comma 1Cod. civ.

50%+1degli

intervenuti500

50%+1degli

intervenuti334

Amministratore:Nomina/revoca

art. 1136,comma 4,Cod. civ.

50%+1degli

intervenuti500

50%+1degli

intervenuti500

Amministrazioneordinaria: affida-mento appalti perpulizie e manuten-zioni, sostituzionecassette postali,nomina consiglio dicondominio, uso tur-nario dei parcheggi,approvazione pre-ventivo e ripartizio-ne delle speseapplicando critericonformi alla legge,condono edilizio suparti comuni ecc.

art. 1136,commi 2-3Cod. civ.

50%+1degli

intervenuti500

50%+1degli

intervenuti334

171

7 - L'assemblea

segue

Amministrazionestraordinaria: attieccedenti l’ordinariaamministrazione, chenon risultino pregiu-dizievoli per alcunodei condòmini


50%+1degli

intervenuti667

50%+1degli

intervenuti667

Barrierearchitettoniche,abbattimento


50%+1degli

intervenuti500

50%+1degli

intervenuti500

Bilancio:approvazionepreventivo,consuntivo eprospettoripartizione spese


50%+1degli

intervenuti500

50%+1degli

intervenuti334

Bilancio: nomina revisore

art. 1130-bis,comma 1,Cod. civ.

50%+1degli

intervenuti500

50%+1degli

intervenuti500

Bilancio:impiego residui attivi

art. 1135,comma 1,n. 3

Cod. civ.

50%+1degli

intervenuti500

50%+1degli

intervenuti334

Bilancio:interessi superiori altasso legale suquote in mora

Unanimità 1.000 Unanimità 1.000

DIRITTI

Diritti reali:costituzione



Diritti reali: acquisto immobileda destinare aparte comune

art. 1108Cod. civ.


Ipoteca: costituzione


50%+1degli

intervenuti667

50%+1degli

intervenuti667

172

7 - L'assemblea

segue


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7. COMPITI E POTERI DEL «TERZO RESPONSABILE» DELLA

CONDUZIONE DI IMPIANTI TERMICI

Come dicevamo, il titolare dell’impianto può delegare ad un tecnicospecializzato la conduzione dell’impianto termico. Una volta che il terzosia stato nominato, esso diventa il destinatario delle eventuali sanzioniche, eventualmente, dovessero essere comminate al responsabile del-l’impianto. Ma di quali sanzioni stiamo parlando? Delle sanzioni ammi-nistrative previste dall’articolo 34, comma 5, della Legge 10/1991, ovverodella sanzione da 519 Euro a 2.582 Euro, mentre la mancata effettua-zione della manutenzione periodica comporta l’applicazione di una san-zione pecuniaria da 500 Euro a 3.000 Euro. Inutile sottolineare che il conferimento dell’incarico al «terzo responsa-bile» deve essere effettuato per iscritto anche per evitare che, in casodi necessità, le sanzioni ricadano ugualmente sull’amministratore. E nonfinisce qui! Il terzo incaricato ha l’obbligo di comunicare i propri datiall’ente locale per cui sarà buona norma chiedere e custodire gelosa-mente la copia di tale comunicazione. Come dire, fidarsi è bene, manon fidarsi è meglio.A questo punto vediamo quali sono i compiti del «terzo responsabile».In primo luogo, deve vigilare sul rispetto delle norme in materia diimpianti termici. Parliamo di un complesso di norme di difficile inter-pretazione perché a sfondo tecnico, che partono da principi comunitari,sono state poi recepite dalla norma nazionale (prima) e da quella regio-nale (poi), il tutto condito con regolamenti comunali. Ma, in pratica?In pratica il terzo responsabile sostituisce in tutto e per tutto il respon-sabile dell’impianto per cui deve vigilare sul rispetto dei periodi diaccensione, rispettare gli orari, mantenere la temperatura ambientalenei ranges previsti, assicurare il rendimento di combustibile non infe-riore ai livelli minimi fissati dalla legge (ed in particolar modo dal-l’articolo 11, comma 14, del D.P.R. 412/1993), garantire la termorego-lazione degli ambienti.Si ricorda che l’art. 2, comma 52, del D.M. (Sviluppo economico) del 22novembre 2012 ha modificato la definizione della figura del terzo respon-sabile eliminando il riferimento alla «persona fisica» per cui si ritieneche tale funzione possa essere svolta solo dalle «persone giuridiche».

