guide althémis des 5 étapes clés de la vente et de l'achat immobilier
DESCRIPTION
Guide Althémis des 5 étapes clés de la vente et de l'achat immobilier. Rendez-vous sur http://www.althemis.fr pour en savoir plus.TRANSCRIPT
Vente et acHat immObilierguide en 5 etaPeS cléS
de la Stratégieaux acteS
Acheter ou vendre un bien immobilier est une opération importante,qui se mûrit à l’avance et se prépare. Cette règle générale est d’autantplus vraie que les opérations d’achat ou de vente immobilière sont devenues extrêmement complexes, du fait d’une législation foisonnante et multiple, au confluent d’intérêts publics (opérationd’urbanisme, mixité sociale, encadrement du crédit…) et d’intérêtsprivés (droit de propriété, droit du locataire, droit de construire…). Il faut y ajouter la forte volonté du législateur de protéger au maximum l’acquéreur, en encadrant le processus de vente dans un formalisme contraignant (délai de rétractation, mention manuscrite de la loi Scrivener…). Les actes notariés sont le témoignage de ces évolutions. Au début du siècle dernier, les actes de vente tenaient sur quelques pages. Aujourd’hui, le moindre acte dépasse bien souvent les 100 pages si l’on y ajoute les nombreuses annexes.
A l’heure des achats en 3 clics sur Internet, le « temps notarial » apparaît bien long. Et pourtant, la sécurisation de sa propriété vautbien un peu d’attente, compte tenu de l’importance de l’enjeu.
L’objet de ce guide est de vous permettre de suivre les 5 étapes clésd’un processus de vente ou d’acquisition immobilière et d’en matéria-liser les éléments indispensables, pour anticiper les opérations et comprendre les « coulisses notariales » de votre acte.
LES 5 ÉTAPES CLÉS DE LA VENTEET DE L’ACHAT IMMOBILIER
ETAPE N°1 : LA DÉCISION DE VENDRE OU D’ACHETER
ETAPE N°2 : L’AVANT-CONTRAT
ETAPE N°3 : ENTRE L’AVANT-CONTRAT ET LA VENTE
ETAPE N°4 : LA SIGNATURE DE LA VENTE
ETAPE N°5 : APRÈS LA SIGNATURE
Sommaire
N°�2.2
la lettre du Groupe altHéMis, réseau notarial //�N°2.2�//�avril 2013
2 // de la Stratégie aux acteS // La lettre du Groupe ALTHÉMIS, réseau notarial // N°2.2 // avril 2013 //
la déciSiOn de VendreOu d’acHeterLa période dite « précontractuelle » va permettre la rencontre de l’offre et de la demande. Elle commence avec la décision du propriétaire de mettreson bien en vente et se termine au moment où un acheteur se décide à l’acquérir, moyennant des conditions acceptées par tous.
étApe n°1
la « JustE » évaluation du biEnLa�question�de�l’évaluation est�bienévidemment�au�cœur�des�préoccu-pations� tant� du� vendeur� que� de�l’acquéreur.�L’objectif�d’un�vendeurest�de�maximiser�son�prix�de�vente,sans�pour�autant�faire�fuir�l’acheteur�potentiel.� De� son� côté,� l’acheteursouhaite�minimiser�son�prix�d’acqui-sition,� sans� pour� autant� voir� sonoffre�rejetée.�Pour� l’un� comme� pour� l’autre,�la�connaissance�du�marché�immobi-lier� au�moment� de� l’opération� est�indispensable.�De�nombreux�outilssont�à�disposition :�annonces�immo-bilières� (sous� forme� papier� et/ouabonnement� à� des� alertes� mail),�statistiques� du� marché� immobilierdes�notaires,� sites� internet� et�bienentendu�conseils�des�professionnelsde�l’immobilier.
côté vEndEur : orGanisEr sa vEntEChoisir le mode de mise sur le marché Si� la� France� est� l’un� des� pays� où�
la�vente�de�particulier�à�particu�lierdemeure� très� développée,� il� con�-vient� de� ne� pas� sous-estimer� lescontraintes�de�ce�choix.�Sauf�à�êtreextrêmement�disponible�et�motivé,mieux�vaut�faire�appel�à�un�profes-sionnel� de� l’immobilier :� passer� et�renouveler� les�annonces,� répondreau� téléphone,� faire� visiter� le� bien,parfois�plusieurs�fois�pour�un�mêmecandidat,� répondre� aux� questions�les� plus� diverses,� faire� le� tri� entre�les� offres� sérieuses� et� celles�moins�sérieuses,�constituent�un�vrai�métier.�
Constituer un dossier completpour pouvoir vendre au mieux,mais aussi au plus viteLes� documents� à� réunir� sont� nom-breux�mais� essentiels� pour� donnerdes� informations� pertinentes� de�nature�à�rassurer�l’acquéreur�et�luipermettre� de� prendre� sa� décisionplus� vite.� Ils� concernent� tout� aussibien� les� éléments� permettant� de�matérialiser� la� propriété� que� des�informations�sur� le�bien� lui-même,sous� forme� de� diagnostics� tech-niques�.�
Or�ces�recherches�peuvent�réclamerdu�temps�ou�rendre�des�opérationsde�régularisation�nécessaires : Vous�ne�retrouvez�plus�votre�titrede� propriété� (copie� authentique�de�votre�acte�d’acquisition)�et�il�est�nécessaire�d’en�demander�une�copieà�la�conservation�des�hypothèques.� Vous� avez� annexé� une� partie�commune� avec� l’autorisation� des�copropriétaires,� mais� rien� n’a� été�régularisé�au�fichier�immobilier.Il� est� donc� nécessaire� d’anticiper�et�de�consulter�votre�notaire�le�plustôt�possible�afin�de�pallier�au�mieuxune� difficulté� inattendue,� et� ainsi�éviter� que� l’acheteur� ne� cherche�par�la�suite�à�renégocier�le�prix�en�rai-son� d’une� information� qui� ne� lui�aurait�pas�été�fournie�au�moment�del’offre.
effectuer une première évalua-tion de l’impôt de plus-valueEn� l'état� actuel� de� la� législation,l'éventuelle�plus-value�sera�notam-ment� exonérée� s'il� s'agit� de� la�résidence�principale�du�vendeur,�ou,depuis�le�1er février�2012,�s'il�s'agit
Le mandat exclusif donne
l’exclusivité de la vente
à une seule agence immobi-
lière, qui est naturellement
plus motivée. vous pouvez
également signer un mandat co-exclusif (deux
agences) pour diversifier.
Les mandats sans exclusivité permettent
de donner autant de man-
dats que vous le voulez.
attention toutefois
à ne pas trop multiplier
le nombre d’intermédiaires
car commercialement,
cela risque de « fragiliser »
l’offre et de démotiver
les agences.
