fondo de capital privado inmobiliario ultrabursÁtiles · 2016. 8. 31. · ración y labor de...

Informe Primer Semestre 2016FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES

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Informe Semestral

COMPARTIMENTO 1

Junio 30 de 2016

I - 2016

FONDO DE CAPITAL PRIVADO INMOBILIARIO

ULTRABURSÁTILES

VIG

ILAD

OSU

PER

INTE

ND

IEN

CIA

FIN

ANC

IERA

DE

COLO

MBI

A

Informe Primer Semestre 2016FONDO DE CAPITAL PRIVADO

INMOBILIARIO ULTRABURSÁTILES2


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Tabla de Contenido

1. Informe del Presidente 2. Resumen Operativo3. Resumen Financiero 4. Portafolio de Inmuebles5. Estadosfinancieros6. Reporte sobre el Sector Inmobiliario7. Agradecimientos

48

1012216671

Pág



1. Informe del PresidenteEl primer semestre del 2016 fue un periodo con resultados un tanto contradictorios, por cuanto en este lapso se acentuó la desaceleración de la economía colombiana, con un crecimiento proyectado para el año del 2.3% anual, inferior en 0,8 % al del año anterior y al promedio de crecimiento económico del 4,5 % anual registrado en los últimos quince años. Las causas principales de esta desaceleración está en las me-nores exportaciones por la baja en la demanda internacional y en la fuerte reducción de los precios de las materias primas minero-energéticas. No obstante este panorama, que en su conjunto es negativo, algunos rubros de la economía presentaron cifras po-sitivas con datos satisfactorios en la industria manufacturera (+5.3%), la construcción, (+5.2%)ylosserviciosfinancieros(+3.8%).

INFLACIÓN, TASAS DE INTERÉSLos factores de reducción en la oferta de alimentos causado por las sequías produ-cidas por el fenómeno del niño, más el prolongado paro camionero, además de la devaluacióndelpeso,impulsaronlainflaciónacifrascercanasal9%anual,registrosnovistos desde el año 2000. La respuesta del Banco de La República fue subir la tasa de intervención, llegando al 7.5% anual (23 de junio) lo cual sin duda resultará en un freno adicional de la economía, tal como se deduce de los mismos pronósticos del Banco central.Respectodelainflación,seesperaqueparaelaño2017seajustenuevamenteal rango meta del Banco de La República (2% - 4%) proyectándose que en el presente año termine en el rango del 6% al 7%.

Las medidas adoptadas por las autoridades monetarias han sido motivo de un gran debateporcuantolainflaciónobservadaesresultadoprincipalmentederestriccionesen la oferta y de la fuerte devaluación del peso y no tanto efecto de un exceso de de-manda, por lo que a juicio de algunos observadores y del mismo gobierno nacional, las altísimas tasas de intereses adoptadas introducen un factor de desestimulo en la inversión de las empresas y en el consumo interno con el consecuente peligro de conducirlaeconomíahaciaunaestanflación.

SECTOR EXTERNOEntre Enero y Junio del 2016 las exportaciones totales continuaron en descenso sien-do 25.7% menores que en el mismo periodo del año 2015, alcanzando tan solo 14.324 millones de dólares, completando 21 meses de caída continua, como resultado en el desplome de los precios y volúmenes de exportación de los minero-energéticos y en la manufactura.


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En las industrias extractivas, la disminución fue del 43%, reduciéndose a 5.643 millo-nesdedólares.Laexportacióndemanufacturasdisminuyóa7.194millonesdedóla-res,conundescensoenelperiododel9.7%,contrastandoconincrementosdel8.8%en los productos agropecuarios.En el caso de las exportaciones, la devaluación y los tratados de libre comercio no han sidofuentedenuevasexportacionesdadalapocaformacióndecapitalfijoyporquebuena parte de los exportadores hasta ahora están en una etapa de transición redi-reccionando sus esfuerzos de exportar a Venezuela y Ecuador, a los mercados donde se han abierto las puertas con los tratados de libre comercio.

