jaarverslag 2013 - bpd · 4 rabo vastgoedgroep jaarverslag 2013 rabo vastgoedgroep in 2013...

Jaarverslag 2013

2 Voorwoord van de hoofddirectie

4 Rabo Vastgoedgroep in 2013

4 Kerncijfers

4 Bestuur en toezicht per 31 december 2013

5 Organogram

6 Kerngegevens

7 Kerngegevens MVO (Nederland)

9 Profiel Rabobank Groep

10 Bericht van de raad van commissarissen

12 Verslag van de hoofddirectie


13 Activiteiten

14 Ondernemingsbeleid

20 Samenwerking Rabobank Groep

22 Marktontwikkelingen 2013

25 Financieel resultaat

26 Medewerkers

27 Vooruitzichten


29 Contactgegevens

30 Jaarrekening 2013

32 Geconsolideerde winst-en-verliesrekening

33 Geconsolideerd overzicht van gerealiseerde en

niet-gerealiseerde resultaten

34 Geconsolideerde balans

35 Geconsolideerd vermogensoverzicht

36 Geconsolideerd overzicht van kasstromen

37 Toelichting op de geconsolideerde

jaarrekening

54 Toelichting op de geconsolideerde

winst-en-verliesrekening

61 Toelichting op de geconsolideerde balans

81 Overige informatie

100 Enkelvoudige jaarrekening

101 Verkorte enkelvoudige

winst-en-verliesrekening

102 Enkelvoudige balans (na resultaatbestemming)

103 Toelichting op de enkelvoudige balans

104 Belangrijkste deelnemingen in

groepsmaatschappijen

105 Overige gegevens

106 Statutaire bepalingen inzake de winst- en

verliesbestemming

Jaarverslag 2013

Inhoudsopgave

2 Rabo Vastgoedgroep Jaarverslag 2013

Voorwoord van de hoofddirectie

In de loop van 2013 werd ons duidelijk dat het jaar financieel

gezien een dieptepunt zou worden in de geschiedenis van

Rabo Vastgoedgroep. De Nederlandse economie kroop in de

loop van het jaar weliswaar voorzichtig uit de recessie, maar

van een krachtig herstel was geen sprake. Investeringen

waren laag, het banenverlies nam toe en de consumenten-

bestedingen bleven achter. De omstandigheden voor

de vastgoedmarkten waren onverminderd slecht. De

bouw productie nam verder af, zowel bij woningen als in

commercieel vastgoed en opnieuw daalde vastgoed in

waarde. Afwaarderingen op grondposities, herwaarderingen

op grondexploitaties en voorzieningen voor kredietverliezen

resulteerden in een fors negatief resultaat. Over het onder-

liggende operationele resultaat zijn we niettemin tevreden.

De actuele ontwikkelingen en vooruitzichten in de sector

voor commercieel vastgoed hebben in 2013 geleid tot een

hard en pijnlijk besluit: de afbouw van MAB Development.

Wat hierin ook heeft meegespeeld, is dat we bij de

ontwikkeling van commercieel vastgoed ook direct te

maken hebben met maatschappelijke en technologische

ontwikkelingen, zoals het nieuwe werken en het nieuwe

winkelen. Beide tendensen hebben invloed op de vraag naar

ruimte. We gaan ervan uit dat dit een nieuwe realiteit is.

Daardoor zien wij geen toekomstperspectief voor de divisie

MAB Development. Natuurlijk kwam de klap hard aan bij de

medewerkers, die zich jarenlang met hart en ziel hebben

ingezet voor de organisatie. In juli 2013 hebben we afscheid

genomen van een groot deel van het personeel van

MAB Development. Isaäc Kalisvaart, CEO MAB Development

en lid van de hoofddirectie, is teruggetreden. We hebben

respect voor zijn besluit om verder niet meer betrokken te

zijn bij MAB Development en uit dienst te gaan.

Met het vertrek van Sipko Schat uit de raad van bestuur

van Rabobank Nederland kwam ook direct een einde

aan zijn positie in de raad van commissarissen van

Rabo Vastgoedgroep. Zijn kennis en ervaring in de

(inter)nationale financiële wereld en vooral de relatie

met de Rabobank als onze aandeelhouder waren van

groot belang voor ons. In april 2014 hebben we

afscheid genomen van Jaap Blokhuis uit de raad van

commissarissen vanwege zijn nieuwe functie. Wij zijn

hen beide dankbaar voor hun inzet en betrokkenheid.

Ondergetekende, tot het voorjaar Chief Financial &

Risk Officer, is de nieuwe voorzitter van

Rabo Vastgoedgroep geworden. Tot die tijd heeft

Peter Keur de rol van voorzitter van de hoofddirectie

van Rabo Vastgoedgroep waargenomen. In het

najaar is onze nieuwe Chief Financial & Risk Officer,

Carolina Wielinga, aangetreden. Zij heeft veel kennis

en ervaring in Finance en met haar komst is de

hoofd directie weer op volle sterkte.

Door de slechte marktomstandigheden, de afbouw

van MAB Development en de bestuurlijke wisselingen

was 2013 wederom een turbulent jaar voor

3

Rabo Vastgoedgroep. Er zijn echter ook successen geboekt.

In Frankrijk en Duitsland hebben we een redelijk,

respectievelijk zelfs prima jaar achter de rug. De gemaakte

keuze om ons in het buitenland op deze landen te focussen,

is achteraf gezien een goede beslissing geweest. In Frankrijk

gaat het op dit moment weliswaar ook minder voorspoedig,

maar in de voor ons relevante woningmarkt wel beter dan in

ons eigen land. Duitsland blijft het economisch goed doen.

Daarvan plukken wij de vruchten.

Bouwfonds Investment Management – voorheen

Bouwfonds REIM – sloot het jaar met winst af. De divisie had

onder andere succes met haar fondsen in appartementen-

complexen en parkeergarages en introduceerde een nieuw

fonds dat investeert in studentenwoningen in belangrijke

Europese universiteitssteden.

FGH Bank behield de stevige positie in de vastgoed-

financieringsmarkt en zag haar kredietportefeuille iets

stijgen als gevolg van de overname van een deel van de

kredietportefeuille van Friesland Bank.

Bouwfonds Property Development en MAB Development

werkten aan prachtige projecten als Oostpoort in

Amsterdam en De Rotterdam in Rotterdam.

Positief is de veerkracht van ons bedrijf en de passie,

gedrevenheid en betrokkenheid van onze medewerkers.

Ondanks de slechte economische omstandigheden en het

feit dat we als hoofddirectie soms stevige beslissingen nemen,

zetten zij zich onverminderd in. Hiervoor willen wij hen dan

ook van harte bedanken. Plezierig ook om te zien dat

de medewerkerstevredenheid in 2013 opnieuw hoog was.

Daarnaast is de sterke financiële positie van de Rabobank

van groot belang voor ons. Onze aandeelhouder heeft onze

kapitaalpositie met € 450 miljoen versterkt. Het feit dat we

dochter van de Rabobank Groep zijn, schept ook kansen.

Als vastgoed expertisecentrum van de Rabobank Groep

weten we steeds beter de verbinding te leggen met

andere onderdelen van de groep, met name op het

gebied van vastgoed financiering, vastgoedadvisering

en vastgoedontwikkeling.

Zoals gezegd toonde de Nederlandse economie aan

het einde van 2013 tekenen van een broos herstel. We

verwachten dat deze beweging zich in 2014 zal voortzetten.

Ook is er een verdere verbetering van het sentiment te

verwachten, dit terwijl het vertrouwen bij zowel

consumenten als bedrijven nog laag is. De economische

groei blijft naar verwachting matig en de werkloosheid

zal licht stijgen. De woningmarkt in Nederland lijkt te

stabiliseren. Het aantal transacties neemt toe, starters

hebben weer meer vertrouwen en daardoor kan de

doorstroming op de woningmarkt weer op gang komen.

In Nederland is in de woningmarkt geen sprake van grote

leegstand, in sommige delen van het land is er zelfs een

structureel tekort aan woningen. In de kantorenmarkt is

sprake van meer onbalans en dat heeft een structureel

karakter. Ook delen van de winkelmarkt hebben met

symptomen van leegstand te kampen. Hierdoor zijn de

verschillen in deze markten flink toegenomen en daar

moeten investeerders nadrukkelijk rekening mee houden.

De verwachte ontwikkelingen in Frankrijk voor 2014 zijn

onzeker, terwijl Duitsland ‘gewoon’ doorgroeit.

Ook in 2014 zetten we opnieuw vol energie de schouders

onder Rabo Vastgoedgroep. Kansen zijn er altijd, zeker in

de samenwerking met de Rabobank Groep. We zullen ze

opzoeken of zelf initiëren. Het economisch herstel voltrekt

zich geleidelijk. We hebben te maken met de toenemende

druk van toezichthoudende partijen op banken. Voor

onze groep zal 2014 waarschijnlijk weer een uitdagend

jaar worden; als vastgoedbedrijf ijlen we na op markt-

ontwikkelingen. We hebben het volle vertrouwen dat 2014

zal leiden tot een verbetering van onze resultaten, dankzij

onze veerkracht, passie, gedrevenheid en gezamenlijke

vastgoedkennis.

Hoevelaken, 20 mei 2014

Namens de hoofddirectie

Jos van LangeVoorzitter Rabo Vastgoedgroep


Rabo Vastgoedgroepin 2013

Kerncijfers

Nettoresultaat exclusief belang derden -/- € 858 miljoen

Rendement op eigen vermogen -/- 71,7%

Aantal verkochte woningen in Nederland en in het buitenland 5.169

Productie commercieel vastgoed € 174 miljoen

Omvang kredietportefeuille FGH Bank € 19,4 miljard

Beheerd vermogen Bouwfonds Investment Management € 5,9 miljard

Hoofddirectie

J.H.P.M. van Lange (Jos), voorzitter

P.C. Keur (Peter), FGH Bank, vicevoorzitter

W.P. de Boer (Walter), Bouwfonds Property Development

J.C.M.A. Gillis (Jaap), Bouwfonds Investment Management

C. Wielinga (Carolina), Chief Financial & Risk Officer

Raad van commissarissen

L.C. Brinkman, voorzitter

J.G. Blokhuis, tot 4 april 2014

L.M.J. van Halderen

Bestuur en toezicht per 31 december 2013

5

Organogram

Ontwikkeling Woongebieden

Ontwikkeling Commercieel Vastgoed Financiering Investment Management Beheer Maatschappelijke

Fondsen

B E S T U U R S C E N T R U M


Resultaat 2013 2012Nettoresultaat exclusief belang derden € miljoen (858) (113)

VermogenspositieEigen vermogen € miljoen 803 1.591

Aansprakelijk groepsvermogen € miljoen 810 1.607

Ratio’sRendement op eigen vermogen % (71,7) (6,9)

BIS-ratio kernvermogen % 4,7 8,9

BIS-ratio totaal toetsingsvermogen % 4,7 8,9

Raroc % (47,9) (7,2)

ProductieVerkochte woningen (inclusief projecten van derden) aantal 5.169 6.312

Productie commercieel vastgoed € miljoen 174 218

Portefeuille (bruto)Kredieten € miljoen 19.350 19.204

Beheerd vermogen € miljoen 5.867 5.528

Beheerd duurzaam maatschappelijk vermogen € miljoen 3.010 2.945

OntwikkelingsportefeuilleWoningen aantal 72.000 87.000

MedewerkersFte’s aantal 1.681 1.622

– Binnenland 1.128 1.086

– Buitenland 553 536

Totaal aantal medewerkers aantal 1.824 1.769

– Binnenland 1.239 1.205

– Buitenland 585 564

Kerngegevens

7

Personeelsgegevens 1 2013 2012Medewerkers (in fte) aantal 1.106 1.147

Ziekteverzuim % 2,6 2,7

Vrouwen in dienst % 37 36

Vrouwen in hogere functies (> schaal 11) % 20 20

Opleidingsinvesteringen per fte € duizend 1,29 1,28

Sponsoring en donaties Sponsoring en donaties € duizend 800 984

Bedrijfsvoering CO₂-uitstoot bedrijfsvoering duizend ton CO2 4,0 4,2

CO₂-uitstoot per fte ton CO2 3,6 3,6

Elektriciteitsgebruik kWh per fte 5.214 4.874

Aandeel groene stroom % 97 97

Gasverbruik m3 per m2 brutovloeroppervlak 9,9 9,8

Leaseportefeuille A-, B- en C-auto’s ten opzichte van totaal % 99 97

Fondsenbeheer NederlandBeheerd duurzaam maatschappelijk vermogen € miljoen 3.010 2.945

Kengetallen van de onafhankelijke maatschappelijke fondsenIndustrieel erfgoed in eigendom en herontwikkeling dienstverlening (BOEi) aantal 50 48

Verstrekte stimuleringsleningen voor volkshuisvesting (SVn) € miljoen 174 171

Verstrekte financieringen voor restauraties (Nationaal Restauratiefonds) € miljoen 189 162

Verstrekte financieringen voor natuurontwikkelingsprojecten (Nationaal Groenfonds) € miljoen 15 36

Boerderijen in eigendom en herontwikkeling (Boerderij en Landschap) aantal 5 5

Kerngegevens MVO (Nederland)

1 Gebaseerd op het gemiddeld aantal fte.

10 miljoen klanten

1,9 miljoen leden

722 vestigingen

129 lokale Rabobanken

- Staf- Ondersteuning Aangesloten Banken- Wholesale- Group Finance

Rabobank Nederland Rabobank International- Wholesalebanking- Rural & retailbanking- Direct Banking- Rabo Development

Dochters en deelnemingenLeasing- De Lage Landen (Athlon, Freo)

Vastgoed- Bouwfonds Property Development- MAB Development - FGH Bank - Bouwfonds Investment Management - Fondsenbeheer Nederland

Vermogensbeheer- Robeco (10%)

Betalen- MyOrder (80%)

Hypotheken- Obvion

Verzekeringen- Achmea (29%, Interpolis)

Zakelijk- Rembrandt (51%)- Paris Orléans (4%)

Partnerbanken- Banco Terra (45%)- Banco Regional (40%)- BPR (35%)- NMB (35%)- Zanaco (46%)- URCB (9%)- Banco Sicredi (19%)- FDCU (28%)

Internationaal retail- ACCBank- Bank BGZ (99%)- Schretlen & Co

9

Profiel Rabobank Groep

Rabobank Groep organisatieschema Situatie op 31 december 2013

Profiel Rabobank

Vanuit de identiteit van de Rabobank zijn coöperatief bankie-

ren en duurzaamheid nauw met elkaar verbonden. Zo ziet de

Rabobank het als haar missie om bij te dragen aan een duur-

zame ontwikkeling van welvaart en welzijn door de (financiële)

ambities te helpen realiseren van klanten, gemeenschappen

en de samenleving als geheel. Vanuit deze missie is het de

ambitie van de Rabobank Groep om in Nederland één van de

beste en meest klantgedreven en vernieuwende instellingen

te zijn op financieel terrein. Internationaal wil de Rabobank

Groep de beste food- en agribank zijn met een sterke

aanwezigheid in de belangrijkste food- en agrilanden in de

wereld. De Rabobank Groep wil daarnaast excelleren op het

gebied van duurzaam ondernemen en bankieren, passend

bij haar identiteit en maatschappelijke positie.

Dochterondernemingen en deelnemingen

De Rabobank kenmerkt zich al meer dan 110 jaar door

haar coöperatieve structuur en lokale verbondenheid.

De 129 lokale Rabobanken, hun 10 miljoen klanten en

hun 1,9 miljoen leden vormen het hart van de coöperatie.

De samenstelling van de Rabobank Groep kenmerkt zich

door een sterke onderlinge verwantschap vanuit haar

coöperatieve oorsprong, ook al kennen de dochters en

gelieerde instellingen zelf geen coöperatieve structuur.


Bericht van de raad van commissarissen

Wij bieden u het jaarverslag 2013 van Rabo Vastgoedgroep

Holding N.V. aan. De jaarrekening is opgesteld door de

hoofddirectie van Rabo Vastgoedgroep en gecontroleerd

door Ernst & Young Accountants LLP. Mede op grond van de

controle verklaring stellen wij de aandeelhouder voor de

jaarrekening vast te stellen en het resultaat te behandelen in

overeen stemming met het gedane voorstel.

In de loop van 2013 werd duidelijk dat marktherstel met name

in de Nederlandse vastgoedmarkten langer zou gaan duren

dan eerder verwacht. Het jaar kenmerkt zich dan ook als een

jaar waarin sprake is geweest van hoge afwaarderingen op

strategische gronden, herwaarderingen op grondexploitaties

en aanzienlijke kredietvoorzieningen. Tevens zijn

voorzieningen getroffen in het kader van de afbouw van

MAB Development en zijn af waarderingen geboekt op

commercieel vastgoedposities. Dit heeft een fors negatief

resultaat tot gevolg. De hoofd directie heeft ons diepgaand

geïnformeerd over de oorzaken en achtergronden van deze

ontwikkelingen. De onderliggende resultaten zijn gezien de

moeilijke omstandigheden in de vastgoedmarkten evenwel

tevredenstellend. De resultaten bij Bouwfonds Property

Development in Duitsland en Frankrijk en bij Bouwfonds

Investment Management droegen positief bij. Helaas

werden deze operationele resultaten ruimschoots

overtroffen door de impact van de af- en herwaarderingen

en kredietvoorzieningen, zoals hierboven genoemd.

Wij hebben in totaal zes keer vergaderd, waarvan vijf keer in

aanwezigheid van de hoofddirectie. In november 2013 is de

heer Schat afgetreden als lid van de raad van commis sarissen

van Rabo Vastgoedgroep. Tevens is de heer Blokhuis is

per 4 april 2014 afgetreden als lid van de raad van

commissarissen als gevolg van zijn nieuwe functie. Wij zijn

de heer Schat en de heer Blokhuis erkentelijk voor hun

beider bijdrage aan de ontwikkeling van Rabo Vastgoed-

groep en voor hun rol binnen de raad van commissarissen.

Naar verwachting zal de ene positie worden ingevuld door

de Rabobank-organisatie, voor de andere positie is een

procedure gestart. Voor de vacatures is een profielschets

opgesteld. Na invulling van beide vacatures, naar

verwachting voor de zomer, is de raad van commissarissen

weer op volle sterkte. De heer Van Halderen is in 2013 her-

benoemd voor een periode van vier jaar. Alle leden van de

raad van commissarissen hebben nagenoeg alle

vergaderingen bijgewoond. Gelet op de omvang van de raad

van commissarissen zijn er geen afzonderlijke commissies

zoals een audit- of compliance comité of een belonings-

comité ingesteld. In 2013 hebben alle leden van de raad van

commissarissen de moreel-ethische verklaring afgelegd.

Tijdens het verslagjaar is als voorzitter van de hoofddirectie

de heer J.H.P.M. van Lange benoemd nadat het voorzitter-

schap tijdelijk was waargenomen door de heer P.C. Keur.

Per 1 november 2013 is mevrouw C. Wielinga aangetreden

als Chief Financial & Risk Officer van Rabo Vastgoedgroep.

In 2013 is vijf keer vergaderd in aanwezigheid van de externe

accountant EY, het hoofd Internal Audit en het hoofd

Compliance naar aanleiding van de gezamenlijke EY en

Internal Audit Managementletters 2012 en 2013, het

EY Accountantsrapport, de EY rapportage bevindingen

halfjaarcijfers, het EY jaarplan 2013, de Internal Audit en

Compliance kwartaalrapportages en jaarplannen en andere

relevante onderwerpen. In de gesprekken hebben wij veel

aandacht geschonken aan de wijze waarop de waarderingen

van de diverse activa op de balans van Rabo Vastgoedgroep

tot stand komen. Aangezien de raad van commissarissen een

personele unie vormt met de raad van commissarissen van

FGH Bank was de statutaire directie van FGH Bank tijdens vier

vergaderingen aanwezig om toelichting te geven op de

ontwikkelingen binnen FGH Bank.

Wij hebben het aangepaste fiatteringskader, het beleid

met betrekking tot financieringen, risicobereidheid,

con centratierisico, alsmede het balansrisicobeleid en het

beleid omtrent operational risk management goedgekeurd

naar aanleiding van de evaluatie van de bestaande beleids-

stukken door de hoofddirectie. Ook zijn de toprisico’s voor

Rabo Vastgoedgroep besproken. Voorts is het product-

goedkeuringsbeleid van Rabo Vastgoedgroep goedgekeurd.

Wij hebben vijf duurzaamheidsthema’s vastgesteld waarmee

de organisatie doelgericht aan de duurzaamheidsstrategie

gaat werken.

In 2013 hebben de raad van commissarissen en de

hoofddirectie het besluit genomen om de MAB-organisatie

af te bouwen. Hiervoor is een speciale stuurgroep ingesteld.

De voortgang van de afbouw van de organisatie in binnen-

en buitenland is diverse malen aan de orde geweest en loopt

volgens planning.

11

De raad van commissarissen beoordeelt de leden van de

hoofddirectie op basis van een performancecontract, waarin

onder meer de strategische doelstellingen van de onder-

neming zijn verwerkt. De beloning wordt vast gesteld op

basis van de gerealiseerde doelen in het performancecontract.

In 2013 is gedurende het jaar een aantal keren gesproken

over beloning en het voor Rabo Vastgoedgroep geldende

beloningsbeleid. Behalve het jaarlijks terugkerende

remuneratieproces en de naleving daarvan is ook gesproken

over de voortdurende aanpassing van het beloningsbeleid

in het kader van de externe en interne regelgeving, CRD-III-

en CRD-IV-richtlijnen, de AFM-wetgeving en de daaruit

volgende wijzigingen voor het Groepsbreed Beloningsbeleid

van de Rabobank Groep. Tevens zijn wij geïnformeerd over

de per juli 2013 van kracht zijnde AIFMD-richtlijnen voor

delen van Bouwfonds IM en de voorgenomen Nederlandse

‘Wet beloningsbeleid financiële ondernemingen’. Besloten is

om over 2013 geen variabele beloning uit te keren aan de

hoofddirectie; dit hangt samen met de financiële resultaten

van Rabo Vastgoedgroep. Hetzelfde besluit is door de

onderneming genomen ten aanzien van de cao-populatie

en het senior management in Nederland.

Tevens hebben wij gesproken over management develop-

ment. In het bijzijn van de hoofddirectie en het hoofd

Human Resources Rabo Vastgoedgroep heeft een review

plaatsgevonden met betrekking tot het management

development beleid inclusief de successieplanning voor

de hogere posities binnen de onderneming.

In het kader van permanente educatie hebben wij ons

samen met de hoofddirectie uitgebreid laten informeren

over het business control framework dat is opgezet binnen

Rabo Vastgoedgroep en over de beheerorganisatie van

FGH Bank. In 2013 hebben wij ons eigen functioneren

geëvalueerd en daarbij zijn enkele onderwerpen benoemd

waaraan we in het kader van permanente educatie nader

aandacht wensen te besteden. Zo is onder andere besloten

de evaluatie over 2014 in samen werking met een externe

deskundige te laten plaatsvinden.

Voor de onderneming is 2013 een zeer moeilijk jaar geweest.

Wij, als raad van commissarissen, bedanken de hoofddirectie

en de medewerkers voor hun getoonde inzet. Het jaar 2014

zal ook weer uitdagende financiële en economische

omstandigheden met zich meebrengen.

Hoevelaken, 20 mei 2014

Raad van commissarissen

L.C. Brinkman, voorzitterL.M.J. van Halderen

Samenstelling van de raad van commissarissen in het verslagjaar met personalia, hoofd- en nevenfuncties

L.C. (Elco) Brinkman, voorzitter(1948, Nederlandse nationaliteit)

Commissaris sinds: 2007

Huidige zittingstermijn: 2011-2015

Hoofdfunctie: Voorzitter Bouwend Nederland tot 1 juni 2013

Belangrijkste nevenfuncties:• Voorzitter raad van commissarissen Algemene Pensioen

Groep

• Fractievoorzitter CDA in de Eerste Kamer

• Lid raad van commissarissen Van Nieuwpoort

• Lid raad van commissarissen BMC

• Lid raad van commissarissen Movares

• Lid raad van commissarissen Emesa

J.G. (Jaap) Blokhuis (tot 4 april 2014)

(1958, Nederlandse nationaliteit)



Nevenfuncties:• Lid raad van commissarissen Corio tot 1 mei 2013

• Head of sales Corio vanaf 1 mei 2013 tot 1 april 2014

• Lid raad van commissarissen Heembouw

L.M.J. (Ludo) van Halderen(1946, Nederlandse nationaliteit)



Commissaris: • Rabobank IJsseldelta

• Draka Holding (vanaf 13 februari 2014 Prysmian Nederland

Holding)

• Van Gelder Groep

• Brink Groep

• Wavin

Lid raad van advies:• Moroccan Dutch Leadership Institute

• Milieuraad gemeente Amsterdam

Lid van bestuur:• Ondersteuningsstichting Bachvereniging

• Voorzitter Kameroperahuis

• Rabobank regiobestuur Regio Oost-Nederland

• Rabobank Centrale Kringvergadering

• Voorzitter Advisory Committee DIFII en DIFIII

• Stichting Preferente Aandelen Grontmij


Verslag van de hoofddirectie

Wisselend beeld bij Bouwfonds Property Development

In 2013 realiseerde Bouwfonds Property Development in

Nederland slechts 2.160 woningtransacties, ruim 579 minder

dan in 2012. Ook in Frankrijk daalde het aantal transacties

sterk, vooral door wijzigingen in fiscale stimulerings maat-

regelen. In Duitsland deed de woningmarkt het

onverminderd goed; het aantal woningtransacties bleef

stabiel ten opzichte van 2012. In totaal daalde het aantal

woningtransacties van Bouwfonds Property Development

in 2013 met 18% naar 5.169 transacties.

Afbouw MAB Development

In de eerste helft van 2013 hebben we het pijnlijke besluit

genomen om MAB Development geleidelijk af te bouwen.

Door de marktontwikkelingen zien wij helaas geen goed

toekomstperspectief voor de projectontwikkeling van

commercieel vastgoed en starten we geen nieuwe projecten

meer op. Hierdoor is de omvang van MAB Development

sterk gereduceerd.

FGH Bank houdt stevige marktpositie

De bruto kredietportefeuille van FGH Bank steeg in 2013 naar

€ 19,4 miljard. Deze lichte stijging was met name het gevolg

van de gedeeltelijke overname van de kredietportefeuille

van Friesland Bank. De kredietvoorzieningen bedroegen

€ 568 miljoen, 308 basispunten van de gemiddelde

kredietportefeuille. Deze forse dotaties overtroffen het

positieve operationeel resultaat.

Bouwfonds Investment Management positief resultaat

De naam van Bouwfonds REIM is in 2013 veranderd in

Bouwfonds Investment Management (IM). De nieuwe naam

benadrukt de brede focus op ‘real assets’ met activiteiten

in vijf sectoren – commercieel vastgoed, woningen,

parkeergarages, communicatie-infrastructuur en landbouw

& boerderijen. Het beheerd vermogen bij Bouwfonds IM

steeg tot € 5,9 miljard in 2013.

Het Bouwfonds European Real Estate Parking Fund II

investeerde in de eerste parkeergarages nadat het fonds

begin 2013 sloot voor nieuwe investeerders. Het Bouwfonds

European Student Housing Fund werd gelanceerd. Dit fonds

Rabo Vastgoedgroep in 2013

De marktomstandigheden in de Nederlandse vastgoedmarkten waren in 2013 opnieuw slecht. Hierdoor was Rabo Vastgoedgroep genoodzaakt forse afwaarderingen op grondposities, herwaarderingen op grondexploitaties en voorzieningen voor kredietverliezen te treffen en is het besluit genomen tot het geleidelijk afbouwen van de ontwikkeling van commercieel vastgoed. Dit resulteerde in een negatief resultaat exclusief belang derden van € 858 miljoen. Lichtpuntjes waren er gelukkig ook. Zo hebben we in Frankrijk en in het economisch sterke Duitsland een goed jaar achter de rug en sloot Bouwfonds Investment Management het jaar positief af. Het onderliggende resultaat was vergelijkbaar met eerdere jaren.

13

richt zich op studentenwoningen in belangrijke Europese

universiteitssteden, voornamelijk in Duitsland, Frankrijk,

Nederland en het Verenigd Koninkrijk.

Groei voor Fondsenbeheer Nederland

De fondsen van Fondsenbeheer Nederland zetten zich

intensief in voor een betere kwaliteit van onze leefomgeving.

Door verstrekking van ruim 4.100 startersleningen heeft het

Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten

(SVn) bijvoorbeeld een mooie bijdrage geleverd aan het

streven tot het vlot trekken van de woningmarkt. Het

Nationaal Restauratiefonds is door het inzetten van haar

netwerk en het verstrekken van financieringen een

belangrijke financiële partner geweest bij de ambities om

monumentaal vastgoed te restaureren en te herbestemmen.

Nationale Maatschappij tot Behoud, Ontwikkeling en

Exploitatie van Industrieel Erfgoed (BOEi) heeft door haar

rol als adviseur, eigenaar én ontwikkelaar een belangrijke

bijdrage geleverd aan de herbestemming en exploitatie,

en dus het behoud, van specifiek vastgoed zoals industriële

objecten, boerderijen, kerken en kloosters. Dankzij de

inspanningen van het Nationaal Groenfonds ontstaan

nieuwe verdienmodellen voor natuur, bos en landschap.

Visie en strategie

Rabo Vastgoedgroep is een gedreven vastgoedonderneming

die de ambities van klanten mogelijk maakt op het gebied

van wonen, winkelen, werken en recreëren. We zijn actief in

vastgoedontwikkeling, vastgoedfinanciering, investment

management en het beheer van maatschappelijke fondsen.

We hebben de vastgoedkennis in huis, beschikken over een

sterk netwerk en staan bekend als een transparante en

duurzame vastgoedonderneming. Rabo Vastgoedgroep is

het vastgoedexpertisecentrum van de Rabobank Groep.

Rabo Vastgoedgroep behoort tot de grotere vastgoed-

ondernemingen in Europa. Buiten Nederland zijn wij actief

in Frankrijk en Duitsland. We werken onder de merknamen

Bouwfonds Property Development, MAB Development,

FGH Bank, Bouwfonds Investment Management en

Fondsenbeheer Nederland. Onze ambitie is om de meest

logische partner in vastgoed te zijn, door de wensen van

onze particuliere en zakelijke klanten centraal te stellen.

ActiviteitenOntwikkeling

Integrale woongebiedenBouwfonds Property Development realiseert als één van de

grootste Europese gebiedsontwikkelaars al ruim 65 jaar

integrale woongebieden. Het is een stabiele en betrouwbare

partner die kwaliteit, duurzaamheid en de klant centraal stelt.

Doel is om leefomgevingen te realiseren met een hoge

gebruiks-, belevings- en toekomstwaarde. Bouwfonds

Property Development, in Nederland actief onder de naam

Bouwfonds Ontwikkeling, kan dankzij de marktkennis


van haar regiokantoren en het fijnmazige netwerk van

de lokale Rabobanken daadkrachtig inspelen op lokale

omstandigheden.

Bouwfonds Property Development richt zich op de

beginfase van het ontwikkelingsproces en legt daarmee

samen met gemeenten en andere partijen de basis voor een

succes volle, integrale gebiedsontwikkeling. Bouwfonds

Property Development is marktleider in Nederland en heeft

een sterke positie in Frankrijk (Bouwfonds Marignan) en

Duitsland (Bouwfonds Immobilienentwicklung).

Commercieel vastgoed MAB Development is ontwikkelaar van commercieel

vastgoed en multifunctionele binnenstedelijke projecten.

MAB Development voegt duurzame combinaties van wonen,

winkelen, werken en recreëren toe aan (binnen)steden. Vaak

is retail een belangrijk onderdeel van de functiemix. Besloten

is de ontwikkeling van commercieel vastgoed geleidelijk af

te bouwen. Lopende projecten worden afgerond, nieuwe

projecten worden niet meer gestart.

Financiering

FGH Bank is de specialist in het financieren van commercieel

vastgoed. Vastgoedfinanciering vraagt om een doordachte

en gedegen aanpak, waarbij deskundigheid, professionaliteit

en betrouwbaarheid een grote rol spelen. Voor FGH Bank is

nauw contact met de klant belangrijk. Door dicht op de

markt te opereren, kan de bank goed aanhaken op de

klantbehoeften. FGH Bank levert met haar vastgoedexpertise

toegevoegde waarde aan externe klanten en interne klanten

als de lokale Rabobanken en andere onderdelen van de

Rabobank Groep.

Investment Management

Bouwfonds Investment Management (IM) biedt vastgoed-

beleggingsproducten met een relatief laag risicoprofiel aan

beleggers in de sectoren woningen, commercieel vastgoed,

parkeergarages, communicatie-infrastructuur en landbouw

& boerderijen. Kennis van de lokale situatie is een vereiste bij

deze activiteiten. Bouwfonds IM werkt met gespecialiseerde

teams vanuit lokale kantoren in Nederland, Duitsland,

Frankrijk, Polen en Roemenië. De beleggingsfilosofie

van Bouwfonds IM is gebaseerd op vier componenten:

een gespecialiseerd team, verantwoord beleggen,

gestandaardiseerde processen en integraal

risicomanagement.

Beheer Maatschappelijke Fondsen

Samenwerking tussen publieke en private partijen is van

groot belang in de complexe markt voor ruimtelijke

investeringen. Fondsenbeheer Nederland is een

onafhankelijke beheerder van maatschappelijke, zelfstandige

fondsen en organisaties die overheden en andere

investeerders helpen om in ruimtelijke kwaliteit hun doelen

te verwezenlijken. Fondsenbeheer Nederland voert het

management voor het Nationaal Restauratiefonds, Nationaal

Groenfonds, Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn),

Nationale Maatschappij tot Behoud, Ontwikkeling en

Exploitatie van Industrieel Erfgoed (BOEi), Behoud en

Herbestemming Religieus Erfgoed, Boerderij en Landschap

en Klimaatlandschap Nederland.

Ondernemingsbeleid Besturingsmodel

Rabo Vastgoedgroep wordt bestuurd door de hoofddirectie.

Die bestaat uit de voorzitter, de Chief Financial & Risk Officer

(CFRO) en de directievoorzitters van drie divisies. Eén

van hen is vicevoorzitter. De leden van de hoofddirectie

zijn collectief verantwoordelijk voor de besturing van

Rabo Vastgoedgroep, de algemene zaken van de

onderneming en de divisies. Dit houdt onder meer in dat de

hoofddirectie een gezamenlijke visie uitdraagt, het beleid

en de strategie per divisie vaststelt en de risico’s van grote

businessvoorstellen beoordeelt. De raad van commissarissen

houdt toezicht op de hoofddirectie. Aandeelhouder

Rabobank Nederland benoemt zowel de hoofddirectie als

de raad van commissarissen.

Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen

Vastgoed staat in dienst van de eindgebruiker en moet

nu en in de toekomst bijdragen aan de kwaliteit van de

samenleving. Daarom is Maatschappelijk Verantwoord

Ondernemen (MVO) gemeengoed binnen

Rabo Vastgoedgroep. In ons MVO-statuut staat hoe wij

met onze stakeholders en de maatschappij in brede zin

willen samenwerken. Onze ambitie is een toppositie op het

gebied van duurzaamheid binnen de vastgoedsector.

De belangrijkste onderwerpen voor onze groep hebben

wij vertaald naar vier pijlers: duurzaam vastgoed, integer

ondernemen, verantwoorde bedrijfsvoering en

maatschappelijke betrokkenheid. Op basis van deze

pijlers hebben wij vijf groepsthema’s geformuleerd:

energieverbruik, mobiliteit, medewerkers en leiderschap,

vitale gemeenschappen en circulaire economie.

15

Concreet leidt dit tot de volgende doelen en activiteiten:

Energieverbuik• In 2015 is onze CO

2-footprint minimaal 10% lager dan in 2012.

Mobiliteit• In 2014 hebben onze leaseauto’s een maximale

CO2-uitstoot van 150 g/km, dit zullen we jaarlijks verlagen.

Nu al hebben bijna al onze leaseauto’s een A-, B- of C-label.

Medewerkers en leiderschap• In 2014 besteden we meer aandacht aan het werven van

hoogopgeleide medewerkers, onder meer door een

trainee programma te ontwikkelen.

