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Melina W.S.A. el Banco de la Nación Argentina sI Resolución de Contrato e

Indemnización de Daños y Perjuicios

S.C.M.1566, L.XXXVIII

Suprema Corte:

La empresa Melina W S.A. compró un inmueble rural (de 99

hectáreas, ubicado en el Departamento de San Fernando, a 14 km. de Resistencia,

Provincia del Chaco) en subasta administrativa realizada por el Banco de la Nación

Argentina -suco Resistencia- , en los términos de la ley 21799, por la suma de 7.100

australes. El remate se realizó el día 30 de agosto de 1986, según el edicto publicado, en

el cual -entre otras condiciones- se ofrecía la entrega de la posesión en el acto de

aprobarse la subasta y a los 45 días corridos posteriores se formalizaría la escrituración.

En octubre se aprobó la subasta y, en noviembre de ese mismo año, se abonó el saldo de

precio sin que se hubiese hecho la escritura traslativa de dominio.

El 9 de febrero de 1987, la empresa actora inició un reclamo de

daños y perjuicios (expediente N° 75/87, que tramitó ante los mismos jueces), porque el

inmueble estaba ocupado por personas que habitaban la vivienda allí existente, lo cual

habría sido ocultado al momento de la compra y que, además, pesaba sobre el bien un

embargo que impedía la escrituración a su nombre. La sentencia de cámara del 28 de

abril de 1992, que admitió el reclamo, quedó firme. El fundamento de la reparación por

daños se sustentó en la frustración de venta que habría sufrido la actora frente a un

tercero, que le había entregado dinero en adelanto para comprar dicho predio. Lae

condena se estimó en $17.047, a valores de abril de 1992, con más intereses del 6%

anual desde diciembre de 1986.

El 24 de abril de 1987, la actora inició otro expediente (N°234/87 , que

tramitó ante los mismos jueces), con el objeto de obtener la escrituración. El reclamo se

admitió y la demandada fue condenada a escriturar mediante sentencia de la instancia

inferior, el 1° de agosto de 1989. Después de cuestionada la decisión, las partes

presentaron un acuerdo ante la cámara, en la inteligencia de que el Banco demandado

nunca se había negado a escriturar. Ese acuerdo fue homologado el 11 de octubre de

1990, por los jueces de la cámara quienes dieron por terminado el proceso. Sin embargo,

posteriormente (en marzo de 1991), la escribana actuante expresó la imposibilidad de

1

escriturar dentro de los 45 días corridos a contar desde la última fecha. Destacó el informe

- 11-

realizado la tradición del inmueble.

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Para así decir, el a qua sostuvo que estaba fuera de discusión el

sido estipuladas en el edicto respectivo. En ese sentido señaló que se había cancelado la

2000) por un lado mantuvo la condena por la suma de $7.675,10 (a valores vigentes a

1992, se reclamó la resolución del contrato de compraventa y, además, daños y perjuicios

Por último, en las presentes actuaciones, iniciadas el 4 de agosto de

inherentes a la propiedad y posesión propias de otra tramitación especialmente prevista.

La Cámara Federal de Apelaciones, con asiento en la ciudad de Resistencia, de la

porque aparentemente se habría malogrado un contrato de arrendamiento con un tercero.

Paralelamente al trámite anterior, el 6 de octubre de 1987, la actora

(N° 657/88) con el mismo objeto, esta vez ante el fuero civil y comercial local. El reclamo

llevar adelante la escrituración porque no había acuerdo entre las partes respecto a la

entre personas físicas privadas. Ante ello, el 27 de junio de 1988, inició otro expediente

(Expediente N° 540/87) pero se declaró la incompetencia, ya que se trataba de un trámite

sostenía que había que estarse a los términos de la subasta, la actora se aferraba a la

su efectivo pago, en concepto de indemnización por lucro cesante.

intentaba, en el fuero federal, un juicio de desalojo contra el ocupante del inmueble

Provincia del Chaco, al confirmar parcialmente la sentencia de primera instancia (19-12-