Parafinalesdel2016losanalistasdelarevistaDineroproyectanquelasexportacionesalcanzaran36.500millonesdedólares,resultandoenundéficitcomercialde12.300millones de dólares, que comparado con un PIB proyectado de $274.000 millones de dólaresconduciríaaundéficitenlabalanzacomercialdel4.5%delPIB.

DEUDA EXTERNAEldéficitencuentacorrientesehaidoelevandoproyectándosequeparael2016al-canzará el 5,8% del PIB, el cual es bien alto comparado con países con la misma cali-ficaciónsoberanadelargoplazo(BBB).Comoconsecuenciadeello,ladeudaexternaparafinanciareldéficithavenidocreciendo,alcanzandoalfinaldelmesdeAbrildel2016 lasumade114.699millonesdedólaresequivalentesa42.4%delPIB,conunincremento del 18% en un periodo de solo tres años. Teniendo en cuenta lo anterior, y eldéficitfiscalcreciente,lascalificadorasderiesgoredujeronlaperspectivadenuestraeconomía deestableanegativa,peromantuvieron,porelmomento, lacalificacióncon grado de inversión BBB.

EVOLUCIÓN DEL DÓLAREn lo corrido del año la relación peso/dólar ha tenido una fuerte volatilidad, muy liga-daalaevolucióndelpreciodelbarrildepetróleo,comenzandoen$3.149,49/DOLARel1deEnero,subiendoa$3.434,89enFebreroybajandoaunrangoentre$2.900/DOLARy$3.100/DOLARafinalesdelsemestre.

PETRÓLEOEl primer semestre se caracterizó por una gran volatilidad en los precios del barril de petróleo, subiendo su precio (WTI) de 31,77 dólares por barril en Enero a $48,83 por barrilenJunio,manteniendounpromediobajocomparadoconlos$92dólaresporbarril que se tenía en Agosto del 2014 cuando comenzó el proceso acelerado de dis-minución de su cotización.



La baja en el precio en este importante rubro de la economía, es producto de varios factores, entre ellos, la desaceleración de la economía China, el levantamiento de las sanciones contra Irán, con su potencial de introducir 2.0 millones de barriles diarios al mercado y la falta de acuerdo de los países productores de la OPEP. En contraste, el repunte del precio en lo corrido de este año, es consecuencia del cierre de numerosos campos menos rentables, especialmente de aquellos relacionados con el método de extracción de crudo conocido como “fracking”.

Respectodelaproducciónnacional,estadisminuyoa899.000barrilesdesdeunpro-medio de 1’000.000 de barriles diarios.

INFRAESTRUCTURALa noticiamás relevante en este campoes el cierre financierode los primeros tresproyectos de las concesiones 4G, los cuales seguirán 5 más en las próximas semanas. Este hecho, es de gran relevancia por cuanto implica un factor de impulso para la economía,estandotodavíapendientelafinanciaciónparalosllamadosproyectosdela segunda y tercera ola.

La nueva generación de concesiones viales le inyectará 50 billones de pesos en los próximos 5 años, siendo un factor fundamental para compensar la caída en los pro-gresos petroleros.

SECTOR INMOBILIARIO (Tomado de Informe Colliers)

Al cierre del primer trimestre del 2016, el área aprobada para construcción fue de 4.862.461 metros cuadrados lo que representa una disminución del 23% con respecto al mismo periodo del 2015, industria, educación y administración pública fueron los destinos con la mayor contracción en el periodo.

Eláreaaprobadaparaviviendapasóde4.539.882metroscuadradosenlosprimerostresmesesdelañodel2015a3.593.152metroscuadradosenelmismoperiododel2016, loquerepresentaunavariaciónde-20,9%.Laviviendade interéssocial regis-tróunadisminucióneneláreaaprobadade289.452metroscuadradosenelprimertrimestre de 2016 con respecto al mismo periodo del 2015, mientras que para la vi-vienda diferente de interés social fue de 657.278 metros cuadrados. Es importante mencionar que la aprobación de licencias para vivienda se concentró principalmente en hogares de vivienda de ingresos bajos y medios.

