Общество с ограниченной ответственностью

«Добровольное Объединение Мастеров Оценки»

(ООО «ДОМ Оценки»)

Утверждаю

Директор ООО «ДОМ Оценки»

______________ /Санталова Г. Е./

ОТЧЕТ № 30/09-19-8025

об оценке справедливой стоимости помещения,

назначение: нежилое, общей площадью 188,9 м2,

номера на поэтажном плане: подвал – комнаты с 1 по 5;

кадастровый (условный) номер: 77:01:0001078:2956,

расположенного по адресу: г. Москва,

ул. Большая Дмитровка, д. 20, строен. 2.

по состоянию на 30 сентября 2019 г.

ЗАКАЗЧИК:

ООО «ИнтерФинанс УА» (Д.У.)

ЗПИФ недвижимости «Оптимальный»

ИСПОЛНИТЕЛЬ:

ООО «ДОМ Оценки»

(Адрес: г. Челябинск, ул. Елькина, 45)

г. Челябинск

2019 г.

Общество с ограниченной ответственностью

«Добровольное Объединение Мастеров Оценки»

(ООО «ДОМ Оценки»)

454091, г. Челябинск, ул. Елькина, 45, офис 11, ИНН/КПП 7453095099/745301001, р/с 40702810100300004203 в ПАО «Челябинвестбанк»

г. Челябинска, БИК 047501779, к/с 30101810400000000779, тел. (351) 263-09-59, 264-36-67, Santag_DO@mail.ru.

Генеральному директору ООО «Ин-

терФинанс УА» (Д.У.) ЗПИФ недви-

жимости «Оптимальный»

Г-ну Гарнову Л. А.

Уважаемый Леонид Александрович!

В соответствии с техническим заданием № 077 от 19 сентября 2019 г. к договору № 14 на

проведение оценки имущества от 14 декабря 2011 г., заключенному между Вами и ООО «ДОМ

Оценки» в лице директора Санталовой Г. Е., произведена оценка справедливой стоимости поме-

щения, назначение: нежилое, общей площадью 188,9 м2, номера на поэтажном плане: подвал –

комнаты с 1 по 5; кадастровый (условный) номер: 77:01:0001078:2956, расположенного по адресу:

г. Москва, ул. Большая Дмитровка, д. 20, строен. 2.

Цель оценки: определение справедливой стоимости объекта оценки в соответствии с Меж-

дународным стандартом финансовой отчетности (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости».

Предполагаемое использование результата оценки: результат оценки может использоваться

для формирования стоимости чистых активов и расчетной стоимости пая.

Приведенные ниже расчеты и анализ, позволяют сделать вывод: справедливая стои-

мость помещения, назначение: нежилое, общей площадью 188,9 м2, номера на поэтажном

плане: подвал – комнаты с 1 по 5; кадастровый (условный) номер: 77:01:0001078:2956, рас-

положенного по адресу: г. Москва, ул. Большая Дмитровка, д. 20, строен. 2 по состоянию на

30 сентября 2019 г. составляет – 26 908 000 руб. (Двадцать шесть миллионов девятьсот во-

семь тысяч рублей) без учета НДС.

Настоящий отчет составлен в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 г. № Ф3-

135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральными стандартами оценки

ФСО № 1 от 20.05.2015 г., ФСО № 2 от 20.05.2015 г., ФСО № 3 от 20.05.2015 г. (в ред. от

06.12.2016 г.), ФСО № 7 от 25.09.2014 г., стандартами и правилами оценочной деятельности Ассо-

циации «СРО «Экспертный совет» от 06.04.2017 г., стандартами Ассоциации СРО «НКСО»: Осно-

вополагающий (базовый) стандарт СТО СДС СРО НКСО 1.1-2007, СТО СДС СРО НКСО 3.1-2015

«Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», СТО СДС СРО НКСО 3.2-

2015 «Цель оценки и виды стоимости», СТО СДС СРО НКСО 3.3-2016 «Требования к отчету об

оценке», СТО СДС СРО НКСО 3.7-2014 «Оценка недвижимости», международными стандартами

финансовой отчетности (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости», международными стандар-

тами финансовой отчетности (IFRS) 1 «Первое применение международных стандартов финансо-

вой отчетности».

С уважением

Санталова Г. Е.

Директор ООО «ДОМ Оценки»

– 2 –

ООО «ДОМ Оценки» № 30/09-19-8025

ОГЛАВЛЕНИЕ

Сопроводительное письмо

1. Основные факты и выводы. ................................................................................................................... 3

2. Задание на оценку. .................................................................................................................................. 3

3. Общие положения. .................................................................................................................................. 4

3.1. Заявление (сертификат) о качестве оценки. .................................................................................. 6

3.2. Сделанные допущения и ограничивающие условия. ................................................................... 7

4. Используемая терминология и процесс оценки. .................................................................................. 9

5. Описание объекта оценки. ................................................................................................................... 13

5.1. Оцениваемые права и определение базы оценки. ....................................................................... 13

5.2. Местоположение объекта оценки. ................................................................................................ 14

5.3. Описание объекта........................................................................................................................... 15

5.4. Текущее использование объекта оценки. .................................................................................... 15

6. Анализ рынка объекта оценки. ............................................................................................................ 15

6.1. Социально-экономическое развитие Российской Федерации за январь-июль 2019 г. ........... 15

6.2. Социально-экономическое положение в г. Москве за январь-июль 2019 г. ............................ 16

6.3. Анализ рынка недвижимости города Москвы. ........................................................................... 16

6.4. Анализ наиболее эффективного использования. ........................................................................ 21

7. Методология проведения оценки. ....................................................................................................... 22

7.1. Общее описание основных подходов применяемых при оценке недвижимости. ................... 22

7.1.1. Основные подходы, применяемые при оценке. ................................................................... 22

7.1.2. Затратный подход. .................................................................................................................. 23

7.1.3. Сравнительный подход. ......................................................................................................... 24

7.1.4. Доходный подход. ................................................................................................................... 24

7.1.5. Определение итогового значения справедливой стоимости. ............................................. 25

7.2. Описание процесса оценки. Выбор и обоснование подхода к оценке справедливой

стоимости Объекта оценки. ................................................................................................................. 26

7.2.1. Последовательность определения стоимости объекта оценки. .......................................... 26

7.2.2. Выбор подхода к оценке справедливой стоимости Объекта. ............................................. 26

7.2.3. Обоснование выбора подходов к оценке Объекта. .............................................................. 26

8. Определение справедливой стоимости объекта оценки доходным подходом. .............................. 27

8.1. Определение справедливой стоимости объекта методом капитализации. .............................. 27

8.1.1. Расчет денежного потока. ...................................................................................................... 28

8.1.2. Расчет потенциального валового дохода. ............................................................................. 34

8.1.3. Структура доходов от эксплуатации объекта. ..................................................................... 34

8.1.4. Анализ расходов. ..................................................................................................................... 34

8.1.5. Определение ставки капитализации. .................................................................................... 34

8.1.6. Расчет справедливой стоимости доходным подходом. ....................................................... 35

9. Определение справедливой стоимости объекта оценки рыночным подходом. ............................. 35

9.1. Теоретические положения реализации метода сравнения продаж. .......................................... 35

9.2. Расчет справедливой стоимости Объекта с применением метода сравнения продаж. ........... 37

9.2.1. Исходная информация. ........................................................................................................... 37

9.2.2. Выбор объектов-аналогов и единиц сравнения. .................................................................. 37

10. Согласование результатов и выбор итоговой величины стоимости. ............................................. 44

Список литературы. .................................................................................................................................. 47

Приложение № 1. Фотоматериалы. ......................................................................................................... 48

Приложение № 2. Копии прилагаемых документов. ............................................................................. 50

– 3 –

ООО «ДОМ Оценки» № 30/09-19-8025

1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ.

Основание для проведения

оценки

Техническое задание № 077 от 19 сентября 2019 г. к договору № 14 на проведение

оценки имущества от 14 декабря 2011 г.

Общая информация, иден-

тифицирующая объект

оценки

Объектом оценки является помещение, назначение: нежилое, общей площадью 188,9

м2, номера на поэтажном плане: подвал – комнаты с 1 по 5; кадастровый (условный)

номер: 77:01:0001078:2956, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Большая Дмит-

ровка, д. 20, строен. 2.

Подробное описание объекта оценки представлено в главе 5 настоящего отчета.

Результаты оценки, получ-

енные с применением раз-

личных подходов

Затратный подход Не применялся

Доходный подход 26 974 000 руб.

Рыночный подход 26 842 000 руб.

Итоговая величина стои-

мости объекта оценки

Справедливая стоимость Объекта оценки по состоянию на 30 сентября 2019 г.

составляет: 26 908 000 руб. (Двадцать шесть миллионов девятьсот восемь тысяч

рублей) без учета НДС.

Ограничения и пределы

применения полученной

итоговой стоимости

Результаты оценки и содержание отчета об оценке достоверны только при их исполь-

зовании в соответствии с условиями договора и не могут быть использованы в иных

целях.

Порядковый номер отчета № 30/09-19-8025

Дата составления отчета 30 сентября 2019 г.

2. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ.

Объект оценки Объектом оценки является помещение, назначение: нежилое, общей площадью 188,9

м2, номера на поэтажном плане: подвал – комнаты с 1 по 5; кадастровый (условный)

номер: 77:01:0001078:2956, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Большая Дмит-

ровка, д. 20, строен. 2.

Права на объект оценки,

учитываемые при определе-

нии стоимости объекта

оценки

Объект оценки принадлежит владельцам инвестиционных паев ЗПИФ недвижимости

«Оптимальный» на праве общей долевой собственности.

Цель оценки Определение справедливой стоимости объекта оценки в соответствии с Международ-

ным стандартом финансовой отчетности (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости»

Предполагаемое использо-

вание результата оценки

Результат оценки может использоваться для формирования стоимости чистых акти-

вов и расчетной стоимости пая.

Вид стоимости Справедливая

Дата оценки 30 сентября 2019 г.

Допущения, на которых

должна основываться

оценка

1. Объект оценки не характеризуется какими-либо скрытыми (не указанными явным

образом) факторами, которые могут повлиять на его стоимость.

2. Оценка проводится в предположении отсутствия будущих изменений экономиче-

ской среды (свойств объекта оценки, других существенных для результата оценки

обстоятельств), которые не могут быть спрогнозированы.

3. Услуги по оценке не должны включать в себя прочие услуги по аудиту и налого-

обложению.

4. Оценка проводится в предположении отсутствия обязательств и обременений в

отношении имущества и имущественных прав Заказчика, также работы по оценке

не включают анализ юридических аспектов возникновения таких обязательств и

обременений.

5. Оценка проводится из допущения, что заявленное право владельца на имущество

является обоснованным.

6. Оценка проводится из допущения, что все необходимые разрешения имеют дейст-

вующую силу.

7. При проведении оценки Оценщик самостоятельно формулирует допущения ис-

пользованные в рамках конкретных выбранных методов оценки.

8. Округление полученных результатов производилось для удобства пользования

Отчетом и не увязано с точностью полученных результатов.

9. Заключение о стоимости базируется на данных о сложившейся ситуации на дату

оценки. Оценщик не принимает во внимание события, которые произошли или

могут произойти после даты проведения оценки.

– 4 –

ООО «ДОМ Оценки» № 30/09-19-8025

10. Оценщик не несет обязательств по обновлению Отчета или сделанной им оценки с

учетом событий и сделок, произошедших после даты оценки.

11. Итоговый результат стоимости, получаемый в рамках оценки, характеризуется

неизбежной погрешностью, являющейся следствием качества исходных данных и

вычисляемых параметров, используемых для расчета результата оценки.

12. Сумма денежного выражения ценности Объекта (итоговая величина стоимости),

указанная в Отчете об оценке, носит рекомендательный характер для формирова-

ния стоимости чистых активов и расчетной стоимости пая и может быть признана

рекомендуемой для вышеуказанных целей.

13. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать Отчет иначе, чем это предусмот-

рено Договором на оценку. Отчет или какая-либо его часть не могут быть предос-

тавлены Заказчиком для использования в целях рекламы, для мероприятий по свя-

зям с общественностью без предварительного письменного согласования с Оцен-

щиком.

Возможные границы ин-

тервала, в котором может

находиться стоимость

Определение границ интервалов не предусмотрено.

Балансовая стоимость 31 214 000,00 руб.

3. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ.

Нормативные документы,

использованные при про-

ведении оценки

Федеральный закон РФ от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Рос-

сийской Федерации».

Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования

к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный приказом Минэкономразвития от

20.05.2015 г. № 297 (далее – ФСО № 1).

Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвер-

жденный приказом Минэкономразвития от 20.05.2015 г. № 298 (далее – ФСО № 2).

Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвер-

жденный приказом Минэкономразвития от 20.05.2015 г. № 299 (в ред. от 06.12.2016 г.,

далее – ФСО № 3).

Федеральный стандарт оценки «Оценка объекта недвижимости (ФСО № 7)», утвер-

жденный приказом Минэкономразвития от 25.09.2014 г. № 611 (далее – ФСО № 7).

Стандарты и правила оценочной деятельности Ассоциации «СРО «Экспертный совет»

от 06.04.2017 г.

Основополагающий (базовый) стандарт СТО СДС СРО НКСО 1.1-2007.

СТО СДС СРО НКСО 3.1-2015 «Общие понятия оценки, подходы и требования к прове-

дению оценки».

СТО СДС СРО НКСО 3.2-2015 «Цель оценки и виды стоимости».

СТО СДС СРО НКСО 3.3-2016 «Требования к отчету об оценке».

СТО СДС СРО НКСО 3.7-2014 «Оценка недвижимости».

Международные стандарты финансовой отчетности (IFRS) 13 «Оценка справедливой

стоимости» (в ред. МСФО (IAS) 19, утв. Приказом Минфина России от 18.07.2012 №

106н).

Международный стандарт финансовой отчетности (IFRS) 1 «Первое применение меж-

дународных стандартов финансовой отчетности» (ред. от 07.05.2013) (введен в действие

на территории Российской Федерации Приказом Минфина России от 25.11.2011 №

160н).

Заказчик Общество с ограниченной ответственностью «ИнтерФинанс Управление Актива-

ми» (Д.У.) Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Оптималь-

ный» под управлением Общества с ограниченной ответственностью «ИнтерФи-

нанс Управление Активами»

ИНН / КПП 7707628890 / 770401001, ОГРН 5077746871802 от 04.06.2007 г.

Юридический адрес: 119034, г. Москва, ул. Остоженка, дом 10, помещение I, комната

6, офис 410.

Банковские реквизиты:

р/с 40701810800040000080 в Филиале АО «Углеметбанк» в г. Москве, г. Москва

к/с 30101810245250000560, БИК 044525560

Сведения о юридическом лице, с которым Оценщик заключил трудовой договор Наименование Исполни-

тель

Общество с ограниченной ответственностью «Добровольное Объединение Мастеров

Оценки» (ООО «ДОМ Оценки»).

Сведения о страховании

гражданской ответствен-

Полис обязательного страхования ответственности оценщика № 18710В4001018 от

01.12.2018 г. на сумму 30 000 000 (Тридцать миллионов) рублей, франшиза не установ-

– 5 –

ООО «ДОМ Оценки» № 30/09-19-8025

ности Исполнителя лена. Выдан САО «ВСК». Срок действия полиса с 01.01.2019 г. до 31.12.2019 г.

Реквизиты Исполнителя ИНН / КПП 745302 80099 / 745301001, ОГРН 1027403873848 от 06.12.2002 г.

Юридический адрес: г. Челябинск, ул. Елькина, 45.

Банковские реквизиты:

р/с 40702810100300004203 в ОАО «Челябинвестбанк», г. Челябинск,

к/с 30101810400000000779, БИК 047501779

Сведения о независимости юридического лица, с которым Оценщик заключил трудовой договор, и Оценщика

в соответствии с требованиями статьи 16 Закона об оценке

Требование о независимости выполнено

Оценщики

Фамилия, имя, отчество Санталова Галина Емельяновна (далее – Оценщик)

Информация о членстве в

саморегулируемой орга-

низации оценщиков

Включен в реестр членов Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков

«Экспертный совет» (далее Ассоциация «СРОО «ЭС»), местоположение: г. Москва,

Хохловский пер., д. 13, стр. 1. Свидетельство № 001662 от 05.05.2015 г., № по реестру

1662 от 05.05.2015 г.

Номер и дата выдачи до-

кумента, подтверждающе-

го получение профессио-

нальных знаний в области

оценочной деятельности

Диплом о профессиональной переподготовке ПП № 410 707 выдан Российской эконо-

мической академией им. Г.В. Плеханова от 27.09.2001 г. по программе «Оценка стои-

мости предприятия (бизнеса)».

Квалификационный атте-

стат в области оценочной

деятельности

Квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности «Оценка не-

движимости» № 001389-1 от 14.12.2017 г.

Сведения о страховании

гражданской ответствен-

ности оценщика

Полис обязательного страхования ответственности оценщика № 18710В4001015 от

01.12.2018 г. на сумму 5 000 000 (Пять миллионов) рублей, франшиза не установлена.

Выдан САО «ВСК». Срок действия полиса с 01.01.2019 г. до 31.12.2019 г.

