khỞi xƯỚng, lẬp vÀ triỂn khai thỰc hiỆn dỰ Án quy

Tài liệu của Trung tâm Dự báo và Nghiên cứu đô thị - PADDILes Livrets du Centre de Prospective et d'Études Urbaines - PADDI

04 - 08 / 06 / 2012 4 - 8 juin 2012

N° 41 - 2011/2012

N° 41 - 2011/2012

Centre de Prospectiveet d’Études Urbaines

Trung tâm Dự báo và Nghiên cứu đô thịCentre de Prospective et d’Études Urbaines

216 Nguyễn Đình Chiểu, Quận 3, Thành phố Hồ Chí MinhĐT / Fax : +84 (0)83 930 54 77 - Email : [email protected]

www.paddi.vn


SAØI GOØN TP HOÀ CHÍ MINH

R e g i o nR e g i o n


KHỞI XƯỚNG, LẬP VÀ TRIỂN KHAI THỰC HIỆN DỰ ÁNQUY HOẠCH

INITIALISATION, MONTAGE ET DÉROULEMENT D’UNEOPÉRATION D’AMÉNAGEMENT

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4

Cartonnerie

Placejacquard

AmicaleLaique

Khu vườnGachet

Nhà tập thểdục - bãiđậu xe

Nhà ở mới

Ngã tưGrand Gon-net - Balzac

Nhiệm vụ thiếtkế

Phá dỡ

Phá dỡ

Thi công giai đoạn 1


Giai đoạn 2: Gymnase

Thi công

Thi công

(Hoàn thành phần thô)

Thi công

Thi công đường Praire + rive amicale

Ý kiến

Nghiên cứuvà lấy ý kiến

Nghiên cứu và lấy ýkiến

Thi công quảng trườngJacquard

Nghiên cứu và lấy ý kiến

Nghiên cứu và lấy ýkiế

Nghiên cứu vàđấu thầu thi công


Nghiên cứu và đấuthầu thi công

Lựa chọn đơn vịthực hiện

Lựa chọn đơnvị thực hiện

Mua lại nhà, đất Tái định cư

Thi công quảngtrường và lối đi

Xây dựng

Nhiệm vụ thiết kế

Nhiệm vụthiết kế

Nhiệm vụthiết kế Nghiên cứu

Cuộc thi

Cuộc thiNhiệm vụthiết kế


Sử dụng tạm

Giai đoạn 1: rue B.Malon

3

Les Livrets du PADDI 4 au 8 juin 2012

Avan

t -pr

opos

/ Lờ

i nói

đầu

LỜI NÓI ĐẦUAVANT-PROPOS

R e g i o n

L’objectif général des ateliers de formation est le transfert de savoirs : les sessions du PADDI doivent permettre de compléter la formation des fonctionnaires de la ville en les sensibilisant à des concepts, des techniques et des méthodes nouvelles (transversalité, pluridisciplinarité) en matière de gestion urbaine, dans le contexte propre à Hô Chi Minh-Ville. La méthode proposée a été imaginée en collaboration avec les partenaires vietnamiens, puis validée par ces derniers.

Il s’agit de voir quelles méthodes sont utilisées et quelles réponses sont apportées en France pour répondre à des problèmes similaires à ceux rencontrés par les professionnels vietnamiens au cours de leur activité. Pour ce faire, l’atelier sera organisé autour d’un cas d’étude vietnamien très concret.

Une fois établies, ces connaissances devront pouvoir à la fois inspirer de nouvelles pratiques et de nouvelles politiques, et sensibiliser un public plus large grâce à une diffusion étendue.

C’est dans cet objectif de large diffusion et de sensibilisation que les Livrets ont été créés.

Mục tiêu tổng quát của các khóa học là chuyển giao tri thức: các khóa học của PADDI nhằm bổ sung cho chương trình đào tạo công chức của thành phố bằng cách hướng đến các khái niệm, kỹ thuật và phương pháp mới (toàn diện, đa ngành) trong quản lý đô thị, trong bối cảnh đặc thù của Thành phố Hồ Chí Minh. Phương pháp tổ chức khóa học được hình thành với sự phối hợp của các đối tác Việt Nam và được các đối tác phê duyệt.

Ý tưởng chủ đạo là xem ở Pháp, người ta sử dụng phương pháp nào và giải quyết như thế nào những vấn đề tương tự mà giới chuyên môn Việt Nam đang gặp phải. Để thực hiện được ý tưởng này, nội dung của mỗi khóa học xoay quanh một nghiên cứu trường hợp rất cụ thể của Việt Nam.

Các kiến thức tổng hợp từ khóa học có thể giúp hình thành những cách làm mới, chính sách mới và được phổ biến rộng rãi đến mọi người.

Tài liệu này được xuất bản nhằm mục đích phổ biến rộng rãi những kiến thức tổng hợp được từ khóa học.

Ghi chú: PADDI và các chuyên gia không chịu trách nhiệm về ý kiến phát biểu của học viên trong khóa học được ghi lại trong tài liệu này. Các phát biểu này là ý kiến riêng của học viên.

NB : Le PADDI, ainsi que les experts, n’entendent donner aucune approbation ni improbation aux propos émis et retranscrits dans ce livret. Ces propos doivent être considérés comme propres à leurs auteurs.

Tải về tập tài liệu và những thông tin bổ sung có sẵn trên trang web PADDI

http://www.paddi.vn

Le téléchargement des livrets ainsi que des informations complémentaires sont disponibles

sur le site internet du PADDI

http://www.paddi.vn

Biên soạn / Rédaction : Mary SenkeomanivaneBiên dịch / Traduction : Huỳnh Hồng ĐứcHiệu đính / Relectures : Fanny Quertamp, Mary Senkeomanivane, Đỗ Phương Thúy, Morgane Perset

Ngày in / Date d'impression : 23/12/2013

Số bản / Nombre d'exemplaires : 500

Công ty in / Imprimeur : KenG

Trung tâm PADDI xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Ông Stéphane Quadrio, Bà Lý Khánh Tâm Thảo và Ông Nguyễn Anh Tuấn đã tham gia khóa tập huấn cũng như đã đóng góp rất lớn cho việc xuất bản cuốn tài liệu này.

L’équipe du PADDI tient à adresser tous ses remerciements à Stéphane Quadrio, Ly Khanh Tam Thao et Nguyen Anh Tuan pour leur implication pendant l’atelier et pour leur participation à l’élaboration de ce livret.

4 5

Tài liệu của PADDI 04-08/06/2012

Mục

lục

Som

mai

re

R e g i o n R e g i o n


10

08

LISTE DES PARTICIPANTS À L’ATELIER

SIGLES

Sommaire

AVANT-PROPOS 03

Mục lục

LỜI NÓI ĐẦU 03

11

09

DANH SÁCH HỌC VIÊN THAM GIA KHÓA TẬP HUẤN

TỪ VIẾT TẮT

14DÉFINITIONS 15GIẢI THÍCH TỪ NGỮ

18PARTIE 1 – LES PROBLÉMATIQUES DU RENOUVELLEMENT URBAIN À HCMV

I. LES PRINCIPAUX ENJEUX EN 6 POINTS ..........................................................................................18

II. PRÉSENTATION DU CAS D’ÉTUDE : LE QUARTIER DE BEN BINH DONG ....................................20

Echanges et remarques

PARTIE 2 – RETOUR D’EXPÉRIENCE DE L’ETABLISSEMENT PUBLIC D’AMÉNAGEMENT DE SAINT-ETIENNE

I. L’EPASE : UN OUTIL DE DÉVELOPPEMENT URBAIN ET ÉCONOMIQUE AU SERVICE DE LA VILLE DE SAINT-ETIENNE ............................................................................................................................24

1. Ses missions, son mode d’organisation et de fonctionnement2. L’EPASE : un outil mis au service d’une stratégie territoriale3. Le rôle du conducteur d’opération

Remarques et échanges

II. LES ÉTAPES DU MONTAGE D’UNE OPÉRATION D’AMÉNAGEMENT ............................................32

1. Les étapes clés d’une opération d’aménagement2. La contractualisation de l’opération d’aménagement3. Les étapes de validation4. La consultation d’opérateurs immobiliers

24

PHẦN 1 – CÁC VẤN ĐỀ TRONG CẢI TẠO ĐÔ THỊ Ở TPHCM

I. 6 THÁCH THỨC CHÍNH .......................................................................................................................19

II. GIỚI THIỆU NGHIÊN CỨU TRƯỜNG HỢP: KHU VỰC BẾN BÌNH ĐÔNG .......................................21

Trao đổi và nhận xét

19

PHẦN 2 – KINH NGHIỆM CỦA BAN QUẢN LÝ DỰ ÁN QUY HOẠCH - ĐẦU TƯ - XÂY DỰNG SAINT-ETIENNE (EPASE)

I. EPASE: CÔNG CỤ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ VÀ KINH TẾ CỦA THÀNH PHỐ SAINT-ETIENNE ............25

1. Nhiệm vụ, mô hình tổ chức và hoạt động của Ban quản lý2. EPASE: Công cụ phục vụ cho viện triển khai thực hiện chiến lược phát triển3. Vai trò quản lý dự án

Nhận xét và trao đổi

II. CÁC BƯỚC CHÍNH TRONG LẬP DỰ ÁN QUY HOẠCH, ĐẦU TƯ XÂY DỰNG ................................33

1. Các bước chính của một dự án quy hoạch, đầu tư xây dựng2. Hợp đồng thực hiện dự án quy hoạch, đầu tư xây dựng3. Các bước phê duyệt4. Kêu gọi các nhà đầu tư thứ cấp tham gia

25

6 7


Mục

lục

Som

mai

re



III. GRANDS PRINCIPES DE GESTION DE PROJET ILLUSTRÉS PAR DES RETOURS D’EXPÉRIENCE ..................................................................................................................................... 36

1. Principes généraux de la gestion de projet : cas du réaménagement d’une entrée de ville


2. Réaliser un diagnostic : le cas de l’étude de renouvellement urbain du quartier Chappe Ferdinand


3. Etudier la faisabilité financière d’un projet : le cas de l’îlot Chappe-Ferdinand


4. Elaborer un planning d’opération

5. Faire le bilan économique d’une opération


III. CÁC NGUYÊN TẮC CHÍNH CỦA QUẢN LÝ DỰ ÁN THÔNG QUA CÁC VÍ DỤ MINH HỌA .............37

1. Các nguyên tắc chung của quản lý dự án: trường hợp dự án ở cửa ngõ ra vào thành phố


2. Thực hiện khảo sát: nghiên cứu trường hợp cải tạo đô thị ở ô phố Chappe Ferdinand


3. Nghiên cứu tính khả thi tài chính của một dự án: trường hợp ô phố Chappe Ferdinand


4. Lập kế hoạch triển khai dự án

5. Lập Bảng cân đối tài chính dự kiến của một dự án


PARTIE 3 – CAS PRATIQUE RÉALISÉ SUR LE PROJET DE RÉAMÉNAGEMENT D’UN QUARTIER DU DISTRICT 8

ANNEXES

PARTIE 4 – RECOMMANDATIONS : RENFORCER L’AIDE À LA DÉCISION ET LA MAÎTRISED’OUVRAGE PUBLIQUE

I. RAPPEL DES MODALITÉS DE TRAVAIL DU CAS PRATIQUE ..........................................................64

II. ANALYSE DES TRAVAUX DES PARTICIPANTS ET RECOMMANDATIONS ....................................68

ANNEXE 1 - CHECK-LIST INDICATIVE DES DONNÉES NÉCESSAIRES À L’ÉTUDE DE FAISABILITÉ ......76

ANNEXE 2 - CONSIGNES DE TRAVAIL ET MÉTHODE DE RESTITUTION SUIVIE PAR LES GROUPES ... 78

ANNEXE 3 - BILAN ÉCONOMIQUE DES TROIS SCENARIOS D’OPÉRATION ....................................... 80

64

76

72

PHẦN 3 – NGHIÊN CỨU TRƯỜNG HỢP DỰ ÁN CẢI TẠO ĐÔ THỊ TẠI MỘT KHU PHỐ Ở QUẬN 8

PHỤ LỤC

PHẦN 4 – KHUYẾN NGHỊ: TĂNG CƯỜNG HỖ TRỢ RA QUYẾT ĐỊNH VÀ QUẢN LÝ NHÀNƯỚC ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN

I. NHẮC LẠI YÊU CẦU CỦA BÀI TẬP THỰC HÀNH ..............................................................................65

II. PHÂN TÍCH BÀI TRÌNH BÀY CỦA CÁC NHÓM VÀ KHUYẾN NGHỊ ..................................................69

PHỤ LỤC 1 - DANH MỤC DỮ LIỆU CẦN CÓ ĐỂ LÀM NGHIÊN CỨU KHẢ THI ...................................77

PHỤ LỤC 2 - YÊU CẦU CỦA BÀI TẬP VÀ PHƯƠNG PHÁP TRÌNH BÀY BÁO CÁO TỔNG HỢP ........79

PHỤ LỤC 3 - BẢNG CÂN ĐỐI TÀI CHÍNH CỦA 3 PHƯƠNG ÁN ...........................................................81

65

77

73

88LISTE DES ATELIERS PASSÉS89DANH SÁCH CÁC KHÓA TẬP HUẤN

8 9

Từ v

iết t

ắt

Lexi

que




LEXIQUE TỪ VIẾT TẮT

AVP

APS

APD

COS

DoC

DTADD

DUP

DUPA

ESQ

EPA

EPIC

ICA

MOA

MOE

OIN

OPC

PLH

PLU

PRO

SHON

UCCI

ZAC

ZPPAUP

ARC

BQL

EPASE

EPIC

HĐQT

Sở QHKT

TPHCM

UBND

: Avant-projet

: Avant-projet Sommaire

: Avant-projet Détaillé / Définitif

: Coefficient d’Occupation des Sols

: Département de la Construction

: Directive Territoriale d’Aménagement et de Développement Durable

: Déclaration d’Utilité Publique

: Département de la Planification Urbaine et de l’Architecture

: Etudes d’Esquisse

: Établissement Public d’Aménagement

: Établissement Public à caractère Industriel et Commercial

: Investment and Construction Authority for the new Thu Thiem New Urban Area (ICA)

: Maître d’Ouvrage

: Maître d’Oeuvre

: Opération d’Intérêt National

: Ordonnancement Pilotage et Coordination

: Programme Local de l’Habitat

: Plan Local d’Urbanisme

: Etudes de projet

: Surface Hors Œuvre Nette

: Urban Civil Construction Investment Company

: Zone d’Aménagement Concertée

: Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager

: Trung tâm nghiên cứu Kiến trúc

: Ban Quản lý

: Ban Quản lý dự án quy hoạch - đầu tư - xây dựng Saint-Etienne

: Đơn vị sự nghiệp có thu

: Hội đồng quản trị

: Sở Quy hoạch - Kiến trúc

: Thành phố Hồ Chí Minh

: Ủy ban nhân dân

10 11

Dan

h sá

ch th

am g

ia k

hóa

tập

huấn

List

e de

s pa

rtici

pant

s à

l’ate

lier




LISTE DES PARTICIPANTS À L’ATELIER

L’expert français : Stéphane Quadrio, Chef de projet Manufacture & Plaine Achille, Etablissement Public d’Aménage-ment de Saint-Etienne

Les experts vietnamiens : Ly Khanh Tam Thao, Département de la Planification Urbaine et de l’Architecture (DUPA) et Nguyen Anh Tuan, Architecture Research Center (ARC-DUPA)

L’interprète : Huynh Hong Duc

Département de la Planificationet de l’Architecture

Bui Quoc CuongLe Cao DamNguyen Thi LoiNguyen Thi Diem TrangNguyen Thi Phuong HaLuong Ngoc Diem ThiPham Duc Toan

Architecture Research Center (ARC-DUPA)

Pham Thuy LinhDoan Truc QuynhNguyen Thi Thanh HangNguyen Ngoc DuongNguyen Thanh Cong

Département de la Construction

Nguyen Hoang Tuan

Département des Transports et des Communi-cationsBureau de Gestion des Infrastructures tech-niques

La Thuy Minh Nha

Autorité de gestion de l’Investissement, de la Construction et du Renouvellement urbain

Tran Minh Phuong

District Phu Nhuan

Le Thu TrangTran Duc Loc

Bureau de Gestion urbaine du district 3

Nguyen Tran Viet Ha


Le Pham Son Tung


Nguyen Thanh Minh


Le Vo Duc Nhan


Ngo Viet Binh


Pham Do Thuy Van

Bureau de Gestion urbaine du district Cu Chi

Nguyen Quoc Thai

Bureau de Gestion urbaine du district Hoc Mon

Tran Ngoc Dinh

Bureau de Gestion urbaine du district Nha Be

Nguyen Phuoc Nhat Long

Institut de la Recherche pour le développement de Hô Chi Minh-Ville (HIDS)

Pham Hoang PhuocNguyen Thi Hong DiemDang Tran TrungLe Ngoc Linh

Institut d’Urbanisme et de Construction

Do Nguyen PhongDo Duy Thien

Centre d’information sur la planification urbaine

Le Thi Thu Ha

DANH SÁCH THAM GIA KHÓA TẬP HUẤN

Chuyên gia Pháp: Stéphane Quadrio, Ban Quản lý dự án quy hoạch - đầu tư - xây dựng Saint-Etienne (EPASE)

Các chuyên gia Việt Nam: Lý Khánh Tâm Thảo, Sở Quy hoạch Kiến trúc, và Nguyễn Anh Tuấn, Trung tâm nghiên cứuKiến trúc (ARC)

Phiên dịch: Huỳnh Hồng Đức

Sở Quy hoạch - Kiến trúc

Bùi Quốc CườngLê Cao ĐàmNguyễn Thị LợiNguyễn Thị Diễm TrangNguyễn Thị Phương HàLương Ngọc Diễm ThiPhạm Đức Toàn

Sở Quy hoạch Kiến trúcTrung tâm Nghiên cứu kiến trúc

Phạm Thùy LinhĐoàn Trúc QuỳnhNguyễn Thị Thanh HằngNguyễn Ngọc DươngNguyễn Thành Công

Sở Xây dựng

Nguyễn Hoàng Tuấn

Sở Giao thông vận tải Phòng Quản lý hạ tầng kỹ thuật

La Thúy Minh Nhã

Ban Quản lý đầu tư xây dựng công trình nâng cấp đô thị

Trần Minh Phương

Quận Phú Nhuận

Lê Thu TrangTrần Đức Lộc

Phòng Quản lý đô thị Quận 3

Nguyễn Trần Việt Hà


Lê Phạm Sơn Tùng


Nguyễn Thanh Minh


Lê Võ Đức Nhân


Ngô Việt Bình


Phạm Đỗ Thùy Vân

Phòng Quản lý đô thị huyện Củ chi

Nguyễn Quốc Thái

Phòng Quản lý đô thị huyện Hóc Môn

Trần Ngọc Đình

Phòng Quản lý đô thị huyện Nhà Bè

Nguyễn Phước Nhật Long

Viện Nghiên cứu phát triển TPHCM

Phạm Hoàng PhướcNguyễn Thị Hồng DiễmĐặng Trần TrungLê Ngọc Linh

Viện Quy hoạch xây dựng

Đỗ Nguyên PhongĐỗ Duy Thiện

Trung tâm Thông tin quy hoạch

Lê Thị Thu Hà

12 13

Dan

h sá

ch th

am g

ia k

hóa

tập

huấn

List

e de

s pa

rtici

pant

s à

l’ate

lier




Văn phòng UBND thành phố Cần Thơ

Võ Minh Cảnh

Sở Xây dựng - thành phố Cần Thơ

Lê Nguyễn Đăng KhoaNguyễn Văn Hải

Viện Kiến Trúc - Quy hoạch Cần Thơ

Nguyễn Vũ Ngọc Minh Trung

Đại học Kiến trúc TPHCM

Trương Thị Thanh Trúc

Trường Cao đẳng GTVT

Nguyễn Trọng Lương

PADDI

Fanny QuertampNguyễn Hồng VânMary SenkeomanivaneLê Thị Huyền TrangHuỳnh Hồng Đức

Bureau du Comité populaire de Can Tho

Vo Minh Canh

Département de la Construction de Can Tho

Le Nguyen Dang KhoaNguyen Van Hai

Institut de l’Architecture et de la Planification de Can Tho

Nguyen Vu Ngoc Minh Trang

Université d’Architecture de Hô Chi Minh-Ville

Truong Thi Thanh Truc

École des Transports et des Communications

Nguyen Trong Luong

PADDI

Fanny QuertampNguyen Hong VanMary SenkeomanivaneLe Thi Huyen TrangHuynh Hong Duc

14 15

Giả

i thí

ch từ

ngữ

Défi

nitio

ns




DÉFINITIONS1 GIẢI THÍCH TỪ NGỮAvant-Projet (AVP) : L’avant-projet est la phase préliminaire d’un projet. Il s’agit de délimiter et de définir le cadre du pro-jet (budget prévisionnel, étapes du projet, acteurs du projet, jalonnement et échéances, etc.). L’avant-projet comprend deux étapes : des études d’avant-projet sommaire et des études d’avant-projet détaillé ou définitif.

Avant-Projet Sommaire (APS) : Les études d’APS ont pour objet de préciser la composition générale en plan et en vo-lume ; d’apprécier les volumes intérieurs et l’aspect extérieur de l’ouvrage ; de proposer les dispositions techniques pou-vant être envisagées ; de préciser le calendrier de réalisation et, le cas échéant, le découpage en tranches fonctionnelles ;d’établir une estimation provisoire du coût prévisionnel des travaux.

Avant-projet Détaillé / Définitif (APD) : Les études d’APD ont pour objet de déterminer les surfaces détaillées de tous les éléments du programme ; d’arrêter en plans, coupes et façades les dimensions de l’ouvrage, ainsi que son aspect ; de définir les principes constructifs, les matériaux et les ins-tallations techniques ; d’établir l’estimation définitive du coût prévisionnel des travaux, décomposés en lots séparés ; de permettre au maître de l’ouvrage d’arrêter définitivement le programme ; de permettre l’établissement du forfait de rému-nération dans les conditions prévues par le contrat de maî-trise d’œuvre.

Coefficient d’Occupation des Sols (COS) : Le COS est fixé par les communes et détermine la surface constructible d’un terrain par rapport à sa superficie. Le COS fixe donc la den-sité maximale de construction autorisée sur un terrain.

Directrice Territoriale d’Aménagement et de Développe-ment Durable (DTADD) : Les DTADD sont des documents d’urbanisme d’État stratégiques, de planification à long terme, avec lesquels les documents de planification locale doivent être compatibles. Elles expriment les orientations fondamen-tales de l’État en matière d’aménagement, ses objectifs de localisation des grandes infrastructures de transport et des grands équipements ainsi que ses objectifs de préservation de l’environnement.

Déclaration d’Utilité Publique (DUP) : La DUP est un acte administratif reconnaissant le caractère d’utilité publique à une opération projetée. Elle est la condition préalable à toute procédure expropriation qui serait rendue nécessaire pour la poursuite de l’opération.

Etudes d’esquisse (ESQ) : Les études d’esquisse inter-viennent en amont des phases d’avant-projet. Elles ont pour objet de proposer une ou plusieurs solutions d’ensemble tra-duisant les éléments majeurs du programme, d’en indiquer les délais de réalisation et d’examiner leur compatibilité avec

Dự án sơ bộ: là giai đoạn trước khi lập dự án chính thức. Đây là giai đoạn xác định khuôn khổ của dự án chính thức (ngân sách dự kiến, các bước của dự án, các chủ thể có liên quan trong dự án, lộ trình thực hiện dự án...). Dự án sơ bộ gồm hai bước: nghiên cứu, thiết kế sơ bộ và nghiên cứu, thiết kế chi tiết.

Nghiên cứu thiết kế sơ bộ: mục tiêu của bước này là xác định quy mô của dự án, đề ra các giải pháp kỹ thuật, xác định rõ kế hoạch thực hiện, lập bảng ước tính chi phí của dự án.

Nghiên cứu, thiết kế chi tiết: mục tiêu là xác định rõ diện tích của từng công trình trong dự án, lập bản vẽ thiết kế chi tiết mặt cắt, mặt bên và xác định rõ kích thước của mỗi công trình; xác định rõ các nguyên tắc xây dựng, vật liệu xây dựng và trang thiết bị kỹ thuật; xác định rõ chi phí thi công, phân chia việc thi công thành các gói thầu; giúp cho chủ đầu tư chốt nội dung dự án; xác định tổng chi phí tư vấn thiết kế, quản lý dự án theo các điều kiện đã dự kiến trong hợp đồng tư vấn.

Hệ số sử dụng đất: do chính quyền thành phố quyết định. Nó xác định tổng diện tích sàn xây dựng trên cơ sở diện tích của khu đất. Hệ số sử dụng đất là yếu tố quyết định quy mô công trình xây dựng.

Chỉ thị quy hoạch lãnh thổ và phát triển bền vững: là tài liệu quy hoạch đô thị do Chính phủ lập, mang tính chiến lược và có tầm nhìn dài hạn. Các tài liệu quy hoạch ở địa phương phải tuân thủ Chỉ thị Quy hoạch lãnh thổ và Phát triển bền vững. Chỉ thị này thể hiện các định hướng chiến lược của Chính phủ về quy hoạch lãnh thổ, vị trí các công trình cơ sở hạ tầng giao thông trọng điểm, công trình công cộng và các mục tiêu về bảo vệ môi trường.

Tuyên bố vì lợi ích công: là một văn bản hành chính công nhận tính công ích của một dự án sẽ được thực hiện. Tuyên bố vì lợi ích công là điều kiện cần thiết phải có để tiến hành thủ tục trưng mua bất động sản, giải phóng mặt bằng phục vụ cho dự án.

Nghiên cứu sơ bộ: là nghiên cứu được thực hiện trước khi có dự án. Nghiên cứu này nhằm đề ra một hoặc nhiều phương án tổng thể cho dự án. Các phương án này cụ thể hóa nội dung dự kiến của dự án, thời hạn thực hiện, mức độ phù hợp của nội dung dự án với ngân sách dự kiến của chủ đầu tư và chỉ rõ tính khả thi của dự án so với các ràng buộc về nội dung và địa điểm thực hiện dự án.

Ban Quản lý các dự án quy hoạch, đầu tư, xây dựng: ở Pháp, đây là một đơn vị sự nghiệp có thu, do Chính phủ thành lập, có nhiệm vụ thực hiện các dự án quy hoạch, đầu tư, đất

la partie de l’enveloppe financière prévisionnelle retenue par le maître de l’ouvrage et affectée aux travaux ; de vérifier la faisabilité de l’opération au regard des différentes contraintes du programme et du site.

Établissement Public d’Aménagement (EPA) : Un EPA est, en France, un type d’établissement public à caractère industriel et commercial, qui consiste en une structure opéra-tionnelle sous l’autorité de l’Etat ayant pour vocation de réa-liser des opérations foncières et pour le compte de celui-ci, d’une col-lectivité territoriale ou d’un établissement public.

Etablissement Public à caractère Industriel et Commer-cial (EPIC) : Un EPIC est un organisme ayant pour but la gestion d’une activité de service public. Les EPIC ont été créés pour faire face à un besoin qui pourrait être assuré par une entreprise industrielle ou commerciale, mais qui, compte tenu des cir-constances, ne peut pas être correctement ef-fectué par une entreprise privée soumise à la concurrence. Ils sont rattachés à l’État ou à une collectivité territoriale de tutelle : une région, un département ou une commune. Il existe quelques établissements publics non rattachés.

Maîtrise d’ouvrage (MOA) et conduite d’opération : Le maître d’ouvrage d’une opération de construction est le don-neur d’ordre client. C’est la personne physique ou morale qui décide de réaliser l’opération, qui en fixe le programme, qui dispose du terrain, qui réunit le financement, qui paie, qui fixe le calendrier, qui choisit les professionnels chargés de la réalisation (le concepteur du projet, le ou les entrepre-neurs, le contrôleur technique et parfois même les fabricants de produits), qui signe les marchés et contrats d’études et de travaux. Il a une fonction essentielle ; il ne fait pas, mais il fait faire. Il n’est pas nécessairement un technicien de la construction mais il doit connaître les rôles et les responsabi-lités des spécialistes auxquels il fait appel et il doit veiller à ce que chacun joue son rôle. Il arbitre les conflits éventuels. On distingue parfois deux principales missions dans la maîtrise d’ouvrage : la direction d’investissement et la conduite d’opé-ration. La direction d’investissement concerne la responsa-bilité financière et de programmation ; elle ne peut pas être déléguée, ce qui n’exclut pas le recours aux conseils de spé-cialistes, par exemple pour l’établissement du programme.

La conduite d’opération est plus technique : elle concerne les phases d’étude et d’exécution du projet; elle implique des relations directes et régulières avec les professionnels choisis et l’arbitrage des conflits éventuels ; elle implique de contrôler que les intervenants accomplissent bien leur mis-sion, la détermination des droits à paiements, la réception des travaux à leur achèvement. La conduite d’opération peut être déléguée par contrat à une entité juridiquement distincte

đai cho Chính phủ, Chính quyền địa phương hoặc một đơn vị công lập khác.

Đơn vị sự nghiệp có thu: là một cơ quan công lập và có nhiệm vụ quản lý dịch vụ công. Đơn vị sự nghiệp có thu được thành lập để đảm nhận một hoạt động mà nhà nước tuy có thể giao cho doanh nghiệp tư nhân thực hiện, nhưng vì phải cạnh tranh nên các đơn vị tư nhân sẽ không thể thực hiện tốt hoạt động đó. Đơn vị sự nghiệp có thu trực thuộc Chính phủ hoặc Chính quyền địa phương: vùng, tỉnh, thành phố. Tuy nhiên, cũng có một số đơn vị sự nghiệp không trực thuộc.

Chủ đầu tư dự án: là người chủ của dự án. Chủ đầu tư có thể là thể nhân hoặc pháp nhân, có quyền quyết định thực hiện dự án, nội dung dự án, có kinh phí thực hiện, quyết định kế hoạch của dự án, lựa chọn các đơn vị chịu trách nhiệm thực hiện dự án (thiết kế, nhà thầu thi công, giám sát kỹ thuật và các nhà sản xuất trang thiết bị). Chủ đầu tư là người ký hợp đồng nghiên cứu, tư vấn thiết kế và thi công. Chủ đầu tư không trực tiếp thực hiện công trình, mà đặt hàng cho các đơn vị có chuyên môn thực hiện công trình đó. Chủ đầu tư không nhất thiết phải là chuyên gia về kỹ thuật xây dựng, nhưng phải biết vai trò và trách nhiệm của các đơn vị tham gia thực hiện dự án và phải đảm bảo từng đơn vị làm đúng vai trò của mình. Chủ đầu tư ra quyết định đối với các vấn đề mà các bên tham gia dự án chưa thống nhất được. Đôi khi, người ta phân biệt hai nhiệm vụ chính của chủ đầu tư: quản lý đầu tư và quản lý dự án. Quản lý đầu tư liên quan đến trách nhiệm tài chính và nội dung của dự án. Đây là công việc mà chủ đầu tư phải trực tiếp thực hiện, không thể giao cho người khác được. Tuy nhiên, chủ đầu tư có thể sử dụng các chuyên gia tư vấn, ví dụ tư vấn xác lập nội dung của dự án.

Quản lý dự án liên quan đến các vấn đề kỹ thuật: nghiên cứu và thực hiện dự án, quan hệ trực tiếp và thường xuyên với các đơn vị đã được lựa chọn tham gia dự án; xử lý, dung hòa các tranh chấp, kiểm tra, giám sát công việc của các đơn vị thực hiện dự án, nghiệm thu và thanh toán. Chủ đầu tư có thể ủy quyền quản lý dự án cho một đơn vị chuyên nghiệp thông qua hợp đồng.

Đơn vị tư vấn: là đơn vị được chủ đầu tư chọn để lập dự án và quản lý việc triển khai thực hiện dự án. Đơn vị tư vấn là một ê-kíp gồm các chuyên gia trong lĩnh vực xây dựng: kiến trúc sư, kỹ sư... Nhiệm vụ của đơn vị tư vấn là đảm bảo tính phù hợp và khả thi của dự án với địa điểm thực hiện dự án và môi trường xung quanh; thiết kế dự án phù hợp với quy định, nội dung và chi phí mà chủ đầu tư đã xác định; thực hiện các thủ tục hành chính cần thiết (ví dụ xin giấy phép xây dựng); chuẩn bị hồ sơ gói thầu thi công; tham gia đàm phán lựa chọn

1 D’après : Dictionnaire de l’urbanisme et de l’aménagement, sous la direction de Pierre Merlin et Françoise Choay, PUF, 1988 / Certu : www.certu.fr/ Legifrance : www.legifrance.gouv.fr.

1 Theo Từ điển quy hoạch đô thị, Chủ biên Pierre Merlin và Françoise Choay, PUF, 1988.

16 17

Giả

i thí

ch từ

ngữ

Défi

nitio

ns




du directeur d’investissement : on parle alors de maîtrise d’ouvrage déléguée.

Maître d’œuvre (MOE) : Le MOE est désigné par la MOA pour établir un projet et en contrôler l’exécution. Le MOE est un professionnel de la construction : architecte, ingénieur-conseil, bureau d’études, cabinet d’ingénierie. Son rôle consiste à s’assurer que le programme est viable et réalisable eu égard au terrain et à son environnement ; à concevoir le projet et à en établir les pièces écrites et dessinées en res-pectant la réglementation, les règles de l’art, le programme et le coût d’objectifs fixés par la MOA ; à introduire des de-mandes d’autorisation administrative (permis de construire par exemple) ; à préparer le dossier de consultation des en-treprises ; à participer à la négociation avec les entreprises et à la mise au point du marché ; à s’assurer que les travaux sont exécutés conformément aux clauses du marché ; à pro-poser les versements d’acompte aux entreprises ; à assister la MOA lors des opérations de réception des travaux.

Opération d’intérêt national (OIN) : Une OIN est, en France, une opération d’urbanisme à laquelle s’applique un régime juridique particulier en raison de son intérêt majeur. L’État conserve dans ces zones la maîtrise de la politique d’urba-nisme. Les opérations d’intérêt national sont soumises à l’article L121-2 du code de l’urbanisme. Un décret en Conseil d’État peut créer ou supprimer une OIN.

