HAK ATAS TANAH

HAK ATAS TANAHM.HAMIDI MASYKUR SH,M.KnDUA BENTUK HAK ATAS TANAHHAK PRIMERHak atas tanah yang bersumber langsung dari hak bangsa Indonesia, yang dapat dimiliki oleh seseorang atau badan hukumHAK SEKUNDERHak atas tanah yang tidak bersumber langsung dari hak bangsa Indonesia bersifat sementara, dan waktunya terbatas.HAK PRIMER(1) Hak Milik atas tanah(2) Hak Guna Usaha(3) Hak Guna Bangunan(4) Hak PakaiHAK SEKUNDERHAK GADAIHAK USAHA BAGI HASILHAK MENUMPANGHAK SEWA ATAS TANAH PERTANIANHAK ATAS TANAH TERDIRI DARI TUJUH MACAM PASAL 16 UUPAHak MilikHak Guna UsahaHak Guna BangunanHak PakaiHak SewaHak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut di atas yang ditetapkan dengan serta UU serta hak-hak yang sifatnya sementara sebagai yang disebutkan dalam pasal 53 UUPA

HAK MILIKHAK MILIKHAK MILIKHak turun temurun, terkuat dan terpenuh, yang dapat dipunyai orang atas tanah, yang dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain (pasal 6 UUPA), TURUN TEMURUN Menunjukkan hak tersebut ada selama pemilik masih hidup, jika ia meninggal dunia, hak tersebut dapat dialihkan kepada ahli warisnya.TERKUATHak miliknya lebih kuat dibandingkan hak atas tanah lainnya dan jangka waktu kepemilikannya tidak terbatasTERPENUHHak milik memberikan pemiliknya wewenang paling luas dibanding hak atas tanah lainnya. Tidak berinduk kepada pada hak atas tanah lain, dan peruntukannya tidak terbatas selama tidak ada pembatasan dari penguasaKetentuan mengenai pemberian hak milik atas tanah (baru) yang dikuasai oleh negara dan atas hak pengelolaan diatur dalam Peraturan Menteri Negara Agraria /Kepala BPN nomor 9 Tahun 1999 tentang tata cara pemberian dan pembatalan hak atas tanah Negara dan hak pengelolaan.Pasal 22 UUPA menegaskan ada 3 hal yang menjadi dasar lahirnya hak milik atas tanah, yaitu:Menurut Hukum AdatKarena Ketentuan Undang-UndangKarena Penetapan PemerintahHak Milik atas Tanah dapat hapus atau hilang apabila:Tanahnya menjadi tanah negara terjadi karenaPencabutan hakDilepaskan dengan suka rela oleh pemiliknyaDicabut untuk kepentingan umumTanahnya diterlantarkanTanahnya dialihkan kepada warga negara asingTanahnya Musnah

CIRI-CIRI DAN SIFAT HAK MILIKWajib didaftarkanDapat beralih kepada ahli warisDapat dialihkanDapat diwakafkanTurun TermurunDapat dilepaskanDapat dijadikan induk hak lainDapat dijadikan jaminan utang dengan hak tanggungan

HAK GUNA USAHAHAK GUNA USAHAPENGERTIANHak yang diberikan oleh negara kepada perusahaan pertanian, perusahaan perikanan, perusahaan peternakan, dan perusahaan perkebunan untuk melakukan kegiatan usahanya di Indonesia.(pasal 28 ayat (1),(2),(3) UUPA.PIHAK YANG DAPAT MEMEGANG HGU (Pasal 30,31 UUPA)Selain orang perorangan warga negara Indonesia tunggal, badan hukum yang didirikan menurut ketentuan hukum Negara Republik Indonesia dengan dua syarat utama:1. Didirikan menurut ketentuan hukum negara Republik Indonesia2. Berkedudukan di IndonesiaJANGKA WAKTUDiatur dalam pasal 29 UUPA, perpanjangan diatur lanjut pada PP No 40/1996 tentang HGU,HGB dan Hak Pakai atas Tanah.KEWENANGAN PEMBERIAN HGUPasal 8 dan pasal 13 Peraturan Menteri Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1999 tentang pelimpahan wewenang pemberian dan pembatalan Keputusan Pemberian Hak atas Tanah Negara

