Korjaus- ja kunnossapitovastuu taloyhtiössäVuokranantajakiertue 2020

Ohjelma1) Kunnossapitovastuu

• Yhtiön/osakkaan kunnossapitovastuu

• Vuokranantajan/vuokralaisen kunnossapitovastuu

2) Muutostyöt

• Osakkaan muutostyöt

• Vuokralaisen muutostyöt

Kahvitauko 18.15 – 18.45

3) Vahingonkorvausvastuu

• Yhtiön/osakkaan/vuokralaisen

4) Erilaiset vakuutukset

• Kiinteistö-/vuokranantaja-/kotivakuutus

5) Tapausharjoitus

Kunnossapitovastuu

Kunnossapitovastuun jakautuminen

• Lähtökohtana asunto-osakeyhtiölain 4 luku

• Yhtiön yleinen kunnossapitovastuu: yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle

• Yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Yhtiö on lisäksi velvollinen pitämään kunnossa lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät.

• Osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa osakehuoneistonsa sisäosat.

• Mahdollisia yhtiöjärjestyksen vastuunjakoa koskevia määräyksiä noudatetaan lain olettamasäännösten sijaan

Kunnossapidon määritelmä

• Kunnossapito kattaa kiinteistön ylläpitona

• Pienet vikakorjaukset ja vuosikorjaukset

• Peruskorjaukset, joilla kiinteistön laatutasoa ei olennaisesti muuteta

• Myös tason parantaminen, jos parannus on välttämätön pakottavien viranomaismääräyksien noudattamiseksi tai vähentää yhtiön myöhempiä käyttö- tai kunnossapitokuluja

• Yhtiö saa yleensä noudattaa korjaushetkellä vallitsevaa uudisrakentamisen tasoa

• Aina noudatettava viranomaismääräyksiä ja hyvää rakentamistapaa

• Yhtiö kunnossapitovelvollinen vain, jos olemassa korjaustarve

Yhtiön kunnossapitovastuu

• Yhtiön vastuulle kuuluvat rakenteet, eristeet ja perusjärjestelmät, jotka

• Yhtiö on toteuttanut

• Yhtiö on nimenomaisesti hyväksynyt kunnossapitovastuulleen

• Myös osakkaan asennukset, kun ne rinnastuvat yhtiön toteuttamaan tai vastuulle hyväksymään toimenpiteeseen

• Jos yhtiö on voinut valvoa

• Ratkaistava aina tapauskohtaisesti

Sisäosien ennallistaminen perustasoon

• Yhtiö velvollinen korjaamaan myös osakehuoneiston sisäosat yhtiössä noudatettavaan perustasoon, jos

• Sisäosat vaurioituvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen osan vian tai sen korjaamisen vuoksi

• Perustaso voi olla

• Yhtiön alkuperäinen taso

• Yhtiön peruskorjauksessa toteuttama taso

• Aikaisemmissa vastaavissa korjauksissa toteutettu taso

• Osakasremonteilla ei merkitystä perustasoa määriteltäessä

Osakkaan kunnossapitovastuu

• Osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa osakehuoneistonsa sisäosat, kuten

• Kiinteät kalusteet, kuten keittiön kaapistot, vaatekaapit)

• Pintamateriaalit, kuten parketit, tapetit, paneloinnit

• Käyttölaitteet, kiinteät valaisimet, saunan kiuas

• Väliovet

• Pintamateriaalin vikojen takia osakkeenomistajaa ei voi velvoittaa tekemään yhtiön vastuulle kuuluvaa korjausta

• Esimerkiksi kylpyhuoneen korjaaminen

Esimerkkejä kunnossapitovastuun jaosta

Hyödynnä myös erikoistarjoukset!Voit ostaa tuotteet verkkokaupasta www.ki inkust . f i käyttämäl lä Suomen Vuokranantaj ien jäsenetukoodia

Osakkaan kunnossapitoon liittyviä velvollisuuksia

• Huoneiston huolellinen hoito

• Kunnossapitotöiden toteuttaminen siten, että yhtiön vastuulla olevat, kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osat eivät rikkoudu

• Erityisesti käyttölaitteiden kuten astian- ja pyykinpesukoneen asentaminen tehtävä huolellisesti

• Esim. tulo- ja poistovesiputkien liittäminen

• Jos huolimattomuutta asennuksessa, vahingonkorvausvastuu yhtiölle aiheutuvista vahingoista

Osakkaan kunnossapitoon liittyviä velvollisuuksia

• Ilmoitusvelvollisuus yhtiölle huoneistossa tehtävistä kunnossapito- ja muutostöistä, jos työ voi vaikuttaa

• Yhtiön tai toisen osakkaan vastuulle kuuluvaan rakennuksen osaan

• Yhtiön tai toisen osakkeenomistajan osakehuoneiston käyttämiseen

• Ilmoitusvelvollisuus yhtiön vastuulle kuuluvista vioista ja puutteista

• Viivytyksettä

• Laiminlyönnistä seurauksena vahingonkorvausvastuu vahingon pahenemisesta

Vastuunjaosta määrääminen yhtiöjärjestyksellä

• Yhtiöjärjestyksen määräyksiä vastuunjaosta noudatettava lain säännösten sijaan

• Yhtiöjärjestyksen muuttaminen mahdollista

• Perusteltua esim. erillistalojen osalta tai yhtiössä, jonka rakennukset ovat eri-ikäisiä

• AOYL mukaan yhtiöjärjestyksen muuttaminen vaatii normaalisti 2/3 määräenemmistöpäätöksen

• Yhtiöjärjestyksessä voi olla tiukempia määräyksiä päätöksenteosta

• Muutos saattaa edellyttää osakkeenomistajan suostumuksen

• Jos jo olemassa oleva vika, ei vastuuta voi yleensä siirtää yhtiöltä osakkeenomistajalle ilman suostumusta

