gayrimenkul pazarı yeniden Şekilleniyor

Şubat 2015

Araştırma Raporu Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü

Gayrimenkul Pazarı Yeniden Şekilleniyor

Ekonomik Görünüm

Önemli Altyapı Projeleri

Perakende Pazarı Görünümü

Cadde Perakende Pazarı Görünümü

Of is Pazarı Görünümü

Lojistik Pazarı Görünümü

Otel Pazarı Görünümü

39

1623283643

İçerik

2

EkonomikGörünüm

3

Yerel seçimler ve cumhurbaşkanlığı seçimlerinin yanı sıra, Ortadoğu ve Avrupa’da yayılan terörist aktiviteler gibi bölgesel huzursuzluklarla birlikte Ukrayna’da yaşanan krizden oluşan yoğun politik gündem, 2014 yılında Türkiye ekonomisinin yönünü belirleyen başlıca etkenlerden biri olmuştur.

Döviz kurları, yerel seçimlerden 3Ç 2014’ün sonuna kadar geçen sürede daha istikrarlı bir görünüme kavuşmuştur. Fakat Türk Lirası (TL) 4. çeyrekte, Amerikan Doları (USD) ve Euro (EUR) karşısında değer kaybına uğramıştır.

Kalkınma Bakanlığı tarafından açıklanan 2014-2016 Orta Vadeli Program’da (OVP) 2014 yılı için büyüme hedefinin %4.0 seviyesinde kalacağı öngörülürken, 1Ç 2014 büyüme rakamı %4.3 olarak kayıtlara geçmiştir. Fakat 2Ç 2014 büyüme rakamı %2.1 olarak açıklanmış ve hükümet 2014 yıl sonu büyüme tahmini için olası bir revizyonun sinyalini vermiştir. 3Ç 2014 büyüme oranı %1.7 olarak açıklanırken, 2015-2017 OVP kapsamında 2014 yıl sonu büyüme tahmini %3.3 olarak revize edilmiştir.

Uluslararası projeksiyonların 1Y 2014 boyunca temkinli tahminler ortaya koyduğu ve Türkiye Ekonomisi için yavaşlama öngörüsünde bulunduğu görülmektedir. IMF Türkiye’nin 2014 GSYİH büyüme oranının %2.3 seviyesinde gerçekleşeceğini öngörürken, OECD’nin tahminleri %2.8 seviyesinde bir büyüme oranına işaret etmiştir. Fakat hem IMF hem de OECD yıllık büyüme tahminlerini %3.0 olarak güncellemişlerdir.

Petrol fiyatlarındaki sert düşüşle birleşen ithalat hacmindeki azalma, cari açığın ağırlıklı olarak 4Ç 2014’te düşmesine neden olmuştur. Daha rekabetçi bir döviz kurunun, Türkiye’nin bölgesel çatışmalar yüzünden olumsuz etkilenen ihracat hacmi üzerinde de olumlu bir etki yaratması beklenmektedir. Politik gündemin 2015 yılında Türkiye için başlıca risk faktörlerinden biri olmaya devam edeceği, yapılacak genel seçimler ve bölgede devam eden çatışmaların da bu faktörü destekleyen unsurlar olarak öne çıkacağı öngörülmektedir.

Ekonomik Görünüm

GSYİH Büyüme

Kaynak: TCMB

Döviz Kurları

3.05

Ock -1

4

May

-14

Eyl -1

4

Mar

-14

Tem -1

4

Kas -1

4

Şub -14

Haz

-14

Eki -14

Nis

-14

Ağu -1

4

Ara -1

4

2.45

2.85

2.25

2.65

2.05

EUR/TL

USD/TL

4

IMF, OECD ve OVP’nin 2013 yılı için yapmış oldukları projeksiyonların, Türkiye GSYİH’sinin gerçekleşen büyümesi ile uyumlu olduğu gözlemlenmektedir.

Ekonomik Görünüm

%6

2013 2014* 2015* 2016* 2017*

2012 20142013 2015 2016

%0

%-1

%1

%1

%2

%3

%3

%5

%4

%5

IMF* OECD* OVP* Gerçekleşen GSYİH

Kaynak: TÜİK, IMF, OECD, OVP*Tahmini

*Tahmini Kaynak: IMF, Dünya Ekonomik Görünüm Raporu, Ekim 2014

GSYİH Büyüme, Türkiye

GSYİH Büyüme Karşılaştırmaları

Euro Bölgesi G7 EkonomileriGelişmekte Olan Ülkeler

Gelişmekte Olan ÜlkelerAvrupa

Türkiye

5

Enflasyon

Merkez Bankası’nın 2014-IV Enflasyon Raporu’na göre, tüketici fiyatlarındaki artışın temel nedenleri olarak, TL’deki değer kaybı ile kötü hava koşulları dolayısıyla gıda fiyatlarındaki artış gösterilmektedir. Finansal piyasalardaki dalgalanmalar ve dünya genelinde ekonomik büyüme oranlarındaki düşüş trendi sonucu sınırlanan yerel ve uluslararası talep, tüketici kredilerinde göreceli olarak azalan büyüme oranı ve petrol başta olmak üzere emtia fiyatlarındaki düşüş, 3Ç 2014 itibariyle enflasyon oranındaki aşağı yönlü eğilimin temel nedenleri olarak sıralanmaktadır.

%10

%0

%2

%4

%6

%8

Kaynak: TÜİK, IMF, OECD, OVP

2012 20142013 2015 2016

IMF* OECD* OVP* Gerçekleşen Enflasyon

Nis

-11

Ağu -1

2

Ara -1

3

Ara -1

1

Nis

-13

Ağu -1

4

Ağu-1

1

Ara -1

2

Nis

-14

Nis

-12

Ağu -1

3

Ara -1

4

Ara -1

0

%6

%16

%1

%11

%0

Kaynak: TÜİK

ÜFE(Yıllık)

TÜFE(Yıllık)

%6.4

%8.2

ÜFE & TÜFE

Enflasyon, Türkiye

*Tahmini

Ekonomik Görünüm

2014 Aralık ayında %8.2 olarak açıklanan yıllık enflasyon oranı, 2013 yıl sonu ile karşılaştırıldığında yaşanan artışı ortaya koymaktadır. Bununla birlikte, 3Ç 2014’ün sonunda başladığı gözlemlenen enflasyondaki düşüş eğiliminin, 2015 yılının ilk yarısı boyunca devam etmesi beklenmektedir.

6

Tüketici Güveni

Tüketici Güven Endeksi, tüketicilerin gelecek 12 aylık süreçte genel ekonomik görünüm, hane halkı finansal durumu ve işsizlik oranlarına ilişkin beklentilerini ölçmektedir. Endeks Aralık 2014’te, Ocak 2010’dan bu yana ölçülen en düşük seviyeye gerilemiş ve 67.7 olarak açıklanmıştır.

May

-10

Ock -1

2

Eyl -1

3

Mar

-11

Kas -1

2

Tem -1

4

Eki-10

Haz

-12

Şub -14

Ağu -1

1

Nis

-13

Ara -1

4

Ara -0

9

60

70

75

80

85

90

55

65

50

Kaynak: TÜİK

Tüketici Güven Endeksi

Doğrudan Yabancı Yatırım

Türkiye son 10 yılda USD 110 milyarın üzerinde doğrudan yabancı yatırım çekmeyi başarmıştır. Birleşmiş Milletler Ticaret ve Kalkınma Konferansı (UNCTAD) tarafından hazırlanan ‘Dünya Yatırım Raporu 2014’ verilerine göre Türkiye, yatırım destekleme ajanslarının seçimleri doğrultusunda 2014-2016 yılları için doğrudan yabancı yatırım alanında en çok gelecek vaat eden ekonomiler arasında 14. sırada gösterilmektedir. Raporda ayrıca, Türkiye’nin 2013 yılında Birleşik Arap Emirlikleri’ni geride bırakarak Batı Asya ülkeleri arasında birinci sırayı aldığı belirtilmektedir.

JLL tarafından yayınlanan ‘Küresel Gayrimenkul Şeffaflık Endeksi’ne göre, önceki iki araştırmanın en çok gelişme gösteren ülkelerinden biri olan Türkiye, 2014 yılında gelişimini sürdürmüştür. Bununla birlikte, Türkiye gibi ülkelerde gelişim ivmesini korumak için gayrimenkul sektöründe şeffaflık kavramını güçlendirecek somut adımların atılması zorunluluğu raporda vurgulanmaktadır. İstanbul gayrimenkul pazarının ise dünya genelinde yatırımcılar için bir cazibe merkezi olmaya devam etmesi beklenmektedir.

Doğrudan yabancı yatırım, Ocak-Kasım 2014 döneminde 2013 yılının aynı dönemine göre %1 oranında düşüş göstermiştir. Garanti Bankası hisselerinin %14.9’unun BBVA tarafından satın alınması, Rönesans Gayrimenkul hisselerinin %21.4’ünün GIC tarafından satın alınması, Sabiha Gökçen Uluslararası Havalimanı hisselerinin %40’ının Malaysia Airports tarafından satın alınması ve Petlim Limancılık hisselerinin %30’unun Goldman Sachs tarafından satın alınması 2014 yılında Türkiye’ye yönelik uluslararası yatırım akışının göstergesi olan önemli işlemler arasında yer almaktadır.

Ekonomik Görünüm

7

Yatırım Pazarı

Cumhurbaşkanlığı seçimlerinden kaynaklanan siyasi belirsizlik 2014 yılında uluslararası yatırımcı ilgisini sınırlamıştır. Bununla birlikte, yerel yatırımcıların proje geliştirme ve yatırım için güçlü bir iştaha sahip olduğu gözlemlenmiştir. Ofis yatırımları yıl boyunca hareketlilik sergilemiş, özellikle mevcut ve geliştirilen ofis projelerine yönelik mal sahibi tarafından kullanılma amaçlı yatırımlar güçlü bir şekilde devam etmiştir.

Levent’in birincil bölgesinde yer alan Skymark ofis projesinin satış işlemi 2014 yılında ofis pazarında gerçekleşen en büyük işlem olarak öne çıkmaktadır. Bu işlem ile İstanbul’daki birincil arsa değeri yeniden belirlenmiştir. Ayrıca, 96,000 m2 perakende ve 180,000 m2 ofis alanı sunan İstanbul Seyrantepe’deki Vadistanbul karma projesinde, yaklaşık USD 82 milyon değerinde satın alma işlemi gerçekleşmiştir. Ofis piyasasında gerçekleştirilen bir diğer önemli işlem Finansbank’ın Merkezi İş Alanı‘nda (MİA) yer alan eski genel müdürlük binasının satışı olmuştur ve söz konusu bina Fibabanka tarafından kendi kullanımları için USD 65 milyona satın alınmıştır.

Cadde perakendeciliğinin öne çıktığı İstiklal Caddesi’nde yer alan Narmanlı Han’ın USD 57 milyona satışının gerçekleşmesi ve 2014 yılında gerçekleşen tek alışveriş merkezi işlemi olan Zonguldak’taki Demirpark AVM’nin satışı, yıl boyunca perakende pazarında gerçekleşen sınırlı sayıdaki işlemler arasında yer almaktadır. 22,000 m2’lik kiralanabilir alana sahip Demirpark AVM önde gelen yerel bir perakende ve ofis geliştirici/yatırımcısı tarafından satın alınmıştır.