23-02-1998) con más intereses, el'! concepto de daño por resolución de contrato. Por el

otro, al revocar el segundo aspecto de la decisión de grado que había sido rechazado,

condenó a pagar la suma de $8.400, con más intereses conforme la tasa pasiva y hasta

hecho de que la actora había cumplido con las condiciones de venta del remate que había

fecha en que se habría producido la tradición del inmueble; ya que, mientras el banco

demandada estaba obligada a entregar la posesión en el mismo acto de aprobación y a

fecha en que se confeccionaría la escritura, pues a su entender todavía no se había

deuda en fecha 18-11-1986 y que el directorio aprobó la subasta y por lo tanto la

. fue desestimado porque no podía discutirse, en el trámite sumario de desalojo, cuestiones

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Melina W.S.A. el Banco de la Nación Argentina si Resolución de Contrato e

Indemnización de Daños y Perjuicios

S.C.M.1566, L.XXXVIII

realizado por el martillero en el acto de la constatación, en el sentido de que estuvo

imposibilitado de ingresar al inmueble por encontrarse alambrado y cerrado con

tranquera; por lo tanto, concluyó, en ningún momento se estuvo en posesión del bien de

referencia, por lo que mal pudo haberse transferido a la actora.

Especificó que la mera consignación de que la posesión se realizaría

en el acto de aprobarse la subasta no resultaba suficiente para teneria por efectivamente

efectuada, máxime que no existía otro medio probatorio que corroborase un acto material

efectivo conforme el art.2378 del C.C.

Enfatizó que estaba claramente demostrado en los expedientes N° 75

y N° 657 -agregados por cuerda- que existían terceros en posesión del inmueble. De

esas constancias surgía que habían adquirido el predio en virtud de un boleto de

compraventa de fecha (26-07-84) anterior al remate y otorgado por el titular registral. De

la inspección ocular y, en especial, del testimonio de la escribana actuante se comprobó

la existencia de ejercicios de actos posesorios de aquéllos, que justificaron el rechazo del

desalojo intentado por la actora y la imposibilidad de realizar la escrituración a su nombre.

Afirmó que a pesar de contar con los medios legales (art.5 de la ley

22232 Y arto 29 de la ley 21799) para poner en posesión del inmueble al adquirente, una

vez que se había aprobado la subasta y pagado el saldo de precio, incumplió con esa

obligación. Ello reconoció la facultad al comprador para pedir la resolución del contrato en

virtud del art.1412 del Código Civil y el pacto comisario tácito del art.1204 del mismo

cuerpo normativo. Enfatizó que el contrato de compraventa no resultaba traslativo de la

propiedad, sino un acto meramente declarativo y recordó los arts. 1417 y 577 del C.C. en

cuanto disponen que antes de la tradición de la cosa, el acreedor no adquiere sobre ella

ningún derecho real.

Explicó que para perfeccionarse la tradición de un inmueble resultaba

necesario que estuviese vacío de toda otra posesión conforme el arto 2383 del C.C. y que

resultaba una obligación ineludible del vendedor entregar la cosa vendida libre de toda,

otra posesión tal como lo prevé el art.1409. Estimó que dicha exigencia no estuvo

cumplida y carecía de todo valor la estipulación de que se enajenaba con todo lo clavado

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y adherido al suelo y por lo tanto, sentenció, correspondía confirmar la sentencia que

había hecho lugar a la resolución del contrato y condenado al banco al pago de la suma

equivalente al dinero cobrado por la operación de venta del inmueble en cuestión.

Respecto al rechazo del reclamo indemnizatorio (con fundamento en

la privación de uso del inmueble durante el lapso comprendido entre la adquisición de la

propiedad hasta que quede firme el fallo que disponga la resolución contractual) señaló

que resultaba incorrecta la interpretación realizada por el juez de primera instancia en el

sentido de que únicamente se había reclamado por un alquiler frustrado.

Entendió que la reparación por daño reconocida en otro expediente

se había limitado a la devolución de la seña doblada por la imposibilidad de venta de la

actora frente a un tercero que pretendía adquirir la propiedad en cuestión. Añadió que esa

circunstancia no imposibilitaba el reclamo del lucro cesante consistente en la privación de

uso por incumplimiento de la demandada.