Esimerkkejä yhtiöjärjestysmääräyksistä19 § Korjaus- ja kunnossapitovastuuPoiketen laissa säädetystä yhtiön ja osakkeenomistajien välisestä korjaus- ja kunnossapitovastuusta, ullakkohuoneistojen (A6, B12, C22, D27 ja D28) osakkeiden omistajat ovat velvollisia huolehtimaan huoneistoonsa kuuluvien parvekkeiden ja terassien kaikesta kunnossapidosta ja korjauksista sekä niiden aiheuttamista kustannuksista. Yhtiöllä on oikeus vastoin osakkeenomistajan suostumusta suorittaa osakkeenomistajan kustannuksella sellainen parvekkeeseen tai terassiin kohdistuva välttämätön korjaustyö tai kunnossapitotyö, jota osakkeenomistaja ei ole yhtiön hallituksen kirjallisesta kehotuksesta huolimatta tehnyt.

16 § KunnossapitovastuuKunnossapitovastuu osakkeenomistajan ja yhtiön välillä jakautuu asunto-osakeyhtiölaista poiketen seuraavasti: Osakkeenomistaja vastaa kokonaisuudessaan hallitsemansa huoneiston sisäpuolisesta kunnossapidosta, mukaan lukien huoneiston rakenteet ja eristeet sekä kyseistä huoneistoa palvelevat putkistot, johdot ja muut perusjärjestelmät, kuten lämmitys- ja ilmanvaihtojärjestelmät. Putkistojen, johtojen ja perusjärjestelmien kunnossapidosta osakkeenomistaja vastaa siltä osin, kuin niiden voidaan osoittaa kohdistuvan yksinomaan osakkeenomistajan hallitsemaan huoneistoon.

7 § Kunnossapitovastuu

Osakkeenomistaja vastaa osakkeenomistajan toimesta rakennusaikana tai sen jälkeen huoneistoon tai sen ulkopuolelle tehtyjen/teetettyjen rakenteellisten, sisustuksellisten tai muiden vastaavien muutosten ja/tai lisäysten, kuten valokatosten, pihalaatoitusten, takkojen ja muiden tulisijojen ja niihin liittyvien hormien sekä muiden laitteiden kunnossapidosta.

Osakkeenomistaja vastaa myös em. lisäyksistä/muutoksista yhtiölle aiheutuvista ylimääräisistä kustannuksista sekä niiden yhtiön rakennukselle tai huoneistoille aiheuttamista vahingoista. Jos osakkaan toimesta hankitun laitteen käyttäminen aiheuttaa yhtiölle haittaa, vastaa osakas myös siitä. Osakas vastaa kaikkien itse hankkimiensa laitteiden käytöstä.

Tässä mainittu vastuu kunnossapidosta käsittää vastuun kohteen huollosta, hoidosta, korjaamisesta, perusparantamisesta, uudistamisesta, käytöstä ja purkamisesta/siirtämisestä, sekä mainittujen toimenpiteiden kustannuksista. Osakkeenomistajan vastuu on edellä mainittu, vaikka muutos/lisäys on toteutettu huoneiston aikaisemman osakkeenomistajan toimesta.

Turun HO 12.6.2012 nro 1309

• Yhtiökokous oli päättänyt suorittaa putkiremontin, jonka yhteydessä kylpyhuoneiden vedeneristys uusittiin vain, mikäli kylpyhuoneissa todettiin olevan kosteusvaurioita.

• Osakkaat olivat 2010 suorittaneet kylpyhuonekorjauksen, jonka yhteydessä ei kuitenkaan ollut mitattu kohonneita kosteusarvoja. Rakentamismääräysten mukaan osakkaiden täytyi korjauksen yhteydessä uusia myös vedeneristeet.

• Taloyhtiö ei ollut velvollinen korvaamaan osakkaille aiheutuneita kustannuksia vedeneristeiden uusimisesta, koska osakkaat eivät osoittaneet, että rakenteissa olisi ollut yhtiön kunnossapitovastuulla olevaa vikaa.

• Sekä käräjäoikeus että hovioikeus pitivät lainsäätäjän tarkoituksen vastaisena tilannetta, jossa taloyhtiön tulisi korjata sen vastuulla olevat rakenteet uusimpia rakennusmääräyksiä vastaaviksi ilman näyttöä rakenteissa olevista vioista tai vaurioista.

Helsingin HO 31.5.2018 Nro 663

• Mies asui äitinsä omistamassa huoneistossa välittämättä ilmiselvästä vesivahingosta. Taloyhtiö vaati oikeudessa molemmilta korvauksia osakkaan ja asukkaan rooleihin kuuluvien velvollisuuksien laiminlyönnistä.

• Kylpyhuoneen poistoventtiilit olivat tukossa, keittiön allaskaapin pohjalevy mädäntynyt ja viemäriputken hajulukko ruostunut puhki. Olohuoneen seinällä oli silmin havaittava laaja kosteusvaurio ja parketissa vaurioita. Taloyhtiö joutui kuivattamaan ja korjaamaan kahden asunnon märkätilat, keittiön ja muita kuivien tilojen rakenteita.

