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SAN VICTORINO CENTRO INTERNACIONAL DE COMERCIO MAYORISTA Estudio de Oferta y Demanda Enero 2017

SAN VICTORINO CENTRO INTERNACIONAL

DE COMERCIO MAYORISTA

ESTUDIO DE OFERTA Y DEMANDA

Bogotá, Enero de 2017


Contenido

1. INTRODUCCIÓN ........................................................................................... 4

2. OBJETIVOS ................................................................................................... 6

3. RESUMEN EJECUTIVO ................................................................................ 8

4. ENTORNO – ESTUDIO DE PLAZA ............................................................. 13

1. CONTEXTO LATINOAMERICANO – ECONOMIA COLOMBIANA .......... 13

2. COLOMBIA – PRINCIPALES INDICADORES MACROECONOMICOS .. 15

3. BOGOTA - PRINCIPALES INDICADORES SOCIODEMOGRAFICOS .... 19

5. EL PROYECTO............................................................................................ 23

1. ENTORNO ................................................................................................ 24

2. MALLA VIAL ............................................................................................. 25

3. MOVILIDAD TRANSPORTE PÚBLICO .................................................... 26

4. ESTACIONES CERCANAS TRANSMILENIO Y METRO ......................... 27

5. MOVILIDAD PEATONAL .......................................................................... 28

6. MOVILIDAD VEHICULAR ......................................................................... 29

6. ESTUDIO DE OFERTA ................................................................................ 31

1. METODOLOGIA ....................................................................................... 31

2. AREA DE INFLUENCIA: ........................................................................... 31

3. HIPÓTESIS DE USOS:............................................................................. 32

4. CENSOS ................................................................................................... 32

5. INVESTIGACIÓN DE MERCADO ............................................................ 33

7. OFERTA DE VIVIENDA ............................................................................... 34

1. EL SECTOR DE CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA EN BOGOTÁ ........... 34

2. PARAMETROS DE DEFINICION DE LA OFERTA .................................. 36

3. DEFINICION DE AREA DE INFLUENCIA ................................................ 37

4. VARIABLES SOCIODEMOGRAFICAS DEL AREA DE INFLUENCIA ..... 37

5. CENSO DE PROYECTOS DE VIVIENDA MULTIFAMILIARES ............... 38

6. CARACTERIZACION DE LA OFERTA DE VIVIENDA ............................. 40

8. OFERTA DE OFICINAS ............................................................................... 44

1. EL SECTOR DE OFICINAS ...................................................................... 44

2. PARAMETROS DE DEFINICION DE LA OFERTA Y DEFINICION DE AREA DE INFLUENCIA ............................................................................................. 46

3. CENSO EDIFICIOS DE OFICINAS .......................................................... 47


4. CARACTERIZACION DE LA OFERTA DE OFICINAS ............................. 48

5. NUEVOS PROYECTOS DE OFICINA EN LA ZONA DE INFLUENCIA ... 50

9. OFERTA DE COMERCIO ............................................................................ 53

1. PRINCIPALES REFERENTES DE ZONAS COMERCIALES CENTRICAS EN LATINOAMERICA ..................................................................................... 53

2. PARAMETROS DE DEFINICION DE LA OFERTA .................................. 60

3. DEFINICION DE AREA DE INFLUENCIA ................................................ 60

4. CENSO DE COMERCIO .......................................................................... 61

5. CARACTERIZACION DE LA OFERTA DE COMERCIO .......................... 62

6. EL SECTOR DE CENTROS COMERCIALES EN BOGOTA .................... 65

7. PRINCIPALES CENTROS COMERCIALES COMPETIDORES ............... 68

10. ESTUDIO DE DEMANDA ......................................................................... 73

1. OBJETIVO – DEFINICION ....................................................................... 73

2. METODOLOGIA ....................................................................................... 73

11. DEMANDA DE COMERCIO ..................................................................... 74

1. INCIDENCIA: ............................................................................................ 74

2. NECESIDADES Y EXPECTATIVAS ......................................................... 74

3. PRUEBA DE CONCEPTO: ....................................................................... 74

4. DEMANDA ESPERADA – COMERCIO .................................................... 77

5. CARACTERÍSTICAS DEL PROYECTO – COMERCIO ........................... 83

12. DEMANDA DE VIVIENDA ........................................................................ 86

1. INCIDENCIA ............................................................................................. 86

2. NECESIDADES Y EXPECTATIVAS ......................................................... 86

3. PRUEBA DE CONCEPTO: ....................................................................... 87

4. DEMANDA ESPERADA – VIVIENDA ....................................................... 89

5. CARACTERÍSTICAS DEL PROYECTO-VIVIENDA ................................. 90


1. INTRODUCCIÓN

En 1998 se emitieron por parte de la Alcaldía Distrital de Bogotá los decretos 462 y 880, modificados por el Decreto Distrital 334 de 2000, con los cuales se asignó zona de Tratamiento Especial de Renovación y se adoptó el “programa de Renovación Urbana para la recuperación del sector comprendido por los barrios San Bernardo y Santa Inés y su área de influencia”1.

Para esto tuvieron en cuenta las oportunidades que presentaba la zona desde ese momento, representadas en su ubicación central, la potencialidad urbanística, la posibilidad de ser un detonante para otras iniciativas que acompañaran la recuperación del centro y porque permitía la articulación de espacios públicos representativos del centro de la ciudad. Igualmente se identificaban desde ese momento las dificultades que podría tener un proceso de recuperación mediante intervenciones predio a predio.

1 Unión Temporal Quintero Wiesner arquitectos, Centro Internacional de Comercio Popular San Victorino, Plan de Implantación, Agosto 2008

Imagen 1 San Victorino Centro Internacional de Comercio Mayorista - Localización


El programa definió unos objetivos principales que se resumían en “devolver la vitalidad urbana, la habitabilidad social, el equilibrio de usos, la protección del espacio público, la arquitectura y el sentido simbólico de la ciudad como patrimonio cultural, social y económico”2

La formulación del programa tuvo en cuenta Proyectos de Espacio Público, entre los cuales se incluye el Parque Tercer Milenio, ya ejecutado y vecino del proyecto y unos Proyectos de Espacio Privado que contemplan proyectos residenciales de Renovación y un Centro Comercial Metropolitano.

El proyecto del Centro Comercial Metropolitano ha avanzado en sus etapas de estructuración y diseño y hoy se tiene definido un desarrollo inmobiliario denominado SAN VICTORINO CENTRO INTERNACIONAL DE COMERCIO MAYORISTA, que ocupa la manzana 22 de la zona de Santa Inés, aledaña al parque Tercer Milenio, con el cual busca articularse.

La zona tiene en la actualidad una orientación comercial principalmente de comercio popular, compuesto por mayoristas y detallistas, así como múltiples complementos de servicios. Con el proyecto se busca ordenar urbanísticamente la zona, entregar nuevos y mejores espacios a los comerciantes y mejorar las condiciones de movilidad y seguridad, para lo cual se propone hacer el desarrollo del SAN VICTORINO CENTRO INTERNACIONAL DE COMERCIO MAYORISTA, como proyecto inmobiliario promovido por el distrito a través de la EMPRESA DE RENOVACION URBANA – ERU - y desarrollado por terceros, generando un complejo urbanístico e inmobiliario de usos múltiples.

La hipótesis inicial propone el desarrollo de un complejo inmobiliario en el que se combinen espacios para vivienda, comercio, oficinas y otros servicios, de modo que se conserve la actividad de comercio, pero se potencialice con otros usos, todo bajo un modelo de sostenibilidad financiera. El proyecto ya tiene aprobado

2 Alcaldía Mayor de Bogotá, Decreto 880 de 1998.

Imagen 2 San Victorino Centro Internacional de Comercio Mayorista - Esquema general


un Plan de Implantación que determina los componentes principales y generales posibles para incluir.

2. OBJETIVOS

Con el fin de ejecutar los diseños de detalle y formular la estructura comercial y financiera, es necesario determinar el potencial que tiene cada uno de los usos propuestos y la magnitud y características, así como definir su mezcla óptima de usos, diseño, número de unidades de vivienda, locales comerciales y áreas correspondientes. Esto además permite disponer de información estratégica de planeación y ventas para su comercialización.

Este documento recoge el estudio desarrollado conjuntamente por ACIERTO CONSULTORES e INVAMER, para la ERU, con el que se busca determinar las características de la oferta actual en la zona de influencia para cada uno de los usos propuestos y estimar la demanda potencial para el proyecto inmobiliario en sus componentes de comercio y vivienda.

Dentro de los objetivos específicos propuestos con el estudio se encuentran:

• Conocer las características de estructura sociodemográficas, socioeconómicas, viales y de desarrollo de Bogotá, y del área de Influencia.

• Identificar el área de influencia para las diferentes hipótesis de usos propuestas: Vivienda, Oficinas y Comercio.

• Evaluar la oferta de la zona de influencia en productos equivalentes a los usos propuestos para el proyecto: Vivienda, Oficinas, Comercio, determinando las características básicas de la oferta en cuanto a áreas, valores de m2 para venta y arriendo, y clasificación en cada uno de los componentes equivalentes a los propuestos para el proyecto.

• Determinar el origen del mercado potencial del proyecto para cada una de las hipótesis propuestas de Vivienda y Comercio

• Conocer los hábitos de consumo de los potenciales clientes, cuáles son sus necesidades, motivadores e inhibidores, y medir la aceptación e intención de compra de los componentes de vivienda y comercio propuestos para el proyecto.

• Determinar el potencial de Demanda para los usos propuestos de Vivienda y Comercio


• Identificar y definir las características principales en cuanto a concepto, cantidad y tamaño del proyecto, mezcla de usos y categorías, elementos de diseño arquitectónico y condiciones de precio para la venta del proyecto a partir del concepto y la competencia.


3. RESUMEN EJECUTIVO

El proyecto de San Victorino Centro Internacional de Comercio Mayorista, como proyecto mixto de comercio y vivienda fortalecerá el proceso de renovación urbana del centro de Bogotá y ayudará a generar una nueva percepción entre los habitantes y los comerciantes de la zona. Tendrá además un efecto complementario en el fortalecimiento del centro como destino de vivienda. Los grupos objetivo analizados en este estudio expresaron una opinión altamente favorable al proyecto y una muy buena intención de comprar o visitar los componentes de comercio y de vivienda. El componente propuesto de oficinas fue analizado únicamente desde la perspectiva de la oferta y no desde la demanda. Sin embargo, el análisis de la situación actual genera dudas sobre las posibilidades del desarrollo. Los edificios que en algún momento fueron oficinas en la zona de influencia hoy son todas utilizadas como bodegas de mercancía y locales mayoristas. Para una mayor certeza sobre este componente, recomendamos hacer una investigación cuantitativa entre los usuarios de oficinas en el centro ampliado de la ciudad para entender su opinión sobre el sitio y el interés en vincularse al proyecto.

1. COMPONENTE COMERCIO

La zona ya tiene un posicionamiento muy fuerte como zona comercial para mayoristas y para venta al detal orientado a niveles socioeconómicos medios y bajos. La capacidad de generación de tráfico es muy grande y esta debe ser aprovechada para el nuevo proyecto como estrategia de comercialización.

Los comerciantes de la zona tienen conocimiento del proyecto y en general lo reciben como algo positivo por el efecto que tendrá en el mejoramiento del entorno. Aunque para algunos es una competencia nueva, en general son más los aspectos positivos resaltados.

Un grupo importante de comerciantes manifiestan la necesidad de nuevas áreas comerciales, por lo que consideran el proyecto una oportunidad. Sin embargo, cuando se entrega información más detallada, el interés y la intención de vincularse al proyecto se duplica.

Se puede concluir entonces que hay espacio e interés entre los comerciantes para desarrollar el centro comercial. De acuerdo con el escenario utilizado, la demanda de área comercial varía entre 30.000 m2 para el escenario más exigente y conservador y 74.000 m2 para un escenario que incluye aquellos comerciantes que manifestaron que “probablemente se vincularían al proyecto”.

Analizado el potencial de mercado desde los potenciales visitantes y usuarios del centro comercial a partir del tráfico que ya hoy se genera en la zona, habría espacio para un centro comercial de 48.000 m2 de área vendible.


Bajo este último escenario, las ventas totales del componente comercio pueden estar cerca a los $700.000 millones, con precios para los locales tipo entre $15 y $20 millones/m2, dependiendo de la ubicación o el piso.

El centro comercial deberá tener una orientación principal a la ropa y la moda, pero requiere un modelo que sea capaz de competir con los nuevos centros comerciales orientados a las clases medias y bajas que se han construido recientemente o se están construyendo en los barrios de Bogotá con grandes.

Las características de ubicación y la proyección de desarrollo del centro de la ciudad con un fortalecimiento del uso de vivienda hacen que el proyecto deba ofrecer atractivos para las personas y especialmente las familias. Además es importante mantener el interés de los visitantes para continuar desplazándose al centro comercial, apalancándose además en las oportunidades de transporte público que tiene la ubicación. Por esto se deben tener en cuenta nuevas categorías como cines, plaza de comidas y restaurantes casuales, gimnasio, casino, servicios de salud (ópticas, odontología, dermatología y posiblemente una IPS) y supermercado. También hay una oportunidad en una mezcla potente de categorías orientadas al mejoramiento y reparación del hogar (ferreterías, iluminación, decoración, electrodomésticos, muebles, entre otros).

