1Janua r y, 2 0 16

■本レポートに関するお問い合わせ先■みずほ信託銀行株式会社 不動産業務部金子 伸幸 TEL.03-3274-9079（代表）

一部の国内主要都市で賃貸マンションの取得キャップレート低下が顕著 ・・・・・ 2

経済トレンド・ウォッチ ・・・・・・・ 4

不動産市場トレンド・ウォッチ ・・・・ 6

東京23区のJ-REIT賃貸マンションの賃貸収益は横ばい傾向 ・・・・・・・・ 8

2 2016, January みずほ信託銀行　不動産マーケットレポート

●札幌、仙台、大阪、福岡で取得キャップレートの低下が顕著。世界金融危機前を下回る水準での取得も散見

一部の国内主要都市で賃貸マンションの取

国内主要都市※でJ-REITが取得した賃貸マンションの取得キャップレート（物件取得前の不動産鑑定評価で使用された直接還元利回り）は、低下基調が継続しています。一部の主要都市では、世界金融危機前を下回る水準での取引がみられるようになっています。

J-REITが過去に取得した賃貸マンションの取得キャップレートは、目下のところ国内主要都市で総じて低下基調にあります［図表1］。各都市の取得キャップレートは世界金融危機後に大きく上昇したのち2011年前後から低下基調に移行、2015年中盤には世界金融危機前の水準に近づいています。とくに札幌市、仙台市、大阪市、福岡市では世界金融危機前を下回る低水準での取得

［図表1］国内主要都市における賃貸マンション取得キャップレートの分布（次ページに続く）

が一部でみられます。東京23区は、賃貸収益が横ばいで推移するなかで

（P8参照）旺盛な取得需要を背景に取得キャップレートが低下し価格が上昇している状況にありますが、直近の取得キャップレートの最低値は世界金融危機前の最低水準を0.3％ポイントほど上回っています。

3.0

3.5

4.0

4.5

5.0

5.5

6.0

6.5

7.0札幌市（％）

2004/9 05/9 06/9 07/9 08/9 09/9 10/9 11/9 12/9 13/9 14/9 15/9（年/月）

世界金融危機前の最低水準 世界金融危機前の

最低水準を下回った、あるいはほぼ匹敵する取引

3.0

3.5

4.0

4.5

5.0

5.5

6.0

6.5

7.0東京 23区（％）

2004/9 05/9 06/9 07/9 08/9 09/9 10/9 11/9 12/9 13/9 14/9 15/9（年/月）

世界金融危機前の最低水準

3.0

3.5

4.0

4.5

5.0

5.5

6.0

6.5

7.0仙台市（％）

2004/9 05/9 06/9 07/9 08/9 09/9 10/9 11/9 12/9 13/9 14/9 15/9（年/月）

世界金融危機前の最低水準 世界金融危機前の

最低水準を下回った、あるいはほぼ匹敵する取引

3.0

3.5

4.0

4.5

5.0

5.5

6.0

6.5

7.0名古屋市（％）

2004/9 05/9 06/9 07/9 08/9 09/9 10/9 11/9 12/9 13/9 14/9 15/9（年/月）

世界金融危機前の最低水準

データ出所：都市未来総合研究所「ReiTREDA」

※本稿では札幌市、仙台市、東京23区、名古屋市、大阪市、福岡市の6都市を対象とする。

3みずほ信託銀行　不動産マーケットレポート 2016, January

得キャップレート低下が顕著

最近、世界金融危機前を下回る水準の取得キャップレートでの取引があった札幌市、仙台市、大阪市、福岡市について、取得キャップレートの低い物件をみると（［図表2］）、都市中心部あるいは都市中心部近傍のビジネス地区等に立地するものが多く、また総戸数はおおむね100戸程度の比較的大規模な物件が中心であるとい