• Osakas ei vastuussa asukkaan laiminlyönnistä: vaikka omistaja ei ollut käynyt huoneistossa lähes 20 vuoteen, osakkaalla ei katsottu olevan velvollisuutta säännöllisesti valvoa huoneiston kuntoa osoittaakseen toimineensa huolellisesti

• Asukkaan katsottiin toimineen huolimattomasti ja katsottiin velvolliseksi korvaamaan yhtiölle n. 50 000e korjauskustannuksia ja n. 22 00 euroa oikeudenkäyntikuluja

KKO 2003:80 osakkaan vastuu perustason ylittävistä ratkaisuista

• Rakennusvirheestä johtuneiden kosteusvauriokorjausten yhteydessä jouduttiin uusimaan osakkaan huoneistoon hankkima, yhtiön muiden huoneistojen tasoa kalliimpi lattiapinnoite ja lämmitysjärjestelmä

• Yhtiölle aiheutui suuremmat korjauskustannukset, kuin muiden huoneistojen tasoa vastaavaksi uusimisesta olisi aiheutunut

• Kysymys siitä, jäivätkö aiheutuneet ylimääräiset kustannukset yhtiön vai osakkaan vastattaviksi

• KKO katsoi, että osakkeenomistaja oli vastuussa ylimääräisistä kustannuksista, joita kalliimman lattiapinnoitteen ja lämmitysjärjestelmän uusimisesta aiheutui• Osakkaalla muutostyöoikeus• Muutoksista aiheutuva lisäkustannusten riski kuuluu osakkaalle, ei yhtiölle

• Vaikka korjaustarve johtuu yhtiön kunnossapitovastuun piiriin kuuluvista seikoista, vahinkoriski kohdistuu osakkaaseen siltä osin kuin huoneiston ennallistaminen siinä toteutettujen muutosten tai parannusten vuoksi aiheuttaisi yhtiön kannalta merkittäviä ylimääräisiä kustannuksia

• Yhtiön osallistuminen vahinkoriskiin ei olisi osakkaiden yhdenvertaisuuden kannalta asianmukaista

Kunnossapitotyöt

Oikeus päästä huoneistoon

• Yhtiöllä oikeus päästä osakehuoneistoon

• kunnon ja hoidon valvomista varten

• kunnossapito- tai muutostyötä tai niiden valvomista varten

• Hallituksen jäsen, isännöitsijä

• Hallituksen tai isännöitsijän valtuuttama taho

• Käynti järjestettävä osakkeenomistajalle ja osakehuoneiston haltijalle sopivana aikana

• Ellei työn kiireellisyys tai laatu estä sitä

• Oikeus saada tarvittaessa virka-apua poliisilta

• Yhtiön siis sovittava kiireettömät käynnit sekä omistajan että vuokralaisen kanssa

Yhtiön ilmoitusvelvollisuus

• Yhtiön ilmoitettava kaikista huoneiston käyttöön vaikuttavista kunnossapitotöistä

• Osakkaalle

• Huoneiston käyttöoikeuden haltijalle

• Ilmoitus ”riittävän ajoissa”

• Oikeus suorittaa välittömästi kunnossapito-tai korjaustyö, jota ei voi siirtää aiheuttamatta vahinkoa tai haittaa

Yhtiöllä kunnossapito-oikeus

• Oikeus valita työn toteutustapa

• Oltava aina rakentamista koskevien määräysten mukainen

• Noudatettava hyvää rakentamistapaa

• Lähtökohtana kunnossapito perustasoon

• Työt suoritettava siten, että niistä aiheutuu osakkaalle mahdollisimman vähän haittaa

• Hyvän hallinnon mukaista antaa osakkaalle mahdollisuus vaikuttaa materiaaleihin

• Kustannukset perustason ylittäviltä osin osakkaalle

• Suositeltavaa sopia kustannusten korvaamisesta etukäteen, jos perustason materiaaleista poiketaan osakkaan toiveesta

Itä-Suomen HO, 11.1.2018 nro 9

• Osakkaiden huoneiston pesuhuoneen ainoana vesieristeenä oli ollut muovimatto lattiassa ja muovitapetti seinillä. Kosteuskartoituksessa muovimaton ja –tapetin takaa oli todettu kohonneita kosteusarvoja. Muovimatto- ja tapetti oli yhtiön kunnossapitovastuulla.

• Yhtiö suostui maksamaan korjauksen ja teetti kaksi korjaussuunnitelmaa, osakkaat kielsivät toteuttamasta remonttia suunnitelmien mukaisesti.

• Yhtiö päätti, ettei pesuhuoneremonttia enää jatketa yhtiön aloitteesta eikä kustannuksella ja remontti keskeytetään.

Itä-Suomen HO, 11.1.2018 nro 9 jatkuu

• Osakkaat vaativat yhtiöltä vahingonkorvausta yhtiön vastuulle kuuluvan kunnossapitotyön aiheettomasta viivästymisestä johtuneesta asumishaitasta

• Yhtiö oli pyrkinyt aktiivisin toimin yhteistyössä osakkaiden kanssa saattamaan kunnossapitotyön loppuun. Yhtiö oli työntilaajana vastuussa siitä, että työ tulee tehdyksi asianmukaisesti. Näin ollen osakkailla ei ole ollut perustetta asettaa ehtoja korjaustyön laajuuden ja tekijän suhteen ja näin viivästyttää korjaustyötä.

• Oikeus katsoi, että yhtiö oli tehnyt vahingon välttämiseksi ne toimenpiteet, joita siltä oli voitu kohtuudella edellyttää. Yhtiö oli näyttänyt menetelleensä huolellisesti eikä ollut vastuussa pesuhuoneen käytön estymisestä aiheutuvasta asumishaitasta, vaikka yhtiöllä oli ollut virheellinen käsitys korvausvastuusta.

Vaasan HO 8.11.2018 nro 467

• Taloyhtiössä oli tehty putkiremontti vuosien 2012 ja 2013 aikana. Ensimmäisessä kerroksessa remontti oli toteutettu niin, että viemäriputket oli sijoitettu pesuhuoneen kantavan lattiarakenteen päälle. Sen sijaan ylemmissä kerroksissa viemäriputket oli viety lattiarakenteiden alle.