Vitale Gemeenschappen• We werken aan vitale gemeenschappen. Dit doen we via

onze producten en diensten, maar ook via Fondsenbeheer

Nederland en Bouwfonds Cultuurfonds.

Dit fonds ondersteunt culturele projecten die bijdragen

aan de kwaliteit en de beleving van de openbare ruimte.

Bouwfonds Kunststichting beheert actief de bedrijfs-

collectie, draagt bij aan een stimulerend werkklimaat

en biedt expertise bij kunst- en cultuurprojecten van de

divisies. Daarnaast zijn we al jaren hoofdsponsor van de

Open Monumentendag, een van de grootste culturele

evenementen in Nederland.

Circulaire economie• Wij ondersteunen de ontwikkeling naar een circulaire

economie door slimmer te ontwerpen, te bouwen en

materialen te hergebruiken.

• Bij de nieuwbouwwoningen van Bouwfonds Property

Development – die al voldoen aan hoge eisen op het

gebied van energiezuinigheid – kan de consument met de

zogenoemde ‘Groene Kopers Keuzelijst’ kiezen uit diverse

additionele energiebesparende maatregelen. Onder de

naam ‘Groen Licht’ helpt Bouwfonds bewoners van de

nieuwbouwwijk Nieuwe Kortenoord in Wageningen te

besparen op energie. In samenwerking met de gemeente

en met subsidie van de provincie Gelderland is een zeer

gunstig aanbod van zonnepanelen aan kopers gedaan,

waarvan veelvuldig gebruik is gemaakt. Een speciaal

aangestelde energiecoach geeft de bewoners extra tips

om energie te besparen.


• MAB Development is betrokken bij de duurzame

ontwikkeling COOL63 in Rotterdam. COOL63 heeft een

BREEAM Excellent certificaat ontvangen. Dit is te danken

aan de ligging middenin de stad, het multifunctionele

concept en het hergebruik van het gebouw waardoor de

milieudruk nu en in de toekomst wordt beperkt.

Daarnaast zijn diverse energiebesparende maatregelen

getroffen zoals warmte-koude opslag in de bodem,

hoogwaardige klimaatplafonds in de kantoren en

energiezuinige transportinstallaties.

• FGH Bank meet de duurzaamheid van de vastgoed-

portefeuille op basis van out-performers, performers en

under-performers. Deze meting vormt de basis voor de

klantdialoog.

• Bouwfonds IM neemt deel aan de GRESB survey. Dit is een

benchmark voor duurzaamheids prestatie van investment

managers. Met de uitkomst wordt het verbeterpotentieel

in beeld gebracht en kan de klantdialoog worden

aangegaan.

• De circulaire economie wordt ondersteund door de

bijdragen van Fondsenbeheer Nederland. Door kennis te

delen, draagvlak te creëren en investeringen in het behoud

van duurzaam (monumentaal) vastgoed en natuur

mogelijk te maken.

Financieel beleid

Financieel wil Rabo Vastgoedgroep, vanuit het perspectief

om de klant goed te bedienen, een rendabele onderneming

zijn met een evenwichtig risicoprofiel. In het performance-

contract zijn strategische doelstellingen uitgewerkt, zowel

voor Rabo Vastgoedgroep als geheel als voor de afzonderlijke

divisies. Die leiden tot strategische, operationele en financiële

afspraken, gericht op waardecreatie. Daarbij streven we naar

een voor de aandeelhouder passend – voor risico

gecorrigeerd – rendement op het geïnvesteerde vermogen.

Risicobeheersing

Wij hebben in 2013 onze risicobereidheid aangescherpt en

vastgelegd in ons bestaande ‘Risk Appetite Statement’.

Dit beschrijft de risico’s die Rabo Vastgoedgroep wil nemen

om haar strategie te realiseren.

In het ‘Risk Appetite Statement’ is ook vastgelegd dat wij

met name op beleidsterreinen als operationeel risico-

management en productgoedkeuring duidelijk en ook

aantoonbaar voldoen aan weten regelgeving. Als gevolg

daarvan zijn in het verslagjaar onze beleidsdocumenten

binnen het risicomanagementdomein herzien en is de

kwaliteit van rapportages en instrumenten verder verbeterd.

Beleidsaanpassingen worden beoordeeld door het

Balans- en Risicomanagement Comité (BRMC). Het comité,

dat maandelijks bijeenkomt, bestaat uit de CFRO van

Rabo Vastgoedgroep en de financieel directeuren van

de divisies, aangevuld met treasurers, risicomanagers

en controllers. Behoudens beleidsformulering ziet het

BRMC maandelijks toe op balans- en marktrisico’s

op portefeuilleniveau. Ook operationeel risico- en

kapitaalmanagement staan bij het BRMC op de agenda.

17

De marktomstandigheden leiden ertoe dat nieuwe

investeringen en financieringen tot een minimum beperkt

blijven. Markt- en kredietrisico’s die we aangaan, worden

ter goedkeuring behandeld via een gelaagde fiatterings-

structuur. Ook toetsen we nieuwe en bestaande posities

aan een stelsel van limieten dat is vastgelegd in het

‘Risk Appetite Statement’. Nieuwe producten worden vóór

markt introductie getoetst op onder meer klantbelang,

operationeel risico en reputatierisico. Ook bestaande

producten beoordelen we periodiek op deze risico’s.

In 2013 zijn we verder gegaan met de gefaseerde invoering

van een Business Control Framework. Dit maakt de belang-

rijkste risico’s inzichtelijk en toetst de effectiviteit van de

daarbij behorende beheersingsmaatregelen.

WaarderingRabo Vastgoedgroep waardeert de grondpositie, onder-

handen werk en gereed product tegen kostprijs, verminderd

met noodzakelijk geachte waardeverminderingen. Jaarlijks

toetsen we of sprake is van waardedalingen die nopen

tot het aanpassen van de boekwaarde. De vastgoed-

beleggingen worden gewaardeerd tegen de reële waarde;

de meest waarschijnlijke prijs die redelijkerwijs per

balansdatum in de markt kan worden verkregen. Voor de

bepaling van de waarde van grote en risicovolle projecten

zetten we periodiek onafhankelijke taxateurs in. De

uitstaande financieringen worden minimaal jaarlijks

gereviseerd, waarbij een oordeel wordt gevormd over

de waarde. Kredieten die een waardeverandering

hebben ondergaan, schrijven we af tot het realiseerbare

bedrag. De waarderingsprocessen binnen

Rabo Vastgoedgroep zijn robuust van opzet, waarbij

rekening is gehouden met aanbevelingen vanuit

toezichthouders en beroepsorganisaties.

Meer informatie over risicobeheersing, waaronder het

gebruik van financiële instrumenten, is opgenomen in de

risicoparagraaf van de jaarrekening vanaf pagina 89.

Compliance

Integriteit en transparant handelen zijn belangrijke waarden

van Rabo Vastgoedgroep. Wij hebben daarom een

onafhankelijke compliance-organisatie, bestaande uit

een centrale compliancefunctie met decentraal per

divisie een compliance officer. Het hoofd Compliance

Rabo Vastgoedgroep rapporteert aan de voorzitter van

de hoofddirectie en aan de raad van commissarissen.

Wij werken met een Gedragscode, waarin onder andere

een klokkenluiderregeling is opgenomen. De Gedragscode

wordt periodiek geëvalueerd en waar nodig aangepast.

Jaarlijks vragen we medewerkers of zij de Gedragscode

hebben nageleefd.

In 2013 is de Gedragscodetool ontwikkeld. Deze tool helpt

onze medewerkers aan de hand van voorbeelden, vragen

en overwegingen om bewuster te worden van situaties

die in de praktijk voor kunnen komen. Een groot deel van

de medewerkers heeft deze tool inmiddels doorlopen.

Periodiek onderzoeken we ook het integriteits- en

complianceklimaat onder medewerkers. De afdeling

Compliance stelt daarbij via risicoanalyse vast of de

beheersmaatregelen de risico’s adequaat dekken.


Code Banken

In september 2009 is de Code Banken vastgesteld. Formeel

geldt deze code binnen Rabo Vastgoedgroep alleen

voor FGH Bank als instelling met een bankvergunning in

het kader van de Wet op het financieel toezicht, maar

Rabo Vastgoedgroep heeft ervoor gekozen om de Code

Banken op al haar meerderheidsdeelnemingen toe te

passen. Daarbij is rekening gehouden met de specifieke

kenmerken van een vastgoedbedrijf. Daar waar in de

hiernavolgende tekst Rabo Vastgoedgroep gelezen wordt,

geldt dit zonder uitzondering eveneens voor FGH Bank.

Hieronder volgen de hoofdonderwerpen van de Code

Banken, waarbij de eventuele afwijkingen expliciet zijn

aangegeven.

Raad van commissarissenDe raad van commissarissen van Rabo Vastgoedgroep is

divers samengesteld en de leden vullen elkaar aan. Met

het vertrek van Sipko Schat en Jaap Blokhuis zijn er twee

posities vrijgevallen. FGH Bank heeft een eigen raad van

commissarissen, maar deze kent een personele unie met de

raad van commissarissen van Rabo Vastgoedgroep. De raad

van commissarissen heeft zijn eigen functioneren in het

afgelopen jaar geëvalueerd. Alle leden hebben zich in

het kader van permanente educatie verdiept in het

business control framework dat is opgezet binnen

Rabo Vastgoedgroep en over de beheerorganisatie van

FGH Bank. In het jaarverslag legt de raad van commissarissen

verantwoording af over zijn werkzaamheden. Conform de

Code Banken zijn er profielschetsen van de leden.

BestuurdersDe directieleden van FGH Bank en Bouwfonds Investment

Management hebben een moreel-ethische verklaring,

gebaseerd op de Code Banken, ondertekend. De overige

leden van de hoofddirectie zijn niet aangemerkt als

bestuurder van een financiële instelling conform Code

Banken. Alle medewerkers hebben de Gedragscode

ondertekend, die eind 2012 is hernieuwd. In 2013 heeft de

hoofddirectie in het kader van de permanente educatie

kennisgenomen van het onderwerp beheersen van

risico’s middels het Business Control Framework en de

beheerorganisatie van FGH Bank. De leden van de statutaire

directie van FGH Bank hebben zich verdiept in de onder-

werpen transformatie in vastgoed, duurzaamheid en

ICT-trends bij banken.

RisicomanagementDe hoofddirectie en de raad van commissarissen ontvangen

periodiek rapportages over de groepsbrede ontwikkeling

van onder meer krediet-, markten operationeel risico, het

risico van non-compliance, renterisico en de liquiditeits-

positie van Rabo Vastgoedgroep. Deze rapportages geven

beide organen tijdig inzicht in de materiële risico’s die

Rabo Vastgoedgroep loopt. De hoofddirectie is

verantwoordelijk voor het vaststellen, uitvoeren, monitoren

en bijstellen van het risicobeleid en de risicobereidheid.

Het BRMC adviseert de hoofddirectie bij beleids beslissingen.

In 2013 is het aangepaste fiatteringskader, het beleid met

betrekking tot financieringen, risicobereidheid,

concentratierisico, alsmede het balansrisicobeleid en het

beleid omtrent operational risk management voorgelegd

aan de raad van commissarissen. Daarnaast zijn de toprisico’s

van Rabo Vastgoedgroep met de raad van commissarissen

besproken.

19

ProductgoedkeuringsprocesRabo Vastgoedgroep heeft een productgoedkeuringsbeleid

dat is gebaseerd op het beleid van de Rabobank Groep.

Producten worden pas op de markt gebracht of

gedistribueerd na een zorgvuldige afweging van de risico’s

en zorgvuldige toetsing van relevante aspecten, waaronder

zorgplicht. Ook vinden periodiek productreviews plaats

van alle producten in het assortiment. De afdelingen Risk

Management, Compliance en Juridische Zaken adviseren

de product goedkeurings commissie inzake gevraagde

besluitvorming.

AuditfunctieRabo Vastgoedgroep voldoet aan alle bepalingen van de

Code Banken op het gebied van audit. Er is een onafhankelijk

gepositioneerde auditfunctie die rapporteert aan de

voorzitter van de hoofddirectie en de voorzitter van de raad

van commissarissen. Tussen de afdeling Internal Audit en de

externe accountant vindt frequent informatie-uitwisseling

plaats. De risicoanalyse, bevindingen en het auditplan van

de interne en externe accountant worden geaggregeerd op

Rabobank Groep-niveau besproken met De Nederlandsche

Bank.

BeloningRabo Vastgoedgroep onderschrijft de visie op belonen, een

beleidsdocument van de Rabobank Groep. In afwijking van

de Code Banken stelt de aandeelhouder, met goedkeuring

van de raad van commissarissen, de beloning van de hoofd-

directie vast. De hoofddirectie en de raad van commissarissen

streven naar de mediaanpositie in de relevante

beloningsmarkt, waarbij Rabo Vastgoedgroep in essentie,

in lijn met de Code Banken, trendvolgend in de markt is.

Rabo Vastgoedgroep respecteert bestaande arbeids overeen-

komsten van hoofddirectieleden en statutaire directieleden

van FGH Bank, waarbij de bepalingen rondom de ontslag-

vergoeding afwijken van de Code Banken. Deze is namelijk

gebaseerd op de kantonrechtersformule. Voor nieuwe leden

van de hoofddirectie is vastgesteld dat zij een ontslag-

vergoeding van maximaal éénmaal het jaarsalaris kunnen

krijgen. Variabele beloningen voor de hoofddirectie

bedragen nooit meer dan 100% van het vaste inkomen en

kennen een langetermijncomponent die mede afhankelijk

is van winstgevendheid of continuïteit. De belonings-

uitkomsten zijn evenwichtig en de performancecriteria

zetten niet aan tot het nemen van onverantwoorde risico’s.

Het principe dat bij beoordeling van prestaties, op basis van

vastgestelde prestatiecriteria, financiële prestaties moeten

worden gecorrigeerd voor de (geschatte) risico’s en de

kosten van kapitaal wordt niet toegepast op de cao-

populatie. De Rabobank toetst op groepsniveau het totale

bedrag aan variabele beloning aan de kapitaalpositie van de

groep. Het proces van performance management behoeft

op het gebied van beoordeelbaarheid en tijdige vastlegging

nog enige optimalisatie.

Retentie-, exit- en welkomstpakketten zijn in principe niet

toegestaan binnen Rabo Vastgoedgroep. Indien dit in

incidentele gevallen toch noodzakelijk is, behoeven zij

goedkeuring, zoals vastgelegd in de regels van het

Groepsbreed Beloningsbeleid van de Rabobank. In 2013 is

een aantal exitpakketten verstrekt, die alle passen binnen het

Beheerst Beloningsbeleid van de Rabobank.

Samenwerking Rabobank Groep

Als onderdeel van de Rabobank Groep werken we nauw

samen met collega’s binnen de groep. Dat gebeurt op

verschillende vlakken. Vastgoed is een belangrijke pijler voor

veel klanten van de Rabobank Groep, of het nu gaat om

wonen, winkelen, werken of recreëren. Als vastgoed-

expertisecentrum binnen de Rabobank Groep ondersteunen

we op het gebied van vastgoedfinanciering, vastgoed-

advisering en vastgoedontwikkeling. De samenwerking

heeft ook in 2013 veel synergievoordelen opgeleverd.

Lokale Rabobanken weten FGH Bank steeds beter te vinden

met vastgoedfinancieringsvraagstukken. FGH Bank

ondersteunt de banken met de analyse van de bestaande

vastgoedportefeuille en vastgoedfinancieringsaanvragen.

Daarnaast helpt FGH Bank met opinievorming en taxaties

via de FGH RaboTaxatieDesk (RTD). De RTD speelt een

belangrijke rol voor de Rabobank Groep in de uitvoering van

haar aangescherpte taxatiebeleid. Rabo Onroerend Goed

(ROG), sinds 2005 onderdeel van FGH Bank, adviseert lokale

Rabobanken over de eigen huisvesting en is huismakelaar

voor de lokale banken.

Bouwfonds Property Development trekt regelmatig op met

Rabobank Nederland en de lokale Rabobanken. Bijvoorbeeld

bij de verkoop van nieuwbouwprojecten, de ontwikkeling

van regionale woningmarktvisies, de (her)ontwikkeling

van gebieden of bij acties om de lokale woningmarkt te

stimuleren. In 2013 is ook de afdeling Bijzonder Beheer van

Rabobank Nederland door Bouwfonds Property

Development ondersteund bij de afwikkeling van complexe

dossiers met vastgoed.

Voor Bouwfonds IM vormt de sector landbouw & boerderijen

één van de vijf kernactiviteiten. Via Rabo Farm, onderdeel van

Bouwfonds IM, worden beleggingsfondsen die zich richten

op investeringen in landbouwgronden en boerderijen

geïnitieerd en actief beheerd voor institutionele klanten.

Hierbij wordt nauw samengewerkt met verschillende

onderdelen van de Rabobank waardoor Rabo Farm optimaal

kan profiteren van het netwerk en kennis van de Rabobank

in de food- en agrisector.

Rabo Vastgoedgroep is als vastgoedexpertisecentrum door

de Rabobank gemandateerd om via Rabo Eigen Steen lokale

banken te ondersteunen bij het invullen van de eigen

huisvestingsvraagstukken.

Rabobank Nederland is in 2013 samen met MAB Development

begonnen om haar kantoor aan Fellenoord in Eindhoven

klaar te maken voor de toekomst. Op de huidige locatie zal

de hoogbouw gefaseerd plaatsmaken voor een nieuw,

duurzamer kantoor dat aansluit op de hedendaagse en

toekomstige behoeftes van medewerkers. De centrale

ligging, kostenefficiency en de wens om leegstand te

voorkomen zijn doorslaggevend geweest voor het besluit.

In 2013 is de Starterslening van SVn ingezet bij verschillende

nieuwbouwprojecten van Bouwfonds Ontwikkeling. De

Starterslening heeft daarmee bijgedragen aan de verkoop

van nieuwbouwwoningen.

De financiering van grootschalige restauraties en

herbestemming van monumentaal vastgoed vindt

regelmatig plaats door cofinanciering tussen de Rabobank

en het Nationaal Restauratiefonds.

Het Nationaal Groenfonds en lokale Rabobanken werken

samen bij het opzetten van gebiedsfondsen en (Rabo)

streekrekeningen, waarmee een gezamenlijke bijdrage

wordt geleverd aan het behoud en beheer van natuur en

landschap.



Marktontwikkelingen 2013

In Nederland is de situatie op alle vastgoeddeelmarkten in

2013 verder verslechterd. We zagen dat vooral terug in de

waardevermindering van vastgoed. Toch neemt de dyna-

miek aan met name de beleggerskant toe. Door de sterke

waardevermindering van vastgoed is er bij investeerders

meer animo om Nederlands vastgoed te kopen. Daarbij is

vooral de interesse van buitenlandse beleggers opvallend.

Woningmarkt

Nederland: uitzicht op herstelDe markt voor bestaande woningen ontwikkelde zich vanaf

het begin van 2013 aanvankelijk ongunstig. Voor een deel

had dit ook te maken met het feit dat eind 2012 nog veel

kopers wilden profiteren van de oude leenregels.

Langzamerhand herstelde het aantal transacties in de loop

van het jaar, maar de prijsdaling zette vertraagd door.

In de tweede helft van 2013 nam het aantal transacties weer

geleidelijk toe en stabiliseerden de prijzen. Het aantal

transacties kwam in 2013 uit op 110.000, 6% minder dan in

2012. De prijsdaling (3,7% op jaarbasis, 2012: 4,7%) trad op bij

alle woningtypen, maar het meest bij vrijstaande woningen.

Opvallend was de omslag in het consumentenvertrouwen;

hoewel nog steeds negatief, verbeterde het toch vrij snel.

Het aanbod van koopwoningen in Nederland nam licht af

naar circa 213 duizend woningen aan het einde van het jaar.

Dit was nog wel bijna twee keer zo groot als het aantal

transacties. De vraagprijzen zijn gedaald.

Ook de markt voor nieuwbouwwoningen kwam heel

langzaam op gang. Het aantal projectmatig ontwikkelde

woningen lag in de eerste helft van 2013 zo’n 20% lager,

terwijl 2012 al een historisch lage afzet kende. In 2013 zijn

ongeveer 14.000 woningen verkocht. In 2012 waren dat er

mede door de fiscaal gestuurde eindspurt ruim 15.000.

Mede door aanscherping van de regels is het voor

consumenten lastiger om een woning te financieren.

Onder meer daardoor zijn steeds meer woningzoekenden

aangewezen op de huurmarkt. Het gaat hierbij met name

om huur woningen in de vrije sector, omdat de beschik-

baarheid van en het recht op sociale huur woningen beperkt

is. Een aantal gemeenten besteedt in haar woningmarkt-

beleid dan ook meer aandacht aan vrijesector huur-

woningen, oftewel woningen in de huurcategorie vanaf

€ 700 per maand.

Duitsland: woningmarkt blijft gezondDe economie in Duitsland beleefde in 2013 opnieuw een

groei. We zagen een hoog consumentenvertrouwen en een

hoog bestedingsniveau. Daarnaast werd er ook meer

gespaard. De (hypotheek)rentes bleven op een laag niveau,

waarvan de woningmarkt kon profiteren. Ruim 220.000

23

nieuwe woningen werden opgeleverd en verkocht, zowel

aan eigenaar/gebruikers als (private) beleggers. Door de

sterke migratie naar de grote metropolitaanse regio’s, stegen

de huur- en koopprijzen in steden als Berlijn, Frankfurt,

Hamburg, München en Stuttgart met méér dan 5%.

Het totale schuldenvolume in de woningmarkt is niet

toegenomen, omdat huizenkopers een aanzienlijk deel

(25-40%) met eigen geld financieren.

Frankrijk: beperking fiscale stimulansen en achterblijvende economische groei zorgden voor een daling van de woningproductieOok in Frankrijk zijn de gevolgen van de financieel-

economische crisis merkbaar in de markt voor nieuwbouw-

woningen. De afbouw van fiscale stimulansen was mede

debet aan het sterk terugvallen van de markt voor nieuwe

woningen vanaf 2012. In 2013 is de markt nog niet hersteld;

de afzet van nieuwe woningen daalde licht ten opzichte van

het voorgaande jaar. In dezelfde periode stegen de prijzen

van nieuwe woningen bij appartementen licht met 1,7% en

daalden licht bij eengezinswoningen. De regionale

verschillen waren daarbij opnieuw groot.

Verhoudingsgewijs heeft de nieuwbouw in Frankrijk een

hoog volume ten opzichte van de bestaande markt. In de

bestaande markt kwam het aantal transacties uit op circa

680 duizend (circa 12% minder dan in 2012). De prijzen lagen

1,4% lager dan een jaar eerder; bij eengezinswoningen was

de prijsdaling een fractie lager.

Commercieel vastgoed

NederlandKantorenmarkt: transactievolume onverminderd laag De vraag naar kantoorruimte blijft onveranderd laag. Vorig

jaar is in totaal 1,1 miljoen m2 ruimte opgenomen. Dit is

ongeveer vergelijkbaar met het niveau in 2012. De opname

is wel sterk geconcentreerd. Zo’n 40% vond plaats in de vier

grote steden. De helft hiervan bovendien in Amsterdam.

Opvallend is verder dat er nauwelijks vraag is naar grotere

objecten. Er zijn voor zover bekend in 2013 maar zes

objecten verhuurd van meer dan 10.000 m2.

Door de lage vraag neemt het aanbod aan kantoorruimte

opnieuw toe. Er werd eind 2013 ongeveer 7,4 miljoen m2

kantoorruimte aangeboden. Dit betekent een stijging van

5%. Hierdoor staat nu ruim15% van de kantoorruimte in

Nederland leeg. Een snellere toename van de leegstand is

deels voorkomen doordat op behoorlijke schaal

kantoorruimte uit de markt is genomen, door transformatie

naar andere functies of sloop. Het volume aan onttrekkingen

was vorig jaar zelfs iets groter dan de toevoegingen door

nieuwbouw, waardoor de voorraad iets is afgenomen.

Gezien het grote volume aan leegstand zullen overheden en

marktpartijen de komende jaren in moeten zetten op een

verdere verkleining van de voorraad, om zodoende de markt

weer meer in balans te krijgen. Dat wordt een lastige opgave.

Het tempo van onttrekkingen zal omhoog moeten, maar de

‘eenvoudige’ projecten zijn inmiddels gerealiseerd.


Huurprijzen zijn als gevolg van de verdere onbalans in de

kantorenmarkt opnieuw gedaald. Gemiddeld bedroeg de

transactieprijs vorig jaar € 125,-/m2. Maar ook de verschillen

tussen regio’s en locaties nemen toe. Op de Zuidas in

Amsterdam bleef de huurprijs met een top van € 325,-/m2

nagenoeg gelijk. In gemeenten en gebieden met veel

leegstand daalde de huurprijs echter verder.

Winkelmarkt: leegstandsrisco neemt toeWinkeliers in Nederland zagen vorig jaar de omzetten

opnieuw dalen. Zodanig zelfs dat menig retailbedrijf het

hoofd niet boven water wist te houden. De markt is echter

minder eenzijdig dan het lijkt. Waar we enerzijds winkels zien

verdwijnen, groeien andere segmenten en ketens juist

uitbundig. Door deze dynamiek is er vorig jaar – ondanks het

economisch tij – ongeveer 735.000 m2 aan winkelruimte

opgenomen. Dit is weliswaar iets minder dan in 2012, maar

in historisch perspectief nog steeds een hoog volume.

Per saldo zijn er vorig jaar meer winkels leeg komen te staan.

Eind 2013 bedroeg de leegstand in Nederland 6,9%; een jaar

eerder stond nog 6,6% van het aantal winkels leeg. Het risico

op leegstand neemt dus toe. Opvallend is daarom dat het

planvolume voor nieuwbouw vorig jaar is toegenomen.

Huurprijzen zijn vorig jaar – op een enkele uitzondering na –

over de gehele linie gedaald. Daardoor staat ook de waarde

onder druk, terwijl in de eerste jaren na de crisis de

winkelmarkt juist nog relatief goede rendementen liet zien.

Bedrijfsruimtemarkt: logistieke markt trekt aanDe vraag naar bedrijfsruimte is vorig jaar met een niveau

van 2,8 miljoen m2 ongeveer gelijk gebleven. Binnen het

segment logistiek vastgoed is echter wel sprake van een

duidelijk toenemende vraag. Dit komt enerzijds doordat

bedrijven investeren in speciale centra voor online bestelde

goederen en anderzijds doordat winkelketens steeds meer

afhaalpunten introduceren op bedrijfslocaties.

De vraag vanuit de logistieke keten gaat vooral uit naar

nieuwbouw, waardoor het aanbod in de bestaande markt

onverminderd hoog is. Zo’n 10 miljoen m2 bedrijfsruimte

in Nederland staat leeg. Tegelijkertijd is bijna 50% meer

nieuwbouw opgeleverd. Door het hoge aanbod daalt de

gemiddelde huurprijs in de bestaande voorraad. Vorig jaar

werd gemiddeld € 45,-/m2 betaald, ongeveer 3% minder dan

in 2012.

DuitslandDe Duitse economie heeft zich in 2013 positief ontwikkeld.

De economische groei is door de wereldwijde groei-

vertraging echter wel wat afgeremd. De werkloosheid is

afgenomen en het consumentenvertrouwen is nog verder

toegenomen. De consumentenbestedingen hebben zich als

gevolg positief ontwikkeld. De vraag naar winkelruimte is

hierdoor groot en huurprijzen staan doorgaans onder

opwaartse druk. Sommige verouderde winkelcentra hebben

het daarentegen wel lastiger. Deze hebben te lijden onder

de toenemende populariteit van internetwinkelen en de

opleving van de binnensteden van de grote steden. Voor

een deel van deze centra biedt renovatie soelaas.

FrankrijkIn Frankrijk zijn de economische vooruitzichten minder

rooskleurig. De economie staat onder druk en de

werkloosheid is hoog. De noodzakelijke hervormingen zijn

uitgesteld, maar dit heeft het vertrouwen van consumenten

toch geen goed gedaan. Bestedingen lopen daarom wat

terug en de vraag naar winkelvastgoed is relatief beperkt.

Vooral winkels op secundaire locaties zijn moeilijk

verhuurbaar. Een belangrijk deel van het winkelareaal is

verouderd en zou op kansrijke locaties moeten worden

herontwikkeld.

Beleggen in vastgoed

Nederland

In Nederland is in 2013 het totale transactievolume in

vastgoedbeleggingen toegenomen ten opzichte van 2012.

Dit wordt met name veroorzaakt door een aantal zeer

omvangrijke transacties met voornamelijk buitenlandse

beleggers. Nederlandse beleggers zijn nog steeds relatief

weinig actief op de vastgoedmarkt. Het aantal transacties is

beperkt en de waarden staan nog steeds sterk onder druk.

De tweedeling in de markt tekent zich onverminderd sterk af,

niet alleen voor kantoren maar ook bij winkels. Prijsniveaus

zijn in sommige gevallen inmiddels aantrekkelijk genoeg

geworden voor beleggers, waardoor het transactievolume

voor kantoren flink is toegenomen. De winkelmarkt in

Nederland loopt verder achter in de cyclus en het trans-

actievolume is voor het derde achtereenvolgende jaar

teruggelopen. Door de dalende prijzen op de woningmarkt

zijn beleggingen aantrekkelijker geworden en dat is terug

te zien in het beleggingsvolume dat in 2013 licht is

toegenomen. Nederlandse beleggers zijn nog steeds

dominant, maar vanuit het buitenland wordt er immer meer

interesse getoond.

De aanvangsrendementen zijn gemiddeld in alle segmenten

gestegen in 2013. De aanvangsrendementen van het

absolute topsegment bleven echter stabiel.

Duitsland

Duitsland laat daarentegen een heel ander beeld zien, mede

door een positievere economische omgeving. Voor het

vierde jaar op rij is het totale transactievolume weer

25

toegenomen. De Duitse woningmarkt presteert prima

met stijgende huren en koopprijzen en een toenemende

interesse van beleggers. Met name institutionele en

buitenlandse partijen lieten een flinke toename van hun

investeringen in de woningmarkt zien. Ook de markt voor

commercieel vastgoed profiteerde van het positieve

marktsentiment en de economische omstandigheden.

Het investeringsvolume voor commercieel vastgoed

overtrof in 2013 het volume in het jaar ervoor licht.

Frankrijk

De situatie in Frankrijk is enigszins vergelijkbaar met

Nederland. Ook hier vallen de economische prestaties tegen,

alhoewel ze beter zijn dan in Nederland. Het transactie-

volume in Frankrijk is licht afgenomen en komt lager uit

dan de twee voorgaande jaren. Tevens is het gemiddelde

prijs niveau gedaald, behalve op toplocaties in met name

Parijs en enkele andere grote steden. Buitenlandse beleggers

blijven belangstelling tonen voor Frans vastgoed, maar er is

een lichte daling waar te nemen.

Financieel resultaat

In de loop van 2013 werd duidelijk dat marktherstel met

name in de Nederlandse vastgoedmarkten langer zou

gaan duren dan eerder verwacht en dit heeft een enorme

negatieve impact op de resultaten gehad. Het onderliggend

resultaat was positief en vergelijkbaar met eerdere jaren,

maar afwaarderingen op grondposities en vastgoed-

projecten, herwaarderingen van grondexploitaties en

kredietvoorzieningen van in totaal € 1,4 miljard resulteerden

in een negatief resultaat exclusief belang derden van netto

€ 858 miljoen tegenover een netto verlies van € 113 miljoen

in 2012. De afwaardering van de grondposities en

herwaardering van de grond exploitaties van Bouwfonds

Property Development liepen op tot € 567 miljoen. Bij

FGH Bank werd per saldo € 568 miljoen toegevoegd aan de

kredietvoorzieningen. Het overige is toe te rekenen aan

voorzieningen voor de afbouw van MAB Development en

een aantal commercieel vastgoedprojecten.


Medewerkers

De moeizame ontwikkelingen op de vastgoedmarkten en

de forse verliesgevende bedrijfsresultaten maken dat

Rabo Vastgoedgroep alle zeilen moet bijzetten. Een

belangrijk besluit dat in het verslagjaar is genomen, is de

geleidelijke en zorgvuldige afbouw van de MAB-organisatie

met als gevolg een verlies aan banen in 2013 en ook in de

komende jaren.

In de nieuwe cao zien we de pas op de plaats, die

Rabo Vastgoedgroep heeft gemaakt, terug in de focus op

kostenbesparing in Nederland. Cao-partijen hebben een

meerjarige cao afgesproken die loopt van 1 oktober 2013

tot en met 31 december 2015. Er is geen collectieve

loonsverhoging afgesproken. Ook is een afspraak gemaakt

over een aangescherpte methodiek voor toekenning van

variabele beloning, die uitsluitend uitkeert als

Rabo Vastgoedgroep een positief rendement op haar eigen

vermogen realiseert. Tevens is afgesproken om over het

prestatiejaar 2013 geen variabele beloning uit te keren.

Dit betreft een aanpassing van de lopende cao.

Aangezien Rabo Vastgoedgroep de Pensioenregeling (PR)

van de Rabobank volgt, zullen vanaf 2014 de pensioen-

aanpassingen in de PR 2014 een gegeven zijn voor alle

medewerkers van Rabo Vastgoedgroep. Cao-partijen van

Rabo Vastgoedgroep hebben aanvullend een afspraak

gemaakt over de hoogte van de werknemersbijdrage.

Ten aanzien van het Sociaal Plan hebben cao-partijen

afgesproken dit in principe te handhaven. Echter, als

wetgeving of ingrijpende organisatieontwikkelingen

hiertoe eerder aanleiding geven, zullen partijen in gesprek

gaan over het Sociaal Plan en kunnen mogelijkerwijs

tussentijdse cao-afspraken het gevolg zijn.

Teneinde aansluiting te houden bij de werkelijkheid van

morgen waarin slimmere manieren van werken en meer

keuzevrijheid belangrijke thema’s zullen zijn, hebben cao-

partijen een studieafspraak gemaakt over de uitwerking van

een integrale mobiliteitsoplossing voor alle medewerkers.

De HR Visie is in 2013 geactualiseerd en tevens is door de

hoofddirectie een visie ‘Werken 2015’ geformuleerd. Voor de

divisie FGH Bank stond het verslagjaar vooral in het teken

van de verdere implementatie van het project Werkwijzer.

Bij de start van het prestatiejaar 2013 zijn trainingen en

workshops georganiseerd voor alle leidinggevenden

en medewerkers. Daarbij is veel aandacht besteed aan

het gebruik van het nieuwe digitale afspraken- en

beoordelingsformulier, de nieuwe competentietaal

en de aangepaste procedure voor de beoordelings-

en ontwikkelingsronde.

Het tweejaarlijks medewerkersonderzoek is in 2013

uitgevoerd. Hoewel er verschillen in uitkomsten zijn te

constateren per divisie en per onderwerp, laten de

uitkomsten over het algemeen zeer hoge tevreden-

heidsscores zien.

In 2013 heeft Rabo Vastgoedgroep veel aandacht aan

successieplanning en management development besteed.

Samen met TiasNimbas is een leiderschapsprogramma voor

de top 30 ontwikkeld en aangeboden. Dit programma is in

2013 in aangepaste vorm ook aangeboden aan het middle

management van Bouwfonds Property Development.

De nieuwe wetgeving met betrekking tot evenwichtige

verdeling van zetels in de raad van bestuur en raad van

commissarissen over vrouwen en mannen is meegenomen.

Op dit moment heeft één vrouw zitting in de hoofddirectie

van Rabo Vastgoedgroep. Eén van de vrijgekomen posities

in de raad van commissarissen zal door de aandeelhouder

worden ingevuld, voor de andere positie zal op basis van

de profielschets een geschikte kandidaat worden gezocht.

Begin 2014 heeft Rabo Vastgoedgroep zich samen met de

Rabobank aangesloten bij het charter Talent naar de Top.

Dit initiatief beoogt een hogere instroom en doorstroom

van vrouwen naar de top en behoud van vrouwelijk talent.

Rabo Vastgoedgroep heeft in 2013 een vervolg gegeven

aan de herijking van haar beleid op het gebied van functie-

waardering en beloning voor het senior management.

Tot slot is in het verslagjaar een vervolg gegeven aan

impactanalyse en implementatie van maatregelen in het

kader van nieuwe weten regelgeving op het gebied van

beheerst beloningsbeleid.

