ivs 2017 | tvs 2017 vertimo į lietuvių kalbą pirminė …...• Šiuose standartuose esmė /...

TARPTAUTINIAI VERTINIMO STANDARTAI

Įsigalioja 2020 m. sausio 31 d.

Tarptautinė vertinimo standartų taryba

Copyright © 2013 International Valuation Standards Council Visos teisės saugomos Be išankstinio raštiško Tarptautinės vertinimo standartų tarybos sutikimo jokia šio leidinio dalis ar visa medžiaga negali būti verčiama, kopijuojama, atgaminama arba panaudojama jokiomis dabar žinomomis arba vėliau sukurtomis elektroninėmis, mechaninėmis ar kitokiomis priemonėmis, įskaitant fotografinį kopijavimą ir įrašymą bet kurioje informacijos saugojimo ar paieškos sistemoje. Visais su šių Standartų leidimu ar autorių teisėmis susijusiais klausimais prašome kreiptis į Tarptautinę vertinimo standartų tarybą: International Valuation Standards Council 4 Lombard St, LONDON, EC3V 9AA, UK United Kingdom (Jungtinė Karalystė) El. paštas - [email protected], www.ivsc.org ISBN 978-0-9931513-3-3-0 Nei Tarptautinė vertinimo standartų taryba, nei autoriai ar leidėjai neprisiima jokios atsakomybės už bet kokio asmens nuostolius, patirtus jam vadovaujantis ar atsisakius vadovautis šio leidinio medžiaga, nesvarbu, ar tokie nuostoliai būtų patirti dėl aplaidumo, ar dėl kitų priežasčių. Rinko ir spaudė „Page Bros“, Norwich

Turinys

Įvadas 1 Žodynas 3 TVS struktūriniai pagrindai 6 Bendrieji standartai 101-asis TVS „Darbo apimtis“ 9 102-asis TVS „Tyrimai ir atitiktis“ 12 103-iasis TVS „Ataskaita“ 14 104-asis TVS „Vertės pagrindai“ 16 105-asis TVS „Vertinimo požiūriai ir metodai“ 29 Turto standartai 200-asis TVS „Verslas ir verslo interesai“ 51 210-asis TVS „Nematerialusis turtas“ 63 220-asis TVS „Nefinansiniai įsipareigojimai“ 80 300-asis TVS „Mašinos ir įrenginiai“ 90 400-asis TVS. „Teisės į nekilnojamąjį turtą“ 97 410-asis TVS „Plėtrai skirtas turtas“ 104 500-asis TVS „Finansinės priemonės“ 115 Rodyklė 124

Įva

da

s

Įvadas

Tarptautinė vertinimo standartų taryba (TVST) yra nepriklausoma ne pelno

organizacija, kuri siekia tobulinti vertinimo kokybę. Jos pagrindinis tikslas yra

sukurti visuomenės pasitikėjimą vertinimu, kurti standartus ir užtikrinti universalų

jų pritaikymą ir įgyvendinimą vertinant turtą visame pasaulyje. TVST nuomone,

Tarptautiniai vertinimo standartai (TVS) yra esminė finansų sistemos dalis, kuriai

būtinas aukštas profesionalumas.

Vertinimas plačiai taikomas ir juo remiamasi finansų ir kitose rinkose tiek įtraukiant

vertinimo rezultatus į finansines ataskaitas, tiek užtikrinant saugų skolinimą ir

sandorių sudarymą. TVS yra skirti atlikti vertinimą, jais siekiama, kad būtų

vartojamos visuotinai pripažintos sąvokos ir taikomi principai, kurie skatina

skaidrią ir nuoseklią vertinimo praktiką. TVST taip pat skatina gerąją profesionalių

vertintojų elgesio ir kompetencijos praktiką.

TVST standartų valdyba yra institucija, atsakinga už TVS kūrimą. Valdyba

savarankiškai vykdo savo veiklą ir leidžia leidinius. Rengdama TVS valdyba:

• vadovaujasi naujo standarto kūrimo tvarka, įskaitant konsultacijas su

suinteresuotosiomis šalimis (vertintojais, vertinimo paslaugų naudotojais,

prižiūrinčių institucijų atstovais, vertintojų profesinėmis organizacijomis ir kt.) ir

naujų standartų skelbimą ar jau galiojančių standartų pakeitimo skelbimą

visuomenei,

• palaiko ryšius su kitomis institucijomis, atsakingomis už finansų rinkose taikomų

standartų kūrimą,

• vykdo informavimo veiklą, įskaitant apvaliojo stalo diskusijas su kviestiniais

įgaliotiniais ir tikslines diskusijas su vertinimo paslaugų specifiniais naudotojais

ar naudotojų grupėmis.

TVS tikslas yra padidinti vertinimo paslaugų naudotojų pasitikėjimą kuriant

skaidrią ir nuoseklią vertinimo praktiką. Standartais siekiama:

• nustatyti arba įdiegti visuotinai priimtinus principus ir sąvokų apibrėžtis,

• parengti ir paskelbti vertinimo užduočių atlikimo ir vertinimo ataskaitų rengimo

nuostatas,

• nustatyti konkrečius dalykus, į kuriuos reikia atsižvelgti, ir metodus, kurie

įprastai taikomi vertinant skirtingų rūšių turtą ar įsipareigojimus.

1

Įvadas

Įva

da

s

Tarptautiniai vertinimo standartai

TVS išdėstyti įpareigojantys reikalavimai, kurių privaloma laikytis, kad būtų galima

konstatuoti, jog vertinimas atliktas laikantis TVS. Kai kurie standartų aspektai

nenurodo ar nenumato jokio konkretaus veiksmo, tačiau jie aptaria pagrindinius

principus ir sąvokas, į kurias būtina atsižvelgti atliekant vertinimą.

TVS sudaro:

TVS struktūriniai pagrindai

Tai yra visų TVS įvadinė dalis. TVS struktūrinius pagrindus sudaro bendrieji

vertintojams taikomi principai, susiję su objektyvumu, sprendimų priėmimu,

kompetencija ir leidžiamais nuokrypiais nuo TVS.

TVS bendrieji standartai

Bendrieji standartai nustato, kaip turi būti atliekamos visos vertinimo užduotys,

įskaitant vertinimo užduoties sudarymą, vertės pagrindimą ir nustatymą, vertinimo

požiūrių ir metodų parinkimą ir taikymą bei ataskaitų rengimą. Jie yra skirti vertinti

bet kurį turtą bet kokiu vertinimo tikslu.

TVS turto standartai

Turto standartai apima reikalavimus, susijusius su konkrečiomis turto rūšimis.

Vertinant konkrečios rūšies turtą šių reikalavimų būtina laikytis kartu su Bendraisiais

standartais. Turto standartai apima pagrindinę informaciją apie kiekvienos turto

rūšies savybes, kurios turi įtakos vertei, ir papildomus konkretaus turto įprastų

vertinimo požiūrių ir metodų taikymo reikalavimus.

Įsigaliojimo data

Ši 2019 m. liepos 31 d. paskelbta Tarptautinių vertinimo standartų versija įsigalioja 2020 m. sausio 31 d. Šiuos TVS leidžiama taikyti ir anksčiau šios datos.

Būsimi šių standartų pakeitimai

Siekdama patenkinti suinteresuotų subjektų ir rinkos poreikius TVST standartų

valdyba ketina nuolat persvarstyti TVS, juos naujinti ar tikslinti. Valdyba įgyvendina

tęstinius projektus, pagal kuriuos bet kada gali būti parengta papildomų standartų ar

šių standartų pakeitimų. Naujienų apie vykdomus projektus bei patvirtintus ar

planuojamus standartų pakeitimus galima rasti TVST svetainėje www.ivsc.org

Dažnai užduodamų klausimų dokumentas apie Tarptautinius vertinimo standartus

skelbiamas interneto svetainėje www.ivsc.org.

2

Įvad

as

Žodynas

Žodynas

10. Žodyno apžvalga

10.1. Šiame žodyne apibrėžiamos kai kurios sąvokos, vartojamos

Tarptautiniuose vertinimo standartuose.

10.2. Šis žodynas yra skirtas tik Tarptautiniams vertinimo standartams, jame

nėra daugelio vertinimo, apskaitos ar finansų terminų, kadangi manoma,

jog vertintojai juos žino (žr. terminą vertintojas).

20. Sąvokos

20.1. Turtas

Kad šie standartai būtų aiškesni ir būtų išvengta kartojimosi, žodis turtas

juose įprastai apibūdina objektus, kurie gali būti vertinami. Jei

standartuose nenurodyta kitaip, laikoma, jog šis žodis reiškia turtą, turto

grupę, įsipareigojimą, įsipareigojimų grupę arba turto ir įsipareigojimų

grupę.

20.2. Užsakovas

Žodis užsakovas apibūdina asmenį, asmenis ar verslo subjektą, kuriam

atliekamas vertinimas. Gali būti išorės užsakovas (kai vertintoją pasamdo

užsakovas iš šalies) ir vidaus užsakovas (kai vertinimas atliekamas

darbdaviui).

20.3. Numatomas naudojimas

Su užsakovu aptartas vertintojo parengto vertinimo arba vertinimo peržiūros

rezultatų panaudojimas.

20.4. Numatomas naudotojas

Užsakovas ir bet kuri kita su užsakovu aptarta šalis, kuri identifikuojama

pagal pavadinimą ar tipą ir yra vertintojo pateiktos vertinimo arba

vertinimo peržiūros ataskaitos naudotoja.

20.5 Teisinė sistema (jurisdikcija)

Teisinė sistema (arba jurisdikcija) standartuose apibūdina teisinę ir

įstatyminę aplinką, kurioje atliekamas vertinimas. Tai įprastai apima

įstatymus ir reglamentus (valstybės, savivaldybės) ir, priklausomai nuo

vertinimo tikslo, tam tikras taisykles (pvz., bankų, vertybinių popierių

priežiūros institucijų).

3

Žo

dy

nas


20.6 Gali

Žodis gali standartuose apibūdina veiksmus ir procedūras, kurias vertintojai

galėtų ir turėtų apsvarstyti. Vertintojai turėtų atkreipti dėmesį į šiuo būdu

aprašytus dalykus ir juos suvokti. Kaip ir ar vertintojas atsižvelgs į šiuos

dalykus vertinimo metu, priklauso nuo profesionalių sprendimų priėmimo

esant aplinkybėms, aptartoms standartuose.

20.7 Privalo (turi)

Žodis privalo reiškia besąlyginį įpareigojimą. Vertintojas visais atvejais

privalo vykdyti šio tipo įpareigojimus, kai egzistuoja aplinkybės, kuriomis

taikomas šis įpareigojimas.

20.8. Dalyvis

Žodis dalyvis aprėpia ir dalyvius priklausomai nuo vertės pagrindo (arba

pagrindų), numatyto vertinimo užduotyje (žr. 104-ąjį TVS „Vertės pagrindai“).

Atliekant vertinimą skirtingais vertės pagrindais reikalaujama, kad vertintojas

apsvarstytų įvairias perspektyvas iš „rinkos dalyvių“ (kai nustatoma rinkos

vertė, TFAS tikroji vertė) ar konkretaus savininko ar būsimojo pirkėjo (kai

nustatoma investicinė vertė) pozicijų.

20.9. Tikslas

Žodžiu tikslas apibūdinama (-os) priežastis (-ys), dėl kurios (-ių) atliekamas

vertinimas. Įprastai vertinimo tikslai apima (tačiau jais nėra apsiribojama)

finansinę atskaitomybę, turto apmokestinimą, ginčų nagrinėjimą, sandorių

sudarymą ir pagalbą priimant sprendimus dėl paskolų išdavimo.

20.10. Turėtų

Žodis turėtų reiškia įpareigojimus, kurie laikomi pageidautinais. Vertintojas

privalo taikstytis su šiais reikalavimais, nebent jis įrodo, kad alternatyvūs

veiksmai, kurių buvo imtasi pagal aplinkybes, buvo pakankami, kad būtų

pasiekti standartų keliami tikslai.

Tais retais atvejais, kai vertintojas mano, jog standarto tikslus galima pasiekti

alternatyviomis priemonėmis, jis privalo dokumentais pagrįsti, kodėl

nurodytas veiksmas nebuvo laikomas būtinu ir (arba) tinkamu.

Jei standarte numatoma, kad vertintojas turėtų apsvarstyti veiksmą ar

procedūrą, veiksmo ar procedūros svarstymas yra pageidautinas, net jei toks

veiksmas ar procedūra nebūtų atliekama (taikoma).

20.11. Svarbus ir (arba) esminis

Vertinant svarbumą ir esmingumą, reikia spręsti profesionaliai. Vis dėlto, šis

sprendimas turėtų būti priimamas šiame kontekste:

• Vertinimo aspektai (įskaitant pradinius duomenis, prielaidas, specialiąsias

prielaidas ir taikomus vertinimo metodus bei požiūrius) laikomi svarbiais ir

esminiais, jei galima pagrįstai tikėtis, kad jų taikymas ir (arba) poveikis

vertinimui gali turėti įtakos vertinimo naudotojų ekonominiam arba kitiems

sprendimams; sprendimai dėl esmingumo yra priimami atsižvelgiant į

bendrą vertinimą ir jiems turi įtakos objekto turto dydis arba pobūdis.

4

Žo

dy

nas

Žodynas

• Šiuose standartuose esmė / esmingumas apibūdina vertinimo esmingumą,

kas gali skirtis nuo esmingumo reikšmės kitais tikslais, pavyzdžiui,

finansinių ataskaitų sudarymo ir jų audito atveju.

20.12. Vertinamas objektas ar objekto turtas

Šie terminai apibūdina vertinamą turtą atliekant konkretų vertinimą.

20.13. Vertinimas

Vertinimu vadinamas turto ar įsipareigojimo vertės nustatymo veiksmas ar procesas taikant TVS.

20.14. Vertinimo tikslas

Žr. Tikslas.

20.15. Vertinimo recenzentas

Vertinimo recenzentas yra profesionalus vertintojas, pasamdytas recenzuoti

kito vertintojo darbą. Recenzuodamas vertinimą jis gali atlikti tam tikras

vertinimo procedūras ir (ar) pateikti nuomonę apie vertę.

20.16. Vertė Žodžiu vertė vadinama vertintojo nustatyta suma, atitinkanti vieną iš 104-ajame TVS „Vertės pagrindai“ numatytų vertės pagrindų.

20.17. Vertintojas

Vertintojas yra asmuo, asmenų grupė ar įmonė, turinti būtiną kvalifikaciją,

kompetenciją ar patirtį atlikti vertinimą objektyviai, nešališkai ir

kompetentingai. Kai kuriose teisinėse sistemose norint tapti vertintoju,

būtina gauti licenciją.

20.18. Svarumas

Svarumas standartuose reiškia pasikliautiną rodiklį tam tikrai vertės

reikšmei nustatyti formuluojant galutinę išvadą dėl vertės (pvz., kai taikomas

vienas metodas, jam priskiriama 100 procentų svarumo).

20.19. Sverto (svertinio koeficiento) nustatymas

Sverto nustatymu vadinamas skirtingų verčių reikšmių, paprastai gautų

taikant skirtingus metodus ir (arba) požiūrius, analizės ir suderinimo

procesas. Šis procesas neapima įvertinimų vidurkių skaičiavimo, kuris yra

nepriimtinas.

5

Žo

dyn

as

Ž

od

yn

as



Turinys

Atitiktis standartams

Skirsniai

10

Turtas ir įsipareigojimai 20

Vertintojas 30

Objektyvumas 40

Kompetencija 50

Nuokrypiai 60

10. Atitiktis standartams

10.1. Kai pateikiama, kad vertinimas bus arba buvo atliekamas pagal TVS, reiškia,

kad vertinimas atliktas laikantis visų TVST galiojančių standartų.

20. Turtas ir įsipareigojimai

20.1. Standartai gali būti taikomi vertinant ir turtą, ir įsipareigojimus. Kad būtų

lengviau aiškinti šiuos standartus, žodis turtas buvo apibrėžtas taip, kad

apimtų įsipareigojimą ar įsipareigojimus ir turto grupes, įsipareigojimus arba

turtą ir įsipareigojimus, išskyrus tuos atvejus, kai tai aiškiai nurodyta kitaip

arba aišku iš konteksto, kad įsipareigojimai nėra įtraukti (įskaičiuoti).

30. Vertintojas

30.1. Vertintojas apibrėžiamas kaip asmuo, asmenų grupė ar įmonė, turinti būtiną

kvalifikaciją, kompetenciją ar patirtį atlikti vertinimą objektyviai, nešališkai ir

kompetentingai. Kai kurių šalių jurisdikcijoje norint tapti vertintoju, būtina

gauti licenciją. Kadangi vertinimo recenzentas privalo būti vertintojas,

sąvoka vertintojas apima ir vertinimo recenzentus, išskyrus atvejus, kai tai

aiškiai nurodyta kitaip arba iš konteksto aišku, kad vertinimo recenzentai

nėra vertintojai.

40. Objektyvumas

40.1. Vertinimo proceso metu iš vertintojo reikalaujama, kad jis priimtų nešališkus

sprendimus dėl pradinių duomenų ir prielaidų patikimumo. Siekiant, kad

vertinimas būtų patikimas, svarbu, jog šie sprendimai būtų priimami taip, kad

būtų skatinamas skaidrumas ir maksimaliai sumažėtų bet kokių subjektyvių

veiksnių įtaka vertinimo procesui. Vertinimo sprendimas turi būti objektyvus,

kad būtų išvengta šališkų analizių, nuomonių ir išvadų.

6

TV

S s

tru

ktū

rin

iai p

ag

rin

da

i


40.2. Labai svarbu, kad taikant šiuos standartus būtų taikomos tinkamos kontrolės

priemonės ir procedūros, kurios užtikrintų reikiamą vertinimo proceso

objektyvumą, rezultatų nešališkumą. TVST Profesionalių vertintojų etikos

principų kodeksas yra tinkamo profesinio elgesio reikalavimų pavyzdys.

50. Kompetencija

50.1. Vertinimą atliekantis asmuo arba įmonė privalo turėti reikiamų techninių

įgūdžių ir patirties, žinių apie vertinamą objektą, rinką (-as), kurioje (-se) juo

prekiaujama, ir vertinimo tikslą.

50.2. Jei vertintojas neturi pakankamų techninių įgūdžių, patirties ir žinių, būtinų

atlikti visą vertinimą, vertintojas gali kreiptis pagalbos į specialistus dėl tam

tikrų užduoties aspektų, jei tai yra nurodoma vertinimo užduotyje (žr. 101-ąjį

TVS „Darbo apimtis“) ir vertinimo ataskaitoje (103-iasis TVS „Ataskaita“).

50.3. Vertintojas privalo turėti techninių įgūdžių, patirties ir žinių, kad suprastų,

aiškintų ir panaudotų kitų specialistų darbą.

60. Nuokrypiai

60.1. Nuokrypis yra aplinkybė, kai privaloma laikytis konkrečių teisinių, norminių

ar kitų reikalavimų, kurie skiriasi nuo kai kurių TVS reikalavimų. Nuokrypiai

yra neišvengiami, nes vertintojas privalo laikytis įstatymų, norminių ir kitų

reikalavimų, atitinkančių vertinimo tikslą ir jurisdikciją. Vertintojas vis tiek

gali tvirtinti, kad vertinimas buvo atliktas pagal TVS, nors ir buvo nuokrypių

dėl minėtų aplinkybių.

60.2. TVS pripažįsta, kad nuokrypiai yra neišvengiami ir teisiniai, norminiai

ar kiti reikalavimai turi pirmenybę prieš TVS reikalavimus.

60.3. Kaip reikalaujama 101-ojo TVS „Darbo apimtis“ 20.3 (n) paragrafe ir 103-iojo

TVS „Ataskaita“ 10.2 paragrafe, bet kokie nuokrypiai turi būti nurodyti

(pavyzdžiui, deklaruojant, kad vertinimas buvo atliktas pagal TVS ir vietos

mokesčių reglamentus). Jei yra nuokrypių, kurie turi esminės įtakos

atliekamų procedūrų pobūdžiui, naudojamiems pradiniams duomenims bei

prielaidoms ir (ar) vertinimo išvadai (-oms), vertintojas taip pat privalo

atskleisti konkrečius teisinius, norminius ar kitus valdžios reikalavimus ir jų

skirtumus nuo TVS reikalavimų (pavyzdžiui, konkreti jurisdikcija reikalauja,

kad būtų taikomas tik lyginamasis (rinkos) požiūris, o pagal TVS turėtų būti

taikomas pajamų požiūris).

60.4. Nuokrypiai nuo TVS, kurie padaryti ne dėl įstatymų, norminių ar kitų valdžios

reikalavimų, yra draudžiami atliekant vertinimą pagal TVS.

7

TV

S s

truk

tūrin

iai p

ag

rind

ai

Bendrieji standartai


101-asis TVS „Darbo apimtis“

Turinys

Įvadas

Skirsniai

10

Bendrieji reikalavimai 20

Darbo apimties keitimas 30

10. Įvadas

10.1. Susitarimas dėl darbo apimties (kartais vadinama susitarimo sąlygomis)

apibūdina pagrindines vertinimo užduoties sąlygas, pvz., vertinamą turtą,

vertinimo tikslą ir šalių, dalyvaujančių vertinimo procese, atsakomybę.

10.2. Šis standartas skirtas taikyti plačiam vertinimo užduočių spektrui,

įskaitant:

(a) vertintojų atliekamą vertinimą savo darbdaviams (vidaus

vertinimas),

(b) vertintojų atliekamą vertinimą užsakovams, ne darbdaviams (išorės

vertinimas),

(c) vertinimo patikrą kai iš patikrą atlikusio asmens gali būti nereikalaujama

pateikti nuomonę (išvadą) apie vertę.

20. Bendrieji reikalavimai

20.1. Visa vertinimo medžiaga ir darbai jai parengti turi atitikti numatytą vertinimo

tikslą.

20.2. Vertintojas privalo užtikrinti, kad numatytas (-i) vertinimo paslaugos gavėjas

(-ai) dar iki vertinimo ataskaitos parengimo suprastų, kas bus pateikiama ir

kokie vertinimo ataskaitos naudojimo apribojimai bus taikomi.

20.3. Vertintojas privalo dar iki vertinimo ataskaitos parengimo užsakovui nurodyti

darbo apimtį, įskaitant šiuos dalykus:

(a) Vertintojo tapatybę. Vertintojas gali būti asmuo, asmenų grupė arba

įmonė. Jei vertintoją sieja materialinis ryšys ar jis kitaip susijęs su

vertinamu turtu ar kitomis vertinimo užduoties šalimis arba jei yra kitų 9

Ben

drie

ji sta

nd

arta

i – T

VS

10

1. D

arb

o a

prė

ptis

B

en

drie

ji sta

nd

arta

i – 1

01

-asis

TV

S „

Da

rbo

ap

imtis

“


veiksnių, kurie galėtų riboti vertintojo galimybę atlikti nešališką ir

objektyvų vertinimą, tokius veiksnius privaloma nurodyti pačioje darbo

pradžioje. Jei tai nėra nurodoma, vertinimas neatitinka TVS. Jei

vertintojui reikia esminės kitų asmenų pagalbos, susijusios su kuriuo

nors užduoties aspektu, privaloma aiškiai nurodyti tokios pagalbos

pobūdį ir pasitikėjimo ja mastą.

(b) Užsakovo (-ų) tapatybę. Patvirtinimai tų, kurių užsakymu atliekamas

vertinimas, yra svarbu pasirenkant ataskaitos formą ir turinį, siekiant

užtikrinti, kad ataskaitoje būtų informacija, atitinkanti jų poreikius.

(c) Kitų numatomų naudotojų (jei jų yra) tapatybę. Svarbu žinoti, ar yra kitų

numatomų vertinimo ataskaitos naudotojų, jų tapatybę ir poreikius, kad

būtų užtikrinta, ataskaitos turinio ir formos atitiktis naudotojų

poreikiams.

(d) Vertinamą turtą. Vertinamas turtas turi būti aiškiai nurodytas ir

aptartas.

(e) Vertinimo valiutą. Turi būti nurodyta vertinimo ir nustatytos vertės

valiuta. Pavyzdžiui, vertinimas gali būti atliekamas eurais arba JAV

doleriais. Šis reikalavimas itin svarbus vertinimo užduotims, kai

vertinamas turtas yra keliose šalyse ir (ar) pinigų srautai keliomis

valiutomis.

(f) Vertinimo tikslą. Tikslas, dėl kurio atliekamas vertinimas turi būti

aiškiai nurodytas, kad vertinimo dokumentas nebūtų naudojamas

kitame kontekste arba kitam tikslui nei numatytasis. Vertinimo tikslas

taip pat įprastai yra svarbus nustatant (pasirenkant) taikomą (taikomus)

vertės nustatymo pagrindą (pagrindus).

(g) Naudojamą (-us) vertės pagrindą (-us). Kaip reikalaujama pagal 104-ąjį

TVS „Vertės pagrindai“, vertės pagrindas turi atitikti vertinimo tikslą.

Bet kurio vertės pagrindo apibrėžties šaltinis turi būti pacituotas arba

šis pagrindas turi būti paaiškintas. Šis reikalavimas netaikomas

vertinimo patikrai (peržiūrai), kai nereikia pateikti nuomonės (išvados)

apie vertę, o patikrą atliekančiam asmeniui nereikia komentuoti taikyto

vertės pagrindo.

(h) Vertės nustatymo dieną. Privaloma nurodyti vertės nustatymo dieną.

Jei vertės nustatymo diena skiriasi nuo vertinimo ataskaitos pateikimo

užsakovui dienos arba dienos, kada buvo atliekamas ir užbaigtas

tyrimas, šias datas reikėtų aiškiai atskirti.

(i) Vertintojo darbo pobūdį ir apimtį bei visus apribojimus. Privaloma

atskleisti bet kokius vertinimo užduoties, turto apžiūros, tyrimo ir

(arba) analizės apribojimus (žr. TVS struktūriniai pagrindai, 60.1 – 60.4

paragrafai). Jei dėl tyrimą ribojančių sąlygų nėra galimybės gauti

reikiamos informacijos, privaloma nurodyti šiuos apribojimus ir visas

prielaidas ar specialiąsias prielaidas (žr. 104-asis TVS „Vertės

pagrindai“, 200.1 – 200.5 paragrafai), padarytas dėl šių apribojimų.

10

Ben

dri

eji

sta

nd

art

ai

– 1

01

-asis

TV

S „

Da

rbo

ap

imti

s“


(j) Informacijos, kuria kliaujasi vertintojas, pobūdį ir šaltinius. Privaloma

nurodyti bet kokios svarbios informacijos, kuria ketinama remtis, pobūdį ir

šaltinį bei patvirtinimo, kuris turi būti atliekamas vertinimo metu, mastą.

(k) Esmines prielaidas ir (ar) specialiąsias prielaidas. Privaloma nurodyti visas

esmines (reikšmingas) prielaidas ir specialiąsias prielaidas, kurios bus

daromos atliekant vertinimo užduotį ir rengiant vertinimo ataskaitą.

(l) Rengiamos ataskaitos tipą. Privaloma apibūdinti vertinimo ataskaitos

formatą, t. y. kaip vertinimas bus atskleistas.

(m) Ataskaitos naudojimo, platinimo ir publikavimo apribojimus. Kai būtina

ar pageidaujama apriboti naudojimąsi vertinimo ataskaita, privaloma

aiškiai nurodyti numatomus naudotojus ir apribojimus.

(n) Kad vertinimas bus atliktas laikantis TVS, o vertintojas įvertins visų

esminių pradinių duomenų tinkamumą. Bet kokių nuokrypių pobūdis

turi būti paaiškinamas, pavyzdžiui, nurodant, kad vertinimas buvo

atliktas pagal TVS ir vietinius mokesčių teisės aktus (žr. TVS

struktūrinių pagrindų 60.1 – 60.4 paragrafus, susijusius su

nuokrypiais).

20.4. Jei tik įmanoma, prieš vertintojui pradedant darbą, šalys turėtų sutarti dėl

vertinimo darbo apimties. Kartais vertinimo užduoties apimtis vertinimo

pradžioje gali būti nevisiškai aiški. Tokiu atveju, apimčiai paaiškėjus,

vertintojas privalo apie tai pranešti savo užsakovui ir su juo papildomai

suderinti.

20.5. Raštiškas susitarimas dėl darbo apimties gali būti nebūtinas. Tačiau

vertintojai, siekdami tinkamai informuoti savo užsakovą apie darbo apimtį,

turėtų tokį rašytinį dokumentą parengti.

20.6. Kai kurie darbo apimties aspektai gali būti nagrinėjami dokumentuose,

pavyzdžiui, nuolatiniuose bendradarbiavimo susitarimuose, pagrindinių

paslaugų susitarimuose arba įmonės vidaus dokumentuose ir procedūrų

aprašuose.

30. Darbo apimties keitimas

30.1. Kai kurių iš 20.3 paragrafe nurodytų dalykų neįmanoma numatyti prieš

pradedant vertinimą, todėl gali atsirasti būtinumas keisti darbo apimtį jau

pradėjus vertinimą, pvz., gali būti gauta papildomos informacijos arba

atsirasti aplinkybių, kurias reikės papildomai nagrinėti ir įvertinti. Taigi, nors

darbo apimtis nustatoma prieš pradedant vertinimą, ji gali būti keičiama

per visą vertinimo procesą.

30.2. Vertinimo užduotims, kai darbo apimtis keičiama atliekant vertinimą,

20.3 paragrafo punktai ir bet kokie atlikti pakeitimai turi būti perduodami

užsakovui prieš užbaigiant užduotį ir pateikiant vertinimo ataskaitą.

11

Ben

drie

ji sta

nd

arta

i – 1

01

-asis

TV

S „

Da

rbo

ap

imtis

“


102-asis TVS „Tyrimai ir atitiktis“

Turinys

Bendrasis principas

Skirsniai

10

Tyrimai 20

Vertinimo dokumentai (byla) 30

Atitiktis kitiems standartams 40

10. Bendrasis principas

10.1. Vertinimo užduotis, tarp jų ir vertinimo patikras, privaloma atlikti pagal TVS

nustatytus principus, kurie atitinka vertinimo užduoties tikslą ir susitarime dėl

darbo apimties nustatytas sąlygas.

20. Tyrimai

20.1. Vertinimo metu atliekami tyrimai turi atitikti vertinimo tikslą ir vertės pagrindą

(-us). Nuorodos į vertinimą ar vertinimo užduotį šiame standarte apima ir

nuorodas į vertinimo patikrą.

20.2. Privalu surinkti pakankamai duomenų atliekant turto apžiūrą, apklausas,

skaičiavimus ir analizę, kad būtų užtikrintas pagrįstas vertinimas. Reikalingų

tyrimų ir duomenų mastas turi užtikrinti, kad gauti duomenys atitinka

vertinimo tikslą.

20.3. Galima sutarti dėl vertintojo tyrimų apimties. Bet kokius tyrimo apribojimus

privaloma nurodyti susitarime dėl darbo apimties. 105-ojo TVS „Vertinimo

požiūriai ir metodai“ 10.7 paragrafas reikalauja, kad vertintojai atliktų

pakankamą analizę, kad įvertintų visus pradinius duomenis ir prielaidas bei

jų tinkamumą vertinimo tikslui. Jei tyrimo apribojimai yra tokie dideli, kad

vertintojas negali pakankamai įvertinti pradinių duomenų ir prielaidų,

susitarime dėl vertinimo apimties negali būti nurodoma, kad vertinimas

atliktas laikantis TVS.

20.4. Kai vertinimo užduoties įvykdymas priklauso nuo kitos šalies pateiktos

informacijos, reikėtų patikrinti, ar informacija yra patikima, ar pasitikėjimas

ja nesukels abejonių pasitikėti vertinimo išvada. Vertintojui pateikti

(pavyzdžiui, vadovų ar savininkų) esminiai pradiniai duomenys, turėtų būti

apsvarstyti, ištirti ir (arba) patvirtinti. Tais atvejais, kai pateiktos informacijos

patikimumo negalima patvirtinti, reikėtų apsvarstyti, ar tokia informacija yra

naudotina ir kaip naudotina.

20.5. Apsvarstydami ir analizuodami pateiktos informacijos patikimumą

vertintojai turėtų atsižvelgti į:

(a) vertinimo tikslą,

(b) informacijos svarbą (reikšmingumą) vertinimo išvadai,

12

Ben

dri

eji

sta

nd

art

ai

– 1

02

-asis

TV

S „

Ty

rim

ai

ir a

titi

kti

s“


(c) informaciją pateikusios šalies kompetenciją šioje srityje,

(d) tai, ar informaciją pateikusi šalis nėra susijusi su vertinimo objektu ir

(arba) vertinimo užsakovu (žr. 101-asis TVS „Darbo apimtis“, 20.3 (a)

paragrafas).

20.6. Vertinimo tikslas, vertės pagrindas, tyrimo apimtis ir apribojimai bei bet kokie

informacijos šaltiniai, kuriais galima remtis, yra vertinimo užduoties dalis,

kurią privaloma perduoti visoms vertinimo užduoties šalims (žr. 101-asis TVS

„Darbo apimtis“).

20.7. Jei atliekant vertinimą paaiškėja, kad atlikus susitarime dėl darbo apimties

nustatytus tyrimus, nustatyta vertė nebus patikima arba informacijos, kurią

turi suteikti trečiosios šalys, nėra galimybės gauti arba ji nepakankama,

arba tyrimų apribojimai yra tokie dideli, kad vertintojas negali tinkamai

įvertinti pradinius duomenis ir prielaidas, toks vertinimo susitarimas neatitiks

TVS.

30. Vertinimo dokumentai (byla)

30.1. Vertinimo proceso metu sukaupti duomenys ir darbo aprašymai, pagal

kuriuos buvo padarytos išvados, saugomi tinkamą laikotarpį po užduoties

įvykdymo atsižvelgiant į atitinkamus įstatymų, teisinius ar norminius

reikalavimus. Atsižvelgiant į visus tokius reikalavimus, šioje dokumentų

byloje turėtų būti sukaupti pagrindiniai pradiniai duomenys, visi

skaičiavimai, tyrimai ir analizės, susijusios su galutine išvada, taip pat

užsakovui pateiktos bet kokios juodraštinės ir galutinės ataskaitos kopijos.

40. Atitiktis kitiems standartams

40.1. Kaip nurodyta TVS struktūriniuose pagrinduose, kai būtina laikytis

įstatyminių, teisinių, norminių ar kitų administracinių reikalavimų, kurie

skiriasi nuo kai kurių TVS reikalavimų, vertintojas privalo laikytis įstatyminių,

teisinių, norminių ar kitų valdžios reikalavimų (vadinama nuokrypiu).

Nepaisant to, toks vertinimas vis vien laikomas atliktu laikantis TVS.

40.2. Daugelis kitų reikalavimų rinkinių, pvz., vertintojų profesinių organizacijų,

kitų profesinių organizacijų ar įmonių vidaus politikos ir procedūrų,

neprieštarauja TVS, o paprastai tik nustato papildomus reikalavimus

vertintojams. Tokie dokumentai gali būti taikomi kartu su TVS ir toks

atliktas vertinimas nelaikomas nuokrypiu nuo TVS, jei įvykdyti visi jų

reikalavimai.

13

Ben

drie

ji sta

nd

arta

i – 1

02

-asis

TV

S „

Ty

rimai ir a

titiktis

“


103-iasis TVS „Ataskaita“

Turinys

Įvadas

Skirsniai

10

Bendrieji reikalavimai 20

Vertinimo ataskaitos 30

Vertinimo peržiūros (patikros) ataskaitos 40

10. Įvadas

10.1. Svarbu, kad vertinimo ataskaitoje būtų pateikta informacija, padedanti

tinkamai suprasti, kaip buvo atliktas vertinimas ar vertinimo peržiūra.

Ataskaitoje informaciją privaloma pateikti taip, kad jos numatomi

naudotojai aiškiai suprastų vertinimą.

10.2. Siekiant suteikti naudingos informacijos, ataskaitoje turi būti pateikiamas

aiškus ir tikslus užduoties apimties aprašymas, užduoties tikslas ir

ataskaitos numatomas naudojimas (įskaitant šio naudojimo apribojimus),

taip pat atskleidžiamos darytos prielaidos ir specialiosios prielaidos (104-

asis TVS „Vertės pagrindai“, 200.4 paragrafas), esminis neapibrėžtumas

ar ribojančios sąlygos, kurios turėjo tiesioginės įtakos vertinimui.

10.3. Šis standartas taikomas visoms vertinimo ataskaitoms ir vertinimo peržiūrų

ataskaitoms, kurios gali būti nuo išsamių aprašomųjų ataskaitų iki

sutrumpintų suvestinių ataskaitų.

10.4. Kai kurių turto rūšių (tipų) vertinimo atveju ataskaitos gali skirtis nuo šio

standarto nustatytų ar papildomų reikalavimų. Tai aptariama

atitinkamuose TVS turto standartuose.

20. Bendrieji reikalavimai

20.1. Vertinimo ataskaitos išsamumas priklauso nuo vertinimo tikslo, vertinamo

turto sudėtingumo ir ataskaitos užsakovų reikalavimų. Ataskaitos

išsamumas turėtų būti suderintas su šalimis susitarime dėl darbo apimties

(žr. 101-asis TVS „Darbo apimtis“).

20.2. Šis standartas nenustato ataskaitos konkrečios formos ar išsamumo,

tačiau ataskaita turi būti pakankamai išsami, kad jos numatomi naudotojai

suprastų vertinimo apimtį, atliktą darbą ir padarytas išvadas.

20.3. Ataskaitoje taip pat turėtų būti pakankamai informacijos, kad patyręs

vertinimo specialistas, nesusijęs su vertinimo užduotimi, peržiūrėjęs

ataskaitą ją suprastų, kaip nurodyta 30.1 ir 40.1 paragrafuose.

14

Ben

dri

eji

sta

nd

art

ai

– 1

03

-ias

is T

VS

„A

tas

ka

ita“


30. Vertinimo ataskaitos

30.1. Kai ataskaita yra užduoties rezultatas, susijęs su turto vertinimu, ataskaitoje privalomai pateikiama bent ši informacija:

(a) atlikto darbo apimtis, įskaitant dalykus, nurodytus 101-ojo TVS „Darbo apimtis“ 20.3 paragrafe, kiek jie taikomi vertinimo užduočiai atlikti,

(b) numatomas naudojimas,

(c) taikytas vertinimo požiūris ar požiūriai,

(d) taikytas metodas ar metodai,

(e) naudoti pagrindiniai pradiniai duomenys,

(f) darytos prielaidos,

(g) išvada (-os) dėl vertės ir pagrindiniai argumentai (motyvai), dėl kurių

padarytos tokios išvados,

(h) ataskaitos surašymo data (ji gali skirtis nuo vertės nustatymo dienos).

30.2. Kai kurie iš 30.1 skiltyje išvardytų reikalavimų gali būti tiesiogiai įtraukti į

ataskaitą arba gali būti ataskaitoje pateikta nuoroda į kitus dokumentus

(susitarimus, darbo apimties dokumentus, vidaus tvarkas, procedūras ir

kt.).

40. Vertinimo peržiūros (patikros) ataskaitos

40.1. Vertinimo peržiūros (patikros) ataskaitoje turi būti pateikiama bent ši

informacija:

(a) atliktos peržiūros (patikros) apimtis, įskaitant dalykus, nurodytus 101-

ojo TVS „Darbo apimtis“ 20.3 paragrafe, kiek tai taikoma užduočiai,

(b) peržiūrima vertinimo ataskaita, vertinimo pradiniai duomenys bei

darytos prielaidos, kuriomis grindžiamas šis vertinimas,

(c) peržiūrą atlikusio vertintojo išvados apie nagrinėjamą ataskaitą,

įskaitant išvadas pagrindžiančius argumentus,

(d) ataskaitos surašymo data (ji gali skirtis nuo vertės nustatymo dienos).

40.2. Kai kurie iš 40.1 paqragrafe išvardytų reikalavimų gali būti tiesiogiai

įtraukti į ataskaitą arba gali būti ataskaitoje pateikta nuoroda į kitus

dokumentus (susitarimus, darbo apimties dokumentus, vidaus tvarkas,

procedūras ir kt.).

15

Ben

drie

ji sta

nd

arta

i – 1

03

-ias

is T

VS

„A

tas

ka

ita“


104-asis TVS „Vertės pagrindai“

Turinys

Įvadas

Skirs-niai

10

Vertės pagrindai 20

TVS nustatytas vertės pagrindas – rinkos vertė 30

TVS nustatytas vertės pagrindas – nuomos rinkos vertė 40

TVS nustatytas vertės pagrindas – teisingoji vertė 50

TVS nustatytas vertės pagrindas – investicinė vertė arba vertingumas 60

TVS nustatytas vertės pagrindas – sinergijos vertė 70

TVS nustatytas vertės pagrindas – likvidacinė vertė 80

Kitas vertės pagrindas – tikroji vertė (Tarptautiniai finansiniai atskaitomybės standartai) 90

Kiti vertės pagrindai – tikroji rinkos vertė

(Ekonominio bendradarbiavimo ir plėtros organizacija (EBPO) 100

Kiti vertės pagrindai – tikroji rinkos vertė

(Jungtinių Valstijų vidaus mokesčių tarnyba) 110

Kiti vertės pagrindai – tikroji rinkos vertė (teisinė, įstatyminė)

įvairiose jurisdikcijose 120

Vertės prielaidos - numatomas naudojimas 130

Vertės prielaida – geriausias naudojimas 140

Vertės prielaida – dabartinis (esamas) naudojimas 150

Vertės prielaida – tvarkingas likvidavimas 160

Vertės prielaida – priverstinis pardavimas 170

Specifiniai subjekto veiksniai 180

Sinergija 190

Prielaidos ir specialiosios prielaidos 200

Sandorių išlaidos 210

Norėdamas laikytis šio privalomo standarto vertintojas privalo pasirinkti

tinkamą vertės pagrindą (ar pagrindus) ir laikytis visų taikomų reikalavimų,

susijusių su šiuo vertės pagrindu nepriklausomai nuo to, ar tie reikalavimai

yra įtraukti į šį standartą (TVS nustatyti vertės pagrindai), ar ne (ne TVS

nustatyti vertės pagrindai).

10. Įvadas

10.1. Vertės pagrindai (kartais vadinami vertės standartais) apibūdina

pagrindines prielaidas, kuriomis bus grindžiama nustatoma vertė. Labai

svarbu, kad vertės pagrindas (ar pagrindai) atitiktų vertinimo sąlygas ir

tikslą, kadangi vertės pagrindas gali turėti įtakos vertintojo pasirinktiems

metodams, pradiniams duomenims ir prielaidoms bei galutinei išvadai

apie vertę.

10.2. Vertintojui gali tekti taikyti vertės pagrindus, kurie nustatyti įstatymu,

reglamentu, privačia sutartimi ar kitu dokumentu. Tokie pagrindai

atitinkamai turi būti aiškinami ir taikomi.

16

Ben

dri

eji

sta

nd

art

ai

– 1

04

-asis

TV

S „

Ve

rtės

pa

gri

nd

ai“


10.3. Nors atliekant vertinimą taikoma daug skirtingų vertės pagrindų, dauguma

jų turi tam tikrų bendrų elementų: numanomą sandorį, numanomą sandorio

datą ir numanomas sandorio šalis.

10.4. Priklausomai nuo vertės pagrindo, numanomas sandoris gali būti įvairių

formų:

(a) hipotetinis sandoris,

(b) faktinis sandoris,

(c) įsigijimo (įėjimo) sandoris,

(d) pardavimo (pasitraukimo) sandoris,

(e) nurodytų savybių sandoris konkrečioje ar hipotetinėje rinkoje.

10.5. Numanoma sandorio data turės įtakos tam, į kokią informaciją ir duomenis

vertintojas atsižvelgs vertindamas. Dauguma vertės pagrindų draudžia

atsižvelgti į informaciją ar rinkos lūkesčius, kurių vertinimo dieną dalyviai

nežinotų ar nebūtų galėję žinoti neatlikę deramo patikrinimo (angl. „due

dilligence“).

10.6. Į daugumą vertės pagrindų įtrauktos prielaidos, susijusios su sandorio

šalimis, ir pateikiamas tam tikro lygmens šalių aprašymas. Šalims

apibūdinti gali būti taikomos vienas ar keli faktiniai ar numanomi dalykai,

pavyzdžiui:

(a) hipotetinės,

(b) žinomos ar konkrečios šalys,

(c) nustatytos ar aprašytos potencialios šalies grupės atstovai,

(d) ar šalims numanomu laiku taikomos konkrečios sąlygos ar motyvacijos

(pvz., sandorio privalomumas),

(e) numanomas šalies turimos informacijos lygis.

20. Vertės pagrindai

20.1. Be TVS nustatytų vertės pagrindų, pateiktų toliau, TVS taip pat pateikia

nebaigtinį sąrašą kitų ne TVS apibrėžtų vertės pagrindų, kuriuos nustato

atskiros jurisdikcijos įstatymai arba yra pripažinti ir priimti tarptautiniu

susitarimu:

(a) TVS nustatyti vertės pagrindai:

1. rinkos vertė (30 skirsnis),

2. nuomos rinkos vertė (40 skirsnis),

3. teisingoji vertė (50 skirsnis),

4. investicinė vertė arba vertingumas (56 skirsnis),

5. sinergijos vertė (70 skirsnis),

6. likvidacinė vertė (80 skirsnis).

17

Ben

drie

ji sta

nd

arta

i –10

4-a

sis

TV

S „

Ve

rtės

pa

grin

da

i“


(b) Kiti vertės pagrindai (nebaigtinis sąrašas):

1. tikroji vertė (Tarptautiniai finansinės atskaitomybės standartai) (90 skirsnis),

2. tikroji rinkos vertė (Ekonominio bendradarbiavimo ir plėtros

organizacija) (100 skirsnis),

3. tikroji rinkos vertė (Jungtinių Valstijų vidaus mokesčių tarnyba) (110

skirsnis),

4. tikroji vertė (teisėta, įstatyminė) (120 skirsnis):

a. Verslo korporacijų modelio įstatymas ir

b. Kanados teismų praktika („Manning v Harris Steel Group Inc“).

20.2. Priklausomai nuo vertinimo užduoties sąlygų ir tikslo vertintojai privalo

pasirinkti atitinkamą vertės pagrindą (ar pagrindus). Vertintojo pasirinktas

vertės pagrindas (ar pagrindai) turėtų apimti nurodymus ir pradinius

duomenis, gautus iš užsakovo ir (arba) jo atstovų. Tačiau nepriklausomai

nuo vertintojui pateiktų nurodymų ir pradinių duomenų, vertintojas neturėtų

taikyti vertės pagrindo (arba pagrindų), kuris netinka numatytam vertinimo

tikslui (pavyzdžiui, jei nurodoma vertinti finansinės atskaitomybės tikslais

pagal TFAS, kad vertinimas atitiktų TVS, vertintojui gali reikėti taikyti vertės

pagrindą, kuris nėra nustatytas ar minimas TVS).

20.3. Pagal 101-ąjį TVS „Darbo apimtis“, vertės pagrindas turi būti tinkamas

tikslui, o bet kokio taikomo vertės pagrindo apibrėžimo šaltinis turi būti

nurodytas arba pagrindas turi būti paaiškintas.

20.4. Vertintojai yra atsakingi teisingai suprasti reglamentų, teismų praktikos ir

kitų aiškinamųjų gairių nurodymus, susijusius su visais taikomais vertės

pagrindais.

20.5. Šio standarto 90–120 skirsniuose pateikti vertės pagrindai, kuriuos

nustato ne TVST, o kitos organizacijos ir vertintojo pareiga yra naudotis

tinkama apibrėžtimi.

30. TVS nustatytas vertės pagrindas – rinkos vertė

30.1. Rinkos vertė – nustatyta suma, už kurią turtas ar įsipareigojimas galėtų būti

perleidžiamas jų vertės nustatymo dieną tarp norinčio pirkti pirkėjo ir norinčio

parduoti pardavėjo sudarius sandorį tarp nesusijusių šalių po tinkamo turto

ar įsipareigojimo pateikimo rinkai, kai abi šalys veikia dalykiškai, apdairiai ir

be prievartos.

30.2. Rinkos vertės apibrėžimas turi būti taikomas vadovaujantis šiuo

konceptualiu suvokimu (aiškinimu):

(a) „Nustatyta suma“ reiškia pinigais išreikštą kainą, kuri yra mokama už turtą

sudarius rinkos sandorį tarp nesusijusių šalių. Rinkos vertė yra labiausiai

tikėtina kaina, kurią galima gauti rinkoje vertės nustatymo dieną rinkos

vertės apibrėžime įvardytomis sąlygomis. Tai yra geriausia kaina, kurią

pagrįstai gali tikėtis gauti pardavėjas, ir palankiausia kaina, kurią pagrįstai

gali mokėti pirkėjas. Nustatant šią kainą ji nedidinama ir nemažinama dėl

neįprastų sąlygų ar aplinkybių, pvz., netipinio finansavimo, atgalinės

nuomos sandorio, specialiųjų sąlygų ar nuolaidų, kurias gali suteikti bet

18

Ben

dri

eji

sta

nd

art

ai

– 1

04

-asis

TV

S „

Ve

rtės

pa

gri

nd

ai“


kuris su sandoriu susijęs subjektas, ar bet kurių vertės elementų,

aktualių tik konkrečiam savininkui ar pirkėjui.

(b) „Turtas ar įsipareigojimas galėtų būti perleidžiamas“ nurodo faktą, kad

turto ar įsipareigojimo vertė nėra iš anksto nustatyta suma ar reali

pardavimo kaina, bet nustatyta suma. Ji rodo sandorio kainą, kuri atitinka

visus rinkos vertės apibrėžimo elementus vertės nustatymo dieną.

(c) „Vertės nustatymo dieną“ nurodo, kad yra nustatyta konkrečios dienos

vertė. Kadangi rinka ir sąlygos joje gali kisti, todėl nustatyta vertė bet

kuriuo kitu metu gali būti netiksli arba netinkama. Vertinimo metu

nustatyta suma rodo rinkos būklę ir aplinkybes vertės nustatymo, o ne

kurią kitą dieną.

(d) „Tarp norinčio pirkti pirkėjo“ reiškia pirkėją, kuris nori pirkti, tačiau nėra

verčiamas tai daryti. Šis pirkėjas nei pernelyg nori pirkti, nei yra

pasiryžęs mokėti bet kokią kainą. Tai pirkėjas, kuris taip pat perka

atsižvelgdamas į esamos rinkos realias aplinkybes ir vyraujančius

lūkesčius, o ne į įsivaizduojamą ar hipotetinę rinką, kurios buvimo

neįmanoma įrodyti ar numatyti. Tariamas pirkėjas nemokėtų daugiau nei

reikalaujama rinkoje. Esamas turto savininkas taip pat yra vienas iš

rinkos dalyvių.

(e) „Ir norintis parduoti pardavėjas“ reiškia pardavėją, kuris nei pernelyg

nori parduoti, nei yra verčiamas parduoti už bet kokią kainą, nei

pasirengęs prašyti tokios kainos, kuri esamomis rinkos sąlygomis būtų

nepagrįsta. Norintis parduoti pardavėjas nori parduoti turtą rinkos

sąlygomis palankiausia kaina, kokią įmanoma gauti po tinkamo turto

pateikimo atvirai rinkai. Šiuo atveju į savininko konkrečius interesus

neatsižvelgiama, kadangi parduoti norintis pardavėjas yra hipotetinis

savininkas.

(f) „Sandoris tarp nesusijusių šalių“ reiškia sandorį tarp šalių, kurios nėra

susijusios jokiais individualiais ar ypatingais ryšiais, pvz., pagrindinė ir

antrinė įmonė arba nuomotojas ir nuomininkas, dėl kurių kaina gali

skirtis nuo rinkai tuo metu būdingos kainos. Rinkos vertės sandoriu yra

laikomas sandoris tarp dviejų nesusijusių šalių, kurių kiekviena veikia

nepriklausomai.

(g) „Po tinkamo turto ar įsipareigojimo pateikimo rinkai“ reiškia, kad turtas

turėtų būti pateiktas rinkai tinkamiausiu būdu, kad jį būtų galima

parduoti už geriausią kainą, kaip numatyta rinkos vertės apibrėžime.

Tinkamiausias pardavimo būdas yra tas, kuris sudaro galimybę gauti

geriausią kainą rinkoje, kurios pardavėjas gali siekti. Turto pateikimo

rinkai trukmė nėra fiksuota, ji gali priklausyti nuo turto tipo ir rinkos

sąlygų. Vienintelis kriterijus – turi būti skirta pakankamai laiko, kad į

turtą galėtų atkreipti dėmesį pakankamas rinkos dalyvių skaičius. Turto

pateikimo rinkai laikotarpis yra iki vertės nustatymo dienos praėjęs

laikotarpis.

