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I REDDITI FONDIARI

NOZIONI GENERALI

Cosa sono i redditi fondiari

I redditi fondiari sono quelli inerenti i terreni e i fabbricati situati nel territorio dello stato che sono o devono essere iscritti, con attribuzione di rendita, nel catasto dei terreni o nel catasto edilizio urbano.

Come si individuano gli immobili

Gli immobili sono individuati dal fisco attraverso due tipologie di dati: � quelli che servono ad identificarli fisicamente nelle mappe catastali; � quelli che servono a determinare la consistenza e quindi la renditaQuesti dati sono attribuiti dalle Agenzie del Territorio e sono normalmente riportati negli atti notarili con i quali l’immobile viene trasferito.

I redditi fondiari

I redditi fondiari comprendono: � il reddito dominicale dei terreni � il reddito agrario dei terreni � il reddito dei fabbricati

Il criterio di imputazione

I redditi fondiari vanno dichiarati, secondo il criterio di competenza, nella dichiarazio-ne dei redditi relativa al periodo d’imposta in cui si è verificato il possesso e con-corrono, nei casi previsti dalla norma, a formare il reddito complessivo indipenden-temente dalla loro percezione.

Dove indicare i redditi fondiari

I redditi fondiari vanno dichiarati nel quadro A e B del modello 730; in particolare il reddito dei terreni nel quadro A e il reddito dei fabbricati nel quadro B.

Chi dichiara i redditi fondiari

Devono dichiarare i redditi fondiari tutti i possessori di immobili.

Esistono diverse tipologie di possessori

� Il PROPRIETARIO � è il soggetto al quale il bene è intestato nei pubblici registri immobiliari � ed è in grado di disporre in modo pieno ed esclusivo dell’immobile;

� L’USUFRUTTUARIO � è colui che gode dell’immobile, limitatamente alla quota di diritto di usu-

frutto � e deve rispettare la destinazione economica del bene;

� L’ENFITEUTA� è colui che gode degli stessi diritti del proprietario sui frutti del fondo� ed ha l’obbligo di

� migliorare la consistenza del fondo � e di pagare al concedente un canone periodico;

� IL TITOLARE DI DIRITTO D’USO � è colui che può servirsi del bene e, se questo produce frutti, può raccoglierli

per quanto occorre ai bisogni suoi e della sua famiglia;

� IL TITOLARE DEL DIRITTO D’ABITAZIONE � è colui che può abitare un immobile, limitatamente ai bisogni propri e della

sua famiglia. Un esempio di diritto di abitazione è quello a favore del coniuge

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superstite. � Ai fini IRPEF ed IMU il diritto di abitazione su un immobile si estende anche

alle pertinenze ad esso collegato.

� IL TITOLARE DI DIRITTO DI SUPERFICIE� è colui che gode del diritto, concessogli dal proprietario del terreno, di fare

e di mantenere, sul suolo stesso, una costruzione acquisendone la pro-prietà.

Percentuale e giorni di possesso

Il possessore deve dichiarare il reddito fondiario in base alla quota e ai giorni di possesso: � se unico possessore dichiarerà il 100% � nel caso di contitolarità del diritto reale si avranno più soggetti passivi. In

questo caso i beni concorreranno alla formazione del reddito complessivo di cia-scuno dei titolari proporzionalmente alla quota corrispondente al loro diritto.

� se il possesso si riferisce all’intero anno solare indicheremo 365 giorni.� in caso di trasferimento o di acquisizione del diritto di proprietà o di altro

diritto reale nel corso dell’anno solare, i giorni si calcolano tenendo conto del-la data di trasferimento o di acquisizione.

Immobile gravato di usufrutto

In presenza di usufrutto o diritto di abitazione il soggetto passivo d’imposta è l’usufruttuario o il titolare del diritto di abitazione in quanto il proprietario pur es-sendo nei pubblici registri immobiliari l’intestatario del bene, non può disporneliberamente. La proprietà gravata da usufrutto è definita nuda proprietà.

Riferimenti Art. 25-26 del Tuir

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I REDDITI FONDIARI

CENNI DI DIRITTO SUCCESSORIO

Diritti patrimo-niali

In caso di morte i diritti patrimoniali della persona deceduta dovranno essere tra-smessi ad altri.

La successio-ne

La successione cioè il trasferimento di diritti da un soggetto ad un altro può essere: � legale, quando il deceduto non lascia testamento; � testamentaria quando il deceduto lascia disposizioni di ultima volontà come il

testamento.

Successione legale e testa-mentaria

In caso di successione legale, la quota ereditaria, cioè la parte di eredità che spet-ta agli eredi, è definita dalla legge.

In caso di successione testamentaria esiste una quota di legittima o di riserva che è la quota minima da attribuire agli eredi anche contro la volontà del defunto ed una quota disponibile, che è la quota che può essere attribuita a chiunque, compresi gli eredi ed in tal caso in aggiunta alla quota legittima.

Gli eredi Gli eredi sono: � il coniuge, � i parenti in linea retta di primo grado (genitori e figli),� i parenti in linea retta di secondo grado (nonni e nipoti), � i parenti in linea retta di terzo grado (bisnonno e pronipote),� i parenti in linea retta di quarto grado (trisnonno e trisnipote),� i parenti in linea collaterale di secondo grado (fratelli e sorelle),� i parenti in linea collaterale di terzo grado (zio e nipote),� i parenti in linea collaterale di quarto grado (cugini ).

In caso di successione legale, in mancanza di parenti entro il sesto grado, l’eredità va allo Stato. Sono esclusi dall’eredità legittima gli affini, che sono: � affini di primo grado cioè suoceri, generi, nuore; � affini di secondo grado cioè cognati.

Successione legale: eredi e quote

Gli eredi e le quote ereditarie in caso di successione senza testamento, sono i seguenti:

♦ presenza di coniuge ed un solo figlio:� ½ dell’eredità al coniuge, � ½ al figlio

♦ presenza di coniuge e due o più figli: � 1/3 dell’eredità al coniuge � 2/3 dell’eredità divisa in parti uguali tra i figli

♦ coniuge non esistente e presenza di un solo figlio: � l’intera eredità spetta al figlio

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♦ coniuge non esistente e presenza di due o più figli:� l’intera eredità spetta ai figli in parti uguali

L’istituto di rap-presentanza

Se gli eredi legittimi sono premorti, ossia deceduti al momento di ereditare, inter-viene l'istituto della rappresentazione ciò significa che la quota dell’erede pre-morto spetta in quota agli eredi discendenti.

Riferimenti Vedi l’approfondimento: “la successione senza testamento”.

Quota disponibi-le, legittima o di riserva

In caso di successione testamentaria il defunto potrà disporre a favore dei pro-pri eredi di una parte dell’eredità la cosiddetta quota disponibile, mentre un’altra parte, la cosiddetta quota legittima o di riserva deve essere attribuita ai familiariprevisti dalla legge.

Gli eredi e la quota di legittima

I familiari a cui la legge riconosce la quota di legittima sono: � il coniuge, � i parenti in linea retta di primo grado (genitori e figli), � i parenti in linea retta di secondo grado (nonni e nipoti), � i parenti in linea retta di terzo grado (bisnonno e pronipote).

Quote ereditarie in successione con testamento

Questi sono gli eredi e le quote ereditarie in caso di successione con testamen-to:

♦ presenza di coniuge ed un solo figlio:� 1/3 dell’eredità al coniuge, � 1/3 al figlio

♦ presenza di coniuge e due o più figli: � 1/4 dell’eredità al coniuge � 1/2 dell’eredità divisa in parti uguali tra i figli

♦ coniuge non esistente e presenza di un solo figlio: � ½ dell’eredità spetta al figlio

♦ coniuge non esistente e presenza di due o più figli:� 2/3 dell’eredità divisa in parti uguali tra i figli

Riferimenti Vedi anche l’approfondimento: “La successione con testamento”

La documenta-zione

I dati relativi agli immobili oggetto di successione, agli eredi ed alle relative quote di eredità sono desumibili dalla dichiarazione di successione e dalla relativa voltura. Nella dichiarazione di successione, oltre alla data di apertura della successione e ai dati del soggetto deceduto, è riportato l’albero genealogico, i dati anagrafici relativi agli eredi, l’attivo ereditario ovvero gli immobili ed relativi diritti reali im-mobiliari che verranno suddivisi fra gli eredi.

Riferimenti Vedi anche l’approfondimento: “la successione – il modulo”.

Il diritto di abita-zione del coniu-ge superstite.

In caso di decesso di uno dei coniugi la legge prende in considerazione una parti-colare tutela per il coniuge superstite. L’Art. 540 del codice civile prevede infatti che sull’immobile che costituiva l’abitazione principale dei coniugi, si costituisca automaticamente a favore del

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coniuge superstite il diritto di abitazione sulla quota di proprietà del coniuge de-funto.

Esempio In caso di decesso di un contribuente comproprietario della casa di abitazione principale al 50% con il coniuge e con un solo figlio, la quota che passerà in successione sarà pari ad ½ così ripartito: � ¼ al coniuge e � ¼ al figlio. In questo caso però il reddito dovrà essere dichiarato al 100% dal coniuge in quanto per¾ titolare del diritto di proprietà e per ¼ titolare del diritto di abitazione.

La successione e l’usufrutto

Con la morte dell’usufruttuario l’usufrutto si riunisce alla nuda proprietà e quindi il nudo proprietario acquisirà la piena proprietà dell’immobile. Nel caso però, che nell’atto costitutivo del diritto di usufrutto a favore di più persone, sia previsto il diritto di accrescimento la quota del defunto passa agli altri usu-fruttuari.

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I REDDITI FONDIARI

CENNI SUL DIRITTO DI FAMIGLIA

I regimi patrimo-niali

I regimi patrimoniali per cui i coniugi possono optare sono alternativamente • il regime della comunione beni

• il regime della separazione dei beni

La comunione e la separazione dei beni

Il regime della comunione dei beni è il regime patrimoniale che si applica auto-maticamente in mancanza di diverse pattuizioni tra i coniugi�ai matrimoni contrattidal 20.9.1975 (data di entrata in vigore della Legge. 19.5.1975, n. 151). Si applica per i beni acquistati successivamente a tale data. Precedentemente, ai matrimoni si applicava il diverso regime della separazione dei beni. Per tali matrimoni la legge di riforma del diritto di famiglia ha disposto un periodo di tempo transitorio, fino al 15 gennaio 1978, entro il quale ciascuno dei coniugi, anche unilateralmente, avrebbe potuto dichiarare di non voler aderire al nuovo regime, lasciando pertanto immutato il regime della separazione.

I beni inclusi ed esclusi dalla comunione

I beni che entrano in comunione sono tra gli altri i beni immobili acquistati in-sieme o separatamente, dai coniugi durante il matrimonio.

I beni esclusi dalla comunione sono tra gli altri:

� i beni di cui ciascuno dei coniugi era proprietario prima del matrimonio;

� i beni acquisiti durante il matrimonio per donazione o successione, a meno che nella donazione o successione non sia specificato che essi sono attribuiti alla comunione;

� i beni acquistati con il prezzo di alienazione dei beni personali, purché ciò sia dichiarato espressamente nell'atto di disposizione.

Imputazione dei beni in comu-nione

I beni immobili che entrano in comunione vanno dichiarati al 50% tra i coniugi.

Scioglimento della comunione dei beni

La comunione dei beni si scioglie per: � dichiarazione di assenza o di morte presunta di uno dei coniugi; � separazione personale; � annullamento o scioglimento del matrimonio; � cessazione degli effetti civili del matrimonio; � separazione giudiziale dei beni; � mutamento convenzionale del regime patrimoniale; � fallimento di uno dei coniugi.

La separazione dei beni

La separazione dei beni è il regime patrimoniale che prevede che ciascuno dei due coniugi conservi la titolarità esclusiva dei beni acquistati durante il matrimo-nio.��È comunque sempre possibile passare dal regime di separazione a quello di co-munione dei beni o dal regime di comunione a quello di separazione.

Casi particolari La costruzione realizzata durante il matrimonio dai coniugi in regime di comunione

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legale su di un terreno di esclusiva proprietà di uno dei due non entra nella co-munione perché fa parte del patrimonio personale del coniuge proprietario del ter-reno.

I beni di figli mi-nori

I beni appartenenti ai figli minori, non emancipati, ricadono nell’usufrutto legale

dei genitori esercenti la patria potestà��Tali beni vanno dichiarati dai genitori ciascuno per la quota del 50% unitamente ai propri.

Beni esclusi dall’usufrutto le-gale

Sono esclusi dall'usufrutto legale, con conseguente imputazione dei relativi red-diti direttamente al figlio, i seguenti beni:

� i beni acquistati dal figlio con i proventi del proprio lavoro;

� beni pervenuti al figlio, in eredità o in donazione, per intraprendere un' arte, una professione o una carriera;

� beni pervenuti in eredità , diversi da quelli a titolo di legittima, o i beni donati con la condizione che entrambi i genitori o uno di essi non vi esercitino l' usu-frutto;

� beni pervenuti al figlio per eredità , legato o donazione e accettati nell'interes-se del figlio contro la volontà dei genitori o di uno di essi. In questo caso l'u-sufrutto spetta solo al coniuge consenziente.

Sono inoltre esclusi dall’usufrutto legale: � i proventi di lavoro e le pensioni di reversibilità percepite dal figlio minore.

Tali redditi devono essere dichiarati dal minore, se non esonerato, con propria di-chiarazione firmata dal genitore esercente la patria potestà.

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REDDITI DEI TERRENI

INDICAZIONI GENERALI

Indicazione nel modello 730

I redditi dei terreni, situati nel territorio dello Stato, vanno dichiarati nel quadro A del modello 730, relativo al periodo d’imposta in cui si è verificato il possesso.

Rivalutazione dei redditi

A decorrere dal periodo d’imposta 1997 e fino all’entrata in vigore delle nuove tariffe d’estimo, ai soli fini della determinazione delle imposte sui redditi, i vigenti redditi do-minicali sono rivalutati dell’80 per cento e i vigenti redditi agrari sono rivalutati del 70 per cento.

Chi deve di-chiarare i red-diti

Devono dichiarare i redditi dei terreni:� il proprietario o il possessore a titolo di enfiteusi, usufrutto o altro diritto rea-

le di terreni situati nel territorio dello Stato per cui è prevista l’iscrizione al ca-tasto con attribuzione di rendita. In caso di usufrutto o altro diritto reale il titola-re della sola “nuda proprietà” non deve dichiarare il terreno;

� l’affittuario che esercita l’attività agricola nei fondi in affitto e l’associato nei casi di conduzione associata; il socio, il partecipante dell’impresa familiare o il titolare d’impresa agricola individuale non in forma di impresa familiare che conduce il fondo.

Redditi da non dichiarare

Non devono invece dichiarare i redditi dei terreni: � i possessori di terreni che costituiscono pertinenze dei fabbricati urbani (ad es.

giardini, cortili, ecc. ); � i possessori di terreni, parchi e giardini aperti al pubblico la cui conservazione

è riconosciuta di pubblico interesse dal Ministero per i beni e le attività culturali purché il proprietario non abbia ricavato alcun reddito dalla loro utilizzazione per tutto il periodo d’imposta. Tale circostanza deve essere comunicata all’Ufficio del-la Agenzia delle Entrate entro tre mesi dalla data in cui la proprietà è riconosciuta di pubblico interesse.

Non devono compilare il quadro A “Redditi dei terreni” del modello 730, inoltre, i possessori: � di terreni dati in affitto per usi non agricoli, che vanno dichiarati nel quadro D del

modello 730; � di terreni ubicati all’estero, che vanno dichiarati nel quadro D del modello 730.

Il reddito do-minicale ed agrario

I reddito dei terreni è distinto in: • reddito dominicale, cioè quello che attiene alla proprietà;

• reddito agrario, cioè quello che attiene all’attività agricola.

Il reddito dominicale e agrario è determinato mediante l’applicazione di tariffe d’estimo stabilite, secondo le norme della legge catastale, per ciascuna qualità e classe di terreno.

La documen-tazione

Gli importi per compilare il quadro A del modello 730 sono rilevabili: • dalla visura catastale aggiornata, • dall’atto di compravendita, • dalla dichiarazione di successione oppure

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• dalla precedente dichiarazione dei redditi ma solo se non ci sono state mo-difiche e i dati indicati sono aggiornati.

Il CAF ha la possibilità di accesso telematico ai dati catastali della Agenzia del Ter-ritorio dove è possibile richiedere la visura catastale.

La visura ca-tastale

La visura catastale è composta da griglie nelle quali troviamo nella parte in alto a de-stra la data e l’ora della richiesta, l’ufficio del territorio e il numero della visura.

Nella prima griglia si trovano i dati del richiedente e il comune censuario a cui si ri-ferisce la visura.

Nella seconda griglia, per i terreni, troviamo i dati identificativi dell’immobile cioè il fo-glio, il numero o mappale e il subalterno, poi i dati di classamento e cioè la super-ficie, il tipo di coltura la classe ed eventuali deduzioni ed infine il reddito domini-cale ed agrario relativo ad ogni particella.

Nella terza griglia i dati relativi agli intestatari degli immobili.

Riferimenti Vedi anche l’approfondimento “Visura catastale”

Variazione d’uso dei ter-reni

La sostituzione della coltura risultante al catasto comporta la necessità di presenta-re la denuncia di variazione all’Ufficio del territorio.

Variazione ca-tastale degli immobili

La visura catastale, a volte, può non essere aggiornata con le ultime variazioni in-tervenute negli immobili. Questo può comportare intestatari, quote o valori catastali diversi.

Per questo motivo consigliamo di leggere sempre al contribuente i dati riportati nella visura e chiederne conferma.

Variazione del reddito

Le variazioni in aumento devono essere denunciate dal proprietario del terreno all'A-genzia del Territorio entro il 31 gennaio dell’anno successivo e hanno effetto da tale anno. Quelle in diminuzione, possono essere denunciate anche dopo, ma hanno effetto so-lo dall’anno in cui la denuncia è stata presentata.

Il reddito dei terreni, nel periodo intercorrente fra la variazione effettiva di coltura e l’avvenuta variazione catastale si determina con la applicazione della tariffa d’estimo media attribuibile alla coltura praticata.

Dati per la compilazione della dichiara-zione dei red-diti

Dati necessari alla compilazione della dichiarazione dei redditi e ai fini dell’IMU: � la partita catastale, � il reddito dominicale iscritto in catasto, � il reddito agrario iscritto in catasto, � il periodo di possesso, � il Comune e la località in cui è situato il terreno, � le quote spettanti.

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IL REDDITO DOMINICALE DEI TERRENI

Il reddito do-minicale

Il reddito dominicale è la parte di reddito che attiene alla proprietà del terreno.

Chi dichiara il reddito domi-nicale.

Devono dichiarare il reddito dominicale del terreno i proprietari o titolari di un diritto reale di godimento anche se il terreno è dato in affitto o comodato a terzi per uso agricolo oppure è oggetto di contratti associativi come colonie e mezzadrie.

Chi non deve dichiarare il reddito domi-nicale

Non devono dichiarare il reddito dominicale i proprietari o titolari un diritto reale di godimento di: � terreni che costituiscono pertinenza di fabbricati urbani; � terreni dati in affitto per uso non agricolo; in questo caso il reddito è quello de-

rivante dal contratto di affitto e pertanto va dichiarato nel quadro “D” del modello 730 relativo ai redditi diversi.

Relazione tra reddito domi-nicale imponi-bile e IMU.

