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8/17/2019 IMMOToPICS - Investir Immobilier

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Investir dans

l'immobilier





1 Investir dans l'immobilier

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Sommaire

Est-ce que l’immobilier est fait pour vous ? ....................................................... 3

Pourquoi vous avez tout intérêt à investir dans l’immobilier ? ........................... 5

Pourquoi l’immobilier est un marché prospère ? ............................................... 8

Utilisez l’effet de levier du crédit ...................................................................... 10

Investissez dans l’immobilier sous-évalué ........................................................ 11

Comment éviter les dangers potentiels liés à l’investissement ........................ 13

Comment générer un cashflow positif dès le premier loyer ............................. 15

Quelques astuces pour passer d’un cashflow négatif à un cashflow positif ..... 17

Comment débuter efficacement ? ................................................................... 18

Conclusion ........................................................................................................ 20






Est-ce que l’immobilier est fait pour

vous ?

Depuis de nombreuses années beaucoup de personnes ont amélioré leur niveau

de vie en investissant dans l’immobilier. C’est l’une des possibilités de vous

générer des revenus mensuels supplémentaires. Et c’était d’une facilité

déconcertante au début des années 2000. Cette euphorie de l’envolée des prix

n’est plus d’actualité. Mais cela ne signifie pas que l’investissement immobilier

est dénué d’intérêt, bien au contrair e ! Il faut être davantage attentif à la qualité

de l’investissement : il ne faut pas investir dans n’importe quoi et à n’importe

quel prix.

Il y a beaucoup d’éléments à prendre compte si vous êtes intéressés par

l’immobilier, et je suis persuadé que VOUS l’êtes ! Je suis également persuadé

que vous pouvez vivre confortablement en faisant les bons investissements. Les

seuls éléments déclencheurs seront votre volonté et votre motivation ! Car pour

investir dans l’immobilier, il est primordial d’être formé : Il faut apprendre à

investir.

J’ai moi-même commencé à investir en 2007. Cette année-là, les prix étaient à

des niveaux encore jamais atteints ! Et pourtant, la rentabilité de cet

investissement approchait les 10%. Ce n’est pas parce que les prix sont à des

niveaux élevés qu’il est impossible d’investir . Il faut simplement adapter votre

stratégie d’investissement.






Si vous êtes néophyte dans le domaine, ne vous inquiétez pas ! Je vais vous

apprendre l’investissement immobilier et vous comprendrez rapidement

comment investir intelligemment. Sachez que vous n’avez pas nécessairement

besoin de trésorerie (et oui, l’immobilier n’est pas réservé qu’aux riches). Peu de

personnes peuvent se permettre d’acheter cash leurs investissements… et c’est

normal !

Ainsi, au lieu d’essayer d’économiser la moitié de votre salaire, vous pouvez

emprunter l’argent nécessaire pour réaliser votre investissement auprès des

banques. Et bien entendu, étant donné que c’est un investissement, votre crédit

pourra être remboursé en parti (voir complètement) par vos locataires. La notion

d’effet de levier est très importante et nous aborderons ce point un peu plus loin.

Sachez que l’immobilier est fait pour vous si et seulement si vous souhaitez

vous créer un patrimoine et améliorer votre niveau de vie et celui de vos

proches. Qui ne le souhaiterait pas ?






Pourquoi vous avez tout intérêt àinvestir dans l’immobilier ?

Beaucoup de personnes savent qu’investir dans l’immobilier peut être très

avantageux. Ils savent que c’est une bonne façon de s’assurer des rentes à

l’avenir mais aussi de le transmettre à leurs générations futures et de sécuriser

ainsi leur famille. C’est aussi un excellent compromis entre le risque et le retour

sur investissement. Investir dans la « pierre » est rassurant, car c’est avant tout

quelque chose de physique, contrairement à la bourse.

Il y a également beaucoup d’autres facteurs qui font que vous aurez à gagner en

investissant de façon intelligente dans l’immobilier :

- La prise de valeur de votre bien à travers le temps. A la revente, la plus-

value dégagée peut être réinvestie. Ceci était très facile il y a une dizaine

d’année auparavant. A aujourd’hui, et en étant bien formé, vous pouvez

aussi trouver des biens immobiliers qui vous permettront de faire des

plus-values. Mais attention, ceci ne doit pas nécessairement être un

objectif. Il faut avant tout viser la rentabilité, ce qui est un gage de

sécurité.






-Le capital récupéré suite à la revente d’un bien peut également servir à

améliorer un autre bien (travaux de rénovation, amélioration de l’habitat)

et ainsi augmenter sa valeur. Sachez que votre mensualité de crédit

immobilier est décomposée en trois composantes :

o Le capital, en remboursement du montant emprunté

o Les intérêts, qui représentent la rémunération de la banque

o L’assurance, notamment contre le décès, l’invalidité, ou autre.