Farklı varlık sınıflarına yönelik işlemlere bakıldığında, perakende yatırım pazarı durgunluk gösterirken, arsa satın alımları ile ofis pazarında mal sahibi tarafından kullanılma amaçlı işlemlerin güçlü bir şekilde devam ettikleri ve gayrimenkul yatırım piyasasında belirleyici oldukları gözlemlenmiştir. Avrupalı ve Amerikalı yatırımcıların Türkiye’ye 2014 yılı boyunca sınırlı ilgi gösterdikleri gözlemlenmiştir. Bununla birlikte, hâlihazırda Türkiye pazarında aktif olan yatırımcıların

yatırımlara devam ettikleri görülmektedir. Örneğin, GIC Optimum Göztepe, Ankara ve İzmir projelerinde Rönesans Gayrimenkul ile %50 ortak olmasının ardından, Rönesans Gayrimenkul’ün %20’sini satın almıştır. Rönesans ile beş alışveriş merkezi geliştirme projesinde ortak olan Amstar, şimdi ise DKY ile ofis ve konut geliştirme projeleri için ortaklık geliştirmiştir. Ofis ve konut geliştirme projelerinde yer almanın Amstar için önemli bir hamle olduğu, ayrıca bu adımın Türkiye pazarında var olmaya yönelik kararlılıklarının bir göstergesi olduğu düşünülmektedir. Merkezi ve Doğu Avrupa’nın önde gelen ticari gayrimenkul geliştiricisi HB Reavis’in ofis geliştirme projesi fırsatları için Türkiye piyasasına giriş yapması da yatırım piyasası açısından önemli bir gelişme olarak değerlendirilmektedir. Körfez yatırımcılarının ise konut geliştirme projelerine ve tamamlanmış konut projesi satın alımlarına yönelik bir ilgi gösterdikleri görülmüştür.

2013 yıl sonundan bu yana devam eden siyasi belirsizliğe bağlı olarak, hem ofis hem de perakende pazarlarında birincil getiri oranlarının %7.25 seviyesinde hareket ettiği tahmin edilmektedir. Proje büyüklüğüne ve ulaşılabilirliğine bağlı olarak, MİA’nın merkezinde, özellikle Levent bölgesi için getiri oranlarının genel olarak daha agresif bir görüntü çizdiği ve %7 seviyesinin altında kaldığı görülmektedir. İkincil şehirlerde alışveriş merkezleri için birincil getiri oranlarının %8.25-%8.5 aralığında hareket ettiği tahmin edilirken, ikincil şehirlerde birincil olmayan mülkler ya da başlıca şehirlerdeki ikincil lokasyonlar için getiri oranlarının %9 seviyesinde olduğu öngörülmektedir. Bununla birlikte, İstiklal Caddesi örneğinde olduğu gibi cadde perakende pazarında kurumsal nitelikte mülklerin azlığına bağlı olarak birincil getiri oranlarının daha agresif bir görüntü çizdiği gözlemlenmektedir. Lojistik mülkleri için getiri oranı geçen seneye göre değişim göstermeyerek %9 seviyesinde sabit kalmıştır.

Ekonomik Görünüm

8


9

Bu bölümde İstanbul ve Marmara bölgelerine hizmet edecek olan yeni altyapı ve ulaştırma projeleri incelenmektedir. 3. Köprü ve bağlantı yolları, Liman Kent, Avrasya Tüneli, 3. Havalimanı ile 2015 yıl sonunda tamamlanacak olan Gebze ve Yalova arasındaki köprü sayesinde bağlanacak İstanbul-İzmir Otoyolu, bölgedeki

başlıca altyapı ve ulaştırma projeleri olarak sıralanmaktadır. Ayrıca, İstanbul’un farklı noktalarında yer alan ve kentsel dönüşüm süreciyle desteklenen kruvaziyer liman projelerinin, farklı gayrimenkul unsurları ile bir araya gelerek genel ve lüks tüketicilere hizmet etmesi beklenmektedir.

Yavuz Sultan Selim Köprüsü olarak adlandırılan ve Asya ile Avrupa yakalarını birleştirecek olan 3. Köprü, Yap-İşlet-Devret (YİD) modelinin benimsendiği 4.5 milyar TL’lik bir yatırımdır. Köprünün Boğaziçi ve FSM köprülerindeki mevcut trafik yükünü azaltması hedeflenmektedir. 115 km uzunluğundaki Kuzey Marmara Otoyolu, 3. Köprü’nün var olan diğer otoyollarla bağlantısını sağlayacaktır.

Köprünün toplam 8 şeritte ağır vasıtalara hizmet vermesi planlanmıştır. Ayrıca raylı sistem altyapısına sahip 2 şerit, Marmaray ile Atatürk Havalimanı, Sabiha Gökçen Havalimanı ve inşaat halindeki 3. Havalimanının bağlantısını sağlayacak metro hattına entegre edilecektir. 59 metre genişliğindeki köprü dünyadaki en geniş ve en yüksek asma köprü olacaktır. Bağlantı yollarının büyük bir kısmının inşaatının bitirildiği ve köprünün 2015 yılında tamamlanacağı açıklanmıştır.

Projenin raylı sistem ağı ile entegre olması, Edirne-İzmit arasında kesintisiz yolculuk olanağı sunulmasını sağlamaktadır. Ayrıca projenin 3. Havalimanı ile Liman Kent’e de hizmet edeceği öngörülmektedir. İzmir-İstanbul Otoyolu bağlantısı ile entegrasyonun sağlanması sonucunda, Ege ve Marmara bölgeleri arasındaki yolculuk süresinin azalması ve Kuzey Marmara Otoyolu çevresinde yeni ticari ve endüstriyel alanların gelişmesi beklenmektedir. İzmit bölgesi civarındaki mevcut lojistik ve endüstriyel alanlara yönelik arz ve talepte, gelişen ulaşım altyapısı ile birlikte artış yaşanacağı öngörülmektedir.

Benzer bir etki Avrupa Yakası’nda yer alan Çatalca’daki yeni gümrük bölgesinde de gözlemlenecektir ve Çatalca bölgesi arz bakımından gelişim için yeni olanaklar sunacaktır.

3. Köprü ve Kuzey Marmara Otoyolu


10


Avrasya Tüneli, İstanbul’un Asya ve Avrupa yakalarını deniz yatağının altından geçen bir otoyol tüneli ile birleştirmektedir. Tünelin yatırım maliyetinin yaklaşık USD 1.3 milyar olacağı ve tünelin 2016 yıl sonunda faaliyete geçeceği açıklanmıştır. Tünelin yapımını gerçekleştiren firma için belirlenen işletme süresinin tamamlanması ile birlikte tünelin işletmesi devlete geçecektir.

14.6 km uzunluğundaki tünel Avrupa yakasında yer alan Kazlıçeşme ile Asya yakasında yer alan Göztepe’yi birbirine bağlayacaktır. Araçlar için alt geçit ve yayalar için üst geçitleriyle birlikte bağlantı yolları Sarayburnu-Kazlıçeşme hattı ile Harem-Göztepe hattında inşa edilecektir. Sadece hafif vasıta geçişinin yapılacağı tünel söz konusu lokasyonlar arasındaki yolculuk süresini 100 dakikadan 15 dakikaya indirecektir. Projenin Boğaziçi Köprüsü’nün trafik yükünü hafifletmesi ve yolculuk mesafesini kısaltarak sera gazı emisyonunu azaltması beklenmektedir.

Avrasya Tüneli

Atatürk Havalimanı

Sabiha Gökçen Havalimanı

3. Havalimanı

İnşaat Halindeki Yollar

E5 Karayolu

TEM Karayolu

Avrasya Tüneli

3. Köprü, Kuzey Marmara Otoyolu ve Avrasya Tüneli

Kaynak: JLL

Boğaziçi Köprüsü

3. KöprüFSM Köprüsü

11

Türkiye’nin başlıca iki ekonomik merkezi arasındaki yolculuk süresini kısaltmayı amaçlayan İstanbul-İzmir Otoyolu’nun tamamlanması ile birlikte, iki merkezin arasındaki ekonomik ilişkilerin güçlenmesine ek olarak, otoyolun güzergâhında yer alan küçük şehirlerin de gelişmesi beklenmektedir. Proje için açıklanan bütçe USD 6.5 milyar seviyesindedir.

Proje Gebze ve İzmir arasında 421 km (377 km uzunluğunda otoyol ve 44 km uzunluğunda bağlantı yolları) uzunluğunda karayolu ağı oluşturacaktır. Gebze-Yalova bağlantısı 3.3 km uzunluğundaki İzmit Körfez Köprüsü ile sağlanacaktır. Proje birçok tünel ve köprü inşaatını da içermektedir. 2012 yılında inşaat süreci başlayan İzmit Körfez Köprüsü’nün 2015 yılı sonunda tamamlanması beklenmektedir.

Gebze-İzmir Otoyolu’nun tamamlanmasından sonra, İzmir ile İstanbul arasındaki yolculuk süresinin 10 saatten yaklaşık olarak 4 saate düşürülmesi ve Gebze-İzmit arasındaki trafik yoğunluğunun %30 oranında azaltılması planlanmaktadır. Körfez bölgesi çevreyolu ile yaklaşık 70 dakikalık bir sürede geçilirken, İzmit Körfez Köprüsü sayesinde bu süre 6 dakikaya inecektir. Ayrıca İzmit Körfez Köprüsü Projesi’nin İzmit, Yalova ve Bursa bölgelerinde, arsa ve konut fiyatlarında keskin bir yükselişe neden olduğu gözlemlenmektedir. Söz konusu bölgede daha çok konut projesinin geliştirilmesi beklenmektedir.

İstanbul – İzmir Otoyolu

İstanbul - İzmir Otoyolu ve İzmit Körfez Köprüsü

Kaynak: Otoyol Yatırım ve İşletme A.Ş.

Organize Liman Bölgesiİzmit Körfez Köprüsü


12

Kasım 2014 tarihi itibariyle Körfez bölgesinin ‘Organize Liman Bölgesi’ olacağı ilan edilmiştir. İzmit Körfez bölgesinde mevcut durumda 35 liman bulunmaktadır ve aktif limanların çoğunluğuna Dilovası ile Körfez bölgeleri ev sahipliği yapmaktadır. Gölcük, Derince ve Gebze gibi ayrı liman alanlarının entegre edilerek var olan limanların kapasitelerinin arttırılması planlanmaktadır.

Kocaeli sınırları içinde yer alan Cengiz Topel Havalimanı ile birlikte Köseköy lojistik köyünün, bölgeyi hava ve raylı ulaşım olanaklarını sunarak desteklemesi, bunun yanında Köseköy’ün Türkiye’deki en büyük lojistik köy haline getirilmesi planlanmaktadır. Bu projelerin bölgedeki lojistik arzındaki büyümeyi desteklemesi beklenmektedir.

Transfer uçuşlarda sık kullanılan bir aktarma merkezi olan İstanbul, MasterCard’ın ‘2014 Küresel Destinasyon Şehirler Endeksi’ tarafından en hızlı gelişen ilk 10 destinasyon şehir arasında birinci sırada gösterilmektedir. 3. Havalimanı Projesi her yıl artış gösteren yolcu sayılarından kaynaklı kapasite sorununu çözmeyi hedeflemektedir. Projenin yapım süreci üç aşamadan oluşmaktadır ve son aşama tamamlandığında, 3. Havalimanı’nın yıllık 150 milyon yolcu kapasitesiyle dünyanın en yoğun havalimanlarından biri olması hedeflemektedir. Her yıl yaklaşık olarak 95 milyon yolcuya ev sahipliği yapan ve dünyanın en yoğun havalimanı olan Atlanta Uluslararası Havalimanı, devam eden genişleme projesinin tamamlanmasıyla birlikte yıllık 121 milyon yolcu kapasitesine ulaşacaktır.

