il leasing immobiliare pubblico novità introdotte dalla legge finanziaria 2007 ed ambito di...
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IL LEASING IMMOBILIARE PUBBLICO
Novità introdotte dalla Legge Finanziaria 2007 ed ambito di applicazione
ing. Fabrizio Marafini
Direttore Generale ASSILEA
Roma, 11 Ottobre 2007
Nexus Line:
Acquisto(es. pala
meccanica)in contanti
Pagamentodel servizio
(es. di spianamentodi una strada)
Acquisto(es. pala
meccanica)a rate o con
finanziamento
LocazioneFinanziaria
LocazioneOperativa
Noleggio conconducente
LEASING
IAS 17
Opzione finale d’acquisto
Locazione Finanziaria Locazione Operativa
Financial Leasing Operating Leasing
LA DEFINIZIONE DI LOCAZIONE FINANZIARIALA DEFINIZIONE DI LOCAZIONE FINANZIARIA
LOCAZIONE FINANZIARIA“… contratti di locazione di beni materiali (mobili e immobili) o immateriali (ad esempio, software), acquistati o fatti costruire dal locatore su scelta e indicazione del conduttore che ne assume tutti i rischi e con facoltà di quest’ultimo di divenire proprietario dei beni locati al termine della locazione, dietro versamento di un prezzo prestabilito (riscatto)”.
Legge n. 183/76Banca d’Italia Circ.n. 49/89
GiurisprudenzaAdE Ris.n. 175/03
Legge Fallimentare art.72-quater
Legge n. 183/76Banca d’Italia Circ.n. 49/89
GiurisprudenzaAdE Ris.n. 175/03
Legge Fallimentare art.72-quater
LA DINAMICA DELLO STIPULATO LA DINAMICA DELLO STIPULATO LEASING IN ITALIA (val. in mio €)LEASING IN ITALIA (val. in mio €)
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
ImmobiliareStrumentaleMezzi di trasporto
RIPARTIZIONE DELLO STIPULATO PER RIPARTIZIONE DELLO STIPULATO PER COMPARTO (valore contratti)COMPARTO (valore contratti)
Immobiliare da costruire15,7%
Immobiliare49,0%
Auto19,1%
Immobiliare costruito33,3%
Aeronavale e ferroviario
5,4%
Strumentale26,6%
0,0
10,0
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30,0
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70,0
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
%
Costruendo Costruito
TASSO DI PENETRAZIONE DEL LEASING IMMOBILIARE RISPETTO AI FINANZIAMENTI A LUNGO TERMINE
Expo Italia Real Estate – 24 Maggio 2007Il Leasing Immobiliare: asseti, scenari e prospettive
Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati Banca d’Italia e Assilea.
Fonte: Elaborazioni Nomisma su fonti varie
Valore mercatoimmobiliare(Mil. Euro)
Valore stipulatoleasing
(Mil. Euro)
Penetrazioneleasing
sul tot. (%)
Uffici 7.376 3.137 42,5Negozi 10.031 5.534 55,2Capannoni 4.387 2.799 63,8
Totale 21.793 11.469 52,6
TASSO DI PENETRAZIONE DEL LEASING SU IMMOBILI GIA’ COSTRUITI RISPETTO AL VALORE DI MERCATO
DELLE COMPRAVENDITE 2006
LEASING ED INVESTIMENTI IN COSTRUZIONI LEASING ED INVESTIMENTI IN COSTRUZIONI
Distribuzione percentuale degli investimenti in costruzione, 2006(*)
(*) Pre-consuntivi AnceFonte: elaborazioni Ance su dati Istat
Costruzioni non
residenziali private
(mld euro)
Leasing immobili da
costruire
(mld euro)
Penetrazione %
37,5 7,5 20 %
Fonte: Assilea - AnceCostruz.
non residenziali pubbliche
21,4%
Abitazioni nuove25,5%
Manutenz. Straordin.