A partire dall’anno 2012, per i terreni non affittati, l’imposta IMU sostituisce l’IRPEF e relative addizionali sul reddito dominicale. Per i terreni affittati invece, risultano dovute sia l’IMU che l’IRPEF. I terreni ricadenti in aree montane, affittati o meno, l’IMU non è mai dovuta: ne conse-gue quindi che sono sempre imponibili IRPEF. Nota bene: il reddito dominicale va sempre indicato nel quadro A a prescindere dal fatto che sia o meno imponibile IRPEF.

Attenzione: la questione della non assoggettabilità ad IMU (e di conseguenza l’assoggettabilità ad IRPEF) per tutti i terreni montani (agricoli o incolti) è ancora in corso di discussione. Pertanto, in attesa di un chiarimento normativo, è opportu-no prestare particolare attenzione in presenza di un contribuente proprietario di un terreno incolto in zona montana.

Determinazio-ne del reddito dominicale

Il reddito dominicale è determinato mediante l’applicazione di tariffe d’estimo stabili-te, secondo le norme della legge catastale, per ciascuna qualità e classe di terreno. La norma prevede che in attesa della revisione delle tariffe d’estimo dei terreni, il reddito dominicale venga aumentato dell’80%.

Rivalutazione del reddito dominicale

Nel quadro A del modello 730 tuttavia deve essere indicato il reddito dominicale non rivalutato. La rivalutazione è effettuata direttamente dal soggetto che presta l’assistenza fiscale e viene evidenziata solamente nel prospetto di liquidazione (modello 730/3).

Attenzione: se si rileva il reddito dominicale dalla precedente dichiarazione dei redditi � se è stato presentato il modello 730 va considerato il valore indicato nella colonna “red-

dito dominicale” del quadro A; � se è stato presentato il modello UNICO va considerato il valore indicato nella colonna

“reddito domenicale” del quadro RA del modello UNICO, diminuito della rivalutazio-ne dell’80%.

Dove si dichia-ra

Il reddito dominicale va indicato nella colonna 1 del quadro A del modello 730.

Esempio Vediamo insieme, tramite un esempio pratico, quali calcoli effettua il CAF per determinare l’importo da riportare nel prospetto di liquidazione.

Il Sig. Rossi il 4 ottobre ha acquistato in comproprietà con il coniuge, perciò al 50%, un terreno agricolo, (situato in un Comune montano e quindi esente IMU) il cui Reddito Dominicale è di 85,00 Euro.

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Il primo calcolo da effettuare riguarda la rivalutazione del reddito dominicale85,00 x 1,80 = 153,00

successivamente si deve rapportare il reddito dominicale al periodo di possesso di 89 giorni 153,00 x 89/365 = 37,31

infine tale risultato dovrà essere rapportato alla quota di possesso

37,31x 50% = 18,65

Nel prospetto di liquidazione sarà riportato un importo pari a 19,00 euro (18,65 arrotondato).

Consigli pratici E’ sempre utile chiedere se sono intervenute modifiche sulle culture riportate in visura e verificare che i documenti presentati siano recenti.

Riferimenti Articoli 27 e 28 del Tuir.

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IL REDDITO AGRARIO DEI TERRENI

Il reddito agra-rio dei terreni

Il reddito agrario è il reddito attribuito ai fini fiscali a chi utilizza un terreno agricolo. È determinato dal catasto in misura fissa, in base al tipo di terreno e di coltura.

Chi dichiara il reddito agrario

Devono dichiarare il reddito agrario coloro che esercitano attività agricola, e cioè: � in molti casi lo stesso proprietario o titolare del diritto reale: dichiarerà sia il

reddito dominicale che il reddito agrario; � l’affittuario, dalla data in cui produce effetto il contratto di affitto; nel caso di più

persone, se il contratto non prevede nulla, il reddito agrario sarà diviso in parti uguali tra gli affittuari;

� il mezzadro.

Chi non lo di-chiara

Non devono dichiarare il reddito agrario il proprietario o titolare di altro diritto reale:� del terreno che costituisce pertinenza di fabbricati urbani; � del terreno dato in affitto per uso agricolo e non agricolo.

La determina-zione del red-dito agrario

Il reddito agrario è determinato mediante l’applicazione di tariffe d’estimo stabilite sulla base delle attività agricole esercitate sul terreno, quali: � A) la coltivazione del terreno, � B) l’allevamento del bestiame, � C) la trasformazione dei prodotti agricoli e zootecnici.

Nella attività dei CAF dipendenti e pensionati la casistica più frequente è la coltiva-zione dei terreni. La norma prevede che in attesa della revisione delle tariffe d’estimo dei terreni, il reddito agrario venga aumentato del 70%.

Riferimenti Vedi anche l’approfondimento: ”le attività agricole”

Trasferimento del possesso

In caso di trasferimento del possesso di terreni nel corso dell’anno, i relativi redditi vanno dichiarati in proporzione al periodo di possesso.

Quando si di-chiara il reddi-to

Bisogna dichiarare il reddito agrario nel modello 730 relativo al periodo d’imposta in cui si è verificato il possesso o la conduzione del terreno.

Dove si dichia-ra

Il reddito agrario va indicato nella colonna 3 del quadro A del modello 730, non riva-lutato.

La rivalutazione è effettuata direttamente dal soggetto che presta l’assistenza fi-scale e viene evidenziata solamente nel prospetto di liquidazione – modello 730/3.

Attenzione: se si rileva il reddito agrario dalla precedente dichiarazione dei redditi: � se è stato presentato il modello 730 va considerato il valore indicato nella colonna 3

del quadro A, � se è stato presentato il modello UNICO va considerato il valore indicato nella colonna 3

del quadro RA del modello UNICO, diminuito della rivalutazione del 70%.

Esempio Vediamo insieme, tramite un esempio pratico, quali calcoli effettua il CAF per determinare l’importo da riportare nel prospetto di liquidazione

Il Sig. Rossi il 25 settembre ha acquistato in comproprietà con il coniuge, perciò al 50%, un terreno il cui Reddito Agrario è di 120,00 Euro.

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Il primo calcolo da effettuare riguarda la rivalutazione del reddito agrario 120,00 x 1,70 = 204,00

successivamente si deve rapportare il reddito agrario al periodo di possesso di 98 giorni 204,00 x 98/365 = 54,77

infine tale risultato dovrà essere rapportato alla quota di possesso 54,77 x 50% = 27,38

Nel prospetto di liquidazione sarà riportato un importo pari a 27,00 euro (27,38 arrotondato).

Riferimenti Vedi anche l’approfondimento: “redditi dei terreni” ed “elenco delle attività agricole”

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TITOLO DI POSSESSO: PROPRIETARIO DEL TERRENO

Identificazione del proprietario del terreno

Sono tre i codici a disposizione del proprietario del terreno ed il loro utilizzo è collega-to a situazioni ben definite.

Il proprietario dovrà indicare nella colonna “titolo” del quadro A: � Il codice “1”, quando il terreno è utilizzato direttamente dal proprietario. In que-

sto caso si dovrà indicare sia il reddito dominicale che il reddito agrario. � Il codice “2”, quando il terreno è concesso in affitto in regime legale di determi-

nazione del canone in base alla legge n. 203/1982. In questo caso si dovrà indi-care il reddito dominicale, il reddito agrario e il canone di affitto.

� Il codice “3”, quando il terreno è affittato in regime di libero mercato. In questo caso si dovrà indicare solo il reddito dominicale.

Se nel periodo d’imposta si sono verificate, per lo stesso terreno, situazioni diversi-ficate, sia in termini di titolo di possesso che di quota, per esempio per un periodo è stato coltivato direttamente e nella restante parte dell’anno è stato affittato, sarà ne-cessario compilare un rigo per ogni situazione, barrando la casella posta nella co-lonna “continuazione”.

Calcolo del reddito imponi-bile.

� Nel caso di titolo “1” se il terreno è montano, il reddito imponibile sarà pari al valore del reddito dominicale e del reddito agrario rivalutati rispettivamente dell’80% e del 70%, rapportati ai giorni e alla quota di possesso; diversamente se il terreno non è montano il reddito imponibile sarà pari al valore del reddito agrario rivalutato. Attenzione: sui terreni affittati, l’IRPEF e le relative addizionali sono sempre dovu-te anche se già assoggettate a IMU.

� Nel caso di titolo “2” il reddito imponibile è rappresentato 1. dal canone di affitto, se il canone d’affitto è minore dell’80% del reddito

dominicale rivalutato oppure 2. dal reddito dominicale rivalutato, se l’80% del reddito dominicale rivaluta-

to è minore del canone di affitto � Nel caso di titolo “3” il reddito imponibile è rappresentato dal reddito domini-

cale rivalutato dell’80%, rapportato ai giorni e alla quota di possesso.

Rivalutazione del reddito a-grario

Attenzione, nel quadro A del modello 730, il valore del reddito dominicale ed agra-rio deve essere riportato senza effettuare alcuna rivalutazione perché questo calcolo spetta al CAF. In questo caso avremo infatti un valore non rivalutato.

Esempio Vediamo insieme quali calcoli effettua il CAF per determinare l’importo da riportare nel prospetto di liquidazione – modello 730-3:

Terreno agricolo in comproprietà con tre fratelli, situato in un Comune montano; Reddito dominicale € 60,00, reddito agrario € 73,00; utilizzato fino al 29 aprile direttamente dai proprietari; dal 30 aprile concesso in affitto a regime di libero mercato.

Il primo calcolo da effettuare riguarda la rivalutazione del reddito dominicale e agrario del terreno indicato al primo rigo del quadro A

Reddito dominicale 60,00 x 1,80= 108,00 Reddito agrario 73,00 x 1,70 = 124,10

successivamente si devono rapportare i redditi al periodo di possesso relativo al codice 1 e cioè 119 giorni

Reddito dominicale 108,00 x 119/365= 35,20

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Reddito agrario 124,10 x 119/365 = 40,46 infine tale risultato dovrà essere rapportato alla quota di possesso

Reddito dominicale 35,20 x 25%= 8,80 Reddito agrario 40,46 x 25% = 10,11 Stessi calcoli si dovranno fare per il terreno riportato nel secondo rigo del quadro A e quindi: procedere alla rivalutazione del reddito dominicale

60,00 x 1,80= 108,00

rapportare il risultato ai giorni di possesso 108,00 x 246/365= 72,78

e quindi alla quota di possesso 72,80 x 25%= 18,19

In questo caso di utilizzo del titolo di possesso codice 3, il reddito agrario non è rilevante e pertanto e uguale a 0

La documen-tazione

Quando il terreno è affittato, per compilare correttamente il quadro, oltre alla docu-mentazione necessaria per acquisire i dati relativi al reddito dominicale e agrario è in-dispensabile anche il contratto d’affitto dal quale si desume la tipologia di contrat-to per definire il codice relativo al titolo di possesso e il canone di locazione da in-dicare quando dovuto.

Proprietario di terreno ubica-to all’estero

Per i terreni ubicati all’estero, trattandosi di immobili che danno luogo a redditi di-versi, deve essere compilato il quadro “D” del modello 730.

Ca 16

IL TERRENO CONDOTTO IN AFFITTO O A CONDUZIONE ASSOCIATA

Contratto d’affitto

Quando il terreno è affittato, per compilare correttamente il quadro, oltre alla docu-mentazione necessaria per acquisire i dati relativi al reddito dominicale e agrario, è indispensabile anche il contratto d’affitto dal quale desumere la tipologia di con-tratto per definire il codice relativo al titolo di possesso e il canone di locazione.

I codici che i-dentificano il ti-tolo di posses-so

Gli altri codici che identificano il titolo di possesso che devono essere riportati nella colonna “titolo” del quadro A sono: • Il codice “4”, che utilizza il conduttore del fondo (diverso dal proprietario) o

l’affittuario, indipendentemente dal tipo di contratto, a regime legale o di libero mercato. In questo caso si dovrà compilare soltanto la colonna 3 reddito agra-rio.

• Il codice “5”, che utilizza il socio di una società semplice costituita con la finali-tà di esercitare in forma associata l’attività agricola. In questo caso si dovrà ripor-tare nella colonna 3 reddito agrario la quota di spettanza, rilevabile dal Mod. Unico Società di persone presentato dalla Società. Soltanto qualora i terreni siano anche in proprietà, nella colonna 1 reddito dominicale, si dovrà riportare la quota di competenza.

• Il codice “6”, che utilizza il partecipante di impresa familiare agricola se diver-so dal titolare. In questo caso si dovrà riportare nella colonna 3 reddito agrario la quota di spettanza, in base a quanto risulta dall’atto di costituzione dell’impresa familiare.Soltanto qualora i terreni siano anche in proprietà, nella colonna 1 reddito do-minicale, si dovrà riportare la quota di competenza.

• Il codice “7”, che utilizza il titolare di impresa agricola individuale. In questo ca-so si dovrà compilare soltanto la colonna 3 reddito agrario e, qualora i terreni siano anche in proprietà, anche la colonna 1 reddito dominicale.

Se nel periodo d’imposta si sono verificate, per lo stesso terreno, situazioni diversi-ficate, sia in termini di titolo di possesso che di quota, sarà necessario compilare un rigo per ogni situazione, barrando la casella posta nella colonna 8.

Conduzione associata

In caso di conduzione associata, indicata con il titolo “4”, nella colonna 3 reddito agrario, deve essere indicata la quota di reddito agrario relativa alla percentuale di partecipazione e al periodo di durata del contratto. Tale percentuale è quella che ri-sulta da apposito atto sottoscritto da tutti gli associati, altrimenti la partecipazione si presume ripartita in parti uguali.

Ca 17

RIDUZIONI DEL REDDITO DOMINICALE E AGRARIO

CASI PARTICOLARI e l’ESENZIONE IMU

Situazioni e casi particolari

Alcune situazioni particolari influiscono sul calcolo del reddito imponibile e della compilazione della colonna riservata all’esenzione IMU.

La mancata coltivazione del fondo.

I codici che identificano i casi particolari vanno indicati nella colonna “casi parti-colari” del quadro “A”, del modello 730 e sono:

Il codice 1 indica la mancata coltivazione del fondo, per un’intera annata agraria e per cause non dipendenti dalla tecnica agraria, dell’intero fondo rustico costituito per almeno due terzi da terreni qualificati come coltivabili a prodotti annuali.

Detto codice 1 può essere utilizzato quando il titolo di possesso è 1 (proprietario del terreno), 2 (proprietario del terreno dato in affitto in regime legale di determi-nazione del canone), 3 (proprietario del terreno dato in affitto in assenza di regime legale di determinazione del canone), 4 (conduttore o affittuario) o 7 (titolare di impresa agricola individuale). La presenza di questo codice incide sul calcolo dell’imponibile in quanto produce una riduzione del 70% del reddito dominica-le, solo nel caso in cui il terreno sia esente IMU o sia affittato, e azzera il reddito agrario.

Esempio Vediamo ora due esempi pratici di calcolo in presenza di codice 1 Casi particolari

CASO 1 Terreno agricolo, situato in un Comune montano, titolo 1 “non coltivato” (caso particolare 1) Reddito dominicale: 1000,00 Titolo di possesso: 1 Giorni di possesso : 365 Percentuale di possesso: 100% Casi particolari: 1 Il reddito imponibile riportato nel modello 730/3 sarà cosi determinato: Rivalutazione del reddito dominicale: 1000,00 X 1,80 = 1800,00 Applicazione della riduzione del 70% per mancata coltivazione 1800,00 x 0,30= 540,00 il reddito imponibile è pari a 540,00

Perdita del prodotto per eventi naturali

Il codice 2 indica la perdita per eventi naturali di almeno il 30% del prodotto e può essere utilizzato quando il titolo di possesso è 1 (proprietario del terreno), 2 (pro-prietario del terreno dato in affitto in regime legale di determinazione del canone), 3(proprietario del terreno dato in affitto in assenza di regime legale di determinazione del canone), 4 (conduttore o affittuario) o 7 (titolare di impresa agricola individuale). L'indicazione del caso particolare “2” provoca l'azzeramento sia del reddito domi-nicale, solo nel caso in cui il terreno sia escluso da IMU o sia affittato, che del reddi-to agrario.

Terreno in conduzione associata

Il codice 3 indica un terreno in conduzione associata che può essere utilizzato quando il titolo di possesso è 1 (proprietario del terreno), 4 (conduttore o affittua-rio) o 7 (titolare di impresa agricola individuale). Il caso particolare “3” produce esclusivamente la rivalutazione del reddito a-grario riportato nella colonna 3.

Terreno in af-fitto a giovani imprenditori

l codice 4 è indicato in presenza di terreno concesso in affitto a coltivatori diretti

o imprenditori agricoli professionali che non hanno compiuto 40 anni alla data

Ca 18

di stipula del contratto o entro 12 mesi dalla stipula, e può essere utilizzato quando il titolo di possesso è 2 (proprietario del terreno dato in affitto in regime

legale di determinazione del canone), 3 (proprietario del terreno dato in affitto in assenza di regime legale di determinazione del canone), 4 (conduttore o affittua-rio) o 7 (titolare di impresa agricola individuale).

Ai fini del calcolo del reddito imponibile la presenza del codice esclude la rivalu-tazione del reddito dominicale e del reddito agrario.

Casi particola-ri: codici 5 e 6

Gli ultimi due codici che definiscono la presenza di casi particolari sono riferiti alla presenza di più di una di queste situazioni. In particolare:

• il codice 5 indica la presenza contemporanea delle situazioni 1 (mancata coltivazione del fondo) e 4 (terreno concesso in affitto a coltivatori diretti o im-prenditori agricoli)

• il codice 6 indica la presenza contemporanea delle situazioni 2 (perdita per eventi naturali di almeno il 30% del prodotto) e 4 (terreno concesso in affitto a coltivatori diretti o imprenditori agricoli. Entrambi i codici possono essere utilizzati quando il titolo di possesso è 2(proprietario del terreno dato in affitto in regime legale di determinazione del canone), 3 (proprietario del terreno dato in affitto in assenza di regime legale di determinazione del canone), 4 (conduttore o affittuario) o 7 (titolare di im-presa agricola individuale). Ai fini del calcolo del reddito imponibile

• nel caso particolare 5 l’imponibile è dato dall’importo inferiore tra il reddito dominicale del 70% ed il canone di affitto

• nel caso particolare 6 i redditi dominicale e agrario sono azzerati.

Esempio Vediamo ora un esempio pratico di calcolo in presenza di codice 5 Casi particolari. Terreno concesso in affitto in regime legale di determinazione del canone (titolo 2) ad un giovane agricoltore, non col-tivato per un’intera annata agraria (casi particolari: 5) Reddito dominicale: 1000,00 Titolo di possesso:2 Giorni: 365 Percentuale:100% Canone: 500,00 Casi particolari: 5 In questo esempio il reddito imponibile riportato nel modello 730/3 sarà cosi determinato: Applicazione della riduzione del 70% per mancata coltivazione al reddito dominicale che in questo caso specifico ca-so non deve essere rivalutato (si tratta di un terreno concesso in affitto ad un giovane agricoltore) 1000,00 x 0,30 = 300,00 Per definire il reddito imponibile è necessario confrontare il reddito dominicale ridotto (300,00) con il canone d’affitto (500,00). Il reddito imponibile è dato dal minore tra i due valori. Nel nostro caso il reddito imponibile è quindi pari a 300,00.

Riferimenti Vedi tabella codici casi particolari.

Terreni esenti IMU

La colonna 9 del quadro A è riservata all’esenzione dall’IMU. La casella deve essere barrata ogni qualvolta il terreno è esente da IMU e cioè quando il terreno è ubicato in un Comune montano. In questo caso, quindi, il reddito dominicale è assoggettato a IRPEF e a relative addi-zionali. Attenzione: la questione della non assoggettabilità ad IMU (e di conseguenza l’assoggettabilità ad IRPEF) per tutti i terreni montani (agricoli o incolti) è ancora in corso di discussione. Pertanto, in attesa di un chiarimento normativo, è opportu-no prestare particolare attenzione in presenza di un contribuente proprietario di un terreno incolto in zona montana.

