1

GRUNDKAPITAL TIL ALMENE BOLIGER

- et plejehjem på Christianshavn

November 2018

2

INDHOLD

Baggrund 3 Udmøntning 5 Proces 7 Målsætninger 8 Prækvalifikation 9 Udvikling 11 Bedømmelse og tilsagn 13

Forsidefoto: Hørgården, Sundheds- og omsorgsforvaltningens plejeboliger til ældre og plejekrævende.

3

BAGGRUND

For at sikre en socialt bæredygtig by er det vigtigt at understøtte en social og økonomisk balance i byens boligudbud. Derfor giver Københavns Kommune økonomisk støtte til opførelsen af almene boliger. Formålet med denne pjece er at beskrive retningslinjerne for Københavns Kommunes udmøntning af grundkapitallån til etablering af almene boliger til Socialforvaltningens og Sundheds- og Omsorgsforvaltningens målgrupper. På de næste sider beskrives de projekter, der udmøntes midler til i denne runde. Herudover er ansøgnings- og udmøntningsprocessen, afleveringskrav og kriterier for udvælgelse beskrevet. Desuden gennemgås reglerne for finansiering af nye almene boliger. Annonceringsrunder Der vil i udgangspunktet være to årlige annonceringsrunder for udmøntning af grundkapital for projekter, der involverer Socialforvaltningen og Sundheds- og Omsorgsforvaltningen, samt i forbindelse med kommunalt grundsalg. Øvrige projektansøgninger med familie- og ungdomsboliger kan sendes til Københavns Kommune løbende hele året. I denne runde udmøntes midler til:

Et plejehjem på Christianshavn med 50-150 plejeboliger Det samlede materiale for udmøntningen af grundkapital kan findes på Københavns Kommunes hjemmeside: www.kk.dk/artikel/byggeri-af-nye-almene-boliger Almene boligers finansiering Anskaffelsessummen for opførelse af almene boliger finansieres indtil udgangen af 2018 på følgende måde: 10 % udgøres af kommunalt grundkapitallån. Lånet er rentefrit samt afdragsfrit i op til 50 år. 88 % udgøres af et realkreditlån og 2 % udgøres af beboerindskud. Kommunen garanterer for realkreditlånet. Garantien omfatter den del af lånet, som på tidspunktet for lånets optagelse har pantesikkerhed ud over 60 procent af ejendommens værdi. Finansiering fra 2019 For ældre- og ungdomsboliger er grundkapitalen fortsat på 10 %. Familieboliger deles op i tre kategorier: Er det gennemsnitlige boligareal under 90 m2, nedsættes grundkapitalen til 8 %. Er det gennemsnitlige boligareal mellem 90 og 104 m2, er grundkapitalen fortsat 10 %, og for et gennemsnitligt boligareal på 105 m2 og mere er grundkapitalen 12 %. Grundkøbslån Kommunerne kan frem til 2025 yde et såkaldt grundkøbslån til etablering af almene boliger i områder lokalplanlagt til boligformål, hvor grundudgifterne normalt er for høje til at kunne bygge almene boliger inden for maksimumbeløbet. Formålet er at understøtte en mere alsidig boligsammensætning i de større byer. I Københavns Kommune har Borgerrepræsentationen afsat 300 mio. kr. til at yde grundkøbslån. Vilkår for ansøgning om grundkøbslån i tilknytning til almene boligprojekter er beskrevet nærmere på kommunens hjemmeside.

4

Delegeret bygherremodel Teknik- og Miljøforvaltningen har udarbejdet en model for samarbejde mellem almene boligorganisationer og private bygherrer. Modellen kaldes den delegerede bygherremodel. Modellen giver mulighed for, at almene boliger – under bestemte betingelser – kan opføres i et tæt samarbejde med private bygherrer. Modellen og vilkår for anvendelsen kan også downloades på kommunens hjemmeside. Placering af almene boliger Københavns Kommune har som målsætning, at etablering af almene boliger understøtter en blandet by. Kommunen vil derfor prioritere projekter, der bidrager til denne målsætning – bl.a. ved at være placeret i dele af byen, hvor der ikke i forvejen er mange almene boliger, eller ved at tilbyde en boligtype, der adskiller sig fra typiske boligtyper i det umiddelbare nærområde. Offentlige regler om aktindsigt Det indsendte ansøgningsmateriale ved prækvalifikation og Skema A er omfattet af de offentligretlige regler om aktindsigt. Oplysninger om projektet, herunder økonomi og placering, vil blive sat på en offentligt tilgængelig dagsorden for politiske udvalg og borgerrepræsentation.