• A:n ensimmäisessä kerroksessa sijaitsevan huoneiston pesuhuoneen kynnys oli ennen remonttia n. 70mm ja remontin jälkeen 159mm. Asiassa oli kyse siitä, oliko remontin suorittamisessa tapahtunut virhe ja oliko taloyhtiö toiminut huolimattomasti.

• Hovioikeus katsoi, että pesuhuoneen remontti olisi ollut mahdollista toteuttaa niin, että kynnyskorkeus olisi jäänyt ratkaisevasti matalammaksi. Siten kysymys oli virheestä.

• Taloyhtiö ei ollut menetellyt huolellisesti, kun se oli sallinut rakenteen, joka heikentää merkittävästi kantajan huoneiston käyttöturvallisuutta. Taloyhtiö oli osakkaan vaatimuksen mukaisesti velvoitettava korjaamaan huoneiston pesuhuoneen kynnys matalammaksi.

KKO 2005:83 parvekelasien asentaminen

• Yhtiökokous oli päättänyt, että julkisivukorjauksen yhteydessä kaikille parvekkeille asennetaan parvekelasit ja vanhat lasitukset ”lunastetaan” yhtiölle, ja hankkeen kustannukset katetaan kaikilta perittävällä vastikkeella

• Kaikissa huoneistoissa ei ollut parveketta

• Parvekkeettoman huoneiston omistaja moitti päätöstä, koska katsoi korjauksen olevan lähes kokonaan laadun parantamista eikä kunnossapitoa

• KKO katsoi selvitetyksi, että parvekelasitukset tulevat vähentämään yhtiön kunnossapitokustannuksia tulevaisuudessa, joten niiden asentaminen oli kaikkien osakkaiden kannalta taloudellisesti tarkoituksenmukainen ratkaisu

• Kyseessä ajankohdan tavanmukaisia vaatimuksia vastaava perusparannus, osakkaiden maksuvelvollisuus parvekelasien asennuksesta ei muodostunut kohtuuttoman ankaraksi

• Parvekkeellisille ei annettu epäoikeutettua etua parvekkeettomien osakkaiden kustannuksella eli osakkaiden yhdenvertaisuutta ei loukattu

Kunnossapito vahinkotilanteessa

• Yhtiön vastuulle kuuluva vika tai vaurio

• Esim. putkirikko

• Yhtiö korjaa vaurioituneet rakenteet, eristeet ja perusjärjestelmät

• Yhtiö korjaa sisäosat perustasoon, jos ne vaurioituvat vian tai sen korjaamisen takia

• Perustason ylittäviltä osin kustannukset osakkaalle

• Osakas vastaa myös muutostyönä tehdyistä asennuksista aiheutuvista kustannuksista, vaikka asennus olisi aikaisemman osakkaan tekemä

Kunnossapito vahinkotilanteessa

• Osakkaan vastuulle kuuluvan laitteen rikkoutumisen aiheuttama vahinko

• Esim. astianpesukoneen vuoto

• Yhtiö korjaa vaurioituneet rakenteet, eristeet ja perusjärjestelmät

• Osakas korjaa sisäosat, koska ne eivät ole vaurioituneet yhtiön vastuulle kuuluvan rakennuksen osan vian tai sen korjaamisen vuoksi

• Osakas voi olla vahingonkorvausvastuussa yhtiölle aiheutuvista vahingoista, jos esim. laite asennettu huonosti tai rikkoutuneen laitteen käyttöä jatketaan

Kunnossapitovahinkotilanteessa

• Asukkaan aiheuttamat vahingot

• Esimerkiksi suihkuun nukahtaminen

• Huolimattomuudella tai tahallisesti aiheutetut vahingot

• Yhtiö vastaa rakenteiden, eristeiden ja perusjärjestelmien vikojen ja vaurioiden korjaamisesta

• Osakkeenomistaja korjaa huoneiston sisäosat, koska ne eivät ole vaurioituneet yhtiön vastuulle kuuluvan rakennuksen osan vian tai sen korjaamisen vuoksi

• Vuokralainen velvollinen korvaamaan aiheuttamansa vahingot sekä yhtiölle että osakkaalle

Yhtiön teettämisoikeus

• Yhtiö voi teettää osakkaan vastuulle kuuluvan kunnossapitotyön, jos

• osakas laiminlyö kunnossapitovelvollisuutensa JA

• laiminlyönnistä voi aiheutua haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle

• Osakas vastaa työn teettämisestä aiheutuneista tarpeellisista ja kohtuullisista kustannuksista

• Yhtiön suoritettava työ mahdollisimman edullisesti ja tehokkaasti

• Suositeltavaa huomauttaa osakasta kirjallisesti kunnossapidon laiminlyönnistä ja teettämisen uhasta sekä antaa kohtuullinen määräaika osakkaalle ennen teettämistä

Osakkaan teettämisoikeus huoneistossa

• Osakas voi teettää huoneistossa yhtiön vastuulle kuuluvan kiireellisenkunnossapitotyön

• Teettämisen oltava tarpeen lisävahingonvälttämiseksi

• Oikeus teettää myös työ, jonka tekemättä jättämisestä aiheutuu osakkeenomistajalle vähäistä suurempaa haittaa

• Oikeus vain, jos yhtiö ei kirjallisen huomautuksen saatuaan ryhdy riittäviin toimiin

• Yhtiö vastaa työn teettämisestä aiheutuvista tarpeellisista ja kohtuullisista kustannuksista

Osakkaan teettämisoikeus yhtiön tiloissa

• Osakkaalla oikeus teettää yhtiön vastuulla oleva kunnossapitotyö yhtiön tiloissa