Terreni dei coltivatori di-retti o IAP

Nel caso di terreno agricolo, nonché di terreno non coltivato, posseduto e condotto da coltivatore diretto e da imprenditore agricolo professionale (IAP) iscritto nella previ-denza agricola.

Ca 19

Chi presta l’assistenza fiscale, per il calcolo dell’acconto 2013, rivaluterà ulteriormen-te i redditi dominicale e agrario del 5 per cento. Per gli altri terreni la rivalutazione ul-teriore, sempre ai fini dell’acconto 2013, sarà pari al 15 per cento.

Calcolo del reddito

Nel modello 730 è il CAF che effettua tutti i conteggi necessari per arrivare a deter-minare il reddito imponibile e pertanto nei calcoli dovrà tener conto anche di questi casi particolari.

Ca 20

GRADI di parentela fino al IV°

LINEA RETTA LINEA COLLATERALE

4° grado Trisnonno

3° grado Bisnonno

2° grado Nonno 4° grado Prozio A

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1° grado Genitore 3° grado Zio

ESTINTO 2° grado Fratello

1° grado Figlio 3° grado Nipote Ex frate

2° grado Nipote Ex filio 4° grado Pronipote Ex frate

3° grado Pronipote Ex filio

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4° grado Abnipote Ex filio

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Ca 21

La SUCCESSIONE CON TESTAMENTO

QUOTA di LEGITTIMA MINIMA riservata a

AVENTI DIRITTO

CONIUGE FIGLI GENITORI e

altri linea retta

COLLA-TERALI

QUOTA DISPO-NIBILE

PARENTI ESISTENTI

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Quota minima

1/3 + (A) 1/3 x 1 figlio -- -- 1/3 – (A)

Quota minima

1/4+ (A) 1/2 x più figli -- -- 1/4 - (A)

PARENTI ESISTENTI

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1/2 + (A) -- -- -- 1/2 - (A)

PARENTI ESISTENTI

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1/2 + (A) -- 1/4 -- 1/4 – (A)

PARENTI ESISTENTI

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-- 1/2 x 1 figlio -- -- 1/2

Quota minima

-- 2/3 x più figli -- -- 1/3

PARENTI ESISTENTI

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-- -- 1/3 -- 2/3

PARENTI ESISTENTI

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Quota minima

-- -- -- -- Intera eredità

(A) Diritto di abitazione sulla casa abitata a residenza familiare e diritto d’uso sui mobili che la corredano, se di proprietà del defunto. Tali diritti gravano sulla porzione disponibile e, qualora questa non ba-stasse, per il rimanente sulla quota del coniuge ed eventualmente su quella dei figli.

AP

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Ca 22

La SUCCESSIONE senza TESTAMENTO

QUOTA di LEGITTIMA MINIMA riservata a

AVENTI DIRITTO

CONIUGE FIGLI* GENITORI° FRATELLI+ZII,

CUGINI#

PARENTI ESISTENTI

SI SI SI SI SI

Quota eredità

1/2 + (A)

1/2 x 1 figlio

-- -- --

Quota eredità

1/3 + (A)

2/3 x più figli

-- -- --

PARENTI ESISTENTI

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Quota eredità

2/3 + (A)

-- 1/4 in parti uguali

1/12 in parti uguali

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PARENTI ESISTENTI

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Quota eredità

2/3 + (A)

-- 1/3 --

PARENTI ESISTENTI

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Quota eredità

Intera eredità

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PARENTI ESISTENTI

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Quota eredità

-- In parti uguali -- -- --

PARENTI ESISTENTI

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Quota eredità

-- -- 1/2 in parti uguali

1/2 in parti uguali

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PARENTI ESISTENTI

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Quota eredità

-- -- In parti uguali -- --

PARENTI ESISTENTI

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Quota eredità

-- -- -- In parti uguali --

PARENTI ESISTENTI

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Quota eredità

-- -- -- -- In parti uguali

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Ca 23

* figli legittimi, legittimati e adottivi ° genitori anche se risposati o altri ascendenti linea retta + fratelli o sorelle di 2° grado o loro discendenti# zii, cugini, altri parenti di 3° - 4° - 5° e 6° g rado collaterale

(A) Diritto di abitazione sulla casa abitata a residenza familiare e diritto d’uso sui mobili che la corre-dano, se di proprietà del defunto. Tali diritti gravano sulla porzione disponibile e, qualora questa non bastasse, per il rimanente sulla quota del coniuge ed eventualmente su quella dei figli.

Note: Se non esistono parenti fino al 6° grado, il patrim onio viene devoluto allo STATO. Al posto del figlio, fratello o sorella premorti (o incapaci, indegni o rinun-cianti) succedono i loro figli o discendenti legittimi. I nonni succedono nella quota dei genitori solo se ambedue i genitori del de cuius sono premorti. Alla vedova del figlio premorto del de cuius, con o senza prole, non com-pete l’eredità (salvo la parte disponibile, se con testamento) in quanto af-fine, mentre compete agli eventuali suoi figli.

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Ca 35

REDDITI DEI TERRENI

CODICI da UTILIZZARE nel MODELLO 730 – QUADRO “A”CODICE DESCRIZIONE

1 Proprietario del terreno

2 Proprietario del terreno concesso in affitto in regime legale di determina-

zione del canone (regime vincolistico)

3 Proprietario del terreno concesso in affitto in assenza di regime legale di

determinazione del canone (regime di libero mercato)

4 Conduttore del fondo (diverso dal proprietario) o affittuario

5

Socio di Società semplice, in relazione al reddito dominicale e/o agrario imponibile ai fini IRPEF attribuito dalla società. Il reddito do-minicale va indicato in colonna 1 e il reddito agrario va riporta-to in colonna 3

6 Partecipante dell’impresa familiare agricola diverso dal titolare

7 Titolare dell’impresa agricola individuale non in forma di impresa familiare

10 Socio di Società semplice, in relazione al reddito dominicale non imponi-

bile ai fini IRPEF attribuito dalla Società. L’importo va indicato nella colonna 1.

CASI PARTICOLARI CODICE DESCRIZIONE

1

Mancata coltivazione per un’intera annata agraria e per cause non dipen-denti dalla tecnica agraria, del fondo rustico costituito per al-meno due terzi da terreni qualificati come coltivabili a prodotti annuali.

2

Perdita per eventi naturali di almeno il 30% del prodotto ordinario del fon-do nell’anno, se il possessore danneggiato ha denunciato all’Ufficio dell’Agenzia del Territorio l’evento dannoso entro tre mesi dalla data in cui si è verificato, ovvero se la data non sia determinabile, almeno 15 giorni prima dell’inizio del raccolto

3 Terreno in conduzione associata

4

Terreno concesso in affitto per usi agricoli a coltivatori diretti o imprendito-ri agricoli a titolo principale che non abbiano compiuto 40 anni e che possiedano detti requisiti al momento della stipula del contratto o che gli acquisiscano entro 12 mesi dalla data di stipula del contratto, purché il contratto abbia durata quin-quennale.

5 Se ricorrono contemporaneamente le condizioni di cui al codice 1 e al co-

dice 4

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6 Se ricorrono contemporaneamente le condizioni di cui al codice 2 e al co-

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Ca 36

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Le attività agricole

D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 [c.d. "Nuovo Tuir"]Nuovo testo risultante dal D.Lgs. 12 dicembre 2003, n.344.

Art. 32 Reddito agrario

1. (omissis)

2. Sono considerate attività agricole: a) le attività dirette alla coltivazione del terreno e alla silvicoltura; b) l'allevamento di animali con mangimi ottenibili per almeno un quarto dal terreno e le attività dirette alla produzione di vegetali tramite l'utilizzo di strutture fisse o mobili, anche prov-visorie, se la superficie adibita alla produzione non eccede il doppio di quella del terreno su cui la produzione stessa insiste; c) le attività di cui al terzo comma dell'articolo 2135 del codice civile, dirette alla ma-nipolazione, conservazione, trasformazione, commercializzazione e valorizzazione, ancorché non svolte sul terreno, di prodotti ottenuti prevalentemente dalla coltivazione del fondo o del bosco o dall'allevamento di animali, con riferimento ai beni individuati, ogni due anni e tenuto conto dei criteri di cui al comma 1, con decreto del Ministro dell'economia e delle finanze su proposta del Ministro delle politiche agricole e forestali. 3. Con decreto del Ministro delle finanze di concerto con il Ministro dell'agricoltura e delle foreste, è stabilito per ciascuna specie animale il numero dei capi che rientra nei limiti di cui alla lettera b) del comma 2, tenuto conto della potenzialità produttiva dei terreni e delle unità foraggere occorrenti a seconda della specie allevata. 4. Non si considerano produttivi di reddito agrario i terreni indicati nel comma 2 dell'articolo 24.

R.D. 16 marzo 1942, n. 262. (CODICE CIVILE) (Gazzetta Uff. n. 79 del 4 aprile 1942,(Stralcio). LIBRO QUINTO TITOLO II Capo II Sezione IArt. 2135

Imprenditore agricolo [1] È imprenditore agricolo chi esercita una delle seguenti attività: coltivazione del fondo, selvicoltura, allevamento di animali e attività connesse.

[2] Per coltivazione del fondo, per selvicoltura e per allevamento di animali si intendono le attività dirette alla cura ed allo sviluppo di un ciclo biologico o di una fase necessaria del ciclo stesso, di carattere vegetale o animale, che utilizzano o possono utilizzare il fondo, il bosco o le acque dolci, salmastre o marine.

[3] Si intendono comunque connesse le attività, esercitate dal medesimo imprenditore a-gricolo, dirette alla manipolazione, conservazione, trasformazione, commercializzazione e valo-rizzazione che abbiano ad oggetto prodotti ottenuti prevalentemente dalla coltivazione del fondo o del bosco o dall'allevamento di animali, nonché le attività dirette alla fornitura di beni o servizi mediante l'utilizzazione preva-lente di attrezzature o risorse dell'azienda normalmente impiegate nell'attività agricola esercitata, ivi comprese le attività di valorizzazione del territorio e del patrimonio rurale e fore-stale, ovvero di ricezione ed ospitalità come definite dalla legge.

Ca 37

REDDITI DEI FABBRICATI

Definizione del reddito dei fabbricati

Il reddito dei fabbricati è il reddito medio ordinario delle unità immobiliari urbane, ovvero fabbricati, altre costruzioni stabili e loro porzioni, suscettibili di produrre un red-dito proprio. Rientrano in tale definizione gli appartamenti, le ville, i negozi, i box auto e altro.

Fabbricati che devono essere dichiarati

Il reddito dei fabbricati situati nel territorio dello Stato italiano deve essere dichiara-to nel quadro B del modello 730. I redditi derivanti da lastrici solari e dalle aree urbane e i fabbricati situati al l’esterodevono essere dichiarati, in quanto redditi diversi, nel quadro “D” del 730 e assogget-tati ad un particolare regime di tassazione.

Il calcolo del reddito medio ordinario

Il reddito medio ordinario dei fabbricati è determinato, per le unità immobiliari, se-condo la rendita iscritta in catasto che deriva dall’applicazione delle tariffe d’estimostabilite per la relativa classe e categoria catastale di unità.

Per i fabbricati a destinazione speciale o particolare, esso viene determinato me-diante stima diretta effettuata dall’Agenzia del territorio competente ed iscritta in ca-tasto.

Chi dichiara il reddito

Devono dichiarare i redditi da fabbricati coloro che possiedono immobili a titolo di � proprietà, � usufrutto � altro diritto reale. Rientra tra i diritti reali anche il diritto di abitazione spettante al coniuge superstite.

Devono dichiarare il reddito dei fabbricati anche: � i soci di società semplice od equiparate che producono redditi da fabbricati,� i soci di cooperative edilizie a proprietà divisa, � gli assegnatari di alloggio a riscatto o con patto di futura vendita da parte di enti.

Indicazione nel modello 730

I redditi dei fabbricati vanno dichiarati nel quadro B del modello 730.

Per ogni unità immobiliare vanno indicati: � la rendita catastale, � l’utilizzo ( il codice che specifica l’uso che viene fatto dello immobile), � i giorni di possesso, � la percentuale di possesso, � il codice canone in caso di immobile dato in locazione � l’eventuale canone di locazione se l’immobile è dato in affitto, � l’eventuale presenza di situazioni particolari, da indicare con un codice specifico,� la colonna “continuazione” da barrare per indicare che si tratta dello stesso fabbri-

cato del rigo precedente � alcuni dati relativi all’imposta municipale propria (IMU), in particolare il codice

catastale del comune di ubicazione degli immobili, e l’importo dell’imposta municipale propria (IMU) dovuta per l’anno d’imposta considerato,

� La casella da barrare in caso di opzione per l’applicazione della cedolare secca sulle locazioni.

� La casella da barrare in caso di esenzione IMU.

Ca 38

Ogni unità immobiliare viene generalmente indicata in un rigo del quadro B.

Situazioni diver-se per uno stes-so fabbricato in corso d’anno

Se nel corso dell’anno si sono verificate situazioni diverse per lo stesso fabbricato (ad esempio variazioni della quota di possesso, dell’utilizzo) occorre compilare un rigo per ogni situazione, indicando il relativo periodo, e barrando una apposita casellaper indicare che si tratta di continuazione dello stesso fabbricato. In questo caso i dati della colonna relativa “all’IMU dovuta” o alternativamente “all’esenzione IMU” devono essere indicati solo sul primo dei righi..

Esempio Se un soggetto per i primi 100 giorni dell’anno possiede un fabbricato con rendita di 1000 euro al 50% e per il resto dell’anno al 100% compilerà il quadro B indicando solo sul primo dei righi relativi al fabbricato, il codice del comune e l’importo dell’IMU dovuta per l’intero anno d’imposta considerato.

Riferimenti Vedi artt. 36 e 37 del DPR n. 917 del 22.12.1986, Tuir

Ca Aggiornamento 01/13

39

INDIVIDUAZIONE DEGLI IMMOBILI

Rendita catastale, tariffa d’estimo, consistenza dell’immobile.

Il reddito delle unità immobiliari è costituito dalla rendita catastale. La rendita catastale viene calcolata moltiplicando la tariffa d’estimo di riferimento per la consistenza dell’immobile. La tariffa d’estimo di riferimento viene individuata secondo la zona censuaria, le categorie catastali, la classe di merito. La consistenza varia a seconda della tipologia dell’immobile e precisamente � per la categoria catastale del gruppo A (che comprende abitazione ed uffici) si

considera il numero dei vani � per la categoria catastale del gruppo B ( edifici pubblici in genere) si tiene conto

dei metri cubi � per la categoria catastale del gruppo C (che comprende box, negozi, garage) si fa

riferimento ai metri quadrati.

Riferimenti Vedi anche l’approfondimento: “come si individuano gli immobili”

Eccezioni nel calcolo della rendita catastale

Le categorie catastali appartenenti al gruppo D (che comprendono alberghi, opifici, residence e teatri) ed E (immobili a destinazione particolare) non possiedono una tariffa di riferimento vera e propria. La rendita catastale di tali immobili viene calcolata mediante stima diretta dall’Agenzia del Territorio, che dopo l’iscrizione al catasto rilascia un estratto che riporta la rendita attribuita. Attenzione! a partire dal 2012, per i fabbricati di interesse storico o artistico, deve essere indicata la rendita ridotta del 50%. Questa stessa rendita doveva anche essere utilizzata per il calcolo dell’IMU 2012.

Gruppo di appartenenza delle abitazioni

Le abitazioni appartengono tutte al gruppo A, ma all’interno di questo gruppo sono definite ulteriori 11 categorie che servono a identificare, in base alle caratteristiche, la tipologia della abitazione. Ad esempio, un appartamento in zona popolare appartiene alla categoria A3, mentre una villa singola con giardino è classificata come A8.

La documentazione

I dati per compilare il quadro B del modello 730 possono essere recuperati � dalla visura catastale aggiornata � dal rogito d’acquisto, � da dichiarazioni di successione � dalla precedente dichiarazione dei redditi ma solo se non ci sono state modifiche

e i dati indicati sono aggiornati

La visura catastale

La visura catastale è un documento che viene rilasciato dall’Agenzia del Territorio e che contiene tutti i dati identificativi dell’immobile.

In alto è indicata la data e l’ora della richiesta, l’Agenzia del Territorio e il numero della visura. Nella prima griglia si trovano i dati del richiedente e il comune censuario a cui la visura si riferisce. Nella seconda griglia i dati relativi all’immobile, e cioè la sezione, il foglio, il numero del mappale e il subalterno, la zona censuaria, la categoria catastale, la classe, la consistenza, la rendita attribuita dal Catasto e l’indirizzo. Nell’ultima griglia sono indicati i dati identificativi dei soggetti cui sono intestati gli immobili, e i diritti sugli immobili.


40

Atti notarili I dati catastali possono essere ricavati anche dagli atti notarili. Normalmente in un atto notarile si riscontrano i seguenti dati: dati dell’acquirente o del venditore, dati identificativi dell’immobile, rendita catastale, quote di possesso, data di acquisto o di vendita.

Dichiarazione di successione

Nel caso di decesso di un soggetto proprietario di immobili i dati necessari alla compilazione della dichiarazione dei redditi possono essere individuati nella dichiarazione di successione. Nella dichiarazione di successione , oltre alla data di apertura della successione e ai dati del soggetto deceduto, è importante prendere visione dell’albero genealogico , dei dati anagrafici relativi agli eredi , dell’attivo ereditario ovvero degli immobili e relativi diritti reali immobiliari che verranno suddivisi fra gli eredi.

Rivalutazione delle rendite

La norma prevede che, in attesa delle revisioni delle rendite catastali, le vigenti rendite dei fabbricati vengano rivalutate del 5 per cento.

Avvertenze sulla rivalutazione

Nel quadro B del modello 730 deve essere sempre indicata la rendita catastale non rivalutata, che sarà riportata nel prospetto di liquidazione con modalità diverse, in base al diverso utilizzo e/o alla situazione dell’immobile.

Attribuzione della rendita catastale

In generale, il professionista propone all’agenzia del territorio, al momento dell’ac-catastamento o della denuncia di variazione dell’immobile, la rendita catastale da attribuire all’immobile stesso. La proposta viene fatta attraverso la cosiddetta procedura DOCFA; sulla base di tale procedura la rendita si considera definitiva se trascorsi 12 mesi non viene contestata o modificata dalla agenzia del territorio.

Rendita catastale non corretta.

Un fabbricato potrebbe avere una rendita catastale non corretta se a causa di degrado e obsolescenza risulta inagibile. Per tali situazioni è prevista un’apposita procedura che deve attivare il contribuente. La rendita catastale potrebbe non essere più corretta anche per intervenute variazioni edilizie sull’immobile che devono essere comunicate all’Agenzia del Territorio.

Riferimenti Vedi anche l’approfondimento: “Determinazione del reddito degli immobili di interesse storico e/o artistico”.

Ca 41

COME SI INDIVIDUANO GLI IMMOBILI

Gli immobili sono individuati dal Fisco attraverso due tipologie di dati: 1) quelli che servono ad identificarli fisicamente nelle mappe catastali; 2) quelli che servono a determinare la consistenza e quindi la rendita. Questi dati sono attribuiti dagli Uffici provinciali del territorio (nei quali sono stati incorporati i vecchi uffici del catasto o U.T.E) e sono normalmente riportati negli atti notarili con i quali l'im-mobile viene trasferito.