(h) „Kai šalys veikia dalykiškai, apdairiai“ reiškia, kad tiek norintis pirkti

pirkėjas, tiek norintis parduoti pardavėjas yra gerai informuoti apie turto

pobūdį ir jo savybes, jo dabartinę ar galimą kitokią paskirtį, taip pat apie

rinkos būklę vertės nustatymo dieną. Daroma prielaida, kad abi sandorio

šalys siekdamos sau palankiausios kainos ir atsižvelgdamos į savo, kaip

sandorio šalies, padėtį, veikia apdairiai. Apdairumas yra vertinamas

19

Ben

drie

ji sta

nd

arta

i – 1

04

-asis

TV

S „

Ve

rtės

pa

grin

dai“


pagal rinkos sąlygas vertės nustatymo dieną neatsižvelgiant į vėliau

numatomą naudą. Pavyzdžiui, jeigu rinkoje, kurioje kainos krenta,

pardavėjas parduoda turtą už mažesnę nei iki tol buvusią kainą, tai

nebūtinai reiškia, kad jis elgiasi neapdairiai. Tokiais atvejais, kaip ir

atliekant kitus mainus besikeičiančių kainų rinkoje, apdairus pirkėjas

ar pardavėjas veikia atsižvelgdamas į patikimiausią rinkos

informaciją, kokią jis tuo metu turi.

(i) „Ir be prievartos“ reiškia, kad abi šalys nori sudaryti sandorį, tačiau nėra verčiamos tai daryti.

30.3. Sąvoka rinkos vertė reiškia, kad derybos dėl kainos vyksta atviroje ir

konkurencingoje rinkoje, kurioje jos dalyviai veikia laisvai. Turto rinka gali

būti tarptautinė arba vietinė, joje pirkėjų ir pardavėjų gali būti ir daug, ir

mažai. Rinka, kurioje turtas pateikiamas parduoti, yra ta, kurioje yra

įprastai prekiaujama parduodamu turtu.

30.4. Turto rinkos vertė rodo turto vertę esant geriausiam šio turto naudojimui

(žr. 140.1–140.5 paragrafus). Turto geriausias naudojimas reiškia

efektyviausią jo naudojimą, kuris yra įmanomas, teisiškai leidžiamas ir

finansiškai įvykdomas. Geriausiu turto naudojimu gali būti tiek esamas,

tiek alternatyvus galimas jo naudojimas. Geriausias naudojimas

nustatomas atsižvelgiant į turto naudojimą, kurį numato rinkos dalyvis

siūlydamas pirkimo kainą.

30.5. Vertinimo pradinių duomenų pobūdis ir šaltinis turi atitikti vertės pagrindą,

dėl kurio savo ruožtu privaloma atsižvelgti į vertinimo tikslą. Pavyzdžiui,

kad būtų galima susidaryti nuomonę apie vertę, gali būti taikomi įvairūs

požiūriai ir metodai jiems naudojant rinkos pradinius duomenis. Pagal

apibrėžimą taikant rinkos požiūrį naudojami iš rinkos gauti duomenys.

Norint nustatyti rinkos vertę taikant pajamų požiūrį, turėtų būti taikomi

dalyviui įprasti ir jo naudojami pradiniai duomenys bei prielaidos. Norint

nustatyti rinkos vertę taikant išlaidų požiūrį, turėtų būti nustatomos

išlaidos vienodo naudingumo ir atitinkamo nusidėvėjimo turtui sukurti

atliekant rinkai būdingų išlaidų ir nusidėvėjimo analizę.

30.6. Turimi duomenys ir aplinkybės, susijusios su vertinamo turto rinka, turi

parodyti, kuris vertinimo metodas ar metodai yra aktualiausi ir

tinkamiausi. Jei remiamasi tinkamai išnagrinėtais rinkos duomenimis,

kiekvienas taikomas požiūris ar metodas turėtų padėti gauti rinkos vertės

reikšmę.

30.7. Rinkos vertė neatspindi vertės požymių, aktualių konkrečiam savininkui

ar pirkėjui ir kurie nėra aktualūs kitiems rinkos pirkėjams. Tokie

pranašumai gali būti susiję su fizinėmis, geografinėmis, ekonominėmis

ar teisinėmis turto savybėmis. Pagal rinkos vertės apibrėžimą į tokius

vertės elementus atsižvelgti nereikia, kadangi visada yra tik

numanomas norintis pirkti pirkėjas, tačiau ne konkretus norintis pirkti

pirkėjas.

20

Ben

dri

eji

sta

nd

art

ai

– 1

04

-asis

TV

S „

Ve

rtės

pa

gri

nd

ai“


40. TVS nustatytas vertės pagrindas – nuomos rinkos vertė

40.1. Nuomos rinkos vertė yra nustatyta suma, už kurią nekilnojamasis turtas vertės

nustatymo dieną turėtų būti norinčio išnuomoti nuomotojo nuomojamas

norinčiam išsinuomoti nuomininkui pagal atitinkamas nuomos sąlygas ir

sudarius sandorį tarp nesusijusių šalių, tinkamai pateikus turtą rinkai ir kai

šalys kiekvienu atveju veikė dalykiškai, apdairiai ir be prievartos.

40.2. Nuomos rinkos vertė gali būti taikoma kaip vertės pagrindas vertinant nuomą

arba teises, atsiradusias pagal nuomos sutartį. Tokiais atvejais būtina

atsižvelgti į nuomos sutartyje nurodytą kainą ir į nuomos rinkos kainą, jei šios

kainos skiriasi.

40.3. Anksčiau pateiktas rinkos vertės apibrėžimo konceptualaus suvokimo

išaiškinimas taip pat gali būti taikomas siekiant paaiškinti nuomos rinkos vertę.

Į apskaičiuotą sumą neįeina nuomos kaina, padidinta arba sumažinta dėl

ypatingų sąlygų, aplinkybių ar nuolaidų. „Atitinkamos nuomos sąlygos“ yra

sąlygos, dėl kurių vertės nustatymo dieną, atsižvelgdami į turto rūšį, rinkos

dalyviai paprastai susitaria. Nuomos rinkos vertė turėtų būti pateikiama tik

kartu nurodant pagrindines nuomos sąlygas, dėl kurių buvo susitarta.

40.4. Nuomos kaina pagal sutartį yra nuoma, mokama pagal konkrečios nuomos

sutarties sąlygas. Ji gali būti fiksuota visam nuomos laikotarpiui arba

kintama. Siekiant nustatyti nuomininko įsipareigojimus ir bendrą naudą,

kurią gaus nuomotojas, nuomos kainų keitimo dažnumas ir pagrindas bus

nustatyti nuomos sutartyje ir turi būti identifikuojami ir suprantami.

40.5. Kai kuriais atvejais nustatant nuomos rinkos vertę gali būti privaloma

atsižvelgti į esamos nuomos sąlygas (pvz., kai tikslas yra nuomos kainos

nustatymas pagal galiojančias nuomos sąlygas, o ne pagal hipotetinės

nuomos sąlygas).

40.6. Apskaičiuodamas nuomos rinkos vertę vertintojas privalo atsižvelgti į šiuos dalykus:

(a) kai nuomos rinkos vertė nustatoma išnuomotam turtui, tada šios nuomos

sutarties nuostatos ir sąlygos sutapatinamos su nuomos rinkos

sąlygomis, išskyrus atvejus, kai nuomos sutarties nuostatos ir sąlygos

yra neteisėtos arba prieštarauja pagrindiniams teisės aktams,

(b) kai nuomos rinkos vertė nustatoma neišnuomotam turtui, taikomos

numanomos sutarties nuostatos ir sąlygos kaip tipinės nuomos

sąlygos, dėl kurių vertinimo dieną, atsižvelgdami į turto rūšį, rinkos

dalyviai paprastai susitaria.

50. TVS nustatytas vertės pagrindas – teisingoji vertė

50.1. Teisingoji vertė yra nustatyta kaina už turto ar įsipareigojimo perleidimą

tarp identifikuotų dalykiškų ir norinčių įvykdyti perleidimą šalių, kuri atspindi

atitinkamus šių šalių interesus.

50.2. Teisingosios vertės atveju būtina įvertinti kainą, kuri yra teisinga dviem

konkrečioms šalims ir kuri nustatyta atsižvelgiant į atitinkamus privalumus

ar patiriamus praradimus, kurių kiekviena šalis gaus iš sandorio. Priešingai,

rinkos vertės atveju paprastai neatsižvelgiama į bet kokius gaunamus

privalumus ar patiriamus praradimus, kurių rinkos dalyviai nebūtų galėję

gauti arba patirti.

21

Ben

drie

ji sta

nd

arta

i – 1

04

-asis

TV

S „

Ve

rtės

pa

grin

dai“


50.3. Teisingosios vertės sąvoka yra platesnio turinio nei rinkos vertės sąvoka.

Nors daugeliu atvejų teisinga kaina tarp dviejų šalių bus lygi kainai, dėl

kurios suderama rinkoje, tačiau pasitaikys atvejų, kai nustatant teisingąją

vertę bus atsižvelgta į tuos dalykus, kurių nepaisoma nustatant rinkos vertę,

pavyzdžiui, tam tikrus sinergijos vertės elementus, atsirandančius dėl

interesų derinio.

50.4. Teisingosios vertės taikymo pavyzdžiai:

(a) nustatant kainą, kuri yra teisinga nekotiruojamų verslo akcijų

paketą valdančioms dviem konkrečioms šalims ir tai gali reikšti,

kad joms teisinga kaina skiriasi nuo kainos, kurią galima gauti

rinkoje,

(b) nustatant kainą, kuri būtų teisinga nuomotojui ir nuomininkui, kai

perleidžiamas nuomojamas turtas arba kai nutraukiamas šios

nuomos įsipareigojimas.

60. TVS nustatytas vertės pagrindas – investicinė vertė arba vertingumas

60.1. Investicinė vertė yra turto vertė konkrečiam ar potencialiam savininkui

individualiais investavimo ar kitos veiklos tikslais.

60.2. Investicinė vertė yra tik konkrečiam subjektui taikomas vertės pagrindas.

Nors turto vertė savininkui gali būti ta pati kaip ir suma, kuri galėtų būti gauta

pardavus jį kitai šaliai, šis vertės pagrindas atspindi naudą, kurią gauna turtą

turintis subjektas, todėl tai neapima numanomų mainų. Investicinė vertė

atspindi aktualias aplinkybes ir finansinius tikslus subjekto, kuriam skirtas

atliekamas vertinimas. Ji dažnai naudojama investicijų rezultatams įvertinti.

70. TVS nustatytas vertės pagrindas – sinergijos vertė

70.1. Sinergijos vertė yra dviejų ar daugiau turto objektų ar interesų derinio

rezultatas, kai bendra vertė yra didesnė už atskirų verčių sumą. Jei sinergija

galima tik tam tikram konkrečiam pirkėjui, tuomet sinergijos vertė skirsis nuo

rinkos vertės, nes sinergijos vertė atspindės konkrečius turto, kuris turi vertę

tik konkrečiam pirkėjui, požymius. Vertės perviršis, viršijantis atitinkamų

interesų verčių sumą, dažnai vadinama „sujungimo verte“.

80. TVS nustatytas vertės pagrindas – likvidacinė vertė

80.1. Likvidacinė vertė yra suma, kurią tikimasi gauti pardavus turtą ar turto grupę

atskiromis dalimis. Nustatant likvidacinę vertę turėtų būti atsižvelgiama į

išlaidas, patirtas paruošiant turtą iki pardavimui tinkamos būklės, taip pat į jo

perdavimo išlaidas. Likvidacinė vertė gali būti nustatoma pagal dvi

skirtingas vertės prielaidas:

(a) įprastas sandoris ir įprastas pateikimo rinkai laikotarpis (žr. 160 skirsnį),

(b) priverstinis sandoris ir sutrumpintas pateikimo rinkai laikotarpis (žr. 170 skirsnį).

80.2. Vertintojas privalo atskleisti, kuri vertės prielaida yra taikoma.

22

Ben

dri

eji

sta

nd

art

ai

– 1

04

-asis

TV

S „

Ve

rtės

pa

gri

nd

ai“


90. Kiti vertės pagrindai – tikroji vertė (Tarptautiniai finansinės

atskaitomybės standartai)

90.1. 13 TFAS tikroji vertė apibrėžiama kaip kaina, kuri būtų gauta parduodant

turtą arba sumokėta perleidžiant įsipareigojimą vertinimo dieną sudarius

rinkos dalyviams įprastą sandorį.

90.2. Daugiau kaip 130 šalių reikalauja arba leidžia finansinės atskaitomybės

tikslais taikyti tarptautinius apskaitos standartus, kuriuos paskelbė

Tarptautinių apskaitos standartų valdyba. Be to, Jungtinių Amerikos Valstijų

Finansų apskaitos standartų valdyba naudoja tą patį tikrosios vertės

apibrėžimą 820 temoje.

100. Kiti vertės pagrindai – tikroji rinkos vertė (Ekonominio bendradarbiavimo

ir plėtros organizacija (EBPO)

100.1. EBPO tikrąją vertę apibrėžia kaip kainą, kurią sudarius sandorį norintis pirkti

pirkėjas atviroje rinkoje sumokėtų norinčiam parduoti pardavėjui.

100.2. EBPO gairės taikomos daugelyje susitarimų tarptautinių mokesčių

tikslais.

110. Kiti vertės pagrindai – tikroji rinkos vertė (Jungtinių Valstijų

Vidaus mokesčių tarnyba)

110.1. Mokesčių tikslais Jungtinių Valstijų reglamente §20.2031-1 teigiama: „Tikroji

rinkos kaina yra kaina, už kurią turtas būtų perduodamas tarp norinčio pirkti

pirkėjo ir norinčio parduoti pardavėjo, nė vienas iš jų nebūtų verčiamas pirkti

ar parduoti ir abu turi pagrįstų žinių apie atitinkamus faktus“.

120. Kiti vertės pagrindai – tikroji vertė (teisinė, įstatyminė) įvairiose

jurisdikcijose

120.1. Daugelis nacionalinių, valstybinių ir vietos agentūrų tikrąją vertę traktuoja

kaip vertės pagrindą teisiniame kontekste. Apibrėžimai gali ženkliai skirtis ir

gali būti įstatymų leidimo ar teismų nagrinėtų bylų rezultatas.

120.2. JAV ir Kanadoje vartojami tikrosios vertės apibrėžimai:

(a) Verslo įmonių įstatymų modelis (angl. „Model Business Corporation

Act“; MBCA) yra Amerikos advokatų asociacijos Verslo teisės skyriaus

Bendrovių įstatymų komiteto parengtas pavyzdinis įstatymų rinkinys,

kurio laikomasi 24-iose Jungtinių Amerikos Valstijų valstijose. Pagal

MBCA tikrosios vertės apibrėžimą bendrovės akcijų vertė nustatoma:

(1) prieš pat įvykdant bendrovės veiksmą, kuriam prieštarauja

akcininkas,

(2) taikant įprastines ir dabartines vertinimo koncepcijas ir metodus,

kurie paprastai naudojami vertinant panašų verslą,

(3) nediskontuojant dėl rinkodaros trūkumo ar mažumos statuso,

išskyrus atvejus, jei tinka, dėl straipsnių pakeitimų pagal 13.02(a)(5)

punktą.

23

Ben

drie

ji sta

nd

arta

i –10

4-a

sis

TV

S „

Ve

rtės

pa

grin

da

i“


(b) 1986 m. Kanados Britų Kolumbijos Aukščiausiasis Teismas priėmė

sprendimą byloje „Manning v Harris Steel Group Inc.“, kurioje teigiama:

„Taigi, „tikroji“ vertė – tokia, kuri yra teisėta ir nešališka. Šioje terminijoje

pateikiama tinkamos kompensacijos (atlyginimo) sąvoka, atitinkanti

teisingumo ir nešališkumo reikalavimus.“

130. Vertės prielaidos – numatomas naudojimas

130.1. Vertės ar numatomo naudojimo prielaida yra apibrėžiamos aplinkybės,

kurioms esant naudojamas turtas ar įsipareigojimas. Esant keliems vertės

pagrindams gali reikėti tam tikrų vertės prielaidų arba gali tekti apsvarstyti

keletą vertės prielaidų. Dažniausiai taikomos vertės prielaidos yra:

(a) geriausias naudojimas,

(b) dabartinis (esamas) naudojimas,

(c) tvarkingas likvidavimas,

(d) priverstinis pardavimas.

140. Vertės prielaida – geriausias naudojimas

140.1. Geriausias naudojimas iš dalyvio pozicijos yra toks, kuris sukurtų

didžiausią turto vertę. Nors geriausio naudojimo prielaida dažniausiai

taikoma nefinansiniam turtui, nes daugumai finansinio turto nėra

alternatyvaus naudojimo būdų, tačiau gali būti aplinkybių, kai turi būti

apsvarstytas ir finansinio turto geriausias naudojimas.

140.2. Geriausias naudojimas turi būti įmanomas fiziškai (jei taikytina), pagrįstas

finansiškai, leistinas teisiškai ir užtikrinantis didžiausią vertę. Jei tai

skiriasi nuo dabartinio naudojimo, vertei turės įtakos išlaidos, reikalingos

esamą turto naudojimą pakeisti į geriausią naudojimą.

140.3. Geriausias turto naudojimas gali būti jo dabartinis (esamas) naudojimas,

kai jis naudojamas optimaliai. Visgi geriausias naudojimas gali skirtis nuo

dabartinio naudojimo ar net būti tvarkingas turto likvidavimas.

140.4. Vertinamo atskiro turto geriausias naudojimas gali skirtis nuo jo, kaip dalies

visoje turto grupėje geriausio naudojimo, kai turi būti nustatyta turto svarba

visos turto grupės vertėje.

140.5. Nustatant geriausią naudojimą atsižvelgiama:

(a) ar toks naudojimas yra fiziškai įmanomas, reikės atsižvelgti į tai, ar

dalyviai laikytų jį racionaliu.

(b) ar toks naudojimas yra teisiškai leidžiamas, atsižvelgiama į bet kokius

turto naudojimui taikomus apribojimus, pvz., teritorijų planavimo

sprendinius, taip pat į tikimybę, kad šie apribojimai pasikeis.

(c) vykdant reikalavimą, kad turto naudojimas būtų finansiškai pagrįstas,

atsižvelgiama ar alternatyvus naudojimas, kuris yra fiziškai įmanomas

ir teisiškai leistinas, sukurs tipiniam dalyviui didesnę grąžą už esamo

naudojimo grąžą įvertinus turto naudojimo paskirties pakeitimo

išlaidas.

24

Ben

dri

eji

sta

nd

art

ai

– 1

04

-asis

TV

S „

Ve

rtės

pa

gri

nd

ai“


150. Vertės prielaida – dabartinis (esamas) naudojimas

150.1. Dabartinis (esamas) naudojimas yra turto, įsipareigojimo arba turto ir

(arba) įsipareigojimų grupės naudojimo būdas vertės nustatymo

dieną. Dabartinis naudojimas gali būti (bet nebūtinai) ir geriausias

naudojimas.

160. Vertės prielaida – tvarkingas likvidavimas

160.1. Tvarkingas likvidavimas apibūdina turto grupės pardavimo vertę turint

pakankamai laiko rasti pirkėją (pirkėjus), o pardavėjui tenka parduoti

turtą, „koks jis yra“ ir „kur jis yra“.

160.2. Pakankamas laikotarpis rasti pirkėją (pirkėjų) gali priklausyti nuo turto rūšies

ir rinkos sąlygų.

170. Vertės prielaida – priverstinis pardavimas

170.1. Terminas „priverstinis pardavimas“ dažnai vartojamas tais atvejais, kai dėl tam

tikrų įvykių pardavėjas yra verčiamas parduoti turtą, todėl tinkamas turto

pateikimas rinkai yra neįmanomas, o pirkėjai negali atlikti deramo turto

patikrinimo. Kaina, kurią būtų galima gauti tokiomis sąlygomis, priklausys nuo

pardavėjo patiriamo spaudimo pobūdžio ir priežasčių, dėl kurių nebuvo

tinkamo turto pateikimo rinkai. Kaina taip pat gali atspindėti pasekmes, kai

pardavėjui nepavyksta parduoti per nustatytą laikotarpį. Jei spaudimo

pardavėjui pobūdis ir priežastys nėra žinomi, neįmanoma nustatyti realios

kainos, kurią būtų galima gauti sudarius priverstinio pardavimo sandorį. Kaina,

už kurią pardavėjas siūlys per priverstinį pardavimą parduoti turtą, rodys šios

kainos konkrečias aplinkybes, o ne su hipotetiniu norinčiu parduoti pardavėju,

kaip nurodoma rinkos vertės apibrėžime, susijusias aplinkybes. Terminas

„priverstinis pardavimas“ apibūdina aplinkybes, kuriomis vyksta mainų

sandoris, bet ne atskirą vertės pagrindą.

170.2. Jei būtina nurodyti kainą, kurią būtų galima gauti sudarius priverstinio

pardavimo sandorį, turi būti aiškiai nurodytos priežastys, dėl kurių pardavėjas

patiria spaudimą, įskaitant aplinkybes, dėl kurių nepavyktų parduoti turto per

nustatytą laiką darant atitinkamas prielaidas. Jei vertės nustatymo dieną tokių

aplinkybių nėra, prielaidos turi būti įvardytos kaip specialiosios prielaidos.

170.3. Priverstinis pardavimas paprastai atspindi labiausiai tikėtiną kainą, už

kurią turtas teikiamas parduoti esant visoms šioms sąlygoms:

(a) pardavimas įvyksta per trumpą laiką,

(b) turtas parduodamas rinkos sąlygomis, vyraujančiomis vertės

nustatymo dieną arba numanomu laikotarpiu, per kurį sandoris turi

būti užbaigtas,

(c) tiek pirkėjas, tiek pardavėjas veikia apdairiai ir dalykiškai,

(d) pardavėjas yra priverstas parduoti,

(e) pirkėjas yra motyvuotas pirkti,

(f) abi šalys veikia tenkindamos savo interesus,

(g) įprastos pastangos turtą pateikti rinkai yra neįmanomos dėl per trumpo turto pateikimo rinkai laiko,

(h) atsiskaityta bus pinigais.

25

Ben

drie

ji sta

nd

arta

i – 1

04

-asis

TV

S „

Ve

rtės

pa

grin

dai“


170.4. Pardavimas neaktyvioje ar mažėjančio aktyvumo rinkoje savaime nėra

priverstinis pardavimas, nes pardavėjas tiesiog gali tikėtis geresnės kainos

jei rinkos sąlygos pagerėtų. Nebent pardavėjas yra priverstas parduoti iki

tam tikro termino, kuris yra trumpesnis nei reikia tinkamai turtą pristatyti

rinkai ir pardavėjas pagal rinkos vertės apibrėžimą bus norintis parduoti

pardavėjas (žr. 30.1–30.7 paragrafus).

170.5. Kai vertinimo vertės pagrindas yra rinkos vertė, į įvykusius priverstinio

pardavimo sandorius įprastai neatsižvelgiama, tačiau gali būti sunku

patikrinti ar sandoris tarp nesusijusių šalių rinkoje buvo priverstinis

pardavimas.

180. Specifiniai subjekto veiksniai

180.1. Daugeliui vertės pagrindų veiksniai, kurie aktualūs konkrečiam pirkėjui ar

pardavėjui ir kurie įprastai neaktualūs dalyviams, atliekant vertinimą rinkos

vertės pagrindu yra neįtraukiami ir nenaudojami. Konkrečiam subjektui

būdingų veiksnių, kurie gali būti neaktualūs dalyviams, pavyzdžiai:

(a) papildoma vertė arba vertės sumažėjimas dėl panašaus turto portfelio

sukūrimo,

(b) turto unikalaus pobūdžio sinergija su kitu subjektui priklausančiu turtu,

(c) įstatymais numatytos teisės ar apribojimai taikomi tik subjektui,

(d) mokesčių lengvatos arba mokesčių našta būdinga tik subjektui,

(e) gebėjimas naudotis turtu, kuris subjektui yra unikalus.

180.2. Ar tokie veiksniai yra būdingi tik konkrečiam subjektui, ar aktualūs visai

rinkai, kiekvienu atveju sprendžiama atskirai. Pavyzdžiui, kartais turtas gali

būti parduodamas tik kaip turto grupės dalis, o ne kaip atskiras objektas.

Tokiu atveju kartu su turto grupe visi su turtu susiję ryšiai yra perkeliami

dalyviams, todėl tokie ryšiai nėra būdingi tik konkrečiam subjektui.

180.3. Jei vertės pagrindas – nustatyti vertę konkrečiam savininkui (pvz., nustatyti

investicinę vertę arba vertingumą aptartą 60.1 ir 60.2 paragrafuose), vertinant

turtą atsižvelgiama į konkrečiam subjektui būdingus veiksnius. Situacijų, kai

gali tekti nustatyti vertę konkrečiam savininkui, pavyzdžiai:

(a) investavimo sprendimų pagrindimas,

(b) turto naudojimo efektyvumo peržiūra.

190. Sinergija

190.1. Sinergija apibūdina naudą, susijusią su turto sujungimu. Esant sinergijai turto

ir įsipareigojimų grupės vertė yra didesnė nei atskiro turto ir atskirų

įsipareigojimų verčių suma. Įprastai sinergija lemia išlaidų mažėjimą ir (arba)

pajamų didėjimą, ir (arba) rizikos mažėjimą.

190.2. Ar atliekant vertinimą reikėtų atsižvelgti į sinergiją, priklauso nuo taikomo

vertės pagrindo. Daugumos vertės pagrindų atveju bus atsižvelgiama tik į tas

26

Ben

dri

eji

sta

nd

art

ai

– 1

04

-asis

TV

S „

Ve

rtės

pa

gri

nd

ai“


sinergijas, kurios prieinamos kitiems dalyviams (žr. specifinių

subjekto veiksnių aptarimą 180.1–180.3 paragrafuose).

190.3. Galimybė įvertinti, ar sinergija galima kitiems dalyviams, gali būti nulemta

sinergijų visumos, bet ne konkretaus šių sinergijų susidarymo būdo.

200. Prielaidos ir specialiosios prielaidos

200.1. Pasirinkus vertės pagrindą ir siekiant paaiškinti hipotetinio sandorio turto

būklę ar aplinkybes, kuriomis būtų sudarytas šio turto sandoris, dažnai

papildomai būtina daryti vieną ar kelias prielaidas. Tokios prielaidos gali

turėti esminės įtakos vertei.

200.2. Aptariamos prielaidos įprastai skirstomos į dvi kategorijas:

(a) numanomi faktai, kurie atitinka arba galėtų atitikti tuos, kurie jau yra

vertės nustatymo dieną,

(b) numanomi faktai, kurie skiriasi nuo tų, kurie jau yra vertės

nustatymo dieną.

200.3. Prielaidos, susijusios su faktais, kurie atitinka arba galėtų atitikti vertės

nustatymo dieną esančius faktus, gali būti vertintojo atliktų tyrimų

apimties apribojimų rezultatas. Tokių prielaidų pavyzdžiai:

(a) prielaida, kad verslas perleidžiamas kaip veikiantis verslo subjektas,

(b) prielaida, kad verslui naudojamas turtas yra perleidžiamas be verslo,

atskirai arba kaip grupė,

(c) prielaida, kad atskirai vertinamas turtas yra perleidžiamas kartu su

kitu, papildančiu turtu,

(d) prielaida, kad akcijų valdymas perduodamas kaip paketas arba

atskirai.

200.4. Jeigu daroma prielaida dėl faktų, kurie skiriasi nuo tų, kurie yra vertės

nustatymo dieną, tokia prielaida vadinama „specialiąja prielaida“.

Specialiosios prielaidos dažnai daromos norint parodyti galimų pokyčių

poveikį turto vertei. Jomis siekiama parodyti vertinimo paslaugos

naudotojui, kad vertinimo išvada priklauso nuo esamų aplinkybių

pasikeitimo arba požiūrio, kurio dalyviai apskritai vertės nustatymo dieną

nesilaikytų. Specialiųjų prielaidų pavyzdžių nebaigtinis sąrašas:

(a) prielaida, kad turtas yra besąlygiška nuosavybė ir neišnuomotas,

(b) prielaida, kad projektuojamas pastatas vertės nustatymo dieną yra

faktiškai baigtas statyti,

(c) prielaida, kad vertės nustatymo dieną galioja konkreti sutartis, kuri

faktiškai nėra sudaryta,

(d) prielaida, kad finansinė priemonė yra vertinama taikant pelningumo

kreivę, besiskiriančią nuo tos, kurią naudotų dalyvis.

27

Ben

drie

ji sta

nd

arta

i – 1

04

-asis

TV

S „

Ve

rtės

pa

grin

dai“


200.5. Visos prielaidos ir specialios prielaidos turi atitikti aplinkybes, būti pagrįstos

ir akualios tam tikslui, dėl kurio atliekamas vertinimas.

210. Sandorių išlaidos

210.1. Dauguma vertės pagrindų atspindi apskaičiuotą turto perleidimo kainą

neatsižvelgiant į pardavėjo pardavimo išlaidas arba pirkėjo įsigijimo išlaidas

ir neatliekant jokių korekcijų dėl tiesiogiai iš sandorio kylančių mokesčių,

kuriuos šalys turi sumokėti.

28

Ben

dri

eji

sta

nd

art

ai

– 1

04

-asis

TV

S „

Ve

rtės

pa

gri

nd

ai“


105-asis TVS „Vertinimo požiūriai ir metodai“

Turinys

Įvadas

Skirsniai

10

Rinkos požiūris 20

Rinkos požiūrio metodai 30

Pajamų požiūris 40

Pajamų požiūrio metodai 50

Išlaidų požiūris 60

Išlaidų požiūrio metodai 70

Nusidėvėjimas ir nuvertėjimas

Vertinimo modeliai

80

90

10. Įvadas

10.1. Atliekant vertinimą privaloma pasirinkti tinkamus požiūrius. Šiame

standarte aprašyti ir apibūdinti trys pagrindiniai vertinimo požiūriai. Jie

grindžiami ekonominiais kainų pusiausvyros, naudos prognozavimo ir

pakeičiamumo principais. Pagrindiniai vertinimo požiūriai:

(a) rinkos požiūris,

(b) pajamų požiūris,

(c) išlaidų požiūris.

10.2. Kiekvieną iš šių vertinimo požiūrių sudaro skirtingi, detaliai aprašyti

taikymo metodai.

10.3. Renkantis turto vertinimo požiūrius ir metodus, tikslas yra rasti

tinkamiausią metodą konkrečioms aplinkybėms. Nė vienas metodas

nebus tinkamas visoms įmanomoms situacijoms. Renkantis požiūrį ar

metodą turėtų būti atsižvelgiama bent jau į:

(a) atitinkamą (-us) vertės pagrindą (-us) ir vertės prielaidą (-as),

nustatytus pagal vertinimo užduoties sąlygas ir tikslą,

(b) galimų vertinimo požiūrių ir metodų privalumus ir trūkumus,

(c) kiekvieno metodo tinkamumą atsižvelgiant į turto pobūdį bei požiūrius

ir metodus, kuriuos taiko atitinkamos rinkos dalyviai,

(d) patikimos informacijos, reikalingos konkrečiam metodui (-ams) taikyti prieinamumą.

10.4. Vertintojui nebūtina taikyti daugiau nei vieną turto vertinimo metodą, ypač

kai vertintojas yra itin užtikrintas pasirinkto metodo tinkamumu ir

patikimumu atsižvelgiant į vertinimo duomenis ir užduoties aplinkybes. Vis

dėlto vertintojai turėtų apsvarstyti ir kelių požiūrių ar metodų taikymo

galimybę vertei nustatyti, ypač tuomet, kai nėra pakankamai faktinių ar

prieinamų pradinių duomenų, kurių pakaktų pateikti patikimą išvadą apie

29

Ben

drie

ji sta

nd

arta

i – 1

05

-ais

TV

S „

Ve

rtinim

o p

ožiū

riai ir m

eto

dai“


vienu metodu nustatytą vertę. Kai taikoma daugiau nei vienas požiūris ir

metodas, arba net vieno požiūrio keli metodai, išvada apie pagal šiuos

kelis požiūrius ir (arba) metodus nustatytą vertę turėtų būti pagrįsta, o

skirtingų verčių analizė ir skirtingų verčių suderinimas netaikant vertės

vidurkio skaičiavimo turėtų būti pateikta ataskaitoje.

10.5. Nors šiame standarte yra aptariami tam tikri išlaidų, rinkos ir pajamų

požiūrių metodai, jame nėra pateikiamas baigtinis visų galimų metodų,

kurie gali būti tinkami sąrašas. Vertintojo pareiga yra pasirinkti tinkamą (-

us) metodą (-us) kiekvienam vertinimui. Vadovaujantis TVS vertintojui

gali tekti taikyti metodą, kuris nėra nustatytas ar minimas TVS.

10.6. Kai dėl pasirinktų požiūrių ir (arba) metodų gaunamos labai skirtingos

vertės reikšmės, vertintojas turėtų atlikti procedūras, kurios padėtų

suprasti, kodėl vertės reikšmės skiriasi, tačiau įprastai nėra priimtina

paprastai (aritmetiškai) suderinti dvi ar daugiau skirtingas vertės

reikšmes. Tokiais atvejais vertintojai turėtų atsižvelgti į 10.3 paragrafe

nuorodytus dalykus, padėsiančius nustatyti, kuris vienas iš požiūrių arba

metodų užtikrina tiksliausią ar patikimiausią vertę.

10.7. Vertintojas, taikydamas bet kurį iš trijų požiūrių turėtų maksimaliai

pasinaudoti prieinama rinkos informacija. Nepriklausomai nuo vertinimui

taikomų pradinių duomenų ir prielaidų šaltinio, vertintojas privalo

atitinkamai išanalizuoti ir įvertinti šiuos duomenis ir prielaidas bei jų

tinkamumą vertinimo tikslui.

10.8. Nors nė vienas požiūris arba metodas nėra tinkamas visomis

aplinkybėmis, informacija apie kainas iš aktyvios rinkos paprastai

laikoma svarbiausiu vertės įrodymu. Kai kurie vertės pagrindai gali

neleisti vertintojui subjektyviai koreguoti informacijos apie kainas iš

aktyviosios rinkos. Vis dėlto geru vertės įrodymu gali būti ir informacija

apie kainas iš neaktyviosios rinkos, tačiau aptariamai informacijai gali

būti reikalingi subjektyvūs koregavimai.

10.9. Tam tikromis aplinkybėmis vertintojas ir užsakovas gali susitarti dėl

vertinimo požiūrių, metodų ir procedūrų, kurias vertintojas taikys, arba dėl

procedūrų, kurias vertintojas atliks, apimties. Priklausomai nuo vertintojui

taikytų apribojimų ir atliktų procedūrų, vertinimas gali neatitikti TVS.

10.10. Vertinimas gali būti ribotas arba apribotas, kai vertintojas negali taikyti

vertinimo požiūrių, metodų ir procedūrų, kurias atliktų apdairi ir

informuota trečioji šalis, ir vertintojas gali pagrįstai tikėtis, kad ribotumo

ar apribojimo poveikis vertei nustatyti bus reikšmingas.

20. Rinkos požiūris

20.1. Rinkos požiūriu vertė nustatoma lyginant vertinamą turtą su tapačiu ar

lygintinu (tai yra panašiu) turtu, kurio kaina yra žinoma.

30

Ben

dri

eji

sta

nd

art

ai

– 1

05

-ais

TV

S „

Ve

rtin

imo

po

žiū

ria

i ir

me

tod

ai“


20.2. Rinkos požiūrį reikėtų taikyti ir jam suteikti esminį svarumą esant bent vienai

iš šių aplinkybių:

(a) turtas neseniai buvo parduotas sudarius sandorį, kurio aplinkybės

atinka taikomą vertės pagrindą,

(b) vertinamu turtu ar iš esmės panašiu turtu vieša prekyba vyksta

aktyviai,

(c) yra dažnai sudaromų ir (arba) yra prieinama informacija apie neseniai

sudarytus iš esmės panašaus turto sandorius.

20.3. 20.2. paragrafe išvardytos aplinkybės reiškia, kad reikėtų taikyti rinkos

požiūrį ir jam suteikti esminį svarumą, tačiau kai 20.2 paragrafe minėti

kriterijai netenkinami, toliau pateikiama papildomų aplinkybių, kurioms

esant galima taikyti rinkos požiūrį jam suteikiant esminį svarumą. Taikant

rinkos požiūrį esant toliau nurodytai (-oms) aplinkybei (-ėms), vertintojas

turėtų apsvarstyti bet kurių kitų požiūrių taikymo galimybę ir nustatyti jų

svarumą, kad patvirtintų (angl. „corroborate“) rinkos požiūriu nustatytą

vertės reikšmę:

(a) dėl rinkos nepastovumo ir aktyvumo vertinamo turto arba iš esmės

panašaus turto sandoriai įvykę gana seniai,

(b) vertinamu turtu ar iš esmės panašiu turtu prekiaujama viešai,

tačiau neaktyviai,

(c) informacija apie rinkos sandorius yra prieinama, tačiau lygintinas

turtas ženkliai skiriasi nuo vertinamo turto, dėl to gali prireikti

subjektyvaus koregavimo,

(d) informacija apie nesenus sandorius yra nepatikima (t. y., dėl gandų,

detalesnės informacijos trūkumo, galimo įsigijimo dėl sinergijos,

abejotino dalyvių tarpusavio nepriklausomumo, galimo pardavimo

nepalankiomis aplinkybėmis ir kt.),

(e) svarbiausias elementas, turintis įtakos turto vertei, yra kaina, kurią

būtų galima gauti už turtą rinkoje, o ne atkūrimo išlaidos ar galimybė

iš jo gauti pajamas.

20.4. Dėl daugelio turto heterogeniškumo dažnai neįmanoma rasti rinkos

duomenų apie identiško ar panašaus turto sandorius. Net netaikant

rinkos požiūrio, o taikant kitus požiūrius prioritetą reikėtų teikti pradiniams

rinkos duomenims (pvz., rinka pagrįstiems vertinimo rodikliams (ang.

„market-based valuation metrics“), tokiems kaip faktinis pelningumas ir

grąžos norma).

20.5. Kai lyginamoji rinkos informacija nėra susijusi su identišku arba iš esmės

tokiu pačiu turtu, vertintojas privalo atlikti panašaus turto ir vertinamo turto

panašumų ir skirtumų lyginamąją analizę. Dėl to, remiantis šia analize,

vertintojui dažnai teks daryti koregavimus. Šie koregavimai turi būti pagrįsti,

o vertintojai privalo nurodyti koregavimų priežastis ir pateikti jų kiekybinę

išraišką.

20.6. Vertinant rinkos požiūriu dažnai taikomi rinkos daugikliai, išvedami iš

lyginamųjų duomenų (analogų) skirtingų daugiklių rinkinių (angl. „set of the

multiples“). Pasirenkant tinkamą daugiklį iš turimo intervalo, nuspręsti reikia

atsižvelgus į kokybinius ir kiekybinius veiksnius.

31

Ben

drie

ji sta

nd

arta

i – 1

05

-ais

TV

S „

Ve

rtinim

o p

ožiū

riai ir m

eto

dai“


30. Rinkos požiūrio metodai

Lyginamųjų sandorių metodas

30.1. Nustatant vertės reikšmę lyginamųjų sandorių metodu (angl. „comparable

transactions method“), dar vadinamu indikacinių sandorių metodu (angl.

„quideline transactions method“), naudojama informacija apie įvykusius tokio

paties turto arba panašaus į vertinamą turtą sandorius.

30.2. Kai lyginamieji sandoriai yra vertinamo turto sandoriai, šis metodas kartais

vadinamas ankstesnių sandorių metodu (angl. „prior transactions method“).

30.3. Jei pastarųjų sandorių įvyko mažai, vertintojas gali nagrinėti identiško ar

panašaus turto, kuris yra kotiruojamas ar siūlomas parduoti, kainas, jei šios

informacijos tinkamumas yra aiškiai nustatytas, kritiškai išanalizuotas ir

dokumentuotas. Kartais tai vadinama lyginamųjų pasiūlymų metodu (angl.

„comparable listing method“) ir jis neturėtų būti naudojamas kaip vienintelis

vertės nustatymo būdas, bet gali būti tinkamas taikant kartu su kitais metodais.

Nagrinėjant kotiruotes ar pasiūlymus pirkti ar parduoti ir kotiruotės ir (arba)

pasiūlymo kainai suteikiant svarumą, reikėtų atsižvelgti į įsipareigojimo,

susijusio su kaina lygį ir į tai, kiek laiko kotiruotė ir (arba) pasiūlymas buvo

rinkoje. Pavyzdžiui, pasiūlymas, kuris yra privalomasis įsipareigojimas pirkti ar

parduoti turtą už skelbiamą kainą, gali būti svaresnis už nustatytą kainą nesant

tokio privalomojo įsipareigojimo.

30.4. Lyginamųjų sandorių metodui galima naudoti įvairius palyginamuosius

duomenis, kurie taip pat vadinami palyginimo vienetais ir kurie yra lyginimo

pagrindas. Pavyzdžiui, keletas iš daugelio naudojamų teisių į nekilnojamąjį turtą

bendrų palyginimo vienetų yra kaina už kvadratinę pėdą (arba kvadratinį metrą),

nuomos kaina už kvadratinę pėdą (arba kvadratinį metrą) ir kapitalizacijos

normos. Keletas iš daugelio bendrų palyginimo vienetų, naudojamų vertinant

verslą, yra EBITDA (pelnas prieš palūkanas, mokesčius, nusidėvėjimą ir

amortizaciją) daugilkliai, pajamų daugilkliai, mokesčių daugilkliai ir buhalterinės

vertės daugilkliai. Keletas iš daugelio dažniausiai finansinėms priemonėms

vertinti taikomų palyginimo vienetų yra tokie rodikliai kaip pelningumas ir

palūkanų normos sklaida. Dalyvių taikomi palyginimo vienetai gali skirtis

priklausomai nuo turto klasių ir skirtingų ūkio šakų bei geografinių vietovių.

30.5. Lyginamųjų sandorių metodo pogrupis yra matricos kainų nustatymas (angl.

„matrix pricing“), kuris iš esmės taikomas įvertinti tam tikrų tipų finansines

priemones, tokias kaip skolos vertybiniai popieriai nesiremiant vien tik konkrečių

vertybinių popierių kotiruojamomis kainomis, o remiantis šių vertybinių popierių

santykiu su kitais etaloniniais (angl. „benchmark“) kotiruojamais vertybiniais

popieriais, taip pat jų charakteristikomis (t. y. pelnu).

30.6. Pagrindiniai lyginamųjų sandorių metodo taikymo etapai:

(a) nustatyti palyginimo vienetus, kuriuos naudoja atitinkamos rinkos

dalyviai,

(b) nustatyti tinkamus lyginamuosius sandorius ir apskaičiuoti pagrindinius

[santykinius] šių sandorių vertinimo rodiklius, tarp jų ir daugiklius,

(c) atlikti nuoseklią lyginamąją panašaus turto ir vertinamo turto kokybinių ir

kiekybinių panašumų bei skirtumų analizę,

32

Ben

dri

eji

sta

nd

art

ai

– 1

05

-ais

TV

S „

Ve

rtin

imo

po

žiū

ria

i ir

me

tod

ai“


(d) atlikti būtinus vertinimo rodiklių koregavimus, jei jų reikia, kad

atspindėtų vertinamo turto ir lyginamojo turto skirtumus (žr. 30.12

paragrafo (d) punktą),

(e) vertinamam turtui taikyti koreguotus vertinimo rodiklius,

(f) jei buvo naudojami keli vertinimo rodikliai, suderinti gautas vertės

reikšmes.

30.7. Vertintojas turėtų pasirinkti lyginamuosius sandorius pagal šias nuostatas:

(a) kelių sandorių duomenys dažniausiai yra pranašesni nei vienas

sandoris ar įvykis,

(b) labai panašaus turto (idealiai identiško) lyginamieji sandoriai užtikrina

tikslesnes vertės reikšmes nei turtas, kurio lyginamųjų sandorių

kainoms reikia esminių koregavimų,

(c) arčiau vertės nustatymo dienos įvykę lyginamieji sandoriai geriau

reprezentuoja tos dienos rinką nei seniau įvykę sandoriai, ypač

nestabiliose rinkose,

(d) taikant daugumą vertės pagrindų būtina pasirinkti sandorius, kurie

turėtų būti sudaryti griežtai komerciniu pagrindu tarp nesusijusių šalių,

(e) turėtų būti prieinama pakankamai informacijos apie sandorį, kad

vertintojas galėtų tinkamai suvokti svarbias lyginamojo turto

charakteristikas ir išanalizuoti vertinimo rodiklius ir (arba)

lyginamuosius duomenis,

(f) informacija apie panašius sandorius turėtų būti gauta iš patikimo

šaltinio,

(g) įvykę sandoriai suteikia tinkamesnių vertinimo duomenų nei planuojami

sandoriai.

30.8. Vertintojas turėtų išanalizuoti ir koreguoti bet kokius lyginamųjų sandorių ir

vertinamo turto reikšmingus skirtumus. Dažnai pasitaikančių skirtumų, kurie

suteikia pagrindą koreguoti, pavyzdžiai gali būti:

(a) fizinės savybės (amžius, dydis, požymiai ir kt.),

(b) tiesiogiai su vertinamu turtu ar lyginamuoju turtu susiję naudojimo

apribojimai,

(c) geografinė padėtis (turto buvimo vieta ir (arba) vieta, kurioje turtas

gali būti perduotas ir (arba) naudojamas) ir atitinkama ekonominė ir

reguliavimo aplinka,

(d) turto pelningumas arba turto galimybės kurti pelną,

(e) retrospektyvinis augimas ir numatomas augimas,

(f) pelningumo ir (arba) obligacijų kuponų normos,

(g) įkeitimo rūšis,

(h) neįprastos aplinkybės sudarant lyginamųjų objektų sandorius,

(i) skirtumai, susidarantys dėl lyginamojo ir vertinamo turto likvidumo

rinkoje bei kontrolės požymių,

(j) nuosavybės charakteristikos (pvz., teisinė nuosavybės forma,

valdoma dalis procentais).

33

Ben

drie

ji sta

nd

arta

i – 1

05

-ais

TV

S „

Ve

rtinim

o p

ožiū

riai ir m

eto

dai“


Viešai prekiaujamo turto lyginimo metodas

30.9. Nustatant vertės reikšmę viešai prekiaujamo turto lyginimo metodu (angl.

„guideline publicly-traded comparable method“) naudojama informacija

apie viešai parduodamus lyginamuosius objektus (analogus), kurie yra

tokie patys arba panašūs į vertinamą turtą.

30.10. Šis metodas panašus į lyginamųjų sandorių metodą. Vis dėlto, kadangi

analogai yra parduodami viešai, yra keletas skirtumų:

(a) vertinimo rodikliai ir (arba) lyginamieji duomenys yra prieinami vertės

nustatymo dieną,

(b) išsami informacija apie (analogus) prieinama viešojoje erdvėje,

(c) informacija, pateikiama viešojoje erdvėje, parengta pagal gerai

suprantamus apskaitos standartus.

30.11. Metodas turėtų būti taikomas tik tuomet, kai vertinamas turtas yra

pakankamai panašus į viešai parduodamą turtą, kad jų palyginimas turėtų

prasmę.

30.12. Pagrindiniai viešai prekiaujamo turto lyginimo metodo etapai yra:

(a) nustatyti vertinimo rodiklius ir (arba) lyginamuosius duomenis, kuriuos taiko dalyviai atitinkamoje rinkoje,

(b) atrinkti tinkamus viešai prekiaujamus analogus ir apskaičiuoti

pagrindinius šių sandorių vertinimo rodiklius (daugiklius),

(c) atlikti nuoseklią lyginamąją kokybinių ir kiekybinių panašumų bei

skirtumų tarp viešai parduodamų panašių objektų ir vertinamo turto

analizę,

(d) jei reikia, atlikti reikiamus vertinimo rodiklių koregavimus, kad būtų

parodomi skirtumai tarp vertinamo turto ir analogų, kuriais viešai

prekiaujama,

(e) taikyti koreguotus vertinimo rodiklius vertinamam turtui,

(f) jei buvo naudojami keli vertinimo rodikliai, nustatyti vertės reikšmių svertinius koeficientus.

30.13. Vertintojas turėtų pasirinkti analogus, kuriais viešai prekiaujama pagal šias

rekomendacijas:

(a) pirmenybė teikiama ne vieno, o kelių analogų, kuriais viešai

prekiaujama, analizei,

(b) panašių analogų, kuriais viešai prekiaujama (pavyzdžiui, panašus

rinkos segmentas, geografinis regionas, pajamų ir (arba) turto

dydis, augimo normos, pelno marža, skolinto kapitalo dalis,

likvidumas ir diversifikavimas), charakteristikos geriau parodo vertę

negu analogai, kuriems reikia taikyti esmines korekcijas,

(c) sandoriai vertybiniais popieriais, kuriais prekiaujama aktyviai,

suteikia daugiau reikšmingų duomenų nei pasyviai parduodami

vertybiniai popieriai.

34

Ben

dri

eji

sta

nd

art

ai

– 1

05

-ais

TV

S „

Ve

rtin

imo

po

žiū

ria

i ir

me

tod

ai“


30.14. Vertintojas turėtų analizuoti ir koreguoti bet kokius viešai prekiaujamų analogų ir vertinamo turto reikšmingus skirtumus. Dažnai pasitaikančių skirtumų, kurie suteikia pagrindą koreguoti, pavyzdžiai gali būti:

(a) materialios savybės (amžius, dydis, charakteristikos ir kt.)

(b) atitinkamos nuolaidos ir premijos (žr. 30.17 paragrafą),

(c) tiesiogiai su vertinamu turtu ar lyginamuoju turtu susiję naudojimo

apribojimai,

(d) pagrindinės įmonės geografinė vieta ir susijusi ekonominė ir

reguliavimo aplinka,

(e) turto pelningumas arba turto galimybės kurti pelną,

(f) retrospektyvinis augimas ir numatomas augimas,

(g) skirtumai, susidarantys dėl lyginamojo ir vertinamo turto likvidumo

rinkoje bei kontrolės požymių,

(h) nuosavybės rūšis.

Kiti rinkos požiūrio aspektai

30.15. Tolesniuose paragrafuose pateikiamas nebaigtinis sąrašas tam tikrų

aspektų, kurie gali būti aktualūs atliekant vertinimą rinkos požiūriu.

30.16. Kartais vertinimo būdai, pagrįsti nepatikimomis arba apytikrėmis

taisyklėmis (angl. „anecdotal or „rule-of-thumb“) laikomi atitinkančiais

rinkos požiūrį. Tačiau vertės reikšmėms, gautoms taikant tokias taisykles,

neturėtų būti suteikiama didelio svarumo, išskyrus atvejus, kai galima

patvirtinti, kad pirkėjai ir pardavėjai iš esmės pasitiki jomis.

30.17. Taikant rinkos požiūrį esminis koregavimo pagrindas yra koreguoti

skirtumus tarp vertinamo turto ir indikacinių sandorių arba vertybinių

popierių, kuriais viešai prekiaujama. Vertinant rinkos požiūriu kai kurie

dažniausiai taikomi koregavimai yra vadinami nuolaidomis ir

premijomis.

(a) Nuolaidos dėl likvidumo trūkumo rinkoje (angl. „Discounts for Lack of

Marketability“; DLOM) turėtų būti taikomos tada, kai lyginamieji objektai

laikomi turinčiais didesnį likvidumą rinkoje nei vertinamas turtas.

Nuolaidos dėl likvidumo trūkumo rinkoje (NLTR) atspindi koncepciją,

kad lyginant, atrodytų, identišką turtą lengvai parduodamas turtas bus

didesnės vertės nei turtas, kuris pardavinėjamas ilgą laiką arba turintis

pardavimo apribojimų. Pavyzdžiui, vertybinių popierių, kuriais viešai

prekiaujama, galima įsigyti ir juos parduoti beveik akimirksniu, tuo tarpu

privačių bendrovių akcijoms gali reikėti ženkliai ilgesnio laiko, kad

atsirastų galimi pirkėjai ir įvyktų sandoris. Daugybė vertės pagrindų

leidžia atsižvelgti į pardavimo apribojimus, kurie būdingi vertinamam

turtui, bet draudžia atsižvelgti į prekybos apribojimus, kurie būdingi tik

konkrečiam savininkui. NLTR reikšmė gali būti nustatoma taikant bet

kokį tinkamą metodą, nors paprastai apskaičiuojama taikant opcionų

įkainojimo modelius, tyrimus, kuriais palyginama tos pačios bendrovės

viešai parduodamų akcijų ir akcijų, turinčių pardavimo apribojimų, vertė

arba tyrimais, kurių metu lyginama bendrovės akcijų vertė prieš ir po jų

pirmojo viešojo platinimo (angl. „initial public offering“; IPO).

