gruppo di lavoro fiscalità immobiliare

Gruppo di lavoro fiscalità immobiliare

Le detrazioni fiscali in campo immobiliare

Ristrutturazione edilizia

Stefano SPINA

15 maggio 2017

IMPORTANZA DELLA DOCUMENTAZIONE

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RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA

MOD. 730

REDDITI P.F.

VISTO DI CONFORMITÁ

RESPONSABILITÁ PECUNIARIA

PROFESSIONISTA

DEONTOLOGIA RESPONSABILITÁ PROFESSIONALE

RECUPERO DEL PATRIMONIO EDILIZIO

La detrazione è pari (periodo 2016) al:

• 50% delle spese documentate

• con un massimale di euro 96.000 – per unità immobiliare

– per intervento edilizio

• relative a lavori: – di manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro o

risanamento conservativo su parti comuni condominiali di edifici residenziali

– di manutenzione straordinaria, restauro o risanamento conservativo su unità residenziali e loro pertinenze

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RECUPERO DEL PATRIMONIO EDILIZIO

• segue: – necessari per la ricostruzione di immobili danneggiati da eventi

calamitosi

– per la realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali

– per l’eliminazione delle barriere architettoniche

– finalizzati alla prevenzione di atti illeciti

– per la cablatura degli edifici o il contenimento dell’inquinamento acustico

– per il conseguimento di risparmi energetici (art.1 DM 15.2.92)

– relativi all’adozione di misure antisismiche

– per la bonifica dell’amianto

– finalizzati ad evitare infortuni domestici.

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SOGGETTI

Proprietario, nudo proprietario, titolare di diritto reale

Documentazione comprovante la titolarità del diritto.

Detentore

• consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario,

• la detenzione deve sussistere al momento di avvio dei lavori,

• idoneo atto di detenzione (contratto di locazione o di comodato) regolarmente registrato.

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SOGGETTI

Socio di cooperativa

• a proprietà divisa: dalla data di assegnazione,

• a proprietà indivisa: previo assenso della cooperativa dalla accettazione della domanda di assegnazione.

Familiare convivente

• attestazione, mediante dichiarazione sostitutiva di atto notorio, della convivenza dalla data di inizio dei lavori.

• l’immobile deve essere a disposizione della coppia.

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SOGGETTI

Convivente more uxorio (dal 1.1.2016)

• la convivenza può risultare dai registri anagrafici od essere oggetto di autocertificazione,

• l’immobile deve essere a disposizione della coppia.

Futuro acquirente

• contratto preliminare di compravendita registrato,

• immissione in possesso dell’immobile,

• non occorre l’autorizzazione ai lavori.

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SOGGETTI

Lavori in condominio • documentazione comprovante la titolarità del

condomino • l’amministratore rilascia, in caso di effettivo pagamento

delle spese da parte del condomino, certificazione dalla quale risultano: – generalità e codice fiscale dell’amministratore, – elementi identificativi del condominio, – ammontare delle spese sostenute nell’anno di riferimento, – quota parte millesimale imputabile al condomino.

• se la spesa è sostenuta dal convivente: indicazione sul documento dei propri estremi anagrafici e dell’attestazione dell’effettivo sostenimento delle spese

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SOGGETTI

Condominio minimo (max 8 condomini)

In assenza di costituzione del condominio:

• le spese possono essere sostenute dai singoli condominio che se le ripartiscono,

• autocertificazione che attesti la natura dei lavori effettuati ed indichi i dati catastali delle unità in condominio.

Unico proprietario di un intero edificio

• la detrazione vale «separatamente» per le parti comuni,

• opportuno un prospetto per la ripartizione delle spese.

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TRASFERIMENTO DELLA DETRAZIONE

Inquilino o comodatario

La detrazione non può essere trasferita ma rimane in capo al detentore anche in caso di cessazione della detenzione.

Vendita

Si fa riferimento al possessore al 31.12 di ogni anno:

• la detrazione viene trasferita automaticamente all’acquirente,

• salvo diverso accordo tra le parti risultante dall’atto di trasferimento o da scrittura privata autenticata.

Vi è il problema per l’acquirente di documentare le spese.

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TRASFERIMENTO DELLA DETRAZIONE

Trasferimento mortis causa

Si fa riferimento al possessore al 31.12 di ogni anno:

• la detrazione spetta esclusivamente all’erede/eredi che dispone dell’immobile (non locato) fino a quando l’immobile viene detenuto

• anche se non è adibito ad abitazione principale.