Aunque el ideal es limitar al máximo el número de pisos en un centro comercial, es claro que cada vez es más difícil encontrar el área suficiente para un desarrollo de este tipo a un precio adecuado pare el negocio. En este caso debe ubicarse en los pisos superiores aquellas categorías que son destino y que requieren mayores áreas. Entre estas se encuentran los cines, la sede de IPS, las plazas de comidas, el gimnasio, los bancos, entre otras.

Se recomienda un lay out que integre zonalmente las categorías comunes, bajo un concepto de mundos: el mundo de la moda, (30% del área comercial), el mundo del hogar (15%), el mundo del entretenimiento (15%), el mundo de los restaurantes (15%), el mundo financiero (10-15%), el mundo de la salud., entre otros. De esa manera se conserva la tradición de clústers que hay en la zona de San Victorino bajo el desarrollo de un concepto de Centro Comercial.integrado.

También es importante mantener un espacio para servicios complementarios de apoyo a la gestión de los comerciantes. Esto incluye servicios financieros, mensajería y transporte, giros y manejo de divisas. Finalmente, la ubicación y el tráfico generado hacen que el proyecto sea atractivo para gestiones institucionales y del gobierno como CADES, Notaría, Oficinas de Servicios públicos.

En cuanto a las características de los locales, es recomendable un diseño modular de modo que se puedan satisfacer necesidades desde los 50 m2 hasta subanclas de 200-400 m2.


El supermercado debe ubicarse en pisos bajos (subsótano o primer piso), con acceso directo desde la calle y a los parqueaderos. El almacén por departamentos requiere un diseño de dos o tres pisos con comunicación vertical en su interior.

Existe una demanda por locales de menor tamaño, cuyo modelo es más de vitrina y atención de mostrador que de sala de ventas. Estos podrían ocupar algunas de las áreas exteriores, o hacer parte de un mundo propio, de modo que el interior sea más libre, facilite la circulación y genere sensación de seguridad.

Si bien un volumen muy alto de los visitantes llegarán utilizando los sistemas de transporte masivo, para los comerciantes es muy importante la disponibilidad de parqueaderos. Esto les permite ampliar su base de clientes a estratos socioeconómicos más altos y facilitar la atención a sus clientes del mercado mayorista. En estas condiciones, debe buscarse un índice de 1 parqueadero por cada 50 m2 de área comercial.

Es importante encontrar una combinación adecuada de acabados y características de diseño para presentar un producto moderno y nuevo, sin generar sensación de lujo y alto costo. Esto es importante también para tener en cuenta en aspectos como iluminación, ancho de pasillos y altura piso techo.

Aunque las bodegas y necesidad de almacenamiento no fue una de las variables con mayor calificación dentro de las necesidades, si existe una demanda por bodegas adicionales al local comercial. Estas pueden ocupar zonas de difícil acceso para los clientes (zonas frías) y pisos superiores. Sin embargo esto hace exigente el diseño de la logística y el transporte vertical de modo que no interfiera con la operación comercial.

En la estructuración de los precios de venta y/o arriendo de los locales deberán tenerse en cuenta consideraciones de diseño, concepto y tamaño de locales que hacen que su comercialización sea diferente de la que se puede encontrar en el comercio de San Victorino.

El concepto es de un centro comercial con locales de tamaño mayor a lo usual en la zona, pues se pasa de locales de 10 m2 a locales de mínimo 50 m2. En estas condiciones estimamos que un local en primer piso se puede comercializar en un rango entre $18 y $20 millones/m2. Puede haber una diferencia entre 20% y 25% con locales en segundo piso y hasta un 40% en pisos superiores.

Los locales ancla, por sus características, se comercializan a precios inferiores. Estimamos que los precios del supermercado, por sus características de rentabilidad y los cines y gimnasio, que se ubican en pisos superiores se pueden comercializar en un rango entre $3.5 y $4 millones/m2.


2. COMPONENTE VIVIENDA

El centro de Bogotá, como sucedió con la mayoría de los centros de ciudades en Latinoamérica perdió desde hace muchos años su vocación residencial y los nuevos desarrollos de vivienda se trasladaron a la periferia. Con el crecimiento de las ciudades, las dificultades de movilidad, y desplazamiento y los altos costos para dotar de infraestructura y servicios los barrios cada vez más alejados, las políticas de desarrollo de estas ciudades se han orientado en los últimos años a la revitalización del centro tradicional como destino para vivir. El proyecto de renovación de los barrios de Santa Inés y San Bernardo hace parte de esta política.

Un censo realizado en la zona de influencia para proyectos de vivienda multifamiliar muestra que, a la fecha, se está construyendo o promoviendo una cantidad igual a la que ya está construida y habitada, lo que es una muestra de la revitalización del centro y el interés de promotores, constructores y clientes, de vivir en la zona.

El proyecto de San Victorino Centro Internacional de Comercio Mayorista está previsto como un desarrollo inmobiliario de uso mixto que se apalanque en las ventajas de la ubicación actual y promueva trasformación de la zona. Esta propuesta es muy bien recibida por los grupos objetivos inicialmente previstos como compradores de las unidades de vivienda. Tanto los empleados que trabajan en el comercio de San Victorino como los residentes que habitan en la zona de influencia dan muy altas calificaciones al proyecto.

Entre aquellos que tienen intención de comprar o cambiar vivienda en los próximos tres años, predomina el interés por seguir viviendo en el centro y barrios cercanos a su actual residencia. El deseo de vinculación al proyecto es muy alto tanto en los hogares de la zona de influencia en los que el 49% expresaron que definitivamente comprarían allí y un 15% adicional manifestó que Probablemente compraría. En el grupo de los empleados de la zona, el 25% dijo que definitivamente compraría y el 23% adicional manifestó que Probablemente compraría.

Utilizando estos resultados para diseñar escenarios de demanda y teniendo como universo el total de hogares y empleados que hay en la zona de influencia se concluye que en un escenario ácido existe una demanda por 1.500 unidades de vivienda y en un escenario optimista podría llegar hasta 11.000 viviendas la demanda potencial.

Esta vivienda debe estar orientada a hogares de nivel socioeconómico 2 y 3, con ingresos promedio por hogar entre 2 y 4 salarios mínimos mensuales legales. La expectativa de los potenciales clientes es adquirir un apartamento de máximo $100 millones. Consideramos que, de acuerdo con la tipología del potencial usuario, se deben ofrecer principalmente opciones de vivienda VIS, aunque podría


haber un mercado para vivienda entre $100 y $150 millones que represente entre el 15% y el 20% del total de apartamentos. El precio por m2 está en un rango entre $3.800.000 y $4.000.000.

Si bien la mayoría preferiría casa, hay conciencia de que para estar en zona central debe ser apartamento. El proyecto debe tener diferentes opciones de área y configuración, predominando los apartamentos de 2 y 3 alcobas con dos baños. Los acabados deben ser básicos con la opción de entregarse en obra gris, de modo que se pueda comprar más área con el presupuesto disponible.

En el condominio debe haber buenos espacios para el disfrute de la familia, especialmente los hijos, incluyendo cancha polideportiva, salón social y juegos infantiles. Si bien al frente está el parque Tercer Milenio, la percepción de inseguridad de la zona no permiten que este sea una opción de entretenimiento en este momento.

La ventaja comparativa del proyecto es la Cercanía. Esta se debe expresar en la variedad de opciones de transporte masivo, el componente comercial que hará parte del proyecto, la facilidad de desplazamiento peatonal hacia las sedes de gobierno y las universidades.

Sin embargo, es importante la percepción de inseguridad en la zona que tienen los potenciales usuarios. Es el único elemento recurrente en la evaluación, presentado de múltiples formas. Es necesario tenerlo en cuenta en el diseño arquitectónico y de urbanismo, la localización y conformación de los accesos, los elementos de seguridad tanto en los apartamentos como en la unidad y un trabajo coordinado con las entidades del gobierno para fortalecer la vigilancia en la zona.


4. ENTORNO – ESTUDIO DE PLAZA

1. CONTEXTO LATINOAMERICANO – ECONOMIA COLOMBIANA

Dentro del entorno latinoamericano, Colombia es la cuarta economía más grande de la región, tras las de Brasil, México y Argentina, y es el país con la tercera mayor población. En la clasificación internacional, Colombia se encuentra dentro de las 31 mayores economías del mundo.

Imagen 3: Colombia en el contexto Latinoamericano


Según la CEPAL, se espera que al finalizar el 2016 la economía colombiana crezca un 2,7% después de Perú, Costa Rica y Panamá.

Tabla 1: Pronóstico de crecimiento regional Latinoa mérica

Fuente: CEPAL, DANE


2. COLOMBIA – PRINCIPALES INDICADORES MACROECONOMIC OS

PIB

La dinámica económica que nos lleva a ocupar este cuarto lugar en Latinoamérica se puede leer en las participaciones que tiene cada uno de los sectores económicos que constituyen el PIB. El comercio es un sector que ha vuelto a ganar participación en la economía colombiana año a año y es uno de los que mayor empleo genera en el país. Otro de los sectores que también refleja en gran medida el dinamismo la economía del país es el sector de la construcción.

Tabla 2: Variación anual del PIB por sectores.

Fuente: DANE


La fortaleza de la economía colombiana se fundamenta en importantes transformaciones en lo económico, político y social, con un PIB per cápita superior a US$6.000, cuando a principios de la década era de US$2.000.

Tabla 3: Composición del PIB nacional por departame ntos

Fuente: DANE


TASA DE DESEMPLEO

La tasa de desempleo, ha venido bajando considerablemente en los últimos años. Adicionalmente, Bogotá ha tenido permanentemente una tasa de desempleo menor que el promedio país, aunque cada año la brecha es menor.

LICENCIAS DE CONSTRUCCION

A septiembre de 2016, el 68% de las licencias aprobadas (m2) en Bogotá fueron destinadas a vivienda, el 16% a oficinas y el 7% a comercio, siendo Bogotá la ciudad del país donde más m2 se aprobaron para oficinas y una de las ciudades con el porcentaje más bajo en m2 destinados a vivienda.

Tabla 4: Tasa de desempleo nacional. Fuente: DANE


En Colombia más del 60% de los metros cuadrados aprobados hasta el momento para 2016 son para vivienda. En Bogotá el segundo destino con mayor m2 aprobados es el de oficinas, seguido en un tercer lugar por el comercio.

INDICE DE PRECIOS AL CONSUMIDOR - IPC

Tabla 5: Licencias de construcción aprobadas por ci udad y sector. Fuente: DANE

Tabla 6: IPC nacional- Fuente: DANE


3. BOGOTA - PRINCIPALES INDICADORES SOCIODEMOGRAFIC OS

Aunque administrativamente los municipios de Chía, Soacha, Funza, Mosquera y Bogotá funcionan independientemente, es un hecho que se encuentran conurbados y que sumando sus habitantes hacen el 19% del total de habitantes que tiene Colombia.

ESTRATIFICACION – NIVEL SOCIOECONOMICO

El 75% de la población de Bogotá, Soacha, Chía, Funza y Mosquera pertenece a los estratos 2 y 3, que a su vez son los estratos que predominan en la zona de influencia primaria del proyecto, el 25% restante está repartido con el 12% a

Imagen 4: Estratificación socioeconómica: Fuente: DANE. Proyecciones ACIERTO CONSULTORES.

Tabla 7: Variables sociodemográficas


estratos 1 y 2 y el 13% estratos 5 y 6. En promedio un hogar recibe ingresos mensuales por valor de $3.200.974, es decir el equivalente a 4,6 SMLV.

Los hogares en niveles socioeconómicos bajos se encuentran localizados en la periferia del casco urbano de la ciudad, mientras que los hogares de niveles socioeconómicos altos se ubican en el nororiente de Bogotá y en el área rural del municipio de Chía.

DENSIDAD DE POBLACION Y DENSIDAD DE INGRESOS

La mayor densidad de población se encentra ubicada los barrios del sur occidente de la ciudad, contrario a donde se encuentra la mayor densidad de ingresos que es en la zona nororiental incluyendo la zona rural de Chía.

Los ingresos van descendiendo hacia el sur y el occidente, donde se concentra el gran volumen de la población.

Imagen 5: Densidades sociodemográficas. Fuente: DAN E – Elaboración: ACIERTO CONSULTORES.


LOCALIDADES DE BOGOTA

La ciudad cuenta con 19 localidades, siendo la localidad de Kennedy la que aporta el mayor número de habitantes, caracterizada por la cantidad de flujo vehicular mixto que circula por ella, y por el gran número de personas que la habitan, se destaca por ser pionera en participación ciudadana y gestión de proyectos ciudadanos, la siguen en número de habitantes Suba y Engativá.

Las localidades de Suba y Usaquén ubicadas al nororiente y noroccidente de la ciudad, con presencia principalmente de vivienda y comercio y donde predomina el estrato 5 y 6, son las localidades de mayores ingresos totales.

Imagen 6: División Política Bogotá - Localidades


Chapinero, ubicada al noreste de la ciudad y compuesta por vivienda y una gran oferta comercial, es la localidad con el mayor ingreso promedio mensual por hogar.