Yap-İşlet-Devret modeli ile Türk firmalarından oluşan bir konsorsiyum tarafından inşa edilen 3. Havalimanı’nın ihale bedeli EUR 22 milyara ulaşmıştır ve projenin toplam inşaat maliyetinin yaklaşık EUR 10 milyar olması beklenmektedir. 3. Köprü ve Kuzey Marmara Otoyolu gibi İstanbul’un diğer yeni altyapı projeleri ile de entegre olacak şekilde geliştirilen yeni havalimanı projesinin ilk fazının Ekim 2017 itibariyle tamamlanacağı öngörülmektedir.

İstanbul’un yeni havalimanı 6 adet bağımsız piste ve 150’nin üzerinde havayolu şirketine ev sahipliği yapma kapasitesine sahip olacaktır. Proje tamamıyla aktif hale geldikten sonra 120,000 kişiye istihdam olanağı yaratacaktır. Havalimanındaki toplam kiralanabilir perakende alanı ise yaklaşık olarak 150,000 m2 olacağı öngörülmektedir. Metro ve yüksek hızlı tren sayesinde 3. Havalimanı’ndan şehir merkezine 15 ila 25 dakika arasında bir yolculuk süresinden sonra ulaşmak mümkün olacaktır.

3. Havalimanı faaliyete geçtikten sonra işlevini kaybedecek olan Atatürk Uluslararası Havalimanı’nın dönüşüm planının henüz kesinleşmemiş olduğunu da belirtmek gerekmektedir. Bu konunun İstanbul’un şehir planlaması başlığı altında yer alan sıcak gündem maddelerinden biri olması beklenmektedir.

Organize Liman Bölgesi – Kocaeli

3. Havalimanı

Kaynak: www.trek.com.tr


13

Şehir merkezinden 4 km uzakta konumlanan Dubai Uluslararası Havalimanı dünyanın en yoğun havalimanlarından biridir ve Ortadoğu bölgesi için ana aktarım merkezi işlevini üstlenmektedir. Havalimanının toplam yıllık yolcu kapasitesinin, yakın zamanda tamamlanan genişleme projesi ile birlikte 75 milyona ulaşması beklenmektedir. Havalimanı Dubai’nin ekonomisine büyük bir katkı sağlamakta ve yaklaşık 58,000 kişiye istihdam olanağı yaratmaktadır. Dubai Uluslararası Havalimanı’nın serbest ticaret bölgesi olarak sınıflandırılmış olması da gelişmesine katkı sağlamaktadır. Bu durum özellikle lojistik ve sanayi sektörleri için önemlidir ve birçok şirket başka bölgelerde konumlanmaktansa havalimanı bölgesi için daha yüksek kiralar ödemeyi kabul etmektedir.

Almanya’nın en büyük havalimanı olan Frankfurt AM Main Uluslararası Havalimanı konumu sayesinde Avrupa’daki bütün diğer şehirlere 3 saatlik uçuş süresi kapsamında erişim sağlamaktadır. Frankfurt Havalimanı yıllık 65 milyon yolcu kapasitesi ile Heathrow ve Charles De Gaulle’den sonra Avrupa’daki en yoğun üçüncü havalimanı konumundadır. Havalimanında 75,000’den fazla çalışanı ile 550’nin üzerinde şirket yer almaktadır. Frankfurt Havalimanı Şehri’nin, çevresinde gelişen ofis parklar, lojistik parklar, otel ve konferans tesisleri için yüksek seviyede erişilebilirlik sağlayan hem karayolu hem de raylı sistem bağlantıları bulunmaktadır.

‘Havalimanı Şehri’ kavramının, ‘tel örgünün içinde’ kalan havalimanı bölgesini niteleyen ve havalimanı (terminaller, apron ve pistler) ile kargo, lojistik, ofisler, perakende alanları ve otel gibi ticari faaliyet bölümlerini içeren bazı dar kapsamlı tanımlamaları bulunmaktadır. Geniş anlamda ise bu kavram birçok havalimanının çevresinde gelişen yeni bir şehir formunu tanımlamaktadır. Yeni şehirler, ticari aktivitelerin arttığı bölgeler ile birlikte en verimli ulaşım yönteminin var olduğu bölgelerde gelişmektedir. 21. yüzyılda en verimli ulaşım yöntemi ise hava yolu taşımacılığıdır. Seyahat eden insan sayısındaki artış ofis, otel ve lojistik tesislerine yönelik talebin artmasına da neden olacaktır.

3. Havalimanı Projesi’nin geliştirileceği 7,600 hektarlık alan, bölgedeki eski maden ve taş ocaklarının dönüşüm süreci ile oluşturulacak yeni şehir projesine de entegre edilecektir. Projenin detayları daha kesinleşmiş olmasa da, kurulacak havalimanı şehrinin bir milyon kişiye, iki büyük üniversiteye ve bir araştırma hastanesine ev sahipliği yapması beklenmektedir. 3. Köprü ve otoyollarla doğrudan bağlantının kurulacağı şehir, ayrıca yüksek hızlı trenden ve inşa edilecek kruvaziyer limanından da yararlanacaktır.

Hollanda’nın başlıca havalimanı olan ve Amsterdam’ın güneybatısında yer alan Schiphol Havalimanı, büyük ölçüde Avrupa’da bir havalimanı şehri olarak tanınmaktadır. Schiphol 2013 yılında yaklaşık olarak 53 milyon yolcu ile 1.5 milyon ton hacminde kargoya ev sahipliği yapmıştır. Havalimanı şehrinde 60,000’den fazla çalışanı ile 500’ün üzerinde şirket yer almaktadır. Schiphol Havalimanı Şehri’ndeki kira seviyeleri Amsterdam’a göre, ofis piyasasında %5-%10 oranında, lojistik piyasasında ise %30 oranında daha yüksektir.

Kaynak: www.amsterdamlayovers.com

Schiphol HavalimanıKaynak: www.dubaiairports.ae

Dubai Uluslararası Havalimanı

Havalimanı Şehirleri

Kaynak: www.gopixpic.com

Frankfurt AM Main Uluslararası Havalimanı


14

İstanbul’daki ticari limanların dışında kalan yeni marina ve liman projelerine yönelik kamu ihaleleri son dönemde gündemde olan gelişmelerden biridir. Salıpazarı Limanı’nın yenilenmesi yolcu ve gemi kapasitesini arttırırken, aynı zamanda değişen çevre düzenlemesiyle birlikte yeni ticaret ve yaşam alanları sunacak en büyük projelerden biri olarak ön plana çıkmaktadır. Benzer gelişmelerin Tuzla Marina Projesi’nde, Koç Grubu’nun ihalesini kazanmış olduğu Kalamış Marina Projesi’nde ve marina olarak tasarlanacak Haliç Limanı Projesi’nde de ortaya çıkması beklenmektedir. Söz konusu projeler tamamlandığında

Ro-Ro taşımacılığına hizmet ederek kargo taşımacılığında ve kruvazör turizminde küresel lider olmayı hedefleyen Liman Kent Projesi, 3. Havalimanı’na komşu olacak şekilde planlanmaktadır. Kruvazör turizmi sayesinde yıllık 8 milyon yabancı turistin İstanbul Liman Kent’e gelmesi beklenmektedir.

İstanbul kruvaziyer ve yat turizmine ilişkin rakamlarda önemli ölçüde bir artış yaşanacaktır. Yeni tasarlanan marina projeleri kapsamında geliştirilmesi öngörülen perakende alanları aracılığı ile perakende kullanımı sektörde farklı bir boyuta taşınacaktır. Perakende sektörünün, alışveriş merkezileri ve cadde perakendeciliği dışında kalan yeni formatlarından birinin marina projeleri olacağı öngörülmektedir. Yabancı turist sayısında yaşanacak potansiyel artışın, İstanbul’un perakende satış rakamlarına pozitif şekilde yansıması beklenmektedir.

3. Havalimanı, 3. Köprü ve Kuzey Marmara Otoyolu projelerinin tamamlanmasıyla birlikte Liman Kent’in kara ve hava yoluyla ulaşılabilirliği artacak; dolayısıyla da proje lojistik için önemli bir merkez haline gelecektir. Projenin 2018 yılında tamamlanması beklenmektedir.

Kruvaziyer Limanları

Liman Kent


15


16


Talep

Bu bölüm arz ve talep yönünden Türkiye perakende pazarının dinamiklerini incelemekte ve 2015 yılının genel görünümüne yönelik tahminleri sunmaktadır.

Büyük tüketici pazarı, modernleşen koşullara göre değişen tüketici alışkanlıkları ve güçlü genç nüfusuna dayanan kuvvetli perakende talebi, perakende pazarındaki büyümeyi yönlendiren temel faktörler olarak ortaya çıkmaktadır. Nüfusunun %33’ü 20 yaşın altında ve yaş ortalaması 30 olan Türkiye, Avrupa Birliği, Merkez ve Doğu Avrupa ile Bağımsız Devletler Topluluğu ülkeleri arasında en yüksek genç nüfus oranına sahip ülke konumundadır. Bu kapsamda Oxford Economics tahminleri, Türkiye’nin 2014 ve 2018 yılları arasındaki perakende satışı büyüme oranının, gelişmiş Avrupa pazarlarından daha yüksek bir seviyede, %3.2 olarak gerçekleşeceğini ortaya koymaktadır.

JLL 2015 Sınır Ötesi Perakende Çekicilik Endeksi’ne göre, İstanbul Avrupa’da Londra, Paris, Moskova, Milano, Madrid ve Roma’dan sonra çekim gücü en yüksek 7. pazar konumundadır. İstanbul’un modern alışveriş merkezi stokundan, kentin simgelerinden ve avantajlı nüfus yapısından etkilenen ve İstanbul’u Avrupa pazarına açılan kapı olarak gören perakendecilerin sayısı her geçen gün artmaktadır. 2014 yılında, Apple, Kidzania, Carpisa, Fauchon, Hamleys, Crate & Barrel, Pandora, Iro, Rag&Bone, Vince, Chelsea Tea House ve Hackett London gibi yabancı markalar, Zorlu Center ve Akasya gibi yeni açılan dördüncü kuşak alışveriş merkezlerinde Türkiye perakende pazarına giriş yaptılar. Ayrıca Victoria’s Secret & Pink Akasya Alışveriş Merkezi’nde yer alan 1,000 m2 büyüklüğündeki mağazası ile pazara giriş yapmıştır.

Boston Consulting Group’a göre, Türkiye’deki lüks tüketim pazarı son 5 yılda her yıl ortalama %15 büyümüştür. 2013 yılında toplam cirosu USD 2.9 milyara ulaşan lüks satışların büyüme oranı %12.3 olarak ölçülmüştür ve pazarın 2018 yılında USD 5.4 milyara ulaşması beklenmektedir. Varlıklı

turistlerin sayısındaki artış, lüks markaların Türkiye’ye olan ilgilerini hem talep, hem de arz bakımından teşvik etmektedir. Çoğunluğu Ortadoğu, Orta Asya ve Rusya’dan gelmekte olan yüksek gelir seviyesine sahip yabancı ziyaretçiler, Türkiye’deki lüks pazarına yönelik talebin %10 ile %20 arasında kalan bölümünü oluşturmaktadırlar.