Por otra parte, durante los tres primeros meses del año el área licenciada para cons-trucción se distribuyó principalmente en la ciudad de Bogotá con una participación de 22,7%, seguido por los departamentos de Cundinamarca y Antioquia las cuales representaron 10,7% y 10,3% respectivamente.


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SECTOR HIPOTECARIOAmarzodel2016,elsistemafinancierodesembolsóunmontototalde1,6billonesdepesos para créditos de vivienda, orientados principalmente al segmento de vivienda diferente a interés social el cual representó el 81% del total de desembolsos, por su parte, las viviendas de interés social registraron un total colocado de aproximadamen-te 314 miles de millones de pesos.La tasa promedio de los créditos VIS se ubicó en 13,62% mientras que para los NO VIS fue de 12,03%. Vale la pena mencionar que ambas tasas han venido presentando una tendencia creciente en relación con el aumento generalizado de la tasa de inter-vención del banco de la república, sin embargo, su aumento no se ha presentado en igual proporción a otras tasas de interés como las de consumo, gracias a los subsidios del gobierno a esta modalidad de crédito.

PERSPECTIVAS FUTURASEn el próximo semestre se presentará la nueva reforma tributaria la cual promete mu-chos debates por la alta tributación que ya soportan las empresas y el probable au-mento en el IVA, pero que a juicio del Gobierno nacional, es indispensable dada la necesidaddefinanciar elpresupuestonacional y losgastosdelpost-conflicto.Elambiente promete ser enrarecido además por los debates sobre el proceso de paz y elplebiscito,locualsindudaincidiráenlaconfianzainversionista,circunstanciasquesumadas a las altas tasas de interés, conducirán a un nuevo periodo de desaceleración económica, tal como ya se vaticina desde el Banco central.

Atentamente;

Abdón Eduardo Espinosa FenwarthPresidente

Fuentes: Portafolio, La República, Revista Dinero, Semana, El Tiempo, Dane, Banco de la República e Informes Colliers International.



2. Resumen OperativoEstimado Inversionista,

A continuación compartiremos con usted los temas más relevantes referentes a la ope-ración y labor de Gestor Inmobiliario como gestor del Fondo de Capital Privado Inmo-biliario Ultrabursátiles.

Al cierre del primer semestre se tiene que el portafolio de activos del Fondo alcanzó un valor de más de 48 mil millones de pesos cuales están distribuidos en inmuebles en Bogotá y Cali.

El valor de unidad a Junio 30 de 2016 fue de $15.300,17 resultado de una utilidad acumuladadesdeellanzamientodelFondode73,39%.

Las rentabilidades obtenidas por el Fondo siguen siendo una gran oportunidad para Inversionistas institucionales y no institucionales constituyéndose adicionalmente en fuentedediversificaciónparasusportafoliosconuncomponentegeneradorderen-dimientosrecurrentesyunperfilderiesgoconservador.

EndeudamientoEn cuanto al endeudamiento, a Mayo de 2016 el Fondo posee cupos de crédito apro-bados por 4.500 millones de pesos, de los cuales ha hecho uso del 60,8%. Estos com-promisos equivalen a un endeudamiento total de 6% sobre el valor patrimonial. Vale la pena mencionar que la totalidad del endeudamiento ha sido destinado a la adqui-sicióndelosderechosfiduciariosdelProyectoBOXXIqueaunquenoseharecibidoelinmueblehoyyaseencuentraoperandoygenerandolosprimerosflujosdeefectivoal fondo.

Informe de Labores del Gestor y la AdministradoraSobre la labor del Gestor durante este primer semestre de 2016 debemos mencionar que se continuó con la labor de comercialización del inmueble Alianza por medio gestión directa y mediante diferentes empresas inmobiliarias que nos trajeron impor-tantes clientes, de los cuales tres concretaron su intención de oferta formal pero no se cerró la negociación.