8. I DOCUMENTI OBBLIGATORI PER LA CALDAIA

In linea di principio, gli impianti si dividono in due categorie a secondache la caldaia sia di potenza inferiore o superiore ai 35 kW. La disciplinarelativa alla documentazione obbligatoria è contenuta principalmentenell’articolo 11 del D.P.R. 412/1993. Per comodità provvediamo a sche-matizzare i diversi adempimenti minimi necessari.

230

13 - L'impianto termico ed il risparmio energetico

231

13 - L'impianto termico ed il risparmio energetico

8.1. Tabella - Impianti termici ad uso domestico con potenza < 35 kW

8.2. Tabella - Tempistica per il «bollino verde» per impianti < 35 kW

8.3. Tabella - Impianti termici ad uso domestico con potenza > 35 kW

Conservare

- il libretto di impianto;- i rapporti di controllo tecnico della manutenzione (All. G);- il libretto di uso e manutenzione redatto dalla ditta installatrice;- il libretto di istruzioni ed uso del generatore di calore fornitodal produttore;- la dichiarazione di conformità e relativi allegati obbligatori,redatta dall’installatore;

Verifiche periodiche

- manutenzione dell’impianto da parte di un tecnico abilitato,che dovrà rilasciare la dichiarazione di avvenutamanutenzione dell’impianto termico (cosiddetto «rapporto dicontrollo tecnico» o modello G o F) controfirmata per presavisione dal responsabile dell’impianto;- prova di combustione

Inizialmente - in occasione della prima accensione

Ogni 4 anni- per impianti alimentati a gas con caldaia installata da menodi 8 anni

Ogni 2 anni

- per impianti alimentati a combustibile liquido o solido;- per gli impianti dotati di caldaia installata da più di 8 anni;- per gli impianti dotati di caldaia ad acqua calda «a focolareaperto» installata all’interno di locali abitati

Conservare

- il libretto di centrale;- i rapporti di controllo tecnico della manutenzione (All. F);- il libretto di uso e manutenzione redatto dalla ditta installatrice;- il libretto di istruzioni ed uso del generatore di calore fornitodal produttore;- denuncia (Ispesl) o libretto matricolare;- la dichiarazione di conformità e relativi allegati obbligatori,redatta dall’installatore;- Certificato prevenzione incendi rilasciato dai VV.F. (se > 116 kW)

Verifiche periodiche

- manutenzione dell’impianto da parte di un tecnico abilitato,che dovrà rilasciare la dichiarazione di avvenutamanutenzione dell’impianto termico (cosiddetto «rapporto dicontrollo tecnico» o modello G o F) controfirmata per presavisione dal responsabile dell’impianto;- prova di combustione;


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10.3. Quando la richiesta viene da un soggetto svantaggiato

Nel caso in cui nell’edificio risieda un soggetto svantaggiato, che potrebbeessere tanto un anziano con limitata capacità motoria quanto un soggettodiversamente abile, possono essere chiamate in gioco le norme sull’ab-battimento delle barriere architettoniche che prevedono una serie di faci-litazioni nelle procedure amministrative. La legge non solo contempla pro-cedure più rapide ma, in ambito condominiale, sono richiesti quorum piùfacili da superare in sede assembleare. In particolare, la Legge 13/1989sull’abbattimento delle barriere architettoniche offre una serie di facilita-zioni per la installazione degli ascensori all’interno di fabbricati già esistentiquali, per esempio, l’abbassamento delle maggioranze condominiali (l’art.2 richiama le maggioranze previste dall’art. 1136, secondo e terzo comma,del Cod. civ.), la deroga alle norme sulle distanze previste dai regolamentiedilizi (art. 3), il superamento dei vincoli con la Sovrintendenza (art. 4 e5). In casi simili è ancor più necessario rivolgersi ad una ditta installatriceo ad un tecnico di comprovata esperienza nello specifico settore che sapràconsigliarci su come risolvere il caso concreto e, se possibile, potrà avviareanche le procedure necessarie ad attingere a specifici finanziamenti o pro-grammi comunali diretti ad incentivare questo tipo di impianto.