5

UDMØNTNING NOVEMBER 2018

Plejehjem med ca. 50-150 plejeboliger

Sundheds- og Omsorgsforvaltningen udmønter grundkapital til et plejehjem med ca. 50-150 plejeboliger på

Christianshavn. Kommunen indbyder derfor til i åben konkurrence at give bud med forslag til idéoplæg

samt byg- og driftsherre. Boligselskabet skal tilvejebringe en grund eller ejendom med en byggeret på ca.

4000 m2 -12.750 m2.

Antal kvm byggeret og antal borgere kan i et vist omfang justeres, hvis det er afgørende for en

gennemførelse af projektet.

Det endelige antal plejeboliger vil afhænge af projektforslagenes evne til at kombinere beliggenhed, grundstørrelse og funktionalitet. Der ligges dog vægt på at det nye plejehjem får en så stor plejeboligkapacitet som muligt. Plejehjemmet kan med fordel kombineres med eksempelvis seniorboliger (i størrelsesordenen 15-30 stk.), familieboliger og/eller kommunale institutioner mv. såfremt grundarealet giver mulighed herfor. Hensynet til plejehjemmets funktionalitet og størrelse vil dog blive vægtet højest i bedømmelsen af de indkomne projektforslag. Se bilag 1, som indeholder idéprogram for byggeriet. ”Bilag 1: Idéprogram for plejeboliger på

Christianshavn.”

Kontaktperson: Thomas Lauridsen, Sundheds- og Omsorgsforvaltningen Mobil: 24 98 09 78 / Mail: mz11@kk.dk Kort over Christianshavn

6

Vejledende tidsplan Tidsplanen er vejledende, og vil blive tilrettelagt nærmere i samarbejde med den valgte bygherre.

FASE

AKTIVITET FRIST

PR

ÆK

VA

LIFI

KA

TIO

N

Annoncering af udbud Medio november

2018

Ansøgning om prækvalifikation 15. januar 2019

Meddelelse om prækvalificering til boligorganisationerne 28. februar 2019

UD

VIK

LIN

G

Aflevering af dispositionsforslag og skema A-ansøgning 15. maj 2019

BED

ØM

MEL

SE Bedømmelse og orientering til boligorganisationerne vedrørende valg af

projekt 20. juni 2019

Afslutning af politisk behandling Oktober 2019

TILS

AG

N

Center for Byplanlægning, Almene Boliger kan meddele skema A-tilsagn til boligorganisationerne

November 2019

7

PROCES

Udmøntningsprocessen Udmøntningsforløbet består af følgende fire faser: Fase 1: Prækvalifikation Projekterne bliver prækvalificeret til grundkapitalstøtte. Fase 2: Udvikling Boligorganisationen udarbejder i dialog med Københavns Kommune projektmateriale svarende til prissat dispositionsforslag. Fase 3: Bedømmelse Kommunen bedømmer det indsendte projektmateriale, og de udvalgte projekter indstilles til politisk godkendelse. Fase 4: Tilsagn Når de udvalgte projekter er behandlet politisk, kan Teknik- og Miljøforvaltningen give et skema A-tilsagn, og senere et tilsagn om skema B. På de næste sider er de enkelte faser for udmøntningsprocessen beskrevet nærmere.

8

MÅLSÆTNINGER FOR ALMENE BOLIGER I KØBENHAVNS KOMMUNE

Program for nybyggeri

Københavns Kommune har udgivet et program for nybyggeri af almene boliger. Formålet med udgivelsen er

at give almene bygherrer og deres rådgivere et overblik over Københavns Kommunes praksis for behandling

og godkendelse af almene nybyggeriprojekter. Publikationen udgør således kommunens program for

alment nybyggeri.

Programmet rummer en række målsætninger og vilkår, der alle udspringer af politisk vedtagne rammer –

herunder blandt andet kommuneplanen ”KP15”, kommunens arkitekturpolitik ”Arkitektur for mennesker”

og klimaplanen ”KBH 2025”.

Programmet er inddelt i fire temaer, som hver indeholder en række konkrete målsætninger og vilkår

knyttet til en overordnet vision.

De fire temaer er:

Boligudbud

Temaet har fokus på placering, økonomi, boligtyper

og boligstørrelser.

Bokvalitet

Temaet har fokus på tryghed, adgangsforhold,

indretning og dagslys samt altaner.

Arkitektonisk udtryk og samspil med byen

Temaet har fokus på egenart, bynatur og byliv.

Miljø og klimatilpasning

Temaet har fokus på el, vand og varme, regnvand

og bynatur, ressourcer og affald samt byggeplads.