Quel que soit le type de
mandat, vous avez égale-
ment la possibilité de vous
réserver le droit de trouver
un acquéreur directement
par vous-même, à condition
de le prévoir dans le contrat.
lEs différEnts tYpEs dE Mandat
// de la Stratégie aux acteS // La lettre du Groupe ALTHÉMIS, réseau notarial // N°2.2 // avril 2013 // 3
d'un�bien�immobilier�détenu�depuisplus�de�30�ans.�Dans�les�autres�cas,�la�plus-value�sera�taxée�au�taux�de19 %,�et�soumise�aux�prélèvementssociaux� au� taux� de� 15,5 %� soit� untotal�de�34,5 %.�
Le� nouveau� régime� prévoit� une�exonération�après�30�ans,�par�appli-cation�d’un�abattement�progressif,�qui� concentre� les� décotes� sur� les�5�dernières�années�: 2 %�pour�chaque�année�de�déten-tion� au-delà� de� la� cinquième�(soit�entre�6�et�17�ans)�; 4 %�pour�chaque�année�de�déten-tion� au-delà� de� la� dix-septième�(soit�entre�17�et�24�ans)�; 8 %�pour�chaque�année�de�déten-tion�au-delà�de� la�vingt‑quatrième(soit�entre�25�et�30�ans).�Voir�tableau�ci-contre
Pour� calculer� le� prix� d’acquisition,�il�faut�tenir�compte�des�frais�enga-gés�à�cette�occasion�(droits�d’enre-gistrement,� honoraires� du�notaire,commission�d’agence…) :� Si� le� bien� a� été� acquis� à� titre�onéreux,� il� est� possible� de� retenir,sans�justificatif,�un�forfait�de�7,5�%,ou,� s'il� est� supérieur� et� justifié,�le�montant�réel�(augmenté�notam-ment� de� la� commission� d'agence�réglée�à�l'époque). Si�le�bien�a�été�reçu�par�successionou�donation,�c’est�le�montant�réel�desfrais�et�droits�de�mutation�qui�serapris� en� compte,� à� condition�que� levendeur� en� ait� supporté� la� charge.� Il� faut� aussi� en� principe� tenircompte�des� travaux.�Mais�peu� sontdéductibles�pour�leur�montant�réel,car� on� ne� retient� que� les� travauxd’amélioration� au� sens� fiscal� duterme�(et�non�les�travaux�d’entretienet�de�réparation),�à�condition�qu’ilsn’aient�pas�déjà�été�pris�en�compteau�titre�de�l’impôt�sur�le�revenu.�Si�le�bien�est�détenu�depuis�plus�decinq�ans,�il�est�souvent�plus�avanta-geux�de�retenir�un�forfait�égal�à�15%du�prix�d’acquisition,�d’autant�qu’au-cun�justificatif� n’est� exigé.Attention,� ces�règles�ne�s’appliquentque� pour� les� cessions� réalisées� en
France� par� des� résidents� fiscaux�français.�Pour�les�non-résidents,�chaque�cas�està� traiter� de�manière� spécifique,� enfonction�notamment�du�lieu�de�rési-dence�fiscale.
Pour� les�cessions�réalisées�depuis� le�1er janvier� 2013,� il� est� institué� unetaxe�supplémentaire�sur�la�plus-value�immobilière,�si�le�montant�de�la�plus-value�imposable�excède�50.000 €Voir�barème�ci-dessous.�
Le conseil d’AlthémisSi vous souhaitez transmettre une partie
de votre patrimoine à vos enfants,
il peut être pertinent de leur donner l’immeuble
avant la vente afin de purger l’impôt de plus-value.
années de détention
1 à 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
Fraction�imposable�de�la�plus-value
100�% 98�% 96�% 94�% 92% 90�% 88�% 86�% 84�% 82�% 80�%
Abattement 0�% 2�% 4�% 6�% 8�% 10�% 12�% 14�% 16�% 18�% 20�%
années de détention
16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30
Fraction�imposablede�la�plus-value
78�% 76�% 72�% 68�% 64% 60�% 56�% 52�% 48�% 40�% 32�% 24�% 16�% 8�% 0�%
Abattement 22�% 24�% 28�% 32�% 36�% 40�% 44�% 48�% 52�% 60�% 68�% 76�% 84�% 92�% 100�%
Montant de l'abattement pour durée de détention
Montant de la plus-value imposable Montant de la taxe
De�0�à�50.000�€ 0
De�50.001�à�60.000�€ 2�%�PV�–�(60.000�–�PV)�x�1/20
De�60.001�à�100.000�€ 2�%�PV
De�100.001�à�110.000�€ 3�%�PV�–�(110.000�–�PV)�x�1/10
De�110.001�à�150.000�€ 3�%�PV
De�150.001�à�160.000�€ 4�%�PV�–�(160.000�–�PV)�x�15/100
De�160.001�à�200.000�€ 4�%�PV
De�200.001�à�210.000�€ 5�%�PV�–�(210.000�–�PV)�x�20/100
De�210.001�à�250.000�€ 5�%�PV
De�250.001�à�260.000�€ 6�%�PV�–�(260.000�–�PV)�x�25/100
Au-delà�de�260.000�€ 6�%�PV
PV�=�Plus�value�imposable
Barème de la taxe sur les plus-values immobilières les plus élevées
4 // de la Stratégie aux acteS // La lettre du Groupe ALTHÉMIS, réseau notarial // N°2.2 // avril 2013 //
Cette� taxe� s'applique� au� montant�de� la� plus-value� imposable� obtenuaprès� déduction� de� l’abattement�progressif�pour�durée�de�détention.�Son� taux� varie�de� 2� à� 6 %� selon� lemontant�de�la�plus-value�imposable.
Pour�plus�de�précisions,�accédez�auxcommentaires�de�l'administrationfiscale�sur�la�taxation�des�plus-valuesimmobilières�via�notre�site�internet�ww.althemis.fr,�rubrique�Liens�utiles
côté acQuérEur : la QuEstion crucialE du financEMEntfinancement d’un bienLa� question� la� plus� importante�pour� l'acquéreur� est� celle� de� son�financement :� économies� person-nelles,� capacité� d’emprunt,� aide�familiale�sous�la�forme�d’un�prêt�oud’une�donation.�Bien� entendu,� en� cas� de� pluralitéd’acquéreurs� (couple� marié,� pacséou� en� simple� concubinage,� achat�en� famille,� etc.)� des� dispositions�particulières�devront�être�prises.Voir�en�page�9�« Origine�des�deniersen�cas�d’achat�à�plusieurs ».
Le� budget� global� à� prévoir� com-prend�le�prix�du�bien,�augmenté�desdroits� d’enregistrement� (sauf� si�le� bien� est� soumis� à� la� TVA),� desémoluments� du� notaire� et� le� caséchéant� des� frais� d’emprunt� et� degarantie� (hypothèque�ou� caution),
et�naturellement�de�la�commissionde�l’agence�immobilière.
Ventes en chaîne ou prêt relais ?Lorsque� l’on� est� déjà� propriétaired’un�bien� immobilier�qui�doit�êtrevendu� pour� financer� la� nouvelle�acquisition,� l’idéal� est� de� pouvoircoordonner� les� deux� opérations,mais�cela�est�souvent�difficile.�
Se� pose� alors� un� choix� cornélien :faut-il� vendre� avant� d’acheter,� aurisque�de�se�retrouver�« à�la�rue »�etde�devoir�prendre�une� location�oufaut-il�attendre�d’avoir�acheté�pourvendre ?� S’il� n’y� a� pas� de� scénarioidéal,�les�deux�solutions�présententdes�avantages�et�des�inconvénientstranchés.�
Vendre�avant�d’acheter�permet�unetotale� sécurité� alors� que� l’inverse�nécessite�« d’acheter�du�temps »�autravers�d’un�prêt�relais�qui�présentemécaniquement� plus� de� risques,�surtout�dans�un�marché�immobilierdifficile.�
A�ce�titre,�il�est�clair�que�la�signatured’une�promesse�de�vente�sur�le�bienà� céder� facilitera� l’accord� de�la�banque.�Toutefois,�en�l’absence�devente�du�bien�dans� le�délai�prévu,�la�pression�à�la�baisse�du�prix�devienttrès�forte.�S’il� existe� des� solutions�alternatives� à� la� vente� du� bien�(rachat�d’un�contrat�d’assurance�vie,vente�d’un�autre�bien….),�ce�risqueest�diminué. �
Les outils du notariat
pour connaître les statistiques
immobilières, évaluer votre bien,
calculer les frais et impôts liés
à l’acquisition, rendez-vous sur notre
site www.althemis.fr qui vous
redirigera vers les sites du notariat
dans la rubrique « liens utiles ».