35

Ben

drie

ji sta

nd

arta

i – 1

05

-ais

TV

S „

Ve

rtinim

o p

ožiū

riai ir m

eto

dai“


(b) Kontrolės premijos (kartais vadinamos rinkos dalyvių įsigijimo

priemokomis (angl. „Market Participant Acquisition Premiums“; MPAP) ir

nuolaidos dėl kontrolės stokos (angl. „Discounts for Lack of Control“;

DLOC) taikomos, kad būtų nustatyti lyginamųjų objektų ir vertinamo turto

skirtumai dėl galimybės priimti sprendimus ir pakeitimus, kurie gali būti

daromi įgijus valdymo kontrolę. Jei kitos aplinkybės nesiskiria, dalyviai

įprastai teikia pirmumą vertinamo turto kontrolei. Tačiau ar dalyvių

pasiryžimas mokėti kontrolės premiją arba teikti nuolaidą dėl kontrolės

stokos bus veiksnys, kurį, kaip paprastai, lemia tai, ar galimybė

kontroliuoti padidina turto savininkui teikiamą ekonominę naudą.

Kontrolės premijos ir nuolaidos dėl kontrolės stokos gali būti nustatomos

taikant bet kokį tinkamą metodą, tačiau paprastai apskaičiuojamos

remiantis konkrečių pinigų srautų padididėjimo rezultatu arba su kontrole

susijusios rizikos sumažėjimu, arba lyginant faktines kainas, mokamas

už viešai prekiaujamų vertybinių popierių kontrolinį paketą su viešai

prekiaujamų vertybinių popierių kainomis iki informacijos apie tokį

sandorį paskelbimo. Aplinkybių, į kurias reikėtų atsižvelgti taikant

kontrolės premijas ir nuolaidas dėl kontrolės stokos, pavyzdžiai:

1. bendrovių akcijų, kuriomis viešai prekiaujama, paketai paprastai

neleidžia priimti sprendimų, susijusių su įmonės veikla (jų dydžiai

savininkui neužtikrina kontrolės). Tokiu būdu, atliekamame vertinime

taikant viešai prekiaujamo turto lyginamo metodą turtui, kuris atspindi

kontrolinį interesą, kontrolės premija gali būti tinkama,

2. sandoriai pagal indikacinių sandorių metodą dažnai atspindi sandorius

kai kartu įgijami ir kontrolės interesai. Todėl taikant šį metodą

vertinamam turtui, kuris sudaro mažumos dalį, gali būti tinkamos

nuolaidos dėl kontrolės stokos.

(c) Blokuojančios nuolaidos (angl. „blockage discounts) kartais taikomos

tuomet, kai vertinamas turtas yra toks didelis akcijų, kuriomis viešai

prekiaujama, paketas, kad savininkas tokio paketo negalėtų greitai

parduoti viešojoje rinkoje nesukeldamas neigiamo poveikio viešos

prekybos kainai. Blokuojančios nuolaidos gali būti skaičiuojamos

taikant bet kokį tinkamą metodą, bet paprastai naudojamas modelis,

kurį taikant atsižvelgiama į laiką, per kurį dalyvis galėtų parduoti

akcijas, kad tai neturėtų neigiamos įtakos viešos prekybos kainai (t. y.,

parduodant santykinai nedidelę vertybinių popierių dalį, sudarančią

įprastą kasdieninės prekybos apimtį). Taikant kai kuriuos vertės

pagrindus, ypač tikrosios vertės pagrindą, vertinant finansinės

atskaitomybės tikslais blokuojančias nuolaidas taikyti draudžiama.

40. Pajamų požiūris

40.1. Pajamų požiūris sudaro galimybę nustatyti vertę perskaičiuojant būsimus

pinigų srautus į bendrą dabartinę vertę. Taikant pajamų požiūrį turto vertė

nustatoma atsižvelgiant į turto kuriamų pajamų, pinigų srautų ar išlaidų

sutaupymą turint nuosavybės teises į turtą, vertę.

40.2. Pajamų požiūrį reikėtų taikyti ir jam suteikti esminį svarumą esant šioms

aplinkybėms:

(a) dalyvio nuomone, turto gebėjimas kurti pajamas yra esminis

elementas, nuo kurio priklauso šio turto vertė,

36

Ben

dri

eji

sta

nd

art

ai

– 1

05

-ais

TV

S „

Ve

rtin

imo

po

žiū

ria

i ir

me

tod

ai“


(b) galima daryti tinkamas turto būsimų pajamų sumos ir būsimų pajamų

gavimo laiko prognozes, tačiau tuo pačiu metu rinkoje tėra keli, jei jų apskritai yra, tinkamesni panašūs lyginamieji objektai (analogai).

40.3. 40.2. paragrafe išvardytos aplinkybės reiškia, kad pajamų požiūrį reikėtų

taikyti ir jam suteikti esminį svarumą, tačiau kai 40.2. paragrafe minėti

kriterijai netenkinami, toliau pateikiama papildomų aplinkybių, kurių esant

galima taikyti pajamų požiūrį jam suteikiant esminį svarumą. Taikant

pajamų požiūrį esant toliau nurodytai (-oms) aplinkybei (-ėms),

vertintojas turėtų apsvarstyti bet kurių kitų požiūrių taikymo galimybę ir

nustatyti jų svarumą, kad patvirtintų pajamų požiūriu nustatytą vertės

reikšmę:

(a) dalyvio požiūriu, turto galimybė teikti pajamas yra tik vienas iš kelių

veiksnių, turinčių įtakos vertei,

(b) yra esminis neapibrėžtumas dėl būsimų pajamų, susijusių su turtu,

sumos ir jų gavimo laikotarpio,

(c) trūksta prieigos prie informacijos, susijusios su turtu (pvz., kontrolės

mažumos savininkas gali turėti prieigą prie retrospektyvinių

finansinių ataskaitų, bet ne prie prognozių ir (arba) būsimų

biudžetų),

(d) turtas dar nepradėjo kurti pajamų, tačiau tikimasi, kad jis

pajamas kurs.

40.4. Pajamų požiūrio esmė yra tai, kad investuotojai tikisi gauti investicijų

grąžą ir kad tokia grąža turėtų atspindėti suvokiamą investicijų rizikos lygį.

40.5. Paprastai investuotojai gali tikėtis, kad bus kompensuota tik sisteminė

rizika (dar vadinama „rinkos rizika“ arba „nediversifikuojama rizika“ (angl.

„market risk“ or „undiversifiable risk“).

50. Pajamų požiūrio metodai

50.1. Nors yra daug pajamų požiūrio taikymo būdų, tačiau visi jo metodai

faktiškai yra pagrįsti būsimų pinigų srautų perskaičiavimu (diskontavimu)

į dabartinę vertę. Tai yra diskontuotų pinigų srautų (angl. „Discounted

Cash Flow“; DCF) metodo variantai ir toliau pateiktos koncepcijos iš

dalies arba visa apimtimi taikomos visiems pajamų požiūrio metodams.

Diskontuotų pinigų srautų (DPS) metodas

50.2. Pagal DPS metodą prognozuojami pinigų srautai diskontuojami iki vertės

nustatymo dienos, taip gaunama dabartinė turto vertė.

50.3. Tam tikromis aplinkybėmis vertinant ilgalaikį ar neriboto naudojimo laiko

turtą DPS reikšmė gali apimti tęstinumo vertę (angl. „terminal value“),

kuri yra turto vertė po konkretaus suprognozuoto laikotarpio pabaigos.

Kitais atvejais turto vertė gali būti apskaičiuojama naudojant tik tęstinumo

vertę be konkretaus prognozavimo laikotarpio. Tai kartais vadinama

pajamų kapitalizacijos metodu.

50.4. Pagrindiniai DPS metodo taikymo etapai:

(a) pasirinkti tinkamiausią pinigų srauto tipą pagal vertinamo turto pobūdį

ir parametrus (t. y. prieš ar po mokesčių, bendrieji pinigų srautai ar

pinigų srautai tik nuosavybei, realieji ar nominalieji ir kt.),

37

Ben

drie

ji sta

nd

arta

i – 1

05

-ais

TV

S „

Ve

rtinim

o p

ožiū

riai ir m

eto

dai“


(b) nustatyti, jei reikia, tinkamiausią konkretų laikotarpį, kuriam bus

prognozuojami pinigų srautai,

(c) parengti šio laikotarpio pinigų srautų prognozes,

(d) peržiūrėti, ar vertinamam turtui būdinga tęstinumo vertė po nusistatyto

prognozuojamo laikotarpio pabaigos, tuomet nustatyti tinkamą

tęstinumo vertę pagal turto pobūdį,

(e) nustatyti atitinkamą diskonto normą,

(f) pritaikyti diskonto normą prognozuojamam būsimam pinigų srautui

įskaitant tęstinumo vertę, jei tokia yra.

Pinigų srautų tipas

50.5. Rinkdamiesi tinkamą pinigų srauto tipą pagal turto pobūdį arba 50.4 (a)

punkte nurodytus parametrus, vertintojai privalo atsižvelgti į toliau nurodytus

veiksnius. Be to, diskonto norma ir kiti pradiniai duomenys turi atitikti

pasirinkto pinigų srauto tipą.

(a) Viso turto ar jo dalies pinigų srautas. Įprastai taikomi viso turto pinigų

srautai. Vis dėlto, kartais gali būti naudojamos ir kitos pajamų rūšys,

pavyzdžiui, tik nuosavybei priskiriami pinigų srautai (išskaičiavus

palūkanas ir paskolos grąžinimo įmokas) arba dividendai (tik pinigų

srautai, priskirtini nuosavybės savininkams). Viso turto pinigų srautai

naudojami dažniausiai, nes teoriškai turtas turėtų turėti vieną vertę,

kuri nepriklauso nuo to, kaip jis finansuojamas, pelnas išmokamas

kaip dividendai ar yra investuojamas atgal į tą patį verslą).

(b) Pinigų srautas gali būti iki mokesčių ir po mokesčių. Taikomas

mokesčio tarifas turėtų atitikti vertės pagrindą, jis įprastai turėtų būti

būdingas dalyviams, bet ne konkrečiam savininkui.

(c) Nominalieji ar realieji pinigų srautai. Taikant realiuosius pinigų srautus

į infliaciją nebeatsižvelgiama, tuo tarpu nominaliesiems pinigų

srautams taikomos infliacijos pronozės. Jei prognozuojami pinigų

srautai sudaromi įvertinus infliacijos prognozę, tai ir parenkant

diskonto normą turi būti atsižvelgiama į infliacijos koregavimą.

(d) Valiuta. Naudojamos valiutos pasirinkimas gali turėti įtakos

prielaidoms, susijusioms su infliacija ir rizika. Tai ypač aktualu

besivystančioms rinkoms arba didelės infliacijos valiutoms. Valiutos,

kuria rengiama prognozė, rizika ir susijusios rizikos yra atskiros ir

skiriasi nuo rizikos, susijusios su šalimi (-imis), kurioje (-iose) turtas

yra arba jis naudojamas.

(e) Pinigų srautų tipas, įtrauktas į prognozę: pavyzdžiui, pinigų srautų

prognozė gali atspindėti tikėtinus pinigų srautus (t. y. pinigų srautus

pagal tikimybinius svertinius scenarijus), labiausiai tikėtinus pinigų

srautus, sutartimis nustatytus pinigų srautus ir kt.

50.6. Pasirinktų pinigų srautų tipas turėtų atitikti dalyvio požiūrį. Pavyzdžiui, pinigų

srautai ir diskonto normos nekilnojamajam turtui paprastai yra prognozuojami

iki mokesčių, tuo tarpu verslo pinigų srautai ir diskonto normos paprastai yra

prognozuojami po mokesčių. Duomenų koregavimas juos nustatant prieš arba

po mokesčių gali būti sudėtingas ir dėl to gali atsirasti klaidų, todėl tai reikėtų

daryti atidžiai.

38

Ben

dri

eji

sta

nd

art

ai

– 1

05

-ais

TV

S „

Ve

rtin

imo

po

žiū

ria

i ir

me

tod

ai“


50.7. Kai vertinimas atliekamas valiuta (vertinimo valiuta), kuri skiriasi nuo

prognozuojamų pinigų srautų valiutos (funkcionuojanti valiuta), vertintojas

turėtų taikyti vieną iš šių dviejų valiutos perskaičiavimo metodų:

(a) diskontuoti pinigų srautus funkcinuojančia valiuta taikant tą valiutą

atitinkančią diskonto normą o po to nustatytą pinigų srautų

dabartinę vertę perskaičiuoti į vertinimo valiutą pagal vertės

nustatymo dieną galiojantį kursą,

(b) naudoti valiutos keitimo prognozės kreivę, kad funkcinuojančios

valiutos reikšmės būtų perskaičiuotos į vertinimo valiutos reikšmes

ir po to diskontuoti šias reikšmes taikant diskonto normą, tinkančią

vertinimo valiutai. Kai nėra patikimos valiutos keitimo kreivės

(pavyzdžiui, dėl likvidumo trūkumo atitinkamose valiutos keitimo

rinkose), gali būti neįmanoma taikyti šio metodo ir gali būti

taikomas tik šio paragrafo (a) punkte aprašytas metodas.

Konkretus prognozuojamas laikotarpis

50.8. Prognozuojamo laikotarpio parinkimo kriterijai priklausys nuo vertinimo

tikslo, turto pobūdžio, turimos informacijos ir taikomų vertės pagrindų.

Vertinant trumpalaikį turtą, tikėtina, kad bus įmanoma ir svarbu prognozuoti

pinigų srautus per visą jo naudojimo laikotarpį.

50.9. Rinkdamiesi konkretų prognozuojamą laikotarpį vertintojai turėtų

atsižvelgti į šiuos veiksnius:

(a) turto gyvavimo laiką;

(b) tinkamą laikotarpį, kuriam turima patikimų duomenų prognozėms

pagrįsti,

(c) minimalų konkretų prognozuojamą laikotarpį, kurio turi pakakti

stabilizuoti turto pajamų augimą ir pelną, taip pat kad po tokio

prognozuojamo laikotarpio būtų galima numatyti tęstinumo vertę,

(d) vertinant cikliškai naudojamą turtą į konkretų prognozuojamą laikotarpį, jei tai įmanoma, įprastai turėtų įeiti visas ciklas,

(e) riboto gyvavimo amžiaus turto atveju, pavyzdžiui, daugumos

finansinių priemonių pinigų srautai paprastai bus prognozuojami

visam tokio turto gyvavimo laikotarpiui.

50.10. Kai kuriais atvejais, ypač tuomet, kai vertės nustatymo dieną turto

naudojimo efektyvumo augimas ir pelnas yra stabilūs, konkretaus

prognozuojamo laikotarpio gali būti neprivaloma taikyti ir tęstinumo vertė

gali būti vienintelis vertės pagrindas (kartais vadinamas pajamų

kapitalizacijos metodu).

50.11. Vienam konkrečiam investuotojui aktualus turto valdymo laikotarpis

neturėtų būti vienintelis argumentas renkantis konkretų prognozuojamą

laikotarpį ir neturėtų turėti įtakos turto vertei. Vis dėlto, nustatant konkretų

prognozuojamą laikotarpį gali būti atsižvelgiama į laikotarpį, per kurį turtu

ketinama faktiškai disponuoti, jei vertinimo tikslas yra nustatyti jo

investicinę vertę.

39

Ben

drie

ji sta

nd

arta

i – 1

05

-ais

TV

S „

Ve

rtinim

o p

ožiū

riai ir m

eto

dai“


Pinigų srautų prognozės

50.12. Pinigų srautai konkrečiam prognozuojamam laikotarpiui prognozuojami

taikant perspektyvinę finansinę informaciją (angl. „prospective financial

information“; PFI) (prognozuojamos pajamos ir (arba) įplaukos ir išlaidos ir

(arba) išmokėjimai).

50.13. Kaip reikalaujama 50.12 paragrafe, nepriklausomai nuo PFI šaltinio (pvz.,

vadovybės prognozės), vertintojas privalo išanalizuoti PFI ir pagrindines PFI

prielaidas bei jų tinkamumą vertinimo tikslui. PFI tinkamumas ir pagrindinės

prielaidos priklausys nuo vertinimo tikslo ir taikomų vertės pagrindų.

Pavyzdžiui, pinigų srautai, taikomi rinkos vertei nustatyti, turėtų atspindėti

PFI, kurią numatytų dalyviai; priešingai – investicinė vertė gali būti

nustatoma taikant pinigų srautą, pagrįstą motyvuotomis konkretaus

investuotojo perspektyvomis.

50.14. Pinigų srautai padalijami į tinkamus vienodus laiko intervalus (periodus)

(pvz., kas savaitę, kas mėnesį, kas ketvirtį ar kas metus) atsižvelgiant į turto

pobūdį, pinigų srautų pobūdį, turimus duomenis ir prognozuojamą laikotarpio

trukmę.

50.15. Numatomas pinigų srautas turėtų apimti visų su turtu susijusių būsimų

pinigų įplaukų ir mokėjimų sumas ir jų gavimo arba išleidimo laiką, kad tai

atitiktų vertės pagrindą.

50.16. Paprastai prognozuojami pinigų srautai rodo vieną iš šių dalykų:

(a) pagal sutartį sudarytus ar sutartus pinigų srautus,

(b) vieningą labiausiai tikėtiną pinigų srautų rinkinį,

(c) tikimybinius svertinius pinigų srautus,

(d) pagal kelis scenarijus galimus būsimus pinigų srautus.

50.17. Skirtingi pinigų srautų tipai dažnai atspindi skirtingus rizikos lygius, todėl

gali prireikti taikyti skirtingas diskonto normas. Pavyzdžiui, tikimybinių

svertinių pinigų srautų svyravimai apima visų galimų rezultatų lūkesčius ir

nėra priklausomi nuo kokių nors konkrečių sąlygų ar įvykių (atkreipkite

dėmesį, kad taikant tikimybinius svertinius pinigų srautus vertintojams nėra

būtina atsižvelgti į visų galimų pinigų srautų pasiskirstymą naudojant

sudėtingus modelius ir būdus. Vertintojas gali sukurti ribotą skaičių atskirų

scenarijų ir tikimybių galimiems pinigų srautams). Vienintelis labiausiai

tikėtinas pinigų srautų rinkinys gali priklausyti nuo tam tikrų būsimų įvykių,

todėl gali atspindėti skirtingą riziką ir gali tekti pasirinkti kitokią diskonto

normą.

50.18. Nors vertintojui dažnai pateikiama PFI apie pajamas ir sąnaudas pagal

apskaitą, paprastai pageidautina taikyti tokius pinigų srautus, kuriuos

dalyviai traktuotų kaip vertės nustatymo pagrindą. Pavyzdžiui, į srautus vėl

reikėtų įtraukti apskaitomas nepinigines sąnaudas, tokias kaip

nusidėvėjimas ir amortizacija, o iš pinigų srautų reikėtų atimti numatomus

pinigų srautus, susijusius su kapitalo sąnaudomis arba apyvartinio kapitalo

pokyčiais.

50.19. Vertintojas, prognozuodamas pinigų srautus, privalo tinkamai atsižvelgti į

objekto sezoniškumą ir cikliškumą.

40

Ben

dri

eji

sta

nd

art

ai

– 1

05

-ais

TV

S „

Ve

rtin

imo

po

žiū

ria

i ir

me

tod

ai“


Tęstinumo vertė

50.20. Jei tikimasi, kad turtas tęs veiklą arba egzistuos ir po konkretaus

prognozuojamo laikotarpio, vertintojai privalo nustatyti ir turto vertę to

laikotarpio pabaigoje. Tokiu atveju tęstinumo vertė (angl. „terminal value“)

diskontuojama vertės nustatymo dienai paprastai taikant tą pačią diskonto

normą, kuri taikyta prognozuojamam pinigų srautui.

50.21. Nustatant tęstinumo vertę reikėtų atsižvelgti:

(a) į tai, ar turtas pagal savo pobūdį nėra nykstantis, ar jis riboto ar neriboto

tarnavimo amžiaus, nes tai turės įtakos tęstinumo vertės apskaičiavimo

metodui,

(b) ar yra turto būsimo augimo potencialo ateityje po konkretaus

prognozuojamo laikotarpio,

(c) ar po konkretaus prognozuojamo laikotarpio pabaigos tikimasi gauti iš

anksto numatytą fiksuotą kapitalo sumą,

(d) į numatomą turto riziką, kai apskaičiuojama tęstinumo vertė,

(e) kad nustatant cikliško turto tęstinumo vertę turėtų būti atsižvelgta į turto

ciklinį pobūdį ir neturėtų būti numatoma, kad koks nors „didžiausias“

arba „žemiausias“ pinigų srautų lygis išliks neribotą laikotarpį,

(f) į turtui taikomų mokesčių sąlygas po konkretaus numatyto laikotarpio

pabaigos (jei toks yra) ir ar šios mokesčių sąlygos turėtų tęstis neribotą

laikotarpį.

50.22. Tęstinumo vertei skaičiuoti vertintojas gali taikyti bet kurį tinkamą metodą. Iš

daugelio tęstinumo vertės skaičiavimo metodų toliau pateikiami trys

dažniausiai taikomi metodai:

(a) Gordono augimo modelio arba pastovaus augimo modelio (tinkamas tik

neriboto naudojimo amžiaus turtui),

(b) rinkos požiūrio metodai arba pasitraukimo vertės (angl. „exit value“) metodas (tinka tiek nykstančiam, tiek riboto arba neriboto naudojimo amžiaus turtui),

(c) antrinio panaudojimo vertės (angl. „salvage value“) metodas arba

perleidimo išlaidų (angl. „disposal cost“) metodas tinka tik nykstančiam

ar riboto amžiaus turtui).

Gordono augimo modelis (pastovaus augimo modelis)

50.23. Taikant pastovaus augimo modelį daroma prielaida, kad turto vertė visą

laiką tolygiai keičiasi (auga arba mažėja).

Rinkos požiūrio metodai arba pasitraukimo vertės metodas

50.24. Rinkos požiūrio metodus arba pasitraukimo vertės metodą galima taikyti

įvairiais būdais, tačiau pagrindinė jo paskirtis yra apskaičiuoti turto vertę

pasibaigus konkretaus prognozuoto pinigų srauto laikotarpiui.

50.25. Dažniausias šio metodo būdas apskaičiuoti tęstinumo vertę yra rinkos

duomenimis pagrįsto kapitalizacijos koeficiento arba rinkos daugiklio taikymas.

50.26. Taikant rinkos požiūrio metodus arba pasitraukimo vertės metodą

vertintojas turėtų laikytis šiame standarte pateiktų rinkos požiūrio ir jo

41

Ben

drie

ji sta

nd

arta

i – 1

05

-ais

TV

S „

Ve

rtinim

o p

ožiū

riai ir m

eto

dai“


metodų reikalavimų (20 ir 30 skirsniai). Vis dėlto, vertintojas taip pat

turėtų atsižvelgti į numatomas rinkos sąlygas pasibaigus konkrečiam

prognozuojamam laikotarpiui ir atlikti atitinkamus koregavimus.

Antrinio panaudojimo vertės metodas arba perleidimo išlaidų metodas

50.27. Kai kurio turto tęstinumo vertė gali būti mažai susijusi arba visiškai

nesusijusi su ankstesniu pinigų srautu. Tokiam turtui priskiriamas

nykstantis turtas, pavyzdžiui, kasyklos ar naftos gręžiniai.

50.28. Tokiais atvejais tęstinumo vertė paprastai apskaičiuojama iš turto antrinio

panaudojimo vertės atimant turto sutvarkymo išlaidas. Esant tokioms

aplinkybėms, kai išlaidos viršija antrinio panaudojimo vertę, tęstinumo vertė

yra neigiama ir yra nurodoma kaip perleidimo (angl. „disposal“) išlaidos

nebenaudojant turto arba dėl įsipareigojimo nenaudoti turto.

Diskonto norma

50.29. Prognozuojamo pinigų srauto diskonto norma turėtų atspindėti ne tik pinigų

vertę laiko atžvilgiu, bet ir riziką, susijusią su pinigų srautų tipu ir būsimomis

turto operacijomis.

50.30. Diskonto norma turi atitikti pinigų srautų tipą.

50.31. Vertintojai gali naudoti bet kokį pagrįstą tinkamos diskonto normos

nustatymo metodą. Yra daug metodų, kaip nustatyti diskonto normą ar

nustatyti diskonto normos pagrįstumą. Nebaigtinis bendrų metodų sąrašas:

(a) kapitalo įkainojimo modelio (angl. „Capital Asset Pricing Model“; CAPM),

(b) vidutinės svertinės kapitalo kainos (angl. „Weighted Average Cost of Capital“; WACC),

(c) nustatytos arba numanomos normos (pelno),

(d) sudėtinių elementų (angl. „build-up method“).

50.32. Pasirinkdamas tinkamą diskonto normą vertintojas turėtų atlikti ją patvirtinančią analizę. Į nebaigtinį bendros analizės sąrašą turėtų būti įtraukta:

a) vidinė grąžos norma (angl. „Internal rate of return“; IRR),

b) vidutinė svertinė turto grąža (angl. „weighted average return on assets“;

WARA),

c) vertės reikšmės pagal kitus požiūrius, tokius kaip rinkos požiūris, arba

lyginant numanomus pajamų požiūrio daugiklius su įmonės rinkos rodiklių daugikliais ar sandorių daugikliais.

50.33. Pasirinkdamas diskonto normą vertintojas turėtų atsižvelgti į:

(a) vertinamo turto rūšį. Pavyzdžiui, diskonto norma, taikoma vertinant skolą, gali skirtis nuo tų diskonto normų, kurios taikomos vertinant nekilnojamąjį turtą ar verslą,

(b) lyginamuosiuose rinkos sandoriuose taikytas normas,

42

Ben

dri

eji

sta

nd

art

ai

– 1

05

-ais

TV

S „

Ve

rtin

imo

po

žiū

ria

i ir

me

tod

ai“


(c) geografinę turto vietą ir (arba) rinkų, kuriose prekiautų tuo turtu,

vietą,

(d) turto gyvavimo laiką (terminą) ir (arba) amžių ir pradinių duomenų

suderinamumą. Pavyzdžiui, taikytos nerizikingos normos terminas

priklausys nuo aplinkybių, tačiau bendras požiūris yra suderinti

nerizikingos priemonės terminą su nagrinėjamų pinigų srautų

laikotarpiu.

(e) taikomus vertės pagrindus,

(f) numatomų pinigų srautų valiutą.

50.34. Nustatydamas diskonto normą vertintojas privalo:

a) aprašyti ir išsaugoti dokumentuose diskonto normos nustatymo

metodą taip pagrįsdamas jo taikymą,

b) pateikti diskonto normos nustatymo paaiškinimus nurodant

turėtus svarbius pirminius duomenis ir paaiškinti jos nustatymą

arba šaltinius.

50.35. Vertintojas privalo atsižvelgti į parengtos prognozės tikslą ir į tai, ar

prognozės prielaidos atitinka taikomą vertės pagrindą. Jei prognozės

prielaidos neatitinka vertės pagrindo, gali tekti pakoreguoti prognozę arba

diskonto normą (žr. 50.38 paragrafą).

50.36. Nustatydamas diskonto normą vertintojas privalo atsižvelgti į turto

kuriamų pinigų srautų prognozės riziką. Tam tikrais atvejais vertintojas

privalo įvertinti, ar rizika, susijusi su prognozuojamų pinigų srautų

prielaidomis, yra įtraukta į diskonto normą.

50.37. Kaip įvertinti prognozuojamų pinigų srautų riziką yra daug būdų, į

neišsamų bendrų procedūrų sąrašą įeina:

a) prognozuojamų pinigų srautų pagrindinių elementų

identifikavimas ir prognozuojamų pinigų srautų pagrindinių

elementų palyginimas su:

• turto naudojimo retrospektyvinių laikotarpių veiklos ir finansiniais

rezultatais,

• lygintino turto naudojimo retrospektyvinių laikotarpių ir

numatomais veiklos rezultatais,

• ūkio šakos retrospektyvinių laikotarpių ir numatomais veiklos

rezultatais,

• numatomais šalies arba regiono, kuriame turtas daugiausia

naudojamas, artimiausio ir ilgalaikio ekonomikos augimo tempais.

b) patvirtinimas, ar prognozuojami pinigų srautai atspindi tikėtinus

pinigų srautus (t. y. tikimybinius svertinius pinigų srautus), o ne

labiausiai tikėtinus turto pinigų srautus (t. y. labiausiai tikėtiną

scenarijų) ar kitokį pinigų srautų tipą,

c) jei taikomi tikėtini pinigų srautai, reikia atsižvelgti į santykinę galimų

rezultatų, naudojamų tikėtiniems pinigų srautams apskaičiuoti,

sklaidą (pvz., didesnė sklaida gali reikšti, kad reikia koreguoti

diskonto normą),

43

Ben

drie

ji sta

nd

arta

i – 1

05

-ais

TV

S „

Ve

rtinim

o p

ožiū

riai ir m

eto

da

i“

Tarptauniai vertinimo standartai

d) ankstesnių turto naudojimo rezultatų prognozių palyginimas su

faktiniais rezultatais, kad būtų įvertintas vadovybės vertinimų

tikslumas ir patikimumas,

e) atsižvelgimas į kokybinius veiksnius,

f) apsvarstymas vertės reikšmių, gautų taikant rinkos požiūrį.

50.38. Jei vertintojas nustato, kad tam tikra rizika, įtraukta į turto prognozuojamus

pinigų srautus, nebuvo įtraukta į diskonto normą, jis privalo 1) pakoreguoti

prognozę arba 2) koreguoti diskonto normą, kad apimtų dar neįtrauktą riziką:

a) koreguodamas pinigų srautų prognozę vertintojas turėtų pateikti

pagrindimą, kodėl patikslinimai buvo reikalingi, atlikti kiekybines

procedūras, patvirtinančias patikslinimus, ir dokumentuoti patikslinimų

pobūdį ir dydį,

b) koreguodamas diskonto normą vertintojas turėtų dokumentuoti, kodėl

nebuvo tikslinga ar įmanoma koreguoti pinigų srautų prognozių,

pateikti paaiškinimą, kodėl tokia rizika kitu atveju neįtraukiama į

diskonto normą, imtis kiekybinių ir kokybinių procedūrų, kurios

patvirtintų korekcijas ir dokumentuoti pateiktų korekcijų pobūdį ir dydį.

Kiekybinių procedūrų taikymas nebūtinai reiškia, kad diskonto normos

korekcijos turi būti kiekybinių veiksmų rezultatas. Vertintojui nereikia

atlikti išsamių kiekybinių procedūrų, bet jis turėtų atsižvelgti į visą

prieinamą tinkamą informaciją.

50.39. Nustatant diskonto normą gali būti tikslinga atsižvelgti į turto kaip atskiro vieneto įtaką nesisteminei rizikai ir bendrai diskonto normai nustatyti. Pavyzdžiui, vertintojas turėtų apsvarstyti, ar rinkos dalyviai vertins konkretaus turto vieneto diskonto normą, ar rinkos dalyviai vertins turtą platesnio portfelio kontekste ir todėl svarstys galimą nesisteminės rizikos diversifikaciją.

50.40. Vertintojas turėtų atsižvelgti į įmonių tarpusavio susitarimų ir sandorių kainų įtaką diskonto normai. Pavyzdžiui, neretai įmonių tarpusavio susitarimuose nurodoma kai kurių verslų ar verslo subjektų didesnėje įmonėje fiksuota ar garantuota grąža, kas sumažintų verslo subjektų prognozuojamų pinigų srautų riziką ir atitinkamą diskonto normą. Tačiau kiti verslai ar verslo subjektai įmonėje yra laikomi galutiniais pajamų šaltiniais, kuriems yra paskirstoma perteklinė grąža ir rizika taip padidinant verslo subjektų prognozuojamų pinigų srautų riziką ir atitinkamą diskonto normą.

60. Išlaidų požiūris

60.1. Išlaidų požiūriu vertės reikšmė nustatoma remiantis ekonominiu principu, kad

kaina, kurią pirkėjas mokėtų už turtą, jeigu įtakos jam neturėtų tokie veiksniai

kaip sugaištas laikas, patirti nepatogumai, rizik ar kiti, būtų nedidesnė nei tokio

paties turto įsigijimo ar pasigaminimo (statybos) kaina. Šis požiūris leidžia

nustatyti vertės reikšmę apskaičiuojant esamas turto pakeitimo ar atkūrimo

išlaidas ir iš jų atėmus dėl fizinio nusidėvėjimo bei visų kitų aktualių nuvertėjimo

formų sumažėjusią vertę.

60.2. Išlaidų požiūris turėtų būti taikomas ir jam suteikiamas esminis svarumas

esant šiai (-oms) aplinkybei (-ėms):

44

Ben

dri

eji

sta

nd

art

ai

– 1

05

-ais

TV

S „

Ve

rtin

imo

po

žiū

ria

i ir

me

tod

ai“


(a) dalyviai be reguliavimo ar teisinių apribojimų galėtų sukurti turtą, kuris iš

esmės toks pat naudingas kaip ir vertinamas turtas ir toks turtas gali būti

sukurtas pakankamai greitai, kad dalyvis nenorėtų mokėti esminės

priemokos už galimybę nedelsiant naudotis vertinamu turtu,

(b) turtas tiesiogiai nekuria pajamų, o dėl unikalaus turto pobūdžio pajamų

požiūrio ar rinkos požiūrio neįmanoma taikyti,

(c) taikomas vertės pagrindas iš esmės grindžiamas pakeitimo išlaidomis,

tokiomis kaip pakeitimo kitu turtu vertė.

60.3. Nors 60.2 paragrafe išvardytos aplinkybės reiškia, kad išlaidų požiūrį reikėtų

taikyti ir jam suteikti esminį svarumą, tačiau kai 60.2 paragrafe minėti

kriterijai netenkinami, toliau pateikiama papildomų aplinkybių, kurių esant

galima taikyti išlaidų požiūrį jam suteikiant esminį svarumą. Taikant išlaidų

požiūrį esant toliau nurodytai (-oms) aplinkybei (-ėms) vertintojas turėtų

apsvarstyti bet kurių kitų požiūrių taikymo galimybę ir nustatyti jų svarumą,

kad būtų galima patvirtinti išlaidų požiūriu nustatytą vertės reikšmę:

(a) dalyviai gali apsvarstyti galimybę atkurti panašaus naudingumo turtą,

tačiau yra galimos teisinės ar reguliavimo kliūtys arba reikalingas

reikšmingas laikotarpis turtui atkurti,

(b) kai išlaidų požiūris taikomas kitų požiūrių pagrįstumui patvirtinti

(pavyzdžiui, taikant išlaidų požiūrį siekiama patvirtinti, ar verslas,

vertinamas pagal veiklos tęstinumo principą (angl. „going concern“), gali

būti vertingesnis nei vertinamas likvidavimo pagrindu),

(c) vertinamas turtas neseniai buvo sukurtas, taigi prielaidos, daromos

išlaidų požiūriu, yra patikimos.

60.4. Neužbaigto kurti turto vertė paprastai rodo patirtas turto kūrimo išlaidas (ir tai,

ar tikrai šios išlaidos prisidėjo prie vertės) ir dalyvių lūkesčius, susijusius su

užbaigto turto verte, tačiau atsižvelgiama į išlaidas ir laiką, kurio reikia

užbaigti turtą ir atitinkamai pakoreguojami pelnas ir rizika.

70. Išlaidų požiūrio metodai

70.1. Iš esmės yra trys išlaidų požiūrio metodai:

(a) pakeitimo išlaidų metodas (angl. „Replacement Cost Method“):

metodas, kuriuo vertė nustatoma apskaičiuojant panašaus turto,

kurio naudingumas toks pats, išlaidas,

(b) atkūrimo išlaidų metodas (angl. „Reproduction Cost Method“):

metodas, kuriuo vertė nustatoma skaičiuojant išlaidas tiksliai turto

kopijai atkurti,

(c) sumavimo metodas (angl. „Summation Method“): metodas, kuriuo

apskaičiuojama turto vertė sudedant atskiras jo sudedamųjų dalių

vertes.

Pakeitimo išlaidų metodas

70.2. Paprastai pakeitimo išlaidų metodas yra tinkamas norint nustatyti

kainą, kurią dalyvis turėtų sumokėti, nes jis grindžiamas turto

naudingumu, o ne turto tiksliomis fizinėmis savybėmis.

45

Ben

drie

ji sta

nd

arta

i – 1

05

-ais

TV

S „

Ve

rtinim

o p

ožiū

riai ir m

eto

dai“


70.3. Paprastai pakeitimo išlaidos koreguojamos atsižvelgiant į fizinį nusidėvėjimą ir

visas atitinkamas nuvertėjimo formas. Po tokių koregavimų tai gali būti

vadinama pakeitimo išlaidų atėmus nusidėvėjimą (angl. „depreciated

replacement cost“) metodu.

70.4. Pagrindiniai pakeitimo išlaidų metodo taikymo etapai:

(a) apskaičiuoti visas išlaidas, kurias patirtų tipinis dalyvis siekdamas kurti ar įsigyti turtą, suteikiantį lygiavertį naudingumą,

(b) nustatyti, ar yra koks nors nusidėvėjimas, susijęs su fiziniu, funkciniu ir

išoriniu turto nuvertėjimu,

(c) iš bendrų pakeitimo išlaidų atimti bendrą nuvertėjimą, kad būtų gauta turto

vertė.

70.5. Iš esmės pakeitimo išlaidos priskiriamos šiuolaikiniam lygiaverčiui turtui, kuris

atlieka panašią funkciją ir yra tokio pat naudingumo kaip ir vertinamas turtas,

bet kuris yra šiuolaikinės konstrukcijos ir pastatytas arba sukurtas naudojant

šiuolaikines ekonomiškai efektyvias medžiagas ir technologijas.

Atkūrimo išlaidų metodas

70.6. Atkūrimo išlaidų metodas yra tinkamas esant bent vienai iš nurodytų aplinkybių:

(a) šiuolaikinio lygiaverčio turto pakeitimo išlaidos yra didesnės už turto

kopijos atkūrimo išlaidas;

(b) naudą, kurią teikia vertinamas turtas, gali suteikti tik kopija, bet ne

šiuolaikinis ekvivalentas.

70.7. Pagrindiniai atkūrimo išlaidų metodo taikymo etapai yra šie:

(a) apskaičiuoti visas išlaidas, kurias patirtų tipinis dalyvis norėdamas sukurti tikslią turto kopiją,

(b) nustatyti, ar yra koks nors nusidėvėjimas, susijusęs su turto fiziniu,

funkciniu ir išoriniu nuvertėjimu,

(c) iš bendrų pakeitimo išlaidų atimti bendrą nuvertėjimą, kad būtų gauta

turto vertė.

Sumavimo metodas

70.8. Sumavimo metodas, dar vadinamas sudedamųjų dalių metodu (angl.

„underlying asset method“), paprastai taikomas investicinėms bendrovėms ar

kitos rūšies turtui ar subjektams, kurių pagrindinis vertę lemiantis veiksnys yra jų

valdomo turto (angl. „holdings“) vertė.

70.9. Pagrindiniai sumavimo metodo taikymo etapai yra šie:

(a) įvertinti kiekvieną turto elementą, kuris yra turto dalis, taikant tinkamus vertinimo požiūrius ir metodus,

(b) sudėti elementų vertes, kad būtų gauta bendra vertinamo turto vertė.

Išlaidos

70.10. Vertinant išlaidų požiūriu į turto vertę turėtų būti įskaičiuotos visos išlaidos, kurias patirtų įprastas dalyvis.

46

Ben

dri

eji

sta

nd

art

ai

– 1

05

-ais

TV

S „

Ve

rtin

imo

po

žiū

ria

i ir

me

tod

ai“


70.11. Išlaidų elementai gali skirtis priklausomai nuo turto tipo ir turėtų apimti

tiesiogines ir netiesiogines išlaidas, kurių reikės norint pakeisti arba

atkurti turtą vertės nustatymo dienos duomenimis. Reikėtų išanalizuoti

šiuos dalykus:

(a) Tiesiogines išlaidas:

1. medžiagos ir

2. darbas.

(b) Netiesiogines išlaidas:

1. transporto išlaidos,

2. montavimo išlaidos,

3. atlygis specialistams (projektai, leidimai, architektūra, teisė ir kt.),

4. kiti mokėjimai (komisiniai ir kt.),

5. pridėtinės išlaidos,

6. mokesčiai,

7. finansinės išlaidas (pvz., skolos finansavimo palūkanos),

8. turto kūrėjo pelno marža arba verslo pelnas (pvz., grąža

investuotojams).

70.12. Galima numanyti, kad turtas, įsigytas iš trečiosios šalies, veikiausiai rodytų

išlaidas, susijusias su turto sukūrimu ir tam tikrą pelno maržą, užtikrinančią

investicijų grąžą. Tokiu būdu, jei taikomas vertės pagrindas numato

hipotetinį sandorį, gali būti tikslinga numatytą pelno maržą įtraukti į šias

išlaidas ir pelno maržą galima išreikšti kaip tikslinį pelną konkrečia suma

arba procentine savikainos ar vertės norma. Vis dėlto finansavimo išlaidos,

jei jos įtrauktos, jau gali atspindėti dalyvių reikalaujamą investuoto kapitalo

grąžą, todėl vertintojai turėtų būti apdairūs įtraukdami ir finansavimo

išlaidas, ir pelno maržas.

70.13. Kai duomenys apie išlaidas gaunami iš trečiųjų šalių tiekėjų ar rangovų

faktinių, siūlomų ar sąmatinių kainų, šios išlaidos jau apima trečiųjų šalių

siekiamą pelno lygį.

70.14. Gali būti prieinama informacija apie faktines išlaidas, susijusias su turto (ar

panašaus palyginamo turto) sukūrimu, ir pateikiama atitinkama turto vertės

reikšmė. Vis dėlto, gali tekti atlikti koregavimus siekiant parodyti:

(a) išlaidų svyravimus nuo tos dienos, kai šios išlaidos buvo patirtos, iki vertės nustatymo dienos,

(b) bet kokias netipines ar išskirtines išlaidas ar sukauptas sumas, kurios yra informacijoje apie išlaidas, tačiau jos nesusidarytų kuriant ekvivalentą.

80. Nusidėvėjimas ir nuvertėjimas

80.1. Atliekant vertinimą išlaidų požiūriu nusidėvėjimas suprantamas kaip

vertinamo turto vertės, kuri apskaičiuota kaip tokio pat naudingumo turto

sukūrimo išlaidos, tikslinimas siekiant parodyti bet kokį nuvertėjimą, kuris

47

Be

nd

rieji s

tan

da

rtai –

10

5-a

is T

VS

„V

ertin

imo

po

žiū

riai ir m

eto

dai“


turi įtakos turto vertei. Šis nusidėvėjimas skiriasi nuo šios sąvokos reikšmės

finansinės atskaitomybės ar mokesčių teisės aktuose, kuriuose ji paprastai

yra susijusi su sistemingu kapitalo išlaidų nurašymu per tam tikrą laiką.

80.2. Nusidėvėjimo tikslinimai arba korekcijos paprastai atliekami pagal

nuvertėjimo tipus, kurie yra šių formų:

(a) fizinis nuvertėjimas. Bet koks turto naudingumo sumažėjimas dėl

turto ar jo elementų fizinio nusidėvėjimo dėl jo amžiaus ir naudojimo,

(b) funkcinis nuvertėjimas. Bet koks naudingumo praradimas dėl

nepakankamo vertinamo turto efektyvumo (pasenusios jo konstrukcijos,

savybės ar technologijos) palyginus su jį pakeičiančiu turtu,

(c) išorinis arba ekonominis nuvertėjimas. Bet koks naudingumo praradimas

dėl ekonominių ar vietovės veiksnių, kurie tiesiogiai nepriklauso nuo

turto. Ši nuvertėjimo forma gali būti laikina ar nuolatinė.

80.3. Nustatant nusidėvėjimą arba nuvertėjimą reikėtų atsižvelgti į turto fizinį ir

ekonominį amžių:

(a) fizinis amžius yra laikotarpis, kuriuo turtas būtų naudojamas, kol jis

susidėvės arba jo taisymas taps ekonomiškai nepagrindžiamas darant

prielaidą, kad atliekama turto įprasta techninė priežiūra, tačiau

neatsižvelgiant į bet kokį atnaujinimą ar rekonstrukciją.

(b) ekonominis amžius yra laikotarpis, kuriuo tikimasi, kad turtas galėtų

kurti finansinę grąžą arba teikti nefinansinę naudą iš

dabartinio naudojimo. Tam turės įtakos turto funkcinio ar ekonominio

nuvertėjimo lygis.

80.4. Išskyrus tam tikras ekonominio ar išorinio nuvertėjimo formas, dauguma

nuvertėjimo formų yra nustatomos lyginant vertinamą turtą su hipotetiniu

turtu, pagal kurį apskaičiuojamos pakeitimo ar atkūrimo išlaidos. Vis dėlto,

kai yra rinkos duomenų apie nuvertėjimo poveikį vertei, į juos reikėtų

atsižvelgti.

80.5. Fizinį nuvertėjimą galima nustatyti dviem būdais:

(a) pašalinamas fizinis nuvertėjimas, t. y. išlaidų dydis, skirtas ištaisyti

nuvertėjimą,

(b) nepašalinamas fizinis nuvertėjimas, nustatomas atsižvelgiant į turto

amžių, tikėtiną bendrą ir likusį tarnavimo laiką, kai fizinio nuvertėjimo

koregavimas yra lygus santykiui tarp praėjusio ir numatomo bendro

tarnavimo laiko. Bendras numatomas tarnavimo laikas gali būti

nustatytas bet kuriuo tinkamu būdu, įskaitant tikėtiną tarnavimo laiką,

kilometražą, pagamintos produkcijos vienetus ir kt.

80.6. Yra dvi funkcinio nuvertėjimo rūšys:

(a) perteklinės kapitalo išlaidos, kurios gali atsirasti dėl dizaino, statybinių

medžiagų, technologijų ar gamybos metodų pokyčių, dėl kurių šiuolaikinį

lygiavertį turtą galima įsigyti mažesnėmis kapitalo išlaidomis nei

vertinamą turtą,

48

Ben

dri

eji

sta

nd

art

ai

– 1

05

-ais

TV

S „

Ve

rtin

imo

po

žiū

ria

i ir

me

tod

ai“


(b) perteklinės eksploatacinės išlaidos, kurių gali atsirasti dėl dizaino

tobulinimo ar pajėgumų neišnaudojimo, kai tuo tarpu galima įsigyti

šiuolaikinį lygiavertį turtą, kurio eksploatacinės išlaidos mažesnės nei

vertinamo turto.

80.7. Ekonominis nuvertėjimas gali atsirasti dėl išorės veiksnių, veikiančių dalį

ar visą turtą naudojamą versle. Jis turėtų būti atimamas iš sukūrimo

išlaidų prieš tai atėmus fizinį nusidėvėjimą ir funkcinį nuvertėjimą.

Nekilnojamojo turto ekonominio nuvertėjimo pavyzdžiai:

(a) neigiami turto kuriamų prekių ar paslaugų paklausos pokyčiai,

(b) turto pasiūlos perteklius rinkoje,

(c) darbo jėgos ar žaliavos tiekimo sutrikimas ar praradimas,

(d) turtą naudoja verslas, kuris nepajėgus mokėti turto nuomos rinkos

kainą ir kartu kurti sau rinkoje esančią grąžos normą.

80.8. Grynieji pinigai ar jų ekvivalentai nepatiria nuvertėjimo ir nėra koreguojami.

Rinkoje paklausaus (angl. „marketable“) turto vertė nėra koreguojama

žemiau jo rinkos vertės, nustatytos rinkos požiūriu.

90. Vertinimo modeliai 90.1. Vertinimo modeliu vadinami kiekybiniai metodai, sistemos, būdai, kokybiniai sprendimai, naudojami vertei nustatyti ir dokumentuoti.

90.2. Taikydamas arba sudarydamas vertinimo modelį vertintojas privalo:

a) saugoti reikiamus įrašus, kad būtų galima pagrįsti modelio pasirinkimą ar sudarymą,

b) suprasti vertinimo modelį ir užtikrinti jo korektišką taikymą, kad reikšmingos prielaidos ir ribojančios sąlygos atitiktų vertės pagrindą bei vertinimo apimtį,

c) atsižvelgti į pagrindines su vertinimo modelio prielaidomis susijusias rizikas.

90.3. Nepriklausomai nuo vertinimo modelio pobūdžio, vertintojas privalo užtikrinti, kad vertinimas atitiktų visus TVS nustatytus reikalavimus.

49

Be

nd

rieji s

tan

da

rtai –

10

5-a

is T

VS

„V

ertin

imo

po

žiū

riai ir m

eto

dai“

Turto standartai

Turto standartai

200-asis TVS „Verslas ir verslo interesai“

Turinys

Apžvalga

Skirsniai

10

Įvadas 20


Vertinimo požiūriai ir metodai 40




Specialūs klausimai, susiję su verslu ir verslo interesais 80

Nuosavybės teisės 90

Verslo informacija 100

Ekonominiai ir ūkio šakos klausimai 110

Veikloje naudojamas ir veikloje nenaudojamas turtas 120

Kapitalo struktūros aptarimas 130

10. Apžvalga

10.1. Atliekant verslo ir verslo interesų vertinimą taikomi bendraisiais

standartais nustatyti principai. Šiame standarte pateikiama tik papildomų

verslo ir verslo interesų vertinimo reikalavimų.

20. Įvadas

20.1. Apibrėžimas to, kas sudaro verslą, gali skirtis priklausomai nuo vertinimo

tikslo. Verslas paprastai yra komercinė, gamybos, paslaugų ar

investavimo veikla. Verslo subjektai gali būti įvairių teisinių formų,

pavyzdžiui, akcinės bendrovės, partnerystės įmonės, jungtinės veiklos

įmonės ir individuali veikla. Verslo vertė gali skirtis nuo individualaus

(atskiro) turto ar įsipareigojimų, kurie sudaro tą verslą, verčių sumos. Kai

verslo vertė yra didesnė nei šio verslo įregistruoto ir neįregistruoto

grynojo materialiojo ir identifikuojamo nematerialiojo turto suma,

perteklinė vertė dažnai vadinama veiklos tęstinumo (angl. „going

concern“) verte arba prestižu.

51

Tu

rto s

tan

darta

i – T

VS

20

0. V

ers

las ir v

ers

lo in

tere

sai

Tu

rto s

tan

da

rtai –

200

-as

is T

VS

„V

ers

las

ir ve

rslo

inte

resa

i“


20.2. Vertindami atskirą turtą ar įsipareigojimus, priklausančius verslui, vertintojai turėtų

laikytis galiojančio tokio tipo turto ar įsipareigojimo standarto (TVS 210-ojo

„Nematerialus turtas“, TVS 400-ojo „Teisės į nekilnojamąjį turtą“ ir kt.).

20.3. Vertintojai privalo nustatyti, ar vertinamas visas subjektas, jo akcijos ar akcijų

paketas (nepriklausomai nuo to, ar tai kontrolinis paketas ar ne), ar konkreti

subjekto veikla. Nustatomas vertės pagrindas turi atitikti vertinimo tikslą ir turi būti

numatytas užduoties apimtyje (žr. TVS 101-ojo „Darbo apimtis“). Itin svarbu aiškiai

apibrėžti vertinamą verslą ar verslo interesus, nes net tada, kai vertinamas visas

verslo subjektas, lygiai, kuriais galima išreikšti šią vertę, gali būti skirtingi.

Pavyzdžiui:

(a) įmonės vertė arba verslo vertė (angl. „enterprise value“): dažnai

apibūdinama kaip įmonės nuosavybės (arba nuosavo kapitalo) (angl.

„equity“) bendra vertė pridėjus skolų (ang. „debt“) ar su skolomis susijusių

(ang. „debt“ related“) įsipareigojimų vertę, atėmus pinigus ir pinigų

ekvivalentus, galimus panaudoti tiems įsipareigojimams padengti.

(b) viso investuoto kapitalo vertė (angl. „total invested capital value“): bendra

pinigų suma, šiuo metu investuota į verslą, nepriklausomai nuo šaltinio,

dažnai atspindima kaip viso turto, atėmus trumpalaikius įsipareigojimus ir

pinigus, vertė.