JLL 2015 Sınır Ötesi Lüks Perakende Çekicilik Endeksi’ne göre, İstanbul Avrupa’da Londra, Paris, Moskova, Milano ve Roma’dan sonra çekim gücü en yüksek 6. pazar konumundadır. Endeks İstanbul’u, Moskova ile benzerlikler gösteren bir geçiş pazarı olarak tanımlamaktadır. Birçok lüks marka Zorlu Centre, İstinye Park, Kanyon ve Akasya gibi en yüksek profile hizmet veren ve lüks markaların ihtiyaçlarını karşılayabilen alışveriş merkezleri geliştirildikten sonra Türkiye pazarına giriş yapmıştır. Ayrıca Bağdat Caddesi ve Nişantaşı bölgesi gibi cadde perakendeciliği açısından önemli lokasyonlar da lüks markalar tarafından tercih edilmektedir.

Elektronik ve spor perakendecileri gibi büyük mağazalara sahip kiracılar Türkiye perakende pazarında büyümeye devam etmektedirler. Örneğin, uluslararası spor malzemeleri zincir mağazası Decathlon 2014 yılında Bodrum ve Mersin’de şubelerini açarken, Teknosa Türkiye genelinde büyümeye devam etmiştir. Media Markt net satış alanı 500 ve 1,000 m2 arasında değişen küçük ölçekli yeni mağaza formatını pazara sunmuş ve bu yeni format ile büyüme stratejisini oluşturmuştur. Buna karşın, Beğendik’in Real Türkiye’nin operasyonlarını 12 mağaza ile birlikte devraldığı, ayrıca yapı market olarak faaliyet gösteren Leroy Merlin, Praktiker ve Baumax’ın Türkiye perakende pazarından çıktıkları görülmüştür.

Son dönemde oldukça gündemde olan “eğlendirerek eğitim” konseptinin, 2014 yılında Trump Towers’da KidzMondo’nun, Akasya Acıbadem’de Kidzania’nın ve İstanbul Marmara Forum’da Minopolis’in açılmasıyla birlikte pazarda yeni bir trend olarak konumlanmaya başladığı görülmektedir.

Hipermarketler ve elektronik marketler için doğru boyutlandırma kavramının, metrekare başına en yüksek satış yoğunluğuna ulaşmak amacıyla önemli bir trend haline geldiği gözlemlenmektedir. Birçok hipermarketin mağazalarını küçülterek geriye kalan alanlarda alt kiralama yaptıkları, yeni mağaza açılışlarında ise daha küçük net satış alanına sahip lokasyonları tercih ettikleri görülmektedir.

17

Perakende Arzı

Türkiye’deki toplam alışveriş merkezi sayısı ise, alışveriş merkezi olma özelliğini kaybeden birimlerin sistemden çıkartılması ile 352’den 344’e düşmüştür.

2014 yılındaki bir diğer trendin, birinci kuşak alışveriş merkezlerinin yenileme çalışmaları ile üçüncü kuşak alışveriş merkezi haline getirilmesi olduğu gözlemlenmiştir. 2014 boyunca genel olarak birçok alışveriş merkezinde yeme ve içme öğeleri yenilenerek, kamusal açık alanlarla entegre hale getirilmiştir.

+% 5.5

9.49 milyon m2 10 milyon m2

2013 2014

2014 Yılındaki Başlıca Açılışlar

Kaynak: JLL25,000 m2’nin üzerinde TKA’ya sahip alışveriş merkezleri dikkate alınmıştır.

*JLL tarafından hizmet verilen


Alışveriş Merkezi Şehir TKA (m2) Açılış Tarihi

Mall of İstanbul İstanbul 154,000 2Ç 2014

Akasya Acıbadem İstanbul 80,000 1Ç 2014

Palerium Erzurum 66,000 2Ç 2014Ceylan Karavil Park Diyarbakır 65,000 2Ç 2014

Özdilek Park* İstanbul 45,000 3Ç 2014Metrogarden İstanbul 42,000 3Ç 2014

Ümraniye Canpark İstanbul 40,000 1Ç 2014

Park Vera Ankara 40,000 4Ç 2014

Gimart Ankara 30,000 2Ç 2014Novada Tokat 27,300 2Ç 2014Podium Kırıkkale 26,000 2Ç 2014

Rings İstanbul İstanbul 25,000 3Ç 2014

Kuşadası AVM Aydın 25,000 2Ç 2014

18

İstanbul’daki Başlıca Projeler - Gelecek Arz




104 Birim

36 Birim

204 Birim

133 Birim

42 Birim

240 Birim

İstanbul

Ankara

Diğer Şehirler

2017 Toplam

2014

2014

2014

2017

2017

2017

Kaynak: JLL

Alışveriş Merkezi Dağılımı: Birim & TKA

Alışveriş MerkeziViaport VeneziaAtlasEmaar Square*Akasya ParkVadistanbul*SkylandAğaoğlu Maslak 1453Axis İstanbulÇiftçi Towers*

LokasyonGaziosmanpaşa

SultanbeyliÜsküdarÜmraniye

ŞişliŞişli

SarıyerEyüpŞişli

TKA (m2)65,00055,000

96,00070,00044,50040,00037,600

Açılış Tarihi201520152016201620162016201620162016

Metropol İstanbul Ataşehir 75,000 2017İstanbul Finans Merkezi* Ataşehir 95,000 2017

19

415 Birim 12.5 milyon m2

150,000100,000

İstanbul’da yer alan inşaat halindeki projelerin dışında, Bursa, Kocaeli, Ankara ve Erzurum gibi şehirler, ev sahipliği yaptıkları 60,000 m2’den fazla TKA’ya sahip büyük ölçekli projeler ile ön plana çıkmaktadır.

Alışveriş MerkeziPodiumSymbol 26241 BurdaForum DiyarbakırPoint Bornova*Forum ÇorumPark AfyonOne TowerNovada14 Burda*West GateAgoraMNG ErzurumNovi CityMetromall

ŞehirAnkaraKocaeliKocaeli

Diyarbakırİzmir

ÇorumAfyon

AnkaraKonyaBolu

AnkaraSakaryaErzurumAntalyaAnkara

TKA (m2)71,10062,00062,00052,00050,00043,30043,00040,00033,00032,00032,00031,00070,00035,00067,200

Açılış Tarihi201520152015201520152015201520152015201520152015201620162017

Diğer Şehirlerdeki Başlıca Projeler - Gelecek Arz




Kaynak: JLL

Kira Görünümü

90 / m2 / ay

1 m

1 m

2014

20

LokasyonAnkaraİstanbulKarabükKırıkkaleMuğlaBoluEskişehirBursaGaziantepDenizliTürkiye

2013 Sonu253272215

75148180154147160142126

2014 Sonu270268210173156155153147145140129

2017 Sonu296317196176143257145214132133152

Perakende Yoğunluğu (1,000 kişi başına düşen m2)

Kaynak: JLL

Her 1,000 kişi başına düşen 198 m2 kiralanabilir alan seviyesinde olan Avrupa ortalaması ile karşılaştırıldığında, Türkiye’nin alışveriş merkezi gelişimi açısından potansiyel sunduğu gözlemlenmektedir. Ayrıca alışveriş merkezi arzının bütün perakende pazarının sadece belli bir oranını oluşturduğu perakende gelişiminde göz ardı edilmemesi gereken bir unsurdur.


Kaynak: JLL

126 129m2 m2

başınabaşına

2013 2014Türkiye Ortalaması

1,000 1,000kişi

Her

kişi

Her

Perakende Yoğunluğu

21

Kaynak: JLL

Avrupa pazarına girmeyi planlayan perakendeciler için İstanbul’un söz konusu pazarlara giriş noktası olarak görüldüğü gözlemlenmektedir.

Artan yabancı ziyaretçi sayıları ve gerçekleştirilen Shopping Fest gibi uluslararası organizasyonlar sayesinde uluslararası perakende talebinin güçlü olması beklenmektedir.

Türk markaları 2014 yılında farklı coğrafyalarda aktif bir şekilde faaliyet göstermeye devam etmişlerdir ve 2015 yılı boyunca söz konusu markaların büyümeye devam etmesi beklenmektedir.

Yabancı ziyaretçi sayılarındaki artış ve inşaat halindeki nitelikli perakende arzı, yüksek gelir grubundaki yabancı ziyaretçilerin oluşturduğu lüks talebini arttıran başlıca faktörlerdir. Yeni simgesel dördüncü kuşak perakende projelerinin aktif hale gelmesi ve orta sınıfın gelişmesi ile birlikte, daha fazla sayıda lüks markanın pazara girmesi beklenmektedir. Galeries Lafayette’in, perakende destinasyonu olarak öne çıkması beklenen Emaar Square projesinin büyük mağaza kiracılarından biri olacağının açıklanması bu gelişime örnek gösterilebilir.

Mc Arthur Glen ve Fingen gibi başlıca Avrupalı outlet geliştiricilerinin potansiyel lüks outlet projeleri ile Türkiye pazarına giriş yapmayı planladıkları gözlemlenmektedir.

2015 yılında, perakende alanlarının alışveriş merkezleri dışında kalan, ofis, marina ve kruvazyer limanı gibi farklı gayrimenkul öğeleriyle entegre olması beklenmektedir. Haliç ve Karaköy-Salıpazarı bölgelerindeki kentsel yenileme projeleri, bu dönüşümün önemli örnekleri olarak gösterilebilir. Yeni projelerin kent dokusu ile uyumlu şekilde, yaya dostu alışveriş caddesi konsepti ile geliştirilecekleri öngörülmektedir.

Birinci kuşak alışveriş merkezlerinin, alışveriş alanlarının açık alanlarla bütünleştiği üçüncü ve dördüncü kuşak alışveriş merkezlerine dönüşüm süreçlerinin 2015 yılında da devam edeceği öngörülmektedir.

Yeme-içme ve ‘eğlendirerek eğitim’ konseptlerinin organize perakende gündeminin üst sıralarında yer alması beklenmektedir.

Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun tasarısı Ocak 2015 tarihinde TBMM tarafından yasalaşmıştır. Söz konusu kanunun yürürlüğe girmesiyle perakende pazarı üzerindeki etkilerinin netlik kazanması beklenmektedir.

Perakendeci Talebi

Perakende Pazarı - Alışveriş Merkezleri 2015 Görünüm

Arz

Birincil Kira

Perakende Yoğunluğu

2015 Görünüm


22


23

Bu bölümde, İstanbul’daki caddeler talep ve kira seviyeleri çerçevesinde analiz edilecektir. Bölümün sonunda cadde perakende pazarına ilişkin 2015 görünümü de paylaşılacaktır.

Birçok yerli ve uluslararası markanın alışveriş merkezleri kadar caddelerde de büyüme göstermesine bağlı olarak caddelere yönelik talebin güçlü olduğu görülmektedir.

Kaynak: JLL

Talep


250 €

190 €

230 €

170 €

210 €

150 €

1Ç 20

12

1Ç 20

13

1Ç 20

14

3Ç 20

12

3Ç 20

13

3Ç 20

14

2Ç 20

12

2Ç 20

13

2Ç 20

14

4Ç 20

12

4Ç 20

13

4Ç 20

14

İstiklal ve Bağdat Caddesi

Nişantaşı

Ana Caddelerde Birincil Kira Gelişimi (EUR / m2 / ay)

İstanbul Perakende Caddeleri

Bağdat Caddesi Mühürdar Caddesi NişantaşıE5 Karayolu

Atatürk Havalimanı Alemdağ Caddesi Bahariye CaddesiTEM Karayoluİstiklal Caddesi Nispetiye Caddesi İstasyon Caddesi

Kaynak: JLL

Boğaziçi Köprüsü

FSM Köprüsü

24


İstiklal Caddesi

Nişantaşı

Nispetiye Caddesi

Beşiktaş

İstasyon Caddesi

İstiklal Caddesi yoğun yaya trafiği ile İstanbul’un en çok tercih edilen alışveriş caddesidir. 2014 yılında gerçekleşmiş başlıca kiralama işlemleri ve açılışlar H&M, Koton, Pandora, Saat&Saat, Flormar ve Bambi olarak sıralanabilir. Birincil kira seviyesinin, sınırlı arz dolayısıyla, 2015 yılında yükselmesi beklenmektedir.