Tabla 8: Variables sociodemográficas por localidad - Fuente: DANE – Proyecciones ACIERTO CONSULTORES


5. EL PROYECTO

El proyecto SAN VICTORINO CENTRO INTERNACIONAL DE COMERCIO MAYORISTA se encuentra localizado en el área del centro histórico de Bogotá, en una zona de tratamiento de Renovación urbana según el POT vigente, en el barrio Santa Inés, localidad de Santa Fé, entre las calles 9 y 10 y las carreras 11 y 14 (Avenida Caracas), aledaño al Parque del Tercer Milenio.

La localidad de Santa Fé en la cual se encuentra localizado el proyecto ocupa el lugar número quince en tamaño poblacional, cuenta con presencia de hogares de nivel socioeconómico 2 y 3 principalmente, los cuales reciben por hogar unos ingresos mensuales promedio de $2.600.000 aproximadamente.

Imagen 7: Localización. Fuente: Google Earth. Elabo ración ACIERTO CONSULTORES


1. ENTORNO

El entorno inmediato corresponde a la típica zona céntrica de alta densidad comercial y de servicios de una ciudad capital, donde principalmente tienen sus sedes entidades del estado, en este caso, el Palacio de Nariño, el Capitolio Nacional, el Palacio de Justicia y la sede de la Alcaldía.

Por su ubicación, el proyecto cuenta con facilidades para la movilidad por su cercanía al sistema Transmilenio a través de las estaciones San Victorino, Avenida Jiménez y Tercer Milenio, además de un alto número de rutas de buses y servicio público que circula sobre la Av. 13 y la Calle 10.

Imagen 8: Entorno. Fuente. Imagen Google Earth - E laboración propia


2. MALLA VIAL

A pesar de contar con una amplia malla vial, la malla vial de Bogotá es insuficiente y presenta deficiencias de mantenimiento, lo que genera dificultades de movilidad y productividad. Dadas las características de las zonas céntricas de las ciudades principales, el flujo vehicular y peatonal se genera con mayor proporción dentro del sector, esto puede evidenciarse por la Avenida Caracas y Avenida Décima que enmarcan la manzana donde se encuentra el lote del proyecto en estudio. Las localizaciones de 3 estaciones de Transmilenio (Tercer Milenio, San Victorino y Avenida Jiménez) dentro de un perímetro de 500 metros alrededor del proyecto, dan cuenta del alto flujo peatonal que converge en la zona contando con que la estación de Transmilenio de la Avenida Jiménez ocupa la primera posición dentro de las 10 estaciones del sistema de transporte masivo en Bogotá con mayor número de pasajeros, movilizando un promedio de 48.686 pasajeros diarios.

Imagen 9: Malla vial principal Bogotá


3. MOVILIDAD TRANSPORTE PÚBLICO

TRANSMILENIO

La red actual del sistema de buses articulados, más los proyectos en ejecución garantizan en gran parte un cubrimiento de las necesidades de movilidad de los habitantes. La administración distrital quiere desarrollar las nuevas troncales de la Cra. 7ª. Y Av. Boyacá

Cerca al proyecto se encuentran las estaciones de Transmilenio Av. Jiménez, San Victorino y Tercer Milenio, siendo la de Av. Jiménez la que más peatones aporta a la zona.

Imagen 10: Transmilenio - Red troncales

Imagen 11: Transmilenio - Red Troncales


METRO DE BOGOTA

Otro factor que aumentará las facilidades de movilidad y acceso al proyecto, es el trazado del futuro Metro de Bogotá que está contemplado sobre la Avenida Caracas. La Primera Línea del Metro de Bogotá será ciento por ciento elevada y se construirá en tres etapas. La etapa uno y dos, irá desde el Portal Américas hasta la Avenida Caracas, a lo largo de la Av. Villavicencio, Av. Primero de Mayo y Calle 1, por donde girará hacia el norte hasta la Calle 72, son 25,29 kilómetros (incluido el ramal técnico al patio taller, cerca al Río Bogotá, y un tramo de maniobras de retorno en la Calle 72). En estos 25,29 kilómetros tendremos 15 estaciones, 10 de intercambio con Transmilenio, cada 1,39 kilómetros, en promedio. De la etapa tres, se está trabajando en los diseños para llegar hasta la Calle 127, a lo largo de la Autopista Norte.

Según proyecciones de la secretaria de movilidad de Bogotá, se espera que aborden la línea del metro 656.000 pasajeros diarios.

A lo largo de la primera línea se tienen contempladas 15 estaciones con una distancia cada una de 1,3 kilómetros. Las estaciones serán: Portal Américas, Villa Blanca, Palenque, Kennedy, Boyacá, Avenida 68, Rosario, NQS, Santander, Hospitales, Calle 10, Calle 26, Calle 45, Calle 63 y Calle 72.

De acuerdo a la programación de la empresa Metro, se espera que para el año 2022 sea una realidad la entrada en funcionamiento de la primera línea del metro de Bogotá.

4. ESTACIONES CERCANAS TRANSMILENIO Y METRO

Imagen 12: Metro de Bogotá - Trazado FUENTE: Empres a Metro


En la zona de influencia cercana se encuentran 4 estaciones de Transmilenio (Av. Jiménez troncal Caracas y Av. Jiménez troncal Calle 13, Tercer Milenio y San Victorino) y se construirá sobre la Av. Caracas la estación Calle 10 del Metro.

5. MOVILIDAD PEATONAL

Dada la ubicación y el entorno, el proyecto presenta una especial facilidad para el flujo de peatones a través de la Avenida Caracas y la Carrera Décima que son las dos vías más importantes en el entorno y por las cuales circulan el Transmilenio y un gran número de rutas de servicio de transporte público. El parque de la mariposa ubicado a dos cuadras, facilita la comunicación con el proyecto desde la Carrara 10 a través de las carreras 12 y 12ª. También en el entorno se encuentra

Imagen 13: Estaciones Transmilenio y Metro


el parque Tercer Milenio, una zona amplia creada por el distrito para la recreación y el entretenimiento.

6. MOVILIDAD VEHICULAR

El proyecto localizado entre la carrera Décima y la Av. Caracas con frente sobre las calles 9 y 10, lo que hace que se facilite la movilidad para su acceso y salida. Las facilidades tanto de acceso vehicular como de acceso peatonal se generan a través de dos de las avenidas troncales más importantes de la ciudad (Avenida Jiménez y Avenida Décima), por las que circulan vehículos particulares y de servicio público.

La calle 10 es la vía que permite con mayor facilidad el acceso al proyecto en el sentido norte – sur, viniendo por la carrera Décima. En el sentido sur - norte

Imagen 14: Principales corredores de Tráfico Peaton al

Imagen 15: Rutas de acceso y salida en vehículo par ticular


pueden utilizarse la carrera Décima bajando por la calle 6 hasta llegar a la Avenida Caracas en sentido sur - norte y tomando desde el sur la Avenida Caracas.

Imagen 16: Alternativas de accesos y salidas vehicu lares


6. ESTUDIO DE OFERTA

1. METODOLOGIA

A partir de las diferentes hipótesis de uso que se tienen previsto en el proyecto, se analiza la oferta disponible en la zona de influencia del mismo. Esta oferta puede ser considerada competencia del proyecto o por el contrario complemento y refuerzo para el desarrollo de un clúster específico que aproveche y se apalanque mutuamente entre la oferta existente y la propuesta con el proyecto.

Este capítulo busca cuantificar y caracterizar la oferta. Para esto se recopiló información de dos fuentes primarias diferentes: Censos de campo e Investigación de mercado en área de influencia.

2. AREA DE INFLUENCIA:

Es aquella zona geográfica dentro de la cual se encuentra la potencial competencia para cada uno de los usos o desde donde se estima, vendrán los potenciales clientes, usuarios o consumidores que visitarán el proyecto.

Esta se determina teniendo en cuenta la distancia al proyecto y las barreras físicas o psicológicas. Cuando se define a partir de la distancia, se habla de Área de Influencia Radial y la determinan anillos concéntricos alrededor del sitio del proyecto. Si el área se define a partir de barreras físicas o psicológicas, se denomina Área de Influencia de Cuadrante Vial. En este caso los límites pueden ser vías, accidentes geográficos u otros elementos que generan en la mente de los usuarios, divisiones en las características de las zonas. En algunos casos se combinan ambos, para identificar la concentración de la competencia o de los potenciales usuarios en relación con la distancia al sitio en estudio.

Área de Influencia Radial Area de Influencia Cuadrante Vial

Imagen 17: Tipos de Área de Influencia


El área de influencia es diferente para Cada uno de los usos propuestos. Depende, entre otras, de la categoría de producto o servicio ofrecido, la frecuencia de compra, el formato propuesto para la comercialización, el perfil del comprador esperado. En el desarrollo de los diferentes usos se describe el área de influencia respectiva.

3. HIPÓTESIS DE USOS:

El Plan de Implantación que definió el proyecto vigente estipula una combinación de usos múltiple, con una orientación clara a conservar las características del sector de San Victorino, complementándolo con usos adicionales que hagan sinergia entre sí y que apoyen los planes de Renovación Urbana de la ciudad. En este sentido, los sectores tenidos en cuenta para el análisis de la oferta fueron:

• COMERCIO: Entendiendo por comercio no solo la venta al detal de productos, sino también los servicios complementarios requeridos por los usuarios y clientes. Esto incluye entre otros, servicios de salud, entretenimiento, restaurantes y todos aquellos necesarios para la operación de los negocios, como papelerías, mensajería, etc.

• VIVIENDA: El proyecto busca apoyar los planes del Distrito de renovación y redensificación del centro de la ciudad como sitio de vivienda, en este caso orientada a vivienda de estratos medios-bajos y bajos, bajo modelos de unidades multifamiliares.

• OFICINAS: La zona fue un referente de oficinas tanto públicas como privadas. El proyecto ofrecerá oficinas inicialmente orientadas a los mismos comerciantes de la zona y a servicios requeridos por estos comerciantes.

4. CENSOS

Con el fin de obtener una información completa de la oferta disponible en la zona, se realizaron censos que cubrieron para cada uso previsto, el área de influencia definida y se recogió la información básica necesaria para caracterizar la oferta. Los censos se realizaron entre el 10 de octubre y el 5 de noviembre de 2016.


5. INVESTIGACIÓN DE MERCADO

Para complementar la caracterización de la oferta, se realizaron sendas investigaciones de mercado para los sectores de Vivienda y Comercio.

Ficha técnica investigación de mercado Comercio:

Para el comercio se realizaron 160 encuestas en establecimientos comerciales localizados en el área de influencia, distribuidos entre Mayoristas y Detallistas. Se entrevistó al propietario o administrador del local. El cuestionario aplicado hace parte de la entrega de archivos digitales de este informe.

Ficha técnica Investigación de mercado Vivienda:

Para la vivienda se realizaron 120 encuestas en hogares residentes del área de influencia y 120 encuestas a empleados de los establecimientos comerciales censados. En ambos grupos se buscaron hogares o personas que tuviesen intención de comprar o cambiar de vivienda en los próximos tres años. El cuestionario aplicado hace parte de la entrega de archivos digitales de este informe.


7. OFERTA DE VIVIENDA

1. EL SECTOR DE CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA EN BOGOTÁ

Con el fin de contextualizar el sector de la vivienda en Bogotá, es conveniente analizar las cifras de licencias de construcción aprobadas para la ciudad y los municipios vecinos de Soacha, Funza, Mosquera y Chía, los cuales están conurbados con la capital y funcionan como ciudades dormitorio. Analizados en un período amplio, en este caso de 5 años, los promedios pueden asimilarse de una manera estimada a la capacidad de absorción del mercado. Adicionalmente, al analizar el conjunto de los municipios, podría decirse que entre ellos se compensa las dificultades puntuales que uno de ellos tenga en un período específico por aplicaciones de normatividad, disponibilidad de tierra o costos de construcción.

En los últimos 5 años se han aprobado más de 21 millones de mt2 para vivienda en Bogotá y sus municipios aledaños. Bogotá y Soacha son los municipios donde más se solicitan licencias, con cercad del 80% y 11% respectivamente.

Fuente: Dane. 2016 acumulado a Septiembre

Tabla 9: Licencias de construcción vivienda - Bogot á


Tabla 10: Distribución de licencias por municipio a cumulado ene 2010-sep.2016

Es importante resaltar que el tipo de vivienda que más se está construyendo en la sabana son apartamentos, los que superan a las casas en una proporción de 10 a 1.

Uno de los programas principales del plan de gobierno nacional es la construcción de vivienda para los hogares de ingresos más bajos. Esto se refleja claramente en las licencias para vivienda VIP y VIS, que representan un poco más del 30% del total. Sin embargo en los últimos dos años esta tendencia ha disminuido, dado que en este momento los proyectos ya están en ejecución y ha disminuido el lanzamiento de nuevos proyectos.

Tabla 11: Distribución de licencias por tipo de vivienda


Tabla 12: Distribución de licencias por valor de v ivienda.

2. PARAMETROS DE DEFINICION DE LA OFERTA

Para el estudio hemos analizado la oferta de vivienda como aquella que va a ser competencia del proyecto pero que de igual manera podría servir como apalancamiento para la renovación del centro de la ciudad como una opción en el momento de definir el sitio para vivir.

En este sentido, y dado que el proyecto está previsto desarrollar vivienda en altura, con apartamentos orientados a vivienda VIP y VIS, el censo se orientó únicamente a los conjuntos multifamiliares (condominios y edificios), los cuales se clasificaron según el estado de los proyectos:

• Construido : Edificaciones totalmente construidas parcial o completamente habitadas desde hace varios años.

