IFRS. IVS. 공정가치

자동평가모형 안내

www.kfva.co.kr

KFVA 한국공정가치원㈜. 로얄감정평가사사무소

Korea Fair Value Appraisal Co. Ltd.

자동평가알고리즘 클라우드 시스템

기업기술(공모주.비상장주식),특허권,부동산가치등

CONTENTSIFRS.IVS.공정가격 자동평가

모형 알고리즘 사업계획서

사업의 정의

01

BIZFORMS

사업의 추진배경

KFVA평가 목적 및 유용성

예상 시장 규모

포탈시스템 운영 개념도

감정평가정보

공정가치평가PROCESS

KFVA시스템 적용 POINT

07

02

03

04

05

06

01

08

사업의 목표

KFVA 사업구조

KFVA 수익모델

현재 감정료 산정 예시

09

10

11

12

감정평가와 KFVA시스템15

14

평가방법론13

17 KFVA 특허출원

16 KFVA 감정평가사 조직도

종별과 유형별 평가방법

18 감사합니다.

2

KFVA 사 업 정 의

www.kfva.co.kr

사업구조

공정가치

자동평가모형

감정평가 각계 분야 전문가와 IT 전문가의 협력을

통해 신설법인 “한국공정가치원㈜”을 설립

국내 유일한 IFRS. IVS 및 K-GAAP기준으로 한

“IPO(공개주식)/기업/기술가치/자동평가모형 클라우드시스템” 구축

“기업의 월별,분기별,년도별 자산 공정시장가치(가격) 평가”

전산세무1.2급,전산회계1.2급.기업회계1-3급, 감정평가사를 통한

회계에 대한 지식이 없는 소상공인을 위한 자산의 장부가격 결정

기장대행 및 세무대행업을 하는 세무사/회계사를 위한 자산평가프로그램

한국감정평가사협회 인증을 통한 “부동산경공매L4. 감정평가정보

L3.L5, 전산평가1.2급”자격 교육 사업

기업의 공정

시장가격평가

감정평가교육

전산평가교육

Korea Fair Value Appraisal System “KFVA”

3

KFVA 사 업 추 진 배 경

www.kfva.co.kr

국제재무회계기준(IFRS)의

물가변동회계도입으로

자산의 매분기.년도별 공정가치

감정평가시장 확대

기업/기술/비상장주식/IPO기업공개주식

/PEF/CF펀드/특허권/상표권등/

유형/무형/자산/고층빌딩/플랜트

설비/국가공공SOC직간접투자자산

직접 자체평가의 필요성 제기

자산평가시스템 알고리즘 평가

의 부재

공인회계사등 유사위법평가자

대법원판결로 감정평가사의 평가

기업/기술/펀드/무형가치의 평가

자동평가모형으로 기업자체내의

정확한 평가

KFVA 자동평가모형의 개발로

대량.연속.신속 평가 가능

기업과 직장내의 손쉬운 각종 자산

공정가치.상속증여자산가치.담보등

예상가격 자동평가

전산회계1.2급,전산회계1.2급,기업회계1.2.3급 수준의 물건별 자산 공정가치 예상가격 자동산출

기업 내 직장, 가정에서도 평가정보 입력만으로도 공정가치 파악

전산평가1.2급, 부동산공경매사 등 자격자들의 교육에 필요한공정가치평가 교육프로그램제공

소상공인.중소기업.상장.비상장법인. 기업공개주식,법원의 청산,해산,파산,회생기업.기업의 합병,인수,흡수,매도가산정.특허권과 상표권.IP지식재산권등의 알기쉬운 평가방법

4

KFVA 사 업 목 표

www.kfva.co.kr

▪ 국가/공공/상장/비상장기업의 IFRS 도입에 따른매월, 매분기, 매년도. 3년. 매5년등 정기적인 자산재평가 규정, 정기 회계감사 시 주석 공정가치평가의무 강제화

▪ SOC(사회기반시설).공공자산.정부투자자산의영리 복식부기와 물가변동회계의 도입

▪ 기업공개주식(IPO),기업/기술/특허권등알기쉬운 평가방법과 자동평가 필요성제기

대규모 新 평가시장 창출, 도래 알고리즘이 없는 신규 창출시장→교육과 평가로 먼저 먹자!

▪ 유사 위법 비전문가에 의해 수행되는

특수평가시장 창출

▪ 기업공개주식,기업/기술가치,비상장주식,

회생기업의 쉽고 간편한 자동평가

▪ 직장,가정내 기업의 양도합병,담보.상속증여,

유무형자산가격의 자동산출가격

Active하게 창출 가능한 시장

▪ 기업가치(IPO,합병,해산,청산.회생.계속기업

등)/비상장주식/펀드/기술IP가치/특허권 등

쉽고,신속,정확한 자동평가

▪ 유형/무형/부동산/플랜트설비등”의 감정평

가사에 의한 적법한 감정평가

유사평가자의 법률위반유사평가분야 → 만들어 먹자!

환경변화 목 표

▪ 전국적,반복적,대량적,연속 평가시장

▪ 자동평가모형으로 신속.정확한 평가

▪ 전산평가1.2급, 부동산공경매L4 양성

교육으로 유사불법평가행위자 근절

5

KFVA 평가 목적 및 유용성

www.kfva.co.kr

목적▪ 기업/주식/기술가치등 비시장성 공정가격 평가 및 검증. 채권자,주주,조세 등에 대한 사회성과 공공성, 공정성 강화.

▪ 법원. 검찰. 공인회계사의 회계법인. 감사원. 금감원 등의 대응을 위한 공정가치 평가업무 프로세스 개발 구축

▪ 전산회계(1.2급)전산세무(1.2급)기업회계(1.2.3급),재무분석사(CFA),부동산공경매l4. 공정가치평가교육 프로그램 제공.

• 재정.재무회계보고서 공정가치평가

• 기업,법인의 장부가치 재평가

• 증권(IPO,주식.비상장주식.펀드등)의 가치평가

• 예정된 모기지론의 안전 담보가치 평가

• 부동산 모기지 담보 가치평가

• 부동산론, 보험결정의 기초가격 결정평가

• 주식,채권,다른증권(NPL,ABS,MBS)구매결정을위한 건전한 투자자 기초가격 평가

• 강제수용 절차의 보상을 위한 시장가치 평가

• 수용 후 잔여 시장가치 평가

• 매도.매수.교환 예상가격 평가

• PEF. CF. 출자금. 배당금 평가

• 법원의 청산,해산,파산,회생, 계속기업평가

• 복수부동산의 합병가격 평가

• 제안거래의 매도조건 가치평가

• 자산손해측정 평가• 특허,상표,실용신안.의장권.영업권.권리금 등 평가

• 시장가치, 보험가치, 계속기업가치, 과세가치, 사용가치, 투자가치, 담보가치, 청산가치, 변제가치평가

• 빌딩같은 상각자산과 토지같은 비상각자산을분리하는 투자회수율 및 적용 상각액 측정

• 증여, 비상속 과세 측정 평가

• 종업원의 양도 구입자택 상오 및 제 3자 구매결정

• 임대계획 임대선약 건축의 실행성 및 개발보수계획 결정

• 상오합병, 강제매도 평가

• 보험조정 정책입안자의 필요성 평가

• 경매절차의 변제가치의 측정 평가

• 투자목표, 변경, 자원, 정리, 활동시기의 자문평가

• 법원의 소송 및 경매, 집행등 평가

• 중재, 시장공급 수요결정, 시장 증가추세의 결정 평가• 국토계획관리청, 국토계획 및 사업계획 수립자 및

다른 적절한 제안결과를 위한 자문 평가,

6

KFVA 사업구조www.kfva.co.kr

사업구조

더존.뉴젠 회계PR 사용 법인

상장법인.외부감사대상법인

국가,공공.일반기업법인 등

01

02

03

부동산공경매L4.전산평가1.2급

감정평가정보L3.L5.자격인증교육

제휴 감정평가사

제휴 공인회계사

재무회계관리를 위한

기업자체 직접 평가

교육 시스템 제공

기업의 자산공정가치평가시스템공유,수수료Share

한국공정가치원㈜

로얄감정평가사사무소

Korea Fair Value Appraisal System “KFVA”

7

KFVA 수익모델www.kfva.co.kr

사업구조

Korea Fair Value Appraisal System “KFVA”

www.kfva.co.kr

-. 기업의 자산공정가치 자체

자동평가모형 활용

시스템 사용료 매출수익

-.감정평가서 발급

-. 프로그램과 연계된 자격교육

자동평가 PR 활용 수수료 협업을 통한 수수료share

Type1

한국공정가치원㈜의

시스템사용료

(자사 : 타사 = 50 대 50)

TYPE2 :

감정평가서 서명 날인 발급

(자사 : 감정평가사 = 50 대 50)

TYPE2 :

프로그램과 연계된 자격교육사업

(자사 : 교육운영자 = 별도협약)

KIFVS사용료감정평가서발급

교육료

8

[대상기업]

• 법원.관공서

• 뉴젠.더존.ERP

• IFRS/IVS재무회계

• 상장기업

• 비상장기업

• 외부감사대상법인

• 중소기업

• 투자/벤처금융

• SOC/직접/간접투자

• 주식/펀드/CF/FEF출자금

• 투자관리회사

[정보입력]

• 감정평가사/공인회계사

• 전산평가1.2급

• 기업회계(1-3급)

• 전산회계(1.2급)

• 전산세무(1.2급)

• 세무사/변리사.

• 기업/기술가치사

• SOC/직/간접투자사

• 주식/펀드/CF/FEF출자금

• 신용분석사/신용평가사

• 가정과 직장 내

[KFVA]

• 한국공정가치

• 자동평가모형

• 플랫폼 클라우드 시스템

• 평가 및 관리

[공정가치 산출]

• 기업가치/가격/IPO주식

• 합병.인수.청산.회생가격

• 기업기술가치/가격

• 특허/IP/지적재산

• 영업권/권리금/무형자산

• 상속.증여가격.

• 부동산/펀드가격

• SOC/직접/간접/대체투자/비상

장주식/펀드/CF/FEF/출자

/ABS/MBS/NPL 등

공정가치평가 PROCESS(Ⅰ) 9

공정가치평가 PROCESS(Ⅱ)www.kfva.co.kr

대상기업

• 법원.관공서 뉴젠. 더존. ERP 프로그램사용자 IFRS/IVS재무회계 상장기업

• 비상장기업 외부감사대상법인 / 중소기업

• 투자/벤처금융 SOC/직접/간접투자 관리 관공서

• 주식/펀드/CF/FEF출자금 투자관리사

평가정보 입력자

• 감정평가사 전산평가1.2급 공인회계사 기업회계(1-3급)

• 전산회계(1.2급) 세무사 기업기술가치사 변리사 전산세무(1.2급)

• SOC/직/간접투자사 주식/펀드/CF/FEF출자금 투자관리회사 가정과 직장 내

KFVA • 한국 공정가치 자동평가모형 플랫폼/ 클라우드시스템

공정가치 산출

• 기업가치/가격 합병.인수.청산.회생가격 기술가치/가격 특허권/IP/지적재산권가격

• 영업권/권리금/무형자산 상속.증여세 기초가격 고층빌딩가격. 부동산/펀드가격

• 선박. 항공기. 도입기계. 플랜트설비 가격.

• SOC/직접/간접/대체투자/비상장주식/펀드/CF/FEF/출자/ABS/MBS/NPL 등

Korea Fair Value Appraisal System “KFVA”

10

평가수수료 산정 예시www.kfva.co.kr

상속재산 평가 견적서 IP 기술가치평가 견적서

비상장주식 평가 견적서

Korea Fair Value Appraisal System “KFVA”

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예상 평가시장규모 - 유사평가 및 기존 평가시장

www.kfva.co.kr

수수료 시장 : 1000억 이상

주요고객 합 계

■ 상장법인.