［図表1］国内主要都市における賃貸マンション取得キャップレートの分布（前ページからの続き）

［図表2］取得キャップレートが世界金融危機前を下回った、あるいは近傍水準にある最近の取得例（札幌市、仙台市、大阪市、福岡市）

う特徴がみられます。事例の中には、大阪市のセレニテ新大阪弐番館（224戸・ワンルームタイプ）、セレニテ本町グランデ（265戸・ワンルームタイプ）、福岡市のKDXレジデンス大濠ハーバービュータワー（212戸・コンパクトタイプ）など総戸数200戸を超える物件もみられます。

（以上、都市未来総合研究所　清水 卓）

3.0

3.5

4.0

4.5

5.0

5.5

6.0

6.5

7.0大阪市（％）

2004/9 05/9 06/9 07/9 08/9 09/9 10/9 11/9 12/9 13/9 14/9 15/9（年/月）

世界金融危機前の最低水準

世界金融危機前の最低水準を下回った、あるいはほぼ匹敵する取引

福岡市

3.0

3.5

4.0

4.5

5.0

5.5

6.0

6.5

7.0（％）

2004/9 05/9 06/9 07/9 08/9 09/9 10/9 11/9 12/9 13/9 14/9 15/9（年/月）

世界金融危機前の最低水準

世界金融危機前の最低水準を下回った、あるいはほぼ匹敵する取引

データ出所：都市未来総合研究所「ReiTREDA」

データ出所：都市未来総合研究所「ReiTREDA」

●取得キャップレートが低い最近の取引は、都市中心部や近傍に立地する総戸数100戸前後の大ぶりな物件が中心

物件名称 区・市 丁目番地 交通条件（最寄駅+徒歩時間）

用途地域 竣工年月 取得年月 取得額

（百万円） 間取り 全体敷地面積（m₂）

全体建物延面積（m₂）地上階 総戸数

取得キャップレート※

札幌市

プライムメゾン大通公園 札幌市中央区

大通西六丁目₅番地₂

札幌市営地下鉄東西線｢大通｣駅徒歩₂分 商業 ₂₀₀₈年₁₂月 ₂₀₁₄年₁₁月 ₂，₆₆₀ HGコンパクト ₁，₀₀₇．₄₂ ₁₁，₀₉₀．₈₈ ₁₈ ₁₂₅ ₅．₅₀%

グランカーサ北₃条 札幌市中央区

北三条東三丁目₁番地₉（地番）

札幌市営地下鉄東豊線｢さっぽろ｣駅徒歩₇分 商業 ₂₀₁₂年₁月 ₂₀₁₅年₆月 ₁，₂₆₆ ファミリー ₁，₁₄₆．₄₆ ₅，₃₅₆．₁₉ ₁₅ ₈₄ ₅．₅₀%

シティコート北₁条 札幌市中央区

北一条東一丁目₆番₃号

札幌市営地下鉄東西線｢バスセンター前｣駅徒歩₅分 商業 ₂₀₀₇年₁₁月 ₂₀₁₅年₇月 ₁，₇₈₂ コンパクト ₉₂₀．₆₂ ₇，₅₇₇．₂₄ ₁₅ ₁₂₆ ₅．₃₀%

仙台市グランカーサ仙台五橋 仙台市

若林区 清水小路₈番₁号 仙台市地下鉄南北線｢五橋｣駅徒歩₁分 商業 ₂₀₀₇年₁₁月 ₂₀₁₅年₂月 ₂，₁₀₀ コンパクト ₁，₁₀₇．₄₆ ₅，₃₅₀．₀₆ ₁₆ ₁₂₀ ₅．₃₀%