Dans une opération d’intérêt national, c’est l’Etat et non la commune qui délivre les autorisations d’occupation des sols et en particulier les permis de construire. De même, c’est le préfet et non la commune qui décide de la création d’une zone d’aménagement concertée (ZAC) à l’intérieur d’une OIN.

On compte 12 OIN en France, qui recouvrent des natures de projet très différentes, dont : les villes nouvelles de Marne-la- Vallée et Sénart, le quartier d’affaire de La Défense, l’opéra-tion d’aménagement et de renouvellement urbain de Saint- Etienne, les complexes industriels et portuaires d’Antifer (Le Havre) et les aérodromes de Paris-Charles-de-Gaulle, Paris- Orly et Paris-Le Bourget.

Ordonnancement Pilotage et Coordination (OPC) : La mission de l’OPC a pour objectif essentiel l’optimisation des délais de l’opération, le contrôle et le suivi de l’avancement et de la coordination entre les différents intervenants.

Etudes de projet (PRO) : Le PRO a pour objet de préciser par des plans, coupes et élévations, les formes des différents éléments de la construction, la nature et les caractéristiques des matériaux et les conditions de leur mise en œuvre ; de déterminer l’implantation, et l’encombrement de tous les élé-ments de structure et de tous les équipements techniques ; de préciser les tracés des alimentations et évacuations de tous les fluides ; d’établir un coût prévisionnel des travaux décomposés par corps d’état, sur la base d’un avant-métré ; de permettre au maître de l’ouvrage, au regard de cette éva-

luation, d’arrêter le coût prévisionnel de la réalisation de l’ou-vrage et, par ailleurs, d’estimer les coûts de son exploitation ;de déterminer le délai global de réalisation de l’ouvrage. Le PRO est lancé à l’issue de la phase d’avant-projet.

Programmation urbaine : la programmation urbaine touche l’ensemble des composantes d’un tissu urbain - le logement, les activités économiques, les équipements collectifs, les transports, la logistique et la circulation - qu’elle analyse, dimensionne et organise au regard des besoins des usa-gers (résidents, actifs, utilisateurs et services, visiteurs et touristes) d’un territoire, d’un tissu existant et d’une évolu-tion à court, moyen et long termes. Dans le cadre d’un projet urbain, la pratique de la programmation à l’échelle urbaine vise à la définition des différents besoins fonctionnels des usagers existants ou futurs d’un territoire pouvant s’étendre au-delà du secteur d’aménagement projeté, par exemple les équipements d’un centre-ville qui touchent l’ensemble de la population de la ville, voire de l’agglomération. La program-mation urbaine doit également s’envisager dans le temps en mesurant l’impact d’une nouvelle programmation sur le tissu urbain.

Programme Local de l’Habitat (PLH) : Le PLH est un do-cument de programmation à 6 ans qui détaille les objectifs et orientations, les actions et moyens pour répondre aux besoins en logements d’une commune ou d’un groupement de communes et assurer entre les territoires une répartition équilibrée et diversifiée de l’offre en logements.

Plan Local d’Urbanisme (PLU) : Le PLU est un document d’urbanisme réglementaire qui, à l’échelle d’une commune ou d’un groupement de communes, établit un projet global d’urbanisme et d’aménagement et fixe en conséquence les règles générales d’utilisation du sol sur le territoire considéré. Un PLU peut être intercommunal, on parle alors de PLUI.

Surface Hors Œuvre Nette (SHON) : La SHON d’une construction est la somme des surfaces de plancher de chaque niveau calculées à partir du nu extérieur des murs, de laquelle ont été retranchés les surfaces non-aménageables (sous-sols et combles non aménageables, toiture-terrasse, balcons, loggias, surfaces non closes du rez-de-chaussée et garages).

Zone d’Aménagement Concertée (ZAC) : Opération d’aménagement et d’équipement d’initiative publique, la ZAC représente un mode de production de terrains à construire viabilisés.

Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et du Paysage (ZPPAUP) : La ZPPAUP est un document d’urbanisme réglementaire délimitant des servitudes d’utilité publique pour lesquelles sont définies des prescriptions parti-culières en matière d’architecture et de paysage. Les travaux de construction, de démolition, de déboisement, de transfor-mation ou de modification de l’aspect des immeubles com-pris dans le périmètre de la zone de protection sont soumis à autorisation spéciale.

nhà thầu thi công; soạn thảo hợp đồng với nhà thầu thi công; kiểm tra, giám sát để đảm bảo tiến độ thi công đúng theo quy định trong hợp đồng; đề xuất các khoản tạm ứng cho nhà thầu thi công; hỗ trợ chủ đầu tư nghiệm thu công trình.

Dự án trọng điểm vì lợi ích quốc gia: Ở Pháp, dự án trọng điểm vì lợi ích quốc gia là dự án quy hoạch đô thị có chế độ pháp lý đặc biệt vì gắn với những lợi ích lớn. Trong những dự án này, Chính phủ nắm quyền kiểm soát các chính sách về quy hoạch, đầu tư, xây dựng. Các dự án trọng điểm vì lợi ích quốc gia tuân theo Điều L121-2 của Bộ luật quy hoạch đô thị. Một Nghị định của Hội đồng Nhà nước có thể xác lập hoặc hủy bỏ một dự án trọng điểm vì lợi ích quốc gia.

Trong dự án trọng điểm vì lợi ích quốc gia, Chính phủ, chứ không phải Thành phố là cơ quan cấp giấy phép xây dựng. Tỉnh trưởng (là người đại diện của Trung ương tại địa phương), chứ không phải Thị trưởng, là người quyết định thành lập Khu quy hoạch có sự phối hợp nằm trong khuôn khổ dự án trọng điểm vì lợi ích quốc gia.

Hiện nay, ở Pháp có 12 dự án trọng điểm vì lợi ích quốc gia trong đó có dự án các khu đô thị mới ở Marne-la-Vallée và Sénart, khu trung tâm thương mại, dịch vụ, văn phòng La Défense, dự án quy hoạch, đầu tư xây dựng và cải tạo đô thị ở Saint-Etienne, khu phức hợp công nghiệp và cảng Antifer (Le Havre) và các sân bay Paris-Charles-de-Gaulle, Paris-Orly và Paris-Le Bourget.

Nhiệm vụ theo dõi và điều phối: mục tiêu chính của nhiệm vụ này là tối ưu hóa thời gian thực hiện dự án, kiểm tra, giám sát và theo dõi tiến độ; điều phối các hành động của các chủ thể tham gia dự án.

Hồ sơ thiết kế dự án: là tài liệu bao gồm bản vẽ, mặt cắt công trình, hình dáng tòa nhà, tính chất và đặc điểm của vật liệu xây dựng, các điều kiện xây dựng, các hệ thống kỹ thuật; bảng chiết tính chi phí thi công để giúp chủ đầu tư đánh giá, quyết định chi phí thực hiện dự án. Hồ sơ này cũng có tài liệu ước tính chi phí vận hành tòa nhà và kế hoạch tiến độ xây dựng tòa nhà. Hồ sơ thiết kế dự án được lập ngay sau giai đoạn lập dự án sơ bộ.

Chương trình phát triển đô thị: là tài liệu liên quan đến tất cả các thành phần cấu thành đô thị: nhà ở, hoạt động kinh tế, công trình công cộng, vận tải, logistic và giao thông. Tài liệu này phân tích, xác định quy mô, bố trí các hoạt động, công trình cho phù hợp với nhu cầu của người sử dụng (người dân, người sử dụng các dịch vụ, khách vãng lai và khách du lịch) trên một địa bàn trong ngắn hạn, trung và dài hạn. Trong khuôn khổ của một dự án đô thị, chương trình phát triển đô thị là tài liệu xác định nhu cầu của người sử dụng hiện tại và tương lai đối với các công trình công cộng trên một địa bàn, có thể rộng lớn hơn địa bàn của dự án. Ví dụ các công trình công cộng ở khu trung tâm thành phố có ảnh hưởng đến toàn bộ cư dân của thành phố, thậm chí của cả khu vực đô thị xung quanh. Chương trình này cũng dự kiến việc đánh giá tác động của các công trình sẽ xây dựng trong dự án đô thị.

Chương trình nhà ở địa phương: là một chương trình cho giai đoạn 6 năm trong đó thể hiện rõ mục tiêu, định hướng, hành động và phương tiện cần có để đáp ứng nhu cầu nhà ở tại một thành phố hoặc trên một địa bàn liên thành phố. Chương trình này cũng nhằm đảm bảo sự đa dạng và cân bằng về nguồn cung nhà ở tại các địa phương.

Quy hoạch đô thị địa phương (Quy hoạch chi tiết): là tài liệu quy hoạch đô thị mang tính pháp quy, bao phủ địa bàn một thành phố hoặc một địa bàn liên thành phố và xã. Quy hoạch này xác định các quy tắc sử dụng đất trên địa bàn.

Diện tích sàn hữu ích: là tổng diện tích sàn thông thủy trừ đi các phần diện tích không sử dụng được (phần hầm và áp mái không sử dụng được, ban công, loggias, diện tích không có mái che và cửa đóng ở tầng trệt, chỗ đậu xe).

Khu quy hoạch có sự thoả thuận: là khu quy hoạch do nhà nước xác lập để tạo nguồn cung đất đã có cơ sở hạ tầng.

Khu bảo tồn di sản kiến trúc, cảnh quan và đô thị: là tài liệu quy hoạch đô thị mang tính pháp quy, xác định phạm vi phục vụ cho lợi ích công và trong phạm vi đó có các quy định đặc biệt về kiến trúc và cảnh quan. Việc xây dựng, phá bỏ, đốn hạ cây xanh, thay đổi các công trình trong phạm vi này phải có giấy phép đặc biệt.

•

•

18 19

Phần

1

Parti

e 1




PARTIE 1 – LES PROBLÉMATIQUES DU RENOU-VELLEMENT URBAIN À HCMV

PHẦN 1 – CÁC VẤN ĐỀ TRONG CẢI TẠO ĐÔ THỊỞ TPHCM

M. Ly Khanh Tam Thao du Département de la Planification Urbaine et de l’Architecture (DUPA) présente une synthèse des enjeux auxquels Hô Chi Minh-Ville est confrontée en matière de renouvellement urbain :

Le partage des coûts et des recettes des projets. Actuellement, il n’y a pas encore de mécanisme effi-cace et favorable au partage des coûts et des inté-rêts entre les acteurs impliqués dans les projets de rénovation urbaine. Par exemple, parmi les habitants, on distingue les gagnants et les perdants : ceux qui bénéficient directement du projet (comme dans le cas de ceux qui après restructuration du quartier se retrouvent sur front de rue plutôt que dans les ruelles), contre ceux qui se situaient sur l’emprise de la route et qui bénéficient d’une indemnisation parfois insuffi-sante ou non compatible avec leurs souhaits. De plus, les acteurs concernés ne voient pas toujours claire-ment leurs intérêts dans le projet.

Le mode d’indemnisation et de relogement. Il existe deux modes de relogement : relogement sur place ou hors site (en appartement ou sur une par-celle à construire). S’ils ne souhaitent pas être relo-gés, les habitants peuvent toucher leurs indemnités et trouver par eux-mêmes leurs nouveaux logements. Chaque mode présente des avantages et des incon-vénients.Dans les zones où le parc de logements destinés au relogement est limité, le relogement hors site est plus facile à organiser. Pourtant, il arrive que le lieu de relogement se trouve loin des bassins d’emploi et de sociabilité des habitants. Ceci entraîne parfois de nouveaux déménagements et la création de nou-veaux bidonvilles. Le relogement sur site : l’aménageur réserve une place sur site pour les habitants à reloger. Mais le relogement sur place peut poser des problèmes de conflits entre habitants.

La dédensification résidentielle : la pression démo-graphique est importante, à l’inverse de l’Europe où les centres-villes sont délaissés et à redynamiser. Ici, on cherche à desserrer le centre pour soulager les infrastructures2.

Les espaces publics : dans les quartiers résidentiels existants, les espaces verts et les espaces publics sont insuffisants. Le financement pour l’investisse-ment et l’entretien de ces espaces est encore limité. Les investisseurs ne sont pas intéressés par la créa-tion de ces espaces car ils ne représentent que des coûts.

La perte du patrimoine « ordinaire » : pagodes, maisons typiques, entrepôts anciens,… ces ouvrages ont de la valeur mais elle n’est pas assez élevée pour qu’ils soient classés et protégés. Le cadre législa-tif est par ailleurs insuffisant. L’environnement et le cadre de vie modifiés par le renouvellement urbain faire perdre une identité à un quartier et des repères aux habitants.

Le financement : on observe un manque de cadre juridique et d’outils efficaces de négociation avec les investisseurs. Il manque également des mesures coercitives au cas où les investisseurs retardent ou ne réalisent pas les projets.

Ông Lý Khánh Tâm Thảo, Sở Quy hoạch - Kiến trúc (Sở QHKT) trình bày tóm tắt những thách thức mà TPHCM đang phải đối mặt trong công tác cải tạo đô thị.

Chia sẻ chi phí và lợi ích của các dự án: Hiện nay, chưa có cơ chế hiệu quả và thuận lợi cho việc chia sẻ chi phí và lợi ích giữa các bên liên quan trong các dự án chỉnh trang cải tạo đô thị. Chẳng hạn như trong số những người dân chịu ảnh hưởng của dự án, có người được lợi và cũng có người bị thiệt thòi: những người hưởng lợi trực tiếp từ dự án (ví dụ những người trước dự án thì nhà ở trong hẻm, sau khi thực hiện dự án thì nhà đó trở thành nhà mặt tiền); những người bị thiệt thòi là những người nằm trong phạm vi dự án và bị giải tỏa di dời với mức đền bù có khi không thỏa đáng hoặc phù hợp với nguyện vọng. Ngoài ra, các chủ thể có liên quan có khi còn chưa thấy được lợi ích của mình trong dự án.

Phương thức bồi thường - tái định cư: Có hai phương thức: người dân được bố trí tái định cư tại chỗ hoặc ngoài phạm vi dự án (căn hộ hoặc nền đất); hoặc có thể nhận tiền đền bù và tự lo nơi ở mới... Mỗi phương thức có lợi thế và bất lợi của nó.Đối với một số khu vực có quỹ nhả tái định cư hạn chế, việc tái định cư ngoài phạm vi dự án dễ thực hiện hơn, tuy nhiên có trường hợp nơi ở mới cách xa nơi làm việc và các mối quan hệ xã hội; điều này có khi dẫn tới tình trạng người dân tiếp tục chuyển đi và hình thành những khu nhà ở tự phát mới.

Giảm mật độ dân số: áp lực dân số ở TPHCM rất lớn, không giống như ở Châu Âu, nơi đang phải thu hút dân số vào các trung tâm thành phố5. Ở TPHCM, chúng tôi cố gắng giảm áp lực dân số ở khu trung tâm để giảm sức ép lên cơ sở hạ tầng.

Không gian công cộng: trong các khu dân cư hiện hữu, công viên và không gian công cộng không đủ. Kinh phí cho đầu tư và bảo dưỡng công viên, cây xanh và không gian công cộng cũng còn khó khăn. Các nhà đầu tư thường ngại đầu tư vào các không gian này bởi vì phải tốn chi phí.

Đánh mất di sản “bình thường”: nhà ở truyền thống, chùa, nhà kho cũ... là những công trình có giá trị, tuy chưa cao để được xếp hạng và bảo vệ. Khung pháp lý cũng chưa đầy đủ. Một số dự án cải tạo đô thị có thể làm mất đi bản sắc của khu phố và các điểm truyền thống của cư dân.

Tài chính: còn thiếu hành lang pháp lý và các công cụ hiệu quả để đàm phán với các nhà đầu tư; cũng như còn thiếu chế tài để ứng phó với các trường hợp nhà đầu tư chậm hoặc không thực hiện dự án.

Những vấn đề này có thể được tìm thấy trong nghiên cứu trường hợp cải tạo đô thị ở khu vực Bến Bình Đông (xem nghiên cứu trường hợp thực tế trong phần 3).

2 Ceci n’est pas vrai pour toutes les villes, mais ce qui est vrai c’est que les centres-villes gagnent en population, même si c’est à un rythme moins élevé que HCMV.

5 Điều này đúng ở một số thành phố. Khu trung tâm của một số thành phố khác cũng có sức hút đối với người dân, tuy mức độ có thấp ở ở TPHCM.

1.

2.

1.

2.

3.

3.

4.

5.

6.

4.

5.

6.

I. LES PRINCIPAUX ENJEUX EN 6 POINTS I. 6 THÁCH THỨC CHÍNH

20 21

Phần

1

Parti

e 1




Mô tả ngắn gọn hiện trạng khu vực Bến Bình Đông

• Hoạt động thương mại trên kênh, • Nhà máy bột mì đang hoạt động, • Các công trình di sản bình thường,• Nhiều công trình tôn giáo.

Giao thông và thương mại trên kênhTransports et commerces sur le canal

Mục tiêu của dự án cải tạo đô thị

• Phát triển giao thông đường thủy,• Phát triển kinh tế, thương mại, dịch vụ và du lịch,• Bảo vệ di sản,• Kết nối khu vực này với khu trung tâm thông qua việc

xây dựng cây cầu mới và tuyến xe buýt nhanh chạy trên làn đường dành riêng trên đại lộ Võ Văn Kiệt.

Các vấn đề gặp phải

Phân chia rủi ro như thế nào? Làm thế nào để tạo lập công viên, không gian công cộng? Làm thế nào để có vốn đầu tư xây dựng và bảo dưỡng? Làm thế nào để phân chia các chi phí? Làm thế nào để kết hợp các loại hình nhà ở (nhà riêng lẻ, chung cư), mạng lưới đường giao thông (đường trục chính, đường phụ, đường hẻm)? Làm thế nào để phân tích tính khả thi về kinh tế của các dự án? Làm thế nào để nhà nước thu hồi được giá trị tăng thêm trên những khoản đầu tư của mình? Làm thế nào để nhà đầu tư đóng góp tài chính cho cơ sở hạ tầng?Phát huy giá trị di sản thông thường bằng cách nào? Công năng sử dụng mới nào? Làm thế nào để tăng sức hấp dẫn của khu vực này?

••

•

•

•

••

•

•

•

37,4 ha de terrains dont terrainsindustriels : 10,8 ha (50% occupés /50% vacants) Population actuelle du quartier : 21 000 habitants Projection 2020 : populationconstante Densité du quartier : 928/ha Population actuelle du district 8: 404 880 habitants, soit 510 hab/haCOS : 5 Maîtrise publique sur 25% dufoncier

Bref état des lieux du quartier de Ben Binh Dong

• Présence actuelle d’activités de commerces sur les canaux,• Minoterie en activité,• Ouvrages de patrimoine ordinaire,• Densité d’édifices religieux.

Canal et pont reliant le quartier au centre (District 1)Kênh và cầu nối khu vực này với Khu trung tâm (Quận 1)

Objectifs du projet de réaménagement

• Développer le transport fluvial,• Développer l’économie, les commerces et les services

touristiques,• Protéger le patrimoine,• Relier le quartier au centre via le canal le long duquel

un projet de BRT (Bus Rapid Transit) est en cours sur l’autre rive : construction d’un nouveau pont.

Problématiques rencontrées

Quel partage des responsabilités? Comment créer des espaces verts? Comment financer leur investissement et leur entretien? Comment répartir les coûts? Comment combiner différentes typologies de logement (hauteurs, individuel/collectif) et de réseau viaire (axe primaire, secondaire, ruelles)?Comment analyser la faisabilité économique des pro-jets? Comment la collectivité peut-elle récupérer la plus-value sur son investissement? Comment faire contribuer les investisseurs au financement des infras-tructures?Quelle mise en valeur économique du patrimoine ordi-naire? Quel nouvel usage? Comment augmenter l’at-tractivité de cette zone?

I. PRÉSENTATION DU CAS D’ÉTUDE : LE QUARTIER DE BEN BINH DONG I. GIỚI THIỆU NGHIÊN CỨU TRƯỜNG HỢP: KHU VỰC BẾN BÌNH ĐÔNG

37,4 ha đất trong đó: 10,8 ha đất công nghiệp (50% đang sử dụng; 50% còn trống) Dân số hiện nay: 21.000 ngườiDự báo đến năm 2020: dân số không đổiMật độ dân số: 928 người/ha Dân số hiện nay ở Quận 8: 404.880 người, tương đương 510 người/haHệ số sử dụng đất: 5 25% đất trong khu vực là đất công

22 23

Phần

1

Parti

e 1




1.

2.

3.

4.

5.

1.

2.

3.

4.

5.

Minoterie et ses silos en activitéNhà máy bột mì và các silo đang hoạt động

Entrepôt en activitéNhà kho đang hoạt động

Bản đồ phạm vi các khu vực đang có hoạt độngPlans des emprises occupées par des activités


Stéphane Quadrio : Vous semblez considérer que la maî-trise de 25% des terrains d’un site est insuffisante. Ce n’est peut-être pas suffisant pour mener le projet à terme, mais c’est déjà beaucoup en phase d’étude de faisabilité. Concernant l’usine à silos : si elle est encore en activité, il faut prévoir dans le cadre de l’étude de faisabilité de la relo-caliser. Quel est le souhait de l’usine : souhaite-t-elle partir ou non ?Réponse : Elle ne proteste pas contre le projet d’aménage-ment. Elle va partir selon un plan de délocalisation progressif.

Stéphane Quadrio : Qui va construire le pont ? Selon quel montage ?Réponse : Il s’agit d’un auto-pont. En principe, on échange un terrain contre un équipement : ici les autorités indemnisent les habitants pour récupérer les terrains autour du projet de pont et les remettent aux investisseurs. Mais ces terrains ne sont pas suffisants pour compenser la valeur de l’investisse-ment, donc les autorités doivent leur remettre un autre terrain qui est, en l’occurrence, celui sur lequel se trouvent les silos.

Stéphane Quadrio : Comment calculer l’équivalence entre la valeur des terrains et le coût d’investissement nécessité par le projet d’infrastructure ? Réponse : Le calcul est fait par le Département des Finances (DoF).

Stéphane Quadrio : Pourquoi la collectivité ne construit-elle pas le pont elle-même ? Réponse : Les besoins en décaissement sont trop impor-tants pour que la collectivité soit en mesure de le faire.

Stéphane Quadrio : Comment se calcule la valeur d’un ter-rain ?Réponse : Il existe une grille de prix du foncier édictée par le Département des Finances chaque année à laquelle s’ajoutent les droits à construire ; elle est valable sur l’en-semble du territoire de HCMV.


Stéphane Quadrio: Các bạn dường như nghĩ rằng việc nhà nước mới kiểm soát được 25% diện tích đất trong khu vực này là không đủ để thực hiện dự án. Có thể điều này là chưa đủ để thực hiện toàn bộ dự án, nhưng đủ trong giai đoạn nghiên cứu khả thi. Về nhà máy bột mì, nếu nhà máy vẫn còn hoạt động, thì trong nghiên cứu khả thi của dự án, nên tính đến phương án di dời nhà máy. Nhà máy có muốn di dời không?Đáp: Nhà máy không phản đối việc thực hiện dự án cải tạo đô thị. Nhà máy sẽ di dời theo kế hoạch của dự án.

Stéphane Quadrio: Đơn vị nào sẽ đầu tư xây dựng cây cầu? Dự án này được lập như thế nào?Đáp: Đây là cầu vượt, được đầu tư theo nguyên tắc đổi đất lấy hạ tầng. Nhà nước thu hồi đất trong phạm vi dự án, sau đó giao đất cho nhà đầu tư xây cầu và một phần đất khác dùng để kinh doanh hoàn vốn xây cầu. Nhưng khu đất trong phạm vi xung quanh cây cầu không đủ để bù đắp cho giá trị đầu tư, do đó nhà nước bù thêm cho nhà đầu tư một khu đất khác nằm trong khu vực có silo của nhà máy bột mì.

Stéphane Quadrio: Làm thế nào để tính toán sự tương đương giữa giá trị đất và chi phí đầu tư xây dựng cây cầu? Đáp: Việc tính toán được Sở Tài chính thực hiện.

Stéphane Quadrio: Vì sao nhà nước không đứng ra đầu tư, xây dựng cây cầu? Đáp: Vì nhu cầu vốn xây dựng cây cầu rất lớn trong khi đó ngân sách của nhà nước còn hạn chế.

Premières réactions de Stéphane Quadrio aux questions posées :

Ces problématiques existent aussi en France. Elles évoquent quelques principes qui seront ceux que nous développerons au cours de l’atelier pour aborder la méthode de montage d’opération d’aménagement :

Faisabilité : comment rendre faisable un dessin d’aménagement ? Décision : à la question « est-ce le maire ou l’archi-tecte qui décide ? », la réponse est que c’est le projet qui décide : le projet va concilier les pouvoirs de tous les acteurs pour faire la décision.Distance : comparaison entre les villes occidentales et villes en développement. Il existe deux modèles dif-férents : la planification dans une ville où croissance est à deux chiffres avec des immeubles qui poussent très vite, mais parfois restent à moitié vides et la pla-nification dans une ville à la croissance quasi nulle.Priorité : en tant qu’aménageur on souhaite tout contrôler, mais la ville va plus vite que nous, il convient donc de savoir se concentrer sur les secteurs straté-giques où les autorités peuvent se donner les moyens de contrôler et de gérer le développement.Méthode : poser deux ou trois principes essentiels permettant de passer du plan à la réalité.

Stéphane Quadrio: Làm thế nào để tính giá trị của một khu đất?Đáp: Thành phố có khung giá đất do Sở Tài chính xây dựng mỗi năm. Đây là cơ sở để tính giá trị đất.

Những nhận định đầu tiên của ông Stéphane Quadrio về các câu hỏi nêu trên:

Những vấn đề nêu trên cũng có ở Pháp. Nó liên quan đến một số nguyên tắc sẽ được trình bày trong khóa tập huấn để giải quyết các vấn đề về lập dự án quy hoạch, đầu tư xây dựng:

Tính khả thi: Làm thế nào để chuyển từ bản đồ quy hoạch thành dự án thực hiện được? Quyết định: Thị trưởng hay kiến trúc sư là người quyết định? Câu trả lời là dự án quyết định: dự án sẽ là nơi dung hòa thẩm quyền của tất cả các bên liên quan để đưa ra quyết định.Bối cảnh: So sánh giữa các thành phố phương Tây và các thành phố đang phát triển. Có hai mô hình quy hoạch khác nhau: một bên là thành phố có tốc độ tăng trưởng ở mức hai con số với các tòa nhà liên tục mọc lên, nhưng nhiều tòa nhà chỉ lấp đầy một nửa và bên kia là một thành phố có tốc độ tăng trưởng gần như bằng không.Ưu tiên: Chúng ta mong muốn kiểm soát tất cả mọi thứ, nhưng thành phố thay đổi nhanh hơn hành động của chúng ta. Do đó, nhà nước cần tập trung nguồn lực để quản lý và kiểm soát sự phát triển ở những khu vực chiến lược. Phương pháp: Đặt ra hai hoặc ba nguyên tắc chính để chuyển từ quy hoạch thành dự án thực tế.

24 25

Phần

2

Parti

e 2




PARTIE 2 – RETOUR D’EXPÉRIENCE DE L’ÉTA-BLISSEMENT PUBLIC D’AMÉNAGE-MENT DE SAINT-ETIENNE (EPASE)

PHẦN 2 – KINH NGHIỆM CỦA BAN QUẢN LÝ DỰ ÁN QUY HOẠCH - ĐẦU TƯ - XÂY DỰNG SAINT-ETIENNE (EPASE)

6 Hiện nay, ở Pháp chỉ có khoảng 10 dự án vì lợi ích quốc gia.

3 Seules une douzaine d’autres OIN existent aujourd’hui en France.

I. L’EPASE : UN OUTIL DE DÉVELOPPEMENT URBAIN ET ÉCONOMIQUE AU SERVICE DE LA VILLE DE SAINT-ETIENNE

I. EPASE: CÔNG CỤ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ VÀ KINH TẾ CỦA THÀNH PHỐ SAINT-ETIENNE

Comprendre le mode de gestion des projets par l’Établisse-ment Public d’Aménagement de Saint Etienne (EPASE) per-met de comprendre ce qu’est la conduite d’opération, métier central dans la gestion de projet d’aménagement.

Il existe environ 10 Etablissements Publics d’Aménagement (EPA) en France. Les missions d’un EPA consistent à procé-der à toute opération de nature à favoriser l’aménagement, le renouvellement et le développement économique de son territoire de compétence. Ce sont des sociétés créées par décret, avec des capitaux 100% publics, comprenant un Conseil d’Administration où sont représentés à parité Etat et collectivités locales.

Même si les EPA sont des établissements au statut particu-lier propre au système français, certains principes de fonc-tionnement peuvent être intéressants à explorer et à adapter pour rendre plus efficace le mode de gestion des projets à HCMV.

1. Ses missions, son mode d’organisation et de fonc-tionnement

L’Établissement Public d’Aménagement de Saint Etienne (EPASE) est né en janvier 2007 d’un partenariat entre l’Etat et les collectivités locales (la Ville de Saint-Etienne, la com-munauté d’agglomération Saint-Etienne Métropole, le Dépar-tement de la Loire et la Région Rhône-Alpes), pour accélérer le renouveau urbain de Saint-Etienne. Le projet urbain de Saint-Etienne a été qualifié d’Opération d’Intérêt National3. Sur un territoire de 970 hectares, l’EPASE est chargé d’accé-lérer l’aménagement, le renouvellement urbain et le déve-loppement économique de la ville. Il contribue à renforcer l’attractivité territoriale de Saint-Etienne au sein de l’aire métropolitaine lyonnaise.

Missions

L’EPA de Saint-Etienne a deux missions :

Une mission d’aménagement qui constitue son cœur de métier : l’EPA assure à la fois un rôle d’ensemblier et

Hiểu được phương thức hoạt động của EPASE sẽ cho phép ta hiểu rõ thế nào là quản lý dự án quy hoạch, đầu tư xây dựng.

Ở Pháp, có 10 Ban Quản lý dự án quy hoạch - đầu tư - xây dựng (gọi tắt là Ban quản lý). Nhiệm vụ của Ban Quản lý bao gồm: thực hiện tất cả hoạt động nhằm thúc đẩy quy hoạch, đầu tư, phát triển kinh tế trên một địa bàn. Ban Quản lý là đơn vị sự nghiệp có thu, được thành lập theo nghị định của Chính phủ, với 100% vốn Nhà nước, nhưng hoạt động như một doanh nghiệp tư nhân. Lãnh đạo của Ban Quản lý là Hội đồng quản trị bao gồm các thành viên là người của Chính phủ và Chính quyền địa phương.

Mặc dù mô hình Ban Quản lý được thiết kế theo đặc thù của hệ thống ở Pháp, nhưng một số nguyên tắc hoạt động của nó có thể nên được nghiên cứu, điều chỉnh và áp dụng để nâng cao hiệu quả công tác quản lý dự án ở TPHCM.

1. Nhiệm vụ, mô hình tổ chức và hoạt động của Banquản lý

Ban Quản lý dự án quy hoạch - đầu tư - xây dựng Saint Etienne (EPASE) được thành lập vào tháng giêng năm 2007 trên cơ sở quan hệ đối tác giữa Chính phủ và Chính quyền địa phương (thành phố Saint-Etienne, Cộng đồng đô thị Saint-Etienne, tỉnh Loire, vùng Rhône-Alpes) nhằm đẩy mạnh quá trình cải tạo đô thị ở thành phố Saint-Etienne. Dự án cải tạo đô thị ở thành phố Saint-Etienne là Dự án vì lợi ích quốc gia6. Trên địa bàn 970 ha, EPASE chịu trách nhiệm đẩy mạnh quy hoạch, cải tạo đô thị và phát triển kinh tế. EPASE góp phần tăng cường sức hấp dẫn của thành phố Saint-Etienne và vùng đô thị Lyon.

la maîtrise d’ouvrage opérationnelle des projets d’amé-nagement urbain qu’il pilote, en complément de l’action des autres acteurs institutionnels (Ville, Agglomération, Conseil Général, Conseil Régional, Etat, Agence d’ur-banisme, Etablissement Public Foncier…).Cette mission consiste à mettre en œuvre les projets ur-bains : acquisition du foncier et viabilisation, acquisition d’immeubles et restructuration, réalisation d’espaces et d’équipements publics rétrocédés à la collectivité, vente de charges foncières (immeubles restructurés ou foncier doté de droits à construire) à un investisseur, par le biais d’un promoteur.

Une mission de développement économique : l’EPA apporte sa contribution à la stratégie économique du territoire en définissant les secteurs porteurs à attirer sur les zones de projet et les plans d’actions néces-saires pour la mise en œuvre. Il contribue à la promo-tion et à la commercialisation de ces projets auprès des acteurs économiques et des institutions.

Composition

Le Conseil d’Administration de l’EPASE comprend à parité des représentants de l’Etat et des collectivités locales. Le Directeur Général est nommé par le Ministre de l’Urbanisme. Le Président du Conseil d’Administration est un représentant des collectivités locales, en l’occurrence le maire de Saint-Etienne. Le Conseil d’Administration de l’EPASE comprend 18 membres : 9 représentants des collectivités locales (ville, communauté d’agglomération, département, région) ; 9 re-présentants des ministères (logement, aménagement du ter-ritoire, économie et finance…).

Le Conseil d’Administration fixe la stratégie, contrôle la mise en œuvre de celle-ci et la gestion des projets. Le Directeur Général assure le fonctionnement de l’EPASE, exécute les décisions du Conseil d’Administration, passe les contrats et marchés sans avoir besoin d’en référer au Conseil d’Admi-nistration.

Nhiệm vụ

EPASE có hai nhiệm vụ chính:

Làm chủ đầu tư các dự án quy hoạch, đầu tư xây dựng đô thị. Cụ thể: EPASE vừa là chủ đầu tư các dự án vừa là đơn vị điều phối hành động của các chủ thể khác trên địa bàn của mình (Thành phố, Hội đồng tỉnh, Hội đồng vùng, Chính phủ, Cơ quan quy hoạch đô thị, Trung tâm tạo quỹ đất...)Nhiệm vụ của EPASE là mua đất, xây dựng cơ sở hạ tầng, công trình công cộng sau đó bàn giao cho chính quyền địa phương, bán đất đã có hạ tầng cho nhà phát triển bất động sản.