a l’occasion de la vente
d’un bien immobilier,
l’acquéreur doit verser
au notaire un montant
(improprement appelé
« frais de notaire ») qui
correspond aux impôts
et taxes, au paiement
d’intervenants
extérieurs
(géomètre, syndic)
et à la rémunération
du notaire.
cette dernière est
établie sur la base
d’un tarif fixé par
l’état et identique pour
tous les notaires.
pour une vente d’un
bien d’une valeur
d’un million d’euros,
l’ensemble de ces frais
est de l’ordre de 6,35 %
du prix de vente,
dont 84 % destinés
au trésor public.
dans cet exemple, les
émoluments du notaire
représentent moins de
1 % du prix total.
lEs frais d’acQuisition
Exemple de calcul de plus-value(1) prix dE vEntE (01/03/2013) 457.000 €(a)�Prix�d’achat�le�(15/03/1986) 250.000 €
(b)�Forfait�(7,5 %) 18.750 €
(c)�Travaux�(15 %) 37.500 €
(2) prix de revient (a + b + c) 306.250 €
(3) plus-value brute (1 - 2) 150.750 €
(4) abattement pour durée de détention (26 ans) 68 %
(5) plus-value imposable 48.240 €
(6) impÔt et preLeVements (34,5 %)* 16.643 €
dans cet exemple, reculer la vente après le 15 mars permet de bénéficier d’un abattement de 76 % au lieu de 68 %, soit une économie d’impôt de 3.196 € l'abattement pour durée de détention se calcule par rapport à la date anniversaire de l'acquisition. *taux en vigueur en mars 2013
// de la Stratégie aux acteS // La lettre du Groupe ALTHÉMIS, réseau notarial // N°2.2 // avril 2013 // 5
proMEssE ou coMproMis dE vEntEIl�existe�deux�types�d’avant-contrat :la� promesse� ou� le� compromis� devente.�Très�différents�dans�leur�phi-losophie,� ils� se� sont� pourtant�rapprochés� au� fil� du� temps� dansleurs� conséquences� pratiques.� Parailleurs,� les� deux� formules� bénéfi-cient�du�délai�de�réflexion�de�septjours�et�de� la�condition�suspensived’obtention�d’un�prêt.
La promesse unilatérale de venteDans� la� promesse� unilatérale� devente,�c’est�le�vendeur�qui�s’engage,l’acquéreur� ayant� de� son� côté�l’option� d’acheter� ou� de� ne� pas�acheter,�jusqu’au�jour�de�la�levée�del’option.� Avant� cette� date,� il�demeure� libre� de� ne� pas� finaliserl’acquisition� à� condition� de� régler�au�vendeur� l’in�demnité� prévue� aucontrat� (fixée�généralement�entre�5et�10 %�du�prix)�pour�le�rémunérerde� l’immobilisation� du� bien� à� sonprofit�pendant�cette�période.�L’avantage�de�la�promesse�unilaté-rale�de�vente�est�qu’il�est�plus�faciled’en�sortir�tant�pour�l’acheteur�(quiperd�alors�son�indemnité�d’immobi-lisation�mais�ne�pourra�jamais�êtrecontraint�à�acheter�tant�qu’il�n’a�paslevé� l’option)�que�pour� le�vendeurqui�peut�plus�rapidement�revendrele� bien� si� l’acquéreur� ne� lève� pas�son�option.
Le compromis A� l’inverse,� le� compromis� de� vente�est�un� contrat� synallagmatique,�oùles� deux� parties� sont� engagées :�le�Code�civil�prévoit�d’ailleurs�que�le« compromis�de�vente�vaut�vente ».L’acquéreur� est� obligé� d’acheter« sauf� si� une� condition� suspensiven’est�pas�remplie »,�et�en�cas�de�refusde� sa� part,� il� s’expose� à� des� dom-mages�et�intérêts�(en�général�prévuscontractuellement� sur� une� base� de�5�à�10 %�du�prix)�mais� aussi� à�une�réalisation�judiciaire�de�la�vente�(avecobligation�d’avoir�à�payer�le�prix).
Les critères de choixLes� deux� sortes� d'avant-contrat�présentent� des� avantages� et� des�inconvénients.� En� général,� lesagences�immobilières�ont�recours�aucompromis.�En� ce� qui� concerne� les� avant-contrats�notariés,�on�assiste�le�plussouvent�à�une�scission�géographique(en� partie� liée� au� prix� des� biens�immobiliers)� entre� les� notaires�parisiens,� qui� ont� habituellement�recours�à�la�promesse�de�vente,�et�lesnotaires�en�région,�qui�privilégient�souvent�les�compromis.�
docuMEnts nécEssairEspour l’avant-contratLe� rédacteur� de� la� promesse� ou�du� compromis� doit� disposer� d’un�certain�nombre�de�documents�pouravoir� une� vision� pertinente� du�
dossier.�Cette�liste�est�variable�selonla�nature�des�biens�et�leur�situation�juridique :� titre� de� propriété,� étatcivil�des�vendeurs�et�des�acquéreurs(dont�leur�contrat�de�mariage),�diag-nostics� techniques� obligatoires.�Si�le�bien�est,�ou�a�été�loué :�copie�dubail,�lettre�de�congé�envoyée�par�lelocataire� ou� notification� du� congévalant� offre� de� vente.� On� peut�y� ajouter� le� dernier� avis� de� taxe�foncière,� le� règlement� de� copro-priété� et/ou� le� cahier� des� charges�du� lotissement)� ainsi� que� les� troisderniers�procès�verbaux�d’assembléedes� copropriétaires.� Si� le� bien� est�détenu� par� une� société� civile,�
l’aVant-cOntrat Lorsque le vendeur et l’acquéreur ont trouvé un accord sur la chose et sur le prix, il convient de le formaliser par la signature d’un avant-contratqui constitue l’élément clé de l’opération, dont il fixe quasi définitivement le cadre. D’où l’intérêt majeur de le rédiger avec l’assistance et les conseilsd’un professionnel de l’immobilier. Le notaire nous semble devoir être associé dès l’origine, surtout lorsqu’il s’agit d’opérations complexes : vente de terrain à bâtir, propriétés importantes, biens présentant des difficultés juridiques particulières…
étApe n°2
depuis le 1er janvier 2011, en cas de
vente d’un immeuble d’habitation non
raccordé au tout à l’égout, un certificat
de contrôle du bon état et du bon
fonctionnement de l’installation
d’assainissement non collectif doit être
fourni. En cas de doute sur l'existence
du raccordement, il est vivement
conseillé de faire établir un certificat
de raccordement par la société
mandatée à cet effet par la Mairie.