S︲FORT榴岡公園 仙台市宮城野区 原町一丁目₃番₆₆号 JR仙石線

｢宮城野原｣駅徒歩₈分 商業 ₂₀₀₈年₂月 ₂₀₁₅年₄月 ₁，₃₄₀ ワンルーム ₉₄₅．₀₇ ₃，₈₁₈．₅₅ ₁₅ ₉₄ ₅．₆₀%

大阪市

グレンパーク梅田北 大阪市北区 中崎三丁目₄番₂₂号 大阪市営地下鉄谷町線

｢中崎町｣駅徒歩₄分 商業 ₂₀₀₇年₈月 ₂₀₁₄年₈月 ₅，₁₅₀ HGコンパクト ₂，₁₅₆．₃₅ ₁₄，₃₄₀．₄₄ ₁₅ ₁₈₂ ₅．₁₀%

セレニテ新大阪弐番館 大阪市淀川区 宮原一丁目₃番₁₄号 JR東海道本線､大阪市営地下鉄

御堂筋線｢新大阪｣駅徒歩₅分 商業 ₂₀₀₉年₁月 ₂₀₁₄年₁₂月 ₃，₅₁₀ ワンルーム ₇₉₄．₀₀ ₇，₅₁₇．₄₃ ₁₅ ₂₂₄ ₅．₁₀%

グランカーサ梅田北 大阪市北区 豊崎五丁目₁番₇号 大阪市営地下鉄御堂筋線

｢中津｣駅徒歩₃分 商業 ₂₀₀₇年₁₁月 ₂₀₁₅年₂月 ₂，₀₅₀ ワンルーム ₆₀₁．₈₁ ₃，₇₆₂．₅₆ ₁₅ ₁₂₆ ₄．₉₀%

セレニテ本町グランデ 大阪市西区

立売堀一丁目₄番₂₂号

大阪市営地下鉄中央線｢本町｣駅徒歩₃分 商業 ₂₀₁₅年₄月 ₂₀₁₅年₆月 ₄，₂₈₆ ワンルーム ₁，₁₂₄．₀₄ ₉，₂₆₆．₇₄ ₁₅ ₂₆₅ ₅．₀₀%