Стаж работы в оценочной

деятельности

22 года

Почтовый адрес Оценщи-

ка

454091, г. Челябинск, ул. Елькина, д. 45, оф. 11

Контактный телефон 8-351-264-36-67

Адрес электронной почты santag_do@mail.ru

Фамилия, имя, отчество Фришберг Вячеслав Давидович (далее – Оценщик)

Информация о членстве в

саморегулируемой орга-

низации оценщиков

Включен в реестр членов Ассоциации саморегулируемая организация оценщиков «На-

циональная коллегия специалистов-оценщиков» (далее Ассоциация СРО «НКСО»),

местоположение: 119017, г. Москва, Малая Ордынка, дом 13, строение 3. Свидетельст-

во № 00821 от 01.01.2008 г.

Номер и дата выдачи до-

кумента, подтверждающе-

го получение профессио-

нальных знаний в области

оценочной деятельности

Диплом о профессиональной переподготовке ПП № 609231 от 19.01.2007 г. выдан Ме-

ждународной академии оценки и консалтинга по программе «Оценка собственности:

оценка стоимости предприятия (бизнеса)»

Сведения о страховании

гражданской ответствен-

ности оценщика

Полис обязательного страхования ответственности оценщика № 18710В4001017 от

01.12.2018 г. на сумму 3 000 000 (Три миллиона) рублей, франшиза не установлена.

Выдан САО «ВСК». Срок действия полиса с 01.01.2019 г. до 31.12.2019 г.

Стаж работы в оценочной

деятельности

9 лет

Почтовый адрес Оценщи-

ка

454091, г. Челябинск, ул. Елькина, д. 45, оф. 11

Контактный телефон 8-351-264-36-67

Адрес электронной почты santag_do@mail.ru

Информация обо всех привлеченных к проведению оценки организациях и специалистах:

К оценке не привлекались иные организации и специалисты.

Данные и источники, использованные при проведении оценки:

Документы и сведения, предоставленные заказчиком.

Информация, опубликованная на сайтах: http://cian.ru; http://avito.ru/; http://irr.ru/; http://miel.ru/; предложения по

продаже и аренде коммерческой недвижимости г. Москвы: газета «Коммерсант – недвижимость», официальный

портал Мэра и Правительства Москвы http://mos.ru/ и др.

Перечень и наименование документов, использованных при проведении оценки:

Свидетельство о государственной регистрации серия 77-АР № 804979 от 13.10.2014 г.

План и экспликация помещений от 10.07.2013 г.

Выписка из технического паспорта на здание 02 10 13 0012274 от 28.08.2013 г.

Экспликация на нежилое помещение 02 10 13 0012339 от 28.08.2013 г.

– 6 –

ООО «ДОМ Оценки» № 30/09-19-8025

Форма отчета Настоящий Отчет является полным повествовательным отчетом об оценке, отвечаю-

щим требованиям Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной дея-

тельности в Российской Федерации» и ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 7.

3.1. Заявление (сертификат) о качестве оценки.

Подписавшие данный отчет надлежащие оценщики (далее Оценщики) настоящим заявляют,

что в соответствии с имеющимися у них данными:

1. Все факты, изложенные в настоящем отчете, нами проверены, верны и соответствуют

действительности.

2. Приведенные анализы, мнения и выводы ограничиваются лишь принятыми нами предпо-

ложениями и существующими ограничительными условиями и допущениями, являющих-

ся частью настоящего отчета, и представляют собой наши личные беспристрастные про-

фессиональные формулировки.

3. В отношении недвижимости, являющейся предметом настоящего отчета, оценщики не

имеют никакой личной заинтересованности ни сейчас, ни в перспективе, а также не состо-

ят в родстве, не имеют никаких личных интересов или пристрастности по отношению к

лицам, являющимся на дату вступления в силу настоящего отчета владельцами оцененной

нами недвижимости или намеревающихся совершить с ней сделку.

4. Оплата услуг оценщиков не связана с обусловленной или заранее установленной стоимо-

стью недвижимости или с деятельностью по оценке недвижимости, благоприятствующей

интересам клиента, с суммой стоимости оцененной недвижимости, с достижением огово-

ренных или с возникновением последующих событий и совершением сделки с недвижи-

мостью.

5. Оценка была проведена, а отчет составлен в соответствии с Федеральным законом от

29.07.1998 г. № Ф3-135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и феде-

ральными стандартами оценки ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 7.

6. Согласно Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Россий-

ской Федерации «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки

имущества, произведенной независимым оценщиком» № 92 от 30.05.2005 г. оспаривание

достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщи-

ком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда за-

коном или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для

сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юриди-

ческого лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости

объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государ-

ственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления

юридического лица). Обязательный характер величины стоимости объекта оценки, уста-

новленной независимым оценщиком, предусмотрен, в частности, статьей 15 Федерального

закона «Об обществах с ограниченной ответственностью», пунктом 3 статьи 34 и пунктом

3 статьи 75 Федерального закона «Об акционерных обществах», частью 2 статьи 3 Феде-

рального закона «Об ипотечных ценных бумагах». Если законом или иным нормативным

актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управле-

ния юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оцен-

щика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной

им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, дан-

ная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обяза-

тельной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления от-

дельного иска не допускается.

7. Фото объекта оценки предоставлены заказчиком оценки, на стадии выполнения строи-

тельных работ по внутренней отделке помещений, в настоящий момент строительные ра-

боты завершены, состояние помещения хорошее.

8. В процессе анализа данных, ни одно лицо не оказывало сколько-нибудь существенной

помощи оценщикам, подписавшим настоящий отчет.

– 7 –

ООО «ДОМ Оценки» № 30/09-19-8025

3.2. Сделанные допущения и ограничивающие условия.

Допущения к составу работ по оценке и содержанию отчета об оценке:

1. Работы по оценке включают:

исследование объекта оценки и окружающей его среды (в текущем состоянии и ретро-

спективе);

сбор и анализ информации, необходимой и достаточной для обоснования сути и меры по-

лезности объекта оценки в настоящем и будущем;

выполнение необходимых исследований, прогнозов и вычислений; подготовку письмен-

ного отчета об оценке.

2. Состав работ по настоящей оценке, детальность и глубина выполняемых анализов и исследо-

ваний, содержание отчета удовлетворяют требованиям необходимости, достаточности и дос-

товерности для доказательства результата оценки:

состав работ по настоящей оценке не содержит работ, выполнение которых могло бы по-

влиять на значение итогового результата в пределах неизбежной погрешности;

использование дополнительной информации, которая может содержаться в открытом дос-

тупе, не приведет к существенному изменению характеристик, использованных при про-

ведении оценки объекта оценки, а также не приведет к существенному изменению итого-

вой величины стоимости объекта оценки;

вся используемая в отчете информация, в том числе, мнения участников рынка, к которо-

му относится объект оценки, высказанные в ходе переговоров с Оценщиком, считается

достоверной;

глубина анализов и исследований ограничивается существенностью их влияния на значе-

ние результата оценки, его погрешность и степень обоснованности;

отчет не содержит сведений, которые не используются в анализах, выводах и расчетах.

3. В соответствии с п. 13 ФСО № 3, отчет содержит все необходимое для того, чтобы предста-

витель (имеющий высшее или дополнительное образование в области экономики, но не яв-

ляющийся профессиональным оценщиком) получателя отчета мог понять содержание отче-

та; примененные оценщиком способы выполнения работ, анализов и исследований; иденти-

фицировать источники использованной им информации и степень ее достоверности; понять

логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления

стоимости объекта оценки.

Допущения и ограничения к проведению оценки:

1. Настоящий Отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях.

2. Объект оценки, по предположениям оценщика, не характеризуется какими-либо скрытыми

(не указанными явным образом) факторами, которые могут повлиять на его стоимость.

3. Оценщик не несет ответственности за будущие изменения экономической среды (свойств

объекта оценки, других существенных для результата оценки обстоятельств), которые он не

мог прогнозировать и учитывать в процессе выполнения оценки.

4. Услуги, оказанные в рамках настоящего отчета, представляют собой стандартную практику

оценки. Оказанные Оценщиком услуги ограничиваются его квалификацией в области оценки

и не включают в себя прочие услуги по аудиту, налогообложению.

5. Оценщик не берет на себя ответственность за полноту учета имущества и имущественных

прав, а также обязательств и обременений, которые могли иметь место на дату проведения

оценки в отношении имущества и имущественных прав Заказчика, также анализ юридиче-

ских аспектов возникновения таких обязательств и обременений.

6. Оценка проводилась для помещения с завершенными строительными работами по внутрен-

ней отделке помещений, состояние помещения хорошее.

– 8 –

ООО «ДОМ Оценки» № 30/09-19-8025

Допущения в отношении оцениваемых прав:

1. Оценщик не берет на себя никаких обязательств по правовым вопросам, включая толкование

законов или контрактов.

2. Оценщик не изучал вопрос о правовом статусе и исходил из того, что заявленное право вла-

дельца на имущество является обоснованным.

3. Оценщик исходит из допущения, что все необходимые лицензии, разрешения и т.д. имеют

действующую силу.

Допущения к источникам информации, использованным в отчете:

1. Информация, используемая в настоящем отчете, оценивалась по достаточности, достоверно-

сти и актуальности.

2. Сведения, полученные Оценщиком и содержащиеся в Отчете, считаются достаточными и

достоверными для получения обоснованной оценки. Однако Оценщик не может гарантиро-

вать абсолютную точность информации, поэтому для всех сведений указан источник инфор-

мации.

3. Оценщик не несет ответственности за какие-либо изменения мнений тех или иных участни-

ков рынка, а также любой другой информации, которая содержалась в открытом доступе в

период проведения оценки и использовалась для проведения расчетов и составления отчета

об оценке.

4. В соответствии с п. 11 ФСО № 3, использованная в отчете информация, предоставленная за-

казчиком, приложена в приложении к отчету в виде справок, подписанных уполномоченным

на то представителем заказчика оценки. Данная информация считается достоверной, за ис-

ключением отдельных случаев, когда у оценщика есть основания считать иначе.

5. При наличии альтернативных данных или несогласованности поступившей в распоряжение

Оценщика информации, расчеты и выводы делались, исходя из информации и предположе-

ний Оценщика.

6. Ссылки на использованные источники информации и литературу не заменяют разумного

объема разъяснений, которые содержатся в Отчете, и предоставляют пользователю Отчета

возможность проверки качества использованных данных и результатов анализа.

Допущения в отношении используемых методов расчета:

1. Допущения, сформулированные в рамках использованных конкретных методов оценки, ог-

раничения и границы применения полученного результата приведены непосредственно в

расчѐтных разделах настоящего Отчета.

Допущения и ограничивающие условия к результату оценки:

1. Сумма денежного выражения ценности объекта оценки, справедливая стоимость, указанная в

настоящем Отчете об оценке носит рекомендательный характер для целей совершения сдел-

ки с рассмотренным Объектом.

2. Заключение о стоимости, содержащееся в Отчете, базируется на данных о сложившейся си-

туации на сентябрь 2019 г. Оценщик не принимал во внимание события, произошедшие по-

сле даты проведения оценки, в соответствии с п. 19 ФСО № 1.

3. Вся информация, полученная в ходе личных переговоров с участниками рынка, к которому

относится объект оценки, считается достоверной и соответствующей типичным рыночным

условиям, если у Оценщика нет оснований считать иначе.

4. Оценщик не несет обязательств по обновлению настоящего Отчета или сделанной им оценки

с учетом событий и сделок, произошедших после даты оценки.

5. Итоговый результат стоимости, полученный в рамках настоящей оценки, характеризуется

неизбежной погрешностью, являющейся следствием качества исходных данных и вычисляе-

мых оценщиком параметров, используемых для расчета результата оценки.

– 9 –

ООО «ДОМ Оценки» № 30/09-19-8025

6. Итоговый результат стоимости, полученный в рамках настоящей оценки, носит лишь реко-

мендательный характер для формирования стоимости чистых активов и расчетной стоимости

пая, и не является обязательным для совершения сделок с оцениваемым имуществом.

Ограничивающие условия использования результатов, полученных при проведении

оценки:

1. Оценщик обязуется соблюдать условия строгой конфиденциальности во взаимоотношениях

с Заказчиком, т.е. Оценщик обязуется не разглашать третьим лицам конфиденциальные све-

дения, полученные от Заказчика, равно как и результаты задания, выполненного для Заказ-

чика, за исключением следующих лиц:

лиц, письменно уполномоченных Заказчиком;

суда, арбитражного или третейского суда;

уполномоченных положениями действующего законодательства лиц, занимающихся экс-

пертизой отчетов профессиональных оценщиков или принимающих для хранения обяза-

тельные копии документов, подготовленных профессиональными оценщиками, для целей

проведения официальных аттестаций или аккредитаций профессиональных оценщиков.

2. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать Отчет иначе, чем это предусмотрено Дого-

вором на оценку. Отчет или какая-либо его часть не могут быть предоставлены Заказчиком

для использования в целях рекламы, для мероприятий по связям с общественностью без

предварительного письменного согласования с Оценщиком.

3. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по по-

воду произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.

4. ИСПОЛЬЗУЕМАЯ ТЕРМИНОЛОГИЯ И ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ.

В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 г. № Ф3-135 «Об оценочной деятель-

ности в Российской Федерации», ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 7, МФСО (IFRS) 13

«Оценка справедливой стоимости» применяются следующие термины и определения:

1. Рыночная стоимость объекта оценки. При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная це-

на, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях

конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информа-

цией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть ко-

гда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая не обязана прини-

мать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной

для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к

совершению сделки в отношении сторон с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на

открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом

срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания доста-

точного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки – наибольшая из достижимых

по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным сооб-

ражениям для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени

информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с

точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка

и объекте оценки, доступным на дату оценки.

– 10 –

ООО «ДОМ Оценки» № 30/09-19-8025

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются

мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сдел-

ку.

Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности в следующих случаях:

при изъятии имущества для государственных нужд;

при определении размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению

общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного сове-

та) общества;

при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;

при определении неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;

при определении стоимости имущества должника в ходе процедуры банкротства;

при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку

объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам

Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации,

субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их при-

ватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъек-

там Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета

залога;

при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Фе-

дерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежа-

щими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным

образованиям;

при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам

Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в устав-

ные капиталы, фонды юридических лиц,

а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

при национализации имущества;

при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникно-

вения споров о величине стоимости предмета ипотеки;

при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по

требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимо-

сти этого имущества;

при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации

изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;

2. Справедливая стоимость – это цена, которая может быть получена при продаже актива

или уплачена при передаче обязательства при проведении операции на добровольной ос-

нове на основном (или наиболее выгодном) рынке на дату оценки в текущих рыночных

условиях (то есть выходная цена) независимо от того, является ли такая цена непосредст-

венно наблюдаемой или рассчитывается с использованием другого метода оценки.

Цена, действующая на основном (или наиболее выгодном) рынке, использованная для оцен-

ки справедливой стоимости актива или обязательства, не должна корректироваться с учетом за-

трат по сделке. Затраты по сделке должны отражаться в учете в соответствии с другими МСФО.

Затраты по сделке не являются характеристикой актива или обязательства; они скорее являются

специфическими для сделки и будут отличаться в зависимости от того, как предприятие вступает в

сделку в отношении актива или обязательства.

Затраты по сделке не включают транспортные расходы. Если местонахождение является ха-

рактеристикой актива (как, например, может быть в случае с товаром), цена на основном (или

наиболее выгодном) рынке должна корректироваться с учетом расходов, при наличии таковых,

которые были бы понесены на транспортировку актива от его текущего местонахождения до дан-

ного рынка.

3. Виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости:

– 11 –

ООО «ДОМ Оценки» № 30/09-19-8025

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для

конкретного лица или группы лиц при установленных лицом (лицами) инвестиционных целях ис-

пользования объекта оценки.

При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимо-

сти, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязате-

лен.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная вели-

чина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть от-

чужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных

условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимо-

сти, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект

оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой

оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством,

регулирующим проведение кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость определяется, в частности, для целей налогообложения.

4. Подходы к оценке:

затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, осно-

ванных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения

объекта оценки, с учетом его износа;

сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,

основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении

которых имеется информация о ценах сделок с ними;

доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, осно-

ванных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

5. Метод оценки – способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов

к оценке.

6. Дата проведения оценки – календарная дата, по состоянию на которую определяется

стоимость объекта оценки.

7. Цена – денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

8. Аналог объекта оценки – сходный по основным экономическим, материальным, техни-

ческим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого извест-

на из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

9. Срок экспозиции объекта оценки – период времени, начиная с даты представления на

открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки, до даты совершения сделки с ним.

10. Итоговая величина стоимости объекта оценки – величина стоимости объекта оценки,

полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стои-

мости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оцен-

ки.

11. Экспертиза отчета об оценке – совокупность мероприятий по проверке соблюдения

оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Рос-

сийской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточ-

ности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщи-

ком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке.

12. Условное возмещение – как правило, обязательство покупателя передать дополнитель-

ные активы или доли участия в капитале прежним собственникам приобретаемого пред-

приятия в рамках обмена на контроль над приобретаемым предприятием при условии

наступления определенных будущих событий или выполнения условий. Однако услов-

ное возмещение также может дать покупателю право вернуть ранее переданное возме-

щение в случае выполнения определенных условий.

13. Активный рынок – рынок, на котором операции с активом или обязательством прово-

дятся с достаточной частотой и в достаточном объеме, позволяющем получать информа-

цию об оценках на постоянной основе.