Phát triển kinh tế: EPASE đóng góp cho chiến lược kinh tế trên địa bàn bằng cách xác định các khu vực trọng điểm thu hút đầu tư và đưa ra kế hoạch hành động cần thiết để triển khai thực hiện. EPASE góp phần quảng bá và giới thiệu các dự án này đến các chủ thể kinh tế, cơ quan và tổ chức.

Mô hình tổ chức

Hội đồng quản trị của EPASE bao gồm đại diện của Chính phủ và Chính quyền địa phương. Tổng Giám đốc EPASE được Bộ trưởng phụ trách Quy hoạch đô thị bổ nhiệm. Chủ tịch Hội đồng quản trị là Thị trưởng thành phố Saint-Etienne. Hội đồng quản trị của EPASE có 18 thành viên, 9 người là đại diện của chính quyền địa phương (thành phố, cộng đồng đô thị, tỉnh, vùng), 9 người khác là đại diện của các Bộ (nhà ở, quy hoạch lãnh thổ, kinh tế, tài chính…).

HĐQT đề ra chiến lược, kiểm tra việc triển khai thực hiện chiến lược và công tác quản lý dự án. Tổng giám đốc điều hành các hoạt động của EPASE, triển khai thực hiện các quyết định của HĐQT, ký kết các hợp đồng trong phạm vi thẩm quyền mà không cần xin ý kiến của Hội đồng quản trị.

•

•

•

•

26 27

Phần

2

Parti

e 2




Budget de l’EPASE

L’EPASE dispose d’un budget de 255 millions d’euros sur la période 2007 - 2014, dont 125 millions de subventions publiques (soit 49% du budget). En tant qu’établissement public, l’EPASE a l’obligation d’équilibrer ses dépenses et ses recettes.

En moyenne, les recettes et dépenses de l’EPASE se répar-tissent selon les grands postes suivants :

Une organisation des ressources humaines en mode projet à l’EPASE

Les ⅔ du personnel travaillent sur des fonctions opération-nelles tandis qu’un ⅓ se concentre sur des fonctions support. Les ressources humaines sont organisées en « mode projet »,c’est-à-dire par opération et non par métier, avec 4 à 5 personnes par opération.

Chaque équipe conduit intégralement le projet depuis les études amont, l’achat du foncier jusqu’à la réalisation, en gé-rant tous ses aspects (procédures administratives, achat du foncier, négociations, concertation, préparations des appels d’offres, suivi de la construction…). Cette organisation per-met d’avoir une continuité dans le suivi de l’opération. Elle est possible car le personnel dispose de suffisamment de compétences dans les différents domaines, sans pour autant être spécialistes, pour pouvoir se poser les bonnes questions et savoir où aller chercher les bonnes réponses auprès des personnes compétentes.

Tổ chức nhân sự theo dự án

⅔ nhân viên của EPASE làm công tác quản lý dự án và ⅓ còn lại có nhiệm vụ hỗ trợ, hậu cần. Nhân sự được tổ chức theo “dự án”, tức là theo ê-kíp cho từng dự án chứ không theo phòng, ban chuyên môn, mỗi ê-kíp khoảng 4-5 người cho một dự án.

Mỗi ê-kíp chịu trách nhiệm toàn bộ dự án mình phụ trách từ khâu nghiên cứu sơ bộ, mua đất đến việc triển khai thực hiện; quản lý tất cả các mặt (thủ tục hành chính, mua đất, đàm phán, chuẩn bị hồ sơ mời thầu, theo dõi tiến độ dự án…). Mô hình tổ chức này đảm bảo tính liên tục trong việc theo dõi và quản lý dự án. Điều này là khả thi vì các nhân viên có đủ kỹ năng cần thiết trong các lĩnh vực khác nhau, họ không cần là chuyên gia mà chỉ cần biết cách đặt vấn đề, biết nơi tìm câu trả lời cũng như biết người có thẩm quyền có thể trả lời các vấn đề đó.

Ngân sách của EPASE

Ngân sách của EPASE trong giai đoạn 2007 - 2014 là 255 triệu euro trong đó có 125 triệu euro là vốn của nhà nước (chiếm 49%). Vì EPASE là một đơn vị công lập, nên bắt buộc phải đảm bảo cần đối thu chi.

Các khoản thu chi của EPASE được chia thành các mục chính sau đây:

Dépenses RecettesEtudes = 5% Travaux= entre ⅓ et ¼des dépenses Achat foncier = 40% Conduite d’opération relèvedes frais de fonctionnementMasse salariale

Liées aux ventes de terrainParticipation des constructeurs Loyers Participation publique pouréquilibrer les opérations : 45%

Chi ThuNghiên cứu, thiết kế = 5% Thi công = khoảng ⅓ đến¼ tổng chi Mua đất = 40% Chi phí quản lý dự án thuộckhoản chi thường xuyên.Quỹ lương

Bán đấtPhần đóng góp của nhà đầu tư Tiền cho thuê tài sản Phần đóng góp của nhà nướcđể đảm bảo cân đối thu chicủa các dự án 45%

Organigramme de l’EPASE : une organisation en mode projet Sơ đồ tổ chức của EPASE: tổ chức theo dự án

Directeur général

Attachée de Direction

Chargé demission DirectionGénérale

Chargée missionAméliorationProcessus

Resp. AchatsJuridique

Chargé demissions juridques Achats

Chargée deommunication

RespConcertation

AssistanteCommunication(50%)

ApprentieCommAttachée

Gestion financière

Attachéachats/Marchéspublics

DirecteurCommunication

Directeur Admin& Financier

Dir MarketingTerritorial

Chef de Projet Renouvellement

Urbain

Chef de ProjetChâteaucreux

Chef de Projet Pt de l’Ane-Monthieu &

Cœur de Ville

Chef de ProjetManufacture Plaine Achille

Contrôleur deGestion

Chargée demissionAdmin- RH

AttachéMoyens Gx &MaintenanceBât

Chargéed’opérations

Responsableopérations



AssistantetechniqueApprentieApprentieStagiaire

Apprentie

Assistantetechnique




ResponsableOpérations

Assistantetechnique

Assistantetechnique



Chargéd’affaires

AssistanteMarketing (50%)

Resp Dvltcommercial

ApprentieMarketing

PROJETS DeveloptEconomique

FinancesGestion

Communication Juridique EtAchats

Fonctions SupportFonctions Operationnelles

Tổng Giám đốc

Trợ lý Giámđốc

Chuyên viêntổng hợp Chịu trách nhiệm

cải thiện quy trình

Phụ tráchpháp lý vàmua hàng

Chịu tráchnhiệm pháp lývà mua hàng

Chịu tráchnhiệm truyềnthông

Phụ tráchthống nhất

Trợ lý truyềnthông (50%)

Học việc từtruyền thôngNhân viên

quản lý tàichính

Nhân viên mua bán thị trường côngcộng

Giám đốctruyền thông

Giám đốc hànhchính và tài

chính

Giám đốcMaketing

Trưởng dự ánRenouvellement

Urbain

Trưởng dự ánChâteaucreux

Trưởng dự án Pt de l’Ane-Monthieu &

Cœur de Ville

Trưởngdự án

Plaine Achille

Kiểm soátquản lý

Phụ tráchhành chínhnhân sự

Phụ tráchtrang thiết bịvà bảo trì

Chịu tráchnhiệm củadự án

Phụ tráchdự án



Trợ lý kỹthuậtHọc việcHọc việcThực tập sinh

Học việc

Trợ lý kỹthuật









Chịu tráchnhiệm mua bán

Trợ lýMarketing (50%)

Phụ tráchthương mại

Học việcMarketing

DỰ ÁN Phát triển kinhtế

Quản lý tàichính

Truyền thông Pháp lý và mua

Chức năng hỗ trợChức năng thực hiện dự án

28 29

Phần

2

Parti

e 2




2. L’EPASE : un outil mis au service d’une stratégie territoriale

Ville au passé industriel dont l’économie était traditionnel-lement fondée sur la fabrication d’armes, la sidérurgie et le charbon, Saint-Etienne a dû entreprendre une reconversion économique suite à la crise industrielle des années 1970. En 1975, Saint-Etienne était la cinquième ville de France avec 220 000 habitants. Depuis cette date, sa population baisse sous l’effet de la crise économique (perte d’emplois et d’habi-tants) et plus récemment de la concurrence des petites villes alentours qui continuent de lui faire perdre des habitants. Aujourd’hui, Saint-Etienne compte 180 000 habitants, au sein d’une agglomération qui en compte 400 000 (équivalent au nombre d’habitants d’un district de HCMV). Son bassin d’em-ploi représente 200 000 emplois et 20 000 entreprises.

Située à 60 km de Lyon, l’un des enjeux actuels de Saint-Etienne est de construire le développement de la métro-pole à l’échelle Lyon/Saint-Etienne. Dans ce contexte, l’enjeu des opérations d’aménagement est de rendre la ville attractive pour qu’elle conserve ses habitants et en attire davantage (qualité de vie, emploi).

La ville de Saint-Etienne et l’EPASE poursuivent donc trois objectifs majeurs :

Le renouvellementet le développement écono-mique : accompagner la tertiarisation de l’économie en particulier via les secteurs de l’innovation et des services, en renforçant la position de Saint-Etienne comme second pôle urbain de la métropole Lyon / Saint-Etienne : création d’un quartier d’affaires, déve-loppement d’un campus à rayonnement métropolitain favorisant les collaborations entre les filières d’excel-lence.

La pérennisation du dynamisme économique du bassin d’emplois : le développement commercial avec la restructuration de zones d’activité commer-ciale, la création et le renforcement de fonctions ter-tiaires nécessaires au développement des activités industrielles stéphanoises.

Le développement de l’attractivité résidentielle du territoire : amélioration de la qualité des espaces pu-blics, offre de logement adaptée (réhabilitation, démo-lition/reconstruction)…

L’EPASE décline cette stratégie de développement territorial à travers ses différents projets d’aménagement qui se répar-tissent sur cinq sites d’intervention prioritaires. Ainsi, les pro-jets du quartier d’affaires de Chateaucreux, du quartier créatif et du campus métropolitain de la Manufacture Plaine Achille participent à la stratégie de développement économique. En termes de stratégie de développement commercial, on compte les opérations de la zone d’activité commerciale de Pont de l’Ane Monthieu, en entrée de ville et celle de Cœur de ville.

Enfin, la stratégie habitat se déploie dans chacune de ces opérations qui comprennent toutes un volet habitat et en par-ticulier dans le projet de renouvellement urbain du quartier Jacquard.

Phục hồi và phát triển kinh tế: Chuyển dịch cơ cấu kinh tế sang khu vực dịch vụ, đặc biệt chú trọng các ngành nghề sáng tạo và cung cấp dịch vụ; khẳng định vị thế đô thị số hai của Saint-Etienne trong trục đô thị Lyon/Saint-Etienne: xây dựng khu trung tâm thương mại, dịch vụ, văn phòng, phát triển khu đô thị đại học và tăng cường liên kết giữa các ngành khoa học kỹ thuật cao.

Duy trì tính năng động của lưu vực việc làm: Phát triển thương mại và tái cấu trúc các khu thương mại trọng điểm, tạo mới và phát triển các ngành nghề thuộc khu vực dịch vụ cần thiết cho hoạt động công nghiệp.

Đây mạnh thu hút cư dân trên địa bàn: Cải thiện chất lượng không gian công cộng, cung cấp nhà ở phù hợp (cải tạo, phá bỏ, xây mới)…

EPASE hiện thực hóa chiến lược phát triển này thông qua nhiều dự án quy hoạch nằm trên năm khu vực trọng điểm. Đóng góp vào phát triển kinh tế có các dự án: Khu trung tâm thương mại, dịch vụ, văn phòng đa chức năng Chateaucreux; Khu đô thị đại học và sáng tạo Manufacture Plaine Achille. Khía cạnh phát triển thương mại có các dự án: khu thương mại Pont de l’Ane Monthieu tọa lạc ngay cửa ngõ ra vào thành phố và khu thương mại ở trung tâm thành phố.

Chiến lược nhà ở được lồng ghép vào các dự án nói trên, đặc biệt là dự án cải tạo đô thị ở khu phố Jacquard.

2. EPASE: Công cụ phục vụ cho việc triển khai thực hiện chiến lược phát triển

Vốn là một thành phố công nghiệp có nền kinh tế truyền thống dựa vào sản xuất vũ khí, thép và than, sau cuộc khủng hoảng công nghiệp những năm 1970, thành phố Saint-Etienne đã phải tiến hành tái cơ cấu kinh tế. Năm 1975, Saint-Etienne là thành phố lớn thứ 5 của Pháp với 220.000 dân. Sau đó, số dân của thành phố đã giảm do tác động của cuộc khủng hoảng kinh tế (mất việc làm, cư dân bỏ đi nơi khác). Sự cạnh tranh của các thành phố lân cận vẫn đang khiến dân số của Saint-Etienne tiếp tục giảm. Hiện nay, thành phố Saint-Etienne có khoảng 180.000 dân nằm trong một cộng đồng đô thị 400.000 dân (tương đương với số dân trung bình của một quận tại TPHCM). Lưu vực việc làm ở đây có khoảng 20.000 công ty và tạo ra 200.000 việc làm.

Một trong những thách thức hiện nay của Saint-Etienne, thành phố cách Lyon 60km, là làm sao xây dựng chiến lược phát triển tương xứng vơi trục siêu đô thị Lyon/Saint-Etienne. Trong bối cảnh đó, các dự án quy hoạch đô thị phải làm thế nào để thành phố trở nên hấp dân vừa để giữa người dân ở lại vơi thành phố vừa thu hút thêm nhiều người từ nơi khác đến (cải thiện chất lượng cuộc sống và tạo việc làm).

Thành phố Saint-Etienne và EPASE đăt ra ba mục tiêu quan trọng:

1.

2.

3.

1.

2.

3.

Cité des AffairesKhu trung tâm thương mại, dịch vụ, văn phòng

5 địa điểm ưu tiên hành động của EPASELes cinq sites d’interventions prioritaires de l’EPASE

30 31

Phần

2

Parti

e 2




3. Le rôle du conducteur d’opération

La mission du conducteur d’opération consiste à garantir :

• Le respect des objectifs du programme • Les coûts • La qualité des prestations • Les délais • La réduction des risques de contentieux.

La Direction Générale de l’Etablissement assure la direction des investissements. Elle valide les programmes et les bud-gets des opérations. L’équipe projet représente la compo-sante de conduite d’opération de la Maîtrise d’ouvrage.

L’EPASE associe étroitement au projet les collectivités concernées.Face au conducteur d’opération, se trouvent les clients qui sont soit des promoteurs privés (vente de terrains et travaux), soit des services publics (remise des équipements publics réalisés).

Autour de l’EPASE, se trouvent un ensemble d’entreprises prestataires : bureaux d’études, consultants, maîtres d’œuvre urbain (plan guide, design urbain), maîtres d’œuvre d’opéra-tion, entreprises de travaux…

Enfin, le conducteur d’opération doit également prendre en compte les usagers, les riverains et les utilisateurs finaux des équipements (procédure de concertation, d’information…).

3. Vai trò quản lý dự án

Ê-kíp quản lý dự án phải đảm bảo:

• Tuân thủ các mục tiêu của dự án • Chi phí • Chất lượng • Thời hạn • Giảm nguy cơ xảy ra tranh chấp

Ban lãnh đạo chịu trách nhiệm chỉ đạo các hoạt động đầu tư, phê duyệt chương trình và ngân sách cho các dự án. Ê-kíp quản lý dự án thực hiện các nhiệm vụ của chủ đầu tư.

EPASE phối hợp chặt chẽ với chính quyền địa phương trong các dự án.

Khách hàng của Ban Quản lý dự án là các công ty đầu tư phát triển bất động sản tư nhân (Ban Quản lý bán đất đã có hạ tầng cho các công ty này xây dựng công trình) hoặc chính quyền địa phương (Ban Quản lý xây dựng và bàn giao công trình công cộng cho chính quyền địa phương).

EPASE ký hợp đồng với các đơn vị tư vấn, cung cấp dịch vụ: đơn vị tư vấn thiết kế, đơn vị tư vấn chung, đơn vị thi công...EPASE cũng quan tâm đến ý kiến của người sử dụng, người ở xung quanh công trình (thủ tục lấy ý kiến, thông tin...).

Missions transversales

Assistance financière Identification desbesoins fondamentauxdu maître d'ouvrage

Identification et conduitesdes études préalablescomplémentaires

OPC des interventionsdes prestatairesintellectuels

OPC et suivi qualitatifdes interventions desprestataires intellectuels

Assistance juridique Identification ducontexte règlementairedu projet et du site

Etablissement duprogramme (besoins)

Elaboration durèglement

ESQ, APS, APDVérification et analyse,propositions au maîtred'ouvrage

Dévolution, passation etgestion des marchés deservice

Proposition de famillesde solution

Constitution le dossierdu contexte physique etrèglementaire(contraintes, données)

Elaboration du contratde maîtrise d'œuvre

APD,Réception

Faisabilité Programmation Concours Conduite des études

Structures deconcertation

Identification etconduites des étudespréalables nécessaires

Traductions des besoinsfondamentaux du maîtred'ouvrage enperformances(exigences)

Ouverture et analysedes candidatures etprésentation au Jury

Permis de construire,dépôt, affichage

Choix des assurances Choix du sited'implantation

Estimation du montantde l'opération, recalageplanning

Constitution de lacommission techniqueet pilotage de sestravaux

PROVérification et analyse,propositions au maîtred'ouvrage

Définition et gestion desprocédures etautorisationsadministratives diverses

Analyses des existants Acceptation etapprobation duprogramme

Rapport d'analyse etde présentation desprestations

Suivi des interfacesprogramme deséquipements / bâtiment

Etablissement pré-programme, bilan, planning

Définition des modalitésde remise de l'ouvrage

Animation des travauxdu jury

Bilan des modificationsde programme

Rapport de fin de phase Préparation de lapassation du marché

PRO, réception sansréserve

Proposition sur le choixdes modalités dedévolution et passationdes marchés travaux

Các nhiệm vụ có tínhliên ngành

Hỗ trợ tài chính Xác định rõ các nhucầu cơ bản của chủđầu tư

Xác định và quản lý cácnghiên cứu ban đầu cótính bổ sung cho nhau

Sự tham gia của cácđơn vị cung cấp dịchvụ

Theo dõi chất lượngcông việc của các đơnvị tham gia

Hỗ trợ pháp lý Xác định cơ sở pháp lýcủa dự án và bối cảnhxung quanh khu vựcdự án

Lập chương trình Ban hành nội quy Thiết kế phác thảo,thiết kế sơ bộ, thiết kếchi tiết thi công Kiểm travà phân tích các đề xuấtcủa chủ đầu tư

Gọi thầu, ký hợp đồngdịch vụ

Đề xuất các giải pháp Lập hồ sơ dự án Soạn thảo hợp đồng tưvấn quản lý dự án

Thiết kế chi tiết thi công,Nghiệm thu

Nghiên cứu khả thi Lập chương trình Tổ chức các cuộc thi Quản lý các nghiêncứu

Thiết lập các cơ chế lấyý kiến

Xác định và quản lý cácnghiên cứu ban đầu cótính bổ sung cho nhau

Chuyển các nhu cầu củachủ đầu tư thành các yêu cầu của dự án

Phân tích các hồ sơdự thầu

Giấy phép xây dựng

Chọn đơn vị bảo hiểm Chọn địa điểm bố trícông trình

Ước tính kinh phí của dựán, lập kế hoạch

Ban chỉ đạo kỹ thuậtthi công

Thiết kế phác thảo, thiếtkế sơ bộ, thiết kế chitiết thi côngKiểm tra và phân tíchcác đề xuất của chủ đầutư

Quản lý thủ tục hànhchính khác

Phân tích hiện trạng Phê duyệt chương trình Báo cáo phân tích Theo dõi việc thực hiệnchương trình

Lập chương trình sơbộ, bảng cân đối tàichính, kế hoạch

Xác định phương thứcbàn giao công trình

Hỗ trợ hội đồng chấmthầu

Tổng kết các thay đổicủa chương trình

Báo cáo kết thúc giaiđoạn

Chuẩn bị ký hợp đồng Nghiệm thu đồ án thiếtkế

Đề xuất việc lựa chọnphương thức đấu thầuvà ký hợp đồng thi công

32 33

Phần

2

Parti

e 2





Participant : Si l’on ne parvient pas à négocier l’achat d’un terrain, de quels moyens dispose l’EPASE pour obliger le propriétaire à vendre?Stéphane Quadrio : A condition que le projet soit d’utilité publique, comme dans le cas d’un équipement public ou de logement social, il y a la possibilité d’exproprier. En cas de désaccord sur le prix proposé à l’expropriation, on recourt au juge de l’expropriation qui fixe le prix des terrains.

Stéphane Quadrio : Existe-t-il des structures organisées en mode projet à HCMV?Participant : Non, dans le cas des grands projets comme ceux de la ville nouvelle de Thu Thiem ou du boulevard Vo Van Kiet, le comité populaire crée des unités de gestion de projet indépendantes des directions techniques et directe-ment rattachées au Comité populaire. Pour autant ces unités ne fonctionnent pas en mode projet.

Stéphane Quadrio : Est-ce la même structure qui mène les études puis conduit les travaux?Participant : Non, dans le cas du boulevard Vo Van Kiet, les études ont été faites par un consultant japonais, la structure de gestion de projet a uniquement validé l’étude.Participant : Ici, chaque district possède un comité de ges-tion des investissements qui gère les projets d’utilité publique de son district. Pour les autres projets, comme celui de re-qualification du canal qui implique des investisseurs privés, l’organisation est différente. Le privé avance l’argent pour les investissements, il est en contrepartie payé en foncier sous la forme d’un terrain situé ailleurs et cédé par les autorités.

Participant : L’équipe de projet de l’EPASE doit-elle présen-ter ses projets à une autorité pour approbation? Laquelle? Qui décide en dernière instance du projet? Stéphane Quadrio : A chaque étape du processus de projet, intervient un temps de validation qui se fait à des niveaux hiérarchiques différents en fonction des étapes. Il est notam-ment important de procéder à la validation le plus en amont possible de la programmation, de manière à éviter de revenir sur celle-ci du fait de validations qui remettraient en cause tardivement certains éléments de programmation. La vali-dation de la programmation constitue en effet une forme de contractualisation, c’est la base à partir de laquelle on éla-bore le projet. En fonction de la nature du projet, les autorités à solliciter varient. Par exemple, si le contenu du projet com-prend une école, il est nécessaire de faire valider régulière-ment les avancées du projet par l’autorité publique en charge des écoles pour s’assurer que le projet correspond bien à leurs attentes.

II. LES ÉTAPES DU MONTAGE D’UNE OPÉRATION D’AMÉNAGEMENT

1. Les étapes clés d’une opération d’aménagement

A l’EPASE, les étapes successives d’une même opération d’aménagement sont gérées par la même équipe de projet (4-5 personnes par opération) afin de centraliser la maîtrise d’ouvrage et de ce fait, optimiser la qualité du suivi et préve-nir toute déperdition d’information.


Học viên: Nếu mua đất qua thương lượng không thành công, thì EPASE có các công cụ gì để bắt buộc các chủ sở hữu phải bán đất cho mình?Stéphane Quadrio: Nếu dự án được công nhận là vì lợi ích công cộng, ví dụ dự án xây dựng cơ sở hạ tầng, nhà ở xã hội, thì nhà nước có quyền trưng mua. Trong trường hợp còn bất đồng về giá trưng mua, thì sẽ nhờ đến thẩm phán trưng mua ấn định giá đất.

Stéphane Quadrio: Ở TPHCM, có mô hình quản lý theo dự án không? Học viên: Không. Các Ban Quản lý (BQL), ví dụ Ban Quản lý Khu đô thị mới Thủ Thiêm, Ban Quản lý đầu tư xây dựng công trình Giao thông - Đô thị thành phố, được UBND thành phố thành lập, độc lập với các sở, ban ngành chuyên môn. Mô hình tổ chức của các Ban Quản lý không theo phương thức dự án.

Stéphane Quadrio: BQL có thực hiện các nghiên cứu và thi công không? Học viên: Không, ví dụ trong dự án xây dựng đại lộ Võ Văn Kiệt, các nghiên cứu do một đơn vị tư vấn Nhật Bản thực hiện. BQL thẩm định, phê duyệt nghiên cứu. Học viên: Ở TPHCM, mỗi quận/huyện có một Ban Quản lý đầu tư xây dựng để quản lý các dự án công ích của mình. Đối với các dự án có sự tham gia của các nhà đầu tư tư nhân, mô hình tổ chức quản lý khác. Nhà đầu tư tư nhân ứng vốn thực hiện dự án, đổi lại nhà nước sẽ giao cho nhà đầu tư một khu đất để thực hiện dự án thương mại.

Học viên: Ê-kíp quản lý dự án của EPASE có phải trình dự án cho một cơ quan thẩm quyền phê duyệt không? Cơ quan nào? Ai là người đưa ra quyết định cuối cùng của dự án? Stéphane Quadrio: Ở mỗi giai đoạn của quá trình thực hiện dự án đều có thẩm định và phê duyệt ở các cấp khác nhau. Điều đầu tiên và đặc biệt quan trọng là phải phê duyệt càng sớm càng tốt nội dung quy hoạch, đầu tư xây dựng trong dự án để tránh việc xem xét lại nội dung dự án sau này. Nội dung quy hoạch sau khi được phê duyệt tạo thành nền tảng cho việc lập dự án. Tùy theo tính chất của dự án, cơ quan có thẩm quyền phê duyệt sẽ khác nhau. Ví dụ, nếu nội dung của dự án bao gồm xây dựng một trường học, thì cần làm việc chặt chẽ với cơ quan quản lý giáo dục và các bước thực hiện dự án phải được cơ quan này phê duyệt nhằm đảm bảo dự án phù hợp với mong đợi của họ.

II. CÁC BƯỚC CHÍNH TRONG LẬP DỰ ÁN QUY HOẠCH, ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

1. Các bươc chính của một dự án quy hoạch, đầu tư xây dựng

Ở EPASE, các bước của một dự án do một ê-kíp quản lý dự án theo dõi thực hiện (ê-kíp có từ 4 đến 5 người phụ trách mỗi dự án) để quản lý tập trung và tối ưu hóa chất lượng theo dõi dự án đồng thời tránh phân tán thông tin.

Source : S. Quadrio, 2012.Nguồn: S. Quadrio, 2012.

Các bước chính của một dự án quy hoạch, đầu tư xây dựngLes étapes clés d’une opération d’aménagement

Initia

lisati

on

Appr

obati

on et

lance

men

t de l

a

faisa

bilité

Appr

obati

on du

bilan

et la

ncem

ent

Compte

rend

u

annu

el d’a

ctivit

é6 mois 12 mois X années

OpérationFaisabititéEtudespréalables

Identification des besoinsendogènes et exogènes

Premiers éléments deprogramme etprogramme global deconstruction

Etude d’impact

Concertation

Check list des données

Programme détaillédes constructions

Programme deséquipements publics(coût et maître d’ouvrage)

Bilan et financements

Plan guide

Travaux d’espacespublics

Viabilisation des lotsde construction

Consultation d’opérateursimmobiliers

Travail technique

Validation politique

Phê d

uyệt

và

khởi

động

nghiê

n

cứu k

hả th

i

Phê d

uyệt

Báo c

áo hà

ng nă

m 6 tháng 12 tháng X năm

Triển khaithực hiệnNghiên cứu khả thi Nghiên cứu

tiền khả thi

Xác định nhu cầu trongvà ngoài khu vực dự án

Xác định sơ bộ nội dungđầu tư xây dựng

Nghiên cứu tác động

Lấy ý kiến

Danh mục dữ liệu cần có

Nội dung đầu tư xây dựngchi tiết

Các công trình công cộngcần xây dựng (kinh phí vàchủ đầu tư)

Bảng cân đối tài chính,kế hoạch dự kiến

Bản đồ quy hoạch

Xây dựng công trìnhcông cộng

Xây dựng cơ sở hạ tầng,

Bán đất cho nhà đầu tưthứ cấp

Chuyên môn kỹ thuật

Lãnh đạo phê duyệt

34 35

Phần

2

Parti

e 2




Qu’est-ce qu’un programme ?

Le programme est l’expression des besoins d’un maître d’ouvrage que l’opération devra satisfaire. Il ne s’agit pas des besoins exhaustifs du territoire.

Ces besoins sont d’origine endogène, liés au déve-loppement du secteur de projet lui-même (exemple : logements, bureaux, équipements pour les habitants déjà présents) ; et d’origine exogène, liés au déve-loppement de l’agglomération, dépassant l’intérêt strictement local (exemple : logements, bureaux des-tinés à attirer de nouveaux habitants, stade, espaces verts interdistricts).

Le programme incarne les objectifs fixés à l’opé-ration et permet tout au long de l’avancement de vérifier que le projet répond à ces objectifs.

Source : S. Quadrio, 2012

Nội dung dự án là gì?

Nội dung dự án là tài liệu thể hiện nhu cầu của chủ đầu tư mà dự án phải đáp ứng. Đây không phải là nhu cầu của toàn địa bàn.

Các nhu cầu nội sinh, gắn với sự phát triển của bản thân khu vực dự án (ví dụ: nhà ở, văn phòng, công trình công cộng cho người dân hiện hữu); các nhu cầu ngoại sinh, gắn với sự phát triển nói chung của thành phố, vượt lên trên sự phát triển của khu vực dự án (ví dụ: nhà ở, văn phòng để thu hút cư dân mới, sân vận động, công viên).

Nội dung dự án thể hiện các mục tiêu đã ấn định cho dự án và được sử dụng trong suốt quá trình để theo dõi xem dự án có đáp ứng đúng các mục tiêu đã đặt ra hay không.

Nguồn: S. Quadrio, 2012

Chaque phase de travail technique se fait dans un aller-re-tour entre le maître d’ouvrage et ses maîtres d’œuvre, mais aussi entre le maître d’ouvrage et ses partenaires. Le maître d’ouvrage doit s’assurer que le projet, à chaque étape, ré-ponde bien à ses objectifs et ses besoins identifiés en amont, tout en composant avec les contraintes rencontrées au cours du projet ou celles exprimées par ses partenaires, et en res-tant dans un calendrier et une enveloppe budgétaire donnée.

Les étapes de validation politique sont essentielles au bon avancement du projet. La validation politique est précédée d’une validation technique sous la forme d’un comité tech-nique rassemblant l’ensemble des acteurs techniques. Son objectif est de régler les questions techniques entre parte-naires avant de présenter le dossier au niveau politique. La validation politique doit être préparée minutieusement avec l’identification préalable des points sur lesquels un arbitrage politique est nécessaire et la préparation des éléments chiffrés et argumentés nécessaires à la prise de décision. La présentation des éléments sous forme de graphiques, sous forme de cartes, de tableaux comparatifs (bilans financiers comparatifs de plusieurs scénarios par exemple) comme support de discussion est à privilégier pour une communication plus efficace avec le politique et une meilleure compréhension.

Lorsqu’une étape est validée politiquement, le processus ne peut plus faire marche arrière car la validation engage les élus et clôture une phase d’études pour laquelle un budget a été défini. Les étapes-clés font par ailleurs généralement l’objet d’une communication au public suite à laquelle il est délicat de se dédire.

2. La contractualisation de l’opération d’aménage-ment (dossier de réalisation d’une ZAC)

Afin de contractualiser avec un opérateur, il est néces-saire de définir :

• Le périmètre d’opération• Le programme des équipements publics à créer dans

le périmètre : travaux d’aménagement, voiries, espaces verts, crèches, écoles, etc : combien coûtent-ils? Qui les réalise? Comment sont-ils financés? Ces éléments ont valeur contractuelle.

• Un bilan et ses modalités de financement dans le temps.

La programmation des équipements publics : coût, maîtrise d’ouvrage, financement et réalisation

3. Les étapes de validation (phase opérationnelle)

Le compte rendu annuel aux collectivités :

• Présentation du bilan de l’année écoulée• Explication des écarts par rapport au prévisionnel• Ajustements du bilan en fin d’opération

Par opération :

• Validation de l’avancement en Comité de Pilotage réu-nissant les partenaires

• Sollicitations ponctuelles du maire ou des élus

3. Các bươc phê duyệt (giai đoạn thực hiện)

Báo cáo hàng năm cho chính quyền địa phương:

• Trình bày bảng cân đối tài chính đã thực hiện trong năm.• Giải trình các chênh lệch so với dự kiến.• Điều chỉnh bảng cân đối tài chính chung cho toàn dự

án.

Theo từng dự án

• Ban chỉ đạo với sự tham gia của các đối tác phê duyệttiến độ.

• Thỉnh thoảng có thể xin ý kiến của Thị trưởng hoặc đại biểu dân cử.

2. Hợp đồng thực hiện dự án quy hoạch, đầu tư xây dựng

Để ký hợp đồng vơi đơn vị thực hiện, cần xác định:

• Phạm vi dự án.• Chương trình xây dựng cơ sở hạ tầng, công trình công

cộng trong phạm vi dự án: đường giao thông, công viên, nhà trẻ, trường học... Tổng kinh phí cho các công trình này là bao nhiêu? Ai thực hiện? Nguồn vốn như thế nào? Các yếu tố này có giá trị hợp đồng.

• Bảng cân đối tài chính và phương án tài chính.

Chương trình xây dựng cơ sở hạ tầng: chi phí, chủđầu tư, tài chính và thực hiện

Mỗi giai đoạn của phần kỹ thuật được thực hiện với sự phối hợp chặt chẽ giữa chủ đầu tư, đơn vị tư vấn thiết kế và các đối tác. Chủ đầu tư phải đảm bảo rằng tại mỗi bước dự án đều đáp ứng tốt các mục tiêu và nhu cầu đã được xác định trước đó, phù hợp với các ràng buộc gặp phải trong dự án hoặc những yêu cầu của các đối tác đồng thời vẫn phải đảm bảo tiến độ và ngân sách đã định.