福岡市

グランフォーレ薬院南 福岡市中央区

平尾一丁目₁₁番₂₀号

西鉄天神大牟田線｢薬院｣駅･｢西鉄平尾｣駅､福岡市地下鉄七隈線｢薬院｣駅徒歩₈分

商業 ₂₀₀₇年₁₂月 ₂₀₁₄年₁₁月 ₁，₁₀₀ ワンルーム ₆₄₀．₆₆ ₂，₇₁₅．₇₆ ₁₀ ₉₉ ₅．₂₀%

レジディア天神 福岡市中央区 舞鶴一丁目₆番₂₂号 福岡市地下鉄空港線

｢天神｣駅徒歩₇分 商業 ₂₀₀₇年₅月 ₂₀₁₄年₁₂月 ₁，₁₂₂ コンパクト ₆₅₁．₂₆ ₃，₂₉₇．₂₅ ₁₂ ₈₈ ₅．₃₀%

レジディア薬院大通 福岡市中央区 薬院一丁目₁₀番₂号 福岡市地下鉄七隈線

｢薬院大通｣駅徒歩₂分 商業 ₂₀₀₇年₆月 ₂₀₁₄年₁₂月 ₁，₁₂₃ コンパクト ₈₂₈．₁₇ ₃，₉₀₈．₀₇ ₁₄ ₉₁ ₅．₃₀%

レジディア博多Ⅱ 福岡市博多区

博多駅東三丁目₁₀番₇号

福岡市地下鉄空港線｢博多｣駅徒歩₉分 商業 ₂₀₀₇年₉月 ₂₀₁₄年₁₂月 ₁，₃₅₈ ワンルーム ₉₂₀．₇₃ ₃，₇₂₄．₈₇ ₁₅ ₁₂₄ ₅．₃₀%

レジディア警固 福岡市中央区 警固一丁目₈番₁₂号 福岡市地下鉄七隈線

｢薬院大通｣駅徒歩₅分 商業 ₂₀₀₈年₁月 ₂₀₁₄年₁₂月 ₈₃₄ ワンルーム ₅₉₁．₉₃ ₂，₃₉₆．₀₇ ₁₅ ₈₄ ₅．₃₀%

KDXレジデンス大濠ハーバービュータワー

福岡市中央区 港一丁目₂番₁₈号 福岡市地下鉄空港線

｢大濠公園｣駅徒歩₉分 商業 ₂₀₀₉年₂月 ₂₀₁₅年₂月 ₄，₆₀₆ コンパクト ₂，₀₅₈．₄₇ ₁₇，₂₁₅．₈₈ ₂₉ ₂₁₂ ₅．₂₀%

S︲FORT福岡県庁前 福岡市博多区 千代四丁目₂番₈号 福岡市地下鉄箱崎線

｢千代県庁口｣駅徒歩₂分 商業 ₂₀₀₈年₁月 ₂₀₁₅年₄月 ₉₇₉ ワンルーム ₆₆₉．₂₅ ₂，₈₉₅．₉₉ ₁₄ ₁₀₄ ₅．₃₀%

※取得キャップレートは、物件取得前に評価された直接法還元利回り

4 2016, January みずほ信託銀行　不動産マーケットレポート

経済トレンド・ウォッチ

■ 景気の動向 （全国）

図1  景気動向指数

注：図の指数は第10次改定の値。�

� データ出所：内閣府「景気動向指数」

図2  景気ウオッチャーの景気判断指数

�

� データ出所：内閣府「景気ウォッチャー調査」

図3  企業の業況判断指数

注：「大企業」は資本金10億円以上、「中堅企業」は資本金1億円以上10億円未満、「中小企業」は資本金2千万円以上1億円未満。（　）内の数値は直近調査の3ヶ月後に関する予測値（本稿は12月を対象とする予測値）。

� データ出所：日本銀行「全国企業短期経済観測調査（短観）」

140

130

120

110

100

90

80

701月2005年

1月2006年

1月2007年

1月2008年

1月2009年

1月2010年

1月2011年

1月2012年

A．先行指数

B．一致指数

C．遅行指数

1月2013年

1月2014年

1月2015年

（景気動向：CI指数　2010年＝100）

C111.8C111.8C111.8

A103.5A103.5A103.5

（9月）（9月）

B109.3B109.3B109.3

70

60

50

40

30

20

10

A．景気の現状判断DI

B．景気の先行き判断DI

（景気の方向性：DI指数）

1月2005年

1月2006年

1月2007年

1月2008年

1月2009年

1月2010年

1月2011年

1月2012年

1月2013年

1月2014年

1月2015年

A48.2A48.2A48.2

（10月）（10月）（10月）

B49.1B49.1B49.1

3020100

‒10‒20‒30‒40‒50‒60

（業況判断指数：業況DI）

全規模合計

大企業

中堅企業

中小企業

3月 2007年

6月 9月 12月 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 3月 3月 6月 6月 9月 9月 6月 9月 12月 12月 12月

（9月）（9月）（9月）

19（14）19（14）19（14）12（9）12（9）12（9）8（5）8（5）8（5）3（0）3（0）3（0）

【データ概要】図1 景

（CI：コンポジット・インデックス）気動向指数のCI指数 ：CI指数は、景気の拡大・後退の大きさやテンポを示す。

景気先行指数は、景気一致指数より数ヶ月先行して動き、景気を予知するための指数。景気一致指数は、実際の景気動向とほぼ一致して動き、景気の現状を示す指数。景気遅行指数は、景気一致指数より数ヶ月遅れて動き、景気の変化を確認する指数。

図2 景気ウオッチャーの景気判断指数 ：景気の動きに敏感な職業の人を景気ウオッチャーに選び、街中の景気の現状や先行き（ 2 , 3ヶ月先）について、景気ウオッチャーの判断による景気の方向性を示す指数。（DI指数：50=変わらない・横ばい、50より高い=良くなる、50より低い=悪くなる）

図3 企業の業況判断指数 ：業況が｢良い｣と答えた企業の割合から、｢悪い｣と答えた企業の割合を引いた値を業況判断指数とするもの。｢良い｣と｢悪い｣の回答割合が同じ場合は｢0｣となる。

5みずほ信託銀行　不動産マーケットレポート � 2016, January

■ 物価・雇用・金利等の動向 （全国）

図4  物価指数

注：国内企業物価指数の10月は速報値。� ��� データ出所：総務省「消費者物価指数」、日本銀行「企業物価指数」

図5  雇用情勢

注：図の値は季節調整値。完全失業率の2011年3月から8月は、岩手県、宮城県、福島県を除く全国の結果（10月は速報値）。� ��� データ出所：総務省「労働力調査」、厚生労働省「職業安定業務統計」