(c) veiklos vertė (angl. „operating value“): bendra verslo pagrindinės (operacijų)

veiklos vertė neįtraukiant jokios nenaudojamo turto ir įsipareigojimų vertės.

(d) nuosavybės vertė (angl. „equity value“): verslo vertė visiems jo akcininkams.

20.4. Verslo vertinimai reikalingi įvairiems tikslams, tarp jų ir įmonių įsigijimo,

sujungimo, pardavimo, apmokestinimo, teisminių ginčų, nemokumo

procedūrų ir finansinių ataskaitų sudarymo. Be to, verslo vertinimai taip pat

gali būti reikalingi kaip pradiniai duomenys ar etapas kitiems vertinimams,

pavyzdžiui, vertinant akcijų opcionus, konkrečias akcijų klases ar skolas.


30.1. Pagal 104-ąjį TVS „Vertės pagrindai“, vertintojas, vertindamas verslą ar verslo

interesus, privalo pasirinkti atitinkamą (-us) vertės (-čių) pagrindą (-us).

30.2. Dažnai verslo vertinimai atliekami naudojant vertės pagrindus, kuriuos

nustato ne TVST (kai kurie pavyzdžiai yra minimi 104-ajame TVS „Vertės

pagrindai“) o kitos institucijos (organizacijos) ir vertintojo pareiga yra suprasti

ir laikytis vertės nustatymo dieną galiojančių reglamentų, teismų praktikos ir

(arba) kitose aiškinamosiose metodikose nustatytų vertės pagrindų.

40. Vertinimo požiūriai ir metodai

40.1. Trys pagrindiniai vertinimo požiūriai, aprašyti 105-ajame TVS „Vertinimo

požiūriai ir metodai“, gali būti taikomi verslo ir verslo interesams vertinti.

40.2. Rinkdamasis požiūrį ir metodą, be šio standarto reikalavimų, vertintojas

privalo laikytis 105-ojo TVS „Vertinimo požiūriai ir metodai“ reikalavimų,

įskaitant 10.3 paragrafą.


50.1. Rinkos požiūris dažnai taikomas vertinant verslą ir verslo interesus, nes

šis turtas dažnai atitinka kriterijus, nurodytus 105-ojo TVS „Vertinimo

52

Tu

rto

sta

nd

art

ai –

200

-as

is T

VS

„V

ers

las

ir

ve

rslo

in

tere

sa

i“

Turto standartai

požiūriai ir metodai“ 20.2 arba 20.3 paragrafuose. Vertindami verslą ir verslo

interesus rinkos požiūriu, vertintojai turėtų laikytis 105-ojo TVS „Vertinimo

požiūriai ir metodai“, 20 ir 30 skirsnių reikalavimų.

50.2. Verslo ir verslo interesams vertinti taikant rinkos požiūrį dažniausiai

naudojami šie trys duomenų šaltiniai:

(a) viešosios vertybinių popierių rinkos, kuriose prekiaujama panašaus

verslo nuosavybės teisėmis,

(b) įsigijimų rinka, kurioje įsigyjama ir parduodama visas verslas ar

kontroliuojanti verslo dalis,

(c) anksčiau įvykę (angl. „prior“) vertinamos įmonės (verslo) akcijų

pirkimo–pardavimo sandoriai ar pasiūlymai dėl vertinamo verslo

nuosavybės teisių perleidimo.

50.3. Vertinant rinkos požiūriu turi būti tinkamas panašių verslų palyginimo ir

pasitikėjimo juo pagrindas. Tokie panašūs verslai turėtų priklausyti tai

pačiai ūkio šakai, kuriai priklauso vertinamas verslas, arba ūkio šakai,

kurią veikia tokie patys ekonominiai veiksniai. Sprendžiant, ar yra

tinkamas palyginimo pagrindas, turėtų būti atsižvelgta į šiuos veiksnius:

(a) panašumą į vertinamą verslą pagal verslo kokybines ir kiekybines

charakteristikas,

(b) duomenų apie panašų verslą apimtį ir galimybę juos patikrinti,

(c) ar panašaus verslo kaina rodo įprastą sandorį tarp nesusijusių šalių.

50.4. Taikant rinkos daugiklius, 60.8 paragrafe nurodyti koregavimai gali būti

taikytini tiek vertinamai įmonei, tiek lyginamosioms įmonėms.

50.5. Vertintojai, rinkdamiesi ir koreguodami lyginamuosius sandorius, turėtų laikytis 105-ojo TVS „Vertinimo požiūriai ir metodai“ 30.7 – 30.8 paragrafų reikalavimų.

50.6. Vertintojai, rinkdamiesi ir koreguodami lyginamąją informaciją apie viešai

prekiaujamas įmones, turėtų laikytis 105-ojo TVS „Vertinimo požiūriai ir

metodai“ 30.13–30.14 paragrafų reikalavimų.


60.1. Pajamų požiūris dažnai taikomas vertinant verslą ir verslo interesus, nes

šis turtas dažnai atitinka TVS 105-ojo „Vertinimo požiūriai ir metodai“ 40.2

arba 40.3 paragrafuose išvardytus kriterijus.

60.2. Taikydami pajamų požiūrį, vertintojai turėtų laikytis TVS 105-ojo

„Vertinimo požiūriai ir metodai“ 40 ir 50 skirsnių reikalavimų.

60.3. Pajamos ir pinigų srautai, susiję su verslo ar verslo interesais, gali būti

išreikšti įvairiais būdais ir gali būti nustatomi tiek iki mokesčių

atskaičiavimo, tiek jau atskaičius mokesčius. Taikoma kapitalizacijos ar

diskonto norma turi atitikti naudojamą pajamų arba pinigų srautų tipą.

53

Tu

rto s

tan

da

rtai –

200

-as

is T

VS

„V

ers

las

ir ve

rslo

inte

resa

i“


60.4. Taikomas pajamų arba pinigų srautų tipas turėtų atitikti vertinamo intereso

tipą. Pavyzdžiui,

(a) įmonės vertė dažniausiai nustatoma taikant pinigų srautus neįtraukiant

skolos aptarnavimo mokėjimų ir įmonių pinigų srautams taikomą

atitinkamą diskonto normą, pavyzdžiui, vidutinę svertinė kapitalo kainą,

(b) nuosavybės vertę galima apskaičiuoti taikant pinigų srautus

nuosavam kapitalui, tai yra įtraukiant skolos aptarnavimo

mokėjimus ir atitinkamą diskonto normą, taikomą nuosavybės (arba

nuosavo kapitalo) pinigų srautams, pavyzdžiui, normą, pagrįstą

nuosavo kapitalo kaina (ang. „cost of equity“).

60.5. Taikant pajamų požiūrį, reikia nustatyti kapitalizacijos normą pajamoms arba

pinigų srautams kapitalizuoti ir diskonto normą pinigų srautams diskontuoti.

Nustatant šias normas atsižvelgiama į tokius veiksnius, kaip palūkanų norma,

dalyvių laukiama grąžos norma iš panašių investicijų ir rizika, būdinga

numatomą naudą teiksiančiam srautui (žr. 105-asis TVS „Vertinimo požiūriai

ir metodai“, 50.29–50.31 paragrafai).

60.6. Taikant metodus, kuriais taikomas diskontavimas, numatomas augimas gali

būti parodomas prognozuojamose pajamose arba pinigų srautuose.

Taikant kapitalizacijos metodus, numatomą augimą paprastai atspindi

kapitalizacijos norma. Jei prognozuojamas pinigų srautas yra išreikštas

nominaliais dydžiais, reikėtų taikyti diskonto normą, kurioje atsižvelgiama į

būsimų kainų pokyčių lūkesčius dėl infliacijos ar defliacijos. Jei

prognozuojamas pinigų srautas išreiškiamas realiais dydžiais, turėtų būti

taikoma diskonto norma, kuria neatsižvelgiama į tikėtinus kainų pokyčius dėl

infliacijos ar defliacijos.

60.7. Taikant pajamų požiūrį, verslo subjekto praeities finansinės ataskaitos

dažnai naudojamos kaip gairės nustatyti verslo būsimas pajamas ar pinigų

srautus. Praeities tendencijų nustatymas taikant santykinių rodiklių analizę

gali suteikti informacijos, reikalingos verslo veiklai būdingos rizikos tam

tikros ūkio šakos kontekste ir būsimoms veiklos perspektyvoms įvertinti.

60.8. Norint parodyti skirtumus tarp faktinių praeities pinigų srautų ir pinigų

srautų, kurie galėjo tekti verslo interesų pirkėjui vertės nustatymo dieną,

gali būti tikslinga atlikti koregavimus, pvz.:

(a) koreguoti pajamas ir sąnaudas taip, kad jos atspindėtų numatomas

pajamas ir sąnaudas pagal veiklos tęstinumo principą,

(b) pateikti vertinamo verslo ir lyginamųjų verslų nuosekliam palyginimui

tinkamus finansinius duomenis,

(c) koreguoti sandorių tarp susijusių šalių (pvz., sutarčių su klientais ar

tiekėjais) sąlygas taip, kad jos atitiktų esančias rinkoje,

(d) koreguoti darbo ar objektų, nuomojamų ar kitaip naudojamų pagal

sutartis su susijusiomis šalimis, išlaidas pagal rinkos kainas ar normas,

(e) atsižvelgti į vienkartinių praeities įvykių pajamų ir sąnaudų įtaką.

Vienkartinių įvykių pavyzdžiai gali būti dėl streiko patirti nuostoliai, naujų

gamybos padalinių steigimas ar gamtos reiškiniai. Tačiau prognozuojami

pinigų srautai turėtų atspindėti visas vienkartines pajamas ar sąnaudas,

kurias galima pagrįstai numatyti, arba, kai remiantis ankstesnių

laikotarpių įvykiais galima numatyti panašius įvykius ateityje.

54

Tu

rto

sta

nd

art

ai –

200

-as

is T

VS

„V

ers

las

ir

ve

rslo

in

tere

sa

i“

Turto standartai

(f) koreguoti atsargų apskaitą taip, kad ji būtų palyginama su panašaus

verslo apskaita, kuri gali būti tvarkoma skirtingais pagrindais nei

vertinamo verslo arba siekiant tiksliau atspindėti ekonominę situaciją.

60.9. Taikant pajamų požiūrį, taip pat gali reikėti koreguoti vertinimą, kad būtų

atsižvelgta į aspektus, į kuriuos nebuvo atsižvelgta prognozuojant pinigų

srautus ar nustatant diskonto normą. Tarp tokių koregavimo pavyzdžių gali

būti vertinamo verslo intereso tinkamumas jį parduoti ir tai, ar vertinamas

verslo interesas yra kontrolinis ar nekontrolinis. Vis dėlto, vertintojas turėtų

užtikrinti, kad nebūtų koreguojami vertinimo veiksniai, kurie jau buvo

atspindėti pinigų srautuose ar diskonto normoje. Pavyzdžiui, ar vertinamas

paketas yra kontrolinis arba nekontrolinis akcijų paketas, kadangi tai dažnai

jau būna atspindėta prognozuojamuose pinigų srautuose.

60.10. Nors daugelis verslų gali būti vertinami taikant vieną pinigų srauto scenarijų,

vertintojai taip pat gali taikyti kelių scenarijų arba simuliacinius modelius, ypač

tuomet, kai yra reikšminga neapibrėžtumas dėl būsimų pinigų srautų dydžio ir

(arba) pasiskirstymo laiko atžvilgiu.


70.1. Vertinant verslą ir verslo interesus paprastai išlaidų požiūrio negalima

taikyti, nes šis turtas retai atitinka 105-ojo TVS „Vertinimo požiūriai ir

metodai“ 70.2 arba 70.3 paragrafuose nurodytus kriterijus. Tačiau kai

kuriais atvejais išlaidų požiūris taikomas vertinant verslą, ypač kai:

(a) verslas pradedamas plėtoti arba yra startuolis ir neįmanoma patikimai

nustatyti pelno ir (arba) pinigų srautų, o lyginimas su kitu verslu rinkos

požiūriu yra nepraktiškas ar nepatikimas,

(b) verslas yra investicinis ar holdingo verslas; tokiu atveju taikomas

sumavimo metodas aprašytas 105-ojo TVS „Vertinimo požiūriai ir

metodai“ 70.8–70.9 paragrafuose,

(c) verslas nėra numatomas tęsti ir (arba) jo turto vertė likviduojant gali

viršyti verslo veiklos tęstinumo vertę.

70.2. Kai verslas ar verslo interesai vertinami taikant išlaidų požiūrį, vertintojai

turėtų laikytis 105-ojo TVS „Vertinimo požiūriai ir metodai“ 70 ir 80

paragrafų nuostatų.

80. Specialūs klausimai, susiję su verslu ir verslo interesais

80.1. Tolesniuose skirsniuose aptariami atskiri aspektai, susiję su verslo ir

verslo interesų vertinimu:

(a) Nuosavybės teisės (90 skirsnis).

(b) Verslo informacija (10 skirsnis).

(c) Ekonominiai ir ūkio šakos klausimai (110 skirsnis).

(d) Veikloje naudojamas ir veikloje nenaudojamas turtas (120 skirsnis).

(e) Kapitalo struktūros aptarimas (130 skirsnis).

55

Tu

rto s

tan

da

rtai –

200

-as

is T

VS

„V

ers

las

ir ve

rslo

inte

resa

i“


90. Nuosavybės teisės

90.1. Atliekant vertinimą būtina atsižvelgti į nuosavybei būdingas teises, privilegijas

ar sąlygas nepaisant to, ar nuosavybė yra valdoma asmenine, korporacine ar

partnerystės forma. Kiekvienoje teisės sistemoje nuosavybės teisės

paprastai apibūdinamos teisės dokumentuose (įstatuose, verslo

memorandume, įregistravimo dokumentuose, partnerystės steigimo akte ar

steigimo sutartyje ar akcininkų sutartyse (kartu vadinami įmonių dokumentais

(angl. „corporate documents“). Kartais taip pat gali reikėti atskirti teisinę

nuosavybę nuo faktinės (angl. „beneficial“) nuosavybės.

90.2. Įmonės dokumentuose gali būti interesų perleidimo ar kitų su verte susijusių

apribojimų. Pavyzdžiui, įmonės dokumentuose gali būti nustatyta, kad akcijų

paketai turėtų būti vertinami kaip proporcinga viso išleisto akcinio kapitalo

dalis, neatsižvelgiant į tai, ar tai yra kontrolinis, ar nekontrolinis akcijų

paketas. Kiekvienu atveju pradžioje reikia atsižvelgti į vertinamų interesų

teises ir teises, priskiriamas bet kuriai kitai interesų klasei.

90.3. Turėtų būti apdairiai elgiamasi atskiriant su verslo interesu susijusios teisės ir

pareigos nuo tokių teisių ir pareigų, kurios gali būti taikomos tik konkrečiam

akcininkui (t. y. tos, kurios yra nustatytos esamų akcininkų sutartyje ir kurios

gali būti netaikomos galimam verslo interesų pirkėjui). Priklausomai nuo

taikomo (-ų) vertės pagrindo (-ų) vertintojui gali tekti apsvarstyti tik tas teises ir

pareigas, kurios būdingos vertinamam interesui, arba tas teises ir pareigas,

kurios yra būdingos tiek vertinamam verslo interesui, tiek toms, kurios

taikomos konkrečiam savininkui.

90.4. Atliekant vertinimą turėtų būti atsižvelgiama į visas teises ir privilegijas,

susijusias su vertinamo verslo ar verslo interesais, įskaitant nurodytus

atvejus:

(a) jei yra keletas akcijų klasių, atliekant vertinimą reikėtų atsižvelgti į

kiekvienos skirtingos klasės teises, tarp jų (sąrašas nebaigtinis):

1. pirmumą likvidavimo atveju,

2. balsavimo teises,

3. išpirkimo, konvertavimo ir dalyvavimo nuostatas,

4. pasirinkimo parduoti ir (arba) pasirinkimo pirkti teises (angl. „put and/or call rights“).

(b) kai kontroliuojančio verslo intereso vertė gali būti didesnė už

nekontroliuojančio verslo intereso vertę. Priklausomai nuo taikomo(-ų)

vertinimo metodo (-ų) gali būti tikslinga taikyti kontrolės premiją arba

nuolaidą dėl kontrolės trūkumo (žr. 105-ojo TVS „Vertinimo požiūriai ir

metodai“ 30.17 (b) paragrafą). Atsižvelgdamas į faktines premijas,

sumokėtas užbaigtuose sandoriuose, vertintojas turėtų atsižvelgti, ar

sinergija ir kiti veiksniai, dėl kurių įsigyjantis subjektas sumokėjo šias

premijas, panašiu mastu yra taikytini vertinamam turtui.

100. Verslo informacija

100.1. Vertinant verslo subjektą ar interesus dažnai reikia pasikliauti informacija,

gauta iš vadovybės, vadovybės atstovų ar kitų ekspertų. Kaip reikalaujama

105-ojo TVS „Vertinimo požiūriai ir metodai“ 10.7 paragrafe, vertintojas

56

Tu

rto

sta

nd

art

ai –

200

-as

is T

VS

„V

ers

las

ir

ve

rslo

in

tere

sa

i“

Turto standartai

privalo įvertinti informacijos, gautos iš vadovybės, vadovybės atstovų ar

kitų ekspertų, pagrįstumą ir nustatyti, ar tikslinga pasikliauti šia informacija

vertinimo tikslais. Pavyzdžiui, vadovybės pateikiama perspektyvinė

finansinė informacija gali atspindėti konkrečiam savininkui aktualias

sinergijas, tačiau jos gali būti netinkamos, kai pasirinktas vertės pagrindas

reikalauja atsižvelgti į menamo dalyvio lūkesčius.

100.2. Nors būsima nauda, kuri bus gauta naudojantis nuosavybe atspindi tam

tikrą dieną nustatytą vertę, tačiau verslo retrospektyvinė informacija yra

naudinga, nes ji gali suteikti įžvalgų dėl ateities lūkesčių. Todėl vertintojas

turėtų atsižvelgti į verslo praeities finansines ataskaitas kaip vertinimo

užduoties dalį. Jei tikimasi, kad būsimos verslo veiklos rezultatai ateityje

reikšmingai skirsis nuo retrospektyvinių rezultatų, vertintojas privalo

suprasti kodėl praeities veiklos rezultatai nėra ateities prognozių atspindys.

110. Ekonominiai ir ūkio šakos klausimai

110.1. Aliekant visus vertinimus svarbu suvokti svarbius ekonomikos pokyčius ir

konkrečių ūkio šakų tendencijas. Įvairūs veiksniai – politinė perspektyva,

vyriausybės politika, valiutų kursai, infliacija, palūkanų norma ir rinkos

aktyvumas gali turtui daryti visai skirtingą poveikį skirtingose vietovėse ir

(arba) ekonomikos sektoriuose. Šie veiksniai gali būti ypač svarbūs, nes

vertinamo verslo ir verslo interesų struktūra gali būti sudėtinga, verslas

gali veikti keletoje vietovių ar plėtoti skirtingas veiklas. Pavyzdžiui, verslui

įtakos gali turėti ekonominiai ir ūkio šakos veiksniai, susiję su:

(a) registruota verslo būstinės vieta ir verslo teisine forma,

(b) verslo veiklos pobūdžiu ir vieta, kurioje kiekviena verslo veikla

vykdoma (pvz., gamyba gali vykti kitoje vietoje nei ten, kur atliekami

tyrimai ir plėtra),

(c) vieta, kur verslas parduoda savo produkciją ir (arba) teikia paslaugas,

(d) valiuta (-os), kurią (-as) naudoja verslas,

(e) vietove, kur yra įsikūrę verslo tiekėjai,

(f) verslo mokestine ir teisine aplinka.

120. Veikloje naudojamas ir veikloje nenaudojamas turtas

120.1. Verslo nuosavybės interesų vertinimas yra aktualus tik verslo finansinės

padėties tam tikru laiku kontekste. Svarbu suprasti verslo turto ir

įsipareigojimų pobūdį ir nustatyti, kurie elementai verslo vertės nustatymo

dieną yra reikalingi pajamas generuojančiai veiklai ir kurie yra nereikalingi

arba pertekliniai (angl. „redundant or ‘excess“).

120.2. Dauguma vertinimo metodų nustato, kad į galutinę vertę neįskaičiuojama

turto, kuris nėra būtinas verslo veiklai, vertė. Pavyzdžiui, jei verslas

vertinamas naudojant EBITDA daugiklį, nustatoma tik to turto vertė, kuris

naudojamas generuoti EBITDA. Jei verslas turi veikloje nenaudojamo

turto ar įsipareigojimų, pavyzdžiui, nenaudojamą gamyklą, šios

nenaudojamos gamyklos vertė neįtraukiama į verslo vertę. Atsižvelgiant į

57

Tu

rto s

tan

da

rtai –

200

-as

is T

VS

„V

ers

las

ir ve

rslo

inte

resa

i“


vertę, atitinkančią vertinimo susitarimą (žr. 20.3 paragrafą), veikloje

nenaudojamo turto vertę gali tekti nustatyti atskirai ir ją pridėti prie

verslo veiklos vertės.

120.3. Verslas gali turėti neapskaityto turto ir (arba) įsipareigojimų, neparodytų

balanse. Toks turtas gali būti nematerialusis turtas, mašinos ir įrenginiai,

kurie yra visiškai nusidėvėję, teisiniai įsipareigojimai arba galimi

įsipareigojimai dėl ieškinių arba pretenzijų.

120.4. Atskirai nagrinėdamas veikloje nenaudojamą turtą ir įsipareigojimus

vertintojas turėtų užtikrinti, kad pajamos ir sąnaudos, susijusios su

veikloje nenaudojamu turtu, nebūtų įtraukiamos į vertinime taikomų

pinigų srautų apimtį ir prognozes. Pavyzdžiui, jei verslas turi reikšmingą

įsipareigojimą, susijusį su nepakankamai finansuojamu jo darbuotojų

pensijų fondu ir šis įsipareigojimas vertinamas atskirai, tokiu atveju viso

verslo vertinime taikomuose pinigų srautuose neturėtų būti įtraukti

mokėjimai, skirti šiam įsipareigojimui įvykdymui.

120.5. Jei vertinant naudojama verslo, kurio akcijomis prekiaujama viešai

informacija, šios viešai prekiaujamų akcijų kainos netiesiogiai parodo ir

veikloje nenaudojamo turto, jei toks yra, vertę. Vertintojai privalo

išnagrinėti papildomą informaciją apie viešai prekiaujamus verslus, kad

neįtrauktų vertės, pajamų ir sąnaudų, tenkančių veikloje nenaudojamam

turtui.

130. Kapitalo struktūros aptarimas

130.1. Verslas dažnai finansuojamas naudojant skolų ir nuosavybės derinį.

Tačiau daugeliu atvejų vertintojų galėtų būti paprašyta įvertinti tik

nuosavybę, konkrečią nuosavybės klasę arba kitą nuosavybės

intereso formą. Nors nuosavybė arba tam tikra nuosavybės klasė gali

būti vertinama tiesiogiai, dažniau nustatoma įmonės vertė, o tada ši

vertė paskirstoma tarp įvairių skolų ir nuosavybės klasių.

130.2. Kadangi į turtą, kurį vertintojas gali būti paprašytas įvertinti, yra daug

nuosavybės interesų, neišsamus tokių interesų sąrašas apima:

a) obligacijas (angl. „bonds“),

b) konvertuojamąją skolą (angl. „convertible debt“),

c) partnerystės interesą (angl. „partnership interest“),

d) mažumos dalį (angl. „minority interest“),

e) paprastąsias akcijas (angl. „common equity“),

f) privilegijuotąsias akcijas (angl. „preferent equity“),

g) opcionus (angl. „options“),

h) teises parduoti ar pirkti akcijas (angl. „warrants“).

58

Tu

rto

sta

nd

art

ai –

200

-as

is T

VS

„V

ers

las

ir

ve

rslo

in

tere

sa

i“

Turto standartai

130.3. Kai vertintojo paprašoma įvertinti tik nuosavybę arba nustatyti, kaip paskirstoma visa verslo vertė įvairioms skolų ir nuosavybės klasėms, vertintojas privalo nustatyti ir atsižvelgti į skirtingas teises bei privilegijas, susijusias su kiekviena skolos ir nuosavybės klase. Teisės ir privilegijos iš esmės gali būti klasifikuojamos kaip ekonominės teisės ar kontrolės teisės.

Neišsamų tokių teisių ir privilegijų sąrašą gali sudaryti:

a) dividendai arba teisės į privilegijuotus dividendus (angl. „dividend or preferred dividend rights“),

b) pirmumas likvidavimo atveju (angl. „liquidation preferences“),

c) balsavimo teisės (angl. „voting rights“),

d) išpirkimo teisės (angl. „redemption rights“),

e) konvertavimo teisės (angl. „conversion rights“),

f) dalyvavimo teisės (angl. „participation rights“),

g) nuosavybės dalies dydžio išlaikymo teisės (angl. „anti-dilution rights“),

h) registravimo teisės (angl. „registration rights“),

i) pasirinkimo parduoti ir (arba) pasirinkimo pirkti teisės (angl. „put and/or call rights“).

130.4. Paprastų kapitalo struktūrų, apimančių tik paprastąsias akcijas, ir paprastų

skolų struktūrą (tokių kaip obligacijos, paskolos ir sąskaitų banke pereikvojimai (overdraftai) atveju gali būti įmanoma įvertinti visų įmonės paprastųjų akcijų vertę tiesiogiai įvertinant skolos vertę atimant šią skolos vertę iš įmonės vertės, tada proporcingai paskirstant likutinę nuosavybės vertę visoms paprastosioms akcijoms. Šis metodas tinka ne visoms įmonėms, turinčioms paprastą kapitalo struktūrą, pavyzdžiui, jis gali būti netinkamas įmonėms, turinčioms sunkumų ar su reikšmingu įsipareigojimų svertu.

130.5. Sudėtingų kapitalo struktūrų, apimančių ne tik paprastąsias akcijas, bet ir

kitokią nuosavybės formą, atveju vertintojai gali taikyti bet kokį pagrįstą metodą, kad nustatytų nuosavybės arba konkrečios nuosavybės klasės vertę. Tokiais atvejais paprastai nustatoma įmonės verslo vertė, tada ši vertė paskirstoma įvairioms skolos ir nuosavybės klasėms. Šiame skirsnyje aptariami trys metodai, kuriuos vertintojai tokiais atvejais galėtų taikyti:

a) dabartinės vertės metodas (DVM (angl. „current value method“; CVM);

b) opcionų įkainojimo metodas (OĮM (angl. „option pricing method“; OPM),

c) tikėtinos svertinės laukiamos grąžos metodas (TSLGM (angl. „probability-weighted expected return method“; PWERM).

130.6. Jei DVM metodas nėra orientuotas į ateitį, pagal abu OĮM ir TSLGM

metodus nustatomos vertės atsižvelgiant į įvairius ateities scenarijų rezultatus. TSLGM metodas remiasi atskiromis prielaidomis dėl būsimų įvykių, o OĮM metodas įvertina būsimą rezultatų paskirstymą, pagal dabartinės vertės lognormalųjį skirstinį.

59

Tu

rto s

tan

da

rtai –

200

-as

is T

VS

„V

ers

las

ir ve

rslo

inte

resa

i“


130.7. Vertintojas turėtų atsižvelgti į visus galimus ikiinvesticinio ir poinvesticinio

vertinimo skirtumus, ypač ankstyvosios stadijos įmonėse, turinčiose sudėtingą kapitalo struktūrą. Pavyzdžiui, pinigų investicija (t. y. poinvesticinis vertinimas) tokioms įmonėms gali turėti įtakos bendram įmonės rizikos

pobūdžiui, taip pat atitinkamam vertės paskirstymui tarp akcijų klasių. 130.8. Vertintojas turėtų atsižvelgti į naujausius vertinamos nuosavybės ar tam

tikros nuosavybės klasės sandorius ir užtikrinti, kad vertinant, pagal poreikį, būtų atnaujintos prielaidos, rodančios investavimo struktūros ir rinkos sąlygų pokyčius.

Dabartinės vertės metodas

130.9. Dabartinės vertės metodu (DVM) įmonės vertė paskirstoma įvairiems skolos ir nuosavybės vertybiniams popieriams darant prielaidą, kad įmonė bus nedelsiant parduodama. Pagal DVM, norint apskaičiuoti liekamąją nuosavybės vertę, pirmiausia iš įmonės vertės išskaičiuojami įsipareigojimai finansinių skolų arba vertybinių popierių, lygiaverčių skoloms, turėtojams (vertintojai turėtų atsižvelgti, ar į įmonės vertę yra įtraukiami ar neįtraukiami pinigai, ir dėl to į susidarantį bendrosios ar grynosios skolos panaudojimą paskirstymo tikslais). Tuomet vertė paskirstoma įvairioms privilegijuotųjų

akcijų serijoms remiantis serijos pirmumu likvidavimo atveju arba konvertavimo vertėmis atsižvelgiant į tai, kuri iš jų bus didesnė. Galiausiai, bet kokia liekamoji vertė yra priskiriama paprastosioms akcijoms, opcionams ir teisėms pirkti ar parduoti akcijas.

130.10. DVM metodas yra ribotas, nes jis nėra orientuotas į ateitį ir neatsižvelgia į

daugelio akcijų klasių išmokas pagal opcioną.

130.11. DVM metodas turėtų būti taikomas tik tada, kai yra bent viena iš šių sąlygų: 1) įmonės likvidumo įvykis (angl. liquidity event) yra neišvengiamas; 2) kai įmonės tokia ankstyva plėtros stadija, kad nebuvo sukurta jokia reikšminga bendros nuosavybės vertė, viršijanti bet kurios privilegijuotosios nuosavybės likvidavimo vertę; 3) nebuvo padaryta jokios esminės pažangos dėl įmonės verslo plano; 4) nėra jokio pagrįsto pagrindo nustatyti ateityje galimai sukuriamos vertės, kuri viršytų likvidavimo vertę, dydį bei laiko momentą.

130.12. Vertintojai be atlikto tyrimo ir jo svarstymo neturėtų taikyti prielaidos, kad

skolų ar skolos vertybinių popierių vertė ir jų balansinė vertė yra vienodos. Opcionų įkainojimo metodas

130.13. Pagal opcionų įkainojimo metodą (OĮM) vertinamos skirtingos akcijų klasės taikant opcionų įkainavimo modelį vertinant kiekvienai akcijų klasei tenkančius pinigų srautus iš įmonės. OĮM dažnai taikomas kapitalo struktūroms, kuriose skirtingų akcijų klasių išmokos keičiasi priklausomai nuo nuosavybės visos vertės lygių, pavyzdžiui, kai yra konvertuojamos privilegijuotosios akcijos, valdymo paskatų vienetai, pasirinkimo sandoriai ar kitos akcijų klasės, kurios turi tam tikrą pirmumą likvidavimo atveju. OĮM gali būti naudojamas įmonės vertei tokiu būdu: arba į OĮM skaičiavimus įtraukiant bet kokią skolą, arba nustatant tik pagal nuosavybę, skolą įvertinus atskirai.

60

Tu

rto

sta

nd

art

ai –

200

-as

is T

VS

„V

ers

las

ir

ve

rslo

in

tere

sa

i“

Turto standartai

130.14. OĮM atsižvelgiama į įvairias akcininkų sutarčių sąlygas, kurios darytų įtaką

kiekvienos nuosavybės klasės paskirstymui likvidumo įvykio atveju įskaitant vertybinių popierių pranašumo lygį, dividendų politiką, konvertavimo koeficientus ir grynųjų pinigų paskirstymus.

130.15. OĮM atskaitos taškas yra turto visos nuosavybės vertė. OĮM yra taikomas nuosavybės bendros vertės paskirstymui nuosavybės vertybiniams popieriams.

130.16. OĮM (arba giminingas hibridinis metodas) tinka tokiomis aplinkybėmis, kai sunku prognozuoti konkrečius būsimus likvidumo įvykius arba kai įmonė yra ankstyvoje plėtros stadijoje.

130.17. OĮM dažniausiai remiasi Black–Scholes opcionų įkainojimo modeliu, kad būtų nustatyta vertė, susieta su paskirstymu, kuris viršija tam tikrą vertės ribą.

130.18. OĮM taikančių vertintojų veiksmų, kuriuos jie turėtų atlikti, neišsamus sąrašas

apima:

a) nustatyti verslo turto bendrą vertę;

b) nustatyti pirmumą likvidavimo atveju, privilegijuotų sukauptų dividendų sumas, konvertavimo kainas ir kitas su atitinkamais vertybiniais popieriais susijusias charakteristikas, turinčias įtakos pinigų paskirstymui;

c) nustatyti skirtingus bendros nuosavybės vertės taškus (lūžio taškus), kuriuose įsigalioja pirmumas likvidavimo atveju ir konvertavimo kainos;

d) nustatyti Black–Scholes modelio pradinius duomenis:

1) pagrįstą OĮM laikotarpį,

2) šį laikotarpį atitinkančią nerizikingą grąžos normą,

3) tinkamą turto nuosavybės kintamumo faktorių,

4) tikėtiną dividendų pelningumą.

e) apskaičiuoti įvairių pasirinkimų pirkti sandorių vertę ir nustatyti vertę, priskirtiną kiekvienam intervalui tarp lūžio taškų,

f) nustatyti santykinį paskirstymą kiekvienai akcijų klasei kiekviename intervale tarp apskaičiuotų lūžio taškų;

g) paskirstyti nustatytą vertę, priskirtiną tarp lūžio taškų (apskaičiuotą

pasirinkimo pirkti sandoriams), akcijų klasėms atsižvelgiant į f) punkte nustatytą paskirstymą ir e) punkte nustatytą vertę,

h) jei reikia, apsvarstyti papildomus akcijų klasių patikslinimus, atitinkančius vertės pagrindą. Pvz., gali būti tikslinga taikyti nuolaidas ar priemokas.

130.19. Nustatydami atitinkamą kintamumo prielaidą vertintojai turėtų atsižvelgti į:

1) turto plėtros stadiją ir realiatyvų poveikį nepastovumui, palyginti su tuo, kuris yra stebimas palyginamose įmonėse,

2) santykinį turto finansinį svertą.

130.20. Papildant aprašytą metodą, OĮM gali būti taikomas atvirkštinio sprendimo būdu visos nuosavybės vertei nustatyti, kai yra žinoma individualių

61

Tu

rto

sta

nd

art

ai

– T

VS

20

0. V

ers

las i

r v

ers

lo in

tere

sai

Tu

rto s

tan

da

rtai –

200

-as

is T

VS

„V

ers

las

ir ve

rslo

inte

resa

i“


vertybinių popierių kaina. Pradiniai atvirkštinio sprendimo kelio nustatymo analizės duomenys yra tokie patys, kaip ir buvo nurodyti. Vertintojai tada orientuosis (rinksis) į žinomų vertybinių popierių kainą keisdami visos nuosavybės vertę. Tuo pačiu atvirkštinio sprendimo metodu taip pat

nustatoma visų kitų nuosavybės vertybinių popierių vertė.

Tikėtinos svertinės laukiamos grąžos metodas

130.21. Pagal tikėtinos svertinės laukiamos grąžos metodą (TSLGM) įvairių

nuosavybės vertybinių popierių vertė yra apskaičiuojama remiantis būsimų turto verčių analize darant prielaidas dėl įvairių ateities scenarijų rezultatų. Akcijų vertė yra grindžiama tikimybine svertine investicijų tikėtinos būsimos grąžos dabartine verte atsižvelgiant į kiekvieną galimą būsimą rezultatą turtui, taip pat į akcijų klases ir jų teikiamas privilegijas.

130.22. Paprastai TSLGM metodas yra taikomas tada, kai įmonė ketina pasitraukti ir

neplanuoja pritraukti papildomo kapitalo.

130.23. Veiksmų, kurios turėtų atlikti TSLGM metodą taikantys vertintojai, neišsamus sąrašas:

a) nustatyti galimus turto būsimus rezultatus ateityje;

b) nustatyti būsimą turto vertę priklausomai nuo kiekvieno rezultato;

c) paskirstyti nustatytą būsimą turto vertę kiekvienai skolos ir nuosavybės klasei ir kiekvienam galimam rezultatui;

d) diskontuoti būsimą vertę, priskirtą kiekvienai skolos ir nuosavybės klasei, į dabartinę vertę taikant pagal riziką pakoreguotą diskonto normą;

e) nustatyti kiekvieno galimo rezultato tikimybę, kad būtų galima nustatyti būsimus tikimybinius svertinius pinigų srautus kiekvienai skolos ir nuosavybės klasei;

i) jei reikia, apsvarstyti papildomus akcijų klasių vertės patikslinimus, atitinkančius vertės pagrindą. Pvz., gali būti tikslinga taikyti nuolaidas ar premijas.

130.24. Vertintojai turėtų suderinti pagal tikimybinių svertinių verslo scenarijus

nustatytų būsimų pasitraukimo verčių dabartines vertes į bendrą turto vertę, kad įsitikintų, jog bendras įmonės vertinimas yra pagrįstas.

130.25. Vertintojai gali derinti OĮM elementus su TSLGM siekdami sukurti hibridinę

metodologiją, ir taikydami OĮM metodą apskaičiuoti vertės paskirstymą pagal vieną ar kelis tikimybinius svertinius scenarijus.

62

Tu

rto

sta

nd

art

ai

– T

VS

20

0. V

ers

las i

r v

ers

lo in

tere

sai

Tu

rto

sta

nd

art

ai

– 2

00

-as

is T

VS

„V

ers

las

ir

ve

rslo

in

tere

sa

i“

Turto standartai

210-asis TVS „Nematerialusis turtas“

Turinys

Apžvalga

Skirsniai

10

Įvadas 20






Specialūs klausimai, susiję su nematerialiuoju turtu 80

Nematerialiojo turto diskonto ir grąžos norma 90

Nematerialiojo turto ekonominis amžius 100

Mokesčių amortizacijos nauda (MAN) 110

10. Apžvalga

10.1. Atliekant nematerialiojo turto ir nematerialiojo turto elementų vertinimą

taikomi bendraisiais standartais nustatyti principai. Šiame standarte yra

papildomų reikalavimų taikomų nematerialiajam turtui vertinti.

20. Įvadas

20.1. Nematerialusis turtas yra materialios formos neturintis nepiniginis turtas,

kuris turi ekonominių savybių ir savininkui suteikia teisių ir (arba)

ekonominės naudos.

20.2. Konkretus nematerialusis turtas apibrėžiamas ir apibūdinamas tokiomis

savybėmis kaip jo nuosavybė, funkcija, padėtis rinkoje ir įvaizdis. Šios

savybės išskiria nematerialųjį turtą iš kitų.

20.3. Yra daugybė nematerialiojo turto rūšių, tačiau dažnai laikoma, kad šis turtas

gali būti priskiriamas vienai ar kelioms iš išvardytų kategorijų (arba prestižui):

(a) su rinkodara susijęs: su rinkodara susijęs nematerialusis turtas dažniausiai

naudojamas rinkodarai ir prekių ar paslaugų pardavimams skatinti. Tokio

nematerialiojo turto pavyzdžiai gali būti prekių ženklai, unikalus prekės

dizainas, interneto domenų pavadinimai.

(b) susijęs su klientu: su klientu susijusiam nematerialiajam turtui priskiriami

klientų sąrašai, būsimų (neįvykdytų) užsakymų sąrašai, klientų sutartys ir

sutartiniai bei nesutartiniai santykiai su klientais.

(c) susijęs su menu: su menu susijęs nematerialusis turtas atsiranda iš

teisių gauti naudos iš meno kūrinių (honoraras už spektaklius, knygas,

filmus ir muziką) bei iš nesutartinių autorių teisių apsaugos.

63

Tu

rto s

tan

darta

i – T

VS

21

0. N

em

ate

rialu

sis

turta

s

Tu

rto s

tan

da

rtai –

210

-as

is T

VS

„N

em

ate

rialu

sis

turta

s“


(d) susijęs su sutartimi: su sutartimi susijęs nematerialusis turtas rodo

teisių, atsirandančių iš sutartinių įsipareigojimų, vertę. Tai galėtų būti

licencijavimo ir autoriaus atlyginimo sutartys, paslaugų ar tiekimo

sutartys, nuomos sutartys, leidimai, transliavimo teisės, paslaugų

sutartys, darbo sutartys ir nekonkuravimo susitarimai bei teisės

eksploatuoti gamtos išteklius.

(e) susijęs su technologijomis: su technologijomis susijęs nematerialusis

turtas atsiranda dėl sutartinių ar nesutartinių teisių naudotis

patentuotomis technologijomis, nepatentuotomis technologijomis,

duomenų bazėmis, formulėmis, dizainu, programine įranga, procesais ar

receptais.

20.4. Nors panašus tos pačios kategorijos nematerialusis turtas turi tam tikrų

panašių charakteristikų, jis taip pat turi skiriamųjų požymių, kuriais skiriasi

skirtingų tipų nematerialusis turtas. Be to, tam tikras nematerialusis turtas,

pvz., prekės ženklai, gali būti 20.3 paragrafe nurodytų kategorijų derinys.

20.5. Ypač vertindamas nematerialųjį turtą, vertintojas privalo suprasti ką

konkrečiai reikia vertinti ir vertinimo tikslą. Pavyzdžiui, klientų duomenų

(vardai ir pavardės, adresai ir kt.) vertė paprastai labai skiriasi nuo klientų

sutarčių (tų sutarčių, kurios galiojo vertės nustatymo dieną) ir santykių su

klientais (vertės dėl nusimatančių tęstis santykių su klientu, įskaitant

esamas ir būsimas sutartis). Koks nematerialusis turtas turi būti įvertintas

ir kaip apibrėžiamas šis nematerialusis turtas, gali priklausyti nuo vertinimo

tikslo, o nematerialiojo turto identifikavimo būdas gali lemti reikšmingų

vertės skirtumų.

20.6. Paprastai prestižas yra bet kokia būsima ekonominė nauda, atsirandanti

iš verslo, verslo interesų ar turto grupės, kuri atskirai nebuvo

pripažįstama kitu turtu, naudojimo. Prestižo vertė paprastai nustatoma

kaip likutinė suma, likusi po to, kai visos identifikuojamos materialiojo,

nematerialiojo ir piniginio turto vertės, pakoreguotos atsižvelgiant į

faktinius ar potencialius įsipareigojimus, buvo atimtos iš įmonės vertės.

Dažnai tai reiškia, kad kaina, sumokėta realaus arba hipotetinio įmonės

įsigijimo metu, viršija kito nustatyto įmonės turto ir įsipareigojimų vertę.

Tam tikrais tikslais prestižas gali būti papildomai suskirstytas į

perleidžiamą prestižą (tą, kuris gali būti perduotas trečiosioms šalims) ir

neperleidžiamą ar „asmeninį“ prestižą.

20.7. Kadangi prestižo dydis priklauso nuo to, kuris materialusis ir nematerialusis

turtas yra pripažintas, prestižo vertė gali skirtis priklausomai nuo to, kokiais

tikslais prestižas apskaičiuojamas. Pavyzdžiui, verslo jungimo metu

apskaitoje pagal TFAS ar JAV BAP (bendruosius apskaitos principus)

nematerialusis turtas pripažįstamas tik kai atitinka vieną iš sąlygų:

(a) yra atskirtinas, t. y. gali būti atskirtas arba atidalytas nuo verslo

subjekto ir parduodamas, perduodamas, apsaugotas licencija

(licencijuojamas), nuomojamas arba iškeistas atskirai arba kartu su

susijusia sutartimi, identifikuojamu turtu ar įsipareigojimu

nepriklausomai nuo to, ar subjektas ketina tai padaryti,

(b) yra kildinamas iš sutartinių ar kitų teisių neatsižvelgiant į tai, ar šias

teisės galima perleisti ar atskirti nuo subjekto arba nuo kitų teisių ir

prievolių.

64

Tu

rto

sta

nd

art

ai –

210

-as

is T

VS

„N

em

ate

ria

lus

is t

urt

as

“

Turto standartai

20.8. Nors prestižo aspektai gali skirtis priklausomai nuo vertinimo tikslo,

prestižui dažniausiai priskiriami šie elementai:

(a) įmonių sinergija, atsirandanti dėl dviejų ar daugiau įmonių jungimo (pvz., veiklos sąnaudų sumažėjimas, masto ekonomija arba produktų derinių dinamika);

(b) galimybės plėsti verslą į naujas ir skirtingas rinkas,

(c) suorganizuotos darbo jėgos nauda (bet paprastai tai nėra darbo jėgos

sukurta intelektinė nuosavybė),

(d) nauda, kurią teiks būsimas turtas, pvz., nauji klientai ir ateities

technologijos,

(e) suorganizavimo vertė ir veiklos tęstinumo (angl. „going concern“) vertė.

20.9. Vertintojai gali atlikti tiesioginį nematerialiojo turto vertinimą, kai

nematerialiojo turto vertė yra analizės arba vienos analizės dalies tikslas.

Tačiau vertindami įmones, verslo interesus, nekilnojamąjį turtą, mašinas ir

įrenginius, vertintojai turėtų nagrinėti, ar yra su tuo turtu susijęs

nematerialusis turtas ir ar jis tiesiogiai arba netiesiogiai veikia vertinamą

turtą. Pavyzdžiui, vertinant viešbutį pagal pajamų požiūrį, įnašas į viešbučio

prekės ženklo vertę gali būti jau atspindėtas viešbučio gaunamame pelne.

20.10. Nematerialiojo turto vertinimas atliekamas įvairiais tikslais. Vertintojo pareiga

yra suprasti vertinimo tikslą ir tai, ar nematerialusis turtas turėtų būti

vertinamas atskirai arba grupuojamas su kitu turtu. Toliau pateikiamas

nebaigtinis aplinkybių, kurioms esant, atliekant vertinimą paprastai

atsižvelgiama į nematerialiojo turto elementą, pavyzdžių sąrašas:

(a) nematerialiojo turto vertinimas finansinės atskaitomybės tikslais

dažnai yra būtinas dėl verslo jungimo apskaitos, turto įsigijimo ir

pardavimo bei nuvertėjimo analizės.

(b) mokesčių atskaitomybės tikslais nematerialiojo turto vertinimas dažnai

reikalingas sandorių kainodaros analizei atlikti, nekilnojamojo turto ir

dovanų apmokestinimui planuoti ir atskaitomybei bei „ad valorem“

(pagal vertę, pagal kainą) mokesčiams analizuoti.

(c) nematerialusis turtas gali būti teisminio ginčo objektas, reikalaujantis

vertinimo atlikimo, kilus akcininkų ginčų, žalos skaičiavimo ir

santuokos nutraukimo (skyrybų) atvejais.

(d) teisės aktais gali būti nustatyta, kad būtų vertinamas nematerialusis turtas, pvz., privalomi pirkimai arba privačios nuosavybės procedūros.

(e) nematerialiojo turto vertinimai reikalingi įvairiems tikslams, tarp jų ir

bendrųjų konsultacijų, skolinimo su užstatu ir sandorių sudarymo

parengimo tikslais.


30.1. Pagal 104-ąjį TVS „Vertės pagrindai“, vertintojas, vertindamas

nematerialųjį turtą, turi pasirinkti tinkamą (-us) vertės pagrindą (-us).

65

Tu

rto s

tan

da

rtai –

210

-as

is T

VS

„N

em

ate

rialu

sis

turta

s“


30.2. Dažnai nematerialusis turtas vertinamas taikant vertės pagrindus, kuriuos nustato

ne TVST (kai kurie jų pavyzdžiai nurodyti 104-ajame TVS „Vertės pagrindai“), bet

kitos institucijos (organizacijos) ir vertintojas privalo suprasti ir laikytis vertinimo

dieną galiojančių reglamentų, teismų praktikos ir (arba) kitose aiškinamose gairėse

nustatytų vertės pagrindų.


40.1. Nematerialiajam turtui vertinti gali būti taikomi trys vertinimo požiūriai,

aprašyti 105-ajame TVS „Vertinimo požiūriai ir metodai“.


turi laikytis 105-ojo TVS „Vertinimo požiūriai ir metodai“, ypač jo 10.3

paragrafo reikalavimų.


50.1. Rinkos požiūriu nematerialiojo turto vertė nustatoma atsižvelgiant į rinkos

aktyvumą (pavyzdžiui, sandorius, susijusius su identišku ar panašiu turtu).

50.2. Sudarant sandorius, be nematerialiojo turto, dažnai perleidžiamas ir kitas turtas,

to pavyzdys gali būti verslo jungimo sandoris, apimantis įvairų turtą, įskaitant ir

nematerialųjį turtą.

50.3. Ar atliekant nematerialiojo turto vertinimą taikyti rinkos požiūrį, vertintojai

turi apsispręti vadovaudamiesi 105-ojo TVS 20.2 ir 20.3 paragrafų

nuostatomis. Be to, vertintojai nematerialiajam turtui vertinti rinkos požiūrį

turėtų taikyti tik tuo atveju, jei tenkinami abu šie kriterijai:

(a) pateikiama informacija apie nesusijusių šalių sandorius, kurie apima tokį patį

ar panašų nematerialųjį turtą vertės nustatymo ar artimą jai dieną,

(b) yra pakankamai informacijos, leidžiančios vertintojui koreguoti svarbius

skirtumus tarp vertinamo nematerialiojo turto ir sandoriu perleisto

nematerialiojo turto.

50.4. Nematerialiojo turto nevienalytiškumas ir tai, kad retai sudaromi nematerialiojo

turto sandoriai atskirai nuo kito turto reiškia, kad retai galima rasti rinkos

duomenų apie sandorius, susijusius su identišku turtu. Jei apskritai yra rinkos

duomenų, tai paprastai jie susiję su panašiu, bet ne identišku turtu.

50.5. Jei yra duomenų apie kainas arba vertinimo daugiklius, vertintojai turėtų juos

pakoreguoti, kad būtų parodyti vertinamo turto ir sandoriu perleisto turto

skirtumai. Šie koregavimai yra būtini, kad būtų atspindėtos skirtingos vertinamo

nematerialiojo turto ir sandoriu perleisto turto savybės. Atskirais atvejais

koregavimai gali būti atliekami tik pagal kokybinius, o ne kiekybinius rodiklius.

Tačiau reikšmingų kokybinių koregavimų poreikis gali reikšti, kad kitas vertinimo

požiūris galėtų būti tinkamesnis.

50.6. Laikantis prieš tai išdėstytų nuostatų, nematerialiojo turto pavyzdžiai,

kuriems kartais taikomas rinkos požiūris, yra šie:

(a) transliacijų dažnių spektras,

66

Tu

rto

sta

nd

art

ai –

210

-as

is T

VS

„N

em

ate

ria

lus

is t

urt

as

“

Turto standartai

(b) interneto domenų pavadinimai,

(c) leidimai užsiimti keleivių vežimo veikla (taksi žetonai).

50.7. Paprastai indikacinių sandorių metodas yra pagrindinis ir vienintelis rinkos

požiūrio metodas, kuris gali būti taikomas nematerialiajam turtui vertinti.

50.8. Retais atvejais gali būti viešai prekiaujama vertybiniais popieriais,

pakankamai panašiais į vertinamą nematerialųjį turtą leidžiantį taikyti viešai

prekiaujamo turto lyginimo metodą (angl. „guideline public comparable

method“). Vienas tokių vertybinių popierių pavyzdžių yra neapibrėžtos vertės teisės (NVT, angl. „contingent value rights“; CVRs), susietos su

konkrečiu produktu ar technologija.


60.1. Pagal pajamų požiūrį, nematerialiojo turto vertė nustatoma atsižvelgiant į

dabartinę pajamų, pinigų srautų ar išlaidų sutaupymo vertę, priskiriamą

nematerialiajam turtui per jo ekonominį amžių.

60.2. Vertintojai, spręsdami, ar taikyti pajamų požiūrį atliekant nematerialiojo

turto vertinimą privalo laikytis 105-ojo TVS „Vertinimo požiūriai ir metodai“

40.2 ir 40.3 paragrafų.

60.3. Pajamos, susijusios su nematerialiuoju turtu, dažnai įtraukiamos į kainą,

sumokėtą už prekes ar paslaugą. Gali būti sunku atskirti pajamas, susijusias

su nematerialiuoju turtu, nuo pajamų, susijusių su kitu materialiuoju ir

nematerialiuoju turtu. Daugelis pajamų požiūrio metodų yra sukurti atskirti

ekonominę naudą, susijusią su vertinamu nematerialiuoju turtu.