27

Vooruitzichten

2014: Nog een lange weg te gaan

In economisch opzicht wordt voor 2014 een licht herstel

verwacht, mede door een aantrekkende economie in zowel

de Eurozone als in de Verenigde Staten. Het Nederlandse

bedrijfsleven kan hiervan profiteren, met name bedrijven die

op de buitenlandse markten gericht zijn. De binnenlandse

vraag blijft naar verwachting laag, hoewel ook hier

aantrekkend consumentenvertrouwen en licht stijgende

koopkracht tot verlichting kunnen leiden.

De vastgoedmarkten tonen weliswaar tekenen van

stabilisatie, en soms zelfs van licht herstel. Toch blijft de

markt kwetsbaar. Doordat vastgoedprijzen gedaald zijn,

verwachten we voor 2014 een minimaal vergelijkbare

beleggingsvraag naar commercieel vastgoed als in 2013.

Dit betekent iets meer interesse bij kopers, maar beduidend

minder dan het aanbod van panden.

Woningmarkt: wisselend beeld

Rabo Vastgoedgroep ziet lichtpuntjes op de Nederlandse

woningmarkt in 2014, maar het lichte herstel van het laatste

kwartaal in 2013 is broos en nieuwe beleidsmaatregelen op

het gebied van de woningmarkt kunnen het vertrouwen

schaden. Het is nu zaak vast te houden aan het in februari

2013 bereikte Woonakkoord, waarbij de rust op de woning-

markt en daarmee het vertrouwen van de consument, het

meest is gebaat. Misschien dat 2014 het jaar wordt voor de

starters; door het lage prijsniveau is de betaalbaarheid op

dit moment hoog. Bij de doorstromers is sprake van een

tweedeling: een deel van de markt kan in theorie gewoon

doorstromen, mits men bereid is de verwachtingen wat

betreft de opbrengst van de woning bij te stellen. Een ander

deel kampt bij eventuele verkoop nog met een restschuld.

In de praktijk blijkt het lastig deze te herfinancieren, wat de

doorstroming voor deze groep belemmert.

De Euro lijkt in een veiligere haven te zijn aangekomen,

maar de Duitsers blijven kiezen voor de zekere investering in

stenen, te weten de woningmarkt. De druk op de woning-

markten in de grote stedelijke regio’s zal tot verdere

prijsstijgingen leiden, zowel in de koop- als huursector.

De nieuwe Bondsregering zal via wetgeving de huurprijs-

stijgingen in de bestaande voorraad inperken, hetgeen

vermoedelijk een iets voorzichtiger beleid van de beleggers

zal gaan betekenen. In de grote steden verlangt de politiek

steeds vaker, dat ontwikkelaars ook betaalbare woningen

aanbieden.

De hervormingen van het sociale stelsel en de economie

in Frankrijk zullen nog geruime tijd gaan duren. De

werkloosheid neemt nog toe en het consumenten-

vertrouwen zal afnemen. De woningvraag in de

grootstedelijke regio’s is echter groot. Investeren in een

woning blijft voor veel Fransen een belangrijke zekerheid

in onrustige economische tijden.

Commercieel vastgoed: licht aan het einde van de tunnel

De economische vooruitzichten zijn voor 2014 eindelijk wat

gunstiger. Voor de kantorenmarkt betekent dit dat hierdoor,

naar verwachting, de verhuisgeneigdheid van bedrijven zal

toenemen. Dit zal een positief effect hebben op het aantal

huurtransacties. De leegstand zal echter nog niet aanzienlijk

afnemen, doordat bedrijven vaak ruim behuisd zijn en bij

een verhuizing minder meters zullen gaan huren. Door de

toenemende populariteit van de grote steden als

vestigingsplaats zullen de regionale verschillen verder

toenemen. Dit zal ook te merken zijn aan de verschillen in

markthuurontwikkeling en incentives. Daarnaast zullen

steeds meer ‘kansloze’ kantoren uit de markt worden

genomen en niet meer actief te huur worden aangeboden.

Op de winkelmarkt is de aanhoudende voorzichtigheid van

consumenten sterk merkbaar. Het aantal winkeliers dat het

hoofd niet boven water kan houden neemt toe. Huurprijzen

staan hierdoor op vrijwel alle locaties onder druk. Slechts de

allerbeste locaties in de grote steden hebben hier minder

last van. In de kleinere steden speelt mee dat naast de

conjuncturele tegenwind ook de veranderende vraag van

consumenten een rol speelt. Zowel de invloed van

internetwinkelen als de focus op grotere steden en beleving

speelt hierbij een rol. Renovatie of heroriëntatie zal voor

winkelcentra onvermijdelijk zijn. Positief is dat zowel het

consumentenvertrouwen als de koopkrachtontwikkeling uit

een dal lijkt te klimmen.

Beleggen in vastgoed

De combinatie van lage rente en dalende waardes van

vastgoed maakt de Nederlandse vastgoedmarkt een

aantrekkelijke belegging. Nederlandse institutionele

beleggers hebben in de afgelopen jaren per saldo afstand

gedaan van vastgoedbeleggingen. Door de toegenomen

waarde van aandelenportefeuilles is daardoor vastgoed

veelal onderwogen in de asset mix. In de komende jaren


mag daardoor verwacht worden dat deze partijen het

aandeel vastgoed in portefeuille weer gaan uitbreiden.

Ook bij buitenlandse partijen is er steeds meer interesse in

de Nederlandse markt. Zowel Amerikaanse en Aziatische

partijen alsook beleggers uit het Midden-Oosten zullen

actiever worden. Dit zijn aan de ene kant beleggers die

op zoek zijn naar veilige (core) beleggingen op toplocaties

en aan de andere kant partijen die distressed portefeuilles

onder de marktwaarde proberen te kopen.

Voor 2014 verwachten we dat de economische omstandig-

heden in Duitsland positief blijven en tot de beste van

Europa behoren samen met het Verenigd Koninkrijk en de

Scandinavische landen. We houden dan ook rekening met

een aanhoudende interesse van beleggers in de Duitse

vastgoedmarkt. De onderliggende fundamenten van de

vastgoedmarkt zijn solide, maar de sterkste groei ligt

waarschijnlijk achter ons.

De verwachting is dat 2014 niet veel verandering zal

brengen in de Franse vastgoedmarkt ten opzichte van

2013. Economische groei blijft matig met daarbij nog een

licht oplopende werkloosheid. De polarisatie op de

woningmarkt zal versterken waardoor de prijzen verder uit

elkaar zullen lopen. Door de toename van de bevolking en

het aantal huishoudens plus de interne migratie zal de vraag

naar woningen in de grote steden toenemen. Prijzen

zullen hierdoor ten minste stabiel blijven, maar in de overige

regio’s wordt een daling verwacht. De trend zal op de

markt voor commercieel vastgoed niet veel afwijken van

de woningmarkt.

Rabo Vastgoedgroep in 2014

2014 gaat in veel opzichten op 2013 lijken. De economie

in Nederland zal in de loop van het jaar naar verwachting

een herstel tonen, maar hard gaat het niet. Ook op de

huizenmarkt komt het herstel voorzichtig op gang.

Daarnaast hebben we te maken met toenemende druk van

toezichthoudende partijen op banken en aanscherpingen

in weten regelgeving.

Voor de vastgoedbedrijven van Rabo Vastgoedgroep blijven

het moeilijke omstandigheden met onzekere vooruitzichten.

Voorspellingen zijn dan ook niet of nauwelijks te geven. Wel

is duidelijk dat er veel vertrouwen is in Rabo Vastgoedgroep.

We hebben een sterke marktpositie en een grote expertise.

In de huidige marktomstandigheden is deze kennis

buitengewoon belangrijk. Kwaliteit en duurzaamheid van

vastgoed zijn speerpunten van het beleid. Daarnaast blijft

er onveranderd veel aandacht voor risico- en kosten-

beheersing; de afbouw van de commercieel vastgoed-

portefeuille leidt tot een afname van personeel en kosten.

We zullen alert zijn op kansen die zich in de vastgoed-

markten voordoen. Kansen zijn er altijd. Zeker voor een sterk

bedrijf als dat van ons.

29

Contactgegevens

Bouwfonds Property Development

Hoofdkantoor

Westerdorpsstraat 66, 3871 AZ Hoevelaken

Postbus 15, 3870 DA Hoevelaken

T +31 (0)33 253 97 00

[email protected]

www.bouwfonds.com

Bouwfonds Marignan Immobilier

Hoofdkantoor Frankrijk

70, rue de Villiers

F-92532 Levallois-Perret Cedex

T +33 (0)1 49 64 15 15

www.bouwfonds-marignan.com

Bouwfonds Immobilienentwicklung

Hoofdkantoor Duitsland

Lyoner Strasse 15

D-60528 Frankfurt am Main

T +49 (0)692 197 980

www.bouwfonds-immobilienentwicklung.de

MAB Development Group

Wijnhaven 60, 2511 GA Den Haag

Postbus 19412, 2500 CK Den Haag

T +31 (0)70 306 84 00

[email protected]

www.mab.com

Fondsenbeheer Nederland



T +31 (0)33 253 94 28

[email protected]

www.fondsenbeheer.nl

FGH Bank

Hoofdkantoor

Leidseveer 50, 3511 SB Utrecht

Postbus 2244, 3500 GE Utrecht

T +31 (0)30 232 39 11

[email protected]

www.fghbank.nl

Kantoor Frankfurt

Beethovenstrasse 4

D-60325 Frankfurt am Main

T +49 (0)69 76 75 7950

[email protected]

RNHB Hypotheekbank

Leidseveer 30, 3511 SB Utrecht

Postbus 2244, 3500 GE Utrecht

T +31(0)30 755 20 00

[email protected]

www.rnhb.nl

Bouwfonds Investment Management

Hoofdkantoor

De Beek 18, 3871 MS Hoevelaken


T +31 (0)33 750 47 50

[email protected]

www.bouwfondsim.com


Deutschland

Budapester Strasse 48

D-10787 Berlin

T +49 (0)30 59 00 9760

[email protected]

www.bouwfondsim.com


France

6, avenue Franklin D. Roosevelt

F-75008 Paris

T +33 (0)175 579 020

[email protected]

www.bouwfondsim.com

Rabo Vastgoedgroep



T +31 (0)33 253 91 11

[email protected]

www.rabovastgoedgroep.nl


Jaarrekening 2013

Geconsolideerde winst-en-verliesrekening 32Geconsolideerd overzicht van gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten 33Geconsolideerde balans 34Geconsolideerd vermogensoverzicht 35Geconsolideerd overzicht van kasstromen 36

Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening 371 Algemene informatie 372 Overzicht van de belangrijkste grondslagen 372.1 Overeenstemmingsverklaring 372.2 Gehanteerde grondslagen bij de opstelling van de jaarrekening 372.3 Presentatiewijzigingen 372.4 Beoordelingen en schattingen 382.5 Nieuwe, gewijzigde standaarden en voorgestelde veranderingen 382.6 Grondslagen voor consolidatie 402.7 Entiteiten waarover gezamenlijke zeggenschap wordt uitgeoefend 412.8 Valutaomrekenverschillen 412.9 Renteresultaat 422.10 Projectresultaat 422.11 Provisieresultaat 422.12 Resultaat uit financiële activa en verplichtingen tegen reële waarde 422.13 Resultaat vastgoedbeleggingen 422.14 Overige resultaten 422.15 Financiële activa en verplichtingen 432.16 Saldering 452.17 Hedge accounting 452.18 Waardeverminderingen van financiële activa 462.19 Vastgoed 482.20 Deelnemingen 492.21 Immateriële activa 492.22 Onroerende zaken en bedrijfsmiddelen 492.23 Vastgoed geclassificeerd als aangehouden voor verkoop 502.24 Pensioen en andere regelingen na pensionering 502.25 Voorzieningen 512.26 Overige verplichtingen 512.27 Acute en latente belastingen 512.28 Uitgegeven schuldbewijzen 522.29 Aandelenkapitaal en reserves 522.30 Winst- en verliesposten niet opgenomen in het resultaat 522.31 Overzicht van kasstromen 52

Toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening 54 3 Renteresultaat 544 Projectresultaat 555 Provisieresultaat 566 Resultaat uit deelnemingen 567 Resultaat uit financiële activa en verplichtingen tegen reële waarde 568 Resultaat vastgoedbeleggingen 579 Personeelskosten 57

31

10 Algemene en beheerskosten 5811 Afschrijvingen 5812 Bijzondere waardeveranderingen kredieten en vorderingen 5913 Belastingen 59

Toelichting op de geconsolideerde balans 6114 Kasmiddelen 6115 Kredieten en vorderingen bankiers 6116 Financiële activa en verplichtingen tegen reële waarde voor hedging-doeleinden 6217 Financiële activa en verplichtingen tegen reële waarde via winst-en-verliesrekening 6318 Kredieten en vorderingen private en publieke sector 6519 Waardeveranderingen kredieten en vorderingen private en publieke sector 6620 Vastgoed 6721 Deelnemingen 7222 Immateriële activa 7323 Onroerende zaken en bedrijfsmiddelen 7324 Belastingvorderingen 7425 Uitgestelde belastingvorderingen en -verplichtingen 7526 Overige activa 7627 Vastgoed geclassificeerd als aangehouden voor verkoop 7628 Verplichtingen bankiers 7729 Verplichtingen private en publieke sector 7830 Overige verplichtingen 7831 Voorzieningen 7832 Pensioenregeling werknemers 8033 Belastingverplichtingen 8034 Aandelenkapitaal en reserves 80

Overige informatie 8135 Voorwaardelijke schulden en onherroepelijke kredietfaciliteiten 8136 Overige niet uit de balans blijkende activa en verplichtingen 8137 Overnames en afstotingen 8238 Overzicht van kasstromen 8439 Reële waarde 8440 Honoraria conform artikel 2:382a BW 8841 Bezoldiging bestuurders en raad van commissarissen 8842 Risk management 8943 Kortlopende en langlopende balansposten 9644 Solvabiliteit 9745 Joint ventures 9846 Verbonden partijen 9947 Gebeurtenissen na balansdatum 99

Enkelvoudige jaarrekening 100Verkorte enkelvoudige winst-en-verliesrekening 101Enkelvoudige balans (na resultaatbestemming) 102Toelichting op de enkelvoudige balans 103Belangrijkste deelnemingen in groepsmaatschappijen 104Overige gegevens 105Statutaire bepalingen inzake de winst- en verliesbestemming 106


Geconsolideerde winst-en-verliesrekening

Jaar eindigend op 31 december

in duizenden euro’s Toelichting 2013 2012

Rentebaten 3 775.381 856.323Rentelasten 3 463.858 553.327Renteresultaat 311.523 302.996

Projectbaten 4 1.619.992 1.673.619Projectlasten 4 2.125.702 1.632.544Projectresultaat (505.710) 41.075

Provisiebaten 5 51.126 51.405Provisielasten 5 9.519 9.925 Provisieresultaat 41.607 41.480

Resultaat uit deelnemingen 6, 21 4.270 6.129 Resultaat uit financiële activa en verplichtingen tegen reële waarde 7 4.290 15.949 Resultaat vastgoedbeleggingen 8 (100.307) 16.432 Overige resultaten 5.791 5.823 Totaal resultaat vóór bedrijfslasten en bijzondere waardeveranderingen (238.536) 429.884

Personeelskosten 9 197.319 193.499Algemene en beheerskosten 10 114.177 89.174Afschrijvingen 11 9.897 9.883Bedrijfslasten 321.393 292.556

Bijzondere waardeveranderingen kredieten en vorderingen 12 568.300 237.509

Bankenbelasting 8.100 –Totaal lasten 897.793 530.065

Bedrijfsresultaat vóór belastingen (1.136.329) (100.181)Belastingen 13 271.626 (8.379) Resultaat na belastingen inclusief belang derden (864.703) (108.560)

Resultaat toekomend aan belang derden (6.409) 4.767 Resultaat toekomend aan aandeelhouder moedermaatschappij (858.294) (113.327)

Zie bijgaande toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening.

33

Geconsolideerd overzicht van gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten

Zie bijgaande toelichting op het geconsolideerd overzicht van gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten.



Resultaat na belastingen inclusief belang derden (864.703) (108.560)Totaal gerealiseerd resultaat na belastingen (864.703) (108.560)

Niet-gerealiseerde resultaten na belasting die naar de winst-en-verliesrekening worden overgeboekt in toekomstige perioden:Ongerealiseerde resultaten op macro kasstroomhedges 16 70.466 (10.604)Overige wijzigingen in reële waarde (104) (59)Winst- en verliesposten niet opgenomen in het resultaat, na belastingen 70.362 (10.663)

Totaal gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten, na belastingen (794.341) (119.223)

Toe te rekenen aanAandeelhouder moedermaatschappij (787.932) (123.990)Derden (6.409) 4.767


Geconsolideerde balans

Per 31 december


Activa Kasmiddelen 14 43 42Kredieten en vorderingen bankiers 15 624.477 598.694Financiële activa tegen reële waarde voor hedging-doeleinden 16 8.981 65Financiële activa tegen reële waarde via winst-en-verliesrekening 17 322.459 427.940Kredieten en vorderingen private en publieke sector 18,19 17.381.438 17.435.444Vastgoed 20 3.568.910 4.349.072Deelnemingen 21 112.179 89.504Immateriële activa 22 3.526 3.542Onroerende zaken en bedrijfsmiddelen 23 48.229 47.029Belastingvorderingen 24 305.270 60.822Uitgestelde belastingvorderingen 25 58.079 84.498Overige activa 26 141.989 156.312Vastgoed geclassificeerd als aangehouden voor verkoop 27 308.626 4.040Totaal activa 22.884.206 23.257.004

VerplichtingenVerplichtingen bankiers 28 20.743.387 20.132.955Verplichtingen private en publieke sector 29 255.923 378.974Financiële verplichtingen tegen reële waarde voor hedging-doeleinden 16 122.797 207.901Overige verplichtingen 30 671.419 572.539Voorzieningen 31 72.155 52.762Belastingverplichtingen 33 9.491 18.514Uitgestelde belastingverplichtingen 25 38.795 38.214Financiële verplichtingen tegen reële waarde via winst-en-verliesrekening 17 159.833 248.284Totaal verplichtingen 22.073.800 21.650.143

Eigen vermogen Aandelenkapitaal 10.071 10.071Agioreserve 1.137.590 1.137.590Ingehouden winst (257.094) 601.949Winst- en verliesposten niet opgenomen in het resultaat (87.840) (158.202)Eigen vermogen aandeelhouder moedermaatschappij 34 802.727 1.591.408Belang derden 7.679 15.453Totaal eigen vermogen 810.406 1.606.861

Totaal verplichtingen en eigen vermogen 22.884.206 23.257.004

Zie bijgaande toelichting op de geconsolideerde balans.

35

Geconsolideerd vermogensoverzicht

in duizenden euro’sAandelen-

kapitaal Agio reserveIngehouden

winst

Winst- en verliesposten

niet opgenomen in

het resultaat

Eigen vermogen

aandeel-houder

moedermaat-schappij

Belang derden

Totaal eigen

vermogen

Stand per 1 januari 2013 10.071 1.137.590 601.949 (158.202) 1.591.408 15.453 1.606.861Resultaat na belastingen (gerealiseerd resultaat) – – (858.294) – (858.294) (6.409) (864.703)Ongerealiseerd resultaat na belastingen – – – 70.362 70.362 – 70.362Totaal gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten, na belastingen

– – (858.294) 70.362 (787.932) (6.409) (794.341)

Toevoegingen – – – – – 1.250 1.250Dividenduitkering – – – – – (762) (762)Deconsolidatie – – – – – (1.659) (1.659)Overige – – (749) – (749) (194) (943)Stand per 31 december 2013 10.071 1.137.590 (257.094) (87.840) 802.727 7.679 810.406

Stand per 1 januari 2012 10.071 1.119.383 716.060 (147.539) 1.697.975 15.101 1.713.076Resultaat na belastingen (gerealiseerd resultaat) – – (113.327) – (113.327) 4.767 (108.560)Ongerealiseerd resultaat na belastingen – – – (10.663) (10.663) – (10.663)Totaal gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten, na belastingen

– – (113.327) (10.663) (123.990) 4.767 (119.223)

Toevoegingen – 18.207 – – 18.207 (119) 18.088Dividenduitkering – – – – – (2.813) (2.813)Deconsolidatie – – – – – (1.400) (1.400)Overige – – (784) – (784) (83) (867)Stand per 31 december 2012 10.071 1.137.590 601.949 (158.202) 1.591.408 15.453 1.606.861

Zie bijgaande toelichting op het geconsolideerd vermogensoverzicht.


Geconsolideerd overzicht van kasstromen


in duizenden euro’s 2013 2012

Kasstromen uit bedrijfsactiviteitenBedrijfsresultaat vóór belastingen (1.136.329) (100.181)Aangepast voor:Niet-geldelijke posten opgenomen in het resultaatAfschrijvingen 9.897 9.883Waardeveranderingen 568.810 238.294Dotatie/(vrijval) vastgoedvoorzieningen 689.861 194.868Dotatie/(vrijval) overige voorzieningen 31.729 575Resultaat deelnemingen (4.270) (6.129)Ongerealiseerde reële waardeveranderingen vastgoedbeleggingen 145.789 20.425Ongerealiseerde reële waardeveranderingen uit financiële activa en verplichtingen tegen reële waarde via winst-en-verliesrekening 4.290 15.949

309.777 373.684Netto mutatie in operationele bedrijfsmiddelenVorderingen en verplichtingen aan bankiers 619.206 2.314.733Kredieten en vorderingen private en publieke sector (487.571) 147.648Financiële activa en verplichtingen tegen reële waarde via winst-en-verliesrekening 12.525 (1.655.347)Vastgoed (291.549) 139.948

Netto mutatie in verplichtingen uit hoofde van operationele activiteitenVerplichtingen private en publieke sector (123.050) (591.504)Uitgegeven schuldbewijzen – (460.500)Mutatie in overige voorzieningen (22.475) (35.025)Overige mutaties in overlopende activa en passiva 17.410 (34.365)Betaalde belastingen (5.813) (541)Overige mutaties uit operationele activiteiten 15.864 (131.959)Ontvangen dividenden uit deelnemingen – 1.673Netto kasstroom uit bedrijfsactiviteiten 44.324 68.445

Kasstromen uit investeringsactiviteitenOvername/verkoop van ondernemingen waarover zeggenschap wordt verkregen/verloren, na aftrek van overgenomen geldmiddelen 2.947 (11.726)Verwerving van immateriële activa (1.017) (509)Verwerving uit aankoop en verkoop van onroerende zaken en bedrijfsmiddelen (11.891) (3.667)Ontvangsten uit verkoop van onroerende zaken en bedrijfsmiddelen 957 –Netto kasstroom uit investeringsactiviteiten (9.004) (15.902)

Kasstromen uit financieringsactiviteitenDividend belang derden (762) (2.813)Netto kasstroom uit financieringsactiviteiten (762) (2.813)

Netto mutatie in liquide middelen 34.558 49.730

Beginstand liquide middelen 492.213 442.483Eindstand liquide middelen 526.771 492.213

Zie 38 Overzicht van kasstromen voor toelichting op het geconsolideerd overzicht van kasstromen.

37

1 Algemene informatieRabo Vastgoedgroep Holding N.V. is in Nederland gevestigd. De geconsolideerde jaarrekening over het boekjaar 2013 omvat de cijfers van Rabo Vastgoedgroep Holding N.V. en haar dochter ondernemingen, het belang van Rabo Vastgoedgroep in entiteiten waarover gezamenlijke zeggenschap wordt uitgeoefend, het belang van Rabo Vastgoedgroep in deel-nemingen waarover significante invloed wordt uitgeoefend en de overige belangen van Rabo Vastgoedgroep (hierna tezamen ‘Rabo Vastgoedgroep’). Sinds 1 december 2006 houdt De Coöperatieve Centrale Raiffeisen-Boerenleenbank B.A. (hierna ‘Rabobank Nederland’) te Amsterdam middels Rabo Bouwfonds Holding N.V. alle aandelen van Rabo Vastgoedgroep en wordt zij aangeduid als de uiteindelijke eigenaar van Rabo Vastgoedgroep.

De bedrijfsactiviteiten van Rabo Vastgoedgroep hebben betrekking op het ontwikkelen, financieren en managen van vastgoed.

De jaarrekening is op 20 mei 2014 geautoriseerd en vrijgegeven voor publicatie door de hoofddirectie van Rabo Vastgoedgroep.

2 Overzicht van de belangrijkste grondslagen

2.1 Overeenstemmingsverklaring

De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeen-stemming met de International Financial Reporting Standards (IFRS) zoals aanvaard door de Europese Unie (EU) en met Titel 9 Boek 2 BW.

Op grond van de geboden mogelijkheid in artikel 402 van het Burgerlijk Wetboek 2, Titel 9 neemt Rabo Vastgoedgroep in haar enkelvoudige jaarrekening een verkorte winst-en-verlies-rekening op.

2.2 Gehanteerde grondslagen bij de opstelling van de jaarrekening

De jaarrekening luidt in euro’s, de rapporterings- en functionele valuta van Rabo Vastgoedgroep, afgerond op het dichtst-bijzijnde duizendtal, tenzij anders weergegeven.

Bij de opstelling van de jaarrekening is van verschillende waarderingsgrondslagen gebruikgemaakt. De reële waarde wordt gebruikt voor afgeleide financiële instrumenten, voor financiële activa en verplichtingen die worden aangehouden voor handelsdoeleinden of die zijn aangewezen als tegen reële waarde op te nemen posten met verwerking van waarde-veranderingen in de winst-en-verliesrekening en voor financiële activa die beschikbaar zijn voor verkoop. Overige financiële activa (met inbegrip van kredieten en vorderingen) en verplichtingen worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs. Daarnaast worden vastgoedbeleggingen en vastgoed geclassificeerd als aangehouden voor verkoop gewaardeerd tegen reële waarde. Alle overige niet-financiële activa en verplichtingen worden gewaardeerd tegen historische kostprijs.

2.3 Presentatiewijzigingen

Gezien de aard van de posten en het inzicht in de jaarrekening, heeft in de 2013 jaarrekening inclusief vergelijkende cijfers een aantal herclassificaties plaatsgevonden:

• Garantieprovisies betreffen kosten voor het aanhouden van bankgaranties. Deze kosten zijn in de jaarrekening 2013 als ‘rentelasten’ verantwoord, terwijl deze in de jaarrekening 2012 nog als ‘provisielasten’ zijn gepresenteerd.

• Toevoegingen aan en onttrekkingen van de vastgoedvoorzieningen worden in de jaarrekening 2013 als ‘projectlasten’ verantwoord, terwijl deze in de jaarrekening 2012 nog als negatieve correctie op de ‘projectbaten’ zijn verantwoord.

• Het niet opgenomen deel van bepaalde kredieten wordt in de jaarrekening 2013 niet meer gepresenteerd onder ‘verplichtingen private en publieke sector’, maar wordt in mindering gebracht op ‘kredieten en vorderingen private en publieke sector’.

in duizenden euro’s, tenzij anders weergegeven

Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening


2.4 Beoordelingen en schattingen

De opstelling van de jaarrekening in overeenstemming met IFRS zoals aanvaard door de EU vereist dat beoordelingen en schattingen worden gemaakt die van invloed zijn op de opname en waardering van activa en verplichtingen, de informatieverschaffing over voorwaardelijke vorderingen en schulden per de datum van de jaarrekening en de gerapporteerde baten en lasten over de verslagperiode. Hoewel deze beoordelingen en schattingen met betrekking tot gebeurtenissen en handelingen naar beste weten van het management worden gemaakt, kunnen de feitelijke uitkomsten uiteindelijk afwijken van deze schattingen.

De belangrijkste onderdelen waarvoor beoordelingen en schattingen moeten worden gemaakt, zijn het bepalen van de reële waarde van vastgoedbeleggingen en vastgoed geclassificeerd als aangehouden voor verkoop, de bepaling van de netto realiseerbare waarde van al het overige vastgoed, de tussentijdse vaststelling van resultaten op verkochte projecten in het kader van vastgoedontwikkeling en de omvang en de timing van toekomstige kasstromen uit kredieten. Zowel door het besluit tot de afbouw van de commercieel vastgoed-activiteiten van MAB Development, als door verslechterde marktomstandigheden voor zowel woningen als commercieel vastgoed en het beperkte aantal transacties zijn de onzekerheden met betrekking tot de waardering van vastgoed (grondposities, onderhanden werk, gereed product en vastgoedbeleggingen), vastgoed geclassificeerd als aangehouden voor verkoop en vastgoedfinancieringen toegenomen. De waardering kent verschillende aannames en waarderingstechnieken. Het gebruik van verschillende aannames en technieken kan, door het subjectieve karakter, tot verschillende uitkomsten leiden. De gebruikte aannames en technieken worden nader toegelicht in de grondslagen en in de toelichting op de desbetreffende posten.

2.5 Nieuwe, gewijzigde standaarden en voorgestelde veranderingen

Nieuwe standaarden uitgegeven door de IASB en goedgekeurd door de EU De volgende standaarden zijn op 1 januari 2013 in werking getreden: IFRS 1 (gewijzigd) Eerste toepassingIFRS 7 (gewijzigd) Informatieverschaffing over financiële instrumenten

IFRS 13 Waardering tegen reële waardeIAS 1 Presentatie van de jaarrekeningIAS 12 WinstbelastingenIAS 19R PersoneelsbeloningenIAS 32 (gewijzigd) Presentatie van financiële instrumentenVerbeteringen in International Financial Reporting Standards cyclus 2009-2011IFRIC 20 Afschraapkosten in de productiefase van een bovengrondse mijn

De standaarden die relevant zijn voor de jaarrekening van Rabo Vastgoedgroep worden hieronder kort toegelicht.

IFRS 13 Waardering tegen reële waardeDeze standaard bevat één enkel IFRS-kader voor het bepalen van de reële waarde en een uitvoerige leidraad voor de waardering tegen reële waarde van zowel financiële als niet-financiële activa en verplichtingen en de vereiste toelichtingen hierop. IFRS 13 is van toepassing wanneer een andere IFRS waarderingen tegen reële waarde of informatieverschaffing over waarderingen tegen reële waarde voorschrijft of toestaat. Onder deze nieuwe standaard moet in de waardering van derivaten rekening worden gehouden met het tegenpartij-risico. Daarnaast heeft IFRS 13 alleen geleid tot een aantal extra toelichtingen.

IAS 1 Presentatie van de jaarrekeningDeze aanpassing betreft enkel een presentatiewijziging. In het geconsolideerd overzicht van gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten worden vanaf 1 januari 2013 de niet-gerealiseerde resultaten die wel naar de winst-en-verlies -rekening zullen worden overgeboekt separaat gepresenteerd van de niet-gerealiseerde resultaten die niet naar de winst-en-verliesrekening zullen worden overgeboekt. In de jaren gepresenteerd in deze jaarrekening kende Rabo Vastgoedgroep geen niet-gerealiseerde resultaten die niet naar de winst-en-verliesrekening zullen worden overgeboekt.

IAS 12 Winstbelastingen Het doel van deze wijzigingen is in een uitzondering op het in IAS 12 vastgelegde waarderingsprincipe te voorzien in de vorm van een weerlegbaar vermoeden dat de boekwaarde van een tegen reële waarde gewaardeerde vastgoedbelegging via verkoop zou worden gerealiseerd en dat een entiteit van het op de verkoop onderliggende actief toepasselijke belastingtarief zou moeten gebruikmaken. Het in werking treden van deze standaard heeft geen gevolgen voor Rabo Vastgoedgroep.

39

IAS 19R PersoneelsbeloningenDeze omvangrijke wijzigingen hebben betrekking op gewijzigde vereisten inzake de verantwoording van vergoedingen na uitdiensttreding, en dan met name voor zover het toegezegd-pensioenregelingen betreft. De werknemers van Rabo Vastgoedgroep vallen onder de pensioenregeling van Stichting Rabobank Pensioenfonds (hierna ‘Rabobank Pensioenfonds’). De Rabobank heeft in mei 2013 overeen-stemming bereikt met de vakorganisaties over aanpassing van de cao op het gebied van vergoedingen na uitdiensttreding. De aanpassing is met terugwerkende kracht per 1 januari 2013 ingegaan. De nieuwe pensioenregeling kwalificeert onder IAS 19R als toegezegde-bijdrageregeling. Het in werking treden van deze standaard heeft dan ook geen materiële gevolgen voor Rabo Vastgoedgroep.

Nieuwe standaarden uitgegeven door de IASB, bekrachtigd door de EU, maar nog niet van toepassingDe volgende standaarden zijn door de IASB uitgegeven en in 2012 goedgekeurd door de EU, maar zijn nog niet van toepassing en worden niet vervroegd toegepast door Rabo Vastgoedgroep:

IFRS 10 Geconsolideerde jaarrekeningIFRS 11 SamenwerkingsverbandenIFRS 12 Informatieverschaffing over belangen in andere entiteitenIAS 27 (gewijzigd) Vennootschappelijke jaarrekeningIAS 28 (gewijzigd) Investeringen in deelnemingen en joint venturesIAS 36 (gewijzigd) Bijzondere waardevermindering van activaIAS 39 (gewijzigd) Financiële instrumenten: opname en waardering

De standaarden die gevolgen kunnen hebben voor Rabo Vastgoedgroep worden hieronder kort toegelicht.

IFRS 10 Geconsolideerde jaarrekeningDe IASB heeft in mei 2011 een standaard met betrekking tot de geconsolideerde jaarrekening gepubliceerd en deze standaard is door de EU in december 2012 goedgekeurd. IFRS 10 vervangt IAS 27 (waar deze standaard betrekking heeft op de geconsolideerde jaarrekening) en SIC 12 en geeft nieuwe regels voor de consolidatie. Degene die control heeft consolideert. Dat kan ook gelden voor minderheidsaandeelhouders en in extreme gevallen voor vastgoedvermogensbeheerders die geen direct belang hebben in een vastgoedfonds, maar door de combinatie van variabele beloningen, hun beslissings-

bevoegdheid en de rechten van anderen, dan wel de afwezigheid daarvan, wel control hebben. Deze nieuwe standaard is in werking getreden op 1 januari 2014 en heeft naar verwachting geen materiële invloed op Rabo Vastgoedgroep.

IFRS 11 SamenwerkingsverbandenDe IASB heeft in mei 2011 een standaard met betrekking tot joint ventures gepubliceerd en deze standaard is door de EU in december 2012 goedgekeurd. IFRS 11 vervangt IAS 31 en SIC 13. In deze nieuwe standaard wordt een onderscheid gemaakt tussen zogenoemde ‘joint operations’ en ‘joint ventures’. Bij een joint operation hebben partijen recht op activa en verplichtingen ter zake van de passiva gerelateerd aan het samenwerkingsverband en bij een joint venture hebben partijen recht op het netto actief. Joint operations moeten op basis van proportionele consolidatie worden geadministreerd en joint ventures op basis van de netto vermogenswaarde. De keuzevrijheid in IAS 31 tussen proportioneel consolideren of rapporteren op basis van de netto vermogenswaarde verdwijnt hiermee. Met deze wijziging is convergentie met US GAAP bereikt. Voor het overige zijn de regels voor een groot deel hetzelfde als onder IAS 31. Deze nieuwe standaard is in werking getreden op 1 januari 2014 en leidt tot een aantal her-rubriceringen in de geconsolideerde winst-en-verlies rekening en de geconsolideerde balans. Verder zal deze nieuwe standaard naar verwachting geen materiële invloed hebben op Rabo Vastgoedgroep.

IFRS 12 Informatieverschaffing over belangen in andere entiteiten De IASB heeft in mei 2011 een standaard met betrekking tot informatieverschaffing over belangen in andere entiteiten gepubliceerd en deze standaard is door de EU in december 2012 goedgekeurd. IFRS 12 combineert alle toelichtings-vereisten die er bestaan voor dochterondernemingen, samenwerkingsverbanden, deelnemingen en zogenoemde niet-geconsolideerde gestructureerde entiteiten in één allesomvattende standaard. Deze toelichtingsvereisten waren voorheen opgenomen in IAS 27, 28 en 31, maar er zijn ook nieuwe vereisten bijgekomen. Deze nieuwe standaard is in werking getreden op 1 januari 2014 en leidt alleen tot een aantal extra toelichtingen.