De igual forma, Gestor Inmobiliario ha estado presente en todas y cada una de las pro-puestas y negociaciones que han llevado diferentes inmobiliarios para los arriendos delasoficinasdeledificioBOXXIdurantetodoelprimersemestredelaño.


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Así mismo, en cuanto a mejoras en los inmuebles, se realizó la demolición y obra nue-vadelosbañosdelasoficinasdeAlianza,quedandopendientelaadecuaciónenlasinstalacioneseléctricasyacabadosdelasoficinasparaefectuarseunavezestéfirmadoel contrato de arrendamiento.

De igual manera, el Gestor convocó dos comités de Inversiones durante el primer semestredelaño,endondese revisaron interesantespropuestasparadiversificarelportafolio del Fondo en diferentes ciudades y tipos de Inmuebles.

DelamanoconelAdministradordelFondo,Ultraserfinco,serealizólaAsambleadeInversionistas en donde se aprobaron los Estados Financieros con corte a 31 de Di-ciembre de 2015 al igual que la presentación del Gestor, la Administradora y el Comité de Vigilancia.

Durante este Primer Semestre, se realizó el avalúo de las oficinas del Edifico SantaMonica en Cali, el cual creció un 7,12% con respecto al avalúo realizado en 2015. Los demás avalúos están programados para el Segundo Semestre del año.

El continuo crecimiento del Fondo y de su portafolio, así como la necesidad de mante-nerlosaltosestándaresdecalidadyeficienciaenlagestión,hallevadoalfortalecimientode la estructura organizacional de Gestor Inmobiliario. Durante el Primer Semestre de 2016 se incorporó Tatiana Núñez como Subgerente, quien se encarga de la gestión con-tinua de los Inmuebles actuales y es el vínculo directo entre el Administrador y el Gestor para tos temas operativos. Tatiana es Ingeniera Financiera de la Universidad Piloto de Colombia y laboró en la Banca de Inversión de Profesionales de Bolsa.

Rentabilidad Acumulada del Fondo vs COLCAP, Dow Jones, DTF



3.ResumenfinancieroA cierre de Junio de 2016 el Fondo tuvo Ingresos Operativos por un valor de $3.330 Millones, activos por valor de $48.441 Millones, Pasivos por $3.114 Millones y un valor patrimonialde$45.326Millones.ElflujodelaOperaciónal30deJuniode2016as-cendióa$621,94MillonesyserándistribuidosenelmesdeAgostoalosInversionistas.

Durante el Primer Semestre del año, el fondo tuvo rentabilidades por dos fuentes: El Flujo de Caja proveniente de los rendimientos que semestralmente se reparten a los inversionistas por concepto de Ingresos de Arriendos después de Gastos y por Va-lorizaciones provenientes de la actualización de avalúos en los inmuebles. El Fondo continúa demostrando que es una inversión estable y que no tiene correlación alguna con los mercados de valores.

LarentabilidadEfectivaAnualduranteelPrimerSemestredelAñofuedel9,96%E.A.ylarentabilidadacumuladadesdesuiniciohasidodel73,99%,mientrasquelarenta-bilidad del índice accionario COLCAP de la Bolsa de Valores de Colombia durante el mismo periodo fue del -25,12%.

El Fondo es una gran alternativa de inversión para inversionistas institucionales y personas naturales, que quieren renta periódica y valorización de su inversión a largo plazo. El Fon-doesunafuentedediversificacióndesusportafoliosconrendimientosrecurrentesyunavalorización importante de acuerdo al desempeño de la economía.


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La estructura del Fondo permite a los inversionistas recibir un rendimiento estable prove-nientedelosflujosgeneradosporloscontratosdearriendo,loquereducelafluctuaciónyvolatilidad del valor de la unidad. La rentabilidad del Fondo desde su inicio es muy supe-rior a una inversión en CDTs, los cuales han tenido una valorización promedio acumulada de 26.45%.