– 12 –

ООО «ДОМ Оценки» № 30/09-19-8025

14. Затратный подход – метод оценки, при котором отражается сумма, которая потребова-

лась бы в настоящий момент для замены производительной способности актива (часто

называемая текущей стоимостью замещения).

15. Входная цена – цена, уплачиваемая за приобретение актива или получаемая за принятие

обязательства при проведении операции обмена.

16. Выходная цена – цена, которая была бы получена при продаже актива или уплачена при

передаче обязательства.

17. Ожидаемый поток денежных средств – взвешенное с учетом вероятности среднее зна-

чение (то есть среднее значение распределения) возможных будущих потоков денежных

средств.

18. Наилучшее и наиболее эффективное использование – такое использование нефинан-

сового актива участниками рынка, которое максимально увеличило бы стоимость актива

или группы активов и обязательств (например, бизнеса), в которой использовался бы ак-

тив.

19. Доходный подход – методы оценки, которые преобразовывают будущие суммы (напри-

мер, потоки денежных средств или доходы и расходы) в единую сумму на текущий мо-

мент (то есть дисконтированную). Оценка справедливой стоимости осуществляется на

основе стоимости, обозначаемой текущими рыночными ожиданиями в отношении таких

будущих сумм.

20. Исходные данные – допущения, которые использовались бы участниками рынка при

установлении цены на актив или обязательство, включая допущения о рисках, таких как

указанные ниже: (a) риск, присущий конкретному методу оценки, используемому для

оценки справедливой стоимости (такому как модель ценообразования); (b) риск, прису-

щий исходным данным метода оценки. Исходные данные могут быть наблюдаемыми

или ненаблюдаемыми.

21. Исходные данные 1 Уровня – котируемые цены (некорректируемые) на активных рын-

ках на идентичные активы или обязательства, к которым предприятие может получить

доступ на дату оценки.

22. Исходные данные 2 Уровня – исходные данные, не являющиеся котируемыми ценами,

относящимися к 1 Уровню, которые, прямо или косвенно, являются наблюдаемыми в от-

ношении актива или обязательства.

23. Исходные данные 3 Уровня – ненаблюдаемые исходные данные в отношении актива

или обязательства.

24. Рыночный подход – метод оценки, при котором используются цены и другая соответст-

вующая информация, генерируемая рыночными сделками с идентичными или сопоста-

вимыми (то есть аналогичными) активами, обязательствами или группой активов и обя-

зательств, такой как бизнес.

25. Подтверждаемые рынком исходные данные – исходные данные, преимущественно

возникающие из наблюдаемых рыночных данных или подтверждаемые ими путем кор-

реляции или другими способами.

26. Участники рынка – покупатели и продавцы на основном (или наиболее выгодном) для

актива или обязательства рынке, которые обладают всеми нижеуказанными характери-

стиками: (a) они независимы друг от друга, то есть они не являются связанными сторо-

нами в соответствии с определением, предложенным в МСФО (IAS) 24, хотя цена в опе-

рации между связанными сторонами может использоваться в качестве исходных данных

для оценки справедливой стоимости, если у предприятия есть доказательство того, что

операция проводилась на рыночных условиях; (b) они хорошо осведомлены, имеют

обоснованное представление об активе или обязательстве и об операции на основании

всей имеющейся информации, включая информацию, которая может быть получена при

проведении стандартной и общепринятой комплексной проверки; (c) они могут участво-

вать в операции с данным активом или обязательством; (d) они желают участвовать в

операции с данным активом или обязательством, то есть они имеют мотив, но не прину-

ждаются или иным образом вынуждены участвовать в такой операции.

27. Наиболее выгодный рынок – рынок, позволяющий максимально увеличить сумму, ко-

торая была бы получена при продаже актива, или уменьшить сумму, которая была бы

– 13 –

ООО «ДОМ Оценки» № 30/09-19-8025

выплачена при передаче обязательства, после учета всех затрат по сделке и транспорт-

ных расходов.

28. Риск невыполнения обязательств – риск того, что предприятие не выполнит обяза-

тельство. Риск невыполнения обязательств включает среди прочего собственный кре-

дитный риск предприятия.

29. Наблюдаемые исходные данные – исходные данные, которые разрабатываются с ис-

пользованием рыночных данных, таких как общедоступная информация о фактических

событиях или операциях, и которые отражают допущения, которые использовались бы

участниками рынка при установлении цены на актив или обязательство.

30. Операция на добровольной основе – вид операций, которые проводятся на рынке на

протяжении определенного периода до даты оценки, достаточного для того, чтобы на-

блюдать рыночную деятельность, обычную и общепринятую в отношении операций с

участием таких активов или обязательств; это не принудительная операция (например,

принудительная ликвидация или вынужденная реализация).

31. Основной рынок – рынок с самым большим объемом и уровнем деятельности в отно-

шении актива или обязательства.

32. Премия за риск – компенсация, требуемая не расположенными к принятию риска уча-

стниками рынка за принятие неопределенности, присущей потокам денежных средств,

связанных с активом или обязательством. Также называется «корректировка с учетом

рисков».

33. Затраты по сделке – расходы на продажу актива или передачу обязательства на основ-

ном (или наиболее выгодном) для актива или обязательства рынке, которые непосредст-

венно относятся на выбытие актива или передачу обязательства и удовлетворяют сле-

дующим критериям: (a) они возникают непосредственно из операции и являются суще-

ственными для нее; (b) предприятие не понесло бы такие расходы, если бы решение про-

дать актив или передать обязательство не было бы принято (аналогично определению

расходов на продажу, предложенному в МСФО (IFRS) 5).

34. Транспортные расходы – расходы, которые были бы понесены при транспортировке

актива от его текущего местонахождения до места его основного (или наиболее выгод-

ного) рынка.

35. Единица учета – степень объединения или разбивки активов или обязательств в МСФО

в целях признания.

36. Ненаблюдаемые исходные данные – исходные данные, для которых рыночные данные

недоступны и которые разработаны с использованием всей доступной информации о тех

допущениях, которые использовались бы участниками рынка при установлении цены на

актив или обязательство.

5. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.

5.1. Оцениваемые права и определение базы оценки.

Наименование

объекта права

Субъект права Документ, подтверждающий право

Помещение, на-

значение: нежи-

лое, общей пло-

щадью 188,9 м2

Владельцы инве-

стиционных паев

– ЗПИФ недви-

жимости «Опти-

мальный»

Свидетельство о государственной регистрации права серия 77-АР № 804979

от 13.10.2014 г.

Вид права: общая долевая собственность

Кадастровый (или условный) номер: 77:01:0001078:2956

Существующие ограничения (обременения) права: доверительное управление

Право собственности, согласно Гражданскому кодексу РФ, часть 1 (ст. 209), включает пра-

во владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотре-

нию совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противореча-

щие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе

отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственни-

ком права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать в залог и обременять его

– 14 –

ООО «ДОМ Оценки» № 30/09-19-8025

другими способами, распоряжаться им иным способом.

Рассмотрев основные цели оценки и принципы выбора базы оценки, Оценщики применили

справедливую стоимость.

5.2. Местоположение объекта оценки.

Оцениваемый объект расположен в Тверском районе Центрального административного ок-

руга города Москвы по адресу: ул. Большая Дмитровка, д. 20, строен. 2.

Центральный административный округ – один из 12 административных округов города Мо-

сквы, расположен в центре города и включает в себя 10 районов. В округе расположено много те-

атров, почти все московские вокзалы, большинство министерств Российской Федерации, а также

Кремль, Дом правительства РФ, Государственная дума, Совет Федерации. Значительную часть

территории округа занимают различные офисные здания, на западной окраине округа, в том числе

расположен ММДЦ «Москва-Сити».

Границы округа почти совпадают с городской чертой города до 1912 года (за исключением

районов: «Сокольники», входящего в состав Восточного административного округа, и «Дорого-

милово», входящего в состав Западного административного округа).

Центральный административный округ разделен на 10 районов: район Арбат; Басманный

район; район Замоскворечье; Красносельский район; Мещанский район; Пресненский район; Та-

ганский район; Тверской район; район Хамовники; район Якиманка.

Тверской район входит в состав Центрального административного округа города Москвы.

Площадь района 565 га. Численность населения – около 76 тыс. чел. На территории района Твер-

ской города Москвы находятся 16 станций метро. В состав района входят 179 улиц.

Район Тверской – часть исторического центра Москвы, являющегося сложнейшим градо-

строительным и социальным организмом, претерпевающим постоянную эволюцию. Территория

района, имеющая многовековые тенденции развития, представляет собой уникальную зону значи-

тельной историко-архитектурной и культурной ценности, включает 6 памятников, а также 157

ценных зданий.

Район получил своѐ название от главной Московской улицы – Тверской. Она представляет

собой нарядную улицу с красивыми фасадами домов, щеголеватой отделкой магазинов и пассажа-

ми.

Граница Тверского района проходит: по оси Моховой улицы, далее по осям: Большой Ни-

китской улицы и Газетного переулка, по юго-западным границам владений № 15 и № 13/15 по Га-

зетному переулку и владений № 8/10 (к. 2 и 1) по Брюсову переулку, далее, пересекая Брюсов пе-

реулок, по северо-восточным границам владения № 17 по Брюсову переулку и владений № 20 (к. 3

и 2) по Вознесенскому переулку, оси Вознесенского переулка, северо-восточным границам владе-

ния № 17 по Вознесенскому переулку и владения № 18 по Леонтьевскому переулку, осям: Леонть-

евского и Большого Гнездниковского переулков, северо-восточной границе владения № 24 по

Тверскому бульвару, оси юго-западного проезда Тверского бульвара, далее, пересекая Тверской

бульвар, по осям: Сытинского, Большого Палашѐвского, Трѐхпрудного и Благовещенского пере-

улков, юго-западным границам владения № 1 по Благовещенскому переулку, северо-восточным

границам территории сада «Аквариум», далее, пересекая Большую Садовую улицу, по осям: 2-й

Брестской улицы и улицы Грузинский вал, далее по северо-восточным границам владений № 9-11

по улице Грузинский вал, далее, пересекая Смоленское направление и Алексеевскую железнодо-

рожную ветку Московской железной дороги (МЖД), северо-западной границе полосы отвода

Алексеевской соединительной железнодорожной ветки МЖД, осям: улицы Сущѐвский вал, Тих-

винской улицы и Перуновского переулка, юго-западной границе площади Борьбы, оси улицы Дос-

тоевского, юго-западной границе Суворовской площади, осям: Самотѐчной и Садовой-

Самотечной улиц, западного проезда Цветного бульвара, далее, пересекая Трубную площадь, по

осям: западного проезда Неглинной улицы, Неглинной улицы, Театрального проезда, северо-

западным и северо-восточным границам Лубянской площади, оси Лубянского проезда, юго-

восточным границам Славянской площади и площади Варварские Ворота, оси Китайгородского

проезда, оси русла реки Москвы, оси Большого Каменного моста, юго-западной границе Боровиц-

кой площади до Моховой улицы.

– 15 –

ООО «ДОМ Оценки» № 30/09-19-8025

5.3. Описание объекта.

Наименование Техническая характеристика

Помещение, назначение:

нежилое, общей площа-

дью 188,9 м2

Нежилое помещение расположено в подвале пятиэтажного здания.

Общая площадь – 188,9 м2.

Год постройки – 1912 г.

Конструктивные решения здания:

фундаменты – железобетонные;

стены – кирпич;

перегородки – кирпич;

перекрытия – железобетонные;

крыша – асбестоцементный шифер;

полы – бетонные;

окна – пластиковые;

двери – деревянные, металлические, пластиковые;

внутренняя отделка – выполнен ремонт;

здание оборудовано центральным отоплением, холодным и горячим водоснабжением,

канализацией, электротехническими устройствами, центральное кондиционирование,

приточно-вытяжная вентиляция, пожарная сигнализация.

5.4. Текущее использование объекта оценки.

В текущем состоянии объекты эксплуатируется в качестве помещения свободного назначе-

ния. Техническое состояние хорошее.

6. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.

6.1. Социально-экономическое развитие Российской Федерации за январь-

июль 2019 г.1

Показатели Июль

2019

г.

В % к Январь-

июль

2019 г. в

% к ян-

варю-

июлю

2018 г.

Справочно

июль 2018 г. в

% к

январь-

июль 2018

г. в % к

январю-

июлю 2017

г.

июлю

2018 г.

июню

2019

г.

июлю

2017 г.

июню

2018 г.

Валовой внутренний продукт, млрд.руб. 100,7 102,0

Индекс промышленного производства 102,8 99,3 102,6 103,9 99,7 103,1

Продукция сельского хозяйства, млрд.руб. 536,5 105,9 183,9 102,5 101,7 175,7 101,9

Грузооборот транспорта, млрд.т-км 467,5 98,8 102,7 101,3 104,3 104,4 103,2

в том числе железнодорожного транспорта 212,9 96,9 103,3 101,3 105,4 104,8 104,6

Оборот розничной торговли, млрд.руб. 2792,9 101,0 102,3 101,6 102,8 102,8 102,9

Объем платных услуг населению,

млрд.руб. 843,7 97,3 99,9 98,9 102,7 100,6 101,5

Внешнеторговый оборот, млрд.долларов

США 52,4 91,4 102,1 96,4 114,0 99,2 121,2

в том числе: экспорт товаров 32,5 89,5 102,8 96,1 122,9 99,4 126,4

импорт товаров 20,0 94,7 101,0 97,0 101,3 98,8 113,1

Инвестиции в основной капитал, млрд.руб. 6695,9 100,6 104,3

Индекс потребительских цен 104,6 100,2 105,0 102,5 100,3 102,3

Индекс цен производителей промышлен-

ных товаров 101,1 97,3 107,7 116,6 100,3 109,6

Реальные располагаемые денежные дохо-

ды 98,7 101,3

Среднемесячная начисленная заработная

плата работников организаций: номиналь-

ная, руб.

45900 108,2 93,0 107,2 110,2 92,4 111,1

1 gks.ru/free_doc/doc_2019/info/oper-07-2019.pdf

– 16 –

ООО «ДОМ Оценки» № 30/09-19-8025

реальная 103,5 92,8 102,1 107,5 92,2 108,6

Общая численность безработных (в воз-

расте 15 лет и старше), млн.человек 3,4 93,4 100,9 94,2 92,2 101,7 91,6

Численность официально зарегистриро-

ванных безработных (по данным Ростру-

да), млн.человек

0,7 105,3 97,5 103,2 86,6 97,9 86,4

6.2. Социально-экономическое положение в г. Москве за январь-июль 2019 г.2

Показатели Июль

2019 г.

Июль 2019

г. в % к

июлю 2018

г.

Ян-

варь-

июль

2019 г.

Январь-июль

2019 г. в % к

январю-

июлю 2018 г.

Справочно ян-

варь-июль 2018 г.

в % к январю-

июлю 2017 г.

Индекс промышленного производства х 91.7 х 106.5 115.7

Грузооборот автомобильного транспорта,

млрд. т-км 0.5 98.3 3.5 97.6 104.8

Оборот розничной торговли, млрд.руб. 397.6 100.3 2776.9 100.9 102.7

Объем платных услуг населению, млрд.руб. 168.4 92.3 1076.3 97.2 102.0

Внешнеторговый оборот, млн. долларов

США, в том числе: 20724.6 85.0

136016.

0 93.5 127.6

экспорт товаров 12709.6 82.5 87617.9 92.4 133.4

импорт товаров 8015.0 89.2 48398.1 95.4 118.1

Индекс потребительских цен 100.2 104.5 х 105.0 103.3

Индекс цен производителей промышлен-

ных товаров 99.6 104.9 х 108.6 107.5

Среднемесячная начисленная заработная

плата одного работника

номинальная, рублей 96029.9 111.6 91420.1 108.6 113.4

реальная х 106.8 х 103.4 109.8

Численность официально зарегистрирован-

ных безработных на конец периода, тыс.

человек

27.6 111.2 29.2 105.7 85.8

6.3. Анализ рынка недвижимости города Москвы.

Рынок торговой недвижимости Москвы – итоги I полугодия 2019 г.3

Международная консалтинговая компания Knight Frank подвела итоги I полугодия 2019 года

на рынке торговой недвижимости Москвы.

Согласно данным компании, в течение I полугодия 2019 года на российский рынок вышло 12

международных розничных операторов, что меньше, чем за аналогичный период 2018 года (13

брендов). Новые бренды преимущественно соответствуют ценовым сегментам «премиум» и «вы-

ше среднего», и относятся к профилю «одежда, обувь, белье».

Структура брендов, вышедших на российский рынок за последние 10 лет, по ценовому сег-

менту

2 https://moscow.gks.ru/storage//2019/02-28/WBfTWLGv/ОПЕР%2007%20(19)%20сбор.doc; 3 https://zdanie.info/2393/2466/news/13767

– 17 –

ООО «ДОМ Оценки» № 30/09-19-8025

8 из 12 брендов открылись в формате полноценных магазинов и бутиков (в случае с Sanders

Grill by KFC – ресторан), 3 – в формате корнера и 1 – в формате pop-up. Аналитики Knight Frank

отмечают тренд открытия первых торговых точек международными ритейлерами в формате кор-

неров и pop-up stores. Для сравнения: в I полугодии 2018 года все новые бренды открывались в

формате монобрендовых магазинов.

По мнению Евгении Хакбердиевой, директора департамента торговой недвижимости Knight

Frank, формат корнера или временной аренды позволяет международному ритейлеру минимизи-

ровать риски при выходе на российский рынок, выбрав более успешную локацию с наработанной

целевой для бренда аудиторией. Стоит отметить, что сегмент «премиум» является в России более

устойчивым к кризисным явлениям и изменчивости покупательских возможностей.