IAS 27 (gewijzigd) Vennootschappelijke jaarrekeningDe IASB heeft in mei 2011 een aantal wijzigingen in IAS 27 gepubliceerd en deze wijzigingen zijn in december 2012 door de EU goedgekeurd. Deze wijzigingen houden verband met de


publicatie door de IASB en de bekrachtiging door de EU van IFRS 10 (zie voorafgaand). Regelgeving met betrekking tot de geconsolideerde jaarrekening wordt verplaatst van IAS 27 naar IFRS 10. IAS 27 behandelt nu alleen nog de regelgeving met betrekking tot de enkelvoudige jaarrekening. Deze nieuwe standaard is in werking getreden op 1 januari 2014 en heeft geen materiële invloed op Rabo Vastgoedgroep.

IAS 28 (gewijzigd) Investeringen in deelnemingen en joint venturesDe IASB heeft in mei 2011 een aantal wijzigingen in IAS 28 gepubliceerd en deze wijzigingen zijn in december 2012 door de EU goedgekeurd. Deze wijzigingen houden verband met de publicatie door de IASB en de bekrachtiging door de EU van IFRS 11 (zie voorafgaand) en hebben tot gevolg dat de regelgeving met betrekking tot de waardering van joint ventures (zoals gedefinieerd onder IFRS 11) nu ook wordt meegenomen in IAS 28 en dat de toelichtingsvereisten van deelnemingen zijn verplaatst naar IFRS 12. Deze nieuwe standaard is in werking getreden op 1 januari 2014 en heeft geen materiële invloed op Rabo Vastgoedgroep.

IAS 36 (gewijzigd) Bijzondere waardevermindering van activaDe IASB heeft in mei 2013 een beperkt aantal wijzigingen in IAS 36 gepubliceerd en deze wijzigingen zijn in december 2013 door de EU goedgekeurd. Deze nieuwe standaard is in werking getreden op 1 januari 2014 en heeft geen materiële invloed op Rabo Vastgoedgroep.

IAS 39 (gewijzigd) Financiële instrumenten: opname en waarderingDe IASB heeft in juni 2013 een beperkt aantal wijzigingen in IAS 39 gepubliceerd en deze wijzigingen zijn in december 2013 door de EU goedgekeurd. Deze nieuwe standaard is in werking getreden op 1 januari 2014 en heeft geen materiële invloed op Rabo Vastgoedgroep.

IFRS 10 (gewijzigd), IFRS 12 (gewijzigd) en IAS 27 (gewijzigd)De IASB heeft in oktober 2012 een aantal wijzigingen in IFRS 10, IFRS 12 en IAS 27 gepubliceerd die alle betrekking hebben op de waardering van dochterondernemingen door een beleggings entiteit. Deze wijzigingen zijn in november 2013 door de EU goedgekeurd. Deze nieuwe standaard is in werking getreden op 1 januari 2014 en heeft geen materiële invloed op Rabo Vastgoedgroep.

Nieuwe standaarden uitgegeven door de IASB, maar nog niet goedgekeurd door de EU IFRS 9 Financiële instrumentenIFRS 9 is gericht op het vervangen van IAS 39 Financiële instrumenten met als doelstelling de bruikbaarheid van de jaarrekening te verbeteren door de classificatie en waarderingsvereisten rondom financiële instrumenten te vereenvoudigen. In de afgelopen jaren zijn de verschillende onderdelen van IFRS 9 gepubliceerd, die oorspronkelijk van toepassing waren vanaf 2015. Echter in november 2013 heeft de International Accounting Standards Board besloten deze standaard aan te passen en de verplichte toepassing van IFRS 9 uit te stellen tot een nader te bepalen datum. Rabo Vastgoedgroep beoordeelt de gevolgen van deze nieuwe standaard zodra alle fasen zijn afgerond.

2.6 Grondslagen voor consolidatie

Dochterondernemingen en acquisitiesDochterondernemingen zijn die ondernemingen waarover Rabo Vastgoedgroep de beslissende zeggenschap heeft. Er wordt geacht sprake te zijn van beslissende zeggenschap indien Rabo Vastgoedgroep de mogelijkheid heeft om, direct of indirect, het financiële en operationele beleid van een onderneming te bepalen teneinde voordelen te verkrijgen uit de activiteiten van de onderneming. Deze ondernemingen worden in de jaarrekening van Rabo Vastgoedgroep in de consolidatie betrokken. Bij het beoordelen of Rabo Vastgoedgroep beslissende zeggenschap heeft, wordt eveneens het bestaan van eventuele stemrechten, die alsdan uitgeoefend of geconverteerd kunnen worden, evenals het effect daarvan, in aanmerking genomen. De jaarrekeningen van dochterondernemingen zijn in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen vanaf de aanvangsdatum van de beslissende zeggenschap tot aan het moment waarop deze eindigt.

Het belang van derden in het eigen vermogen en het netto resultaat wordt afzonderlijk gepresenteerd in respectievelijk de geconsolideerde balans en de geconsolideerde winst-en-verlies rekening.

IFRS 3 Bedrijfscombinaties is van toepassing op fusies en overnames. De verkrijgingsprijs van een overgenomen entiteit wordt bepaald op de reële waarde van de opgegeven activa, de uitgegeven aandelen en de aangegane verplichtingen per overname datum, vermeerderd met de direct aan de overname

41

toe te rekenen kosten. Het positieve verschil tussen de verkrijgings prijs en het aandeel van Rabo Vastgoedgroep in de reële waarde van het saldo van identificeerbare activa en verplichtingen (waaronder begrepen bepaalde voorwaardelijke schulden) van de overgenomen entiteit wordt opgenomen als goodwill.

In het geval van een stapsgewijze acquisitie waarbij de beslissende zeggenschap in fasen tot stand komt, worden alle activa en verplichtingen van de overgenomen entiteit, met uitzondering van goodwill, geherwaardeerd naar de reële waarde per de datum van de laatste aandelenovername-transactie. Verschillen in de reële waarde van bestaande belangen worden direct ten gunste of ten laste van het resultaat gebracht.

Het feit dat alle activa en verplichtingen van de dochter-onderneming tegen reële waarde worden opgenomen, leidt ertoe dat het belang van derden wordt berekend aan de hand van deze reële waarden.

Eliminatie van transacties bij consolidatieVerhoudingen en transacties tussen groepsmaatschappijen en daarmee verband houdende niet-gerealiseerde winsten worden geëlimineerd bij het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening. Niet-gerealiseerde winsten op transacties met entiteiten waarover gezamenlijk de zeggenschap wordt uitgeoefend en deelnemingen, worden geëlimineerd naar rato van het belang dat Rabo Vastgoedgroep in de onderneming heeft. Niet-gerealiseerde verliezen worden eveneens geëlimineerd, tenzij uit de transactie blijkt dat er sprake is van bijzondere waardevermindering van het overgedragen actief.

2.7 Entiteiten waarover gezamenlijke zeggenschap wordt uitgeoefend

Entiteiten waarover gezamenlijk de zeggenschap wordt uitgeoefend (‘joint ventures’), zijn die ondernemingen waarover Rabo Vastgoedgroep gezamenlijke zeggenschap heeft, zoals vastgelegd in een overeenkomst. In de geconsolideerde jaarrekening wordt het belang van Rabo Vastgoedgroep in deze entiteiten proportioneel geconsolideerd. De geconsolideerde jaarrekening bevat het evenredige aandeel van Rabo Vastgoed-groep in de activa, verplichtingen, baten en lasten van deze ondernemingen, vanaf de aanvangsdatum van de gezamenlijke zeggenschap tot aan de datum waarop deze eindigt.

2.8 Valutaomrekenverschillen

De financiële resultaten van de buitenlandse activiteiten die worden uitgeoefend via dochterondernemingen en joint ventures, worden uitgedrukt in de valuta die het best de economische betekenis van de onderliggende gebeurtenissen en omstandigheden weergeeft die relevant zijn voor die entiteit (‘de functionele valuta’).

Transacties in een andere valuta dan de functionele valuta van de entiteit die de transactie aangaat worden omgerekend in de functionele valuta tegen de wisselkoers op de transactiedatum. Overige activa en verplichtingen worden omgerekend op basis van de wisselkoers op de laatste dag van de maand waarop de resultaten betrekking hebben. Monetaire activa en verplichtingen die in vreemde valuta luiden, worden omgerekend tegen de wisselkoers per balansdatum. In vreemde valuta luidende niet-monetaire activa en verplichtingen die tegen historische kostprijs worden gewaardeerd, worden omgerekend tegen de wisselkoers op de datum van eerste opname.

Valutaomrekenverschillen op monetaire financiële activa en verplichtingen, ongeacht of deze tegen geamortiseerde kostprijs of reële waarde worden gewaardeerd, worden opgenomen onder valutakoersresultaten in de winst-en-verliesrekening. Valutaomrekenverschillen op niet-monetaire posten die worden aangehouden tegen reële waarde, worden eveneens opgenomen onder valutakoersresultaten in de winst-en-verliesrekening. Valutaomrekenverschillen op voor verkoop beschikbare financiële activa worden opgenomen in het eigen vermogen, in de component ‘Niet-gerealiseerde winsten/verliezen op activa beschikbaar voor verkoop’.

De activa en verplichtingen van buitenlandse entiteiten met een andere functionele valuta dan de euro worden omgerekend in euro’s tegen de wisselkoers per balansdatum. De baten en lasten van buitenlandse activiteiten worden iedere maand omgerekend in euro’s tegen de wisselkoers per einde van de desbetreffende maand. De aldus ontstane valuta-omrekenverschillen worden direct opgenomen in het eigen vermogen in de component ‘Reserve valutaomreken verschillen’. Wanneer buitenlandse activiteiten geheel of gedeeltelijk worden verkocht, worden deze valutaomreken verschillen in de winst-en-verliesrekening opgenomen.


2.9 Renteresultaat

Rentebaten en -lasten worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen volgens de effectieve-rentemethode. De toepassing van deze methode omvat de amortisatie van een eventueel disagio of agio of andere verschillen tussen de eerste boekwaarde van een rentedragend instrument en het bedrag per vervaldatum, berekend op basis van de effectieve rente voet. Onder deze post worden tevens rentebaten en -lasten met betrekking tot handelsposities en rentebaten en -lasten met betrekking tot derivaten verantwoord. Bij waarde veranderingen van leningen worden de rentebaten verantwoord op basis van het rentetarief dat is gehanteerd om de toekomstige kasstromen contant te maken teneinde het realiseerbare bedrag te bepalen.

2.10 Projectresultaat

Onder het projectresultaat zijn de resultaten die betrekking hebben op de ontwikkeling en exploitatie van vastgoed (met uitzondering van vastgoedbeleggingen) opgenomen, inclusief de waardeveranderingen van het vastgoed.

Binnen Rabo Vastgoedgroep wordt met betrekking tot de opbrengstverantwoording van projecten onderscheid gemaakt tussen overeenkomsten die kwalificeren als overeenkomsten voor de constructie van vastgoed in opdracht van derden en overeenkomsten die hier niet toe kwalificeren. Indien over het ontwerp en de belangrijke specificaties van het project is onderhandeld met de koper kwalificeert het project zich als overeenkomst voor de constructie van vastgoed in opdracht van derden. Bij een dergelijke overeenkomst geldt dat de op -brengstverantwoording plaatsvindt naar gelang de voort gang van het project. De voortgang wordt bepaald aan de hand van de uitgevoerde projectfasen. Verwachte verliezen op projecten worden onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening verwerkt.

Indien de koper geen of slechts beperkte invloed heeft op de belangrijke specificaties van het project, dan dient de opbrengst verantwoord te worden volgens de bepalingen van IAS 18 Opbrengsten uit verkoop van goederen. Volgens deze bepalingen geldt dat bij een geleidelijke overgang van het risico naar de afnemer gedurende de bouw de opbrengsten eveneens worden verantwoord naar gelang de voortgang van het project. Indien een geleidelijke risico-overdracht ontbreekt, dan vindt de opbrengstverantwoording plaats op moment van oplevering.

2.11 Provisieresultaat

Onder provisieresultaat zijn opgenomen de provisiebaten en -lasten uit structureringen, acquisities, syndiceringen, performance, vermogensbeheer, taxaties en fondsenbeheer. Indien het resultaat van een transactie aangaande het verlenen van een dienst betrouwbaar kan worden geschat en ontvangst van de opbrengst waarschijnlijk is, wordt de opbrengst met betrekking tot die dienst verwerkt naar rato van de verrichte prestaties.De kosten worden bepaald met inachtneming van de hiervoor reeds vermelde grondslagen van waardering en toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Resultaat-afhankelijke provisie wordt pas opgenomen op het moment dat aan de performancecriteria is voldaan.

2.12 Resultaat uit financiële activa en verplichtingen tegen reële waarde

Dit omvat de winsten en verliezen uit de verkoop van niet voor handelsdoeleinden aangehouden financiële activa en verplichtingen en de reële waardeveranderingen met betrekking tot activa en verplichtingen die zijn aangewezen als tegen reële waarde op te nemen posten met verwerking van veranderingen in de reële waarde in de winst-en-verlies-rekening. De grondslagen voor de bepaling van de reële waarde van financiële activa en verplichtingen worden nader toegelicht in paragraaf 2.15 Financiële activa en verplichtingen.

2.13 Resultaat vastgoedbeleggingen

De exploitatieopbrengsten, exploitatielasten en de reële waardemutaties uit vastgoedbeleggingen worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen onder het resultaat vastgoed-beleggingen. De grondslagen voor de bepaling van de reële waarde van vastgoedbeleggingen worden nader toegelicht in paragraaf 2.19 Vastgoed.

2.14 Overige resultaten

De post overige resultaten omvat alle resultaten die niet onder andere categorieën kunnen worden verantwoord.

43

2.15 Financiële activa en verplichtingen

RubriceringRabo Vastgoedgroep rubriceert de financiële activa en verplichtingen in de volgende waarderingscategorieën:

Kredieten en vorderingen zijn niet-afgeleide financiële activa met vaste of bepaalbare betalingen, die niet in een actieve markt zijn genoteerd. Deze activa ontstaan wanneer Rabo Vastgoedgroep geldmiddelen of diensten direct aan een klant verstrekt zonder het voornemen de lening te verhandelen of te verkopen. Leningen die zijn verstrekt met het voornemen om deze te verkopen, worden gerubriceerd onder ‘Overige activa’ en aangewezen als posten waarbij veranderingen in de reële waarde in de winst-en-verliesrekening worden verwerkt.

Financiële activa aangehouden tot einde looptijd zijn niet-afgeleide financiële activa met vaste of bepaalbare betalingen (bijvoorbeeld ‘schuldbewijzen’) en een vaste looptijd die Rabo Vastgoedgroep voornemens is en in staat is aan te houden tot het einde van de looptijd.

Rabo Vastgoedgroep heeft financiële instrumenten, die niet worden verworven of aangegaan om winst te genereren uit kortetermijnfluctuaties in prijzen of marges van handelaren, verantwoord als financiële activa en verplichtingen tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst-en-verliesrekening. Financiële activa en verplichtingen zijn door het management in deze categorie geclassificeerd bij eerste verwerking indien wordt voldaan aan één van de volgende criteria: • deze aanwijzing elimineert of vermindert significant een

inconsistente behandeling die anders zou zijn ontstaan bij het waarderen van de activa of verplichtingen of bij het erkennen van winsten of verliezen op verschillende waarderingsgrondslagen;

• de activa en verplichtingen zijn onderdelen van een groep van financiële activa, financiële verplichtingen of beide die gemanaged en beoordeeld worden op basis van de reële waarde in overeenstemming met een gedocumenteerde risicomanagementstrategie of investeringsstrategie; of

• het financieel instrument bevat een ‘embedded derivative’, tenzij het ‘embedded derivative’ geen significante impact heeft op de kasstromen of indien het evident is dat, met een beperkte of geen analyse, het niet apart hoeft te worden opgenomen.

Rente gerealiseerd of te betalen op financiële activa en verplichtingen tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst-en-verliesrekening wordt verantwoord als ‘Rentebaten’ of ‘Rentelasten’. Alle overige gerealiseerde en ongerealiseerde winsten en verliezen bij herwaardering van deze financiële instrumenten tegen reële waarde worden opgenomen onder ‘Resultaat uit financiële activa en verplichtingen tegen reële waarde’.

Financiële instrumenten aangehouden voor handels doeleinden zijn afgeleide financiële instrumenten die weliswaar als economische afdekkingen fungeren in het kader van de risicobeheerposities, maar niet kwalificeren voor hedge accounting volgens de specifieke regelgeving van IFRS en worden derhalve behandeld als voor handelsdoeleinden aangehouden derivaten.

Alle derivaten voor handelsdoeleinden met per saldo een positieve reële waarde, alsmede gekochte opties, worden verantwoord als financiële activa aangehouden voor handelsdoeleinden. Alle derivaten voor handelsdoeleinden met per saldo een negatieve waarde, alsmede geschreven opties, worden verantwoord als financiële verplichtingen aangehouden voor handelsdoeleinden.

Alle gerelateerde gerealiseerde en ongerealiseerde winsten en verliezen worden opgenomen onder ‘Resultaat uit financiële activa en verplichtingen tegen reële waarde’. Rente verdiend op voor handelsdoeleinden aangehouden financiële activa worden opgenomen onder ‘Rentebaten’ en rente betaald op voor handelsdoeleinden aangehouden financiële verplichtingen worden opgenomen onder ‘Rentelasten’.

Derivaten zijn afgeleide financiële instrumenten die geen of een geringe netto investering vereisen en waarbij de toekomstige verrekening afhankelijk is van een tarief dat als benchmark fungeert, bijvoorbeeld rentetarieven. De reële waarde van derivaten wordt beïnvloed door mutaties in de verwachte toekomstige kasstromen als gevolg van veranderingen in de onderliggende benchmark. Alle derivaten worden in de balans tegen reële waarde opgenomen. Reële-waardeveranderingen van derivaten worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen, behalve wanneer een post wordt aangemerkt als kasstroomhedge (zie 2.17 Hedge accounting).

Sommige hybride contracten bestaan uit zowel een afgeleide als een niet-afgeleide component. In dergelijke gevallen wordt de afgeleide component een ‘embedded derivative’ genoemd.


Wanneer de economische kenmerken van dergelijke in contracten besloten derivaten niet nauw zijn verbonden met die van het basiscontract, worden deze derivaten gescheiden van het basiscontract, tenzij het basiscontract is aangemerkt als een tegen reële waarde opgenomen post met veranderingen via het resultaat, en worden verantwoord op een wijze die overeenkomt met op zichzelf staande derivaten. Instrumenten die afscheidbare derivaten bevatten, bevinden zich doorgaans in de handelsportefeuille. Er kan ook voor worden gekozen om dergelijke samengestelde instrumenten tegen reële waarde op te nemen met verwerking van waardeveranderingen in de winst-en-verliesrekening.

Rabo Vastgoedgroep heeft financiële activa die zijn bedoeld om voor onbepaalde tijd te worden aangehouden en die kunnen worden verkocht om te voorzien in liquiditeits-behoeften of als reactie op wijzigingen in het rentetarief, wisselkoersen of aandelenkoersen, verantwoord als financiële activa tegen reële waarde met verwerking van waarde-veranderingen in de winst-en-verliesrekening.

Financiële verplichtingen niet aangehouden voor handels-doeleinden die niet zijn aangewezen als tegen reële waarde op te nemen posten met verwerking van waardeveranderingen in de winst-en-verliesrekening, worden opgenomen tegen geamortiseerde kostprijs.

Opname in en verwijdering van balansEen financieel actief (of een deel van een financieel actief ) wordt van de balans verwijderd als: • de rechten op de kasstromen uit het actief aflopen;• de rechten op de kasstromen uit het actief en nagenoeg alle

risico’s en voordelen van het eigendom van het actief worden overgedragen;

• een verplichting om de kasstromen uit het actief over te dragen verondersteld wordt en nagenoeg alle risico’s en voordelen worden overgedragen;

• een verplichting om de kasstromen uit het actief over te dragen verondersteld wordt; of

• niet alle economische risico’s en voordelen worden overgedragen of behouden maar de zeggenschap over het actief wordt overgedragen.

Indien Rabo Vastgoedgroep de zeggenschap over het actief behoudt maar niet nagenoeg alle risico’s en voordelen, wordt het actief verantwoord overeenkomstig de mate van de aanhoudende betrokkenheid van Rabo Vastgoedgroep.

Een gerelateerde verplichting wordt eveneens verantwoord overeenkomstig de mate van aanhoudende betrokkenheid. De verantwoording van de wijziging in de waarde van de verplichting geschiedt in overeenstemming met de verantwoording van wijzigingen in de waarde van het actief.

Aankopen en verkopen van beleggingen en verhandelde instrumenten worden opgenomen op de transactiedatum. Dit is de datum waarop Rabo Vastgoedgroep zich verplicht tot het kopen of verkopen van het onderliggende instrument.Kredieten en vorderingen en elders aangehouden tegoeden worden opgenomen op het moment dat zij door Rabo Vastgoedgroep worden verworven of gefinancierd en worden niet langer opgenomen op het moment dat zij worden afgewikkeld. Uitgegeven schuldbewijzen worden opgenomen per uitgiftedatum; toevertrouwde middelen worden opgenomen wanneer de geldmiddelen bij Rabo Vastgoedgroep worden gestort.

Overige financiële activa en verplichtingen, met inbegrip van derivaten, worden opgenomen op de balans wanneer Rabo Vastgoedgroep partij wordt in de contractuele bepalingen van het actief of de verplichting.

WaarderingAlle voor handelsdoeleinden aangehouden instrumenten en financiële activa en verplichtingen die zijn aangewezen als tegen reële waarde op te nemen posten, worden verwerkt tegen reële waarde, waarbij de transactiekosten direct ten laste van de winst-en-verliesrekening worden gebracht.

Alle derivaten worden in de balans opgenomen tegen reële waarde, waarbij veranderingen in de reële waarde in de winst-en-verliesrekening worden verwerkt, tenzij het derivaat in aanmerking komt voor verantwoording als kasstroomhedge.

Voor verkoop beschikbare financiële activa worden bij eerste waardering verantwoord tegen kostprijs en direct geherwaardeerd tegen reële waarde. De niet-gerealiseerde winsten en verliezen worden na aftrek van belastingen direct ten gunste of ten laste van het eigen vermogen gebracht. Indien voor verkoop beschikbare activa worden verkocht of worden geïncasseerd, wordt de cumulatieve winst of het cumulatieve verlies overgeboekt van het eigen vermogen naar ‘Resultaat uit financiële activa en verplichtingen tegen reële waarde’. Indien voor verkoop beschikbare activa een bijzondere waardevermindering hebben ondergaan, wordt dit verlies opgenomen als ‘Bijzondere waardeveranderingen kredieten

45

en vorderingen’ in de winst-en-verliesrekening. De waarde van een financieel actief is bijzonder verminderd wanneer de inschatting is dat de kostprijs blijvend hoger is dan de geschatte realiseerbare opbrengst waarde.

De eerste waardering van alle overige financiële activa en verplichtingen geschiedt tegen reële waarde, met inbegrip van direct toerekenbare transactiekosten. Daarna worden zij gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs met gebruik van de effectieve-rentemethode. Door toepassing van deze methode worden agio’s en disagio’s, inclusief daarvoor in aanmerking komende transactiekosten, opgenomen in de boekwaarde van het desbetreffende instrument en geamortiseerd op basis van de oorspronkelijke effectieve rentevoet van het instrument gedurende de periode tot de einddatum of de verwachte vervroegde aflossing.

Reële waarden worden ontleend aan genoteerde marktprijzen in liquide markten, mits deze beschikbaar zijn. Indien geen genoteerde marktprijs beschikbaar is, wordt de reële waarde van het instrument geschat aan de hand van prijsnoteringen van handelaren, prijsbepalingsmodellen en/of contante-waardemethoden. De in prijsbepalingsmodellen gehanteerde gegevens zijn in het algemeen in de markt waarneembare gegevens of kunnen van in de markt waarneembare gegevens worden afgeleid. Bij toepassing van een contante-waarde-methode worden de geschatte toekomstige kasstromen gebaseerd op de beste schattingen van het management. De bij deze methode gehanteerde disconteringsvoet is een marktgerelateerde voet per balansdatum voor instrumenten met vergelijkbare voorwaarden.

Ontvangen of betaalde rente wordt, ongeacht de rubricering van activa en verplichtingen in de balans, verwerkt in de winst-en-verliesrekening onder ‘Rentebaten’ of ‘Rentelasten’. Op soortgelijke wijze worden ontvangen dividenden verwerkt onder ‘Resultaat uit financiële activa en verplichtingen tegen reële waarde’.

2.16 Saldering

In het geval dat Rabo Vastgoedgroep hetzij de wettelijke hetzij de contractuele bevoegdheid en tevens het voornemen heeft financiële activa en verplichtingen gesaldeerd of gelijktijdig af te wikkelen, worden deze gesaldeerd en wordt het saldo in de balans opgenomen.

Vanwege tijdsverschillen in feitelijke kasstromen worden derivaten met een positieve reële waarde over het algemeen niet gesaldeerd met derivaten met een negatieve reële waarde, zelfs niet als zij bij dezelfde tegenpartij worden aangehouden.

2.17 Hedge accounting

Rabo Vastgoedgroep maakt als onderdeel van het risicobeheer gebruik van afgeleide instrumenten voor het beheer van posities die blootstaan aan rente-, valuta- en kredietrisico’s, met inbegrip van posities die voortvloeien uit toekomstige transacties. Rabo Vastgoedgroep past kasstroomhedge accounting toe wanneer transacties voldoen aan bepaalde criteria die gelden voor de administratieve verwerking van hedgetransacties (‘Hedge accounting’).

Een hedgerelatie komt in aanmerking voor hedge accounting indien: • er bij het aangaan van de hedge formele documentatie van

de hedgetransactie aanwezig is;• de hedge naar verwachting zeer effectief zal zijn;• de effectiviteit van de hedge betrouwbaar kan worden

bepaald;• de hedge gedurende de hele verslagperiode zeer effectief is;

en• voor het afdekken van toekomstige transacties: de transactie

zeer waarschijnlijk zal plaatsvinden en dit neerkomt op een blootstelling aan bewegingen in kasstromen die uiteindelijk het netto resultaat zouden kunnen beïnvloeden.

Een afgedekte positie kan zijn een actief, een verplichting, een vaststaande verplichting, een zeer waarschijnlijke toekomstige transactie of een netto investering in een buitenlandse entiteit (a) waarmee de entiteit wordt blootgesteld aan het risico van veranderingen in de reële waarde of toekomstige kasstromen en (b) die wordt aangemerkt als afgedekte positie. Het afgedekte risico betreft met name rente- of valutabewegingen. Voor kredietrisicoderivaten (ook wel aangeduid als ‘Credit Default Swaps’) wordt geen hedge accounting toegepast.

In overeenstemming met het bovenstaande beoordeelt Rabo Vastgoedgroep formeel, zowel bij het aangaan van de hedge relatie als gedurende de looptijd daarvan, of de derivaten waarvan gebruik is gemaakt ten behoeve van hedgetransacties zeer effectief zijn (geweest) voor het opvangen van veranderingen in de reële waarde of kasstromen van de afgedekte positie.


Een hedge wordt normaliter geacht zeer effectief te zijn indien Rabo Vastgoedgroep, vanaf het begin en gedurende de gehele looptijd, kan verwachten, en de werkelijke resultaten hierop wijzen, dat veranderingen in de reële waarde of de kasstromen van de afgedekte positie worden gecompenseerd door veranderingen in de reële waarde of kasstromen van het hedge-instrument, binnen een bandbreedte van 80% tot 125%.

Een hedgerelatie is zeer effectief als Rabo Vastgoedgroep daarmee bewerkstelligt dat veranderingen in de reële waarde of kasstromen voor het afgedekte risico worden gecompenseerd. Het ineffectieve deel van een hedgerelatie (de mate waarin de veranderingen in de reële waarde van het derivaat verschillen van de veranderingen in de reële waarde van de afgedekte positie of de mate waarin veranderingen in de verwachte kasstromen van het derivaat verschillen van de verwachte veranderingen in de kasstromen van de afgedekte positie) en de winsten en verliezen op componenten van een derivaat die bij de beoordeling van de effectiviteit van de hedgetransactie buiten beschouwing worden gelaten, worden direct in het resultaat verwerkt.

Rabo Vastgoedgroep zal hedge accounting beëindigen indien:a) vastgesteld wordt dat een derivaat niet of niet langer zeer

effectief is als hedge-instrument;b) het derivaat afloopt of wordt verkocht, beëindigd of

uitgeoefend;c) de afgedekte positie vervalt of wordt verkocht of

terugbetaald;d) een voorziene transactie niet langer als zeer waarschijnlijk

wordt beschouwd; ofe) het financieel instrument niet langer als een hedge wordt

aangemerkt.

Vervolgens worden eventueel hieraan gerelateerde derivaten verwerkt als financiële instrumenten aangehouden voor handelsdoeleinden, tenzij deze opnieuw als hedge worden aangemerkt in een nieuwe hedgerelatie.

In het eigen vermogen verwerkte cumulatieve winst of verlies wordt overgeboekt naar de winst-en-verliesrekening op het moment dat de afgedekte transactie het netto resultaat beïnvloedt en wordt gepresenteerd op dezelfde regel als de afgedekte transactie. In het uitzonderlijke geval dat de afgedekte transactie naar verwachting niet langer zal plaats-vinden, wordt de cumulatieve winst die of het cumulatieve verlies dat is opgenomen in het eigen vermogen, direct over-geboekt naar de winst-en-verliesrekening.

2.18 Waardeverminderingen van financiële activa

Rabo Vastgoedgroep beoordeelt op elke balansdatum of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waarde-vermindering van een financieel actief of een groep financiële activa. Een financieel actief of een groep financiële activa heeft een bijzondere waardevermindering ondergaan indien er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waarde-vermindering als gevolg van een of meer gebeurtenissen die zich hebben voorgedaan na de eerste opname van het actief en vóór de balansdatum (een ‘tot verlies leidende gebeurtenis’) en een dergelijke gebeurtenis een nadelig effect heeft op de geschatte toekomstige kasstromen uit het financieel actief of de groep financiële activa. Uitsluitend als en voor zover dit het geval is, wordt er een bijzonder waardeverminderingsverlies opgenomen.

Objectieve aanwijzingen voor waardeverminderingen van een financieel actief of een groep financiële activa bestaan uit waarneembare gegevens die ter kennis van Rabo Vastgoedgroep komen omtrent de volgende tot verlies leidende gebeurtenissen:• aanzienlijke financiële problemen van de emittent of

debiteur;• contractbreuk, zoals achterstallige rentebetalingen of

aflossingen;• een concessie die de kredietgever om economische of

juridische redenen verleent aan de kredietnemer in verband met financiële problemen van de kredietnemer en die de kredietgever anders niet zou overwegen te verlenen;

• waarschijnlijk faillissement van de kredietnemer of waarschijnlijke financiële herstructurering van de kredietnemer;

• het wegvallen van een actieve markt voor het betreffende financieel actief of (een deel van) een groep financiële activa vanwege financiële problemen; of

• waarneembare gegevens die erop wijzen dat er sprake is van een meetbare afname van de geschatte toekomstige kasstromen uit een groep financiële activa sinds de eerste opname van die activa, hoewel de afname nog niet kan worden vastgesteld bij de individuele financiële activa in de groep, waaronder:1 nadelige veranderingen in de betalingsstatus van

kredietnemers in de groep financiële activa; en2 nationale of lokale economische omstandigheden die

correleren met achterstallige betalingen ten aanzien van activa in de groep financiële activa.

47

Rabo Vastgoedgroep beoordeelt eerst of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardevermindering van financiële activa (met inbegrip van eventuele daaraan gerelateerde faciliteiten en garanties) die ieder afzonderlijk significant zijn, en doet dit individueel of collectief voor financiële activa die afzonderlijk niet significant zijn. Indien Rabo Vastgoedgroep vaststelt dat er geen objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardevermindering van een afzonderlijk beoordeeld financieel actief, wordt dit actief toegevoegd aan een groep financiële activa met vergelijkbare kenmerken qua kredietrisico, waarna deze groep collectief wordt beoordeeld op bijzondere waardevermindering. Financiële activa waarvoor individueel wordt vastgesteld dat er sprake is van bijzondere waardevermindering, worden niet meegenomen in een collectieve beoordeling van bijzondere waardevermindering.

Voor kredieten en vorderingen en activa aangehouden tot einde looptijd wordt het verlies uit hoofde van bijzondere waardevermindering bepaald op het verschil tussen de boek-waarde van het actief en de contante waarde van toekomstige kasstromen, verdisconteerd tegen de oorspronkelijke effectieve rente van het actief. Het verlies wordt opgenomen in de winst-en-verliesrekening onder ‘Bijzondere waardeveranderingen’. Deze post is inclusief veranderingen in kredietvoorzieningen voor groepen van financiële activa met vergelijkbare kenmerken qua kredietrisico, die collectief op bijzondere waardeverminderingen worden beoordeeld; de zogenaamde ‘Nog niet gerapporteerde verliezen op kredieten en vorderingen (IBNR)’.

In de berekening van de contante waarde van geschatte toekomstige kasstromen van een financieel actief waarvoor zakelijke zekerheden zijn verstrekt, wordt rekening gehouden met de kasstromen die kunnen ontstaan bij uitwinning van de zekerheden, ongeacht of uitwinning al dan niet waarschijnlijk is, minus de kosten die gemaakt moeten worden om de zeker-heden te verkrijgen en te verkopen.

Toekomstige kasstromen in een groep financiële activa die collectief op bijzondere waardevermindering worden beoordeeld, worden geschat op basis van de contractuele kasstromen van de kredieten in de portefeuille en historische verliesgegevens voor kredieten met kredietrisicokenmerken die vergelijkbaar zijn met die van kredieten in de portefeuille. Historische verliesgegevens worden aangepast op basis van actuele waarneembare gegevens, zodat rekening wordt gehouden met actuele omstandigheden die geen rol speelden

in de periode waarop de historische verliesgegevens betrekking hebben en de effecten worden geëlimineerd van omstandig-heden in de historische periode die thans niet meer actueel zijn.

De methodologie en veronderstellingen waarvan bij het schatten van toekomstige kasstromen gebruik is gemaakt, worden regelmatig geëvalueerd om eventuele verschillen tussen geschatte verliezen en daadwerkelijk opgetreden verliezen te verminderen. Het effect van veranderingen in schattingen en realiseringen wordt opgenomen in de winst- en-verliesrekening onder ‘Bijzondere waardeveranderingen’.

Rentebaten na bijzondere waardevermindering worden opgenomen op basis van de oorspronkelijke effectieve-rentevoet die voor het bepalen van het bijzondere waardeverminderingsverlies is gehanteerd bij de berekening van de contante waarde van de toekomstige kasstromen.

Wanneer een krediet oninbaar is, wordt het afgeboekt op de betreffende voorziening voor bijzondere waardevermindering kredieten. Afboeking van dergelijke kredieten vindt plaats nadat alle vereiste procedures zijn afgerond en het bedrag van het verlies is vastgesteld. Bedragen die na afboeking alsnog worden geïnd, worden ten gunste van de winst-en-verlies-rekening gebracht onder ‘Bijzondere waardeveranderingen’.

Activa die in het kader van een afwikkelingsprocedure worden verkregen in ruil voor kredieten en vorderingen, worden opgenomen als verkoop van het krediet/vordering en verkrijging van het actief. Indien als gevolg van de transactie zeggenschap over een entiteit wordt verkregen, wordt de betreffende entiteit geconsolideerd.

Om te beoordelen of zich een bijzondere waardevermindering van voor verkoop beschikbare schuldbewijzen en eigen- vermogeninstrumenten heeft voorgedaan, wordt een significante of langdurige daling van de reële waarde van deze schuldbewijzen en eigen-vermogeninstrumenten tot onder de verkrijgingsprijs in aanmerking genomen. Indien hiervoor aanwijzingen zijn, wordt het cumulatieve nettoverlies dat eerder direct ten laste van het eigen vermogen is gebracht, overgeboekt van het eigen vermogen naar ‘Resultaat uit financiële activa en verplichtingen tegen reële waarde’.