Afirmó que para admitir el reclamo de daños y perjuicios ocasionados

se requiere que la resolución se deba a la culpa de la parte incumpliente, caso contrario,

procede sólo la restitución de las sumas abonadas y los gastos que se hubiesen hecho

como consecuencia del contrato extinguido.

Sostuvo que la razón por la cual la demandada resultaba responsable

por incumplimiento del contrato estaba fundada en que no obró con la debida diligencia,

ya que en la oportunidad de llevarse a cabo la constatación del estado ocupacional del

inmueble a subastar se evidenciaron mejoras (tinglado, alambrado, tranquera) que

configuraron actos posesorios que no fueron dados a publicidad.

Expuso que en virtud del art.12D4 del C.C. se concede al acreedor,

que ha realizado las prestaciones a su cargo, el derecho de exigir el cumplimiento o, en

su defecto, la resolución. Y que, en ambos casos, se otorga también el derecho a

reclamar el resarcimiento de los daños sufridos que -en virtud del art.519 del C.C.-

involucra el daño emergente y también el1ucro cesante, por la utilidad que haya dejado de

percibir el acreedor de la obligación y que consiste en todo aquello que fuese

consecuencia inmediata y necesaria (art.520 del C.C.).

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Explicó que a pesar del efecto retroactivo del pacto comisorio no

resultaba posible ignorar que el hecho extintivo del crédito es sobreviniente a la

constitución válida de la obligación y su carácter incierto no excluye la buena fe del

acreedor que ha gozado de su derecho durante el intervalo, descansando en la

legitimidad del título. Reflexionó que durante el tiempo en que perduró la mora del

vendedor, el adquirente tuvo derecho a los frutos de la cosa que no había sido entregada

y precisamente ese daño se tradujo en las ganancias que no pudo obtener al verse

privado de la cosa que tenía derecho a recibir, cuyo límite está impuesto por una

causalidad adecuada.

Con cita de jurisprudencia entendió que para fijar el monto de la

indemnización debida había que tomar el valor locativo del inmueble objeto del contrato

fijándose una retribución mensual promedio desde la fecha de adquisición hasta la

resolución definitiva del contrato por la suma de $100. Desde esa perspectiva y a fin de

que tampoco se convierta en una fuente de enriquecimiento para el comprador, con

carácter de "composición sustitutiva", estimó prudente la suma de $8.400 en concepto de

indemnización por lucro cesante.

Contra tal pronunciamiento la demandada dedujo el recurso

extraordinario federal (v. fs.482/488). El a quo lo concedió, porque a su entender el

agravio planteaba con claridad un supuesto de arbitrariedad de sentencia, al esgrimir

como causal que el decisor1o impugnado se habría expedido contra el orden legal (v.

fS.509 vta.).

111 -

Cabe señalar que V.E., tiene resuelto reiteradamente que aún cuando

los agravios de la recurrente remiten al examen de cuestiones de hecho, prueba y

derecho común, ajenas -en principio- a su competencia extraordinaria, en el caso

corresponde habilitar la instancia del art.14 de la ley 48, ya que la sentencia apelada no

cumple con el requisito de debida fundamentación exigible a las decisiones judiciales, y

sólo satisface en forma aparente la exigencia de constituir una derivación razonada de las

5

normas vigentes con particular aplicación a las circunstancias de la causa (Fallos

318:871, entre muchos otros).

Más advierto que en el caso se han alegado supuestos que harían

procedente la intervención del Alto Tribunal y la apertura del remedio excepcional por vía

de la doctrina de arbitrariedad de sentencia; pues la garantía de defensa en juicio no sólo

comprende la posibilidad de ofrecer y producir pruebas sino también la de obtener una

sentencia que sea una derivación razonada del derecho vigente con relación a los hechos

demostrados en el proceso (cfr. doctrina Fallos 319:2262, entre otros).

La cuestión a dilucidar es el presunto acto de incumplimiento de la

demandada que sustentó la condena al resarcimiento por daños y pe~uicio y la privación

de uso del inmueble.