Динамика выхода международных операторов на российский рынок за последние 10 лет, шт.

Уже работающие на территории России бренды также активно осваивают формат pop-up –

более 20 брендов в первом полугодии 2019 года открыли свои точки в таком формате, в числе ко-

торых Ulyana Sergeenko в ТЦ «Петровский Пассаж» и ТЦ «Времена Года», Etro Home в «ГУМе»,

Uniqlo в ТРЦ «Атриум», Tag Heuer и Burberry в ТЦ «Крокус Сити Молл», MiuMiu в ТЦ «ЦУМ»,

Nespresso в ТЦ «Смоленский Пассаж». Компания Tom Tailor объявила о своем развитии в формате

pop-up stores площадью 50-70 кв.м.

Планируют открытие торговых точек косметический бренд Skin&Co Roma, китайский одеж-

ный ритейлер Urban Revivo, одежный бренд & OtherStories и WeekDay холдинга H&M, корейская

сеть кинотеатров CJ CGV в рамках сотрудничества с компанией ADG Group, польский бренд дет-

ской одежды Minimi.

Сразу несколько представителей категории Food&Beverages анонсировали выход на россий-

ский рынок: французская Hana Group со специализацией на японской кухне, британская сеть здо-

рового питания Holland & Barrett, крупная японская сеть быстрого питания «Мацуя».

Международные операторы, вышедшие на российский рынок в I полугодии 2019 г.

Бренд / торговый оператор Страна происхождения бренда Профиль Ценовой сегмент

DKNY Sport США Одежда / Обувь / Белье Выше среднего

A Bathing Ape (Bape) Япония Одежда / Обувь / Белье Выше среднего

Rains Дания Одежда / Обувь / Белье Выше среднего

Giorgio Magnani Италия Одежда / Обувь / Белье Премиальный

Cult Gaia США Одежда / Обувь / Белье Премиальный

Hackett Англия Одежда / Обувь / Белье Премиальный

EA7 Италия Одежда / Обувь / Белье Премиальный

Sanders Grill by KFC США Общепит Ниже среднего

Richard Mille Швейцария Часы Премиальный

Giovanni Raspin Италия Ювелирные украшения Премиальный

VFiles Yellow Label США Одежда / Обувь / Белье Выше среднего

Off-White Италия Одежда / Обувь / Белье Премиальный

По итогам I полугодия 2019 года общий объем предложения рынка торговой недвижимости

Москвы составил 12,7 млн. кв.м (GLA – 6,5 млн. кв.м). Прирост нового предложения почти на 2%

произошел за счет открытия во втором квартале ТРЦ «Саларис» и ТЦ «Галеон» с общей арендо-

пригодной площадью в 119 000 кв.м.

– 18 –

ООО «ДОМ Оценки» № 30/09-19-8025

Уровень вакансии в торговых центрах Москвы за полугодие увеличился незначительно и со-

ставил 7,1%. Однако, в сравнении с I полугодием 2018 года показатель вакантности свободных

площадей снизился на 0,6 п. п.

В крупнейших концептуальных торговых центрах доля свободных площадей осталась без

изменений на уровне 3% от общей арендопригодной площади объекта. При этом показатель ва-

кантности в крупных торговых центрах, введенных в эксплуатацию более 2 лет назад, составляет

3,3% (+1 п.п.).

На фоне ввода новых торговых площадей в 2019 году аналитики Knight Frank ожидают не-

большого увеличения доли вакантных площадей в торговых центрах – до 7,7%, но вакансия в ста-

билизированных торговых центрах, работающих больше двух лет, будет снижаться.

Всего в функционирующих торговых центрах столицы пустует порядка 460 000 кв. м, что на

9,5% больше, чем год назад в аналогичный период. Максимальный объем свободных площадей

зафиксирован в Северо-Восточном административном округе: здесь из 423 000 кв. м торговых

площадей вакантно около 45 000 кв. м, что составляет 10% от общего объема вакантных площадей

столицы. Две трети свободных площадей приходится на ТРЦ «Золотой Вавилон Ростокино» и

проходящий фазы ребрендинга ТРЦ «Европолис Ростокино». В I полугодии 2018 года антирей-

тинг по доле свободных площадей возглавлял Южный административный округ.

Динамика открытия новых торговых центров и доли вакантных площадей

С учетом нового объема предложения по итогам первого полугодия 2019 года показатель

обеспеченности жителей Москвы качественными торговыми площадями составил 512 500 кв. м на

тысячу человек, годовая динамика была положительной (+2%). По данному показателю Москва

по-прежнему находится на 5 месте среди российских городов-миллионников, отставая от Екате-

ринбурга, Самары, Нижнего Новгорода и Санкт-Петербурга.

В разрезе административных округов Москвы в старых границах наиболее обеспеченными

торговыми площадями были Центральный, Северный и Южный округа столицы. Новомосковский

административный округ является лидером по обеспеченности – 1 513 кв.м / 1 000 человек, что

обусловлено небольшой численностью населения округа (259 682 человек). В перспективе бли-

жайших 3-5 лет в округе ожидается значительный прирост населения за счет ввода в эксплуата-

цию большого объема жилья на фоне низкой интенсивности ввода торговых центров и, как след-

ствие, снижение показателя обеспеченности до 750-850 кв.м / 1 000 человек.

Наименее обеспеченный качественными торговыми площадями – Троицкий административ-

ный округ – с нулевым значением, однако ситуация может измениться с анонсированным на нача-

ло 2020 года открытием торгового центра «Московский» (17 000 кв.м).

– 19 –

ООО «ДОМ Оценки» № 30/09-19-8025

Объем предложения и обеспеченность торговыми площадями по округам Москвы

Объем нового предложения за 2019 год, согласно заявленным планам девелоперов, составит

394 000 кв. м. Однако, с учетом сложившейся на рынке практики переноса сроков открытия части

объектов на следующий год, фактический объем нового предложения по итогам текущего года

может достигнуть не более 250 000 кв.м.

До конца 2019 года к открытию заявлены такие крупные торговые объекты, как ТРЦ «Ост-

ров Мечты» (GLA – 70 000 кв.м) и ТРЦ «Квартал W» (GLA – 68 000 кв.м), два торговых центра в

составе ТПУ – ТЦ «Сказка» (GLA – 18 600 кв.м) и ТЦ «Рязанская» (GLA – 14 000 кв.м), а также 2

аутлет-центра на Новорижском шоссе – Novaya Riga Outlet Village (GLA – 25 300 кв.м) и The

Outlet Moscow (GLA –14 500 кв.м), готовится к вводу в эксплуатацию вторая очередь «Смоленско-

го Пассажа» (GLA – 13 000 кв.м.).

В перспективе нескольких лет анонсированы еще несколько проектов торговых центров: ТЦ

«Павелецкая Плаза» (GLA/GBA – 35 000 кв.м / 73 000 кв.м) со сроком реализации конец 2020 года,

выдано разрешение на строительство ТРЦ «Город Косино» (GLA/GBA – 72 000 кв.м / 127 000

кв.м), анонсировано начало строительства в 2020 году МФК «Прокшино» группы «Сафмар» (GBA

– 332 000 кв.м).

Торговые центры, планируемые к открытию до конца 2019 года

Название Адрес GBA GLA

Остров мечты Нагатинская пойма 280 000 70 000

Квартал W Аминьевское ш., вл. 15 125 000 68 000

Novaya Riga Outlet Village Новорижское ш., д. Покровское 38 000 25 280

Сказка Боровское ш./Корнея Чуковского ул. 29 000 18 608

The Outlet Moscow Новорижское ш., 5 км от МКАД 27 000 14 500

ТЦ в ТПУ «Рязанская» Нижегородская ул. 20 000 14 000

Смоленский пассаж, фаза II Смоленская пл., вл. 7-9 14 000 13 000

Проекты ADG Group

Будапешт Лескова ул., 14 19 103 9 736

Ангара Чонгарский бул., 7 12 479 6 785

Рассвет Зои и Александра Космодемьянских ул., 23 9 365 6 460

Марс Инженерная ул., 1 8 070 6 184

Высота Юных Ленинцев ул., 52 8 944 6 139

Орбита Андропова просп., 27 9 066 5 958

Нева Беломорская ул., 16А 8 664 5 890

Эльбрус Кавказский бул., 17 6 919 4 701

В течение I полугодия 2019 года уровень арендных ставок на торговые помещения в ТЦ не

претерпел значительных колебаний и в целом остался в прежнем ценовом диапазоне. Максималь-

ные базовые ставки аренды приходятся на помещения в зоне фуд-корта и для «островной» торгов-

ли в действующих проектах с высоким трафиком могут достигать 150 000 руб. / кв.м / год. Мини-

мальные ставки аренды устанавливаются на помещения площадью более 2 000 кв.м для якорных

арендаторов.

– 20 –

ООО «ДОМ Оценки» № 30/09-19-8025

Условия аренды в торговых центрах Москвы

Профиль арендатора Диапазон базовых арендных ставок (руб. /

кв.м / год)

Процент от

ТО

Гипермаркет (>7 000 кв.м) 4 500 – 10 000 1,5-4%

DIY (>5 000 кв.м) 3 000 – 9 000 4-6%

Супермаркет (1 000 – 2 000 кв.м) 12 000 – 23 000 4-6%

Супермаркет (450-900 кв.м) 18 000 – 35 000 6-8%

Товары для дома (< 1 500 кв.м) 6 000 – 10 000 10-12%

Бытовая техника и электроника (1 200 – 1 800 кв.м) 8 000 – 20 000 2,5-5%

Спортивные товары (1 200 – 1 800 кв.м) 6 000 – 12 000 6-8%

Детские товары (1 200 – 2 000 кв.м) 6 000 – 16 000 7-9%

Операторы торговой галереи:

Якоря – более 1 000 кв.м 0 – 12 000 4-12%

Мини-якоря – 700 – 1 000 кв.м 0 – 14 000 6-12%

Мини-якоря – 500-700 кв.м 0 – 16 000 6-12%

300-500 кв.м 0 – 25 000 5-12%

150-300 кв.м 8 000 – 18 000 6-14%

100-150 кв.м 16 000 – 36 000 10-14%

50-100 кв.м 25 000 – 80 000 12-14%

0-50 кв.м 45 000 – 120 000 12-14%

Досуговые концепции:

Развлекательные центры (2 000 – 4 000 кв.м) 4 000 – 8 000 10-14%

Кинотеатр (2 500 – 5 000 кв.м) 0 – 6 000 8-12%

Общественное питание:

Food-court 45 000 – 150 000 12-15%

Кафе 15 000 – 90 000 12-15%

Рестораны 0 – 25 000 10-15%

Краткие итоги I полугодия 2019 года на рынке офисной недвижимости Москвы4

Согласно данным Cushman & Wakefield, объем сделок аренды и продажи офисных площадей

в первом полугодии 2019 года составил 739 000 кв. м, что на 20% ниже, чем за этот же период в

2018 году. Снижение объясняется возвращением спроса к естественному для рынка уровню, после

рекордов 2018 г. По итогам года спрос достигнет уровня 1,75 млн.кв. м. В ближайшие годы не

ожидается существенных колебаний объема сделок и рекордов аналогичных прошлому году.

Наблюдается рост доли сделок площадью более 3 000 кв. м с 17,12% в 2018 г. до 19,26% в

первом полугодии 2019 г. за счет увеличения доли сделок предварительной аренды. Предложение

качественных крупных блоков в востребованных объектах ограниченно. В этой ситуации аренда-

торы все чаще рассматривают опцию заключения договоров предварительной аренды в строящих-

ся или планируемых объектах. Примерами таких сделок являются ПАО «Росбанк» в БЦ ОКО II и

АО «Тинькофф Банк» в БЦ Акватория.

По предварительным данным в первом полугодии 2019 года было введено 7 объектов или

123 112 кв. м офисных площадей (4 из которых во II квартале – 95 500 кв. м), что сопоставимо с

объемом нового строительства за весь прошлый год (127 236 кв. м). Крупнейшим открытием II

квартала стал бизнес центр класса А - Искра-Парк (58 383 кв. м). Первый крупный офисный объ-

ект (более 30 000 кв. м) за последние полтора года (2018-2019 гг.).

Продолжает активно развиваться северо-западное направление столичного региона. Здесь

расположено более 70% нового строительства в 2019 году.

В 2019 году новое строительство офисной недвижимости увеличится более чем в два раза

относительно 15-летнего антирекорда прошлого года и составит порядка 350 000 кв. м.

В ближайшие годы аналитики Cushman & Wakefield ожидают объѐм нового офисного строи-

тельства на уровне 250-300 тысяч кв. м ежегодно. В 2019 – 2021 гг. будет введено 850-900 тысяч

кв. м офисной недвижимости, из них около 550 000 кв. м будет составлять объекты класса «А».

С начала 2019 года наблюдается постепенный рост средней арендной ставки на качествен-

ные офисные площади. Второй квартал показал рост +3% относительно начала года. Средневзве-

4 https://zdanie.info/2393/2420/news/13613

– 21 –

ООО «ДОМ Оценки» № 30/09-19-8025

шенная ставка аренды на конец II квартала составляет 19 038 рублей за кв. м в год.

Уровень вакансии продолжает расти с конца 2018 года, несмотря на здоровый спрос со стороны

арендаторов. В конце II квартала 2019 года средний уровень вакансии составляет 11,3% (класс

«А» – 13,2%, класс «В» – 10,5%), что на 1,4 п.п. больше, чем в конце 2018 года, когда на рынке

наблюдалось рекордное количество сделок с офисами. Увеличение вакансии связано со стабили-

зацией уровня спроса и возросшим уровнем нового строительства (за один квартал было введено

75% от объѐма нового строительства за весь прошлый год). Несмотря на поддержание текущего

уровня строительства в ближайшие 3 года, все новые площади будут заполняться арендаторами.

Уровень вакансии будет держаться на уровне около 11%.

6.4. Анализ наиболее эффективного использования.

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования, применяемое в настоящем

отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с

наилучшей отдачей, причем непременны условия физической возможности, должного обеспече-

ния и финансовой оправданности такого рода действий.

Понятие наилучшего и оптимального использования подразумевает наряду с выгодами для

собственника оцениваемого объекта.

Подразумевается, что определение наилучшего и оптимального использования является ре-

зультатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь

мнение, а не безусловный факт. В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и оп-

тимальном использовании представляет собой предпосылку для дальнейшей стоимостной оценки

объекта.

При определении вариантов наилучшего и оптимального использования объекта использо-

вались четыре основных критерия анализа:

1. Физическая возможность – физическая возможность наилучшего и наиболее эффективно-

го использования рассматриваемого объекта.

2. Допустимость с точки зрения законодательства – характер предполагаемого использова-

ния не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участ-

ка, и положений зонирования.

3. Финансовая целесообразность – допустимый с точки зрения закона порядок использова-

ния объекта должен обеспечить чистый доход собственнику имущества.

4. Максимальная продуктивность – кроме получения чистого дохода как такового, наилуч-

шее и оптимальное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода

собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.

Анализ НЭИ объекта проводится в два этапа. На I этапе определяется НЭИ земельного уча-

стка без учета имеющихся на нем улучшений, как бы свободного, на II – с учетом улучшений. При

этом если стоимость свободной земли при ее ННЭИ за вычетом затрат на снос существующих

строений меньше стоимости имеющегося объекта недвижимости также при его НЭИ, то результа-

том анализа является НЭИ, определенное для всего объекта, т.е. без сноса. Если наоборот – боль-

ше стоимости существующего объекта при его НЭИ, то наиболее эффективным использованием

объекта является использование свободного земельного участка, т.е. снос существующего строе-

ния необходим.

При проведении анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного

участка как свободного, предполагается, что участок является незастроенным (или может быть

освобожден путем сноса имеющегося жилого здания, частью которого является объект оценки).

На земельном участке расположено жилое здание, частью которого является объект оценки. У

Оценщиков не имеется данных о возможном сроке освобождения земельного участка и вариантах

его застройки.

НЭИ можно определять как на основе расчетного обоснования (в общем случае), так и в от-

дельных случаях на основе качественного анализа. Применим второй способ, так как для оцени-

ваемого объекта наиболее эффективное использование вполне очевидно по условиям сложивше-

гося в городе Москве рынка жилой и коммерческой недвижимости, то заведомо наибольшую

стоимость имеют торговые, офисные и жилые здания и помещения.

– 22 –

ООО «ДОМ Оценки» № 30/09-19-8025

Уже по первому критерию – законодательной разрешенности – разрешенным использовани-

ем земельного участка, как свободного, является строительство нежилого здания, частью которого

является объект оценки.

Этот же вариант застройки соответствует и 2-м другим критериям: физической осуществи-

мости и финансовой целесообразности.

Наиболее вероятным и физически осуществимым является использование оцениваемого

объекта в качестве помещений свободного назначения. Этот вариант также является и финансово

наиболее целесообразным.

Учитывая вышеизложенное, Оценщики пришли к заключению: что наилучшее и наиболее

эффективное использование объекта оценки является использование оцениваемого объекта в ка-

честве помещений свободного назначения.

При оценке справедливой стоимости нефинансового актива учитывается способность участ-

ника рынка генерировать экономические выгоды посредством наилучшего и наиболее эффектив-

ного использования актива или посредством его продажи другому участнику рынка, который ис-

пользовал бы данный актив наилучшим и наиболее эффективным образом.