図6  主要金利

��� データ出所：日本銀行「金融経済統計」、日本相互証券及び住宅金融支援機構ホームページ公表資料

（2010年＝100）

B. 消費者物価指数（民営家賃）

C. 国内企業物価指数（総平均）

A. 消費者物価指数（生鮮食品を除く総合）

1月2005年

1月2006年

1月2007年

1月2008年

1月2009年

1月2010年

1月2011年

1月2012年

1月2013年

1月2014年

1月2015年

90

95

100

105

110

C101.5C101.5C101.5

A103.5A103.5A103.5

B97.7B97.7B97.7

（10月）（10月）（10月）

（完全失業率 ： ％） （有効求人倍率 ： 倍）

完全失業率（左目盛）

有効求人倍率（右目盛）

8.0

7.0

6.0

5.0

4.0

3.0

2.0

1.01月2005年

1月2006年

1月2007年

1月2008年

1月2009年

1月2010年

1月2011年

1月2012年

1月2013年

1月2014年

1月2015年

1.4

1.2

1.0

0.8

0.6

0.4

0.2

0.0

1.241.241.24

3.1%3.1%3.1%

（10月）

長期固定金利型住宅ローン

都市銀行住宅ローン（変動）

長期プライムレート

長期国債（10年物）新発債流通利回り

4.000

3.500

3.000

2.500

2.000

1.500

1.000

0.500

0.000

（％/年）

1月2005年

1月2006年

1月2007年

1月2008年

1月2009年

1月2010年

1月2011年

1月2012年

1月2013年

1月2014年

1月2015年

（返済期間20年以下）

1.9401.9401.940

2.4752.4752.475

1.1001.1001.100

0.3000.3000.300

（10月）（10月）

【データ概要】図4 消費者物価指数 ：全国の家計に係る財及びサービスの価格等を総合した物価を時系列的に測定する指数。 国内企業物価指数 ：企業間で取引される国内向け国内生産品の価格水準を示す指数。図5 完全失業率 ：労働力人口（15歳以上で働く意志をもつ人）に占める完全失業者の割合。完全失業者は一定

期間中に収入を伴う仕事に従事しなかった人で、実際に求職活動を行った人。 有効求人倍率 ：公共職業安定所で扱う求職者１人に対する求人数。図6 長期固定金利型住宅ローン ：民間金融機関と住宅金融支援機構の提携商品｢フラット35｣の借入金利の最高。（保証型は含まない） 都市銀行住宅ローン（変動） ：個人向け都市銀行住宅ローンの変動金利型の基準金利。 長期プライムレート ：民間金融機関が信用力の高い企業に資金を１年以上貸付ける際の基準となる貸出金利。 長期国債新発債流通利回り ：金融機関や機関投資家などの間で取引される長期国債新発債の利回り。

注記：図1から図6はいずれも2015年11月末日時点で入手できたデータに基づき作成

6 2016, January みずほ信託銀行　不動産マーケットレポート

不動産市場トレンド・ウォッチ

■ 東京圏

図1  用途別平均地価（基準地価の前年比）

注：各年7月1日現在の地価の対前年変動率の平均。�

� データ出所：国土交通省「都道府県地価調査」

図2  総人口の推移

注：各年4月1日現在の値。�

� データ出所：各都市の「推計人口」及び総務省公表資料

図3  J-REIT保有賃貸マンションのNOI評価額利回り［運用時NOI利回り］

注：各投資法人の2015年6月末までの決算資料による。��

� データ出所：都市未来総合研究所｢ReiTREDA（リートレーダー）｣

8.07.06.05.04.03.02.01.00.0-1.0-2.0

（％）

東京23区 多摩地域 横浜市 川崎市 さいたま市 千葉市

住宅地2014年

住宅地2015年

商業地2014年

商業地2015年

1.9 1.0

1.7 1.5 1.1 0.2

2.1

0.7 1.4 1.1 0.9

0.2

3.2

1.4 2.2

3.1 2.2

0.3

4.0

1.5 2.5 2.9 2.5

0.4

（千人） （％）12,000

10,000

8,000

6,000

4,000

2,000

0

2.0

1.5

1.0

0.5

0.0

-0.5

-1.0東京都区部 東京都下 横浜市 川崎市 さいたま市 千葉市

2013年4月(左目盛)