11. I LIMITI AL NUOVO IMPIANTO

Vuoi che si tratti di una innovazione o che l’ascensore sia realizzatoper superare le barriere architettoniche, i lavori dovranno essere rea-lizzati senza oltrepassare alcuni limiti inderogabili. L’installazione nonè consentita quando comporti una alterazione del decoro architettonicodell’edificio, un pregiudizio intollerabile o un danno apprezzabile ovveroun sensibile deprezzamento dell’unità immobiliare anche di un solocondomino. In tali ipotesi, l’impianto potrà essere realizzato solo nelcaso in cui i condomini raggiungano l’unanimità (cosa ben rara in ambi-to assembleare). Non bisogna tralasciare un ulteriore elemento: la rea-lizzazione di un ascensore richiede il rispetto di una serie di normeedilizie. Sotto questo profilo, la giurisprudenza amministrativa ritieneche le opere funzionali all’eliminazione delle barriere architettonichesono solo ed esclusivamente quelle tecnicamente necessarie a garantirel’accessibilità, l’adattabilità e la visitabilità degli ambienti privati. Rien-trano in questo contesto, quindi, solo i lavori consistenti in accorgimentitecnici idonei alla installazione di meccanismi per l’accesso ai pianisuperiori, alle parti comuni degli edifici e alle singole unità immobiliariovvero, in pratica, la realizzazione di impianti ascensori e servoscale.Sarebbero escluse, viceversa, le opere dirette alla migliore fruibilità del-l’edificio e alla maggior comodità dei residenti (T.A.R. L’Aquila Abruzzo,Sez. I, 8 novembre 2011, n. 526).

276

16 - L'impianto ascensore

12. IL RISCATTO

Abbiamo visto, in precedenza, che un condomino potrebbe non opporsialla realizzazione dell’ascensore ma, semplicemente, potrebbe rifiutarsidi partecipare alle spese di realizzazione del nuovo impianto che, quindi,rimane di proprietà dei condomini che hanno messo mano al porta-foglio.Chi, in fase iniziale, non ha voluto partecipare alle spese per la rea-lizzazione del nuovo impianto, successivamente può tornare sui propripassi e chiedere di subentrare nell’utilizzo e godimento del bene allecondizioni di cui all’art. 1121, ultimo comma, Cod. civ. ovvero previapartecipazione alle spese per l’esecuzione e la manutenzione dell’opera.Nel caso in cui l’impianto sia stato realizzato godendo di benefici pub-blici, il costo del riscatto deve essere calcolato in base al costo del-l’ascensore, al netto del contributo determinato per millesimi.

13. ANCHE I «PIANI BASSI» CONCORRONO ALLE SPESE

In passato, uno dei problemi più dibattuti, relativamente all’impiantodell’ascensore, riguardava la partecipazione alle spese dei «piani bassi»(locali posti nel piano interrato ed a piano terra). La vecchia formu-lazione dell’articolo 1124 Cod. civ. non prevedeva nulla al riguardo sca-tenando la solita bagarre in ambito condominiale. Sul tema erano sortidue diversi filoni interpretativi diametralmente opposti.Secondo una prima tesi, i proprietari dei locali a piano terra, non uti-lizzando l’ascensore, avrebbero dovuto essere esclusi dalla partecipa-zione alle spese. Di contro, si sosteneva che anche il proprietario dellocale a piano terra dovesse partecipare ai costi di manutenzione ericostruzione in quanto l’ascensore rientrava pur sempre tra i beni comu-ni; in sostanza, questa interpretazione trovava il proprio fondamentosulla presunzione di condominialità dell’ascensore. Da ultimo abbiamoun intervento della Cassazione (Sez. II Civ., sentenza 14 luglio 2015,n. 14697) che ha precisato come «le spese dell’ascensore possono riguar-dare solo alcuni condomini, ma l’impianto è di proprietà comune a tuttii condomini».Avevamo anche delle tesi intermedie, per cui i proprietari degli alloggial piano terra, che non fruiscono dell’impianto, ma ne sono compro-prietari, venivano chiamati a contribuire alla manutenzione ordinaria,straordinaria e di ricostruzione dell’ascensore, mentre erano esoneratidalle spese di esercizio e pulizia (Tribunale di Genova, Sez. III Civ., 2maggio 2003, n. 1512). Tale ultima tesi era suffragata da una ulterioreconsiderazione: può capitare che il proprietario del piano terra abbiala necessità di accedere al terrazzo e quindi di utilizzare, sia pure ipo-teticamente, questo benedetto ascensore.