외부감사대상법인

■ 국가.공공.정부투자.공사.

민간. 기업회계 법인

■ 투자,기술 금융 법인.

■ 뉴젠. 더존회계프로그램

사용자

재무회계관리를 위한

자체 공정가치평가

(자사: 타사 = 50 : 50)

뉴젠.더존.ERP 재무회계프로그램

기업체수(예상) 250만개 법인

(에상)

1년 PR사용료 50만원(예정)

KFVA활용 10%(25만개)예정

총수입년125억원 (월10억원)

1)프로그램 유지관리

(자사 : 타사 = 62.5억 : 62.5억)

2)평가수수료 수입

(자사:타사 = 5000억의 10%

500억 : 500억)

합 계 1,125억

• 물가변동회계에 따른 자산재평가 가격

• 기업가치(매월,매분기별.매년도별)예상가

• 기업의 인수,합병.비상장주식 가격

• 법원의 소송 및 경매 예상가격 산정

• 유무형자산/주식등 상속증여 예상가 산정

• 사모펀드/PEF/CF/NPL에상가 산정

• 금융기관 담보 예정가 산정

• 재개발재건축 보상 예정가 산정

• 공공사업에 따른 토지및 건물 예상보상가

• 일반거래상의 적정 예상가 산정

• 특허권/상표권/IP지적재산권 예상가산정

기존 자체 공정가치 평가분야 : 1,125억원 이상 (항상 존재하는 시장)

공정가치예상가 산정 목적

12

포탈시스템 운영 개념도www.kfva.co.kr

평가의뢰

접수확인 평가

평가결과

System 장애

처리결과

평가의뢰

결과제공

정보제공- 참조- 본사입력

고 객

▪ 상장비상장외부감사법인(3만)

▪ 뉴젠,더존회계사용자(250만)

▪ 정부투자공사(25)

▪ 국가기관(법원등 10)

▪ 금융기관(50)

▪ 한전,포철등(300)

▪ 보험회사(10)

▪ 투신회사(20)

▪ 기업기술가치사(5,000)

▪ 공인회계사(5,000)

▪ 감정평가사(1,000)

▪ 공인중개사(10만)

▪ 재개발재건축정비조합(350)

▪ 건설회사(500)

▪ 법무법인(50)

▪ 법무사(1,000)

▪ 신용평가관련기관(20)

외부 I/F

▪ 전자공시시스템(DART)

▪ 한국증권거래소

▪ 금융투자협회

▪ 통계청

▪ 한국은행 경제통계시스템

▪ 일사편리(부동산이용계획등)

▪ 한국은행 경제통계시스템

▪ 한국감정평가협회(위치도등)

▪ 국토교통부(공시지가등 5개)

▪ 한국감정원(비준표등4개)

▪ 국토교통부(온나라등 6개)

▪ 개인평가사무소협의회

▪ 한국토지주택공사(보상등)

▪ 한국시설안전공단(주요시설)

데이터 확보 여부에 따른인터페이스 형태 정의 필요

자동평가산출모형 포탈시스템

회원관리

평가명세서

KFVA산출근거

위치도

시스템 관리보안, 회원관리, 시스템 관리

의뢰/접수 감정평가 외부 I/F

의뢰/접수 - .감정평가-. 평가서 작성

및 발송

인터페이스처리

접수인 감정평가서 시스템관리자

KFVA로얄감정평가사

제휴법인감정평가사공인회계사

13

감정평가정보www.kfva.co.kr

감정평가사법(감정평가에 관한 규칙) 02

0403

01 감정평가실무기준(국토교통부훈령)

세법(상속증여세법등)각 평가목적에 따른관련법률(100개)

K-IFRS,K-IVS, GAAP, 기준서, 해석서

평가물건 평가목적 가치자료

가치형성요인자료 평가방법 평가가격

기업가치/기술가치/특허권등 무형자산 / 토지건물

/ 복합부동산 / 구분부동산 / 사회기반 /

상장주식 / 채권 / 플랜트설비 등 30개 물건

공정가치 / 자산재평가 / 담보보상 / 사업성평가/ 신용평가회수예상가 / 경매,소송 50개 평가목적

거래사례 / 임대사례 / 수익사례건축사례 / 건설사례 / 분양사례공시지가 / 공시주택 / 표준단가재무보고서 / 산업분석 / 경제통계

재무보고서 / 공시자료 / 공시지가 / 지가변동율

/ 물가변동율 / 건축비 / 전기.기계가격지수 /

아파트가격지수 / 경제물가 / 이자율 / 지표지수

토지비준표 / 지가형성요인 비교표 / 통계청

경제통계 / 사회,경제, 행정,자연.국제, 전국, 지역,

개별요인 / 기본적, 부가적 조건

이익접근 / 원가접근 / 시장접근민감도 / 통계분석 / 평가공학재무분석 / 기술분석 / 권리분석알고리즘 / 자산접근 / DCF분석등

공정가치 / 시장가치 / 보상가격담보가격 / 공시가격 / 매도매수과세가격 / 거래가격 / 목적가격

14

KFVA시스템 적용 POINTwww.kfva.co.kr

• 거시경제지표

• 산업별 분석자료

• 주가지수정보

• 기타 산업별 특이사항

• 시장위험 프리미엄

• 금리정보 , 변동성정보

• 정책관련정보,환율정보,주가정보

시장DATA

• 기업재무정보

• 기업비재무정보

• 기업별 재무분석

• 기타 개별기업의 특성

• 기타 평가대상의 특성

개별기업관련 Data

• 주가정보

• 평가정보

• 기타 연결기업의 검토

비상장기업Data

• 감정평가전례

• 부동산정보

• 경매정보

• 등기사항전부등명서

• 오피스 시장정보

• 실거래가 정보

부동산 Data

기초자료의수집

-. 공시자료수집 및 기타주요한계량비계량 자료수집

-. 자료의 상호대상 및 검토

기초자료의수

비재무적

정보의 분석

-경기/산업현황분석

-평가대상기업현황 분석

-주요변수추정 등 평가기본가정 설정

재무정보의분석

-기업의 과거재무정보 및세부조정계산서 분석

- 필요실 재무제표 조정

Shadow Rating

-기업분석 및Peer Group Rating 분석

- 할인율 산정근거

- PF,SOC 사업성분석

평가모형선정

및 적용

-기업의 특성을고려한 적정평가 모형을선정

-적정한 평가모형을 통해주가추정치산출

기초자료의수주가분포추정

- 주가분포추정산출된 주가

- 추정치의타당성 검증

적정가치

산출 및 검중

-적정주가산출

-검증 및 수령

- 추가자료확인

보고서작성

및 제출

-보고서작성

- 보고서제출

비경상적 사항 등을 파악하기 위한 추가 인터뷰 및 자료수집리서치 Source의 Update 현황 지속적 파악

평가모형설정과 주가분포추정에 대한 지속적인 모니터링

외부 Feedback

철저한 내부검토 및 상호검증

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감정평가와 KFVA시스템 적용www.kfva.co.kr

기본적사항의확정

처리계획수립

대상부동산현장확인

지료의 수집및 정리

자료의 검토분석

가격형성요인중점분석

보고서작성 및 제출

기초자료의수집

비 재무적정보의 분석

재무정보의분석

ShadowRating

주가분포추정

적정가치산출 및 검증

보고서작성 및 제출

기업가치 분야

부동산/SOC 분야

감정평가방식자동평가모형선정 및 적용

감정평가방식자동평가모형선정 및 적용

17

기업가치(IPO.펀드.출자금.비상장주식 등) 17

기업가치(IPO.공모주.비상장주식 등)

기업가치(IPO.공모주.비상장주식)평가 18*기업 재무/내부/외부분석/자산의 종류별/유형별/성격에 따라 아래 평가모형의 2개이상을 적용 함.

기업가치(주식)종류

기업가치(주식,펀드,배당금,파생상품,NPL등) 기업의 형태별 평가모형

비 고자산접근법 이익접근법 시장접근법 가격결정

포트폴리오

현금흐름(DCF)

경상이익할인법

배당할인(DDM)법

경제부가(EVA)법

초과이익(RIM)법

실물옵션(OPM)

유사기업비교법

IMV

지표위험조정할인율

할인율/시물레이션

정상기업(IPO.합병등) ㅇ ㅇ ㅇ ㅇ ㅇ ㅇ ㅇ ㅇ ㅇ

구조개선진행기업 ㅇ ㅇ ㅇ ㅇ ㅇ ㅇ ㅇ 기업개선약정반영

금융기관 ㅇ ㅇ ㅇ ㅇ ㅇ 해당법인특성반영

구조조정기금 ㅇ ㅇ ㅇ ㅇ ㅇ 보유자산포트폴리오

분사/합병/신설기업 ㅇ ㅇ ㅇ ㅇ ㅇ ㅇ ㅇ ㅇ ㅇ 사업성분석

벤쳐 기업 ㅇ ㅇ ㅇ ㅇ ㅇ ㅇ 사업성분석

적자.청산.회생기업 ㅇ ㅇ ㅇ ㅇ ㅇ 손실요인분석

SPC(사회기반시설) ㅇ ㅇ ㅇ ㅇ 보유자산 포트폴리오분석

수익권증서 ㅇ ㅇ ㅇ ㅇ ㅇ 비재무적요소반영곤란

여신성 유가증권 ㅇ ㅇ ㅇ ㅇ ㅇ 여신계약조건분석

옵션사모사채 ㅇ ㅇ ㅇ 옵션계약조건분석

국가/공기업 o ㅇ ㅇ ㅇ ㅇ ㅇ 비재무적요소반영곤란

NPL/ABS/MBS⑪ 개별담보자산가치 총합 + 프트폴리오효과 +신용보강효과(ABS전체가-선순위채가치)

기업가치 평가방법 19

구 분 가치종류 평가방법 주요내용

기업가치

본질가치 (내재가치)