İstiklal Caddesi ve Bağdat Caddesi’nde olduğu gibi, Nişantaşı bölgesi de kentsel dönüşüm ile birlikte, yeni arzın eskimiş stokun yerini alması sürecini yaşamaktadır. Teşvikiye ve Abdi İpekçi caddeleri, merkezi konumları ve yoğun yaya trafikleri sayesinde perakendeci talebini kendilerine çekebilmektedirler. Welldone, Carluccio’s, Kryolan, Bobbi Brown, Jo Malone, Armani ve Stefano Ricci 2014 yılında tamamlanmış başlıca kiralama işlemleridir. Kira seviyelerinin, İstiklal Caddesi ve Bağdat Caddesi’ne benzer bir eğilimle yükselmesi beklenmektedir.

Nispetiye Caddesi son yıllarda, P.F.Chang’s, Limonata, Nusret ve Midpoint gibi restoranlara ev sahipliği yaparak üst segmente yönelik yeme-içme konsepti çerçevesinde en önemli caddelerden biri haline gelmiştir. Bu gelişim ile birlikte, Akmerkez’in Nispetiye Caddesi’nin değişen kimliğinden yararlanabilmek için yenileme sürecine girdiği, Cognac ve Serafina gibi yeni açılan restoranlara cadde seviyesinde doğrudan bağlantı olanağı sağlandığı görülmektedir. Akmerkez yenileme projesinin tamamlanan bölümleriyle, Nispetiye Caddesi’nin özellikle yeme ve içme çerçevesindeki perakende algısının Akmerkez sınırına kadar genişlediği gözlemlenmektedir.

Ev sahipliği yaptığı birçok perakende birimi ve kafe&restoranlarla öğrencilere hizmet veren Beşiktaş, perakendeciler için gelişmekte olan merkezlerden biri olarak öne çıkmaktadır. Köyiçi ve Ortabahçe caddeleri özellikle yerel ve uluslararası tekstil, kozmetik ve aksesuar markaları tarafından tercih edilmektedir. Koton, Mavi, Colin’s, ADL, Six, Flormar ve Yves Rocher gibi markalar hâlihazırda bölgede faaliyet göstermektedirler. Son dönemde uluslararası perakende markalarının bölgede geliştirilmiş olan mülkleri inceledikleri bilinmekte olup, Beşiktaş’ta sınırlı uygun bina stoku bulunmasından dolayı kira seviyelerinin yükselmesi beklenmektedir.

Bakırköy’de yer alan İstasyon Caddesi, bulunduğu bölgenin toplu taşımacılık için aktarma merkezi olarak konumlandırılmasından dolayı yoğun yaya trafiğine sahiptir. Perakende caddesi olarak yüksek bir performans gösterdiği ve perakendeci talebinin yoğun olduğu görülmektedir.

Avrupa Yakası

25

Bağdat Caddesi

Bahariye Caddesi

Alemdağ Caddesi

Mühürdar Caddesi

Asya Yakası’nda en çok tercih edilen cadde olan Bağdat Caddesi, 2014 yılında kentsel dönüşüm ile birlikte, perakendecilerin ihtiyaçlarına hizmet edecek yeni bina stokunun, eski stokun yerini almasıyla önemli bir değişimle karşı karşıya kalmıştır. 2014 yılında, Home Store, Vodafone ve Hello Kitty Bağdat Caddesi’nde yer alan mağazalarını yine aynı cadde üzerinde farklı bir lokasyona taşırken, Pandora, Nespresso, Cookshop, Leman Kültür ve Limonata yeni mağazalarını açmıştır. Ayrıca Kryolan’ın Bağdat Caddesi üzerinde yer alan mağaza alanını genişlettiği görülmüştür. Sınırlı uygun arza bağlı olarak, Bağdat Caddesi’ndeki birincil kiraların yükselmesi beklenmektedir.

Bahariye Caddesi yoğun yaya trafiği ile Asya Yakası’nda en çok tercih edilen ikinci cadde konumundadır. Carl’s Jr.’ın ve I AM’in ilk, Koton ve Mavi’nin ikinci mağaza açılışları, 2014 yılında Bahariye Caddesi’nde gerçekleşmiş başlıca kiralama işlemleridir. Sınırlı uygun arz ve yüksek talep doğrultusunda, kiraların Bahariye Caddesi’nde de yükselmesi beklenmektedir.

Alemdağ Caddesi yaya ve araç trafiği bakımından Ümraniye’nin en aktif caddelerinden biridir. Bölgedeki perakendeci talebi ve perakende arzı arasındaki dengede herhangi bir büyük değişiklik beklenmemesinin sonucu olarak, kira seviyelerinin sabit kalacağı öngörülmektedir.

Mühürdar Caddesi yoğun yaya trafiği sayesinde Bahariye Caddesi ile rekabet etmektedir. Önümüzdeki dönemde Mühürdar Caddesi için kira seviyelerinde sınırlı bir artış beklenmektedir.

Asya Yakası


26

Caddelerdeki arzın yenilenerek, perakendecilerin ihtiyaçlarına uygun hale gelmesi ile birlikte, daha fazla lüks ve uluslararası markanın birincil caddelerde konumlanması beklenmektedir.

Caddelerdeki dönüşüm sürecinin yeni yatırımları teşvik etmesi ve sonuç olarak pazarda nitelikli perakende arzının artması beklenmektedir. Yeni ve yüksek kalitedeki stokun özellikle Nişantaşı’ndaki Abdi İpekçi Caddesi ve Bağdat Caddesi gibi perakende caddelerinde aktif olacağı öngörülmektedir.

İstiklal Caddesi 225 240 %6.7

Bağdat Caddesi 225 240 %6.7

Nişantaşı 200 200 %0.0

Bahariye Caddesi 90 100 %11.1

Nispetiye Caddesi 80 90 %12.5

Alemdağ Caddesi 65 70 %7.7

Mühürdar Caddesi 85 90 %5.9

İstasyon Caddesi 90 100 %11.0

Beşiktaş 80 90 %12.5

Caddeler Yıllık Değişim 2015 Görünüm2013 Sonu(EUR / m2)

2014 Sonu(EUR / m2)

Kaynak: JLL

2015 Görünüm


27


28

Of is Pazarı GörünümüBu bölümde, talep, arz ve son eğilimler bakımından Türkiye’nin en gelişmiş ofis pazarı olan ve ülke çapındaki yüksek kalitede modern ofis arzının yaklaşık %80’ini sağlayan İstanbul incelenecektir.

4.1 milyon m2’lik A sınıfı ofis stoku sunan İstanbul, ülkeye giriş yapmak isteyen yatırımcılar ve ofis kullanıcıları için listenin başında yer almaktadır. 2014 yılında Merkezi İş Alanı’nda (MİA) Levent, MİA dışı Avrupa’da Kağıthane ve Seyrantepe, Asya yakasında Ümraniye, Ataşehir, Kozyatağı ve Küçükyalı yerel ve uluslararası ofis kullanıcıları tarafından en çok tercih edilen bölgeler olarak öne çıkmıştır.

MİA, nitelikli iş gücü kaynağını çekebilmek ve kurum imajını yükseltmek için birçok yerli ve yabancı firmanın tercihi haline gelmiştir. Artan A sınıfı arza rağmen, özellikle MİA için hala güçlü olan ofis kullanıcısı talebine bağlı olarak, 2014 yılında birincil kiralar EUR 35 m2/ay seviyesinde sabit kalmıştır ve benzer bir eğilimin 2015 yılında da devam etmesi beklenmektedir.

Talep

İstanbul Ofis Alt Pazarları

Kaynak: JLL

MİAMİA Dışı AvrupaMİA Dışı Asya

Aktif Metro Hatları

Atatürk Havalimanı

Planlanan Metro Hatları:20142015201720182019

Metro

Sabiha Gökçen Havalimanı


E5 KarayoluTEM Karayolu

E5TEM

29


Metro hatları ve ofis projeleri arasındaki ilişkiyi inceleyen JLL Türkiye’nin son araştırmasına göre, nüfus ve trafiğe çıkan araç sayısının artmasıyla ortaya çıkan trafik sorunu, İstanbul’da iş yaşamını oldukça olumsuz etkilemektedir.

Firmaların çalışanlarına teşvik amaçlı sundukları servisle ulaşım olanağı, servislerin benzer saatlerde trafiğe dâhil olmaları nedeniyle, günlük trafikte ek bir yoğunluk yaratmakta ve çalışanların yolculuk sürelerinin uzamasına sebep olmaktadır. Artan yolculuk sürelerinin bir sonucu olarak, çalışanların servis araçları yerine daha çok metro gibi trafikten etkilenmeyen toplu taşıma araçlarını tercih ettikleri gözlemlenmektedir. Çalışanların davranışlarındaki bu değişimle birlikte, ofis arayışında olan şirketlerin daha çok metro hattına yakın ofis binalarını tercih ettikleri görülmektedir.

Son yıllarda kurumsal firmalar tarafından en çok, 1,000 m2’den büyük kiralanabilir alana sahip ofis alanları tercih edildiği gözlemlenmektedir. Ayrıca gelişen verimlilik ve yüksek konfor standartlarına yönelik talebin, gerçekleşen ofis kiralama işlemlerini şekillendirdiği görülmektedir. Bu kapsamda, dikey olarak tasarlanmış ofislerle kıyaslandığında, aynı orandaki kiralanabilir alanda daha fazla çalışanın yerleştirilmesine olanak tanıyan ve böylece ofis alanlarının daha verimli kullanılmasını sağlayan yatay-açık ofislerin, 2015 yılında da tercih edilmeye devam etmesi beklenmektedir.

35 €

37 €

2013

2014

2009

2011

2010

2012

29 €

33 €

27 €

31 €

25 €

Kaynak: JLL

Kaynak: JLL

Birincil Kira Seviyesi (EUR / m2 / ay)

Boşluk Oranı

16.5%

2014

MİA

Boşluk Oranı

MİA’da 2014 yılı boyunca yaklaşık olarak 380,000 m2

ofis arzı sunulmuştur.

30

Levent bölgesi 2014 yılında da, MİA’da en çok tercih edilen ofis alt pazarı olmuştur. Metro durağına yürüme mesafesinde olan Kanyon, Tekfen Tower, Metrocity, Levent 199 ve River Plaza gibi Levent’teki A sınıfı ofis projeleri düşük boşluk ve hızlı emilim oranları ile dikkat çekmektedir.

MİA’nın kuzeyinde konumlanan Maslak bölgesinde belli bir yaşın üzerindeki binalara talep halen düşük olsa da; Orjin Maslak Plaza, Maslakno/1 ve Uniq İstanbul gibi metro hattına yakın, yüksek kalitede A sınıfı ofis binalarının kiralama süreçlerinin oldukça hızlı ilerlediği görülmektedir.