277


La riforma, modificando l’articolo 1124 Cod. civ. ed introducendo l’ul-timo capoverso, in cui si precisa che «al fine del concorso nella metàdella spesa, […] si considerano come piani le cantine, i palchi morti, lesoffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietàcomune» ha tagliato la testa al toro ponendo un punto fermo. Si ritiene,peraltro, che la norma non abbia carattere inderogabile per cui il rego-lamento di condominio potrebbe disciplinare diversamente la riparti-zione delle spese da parte dei «piani bassi» così come l’assemblea, cheè l’organo sovrano, potrebbe decidere di gestire le spese in manieradifferente dalla norma civilistica, previa unanime volontà di tutti i con-domini.

14. SULL’ASCENSORE DA RISTRUTTURARE, DECIDE ANCHE IL PIANO

TERRA

È ovvio che i condomini dei piani alti traggono dall’ascensore una utilitàmaggiore rispetto ai condomini di appartamenti posti in un piano basso.È altrettanto vero che, anche dal punto di vista commerciale, gli appar-tamenti più alti acquistano pregio proprio per la presenza dell’ascensore;crisi economica a parte, il valore di un appartamento di quinto piano,privo dell’ascensore, subirebbe una valutazione fortemente penalizzante.Ci si chiede, a questo punto, se i condomini dei piani più bassi possanoessere esclusi dalla partecipazione all’assemblea in cui si discute di pro-cedere alla realizzazione di alcuni interventi di ristrutturazione del-l’ascensore. Secondo la Cassazione (Sez. II. Civ., 14 luglio 2015, n. 14697), la delibera condominiale che approvi l’esecuzione di un inter-vento di ristrutturazione dell’ascensore con la partecipazione dei solicondomini comproprietari degli appartamenti situati dal primo all’ul-timo piano, e con esclusione dei proprietari del piano ammezzato edei negozi sottostanti, è illegittima. L’ascensore è un bene comune ela ripartizione delle spese deve seguire il dettato dell’articolo 1124 delCodice civile. Tale presunzione può essere superata solo attraverso unaapposita clausola contenuta nel regolamento di condominio. Di conse-guenza, tutti devono essere chiamati a partecipare all’assemblea. Il puntofondamentale della decisione riguarda, anche e soprattutto, l’obbligodei condomini dei locali a piano terra di partecipare alle spese relativealla installazione e manutenzione dell’ascensore; gli Ermellini confer-mano che l’impianto rientra tra le parti comuni dell’edificio ai sensidell’articolo 1117 del Codice civile, salvo che non risulti il contrariodal titolo d’acquisto. È evidente, a questo punto, che quando si vogliainstallare un ascensore ex novo all’interno di un fabbricato che ne èsprovvisto le unità a piano terra diventano automaticamente proprie-tarie, pro quota, dell’ascensore, in quanto il titolo di acquisto, per ovvieragioni, non può contenere l’esonero dalla partecipazione alle spese.

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Per altro verso, occorre tener presente che la proprietà dell’ascensorerealizzato successivamente alla costituzione del condominio, è da con-siderare una innovazione ex artt. 1120 e 1121 Cod. civ. per cui solochi ha voluto l’innovazione rimane proprietario dell’impianto e sopportale relative spese mentre gli altri condomini conservano il c.d. «dirittodi riscatto». Sussistendo una presunzione di condominialità dell’ascen-sore, le relative spese di manutenzione, sia ordinarie che straordinarie,andranno ripartite tra tutti i condomini con il criterio della propor-zionalità dettato dagli artt. 1123 e 1124 Codice civile, prescindendodalla considerazione che i proprietari dei locali al piano terra non neusufruiscano in concreto a meno che questi ultimi, in assemblea, nonabbiano chiesto di rimanere esclusi dalla partecipazione alle spese; inmancanza di tale dichiarazione di volontà, anche i proprietari di unitàaventi accesso autonomo dalla strada devono concorrere alle spese gene-rali inerenti impianti e servizi condominiali.