자산가치

청산가치 자산의 청산가액 평가방법

장부가치자산의 장부가액 평가방법

자산의 시장평가가액 평가방법

시가평가가치 자산의 시장평가가액 평가방법

수익가치

DCF 미래잉여현금흐름의 할인 평가방법

EP MODEL 미래EVA의 할인 평가방법

배당할인모형 미래배당현금흐름의 할인 평가방법

보충적방법 자산가치와수익가치 자산가치와 수익가치 혼합

상대가치

PER(EPS) 주가/주당순이익비율에 의한 평가

PSR(SPS) 주가/주당매출액비율에 의한 평가PBR(BPS) 주가/주당순자산비율에 의한 평가EV/EBIT 기업가치/영업이익에 의한 평가

EV/EBITDA 기업가치/EBITDA에 의한 평가EV/EBITA 기업가치/EBITA에 의한 평가

자 산 구 분 평가방법론 비 고

보통주

정상기업 배당할인.현금흐름할인.초과이익할인.유사기업비교.IMV 현금흐름할인

신규신생기업 현금흐름할인.유사기업비교.IMV 전체 시장분석

구조개선진행기업 배당할인.현금흐름할인.유사기업비교.위험조정할인율 회생,계속계획안

금융기관 배당할인.주주현금할인.유사기업비교 주주현금흐름

기타자산

우선주 배당할인.현금흐름. 주요계약내용반영

상환전환.우선주.CB.BW) 현금흐름할인.옵션모형 주요계약내용반영

출자금(VC.CRC.PEF) 배당할인.DCF.실물옵션.유사기업비교.IMV.포트폴리오 보유자산포트폴리오

SOC 배당할인.DCF법 실시협약.환수조건계약

부동산PF수익권증서 순자산가치평가.민감도분석.배당할인 부동산가치.사업성분석

여신성유가증권 순자산가치평가.현금흐름할인 가계용.풋옵션내용분석

후순위채권 현금흐름할인. ABS평가모형 후순위채권내용분석

자산접근법 20

자 산 가 치 평 가 모 형 (단위:백만원) 000법인

1.자산총계 5,075 년 월 일

2.부채총계 3,634

3.자본총계 1,441 전액 평가감

4.차감항목계 318

(1)무형고정자산 318

(2)이연자산

(3)부도어음

(4)관계회사 주식평가감 미반영

(5)투자유가증권 평가감 미반영

(6)퇴직급여충당금 설정부족액 과소설정액

(7)전환권 및 신주인수권 대가

(8)결산기 이후 특별손실

(9)결산기이후전기손익수정손실

(10)기 타

5.가산항목계

(1)결산기이후 증자액

(2)결산기이후 잉여금 증가액

(3)자기주식

6.순자산 1,123

7.발행주식수 243,460

(1)기발행주식수 243,460

(2)유상증자 주식수

(3)무상증자주식수

8.1주당 액면금액 5,000

9.1주당 자산가격 4,613

수익접근법(경상이익추정NOPAT법) 21

수 익 가 치 평 가 모 형 (단위:백만원) 000법인

구 분 2016년 2015년 년

1.추정경상이익 359 342

2.유상증자추정이익 0 0

3.우선주배당조정액

4.법인세 110 105

5.주당추정이익{(1)+(2)-(3)-(4)}/(5) 248 237

발행주식수 243,460 243,460

주당추정이익 1,019 973

가중치 3 2

가중평균 주당추정이익 1,001=(1019x3+973x2)/5

자본환원율(wacc) 18%

1주당 수익가치 5,560

수익접근법(추정현금흐름DCF법)(Ⅰ) 22

1. 1단계: 추정손익계산서를 작성한다.추정손익계산서 (A: actual. 현재금액 F: fro-forma. 추정금액)

구분 2016 A 2017F 2018F 2019F 2020F 2021F

매 출 85,670 90,382 95,805 102,320 107,948 112,806

매출원가 64,253 63,267 62,273 67,531 69,087 69,940

매출총이익 21,418 27,115 33,532 34,789 38,861 42,866

판매비와 관리비 17,134 18,076 16,287 18,418 19,431 19,741

영업이익 4,284 9,038 17,245 16,371 19,431 23,125

영업외수익 - - - - - -

영업외비용 1,986 1,988 1,988 1,988 1,988 1,988

이자비용 1,856 1,856 1,856 1,856 1,856 1,856

기타 130 132 132 132 132 132

경상이익 2,298 7,050 15,257 14,383 17,443 21,137

법인세 708 2,171 4,669 4,430 5,372 6,510

당기순이익 1,590 4,879 10,588 9,953 12,071 14,627

*법인세 30.8%~30.6%

수익접근법(추정현금흐름DCF법)(Ⅱ) 23

2. STEP 2단계 :재무상태표의 각 자산. 부채항목을 추정한다.

(1)투자소요계획과 감가상각비의 추정

구 분 2016 A 2017F 2018F 2019F 2020F 2021F

1.투자금액(자본적지출) 1,200 600 1,800 700 2,000 560

2.감가상각비 1,323 1,416 1,570 1,222 1,533 1,372

3.취득원가 9,800 10,400 12,200 12,900 14,900 15,460

4.감가누계액 6,860 8,276 9,846 11,067 12,600 13,973

5.장부금액(3-4) 2,940 2,124 2,354 1,833 2,300 1,487

(2) 순운전자본의 추정

구 분 2016 A 2017F 2018F 2019F 2020F 2021F

1.매출채권 8,214 8,666 9,186 9,810 10,350 10,816

2.기타당좌자산 1,324 1,324 1,324 1,324 1,324 1,324

3.매입채무 5,868 6,191 6,562 7,008 7,394 7,726

4.기타유동부채 2,876 2,876 2,876 2,876 2,876 2,876

5.순운전자본(1+2-3-4) 794 923 1,072 1,250 1,404 1,537

6.순운전자본증감 101 129 149 178 154 133

(3) 투자자산.차입금.자본금 분석 923-794=129 1072-923=149 1250-1072=178 1404-1250=154 1537-1404=133

투자자산 56억7천만원

차입금 53억원

자본금 50억원

2016년말이익잉여금잔액 14억3,200만원

자본적지출과 운전자본증감 24

자본적지출(1법) {유형자산t(A)-유형자산t-1(B)}+{무형자산t(C)-무형자산t-1(D)}+감가상각비t(E)

유형자산t 유형자산t-1 무형자산t 무형자산t-1 감가상각비t

A B C D E

자본적지출(2법) {추정매출액t(F)-추정매출액t-1(G)}X*유무형자산비중t(H)+감가상각비t(I)

추정매출액t 추정매출액t-1 유무형자산비중t 감가상각비t

F G H(a or b) I

유무형자산비중t (c유형자산/e매출액)+(d무형자산/e매출액) a

(c유형+d무형)자산/e매출액 b

유형자산 무형자산 매출액

c d e

운전자본증감 (추정매출액t(J)-추정매출액t-1)(K)x*운전자본 소요율(L)

추정매출액t 추정매출액t-1 운전자본소요율

J K L (e or f)

*운전자본 소요율(1/매출채권회전율)+(1/재고자산회전율)-(1/매입채무회전율) e(1/6.5+1/42-1/10.5)

(매출채권회전기간+재고자산회전기간-매입채무회전기간) f(56+9-35)

매출채권회전기간 매출채권회전율 (당기매출액/평균매출채권) 6.5

56 매출액 평균매출채권 *평균매출채권:(기초매출채권+기말매출채권)/2

365/6.5 5200 800 *매출채권:장부가액(총매출채권-대손충당금)기준

재고자산회전기간 재고자산회전율 (당기매출원가/평균재고자산) 42

9 당기매출원가 평균재고자산 *평균재고자산:(기초재고자산+기말재고자산)/2

365/42 4200 100

매입채무회전기간 매입채무회전율 (당기매출원가/평균매입채무) 10.5

35 당기매출원가 평균매입채무 *평균매입채무:(기초매입채무+기말매입채무)/2

365/10.5 4200 400

잉여현금흐름( FCF )의 구체적인 산출절차 25

잉여현금흐름(FCF)의 계산 예시

A매출액 A

B매출원가 B

C판매비일반관리비 C

D세전영업이익(EBIT) D=(A-B-C)

E영업이익 법인세 E=(DX(1-법인세등)

F영업이익(NOPLAT) F=D-E

G감가상각비등(DEP) G

H총현금유입 H=F+G

I운전자본증감 I

J자본적지출투자 J

K순기타자산증가 K

L총 투 자 L=I+J+K

M잉여현금흐름(FCF) M=H-L

N영업외 현금흐름 N

O투자자귀속현금흐름 O=M+N

현금흐름법(DCF법) 26

DCF PROJECTION 모형 000 법인 (단위:백만원)

년 도 FCF 할인율 년도 FCF 현재가격 기호

2015 529 0.847 1 448 A

2016 60 0.718 2 43 B

2017 150 0.609 3 91 C

2018 763 0.516 4 393 D

2019 807 0.437 5 353 E

CV.TV(영속 잔존가치)* 4,961 0.437 5 2,169 F

(1)영업(사업)가치 2,601 (A~F)합계

(2)비업무용자산가치 418 (평가액)

(3)기업가치(1)+(2) 3,019

(4)이자부 타인자본(부채)가치 1,767 (은행등 잔고)

(5)자기자본가치(3)-(4) 1,252

(6)주 식 수(단위:주) 243,460

(7)1주당 자기자본가치(5)/(6) 5,143

* CV.TV(영속 잔존가치)=807(마지막년도)x(1+이익증가율)/(WACC-영구성장율)

*할인율=1/(1+WACC)각년도

현금흐름법(DCF법) 27

EBIT산출 구성비 2012 2013 2014 2015 2016 비고

A 매출액 3,300 4,290 4,987 5,340 5,792 (단위:백만원)

B당기매출액/제품제조원가 (a+b-c) 26% 846 1,099 1,278 1,368 1,484

판매업 제조업

a기초상품 a기초제품 120

b당기매입

b총제조비용[1+(2+3+4+5)-6]

1,422

1기초재공품

2재료비 579

3노무비 695

4경 비 40

5감가상각비 7% 62 80 93 100 108

6기말재공품

c기말제품 c기말제품 58

C매출총이익(A-B) 74% 2,454 3,191 3,709 3,972 4,308

D판매및관리비 (a+b+c+d+e) 28% 928 1,206 1,402 1,501 1,628

a인건비 500

b판매비 858

c일반관리비 200

d감가상각비 1% 11 15 17 18 20

e퇴직충당금 50

E영업이익(EBIT)=(C-D) 46% 1,527 1,985 2,308 2,471 2,680

Ea영업외수익(배당금등) 15 25 35 50 70

Eb영업외비용(지급이자등) 10 38 25 38 40

F영업활동흐름(E+Ea-Eb) 1,532 1,972 2,318 2,483 2,710

현금흐름법(DCF법) 28

NPV산출 비율 2012 2013 2014 2015 2016(단위:백만원)

F영업활동흐름 1,532 1,972 2,318 2,483 2,710

H법인세등(G*taxrate) 11% 169 217 255 273 298

I세후영업이익(I=G-H) 1,363 1,755 2,063 2,210 2,412

J감가상각비(J=Bf+Dd) 73 95 110 118 128

K자본적지출액(J)(-) 35 25 15

L운전자금증가분(K)(-) 131 150 -100 -110 205 CV.TV

M이자비용(-)

N차입부채 상환 순액(-)

O지급배당금(-)

P자사주매입(유상감자) (-)

M FCF(M=I+J-K-L) 1,305 1,665 2,248 2,438 2,320 17,622

Present Value Factor(L) 16.56% 0.858 0.736 0.631 0.542 0.465 0.465

NPV(K*L) 1,120 1,225 1,419 1,321 1,078 8,190

(ⓐ)NPV(Sum)=사업가치 14,354

*17,622=2,320x(1+(고정성장율)GR3%)/(WACC16.56%-GR3%),*0.63=1/(1+WACC16.56%)^n(최종년도)

현금흐름법(DCF법) 29

β(베타)/CAPM/WACC 평가방법

A.산업β(베타)=5년,10년,20년간 산업업종지수(분산)-산업코스닥지수(분산)=공분산 (3.0087-1.0218)

/1.0218=1.9445공분산/산업코스닥지수(분산)(σ모상관계수)

B.산업평균부채비율=(산업별)부채총계 / (산업별)자본총계

0.438743억/98억=0.4387

C.산업무부채β(베타)A. 산업β(베타) / {1+(1-법인세율)XB.산업평균부채비율}

1.451.9445/{1+(1-0.22)x0.4387}=1.45

D.평가기업β(베타)C.산업무부채β(베타)x{1+(1-법인세율)X평가기업부채비율}

2.131.45x{1+(1-0.22)x0.6=2.13

E자기자본비(Ke)=CAPMKe=Rf+βX(Rm-Rf)}=0.02+2.13(0.13-0.02)=0.18

18%Rm:20년간KOSPI지수율 Rf:5년만기국고채수익률 β:D평가기업

F.가중평균비용(WACC)WACC=KeXS/(S+B)+Kd(1-T)XB/(S+B)=0.18X0.6+0.12(1-0.22)X0.4=0.15

15%Kd:신용등급별 사채이자율 S:자기자본총액 B:타인자본총액 T:법인세

위험 및 할증 할인율SIZE RISK PREMIUM 시가총액(5%)