• Jos laiminlyönti rajoittaa olennaisesti osakehuoneiston käyttöä

• Jos yhtiö ei ole kirjallisen huomautuksensaatuaan viivytyksettä ryhtynyt riittäviin toimiin

• Yhtiöllä velvollisuus korvata osakkeenomistajalle työn teettämisestä aiheutuvat tarpeelliset ja kohtuulliset kustannukset

Helsingin HO 30.10.2018 nro 1401

• Kysymys osakkaan teettämisoikeudesta ja kustannusten korvaamisesta

• Huoneistossa ilmeni hajuhaittaa saunomisen yhteydessä, hajusta ilmoitettu yhtiölle kesällä 2012 ja 2/2013

• yhtiö ei ryhtynyt toimenpiteisiin hajuhaitan selvittämiseksi

• 5/2013 osakkaat purkivat saunatilojen seinärakenteita, havaitsivat vaurioita

• Osakkaat suorittivat korjaukset, koska yhtiö ei ollut purkamisen yhteydessä havaittujen ongelmien johdosta ryhtynyt toimenpiteisiin

• HO katsoi, että yhtiö oli velvollinen korvaamaan osakkaille teettämisestä aiheutuneet kohtuullisina pidettävät kustannukset

• Vaurioiden korjaamatta jättämisestä olisi aiheutunut osakkaille vähäistä suurempaa haittaa

• Yhtiö ei ollut tarpeellisten kunnossapitotöiden suhteen ryhtynyt viivytyksettä riittäviin toimiin

• Osakkailla oikeus teettää vaurioiden kannalta tarpeelliset kunnossapitotyöt yhtiön kustannuksella

Vuokra-asunnon kunnossapito

Vuokranantajan kunnossapitovastuu• Huoneiston on vuokrasuhteen alkaessa ja sen

aikana oltava sellaisessa kunnossa kuin vuokralainen huoneiston iän, alueen huoneistokannan ja muut paikalliset olosuhteet huomioon ottaen kohtuudella voi vaatia, jollei muusta kunnosta ole sovittu.

• Vuokranantaja vastaa asunnossa ilmenevien vikojen korjaamisesta sekä vuokraushetkellä asunnossa olevien koneiden ja laitteiden toimivuudesta

• Huoneiston kunnosta ja kunnossapitovastuusta voidaan sopia tarkemmin vuokrasopimuksessa

• Asumisterveysasetus huomioitava

• Sopimista rajoittaa AHVL 6 §: jos hyvän tavan vastaista tai muutoin kohtuutonta, ehtoa voidaan sovitella tai jättää se huomioon ottamatta.

Vuokralaisen velvollisuuksia• Vuokralaisen hoidettava huoneistoa huolellisesti.

• Siivous, lattiakaivon puhdistus, lampunvaihto

• Vuokralaisen ilmoitettava viipymättävuokranantajalle huoneiston vahingoittumisesta tai sellaisesta puutteellisuudesta, jonka korjaamisesta vuokranantaja on vastuussa.

• Esim. huoneistossa ollut jääkaappi tai astianpesukone rikkoutuu

• Huoneiston kunnon ja hoidon valvomista varten vuokralaisen on viivytyksettä sopivana aikana päästettävä vuokranantaja huoneistoon.

• Vuokralainen vahingonkorvausvelvollinen rikkoessaan em. velvollisuuksia

• Vuokralainen ei vastaa asunnon tavanomaisesta kulumisesta

• Vuokralainen vastaa myös vieraistaan

Muutostyöt

Osakkeenomistajan muutostyöt• AOYL 5 luvun säännökset

• Lähtökohtaisesti osakkeenomistajalla on oikeus tehdä muutostöitä kustannuksellaanosakehuoneiston sisäpuolella• Muutostyön oltava yhtiöjärjestyksessä määrätyn

käyttötarkoituksen mukainen• Suoritettava hyvän rakennustavan mukaisesti

• Yhtiöllä oikeus asettaa muutostyölle ehtoja• Jos työ voi vahingoittaa rakennusta tai• Jos työ aiheuttaa muuta haittaa yhtiölle tai

toiselle osakkeenomistajalle• Ehtojen on oltava tarpeen rakennuksen

vahingoittumisen tai muun haitan välttämiseksi tai korvaamiseksi

• Yhtiö voi kieltää muutostyön vain poikkeuksellisesti• Jos työn suorittaminen olisi kohtuutonta, kun

otetaan huomioon aiheutuvan haitan määrä ja osakkeenomistajalle koituva hyöty

Vastuu muutostyön kustannuksista• Osakkeenomistaja vastaa kaikista muutostöistä

aiheutuvista kustannuksista

• Vaikka muutostyö kohdistuisi muuten asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiön vastuulle kuuluvaan rakennuksen osaan, eristeeseen tai perusjärjestelmään

• Esim. vastuu kosteuseristeistä AOYL mukaan yhtiöllä, mutta osakas vastaa myös eristeiden uusimisen kustannuksista muutostyönä tehdyn kylpyhuoneremontin yhteydessä

• Yhtiöllä oikeus valvoa muutostyön suorittamista

• Osakas vastaa myös valvonnasta aiheutuvista kustannuksista

• Osakas vastaa mm. haitta-ainekartoituksen teettämisestä, rakennusluvan hakemisesta ja yhtiöjärjestyksen muuttamisen kustannuksista

Muutostyöstä ilmoittaminen• Osakkaan ilmoitettava huoneistossa tehtävistä

muutostöistä, jos työ voi vaikuttaa

• yhtiön tai toisen osakkeenomistajan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan

• yhtiön tai toisen osakkeenomistajan osakehuoneiston käyttämiseen

• Kirjallinen ilmoitus etukäteen hallitukselle tai isännöitsijälle

• Vain vähäiset työt mahdollisia ilman ilmoittamista, kuten maalaaminen

• Muutostyötä ei saa aloittaa ennen kuin yhtiöllä tai toisella osakkeenomistajalla on ollut kohtuullinen aika muutostyöilmoituksen käsittelemistä varten

• Yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi hyväksyä työn aloittamisen aikaisemmin

Muutostyöilmoituksen käsittely

• Muutostyöilmoitus on käsiteltävä viivytyksettä

• Viivytyksettä ilmoitettava ilmoituksen tehneelle

• työn sallimisesta ja työtä koskevista ehdoista

• työn kieltämisestä

• kohtuullisesta ajasta, jonka kuluessa ilmoitukseen vastataan

• Yhtiön tai toisen osakkeenomistajan ilmoitettava kantansa kirjallisesti pyydettäessä

• Kielteinen päätös on perusteltava

Kunnossapitovastuu muutostöistä• Yhtiö vastaa sellaisesta osakkaan tekemästä tai

teettämästä asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen ja jonka yhtiö on voinut valvoa.• Esim. kylpyhuoneremontissa uusittu laadullisesti ja

kunnossapitokustannuksiltaan yhtiön asennuttamaa vastaava vesihana on jatkossakin yhtiön kunnossapitovastuulla

• Jos osakkaan asennus laadullisesti tai kunnossapitokustannuksiltaan poikkeaa yhtiön perustasoisesta asennuksesta, kunnossapitokustannukset kuuluvat jatkossa kokonaisuudessaan osakkaalle.• Esim. seinä-wc tai lattialämmitys uutena

varustuksena• Vaikka yhtiö on valvonut tällaisen muutostyön, ei

kunnossapitovastuu siirry yhtiölle

• Osakas vastaa myös purkamisen kustannuksista, jos osakkaan asennuksia joudutaan purkamaan yhtiön tehdessä korjaustöitä• Esim. terassirakennelmat salaojaremontissa

Muutostyöt huoneiston ulkopuolella

• Osakkeenomistaja voi tehdä muutoksia yhtiön hallinnassa olevissa tiloissa

• Edellyttää yhtiön suostumuksen

• Ei vastaavaa muutostyöoikeutta kuin huoneiston sisäpuolella

• Osakas vastaa kaikista kustannuksista

• Muutostyötä koskeva hakemus tehtävä kirjallisesti etukäteen hallitukselle

• Yhtiö voi asettaa työlle ehtoja

• Kieltämistä ei tarvitse perustella

Helsingin HO 28.2.2018 nro 256

• Osakkaat olivat aloittaneet huoneistossaan kylpyhuoneen kunnossapitotyön, joka kohdistui sekä yhtiön että osakkaan kunnossapitovastuulle kuuluviin rakenteisiin

• Korjauksen aikana esiin tuli kuitenkin kosteusvaurio

• HO katsoi näytön perusteella, että kosteusvaurion korjaaminen oli kuulunut yhtiön kunnossapitovastuun piiriin

• Korjauksen valvojaksi osoitettu isännöitsijä oli todennut vaurion ja arvioinut sen kuuluvan yhtiön vastattavaksi, ja määrännyt jatkotoimenpiteitä vaurion korjaamiseksi

• Kylpyhuoneessa korjaustöiden aloituksen jälkeen havaittu yhtiön vastuulle kuuluva rakennevirhe ja kosteusvaurio, siirsi korjausvastuun yhtiölle

• Yhtiö siis velvollinen korjaamaan kosteusvaurion, vaikka kyseessä oli alun perin osakkaan kunnossapitotyö

Jos siis osakas havaitsee muutöstyönsä yhteydessä yhtiön vastuulle kuuluvan vian, korjaustyöt tulee aina keskeyttää ja yhtiölle antaa mahdollisuus tulla tarkastaamaan tilanne. Kustannuksia ei yleensä voi vaatia jälkikäteen edes rakennusalan asiantuntijan raportin perusteella, joskin osittainen hyvitys voitaneen joissain tilanteissa katsoa kohtuulliseksi.

Rovaniemen HO 31.12.2019 (ei lainvoimainen)

• Osakas oli rakentanut yhtiön linjasaneerauksen yhteydessä makuuhuoneesta

saunan yhteydessä olevan kylpyhuoneen.

• Uuteen kylpyhuoneeseen oli rakennettu alaslaskettu katto. Alaslasketun katon sisään

oli jätetty huoneiston yläpuolella sijaitsevan huoneiston saunan korvausilmakanava.

• Muutostyöstä aiheutui kosteusvaurio kattoon

• Osakas vastasi katon korjauskustannuksista

Ilmalämpöpumpun asentaminen

• Aikaisemman oikeuskäytännön perusteella katsottiin edellyttävän yhtiön suostumuksen

• KKO 14.10.2013 numero 2183

• Turun HO 29.11.2019 nro 949 -> valituslupaa haettu KKO:lta

Vuokralaisen muutostyöt

Vuokralaisen korjaus- ja muutostyöt huoneistossa

• Vuokralaisella ei oikeutta korjaus- ja muutostöihin ilman vuokranantajan lupaa

• Osapuolet voivat sopia korjaus- ja muutostöiden tekemisestä

• Sopiminen vuokrasopimuksella tai erikseen

• Suositeltavaa sopia kirjallisesti

• Jos halutaan sopia huoneistossa tehtävistä muutos- tai korjaustöistä

• Osakkaan ilmoitettava työstä tarvittaessa yhtiölle etukäteen ja kirjallisesti

• Vuokralaiselle ei kannata antaa lupaa työlle ennen yhtiölle tehdyn ilmoituksen käsittelyä