2014年4月(左目盛)

2015年4月(左目盛)

2015年4月前年同月比増減率(右目盛)

2014年4月前年同月比増減率(右目盛)

（％） （前年同期比：％ポイント）

0.0

2.0

2.0

1.5

1.0

0.5

0.0

-0.5

-1.0

-1.5

-2.0

4.0

6.0

8.0

10.0

12.0

14.0

16.0

全国 東京23区 都下（多摩地域） 神奈川県 埼玉県 千葉県

2013年6月期(左目盛)2014年6月期(左目盛)2015年6月期(左目盛)2014年6月期前年同月比増減率(右目盛)2015年6月期前年同月比増減率(右目盛)

5.1 4.7 5.3 5.4 5.9 5.7-0.3 -0.3

0.0

-0.4 -0.4 -0.3

【データ概要】図1 用

（基準地価）途別平均地価 ：都道府県地価調査に基づく各年7月1日現在の地価の対前年平均変動率。

 都道府県地価調査は、国土利用計画法施工令に基づき、都道府県知事が毎年7月1日における調査地点の正常価格を不動産鑑定士の鑑定評価を求めた上で判定するもの。

図2 総人口 ：各都市の行政区域に常住する人口総数の推計値。国勢調査人口を基準とし、これに毎月の住民基本台帳等の増減数を加えて推計したもの。

図3 NOI評価額利回り ：NOI評価額利回りは､J-REIT（上場不動産投資信託）の全投資法人が保有する住居専用型賃貸マンションの期末鑑定評価額に対する直近1年間の純収益（NOI）の割合を示す。図は地域別に物件毎（賃料保証・固定賃料物件を除く）のNOI評価額利回りを単純平均したもの。

7みずほ信託銀行　不動産マーケットレポート � 2016, January

■ 主要大都市（札幌・仙台・名古屋・京都・大阪・神戸・福岡）

図4  用途別平均地価（基準地価の前年比）

注：各年7月1日現在の地価の対前年変動率の平均。� ��� データ出所：国土交通省「都道府県地価調査」

図5  総人口の推移

注：各年4月1日現在の値。� ��� データ出所：各都市の「推計人口」及び総務省公表資料

図6  J-REIT保有賃貸マンションのNOI評価額利回り［運用時NOI利回り］

注：各投資法人の2015年6月末までの決算資料による。�� ��� データ出所：都市未来総合研究所｢ReiTREDA（リートレーダー）｣

8.07.06.05.04.03.02.01.00.0-1.0-2.0

（％）

札幌市 仙台市 名古屋市 京都市 大阪市 福岡市神戸市

住宅地2014年

住宅地2015年

商業地2014年

商業地2015年

0.7

4.2

2.4

0.2 0.4 1.0

1.8 1.4

3.6

1.9

0.4 0.5 0.6

2.1 1.0

4.0 3.1

2.1

3.9

6.1

1.5

3.4 2.6

4.9 4.7 3.8

1.5

4.8

2015年4月前年同月比増減率(右目盛)

（千人） （％）3,000

2,500

2,000

1,500

1,000

500

0

2.0

1.5

1.0

0.5

0.0

-0.5

-1.0札幌市 仙台市 京都市名古屋市 大阪市 神戸市 福岡市

2013年4月(左目盛)

2014年4月(左目盛)

2015年4月(左目盛)

2014年4月前年同月比増減率(右目盛)

（％） （前年同期比：％ポイント）

政令指定都市 札幌市 仙台市 京都市名古屋市 大阪市 神戸市 福岡市

2.0

1.5

1.0

0.5

0.0

-0.5

-1.0

-1.5

-2.0

2013年6月期(左目盛)2014年6月期(左目盛)2015年6月期(左目盛)