LIQUIDITY RISK PREMIUM 유동성,시장성(3-5%)

SPECIFIC RISK PREMIUM 베타(β)값,파산,지급보증,소수품목

자기자본자산가격결정모형(CAPM:capital asset price model) 가중평균자본비용(WACC: weighted average cost of capital)

현금흐름법(DCF법)회생기업가치 30

구 분 합 계 2007.10-12 2008 2009 2010 2011

영업이익 1,799 1,030 187 984 1,618

법인세등 418 830 3,641 1,834 432

추정순흐름 14,077 1,381 200 3,454 2,818 2,050

기본할인율 9.50% 9.40% 9.30% 9.20% 9.10%

적용할인율 13.50% 13.40% 13.30% 13.20% 13.10%

현가계수0.9688 0.8545 0.7551 0.6683 0.5926

1/(1+13.5%)^0.25 1/(1+13.4%)^1.25 1/(1+13.3%)^2.25 1/(1+13.2%)^3.25 1/(1+13.1%)^4.25

현재FCF 4,694 1,338 171 2,608 1,883 1,215

구 분 2012 2013 2014 2015 2016 2017

영업이익 1,515 1,587 1,742 1,906 2,240 2,388

법인세등 1,166 891 556 417 191 27

추정흐름 2,681 2,478 2,298 2,323 2,049 2,415

기본할인율 9.00% 9.00% 9.00% 9.00% 9.00% 9.00%

적용할인율 13.00% 13.00% 13.00% 13.00% 13.00% 13.00%

현가계수0.5264 0.4659 0.4123 0.3648 0.3229 0.2857

1/(1+13%)^5.25 1/(1+13%)^6.25 1/(1+13%)^7.25 1/(1+13%)^8.25 1/(1+13%)^9.25 1/(1+13%)^10.25

현재FCF 1,411 1,154 947 848 662 690

영구,계속,잔존가치(CV.TV) 조정 산출내역

최종년도현금흐름 2,415 2,557 2,415(1+5.86%)

할인율( R) 13.00%

고정성장율(G) 5.86% GDP,물가상승율등

2017년후 총흐름 35,812 2,557/(13%-5.86%)

2017년 현가계수 0.2857

2017년후 잔존가격 10,231 35,812x0.2857

계속기업가치 산출내역

1.순영업활동 현금흐름 현재가격 14,077

2.추정기간 순현금흐름 현재가격 4,694

3.잔존수익가치의 현재가격 10,231

4.비업무용자산의 현재가격 16,200

계속기업(회생기업)가격(2+3+4) 31,125

수익환원법: 배당할인모형(DDM.Discounted Dividend Model) 31

항목 13-12-31 14-12-31 15-12-31 16-12-31 17-12-31 18-12-31 19-12-31

CF from Dividends 0 0 0 15,464 14,150 129,406 157,744

Net Cash Flow 15,464 14,150 129,406 157,744

25-12-31 26-12-31

102,695 115,057

102,695 115,057

27-12-31 28-12-31 29-12-31 30-12-31 31-12-31 32-12-31

131,765 143,702 155,741 174,996 187,012 341,707

131,765 143,702 155,741 174,996 187,012 341,707 Cost of Equity 13.97%

항목 현가계수 Cash Flow Discount Factor 2012-09-30Time Present Value12-31-13 0 0.85 1.25 -

12-31-14 0 0.74 2.25 -

12-31-15 0 0.65 3.25 -

12-31-16 1/(1+0.1397)^4.25 15,464 0.57 4.25 8,866

12-31-17 14,150 0.50 5.25 7,118

12-31-18 129,406 0.44 6.25 57,120

12-31-19 157,744 0.39 7.25 61,095

12-31-20 168,653 0.34 8.26 57,293

12-31-21 152,711 0.30 9.26 45,359

12-31-22 140,080 0.26 10.26 36,637

12-31-23 151,457 0.23 11.26 34,758

12-31-24 165,373 0.20 12.26 33,288

12-31-25 102,695 0.18 13.26 18,138

12-31-26 115,057 0.15 14.26 17,831

12-31-27 131,765 0.14 15.26 17,917

12-31-28 143,702 0.12 16.26 17,139

12-31-29 155,741 0.10 17.26 16,299

12-31-30 174,996 0.09 18.26 16,069

12-31-31 187,012 0.08 19.26 15,068

12-31-32 341,707 0.07 20.27 24,149

Sub Total 484,145

Value of Dividends 484,145

20-12-31 21-12-31 22-12-31 23-12-31 24-12-31

168,653 152,711 140,080 151,457 165,373

168,653 152,711 140,080 151,457 165,373

EVA모형(EVA:economic value add model) 미래의 경제적 부가가치 모형 32

PSR(price sales ratio) PCR: price cash flows ratio) 33

PSR(price sales ratio: 주가매출액비율)은 주가를 주당매출액으로 나눈 것으로해당 기업의 주가가 SPS(sales per share: 주당 매출액)의 몇 배인가를 나타내는

지표이다. PSR은 매출액을 비교하기 때문에 부실기업은 물론 사업초기 회사,벤처기업 등에 대해서도 적용이 가능하다는 점. 특정업계에서는 매출액 대신고객수, 가입자수, 웹사이트 방문자수 등 업계 내 특성지표에 대한 배수법이 적용

모 형 예 시 ) A 사 의 매 출 액 은 1,500 억 원 이 며 발 행 주 식 수 는10,000,000주이다. 현재주가는 3,000원일 때 PSR은 얼마인가 ?답) 주당매출액(SPS)=매출액 / 발행주식수

=1,500억 원 ÷10,000,000주= 15,000원PSR = 주가 ÷ 주당매출액(SPS) = 3,000 /15,000 =0.2

PCR(price cash flows ratio: 주가현금흐름 비율)은 주가를 주당현금흐름(CPS:

cash flows per share) 으로 나눈 것으로 계산한다.

주당현금 비율 = 영업활동으로 인한 현금흐름 ÷총유동보통주식수

주가현금흐름비율은 재무제표와 현금흐름표를 이용해서 아래 비율을 계산한다.

주가현금흐름 비율 = 보통주 1주당 시가 ÷ 주당 현금흐름비율(CPS)

현금흐름(CF): 당기순이익+현금유출없는비용(감가상각비등) -현금유입없는수익

모형예시 ) A사 현금흐름합계액은 1,000억 원이며 발행주식수는

10,000,000주이다. 현재주가는 5,000원일 때 PCR은 얼마인가 ?

답) 주당현금흐름(CF)=현금흐름합계액/발행주식수

=1,000억 원 ÷10,000,000주= 10,000원

PCR = 주가 ÷ 주당현금흐름 = 5,000 /10,000 = 0.5

예를 들면, 감가상각비의 비중이 많은 장치산업의 시장가치평가에서는 유

용성이 높다.

PSR(price sales ratio) PCR: price cash flows ratio)

EV/EBITDA비율 34

EV/EBITDA비율의 의의

EV(enterprise value)/ EBITDA(earnings before interest, taxes,

depreciation & amortization)는 일정시점에서 영업활동의 결과

로 시장에서 평가된 기업가치(EV)가 영업활동으로부터 창출된 연

간 EBITDA의 몇 배인가를 나타내는 지표로서 산출은 다음과 같

다,

EV(기업가치):주식시가총액 (=주가×발행주식수)+순차입금(=총차입금-현금·

투자유가증권)

EBITDA:이자비용, 법인세비용, 유·무형자산 감가상각이전 상각 차감 전 순이

익

EBITDA=영업이익 + 감가상각비(유형자산감가상각비+무형자산의 감가상각

비)

EV =시가총액(주주가치)+총차입금(채권자가치)- 현금성자산 등 =시가총액

+ 순차입금

시가총액=기준주가×해당 년도말 발행주식수

순차입금= 총 차입금- 현금성 자산

총차입금= 장.단기차입금+유동성 장기부채 + 회사채 등

A사의 시가총액은 1,000억 원, B사의 시가총액은 1,300억 원이라고 할

때 투자자 입장에서 어는 회사가 투자매력도가 높은지를 EV/EBITDA의

계산을 통해서 살펴보자

A사의 EV/EBITDA는 6배, B사의 EV/EBITDA는 3배로서 총투자금액을

회수하는데 각각 6년, 3년이 소요된다는 의미이다 따라서 시가총액

의 절대금액은 B사가 크지만 상대적인 기업가치는 A사보다 저평가

되었다고 볼 수 있다.

유사기업(상대가치) 주식 시장접근법 모형 35

구분 A기업 B기업 평가대상기업

주식수 (A) 1,800,000 2,200,000 2,500,000

액면가액 500 500 500

자본금 900,000,000 1,100,000,000 1,250,000,000

매출액(B) 9,000,000,000 12,700,000,000 14,300,000,000

순자산(C) 4,300,000,000 6,500,000,000 6,300,000,000

순이익(D) 1,980,000,000 2,667,000,000 2,574,000,000

주식가격(E) 4,500 6,300 [????]

주당매출액(F)=B/A 5,000 5,773 5,720

주당순자산(G)=C/A 2,389 2,955 2,520

주당순이익(H)=D/A 1,100 1,212 1,030

구 분 A기업 B기업 AB기업의평균

PSR(주당매출액 E/F 0.9 1.09 0.995

PBR(주당순자산) E/G 1.88 2.13 2.01

PER(주당순이익) E/H 4.09 5.2 4.65

구 분 평균PSR 평균PBR 평균PER

C기업의 주가 5,691 5,065 4,790

평균가격 5,182

산출 5,720X0.995=5,691 2,520X2.01=5,065 1,030X4.65=4,790

기업공개(IPO: initial public offering) 공모가 산정 361. PER 관련 기본정보를 활용한다.

(1) 비교기업(유사상장기업) 평균 PER: 10.00(배)

(2) 상장대상기업 당기순이익: 120,000,000,000(원)

(3) 상장대상기업 상장 후 주식수: 12,000,000㈜

2. EV/EBITDA 관련 기본정보를 활용한다.

(1) 비교기업(유사상장기업) 평균 EV/EBITDA: 8.00(배)

(2) 상장대상기업 EBITDA: 200,000,000,000(원)

(3) 상장대상기업 순부채(net debt): 100,000,000,000(원)

(4) 상장대상기업 상장 후 주식수: 12,000,000㈜

적정주가를 산정한다.

1. PER 활용 비교가치를 활용한다.

(1) 상장대상기업 주당순이익(EPS): 10,000(원)

[= 120,000,000,000(원) / 12,000,000(주)]

(2) 비교가치: 100,000(원)

[= 10.00(배) × 10,000(원)]

2. EV/EBITDA 활용 비교가치를 활용한다

(1) 상장대상기업 기업가치(EV: enterprise value): 1,600,000,000,000(원)

[= 8.00(배) × 200,000,000,000(원)]

(2) 상장대상기업 자기자본가치(equity value): 1,500,000,000,000(원)

[= 1,600,000,000,000(원) - 100,000,000,000(원)]

(3) 비교가치: 125000(원)

[= 1500000000000(원) / 12000000(주)]

3. 적정주가를 활용한다.

(1) PER 비교가치: 100,000(원)

(2) EV/EBITDA 비교가치: 125,000(원)

(3) 평균가액: 112,500(원) [= (100,000(원) + 125,000(원)) / 2]

공모가밴드를 산정한다

1 할인율을 결정한다

(1) 통상 10%~30% 할인율 적용

(2) 할인율 20%로 결정

2. 공모기준가격을 결정한다.