Việc lãnh đạo phê duyệt từng bước của dự án là yếu tố rất cần thiết để đảm bảo tiến độ. Ủy ban kỹ thuật phê duyệt các vấn đề liên quan đến kỹ thuật trước khi trình dự án cho lãnh đạo chính trị phê duyệt. Mục đích là để giải quyết các vấn đề kỹ thuật giữa các đối tác trước khi trình dự án cho lãnh đạo chính trị. Hồ sơ dự án trình cho lãnh đạo chính trị phải được chuân bị cân thận vơi việc xác định trươc những điểm cần lãnh đạo quyết định, các lập luận có tính thuyết phục và các số liệu cụ thể để hỗ trợ cho lãnh đạo ra quyết định. Việc sử dụng các tài liệu đồ họa như biểu đồ, bản đồ, bảng so sánh (so sánh bảng cân đối tài chính dự kiến của các phương án) là rất cần thiết để tăng sức thuyết phục và giúp lãnh đạo hiểu rõ hơn về dự án.

Bước nào của dự án đã được lãnh đạo chính trị phê duyệt thì không quay trở lại nữa vì khi lãnh đạo phê duyệt tức là đã có cam kết của chính quyền và kết thúc nghiên cứu tương ứng với ngân sách đã được xác định. Mỗi bước chính của dự án thường được công bố cho người dân. Sau khi đã công bố, thì khó quay ngược trở lại.

Equipenment Coûtprévisionnel

Maîtried’ouvrage

Financement Réalisation

Espacespublics

Centre social

7,5 M€

3 M€

3,5 M€

0,5 M€

0,3 M€

EPA

EPA

EPA

Ville

Ville

2011 - 2016

2013

2014

2014

2016

ZAC 85 % /Ville 15 %

ZAC

ZAC 90 %Ville 10 %

ZAC

ZAC

Gymnase

Stationnement

Ext/réhabécole

Hạng mục Kinh phí dựkiến

Chủ đầutư

Nguồn tàichính

Thực hiện

Không giancông cộng

Trung tâm hoạtđộng xã hội

7,5 triệu euro

3 triệu euro

3,5 triệu euro

0,5 triệu euro

0,3 M€

Ban quảnlý dự án



Thành phố

Thành phố

2011 - 2016

2013

2014

2014

2016

85% từ nguồnthu của dự án 15% ngân sáchthành phốTừ nguồn thucủa dự án

90% từ nguồnthu của dự án 10% ngân sáchTừ nguồn thucủa dự án

Từ nguồn thucủa dự án

Nhà tậpTDTT

Bãi đậu xe

Trường học

36 37

Phần

2

Parti

e 2




4. La consultation d’opérateurs immobiliers (avec ou sans architecte)

Etape de consultation d’opérateurs immobiliers

III. GRANDS PRINCIPES DE GESTION DE PROJET ILLUSTRÉS PAR DES RE-TOURS D’EXPÉRIENCE

L’objectif initial de l’atelier était de déployer l’ensemble des étapes du processus d’une opération d’aménagement de l’initialisation à la livraison de l’opération en passant par son montage. Mais les échanges avec les participants, dont les métiers se situaient principalement sur les étapes amont, ont conduit à se concentrer sur la phase d’étude de faisabi-lité, qui se retrouve aussi bien dans le processus français que dans celui appliqué à HCMV.

Cette phase est déterminante pour la suite du projet en ce qu’elle doit permettre aux techniciens de concevoir un pro-jet pertinent dans sa réponse aux besoins des acteurs en présence (collectivité, habitants, acteurs économiques) et réaliste. Cette phase doit aussi et surtout permettre de fournir au politique tous les éléments nécessaires à une prise de décision en bonne connaissance de cause.

1. Principes généraux de la gestion de projet : cas du réaménagement d’une entrée de ville

Principale entrée de Saint-Etienne depuis Lyon, à 5 minutes du cœur de ville, le quartier de Pont de l’Âne Monthieu bé-néficie d’une situation géographique privilégiée. Le site est aujourd’hui entouré par deux grandes zones commerciales (Casino et IKEA), et bordé par une autoroute et accueille par ailleurs un mélange de logements et d’activités logistiques. L’ensemble est confus et peu lisible, ce qui n’optimise pas l’utilisation du sol et donne une mauvaise image de la ville dès l’entrée.

III. CÁC NGUYÊN TẮC CHÍNH CỦA QUẢN LÝ DỰ ÁN THÔNG QUA CÁC VÍ DỤ MINH HỌA

Mục tiêu ban đầu của khóa tập huấn là trình bày tất cả các bước của dự án quy hoạch từ ý tưởng đến lập, triển khai thực hiện và hoàn thành dự án. Nhưng qua trao đổi với học viên, chúng tôi nhận thấy công việc chính của họ chủ yếu nằm ở khâu chuẩn bị dự án. Do đó, khóa học đã tập trung vào khâu nghiên cứu khả thi. Đây là phần việc nằm trong quy trình thực hiện dự án ở cả Pháp lẫn TPHCM.

Giai đoạn này mang tính quyết định cho phần tiếp theo của dự án. Nó cho phép các nhà chuyên môn lập ra dự án vừa có tính khả thi vừa đáp ứng nhu cầu của các chủ thể có liên quan (chính quyền địa phương, người dân, các đơn vị kinh tế). Giai đoạn này cung cấp cho lãnh đạo tất cả những yếu tố cần thiết để lãnh đạo hiểu rõ về dự án và đưa ra quyết định.

1. Các nguyên tắc chung của quản lý dự án: trường hợp dự án ở cửa ngõ ra vào thành phố

Nằm ở cửa ngõ ra vào của thành phố Saint-Etienne, trên trục đường nối Saint-Etienne với Lyon và cách khu trung tâm thành phố 5 phút, ô phố Pont de l’Âne Monthieu có một vị trí đặc biệt thuận lợi. Hiện nay, ô phố này được bao quanh bởi hai trung tâm thương mại lơn (Casino và Ikea), một đường cao tốc và có nhiều loại nhà ở và dịch vụ logistic. Các hoạt động ở đây còn phân tán, việc sử dụng đất chưa được tối ưu hóa và tạo ra một hình ảnh xấu tại cửa ngõ thành phố.

4. Kêu gọi các nhà đầu tư thứ cấp tham gia

Tuyển chọn nhà đầu tư thứ cấp

6 mois

d’ins

tructi

on du

PC

2 mois 6 à 12 mois 3 à 6 mois

Mise au pointdu projetConsultationPréparation

Elaboration du cahierdes charges :

• Programme des constructions,• Typologie des logements,• Orientations architecturales et environnementales,• Données et contraintes spécifiques

Appel d’offre

Sélection des candidatures

Séances d’échanges avecles candidats

Remise des offres

Choix d’un promoteur/projet

Choix d’un architecte (sipas fait avant)

Esquisse du projet architectural(si pas fait avant)

Avant-Projet

Dépôt du Permis de Construire

6 thá

ng th

ẩm

định h

ồ sơ

xin

phép

xây d

ựng

2 tháng 6 đến 12 tháng 3 đến 6 tháng

Lập dự ánTổ chức tuyển chọnChuẩn bị

Chuẩn bị hồ sơ:

• Nội dung các hạng mục cần xây dựng• Loại hình nhà ở,• Định hướng kiến trúc và yêu cầu về môi trường• Dữ liệu và các yêu cầu ràng buộc

Thông báo tuyển chọnnhà đầu tư

Sơ tuyển các ứng viên

Gặp gỡ và trao đổi vớicác ứng viên

Các ứng viên gửi hồ sơphương án dự tuyển

Chọn được nhà đầu tư

Chọn tư vấn thiết kế

Thiết kế phác thảo

Thiết kế cơ sở

Nộp hồ sơn xin giấy phépxây dựng

L’enjeu du projet est donc de :

• relocaliser au plus près de l’autoroute les activités logistiques,

• regrouper les fonctions commerciales en un seul pôle, autour de IKEA, en déplaçant Casino pour libérer du foncier.

Sur ces espaces libérés, il s’agit de requalifier l’entrée de ville avec notamment la mise en place d’un tram-train le long de la voie ferrée, l’objectif étant de créer une véritable entrée de ville proposant 500 logements et 50 000 m² d’activités.

Sur 130 hectares, le projet mené par l’EPASE est accompa-gné par une équipe de maîtrise d’œuvre urbaine dont l’urba-niste en chef, David Mangin, vise à transformer une zone commerciale aujourd’hui hétérogène, dominée par la voiture, en un quartier plus urbain, durable et attractif.

L’investisseur est le groupe Casino qui va construire l’en-semble commercial, projet représentant 300 millions euros d’investissement.Les enjeux actuels en matière de gestion de projet sont :

• la contractualisation du projet avec Casino, qui est par ailleurs le 1er employeur privé de la région Rhône-Alpes, • la définition du projet de tram-train, • la réorganisation de l’accès routier à la zone, sur des axes déjà chargés aujourd’hui.

Le détail du déroulement du projet permet de mettre en évidence les principes généraux d’une gestion de projet d’aménagement.

Mục đích của dự án là:

• Bố trí lại các hoạt động logistic gần đường cao tốc, • Tập trung chức năng thương mại vào một khu vực duy nhất xung quanh IKEA bằng cách di dời siêu thị Casino.

Trên khu vực giải tỏa, sẽ thực hiện một số hoạt động để cải tạo cửa ngõ ra vào thành phố bao gồm cả việc bố trí một tuyến tàu điện măt đất kết hợp vơi tàu hỏa dọc theo tuyến đường sắt hiện hữu. Mục tiêu là để tạo ra một cửa ngõ thật sự của thành phố, cung cấp 500 căn hộ và 50.000 m² sàn cho hoạt động.

Quy mô khu vực của dự án là 130 ha. EPASE là đơn vị chủ trì dự án với sự hỗ trợ của nhóm tư vấn quy hoạch do chuyên gia quy hoạch David Mangin làm trưởng nhóm. Dự án nhằm mục đích chuyển đổi khu vực hoạt động thương mại đơn điệu gắn với việc đi lại chủ yếu bằng xe hơi thành một khu đô thị bền vững hơn và có sức hấp dẫn cao hơn. Nhà đầu tư xây dựng toàn bộ thương mại với số vốn 300 triệu euro là tập đoàn Casino.

Các thách thức hiện tại trong quản lý dự án này là:

• Ký kết hợp đồng thực hiện dự án trung tâm thương mại với Casino, là tập đoàn tư nhân sử dụng nhiều lao động nhất ở Vùng Rhône-Alpes.

• Lập dự án tàu điện mặt đất kết hợp tàu hỏa. • Việc tổ chức lại giao thông tiếp cận khu vực này trên cáctrục đường có lưu lượng xe cao.

Phần trình bày chi tiết tiến độ dự án sẽ làm nổi rõ các nguyên tắc chung khi quản lý một dự án quy hoạch, đầu tư, xây dựng.

38 39

Phần

2

Parti

e 2




Constituer en amont des réserves foncières stratégiques

Le site étant situé en entrée de ville, la ville de Saint-Etienne a constitué en amont du projet des réserves foncières straté-giques importantes, sans pour autant avoir de projet d’amé-nagement prédéfini. Cette pratique est commune et consti-tue une bonne méthode pour maîtriser le développement urbain de secteurs stratégiques. L’identification de ces sec-teurs stratégiques peut se faire sans avoir de projet prédéfini comme dans le cas d’une entrée de ville, ou s’inscrire dans une projection de long terme de l’évolution de la ville (déve-loppement futur d’un réseau de transport par exemple).

Les autorités publiques doivent concentrer leur action et leurs moyens sur les terrains stratégiques, ce qui leur permet de maîtriser les points nodaux du développement de la ville. Une réserve foncière stratégiquement ciblée sur un îlot central peut permettre de geler les transac-tions sur un périmètre beaucoup plus large, sans avoir à acquérir l’intégralité des terrains de ce périmètre.

Négocier avec les partenaires

Dans le cas du projet de Pont de l’Âne Monthieu, la loca-lisation des réserves actuelles et de leurs propriétaires ne correspond pas aux besoins du projet urbain. Le projet urbain situe en effet le quartier urbain sur les parcelles propriétés de Casino, que l’enseigne avait acquises pour le dévelop-

Tạo quỹ đất chiến lược từ trước khi lập dự án

Vì khu vực dự án nằm tại cửa ngõ, nên thành phố đã mua lại dần dần các khu đất tại đây để tạo quỹ đất dự trữ từ trước khi có dự án quy hoạch, đầu tư, xây dựng. Đây là cách làm tốt để kiểm soát sự phát triển đô thị tại các khu vực có tính chiến lược. Việc xác định các khu vực chiến lược có thể được thực hiện mà không cần có dự án trước. Các khu vực chiến lược có thể là khu vực cửa ngõ thành phố, khu vực nằm trong tầm nhìn dài hạn về sự phát triển của thành phố (ví dụ: khu vực có mạng lưới giao thông công cộng sẽ phát triển trong tương lai).

Cơ quan công quyền phải tập trung hành động và nguồn lực của mình tại các khu vực chiến lược. Điều này cho phép nhà nươc kiểm soát các nút phát triển của thành phố. Nhà nươc không nhất thiết phải mua lại tất cả các lô đất trong khu vực dự án, mà chỉ cần mua những lô đất có vị trí chiến lược.

pement de ses activités et concentre la zone commerciale autour de IKEA. Par ailleurs, la ville de Saint-Etienne pos-sède de grandes réserves foncières derrière IKEA alors que le site projet se situe devant.

La négociation foncière entre acteurs est déterminante. Mais les acteurs privés et publics du site poursuivant le même objectif, ils ont tous deux intérêt à ce que le projet se fasse. Il n’y a donc pas de blocage majeur : les discussions portent davantage sur les modalités.

Par exemple, sur d’autres aspects du projet, l’EPASE souhai-tait réduire la surface de parkings pour encourager l’usage des transports en commun, créer plus d’espaces verts et ob-tenir une cession du terrain au prix le moins élevé possible. Casino souhaitait, au contraire, créer le plus de places de parking et de surfaces commerciales possibles et vendre son terrain le plus cher possible pour financer son déménage-ment. Comme l’EPASE est maître d’ouvrage de l’ensemble de l’opération, c’est à lui que revient la mission de conduire les négociations avec Casino, de préparer les études de voiries, les études de marchés, les études d’aménagement. Mais le travail se fait en partenariat avec Casino, l’EPASE s’occupe de l’aménagement du nouveau quartier tandis que Casino s’occupe de la zone commerciale.

Đàm phán với các đối tác

Trong dự án Pont de l’Âne Monthieu, quỹ đất dự trữ của Thành phố không nằm trong phạm vi dự án. Thật vậy, phạm vi của dự án nằm một phần trên khu đất thuộc sở hữu của tập đoàn Casio và một phần khác nằm trên khu đất phía trước trung tâm thương mại IKEA. Trong khi đó, quỹ đất dự trữ của Thành phố lại nằm phía sau trung tâm thương mại IKEA.

Do đó, việc đàm phán về đất đai giữa các các chủ thể mang tính quyết định. Các chủ thể nhà nước và tư nhân trong khu vực này đều có cùng mục tiêu và lợi ích. Vì vậy, không có trở ngại lớn nào trong đàm phán thực hiện dự án. Các nội dung đàm phán chủ yếu tập trung vào phương thức thực hiện.

Ví dụ, EPASE muốn giảm diện tích của bãi đậu xe để khuyến khích sử dụng giao thông công cộng, tạo ra nhiều không gian xanh và mua đất với giá thấp nhất có thể. Ngược lại, Casino

Limite de secteur / Ranh giới vùngPérimètre ZAC / Phạm vi khu vực quy hoạch có sự phối hợp

Restructuration et requalification du secteur de Pont de l’Âne Monthieu / Cải tạo và nâng cấp khu Pont de l’Âne

Monthieu

Vue aérienne du secteur de Pont de l’Âne Monthieu /Khu Pont de l’Âne Monthieu nhìn từ trên cao

Địa điểm Ikéa / Site Ikéa

Bản đồ khu Pont de l’Âne Monthieu / Plan du secteur de Pont de l’Âne Monthieu

40 41

Phần

2

Parti

e 2




Définir le plan d’aménagement selon un travail itératif entre études et plan, sur la base des bilans financiers

Le plan d’aménagement final est le résultat d’un travail itératif entre études et plan : les hypothèses d’aménagement sont vérifiées, corrigées par diverses études de faisabilité. Par exemple, l’idée de concentrer l’ensemble des activités commerciales en un seul pôle, autour d’IKEA est venue pro-gressivement. Le premier schéma de l’urbaniste proposait en effet une liaison entre les deux locomotives commerciales (IKEA et Casino) le long de laquelle devaient être implantés d’autres commerces. Des études de marché permettant de dimensionner le besoin commercial à 100 000 m² montrent qu’une telle composition, étalée sur cette liaison, donnerait un ensemble trop diffus. Il est donc apparu la nécessité de concentrer les deux pôles pour proposer un ensemble com-mercial unique, plus attractif et « encourageant » la consom-mation de masse. Le choix du centre a été réfléchi par des experts en commerce et en urbanisme et par l’EPASE. Il s’est finalement porté sur IKEA car l’enseigne est plus porteuse de modernité que le groupe Casino.

Aujourd’hui, le projet d’aménagement d’ensemble en est donc à sa 9ème version après de nombreux aller-retour entre l’EPA et les partenaires privés pour trouver l’ajus-tement le plus optimal répondant aux intérêts de chaque acteur. C’est un travail itératif dont la clé de voûte est le bilan financier.

Conclusion : le détail du déroulement du projet de Pont de l’Âne Monthieu permet de mettre en évidence les prin-cipes généraux d’une gestion de projet d’aménagement :

• Cibler l’action de la collectivité ou de son opérateur surles sites stratégiques car il n’est pas possible de maî-triser le développement de l’ensemble de la ville : cela suppose d’identifier le foncier stratégique et de consti-tuer des réserves foncières.

• Un travail partenarial fondé sur la négociation : la négo- ciation ne peut être menée efficacement qu’en connais-sance de cause, c’est-à-dire en maintenant le cap sur les objectifs du projet, le programme et en veillant à l’équilibre économique de l’opération.

• Définir le plan d’aménagement selon un travail itératif entre études et plan, sur la base des bilans financiers.


Participant : Quel est le niveau de confidentialité du projet d’aménagement lors de la constitution des réserves fon-cières? Stéphane Quadrio: Le site est en entrée de ville, les ter-rains y sont donc forcément stratégiques. Ces terrains ont été acquis par les autorités publiques sans savoir quel projet allait s’y développer. Les réserves foncières faites en amont relèvent d’une bonne anticipation. Mais effectivement, depuis que l’opération est connue, les prix augmentent autour du

mong muốn diện tích bãi đậu xe và trung tâm thương mại lớn nhất và có thể bán đất cho EPASE với giá cao nhất có thể để lấy kinh phí phục vụ cho việc di dời của mình. Vì là chủ đầu tư toàn bộ dự án, nên EPASE đảm nhận việc đàm phán với Casino, chuẩn bị nghiên cứu về giao thông, nghiên cứu thị trường, nghiên cứu lập thiết kế cơ sở. EPASE đầu tư toàn bộ cơ sở hạ tầng cho khu vực này, còn Casino đầu tư khu trung tâm thương mại. Hai bên hợp tác chặt chẽ với nhau trong công việc.

Việc lập thiết kế cơ sở được thực hiện dựa trên các nghiên cứu, quy hoạch chi tiết, bảng cân đối tài chính dự kiến.

Bản thiết kế cơ sở cuối cùng được phê duyệt là kết quả của quá trình tương tác giữa các nghiên cứu và quy hoạch chi tiết: các giả định thiết kế được kiểm tra, điều chỉnh trên cơ sở các nghiên cứu khác nhau. Ví dụ, ý tưởng tập trung tất cả các hoạt động kinh doanh, thương mại vào một khu vực duy nhất, xung quanh trung tâm thương mại IKEA được hình thành trong quá trình nghiên cứu. Thật vậy, bản thiết kế lần đầu tiên đề xuất tạo một lối đi với các cửa hàng thương mại ở hai bên để kết nối trung tâm thương mại IKEA với siêu thị Casino. Các nghiên cứu thị trường cho thấy nhu cầu diện tích dành cho thương mại vào khoảng 100.000 m² và việc bố trí lối đi như phương án đầu tiên làm cho các hoạt động thương mại bị phân tán. Do đó, cần tập trung hai trung tâm thương mại vào một khu vực để tăng sức hút và khuyến khích tiêu dùng. Các chuyên gia về quy hoạch và thương mại làm việc cùng với ê-kíp EPASE để lựa chọn di dời trung tâm thương mại nào. Cuối cùng, quyết định di dời siêu thị Casino về gần trung tâm thương mại IKEA vì trung tâm của IKEA là công trình mang tính hiện đại hơn siêu thị Casino.Hiện nay, đồ án thiết kế cơ sở đang đến phiên bản thứ 9 sau nhiều lần điều chỉnh trên cơ sở đàm phán giữa EPASE với các đối tác tư nhân để đáp ứng tốt nhất lợi ích của các chủ thể. Việc lập thiết kế cơ sở là quá trình có sự tương tác, trao đổi vơi các bên có liên quan và chìa khóa thành công của thiết kế cơ sở là bảng cân đối tài chính dự kiến.

Kết luận: Thông qua dự án ô phố Pont de l’Ane Mon-thieu, ta có thể thấy rõ các nguyên tắc chung của công tác quản lý dự án quy hoạch đầu tư xây dựng:

• Tập trung các hành động của nhà nước vào những khu vực chiến lược vì không thể kiểm soát hết sự phát triển trên toàn thành phố. Điều này đòi hỏi phải xác định các khu đất chiến lược và có cơ chế tạo quỹ đất.

• Quan hệ đối tác dựa trên đàm phán: đàm phán chỉ cóthể phát huy hiệu quả khi các bên tham gia hiểu rõ các thách thức, cùng hướng đến mục tiêu của dự án, chương trình đầu tư xây dựng và sự cân bằng kinh tế của dự án.

• Việc lập thiết kế cơ sở được thực hiện dựa trên các nghiêncứu, quy hoạch chi tiết, bảng cân đối tài chính dự kiến.

site. Du point de vue de la communication, la conduite de projet est partagée entre la nécessité de concerter avec les partenaires, l’exigence opérationnelle de le garder secret le plus longtemps possible et le souhait des élus de communi-quer.

Participant : Quels sont les mécanismes financiers entre MOA et investisseurs? Quelles sont les participations du privé? Comment les instaurer? Stéphane Quadrio : Les investisseurs participent de deux manières à l’équilibre global de l’opération. La première est par la vente de terrain. En effet, dans le prix de vente du ter-rain à Casino, est incluse une participation aux travaux d’amé-nagement de la zone. La deuxième consiste au montage par les investisseurs privés d’autres opérations dans le périmètre de la ZAC. Or, étant situés en ZAC, les investisseurs privés qui mènent ces opérations paient une participation à l’amé-nageur pour chaque m² de SHON qu’ils construisent. Cette participation n’est ni une taxe, ni un impôt : elle n’est donc n’est pas reversée au budget général de la collectivité. Elle est perçue par l’aménageur qui doit forcément l’utiliser pour les travaux d’équipement public de la zone.

Participant : Le financement des espaces verts est-il inclus dans le projet? Comment est budgété l’entretien des espaces verts?Stéphane Quadrio : Le bilan comprend l’ensemble des recettes et des dépenses. L’aménageur remet l’équipement au service gestionnaire après livraison ; c’est à ce dernier de prendre en charge l’entretien. Les espaces verts présen-tent toutefois une spécificité : l’entreprise maître d’œuvre en charge des espaces verts doit les entretenir pendant deux ans correspondant au délai de garantie, avant de les remettre à la collectivité.

Participant : Y-a-t’il des relogements? Stéphane Quadrio : Dans une opération d’aménagement, les habitants ont droit au relogement, mais il y a plusieurs cas de figure. Si l’habitant est propriétaire, la question de son relogement est prise en compte dans le calcul des frais d’acquisition de son logement, qui peuvent être majorés de frais de réinstallation. Il peut en outre être accompagné pour la recherche de son nouveau logement. Les locataires pour leur part bénéficient d’un accompagnement spécifique qu’il y ait ou non un programme dédié au relogement prévu dans l’opération. L’EPASE fait appel à des professionnels spécia-lisés dans le relogement pour trouver des réponses satisfai-sant les besoins de relogement des ménages, en cohérence avec leurs moyens. C’est un lourd travail d’accompagnement social à mener pour ne pas dégrader la situation sociale du ménage.


Học viên: Dự án quy hoạch, đầu tư, xây dựng được giữ bí mật đến mức độ nào để nhà nước có thể tạo được quỹ đất? Stéphane Quadrio: Khu vực dự án nằm ngay cửa ngõ thành phố. Do đó, hiển nhiên đây là khu đất có tính chiến lược. Nhà nước mua dần dần các lô đất ở khu vực này mà chưa cần phải có dự án cụ thể sẽ phát triển ở đây. Như vậy, với tầm nhìn dài hạn, từng bước nhà nước tạo ra được quỹ đất thuộc sở hữu của mình trong khu vực này. Từ khi dự án được công bố, giá đất xung quanh khu vực này đã tăng lên. Dưới góc độ quản lý dự án, khi thông tin về dự án, cần tìm được mức độ dung hòa giữa việc cần thiết phải trao đổi, lấy ý kiến của các đối tác, yêu cầu giữ bí mật về dự án càng lâu càng tốt và mong muốn thông báo về dự án cho người dân của lãnh đạo.

Học viên: Cơ chế tài chính giữa chủ đầu tư và các nhà đầu tư khác như thế nào? Khu vực tư nhân có đóng góp gì cho dự án? Làm thế nào thiết lập cơ chế này? Stéphane Quadrio: Có hai cách để nhà đầu tư tham gia dự án. Cách 1: mua đất đã có hạ tầng trong dự án. Trong giá bán đất cho Casino, đã bao gồm chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng. Cách 2: nhà đầu tư tư nhân thứ cấp lập dự án của mình trong phạm vi dự án của EPASE. Khi đó, nhà đầu tư tư nhân phải đóng một khoản tiền gọi là tiền cơ sở hạ tầng cho EPASE. Số tiền này được tính theo số m2 diện tích sàn xây dựng. Đây không phải là tiền thuế nên không nộp vào ngân sách chung của thành phố, mà nộp EPASE để dùng cho đầu tư vào công trình công cộng trong khu vực dự án.

Học viên: Kinh phí cho công viên, cây xanh có tính vào trong kinh phí của dự án không? Chi phí bảo dưỡng công viên, cây xanh được xác định như thế nào? Stéphane Quadrio: Bảng cân đối tài chính dự kiến bao gồm tất cả các khoản thu chi. Sau khi xây dựng xong công trình công cộng, Ban Quản lý bàn giao công trình cho cơ quan quản lý của thành phố. Cơ quan này sẽ chịu trách nhiệm bảo dưỡng công trình. Công viên, cây xanh có đặc thù riêng, theo đó, đơn vị đầu tư xây dựng công viên phải chịu trách nhiệm bảo dưỡng trong suốt hai năm tương ứng với thời hạn bảo hành trước khi bàn giao cho thành phố.

Học viên: Có tái định cư không? Stéphane Quadrio: Trong một dự án quy hoạch, đầu tư xây dựng, người dân có quyền được tái định cư. Có nhiều phương án tái định cư: Nếu người dân là sở hữu căn nhà hoặc căn hộ, thì trong giá mua lại tài sản đó đã bao gồm chi phí cho tái định cư. Chủ sở hữu cũng có thể được hỗ trợ trong việc tìm kiếm nơi ở mới. Nếu người dân bị di dời là người thuê nhà, thì họ cũng nhận được hỗ trợ cụ thể dù có hay không có chương trình tái định cư dành riêng cho dự án. EPASE hợp tác với các đơn vị chuyên về tái định cư để tìm phương án đáp ứng nhu cầu tái định cư của các hộ gia đình phù hợp với khả năng của họ. Công tác hỗ trợ xã hội cũng được thực hiện để không làm tổn hại về mặt xã hội cho các hộ tái định cư.

42 43

Phần

2

Parti

e 2




4 Cf. carte de synthèse page 27. 7 Xem Bản đồ tổng hợp trang 27.

2. Réaliser un diagnostic : le cas de l’étude de renou-vellement urbain du quartier Chappe Ferdinand

L’enjeu du projet est de développer un quartier d’affaires dans le quartier de la gare de Chateaucreux. La problématique est double : elle touche au fonctionnement du futur quartier et à la nécessité de renouveler un quartier dégradé situé à proxi-mité, celui de Chappe-Ferdinand.

Dans un premier temps, il s’agit de rassembler les don-nées préliminaires, notamment sur la base du référentiel foncier4 afin d’identifier des parcelles mutables pour des sites potentiels de projet, d’apprécier la « dureté foncière »(difficulté à muter) et de déterminer la stratégie foncière appropriée pour les mobiliser. Cette méthode est utile tant pour l’élaboration du projet de territoire que pour la formalisa-tion de l’action foncière. Le diagnostic foncier ou « référentiel foncier », constitue une méthode permettant de représenter l’état des lieux et de repérer plus facilement les contraintes et les atouts fonciers ainsi que les principaux enjeux fonciers opérationnels et stratégiques qui en découlent. Un tel outil permet de nourrir le débat local par des éclairages facilement appropriables par les acteurs locaux.

L’analyse urbaine permettant de construire le référentiel foncier doit être menée à partir d’une base de données et d’investigations terrain sur les aspects suivants (liste non-ex-haustive) :

• Relief, voies structurantes, lignes de transport, équipe-ments.

• Carte de l’occupation existante des sols.

• Carte de l’occupation du rez-de-chaussée : si l’interven-tion se fait sur un immeuble d’activités par exemple, le coût du relogement à prévoir sera plus important. Les démarches juridiques sont aussi plus lourdes car les baux de location protègent beaucoup plus les entre-prises que les simples habitants.

• Etat apparent (constat visuel) et occupation du bâti.

• Carte des statuts de propriété : on distingue notamment la mono-propriété de la copropriété. Cette carte doit notamment permettre de mesurer le degré de difficulté d’acquisition des biens. Par exemple, il est plus difficile d’exproprier une copropriété qu’une monopropriété.

• Sites pollués : le coût de la dépollution est parfois plus élevé que le coût même du terrain.

• Stationnement : identification des parcelles dédiées au stationnement, permet de calculer les besoins en sta-tionnement de la zone.

2. Thực hiện khảo sát: nghiên cứu trường hợp cải tạo đô thị ở ô phố Chappe Ferdinand

Mục đích của dự án là xây dựng một khu thương mại trong khu vực xung quanh nhà ga Chateaucreux. Có hai thách thức trong dự án này: sự vận hành của ô phố này trong tương lai và sự cần thiết phải cải tạo ô phố Chappe Ferdinand gần đó vốn đã bị xuống cấp.Trong giai đoạn đầu, cần thu thập dữ liệu cơ bản, đăc biệt là dữ liệu đất đai7 để xác định các lô đất có thể chuyển nhượng được, đánh giá các khó khăn khi chuyển nhượng và xác định chiến lược đất đai phù hợp. Phương pháp này rất hữu ích cho việc lập dự án và việc chính thức hóa hành động đất đai. Việc phân tích đất đai cho phép đánh giá được hiện trạng đất đai và dễ dàng xác định những ràng buộc cũng như thuận lợi, thách thức. Từ đó, rút ra chiến lược hành động về đất đai. Việc phân tích này cũng cho phép dễ dàng làm sáng tỏ những vấn đề đặt ra trong các cuộc thảo luận với các chủ thể ở địa phương.

Phân tích đô thị để lập bảng phân tích đất đai phải được thực hiện từ một cơ sở dữ liệu và các khảo sát về đất đai ở các khía cạnh sau (danh sách không đầy đủ):

• Địa hình, cấu trúc đường giao thông, các tuyến giao thông công cộng, công trình công cộng.

• Bản đồ hiện trạng sử dụng đất.

• Bản đồ hiện trạng sử dụng tầng trệt của các tòa nhà: nếu phải giải toả một tòa nhà đang hoạt động kinh doanh, thì chi phí sẽ cao hơn. Các quy trình pháp lý cũng phức tạp hơn vì hợp đồng thuê mặt bằng có nhiều điều khoản để bảo vệ đơn vị thuê hơn.

• Đánh giá bằng mắt hiện trạng và việc sử dụng các tòa nhà.

• Bản đồ hiện trạng sở hữu các bất động sản: phân biệt rõ những bất động sản có một chủ sở hữu với những bất động sản có nhiều chủ đồng sở hữu. Bản đồ này cho phép đánh giá mức độ khó khăn của việc mua lại bất động sản. Ví dụ, khó mua lại bất động sản có nhiều chủ đồng sở hữu hơn bất động sản chỉ có 1 chủ sở hữu.

• Các địa điểm bị ô nhiễm: chi phí khử ô nhiễm đôi khi caohơn so với chi phí mua đất.

• Bãi đậu xe: xác định các lô đất dành cho bãi đậu xe, tínhtoán nhu cầu đậu xe của khu vực.

44 45

Phần

2

Parti

e 2




Từ các bản đồ chuyên đề nói trên, cần lập bản đồ tổng hợp để thể hiện các điểm sau:

1. Những điểm khó khăn: ví dụ, một tòa nhà còn tốt, đang có hoạt động và có nhiều chủ đồng sở hữu; khu đất bị ô nhiễm.2. Những điểm thuận lợi: tòa nhà đang xuống cấp, dễ mua với giá rẻ, tòa nhà thuộc sở hữu nhà nước...

Bản đồ các điểm thuận lợi / Carte des points de levier

A partir de ces éléments thématiques, l’élaboration d’une carte de synthèse doit faire ressortir :

1. Les points « durs » : par exemple, une parcelle en très bon état, avec une pleine occupation du bâti, en copropriété con-stitue un point dur. De même, un terrain pollué constitue aussi un point de dureté foncière.

2. Les points de levier (dits également points « mous ») : bâti en mauvais état donc acquisition possible à bas prix, pro-priété publique…

Carte des points « durs » / Bản đồ các điểm khó khănPoints mous / Các điểmdễ thực hiện

Points durs / Các điểm khó khăn

Mauvais état et vacance / Tòa nhà đã xuống cấp và bị bỏ trống

Grand propriétaire public / Các chung cư lớn thuộc sở hữu nhà nước

Parcelles non bâties (hors voirie) / Các khu đất trống không nằm trong phạm vi lộ giới

Bon etat du bati et occupation totale / Tòa nhà còn tốt và đang được sử dụng toàn bộ

Contrainte ZPPAUP / Khu vực phải tuân theo các quy định về bảo tồn di sản

Contrainte ZPPAUP / Khu vực này phải tuân theo các quy định về bảo tồn di sản

46 47

Phần

2

Parti

e 2




La carte de synthèse aide à concevoir le projet d’aménagement de deux manières :

• soit en évacuant les points durs, • soit en permettant de hiérarchiser le déroulement du projet : commencer par les points de levier pendant qu’on travaille entemps masqué sur les points durs.