Asya Yakası’nda Ümraniye, sunduğu nitelikli arz ve MİA’ya göre daha düşük seviyedeki kira rakamları ile önemli bir alt pazar haline gelmiştir. Büyük metrekareli ve Buyaka gibi karma projelerin bileşeni olarak gelişen yeni A sınıfı ofis projeleri bölgeye olan talebi güçlendirmektedir. Bölgedeki ofis pazarına yönelik talebin toplu ulaşım yatırımlarıyla birlikte artması beklenmektedir.

Büyükhanlı Plaza, Rönesans Tower ve Palladium Tower gibi projeler, özellikle metro hattı ve Marmaray’ın aktif hale gelmesinden sonra Asya Yakası’ndaki Kozyatağı ofis alt pazarında öne çıkan projeler olmuştur. AND Plaza gibi inşaatı devam eden projeler bölgedeki A sınıfı ofis arzını arttıracak olsa da, bölgeye artan talep yükselen kira rakamları ile birlikte değerlendirildiğinde, Kozyatağı ofis pazarının İstanbul’un öne çıkan ofis alt pazarlarından biri olmaya devam etmesi beklenmektedir.

2012 yılında Kadıköy-Kartal metro hattının tamamlanması ile birlikte, Küçükyalı, Maltepe ve Kartal bölgelerinin Asya Yakası’nda yeni gelişen ofis alt pazarları olarak ortaya çıktığı görülmektedir. Piyasada gerçekleşen kiralama işlemleri ve Rönesans Küçükyalı gibi yeni A sınıfı ofis projeleri göz önünde bulundurulduğunda, bölgede Bostancı sınırının kullanıcı talepleri bakımından aşıldığı görülmektedir. Özellikle bankalar ve ilaç şirketleri bölge müdürlükleri için Maltepe-Kartal hattını tercih etmektedir.

Kiralama İşlemleri

350,000

250,000

300,000

200,000

150,000

100,000

50,000

0MİA Avrupa MİA Dışı Avrupa Asya Toplam

Kaynak: JLL

Kiralama İşlem Hacmi (m2)

2013 Sonu 2014 Sonu

2014 yılında gerçekleşen toplam kiralama işleminin %59 gibi önemli bir bölümünün MİA’da gerçekleşmiş olması, İstanbul ofis pazarında bölgeye olan yüksek talebin göstergesi olarak ortaya çıkmaktadır. 2013 yılı ile kıyaslandığında, 2014 yılı toplam kiralama işlem hacminde %49’luk bir artış yaşandığı görülmektedir.


31


KiracıDenizbankTurkcellDeloitteErnst & YoungOdeabankUNDPRocheAIGCeva LogisticsCignaDaikinCargill

LokasyonEsentepeKüçükyalı

MaslakMaslakLevent

ŞişliMaslakMaslakAtaşehirAtaşehirAtaşehirAtaşehir

TKA (m2)60,00025,00012,50010,700

8,2006,0005,4004,2003,8003,3002,6002,500

Başlıca Kiralama İşlemleri, 2014

Kaynak: JLL

Avrupa Ofis Saati, 4Ç 2014

Kaynak: JLL

LyonKöln

Münih

Londra MetropolitanStockholm, Dublin, Londra

Lüksemburg

ManchesterEdinburgh

Amsterdam, Milano, MadridBarselona, Paris MİA

Berlin, FrankfurtStuttgart, Hamburg, Oslo

Helsinki

St. Petersburg

Moskova

Düsseldorf

Kiev

Cenevre, Zürih

Varşova

Atina, Brüksel, Roma, Bükreş, Budapeşte, Prag, Kopenhag, İstanbul, Lizbon

Kira Artışı Yavaşlıyor

Kira Artışı Hızlanıyor

Kiralar Düşüyor

Kiralar Dipten Dönüyor

32

İstanbul Ofis Saati, 4Ç 2014

Kaynak: JLL

Şişli, Zincirlikuyu, Beşiktaş

Etiler, Levent

Maslak

Kavacık, Kartal

Kağıthane

Ümraniye

Küçükyalı, Maltepe

Kozyatağı, İçerenköy

Mevcut Arz ve Geliştirme Pazarı

Mevcut ve Gelecek A Sınıfı Ofis Arzı

2014 yıl sonu itibariyle, İstanbul’daki mevcut A sınıfı ofis stoku 2013 yıl sonu ile kıyaslandığında, 680, 000 m2’lik bir artış göstererek, 4.1 milyon m2’ye ulaşmıştır. İnşaat halindeki arzın tamamlanması ile toplam A sınıfı ofis arzının 2017 yıl sonunda 6.5 milyon m2’ye ulaşması beklenmektedir.


Kira Artışı Yavaşlıyor

Kira Artışı Hızlanıyor

Kiralar Düşüyor

Kiralar Dipten Dönüyor

Kaynak: JLL

47 Birim 80 Birim

112 Birim

281 Birim 6.5 milyon m2

59 Birim 91 Birim

131 Birim

Avrupa

Asya

2017 Total

2014 2014

2014

2017 2017

2017

MİA Dışı MİA

33


Proje Lokasyon Açılış TarihiTKA (m2)

Rönesans Tower* Ataşehir 201544,000AND Plaza Kadıköy 201530,700

Torun Center Mecidiyeköy 201577,300Premier Kampüs Ofis Kağıthane 201562,600

Vadistanbul* Ayazağa 2016180,000

Akasya Park Ümraniye* Ümraniye 201675,000Skyland Seyrantepe 201690,000

Nidakule Ataşehir Ataşehir 201672,400Ferko Signature Levent 201657,400

İstanbul Finans Merkezi Ataşehir 20171,079,000

İstanbul’da İnşaat Halindeki Başlıca Projeler

Kaynak: JLL*JLL tarafından hizmet verilen30,000 m2’nin üzerinde TKA’ya sahip ofis projeleri dikkate alınmıştır.

Alt pazarlar bakımından Asya Yakası, yeni projelerin %63’üne denk gelen 1.7 milyon m2’lik toplam kiralanabilir alan ile inşaat halindeki stokun büyük çoğunluğuna ev sahipliği yapmaktadır. Asya Yakası’nın payı, İstanbul Finans Merkezi inşaatına bağlı olarak önemli ölçüde artmıştır.

Proje Lokasyon Açılış TarihiTKA (m2)

Torun Tower Esentepe 4Ç 201466,000

Spine Tower Maslak 3Ç 201456,000

Palladium Tower Ataşehir 4Ç 201455,000Rönesans Küçükyalı* Maltepe 4Ç 201446,500

Uniq İstanbul Maslak Maslak 3Ç 201433,300Orjin Maslak Plaza* Maslak 3Ç 201431,800

Maslakno/1* Maslak 4Ç 201423,200

İstanbul’da Tamamlanan Başlıca Ofis Projeleri, 2014

Kaynak: JLL*JLL tarafından hizmet verilen20,000 m2’nin üzerinde TKA’ya sahip ofis projeleri dikkate alınmıştır.

Kristal Kule* Levent 2Ç 201450,000River Plaza* Levent 2Ç 201434,400

Varyap Plaza Pendik 1Ç 201421,100

Levent 199* Levent 3Ç 201470,000

34

Nef Kağıthane 03 Kağıthane 50,000 2016Emaar NID* Üsküdar 47,800 2016

Kaynak: JLL

2015 yılında inşaat halindeki büyük projelerin tamamlanmayacak olması nedeniyle önemli bir değişim göstermeyecek olan mevcut stok ve sabit kalması öngörülen kullanıcı talepleri doğrultusunda, ofis pazarındaki arz ve talebin dengeli bir görünüme sahip olması beklenmektedir. Bu durumun kira rakamları ve boşluk oranları üzerinde olumsuz bir etki yaratması beklenmemektedir.

2014 yılında, Türkiye’deki başlıca bankalardan bazılarının, İstanbul’un farklı bölgelerine dağılmış olan genel müdürlük birimlerini tek bir ofis binasında topladıkları gözlenmiştir. Bankaları ve sigorta şirketlerini kapsayan finans sektöründeki bu konsolidasyon eğiliminin 2015 yılında da devam etmesi ve söz konusu sektörlerde, mal sahibi kullanımı amaçlı satın alma işlemlerinin daha fazla gerçekleşmesi beklenmektedir.

Nitelikli iş gücünü hedefleyen şirketler için ‘çalışacak en iyi yer’ kavramı ofis pazarında öne çıkmaktadır ve bu nedenle metro hattına yakınlık, akıllı lokasyon ve verimli kat alanı gibi niteliklerin önemi kullanıcı ve geliştiriciler açısından ofis piyasasında belirleyici faktör olmaya artarak devam edecektir.

Özellikle uluslararası ofis kullanıcılarının bina seçim süreçlerinde ‘sürdürülebilirlik’ ve çevre politikaları gibi konulara daha fazla önem verdikleri gözlemlenmektedir. LEED ve BREEAM gibi sertifikaları olan ofis binalarının yakın gelecekte daha çok tercih edilmesi beklenmektedir.

1990’ların başında inşa edilen ve günümüzde uluslararası standartların gerekliliklerini karşılayamayan eski ofis stokuna yönelik kullanıcı taleplerinde azalma olduğu gözlemlenmekte ve yeni geliştirilen A sınıfı ofis binalarına yönelen kullanıcı taleplerinin bu eğilimlerini 2015 yılında da sürdürecekleri öngörülmektedir. Bu kapsamda, 2015 yılı boyunca ofis piyasasında yenileme ve yeniden geliştirme süreçlerinin gündeme geleceği öngörülmektedir.

Ofis Pazarı 2015 Görünüm

2015 Görünüm


Arz

Birincil Kira

Metro Hattına Yakın A Sınıfı Ofisler İçin Kira Seviyeleri

Metro Hattına Yakın A Sınıfı Ofisler İçin Kullanıcı Talebi

Boşluk Oranları


35

Lojistik Pazarı

Görünümü

36

LojistikPazarı Görünümü

Bu bölüm, İstanbul ve Kocaeli’yi kapsayan Marmara bölgesindeki lojistik sektörünün dinamiklerini arz ve talep yönünden incelemektedir. 2015 beklentileri bölümün sonunda paylaşılmaktadır.

Dünya Bankası tarafından iki yılda bir yayınlanmakta olan Lojistik Performans Endeksi (LPE), ticaret tedarik zincirlerinin verimliliklerini ölçümlemektedir. 2014 yılında 160 ülkelik bir değerlendirme yapan LPE, Türkiye’yi orta-üst gelir seviyesine sahip bir ekonomi olarak sınıflamış ve Çin, Meksika, Romanya, Bulgaristan ile aynı kategoride değerlendirmiştir.

Lojistik Kalkınma Planı (2014-2018), Kalkınma Bakanlığı ve Ulaştırma, Denizcilik ve Haberleşme Bakanlığı tarafından 10. Kalkınma Planı’nın bir alt başlığı olarak Kasım 2014 tarihinde yayınlanmıştır. Plan, lojistik arzını arttırmayı, pazarda verimliliği geliştirmeyi ve maliyetleri azaltmayı amaçlamaktadır. Türkiye’nin, planın uygulamaya geçmesi ile birlikte, sürdürülebilir bir kalkınma stratejisi izleyerek, Dünya Bankası 2018 Lojistik Performans Endeksi’nde 15. sıraya yükselmesi hedeflenmektedir.

