ii vastuunjakotaulukko selityksineen · kko 2003:80). perustaso on joko alkuperäinen taso tai...

30 Kopiointi kielletty

ii VASTUUNJAKOTAULUKKO SeLiTyKSiNeeN

1 RAKeNTeeT

Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiö vastaa rakenteiden ja eristeiden kunnos-

sapidosta.

Yhtiö vastaa myös huoneiston sisäosien ja pinnoitemateriaalien korjaamises-

ta, jos ne vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan

rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi.

Yhtiön vastuu huoneiston sisäosien korjaamisen ja ennalleen saattamisen osal-

ta rajoittuu huoneiston ns. perustasoon (ks. KKO 2003:80). Perustaso on joko

alkuperäinen taso tai yhtiön myöhemmin peruskorjauksessa tai yksittäisessä

korjauksessa valitsema ja kustantama taso. Jos pinnoitemateriaali poikkeaa yh-

tiön perustasosta, vastaa osakas pinnoitemateriaalin korjaamisen ja ennallista-

misen kustannuksista siltä osin kuin ne ovat perustasoista pinnoite materiaalin

korjaamista merkittävästi kalliimmat.

Yhtiö ei vastaa osakkaan irtaimistolle aiheutuneista vahingoista eikä kustan-

nuksista, joita osakkaalle syntyy muualla asumisesta. Nämä voivat kuitenkin

tulla korvattaviksi vahingonkorvausoikeudellisilla perusteilla, jos yhtiön toi-

minta on ollut huolimatonta tai yhtiö on laiminlyönyt esimerkiksi rakennuk-

sen kunnossapidon tai korjaustoimien asianmukaisen hoidon. Mikäli asukkaal-

la on kotivakuutus, se korvaa yleensä irtaimistovahingot ja muualla asumises-

ta aiheu tuvat kustannukset.

yhTiÖ 1.1 Vesikatto

Vesikatto on rakennuksen ulkovaippaan kuuluva osa, jonka teh-

tävänä on estää sadeveden ja lumen pääsy rakennuksen sisään.

31Kopiointi kielletty

Vesikaton muodostavat katekerros ja alusrakenteet. Kate voi ol-

la esimerkiksi peltiä, tiiltä, bitumihuopaa tai kuitusementtilevyä.

Alusrakenteita ovat katetta tukevat rakennusosat, kuten kattotuo-

lit, ruoteet ja ruodelaudat. Vesikatto on rakennetta ja sen kunnos-

sapito on yhtiön vastuulla.


esimerkkitilanne: Vesikattovuoto vahingoittaa huoneistoa

Rakennuksessa on sattunut vesikattovuoto, jossa vesi on valunut kattora-

kenteiden läpi vaurioittaen rakenteita sekä huoneiston parkettilattiaa, jonka

edellinen osakas on asennuttanut muovimaton tilalle. Lisäksi vesivuoto va-

hingoittaa asukkaan olohuoneen arvokasta mattoa.

Vuodon aiheuttamat korjaukset seinä-, katto- ja lattiarakenteisiin ja eristei-

siin kuuluvat yhtiön vastuulle. Koska tapauksessa huoneiston sisäosat eli

pinnoitemateriaalit (parkettilattia) vaurioituvat yhtiön vastuulle kuuluvan ra-

kennuksen osan (vesikaton) vian vuoksi, tulee yhtiön korjata myös huoneis-

ton pinnoitteet eli tässä tapauksessa lattiapinnoite.

Jos nykyinen tai aikaisempi osakas on parantanut huoneiston sisustuksellis-

ta tasoa ja tämän tason ennallistamis- ja korjauskustannukset olisivat mer-

kittävästi perustasoa kalliimmat, rajoittuu yhtiön vastuu perustason mukai-

sen pinnoitemateriaalin kustannuksiin. Kun esimerkkitapauksessa huoneis-

ton lattian perustason mukainen pinnoitemateriaali on muovimatto ja edelli-

nen osakas on asennuttanut lattiaan parketin, vastaa yhtiö vain muovimaton

korjaamisen ja ennallistamisen kustannuksista. Osakkaan tulee tilanteessa

korvata yhtiölle muovimaton ja parketin asentamisen välinen hinnanero, mi-

käli hän haluaa asennettavaksi vaurioituneen parketin tilalle uuden.