Rentabilidad Acumulada del Fondo vs principales indicadores

80,00%

60,00%

40,00%

20,00%

0,00%

-20,00%

-40,00%

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01/0

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FCPI DTF COLCAP Dow Jones

Fondo inmobiliario

COLCAP

Dow Jones

DTF (promedio)

Acumulada

Jun/11 – Jun/15

73.39%

-25.12%

43.98%

26.45%

Índice



4. Portafolio de InmueblesAl cierre del Primer Semestre de 2016, el Fondo contaba con 8 inmuebles: EnBogotá:OficinasenlaZonaFranca,oficinasenelEdificioBusiness93,10%delosDerechosFiduciariosenelEdificioBOXXI,oficinaseneledificioAlianza,oficinasenelEdificioCentroEmpresarialCorporativoyoficinasenelEdificioBusinessCenter.EnCali:OficinasenelEdificioSantaMonicaCentralyLocalesenelCentroComercialCentenario.

LosdosinmueblesconmayorparticipaciónconlasOficinasenZonaFrancaylasOficinasdelEdificioBusiness93.

Participación por Valor de Inmueble

Participación de ingresos por Arrendatario

Participación de Ingresos por Vencimiento

28%

16%

15%

9%

9%

9%

8%

7%Inmuebles en Cali

Zona FrancaBusiness 93BOX XIAv. 15CECBusiness CenterSanta MónicaCCC. Centenario

31%

15%

15%

9%

8%

7%

7%

3% 1%TeleperformaceRed BullVarios (BOX XI)DelawareERMAlianzaPalaca S.A.S.EPKExperianTottoCruz Verde4 KidsCueros Vélez

Duración promedio 3,0 años

21%

2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

19%

10%

48%

2%


13

Edificio Business Center (ZF)

Eláreatotaldelinmuebleesde2.309,31m2deoficinasenlaZonaFranca,quecorrespon-dena4localesdeservicios,29parqueaderosy1depósito.

Este inmueblefueconstruidoenelaño2008,ydebidoa lasaltasespecificacionesde laedificaciónylosbeneficiosporestarubicadoalinteriordelaZonaFranca,elinmueblelehareportado al Fondo una rentabilidad atractiva desde su adquisición.

Fecha de compra

Ciudad

Sector / corredor

Tipo de activo

Área arrendable

Parqueaderos

Arrendatario

Agosto de 2001

Bogotá

ZonafrancadeBogotá

Oficinas

2.309,31m2

29

Teleperformance

Zona Franca de Bogotá

Edificio Business Center

Av. Carrera 106



Edificio Business 93

Elinmueblecorrespondealasoficinas805y806,Mezzanineylosgarajes1,2,3,4,21,22,95y96ysuáreatotalesde1.426,39m2.UbicadoenlaAvenidaCarrera15No.93ª- 84 de Bogotá.

Esteinmueblefueconstruidoenelaño2011,ydebidoalasaltasespecificacionesdelaedificaciónylosbeneficiosporestarubicadoenlazonanortedeBogotá,elinmuebleleestá reportando al Fondo una rentabilidad atractiva en el corto y mediano plazo.

Fecha de compra

Ciudad

Sector / corredor

Tipo de activo

Área arrendable

Parqueaderos

Arrendatario

Abril de 2013

Bogotá

Chicó

Oficinas

860,11 m2

8

Red Bull

Av. Cra. 15

Calle 94

Edificio Business93

Parque de la93


15

Edificio Box XI

BoxXIesunodelosproyectosdeoficinascorporativasmásimportantesdelcorredordelChicó, cumpliendo con los altos estándares internacionales de calidad A+.