Для наилучшего и наиболее эффективного использования нефинансового актива принимает-

ся в расчет такое использование актива, которое является физически выполнимым, юридически

допустимым и финансово оправданным, как изложено ниже:

1. Физически выполнимое использование предусматривает учет физических характеристик

актива, которые участники рынка учитывали бы при установлении цены на актив (например, ме-

стонахождение или размер имущества).

2. Юридически допустимое использование предусматривает учет любых юридических огра-

ничений на использование актива, которые участники рынка учитывали бы при установлении це-

ны на актив (например, правила зонирования, применимые к имуществу).

3. Финансово оправданное использование предусматривает учет того факта, генерирует ли

физически выполнимое и юридически допустимое использование актива доход или потоки денеж-

ных средств (с учетом затрат на преобразование актива к такому использованию), достаточные для

получения дохода на инвестицию, который участники рынка требовали бы от инвестиции в дан-

ный актив при данном использовании.

Наилучшее и наиболее эффективное использование определяется с точки зрения участников

рынка, даже если предприятие предусматривает иное использование. Однако предполагается, что

текущее использование предприятием нефинансового актива является наилучшим и наиболее эф-

фективным его использованием, за исключением случаев, когда рыночные или другие факторы

указывают, что иное использование актива участниками рынка максимально увеличило бы его

стоимость.

Юридически допустимое использование – разрешенное использование объекта – в качестве

нежилых помещений свободного назначения.

Этот же вариант застройки соответствует и 2-м другим критериям: физически выполнимо и

финансово оправданно.

Учитывая вышеизложенное, Оценщики пришли к заключению: что наилучшее и наиболее

эффективное использование объекта оценки является использование оцениваемого объекта по

текущему использованию в качестве нежилых помещений свободного назначения.

7. МЕТОДОЛОГИЯ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ.

7.1. Общее описание основных подходов применяемых при оценке

недвижимости.

7.1.1. Основные подходы, применяемые при оценке.

Всего известно три основных подхода оценки недвижимости:

затратный подход – совокупность подходов оценки стоимости объекта оценки, основан-

ных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта

– 23 –

ООО «ДОМ Оценки» № 30/09-19-8025

оценки, с учетом его износа;

сравнительный подход – совокупность подходов оценки стоимости объекта оценки, ос-

нованных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении кото-

рых имеется информация о ценах сделок с ними;

доходный подход – совокупность подходов оценки стоимости объекта оценки, основан-

ных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

7.1.2. Затратный подход.

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении не-

движимости и, исходит из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за

объект большую сумму, чем та, в которую обойдется ему получение соответствующего участка

под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период

без существенных задержек. Данный подход оценки может привести к объективным результатам,

если возможно точно оценить величины затрат на строительство аналогичного объекта и его изно-

са при непременном условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недви-

жимости.

Затратный подход определяет стоимость объекта оценки, как полную восстановительную

стоимость объекта (либо полную стоимость замещения) за вычетом износа, увеличенную на стои-

мость земли.

Под полной восстановительной стоимостью понимаются затраты по воссозданию объекта в

первоначальном виде из тех же конструкционных материалов и при той же технологии, включая в

них прибыль строительной (либо продающей – для машин и оборудования) организации и инве-

стора.

Под накопленным износом понимается общая потеря стоимости объектом на момент оценки

в процентном выражении, под действием физических, функциональных и внешних факторов.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

Расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в

распоряжении земли в целях оптимального ее использования.

Расчет рыночной стоимости возведения новых аналогичных объектов – получение пол-

ной восстановительной стоимости объектов.

Определение величины накопленного физического, функционального и внешнего износа

объекта недвижимости.

Уменьшение полной восстановительной стоимости объекта на сумму износа для получе-

ния остаточной восстановительной стоимости объекта.

Добавление к рассчитанной реальной стоимости объекта стоимости земли.

Последовательное применение принципов оценки в затратном подходе позволяет сфор-

мулировать важный вывод, что стоимость строительства (издержки) и рыночная стои-

мость – различные понятия.

Затратный подход

B8. При затратном подходе отражается сумма, которая потребовалась бы в настоящий мо-

мент для замены производительной способности актива (часто называемой текущей стоимостью

замещения).

B9. С точки зрения продавца как участника рынка цена, которая была бы получена за актив,

основана на той сумме, которую покупатель как участник рынка заплатит, чтобы приобрести или

построить замещающий актив, обладающий сопоставимой пользой, с учетом морального износа.

Причина этого заключается в том, что покупатель как участник рынка не заплатил бы за актив

сумму больше, чем сумма, за которую он мог бы заменить производительную способность данно-

го актива. Моральный износ включает в себя физическое ухудшение, функциональное (техноло-

гическое) устаревание и экономическое (внешнее) устаревание и является более широким поняти-

ем, чем износ, в целях подготовки и представления финансовой отчетности (распределение исто-

рической стоимости) или налоговых целях (использование определенных сроков полезной служ-

– 24 –

ООО «ДОМ Оценки» № 30/09-19-8025

бы). Во многих случаях метод текущей стоимости замещения используется для оценки справедли-

вой стоимости материальных активов, которые используются в комбинации с другими активами

или с другими активами и обязательствами.

7.1.3. Сравнительный подход.

Сравнительный подход основан на том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-

продажи по аналогии, основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что

данный подход основывается на принципе замещения, то есть, имеет в своей основе предположе-

ние, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость не заплатит сум-

му большую, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объ-

ект. Согласно сравнительному подходу, стоимость объекта определяется ценами недавних сделок

купли-продажи схожих по своим характеристикам (сравнимых) объектов, после внесения к этим

цен поправок, компенсирующих отличия между оцениваемым и сравнимым объектом. Данный

подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сход-

ным с оцениваемыми объектами. Цены на объекты-аналоги, затем корректируются с учетом пара-

метров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно ис-

пользовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках,

предложениях по продажам объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки.

Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения то-

го, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.

Подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой

выбранной единицы измерения.

Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или

продающихся на рынке по отдельным элементам; определение цены оцениваемого объек-

та.

Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характери-

стик и сведению их к одному стоимостному показателю или группе показателей. В усло-

виях недостатка или низкой достоверности информации о рынке вместо стоимостной

оценки объекта выходные данные могут быть представлены в виде группы показателей

или диапазона цен.

Рыночный подход

B5. При рыночном подходе используются цены и другая уместная информация, генерируе-

мая рыночными операциями с идентичными или сопоставимыми (то есть аналогичными) актива-

ми, обязательствами или группой активов и обязательств, такой как бизнес.

B6. Например, в методах оценки, совместимых с рыночным подходом, часто используются

рыночные множители, возникающие из комплекта сопоставимых показателей. Множители могут

находиться в одних диапазонах с другим множителем по каждому сопоставимому показателю.

Для выбора надлежащего множителя из диапазона требуется использовать суждение с учетом ка-

чественных и количественных факторов, специфических для оценки.

B7. Методы оценки, совместимые с рыночным подходом, включают матричное ценообразо-

вание. Матричное ценообразование – это математический метод, используемый преимущественно

для оценки некоторых видов финансовых инструментов, таких как долговые ценные бумаги, не

основываясь лишь на котируемых ценах на определенные ценные бумаги, а скорее на отношении

ценных бумаг к другим котируемым ценным бумагам, используемым как ориентир.

7.1.4. Доходный подход.

Доходный подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что

типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании будущих доходов или

– 25 –

ООО «ДОМ Оценки» № 30/09-19-8025

выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена как текущая стоимость буду-

щих доходов, проистекающих из факта владения данным объектом. Основным при использовании

данного подхода, является определение потенциального, действительного или чистого дохода от

эксплуатации объекта, что в свою очередь служит базой для определения стоимости объекта. Для

определения стоимости возможно использование метода прямой капитализации, который базиру-

ется на стабильных денежных потоках (постоянный доход) и метода дисконтирования денежных

потоков, который наиболее приемлем при переменных денежных потоках (первичные инвестици-

онные вложения, а затем периодические потоки дохода и доход от реверсии – продажи объекта).

Использование доходного подхода при оценке рыночной стоимости предполагает, прежде всего,

определение политики эксплуатации оцениваемого объекта, с тем, чтобы точно установить какие

направления использования являются доходными и в какой мере возможна реализация этих на-

правлений. Данный подход оценки недвижимости применим только к доходной недвижимости,

т.е. к такой недвижимости единственной целью владения которой является получение дохода.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

1. Оценка валовой выручки от реализации продукции (услуг) без налога на добавленную

стоимость на основе анализа текущих цен и тарифов на рынке для аналитических объек-

тов. Оценка осуществляется на определенный прогнозный период.

2. Оценка потерь мощности производится на основе анализа рынка, его динамики (трендов)

применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вы-

читается из валовой выручки (без НДС), а итоговый показатель является действительной

валовой выручкой.

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе

фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержках на данном рынке.

Расчетная величина вычитается из действительной выручки, а итоговый показатель явля-

ется балансовой прибылью предприятия.

4. Балансовая прибыль уменьшается на величину налогов и процентных выплат; в результа-

те получается чистая прибыль.

5. Чистая прибыль увеличивается на амортизационные отчисления.

6. Полученная чистая прибыль с учетом амортизации затем пересчитывается в текущую

стоимость объектов различными способами. Выбор способа пересчета зависит от качества

исходной информации на рынке.

7. Определяется текущая стоимость остаточной стоимости объекта недвижимости.

8. Рассчитывается сумма текущей стоимости чистой прибыли с амортизационными отчисле-

ниями и текущей остаточной стоимости объекта недвижимости.

Доходный подход

B10. При использовании доходного подхода будущие суммы (например, потоки денежных

средств или доходы и расходы) преобразовываются в единую сумму на текущий момент (то есть

дисконтированную). При использовании доходного подхода оценка справедливой стоимости от-

ражает текущие рыночные ожидания в отношении таких будущих сумм.

B11. Такие методы оценки включают, например, следующее:

(a) методы оценки по приведенной стоимости;

(b) модели оценки опциона, такие как формула Блэка-Шоулса-Мертона или биномиальная

модель (то есть структурная модель), которые включают методы оценки по приведенной стоимо-

сти и отражают как временную, так и внутреннюю стоимость опциона; и

(c) метод дисконтированных денежных потоков, который используется для оценки справед-

ливой стоимости некоторых нематериальных активов.

7.1.5. Определение итогового значения справедливой стоимости.

Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик объек-

тов. Заключительным элементом процесса оценки является сравнение результатов, полученных на

основе указанных подходов, и сведение полученных стоимостных оценок к единой стоимости

объекта. Процесс сведения учитывает слабые и сильные стороны каждого подхода, определяет,

– 26 –

ООО «ДОМ Оценки» № 30/09-19-8025

насколько существенно они отражают объективное состояние рынка. Сравнительный анализ по-

зволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из используемых подходов и установить

окончательную оценку объекта собственности на основании данных того подхода или подходов,

которые расценены как наиболее надежные. Процесс сведения оценок приводит к установлению

окончательной стоимости объекта, чем достигается цель оценки.

7.2. Описание процесса оценки. Выбор и обоснование подхода к оценке

справедливой стоимости Объекта оценки.

7.2.1. Последовательность определения стоимости объекта оценки.

Процесс оценки включал в себя следующие шаги:

осмотр объекта (внешний вид, состояние, используемые материалы, конструктивные осо-

бенности и прочее для отдельных элементов и здания в целом);

интервью с руководителями и собственниками оцениваемого объекта;

исследование рынка продаж и аренды аналогичных объектов в рассматриваемом районе и

других схожих по условиям районах города Москвы;

подбор и сравнительный анализ аналогов, определение ценопонижающих и ценоповы-

шающих факторов и их удельный вес в общей величине стоимости;

определение восстановительной стоимости объекта;

исследование рынка подобных объектов, емкости рынка, уровня расходов на содержание

объекта;

осуществление расчетов для определения величины справедливой стоимости различными

подходами;

анализ и согласование результатов, полученных различными подходами;

выработка заключения о справедливой стоимости объекта;

подготовка отчета об оценке.

Форма отчета: развернутый, письменный.

7.2.2. Выбор подхода к оценке справедливой стоимости Объекта.

В соответствии с пунктом 24 ФСО № 1: «Оценщик вправе самостоятельно определять необ-

ходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках

применения каждого из подходов».

Как уже было отмечено, теория оценки рассматривает возможность применения трех подхо-

дов при определении справедливой стоимости: с точки зрения затрат, сравнения аналогов продаж

и с точки зрения приносимого объектом дохода.

Возможность и целесообразность применения каждого из подходов, а также выбор методики

расчетов в рамках каждого подхода определяется в каждом случае отдельно, исходя из многих

факторов, в том числе специфики объекта оценки и вида определяемой стоимости.

7.2.3. Обоснование выбора подходов к оценке Объекта.

Оценщиком проведен анализ возможности применения указанных подходов:

Затратный подход

Проведя анализ рынка коммерческой недвижимости города Москвы, оценщик выявил доста-

точное количество объектов недвижимости (в соответствии с ННЭИ объекта оценки, см. п. 6.3

Отчета), предлагаемых на продажу и в аренду. При этом предложений на продажу земельных уча-

стков, относящихся к встроенным нежилым помещения, выявлено не было. Оценщик также не

обладает информацией о площади земельного участка, отведенного для строительства жилого до-

ма, частью которого является Объект оценки. Таким образом, провести расчеты по определению

справедливой стоимости прав на земельный участок в составе объекта оценки невозможно.

Применить метод капитализации земельной ренты невозможно так Оценщик не в состоянии

– 27 –

ООО «ДОМ Оценки» № 30/09-19-8025

определить площадь земельного участка, относимого к оцениваемому объекту, а также в связи с

неразвитостью вторичного рынка аренды земельных участков.

Учитывая вышеизложенное, а также тот факт, что в ходе проведения оценки Оценщику уда-

лось собрать достаточное количество информации, позволяющей провести расчет справедливой

стоимости объекта оценки с применением сравнительного подхода, Оценщик принял решение

отказаться от применения в расчетах затратного подхода.

Доходный подход

Доходный подход применялся, так как на дату оценки было собрано достаточное количество

информации, позволяющей оценить поток доходов от объекта экспертизы и определить уровень

операционных расходов, возникающих при эксплуатации нежилого помещения. В рамках настоя-

щего заключения применялся метод прямой капитализации. В расчете использовались Исходные

данные 3 Уровня.

Рыночный подход

Сравнительный подход применялся, так как на дату оценки было собрано достаточное коли-

чество информации о предложениях на продажу сопоставимых объектов недвижимости. Расчет

справедливой стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода производился с приме-

нением метода сравнительного анализа продаж. В расчете использовались Исходные данные 3

Уровня.

8. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СПРАВЕДЛИВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ.

Оценка недвижимости по ее доходности представляет собой процедуру оценки стоимости

исходя из ожидания покупателя-инвестора, ориентирующегося на будущие блага от ее использо-

вания и их текущее выражение в определенной денежной сумме. Другим положением оценки по

доходности является принцип замещения, согласно которому потенциальный инвестор не запла-

тит за недвижимость больше, чем затраты на приобретение другой недвижимости, способной при-

носить аналогичный доход.

Таким образам, настоящий подход подразумевает, что цена помещений, на дату оценки, есть

текущая стоимость чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих

лет после сдачи помещения в аренду.

Процесс расчета стоимости доходным подходом состоит из трех этапов:

– сбор и анализ достоверной рыночной информации по величинам арендных ставок, усло-

виям аренды, величинам операционных расходов, уровням риска инвестиций и т.д.;

– прогнозирование денежных потоков, которые собственность, вероятно, будет генериро-

вать в будущие периоды;

– пересчет будущих денежных потоков в настоящую стоимость подходами капитализации.

Для оценки стоимости доходной недвижимости применяют технику капитализации или дис-

контирования.

Метод капитализации доходов позволяет на основании данных о доходе и ставке капитали-

зации на момент оценки или перспективу сделать вывод о стоимости объекта.

Техника дисконтирования применяется для приведения потока доходов и затрат, распреде-

ленных во времени, к одному моменту для получения текущей стоимости денежного потока как

стоимости приносящего доход объекта.

8.1. Определение справедливой стоимости объекта методом капитализации.

Настоящий метод представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из того принципа,

что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чис-

тых доходов, которые принесет данная недвижимость. Расчет всех будущих доходов может быть

осуществлен посредством метода прямой капитализации. Подход с точки зрения капитализации

дохода основан на том, что Оценщик измеряет текущую стоимость будущих выгод от владения

– 28 –

ООО «ДОМ Оценки» № 30/09-19-8025

недвижимым имуществом. Потоки дохода в период владения и выручка от последующей перепро-

даже недвижимости капитализируется в текущую общую стоимость. Базовым для этого подхода

является формула:

Доход / Ставка капитализации = Стоимость.

Чистый операционный доход – это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого

годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных рас-

ходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и учета амортизационных

отчислений.

Основные этапы процедуры оценки:

1. Оценка валовой выручки от реализации продукции (услуг) без налога на добавленную

стоимость на основе анализа текущих цен и тарифов на рынке для аналогичных объектов.

Оценка осуществляется на определенный прогнозный период.

2. Оценка потерь мощности производится на основе анализа рынка, его динамики (трендов)

применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вы-

читается из валовой выручки (без НДС), а итоговый показатель является действительной

валовой выручкой.