Yhtiö ei ole velvollinen korvaamaan osakkaan ja/tai asukkaan irtaimistol-

le aiheutuneita vahinkoja tai mahdollisia kustannuksia muualla asumisesta.

Nämä voivat tulla korvattavaksi vahingonkorvausoikeudellisilla perusteilla,

jos yhtiön toiminta on ollut huolimatonta tai yhtiö on laiminlyönyt esimer-

kiksi rakennuksen kunnossapidon tai korjaustoimien asianmukaisen hoidon.

Mikäli yhtiön toiminta ei ole ollut huolimatonta eikä yhtiö ole laiminlyönyt

korjaustoimia tai rakennuksen kunnossapitoa, vaurioitunut olohuoneen mat-

to ei kuulu sen korvattavaksi. Jos asukkaalla on kotivakuutus, matto korva-

taan siitä (vakuutuksista ks. kohta I, 4).

Vakuutus: Vesikattovuotoja ei pääsääntöisesti korvata kiinteistövakuutuk-

sesta (ellei kysymys ole myrskyn aiheuttamasta vahingosta).


1.2 Lattiat ja sisäkatot (ylä-, ala- ja välipohja)

yhTiÖ – Rakenteet

OSAKAS – Pinnoitteet (ks. myös kohta II, 2)

Yläpohja on ylimmän kerroksen kattorakenne, jonka tehtävänä on

estää lämmön karkaaminen rakennuksesta yläkautta. Yläpohjaan

kuuluvat kantava laatta tai kantavat palkit sekä lämpöeristeet ja

höyrynsulku. Yläpohjan alapinnan pinnoitekerros voi olla esimer-

kiksi rappausta, ruiskutasoitetta tai rakennus levyä. Pinnoiteker-

roksen kunnossapito kuuluu osakkaalle. Rakenteen ja pinnoitteen

raja pinta määräytyy rakennusluvan myöntämisajankohdan mukai-

sen rakennustavan ja rakennusmääräysten mukaan.

Välipohja on huoneistojen välissä oleva vaakarakenne. Välipohjan

ylä- ja alapuolella olevan pinnoitekerroksen kunnossapito kuuluu

osakkaalle.

Alapohja on rakennuksen alimman kerroksen lattiarakenne. Ala-

pohjaan kuuluvat ne lämmöneristeet, jotka estävät kylmän pääsyn

rakennukseen alakautta. Lattiapäällyste, esimerkiksi muovimatto,

parketti tai klinkkerilaatta, on pinnoite, jonka kunnossapitovastuu

kuuluu osakkaalle.

Ylä-, väli- ja alapohja luetaan rakenteisiin, ja niiden kunnossapito

on yhtiön vastuulla.

esimerkkitilanne: Osakkaan muutostyö aiheuttaa vahingon ullakkotilan lattiarakenteeseen

Osakas on muuttanut hallintaansa kuuluvan ns. kylmän ullakkotilan lämpi-

mäksi. Sittemmin tilassa ilmenee korjaustarpeita: osakkaan asentama vää-

ränlainen eristys on aiheuttanut kosteusvaurioita osakkaan hallitseman


ullak kotilan lattiassa. Tilan muuttunutta käyttötarkoitusta ei ole merkitty

yhtiöjärjestykseen.

Jos osakkeenomistaja on muuttanut kylmän ullakon lämpimäksi tilaksi, ulla-

kon perustasona pidetään mainittua kylmää ullakkotilaa sellaisena kuin sen

on alun perin rakennuttaja tai myöhemmin yhtiö toteuttanut. Tämä tarkoittaa

sitä, että lähtökohtaisesti osakas vastaa kaikista tilaan tehdyistä muutoksista,

joita tilan muuttaminen lämpimäksi on vaatinut. Yhtiön vastuu rajoittuu tilan

alkuperäisiin rakenteisiin ja eristeisiin.

Tilan perustason voidaan kuitenkin katsoa muuttuneen, jos yhtiöjärjestystä

on muutettu ja tila on kirjattu huoneistoselitelmään asuintilaksi. Tällöin yh-

tiön katsotaan vastaavan tilan kunnossapidosta ja korjaamisesta ennalleen

niin, että sitä voidaan käyttää yhtiöjärjestyksessä mainittuun tarkoitukseensa,

ellei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin ns. kunnossapitovastuumääräyksessä.