Cuenta con sistema constructivo de estructura metálica y altura libre de 3,6 metros y venta-neríatermoacústica.Eledificiotieneenelprimerpiso5localesqueaportan1.085m2 de árearentabley6pisosdeáreaslibresde1.292m2cadauno,siendoelúltimodúplexconuna terraza de 543m2 y área adicional bajo cubierta de 688m2. Tres sótanos de los cuales dos, tienen doble altura, habilitando la posibilidad de instalar duplicadores.

ElFondoesdueñodeldiezporciento(10%)delosderechosfiduciariosdelEdificio.Lasexpectativas de valorización de este inmueble son altas en el corto, mediano y largo plazo ya que se ubica en una zona de alto desarrollo en la ciudad.

En la actualidad, el 100% de los locales se encuentra arrendado, al igual que el segundo piso.Lospisosrestantesestánsiendocomercializadosporlasfirmasmásreconocidasanivel nacional y se están analizando diferentes ofertas de arriendo.

*Laúltimacuotaparaeltraspasodelosderechosfiduciariosestáprogramadaparafinalesde2016

Fecha de compraCiudadSector / corredorTipo de activo

Área arrendable

Parqueaderos

Arrendatarios

Julio de 2014*BogotáChicóOficinasylocalesOficinas8.323m2 y locales 1.085 m2

151 convertibles a 255

Locales: Bodytech, Hornitos,FuddRuckers y Alciautos

Calle 100

Av. Cra. 15

Edificio BOX XI

Calle 94



Edificio Av. 15

EsteinmuebleestáubicadoenlapropiedadhorizontaldeledificioAv.15,enlaAvenidaCarrera15No.100–43deBogotá.Correspondealasoficinas501,502,503y11garajes.Suáreatotalesde590.19m2.

Este inmueble fueconstruidoenelaño1997,yestásituadoenunode loscorredorescorporativos de mayor consolidación urbanística en la ciudad. La buena ubicación y visibi-lidad del inmueble permiten lograr un buen precio de renta.

Actualmente se está llevando a cabo el proceso de comercialización con las más impor-tantesfirmasInmobiliariasdelPaísyseestáconsiderandodarenexclusividadelinmueble.

Av. Cra. 15

Edificio Alianza

Round Point

Calle 100

Carrera 9

Fecha de compra

Ciudad

Sector / corredor

Tipo de activo

Área arrendable

Parqueaderos

Arrendatario

Noviembre de 2015

Bogotá

Chicó

Oficinas

590,19m2

11

En comercialización


17

Centro Empresarial Corporativo

UbicadoenlaDiagonal97No.17-60alnortedeBogotá,elinmueblecorrespondealasoficinas801y802,ysuáreatotalesde729.22mts2deoficinas.Situadoenuncorredoratractivo para las compañías.

LasoficinasseencuentranactualmenterentadasaDelawareConsultoríaempresadedicadaalasconsultoríasdenegocio,procesos,certificacióndesoftware,desarrollodeproductospropios y a medida, integración, soporte y mantenimiento de sistemas informáticos.

Este inmueble fue construido hace quince años, y de acuerdo con Collier’s International, el precioderentaactualestáporencimadelpromediodelmercadoenelsector,locualreflejaun buen indicador para aportar a la rentabilidad del fondo en el mediano y corto plazo.

Carrera 19

Carrera 15

Calle 100

ECEC

Carrera 9

Fecha de compra

Ciudad

Sector / corredor

Tipo de activo

Área arrendable

Parqueaderos

Arrendatario

Diciembre de 2011

Bogotá

Chicó

Oficinas

729,22m2

10

Delaware




AlnortedeBogotáenlaCarrera16No.93ª-36seencuentranlasoficinas601a604,pro-piedaddelFondoysuáreatotalesde535,6mts2.EledificioescatalogadocomoClaseAyesunodelosedificiosdemayorimpactoarquitectónicodelsector.

Esteinmueblefueconstruidoenelaño2010,ydebidoalasaltasespecificacionesdelaedificaciónylosbeneficiosporestarubicadoenlazonanortedeBogotá,elinmuebleleha reportado al Fondo una rentabilidad atractiva.