60.4. Pajamų požiūris yra dažniausiai taikomas nematerialiojo turto vertinimo

metodas, jis įprastai taikomas vertinant:

(a) technologijas,

(b) su klientais susijusį nematerialųjį turtą (pvz., neatliktų (ateityje) užsakymų sąrašus, sutartis, sutartinius santykius),

(c) prekių pavadinimus arba įmonės ženklus arba prekės ženklus,

(d) veiklos licencijas (pvz., franšizės sutartis, lošimų licencijas, transliavimo

dažnius),

(e) susitarimus nekonkuruoti.

Pajamų požiūrio metodai

60.5. Pajamų požiūrio metodų yra daug. Šiame standarte išsamiau aptariami šie

metodai:

(a) perteklinių pajamų metodas (angl. „excess earnings method“),

(b) netaikyto naudojimosi turtu mokesčio metodas (angl. „relief-from-royalty method“),

(c) papildomo pelno metodas arba „su ir be“ metodas (angl. „premium profit/ with-and-without method“),

(d) plyno lauko metodas (angl. „greenfield method“),

(e) platintojo metodas (angl. „distributor method“).

67

Tu

rto s

tan

da

rtai –

210

-as

is T

VS

„N

em

ate

rialu

sis

turta

s“


Perteklinių pajamų metodas

60.6. Perteklinių pajamų metodu apskaičiuojama nematerialiojo turto vertė kaip

skirtumas tarp dabartinės vertės pinigų srautų, priskirtinų vertinamam

nematerialiajam turtui, ir pinigų srautų, kuriuos generuoja kitas turtas

(papildantis turtas), kurio reikia aptariamiems pinigų srautams generuoti. Šis

metodas dažnai taikomas atliekant vertinimą, kai pirkėjui už verslą sumokėtą

bendrą įsigijimo sumą reikia paskirstyti atskirai materialiajam turtui,

identifikuojamam nematerialiajam turtui ir prestižui.

60.7. Papildantis turtas yra turtas, naudojamas kartu su vertinamu nematerialiuoju

turtu vertinamo turto pinigų srautams kurti. Turtas, kuris neturi įtakos būsimiems

pinigų srautams, susijusiems su vertinamu nematerialiuoju turtu, nėra

papildantis turtas.

60.8. Perteklinių pajamų metodas gali būti taikomas naudojant kelis prognozuojamų

pinigų srautų laikotarpius (t. y. daugiaperiodinių perteklinių pajamų metodas

arba DPPM; angl. „multi-period excess earnings method“ or „MPEEM“), vieno

laikotarpio prognozuojamų pinigų srautų – vieno laikotarpio perteklinių pajamų

metodas (angl. „single-period excess earnings method“), t. y. kapitalizuojant

vieną prognozuojamų pinigų srauto laikotarpį (kapitalizuotų perteklinių pajamų

metodas arba formulės metodas (angl. „capitalised excess earnings method“ or

the „formula method“).

60.9. Kapitalizuotų perteklinių pajamų metodas arba formulės metodas paprastai yra

tinkamas tik tuo atveju, jei nematerialusis turtas funkcionuoja stabiliai, yra

tolygūs augimo arba mažėjimo tempai, pastovi pelno marža ir pastovūs

papildančio turto ir (arba) mokesčių dydžiai.

60.10. Kadangi daugumos nematerialiojo turto ekonominio amžiaus trukmė viršija

vieną laikotarpį, dažnai egzistuoja nelinijinis turto augimo (mažėjimo) pobūdis ir

laikui bėgant gali reikėti skirtingo lygmens priskaitymų dydžio papildančiam

turtui, DPPM yra dažniausiai taikomas perteklinių pajamų metodas, nes jis

suteikia didžiausią lankstumą ir leidžia vertintojams aiškiai prognozuoti tokių

pradinių duomenų pokyčius.

60.11. Nepriklausomai nuo to, ar metodas taikomas vienam, ar daugiamečiui

laikotarpiui, ar kapitalizuojama, pagrindiniai perteklinių pajamų metodo taikymo

etapai yra šie:

(a) prognozuoti būsimų pajamų, kurias kuria vertinamas nematerialusis turtas

ir susijęs papildantis turtas, sumą ir laiką,

(b) prognozuoti sąnaudų, kurių reikia siekiant gauti pajamų iš vertinamo

nematerialiojo turto ir susijusio papildančio turto, sumą ir laiką,

(c) koreguoti sąnaudas neįtraukiant tų, kurios susijusios su naujo

nematerialiojo turto sukūrimu ir kurių nereikia prognozuojamoms

pajamoms gauti ir sąnaudoms patirti. Pelno marža perteklinių pajamų

metodo atveju gali būti didesnė už viso verslo pelno maržą, nes

taikant perteklinių pajamų metodą neįskaičiuojamos investicijos į tam

tikrą naują nematerialųjį turtą. Pavyzdžiui:

1. mokslinių tyrimų ir plėtros išlaidos, susijusios su naujų technologijų

plėtra, vertinant tik esamas technologijas, nėra įtraukiamos,

2. rinkodaros sąnaudos, susijusios su naujų klientų įgijimu, nėra

įtraukiamos vertinant su klientais susijusį nematerialųjį turtą.

68

Tu

rto

sta

nd

art

ai –

210

-as

is T

VS

„N

em

ate

ria

lus

is t

urt

as

“

Turto standartai

(d) nustatyti papildantį turtą, kurio reikia norint gauti prognozuojamas

pajamas ir patirti prognozuojamas sąnaudas. Papildantį turtą dažnai

sudaro apyvartinis kapitalas, ilgalaikis turtas, suorganizuota darbo jėga

ir nustatytas nematerialusis turtas, išskyrus vertinamą nematerialųjį

turtą,

(e) nustatyti atitinkamą kiekvieno papildančio turto grąžos normą, pagrįstą

su šiuo turtu susijusios rizikos analize. Pavyzdžiui, mažos rizikos turtas,

pavyzdžiui, apyvartinis kapitalas, paprastai turi santykinai nedidelę

siekiamą grąžą. Papildančiam nematerialiajam turtui ir itin

specializuotoms mašinoms ir įrenginiams dažnai reikia palyginti

aukštesnės grąžos normos,

(f) per kiekvieną prognozuojamą laikotarpį atskaityti reikiamą grąžą iš

papildančio turto iš prognozuojamo pelno kad būtų gautos perteklinės

pajamos, priskiriamos tik tam tikram nematerialiajam turtui,

(g) nustatyti atinkamą vertinamo nematerialiojo turto diskonto normą ir

dabartinę vertę arba kapitalizuoti perteklines pajamas,

(h) jei reikia pagal vertinimo tikslą (žr. 110.1 – 110.4 paragrafus)

apskaičiuoti ir prie vertinamo nematerialiojo turto vertės pridėti

mokesčio amortizacijos naudą (MAN, (angl. „tax amortization benefit“;

TAB).

60.12. Papildančio turto įmokos (PTĮ, angl. „Contributory asset charges“; CAC)

turėtų būti mokamos už visą esamą ir būsimąjį materialųjį, nematerialųjį ir

finansinį turtą, kuris prisideda prie grynųjų pinigų srautų generavimo ir,

jeigu turtas, už kurį mokamas PTĮ, yra naudojamas keliose verslo šakose,

jo PTĮ turėtų būti paskirstomas verslo šakoms, kuriose šis turtas

naudojamas.

60.13. Nustatant, ar tinka taikyti PTĮ prestižo elementams, reikėtų remtis

atitinkamos situacijos faktų ir aplinkybių analize ir vertintojas neturėtų

mechaniškai taikyti PTĮ arba alternatyvių prestižo elementų koregavimų,

jeigu mokėjimai, susiję su šiais koregavimais, išnagrinėjus aplinkybes nėra

pagrįsti. Suorganizuota darbo jėga, kadangi ją įmanoma kiekybiškai

nustatyti, paprastai yra vienintelis prestižo elementas, kuriam turėtų būti

taikomas PTĮ. Todėl vertintojas turi užtikrinti, kad PTĮ bet kuriems prestižo

elementams, išskyrus suorganizuotą darbo jėgą, būtų taikomas pagrįstai.

60.14. Paprastai PTĮ apskaičiuojamas atskaičius mokesčius kaip papildančio turto

vertės teisingoji grąža (angl. „fire return-on“), tačiau kai kuriais atvejais taip

pat išskaičiuojama papildančio turto amortizacijos grąžos (angl. „return-of“)

norma. Atitinkama papildančio turto grąža yra investicinė grąža, kurios

įprastas dalyvis tikėtųsi iš turto. Papildančio turto amortizacijos grąžos

norma yra pradinės investicijos į turtą susigrąžinimas. Vertė neturėtų skirtis

nepriklausomai nuo to, ar PTĮ apskaičiuojamas prieš ar po mokesčių.

60.15. Jei papildantis turtas pagal pobūdį nėra nykstantis, pavyzdžiui, apyvartinis

kapitalas, tokiam turtui reikalinga nustatyti tik teisingąją grąžą.

60.16. Papildantį nematerialųjį turtą vertinant netaikyto naudojimosi turtu

mokesčio metodu PTĮ turėtų būti lygus mokesčiui už naudojimąsi turtu

(angl. „royalty“) (paprastai koreguojama pagal šio mokėjimo normą po

mokesčių).

69

Tu

rto s

tan

da

rtai –

210

-as

is T

VS

„N

em

ate

rialu

sis

turta

s“


60.17. Perteklinių pajamų metodas turėtų būti taikomas tik kuriam nors vienam

nematerialiajam turtui pagal bet kokį konkretų pajamų ir įplaukų srautą

(dažniausiai pagrindiniam ar svarbiausiam nematerialiajam turtui).

Pavyzdžiui, vertinant nematerialųjį turtą įmonės, kuri produktui gaminti ar

paslaugoms teikti naudoja tiek technologijas, tiek prekės pavadinimą (t. y.

pajamos, susijusios su technologijomis ir prekės pavadinimu, yra

neatskirtos), perteklinių pajamų metodas turėtų būti taikomas vertinant tik

vieną iš nematerialiojo turto vienetų, o kitam turtui reikėtų taikyti kokį nors

kitą alternatyvų metodą. Tačiau jei įmonė turėjo kelias produktų gamybos

linijas ir kiekviena iš jų taiko skirtingas technologijas ir kiekviena produktų

gamybos linija kuria skirtingas pajamas ir pelną, perteklinių pajamų metodas

gali būti taikomas vertinant kelias skirtingas technologijas.

Netaikyto naudojimosi turtu mokesčio metodas

60.18. Pagal netaikyto naudojimosi turtu mokesčio metodą nematerialiojo turto vertė

nustatoma atsižvelgiant į hipotetinių mokėjimų naudojimosi turtu vertę, kuri

būtų sutaupyta valdant turtą nuosavybės teise, palyginus su nematerialiojo

turto licencijavimu iš trečiosios šalies. Pagal koncepciją šis metodas taip pat gali būti laikomas diskontuotų pinigų srautų metodu, taikomu pinigų srautui,

kurį nematerialiojo turto savininkas galėtų gauti suteikdamas teisę

nematerialųjį turtą naudoti trečiosioms šalims.

60.19. Netaikyto naudojimosi turtu mokesčio metodo pagrindiniai taikymo etapai:

(a) Parengti vertinamo nematerialiojo turto prognozes visam šio nematerialiojo

turto naudojimo laikotarpiui. Dažniausias prognozuojamas rodiklis yra

pajamos, nes dauguma mokesčių už naudojimąsi turtu mokami kaip

procentinė pajamų dalis. Tačiau tam tikrų vertinimų atvejais gali būti taikomi ir

kiti rodikliai, tokie kaip mokestis už vienetą,

(b) sukurti netaikyto naudojimosi turtu mokesčio normą (angl. „royalty rate“)

vertinamam nematerialiajamį turtui. Hipotetinės netaikyto naudojimosi turtu

mokesčio normai nustatyti gali būti naudojami du metodai. Pirmasis remiasi

palyginamų arba panašių sandorių rinkos normomis. Būtina šio metodo sąlyga

yra ta, kad turi būti panašus nematerialusis turtas, kuris būtų perduodamas

naudoti pagal komercinę licenciją nesusijusioms šalims. Antrasis metodas

remiasi dalijimu pelno, kurio dalį hipotetiškai licencijos turėtojas turėtų

sumokėti licencijos išdavėjui už teisę naudoti vertinamą nematerialųjį turtą, kai

sandoris sudarytas tarp nesusijusių šalių,

(c) (b) dalyje nustatytą naudojimosi turtu mokesčio normą taikyti naudojimosi

turtu mokesčio dydžio skaičiavimo prognozėms, nors šio mokėjimo būtų

išvengta, jei nematerialusis turtas būtų valdomas nuosavybės teise,

(d) nustatyti visas papildomas sąnaudas, kurios tektų vertinamo turto licencijos

turėtojui. Tai gali būti išankstiniai mokėjimai, kurių reikalauja kai kurie licencijų

išdavėjai. Reikėtų išanalizuoti naudojimosi turtu mokesčio normą siekiant

nustatyti, ar sąnaudos (pvz., techninės priežiūros, rinkodaros ir reklamos)

tenka licencijos išdavėjui ar licencijos turėtojui. Į naudojimosi turtu mokesčio

normą, kuri vadinama „bruto“, turėtų įeiti visi įsipareigojimai ir sąnaudos,

susijusios su licencijuojamo turto nuosavybe, ir jos priskiriamos licencijos

išdavėjui, tuo tarpu mokesčiai už naudojimąsi turtu, vadinami „neto“, į kuriuos

turėtų įeiti kai kurios ar visos su licencijuojamu turtu susijusios prievolės ir

sąnaudos, priskiriamos licencijos turėtojui. Priklausomai nuo to, ar

naudojimosi turtu mokestis yra „bruto“ ar „neto“, atliekant vertinimą

70

Tu

rto

sta

nd

art

ai –

210

-as

is T

VS

„N

em

ate

ria

lus

is t

urt

as

“

Turto standartai

sąnaudos, susijusios su priežiūros, rinkodaros ar reklamos sąnaudomis,

skirtos hipotetiškai licencijuotam turtui, turėtų būti atitinkamai neįtraukiamos

arba įtraukiamos,

(e) siekiant nustatyti nematerialojo turto, valdomo nuosavybės teise, sutaupytą

sumą po mokesčių, gali būti tikslinga taikyti galiojantį mokesčio tarifą, jei

hipotetinės išlaidos ir naudojimosi turtu mokestis lemia pelno mokesčio

bazės sumažėjimą. Tačiau tam tikrais tikslais (pvz., sandorių kainodaros

atveju) mokesčių poveikis paprastai nėra vertinamas, todėl šis etapas

neturėtų būti atliekamas,

(f) nustatyti atitinkamą vertinamo nematerialiojo turto diskonto normą ir

dabartinę vertę arba kapitalizuoti sutaupytas lėšas jei vertinamas

nematerialusis turtas valdomas nuosavybės teise,

(g) vertinant kai kuriais vertinimo tikslais (žr. 110.1 – 110.4 paragrafus),

apskaičiuoti ir prie vertinamo nematerialiojo turto vertės pridėti mokesčių

amortizacijos naudą (MAN).

60.20. Pasirenkant ar naudojimosi turtu mokesčio normą pagrįsti rinkos sandoriais,

arba pelno paskirstymo metodu (ar abiem būdais), reikėtų atsižvelgti į

vertinamo nematerialiojo turto savybes ir aplinką, kurioje jis naudojamas.

Išnagrinėjus šias savybes iš turimų sandorių intervalo ir (arba) iš vertinamam

nematerialiajam turtui tenkančio pelno paskirstymo intervalo, kuris nustatytas

taikant pelno paskirstymo metodą, suformuojamas pagrindas parinkti

konkrečią naudojimosi turtu mokesčio normą. Reikėtų atsižvelgti į šiuos

veiksnius:

(a) konkurencinga aplinka: nematerialiojo turto rinkos dydis, realių alternatyvų

prieinamumas, konkurentų skaičius, patekimo į rinką kliūtys ir gamybos

perprofiliavimo išlaidų buvimas (arba jų nebuvimas),

(b) vertinamo nematerialiojo turto svarba savininkui: ar turtas yra pagrindinis

veiksnys, atskiriantis jį nuo konkurentų, turto svarba savininko rinkodaros

strategijai, turto santykinė reikšmė, palyginti su kitu materialiuoju ir

nematerialiuoju turtu ir savininko išlaidomis kurti, prižiūrėti ir gerinti turtą,

(c) vertinamo nematerialiojo turto amžiaus ciklas: tikėtinas vertinamo turto

ekonominis amžius ir bet kokios vertinamo nematerialiojo turto senėjimo

(ekonominio nuvertėjimo) rizikos.

60.21. Rinkdamasis naudojimosi turtu mokesčio normą vertintojas taip pat turėtų atsižvelgti į šiuos dalykus:

(a) sudarant licencijavimo susitarimą naudojimosi turtu mokesčio norma, kurią

dalyviai sutiktų mokėti, priklauso nuo jų pelno lygio ir santykinių

licencijuojamo nematerialaus turto santykinio indėlio į tą pelną. Pavyzdžiui, vartojimo prekių gamintojas nesutiktų įsigyti prekės ženklo licencijos už

tokią naudojimosi turtu mokesčio normą, dėl kurios šis gamintojas gautų

mažesnį pelną parduodamas firminius produktus, palyginti su visų kitų

produktų pardavimu.

(b) nagrinėdamas turimus naudojimosi turtu mokesčio sandorius vertintojas

turėtų atsižvelgti į licencijos gavėjui perduotas konkrečias teises ir bet

kokius apribojimus. Pavyzdžiui, naudojimosi turtu mokesčio sutartyse gali

būti numatyta reikšmingų licencijuojamo nematerialiojo turto naudojimo

apribojimų, pvz., apribojimas konkrečiam geografiniam regionui ar

konkretiems produktams. Be to, vertintojas turėtų suprasti, kaip pagal

licencijavimo sutartį yra atliekami mokėjimai, įskaitant ir išankstinius ar

tarpinius mokėjimus, teisę iš karto įsigyti ar parduoti licencijuojamą turtą už

konkrečią sumą ir kt.

71

Tu

rto s

tan

da

rtai –

210

-as

is T

VS

„N

em

ate

rialu

sis

turta

s“


„Su ir be“ metodas

60.22. Taikant „su ir be“ metodą nustatoma nematerialiojo turto vertė, kuri gaunama

lyginant du scenarijus: vienu atveju versle naudojamas vertinamas

nematerialusis turtas, o kitu atveju versle nenaudojamas vertinamas

nematerialusis turtas (visi kiti veiksniai lieka tie patys).

60.23. Šių dviejų scenarijų palyginimas gali būti atliekamas dviem būdais:

(a) apskaičiuojant verslo vertes pagal kiekvieną scenarijų, kai verslo verčių

skirtumas yra vertinamo nematerialiojo turto vertė,

(b) pagal abu scenarijus apskaičiuojant kiekvieno būsimo laikotarpio pelno

skirtumus. Tada šių reikšmių skirtumo dabartinė vertė naudojama

vertinamo nematerialiojo turto vertei nustatyti.

60.24. Jei vertintojas atsižvelgia ne tik į verslo subjekto pelno įtaką, bet ir į

papildomus veiksnius, pavyzdžiui, į skirtumą tarp dviejų darbinio kapitalo

poreikio ir kapitalo išlaidų scenarijų, teoriškai taikant bet kurį metodą turėtų

būti gauta panaši nematerialiojo turto vertė.

60.25. „Su ir be“ metodas dažniausiai taikomas susitarimams nekonkuruoti vertinti,

bet tam tikroms aplinkybėms gali būti tinkamas ir kitam nematerialiajam

turtui vertinti.

60.26. Pagrindiniai veiksmai taikant „su ir be“ metodą:

(a) parengti verslo pajamų, sąnaudų, kapitalo išlaidų ir apyvartinio kapitalo

poreikio prognozes darant prielaidą, kad naudojamas visas verslo

turtas, įskaitant vertinamą nematerialųjį turtą. Tai yra pinigų srautai

pagal „su“ scenarijų,

(b) taikyti atitinkamą diskonto normą dabartinei vertei, būsimiems pinigų

srautams pagal „su“ scenarijų ir (arba) apskaičiuoti verslo vertę pagal

„su scenarijų,

(c) parengti verslo pajamų, sąnaudų, kapitalo išlaidų ir apyvartinio kapitalo

poreikio prognozes darant prielaidą, kad naudojamas visas verslo

turtas, išskyrus vertinamą nematerialųjį turtą. Tai yra pinigų srautai

pagal „be“ scenarijų,

(d) naudoti atinkamą verslo diskonto normą, dabartinę būsimųjų pinigų

srautų vertę pagal „su“ scenarijų ir (arba) apskaičiuoti verslo vertę

pagal „su“ scenarijų,

(e) išskaičiuoti dabartinę pinigų srautų vertę arba verslo vertę pagal „be“

scenarijų iš dabartinės pinigų srautų vertės arba iš verslo vertės pagal

„su“ scenarijų,

(f) jei tinka pagal vertinimo tikslą (žr. 110.1 – 110.4 paragrafus),


mokesčių amortizacijos naudą (MAN).

60.27. Papildomai gali reikėti nustatyti dviejų scenarijų skirtumą kaip tikimybinį

svertinį vidurkį. Pavyzdžiui, vertinant susitarimą nekonkuruoti, asmuo ar

įmonė, kuriems taikomas susitarimas, gali nuspręsti nekonkuruoti net tuo

atveju, jei susitarimas nebūtų taikomas.

72

Tu

rto

sta

nd

art

ai –

210

-as

is T

VS

„N

em

ate

ria

lus

is t

urt

as

“

Turto standartai

60.28. Dviejų scenarijų vertės skirtumus turėtų parodyti tik dviejų scenarijų

pinigų srautų prognozės, o ne taikomos skirtingos diskonto normos.

Plyno lauko metodas

60.29. Pagal plyno lauko metodą, vertinamo nematerialiojo turto vertė nustatoma tik

pagal verslo vertininamo nematerialiojo turto pinigų srautų prognozes vertės

nustatymo dieną. Visas kitas verslo materialusis ir nematerialusis turtas turi

būti nupirktas, sukurtas ar išsinuomotas.

60.30. Pagal koncepciją plyno lauko metodas panašus į perteklinių pajamų

metodą. Tačiau užuot iš pinigų srautų išskaičiavus papildančio turto

mokesčius, rodančius papildančio turto indėlį, taikant plyno lauko metodą

daroma prielaida, kad turimo turto savininkas turės kurti, nupirkti ar

išsinuomoti papildantį turtą. Nustatant vertinamo turto kuriamo ar perkamo

papildančio turto vertę, dažniau taikomos pakeitimo lygiaverčiu turtu

išlaidos, bet ne sukūrimo išlaidos.

60.31. Plyno lauko metodas dažnai taikomas norint apskaičiuoti „įgalinamo“

(angl. „enabling“) nematerialiojo turto, pavyzdžiui, frančizių sutarčių ar

transliacijos spektro vertę.

60.32. Pagrindiniai „plyno lauko“ metodo taikymo etapai:

(a) parengti verslo pajamų, sąnaudų, kapitalo išlaidų ir apyvartinio

kapitalo poreikio prognozes darant prielaidą, kad vertinamas

nematerialusis turtas yra vienintelis turtas, priklausantis

vertinamam verslui vertės nustatymo dieną, įskaitant laikotarpį,

reikalingą pasiekti stabilų lygį,

(b) apskaičiuoti viso kito turto, kurio reikia veiklai vykdyti, įsigijimo,

kūrimo ar nuomos išlaidas ir nustatyti tam reikalingą laiką,

(c) taikant tinkamą verslo diskonto normą apskaičiuoti dabartinę

būsimų pinigų srautų vertę kad būtų nustatyta vertinamo verslo, kurį

sudaro tik vertinamas nematerialusis turtas, vertė,

(d) jei tinka pagal vertinimo tikslą (žr. 110.1 – 110.4 paragrafus),


mokesčių amortizacijos naudą (MAN).

Platintojo metodas

60.33. Platintojo metodas, kartais vadinamas išskaidytu metodu, yra

daugiaperiodinių perteklinių pajamų metodo (DPPM) variantas, kartais taikomas vertinant su klientais susijusį nematerialųjį turtą. Platintojo

metodo esmė yra ta, jog tikimasi, kad verslas, kuris vykdo įvairias

veiklas, iš kiekvienos veiklos gaus pelną. Kadangi platintojai paprastai

atlieka funkcijas, susijusias su produktų platinimu klientams, o ne

intelektinės nuosavybės ar gamybos tobulinimu, informacija apie

platintojų pelną yra naudojama perteklinėms pajamoms, priskiriamoms

su klientais susijusiam nematerialiajam turtui apskaičiuoti.

60.34. Platintojo metodas yra tinkamas vertinti su klientu susijusį nematerialųjį turtą,

kai kitas nematerialusis turtas (pvz., technologijos ar prekės ženklas)

laikomas pagrindiniu ar reikšmingiausiu nematerialiuoju turtu ir yra

vertinamas pagal daugiaperiodinių perteklinių pajamų metodą.

73

Tu

rto s

tan

da

rtai –

210

-as

is T

VS

„N

em

ate

rialu

sis

turta

s“


60.35. Pagrindiniai platintojo metodo taikymo etapai:

(a) parengti pajamų, susijusių su esamais ryšiais su klientais,

prognozes. Jos turėtų rodyti tikėtiną pajamų iš esamų klientų

augimą, taip pat klientų praradimo (angl. „attrition“) pasekmes,

(b) nustatyti palygintinus platintojus, kurių ryšiai su klientais yra

panašūs į vertinamą verslą, ir apskaičiuoti tų platintojų gaunamą

pelno maržą,

(c) taikyti platintojo pelno maržą prognozuojamoms pajamoms,

(d) nustatyti su paskirstymo funkcijos vykdymu susijusį papildantį

turtą, kuris reikalingas prognozuojamoms pajamoms gauti ir

sąnaudoms patirti. Paprastai platintojo papildantį turtą sudaro

apyvartinis kapitalas, ilgalaikis turtas ir darbo jėga. Vis dėlto,

platintojams retai reikia kito turto, tokio kaip prekių ženklai ar

technologijos. Reikiamo papildančio turto dydis taip pat turėtų

atitikti dydį, kurį turi dalyviai, atliekantys tik platinimo funkciją,

(e) nustatyti atitinkamą kiekvieno papildančio turto grąžos normą, remiantis su šiuo turtu susijusios rizikos analize,

(f) kiekvienu prognozuojamu laikotarpiu iš prognozuojamo platintojo

pelno atskaityti reikalingą papildančio turto grąžą, kad būtų

gautos perteklinės pajamos, priskiriamos tik vertinamam

nematerialiajam turtui,

(g) nustatyti tinkamą vertinamo nematerialiojo turto diskonto normą ir

dabartinę perteklinių pajamų vertę,

(h) jei tinka pagal vertinimo tikslą (žr. 110.1 – 110.4 paragrafus),


mokesčių amortizacijos naudą (MAI).


70.1. Pagal išlaidų požiūrį nematerialiojo turto vertė nustatoma remiantis

panašaus ar panašaus naudingumo, ar panašias paslaugas teikiančio

turto pakeitimo išlaidomis.

70.2. Vertintojas, norėdamas nustatyti, ar vertinant nematerialųjį turtą taikyti

išlaidų požiūrį, turi paisyti 105-ojo TVS „Vertinimo požiūriai ir metodai“

60.2 ir 60.3 paragrafų.

70.3. Remiantis minėto standarto 60.2 ir 60.3 paragrafuose nurodytomis

aplinkybėmis, išlaidų požiūris dažnai taikomas šiam nematerialiajam

turtui:

(a) Iš trečiosiosios šalies įsigytai programinei įrangai,

(b) paties versko sukurtai ir viduje naudojamai nekomercinei programinei įrangai,

(c) suorganizuotai darbo jėgai.

70.4. Išlaidų požiūris gali būti taikomas tada, kai negalima taikyti jokio kito

požiūrio, tačiau kai vertinamas turtas neatitinka 105-ojo TVS „Vertinimo

metodai ir metodai“ 60.2 ir 60.3 paragrafuose nurodytų aplinkybių,

vertintojas, prieš taikydamas išlaidų požiūrį, turėtų bandyti pritaikyti

alternatyvų metodą.

74

Tu

rto

sta

nd

art

ai –

210

-as

is T

VS

„N

em

ate

ria

lus

is t

urt

as

“

Turto standartai

70.5. Iš esmės išlaidų požiūris turi du pagrindinius vertinimo metodus:

pakeitimo išlaidų ir atkūrimo išlaidų. Kadangi daugelis nematerialiojo

turto neturi materialios formos, kurią būtų galima atkurti, o iš turto,

pavyzdžiui, programinės įrangos, kuris gali būti atkurtas, vertė

dažniausiai gaunama pagal jo atliekamas funkcijas (naudingumą), bet ne

iš tiksliai užrašytų programos kodų. Tokiu būdu vertinant nematerialųjį

turtą dažniausiai taikomos pakeitimo išlaidos.

70.6. Taikant pakeitimo išlaidų metodą daroma prielaida, kad kaina, kurią

dalyvis mokėtų už turtą nebūtų didesnė nei kito panašaus naudingumo

ar funkcionalumo turto įsigijimo išlaidos.

70.7. Taikydamas pakeitimo išlaidų metodą, vertintojas turėtų atsižvelgti į:

(a) pakeitimo kitu to paties naudingumo turtu tiesiogines ir

netiesiogines išlaidas, įskaitant darbo jėgą, medžiagas ir pridėtines

išlaidas,

(b) ar vertinamas nematerialusis turtas yra nuvertėjantis. Nors

nematerialusis turtas funkciškai ar fiziškai nenuvertėja, jis gali

nuvertėti ekonomiškai,

(c) ar tikslinga įtraukti pelno maržą į išlaidas. Turtas, įsigytas iš

trečiosios šalies, tikriausiai rodytų išlaidas, susijusias su turto

sukūrimu, ir tam tikrą pelno normą investicijų grąžai užtikrinti. Taigi,

remiantis vertės pagrindais (žr. 104-ąjį TVS „Vertės pagrindai“),

pagal kuriuos sudaromas hipotetinis sandoris, gali būti tikslinga

numatomą pelno maržą įtraukti į išlaidas. Kaip nurodyta 105-ajame

TVS „Vertinimo požiūriai ir metodai“, išlaidose, nustatytose pagal

trečiųjų šalių skaičiavimus, veikiausiai papildoma pelno marža jau

įtraukta,

(d) ar gali būti įtrauktos alternatyviosios išlaidos, rodančios išlaidas,

susijusias su tuo, kad kuriant nematerialųjį turtą kurį laiką šio turto

nebuvo.

80. Specialūs klausimai, susiję su nematerialiuoju turtu

80.1. Tolesniuose šio standarto skyriuose pateikiamas nebaigtinis temų,

susijusių su nematerialiojo turto vertinimu, sąrašas.

(a) Nematerialiojo turto diskonto ir grąžos normos (90 skirsnis).

(b) Nematerialiojo turto ekonominis amžius (100 skirsnis).

(c) Mokesčių amortizacijos nauda (110 skirsnis).

90. Nematerialiojo turto diskonto ir grąžos normos

90.1. Nematerialiojo turto diskonto normos pasirinkimas gali būti sudėtingas,

nes prieinamų rinkos duomenų apie nematerialiojo turto diskonto normą

pasitaiko retai. Tinkamos nematerialiojo turto diskonto normos parinkimas

paprastai reikalauja reikšmingų profesionalių sprendimų.

90.2. Vertintojai, nustatydami nematerialiojo turto diskonto normą, turėtų atlikti

rizikos, susijusios su vertinamu nematerialiuoju turtu analizę ir atsižvelgti į

prieinamas orientacines bazines diskonto normas.

75

Tu

rto s

tan

da

rtai –

210

-as

is T

VS

„N

em

ate

rialu

sis

turta

s“


90.3. Vertindamas riziką, susijusią su nematerialiuoju turtu, vertintojas turėtų

atsižvelgti į šiuos veiksnius:

(a) nematerialusis turtas dažnai susijęs su didesne rizika nei materialus turtas,

(b) jei nematerialusis turtas pagal dabartinį naudojimą yra labai specifinis,

jis gali būti susijęs su didesne rizika nei turtas, kurį galima naudoti

keliais būdais,

(c) vienas nematerialusis turtas gali būti susijęs su didesne rizika nei turto (arba verslo) grupės turtas,

(d) nematerialusis turtas, naudojamas rizikingoms (nestandartinėms)

funkcijoms atlikti, gali būti susijęs su didesne rizika nei nematerialusis

turtas, naudojamas mažiau rizikingai ar įprastai veiklai. Pavyzdžiui,

nematerialusis turtas, naudojamas tyrimams ir plėtrai, gali būti susijęs

su didesne rizika negu tas, kuris naudojamas produktams tiekti ar

paslaugoms teikti,

(e) turto amžių. Panašiai kaip ir kitų investicijų atveju, didesnio amžiaus

nematerialiojo turto rizika laikoma didesne, kitoms aplinkybėms esant

vienodoms,

(f) nematerialusis turtas, kurio pinigų srautai yra lengviau apskaičiuojami,

pvz., įsiskolinimas, gali būti susijęs su mažesne rizika nei panašus

nematerialusis turtas su sunkiau apskaičiuojamais pinigų srautais,

pvz., santykiai su klientais.

90.4. Orientacinės bazinės diskonto normos yra normos, kurios gali būti nustatytos

remiantis prieinama rinkos duomenų ar sandorių informacija. Toliau

pateikiamos kai kurios orientacinės bazinės normos, į kurias vertintojas turėtų

atsižvelgti:

(a) nerizikingosios normos, kurių apmokėjimų trukmė panaši į vertinamo

nematerialiojo turto tarnavimo amžių,

(b) skolos kainą arba skolinimosi palūkanų normas, kurių mokėjimų

trukmė panaši į nematerialiojo turto tarnavimo amžių.

(c) nuosavybės kainą ar nuosavybės normas arba dalyvių siekiamą grąžą

už vertinamą nematerialųjį turtą,

(d) dalyvių siekiamą vidutinę svertinę kapitalo kainą (angl. „WACC“)

vertinamam nematerialiajam turtui arba bendrovei, kuriai priklauso ar

kuri naudojasi vertinamu nematerialiuoju turtu,

(e) kai neseniai įsigytas verslas, įskaitant vertinamą nematerialųjį turtą,

reikėtų atsižvelgti į sandorio vidinę grąžos normą (VGN, angl. „Internal

Rate of Return“; IRR),

(f) vertindamas visą verslo turtą vertintojas turėtų atlikti vidutinės svertinės

turto grąžos (VSTG, angl. „weighted average return on assets“ WARA)

analizę, kad patvirtintų pasirinktų diskonto normų pagrįstumą.

100. Nematerialiojo turto ekonominis amžius

100.1. Svarbus nematerialiojo turto vertinimo aspektas, ypač vertinant pagal pajamų

požiūrį, yra turto ekonominis amžius. Kai kuriam turtui tai gali būti apibrėžtas

laikotarpis, kurį riboja teisiniai, technologiniai, funkciniai ar ekonominiai

veiksniai; kai kurio turto ekonominis amžius gali būti neribotas. Nematerialiojo

turto ekonominis amžius yra kitokia sąvoka nei likęs naudingo tarnavimo

laikas apskaitos ar mokesčių tikslais.

76

Tu

rto

sta

nd

art

ai –

210

-as

is T

VS

„N

em

ate

ria

lus

is t

urt

as

“

Turto standartai

100.2. Vertinant turto ekonominį amžių būtina atsižvelgti į atskirus ir visus kartu

teisinius, technologinius, funkcinius bei ekonominius veiksnius.

Pavyzdžiui, pagal patento naudojimo sutartį (teisinis veiksnys) farmacijos

technologijos likęs ekonominis amžius gali būti penkeri metai iki patento

galiojimo pabaigos, tačiau galima tikėtis, kad po trejų metų į rinką pateks

veiksmingesnis konkuruojantis vaistas. Dėl to ekonominis patento

naudojimo amžius gali būti nustatomas tik trejų metų. Ir priešingai, jei su

technologija susijusios praktinės žinios (angl. know –how) būtų

reikšmingos nepatentuotam vaistui gaminti pasibaigus patentui, tikėtinas

šios technologijos ekonominis amžius būtų ilgesnis nei patento galiojimo

laikas.

100.3. Nustatydamas nematerialiojo turto ekonominį amžių vertintojas taip pat

turėtų atsižvelgti į jo naudojimo ar pakeitimo galimybes. Tam tikras

nematerialusis turtas gali būti staiga pakeistas, kai atsiranda nauja,

geresnė ar pigesnė alternatyva, o kiti gali būti keičiami lėtai, pavyzdžiui,

kai programinės įrangos kūrėjas kasmet išleidžia naują programinės

įrangos versiją, bet išleidus naują versiją pakeičiama tik dalis esamos

programos algoritmo.

100.4. Aptariant su klientais susijusį nematerialųjį turtą natūralus klientų

praradimas yra pagrindinis nuvertėjimo veiksnys nustatant ekonominį

amžių kaip ir pinigų srautus taikomus su klientais susijusiam

nematerialijam turtui vertinti. Klientų praradimas – tai kiekybinis lūkesčių,

susijusių su būsimu klientų praradimu įvertinimas, taikomas vertinant

nematerialųjį turtą. Nors tai yra ateities prognozė, šis nuvertėjimas dažnai

remiasi klientų praradimo retrospektyvinių stebėjimų analize.

100.5. Yra keletas būdų, kaip įvertinti ir pritaikyti praradimo retrospektyvinius rodiklius:

(a) jei klientų praradimas nepriklauso nuo santykių su klientais

trukmės, gali būti taikoma pastovi klientų praradimo nuostolių

norma (kaip ankstesnių metų klientų skaičiaus procentinė dalis) per

visą santykių su klientais laikotarpį,

(b) jei klientų praradimas priklauso nuo santykių su klientais trukmės,

gali būti taikoma kintama praradimo norma per visą santykių su

klientais laikotarpį. Tokiu atveju paprastai vėlesnių ir naujesnių

klientų praradimo norma didesnė nei senesnių klientų, su kuriais

ryšys tvirtesnis.

(c) klientų praradimas gali būti nustatomas atsižvelgiant į pajamas arba

klientų skaičių priklausomai nuo situacijos ir klientų grupės

specifikos,

(d) gali tekti klientus suskirstyti į skirtingas grupes. Pavyzdžiui, įmonės,

parduodančios produktus platintojams ir mažmenininkams, klientų

praradimo norma skirtingose grupėse gali skirtis. Klientai taip pat

gali būti skirstomi pagal kitus veiksnius, pvz., geografiją, kliento dydį

ir įsigyto produkto ar paslaugos rūšį,

(e) laikotarpis, kuriuo įvertinamas klientų praradimas, gali skirtis

priklausomai nuo aplinkybių. Pavyzdžiui, jei verslas turi mėnesinių

abonentų, vienas mėnuo be pajamų iš konkretaus kliento parodytų

to kliento praradimą. Priešingai, gaminant didesnius pramonės

produktus klientas gali būti nelaikomas prarastu, nebent jam nieko

neparduodama metus ar ilgiau.

77

Tu

rto s

tan

da

rtai –

210

-as

is T

VS

„N

em

ate

rialu

sis

turta

s“


100.6. Taikant bet kurią klientų praradimo normą reikėtų laikytis to paties būdo,

kuriuo buvo nustatytas klientų praradimas. Teisingas klientų praradimo

normos taikymas pirmaisiais prognozuojamais metais (ir todėl visais

vėlesniais metais) turi atitikti nustatymo būdą.

(a) Jei klientų praradimas nustatomas pagal klientų skaičių laikotarpio

pradžioje ir laikotarpio pabaigoje (paprastai per metus), praradimo

norma pirmiesiems prognozuojamiems metams turėtų būti taikoma

pagal jos reikšmę laikotarpio viduryje (kadangi paprastai manoma, jog

klientai buvo prarandami per visus metus). Pavyzdžiui, jei klientų

praradimas nustatomas lyginant klientų skaičių metų pradžioje (100) su

likusių klientų skaičiumi metų pabaigoje (90), vidutiniškai tais metais

įmonė turėjo 95 klientus darant prielaidą, kad per metus jie buvo

prarandami tolygiai. Nors praradimo norma gali būti laikoma 10 %, tik

pusė šio skaičiaus turėtų būti taikoma pirmaisiais metais.

(b) Jei klientų praradimas nustatomas analizuojant metines pajamas arba

klientų skaičių, taip gauta praradimo norma paprastai turėtų būti

taikoma nekoreguojant pagal jos reikšmę laikotarpio viduryje. Pavyzdžiui, jei praradimas nustatomas lyginant klientų, kurie padėjo

uždirbti pajamų pirmaisiais metais, skaičių (100) su tų pačių klientų,

kurie padėjo gauti pajamų antraisiais metais skaičiumi (90), praradimo

norma skirsis, nors praradimo norma vėl galėtų būti laikoma 10 %.

100.7. Pajamomis grindžiama klientų praradimo norma gali apimti pajamų augimą

iš esamų klientų, nebent būtų atliktas koregavimas. Paprastai geriausia

praktika yra atskiras augimo ir praradimo komponentų skaičiavimas bei

koeficientų jiems taikymas.

100.8. Geriausia praktika vertintojui yra įvesti retrospektyvinius pajamų duomenis į

taikomą modelį kad būtų patikrinta, kaip tiksliai prognozuojamos esamų

klientų faktinės pajamos vėlesniems metams. Jei praradimo norma tinkamai

suskaičiuota ir taikoma, modelis turėtų būti pakankamai tikslus. Pavyzdžiui,

jei būsimųjų praradimų prognozės būtų parengtos remiantis 20X0 – 20X5 m.

laikotarpio retrospektyviniu klientų praradimu, vertintojas turėtų į modelį

įtraukti 20X0 metų pajamas iš klientų ir patikrinti, ar tiksliai prognozuotos

20X1, 20X2 ir kitų metų pajamos iš esamų klientų.

110. Mokesčių amortizacijos nauda (MAN)

110.1. Norint sumažinti mokesčių mokėtojų naštą ir veiksmingai padidinti pinigų

srautus, daugelyje mokesčių teisės sistemų nematerialusis turtas gali būti

amortizuojamas mokesčių tikslais. Priklausomai nuo vertinimo tikslo ir

naudojamo vertinimo metodo, nustatant nematerialiojo turto vertę gali būti

tikslinga įtraukti mokesčių amortizacijos naudą (MAN).

110.2. Jei rinkos ar išlaidų požiūris taikomas norint įvertinti nematerialųjį turtą, turto

sukūrimo ar įsigijimo kaina jau rodytų ir galimybę amortizuoti turtą. Tačiau

pagal pajamų požiūrį mokesčių amortizacijos nauda (MAN) turi būti aiškiai

apskaičiuojama ir, jei reikia, įtraukiama į vertę.

110.3. Kai kuriais vertinimo tikslais, pavyzdžiui, finansinės atskaitomybės, tinkamas

vertės pagrindas yra hipotetinis vertinamo nematerialiojo turto pardavimas.

Paprastai šiais tikslais, kai taikomas pajamų požiūris, mokesčių

amortizacijos nauda (MAN) turėtų būti įtraukta, nes tipinis dalyvis galėtų

78

Tu

rto

sta

nd

art

ai –

210

-as

is T

VS

„N

em

ate

ria

lus

is t

urt

as

“

Turto standartai

amortizuoti nematerialųjį turtą, įsigytą tokio hipotetinio sandorio metu. Kitais

vertinimo tikslais tariamas sandoris gali būti susijęs su verslu ar turto grupe.

Taikant šiuos vertės pagrindus gali būti tikslinga įtraukti mokesčių

amortizacijos naudą (MAN) tik tuo atveju, jei dėl įvykusio sandorio padidėtų

nematerialiojo turto vertė.

110.4. Praktikoje yra tam tikrų skirtumų, susijusių su atitinkama diskonto norma, kuri

turi būti taikoma skaičiuojant mokesčių amortizacijos naudą (MAN). Vertintojas

gali taikyti bet kurį iš šių būdų:

(a) diskonto normą, tinkamą verslui, naudojančiam vertinamą turtą,

pavyzdžiui, vidutinę svertinę kapitalo kainą. Šio požiūrio šalininkų

nuomone, kadangi mokesčių sumažinimo tikslu amortizaciją galima

taikyti bet kurioms verslo gautoms pajamoms, todėl turėtų būti taikoma

visam verslui tinkama diskonto norma,

(b) vertinamam turtui tinkamą diskonto normą (t. y. tą, kuri taikoma vertinant

turtą). Šio požiūrio šalininkai mano, jog vertinant neturėtų būti laikoma, kad

yra vertinamo turto savininko operacijų ir pajamų, atskirtų nuo vertinamo

turto, todėl atliekant mokesčių amortizacijos naudos (MAN) skaičiavimą

taikoma diskonto norma turėtų būti tokia pati, kaip ir taikyta atliekant šio

turto vertinimą.

79

Tu

rto s

tan

da

rtai –

210

-as

is T

VS

„N

em

ate

rialu

sis

turta

s“

220-asisTVS „Nefinansiniai įsipareigojimai“

Turinys Skirsniai

Apžvalga 10 Įvadas 20






Specialūs klausimai, susiję su nefinansiniais įsipareigojimais 80

Nefinansinių įsipareigojimų diskonto normos 90

Pinigų srautų ir rizikos maržų nustatymas 100

Perdavimų apribojimai 110

Mokesčiai 120

10. Apžvalga

10.1. Nefinansiniams įsipareigojimams vertinti ir vertinimui su nefinansinių įsipareigojimų elementais taikomi Bendrųjų standartų principai. Šiame standarte yra papildomų reikalavimų, taikomų nefinansiniams įsipareigojimams vertinti.

10.2. Kai nustatant diskonto normas ir rizikos maržas 105-asis TVS „Vertinimo požiūriai ir metodai“ (žr. 50.29–50.31 paragrafus) prieštarauja 220-ajam TVS „Nefinansiniai įsipareigojimai“, vertintojai privalo vadovautis šio standarto 90 ir 100 skirsniais.

20. Įvadas

20.1. Taikant 220-ąjį TVS „Nefinansiniai įsipareigojimai“ nefinansiniai įsipareigojimai yra suprantami kaip įsipareigojimai įvykdyti nepiniginę prievolę pateikiant prekes ar paslaugas.

20.2. Neišsamus įsipareigojimų, kuriuos įvykdyti iš dalies ar visiškai gali prireikti nepiniginio įvykdymo ir kuriems gali būti taikomas 220-asis TVS „Nefinansiniai įsipareigojimai“, sąrašas apima: atidėtų pajamų ar sutartinius įsipareigojimus, garantijas, aplinkosauginius įsipareigojimus, įpareigojimus užbaigus eksploatuoti (angl. „retirement“) turtą, tam tikrus neapibrėžtojo atlygio įpareigojimus, lojalumo programas, energijos pirkimo sutartis, galimus bylinėjimosi įpareigojimus ir nenumatytus atvejus, taip pat tam tikras kompensacijas ir garantijas.

20.3. Nors už tam tikrus neapibrėžtojo atlygio įsipareigojimus gali reikėti įvykdyti nepiniginę prievolę, tokiems įsipareigojimams 220-asisTVS „Nefinansiniai įsipareigojimai“ netaikomas.

20.4 Šalis, perimdama tam tikrą nefinansinį įsipareigojimą, paprastai siekia pelno maržos už jo įvykdymą, kad būtų kompensuotos įdedamos pastangos ir prisiimta rizika už prekių pristatymą ar paslaugų suteikimą.

80

Tu

rto

sta

nd

art

ai –

220

-as

is T

VS

„N

efi

nan

sin

iai

įsip

are

igo

jim

ai“

Turto standartai

20.5 Paprastai finansinių įsipareigojimų vienintelė įvykdymo prievolė yra piniginis apmokėjimas ir jiems įvykdyti nereikia jokių papildomų kompensacijų. Atsižvelgiant į tai, turto ir įsipareigojimų simetrija dažniausiai suteikia vertintojams galimybę tokius įsipareigojimus įvertinti taikant turto sistemą.

20.6. Turto ir įsipareigojimų simetrija paprastai nefinansiniams įsipareigojimams neegzistuoja dėl įvykdymo prievolės pateikti prekes ir paslaugas, kad būtų įvykdytas įsipareigojimas ir dėl reikalingo papildomo kompensavimo už tokias pastangas. Paprastai nefinansiniai įsipareigojimai vertinami taikant įsipareigojimų sistemą.

20.7. Tais atvejais, kai sandorio šalys pripažįsta atitinkamą turtą, vertintojas privalo nustatyti, ar esant aplinkybėms, atitinkančioms vertės pagrindą, vertė atspindėtų turto ir įsipareigojimų simetriją. Tam tikri vertės pagrindai, kuriuos nustato ne TVST, o kitos institucijos (organizacijos), esant tam tikroms aplinkybėms reikalauja ypatingo apsvarstymo ir suderinimo su atitinkamu turtu. Vertintojas privalo suprasti ir vadovautis vertės nustatymo dieną galiojančiais reglamentais, teismų praktika ir kitomis aiškinamosiomis gairėmis, susijusiomis su tais verčių pagrindais, (žr. 200-ojoTVS „Verslas ir verslo interesai“ 30.2 paragrafą). Atvejai, kai vertintojas turėtų atlikti atitinkamą turto vertės suderinimą, bus reti, kadangi:

a) nefinansiniai įsipareigojimai dažnai nėra siejami su atitinkamu turtu, kurį pripažįsta kita šalis (pvz., aplinkosauginė atsakomybė) arba jie gali būti perleidžiami tik kartu su kitu turtu (pvz., automobilis

perduodamas tik kartu su jo garantija),

b) nefinansinius įsipareigojimus atitinkantis turtas gali priklausyti daugybei šalių, kurių praktiškai neįmanoma nustatyti ir suderinti turto vertes,

c) nefinansinio turto ir įsipareigojimų rinka dažnai yra labai nelikvidi, todėl gaunama asimetrinė informacija, atsiranda dideli pasiūlos ir paklausos skirtumai ir turto bei įsipareigojimų asimetrija.

20.8. Dalyviai, kurie dažniausiai sudaro vertinamo objekto – nefinansinio įsipareigojimo sandorius, gali būti palyginimui netinkamos įmonės ir vertinamą nefinansinį įsipareigojimą turinčios įmonės konkurentai. Tokių dalyvių pavyzdžiai yra draudimo bendroves, trečiųjų šalių garantijų suteikėjai ir kiti. Vertintojas turėtų atsižvelgti, ar rinka arba jos dalyviai veikia

toje pačioje ūkio šakoje, kurioje veikia vertinamą nefinansinį įsipareigojimą valdanti įmonė.

20.9. Nefinansinio įsipareigojimo vertinimas atliekamas įvairiais tikslais. Vertintojas privalo suprasti vertinimo tikslą ir tai, ar nefinansiniai įsipareigojimai turėtų būti vertinami atskirai ar kartu su kitu turtu. Toliau pateiktas neišsamus aplinkybių, kurios paprastai apima nefinansinio įsipareigojimo elemento vertinimą, pavyzdžių sąrašas:

a) finansinės atskaitomybės tikslais nefinansinių įsipareigojimų vertinimas dažnai reikalingas verslo jungimo apskaitai, turto įsigijimui ir pardavimui bei nuvertėjimo analizei,

b) mokesčių atskaitomybės tikslais nefinansinių įsipareigojimų vertinimas dažnai reikalingas sandorių kainodarai analizuoti,

nekilnojamojo turto ir dovanų mokesčiams planuoti ir ataskaitoms rengti bei ad valorem apmokestinimo analizei,

81

Tu

rto s

tan

da

rtai –

220

-as

is T

VS

„N

efin

an

sin

iai įs

ipa

reig

ojim

ai“


c) nefinansiniai įsipareigojimai gali būti teisminio bylinėjimosi objektu, todėl tam tikromis aplinkybėmis reikalingas vertinimas,

d) nefinansinių įsipareigojimų vertinimo kartais reikia bendrųjų

konsultacijų, skolinimo su užstatu ir sandorių sudarymo parengimo tikslais.


30.1. Vadovaujantis 104-uoju TVS „Vertės pagrindai“, vertindamas nefinansinius įsipareigojimus vertintojas privalo pasirinkti tinkamą (-us) vertės pagrindą (-us).

30.2. Dažnai nefinansinio įsipareigojimo vertinimas atliekamas taikant ne TVST,

bet kitų institucijų (organizacijų) sukurtus vertės pagrindus (kai kurie pavyzdžiai paminėti 104-ajame TVS „Vertės pagrindai“), o vertintojas privalo suprasti ir vadovautis vertės nustatymo dieną galiojančiais reglamentais, teismų praktika ir kitomis aiškinamosiomis metodikomis, susijusiomis su tais vertės pagrindais (žr. 200-ojo TVS „Verslas ir verslo interesai“ 30.2 punktą).