Endekse göre Almanya, Singapur ve Hollanda en gelişmiş lojistik pazarlar olarak sınıflanmakta ve Türkiye ise 30. sırada yer almaktadır. 2012 yılında 3.5 endeks puanı ile 27. sırada olan Türkiye, 2014 yılında 3.15 puanla 30. sıraya gerilemiştir. Türkiye’nin genel puanı artış göstermesine rağmen, sıralamada gerilemiş olduğu görülmektedir.

GümrükDakiklik

1

2

3

4

5

Takip ve İzleme

Lojistik Yetkinlik Uluslararası Sevkiyatlar

Altyapı

LPE

Kaynak: Dünya Bankası, 2014

Türkiye 2014

Türkiye 2012

Türkiye 2010

Türkiye 2007

Lojistik Performans Endeksi (LPE), Türkiye

37


Program, yasal düzenlemeleri, gümrükleri, altyapıyı ve yerel kuruluşların rekabetçiliğini geliştirerek; Türkiye’nin uluslararası arenadaki konumunu güçlendirmeyi, sanayi üretimindeki lojistik ve taşımacılık maliyetlerini düşürmeyi ve üretim aşamasından son tüketiciye ulaşıncaya kadar ürünlerin taşımacılıkta geçirdiği süreyi kısaltmayı amaçlamaktadır. Programın performans göstergeleri aşağıdaki tabloda yer almaktadır.

Uluslararası yatırımcıları çekmenin ve kurumsal mülk gelişiminin önündeki en büyük engel, Avrupa lojistik pazarları ile karşılaştırıldığında lojistik pazarında yüksek olan arsa fiyatlarıdır. Daha fazla uluslararası yatırımcıyı ülkeye çekebilmek için sunulan teşviklerin arttırılması gerektiği düşünülmektedir.

Gösterge

Lojistik Performans Endeksi (LPE)

Limandaki Konteyner Gemisi Kapasitesi (milyon TEU**)

Demiryolu Bağlantılı Limanlara Demiryolu ile Nakliyat (%)

Demiryolu ile NakliyattaÖzel Sektör Payı(%)

Toplam Dış Ticarette Hava Taşımacılığının Payı (%)

2015* 2016* 2017* 2018*2014

30 30 <20 <20 <15

9 10 11 12.3 14

8 10 10 14.1 15

27 27 28 29 30

12 12 13 12.7 13

Performans Göstergeleri, Lojistik Kalkınma Planı

Kaynak: Kalkınma Bakanlığı ve Ulaştırma, Denizcilik ve Haberleşme Bakanlığı, Kasım 2014

*Tahmini**Yirmi Feetlik Konteyner

Talep

Türkiye, güçlü talep, inşaat halindeki projeler ve planlanan arzla, EMEA (Avrupa, Orta Doğu ve Afrika) bölgesindeki gelişmekte olan lojistik pazarlar arasında yer almaktadır. İstanbul ve Kocaeli illerini kapsayan Marmara Bölgesi Türkiye’nin birincil lojistik pazarıdır. İstanbul Avrupa Yakası’nda Hadımköy ve Esenyurt, Asya Yakası’nda Tuzla, Kocaeli’nde ise Gebze, Çayırova ve Dilovası, Marmara Bölgesi’nin başlıca lojistik alt pazarlarıdır.

2014 yılında pazara yön veren başlıca eğilimler arasında kurum içi lojistik, e-ticaretin yükselişi ve kurumsallaşmayla birlikte lojistik arzının konsolidasyonu öne çıkmaktadır. Ayrıca, lojistik şirketlerinin hizmet sundukları şirketler içinde birimler kurmasını kapsayan iç tedarik sistemi yükseliş trendine geçmiştir. 2013 yılında, 20,000 m2 ile 40,000 m2 arasında büyük dağıtım merkezlerine yönelik talep güçlüyken, 2014 yılında 5,000 m2 ile 15,000 m2 arasında kiralanabilir alan sunan daha küçük tesislerin tercih edildiği gözlemlenmektedir.

38

2014 yıl sonu itibariyle birincil kiralar USD 7 seviyesinde sabit kalmıştır. A sınıfı yüksek kalitede lojistik arzına yönelik artan talep dolayısıyla lojistik pazarındaki birincil kiralar kur dalgalanmalarından etkilenmemiştir. Arzın sınırlı olması nedeniyle, arsa fiyatları 2014 yılında yaklaşık olarak %20-25’lik bir artış göstermiştir.

2013 yıl sonunda 531,300 m2 olarak gerçekleşen lojistik kiralama işlem hacmi, 2014 yılında önemli bir artış göstererek 605,600 m2 olarak gerçekleşmiştir.

Birincil Kira (USD / m2 / ay)


Kaynak: JLL

700,000

500,000

600,000

400,000

300,000

200,000

100,000

0

Kaynak: JLL, 2014 yıl sonu

Kiralama İşlemleri (m2)

2010 2011 2012 2013 2014

1Ç 20

09

4Ç 20

09

1Ç 20

10

4Ç 20

10

1Ç 20

11

4Ç 20

11

1Ç 20

12

4Ç 20

12

1Ç 20

13

4Ç 20

13

1Ç 20

14

4Ç 20

14

6.6 $

7.0 $

6.4 $

6.8 $

6.2 $


39

Toplam kiralanabilir alan payları bazında %45.1 ile lojistik şirketleri, %19.1 ile perakende şirketleri ve %4.8 ile e-ticaret şirketleri kiralama işlemlerinde en aktif endüstriler olarak dikkat çekmektedir. 2014 yılı boyunca 10,000 m2’den küçük ya da 20,000 m2’den büyük lojistik alanlarına yönelik talep güçlü bir görünüm sergilemiştir. Gerçekleşen en büyük kiralama işlemi 94,000 m2 TKA’yı, en küçük işlem ise 680 m2 TKA’yı içermektedir.

Çeyrek bazında, yaklaşık olarak 225,000 m2’lik alanın kiralandığı 1Ç 2014 en aktif dönem olarak dikkat çekmektedir.

2012 20142013

250,000

200,000

150,000

100,000

50,000

0

1Ç 2Ç 3Ç 4Ç

Kaynak: JLL, 4Ç 2014

Çeyrekler Bazında Kiralama İşlemleri (m2)

ŞehirKocaeliKocaeliKocaeliKocaeliKocaeliKocaeliKocaeliKocaeliİstanbulKocaeliİstanbul

BölgeGebzeGebze

MuallimköyMuallimköyÇayırovaÇayırovaGebze

ÇayırovaEsenyurtGebzeTuzla

Kiralanan Alan (m2)Kiracı48,000Hepsiburada46,000Koton35,000Borusan Lojistik35,000Solmaz Lojistik30,600Carrefour28,600Ekol Lojistik25,400Ceva Lojistik23,500Bimeks22,500Tezel Lojistik17,000Netlog16,000Ebebek

Başlıca Kiralama İşlemleri (m2)

Kaynak: JLL, 2014 yıl sonu


40


İstanbul ve Kocaeli, 2014 yılında Türkiye’nin önde gelen lojistik pazarları olarak önemlerini korumuşlardır. Bölgenin artan ulaşılabilirliği, bölgedeki yeni lojistik arzının gelişmesinde etkili olmaktadır. 2013 yıl sonunda 7 milyon m2 seviyesindeki İstanbul ve Kocaeli alt pazarlarını kapsayan Marmara bölgesindeki toplam lojistik arzı, 2014 yıl sonu itibariyle 7.8 milyon m2’ye ulaşmıştır. 2014 yıl sonu itibariyle, inşaat halindeki stok da 563,000 m2’den 653,000 m2’ye yükselmiştir. Pazarda, Kocaeli ve İstanbul alt pazarlarında yaklaşık olarak 2.6 milyon m2’lik stokun planlama aşamasında olduğu gözlenmektedir.

2014 yıl sonu itibariyle genel boşluk oranı %10 seviyesindedir.

Arz

Avrupa Asyaİstanbul Kocaeli

2,500,000

3,500,000

2,000,000

3,000,000

1,500,000

1,000,000

500,000

0

Mevcut Stok

Kullanılan Alan İstanbul Avrupa İstanbul Asya Kocaeli

İnşaat Halinde* Proje HalindeKaynak: JLL, 4Ç 2014

Kaynak: JLL

Kaynak: JLL, 4Ç 2014

İstanbul-Kocaeli Başlıca Lojistik Alt Pazarları (m2)

Boşluk Oranının Bölgesel Dağılımı

*2017 sonu itibariyle tamamlanması beklenen

90% 4% 3% 3%

Birincil Pazarlar

LimanlarBoğaziçi Köprüsü

İkincil PazarlarÜçüncül PazarlarAlt Pazarlar

Atatürk HavalimanıSabiha Gökçen Havalimanı


E5 Karayolu3. KöprüFSM Köprüsü

TEM Karayolu3. Havalimanı

Başlıca Lojistik Alt Pazarları

41

Kaynak: JLL

Lojistik arzının 2017 sonunda yaklaşık olarak 8.5 milyon m2’ye ulaşması beklenmektedir. Ayrıca yaklaşık olarak 2.6 milyon m2’lik alan planlama aşamasındadır. Bütün inşaat halindeki ve planlama aşamasındaki projelerin tamamlanması durumunda, toplam lojistik arzının önümüzdeki 5 sene içinde 11.1 milyon m2’ye ulaşacağı öngörülmektedir.

Önümüzdeki 12 ay boyunca 5,000 m² ile 15,000 m² arasındaki lojistik tesislerinin daha çok tercih edilmesi ile birlikte, 20,000 m2 ile 40,000 m2 arasında alana sahip büyük dağıtım merkezlerine yönelik de bir talebin olacağı tahmin edilmektedir.

Kurum içi lojistik ve konsolidasyon trendlerinin 2015 yılında lojistik pazarını şekillendirmeye devam etmesi beklenmektedir.

Avrupa Birliği’nin kara taşımacılığı yapan taşıtlarının neden olduğu sera gazı emisyonuna ilişkin yeni düzenlemesi ile de desteklenen sürdürülebilir lojistik kavramın daha çok gündemde olacağı ve lojistik arzının söz konusu trendlere uyum sağlaması beklenmektedir.

Lojistik Pazarı 2015 Görünüm

2015 Görünüm

Talep

İnşaat Halindeki Arz

Birincil Kira

Arsa Değeri


Boşluk Oranı

Mevcut Arz


42


43

İstanbul dünyanın en çok ziyaret edilen turistik destinasyonları arasındaki yükselen yerini korumaya devam etmektedir. MasterCard’ın ‘2014 Küresel Destinasyon Şehirler Endeksi’ verilerine göre İstanbul; en çok ziyaret edilen şehirler içinde Avrupa’da üçüncü olurken, dünyada yedinci sırada yer almaktadır. Gelişen medikal ve sağlık altyapısı ile üst düzey teknolojik yatırımlar sonucunda, İstanbul önemli bir sağlık turizmi destinasyonu haline de gelmektedir. 51 JCI akredite sertifikalı hastanesi ile Türkiye küresel bir karşılaştırmada ilk

sıralarda yer almaktadır. Harvard Medical International, Johns Hopkins, Mayo Clinic, Memorial Sloan-Kettering ve New York Presbyterian gibi uluslararası sağlık kuruluşları ile yakın işbirlikleri geliştirilen 1,200’ün üzerinde kamu ve özel sektöre bağlı hastane sağlık hizmeti sunmaktadır. Ayrıca, İstanbul’daki yeni altyapı projeleri ve mega projeler, ziyaretçi talebinin artmasına ve turizm-otel sektöründeki segmentlere yenilerinin eklenmesine yardımcı olacaktır.