Sin embargo, según se verá, la entrega del inmueble nunca fue

negada por el Banco, ni menos la escrituración. Respecto a ésta última hubo una

sentencia favorable, que había destacado la falta de fundamento del reproche de

responsabilidad al Banco y, posteriormente, las partes arribaron a un acuerdo para

escriturar (v. Expediente N° 234/87 ). Resulta llamativo que, a pesar de esta circunstancia,

con fecha posterior la actora iniciase el presente reclamo de rescisión del contrato y

daños y pe~uicio y lucro cesante.

El sustento del presente reclamo estuvo apoyado en que"... el Banco

de la Nación Argentina no podía (rti puede) cumplir con su obligación de entregar la

posesión del inmueble al firmar la escritura traslativa de dominio... n (v.fs.5vta. ).

Circunstancia que cobra trascendencia con las constancia que surgen

del expediente sobre escrituración del cual se desprende que se estableció un plazo para

escriturar con la particularidad de que se consideró que no había sido responsabilidad del

Banco la falta de escrituración.

En efecto, en el Expediente N°234/1987 (S/Escrituración) ofrecido

como prueba en las presentes actuaciones, la actora y la demandada realizaron una

presentación conjunta, en octubre de 1990, en donde manifestaron que habían llegado a

un acuerdo y que el Banco de la Nación Argentina otorgaría la escritura traslativa de

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dominio del inmueble en razón de que nunca se negó a escriturar (ver fojas 182 del

expediente mencionado).

Dicha presentación se hizo después de que la sentencia de primera

instancia había hecho lugar al reclamo de escrituración y sólo había sido cuestionada por

la condena en costas (v.fs.170 de aquél expediente). De las partes del pronunciamiento

que interesan y que no mereció crítica alguna se extrae que el juez tuvo en cuenta que no

se trataba de una compra realizada por remate judicial y que el Banco demandado no se

había negado a escriturar. Significó que la primaria relación se había realizado en virtud

de un mandato entre el Banco y el rematador y una vez llevada a cabo la subasta se

h$bía unido una tercera, el adquirente, a quien se debía otorgar la traslación de dominio.

Señaló que una vez que se había satisfecho el pago, del cual las partes estaban

contestes en que se había efectuado, la escrituración se transformó en una obligación de

hacer (citó el arto 1187 del C.C.) que pesaba sobre ambos contratantes, bien entendido

en la prestación de colaboración, aún cuando medió intervención de un tercero, como

había sido el escribano a quien le compete determinadas tramitaciones en las que

generalmente no intervienen las partes interesadas. En ese contexto descartó la

reticencia del Banco en escriturar y entendió que debía analizarse las condiciones de

venta invocadas, tanto las relativas a la ausencia de gravámenes como a la de ocupantes.

Confrontó el edicto que obra en sobre cerrado y concluyó en que de él no surgía que el,

bien ofrecido hubiese sido libre de gravamen o desocupado, toda vez que refiere,

respecto a la primera condición, a la hipoteca en primer grado a los señores Chait, a favor

del Banco de la Nación Argentina. Destacó que si bien no surgía de dicha pieza el

embargo que denunció la actora, no podía dejar de desconocerse que pesando sobre ese

predio el privilegio a favor del Banco, consistente en la hipoteca, que de hecho ella lo

gravaba con más energía que aquél al otorgarte el privilegio de la percepción de lo

debido, con prioridad a cualquier otra medida asegurativa que sobre el bien pudiere pesar,

Afirmó que de todos modos, de haber sobrevenido tal ocupación, ello no justificaba la

actitud asumida por el comprador, de negarse a escriturar el bien con reconocimiento del

embargo como se constataba según documentación obrante en sobre cerrado de fecha 2

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de enero de 1987. Entendió que tal comportamiento no se compadecía con su actitud de

pasividad, ya que debió adoptar precauciones tales como averiguar el estado de dominio

y ocupación, antes de la adquisición. Si no lo hizo, debía asumir el riesgo de su actuación,

que distaba mucho de ser diligente, en tanto y en cuanto debió estar apoyada en un

comportamiento previsor y cuidadoso, enmarcado en la doctrina que emana de los

artículos 512 Y902 del C.C. (v.fs.149 vta. del Exp. N°234/87 si Escrituración).