Teruggenomen waardeverminderingen van schuldbewijzen, met inbegrip van voor verkoop beschikbare schuldbewijzen, worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord. Teruggenomen waardeverminderingen van aandelen worden


niet in de winst-en-verliesrekening verantwoord; reële-waarde-stijgingen van aandelen na bijzondere waarde vermindering worden direct in het eigen vermogen verantwoord.

2.19 Vastgoed

Hieronder vallen actiefposten die betrekking hebben op de ontwikkeling en exploitatie van vastgoed. De posten zijn als volgt onderverdeeld: • bouwterreinen en vereveningsfondsen;• onderhanden werk; • handelsdebiteuren vastgoed;• gereed product; en• vastgoedbeleggingen.

Bouwterreinen en vereveningsfondsenTerreinen worden gewaardeerd tegen kostprijs, met inbegrip van toegerekende rente en bijkomende kosten voor de aankoop en het bouwrijp maken, of de lagere netto realiseerbare waarde. De netto realiseerbare waarde voor terreinen is de hoogste van de directe opbrengstwaarde (verkoop) en de indirecte opbrengstwaarde (ontwikkeling). Voor grond waarop volgens het bestemmingsplan geen speciale bestemming rust, wordt, indien er geen zekerheid bestaat dat de grond bebouwd zal worden, geen rente toegerekend. In de kostprijs van grond is niet de voorwaardelijke verplichting opgenomen die afhankelijk is van toekomstige bestemmingswijziging op de betreffende grond. De vereveningsfondsen hebben betrekking op geactiveerde bouwrechten aangekocht van derden, naast bouwrechten die zijn ontstaan bij verkoop van terreinen aan gemeentelijke overheden of andere partijen als het saldo van de kostprijs van de terreinen en de verkoopopbrengst. Geactiveerde reële waarde heeft betrekking op geactiveerde overwaarde bij acquisities specifiek toegewezen aan terreinen. Zowel de vereveningsfondsen als de geactiveerde reële waarde, eventueel verminderd met noodzakelijke afschrijvingen, dienen te worden terugverdiend uit toekomstige bouwprojecten.

Onderhanden werkOnderhanden werk betreft verkochte en onverkochte commercieel vastgoedprojecten, alsmede verkochte en onverkochte woningbouwprojecten in aanbouw of voorbereiding. Onderhanden werk wordt gewaardeerd tegen gemaakte kosten vermeerderd met toegerekende rente, of lagere netto realiseerbare waarde. Indien het project kwalificeert als overeenkomst voor de constructie van vastgoed

in opdracht van derden, geldt dat eveneens het resultaat naar gelang de voortgang van het project wordt verantwoord onder het onderhanden werk. Verwachte verliezen op projecten worden onmiddellijk in mindering gebracht op het onder-handen werk. Indien de koper geen of slechts beperkte invloed heeft, maar er wel sprake is van een geleidelijke overgang van het risico naar de afnemer gedurende de bouw, wordt eveneens het resultaat naar gelang de voortgang van het project verantwoord onder het onderhanden werk. Indien deze geleidelijke overdracht van het risico ontbreekt, dan vindt de resultaatverantwoording pas plaats op moment van oplevering.Aan kopers en opdrachtgevers gefactureerde termijnen worden in mindering gebracht op onderhanden werk. Indien voor een project het saldo negatief is (de gefactureerde termijnen bedragen meer dan de geactiveerde kosten), wordt het saldo op dat project overgeboekt naar ‘Overige verplichtingen’.

Handelsdebiteuren vastgoedHandelsdebiteuren vastgoed betreft vorderingen op kopers van commercieel vastgoed en woningbouw. De vorderingen kunnen zowel vervallen, nog niet betaalde termijnen betreffen op onderhanden werk als de gehele koopsom bij gereed product.

Gereed productNiet-verkocht en zelf-ontwikkeld commercieel vastgoed en woningen worden opgenomen tegen kostprijs of lagere netto realiseerbare waarde.

Waardedalingen bouwterreinenMinimaal één keer per jaar en in het geval van indicaties wordt de netto realiseerbare waarde van alle bouwterreinen berekend. De netto realiseerbare waarde van bouwterreinen is de hoogste van de directe opbrengstwaarde en de indirecte opbrengstwaarde. De directe opbrengstwaarde is de geschatte waarde bij verkoop minus de geschatte kosten om de verkoop te realiseren. De indirecte opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs in het kader van de normale bedrijfsvoering minus de geschatte kosten van voltooiing en de geschatte kosten die nodig zijn om de verkoop te realiseren, waarbij de verwachte kasstromen contant worden gemaakt tegen de gewogen gemiddelde kapitaalvoet. Bij de berekening van de indirecte opbrengstwaarde worden scenario´s uitgewerkt waarbij zoveel mogelijk rekening wordt gehouden met locatiespecifieke zaken en bedrijfsspecifieke parameters en omstandigheden. Bij het bepalen van de gewogen gemiddelde kapitaalvoet wordt rekening gehouden met de verwachte vermogensstructuur,

49

operationele risico’s en Rabo Vastgoedgroep-specifieke omstandigheden. Een afwaardering wordt geboekt indien de kostprijs hoger is dan zowel de indirecte opbrengst waarde als de directe opbrengstwaarde.

Waardedalingen onderhanden werk De boekwaarde van het onverkochte onderhanden werk wordt jaarlijks getoetst op indicaties van mogelijke waardedalingen. Indien een indicatie aanwezig is, wordt de indirecte opbrengst-waarde van het onderhanden werk ingeschat; in de meeste gevallen met een interne of externe taxatie. De indirecte opbrengst waarde is de geschatte verkoopprijs in het kader van de normale bedrijfsvoering minus de geschatte kosten van voltooiing en de geschatte kosten die nodig zijn om de verkoop te realiseren. Indien de kostprijs de verwachte indirecte opbrengst waarde overstijgt, wordt een afwaardering verantwoord voor zover deze voor rekening komt van Rabo Vastgoedgroep.

Waardedalingen gereed productMinimaal één keer per jaar en in het geval van indicaties wordt de netto realiseerbare waarde van gereed product berekend. Voor gereed product is de netto realiseerbare waarde over het algemeen gelijk aan de directe opbrengstwaarde, die in de meeste gevallen met een interne of externe taxatie wordt bepaald. Indien de kostprijs de verwachte directe opbrengst-waarde overstijgt, wordt een afwaardering verantwoord voor zover deze voor rekening komt van Rabo Vastgoedgroep.

VastgoedbeleggingenVastgoedbeleggingen worden opgenomen tegen reële waarde. De reële waarde wordt bepaald op de meest waarschijnlijke prijs die redelijkerwijs per balansdatum in de markt kan worden verkregen. De reële waarde is gebaseerd op de huidige prijzen in een actieve markt voor soortgelijk vastgoed op dezelfde locatie en in dezelfde staat. Indien deze informatie ontbreekt wordt de reële waarde in de meeste gevallen bepaald met behulp van een discounted cashflow-waarderingsmethode of op basis van kapitalisatie tegen netto aanvangsrendementen van vergelijkbare transacties.

Eventuele winsten of verliezen die voortvloeien uit reële-waarde veranderingen, worden opgenomen in de winst-en-verliesrekening onder ‘Resultaat vastgoedbeleggingen’.

2.20 Deelnemingen

Deelnemingen zijn die ondernemingen waarin Rabo Vastgoed-groep invloed van betekenis heeft op het operationele en financiële beleid, maar waarover Rabo Vastgoedgroep geen zeggenschap heeft. Rabo Vastgoedgroep bezit over het algemeen tussen 20% en 50% van de stemrechten in deze ondernemingen.

Deelnemingen worden volgens de netto vermogenswaarde verantwoord. Volgens deze methode wordt de deelneming bij eerste opname verantwoord tegen kostprijs en vervolgens verhoogd (of verlaagd) met de nettowinst (of het nettoverlies) na de overname, overige mutaties die het eigen vermogen van de deelneming beïnvloeden en eventueel noodzakelijke aanpassingen voor waardeverminderingen. Indien het aandeel van Rabo Vastgoedgroep in verliezen hoger is dan de boekwaarde van de deelneming, wordt de boekwaarde verlaagd tot nihil en wordt de verantwoording van verdere verliezen stopgezet, behalve voor zover Rabo Vastgoedgroep verplichtingen is aangegaan of betalingen heeft verricht namens de deelneming.

2.21 Immateriële activa

Door Rabo Vastgoedgroep verworven immateriële activa worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs verminderd met cumulatieve amortisatie en cumulatieve bijzondere waarde-verminderingen. De immateriële activa bestaan uit aangeschafte licenties en software. De amortisatie geschiedt lineair ten laste van de winst-en-verliesrekening gedurende de geschatte gebruiksduur van het immaterieel actief. Voor aangeschafte licenties hanteert Rabo Vastgoedgroep een geschatte gebruiksduur van 10 jaar en voor software hanteert Rabo Vastgoedgroep een geschatte gebruiksduur van 3 tot 5 jaar.

Kosten in verband met onderhoud van immateriële activa worden als last opgenomen in de winst-en-verliesrekening in de periode waarin ze worden gemaakt.

2.22 Onroerende zaken en bedrijfsmiddelen

Onroerende zaken en bedrijfsmiddelen in eigen gebruik worden gewaardeerd tegen historische kostprijs verminderd met cumulatieve afschrijvingen en eventuele waarde verminderingen.


Als onroerende zaken en bedrijfsmiddelen zijn samengesteld uit belangrijke componenten met een verschillende gebruiks-duur, worden deze componenten elk afzonderlijk verwerkt. Toevoegingen en uitgaven na eerste verwerking worden geactiveerd uitsluitend voor zover zij naar verwachting de toekomstige economische voordelen van het actief doen toenemen. Uitgaven ter vervanging van componenten worden afzonderlijk geactiveerd. Alle overige uitgaven worden als last in de winst-en-verliesrekening opgenomen op het moment dat zij worden gedaan.

Wanneer onroerende zaken en bedrijfsmiddelen buiten gebruik worden gesteld of worden afgestoten, wordt het verschil tussen de verkoopopbrengst minus kosten en de boekwaarde opgenomen in de winst-en-verliesrekening.

Investeringen in gehuurde gebouwen (langetermijn-verbeteringen of verbouwingen van gehuurde objecten) worden tegen kostprijs (verkrijgingsprijs) opgenomen en lineair af -geschreven op basis van de gebruiksduur (gewoonlijk gelijk aan de resterende looptijd van de betreffende huurovereenkomst).

Afschrijvingen worden lineair ten laste van de winst-en-verliesrekening gebracht gedurende de geschatte gebruiks-duur van onroerende zaken en bedrijfsmiddelen, waarbij de geschatte gebruiksduur per belangrijk component wordt bepaald. Op terreinen wordt niet afgeschreven.

Rabo Vastgoedgroep hanteert in het algemeen de volgende geschatte gebruiksduur:• gebouwen in eigen gebruik 5 – 40 jaar• bedrijfsmiddelen 1 – 5 jaar

Om rekening te houden met eventuele wijzigingen in omstandigheden, worden afschrijvingspercentages, afschrijvingsmethoden en restwaarden van onroerende zaken en bedrijfsmiddelen periodiek getoetst.

2.23 Vastgoed geclassificeerd als aangehouden voor verkoop

Vastgoed wordt aangewezen als aangehouden voor verkoop indien de boekwaarde daarvan hoofdzakelijk gerealiseerd zal worden door middel van een verkooptransactie en niet door het voortgezette gebruik. Hierbij is het vereist dat de verkoop zeer waarschijnlijk is en dat het vastgoed dat wordt afgestoten direct beschikbaar is voor verkoop in haar huidige staat. De

verkoop wordt als zeer waarschijnlijk beschouwd indien het management zich verbonden heeft aan de verkoop, er een verkoopplan is opgesteld, er actief wordt gezocht naar (potentiële) kopers die het vastgoed tegen een redelijke prijs willen overnemen en de transactie naar verwachting binnen één jaar na het moment van classificatie als aangehouden voor verkoop zal plaatsvinden. Tenslotte moet in de beoordeling rekening worden gehouden met het feit of goedkeuring van de aandeelhouders aannemelijk is. Voor verkoop aangehouden vastgoed wordt gewaardeerd tegen de reële waarde en wordt afzonderlijk van de andere activa in de balans opgenomen.

Vastgoed geclassificeerd als aangehouden voor verkoop wordt gewaardeerd tegen de boekwaarde of, indien lager, de reële waarde minus de verwachte verkoopkosten. Bij Rabo Vastgoedgroep heeft herrubricering tot nu toe alleen plaatsgevonden voor vastgoedbeleggingen. Het vastgoed geclassificeerd als aangehouden voor verkoop is op dit moment dan ook volledig tegen reële waarde meegenomen.

2.24 Pensioen en andere regelingen na pensionering

Voor de medewerkers in Nederland en voor de meeste medewerkers in het buitenland zijn pensioen- of andere oudedagsregelingen getroffen in overeenstemming met de in die landen bestaande voorschriften en gebruiken. Deze regelingen zijn grotendeels bij afzonderlijke pensioenfondsen of bij andere externe partijen ondergebracht.

Met ingang van 1 augustus 2008 vallen de werknemers van Rabo Vastgoedgroep in Nederland onder de pensioenregeling van Rabobank Pensioenfonds. Tot mei 2013 diende deze pensioenregeling voor Rabo Vastgoedgroep te worden beschouwd als een toegezegd-pensioenregeling die risico’s deelt tussen verschillende entiteiten onder gemeenschappelijke zeggenschap (Rabobank Nederland). De netto kosten uit hoofde van deze toegezegd-pensioenregeling voor het pensioenplan als geheel werden niet als zodanig door Rabobank Nederland doorbelast aan de groepsentiteiten. Rabobank Nederland verwerkte daarom deze toegezegd-pensioenregeling in haar geconsolideerde jaarrekening als toegezegd-pensioenregeling en Rabo Vastgoedgroep verwerkt de periodieke pensioenbijdrage als toegezegde-bijdrageregeling.

51

Vanaf mei 2013 is de pensioenregeling van de Rabobank gewijzigd en deze kwalificeert nu als toegezegde-bijdrageregeling, waarbij de verplichting van de Rabobank in principe is beperkt tot de verschuldigde premiebetalingen onder aftrek van reeds betaalde bijdragen. Aangezien de oude pensioenregeling door Rabo Vastgoedgroep reeds als toegezegde-bijdrageregeling werd behandeld, heeft deze wijziging geen impact op de jaarrekening van Rabo Vastgoedgroep.

Met bovenstaande wijziging in de pensioenregeling van de Rabobank classificeren alle door Rabo Vastgoedgroep gebruikte pensioen- en andere oudedagsregelingen als toegezegde-bijdrageregeling.

2.25 Voorzieningen

Rabo Vastgoedgroep treft een voorziening wanneer ze een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting heeft als gevolg van een gebeurtenis in het verleden, het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling van die verplichting een uitstroom van middelen nodig is en een betrouwbare schatting van de verplichting kan worden gemaakt. Indien het effect van materiële betekenis is, worden voorzieningen bepaald door de toekomstige kasstromen contant te maken tegen een disconterings voet vóór belasting waarin de actuele markt-tarieven tot uitdrukking komen, alsmede, voor zover van toepassing, de risico’s die specifiek zijn voor de verplichting. Primaire en secundaire personeelsvoorzieningen Overige rechten na pensionering, waaronder bijdragen aan ziektekostenverzekering, jubileumuitkeringen, senioren-regelingen, hypotheekrentekortingen en uitkeringen aan niet-actieve medewerkers, worden berekend op basis van actuariële veronderstellingen.

GarantiefondsDit fonds betreft de aangegane garantieverplichtingen met betrekking tot verkochte en opgeleverde woningen. Eigenaren van deze woningen verkrijgen bij aankoop een garantie-certificaat dat tien jaar geldig is. De daaruit voortvloeiende financiële verplichtingen worden uit dit fonds voldaan. Per rapportagedatum wordt berekend of de omvang van het garantiefonds aansluit bij de verwachte financiële verplichtingen. Een eventueel verschil wordt in de winst-en-verliesrekening verantwoord.

HerstructureringsvoorzieningenEen herstructureringsvoorziening wordt opgenomen indien er op balansdatum een feitelijke verplichting bestaat. Dit laatste is het geval wanneer een gedetailleerd plan is goedgekeurd en bij de bij het plan betrokken partijen een gefundeerde verwachting is gewekt door met de uitvoering van het plan een aanvang te maken of de belangrijkste kenmerken van het plan bekend te maken. Alleen kosten die direct betrekking hebben op de herstructurering worden meegenomen in de voorziening.

Overige voorzieningenOverige voorzieningen betreffen hoofdzakelijk andere garanties en juridische claims.

2.26 Overige verplichtingen

Onder de overige verplichtingen zijn onder andere opgenomen het negatieve saldo bouwterreinen en het negatieve saldo onderhanden werk. Deze vormen per saldo een verplichting aan klanten indien meer in rekening is gebracht dan de huidige boekwaarde. De grondslagen voor de bepaling van de waarde van de bouwterreinen en het onderhanden werk worden nader toegelicht in paragraaf 2.19 Vastgoed.

2.27 Acute en latente belastingen

Verschuldigde belastingen worden als last opgenomen in de periode waarin de winsten ontstaan, op basis van de geldende belastingwetgeving in het desbetreffende rechtsgebied, waarbij Rabo Vastgoedgroep haar belastingpositie berekent en verantwoord alsof zij zelfstandig belastingplichtig is. Het toekomstig fiscaal voordeel van voorwaarts verrekenbare verliezen wordt opgenomen als een actief wanneer het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn waarmee deze verliezen kunnen worden verrekend.

Niet-latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden uitsluitend gesaldeerd als zij binnen dezelfde fiscale eenheid ontstaan en zowel de wettelijke bevoegdheid als het voornemen bestaat om de vorderingen en verplichtingen gesaldeerd af te wikkelen of gelijktijdig te realiseren. Nederlandse vennootschappen waarin Rabo Vastgoedgroep (on)middellijk een 100% belang heeft, worden in het algemeen opgenomen in de fiscale eenheid van Rabobank Nederland, waarbij de afrekening via Rabobank Nederland loopt.


Latente belastingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen ten behoeve van de financiële verslaggeving en de fiscale boekwaarde van deze activa en verplichtingen. De belangrijkste tijdelijke verschillen vloeien voort uit vastgoed ontwikkelings-activiteiten en de reële waarde van derivatencontracten. Voor de volgende tijdelijke verschillen wordt geen voorziening getroffen: de eerste opname van activa of verplichtingen die noch de commerciële noch de fiscale winst beïnvloeden en verschillen die verband houden met investeringen in dochter ondernemingen en joint ventures voor zover zij in de voorzienbare toekomst waarschijnlijk niet zullen worden teruggenomen. Het bedrag van de latente belastingen is gebaseerd op de wijze waarop de boekwaarde van de activa en verplichtingen naar verwachting zal worden gerealiseerd of afgewikkeld, waarbij de belastingtarieven die zijn vastgesteld op balansdatum, dan wel waartoe materieel reeds is besloten, worden gehanteerd. Er wordt uitsluitend een latente belasting-vordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van de vordering kunnen worden aangewend.

2.28 Uitgegeven schuldbewijzen

Uitgegeven schuldbewijzen worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs met gebruik van de effectieve-rentemethode, tenzij de schuldbewijzen een hybride karakter hebben en worden aangemerkt als tegen reële waarde op te nemen posten met verwerking van waardeveranderingen in de winst-en-verliesrekening.

Uitgegeven financiële instrumenten of hun componenten worden gerubriceerd als verplichtingen indien Rabo Vastgoedgroep volgens contractuele bepalingen in overwegende mate een verplichting heeft om geldmiddelen of een ander financieel actief aan de houder te leveren, financiële instrumenten te ruilen onder voorwaarden die mogelijk nadelig zijn of op een andere wijze aan de verplichting te voldoen dan door de ruil van een vast bedrag aan geldmiddelen of een ander financieel actief voor een vast aantal van de eigen-vermogeninstrumenten.

Uitgegeven financiële instrumenten of hun componenten worden gerubriceerd als eigen-vermogeninstrumenten indien zij niet als verplichting kunnen worden aangemerkt en een restbelang in de activa van Rabo Vastgoedgroep vertegen-woordigen. Indien uitgegeven financiële instrumenten zowel

een vreemd-vermogencomponent als een eigen-vermogen-component bevatten, worden deze componenten afzonderlijk verwerkt. De eigen-vermogen component wordt alsdan opgenomen tegen het bedrag dat overblijft nadat op het totale instrument de afzonderlijk bepaalde reële waarde van de vreemd-vermogencomponent in mindering is gebracht.

2.29 Aandelenkapitaal en reserves

Dividend op gewone aandelen wordt ten laste van het eigen vermogen gebracht in de periode waarin het door de aandeelhouder wordt goedgekeurd.

2.30 Winst- en verliesposten niet opgenomen in het resultaat

Reserve kasstroomhedgesDeze post omvat het effectieve deel van de cumulatieve reële-waardeveranderingen van uitgevoerde kasstroomhedges.

Reserve voor verkoop beschikbare financiële activaDe niet-gerealiseerde winsten en verliezen met betrekking tot voor verkoop beschikbare financiële activa worden na aftrek van belastingen direct ten gunste of ten laste van het eigen vermogen gebracht. Indien voor verkoop beschikbare activa worden verkocht of worden geïncasseerd, wordt de cumulatieve winst of het cumulatieve verlies overgeboekt van het eigen vermogen naar ‘Resultaat uit financiële activa en verplichtingen tegen reële waarde’.

2.31 Overzicht van kasstromen

Voor wat betreft het overzicht van kasstromen worden onder kasmiddelen verstaan de aanwezige kasmiddelen en de per saldo aanwezige nostrotegoeden bij andere banken.

Het op de indirecte berekeningsmethode gebaseerde overzicht van kasstromen geeft inzicht in de herkomst van de kas middelen die gedurende het jaar beschikbaar zijn gekomen en de wijze waarop de kasmiddelen gedurende het jaar zijn aangewend. De kasstromen worden gesplitst naar operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. Mutaties in kredieten en vorderingen en interbancaire deposito’s zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Investerings-activiteiten omvatten aan- en verkopen en aflossingen inzake

53

financiële beleggingen, alsmede de aan- en verkopen van deelnemingen en van onroerende zaken en bedrijfsmiddelen. De uitgifte van aandelen en de opname en aflossing van lang vreemd vermogen worden als financieringsactiviteit aangemerkt.

Mutaties uit hoofde van valutaomrekenverschillen worden, evenals de consolidatie-effecten bij de verwerving van entiteiten, voor zover van materiële betekenis, uit de kasstromen geëlimineerd.


3 RenteresultaatDe rentebaten kunnen als volgt worden onderverdeeld:

2013 2012

Kredieten en vorderingen bankiers 16.891 16.415Kredieten en vorderingen private en publieke sector 660.385 731.988Overige renteopbrengsten 12.426 6.390Subtotaal 689.702 754.793

Financiële activa tegen reële waarde 85.679 101.530Totaal rentebaten 775.381 856.323

De rentelasten kunnen als volgt worden onderverdeeld:

2013 2012

Verplichtingen bankiers 270.170 327.127Verplichtingen private en publieke sector 9.841 13.226Uitgegeven schuldbewijzen – 4.632Achtergestelde leningen – 158Garantieprovisies 10.039 8.427Overige 3.695 4.752Subtotaal 293.745 358.322

Financiële verplichtingen tegen reële waarde 170.113 195.005Totaal rentelasten 463.858 553.327

De rentebaten en -lasten uit hoofde van kredieten en vorderingen hebben met name betrekking op de commerciële financieringsactiviteiten van Rabo Vastgoedgroep. De post garantieprovisies heeft betrekking op kosten voor door gelieerde ondernemingen van Rabobank Nederland afgegeven garanties op door Rabo Vastgoedgroep verstrekte kredieten. Financiële activa en verplichtingen tegen reële waarde betreffen de rentecomponent van afgesloten derivaten ter afdekking van het renterisico.

De daling in de totale rentelasten wordt met name veroorzaakt door een lager rentetarief in rekening gebracht door de Rabobank.

De rentebaten en -lasten die betrekking hebben op transacties met verbonden partijen worden toegelicht in 46 Verbonden partijen.

Toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening

55

4 ProjectresultaatDe projectbaten kunnen als volgt worden onderverdeeld:

2013 2012

Woningbouw 1.340.143 1.350.215Commercieel vastgoed 263.424 294.083Diensten 16.425 29.321Totaal projectbaten 1.619.992 1.673.619

De projectlasten kunnen als volgt worden onderverdeeld:

2013 2012

Woningbouw (inclusief bouwterreinen) 1.733.287 1.205.987Commercieel vastgoed 391.572 406.689Diensten 843 19.868Totaal projectlasten 2.125.702 1.632.544

In de projectlasten is een bedrag van € 690 miljoen (2012: € 194 miljoen) aan afwaarderingen opgenomen. De afwaardering op woningbouw bedraagt € 570 miljoen (2012: € 39 miljoen) en heeft met name betrekking op afwaarderingen van bouwterreinen en vereveningsfondsen. De afwaardering op commercieel vastgoed bedraagt € 120 miljoen (2012: € 108 miljoen). De afwaarderingen zijn het gevolg van verslechterde marktomstandigheden voor commercieel vastgoed waardoor vooruitzichten in de slagingskans van projecten, termijn van realisatie, verwachte marges en verwachte verhuur- en verkoopopbrengsten van commercieel vastgoed zijn gewijzigd. Het besluit om de commercieel vastgoedactiviteiten af te bouwen heeft ook geleid tot extra afwaarderingen. De afwaarderingen worden nader toegelicht onder 20 Vastgoed.

In 2012 is een kostenpost van € 47 miljoen genomen onder commercieel vastgoed die direct betrekking heeft op de overname van de aandelen van een partner in een aantal projecten in samenwerking (zie 37 Overnames en afstotingen).


5 ProvisieresultaatDe provisiebaten kunnen als volgt worden onderverdeeld:

2013 2012

Asset management 18.782 17.568Fund management 23.659 23.454Acquisitie/structurering 4.875 7.354Taxaties/adviezen 3.810 3.029Totaal provisiebaten 51.126 51.405

De provisielasten kunnen als volgt worden onderverdeeld:

2013 2012

Asset management 3.665 3.707Fund management 178 4Acquisitie/structurering 3.293 5.380Taxaties/adviezen 2.383 834Totaal provisielasten 9.519 9.925

6 Resultaat uit deelnemingen In deze post is onder meer opgenomen het aandeel in het resultaat van de lopende vastgoedfondsen waarop Rabo Vastgoedgroep een significante invloed van betekenis heeft. Het resultaat uit deze deelnemingen wordt nader toegelicht onder 21 Deelnemingen. Resultaten van belangen waarin Rabo Vastgoedgroep geen invloed van betekenis heeft worden meegenomen onder 7 Resultaat uit financiële activa en verplichtingen tegen reële waarde.

7 Resultaat uit financiële activa en verplichtingen tegen reële waarde

Dit resultaat kan als volgt worden onderverdeeld:

2013 2012

Derivaten niet aangewezen als hedge-instrument (3.011) 4.383Schuldpapieren (2.630) 1.162Eigen vermogeninstrumenten 3.062 5.277Performance fees 6.869 5.127Totaal resultaat uit financiële activa en verplichtingen tegen reële waarde 4.290 15.949

Resultaat uit financiële activa en verplichtingen tegen reële waarde wordt nader toegelicht onder 17 Financiële activa en verplichtingen tegen reële waarde via winst-en-verliesrekening.

57

8 Resultaat vastgoedbeleggingenHet resultaat kan als volgt worden onderverdeeld:

2013 2012

Huurbaten vastgoedbeleggingen 80.394 50.273Exploitatielasten vastgoedbeleggingen verhuurd (31.270) (14.871)Exploitatielasten vastgoedbeleggingen onverhuurd (3.582) (2.130)Totaal exploitatieresultaat vastgoedbeleggingen 45.542 33.272

Reële waardeveranderingen vastgoedbeleggingen (145.849) (16.840)Totaal resultaat vastgoedbeleggingen (100.307) 16.432

De stijging van zowel de huurbaten als de exploitatielasten wordt met name veroorzaakt door herclassificaties van een aantal objecten van voorraad gereed product naar vastgoedbeleggingen met ingang van december 2012. De huurbaten en exploitatielasten van vastgoedbeleggingen die per eind 2013 zijn overgeboekt naar vastgoed geclassificeerd als aangehouden voor verkoop zijn in bovenstaande tabel meegenomen.

De reële waardeveranderingen op vastgoedbeleggingen worden nader toegelicht onder 20 Vastgoed.

9 Personeelskosten

2013 2012

Salarissen (incl. variabele beloningen etc.) 127.277 123.138Pensioenlasten (incl. vervroegde pensionering) 19.446 18.229Sociale lasten 19.616 20.625Overige personeelskosten 30.980 31.507Totaal personeelskosten 197.319 193.499

De pensioenlasten hebben betrekking op de bijdrage aan de pensioenregeling zoals uiteengezet in 32 Pensioenregeling werknemers.


Gemiddeld aantal medewerkers (in fte’s)

2013 2012

Bouwfonds Property Development 753 757MAB Development 135 149FGH Bank 358 334Bouwfonds Investment Management 187 190Fondsenbeheer Nederland 129 104Bestuurscentrum 90 94Totaal gemiddeld aantal medewerkers 1.652 1.628

10 Algemene en beheerskosten

2013 2012

Professionele dienstverlening 18.224 19.884Personeelgerelateerde kosten 2.143 2.445Zakenreizen en transport 5.849 5.921Huisvestingskosten 20.998 19.969Kantoorbenodigdheden en drukkosten 2.670 2.763Communicatie en informatie 3.333 3.210Commerciële kosten 10.108 11.550Automatiseringskosten 13.211 14.819Dotatie voorzieningen 31.729 575Diverse kosten 5.912 8.038Totaal algemene en beheerskosten 114.177 89.174

In de dotatie voorzieningen 2013 is een last opgenomen van € 32 miljoen die betrekking heeft op het besluit om de activiteiten van MAB Development af te bouwen. Een reorganisatievoorziening vormt een belangrijk onderdeel van deze kosten.

11 Afschrijvingen

2013 2012

Land en gebouwen in eigen gebruik 2.397 2.352Bedrijfsmiddelen 6.467 6.262Immateriële activa 1.033 1.269Totaal afschrijvingen 9.897 9.883

59

12 Bijzondere waardeveranderingen kredieten en vorderingen

2013 2012

Kredieten en vorderingen private en publieke sector 568.810 238.294Ontvangst na afboekingen (510) (785)Totaal bijzondere waardeveranderingen kredieten en vorderingen 568.300 237.509

Een toelichting op bijzondere waardeveranderingen kredieten en vorderingen private en publieke sector is opgenomen onder 42.6 Kredietrisico.

In de bijzondere waardeveranderingen kredieten en vorderingen private en publieke sector is een dotatie van € 29 miljoen (2012: € 5 miljoen) aan de kredietvoorziening opgenomen voor ‘Nog niet gerapporteerde verliezen op kredieten en vorderingen (IBNR)’. De hoogte van de IBNR-voorziening is bepaald op basis van historische ervaringscijfers, waarbij rekening is gehouden met het huidige economische klimaat.

13 BelastingenDeze post betreft de over het resultaat verschuldigde/te ontvangen vennootschapsbelasting. De effectieve belastingdruk op het resultaat bedraagt 23,9% (2012: (8,4%)). De belastingdruk is uit de volgende componenten opgebouwd:

in procenten (%) 2013 2012

Nominale belastingdruk Nederland (25,0) (25,0)Effect belastingvrije inkomsten in Nederland 0,0 (3,7)Effect afwijkende belastingdruk overige landen 0,4 4,7Effect niet-gewaardeerde actieve latentie 1,4 26,7Effect belastingen voorgaande jaren (0,5) (1,7)Effect benutting niet-gewaardeerde actieve latentie (0,1) (1,1)Fiscaal vrijgestelde inkomsten ter voorkoming van dubbele belastingen (0,1) (0,1)Uitgaven niet aftrekbaar 0,2 8,6Overige (0,2) (0,0)Effectieve belastingdruk bedrijfsresultaat (23,9) 8,4

Het effect afwijkende belastingdruk overige landen heeft zowel in 2013 als in 2012 betrekking op het hogere belastingtarief in Frankrijk en Duitsland. Uitgaven niet aftrekbaar in 2012 hebben met name betrekking op kosten gerelateerd aan de overname van de aandelen van een partner in een aantal projecten in samenwerking (zie 37 Overnames en afstotingen). Het effect niet-gewaardeerde actieve latentie in zowel 2012 als 2013 heeft met name betrekking op cumulatieve exploitatieverliezen in buitenlandse vennootschappen waarbij het onzeker is of er in de toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen komen. De overname van de aandelen van een partner, zoals hierboven aangegeven, heeft een groot effect gehad op de niet-gewaardeerde actieve latentie in 2012. Overige in 2013 heeft betrekking op de fiscale gevolgen van de omzetting van nog te ontvangen provisiebaten in aandelen in één van de fondsen die wordt beheerd door Bouwfonds Investment Management.


Aansluiting tussen de opgenomen belastingen en het bedrag dat resulteert uit toepassing van het Nederlandse belastingtarief op het resultaat over de boekjaren 2013 en 2012:

2013 2012

Totaal bedrijfsresultaat vóór belastingen (1.136.329) (100.181)

Tegen belastingtarief van 25,0% (2012: 25,0%) 284.082 25.045Effect belastingvrije inkomsten in Nederland (317) 3.659Effect afwijkende belastingdruk overige landen (4.571) (4.697)Effect niet-gewaardeerde actieve latentie (15.118) (26.774)Effect belastingen voorgaande jaren 5.088 1.714Effect benutting niet-gewaardeerde actieve latentie 953 1.087Fiscaal vrijgestelde inkomsten ter voorkoming van dubbele belastingen 916 129Uitgaven niet aftrekbaar (2.267) (8.598)Overige 2.860 56Tegen een effectieve belastingdruk van 23,9% (2012: (8,4%)) 271.626 (8.379)

2013 2012Actuele winstbelastingen - verslagjaar 270.047 (7.292)- voorgaande jaren 5.088 1.714Uitgestelde winstbelastingen (zie 25 Uitgestelde belastingvorderingen en -verplichtingen) (3.509) (2.801)Totaal belastingen 271.626 (8.379)

61

14 KasmiddelenDe post liquide middelen omvat alle wettige betaalmiddelen inclusief vreemde valuta welke ter vrije beschikking staan.

15 Kredieten en vorderingen bankiers Deze post omvat alle vorderingen op kredietinstellingen.

2013 2012

Rekening-courant 526.728 492.171Kredieten van banken 97.749 106.523Totaal kredieten en vorderingen bankiers 624.477 598.694

Vrijelijk beschikbaar 526.728 492.171Niet-vrijelijk beschikbaar 97.749 106.523Totaal kredieten en vorderingen bankiers 624.477 598.694

De niet-vrijelijk beschikbare kredieten en vorderingen bankiers hebben betrekking op niet-opeisbaar depots, voornamelijk bij vastgoedbeleggingsfondsen. Onder kredieten en vorderingen bankiers zijn tevens vorderingen opgenomen op verbonden partijen, zie 46 Verbonden partijen.

Toelichting op de geconsolideerde balans


16 Financiële activa en verplichtingen tegen reële waarde voor hedging-doeleinden

Rabo Vastgoedgroep gaat verschillende financiële derivaten aan die als afdekking van kasstroom zijn bestemd en zich als zodanig kwalificeren. Rabo Vastgoedgroep gaat tevens derivaattransacties aan als afdekking van economische risico’s waarvoor geen hedge accounting wordt toepast (zie 17 Financiële activa en verplichtingen tegen reële waarde via winst-en-verliesrekening).