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе

фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержек на данном рынке.

Расчетная величина вычитается из действительной выручки, а итоговый показатель явля-

ется балансовой прибылью предприятия.

4. Балансовая прибыль уменьшается на величину налогов и процентных выплат; в результа-

те получается чистая прибыль или чистый операционный доход.

Ставки, используемые при капитализации, определяются на основе изучения приемлемых

ставок дохода для сходных объектов недвижимости. Метод прямой капитализации наиболее при-

меним к объектам, приносящим доход со стабильными периодическими суммами расходов и до-

ходов. Оценщиками принято решение произвести расчет чистого операционного дохода, исходя из

расчета рыночной арендной платы.

8.1.1. Расчет денежного потока.

Арендный доход (потенциальный валовой доход)

Для расчета арендного дохода (ПВД) необходимо произвести анализ ставок арендной платы

по помещениям, аналогичным по своим характеристикам оцениваемому помещению. В результате

анализа было выявлено несколько близких по классу помещений, предложенных в аренду в г. Мо-

скве.

Расчет рыночной величины арендной платы

– 29 –

ООО «ДОМ Оценки» № 30/09-19-8025

Таблица сравниваемых аналогов.

Таблица 8-1

Характеристика объектов Объект оценки Объект № 1 Объект № 2 Объект № 3 Объект № 4 Объект № 5

Местоположение объекта ул. Большая Дмитров-

ка, д. 20, строен. 2

переулок Брюсов,

2/14с4

бульвар Рождествен-

ский, 10 ул. Тверская, 12с8 ул. Тверская, 12с8 ул. Петровка, 17с1

Площадь помещений, м2 188,9 220,0 150,0 115,0 154,0 172,0

Передаваемые права на

объект Право аренды Право аренды Право аренды Право аренды Право аренды Право аренды

Расположение относи-

тельно 1 линии внутри квартала выходит на 1 линию выходит на 1 линию выходит на 1 линию выходит на 1 линию выходит на 1 линию

Функциональное назна-

чение свободное назначение свободное назначение свободное назначение свободное назначение свободное назначение свободное назначение

Расположение подвал цоколь цоколь цоколь цоколь цоколь

Степень благоустройства Все инженерные ком-

муникации

Все инженерные ком-

муникации

Все инженерные ком-

муникации

Все инженерные ком-

муникации

Все инженерные ком-

муникации

Все инженерные ком-

муникации

Техническое состояние хорошее отличное отличное без отделки отличное хорошее

Условия рынка (время

сдачи) сентябрь 2019 г. сентябрь 2019 г. сентябрь 2019 г. сентябрь 2019 г. сентябрь 2019 г. сентябрь 2019 г.

Арендная плата в месяц,

руб. с учетом НДС - - 345 070 - -

Арендная плата в месяц,

руб. без учета НДС 500 000 375 000 287 467 500 000 450 010

Источник информации

Данные Интернет: 8-

926-736-63-23, avi-

to.ru/moskva/kommerch

eskaya_nedvizhimost

/ofisnoe_pomeschenie_

220_m_1772937171

Данные Интернет: 8-

495-138-73-52, avi-

to.ru/moskva/kommerch

eskaya_nedvizhimost

/arenda_psn_pl._150_m

2_pod_kafe_restoran_ba

r_1639655518

Данные Интернет: 8-

962-985-02-65, avi-

to.ru/moskva/kommerch

eskaya_nedvizhimost

/sdam_pomeschenie_svo

bodnogo_naznacheniya_

115_m_1523159546

Данные Интернет: 8-

962-985-02-65, avi-

to.ru/moskva/kommerch

eskaya_nedvizhimost

/sdam_pomeschenie_svo

b._naznacheniya_17699

67641

Данные Интернет: 8-

916-624-50-43,

cian.ru/rent/commercial/

202122224/

Таблица корректировок.

Таблица 8-2

Единицы сравнения Объект оценки Объект № 1 Объект № 2 Объект № 3 Объект № 4 Объект № 5

Местоположение объекта ул. Большая Дмитров-

ка, д. 20, строен. 2

переулок Брюсов,

2/14с4

бульвар Рождествен-

ский, 10 ул. Тверская, 12с8 ул. Тверская, 12с8 ул. Петровка, 17с1

Площадь помещения, м2 188,9 220,0 150,0 115,0 154,0 172,0

Цена предложения, руб. 500 000 375 000 287 467 500 000 450 010

– 30 –

ООО «ДОМ Оценки» № 30/09-19-8025

без учета НДС

Цена за единицу площа-

ди, руб./м2 без учета НДС

2 273 2 500 2 500 3 247 2 616

Корректировка на утор-

говывание -5,1% -5,1% -5,1% -5,1% -5,1%

Скорректированная це-

на, руб./м2

2 157 2 373 2 373 3 081 2 483

Передаваемые права на

объект Право аренды Право аренды Право аренды Право аренды Право аренды Право аренды

Корректировка 0% 0% 0% 0% 0%

Скорректированная це-

на, руб./м2

2 157 2 373 2 373 3 081 2 483

Условия рынка (время

сдачи) сентябрь 2019 г. сентябрь 2019 г. сентябрь 2019 г. сентябрь 2019 г. сентябрь 2019 г. сентябрь 2019 г.

Корректировка 0% 0% 0% 0% 0% 0%

Скорректированная це-

на, руб./м2

2 345 3 186 2 268 3 405 3 537

Местоположение ул. Большая Дмитров-

ка, д. 20, строен. 2

переулок Брюсов,

2/14с4

бульвар Рождествен-

ский, 10 ул. Тверская, 12с8 ул. Тверская, 12с8 ул. Петровка, 17с1

Корректировка 0% 0% 0% 0% 0%

Скорректированная це-

на, руб./м2

2 345 3 186 2 268 3 405 3 537

Расположение относи-

тельно 1 линии внутри квартала выходит на 1 линию выходит на 1 линию выходит на 1 линию выходит на 1 линию выходит на 1 линию

Корректировка -13% -13% -13% -13% -13%

Скорректированная це-

на, руб./м2

1 877 2 065 2 065 2 680 2 160

Функциональное назна-

чение помещения свободное назначение свободное назначение свободное назначение свободное назначение свободное назначение свободное назначение

Корректировка 0% 0% 0% 0% 0%

Скорректированная це-

на, руб./м2

1 877 2 065 2 065 2 680 2 160

Общая площадь помеще-

ния 188,9 220,0 150,0 115,0 154,0 172,0

Корректировка 0% 0% 0% 0% 0%

Скорректированная це-

на, руб./м2

1 877 2 065 2 065 2 680 2 160

Расположение подвал цоколь цоколь цоколь цоколь цоколь

Корректировка -9% -9% -9% -9% -9%

Скорректированная це- 1 708 1 879 1 879 2 439 1 966

– 31 –

ООО «ДОМ Оценки» № 30/09-19-8025

на, руб./м2

Инженерное обеспечение Все инженерные ком-

муникации

Все инженерные ком-

муникации

Все инженерные ком-

муникации

Все инженерные ком-

муникации

Все инженерные ком-

муникации

Все инженерные ком-

муникации

Корректировка 0% 0% 0% 0% 0%

Скорректированная це-

на, руб./м2

1 708 1 879 1 879 2 439 1 966

Техническое состояние

помещения хорошее отличное отличное без отделки отличное хорошее

Корректировка -18% -18% 27% -18% 0%

Скорректированная цена 1 401 1 541 2 387 2 000 1 966

Абсолютная валовая

коррекция стоимости

аналога, руб./м2

872 959 113 1 247 650

Относительная валовая

коррекция стоимости

аналога, %

38,36% 38,36% 3,77% 38,40% 24,85%

Вес влияния аналога на

стоимость оцениваемого

объекта

0,173 0,173 0,270 0,173 0,211

Средневзвешенная

арендная ставка в месяц

без учета коммунальных

платежей, руб./м2

1 914

– 32 –

ООО «ДОМ Оценки» № 30/09-19-8025

Определение корректировок

1. Корректировка на уторговывание.

Информация о ценах сделок с объектами недвижимости в основном является закрытой и не

разглашается третьим лицам. Как правило, информация об этих сделках недоступна, поэтому для

проведения сравнительного анализа оценщик использует цены предложения на сравниваемые

объекты. С учетом сложившейся практики в оценке объектов недвижимости и тенденции развития

рынков недвижимости в РФ применение цен предложения является неизбежным. Для использова-

ния таких цен требуется включать в расчеты дополнительную корректировку: «скидку на торг».

Информация о возможной скидке в процессе торга была получена на основании опроса соб-

ственников предлагаемых к продаже или / и их представителей в результате обзвона объектов ана-

логов. Оценщики выяснили, что возможная скидка на торг для данных объектов аналогов варьи-

руется в пределах 5-20 % от стоимости предложения у всех объектов аналогов. Выводы эксперта

подтверждаются данными исследований («Справочник оценщика недвижимости – 2018. Офисно-

торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для

сравнительного подхода», Лейфер Л. А., Нижний Новгород, 2018 г., стр. 280, таблица 169).

Принимаем корректировку равную – (–) 5,1 % для всех объектов-аналогов.

2. Корректировка на вид права.

В рамках данной работы объекты аналоги выбраны с аналогичными правами, как и объект

оценки. Корректировка не проводилась.

3. Корректировка на условия рынка (время сдачи).

Введением данной поправки регулируется различие в уровне цен в различные временные пе-

риоды. Корректировка не проводилась.

4. Корректировка на местоположение.

Эта корректировка учитывает различие уровней цен, характерных для расположения анало-

гов и оцениваемого объекта. Корректировки оценены исходя из экономической теории, учиты-

вающей уровни инженерного обеспечения и благоустройства, транспортной доступности, коммер-

ческую привлекательность. Объект оценки и все объекты-аналоги находятся в аналогичных усло-

виях по местоположению. Корректировка не проводилась.

5. Корректировка на расположение относительно 1 линии.

Объект оценки находится внутри квартала, все объекты-аналоги находятся на 1 линии. Кор-

ректировка принята на основании «Справочника оценщика недвижимости – 2018. Офисно-

торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для

сравнительного подхода», Лейфер Л. А., Нижний Новгород, 2018 г., стр. 148, таблица 60.

Принимаем корректировку равную – (–) 13 % для всех объектов-аналогов.

6. Корректировка на функциональное назначение.

Объект оценки и все объекты-аналоги являются нежилым помещением свободного назначе-

ния. Корректировка не проводилась.

7. Корректировка на общую площадь помещений.

Анализ рынка продаж нежилых помещений показал, что стоимость 1 м2 общей площади зе-

мельного участка существенно зависят от их общей площади. Разброс цен для нежилых помеще-

ний, расположенных в черте города, в зависимости от их общей площади.

Корректировка не проводилась.

8. Корректировка на расположение.

Объект оценки расположен в подвале, все объекты-аналоги расположены в цоколе. Коррек-

тировка принята на основании «Справочника оценщика недвижимости – 2018. Офисно-торговая

недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравни-

тельного подхода», Лейфер Л. А., Нижний Новгород, 2018 г., стр. 217, таблица 112.

– 33 –

ООО «ДОМ Оценки» № 30/09-19-8025

Принимаем корректировку равную – (–) 9 % для всех объектов-аналогов.

8. Корректировка на наличие инженерного обеспечения.

Объект оценки и все объекты-аналоги имеют равную степень инженерного обеспечения.

Корректировка не проводилась.

9. Корректировка на техническое состояние помещения.

Объект оценки и объект-аналог № 5 находятся в хорошем техническом состоянии («сред-

нее»), объект-аналог № 3 находится в состоянии «без отделки», объекты-аналоги № 1, 2, 4 нахо-

дятся в отличном состоянии («люкс»).

Корректировка принята на основании «Справочника оценщика недвижимости – 2018. Офис-

но-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки

для сравнительного подхода», Лейфер Л. А., Нижний Новгород, 2018 г., стр. 244, таблица 144.

Принимаем корректировку равную – (–) 18 % для объектов-аналогов № 1, 2, 4, для объекта-

аналога № 3 принимаем корректировку равную (+) 28 %, для объекта-аналога № 5 корректировка

не проводилась.

Присвоим веса полученным результатам. Исходя из абсолютной поправки к цене предложе-

ния, рассчитаем весовые коэффициенты для каждого объекта-аналога:

Объект-аналог № 1. (100 % – 38,36 %) / ((100 % – 38,36 %) + (100 % – 38,36 %) + (100 % – 3,77 %)

+ (100 % – 38,40 %) + (100 % – 24,85 %)) = 0,173

Объект-аналог № 2. (100 % – 38,36 %) / ((100 % – 38,36 %) + (100 % – 38,36 %) + (100 % – 3,77 %)

+ (100 % – 38,40 %) + (100 % – 24,85 %)) = 0,173

Объект-аналог № 3. (100 % – 3,77 %) / ((100 % – 38,36 %) + (100 % – 38,36 %) + (100 % – 3,77 %) +

(100 % – 38,40 %) + (100 % – 24,85 %)) = 0,270

Объект-аналог № 4. (100 % – 38,40 %) / ((100 % – 38,36 %) + (100 % – 38,36 %) + (100 % – 3,77 %)

+ (100 % – 38,40 %) + (100 % – 24,85 %)) = 0,173

Объект-аналог № 5. (100 % – 24,85 %) / ((100 % – 38,36 %) + (100 % – 38,36 %) + (100 % – 3,77 %)

+ (100 % – 38,40 %) + (100 % – 24,85 %)) = 0,211

Произведение скорректированной цены и полученного весового коэффициента даст в ре-

зультате долю в удельной стоимости аренды 1 м2 оцениваемого объекта. Сумма этих долей равна

справедливой стоимости аренды 1 м2 площади объекта оценки.

Взвешиваем полученные результаты и с учетом округления получаем следующий результат:

1 401 * 0,173 + 1 541 * 0,173 + 2 387 * 0,270 + 2 000 * 0,173 + 1 966 * 0,211 = 1 914 руб./м2

Таким образом, стоимость аренды помещений свободного назначения составит 1 914 руб. /

м2 в месяц, без учета коммунальных платежей и НДС.

Прочие доходы

Оценщик считает, что для оцениваемого объекта прочие доходы не характерны.

Определение потерь платежей от незанятости, неплатежей арендной платы.

Недозагрузка и потери при сборе определяются, как процент от потенциального валового

дохода. Процент недозагрузки принят на основании «Справочника оценщика недвижимости –

2018. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты

и скидки для доходного подхода», Лейфер Л. А., Нижний Новгород, 2018 г., стр. 36, таблица 4, и

составляет 6,4 % от потенциального валового дохода.

Таким образом, коэффициент недозагрузки 0,936.

– 34 –

ООО «ДОМ Оценки» № 30/09-19-8025

8.1.2. Расчет потенциального валового дохода.

Потенциальный валовой доход равен:

Таблица 8-3

Тип помещения Ставка арендной

платы в месяц,

руб./м2

Арендуемая

площадь,

м2

Потенциальный вало-

вой доход в месяц,

руб.

Потенциальный ва-

ловой доход в год,

руб.

Нежилые помещения 1 914 188,9 361 555 4 338 660

8.1.3. Структура доходов от эксплуатации объекта.

Таблица 8-4

Тип помещения Арендуемая

площадь,

м2

Потенциальный

валовой доход,

руб.

Коэффициент за-

грузки и сбора

арендной платы

Действительный

валовой доход,

руб.

Нежилые помещения 188,9 4 338 655 0,936 4 060 981

8.1.4. Анализ расходов.

Как правило, операционные расходы не выделяются для оплаты сверх установленной аренд-

ной ставки.

К операционным расходам отнесены: среднегодовые затраты на текущий ремонт, затраты на

уборку, охрану объекта, на управление и заключение договоров аренды, на оплату обслуживаю-

щего персонала, вывоз мусора, на содержание территории и автостоянки, налог на имущество,

платы за землю, страхование, расходы на замещение.

Процент операционных расходов принят на основании «Справочника оценщика недвижимо-

сти – 2018. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффи-

циенты и скидки для доходного подхода», Лейфер Л. А., Нижний Новгород, 2018 г., стр. 52, таб-

лица 14, и составляет 12,0 % от потенциального валового дохода.

Таким образом, операционные расходы составляют: 4 338 660 * 12,0 % = 520 639 руб. в год.

8.1.5. Определение ставки капитализации.

Для определения стоимости оцениваемого объекта установим ставку капитализации. Ставка

капитализации представляет собой коэффициент, устанавливающий зависимость объекта от ожи-

даемого дохода от его эксплуатации. В данном расчете в качестве ставки капитализации принима-

ется показатель текущей доходности. Под текущей доходностью понимается отношение рыночной

величины чистого ожидаемого дохода от сдачи объекта в аренду к его рыночной стоимости, что

позволяет применить его в качестве коэффициента капитализации с учетом конкретной ситуации

на рынке.

Данные о величине средней ставки доходности принимаются на основании данных пред-

ставленных в «Справочнике оценщика недвижимости – 2018. Офисно-торговая недвижимость и

сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для доходного подхода», Лей-

фер Л. А., Нижний Новгород, 2018 г., стр. 79, таблица 33.

Объект оценки относится к первой группе с диапазоном доходности 7,6 % – 15,4 %.

При выборе конкретных значений величины ожидаемой доходности следует учитывать фак-

торы:

наличие (отсутствие) необеспеченного спроса на аренду подобных площадей;

состояние бизнеса, ожидаемые потребности в коммерческой недвижимости такого типа;

уровень ожидаемых затрат на приведение объекта до состояния, в котором он может быть

сдана в аренду;

уровень рисков, связанных с эксплуатацией объекта.