En ese trámite el juez también sostuvo que nadie podía alegar su

propia torpeza ya que si el bien adquirido se hallaba embargado judicialmente y

registrado, el comprador debió tomar nota de ello, porque la afectación lo somete a las

consecuencia del gravamen, pues el juez, en ejercicio de la facultad jurisdiccional podía

disponer su cancelación, cuando lo aconsejaban los intereses en juego y no, como lo

hizo, con posterioridad, obrar con reticencia a la escrituración. Aseguró que la posesión

no la detentaba el comprador porque no se había otorgado, pero no obstante, no surgía

del expediente que hubiese existido culpabilidad de la entidad bancaria, que había

demostrado que ambas partes sostuvieron la entrega del inmueble. Agregó que no había

expresado en ningún momento que fuera libre de ocupantes y no podía endilgarse a la

vendedora un ofrecimiento libre de ellos. Enfatizó que el edicto nada decía ni se probó

una actitud omisa en comunicar al comprador la ocupación que se alegaba como

impedimento (ver f5.150 vta. expediente N° 234/87).

En tales circunstancias, se condenó a realizar la escrituración.

Después de cuestionada la decisión por el Banco, en la inteligencia de que nunca se

había negado a escriturar por lo que no se le podía atribuir responsabilidad, las partes

presentaron un acuerdo ante la cámara a fin de que se lleve adelante la escrituración. Ese

acuerdo fue homologado el 11 de octubre de 1990, por los jueces de la cámara quienes

dieron por terminado el proceso (v.fs.184 Exp.N0234/87). Sin embargo, posteriormente, el

banco informa que entregó toda la documentación a la escribana designada por la actora

pero se la devolvió porque ésta última se oponía a que la tradición figurara en los términos

de la subasta (v. fs.191, Exp.N°234/87). En marzo de 1991, la escribana actuante expresó

la imposibilidad de llevar adelante la escrituración porque no había acuerdo entre las

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partes respecto a la fecha en que se habría producido la tradición del inmueble (v.fs.197

Exp.N°234/87); ya que la adora insistía con que la fecha debía ser aquella en que se

confeccionaría la escritura, pues a su entender jamás se entregó la posesión del inmueble

(v. fs. 203; Exp.N°234/87). Oposición de la adora que resultaba inexplicable en atención a

que, después de la extensa tramitación en que se llevó a cabo el juicio de escrituración

(iniciado el 24-04-1987) introduce una nueva discusión exorbitante; ya que en el escrito de

demanda (v.fs.2/3 Exp.N°234/87) se había limitado a solicitar la escrituración sin plantear

la objeción que esgrimió cuando estaba en condiciones de escriturar, después de que

aceptó los términos de la sentencia de primera instancia y realizó un acuerdo con la

contraria sin reparos en ese sentido.

Por otro lado, cabe señalar que la respuesta del a qua al sostener

que no se podía cumplir con la entrega de la cosa porque el Banco no tenía la posesión

en virtud de los arts. 2383 y 1409 del C.C. es insuficiente frente a las prerrogativas y

privilegios con que contaba el Banco Nación como acreedor hipotecario con facultades

especiales para ejecutar el bien sin intervención judicial, por imperio de la ley 21.799

aplicable a la especie.

El fundamento normativo principal del fallo radica en que la

demandada no puso en posesión del inmueble. al adquirente una vez aprobada la subasta

y pagado el saldo de precio, conforme lo establece el artículo 51 de la ley 22.232 (Carta

Orgánica del Banco Hipotecario, derogada parcialmente mediante ley 24855, art.28, BO

25-07-97) que resulta aplicable en virtud del art.29 de la ley 21.799 ( Carta orgánica del

Banco de la Nación Argentina, modificada por ley 25299, B.O. 7-09-00 ), que establece:

"las hipotecas de cualquier grado o naturaleza que se constituyan a favor del Banco de la

Nación Argentina ( tendrán las mismas ) mantendrán las prerrogativas, privilegios y

régimen de ejecución especial atribuidos a favor del ex Banco Hipotecario Nacional, por

su carta orgánica" (entre paréntesis el texto suprimido y en negrita el incorporado por la

reforma de ley 25.299).

