hc 2014 kamer bv dag 1 - ots interstudie. presentatie bv dag 1.pdf · de interne-opbrengstvoet...
TRANSCRIPT
1
HC 2014 Kamer BV dag 1
Verdieping DCF
& Financiering
Onderwerpen 2014
Dag I
• Verdieping DCF
• Financiering bedrijfsmatig vastgoed
Dag II
• Huurprijsherziening winkelruimte
• Waardering ontwikkelingsprojecten
2
Programma
09.30 Welkom / administratie
10.00 Theorie DCF
11.00 Pauze
11.15 Praktijkcasus
12.30 Lunch
13.00 Theorie Financiering
14.30 Pauze
14.45 Praktijkcasus
15.45 Administratie & afronding
16.00 Einde
Opzet training
3
Leerdoelen
• De cursist kan de voor- en nadelen van verschillende methoden beschrijven om de disconteringsvoet te bepalen (opslagmethode, referentiemethode, bètamethode, ‘natte-vinger-methode’).
• De cursist kan specifieke en systematische risico’s plaatsen in de kasstroom of disconteringsvoet.
• De cursist kan zelfstandig een DCF creëren.
• De cursist kan de betrouwbaarheid van de DCF in combinatie met de BAR/NAR-methode beschrijven.
• De cursist kan een DCF uitvoeren en onderbouwen in combinatie met de BAR/NAR-methode en is daartoe bereid.
Rendement op vastgoed
4
Winkels
Woningen
Kantoren
Industrieel
risico
risicovrij
rendement Winkels
Woningen
Kantoren
Bedrijfsruimte
rendement
Risico versus rendement
Geeft de verhouding tussen rendement en investering
• ROI < 0 investering levert verlies op
• ROI > 0 investering levert winst op
ROI = inkomsten
investering
De ROI kan worden verbeterd door:
• Kosten te verminderen
• Inkomsten te verhogen
• Inkomsten te versnellen (‘eerder in de tijd’)
Rendement op investering
5
Direct + indirect = totaal rendement
• Direct rendement
- Dividend ten opzichte van geïnvesteerd vermogen
- Netto huurinkomsten afgezet tegen belegd of geïnvesteerd vermogen
• Indirect rendement
- Waardeverandering van geïnvesteerd vermogen
- Waardeverandering van vastgoedobjecten afgezet tegen belegd of geïnvesteerd vermogen
Leveren van rendement
1t
tt Kapitaal
nOpbrengsterendement
Direct rendement(kasstroom)
Indirect rendement (kapitaalontwikkeling)
1t
1ttttt K
KKUIR
R= Rendement I= InkomstenU= UitgavenK= Kapitaalt= Huidige tijdsperiodet-1= Vorige tijdsperiode
Rendement
6
4 methodieken
BAR Bruto Aanvangsrendement
NAR Netto Aanvangsrendement
IRR Internal Rate of Return
WACC Weighted average cost of capital
Berekenen rendement
Let op!
• Markthuur kan afwijken van contracthuur
• BAR is geen werkelijk rendement
• BAR is wel belangrijke indicator bij bepaling investeringsruimte en markt- of beleggingswaarde
BAR
BAR =1e jaars markthuuropbrengst bij volledige verhuur
Totale investering
7
Netto markthuur = Bruto markthuur - exploitatiekosten
NAR
NAR =1e jaars netto markthuur
marktwaarde
ExploitatiekostenZakelijke lasten grondslag
onroerende zaakbelasting (eigenaarsdeel) w.e.v. woningenonroerende zaakbelasting (eigenaarsdeel) w.e.v. overige objectenrioolrechten n.v.t.waterschapslasten w.e.v.opstalpolis Herbouwwaardeassurantiebelastinginstandhoudingonderhoud Herbouwwaarde / per m3 / per m2beheer / vastgoedmanagement Huurwaardeleegstand (stuctureel) HuurwaardeVerhuurcourtage HuurwaardeVerhuurdersheffing WOZ waarde sociale huurwoningenBTW niet verrekenbaarerfpachtscanon n.v.t.servicekosten voor rekening eigenaaroninbare huren huurwaardeoverig (nader te specificeren)
8
De kasstroom
In finance, discounted cash flow (DCF) analysis is a method of valuing a project, company, or asset using the concepts of the time value of money. All future cash flows are estimated and discounted to give their present values (PVs) — the sum of all future cash flows, both incoming and outgoing, is the net present value (NPV), which is taken as the value or price of the cash flows in question. Present value may also be expressed as a number of years' purchase of the future undiscounted annual cash flows expected to arise.