Carte de synthèseEn jaune, les secteurs d’action à privilégier qui recouvrent de nombreux points de leviers, c’est-à-dire les secteurs où l’on peut agir facilement et ceux où l’on veut agir en priorité.

Màu vàng thể hiện các khu vực ưu tiên hành động, đây là những khu vực dễ thực hiện dự án.

Bản đồ tổng hợp hỗ trợ cho việc lập dự án quy hoạch, đầu tư, xây dựng ở hai khía cạnh sau:

• Tránh những khu vực khó khăn. • Xác định trình tự ưu tiên thực hiện dự án: thực hiện ở những khu vực dễ trước trong khi vẫn tiếp tục nghiên cứu những khu vực khó.

Bản đồ tổng hợp

Le référentiel foncier

Le référentiel foncier est un document qui permet de cadrer l’intervention foncière de la collectivité et de ses outils.

Il a une double fonction :

• informer les décideurs des potentialités et des contraintes foncières du secteur concerné, afin que les projets d’amé-nagement tiennent compte de ces paramètres essentiels,

• préparer les programmes d’intervention foncière à mettre en œuvre sur ce secteur.

Un référentiel foncier doit intégrer trois étapes :1. un état des lieux foncier, urbain, économique et environnemental ;2. un croisement avec les objectifs d’aménagement, afin de définir les zones prioritaires en termes d’action, intégrant

un phasage dans le temps : court, moyen et long terme ;3. la définition d’une stratégie d’intervention foncière, déclinée dans le temps et l’espace, avec l’ordre de grandeur des

enjeux financiers impliqués.

L’état des lieux pourra comprendre les rubriques suivantes :

• état des lieux foncier : structure parcellaire, propriété et occupation, à partir des éléments fournis par la commune et d’enquêtes de terrain ;

• analyse-diagnostic des secteurs d’intervention potentiels en fonction des caractéristiques et de l’état du bâti, de l’uti-lisation de l’espace, du paysage urbain et de l’image du site ;

• état des lieux environnemental avec identification des sites pollués ou potentiellement pollués ; • analyse du fonctionnement urbain : circulation, stationnement, usages des espaces, fonctionnement général,... • prise en compte des réseaux existants et des contraintes s’y rapportant, sur la base des informations fournies par la commune et ses prestataires, le cas échéant ;

• recueil d’indicateurs relatifs au marché immobilier et à ses perspectives d’évolution.

Bảng phân tích đất đai

Bảng phân tích đất đai là tài liệu cho phép chính quyền xác định khuôn khổ hành động của mình về đất đai.

Nó có hai chức năng:

• Thông tin cho các nhà hoạch định chính sách về tiềm năng và ràng buộc về đất đai của khu vực để các dự án quy hoạch, đầu tư, xây dựng cần chú ý đến.

• Chuẩn bị các chương trình can thiệp về đất đai sẽ được thực hiện trong khu vực này.

Việc phân tích đất đai cần được thực hiện theo ba bước sau:

1. Xác định hiện trạng đất đai, đô thị, kinh tế và môi trường;2. Đối chiếu với mục tiêu của dự án để xác định các khu vực ưu tiên hành động và phân kỳ hành động: ngắn hạn,

trung hạn và dài hạn;3. Xây dựng chiến lược can thiệp đất đai, xác định cụ thể mốc thời gian và địa điểm thực hiện, ước tính nhu cầu vốn

cần có để thực hiện.

Phân tích hiện trạng có thể bao gồm các khía cạnh sau:

• Hiện trạng đất đai: cấu trúc mỗi lô đất, chủ sở hữu và hiện trạng sử dụng trên cơ sở những dữ liệu do chính quyền địa phương cung cấp và các cuộc khảo sát thực địa;

• Chẩn đoán - phân tích các khu vực có khả năng can thiệp dựa trên đặc điểm và tình trạng của các tòa nhà, việc sử dụng không gian, cảnh quan đô thị và hình ảnh của khu vực;

• Hiện trạng môi trường với việc xác định rõ những khu vực bị ô nhiễm hoặc có khả năng bị ô nhiễm; • Phân tích các hoạt động đô thị: giao thông, bãi đậu xe, sử dụng không gian... • Chú ý đến mạng lưới cơ sở hạ tầng hiện hữu và các ràng buộc trên cơ sở thông tin được chính quyền địa phương và các đơn vị khác cung cấp;

• Thu thập các chỉ số trên thị trường bất động sản và xác định triển vọng tương lai của nó.

48 49

Phần

2

Parti

e 2




L’identification des zones prioritaires d’intervention pourra s’appuyer sur les démarches suivantes :

• identification des enjeux attachés à l’évolution des différents secteurs; • aide à la définition ou à la précision des objectifs poursuivis par les collectivités sur chacun des secteurs (orientations ou vocations souhaitées);

• appréciation de la mutabilité foncière en fonction de l’état des lieux et des éléments de contexte actuels et futurs, • définition des vocations potentielles des sites par rapport aux dynamiques observées et aux perspectives d’évolution (scénarios de programme);

• indication de scénarios d’aménagement envisageables et des outils de mise en œuvre selon les espaces concernés.

Enfin, la stratégie d’intervention foncière pourra être établie comme suit :

• proposition d’un programme ou « schéma de référence foncier » au regard des enjeux et des vocations précédem-ment identifiés sur chacun des secteurs;

• indication des modes d’action foncière envisageables sur chacun des espaces (intervention, préemption systéma-tique, au coup par coup);

• hiérarchie dans le temps des acquisitions (cartographie); • propositions de stratégie de gestion des sites en vue de leur réaffectation; • stratégie de traitement et de gestion des espaces maîtrisés (actions de mise en état préalable, dépollution éventuelle, conservation d’éléments patrimoniaux,....);

• définition des actions d’accompagnement éventuelles à mettre en œuvre à différentes échéances sur ces sites (fonc-tionnement urbain, accessibilité,...);

• estimation sommaire des ordres de grandeur des dépenses mises en jeu.

La conduite d’un référentiel foncier sur un secteur urbain complexe nécessite un délai d’environ 6 mois. Cette démarche peut être confiée soit à une agence d’urbanisme, soit à un bureau d’études spécialisé. Il est essentiel que le pilotage de telles études soit partagé entre les collectivités, les services de l’État et les opérateurs concernés.

Source : « Prendre en compte le foncier dans le projet de territoire », collection Politiques foncières locales, Ministère de l’Equipement, des Transports et du Logement, mars 2004.

http://www.developpement-durable.gouv.fr

Conclusion : la méthode d’analyse du référentiel foncier conduit à des orientations d’aménagement qui ne cherchent pas à tout détruire pour reconstruire : on identifie les sites à enjeux et on phase le projet. C’est donc le raisonnement opérationnel qui conduit à définir le projet d’aménage-ment. Les points « durs » et points de leviers vont être traités selon un phasage avec des étapes en temps mas-qués. Par endroits, au cours du projet on aura donc des éléments existants qui vont subsister à côté d’éléments neufs. Cette méthode diffère de celle de la table rase. Tou-tefois, si les habitants peuvent améliorer eux-mêmes l’exis-tant, cela représente une économie intéressante pour le pro-jet, à condition que les travaux d’amélioration s’inscrivent en cohérence avec le projet global. Au final, on peut ainsi avoir une coexistence du neuf et de l’ancien.


Participant : Le PLU donne-t-il des orientations à ce quartier? L’analyse des points durs et des points de levier ne crée-t-elle pas le risque d’une intervention ciblée uniquement sur les points « mous » et, par conséquent, une incohérence de l’ensemble du quartier? Quel lien entre ce quartier et le quar-tier d’affaires de la gare de Chateaucreux?

Stéphane Quadrio : Le PLU donne effectivement des orien-tations résidentielles à cette zone : ces orientations visent à favoriser le renouvellement des quartiers anciens. Il en est de même sur tout le centre-ville.Le PLH fixe des orientations pour l’offre de logement par démolition-reconstruction ou par amélioration de l’existant.Quant à la cohérence, il ne faut bien sûr pas limiter l’action au traitement des points mous. L’identification des points durs permet de phaser l’action selon l’intérêt des points à réha-biliter.Ce quartier est relié au futur quartier d’affaires par des liaisons piétonnes ouvertes par le projet qui deviennent donc un argument de promotion du quartier renouvelé.

Participant : L’intervention sur un point de levier à proximité d’un point dur ne risque-t-elle pas de renforcer la dureté du point dur en augmentant sa valeur? Existe-t-il des méca-nismes permettant de limiter cet effet?Stéphane Quadrio : Il existe des dispositifs permettant de figer la valeur foncière : par exemple, une Déclaration d’Uti-lité Publique (DUP) sur une opération d’aménagement per-met de figer les valeurs foncières au moment où la DUP est prononcée. Même si la valeur du marché augmente dans les années suivantes, le propriétaire ne peut contester le prix du

Kết luận: Việc phân tích đất đai giúp đưa ra các định hướng quy hoạch, đầu tư xây dựng. Không nên tìm cách phá bỏ tất cả để xây dựng lại, mà nên xác định các điểm có nhiều thách thức và phân kỳ các giai đoạn thực hiện. Như vậy, việc xác định dự án quy hoạch, đầu tư, xây dựng dựa trên cơ sở khả năng thực hiện dự án đó. Các khu vực dễ thực hiện sẽ được triển khai trước và các khu vực khó sẽ thực hiện sau với các bước phù hợp. Do đó, ở một số khu vực, những công trình hiện hữu sẽ cùng tồn tại với các công trình mới. Phương pháp này khác với phương pháp giải tỏa trắng rồi xây dựng lại. Nếu người dân có thể tự mình đầu tư cải thiện điều kiện sống hiện tại, thì nó sẽ tạo ra nhiều điểm tốt về kinh tế cho dự án, với điều kiện hành động của người dân phải phù hợp với tổng thể dự án. Các công trình hiện hữu có thể cùng tồn tại với các công trình mới.


Học viên: Chức năng của khu vực dự án trong phần trình bày ở trên có được xác định trong quy hoạch chi tiết không? Việc phân tích các khu vực khó khăn và khu vực dễ thực hiện có thể dẫn đến nguy cơ chỉ can thiệp vào những khu vực dễ thực hiện và do đó tạo ra sự không đồng bộ trong toàn bộ khu phố? Mối liên kết giữa khu phố này với khu vực nhà ga Chateaucreux như thế nào?

Stéphane Quadrio: Quy hoạch chi tiết xác định khu vực này là khu dân cư, điều này tạo thuận lợi cho việc thực hiện dự án cải tạo đô thị. Khu trung tâm thành phố cũng được quy hoạch tương tự như thế. Quy hoạch nhà ở địa phương cũng đề ra nguồn cung nhà ở thông qua việc phá dỡ và xây dựng lại hoặc cải thiện nhà ở hiện có. Để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ, dĩ nhiên chúng ta không nên chỉ thực hiện dự án tại các khu vực dễ thực hiện. Việc xác định các khu vực khó khăn sẽ giúp phân kỳ hành động một cách phù hợp. Khu vực này được kết nối với khu vực trung tâm thương mại, văn phòng xung quanh nhà ga bằng các tuyến đường dành cho người đi bộ được thực hiện trong dự án để tạo sức hấp dẫn cho khu phố được cải tạo.

Học viên: Việc thực hiện dự án tại khu vực nằm gần các địa điểm khó sẽ làm tăng giá trị của địa điểm này và do đó có nguy cơ làm tăng thêm độ khó của nó? Có cơ chế nào để hạn chế nguy cơ này không?Stéphane Quadrio: Có, đó là Tuyên bố vì lợi ích công trong khuôn khổ dự án quy hoạch, đầu tư xây dựng. Nó cho phép ấn định giá trị của các khu đất trong phạm vị dự án vào thời

Việc xác định các khu vực ưu tiên can thiệp có thể được dựa trên các điểm sau:

• Xác định các vấn đề gắn liền với sự phát triển của các các khu vực khác; • Hỗ trợ xác định hoặc làm rõ các mục tiêu của chính quyền địa phương đối với từng lĩnh vực (định hướng hoặc mong muốn);

• Đánh giá khả năng chuyển nhượng của các khu đất dựa trên hiện trạng và các yếu tố của bối cảnh hiện tại và tương lai, • Xác định tiềm năng sử dụng của các khu vực so với sự phát triển hiện tại và trong tương lai; • Định hướng quy hoạch và xác định các công cụ có thể được sử dụng tùy theo khu vực.

Chiến lược can thiệp đất đai có thể được xác định như sau:

• Đề xuất chương trình hoặc “định hướng quy hoạch đất đai” trên cơ sở các thách thức và tiềm năng đã được xác định trước tại mỗi khu vực;

• Xác định các phương thức có thể hành động trên từng khu vực (mua lại đất bằng quyền ưu tiên mua, can thiệp theo từ dự án cụ thể);

• Thể hiện trên bản đồ các khu đất lần lượt sẽ mua lại; • Đề xuất chiến lược quản lý các khu đất đã mua; • Chiến lược sử dụng và quản lý các khu đất đã mua (cải tạo sơ bộ, khử ô nhiễm, bảo tồn các công trình có giá di sản trên các khu đất đó...);

• Xác định các hành động có thể được thực hiện trong các khoảng thời gian khác nhau trên các địa điểm này (đô thị, khả năng tiếp cận...);

• Ước tính sơ bộ tổng chi phí của các hành động.

Cần khoảng 6 tháng để thực hiện việc phân tích đất đai đối với những khu vực đô thị phức tạp. Có thể giao công việc này cho một cơ quan lập quy hoạch hoặc một đơn vị nghiên cứu chuyên ngành. Điều quan trọng là việc thực hiện nghiên cứu này phải có sự tham gia của chính quyền địa phương, các cơ quan của trung ương và các đơn vị có liên quan.

Nguồn: “Chú ý đến yếu tố đất đai trong các dự án”, Bộ sách Chính sách đất đai địa phương, Bộ Cơ sở hạ tầng, giao thông và nhà ở, tháng 3 năm 2004

http://www.developpement-durable.gouv.fr

50 51

Phần

2

Parti

e 2




5 Pour aller plus loin sur les questions de réserves foncières et de servitudes et de fixation des prix : consultez le livret du PADDI cor-respondant à l’atelier « Mesures d’acquisition et de réserves fon-cières dans le cadre de projet de réaménagement urbain à compo-sante transport » du 7 au 11 mai 2012, sur http://www.paddi.vn.

8 Để tìm hiểu thêm về vấn đề tạo quỹ đất và các công cụ đất đai, xác định giá đất, mời các bạn tham khảo thêm tài liệu tổng hợp khóa tập huấn “Biện pháp tạo quỹ đất trong khuôn khổ dự án cải tạo đô thị có yếu tố giao thông” diễn ra từ ngày 7 đến 11 tháng 5 năm 2012, tại địa chỉ http://www.paddi.vn.

terrain. Par ailleurs, il est important d’inscrire tous les points durs et points de levier à traiter au bilan de l’opération, car ce dernier fait l’objet d’un contrat entre l’ensemble des parte-naires. L’opération ne peut donc être clôturée par exemple si tous les points n’ont pas été traités.

Participant : A HCMV, des études aussi détaillées ne sont pas possibles car le montant fixé pour les études est faible : il est plafonné règlementairement à 5% du coût du projet. Par ailleurs, il n’existe pas de dispositif de gel du prix du fon-cier, ni d’instance devant laquelle porter un recours en cas de litige sur le prix des terrains car il n’existe pas de juge d’expropriation5.

Participant : Les études sont-elles inscrites dans les dé-penses globales du projet? Comment s’assurer d’une réali-sation conforme aux plans? Stéphane Quadrio : Notons que si la valeur du foncier aug-mente sur les points durs, cela signifie aussi que le proprié-taire aura intérêt à le vendre et le faire aménager par un pro-moteur.Si l’opération est réalisée, les dépenses d’études seront incluses dans le bilan financier. En général, elles sont infé-rieures à 5%. En revanche, si l’opération ne se fait pas, les dépenses d’études sont perdues.

3. Etudier la faisabilité financière d’un projet : le casde l’îlot Chappe-Ferdinand

Pour comparer plusieurs scénarios d’aménagement d’un îlot et permettre aux élus de se prononcer en connaissance de cause, il est nécessaire de faire le bilan financier et le phasage de l’opération pour chacun des scénarios du point de vue de la collectivité.

Cette première approche financière permet de faire un chif-frage général pour monter l’opération, mesurer le déficit de

l’opération et de réfléchir aux moyens d’y faire face (notam-ment par financement public ou, de manière plus inventive, par exemple par un échange de terrain contre infrastructure).Par exemple, sur l’îlot Chappe-Ferdinand, deux scénarios d’aménagement ont été étudiés :

1. poursuivre l’implantation du bâti en front de rue en dégageant de larges espaces à l’arrière (avec vue sur la colline).

2. marquer la rupture avec le front bâti de la rue et ins-taller seulement les bâtiments en peigne par rapport à l’implantation initiale.

En l’occurrence, le second scénario s’avère plus intéressant d’un point de vue économique car il permet de construire plus de logements pour un déficit moins important.A ce stade, la maîtrise d’ouvrage connaît :

• le coût du projet d’aménagement, • le coût des espaces publics, • la durée de l’opération.

On se situe encore en phase d’études préliminaires, c’est-à-dire en amont de la faisabilité. Ces études permettent d’éla-borer un schéma de principe qui se précise avec la faisabilité financière. Le passage du « plan à patates » au dessin plus fin, passe en effet par l’analyse et la confrontation des aspects financiers de plusieurs scenarios. Toutefois, à ce stade, le conducteur de projet dispose de suffisamment d’éléments pour faire arbitrer les élus sur l’engagement ou non de l’opéra-tion sur le principe.

Une fois que le schéma de principe est validé et complété d’un premier phasage, il permet de donner de la visibilité aux promoteurs qui ont besoin de connaître la date de livraison de leurs bâtiments, de la voirie et des équipements. Ce bilan financier et ce phasage sont donc aussi utiles pour convaincre les élus que les investisseurs.

điểm ra tuyên bố. Sau đó, nếu giá trị của khu đất tăng lên trong những năm tiếp theo, thì chủ sở hữu cũng không thể khiếu nại giá mà mình đã bán cho nhà nước. Hơn nữa, điều quan trọng là phải đưa tất cả các khu vực khó khăn và khu vực dễ thực hiện vào bảng cân đối tài chính dự kiến vì bảng cân đối tài chính là một trong những nội dung quan trọng trong hợp đồng giữa các đối tác. Do đó, dự án không thể kết thúc nếu tất cả các khu vực đã nêu trong dự án chưa được thực hiện.

Học viên: Ở TPHCM, các nghiên cứu chi tiết như vậy là không thể vì kinh phí dành cho nghiên cứu được ấn định rất thấp. Theo quy định, nó chỉ tối đa ở mức 5% tổng chi phí dự án. Hơn nữa, không có cơ chế cho đóng băng giá đất, cũng không cơ quan giải quyết các tranh chấp về giá đất vì không có thẩm phán trưng mua8.

Học viên: Kinh phí dành cho nghiên cứu có được tính vào tổng chi phí dự án không? Làm thế nào để đảm bảo dự án thực hiện đúng quy hoạch? Stéphane Quadrio: Nếu giá trị đất tại những khu vực khó thực hiện dự án tăng lên, thì chủ sở hữu sẽ có lợi khi bán đất cho dự án. Nếu dự án được thực hiện, thì chi phí nghiên cứu sẽ được đưa vào bảng cân đối tài chính của dự án. Nói chung, chi phí nghiên cứu dưới 5%. Trái lại, nếu dự án không được thực hiện, thì chi phí nghiên cứu bị mất.

3. Nghiên cứu tính khả thi tài chính của một dự án:trường hợp ô phố Chappe Ferdinand

Để so sánh các phương án quy hoạch, đầu tư cải tạo một ô phố và giúp cho lãnh đạo hiểu rõ các vấn đề trước khi ra quyết định, cần phải lập bảng cân đối tài chính dự kiến và kế hoạch thực hiện cho từng phương án quy hoạch dưới góc độ của chính quyền.

Bảng cân đối tài chính dự kiến giúp ước lượng kinh phí cần thiết, xác định mức thâm hụt và suy nghĩ về cách thức huy động vốn cho dự án (kể cả nguồn vốn công và tư nhân, chẳng hạn qua phương thức đổi đất lấy hạ tầng). Ví dụ, ở ô phố Chappe Ferdinand, hai phương án quy hoạch đã được nghiên cứu:

1. Tiếp tục bố trí xây dựng các tòa nhà dọc theo mặt tiềnđường và để tạo khoảng không gian lớn ở phía sau (nhìn về phía ngọn đồi),

2. Không xây dựng nhiều dọc theo mặt tiền đường và bố trí các tòa nhà hình răng lược so với vị trí ban đầu.

Trong trường hợp này, phương án thứ hai tốt hơn xét dưới góc độ kinh tế bởi vì nó cho phép xây dựng được nhiều nhà ở hơn với mức thâm hụt thấp hơn.Ở giai đoạn này, chủ đầu tư biết:

• Chi phí của dự án quy hoạch, đầu tư xây dựng, • Chi phí cho không gian công cộng, • Thời gian cần thiết để thực hiện dự án.

Đây là giai đoạn nghiên cứu sơ bộ, nghĩa là trước nghiên cứu khả thi. Nghiên cứu này cho phép đề ra được các nguyên tắc. Sau đó, nghiên cứu khả thi sẽ cụ thể hóa, làm rõ các nguyên tắc này. Việc chuyển từ dự án sơ phát sang dự án chi tiết dựa trên cơ sở phân tích và so sánh khía cạnh tài chính của các phương án khác nhau. Ở giai đoạn này, đơn vị chủ trì dự án có đầy đủ các yếu tố để trình dự án cho lãnh đạo quyết định về nguyên tắc thực hiện dự án hay không.

Sau khi lãnh đạo đồng ý thực hiện dự án về mặt nguyên tắc và khi có được bảng phân kỳ sơ bộ của dự án, thì có thể giới thiệu dự án cho các công ty đầu tư phát triển bất động sản vì họ cần biết thời hạn hoàn thành hệ thống cơ sở hạ tầng, công trình công cộng. Bảng cân đối kế và phân kỳ đầu tư là hai công cụ rất hữu ích để thuyết phục lãnh đạo và các nhà đầu tư.

Giải pháp 1 : Giữ dãy nhà liên tục

15 nhà ở

1 nhà ở R+2+a / 9 nhà ở

R / 25 chỗ đậu xe trên mặt đất + 50 chỗ đậu xe ngầm

Vườn công cộng + tạo lối đi ra đường Denfert

13 nhà ởR+2 / 6 nhà ở

Phá bỏ /xây mới

Cải tạo

Vườn của tư nhân Vườn công cộng + tạo lối đi ra đườngCugnot Buộc chủ đất phải dành một dãyđất để tạo lối đi / Bãi xe của khách sạn?

Sẽ mua: số 24 và 26 đườngFerdinand

Thương lượng / bãi đậu xecủa khách sạn để nối rađương Aubert (nối Neyron/Cugnot)

Sẽ mua : số 16 và 22 đường Ferdinand cho dự án

52 53

Phần

2

Parti

e 2




6 Coût d’un m² d’enrobé, un m² d’espace vert.

9 Giá xây dựng 1 m2 đường, 1 m2 công viên.


Participant : A HCMV, lorsque le projet est monté, il est présenté au responsable de district. Chaque projet a son propre planning, mais il n’est pas suffisant pour convaincre les décideurs de prendre les décisions nécessaires.Stéphane Quadrio : En France, on mène l’opération étape par étape, suivant un cycle de projet classique, avec à chaque étape un temps de validation. Ces étapes sont :

‐ Etudes préalables (dont définition des besoins, référentiel foncier, pré-bilan, etc.) ‐ Etudes pré-opérationnelles (faisabilité) ‐ Phase opérationnelle

4. Elaborer un planning d’opération

Les étapes clés d’un opération d’aménagement

Un planning d’opération classique peut se déroule comme suit :

1. Etudes préalables (6 à 12 mois) : avec les services techniques et les usagers pour définir les besoins et le programme. En parallèle, un budget prévisionnel est établi sur la base de ratios connus6. A l’issue de cette première étape, le conducteur d’opération est en mesure de solliciter l’avis des autorités compétentes pour savoir si l’opération doit être lancée au vu du projet présenté au stade de schéma de principe et du budget proposé.

2. Les études pré-opérationnelles visant à confirmer la faisabilité : 12 mois de travail itératif entre le programme, les données disponibles, le bilan prévisionnel, puis la mise en place du dispositif opérationnel (consultation d’opérateurs) et les étapes réglementaires (étude d’impact, concertation, modification des documents de planification si besoin, etc.).

3. La phase opérationnelle.

Appr

obati

on et

lance

men

t de l

a

faisa

bilité

Appr

obati

on du

bilan

et la

ncem

ent

Compte

rend

u

annu

el d’a

ctivit

é

6 mois 12 mois X années

Opé. Opé.FaisabititéEtudespréalables

Premiers éléments deprogramme

Benchmarking

Pré-bilan

Check list des données

Equipements publics à réaliser(coût et maître d’ouvrage)

Plan guide

Etude d’impact

Concertation

Bilan, financements,Planning prévisionnel

Viabilisation des lots à construire

Travaux d’espaces publics

Cession des droits à construire

Travail technique


Faisabilité et montage Phase opérationnelle


Học viên: Ở TPHCM, mỗi dự án đều có kế hoạch riêng, nhưng không đủ để thuyết phục lãnh đạo ra quyết định cần thiết.Stéphane Quadrio: Ở Pháp, dự án được tiến hành từng bước, mỗi bước đều có thời gian phê duyệt. Các bước này như sau:

‐ Nghiên cứu sơ bộ (bao gồm xác định nhu cầu, phân tích đất đai, lập bảng cân đối tài chính sơ bộ...) ‐ Nghiên cứu khả thi ‐ Triển khai thực hiện

4. Lập kế hoạch triển khai dự án

Phê d

uyệt

và kh

ởi

động

nghiê

n cứu

khả t

hi

Ý tư

ởng

Phê d

uyệt

bảng

cân

đối tà

i chín

h

Báo c

áo ho

ạt độ

ng

hàng

năm

Báo c

áo ho

ạt độ

ng

hàng

năm

6 tháng 12 tháng X năm

Triểnkhai

Triểnkhai

Nghiên cứukhả thi

Các nghiên cứusơ bộ ban đầu

Chương trình xâydựng sơ bộ

So sánh

Bảng cân đối tàichính dự kiến

Bảng danh mục dữ liệu

Công trình công cộng cầnthực hiện (chi phí và chủđầu tư)

Kế hoạch khung

Nghiên cứu tác động

Có sự phối hợp

Bảng cân đối tài chính,kế hoạch dự kiến

Xây dựng cơ sở hạ tầng

Xây dựng không gian công cộng

Bán diện tích sàn xây dựng

Kỹ thuật


Nghiên cứu khả thi và lập dự án Triển khai thực hiện

Một kế hoạch triển khai dự án có thể gồm các bước sau:

1. Nghiên cứu sơ bộ (6-12 tháng): đơn vị quản lý dự án phối hợp với các cơ quan chuyên môn và người sử dụng để xác định nhu cầu và nội dung dự án. Song song đó, chi phí dự kiến cũng được xác lập trên cơ sở đơn giá trên thị trường9. Sau khi bước đầu tiên này, đơn vị quản lý dự án có thể xin ý kiến của các cơ quan có thẩm quyền để xác định xem dự án có thể được triển khai với nguyên tắc và kinh phí như đã đề xuất hay không.

2. Các nghiên cứu trươc khi triển khai thực hiện dự án để xác nhận tính khả thi: 12 tháng làm việc, phân tích, đối chiếu nội dung dự án, bảng cân đối tài chính dự kiến, cơ chế thực hiện dự án và các bước theo quy định (nghiên cứu tác động, hội thảo lấy ý kiến, điều chỉnh quy hoạch nếu cần thiết...).

3. Trong giai đoạn triển khai thực hiện.

Giải pháp 2: Làm thông thoáng tầm nhìn theo lối đi

44 nhà ở

1 nhà ở R+2 / 5 nhà ở R+1/3 nhà ở

maisons de ville

Vườn công cộng + tạo lốiđi ra đường Denfert

13 nhà ởR+3 / 4 nhà ở

R+1 / 6 nhà ởR+3 / 7 nhà ở

Tạo lối đi công cộng

Phá bỏ /xây mới

Vườn của tư nhân

54 55

Phần

2

Parti

e 2




Si un projet d’aménagement comprend plusieurs opérations, il s’agit de les coordonner de manière à optimiser les délais du projet d’ensemble. On obtient par exemple un phasage de projet de ce type :

Le District 8 détaille les étapes du montage d’un projet en prenant l’exemple de la requalification du canal U Cay :

1ère étape : recensement de la population habitant dans le périmètre,2ème étape : choix du promoteur, 3ème étape : étude détaillée des surfaces de chaque maison, pour calculer le prix des indemnisations à verser aux familles (en l’occurrence 958 familles). En parallèle, l’investisseur éla-bore le plan d’aménagement au 1/500ème.

Stéphane Quadrio : On se trouve déjà à l’équivalent de la phase d’avant-projet (AVP)! Comment le programme est-il défini?District 8 : L’idée d’amélioration du canal émane du Prési-dent du Comité Populaire qui a identifié et sollicité un inves-tisseur pour réaliser le projet. Le District fournit un état des lieux à l’investisseur à qui il revient de faire une proposition à partir d’une expérience déjà réalisée et réussie en Malaisie.Or, l’investisseur a élaboré un budget déficitaire dans lequel il devait avancer l’argent pour reloger les familles.

La collectivité compense cette avance par la cession de ter-rains à l’investisseur. Mais comme la valeur de ces terrains

Quận 8: Chi tiết các bươc lập dự án, ví dụ dự án cải tạo đô thị hai bên rạch Ụ Cây:

Bước 1: Thống kê dân số sống trong vùng dự án,Bước 2: Lựa chọn chủ đầu tư, Bước 3: Nghiên cứu chi tiết diện tích của mỗi căn nhà để tính giá bồi thường cho các hộ gia đình (958 hộ). Song song đó, nhà đầu tư lập quy hoạch 1/500.

Stéphane Quadrio: Giai đoạn này tương đương với giai đoạn tiền dự án ở Pháp. Nội dung dự án được xác định như thế nào?Quận 8: Ý tưởng cải tạo rạch Ụ Cây là của Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố. Sau đó, Ủy ban chỉ định nhà đầu tư thực hiện dự án. Quận 8 cung cấp dữ liệu hiện trạng tổng quan cho nhà đầu tư để nhà đầu tư lập quy hoạch 1/500 trên cơ sở kinh nghiệm một dự án đã được thực hiện thành công tại Malaysia. Nhà đầu tư ứng vốn để giải tỏa, đền bù và tái định cư các hộ gia đình.

Đổi lại, Thành phố giao cho nhà đầu tư khu đất để lập dự án kinh doanh. Nhưng vì giá trị của khu đất này thấp hơn số tiền

est inférieure à la somme avancée par l’investisseur pour le relogement, le projet a été suspendu.

Participant : Il aurait fallu passer un appel d’offre en principe. Mais le règlement encadrant les procédures d’appel d’offre n’a pas encore été promulgué. Par ailleurs, si l’investisseur est semi-public, la collectivité a la capacité d’imposer à l’in-vestisseur de s’engager dans un projet. C’est la procédure qui s’applique dans les projets privés depuis février 2011.

Donc, on en principe, la procédure est la suivante :

1. La collectivité a l’idée d’améliorer un quartier.2. Si elle dispose déjà d’un plan au 1/2000ème, elle peut

choisir des investisseurs, comme l’a fait le District 8, en demandant à chaque investisseur de présenter son rapport technique et économique comprenant un programme de construction, les droits à bâtir et le budget. Le Département de la Construction (DoC) préside une équipe pluridisciplinaire pour choisir l’un des scenarios proposés par les investisseurs. C’est à cette étape que la collectivité demande une contri-bution de l’investisseur au financement des équipe-ments publics, aux espaces verts et au relogement.

tạm ứng mà nhà đầu tư đã bỏ ra cho việc di dời, nên dự án đã bị tạm hoãn.

Học viên: Trên nguyên tắc, nên tổ chức đấu thầu dự án. Nhưng các quy định về thủ tục đấu thầu vẫn chưa được ban hành. Ngoài ra, nếu nhà đầu tư là công ty nhà nước, thì chính quyền có thể yêu cầu nhà đầu tư thực hiện dự án. Đây là thủ tục áp dụng cho dự án tư nhân kể từ tháng hai năm 2011.

Vì vậy, về nguyên tắc, thủ tục như sau:

1. Chính quyền có ý tưởng cải tạo một khu phố2. Nếu khu vực đó đã có quy hoạch 1/2000, thì chính quyền

có thể chọn nhà đầu tư, như trường hợp ở Quận 8, bằng cách yêu cầu từng nhà đầu tư trình bày báo cáo kinh tế kỹ thuật với một chương trình xây dựng và tổng vốn đầu tư. Sở Xây dựng chủ trì một tổ công tác liên ngành để lựa chọn một trong các phương án do các nhà đầu tư đề xuất. Ở giai đoạn này, Thành phố sẽ yêu cầu nhà đầu tư đóng góp tài chính cho các công trình công cộng và tái định cư.