Maison individuEllE :
l’importance de la question de l’assainissement
6 // de la Stratégie aux acteS // La lettre du Groupe ALTHÉMIS, réseau notarial // N°2.2 // avril 2013 //
la�copie�des�statuts�à�jour�est�indis-pensable.�Dans� l’hypothèse�où�destravaux�auraient�été�effectués�sur�lebien,� il� faudra� également� fournirune�copie�de�l’au�torisation� d’urba-nisme� (permis� de� cons�truire� ou�déclaration� de� travaux)� ainsi� que�la� copie� de� la� police� « dommages-ouvrage »�si�les�travaux�de�construc-tion,�d'agrandissement,�de�suréléva-tion,�ou�de�transformation,�ont�étéeffectués�depuis�moins�de�10�ans.
délai dE rétractationLorsqu’il� s’agit� d’un� immeuble� àusage�d’habitation�(affecté�à�la�rési-dence� principale� ou� secondaire� del’acheteur� ou� encore� au� logementd’un�locataire),�l’acquéreur�disposed’un� délai� de� 7� jours� (à� compter�de� la� remise� en� mains� propres�ou�de�la�notification�qui�lui�est�faitede� l’avant-contrat)� pour� exercer�sa�faculté�de�rétractation.
condition suspEnsivE d’obtEntion d’un prêtLe�code�de�la�consommation�indiqueque� lorsque� l’acquéreur� prévoit�de� payer� le� prix� à� l’aide� d‘un� ou�plusieurs�prêts,�la�vente�est�consen-tie�sous� la�condition�suspensive�deleur�obtention.�Concrètement,�si�leprêt� n’est� pas� obtenu,� l’acheteur
pourra�se�libérer�de�l’avant-contratsans� pénalité.� On� comprend� doncque� cette� clause� soit� strictement�encadrée :�description�des�conditions�du�prêt�(durée,�nature,�taux�d’inté-rêt�maximal�hors�assurance)�et�fixa-tion� de� délais� pour� effectuer� lesdemandes�et�pour�obtenir� le�prêt.Un�minimum�de�30�jours�est�prévupar�la�loi,�mais�il�est�plus�réaliste�decompter�45�jours.�Si� l'acquéreur� déclare� ne� pas� faireappel�à�un�emprunt,�il�devra�l'indi-quer�dans�l'acte�s'il�n'est�pas�notarié,
sous� forme�d'une�mention�manus-crite� visant� à� lui� faire� prendreconscience�de�son�choix.
indEMnité d’iMMobilisation(ou dépôt dE GarantiE)Dans� le� cadre� de� l’avant-contrat,�l’acquéreur�va�marquer�son�engage-ment� en� versant� une� somme,�appelée�indemnité�d’immobilisationpour� la� promesse,� ou� dépôt� de�garantie�pour�le�compromis.�
L’usage�est�de�verser�10 %�du�prix,mais�pour�les�montants�importants�il� arrive� de� plus� en� plus� fréquem-ment�que�les�parties�se�mettent�d’ac-cord� pour� ne� verser� que� 5 %� lors�de�la�signature.
Cette� somme� est� encaissée� par� le�notaire� et� déposée� sur� un� compte�séquestre.� Si� la� vente� a� lieu,�la�somme�versée�s’impute�sur�le�prixde�vente.�Si�la�vente�n’intervient�pas,tout�dépend�de�la�cause :� Si� l’acquéreur� ne� peut� signer�car�son�prêt�lui�a�été�refusé�ou�unecondition�suspensive�n’est�pas�réali-sée,�la�somme�lui�est�alors�restituée.� Si�l’acquéreur�est�fautif,�le�contratprévoit�que�la�somme�convenue�doitêtre� versée� au� vendeur� (qui� devra�demander�à�l'acquéreur�le�règlementdu� complément� si� une� fraction�seulement�a�été�versée�à�l’origine).��
Le conseil d’AlthémisSi vous êtes vendeur, mieux vaut éviter
d’accepter une offre d’achat du potentiel acquéreur
(elle constitue un réel engagement) et préférer
la signature d’un avant-contrat,
qui implique de se mettre d’accord sur d’autres
éléments que le seul prix.
constituEr unE société civilE pour acQuérir
si vous désirez consti-
tuer une société civile
pour réaliser votre
acquisition, il convient
de prévoir dans l’avant-
contrat une faculté de
substitution. par ailleurs,
dans l’hypothèse d’un
financement bancaire,
il faut informer rapide-
ment la banque de ce
mode d’acquisition et
lui communiquer copie
des projets de statuts.
En ce qui concerne
le prêt, il y a deux
solutions possibles :
soit la banque prête
à la sci, soit la banque
prête aux associés qui
apportent le montant
du prêt à la sci en
compte courant ou en
capital afin de pouvoir
financer l’acquisition.
la société civile peut
répondre à de multiples
objectifs : éviter l’indivi-
sion, dissocier « l’avoir
et le pouvoir »,
optimiser la transmis-
sion, mieux protéger
le conjoint, etc.
attention toutefois,
si la sci loue en meublé
le bien acquis, même
de façon temporaire,
elle sera soumise à
l'impôt sur les sociétés,
avec toutes les consé-
quences fiscales que
cela peut engendrer.
// de la Stratégie aux acteS // La lettre du Groupe ALTHÉMIS, réseau notarial // N°2.2 // avril 2013 // 7
déMarcHEs à EffEctuEr par l’acQuérEurL’acquéreur�doit�faire�les�démarchesnécessaires�pour�lever�les�conditionssuspensives�qui�ont�été�stipulées�en�sa� faveur.� Il� s’agit� pour� l’essentield’obtenir�son�financement�ou�les�au-torisations� d’urbanisme� indispensa-bles�à�la�réalisation�de�son�projet.
obtention du financementL’acheteur� doit� respecter� les� délaisfixés� dans� l’avant-contrat,� d’abordpour� déposer� son� offre� de� prêt,�ensuite�pour�apporter�la�preuve�queson�crédit�a�été�obtenu.Si,�à�la�date�convenue,�la�demande�deprêt�n’a�pas�été�acceptée,�il�convientde�distinguer�deux�situations : Soit�l’acquéreur�s’est�vu�refuser�son
prêt�et�dans�ce�cas�la�loi�prévoit�quele�contrat�signé�est�caduc.�Il�récupèredonc�les�sommes�versées�au�titre�del’indemnité�d’immobilisation�ou�dudépôt� de� garantie.� De� son� côté,�le�vendeur�redevient�libre�de�céder�à�une�autre�personne. Soit� la� banque� n’a� pas� encore�répondu�et�le�vendeur�a�alors�la�pos-sibilité�de�demander�la�caducité�ducontrat.� Si� l’acquéreur� le� souhaite�et� si� le� vendeur� l’accepte,� un� délaisupplémentaire� peut� être� convenupour� attendre� la� réponse� de� labanque.
obtention d’un permis ou d’une autorisation de construireSi� l’acheteur�a�soumis� la�réalisation�de�la�vente�à�l’obtention�d’un�permis
de�construire�(ou�d’une�autre�autori-sation�d’urbanisme),�la�période�entrela�promesse�et�la�vente�lui�permet : de�déposer�sa�demande�de�permis,� d’avoir� le� retour� des� autorités�compétentes� (selon� les� cas,� il� fautcompter�entre�3�et�5�mois), de�purger�le�délai�de�recours�destiers� (2�mois)� et� le� droit� de� retrait�de�l’administration�(3�mois).
Le�délai�de�recours�des�tiers�(2�mois)court� à� compter� de� l'affichage� dupermis� de� construire� sur� le� terrain.Cet�affichage�doit�être�continu�pen-dant� ces� deux� mois.� L’idéal� est� defaire�un�constat�d’huissier�en�début,en�milieu�et�en�fin�de�période.