HGU DAPAT BERALIH& HAPUSHGU DAPAT BERALIH, menurut pasal 28 (3) UUPA, dan dipertegas oleh PP Nomor 40 Tahun 1996, khususnya pasal 16 (2) karena:Jual beliTukar MenukarPenyertaan dalam ModalHibah PewarisanHGU DAPAT HAPUS, Karena terjadi tujuh sebab (pasal 3,4 UUPA dan pasal 17 PP Nomor 40 Tahun 1996 yaitu:Karena berakhirnya jangka waktuKarena tidak terpenuhinya syarat pemegangnyaKarena pencabutan hakKarena penyerahan suka relaKarena diterlantarkanKarena Kemusnahan tanahnyaPemegang HGU tidak memenuhi syarat dan tidak melepaskannya kepada pihak yang memenuhi syarat

SIFAT DAN CIRI HGUWajib di daftarkanDapat beralih kepada ahli warisDapat dialihkanJangka waktunya terbatasDapat dilepaskan oleh pemilik HGU sehingga menjadi tanah negara Dapat dijadikan jaminan utang dengan hak tanggungan

HAK GUNA BANGUNANHAK GUNA BANGUNANPENGERTIANHak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang paling lama 20 tahunan (pasal 35 ayat (1) dan (2) UUPA.SUBYEK HGBWarga Negara IndonesiaBadan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia, dan berkedudukan di Indonesia.ADA 3 MACAM TANAH YANG DIBERIKAN HGBHGB yang diberikan dari tanah negaraHGB yang diberikan dari tanah hak pengelolaanGHB yang diberikan diatas tanah hak milikDASAR HUKUM HGBHGB sesuai dengan asal haknya, mempunyai dasar hukum masing-masing dan mempunyai kriteria sendiri-sendiri. HGB diatas tanah negara dapat ditingkatkan menjadi hak milik berdasarkan keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 16 Tahun 1997 tentang perubahan hak milik menjadi HGB. sedangkan HGB diatas hak milik dapat ditemukan penjelasannya pasal 24 ayat (1),(2),(3) dan 24 PP Nomor 40 tahun 1996. HGB DAPAT BERALIHMenurut pasal 35 aat (3), yang dipertegas oleh PP Nomor 40 Tahun 1996, khususnya pasal 34 ayat (2), karena :1. Jual beli2. Tukar menukar3. Penyertaan dalam modal4. Hibah 5. PewarisanPEMBEBANAN HGB DENGAN HAK TANGGUNGANPasal 39 UUPA berbunyi,HGB dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan. UU No 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan pada pasal 4 menyatakan hak atas tanah yang dapat dibebani hak tanggungan adalah:1. Hak Milik2. HGU3. HGBHGB DAPAT HAPUS Berakhirnya jangka waktu pemberiannyaTidak Terpenuhinya syarat pemegangnyaPencabutan hakPenyerahan suka relaDiterlantarkanPemegang haknya tidak memenuhi kewajibannyaPemegang haknya tidak memenuhi kewajibannya berdasarkan perjanjian pemberian haknyaPutusan PengadilanKemusnahan tanahnya.SIFAT DAN CIRI HAK GUNA BANGUNANWajib di daftarkanDapat beralih kepada ahli warisDapat dialihkanJangka waktunya terbatasDapat dilepaskan oleh pemilik HGB sehingga menjadi tanah negara Dapat dijadikan jaminan utang dengan hak tanggungan

HAK PAKAIHAK PAKAIPENGERTIANHak pakai adalah hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau pengelolaan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan Undang-undangHAK PAKAIadalah hak-hak lainnya atas tanah yang tidak mungkin diberikan dengan status hak atas tanah dalam bentuk hak milik,HGB,HGU (penjelasan pasal 41 dan 42 UUPA)PERKATAAN menggunakandalam hak pakai menunjuk pada pengertian digunakan untuk Mendirikan bangunanPERKATAAN memungut hasilMenunjuk kepada Pertanian, perikanan, peternakan,dan perkebunan