В настоящем отчете оценщик применяет ставку капитализации в размере 10,5 %.

– 35 –

ООО «ДОМ Оценки» № 30/09-19-8025

8.1.6. Расчет справедливой стоимости доходным подходом.

Расчет справедливой стоимости объекта недвижимости, на дату оценки приведен в таблице

8-5.

Таблица 8-5

1 Потенциальный валовой доход, руб. 4 338 655

2 Действительный валовой доход, руб. 4 060 981

3 Операционные расходы, руб. 520 639

4 Прибыль предприятия до налога обложения, руб., (2) – (3) 3 540 342

5 Налог на прибыль, руб., (4) * 20 % 708 068

6 Чистый операционный доход, руб. 2 832 274

7 Ставка капитализации, % 10,5

Стоимость объекта, руб., (6) / (7) 26 974 000

Таким образом, справедливая стоимость помещения, назначение: нежилое, общей

площадью 188,9 м2, номера на поэтажном плане: подвал – комнаты с 1 по 5; кадастровый

(условный) номер: 77:01:0001078:2956, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Большая

Дмитровка, д. 20, строен. 2, определенная с использованием доходного подхода, по состоянию

на 30 сентября 2019 г. составляет – 26 974 000 руб. (Двадцать шесть миллионов девятьсот

семьдесят четыре тысячи рублей) без учета НДС.

9. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СПРАВЕДЛИВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

РЫНОЧНЫМ ПОДХОДОМ.

9.1. Теоретические положения реализации метода сравнения продаж.

Сравнительный подход к оценке недвижимости предполагает, что ценность объекта опреде-

ляется тем, за сколько он может быть продан при наличии достаточно сформированного рынка.

Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого объекта может быть

реальная цена продажи аналогичного объекта, зафиксированная рынком.

Сравнительный подход может быть реализован двумя методами:

методом сравнения продаж;

методом валового рентного мультипликатора.

Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации по продаже ана-

логичных объектов. Основополагающим принципом метода сравнительных продаж является

принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких объектов инвестор не за-

платит за данный объект больше стоимости имущества аналогичной полезности. Под полезностью

понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и спо-

собы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования

дохода. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества

сопоставимой и достоверной информации. Он подразумевает изучение рынка, выбор листингов

(предложения на продажу) по объектам, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом,

и внесение соответствующих корректировок для приведения объектов сопоставимых по характе-

ристикам, к оцениваемому объекту.

Принцип замещения применим также и к доходной недвижимости. Типичный инвестор

сравнивает объекты доходной недвижимости, выставленные на продажу, а также рассматривает

альтернативные варианты вложения капитала. Инвесторы сравнивают сроки окупаемости инве-

стиций для различных проектов, нормы прибыли, а капиталовложения – при разных вариантах,

учитывая при этом налоговые преимущества, затраты на управление и другие факторы.

Основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:

Изучение состояния и тенденций развития рынка недвижимости и того сегмента, к кото-

рому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопос-

тавимые с оцениваемым объектом, которые были проданы недавно.

– 36 –

ООО «ДОМ Оценки» № 30/09-19-8025

Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам;

Анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оценивае-

мым.

Выбирается метод сравнительного подхода в зависимости от используемой информации:

Метод сравнительного анализа продаж;

Методом валового рентного мультипликатора.

Вносятся поправки в цены продаж сопоставимых объектов.

Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая ве-

личина справедливой стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхо-

да.

Сопоставимые объекты должны относиться к тому же сегменту рынка недвижимости, что и

оцениваемый; сделки с ними должны быть осуществлены на типичных для данного сегмента ус-

ловиях.

Основными критериями при выборе сопоставимых объектов (аналогов) являются:

1) Права на недвижимость. В основном при сделках с недвижимостью происходит покупка

передаваемых прав на владение и распоряжение имуществом. Разница между оцениваемой недви-

жимостью и объектом, сопоставимым по характеристикам, влияющая на его стоимость, достаточ-

но часто определяется разницей их юридического статуса (набора прав). Различные права имеют

различную стоимость.

2) Условия финансирования. Если условия финансирования сделки купли-продажи объекта

недвижимости нетипичны (например, в случае полного кредитования сделки купли-продажи), то в

таком случае необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая

поправка к цене данной сделки.

3) Условия и время продажи. То же самое можно сказать применительно к условиям самих

продаж. Поскольку затруднительно рассчитать поправку на условия финансирования и налогооб-

ложения, а также на передаваемые юридические права и ограничения, условия продажи, лучше,

при наличии возможности, не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки. В против-

ном случае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь. Время продажи является

одним из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на дан-

ную характеристику в цену продажи аналога необходимо знать тенденции изменения цен на рын-

ке недвижимости с течением времени.

4) Местоположение. Местоположение является также весьма существенным элементом

сравнения сопоставимых продаж. Внесение поправки на местоположение довольно ощутимо ска-

зывается на стоимости оцениваемого объекта.

5) Физические характеристики. Под физическими характеристиками объекта недвижимости

подразумеваются размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта

и другие характеристики, на которые также вносятся поправки.

Поскольку объекты часто различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при про-

ведении сравнения проданных объектов с оцениваемой собственностью можно столкнуться с

большими сложностями; поэтому имеющиеся данные необходимо привести к общему знаменате-

лю. Таким общим знаменателем может быть либо физическая единица, либо экономическая.

Разные способы расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцени-

ваемым объектом и сопоставимым аналогом, позволяют классифицировать вводимые поправки

следующим образом:

Процентные относительные;

Процентные абсолютные;

Стоимостные относительные;

Стоимостные абсолютные.

Процентные поправки, как правило, вносятся путем умножения цены продажи объекта-

аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характери-

стиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Рассуждения при этом сводятся к следующему:

если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повы-

шающий коэффициент. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется пони-

жающий коэффициент. Стоимостные поправки:

– 37 –

ООО «ДОМ Оценки» № 30/09-19-8025

Денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 кв. м), изменяют цену проданного

объекта аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характери-

стиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если

оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога. В противном случае к цене сопоста-

вимого аналога применяется отрицательная поправка.

Денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта аналога в целом, изменяют ее

на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-

аналога и оцениваемого объекта.

9.2. Расчет справедливой стоимости Объекта с применением метода сравнения продаж.

9.2.1. Исходная информация.

В процессе сбора исходной информации не были найдены цены реальных сделок купли-

продажи объектов, сходных с оцениваемым. Поэтому настоящий расчет стоимости опирается на

цены предложения. Такой подход оправдан поскольку, потенциальный покупатель прежде, чем

принять решение о покупке объекта недвижимости, проанализирует текущее рыночное предложе-

ние и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоин-

ства и недостатки относительно объектов сравнения.

9.2.2. Выбор объектов-аналогов и единиц сравнения.

В качестве цен объектов-аналогов были взяты цены предложений объектов недвижимости.

По основным ценообразующим параметрам все отобранные объекты либо сопоставимы, либо не-

значительно отличаются от объекта оценки.

Предложения о продаже рассматривались в период наиболее приближенный к дате проведе-

ния оценки. Описание отобранных объектов-аналогов представлено в следующей таблице. Распе-

чатки с Интернет-сайтов, содержащих информацию об использованных аналогах, представлены в

Приложении к Отчету. Дополнительная информация, не указанная в объявлениях, была получена

в ходе личного опроса представителей собственников рассматриваемых объектов. В представлен-

ной ниже таблице также указаны параметры аналогов, которые были использованы в качестве

единиц сравнения при проведении расчетов.

За единицу сравнения оценщиком принят 1 м2 общей площади помещений как наиболее объ-

ективный показатель для нежилых помещений.

– 38 –

ООО «ДОМ Оценки» № 30/09-19-8025

Таблица сравниваемых аналогов.

Таблица 9-1

Характеристика объек-

тов сравнения

Объект оценки Аналог № 1 Аналог № 2 Аналог № 3 Аналог № 4 Аналог № 5 Аналог № 6

Местоположение объ-

екта

ул. Большая Дмит-

ровка, 20 строен. 2 ул. Тверская, 12с8 ул. Тверская, 6с5 ул. Тверская, 6с3

бульвар Петров-

ский, 9с2

пер. Средний Ка-

ретный, 4с1 ул. Тверская, 12с2

Площадь помещений,

м2

188,9 115,1 150,0 306,0 200,0 272,8 154,0

Право собственности собственность собственность собственность собственность собственность собственность собственность

Расположение относи-

тельно 1 линии внутри квартала внутри квартала внутри квартала

выходит на 1 ли-

нию внутри квартала

выходит на 1 ли-

нию

выходит на 1 ли-

нию

Функциональное на-

значение

свободное назначе-

ние

свободное назначе-

ние

свободное назначе-

ние

свободное назначе-

ние

свободное назначе-

ние

свободное назначе-

ние

свободное назначе-

ние

Расположение помеще-

ний подвал цоколь подвал цоколь цоколь цоколь цоколь

Степень благоустрой-

ства

Все инженерные

коммуникации

Все инженерные

коммуникации

Все инженерные

коммуникации

Все инженерные

коммуникации

Все инженерные

коммуникации

Все инженерные

коммуникации

Все инженерные

коммуникации

Техническое состояние

помещения хорошее без отделки хорошее без отделки хорошее отличное отличное

Условия рынка (время

продажи) сентябрь 2019 г. сентябрь 2019 г. сентябрь 2019 г. сентябрь 2019 г. сентябрь 2019 г. сентябрь 2019 г. сентябрь 2019 г.

Цена предложения, руб.

с учетом НДС 29 000 000 25 000 000 28 400 000

Цена предложения, руб.

без учета НДС 24 166 667 20 833 333 52 000 000 23 666 667 41 310 000 40 000 000

Источник информации

Данные Интернет:

8-985-271-38-55,

cian.ru/sale/commer

cial/159545847/

Данные Интернет:

8-985-352-39-71,

cian.ru/sale/commer

cial/164489638/

Данные Интернет:

8-916-052-67-11,

cian.ru/sale/commer

cial/199430910/

Данные Интернет:

8-926-324-99-81,

cian.ru/sale/commer

cial/190442737/

Данные Интернет:

8-495-134-75-59,

avi-

to.ru/moskva/komme

rcheskaya_nedvizhi

most/prodam_torgov

oe_pomeschenie_27

2_m_1433140936

Данные Интернет:

8-495-504-10-59,

avi-

to.ru/moskva/komme

rcheskaya_nedvizhi

most/prodam_pomes

che-

nie_obschestvennog

o_pitaniya_154_m_1

787213351

– 39 –

ООО «ДОМ Оценки» № 30/09-19-8025

Расчет справедливой стоимости методом сравнительного анализа продаж.

Таблица 9-2

Характеристика объек-

тов сравнения

Объект оценки Аналог № 1 Аналог № 2 Аналог № 3 Аналог № 4 Аналог № 5 Аналог № 6

Местоположение объ-

екта

ул. Большая Дмит-

ровка, 20 строен. 2 ул. Тверская, 12с8 ул. Тверская, 6с5 ул. Тверская, 6с3

бульвар Петров-

ский, 9с2

пер. Средний Ка-

ретный, 4с1 ул. Тверская, 12с2

Площадь помещения,

м2

188,9 115,1 150,0 306,0 200,0 272,8 154,0

Цена предложения, руб.

без учета НДС 24 166 667 20 833 333 52 000 000 23 666 667 41 310 000 24 166 667

Цена за единицу пло-

щади, руб./м2

209 962 138 889 169 935 118 333 151 430 259 740

Корректировка на

уторговывание -9,9% -9,9% -9,9% -9,9% -9,9% -9,9%

Скорректированная

цена, руб./м2

189 176 125 139 153 111 106 618 136 438 234 026

Право собственности собственность собственность собственность собственность собственность собственность собственность

Корректировка 0% 0% 0% 0% 0% 0%

Скорректированная

цена, руб./м2

189 176 125 139 153 111 106 618 136 438 234 026

Условия продажи Коммерческие Коммерческие Коммерческие Коммерческие Коммерческие Коммерческие Коммерческие

Корректировка 0% 0% 0% 0% 0% 0%

Скорректированная

цена, руб./м2

189 176 125 139 153 111 106 618 136 438 234 026

Условия рынка (время

продажи) сентябрь 2019 г. сентябрь 2019 г. сентябрь 2019 г. сентябрь 2019 г. сентябрь 2019 г. сентябрь 2019 г. сентябрь 2019 г.

Корректировка 0% 0% 0% 0% 0% 0%

Скорректированная

цена, руб./м2

189 176 125 139 153 111 106 618 136 438 234 026

Местоположение ул. Большая Дмит-

ровка, 20 строен. 2 ул. Тверская, 12с8 ул. Тверская, 6с5 ул. Тверская, 6с3

бульвар Петров-

ский, 9с2

пер. Средний Ка-

ретный, 4с1 ул. Тверская, 12с2

Корректировка 0% 0% 0% 0% 0% 0%

Скорректированная

цена, руб./м2

189 176 125 139 153 111 106 618 136 438 234 026

Расположение относи-

тельно 1 линии внутри квартала внутри квартала внутри квартала

выходит на 1 ли-

нию внутри квартала

выходит на 1 ли-

нию

выходит на 1 ли-

нию

Корректировка 0% 0% -19% 0% -19% -19%

Скорректированная 189 176 125 139 124 020 106 618 110 515 189 561

– 40 –

ООО «ДОМ Оценки» № 30/09-19-8025

цена, руб./м2

Функциональное на-

значение помещения

свободное назначе-

ние

свободное назначе-

ние

свободное назначе-

ние

свободное назначе-

ние

свободное назначе-

ние

свободное назначе-

ние

свободное назначе-

ние

Корректировка 0% 0% 0% 0% 0% 0%

Скорректированная

цена, руб./м2

189 176 125 139 124 020 106 618 110 515 189 561

Общая площадь поме-

щения 188,9 115,1 150,0 306,0 200,0 272,8 154,0

Корректировка на

площадь 0% 0% 8% 0% 8% 0%

Скорректированная

цена, руб./м2

189 176 125 139 133 942 106 618 119 356 189 561

Расположение помеще-

ния подвал цоколь подвал цоколь цоколь цоколь цоколь

Корректировка -9% 0% -9% -9% -9% -9%

Скорректированная

цена, руб./м2

172 150 125 139 121 887 97 022 108 614 172 501

Инженерное обеспече-

ние

Все инженерные

коммуникации

Все инженерные

коммуникации

Все инженерные

коммуникации

Все инженерные

коммуникации

Все инженерные

коммуникации

Все инженерные

коммуникации

Все инженерные

коммуникации

Корректировка 0% 0% 0% 0% 0% 0%

Скорректированная

цена, руб./м2

172 150 125 139 121 887 97 022 108 614 172 501

Техническое состояние хорошее без отделки хорошее без отделки хорошее отличное отличное

Корректировка 27% 0% 27% 0% -19% -19%

Скорректированная

цена, руб./м2

218 631 125 139 154 796 97 022 87 977 139 725

Абсолютная валовая

коррекция стоимости

аналога, руб./м2

8 668 13 750 15 138 21 311 63 452 120 015

Относительная валовая

коррекция стоимости

аналога, %

4,13% 9,90% 8,91% 18,01% 41,90% 46,21%

Вес влияния аналога на

стоимость оцениваемо-

го объекта

0,204 0,192 0,193 0,174 0,123 0,114

Средневзвешенная

стоимость объекта,

руб./м2

142 094

Стоимость, руб. 26 841 557

Стоимость, руб. с уче- 26 842 000

– 41 –

ООО «ДОМ Оценки» № 30/09-19-8025

том округления

– 42 –

ООО «ДОМ Оценки» № 30/09-19-8025

Определение корректировок

1. Корректировка на уторговывание.

Информация о ценах сделок с объектами недвижимости в основном является закрытой и не

разглашается третьим лицам. Как правило, информация об этих сделках недоступна, поэтому для

проведения сравнительного анализа оценщик использует цены предложения на сравниваемые

объекты. С учетом сложившейся практики в оценке объектов недвижимости и тенденции развития

рынков недвижимости в РФ применение цен предложения является неизбежным. Для использова-

ния таких цен требуется включать в расчеты дополнительную корректировку: «скидку на торг».

Информация о возможной скидке в процессе торга была получена на основании опроса соб-

ственников предлагаемых к продаже или / и их представителей в результате обзвона объектов ана-

логов. Оценщики выяснили, что возможная скидка на торг для данных объектов аналогов варьи-

руется в пределах 5-20 % от стоимости предложения у всех объектов аналогов. Выводы эксперта

подтверждаются данными исследований («Справочник оценщика недвижимости – 2018. Офисно-

торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для

сравнительного подхода», Лейфер Л. А., Нижний Новгород, 2018 г., стр. 279, таблица 168).

Принимаем корректировку равную – (–) 9,9 %, для всех объектов-аналогов.

2. Корректировка на вид права.

Объект оценки и все объекты-аналоги находятся в собственности владельцев.

Корректировка не производилась.

3. Корректировка на условия рынка (время продажи).

Анализ приводимых в Отчете данных по аналогам основывается на информации, полученной

на актуальную дату. Значение корректировки составляет 0%.

4. Корректировка на местоположение.