De kasstroom
Nominaal naar werkelijk
Waarbij:
WW = Werkelijke waarde
NW = Nominale waarde
I = Indexatie
T = Tijdstip
t0=t )i+1(*NW=WW t
9
( )tt
0=t r+1WW
=CW
De kasstroom
Werkelijk naar contant
Waarbij:
CW = Contante waarde
WW = Werkelijke waarde
R = Rente
T = Tijdstip
De kasstroom
Werkelijk naar eindwaarde
Waarbij:
EW = Eindwaarde
WW = Werkelijke waarde
r = Rente per periode
t = Tijdstip in perioden
t0=t )r+1(*WW=EW t
10
Uitgangspunten:
• Investeringen: 92 m nominaal in 2012, betaling in 2015
• Opbrengsten: 100 m nominaal in 2012, ontvangst in 2018
• Kosten en opbrengsten stijgen jaarlijks met 2%
• De belegger hanteert een discontovoet van 5%
Vraag:
Wat is de maximale investering die deze belegger wil betalen per 1-1-2012.
Opdracht 1: De parameters
Benoem per groep de
10 belangrijkste variabelen
in een DCF berekening
Opdracht 2: De parameters
11
1. Disconteringsvoet
2. Exploitatiekosten
3. Groei exploitatiekosten
4. Kosten koper
5. Huurindexatie
6. Markthuurgroei
7. Markthuur bij desinvestering
8. Marktrendement bij desinvestering (exit yield)
9. Incidentele kosten
10. Incidentele opbrengsten
De parameters
Benoem per groep de
3 belangrijkste voor- en nadelen van DCF vs. BAR
Opdracht 3: Voor- en nadelen
12
Voordelen DCF
1. .
2. .
3. .
Nadelen DCF
1. .
2. .
3. .
Voor- & nadelen
Disconteringsvoet
De disconteringsvoet is opgebouwd uit een deel risicovrij rendement dat gelijk wordt gesteld aan de rente op langlopende staatsobligaties en een deel risicopremie.
0
1
1
2
2
3
3
4
4
5
5
jan 2009 jan 2010 jan 2011 jan 2012 jan 2013 jan 2014
%
Rendement 10-jaars staatsleningen (maandgemiddelden)
Eurogebied
Japan
VS
13
De interne-opbrengstvoet (internal rate of return, IRR) of effectief rendement is een getal, meestal uitgedrukt als percentage, dat het netto rendement van de investeringen in een project weergeeft. Het is de opbrengstvoet (ook disconteringsvoet genoemd) waarbij de netto contante waarde van het geheel van kosten en baten nul is.
0 1
Internal rate of return (IRR)
• Een investering in jaar 1 € 110.000,--
• Een opbrengst in jaar 2 € 121.000,--
• Wat is de IRR in jaar 0?
Opdracht 4: bereken de IRR de IRR
14
NCW investering t=0 = NCW opbrengst t=0
De IRR = ___%
De IRR
De gewogen kosten van het kapitaal van 2 componenten:
• vreemd vermogen
• eigen vermogen
Bij beleggers is het geëiste rendement gebaseerd op:
• Risicovrije rentevoet
• Vergoeding voor de verwachte inflatie
• Vergoeding voor de marktrisico’s
• Vergoeding projectrisico’s
• Winstmarge
Weighted Average Cost of Capital
15
1VVEV r
VVEVVVr
VVEVEVWACC
Waarbij:
WACC = Gewogen kosten van kapitaalEV = Eigen vermogen (€)VV = Vreemd vermogen (€)rev = Rendement op eigen vermogen (%)rVV = Kosten van vreemd vermogen (%) = Het marginale belastingtarief (%)
Weighted Average Cost of Capital
Het project IRR toets je aan de gemiddelde kapitaalkostenvoet van een project: de WACC
• IRR > WACC: rev wordt gehaald
• IRR < WACC: rev wordt niet gehaald
• IRR = WACC dan rev:
IRR en WACC
%100** VVEV rEVVV
EVVVEVIRRr
16
• Het geïnvesteerde kapitaal € 1.000.000,--
• 20% eigen vermogen
• 80% vreemd vermogen
• Rente op vreemd vermogen 5%
• IRR 7,5%
• Marginaal belastingtarief 30%
• Minimaal rendement op eigen vermogen 12%
Opdracht 5: bereken de WACC
Opdracht: Bereken de WACC en het REV
Maak per groep een DCF model op basis van de
aangeleverde casus
Casus
17
• Indien kosten en opbrengsten in verschillende jaren vallen: contant maken
• Binnen een termijn kan de kasstroom op verschillende momenten “vallen”.