Le capital récupéré est donc issu du remboursement des mensualités, mais

peut également provenir d’une éventuelle plus-value à la revente.

- Selon vos objectifs d’investissements, si vous achetez un logement alors

que l’immobilier est au plus haut, il ne faut pas paniquer : les loyers

augmenteront avec le temps. L’INSEE publie chaque trimestre l’indice de

référence des loyers, référez-vous à cet indice pour réévaluer vos loyers.

Par conséquent, il vous faudra garder plus longtemps votre bien avant de

le revendre. Ce temps correspond tout simplement à l’amélioration de la

rentabilité, jusqu’à ce qu’elle devienne acceptable aux yeux de futurs

acheteurs potentiels.

De plus, si vous avez opté pour un financement à 100% à crédit de votre

bien, mais que vous devez ajouter une somme tous les mois pour boucler

le financement, vous finirez par dégager un excédent entre votre crédit et

les loyers perçus. Cependant prenez soin de bien choisir l’emplacement de

votre bien et d’analyser rigoureusement les risques liés à votre

investissement.






- Le crédit pour financer votre investissement peut être remboursé à 100%

par le locataire. (on parle de financement à 110% lorsque le projet est

financé intégralement par le crédit, tous frais inclus). Selon votre stratégie

d’investissement, et si vous êtes un jeune investisseur, cette solution est

intéressante pour vous constituer un patrimoine sur le long terme sans

toucher à votre épargne. Beaucoup de professionnel de l’immobilier vous

diront le contraire : ce n’est pas possible que les loyers f inancent

intégralement le crédit ET les charges. Je vous confirme que c’est bien

possible ! Certes, c’est davantage compliqué dans les grandes métropoles,

mais c’est une réalité. Et c’est de cette façon que je réalise mes

investissements immobiliers à Toulouse.

- Il est également possible de ne pas payer d’impôt sur les revenus tirés de

la location pendant plusieurs années grâce à toutes les charges déductibles

selon le régime fiscale (déduction des charges, taxes, intérêts

d’emprunt…). C’est notamment le cas des locations en meublés.






.

Pourquoi l’immobilier est un marché

prospère ?

Certains business seront prospères à vie, d’autres pendant quelques temps et

ceux qui échouent finissent par fermer. Pour vous qui souhaitez investir dans

l’immobilier c’est tout autre chose : le risque est limité si vous investissez en

étant très bien formé. Vous saurez ainsi comment vous protéger des dangers de

l’immobilier.

Comme tout autre business, il y a des hauts et des bas dans le marchéimmobilier. Et même en « période basse » vous pourrez encore tirer profit de

l’investissement immobilier. Car justement, ce sont dans ces périodes que vous

trouverez les meilleures affaires.

Et aujourd’hui, nous sommes dans une période basse. Beaucoup de personnes

dénigrent ce type d’investissement, alors qu’aujourd’hui beaucoup de conditions

sont réunies pour réaliser des investissements de qualité :

- Les prix ont déjà fléchi, surtout dans les secteurs peu dynamiques. Vous

avez une marge de négociation meilleure.

- Les taux sont à un niveau historiquement bas. Emprunter de l’argent

auprès des banques coute beaucoup moins cher qu’auparavant. Par

conséquent, dès les premières mensualités vous remboursez un capitalnon négligeable.






Ne pensez pas que lorsque l’économie va mal, c’est la fin du monde ! Vous

devez saisir les opportunités et elles sont bien plus nombreuses en périodes de

crise. Il y a toujours quelqu’un qui cherchera à se loger. La demande est forte,

bien plus forte que vous ne l’imaginez…

Et je ne le répèterai jamais assez : avant d’investir, il faut se former. On ne

s’aventure pas dans un investissement sans en connaître les tenants etaboutissants. Et c’est là qu’est le plus grand risque : ne pas se former et se lancer

dans l’inconnu.






Utilisez l’effet de levier du crédit

Tout le monde ne peut pas apporter l’argent nécessaire pour acheter cash un

logement. En tant qu’investisseur immobilier vous aurez certainement recours à

un crédit immobilier pour financer votre projet.

Il est même conseiller d’utiliser un crédit immobilier de façon à garder ses

capitaux propres, et ainsi assurer un financement avec un effort d’épargne

minimum, voir nul selon votre stratégie d’investissement. A titre d’exemple, si

vous souhaitez vous créer des rentes à court ou moyen terme, vous pouvez

apporter un effort d’épargne et réduire ainsi la durée de financement. A

contrario, si vous souhaitez des rentes à long terme, vous pouvez prospecter

pour un investissement ne nécessitant pas d’effort d’épargne et assurer leremboursement de votre crédit immobilier par les revenus tirés de la location.