2013 2012

Financiële activa aangehouden als kasstroomhedge 8.981 65Totaal financiële activa aangehouden voor hedge accounting 8.981 65

Financiële verplichtingen aangehouden als kasstroomhedge 122.797 207.901Totaal financiële verplichtingen aangehouden voor hedge accounting 122.797 207.901

KasstroomafdekkingenRabo Vastgoedgroep maakt gebruik van rentederivaten om veranderingen in de kasstromen van bepaalde variabelrentende schuldinstrumenten af te dekken. Mutaties in deze derivaten worden in het eigen vermogen verwerkt onder toepassing van hedge accounting. De gecontracteerde nominale bedragen van derivaten aangehouden voor hedging-doeleinden zijn aan de actiefzijde in totaal € 1.587 miljoen (2012: € 99 miljoen) en aan de passiefzijde in totaal € 3.921 miljoen (2012: € 4.849 miljoen). Per 31 december 2013 hebben de reële-waardemutaties van de derivaten aangemerkt als kasstroomafdekkingen geleid tot een netto niet-gerealiseerd verlies van € 88 miljoen (2012: € 158 miljoen). In 2013 is de mutatie van € 70 miljoen positief uit hoofde van kasstroomhedges (2012: € 11 miljoen negatief ) rechtstreeks verwerkt in de eigen-vermogenscomponent ‘Winst- en verliesposten niet opgenomen in het resultaat’.

De perioden waarin de kasstromen naar verwachting zullen plaatsvinden en deze naar verwachting het resultaat zullen gaan beïnvloeden zijn als volgt:

HoofdsomReële

waardeBinnen

1 jaarTussen

1 – 5 jaarMeer dan

5 jaar Totaal2013Financiële activa aangehouden als kasstroomhedge 8.981 104.195 1.269.970 212.500 1.586.665Financiële verplichtingen aangehouden als kasstroomhedge 122.797 599.398 2.623.524 698.501 3.921.423

HoofdsomReële

waardeBinnen

1 jaarTussen

1 – 5 jaarMeer dan

5 jaar Totaal2012Financiële activa aangehouden als kasstroomhedge 65 2.053 97.167 – 99.220Financiële verplichtingen aangehouden als kasstroomhedge 207.901 754.634 3.271.399 822.617 4.848.650

63

17 Financiële activa en verplichtingen tegen reële waarde via winst-en-verliesrekening

De financiële activa en verplichtingen tegen reële waarde via winst-en-verliesrekening bestaan uit financiële activa en verplichtingen die bij eerste opname worden gerubriceerd als financiële activa en verplichtingen tegen reële waarde via winst-en-verliesrekening, de financiële activa en verplichtingen die worden aangehouden voor handelsdoeleinden en voor verkoop beschikbare financiële activa.

Rabo Vastgoedgroep heeft ervoor geopteerd om financiële instrumenten die niet worden verworven of aangegaan om winst te genereren uit kortetermijnfluctuaties in prijzen of marges van handelaren als ‘financiële activa en verplichtingen bij eerste opname tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst-en-verliesrekening’ aan te wijzen. De criteria voor deze rubricering zijn opgenomen in de grondslagen onder 2.15 Financiële activa en verplichtingen (Rubricering). Financiële activa tegen reële waarde via winst-en-verliesrekening kunnen als volgt worden onderverdeeld:

2013 2012Financiële activa aangehouden voor handelsdoeleinden Derivaten niet aangewezen als hedge-instrument 161.380 255.352

Financiële activa bij eerste opname aangewezen tegen reële waardeSchuldpapieren 90.471 108.101Eigen vermogeninstrumenten 62.383 61.251Overige 8.225 3.236Totaal financiële activa tegen reële waarde via winst-en-verliesrekening 322.459 427.940

Derivaten niet aangewezen als hedge-instrument betreffen derivaten afgesloten met de Rabobank.

De eigen-vermogeninstrumenten betreffen met name belangen in vastgoedfondsen waarin Rabo Vastgoedgroep geen invloed van betekenis heeft en die niet-beursgenoteerd zijn. Deze belangen worden gewaardeerd tegen netto vermogenswaarde. De netto vermogenswaarde vertegenwoordigt in deze de beste benadering van de reële waarde omdat de vastgoedbeleggingen in de fondsen zijn gewaardeerd tegen reële waarden.

De onder schuldpapieren aangekochte gesecuritiseerde schuldpapieren worden gewaardeerd op basis van een modelmatige waarderingsmethodiek. Deze waarderingsmethodiek houdt rekening met de huidige beperkte verhandelbaarheid van de instrumenten en maakt gebruik van afgeleide observeerbare marktparameters. Op basis van de huidige beperkte liquiditeit in bepaalde schuldpapieren en markten is een afgeleid product gebruikt dat dezelfde karakteristieken vertoont en waarvoor de illiquiditeit niet in dezelfde mate geldt. Hierbij wordt tevens rekening gehouden met de kwaliteit, locatie en aard van de onderliggende activiteiten waarvoor de leningen zijn verstrekt. Verwachte toekomstige kasstromen worden op basis van deze afgeleide parameters contant gemaakt.


Financiële verplichtingen tegen reële waarde via winst-en-verliesrekening kunnen als volgt worden onderverdeeld:

2013 2012

Financiële verplichtingen aangehouden voor handelsdoeleindenDerivaten niet aangewezen als hedge-instrument 156.529 248.284

Financiële verplichtingen bij eerste opname aangewezen tegen reële waarde Schuldpapieren 3.304 –Totaal financiële verplichtingen tegen reële waarde via winst-en-verliesrekening 159.833 248.284

De financiële activa en verplichtingen aangehouden voor handelsdoeleinden betreffen derivaten (Interest Rate Swaps, hierna ‘IRS’) die niet aangewezen zijn als hedge-instrument. De IRS-contracten met een positieve waarde per jaareinde bedragen € 161 miljoen (2012: € 255 miljoen) met een onderliggende hoofdsom van € 2.571 miljoen (2012: € 3.276 miljoen). De reële waarden van de IRS-contracten met een negatieve waarde per jaareinde bedragen € 157 miljoen (2012: € 248 miljoen) met een onderliggende hoofdsom van € 2.544 miljoen (2012: € 3.276 miljoen).

65

18 Kredieten en vorderingen private en publieke sectorDeze post omvat alle vorderingen uit hoofde van kredieten niet zijnde vorderingen op kredietinstellingen.

De kredieten kunnen als volgt worden onderverdeeld:

2013 2012

Hypotheken met onderpand woonhuizen 5.146.728 4.760.598Hypotheken met onderpand niet-woonhuizen 11.471.597 11.806.578Kredieten vastgoedactiviteiten 368.961 395.345Kredieten managementactiviteiten 298.626 384.869Overige 95.526 88.054Totaal kredieten en vorderingen private en publieke sector 17.381.438 17.435.444

De verdeling van de kredieten naar sector is als volgt:

2013 2012

Overheid 74.143 17.458Private sector zakelijk 17.843.816 17.459.780Private sector particulier 360.804 334.523Totaal kredieten en vorderingen private en publieke sectorvóór aftrek voorziening waardeverminderingen 18.278.763 17.811.761Voorziening waardeverminderingen (zie 19 Waardeveranderingen kredieten en vorderingen private en publieke sector) (897.325) (376.317)Totaal kredieten en vorderingen private en publieke sector 17.381.438 17.435.444


19 Waardeveranderingen kredieten en vorderingen private en publieke sector

2013 2012

Stand per 1 januari 376.317 205.062Dotatie (via ‘Bijzondere waardeverandering’) 574.827 240.272Vrijval (via ‘Bijzondere waardeverandering’) (6.017) (2.053)Onttrekking (47.802) (66.964)Stand per 31 december 897.325 376.317

Alle kredieten die een bijzondere waardeverandering hebben ondergaan, zijn afgeschreven tot het realiseerbare bedrag.

In de waardeveranderingen kredieten en vorderingen private en publieke sector is een kredietvoorziening opgenomen voor ‘Nog niet gerapporteerde verliezen op kredieten en vorderingen (IBNR)’ van € 52 miljoen (2012: € 23 miljoen). De hoogte van de IBNR-voorziening is bepaald op basis van historische ervaringscijfers, waarbij rekening is gehouden met het huidige economische klimaat.

In 2013 heeft Rabo Vastgoedgroep de volledige zeggenschap verworven in een vastgoedfonds. Het aan dit vastgoedfonds verstrekte krediet, inclusief de hierop getroffen voorziening van € 14 miljoen, is daarmee komen te vervallen. De transactie heeft geen invloed gehad op het resultaat van Rabo Vastgoedgroep.

De toegenomen dotatie aan de kredietvoorzieningen is het gevolg van verslechterde financiële posities van kredietnemers en de afgenomen waarde van het onderliggende onroerend goed waardoor toekomstige kasstromen voor rente en aflossing negatief beïnvloed kunnen worden. Bij aanhouden van de economische crisis is een verdere toename van de waardeveranderingen niet uitgesloten.

Het waarderingsproces van de kredietportefeuille wordt nader toegelicht in 2.18 Waardeverminderingen van financiële activa. In de risk managementparagraaf (zie 42 Risk management) wordt ingegaan op het beheer van financiële risico’s aangaande de kredietportefeuille.

67

20 VastgoedDeze post omvat de posities betreffende de vastgoedactiviteiten en kan als volgt worden onderverdeeld:

2013 2012

Bouwterreinen en vereveningsfondsen 1.305.099 1.743.092Onderhanden werk 832.019 823.559Handelsdebiteuren vastgoed 157.089 194.354Gereed product 218.990 184.474Vastgoedbeleggingen 1.055.713 1.403.593Totaal vastgoed 3.568.910 4.349.072

Bouwterreinen en vereveningsfondsen opgenomen onder 30 Overige verplichtingen (49.243) (52.155)Onderhanden werk opgenomen onder 30 Overige verplichtingen (124.483) (153.254)

Netto vastgoed 3.395.184 4.143.663

Het verloop van de vastgoedvoorzieningen (exclusief vastgoedbeleggingen) is als volgt:

in miljoenen euro’sStand per

1 januari 2013 ToevoegingenOnttrekking/

overige mutatiesStand per

31 december 2013

Bouwterreinen en vereveningsfondsen 351 518 (19) 850Onderhanden werk 113 119 34 266Handelsdebiteuren vastgoed 11 (2) – 9Gereed product 63 2 (24) 41

Opgenomen onder 30 Overige verplichtingenBouwterreinen en vereveningsfondsen 14 49 (15) 48Onderhanden werk 25 4 – 29

Totaal vastgoed 577 690 (24) 1.243

De toevoegingen aan de vastgoedvoorzieningen zijn in de winst-en-verliesrekening gepresenteerd onder 'projectlasten'.


Bouwterreinen en vereveningsfondsenDeze post kan als volgt worden onderverdeeld:

2013 2012

Bouwrijpe kavels 512.551 496.499Lopende grondexploitaties 283.483 428.276Overige terreinen met bestemmingsplan 26.092 144.485Terreinen zonder bestemmingsplan (incl. Vinex) < 5 jaar 154.335 114.003Terreinen zonder bestemmingsplan (incl. Vinex) 5 - 10 jaar 225.481 396.793Terreinen zonder bestemmingsplan (incl. Vinex) > 10 jaar 84.392 126.562Vereveningsfondsen 17.279 20.398Geactiveerde reële waarde 1.486 16.076Totaal bouwterreinen en vereveningsfondsen 1.305.099 1.743.092

Vastgoed (exclusief vastgoedbeleggingen) wordt gewaardeerd tegen kostprijs of lagere netto realiseerbare waarde. De netto realiseerbare waarde van bouwterreinen en vereveningsfondsen is de hoogste van de directe opbrengstwaarde en de indirecte opbrengstwaarde. De directe opbrengstwaarde is de geschatte waarde bij verkoop minus de geschatte kosten om de verkoop te realiseren. De indirecte opbrengstwaarde is de geschatte opbrengst in het kader van de normale bedrijfsvoering minus de geschatte kosten van voltooiing en de geschatte kosten die nodig zijn om de verkoop te realiseren, waarbij de verwachte kasstromen contant worden gemaakt tegen de gewogen gemiddelde kapitaalvoet. Bij het bepalen van de gewogen gemiddelde kapitaalvoet wordt rekening gehouden met de verwachte vermogensstructuur, timing van kasstromen, operationele risico’s en Rabo Vastgoedgroep-specifieke omstandigheden.

Bij de bepaling van zowel de directe als de indirecte opbrengstwaarde wordt gebruikgemaakt van beoordelingen en schattingen. Bij de bepaling van de directe en de indirecte opbrengstwaarde worden risico’s die betrekking hebben op lopende grondexploitaties, terreinen zonder bestemmingsplan en vereveningsfondsen, zoals demografische ontwikkelingen, ligging, invulling en uitwerking van ontwikkelplannen en bestuurlijke besluitvorming, zoveel mogelijk locatiespecifiek, meegenomen. Dit resulteert per locatie in een verwachte ontwikkeling van de gronden woningprijzen, verwachte marges per woning en overige variabelen, die uiteindelijk bepalend zijn voor de directe en de indirecte opbrengstwaarde.

Per kavel/bouwterrein is de netto realiseerbare waarde bepaald door de directe en de indirecte opbrengstwaarde met elkaar te vergelijken. Voor bouwrijpe kavels en de lopende grondexploitaties is de netto realiseerbare waarde in de regel gelijk aan de indirecte opbrengstwaarde. Voor de overige categorieën kan voor een bouwterrein zowel de directe als de indirecte opbrengstwaarde leidend zijn geweest voor de bepaling van de netto realiseerbare waarde, waarbij in de regel vaker de directe opbrengstwaarde is gebruikt naarmate het naar verwachting langer duurt voordat met de realisatie kan worden begonnen.

Het risico op afwijkingen ten opzichte van beoordelingen en schattingen is in het algemeen groter bij terreinen zonder bestemmingsplan dan bij terreinen met bestemmingsplan, waarbij het risico op afwijkingen verder toeneemt naarmate het naar verwachting langer duurt voordat een begin wordt gemaakt met de ontwikkeling.

In 2013 is de netto realiseerbare waarde van alle lopende grondexploitaties, terreinen zonder bestemmingsplan en vereveningsfondsen berekend en deze is vergeleken met de boekwaarde. Dit heeft geresulteerd in een dotatie aan de voorziening van in totaal € 567 miljoen (2012: € 59 miljoen), waarvan € 49 miljoen is meegenomen onder 30 Overige verplichtingen als gevolg van een negatieve boekwaarde van een kavel/bouwterrein. Een negatieve boekwaarde kan bijvoorbeeld ontstaan als Rabo Vastgoedgroep zich verplicht heeft om vastgoed te ontwikkelen, waarbij het project, volgens de huidige schattingen, verliesgevend is, en het verlies groter is dan het op dat moment geactiveerde bedrag. De waardedalingen zijn met name het

69

gevolg van verslechterde marktomstandigheden voor woningen waardoor vooruitzichten in de slagingskans van projecten, termijn van realisatie, verwachte marges en aantal opgeleverde woningen zijn gewijzigd.

Onderhanden werkDeze post kan als volgt worden onderverdeeld:

2013 2012Onderhanden werk (opgenomen onder 20 Vastgoed)Woningen in voorbereiding en in aanbouw 676.669 651.493Commercieel vastgoed in ontwikkeling en in uitvoering 1.019.045 998.025Vooruit gefactureerde termijnen woningbouw (317.394) (308.570)Vooruit gefactureerde termijnen commercieel vastgoed (546.301) (517.389)Totaal onderhanden werk (opgenomen onder 20 Vastgoed) 832.019 823.559

Onderhanden werk (opgenomen onder 30 Overige verplichtingen)Woningen in voorbereiding en in aanbouw 14.683 19.448Commercieel vastgoed in ontwikkeling en in uitvoering 37.764 42.768Dienstverlening (4.038) (523)Vooruit gefactureerde termijnen woningbouw (127.301) (160.310)Vooruit gefactureerde termijnen commercieel vastgoed (45.590) (54.637)Totaal onderhanden werk (opgenomen onder 30 Overige verplichtingen) (124.482) (153.254)

Totaal onderhanden werkOnderhanden werk (opgenomen onder 20 Vastgoed) 832.019 823.559Onderhanden werk (opgenomen onder 30 Overige verplichtingen) (124.482) (153.254)Totaal onderhanden werk 707.537 670.305

Van de in totaal 9.205 (2012: 11.104) woningen in aanbouw zijn er in totaal 7.705 (2012: 9.567) verkocht.

Voor onderhanden werk is de netto realiseerbare waarde in de regel gelijk aan de indirecte opbrengstwaarde. De waarde van het onverkochte onderhanden werk wordt jaarlijks getoetst op indicaties van mogelijke waardedalingen. Indien een indicatie aanwezig is, wordt de indirecte opbrengstwaarde van het onderhanden werk ingeschat. Bij de toetsing op indicaties van mogelijke waardedalingen worden aannames en schattingen meegenomen, zoals woningprijzen, verwachte marges per woning, percentage verkochte woningen en constructie- en aanneemrisico.

Rabo Vastgoedgroep heeft in 2013 besloten om de commercieel-vastgoedactiviteiten af te bouwen. Per project van MAB Development is bekeken wat de gevolgen zijn van dit besluit. Waardeverminderingen op een project zijn genomen afhankelijk van de gekozen strategie en eventueel reeds aangegane verplichtingen. Dit heeft geleid tot een waardevermindering van € 113 miljoen in 2013.

In 2013 is een bedrag van € 36 miljoen (2012: € 31 miljoen) aan rente gealloceerd en geactiveerd onder onderhanden werk. Het gemiddeld toegepaste rentepercentage voor de bepaling van de te activeren rentekosten ligt in de range van 1,9% tot 5,5% (2012: van 2,6% tot 5,5%).

In 2013 is onderhanden werk met een totale waarde van € 101 miljoen (2012: € 916 miljoen) overgeboekt naar vastgoedbeleggingen.


Handelsdebiteuren vastgoedDit betreft vorderingen op kopers van commercieel vastgoed en woningbouw. Bij het bepalen van de voorziening voor dubieuze debiteuren wordt gebruikgemaakt van beoordelingen en schattingen.

Gereed productDeze post kan als volgt worden onderverdeeld:

2013 2012

Woningbouwprojecten 97.753 103.640Commercieel vastgoedprojecten 121.237 80.834Totaal gereed product 218.990 184.474

Opgeleverde, onverkochte woningen per jaareinde

2013 2012

Nederland 254 282België 50 –Frankrijk 39 3Duitsland 8 21Overige 2 1Totaal opgeleverde, onverkochte woningen 353 307

Minimaal één keer per jaar en in het geval van indicaties wordt de waarde van het gereed product berekend; in de meeste gevallen met een interne of externe taxatie. In de taxaties worden aannames en schattingen, zoals de ontwikkeling van de investeerders-, woningen financieringsmarkt, meegenomen. Bij commercieel vastgoedprojecten wordt daarnaast rekening gehouden met andere relevante parameters zoals de huidige en verwachte toekomstige markthuur per m2, huidige en verwachte toekomstige leegstandpercentages, locatie van het vastgoed, courantheid van het vastgoed, de gemiddelde disconteringsvoet en het ontwikkelbudget.

VastgoedbeleggingenDe vastgoedbeleggingsportefeuille kan als volgt worden onderverdeeld:

2013 2012

Winkelcentra 405.262 566.481Kantoren/bedrijfsruimtes 372.751 472.840Woningen 20.563 179.156Hotels 125.300 94.250Parkeergarages 116.167 71.710Overige 15.670 19.156Totaal vastgoedbeleggingen 1.055.713 1.403.593

71

De vastgoedbeleggingen vertoonden het volgende verloop:

2013 2012

Stand per 1 januari 1.403.593 696.207Uitbreidingen 83.870 31.062Verkopen (58.108) (206.672)Reële-waardeveranderingen vastgoedbeleggingen (145.849) (16.840)Herclassificatie van activa vanuit onderhanden werk en gereed product 100.567 916.070Herclassificatie van activa naar vastgoed geclassificeerd als aangehouden voor verkoop (308.626) –Overige (19.734) (16.234)Stand per 31 december 1.055.713 1.403.593

Taxaties

2013 2012

Externe taxatie 806.368 1.081.548Interne taxatie 249.345 322.045Totaal vastgoedbeleggingen 1.055.713 1.403.593

Externe taxaties van het vastgoed (inclusief vastgoedbeleggingen) zijn uitgevoerd door hiertoe gecertificeerde externe partijen en hebben plaatsgevonden volgens de RICS-taxatiestandaarden of andere gelijkwaardige taxatiestandaarden. De vastgoed-beleggingen zijn gewaardeerd op basis van methodieken die het beste aansluiten bij het desbetreffende vastgoed. Hieronder vallen de discounted cashflowwaarderingsmethode en de kapitalisatie tegen netto aanvangsrendementen van vergelijkbare transacties.

Bij de intern getaxeerde vastgoedbeleggingen wordt gebruikgemaakt van de interne vastgoedkennis, waarbij € 216 miljoen (2012: € 278 miljoen) is getaxeerd door gecertificeerde medewerkers van Rabo Vastgoedgroep. Intern getaxeerde vastgoed-beleggingen worden vaak gewaardeerd op basis van een discounted cashflowwaarderingsmethode.

De vastgoedbeleggingen binnen Rabo Vastgoedgroep zijn veelal unieke objecten. Daarnaast is het aantal vastgoedtransacties in de huidige markt beperkt. Een actieve markt voor soortgelijk vastgoed op dezelfde locatie en in dezelfde staat is dan ook vaak niet aanwezig. Bij de taxaties van de verschillende typen vastgoedbeleggingen wordt een groot aantal parameters gebruikt, die zoveel mogelijk afkomstig zijn van bestaande contracten en marktgegevens. Een zekere mate van beoordeling en schatting is over het algemeen onvermijdelijk. Als gevolg hiervan zijn alle vastgoedbeleggingen in overeenstemming met de reële-waardeclassificatie onder IFRS 13 als categorie III aangemerkt. Voor de bepaling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen worden, afhankelijk van het soort vastgoed, onder andere de volgende parameters gebruikt: de huidige en verwachte toekomstige markthuur per m2, huidige en verwachte toekomstige leegstandpercentages, locatie van het vastgoed, courantheid van het vastgoed, de gemiddelde disconteringsvoet, het ontwikkelbudget en eventuele kredietrisico’s.


Voor de belangrijkste parameters is bij de verschillende taxaties in 2013 gerekend met de volgende prijzen/percentages:

WinkelcentraKantoren/

bedrijfsruimtes Woningen Overige

Markthuur per m2 in euro's per jaar 547 304 95 204Gemiddelde disconteringsvoet 6,2% 6,8% 7,9% 7,9%

Het gemiddelde leegstandpercentage over de vastgoedbeleggingen, inclusief het vastgoed geclassificeerd als aangehouden voor verkoop, bedroeg 15% (2012: 15%).

Rabo Vastgoedgroep heeft in 2013 gevoeligheidsanalyses uitgevoerd op een significant deel van haar vastgoedbeleggings-portefeuille (inclusief vastgoed geclassificeerd als aangehouden voor verkoop). Hieruit is naar voren gekomen dat een mutatie van het aanvangsrendement met 0,25% een effect van € 18 miljoen heeft op het resultaat.

Operationele-leaseovereenkomstenDe langlopende operationele-leaseovereenkomsten met betrekking tot vastgoedbeleggingen zullen naar verwachting tot de volgende minimale cumulatieve leaseontvangsten leiden:

in miljoenen euro’s 2013 2012

Korter dan één jaar 54 73Van één tot vijf jaar 174 213Langer dan vijf jaar 132 164Totaal minimale operationele-leaseontvangsten 360 450

De daling wordt met name veroorzaakt door de herrubricering van een deel van de vastgoedbeleggingen naar vastgoed geclassificeerd als aangehouden voor verkoop per eind 2013.

21 Deelnemingen De geaggregeerde financiële informatie van de belangrijkste deelnemingen per jaareinde is hieronder opgenomen:

in miljoenen euro’s 2013 2012

Totaal activa 541 254Totaal verplichtingen 429 164Totaal opbrengsten 38 14Totaal resultaat 4 6

De boekwaarde van deze deelnemingen bedraagt € 112 miljoen (2012: € 90 miljoen).

73

22 Immateriële activa De immateriële activa betreffen aangeschafte licenties en software.

De mutatie in immateriële activa was als volgt:

2013 2012

Kostprijs 9.577 9.100Cumulatieve afschrijvingen (6.035) (4.766)Stand per 1 januari 3.542 4.334Uitbreidingen 1.017 509Afschrijvingen (1.033) (1.269)Overige mutaties – (32)Stand per 31 december 3.526 3.542

Bestaande uit:Kostprijs 9.287 9.577Cumulatieve afschrijvingen (5.761) (6.035)

In 2013 zijn immateriële activa met een kostprijs van € 1 miljoen buiten gebruik gesteld. De boekwaarde van deze immateriële activa op het moment van buiten gebruik stellen was nihil.

23 Onroerende zaken en bedrijfsmiddelenDe boekwaarde van onroerende zaken en bedrijfsmiddelen vertoonde in 2013 het volgende verloop:

Land en gebouwenin eigen gebruik

Bedrijfs-middelen Totaal

Kostprijs 64.923 41.754 106.677Cumulatieve afschrijvingen (32.723) (26.925) (59.648)Stand per 1 januari 32.200 14.829 47.029Uitbreidingen 5.988 6.122 12.110Verkopen (2) (955) (957)Afschrijvingen (2.397) (6.467) (8.864)Wijzigingen in groepssamenstelling – (219) (219)Overige mutaties – (870) (870)Stand per 31 december 35.789 12.440 48.229

Bestaande uit:Kostprijs 67.564 42.930 110.494Cumulatieve afschrijvingen (31.775) (30.490) (62.265)


In 2013 zijn onroerende zaken en bedrijfsmiddelen met een kostprijs van € 8 miljoen (2012: nihil) buiten gebruik gesteld. De boekwaarde van deze onroerende zaken en bedrijfsmiddelen op het moment van buiten gebruik stellen was nihil.

De boekwaarde van onroerende zaken en bedrijfsmiddelen vertoonde in 2012 het volgende verloop:

Land en gebouwenin eigen gebruik

Bedrijfs-middelen Totaal

Kostprijs 65.334 38.436 103.770Cumulatieve afschrijvingen (30.371) (20.663) (51.034)Stand per 1 januari 34.963 17.773 52.736Uitbreidingen 1.585 2.082 3.667Verkopen – – –Afschrijvingen (2.352) (6.262) (8.614)Wijzigingen in groepssamenstelling (1.996) 1.285 (711)Overige mutaties – (49) (49)Stand per 31 december 32.200 14.829 47.029

Bestaande uit:Kostprijs 64.923 41.754 106.677Cumulatieve afschrijvingen (32.723) (26.925) (59.648)

24 BelastingvorderingenDeze post betreft niet-latente belastingvorderingen uit hoofde van vennootschapsbelasting. Belastingvorderingen zijn toegenomen van € 61 miljoen per 31 december 2012 naar € 305 miljoen per 31 december 2013. Deze toename wordt met name verklaard door het verlies dat in de Nederlandse fiscale eenheid van Rabo Vastgoedgroep in 2013 is geleden. De Nederlandse fiscale eenheid van Rabo Vastgoedgroep is onderdeel van de fiscale eenheid van Rabobank Nederland. Het wordt als waarschijnlijk ingeschat dat er in de toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn in de fiscale eenheid van Rabobank Nederland waarmee deze verliezen kunnen worden verrekend, waarbij de afrekening via Rabobank Nederland zal plaatsvinden.

75

25 Uitgestelde belastingvorderingen en -verplichtingen De uitgestelde belastingvorderingen en -verplichtingen kunnen aan de volgende posten worden toegerekend:

31 december 2013 1 januari 2013

Vorde ringen Verplich tingen

Via winst- en-verlies-

rekeningVia eigen

vermogen Overige Vorde ringen Verplich tingen

Kredieten en vorderingen private en publieke sector 1.217 – 414 – – 803 –Onroerende zaken en bedrijfsmiddelen 6.584 – 1.234 – – 5.350 –Vastgoed 14.586 38.795 (4.967) – 32 18.940 38.214Voorzieningen 2.522 – 305 – – 2.217 –Financiële activa en verplichtingen tegen reële waarde voor hedging-doeleinden 28.436 – – (23.523) – 51.959 –Geactiveerde compensabele verliezen 3.548 – (722) – – 4.270 –Overige 1.186 – 227 – – 959 –Totaal uitgestelde belasting-vorderingen en -verplichtingen 58.079 38.795 (3.509) (23.523) 32 84.498 38.214

31 december 2012 1 januari 2012

Vorde ringen Verplich tingen

Via winst- en-verlies-

rekeningVia eigen

vermogen Overige Vorde ringen Verplich tingen

Kredieten en vorderingen private en publieke sector 803 – 803 – – – –Onroerende zaken en bedrijfsmiddelen 5.350 – 2.527 – – 2.823 –Vastgoed 18.940 38.214 (4.998) – 17 28.213 42.506Voorzieningen 2.217 – 1.161 – – 1.056 –Financiële activa en verplichtingen tegen reële waarde voor hedging-doeleinden 51.959 – (1.054) 3.538 – 49.479 4Geactiveerde compensabele verliezen 4.270 – (1.948) – – 6.218 –Overige 959 – 708 – – 1.755 1.504Totaal uitgestelde belasting-vorderingen en -verplichtingen 84.498 38.214 (2.801) 3.538 17 89.544 44.014

De belastinglatenties binnen de post vastgoed hebben hoofdzakelijk betrekking op de verschillen in commerciële en fiscale verwerkingswijze van (1) de geactiveerde rente in de gronden in vervaardiging, (2) de geactiveerde reële waarde op overgenomen vastgoedondernemingen en (3) de ongerealiseerde waardeveranderingen vastgoed. De belastinglatenties op de financiële activa en verplichtingen tegen reële waarde voor hedging-doeleinden hebben betrekking op de ongerealiseerde waardemutaties van de kasstroomhedges die netto rechtstreeks in het eigen vermogen worden verwerkt. De belastinglatenties op de voorzieningen hebben betrekking op de verwerkingswijze van de personeelsvoorzieningen. De belastinglatenties op de onroerende zaken en bedrijfsmiddelen hebben betrekking op het verschil in verwerkingswijze van de afschrijvingen. De belastinglatenties op vastgoed


zitten zowel binnen als buiten de fiscale eenheid met Rabobank Nederland. Alle overige belastinglatenties hebben betrekking op zaken binnen de fiscale eenheid met Rabobank Nederland.

Per 31 december 2013 heeft Rabo Vastgoedgroep voor in totaal € 72 miljoen (2012: € 78 miljoen) aan compensabele verliezen opgebouwd, waarvoor geen uitgestelde belastingvordering is opgenomen. De compensabele verliezen hebben voor een bedrag van € 24 miljoen (2012: € 28 miljoen) betrekking op activiteiten in België. Aan deze verliezen is geen beperking in looptijd verbonden. Het is echter niet waarschijnlijk dat er in de toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn aangezien de activiteiten in dit land worden afgebouwd. Voor een bedrag van € 18 miljoen (2012: € 12 miljoen) hebben de verliezen betrekking op activiteiten in Nederlandse vennootschappen die geen onderdeel uitmaken van de fiscale eenheid van Rabobank Nederland. Deze verliezen expireren vanaf 2014. Een cumulatief verlies van € 30 miljoen heeft betrekking op overige landen (2012: € 38 miljoen), waarbij een significant deel van dit cumulatieve verlies betrekking heeft op Frankrijk.

26 Overige activaDe overige activa hebben betrekking op vooruitbetaalde bedragen voor kosten die ten laste van volgende periode(n) komen en de nog te ontvangen bedragen wegens baten ten gunste van de huidige of voorgaande periode(n).

2013 2012

Nog te ontvangen rente 72.185 66.797Overige activa 69.804 89.515Totaal overige activa 141.989 156.312

27 Vastgoed geclassificeerd als aangehouden voor verkoop

Vastgoed aangehouden voor verkoop ter waarde van € 309 miljoen (2012: € 4 miljoen) betreft met name woningen en winkelcentra in verschillende landen. Het is waarschijnlijk dat de boekwaarde binnen 12 maanden door verkoop zal worden gerealiseerd en niet door het voortgezette gebruik. Gedurende 2013 is vastgoed ter waarde van € 309 miljoen overgeboekt vanuit vastgoedbeleggingen en is vastgoed ter waarde van € 4 miljoen verkocht.

De winkelcentra geclassificeerd als aangehouden voor verkoop betreffen unieke objecten. Het aantal vastgoedtransacties in dit segment is beperkt en een actieve markt voor soortgelijk vastgoed op dezelfde locatie en in dezelfde staat is dan ook niet aanwezig. Voor de taxaties van zowel de woningen als de winkelcentra wordt een groot aantal parameters gebruikt, die zoveel mogelijk afkomstig zijn van bestaande contracten en marktgegevens. Een zekere mate van beoordeling en schatting is over het algemeen onvermijdelijk. Als gevolg hiervan is het vastgoed geclassificeerd als aangehouden voor verkoop in overeenstemming met de reële-waardeclassificatie onder IFRS 13 geheel als categorie III aangemerkt.

Voor de bepaling van de reële waarde worden, afhankelijk van het soort vastgoed, onder andere de volgende parameters gebruikt: de huidige en verwachte toekomstige markthuur (per m2), huidige en verwachte toekomstige leegstandpercentages, locatie van het vastgoed, courantheid van het vastgoed, de gemiddelde disconteringsvoet, het ontwikkelbudget en eventuele kredietrisico’s.

77

Taxaties

2013 2012

Externe taxatie 235.588 –Interne taxatie 73.038 4.040Totaal vastgoed geclassificeerd als aangehouden voor verkoop 308.626 4.040

Externe taxaties zijn uitgevoerd door hiertoe gecertificeerde externe partijen en hebben plaatsgevonden volgens de RICS-taxatie-standaarden of andere gelijkwaardige taxatiestandaarden. De vastgoedbeleggingen zijn gewaardeerd op basis van methodieken die het beste aansluiten bij het desbetreffende vastgoed. Hieronder valt een discounted cashflowwaarderings methode. Voor de meer courante woningmarkt spelen daadwerkelijke verkoopprijzen van vergelijkbare woningen een belangrijke rol in de waardebepaling.

Voor de belangrijkste parameters is bij de verschillende taxaties in 2013 gerekend met de volgende prijzen/percentages:

Winkelcentra Woningen

Markthuur per m2 in euro’s per jaar 180 88Gemiddelde disconteringsvoet 8,7% 5,9%

28 Verplichtingen bankiersDeze post omvat aan kredietinstellingen verschuldigde bedragen, niet zijnde schuldbewijzen en achtergestelde schulden.

2013 2012

Termijndeposito’s 19.916.461 18.699.112Hypothecaire leningen 57.180 62.044Geldmarktdeposito’s 683.008 1.212.380Daggeld en direct opvraagbare kredietsaldi 86.738 159.419Totaal verplichtingen bankiers 20.743.387 20.132.955

In verband met ontvangen financieringen van € 121 miljoen (2012: € 124 miljoen) zijn zekerheden verstrekt in de vorm van vastgoedbeleggingen met een boekwaarde van € 55 miljoen (2012: € 62 miljoen).


29 Verplichtingen private en publieke sectorDeze post omvat alle niet-achtergestelde verplichtingen private en publieke sector, die ontvangen zijn van niet-kredietinstellingen.

2013 2012

Private sector 201.437 293.347Spaargelden particulieren 14.664 14.581Publieke sector 39.822 71.046Totaal verplichtingen private en publieke sector 255.923 378.974

30 Overige verplichtingen

2013 2012

Onderhanden werk (zie 20 Vastgoed) 124.482 153.254Bouwterreinen en vereveningsfondsen (zie 20 Vastgoed) 49.243 52.155Crediteuren 216.898 171.422Te betalen rente opgenomen gelden 73.585 69.658Overige verplichtingen 207.211 126.050Totaal overige verplichtingen 671.419 572.539

De stijging van de overige overlopende passiva wordt met name veroorzaakt door het activeren van een grote grondpositie in 2013.