• En construcción : Proyectos que al momento del censo se encontraban en construcción.

• Promoción y/o ventas : Proyectos que no han iniciado construcción, pero cuentan con sala de ventas y/o valla de promoción o permiso de curaduría


3. DEFINICION DE AREA DE INFLUENCIA

Para el análisis de la oferta de vivienda, se definió un área de influencia del tipo cuadrante vial, con un perímetro delimitado por la Avenida Circunvalar al Oriente, la Avenida El Dorado al norte, la Avenida 30 (NQS) al occidente y la, Avenida Primero de Mayo. El área así definida incluye barrios de las localidades de Santa Fé, La Candelaria, San Cristóbal, Mártires. Esta zona comprende mayor área que la del Plan Zonal del Centro hacia el sur, aunque no incluye una porción hacia el norte. Con esto se quiso cubrir los residentes de NSE medio-bajo y bajo principalmente.

4. VARIABLES SOCIODEMOGRAFICAS DEL AREA DE INFLUENC IA

La zona de influencia definida la constituyen barrios antiguos que conformaron algunas de las primeras zonas residenciales de Bogotá. Por esta circunstancia son principalmente residencias unifamiliares de uno o dos pisos. De acuerdo con la información disponible y actualizaciones realizadas por ACIERTO, en la zona de influencia habitan 347.000 personas en 111.893 hogares, de estrato 3 principalmente (65%). Estos hogares representan el 5% del total de hogares de Bogotá. Las nuevas construcciones de vivienda se están desarrollando en unidades multifamiliares de niveles socioeconómicos 2 y 4.

FUENTE: PROYECCIONES DANE SOBRE CARTOGRAFÍA DE SERVINFORMACION. CENSOS ACIERTO CONSULTORES 2016.

Imagen 18: Area de influencia Vivienda

Tabla 13: Variables sociodemográficas Area de Influ encia Vivienda


La zona aledaña inmediata al proyecto no tiene mayor presencia de vivienda. En los primeros 500 metros solamente residen 4.449 personas. La mayor concentración de vivienda se presenta a partir del primer kilómetro de distancia con respecto a la localización del lote en estudio.

5. CENSO DE PROYECTOS DE VIVIENDA MULTIFAMILIARES

El censo registró la presencia de 64 unidades o conjuntos en los cuales hay 8.609 apartamentos. Estos representan el 7.5% de los hogares de la zona de influencia, lo que confirma la presencia en mayor medida de residencias unifamiliares. El archivo con la información detallada de cada uno de los proyectos censados hace parte de la entrega de archivos digitales de este informe.

Del censo se desprenden los siguientes resultados adicionales:

• La composición por Nivel Socioeconómico es diferente cuando se analizan únicamente los proyectos de vivienda multifamiliares al compararlos con el total de la zona.

• La mayor participación es de NSE 2 (58%), ubicados al oriente del cuadrante. El NSE 4 ya representa el 26% de los hogares y se ubican al norte y el NSE 3 representa el 11%, localizado al occidente.

Tabla 14: Censo de vivienda


El 53% de estos apartamentos están en etapa de construcción y promoción/venta, lo que muestra una dinámica reciente de desarrollo de la zona.

Tabla 15: Distribución de vivienda por tipo y

ubicación


7.6. CARACTERIZACION DE LA OFERTA DE VIVIENDA

De acuerdo con los resultados de la investigación, el 72% de las personas viven en una propiedad arrendada, siendo superior el porcentaje en empleados que en hogares. Entre aquellos que habitan vivienda propia, cerca del 90% no tiene deudas relacionadas con la vivienda ni paga cuota de administración. El costo del arriendo para aquellos que viven en vivienda no propia oscila entre $350,000 y $800,000 mensuales, siendo superior el valor para los empleados considerando que el 83% paga más de $350,000, versus el 68% de los habitantes de la zona.

Precios

La información se obtiene de consulta hecha en unidades construidas que tenían en el momento del censo oferta disponible de apartamentos para la venta y de las unidades en construcción y promoción directamente en las salas de ventas o información promocional. Se recopiló información de 26 inmuebles o proyectos de NSE 2, 3 y 4.

El valor del metro cuadrado para venta de vivienda según el estado del proyecto (construido, en construcción o en promoción y venta), oscila entre un mínimo de $1.597.000 y un máximo de $6.900.000 dependiendo de ubicación y NSE.

En promedio, la oferta disponible para NSE 2 es de $2.3 millones/m2, para NSE 3 es de $3.7 millones/m2 y para NSE 4 de $6.5 millones, sin embargo, la diferencia entre el precio para apartamentos ya construidos y los nuevos en construcción o promoción es de cerca al 20%.


Finalmente, los precios de los proyectos en construcción son más altos en

aquellos proyectos que se encuentran a 1.5 km. del proyecto de San Victorino y disminuyen en la medida en que se alejan, especialmente los de NSE 3 y 4.

Tabla 16: Precio por m2 según distancia, estado y N SE


Áreas

Los conjuntos multifamiliares censados ofrecen variedad de áreas en los apartamentos, desde un mínimo de 33m2 hasta un máximo de 127m2.

Alcobas

Así como hay un rango amplio de áreas disponibles, también en la cantidad de alcobas por apartamento hay gran variedad. Sin embargo, hay una marcada tendencia a apartamentos de 2 alcobas, especialmente en los NSE más bajos (2 y 3).

Los nuevos desarrollos que están en este momento en promoción y venta y un grupo importante de los que se están construyendo incluyen en su portafolio apartamentos de varios tamaños, desde 1 hasta 3 alcobas, y en menor medida algunos con 4 alcobas. Esto busca dos objetivos fundamentales: Atender una variedad mayor de compradores y necesidades y dar un mejor aprovechamiento a los lotes y los índices de ocupación que la norma permite en cada caso.

Tabla 17: Area mínima según NSE Tabla 18: Area máxima según NSE.


Tabla 19: Número de proyectos según las alcobas ofrecid as. Fuente. Censo ACIERTO CONSULTORES


8. OFERTA DE OFICINAS

1. EL SECTOR DE OFICINAS

La solicitud y aprobación de licencias de construcción para viviendas en Bogotá tuvo un incremento atípico en los años 2013 y 2014, que se estabilizó luego en 2015 y conserva la misma tendencia en 2016.

M2 APROBADOS PARA OFICINAS EN BOGOTÁ

Según el reporte de COLLIERS INTERNATIONAL3 con resultados al segundo cuatrimestre de 2016, en Bogotá existe un inventario monitoreado de 2.23 millones de m2 de oficinas, con un incremento frente al mismo período del 2015 de 10% y se estimaba que para finales de año iban a entrar otros 124.000 m2. Si se tienen en cuenta los proyectos que están en construcción en este momento, se estima que entre 2017 y 2019 entrarán 855.000 m2 adicionales.

3 Reporte mercado de Oficinas,Q2 2016, Bogotá, Colliers International


La mayor porción de este inventario está representada en oficinas tipo A, aunque la mayoría de los nuevos proyectos están orientados a oficinas tipo A+, debido a las características de tecnología y arquitectura involucradas y a la demanda de los clientes, tanto para renta como para compra.

Para diferenciar los tipos de oficinas, se utiliza de manera generalizada una clasificación en tres grupos, según sus características y ubicación:

Edificios Clase A+ (A Plus) Considerados de altas especificaciones: Tiempo de construido menor o igual a 10 años Altura entre piso y techo iguales o superiores a 3,5mts Un parqueadero por cada 40m2 de oficina Sistemas avanzados de comunicaciones y de seguridad contra incendio y acceso Ubicación, vías de acceso y cercanía a centros importantes de la ciudad Edificios Clase A Tiempo de construido entre 11 y 20 años Altura entre piso y techo hasta los a 3mts Un parqueadero por cada 50m2 de oficina Sistemas de seguridad medio en acceso y contra incendio

Tabla 20: HISTORICO INVENTARIO OFICINAS Fuente: Colliers

Tabla 21: Distribución de Inventario 2015 vs. 2018. Fuente: Colliers


Edificios Clase B Tiempo de construido entre 21 y 25 años Altura entre piso y techo hasta los a 2,5mts Un parqueadero por cada 50m2 de oficina Sistemas de seguridad básicos de acceso y contra incendio

Esta oferta está concentrada en el sector de Salitre y la calle 100, aunque se presentan nuevos proyectos en el Centro.

2. PARAMETROS DE DEFINICION DE LA OFERTA Y DEFINICI ON DE AREA DE INFLUENCIA

La orientación prevista por la ERU para el componente de oficinas del proyecto de San Victorino son los “comerciantes y productores del sector”4, buscando que la cercanía con los locales comerciales y plantas de producción sea una ventaja competitiva frente a otras opciones. Es por esto que el Área de Influencia para el análisis de la oferta de oficinas se define como aquella en la que la cercanía al sitio de trabajo sea el factor de decisión. Luego de la inspección al entorno se determinó que estas opciones se ubican al norte del sitio del proyecto, entre la Carrera 7 y Av. Caracas, hasta la Calle 19, definiendo así un Cuadrante Vial.

4 Centro Internacional de Comercio Popular San Victorino, Plan de Implantación-Formulación, Unión Temporal Quintero Wiesner- Agosto 2008

Tabla 22: Distribución de la oferta nueva por zonas. Fuente: Colliers

Imagen 19: Area de influencia Censo de Oficinas.


3. CENSO EDIFICIOS DE OFICINAS

Dentro del cuadrante se hallaron 142 edificios de oficinas, la mayoría de ellos ubicados al oriente de la Cra. 10. Una porción menor está al norte de la Av. Jiménez entre Caracas y Cra. 10 y no fue encontrado ningún edificio utilizado como oficinas entre la Av. Jiménez y la Calle 10. Todos los edificios ubicados en este último cuadrante, si bien tuvieron en su origen la orientación y uso de oficinas y/o apartamentos, hoy son utilizados como plantas de producción, bodegas o salas de exhibición y ventas al por mayor.

Imagen 20: Censo de oficinas. Localización


4. CARACTERIZACION DE LA OFERTA DE OFICINAS

En el área de influencia se encontraron 142 edificios de los cuales se pudo obtener información en 101 de ellos, los que recogen un total de 6.552 oficinas, con alturas desde los 2 hasta los 42 pisos. La torre más alta corresponde al edificio Avianca. La mayor frecuencia se presenta en edificios de 9 y 10 pisos (30%), aunque también hay presencia significativa de edificios de 5 6 y 7 pisos.

La variedad de pisos se refleja en el número de oficinas ofrecidas en cada edificio.

El edificio más grande de la zona de influencia es la torre Colseguros con 500 oficinas.

Tabla 23: Número de pisos por edificio. Curva de Fr ecuencia

Tabla 24: Número de oficinas por edificio.


Son oficinas ubicadas dentro de edificios construidos hace más de 20 años, lo que hace que sus características locativas sean muy básicas y se ajusten al presupuesto de profesionales independientes o empresas muy pequeñas.

El 51% de las oficinas son ocupadas por abogados y el 11% por contadores. Le siguen un grupo amplio de especialidades, entre los cuales se incluyen arquitectos, oficinas inmobiliarias, entidades de seguros. Si bien no es un grupo representativo, sobresale el 3.4% que representan las bodegas, las cuales están todas concentradas en el primer anillo de 500 mt de radio.

De acuerdo con las respuestas entregadas por los encuestados, el valor de venta de oficinas en la zona equivale aproximadamente a la tercera parte del promedio estimado por Colliers Internacional para las oficinas tipo B ($7.707.000) en Bogotá, en su reporte de mercado de oficinas en Bogotá del cuarto trimestre de 2015.

Tabla 25: Clasificación de oficinas por tipo de usu ario


Las oficinas que presentan mayor rentabilidad en su arrendamiento son aquellas ocupadas por empresas, contadores y aseguradoras. Las que menor rentabilidad ofrecen son las cooperativas.

5. NUEVOS PROYECTOS DE OFICINA EN LA ZONA DE INFLUE NCIA

En la zona de influencia primaria que hemos definido para el proyecto no se están construyendo nuevos proyectos de oficinas. Sin embargo, si hay una nueva dinámica de desarrollo de oficinas en el centro de Bogotá, representada por el desarrollo de tres grandes proyectos que, aunque no están dentro del área de influencia determinada para el proyecto y no son los únicos que se están ejecutando, si son los más emblemáticos por su

tamaño y/o arquitectura. Se trata de los proyectos ATRIO, TORRE 7/24 y BD BACATA.

Tabla 26: Precio promedio de arriendo por m2 según usuario.

Tabla 27: Nuevos proyectos de oficinas. Localización.


ATRIO

El proyecto ubicado sobre la Avenida Caracas entre calle 26 y 28, comprende la construcción de 2 torres, la torre norte con 44 pisos y la torre sur con 59. La construcción busca integrar oficinas, comercio y hoteles como elementos de la renovación del centro de Bogotá. Los tamaños de las plantas para oficinas varían desde 500 m2 hasta 1800 m2. La primera torre (torre norte) tiene estimada la terminación y entrega para el 2018.

TORRE 7/24

El proyecto Torre 7/24 ubicado sobre la carrera 7 con Calle 24, propone una torre de 17 pisos, donde los primeros 4 pisos tendrán comercio y los 13 pisos superiores conformarán la oferta de oficinas que tendrán áreas desde 70.04 m2 hasta 706.43 m2.