• Huomioitava mm. valvonnasta aiheutuvat kustannukset ja kunnossapitovastuu jatkossa

Vahingonkorvausvastuu

Yleistä vahingonkorvausvastuusta

• Vahingonkorvausvastuun syntyminen edellyttää asunto-osakeyhtiölain mukaan, että

• Osapuoli on menetellyt tahallisesti tai huolimattomasti

• Myötävaikuttanut asunto-osakeyhtiölain säännöksen tai yhtiöjärjestyksen määräyksen rikkomiseen

• On aiheutunut korvauskelpoista vahinkoa

• Vahingon aiheutuminen on syy-yhteydessä moitittavaan menettelyyn

Yleistä vahingonkorvausvastuusta

• Ei ns. ankaraa vastuuta, ellei erikseen säädetty

• Puhtaita vahinkoja ja tapaturmia sattuu, eikä kukaan välttämättä ole lain mukaan korvausvelvollinen

• Huomioitava soveltuvat säännökset

• Yhtiön ja osakkaan suhde → AOYL

• Vuokranantajan ja vuokralaisen välinen suhde → AHVL tai LHVL

• Yhtiön ja asukkaan välinen suhde →vahingonkorvauslaki

Yhtiön vahingonkorvausvastuu

• Yhtiön on korvattava vahinko, jonka yhtiö on aiheuttanut

• Asunto-osakeyhtiölain säännösten rikkominen

• Yhtiöjärjestyksen määräysten rikkominen

• Tahallinen tai huolimaton toiminta

• Vahinkoa aiheutettu osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle

• Esimerkiksi kunnossapidon laiminlyönti, laiminlyönnit yhtiön korjaushankkeen toteuttamisessa

Vaasan HO 8.11.2018, tuomio nro 467

• Yhtiön suorittaman putkiremontin yhteydessä kph:n kynnyksen korkeudeksi tuli 16cm

• Yhtiö ei selvittänyt vaihtoehtoisia toteutustapoja• Yhtiö velvoitettiin korjaamaan kynnys ja korvaamaan

osakkeenomistajalle tavarantarkastuksesta aiheutuneet kulut sekä asiamieskulut

Osakkeenomistajan vahingonkorvausvastuu

• Osakkeenomistajan on korvattava vahinko, jonka osakkeenomistaja on aiheuttanut

• Asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen rikkominen

• Tahallinen tai huolimaton toiminta

• Vahinkoa aiheutettu yhtiölle, toiselle osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle

• Esimerkiksi muutostyön itse tekemisestä aiheutuvat vahingot

• Asennusvirheet

• Hyvän rakennustavan noudattamatta jättäminen

Osakkeenomistajan vahingonkorvausvastuu

• Osakkeenomistaja ei vastaa vuokralaisen aiheuttamista vahingoista

• Osakkeenomistaja voi olla vahinkotilanteessa kunnossapitovastuussahuoneiston sisäosista tai muista yhtiöjärjestyksen mukaan osakkaan vastuulle kuuluvista rakennuksen osista

• Osakkeenomistaja ei vastaa ulkopuolisen urakoitsijan aiheuttamasta vahingosta

• Osakkeenomistaja korvausvelvollinen vain, jos vahinko on seurausta osakkeenomistajan omasta huolimattomuudesta

• Osakkaan toimittava huolellisesti esimerkiksi muutostyön suunnitteluun, toteutukseen ja valvontaan liittyen

Uuden omistajan vahingonkorvausvastuu

• Vahingonkorvausvastuu on henkilökohtaista, ei siirry huoneiston myynnin yhteydessä seuraavalle omistajalle

• Esim. vastuu virheellisesti tehdystä kunnossapito- tai muutostyöstä

• Virheellisen työn tekijä tai teettäjä vastaa vahingosta

• Yhtiöllä voi olla mahdollisuus vaatia vahingonkorvausta remontin tehneeltä edelliseltä osakkeenomistajalta

• Vanhentumisen takia mahdollisuus vaatia, jos remontista alle 10 vuotta

Helsingin HO 23.04.2015 585

• Edellisen omistajan toimesta huoneiston wc-tilaan oli asennettu suihkuallas, rakentamismääräyksiä ei ollut noudatettu: tilassa ei lattiakaivoa, vedeneristystä ei oltu tehty

• Omistaja oli viimeistään v.2001 saanut tiedon, että muutos oli tehty luvattomasti, vedeneristystä ei ollut eikä tila täyttänyt rakentamismääräyksiä

• Huoneiston vuokralaiset olivat käyttäneet tilaa märkätilana ja myöhemmin havaittiin laaja kosteusvaurio

• HO: Asunto-osakeyhtiössä hyväksyttävänä riskinjakona ei voitu pitää sitä, että huoneiston omistaja säästämällä perusparannuksen kustannuksista siirtää rakennusmääräysten vastaisten tilojen käytöstä aiheutuvan vesivahingon riskin muille osakkeenomistajille

• Hovioikeuden johtopäätös oli, että osakkeenomistaja oli tuottamuksellaan aiheuttanut WC-tilan vesivuodon, kun hän oli sallinut huoneistossaan vuosikausien ajan rakennusmääräysten vastaisen suihkutilan käytön.

Vuokralaisen korvausvastuu

• Vuokralainen vastaa huolimattomuudella aiheuttamistaan vahingoista

• AHVL perusteella vuokranantajalle aiheutetut vahingot

• Vahingonkorvauslain perusteella yhtiölle aiheutetut vahingot

• Jos esimerkiksi vuokralainen rikkoo vahingossa akvaarionsa ja aiheuttaa huoneistossa massiivisen vesivahingon, yhtiö korjaa rakenteet ja osakas pinnat.