İstanbul turizm sektörünün ağırlıklı olarak uluslararası piyasalara bağlı olduğu ve 2014 yılı sonu itibariyle, İstanbul’a gelen yabancı ziyaretçi sayısının bir önceki seneye kıyasla %13.1 artarak 11.8 milyona ulaştığı görülmektedir.

Son on yıllık dönemde havayolu ile gelen yolcu sayısında önemli bir artış yaşandığı görülmektedir. İstanbul, uluslararası yolcular için önemli bir aktarma merkezi haline gelirken, Atatürk Havalimanı Avrupa’nın en yoğun üçüncü havalimanı olma yolunda ilerlemektedir. 2014 yılında, Atatürk Havalimanı ve Sabiha Gökçen Havalimanı üzerinden İstanbul’a gelen

toplam yolcu sayısı, 2013 yılına göre %15.2 artışla 80.5 milyona ulaşmıştır. İstanbul Sabiha Gökçen Uluslararası Havalimanı, bu yıl on ikincisi düzenlenen CAPA (Asya Pasifik Havacılık Merkezi) 2014 Mükemmellik Ödülleri -15-25 milyon yolcu kapasitesi - kategorisinde “Yılın Havalimanı” seçilmiştir.

İstanbul’a Gelen Yabancı Ziyaretçi Sayısı

2014

11.8 milyon

Kaynak: Kültür ve Turizm Bakanlığı

Gelen Yolcu: İstanbul Sabiha Gökçen ve Atatürk Havalimanları

2014

23.5 milyon 57 milyon

Kaynak: Devlet Hava Meydanları İşletmesi Genel Müdürlüğü

Sabiha Gökçen Havalimanı Atatürk Havalimanı

OtelPazarı Görünümü

Turizm

Talep

44


2013 yılında, jeopolitik ve ekonomik konularda gelişen belirsizlikler ile İstanbul otel sektöründe ve otel performanslarında gerileme yaşandığı görülmüştür. Bu belirsizlik, 2014 yılında da devam etmiş ve yıllık bazda karşılaştırıldığında otel performans ölçütlerine negatif olarak yansımıştır. Otel doluluk oranları bir önceki seneye göre %2.9 düşerek %65 olurken, ortalama günlük oda fiyatları EUR 9 eksilerek EUR 133 olmuştur. İstanbul’da yükselerek artan otel

sayısının da etkisiyle oda başına düşen gelir %9.3 azalarak EUR 86.5 seviyesine ulaşmıştır.

İstanbul otel pazarının, Rusya ve Ukrayna gibi Türkiye’ye en çok ziyaretçi gönderen ülkelerde ve Suriye gibi komşularında yaşanan olumsuz jeopolitik gelişmelerden etkilendiği görülmektedir.

2014 yılı sonunda İstanbul’da lisanslı 471 otelde 46.109 oda bulunmaktadır. İstanbul otel marketinin yapısı ağırlıklı olarak lüks ve üst sınıf otellerden oluşmaktadır. 5 yıldızlı otel oda sayısının, İstanbul’daki toplam arz içerisinde %45’in üzerinde bir payı bulunmaktadır.

İstanbul’un Anadolu Yakası’nın otel yatırımcıları ve operatörleri için oldukça çekici bir hale geldiği görülmektedir. İstanbul Finans Merkezi, 3. Köprü, hızlı tren ve Kuzey Marmara Otoyolu gibi altyapı projelerinin ve mega projelerin yanı sıra

Yılın ikinci yarısında gerçekleşen herhangi bir işlem görülmezken, yerel mülk sahiplerinin gayrimenkullerini var olan işletme anlaşması ile satmaya yönelik ilgilerinin artması dikkat çekici gelişmelerden biridir. Ayrıca, yeni yapılan ve işletmeye hazır projelerde satış eğiliminin devam ettiği gözlemlenmektedir. Devam eden bu eğilimin, uluslararası yatırımcıların Türkiye pazarına yönelik artan yatırım iştahıyla birleşerek 2015 yılında hareketlilik kazanması beklenmektedir.

gelişmekte olan ofis alt pazarları bölgedeki otel yatırımlarını hareketlendirmiştir. Asya Yakası’nda yer alan oteller, İstanbul’daki toplam otel arzının %13’ünü oluşturmaktadır.

Son dönemde hızla devam eden otel yatırımlarının, var olan talebin üzerinde bir artış eğiliminde olduğu görülmektedir. İnşaat halinde ve planlanmakta olan tüm otel projelerinin tamamlanmasıyla İstanbul’daki toplam otel arzının 2016 yılı sonu itibariyle %15 artması beklenmektedir.

Ekonomi ve orta segmentteki ‘iş oteli’ ve ‘uzun süreli konaklama sağlayan otel’ kategorilerine yönelik yatırımlar en önemli iş fırsatlarından biri olarak görülmekte, İstanbul ve Türkiye’nin diğer illerinde yaygınlaşmaktadır. Bursa, Adana, Samsun, Gaziantep, Konya, Eskişehir, Mersin ve Adana gibi ikincil şehirler en önemli gelişim alanları olarak öne çıkmaktadır.

İstanbul otel talebi, MICE (Toplantı, Grup Kongre, Sergi), iş ve seyahat amaçlı ziyaretçilerin oluşturduğu segmentlerdeki güçlü performansla şekillenmektedir. Aynı zamanda, İstanbul ve Türkiye dünyanın önde gelen kongre merkezlerinden biri haline gelmiştir. Talepteki artış, Uluslararası Kongre ve Konvansiyonlar Birliği’ne (ICCA) göre Türkiye’yi dünya genelinde kongre turizmi için en cazip on sekizinci ülke konumuna, İstanbul’u ise sekizinci sıraya taşımıştır.

Performans

Arz

Yatırım

45

2013 ve 2014 yıllarında İstanbul otel pazarında yavaşlama eğilimi görülmüştür. Otel performans değerlerindeki düşüş, belirsiz jeopolitik ve ekonomik sürecin yanı sıra talebin üzerinde artan otel stoku ile de bağlantılı olduğu görülmektedir.

Otel performanslarında yaşanan düşüş eğiliminin 2015 yılının ilk çeyreğinde devam etmesi öngörülmektedir. Buna rağmen, talebin özellikle Mayıs ve Haziran aylarında artış göstermesi ve 2014 yılında açılan otellerin istikrar sağlamasıyla beraber orta vadede İstanbul otel pazarının canlanması beklenmektedir.

Turizm ve otel sektöründeki fırsatlardan yararlanmak ve yeni projelerde yer almak isteyen hem yerli hem de yabancı yatırımcılar için İstanbul’un cazip bir merkez haline geleceği öngörülmektedir.

Önemli Göstergeler

11.8 milyonYabancı

Ziyaretçi Sayısı

İstanbul

%13.1

80.5 milyonIST & SAW

Toplam Yolcu Sayısı %15.2

%65Doluluk %2.9

EUR 133Ortalama Günlük

Oda Fiyatı%6.6

EUR 86.5Oda Başına Gelir %9.3

% 2014 Aralık Yıllık Değişim

Tamamlanan Projeler, 2014 İnşaat Halindeki Projeler

AC Marriot Macka Hotel94 oda, Temmuz 2014’te açıldı

Soho House İstanbul 87 oda, 2015

Raffles Hotel İstanbul 181 oda, Eylül 2014’te açıldı

St. Regis İstanbul118 oda, 2015

Hilton İstanbul Kozyatağı329 oda, Eylül 2014’te açıldı

Movenpick Hotel Golden Horn136 oda, 2015

10 Karaköy Morgans Hotel Group71 oda, Kasım 2014’te açıldı

Novotel Karaköy200 oda, 2015

2015 Görünüm


46

İletişimDanışmanlık ve Araştırma Hizmetleri

Yatırım Pazarı ve Ekonomik Görünüm


Ofis Pazarı Görünümü

Lojistik Pazarı Görünümü

Cadde Perakende Pazarı

Görünümü


Burçin Yıldıran Sezen, MRICSYardımcı DirektörDanışmanlık HizmetleriTel: +90 (212) 350 [email protected]

Gün Gökkaya, MRICS Yardımcı DirektörSermaye PiyasalarıTel: +90 (212) 350 [email protected]

Sayat DeliceDirektörPerakende HizmetleriTel: +90 (212) 350 [email protected]

Seda ÖzkulMüdür, Ofis Kiralama Ofis ve LojistikTel: +90 (212) 350 [email protected]

Arlin Polat DeliceMüdür, Ofis ve Perakende KiralamaOfis ve LojistikTel: +90 (212) 350 [email protected]

Anıl Baştaş TurpçuMüdür, Sanayi ve Lojistik Ofis ve LojistikTel: +90 (212) 350 [email protected]

Roni SarisYardımcı DirektörPerakende Danışmanlığı ve Cadde Mağazacılığı Tel: +90 (212) 350 [email protected]


Ayşe Nur TekerMüdürOtel ve Ağırlama GrubuTel: +90 (212) 350 [email protected]

Deniz KınaYardımcı DirektörKonsept GeliştirmeTel: +90 (212) 350 [email protected]

Orit FreskoYardımcı Direktör Alışveriş Merkezi KiralamaTel: +90 (212) 350 [email protected]

Sebla ÖnderolYardımcı DirektörAlışveriş Merkezi KiralamaTel: +90 (212) 350 [email protected]

Demet KarakimseliYardımcı Direktör Alışveriş Merkezi KiralamaTel: +90 (212) 350 [email protected]

İdil HamzadiDirektörSermaye PiyasalarıTel: +90 (212) 350 0821idil.hamzadi @eu.jll.com

Mahir MermerMüdür, Ofis Kiralama Ofis ve LojistikTel: +90 (212) 350 [email protected]

Muharrem ÇayMüdür, Sanayi ve Lojistik Ofis ve LojistikTel: +90 (212) 350 [email protected]

Erkan GüsarYardımcı DirektörAlışveriş Merkezi KiralamaTel: +90 (212) 350 [email protected]

Volkan MüllerCOO, CFOİcra Kurulu ÜyesiTel: +90 (212) 350 [email protected]

47

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2015.

tr.linkedin.com/company/jll-turkiye @jllturkiye joneslanglasalle www.jll.com.tr

Yazarlar

Ülke Yönetimi

İletişim

Volkan MüllerCOO, CFOİcra Kurulu ÜyesiTel: +90 (212) 350 [email protected]


Nevzat YavanDirektörMülk YönetimiTel: +90 (212) 350 [email protected]

Avi Alkaş, MRICS, CSM, CMD, CLS, CRX

İdil HamzadiDirektörSermaye PiyasalarıTel: +90 (212) 350 0821idil.hamzadi @eu.jll.com

Ümit KurtDirektörİcra Kurulu ÜyesiTel: +90 (212) 350 [email protected]

Ece Sert ÖzcanKıdemli Analist Danışmanlık HizmetleriTel: +90 (212) 350 [email protected]

Yavuz Can ParlarAnalist Danışmanlık HizmetleriTel: +90 (212) 350 [email protected]

Burçin Yıldıran Sezen, MRICSYardımcı DirektörDanışmanlık HizmetleriTel: +90 (212) 350 [email protected]

JLL TürkiyeİstanbulMM Plaza Nispetiye Mah. Başlık Sok. No: 3 Kat: 1 34340 Levent - İstanbul, TÜRKİYETel: +90 (212) 350 0800Faks: +90 (212) 350 0806

Ülke BaşkanıTel: +90 (212) 350 [email protected]

gayrimenkul pazarı yeniden Şekilleniyor

Documents