Le altre detrazioni sono perse.

In caso di successiva vendita le detrazioni non possono essere trasferite.

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PAGAMENTO

Bonifico bancario/postale • causale del versamento (ristrutturazione oppure risparmio

energetico) • codice fiscale beneficiario della della detrazione (che può

essere diverso dall’ordinante il bonifico) • partita IVA o codice fiscale del soggetto a favore del quale è

effettuato il bonifico. Non rileva l’ordinante del bonifico. In caso di bonifico «ordinario»: • dichiarazione sostitutiva di atto notorio rilasciata dall’impresa

con la quale si attesta che i corrispettivi accreditati sono stati correttamente contabilizzati ai fini della loro imputazione nella determinazione del reddito d’impresa.

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PAGAMENTO

Casi particolari

• pagamento da parte della società finanziaria

• oneri di urbanizzazione

• bolli e diritti.

Intestazione documenti di spesa

• a chi si detrae la spesa,

• con integrazione sul documento degli altri nominativi e della percentuale di spesa.

Tale scelta non può essere modificata nei periodi di imposta successivi.

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PAGAMENTO

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FATTURA INTESTATA

BONIFICO INTESTATO

DETRAZIONE USUFRUITA DA

A B A + B

A A non fa nulla annota 100% in

fattura indicazione % A

e B in fattura

A B annota 100% in

fattura annota 100% in


e B in fattura

B B annota 100% in

fattura non fa nulla

indicazione % A e B in fattura

B A annota 100% in

fattura annota 100% in


e B in fattura

PROVVEDIMENTI URBANISTICI

Lavori condominiali

• a) manutenzione ordinaria,

• b) manutenzione straordinaria,

• c) restauro o risanamento conservativo.

Lavori singole unità

• b) manutenzione straordinaria,

• c) restauro o risanamento conservativo.

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ADEMPIMENTI SICUREZZA CANTIERE

In determinati casi (superamento ore/cantiere ecc.) occorre effettuare la comunicazione di inizio del cantiere all’Azienda Sanitaria locale competente nel territorio in cui si svolgono i lavori.

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ACQUISTO BOX PERTINENZIALE

• atto di acquisto o contratto preliminare dal quale risulti il vincolo di pertinenzialità con l’unità abitativa di proprietà del contribuente,

• attestazione dell’impresa costruttrice dei costi imputabili alla realizzazione del parcheggio,

• bonifico bancario «per detrazioni» per i pagamenti effettuati.

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ALTRE SPESE

Eliminazione barriere architettoniche, prevenzione atti illeciti, cablatura edifici, risparmio energetico, opere sismiche, bonifica amianto, prevenzione infortuni domestici ecc.

• titolo abilitativo urbanistico se necessario,

• certificazione intervento (?)

• bonifico bancario «per detrazioni».

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ACQUISTO DI IMMOBILI RISTRUTTURATI

• atto notarile da cui risulti che

– il cedente è l’impresa di ristrutturazione

– l’intervento rientra nelle lettere c) e d) art.3 TUEdilizia

– la vendita è effettuata entro 18 mesi dalla data del termine dei lavori.

• eventuale dichiarazione del cedente attestante:

– la data di fine lavori,

– la tipologia di intervento edilizio.

Sono irrilevanti le modalità di pagamento.

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SPESE PER L’ARREDO DEGLI IMMOBILI RISTRUTTURATI

Acquisto di mobili e grandi elettrodomestici di classe non inferiore a A+ (A per forni).

• (per spese 2016) collegamento ad intervento di recupero:

– iniziati in qualunque momento (prima del sostenimento della spesa per mobili)

– purché si fosse sostenuta una spesa a decorrere dal 26.6.2012.

• bonifico senza ritenuta oppure carte di credito o debito. No assegni o contanti.

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ARREDO IMMOBILI GIOVANI COPPIE

Condizioni: • coppie

– coniugate al massimo nel 2016 – conviventi more uxorio: da almeno tre anni (risultante

dall’anagrafe o autocertificazione).

• almeno uno dei componenti non deve aver superato 35 anni,

• aver acquistato dal 1.1.2015 un’unità abitativa da adibire ad abitazione principale, L’acquisto deve essere fatto da entrambi i coniugio o dal coniuge con meno di 35 anni).

• bonifico senza ritenuta oppure carte di credito o debito. No assegni o contanti.

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