(1) 공모기준가격: 평균가액 x (1-할인율)

= 112,500(원) × (1-20%) = 90,000(원)

3. 공모가밴드를 산출한다

(1) 통상 90%~110% 밴드 적용

(2) 공모가밴드: 81,000(원)~99,000(원)

[=90,000(원) × 90% ~ 90,000(원) × 110%]

상대가치평가모형

PER은 price earning ratio평가대상기업의 주당순이익(EPS: earning per share)을곱하여 산정

PBR은 price book value ratio평가대상기업의 주당순자산(BPS:book value per share)을 곱하여 산정

PSR은 price sales ratio평가대상기업의 주당순매출액(SPS: sales per share)을곱하여 산정

EV/EBIT

기업가치(EV: enterprise value)를 EBIT(earning before interests and taxes) EV/EBIT가 4(배)라면 EBIT로 기업가치를 충당하는 데 4년이 걸린다는 의미

기업가치 배수법(EV-multiple method)은 기업의 전체 가치를계산하고 이중 타인자본의 몫을 차감하여 주주가치를 구하는방식임. 이런 점에서 주주가치를 직접 구하는 주가 배수법(P-multiple method)과는 비교된다

공모가밴드 결정

공모가밴드 산출

공모가밴드(=공모희망가액 범위)=상장 후 적정주가 x (1－일정범위의 할인율)

공모금액(=공모규모) = 확정공모가액(수요예측의 결과) x 공모주식수

일반적으로 공모주식수는 상장시점 기준 총발행주식수의 최소 5%~25%해당

주식의 분산 정도, 자기자본 규모 등에 따라 최소공모비율을 산출

일정범위의 할인율(적정주가대비 10%~40%의 일정범위의 할인율)

F1 Put Option,이항평가모형 37

실제 공모주가 분석 및 성장율 반영 주가가격 38

(방법1) 실제 공모주가 분석법

대상기업 등록일 액면가 자산가치 수익가치 본질가치 공모주식수 공모금액 공모희망가 공모확정가

00기업 2015.7.11 500 2,874 13,369 9,171 4,300,000 1,161억원 15,000 27,000

대상기업 본질가치 공모희망가 공모확정가 공모희망가 공모확정가

00기업 9,171 15,000 27,000 164% 294%

평균할증률 229%

대상기업 등록일 액면가 자산가치 수익가치 본질가치 공모주식수

발행회사 500 1,087 3,358 2,450 2,250,000

(방법2) 년 평 균 성 장 율 (단위:천원)

구분 2012년 2013년 2014년 2015년 성장율

제품1274,657 321,553 369,691 418,307

21% 17% 15% 13% 16.5%

제품235.748 41,068 46,643 51,957

15% 14% 11% 13.3%

제품3120,890 138,410 157,873 178,959

14% 15% 14% 13% 14.1%

제품4508,194 532,336 557,124 587,245

4.8% 4.8% 4.7% 5.4% 4.9%

평균성장율 12.20%(100%)

사 업 성 반 영 가 격

(방법1) (방법2) 평균할증율 본질가치 사업성반영가격

229% 112.20% 171% 2,450 4,179

평가된 주가의 결정 39

공모주가 결정법 금 액

PER에 의한 가치 27,196 원

EV/EBITDA에 의한 가치 16,758 원

평균 예상주가 22,000 원

할인율 30 %

공모기준가 15,400 원

공모가 밴드 14,000 원 ~ 17,000 원

공모주가(합병) 결정법 금 액

(PER 4,790+ PBR 5,065)/2에 의한 가치 25,448 원

EV/EBITDA에 의한 가치 16,758 원

평균 예상주가 21,103 원

할인율 30 %

공모기준가 14,772 원

공모가 밴드 13,000 원 ~ 16,000 원

본질가격 결정(가)

구분 금액 가중치

자산가격 C 2

수익가격 D 3

본질가격 (C X 2+ B X 3) / 5= 본질가격

1주당 액면가액

BASICPRICE결정(나)

구 분 금액 가중치

본질가격 A 1

DCF 현금흐름가격 B 1.5

기초가격 (AX1+BX1.5)/2.5=BASIC PRICE

1주당 액면가액

공모주 : 상대가격(PSR, PBR. PER) 평가액 가중치 가중평균액

(라)PBR 5,065 1

4,927PER 4,790 1

공정시장가격(Fair Market Value) 평가결과 가중치 평가가격

기본가격(Basic Valuation) 상대가격(PSR,PBR.PER)작은것 5,182

6,398 5,182

상증법상의 비상장주식 평가(1) 40

법인순자산가액 계산서 비상장주식 평가조서사업년도 1. 평가대상 비상장법인

1 대차대조표상의 자산가액 14,569,088,655 법 인 명

자산에가산

2 평 가 차 액 0 대 표 자

3 법인세법상 유보금액 법 인 소 재 지

4 유 상 증 자 등 1주당액면가액10,000

5 기 타 발행주식총수165,000

자산에서제외

6 선급비용,이연자산등 3,895,426 자 본 금

7 증자일전의 유보금액 사 업 개 시 일

(A) 자산총계(1+2+..+5)-(6+7) 14,565,193,229 휴, 폐 업 일

8 대차대조표상의 부채총액 9,511,016,026 해산(합병)등기일

부채에가산

9 법 인 세 평 가 기 준 일 2015.12.31

10 농 어 촌 특 별 세 2. 1주당 가액평가

11 주 민 세 순 자 산 가 액 4,777,651,813 일반법인

12 배 당 금, 상 여 금 1주당 순자산가액 28,955 57,911

13 퇴 직 급 여 추 계 액 276,525,390 1주당 순수익가액 16,240 48,720

14 기 타 (1주당순자산가액 x2)+(1주당 순수익가액x3) * 106,631

부채에서제외

15 ( 제 준 비 금 ) 1주 당 평 가 액(*/5) 21,326

16 ( 제 충 당 금 ) 순 자 산 가 액 4,777,651,813 부동산50%이상

17 ( 기 타 ) 1주당 순자산가액 28,955 86,865

(B) 부채총계 (8+..+14)-(15+..+17)9,787,541,416 1주당 순수익가액 16,240 32,480

18 영업권포함전순자산가액(A)-(B) 4,777,651,813 (1주당순자산가액 x3)+(1주당 순수익가액x2) * 119,345

19 영 업 권1주 당 평 가 액(*/5) 23,869

20 순자산가액(18+19) 4,777,651,813 3년미만, 3년계속 결손법인 및 양도시 28,955

※사업연도말 주식수 또는 환산주식 165,000 주식양도가액 1주당평가액 주식양도비율

※1주당순자산가액(순자산가액/주식수) 28,955 21,326

(가)순자산 1주당가격 80% 최저 하한선 (나) 최대주주50%이상: 30%(중소15%할증평가) (다)최대주주,출자자,특수관계 50%이하:20%(중소10%할증평가)

상증법상의 비상장주식 평가(2) 41

평가차액계산명세서평가대상법인명: 평가기준일:

자산금액 부채금액

계정과목 상증법상평가액 재무상태표상금액 차 액(A) 계정과목 상증법상 평가액 재무상태표상금액 차 액(B)

평가차액자산금액(차액A)-부채금액(액B)=평가차액

A(자산)에서 부채를 차감한 잔액을 순자산가액계산서의 2평가차액란에 옮겨 기재

영업권 평가 조서

①.평가기준일

평가기준일 전 3년간의 순손익액 가중평균액⑥.3년간순손익액의가중

평균액50%

(⑤x50%)

②.평가기준일전

1년이 되는 사업년도

(2016년)

③.평가기준일전

2년이 되는 사업년도

(2015년)

④.평가기준일전 3년이 되는 사업년도

(2014년)

⑤.가중평균액

(②x3+③x2+④x1)/6

2016-12-31 163,561,935 54,679,462 63,907,987 110,658,786 55,329,393

⑦.평가일현재의

자기자본(순자산)

⑧.총리령이정하는율 또는

정기예금이자율

⑨자기자본10%

⑩차액

⑪영업권

지속년수

⑫영업권계상액

⑩x⑪의 금액을5개 년도

별로 환산한 가액

50,000,000 10% 5,000,000 50,329,393 5년 38,157,599

⑬.영업권상당액에 포함 된 매입한무채재산권가액 중 상속개시일 까지 감가상각비를 공제한 금액

⑭영업권평가액 (⑫와⑬중큰금액) 비 고

0 38,157,599 *순자산가액 19번에 가산

⑫ 산출액⑩차 액 ⑩ / ⑪ 복리현금현가율 영업권평가액

50,329,393 10,065,879 3.790786769 38,157,599

⑫산출계산식 (50,329,393 / 5) X 3.790786769 [(1+r)n-1/r] X [1/(1+r)n] r=10%

해산,청산,파산,정리절차 평가모형 42

해산,청산,파산,정리절차 평가모형

주 요 항 목 금액(백만원)

1.총자산금액(장부금액) 10,000

조정항목

가산항목(+)

①토지.건물 등 재평가차액 3,000

②유가증권및투자유가증권 평가차익 1,000

③이월결손금 세금효과 20

차감항목(-)

①회수불능 매출채권 1,500

②재고자산 평가감 700

③부도어음 950

④자산가치가 없는 무형자산 및 이연자산 300

⑤유형자산의 평가감 150

2.조정후 총자산금액 10,420

3.총 부채액 6,500

조정항목 가산항목(+)

①부외부채확인액 1,000

②퇴직급여충당금 설정부족액 250

③사외유출금(미지급배당금,임원상여금) 500

4.조정후총부채액 8,250

5.조정후 순자산가액(2-4) 2,170

6.발행주식 총수 300,000

7.주당 자산가치(5/6) 7,233

청산가격의 결정(Ⅰ) 43

(1)채권정리후채권분류표 (단위:백만원)

구 분조사기준일 정리개시일

회사제시 조사수정후 2016.2.1

총 자 산 71,607 54,684

총 부 채 62,180 68,314

순자산가액 9,427 -13,630

[부채내역]

1.공익채권 2,645 2,645

2.일반상거래채권 1,808 1,808

3.정리담보권 30,365 30,390

4.금융기관정리채권 30,056 33,862

5.관계사정리채권 775 833

6.기타정리채권 1,310 1,409

상환대상채무합계 66,959 70,947

7. 기타채무 1,356 1,356

합 계(1+2+3+4+5+6+7) 68,314 72,302

(2)재고자산청산손실산출내역 (단위:백만원)

구 분 수정후 금액 회수가능금액 청산손실

상품 139 42 97

제품 6,409 3,204 3,205

반제품 725 217 508

재공품 1,833 1,833

원재료 341 341

부재료 232 232

저장품 48 48

미착품 528 528

합 계 10,255 3,464 6,792

(3) 투자부동산 및 비유동자산 청산손실 산출내역(단위:백만원)

구 분 평가액(원) 낙찰률(%) 청산손실(1-낙찰률)

투자부동산 588 65.45% 203

(비유동자산) 토지.공장부지

00동000-00 12,711 49.27% 6,448

토지.공장부지합계 18,899 (A) 9,030

(비유동자산) 건축물

00동000-00 4,858 47.02% 2,574

건축물합계 7,921 (B) 3,885

(비유동자산) 구축물 등

구축물 342 47.08% 181 공장낙찰율

기계장치 3,399 47.01% 1,801 공장낙찰율

차량운반구 38 63.16% 14 공장낙찰율

공구기구비품 272 47.06% 144 공장낙찰율

기타 1 1

건설가계정 105 105

구축물등합계 4,157 © 2,246

총 계 31,565 15,364

(4)청산가격의결정 (단위:백만원)

조사기준일(2016.6.30) 54,684

청산손실

매출채권 960 40%미회수 가정(2400X40%)