Au cours de cette période, les parties doivent effectuer un certainnombre de démarches en vue de permettre la bonne réalisation de l’opération. De son côté, le notaire analyse et traite les élémentsnécessaires à la signature de la vente.
entre l’aVant-cOntrat et la Vente
étApe n°3
QuEl notairE pour vEndrE ou acHEtEr ?
le choix du notaire est libre
(pas d’exclusivité territo-
riale) et vendeur comme
acquéreur peuvent retenir
chacun le leur. En présence
de deux notaires, la ques-
tion se pose de savoir qui
« tient la plume », c'est-à-
dire qui rédige l’avant-
contrat et l’acte de vente.
la détermination du notaire
rédacteur est fonction des
règles de la profession no-
tariale, variables selon les
chambres des notaires et
parfois assez complexes.
En simplifiant, on peut dire
que c’est généralement
le notaire de l’acquéreur qui
rédige l’acte de vente,
le notaire vendeur lui trans-
mettant alors un « dossier
d’usage » comprenant
les éléments nécessaires
concernant le bien. lorsque
le notaire du vendeur est
situé dans le même ressort
de cour d’appel que le bien
vendu alors que le notaire
de l’acquéreur est situé
dans le ressort d’une autre
cour d’appel, c’est alors
le notaire vendeur qui
rédige l’acte.
les honoraires de notaire
sont à la charge de l’acqué-
reur et sont partagés entre
le notaire du vendeur et
le notaire de l’acquéreur.
il n’y a donc pas de surcoût
lié à l’intervention de deux
notaires.
8 // de la Stratégie aux acteS // La lettre du Groupe ALTHÉMIS, réseau notarial // N°2.2 // avril 2013 //
constitution du dossiErpar lE notairE du vEndEurEn� vue� de� finaliser� la� vente,� il� est�nécessaire�de�rassembler�et�d’analy-ser�un�certain�nombre�de�documents,dont� l’essentiel� est� demandé� par�le�notaire.
Contrôle de la situation hypothécaireL’objectif�est�de�vérifier�si�le�bien�estgrevé�d’une�inscription�hypothécaireencore�en�cours.�Si�tel�est�le�cas,�il�fautalors�se�rapprocher�du�créancier�pourprocéder� à� une�mainlevée� de� l’ins-cription,�dont�le�coût�est�à�la�chargedu�vendeur�(Exemple :�la�mainlevéesimplifiée�d’une�hypothèque�corres-pondant� à� un� prêt� de� 500.000 €� àl’origine�s’accompagne�d’un�coût�del’ordre�de�1.400 €).�
En�effet,�à�défaut�de�mainlevée,�l’hy-pothèque�resterait�attachée�au�bien,alors�même� qu’il� aurait� changé� depropriétaire.�Si�une�somme�reste�en-core� à� régler,� le� créancier� donnerason�accord�mais�exigera�d’être�inté-gralement�remboursé.�En�pratique�le�règlement�est�réalisépar�le�notaire,�sous�forme�de�prélè-vement�sur�le�prix�de�vente.
obtention des renseignementsdu cadastre et de l'urbanismeIl� s’agit� de� donner� à� l’acquéreur�une� information� générale� sur� la�situation�du�bien�au�regard�des�règles
d’ur�banisme�(servitude�d’urbanisme,�existence� ou� non� d’un� droit� depréemption,� absence� d’arrêté� depéril,�information�sur�les�carrières…).Pour�établir�cette�partie�du�dossier,�le�notaire�est�généralement�amené�à�mandater�un�géomètre�expert.
Pour�autant,� l’acquéreur�ne�pourrarenoncer�à�la�vente�que�si�ces�rensei-
gnements� révèlent� des� vices� ou�servitudes� non� déjà� signalés� et�empêchant�l’utilisation�du�bien�pourl’usage� auquel� il� est� destiné,� ou�encore�portant�atteinte�de�façon�no-table�à�sa�valeur�vénale :�expropria-tion,� arrêté�de�péril�ou� insalubrité,classement�en�emplacement�réservé,alignement�sur�la�voie�publique,�etc.�
Le conseil d’AlthémisUne entrée anticipée de l’acquéreur dans les lieux
pour y habiter ou pour y réaliser des travaux est
une opération à haut risque, tant pour le vendeur
que pour l’acquéreur. Entre la promesse et
la vente, bien des choses peuvent encore arriver
et venir compromettre l’opération : préemption
du bien par la commune, non obtention de prêt,
décès du vendeur ou de l’acquéreur, incendie…
En cas d’emprunt immobi-
lier les banques demandent
généralement une garantie,
qui peut prendre plusieurs
formes. la première est
une hypothèque (en cas de
financement pour acquérir,
elle prend la forme d’un
privilège de prêteur de
deniers). Elle permet à la
banque, en cas de défaut de
paiement, de pouvoir saisir
le bien immobilier et de se
faire rembourser sa créance
à l’aide du prix de vente.
l’autre solution est de
demander à un organisme
spécialisé (moyennant
rémunération) de se porter
caution.
En cas de défaut de
paiement, l’organisme
de caution rembourse
la banque et se retourne
ensuite contre le débiteur
pour faire vendre ses actifs
en vue du remboursement.
les deux solutions
présentent des avantages
et des inconvénients qui
doivent être discutés
avec le prêteur.
HYpotHèQuE ou caution MutuEllE
// de la Stratégie aux acteS // La lettre du Groupe ALTHÉMIS, réseau notarial // N°2.2 // avril 2013 // 9
L’information�qui�est�fournie�à�l’occa-sion� de� la� vente� demeure� très�générale.�Si�l’acquéreur�a�un�projetparticulier,� il� convient� qu’il� se� rap-proche� directement� des� services�d’urbanisme� de� la� commune� pours’assurer�de�sa�faisabilité.�
D’autre� part,� l’information� fournieporte�sur�le terrain�lui-même�mais�passur�son�environnement.�Là�aussi�l’acquéreur�doit�contacter�di-rectement�les�services�publics�s’il�sou-haite� avoir� des� précisions� surd’éventuels� projets� à� proximité� dubien�(construction�d’une�route�nou-velle,�de�nouveaux�équipements�pu-blics…).
Droits de préemptionLa� loi�organise�différents�droits�depréemption� qui� permettent� à� leurbénéficiaire� d’acheter� le� bien� à� laplace�de�l’acquéreur�initial :�droit�depréemption�urbain�dont�est�bénéfi-ciaire�la�commune,�droit�de�préem-ption� de� la� SAFER� en� zone� rurale,droit� de� préemption� du� locataire�(si�un�congé�pour�vendre� lui�a�étédonné� ou� encore� s’il� s’agit� d’une�première�vente�après�mise�en�copro-priété),� droit� du� co-indivisaire…�Peuvent�aussi�s’y�ajouter�des�droitsde�préemption�contractuels,�prévusdans� le� cadre� familial� ou� entre�voisins�par�exemple…
La�« purge »�de�ces�différents�droitspeut� donner� lieu� à� des� formalitésparfois�délicates�(nécessité�de�purgerplusieurs�droits�de�préemption�qui�se� cumulent,� par� exemple)� et� sou-vent�longues�(le�délai�laissé�à�la�com-mune�pour�répondre�en�matière�dedroit�de�préemption�urbain�est�dedeux�mois).�Elle�est�néanmoins�indispensable�à�lasécurité�de�la�vente,�et�ne�peut�êtreéludée,�à�peine�de�rendre�la�ventenulle.