su abitazioni
27,1%
Costruz. non
residenziali private25,9%
IL LEASING PUBBLICO …IL LEASING PUBBLICO …
Fonte: elaborazioni Assilea su dati Istat
2004 2005 2006Stima della penetrazione % del Leasing pubblicosugli Investimenti della P.A. 0,2 0,7 0,5Mercato di riferimento:Investimenti totali della P.A. (valori in milioni di euro) 33.142 33.285 33.850
SERVIZIO ASSILEA DI SERVIZIO ASSILEA DI RICERCA BANDI DI GARARICERCA BANDI DI GARA
Servizio esclusivo per le Associate ASSILEA
Leasing - locazione finanziaria - noleggio - renting
Fonti istituzionali: 25.000 stazioni appaltanti
SERVIZIO ASSILEA DI SERVIZIO ASSILEA DI MONITORAGGIO BANDI DI GARAMONITORAGGIO BANDI DI GARA
CONCLUSIONICONCLUSIONI
OBIETTIVIOBIETTIVI
scarsa attenzione da parte degli operatori pubblici nell’utilizzo di una corretta terminologia: leasing, leasing finanziario, locazione finanziaria, leasing operativo, noleggio
incertezza nella qualificazione della fattispecie
superficialità nella caratterizzazione dei soggetti sollecitati a partecipare alle gare
scarsa conoscenza da parte degli enti pubblici del nostro istituto e/o disattenzione su taluni profili strutturali dell’operazione
Utilizzazione di una corretta terminologia
Corretta individuazione dei soggetti partecipanti alle gare
Requisiti oggettivi / soggettivi dei bandi
Linee Guida e bandi di gara “standard” d’intesa con rappresentanti P.A., Autorità Vigilanza e categorie interessate
LEGGE FINANZIARIA 2007LEGGE FINANZIARIA 2007
907. Per la realizzazione, l’acquisizione ed il completamento di opere pubbliche o di pubblica utilità i committenti tenuti all’applicazione del codice dei contratti pubblici relativi a lavori, servizi e forniture… possono avvalersi anche del contratto di locazione finanziaria.
912. L'offerente di cui al comma 908 può essere anche un'associazione temporanea costituita dal soggetto finanziatore e dal soggetto realizzatore, responsabili, ciascuno, in relazione alla specifica obbligazione assunta, ovvero un contraente generale…
3 soluzioni:– (…anche…) – associazione temporanea (ATI) – contraente generale
LEGGE FINANZIARIA 2007LEGGE FINANZIARIA 2007
BANDO TIPO ASSILEA - ANCE IMMOBILIARE DA COSTRUIRE
IMPOSTAZIONE ATI APPALTO DI LAVORI PER LA REALIZZAZIONE/ACQUISIZIONE
/COMPLETAMENTO DI UN’OPERA
OFFERENTE ATI VERTICALEATI VERTICALE
SOGGETTO FINANZIATORE +
SOGGETTO REALIZZATORE
“…RESPONSABILI, CIASCUNO, IN RELAZIONE ALLA SPECIFICA OBBLIGAZIONE ASSUNTA…”( Art.1, Comma 912, Legge Finanziaria 2007)
ATI VERTICALEATI VERTICALE
SOLO PER SOLO PER OFFERTA UNICAOFFERTA UNICA
RESPONSABILITA’ RESPONSABILITA’ E E
PRESTAZIONI PRESTAZIONI DIVERSEDIVERSE
ATI VERTICALEATI VERTICALE
SOLO PER SOLO PER OFFERTA UNICAOFFERTA UNICA
RESPONSABILITA’ RESPONSABILITA’ E E
PRESTAZIONI PRESTAZIONI DIVERSEDIVERSE
BANDO TIPO ASSILEA - ANCEBANDO TIPO ASSILEA - ANCELA GARA: “processo di scelta contestuale del
finanziatore e del realizzatore”
Società di Società di LeasingLeasing
(Mandante)(Mandante)
Società di Società di LeasingLeasing
(Mandante)(Mandante)
Soggetto Soggetto RealizzatoreRealizzatore
(Capogruppo)(Capogruppo)
Soggetto Soggetto RealizzatoreRealizzatore
(Capogruppo)(Capogruppo)