Come si identificano i fabbricati Il territorio di ogni Comune viene rappresentato su fogli di mappa e suddiviso in particelle, ogni unità immobiliare è identificata dal nome del Comune, Foglio, Particella e Subalterno. Quest'ultimo individua la singola unità nell'ambito del fabbricato (particella).

Come si classificano i fabbricati Ai fini della determinazione della rendita dei fabbricati, il territorio dei Comuni più grandi viene diviso in "zone censuarie". Ciascuna unità immobiliare viene poi classificata mediante alcuni parametri in relazione alle sue caratteristiche e alla sua destinazione.

GRUPPI E CATEGORIE Le unità immobiliari urbane sono classificate in gruppi e categorie (vedi tabelle seguenti)

Classe E' un parametro che, nell'ambito di una stessa categoria, distingue gli immobili in funzione del livello delle rifiniture, della dotazione dei servizi, dell'ampiezza dei vani e della loro posizione. Il numero delle classi può variare da comune a comune in base alle differenze che sussistono tra i valori del mercato delle locazioni all'interno della stessa categoria catastale. La prima classe individua gli immobili a reddito inferiore, l'ultima quelli a reddito più alto.

Consistenza Rappresenta la grandezza dell'immobile, ed è espressa con unità di misura diverse per ciascu-na categoria:

CATEGORIA CONSISTENZA

Tipo Descrizione Unità descrizione

A Abitazioni e uffici N. Vani catastali

B Collegi, scuole ed uffici pub-blici, ospedali

mc. Somma delle cubature

C Negozi, laboratori, box, ma-gazzini

mq. Somma delle aree

AP

PR

OF

ON

DIM

EN

TO

Periodo di possesso E’ il periodo, espresso in giorni, di possesso dell’immobile nell’anno di riferimento: se il periodo di possesso è inferiore all’anno (ad esempio: nel caso di trasferimento della proprietà dell’immobile nel corso dell’anno) il reddito catastale rivalutato verrà calcolato per la parte di spettanza.

Quota di possesso E’ la quota di proprietà dell’immobile, espressa in percentuale.

Ca 42

SISTEMA DI CALCOLO DEI VANI CATASTALI

I vani catastali non corrispondono ai vani fisici delle abitazioni. Infatti i vani catastali sono i locali utili effettivi detti anche vani principali (camere, stanze, saloni, soggiorni, ecc.) e in linea di massima l’ampiezza di un vano non può superare i 15/20 mq. • I vani principali vengono contati un vano

• La cucina viene contata un vano indipendentemente dalla superficie.

• Gli accessori diretti (bagni, ripostigli, ingressi, corridoi, ecc.) vengono contati un ter-zo di vano.

• Gli accessori complementari (soffitte, cantine, ecc.) vengono contati un quarto di va-no.

Se un vano ha superficie inferiore a quella minima prevista dal Catasto, anche se esso viene utilizzato come vano principale va conteggiato come accessorio diretto. Invece, se un vano ha superficie maggiore di quella massima prevista dal Catasto, si calcola l’eccedenza.

In merito alle dipendenze (scoperti esclusivi, vani di servizio in comune, ecc.) vengono conteg-giate come percentuale della consistenza complessiva fino ad un massimo del 10%.

La consistenza viene arrotondata al mezzo vano il che significa che, ad esempio, se dal conteggio della consistenza risultano vani 5,21 si arrotonda a vani 5; se invece dal conteggio della consistenza risultano vani 4,62 si arrotonda a vani 4,5; così come se dal conteggio della consistenza risultano vani 6,81 si arrotonda a vani 7.

Per quanto riguarda gli immobili a destinazione commerciale (gruppo C, come negozi C/1, magazzini C/2, garage C/6, ecc.) la consistenza viene espressa in metri quadrati che corri-spondono alla superficie netta di tali immobili.

Fanno eccezioni i negozi (categoria C/1) per i quali vengono contati per intero i metri quadrati dei locali principali (effettivamente adibiti a negozio, bottega, bar, ristorante, ecc.) mentre i locali accessori (retrobottega, servizi igienici, locali di deposito, ecc.) vengono calcolati in percentuale (mediamente del 50%); sempre per i negozi la percentuale riferita alle dipendenze può arrivare fino al 20% della consistenza.

La rendita presunta si ottiene quindi, moltiplicando la tariffa d’estimo per la consistenza, ossia: • in numero dei vani catastali (per il gruppo “A”) • i metri quadrati catastali (per il gruppo “C”) • i metri cubi catastali (per il gruppo “B”)

AP

PR

OF

ON

DIM

EN

TO


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FABBRICATI CHE NON PRODUCONO REDDITO

Fabbricati che non producono reddito

Non producono reddito dei fabbricati: • le costruzioni rurali ad uso abitativo, appartenenti al possessore o

all’affittuario dei terreni cui servono, effettivamente adibite agli usi agricoli. In tale caso il relativo reddito è già compreso in quello catastale del terreno.

Le unità immobiliari che sulla base delle norme in vigore non hanno i requisiti per essere considerate rurali devono essere dichiarate utilizzando la rendita presunta in assenza di quella definitiva. Le unità immobiliari rurali iscrivibili riconducibili alle categorie A/1 e A/8 e quelle con caratteristiche di lusso sono considerate produttive di reddito dei fabbricati;

• le costruzioni che servono per svolgere le attività agricole comprese quelle destinate alla protezione delle piante, alla conservazione dei prodotti agricoli, alla custodia delle macchine, degli attrezzi e delle scorte occorrenti per la coltivazione;

• i fabbricati rurali destinati all’agriturismo; • le unità immobiliari, per cui sono state rilasciate licenze, concessioni o

autorizzazioni per restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia, per il solo periodo di validità del provvedimento, durante il quale l’unità immobiliare non deve essere comunque utilizzata;

• gli immobili completamente adibiti a sedi aperte al pubblico di musei, biblioteche, archivi, cineteche ed emeroteche, quando il possessore non ricava alcun reddito dall’utilizzo dell’immobile. Il contribuente in questo caso deve presentare una comunicazione all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate entro tre mesi dalla data in cui ha avuto inizio;

• le unità immobiliari destinate esclusivamente all’esercizio del culto, nonché i monasteri di clausura, se non sono locati, e le loro pertinenze.

• Inoltre, non vanno dichiarati, perché compresi nel reddito dominicale e agrariodei terreni su cui si trovano, i redditi dei fabbricati nelle zone rurali e non utilizzabili ad abitazione alla data del 7 maggio 2004, che vengono ristrutturati nel rispetto della vigente la disciplina edilizia dall’imprenditore agricolo proprietario, acquisiscono i requisiti di abitabilità, e sono concessi in locazione dallo imprenditore agricolo. Questa disciplina valevole ai fini delle imposte dirette si applica solo per il periodo del primo contratto di locazione che abbia una durata compresa tra cinque e nove anni non inferiore a cinque anni e non superiore a nove anni (art. 12 del DLgs. n. 99 del 29 marzo 2004, in vigore dal 7 maggio 2004).

Fabbricati non locati

A partire dall’anno 2012, l’IMU sostituisce l’Irpef e le relative addizionali comunali e regionali dovute con riferimento ai redditi dei fabbricati non locati, compresi quelli concessi in comodato d’uso gratuito. Pertanto nel quadro B devono essere indicati tutti i dati di questi immobili, ed il loro reddito, sarà riportato nel 730-3, sezione “altri dati”, anche se non sarà compreso nel reddito complessivo. Ovviamente il reddito di tali immobili è imponibile nel caso in cui sia barrata la colonna “esenzione IMU”.


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L’ABITAZIONE PRINCIPALE

Utilizzo dei fabbricati

Un fabbricato può essere utilizzato in diversi modi. Ad esempio: � come abitazione principale o � come seconda casa, o � concesso in affitto o in uso gratuito, � come pertinenza dell’abitazione principale (box, cantina), � etc.

Le diverse modalità di impiego danno luogo a diverse modalità di tassazione. Iniziamo con la tassazione dell’abitazione principale e delle sue pertinenze.

Definizione di abitazione principale

Per unità immobiliare adibita ad abitazione principale si intende quella nella quale la persona fisica, che la possiede a titolo di proprietà, usufrutto, o altro diritto reale, o i suoi familiari, dimorano abitualmente. In genere, l’abitazione principale coincide con la residenza anagrafica.

Equiparazioni all’abitazione principale

E’ considerato abitazione principale anche l’immobile posseduto a titolo di proprietà o usufrutto da anziani o disabili che trasferiscono la residenza in istituti di ricovero o case di cura in seguito a ricovero permanente. L’unità immobiliare deve risultare non locata.

La compilazione del 730

Per identificare l’unità immobiliare utilizzata come abitazione principale, nel quadro B del modello 730 si indicherà il codice “1” nel campo “utilizzo”.

La definizione di pertinenza

Vengono definite pertinenze dell’abitazione principale tutti quei fabbricati: � classificati o classificabili in categorie diverse dalla categoria catastale A, � destinati ed effettivamente utilizzati in modo durevole a servizio dell’abitazione

principale, anche se non appartengono allo stesso fabbricato. In genere, le pertinenze sono unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali del gruppo C, (ad esempio con C2 si identifica un magazzino o locale di deposito, con C6 si identifica un garage…). Attenzione: diversamente da quanto previsto per l’IMU, per le pertinenze non è previsto alcun limite numerico.

Compilazione del 730

Per identificare l’unità immobiliare che costituisce pertinenza dell’abitazione principale si indicherà il codice di utilizzo “5”.

Abitazione data in uso gratuito a proprio familiare.

Se l’immobile è abitazione o pertinenza data in uso gratuito a un proprio familiare a condizione che lo stesso vi dimori abitualmente e ciò risulti dall’iscrizione anagrafica, il codice da indicare è � “1”, se il dichiarante non possiede altri immobili utilizzati come abitazione

principale, � “10”, se l’immobile o pertinenza in uso al familiare è posseduto in aggiunta

alla abitazione principale.

Abitazione principale in comproprietà.

Lo stesso codice, il “10”, verrà utilizzato in caso di unità immobiliare posseduta in comproprietà e utilizzata integralmente come abitazione principale di uno o più comproprietari diversi dal dichiarante.

Esempio Un contribuente possiede i seguenti immobili con le relative pertinenze:

Ca 45

� immobile 1 rendita euro 500,00 con pertinenza rendita euro 56,00 � immobile 2 rendita euro 350,00 con pertinenza rendita euro 42,00 entrambi utilizzati come abitazione principale (per se stesso e per un figlio) Nel modello 730, indicherà il codice 1 e 5 per l’immobile utilizzato come propria abitazione principale e per la relativa pertinenza, il codice 9 per l’immobile e la pertinenza concessa in uso gratuito al proprio familiare.

Abitazione prin-cipale e IMU

Il reddito derivante dal possesso dell’abitazione principale è pari al valore della rendi-ta catastale rivalutata e rapportata ai giorni e alla percentuale di possesso. Lo stesso calcolo vale per la determinazione del reddito derivante dalle pertinenze dell’abitazione principale. L’applicazione della rivalutazione del 5% viene effettuata dal CAF, e il risultato non concorre al reddito complessivo ma viene comunque indicato nella sezione “altri dati” del prospetto di liquidazione (730/3),

Esempio � rendita dell’abitazione principale = 1000,00 � quota di possesso dell’abitazione per 265 giorni = 100% � quota di possesso per i restanti 100 giorni = 50%

Rivalutazione del 5% della rendita dell’abitazione, tenendo conto prima dei giorni e poi del possesso.

Per i primi 265 giorni con possesso al 100%: (1000,00 x 1,05) x 265/365 = 762,33

762,33 x 100% = 762,33

Per gli altri 100 giorni con possesso al 50%: (1000,00 x 1,05) x 100/365 = 287,67

287,67 x 50% = 143, 84 Calcolo del totale dei redditi dei fabbricati: 762,33 + 143,84= 906,17

Abitazione prin-cipale parzial-mente locata

Nel caso in cui l’abitazione principale sia parzialmente locata, è necessario utilizza-re gli appositi codici:

• “11” per i contratti di locazione a canone libero;

• “12” per i contratti di locazione a canone concordato se l’immobile è si-tuato in un comune ad alta densità abitativa.

Ca 46

LE ABITAZIONI a DISPOSIZIONE e ALTRI IMMOBILI.

Unità immobilia-re a disposizio-ne

Per unità immobiliare a disposizione si intendono tutti gli immobili che sono adibiti ad uso di abitazione e sono posseduti in aggiunta a quella utilizzata come abita-zione principale.

La compilazione del modello

� L’unità immobiliare a disposizione viene individuata dal codice “2” che dovrà es-sere riportato nella colonna “utilizzo” del quadro B.

� Le unità immobiliari che costituiscono pertinenza della abitazione a disposi-zione sono invece individuate dal codice “9”.

Il calcolo del reddito da di-chiarare

Il reddito delle abitazioni secondarie o a disposizione è dato dalla rendita catastale, rivalutata del 5%. La rivalutazione viene effettuata dal CAF e il risultato non concorre al reddito comples-sivo ma viene comunque riportato nella sezione “altri dati” del prospetto di liquida-zione 730/3.

Il codice “2” si utilizza per: � le case possedute in aggiunta a quella principale e tenute vuote; � le case secondarie o a disposizione del contribuente che abita in una diversa unità

immobiliare in locazione; � le abitazioni in comproprietà, limitatamente a coloro che utilizzano la loro porzio-

ne di immobile come residenza secondaria o a disposizione; � le unità immobiliari in multiproprietà destinate a residenza secondaria o a di-

sposizione, in proporzione alla quota risultante dal titolo di comproprietà; � le unità immobiliari destinate ad essere locate ma momentaneamente sfitte.

Esempio Esempio di calcolo e compilazione del quadro B. � abitazione a disposizione………….= rendita 840 euro � pertinenza…………………………...= rendita 60,00 euro � quota di possesso dell’abitazione.. = 50,00% � periodo di possesso………………. = intero anno Calcolo: � rivalutazione del 5% della rendita dell’abitazione = 840,00 x 1,05 = 882,00 euro � rivalutazione del 5% della rendita della pertinenza = 60,00 x 1,05 = 63,00 euro � quota di possesso dell’abitazione = 882,00 x 50% = 441,00 � quota di possesso della pertinenza = 63,00 x 50% = 31,50 L’importo del reddito del fabbricato che verrà indicato nel prospetto di liquidazione, ma non sommato al reddito com-plessivo, sarà quindi di 472,50 euro.

Nella compilazione del quadro B, dovranno riportarsi i dati del fabbricato nel modo seguente: rigo B1 =

• colonna 1 ………… = rendita 840,00 • colonna 2 ………… = utilizzo 2 (immobile a disposizione) • colonna 3 ………… = giorni 365 • colonna 4 ………… = percentuale di possesso 50%

rigo B2 = • colonna 1 ………… = rendita 63,00 • colonna 2 ………… = utilizzo 9 (pertinenza dell’immobile a disposizione) • colonna 3 ………… = giorni 365 • colonna 4 ………… = percentuale di possesso 50%

Eccezioni nell’applicazione della maggiora-zione

Il codice “2” non si applica nelle seguenti situazioni:: 1. unità immobiliari adibite a residenza secondaria o a disposizione in Italia da sog-

getti residenti all’estero; 2. unità immobiliari normalmente adibite ad abitazione principale ma lasciate momen-

taneamente libere in seguito a trasferimento temporaneo per lavoro in un altro Comune.


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1. unità immobiliari prive di allacciamento alle reti dell’energia elettrica, acqua, gas, e di fatto non utilizzate a condizioni che tali circostanze risultino da apposita autocertificazione da esibire a richiesta degli Uffici. Questi immobili sono contraddistinti invece dal codice 9.

Gli immobili di Società semplice.

Il contribuente socio di una società semplice che produce redditi di fabbricati può dichiarare il reddito di partecipazione utilizzando il modello 730.

La compilazione del modello

Gli immobili di società semplice sono indicati nel quadro B del modello 730 con ilcodice di utilizzo “16” qualora il reddito sia imponibile ai fini IRPEF (fabbricati locati o con esenzione IMU) e con il codice di utilizzo “17” qualora il reddito non sia imponibile IRPEF (fabbricati non locati senza esenzione IMU); nel campo “quota di possesso” va indicata la quota di partecipazione del contribuente alla società.

Il reddito da dichiarare

Il reddito è determinato non dalla rendita catastale, ma dal reddito imputato dalla società.


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GLI IMMOBILI IN LOCAZIONE

Definizione di immobili locati

Per immobili locati si intendono quelli per i quali è stato stipulato, tra il proprietario e il conduttore o locatario, un contratto di locazione. Nel contratto di locazione è definita la durata del contratto e il corrispettivo concordato. Il contratto deve essere redatto in forma scritta e deve essere registrato.

Le tipologie di contratto di locazione

Per le locazioni ad uso abitativo, la normativa vigente prevede due tipologie di contratti:

� Il contratto ordinario o libero � Il contratto convenzionato o alternativo.

Restano comunque in vigore, fino alla naturale scadenza dei singoli contratti, altre due tipologie:

� il contratto ad equo canone � i patti in deroga.

Il canone Il canone, cioè il corrispettivo che il conduttore deve pagare al locatore in presenza di un contratto di locazione, è rilevante ai fini della determinazione del reddito imponibile del fabbricato locato. L’importo da prendere in considerazione è quello risultante dal contratto di locazione, maggiorato dell’eventuale rivalutazione automatica calcolata sulla base dell’indice ISTAT e, nel caso di sublocazione, dell’eventuale maggiorazione spettante. Eventuali spese condominiali, anche se presenti nel contratto di locazione e nelle ricevute di pagamento del canone, non devono essere considerate ai fini IRPEF. Il canone va sempre dichiarato, anche se non è stato effettivamente percepito. In caso di comproprietà, nella dichiarazione dei redditi, il canone va sempre indicato per intero, senza tener conto della quota spettante in base alla percentuale di possesso. Si ricorda che questi immobili sono tassati sia ai fini IRPEF che ai fini IMU.

ATTENZIONEA decorrere dall’anno d’imposta 2011, per le abitazioni concesse in locazione è stato introdotto un regime di tassazione definito “cedolare secca” sugli affitti (D.Lgs. n.23 del 14.3.2011, art. 3) che prevede l’applicazione di un’imposta sostitutiva

dell’IRPEF delle addizionali regionale e comunale oltre che delle imposte di registro e di bollo relative al contratto di locazione

I canoni assoggettati a imposta sostitutiva non concorrono alla formazione del reddito complessivo e, di conseguenza, non rilevano ai fini della progressività delle aliquote Irpef.

L’argomento verrà approfondito successivamente.

Affitti non percepiti

In caso di affitto non percepito, trova applicazione il principio di competenza e non di cassa. In pratica, avendo titolo per riscuotere il canone, si considera sempre percepito. L’unica situazione che consente di non dichiarare il canone non percepito è quando il proprietario ha ottenuto il provvedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità.

Ca 49

Nella dichiarazione tale situazione si evidenza riportando nel quadro B, colonna “casi particolari”, il codice 4. Il canone non percepito deve pertanto essere riportato nella dichiarazione fino alla data in cui si ottiene la sentenza di convalida di sfratto per morosità. La legge prevede comunque in presenza di tale sentenza il recupero delle imposte preceden-temente pagate.