미수금 28 40%미회수 가정(700X40%)

선급비용 507 100%상각

재고자산 6,792 개별추정

투자부동산 203 전국법원 평균낙찰율 적용

장기미수금 164 현재가치 평가차액 반영

비유동자산 15,161 전국법원 평균낙찰율(A+B+C)

무형자산 43 100%상각

소 계 23,858

청 산 가 격 30,826

청산가격의 결정(Ⅱ) 44

손상차손은 자산의 회수 가능 액이 장부금액에 미달하는 경우 자산의 장부금액에서 회수가능액을 차감한 금액이다. 손상차손은발생즉시 당기손익으로 인식

자산의 계정과목별로 청산가치를 평가 고려 할 사항은 다음과 같다.1. 당좌자산: 당해 자산의 현금화가능성에 따라 청산비용을 고려하여 평가한다.2. 매출채권 등: 조기회수를 위한 할인 액 및 부대비용을 고려하거나 또는긴급히 회수함에 따른 회수율 또는 비용을 감안하며, 거래처에 대한 외부 신용평가기관의 신용등급을 바탕으로 회수가능성을 검토하여 평가한다.3. 투자자산: 조기처분비용 만큼 추가 감액하여 평가한다.4. 재고자산 : 재고자산의 범용성, 판매가능성, 판매될 수 있는 상태로 만드는 데 소요되는 비용 등을 고려하여 평가한다.5. 유형자산: 공시지가, 감정가액 및 취득시기 등을 고려하고 청산비용을 감안하여 평가한다.6. 무형자산: 무형자산은 대부분 청산과 함께 가치를 상실한다고 가정하고별도 매각 가능한 일부 특허권의 가치만 인정한다.7. 기타자산: 자산을 현금으로 회수할 가능성, 긴급히 현금화함에 따른 비용등을 고려하여 평가하며 청산 시 추가로 발생가능이 높은 우발채무에 대해서만 조정·평가한다

상장기업 전환행사가/공모기준가격/밴드 45

상장등록기업의 전환/행사가일자 종가 거래량 종가X거래량

2016.3.29 4,280 1,225,271 5,244,159,880

2016.3.28 3,890 480,352 1,868,569,280

2016.3.27 4,000 670,328 2,681,312,000

2016.3.26 3,860 211,216 815,293,760

2016.3.25 3,850 242,811 934,822,350

2016.3.22 3,790 282,004 1,068,795,160

2016.3.21 3,800 277,571 1,054,769,800

2016.3.20 3,830 424,305 1,625,088,150

2016.3.19 4,010 485,478 1,946,766,780

2016.3.18 4,050 979,783 3,968,121,150

2016.3.15 3,880 1,305,234 5,064,307,920

2016.3.14 3,830 342,718 1,312,609,940

2016.3.13 3,680 202,501 745,203,680

2016.3.12 3,830 404,247 1,548,266,010

2016.3.11 3,950 527,234 2,082,574,300

2016.3.08 3,690 127,013 468,677,970

2016.3.07 3,810 306,326 1,167,102,060

2016.3.06 3,800 362,992 1,379,369,600

2016.3.05 3,780 649,086 2,453,545,080

2016.3.04 3,550 100,186 355,660,300

합 계(1개월) 9,606,656 37,785,015,170

합 계(1주일) 2,829,978 11,544,157,270

(가)(1개월)거래량X단가=가중평균종가 3,933

유의:증권발행및공시법은(2개월)기준

(나)(1주일)거래량X단가=가중평균종가 4.079

(다)최근일의 종가 4,280

(라)(가+나+다)/3=평균단가 4,079

기준가격(다) 4,280

행사가격 4,280

1. PER 관련 기본정보를 활용한다.

(1) 비교기업(유사상장기업) 평균 PER: 10.00(배)

(2) 상장대상기업 당기순이익: 120,000,000,000(원)

(3) 상장대상기업 상장 후 주식수: 12,000,000㈜

2. EV/EBITDA 관련 기본정보를 활용한다.

(1) 비교기업(유사상장기업) 평균 EV/EBITDA: 8.00(배)

(2) 상장대상기업 EBITDA: 200,000,000,000(원)

(3) 상장대상기업 순부채(net debt): 100,000,000,000(원)

(4) 상장대상기업 상장 후 주식수: 12,000,000㈜

적정주가를 산정한다.

1. PER 활용 비교가치를 활용한다.

(1) 상장대상기업 주당순이익(EPS): 10,000(원)

[= 120,000,000,000(원) / 12,000,000(주)]

(2) 비교가치: 100,000(원)

[= 10.00(배) × 10,000(원)]

2. EV/EBITDA 활용 비교가치를 활용한다

(1) 상장대상기업 기업가치(EV: enterprise value): 1,600,000,000,000(원)

[= 8.00(배) × 200,000,000,000(원)]

(2) 상장대상기업 자기자본가치(equity value): 1,500,000,000,000(원)

[= 1,600,000,000,000(원) - 100,000,000,000(원)]

(3) 비교가치: 125000(원)

[= 1500000000000(원) / 12000000(주)]

3. 적정주가를 활용한다.

(1) PER 비교가치: 100,000(원)

(2) EV/EBITDA 비교가치: 125,000(원)

(3) 평균가액: 112,500(원) [= (100,000(원) + 125,000(원)) / 2]

공모가밴드를 산정한다

1 할인율을 결정한다

(1) 통상 10%~30% 할인율 적용

(2) 할인율 20%로 결정

2. 공모기준가격을 결정한다.

(1) 공모기준가격: 평균가액 x (1-할인율)

= 112,500(원) × (1-20%) = 90,000(원)

3. 공모가밴드를 산출한다

(1) 통상 90%~110% 밴드 적용

(2) 공모가밴드: 81,000(원)~99,000(원)

[=90,000(원) × 90% ~ 90,000(원) × 110%]

공모기준가격/밴드

법규정 별 비상장주식 3방법 46

자산접근법국유재산법 시행규칙 증권의 발행 및 공시 등에 관한 규정

Ⅰ. 실적재무제표 자산총계 Ⅰ. 실적재무제표 자본총계

Ⅱ. 유가치무형고정자산(-) (광업권.어업권등 실질가치 유)(-) Ⅱ. 무가치무형고정자산(-) (실질가치 없는)

Ⅲ. 배당금(+) (사외유입금액)(+) Ⅲ. 비회수채권(-) (회수가능성 없는)

Ⅳ. 배당금(-) (사외유출금액)(-) Ⅳ. 투자주식수정액(-) (순자산가액

기술가치(IP.지식재산권.특허권)평가 47

기술가치(IP.지식재산권.특허권 등)

기술가치(IP지적재산권.특허권) 평가 48

특허(기술.상표등 무형자산)가치평가 방법론

시장접근법 수익접근법(DCF법) 원가접근법

거래사례비교법 로열티공제법(Relief from Royalty)법 역사적원가법

로열티공제법 DCF 다기간초과수익법(MUTI-PERIOD Exess Earing)법 재생산원가법

경매(AUCTIONS) DCF 증분수익(Incremental Income)법 대체원가법

잔여가치법(Residual value)법. 실물옵션법

APPRAISAL

DCF 현금흐름법 산출 49

영업경상이익

현금흐름산출(한국은행경제통계년보"산업별 기업경영분석"참조) (단위:백만원)

2017(1분기) 2018년도 2019년도 2020년도 2021년도 구성비(%)

매출액(a) 4,500 18,000 20,000 22,000 24,000 100.00%

매출원가(b)(-) 2,683 10,732 11,924 13,116 14,309 59.62%

판관비( c )(-) 1,745 6,979 7,754 8,529 9,305 38.77%

영업외손익(d)(-) 9 36 40 44 48 0.20%

경상손익(a-b-c-d) 63 253 282 311 338

법인세비용(e )(-) 14 56 62 68 74 법인세율등

세후경상이익(A) 49 197 220 243 264

현금흐름 현금흐름과 유한 투자회수액

구분 2017(1분기) 2018년도 2019년도 2020년도 2021년도 구성비(%)

세후경상이익(A) 49 197 220 243 264

감가상각비(B) 100 400 444 488 533 표준재무정보

자본적지출( C ) 216 200 200 200 합계(816)

운전자본증감(D) 49 48 48 29 합계(174)

투자액회수( E) 990 (C+D)투자회수액

현금흐름(F) 149 332 416 483 1,558

할인율 24.4% 24.4% 24.4% 24.4% 24.4%

현가계수(G ) 0.947 0.761 0.612 0.492 0.395 1/(1+24.4%)^ 0.25+각년

경상영업가치(H) 141 253 255 238 615 1,502,000,000

①기업의 (경상)영업가치 1,502(백만원)

②기술기여도(산업기술요소=무형자산비율X기술자산비율)

46.31%

③개별기술강도(개별산출) 72.00%

④IP 비중(개별산출) 90.00%

⑤IP 기여도(②X③X④) 30%

⑥기술(상표권.서비스표권)해당 가격(①X⑤) 451(백만원)

(가)각년도별 세후영업경상이익(A) :=(a)-(b)-(c)-(d)-(e )

( 나 ) 각 년 도 현 금 흐 름 과 현 가 : (F)={(A)+(B)+(B1)+(B2)+(B3)-(C)-(D)+(E)}(H)=(F)X(G)

( 다 ) 자 본 적 지 출 (K)=( 유 형 자 산 t- 유 형 자 산 t-1)+( 무 형 자 산 t- 무 형 자 산 t-1)+감가상각비t

=(추정매출액t-추정매출액t-1)X*유무형자산비중t+감가상각비t

*유무형자산비중t=(유형자산/매출액)+(무형자산/매출액)

(라)운전자본증감(L)=(추정매출액t-추정매출액t-1)x*운전자본 소요율

*운전자본소요율=(1/매출채권회전율)+(1/재고자산회전율)-(1/매입채무

회전율)

=(매출채권회전기간+재고자산회전기간-매입채무회전기간)

(마)투자액회수(E)=((다)자본적지출-감가상각비(=0))+(라)운전자본증감

(바)투자회수액(4.25년간) (E)= (C년도별합계-B2년도별합계)+(D년도별합계)

필수적조사사항(표준재무정보)비교 50추정손익계산서 2018년~ 2023년 (단위:억원)

A매출액

B당기제품제조원가 (1)+(2)-(3)

(1)기초제품

(2)당기총제조비용

①기초재공품

②재료비 기초재료+매입재료-기말재료

③노무비 미지급+당기지급-당기미지급

④경비 미지급+당기지급-당기미지급

⑤감가상각비

⑥기말재공품

(3)기말제품

C매출총이익 (A-B)

D판매및일반관리비

①감가상각비

E영업이익 (C-D)

F영업외수익

G영업외비용

H경상이익 (E+F-G)

I법인세 (2억원이하10%,2억원~200억이하20%,200억원이상22%)

J세후 영업이익 (H-I)

K감가상각비

L감가상각비(투자) 유형무형자산 감가상각비

M자본적지출액 (유형t-유형t-1)+(무형t-무형t-0)+감가상각비(투자)

N운전자본소요액

O운전자본증감액 매출채권증가액+재고자산증가액-매입채무증가액

P투자액회수 (M+O)

Q여유현금흐름 (J+K+L-P)

R현가계수

S현금흐름현재가치

T산업기술요소

U개별기술강도

V기술기여도 (TXU)

W기술비중

X기술가치 (SXVXW)

추정 재정상태표 2018년~ 2023년 (단위:억원)