P. A.P. A.
BANDO TIPO ASSILEA - ANCEBANDO TIPO ASSILEA - ANCE ESECUZIONE DEI LAVORI
Società di Leasing
Società di Leasing
Soggetto Realizzatore
Soggetto Realizzatore
P. A.P. A.
MANDATO CON RAPPRESENTANZA PER STIPULA C. DI APPALTO E CONTROLLO LAVORI
MANDATO CON RAPPRESENTANZA PER STIPULA C. DI APPALTO E CONTROLLO LAVORI
CONTRATTO DI APPALTOCONTRATTO DI APPALTO
CONTRATTO DI LEASINGCONTRATTO DI LEASING
BANDO TIPO ASSILEA – ANCEBANDO TIPO ASSILEA – ANCEPAGAMENTI
Il soggetto realizzatore fattura i SAL direttamente alla Società di Leasing
La Società di Leasing paga il corrispettivo per la realizzazione dell’opera direttamente al soggetto realizzatore
L’Ente aggiudicante inizierà a pagare i canoni di locazione finanziaria (quota capitale + interessi) solo dopo il collaudo finale dell’opera realizzata. A seconda degli accordi:
- pagamento di canoni di prelocazione + gli interessi durante la costruzione;
- capitalizzazione degli interessi durante la costruzione nel costo del bene
BANDO TIPO ASSILEA - ANCEBANDO TIPO ASSILEA - ANCEVARIE
La direzione dei lavori resta in capo all’Ente aggiudicante
La SDL procede alla nomina del responsabile dei lavori
Varianti in corso d’opera: se < importo massimo complessivo pattuito con la SdL la direzione lavori deve informare per iscritto sia l’Ente
aggiudicante – che può approvarli entro 15 giorni – che la SdL, la quale provvede a pagare il soggetto esecutore solo dopo aver ricevuto l’autorizzazione scritta da parte dell’Ente aggiudicante.
se > importo massimo pattuito necessaria preventiva autorizzazione della SdL
La proprietà dell’opera rimane alla SDL fino all’esercizio del diritto di opzione finale di acquisto e pagamento di tutti i canoni periodici e del prezzo pattuito per l’opzione finale di acquisto da parte dell’Ente aggiudicante
BANDO TIPO ASSILEA - ANCEBANDO TIPO ASSILEA - ANCE FASE DI UTILIZZO DELL’IMMOBILE
SOCIETÀ DI LEASING
SOCIETÀ DI LEASING P. A.P. A.
PAGAMENTO CANONIPAGAMENTO CANONI
TRASFERIMENTO PROPRIETA’ (in caso di esercizio opzione finale d’acquisto)
TRASFERIMENTO PROPRIETA’ (in caso di esercizio opzione finale d’acquisto)
Situazione delle principali gare di leasing in costruendo prima della Finanziaria 2007COMMITTENTE OGGETTO STATO GARA
Azienda ospedaliera universitaria S. Anna di Ferrara
Realizzazione e consegna di leasing chiavi in mano, completamento del Nuovo Arcispedale S. Anna di Ferrara
Annullato. Ripubblicato come bando di costruzione e gestione (senza leasing).
Ulss 18 di Rovigo Servizio di locazione finanziaria in costruendo per la realizzazione della piastra polifunzionale tecnologica e del nuovo ingresso dell’ospedale S. Maria della Misericordia di Rovigo.
Annullato. Ripubblicato come bando di lavori (senza leasing).
Ulss 20 di Verona. Nuovo ospedale Scaligero Girolamo Fra castoro - San Bonifacio
Fornitura e installazione chiavi in mano in leasing di attrezzature sanitarie e arredi, con la relativa esecuzione dei lavori edili e impiantistici
Aggiudicato e completato nel febbraio 2006.