Riferimenti Vedi il capitolo “crediti d’imposta”

Sospensione della procedura esecutiva di sfrat-to

Una particolare agevolazione è prevista in caso di sospensione della procedura esecutiva di sfratto per gli immobili adibiti ad uso di abitazione che presentano contemporaneamente le seguenti condizioni:

o sono situati nei comuni capoluoghi di provincia, nei comuni con essi confinanti con popolazione superiore a 10.000 abitanti e nei comuni ad alta densità abitativa,

o sono locati a soggetti con reddito annuo lordo complessivo familiare inferiore a 27.000 euro che abbiano nel proprio nucleo familiare, figli fiscalmente a carico ovvero che siano o abbiano nel proprio nucleo familiare ultrasessantacinquenni, malati terminali ovvero portatori di handicap con invalidità superiore al 66%, purché non posseggano altra abitazione adeguata al nucleo familiare nella regione di residenza.

In questi casi è prevista l’esclusione dal reddito imponibile del fabbricato, della quota di reddito relativa al periodo per il quale ha operato la sospensione della procedura di sfratto.

Nella dichiarazione tale situazione si evidenzia riportando nel quadro B, nella colonna“casi particolari”, il codice 6.

Contratto stipula-to da uno dei comproprietari

Anche se il contratto di locazione è stato stipulato da uno soltanto dei comproprie-tari si deve intendere che lo abbia fatto anche in nome e per conto degli altri; quindi il canone deve essere dichiarato da tutti i comproprietari a prescindere dal sogget-to che lo ha effettivamente stipulato.

La quota di ca-none da dichiara-re.

Se l’immobile posseduto in comproprietà è dato in locazione soltanto da uno o più comproprietari per la propria quota. va indicata nel quadro B solo la quota del canone annuo di locazione spettante al contribuente. Nella colonna “casi partico-lari” deve essere indicato il codice “5”.

Un esempio di questa situazione è il caso di un immobile posseduto da tre compro-prietari e locato ad uno di essi dagli altri due.

Contratto per più immobili

Spesso il contratto di locazione si riferisce all’immobile adibito ad abitazione e alle sue pertinenze e il canone viene indicato complessivamente: in questo caso è necessario suddividere l’importo del canone fra le diverse unità immobiliari in rapporto delle sin-gole rendite catastali degli immobili interessati. In pratica si deve applicare la seguente formula:

canone totale x singola rendita catastale rivalutatatotale rendite catastali rivalutate

Esempio � Canone relativo alla locazione di una abitazione e di una pertinenza 10.000,00 � Rendita catastale rivalutata dell’abitazione 650,80

Ca 50

Esempio. � Rendita catastale rivalutata della pertinenza 71,50

Calcolo della quota di canone relativo all’abitazione applicando la formula canone totale x singola rendita catastale rivalutata

totale rendite catastali rivalutate (650,80 x 10.000) / (650,80 + 71,50) = 9010,10

Calcolo della quota del canone relativo alla pertinenza applicando la formula canone totale x singola rendita catastale rivalutata / totale rendite catastali rivalutate

(71,50 x 10.000) / (650,80 + 71,50) = 989,89

Il reddito da di-chiarare

Nella colonna del canone di locazione del quadro B deve essere indicato l’85% del canone di locazione, infatti è riconosciuta, in generale, una riduzione forfetaria del canone del 15%.

Eccezioni sul reddito da dichia-rare

Per gli immobili locati situati a Venezia centro e nelle isole della Giudecca, di Mu-rano e di Burano, deve essere indicato il 75% del canone, in quanto la riduzione for-fetaria è elevata al 25%.

Immobili di inte-resse storico o artistico

Per gli immobili di interesse storico o artistico, come indicati dall’articolo 2 del de-creto legislativo 22.01.2004, n. 42, è riconosciuta un’agevolazione particolare.

Dal 2012 i canoni di locazione non sono più esenti, ma sugli stessi la deduzione forfeta-ria, è elevata al 35%.

Per questi immobili, in presenza di tassazione ordinaria, nella colonna “codice canone” do-vrà essere riportato “4”.

Si ricorda, inoltre, che dal 2012, per questi immobili la rendita catastale da utilizzare è quella prevista dall’Agenzia del Territorio.

Riferimenti Vedi anche l’approfondimento:” Determinazione del reddito degli immobili di interesse storico e/o artistico e gestione delle relative controversie”.


51

CONTRATTI DI LOCAZIONE AD EQUO CANONE

Contratti ad equo canone

Le unità immobiliari locate in regime legale di determinazione del canone sono quelle locate ad equo canone.

L’equo canone è stato introdotto dalla L. 27 luglio 1978 n. 392, che è stata eliminata dal 30 dicembre 1998. Da questa data non è più possibile infatti stipulare o rinnovare contratti di tale tipo. Restano comunque in vigore, fino alla loro naturale scadenza, i singoli contratti stipulati in data antecedente.


Questi immobili (abitazioni e pertinenze), per i quali sono in vigore contratti di locazione ad equo canone, sono identificati nella colonna 2 del quadro B con il codice di utilizzo 4 unità immobiliare locata in regime legale di determinazione del canone.


Il reddito imponibile è costituito dall’85% del canone di locazione spettante sulla base della percentuale di possesso ed il codice canone da indicare è “1”.

Per fabbricati situati a Venezia centro, nelle isole di Giudecca, Murano e Burano, il reddito imponibile è costituito dal 75% del canone spettante sulla base della percentuale di possesso ed il codice canone da indicare è “2”.

Per gli immobili di interesse storico e artistico il reddito imponibile è costituito dal 65% del canone spettante sulla base della percentuale di possesso e il codice canone da indicare è “4”

Il calcolo che consente di determinare il reddito imponibile è effettuato dal CAF.

Esempio Modalità di calcolo e compilazione del quadro B di un immobile locato ad equo canone: • immobile posseduto al 100% per tutto l’anno e locato, per l’intero anno, ad equo canone: � canone di locazione annuo euro 1.000,00 � rendita catastale pari a euro 1.000,00 Calcolo: � la rendita catastale non va considerata perché superiore al canone netto imponibile (canone lordo – 15%) � in questo caso nella colonna 6 del quadro B va indicato il canone di locazione ridotto del 15% e cioè 1000,00

x 0,85 = 850,00 � il reddito imponibile del fabbricato sarà pertanto pari a euro 850,00


52

CONTRATTI DI LOCAZIONE IN ASSENZA DI REGIME LEGALE DI DETERMINAZIONE DEL CANONE.

Altre tipologie di contratto in assenza di regime del canone.

Le unità immobiliari locate in assenza di regime legale di determinazione del canone sono quelle locate con le seguenti tipologie di contratto: � in regime di patti in deroga � a canone libero

(I contratti a canone libero potrebbero essere resi con l’immagine di due persone che raggiungono un accordo – stretta di mano o similare)

Canone libero e canone convenzionale.

I contratti in regime di patti in deroga sono stati introdotti con l’art. 11 del DL 11 luglio 1992 n. 333, convertito in legge 8 agosto 1992 n. 359.

Con la Legge 9 dicembre 1998 n. 431 tali tipologie di contratto non sono più previste dal nostro ordinamento e sono sostituite da due nuove tipologie: � i contratti a canone libero � i contratti a canone convenzionale


Gli immobili (abitazioni e pertinenze), per i quali sono stipulati e in vigore contratti di locazione in regime di patti in deroga o a canone di libero mercato, sono identificati nel quadro B con il codice di utilizzo 3, unità immobiliare locata in assenza del regime legale di determinazione del canone. In caso di locazione parziale dell’immobile adibito ad abitazione principale il codice utilizzo è “11”.

Altri casi di utilizzo del codice 9.

• Deve essere utilizzato il codice utilizzo 3, indipendentemente dalla tipologia di contratto di locazione, anche nei seguenti casi: 1. affitto di immobili di lusso, compresi nelle categorie catastali A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (ville), A9 (castelli o palazzi di pregio); 2. locazioni transitorie, della durata massima di 18 mesi, escluse quelle rivolte a studenti universitari; 3. affitto di case vacanza per breve periodo; 4. affitto di immobili che non costituiscono abitazione (ad esempio box auto).

• Deve essere utilizzato il codice utilizzo 9: 1. se l’immobile è di proprietà condominiale (locali per la portineria, alloggio del portiere, autorimesse collettive, ecc) ed è dichiarato dal singolo condominoessendo la quota di reddito spettante superiore alla soglia prevista dalla normativa vigente;


Il reddito imponibile degli immobili locati a canone libero è l’importo più elevato tra

• la rendita catastale rivalutata del 5% e

• l’85% del canone di locazione, canone codice “1”,

• il 75% del canone di locazione, canone codice “2,” se il fabbricato è situato nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, Burano e Murano, Se il fabbricato è di interesse storico e artistico, Il reddito imponibile è l’importo più elevato tra il 50% della rendita catastale rivalutata del 5%

• il 65% del canone di locazione, canone codice “4”, In ogni caso entrambi, i valori di confronto sono, sempre, riferiti alla quota spettante sulla base della percentuale di possesso.

Ca 53

Il calcolo che consente di determinare il reddito imponibile è effettuato dal CAF.

Esempio Esempio di individuazione del reddito imponibile: Immobile posseduto al 100% per tutto l’anno e locato, per l’intero anno, a canone libero:

• canone di locazione annuo di euro 2.000,00; • rendita catastale pari a euro 600,00

Calcolo: • rivalutazione della rendita catastale = (600,00 x 1,05%) = 630,00 • riduzione del 15% del canone di locazione = 2000,00 x 0,85 = 1.700,00

Determinazione del reddito imponibile tramite il confronto dei due importi: 630,00 < 1.700,00 Il reddito imponibile del fabbricato è 1.700,00

Compilazione del quadro B: � colonna 1 = indicazione della rendita catastale base pari a euro 600,00 � colonna 2 = codice di utilizzo 3 � colonna 3 = giorni di utilizzo nell’anno 365 � colonna 4 = percentuale di possesso del 100% � colonna 5 = il codice canone 1 � colonna 6 = l’85% del canone di locazione, pari a 1.700,00 euro � prospetto di liquidazione 730/3 = rigo redditi dei fabbricati euro 1.700,00

Variazione di utilizzo nel corso dell’anno.

Nel caso di presenza, nello stesso anno e per lo stesso immobile di più tipologie di uti-lizzi, sarà necessario compilare due righi del quadro B. Nel primo rigo si riporteranno i dati dell’immobile con il codice del primo utilizzo ed i giorni in cui si è realizzata quella tipologia, nel secondo rigo si riporteranno i dati relativi al secondo utilizzo con l’indicazione dei relativi giorni. In questo rigo sarà necessario barrare la casella “conti-nuazione” per segnalare che si tratta dello stesso immobile.

Esempio Esempio di compilazione del quadro B nel caso di diverse tipologie di utilizzi:

• immobile posseduto al 100% che fino al 31 agosto è stato locato a canone libero e dal 1° settembre è divenuto abitazione principale del contribuente;

• rendita catastale euro 1.000,00; • canone di locazione percepito euro 1.600,00

Compilazione: • 1° rigo:

� colonna 1 = rendita catastale 1.000,00 � colonna 2 = codice utilizzo 3 � colonna 3 = giorni di locazione 243 � colonna 4 = possesso 100% � colonna 5 = codice 1 per canone ridotto all’85% � colonna 6 = l’85% del canone cioè 1.360,00

• 2° rigo: � colonna 1 = rendita catastale 1.000,00 � colonna 2 = codice utilizzo 1 � colonna 3 = giorni di utilizzo come abitazione principale 122 � colonna 4 = possesso 100% � colonna 8 = barrare il riquadro per indicare che si tratta dello stesso immobile del rigo 1.

In questo caso il confronto viene fatto tra la rendita catastale rivalutata del 5% e l’85% del canone dichiarato. Il canone dichiarato supera la rendita rivalutata, quindi nel prospetto di liquidazione sarà riportato l’importo del canone tra gli altri redditi di fabbricati da assoggettare a tassazione ordinaria.

I codici 14 e 15. Se l’immobile è situato nella regione Abruzzo ed è concesso: � in locazione a soggetti residenti o stabilmente dimoranti nei territori colpiti dal sisma

del 6 aprile 2009 le cui abitazioni principali siano state distrutte o dichiarate inagibi-li, è necessario utilizzare il codice 14; in questo caso il CAF calcolerà una ridu-zione del 30% del reddito.

� in comodato a soggetti residenti o stabilmente dimoranti nei territori colpiti dal si-sma del 6.4.2009 le cui abitazioni siano state distrutte o dichiarate inagibili, è ne-cessario utilizzare il codice 15.

Ca 54

CONTRATTI DI LOCAZIONE A CANONE CONVENZIONALE

La legge istituti-va

I contratti a canone convenzionale sono stati introdotti dalla legge 9 dicembre 1998 n. 431 per incentivare il mercato delle locazioni in generale ed in particolare in alcu-ne aree che presentano aspetti di problematicità, ad esempio i comuni ad alta ten-sione abitativa, riconoscendo alcune agevolazioni (vantaggi fiscali) ai locatori.

Riferimenti Legge 9.12.1998, n.431, art. 2, co.3, e art. 5, co.2.

Le tipologie di contratto

All’interno di questa tipologia contrattuale, che beneficia di vantaggi fiscali, troviamo:

• i contratti detti “a canone convenzionale”, cioè i contratti stipulati o rinnovati sul-la base di appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della pro-prietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative a li-vello nazionale. Tali contratti hanno una durata minima predefinita di tre anni, con possibilità di proroga per ulteriori due anni, e prevedono che il canone annuo sia inferiore ad un tetto massimo prestabilito (legge n.431/98 art.2 c.3).

• i contratti di natura transitoria per studenti universitari. Tali contratti possono essere stipulati solamente nei Comuni sedi di università o di corsi universitari di-staccati, sulla base di accordi territoriali e hanno una durata da sei mesi a tre anni(legge n.431/98 art.5 c.2).


Gli immobili siti in un comune ad alta tensione abitativa e locati a canone con-venzionale o con contratti di natura transitoria sono individuati nella colonna uti-lizzo del quadro B con il codice di utilizzo 8, che deve essere utilizzato anche per le pertinenze di abitazioni concesse in locazione con contratti di questo tipo. Si ricorda che è possibile stipulare contratti a canone convenzionale anche per im-mobili utilizzati in parte come abitazione principale; in questo caso il codice utilizzo è “12”

Quando per un immobile si indica il codice di utilizzo 8 o 12 è necessario compilare anche la sezione II del quadro B “Dati relativi ai contratti di locazione” con l’indicazione dei seguenti dati:

• rigo del quadro B nel quale è riportata l’unità immobiliare locata “con-ven-zionalmente” e il numero del modello 730 nel caso in cui siano stati compi-lati più modelli • estremi di registrazione del contratto di locazione: • data, • serie cioè il codice relativo alla modalità di registrazione e precisamente :

� “3” registrazione del contratto presso un Ufficio dell’agenzia delle Entrate

� “3P” registrazione telematica tramite Siria

� “3T” registrazione telematica tramite altre applicazioni ( Locazioni Web, Contratti online)

� “3A e “3B” codici utilizzati negli anni passati presso gli uffici

• numero ed eventuale sottonumero di registrazione e codice identificati-vo dell’Ufficio delle Entrate (codice riportato sul modello di versamento F23 con il quale è stata pagata l’imposta di registro);

Ca 55

Deve inoltre • essere barrata la casella nel caso di locazioni di durata non superiore ai 30 giorni per i quali è prevista l’obbligo di registrazione solo in caso d’uso; • essere indicato l’anno di presentazione della dichiarazione ICI per quello immobile.


Il reddito imponibile è pari al 70% dell’importo più elevato tra: � la rendita catastale rivalutata del 5% � l’85% del canone di locazione Entrambi riferiti alla quota spettante sulla base della percentuale di possesso. In pratica questi immobili usufruiscono della riduzione del 30% del relativo reddito. Il calcolo che consente di determinare il reddito imponibile è effettuato dal CAF.

Riferimenti Vedi anche l’approfondimento: “Ulteriore riduzione del reddito imponibile dei fabbricati locati ai sensi della legge 431/98”

Esempio Vediamo come avviene effettivamente il calcolo nel caso di un immobile locato a canone convenzionale situato in uncomune ad alta tensione abitativa.

Immobile situato in un comune ad alta tensione abitativa, posseduto al 100% per tutto l’anno e locato a canone conven-zionale, per l’intero anno. � canone di locazione annuo di 5.000,00 euro � rendita catastale pari a 900,00 euro

Procediamo al calcolo. Rivalutazione della rendita catastale: 900,00 x 1,05 = 945,00

Riduzione del 15% del canone di locazione: 5.000,00 x 0,85 = 4.250,00

Determinazione del reddito imponibile tramite il confronto dei due importi: 945,00 < 4.250,00 Il reddito imponibile del fabbricato è quindi 4.250,00

Ulteriore riduzione del 30% del reddito imponibile, in quanto l’immobile è situato in un comune ad alta tensione abitativa.4.250 x 0,70 = 2.975

Il nuovo reddito imponibile per questo fabbricato è quindi pari a 2.975 euro

Ca 56

CASI PARTICOLARI

Fabbricati distrutti o ina-gibili

Usufruiscono di un regime agevolato di tassazione i fabbricati distrutti o inagibili a seguito degli eventi sismici ed altri eventi calamitosi. Per questi fabbricati, il reddito imponibile è uguale a zero. L’agevolazione è riconosciuta se è stato rilasciato un certificato del Comune che atte-sti la distruzione ovvero l’inagibilità del fabbricato. Il beneficio fiscale viene riconosciuto anche per gli immobili situati nelle zone colpite dal sisma del 20 e del 29 maggio 2012 distrutti o oggetto di ordinanza di sgombero adottata entro il 30 novembre 2012, in quanto inagibili totalmente o parzialmente.

La compila-zione del 730

Questi fabbricati sono indicati nel quadro B con il codice 9 nella colonna utilizzo ed il codice 1 nella colonna casi particolari.

Altre tipologie di fabbricati inagibili

Usufruiscono di un regime agevolato di tassazione anche le unità immobiliari inagi-bili per:

� accertato degrado fisico (immobili diroccati, pericolanti o fatiscenti); � obsolescenza funzionale, strutturale e tecnologica che non è supera-bile con interventi di manutenzione.

Si usufruisce dell’agevolazione se è stata chiesta la revisione della rendita attraverso apposita procedura catastale.


Questi fabbricati sono indicati nel quadro B nella colonna utilizzo con il codice 9, nella colonna casi particolari con il codice 3.

Se però il contribuente non ha attivato la procedura di variazione, per l’unità immobi-liare inagibile, non potrà essere compilata la colonna casi particolari e dovrà essere indi-cato il codice utilizzo:

� 9 se è priva di allacciamenti alla rete di energia acqua e gas e di fatto non utilizzata, � 2 nel caso contrario.

Il reddito im-ponibile

Il reddito derivante dal possesso degli immobili inagibili con caso particolare 3 è pari al valore della rendita catastale rivalutata del 5% e rapportata ai giorni e alla per-centuale di possesso.

Rendita + 5% x (Giorni/365) x % possesso

L’applicazione della rivalutazione è effettuata dal CAF. Il reddito viene indicato nella sezione “altri dati” del prospetto di liquidazione 730/3, pur non concorrendo alla formazione del reddito complessivo.

Affitti non percepiti

Se per l’unità immobiliare locata non sono stati percepiti i canoni di locazione, e ciò risul-ta da provvedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità, deve essere in-dicato nella colonna casi particolari con il codice 4.


In tale situazione, se per l’intero anno non vi è canone di locazione (campo “canone di locazione” zero) il reddito del fabbricato viene calcolato in base alla rendita cata-stale.

Ca 57

Il reddito del fabbricato viene calcolato dal CAF e riportato nel prospetto di liquidazio-ne 730/3 tra i redditi assoggettati ad IRPEF o a cedolare secca.