• Vergelijk alleen bedragen met hetzelfde prijspeil
• Tel verschillende kostensoorten nooit bij elkaar op
• Neem nooit lege cellen mee in een NCW-berekening in Excel
• Controleer berekeningen (handmatig)
Do’s and dont’s
Gebruik het KISS principe!
• Geen eenmalige actie maar een continu proces
• Geen theoretische perfectie nastreven
• Gebruik (exit-)scenario’s
• Het belangrijkste risico is het proces zelf
• Focus op de belangrijkste risico’s 80/20
Risicomanagement
18
Behaalde leerdoelen
• De cursist kan de voor- en nadelen van verschillende methoden beschrijven om de disconteringsvoet te bepalen (opslagmethode, referentiemethode, bètamethode, ‘natte-vinger-methode’).
• De cursist kan specifieke en systematische risico’s plaatsen in de kasstroom of disconteringsvoet.
• De cursist kan zelfstandig een DCF creëren.
• De cursist kan de betrouwbaarheid van de DCF in combinatie met de BAR/NAR-methode beschrijven.
• De cursist kan een DCF uitvoeren en onderbouwen in combinatie met de BAR/NAR-methode en is daartoe bereid.
Leerdoelen
• De cursist kan verschillende vormen van financiering beschrijven.
• De cursist kan de terminologie uit de bankenwereld met betrekking tot financiering hanteren.
• De cursist kan de variabelen van de financiering van een object vaststellen.
• De cursist kan een eenvoudige mortgage lending valueuitvoeren.
• De cursist kan actuele ontwikkelingen op het gebied van financiering beschrijven.
19
Tante AgaatH???
Financiers
• De overheid
• Banken en financieringsmaatschappijen
• Particuliere geldverstrekkers en private equity
• Crowdfunding
• Leveranciers
De spelers
20
• Risico voor de bank
• Risico voor de bank
• Risico voor de bank
• ……
• ……
• Zekerheid over kasstromen
• Zekerheid over waarde ontwikkeling
• Rentabiliteit, liquiditeit, solvabiliteit
• Ratio’s
• Risico voor de bank
Beoordelingscriteria
€Afzetrisico
Uitvoeringsrisico
Saneringsrisico
Leegstandrisico
Procedurerisico
Archeologisch risicoKostenrisico
Procedurerisico
Risico
21
Kans EffectGebeurtenis
Risico
• “Gevaar voor schade of verlies, de gevaarlijke of kwade kans of kansen die zich bij iets voordoen” (Van Dale)
• “De kans op onzekere gebeurtenissen die de projectdoelstellingen negatief beïnvloeden” (Wideman)
• “De kans op afwijkingen van gebeurtenissen die positieve of negatieve gevolgen kunnen hebben” (Institution of CivilEngineers en Institute of Actuaries)
p
1-p
Effect
Kans
Effect
Kans
Normale onzekerheidBijzondere gebeurtenis
Definitie risico
‘De kans op een negatieve of positieve afwijking van het verwacht financiële resultaat van een project’
• Twee typen risico’s:
• Bijzondere gebeurtenis (gebeurt wel of niet)
• Normale onzekerheid (gebeurt altijd)
22
Tijd
AfnameBeïnvloedings-mogelijkheden
ToenameInformatie en
afspraken
Fasering risicomanagement
Go/No goGo/No go
Verwacht resultaat
Optimistisch
Pessimistisch
Exit scenarioExit scenario
Optimistisch
Pessimistisch
Uitvoerings-fase
Initiatief fase
Uitwerkings-fase
Fasering risicomanagement
23
Categorie
Winkels
Kantoren
Bedrijfsruimten
Woningen
St dev (σ)
3,8%
4,4%
3,6%
3,4%
Periode: 2004-2008Bron: ROZ-IPD
Risico in de beleggingsleer
Risico = bandbreedte rond het verwachte rendement uitgedrukt in standaarddeviatie (σ)
Redelijke schatting voor toekomst komt van data uit verleden….
...maar resultaten uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst!
Welk project heeft jouw voorkeur?
Stel: rendement risico (σ)
Project A 8% 10%
Project B 8% 5%
Stel: rendement risico (σ)
Project A 10% 5%
Project B 8% 5%
Afweging rendement en risico
24
Gevolg
Kans
Accepteren
Reducerengevolg of
OverdragenVermijden
Reduceren kans
Risicozoekend
Risiconeutraal
Risicomijdend
Attitude & beheersmaatregelen
Branche ontwikkelingen
26
• https://insights.abnamro.nl/category/sectoren/
• http://www.hba.nl/pages/373/Cijfersentrends.html
• http://www.ing.nl/zakelijk/themas/sectoren/index.aspx
• En zo zijn er nog vele bronnen!