0.0

2.0

4.0

6.0

8.0

10.0

12.0

14.0

16.0

2014年6月期前年同月比増減率(右目盛)2015年6月期前年同月比増減率(右目盛)

5.8 6.46.3 5.8 5.5 5.5 5.4 5.7-0.4 -0.2

-0.7-0.4 -0.3 -0.5

-0.4-0.2

【データ概要】

注記：図1から図6はいずれも2015年11月末日時点で入手できたデータに基づき作成

図4 用（基準地価）途別平均地価 ：都道府県地価調査に基づく各年7月1日現在の地価の対前年平均変動率。

 都道府県地価調査は、国土利用計画法施工令に基づき、都道府県知事が毎年7月1日における調査地点の正常価格を不動産鑑定士の鑑定評価を求めた上で判定するもの。

図5 総人口 ：各都市の行政区域に常住する人口総数の推計値。 国勢調査人口を基準とし、これに毎月の住民基本台帳等の増減数を加えて推計したもの。

図6 NOI評価額利回り ：NOI評価額利回りは､J-REIT（上場不動産投資信託）の全投資法人が保有する住居専用型賃貸マンションの期末鑑定評価額に対する直近1年間の純収益（NOI）の割合を示す。 図は地域別に物件毎（賃料保証・固定賃料物件を除く）のNOI評価額利回りを単純平均したもの。

不動産マーケットレポート　2016.1発　　行　みずほ信託銀行株式会社 不動産業務部　〒103-8670 東京都中央区八重洲1-2-1

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編集協力 株式会社都市未来総合研究所〒103-0027 東京都中央区日本橋2-3-4 日本橋プラザビル11階

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東京23区のJ-REIT賃貸マンションの賃貸収益は横ばい傾向

〈お 問 合 せ 先〉宅地建物取引業：届出第２号所属団体：一般社団法人不動産協会、一般社団法人不動産流通経営協会

公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会加盟

みずほ信託銀行株式会社

　

東京23区にJ-REITが保有する賃貸マンションの賃貸収益（ここでは「レンタブル面積あたりの賃料収入単価※」を使用）は、都心6区（千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区・文京区）、周辺17区（23区のうち都心6区以外）ともに横ばい傾向で推移しており、全般に東京23区内の物件の賃貸収益は、2012年度上期以降、安定的に推移している状況にあります。なお都心6区では賃料収入単価が反転・上昇傾向にあるのに対して、周辺17区は賃料収入単価の低下が続いており、96％を超える高水準にある稼働率が頭打ちとなった場合、レンタブル面積あたりの賃料収入単価は低下傾向をたどる可能性が考えられ、都心6区に比べてやや弱含みの状態にあると考えられます。

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レンタブル面積あたりの賃料収入単価（円/月坪）稼働面積あたりの賃料収入単価（円/月坪）

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レンタブル面積あたりの賃料収入単価（円/月坪）稼働面積あたりの賃料収入単価（円/月坪）

※レンタブル面積あたりの賃料収入単価稼働面積に空室面積を合わせた賃貸可能面積全体をベースとした賃料収入単価。「稼働率×稼働面積あたりの賃料収入単価」（（稼働面積/賃貸可能面積）×（賃料収入/稼働面積））で表わされる。稼働面積あたりの賃料収入単価には、空室面積の多寡の影響が反映されていないため、当該物件全体での賃貸収益の増減は把握できない。レンタブル面積あたりの賃料収入単価は稼働状況を加味しており、1物件あたりの賃貸収益の推移や変化動向を捉えるのに適した指標。

◆東京23区賃貸マンションの「レンタブル面積あたりの賃料収入単価」の推移（J-REIT保有物件）［都心6区］ ［周辺17区］

（注）固定賃料型や一棟貸の物件を除く。2009年上期から2015年上期まで連続してデータが開示された物件の平均値。データ出所：都市未来総合研究所「ReiTREDA」