유형자산

감가상각비

무형자산

감가상각비

매출채권

재고자산

매입채무

(년도별) 자기자본

(년도별) 타인차입금

자본적투자지출유형자산 유형자산 감가상각비

무형자산 무형자산 감가상각비

운전자본증감

운전자본소요율

매출채권증가액 1/매출채권회전율

재고자산증가액 1/재고자산회전율

매입채무증가액 1/매입채무회전율

운전자본소요율 운전자본소요율

매출채권회전기간 *365일/매출채권회전율

재고자산회전기간 *365일/재고자산회전율

매입채무회전기간 *365일/매입채무회전율

운전자본소요율

기술특허권가치평가모형 51

기업 영업이익 현금흐름산출 사례(한국은행 경제통계년보 "년도별 경영분석" 참조)(단위:백만원)구분 1차년도 2차년도 3차년도 4차년도 5차년도 6차년도 비고 표준재무정보활용

매출액(a) 2,387 3,097 3,905 4,778 5,671 6,522 평가사가 추정매출원가(b) 2,017 2,617 3,209 4,038 4,792 5,511 표준 및 기업 원가비율판관비( c ) 219 284 358 438 520 598 표준 및 기업 판관 비율영업이익(d) 151 196 247 302 359 413 영업이익=a-b-c

법인세비용(e ) 25 33 41 50 60 69 법인세비용=dx(법인세율)세후영업이익(A) 126 163 206 252 299 344 세후영업이익(A)=d-e

각 년도별 세후영업이익(A)=(a)-(b)-( c)-(d)-(e )

현금흐름 현금흐름과 유한 투자회수액(기업가격) (단위:백만원)구분 1차년 2차년 3차년 4차년 5차년 6차년 합 계 표준재무정보활용

세후영업이익(A) 126 163 206 252 299 344 평가사가 추정

감가상각비(B) 29 37 47 58 69 79 판매관리비 해당

감가상각비(B1) 29 38 48 58 69 80 제조원가 해당

감가상각비(B2) 37 18 21 23 25 26 150 자본적지출 해당(약7%)

자본적지출( C ) 523 250 294 332 358 368 2125 아래 기호(다)참조

운전자본증감(D) -85 84 96 104 106 101 406 아래 기호(라)참조

투자액회수( E) 2,381 아래 기호(바)참조

현금흐름(F) -254 -96 -89 -67 -27 2,414 년도별(F)=A+(B.1.2)-(C+D)+( E)

현가계수(G ) 0.8842 0.7818 0.6912 0.6112 0.5404 0.4778 (G)=1/(1+할인율13.097%)각년도

현금흐름현가(H) -225 -75 -61 -41 -14 1,153 737 (H)=(F)X(G)

기업(기술)가치 유한 투자회수액 합계 737 기업의 영업(기술)가치

기술기여도(산업기술요소X개별기술강도) 20.19%

기술(특허권.무형자산)해당 가격 149

(가)각 년도별 세후영업이익(A) : =(a)-(b)-( c)-(d)-(e )

(나)각 년도 현금흐름과 현가 : (F)={(A)+(B)+(B1)+(B2)+(B3)-( C)-(D)+( E)} (A)=(F)X(G)

(다)자본적지출( C )=(유형자산t-유형자산t-1)+(무형자산t-무형자산t-1)+감가상각비t=(추정매출액t-추정매출액 t-1)X*유무형자산비중t+감가상각비t

*유무형자산비중t=(유형자산/매출액)+(무형자산/매출액)

(라)운전자본소요율=(1/매출채권회전율)+(1/재고자산회전율)-(1/매입채권회전율)=(매출채권회전기간+재고자산회전기간-매입채무회전기간)

*운전자본증감(D)=(추정매출액t-추정매출액t-1)x운전자본 소요율

(마)영속년수익( E)=끝6년도x(1+순익증가율)/(WACC22%-영구성장율GR)N GR=0.N=∞ 529(1+19.142%)/13.097%=4,180

(바)투자회수액(6년간) ( E)= ( C년도별합계-B2년도별합계)+(D년도별합계)

산업기술요소( %) 32.05%

개별기술강도( %) 63.00%

최종기술기여도 20.19%

구 분 기술성 사업성

개별기술특성점수 32.0 31.0

가중치 1 1개별기술강도(기술성 및

사업성 강도의 합산)63.0%

표준산업 최대무형자산 기술자산 산업기술분류코드 가치비율 비중 요소

식료품제조업C 20

76.13% 42.09% 32.05%

로얄티공제법 52

부동산(토지,건축물,민감도.고층건물.DCF법 등) 53

부동산(의제,특수,개발.미준공,미완성)민감도분석,고층건물DCF법 등)

부동산가치평가 54

가격형성요인 가치의발생 회계방식 회계기준 가격발생요인 가격3방식 가격(영속) 임료(1년간)

세게적요인 사회적요인 물리적가치 취득원가법K-GAAP기준 상대적희소성

원가방식 복성식평가법 적산법

한국요인 경제적요인 (예: 댐시설물) (원가방식) (비용성) (복성가격) (적산임료)

일반요인 행정적요인 기능.경제적가치 공정가치법

K-IFRS기준

효용수익방식 수익환원법 수익분석법

지역요인 자연적요인 (예: 물사용가치) (비교.수익방식) (수익성) (수익가격) (수익임료)

개별요인 보존적요인 행정적가치 (원가방식)유효수요

비교방식 매매사례비교법 임대사례비교법

자연적특성.인문적특성 (예:댐.물재산세) 3방식검토조정 (시장성) (비준가격) (비준임료)

표준적사용-최유효사용 보존자연가치 인플레회계 2010.1.1전환 GRM.GIM 교환의대가 년간용익대가

Standards Business valuation practice Real Estate Valuation Practice

Interests Valued1) 소유자.투자자의 특정된 소유이익 강조. 자산.파트너쉽,다른이익.2)자산 소유자 .지주의 경우 법인자산에 직접 주장 없음 .3)어떤자산은 유동적(예) 상표권,총판권동의서. 동업자계약.

1)부동산이익 강조. 소유자가 자산에 직접 주장하는 임대주.완전소유자.2)부동산은 일반적으로 부동적이다.

Value Definition1)가치의 여러가지 정의;투자가치,장부가치,청산가치2)가치개념은 어떤 소유자 및 특정된 소유자 가치기준에 의존된다.

1)시장가치(Fair Market Value)2)시장에서 어떤 소유자의 가치개념

Research

1)충당금계정,재고자산,감가상각법,무형자산처리법.수행방법.경영보상.우발contingent 자산과 채무2)가치기준에 따른 완전한 사업상의 최유효사용이 아니라 영업용자산의 최유효사용.

1)부동산시장과 전형적인 시장조건,공실,임료,비용.자본환원율,차지인유혹등 증명분석에촛점2)최유효사용 시장개념에 의존

Scope1)소유권을 포함한 사업기업의 유무형의 총체 및 부분자산2)부동산을 포함하거나 포함하지 않거나

1)일반적으로 계속기업과 연관된 부동산

Valuation Approaches 현금흐름의 미래계획에 의존 역사적 시장증거 제안에 대한 의존

Debt-Equity 현재 요구 수준 전제와 재무희망 수준과 레버리지의 기회부가적 불확실성을 피하기 위한 채무프리와 재무와 관련된가정하에 일반적인 측정

Income Tax 특정된소유주 또는 투자자의 시나리오에 대한 세후를 강조 소유자 가치 문제를 피하기 위해 세전가치를 강조

Capitalization Rates 위험요소의 분석,자본비용하에 수립된 자본화율을 강조 시장정보로부터 자본화율을 추출하기위한 강조

Volatility(민감성) ofValue Estimates

가치측정은 사업가치의 큰 숫자의 가정과 유형무형자산 영향으로가치범위(range)을 제공하는 경향

평가의 범위를 주요 유형자산, 자연상태부동산에 둔 이래 불확실성을 감소하는 가치측정

토지평가( Ⅰ ) 55

토지대장등본(시군구청)+등기부등본(법원)+공시지가+지가변동율+비준표(지가요인비교표)(국토교통부)평가대상토지-(행정전산망 연결)동명(선택)+지번-(시군구청)개별토지특성조사,개별공시지가,현장조사 특성조사

평가대상토지 (b)지가변동율 ( c )용도지역 (d) 지 목 (e)용도지구 (f)기타제한 (g)계획시설 (h)이용상황

가격시점 (i)고저 (j)형상(주.공) (k)형상(상.주상) (l)방위 (m)도로접면 (n)철로고속도 (o)폐기수질물

년 월 일

(p)농지정리 (q)임야보전 (r)도로거리 (s)개발단계 (t)기타사항 평가대상토지가격

(=)

토지 공시지가 기준가격(1)공시지가(a) (b)지가변동율 ( c )용도지역 (d) 지 목 (e)용도지구 (f)기타제한 (g)계획시설 (h)이용상황

공시시점 (i)고저 (j)형상(주.공) (k)형상(상.주상) (l)방위 (m)도로접면 (n)철로고속도 (o)폐기수질물

년1월1일

(p)농지정리 (q)임야보전 (r)도로거리 (s)개발단계 (t)기타사항 (t)공시기준가격

(=)

(2)공시지가(a) (b)지가변동율 ( c )용도지역 (d) 지 목 (e)용도지구 (f)기타제한 (g)계획시설 (h)이용상황

공시시점 (i)고저 (j)형상(주.공) (k)형상(상.주상) (l)방위 (m)도로접면 (n)철로고속도 (o)폐기수질물

년1월1일

(p)농지정리 (q)임야보전 (r)도로거리 (s)개발단계 (t)기타사항 (t)공시기준가격

(=)

(3)공시지가(a) (b)지가변동율 ( c )용도지역 (d) 지 목 (e)용도지구 (f)기타제한 (g)계획시설 (h)이용상황

공시시점 (i)고저 (j)형상(주.공) (k)형상(상.주상) (l)방위 (m)도로접면 (n)철로고속도 (o)폐기수질물

년1월1일

(p)농지정리 (q)임야보전 (r)도로거리 (s)개발단계 (t)기타사항 (t)공시기준가격

(=)

(a)표준지 공시지가선정은 평가대상토지와 [용도지역+지목이 동일 유사한 공시지가] 시군구읍면동 단위 동일한 공시지가 선택 -국토교통부

(b)지가변동율- 한국토지주택공사.국토교통부공표 (c)토지이용계획확인원(용도지역,용도지구,기타제한,계획시설)-국토교통부(온나라부동산정보)공표

(d)지목은 실제지목을 기준으로 하되, 탁상감정의 경우 공부상지목을 기준 (c~t)비준표(지가형성요인비교표-지역요인,개별요인)-국토교통부발표

거래사례비교법 (비준가격)토지거래사례가 지가변동율 사정보정 지역요인비교 개별요인비교 면적비교 기타비교 (토지)비준가격

(=)

토지거래사례가 지가변동율 사정보정 지역요인비교 개별요인비교 면적비교 기타비교 (토지)비준가격

(=)

토지거래사례가 지가변동율 사정보정 지역요인비교 개별요인비교 면적비교 기타비교 (토지)비준가격

(=)

토지평가(Ⅱ) 56

(표준지)공시지가기준 평가법

공시지가(1) 지가변동율 지역요인 개별요인 기타요인보정 평가단가

J

공시지가(2) 지가변동율 지역요인 개별요인 기타요인보정 평가단가

J

거래사례 및 평가전례

거래사례 (가)소재지 면적 이용상황 지목 평가단가 평가목적

거래사례 (나)소재지 면적 이용상황 지목 평가단가 평가목적

평가전례 (다)소재지 면적 이용상황 지목 평가단가 평가목적

평가전례 (라)소재지 면적 이용상황 지목 평가단가 평가목적

토지 기 타 요 인 보 정 율 산 정 (단위:@천원/㎡)