Immobile loca-to ad uno o più compro-prietari.

Se l’immobile è posseduto in comproprietà ed è dato in locazione soltanto da uno o più comproprietari per la propria quota il quadro B va compilato nel seguente modo: • nella colonna del canone di locazione va indicata soltanto la quota del canone

annuo di locazione spettante al contribuente • nella colonna casi particolari va indicato il codice 5 che indica la percentuale di

locazione diversa dalla percentuale di possesso.

Un esempio di questa situazione è il caso di un immobile posseduto da tre compro-prietari e locato ad uno di essi dagli altri due.


In questo caso il reddito del fabbricato è pari al canone di locazione, indicato nell’apposita colonna, non rapportato alla percentuale di possesso.

Il reddito del fabbricato viene calcolato dal CAF e riportato nel prospetto di liquidazio-ne 730/3 tra i redditi assoggettati ad IRPEF o a cedolare secca.

La sospensio-ne della pro-cedura di sfratto

Se, su un immobile locato a soggetti che si trovano in condizioni di disagio, è in-tervenuta la sospensione della procedura di sfratto, i proprietari possono usufruire di un’agevolazione. Per poter usufruire dell’agevolazione gli immobili devono avere le seguenti condizioni:

� essere situati nei comuni capoluoghi di provincia, nei comuni con essi confinanti con popolazione superiore a 10.000 abitanti e nei comuni ad alta densità abitati-va

� essere locati a soggetti con reddito annuo lordo complessivo familiare inferiore a 27.000 euro che abbiano nel proprio nucleo familiare figli fiscalmente a carico ovvero che siano o abbiano nel proprio nucleo familiare ultrasessantacinquenni, malati terminali ovvero portatori di handicap con invalidità superiore al 66%, pur-ché non posseggano altra abitazione adeguata al nucleo familiare nella regione di residenza

Nella dichiarazione dei redditi tale situazione va evidenziata riportando nel quadro B, nella colonna “casi particolari”, il codice 6. Tale codice indica che per tali immobili è avviata la sospensione della procedura esecutiva di rilascio.


In presenza di caso particolare 6 è necessario, in alcuni casi, compilare due distinti righi per ogni unità immobiliare, barrando la casella “continuazione” di colonna 7. Un rigo è riservato all’esposizione dei dati del fabbricato relativi al periodo in cui non ha operato la sospensione e un rigo per l’indicazione dei dati relativi al periodo di sospensione.

Esempio Un contribuente possiede un immobile con rendita catastale 600,00 euro, posseduto per tutto l’anno al 100% di proprietà, locato a euro 300,00 mensili. L’immobile presenta tutte le condizioni richieste per l’indicazione del codice particolare 6: sospensione della procedura esecutiva di sfratto è stata definita a partire dalla data del 20 maggio 2012.

nel 1° rigo vanno indicate - Colonna 1 rendita catastale - Colonna 2 codice utilizzo (cod. 3 o 4 o 8) - Colonna 3 il numero dei giorni relativi al solo periodo di sospensione - Colonna 4 quota di possesso - Colonna 5 codice del canone - Colonna 6 il canone di locazione relativo al solo periodo di sospensione - Colonna 7 il codice 6 “casi particolari” - Colonna 9 codice catastale del comune ove è situato l’immobile - Colonna 10 l’importo dell’IMU dovuta per l’anno 2012

Ca 58

nel 2° rigo vanno indicate - Colonna 1 rendita catastale - Colonna 2 codice utilizzo (cod. 3 o 4 o 8) - Colonna 3 il numero dei giorni relativi alla restante parte dell’anno - Colonna 4 quota di possesso - Colonna 5 il codice del canone - Colonna 6 il canone di locazione relativo ai giorni non compresi nel periodo di sospensione - Colonna 8 deve essere barrata in quanto il rigo precedente si riferisce allo stesso fabbricato. - Colonne 9 e 10 non vanno compilate

Il reddito imponibile

L’agevolazione prevede l’esclusione, dal reddito imponibile del fabbricato, della quo-ta di reddito relativa al periodo per il quale ha operato la sospensione della procedu-ra esecutiva di sfratto.

Il calcolo del reddito del fabbricato verrà effettuato tenendo conto dell’agevolazione e in base al codice indicato nel campo utilizzo (come precedentemente descritto relativa-mente ad ogni codice). Il reddito del fabbricato viene calcolato dal CAF e riportato nel prospetto di liquidazio-ne 730/3 tra i redditi assoggettati ad imposta.

I termini della sospensione della procedura esecutiva di sfratto sono stati prorogati al 31 dicembre 2013.

Ca 59

LA CEDOLARE SECCA

REGOLE e CARATTERISTICHE GENERALI

La cedolare secca.

La cedolare secca, introdotta dall’anno d’imposta 2011, è un sistema di tassazione delle locazioni di immobili ad uso abitativo, facoltativo e alternativo a quello ordi-nario. Essa prevede l’applicazione di un’imposta che sostituisce oltre l’IRPEF, l’addizionale regionale e comunale, anche l’imposta di registro e bollo relative al contratto di loca-zione.

Riferimenti Art. 3 D.Lgs n.23 del 14.3,.2011 Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 7.4.2011 Circolare 26/E del 1°.6.2011 e Circolare 20/E del 4 .6.2012

I soggetti inte-ressati

Può accedere al regime della cedolare secca il locatore persona fisica titolare: � del diritto di proprietà; � di altro diritto reale di godimento sull’immobile.

Non possono accedere al regime della cedolare secca: � le società di persone, di capitali, gli enti commerciali e non commerciali, � i soggetti che procedono alla locazione di immobili ad uso abitativo nell’esercizio

dell’attività di impresa o di arti e professioni, anche nel caso in cui concedano in locazione un immobile abitativo ai propri dipendenti.

Per gli immobili abitativi locati posseduti pro quota l’opzione per il regime della cedo-lare secca deve essere esercitata disgiuntamente da ciascun titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento ed esplica effetti solo in capo ai locatori che l’hanno esercitata.

Attenzione. Non è possibile esercitare l’opzione per i redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo oggetto di proprietà condominiale.

Due immobili locati con unico contratto e canone unitario.

Nel caso in cui siano locati con il medesimo contratto due immobili abitativi il locatore può chiedere di applicare la cedolare secca anche in relazione ad uno solo di essi. Se, nel contratto, è previsto un canone unitario per entrambi gli appartamenti, la quota di canone su cui applicare la cedolare secca viene determinata ripartendo il canone in misura proporzionale alla rendita catastale di ciascuna unità. In pratica, calcolati i due canoni, su uno si verserà l’imposta sostitutiva, sull’altro l’imposta di registro e il relativo canone concorrerà a formare il reddito complessivo.

Locazione di una porzione di immobile

L’opzione per la cedolare secca può essere esercitata anche se il locatore abbia affitta-to soltanto una o più porzioni dell’immobile abitativo.

Tale scelta vincola il locatore all’esercizio dell’opzione anche per la locazione di altre porzioni dello stesso immobile.

Esempio Come applicare l’opzione nel caso siano stipulati più contratti di locazione di porzioni di unità abitativa con studenti uni-versitari: - porzione A, contratto di durata 1° gennaio - 31 m aggio 2012; - porzione B, contratto di durata 1° febbraio - 30 giugno 2012; - porzione A, nuovo contratto di durata 1° settembr e - 30 novembre 2012.

L’esercizio dell’opzione per la cedolare secca per la locazione della porzione A vincola all’esercizio dell’opzione anche per la porzione B.

Ca 60

Successivamente, in sede di registrazione del nuovo contratto per la porzione A è possibile scegliere se esercitare o me-no l’opzione per la cedolare secca.

I contratti di locazione interessati al regime della cedolare

Il regime della cedolare secca è applicabile ai contratti di locazione aventi ad ogget-to:

• immobili ad uso abitativo locati per finalità abitative, (categoria catastale A, escluso A10)

• pertinenze locate congiuntamente all’immobile abitativo. Se le pertinenze sono locate con contratto separato e successivo è necessario che:

• il contratto di locazione intercorra tra le medesime parti (locatore e condutto-re), • nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento al contratto di locazione dell’immobile abitativo, • sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativagià locata.

Attenzione. L’opzione può essere esercitata anche per i contratti di locazione di dura-ta inferiore a trenta giorni nell’anno, per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione in termine fisso.

Rientrano nel regime della cedolare secca anche i contratti di locazione conclusi con enti pubblici o privati non commerciali, purché risulti dal contratto di locazione la de-stinazione degli immobili ad uso abitativo in conformità alle proprie finalità.

I contratti di locazione non interessati al regime della cedolare

Non rientrano nell’ambito di applicazione della cedolare secca: • i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di atti-

vità di impresa o di lavoro autonomo, • i contratti di locazione di immobili accatastati come abitativi, ma locati per uso uffi-

cio o promiscuo, • i contratti di sublocazione di immobili, • i contratti di locazione di immobili situati all’estero.

Le aliquote da applicare

L’imposta sostitutiva si calcola prendendo a riferimento l’intero importo del canone pattuito tra le parti e applicando allo stesso un aliquota pari al:

� 21% (aliquota ordinaria), � 19% (aliquota ridotta) per i contratti a canone concordato

Effetti dell’opzione per la cedola-re secca.

L’opzione per la cedolare secca comporta per il periodo di durata dell’opzione: • l’esclusione dall’IRPEF e dalle relative addizionali, dei canoni tassati con

l’imposta sostitutiva, • l’esonero dall’imposta di registro e di bollo dovute sul contratto di locazione e

sulle risoluzioni e proroghe del contratto stesso, • l’esonero, anche per il conduttore, dal versamento dell’imposta di registro,

• la rinuncia del locatore della facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, an-che se detta facoltà è prevista dal contratto di locazione.

Nel caso di contitolarità di immobili, i locatori che non optano per la cedolare, do-vranno versare l’imposta di registro limitatamente alla frazione del canone loro impu-tabile in base alle quote di possesso dell’immobile.

In questo caso, anche il conduttore è tenuto al pagamento pro quota dell’imposta di re-gistro.

Ca 61

Comunicazio-ne dell’opzione al conduttore.

Il locatore che intende optare per la cedolare secca deve comunicare preventivamen-te con lettera raccomandata al conduttore • l’intenzione di esercitare l’opzione, • la rinuncia all’aggiornamento del canone

La comunicazione, tramite lettera raccomandata, deve essere inviata al conduttore prima di esercitare l’opzione per la cedolare secca e, pertanto: • prima della registrazione del contratto, • prima del termine di versamento dell’imposta di registro per le annualità succes-

sive.

Attenzione. È esclusa la validità della raccomandata consegnata a mano, anche in presenza di ricevuta sottoscritta dal conduttore. In caso di più conduttori, l’opzione va comunicata a ciascuno di essi.

Attenzione. Per gli immobili posseduti in comproprietà, l’opzione esercitata da par-te di un solo locatore, comporta la rinuncia agli aggiornamenti del canone a qual-siasi titolo, anche da parte dei comproprietari che non hanno optato per il regime della cedolare secca. Il locatore non ha l’obbligo di comunicazione di rinuncia agli aggiornamenti del cano-ne • per i contratti di durata inferiore a 30 giorni nell’anno • per i contratti che prevedono espressamente la rinuncia agli aggiornamenti del

canone

Quando si deve esercita-re il diritto di opzione.

In generale, l’opzione deve essere esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione.

L’obbligo della registrazione deve essere adempiuto nel termine fisso di trenta gior-ni, che decorre: • per i contratti scritti, dalla data di formazione dell’atto o, se antecedente dalla data

di esecuzione, • per i contratti verbali, dalla data di inizio della loro esecuzione.

In caso di proroga, anche tacita, del contratto di locazione, l’opzione deve essere eser-citata entro il termine di versamento dell’imposta di registro, (30 giorni dal momento della proroga utilizzando il modello 69.

Se non si è optato in sede di registrazione del contratto ovvero di proroga, è possibile accedere al regime della cedolare secca per le annualità successive, esercitando l’opzione entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro dovuta an-nualmente (entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità).

Infine, nel caso di contratti di locazione per i quali non sussiste l’obbligo di regi-strazione (durata non superiore a 30 giorni complessivi nell’anno), il locatore può applicare la cedolare secca in sede dichiarazione dei redditi relativa al periodo di imposta nel quale è prodotto il reddito.

Esempio Come applicare l’opzione nel caso di contratto di locazione pluriennale stipulato in data 15 luglio 2012 per il quale il locatore non ha optato per il regime della cedolare secca al momento della registrazione e, nell’occasione, ha pa-gato l’imposta di bollo sul contratto e l’imposta di registro sulla prima annualità.

L’opzione per il regime della cedolare secca per l’annualità successiva deve essere effettuata entro il termine di scadenza del versamento dell’imposta di registro relativa alla seconda annualità, quindi entro il 14 agosto 2013.

Ca 62

Durata ed effetti dell’opzione

L’esercizio dell’opzione vincola il locatore all’applicazione del regime della cedola-re secca:

• per l’intero periodo di durata del contratto o della proroga, • in caso di opzione esercitata a decorrere dalle annualità successive alla prima,

per il residuo periodo di durata del contratto o della proroga.

Il locatore può revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata l’opzione entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento.

La revoca comporta: • il pagamento dell’imposta di registro dovuta per detta annualità di riferimento e

per le successive, • la comunicazione al conduttore al fine di procedere solidalmente al pagamento

dell’imposta di registro dovuta.

Registrazione del contratto

La registrazione del contratto è effettuata tramite la presentazione, esclusivamente in via telematica, del modello Siria quando:

• il numero di locatori non è superiore a tre, ciascuno dei quali esercita l’opzione per la cedolare secca in relazione alla propria quota di possesso; • il numero di conduttori non è superiore a tre; • la locazione è relativa ad una sola unita abitativa ed un numero di per-tinenze non superiori a tre; • gli immobili sono censiti con attribuzione di rendita.

In alternativa al modello Siria è possibile utilizzare il modello 69 che deve essere utiliz-zato per:

• la registrazione dei contratti di locazione nei casi non previsti dal modello Siria, • gli adempimenti successivi dei contratti di locazione (cessioni, risolu-zioni e proroghe anche tacite).

Il modello 69 deve essere presentato presso qualunque Ufficio dell’Agenzia delle entrate dal soggetto che chiede la registrazione del contratto di locazione (quindi, anche dal conduttore).

Gli effetti della cedolare sulla determinazio-ne del reddito

Il reddito fondiario assoggettato a cedolare secca, pur essendo escluso dall’IRPEF e dalle relative addizionali, deve essere computato nel reddito complessivo del lo-catore per:

• determinare la condizione di familiare fiscalmente a carico, • calcolare le detrazioni per carichi di famiglia, le altre detrazioni d'im-posta previste dall'articolo 13 del TUIR (lavoro dipendente, pensione e altri redditi diversi), le detrazioni per canoni di locazioni di cui all’articolo 16 del TUIR, • stabilire la spettanza o la misura di benefici, fiscali e non, collegati al possesso di requisiti reddituali quali, in particolare, l'ISEE.

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LA CEDOLARE SECCA

CALCOLO E COMPILAZIONE DEL MODELLO 730

La base impo-nibile

La base imponibile della cedolare secca è costituita dal canone di locazione annuo stabilito dalle parti. Non possono essere operati gli abbattimenti:

• del 15% previsto ordinariamente per gli immobili concessi in loca-zione, (25% previsto per i fabbricati siti nei comuni di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, di Murano e di Burano, • ulteriore abbattimento del 30% previsto per gli immobili concessi in locazione a “canone concordato”.

Attenzione. I canoni di locazione di immobili ad uso abitativo non percepiti devono essere assoggettati a tassazione, anche in applicazione del regime della cedolare sec-ca, salvo che entro il termine per la presentazione della dichiarazione dei redditi non si sia concluso il procedimento giudiziale di convalida di sfratto per morosità del conduttore.

Per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti è riconosciuto un credito d’imposta pari all’importo della cedolare secca versata.

La definizione della base imponibile.

Per i contratti con decorrenza in corso d’anno l’annualità contrattuale non coincide con il periodo d’imposta e, quindi, nel medesimo periodo d’imposta possono coe-sistere:

• sia annualità contrattuali per le quali è stata esercitata l’opzione per la cedolare secca, sia annualità contrattuali per le quali deve essere applicata l’IRPEF e le relative addizionali, • sia annualità per le quali è stata esercitata l’opzione per la cedolare secca, sia periodi in cui l’immobile non è oggetto di contratti di locazione(perché è tenuto a disposizione ovvero utilizzato direttamente dal proprietario).

Il contribuente che possiede più immobili locati può optare per l’applicazione della ce-dolare secca sia in relazione a tutti i contratti, sia in relazione ad alcuni soltanto di essi. In tal caso dovrà determinare separatamente l’IRPEF e la cedolare secca, secondo le regole proprie di ciascun sistema di tassazione.

Esempio Vediamo con un esempio come si effettua il calcolo relativamente a due immobili su cui vengono applicati diversi regimi di tassazione Immobile A: opzione per la cedolare secca contratto 1° gennaio 2011 - 31 dicembre 2014; canone annuo 12.000 euro. Immobile B: tassazione IRPEF con aliquota IRPEF, ad esempio 27% contratto 1° dicembre 2010 - 30 novembre 2014; canone annuo 12.000 euro.

REDDITI 2011 Cedolare secca relativa all’immobile A = 12.000 x 21% = euro 2.520

IRPEF relativa all’immobile B = (12.000 - 15%) x 27% = euro 2.754

La compila-zione del mo-dello 730.

Nella prima sezione del quadro B è stata introdotta una nuova colonna 11 per per-mettere ai contribuenti di scegliere quale regime di tassazione applicare ai redditi deri-vanti da canoni di locazione di immobili ad uso abitativo situati nel territorio dello Stato.

Di seguito si riepilogano le diverse tipologie di contratti di locazione e i codici utilizzo

Ca 64

che li identificano:

• 3 Immobile locato a canone libero;

• 4 Immobile locato a equo canone;

• 8 Immobile situato in uno dei Comuni ad alta densità abitativa e locato a

canone concordato

• 11 immobile in parte utilizzato come abitazione principale e in parte

locato a canone libero

• 12 immobile, situato in uno dei Comuni ad alta densità abitativa, in parte

utilizzato come abitazione principale e in parte locato a canone concordato

• 14 locazione agevolata di un immobile situato in Abruzzo;

Nel caso di opzione per il regime della cedolare secca si dovrà: • compilare normalmente le colonne relative al fabbricato dato in lo-cazione (colonne da 1 a 6)

• barrare la casella 11. Si ricorda che a colonna 5 devono essere riportati i codici che individuano la percentua-le del canone di locazione da indicare a colonna 6 e precisamente:

• “1” corrispondente all’ 85% del canone in caso di tassazione ordinaria • “2” corrispondente al 75% del canone in caso di tassazione ordinaria se l’immobile è situato nella città di Venezia centro o nell’isole della Giudecca, Mu-rano e Burano • “3” corrispondente al 100% del canone in caso di opzione per la cedolare secca • “4” corrispondente al 65% del canone in caso di tassazione ordinaria di immobili riconosciuti di interesse storico o artistico

L’imposta sostitutiva :

• in presenza dei codici utilizzo 3, 4, 11, 14 è pari al 21 per cento sul reddito imponibile, • in presenza del codice utilizzo 8, 12, è pari al 19 per cento sul reddito imponibile.

In tutti i casi l’imposta sostitutiva verrà calcolata da chi presta l’assistenza fisca-le.