Nếu một dự án quy hoạch, đầu tư, xây dựng bao gồm nhiều tiểu dự án, thì cần điều phối các dự án này để tối ưu hóa thời gian thực hiện toàn bộ dự án lớn. Bảng phân kỳ dự án dạng này:


Cartonnerie

Placejacquard

AmicaleLaïque

JardinGachet

Gymnase -parking

Logements-neufs

CarrefourGrand Gon-net - Balzac

Programme

Démolition

Démolition

Travaux tranche 1

Travaux tranche 2

tranche 2 : Gymnase

Travaux

Travaux

(Fin gros oeuvre)

Travaux

Travaux rue Praire + rive amicale

Consultation

Etudes etconsultations

Etudes et consultations Travaux place Jacquard

Etudes et consultations


Etudes etconstructions


Etudes et constructionsChoix operateur

Choixoperateur

Acquisition Relogement

Travaux square et passage

Travaux de construction

Programme

Programme

Programme Etudes

Concours

ConcoursProgramme

Programme

Amenagement provisoire

tranche 1 : rue B.Malon


Cartonnerie

Placejacquard

AmicaleLaique

Khu vườnGachet


Nhà ở mới



Phá dỡ

Phá dỡ




Thi công

Thi công


Thi công


Ý kiến













Xây dựng




Cuộc thi



Sử dụng tạm


56 57

Phần

2

Parti

e 2




Source : PADDI à partir de l’atelier « Montage d’une opération d’aménagement », 2011

Nguồn: PADDI, từ khóa tập huấn “Lập dự án quy hoạch, đầu tư xây dựng”, 2011

Les étapes d’une opération d’aménagement à HCMV

Các bước chính của một dự án quy hoạch, đầu tư xây dựng ở TPHCM

3. Une fois l’investisseur choisi, celui-ci réalise un plan au 1/500ème en détaillant les hauteurs, le nombre d’habi-tants, etc. Au cours de l’élaboration de ce plan, il doit consulter tous les services concernés.Une fois le plan au 1/500ème finalisé, l’investisseur doit le présenter aux services concernés ; en fonction de son caractère stratégique ou pas, le service solli-cité sera différent. Si le projet est à caractère straté-gique, il doit être examiné par le DUPA et approuvé par le Comité Populaire de la Ville.S’il s’agit d’un projet ordinaire, il sera examiné par le district, soumis à l’avis du DUPA et approuvé par le Comité Populaire de District.

3. Sau khi được chọn, nhà đầu tư sẽ lập quy hoạch 1/500 trong đó xác định rõ tầng cao các công trình xây dựng, quy mô dân số... Nhà đầu tư phải thỏa thuận các chỉ tiêu quy hoạch với các sở, ban ngành của thành phố.Sau khi lập xong quy hoạch 1/500, nhà đầu tư phải trình cho các sở, ban ngành thẩm định. Nếu dự án quan trọng, thì phải dược Uỷ ban nhân dân thành phố phê duyệt. Nếu dự án không quan trọng, thì sẽ do Uỷ ban nhân dân quận/huyện phê duyệt, sau khi có ý kiến của Sở Quy hoạch - Kiến trúc.

Stéphane Quadrio: Thời điểm nào trong quy trình trên nội dung dự án, tức là tài liệu thể hiện nhu cầu của chủ đầu tư được xác định? Chủ đầu tư là người quyết định những gì mình muốn trong dự án. Nội dung dự án được xây dựng trên cơ sở tài liệu thể hiện nhu cầu của chủ đầu tư. Trách nhiệm của chủ đầu tư là nêu rõ mình cần gì. Điều này là tối quan trọng. Không thể chỉ nói đơn giản rằng phải phá dỡ một khu nhà lụp xụp. Nếu nhu cầu được thể hiện rõ, thì dự án sẽ được thực hiện trong khuôn khổ rõ ràng.

Ở Pháp, chính quyền không giao toàn bộ dự án cho nhà đầu tư tư nhân: trên cơ sở nội dung dự án do chủ đầu tư xác định, chính quyền yêu cầu nhà đầu tư tham gia vào một khía cạnh nào đó của dự án. Ngay từ đầu, nhờ vào bảng cân đối tài chính dự kiến, chính quyền đã biết được số tiền cần yêu cầu nhà đầu tư đóng góp.

Stéphane Quadrio : A quel moment établit-on le programme au sens de l’expression des besoins du MOA? C’est au MOA de décider ce qu’il veut. C’est sur la base de l’expression des besoins qu’on construit le programme. La responsabilité du MOA est d’exprimer ce dont il a besoin. Ce point est essen-tiel. On ne peut pas se contenter de dire qu’il faut raser un bidonville. Une fois que ce point est bien défini, l’opération se déroule de manière très encadrée.

En France, on ne transfère pas tout à un investisseur privé : sur la base d’un programme défini par la maîtrise d’ouvrage, on demande à l’investisseur de participer à tel ou tel aspect. Dès le début, on connaît le montant des contributions qu’on lui demande grâce au bilan de l’opération.

Dans tous les cas, le projet doit être conforme au Schéma Directeur et au règlement d’urbanisme et adapté aux capacités financières de l’investisseur.Après l’ensemble de ces validations, le projet peut obtenir un feu vert pour être réalisé.

4. L’investisseur élabore un APS qui doit être examiné par le DoC qui délivre les permis de construire.

5. L’investisseur choisit le cabinet d’architecte pour con-cevoir les plans de construction.

6. L’investisseur choisit l’entreprise de construction pour réaliser les travaux.

7. Réalisation du chantier de construction : l’investisseur est responsable.

Trong mọi trường hợp, dự án phải phù hợp với Quy hoạch tổng thể và quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc và phù hợp với khả năng tài chính của nhà đầu tư. Sau khi được phê duyệt, dự án có thể có được triển khai thực hiện.

4. Chủ đầu tư lập thiết kế cơ sở trình Sở Xây dựng thẩm định và cấp giấy phép xây dựng.

5. Chủ đầu tư lựa chọn đơn vị tư vấn thiết kế các công trình xây dựng trong dự án.

6. Chủ đầu tư chọn đơn vị thi công. 7. Chủ đầu tư chịu trách nhiệm về việc thi công

Bảng cân đối tài chính thể hiện rõ chi phí đất đai, chi phí nghiên cứu, chi phí cơ sở hạ tầng và công trình công cộng, chi phí khác (bao gồm cả thù lao của Ban Quản lý dự án). Về mặt doanh thu, Bảng cân đối tài chính cũng thể hiện các khoản đóng góp của các nhà đầu tư, tiền cho thuê. Bảng cân đối tài chính cho thấy sự chênh lệch giữa thu và chi trong dự án, làm nổi bật khoản thâm hụt (hiển nhiên có trong dự án quy hoạch, đầu tư xây dựng vì lợi ích công) mà chính quyền phải tìm giải pháp để bù lỗ.

Việc có được bảng cân đối tài chính dự kiến ngay từ đầu sẽ giúp biết được có thể thực hiện dự án đến mức nào và quyết định có thực hiện dự án hay không, theo phương án nào.

Ce bilan prévisionnel détaille le coût foncier, le coût des études, des équipements, des frais divers (dont celui de la ré-munération de l’aménageur). Du côté des recettes, on inscrit les contributions des opérateurs, les loyers. Le bilan fait par exemple état de l’écart entre recettes et dépenses, mettant en évidence le déficit (intrinsèque à une opération d’aména-gement publique) à combler par les partenaires publics qui doivent trouver des solutions.

Disposer d’un bilan en amont auquel pouvoir se reporter per-met de savoir jusqu’où il est possible d’aller dans l’opération et de décider de la mener ou pas, et selon quelle méthode.

Volon

té po

litiqu

e

Choix

de l’i

nves

tisse

ur

Valid

ation

et fe

u ver

t

Valid

ation

et P

C

Désign

ation

des

entre

prise

s

Chantier Choix du cabinetd’architecture

Équi-valent APS1/500e

Proposition de

investisseur

Présélection d’une série d’investisseurs

Chaque investisseurprésente son rapporttechnique et écono-mique comprenant un programme deconstruction, lesdroits à construire etle budget

Définition contributiondes investisseurs

Réalisation du planau 1/500ème parl’investisseur

En concertationavec les servicesconcernés

Plan équivalent« APS » à examinerpar le DoC pourdélivrance du permisde construire

Choix du cabinetd’architecture pour laréalisation des travaux

NB : Étape 1 :A ce stade, les autorités disposent d’un plan au 1/2000ème

Réalisation destravaux sous laresponsabilité del’investisseur

1 2 3 4 5 6

2 3 4 5 6

Travail technique


Quyết

tâm ch

ính tr

ị

Lựa c

họn n

hà đầ

u tư

Phê d

uyệt

và đồ

ng ý

về ng

uyên

tắc

Phê d

uyệt

và cấ

p

giấy p

hép x

ây dự

ng

Chọn đ

ơn vị

thi c

ông

Thi công Lựa chọ

đơn vị tư vấnthiết kế kiến trúc

Tương đương Thiết kế sơ bộ1/500e

Đề xuấtnhà đầu tư

Sơ tuyển nhà đầutư

Mỗi nhà đầu tư lậphồ sơ kinh tế và kỹthuật bao gồm nộidung xây dựng, vốnđầu tư dự kiến

Xác định mức đónggóp của nhà đầu tư

Nhà đầu tư lậpquy hoạch 1/500có sự phối hợp với cơ quanchuyên môn

Sở Xây dựng thẩmđịnh thiết kế cơ sởvà cấp giấy phépxây dựng.

Chọn nhà thầu thi công

1Ở bước này, chính quyền đãcó quy hoạch 1/2000

Thi công chủ đầu tư chịutrách nhiệm

1 2 3 4 5 6

2 3 4 5 6

Công tác chuyên môn kỹ thuật


58 59

Phần

2

Parti

e 2




Trong trường hợp dự án cải tạo khu phố Jacquard, Bảng cân đối tài chính cho thấy cần bù thêm 19 triệu €. Trong dự án này, kinh phí dành cho nghiên cứu chiếm 1% tổng chi của dự án.

Ví dụ Bảng cân đối tài chính của dự án quy hoạch đầu tư xây dựng khu phố Jacquard ở Saint-Etienne

Dans le cas du projet de réaménagement du quartier Jac-quard, le bilan montre par exemple un déficit à combler de 19 millions d’euros. On remarque par ailleurs que, dans ce pro-jet, le montant des études représentent 1% des dépenses.

Exemple de bilan économique : le projet de réaménage-ment du quartier Jacquard à Saint-Etienne

5. Faire le bilan économique d’une opération

• Etablir le bilan prévisionnel d’une opérationDans le cadre de la définition d’un plan d’aménagement des allers-retours nombreux sont nécessaires entre le bilan pré-visionnel et le plan afin de trouver un équilibre viable écono-miquement, répondant aux objectifs du programme et accep-table pour l’ensemble des partenaires.

La réalisation d’un bilan prévisionnel pour le projet de réamé-nagement du quartier de Ben Binh Dong dans le District 8 a fait l’objet d’un cas pratique avec les participants de l’atelier. Ces résultats sont restitués et commentés en annexe.

• La méthode du compte-à-rebours de l’immobilierConnaître les mécanismes de formation du prix du foncier et de l’immobilier permet de mieux appréhender la notion de viabilité d’une opération.

Grille type de bilan économique d’opération

5. Lập Bảng cân đối tài chính dự kiến của một dự án

• Lập Bảng cân đối tài chính dự kiến Trong quá trình lập dự án quy hoạch đầu tư xây dựng, cần phân tích, đối chiếu, tính toán nhiều lần giữa Bảng cân đối tài chính dự kiến và phương án quy hoạch để tìm được sự cân bằng về kinh tế, đáp ứng các mục tiêu trong chương trình của dự án và được tất cả các đối tác chấp nhận.

Việc lập bảng cân đối tài chính dự kiến của dự án cải tạo đô thị ở Bến Bình Đông, Quận 8 là nội dung bài tập thực hành trong khóa tập huấn. Kết quả và nhận xét về bài tập này được trình bày trong Phụ lục.

• Phương pháp trừ ngược dần dầnBiết được cơ chế hình thành giá đất để hiểu rõ hơn tính bền vững của dự án.

DépensesEtudesFoncier

TravauxDont - Espaces publics

- Amicale Laïque

1 M€6 M€

16 M€7,5 M€

3 M€

3,5 M€- Gymnase- Autres

Dont Conduite d’opération

Recettes Cessions

ParticipationsDivers

3 M€

10 M€6 M€

1,6 M€2,4 M€

29 M€

6 M€

ChiNghiên cứuĐất đai

Thi côngTrong đó không gian công cộng

- Amicale Laïque

1 triệu €6 triệu €

16 triệu €7,5 triệu €

3 triệu €

3,5 triệu €- Trung tâm thể dục thể thao- Khác

Thu Bán đất

Đóng góp của nhà đầu tư thứ cấpKhác

3 triệu €Trong đó Quản lý dự án

10 triệu €6 triệu €

1,6 triệu €2,4 triệu €

29 triệu €

6 triệu €

DEPENSESUnité Prix unitaire Prix total

FONCIERAcquisitions foncières logementsAcquisitions foncières entrepôtsIndemnités relogementTRAVAUXVoirie + réseauxEspaces vertsBâtiments publicsETUDES5% du total des dépensesDIVERS20% du total des dépenses

RECETTESVente de terrains ou immeubles pour nouveaux habitantsVente de terrains ou immeubles pour le relogement Autres recettes

CHIĐơn vị Đơn giá Tổng số

ĐẤT ĐAIĐền bù, thu hồi đất ởĐền bù, thu hồi đất nhà kho, di dời doanh nghiệpTiền hỗ trợ tái định cưTHI CÔNGĐường giao thông + mạng lưới hạ tầng kỹ thuậtKhông gian xanhCông trình công íchNGHIÊN CỨUChiếm 5% tổng chiKHÁCChiếm 20% tổng chi

THUBán đất hoặc bán căn hộ cho cư dân mớiBán đất hoặc bán căn hộ cho người tái định cư Khác

Bảng cân đối tài chính dự án mẫu

60 61

Phần

2

Parti

e 2




RECETTES DEPENSESChiffre

d’affaires HT( CA )

surface x prix/m² Coûts de construction( cc )

Prix / m²

Honoraires techniques 12% x ccHonoraires de gestion 12% x CACommercialisation 5% x CAFrais financiers 2% x CAMarge 8% x CA

Prix du terrain admissible =

CA - Df

Coûts deconstructionglobal ( CC )

Dépenses fixes

Df = CC +27%CAFonction du prix devente des logements27% x CA

Chi phí xây dựngTổng chi phí

xây dựng(CPXD) Chi phí cố định

CPCĐ = CPXD + 27%DT

Tùy theo giá báncăn hộ

27% x DTGiá đất có thể chấpnhận được =

Doanh thuchưa trừ thuế

(DT)

Diện tích x giá/m²Chi phí xây dựng

(cpxd)

Chi phí kỹ thuật (nghiêncứu, tư vấn thiết kế...)

Chi phí quản lýKinh doanhChi phí tài chínhLợi nhuận

Giá / m²

12% x cpxd

12% x DT5% x DT2% x DT8% x DT

DT - CPCĐ

THU CHI

Il y a un effet de levier du prix de l’immobilier sur le prix du foncier.

Quand le chiffre d’affaire (CA) augmente, il augmente plus vite que les dépenses fixes (Df), ce qui entraîne une hausse du prix du terrain admissible. L’immobilier agit donc sur le foncier comme un levier : les prix du foncier évoluent plus que proportionnellement à l’augmentation des prix de l’im-mobilier.

Le seul poste vraiment variable dans le bilan prévisionnel de ce type d’opération est le foncier. Il n’est en effet pas envisa-geable pour un promoteur de réduire sa marge pour limiter le prix du foncier, car la marge correspond non seulement à son intérêt à agir, mais son taux conditionne également le financement du projet par les banques. En effet, la marge rémunérant le risque (crise, imprévus, difficultés de vente, baisse des prix, recours contentieux,…), elle devra être suffi-sante aux yeux des banques pour couvrir ce risque.


Participant :

1. De quel recours dispose-t-on dans le cadre d’une né-gociation à l’amiable, si le propriétaire n’est pas d’ac-cord avec le prix proposé? Sur quelle base se fonde la décision du juge?

2. Quelles sont les ressources pour compenser le déficit des projets?

3. Faut-il faire apparaître le renouvellement des infras-tructures existantes dans le bilan prévisionnel d’un projet?

4. Les études de faisabilité traitent-elles du stationnement?5. Pourquoi ne pas laisser le promoteur acheter directe-

ment au propriétaire?

Stéphane Quadrio:

Le juge fonde son appréciation des prix sur l’évalua-tion du Service des Domaines qui elle-même se fonde généralement sur une méthode par comparaison,

Giá tài sản trên đất có tác động đòn bây lên giá đất.

Khi doanh số tăng, nó tăng mạnh hơn các chi phí cố định. Điều này dẫn đến số tiền còn lại để mua đất cũng tăng lên. Vì vậy, tài sản trên đất như một đòn bẩy đối với giá đất: giá đất tăng mạnh hơn mức tăng của giá tài sản trên đất.

Trong những dự án dạng này, chỉ có một yếu tố có thể tăng hoặc giảm được, đó là giá đất. Nhà đầu tư không thể giảm lợi nhuận để bù cho giá đất tăng, bởi vì lợi nhuận không chỉ là mối quan tâm của nhà đầu tư, mà còn là điều kiện để các ngân hàng có thể cho dự án vay vốn. Thật vậy, lợi nhuận là yếu tố bù đắp cho rủi ro (khủng hoảng, các yếu tố phát sinh ngoài dự kiến, tiêu thụ sản phẩm chậm, giảm giá, tranh chấp...). Do đó, đối với ngân hàng, lợi nhuận của dự án bất động sản phải đủ để bù đắp cho các rủi ro.


Học viên:

1. Nếu chủ sở hữu không đồng ý với giá đề xuất của nhà nước, thì giải quyết như thế nào? Quyết định của thẩm phán được đưa ra dựa trên cơ sở nào?

2. Các nguồn lực để bù đắp cho thâm hụt ngân sách của dự án lấy từ đâu?

3. Kinh phí cải tạo cơ sở hạ tầng hiện hữu có được đưa vào bảng cân đối tài chính dự kiến của dự án không?

4. Nghiên cứu khả thi có tính đến việc đậu xe không? 5. Tại sao không để cho các nhà phát triển bất động sản

mua đất trực tiếp từ các chủ sở hữu?

Stéphane Quadrio:

Thẩm phán dựa trên giá do Cơ quan thẩm định giá đất cung cấp. Cơ quan này sử dụng phương pháp so sánh

c’est-à-dire sur les prix du marché observés sur la pé-riode récente. Le prix fixé en appel de l’expropriation est le prix ferme et définitif avec obligation de vendre.

Le financement du déficit se fait par le budget d’in-vestissement de la collectivité. Les ressources étant limitées, il est déterminant de mener des études très complètes en phase amont afin de hiérarchiser l’inter-vention et d’optimiser l’investissement public. Sur la base de ces éléments, il faut fournir aux élus des élé-ments de prise de décision pour qu’ils puissent avoir conscience de tout ce que recouvre le projet.

Les infrastructures existantes font partie des travaux publics à financer et à réaliser dans l’opération : les dépenses d’infrastructures nouvelles mais aussi les dépenses liées aux infrastructures à remettre à niveau dans le cadre d’une opération sont à faire apparaître dans le même bilan.

Concernant le stationnement : le dimensionnement des voiries et la création ou non de nouvelles places de stationnement font partie des études de faisabilité. Mais certains projets n’ont pas besoin de nouvelles places car le parc existant privé et public est suffisant.

Pourquoi le promoteur n’achète-t-il pas directement le terrain ? Avant de répondre à cette question, il faut avoir en tête que la production immobilière en France se fait majoritairement hors opération d’amé-nagement, par des promoteurs qui en effet achètent directement les terrains sur lesquelles ils bâtissent leurs programmes. Mais nous parlons dans le cadre de cet atelier d’opérations d’aménagement, qui se caractérisent en général par le fait que la construc-tion de nouveaux programmes n’est possible qu’à la condition de la réalisation concomitante d’équipe-ments publics (voirie, réseaux, équipements) ou par une complexité particulière de libération préalable du foncier. C’est encore plus vrai dans le cadre d’opéra-tions de renouvellement urbain.

giá trị tài sản đó với giá thị trường được ghi nhận trong thời gian gần đây để định giá. Giá do thẩm phán trưng mua đưa ra là giá ấn định và chủ sở hữu bắt buộc phải bán tài sản với giá đó.

Chính quyền địa phương dùng ngân sách cho đầu tư để bù vào khoản thiếu hụt của dự án. Vì nguồn ngân sách cho đầu tư khá hạn chế, nên chính quyền yêu cầu thực hiện đầy đủ các nghiên cứu để xác định mức độ ưu tiên đầu tư và tối ưu hóa đầu tư công. Cần cung cấp cho lãnh đạo đầy đủ tài liệu hỗ trợ ra quyết định để họ có thể biết tất cả các yếu tố liên quan đến dự án.

Cơ sở hạ tầng hiện hữu cần cải tạo và cơ sở hạ tầng xây mới đều được đưa vào bảng cân đối tài chính.

Về đậu xe: Quy mô đường giao thông và việc xây thêm hoặc không chỗ đậu xe mới là một phần của nghiên cứu khả thi. Nhưng một số dự án không cần tạo thêm chỗ đậu xe vì chỗ đậu xe công cộng và tư nhân hiện có đã đáp ứng đủ nhu cầu.

Tại sao nhà phát triển bất động sản không mua đất trực tiếp từ người dân? Trước khi trả lời câu hỏi này, cần nhấn mạnh điểm sau: Ở Pháp, việc xây dựng công trình chủ yếu do các công ty đầu tư phát triển bất động sản thực hiện sau khi mua đất đã có hạ tầng. Trong khuôn khổ khóa tập huấn, chúng ta chỉ đề cập đến các dự án quy hoạch, đầu tư xây dựng trong đó đòi hỏi phải đền bù, giải phóng mặt bằng, tái định cư, quy hoạch, xây dựng cơ sở hạ tầng và công trình công cộng (đường giao thông, mạng lưới hạ tầng kỹ thuật) trước khi xây dựng tòa nhà.

1.

1.

2.

3.

4.

5.

2.

3.

4.

5.

Une méthode utile pour définir le prix maximum acceptable pour un terrain du point de vue du promoteur est celle dite du « compte-à-rebours » de l’immobilier. Afin de connaître le prix maximum dont il dispose pour l’achat du foncier, le promoteur déduira simplement du chiffre d’affaires des ventes l’ensemble des coûts qu’il devra supporter et sa marge. Le delta représentera le prix du terrain maximum admissible pour le promoteur.

La méthode du compte-à-rebours de l’immobilier

Phương pháp trừ ngược dần dần là phương pháp hữu ích để xác định giá đất lớn nhất mà nhà đầu tư có thể chấp nhận được. Để tìm được mức giá đất tối đa mà nhà đầu tư có thể chấp nhận được, nhà đầu tư sẽ lấy tổng doanh thu của dự án trừ đi tất cả các chi phí và lợi nhuận mong muốn. Số dư còn lại chính là số tiền lớn nhất mà nhà đầu tư có thể dùng để chi cho đất đai.

Phương pháp trừ ngược dần dần

62 63

Phần

2

Parti

e 2




Trois raisons peuvent alors justifier l’intervention d’un aménageur en amont du promoteur :

• La première raison est liée au cœur de métier du promoteur, qui concerne l’acte de bâtir et d’en ti-rer profit (une marge) par la vente du produit bâti. La préparation foncière en amont comporte des tâches supplémentaires et de nature différente : études diverses, concertation, libération des ter-rains (relogement des habitants et relocalisation des activités), démolition, dépollution, réalisation des infrastructures et des équipements, etc. qui mobilisent des compétences différentes de celle d’un promoteur classique.

• La deuxième raison est économique : compte tenu du prix d’achat et des coûts de mise en compati-bilité avec les usages futurs, le prix de revient du terrain aménagé peut parfois être plus élevé que son coût admissible pour le promoteur (selon la méthode du compte à rebours décrite plus haut). Pour que l’opération soit possible, il faut alors que le terrain soit vendu à un prix inférieur à son prix de revient, la différence étant apportée par les sub-ventions du bilan de l’opération d’aménagement.

• La troisième raison est enfin liée aux délais de l’opé-ration. L’enchainement des tâches évoquées ci-dessus allonge le délai de réalisation de l’opéra-tion, rend son déroulement plus incertain et pèse ainsi sur ces coûts (en particulier les frais finan-ciers) et ses risques. Les opérations de renouvelle-ment urbain s’inscrivent sur le temps long. Conser-ver les missions d’aménagement dans la sphère publique permet de garantir que cela se réalise, malgré les aléas, dans l’intérêt public. Le public a en effet la capacité de maintenir les grands enjeux publics du projet contrairement au pro-moteur qui, face aux variations de l’économie, peut avoir tendance à réduire la part des équi-pements et des espaces publics. Ou alors le promoteur, pour couvrir les risques, va prendre une marge d’autant plus importante : sa marge augmente avec l’aléa.

La distinction entre aménagement et promotion ne signi-fie pas pour autant que les deux métiers sont strictement étanches. Des promoteurs portent des opérations d’aména-gement, notamment pour se réserver des droits à construire, et des aménageurs sont aussi parfois conduits à engager des opérations de promotion. La distinction ne recouvre pas non plus strictement un découpage entre aménageur public et promoteur privé. En France, les grands groupes de pro-motion notamment sont investis dans des opérations d’amé-nagement. Mais la nature des tâches et les aléas pesant sur les délais et les coûts ont plutôt dévolu les métiers de l’amé-nagement à la sphère publique ou parapublique (Sociétés

Do đó, có ba lý do giải thích vì sao một dự án như trên cần phải có đơn vị đầu tư phát triển hạ tầng:

• Lý do đầu tiên có liên quan đến bản chất của côngty phát triển bất động sản. Đó là đầu tư xây dựng, sau đó bán lại sản phẩm và thu lợi nhuận. Chuẩn bị đất sạch và có đầy đủ hạ tầng bao gồm nhiều phần việc có tính chất khác với công việc của công ty phát triển bất động sản: nghiên cứu nhiều khía cạnh, đối thoại, lấy ý kiến các bên, giải phóng mặt bằng, tái định cư người dân và các hoạt động kinh tế, phá dỡ, khử ô nhiễm, xây dựng cơ sở hạ tầng và công trình công cộng...

• Lý do thứ hai là kinh tế: Do chi phí mua đất, chi phícơ sở hạ tầng cao, nên giá thành của đất sạch và đã có hạ tầng có thể cao hơn so với chi phí đất đai tối đa mà công ty đầu tư phát triển bất động sản có thể chấp nhận được (theo phương pháp trừ ngược dần dần được mô tả ở trên). Do đó, để các công ty phát triển bất động sản có thể thực hiện dự án của mình, thì giá bán đất sạch và có đầy đủ hạ tầng phải thấp hơn giá thành của nó. Phần thiếu hụt của dự án quy hoạch, đầu tư xây dựng sẽ do ngân sách bù vào.

• Lý do thứ ba có liên quan đến thời hạn thực hiện dự án. Việc thực hiện các nhiệm vụ nêu trên kéo dài thời gian hoàn thành dự án. Điều này làm cho rủi ro và chi phí của dự án tăng (đặc biệt là chi phí tài chính). Do đó, dự án quy hoạch đầu tư xây dựng cải tạo đô thị là dự án dài hạn. Việc giao những dự án dạng này cho một cơ quan công lập sẽ giúp đảm bảo dự án được thực hiện vì lợi ích công dù cho tình hình có biến động. Nhà nươc có khả năng giữ được tính chất công ích của dự án, khác vơi tư nhân, trươc những biến động kinh tế, có thể có xu hương giảm kinh phí cho cơ sở hạ tầng và công trình công cộng. Hoăc để trang trải những rủi ro, nhà phát triển bất động sản sẽ tăng biên độ lợi nhuận lên. Biên độ lợi nhuận tỉ lệ thuận vơi rủi ro.

Sự phân biệt giữa đơn vị đầu tư phát triển hạ tầng và đơn vị phát triển bất động sản không có nghĩa là hai ngành nghề này tách bạch hẳn với nhau. Các đơn vị phát triển bất động sản có thể đầu tư cơ sở hạ tầng để giữ quyền xây dựng công trình. Ngược lại, các đơn vị phát triển hạ tầng cũng có thể đầu tư xây dựng công trình. Tại Pháp, các tập đoàn lớn về phát triển bất động sản đều đầu tư vào các dự án phát triển hạ tầng. Nhưng do bản chất, thời gian thực hiện và những rủi ro đặc thù của các dự án quy hoạch, đầu tư phát triển hạ tầng, nên các dự án này thường được giao cho các đơn vị công lập hoặc có sự kết hợp giữa nhà nước và tư nhân (công ty công tư hợp doanh, các công ty phát triển hạ tầng ở địa phương, Ban Quản lý dự án quy hoạch - đầu tư - xây dựng).

d’économie mixte, Sociétés publiques locales d’aménage-ment, Etablissements publics d’aménagement).

Participant : Comment procédez-vous en France dans le cas de projet de ville nouvelle sur terrain agricole? Existe-t-il en France des reconversions professionnelles proposées aux paysans relogés en immeuble collectif par exemple? Quel accompagnement des familles est proposé?Stéphane Quadrio: Ce cas est rare, car l’écart entre mode de vie urbain et rural est moins important en France. Mais on rencontre effectivement des difficultés si le relogement se fait trop loin du lieu de travail. Dans ce cas, il est proposé un accompagnement pour passer le permis de conduire, pour changer de travail… L’EPA fait alors le lien avec les services sociaux de droit commun et les familles. Il est même possible par exemple d’accompagner les personnes dans l’obtention d’un micro-crédit si elles souhaitent changer d’activité. Mais dans ce cas, une alternative au relogement en immeuble doit être favorisée. Fanny Quertamp: Il est surtout important d’anticiper. Le mode d’accompagnement et la qualité de l’information sont tout aussi importants que le fond (prix de l’indemnisation et habitat proposé) : la communication, la maîtrise des délais, l’information sur les délais et la transparence de la procédure sont les garants d’un processus de qualité. On observe que dans le cadre d’opération de relogement, certains relogés revendent les logements où ils ont été instal-lés tandis que d’autres restent : car ils ont été relogés dans de bonnes conditions et sont ceux qui s’inscrivent dans une dynamique économique positive. Lorsque le projet est mal mené, on assiste à un déplacement des poches de pauvreté urbaine (revente des logements et création de nouveaux bidonvilles).Stéphane Quadrio: Dans une opération, on ne cumule ja-mais toutes les difficultés. Dans les projets que vous menez à HCMV, c’est le relogement qui constitue un point dur et qui conditionnera le succès de l’opération s’il est bien traité.

Participant : Comment s’inscrivent les projets dans les orien-tations générales d’aménagement de la ville?Stéphane Quadrio: Le programme est nécessairement co-hérent avec la planification : il doit l’être règlementairement et se doit nécessairement de l’être pour être pertinent et répondre aux besoins endogènes et exogènes de la zone (exprimé dans certains outils comme le Programme Local de l’Habitat). Au moment de la validation du programme, il convient donc de vérifier la cohérence avec ces orientations. Dans la manière de faire approuver une opération d’aména-gement, il faut également démontrer que le projet est cohé-rent avec la planification.

Học viên: Ở Pháp, các dự án phát triển khu đô thị mới trên đất nông nghiệp được thực hiện như thế nào? Có hỗ trợ chuyển đổi nghề cho người nông dân tái định cư trong chung cư không? Cách thức hỗ trợ cho các hộ gia đình tái định cư như thế nào?Stéphane Quadrio: Trường hợp này hiếm khi xảy ra, ở Pháp, không có nhiều khoảng cách giữa lối sống ở đô thị và nông thôn. Nếu nơi tái định cư quá xa nơi làm việc, thì sẽ dẫn đến nhiều khó khăn. Trong trường hợp này, EPASE có thể phối hợp với các đơn vị công tác xã hội để hỗ trợ cho người tái định cư, ví dụ hỗ trợ học, thi bằng lái xe, thay đổi nơi làm việc... EPASE còn có thể hỗ trợ người tái định cư tiếp cận tín dụng nhỏ, nếu họ muốn thay đổi công việc. Nhưng trong trường hợp này, cần nghĩ đến phương án tái định cư khác thay thế cho chung cư. Fanny Quertamp: Điều quan trọng là phải dự tính trước. Phương thức hỗ trợ và chất lượng thông tin cũng quan trọng như tiền bồi thường và loại nhà ở cho người tái định cư: thông tin, tuân thủ thời hạn, minh bạch là những yếu tố đảm bảo thành công cho quá trình tái định cư. Theo ghi nhận trên thực tế, một số hộ tái định cư đã bán lại chỗ ở của mình, một số khác thì ở lại. Những người ở lại là những người được tái định cư trong điều kiện tốt và có cuộc sống khá hơn trước. Nếu dự án được thực hiện không tốt, thì các khu nhà lụp xụp chỉ chuyển từ nơi này sang nơi khác (người tái định cư bán lại nơi ở và chuyển chỗ khác tạo ra khu nhà lụp xụp mới). Stéphane Quadrio: Trong các dự án ở TPHCM, công tác tái định cư là yếu tố quyết định sự thành công của dự án, nếu được thực hiện tốt.

Học viên: Làm thế nào để lồng ghép các dự án vào quy hoạch chung của thành phố?Stéphane Quadrio: Nội dung của dự án nhất thiết phải phù hợp với quy hoạch: nó phải vừa phù hợp với quy hoạch vừa đáp ứng nhu cầu trong và ngoài khu vực dự án. Vào lúc phê duyệt nội dung, cần phải kiểm tra để đảm bảo nó phù hợp với các định hướng của quy hoạch. Phải chứng minh được dự án quy hoạch, đầu tư xây dựng phù hợp với định hướng của quy hoạch chung. Khi đó, dự án mới được phê duyệt.

64 65

Phần

3

Parti

e 3




PARTIE 3 – CAS PRATIQUE RÉALISÉ SUR LE PROJET DE RÉAMÉNAGEMENTD’UN QUARTIER DU DISTRICT 8

PHẦN 3 – NGHIÊN CỨU TRƯỜNG HỢP DỰ ÁN CẢI TẠO ĐÔ THỊ TẠI MỘT KHU PHỐ Ở QUẬN 8

Le travail pratique proposé visait à confronter les participants à l’exercice du bilan économique appliqué au projet du quartier Ben Binh Dong du D8, île encadrée par quatre canaux7.

I. RAPPEL DES MODALITÉS DE TRAVAIL DU CAS PRATIQUE I. NHẮC LẠI YÊU CẦU CỦA BÀI TẬP THỰC HÀNH

L’exercice8 visait à confronter les participants à la logique opérationnelle à travers l’exercice du bilan économique de l’opération et la construction du phasage de l’opération.

Afin de confronter les participants à des contraintes de bilan différentes, trois scénarios différents ont été proposés à partir de variables introduites au projet actuel :

• Projection démographique : à la hausse par rapport aux évolutions démographiques pré-vues afin de permettre d’accueillir de nou-veaux habitants dans ce quartier.