El valor de venta del m2 está entre $ 5.486.346 hasta $ 6.385.330

Imagen 21: Proyecto ATRIO. Localización y descripc ión.


BD BACATA

El proyecto está ubicado en la calle 19 No. 5-20. Se compone de hotel, comercio, viviendas y oficinas. Es un rascacielos compuesto por dos torres, una de 53 pisos y la segunda con 66 pisos (la más alta de Colombia) y 114.384 m2 de construcción total. Las oficinas tendrán áreas entre 58 m2 y 65 m2 modulables, con ubicaciones desde el piso 5 hasta el piso 27. El último valor de venta del m2 registrado fue de $9,090,000. Ya fueron vendidas todas las oficinas.

Como referencia, la vivienda se está vendiendo a $10 millones por m2 para apartamentos de 37 m2.

Imagen 22: Proyecto 7/24. Localización y descripci ón

Imagen 23: Proyecto BD BACATA. Localización y descr ipción


9. OFERTA DE COMERCIO

1. PRINCIPALES REFERENTES DE ZONAS COMERCIALES CENT RICAS EN LATINOAMERICA

A lo largo del tiempo, los centros de ciudad se han caracterizado por concentrar el comercio y ser un destino importante dentro de las ciudades por ser además la sede de las instituciones de gobierno. Hecho que se ha visto reflejado en el contexto latinoamericano, donde el centro de las principales ciudades se ha consolidado como un destino comercial en el cual convergen diversidad de personas e instituciones.

Por lo general, las ciudades latinoamericanas han presentado un proceso similar en el desarrollo urbano de los centros de ciudad. Cuando son de menor tamaño, estos incluyen vivienda para los niveles socioeconómicos medio y alto, las sedes del gobierno, las sedes corporativas de las empresas y el comercio. En la medida en que van creciendo, los hogares se trasladan a los suburbios y el centro empieza a deteriorarse, dejando de ser una opción importante de vivienda. Los desarrollos de la periferia generan la necesidad de tener también allí comercio y servicios y el centro cambia su vocación hacia comercio para niveles socioeconómicos bajos con alta presencia de informalidad e invasión del espacio público.

Finalmente, el centro llega a un nivel tal de deterioro que su recuperación exige planes y programas ambiciosos de renovación y recuperación que involucran altos presupuestos, períodos largos y el apoyo continuo de varios períodos de gobierno de todos los niveles (nacional y local).

A nivel latinoamericano, ciudades como Lima, Buenos Aires, Santiago de Chile y Ciudad de México han avanzado en estos procesos de recuperación incluyendo la organización del comercio detallista y mayorista, en un proceso similar al que está ejecutando Bogotá.


LIMA, PERU. GAMARRA LA VICTORIA

GAMARRA es una gran zona Comercial e Industrial textil, ubicado geográficamente en el distrito de La Victoria. Allí se localizan cerca de 20,000 empresas textiles entre tiendas comerciales, fabricantes y contratistas, servicios de subcontratación y proveedores de la industria textil.


Se caracteriza por su gran extensión y la diversidad de opciones, que incluye locales independientes y centros comerciales especializados principalmente en textiles y accesorios. Allí es posible encontrar desde fabricantes con perfil emprendedor-microempresario hasta grandes corporaciones.

Cuenta con un portal web denominado

GAMARRA, el cual permite visualizar el directorio de las tiendas de ropa de moda, servicios, proveedores y demás. Anuncian descuentos, eventos y ferias próximas a realizar. www.gamarra.com.pe

Además de su ubicación central, tiene acceso desde el Metro de Lima a través de la estación que lleva el mismo nombre de la zona


BUENOS AIRES, ARGENTINA. EL ONCE

El Once es una zona comercial ubicada en el barrio Balvanera de Buenos Aires , donde se concentran tiendas y galerías comerciales que comercializan ropa al por mayor y al por menor. Es conocida como “la zona de las compras baratas”.

Se encuentra ubicada muy cerca de la estación del tren Once de Septiembre, una de las cuatro principales estaciones del sistema ferroviario del Gran Buenos Aires y conecta con la red del metro. Cerca está la plaza y la sede del Congreso.

El Once dispone de portales web donde se encuentra el directorio de todas las marcas de fabricantes y comercializadores de ropa y permite la publicación de la actividad promocional de sus comerciantes.


SANTIAGO, CHILE. BARRIO PATRONATO

Es conocido como el barrio comercial y cosmopolita de Chile, en el cual se identifica la presencia de marcas nacionales y chinas, donde se comercializa prendas de vestir para todo tipo de presupuestos. Es un barrio en el cual están presentes, árabes, indios, chinos, taiwaneses, japoneses, coreanos y peruanos, todos comercializando todo tipo de artículos.


La accesibilidad al barrio Patronato se da principalmente por la estación del metro que se encuentra contigua a este, llamada estación Patronato, la cual pertenece a la línea La Cisterna – Vespucio Norte del metro de la ciudad.

Adicionalmente, es una zona comercial consolidada en la ciudad de Santiago de Chile que utiliza portales web para comunicar las características del comercio que allí se desarrolla (tipo de locales, categorías de venta, localización, recomendaciones a la hora de visitar el barrio e información de contacto) y potenciar en visitantes locales y extranjeros las ventajas de visitar esta zona comercial.


CIUDAD DE MEXICO, MEXICO. MERCADO MIXCALCO

El Mercado de Mixcalco ubicado en el Centro Histórico de Ciudad de México, fue inaugurado el 23 de septiembre de 1957 y cuenta con 921 locales, sin embargo, en sus alrededores se situaron un cinturón de puestos informales desde 1993. Esta zona se caracteriza por la venta de todo tipo de ropa a precios económicos.

Actualmente la zona de Mixcalco, alberga 3.500 comerciantes, especialmente chinos y coreanos, con precios tan bajos, que no les permiten competir a los comerciantes locales


2. PARAMETROS DE DEFINICION DE LA OFERTA

El análisis de la oferta de comercio para el estudio se debe hacer desde dos puntos de vista:

• La oferta que se presenta en la zona de influencia, la cual es simultáneamente competidora del proyecto, pero igualmente ayuda a fortalecer la zona como un clúster de comercio de modo que sea destino para todos los habitantes de la ciudad.

• Los competidores ubicados en toda la ciudad, bajo el formato de Centro Comercial, especialmente aquellos que por su ubicación y mezcla comercial atienden niveles socioeconómicos medio y bajo.

3. DEFINICION DE AREA DE INFLUENCIA

Para la definición del área de influencia sobre la cual se haría el censo de establecimientos comerciales se tuvo en cuenta por ubicación y posicionamiento, la zona de San Victorino. Se determinó como zona de influencia de Cuadrante Vial conformado por la Carreras 10 al oriente, la Av. Caracas entre calles 13 y 19 y carrera 17 entre calles 10 y 13 al occidente, la calle 19 al norte y la calle 10 al sur.

Imagen 24: Área de Influencia censo de Comercio


4. CENSO DE COMERCIO

Dentro de éste cuadrante se censaron 11.396 establecimientos comerciales conformados por locales independientes y pasajes o centros comerciales. La información recogida incluyó: dirección, ubicación (independiente o en centro comercial), tipo (mayorista o detallista), categoría de producto predominante,

Para entender la concentración de comercio que representa esta zona hicimos un cálculo de la densidad de establecimientos por m2 en Bogotá y se comparó con la densidad en esta Área de Influencia. Tomando como fuente la base de datos del censo elaborado por SERVINFORMACION en el año 2012 para todo Bogotá, que incluyó 131.504 establecimientos y el área del perímetro urbano de la ciudad, la densidad promedio de establecimientos en Bogotá es de 0,7 establecimientos por m2 mientras que en el cuadrante definido es de 2,4 establecimientos por m2. Esto

Imagen 25. Censo de Comercio. Localización

Imagen 26. Densidad de Establecimientos Comerciales Bogotá


significa que cerca del 10% de los establecimientos comerciales de Bogotá se concentran en la zona de influencia definida.

5. CARACTERIZACION DE LA OFERTA DE COMERCIO

Las principales características que describen el comercio en el área de influencia son:

• El 73% de los establecimientos censados está localizado en el primer anillo de 500 mt. Alrededor del proyecto.

• El 74% de los establecimientos vende tanto al por mayor como al detal y solamente el 11% se considera exclusivamente Mayorista. Los demás (15%) atienden únicamente mercado al detal.

• Se tienen 189 centros comerciales que albergan un total de 8.903 establecimientos. En promedio cada uno de los centros y pasajes comerciales tiene 47 locales.

• Al clasificar los establecimientos de acuerdo con la categoría de producto principal que ofrecen, encontramos que el 12% de los locales son utilizados como bodegas para mercancía. Las categorías principales que se ofrecen son ropa 22%, Joyería y bisutería 9%, Celulares y accesorios 8%, Restaurantes, cafeterías y heladerías 5%, Calzado 5%, Ferreterías 5%, Misceláneas y artículos para el hogar 5%.

Tabla 28: Locales Comerciales. Ubicación


• Si se tiene en cuenta la distancia relativa al proyecto, en los establecimientos más cercanos (hasta 500 mt.) predominan los almacenes de ropa con el 28% y joyería con 11%. Entre 500 y 1.000 mts. Predominan las bodegas de

mercancía (20%), los celulares (15%) y ferreterías (13%). Finalmente, los más lejanos (más de 1 km.) predominan las ópticas (58%) y los restaurantes (11%).

• El 65% de los encuestados llevan 10 años o menos de ubicados en la zona y la han escogido porque es una gran polo y concentración de comercio, de modo que se benefician del tráfico generado por los demás locales y el posicionamiento que tiene la zona en la ciudad.

• Casi el 80% de los locales pagan arriendo. Cuando fueron consultados sobre los precios de arriendo, el promedio encontrado es de $272.277/m2. Teniendo en cuenta que un inversionista en propiedad raíz busca el 0,8% del costo de su inversión como arriendo, se estima que el valor del metro cuadrado para venta en el sector de San Victorino es de alrededor de $34.000.000. Las categorías que menos pagan de arriendo son aquellas que en un centro comercial pueden considerarse anclas, como los supermercados, papelerías y casinos.

Tabla 29: Locales Comerciales. Clasificación por ca tegorías ofrecidas.


• En cuanto a la estacionalidad de las ventas, esta es diferente según las categorías. Los comerciantes de ropa obtienen sus mayores ventas en el último trimestre del año especialmente durante el mes de diciembre. Mientras que los ferreteros consideran como mejores meses de venta los tres primeros meses del año. Para las demás, no hay una estacionalidad marcada, tienen flujo permanente durante todo el año y se benefician del tráfico generado por otras categorías que si son estacionales.

• El 21% de los comerciantes acostumbra hacer promociones en algún momento del año, siendo noviembre-diciembre el bimestre donde ofrecen más promociones, seguido del bimestre mayo-junio

• El 13% de los comerciantes encuestados tiene más de un local en la zona de San Victorino (en promedio 1,6 locales).

• En el 53% de los establecimientos trabajan una o dos personas y en promedio en el total de establecimientos censados se encuentran 3.2 empleados.

Tabla 30: Locales comerciales. Arriendo promedio se gún categoría.


• Los comerciantes identifican que la mayoría de sus clientes provienen de Bogotá y municipios aledaños de Cundinamarca como Chía, Cajicá y Cota y municipios aledaños de otros departamentos como Boyacá y Tolima que se encuentran a menos de 4 horas de Bogotá. Sin embargo, existe un porcentaje marginal de clientes que proviene de la costa y el occidente del país (5%).

6. EL SECTOR DE CENTROS COMERCIALES EN BOGOTA

El desarrollo de los centros comerciales en Colombia no ha sido muy diferente al ocurrido en el mundo. Tienen su origen en las galerías y pasajes comerciales desarrolladas en los centros de las ciudades, en donde se concentraba una amplia oferta de productos en un mismo sitio. El crecimiento de las ciudades y el cambio de los hábitos de consumo permitieron nuevos desarrollos para atender un consumidor cada vez con mayor capacidad de gasto. El cubrimiento del mercado se hace primero en las grandes ciudades y luego en las ciudades intermedias.

Bogotá ha consolidado su oferta de comercio en este tipo de formato (centro comercial) y se han distribuido a lo largo y ancho del perímetro urbano sobre vías

Imagen 27: Principales Centros Comerciales de Bogot á. Localización


principales, integrando dentro de su oferta comercial, el entretenimiento y los servicios acoplándose a los nuevos hábitos del consumidor.