Virheellisen muutostyön tehnyt osakas vastaa yhtiölle aiheutuneesta vahin-

gosta. Vastuun vanhentumisesta ks. kohta I, 3.4. Vahingonkorvausvastuu ei

siirry osakkeen uudelle omistajalle.

Vakuutus: Yhtiölle tulleista vahingoista voi tapauskohtaisesti yrittää hakea

korvausta osakkaan kotivakuutuksesta tai työn suorittajan vastuuvakuutuk-

sesta.

1.3 Ulkoseinät, väliseinät, portaat, pilarit ja palkit

yhTiÖ – Rakenteet

OSAKAS – Sisäpuoliset pinnoitteet (ks. myös kohta II, 2)

Ulkoseinä, sisäseinät, portaat, pilarit ja palkit ovat rakennetta ja

yhtiön kunnossapitovastuulla.

Huoneiston perustasoa ja siten yhtiön vastuulla ovat huoneis-

ton alkuperäiset väliseinät ym. rakenteet. Osakkaan huoneistoon

muutostyönä alkuperäisten väliseinien lisäksi rakentamat välisei-


nät ovat osakkaan kunnossapitovastuulla. Sen sijaan alkuperäisten

sijaan asennetut väliseinät ovat edelleen yhtiön vastuulla, jos ne

vastaavat alkuperäisiä ja yhtiö on voinut valvoa osakkaan muutos-

työtä.

yhTiÖ 1.4 Painumat ja halkeamat rakenteissa

Jos painumat ja halkeamat johtuvat rakenteista tai ovat rakenteis-

sa, niiden korjaaminen kuuluu yhtiön vastuulle. Rakenteiden ja

pinnoitteiden hiushalkeamat eivät ole rakennevikoja.

Painumia ja halkeamia rakenteisiin syntyy usein rakenteiden liik-

kumisen seurauksena. Se, vaatiiko lattioiden painuminen korjaus-

toimenpiteitä, joudutaan usein ratkaisemaan tapauskohtaises-

ti. Ohjenuorana on useimmiten pidetty sitä, estääkö painuminen

huonekalujen normaalia sijoittamista tai vaikeuttaako se muutoin

kohtuuttomasti tilan käyttöä tarkoitukseensa. Aivan vähäisiin pai-

numiin tai epätasaisuuksiin ei tarvitse kohdistaa korjaustoimen-

piteitä.

1.5 Parvekkeet

yhTiÖ – Rakenteet, eristeet, perusjärjestelmät ja julkisivupinnat

OSAKAS – Sisäpinnat ja puhtaanapito

Parveke kuuluu osakehuoneistoon ja on osakkaan hallinnassa ole-

vaa tilaa, jos sille on kulkuyhteys vain osakehuoneistosta. Parvek-

keeseen rinnastuvat myös parveketerassit ja kattoterassit.

Parvekkeen sisäpintojen (lattian sekä parvekekaiteiden ja parveke-

seinämien sisäpuolen) pinnoitemateriaalin kunnossapitovastuu on

osakkaalla. Yhtiön kunnossapitovastuulla ovat parvekerakenteet

ja eristeet sekä perusjärjestelmät, kuten vedenpoistojärjestelmä.

Kaikki julkisivupinnat kuten rakennuksen julkisivu (parvekkeen ta-


kaseinä), parvekekaiteiden ja parvekeseinämien ulkopinnat, par-

vekkeen sivuseinät ja niiden sisäpinnat ovat yhtiön kunnossa-

pitovastuulla.

Parvekkeet, joihin on yleinen pääsy, kuten tuuletusparvekkeet,

eivät kuulu osakehuoneistoon ja ovat kokonaisuudessaan yhtiön

vastuulla.

Osakkaan vastuulla on myös lumen, jään ja roskien poistaminen

parvekkeelta. Osakkaan tulee huolehtia parvekkeiden ja parveke-

terassien lumen ja jään poistosta siten, ettei niistä aiheudu va-

hinkoa yhtiölle tai toiselle osakkaalle. Osakkaan tulisi poistaa (tai

vähintäänkin siirtää) lumi ainakin rakennuksen seinän vierustalta

ovien ja ikkunoiden läheisyydestä sekä pitää vedenpoistojärjes-

telmä puhtaana roskista, lumesta ja jäästä, jotta sääolosuhteiden


muuttuessa vesi pääsee poistumaan parvekkeelta/terassilta eikä

se pääse rakenteisiin aiheuttamaan kosteusvaurioita.