El artículo 50 de ésta, citado en el fallo, establecía que pagado el

saldo de precio por el comprador, el Banco por sí le dará la posesión del bien y otorgará la

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transferencia del dominio. Y el artículo 51 citado, dispone que los registros de hipotecas,

embargos e inhibiciones, levantarán sin más trámite, a pedido del Banco y bajo su

responsabilidad, toda inhibición, embargo, segunda hipoteca y cualquier otro gravamen o

anotación que pese sobre el inmueble vendido al solo efecto de la escrituración,

quedando dicho inmueble sin otro gravamen que el que reconozca a favor del Banco.

La atribución de responsabilidad al Banco que dio motivo a la

presente condena estuvo sustentada., en que la entidad debía entregar la cosa vendida

libre de toda otra posesión (1409 del CC), máxime que el adquirente no estaba en la

simple tenencia del inmueble (art.2383 del CC) y como no se hizo en el plazo fijado en el

contrato (art.1412 y 1204 del CC) y con las modalidades de la tradición (art.1417 CC) el

comprador estaría facultado para pedir la entrega de la cosa o la resolución del contrato.

El a qua destacó: "el Banco de la Nación Argentina no cumplió con su obligación de poner

en posesión del inmueble al adquirente una vez aprobada la subasta y pagado el saldo de

precio, a pesar de contar con los medios al efecto" (v.fs.471 vta. 50 párrafo) y remitió a las

normas que rigen la protección del acreedor hipotecario.

Sin embargo, se reconoció la aplicación al caso de las normas que

rigen las ejecuciones especiales de las deudas hipotecarias pactadas con bancos

oficiales. En este aspecto, la legislación nacional atribuye facultades singulares a estos

bancos (vgr. Banco Hipotecario Nacional, Banco de la Nación Argentina) aspecto que no

se encuentra discutido en autos.

A primera vista la decisión se muestra contradictoria porque por un

lado se aplica las normas comunes del Código Civil y, por otro lado, se afirma que el

Banco Nación contaba con los medios legales suficientes para entregar la posesión del

inmueble, cuya particular situación debió ser atendida al tratarse de un bien gravado por

aquella entidad, con una hipoteca en situación de remate que pone en funcionamiento un

mecanismo específico que difiere del común y que, al menos, dada su especialidad debió

ser atendido.

Cabe señalar, respecto del ocupante del inmueble, que no se observa

ninguna causal de ilegitimidad en la venta que hiciere el deudor hipotecario, antes de la

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subasta, y que dio origen a la existencia de un poseedor del inmueble con anterioridad a

que el acreedor hipotecario (el Banco demandado) rematara el bien por falta de pago. Me

explico, el deudor propietario del inmueble hipotecado conserva el ejercicio de todas las

facultades inherentes al derecho de propiedad, con la única limitación en aquellos actos

que signifiquen un detrimento en los derechos del acreedor hipotecario (art.3157 del

C.C.). De las constancias con que se cuenta surge claramente que el tercero comprador

del inmueble y ocupante, dos años antes de la subasta, conocía de la deuda hipotecaria

con la que estaba gravado el inmueble y asumió expresamente la deuda que había

contraído el titular registraI (ver Boleto de Compraventa de fecha 26-07-84, obrante en

sobre cerrado).

De todas formas, el propio Código Civil protege minuciosamente al

acreedor hipotecario frente al tercer poseedor, propietario de un inmueble hipotecado (v.

Título XIV, Cap. V del C.C.). Es del caso recordar que aún cuando el titular de la hipoteca,

no tuviese la posesión del inmueble, como titular de un derecho real cuenta con el ius

persecuendi y por lo tanto, podría perfectamente perseguir la cosa del tercero poseedor

adquirente (cfr. art.3162 y 3179 del C.C.), como podía hacerlo contra el deudor

hipotecario (titular inscripto del dominio), pues tanto el primero como el segundo frente al

acreedor hipotecario se encuentran igualmente sometidos a las consecuencias de la

deuda pendiente en mora y la sobreviniente ejecución hipotecaria. Ante la falta de pago

del tercer poseedor, más allá si estaba reconocido por el acreedor, estaba obligado a

pagar o a hacer abandono de los bienes hipotecados (cfr. doctrina de la Nota del art.3172

del C.C.). Una vez producida y aprobada la subasta, sin que hubiese existido

contradictor, queda perfeccionado el acto y genera plenos efectos.