Vérifications concernant les parties au contrat de venteLe�notaire�lève�les�pièces�nécessairesauprès�des�mairies�pour�valider� lesétats�civils�et�les�liens�d’union�(PACS,mariage…)�et�s’assurer�qu’il�n’existeaucune�inscription�au�répertoire�civilsusceptible�d’affecter�la�capacité�desparties�(ouverture�d’une�procédurede� tutelle�par� exemple).� Si� le�bienvendu�a�été�acquis�à�la�suite�d’unedonation,�l’accord�des�donateurs�etdes� autres� enfants� sera� générale-ment�requis�pour�éviter�une�remiseen�cause�ultérieure�de� la�vente�encas�d’atteinte�à�la�réserve.
renseignements auprès du syndic de copropriétéLorsque�le�bien�est�en�copropriété,�le�notaire�doit�interroger�le�syndic�(à�l’aide�d’un�questionnaire�intitulé« état�daté »)�qui�donne�des�rensei-gnements� sur� la� situation� de� la�copropriété�(charges�impayées,�tra-vaux,�procédures,�montant�du�fondsde� roulement� ou� de� prévoyance�à� rembourser� par� l'acquéreur� auvendeur,�amiante,�etc.�).
L’information� fournie� donne� lieu�à�rémunération�au�profit�du�syndic.Cette� rémunération� est� fixée� par�
l’assemblée�générale�des�coproprié-taires�et�varie�selon�les�syndics�entre150 €�et�650 €.�La�loi�considère�que�ce�coût�est�à�lacharge�du�vendeur�et�son�règlementest� généralement� effectué� par� le�notaire�par�prélèvement�sur�le�prixde�vente�pour�éviter�les�sorties�anti-cipées�de�trésorerie.
Cet�état�daté�donne�également�desinformations�sur�les�éventuelles�pro-cédures�en�cours�au�niveau�de�la�co-propriété.�L'acte�de�vente�prévoit�leplus�souvent�dans�ce�cas�une�subro-gation�de�l'acquéreur.�Cela�signifieque�le�nouvel�acquéreur,�en�sa�qua-lité�de�copropriétaire,�devra�prendrela�suite�dans�le�contentieux�:�payerles� frais� d'avocat,� supporter� leséventuelles�contributions,�mais�aussipercevoir�les�possibles�indemnités.
En�cas�d’assemblée�générale�entrel’avant-contrat� et� la� vente,� il� est�souvent�prévu�que�les�travaux�votéssont� à� la� charge� de� l’acquéreur�à� condition�que� ce�dernier� ait� étémis�en�mesure�de�participer�à�laditeréunion� et� d’y� voter� à� l’aide� d’unpouvoir� qui� lui� a� été� transmis� par�le� vendeur.� A� défaut,� les� travaux�restent�à�la�charge�du�vendeur.��
pour les entrepreneurs
individuels (ce qui ex-
clut ceux qui exercent
leur activité par l’inter-
médiaire d’une société)
la loi a prévu la possibi-
lité de protéger leur
patrimoine immobilier
privé des poursuites
de leur futurs créan-
ciers professionnels. il
suffit d’effectuer une
déclaration d’insaisissa-
bilité par acte notarié,
notamment à l’occa-
sion de l’acquisition
du bien, pour bénéfi-
cier de cette
protection.
l'entrepreneur peut
renoncer à tout
moment à cette
protection, pour tout
ou partie des biens, et
au profit de certains ou
de tous ses créanciers.
la notion de patri-
moine immobilier
privé concerne la
résidence principale
mais aussi les autres
biens immobiliers
non affectés par
l’entrepreneur à son
usage professionnel,
et détenus directement
(et non par l'intermé-
diaire d'une
société civile).
EntrEprEnEurs individuEls : pensez à la déclaration d’insaisissabilité
10 // de la Stratégie aux acteS // La lettre du Groupe ALTHÉMIS, réseau notarial // N°2.2 // avril 2013 //
la Signature de la VenteétApe n°4 :
Aboutissement de l’acquisition immobilière, la signature de l’acte de vente constate le paiement du prix et le transfert de propriété.
lEs éléMEnts financiErspaiement du prixDepuis� le� 1er janvier� 2013,� en�matière� immobilière,� les� notaires�ne�peuvent�recevoir�ou�émettre�derèglement�que�par�virement,�quandla�somme�considérée�est�supérieureà�10.000�€�(ce�seuil�descend�à�3.000�€à�partir�du�1er janvier�2015).�Ainsi,l'acquéreur�versant�l'indemnité�d'im-mobilisation�(ou�le�dépôt�de�garan-tie),�son�apport�personnel,�ou�encorele�montant�des�frais�d'acte�de�vente,doit�le�faire�par�virement.�Il�faudraeffectuer�ce�virement�suffisammenttôt�pour�que� les� fonds� soient�biensur�le�compte�du�notaire�le�jour�dela�vente.�Ainsi,� les� sommes�verséesdevront�être�créditées�au�moins�24heures�avant�la�date�prévue�pour�lasignature.�A�défaut� le�rendez-vousrisquerait�de�ne�pouvoir�être�main-tenu.�Si�le�prix�est�payé�à�l’aide�d’unprêt�assorti�d’une�garantie�hypothé-caire� (prêt� notarié),� le� notaire� vas’occuper�de�procéder�au�déblocagedu�montant�du�prêt.�En�revanche�sile�prêt�n’est�pas�assorti�d’une�garan-tie� hypothécaire� (sous� seing�privé)c’est� à� l’acheteur� de� contacter� sabanque�pour�procéder�au�déblocagedu� prêt,� en� lui� fournissant� le� caséchéant� une� copie� de� la� lettre� deconfirmation�du�rendez-vous�adres-sée�par�le�notaire.
origine des deniers en casd’achat à plusieursSi� deux� personnes�mariées� sous� le�régime�de�la�communauté�décidentd’acquérir� un� bien� immobilier,� ilpeut� être� important� de� faire� une�déclaration�de�remploi�dans�l’hypo-thèse� où� l’un� des� époux� finance�l’acquisition� essentiellement� avecdes� fonds� qui� lui� sont� propres� ouprovenant�de�l’aliénation�d’un�bien
propre� (bien� possédé� avant� le�mariage�ou�reçu�pendant�le�mariagepar� donation� ou� succession).� Danstous�les�cas�un�rappel�de�l’origine�desdeniers� permettra� de� conserver�l’information�concernant�le�finance-ment.�Si�les�époux�sont�mariés�sousle�régime�de�la�séparation�de�biensou�de� la�participation�aux�acquêts�les� proportions� dans� lesquelles� ils�achètent� doivent� correspondre�
à�leur�contribution�respective.�A�dé-faut,� le� financement� par� l’un� desépoux�de�tout�ou�partie�de�la�partinscrite�au�nom�de�l’autre�peut�êtresource� de� difficultés,� en� cas� de�divorce� comme� de� décès.� S’agit-ild’un�prêt,�d’une�donation�(taxableen� principe� au� droit� de� donation)�ou� même� d’une� rémunération(lorsque� le� conjoint� est� bénévoledans�l’entreprise�ou�ne�travaille�pas
Le conseil d’AlthémisEn cas d’acquisition par des personnes pacsées ou
des concubins, il est primordial de s’interroger sur
le sort du bien en cas de décès. Lorsque l’on sou-
haite que sa part revienne à l’autre, la rédaction
d’un testament est indispensable dans la mesure
ou ni le concubin, ni le partenaire d’un PACS
n’est héritier de par la loi.
la vEntE En état futur d’acHèvEMEnt (vEfa)
ce type de vente
(qui concerne les
immeubles en cours
de construction) est
très réglementé lorsqu’il
s’agit de bien à usage
d’habitation, l’objectif
étant de protéger au
maximum l’acquéreur.
le paiement du prix
est fonction de l’avance-
ment des travaux selon
une grille fixée par la
loi. de même, le promo-
teur immobilier est
obligé de fournir des
garanties soit d’achève-
ment soit de rembourse-
ment dans l’hypothèse
où il rencontrerait des
difficultés pour achever
la construction.