SIFAT DAN CIRI HAK PAKAIWajib di daftarkanDapat dialihkanDapat diberikan dengan Cuma-Cuma dengan pembayaran/pemberian jasa berupa apapunDapat dilepaskan oleh pemilik Hak pakaiDapat dijadikan jaminan utang dengan fidusia

HAK SEWAHAK SEWAPENGERTIANHak sewa ada dua macamHak sewa u bangunan (pasal 44-45 UUPA)Hak sewa tanah pertanian (pasal 53 UUPA akan dihapus/sementara)

Pasal 44 ayat (1) UUPA, seseorang atau badan hukum mempunyai hak sewa atas tanah, apabila ia berhak untuk mempergunakan tanah milik orang lain untuk keperluan bangunan dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa.Pasal 53Hak-hak yang sifatnya sementara sebagai yang dimaksud dalam pasal16 ayat (1) huruf h, ialah hak gadai, hak usaha bagi hasil, hak menumpang dan hak sewa tanah pertanian diatur untuk membatasi sifat-sifatnya yang bertentangan dengan Undang-undang ini dan hakhak tersebut diusahakan hapusnya didalam waktu yang singkat. (2) Ketentuan dalam pasal 52 ayat (2) dan (3) berlaku terhadap peraturan-peraturan yang dimaksud dalam ayat (1) pasal ini.RUMUSAN PENGERTIAN HAK SEWAMempergunakan tanah milik orang lainAdanya pembayaran uang sewaHarus memenuhi syarat syahnya suatu perjanjian pasal 1320 KUHPerdata.SIFAT DAN CIRI HAK PAKAITidak perlu di daftarkanCukup dengan perjanjian yang dituangkan di atas akta dibawah tangan atau akta otentikBersifat pribadiTidak dapat dialihkan tanpa izin pemiliknyaDapat diperjanjikanTidak terputus bila hak milik dialihkanDapat dilepaskanTidak dapat dijadikan jaminan dengan hak tanggungan

HAK HAK LAIN1. HAK GADAI pasal 53 UUPAHak gadai atas tanah seperti terdapat pada pasal 7 UU nomor 56 Prp Tahun 1960 Tanah tanah pertanian yang sudah digadaikan selama 7 tahun atau lebih harus dikembalikan kepada empunya tanpa kewajiban untuk membayar tebusan apapun.SIFAT DAN CIRI HAK GADAIJangka waktunya terbatasHak menebus dapat beralih kepada ahli warisTidak berakhir karena meninggalnya pemegang gadai.2. HAK BAGI HASILPENGERTIANHak atas tanah yang dimiliki oleh pemilik tanah karena pengelolaan sebidang tanah pertanian oleh pihak lain yang jumlahnya ditentukan atas kesepakatan pada pihak dari hasil yang diperoleh.Undang-Undang No 2 Tahun 1960 tentang perjanjian bagi hasil.3. HAK SEWA TANAH PERTANIANPENGERTIANPemilik tanah pertanian menyerahkan pengelolaannya kepada pihak lain setelah ada perjanjian sewa atas tanah dimaksud.4. HAK MENUMPANGDASAR HUKUMPasal 53 UUPAPENGERTIANHak yang memberi wewenang kepada seseorang untuk mendirikan dan menempati rumah diatas tanah pekarangan orang lain (magersari: bukan pekarangan)

SIFAT DAN CIRI Hak yang sangat lemahTidak ada pembayaran sewaJika pemilik tanah memerlukan tanahnya hak tersebut hapusTurun temurunTidak dapat dialihkan

5. HAK PENGELOLAAN DASAR HUKUM(Halaman 578 Budi Harsono)

PENGERTIANHak menguasai dari negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegangnyaSUBYEK HAK PENGELOLAANPasal 67 PMNA/KABPN Nomor 9 Tahun 1999 adalah instansi pemerintah, pemerintahan daerah, BUMN(persero dan Perum BUMN Daerah, PT Persero, Badan otorita dan badan-badan hukum pemerintah).Semoga BermanfaatM. Hamidi Masykur