Branche ontwikkelingen
Ratio’s
• Debt ratio
• Interest coverage ratio
• Debt service coverage ratio
• Debt / ebitda
• Current ratio
• Quick ratio
• Solvabiliteits ratio
• ROA (return on assets)
27
Eigen vermogen / balanstotaal (28%)
Solvabiliteit
Liquiditeit
Werkkapitaal = vlottende activa – kort vreemd vermogen
Current ratio = vlottende activa / kort vreemd vermogen
Quick ratio = (vlottende activa – voorraden) / kort vreemd vermogen
29
Cashflow
Cashflow = ingehouden winst + afschrijvingen
Kasstroom
Uit operationele activiteiten
Uit investeringsactiviteiten
Uit financieringsactiviteiten
Kijk naar de “SHBM” in een jaarrekening
30
Debt / ebitda (norm = 3 - 4) De verhouding tussen de kort- en langlopende rentedragende schulden van een onderneming (‘debt’), en de winst voor afschrijvingen, rente en belastingen (‘ebitda’ = earnings before interest, taxes, depreciation andamortisation). Dit kengetal zegt iets over de mogelijkheid van de onderneming om haar totale schuldenpositie te kunnen betalen.
Interest Coverage Ratio (ICR) (Norm = 3) Geeft aan hoe binnen haar winst voor belastingen is voordat de betaling van rente in gevaar komt. Hoe hoger deze verhouding, hoe meer ruimte de onderneming heeft om haar renteverplichting te kunnen voldoen.
Debt Service Coverage Ratio (DSCR) (norm = 1,2) Complexe ratio waarbij wordt berekend in hoeverre er na mutaties door winsten, wijzigingen in debiteuren, voorraden en crediteuren en na investeringen, nog voldoende ruimte overblijft om de rente en aflossingslasten op te brengen. De operationele cashflow wordt gedeeld door de rente + aflossingsverplichtingen.
Betaalcapaciteit
31
Absolute maximum bedrag tot waar banken willenfinancieren in relatie tot (interne) regelgeving.
Mortgage lending value shall mean the value of the property as determined by a valuer making a prudent assessment of the future marketability of the property by taking into account the long-term sustainable aspects of the property, the normal and local market conditions, as well as the current use and alternative possible uses of the property. Speculative elements should not be taken into account in the assessment of mortgage lending value. Mortgage lending value should be documented in a clear and transparent way. (IVS, 2014).
Mortgage lending value
Opdracht: bereken MLV
Er is sprake van een maximale financiering:
• Marktwaarde € 2.500.000,-
• Financiering € 1.500.000,-
• Maximale financiering 70% van de MLV
• Wat is de MLV?
• Hoeveel bedraagt de MLV van de MW?
32
Uitkomst
• Marktwaarde (___%) = €,-
• Financiering is ___% van de MLV
• MLV = ___% van de MW
• Maximale financiering = ___% van de MW
Loan to value
• Een financiële term gebruikt door geldverstrekkers
• Verhouding tussen lening en getaxeerde waarde onderpand
• Hoe hoger de LTV ratio, hoe hoger het risico voor de bank.
• Risico van “default” is altijd aan de voorkant
• Risico groeit als eigen vermogen daalt
33
Opdracht: bereken LTV
• Marktwaarde € 3.750.000,-
• Financiering € 3.000.000,-
• Wat is de LTV?
• Wat is de LTV als de marktwaarde 10% daalt?
Uitkomst
• LTV = %
haircut %
• LTV (2) %
haircut %
• Daling waarde van 10% verhoogt risico bank met ---%
• Daling waarde van 10% verlaagt risico klant met ---%!
34
Maak per groep een beoordeling van de
aangevraagde financiering en stel advies samen voor
geldverstrekker
Casus kredietcommissie
• Samenstelling portefeuille
• Kwaliteit huurders
- Betaalgedrag
- Expiratiedata
• Expertise belegger
• Kwaliteit debiteur
- Ratio’s
- Reputatie
- Rechtsvorm / zekerheden
Beoordelingscriteria
35
Behaalde leerdoelen
• De cursist kan verschillende vormen van financiering beschrijven.
• De cursist kan de terminologie uit de bankenwereld met betrekking tot financiering hanteren.
• De cursist kan de variabelen van de financiering van een object vaststellen.
• De cursist kan een eenvoudige mortgage lending valueuitvoeren.
• De cursist kan actuele ontwikkelingen op het gebied van financiering beschrijven.
Vragen of contact
Joël Scherrenberg MBA MRICS RRV
06-11381135
http://www.linkedin.com/in/jjmwscherrenberg