Enfin un certain nombre
de mentions obliga-
toires doivent figurer
dans l’acte à peine
de nullité.
// de la Stratégie aux acteS // La lettre du Groupe ALTHÉMIS, réseau notarial // N°2.2 // avril 2013 // 11
pour�se�consacrer�à�l’éducation�desenfants) ?�Toutes�les�interprétationssont� possibles� et� source� de� conflitsans�fin.
remboursement de l’impôt foncierLa�taxe�foncière�est�due�par�le�pro-priétaire�au�1er janvier.�En�cas�d’achaten�cours�d’année�il�est�généralementprévu�que�l’acquéreur�rembourse�levendeur�de�la�partie�de�taxe�foncièrecorrespondant� à� son� montant� dujour�de�la�vente�jusqu’au�31�décem-bre�(prorata�temporis).Le� remboursement� se� fait� au� mo-ment�de�la�vente�et�le�calcul�s’effec-tue�par�rapport�au�dernier�montantconnu,�qui�s’avère�parfois�inférieur�à� la� réalité� de� ce� que� le� vendeurdevra�acquitter.�Néanmoins,� le�faitde� régler� la�question�par�anticipa-tion� a� le� grand� mérite� d’éviter
d’avoir�à�recontacter�par�la�suite�sonacquéreur�pour�se�faire�rembourser.En�ce�qui�concerne�la�taxe�d’habita-tion,� aucun� prorata� n’est� effectué�et� chacun� en� conserve� la� charge�au�titre�de�sa�résidence�principale�au1er janvier�de�l’année�en�cours.
lEs EffEts du transfErt dE propriététransfert des risquesLe� transfert� de� propriété� entraîneégalement� le� transfert� des� risques�au�profit�de�l’acquéreur.�Il�convientdonc�d’être�assuré�dès�le�jour�de�lavente�pour�être�indemnisé�en�cas�desinistre.�Si�un�prêt�hypothécaire�a�été�effec-tué,�il�faudra�fournir�une�attestationd’assurance� au� notaire� afin� qu’ilpuisse� notifier� à� la� compagnied’assurance�l’existence�d’une�hypo-thèque.� En� effet,� dans� ce� cas�
l’indemnité� d’assurance� doit� êtreversée�non�pas�au�propriétaire�maisà� la� banque� titulaire� de� l’hypo-thèque.
transfert des bauxSi�le�bien�est�vendu�loué,�la�loi�pré-voit�que�l’acquéreur�se�substitue�auvendeur�vis-à-vis�du�locataire.�Il�estgénéralement�prévu�un�rembourse-ment� prorata� temporis� du� loyer�en�cours.�De�même�le�vendeur�doitverser� à� l’acquéreur� le� montant�du�dépôt�de�garantie.
Garanties du vendeurEn� principe,� l’acquéreur� prend� lebien� en� l’état :� il� l’a� visité� et� est�supposé�le�prendre�avec�ses�défautset�ses�qualités.�Ainsi,�sauf�si�le�ven-deur�est�un�professionnel�de�l’immo-bilier,� l’acquéreur�ne�bénéficie�pasde� la� garantie� des� vices� cachés.�Toutefois,�si�le�bien�est�acheté�neufou�si�des�travaux�importants�ont�étéréalisés� depuis� moins� de� 10� ans,�l’acquéreur�bénéficie�dans�certainscas�de�la�responsabilité�des�construc-teurs.�En�ce�qui�concerne�la�surface,c’est� seulement� si� le� bien� est� en�copropriété�qu’un�mètrage�dit�« loi�Carrez »�est�obligatoire.�S'il�s'avèreaprès� la� vente� que� la� surface� est�inférieure�de�plus�de�1/20ème à�cellementionnée�dans�ce�certificat,�uneréduction�de�prix�au�prorata�pourraêtre�demandée�par�l’acheteur.�Par� contre,� le� vendeur� ne� pourra�jamais� rien� réclamer� en� cas� de�surface�supérieure.��
si le bien est en copropriété
il est couramment prévu
que l’acquéreur rembourse
le jour de la vente au ven-
deur les sommes suivantes :
charges du trimestre
en cours du jour de la vente
jusqu’à la fin du trimestre
fonds de roulement
cependant certains syndics
prévoient de rembourser
directement le vendeur
et demandent le fonds
de roulement à l’acquéreur.
de cette somme, on déduit
le montant des travaux à
la charge du vendeur qui
n’ont pas encore fait l’objet
d’appel de fonds au
moment de la vente.
En cas de procédure en
cours, il est généralement
prévu une subrogation de
l’acquéreur.
de même il est prévu que
les règlements effectués
directement entre les
parties le jour de la vente
ont un caractère définitif.
l’éventuelle différence
entre le budget prévisionnel
qui a servi de base au
règlement et le budget
final ne fera l’objet d’aucun
réajustement, ce qui se
traduira par un éventuel
profit ou au contraire une
perte pour l'acquéreur
et inversement pour
le vendeur.
Le conseil d’AlthémisPour éviter toute mauvaise surprise (bien non
libéré, meubles non déménagés ou dégât des eaux)
il peut être judicieux pour l’acquéreur de deman-
der à revisiter le bien la veille de la signature et
d’en profiter pour faire un relevé contradictoire
des compteurs électriques et des compteurs d’eau.
particularités dE la vEntE d’un biEn En copropriété
12 // de la Stratégie aux acteS // La lettre du Groupe ALTHÉMIS, réseau notarial // N°2.2 // avril 2013 //
aPrÈS la SignatureDurant cette période, le notaire va effectuer de nombreuses formalités qui vont aboutir à la remise au client de son titre de propriété et au solde de son compte.