NOMBREAREA

CONSTRUIDA

AREA

COMERCIALLOCALES

EL EDEN (Proyecto) 320.000 127.000 458

CENTRO MAYOR 248.000 97.851 424

PLAZA CENTRAL 205.000 75.000 350

PASEO VILLA DEL RIO (Proyecto) 177.000 72.000 300

SANTAFE 215.583 70.144 495

PARQUE LA COLINA (Proyecto) 203.030 67.000 N/D

MULTIPLAZA LA FELICIDAD (Proyecto) 182.000 65.000 250

PREMIUM OUTLETS (Proyecto) 125.000 60.000 185

FONTANAR (Proyecto) 134.000 56.000 154

TITAN PLAZA 180.000 55.000 239

PLAZA IMPERIAL 138.377 54.142 313

CENTRO CHIA 69.071 45.917 436

CALIMA - LA 14 270.000 44.290 457

HAYUELOS 120.000 43.921 308

GRAN ESTACION 125.000 43.892 301

UNICENTRO 89.034 43.583 363

GRAN PLAZA EL ENSUEÑO (Proyecto) 112.434 39.487 147

PLAZA DE LAS AMERICAS 89.534 37.344 383

BULEVAR NIZA 94.508 34.859 362

PORTAL DE LA 80 87.840 32.749 319

ANTARES 83.000 31.000 170

SALITRE PLAZA 85.235 29.992 307

HACIENDA SANTA BARBARA 87.439 29.174 509

MERCURIO 59.000 28.811 174

UNICENTRO DE OCCIDENTE 59.148 24.428 157

GRAN PLAZA BOSA (Proyecto) 50.721 22.498 183

ANDINO 58.000 19.060 228

GALERIAS 60.000 18.492 357

TINTAL PLAZA 34.203 17.353 236

ISERRA 100 47.000 16.281 138

CENTRO SUBA 38.000 14.798 265

CIUDAD TUNAL 52.000 14.572 337

SANTA ANA 53.000 13.419 53

PALATINO 33.443 13.406 108

PASEO SAN RAFAEL 29.000 12.521 76

VIVA FONTIBON (Proyecto) 19.995 11.250 42

DIVER PLAZA ALAMOS 29.907 11.175 101

ATLANTIS PLAZA 33.000 11.007 119

METROPOLIS 23.705 10.735 300

AVENIDA CHILE 25.000 9.744 207

EL RETIRO 22.500 8.680 123

UNISUR 32.000 8.504 191

NEOS MODA 18.000 7.200 APROX 391

VIVA SUBA (Proyecto) N/D N/D N/D

ARENA (Proyecto) N/D N/D 140

ESTACION CENTRAL (Proyecto) N/D N/D N/D

ESTACION CENTRAL TRANSMILENIO (Proyecto) 234.000 N/D N/D

EL GRAN SAN N/D N/D 714Tabla 31: Principales Centros Comerciales. Areas y # de locales


7. PRINCIPALES CENTROS COMERCIALES COMPETIDORES

Dado que la estrategia propuesta para el San Victorino Centro Internacional de Comercio Mayorista se orienta en gran medida a satisfacer las necesidades de los comerciantes y/o mercado mayorista y detallista ya ubicado en la zona de San Victorino,5 es necesario tener en cuenta como competidores principales a aquellos centros comerciales que atienden consumidores de niveles socioeconómico medio-bajo y bajo. Por tal razón es importante conocer las características de los principales centros comerciales más cercanos al proyecto y aquellos considerados como competidores

Por cercanía, los principales Centros Comerciales Competidores para el proyecto son El Gran San, Calima y los proyectos de Neos y Estación Central de Trasmilenio.


Imagen 28: Principales competidores. Localización


CENTRO COMERCIAL EL GRAN SAN

Imagen 29: Centro Comercial Gran San. Localización

Localizado entre la carrera 11 y la carrea 10 y calles 9 y 10. Es un centro comercial con 714 locales comerciales, especializado en el comercio mayorista, durante 20 años ha liderado el mercado no solo de la moda urbana se convirtió en el organizador de la feria de confección más reconocida del país a través de los tradicionales madrugones de los días miércoles y sábados. Su origen se remonta a la necesidad de reubicar los venteros ambulantes e informales que habían invadido la Plaza de La Mariposa y la Carrera 13. Muchos de ellos aprovecharon la oportunidad para estructurar y formalizar su negocio y hoy son empresarios del comercio exitosos.

Tabla 32: Centro Comercial Gran San. Ficha Técnica


CENTRO COMERCIAL CALIMA

Imagen 30: Centro Comercial Calima. Localización

Localizado en la esquina occidental de la carrera 30 (NQS) y la Avenida 19. Calima ese el centro comercial más próximo a la zona del centro. Se inauguró el 9 de diciembre de 2011, pero solamente en los dos últimos años ha consolidado su mezcla comercial. Fue el primer centro comercial estructurado y promocionado por La 14 por fuera del Valle y el eje Cafetero.

Tabla 33: Centro Comercial Calima. Ficha Técnica


ESTACIÓN CENTRAL DE TRANSMILENIO (Proyecto)

El plan Parcial de Renovación Urbana Estación Central se encuentra localizado entre la carrera 13 y la transversal 17 y entre la calle 24 y calle 26, muy cerca al Centro Internacional. Este megaproyecto consiste en la renovación de más de 10 hectáreas y la construcción de aproximada de 234.000 metros cuadrados en el centro de Bogotá. Contará con diferentes usos dentro de los que se cuentan áreas destinadas a oficinas, vivienda, comercio, institucional, espacio público y parqueaderos. Esta mega obra contempla la principal estación integrada del transporte de la capital. Allí se articularán tres troncales del Sistema Transmilenio: la Calle 26, la Carrera Décima y la Avenida Caracas; mejorando de una manera significativa la interconexión del Sistema Integrado de Transporte, SITP, con un tiempo de recorrido de 30 minutos hasta el aeropuerto Eldorado. La construcción de este proyecto constará de tres etapas. La primera de ellas comprende entre la carrera 13A a la Avenida Caracas y las calles 24 y 26. En dicha etapa se construirá la estación de Transmilenio, oficinas, vivienda y comercio. La segunda etapa, estará contemplada entre la carrera 13A y 13 y las calles 24 y 26. Contará con comercio, un hotel de gran categoría e instalaciones universitarias. La tercera etapa, se llevará a cabo entre la Avenida Caracas y la transversal 17 y las calles 24 y 25, tendrá vivienda de interés prioritario, vivienda de interés social y comercio zonal asociado a la vivienda.

Imagen 31: Centro Comercial Estación Central. Local ización


CENTRO COMERCIAL MAYORISTA NEOS MODA (En Proyecto)

Imagen 32. Centro Comercial Mayorista NEOS. Localiz ación

Localizado en la av. Jiménez con carrera 10 (calle 12b #9-40), en el pleno corazón de San Victorino, Neos Moda contará con 11 niveles incluyendo 1 sótano de parqueaderos, cuenta con plazoleta de comidas, salón de eventos y más de 500 metros en pantallas digitales publicitarias, todos los locales son en arriendo, a diciembre 12 del 2016 había un inventario de 80 locales disponibles.

Imagen 33: Centro Comercial Mayorista NEOS. Ficha Técnica


10. ESTUDIO DE DEMANDA

1. OBJETIVO – DEFINICION

Este capítulo busca determinar para los sectores de Vivienda y Comercio/Servicios, el potencial de demanda que tiene el proyecto para el desarrollo inmobiliario de estos dos componentes.

La demanda se define desde dos elementos principales:

• El tamaño: Determina la magnitud de proyecto que desde el punto de vista del mercado se debe ejecutar. En el caso de vivienda está definido por la cantidad de unidades de vivienda que el mercado y los potenciales usuarios están dispuestos a comprar o arrendar en el proyecto. En el caso de comercio se define el total de área comercial vendible o arrendable (ABL) que se debe construir para estructurar un proyecto comercial exitoso desde el punto de vista de ocupación y rentabilidad para los promotores y dueños. Conjuntamente con el área total se determina la Mezcla Comercial que corresponde a la distribución de esa área en las diferentes categorías o tipos de almacenes de comercio y servicios.

• Las características: Además de la magnitud del proyecto, es necesario determinar los elementos básicos que debe tener el proyecto de acuerdo con las necesidades y expectativas del mercado. Para el componente de vivienda, se trata de identificar el tipo de vivienda más recomendada y sus características tanto como vivienda, como desde el punto de vista de condominio. Para el comercio se define la mezcla comercial del proyecto, los tamaños de los locales y sus características principales, así como los servicios adicionales que debe tener el centro comercial.

2. METODOLOGIA

El cálculo de la demanda se fundamenta en las Necesidades y Expectativas de los potenciales clientes y usuarios, la aceptación del proyecto y en la intención de visita o compra, de acuerdo con los resultados de las Investigaciones de Mercado y Pruebas de Concepto.

A partir de la aceptación e intención de compra o vinculación de los potenciales usuarios (hogares para vivienda y comerciantes para comercio) se define el porcentaje de hogares o comerciantes que se vincularían al proyecto. Este valor se extrapola al universo de potenciales usuarios o clientes, que se obtuvo del censo realizado para cada uno de los dos componentes.

Adicionalmente y como complemento para validar los resultados, el componente de comercio también se calcula desde la demanda de los potenciales visitantes o usuario final.


11. DEMANDA DE COMERCIO

A continuación, presentamos un resumen de los principales hallazgos obtenidos en la investigación de mercado. El informe completo de los resultados de la investigación, junto con el archivo que contiene la data tabulada, hacen parte de este informe y se encuentran en el archivo digital entregado.

1. INCIDENCIA:

La incidencia es el índice de encuestas que cumplen el filtro inicial previsto en una encuesta. En este caso el filtro eran aquellos establecimientos que tienen necesidad de comprar o cambiar su local dentro de la misma zona. Los resultados de la investigación dieron una incidencia de 21%.

2. NECESIDADES Y EXPECTATIVAS

Motivos para cambiar o comprar local: Las principales razones por las que hay interés en el cambio de local son la necesidad de tener mayor área, lo costoso del arriendo, buscar mayor tráfico peatonal y por lo inseguro de la zona.

Condiciones financieras : Las expectativas expresadas frente al precio que estarían dispuestos a pagar por compra o arriendo es muy inferior a lo que el censo indicó sobre precios de mercado. La mayoría de los comerciantes estarían dispuestos a pagar no más de 3 millones por metro cuadrado para compra. En cuanto a arriendo el 30% expresó no saber, el 29% estarían dispuestos a pagar $20.000 o menos por metro cuadrado y el 13% entre $20.000 y $50.000. Esto es muy inferior al promedio encontrado en valores de arriendo para locales disponibles, que superan los $250.000/m2.

Características del local : Para aquellos que han pensado cambiar, dentro de sus expectativas estaría adquirir un nuevo local con un área no mayor a 30 metros cuadrados, inclusive al 30% le interesan locales de 10 metros cuadrados o menos.

3. PRUEBA DE CONCEPTO:

Para dar a conocer el proyecto al encuestado, de modo que este pueda emitir su

opinión al respecto, se le entrega para que lea, una cartilla que describe las principales características en cuanto a ubicación, descripción y elementos

Tabla 34: Area de local requerida.


diferenciadores que sean importantes para calificar como motivadores o inhibidores en el proceso de escogencia. La cartilla utilizada en la investigación hace parte del presente informe y se incluye en el archivo digital entregado.

Calificación: Luego de conocer el concepto acerca del Proyecto San Victorino, se presenta una calificación general de 3,7 donde es mejor calificado por los comerciantes detallistas. El 42% de estos lo califica como excelente en tanto que solamente el 26% de los mayoristas le dan esa calificación.

-

Tabla 35: Calificación General del Proyecto

Intención de Compra: Con respecto al deseo de comprar o arrendar en el nuevo centro comercial se obtiene un promedio de 3,1de intención. Un segmento importante (31%) tendría la más alta intención, junto con el 14% que tendría una buena probabilidad.

Hay una marcada diferencia entre la percepción de mayoristas y de detallistas; los detallistas califican con 4,06 y con una intención de comprar o arrendar de 3,35, en cambio los mayoristas califican con 3,58 y tienen una intención de 2,85.

Tabla 36: Intención de compra o arriendo en el proy ecto

Ventajas – Factores Motivadores : Cuando se le pregunto a los entrevistados que piensan del proyecto el 24% lo calificó como un buen proyecto, que aporta a


la organización del sector y al cambio de imagen el 21% y el 16% piensa van a venir más clientes.

Desventajas – Factores Inhibidores: Sin tener en cuenta que el 34% expresaron no les interesa o no tener necesidad, el 24% de los minoristas considera el costo sería elevado y no cuentan con recursos, en su lugar el 10% de los mayoristas opinaron igual.

En cuanto a la inseguridad del sector que se ha considerado un factor determinante a trabajar, fue mal calificada por el 13% de los detallistas y solo el 2% de los mayoristas.

Aspectos Importantes: Los factores que tienen una calificación por encima de 4,7 son: Que haya Parqueaderos para los visitantes, Que tenga locales de diferentes Áreas, Que tenga Servicios Bancarios y Que tenga personal de Seguridad, en todos los casos fue mayor el porcentaje de comerciantes detallistas que calificaron estos factores como Muy Importantes, más del 87%.


4. DEMANDA ESPERADA – COMERCIO

El cálculo de la demanda para el comercio se realiza desde dos puntos de vista: las necesidades de los comerciantes y el consumo esperado de los potenciales clientes y visitantes. En ambos casos se busca determinar un Área Comercial (Área vendible o arrendable) total del proyecto y la Mezcla Comercial, que corresponde a la distribución del área total por cada una de las principales categorías o tipos de almacenes y servicios ofrecidos

CALCULO DE DEMANDA SEGÚN COMERCIANTES

La demanda de los comerciantes está determinada por la necesidad de área que tiene para expansión de su negocio o para trasladarlo.

Las variables que se tuvieron en cuenta para el cálculo de la demanda fueron:

• Universo : Total establecimientos de comercio localizados en la zona de influencia de acuerdo con censo.