15. LA SOSTITUZIONE DELL’ASCENSORE COSTITUISCE INNOVAZIONE?

La sostituzione di un ascensore usurato con un altro, anche se di diversotipo, non è considerata innovazione se il vano che ospita la cabinanon subisce variazioni sostanziali. Se, viceversa, le modifiche sono talida comportare un sostanziale mutamento delle parti comuni dell’edi-ficio, è legittimo parlare di innovazione.La Cassazione è recentemente intervenuta sul tema del coinvolgimentodei condomini in ordine alla sostituzione dell’impianto. Secondo gliErmellini, trattandosi di un bene comune ai sensi dell’articolo 1117del Codice civile, salvo che non risulti il contrario dal titolo d’acquisto,la deliberazione assembleare volta ad approvare un intervento di sosti-tuzione dell’ascensore condominiale è invalida, ove siano stati convocatialla riunione soltanto i condomini titolari degli appartamenti situatidal primo all’ultimo piano dell’edificio, con esclusione dei proprietaridel piano ammezzato e dei negozi, essendo solo i primi gli effettivifruitori dell’impianto (Cassazione, Sez. II Civ., 14 luglio 2015, n. 14697).Detto in altri termini, secondo la Cassazione anche i proprietari deipiani bassi e persino quelli dei negozi hanno potere decisionale e devonoconcorrere alla spesa.

16. RIPARTIZIONE DELLE SPESE

Gestire la ripartizione delle spese relative all’ascensore non è del tuttoagevole. In linea di principio, la ripartizione delle spese è regolata dal-l’articolo 1123, primo comma, del Codice civile, secondo cui «le spesenecessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni del-

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23PARTECIPAZIONE ALLE SPESE

Sommario1. Il principio generale. 2. Esonero impossibile. 3. Ripartizione delle spese:senza unanimità, nessuna deroga. 4. Il proprietario ed il condomino apparente.5. Immobile in comproprietà. 6. Usufrutto. 7. Diritto reale d’uso e di abitazione.8. Locazione e comodato. 8.1. Così la ripartizione delle spese tra inquilini eproprietari. 9. Acquirente ed alienante. 10. Spese necessarie e spese voluttuarie.11. Le scale. 11.1. Spese dell’ascensore da ripartire come le scale. 11.2. Ilpianerottolo. 11.3. Il sottoscala. 12. Le spese di pulizia. 13. Attenzione allatutela del decoro architettonico. 14. Come si ripartiscono le spese del terrazzo?14.1. Umidità in condominio: ecco come comportarsi. 14.2. Che succede seil condominio non esegue i lavori? 14.3. Le spese si ripartiscono in base allasuperficie coperta dal terrazzo. 15. Tutti concorrono al rifacimento dellafognatura. 16. La trasparenza prevale sul diritto alla privacy.

La partecipazione alle spese costituisce il nervo scoperto di ogni discus-sione condominiale; quando i condomini devono metter mano al por-tafoglio si scatenano le liti più aspre che mal si celano dietro questionidi principio pressocché inesistenti.

1. IL PRINCIPIO GENERALE

In linea di principio, la ripartizione delle spese condominiali è regolatadall’articolo 1123, primo comma, del Codice civile, secondo cui: «Lespese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comunidell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per leinnovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condominiin misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversaconvenzione». Il secondo e terzo comma specificano, dal canto loro:che «Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa,le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impiantidestinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative allaloro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne traeutilità». In ambito condominiale, peraltro, non sempre è agevole sta-bilire, a priori, chi deve pagare cosa. Cerchiamo di fare il punto dellasituazione.

342

2. ESONERO IMPOSSIBILE

È possibile sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese condominiali?All’interrogativo occorre dare risposta negativa in quanto i condominisono obbligati a concorrere alle spese condominiali e non è possibilesottrarsi a tale adempimento, nemmeno rinunciando ai propri dirittisulle cose e sui servizi in quanto ogni condomino è comproprietario,pro-quota, delle parti comuni e, parallelamente, è obbligato a partecipareall’onere della loro manutenzione (Tribunale di Milano, sentenza 2marzo 2015, n. 1240).L’articolo 1118 del Codice civile, in particolare, stabilisce che: «Il con-domino non può rinunciare al suo diritto sulle parti comuni» (principiodi indivisibilità) e «non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle speseper la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la desti-nazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto daleggi speciali». L’unica deroga a questo principio potrebbe essere con-figurata nell’ipotesi in cui il condomino ottenga il distacco dall’impiantocentralizzato di riscaldamento o condizionamento; in tale ipotesi ver-rebbe esonerato dalle spese relative all’uso (acquisto del carburante)mentre resterebbe obbligato per le spese di manutenzione straordinaria,conservazione e messa a norma dell’impianto (Tribunale di Firenze, 19febbraio 2015, n. 535).