(나)거래사례단가a 사정보정b 시점수정c 지역요인d 개별요인e 기타요인f 산출단가g 평균단가i

12,000 0.95 1.00 1.04 0.98 1.00 11,672 (g+g1)/2=d

(다)평가전례단가a 사정보정b 시점수정c 지역요인d 개별요인e 기타요인f 산출단가g110,368

9,000 1.00 1.00 1.02 0.98 1.00 9,064

(1)표준지공시지가a 시점수정b 시점수정c 개별요인d 기타요인e 산출단가h 기타보정율J=i/h

10,000 1.0034 1.00 0.98 0.98 9,715 1.07

g=axbxcxdxf h=axbxcxdxe i=(g+g1)/2

토지평가(Ⅲ) 시점수정.비교표.가산및공제.로선가식 57

시 점 수 정(변 동 율 및 지수)

가격시점 공시지가 거래사례 평가전례 조성건축사례 임대사례

년 월 일 년 월 일 년 월 일 년 월 일 년 월 일 년 월 일

(토지)지가변동율

(건물)건축비지수

(아파트)지수

(연립다세대)지수

(비주거용)지수

(임료)지수

( )지수

가격형성요인 비교표.비준표.평점표

토 지 지 역 요 인 공시지가 거래사례 거래사례 평가전례 조성건축사례 임대사례

가로조건(노폭/계통/연속성/가구등) a 1.02

교통.접근조건(최단역,도심거리,공공시설등) b 0.98

환경조건(면적,배치,위해시설등) c 1.00

행정규제(용도지역,지구,건축제한등) d 1.03

기타조건(장래의 동향등) e 0.97

(가중)합 계 (ax~xe)

토 지 개 별 요 인 공시지가 거래사례 거래사례 평가전례 조성건축사례 임대사례

가로조건(접면/계통구조/넓이/포장등) a 1.02

획지조건(면적,간구,깊이,형상,고저등) b 0.98

환경조건(일조,지세,배치,처리시설등) c 1.00

교통접근조건(교통시설,공공시설등) d 1.03

행정적조건(용도지역,건축제한등) e 0.97

기타조건(장래의 동향등) f 0.95

(가중)합 계 (ax~xf)

성숙도(가산 및 공제)방식 (단위:백만원/㎡)

분양가격

할인율유효택지율

조성공사비

판관비투하자본

이자성숙도공제

합 계

소지가격

변동율유효택지율

조성공사비

판관비투하자본

이자성숙도가산

합 계

로선가식평가법

4-3-2-1법

로선에 접한 필지를 4등분하여 로선가에 40%30% 20% 10% 배분

1/3,2/3법

50%에 1/3가격, 50%에 2/3가격 적용

호프만법

100피트 중 50%에 2/3가격, 50%에 1/3가격적용

뉴욕프레델법

100피트 중 로선가에 전면가에 15%를, 측면가에 50%를 가산 방법

하퍼에드가법

로선가에 후면깊이(D)/표준깊이(S)X100%

제레트법

로선가에 (2D)/(S+D) 적용

데이비스법

깊이가 좁은길의 토지평가법

토마스법

표준깊이에 백분율 적용

토 지 시 산 가 격 산 출 표 58

시 산 가 격 산 출 표사례 소재지 지목

면 적(㎡) 거래시점거래가격

사정보정 시점수정

건부감가 표준화

지역격차

표준지

조 정 비준가격번호 지번 현황 (원/㎡) 보정 보 정 비준가

거 년 월 100 100 100 100 이유 x개별요인

래 100 비교

사 년 월 100 100 100 100

례 100 100

비 년 월 100 100 100 100

교 100 단가 단가

법 년 월 100 100 100 100

100 원/㎡ 원/㎡

원 소지가X사정X시점 조성비X사정X시점 부대비X사정X시점합 계

유효 지역 표준지재 성숙도 개별적적산가격

가 원/㎡ 원/㎡.표준화보정 원/㎡.표준화보정 택지화율 격차 조달원가 수정 요인

법 ( )X( )X( ) ( )X( )X( ) ( )X( )X( ) X100/( ) X100/( ) X( )/100

계 계 계 계 계 원/㎡

수 부지귀속순수익X사정보정X시점수정X표준화보정=표준순수익 지역격차X개별적요인비교X대상지순수익 환원이율 수익가격

익 원/㎡X100/( )X( )/100X100/( )= 100/( )X( )/100X( ) ÷

법 계 계 원/㎡

사 사정보정 및 시점수정(거래사레비교법에의한 사정보정및시점수정) 적산수

정 사례번호( )에 관계된 사정보정은( )이유로( )을 보정함 익가적

보정

지가변동율은 국토해양부.한국감정평가협회 지가동향책자 참조 용이유

점 년 월 일~ 년 월 일 지역변화를 수반한 변동율 및 요인 대상 번호 지번

등 년 월 일~ 년 월 일 지

토 지 시 산 가 격 산 출 표(택지예정지) 59

시 산 가 격 산 출 표(택지예정지)사례 소재지 지목

면 적(㎡) 거래시점거래가격

사정보정 시점수정표준화 지역 표준획지

조 정 비준가격번호 지번 현황 (원/㎡) 보 정 격차 비준가격

거 년 월 100 100 100 이유 x개별요인

래 100 비교

사 년 월 100 100 100

례 100 100

비 년 월 100 100 100

교 100 단가 단가

법 년 월 100 100 100

100 원/㎡ 원/㎡

전전환조성나지가격

유효 조 성 비 용 판매비일 투하자본 공제액 투하자본수익률 성숙도 개별적시산가격

환 화율 조성공사비 부담금 계 반관리비 이익율 계 공제후가격(현가) 수 정 요인비

조원

X( )원 원 원

기간 금리 X복리X()/100

성 100 복리현가액 현가율 원

상 번호 거래가격(순수입)X사정보정X시점수정X건부감가X표준보정= 합계 지역격차X 개별적요인=대상지 환원이율 가격조정

정 원X100/( )X( )/100X100/( )X100/( )X100/( )= 원 ( )X( )=나지가격(순수익)

가 원X100/( )X( )/100X100/( )X100/( )X101/( )= 원 ( )X( )=나지가격(순수익)

격 원X100/( )X( )/100X100/( )X100/( )X102/( )= 원 ( )X( )=나지가격(순수익)

사 사정보정 및 시점수정(거래사레비교법에의한 사정보정및시점수정) 전환 개발면적

정 사례번호( )에 관계된 사정보정은( )이유로( )을 보정함 조성 획지수 옹벽

보 지가변동율은 건설교통부.한국감정평가협회 지가동향책자 참조 나지 획지평균 길이

정 년 월 일~ 년 월 일 증( )감( ) 지역변화수반변동율/요인 상정 감보율 높이

년 월 일~ 년 월 일 증( )감( ) 개황등 성토높이 기 타

점 년 월 일~ 년 월 일 증( )감( ) 대상 번호 지번

등 년 월 일~ 년 월 일 증( )감( ) 지

지역요인 및 개별요인 격차율 60

요 인 별 격 차 율 일 람 표사례지등

대상지번호 거 래 사 례

요인항목(세부항목) 지번 사례번호(인.유) 사례번호(인.유) 사례번호(인.유) 사례번호(인.유)

가로조건(노폭/계통/연속성/가구등) 100/100 ( )/100 ( )/100 ( )/100 ( )/100

지 교통.접근(최단역,도심거리,공시설) 100/100 ( )/100 ( )/100 ( )/100 ( )/100

역 환경조건(면적.배치.위해시설등) 100/100 ( )/100 ( )/100 ( )/100 ( )/100

요 행정규제(용도지역.지구등) 100/100 ( )/100 ( )/100 ( )/100 ( )/100

인 기타조건 100/100 ( )/100 ( )/100 ( )/100 ( )/100

격차율의 가중합계 ( )/100 ( )/100 ( )/100 ( )/100

요인항목(세부항목) 표준획지 대상지 표준지 사례지 표준지 사례지 표준지 사례지 표준지 사례지

개 획지조건(면적/간구/깊이/형상/고저등) 100/100 ( )/100 ( )/100 ()/100 ()/100 ()/100

별 가로조건(접면,계통구조,넓이/포장등) 100/100 ( )/100 ( )/100 ()/100 ()/100 ()/100

요 교통,접근조건(교통시설,공공시설등) 100/100 ( )/100 ( )/100 ()/100 ()/100 ()/100

인 환경조건(일조/지세/배치/처리시설등) 100/100 ( )/100 ( )/100 ()/100 ()/100 ()/100

행정적조건(용도지역 등) 100/100 ( )/100 ( )/100 ()/100 ()/100 ()/100

기타조건 100/100 ( )/100 ( )/100 ()/100 ()/100 ()/100

격차율의 가중합계 ( )/100 ( )/100 ( )/100 ( )/100 ( )/100

개 별 적 요 인 격 차 율 비 교 표개별적요인 대상지(표준획지) 대상지번호 대상지번호 대상지번호 대상지번호

개 획지조건(면적/간구/깊이/형상/고저등) 100/100 ( )/100 ( )/100 ( )/100 ( )/100

가로조건(접면,계통구조,넓이/포장등) 100/100 ( )/100 ( )/100 ( )/100 ( )/100

별 교통,접근조건(교통시설,공공시설등) 100/100 ( )/100 ( )/100 ( )/100 ( )/100

환경조건(일조/지세/배치/처리시설등) 100/100 ( )/100 ( )/100 ( )/100 ( )/100

요 행정적조건(용도지역 등) 100/100 ( )/100 ( )/100 ( )/100 ( )/100

기타조건 100/100 ( )/100 ( )/100 ( )/100 ( )/100

인 격차율의 가중합계 ( )/100 ( )/100 ( )/100 ( )/100 ( )/100

대상지 대상(표준지) 대상지 격차 감정평가액 X X X X

가 격 평가액 X 율 합계 ( )/100 ( )/100 ( )/100 ( )/100

감정평가액(단가)X(면적) 단가(원/㎡) 감정평가액= 감정평가액= 감정평가액= 감정평가액=

비고: 일단의 토지로서 개별적요인비교만으로 판정이 가능한 경우에 본 개별적요인 격차율 사용

개발법(Ⅰ)(분양가와 할인율 민감도분석) 61

사업계획기간 토지면적(㎡) 분양면적(㎡) 매입금액

1.2 년 추정 151,621 148,885 120억 추정

분양가격과 할인율에 따른 민감도 분석

현금흐름 발생시점

구 분 기준시점 발생시점 소요기간

분양대금 2012-03-31 2013-03-31 1.0년

토지대금 2012-03-31 2012-03-31 -

추가공사원가 2012-03-31 2013-05-31 1.2년

지구단위용역비 2012-03-31 2012-03-31 -

추가부지매입 2012-03-31 2012-10-31 0.6년

추가이주비 2012-03-31 2012-09-30 0.5년

운영비 2012-03-31 2012-12-31 0.8년

광고비 2012-03-31 2012-12-31 0.8년

분양수수료 2012-03-31 2013-03-31 1.0년

분 석 결 론

(가) 분양단가 @210,000원/㎡에서 할인율10%,15%의 경우토지면적(㎡) 분양면적(㎡) 사업계획기간 분양가격(원/㎡)

151,621 148,885 1.2 년 추정 210,000원 (단위:천원)

구 분 명목금액 기간(년) 할인율(10%) 현재가치

분양수입(가) 31,265,850 1 0.90909 28,423,472

지 출

추가 토지조성비 2,842,500 1.2 0.891925905 2,535,299

지구단위용역비 650,000 - 1 650,000

부지매입(480평) 250,000 0.6 0.926586251 231,647

이주비(미이전) 60,000 0.5 0.953462589 57,208

운