Program for nybyggeri kan downloades

på kommunens hjemmeside

9

PRÆKVALIFIKATION

Prækvalifikationsfasen Alle projekter skal gennem en prækvalifikationsfase. I er velkomne til at kontakte Københavns Kommune, før I sender jeres prækvalifikationsansøgning ind for at afklare eventuelle spørgsmål. Selve ansøgningen bliver betragtet som et idéoplæg til et potentielt boligprojekt med forslag til byggegrund eller ombygning af en eksisterende bygning. Oplægget skal rumme oplysninger om koncept, boligtyper og boligstørrelser, placering, hensigtserklæring om grundkøb samt eventuelle relevante planforhold. Bedømmelse af ansøgninger De indsendte idéoplæg danner baggrund for prækvalifikationen. Et bedømmelsesudvalg, som består af repræsentanter for Socialforvaltningen og/eller Sundheds- og Omsorgsforvaltningen, Økonomiforvaltningen og Teknik- og Miljøforvaltningen, herunder Københavns stadsarkitekt, beslutter hvilke idéoplæg, der skal prækvalificeres. Bedømmelsesudvalget lægger overordnet vægt på en helhedsvurdering af projektets hovedidé, tilgængelighed (fx kortest mulig afstand mellem bolig, fællesophold, personale- og centerfunktioner mv.), gode dagslysforhold, og projektets placering i sammenhæng med lokalområdets egenart samt projektets realiserbarhed. Projekter, hvor der i lokalplanen er stillet krav om almene boliger, skal også prækvalificeres, selvom placeringen allerede ligger fast. I denne type projekter bliver der kigget på valg af boligtype og det overordnede koncept. I forbindelse med prækvalifikationen udarbejder Københavns Kommune en kort udtalelse om hvert idéoplæg. I udtalelsen peger bedømmelsesudvalget på særlige fokuspunkter i idéoplægget, der skal håndteres i det videre forløb. Ikke-prækvalificerede idéoplæg får en kort begrundelse for afslaget. Spørgemøder inden der prækvalificeres Der vil blive afholdt ”spørgemøder” med hver af de boligorganisationer, der har indsendt materiale med henblik på at blive prækvalificeret. På møderne vil kommunen have mulighed for at spørge ind til det indsendte materiale fra boligorganisationerne, og boligorganisationerne vil have mulighed for at spørge ind til kommunens ønsker ift. plejeboligerne. Det indsendte materiale til prækvalifikation og de yderligere oplysninger som fremkommer på spørgemødet vil indgå i kommunens samlede bedømmelse. Det forventes at spørgemøderne afholdes i ugen efter der er indsendt idéoplæg til prækvalifikation. Aflevering af prækvalifikationsansøgning I skal sende jeres idéoplæg på mail til: grundkapitaludbud@tmf.kk.dk

10

Idéoplægget skal indeholde følgende materiale:

Et udfyldt skema: ”Sagslog Nybyggeri” (Bilag 2)

En underskrevet hensigtserklæring om indgåelse af grundkøbsaftale fra grundsælger

Kort beskrivelse af konceptet (for plejeboliger max. to A4-sider) Der lægges vægt på en kort beskrivelse af konceptet, herunder hensynet til tryghed, hjemlighed og arbejdsmiljø samt samspillet med omgivelserne. Ved projekter for Sundheds- og Omsorgsforvaltningen lægges der endvidere vægt på tilgængelighed i sammenhængen mellem boliger og centerfunktionerne.

Et kort i målestok 1:4000 der viser placeringen i byen

Proces- og tidsplan for design og byggefasen, herunder plan og metoder for brugerinddragelse Arealberegninger:

Boligarealer

Servicearealerne Tegninger:

Situationsplan med angivelse af bebyggelsens udearealer, adgangsveje og omgivende bebyggelser

Skitseforslag med eksempel til disponering af boliger, personalefaciliteter og adgangsveje i stue- og boligetage. Ved projekter for Sundheds- og Omsorgsforvaltningen skal skitseforslaget endvidere indeholde eksempler på disponering af centerfunktioner.