• Typologie d’habitat (unique/diversifiée ; impact sur occupation foncière).

• Part de la population relogée et déplacée horsquartier : dans le scenario à population constante, il a été permis aux participants de reloger moins d’habitants afin de permettre un renouvellement minimum de population.

Mục tiêu của bài tập11: giúp cho học viên quen với logic dự án thông qua việc lập bảng cân đối tài chính và phân kỳ của dự án.

Để so sánh các bảng cân đối tài chính, 3 phương án khác nhau đã được đưa ra. Sự khác biệt của các phương án nằm ở những điểm sau:

• Dự báo dân số: tăng so với hiện trạng để cho phép nhận cư dân mới trong khu phố này.

• Loại hình nhà ở: (một dạng duy nhất/đa dạng; tác động đến việc sử dụng đất).

• Phần dân số tái định cư tại chỗ và tái định cư ở ngoài Phường 14: trong phương án giữ ổn định qui mô dân số, số hộ phải di dời ra khỏi Phường 14 sẽ ở mức thấp nhất nhằm ít gây ra sự xáo trộn về dân số.

Bài tập thực hành trong khóa học nhằm giúp cho học viên lập bảng cân đối tài chính của dự án ở khu Bến Bình Đông, Quận 8, nơi có 4 con kênh bao quanh10.

37,4 ha de terrains dont terrains industriels :10,8 ha (50% occupés / 50% vacants) Population actuelle quartier : 21 000 habitants Projection 2020 : population constante Densité du quartier : 928/ha Population actuelle du district 8: 404 880 habitants, soit 510 hab/haCOS : 5 Maîtrise publique sur 25% du foncier

37,4 ha đất trong đó: 10,8 ha đất công nghiệp (50% đang sử dụng; 50% còn trống) Dân số hiện nay: 21.000 ngườiDự báo đến năm 2020: dân số không đổiMật độ dân số: 928 người/ha Dân số hiện nay ở Quận 8: 404.880 người, tương đương 510 người/haHệ số sử dụng đất: 5 25% đất trong khu vực là đất công

7 Cf. Partie 1 pour la présentation de l’étude de cas.8 Cf. consigne en annexe 2.

10 Xem phần 1 trình bày nghiên cứu trường hợp.11 Xem phần đề bài ở phụ lục 2.

66 67

Phần

3

Parti

e 3




Scenario avec maintien à population constante (21 000 hab)

• Relogement sur place d’une partie des habitants délogés (<90% *)

• Déplacement du reste des habitants dans un autre quartier du district

(25 000 hab en 2025)• Relogement de l’ensemble de la population souhaitant

être relogée sur place (90%*)• Déplacement du reste des habitants dans un autre

quartier du district

A

Projet comprenant des formes diversifiées d’habitat

BProjet comprenant un seul type d’habitat : 100% d’immeubles de grande hauteur à 2000 hab./ ha

CProjet comprenant des formes diversifiées d’habitat

Scenarios avec augmentation de la population

• Tái định cư tại chỗ (< 90%*)• Số còn lại di chuyển đến các phường khác của quận.

Dự án bao gồm Nhà ở đa dạng

1 loại hình nhà ở: 100%chung cư cao tầng (mật độ2000 người/ha)

Dự án bao gồm Nhà ở đa dạng

Phương án giữ ổn định quy mô dân số(21.000 dân)

A B C

• Tái định cư tại chỗ những hộ mong muốn (< 90%*)• Số còn lại di chuyển đến các phường khác của quận.

Phương án tăng dân số (25.000 người vào năm 2025)

Chaque groupe a travaillé un jour sur son scenario pour présenter ses propositions et convaincre le jury d’experts faisant office de Comité populaire de la pertinence de son projet. La restitution des travaux devait être structurée en trois parties :

1. Parti pris d’aménagement, 2. Bilan économique9,3. Phasage.

Premières orientations d’aménagement de la Ville / Định hướng quy hoạch ban đầu của Thành phố

Mỗi nhóm có một ngày thảo luận về phương án của mình để đưa ra các đề xuất có sức thuyết phục Ban giám khảo. Sau đó, mỗi nhóm sẽ trình bày phương án của mình, bài trình bày gồm 3 phần:

1. Phần quy hoạch 2. Bảng cân đối tài chính12 3. Phân kỳ thực hiện

* D’après une étude du District 8, 90% des habitants souhaitent être relogés sur place. Donc au moins 10% des habitants seront déplacés dans le cadre de l’opération de renouvellement urbain.

* Theo nghiên cứu của Quận 8, 90% người bị di dời mong muốn được tái định cư tại chỗ. Vậy nên ít nhất 10% người dân sẽ được tái địnhcư tại nơi khác trong dự án cải tạo đô thị.

9 Cf. Page 58.12 Xem trang 59.

Định hướng quy hoạch ban đầu của Thành phố / Premières orientations d’aménagement de la Ville

68 69

Phần

3

Parti

e 3




II. ANALYSE DES TRAVAUX DES PARTICIPANTS ET RECOMMANDATIONS II. PHÂN TÍCH BÀI TRÌNH BÀY CỦA CÁC NHÓM VÀ KHUYẾN NGHỊ

Partant de trois scenarios d’aménagement différents, il est remarquable de noter que les groupes ont adopté trois po-sitionnements différents dans le jeu d’acteurs du montage d’une opération, alors que les métiers de tous les participants s’inscrivent du côté des autorités publiques :

• Le groupe « scenario A » s’est positionné clairement du côté des autorités locales et a proposé une opéra-tion donnant la priorité au relogement des habitants actuels ; 2000 nouveaux habitants seulement viennent remplacer les 10% de ménages relogés hors du quar-tier.Le déploiement progressif de l’opération est imaginé, en utilisant les terrains disponibles pour les premiers relogements et libérer ainsi progressivement l’en-semble du secteur.Le bilan par contre n’est pas clairement maîtrisé, ainsi que ses étapes (préparation des terrains / construc-tion des nouveaux logements) : le bilan comprend des dépenses de construction de logements alors que les recettes comportent des ventes de terrain.

• Le groupe « scenario B » a au contraire adopté le rôlede l’opérateur privé, prenant en charge la totalité de l’opération (de l’acquisition des terrains en l’état à la livraison de logements neufs) et très attentif à son bi-lan. Les discussions de groupe ont en effet été orien-tées principalement sur le calcul et l’optimisation du résultat ; les ratios utilisés pour le calcul des coûts des infrastructures et équipements publics sont probable-ment sous-estimés.La logique opérationnelle n’est pas clairement défi-nie : attend-on de maîtriser toute l’emprise du projet pour démarrer ou un phasage est-il envisagé?

• Le groupe « scenario C » a pu confronter deux hypo-thèses : d’une part une opération de requalification fon-cière qui permet de mettre à disposition des terrains pour des opérateurs de construction (cf. groupe A); d’autre part une opération d’ensemble (cf. groupe B).Même si l’exercice n’a pu faute de temps être poussé à son terme pour faire le bilan coût / avantage de chaque hypothèse pour la puissance publique, il permet de bien appréhender les étapes du processus opération-nel : un phasage est proposé, privilégiant les espaces disponibles et les secteurs stratégiques pour attirer de nouveaux habitants ; sur les secteurs secondaires, l’hy-pothèse d’amélioration de l’existant (plutôt que démoli-tion/reconstruction) est évoquée.

Les difficultés rencontrées et le raisonnement suivi par les participants ont montré :

• Le besoin de clarifier davantage les rôles et intérêts pro-pres à chaque type d’acteur impliqué dans le montage

d’une opération : autorité publique, promoteur, habi-tants. De manière simplifiée :

‐ L’intérêt d’une autorité publique est de répondre aux besoins du territoire et de réaliser son programme,

‐ L’intérêt du promoteur est d’avoir un bilan économique positif,

‐ L’intérêt des habitants est d’améliorer leurs conditions de vie en étant le moins dérangés possible.

Distinguer le rôle d’aménageur et de celui de promo-teur : des missions différentes, des bilans écono-

miques différents

Le rôle de la conduite d’opération est précisément de faire converger les intérêts de ces 3 catégories d’acteurs pour que le projet puisse voir le jour dans les meilleures conditions et répondent le plus possible aux intérêts des 3 parties.

Pour ce faire, il s’agit non seulement de bien savoir où sont les intérêts de chacun pour mieux les préserver, mais aussi de bien connaître la logique des autres pour anticiper leur stratégie et adapter la sienne. Pour les autorités publiques, il s’agit de maîtriser la méthode dite du compte-à-re-bours10 utilisée par les promoteurs pour définir le prix d’achat d’un terrain par exemple.

Bắt đầu từ 3 phương án quy hoạch khác nhau, mỗi nhóm đều có cách tiếp cận khác nhau trong dự án, mặc dù các thành viên trong nhóm đều làm việc cho cơ quan nhà nước:

• Nhóm A tiếp cận dự án dưới góc độ của chính quyền địa phương và đưa ra phương án ưu tiên tái định cư tại chỗ; 2.000 cư dân mới để thay thế số người bị tái định cư ngoài phạm vi dự án (10% tổng dân số trong phạm vi dự án).Trước tiên, dự án sẽ sử dụng quỹ đất hiện có để tái định cư cho những hộ bị giải tỏa trong đợt đầu tiên. Sau đó, sẽ triển khai dự án tại khu vực bị giải tỏa.Tuy nhiên, Nhóm A chưa đưa ra được bảng cân đối tài chính vững chắc và kế hoạch thực hiện cụ thể (chuẩn bị đất/xây dựng nhà mới): trong bảng tổng kết tài chính, phần chi bao gồm chi phí xây dựng nhà ở; phần thu là từ tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

• Nhóm B lập bảng cân đối tài chính dưới góc độ của nhàđầu tư nhân, thực hiện toàn bộ dự án (từ đền bù, giải phóng mặt bằng đến xây dựng và bán căn hộ mới). Các thảo luận trong nhóm chủ yếu tập trung vào cách tính toán và làm thế nào để tối ưu hóa lợi nhuận. Chỉ tiêu về cơ sở hạ tầng, công trình công cộng và đơn giá xây dựng được lấy ở mức thấp. Quá trình thực hiện dự án chưa được xác định rõ ràng: chỉ triển khai dự án sau khi giải tỏa toàn bộ khu vực dự án hay thực hiện cuốn chiếu theo từng giai đoạn ?

• Nhóm C có hai phương án: phương án một là cải tạo đôthị theo hướng sẽ thực hiện công tác giải phóng mặt bằng, đền bù, giải tỏa. Sau đó, nhóm sẽ nhượng lại quyền sử dụng đất cho các nhà đầu tư thứ cấp (xem thêm nhóm A); phương án hai là thực hiện toàn bộ dự án từ giải phóng mặt bằng đến xây dựng và bán sản phẩm cuối cùng (xem thêm nhóm B).Mặc dù khóa học không có đủ thời gian để phân tích các thuận lợi và bất lợi của từng phương án đối với nhà nước, nhưng việc thực hiện bài tập nói trên đã giúp cho học viên hiểu rõ các bước của quá trình lập dự án: phân kỳ dự án, ưu tiên thực hiện dự án ở các khu vực có đất trống và các địa điểm chiến lược trước nhằm thu hút dân cư mới; đối với các khu vực còn lại, phương án cải tạo, chỉnh trang tại chỗ cũng được đề ra.

Những khó khăn học viên gặp phải khi thực hiện bài tập này cho thấy:

• Nhu cầu cần làm rõ hơn nữa vai trò và mối quan tâm riêng ở mỗi chủ thể có liên quan trong một dự án: nhà

nước, nhà đầu tư và người dân. Nói một cách đơn giản hóa:

- Lợi ích của nhà nước là đáp ứng nhu cầu của địa bàn và thực hiện được chương trình phát triển do mình đề ra.

- Lợi ích của chủ đầu tư thứ cấp là có lãi.- Mối quan tâm của người dân là điều kiện sống được

cải thiện, nhưng cuộc sống ít bị xáo trộn nhất.

Phân biệt vai trò của Công ty đầu tư phát triển hạtầng với Công ty phát triển bất động sản (nhà ở, văn

phòng): Các nhiệm vụ khác nhau, các bảng tổng kết tài chính khác nhauAménageur

DEPENSESAcquisition de terrainsRelogementDémolitionEtudes

Travaux de viabilisationdes terrainsTravaux d’équipementspublics (espaces ouéquipements : parcs, école,crèche, gymnase…)

Vente de terrains prêts àconstruire

Remise des équipementspublics à la collectivitécompétente

RECETTES

PromoteurDEPENSES

Acquisition de terrains àconstruireConstruction d’immeublesde logements, bureauxRaccordement aux réseauxAménagement des abords

Vente de logements,bureaux

Remise des espaces publics

RECETTES

Công ty phát triển nhà ở, văn phòng

CHIMua đất để xây dựngXây dựng chung cư, vănphòng

Đấu nối vào mạng lưới hạtầng kỹ thuật

Xây dựng khuôn viên

Bán nhà ở, văn phòng

Bàn giao không gian côngcộng cho nhà nước

THU

Vai trò của công tác quản lý dự án là đảm bảo cân bằng lợi ích giữa 3 nhóm chủ thể nói trên để dự án có thể được thực hiện trong điều kiện tốt nhất và đáp ứng một cách tốt nhất nhu cầu của 3 bên. Để làm được điều này, không những phải biết rõ đâu là lợi ích của mỗi bên cần bảo vệ mà còn phải biết rõ logic của các bên để đón đầu chiến lược của họ và điều chỉnh chiến lược của mình cho phù hợp. Ví dụ: Nhà nươc cần phải nắm rõ phương pháp trừ ngược13 được các chủ đầu tư bất động sản sử dụng để xác định giá mua đất.

10 Voir méthode de calcul dite du compte-à-rebours page 58. 13 Xem thêm phương pháp trừ ngược dần dần ở trang 59.

Công ty đầu tư phát triển hạ tầng

CHIMua đấtTái định cưPhá bỏ công trình cũNghiên cứu

Xây dựng cơ sở hạ tầngXây dựng công trình côngcộng (công viên, trườnghọc, nhà trẻ, nhà tập thểdục thể thao...)

Bán đất đã có hạ tầng để chủ đầu tư thứ cấp xây dựng

Bàn giao công trình côngcộng cho chính quyền địaphương

THU

70 71

Phần

3

Parti

e 3




11 Voir liste indicative des données nécessaires à l’étude de faisabi-lité en annexe 2.

14 Xem danh mục các dữ liệu cần thiết cho nghiên cứu khả thi trong phần phụ lục 2.

• La nécessité de fiabiliser les coûts unitaires (terrain,construction, réseaux, infrastructures…). Les tra-vaux ont en effet fait état de rapport de 1 à 6 entre les données utilisées par les uns et les autres. Ces impré-cisions ont toutefois peu d’impact sur l’intérêt de l’exer-cice qui était de se confronter à la méthode du bilan économique et non de réaliser des calculs. Cette dispa-rité de coûts de référence rend néanmoins peu fiables les bilans économiques ainsi réalisés et empêche toute comparaison.

• La nécessité de renforcer l’analyse stratégique du terrain pour faire ressortir les points « durs » et les points « mous ». Les points « durs » sont les points identifiés comme difficiles pour le déroulement opéra-tionnel (site occupé, propriétaire récalcitrant, site pol-

lué, site patrimonial…); les points « mous » ou points de leviers sont ceux sur lesquels l’opération peut s’ap-puyer prioritairement (maîtrise foncière, propriétaire/ occupant très collaboratif...).

• Une telle analyse permet de guider le phasage de l’opération, d’étaler les investissements et de don-ner rapidement des signes d’amélioration du quar-tier aux habitants et aux promoteurs. Cette approche s’oppose à celle qui suppose d’avoir une maîtrise fon-cière totale ou de tout raser avant de lancer l’opération.

• La capacité de réaliser une telle analyse stratégique suppose de disposer de l’ensemble des données rela-tives au territoire de projet11.

Scenario C : proposition qui mêle renouvellement urbain et l’amélioration de l’existantPhương án C: đề xuất kết hợp phát triển mới và cải tạo đô thị hiện hữu

phóng được mặt bằng, chủ sở hữu đất khó thuyết phục, đất bị ô nhiễm, có công trình di sản…); những điểm “mềm” là những điểm dự án có thể ưu tiên triển khai thực hiện trước (đã giải phóng mặt bằng, chủ sở hữu/người sử dụng đất có tinh thần hợp tác…).

• Phân tích nói trên giúp định hương phân kỳ đầu tư và cho người dân cũng như nhà đầu tư nhanh chóng thấy được sự thay đổi của khu phố. Cách tiếp cận này ngược với cách tiếp cận giải tỏa toàn bộ khu vực rồi triển khai dự án.

• Việc thực hiện phân tích chiến lược đòi hỏi cần phảicó đầy đủ dữ liệu liên quan đến khu vực dự án14.

Scenario C: đề xuất phân kỳ dự án / Scenario C : proposition de phasage de l’opération

• Sự cần thiết của việc xác định đúng đơn giá (đất, xây dựng, mạng lươi, cơ sở hạ tầng…). Các nhóm sử dụng đơn giá rất khác nhau (chênh lệch đến 6 lần) để tính toán bảng cân đối thu chi. Sự chênh lệch này ít ảnh hưởng đến mục tiêu của bài tập vì mục tiêu là để học viên quen với phương pháp lập bảng cân đối tài chính, chứ không phải là thực hiện các tính toán. Tuy nhiên, do sự chênh lệch số liệu khá lớn nên các Bảng cân đối tài chính có độ tin cậy thấp và không thể so sánh được với nhau.

• Cần thiết tăng cường phân tích các yếu tố liên quan đến đất đai để làm nổi rõ các điểm “cứng” và các điểm “mềm”. Các điểm “cứng” là các điểm gây khó khăn cho việc thực hiện dự án (địa điểm chưa giải

72 73

Phần

4

Parti

e 4




PARTIE 4 – RECOMMANDATIONS : RENFORCER L’AIDE À LA DÉCISION ET LAMAÎTRISE D’OUVRAGE PUBLIQUE

PHẦN 4 – KHUYẾN NGHỊ: TĂNG CƯỜNG HỖ TRỢRA QUYẾT ĐỊNH VÀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN

• Préciser le rôle de l’autorité publique dans le mon-tage d’une opération : il lui appartient de définir les besoins de son territoire et de les traduire en pro-gramme. Ce programme initial lui servira de référence pour réaliser son étude de faisabilité et pour négocier avec les promoteurs. Dans ce cadre, si les promoteurs peuvent être force de proposition, in fine, il revient tout de même à l’autorité publique de décider de ce qui est bon pour le territoire.

• Faire preuve de souplesse et de réalisme dans le processus de définition du programme : la définition du programme, du bilan économique et du phasage se fait de manière itérative en interne à l’autorité publique. Il est nécessaire de solliciter des compétences variées pour cet exercice : architecture, ingénierie, économie, droit… La confrontation du programme au bilan écono-mique doit se mener aussi avec les partenaires notam-ment les promoteurs. Pousser le programme jusqu’à l’étude de faisabilité et le confronter aux contraintes opérationnelles permet de le réajuster, de prévoir un déroulement réaliste. De nombreux aller-retour entre le programme et l’étude de faisabilité incluant le bilan économique sont donc nécessaires pour trou-ver un point d’équilibre. Il est nécessaire de consacrer du temps à cette phase déterminante pour la suite de l’opération. A Saint-Etienne, les études d’implantation d’un nouveau centre commercial ont donné lieu à neuf versions du projet et deux années de négociation entre l’aménageur et l’opérateur privé. Par exemple, dans le cas du projet du quartier Ben Binh Dong, la planification impose une population constante en 2025. Or, le bilan de l’opération montre qu’il peut être intéressant d’augmenter la population, d’autant que d’autres quartiers du district sont moins densément peuplés que la moyenne du district, pour la diversifier et développer le projet.

• Développer la pluridisciplinarité et renforcer les com-pétences économiques dans les équipes de maîtrise d’ouvrage publique.

• Làm rõ và cụ thể hóa vai trò của nhà nươc trong việc lập dự án: nhà nước cần xác định rõ nhu cầu trên địa bàn của mình và cụ thể hóa nhu cầu đó bằng nội dung các dự án đầu tư, phát triển. Nội dung này làm cơ sở tham chiếu để thực hiện nghiên cứu khả thi và đàm phán với nhà đầu tư. Trong khuôn khổ đó, nhà nước luôn luôn có quyền quyết định những điểm tốt cho địa bàn của mình, mặc dù nhiều khi dự án là do nhà đầu tư đề xuất.

• Linh hoạt và thực tế trong quá trình xác định nội dung: việc xác định nội dung, bảng tổng kết tài chính và phân kỳ được chính quyền thực hiện. Để làm được điều này, cần huy động nhân sự ở nhiều chuyên ngành khác nhau: kiến trúc sư, kỹ sư, chuyên gia kinh tế, luật… Việc đối chiếu nội dung với bảng tổng kết tài chính cần được thực hiện với sự tham gia của các đối tác, đặc biệt là các nhà đầu tư bất động sản. Việc nghiên cứu kỹ nội dung và đối chiếu vơi các ràng buộc của từng dự án sẽ giúp điều chỉnh nội dung cho phù hợp và có tính khả thi hơn. Việc đối chiếu nhiều lần giữa nội dung, nghiên cứu khả thi và bảng cân đối tài chính là điều cần thiết để tìm ra điểm cân bằng. Cần phải dành thời gian cho giai đoạn quyết định này để thực hiện phần tiếp theo của dự án. Ở Saint-Etienne, nghiên cứu xây dựng trung tâm thương mại mới phải qua 9 phiên bản và mất 2 năm đàm phán giữa nhà nước và nhà đầu tư tư nhân. Ví dụ, trong trường hợp của khu vực Bến Bình Đông, theo quy hoạch, dân số được giữ ổn định đến năm 2025. Tuy nhiên, bảng cân đối tài chính của dự án chỉ ra rằng dân số tăng có thể có lợi để đảm bảo sự đa dạng và sự phát triển.

• Phát triển tính liên ngành và tăng cường năng lực về lĩnh vực kinh tế cho các đơn vị quản lý nhà nước đối với các dự án.

• Renforcer l’efficacité opérationnelle de la MOA : faireprimer la logique du projet sur la logique de struc-ture dans l’organisation de la conduite de projet. Les métiers nécessaires au montage d’une opération devraient être réunis dans un même organe de pilo-tage de projet type UCCI, ICA Thu Thiem ou Saïgon South selon une organisation en mode « projet » par opération et non par métier. L’organisation par métier segmente en effet le suivi du projet qui est examiné et géré par des services aux métiers différents au fil de l’opération. L’organisation en mode « projet » réunit au contraire l’ensemble des professionnels de métiers différents en une équipe qui suit l’opération du début à la fin.

• Tăng cường hiệu quả hoạt động của Ban Quản lý dự án: ưu tiên cho công tác quản lý theo dự án hơn việc tổ chức bộ máy của Ban quản lý. Những ngành nghề cần thiết cho việc lập dự án cần tập trung vào Ban Quản lý dự án và Ban Quản lý nên được tổ chức theo nhóm, mỗi nhóm quản lý xuyên suốt một hoặc nhiều dự án, chứ không nên tổ chức theo phòng, ban chuyên môn. Phương thức tổ chức theo phòng, ban chuyên môn sẽ làm cho việc theo dõi dự án bị đứt đoạn vì mỗi mảng do một phòng, ban phụ trách. Ngược lại, phương thức tổ chức theo dự án sẽ tập hợp tất cả các ngành, nghề chuyên môn cần thiết vào một nhóm và nhóm đó sẽ theo dõi liên tục và xuyên suốt dự án từ đầu đến cuối.

Qu’est-ce qu’un programme ?

Le programme est l’expression des besoins d’un maître d’ouvrage que l’opération devra satisfaire. Il ne s’agit pas des besoins exhaustifs du territoire.

Ces besoins sont d’origine endogène, liés au déve-loppement du secteur de projet lui-même (exemple : logements, bureaux, équipements pour les habitants déjà présents) ; et d’origine exogène, liés au dévelop-pement de l’agglomération, dépassant l’intérêt stric-tement local (exemple : logements, bureaux destinés à attirer de nouveaux habitants, stade, espaces verts interdistricts).

Le programme incarne les objectifs fixés à l’opé-ration et permet tout au long de l’avancement de vérifier que le projet répond à ces objectifs.

Nội dung dự án là gì?

Nội dung dự án là tài liệu thể hiện nhu cầu của chủ đầu tư mà dự án phải đáp ứng. Đây không phải là nhu cầu của toàn địa bàn.

Các nhu cầu nội sinh, gắn với sự phát triển của bản thân khu vực dự án (ví dụ: nhà ở, văn phòng, công trình công cộng cho người dân hiện hữu); Các nhu cầu ngoại sinh, gắn với sự phát triển nói chung của thành phố, vượt lên trên sự phát triển của khu vực dự án (ví dụ: nhà ở, văn phòng để thu hút cư dân mới, sân vận động, công viên).

Nội dung thể hiện các mục tiêu đã ấn định cho dự án và được sử dụng trong suốt quá trình để theo dõi xem dự án có đáp ứng đúng các mục tiêu đã đăt ra hay không.

74 75

Phần

4

Parti

e 4




Organigramme de l’Etablissement Public d’Aménagement de Saint-Etienne : une organisation en mode projet

Sơ đồ tổ chức của Cơ quan công về quy hoạch của Saint-Etienne: cấu trúc theo dự ánMô hình tổ chức theo dự án

Directeur général

Attachée de Direction

Chargé demission DirectionGénérale

Chargée missionAméliorationProcessus

Resp. AchatsJuridique

Chargé demissions juridques Achats

Chargée deommunication

RespConcertation

AssistanteCommunication(50%)

ApprentieCommAttachée

Gestion financière

Attachéachats/Marchéspublics

DirecteurCommunication

Directeur Admin& Financier

Dir MarketingTerritorial

Chef de Projet Renouvellement

Urbain

Chef de ProjetChâteaucreux

Chef de Projet Pt de l’Ane-Monthieu &

Cœur de Ville

Chef de ProjetManufacture Plaine Achille

Contrôleur deGestion

Chargée demissionAdmin- RH

AttachéMoyens Gx &MaintenanceBât

Chargéed’opérations




AssistantetechniqueApprentieApprentieStagiaire

Apprentie

Assistantetechnique




ResponsableOpérations

Assistantetechnique

Assistantetechnique



Chargéd’affaires

AssistanteMarketing (50%)

Resp Dvltcommercial

ApprentieMarketing

PROJETS DeveloptEconomique

FinancesGestion

Communication Juridique EtAchats

Fonctions SupportFonctions Operationnelles

Tổng giám đốc

Trợ lý giámđốc

Chuyên viêntổng hợp Chịu trách nhiệm

cải thiệ quy trình

Phụ tráchpháp lý vàmua hàng

Chịu tráchnhiệm pháp lývà mua hàng

Chịu tráchnhiệm truyềnthông

Phụ tráchthống nhất

Trợ lý truyềnthông (50%)

Học việc từtruyền thôngNhân viên

quản lý tàichính

Nhân viên mua bán thị trường côngcộng

Giám đốctruyền thông

Giám đốc hànhchính và tài

chính

Giám đốcMaketing

Trưởng dự ánRenouvellement

Urbain

Trưởng dự ánChâteaucreux

Trưởng dự án Pt de l’Ane-Monthieu &

Cœur de Ville

Trưởngdự án

Plaine Achille

Kiểm soátquản lý

Phụ tráchhành chínhnhân sự

Phụ tráchtrang thiết bịvà bảo trì

Chịu tráchnhiệm củadự án




Trợ lý kỹthuậtHọc việcHọc việcThực tập sinh

Học việc










Chịu tráchnhiệm mua bán

Trợ lýMarketing (50%)

Phụ tráchthương mại

Học việcMarketing

DỰ ÁN Phát triển kinhtế

Quản lý tàichính

Truyền thông Pháp lý và mua

Chức năng hỗ trợChức năng thực hiện dự án

Pour prendre en compte l’ensemble des enjeux propres au site de l’opération, le porteur de projet organise des « groupes de travail » thématiques rassemblant les techniciens des services ou autorités concernés, par exemple les différents services du district, et par thème en fonction des enjeux de l’opération : « déplacements » (transport, voirie, sécurité rou-tière), « environnement » (espaces verts, assainissement), « habitat » (et relogement si besoin), « développement éco-nomique » (commerce, tourisme, entreprises), etc.

L’équipe projet réalise la synthèse de ces travaux et présente le résultat au « Comité de Pilotage » qui regroupe les direc-teurs et élus des services concernés (du district et de la ville) et habilités à faire les arbitrages nécessaires à l’avancement du projet.

Để bao quát hết toàn bộ các thách thức của dự án, đơn vị quản lý dự án tổ chức làm việc theo nhóm chuyên đề. Mỗi nhóm gồm chuyên viên của nhiều cơ quan, sở ngành và quận/huyện và phụ trách một chuyên đề: “di chuyển” (giao thông, đường giao thông, an toàn giao thông), “môi trường” (công viên, cây xanh, xử lý nước thải), “nhà ở” (tái định cư nếu cần), “phát triển kinh tế” (thương mại, du lịch, doanh nghiệp)...

Đơn vị quản lý dự án tổng hợp kết quả làm việc của các nhóm và trình lên cho Ban chỉ đạo, bao gồm lãnh đạo của thành phố, các sở, ban ngành và quận/huyện để Ban chỉ đạo đưa ra các quyết định cần thiết cho tiến độ của dự án.

• Renforcer l’aide à la décision politique

‐ en fournissant de manière méthodique, structurée et argumentée les éléments nécessaires à la prise de décision politique : étude de faisabilité com-plète : technique, économique, sociale ; parti pris d’aménagement, bilan économique, phasage.

‐ en proposant à la décision des scenarios alterna-tifs également approfondis et incluant par exemple des variables démographiques.

• Tăng cường công tác hỗ trợ ra quyết định

‐ Cung cấp tài liệu một cách có hệ thống vơi các lập luận chăt chẽ để hỗ trợ lãnh đạo ra quyết định: nghiên cứu khả thi đầy đủ về các mặt kỹ thuật, kinh tế, xã hội; bảng cân đối tài chính dự kiến; bảng phân kỳ thực hiện.

‐ Bằng cách trình bày cho lãnh đạo nhiều phương án, mỗi phương án có sự thay đổi về một số thông số đầu vào, ví dụ: thay đổi về quy mô dân số.

76 77

Phụ

lục

1

Anne

xes




PHỤ LỤCANNEXES

ANNEXE 1 - CHECK-LIST INDICATIVE DES DONNÉES NÉCESSAIRES ÀL’ÉTUDE DE FAISABILITÉ

PHỤ LỤC 1 - DANH MỤC DỮ LIỆU CẦN CÓ ĐỂ LÀM NGHIÊN CỨU KHẢ THI

Type de données Données A obtenir avant la phaseDonnées terrain Faisabilité

FaisabilitéFaisabilitéFaisabilitéFaisabilité

FaisabilitéFaisabilitéFaisabilité

Faisabilité

Faisabilité

FaisabilitéFaisabilité

Consultation

Diagnostic

Cadastre et référentiel foncierLevée topographiqueGéotechnique (et test d'infiltration)PollutionRéseaux (eaux, assainissement, électricité)

Données terrainDonnées terrainDonnées terrainDonnées terrain

Données bâtiment (à démolir ou réhabiliter)Données bâtiment (à démolir ou réhabiliter)Données bâtiment (à démolir ou réhabiliter)

Diagnostic structure et fondationsRelevés, plans, coupes, élévationsDiagnostic amiante et plomb

Données socio-économiques

Données financières

Données financières

Données réglementaires et juridiquesDonnées réglementaires et juridiquesDonnées réglementaires et juridiques

PLU et annexesProcéduresCahier des charges des cession de terrains

Etudes de marché (recette)

Ressources des habitants, entreprises, emplois, …

Coûts d'aménagement (ratio) (infrastructures,équipements)

Design urbain

Bilan, planning

Orientations, esquisses, …

Loại dữ liệu Dữ liệu Cần có trước giai đoạnDữ liệu đất đai Nghiên cứu khả thi

Nghiên cứu khả thiNghiên cứu khả thiNghiên cứu khả thiNghiên cứu khả thi

Bản đồ địa chính và Bản đồ phân tích đất đaiBản đồ địa hìnhĐịa kỹ thuật (và kiểm tra độ thấm của đất)Ô nhiễmMạng lưới hạ tầng kỹ thuật (cấp, thoát nước,điện)

Dữ liệu đất đaiDữ liệu đất đaiDữ liệu đất đaiDữ liệu đất đai

Nghiên cứu khả thi





Nghiên cứu khả thiNghiên cứu khả thi

Mời gọi đầu tư

Nhận định

Dữ liệu liên quan đến công trình xây dựng(cần phá bỏ hoặc cải tạo)



Khảo sát kết cấu và móng

Bản vẽ thiết kế

Khảo sát amiant và chì

Dữ liệu kinh tế - xã hội

Dữ liệu tài chính

Dữ liệu tài chính

Dữ liệu liên quan đến quy định và pháp lý Dữ liệu liên quan đến quy định và pháp lý Dữ liệu liên quan đến quy định và pháp lý

Bản đồ quy hoạch và các phụ lụcQuy trìnhĐiều kiện sách đi kèm với việc giao đất cho nhà đầu tư thứ cấp

Nghiên cứu thị trường

Nguồn lực của người dân, doanh nghiệp, việclàm...

Suất đầu tư (cơ sở hạ tầng, công trình côngcộng)

Thiết kế đô thị

Bảng cân đối tài chính, Bảng kế hoạch thựchiện

Định hướng, bản vẽ phát thảo...

78 79

Phụ

lục

1

Anne

xes




ANNEXE 2 - CONSIGNES DE TRAVAIL ET MÉTHODE DE RESTITUTION SUIVIE PAR LES GROUPES

Consignes de travail

1. Etat des lieux et élaboration du programme (à partir desdonnées relatives au territoire de projet)

a. Définition des besoins à satisfaire par l’opération (loge-ments, services, commerce, équipements publics, espaces libres, etc.).

b. Prise en compte des projets existants validés.c. Identification des points durs et des points mous pour

anticiper les difficultés éventuelles.Propositions de scénarios contrastés : nombre de logements, hauteur et densité des constructions, % d’espaces libres, etc. et suivant deux approches, la première envisageant le démarrage des nouvelles constructions après acquisition complète, relogement et démolition de l’ensemble du site, la seconde pré-voyant un aménagement par étapes.