Jos parvekkeelle kasaantunut lumi, jää tai roskat aiheuttavat va-

hinkoa yhtiön rakennukselle tai huoneistoille esimerkiksi sulamis-

vesien muodossa, joudutaan arvioimaan, onko osakas menetellyt

huolellisesti lumen, jään ja roskien poiston suhteen. Jos osak-

kaan katsotaan menetelleen huolimattomasti, vastaa hän huoli-

mattomuuden aiheuttamista ennakoitavissa olevista vahingoista.

Näyttö taakka huolellisesta toiminnasta on osakkaalla. Hänen tulee

siis osoittaa toimineensa huolellisesti, muutoin hän vastaa aiheu-

tuneesta vahingosta.

Parvekkeelle muodostuneen lumen tai jään aiheuttamissa vahin-

kotilanteissa tulee kuitenkin muistaa, että yhtiö vastaa rakenteiden

ja vedeneristeiden kunnossapidosta. Jos siis vahinko on seurausta

myös eristeiden ja rakenteiden puutteellisuudesta, ei vahingosta

voida saattaa vastuuseen yksin osakasta. Osakkaan vastuu joudu-

taan arvioimaan tapauskohtaisesti.

Lumen poistamisessa parvekkeelta tulee lisäksi muistaa asukkai-

den ja kiinteistöä käyttävien henkilöiden turvallisuus, ja parveke-

lumien pudottamisen tulisikin tapahtua valvotusti tai muutoin si-

ten, ettei vahingonvaaraa ole.


esimerkkitilanne: Lumen kasaantuminen parvekkeelle on vahingoittanut julkisivurakennetta sekä huoneiston seinäpintoja

Runsaslumisena talvena osakas ei ole huolehtinut koko talven aikana lumen

ja jään poistosta parvekkeeltaan, ja sulamisvesistä on aiheutunut vahinkoa

julkisivuseinälle ja huoneiston sisäosille.

Yhtiö vastaa julkisivurakenteiden korjaamisesta sekä sulamisvesien huo-

neiston sisäosille aiheuttamien vaurioiden korjaamisesta. Huoneiston sisä-

osien osalta yhtiön vastuu rajoittuu perustasoon ja osakas vastaa perusta-

sosta poikkeavan pinnoitemateriaalin ennallistamisen aiheuttamista merkit-

tävistä lisäkustannuksista.

Jos vaurioiden todetaan johtuneen sulamisvesistä eikä parvekkeen raken-

teiden tai eristeiden vioista, osakas on vahingonkorvausvastuussa vahingos-

ta, koska hän ei ole menetellyt huolellisesti ja huolehtinut lumen poistosta

parvekkeelta.

Jos huoneisto on vuokrattu ja vuokralainen on laiminlyönyt parvekelu mien

ja jään poistamisen parvekkeelta, ei osakas vastaa vuokralaisen aiheutta-

masta vahingosta, vaan yhtiö voi hakea vastuuseen huolimattomasti mene-

tellyttä vuokralaista. Jotta vuokralaisella on velvollisuus huolehtia lumen ja

jään poistosta, tulee tästä sopia huoneiston vuokrasopimuksessa. Muutoin

velvoite säilyy vuokrasuhteesta huolimatta osakkaalla.

Vakuutus: Kiinteistövakuutus ei korvaa ulkoseinistä tai muista rakenteista

läpi päässeen kosteuden aiheuttamia vahinkoja.

yhTiÖ 1.6 Lämmön-, veden- ja ääneneristeet

Yhtiö vastaa eristeiden kunnossapidosta ja siten lämmön-, veden-

ja ääneneristeet sekä kosteus- ja höyrynsulut kuuluvat yhtiön kun-

nossapitovastuulle. Esimerkiksi saunan alumiinipaperinen höyryn-

sulku ja lämmöneristeet kuuluvat yhtiön vastuulle.

ii vastuunjakotaulukko selityksineen · kko 2003:80). perustaso on joko alkuperäinen taso tai...

Documents