Эта корректировка учитывает различие уровней цен, характерных для расположения анало-

гов и оцениваемого объекта. Корректировки оценены исходя из экономической теории, учиты-

вающей степень деловой активности, уровни инженерного обеспечения и благоустройства, транс-

портной доступности, коммерческую привлекательность.

Корректировка не производилась.

5. Корректировка на расположение относительно 1 линии.

Объект оценки находится внутри квартала, все объекты-аналоги находятся на 1 линии. Кор-

ректировка принята на основании «Справочника оценщика недвижимости – 2018. Офисно-

торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для

сравнительного подхода», Лейфер Л. А., Нижний Новгород, 2018 г., стр. 148, таблица 59.

Принимаем корректировку равную – (–) 19 % для всех объектов-аналогов.

6. Корректировка на функциональное назначение.

Объект оценки является помещениями свободного назначения, все объекты-аналоги поме-

щениями свободного назначения. Корректировка не производилась.

7. Корректировка на физические характеристики.

7.1. Корректировка на общую площадь помещений.

Анализ рынка продаж нежилых помещений показал, что стоимость 1 м2 общей площади зе-

мельного участка существенно зависят от их общей площади. Разброс цен для нежилых помеще-

ний, расположенных в черте города, в зависимости от их общей площади. Поскольку все объекты

сравнения отличаются по общей площади от объекта оценки, Оценщик посчитал необходимым

применить поправку на общую площадь. Корректировка рассчитана на основании «Справочник

оценщика недвижимости – 2018. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Кор-

ректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода», Лейфер Л. А., Нижний Нов-

город, 2018 г., стр. 184, таблица 96.

– 43 –

ООО «ДОМ Оценки» № 30/09-19-8025

Принимаем корректировку равную – (+) 8 % для объектов-аналогов № 3, 5, для объектов-

аналогов № 1, 2, 4, 6 корректировка не проводилась.

7.1. Корректировка на расположение.

Объект оценки и объект-аналог № 2 расположены в подвале, объекты-аналоги № 1, 3, 4, 5, 6

расположены в цоколе. Корректировка принята на основании «Справочника оценщика недвижи-

мости – 2018. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэф-

фициенты и скидки для сравнительного подхода», Лейфер Л. А., Нижний Новгород, 2018 г., стр.

217, таблица 112.

Принимаем корректировку равную – (–) 9 % для объектов-аналогов № 1, 3, 4, 5, 6, для объек-

та-аналога № 2 корректировка не проводилась.

7.3. Корректировка на наличие инженерного обеспечения.

Объект оценки и объекты-аналоги имеют равную степень инженерного обеспечения.

Корректировка не производилась.

7.4. Корректировка на техническое состояние помещений.

Объект оценки и объекты-аналоги № 2, 4 находятся в хорошем техническом состоянии

(«среднее»), объекты-аналоги № 1, 3 находится в состоянии «без отделки», объекты-аналоги № 5,

6 находятся в отличном состоянии («люкс»).

Корректировка принята на основании «Справочника оценщика недвижимости – 2018. Офис-

но-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки

для сравнительного подхода», Лейфер Л. А., Нижний Новгород, 2018 г., стр. 244, таблица 144.

Принимаем корректировку равную – (–) 19 % для объектов-аналогов № 5, 6, для объектов-

аналогов № 1, 3 принимаем корректировку равную (+) 27 %, для объектов-аналогов № 2, 4 коррек-

тировка не проводилась.

Присвоим веса полученным результатам.

Объект-аналог № 1. (100 % – 4,13 %) / ((100 % – 4,13 %) + (100 % – 9,90 %) + (100 % – 8,91 %) +

(100 % – 18,01 %) + (100 % – 41,90 %) + (100 % – 46,21 %)) = 0,204

Объект-аналог № 2. (100 % – 9,90 %) / ((100 % – 4,13 %) + (100 % – 9,90 %) + (100 % – 8,91 %) +

(100 % – 18,01 %) + (100 % – 41,90 %) + (100 % – 46,21 %)) = 0,192

Объект-аналог № 3. (100 % – 8,91 %) / ((100 % – 4,13 %) + (100 % – 9,90 %) + (100 % – 8,91 %) +

(100 % – 18,01 %) + (100 % – 41,90 %) + (100 % – 46,21 %)) = 0,193

Объект-аналог № 4. (100 % – 18,01 %) / ((100 % – 4,13 %) + (100 % – 9,90 %) + (100 % – 8,91 %) +

(100 % – 18,01 %) + (100 % – 41,90 %) + (100 % – 46,21 %)) = 0,174

Объект-аналог № 5. (100 % – 41,90 %) / ((100 % – 4,13 %) + (100 % – 9,90 %) + (100 % – 8,91 %) +

(100 % – 18,01 %) + (100 % – 41,90 %) + (100 % – 46,21 %)) = 0,123

Объект-аналог № 6. (100 % – 46,21 %) / ((100 % – 4,13 %) + (100 % – 9,90 %) + (100 % – 8,91 %) +

(100 % – 18,01 %) + (100 % – 41,90 %) + (100 % – 46,21 %)) = 0,114

Произведение скорректированной цены и полученного весового коэффициента даст в ре-

зультате долю в удельной стоимости 1 м2 оцениваемого объекта. Сумма этих долей равна спра-

ведливой стоимости 1 м2 площади объекта оценки. Стоимость объекта оценки (улучшения) равна

произведению стоимости 1 м2 на площадь.

Присвоим веса полученным результатам. Исходя из абсолютной поправки к цене предложе-

ния, рассчитаем весовые коэффициенты для каждого объекта-аналога:

218 631 * 0,204 + 125 139 * 0,192 + 154 796 * 0,193 + 97 022 * 0,174 + 87 977 * 0,123 + 139 725 *

0,114 = 142 094 руб./м2

Стоимость нежилого здания равна произведению стоимости 1 м2 на площадь.

142 094 * 188,9 = 26 841 557 руб. или с учетом округления 26 842 000 руб.

– 44 –

ООО «ДОМ Оценки» № 30/09-19-8025

Таким образом, справедливая стоимость помещения, назначение: нежилое, общей

площадью 188,9 м2, номера на поэтажном плане: подвал – комнаты с 1 по 5; кадастровый

(условный) номер: 77:01:0001078:2956, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Большая

Дмитровка, д. 20, строен. 2, определенная с использованием сравнительного подхода, по со-

стоянию на 30 сентября 2019 г. составляет – 26 842 000 руб. (Двадцать шесть миллионов во-

семьсот сорок две тысячи рублей) без учета НДС.

10. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И ВЫБОР ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЫ

СТОИМОСТИ.

В результате проведенных исследований и выполненных расчетов различными подходами

объекта получены следующие значения:

Таблица 10-1

Наименование объекта Справедливая

стоимость, полу-

ченная затрат-

ным подходом,

руб.

Справедливая

стоимость, полу-

ченная доходным

подходом,

руб.

Справедливая

стоимость, полу-

ченная сравни-

тельным подходом,

руб.

Помещение, назначение: нежилое, общей площа-

дью 188,9 м2, номера на поэтажном плане: подвал –

комнаты с 1 по 5; кадастровый (условный) номер:

77:01:0001078:2956, расположенное по адресу: г.

Москва, ул. Большая Дмитровка, д. 20, строен. 2

Не применялся 26 974 000 26 842 000

Определим однородность полученных результатов. Для этого рассчитываем коэффициенты

вариации для полученных результатов.

Значения коэффициента вариации изменяются от 0 до 1 и чем ближе он к нулю, тем типич-

нее найденная средняя величина для изучаемой статистической совокупности, а значит и качест-

веннее подобраны статистические данные. При этом критериальным значением коэффициента

вариации служит 1/35.

Коэффициент вариации рассчитываем по формуле:

%100X

V

где:

V – коэффициент вариации;

– среднее квадратичное отклонение;

X – средняя величина.

Среднее квадратичное отклонение рассчитывалась по формуле:

n

ii

XXn 1

21

где:

– среднее квадратичное отклонение;

X – средняя величина;

iX – i-е значение;

n – количество значений;

5 http://statistiks.ru/velichini?showall=1

– 45 –

ООО «ДОМ Оценки» № 30/09-19-8025

Среднее значение определяется как сумма значений к количеству значений.

Стоимость, полученная разными подходами, руб. 26 974 000 26 842 000

Среднее значение 26 908 000

Среднеквадратичное отклонение 66 000

Коэффициент вариации 0,2%

Полученные результаты соответствует требованиям достаточности и достоверности.

Окончательное, итоговое суждение о стоимости имущества выносится Оценщиком на основе

анализа полученных ориентиров стоимости оцениваемого имущества, полученных в рамках клас-

сических подходов к оценке. Для согласования результатов необходимо определить веса, в соот-

ветствии с которыми отдельные, ранее полученные ориентиры, сформируют итоговую справедли-

вую стоимость имущества. Для определения весов различных подходов используем четыре приве-

денных ниже критерия, которыми будем описывать те или иные преимущества или недостатки

примененного метода расчета с учетом особенностей настоящей оценки.

Для расчета весов использованных методов проделаем следующие вычисления:

построим матрицу (таблицу) факторов, присвоив каждому подходу четыре вида баллов в

соответствии с четырьмя критериями;

найдем сумму баллов каждого подхода;

найдем сумму баллов всех используемых подходов;

по отношению суммы баллов данного подхода к сумме баллов всех использованных под-

ходов найдем расчетный вес подхода в процентах;

округлим расчетные веса подходов с точность до 1 % в целях использования данных ве-

сов для согласования. Округление необходимо в связи с тем, что неокругленные веса по-

рождают у читателя отчета ошибочное представление о точности полученного результа-

та, что может нанести заинтересованному лицу больше вреда, чем кажущаяся чисто фор-

мальная ошибка, якобы вносимая округлением в итоговый результат.

на основе округленных весов рассчитаем согласованную стоимость оцениваемого иму-

щества путем умножения полученного с помощью данного подхода ориентира стоимости

на округленный вес подхода, рассчитанный в целях согласования стоимостей.

В результате анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта

можно сделать следующие выводы:

1. Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и

назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом. В

оценке затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений, но нельзя на него слишком

полагаться.

2. Подход с точки зрения доходности, отражает ту предельную стоимость, больше которой

не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта

и на принятые ставки доходности. В связи с этим, учитывая, что решения типичных инвесторов

для данного типа объектов опирается в основном на стремление получить максимальный доход от

владения.

3. Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке с учетом

всех тенденций рынка и предпочтений покупателей. Сравнительный подход использует информа-

цию по продажам объектов, сравнимых с оцениваемым объектом. Преимущество данного подхода

состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и покупателей на сложившуюся конъ-

юнктуру рынка. Недостаток же заключается в том, что практически невозможно найти два полно-

стью идентичных объекта, а различия между ними не всегда можно с достаточной точностью вы-

членить и количественно оценить.

Исходя из вышеизложенного и руководствуясь нашим опытом и профессиональными зна-

ниями, а также тот факт, что затратный подход и доходный подход находятся в одном диапазоне, а

сравнительный подход отличается значительно от двух других подходов, весовые коэффициенты,

отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости, при-

нимают следующие значения (таблица 10-2).

– 46 –

ООО «ДОМ Оценки» № 30/09-19-8025

Таблица 10-2

Результаты согласования ориентиров стоимостей

Подход Затратный Доходный Рыночный

Критерий Баллы

Достоверность и достаточность информации, на основе которой про-

водились анализ и расчеты 0 6 4

Способность подхода учитывать структуру ценообразующих факто-

ров, специфичных для объекта 0 4 6

Способность подхода отразить мотивацию, действительные намере-

ния типичного покупателя/продавца 0 5 5

Соответствие подхода виду рассчитываемой стоимости 0 5 5

Итого сумма баллов для данного подхода 0 20 20

Подход применялся Нет Да Да

Сумма баллов 40

Вес подхода, % 0 % 50 % 50 %

Расчет справедливой стоимости оцениваемого объекта приведен в таблице 10-3.

Таблица 10-3

Наименование объекта Подход оценки Предваритель-

ная стоимость,

руб.

Удель-

ный вес

Компонент ито-

говой стоимости,

руб.

Помещение, назначение: нежилое, общей

площадью 188,9 м2, номера на поэтажном

плане: подвал – комнаты с 1 по 5; кадастровый

(условный) номер: 77:01:0001078:2956, распо-

ложенное по адресу: г. Москва, ул. Большая

Дмитровка, д. 20, строен. 2

Затратный Не применялось

Доходный 26 974 000 0,50 13 487 000

Рыночный 26 842 000 0,50 13 421 000

Справедливая стоимость 26 908 000

Таким образом, справедливая стоимость помещения, назначение: нежилое, общей

площадью 188,9 м2, номера на поэтажном плане: подвал – комнаты с 1 по 5; кадастровый

(условный) номер: 77:01:0001078:2956, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Большая

Дмитровка, д. 20, строен. 2 по состоянию на 30 сентября 2019 г. составляет – 26 908 000 руб.

(Двадцать шесть миллионов девятьсот восемь тысяч рублей) без учета НДС.

Директор ООО «ДОМ Оценки»

Оценщик I категории

Г. Е. Санталова

Оценщик II категории В. Д. Фришберг

– 47 –

ООО «ДОМ Оценки» № 30/09-19-8025

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ.

1 Федеральный закон от 29 июля 1998 № Ф3-135 «Об оценочной деятельности в Рос-

сийской Федерации»

2 Федеральные стандарты оценки ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 7.

3 «Оценка недвижимости». Учебник под редакцией Грязновой А.Г., Федотовой М.А.

Москва, «Финансы и статистика», 2002 г.

4 «Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты», учебное

пособие, под редакцией Григорьева В.В. Москва, «ИНФРА-М», 1997 г.

5 «Справочник по недвижимости», Волочков Н.Г. Москва, «ИНФРА-М», 1996 г.

6 «Основы теории и практики оценки недвижимости», учебное пособие, Коростелев

С.П. Москва, «Русская Деловая Литература», 1998 г.

7 «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости», Дж.Фридман, Н.Ордуэй. Моск-

ва, «Дело Лтд», 1995 г.

8 «Финансирование инвестиций в недвижимость», Тарасевич Е.И., СПб ГТУ, СПб.,

1996.

9 «Методы оценки недвижимости», Тарасевич Е.И., СПб., ТОО «Технобалт», 1995

10 «Оценка недвижимости», Тарасевич Е.И., СПб ГТУ, СПб., 1997.

11 «Анализ практики оценки недвижимости», А.В. Каминский, Ю.И. Страхов, Е.М.

Трейгер, М., 2005

12 «Техника оценки офисной и промышленной недвижимости», Бабенко, Р.В., 2006.

– 48 –

ООО «ДОМ Оценки» № 30/09-19-8025

ПРИЛОЖЕНИЕ № 1. ФОТОМАТЕРИАЛЫ.

– 49 –

ООО «ДОМ Оценки» № 30/09-19-8025

– 50 –

ООО «ДОМ Оценки» № 30/09-19-8025

ПРИЛОЖЕНИЕ № 2. КОПИИ ПРИЛАГАЕМЫХ ДОКУМЕНТОВ.

– 51 –

ООО «ДОМ Оценки» № 30/09-19-8025

– 52 –

ООО «ДОМ Оценки» № 30/09-19-8025

– 53 –

ООО «ДОМ Оценки» № 30/09-19-8025

– 54 –

ООО «ДОМ Оценки» № 30/09-19-8025

– 55 –

ООО «ДОМ Оценки» № 30/09-19-8025

– 56 –

ООО «ДОМ Оценки» № 30/09-19-8025

– 57 –

ООО «ДОМ Оценки» № 30/09-19-8025

– 58 –

ООО «ДОМ Оценки» № 30/09-19-8025

– 59 –

ООО «ДОМ Оценки» № 30/09-19-8025

– 60 –

ООО «ДОМ Оценки» № 30/09-19-8025

https://www.cian.ru/sale/commercial/159545847/

https://www.cian.ru/sale/commercial/164489638/

– 61 –

ООО «ДОМ Оценки» № 30/09-19-8025

https://www.cian.ru/sale/commercial/199430910/

https://www.cian.ru/sale/commercial/190442737/

– 62 –

ООО «ДОМ Оценки» № 30/09-19-8025

https://www.avito.ru/moskva/kommercheskaya_nedvizhimost/prodam_torgovoe_pomeschenie_272_m_143314093

6

https://www.avito.ru/moskva/kommercheskaya_nedvizhimost/prodam_pomeschenie_obschestvennogo_pitaniya_1

54_m_1787213351

– 63 –

ООО «ДОМ Оценки» № 30/09-19-8025

https://www.avito.ru/moskva/kommercheskaya_nedvizhimost/ofisnoe_pomeschenie_220_m_1772937171

https://www.avito.ru/moskva/kommercheskaya_nedvizhimost/arenda_psn_pl._150_m2_pod_kafe_restoran_bar_16

39655518

– 64 –

ООО «ДОМ Оценки» № 30/09-19-8025

https://www.avito.ru/moskva/kommercheskaya_nedvizhimost/sdam_pomeschenie_svobodnogo_naznacheniya_115

_m_1523159546

https://www.avito.ru/moskva/kommercheskaya_nedvizhimost/sdam_pomeschenie_svob._naznacheniya_17699676

41

– 65 –

ООО «ДОМ Оценки» № 30/09-19-8025

https://www.cian.ru/rent/commercial/202122224/

Прош

нурован

о и

прон

ум

ерован

о

всего

78 л

исто

в

Ди

рек

тор

Сан

талова Г

.Е.