40.1. Nefinansiniams įsipareigojimams vertinti gali būti taikomi trijų vertinimo požiūrių (rinkos, pajamų ir išlaidų), aprašytų 105-ajame TVS „Vertinimo požiūriai ir metodai“, elementai. Toliau aprašytuose metoduose gali būti daugiau nei vieno požiūrio elementų. Todėl, jei vertintojui būtina priskirti metodą vienam iš trijų požiūrių, vertintojas turėtų tai apsvarstyti bei priimti sprendimą nebūtinai vadovaudamasis toliau pateiktu klasifikavimu.

40.2.Rinkdamasis požiūrį ir metodą, be šio standarto reikalavimų, vertintojas privalo vadovautis ir 105-ojo TVS „Vertinimo požiūriai ir metodai“, įskaitant

10.3 paragrafą, reikalavimais.


50.1. Nefinansinio įsipareigojimo vertė rinkos požiūriu yra nustatoma atsižvelgiant į rinkos aktyvumą (pavyzdžiui, identiškus ar panašius nefinansinių įsipareigojimų sandorius).

50.2. Su nefinansiniais įsipareigojimais susiję sandoriai dažnai apima ir kitą turtą, taip kaip verslo junginiai, apimantys materialųjį ir nematerialųjį turtą.

50.3. Vien tik nefinansinių įsipareigojimų sandorių, palyginti su verslo ir turto

sandoriais, pasitaiko itin retai.

50.4 Nors vien tik nefinansinių įsipareigojimų sandorių pasitaiko itin retai, vertintojai turėtų apsvarstyti atitinkamas rinka pagrįstas vertės indikacijas. Nors tokios rinka pagrįstos indikacijos gali nepateikti pakankamos

informacijos, kad būtų galima taikyti rinkos požiūrį, tačiau taikant kitus požiūrius pirmumas turėtų būti teikiamas būtent rinka pagrįstų pradinių duomenų naudojimui.

50.5. Neišsamus tokių rinkos vertės indikacijų sąrašas apima:

a) trečiųjų šalių kainodarą siekiant vertinamam nefinansiniam įsipareigojimui rasti identiškus ar panašius produktus, (pvz., atidėtosios pajamos);

82

Tu

rto

sta

nd

art

ai –

220

-as

is T

VS

„N

efi

nan

sin

iai

įsip

are

igo

jim

ai“

Turto standartai

b) trečiųjų šalių išleistų garantijų identiškiems ar panašiems įsipareigojimams, kainodarą,

c) skelbiamas dalyvių nustatytas pinigų sumas už tam tikrus lojalumo

skatinimo įsipareigojimus,

d) neapibrėžtos vertės teisių (angl. „contingent value rights“; CVRs) prekybos kainą su panašumais į vertinamus nefinansinius įsipareigojimus (pvz., neapibrėžtasis atlygis),

e) prieinamas investicinių fondų, investuojančių į nefinansinius įsipareigojimus (pvz., teisminių ginčų finansavimas), grąžos normas.

50.6. Norėdamas nustatyti, ar reikia taikyti rinkos požiūrį nefinansiniams įsipareigojimams vertinti, vertintojai privalo laikytis 105-ojo TVS „Vertinimo požiūriai ir metodai“ 20.2 ir 20.3 paragrafų.

50.7. Daugelio nefinansinių įsipareigojimų skirtingas pobūdis ir tai, kad nefinansinių įsipareigojimų sandoriai retai sudaromi atskirai nuo kito turto,

reiškia, kad rinkoje retai kada įmanoma rasti duomenų apie panašių nefinansinių įsipareigojimų sandorius.

50.8. Jei turima rinkos kainų duomenų, vertintojai turėtų apsispręsti dėl jų koregavimo, kad būtų parodyti skirtumai tarp vertinamo nefinansinio įsipareigojimo ir tų, dėl kurių sudaryti sandoriai. Šie koregavimai yra būtini siekiant atspindėti skirtingas vertinamo nefinansinio įsipareigojimo ir nefinansinių įsipareigojimų, dėl kurių sudaryti sandoriai, savybes. Tokius patikslinimus galima nustatyti tik kokybiniu, o ne kiekybiniu būdu. Tačiau poreikis atlikti reikšmingus kokybinius patikslinimus gali rodyti, kad vertinimui tinkamesnis gali būt kitas požiūris.

50.9. Tam tikrais atvejais vertintojas gali remtis rinkos kainomis arba duomenimis apie turtą, atitinkantį vertinamą nefinansinį įsipareigojimą. Tokiais atvejais vertintojas turėtų apsvarstyti įmonės gebėjimą perduoti vertinamą nefinansinį įsipareigojimą; ar turtas ir lyginamojo turto kaina atspindi tuos pačius apribojimus ir ar reikėtų taikyti apribojimus atspindinčias korekcijas. Vertintojas turėtų imtis priemonių išsiaiškinti, ar perleidimo apribojimai yra būdingi vertinamam nefinansiniam įsipareigojimui (pavyzdžiui, nelikvidi rinka), ar apribojimai yra būdingi tik įmonei (pavyzdžiui, finansiniai sunkumai).

50.10. Lyginamųjų sandorių metodas, taip pat žinomas kaip indikacinių sandorių metodas, paprastai yra vienintelis rinkos požiūrio metodas, kurį galima taikyti nefinansiniams įsipareigojimams vertinti.

50.11. Tik retomis aplinkybėmis vertybiniais popieriais, labai panašiais į vertinamą objektą – nefinansius įsipareigojimus, galėtų būti viešai prekiaujama ir tai leistų vertintojui taikyti viešai prekiaujamo turto lyginimo metodą. Vienas

tokių vertybinių popierių pavyzdžių yra neapibrėžtos vertės teisės (CVRs), susietos su tam tikro produkto gaminimu ar technologija.

Rinkos požiūrio metodai

50.12. Rinkos požiūrio nefinansinių įsipareigojimų vertinimo metodas dažnai vadinamas „iš viršaus į apačią“ metodu.

83

Tu

rto s

tan

da

rtai –

220

-as

is T

VS

„N

efin

an

sin

iai įs

ipa

reig

ojim

ai“

Tarpautiniai vertinimo standartai

„Iš viršaus į apačią“ metodas

50.13. Taikant „iš viršaus į apačią“ metodą nefinansinių įsipareigojimų vertinimas remiasi prielaida, kad patikimi rinka pagrįsti įkainojimo indikatoriai yra prieinami prievolėms įvykdyti.

50.14. Dalyvis, atlikdamas produktų pristatymo ar paslaugų teikimo prievolę, susijusią su nefinansiniu įsipareigojimu, teoriškai galėtų įkainoti įsipareigojimą atimdamas iš paslaugų rinkos kainos jau patirtas išlaidas prievolei vykdyti ir pridėdamas šių išlaidų antkainį.

50.15. Kai rinkos informacija naudojama vertinamo nefinansinio įsipareigojimo vertei nustatyti, diskontuoti paprastai nereikia, nes diskontavimo poveikis yra įtrauktas į prieinamas rinkos kainas.

50.16. Pagrindiniai „iš viršaus į apačią“ metodo taikymo etapai yra šie:

a) nepiniginės prievolės įvykdymo rinkos kainos nustatymas,

b) jau patirtų išlaidų ir perleidėjo panaudoto turto nustatymas. Tokių išlaidų pobūdis skirsis priklausomai nuo vertinamo nefinansinio įsipareigojimo. Pavyzdžiui, atidėtųjų pajamų išlaidas pirmiausia sudarys pardavimo ir rinkodaros išlaidos, kurios jau buvo patirtos sukuriant nefinansinį įsipareigojimą,

c) pagrįstos pelno maržos nuo jau patirtų išlaidų nustatymas,

d) patirtų išlaidų ir pelno atėmimas Iš rinkos kainos.


60.1. Taikant pajamų požiūrį nefinansinio įsipareigojimo vertė dažnai nustatoma atsižvelgiant į prievolės įvykdymo išlaidų dabartinę vertę pridedant pelno maržą – tai reikalinga įsipareigojimo dydžiui nustatyti.

60.2. Spręsdami, ar nefinansiniams įsipareigojimams vertinti taikyti pajamų požiūrį, vertintojai privalo laikytis 105-ojo TVS „Vertinimo požiūriai ir metodai“ 40.2 ir 40.3 paragrafų reikalavimų.

Pajamų požiūrio metodai

60.3. Pagrindinis metodas nefinansiniams įsipareigojimams vertinti pajamų požiūriu dažnai vadinamas „iš apačios į viršų“ metodu.

„Iš apačios į viršų“ metodas

60.4. Taikant „iš apačios į viršų“ metodą nefinansinis įsipareigojimas yra skaičiuojamas kaip prievolę įvykdyti reikalingos išlaidos (jos gali apimti tam tikrus valdymo išlaidų elementus) pridėjus priimtiną šių išlaidų antkainį, diskontuotą į dabartinę vertę.

60.5. Pagrindiniai „iš apačios į viršų“ metodo taikymo etapai yra šie:

a) prievolei įvykdyti reikalingų išlaidų nustatymas. Tokios išlaidos apims tiesiogines su prievolės įvykdymu susijusias išlaidas, tačiau gali apimti ir netiesiogines išlaidas, tokias kaip mokėjimai už papildančio turto naudojimą. Įvykdymo išlaidos yra išlaidos, susijusios su prievolės, kuri sukuria nefinansinį įsipareigojimą, įvykdymu. Pardavimo išlaidos iki turto įsigijimo datos neturėtų būti

priskiriamos įvykdymo išlaidoms.

84

Tu

rto

sta

nd

art

ai –

220

-as

is T

VS

„N

efi

nan

sin

iai

įsip

are

igo

jim

ai“

Turto standartai

1. Papildomo turto išlaidos turėtų būti įtrauktos į įvykdymo išlaidas, kai tokio turto reikės norint įvykdyti prievolę ir kai susijusios išlaidos nebus įtraukiamos į pelno (nuostolių) ataskaitą.

2. Tam tikrais atvejais, be tiesioginių ir netiesioginių išlaidų, gali reikėti įtraukti alternatyvias išlaidas. Pavyzdžiui, licencijuoto simbolinio intelektinio turto tiesioginės ir netiesioginės įvykdymo išlaidos gali būti nominalios. Tuo tarpu, jei prievolė sumažina galimybę užsidirbti iš bazinio turto (pvz., išimtinis licencijavimo susitarimas), tada vertintojas turėtų apsvarstyti kaip dalyviai atsiskaitys už galimas alternatyvias išlaidas, susijusias su nefinansiniu įsipareigojimu.

b) tinkamo įvykdymo antkainio nustatymas. Daugeliu atvejų gali būti tikslinga įtraukti numatomą tam tikrų išlaidų pelno maržą, kuri gali būti išreikšta kaip tikslinis pelnas arba vienkartinė išmoka arba procentinė išlaidų ar vertės grąža. Pradinis atskaitos taškas gali būti įmonės, turinčios vertinamą nefinansinį įsipareigojimą, veiklos pelno taikymas atliekant skaičiavimus. Tačiau taikant šią metodiką daroma prielaida, kad pelno marža bus proporcinga patirtoms išlaidoms. Daugeliu atvejų yra pagrindas manyti, kad pelno maržos nėra proporcingos išlaidoms. Tokiais atvejais prisiimta rizika, pridėtinė vertė arba nematerialusis turtas, prisidedantys prie įvykdymo, nėra tokie patys kaip tie, kurie prisidėjo iki nustatymo datos. Kai išlaidos apskaičiuojamos pagal faktines, nustatytas ar apskaičiuotas trečiųjų šalių tiekėjų ar rangovų kainas, į šias išlaidas jau bus įtrauktas norimas trečiosios šalies pelnas,

c) įvykdymo laiko nustatymas ir diskontavimas į dabartinę vertę. Diskonto norma turėtų rodyti pinigų vertę laiko atžvilgiu ir neįvykdymo riziką. Paprastai geriau atspindėti numatomų įvykdymo išlaidų ir įvykdymo maržos pokyčių neapibrėžtumo poveikį pinigų srautams, o ne diskonto normai.

d) kai įvykdymo išlaidos nustatomos pagal pajamų procentą, vertintojai turėtų apsvarstyti, ar įvykdymo išlaidos netiesiogiai

apima diskontavimo poveikį. Pavyzdžiui, už išankstinį mokėjimą už paslaugas gali būti taikoma nuolaida, nes už tą pačią paslaugą būtų galima mokėti mažiau, palyginti su mokėjimu per visą sutarties galiojimo laiką. Dėl to išvestinėse išlaidose taip pat gali būti numatyta numanoma nuolaida, o tolesnio diskontavimo gali nereikėti.


70.1. Išlaidų požiūris nefinansiniams įsipareigojimams taikomas retai, nes dalyviai paprastai tikisi grąžos už įvykdymo pastangas.

70.2. Vertintojai privalo laikytis 105-ojo TVS „Vertinimo požiūriai ir metodai“ 60.2 ir 60.3 paragrafų apsispręsdami, ar nefinansiniams įsipareigojimams vertinti taikyti išlaidų požiūrį.

85

Tu

rto s

tan

da

rtai –

220

-as

is T

VS

„N

efin

an

sin

iai įs

ipa

reig

ojim

ai“


80. Specialūs klausimai, susiję su nefinansiniais įsipareigojimais

80.1. Tolesniuose skyriuose pateiktas neišsamus temų, susijusių su nefinansinių įsipareigojimų vertinimu, sąrašas:

a) nefinansinių įsipareigojimų diskonto norma (90 skirsnis);

b) pinigų srautų ir rizikos maržos nustatymas (100 skirsnis);

c) perdavimo apribojimai (110 skirsnis);

d) mokesčiai (120 skirsnis).

90. Nefinansinių įsipareigojimų diskonto norma

90.1. Esminis pajamų požiūrio taikymo pagrindas yra tas, kad investuotojai tikisi gauti grąžos iš savo investicijų ir kad tokia grąža turėtų atspindėti jų suvokiamą rizikos lygį investuojant.

90.2. Į diskonto normą turėtų būti įtraukta pinigų vertė laiko atžvilgiu ir neįvykdymo rizika. Neįvykdymo rizika paprastai yra sandorio šalies rizika (t.y. verslo subjekto, privalančio įvykdyti įsipareigojimą, kredito rizika) (žr. šio standarto 60.5 (c) paragrafą).

90.3. Pagal kitų nei TVST, institucijų (organizacijų) nustatytus vertės pagrindus gali būti reikalaujama, kad diskonto norma konkrečiai atspindėtų specifinę įsipareigojimo riziką. Vertintojas privalo suprasti ir vadovautis vertės nustatymo dieną galiojančiais reglamentais, teismų praktika ir kitomis aiškinamosiomis gairėmis, susijusiomis su tais vertės pagrindais (žr. 200-asis TVS „Verslas ir verslo interesai“, 30.2 paragrafas).

90.4. Vertintojai, pasirinkdami tinkamus pradinius duomenis pinigų vertei laiko atžvilgiu ir neįvykdymo rizikai, turėtų atsižvelgti į vertinamo nefinansinio įsipareigojimo galiojimo terminą.

90.5. Tam tikromis aplinkybėmis dėl neįvykdymo rizikos vertintojas gali aiškiai pakoreguoti pinigų srautus.

90.6. Tai, ką dalyviai turėtų sumokėti, kad pasiskolintų lėšų, reikalingų prievolei įvykdyti, gali suteikti pradinių įžvalgų, padedančių įvertinti įsipareigojimų

neįvykdymo riziką.

90.7. Dėl ilgalaikių tam tikrų nefinansinių įsipareigojimų pobūdžio vertintojas privalo atkreipti dėmesį, ar numatomuose pinigų srautuose buvo atsižvelgta į infliaciją ir privalo užtikrinti, kad diskonto normos ir pinigų srautų įverčiai

būtų parengti taikant tinkamą pagrindą.

100. Pinigų srautų ir rizikos maržų įvertinimas

100.1. 105-ojo TVS „Vertinimo požiūriai ir metodai“ principai gali būti netaikomi nefinansiniams įsipareigojimams ir nefinansinių įsipareigojimų elementams vertinti (žr. 105-asis TAS „Vertinimo požiūriai ir metodai, 50.12–50.19 paragrafai). Vertindami nefinansinius įsipareigojimus vertintojai privalo taikyti šio standarto 90 ir 100 skirsniuose nurodytus principus.

100.2. Sudarant nefinansinių įsipareigojimų tikėtinų pinigų srautų tikėtiną svertinę prognozę, ši prognozė dažnai apima detalų būsimų pinigų srautų daugybinių scenarijų modeliavimą. Šis metodas dažnai vadinamas scenarijais pagrįstu metodu (SPM). SPM taip pat apima tam tikras modeliavimo technikas, tokią kaip Monte Karlo modeliavimas. SPM dažniausiai taikomas, kai būsimi mokėjimai sutartyje nenustatyti ir

86

Tu

rto

sta

nd

art

ai –

220

-as

is T

VS

„N

efi

nan

sin

iai

įsip

are

igo

jim

ai“

Turto standartai

įvairuoja priklausomai nuo būsimų įvykių. Kai nefinansinio įsipareigojimo pinigų srautai yra sisteminės rizikos veiksnių funkcija, vertintojas turėtų apsvarstyti SPM tinkamumą, nes gali tekti naudoti kitus metodus, tokius kaip

opcionų įkainojimo metodas (OĮM).

100.3. Nustatant pinigų srautus reikia atsižvelgti ir į plėtrą bei taikyti kiek įmanoma aiškesnes prielaidas. Neišsamų tokių prielaidų sąrašą gali sudaryti:

a) išlaidos, kurias trečioji šalis patirtų atlikdama užduotis būtinas įvykdyti prievolę,

b) kitos sumos, kurias trečioji šalis prisimtų nustatydama perdavimo kainą, įskaitant, pavyzdžiui, infliaciją, pridėtines išlaidas, mokesčius už įrenginius, pelno maržą ir technologijos pažangą,

c) trečiosios šalies išlaidų sumų ar šių išlaidų kitimų laiko atžvilgiu mastas priklausys nuo skirtingų ateities scenarijų ir santykinės tų scenarijų tikimybės,

d) kaina, kurios trečioji šalis reikalautų ir galėtų tikėtis gauti už prievolei būdingų neapibrėžtumų ir nenumatytų aplinkybių prisiėmimą.

100.4. Nors tikėtini pinigų srautai (t. y. galimų būsimų pinigų srautų tikimybinis svertinis vidurkis) apima kintančius numatomus turto pinigų srautų rezultatus, jie neapima kompensacijos, kurios dalyviai reikalauja dėl pinigų srautų neapibrėžtumo. Nefinansinių įsipareigojimų prognozuojama rizika gali apimti neapibrėžtumą, kaip, pavyzdžiui, numatomų įvykdymo išlaidų ir

įvykdymo maržos pokyčiai. Kompensacija už tokios rizikos prisiėmimą turėtų būti įtraukta į laukiamą išmoką taikant atitinkamą pinigų srautų rizikos maržą arba diskonto normą.

100.5. Atsižvelgiant į atvirkštinį diskonto normos ir vertės santykį diskonto norma turėtų būti sumažinta, kad atspindėtų prognozuojamos rizikos poveikį (t. y. kompensaciją už prisiimamą riziką dėl pinigų srautų sumos ir jų laikotarpio neapibrėžtumo).

100.6. Nors prognozuojamą riziką galima apskaičiuoti sumažinant diskonto normą, tačiau atsižvelgiant į jos ribotą praktinį taikymą vertintojas privalo paaiškinti, kodėl geriau mažinti diskonto normą, nei prognozuojamą riziką įtraukti į rizikos maržą arba konkrečiai nurodyti reglamentus, teismų praktiką ar kitas aiškinamąsias rekomendacijas, reikalaujančias nefinansinių įsipareigojimų numatomą riziką apskaityti taikant diskonto normą, o ne rizikos maržą (žr. 200-ąjį TVS „Verslas ir verslo interesai“, 30.2 paragrafą).

100.7. Nustatymas rizikos maržą vertintojas privalo:

a) dokumentais pagrįsti metodą, taikomą rizikos maržai nustatyti, įskaitant jo taikymo paaiškinimą,

b) pateikti rizikos maržos nustatymo įrodymus, įskaitant svarbių pradinių duomenų identifikavimą ir jų kilmę ar šaltinį.

87

Tu

rto s

tan

da

rtai –

220

-as

is T

VS

„N

efin

an

sin

iai įs

ipa

reig

ojim

ai“

Tarptaurtiniai vertinimo standartai

100.8. Norėdamas nustatyti pinigų srautų rizikos maržą vertintojas privalo atsižvelgti į:

a) turto gyvavimo amžių ir (arba) galiojimo laiką bei pradinių duomenų

nuoseklumą,

b) turto geografinę vietą ir (arba) rinkų vietą, kuriose bus prekiaujama,

c) prognozuojamų pinigų srautų valiutą,

d) prognozėje nurodytų pinigų srautų tipą, pavyzdžiui, pinigų srautų prognozė gali atspindėti tikėtinus pinigų srautus (t. y. tikimybinius svertinius pinigų srautus), labiausiai tikėtinus pinigų srautus, pinigų srautus pagal sutartis ir kt.

100.9. Nustatydamas pinigų srautų rizikos maržą vertintojas turėtų atsižvelgti į:

a) tai, kad kuo yra mažesnis tikrumas dėl numatomų įvykdymo išlaidų ir įvykdymo maržos, tuo rizikos marža turėtų būti didesnė,

b) atsižvelgiant į apibrėžtą daugumos nefinansinių įsipareigojimų terminą, kaip priešingą neapibrėžtam daugumos verslo ar turto terminui, tiek, kiek atsirandanti patirtis sumažina neapibrėžtumą, rizikos marža turėtų mažėti ir jei atvirkščiai – didėti,

c) tikėtiną rezultatų pasiskirstymą ir galimybę, kad tam tikri nefinansiniai įsipareigojimai gali turėti aukštą „uodegos riziką” (angl. „tail risk“) ar griežtas sąlygas. Nefinansiniams įsipareigojimams, turintiems plačius paskirstymus ir sąlygų griežtumą, rizikos marža turėtų būti didesnė,

d) atitinkamo nefinansinio įsipareigojimo ir (arba) teisių į susijusį turtą pirmumą likvidavimo atveju ir jų eiliškumą pagal „likvidavimo krioklio“ modelį (angl. „liquidation waterfall“).

100.10. Pinigų srautų rizikos marža turėtų būti kompensacija, kurios dydis būtų skirtumas tarp to, ko reikalautų šalis, neutrali dėl įsipareigojimo, kurio įvykdymo rezultatai būtų neapibrėžti, ir įsipareigojimo, kuris kurtų fiksuotas pinigų sumas.

100.11.Vertintojui nereikia atlikti išsamių kiekybinių skaičiavimų, tačiau jis turėtų pasinaudoti visa pagrįstai prieinama informacija.

110. Perdavimo apribojimai

110.1. Nefinansinių įsipareigojimų perdavimo galimybės dažnai yra ribotos. Apribojimai gali būti sutartiniai pagal pobūdį arba dėl vertinamų nefinansinių įsipareigojimų nelikvidžios rinkos.

110.2. Pasikliaudamas rinkos duomenimis vertintojas turėtų apsvarstyti verslo subjekto gebėjimą perduoti tokius nefinansinius įsipareigojimus ir apribojimus atspindinčių korekcijų taikymą. Vertintojui gali tekti išsiaiškinti,

ar įsipareigojimų perdavimo apribojimai yra nefinansinių įsipareigojimų charakteristikos, ar įmonėms taikomi apribojimai. Konkretus vertės pagrindas galėtų lemti, kuris iš apribojimų būtų nagrinėjamas (žr. 220-ąjį TVS „Nefinansiniai įsipareigojimai“, 50.9 paragrafą).

110.3. Remdamasis pajamų požiūriu, pagal kurį nefinansinio įsipareigojimo vertė apskaičiuojama pagal įvykdymo būdą, vertintojas turėtų nuspręsti, ar investuotojas reikalautų papildomos rizikos maržos dėl nefinansinio įsipareigojimo perdavimo apribojimų.

88

Tu

rto

sta

nd

art

ai –

220

-as

is T

VS

„N

efi

nan

sin

iai

įsip

are

igo

jim

ai“

Turto standartai

120. Mokesčiai

120.1. Nefinansiniams įsipareigojimams vertinti vertintojai turėtų taikyti tiek pinigų srautus, tiek diskonto normą prieš apmokestinimą.

120.2. Tam tikromis aplinkybėmis gali būti tikslinga atlikti analizę atsižvelgiant į pinigų srautus ir diskonto normą po mokesčių. Tokiais atvejais vertintojas privalo paaiškinti pradinių duomenų po pelno mokesčių naudojimą arba konkrečiai nurodyti reglamentus, teismų praktiką ar rekomendacijas, pagal kurias nurodoma naudoti pradinius duomenis po mokesčių (žr. 200-ojo TVS „Verslas ir verslo interesai“ 30.2 paragrafą).

120.3. Jei naudojami pradiniai duomenys po mokesčių, gali būti tikslinga atsižvelgti į mokesčių naudą, kurią sukuria prognozuojamas pinigų srautas, susijęs su nefinansiniu įsipareigojimu.

89

Tu

rto s

tan

da

rtai –

220

-as

is T

VS

„N

efin

an

sin

iai įs

ipa

reig

ojim

ai“


300-asis TVS „Mašinos ir įrenginiai“

Turinys

Apžvalga

Skirsniai

10 Įvadas 20






Specialūs klausimai, susiję su mašinomis ir įrenginiais 80

Finansiniai susitarimai 90

10. Apžvalga

10.1. Atliekant mašinų ir įrenginių vertinimą taikomi bendrųjų standartų principai.

Šis standartas apima tik modifikacijas, papildomus principus arba

konkrečius pavyzdžius, kaip taikomi bendrieji standartai vertinimams,

kuriems galioja šis standartas.

20. Įvadas

20.1. Mašinos ir įrenginiai (jie kartais gali būti priskiriami kilnojamam turtui) yra

materialusis turtas, kurį paprastai valdo verslo subjektas ir kurį tikisi tam

tikrą laiką naudoti prekėms gaminti ir tiekti ar paslaugoms teikti, išnuomoti

kitiems arba naudoti administraciniais tikslais.

20.2. Teisės naudoti mašinas ir įrenginius nuomai vertinimas būtų atliekamas

pagal šio standarto rekomendacijas. Taip pat būtina pažymėti, kad teisės

naudoti turtą laikotarpis gali būti trumpesnis nei vertinamų mašinų ir

įrenginių pagrindinių elementų tarnavimo amžius (nors ir atsižvelgiant į

laiku atliekamą ir prognozuojamą techninę priežiūrą) ir esant tokioms

aplinkybėms turi būti nurodytas tarnavimo amžius.

20.3. Turtas, kurio geriausias naudojimas yra kaip turto grupės dalies esantis

naudojimas (angl. „in use“), turi būti vertinamas darant nuoseklias

prielaidas. Išskyrus atvejus, kai posistemei priklausantis turtas pagrįstai

gali būti atskirtas ir gali tapti nepriklausomas nuo jo pagrindinės sistemos,

tada posistemė gali būti vertinama atskirai, laikantis nuoseklių prielaidų tik

posistemės apimčiai. Tai taip pat galėtų būti daroma antrinėms ir

tolesnėms posistemėms.

20.4. Nematerialusis turtas nepriskiramas mašinoms ir įrenginiams, tačiau jis gali

turėti įtakos mašinų ir įrenginių turto vertei. Pavyzdžiui, gaminių pavyzdžių

ir modelių vertė dažnai neatsiejama nuo intelektinės nuosavybės teisių.

Įrenginio darbą užtikrinanti programinė įranga, techniniai duomenys,

gamybinė informacija ir patentai gali būti laikomi kitais nematerialiojo turto

pavyzdžiais, galinčiais turėti įtakos mašinų ir įrenginių turto vertei, jei jie

90

Tu

rto

sta

nd

art

ai –

300

-as

is T

VS

„M

aš

ino

s i

r įr

en

gin

iai“

Turto standartai

yra vertinami. Tokiais atvejais pasirenkama, ar vertinti nematerialųjį turtą ir

ar atsižvelgti į šio turto įtaką vertinamų mašinų ir įrenginių turto vertei. Kai

vertinamas objektas turi ir nematerialiojo turto elementų, vertintojas turėtų

laikytis ir 210-ojo TVS „Nematerialusis turtas“.

20.5. Atliekant mašinų ir įrenginių vertinimą, paprastai reikia atsižvelgti į įvairius

veiksnius, susijusius su pačiu turtu, jo aplinka ir fizinėmis, funkcinėmis bei

ekonominėmis galimybėmis. Dėl to visi mašinų ir įrenginių vertintojai

paprastai turėtų apžiūrėti vertinamą turtą, kad nustatytų jo būklę, taip pat

nustatyti, ar pateikta informacija yra panaudotina ir susijusi su vertinamu

turtu. Veiksnių, į kuriuos gali tekti atsižvelgti, pavyzdžiai yra šie:

(a) su turtu susiję veiksniai:

1. turto techninė specifikacija,

2. likęs naudingas, ekonomininis ar efektyvus amžius atsižvelgiant

į laiku atliekamą ir prognozuojamą techninę priežiūrą,

3. turto būklė, įskaitant techninę priežiūrą praeityje,

4. bet koks funkcinis, fizinis ir technologinis nuvertėjimas,

5. jei vertinamas turtas bus naudojamas kitoje vietoje – jo

išmontavimo ir išgabenimo išlaidos, taip pat turto perkėlimo į

naudojimo vietą išlaidos (pvz., turto sumontavimas, prijungimas

ir pakartotinis suderinimas, kad jis galėtų optimaliai veikti),

6. nuomos tikslais naudojamos mašinos ir įrenginiai, nuomos

sutarties atnaujinimo galimybės ir kitos galimybės pasibaigus

nuomai,

7. bet koks galimas su vertinamu turtu susieto ar papildančio turto

praradimas (pvz., dėl pastato, kuriame yra mašina, nuomos

trukmės gali sutrumpėti mašinos naudojimo laikas),

8. papildomos išlaidos, susijusios su papildoma įranga,

transportavimu, montavimu, paleidimu veikti ir kt.,

9. tais atvejais, kai neįmanoma gauti mašinų ir įrenginių

retrospektyvinių išlaidų, kurios gali būti laikomos išlaidomis

gamyklos statybos metu, vertintojas gali remtis inžinerijos,

viešųjų pirkimų ir statybos projektų (angl. „Engineering,

Procurement, Construction“; EPC) sutartimis.

(b) su aplinka susiję veiksniai:

1. vietovėje esantys žaliavų šaltiniai ir produkcijos rinka. Vietovės

tinkamumas taip pat gali būti ribotas, jei žaliavų šaltiniai yra

riboti arba produkcijos paklausa yra trumpalaikė,

2. su aplinkos apsauga susiję ar kiti teisės aktai, kurie arba riboja

naudojimo galimybes, arba dėl jų būtina papildoma veikla, arba

patiriamos išmontavimo išlaidos,

3. radioaktyviosios medžiagos, kurių gali būti kai kuriose mašinose

ir įrenginiuose, turi didelį poveikį išlaidoms ir aplinkai, jei jos

nėra tinkamai sutvarkomos,

91

Tu

rto s

tan

da

rtai –

300

-as

is T

VS

„M

aš

ino

s ir įre

ng

inia

i“


4. toksiškos atliekos, kurios gali būti kietos, skystos ar dujinės

būsenos cheminės medžiagos. Jos turi būti saugomos ar

tvarkomos pagal reikalavimus, nes tai svarbu visai pramonės

gamybai,

5. kai kuriose šalyse leidimas naudoti tam tikras mašinas gali būti

ribojamas.

(c) su ekonomika susiję veiksniai:

1. faktinis ar galimas turto pelningumas, kuris nustatomas

palyginus eksploatacines sąnaudas su pajamomis arba

galimomis pajamomis (žr. 200-ąjį TVS „Verslas ir verslo

interesai“),

2. gamyklos gaminamos produkcijos paklausa įvertinus tiek

makroekonominius, tiek mikroekonominius veiksnius, kurie

galėtų turėti įtakos paklausai,

3. galimybės turtą naudoti efektyviau, nei jis naudojamas dabar

(t. y. geriausias naudojimas).

20.6. Atliekant mašinų ir įrenginių vertinimą turėtų būti parodyta visų nuvertėjimo

formų įtaką vertei.

20.7. Kad būtų laikomasi reikalavimo identifikuoti vertinamą turtą ar

įsipareigojimą pagal 101-ojo TVS „Darbo apimtis“, 20.3 (d) paragrafo dalį,

kiek tai turi įtakos vertei, turi būti atsižvelgiama į tai, kokiu mastu turtas

susietas arba sujungtas su kitu turtu. Pavyzdžiui:

a) turtas gali būti nuolatinai susietas su žemės sklypu ir negali būti atskirtas ir perkeltas nesugadinus paties turto arba aplinkinių statinių ar pastatų,

b) atskiras įrenginys gali būti integruotos gamybos linijos dalis, nors jo funkcionalumas priklauso nuo kito turto,

c) turtas gali būti laikomas nekilnojamojo turto elementu (pvz.,

šildymo, vėdinimo ir oro kondicionavimo sistema (ŠVOKS).

Tokiais atvejais būtina aiškiai nurodyti, kas yra vertinama ir kas ne. Taip pat

turi būti nurodytos bet kokios specialiosios prielaidos dėl turto su bet kokiu

papildančiu (angl. „complementary“) turtu (taip pat žiūrėti 20.8 paragrafą).

20.8. Su pastato aprūpinimu ir komunalinių paslaugų teikimu susijusios mašinos

ir įrenginiai dažniausiai yra integruoti į patį pastatą. Šie elementai

paprastai yra nekilnojamojo turto dalis. Tai gali būti mašinos ir įrenginiai,

kurių pagrindinė funkcija yra tiekti pastatui elektros energiją, dujas, šildyti,

aušinti ar vėdinti jį, liftai. Jeigu pagal vertinimo tikslą tokie įrenginiai turi

būti vertinami atskirai, darbo apimties apraše turi būti nurodyta, kad jų

vertė dažniausiai yra laikoma nekilnojamojo turto vertės dalimi ir kad jie

negalėtų būti atskirai parduodami. Kai imamasi skirtingų vertinimo

užduočių vertinti nekilnojamąjį turtą bei toje pačioje vietoje esančias

mašinas ir įrenginius reikia užtikrinti, kad neliktų neįvertintų turto dalių arba

nebūtų atlikta dvigubų skaičiavimų.

92

Tu

rto

sta

nd

art

ai –

300

-as

is T

VS

„M

aš

ino

s i

r įr

en

gin

iai“

Turto standartai

20.9. Dėl didelės mašinų ir įrenginių įvairovės ir galimybės juos perkelti paprastai

tenka daryti papildomų prielaidų, apibūdinančių situaciją ir aplinkybes,

kuriomis turtas vertinamas. Pagal 101-ojo TVS „Darbo apimtis“ 20.3 (k)

paragrafo reikalavimą tokios prielaidos turi būti nurodytos darbo apimties

apraše. Skirtingomis aplinkybėmis tinkamų prielaidų pavyzdžiai:

(a) kad mašinos ir įrenginiai vertinami kaip visuma esamoje vietoje ir kaip

veikiančio verslo dalis,

(b) kad visos mašinos ir įrenginiai vertinami kaip visuma esamoje vietoje,

tačiau darant prielaidą, kad verslas dar nevykdo veiklos,

(c) kad mašinos ir įrenginiai vertinami kaip visuma esamoje vietoje,

tačiau darant prielaidą, kad verslo veikla nutrūkusi,

(d) kad mašinos ir įrenginiai yra vertinami kaip visuma, bet daroma

priverstinio pardavimo prielaida (žr. 104-ąjį TVS „Vertės pagrindai“),

(e) kad mašinos ir įrenginiai vertinami kaip atskiri vienetai, kuriuos

numatoma išgabenti iš jų dabartinės vietos.

20.10. Kai kuriais atvejais gali būti tikslinga nurodyti daugiau nei vieną prielaidą,

pvz., siekiant parodyti verslo uždarymo arba veiklos sustabdymo poveikį

mašinų ir įrenginių vertei.

20.11. Be minimalių 103-ojo TVS „Ataskaita“ nustatytų reikalavimų, mašinų ir

įrenginių vertinimo ataskaitoje turi būti pateikiamos nuorodos į dalykus,

kurie yra nagrinėjami pagal darbo apimtį. Ataskaitoje taip pat turi būti

pateikti paaiškinimai dėl bet kokio į vertinimą neįtraukto susijusio

materialiojo ir nematerialiojo turto (pvz., mašinų programinė įranga,

teisė į žemės sklypą, kuriame yra objektas), poveikio išvadoje

nurodomai vertei.

20.12. Mašinos ir įrenginiai vertinami įvairiais tikslais, tarp jų ir finansinės

atskaitomybės, nuomos, įkeitimo, eksploatacijos nutraukimo,

apmokestinimo, teisminių ginčų ir bankroto.


30.1. Pagal 104-ąjį TVS „Vertės pagrindai“ vertintojas, vertindamas mašinas ir

įrenginius, turi pasirinkti atitinkamą (-us) vertės pagrindą (-us).

30.2. Atliekant mašinų ir įrenginių vertinimą ypač svarbu taikyti tinkamą (-us)

vertės pagrindą (-us) ir daryti tinkamas vertės prielaidas (žr. 104-ąjį TVS

„Vertės pagrindai“, 140–170 skirsnius), nes nustatoma vertė gali skirtis

priklausomai nuo to, ar objektas yra vertinamas pagal esamo naudojimo,

tvarkingo likvidavimo ar priverstinio pardavimo prielaidą (žr. 104-ojo TVS

„Vertės pagrindai“ 80.1 paragrafą). Daugumos mašinų ir įrenginių vertė

yra itin jautri skirtingoms vertės prielaidoms.

30.3. Priverstinio pardavimo pavyzdys – kitiems savininkams priklausantis

turtas turi būti perkeltas iš dabartinės jo vietos per tokį trumpą laiką, per

kurį neįmanoma jį tinkamai parduoti, nes nutraukiama nuosavybės

nuomos sutartis. Atliekant vertinimą būtina visapusiškai atsižvelgti į tokių

aplinkybių poveikį vertei. Patariant už kokią vertę galima realizuoti turtą,

reikės atsižvelgti į įvairias pardavimo dabartinėje vietoje alternatyvas,

93

Tu

rto s

tan

da

rtai –

300

-as

is T

VS

„M

aš

ino

s ir įre

ng

inia

i“


pvz., ar apskritai tikslinga turtą perkelti į kitą vietą ir kiek tai kainuotų per

ribotą laiką, taip pat į bet kokį kitą perkėlimo poveikį, mažinantį vertę.


40.1. Priklausomai nuo vertinamo mašinų ir įrenginių turto pobūdžio, turimų

duomenų ir informacijos apie šį turtą bei vertinimo aplinkybių gali būti

taikomi TVS apibūdinti trys pagrindiniai vertinimo požiūriai.


50.1. Vertinant vienarūšes mašinas ir įrenginius (motorines transporto

priemones, tam tikrų tipų biuro įrangą ar pramonėje naudojamas

mašinas) dažniausiai taikomas rinkos požiūris, nes gali būti

pakankamai duomenų apie neseniai sudarytus panašaus turto

sandorius. Tačiau daugelio tipų mašinos ir įrenginiai yra specializuoti

ir tokiu atveju tiesioginių tokių objektų pardavimų duomenų yra mažai

arba jų nėra (arba jie neprieinami). Tokiu atveju atliekant vertinimą

gali būti tikslinga pasirinkti pajamų požiūrį arba išlaidų požiūrį.


60.1. Pajamų požiūris atliekant mašinų ir įrenginių vertinimą gali būti

taikomas tada, kai gali būti nustatomi konkretaus turto ar

kompleksiškos turto grupės kuriami pinigų srautai, pvz., kai turto

grupė sudaro gamybos liniją, kuri gamina išbaigtą pardavimui skirtą

produktą. Tačiau tam tikra pinigų srautų dalis gali būti priskiriama

nematerialiajam turtui todėl juos gali būti sunku atskirti nuo mašinų ir

įrenginių kuriamos pinigų srautų dalies. Paprastai taikyti pajamų

požiūrį daugumai atskirų mašinų ir įrenginių vienetų nėra tikslinga;

tačiau jis gali būti taikomas turto ar turto grupės ekonominio

nuvertėjimo egzistavimui ir šio nuvertėjimo dydžiui nustatyti.

60.2. Taikant pajamų požiūrį ir įrenginiams vertinti, būtina atsižvelgti į

pinigų srautus, kurių tikimasi per visą turto gyvavimo laikotarpį, taip

pat į turto vertę pasibaigus jo gyvavimo amžiui. Privaloma užtikrinti,

kad vertinant mašinas ir įrenginius pajamų požiūriu nebūtų įtraukiami

vertės elementai, susiję su nematerialiuoju turtu, prestižu ir kitu

papildančiu turtu (žr. 210-ąjį TVS „Nematerialusis turtas“).


70.1. Mašinoms ir įrenginiams, ypač specializuotam arba specialiosios

paskirties turtui vertinti dažniausiai taikomas išlaidų metodas.

Pirmiausia įvertinamos rinkos dalyvio išlaidos vertinamam turtui

pakeisti atsižvelgiant į mažiausias arba sukūrimo, arba pakeitimo

išlaidas. Pakeitimo išlaidos yra išlaidos tokio pat naudingumo turtui

įsigyti, tai gali būti modernus panašus turtas (pakaitalas), užtikrinantis

tą patį funkcionalumą, tuo tarpu atkūrimo išlaidos yra tikslios

vertinamo turto kopijos atkūrimas. Apskaičiavus pakeitimo išlaidas

vertė turėtų būti koreguojama taip, kad rodytų fizinio, funkcinio,

technologinio ir ekonominio nuvertėjimo poveikį vertei. Visais atvejais

bet kokių pakeitimo išlaidų koregavimai turėtų būti atliekami taip, kad

94

Tu

rto

sta

nd

art

ai –

300

-as

is T

VS

„M

aš

ino

s i

r įr

en

gin

iai“

Turto standartai

pagal galingumą bei naudingumą išlaidos būtų gautos tokios pačios, kaip

ir modernaus turto ekvivalento.

70.2. Tam tikromis aplinkybėmis verslo subjekto faktinės išlaidos, patirtos

įsigyjant ar kuriant turtą, gali būti tinkamos naudoti kaip turto pakeitimo

išlaidas. Tačiau prieš naudodamasis tokia informacija apie

retrospektyvines išlaidas vertintojas turėtų atsižvelgti į:

(a) retrospektyvinių išlaidų laiką: įmonės faktinės išlaidos gali būti

neaktualios arba gali prireikti jas pakoreguoti pagal infliacijos

(indeksavimo) normas iki vertės nustatymo dienos, jei aptariamos

išlaidos buvo patirtos iki rinkos kainų pokyčių, infliacijos arba

defliacijos ar kitų veiksnių pasireiškimo,

(b) vertės pagrindą: taikant tam tikrų rinkos dalyvių patiriamas

savikainas ir gaunamas pelno maržas, reikia imtis atsargumo

priemonių, kadangi šie duomenys gali neatspindėti to, ką įprasti

rinkos dalyviai galėjo sumokėti. Vertintojas taip pat privalo

apsvarstyti galimybę, kad dėl anksčiau taikytų apskaitos metodų

sudarytiems sandoriams arba panaudoto mašinų ir įrenginių turto

pirkimams verslo subjekto patirtų išlaidų pobūdis gali būti ne

retrospektyvinis. Bet kokiu atveju retrospektyvinės išlaidos turi būti

nustatomos taikant atitinkamus indeksus,

(c) įtrauktas specifines išlaidas: vertintojas privalo atsižvelgti į visas

reikšmingas išlaidas, kurios buvo įtrauktos, ir ar šios išlaidos

prisideda prie turto vertės ir ar taikant kai kuriuos vertės pagrindus

taip pat gali būti tinkama atsižvelgti į tam tikrą pelno maržą

patirtoms išlaidoms,

(d) su rinka nesusijusius elementus: bet kokios išlaidos, nuolaidų ar

permokų grąžinimas, kurių nepatirtų įprasti rinkos dalyviai arba

kurios jiems nebūtų būdingos, neturėtų būti įtraukiamos.

70.3. Nustačius pakeitimo išlaidas iš jų reikia atimti fizinį, funkcinį, technologinį ir

ekonominį nuvertėjimą (žr. 105-ojo TVS „Vertinimo požiūriai ir metodai“ 80

skirsnį).

Išlaidų ir pajėgumo metodas

70.4. Pagal išlaidų ir pajėgumo metodą (angl. „cost-to-capacity method“) faktinio ar

reikiamo pajėgumo turto pakeitimo išlaidos gali būti nustatomos pagal

panašaus turto, kurio pajėgumas yra kitoks, išlaidas.

70.5. Išlaidų ir pajėgumo metodas paprastai taikomas vienu iš dviejų būdų:

(a) apskaičiuoti tam tikro pajėgumo turto pakeitimo išlaidas, kai yra

žinomos kitokio pajėgumo turto pakeitimo išlaidos (pavyzdžiui,

kai dviejų vertinamų turtų pajėgumą galima pakeisti vienu turtu

(kurio pajėgumas atitinka vertinamų turtų bendrą pajėgumą ir

pakeičiančio turto išlaidos žinomos),

(b) žinant šiuolaikinio lygiaverčio turto, kurio pajėgumas atitinka

numatomą paklausą, apskaičiuoti vertinamo turto, kurio

pajėgumas perteklinis, pakeitimo išlaidas (kaip priemonė matuoti

neigiamą korekciją dėl per mažo vertinamo turto pajėgumo

išnaudojimo taip nustatant dalį ekonominio nuvertėjimo).

95

Tu

rto s

tan

da

rtai –

300

-as

is T

VS

„M

aš

ino

s ir įre

ng

inia

i“


70.6. Šis metodas gali būti taikomas tik kaip pagalbinis tikrinimo metodas,

nebent toje pačioje geografinėje vietovėje veikia tikslus tos pačios

paskirties ir to paties pajėgumo panašus įrenginys.

70.7. Pažymėtina, kad išlaidų ir pajėgumo santykis dažnai nėra tiesinis, todėl

gali reikėti tam tikro koregavimo pagal eksponentinę funkciją.

80. Specialūs klausimai, susiję su mašinomis ir įrenginiais

80.1. Skirsnyje „Finansavimo sąlygos“ aptarti kai kurie dalykai, susiję su

mašinų ir įrenginių vertinimu.

90. Finansavimo sąlygos

90.1. Paprastai turto vertė nepriklauso nuo jo finansavimo. Tačiau tam

tikromis aplinkybėmis atliekant atskirų mašinų ir įrenginių vertinimą gali

tekti atsižvelgti į jų finansavimo sąlygas ir šio finansavimo sąlygų

stabilumą.

90.2. Mašinų ir įrenginių vienetai gali būti naudojami pagal finansinės

nuomos ar finansavimo sutartis. Tokiu atveju turtas negali būti

parduotas kol su kreditoriumi ar nuomotoju nėra atsiskaityta pagal

finansavimo susitarimą. Toks mokėjimas gali būti didesnis arba

mažesnis nei neįkeisto daikto vertė tiek, kiek tai yra neįprasta arba per

didelė nagrinėjamoje ūkio šakoje. Priklausomai nuo vertinimo tikslo,

gali būti tikslinga identifikuoti bet kurį įkeistą turtą ir pateikti jo vertę

atskirai nuo neįkeisto turto vertės.

90.3. Mašinų ir įrenginių vienetai, kurie nuomojami pagal veiklos nuomos

sutartį, priklauso trečiosioms šalims, todėl atsižvelgiant į tam tikras

atitinkamos nuomos sutarties sąlygas nėra įtraukiami į nuomininko

turto vertinimą. Vis dėlto, į tokį turtą gali tekti atsižvelgti, nes jo

buvimas gali turėti įtakos kito kartu turimo ir naudojamo turto vertei.

Bet kuriuo atveju prieš atlikdamas vertinimą vertintojas turėtų (kartu su

užsakovu ir (arba) patarėjais) nustatyti, ar turtas naudojamas pagal

veiklos nuomos, finansinės nuomos ar paskolos sutartis arba kaip

užstatas užtikrinti skolinimą kitoms kreditavimo formomis. Padarius

išvadą šiuo klausimu ir atsižvelgus į platesnį vertinimo tikslą paskui

pasirenkamas atitinkamas vertės pagrindas ir metodika.

96

Tu

rto

sta

nd

art

ai –

300

-as

is T

VS

„M

aš

ino

s i

r įr

en

gin

iai“

Turto standartai

400-asis TVS „Teisės į nekilnojamąjį turtą“

Turinys

Apžvalga

Skirsniai

10

Įžanga 20






Specialūs klausimai, susiję su teisėmis į nekilnojamąjį turtą

80

Teisių hierarchija 90

Nuoma 100

10. Apžvalga

10.1. Atliekant teisių į nekilnojamąjį turtą vertinimą taikomi bendraisiais standartais

nustatyti principai. Šiame standarte pateikta papildomų teisių į nekilnojamąjį

turtą vertinimo reikalavimų.

20. Įžanga

20.1. Teises į nekilnojamąjį turtą paprastai apibrėžia valstybė arba atskirų

jurisdikcijų teisė ir juos dažnai reglamentuoja nacionaliniai ar vietos

įstatymai. Prieš atlikdamas teisių į nekilnojamąjį turtą vertinimą vertintojas

privalo suprasti atitinkamą teisinę sistemą, kuri turi įtakos vertinamai teisei.

20.2. Teisės į nekilnojamąjį turtą yra žemės ir pastatų nuosavybės, valdymo,

naudojimosi ar naudojimo teisė. Yra trys pagrindiniai teisių tipai:

(a) aukščiausioji teisė į konkretų žemės sklypą. Tokios teisės savininkas

turi absoliučias ir neribotos trukmės nuosavybės ir kontrolės teises į

žemę ir į bet kokį joje stovintį pastatą, paisyti jis turi tik į antraeilių teisių

ir įstatymais nustatytų apribojimų,

(b) antraeilė teisė, kuri suteikia jos turėtojui išimtinių valdymo ir kontrolės

teisių į konkretų žemės sklypą arba pastatus nustatytam laikui (pvz.,

pagal nuomos sutartį),

(c) teisė naudoti žemę ar pastatus, be išimtinės teisės į jų valdymą ar

kontrolę (pvz., teisė eiti per žemės sklypą arba jį naudoti tik tam tikrai

veiklai).

20.3. Nematerialusis turtas nepriklauso nekilnojamam turtui. Vis dėlto,

nematerialusis turtas gali būti susijęs su nekilnojamojo turto verte ir gali

turėti jai esminės įtakos. Todėl labai svarbu, kad darbo apimtyje būtų

97

Tu

rto s

tan

darta

i – T

VS

40

0. N

ekiln

oja

mo

jo tu

rto in

tere

sai

Tu

rto s

tan

da

rtai –

400

-as

is T

VS

„T

eis

ės

į ne

kiln

oja

mą

jį turtą

“


aiškiai nurodyta, ką reikia įtraukti arba ko nereikia įtraukti į vertinimo

užduotį. Pavyzdžiui, viešbučio vertinimas gali būti neatskiriamai susijęs su

viešbučio prekės ženklu. Tokiais atvejais vertinimo proceso metu bus

nagrinėjamas nematerialiojo turto įtraukimas ir jo poveikis nekilnojamojo

turto bei mašinų ir įrenginių vertinimui. Kai yra nematerialiojo turto

elementų, vertintojas taip pat turėtų laikytis 210-ojo TVS „Nematerialusis

turtas“.

20.4. Nors skirtingose jurisdikcijose teisėms į nekilnojamąjį turtą apibūdinti

vartojamos skirtingos sąvokos ir terminai, daugumoje teisės sistemų

dažniausiai vartojamos sąvokos yra „neribota absoliučios nuosavybės teisė“,

„išimtinė ribotos trukmės teisė“ arba „neišimtinė teisė tam tikram tikslui“.

Kadangi žemė ir pastatai yra nekilnojami, sudarant sandorį perduodama

teisė, o ne fizinė žemė ar pastatai. Dėl to vertė yra susijusi su teisėmis, o ne

su fizine žeme ar pastatais.