31 Voorzieningen

2013 2012

Primaire en secundaire personeelsvoorzieningen 11.802 10.084Garantiefonds 13.830 14.752Personeelsvoorziening na uitdiensttreding 378 617Herstructureringsvoorziening 33.163 14.451Overige voorzieningen 12.982 12.858Totaal voorzieningen 72.155 52.762

79

De boekwaarde van voorzieningen vertoonde in 2013 het volgende verloop:

Primaire en secundaire personeels-

voorzieningen Garantie fonds

Personeels-voorziening na

uitdienst treding

Herstruc tu-rerings-

voorzieningOverige

voorzie ningen Totaal

Stand per 1 januari 2013 10.084 14.752 617 14.451 12.858 52.762Toevoeging ten laste van resultaat 2.832 3.512 – 32.313 674 39.331Onttrekkingen (794) (4.241) (254) (11.713) (3.117) (20.119)Vrijval ten gunste van resultaat (783) (191) 14 (672) (586) (2.218)Overige mutaties 463 (2) 1 (1.216) 3.153 2.399Stand per 31 december 2013 11.802 13.830 378 33.163 12.982 72.155

De boekwaarde van voorzieningen vertoonde in 2012 het volgende verloop:

Primaire en secundaire personeels-

voorzieningen Garantie fonds

Personeels-voorziening na

uitdienst treding

Herstruc tu-rerings-

voorzieningOverige

voorzie ningen Totaal

Stand per 1 januari 2012 10.277 16.540 955 27.060 16.320 71.152Toevoeging ten laste van resultaat 1.363 1.410 19 3.194 3.162 9.148Onttrekkingen (825) (1.838) (57) (17.887) (5.536) (26.143)Vrijval ten gunste van resultaat (731) (1.595) (300) (686) (1.097) (4.409)Overige mutaties – 235 – 2.770 9 3.014Stand per 31 december 2012 10.084 14.752 617 14.451 12.858 52.762

Primaire en secundaire personeelsvoorzieningenDeze voorziening heeft betrekking op uitkeringen na pensionering, niet zijnde pensioenrechten en de VUT-regeling alsmede uitkeringen die zijn aan te merken als secundaire arbeidsvoorwaarden.

Garantiefonds Eigenaren van Rabo Vastgoedgroep-woningen krijgen een garantiecertificaat uitgereikt. De daaruit voortvloeiende financiële verplichtingen worden uit dit fonds voldaan.

Personeelsvoorziening na uitdiensttredingDe personeelsvoorziening na uitdiensttreding heeft voornamelijk betrekking op de afkoop van een toegezegd-pensioenregeling van twee oud-medewerkers.

HerstructureringsvoorzieningDeze voorziening houdt met name verband met het besluit om de activiteiten van MAB Development af te bouwen.

Overige voorzieningen Deze post omvat onder andere voorzieningen voor claims en juridische geschillen.


32 Pensioenregeling werknemersMet ingang van 1 augustus 2008 vallen de werknemers van Rabo Vastgoedgroep in Nederland onder de pensioenregeling van Rabobank Pensioenfonds, die tot ultimo 2012 kwalificeerde als een toegezegd-pensioenregeling. Vanaf mei 2013 is de pensioenregeling van de Rabobank gewijzigd en deze kwalificeert nu als toegezegde-bijdrageregeling, waarbij de verplichting van de Rabobank in principe is beperkt tot de verschuldigde premiebetalingen onder aftrek van reeds betaalde bijdragen. De door Rabo Vastgoedgroep verschuldigde premie wordt in rekening gebracht door Rabobank Nederland.

33 BelastingverplichtingenDeze post betreft niet-latente belastingverplichtingen uit hoofde van (buitenlandse) vennootschapsbelasting.

34 Aandelenkapitaal en reserves

2013 2012

Geplaatst en gestort aandelenkapitaal 10.071 10.071Agioreserve 1.137.590 1.137.590Ingehouden winst inclusief nettoresultaat huidige boekjaar (257.094) 601.949Winst- en verliesposten niet opgenomen in het resultaat (87.840) (158.202)Totaal eigen vermogen aandeelhouder moedermaatschappij 802.727 1.591.408

Het maatschappelijk kapitaal bedraagt € 20,7 miljoen (2012: € 20,7 miljoen) en bestaat onveranderd uit 18 miljoen aandelen, waarvan 8.757.578 aandelen zijn geplaatst en volgestort. De aandelen hebben een nominale waarde van € 1,15 elk.

De algemene vergadering besluit tot uitgifte van aandelen. De algemene vergadering kan de directie aanwijzen als het tot uitgifte bevoegde orgaan. Zolang de directie tot uitgifte bevoegd is kan de algemene vergadering niet tot uitgifte besluiten.

Het resultaat staat ter vrije beschikking van de algemene vergadering. De vennootschap kan aan de aandeelhouders en andere gerechtigden tot de voor uitkering vatbare winst slechts uitkeringen doen voor zover haar eigen vermogen groter is dan het geplaatst kapitaal vermeerderd met de reserves die krachtens de wet moeten worden aangehouden. In de ingehouden winst is een bedrag opgenomen van € 9 miljoen (2012: € 12 miljoen) dat betrekking heeft op ongerealiseerde waardeveranderingen in het eigen vermogen, welke vennootschappelijk als wettelijke reserve dient te worden beschouwd.

De winst- en verliesposten niet opgenomen in het resultaat hebben betrekking op ongerealiseerde verliezen uit kasstroomhedges. In 2013 is een bedrag van € 70 miljoen positief (2012: € 11 miljoen negatief ) rechtstreeks verwerkt in het eigen vermogen uit hoofde van kasstroomhedges en is geen mutatie rechtstreeks verwerkt in het minderheidsbelang (2012: nihil). Het belastingeffect over deze ongerealiseerde verliezen bedraagt € 24 miljoen negatief (2012: € 4 miljoen positief ), zie 25 Uitgestelde belasting-vorderingen en -verplichtingen.

Voor een nadere specificatie wordt verwezen naar het overzicht van gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten en het geconsolideerd vermogensoverzicht.

Op 12 maart 2014 heeft de aandeelhouder de definitieve goedkeuring gegeven voor een agiostorting van € 450 miljoen.

81

35 Voorwaardelijke schulden en onherroepelijke kredietfaciliteiten

Deze post betreft garanties afgegeven inzake verplichtingen van derden en voorwaardelijk aangekochte grond. Deze hebben hoofdzakelijk betrekking op verplichtingen die gebruikelijk zijn in ontwikkelingsprojecten.

2013 2012Voorwaardelijke schuldenVoorwaardelijke verplichtingen voortvloeiend uit afgegeven garanties 927.245 1.027.862Voorwaardelijke verplichtingen inzake terreinen 440.635 369.907Totaal voorwaardelijke schulden 1.367.880 1.397.769

De voorwaardelijke verplichtingen voortvloeiend uit afgegeven garanties zullen voor een groot deel verlopen bij beëindiging van het project zonder dat zij geheel of gedeeltelijk tot betaling leiden. Dit betekent dat de opgevoerde bedragen niet de verwachte toekomstige kasstromen weergeven.

De afgegeven garanties hebben voor € 730 miljoen (2012: € 825 miljoen) betrekking op concerngaranties aan derden en voor € 197 miljoen (2012: € 203 miljoen) betrekking op concerngaranties aan Rabobank Nederland in ruil voor verstrekte bankgaranties door Rabobank Nederland aan derden.

2013 2012Onherroepelijke kredietfaciliteitenBeschikkingsruimte kredietfaciliteiten en bouwdepot 173.429 288.054Openstaande offertes (gewogen naar slagingskans) 195.413 131.628Totaal onherroepelijke kredietfaciliteiten 368.842 419.682

36 Overige niet uit de balans blijkende activa en verplichtingen

De verplichtingen uit hoofde van werk in uitvoering betreffen 9.205 (2012: 11.104) woningen in aanbouw, waarvan er 7.705 (2012: 9.567) reeds zijn verkocht. Met betrekking tot niet-commercieel-vastgoedprojecten zijn per 31 december 2013 voor een bedrag van € 436 miljoen (2012: € 492 miljoen) verplichtingen aangegaan met derden, waaronder onderaannemers en architecten. Met betrekking tot commercieel-vastgoedprojecten zijn voor een bedrag van € 42 miljoen (2012: € 59 miljoen) verplichtingen aangegaan met onderaannemers en architecten.

Rabo Vastgoedgroep is voor een bedrag van € 7 miljoen (2012: € 104 miljoen) toekomstige onvoorwaardelijke afname-verplichtingen aangegaan met betrekking tot gronden voor zowel commercieel- als niet-commercieel-vastgoedprojecten. De daling van de toekomstige onvoorwaardelijke afnameverplichtingen wordt met name veroorzaakt door het activeren van een grote grondpositie in 2013.

Overige informatie


Met hoofdelijke aansprakelijkheid ten aanzien van verplichtingen van samenwerkingsverbanden met derden wordt in de balans slechts rekening gehouden indien en voor zover de financiële positie van een of meerdere partners daartoe aanleiding geeft.

Er zijn langlopende verplichtingen aangegaan betreffende de huur van kantoorpanden en de operationele leasing van auto’s. Uit hoofde van langlopende huur- en leasecontracten waren per jaareinde de volgende verplichtingen aangegaan:

2013 2012

Korter dan één jaar 22.783 15.227Van één tot vijf jaar 23.526 23.473Langer dan vijf jaar 821 1.109Totaal langlopende verplichtingen 47.130 39.809

Rabo Vastgoedgroep heeft geen niet uit de balans blijkende verplichtingen uit hoofde van de afgesloten en lopende derivaatcontracten.

De hoofddirectie en raad van commissarissen van Rabo Vastgoedgroep hebben in de eerste helft van 2007 besloten tot een breed en diepgaand forensisch onderzoek naar vermeende fraude bij een aantal projecten uit de tijd van het vroegere ABN AMRO Bouwfonds. Eind 2007 heeft het Openbaar Ministerie in dit kader invallen gedaan, onder meer bij Rabo Vastgoedgroep. De totale kosten van de externe onderzoeken en adviezen bedragen vanaf 2007 tot en met 2013 circa € 29 miljoen. De inschatting van het management is vooralsnog dat het saldo van de mogelijke kosten door toekomstige claims versus toekomstig verhaal nihil zal bedragen. De reeds geïncasseerde schikkingsopbrengsten tot en met 2013 zijn verantwoord in het resultaat van de desbetreffende jaren.

37 Overnames en afstotingenIn 2013 is het besluit tot afbouw van de commercieel-vastgoedactiviteiten van MAB Development genomen. Per project is bekeken wat de gevolgen zijn van dit besluit, waarbij bijvoorbeeld besloten kan zijn dat het project volgens initieel plan wordt afgerond, het project wordt verkocht of dat niet meer aan het project wordt begonnen. Het besluit tot afbouw van de commercieel-vastgoedactiviteiten van MAB Development kwalificeert dan ook niet als beëindigde bedrijfsactiviteiten onder IFRS 5.

In 2013 zijn er geen overnames en afstotingen geweest die van significante invloed zijn op Rabo Vastgoedgroep.

Op 20 december 2012 zijn alle aandelen van Meyer Bergman, een commercieel-vastgoedontwikkelaar, in een aantal omvangrijke samenwerkingsverbanden overgenomen. De projecten betreffen hoofdzakelijk commercieel-vastgoedprojecten die voor 100% gefinancierd waren door Rabo Vastgoedgroep. De zeggenschap was evenredig verdeeld tussen Rabo Vastgoedgroep en de voormalige partner. Het aandelenbelang van Meyer Bergman bedroeg in de meeste gevallen 50%. Na overname bezat Rabo Vastgoedgroep alle aandelen en had het de volledige zeggenschap in deze projecten met uitzondering van één project. Tegen een kleine vergoeding heeft Rabo Vastgoedgroep in 2013 de resterende aandelen in dit project verworven, waardoor Rabo Vastgoedgroep nu geheel zelfstandig de waarde van deze projecten kan optimaliseren.

83

De reële waarden van de geïdentificeerde activa en passiva voor het in 2012 overgenomen belang op 20 december 2012 waren als volgt:

in miljoenen euro’s reële waarde gerealiseerd bij overname

Vastgoed 490Kasmiddelen en kredieten en vorderingen bankiers 10Overige activa 1

501

Verplichting bankiers 494Overige verplichtingen 7

501

Reële waarde netto actief –Totale geschatte kosten gerelateerd aan de overname 47

Zowel de reële waarde van de activa als de reële waarde van de verplichtingen op moment van overname bedroeg € 501 miljoen. De totale overnamesom, exclusief belastingeffecten, bedroeg € 47 miljoen. Deze goodwill is geheel ten laste van het resultaat in 2012 geboekt onder projectlasten.

Met uitzondering van bovenstaande geschatte kosten en belastingeffecten direct gerelateerd aan de transactie, heeft de overname geen materiële invloed gehad op de omzet en het resultaat in 2012 van Rabo Vastgoedgroep.Indien de overname zou hebben plaatsgevonden op 1 januari 2012, zou dit bij ongewijzigd beleid hebben geleid tot een stijging van het huurresultaat met € 12 miljoen met een tegengesteld kosteneffect. Er zou geen effect zijn geweest op het resultaat van Rabo Vastgoedgroep.

Er zijn geen voorwaardelijke verplichtingen overgenomen als onderdeel van de overname.


38 Overzicht van kasstromenIn het geconsolideerd overzicht van kasstromen presenteert Rabo Vastgoedgroep de kasstromen die kunnen worden toegeschreven aan operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. Aangezien het verstrekken van financiering voor commercieel vastgoed een integraal onderdeel is van de activiteiten van Rabo Vastgoedgroep, worden het aantrekken en verschaffen van financiering en hieraan gerelateerde zaken als onderdeel van de operationele activiteiten gepresenteerd.

Bepaling van de liquide middelen:

2013 2012

Kasmiddelen 43 42Direct opvraagbare tegoeden bij banken (zie 15 Kredieten en vorderingen bankiers) 526.728 492.171Totaal liquide middelen 526.771 492.213

Stand per 1 januari 492.213 442.483Mutatie liquide middelen 34.558 49.730Stand per 31 december 526.771 492.213

De operationele kasstroom omvat € 770 miljoen (2012: € 876 miljoen) aan ontvangen rente en € 460 miljoen (2012: € 599 miljoen) aan betaalde rente.

39 Reële waardeIn onderstaande tabel wordt de reële waarde van financiële instrumenten weergegeven (inclusief de financiële instrumenten die in de jaarrekening niet tegen reële waarde zijn opgenomen). De reële waarde is het bedrag waarvoor een actief geruild, of een verplichting afgewikkeld zou kunnen worden tussen voldoende geïnformeerde, bereidwillige partijen in een zakelijke transactie.

in miljoenen euro’s 2013 2012 Boekwaarde Reële waarde Boekwaarde Reële waarde

Financiële activaKredieten en vorderingen bankiers 624 624 599 600Financiële activa tegen reële waarde voor hedging-doeleinden 9 9 – –Financiële activa tegen reële waarde via winst-en-verliesrekening 322 322 428 428Kredieten en vorderingen private en publieke sector 17.381 17.867 17.435 18.543Totaal financiële activa 18.336 18.822 18.462 19.571

85

in miljoenen euro’s 2013 2012 Boekwaarde Reële waarde Boekwaarde Reële waarde

Financiële verplichtingenVerplichtingen bankiers 20.743 21.277 20.133 20.493Verplichtingen private en publieke sector 256 266 373 393Financiële verplichtingen tegen reële waarde voor hedging-doeleinden 123 123 208 208Financiële verplichtingen tegen reële waarde via winst-en-verliesrekening 160 160 248 248Totaal financiële verplichtingen 21.282 21.826 20.962 21.342

Reële waarde van financiële instrumentenDe reële waarde van variabel rentende financiële instrumenten die tegen geamortiseerde kostprijs worden opgenomen, wordt verondersteld gelijk te zijn aan de boekwaarde. De reële waarde van kredieten en hypothecaire leningen die tegen geamortiseerde kostprijs worden opgenomen, wordt berekend door de contractuele kasstromen te verdisconteren tegen de actuele marktrente voor soortgelijke kredieten en leningen. De reële waarde van verplichtingen bankiers en verplichtingen private en publieke sector, die beide tegen geamortiseerde kostprijs worden opgenomen, wordt berekend door de contractuele kasstromen te verdisconteren tegen de actuele marktrente voor soortgelijke verplichtingen. De bepaling van de reële waarde van financiële instrumenten die in de jaarrekening tegen reële waarde zijn opgenomen wordt nader toegelicht in 2.15 Financiële activa en verplichtingen.

Wijzigingen in de kredietkwaliteit van leningen in de portefeuille hebben geen invloed op het bepalen van de bruto reële waarde, aangezien het effect van de bijzondere waardevermindering afzonderlijk wordt verantwoord door de kredietvoorzieningen in mindering te brengen op zowel de boekwaarde als de reële waarde.

In voorkomende gevallen wordt de op de financiële instrumenten opgebouwde rente (per balansdatum) opgenomen in de boekwaarde van de financiële instrumenten. De waarderingsmethoden en aannames zorgen voor een consistente bepaling van de reële waarde van de in de tabel opgenomen activa en verplichtingen van Rabo Vastgoedgroep.

Derivaten gebruikt voor hedging-doeleinden worden in de balans opgenomen tegen de reële waarde. De waardeveranderingen in de derivaten aangehouden als kasstroomhedge worden rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt. De waardeveranderingen van de overige derivaten lopen via de winst-en-verliesrekening. De reële waarde van niet-financiële activa en verplichtingen als vastgoed, bedrijfsmiddelen, vooruitbetalingen en niet-rentegerelateerde overlopende posten, is niet in de tabel opgenomen.

Rabo Vastgoedgroep heeft geen niet uit de balans blijkende verplichtingen uit hoofde van de afgesloten en lopende derivaatcontracten.

Methode van waarderingRabo Vastgoedgroep waardeert haar financiële instrumenten op basis van twee uitgangspunten. Indien beschikbaar geven genoteerde marktprijzen de beste indicatie van de reële waarde. Indien geen genoteerde marktprijzen beschikbaar zijn voor financiële instrumenten, bepaalt Rabo Vastgoedgroep de reële waarde op basis van een waarderingstechniek met gebruikmaking van marktgegevens. Hierbij worden de verwachte kasstromen contant gemaakt op basis van marktinformatie per balansdatum, zoals rentetarieven en valutakoersen, die in overeenstemming is met de resterende rentevaste periode van het financieel instrument.


Voor vaststelling van de reële waarde kunnen diverse methoden en aannames worden gehanteerd. Rabo Vastgoedgroep hanteert de reële waarde van financiële activa en verplichtingen voor de analyse van rentegevoeligheid. De methoden en aannames zijn gericht op ondersteuning van die toepassing van de reële waarde. Veranderingen in de methoden en aannames kunnen een materieel effect hebben op de bepaling van de reële waarde. Het Balans en Risico Management Comité (BRMC) bewaakt de toepassing van de juiste waarderingsmethoden en -technieken. Leidraad hierbij zijn de waarderingsmethoden zoals die door Rabobank Nederland worden toegepast.

In onderstaande tabellen wordt weergegeven welke waarderingsmethoden zijn gebruikt ter bepaling van de reële waarde van de financiële activa en verplichtingen. Hierbij worden drie categorieën onderscheiden:Categorie I: Waardering op basis van genoteerde marktprijzen;Categorie II: Waardering op basis van waarderingstechnieken waarbij veronderstellingen worden gehanteerd die wel worden ondersteund door marktprijzen of markttarieven; enCategorie III: Waardering op basis van waarderingstechnieken waarbij veronderstellingen worden gehanteerd die niet geheel worden ondersteund door marktprijzen of markttarieven.

Waardering financiële activa en verplichtingen in 2013:

Reële waardein miljoenen euro’s Categorie I Categorie II Categorie III Totaal

Kredieten en vorderingen bankiers – 530 94 624Financiële activa tegen reële waarde voor hedging-doeleinden – 9 - 9Financiële activa tegen reële waarde via winst-en-verliesrekening – 163 159 322Kredieten en vorderingen private en publieke sector – - 17.867 17.867Totaal financiële activa tegen reële waarde – 702 18.120 18.822

Verplichtingen bankiers – 21.197 80 21.277Verplichtingen private en publieke sector – – 266 266Financiële verplichtingen tegen reële waarde voor hedging-doeleinden – 123 – 123Financiële verplichtingen tegen reële waarde via winst-en-verliesrekening – 157 3 160Totaal financiële verplichtingen tegen reële waarde – 21.477 349 21.826

De financiële activa tegen reële waarde via winst-en-verliesrekening in categorie III betreffen belangen in vastgoedfondsen waarin Rabo Vastgoedgroep geen invloed van betekenis heeft en die niet-beursgenoteerd zijn en aangekochte gesecuritiseerde schuldpapieren. De aangekochte gesecuritiseerde schuldpapieren worden gewaardeerd op basis van een modelmatige waarderings methodiek en worden nader toegelicht onder 17 Financiële activa en verplichtingen tegen reële waarde via winst-en-verliesrekening.

Rabo Vastgoedgroep bepaalt voor terugkerende waarderingen van financiële instrumenten tegen reële waarde wanneer overdrachten tussen de verschillende categorieën van de reële-waardehiërarchie hebben plaatsgevonden door aan het eind van elke rapportageperiode opnieuw de categorie te beoordelen.

87

Waardering financiële activa en verplichtingen in 2012:

Reële waardein miljoenen euro’s Categorie I Categorie II Categorie III Totaal

Financiële activa tegen reële waarde via winst-en-verliesrekening – 258 170 428Totaal financiële activa tegen reële waarde – 258 170 428

Financiële verplichtingen tegen reële waarde voor hedging-doeleinden – 208 – 208Financiële verplichtingen tegen reële waarde via winst-en-verliesrekening – 248 – 248Totaal financiële verplichtingen tegen reële waarde – 456 – 456

Het verloop van de reële waarde van financiële instrumenten welke onder categorie III zijn opgenomen laat het volgende beeld zien:

Verloop van financiële instrumenten tegen reële waarde in categorie III

in miljoenen euro’s Stand per 31

december 2012

Waarde- veranderingen opgenomen in

W&V Aankopen Afwikke lingen Verkopen Overige

Over-boeking

van/naar Cat I en II

Stand per 31

december 2013

Financiële activa tegen reële waarde via winst-en-verliesrekening 170 (3) 11 – (29) 10 – 159

170 (3) 11 – (29) 10 – 159

Financiële verplichtingen tegen reële waarde via winst-en-verliesrekening – 1 – – – (4) – 3

– 1 – – – (4) – 3

Verloop van vastgoed tegen reële waarde in categorie IIIHet verloop van vastgoedbeleggingen en vastgoed geclassificeerd als aangehouden voor verkoop en de belangrijkste parameters die zijn gebruikt voor de bepaling van de reële waarde, worden toegelicht in 20 Vastgoed en 27 Vastgoed geclassificeerd als aangehouden voor verkoop.


40 Honoraria conform artikel 2:382a BW

2013 2012

Jaarrekeningcontrole 1.427 1.202Andere controleopdrachten 296 148Totaal honoraria 1.723 1.350

De bovenstaande honoraria van de accountantsorganisatie Ernst & Young Accountants LLP zijn ten laste gebracht van het resultaat van Rabo Vastgoedgroep, haar dochtermaatschappijen en andere maatschappijen die zij consolideert, een en ander zoals bedoeld in artikel 2: 382a BW. De honoraria uit hoofde van de jaarrekeningcontrole, andere controleopdrachten, adviesdiensten op fiscaal terrein en andere niet- controlediensten van overige accountants en overige onderdelen van EY zijn niet in dit bedrag begrepen.

41 Bezoldiging bestuurders en raad van commissarissenDe leden van de hoofddirectie en de raad van commissarissen worden vermeld op pagina 4 van het jaarverslag. In 2013 bedroeg de bezoldiging van de leden en de oud-leden van de hoofddirectie en haar rechtsvoorgangers € 2,5 miljoen (2012: € 4,2 miljoen).

Dit bedrag is opgenomen onder personeelskosten en bestaat uit:

2013 2012

Kortetermijnpersoneelsbeloningen 1.311 2.412Pensioenregelingen 435 573Andere langetermijnpersoneelsbeloningen 303 474Afvloeiingsregeling 444 700Totaal bezoldiging bestuurders 2.493 4.159

De totale vergoeding voor de leden en de oud-leden van de raad van commissarissen in 2013 was € 0,2 miljoen (2012: € 0,2 miljoen). Aan het eind van 2013 bedroegen de aan de hoofddirectie verstrekte leningen € 0,2 miljoen (2012: € 0,3 miljoen).

De in de tabel opgenomen bedragen zijn exclusief de belasting van 16% over het loon uit tegenwoordige dienstbetrekking, voor zover dat loon hoger was dan € 150. Deze heffing bedraagt in totaal € 0,3 miljoen.

89

42 Risk management42.1 Governance

Rabo Vastgoedgroep heeft risicomanagement verankerd in haar processen en belegd tot op het hoogste niveau in de organisatie. De hoofddirectie is collectief verantwoordelijk voor het risicoprofiel van Rabo Vastgoedgroep en hanteert daarbij een risicobereidheids verklaring waarin per risicocategorie is vastgelegd welke blootstelling maximaal geaccepteerd wordt. Risico’s worden geïdentificeerd aan de hand van gericht beleid per risicocategorie, dat is goedgekeurd door de hoofddirectie. De formele vastlegging van het risicomanagementproces en haar feitelijke werking worden jaarlijks geëvalueerd.

De hoofddirectie staat bij haar vaststelling van de risico-bereidheid en het beleid per risicocategorie onder toezicht van de raad van commissarissen. De hoofddirectie wordt bij haar verantwoordelijkheid geadviseerd door het Balans en Risico Management Comité (BRMC) en het Platform Informatiebeleid (PIB). Binnen het Bestuurscentrum is een afdeling Risk Management ingericht voor beleids ontwikkeling, risicoanalyse en geconsolideerde risicorapportage. Deze afdeling Risk Management Bestuurscentrum is vertegenwoordigd in het BRMC en het PIB, die worden voorgezeten door de Chief Financial & Risk Officer (CFRO) uit de hoofddirectie.

De CFRO is verantwoordelijk voor de implementatie en naleving van het risicobeleid. Rabo Vastgoedgroep heeft haar risico management activiteiten zoveel mogelijk decentraal bij de divisies georganiseerd. De beoordeling van risico’s vindt primair plaats binnen de business units van Rabo Vastgoedgroep. De afdeling Risk Management adviseert aanvullend de hoofd-directie wanneer de grootste financieringsposten en investerings voorstellen ter goedkeuring worden voorgelegd. De grote financieringen worden eveneens beoordeeld door de afdeling Kredietrisicomanagement van Rabobank Nederland.

42.2 Financiële instrumenten

Ontwikkeling, bezit en financiering van vastgoed is kapitaalintensief. Een belangrijk deel van het resultaat van de activiteiten van Rabo Vastgoedgroep wordt daarom bepaald door het efficiënt en risicobewust kunnen hanteren van enkele, relatief eenvoudige, financiële instrumenten. De keuze voor de wijze van financieren wordt grotendeels bepaald door de looptijd waarvoor de middelen benodigd zijn en door de

rentegevoeligheid van de waarde van een investering of portefeuille waarvoor de middelen worden aangewend. Rentegevoeligheid van de waarde van vastgoedbezit is lastig eenduidig vast te stellen, vandaar dat bij investeringen in vastgoed wordt gezocht naar stabiele rentekosten ten opzichte van de huurstroom die wordt ontvangen.

Rabo Vastgoedgroep hanteert renteswaps om zichzelf en haar cliënten te beschermen tegen blootstelling aan fluctuaties op de rentemarkt. Deze swaps mogen door zowel Rabo Vastgoedgroep als haar cliënten uitsluitend als risicoafdekking in combinatie met een lening worden afgesloten. Andere (complexere) financiële instrumenten, zoals opties, worden niet door Rabo Vastgoedgroep gehanteerd.

42.3 Meting, normering en rapportage

Risk Management ziet erop toe dat alle relevante risico’s van activiteiten op consistente wijze gemeten, gelimiteerd en beheerst worden. Dit doet zij door middel van toetsing van de risico’s aan voor dat doel opgesteld risicobeleid en de risico-bereidheid. Het risicobeleid is vastgelegd voor markten kredietrisico, balansrisico, operationeel risico, product-ontwikkeling en concentratierisico en is in principe afgeleid van het beleid van Rabobank Nederland.

Risk Management rapporteert minimaal ieder kwartaal over risico’s aan de hoofddirectie en aan de raad van commissarissen. Ook onderhoudt de afdeling Risk Management een rechtstreekse lijn met Group Risk Management van Rabobank Nederland. Het beleid en de positie van Rabo Vastgoedgroep ten aanzien van de risicocategorieën wordt in de paragrafen hierna beschreven.

42.4 Marktrisico

Marktrisico is het risico dat de verandering van marktvariabelen, als gevolg van wijzigingen in het algemene economische klimaat, leidt tot winsten of verliezen op aangehouden posities. Rabo Vastgoedgroep is actief op de rentemarkt en de vastgoed-markt. Een kwantificering van het marktrisico op de rentemarkt is opgenomen in paragraaf 42.5 Rente-, valuta-, en liquiditeitsrisico.


De posities op de vastgoedmarkt verdeelt Rabo Vastgoedgroep naar ‘vastgoed in ontwikkeling’ en ‘vastgoed in beheer’. Een besluit om te investeren in ieder van deze categorieën wordt genomen op basis van een gelaagde fiatteringsstructuur en een oordeel van ervaren risicoanalisten. Divisies en Rabo Vastgoedgroep mogen binnen hun mandaat fiatteren, terwijl voor de meest omvangrijke investeringen goedkeuring moet worden verkregen van Rabobank Nederland. Deze fiatterings structuur wordt jaarlijks geëvalueerd. Een Customer Due Diligence (CDD) onderzoek is een vast onderdeel van deze fiatteringsstructuur.

Tweemaal per jaar analyseert Rabo Vastgoedgroep de gevoeligheid van haar bezittingen voor een scenario dat sterk negatief, maar over een middellange periode niet ondenkbaar is. De impact van dit scenario wordt berekend voor vastgoed-bezit en voor het bezit van financiële activa met vastgoed als onderliggende waarde. Het doorgerekende scenario resulteert in een grote impact op de vermogenspositie van Rabo Vastgoedgroep, maar moet in het licht worden bezien van reeds doorgevoerde impairments en genomen voorzieningen. Ook levert een voltrekking van een dergelijk scenario over een middellange termijn voldoende gelegenheid op voor management interventie.

Marktrisico van vastgoedWaardedalingen op de vastgoedmarkt hebben rechtstreeks impact op het ‘direct’ vastgoedbezit van Rabo Vastgoedgroep. Onder ‘direct’ vastgoedbezit wordt verstaan de grond porte-feuille, het onverkochte vastgoed in aanbouw, onverkocht maar reeds opgeleverd vastgoed, vastgoed in exploitatie eventueel ten behoeve van herontwikkeling of ten behoeve van nog te structureren vastgoedbeleggingsfondsen en vastgoed dat uit hoofde van leaseconstructies in bezit is van Rabo Vastgoedgroep. Per 31 december 2013 was de omvang van het ‘direct’ vastgoedbezit € 3.508 miljoen (2012: € 3.793 miljoen).

Marktrisico van financiële activaRabo Vastgoedgroep heeft ook ‘indirect’ vastgoedbezit, omdat in voorkomende gevallen een belang wordt aangehouden in eigen beleggingsfondsen met vastgoed als onderliggende waarde. Per 31 december 2013 was de omvang van deze portefeuille met participaties € 59 miljoen (2012: € 57 miljoen). De participaties in fondsen waarvoor geen actieve markt is, worden gewaardeerd op basis van de netto vermogenswaarde. Indien het fonds beursgenoteerd is, wordt de beurskoers gehanteerd. De participaties worden aangehouden tot het

moment waarop het fonds wordt beëindigd.Waar de gevoeligheidsanalyse een rechtstreekse afwaardering van het ‘directe’ vastgoedbezit van Rabo Vastgoedgroep doorrekent, wordt bij de afwaardering van het ‘indirecte’ vastgoedbezit rekening gehouden met de hefboom die ontstaat wanneer beleggingsfondsen naast eigen vermogen, ook met vreemd vermogen zijn gefinancierd.

Rabo Vastgoedgroep bezit tevens financiële activa waarvan de waardemutaties direct in het resultaat verwerkt worden. Rabo Vastgoedgroep is daarmee blootgesteld aan de risico’s op de markten waarop deze activa verhandeld worden en op de markten waarop prijsvorming tot stand komt die gebruikt wordt bij de waardering van deze activa. Indien financiële activa beursgenoteerd zijn, wordt de beurskoers gehanteerd (zie 17 Financiële activa en verplichtingen tegen reële waarde via winst-en-verliesrekening). De totale exposure van financiële activa waarvan de waardemutaties direct in het resultaat verwerkt worden, exclusief de participaties waarin een belang kleiner dan 20% wordt aangehouden, is per ultimo 2013 € 102 miljoen (2012: € 115 miljoen).

42.5 Rente-, valuta- en liquiditeitsrisico

RenterisicoRenterisico is het risico van verandering in het resultaat of de waarde van een onderneming als gevolg van fluctuaties op de rentemarkten. Renterisico kan worden gekwantificeerd in waarde- en in inkomenseffecten. De gevoeligheid van de waarde van Rabo Vastgoedgroep voor rentemutaties, wordt uitgedrukt in de ‘modified duration van het eigen vermogen’. Het BRMC is zich bewust van de aannames die ten grondslag liggen aan de berekeningen. Zij kijkt daarom voornamelijk naar de ontwikkeling van dit getal van maand tot maand, waarbij de goedgekeurde aannames zoveel mogelijk constant gehouden worden. De ‘modified duration van het eigen vermogen’ op 31 december 2013 was 3,8 (2012: 3,7). Een parallelle stijging van de rentecurve met 100 basispunten leidt bij die positie per 31 december 2013 tot een daling van de waarde van het eigen vermogen van € 72 miljoen (2012: € 76 miljoen). Voor deze waardemutatie is een limiet ingesteld die per jaarultimo slechts beperkt benut werd.

De inkomenseffecten worden met behulp van Income-at-Risk (IaR) gemeten. Deze maatstaf geeft de gevoeligheid weer van het renteresultaat voor het komende jaar bij een gelijkblijvende balanssamenstelling en zonder managementinterventie.

91

Rabo Vastgoedgroep zou per 31 december 2013 negatief geraakt kunnen worden door een scenario van rentestijging en zou in dat geval maximaal € 13 miljoen (2012: € 14 miljoen) aan renteresultaat verliezen. Dit bedrag aan IaR wordt berekend aan de hand van zowel een stijgend als een dalend rentescenario waarbij voor alle looptijden de rente in 12 maanden geleidelijk oploopt, dan wel afneemt, met 200 basispunten. Mocht een daling van de rente op enig moment in de komende 12 maanden leiden tot een negatieve rente, dan wordt een minder steil scenario toegepast. Per jaareinde was dit het geval. Het scenario van rentedaling zou leiden tot een toename van het renteresultaat van € 0,7 miljoen. Er is een IaR-limiet van kracht die per jaarultimo niet bereikt werd.

ValutarisicoValutarisico is het risico dat de wisselkoers van een vreemde valuta zodanig verandert dat de waarde van een vordering of schuld luidende in die vreemde valuta nadelig wijzigt. Het risicobeleid van Rabo Vastgoedgroep schrijft voor dat investeringen luidend in een vreemde valuta moeten worden gefinancierd met een lening in dezelfde valuta. Rabo Vastgoedgroep had op 31 december 2013, evenals per ultimo 2012, afgedekte valutaposities in Britse ponden en Amerikaanse dollars. Rentemarge en overig resultaat onderhevig aan valutakoersschommelingen zijn niet materieel. Daarom vindt geen indekking van die posities plaats.

LiquiditeitsrisicoLiquiditeitsrisico is het risico dat Rabo Vastgoedgroep niet tijdig aan haar betalingsverplichtingen kan voldoen. Dit kunnen rente- en aflossingsverplichtingen zijn van lopende schulden, maar ook investeringen uit hoofde van bezittingen, zoals bouwtermijnen bij vastgoedontwikkeling. Rabo Vastgoedgroep financiert zich bij Rabobank Nederland, die dankzij haar kredietstatus goede toegang heeft tot gelden kapitaalmarkten. Jaarlijks wordt de financieringsbehoefte voor het komende jaar begroot, op basis waarvan een limiet wordt afgesproken met Rabobank Nederland.

Voor het analyseren van de herfinancieringsverplichting is inzicht nodig in de kasstromen. Naast de hoofdsommen en opgelopen rente van de verplichtingen, dragen ook toekomstige couponbetalingen bij aan inzicht in de liquiditeitspositie van Rabo Vastgoedgroep. Onderstaande tabel groepeert al deze verplichtingen met betrekking tot financiële instrumenten van Rabo Vastgoedgroep onverdisconteerd naar liquiditeitstypische looptijd op basis van de resterende periode per balansdatum tot de eerst redelijke contractuele vervaldatum. De totaalbedragen sluiten niet aan op de waarden in de geconsolideerde balans, aangezien in de tabel naast aflossingsbetalingen, ook couponbetalingen worden getoond.