On appelle donc « effet de levier du crédit » le principe de démultiplication de la

somme que vous apportez pour financer votre investissement. Pour faire simple

si votre apport est de 5% pour le financement de votre projet, l’effet de levier

sera de 20.

Si nous prenons l’exemple d’un apport de 5% pour arriver à un effort d’épargne

nul, c'est-à-dire que l’intégralité des loyers, taxes et charges est financée par le

locataire, la banque vous prête les 95% restant. Ces 95% seront par conséquent

financés par un tiers (le locataire) et vos 5% d’apport se multiplieront pendant

toute la durée du crédit pour arriver à la fin de votre financement. Autrement dit,

avec 5% d’apport (et un peu de temps) vous aurez récolté 20 fois votre mise de

départ.






Investissez dans l’immobilier sous-

évalué

Au premier abord, lorsque vous regardez les petites annonces, vous devez être

surpris des prix pratiqués dans votre région. Et à juste titre, les investisseurs

préfèrent utiliser la méthode « acheter à bas prix, et revendre au meilleur prix ».

Et c’est de cette manière que vous pourrez tirer profit de l’immobilier.

Différentes raisons peuvent expliquer les ventes sous-évaluées :

- Saisies, liquidations judiciaires.

-Le vendeur a besoin d’argent rapidement.

- Héritages : les héritiers ne veulent pas garder le bien.

- Logements à rénover.

- Evènements familiaux (divorces, problèmes financiers…), les personnes

ne peuvent plus s’occuper de leur logement (placement en maison de

retraite…).

Les raisons ci-dessous sont celles que vous avez certainement entendues le plus.

Si vous trouvez un logement sous-évalué, vous y trouverez probablement un bon

potentiel d’investissement.






Regardez les annonces, prospectez, prenez contact avec des agents immobilier,

car en ce moment même pleins de bonnes affaires sont à portée de vos mains.

Commencez à vous former dès maintenant ! Encore une fois je le répète, la

formation est INDISPENSABLE !

Une chose importante lorsque vous deviendrez investisseur, est de vous

constituer un réseau. Ce réseau vous permettra de réunir toutes les chances de

votre côté pour trouver des bonnes affaires, mais aussi vous entourer des

personnes compétentes dans leur domaine (artisan, notaire, agents

immobiliers…).






Comment éviter les dangers

potentiels liés à l’investissement

S’il y a bien une chose que vous ne souhaitez pas, c’est un investissement qui

vous crée des problèmes. Après toute cette énergie dépensée à trouver votre

investissement, un potentiel cauchemar immobilier est bien la dernière deschoses que vous méritez !

Voici quelques astuces pour vous éviter des soucis :

- Apprenez à investir. Cela ne s’invente pas ! La formation est primordiale

pour connaître l’intégralité du processus et ainsi réaliser un bon

investissement dès le premier coup.

- Vous devez connaître par cœur l’état du marché immobilier de votre

secteur. Quels sont les prix pratiqués par quartier, par type de logement,

les zones à éviter…

-

Prenez soin d’être certain d’avoir toutes les informations sur le logement.Si c’est une maison, assurez-vous de l’état de la toiture, des murs, de la

charpente, de l’installation électriques, état de la chaudière, menuiseries…

et pour un appartement rapprochez-vous du syndic de copropriété pour

connaître les travaux à gros budget passés et/ou à venir (ravalement de

façade, parties communes, mise aux normes de l’ascenseur…).






- Renseignez-vous sur les différentes taxes et charges liées au logement

(Taxe foncière, charges de copropriétés…). Certains logements en

copropriété ont des charges très élevées. C’est notamment le cas dans

certaines résidences des années 60 qui comprennent un chauffage de type

collectif.

- Repérez toutes les réparations potentielles, utilisez les comme arguments

pour la négociation.

- Renseignez-vous auprès du voisinage, pour connaître les problèmes qui

peuvent être liés au quartier/immeuble (voisins peu respectueux, bruits

constants…)

- Evitez les crédits à taux variable ! La crise des subprimes de 2008 aux

Etats-Unis en est la preuve…






Comment générer un cashflow positifdès le premier loyer

Vous souhaitez investir dans l’immobilier et vous vous demandez si c’est

possible de générer un cashflow positif dès le premier loyer ? La réponse est

« oui ».

En tant qu’investisseur dans l’immobilier vous devez savoir calculer le cash-

flow généré par votre patrimoine. Vous voulez être sûr que vous faites des

bénéfices et vous souhaitez également prendre des décisions sur vos futurs

investissements.

Pour calculer votre cashflow vous devez additionner tous les revenus tirés de

vos locations. Vous pouvez prendre en compte les vacances locatives, avec un

taux à définir en fonction du nombre de logements que vous possédez, et

soustrayez à ce montant toutes les charges, taxes et les crédits bancaires liés à

vos investissements. Le résultat sera donc votre cashflow.