2. En petits groupes, à partir du scénario choisi

a. Elaboration du bilan prévisionnel et du planning d’opé-ration,

b. Identification des principales dépenses : acquisitions foncières, travaux d’aménagement (démolition, voirie, réseaux, espaces verts,…), équipements publics à construire (école), relogements et relocalisation des activités,

c. Estimation des recettes : cession des terrains à cons-truire, participation des investisseurs déjà proprié-taires de leur terrain, participation en nature des in-vestisseurs,

d. Déroulement du planning de l’opération.

PHỤ LỤC 2 - YÊU CẦU CỦA BÀI TẬP VÀ PHƯƠNG PHÁP TRÌNH BÀY BÁO CÁO TỔNG HỢP

Yêu cầu của bài tập

1. Xác định hiện trạng và lập dự án (từ những dữ liệu liênquan tơi địa bàn dự án)

a. Xác định nội dung quy hoạch (nhà ở, dịch vụ, thương mại, công trình công ích, không gian công cộng…).

b. Có tính đến các dự án đã phê duyệt.c. Xác định các điểm (khu vực) khó thực hiện và các điểm

dễ thực hiện nhằm lường trước các khó khăn có thể gặp phải trong dự án.

d. Đề xuất các chỉ tiêu quy hoạch cho dự án: số lượng nhà ở, chiều cao, mật độ xây dựng, diện tích dành cho không gian công cộng… theo hai cách tiếp cận: Cách 1: thực hiện đồng loạt trên toàn phạm vi dự án (đền bù, giải tỏa toàn bộ khu vực, sau đó xây dựng mới hoàn toàn). Cách 2: thực hiện cải tạo từng bước.

2. Làm việc theo nhóm trên cơ sở nội dung quy hoạch ởđiểm 1

a. Lập bảng cân đối tài chính và kế hoạch triển khai dự án.

b. Xác định các khoản chi chính trong dự án: chi phí đền bù, giải tỏa, thu hồi đất, cơ sở hạ tầng (đường giao thông, điện, nước, không gian xanh…), công trình công cộng (trường học…), tái định cư người dân, tái bố trí các hoạt động kinh tế...

c. Ước tính các khoản thu trong dự án: tiền sử dụng đất, đóng góp của các chủ sở hữu hưởng lợi trực tiếp từ dự án, đóng góp (bằng tài chính hoặc bằng vật chất) của các nhà đầu tư…

d. Trình bày kế hoạch tiến độ thực hiện dự án.

Méthode de restitution suivie par les participants

1. Présenter l’hypothèse retenue par le groupe Sur le projet :

a. Nombre d’habitants relogés sur place, nombre de nou-veaux habitants

b. Occupation du sol, programme et principes d’aména-gement

Sur le positionnement : choisir le rôle d’autorité locale ou d’investisseur.

2. Faire le bilan économique de l’opération12

3. Expliquer le phasage de l’opération

Phương pháp trình bày

1. Các nhóm trình bày phương án của mình:Về nội dung quy hoạch:

a. Số người dân được tái định cư tại chỗ, số cư dân mới đến

b. Sử dụng đất, nội dung và nguyên tắc quy hoạchLập dự án dưới góc độ của chính quyền hoặc nhà đầu tư

2. Lập bảng cân đối tài chính15

3. Giải thích phân kỳ của dự án

12 Cf. page 58. 15 Xem trang 59.

80 81

Phụ

lục

1

Anne

xes




Pour des raisons de temps, le travail s’est appuyé uniquement sur les ratios de la planification alors qu’un travail fin d’analyse des besoins puis de programmation à partir de données économiques, sociales, urbaines et techniques, aurait été nécessaire.

Les participants ne disposaient pas par ailleurs de toutes les données nécessaires pour élaborer un projet urbain, ni des mêmes prix unitaires de référence pour procéder aux calculs. La disparité des coûts de références rend donc peu fiable les bilans éco-nomiques ainsi réalisés et empêche toute comparaison. Mais l’objectif de l’exercice ne portait ni sur le programme ni sur le projet urbain.

Il s’agissait de confronter les participants à la logique opérationnelle à travers l’exercice du bilan économique et à tra-vers la construction du phasage de l’opération.

Scénario A : du point de vue des autorités locales

Vì không đủ thời gian, nên các nhóm chỉ dựa vào chỉ tiêu quy hoạch có sẵn để lập dự án. Lẽ ra, cần phân tích nhu cầu kỹ hơn dựa trên dữ liệu tài chính, xã hội, đô thị và kỹ thuật để sau đó đề xuất nội dung dự án.

Học viên không có đầy đủ dữ liệu cần thiết để lập dự án, cũng không có đơn giá thống nhất để thực hiện việc tính toán. Sự chênh lệch về đơn giá giữa các nhóm dẫn đến độ tin cậy của bảng cân đối tài chính khá thấp và do đó, không thể so sánh giữa các phương án. Nhưng mục đích của bài tập này không phải là xây dựng nội dung dự án, mà là để giúp học viên quen với việc tính toán bảng cân đối tài chính và cách phân kỳ dự án.

Phương án A: Dưới góc độ chính quyền địa phương

ANNEXE 3 - RÉSULTATS DES TRAVAUX DIRIGÉS : BILAN ÉCONOMIQUE DES TROIS SCENARIOS D’OPÉRATION

PHỤ LỤC 4 - KẾT QUẢ BÀI TẬP NHÓM: BẢNG CÂN ĐỐI TÀI CHÍNH CỦA BA PHƯƠNG ÁN

DEPENSESUnité

FONCIERIndemnités, relogement, et délocalisation des usinesArgent de l’usage du sol13

Espaces vertsBâtiments publicsTotal foncier + travaux

TRAVAUX

ETUDES

Voirie + réseaux

5% du TOTAL des dépenses

Vente de terrains ou immeubles pour le relogementAutres recettes


Vente de terrains ou immeubles pour nouveaux habitants

TOTAL des dépenses

15,5 ha

31 ha

4,1 ha3,36 ha

300 000/m2

4 millions/m2

58 000 m2 au sol 20 millions/m2 1160 milliards5240 milliards

12,3 milliards80 milliards

5,8 ha de terrains2 552 000 m2 de surface

16 millions/m2 4080 milliards

1150 milliards

230 milliards

782 milliards

6850 milliards

28 millions/m2

33,85 milliards/ha

4340 milliards

1049 milliards

Prix unitaire Prix total

DIVERS

RECETTES

CHIĐơn vị

ĐẤT ĐAIĐền bù, tái định cư người dân và di dời doanh nghiệp Tiền sử dụng đất

Không gian xanh Công trình công ích Tổng đất đai + thi công

THI CÔNG

NGHIÊN CỨU

Đường giao thông + mạng lưới hạ tầng kỹ thuật

Chiếm 5% tổng chi

20% tổng chi

Bán đất hoặc bán căn hộ cho cư dân mới

Tổng chi

15,5 ha

31 ha

4,1 ha3,36 ha

300 ngàn/m2

4 triệu/m2

12,3 tỷ80 tỷ

5,8 ha đất2 552 000 m2 sàn

16 triệu/m2 4080 tỷ

Bán đất hoặc bán căn hộ cho người tái định cưKhác

58.000 m2 sàn 20 triệu/m2 1160 tỷ5240 tỷ

1150 tỷ

230 tỷ

782 tỷ

6850 tỷ

28 triệu/m2

33,85 tỷ/ha

4340 tỷ

1049 tỷ

Đơn giá Tổng số

KHÁC

THU

13 « Tiền sử dụng đất » est « l’argent de l’usage du sol » : il s’agit du paiement que doivent effectuer les organismes et les particuliers àl’Etat en contrepartie de l’attribution par celui-ci de terrains. C’est un paiement en une seule fois. (Source : Laurent Pandolfi)

82 83

Phụ

lục

1

Anne

xes




Scenario B : du point de vue de l’opérateur privé Phương án B: Nhà đầu tư tư nhân

DEPENSESUnité

FONCIERIndemnités, relogementIndemnités, délocalisation des usines

Voirie + réseauxLogementEspaces verts

Argent de l’usage du sol

Bâtiments publics

TRAVAUX

Autres que prévu

Vente de terrains ou immeubles pour le relogementAutres recettes (surface à des fins commerciales)48 block* 2 étages

Total de recettes14005 milliards (700,25 millions USD)

Bénéfice1022,23 milliards (50,25 millions USD)


Vente de terrains ou immeubles pour nouveaux habitants


TOTAL des dépenses12982.770 milliards (650 millions USD)

18,4 ha10 ha

12,5 ha

18 ha721000 m²10,6 ha2,3 ha

2 %

0.5 millions/m²7 millions/m2

0.5 millions/m2

7 millions/m2

96000 m² 30 millions/m² 2880 milliards

90 milliards5047 milliards

175000 m²

450000 m² 15 millions/m² 6750 milliards

25 millions/m² 6750 milliards

53 milliards

107.02 milliards

161 milliards

1070.2 milliards

267.55 milliards

18 millions/m2

25 millions/m2

3 millions/m2

3312 milliards

375 milliards2500 milliards


ETUDES

DIVERS

RECETTES

CHI Đơn vị

ĐẤT ĐAIĐền bù, tái định cư người dân Đền bù, di dời doanh nghiệp

Đường giao thông + mạng lưới hạ tầng kỹ thuật Nhà ởKhông gian xanh

Tiền sử dụng đất

Công trình công ích

THI CÔNG

Ngoài dự kiến

Bán đất hoặc bán căn hộ cho cư dân mới Khác (sàn thương mại) 48 block* 2 tầng

Tổng thu 12.982.770 tỷ (700,25 triệu USD)

Lời 1022,23 tỷ (50,25 triệu USD)

5% tổng chi

Bán đất hoặc bán căn hộ cho cư dân mới

20% tổng chi

Tổng chi 1.2982.770 tỷ (650 triệu USD)

18,4 ha10 ha

12,5 ha

18 ha721000 m²

10,6 ha2,3 ha

2 %

0,5 triệu/m²7 triệu/m2

0,5 triệu/m2

7 triệu/m2

96.000 m² 30 triệu/m² 2880 tỷ

90 tỷ5,047 tỷ

175.000 m²

450.000 m² 15 triệu/m² 6750 tỷ

25 triệu/m² 4375 tỷ

53 tỷ

107,02 tỷ

161 tỷ

1070,2 tỷ

267,55 tỷ

18 triệu/m2

25 triệu/m2

3 triệu/m2

3312 tỷ

375 tỷ2500 tỷ

Đơn giá Giá

NGHIÊN CỨU

KHÁC

THU

84 85

Phụ

lục

1

Anne

xes




Scenario C - hypothèse 1 : point de vue de l’aménageur Phương án C 1: Đầu tư phát triển hạ tầng, sau đó nhượng lại đất sạch cho nhà đầu tư thứ cấp

DEPENSES : 9026,2 MILLIARDSUnité


Voirie + réseauxEspaces vertsBâtiments publics


CONSTRUCTION DES IMMEUBLES COLLECTIFS

TRAVAUX

ETUDES

DIVERS

Vente de terrain aux promoteurs

22,64 ha

22,64 ha

12,5 ha

33,85 milliards/ha

6 millions/m²

6390 milliards

766,36 milliards

3210 milliards

14,8 ha 80 – 100 millions/m² 9700 milliards

1440 milliards

361 milliards

28 millions/m²



20% du TOTAL des dépensesRECETTES : 9700 MILLIARDS

CHI: 9026,2 TỶĐơn vị


Đường giao thông + mạng lưới hạ tầng kỹ thuật Không gian xanh Công trình công ích


XÂY DỰNG CHUNG CƯ

THI CÔNG

NGHIÊN CỨU

KHÁC

Bán đất cho nhà đầu tư thứ cấp

22,64 ha

22,64 ha

12,5 ha

33,85 tỷ/ha

6 triệu/m²

6390 tỷ

766,36 tỷ

3210 tỷ

14,8 ha 80 - 100 tr/m² 9700 tỷ

1440 tỷ

361 tỷ

28 triệu/m²

Đơn giá Giá

5% tổng chi

20% tổng chi THU: 9700 TỶ

86 87

Phụ

lục

1

Anne

xes




SCENARIO C – hypothèse 2 : point de vue du promoteur Phương án C 2: Đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng và xây dựng công trình trên đất sạch, sau đó bán sản phẩm cuối cùng

DEPENSES: 13105,7 MILLIARDSUnité


Voirie + réseauxEspaces vertsBâtiments publics


CONSTRUCTION DES IMMEUBLES COLLECTIFS

TRAVAUX

ETUDES

DIVERS

Vente d‘immeubles pour nouveaux habitants + relogement

Vente d’immeubles complexes

Centres commerciaux

22,64 ha

22,64 ha

12,5 ha

33,85 milliards/ha

6 millions/m²

6390 milliards

206,3 milliards

766,36 milliards

3210 milliards

20 – 25 millions/m² 11670 milliards

960 milliards

1100 milliards

2063 milliards

515,8 milliards

28 millions/m²



20% du TOTAL des dépensesRECETTES : 13730 MILLIARDS

CHI: 13105,7 TỶĐơn vị


Đường giao thông + mạng lưới hạ tầng kỹ thuật Không gian xanh Công trình công ích


XÂY DỰNG CHUNG CƯ

THI CÔNG

NGHIÊN CỨU

KHÁC

Bán căn hộ cho cư dân mới + tái định cư

22,64 ha

22,64 ha

12,5 ha

33,85 tỷ/ha

6 triệu/m²

6390 tỷ

206,3 tỷ

766,36 tỷ

3210 tỷ

20 - 25 tr/m² 11670 tỷ

Bán căn hộ phức hợp 960 tỷ

Bán diện tích sàn thương mại 1100 tỷ

2063 tỷ

515,8 tỷ

28 triệu/m²

Đơn giá Giá

5% tổng chi

20% tổng chi THU: 13730 TỶ

88 89

Dan

h sá

ch c

ác k

hóa

tập

huấn

List

e de

s at

elie

rs p

assé

s




DANH SÁCH CÁC KHÓA TẬP HUẤNLISTE DES ATELIERS PASSÉS

Trong 07 năm, PADDI đã tổ chức 46 khóa đào tạo tập huấn vơi nhiều chủ đề đa dạng và có sự tham gia, điều phối của khoảng 40 chuyên gia Pháp:

46. Quản lý cây xanh đô thị: 22/04/2013 - 26/04/2013 - Frédéric Ségur và Jean-François Uli-ana – (Cộng đồng đô thị Lyon)

45. Tăng cường năng lực quản lý cho bộ máy hành chính ở các đô thị lơn: 01/04/2013 - 05/04/2013 - Christine Malé (Ban điều phối địa bàn, Cộng đồng đô thị Lyon)

44. Lập dự án quan hệ đối tác công tư trong lĩnh vực cấp nươc và xử lý nươc thải công nghiệp: 11/03/2013 - 14/03/2013 – Jean-Pierre Florentin và Daniel Tapin (NODALIS Conseil)

43. Quản lý và quy hoạch vườn thú, vườn thực vật: 07/01/2013 - 11/01/2013 - Daniel Bou-lens (Thành phố Lyon)

42. Dữ liệu và phương pháp phân tích đô thị: 10/12 - 14/12/2012 - Patrick Brun (Viện quy hoạch đô thị Lyon)

41. Khởi xương, thiết lập và triển khai một dự án quy hoạch: 04/06 - 08/06/2012 – Stéphane Quadrio (EPA Saint-Etienne)

40. Thể chế và tài chính cho các chương trình quản lý chất thải rắn tại TPHCM: 21/05 - 25/05/2012 – Roland Silvain (Ban Vệ sinh Grand Lyon)

39. Quỹ đất, các phương pháp tạo và giữ quỹ đất trong khuôn khổ dự án cải tạo đô thị có yếu tố giao thông: 07/05 - 11/05/2012 - Sybille Thirion (Giám đốc CERF-Rhône-Alpes)

38. Cân nhắc những rủi ro liên quan đến nươc. Tiến tơi quy hoạch các yếu tố có tính hệ thống: 12/12 - 16/12/2011 - Stéphane Caviglia, phụ trách công tác Đô thị, MétropoleSavoie

37. Đối tác công - tư: 05/12 - 09/12/2011 - Thierry Gouin (CERTU, Chuyên gia của vùng Rhône-Alpes), Jan G. Janssens (Chuyên gia của AFD), Đặng Xuân Quang (Tổ trưởng tổ công tác PPP Task Force, Bộ Kế hoạch và Đầu tư Việt Nam)

36. An toàn giao thông: thách thức và giải pháp: 31/10 - 04/11/2011 - Hubert Trève (Kỹ sư, chuyên gia về An toàn giao thông, CERTU)

35. Quy hoạch đô thị, khung pháp lý và thực hiện quy hoạch, thách thức về măt đất đai và tích hợp yếu tố kinh tế trong quy hoạch đô thị: 27/06 - 01/07/2011 - P. Berger, X. Laurent,G. Rouet (AUGL)

34. Kiến trúc xanh: ý tưởng, thiết kế và thực hành: 30/05 - 03/06/2011 - Thierry Roche (Kiến trúc sư, nhà Quy hoạch, Quản lý Atelier Thierry Roche)

En 7 ans, Le PADDI a organisé 46 sessions de formation sur des sujets très variés, fai-sant intervenir une quarantaine d’experts français différents :

46. Gestion des risques concernant les arbres en milieu urbain, 22/04 - 26/04/2013 - Fré-déric Ségur et Jean-François Uliana (Service Arbres et Paysage, Grand Lyon)

45. Renforcement des compétences en matière de gestion administrative des grandes villes, 01/04 - 05/04/2013 - Christine Malé (Mission Coordination Territoriale, Grand Lyon)

44. Le montage de projet de Partenariat Public-Privé ; secteurs de l’approvisionne-ment en eau et l’assainissement industriel, co-organisé par PADDI-AFD-CEFEB, 11/03 - 14/03/2013 - Jean-Pierre Florentin et Daniel Tapin (Nodalis Conseil)

43. Aménagement et gestion des jardins zoologiques et botaniques : 07/01- 11/01/2013 - Daniel Boulens (Direction des Espaces Verts, Ville de Lyon)

42. Données et méthodes d’analyse urbaine : 10/12 - 14/12/2012 - Patrick Brun (Agence d’urbanisme du Grand Lyon)

41. Initialisation, montage et déroulement d’une opération d’aménagement : 04/06 - 08/06/2012 – Stéphane Quadrio (EPA Saint-Etienne)

40. Organisation et mode de financement du service des déchets à HCMV : 21/05 - 25/05/2012 – Roland Silvain (Direction de la Propreté, Grand Lyon)

39. Le parc foncier, les mesures d’acquisitions et de réserves foncières dans le cadre de projet de réaménagement urbain à composante transport : 07/05 -11/05/2012 - Sybille Thirion (Directrice du CERF-Rhône-Alpes)

38. Prise en compte des risques liés à l’eau. Vers une planification d’éléments systé-miques : 12/12 - 16/12/2011 - Stéphane Caviglia (Chargé de mission urbanisme, Métropole Savoie)

37. Partenariats Public-Privé : 05/12 - 09/12/2011,co-organisé par le PADDI, l’AFD et le CEFEB/AFD - Thierry Gouin, Expert en mobilité urbaine (CERTU) et Jan Janssens, expert indépendant (ancien expert de la Banque Mondiale sur les PPP eau et assainissement)

36. Sécurité routière : enjeux et solutions : 31/10 - 04/11/2011 - Hubert Trève (Ingénieur-expert en sécurité des déplacements, CERTU)

35. « Planification urbaine, urbanisme réglementaire et opérationnel, enjeux foncier et intégration de l’économie dans la planification urbaine : 27/06 - 01/07/2011 - P. Berger, X. Laurent, G. Rouet (AUGL)

34. Architecture verte : concepts et pratiques : 30/05 - 03/06/2011 - Thierry Roche (Archi-tecte DPLG, gérant de l’Atelier Thierry Roche)

90 91

Dan

h sá

ch c

ác k

hóa

tập

huấn

List

e de

s at

elie

rs p

assé

s




33. Hỗ trợ chủ đầu tư nhà nươc về công trình xanh, xây dựng bền vững ứng phó vơi biến đổi khí hậu: 09/05 - 13/05/2011 - Cécile Wicky (Trưởng dự án, tham chiếu QEB, Cộng đồng đô thị Lyon)

32. Quy hoạch và quản lý không gian xanh, chính sách bảo tồn và phát triển cây xanh: 18/04 - 22/04/2011 - Frédéric Ségur (Kỹ sư phụ trách phòng Cây xanh và Cảnh quan, Cộng đồng đô thị Lyon)

31. Điều hành và đầu tư tài chính các dịch vụ đô thị cấp thoát nươc và xử lý nươc thải: 06/12 - 10/12/2010 - Claude de Miras (Viện Nghiên cứu vì sự phát triển IRD), Christophe Cluzeau (Giám đốc dự án INDH-INMAE), Abderrahmane Ifrassen (Tổng Giám đốc IDMAJ SA-KAN)

30. Thực hiện quy hoạch đô thị tại TPHCM: 14/06 - 22/06/2010 - Patrice Berger (Cơ quan Quy hoạch đô thị Cộng đồng đô thị Lyon AUGL)

29. Sở hữu chung riêng trong quản lý chung cư và các phương thức tài chính dành cho nhà ở: 26/04 - 30/04/2010 - Jean-Charles Castel (CERTU)

28. Cơ sở dữ liệu và hệ thống theo dõi, giám sát đất đai và bất động sản: 12/04 - 16/04/2010 - Robert Wacheux (Sở Đất đai Cộng đồng đô thị Lyon)

27. Cải tạo chỉnh trang đô thị, bồi thường, giải phóng măt bằng, tái định cư: 22/03 - 27/03/2010 - Pascale Bonnard (Trưởng Ban Lập trình và Quản lý Cơ chế Nhà ở - Ban Giám đốc Nhà ở và Đoàn kết Phát triển đô thị - Cộng đồng đô thị Lyon)

26. Cải tạo chỉnh trang đô thị xung quanh các trục đường mơi: 25/01 - 29/01/2010 - Jean-Charles Castel (CERTU)

25. Ứng dụng GIS trong quản lý đô thị: 18/01 - 23/01/2010 - Anne Lesvignes (Ban Giám đốc Quy hoạch đô thị của Cộng đồng đô thị Lyon)

24. Bảo tồn di sản kiến trúc đô thị và triển vọng chiến lược quản lý di sản trong khu trung tâm lịch sử của TPHCM: 10/01 - 16/01/2010 - Bruno Delas (Sở Văn hóa và Di sản Thành phố Lyon)

23. Cơ quan tổ chức giao thông và các mô hình quản lý doanh nghiệp khai thác: 14/12 - 18/12/2009 - Maurice Lambert (nguyên Giám đốc Văn phòng Chủ tịch Công đoàn Giao thông công cộng Grenoble)

22. Mô hình công nghệ và xây dựng công trình xanh: 07/12 - 11/12/2009 - Françoise Ca-diou (Ủy ban Năng lượng Nguyên tử Quốc gia Pháp), Melissa Merryweather (Hội đồng Công trình xanhViệt Nam VGBC)

21. Các chính sách và cơ chế để tạo quỹ đất sạch: 02/03 - 06/03/2009 - Robert Wacheux (Sở Đất đai Cộng đồng đô thị Lyon)

20. Phát triển nhà ở xã hội: 09/02 - 13/02/2009 - P. Peillon (Hiệp hội các Tổ chức Nhà ở Xã hội dành cho người thu nhập thấp)

33. Appui à la maîtrise d’ouvrage publique dans le cadre de bâtiments verts et construc-tions durables face au changement climatique : 09/05 - 12/05/2011 - Cécile Wicky (Chef de projet/référent QEB, Ville de Lyon)

32. Aménagement et gestion publique des espaces verts, politique de protection et de développement de l’arbre : 18/04 - 22/04/2011 - Frédéric Ségur (Ingénieur responsable du service Arbres et Paysage du Grand Lyon)

31. Inclusion urbaine, fabrication de la ville et réseaux. Gouvernance et financement des services en eau et assainissement : 06/12 - 10/12/2010 - Claude de Miras (IRD), Christophe Cluzeau (Directeur Projet INDH-INMAE) et Abderrahmane Ifrassen (Directeur Général IDMAJ SAKAN)

30. Mise en œuvre de la planification urbaine à HCMV : 14/06 - 22/06/2010 - Patrice Berger (Agence d’Urbanisme du Grand Lyon)

29. Copropriété et propriété privée dans le logement : 28/06 - 02/07/2010 - Jean-Charles Castel (CERTU)

28. Observatoire foncier et immobilier : 12/04 -16/04/2010 - Robert Wacheux (Service fon-cier du Grand Lyon)

27. Réaménagement urbain : expropriation, relogement et indemnisation : 22/03 - 27/03/2010 - Pascale Bonnard (Directeur Mission GPV - Grand Lyon)

26. Réaménagement urbain autour des nouveaux axes : 25/01 - 29/01/2010 - Jean-Charles Castel (CERTU)

25. Application SIG dans la gestion urbaine : 18/01 - 23/01/2010 - Anne Lesvignes (Direc-tion de l’Urbanisme du Grand Lyon)

24. Protection du patrimoine architectural urbain et perspective d’une stratégie de ges-tion du patrimoine à HCMV : 10/01 - 16/01/2010 - Bruno Delas (Service de la Culture et du Patrimoine, Ville de Lyon)

23. Autorités organisatrices des transports et modèles de gestion des compagnies d’ex-ploitation : 14/12 - 18/12/2009 - Maurice Lambert (expert indépendant, ex. Directeur du Cabi-net du Président du Syndicat des Transports en Commun de Grenoble)

22. Démonstrateurs technologiques et bâtiments verts : 07/12 - 11/12/2009 - Françoise Cadiou (CEA), Melissa Merryweather (VGBC)

21. Outils et dispositifs d’une politique foncière : 02/03 - 06/03/2009 - Robert Wacheux (Grand Lyon)

20. Développement du logement social : 09/02 - 13/02/2009 - P. Peillon (Union des Orga-nismes HLM)

92 93

Dan

h sá

ch c

ác k

hóa

tập

huấn

List

e de

s at

elie

rs p

assé

s




19. Mối quan hệ giữa Quy hoạch xây dựng đô thị và Quy hoạch giao thông đô thị: 17/11 - 21/11/2008 - Philippe Bossuet (SYTRAL) và Patrice Berger (Cơ quan Quy hoạch đô thị Cộng đồng đô thị Lyon AUGL)

18. Quy hoạch giao thông tại các nươc đang phát triển: 10/11 - 11/11/2008 - Huzayyin (Giáo sư Trường Đại học Cai-rô Ai Cập)

17. Cải tạo chỉnh trang đô thị: 16/06 - 20/06/2008 - Laurent Bechaud (Giám đốc Nhóm vì Lợi ích Cộng đồng trong Dự án quy mô lớn của Thành phố Saint-Etienne)

16. Quản lý chất thải rắn: quy chế và thu phí: 09/06 - 13/06/2008 - C. Neciolli (Cộng đồng đô thị Lyon)

15. Quản lý một tuyến xe buýt: 26/05 - 30/05/2008 - H. Van Eibergen (Grenoble-Alpes Mé-tropole)

14. Vận hành, khai thác, quản lý bãi đậu xe: 14/04 - 18/04/2008 - Michel Golly (Công ty Tư vấn ASCO)

13. Quản lý và xử lý chất thải: 07/05 - 12/05/2007 - C. Neciolli (Cộng đồng đô thị Lyon)

12. Thiết kế đô thị: 26/03 - 31/03/2007 - M. Perret-Blois (Văn phòng Tư vấn kiến trúc & quy hoạch đô thị Patrick Chavanes)

11. Xã hội hóa dịch vụ đô thị và cơ sở hạ tầng: 05/02 - 12/02/2007 - E. Baye (Công ty AS-CONIT)

10. Quy hoạch và quản lý công trình ngầm: 29/01 - 05/02/2007 - A. Chaussinand (Thành phố Saint-Etienne)

9. Chính sách nhà ở và quản lý nhà ở xã hội: 15/01 - 22/01/2007 - Jean-François Rajon (Môi trường sống và Nhân văn)

8. Triển khai thực hiện quy hoạch: 20/11 - 27 /11/2006 - C. Marquand (SED de Haute-Savoie)

7. Quy hoạch và quản lý đất đai: 16/10 - 20 /10/2006 - Jean-Charles Castel (CERTU)

6. Quản lý nhà ở xã hội: 03/04 - 12/04/2006 - J-F Rajon (Môi trường sống và Nhân văn)

5. Gắn kết các dự án cải tạo chỉnh trang đô thị: 22/03 - 31/03/2006 - C. Marquand (SED de Haute-Savoie)

4. Chính sách quản lý tại các thành phố: 10/03 - 21/03/2006 - Jean-Charles Castel (Trung tâm Nghiên cứu các Mạng lưới Giao thông, Quy hoạch đô thị và các Công trình công cộng CERTU)

3. Cải tạo chỉnh trang đô thị: 28/02 - 09/03/2006 - Laurent Bechaud (Giám đốc Nhóm vì Lợi ích Cộng đồng trong Dự án quy mô lớn của Thành phố Saint-Etienne)

2. Xã hội học đô thị: 16/02 - 27/02/2006 - P. Chaudoir (Viện Quy hoạch đô thị Lyon IUL)

1. Quản lý cơ sở hạ tầng và dịch vụ đô thị: 06/02 - 15/02/2006 - E. Baye (Công ty ASCONIT)

19. Planification urbaine et transports publics : 17/11 - 21/11/2008 - Philippe Bossuet (SY-TRAL) et Patrice Berger (AUGL)

18. Planification des transports dans les pays en développement : 10/11 - 11/11/2008 - Huzayyin (Université du Caire)

17. Renouvellement urbain : 16/06 - 20/06/2008 - Laurent Bechaud (GIP-GPV de Saint-Etienne)

16. Gestion des déchets : règlements et financement : 09/06 - 13/06/2008 - Christelle Ne-ciolli (Grand Lyon)

15. Gestion d’une ligne de bus : 26/05 - 30/05/2008 - H. Van Eibergen (Grenoble-Alpes Métropole)

14. Fonctionnement et exploitation des parkings : 14/04 - 18/04/2008 - Michel Golly (Socié-té ASCO consulting)

13.Gestion et traitement des déchets : 07/05 - 12 /05/2007 - Christelle Neciolli (Grand Lyon)

12. Design urbain : 26/03 - 31 /03/2007 - M. Perret-Blois (Agence Patrick Chavanes)

11. Privatisation des infrastructures et des services urbains : 05/02 - 12 /02/2007 - E. Baye (Société ASCONIT)

10. Planification et gestion des ouvrages souterrains : 29/01 - 05/02/2007 - A. Chaussinand (Ville de Saint-Etienne)

9. Logement social : 15/01 - 22 /01/2007 - Jean-François Rajon (Habitat & Humanisme)

8. Passage d’un plan d’aménagement à la réalisation : 20/11 - 27 /11/2006 - C. Marquand (SED de Haute-Savoie)

7. Planification et gestion des ressources foncières : 16/10 - 20 /10/2006 - Jean-Charles Castel (CERTU)

6. Gestion du logement social : 03/04 - 12 /04/2006 - Jean-François Rajon (Habitat & Huma-nisme)

5. Montage des projets d’aménagement : 22/03 - 31/03/2006 - C. Marquand (SED de Haute-Savoie)

4. Politique et gestion des villes : 10/03 - 21 /03/2006 - Jean-Charles Castel (CERTU)

3. Renouvellement urbain : 28/02 - 09/03/2006 - Laurent Bechaud (GIP-GPV de Saint-Etienne)

2. Sociologie urbaine : 16/02 - 27/02/2006 - P. Chaudoir (IUL)

1. Gestion des infrastructures et services urbains : 06/02 - 15/02/2006 - E. Baye (Société ASCONIT)

Tải về tập tài liệu và những thông tin bổ sung có sẵn trên trang web PADDI

http://www.paddi.vn

Le téléchargement des livrets ainsi que des informations complémentaires sont disponibles

sur le site internet du PADDI

http://www.paddi.vn

Biên soạn / Rédaction : Mary SenkeomanivaneBiên dịch / Traduction : Huỳnh Hồng ĐứcHiệu đính / Relectures : Fanny Quertamp, Mary Senkeomanivane, Đỗ Phương Thúy, Morgane Perset

Ngày in / Date d'impression : 23/12/2013

Số bản / Nombre d'exemplaires : 500

Công ty in / Imprimeur : KenG

Trung tâm PADDI xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Ông Stéphane Quadrio, Bà Lý Khánh Tâm Thảo và Ông Nguyễn Anh Tuấn đã tham gia khóa tập huấn cũng như đã đóng góp rất lớn cho việc xuất bản cuốn tài liệu này.

L’équipe du PADDI tient à adresser tous ses remerciements à Stéphane Quadrio, Ly Khanh Tam Thao et Nguyen Anh Tuan pour leur implication pendant l’atelier et pour leur participation à l’élaboration de ce livret.


04 - 08 / 06 / 2012 4 - 8 juin 2012

N° 41 - 2011/2012

N° 41 - 2011/2012

Centre de Prospectiveet d’Études Urbaines

Trung tâm Dự báo và Nghiên cứu đô thịCentre de Prospective et d’Études Urbaines

216 Nguyễn Đình Chiểu, Quận 3, Thành phố Hồ Chí MinhĐT / Fax : +84 (0)83 930 54 77 - Email : [email protected]

www.paddi.vn





KHỞI XƯỚNG, LẬP VÀ TRIỂN KHAI THỰC HIỆN DỰ ÁNQUY HOẠCH

INITIALISATION, MONTAGE ET DÉROULEMENT D’UNEOPÉRATION D’AMÉNAGEMENT


Cartonnerie

Placejacquard

AmicaleLaique

Khu vườnGachet


Nhà ở mới



Phá dỡ

Phá dỡ




Thi công

Thi công


Thi công


Ý kiến













Xây dựng




Cuộc thi



Sử dụng tạm


khỞi xƯỚng, lẬp vÀ triỂn khai thỰc hiỆn dỰ Án quy

Documents