• Sekä yhtiölle että osakkaalle syntyy oikeus vaatia korvausta vahingon aiheuttajalta eli vuokralaiselta

• Huom. osakas ei vuokranantajana vastaa vuokralaisen aiheuttamista vahingoista, koska osakkaan puolella ei tuottamusta.

Vakuutukset

Yhtiön kiinteistövakuutus

• Omaisuusvakuutus

• Vakuutetulle kohteelle sattuneet äkilliset ja ennalta arvaamattomat vahingot

• Palo-, putkivuoto-, käyttölaitevuoto-, viemäritukosvahingot

• Murron tai ilkivallan aiheuttamat vahingot

• Ei korvaa pikkuhiljaa syntyneitä, esim. vedeneristeen pettämisestä aiheutuneita vahinkoja

• Kiinteistönomistajan vastuuvakuutus

• Henkilö- ja esinevahingot, joista taloyhtiö on voimassa olevan lain mukaan korvausvelvollinen

• Liukastumiset, jään tai lumen putoamisen aiheuttamat vahingot

Yhtiön kiinteistövakuutus

• Hallinnon vastuuvakuutus

• Hallituksen jäsenten ja yhtiökokouksen puheenjohtajan aiheuttama taloudellinen vahinko, jos vakuutetut ovat voimassa olevan lain mukaan korvausvastuussa

• Ei ammatti-isännöitsijän aiheuttamat vahingot

• Oikeusturvavakuutus

• Omavastuu ja ikävähennykset vähentävät vakuutuskorvauksen määrää

• Käyttölaitevuodot usein 25% omavastuu

• Jos vesi- ja viemärijohdot ovat iäkkäitä, putkivuotojen osalta ikävähennys voi olla jopa 60%

• Myös suojeluohjeiden noudattamatta jättäminen peruste alentaa korvausta

Osakkaan ja asukkaan vakuutukset

• Kiinteistövakuutuksen omaisuusvakuutus ei korvaa asukkaiden omalle omaisuudelle aiheutuneita vahinkoja

• Kotivakuutus

• Korvaus irtaimistovahingoista

• Korvaus muutto- ja sijaisasumiskustannuksista

• Vastuuvakuutuksesta voi saada korvauksen, jos menetellyt huolimattomasti

• Vuokranantajavakuutus

• Perustason ylittävät pinnat

• Oikeusturva ja vastuuvakuutus

• Mahdollisia lisäturvia:

• Vuokralaisen tahalliset vahingot

• Keskeytysturva: vuokratulon menetys

Esimerkkitapaus

Vuokralainen on asentanut vuokranantajan luvalla oman astianpesukoneensa keittiöön. Koska liitos on tehty huolimattomasti, se irtoaa ja aiheuttaa laajan vesivahingon. Vesi tulee rakenteiden läpi myös alapuolisen asunnon katosta. Kunnossapitovastuu määräytyy yhtiössä lain mukaan.

A. Miten vahingon olisi voinut välttää? Entä miten sitä voi rajoittaa?

B. Täytyykö vuokranantajan vapauttaa vuokralainen vuokranmaksuvelvollisuudesta ja tarjota sijaisasunto?

C. Kuka korvaa vaurioituneiden pintojen ja rakenteiden korjaukset?

D. Onko alakerran sijoittajaosakkaalla oikeus vaatia pintojen uusimista ja saada korvaus menetetystä vuokratulosta

Case-harjoituksen vastauksetA. Miten vahingon olisi voinut välttää? Entä miten sitä voi rajoittaa?

1. Ammattiasentajan tilaamalla ja asennustodistuksen säilyttämällä2. Katkaisemalla vedentulo hanan sulkemalla ja kuivaamalla vettä pinnoilta3. Soittamalla heti päivystävään huoltoyhtiöön, ilmoittamalla isännöitsijälle ja vuokranantajalle sekä tekemällä

vahinkoilmoitus omalle vakuutusyhtiölle

B. Täytyykö vuokranantajan vapauttaa vuokralainen vuokranmaksuvelvollisuudesta ja tarjota sijaisasunto?1. Ei, koska vahinko aiheutunut vuokralaisen huolimattomuudesta2. Ei, koska vuokralainen hakee sijaisasunnon kustannukset omasta kotivakuutuksestaan

C. Kuka korvaa vaurioituneiden pintojen ja rakenteiden korjaukset?1. Yhtiö kuivattaa ja korjaa vain vaurioituneet rakenteet, koska vika ei ole yhtiön puolella2. Vuokranantaja korjaa pinnat, kuten keittiön kiintokalusteet ja lattiamateriaalit3. Sekä yhtiö että vuokranantaja voivat hakea korvauksen vuokralaiselta vahingon aiheuttajana4. Vuokralainen voi hakea korvauksia omasta kotivakuutuksestaan – muuten maksaa kaiken itse5. Jos asennusvirheeseen liittyvää tuottamusta ei olisi, voisi kiinteistövakuutus korvata rakenteet ja pinnat, jolloin

omavastuu jakautuisi näiden kustannusten suhteessa. Omavastuuasiasta voidaan myös sopia.

D. Onko alakerran sijoittajaosakkaalla oikeus vaatia pintojen uusimista ja saada korvaus menetetystä vuokratulosta1. Kyllä, yhtiön on ennallistettava pinnat, koska vesi on kulkeutunut yhtiön rakenteiden kautta2. Kyllä, vuokranantajavakuutuksen keskeytysturvasta – tai vahingon aiheuttaneelta vuokralaiselta

Kiitos!

Suomen Vuokranantajat ry

www.vuokranantajat.fi

Annankatu 24

00100 Helsinki

facebook.com/vuokranantajat

@vuokranantajat

@vuokranantajat