ATTENZIONE

Se il contribuente opta per la cedolare e quindi è stata barrata la casella 11 è ne-cessario compilare la sezione II del quadro B “Dati relativi ai contratti di locazio-ne” (righi da B11 a B14).

La compilazione della seconda sezione del quadro B.

Nella seconda sezione del quadro B va indicato: • a Colonna 1: il numero del rigo della Sezione I nel quale sono stati ri-portati i dati dell’immobile locato. • a Colonna 2: il numero del modello sul quale sono stati riportati i dati dell’immobile locato, solo se sono stati compilati più modelli. • a Colonna 3 la data di registrazione del contratto. • a Colonna 4 il codice relativo alla modalità di registrazione:

� “3” registrazione del contratto presso un Ufficio dell’agenzia delle Entrate � “3P” registrazione telematica tramite Siria

Ca 65

� “3T” registrazione telematica tramite altre applicazioni ( Locazioni Web, Contratti online)

� “3A e “3B” codici utilizzati negli anni passati presso gli uffici • a Colonna 5 il Numero e sottonumero di registrazione del contratto. • a Colonna 6 il Codice Ufficio dell’Agenzia delle Entrate presso il quale è stato registrato il contratto. • la Colonna 7 va barrata nel caso di contratto di locazione di durata

non superiore a trenta giorni complessivi nell’anno. Se è barrata la casella non vanno compilate le colonne 3, 4 5 e 6 relative agli estremi di registrazione.

• la Colonna 8 non va compilata.

Esempio 1 Vediamo ora, con un esempio, come si compila il quadro B di un fabbricato dato in affitto per l’intero anno a regime di libero mercato mettendo a confronto le modalità di compilazione in presenza di tassazione ordinaria con quelle in pre-senza di opzione per la cedolare.

Il contribuente è comproprietario al 50%, con la moglie, di un fabbricato situato nel Comune di Udine (L483), l’IMU dovuta dal contribuente per il 2012 ammonta ad € 195. Il fabbricato, con rendita catastale di € 620,41, è stato affittato per l’intero anno in regime di libero mercato. Il contratto di locazione, registrato presso l’ufficio di Udine dell’Agenzia delle Entrate, cod. Ufficio TIQ, in data 10 gennaio 2010, serie 3, numero 74, prevede un canone annuo pari a € 4.000. Esaminiamo dapprima le modalità di compilazione in assenza di opzione per la cedolare secca e conseguente applicazione della tassazione ordinaria.

Nel rigo B1, a colonna 1 si riporterà la rendita catastale pari a € 620, a colonna 2 il codice 3, a colonna 3 giorni 365, a colonna 4 la percentuale 50, a colonna 5 verrà indicato il codice 1, a colonna 6 verrà indicato l’85% del canone percepito pari a € 3.400, a colonna 9 il codice Comune L483, a colonna 10 l’IMU dovuta pari a € 195.

Nel prospetto di liquidazione, Mod. 730-3, verrà indicato il maggiore valore fra la rendita catastale rivalutata e l’85% del canone di affitto. Poiché il canone di locazione ridotto del 15%, pari a € 3.400 è maggiore della rendita catastale rivalutata, pari a € 651 (€ 620 x 1,05), nel rigo 3 del Mod. 730-3 si indicherà l’importo di € 1.700 (50% di € 3.400).

Esaminiamo ora le modalità di compilazione in presenza di opzione per la cedolare secca

Nel rigo B1, a colonna 1 si riporterà la rendita catastale pari a € 620, a colonna 2 il codice 3, a colonna 3 giorni 365, a colonna 4 la percentuale 50, a colonna 5 verrà indicato il codice 3, a colonna 6 verrà indicato il 100% del canone percepito pari a € 4.000, a colonna 9 il codice Comune L483, a colonna 10 l’IMU dovuta pari a € 195. la colonna 11 verrà barrata X Sarà, inoltre, necessario indicare gli estremi di registrazione del contratto di locazione nella sezione II.

Nel prospetto di liquidazione, Mod. 730-3, al rigo 6 “Imponibile cedolare secca” verrà indicato l’importo relativo alla propria quota del canone di affitto pari a € 2.000.

Esempio 2 Vediamo ora, con un esempio, come si compila il quadro B di un fabbricato dato in affitto per l’intero anno a canone convenzionale (concordato) mettendo a confronto le modalità di compilazione in presenza di tassazione ordinaria con quelle in presenza di opzione per la cedolare.

Il Sig. Rossi è unico proprietario di un immobile situato nel Comune di Trento (L378), l’IMU dovuta per il 2012 am-monta ad € 546. Il fabbricato, con rendita catastale di € 1.300, è stato concesso in locazione ai sensi della Legge n. 431/1998, art. 2 comma 3. Il contratto di locazione, con decorrenza 1° giugno 2009 è stat o registrato lo stesso giorno presso l’ufficio di Trento dell’Agenzia delle Entrate, cod. Ufficio T2K, in data 1 giugno 2009, serie 3, numero 220, prevede un canone annuo pari a € 12.000. La dichiarazione ICI relativa all’immobile in oggetto è stata presentata nel 1997. Esaminiamo dapprima le modalità di compilazione in assenza di opzione per la cedolare secca e conseguente applicazione della tassazione ordinaria.

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Nel rigo B1, a colonna 1 si riporterà la rendita catastale pari a € 1.300, a colonna 2 il codice 8, a colonna 3 giorni 365, a colonna 4 la percentuale 100, a colonna 5 verrà indicato il codice 1, a colonna 6 verrà indicato l’85% del canone percepito pari a € 10.200, a colonna 9 il codice Comune L378, a colonna 10 l’IMU dovuta pari a € 546. Sarà, inoltre, necessario indicare gli estremi di registrazione del contratto di locazione e l’anno di presentazione dell’ultima dichiarazione ICI relativa all’immobile nella sezione II.

Il reddito imponibile si otterrà con le seguenti operazioni: rigo B1 € 1.300 x 1,05 x (365/365) x (100/100) = € 1.365 Il reddito imponibile è pari al maggiore fra la rendita catastale rivalutata (€ 1.365) e il canone percepito e indicato a colonna 5 (€ 10.200). Poiché il canone è maggiore della rendita, il reddito effettivo da indicare al rigo 3 del Mod. 730-3 sarà il canone ulte-riormente ridotto del 30%, pari a € 7.140 (€ 10.200 x 0,70).

Esaminiamo ora le modalità di compilazione in presenza di opzione per la cedolare secca

Nel rigo B1, a colonna 1 si riporterà la rendita catastale pari a € 1.300, a colonna 2 il codice 8, a colonna 3 giorni 365, a colonna 4 la percentuale 100, a colonna 5 verrà indicato il codice 3, a colonna 6 verrà indicato il 100% del canone percepito pari a € 12.000, a colonna 9 il codice Comune L378, a colonna 10 l’ICI dovuta pari a € 546. la colonna 11 verrà barrata X Sarà, inoltre, necessario indicare gli estremi di registrazione del contratto di locazione nella sezione II.

Nel prospetto di liquidazione, Mod. 730-3, al rigo 6 “Imponibile cedolare secca” verrà indicato l’importo relativo alla propria quota del canone di affitto pari a € 12.000.

Esempio 3 Ipotizziamo, ora, con questo esempio, che il sig. Rossi, del caso appena esaminato, abbia deciso di optare per la cedola-re secca solo per il periodo 1 giugno – 31 dicembre 2012

Ci troveremo, quindi, nella situazione di dover calcolare la quota di canone che verrà assoggettata a tassazione ordinaria e quella che, invece, sconterà l’imposta sostitutiva (cedolare secca).

Il reddito imponibile da sottoporre a tassazione ordinaria si otterrà con le seguenti operazioni: € 12.000 x 0,85 x (151/365) x (100/100) = € 4.219,73€ 4.219,73 x 0,70 = 2.953,81Il reddito imponibile da sottoporre a cedolare secca si otterrà con le seguenti operazioni: € 12.000 x (214/365) x (100/100) = € 7.035,61

Il quadro B verrà compilato nel modo seguente:

Nel rigo B1, a colonna 1 si riporterà la rendita catastale pari a € 1.300, a colonna 2 il codice 8, a colonna 3 giorni 151, a colonna 4 la percentuale 100, a colonna 5 verrà indicato il codice 1, a colonna 6 verrà indicato l’85% del canone percepito nel periodo 1 gennaio – 31 maggio pari a € 4.219,73, a colonna 9 il codice Comune L378, a colonna 10 l’IMU dovuta pari a € 546.

Nel rigo B2, a colonna 1 si riporterà la rendita catastale pari a € 1.300, a colonna 2 il codice 8, a colonna 3 giorni 214, a colonna 4 la percentuale 100, a colonna 5 verrà indicato il codice 3, a colonna 6 verrà indicato il 100% del canone percepito nel periodo 1 giugno – 31 dicembre pari a € 7.035,61, la colonna 8 verrà barrata X la colonna 11 verrà barrata X

Sarà, inoltre, necessario indicare gli estremi di registrazione del contratto di locazione e l’anno di presentazione dell’ultima dichiarazione ICI relativa all’immobile nella sezione II.

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Nel prospetto di liquidazione, Mod. 730-3, al rigo 3 sarà riportato il canone ulteriormente ridotto del 30%, pari a € 2.954 (4.219,73 x 0,70) al rigo 6 “Imponibile cedolare secca” verrà indicato l’importo relativo alla quota di canone da assoggettare a imposta sostitutiva pari a € 7.036.

Il versamento dell’imposta e i codici tributo.

La cedolare secca dovuta è versata con l’apposito codice tributo separatamente dall’IRPEF, ma con le medesime modalità ed entro i medesimi termini.

Anche per la cedolare secca sono dovuti, pertanto, versamenti sia in acconto che a saldo.

I versamenti in acconto della cedolare secca sono dovuti nella misura: • del 95% a partire dal 2012.

Attenzione. L’acconto della cedolare secca è unitario; quindi, occorre sommare tutti gli im-porti della cedolare secca dovuta, per verificare se l’importo dell’acconto dovuto debba esse-re versato in due rate o in unica rata, ovvero per verificare se l’acconto non sia dovuto.

Per il versamento a saldo della cedolare secca si applicano le disposizioni in materia di versamento a saldo dell’IRPEF.

Il versamento della cedolare secca, in acconto e a saldo, è eseguito mediante modello F24, utilizzando gli appositi codici tributo: • codice 1840 - acconto prima rata; • codice 1841 - acconto seconda rata o acconto in unica soluzione; • codice 1842 – saldo.

Riferimenti Vedi anche l’approfondimento: “i versamenti della cedolare secca”

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PRIMA CASA

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Ai fini dell’applicazione delle aliquote agevolate del 3 per cento e del 4 per cento previste rispet-tivamente ai fini dell'imposta di registro e dell'IVA agli atti traslativi a titolo oneroso della proprie-tà di case di abitazione non di lusso e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse, la nota IIªbis) all’articolo 1 della tarif-fa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, appro-vato con Decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n.131 dispone che devono ricorrere le seguenti condizioni: a) l’immobile deve essere ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca

entro un anno dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquistato come prima casa sul terri-torio italiano. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto. Questa condizione non è richiesta per il personale in servizio permanente appar-tenente alle Forze armate ed alle Forze di polizia ad ordinamento militare, nonché al perso-nale dipendente dalle Forze di polizia ad ordinamento civile;

b) nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare esclusivo o in comu-nione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abita-zione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;

c) nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, u-sufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni previste dalla legislazione (...).

In caso di cessioni soggette ad imposta sul valore aggiunto le dichiarazioni di cui alle lettere a), b) e c) comunque riferite al momento in cui si realizza l’effetto traslativo, possono essere effet-tuate, oltre che nell’atto di acquisto, anche in sede di contratto preliminare. Le agevolazioni suddette, sussistendo le condizioni di cui alle lettere a), b) e c) , spettano per l’acquisto, anche se con atto separato, delle pertinenze dell’immobile di cui alla lettera a). Sono comprese tra le pertinenze, limitatamente ad una per ciascuna categoria, le unità immobi-liari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, che siano destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato. In caso di dichiarazione mendace, o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici in questione prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una soprattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte. Se si tratta di cessioni soggette all’imposta sul valore aggiunto, l’ufficio del registro presso cui sono stati registrati i relativi atti deve recuperare nei confronti degli acquirenti una penalità pari alla differenza fra l’imposta calcolata in base all’aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall’applicazione dell’aliquota agevolata, aumentata del 30 per cento. Sono do-vuti gli interessi di mora di cui al comma 4 dell’articolo 55 del testo unico n. 131 del 1986. Le predette regole non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro 12 mesi dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici in questione proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

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ULTERIORE RIDUZIONE DEL REDDITO IMPONIBILE DEI FAB-BRICATI LOCATI AI SENSI DELLA LEGGE 431/98

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Ai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo situati nei Comuni di cui all’articolo 1 del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, stipulati o rinnovati a norma della Legge 431 del 1998, si applica la seguente disciplina fiscale. Il reddito imponibile dei fabbricati locati, determinato ai sensi dell’articolo 34 del Tuir, è ulterior-mente ridotto del 30 per cento, a condizione che nella dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui si intende usufruire dell’agevolazione, siano indicati gli estremi di registrazione del contrat-to di locazione (data, numero di registrazione e codice identificativo dell’Ufficio del Registro o, ove istituito, dell’Ufficio delle Entrate, come riportato sul modello di versamento F23 con il quale è stata pagata l’imposta di Registro), nonché l’anno di presentazione della denuncia dell’immobile ai fini dell’ICI e il comune di ubicazione dello stesso. Sussistendo tali condizioni, al fine della determinazione del reddito di fabbricati da assoggettare alle imposte sui redditi, occorre, in via preliminare, raffrontare la rendita catastale rivalutata dell’immobile oggetto di locazione ed il canone percepito ridotto del 15 per cento ed assumere, come reddito imponibile, l’importo più elevato; su tale maggior importo trova applicazione l’agevolazione fiscale prevista, ossia l’ulteriore riduzione del 30 per cento. Ad esempio: ipotizziamo una rendita catastale d’importo pari a euro 1291,14 e un canone di locazione annuo pari a euro 9296,22. Dal confronto tra la rendita catastale e il canone ridotto del 15 per cento, il reddito imponibile del fabbricato è pari a euro 7901,79. Tale reddito va as-sunto al netto dell’ulteriore deduzione del 30 per cento, ossia per un importo di euro 5531,25. Ipotizzando, invece, una rendita catastale di importo pari a euro 1962,54 e un canone di loca-zione annuo pari a euro 2065,83, il reddito imponibile del fabbricato è, in tal caso, pari a euro 1962,54 il quale va assunto al netto della deduzione del 30 per cento, ossia per un importo di euro 1373,78, in quanto il canone di locazione abbattuto del 15 per cento (euro 1755,95) è infe-riore alla rendita catastale. Pertanto, rientrano nell’ambito applicativo delle agevolazioni, previste dal citato articolo 8 della legge n.431 del 1998, unicamente le unità immobiliari: 1. classificate o classificabili nel gruppo A delle categorie catastali; 2. situate nei comuni di cui all’articolo 1 del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, converti-

to, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61 e successive modificazioni; Si tratta, in particolare, degli immobili situati:

• nei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Paler-mo, Roma, Torino e Venezia, nonché nei comuni confinanti con gli stessi; • negli altri comuni capoluoghi di provincia; • nei comuni, considerati ad alta tensione abitativa, individuati nella delibera CIPE 30 maggio 1985, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 143 del 19 giugno 1985, non compresi nei punti precedenti; • nei comuni di cui alla delibera CIPE 8 aprile 1987, n. 152, pubblicata nella Gaz-zetta Ufficiale n. 93 del 22 aprile 1987, non compresi nei punti precedenti; • nei Comuni di cui alla delibera CIPE 13.11.2003, pubblicata nella Gazzetta Uffi-ciale n. 40 del 18.2.2004, non compresi nei precedenti; • nei comuni della Campania e della Basilicata colpiti dagli eventi tellurici dei pri-mi anni ottanta.

La norma dispone che il CIPE provveda ogni 24 mesi all’aggiornamento dell’elenco dei co-muni ad alta densità abitativa. Al riguardo, è necessario ricordare che, se in seguito allo ag-giornamento periodico operato dal CIPE, il comune ove è sito l’immobile non rientri più nell’elenco di quelli ad alta tensione abitativa, il locatore non è più ammesso a fruire dell’agevolazione fiscale prevista ai fini dell’Irpef sin dall’inizio del periodo di imposta in cui interviene la delibera del CIPE.

3. Locate mediante contratti stipulati o rinnovati, definendo il valore del canone, la durata del contratto, ai sensi del comma 3 dell’articolo 2, della citata legge n. 431 del 1998, a seguito degli accordi definiti in sede locale e nel rispetto dei criteri indicati dal citato decreto interministeriale del 5 marzo 1999, ovvero nel rispetto delle condizioni fissate dal decreto di cui al comma 3 dell’articolo 4 della stessa legge, previsto nel caso non siano definiti tali accordi.

Ca 70

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Rientrano nella previsione normativa anche taluni contratti di locazione volti a soddisfare esi-genze abitative di natura transitoria, quali quelli stipulati dagli enti locali in qualità di conduttori e dai proprietari che, come già detto, diano in locazione gli immobili a studenti universitari median-te contratti-tipo stipulati sulla base degli accordi locali di cui all’articolo 5, comma 3. Tali agevolazioni sono applicabili esclusivamente alle unità locate ad uso abitativo, comprese quelle che, ai sensi dell’articolo 57 del Tuir, non costituiscono beni strumentali per l’esercizio della impresa, né beni alla cui produzione o al cui scambio è diretta l’attività d’impresa. Va da ultimo evidenziato che, secondo quanto disposto dal comma 4 del medesimo articolo 8, il CIPE, su proposta del Ministro dei lavori pubblici, d’intesa con i Ministri dell’interno e di grazia e giustizia, provvede ad aggiornare, con cadenza biennale, il suddetto elenco dei comuni. In tal caso, qualora il numero dei soggetti beneficiari delle agevolazioni fiscali dovesse aumentare, è previsto che la percentuale di determinazione della base imponibile ai fini dell’imposta di regi-stro venga corrispondentemente aumentata con decreto del Ministro delle finanze, di concerto con il Ministro del tesoro, del bilancio e della programmazione economica.

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COSTRUZIONI RURALI

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Circolare n. 7/T del 15 giugno 2007 Agenzia del Territorio - Dir. cartografia, catasto e pubblicità immobiliare Catasto

Fabbricati che hanno perso i requisiti per il riconoscimento della rura-lità ai fini fiscali, ovvero mai dichiarati in catasto – Attività di accertamen-to. Istruzioni - Art. 2, comma 36, del D.L. 3 ottobre 2006,n. 262, convertito dalla L. 24 novembre 2006, n. 286, come modificato dalla L. 27 dicembre 2006, n. 296

3.1. Unità immobiliari ad uso abitativo

Il comma 4 del citato DPR n. 139/1998 dispone che le costruzioni rurali costituenti unità immobiliari destinate ad abitazione e loro pertinenze vengono censite in catasto autonoma-mente dagli immobili rurali ad uso diverso e mediante l'attribuzione di classamento, sulla ba-se dei quadri di qualificazione vigenti in ciascuna zona censuaria. Ai fini fiscali i requisiti di ruralità sono definiti dall'art. 9,comma 3, del D.L. 30 dicembre 1993, n. 557, convertito nella L. 26 febbraio 1994, n. 133, come sostituito dall'art. 2 del DPR 23 marzo 1998, n. 139 e da ultimo integrato dall'art. 2, comma 37, del D.L. n. 262 del 2006,convertito nella L. n. 286 del 2006. In particolare sono rurali le case di abitazione, possedute dal soggetto titolare di diritto di proprietà o di altro diritto reale sul terreno, ovvero dall'affittuario del terreno stesso o dal sog-getto che ad altro titolo conduce il terreno cui l'immobile è asservito, che servono: - all'imprenditore agricolo iscritto al Registro delle imprese; - alle persone addette alla coltivazione della terra; - ai familiari conviventi a loro carico; - ai titolari di trattamenti pensionistici da attività lavorativa in agricoltura; - ai lavoratori agricoli subordinati.