• Incidencia : Establecimientos que manifestaron necesidad de comprar o cambiar de local. Esta variable se midió antes de presentar la Prueba de Concepto y dar a conocer el proyecto a los encuestados.

• Intención de compra : Establecimientos que luego de conocido el proyecto manifestaron intención de compra. Para el cálculo de la demanda manejamos dos escenarios. Aquellos que expresaron que definitivamente comprarían (calificación 5) y aquellos que probablemente comprarían (calificación 5). Al calificar esta variable encontramos que comerciantes que no habían expresado necesidad de nueva área antes de conocer el proyecto, manifestaron alto interés en estar en el proyecto, lo que permite concluir que el proyecto propuesto tiene buena acogida entre los comerciantes de la zona como opción de mejora.

AREA DEMANDADA – SEGÚN COMERCIANTES

De acuerdo con los resultados de la Investigación de Mercado con los comerciantes, se estima que para el proyecto habría una demanda de área vendible o arrendable para locales de las categorías que hoy tienen presencia en la zona de 20.800 m2 para el escenario más conservador que es aquel que tiene en cuenta a los comerciantes que manifestaron que “Definitivamente se vincularían al proyecto. Si además tenemos en cuenta aquellos que dijeron “Probablemente Compraría”, la demanda sube hasta 74.000 m2. En ambos casos se debe agregar alrededor de 10.000 m2 para establecimientos financieros y algunas categorías adicionales de entretenimiento como cines, gimnasio y otros anclas como un supermercado, categorías que no tiene presencia hoy en la zona y por lo tanto no son parte del universo de encuestados


CALCULO DE DEMANDA SEGÚN POTENCIALES VISITANTES Y CONSUMIDORES

El Cálculo del área de un centro comercial a partir de la demanda de los potenciales visitantes parte de la estructura de gasto de los hogares y qué porción de este gasto harían en el centro comercial. El área requerida para atender estas ventas es el Área Comercial y corresponde a la Demanda.

Las variables que se tienen en cuenta para este cálculo son:

DESDE LA DEMANDA DE LOS

COMERCIANTES

ESTABLECIMIENTOS

CENSADOS

UNIVERSO

Establecimientos comerciales

censados dentre del área de

influencia definida

10.216

Muy probablemente Compraria 14%

Probablemente Compraria 28%

Area en m2 que necesita un

comerciante para comprar/arrendar

un nuevo local

15,2

Area en m2 que necesita un

comerciante para comprar/arrendar

un nuevo local

18,4

DEMANDA (M2)

Definitivamente Compraria 20.908

Definitivamente y

Probablemente Compraria74.001

NECESIDAD DE AREA

PROMEDIO

INTENCION

Tabla 37: Cálculo de demanda de comercio desde los Comerciantes


• Universo: Se consideran dos grupos de cliente objetivo que podrían visitar el centro comercial. Los empleados que trabajan en la zona de San Victorino y los visitantes a la zona. Queda una población adicional que es aquella que hoy no está visitando la zona pero que luego de ejecutado el proyecto de San Victorino Centro Internacional Mayorista serían nuevos visitantes. Esta población no es cuantificable por fuentes secundarias y sería necesario hacer una investigación de mercados en hogares por fuera del área de influencia primaria para identificar un volumen adicional de visitantes. Para este estudio esa población puede considerarse marginal y su efecto es una mejora en las ventas/m2 del centro comercial.

De acuerdo con los resultados obtenidos en la Investigación de Mercado, los establecimientos comerciales tienen en promedio 3.2 empleados por local. Según el censo, en la zona de influencia hay 11.396 locales, lo que permite estimar que son 36.467 empleados permanentes en la zona. Para el estudio se supone que un empleado representa un hogar. Estos empleados se estratificaron según los resultados obtenidos en la muestra aleatoria que sirvió de base para la Investigación de Mercado: NSE 2: 43%. NSE 3: 45%, NSE 4: 12%. Del informe del Plan de Implantación6 se obtiene el dato de los visitantes actuales a la zona, los cuales se estiman en 43.910 visitantes por día. Para el efecto del cálculo de la demanda se parte del supuesto que cada dos personas representan un hogar y que hacen 1 visita al mes al proyecto. Con estas premisas se puede estimar que la zona es visitada por 658.650 hogares diferentes al año, los cuales fueron estratificados en igual proporción a como es la estratificación de hogares de NSE 2, 3 y 4 de la ciudad de Bogotá y los municipios de Soacha, Chía, Funza y Mosquera.

• Categorías de consumo: Se tienen en cuenta las categorías de productos y servicios que normalmente componen un Centro Comercial de alcance zonal o metropolitano y que hacen parte de la canasta de los hogares.

• Mercado Potencial (Consumo Potencial): Para el cálculo se utiliza la Canasta elaborada por el DANE y actualizada anualmente por Raddar, que define la estructura de gastos de los hogares de Bogotá según el NSE como propoción de los ingresos. Para los estratos bajos, la canasta utilizada representa el 57.4% de los ingresos de los cuales el 41.9% se gasta en alimentos y para los estratos medios el 47.0% con un 27.6% para alimentos. El valor del consumo potencial anual para estos dos grupos objetivos es de



$515.097 millones para los empleados y de $10.88 billones para los hogares visitantes.

• Penetración-Ventas: De acuerdo con las características del cliente, entorno y competencia, se estima para cada categoría una penetración sobre el mercado potencial, lo cual nos da unas ventas estimadas. Estimamos una participación en el total del consumo potencial de 14.7% para los empleados y 3.1% para los hogares visitantes.

• Arrendamiento: Para cada categoría se calcula el valor que podrían pagar los comerciantes como arrendamiento de sus locales dependiendo de las ventas esperadas.

• Precio de Venta: Luego de realizar un sondeo de precios de venta en locales similares en otros Centros Comerciales de Bogotá, se establecen unos precios indicativos que son función del tamaño del local, el tipo de inquilino (ancla, subancla, otros) y la ubicación. Los precios utilizados en los cálculos fueron:

Ancla: $3.500.000/m2 Subancla: $7.000.000/m2 Otros locales: Entre $15 .000.000/m2 y $20.000.000/m2 según ubicación.

Se estima una rentabilidad esperada para un inversionista del 0.7% sobre el valor de compra, en caso de que fuera a arrendar el local.

AREA DEMANDADA – SEGÚN VISITANTES

De acuerdo con los escenarios anteriores, se estima que para el proyecto habría una demanda de área vendible o arrendable para locales de las categorías que hoy tienen presencia en la zona de 48.700 m2, incluyendo establecimientos financieros y algunas categorías adicionales de entretenimiento como cines, gimnasio y otros anclas como un supermercado, categorías que no tiene presencia hoy en la zona.

Tabla 38: Área Comercial Demandada

CATEGORÍA AREA COMERCIAL (M2)

Ventas estimadas locales

comerciales

($)

Area Comercio 31.539 510.737.338.421

Entretenimiento 6.435 35.201.685.762

Servicios 1.973 37.482.582.143

Restaurantes 4.296 81.621.880.749

Servicios financieros 4.424 30.969.731.885

Total Area Arrendable 48.667 696.013.218.959


El valor de las ventas esperadas para el proyecto comercial desde el punto de vista inmobiliario es de $696.013 millones.


% Particip.

Empleados

% Particip. Visitantes

Ventas Empleados ($ mill/año)

Ventas Visitantes

($ mill/año)

Ventas Totales

($ mill/año)% de ventas

Arriendos esperados($mill,/año)

M2 Mezcla (%)

SUPERMERCADO 338.955 6.863.943 5,0% 0,2% 16.948 13.728 30.676 1,8% 504 1.500 3,1%

ALMACEN POR DEPARTAMENTOS 81.826 1.830.950 20,0% 5,0% 16.365 91.547 107.913 3,0% 2.940 5.000 10,3%

FARMACIA 65.572 1.369.891 3,0% 0,5% 1.967 6.849 8.817 10,0% 294 500 1,0%

PERFUMERIA 13.414 292.316 15,0% 3,0% 2.012 8.769 10.782 10,0% 1.078 676 1,4%

LIBRERÍA Y PAPELERIA 16.220 354.122 15,0% 3,0% 2.433 10.624 13.057 7,0% 914 573 1,2%

ROPA EXTERIOR 23.704 520.626 20,0% 25,0% 4.741 130.156 134.897 10,0% 13.490 8.452 17,4%

HOGAR Y MUEBLES 13.252 301.149 20,0% 10,0% 2.650 30.115 32.765 10,0% 3.277 2.053 4,2%

JOYERIA 4.558 106.341 20,0% 20,0% 912 21.268 22.180 10,0% 2.218 1.390 2,9%

CALZADO Y MARROQUINERIA 8.744 197.414 20,0% 25,0% 1.749 49.354 51.102 10,0% 5.110 3.202 6,6%

ROPA INTERIOR 10.201 226.153 20,0% 25,0% 2.040 56.538 58.578 10,0% 5.858 3.670 7,5%

ELECTRODOMESTICOS 7.731 181.417 20,0% 25,0% 1.546 45.354 46.900 7,0% 3.283 2.057 4,2%

ARTICULOS DEPORTIVOS 13.252 301.149 10,0% 10,0% 1.325 30.115 31.440 10,0% 3.144 1.970 4,0%

JUGUETERIA 1.471 33.274 10,0% 15,0% 147 4.991 5.138 10,0% 514 322 0,7%

TIENDAS DE MASCOTAS 2.431 50.870 10,0% 5,0% 243 2.544 2.787 10,0% 279 175 0,4%

CINE 11.023 275.547 20,0% 5,0% 2.205 13.777 15.982 7,0% 672 2.000 4,1%

COMIDAS RÁPIDAS y RESTAURANTE 73.905 1.621.588 10,0% 3,0% 7.390 48.648 56.038 10,0% 5.604 3.511 7,2%

CAFETERIAS Y HELADERIAS 9.471 212.600 20,0% 5,0% 1.894 10.630 12.524 10,0% 1.252 785 1,6%

GIMNASIO 17.570 456.716 35,0% 6.149 - 6.149 7,0% 430 1.281 2,6%

CONSULTORIOS 12.230 258.134 40,0% 10,0% 4.892 25.813 30.705 7,0% 2.149 1.347 2,8%

SALON BELLEZA 3.323 73.675 10,0% 3,0% 332 2.210 2.543 10,0% 254 159 0,3%

LABORATORIO MEDICO 6.497 148.255 10,0% 3,0% 650 4.448 5.097 10,0% 510 319 0,7%

MODISTERIA 5.462 132.338 10,0% 0,0% 546 - 546 10,0% 55 34 0,1%

AGENCIA DE VIAJES 5.691 161.777 10,0% 3,0% 569 4.853 5.422 2,0% 108 68 0,1%

ZAPATERIA 2.268 45.821 20,0% 0,0% 454 - 454 7,0% 32 20 0,0%

MENSAJERIA 445 11.965 10,0% 3,0% 45 359 403 10,0% 40 25 0,1%

515.097 10.884.089 15,6% 5,6% 80.205 612.692 692.896 6,5% 54.009 41.089

- - - 4.456 7.578 16%

58.465 48.667 TOTAL CENTRO COMERCIAL

Arrendamiento Area total arrendable

Categoría

Mdo.

Potencial

Empleados

($millones año)

Mdo.

Potencial

Visitantes

($millones año)

VENTAS

OTRAS CATEGORIAS

CO

ME

RC

IOE

NTR

ETE

NIM

IEN

TOS

ER

VIC

IOS

SUBTOTAL

Tabla 39: Cálculo de demanda Comercio desde los Vis itantes


5. CARACTERÍSTICAS DEL PROYECTO – COMERCIO

Las características del proyecto comercial deben combinar las necesidades y expectativas de los comerciantes, incluyendo aquellos mayoristas que venden al detal, y que son la mayoría, pero también ser atractivo para los potenciales visitantes, quienes cada vez más encuentran opciones de centros comerciales con amplia oferta de productos y precios, para satisfacer sus necesidades cerca de sus casas y con servicios y atractivos diferentes

.

• Mezcla Comercial : Si bien el clúster principal y predominante deberá ser el de la moda, incluyendo allí ropa, calzado, accesorios y marroquinería, existen otros clúster que manifestaron interés y buena acogida al proyecto: Ferreterías y artículos de iluminación, Cacharrerías y artículos para el hogar, telefonía, celulares, accesorios y tecnología, artesanías.

• Concepto : Aunque la orientación actual del comercio de la zona es la venta mixta de mayorista y detallista en el mismo local, las características de ubicación y la proyección de desarrollo del centro de la ciudad con un fortalecimiento del uso de vivienda hacen que el proyecto deba ofrecer atractivos para las personas y especialmente las familias. Estos incluyen nuevas categorías, especialmente orientadas al entretenimiento y los servicios. Por esto se deben tener en cuenta opciones como cines, plaza de comidas y restaurantes casuales, gimnasio, casino, servicios de salud (ópticas, odontología, dermatología y posiblemente consultorios médicos) y supermercado.

• Otros servicios : Debe haber un espacio importante para servicios complementarios de apoyo a la gestión de los comerciantes. Esto incluye servicios financieros, mensajería y transporte, giros y manejo de divisas. Finalmente, la ubicación y el tráfico generado hacen que el proyecto sea atractivo para gestiones institucionales y del gobierno como CADES, Notaría, Oficinas de Servicios públicos.