Diagram med overordnet forslag til disponering af service- og boligarealer i stue- og på en boligetage

11

UDVIKLING

Udvikling af projekt Efter et projekt er blevet prækvalificeret, skal det udvikles til et prissat dispositionsforslag. Udviklingen skal ske på baggrund af bedømmelsesudvalgets udtalelser og i dialog med Københavns Kommune. Dispositionsforslaget danner grundlag for bedømmelse og tildeling af skema A-tilsagn. Der er mulighed for at holde ca. 2-3 dialogmøder i fasen mellem prækvalifikationsbedømmelsen og aflevering af skema A-ansøgningen. På møderne er der mulighed for at gennemgå bedømmelsesudvalgets tilbagemeldinger og forventningerne til det videre forløb. Formålet med møderne er at sikre, at kommunens vilkår løbende bliver indarbejdet i projektet. De indsendte forslag skal have et niveau, hvor de kan modtage skema A-tilsagn umiddelbart efter borgerrepræsentationens godkendelse af projektet. Brugerinddragelse I forbindelse med udvikling af projektet skal projektet målgrupper inddrages, og der skal derfor afsættes tid til denne proces. Den almene boligorganisation og Sundheds- og Omsorgsforvaltningen skal aftale nærmere ift. omfanget af brugerinddragelsen. Der vil være særlig fokus på disponeringen af etageplaner og boliger. Vilkår for tildeling For at et prækvalificeret projekt kan få tildelt grundkapital forudsættes:

at det er en almen boligorganisation, der er bygherre på projektet

at der foreligger en betinget grundkøbsaftale

at tilbuddet (herunder grundkøbsaftalen) skal være gældende, indtil støttetilsagn er meddelt. Hvis der skiftes rådgiverteam, er det bygherres ansvar, at projektets oprindelige intentioner og bærende kvaliteter videreføres i den fortsatte udvikling af projektet. Hvis en skema A-ansøgning ikke bliver afleveret til den aftalte tid, forbeholder Københavns Kommune sig ret til at bortfalde prækvalifikationen. Københavns Kommune forbeholder sig ret til at bruge f.eks. tegninger og renderinger i publikationer og lignende. Aflevering af skema A-ansøgning I skal aflevere det prissatte dispositionsforslag sammen med skema A-ansøgningen. Ansøgningen skal sendes på mail til: grundkapitaludbud@tmf.kk.dk Skema A-ansøgningen skal indeholde følgende: Beskrivelse Beskrivelsen skal være en kort skriftlig redegørelse som supplerer tegningerne og som belyser forslagets arkitektoniske hovedidé. Derudover skal den indeholde en beskrivelse af materialevalg, funktionelle, og indretningsmæssige forhold samt relationerne til de omgivende bebyggelser.

12

Tegninger og illustrationer

Rumlige diagrammer, der viser den overordnede disponering af de forskellige funktioner i forslaget (adgangsforhold, boligtyper, fællesarealer, depoter, teknik)

Oversigtsplan, der viser bebyggelsen og dens relationer til omgivelserne herunder byrum, infrastruktur og grønne områder (målestok 1:4 000)

Situationsplan, der viser den overordnede disponering af udearealer, herunder ankomstarealer, opholdsarealer (gårdrum), parkering, cykelparkering og renovation (målestok 1:1 000)

Stueplan, der viser omgivelser, kantzoner, ankomstforhold og sammenhængen mellem ude og inde (målestok 1:100-1:300)

Alle etageplaner, der viser en overordnet disponering af arealer og funktioner samt rumstørrelser i m2(målestok 1:100-1:300)

Boligplaner med målangivelser, der viser indretning af projektets forskellige boligtyper (målestok 1:50-1:100)

Alle facadeopstalter, der viser projektet i sammenhæng med konteksten (målestok 1:100-1:300)

Min. 1 farvelagt facade (målestok 1:100-1:300)

Et facadeudsnit, der viser et særligt træk ved projektet herunder materialitet og arkitektonisk udtryk (målestok 1:50)

Snit gennem bebyggelsen, der viser rumhøjder og niveauer, inde og ude (målestok 1:100-1:300)

Min. 2 rumlige illustrationer, der viser de væsentligste kvaliteter i projektet

Eventuelle skitser og referencefotos Dokumentation

Udfyldt skema A (Bossinf)

Ansøgningsskema om kommunal grundkapital (Bilag 3)

Beskrivelse af processen, herunder udbudsform

Beskrivelse af særlige forhold, der forventes at medføre lav boligudgift

En overordnet tidsplan for hele projektforløbet, der også beskriver, hvilke rådgivere der deltager frem til færdiggørelsen

Arealoversigt, der viser bebyggelsens brutto-nettoarealer, boligstørrelser, friarealprocent og bebyggelsesprocent

Underskrevet aftale vedr. betinget køb/salg af grundareal. Aftalen skal være betinget af opnået skema B-tilsagn.