Ulss 7 di Pieve di Soligo (Tv)
Acquisizione in locazione finanziaria di un’area chirurgica e di due aree dedicate ai servizi presso il presidio ospedaliero di Conegliano in relazione alle quali dovranno essere eseguiti, a carico della società di leasing, i lavori di completamento, ristrutturazione e adeguamento impiantistico.
Annullato. Ripubblicato con modifiche, aggiudicato a dicembre 2006 e sospeso dal TAR Veneto a febbraio 2007.
Polis Spa di Lucca Realizzazione parcheggio interrato nel centro storico di Lucca, ex caserma Mazzini, con sistemazione a verde area esterna e locazione finanziaria, finalizzata alla successiva acquisizione da parte di Polis, o sua controllata, dell’opera.
Aggiudicato. Opera completata nel novembre 2006.
Fonte: Edilizia e Territorio
Bandi di gare sul leasing immobiliare pubblico dopo Finanziaria’07 – 1) COMUNE DI SPINEA
Importo € 3.350.000,00
CONTRATTO DI LOCAZIONE FINANZIARIA IMMOBILIARE "IN COSTRUENDO", AVENTE AD OGGETTO LA REALIZZAZIONE E IL GODIMENTO DI UN NUOVO EDIFICIO SCOLASTICO (WALT DISNEY)
Oggetto
• iscrizione all’albo di cui all’art. 13 o art. 64 del D.Lgs. 385/1993 o all’elenco generale di cui all’art. 106 e 107 del D.Lgs. 385/1993. • soggetti aventi sede legale in altri Stati dell’UE, abilitati, nei rispettivi paesi di origine, a fornire servizi di locazione finanziaria.
Requisiti Soggettivi
capitale sociale interamente versato di almeno euro 50.000.000,00Capacità Ec. Fin.
aver realizzato negli ultimi 3 esercizi (2004, 2005, 2006) almeno un appalto di leasing in costruendo del valore complessivo di euro 3.000.000,00 (valore complessivo dei canoni di leasing)
Capacità Tecnica
27/08/2007Scadenza
Bandi di gare sul leasing immobiliare pubblico dopo Finanziaria’07 – 2) COMUNE DI SPINEA
Importo € 433.000,00
LOCAZIONE FINANZIARIA IMMOBILIARE IN COSTRUENDO AVENTE AD OGGETTO LA REALIZZAZIONE E IL GODIMENTO DELL’AMPLIAMENTO DI PALESTRA SCOLASTICA (MARCO POLO)
Oggetto
• iscrizione all’albo di cui all’art. 13 o art. 64 del D.Lgs. 385/1993 o all’elenco generale di cui all’art. 106 e 107 del D.Lgs. 385/1993. • soggetti aventi sede legale in altri Stati dell’UE, abilitati, nei rispettivi paesi di origine, a fornire servizi di locazione finanziaria.
Requisiti Soggettivi
capitale sociale interamente versato di almeno euro 5.000.000,00Capacità Ec. Fin.
aver realizzato negli ultimi 3 esercizi (2004, 2005, 2006) almeno un appalto di leasing in costruendo del valore complessivo di euro 500.000,00 (valore complessivo dei canoni di leasing)
Capacità Tecnica
18/09/2007Scadenza
Bandi di gare sul leasing immobiliare pubblico dopo Finanziaria’07 – 3) PROVINCIA DI MESSINA
Importo € 9.349.736,20
SERVIZIO DI LOCAZIONE FINANZIARIA (LEASING) IMMOBILIARE, IN COSTRUENDO, FINALIZZATA ALL'ACQUISIZIONE DI N. 1 ISTITUTO SCOLASTICO DA ADIBIRE A LICEO SCIENTIFICO NEL TERRITORIO DEL COMUNE DI PATTI IN PROVINCIA DI MESSINA.