• Estructura : Dada la variedad de opciones, el proyecto se puede diseñar creando mundos en su interior: el mundo de la moda, (30% del área comercial), el mundo del hogar (15%), el mundo del entretenimiento (15%), el mundo de los restaurantes (15%), el mundo financiero (10-15%), el mundo de la salud., entre otros.

• Aquellas categorías destino como cines, gimnasio, plaza de comidas servicios financieros pueden ubicarse en pisos superiores o zonas interiores, las cuales son más difíciles de comercializar y tienen menores precios.

• Características de los locales : Es recomendable un diseño modular de locales de modo que se puedan satisfacer necesidades desde los 30 m2 hasta


subanclas de 200-400 m2. Existe una demanda por locales de menor tamaño, cuyo modelo es más de vitrina y atención de mostrador que de sala de ventas. Estos podrían ocupar algunas de las áreas exteriores, o hacer parte de un mundo propio, de modo que el interior sea más libre, facilite la circulación y genere sensación de seguridad.

• Parqueaderos : Si bien un volumen muy alto de los visitantes llegarán utilizando los sistemas de transporte masivo, para los comerciantes es muy importante la disponibilidad de parqueaderos. Esto les permite ampliar su base de clientes a estratos socioeconómicos más altos y facilitar la atención a sus clientes del mercado mayorista.

• Acabados : Es importante encontrar una combinación adecuada de acabados y características de diseño para presentar un producto moderno y nuevo, sin generar sensación de lujo y alto costo. Esto es importante también para tener en cuenta en aspectos como iluminación, ancho de pasillos y altura piso techo.

• Bodegas y Almacenamiento : Aunque no es una de las variables con mayor calificación dentro de las necesidades, si existe una demanda por bodegas adicionales al local comercial. Estas pueden ocupar zonas de difícil acceso para los clientes (zonas frías) y pisos superiores. Sin embargo, esto hace exigente el diseño de la logística y el transporte vertical de modo que no interfiera con la operación comercial.

• Precios: En la estructuración de los precios de venta y/o arriendo de los locales deberán tenerse en cuenta consideraciones de diseño, concepto y

Tabla 40: Servicios adicionales del centro comercia l - Calificación


tamaño de locales que hacen que su comercialización sea diferente de la que se puede encontrar en el comercio de San Victorino.

El concepto define un centro comercial con locales de tamaño mayor a lo usual en la zona, pues se pasa de locales de 10 m2 a locales de mínimo 30 m2. En estas condiciones estimamos que un local en primer piso se puede comercializar en un rango entre $18 y $20 millones/m2. Puede haber una diferencia entre 20% y 25% con locales en segundo piso y hasta un 40% en pisos superiores. Los locales ancla, por sus características, se comercializan a precios inferiores. Estimamos que los precios del supermercado, por sus características de rentabilidad y los cines y gimnasio, que se ubican en pisos superiores se pueden comercializar en un rango entre $3.5 y $4 millones/m2.


12. DEMANDA DE VIVIENDA

A continuación, presentamos un resumen de los principales hallazgos obtenidos en la investigación de mercado. El informe completo de los resultados de la investigación, junto con el archivo que contiene la data tabulada, hacen parte de este informe y se incluyen en el archivo digital entregado.

1. INCIDENCIA

La incidencia es el índice de encuestas que cumplen el filtro inicial previsto en una encuesta. En este caso el filtro eran aquellos hogares o empleados que estuviesen pensando en comprar o cambiar de vivienda en los próximos tres años. Los resultados de la investigación dieron una incidencia de 14.98% en hogares y 15.79% en los empleados. Esto significa que alrededor del 15% del universo objetivo está pensando comprar o cambiar de vivienda en los próximos tres años.

2. NECESIDADES Y EXPECTATIVAS

Motivos para cambiar de vivienda: Las dos principales razones por las que hay interés en el cambio de vivienda son la mejora de la ubicación y no seguir pagando arriendo. Es importante para el éxito del proyecto que desde el diseño arquitectónico, el manejo del entorno y los componentes de la unidad y del resto del proyecto San Victorino el potencial cliente sienta que está llegando a una zona mejor, no sólo por su ubicación geográfica, sino por los complementos de equipamiento que puede encontrar en el entorno.

Planeación y proceso de búsqueda: El 13% de los habitantes y trabajadores ya han iniciado la búsqueda de su nueva vivienda. Los que no han iniciado, las principales razones expuestas son que la decisión es reciente y que aún no tienen el dinero para la cuota inicial.

Los que ya han iniciado el proceso de búsqueda, lo están haciendo principalmente en proyectos que están ubicados en Soacha y Bosa,

Condiciones financieras : Casi la mitad de los encuestados estaría considerando un presupuesto entre 50 y 100 millones, siendo superior en empleados, y el 30% de los encuestados estaría dispuesto a pagar más de $100 millones La gran mayoría tendría pensado realizar la compra de manera financiada, por medio de un banco o el Fondo Nacional del Ahorro. Para la cuota inicial, un alto porcentaje estaría contando con menos de 10 millones, también evidenciando mayor disponibilidad en los empleados que en los hogares del sector. El monto de la cuota mensual que estarían dispuestos a pagar es inferior a $500.000 para la mayoría.


Tabla 41: Cuota mensual

Base= 240

Tipo de Vivienda: El 57% preferiría una casa y que sea independiente, es decir, casi todos los que tienen casa actualmente preferirían seguir en el mismo tipo de vivienda. La opción de apartamento en unidad cerrada es una opción para el 27% de los encuestados. Si bien es cierto que la preferencia es por casa, hay conciencia de que para esto es necesario ir a sitios más retirados o son más costosas por la incidencia del lote en el costo final.

Nivel socioeconómico: Según la necesidad familiar, el ideal sería que estuviera en los estratos 2, 3.,

Conformación de la vivienda : Las características más solicitadas son tres habitaciones, dos baños, y construida para entrega inmediata. El 59% estaría dispuesto a recibir la vivienda en obra gris para tener acceso a un menor precio.

Sitios preferidos: La mayor preferencia es el barrio Santa Isabel y en segundo lugar el Centro. Si sumamos todos aquellos barrios y zonas mencionadas que están en el centro y cercanos al proyecto, encontramos que más del 80% de los encuestados preferirían viviendo en el centro o en barrios cercanos a su actual residencia.

3. PRUEBA DE CONCEPTO:

Para dar a conocer el proyecto al encuestado, de modo que este pueda emitir su opinión al respecto, se le entrega para que lea, una cartilla que describe las principales características en cuanto a ubicación, descripción y elementos diferenciadores que sean importantes para calificar como motivadores o inhibidores en el proceso de escogencia. La cartilla entregada hace parte del cuestionario y se entrega con este en el respectivo anexo.

Recordación: Luego de presentado el concepto, 28% de los encuestados acepta conocer o haber oído mencionar el proyecto de Renovación de San Victorino


Calificación: Luego de conocer el concepto acerca del Proyecto San Victorino, se presenta una calificación general de 4,20 donde casi la mitad de los habitantes y empleados de la zona otorgan la valoración máxima de 5.0.

Intención de Compra: 37% de los encuestados manifestaron que “definitivamente compraría” en el proyecto y el 19% considera probable la compra. Lo anterior en general refleja un buen resultado para el proyecto, dado que más de la mitad de los encuestados manifiestan interés en adquirir vivienda en el proyecto. De todas maneras es importante resaltar que esta intención es mayor entre los hogares (64% de los cuales 49% “definitivamente compraría), versus los empleados con un 48% entre las dos probabilidades.

Tabla 42: Tabla 35: Intención de compra

Ventajas – Factores Motivadores : La mayor ventaja que tiene el proyecto es su localización central y cercana a los sitios que más frecuentan. Además valoran el que sea una zona comercial, pues les complementa y facilita la satisfacción de sus necesidades sin tener que desplazarse.

Desventajas – Factores Inhibidores: El único factor negativo, recurrente y expresado de diferentes maneras es la situación de inseguridad de la zona. Este es el principal aspecto que debe trabajarse para que haya una aceptación mayor y más segura del proyecto de vivienda..

Aspectos Importantes: El principal componente de servicios solicitado para la unidad tiene que ver con el entretenimiento de los hijos. Por esto califican como mayor necesidad la disponibilidad de cancha deportiva y juegos para niños. En estas condiciones es importante que el proyecto arquitectónico tenga en cuenta estos espacios, ojalá como parte de la zona privada, aunque se tenga al frente el parque Tercer Milenio.

De otra parte, son muy importantes la cercanía a un supermercado, a rutas de transporte público y colegios o universidades. Esto es importante tenerlo en cuenta en el momento de diseñar los accesos peatonales, dado que el proyecto tiene enormes ventajas por la cercanía a diferentes troncales de Transmilenio y al futuro Metro.

Cada vez es más latente la necesidad y valoración que se da a vivir cerca del sitio de trabajo, variable a la que se le dio la cuarta calificación más alta dentro de las variables importantes en el momento de tomar la decisión de la nueva vivienda.


4. DEMANDA ESPERADA – VIVIENDA

Las variables que se tuvieron en cuenta para el cálculo de la demanda fueron:

• Universo: Total hogares del censo de vivienda en la zona de influencia definida:

• Incidencia: Hogares o empleados que piensan comprar o cambiar vivienda en los próximos tres años:

• Preferencia de barrios: Se tuvieron en cuenta aquellos que expresaron preferencia por barrios cercanos al proyecto, bajo dos escenarios: barrios a menos de 1 km. de distancia del proyecto y barrios hasta 3 km. de distancia del proyecto.

• Intención de compra: Hogares o empleados que expresaron que “definitivamente o probablemente comprarían su vivienda en este proyecto (calificación 5 o 4):

Se estima que para el proyecto habría una demanda entre 1.515 viviendas en el escenario más ácido y un máximo de 11.371 viviendas.


5. CARACTERÍSTICAS DEL PROYECTO-VIVIENDA

De acuerdo con los resultados expresados en la investigación de mercado y los análisis de la oferta comparable en la zona de influencia, las características del producto que debiera ofrecerse al mercado es:

• Grupo Objetivo : Nivel socioeconómico 2 y 3, con ingresos promedio por hogar entre 2 y 4 salarios mínimos mensuales legales.

• Características de la vivienda : Si bien la mayoría preferiría una casa, hay conciencia de que para estar en zona central debe ser apartamento. El proyecto debe tener diferentes opciones de área y configuración, predominando los apartamentos de 2 y 3 alcobas con dos baños.

HOGARES AREA

DE INFLUENCIAEMPLEADOS

4. UNIVERSO

Hogares que residen o trabajan

dentro del área de influencia

pertenecientes a NSE 2,3 Y 4

110.606 35.297

Porcentaje de hogares contactados

que piensan comprar vivienda

nueva en los próximos 3 años

Hogares que buscan o piensan

buscar vivienda en los proximos 3

años

Total hogares contactados

PREFERENCIA POR LA ZONA DEL PROYECTO

Porcentaje de hogares que piensan

comprar vivienda y prefieren que

este ubicada en barrios del área de

influencia del proyecto

87% 82%

Escenario 1Barrios de preferencia dentro del

primer 1 km alrededor del proyecto16% 16%

Escenario 2Barrios de preferencia localizados

entre 1 km y 3 km71% 66%

INTENCION 64% 48%

Definitivamente Compraria 49% 25%

Compraria 15% 23%

DEMANDA

Definitivamente compraría 1.292 223 1.515

Definitiva + Probablemente

compraría 1.688 428 2.116

Definitivamente compraría 7.026 1.143 8.169

Definitiva + Probablemente

compraría 9.176 2.195 11.371

Escenario 2: Preferencia por barrios hasta 3km.

Del proyecto

TOTAL

DEMANDA

INCIDENCIA 14,90% 15,80%

Porcentaje de hogares que

respondieron que definitivamente

comprarian o comprarian vivienda

en el proyecto

Escenario 1: Preferencia por barrios cercanos al

proyecto

Tabla 43: Demanda de Vivienda. Número de Unidades


• Acabados : Los acabados deben ser básicos con la opción de entregarse en obra gris, de modo que se pueda comprar más área con el presupuesto disponible.

• Servicios del condominio : Debe haber buenos espacios para el disfrute de la familia, especialmente los hijos, incluyendo cancha polideportiva, salón social y juegos infantiles. Si bien al frente está el parque Tercer Milenio, la percepción de inseguridad de la zona no permiten que este sea una opción de entretenimiento en este momento.

• Precios: La expectativa de los potenciales clientes es adquirir un apartamento de máximo $100 millones. Consideramos que de acuerdo con la tipología del potencial usuario, se deben ofrecer principalmente opciones de vivienda VIS, aunque podría haber un mercado para vivienda entre $100 y $150 millones que represente entre el 15% y el 20% del total de apartamentos. El precio por m2 esta en un rango entre $3.800.000 y $4.000.000.

• Mensaje de comunicación : La ventaja comparativa del proyecto es la Cercanía. Esta se debe expresar en la variedad de opciones de transporte masivo, el componente comercial que hará parte del proyecto, la facilidad de desplazamiento peatonal hacia las sedes de gobierno y las universidades.

• Aspectos a tener en cuenta : La connotación de inseguridad se debe tener en cuenta desde el diseño arquitectónico. La localización y conformación de los accesos, los elementos de seguridad en tanto en los apartamentos como en la unidad y un trabajo coordinado con las entidades del gobierno para fortalecer la vigilancia en la zona.

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