Dokumentation for afholdelse af EU-udbud af rådgiverydelser (evt. rammeudbud)

Evt. redegørelse for brug af delegeret bygherremodel

13

BEDØMMELSE OG TILSAGN

Bedømmelse af skema A Skema A-projektet bliver vurderet af det samme bedømmelsesudvalg som ved prækvalifikation, før projektet bliver indstillet til politisk behandling. Det prissatte dispositionsforslag danner grundlag for bedømmelsen. I bedømmelsen vil der være fokus på, hvorvidt projekterne fortsat lever op til kriterierne fra prækvalifikationsfasen, samt om projektet lever op til det konkrete byggeprogram/ideprogram samt København Kommunes vilkår for nybyggeri af almene boliger. Efter bedømmelsen udarbejder Københavns Kommune en kort udtalelse til hvert projekt med bedømmelsesudvalgets særlige fokuspunkter til projektet. Ikke godkendte projekter får også en udtalelse med bemærkninger til, hvor projektet skal tilpasses eller bearbejdes for at kunne godkendes. Når projektet lever op til vilkårene for almene boliger, kan projektet fremlægges for bedømmelsesudvalget igen. Høring Projektforslag til Sundheds- og Omsorgsforvaltningens målgrupper sendes i høring i 6 uger til lokaludvalg og ældreråd inden den politiske behandling. Politisk proces Når et projekt er blevet godkendt af bedømmelsesudvalget, kan Københavns Kommune indstille det til politisk godkendelse. Projekterne skal godkendes af både Teknik og Miljøudvalget, Socialudvalget eller Sundheds- og Omsorgsudvalget, Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen. Denne proces tager typisk 3 måneder fra aflevering af ansøgning om skema A. For projekter for Sundheds- og Omsorgsforvaltningen tager processen typisk 4,5 måneder, da projektet også skal i høring. Skema A-tilsagn Først når Borgerrepræsentationen har godkendt projektet, og planforhold, grundkøbsaftaler og lignende er på plads, kan Teknik- og Miljøforvaltningen give tilsagn om støtte til at opføre projektet. Herefter kan projektering, myndighedsbehandling og udbud i licitation finde sted. Dialog frem mod skema B Når tilsagnet er givet, kan projektet videreudvikles i tæt dialog mellem Københavns Kommune, de almene boligorganisationer og disses rådgivere frem mod skema B. For Socialforvaltningens samt Sundheds- og Omsorgsforvaltningens projekter er der i denne fase en hyppig dialog mellem byggeudvalg og bygherrerådgiver. Dette skyldes, at der stilles særlige krav til indretning, materialer mv. grundet målgruppens særlige behov. For at Københavns Kommune kan få et helt projektoverblik hvad angår boligudbud, materialer, og arealanvendelse – og evt. økonomiske konsekvenser, skal det tidligere indsendte dispositionsforslag suppleres med opdaterede hovedtegninger, revideret materialebeskrivelse og kvalitetssikret arealoversigt. Byggetilladelse før skema B Byggetilladelsen skal foreligge før skema B, for at sikre at der ikke er forhold i byggetilladelsen, der påvirker projektet efter skema B, og at projektet dermed kommer til at afvige fra det, der er givet tilsagn til.

14

Aflevering af skema B-ansøgning Ansøgningen skal sendes på mail til: grundkapitaludbud@tmf.kk.dk Skema B-ansøgningen skal indeholde følgende: Tegninger:

Opdateret tegningsmateriale med målangivelser

Tegningsliste Beskrivelse af:

Projektet

Antal boliger

Grundareal

Bebygget areal

Bruttoetageareal

Boligbruttoetageareal

Bebyggelsesprocent

Friareal

Antal p-pladser

Totaløkonomisk vurdering

Prissat besparelsesforslag

Licitationsoversigt

Vurdering af licitationsresultaterne

Det valgte tilbud samt forsiden fra de øvrige tilbudsgivere

Økonomiopstilling, der viser sammenhæng mellem økonomisk mest fordelagtige tilbud, spareforslag og poster mm.

Dokumentation:

Udfyldt skema B (Bossinf)

Redegørelse for ændringer i forhold til skema A

Kopi af byggetilladelse

Tids- og betalingsplan

Grundskøbsaftale

Beregninger der efterviser overholdelse af gældende normer for bærende og stabiliserende konstruktioner, jf. støtte bekendtgørelsens § 31, stk. 1

Redegørelse for beregning af honorarer

Redegørelse for valg af finansiering

Redegørelse for mer-/mindre udgifter i forhold til skema A

Dokumentationsskema for overholdelse af krav i Miljø i Byggeri og Anlæg

Redegørelse for risikobehæftede forhold og deres håndtering Listen er ikke udtømmende. Der kan således være behov for at indhente yderligere materiale.