Tales prerrogativas se encuentran más extendidas cuando se trata de

un acreedor hipotecario como el Banco Nación, de conformidad con la ley 21.799 ya

citada que remite a las prerrogativas y privilegios reconocidos a las hipotecas constituidas

a favor del Banco Hipotecario, mediante la ley 22.232 (texto ordenado mediante el

Decreto 540/1993). En caso de mora en el pago del servicio de la deuda, el Banco podrá

ordenar por sí, sin forma alguna de juicio, la venta en remate público del bien afectado a

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la garantía (art.44 ). En situación de remate, se encuentra facultado a tomar posesión del

inmueble y administrarlo, si fuere necesario, realizar por cuenta del deudor los actos

jurídicos que sean necesarios para la venta, donaciones que requieran las normas

locales, gastos de conservación y mejoras necesarias, representar al deudor en toda

acción dirigida contra la propiedad pudiendo además celebrar transacciones e inclusive

desalojar los inmuebles, salvo cuando existiese locación aceptada por el Banco (art.46).

Los remates se harán en los lugares que determinen las disposiciones reglamentarias y el

Banco actuará sin sujeción a reglamentaciones locales y la comisión que abonare el

comprador será en todos los casos a beneficio del Banco (art.4?). Aprobada la venta, el

comprador deberá abonar el saldo de precio dentro del plazo fijado y en las condiciones

de la venta (art.48). Pagado el saldo de precio por el comprador, el Banco por sí dará la

posesión del bien y le otorgará la transferencia del dominio (art.SO). Los registros de

hipotecas, embargos e inhibiciones, levantarán sin más trámites, a pedido del Banco y

bajo su responsabilidad, toda inhibición, embargo, segunda hipoteca y cualquier otro

gravamen o anotación que pese sobre el inmueble vendido al solo efecto de la

escrituración, quedando dicho inmueble sin otro gravamen que el que reconozca a favor

del Banco (art.S1).

Desde esa perspectiva, se advierte que al decidir como lo hicieron,

los jueces prescindieron del tratamiento legislativo singular que dispone sobre las

"prerrogativas, privilegios y régimen especial" con el que contaba la demandada. Además

de las circunstancias por las que la actora mantuvo su reticencia a escriturar, en las

condiciones que el Banco había ofrecido, mientras que ella no se hacía cargo de que la

existencia de ocupantes -esgrimido como justificación- pudo ser constatada antes de su

aceptación, ya que resultaba una diligencia exigible por la naturaleza de la obligación que

imponía una mayor prudencia al tratarse de la compra de inmueble en subasta pública y

en virtud de la ejecución de una hipoteca (art.S12 y 902 del Código Cilvil).

En mi opinión, las razones expuestas resultan suficientes para que el

fallo en recurso sea dejado sin efecto, a fin de que otros jueces se dediquen a estudiar en

plenitud las circunstancias de hecho y de derecho debatidas, y p'uedan ofrecer el debido

12

FELIPE DANIEL OBARRIO

~de2004.-

.~.uin dt:ATRIZ y GISUBDIRECTORA ADJUNTA

PROCURACION GENERAL DE LA NACION

Por tanto opino que V. E. debe dejar sin efecto la sentencia apelada y

nización de Daños y Perjuicios

ina W.S.A. el Banco de la Nación Argentina sI Resolución de Contrato e

expuesto precedentemente, considero innecesario el tratamiento de los restantes

agravios expuestos en el recurso en consideración.

tales materias, ajenas a la jurisdicción federal del artículo 14 de la ley 48. Dado el tenor de

mandar se dicte una nueva ajustada a derecho.

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ello implicaría inmiscuirse en una potestad exclusiva de las instancias competentes en

~basamento sobre lo que en definitiva estimen a este respecto, sin que, obviamente, el;;i'

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.&Obre cómo deberá dirimirse, en su aspecto sustancial, la cuestión debatida desde que

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