3. RIPARTIZIONE DELLE SPESE: SENZA UNANIMITÀ, NESSUNA DEROGA

Abbiamo visto che non è possibile sottrarsi al pagamento delle quotecondominiali in quanto ciascun condomino è tenuto a partecipare almantenimento del condominio secondo la quota di proprietà espressadalla quota millesimale. A questo punto ci si chiede se, invece, è possibilepartecipare alle spese applicando un criterio diverso da quello legale.Secondo la Cassazione (Sez. II Civ., 30 aprile 2015, n. 8823) la derogaè possibile ma a condizione che tutti siano d’accordo (elemento, que-st’ultimo, difficilmente raggiungibile in ambito condominiale, speciequando si parla di metter mano al portafoglio). Nel caso indicato, lalite era scoppiata in relazione alla ripartizione delle spese relative all’uti-lizzo dell’ascensore. Alcuni pretendevano di applicare una tabella diripartizione, non approvata all’unanimità, con percentuali del 40/60 percento, in luogo del 50/50 per cento di cui all’art. 1124 Cod. civ. solle-vando, così, le ire dei dissenzienti che, alla fine, hanno avuto ragione.Secondo i giudici di Cassazione la deroga ai criteri legali è possibilema a condizione che vi sia unanimità dei consensi.I condomini, nell’esercizio della loro autonomia, potrebbero dichiarareespressamente di accettare che le loro quote (ovvero che il criterio dipartecipazione alle spese condominiali) vengano determinate in modo

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23 - Partecipazione alle spese

difforme da quanto previsto negli artt. 1118 Cod. civ. e 68 Disp. att.In tale ipotesi avremo una «diversa convenzione» (ex art. 1123, primocomma, ultima parte, Cod. civ.). Tale dichiarazione assume un valorenegoziale che si traduce in un impegno irrevocabile di determinare lequote in un certo modo (anche se difformemente dal criterio generaleprevisto ex lege). In tale circostanza il condomino non può chiedere larevisione delle tabelle millesimali ai sensi dell’art. 69 Disp. att., in quantotale revisione è possibile solo nell’ipotesi in cui vi sia una obiettivadivergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari del-l’edificio ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle. Ove,invece, tramite l’approvazione della tabella, i condomini non intendanomodificare la portata dei loro rispettivi diritti ed obblighi bensì voglianodeterminare quantitativamente siffatta portata (addivenendo, così, allaapprovazione delle operazioni di calcolo documentate dalla tabellamedesima), la semplice dichiarazione di approvazione non riveste naturanegoziale, con la conseguenza che l’errore il quale, in forza dell’art. 69Disp. att., giustifica la revisione delle tabelle millesimali non coincidecon l’errore vizio del consenso, di cui agli artt. 1428 e ss. Cod. civ.,ma consiste, per l’appunto, nella obiettiva divergenza tra il valore effet-tivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esseattribuito (Cassazione, Sez. II Civ., 26 marzo 2010, n. 7300).

4. IL PROPRIETARIO ED IL CONDOMINO APPARENTE

In primo luogo, le spese condominiali cadono a carico del proprietariodel bene.La posizione del c.d. «condomino apparente», ovvero del soggetto (ingenere un familiare convivente) che, con il suo comportamento, ingeneranegli altri il ragionevole convincimento che sia lui il vero proprietario,è irrilevante in quanto la tutela dell’apparenza non trova applicazionein materia di condominio (Cassazione, Sezioni Unite civili, 8 aprile 2002,n. 5035; Cassazione, Sez. II Civ., 30 aprile 2015, n. 8824). Per intenderci,in assemblea non può intervenire il marito (privo di delega) se l’ap-partamento è un bene personale della moglie.

5. IMMOBILE IN COMPROPRIETÀ

Nel caso in cui l’immobile appartenga a più soggetti, il che potrebbeavvenire perché, per esempio, il cespite è stato ereditato o acquistatoin comunione di beni tra coniugi, tutti risponderanno in solido versoil condominio fermo restando che, nei rapporti tra comproprietari, chiha pagato potrà rivalersi nei confronti degli altri.

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la nuova disciplina del...

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