étApe n°5 :
forMalités EffEctuéEs par lE notairELes� formalités� à� effectuer� par� le�notaire� sont�nombreuses.�Parmi� lesplus�importantes�on�notera :
publication de l’acte au servicede la publicité foncièreLe�notaire�se�charge�de�publier�l’acteau�service�de�la�publicité�foncière�dulieu�de�situation�du�bien�immobilier.�Il�s’agit�en�fait�de�modifier�le�fichierimmobilier� pour� rendre� la� vente�opposable� aux� tiers� et� de� s’assurerqu’il�n’y�a�pas�eu�une�nouvelle�hypo-thèque� inscrite� entre-temps� sur� lebien�par�des�créanciers�du�vendeur.�Si�un�prêt� immobilier�a�été� souscritpar� l’acheteur,� le� notaire� s’occupealors� de� faire� inscrire� la� nouvelle�hypothèque�sur�le�bien�immobilier.�La�publication�de�l’acte�va�aussi�avoirpour�effet�d’informer�l’administrationfiscale�qui�appellera�les�impôts�locauxauprès�du�nouveau�propriétaire.De�plus�en�plus� les� actes� sont� télé-publiés� par� le� notaire� sous� formatélectronique.
paiement des droits d’enregistrement ou de la tVALe� notaire� a� aussi� pour�mission� depayer�les�impôts�qui�sont�à�la�chargede�l’acquéreur.�Il�s’agit�pour�l’essen-tiel�des�droits�de�mutation�qui�s’éta-blissent�globalement�à�un�montantde�5,09 %�(sauf�en�cas�d’acquisitionassortie�d’un�engagement�de�reven-dre�ou�de�construire�par�un�assujetti�à�la�TVA).�Il�convient�également�de�régler�la�contribution�de�sécurité�im-mobilière�(0,10�%).�Les�droits�de�mu-tation� ne� concernent� pas� les� biensmeubles.�Si�des�meubles�sont�vendusavec� la� maison� ou� l’appartement,�il�peut�donc�être� judicieux�de� faire
ressortir� la� valeur� des�meubles� parrapport�à�la�valeur�du�bien�immobi-lier :�cela�permet�à�l’acquéreur�d’éco-nomiser� 5,09 %� sur� leur� valeur,�à�condition�bien�sûr�qu’elle�soit�justi-fiable.� Mais� attention,� en� général,�la�banque�ne�finance�pas�le�prix�desmeubles.Par�ailleurs,�la�TVA�peut�être�due�par�le�vendeur�si�celui-ci�est�assujetti�à�cetimpôt.
paiement de l’impôt de plus-valueLe� notaire� s’occupe� également� de�calculer�et�de�prélever�directementsur� le�prix� de� vente� le�montant�del’impôt�sur�la�plus-value�à�la�chargedu�vendeur�et�éventuellement�la�taxesur� la� cession� des� terrains� devenusconstructibles.Pour� les� cessions� intervenues� après�le�1er janvier�2011,�le�montant�net�desplus-values� immobilières�devra�êtrementionné�dans�la�déclaration�d’im-pôt�sur�le�revenu�du�vendeur.�La�plus-value�est�toujours�payable�aumoment�de�la�vente�mais�son�mon-tant� est� pris� en� compte� dans� le�revenu� fiscal� de� référence� et� peutdans�certains�cas�donner�lieu�à�taxa-tion� supplémentaire� au� titre� de� lacontribution� exceptionnelle� sur� leshauts�revenus.�Voir�pages�2�et�3.
notification de la vente au syndic de copropriétéLe�notaire�doit�notifier� la�vente�ausyndic�et� régler� les� sommes� restantdues�par�prélèvement�sur�le�prix�devente�(à�défaut�le�syndic�tient�de�laloi�la�faculté�de�s’opposer�à�la�remisedu�prix).�A�partir�de�la�réception�decette�notification,�le�syndic�de�copro-priété�appellera�toutes�les�charges�aunouveau�copropriétaire.
Envoi du titrE dE propriétéEt soldE dE coMptELorsque� toutes� les� formalités� ont�été�effectuées�(ce�qui�dans�certainscas� peut� prendre� quelques� mois)�le�notaire�envoie�à� l’acquéreur� son« titre�de�propriété ».�Il�s’agit�en�faitd’une� copie� authentique� de� l’acte,dont�l’original�est�conservé�par�le�no-taire�rédacteur.�Il�fournit�aussi�à�sonclient�un�relevé�détaillé�de�toutes�lessommes�qui�ont�été�payées�pour�soncompte�et�de�celles�qui�lui�ont�déjàété�versées.�Si�le�compte�présente�unsolde�débiteur,�un�complément�seraà�régler�(rare�en�pratique).�Le�soldecréditeur�du�compte�est�bien�évidem-ment�restitué�à�l’acquéreur.L’original�de�l’acte�est�conservé�par�lenotaire�pendant�75�ans.�Au-delà�il�estversé�aux�archives�départementales.La� conservation� de� l’acte� est� une�garantie�de�la�sécurité�juridique�de�lapropriété�immobilière�en�cas�notam-ment�de�perte�du�titre�de�propriétépar�l’acquéreur. �
A�compter�du�1er février�2012,�
il�existe�une�nouvelle�exonération
de�la�plus-value�au�titre�de�la�
1ere cession�d’un�logement�lorsque
le�cédant�n’a�pas�été�propriétaire
de�sa�résidence�principale�au�cours
des�4�années�précédant�la�cession
et�s’il�remploie�les�fonds�de�la�vente
dans�les�24�mois�pour�l’acquisition
de�sa�résidence�principale.
Il�existe�d'autres�cas�d'exonérations
spécifiques�(vente�n'excédant�pas
15.000�€,�droit�de�surélévation...).
Exonérations
13 // de la Stratégie aux acteS // La lettre du Groupe ALTHÉMIS, réseau notarial // N°2.2 // avril 2013 //
DIRECTEUR DE LA PUBLICATION : Paul-André SOREAU // RÉDACTEUR EN CHEF Sophie GONSARD // COMITÉ DE RÉDACTION : Muriel CARPON // Sylvie JULIENSAINT AMAND - HASSANI // Jean-Pierre KAPLAN // Louis AUSSEDAT // FrankTHIÉRY // Bertrand SAVOURÉ // Pascal JULIEN SAINT-AMAND // CRÉATION : surunnuage.com // IMPRESSION : GAILLARD Imprimerie et Communication.
Création�graphique�:�www.surunnuage.com
reSeau nOtarial 85 nOtaireS et cOllabOrateurS
5 départements spécialisés pour vous accompagner de la stratégie aux actes
pAtrimoinen Optimisation�fiscalen Démembrementn Stocks�optionsn Donationsn Adaptation�régime�matrimonialn Assurance-vien Société�de�famille
entreprise et fisCALitén Transmission�d’entreprise�(vente�achat�donation)n Cession�de�fondsn Baux�commerciauxn Constitution�et�restructuration�de�société�(fusion,�scission)n Patrimoine�du�chef�d’entreprise
fAmiLLe et suCCessionn Contrat�de�mariagen PACS�et�union�libren Divorcen Protection�du�conjointn Testamentn Successionn Famille�recomposée
de laStratégieaux acteS
www.althemis.fr
immobiLiern Acquisitionn Venten Construction�urbanismen Promotion�immobilièren Immobilier�d’entreprisen Financementn Bauxn Crédit�bailn Bail�à�construction
CLientèLe internAtionALen Acquisition�transfrontalièren Estate�planningn Succession�internationalenMariage�internationaln Expatriation,�délocalisationn Trust�et�fiducie
Althémisest membre du réseau internationalLexunion
andrésYVos interlocuteurssylvie JuliEn saint aMand - HassaniJean-pierre Kaplan
19-21,�rue�de�la�Gare78570�ANDRÉSYTél.�:�01�39�27�10�10Fax�:�01�39�27�10�[email protected]
parisVos interlocuteurspascal JuliEn saint - aMandbertrand savourépaul-andré sorEauMuriel carpon
79,�rue�Jouffroy�d’Abbans75017�PARISTél.�:�01�44�01�25�00Fax�:�01�44�01�25�[email protected]
lE vésinEtVos interlocuteurslouis aussEdatfrank tHiérYsophie GonsardGuillaume liGEt
75,�rue�Henri�Cloppet78110�LE�VÉSINETTél.�:�01�30�09�42�00Fax�:�01�30�09�42�[email protected]