Oggetto
iscrizione al registro delle imprese della C.C.I.A.A. con un oggetto sociale compatibile con quello del presente appalto, ovvero esercitare le attività finanziarie oggetto del presente bando, che ai sensi del TUB possono essere esclusivamente svolte da: banche
soggetti appartenenti a gruppi creditizi intermediari finanziari di cui all’art. 106
Requisiti Soggettivi
a. fatturato globale di ciascuno degli ultimi tre esercizi finanziari (2003-2004-2005) di importo non inferiore a 20.000.000,00 (ventimilioni/00) di euro;b. importo relativo ai servizi nel settore oggetto della presente gara, realizzati negli ultimi tre esercizic. aver effettuato, nell’ultimo triennio, almeno un servizio assimilabile a quello oggetto della gara di importo pari o superiore a €. 10.000.000,00 (euro diecimilioni/00)
Capacità Ec. Fin.
ATI
03/09/2007Scadenza
ammesso il Raggruppamento Temporaneo di Imprese ai sensi dell’art. 1, comma 912, della Legge Finanziaria 2007
capacità tecniche dei concorrenti devono essere fornite ai sensi dell’articolo 42 del D.Lgs n. 163/06
Capacità Tecnica
Bandi di gare sul leasing immobiliare pubblico nel 2007 – 4) PROVINCIA DI SALERNO X 3
Importo € 6.500.000,00
ACQUISIZIONE AREA E REALIZZAZIONE O ACQUISIZIONE EDIFICIO SCOLASTICO ATTRAVERSO CONTRATTO DI LOCAZIONE FINANZIARIA
Oggetto
REQUISITI PER SOGGETTO FINANZIATORE:-iscrizione artt. 13 - 64 - 106 TUB o soc. fin ammesse al mutuo riconoscimento
Imprese di costruzione scelte discrezionalmente ed esclusivamente dalla SDL aggiudicataria
Requisiti Soggettivi
•comprovata esperienza
•fatturato per servizi svolti nel triennio antecedente pari a € 6.500.000
Capacità Tecnica
31/07/2007Scadenza
Richiamo all’art. 1, comma 912 legge 27 dicembre 2006, n 296 ATI
Bandi di gare sul leasing immobiliare pubblico nel 2007 – 5) COMUNE DI STEZZANO
Importo € 3.400.000,00
LAVORI DI AMPLIAMENTO SCUOLA MEDIA F. NULLO CON CERTIFICAZIONE ENERGETICA DI CLASSE A TRAMITE RICORSO AL LEASING IMMOBILIARE PUBBLICO, OVVERO LOCAZIONE FINANZIARIA IMMOBILIARE IN COSTRUENDO.
Oggetto
• banche iscritte nell’albo di cui alI’art. 13 TUB;• intermediari finanziari di cui agli artt. 106 o 107 TUB;• banche o società finanziarie operanti nell’ambito del mutuo riconoscimento.
Requisiti Soggettivi
aver realizzato negli ultimi 3 esercizi (2004, 2005, 2006) appalti di leasing in costruendo del valore complessivo di almeno euro 6.000.000,00 (valore complessivo dei canoni di leasing)
Capacità Tecnica
15/10/2007Scadenza
ATI tra società di leasing/banca ed un soggetto realizzatore dovrà provvedere all’insieme dei lavori, forniture e servizi necessari per consegnare alla stazione appaltante l’opera “chiavi in mano”, con facoltà di riscatto al termine del periodo di locazione
ATI
capitale sociale interamente versato di almeno 50 milioni di EuroCapacità Ec. Fin.