Tra i soggetti addetti alla coltivazione della terra rientrano anche le società agricole di cui al-l'art. 2 del D.Lgs. n. 99/2004, come modificato dal D.Lgs. n. 101/2005; il fabbricato utilizzato ad uso abitativo dal socio coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale mantiene la qualifica di fabbricato rurale. (…) I requisiti richiesti per il fabbricato rurale sono: a) Possesso: deve essere esercitato dal soggetto titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale sul terreno, ovvero dall'affittuario del terreno stesso o dal soggetto che ad altro titolo conduce il terreno cui l'immobile è asservito, semprechè tali soggetti rivestano la qualifica di imprenditore agricolo, iscritti nel Registro delle imprese di cui all'art. 8 della L. n. 580/1993, o da: familiari conviventi a loro carico risultanti dalle certificazioni anagrafiche, soggetti titolari di trattamenti pensionistici corrisposti a seguito di attività svolta in agricoltura, coa-diuvanti iscritti come tali ai fini previdenziali. Per gli affittuari, il possesso dell'immobile va do-cumentato mediante apposito atto registrato mentre per coloro che possiedono il fabbricato sul-la base di un altro titolo idoneo, quale ad esempio il comodato, occorre verificare se sussisto-no le condizioni per un eventuale esonero dall'obbligo della registrazione del contratto. Nel caso richiamato del comodato valgono i chiarimenti forniti dall'Agenzia delle Entrate con nota protocollo n. 2001/22642 del 6 febbraio 2001 per cui i contratti verbali di comodato non so-no soggetti all'obbligo della registrazione tranne nell'ipotesi di enunciazione in altri atti. b) Utilizzazione: l'immobile deve essere utilizzato quale abitazione dai soggetti di cui alla lette-ra a), sulla base di un titolo idoneo, ovvero da dipendenti esercitanti attività agricole nell'a-zienda a tempo indeterminato o a tempo determinato per un numero annuo di

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giornate lavorative superiore a cento, assunti nel rispetto della normativa in materia di col-locamento ovvero dalle persone addette all'attività di alpeggio in zone montane (1). c) Superficie Poderale: superficie minima mq. 10.000 ridotta a mq 3.000 qualora sul terreno vengano praticate colture specializzate in serra, funghicoltura o altra coltura intensiva, ovve-ro il terreno insista in zone montane. d) Reddito: il volume di affari derivante da attività agricole del soggetto conduttore del fon-do deve essere superiore alla metà del suo reddito complessivo. Da tale reddito devono essere esclusi i trattamenti pensionistici erogati a seguito di attività svolta in agricoltura. Nel caso di terreni montani detto limite è ridotto dalla metà ad un quarto. Per coloro che non pre-sentano la dichiarazione Iva il volume di affari deve essere assunto pari al limite massimo previsto per l'esonero dalla presentazione della dichiarazione ai sensi dell'art. 34 del D.P.R. n. 633 del 1972. Nel caso di abitazione utilizzata da soggetto titolare di trattamento pen-sionistico da attività lavorativa in agricoltura e di terreni affittati ad un terzo, la sussistenza del requisito va verificata in capo all'affittuario. e) Tipologia: l'abitazione non deve essere censita in categoria A/1 o A/8 né presentare ca-ratteristiche di lusso di cui al D.M. 2 agosto 1969, ancorché censita in altre categorie del "gruppo A". f) Ubicazione: l'abitazione deve essere ubicata nello stesso comune od in altro confinante con quello dove sono situati i terreni. g) Ampiezza: vanno rispettati i limiti di consistenza dell'abitazione definiti all'art. 9, comma 5, del citato D.L. n. 557/1993 nel caso di stesso nucleo familiare occupante più abitazioni, relativamente alle abitazioni diverse dalla prima; i) Iscrizione: al Registro delle imprese del soggetto conduttore l'azienda (coltivatore di-retto, affittuario o altro) che occupi una abitazione. Tale iscrizione non è richiesta per i familiari conviventi a loro carico, i titolari di trattamenti pensionistici da attività lavorativa in agricoltura, i lavoratori agricoli subordinati e coadiuvanti iscritti come tali ai fini previdenziali. È appena il caso di sottolineare che i requisiti soggettivi possono essere dimostrati anche attraverso la presentazione di dichiarazioni sostitutive di notorietà rese ai sensi degli artt. 38 e 47 del DPR 28 dicembre 2000, n. 445, dal soggetto dichiarante, come da modulistica di cui all'Allegato 2. Sulle suddette dichiarazioni gli uffici provinciali dell'Agenzia espliciteranno i controlli di rito. (…)

ATTENZIONE: le costruzioni non utilizzate, che hanno i requisiti in precedenza precisati per essere considerate rurali, non si considerano produttive di reddito di fabbricati. La mancata uti-lizzazione deve essere comprovata da un’autocertificazione effettuata nei modi e nei termini previsti dalla legge ( dichiarazione sostitutiva di atto notorio di cui al D.P.R.28 dicembre 2000, n.445, la cui sottoscrizione può non essere autenticata se accompagnata da copia fotostatica del documento di identità del sottoscrittore) da fornire a richiesta degli organi competenti. La dichiarazione sostitutiva di atto notorio deve attestare l’assenza di allacciamento alle reti dell’energia elettrica, dell’acqua e del gas.

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IMMOBILI a DESTINAZIONE ORDINARIA

•••• CARATTERISTICHE TIPOLOGICHE e COSTRUTTIVE delle CATEGORIE CATASTALI ad USO ABITATIVO 1

Grup-po

Categoria Tipologia Descrizione

A A/1 Abitazioni signorili

Unità immobiliari appartenenti a fabbricati ubicati in zone di pregio con carat-teristiche costruttive, tecnologiche, di rifiniture e dotazione di impianti e servizi di livello superiore a quello standard dei fabbricati di tipo residenziale e/o elevata superficie.

A A/2 Abitazioni civili

Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive, tecnologiche, di rifiniture e dotazione di impianti e servizi di livello rispondente alle locali richieste di mercato per fabbricati di tipo residenziale.

A A/3 Abitazioni eco-nomiche

Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche di economia sia per i materiali impiegati che per la rifinitura e con impianti tecnologici e servizi limitati, ma che comunque soddisfano i minimi standard attuali.

A A/4 Abitazioni popolari

Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive e di rifiniture di modesto livello. Dotazione ordinariamente limitata agli impianti e servizi indispensabili.

A A/5 Abitazioni ultrapopolari

Unità immobiliari appartenenti a fabbricati ordinariamente di non recente edificazione (e non oggetto di ristrutturazione) con caratteristiche costruttive e di rifiniture vetuste. Insufficiente dotazione di impianti e di servizi rispetto ai minimi standard attuali.

A A/6 Abitazioni tipo rurale

Abitazione di tipo rurale

A A/7 Abitazioni in villino

Per villino deve intendersi un fabbricato, anche se suddiviso in unità immobi-liari, avente caratteristiche tipologiche e costruttive tipiche (del villino), non-ché aspetti tecnologici e di rifinitura propri di un fabbricato di tipo civile e dota-to, per tutte o parte delle unità immobiliari, di aree cortilizie a giardino.

A A/8 Abitazioni in villa

Ville devono intendersi quegli immobili caratterizzati essenzialmente dalla presenza di parco e/o giardino, edificate di norma ma non esclusivamente, in zone urbanistiche destinate a tali costruzioni o in zone di pregio, con caratte-ristiche costruttive e di rifiniture, di livello generalmente superiore all’ordinario. Ampia consistenza e dotazione di impianti e servizi. Possono anche identifi-care immobili aventi rilevanti caratteri tipologici e architettonici in relazione all’epoca di costruzione.

A A/9 Castelli e pa-

lazzi con pregi artistici o stori-

ci

Castelli e palazzi eminenti che per la loro struttura, la ripartizione degli spazi interni e dei volumi edificati non sono compatibili con le unità tipo delle altre categorie

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A A/10 Uffici e studi privati

Unità immobiliari che per tipologia, dotazione di impianti e finiture sono desti-nate all’attività professionale.

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Una più puntuale definizione delle caratteristiche è desumibile dalle “unità tipo” rappresentative delle categorie e classi presenti in

ogni Comune o zona censuaria

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ALTRI IMMOBILI a DESTINAZIONE ORDINARIA

Gruppo Categoria Tipologia

B B/1 Collegi, convitti, educandati, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, ca-serme

B B/2 Case di cura ed ospedali

B B/3 Prigioni e riformatori

B B/4 Uffici pubblici

B B/5 Scuole, laboratori scientifici

B B/6 Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9

B B/7 Cappelle ed oratori non destinati all’esercizio pubblico del culto

B B/8 Magazzini sotterranei per depositi di derrate

C C/1 Negozi e botteghe

C C/2 Magazzini e locali di deposito

C C/3 Laboratori e locali di deposito

C C/4 Fabbricati per arti e mestieri

C C/5 Stabilimenti balneari e di acque curative

C C/6 Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse

C C/7 Tettoie chiuse o aperte

IMMOBILI a DESTINAZIONE SPECIALE

D D/1 Opifici

D D/2 Alberghi e pensioni

D D/3 Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili

D D/4 Case di cura ed ospedali

D D/5 Istituti di credito, cambio e assicurazione

D D/6 Fabbricati e locali per esercizi sportivi

D D/7 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni

D D/8 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni

D D/9 Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio

D D/10 Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole.

D D/11 Scuole e laboratori scientifici privati

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D D/12 Posti barca in luoghi turistici, stabilimenti balneari

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CODICI da UTILIZZARE nella compilazione del Modello 730 – Quadro “B” UTILIZZO

CODICE DESCRIZIONE

1 Unità immobiliare utilizzata come abitazione principale

2 Unità immobiliare, ad uso abitativo, tenuta a disposizione.

3 Unità immobiliare locata in assenza di regime legale di determinazione del canone (libero mercato o “patti in deroga”)

4 Unità immobiliare locata in regime legale di determinazione del canone (equo canone)

5 Unità immobiliare costituente pertinenza dell’abitazione principale (box, cantine, ecc.) se iscritta in cata-sto con autonoma rendita

8 Unità immobiliare sita in uno dei Comuni ad alta densità abitativa e concessa in locazione a canone “concordato” sulla base di appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative a livello nazionale

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Unità immobiliare che non rientra nei casi individuati con i codici da 1 a 17. Ad esempio questo codice va indicato per; • unità prive di allacciamento a energia elettrica, acqua, gas, e di fatto non utilizzate se ciò risulta da

apposita dichiarazione sostitutiva di atto notorio;• abitazione o pertinenza data in uso gratuito a un proprio familiare a condizione che vi dimori abi-

tualmente e ciò risulti da iscrizione anagrafica; • unità in comproprietà utilizzate come abitazione principale di uno o più comproprietari diversi dal

dichiarante; • immobile tenuto a disposizione in Italia da contribuenti che dimorano temporaneamente all’estero • immobile già utilizzato come abitazione principale (o pertinenza di AP) nonostante il trasferimento

temporaneo in altro Comune; • immobile di comproprietà condominiale (locali di portineria, alloggio del portiere, autorimesse col-

lettive, ecc.)dichiarato da singolo condomino per quota spettante superiore a €. 25,82,

11 Immobile in parte utilizzato come abitazione principale e in parte concesso in locazione in regime di “libero mercato” o “patti in deroga”.

12 Immobile in parte utilizzato come abitazione principale e in parte concesso in locazione a canone “con-cordato”, situato in uno dei Comuni ad alta densità abitativa (vedi istruzioni al codice 8).

14 Immobile situato nella Regione Abruzzo ed è concesso in locazione a soggetti residenti o stabilmente dimoranti nei territori colpiti dal sisma del 6.4.2009 le cui abitazioni principali siano state distrutte o di-chiarate inagibili (art. 5 ordinanza ministeriale 3813 del 29.9.2009)

15 Immobile situato nella Regione Abruzzo ed è concesso in comodato a soggetti residenti o stabilmente dimoranti nei territori colpiti dal sisma del 6.4.2009 le cui abitazioni principali siano state distrutte o di-chiarate inagibili (art. 5 ordinanza ministeriale 3813 del 29.9.2009)

16 Reddito dei fabbricati attribuito da società semplice imponibile ai fini IRPEF (fabbricati locati o con esen-zione IMU) . Il reddito va riportato nella colonna 1, quadro B, senza indicare giorni e percentuale di pos-sesso.

17 Reddito dei fabbricati attribuito da società semplice non imponibile ai fini IRPEF (fabbricati non locati senza esenzione IMU). Il reddito va riportato nella colonna 1, quadro B, senza indicare giorni e percen-tuale di possesso.

CASI PARTICOLARI CODICE DESCRIZIONE

1 Fabbricati distrutti o inagibili, a seguito degli eventi sismici e altri eventi calamitosi, che per legge siano stati esclusi da imposizioni (a condizione che sia stato rilasciato un certificato del Comune attestante la distruzione ovvero l’inagibilità del fabbricato)

3 Unità immobiliare inagibile per la quale è stata richiesta la revisione della rendita.

4 Unità immobiliare per la quale non sono stati percepiti i canoni di locazione, come risulta da provvedi-mento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità.

5 Immobile posseduto in comproprietà e dato in locazione soltanto da uno o più comproprietari per la propria quota

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Immobile locato a soggetti che si trovano in particolare disagio, con sospensione della procedura ese-cutiva di sfratto (soggetti con reddito lordo complessivo inferiore a 27.000 euro che nel proprio nucleo familiare hanno ultrasessantacinquenni ovvero handicappati gravi o familiari a carico) e situato in Co-muni capoluoghi di provincia, nei Comuni confinanti con popolazione superiore a 10.000 abitanti, nei Comuni ad alta tensione abitativa.

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DECRETO LEGISLATIVO del 14.3.2011 N. 23 Disposizioni in materia di federalismo fiscale municipale.

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Articolo 3 - Art. 3 Cedolare secca sugli affitti In vigore dal 7 aprile 2011

1. In alternativa facoltativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell'imposta sul reddito delle persone fisiche, il proprietario o il titolare di diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate ad uso abitativo può' optare per il seguen-te regime.

2. A decorrere dall'anno 2011, il canone di locazione relativo ai contratti aventi ad oggetto immo-bili ad uso abitativo e le relative pertinenze locate congiuntamente all'abitazione, può' essere assoggettato, in base alla decisione del locatore, ad un'imposta, operata nella forma della cedo-lare secca, sostitutiva dell'imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonché' delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione; la cedolare secca sostitui-sce anche le imposte di registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di loca-zione. Sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti la cedolare secca si applica in ragione di un'aliquota del 21 per cento. La cedolare secca può' essere applicata anche ai contratti di loca-zione per i quali non sussiste l'obbligo di registrazione. Per i contratti stipulati secondo le dispo-sizioni di cui agli articoli 2, comma 3, e 8 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, relativi ad abi-tazioni ubicate nei comuni di cui all'articolo 1, comma 1, lettere a) e b), del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Comitato interministeriale per la programmazione economica, l'aliquota della cedolare secca calcolata sul canone pattuito dalle parti e' ridotta al 19 per cento.

3. Fermi gli obblighi di presentazione della dichiarazione dei redditi, la registrazione del contratto di locazione assorbe gli ulteriori obblighi di comunicazione, incluso l'obbligo previsto dall'articolo 12 del decreto-legge 21 marzo 1978, n. 59, convertito, con modificazioni, dalla legge 18 mag-gio 1978, n. 191. Nei casi di omessa richiesta di registrazione del contratto di locazione si appli-ca l'articolo 69 del citato testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986.

4. La cedolare secca e' versata entro il termine stabilito per il versamento dell'imposta sul reddito delle persone fisiche. Non si fa luogo al rimborso delle imposte di bollo e di registro eventual-mente già' pagate. Per la liquidazione, l'accertamento, la riscossione, i rimborsi, le sanzioni, gli interessi ed il contenzioso ad essa relativi si applicano le disposizioni previste per le imposte sui redditi. Con provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle entrate, da emanare entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore del presente provvedimento, sono stabilite le modalità' di esercizio dell'opzione di cui al comma 1, nonché' di versamento in acconto della cedolare secca dovuta, nella misura dell'85 per cento per l'anno 2011 e del 95 per cento dal 2012, e del versamento a saldo della medesima cedolare, nonché' ogni altra disposizione utile, anche dichiarativa, ai fini dell'attuazione del presente articolo.

5. Se nella dichiarazione dei redditi il canone derivante dalla locazione di immobili ad uso abitati-vo non e' indicato o e' indicato in misura inferiore a quella effettiva, si applicano in misura rad-doppiata, rispettivamente, le sanzioni amministrative previste dall'articolo 1, commi 1 e 2, del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471. In deroga a quanto previsto dal decreto legisla-tivo 19 giugno 1997, n. 218, per i redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo, nel caso di definizione dell'accertamento con adesione del contribuente ovvero di rinuncia del contribuente all'impugnazione dell'accertamento, si applicano, senza riduzione, le sanzioni am-ministrative previste dall'articolo 1, commi 1 e 2, e dall'articolo 13, comma 1, del citato decreto legislativo n. 471 del 1997.

6. Le disposizioni di cui ai commi da 1 a 5 del presente articolo non si applicano alle locazioni

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di unita' immobiliari ad uso abitativo effettuate nell'esercizio di una attività' d'impresa, o di arti e professioni. Il reddito derivante dai contratti di cui al presente articolo non può' essere, comun-que, inferiore al reddito determinato ai sensi dell'articolo 37, comma 1, del testo unico delle imposte sui redditi di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917.

7. Quando le vigenti disposizioni fanno riferimento, per il riconoscimento della spettanza o per la determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo, anche di natura non tributa-ria, al possesso di requisiti Decreto legislativo del 14 marzo 2011 n. 23 reddituali, si tiene co-munque conto anche del reddito assoggettato alla cedolare secca. Il predetto reddito rileva anche ai fini dell'indicatore della situazione economica equivalente (I.S.E.E.) di cui al decreto legislativo 31 marzo 1998, n. 109.

8. Ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono registrati entro il termine stabilito dalla legge, si applica la seguente disci-plina: a) la durata della locazione e' stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d'ufficio; b) al rinnovo si applica la disciplina di cui all'articolo 2, comma 1, della citata legge n. 431 del 1998; c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione e' fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l'adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell'au-mento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti. 9. Le disposizioni di cui all'articolo 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, ed al comma 8 del presente articolo si applicano anche ai casi in cui: a) nel contratto di locazione registrato sia stato indicato un importo inferiore a quello effettivo; b) sia stato registrato un contratto di comodato fittizio.

10. La disciplina di cui ai commi 8 e 9 non si applica ove la registrazione sia effettuata entro ses-santa giorni dalla data di entrata in vigore del presente decreto.

11. Nel caso in cui il locatore opti per l'applicazione della cedolare secca e' sospesa, per un perio-do corrispondente alla durata dell'opzione, la facolta' di chiedere l'aggiornamento del canone, an-che se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall'ISTAT dell'indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell'anno prece-dente. L'opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà' di chiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Le disposizioni di cui al presente comma sono inde-rogabili.

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