20.5. Įgyvendinant 101-ojo TVS „Darbo apimtis“ 20.3 paragrafo (d) dalies

reikalavimą identifikuoti turtą, kuris vertinamas, į darbo apimtį būtina

įtraukti šiuos dalykus:

(a) vertinamų teisių į nekilnojamąjį turtą aprašymą,

(b) bet kokias aukštesniąsias ar žemesniąsias teises, kurios turi įtakos numatomoms vertinti teisėms.

20.6. Įgyvendinant 101-ojo TVS „Darbo apimtis“ 20.3 paragrafo (j) dalies ir

102-ojo TVS „Tyrimai ir atitiktis“ reikalavimus nurodyti tyrimo mastą ir

informacijos, kuria kliaujasi vertintojas, pobūdį ir šaltinius, būtina atsižvelgti į

šiuos dalykus:

(a) duomenis, patvirtinančius teises į nekilnojamąjį turtą ir į kitas svarbias

susijusias teises,

(b) atliekamos turto apžiūros apimtį,

(c) atsakomybę už informaciją apie žemės sklypo plotą ir pastato bei

(arba) patalpų plotus,

(d) atsakomybę už pastato charakteristikų ir būklės patvirtinimą,

(e) nekilnojamam turtui teikiamų paslaugų pobūdžio, charakteristikų

tyrimus ir atitikties mastą,

(f) turimą informaciją apie grunto ir pamatų būklę,

(g) atsakomybę už faktinių ar galimų aplinkos rizikos veiksnių

nustatymą,

(h) leidimus ar apribojimus naudoti turtą ar pastatus, taip pat

tikėtinus ar galimus leidimų ir apribojimų pakeitimus.

20.7. Tipiniai specialiųjų prielaidų, dėl kurių pagal 101-ojo TVS „Darbo apimtis“ 20.3

paragrafo (k) dalį gali tekti susitarti su užsakovu, pavyzdžiai:

(a) kad įvyko numatomas fizinis pokytis, pvz., projektuojamas pastatas

vertinamas taip, tarsi vertės nustatymo dieną jis būtų baigtas statyti,

98

Tu

rto

sta

nd

art

ai –

4

00

-as

is T

VS

„T

eis

ės

į n

ek

iln

oja

mą

jį t

urt

ą“

Turto standartai

(b) kad pasikeitė nuosavybės statusas, pvz., vertės nustatymo

dieną tuščias pastatas buvo išnuomotas arba nuomojamas

pastatas tapo laisvas,

(c) kad teisės į turtą vertinamos neatsižvelgiant į kitas galiojančias

teises,

(d) kad turtas nėra užterštas ir jis nekelia pavojaus aplinkai.

20.8. Teisių į nekilnojamąjį turtą vertinimas atliekamas įvairiais tikslais, tarp jų

užtikrinto skolinimo, pardavimo ir pirkimo, apmokestinimo, teisminių

ginčų, kompensacijų, bankroto ir finansinės atskaitomybės.


30.1. Vertintojas, vertindamas teises į nekilnojamąjį turtą, pagal 104-ąjį TVS

„Vertės pagrindai“ privalo pasirinkti tinkamą (-us) vertės pagrindą (-us).

30.2. Pagal daugumą vertės pagrindų vertintojas privalo atsižvelgti į geriausią

nekilnojamojo turto naudojimą, kuris gali skirtis nuo jo dabartinio naudojimo

(žr. 104-ojo TVS „Vertės pagrindai“ 30.3 paragrafą). Ši analizė yra ypač

svarbi nekilnojamojo turto objektams, kurių esamą naudojimą galima keisti

į kitą arba tiems, kurie turi plėtros galimybių.


40.1. Vertinant teises į nekilnojamąjį turtą gali būti taikomi visi trys vertinimo

požiūriai, aprašyti 105-ajame TVS „Vertinimo požiūriai ir metodai“.


privalo laikytis 105-ojo TVS „Vertinimo požiūriai ir metodai“, ypač 10.3 ir

10.4 paragrafų reikalavimų.


50.1. Nuosavybės teisės į nekilnojamąjį turtą nėra vienalytės (t. y. jos yra

skirtingo pobūdžio). Netgi jeigu žemė ir pastatai, su kuriais susijusios

vertinamos teisės, yra panašių fizinių charakteristikų kaip ir kiti objektai,

kuriais prekiaujama rinkoje, jie bus skirtingoje vietoje. Nepaisant tokio

skirtumo, vertinant teises į nekilnojamąjį turtą paprastai taikomas rinkos

požiūris.

50.2. Norėdami palyginti teisių į vertinimą objektą ir teisių į kitą nekilnojamąjį

turtą kainas, priklausomai nuo vertinamo turto rūšies vertintojai turėtų

pasirinkti plačiai pripažintus ir tinkamus lyginamuosius vienetus, kuriuos

taiko dalyviai. Dažniausiai naudojami palyginimo vienetai yra šie:

(a) kaina už pastato kvadratinį metrą (arba kvadratinę pėdą) arba už

žemės hektarą,

(b) kaina už kambarį,

(c) kaina už produkcijos vienetą, pvz., už žemės ūkio kultūrų derliaus toną ar kilogramą.

50.3. Palyginimo vienetas bus naudingas tik tuo atveju, jei jis tinkamai

parinktas ir taikomas analizuojant vertinamą turtą bei lyginamuosius

objektus. Jei tik įmanoma, turėtų būti atitinkamoje rinkoje dalyvių

dažniausiai naudojamas palyginimo vienetas.

99

Tu

rto s

tan

darta

i – 4

00

-as

is T

VS

„T

eis

ės

į ne

kiln

oja

mą

jį

turtą

“


50.4. Kiek vertinimo proceso metu galima pasikliauti bet kurių lyginamųjų

pavyzdžių kainų duomenimis, nustatoma lyginant įvairias vertinamo turto

savybes su savybėmos objekto, kurio sandorio duomenimis remiamasi.

Vertinant teises į nekilnojamąjį turtą pagal 105-ojo TVS „Vertinimo

požiūriai ir metodai“ 30.8 paragrafą reikėtų atsižvelgti į šiuos (ir ne tik į

juos) specifinius skirtumus:

(a) sandoriu perleisto panašaus turto teisių ir vertinamo turto teisių,

(b) vietovių, kuriose yra turtas,

(c) žemės kokybės arba pastatų amžiaus ir jų charakteristikų,

(d) kiekvieno turto leidžiamo naudojimo arba teritorijų planavimo sprendinių,

(e) aplinkybių, pagal kurias buvo nustatyta kaina ir reikiamas vertės

pagrindas,

(f) faktinės informacijos apie lyginamojo pavyzdžio kainos datą ir vertės nustatymo dieną,

(g) rinkos sąlygų sandorių sudarymo metu ir vertės nustatymo dieną.


60.1. Nustatant vertę pajamų požiūriu taikomi įvairūs metodai, visiems jiems

bendra tai, kad vertė yra grindžiama faktinėmis ar prognozuojamomis

pajamomis, kurias gauna ar galėtų gauti teisės savininkas. Investicinio

turto atveju tai gali būti pajamos iš nuomos (žr. 90.1–90.3 paragrafus);

savininko naudojamo pastato atveju tai gali būti numatomas nuomos

mokestis (arba sutaupytas nuomos mokestis) atsižvelgiant į tai, kiek

savininkas turėtų mokėti už lygiaverčių patalpų nuomą.

60.2. Tam tikro nekilnojamojo turto galimybė generuoti pajamas yra glaudžiai

susijusi su konkrečiu turto naudojimu arba konkrečia verslo ar prekybos

veikla (pavyzdžiui, viešbučiai, golfo aikštynai ir kt.). Jeigu pastatas tinka

tik tam tikros rūšies veiklai, pajamos dažnai yra susijusios su faktiniais ar

potencialiais pinigų srautais, kuriuos šio pastato savininkas gautų iš

tokios veiklos. Metodas, kuris taikomas siekiant parodyti nekilnojamojo

turto vertę pagal veiklos (prekybos) potencialą, dažnai vadinamas pelno

metodu.

60.3. Kai vertinant pajamų požiūriu taikomos pajamos, kurios rodo pinigų

srautus iš verslo ar prekybos veiklos (o ne pinigų srautus, susijusius su

nuoma, eksploatacijos ir kitomis nekilnojamojo turto išlaidomis),

vertintojas, jei reikia, taip pat turėtų laikytis ir 200-ojo TVS „Verslas ir

verslo interesai“ bei 210-ojo TVS „Nematerialusis turtas“.

60.4. Teisėms į nekilnojamąjį turtą vertinti gali būti taikomi įvairūs diskontuotų

pinigų srautų modeliai. Nors jie skiriasi įvairiais aspektais, tačiau visų šių

modelių esmė yra tai, kad konkretaus laikotarpio pabaigoje pinigų

srautas yra perskaičiuojamas į dabartinę vertę taikant diskonto normą.

Kapitalo (turto) vertę rodo atskirų laikotarpių dabartinių verčių suma.

Diskonto norma taikant diskontuotų pinigų srautų modelį yra grindžiama

pinigų verte laiko atžvilgiu ir su atitinkamais pajamų srautais susijusia

rizika bei nauda.

100

Tu

rto

sta

nd

art

ai –

4

00

-as

is T

VS

„T

eis

ės

į n

ek

iln

oja

mą

jį t

urt

ą“

Turto standartai

60.5. Daugiau informacijos apie diskonto normos nustatymą pateikiama 105-ojo

TVS „Vertinimo požiūriai ir metodai“ 50.29–50.31 paragrafuose. Vertinimo

tikslas turėtų lemti pelningumo arba diskonto normos dydį. Pavyzdžiui:

(a) jei vertinimo tikslas yra nustatyti vertę konkrečiam ar potencialiam

savininkui remiantis jų pačių investavimo kriterijais, gali būti

taikoma norma, rodanti jo siekiamą grąžos normą arba vidutinę

svertinę kapitalo kainą,

(b) jei vertinimo tikslas yra nustatyti rinkos vertę, diskonto norma gali

būti nustatyta pagal numanomą grąžą, susijusią su kaina, kurią

dalyviai moka rinkoje sudarydami teisių į nekilnojamąjį turtą

sandorius arba pagal normas arba grąžą, kurių siektų hipotetiniai

dalyviai. Kai diskonto norma grindžiama rinkos sandorių analize,

vertintojai taip pat turėtų laikytis 105-ojo TVS „Vertinimo požiūriai

ir metodai“ 30.7 ir 30.8 paragrafų nurodymų.

60.6. Tinkama diskonto norma taip pat gali būti nustatyta pagal tipinę nerizikingą

grąžą ir koreguojant ją atsižvelgiant į papildomą riziką ir galimybes,

būdingas konkrečiai teisei į nekilnojamąjį turtą.


70.1. Taikydami išlaidų požiūrį vertintojai privalo laikytis 105-ojo TVS „Vertinimo

požiūriai ir metodai“ 70.1 – 70.14 paragrafų nurodymų.

70.2. Šis požiūris dažniausiai taikomas atliekant teisių į nekilnojamąjį turtą

vertinimą naudojant pakeitimo išlaidų atėmus nuvertėjimą metodą.

70.3. Jis gali būti taikomas kaip pagrindinis požiūris, kai nėra galimybės gauti

duomenų apie panašaus turto sandorių kainas arba neįmanoma nustatyti

teisių į nekilnojamąjį turtą savininkui tenkančių faktinių ar hipotetinių

pajamų srautų.

70.4. Kartais, net jei yra duomenų apie panašaus turto rinkos sandorių kainas

arba duomenų apie identifikuojamus pajamų srautus, išlaidų požiūris gali

būti taikomas tik kaip nepagrindinis požiūris arba požiūris, kuriuo norima

įsitikinti kitu (-ais) požiūriu (-ais) nustatytos vertės teisingumu.

70.5. Pirmajame etape reikia apskaičiuoti turto pakeitimo išlaidas. Paprastai tai

yra nekilnojamojo turto pakeitimo moderniu ekvivalentu išlaidos vertės

nustatymo dieną. Išimtis taikoma, kai turto pakaitalas turi būti vertinamo

turto kopija, kad dalyviui būtų užtikrintas toks pat naudingumas; tokiu atveju

atkūrimo išlaidos yra tokio paties pastato atgaminimo arba atkūrimo, o ne

pakeitimo moderniu ekvivalentu išlaidos. Į pakeitimo išlaidas turi įeiti visos

reikiamos papildomos išlaidos, pavyzdžiui, žemės ir infrastruktūros vertė,

projektavimo, finansavimo išlaidos ir plėtotojo pelnas, kuriuos dalyvis patirtų

kurdamas lygiavertį turtą.

70.6. Modernaus ekvivalento išlaidos, jei reikalinga, turi būti tikslinamos esant

fiziniam, funkciniam, technologiniam ir ekonominiam nuvertėjimui (žr.

105-ojo TVS „Vertinimo požiūriai ir metodai“ 80 skirsnį). Tuo siekiama

įvertinti, kiek potencialiam pirkėjui vertinamas turtas galėtų būti ar būtų

mažiau vertingas nei modernus ekvivalentas. Nuvertėjimas nustatomas

pagal objekto turto fizinę būklę, funkcinį ir ekonominį naudingumą

palyginti su moderniu ekvivalentu.

101

Tu

rto s

tan

da

rtai –

400

-as

is T

VS

„T

eis

ės

į nek

ilno

jam

ąjį tu

rtą“


80. Specialūs klausimai, susiję su teisėmis į nekilnojamąjį turtą

80.1. Tolesniuose skirsniuose pateikiami dalykai, susiję su teisių į nekilnojamąjį

turtą vertinimu.

(a) Teisių hierarchija (90 skirsnis).

(b) Nuoma (100 skirsnis).

90. Teisių hierarchija

90.1. Skirtingos teisės į nekilnojamąjį turtą nėra tarpusavyje nesuderinamos.

Pavyzdžiui, aukščiausiosioji teisė gali priklausyti nuo vienos ar daugiau

antraeilių teisių. Absoliučios nuosavybės teisės savininkas gali suteikti

teisę nuomotis visas ar dalį jam priklausančių teisių, o jo tiesiogiai suteiktos

nuomos teisės yra pagrindinės nuomos teisės. Jei nedraudžia nuomos

sutartis, pagrindinės nuomos teisės turėtojas gali suteikti visas arba dalį

nuomos teisių trečiajai šaliai – tai vadinama subnuomos teise. Subnuomos

teisės trukmė visais atvejais bus trumpesnė arba sutaps su nuomos teisės,

iš kurios ji sukurta, trukme.

90.2. Nuosavybės teisės nekilnojamąjį turtą turi ypatumų, kurie nurodyti

pateiktuose pavyzdžiuose:

(a) Nors absoliuti teise suteikia visišką nuosavybės teisę neribotam

laikui, tačiau ji gali priklausyti nuo antraeilių teisių. Tokos antraeilės

teisės gali būti nuomos teisės, ankstesnio savininko ar įstatymų

nustatyti apribojimai.

(b) Nuomos teisės galioja nustatytą laiką, jam pasibaigus turtas yra

grąžinamas aukščiausiosios teisės, iš kurios kilo nuomos teisė,

turėtojui. Nuomos sutartimi dažniausiai nustatomi įpareigojimai

nuomininkui pvz., mokėti nuomos ir kitus mokesčius. Be to,

sutartyje gali būti numatyta tam tikrų sąlygų ar apribojimų,

pavyzdžiui, turto naudojimo būdas, bet kokių teisių perdavimo

trečiajai šaliai sąlygos.

(c) Naudojimo teisė gali būti neterminuota arba terminuota. Ši teisė

gali priklausyti nuo teisės turėtojo atliekamų mokėjimų ar sutartų

sąlygų laikymosi.

90.3. Vertinant teises į nekilnojamąjį turtą labai svarbu nustatyti jų turėtojui

tenkančių teisių įgijimo pobūdį ir visus dėl kitų teisių į tą turtą atsrandančius

apribojimus. Įvairių skirtingų tos pačios nuosavybės teisių verčių suma

dažnai gali skirtis nuo aukščiausiosios teisės, kuriai netaikomi jokie

apribojimai, vertės.

100. Nuoma

100.1. Nuomos rinkos vertė pagal 104-ąjį TVS „Vertės pagrindai“ yra vienas iš vertės pagrindų.

100.2. Vertindami aukščiausia (nuosavybės) teise priklausantį išnuomotą

nekilnojamąjį turtą vertintojai privalo atsižvelgti į nuomos kainą, numatytą

sutartyje, ir į nuomos rinkos kainą, jei šios kainos skiriasi.

102

Tu

rto

sta

nd

art

ai –

400

-as

is T

VS

„T

eis

ės

į n

ek

iln

oja

mą

jį t

urt

ą“

Turto standartai

100.3. Sutartyje nustatyta nuomos kaina yra nuomos mokestis, mokamas pagal

faktines nuomos sutarties sąlygas. Ji gali būti nustatyta visam nuomos

laikui arba gali būti kintama. Nuomos kainos perskaičiavimo

periodiškumas ir pagrindas turi būti nurodyti nuomos sutartyje, tai turi būti

identifikuojama ir suprantama, kad būtų galima nustatyti visą nuomotojo

gaunamą naudą ir nuomininko įsipareigojimus.

103

Tu

rto s

tan

da

rtai –

400

-as

is T

VS

„T

eis

ės

į nek

ilno

jam

ąjį tu

rtą“


410-asis TVS „Plėtrai skirtas turtas“

Turinys

Apžvalga

Skirsniai

10

Įžanga 20






Specialūs klausimai, susiję su turto plėtra 80

Liekamasis metodas 90

Esamas turtas 100

Specialūs klausimai, susiję su finansinėmis ataskaitomis 110

Specialūs klausimai, susiję su užtikrintu skolinimu 120

10. Apžvalga

10.1. Atliekant plėtrai skirto turto vertinimą taikomi bendrųjų standartų 101-ojo –

105-ojo TVS nustatyti principai. Šiame standarte pateikti tik bendrųjų

standartų taikymo plėtrai skirtam turtui vertinti pakeitimai, papildomi

reikalavimai ir konkretūs pavyzdžiai. Atliekant plėtrai skirto turto vertinimą,

taip pat privaloma vadovautis 400-uoju TVS „Teisės į nekilnojamąjį turtą“.

20. Įžanga

20.1. Šis standartas plėtrai skirtą turtą apibrėžia kaip turto pertvarkymą norint

pasiekti geriausią jo naudojimą arba kai vertės nustatymo dieną atliekamas

arba rengiamasi atlikti turto pertvarkymą, kurį sudaro:

(a) pastatų statyba,

(b) anksčiau neplėtotos žemės infrastruktūros įrengimas,

(c) anksčiau plėtotos žemės pertvarkymas,

(d) esamų pastatų ar konstrukcijų tobulinimas ar keitimas,

(e) žemė, skirta plėtoti pagal patvirtintus teritorijų planavimo dokumentus,

(f) numatytas žemės naudojimas, sukuriantis aukštesnę vertę arba didesnį

tankumą pagal patvirtintus teritorijų planavimo dokumentus.

20.2. Plėtrai skirtos nuosavybės vertinimo gali reikėti įvairiais tikslais. Vertintojas

privalo gerai suprasti vertinimo tikslą. Toliau pateikiamas nebaigtinis aplinkybių

kuriomis gali tekti vertinti plėtrai skirtą turtą, pavyzdžių sąrašas:

104

Tu

rto

sta

nd

art

ai –

410

-as

is T

VS

„P

lėtr

ai s

kir

tas

tu

rtas“

Turto standartai

(a) norint nustatyti, ar siūlomi projektai yra finansiškai įvykdomi,

(b) kaip dalis bendrųjų konsultacijų paskoloms ir įsigijimo sandoriams

pagrįsti (palaikyti),

(c) mokesčių atskaitomybės tikslais dažnai reikia atlikti vertinimus „ad

valorem“ mokesčių dydžiui nustatyti ir jų analizei atlikti,

(d) teisminių ginčų nagrinėjimas, kai reikia atlikti vertinimu pagrįstą

analizę, pvz., akcininkų ginčui išspręsti, nustatyti žalos dydį,

(e) finansinės atskaitomybės tikslais plėtrai skirto turto vertinimas dažnai

reikalingas verslo jungimo apskaitai, turto įsigijimo ir pardavimo bei

vertės sumažėjimo analizei atlikti;

(f) kitais teisės aktų nustatytais atvejais, dėl kurių gali prireikti plėtrai

skirto turto vertinimo, pavyzdžiui, paėmimo visuomenės

poreikiams.

20.3. Vertindami plėtrai skirtą nuosavybę vertintojai privalo laikytis galiojančio

tokio tipo turto ar įsipareigojimo standarto (pavyzdžiui, 400-ojo TVS

„Teisės į nekilnojamąjį turtą“).

20.4. Plėtrai skirto turto liekamoji (angl. „residual“) vertė arba žemės vertė gali

labai priklausyti nuo prielaidų ar prognozių pokyčių, susijusių su pajamomis

ar įplaukomis, gautomis iš užbaigto projekto, arba bet kokiomis patirtomis

plėtros išlaidomis. Tokia situacija išliks nepriklausomai nuo taikyto metodo

arba metodų bei vertės nustatymo dieną turėtų pradinių duomenų ištyrimo

krupštumo.

20.5. Vertinimo rezultatas yra labai jautrus reikšmingiems projekto išlaidų ar

užbaigto objekto vertės pokyčiams. Jei vertinimas reikalingas tuomet, kai

statybų projekto metu gali būti reikšmingų vertės pokyčių (pvz., kai

vertinimas skirtas užtikrintam skolinimui arba projekto įgyvendinamumui

nustatyti), vertintojas privalo pabrėžti galimai neproporcingą galimų

statybos projekto išlaidų ar užbaigto objekto vertės pokyčių poveikį

projekto pelningumui ir iš dalies užbaigtos nuosavybės vertei. Šiam tikslui

gali būti naudinga jautrumo analizė kartu pateikiant tinkamą paaiškinimą.


30.1. Pagal 104-ąjį TVS „Vertės pagrindai“ vertintojas, vertindamas plėtrai skirtą

nuosavybę, privalo pasirinkti tinkamą (-us) vertės pagrindą (-us).

30.2. Atliekant plėtrai skirto turto vertinimą dažnai tenka daryti nemažai prielaidų

ir specialiųjų prielaidų, susijusių su projekto būkle ar būsena, po to kai jis

yra baigtas. Pavyzdžiui, gali būti daromos specialiosios prielaidos, kad

plėtra baigta arba kad visas turtas yra išnuomotas. Kaip reikalauja 101-

asis TVS „Darbo apimtis“, su vertinime daromomis reikšmingomis

prielaidomis ir specialiosiomis prielaidomis turi būti supažindintos visos

atliekant vertinimą dalyvaujančios šalys ir minėtos prielaidos turi būti

suderintos ir patvirtintos kaip numato standartas. Ypatingos atidos gali

prireikti, jei vertinimo rezultatais naudosis trečiosios šalys.

105

Tu

rto s

tan

da

rtai –

410

-as

is T

VS

„P

lėtra

i sk

irtas

turta

s“


30.3. Ne visada bus įmanoma patikrinti kiekvieną plėtrai skirto turto aspektą, kuris

galėtų turėti įtakos galimai tolesnei plėtrai, pavyzdžiui, dar neištirta grunto ir

pagrindo būklė. Tokiu atveju gali būti tikslinga daryti prielaidas (pvz., kad

gruntas ir pagrindas nėra anomalūs, dėl ko reikšmingai padidėtų išlaidos).

Jei dalyvis nepadarytų tokios prielaidos, tai ji turėtų būti pateikta kaip

specialioji prielaida.

30.4. Jei pradėjus projektą rinkoje įvyko pokyčių, įgyvendinamas projektas gali

nebeatspindėti numatyto geriausio žemės naudojimo. Tokiais atvejais

pradinėje stadijoje numatytos projekto užbaigimo išlaidos gali būti visiškai

nereikšmingos, nes pirkėjas, įsigijęs objektą, nugriautų visus nebaigtus

statyti statinius arba pritaikytų juos alternatyviam projektui. Statomo plėtrai

skirto turto vertė turėtų parodyti dabartinę alternatyvaus projekto vertę,

išlaidas bei riziką, susijusią su to projekto užbaigimu.

30.5. Kartais plėtojamo turto nuosavybė yra glaudžiai susijusi su tam tikru

naudojimu arba verslo ar prekybos veikla, arba daroma prielaida, kad

užbaigtas plėtoti turtas kurs numatytas tvarias pajamas. Tokiais atvejais, jei

reikia, vertintojas privalo vadovautis 200-uoju TVS „Verslas ir verslo

interesai“ ir, jei reikia, 210-uoju TVS „Nematerialusis turtas“.


40.1. Visi trys pagrindiniai vertinimo požiūriai, aprašyti 105-ajame TVS

„Vertinimo požiūriai ir metodai“, gali būti taikomi vertinant teises į

nekilnojamąjį turtą. Yra du pagrindiniai požiūriai, susiję su plėtrai skirto

turto vertinimu. Tai yra:

(a) rinkos požiūris (žr. 50 skirsnį),

(b) liekamasis metodas (angl. „residual method“), kuris yra rinkos, pajamų ir išlaidų požiūrių derinys (žr. 40–70 skirsnius). Šis metodas grindžiamas seka, kai iš bendrosios užbaigtos plėtros vertės atimamos plėtros išlaidos bei plėtotojo grąža, kad būtų gauta plėtrai skirto turto liekamoji vertė (žr. 90 skirsnį).


privalo laikytis 105-ojo TVS „Vertinimo požiūriai ir metodai“ reikalavimų,

ypač 10.3 paragrafo.

40.3. Taikomas vertinimo požiūris priklauso nuo reikiamo vertės pagrindo, taip

pat nuo konkrečių faktų ir aplinkybių, pvz., naujausių sandorių kainų lygio,

projekto plėtros etapo ir nekilnojamojo turto rinkos pokyčių, įvykusių nuo

projekto pradžios. Vertinimo požiūris visada turėtų būti pasirenkamas

toks, kuris labiausiai tinka šioms aplinkybėms. Todėl tinkamiausio požiūrio

pasirinkimas yra labai svarbus.


50.1. Kai kurios plėtrai skirto turto rūšys gali būti pakankamai panašios ir jomis

dažnai keičiamasi rinkoje, todėl gali būti pakankamai duomenų apie

paskutinius pardavimus, kai atliekant vertinimą, būtų galima naudoti

tiesioginį palyginimą.

106

Tu

rto

sta

nd

art

ai –

410

-as

is T

VS

„P

lėtr

ai s

kir

tas

tu

rtas“

Turto standartai

50.2. Daugelyje rinkų, ypač didelės apimties ar kompleksiškiems objektams

arba mažesniems objektams, kuriems numatyti daugialypiai plėtros

užbaigimo darbai, vertinti, rinkos požiūrio taikymas gali būti itin ribotas.

Taip yra dėl to, kad skirtumų kiekis ir mastas tarp įvairių objektų toks, kad

pataisų taikymas tiesioginio palyginimo būdu, kuris pagrįstas atitinkamų

rinkos duomenų analize, neįmanomas. (žr. 105-ojo TVS „Vertinimo

požiūriai ir metodai“ 20.5 paragrafą).

50.3. Dar sudėtingiau taikyti rinkos požiūrį, kai plėtrai skirtas turtas pradėtas,

tačiau nebaigtas plėtoti. Tokį nebaigtą plėtoti turtą dalyviai retai

perleidžia, išskyrus atvejus, kai jis yra perleidžiamas kaip dalis kartu su

visu įmonės turtu arba kai pardavėjas yra nemokus, arba jam gresia

bankrotas, todėl negali užbaigti įgyvendinti projekto. Net ir mažai tikėtinu

atveju, kai yra duomenų apie nebaigto plėtoti turto sandorius, kurių

sudarymo diena artima vertės nustatymo dienai, nebaigtų atlikti darbų

kiekis beveik visada skirtųsi, net jei šis nebaigtas plėtoti turtas pagal

kitus parametrus būtų panašus.

50.4. Rinkos požiūris taip pat gali būti tinkamas užbaigto plėtoti turto vertei

nustatyti, kuri reikalinga kaip vienas iš pradinių duomenų taikant liekamąjį

metodą; šis metodas išsamiau paaiškintas 90 skirsnyje.


60.1. Nustatant plėtrai skirto turto liekamąją vertę kai kuriose rinkose gali būti

naudojamas pinigų srautų modelis.

60.2. Pajamų požiūris taip pat gali būti tinkamas siekiant nustatyti užbaigto

plėtoti turto vertę, kuri reikalinga kaip vienas iš pradinių duomenų taikant

liekamąjį metodą; šis metodas išsamiau paaiškintas 90 skirsnyje.


70.1. Plėtros išlaidų nustatymas yra pagrindinis liekamojo metodo elementas

(žr. 90.5 paragrafą).

70.2. Išlaidų požiūris taip pat gali būti tinkama priemonė norint parodyti

plėtojamo turto, pavyzdžiui, numatomo pastato ar kito statinio vertę, kai

užbaigus plėtrą nėra tokio turto aktyvios rinkos.

70.3. Išlaidų požiūris grindžiamas ekonominiu principu, kad pirkėjas už turtą

nemokės daugiau, nei kainuotų sukurti tokio pat naudingumo turtą.

Norėdamas šį principą pritaikyti plėtrai skirtam turtui, vertintojas privalo

nustatyti išlaidas, kurias galimas pirkėjas patirtų įsigydamas panašų

turtą, turintį potencialą gauti plėtros pelną, panašų į tą, kurį būtų galima

gauti iš vertinamo turto plėtros užbaigimo. Tačiau tik nesant neįprastų

aplinkybių, turinčių įtakos vertinamam nebaigtam plėtoti turtui,

numatomos plėtros analizės procesas ir numatomų išlaidų nustatymas hipotetinei alternatyvai faktiškai pakartos arba rinkos požiūrį, arba

anksčiau aprašytą liekamąjį metodą, kurį galima tiesiogiai taikyti

vertinamam turtui.

107

Tu

rto s

tan

da

rtai –

410

-as

is T

VS

„P

lėtra

i sk

irtas

turta

s“


70.4. Kitas išlaidų požiūrio taikymo plėtrai skirtam turtui vertinti problematiškumas

susijęs su pelno, kuris rodo plėtrai skirto turto naudingumą būsimam pirkėjui,

nustatymu. Nors plėtotojas projekto pradžioje gali būti numatęs siekiamo

pelno (angl. „target profit“) normą, realų pelną paprastai nulemia turto vertė

įgyvendinus plėtros projektą. Be to, kai turto plėtra artėja prie pabaigos, gali

sumažėti kai kuri su plėtra susijusi rizika, o tai gali turėti įtakos pirkėjo

siekiamai grąžai. Jei nėra sutarta fiksuota užbaigto plėtoti turto pardavimo

kaina, pelnas nėra nustatomas pagal išlaidas, patirtas žemei įsigyti ir turto

plėtros darbams atlikti.

80. Specialūs klausimai, susiję su plėtrai skirtu turtu

80.1. Tolesniuose skirsniuose pateikiamas nebaigtinis sąrašas temų, susijusių su

plėtrai skirtos nuosavybės vertinimu:

(a) liekamasis metodas (90 skirsnis).

(b) esamas turtas (100 skirsnis).

(c) specialūs klausimai, susiję su finansinėmis ataskaitomis (110 skirsnis).

(d) specialūs klausimai, susiję su užtikrintu skolinimu (120 skirsnis).

90. Liekamasis metodas

90.1. Liekamasis metodas taip vadinamas dėl to, kad juo nustatoma suma, likusi

iš numatomos užbaigto plėtoti projekto vertės atskaičius visas žinomas ar

numatomas išlaidas, kurių reikia plėtros projektui įgyvendinti atsižvelgus į su

projekto įgyvendinimu susijusias į rizikas. Tai yra plėtrai skirto turto liekamoji

vertė (angl. „residual value“).

90.2. Liekamoji vertė gali būti itin jautri palyginti nedideliems prognozuojamų

pinigų srautų pokyčiams, o specialistas turėtų pateikti atskirą kiekvieno

esminio veiksnio jautrumo analizę.

90.3. Taikant šį metodą reikia elgtis atidžiai, nes rezultatas yra jautrus daugelio

pradinių duomenų pokyčiams, kurie negali būti tiksliai žinomi vertės

nustatymo dieną ir dėl to jie nustatomi darant prielaidas.

90.4. Liekamojo metodo modeliai labai skiriasi sudėtingumu, tačiau

sudėtingesniuose modeliuose atsižvelgiama į detalesnius pradinius

duomenis, nagrinėjimi atskiri plėtros etapai ir taikomos kompleksinės

analitinės priemonės. Tinkamiausio modelio pasirinkimas priklausys nuo

suplanuotos plėtros masto, trukmės ir sudėtingumo.

90.5. Taikydamas liekamąjį metodą vertintojas turėtų išnagrinėti ir įvertinti toliau

išvardytų dalykų pagrįstumą ir patikimumą:

(a) informacijos apie kiekvieną numatomą pastatą ar statinį šaltinio, pvz.,

visų planų ir specifikacijų, kuriais remiamasi atlikdamas vertinimą,

(b) visos informacijos apie statybos ir kitas išlaidas, kurių bus patirta

įgyvendinant projektą ir kurios bus naudojamos atliekant vertinimą

šaltinius.

108

Tu

rto

sta

nd

art

ai –

410

-as

is T

VS

„P

lėtr

ai s

kir

tas

tu

rtas“

Turto standartai

90.6. Norint nustatyti plėtrai skirtos nuosavybės rinkos vertę, prieš pasirenkant

vertinimo metodą būtina atsižvelgti į toliau pateiktus pagrindinius

elementus (keičiant vertės pagrindą gali tekti nauodoti kitus pradinius

duomenis):

(a) užbaigto plėtoti turto vertę,

(b) statybos išlaidas,

(c) atlygį konsultantams,

(d) rinkodaros išlaidas,

(e) įgyvendinimo grafiką,

(f) finansavimo išlaidas,

(g) plėtros pelną,

(h) diskonto normą.

Užbaigtos plėtoti nuosavybės vertė

90.7. Pirmiausia reikia nustatyti atitinkamų teisių į nekilnojamąjį turtą vertę po

planuojamo plėtros projekto užbaigimo ir vertinimas turėtų būti parengtas

pagal 105-ąjį TVS „Vertinimo metodai ir požiūriai“.

90.8. Nepriklausomai nuo pasirinktų metodų, taikydamas rinkos ar pajamų

požiūrį vertintojas privalo padaryti vieną iš dviejų pagrindinių prielaidų:

(a) užbaigto plėtoti objekto rinkos vertė nustatoma pagal rinkos kainas, esančias vertės nustatymo dieną ir taikant specialiąją prielaidą, kad projektas jau yra baigtas pagal nustatytus planus ir specifikacijas,

(b) užbaigto plėtoti objekto vertė yra pagrįsta specialiąja prielaida,

kad projektas įgyvendinamas pagal nustatytus planus ir

specifikacijas ir bus baigtas įgyvendinti numatytą datą.

90.9. Kuri iš anktesniame paragrafe nurodytų prielaidų yra tinkamesnė, turėtų

būti nustatoma remiantis rinkos praktika ir reikiamų duomenų

prieinamumu. Tačiau svarbu, kad būtų aišku, ar naudojamos dabartinės

ar prognozuojamos rinkos kainos.

90.10. Jei naudojama apskaičiuota bendroji užbaigtos plėtros vertė (angl. „gross

development value“), turėtų būti aiškiai nurodyta, kad ji yra pagrįsta

specialiosiomis prielaidomis, kurias dalyvis padarytų remdamasis vertės

nustatymo dieną turima informacija.

90.11. Taip pat svarbu, kad apskaičiuojant liekamąją vertę būtų daromos

neprieštaringos prielaidos, t. y. jei naudojamos dabartinės rinkos kainos,

išlaidos taip pat turėtų būti dabartinės, o diskonto norma nustatyta pagal

dabartinių kainų analizę.

90.12. Jei yra sudaryta išankstinė pardavimo arba išankstinė nuomos sutartis su

sąlyga, kad bus baigtas visas projektas ar jo atitinkama dalis, atliekant

užbaigto plėtoti turto vertinimą į tokią sutartį atsižvelgiama. Atkreiptinas dėmesys į tai, ar išankstinės pardavimo ar nuomos sutarties kaina arba

kitos išankstinės nuomos sutarties sąlygos atspindi tas kainas ir sąlygas,

dėl kurių vertės nustatymo dieną susitartų dalyviai.

109

Tu

rto s

tan

da

rtai –

410

-as

is T

VS

„P

lėtra

i sk

irtas

turta

s“


90.13. Jei sutarties sąlygos neatspindi rinkos, gali tekti koreguoti vertinimą.

90.14. Taip pat būtų tikslinga nustatyti, ar šios sutartys gali būti perleistos

pirkėjui, kuris susidomėjo šiuo nekilnojamuoju turtu iki projekto užbaigimo.

Statybos išlaidos

90.15. Turi būti nustatytos visų darbų išlaidos, kurių vertės nustatymo dieną

reikia norint užbaigti projektą pagal nustatytas specifikacijas. Jei darbas

nebuvo pradėtas, šias išlaidas sudaro išlaidos visiems parengiamiesiems

darbams, kuriuos reikia atlikti iki darbų pradžios pagal pagrindinę statybos

sutartį, pavyzdžiui, leidimų gavimo, griovimo darbų ar darbo ne statybos

vietoje išlaidos.

90.16. Kai darbas jau pradėtas ar netrukus bus pradėtas, paprastai sudaroma

sutartis ar sutartys, kuriose pateikiama nepriklausomų asmenų atlikta

išlaidų analizė. Tačiau jei nėra sudarytų sutarčių arba jei sutarties

faktinės išlaidos nėra būdingos toms, dėl kurių rinkoje būtų susitarta

vertės nustatymo dieną, tuomet gali tekti šias išlaidas apskaičiuoti

teoriškai parodant apdairių dalyvių lūkesčius dėl tokių galimų išlaidų

vertės nustatymo dieną.

90.17. Iki vertės nustatymo dienos bet kokių atliktų darbų nauda atsispindės

vertėje, tačiau šios vertės nenulems. Tokiu būdu, ankstesni mokėjimai

pagal galiojančią statybos sutartį dėl darbo, atlikto iki vertės nustatymo

dienos, neturi įtakos dabartinei vertei.

90.18. Atvirkščiai – bet kokios pagal galiojančią statybos sutartį likusios

mokėtinos sumos už darbą, kuris vertės nustatymo dieną dar nėra

baigtas, gali būti tiksliausias duomenų apie statyboms užbaigti

reikalingas išlaidas šaltinis.

90.19. Tačiau sutartyje sutartas išlaidas gali sudaryti specialūs konkretaus

galutinio vartotojo reikalavimai, todėl jos gali neatspindėti dalyvių

įprastų reikalavimų.

90.20. Be to, esant esminei sutarties įvykdymo rizikai (pvz., sutarties šalių

konfliktas ar vienos iš jų bankrotas), gali būti tikslingiau taikyti naujo

rangovo darbams užbaigti samdymo išlaidas.

90.21. Vertinant neužbaigtą plėtoti turtą nėra tikslinga remtis vien tik

prognozuojamomis išlaidomis ir pajamomis, kurios pateiktos galimybių

studijoje ar projekto plane, kuris buvo parengtas projekto pradžioje.

90.22. Pradėjus įgyvendinti projektą paaiškės kad ankstesniame paragrafe

aptarti pradiniai duomenys plėtojamo turto vertei nustatyti nėra

patikimi, nes šie duomenys bus pasenę. Panašiai ir dėl iki vertinimo

dienos užbaigtos plėtoti projekto dalies vertės procentinės dalies

išskaičiavimo – toks būdas tikriausiai nebus tinkamas nustatant

dabartinę rinkos vertę.

Konsultantų atlygis

90.23. Atlygį konsultantams sudaro išlaidos teisininkams ir profesionalams,

kurias dalyvis gali pagrįstai patirti įvairiuose projekto užbaigimo

etapuose.

110

Tu

rto

sta

nd

art

ai –

410

-as

is T

VS

„P

lėtr

ai s

kir

tas

tu

rtas

“

Turto standartai

Rinkodaros išlaidos

90.24. Jeigu nėra užbaigto projekto pirkėjo ar nuomininko, reikėtų numatyti

atitinkamai rinkodarai reikalingas išlaidas ir įvairius komisinius mokėjimus,

susijusius su nuomininkų paieška, taip pat ir atlygį rinkodaros ir kitiems

konsultantams kurie nėra nurodyti 90.23 paragrafe.

Įgyvendinimo grafikas

90.25. Būtina atsižvelgti į projekto trukmę nuo vertės nustatymo dienos iki

numatomos projekto fizinio užbaigimo dienos, taip pat suplanuoti visas

išlaidas statybai, konsultantų atlygiui ir kt.

90.26. Jei dėl plėtojamo objekto nėra sudarytos pirkimo–pardavimo sutarties kai

jis bus užbaigtas plėtoti, reikėtų nustatyti tipinį rinkodaros laikotarpį, kurio

paprastai gali reikėti baigus statybą, kol bus parduotas turtas.

90.27. Jei turtas po jo plėtros užbaigimo bus naudojamas investiciniams tikslams,

ir jei nėra sudarytos išankstinės nuomos sutartys, reikia numatyti laiką,

kurio reikės stabiliam užimtumo lygiui pasiekti t. y. laikotarpį, kurio reikia

realiam ilgalaikiam užimtumo lygiui pasiekti. Projektui, kuriame bus

nuomojami keli skirtingi vienetai, stabilus užimtumo lygis gali būti mažesnis

nei 100 procentų, nes rinkos patirtis rodo, jog galima tikėtis, kad visada

bus keli laisvi nuomojamo turto vienetai, ir turėtų būti atsižvelgiama į

išlaidas, kurias savininkas patiria per šį laikotarpį, pavyzdžiui, papildomas

rinkodaros išlaidas, paskatas, techninę priežiūrą ir (arba) nedengiamus

paslaugų mokesčius.

Finansavimo išlaidos

90.28. Jos rodo projekto finansavimo išlaidas nuo vertės nustatymo dienos iki

projekto užbaigimo, įskaitant laikotarpį, kurio po projekto fizinio užbaigimo

reikės teisėms į turtą parduoti arba pasiekti jo stabilų nuomos užimtumą.

Kadangi paskolos davėjas gali numatyti, kad statybos laikotarpio rizika

labai skirsis nuo rizikos užbaigus statybos darbus, kiekvieno laikotarpio

finansavimo išlaidas taip pat gali tekti nustatyti atskirai. Net jei verslo

subjektas ketina pats finansuoti plėtros projektą, reikėtų taikyti tokią

palūkanų normą, kurią dalyvis galėtų gauti skolindamasis vertės

nustatymo dieną projekto užbaigimui finansuoti.

Plėtros pelnas

90.29. Turėtų būti atsižvelgiama į plėtros pelną arba grąžą, kurios siektų

pirkėjas iš plėtojamos nuosavybės rinkoje už tai, kad vertės nustatymo

dieną prisiima riziką, susijusią su projekto užbaigimu. Tai yra rizika,

susijusi su prognozuojamų pajamų gavimu ar kapitalo (turto) verte

pardavus turtą po plėtros projekto užbaigimo.

90.30. Šis siekiamas pelnas gali būti išreiškiamas kaip bendroji suma arba kaip

procentinė dalis nuo patirtų projekto užbaigimo išlaidų, arba procentinė

dalis nuo užbaigto plėtoti turto vertės, arba investavimo grąžos norma.

Paprastai atitinkamos rūšies turto rinkos praktika rodo tinkamiausią

pasirinkimo variantą. Siekiamo pelno dydis atspindės rizikų lygį, kurias

galimas pirkėjas suvoktų vertės nustatymo dieną, o pelno dydis skirsis

priklausomai nuo tokių veiksnių kaip:

111

Tu

rto s

tan

darta

i – T

VS

41

0. T

urto

plė

tra

Tu

rto s

tan

da

rtai –

410

-as

is T

VS

„P

lėtra

i sk

irtas

turta

s“


(a) plėtros projekto įgyvendinimo etapas vertės nustatymo dieną.

Projektas, kurio įgyvendinimas artėja prie pabaigos, paprastai bus

laikomas mažiau rizikingu nei projektas pirminiame etape, išskyrus

atvejus, kai projektą plėtojanti šalis yra nemoki,

(b) ar užbaigtam projektui yra surastas pirkėjas arba nuomininkas,

(c) plėtros projekto įgyvendinimo dydis ir numatoma likusi projekto

trukmė. Kuo ilgesnė projekto trukmė, tuo didesnė rizika dėl būsimų

išlaidų ir įplaukų svyravimų bei apskritai dėl kintančių ekonominių

sąlygų.

90.31. Toliau pateikiami pavyzdžiai veiksnių, į kuriuos paprastai gali reikėti

atsižvelgti analizuojant riziką, susijusią su plėtros projekto užbaigimu:

(a) nenumatyti dalykai, dėl kurių padidėja statybos išlaidos,

(b) statybos rangos sutarties įvykdymo vėlavimo tikimybė dėl

nepalankių oro sąlygų ar kitų dalykų, nepriklausančių nuo

plėtotojo,

(c) vėlavimas gauti įstatymais numatytus leidimus,

(d) tiekimo sutrikimai,

(e) sutarties šalių pasikeitimo rizika projekto plėtros laikotarpiu,

(f) reguliančių teisės aktų pakeitimai,

(g) vėlavimas rasti pirkėją ar nuomininką užbaigtam plėtoti turtui įsigyti arba išsinuomoti.

90.32. Nors visi išvardyti veiksniai turės įtakos tikėtinai projekto rizikai ir pelnui,

kurio siektų pirkėjas ar kurio reikėtų vystomai nuosavybei, būtina

užtikrinti, kad būtų išvengta dvigubų skaičiavimų, kai nenumatytos

išlaidos jau atsispindi liekamajame vertinimo metodo modelyje arba

diskonto normoje, kuri taikoma perskaičiuojant būsimuosius pinigų

srautus į dabartinę vertę.

90.33. Apskaičiuotos užbaigto plėtoti projekto vertės pokyčių rizika dėl

pasikeitusių rinkos sąlygų per projekto įgyvendinimo laikotarpį paprastai

atsispindi diskonto arba kapitalizacijos normoje, taikomoje atliekant

užbaigto plėtoti projekto vertinimą.

90.34. Pelnas, kurį teisių į nekilnojamąjį turtą savininkas tikisi gauti plėtojamo

projekto pradžioje, priklausys nuo to, kuriame pradėto įgyvendinti plėtros

projekto etape bus atliekamas tokio projekto vertinimas. Vertinimas

turėtų atspindėti riziką, likusią vertės nustatymo dieną, ir diskonto normą

ar grąžą, kurios nebaigto projekto pirkėjas tikėtųsi už sėkmingą

užbaigimą.

Diskonto norma

90.35. Norint pagal liekamąjį metodą nustatyti plėtojamos nuosavybės vertę

vertės nustatymo dieną, reikia taikyti diskonto normą visiems

būsimiesiems pinigų srautams, kad būtų gauta grynoji dabartinė vertė.

Ši diskonto norma gali būti nustatyta taikant įvairius metodus (žr.

105-ojo TVS „Vertinimo požiūriai ir metodai“ 50.30 - 50.39 paragrafus).

112

Tu

rto

sta

nd

art

ai –

410

-as

is T

VS

„P

lėtr

ai s

kir

tas

tu

rtas“

Turto standartai

90.36. Jei pinigų srautai grindžiami vertėmis ir išlaidomis vertės nustatymo dieną,

turėtų būti atsižvelgiama į riziką, kad šios vertės ir išlaidos pasikeis po

vertės nustatymo dienos iki numatomos plėtros užbaigimo dienos ir tokie

rizikos pokyčiai turėtų būti atspindėti diskonto normoje, kuri taikoma

dabartinei vertei nustatyti. Jei pinigų srautai grindžiami būsimosiomis

vertėmis ir išlaidomis, rizika, kad šios prognozės bus netikslios, turėtų būti

išnagrinėta ir į ją atsižvelgta pasirenkant diskonto normą.

100. Esamas turtas

100.1. Vertinant plėtojamą nuosavybę būtina nustatyti, ar nekilnojamasis turtas

yra tinkamas planuojamai plėtrai. Kai kuriems dalykams gali pakakti

vertintojo žinių ir patirties, tačiau kitiems gali prireikti kitų specialistų

informacijos ar išvadų. Klausimai, į kuriuos paprastai turi būti

atsižvelgiama atliekant konkrečius tyrimus, kai atliekamas plėtojamo turto

vertinimas prieš pradedant įgyvendinti projektą, yra šie:

(a) ar yra numatomo plėtoti turto rinka,

(b) ar numatoma plėtra yra geriausias turto naudojimas dabartinėje

rinkoje,

(c) ar yra kitų nefinansinių įsipareigojimų (politiniai ar socialiniai

dalykai), į kuriuos būtina atsižvelgti,

(d) leidimai ar teritorijų planavimas, įskaitant bet kokias leidžiamos

plėtros sąlygas ar apribojimus,

(e) apribojimai, suvaržymai ar sąlygos, nustatyti atitinkamai teisei

pagal privačių šalių sutartį,

(f) teisė naudotis viešomis magistralėmis ar kitomis viešomis vietomis,

(g) geologinės sąlygos, įskaitant užteršimo ar kitokio pavojaus

aplinkai potencialą,

(h) reikalavimai teikti ar tobulinti reikiamas paslaugas ar jų

prieinamumas, pvz., vandens, kanalizacijos ir elektros,

(i) bet kokių infrastruktūros patobulinimų už objekto ribų ir leidimų,

kurių reikia šiam darbui atlikti, poreikis,

(j) bet kokie archeologiniai apribojimai ar archeologinių tyrimų

poreikis,

(k) tvarumas ir užsakovų poreikiai, susiję su žaliaisiais pastatais,

(l) ekonominės sąlygos ir tendencijos bei jų galimas poveikis

išlaidoms ir įplaukoms plėtros laikotarpiu,

(m) dabartinė ir prognozuojama numatomo būsimo naudojimo pasiūla ir paklausa,

(n) finansavimo galimybės ir išlaidos,

(o) numatomas laikas, kurio reikia parengiamiesiems darbams prieš

pradedant turto plėtrą užbaigti ir, jei reikia, išnuomoti arba

parduoti užbaigtą plėtoti nuosavybę,

(p) bet kokia kita rizika, susijusi su numatoma plėtra.

113

Tu

rto s

tan

da

rtai –

410

-as

is T

VS

„P

lėtra

i sk

irtas

turta

s“


100.2. Jei projektas jau pradėtas įgyvendinti, paprastai reikia atlikti papildomas

užklausas arba tyrimus dėl projektavimo, projekto statybų ir statybos

priežiūros galiojančių sutarčių.

110. Specialūs klausimai, susiję su finansinėmis ataskaitomis

110.1. Plėtojamos nuosavybės apskaitos metodas gali priklausyti nuo to, kaip

nagrinėjamą plėtrai skirtą turtą klasifikuoja ataskaitas teikiantis verslo

subjektas (pvz., ar jis laikomas pardavimui, savininko naudojimui ar kaip

investicinis turtas). Tai gali turėti įtakos vertinimo reikalavimams, todėl

klasifikacija ir atitinkami apskaitos reikalavimai turi būti žinomi prieš

pasirenkant tinkamą vertinimo metodą.

110.2. Finansinės ataskaitos paprastai sudaromos darant prielaidą, kad verslo

subjektas yra veiklą tęsianti įmonė. Todėl paprastai reikėtų daryti prielaidą,

kad bet kokios sutartys (pvz., plėtojamo turto statybos arba jo pardavimo ar

ilgalaikės nuomos) būtų perduodamos pirkėjui pagal hipotetinę pirkimo–

pardavimo sutartį, net jei šios sutartys gali būti perleidžiamos pagal realią

sutartį. Išimtis būtų, jei vertės nustatymo dieną būtų ypatinga sutarties šalies

įsipareigojimų nevykdymo rizika.

120. Specialūs klausimai, susiję su skolinimo užtikrinimu

120.1. Tinkamas skolinimo užtikrinimo vertės pagrindas paprastai yra rinkos vertė.

Vis dėlto, nustatant plėtrai skirto turto vertę reikėtų atsižvelgti į tikimybę,

kad visos sudarytos sutartys, pvz., dėl statybos arba užbaigto projekto

pardavimo ar nuomos, gali tapti negaliojančiomis ar anuliuotomis, jei vienos

iš šalių atžvilgiu yra vykdomas oficialus bankroto procesas. Taip pat reikėtų

atkreipti dėmesį į visus sutartinius įsipareigojimus, kurie gali turėti

reikšmingos įtakos rinkos vertei. Todėl gali būti tikslinga pabrėžti skolintojui

kylančią riziką, kad skolininkui nevykdant įsipareigojimų, potencialus tokio

turto pirkėjas gali negauti naudos iš esamų statybos sutarčių ir (arba)

išankstinių nuomos sutarčių, taip pat ir iš išankstinio pirkimo–pardavimo

sutarčių ir visų su jomis susijusių įsipareigojimų ar garantijų.