Contractuele vervaldatum financiële verplichtingen per 31 december 2013

Direct opvraagbaar

Minder dan 3 maanden

3 maanden tot een jaar 1-5 jaar

Langer dan 5 jaar Totaal

VerplichtingenVerplichtingen bankiers 427.630 3.592.119 4.505.352 11.908.468 1.167.089 21.600.658Verplichtingen private en publieke sector 43.585 110.429 19.658 55.697 11.809 241.178Financiële verplichtingen tegen reële waarde voor hedging-doeleinden – 15.977 44.699 93.064 5.764 159.504Financiële verplichtingen tegen reële waarde via winst-en-verliesrekening – 15.372 42.285 120.060 7.058 184.775Totaal verplichtingen 471.215 3.733.897 4.611.994 12.177.289 1.191.720 22.186.115


Contractuele vervaldatum financiële verplichtingen per 31 december 2012

Direct opvraagbaar

Minder dan 3 maanden

3 maanden tot een jaar 1-5 jaar

Langer dan 5 jaar Totaal

VerplichtingenVerplichtingen bankiers 461.837 6.096.732 3.471.874 11.661.424 862.604 22.554.471Verplichtingen private en publieke sector 51.007 166.490 52.198 56.181 12.829 338.705Financiële verplichtingen tegen reële waarde voor hedging-doeleinden – 22.882 57.544 149.609 17.385 247.420Financiële verplichtingen tegen reële waarde via winst-en-verliesrekening – 22.605 59.836 174.987 11.002 268.430Totaal verplichtingen 512.844 6.308.709 3.641.452 12.042.201 903.820 23.409.026

42.6 Kredietrisico

Kredietrisico is het risico dat Rabo Vastgoedgroep verliezen leidt als rechtstreeks gevolg van het niet nakomen van betalings-verplichtingen door de tegenpartij. Fiattering van kredietrisico’s geschiedt middels een gelaagde fiatteringsstructuur en op basis van een oordeel van ervaren kredietanalisten. Als aanvulling op het beoordelen van kredietrisico’s heeft Rabo Vastgoedgroep robuuste processen rondom CDD-regelgeving ingericht.

Maximale kredietrisicopositieOnderstaande tabel toont de maximale kredietrisicopositie per financieel actief. De positie is weergegeven zonder de mitigerende effecten van verkregen onderpanden. Rabo Vastgoedgroep maakt geen gebruik van netting-overeenkomsten en saldering conform IAS 32 vindt dan ook niet plaats.

2013 2012

Kasmiddelen 43 42Kredieten en vorderingen bankiers 624.477 598.694Financiële activa tegen reële waarde voor hedging-doeleinden 8.981 65Financiële activa tegen reële waarde via winst-en-verliesrekening 322.459 427.940Kredieten en vorderingen private en publieke sector 17.381.438 17.435.444Overige activa 141.989 156.312Totaal maximale kredietrisicopositie 18.479.387 18.618.497

Kredietgerelateerde en voorwaardelijke verplichtingen 40.227 31.550

Bij ‘Kredietgerelateerde en voorwaardelijke verplichtingen’ zijn de ontvangen garanties opgenomen.

93

In onderstaande tabel wordt de risicoconcentratie van de totale post kredieten en vorderingen private en publieke sector weergegeven.

2013 % 2012 %

Dienstverlening 61.179 0,4 106.805 0,6Handel en industrie 16.853.384 96,9 16.951.043 97,3Landbouw 31.928 0,2 25.615 0,1Particulieren 360.804 2,1 334.523 1,9Overheid 74.143 0,4 17.458 0,1Totaal kredieten en vorderingen private en publieke sector 17.381.438 100 17.435.444 100

De kredietrisicoconcentratie in de bedrijfstak ‘handel en industrie’ is inherent aan de activiteiten en marktpositie van Rabo Vastgoedgroep. Ieder kwartaal wordt bewaakt of zich andere concentraties voordoen, voornamelijk ten aanzien van contractpartijen.

ZekerhedenHet beleid van Rabo Vastgoedgroep is erop gericht passende zakelijke zekerheden te verlangen voordat aan klanten goed-gekeurde kredieten ter beschikking worden gesteld. De belangrijkste vorm van zekerheid die Rabo Vastgoedgroep accepteert is hypothecaire zekerheid. Bij het taxeren van de waarde van het als onderpand aangeboden onroerend goed wordt zoveel mogelijk een beroep gedaan op interne vastgoedspecialisten. De waardeontwikkeling van het als onderpand verkregen vastgoed is onderdeel van een revisiebeleid waarbij alle aspecten van een verstrekking die bijdragen aan het kredietrisico periodiek worden herzien. Ook worden aan Rabo Vastgoedgroep garanties verstrekt als zekerheid. Doorgaans betreft het contragaranties die van samenwerkingspartijen worden verkregen ter compensatie van een deel van een door Rabo Vastgoedgroep verstrekte garantie aan de tegenpartij van het samenwerkingsverband. Voor 99% (2012: 99%) van de verstrekte kredieten aan de private sector zijn hypothecaire of andere zekerheidstellingen ontvangen, waarmee 95% van het in totaal verstrekte krediet wordt afgedekt. KredietkwaliteitRabo Vastgoedgroep hanteert voor het grootste deel van de kredietportefeuille de geavanceerde methode van kredietrisico-beheersing zoals beschreven in het Bazel II-akkoord. Deze geavanceerde aanpak behelst dat op het moment van het verstrekken van een financiering een gedocumenteerd oordeel wordt gevormd over de procentuele kans dat de kredietnemer in gebreke blijft en over het percentage van de hoofdsom van de lening dat bij uitwinning van het te financieren vastgoed als verloren moet worden beschouwd. Gedurende de looptijd van een financiering wordt deze beoordeling minimaal jaarlijks gereviseerd. Voor een portefeuille met kredieten geldt dat de som van de vermenigvuldiging van beide percentages met de hoofdsom van bijbehorende leningen een indicatie geeft voor het te verwachten verlies uit hoofde van kredietrisico.

ClementieOp basis van haar rol als relatiebankier tracht FGH Bank door adequaat kredietbeheer, periodiek overleg met haar cliënten en het tijdig nemen van maatregelen mogelijke wanbetaling door de cliënt te voorkomen. Indien ondanks die inspanningen een cliënt toch in default raakt, probeert FGH Bank in veel gevallen, zolang zij op termijn continuïteitsperspectieven ziet, de lening te herstructureren in plaats van het onderpand uit te winnen. FGH Bank heeft beleid ontwikkeld om, conform de nieuwe vereisten van EBA, vanaf ultimo 2014 ieder kwartaal haar forbearance-portefeuille te kunnen rapporteren. Indien nieuwe afspraken met cliënten worden geïdentificeerd als zijnde forbearance, dan leidt dit tot aanvullende maatregelen waaronder het aanmerken als geclassificeerde lening. Hierbij dient aangetekend te worden dat binnen de classificatie kwetsbare continuïteit zowel performing als non performing debiteuren vallen. Wanneer forbearance-maatregelen worden toegestaan zal de debiteur per definitie door Bijzonder Beheer worden behandeld.


De nieuwe vereisten vergen forse inspanningen om de gedetailleerde vastlegging van deze maatregelen in de rapportage-systemen mogelijk te maken. Indien debiteuren weer in normale continuïteit terugkeren, worden ze tot twee jaar na hersteldatum gerapporteerd als onderdeel van de forbearance-portefeuille.

Kwaliteit uitstaande kredieten

Niet in achterstand, noch afgewaardeerdZeer hoge

kwaliteitHoge

kwaliteitNormale kwaliteit

In achterstand of afgewaardeerd Totaal

Per 31 december 2013Kredieten en vorderingen bankiers 446.159 144.440 33.878 – 624.477Kredieten en vorderingen private en publieke sector 84.409 2.735.476 10.699.990 3.861.563 17.381.438

Per 31 december 2012Kredieten en vorderingen bankiers 411.804 150.164 36.726 – 598.694Kredieten en vorderingen private en publieke sector 103.340 2.058.943 12.603.693 2.669.468 17.435.444

In de volgende overzichten wordt de ouderdomsanalyse getoond per jaareinde van uitstaande kredieten die vervallen zijn, maar niet afgewaardeerd.

Ouderdomsanalyse vervallen kredieten

< 31 dagen 31 – 60 dagen 61 – 90 dagen > 90 dagen Totaal

Per 31 december 2013Kredieten en vorderingen private en publieke sector 757.980 122.915 70.878 110.944 1.062.717

Per 31 december 2012Kredieten en vorderingen private en publieke sector 512.559 101.577 40.024 234.290 888.450

De reële waarde van het onderpand dat verkregen is ter dekking van financiële activa die per jaareinde een betalingsachterstand kenden, bedroeg € 1.056 miljoen (2012: € 888 miljoen).

De boekwaarde van leningen die in default zijn per jaareinde bedraagt € 2.844 miljoen (2012: € 1.781 miljoen). De boekwaarde van leningen die een waardevermindering hebben ondergaan bedraagt € 2.686 miljoen (2012: € 1.520 miljoen). De reële waarde van het onderpand van de leningen die een waardevermindering hebben ondergaan bedraagt € 2.644 miljoen (2012: € 1.168 miljoen). Het onderpand was in alle gevallen onroerend goed. Per 31 december 2013 heeft Rabo Vastgoedgroep een portefeuille in-bezit-genomen-onderpand met een waarde van € 4 miljoen (2012: € 4 miljoen) op de balans.

95

42.7 Operationeel risico

Operationeel risico is het risico van verliezen door inadequate of falende interne processen, menselijk gedrag en systemen of door externe gebeurtenissen. Hierin is begrepen het meten van de effecten van omissies op het gebied van bedrijfscontinuïteit, informatiebeveiliging, juridische zaken, fiscale zaken, compliance, governance en reputatiemanagement. Bedrijfscontinuïteit en informatiebeveiliging zijn binnen Rabo Vastgoedgroep expliciet bij Risk Management belegd.

Rabo Vastgoedgroep beperkt deze risico’s door het hanteren van eenduidig en concreet beleid en logische procedures voor de bedrijfsprocessen. Risico’s in de bedrijfsvoering worden periodiek geïnventariseerd en vertaald naar risico-indicatoren die het mogelijk maken de mate van risico te monitoren. Het identificeren van operationele risico’s, het vastleggen van beheers-maatregelen en het testen van de werking van die maatregelen voor de bedrijfsvoering in de breedste zin is opgenomen in een Business Control Framework. De implementatie voor het Nederlandse deel van Rabo Vastgoedgroep is grotendeels afgerond.

Het kapitaal voor operationele risico’s wordt berekend volgens de meest geavanceerde methode. In 2013 is het beleid voor het beheersen van operationele risico’s aangescherpt teneinde de datakwaliteit voor kapitaalberekening verder te verhogen en meer aandacht te besteden aan extreme gebeurtenissen. In de verbeterde managementrapportage voor operationeel risico-management wordt nu op een gedetailleerder niveau aandacht besteed aan risico-indicatoren, toprisico’s en de risicobereidheid van Rabo Vastgoedgroep dienaangaande.

Ieder kwartaal worden dashboards samengesteld voor het BRMC die inzicht geven in de toprisico’s, in omissies in het testen van controls van de belangrijkste bedrijfsprocessen, in de positie van risico-indicatoren en in de classificatie van operationele incidenten. Ook geeft zij inzicht in de verhouding tot de ‘risk appetite’ van Rabo Vastgoedgroep voor operationele risico’s in een aantal kwaliteitsaspecten en in de weerslag die die kwaliteit heeft in termen van korting of toeslag op het economisch kapitaal voor operationele risico’s.


43 Kortlopende en langlopende balansposten De tabel hieronder vermeldt voor de materiële balansposten het bedrag dat naar verwachting na meer of minder dan twaalf maanden zal worden geïnd of afgewikkeld. Deze tabel wordt niet gehanteerd voor beheersing van het liquiditeitsrisico maar beoogt inzicht te geven in het onderscheid tussen kortlopende en langlopende activa en verplichtingen.

Onderscheid kortlopende en langlopende balansposten

Korter dan één jaar

Langer dan één jaar Totaal

Per 31 december 2013Kredieten en vorderingen bankiers 304.325 320.152 624.477Kredieten en vorderingen private en publieke sector 5.236.411 12.145.027 17.381.438Vastgoed 1.537.212 2.031.698 3.568.910Overige activa 833.419 475.962 1.309.381Totaal activa 7.911.367 14.972.839 22.884.206

Verplichtingen bankiers 8.103.639 12.639.748 20.743.387Verplichtingen private en publieke sector 170.730 85.193 255.923Financiële verplichtingen tegen reële waarde via winst-en-verliesrekening 52.780 107.053 159.833Overige verplichtingen 691.545 223.112 914.657Totaal verplichtingen 9.018.694 13.055.106 22.073.800

Per 31 december 2012Kredieten en vorderingen bankiers 314.194 284.500 598.694Kredieten en vorderingen private en publieke sector 5.433.573 12.001.871 17.435.444Vastgoed 1.528.547 2.820.525 4.349.072Overige activa 343.857 529.937 873.794Totaal activa 7.620.171 15.636.833 23.257.004

Verplichtingen bankiers 7.961.546 12.171.409 20.132.955Verplichtingen private en publieke sector 267.586 111.388 378.974Financiële verplichtingen tegen reële waarde via winst-en-verliesrekening 80.291 167.993 248.284Overige verplichtingen 670.190 219.740 889.930Totaal verplichtingen 8.979.613 12.670.530 21.650.143

97

44 SolvabiliteitDe Nederlandsche Bank stelt normen voor vermogensratio’s, die zijn afgeleid van de solvabiliteitsrichtlijnen van de EU en het Bazels Comité voor het Bankentoezicht. Deze ratio’s drukken de solvabiliteit uit door het daarvoor in aanmerking komende vermogen van Rabo Vastgoedgroep te vergelijken met de in de balans opgenomen activa, niet in de balans opgenomen verplichtingen en markten overige risicoposities op basis van naar risico gewogen bedragen. Vanaf 2008 meet Rabo Vastgoedgroep haar solvabiliteit op basis van aangescherpte regelgeving, het zogenoemde ‘Bazel II-akkoord’. Hierbij wordt een meer geavanceerde risicowegings-methodiek gehanteerd voor de berekening van kapitaaldekking voor kredietrisico.

Niet in de balans opgenomen verplichtingen, voortkomend uit bijvoorbeeld garanties en termijncontracten, worden vermenig-vuldigd met een conversiefactor die recht doet aan de kans dat een positie tot een vordering zal leiden. De resulterende equivalente bedragen worden vervolgens naar risico gewogen alsof het reguliere vorderingen betreffen.

Naast kapitaal voor kredietrisico wordt onder het Bazel II-regime ook voor markten operationeel risico kapitaal aangehouden als buffer voor onverwachte verliezen.

Het in aanmerking komende vermogen bestaat uit twee delen. Het Tier 1 vermogen, ofwel kernvermogen, bestaat uit het eigen vermogen van aandeelhouders en daarvoor in aanmerking komende achtergestelde schulden, verminderd met goodwill en immateriële activa. Het Tier 2 vermogen bestaat uit aanvullende en daarvoor in aanmerking komende achtergestelde schulden.

De volgende tabel geeft een overzicht van het aanwezige vermogen en het minimumvermogen dat vereist is om aan de normen van de toezichthouder te voldoen.

Vermogen in miljoenen euro’s; Ratio’s in procenten (%) 2013 2012Vereist Aanwezig Vereist Aanwezig

Totaal vermogen 1.465 858 1.450 1.731Ratio totaal vermogen (Tier 1 en 2) 8,0 4,7 8,0 9,6

Kernvermogen 977 858 967 1.731Ratio kernvermogen (Tier 1) 4,0 4,7 4,0 9,6

Als aanvulling op deze kapitaalberekening voor de toezichthouder, heeft Rabo Vastgoedgroep een intern solvabiliteitssysteem ingericht waarbij meer risicocategorieën voor kapitaaldekking zijn gedefinieerd, op basis van prudentere modellen en aannames. Deze modellen zijn toegespitst op de specifieke activiteiten en risico’s van Rabo Vastgoedgroep en stellen Rabo Vastgoedgroep daarom goed in staat om haar strategische en commerciële activiteiten te toetsen op basis van een voor risico’s aangepast rendement op het met die modellen berekende benodigd vermogen (‘economic capital’).

Op 12 maart 2014 heeft de aandeelhouder goedkeuring gegeven voor een agiostorting van € 450 miljoen. In de omvang van de kapitaalstorting is rekening gehouden met de kapitaalvereisten van Rabo Vastgoedgroep op langere termijn, waarin de commercieel-vastgoedactiviteiten van MAB Development zijn afgebouwd. Ook na de agiostorting voldoet Rabo Vastgoedgroep niet aan de solvabiliteitsrichtlijnen van de EU en het Bazels Comité voor het Bankentoezicht. Aangezien er sprake is van toezicht op geconsolideerd Rabobank niveau heeft dit geen consequenties voor Rabo Vastgoedgroep.


45 Joint venturesJoint ventures met derden waarin geen der partijen overwegende zeggenschap heeft, worden proportioneel in de consolidatie opgenomen. De hoofdelijke aansprakelijkheid voor de verplichtingen die joint ventures met derden zijn aangegaan, wordt alleen in aanmerking genomen indien en voor zover de financiële positie van een of meer van de partners dit rechtvaardigt.

In de geconsolideerde jaarrekening zijn de onderstaande activa, verplichtingen, baten en lasten van joint ventures opgenomen. De bedragen geven het aandeel van Rabo Vastgoedgroep weer.

2013 2012ActivaKredieten en vorderingen bankiers 52.587 56.133Kredieten en vorderingen private en publieke sector 97.514 120.004Vastgoed 620.994 594.355Overige activa 24.765 20.497Totaal activa 795.860 790.989

VerplichtingenVerplichtingen bankiers 227.390 184.345Verplichtingen private en publieke sector 365.650 363.856Overige verplichtingen 113.124 111.621Totaal verplichtingen 706.164 659.822

Eigen vermogen 89.696 131.167Totaal verplichtingen en eigen vermogen 795.860 790.989

Winst-en-verliesrekeningOperationele baten (33.791) (448)Operationele bedrijfslasten 3.476 2.836Bedrijfsresultaat vóór belastingen (37.267) (3.284)Belastingen 770 (438)Resultaat (36.497) (3.722)

De belangrijkste joint ventures waarin Rabo Vastgoedgroep participeert zijn:

Inflation Exchange Fund Capital N.V. (40%)ZOM Real Estate Services B.V. (50%)Ontwikkelingscombinatie Wateringse Veld C.V. (50%)Rotij Planontwikkeling B.V. (25%)Bouwfonds – Fortis Vastgoedontwikkeling Leidsche Rijn V.O.F. (50%)IJ-Delta Ontwikkeling V.O.F. (25%)V.O.F. Leidschendam Centrum (25%)

99

46 Verbonden partijen De verbonden partijen van Rabo Vastgoedgroep zijn de dochterondernemingen, de joint ventures, de geassocieerde deelnemingen, de bestuurders en commissarissen (zie 41 Bezoldiging bestuurders en raad van commissarissen), de uiteindelijke moedermaatschappij Rabobank Nederland en andere belangrijke deelnemingen van Rabobank Nederland.

In het kader van de gewone bedrijfsuitoefening gaat Rabo Vastgoedgroep een aantal bancaire transacties met verbonden partijen aan. Deze transacties worden uitgevoerd tegen commerciële voorwaarden en tegen markttarieven. Conform IAS 24.4 wordt in de geconsolideerde jaarrekening geen melding gemaakt van transacties binnen Rabo Vastgoedgroep. Voor kredieten aan verbonden partijen zijn in 2013 en 2012 geen voorzieningen wegens oninbaarheid getroffen.

De transacties gedurende en openstaande bedragen ultimo 2013 en 2012 tussen Rabo Vastgoedgroep enerzijds en Rabobank Nederland, de belangrijkste joint ventures en de overige verbonden partijen anderzijds zijn opgenomen in onderstaande tabel.

JaarInterestbaten van

verbonden partijenInterestlasten van

verbonden partijenTe ontvangen van

verbonden partijenVerschuldigd aan

verbonden partijen

Verbonden partijenRabobank Nederland 2013 14.081 423.536 796.118 20.933.915Rabobank Nederland 2012 12.981 513.343 492.076 20.466.773

Joint ventures 2013 – – 2.490 –Joint ventures 2012 – – 4.060 –

Overige verbonden partijen* 2013 1.444 2.101 12.119 11.165Overige verbonden partijen* 2012 22.882 3.873 12.394 59.589

* Onder de overige verbonden partijen zijn de belangrijkste dochterondernemingen en geassocieerde deelnemingen van Rabobank Nederland opgenomen, zoals De Lage Landen en Achmea.

In 2013 heeft Rabo Vastgoedgroep taxatie- en adviesdiensten ter hoogte van € 4 miljoen (2012: € 3 miljoen) verleend aan gelieerde ondernemingen van Rabobank Nederland. Er hebben geen materiële transacties plaatsgevonden met de geassocieerde deelnemingen en er staan geen significante vorderingen van en/of schulden aan geassocieerde deelnemingen open.

Rabo Vastgoedgroep heeft een garantie van € 278 miljoen ontvangen van Rabobank Nederland betreffende potentiële verliezen in de portefeuille projecten bij acquisitie. Deze garantie is vanaf 31 december 2012 volledig benut.

47 Gebeurtenissen na balansdatumOp 12 maart 2014 heeft de aandeelhouder goedkeuring gegeven voor een agiostorting van € 450 miljoen.

Op 31 maart 2014 heeft Rabo Vastgoedgroep een winkelcentrum in Frankrijk verkocht. Op 4 april 2014 heeft Rabo Vastgoedgroep alle aandelen in een aantal samenwerkingsverbanden overgedaan aan de voormalige partner. Het effect van deze transacties op het resultaat van Rabo Vastgoedgroep is gering.

Verder hebben zich geen gebeurtenissen na balansdatum voorgedaan die effect hebben op de cijfers over 2013.


Grondslagen

De enkelvoudige jaarrekening van Rabo Vastgoedgroep is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Rabo Vastgoedgroep stelt de geconsolideerde jaarrekening op volgens International Financial Reporting Standards (IFRS) zoals aanvaard door de EU.

Op grond van de geboden mogelijkheid in artikel 402 van het Burgerlijk Wetboek 2, Titel 9 neemt Rabo Vastgoedgroep in haar enkelvoudige jaarrekening een verkorte winst-en-verliesrekening op.

Gehanteerde grondslagen bij de opstelling van de jaarrekening

De jaarrekening luidt in euro’s, afgerond op het dichtstbijzijnde duizendtal, tenzij anders weergegeven. De euro is de rapporterings- en functionele valuta van Rabo Vastgoedgroep.

In de enkelvoudige jaarrekening zijn dezelfde grondslagen toegepast als in de geconsolideerde jaarrekening conform de mogelijkheid die artikel 362:8 hiervoor geeft. De grondslagen voor de geconsolideerde jaarrekening worden toegelicht op de pagina’s 37 tot en met 52.

Deelnemingen in groepsmaatschappijen waarin de vennootschap invloed van betekenis heeft op het operationele en financiële beleid worden tegen netto-vermogenswaarde gewaardeerd. Overeenkomstig deze methode worden deze deelnemingen in de balans opgenomen tegen het aandeel van de vennootschap in de netto-vermogenswaarde, vermeerderd met het aandeel in de resultaten van de deelnemingen en het aandeel in de directe mutaties in het eigen vermogen van de deelnemingen vanaf het moment van verwerving, bepaald volgens de grondslagen zoals vermeld in deze jaarrekening, verminderd met het aandeel in de dividenduitkeringen van de deelnemingen. In de winst-en-verliesrekening wordt het aandeel van de vennootschap in het resultaat van de deelnemingen in groepsmaatschappijen opgenomen. Indien en voor zover de vennootschap niet zonder beperking uitkering van de positieve resultaten kan bewerkstelligen, worden de resultaten in een wettelijke reserve opgenomen. Het aandeel van de vennootschap in de rechtstreekse vermogensvermeerderingen en –verminderingen van de deelnemingen wordt ook in de wettelijke reserve opgenomen.

Indien de waarde van de deelneming volgens de netto vermogenswaarde negatief is wordt deze waarde als onderdeel van de deelnemingen in groepsmaatschappijen verantwoord indien de vennootschap zich aansprakelijk heeft gesteld voor de schulden van de desbetreffende deelneming.

Enkelvoudige jaarrekening

101



Resultaat deelnemingen na belastingen (844.963) (94.986)Overig resultaat na belastingen (13.331) (18.341)Resultaat (858.294) (113.327)

Verkorte enkelvoudige winst-en-verliesrekening


Enkelvoudige balans (na resultaatbestemming)

Per 31 december


Activa Kasmiddelen 2 2Kredieten en vorderingen bankiers A 20.511 42.911Financiële activa tegen reële waarde via winst-en-verliesrekening 670 674Kredieten en vorderingen private en publieke sector B 29.329 31.333Deelnemingen in groepsmaatschappijen C 854.500 1.629.851Immateriële activa – 57Onroerende zaken en bedrijfsmiddelen 5.611 6.562Acute belastingvorderingen 4.362 –Overlopende activa 2.474 2.094Latente belastingvordering 2.768 2.505Totaal activa 920.227 1.715.989

VerplichtingenVerplichtingen bankiers D 7.500 8.750Verplichtingen private en publieke sector E 66.234 70.006Voorzieningen 23.921 18.158Overige verplichtingen 19.845 25.101Acute belastingverplichtingen – 2.566Totaal verplichtingen 117.500 124.581

Eigen vermogen Aandelenkapitaal 10.071 10.071Agioreserve 1.137.590 1.137.590Ingehouden winst (257.094) 601.949Winst- en verliesposten niet opgenomen in het resultaat (87.840) (158.202)Eigen vermogen aandeelhouder moedermaatschappij F 802.727 1.591.408

Totaal verplichtingen en eigen vermogen 920.227 1.715.989

Zie bijgaande toelichting op de enkelvoudige balans

103

Toelichting op de enkelvoudige balans

A Kredieten en vorderingen bankiers Deze post omvat alle vorderingen op kredietinstellingen. Deze vorderingen hebben geen betrekking op groeps maatschappijen.

B Kredieten en vorderingen private en publieke sectorDeze post omvat alle vorderingen uit hoofde van verstrekte kredieten, niet zijnde vorderingen op kredietinstellingen, obligaties en andere vastrentende waardepapieren. Van deze vorderingen heeft € 19 miljoen (2012: € 21 miljoen) betrekking op groepsmaatschappijen die deel uitmaken van Rabo Vastgoedgroep.

C Deelnemingen in groepsmaatschappijen


Stand per 1 januari 1.629.851 1.736.281Aandeel in de resultaten (844.963) (94.986)Overige mutaties 69.612 (11.444)Stand per 31 december 854.500 1.629.851

Kredietinstellingen 1.100.757 1.233.647Overige groepsmaatschappijen (246.257) 396.204Totaal groepsmaatschappijen 854.500 1.629.851

Onder overige mutaties is opgenomen de rechtstreekse mutaties in het eigen vermogen als gevolg van kasstroomhedges van € 71 miljoen (2012: € 11 miljoen).

D Verplichtingen bankiersDeze post omvat aan kredietinstellingen verschuldigde bedragen, niet zijnde schuldbewijzen en achtergestelde leningen.

E Verplichtingen private en publieke sectorDeze post omvat alle verplichtingen private en publieke sector, zoals rekening-couranttegoeden en niet-achtergesteldeonderhandse leningen. Van deze verplichtingen heeft € 66 miljoen betrekking op groepsmaatschappijen (2012: € 68 miljoen).

F Eigen vermogen aandeelhouder moedermaatschappijVoor het verloop en de toelichting op het eigen vermogen wordt verwezen naar het ‘Geconsolideerd vermogensoverzicht’ en 34 Aandelenkapitaal en reserves.

G Bezoldiging bestuurders en raad van commissarissenDe bezoldiging van de leden en de oud-leden van de hoofddirectie en haar rechtsvoorgangers en de totale vergoeding voor de leden en de oud-leden van de raad van commissarissen wordt toegelicht op pagina 88.

H Voorwaardelijke schuldenVoor een bedrag van € 927 miljoen (2012: € 1.028 miljoen) zijn banken groepsgaranties afgegeven, waarvan € 730 miljoen (2012: € 825 miljoen) betrekking heeft op concerngaranties aan derden en € 197 miljoen (2012: € 203 miljoen) betrekking heeft op concerngaranties aan Rabobank Nederland in ruil voor verstrekte bankgaranties door Rabobank Nederland aan derden.


tenzij anders vermeld is het deelnemingspercentage van Rabo Vastgoedgroep100%

De belangrijkste deelnemingen in groepsmaatschappijen binnen Rabo Vastgoedgroep worden hieronder weergegeven:

Ontwikkeling

WonenBouwfonds Property Development B.V., HoevelakenBouwfonds Ontwikkeling B.V., HoevelakenBouwfonds Marignan Immobilier S.A.S., ParijsBouwfonds Property Development Frankrijk B.V., HoevelakenBouwfonds Duitsland B.V., HoevelakenBouwfonds Deutschland GmbH & Co. Projectentwicklungs KG, Frankfurt am MainBouwfonds Property Development Tsjechie B.V., HoevelakenBouwfonds Property Development Denemarken B.V., HoevelakenBouwfonds Property Development Belgie B.V., HoevelakenBouwfonds Ontwikkeling Limburg B.V., Heerlen Brummelhuis Bouwcoördinatie B.V., DeventerRotij Projecten B.V., Rijssen (41,5%)

Commercieel VastgoedMAB Development Group B.V., ’s-GravenhageMAB Development Nederland B.V., ’s-GravenhageMAB Development France S.A., ParijsMAB Development Deutschland GmbH, Frankfurt am MainMKB Vastgoed Plan B.V., Apeldoorn MAB Development Outlet Centre B.V., ’s-GravenhagePalais Quartier GmbH & Co. KG, Frankfurt am MainSCCV Promenade, ParijsOosterdokseiland Ontwikkeling Amsterdam C.V., AmsterdamNew Chinatown Amsterdam C.V., ’s-Gravenhage

Financiering

FGH Bank N.V., Utrecht

Investment Management

Bouwfonds Investment Management B.V., HoevelakenBouwfonds Asset Management Deutschland GmbH, Berlijn Bouwfonds Investments B.V., HoevelakenBouwfonds Real Estate Investment Management S.A.S., ParijsBouwfonds Real Estate Services B.V., HoevelakenBouwfonds Vastgoedfondsen Beheer B.V., HoevelakenInflation Exchange Fund Capital N.V., Amsterdam (40%)Bouwfonds Food & Agri Real-assets Management B.V., Hoevelaken ZOM Real Estate Services B.V., Den Haag (50%)Rabo Bouwfonds CIF General Partner B.V., HoevelakenBouwfonds Real Estate Services Institutional B.V., Hoevelaken

Beheer Maatschappelijke Fondsen

Fondsenbeheer Nederland B.V., Hoevelaken

Een complete lijst van alle deelnemingen in groeps-maatschappijen als voorgeschreven in de artikelen 379 en 414 van Titel 9, Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel.

Ingevolge artikel 403, Titel 9, Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is de vennootschap vrijgesteld van deponering bij de Kamer van Koophandel van de jaarrekeningen van een aanzienlijk aantal Nederlandse groepsmaatschappijen die zijn geconsolideerd. Ten behoeve van deze groepsmaatschappijen zijn algemene garanties afgegeven.

Belangrijkste deelnemingen in groepsmaatschappijen

105

Overige gegevens

Aan: Rabo Vastgoedgroep Holding N.V.

Verklaring betreffende de jaarrekening

Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2013 van Rabo Vastgoedgroep Holding N.V. te Hoevelaken gecontroleerd. De jaarrekening omvat de geconsolideerde en de enkelvoudige jaarrekening. De geconsolideerde jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde balans per 31 december 2013, de geconsolideerde winst-en-verliesrekening, de geconsolideerde overzicht van gerealiseerde en de niet-gerealiseerde resultaten, het geconsolideerde vermogensoverzicht en het geconsolideerde overzicht van kasstromen over 2013 alsmede uit een overzicht van de belangrijkste grondslagen voor financiële verslaggeving en overige toelichtingen. De enkelvoudige jaarrekening bestaat uit de enkelvoudige balans per 31 december 2013 en de enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2013 met de toelichting.

Verantwoordelijkheid van het bestuurHet bestuur van de vennootschap is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming met Inter-national Financial Reporting Standards zoals aanvaard binnen de Europese Unie en met Titel 9 Boek 2 BW, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW. Het bestuur is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder af -wijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.

Verantwoordelijkheid van de accountantOnze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat.

Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico's dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten.

Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe

beeld daarvan, gericht op het opzetten van controle-werkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden.

Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de vennootschap. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de vennootschap gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening.

Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel.

Oordeel betreffende de geconsolideerde jaarrekeningNaar ons oordeel geeft de geconsolideerde jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Rabo Vastgoedgroep Holding N.V. per 31 december 2013 en van het resultaat en de kasstromen over 2013 in overeenstemming met International Financial Reporting Standards zoals aanvaard binnen de Europese Unie en met Titel 9 Boek 2 BW.

Oordeel betreffende de enkelvoudige jaarrekeningNaar ons oordeel geeft de enkelvoudige jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Rabo Vastgoedgroep Holding N.V. per 31 december 2013 en van het resultaat over 2013 in overeen-stemming met Titel 9 Boek 2 BW.

Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen

Ingevolge artikel 2:393 lid 5 onder f BW melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig Titel 9 Boek 2 BW is opgesteld, en of de in artikel 2:392 lid 1 onder b tot en met h BW vereiste gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW.

Amsterdam, 20 mei 2014

Ernst & Young Accountants LLP

w.g. A.F.J. van Overmeire RA


De statutaire bepalingen inzake de winst- en verliesbestemming luiden als volgt:

Artikel 37 Winst en verlies

• Uitkering van winst ingevolge het in dit artikel bepaalde geschiedt na vaststelling van de jaarrekening waaruit blijkt dat zij geoorloofd is.

• De winst staat ter vrije beschikking van de algemene vergadering. Bij staking van stemmen over uitkering of reservering van winst wordt de winst waarop het voorstel betrekking heeft gereserveerd.

• De vennootschap kan aan de aandeelhouders en andere gerechtigden tot de voor uitkering vatbare winst slechts uitkeringen doen voor zover haar eigen vermogen groter is dan het bedrag van het geplaatste kapitaal vermeerderd met de reserves die krachtens de wet moeten worden aangehouden.

• Ten laste van de door de wet voorgeschreven reserves mag een tekort slechts worden gedelgd voor zover de wet dat toestaat.

Resultaatbestemming 2013

Het verlies van € 858,3 miljoen (2012: verlies van € 113,3 miljoen) is voor het volledige bedrag ten laste gebracht van de ingehouden winst.

Gebeurtenissen na balansdatum

De gebeurtenissen na balansdatum worden toegelicht op pagina 99.

Statutaire bepalingen inzake de winst- en verliesbestemming

Colofon

UitgaveRabo Vastgoedgroep

Corporate Communications

Exemplaren van het Jaarbericht zijn op te vragen bij:Rabo Vastgoedgroep

Corporate Communications

Westerdorpsstraat 66


T (033) 253 91 11

[email protected]

RealisatieVolta_thinks_visual, Utrecht

FotografieEdwin Walvisch

PublicatieDeze publicatie vormt het Jaarverslag

van Rabo Vastgoedgroep Holding N.V.

Dit verslag is alleen digitaal verkrijgbaar en te

downloaden via www.rabovastgoedgroep.nl

OpenbaarmakingDe geconsolideerde jaarrekening 2013,

het Jaarverslag en de overige gegevens

worden na vaststelling gedeponeerd ten

kantore van het Handelsregister bij de Kamer

van Koophandel onder nummer 08012222.

JUN

I 2

014

jaarverslag 2013 - bpd · 4 rabo vastgoedgroep jaarverslag 2013 rabo vastgoedgroep in 2013...

Documents