Pour générer un cashflow positif vous devez bien étudier votre investissement et

assurer que les loyers couvrent l’intégralité des dépenses. En tant qu’investisseur

aguerri vous savez optimiser votre investissement, en achetant un bien sous-

évalué et en le louant au meilleur prix. Cependant, faites attention à ne pas

surévaluer la valeur locative de votre logement.






Une petite règle simple afin de s’assurer un cashflow positif : prenez le montant

de votre loyer, et prenez l’hypothèse que votre crédit devra être

approximativement 75 % du loyer projeté. Simple, n’est-ce pas ?

Par exemple, pour un loyer estimé à 500 € hors charges, vos mensualités de

crédit devront être de 375 € approximativement.

Pour vérifier cet exemple, prenons en compte le montant des charges annuelles

suivantes :

- Charges annuelles de copropriété : 500 €

- Taxe foncière : 500 €

- Assurance propriétaire non occupant : 120 €

- Assurance loyers impayés : 180 €

- Travaux divers : 200 €

- Total des charges : 1 500 €

Le loyer annuel est de 6 000 € auquel on retranche le total des charges. Cela

nous donne 6 000 € - 1 500 € => 4 500 €, soit 375 € mensuel.

Afin d’être à l’équilibre et ainsi ne débourser aucun centime de votre poche, vos

mensualité devront être au maximum de 375 € par mois dans le cadre de notre

exemple. Bien sûr, il ne faut pas considérer ce chiffre à la lettre, mais plutôt

comme un outil pour une évaluation rapide du potentiel de votre projet

d’investissement.






Quelques astuces pour passer d’un

cashflow négatif à un cashflow positif

Vous pouvez opter pour la location meublée, très appréciée des étudiants et

jeunes travailleurs. Vous devez acheter du mobilier mais les loyers peuvent être

estimés entre 10 et 20% plus élevés que la location « vide ». De plus, vous

bénéficierez d’une fiscalité nettement avantageuse.

Vous connaissez certainement la location saisonnière. Ce type de location

demande un suivi plus rigoureux mais assure de très bons rendements en

contrepartie. Ici également, vous pouvez bénéficier d’un cadre fiscal très

avantageux.

Pensez à inclure dans votre bail de location la clause d’indexation des loyers sur

l’Indice de Référence des Loyers publié chaque trimestre par l’INSEE et vous

sert de référence pour l’augmentation des loyers en prenant en compte l’indice

en vigueur lors de la date de renouvellement de votre bail.

N’hésitez pas à faire quelques petits travaux d’amélioration, tels que l’ajout

d’une petite cuisine équipée (Des modèles très bons marchés sont disponibles),un sèche-serviette chauffant dans la salle de bain, une nouvelle colonne de

douche, ajouter des rangements, ou tout autre astuce qui vous permettront

d’optimiser votre loyer.

Si votre investissement est situé très proche de l’hyper -centre et qu’il dispose

d’un parking, n’hésitez pas à dissocier la location du parking et du logement. Un

étudiant qui habite en ville n’aura pas nécessairement besoin d’un parking, mais beaucoup d’autres personnes en ont besoin !

http://www.insee.fr/fr/themes/conjoncture/indice_loyer.asp










Comment débuter efficacement ?

Il est très difficile de débuter sans avoir les connaissances de l’investissement

immobilier. La phase d’apprentissage est primordiale pour réussir un

investissement de qualité !

Et c’est d’autant plus compliqué lorsqu’on souhaite réaliser son premier

investissement… vous vous posez certainement des tonnes de questions et c’est

NORMAL !

Et c’est dans cet objectif que j’ai créé pour vous un guide pratique de plus de

110 pages.

« Réussir Votre Investissement Immobilier Avec Succès »

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Ce livre va clairement vous apprendre comment réussir vos investissements

locatifs ! Et si vous êtes un professionnel de l’immobilier, ce livre va vous

permettre de comprendre vos clients !

Comment trouver une bonne affaire ?

Comment convaincre votre banquier ?

Comment gérer vos locataires ?

Comment investir avec zéro euro ?

Comment investir sans payer d'impôts ?

Comment votre bien se finance tout seul ?

Des exemples concrets....

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Conclusion

Je vous offre ce livre électronique pour vous aider à mieux comprendre

l’investissement immobilier et ainsi réveiller l’investisseur qui sommeille envous.

Imaginez votre patrimoine grandir, des rentes vous permettant de vivre vos

passions, de faire plaisir à vos proches et vivre sereinement en sachant que vos

enfants et petits enfants auront aussi à leur tour la chance de profiter de votre patrimoine !

N’oubliez pas ceci: tout le monde a besoin d’un logement…

Il n’est jamais trop tard pour investir, commencez à vous former dèsmaintenant !







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