Bandi di gare sul leasing immobiliare pubblico dopo Finanziaria’07 – 6) ENERPASS
Importo € 433.000,00
SERVIZIO DI FINANZIAMENTO MEDIANTE LEASING DELLA CENTRALE IDROELETTRICA IN PASSINO (BZ) CONCESSIONE DELLA PROVINCIA AUTONOMA DI BOLZANO
Oggetto
iscrizione all’albo di cui all’art. 13 o art. 64 del D.Lgs. 385/1993 o all’elenco generale di cui all’art. 106 e 107 del D.Lgs. 385/1993. Saranno inoltre ammessi alla gara anche soggetti aventi sede legale in altri Stati dell’Unione Europea, abilitati, nei rispettivi paesi di origine, a fornire servizi di locazione finanziaria
Requisiti Soggettivi
a) aver realizzato negli ultimi 3 esercizi (2004, 2005, 2006) un fatturato relativo a contratti di leasing non inferiore a Euro 150 milionib) avere il bilancio 2005 in attivo
Capacità Ec. Fin.
1. acquisizione della centrale idroelettrica da parte della Societa’ di leasing (“sale & lease back”);
2. completamento della costruzione della centrale idroelettrica;
3. esercizio della centrale per la durata di 15 anni;
4. alla fine del periodo di locazione, esercizio del diritto di riscatto.
Caratteristiche
22/02/2007Scadenza
Bandi di gare sul leasing immobiliare pubblico dopo Finanziaria’07 – 7) AMA SPA
Importo € 4.778.125,00
REPERIMENTO DI UN FINANZIAMENTO, MUTUO O LEASING IMMOBILIARE, PER L'ACQUISTO DI UN IMMOBILE DA ADIBIRE A PROPRIA SEDE.
Oggetto
Non previstiRequisiti Soggettivi Capacità Ec. Fin.
Durata: 15 anni; Percentuale di finanziamento, dal 90% al 100%; Tasso: fisso; Rate costanti mensili posticipate; Possibilità di estinzione anticipata, o riduzione parziale, senza penale; Rate mensili posticipate comprensive di capitale, interesse e ogni altro
onere.
Caratteristiche
17/03/2007Scadenza
Non prevista
Importo € 64.900.000,00
ACQUISIZIONE IN LOCAZIONE FINANZIARIA DI PORZIONE DELL'IMMOBILE SITO IN VENEZIA FONDAMENTA SANTA LUCIA DENOMINATO "EX COMPARTIMENTALE"
Oggetto
-iscrizione agli albi ex artt. 13 o 64 del d.lgs 385/1993 e possesso dell’autorizzazione all’attività bancaria ex art. 14 o iscrizione nell’elenco speciale di cui all’art. 107 del d.lgs. 385/1993. -iscrizioni ad albi analoghi per i concorrenti dei Paesi membri
Requisiti Soggettivi
aver fatto una o più operazioni di locazione finanziaria immobiliare nel triennio 2004-2006 per un ammontare complessivo di almeno Euro 64.900.000,00 (valore beni)
Capacità Tecnica
10/09/2007Scadenza
capitale sociale afferente l’Impresa/raggruppamento di almeno euro 64.900.000,00
Capacità Ec. Fin.
Bandi di gare sul leasing immobiliare pubblico dopo Finanziaria’07 – 8) REGIONE VENETO
Bandi di gare sul leasing immobiliare pubblico nel 2007 – 9) ALBATROS (Lumezzane)
Importo € 572.000,00
LEASING FINANZIARIO PER IL FINANZIAMENTO DEI LAVORI DI AMPLIAMENTO DELLA PISCINA COMUNALE
Oggetto
iscrizione nell’elenco speciale (gruppo bancario) di cui all’art. 107 deld.l.gs.385/93.
Requisiti Soggettivi
aver concluso, nell’ultimo triennio, almeno un contratto di leasing (anche in ATI) con enti pubblici
Capacità Tecnica
10/09/2007Scadenza
fatturato totale nell’ultimo triennio per contratti di leasing finanziario immobiliare non inferiore a € 655.000,00 iva esclusa
Capacità Ec. Fin.
•l’affidatario dell’esecuzione dei lavori sarà scelto a seguito di apposita gara
•l’ammontare effettivo del capitale da finanziare potrà essere fissato solo al momento della definitiva aggiudicazione della relativa gara
Caratteristiche