120.2. Norėdamas parodyti rizikos, susijusios su plėtrai skirto turto vertinimu

skolinimo užtikrinimo ar kitais tikslais, supratimą, vertintojas turėtų taikyti

mažiausiai du tinkamus ir pripažintus plėtrai skirto turto vertės nustatymo

metodus kiekvienam vertinamam projektui, nes tai yra sritis, kurioje dažnai

nėra pakankamai faktinių ar prieinamų pradinių duomenų, kad remiantis

vienu metodu būtų galima pateikti patikimą išvadą (žr. 105-ojo TVS

„Vertinimo požiūriai ir metodai“ 10.4 paragrafą).

120.3. Vertintojas privalo gebėti pagrįsti vertinimo požiūrio (-ų) pasirinkimą ir turėtų

pateikti plėtrai skirto turto dvi vertes – pagal šio turto būklę vertės nustatymo

dieną esamame plėtros etape („kaip yra“) ir pagal suplanuotą objekto būklę

užbaigus plėtrą („kaip numatyta“) bei aprašyti atliktą procesą ir pateiktos

vertės pagrindimą (žr. 103-ojo TVS „Ataskaita“ 30.1-30.2 paragrafus).

114

Tu

rto

sta

nd

art

ai –

410

-as

is T

VS

„P

lėtr

ai s

kir

tas

tu

rtas“

Turto standartai

500-asis TVS „Finansinės priemonės“

Turinys

Apžvalga

Skirsniai

10

Įžanga 20






Specialūs klausimai, susiję su finansinėmis priemonėmis 80

Vertinimo pradiniai duomenys 90

Kredito rizikos koregavimas 100

Likvidumas ir rinkos aktyvumas 110

Vertinimo kontrolė ir objektyvumas 120

10. Apžvalga

10.1. Atliekant finansinių priemonių vertinimą taikomi bendraisiais standartais

nustatyti principai. Šiame standarte pateikti tik bendrųjų standartų taikymo

finansinėms priemonėms vertinti pakeitimai, papildomi reikalavimai ir

konkretūs pavyzdžiai.

20. Įžanga

20.1. Finansinė priemonė yra sandoris, sukuriantis šalių teises arba įsipareigojimus

gauti arba mokėti pinigus ar kitokį finansinį atlygį. Tokių priemonių pavyzdžiai

yra: išvestinės priemonės ar kitos neapibrėžtos priemones, hibridinės

priemonės, fiksuotos pajamos, sustruktūrinti produktai ir nuosavybės

priemonės. Finansinė priemonė taip pat gali būti sukurta kaip derinys kitų

finansinių priemonių (portfelis) siekiant gauti konkretų grynąjį finansinį

rezultatą.

20.2. Pagal 500-ąjį TVS „Finansinės priemonės“ atliekami finansinių priemonių

vertinimai gali būti skirti įvairiems tikslams, tarp jų ir šiems:

(a) verslo (įmonių) ar jų dalių įsigijimo, sujungimo ir pardavimo,

(b) pirkimo ir pardavimo,

(c) finansinės atskaitomybės,

(d) nustatytų reikalavimų (atsižvelgiant į konkrečius reikalavimus, kuriuos

nustato atitinkama institucija) įvykdymo,

(e) vidaus rizikų valdymo ir atitikties procedūrų,

(f) mokesčių,

(g) teisminių ginčų.

115

Tu

rto s

tan

da

rtai –

500

-as

is T

VS

„F

inan

sin

ės

prie

mo

nės

“


20.3. Norint parinkti ir įvertinti atitinkamą rinkos informaciją apie identiškas ar

lygintinas priemones, būtinas gilus vertinamos priemonės supratimas. Tokią

informaciją sudaro tos pačios ar panašios priemonės vėliausių sandorių

kainos, tarpininkų (brokerių) arba kainas skelbiančių tarnybų (angl. „pricing

service“) kotiruotės, kredito reitingai, pajamingumo, kintamumo indeksai ar bet

kokie kiti vertinimo procesui naudojami pradiniai duomenys.

20.4. Kai kontroliuojantysis verslo subjektas užsako atlikti vertinimą, kurio

duomenimis numato naudotis išorės investuotojas, priežiūros institucijos ar kiti

subjektai, pagal 101-ojo TVS „Darbo apimtis“ 20.3. paragrafo (a) dalyje

nustatytą reikalavimą būtina patvirtinti vertintojo tapatybę ir statusą, o pagal

105-ąįį TVS „Vertinimo požiūriai ir metodai“ ir pagal 500-ojo TVS „Finansinės

priemonės“ 120.1 – 120.3 paragrafus turi būti atsižvelgta į kontrolės sistemą.

20.5. Pagal 101-ojo TVS „Darbo apimtis“ 20.3.paragrafo (d) dalies reikalavimą

identifikuoti vertinamą turtą ar įsipareigojimą turi būti atkreiptas dėmesys į

šiuos dalykus:

(a) vertinamos finansinės priemonės klasė ar klasės,

(b) ar vertinama atskira finansinė priemonė ar jų portfelis,

(c) apskaitos vienetas.

20.6. 102-ojo TVS „Tyrimai ir atitiktis“ 20.2–20.4 paragrafuose numatoma, kad

vertinimui pagrįsti skirti tyrimai turi būti tinkami atsižvelgiant į vertinimo

užduoties tikslą. Atliekant šiuos tyrimus turi būti surinkta pakankamai

duomenų, kurie prieinami vertintojui ir (arba) kuriuos pateikė patikima trečioji

šalis. Kad būtų įgyvendinti šie reikalavimai, reikia atsižvelgti į šiuos dalykus:

(a) visi rinkos duomenys, kurie taikomi arba laikomi pradiniais vertinimo duomenimis, turi būti suprantami ir, jei reikia, patvirtinti,

(b) modelis, taikomas finansinės priemonės vertei nustatyti, turi būti

pasirinktas toks, kad taikant jį būtų tinkamai parodomos finansinės

priemonės sutartyje įvardytos sąlygos ir ekonominės charakteristikos.

(c) jei yra prieinamų panašių finansinių priemonių kainų duomenų arba

kitų su finansinėmis priemonėmis susijusių pradinių rinkos duomenų,

tokie pradiniai duomenys, kaip palyginamos kainos ir (arba) kiti

prieinami pradiniai duomenys turėtų būti koreguojami taip, kad

parodytų vertinamos finansinės priemonės sutartines ir ekonomines

sąlygas.

(d) jei įmanoma, pageidautina taikyti kelis vertinimo požiūrius. Jei taikant

kelis vertinimo požiūrius vertės skiriasi, vertintojas privalo paaiškinti ir

dokumentuoti vertės skirtumus.

20.7. Laikantis reikalavimo atskleisti vertinimo metodą (-us) ir motyvus pagal

103-ojo TVS „Ataskaita“ 20.1 paragrafą turi būti pasirinktas atitinkamas

ataskaitų išsamumas. Reikalavimas atskleisti šią informaciją vertinimo

ataskaitoje skirsis priklausomai nuo finansinių priemonių kategorijos.

Turėtų būti pateikta pakankamai informacijos, kad naudotojai galėtų

suprasti kiekvienos vertinamos priemonės klasės pobūdį ir pagrindinius

veiksnius, turinčius įtakos vertei. Būtina vengti informacijos, kuri nesudaro

galimybės naudotojams suprasti turto ar įsipareigojimo pobūdžio, arba

116

Tu

rto

sta

nd

art

ai –

500

-as

is T

VS

„F

inan

sin

ės

pri

em

on

ės

“

Turto standartai

tokios, kuri apsunkina svarbiausių vertei įtaką darančių veiksnių supratimą.

Norint tinkamai atskleisti informaciją, būtina atsižvelgti į šiuos dalykus:

(a) reikšmingumą: finansinės priemonės ar priemonių klasės vertė,

palyginus su bendra viso valdančiojo subjekto vertinamo turto ir

įsipareigojimų arba vertinamo portfeliu verte.

(b) neapibrėžtumą: vertės nustatymo dieną dėl finansinės priemonės

pobūdžio, taikomo modelio ar pradinių duomenų, ar dėl rinkos

anomalijų vertė gali būti iš esmės neapibrėžta. Reikėtų atskleisti bet

kokio esminio neapibrėžtumo priežastį ir pobūdį.

(c) sudėtingumą: kuo vertinama finansinė priemonė sudėtingesnė, tuo

išsamiau reikia atskleisti ir paaiškinti prielaidas ir pradinius

duomenis, turinčias įtakos vertei.

(d) palyginamumą: finansinės priemonės, kurios ypač svarbios

naudotojams, gali skirtis priklausomai nuo laiko. Vertinimo

ataskaitos ar bet kokios nuorodos į vertinimą yra naudingesnės, jei

pateikta informacija atspindi naudotojų poreikius keičiantis rinkos

sąlygoms, nors, jei tai reikšminga, pateikiama informacija turėtų

suteikti galimybę ją lyginti su ankstesnių laikotarpių informacija.

(e) bazines priemones: jei finansinės priemonės pinigų srautai yra

generuojami arba užtikrinami identifikuojamu baziniu turtu arba

įsipareigojimais, turi būti analizuojami bazinio turto vertei turintys

įtakos svarbūs veiksniai, kad naudotojai galėtų lengviau suvokti,

kaip bazinio turto vertė veikia nustatytą vertinamos finansinės

priemonės vertę.


30.1. Pagal 104-ąjį TVS „Vertės pagrindai“ vertintojas, vertindamas finansines

priemones, turi pasirinkti tinkamą (-us) vertės pagrindą (-us).

30.2. Dažnai finansinių priemonių vertinimas atliekamas taikant vertės

pagrindus, kuriuos nustato ne TVSV (keletas pavyzdžių pateikta 104-

ajame TVS „Vertės pagrindai“), o kitos institucijos (organizacijos) ir

vertintojo atsakomybė yra suprasti ir laikytis vertės nustatymo dieną

galiojančių ir vertės pagrindus nustatančių reglamentų, teismų praktikos,

mokesčių įstatymų ir kitų aiškinamųjų gairių nurodymų.


40.1. Rinkdamasis požiūrį ir metodą, be šio skyriaus reikalavimų, vertintojas

privalo laikytis 105-ojo TVS „Vertinimo požiūriai ir metodai“ reikalavimų.

40.2. Finansinėms priemonėms vertinti gali būti taikomi trys vertinimo požiūriai,

aprašyti 105-ajame TVS „Vertinimo požiūriai ir metodai“.

40.3. Įvairūs vertinimo metodai, naudojami finansų rinkose, yra grindžiami

rinkos, pajamų ar išlaidų požiūriais, kurie aprašyti 105-ajame TVS

„Vertinimo požiūriai ir metodai“. Šiame standarte apibūdinami dažniausiai

taikomi metodai ir su jų taikymu susiję klausimai bei naudotini pradiniai

duomenys.

117

Tu

rto s

tan

da

rtai –

500

-as

is T

VS

„F

inan

sin

ės

prie

mo

nės

“


40.4. Taikant tam tikrą vertinimo metodą ar modelį svarbu įsitikinti, kad modelis

atitiktų prieinamą rinkos informaciją ir kur įmanoma, turėtų būti reguliariai

tikrinama, kad modelis atitinktų esamas rinkos sąlygas. Keičiantis rinkos

sąlygoms gali tekti arba keisti naudojamą modelį tinkamesniu (-iais) modeliu

(-iais), arba koreguoti esamą modelį bei pakartotinai sutikrinti ir (arba)

papildomai tikslinti pradinius vertinimo duomenis. Šie tikslinimai turėtų būti

atliekami siekiant juos suderinti su reikiamu vertės pagrindu, kuris

pasirenkamas pagal vertinimo tikslą (žr. TVS struktūrinius pagrindus).


50.1. Kainos, gautos iš prekybos likvidžioje biržoje vertinimo dieną arba labai

artimą vertinimo dienai, paprastai yra geriausias turimos identiškos

priemonės rinkos vertės indikatorius. Jeigu atitinkamų sandorių neseniai

sudaryta nebuvo, kaip lyginamieji duomenys gali būti tinkamos kotiruočių

(angl. „quoted“) arba sutartinės (angl. „consensus“) kainos, ar privačių

sandorių (t. y. sudarytų ne biržoje) kainos.

50.2. Jeigu lyginamoji finansinė priemonė skiriasi nuo vertinamos finansinės

priemonės arba jei informacija nevisiškai nauja, kad ji būtų aktuali, gali

tekti koreguoti prieinamoje informacijoje skelbiamas kainas. Pavyzdžiui, jei

yra prieinama informacija apie kainą panašios priemonės, kuri skiriasi

viena ar daugiau savybių nuo vertinamos priemonės, tuomet pradiniai

duomenys, nustatyti pagal panašios priemonės, apie kurios kainą yra

prieinamos informacijos koreguojami taip, kad jie atspindėtų konkrečias

vertinamos finansinės priemonės sąlygas.

50.3. Vertintojas, remdamasis kainas skelbiančių tarnybų nustatyta kaina, turi

suprasti, kaip buvo gauta ši kaina.

60. Pajamų požiūris 60.1. Finansinių priemonių vertė gali būti nustatyta taikant diskontuotų pinigų srautų

metodą. Pagal priemonei galiojančias sąlygas nustatomi nediskontuoti pinigų

srautai arba šios sąlygos sudaro galimybę juos nustatyti. Finansinės

priemonės sąlygos paprastai nustato:

(a) pinigų srautų gavimo laiką, t. y., kada verslo subjektas tikisi gauti su

vertinama priemone susijusius pinigų srautus,

(b) pinigų srautų parametrus, pvz., taikytinos palūkanų normos skolos

priemonei arba išvestinėms priemonėms ir tai kokiu būdu

apskaičiuojami pinigų srautai atsižvelgiant į bazinių priemonių

kainas ar indeksą (arba indeksus),

(c) opcionų laiką ir sąlygas pagal sutartis, pvz., ar opcionas yra pirkimo

ar pardavimo teisių, ar išankstinio apmokėjimo opcionas, ar

pratęsimo arba konvertavimo opcionas,

(d) šalių, kurios naudojasi priemone, teisių apsaugą, pvz., sąlygų,

susijusių su kredito rizika skolos priemonių atveju, arba įvykdymo

reikalavimo pirmumas ar eiliškumas kitų turimų priemonių atžvilgiu.

60.2. Nustatant atitinkamą diskonto normą būtina įvertinti grąžą, kurios reikėtų

priemonei siekiant kompensuoti pinigų vertę laiko atžvilgiu ir galimas

papildomas rizikas dėl (bet tuo neapsiribojant):

(a) priemonės nuostatų ir sąlygų, pvz., eiliškumo,

118

Tu

rto

sta

nd

art

ai –

500

-as

is T

VS

„F

inan

sin

ės

pri

em

on

ės

“

Turto standartai

(b) kredito rizikos, t. y. neapibrėžtumo dėl sandorio šalies gebėjimo

nustatytu laiku atlikti būtinus mokėjimus,

(c) priemonės likvidumo ir tinkamumo parduoti,

(d) normatyvinės ar teisinės aplinkos pokyčių grėsmės,

(e) priemonės apmokestinimo tarifo.

60.3. Kai būsimi pinigų srautai nėra pagrįsti fiksuotomis sutarties sumomis,

siekiant nustatyti reikalingus pradinius duomenis reikia apskaičiuoti

tikėtinus pinigų srautus. Nustatoma diskonto norma turi atspindėti pinigų

srautų riziką ir ją atitikti. Pavyzdžiui, jei tikėtini pinigų srautai yra sudaromi

neįtraukiant nuostolių dėl kredito rizikos, tuomet diskonto norma taip pat turi

būti sumažinta kredito rizikos dalimi. Priklausomai nuo vertinimo tikslo, į

pinigų srautų modelį įtraukti pradiniai duomenys ir prielaidos turėtų būti

tokie, kokius pateiktų dalyviai, arba tokie, kurie būtų pagrįsti savininko

dabartiniais lūkesčiais ar tikslais. Pavyzdžiui, jei vertinimo tikslas yra

nustatyti rinkos vertę arba tikrąją vertę, kaip apibrėžta TFAS, prielaidos

turėtų atspindėti dalyvių prielaidas. Jei tikslas yra nustatyti turto vertę

vadovaujantis nustatytais kriterijais, pvz., tikslinės vidinės grąžos

normos, tuomet gali būti tikslingos alternatyvios prielaidos.


70.1. Taikydami išlaidų požiūrį vertintojai privalo laikytis 105-ojo TVS „Vertinimo

požiūriai ir metodai“ 70.1–70.14 paragrafų nuorodų.

80. Specialūs klausimai, susiję su finansinėmis priemonėmis

80.1. Tolesniuose skirsniuose pateikiamas nebaigtinis temų, susijusių su

finansinių priemonių vertinimu, sąrašas:

(a) vertinimo pradiniai duomenys (90 skirsnis).

(b) kredito rizika (100 skirsnis).

(c) likvidumas ir rinkos aktyvumas (110 skirsnis).

(d) kontrolės sistema (120 skirsnis).

90. Vertinimo pradiniai duomenys

90.1. Pagal 105-ojo TVS „Vertinimo požiūriai ir metodai“ 10.7 paragrafą, kad būtų

galima suprasti, kiek reikėtų pasitikėti vertinimui naudojamais pradiniais

duomenimis iš bet kokio pradinių duomenų rinkinio, esminis dalykas yra

suprasti jų šaltinius ir tai, kaip tiekėjas, jei toks yra, šiuos prieinamus

pradinius duomenis patikslina.

90.2. Vertinimo pradiniai duomenys gali būti gaunami iš įvairių šaltinių.

Dažniausiai naudojami pradinių duomenų šaltiniai yra brokerių kainos

(kotiruotės), sutartinių kainų nustatymo (angl. „consensus pricing“) agentūrų

informacija, trečiųjų šalių palygintinų priemonių kainos ir kainas skelbiančių

tarnybų pateikiamos kainos. Numanomi pradiniai duomenys, tokie kaip

kintamumas ir pelningumas, dažnai gali būti gaunami iš tokių kainų.

90.3. Vertindamas brokerių kainų pagrįstumą, kaip įrodymą kaip

dalyviai įkainotų turtą, vertintojas turėtų atsižvelgti į šiuos dalykus:

119

Tu

rto s

tan

da

rtai –

500

-as

is T

VS

„F

inan

sin

ės

prie

mo

nės

“


(a) paprastai brokeriai formuoja rinkas ir teikia pasiūlymus dėl

populiaresnių priemonių ir neaprėpia mažesnio likvidumo priemonių.

Kadangi laikui einant priemonių likvidumas dažnai mažėja, todėl

senesnėms priemonėms kotiruočių kainas sunkiau gali būti rasti.

(b) brokerio darbas susijęs su prekyba, o ne vertinimo pagrindimu, todėl

brokeriai turi mažai paskatų tirti orientacines kainas taip kruopščiai,

kaip nagrinėtų priemonių faktines (privalomas) kainas. Vertintojas turi

suprasti, ar brokerio kaina (kotiruotė) yra privaloma vykdyti priemonės

ar privalomos vykdymo galios neturinčios priemonės teorinė kaina.

Jeigu ši kaina yra neturinti privalomos vykdymo galios, vertintojas turi

surinkti papildomos informacijos, kad suprastų, ar kaina turėtų būti

patikslinta arba jos neįtraukti į vertinimą.

(c) jei brokeris yra priemonės sandorio šalis, kyla neišvengiamas interesų

konfliktas.

(d) brokeriai yra suinteresuoti skatinti prekybą.

90.4. Sutartines kainas nustatančios agentūros pradiniams duomenims

informaciją apie finansinių priemonių kainas renka iš daugelio periodiškai

informaciją teikiančių abonentų. Ši informacija rodo iš įvairių šaltinių gautų

kainų (kotiruočių) rinkinius, šios kainos kartais koreguojamos kad būtų

išvengta bet kokio neobjektyvumo. Tokių kainų naudojimas padeda išvengti

su brokeriais susijusių interesų konfliktų. Tačiau ir tokių agentūrų teikiamos

informacijos kiekis, kaip ir brokerių kainos, yra ribotas ir gali būti neįmanoma

rasti tinkamų pradinių duomenų apie visas priemones visose rinkose. Nors

kainos vadinamos sutartinėmis, tačiau tai nebūtinai reiškia, kad kainos yra

sutartos rinkoje. Vekiau tai yra statistinė informacija apie neseniai įvykusius

rinkos sandorius ar kotiruojamų kainų informacija. Todėl vertintojas turi

suprasti, kaip buvo nustatyta sutartinė kaina ir ar tokie skaičiavimai yra

pagrįsti atsižvelgiant į vertinamą priemonę. Informacija ir pradiniai

duomenys, susiję su nelikvidžios priemonės vertinimu, dažnai gali būti

surinkti iš panašių priemonių sandorių (daugiau informacijos 110 skirsnyje).

100. Kredito rizikos koregavimas

100.1. Kredito rizikos supratimas dažnai yra svarbus finansinės priemonės

vertinimo aspektas. Ypač tai svarbu emitentui. Kai kurie bendrieji veiksniai,

į kuriuos būtina atsižvelgti nustatant ir vertinant kredito riziką, yra šie:

(a) nuosavo kredito ir sandorio šalies rizika: vertinant emitento ar bet kurio kito kredito laiduotojo finansinį pajėgumą reikia atsižvlegti ne tik į jo retrospektyvinius ir prognozuojamus atitinkamo subjekto ar subjektų finansinius rezultatus, bet ir ūkio sektoriaus, kuriame veikia įmonė, veiklos rezultatus ir perspektyvas. Be kredito emitento, vertintojas taip pat privalo apsvarstyti vertinamo turto ar

įsipareigojimo sandorio šalių (kontragentų) kredito riziką. Jeigu atsiskaitymo procesas vykdomas automatizuotoje užskaitos (kliringo) sistemoje, daugelyje jurisdikcijų dabar reikalaujama, kad kai kurios išvestinės finansinės priemonės būtų perduodamos per pagrindinę sandorio šalį (kontragentą), nes tai gali sumažinti riziką, tačiau vis tiek reikia atsižvelgti ir į likusią sandorio šalies riziką.

(b) vertintojas taip pat turi sugebėti atskirti priemonės kredito riziką nuo

emitento ir (arba) sandorio šalies kredito rizikos. Paprastai emitento

ar sandorio šalies kredito rizikos atveju neatsižvelgiama į konkretų

priemonės užstatą.

120

Tu

rto

sta

nd

art

ai –

500

-as

is T

VS

„F

inan

sin

ės

pri

em

on

ės

“

Turto standartai

(c) eiliškumas: vertinant įsipareigojimų nevykdymo riziką, itin svarbu

nustatyti priemonės prioritetą. Prioritetinės gali būti kitos priemonės, o

ne emitento turtas ar pinigų srautai, kuriais priemonė užtikrinta.

(d) finansinis svertas: skolos suma, naudojama turtui, nuo kurio

priklauso priemonės grąža, finansuoti, gali turėti įtakos emitento

grąžos nepastovumui ir kredito rizikai.

(e) užskaitos sutartys: kai išvestinės priemonės valdomos kelių sandorio

šalių, kredito rizika gali būti sumažinta užskaitos arba kompensacijų tarp

jų sutartimi, kas riboja įsipareigojimus iki grynosios sandorių vertės, t. y.

jeigu viena šalis tampa nemoki, kita šalis turi teisę užskaityti sumą, kurią

paskolino nemokioji šalis, į sumą, kurią savo ruožtu turi sumokėti jai

pagal kitas priemones.

(f) apsauga nuo įsipareigojimų nevykdymo (angl. „default“): daugelis

priemonių priemonės turėtojui suteikia tam tikrą apsaugą, kuri

sumažina nemokumo rizika. Tokia apsauga gali būti trečiosios šalies

garantija, draudimo sutartis, kredito įsipareigojimų neįvykdymo

apsikeitimo sandoriai arba įkeičiant daugiau turto nei reikia pagal

priemonės apmokėjimo reikalavimus. Kredito rizika taip pat sumažėja,

jei subordinuotųjų priemonių nuostoliai pirmiausia tenka baziniam turtui

nes dėl to sumažėja rizika, susijusi su senesnių formų priemonėmis.

Kai apsauga yra garantija, draudimo sutartis ar kredito įsipareigojimų

neįvykdymo apsikeitimo sandoriai, tuomet būtina nurodyti šalį,

teikiančią apsaugą, ir įvertinti tos šalies kreditingumą. Nagrinėjant

trečiosios šalies kreditingumą svarbi ne tik jos esama būklė, bet ir

galimas bet kokių kitų garantijų ar draudimo sutarčių, kurias verslo

subjektas (garantuotojas) pasirašė, poveikis. Jei garantijos teikėjas

apdraudė ir kitus susijusius skolos vertybinius popierius, jo

įsipareigojimų neįvykdymo rizika tikriausiai padidės.

100.2. Turint ribotą informaciją apie šalis, tuomet, jei vyksta atitinkamos finansinės

priemonės antrinė prekyba, gali užtekti rinkos duomenų, kurie gali suteikti

pakankamos informacijos įrodyti atinkamą rizikos koregavimą. Jei antrinės

prekybos nėra, gali tekti ieškoti kredito indeksų, kitos prieinamos

informacijos apie verslo subjektus, kuriems būdinga panaši rizika, arba

apskaičiuoti šalies kredito reitingą naudojant turimą finansinę informaciją.

Norint nustatyti, kurio kredito duomenų šaltinio informacija yra

patikimiausia, reikėtų atsižvelgti į skirtingą įvairių įsipareigojimų jautrumą

kredito rizikai, pavyzdžiui, užtikrinimo priemones ir (arba) termino

skirtumus. Rizikos veiksniams ar kredito pasiskirstymo dydžiui taikomos

pataisos nustatomos pagal sumos dydį, kurio dalyvis reikalautų dėl

konkrečios vertinamos priemonės.

100.3. Nuosavo kredito rizika, susijusi su įsipareigojimu, yra svarbi jo vertei,

kadangi bet kuriuo įsipareigojimo perdavimo atveju tikslinga atsižvelgti į

emitento kredito riziką vertei. Tais atvejais, kai būtina daryti prielaidą dėl

įsipareigojimo perdavimo nepaisant taikomų esamų apribojimų, susijusių

su kitų sandorio šalių galimybe tai padaryti (pvz., laikytis finansinės

atskaitomybės reikalavimų) vertinant įsipareigojimus nuosavą kredito riziką

galima parodyti naudojant įvairius šaltinius. Tai gali būti įmonės nuosavų

obligacijų pelningumo kreivė, skolos, kredito įsipareigojimų neįvykdymo

apsikeitimo sandorių skirtumai arba nuoroda į susijusio turto vertę. Vis

dėlto daugeliu atvejų įsipareigojimų emitentas neturi galimybės perleisti

skolos vertybinių popierių, jis gali tik susitarti su kita šalimi dėl

įsipareigojimo padengimo.

121

Tu

rto s

tan

da

rtai –

500

-as

is T

VS

„F

inan

sin

ės

prie

mo

nės

“


100.4. Įkeistas turtas: būtina atsižvelgti į turtą, į kurį priemonės turėtojas turi teisę

nukreipti išieškojimą (regresą) įsipareigojimų nevykdymo atveju. Vertintojas

turi suprasti, ar regreso teisė galioja visam ar tik konkrečiam emitento turtui.

Kuo didesnė turto, kuriam galioja regreso teisė įsipareigojimų nevykdymo

atveju, vertė ir likvidumas, tuo mažesnė bendra priemonės rizika dėl

didesnių galimo padengimo sumų. Siekdamas išvengti dvigubo skaičiavimo

vertintojas taip pat turi apsvarstyti, ar įkeistas turtas jau yra apskaitytas

kitame balanso skyriuje.

100.5. Koreguojant priemonės nuosavą kredito riziką svarbu atsižvelgti ir į galimų

įkeisto turto už vertinamus įsipareigojimus pobūdį. Įkeistas turtas, kuris yra

teisiškai atskirtas nuo emitento, paprastai sumažina kredito riziką. Jei

įsipareigojimai užtikrinami dažnai keičiant įkeisto turto apimtį, gali ir netekti

daryti nuosavos kredito rizikos pataisų, nes sandorio šalis dažniausiai yra

apsaugota nuo galimų nuostolių dėl įsipareigojimų neįvykdymo.

110. Likvidumas ir rinkos aktyvumas

110.1. Finansinių priemonių likvidumas labai skirtingas, nes tarp jų yra ir

standartizuotų, kuriomis dažniausiai reguliariai prekiaujama dideliais

kiekiais, ir priemonės, dėl kurių susitaria sandorio šalys ir kurių negalima

perleisti trečiai šaliai. Toks priemonių spektras reiškia, kad norint pasirinkti

tinkamiausią vertinimo požiūrį svarbu atsižvelgti į priemonės likvidumą arba

esamą rinkos aktyvumą.

110.2. Likvidumas ir rinkos aktyvumas yra skirtingi dalykai. Turto likvidumas yra tai,

kaip lengvai ir greitai jis gali būti iškeistas į pinigus ar pinigų ekvivalentą.

Rinkos aktyvumas yra prekybos apimties matas tam tikru laiku ir jis yra

labiau santykinis, o ne absoliutus rodiklis. Mažas priemonės rinkos

aktyvumas nebūtinai reiškia, kad priemonė yra nelikvidi.

110.3. Nors ankstesniame paragrafe aprašyti reiškiniai yra skirtingi, tačiau dėl

nepakankamo priemonės likvidumo ar žemo rinkos aktyvumo trūkstant

rinkos duomenų, t. y. duomenų, aktualių vertės nustatymo dieną arba

duomenų, susijusių su pakankamai panašiu turtu, kyla problemų, kad tuos

duomenis būtų galima laikyti patikimais. Kuo mažesnis priemonės likvidumas

ar rinkos aktyvumas, tuo didesnis būtinumas taikyti tokį vertinimo požiūrį,

kurio skaičiavimo būdai skirti patikslinti pradinius duomenis arba nustatyti jų

svertinį dydį, remiasi kitų panašių sandorių duomenimis taip parodant rinkos

pokyčius arba skirtingas turto savybes.

120. Vertinimo kontrolė ir objektyvumas

120.1. Vertinimo kontrolės sistema susideda iš vidaus valdymo ir kontrolės

procedūrų, kurių tikslas yra padidinti numatomų vertinimo rezultatų

naudotojų pasitikėjimą vertinimo procesu ir jo išvadomis. Kai išorės

vertintojas remiasi atliktu vidaus vertinimu, išorės vertintojas privalo

atsižvelgti į vertinimo kontrolės sistemos tinkamumą ir nepriklausomumą.

120.2. Palyginti su kitomis turto klasėmis, finansines priemones dažniausiai vertina

tie patys jas valdantys verslo subjektai, kurie jas kuria ir jomis prekiauja.

Vidaus vertinimas kelia abejonių dėl vertintojo nepriklausomumo, todėl kyla

pavojus dėl vertinimo objektyvumo. Žr. TVS struktūrinių pagrindų 40.1 ir 40.2

paragrafus, susijusius su vertinimu, kurį atlieka vidaus vertintojai, ir

procedūrų būtinybę siekiant užtikrinti vertinimo objektyvumą ir veiksmus,

122

Tu

rto

sta

nd

art

ai –

500

-as

is T

VS

„F

inan

sin

ės

pri

em

on

ės

“

Turto standartai

kurių reikėtų imtis norint užtikrinti, kad būtų sukurta tinkama kontrolės

sistema ir būtų sumažintos grėsmės vertinimo nepriklausomumui. Daugelį

verslo subjektų, susijusių su finansinių priemonių vertinimu, registruoja ir jų

veiklą reguliuoja įstatymais numatytos finansų reguliavimo institucijos.

Dauguma finansų reguliuotojų reikalauja, kad bankai ar kiti reguliuojami

subjektai, kurių veikla susijusi su finansinėmis priemonėmis, turėtų

nepriklausomas kainų tikrinimo procedūras. Šias procedūras turi atlikti

asmenys, nepriklausomi nuo prekybos padalinių ir jų tikslas yra parengti

finansinei atskaitomybei reikalingus vertinimus arba apskaičiuoti

reguliuojamo kapitalo dydį pagal konkrečius vertinimo kontrolės

reikalavimus, kurie nustatyti skirtingose reguliavimo sistemose (tai neįeina į

šio standarto taikymo sritį). Vis dėlto pagal bendrą principą vieno verslo

subjekto padalinio atliekami vertinimai, kurie turi būti įtraukti į finansines

ataskaitas ar jais dėl kitų tikslų remiasi trečiosios šalys, turėtų būti patikrinti

ir patvirtinti nepriklausomo subjekto padalinio. Tokių vertinimų galutinis

atsakomybės centras turėtų būti atskirtas ir visiškai nepriklausomas nuo

riziką prisiimančios organizacijos funkcijų. Praktinės funkcijų atskyrimo

užtikrinimo sistemos skirsis priklausomai nuo subjekto pobūdžio,

vertinamos priemonės tipo ir konkrečios priemonės svarbos bendram

tikslui. Atitinkamos procedūros ir kontrolės sistemos turėtų būti nustatomos

atidžiai išnagrinėjus objektyvumui kylančias grėsmes, kurias remdamasi

vertinimu gali suvokti trečioji šalis.

120.3. Atliekant vertinimą reikėtų apsvarstyti šiuos vertinimo kontrolės sistemos elementus:

(a) valdymo grupės, atsakingos už vertinimo politiką, procedūras ir verslo

subjekto vertinimo procesų priežiūrą, į kurią įeina ir keli nepriklausomi

nariai (ne darbuotojai), sukūrimą,

(b) reguliuojančių reikalavimų laikymosi sistemą, jei taikoma,

(c) vertinimo modelių tikrinimo, testavimo dažnumo ir metodų aprašus,

(d) vidaus ar išorės ekspertų vertinimų tikrinimo kriterijų nustatymą,

(e) periodinį nepriklausomo (-ų) vertinimo modelio (-ių) patvirtinimą,

(f) kritinių ribų ar įvykių, dėl kurių reikia išsamesnių tyrimų arba teikti

pakartotinį patvirtinimą, nustatymą,

(g) nustatymą procedūrų, leidžiančių nustatyti reikšmingus pradinius

duomenis, kurių nėra galimybės tiesiogiai gauti rinkoje, pvz.,

kainodaros ar audito komitetų steigimas.

123

Tu

rto s

tan

da

rtai –

500

-as

is T

VS

„F

inan

sin

ės

prie

mo

nės

“


Rodyklė

A

koregavimai išlaidų požiūris 44–45 kredito rizika 117–118 nusidėvėjimai ir nuvertėjimai 47–49, 101 pajamų požiūris 44, 54–55, 68–69 rinkos požiūris 31, 33–34, 35–36, 66, 118 turto standartai žr. TVS „Turto standartai“ turto ir įsipareigojimų simetrija 81 turtas ir įsipareigojimai 3, 6, 26 papildantis turtas 68, 69 esamas turtas 113–114 nematerialusis žr. 210-ąjį TVS „Nematerialusis turtas“ nuomos įsipareigojimai 21–22, 90, 96, 102–103 nefinansiniai žr. 220-ąjį TVS „Nefinansiniai įsipareigojimai“ veikloje naudojamas ir veikloje nenaudojamas 50–56 vertinamas turtas 5 vertinimo ataskaitos 15 nykstantis turtas 42 numanomas naudojimas 24–26 prielaidos 10, 11, 27–28 vertės pagrindai 17 plėtrai skirtas turtas 109 mašinos ir įrenginiai 93 taip pat žiūrėkite specialiosios prielaidos nuvertėjimas 77–78 B

vertės pagrindai 10 verslas ir verslo interesai 52 plėtrai skirtas turtas 105–106 finansinės priemonės 117 nematerialus turtas 65–66 nefinansiniai įsipareigojimai 82 mašinos ir įrenginiai 93–94 teisės į nekilnojamąjį turtą 99 104-asis TVS „Vertės pagrindai“ 16–28 prielaidos ir specialiosios prielaidos 27–28 subjektui būdingi veiksniai 26 tikroji rinkos vertė 23 tikroji vertė 23–24 apibrėžta TVS 17–22 teisingoji vertė 21–22 investicinė vertė arba vertingumas 22 likvidacinė vertė 22 nuomos rinkos vertė 21, 102 rinkos vertė 18–20 124

Turto standartai

sinergijos vertė 22 vertės prielaida 24–26 dabartinis arba esamas naudojimas 25 priverstinis pardavimas 25–26 geriausias naudojimas 24 tvarkingas likvidavimas 25 sinergijos 26–27 sandorio kaina 28 nuolaidų paketai 36 metodas „iš apačios į viršų“ 84–85 brokerio kainos (kotiruotės) 119–120 200-asis TVS „Verslas ir verslo interesai“ 51–62 ypatingos aplinkybės 55–62 verslo informacija 56–57 kapitalo struktūra 58–62 ekonomika ir ūkio šaka 57 veikloje naudojamas ir veikloje nenaudojamas 50–56 nuosavybės teisės 56 teisės ir interesai 58–59 vertinimo požiūriai ir metodai 52–55 verslo informacija 56–57 C

kapitalo struktūros aptarimas 58–62 kapitalizacijos norma 54 pinigų srautai 37–44, 86–88, 118–119 tipai 38–39 darbo apimties pokyčiai 11 užsakovas 3, 10 įkeistas turtas 122 lyginamųjų pasiūlymų metodas 32 lyginamųjų sandorių metodas 32–34, 83 kompetencija 7 užbaigtos nuosavybės vertė 109–110 atitiktis standartams 4, 6, 14, 16 finansinės priemonės 116–117 nematerialusis turtas 65–66, 67, 74 102-asis TVS „Tyrimai ir atitiktis“ 12–13, 98, 116 nefinansiniai įsipareigojimai 82, 83, 84, 85 mašinos ir įrenginiai 91–94 teisės į nekilnojamąjį turtą 98, 100, 106 sutartines kainas nustatančios agentūros 120 nuolatinio augimo modelis 41 statybos išlaidos 110 konsultantų atlygis 110 nuoma pagal sutartį 21, 102–103 papildančio turto įmokos (angl. CAC) 69 papildantis turtas 68, 69 valdymo aplinka 122–123 kontrolės premijos 36, 56 išlaidų metodas 44–49 koregavimai 46–49 125


verslas ir verslo interesai 55 plėtrai skirtas turtas 107–108 finansinės priemonės 119 nematerialusis turtas 74–75 nefinansiniai įsipareigojimai 85 mašinos ir įrenginiai 94–96 teisės į nekilnojamąjį turtą 101 išlaidų požiūrio metodai 45–46 išlaidų ir pajėgumo metodas 95–96 pakeitimo išlaidos 45–46 atkūrimo išlaidos 46 sumavimo metodas 46 išlaidų ir pajėgumo metodas 95–96 sandorio šalies rizika 120 kredito rizikos koregavimai 120–122 valiuta 10, 38–39 dabartinis naudojimas 25 dabartinės vertės metodas (angl. CVM) 59, 60

D

apsauga nuo įsipareigojimų nevykdymo 121 nuokrypis 7, 11, 13 nusidėvėjimas 47–49 plėtros pelnas 111–112 410-asis TVS „Plėtrai skirtas turtas“ 104–114 prielaidos ir specialiosios prielaidos 105–106 specialūs klausimai 108–114 užbaigtos nuosavybės vertė 109–110 statybos išlaidos 110 konsultantų atlygis 110 plėtros pelnas 111–112 diskonto norma 112–113 esamas turtas 113–114 finansinės išlaidos 111 finansinės atskaitomybės tikslais 114 rinkodaros išlaidos 111 skolinimo užtikrinimas 114 įgyvendinimo grafikas 111 vertinimo požiūriai ir metodai 106–113 liekamasis metodas 108–113 išskaidytas metodas 73–74 diskonto norma 38–39, 40, 42–44 verslas ir verslo interesai 54 išvestinis 101, 118–119 plėtrai skirtas turtas 112–113 finansinės priemonės 118–119 nematerialusis turtas 75–76, 79 nefinansiniai įsipareigojimai 86 teisės į nekilnojamąjį turtą 100–101 diskontuoti pinigų srautai (angl. DCF) 37–44, 118–119 nuolaidos už kontrolės nebuvimą (angl. DLOC) 36 nuolaidos dėl nepakankamumo prekiauti (angl.DLOM) 35–36 126

Rodyklė

perleidimo išlaidos 42 platintojo metodas 73–74 E

ekonominiai ir ūkio šakos aspektai 57 nematerialiojo turto ekonominis amžius 76–78 įmonės vertė 52, 54 subjektui būdingi veiksniai 26 teisingoji vertė 21–22 nuosavybės vertė 52, 54, 59–62 perteklinių pajamų metodas 68–70 esamas turtas 113–114 esamas naudojimas 25 pasitraukimo vertė 41–42 konkretus prognozės laikotarpis 39 F

tikroji rinkos vertė (angl. OECD) 23

tikroji rinkos vertė (angl. USIRS) 23 tikroji vertė (angl. IFRS) 23 tikroji vertė (teisinė arba įstatyminė) 23–24 finansinės išlaidos 111 500-asis TVS „Finansinės priemonės“ 115–123 ypatingos aplinkybės 119–123 valdymo aplinka 122–123 kredito rizika 120–122 likvidumas ir rinkos aktyvumas 122 vertinimo pradiniai duomenys 119–120 vertinimo požiūriai ir metodai 117–119 finansinė atskaitomybė 23, 114, 121 finansiniai susitarimai 96 priverstinis pardavimas 25–26 prognozuojami pinigų srautai 40, 43–44 G

bendrieji standartai žr. TVS „Bendrieji standartai“ žodynas 3–5 prestižas 64–65, 69 Gordono augimo modelis 41 „plyno lauko“ metodas 73 viešai prekiaujamo turto lyginimo metodas 34–35 indikacinių sandorių metodas 32–34, 83 H

teisių hierarchija 102 geriausias naudojimas 20, 24 I

pajamų požiūris 36–44 koregavimai 54–55, 68–69 verslas ir verslo interesai 53–55

127


plėtrai skirtas turtas 107 finansinės priemonės 118–119 nematerialusis turtas 67–74 nefinansiniai įsipareigojimai 84–85 mašinos ir įrenginiai 94 teisės į nekilnojamąjį turtą 100–101 pajamų požiūrio metodai 37–44 metodas „iš apačios į viršų“ 84–85 diskontuoti pinigų srautai (angl. DCF) 37–44, 118–119 platintojo metodas 73–74 perteklinių pajamų metodas 68–70 „plyno lauko“ metodas 73 netaikyto naudojimosi turtu mokesčio metodas 70–71 „su ir be“ metodas 72–73 pateikta informacija 12–13 210-asis TVS „Nematerialusis turtas“ 63–79 verslas ir verslo interesai 51–52 mašinos ir įrenginiai 90–91 teisės į nekilnojamąjį turtą 97–98 ypatingos aplinkybės 75–79 diskonto norma arba grąžos norma 75–76, 79 ekonominis amžius 76–78 mokesčių amortizacijos nauda (angl. TAB) 78–79 vertinimo požiūriai ir metodai 66–75 numatomas naudojimas 3, 14 numatomas naudotojas 3, 10, 11, 14 bendrovių tarpusavio susitarimai 44 Tarptautinė vertinimo standartų valdyba 1, 2 Tarptautinė vertinimo standartų taryba (angl. IVSC) 1 102-asis TVS „Tyrimai ir atitiktis“ 12–13, 98, 116 investicinis turtas 100, 111 investicinė vertė 22 TVS turto standartai 2 200-asis TVS „Verslas ir verslo interesai“ 51–62 410-asis TVS „Plėtrai skirtas turtas“ 104–114 500-asis TVS „Finansinės priemonės“ 115–123 210-asis TVS „Nematerialusis turtas“ 63–79 220-asis TVS „Nefinansiniai įsipareigojimai“ 80–89 300-asis TVS „Mašinos ir įrenginiai“ 90–96 400-asis TVS „Teisės į nekilnojamąjį turtą“ 97–103 TVS apibrėžimai 3–5, 17–22 TVS struktūriniai pagrindai 2, 6–7 IVS bendrieji standartai 2 104-asis TVS „Vertės pagrindai“ 16–28 102-asis TVS „Tyrimai ir atitiktis“ 12–13 103-asis TVS „Ataskaita“ 14–15 101-asis TVS „Darbo apimtis“ 9–11 105-asis TVS „Vertinimo požiūriai ir metodai“ 29–49 J

Jurisdikcija 3

128

Rodyklė

L

žemė žr. 41ąjį TVS „Plėtrai skirtas tutas“; 400-ąjį TVS „Teisės į nekilnojamąjį turtą“ nuomos įsipareigojimai 21–22, 102–103 mašinos ir įrenginiai 90, 96 finansinis svertas 121 įsipareigojimai žr. turtas ir įsipareigojimai likvidacinė vertė 22 likvidumas 122 M

rinkos aktyvumas 122 rinkos požiūris 30–36, 41–42 koregavimai 31, 33–34, 35–36, 66, 118 verslas ir verslo interesai 52–53 plėtrai skirtas turtas 106–107 finansinės priemonės 118 nematerialusis turtas 66–67 nefinansiniai įsipareigojimai 82–84 mašinos ir įrenginiai 94 teisės į nekilnojamąjį turtą 99–100 rinkos požiūrio metodai 32–36 lyginamaųjų sandorių metodas 32–34, 83 viešai prekiaujamo turto lyginimo metodas 34–35 „iš viršaus į apačią“ metodas 84 Rinkos dalyvių įsigijimo priemokos (angl. MPAP) 36 nuomos rinkos vertė 21, 102 rinkos vertė 18–20 plėtrai skirtas turtas 109, 114 rinkodaros išlaidos 111 sujungimo vertė 22 esmė arba esmingumas 4–5 matricos kainų nustatymas 32 gali 4 keli metodai 29–30 privalo 4 N

užskaitos sutartys 121 220-asis TVS „Nefinansiniai įsipareigojimai“ 80–89 vertės pagrindai 82 specialiosios aplinkybės 86–89 diskonto normos 86 pinigų srautų ir rizikos maržų nustatymas 86–88 perdavimo apribojimai 88 mokesčiai 89 vertinimo požiūriai ir metodai 83–85 O

objektyvumas 9–10, 122–123 TVS struktūriniai pagrindai 6–7 nuvertėjimas 47–49 nematerialusis turtas 75

129


mašinos ir įrenginiai 92, 94, 95 teisės į nekilnojamąjį turtą 101 veikloje naudojamas ir veikloje nenaudojamas turtas 57–58 veiklos vertė 52 opcionų įkainojimo metodas (angl. OPM) 59, 60–62 tvarkingas likvidavimas 25 nuosavybės interesai 58–59 nuosavybės teisės 56 P

dalyvis 4, 81 300-asis TVS „Mašinos ir įrenginiai“ 90–96 finansiniai susitarimai 96 specialiosios aplinkybės 96 vertinimo požiūriai ir metodai 94–96 vertės prielaida 24–26 ankstesnių sandorių metodas 32 tikėtinos svertinės laukiamos grąžos metodas (angl. PWERM) 59, 62 nuosavybės teisės žr. 410-ąjį TVS „Plėtrai skirtas turtas“, 400-ąjį TVS „Teisės į nekilnojamąjį turtą“ perspektyvinė finansinė informacija (angl. PFI) 40 viešai prekiaujami lyginamieji objektai (analogai) 34–35 vertinimo tikslas 4, 10, 14 verslas ir verslo interesai 52 plėtrai skirtas turtas 104–105 finansinės priemonės 115 nematerialusis turtas 64–65 nefinansiniai įsipareigojimai 81–82 mašinos ir įrenginiai 92, 93 teisės į nekilnojamąjį turtą 99 R

400-asis TVS „Teisės į nekilnojamąjį turtą“ 97–103 ypatingosios aplinkybės 102–103 teisių hierarchija 102 nuoma 102–103 vertinimo požiūriai ir metodai 99–101 netaikyto naudojimosi turtu mokesčio metodas 70–71 nuoma 21, 102–103 pakeitimo išlaidų metodas 45–46 nematerialusis turtas 75 mašinos ir įrenginiai 94–96 teisės į nekilnojamąjį turtą 101 103-asis TVS „Ataskaita“ 14–15 finansinės priemonės 116–117 mašinos ir įrenginiai 93 atkūrimo išlaidų metodas 46 liekamasis metodas 108–113 perdavimo apribojimai 88 rizikos analizė 69, 75–76 kredito rizikos koregavimai 120–122 plėtrai skirtas turtas 111–112, 114 diskontuotų pinigų srautų metodas 40, 42, 43–44 rizikos maržos 86–88

130

Rodyklė

netaikyto naudojimosi turtu mokesčio norma 70–71 S

antrinio panaudojimo vertė 42 scenarijais pagrįstas metodas (angl. SBM) 86–87 101-ais TVS „Darbo apimtis“ 9–11 verslas ir verslo interesai 52 plėtrai skirtas turtas 105–106 finansinės priemonės 116 mašinos ir įrenginiai 92–93 teisės į nekilnojamąjį turtą 98–99 skolinimo užtikrinimas 114 jautrumo analizė 105 turėtų 4 svarbus ir (arba) esminis 4–5 specialiosios prielaidos 10, 11 104-asis TVS „Vertės pagrindai“ 25, 27–28 plėtrai skirtas turtas 105–106, 109 teisės į nekilnojamąjį turtą 98–99 103-asis TVS „Ataskaita“ 14 ypatingosios aplinkybės verslas ir verslo interesai 55–62 plėtrai skirtas turtas 108–114 finansinės priemonės 119–123 finansinė atskaitomybė 114 nematerialusis turtas 75–79 nefinansiniai įsipareigojimai 86–89 mašinos ir įrenginiai 96 teisės į nekilnojamąjį turtą 102–103 skolinimo užtikrinimui 114 vertės standartai žr. 104-aąjį TVS „Vertės pagrindai“ vertinamas objektas ar vertinamas turtas 5 eiliškumas 121 sumavimo metodas 46 sinergijos 26–27 sinergijos vertė 22 T

mokesčių amortizacijos nauda (angl. TAB) 78–79 mokesčiai 89 tęstinumo vertė 41–42 įgyvendinimo grafikas 111 „iš viršaus į apačią“ metodas 84 viso investuoto kapitalo vertė 52 sandorio kaina 28 sandoriai 17, 19–20, 22, 31–34 nefinansiniai įsipareigojimai 82–83 perdavimo apribojimai 88 U

palyginimo vienetai 32, 99

131


V

vertinimas 5 bendrieji reikalavimai 9–11 keli metodai 29–30 vertinimo metodai verslas ir verslo interesai 52–55 plėtrai skirtas turtas 106–113 finansinės priemonės 117–119 nematerialusis turtas 66–75 nefinansiniai įsipareigojimai 83–85 mašinos ir įrenginiai 94–96 teisės į nekilnojamąjį turtą 99–101 105-asis TVS „Vertinimo požiūriai ir metodai“ 29–49 išlaidų požiūris 44–49 išlaidos 46–49 nusidėvėjimas arba nuvertėjimas 47–49 metodai 45–46 pajamų požiūris 36–44 metodai 37–44 rinkos požiūris 30–36 metodai 32–36 kiti aspektai 35–36 vertinimo modelis 49 vertinimo kontrolė 122–123 vertės nustatymo diena 10, 19–20 vertinimo pradiniai duomenys 119–120 vertinimo modelis 49 vertinimo tikslas žr. vertinimo tikslą vertinimo dokumentai (byla) 13 vertinimo ataskaita žr. 103-ąjį TVS „Ataskaita“ vertinimo peržiūros ataskaitos 15 vertinimo recenzentas 5, 6 vertė 5 taip pat žiūrėkite vertės pagrindus; 104-ąjį TVS „Vertės pagrindai“ vertintojas 3, 4, 5 objektyvumas 6–7, 9–10 W

nykstantis turtas 42 svarumas 5 sverto (svertinio koeficiento) nustatymas 5 „su ir be“ metodas 72–73 vertingumas 22

132

Tarptautiniai vertinimo standartai International Valuation Standards Council 4 Lombard Street, London EC3V 9AA United Kingdom (Jungtinė Karalystė) El. paštas - [email protected], www.ivsc.org

Tarptautinė vertinimo standartų taryba

mailto:[email protected]

ivs 2017 | tvs 2017 vertimo į lietuvių kalbą pirminė …...• Šiuose standartuose esmė /...

Documents