El acceso al sector se realiza a través de vías importantes de la malla vial de la ciudad que permiten aproximarse a las inmediaciones del sector.

Fecha de compra

Ciudad

Sector / corredor

Tipo de activo

Área arrendable

Parqueaderos

Arrendatario

Enero de 2012

Bogotá

Chicó

Oficinas

535,6 m2

13

ERM

Carrera 15

Calle 94


Edificio Business 93

Parque de la 93

Calle 93


19

Edificio Santa Mónica

Lapropiedadestáconformadaportrespisosdeoficinasquecorrespondenalnivel3,4y5delEdificioSantaMónicaCentralTorreII.Suáreatotalesde842.67mts2.

Correspondeaunodelosedificiosdeoficinasmásreconocidosenelcorredorem-presarialdelNortedelaciudaddeSantiagodeCali.Lasespecificacionestécnicasyarquitectónicasdeledificio,loclasificancomounedificioA,unodelosestándaresmásaltosenedificacionesdeoficinasenColombia.

Esteinmueblefueconstruidoenelaño2012,ydebidoalasaltasespecificacionesdelaedificaciónylosbeneficiosporestarubicadoenunazonadeimportanciacorpora-tiva en la ciudad de Cali, se espera que el inmueble le continúe reportando al Fondo una rentabilidad atractiva en el corto y mediano plazo.

Fecha de compraCiudadSector / corredorTipo de activoÁrea arrendableParqueaderos

Arrendatarios

Enero de 2012CaliSantiago de CaliOficinas842,67 m2

18XEOCentrodeNegociosy Experian Datacrédito

Av 6A Norte

Edificio SantaMónica

Calle 22 Norte



Centro Comercial Centenario

Este inmueble está ubicado en la propiedad horizontal del Centro Comercial Cente-nario en la Avenida 4 Norte No. 7N – 46 de Cali. El acceso a la propiedad es excelente y se hace a través de importantes vías del municipio de Santiago de Cali.

Elinmueblecorrespondealoslocales104,105,106,107,108y109,suáreatotalesde223.19mts2.UbicadoenlaciudaddeSantiagodeCaliseconsideracomounodelos complejos comerciales más tradicionales en la Urbanización Centenario, por estar en un sector altamente residencial de estrato 6.

Esteinmueblefueconstruidoenelaño2006,ydebidoalasaltasespecificacionesdelaedificaciónylosbeneficiosporestarubicadoenunazonadeimportanciacomercialpara la ciudad de Cali, se espera que el inmueble le continúe representando una im-portante rentabilidad en el corto y mediano plazo.

Fecha de compra

Ciudad

Sector / corredor

Tipo de activo

Área arrendable

Parqueaderos

Arrendatario

Marzo de 2013

Cali

Centenario

Locales

223,19m2

Los de C.C.

EPK, 4Kids, Cueros Velez,

Totto y Cruz Verde

Av. 4 Norte

Calle S Norte

Centro Comercial Centenario

Av. 1 Norte


21

5.Estadosfinancieros

Fuente:Ultraserfinco

Fuente:Ultraserfinco

Balance General

Activo

Pasivo

Efectivo y equivalentes (Nota 7)Inversiones y derivados (Nota 8)Deudores(Nota9)Propiedades de Inversión (Nota 10)

Total Activo

Obligacionesfinancieras(Nota11)Cuentas por pagar (Nota 12) Total Pasivo

PATRIMONIO DE LOS SUSCRIPTORESDerecho de inversión Total patrimonio de los suscriptores (Nota 13) Total pasivo y patrimonio de los suscriptores

1.742.225.53413.505.500.000

171.282.71033.022.194.28148.441.202.52548.441.202.525

2.954.622.236160.109.528

3.114.731.764

45.326.470.76145.326.470.76148.441.202.525

Periodo terminado en JUNIO 2016

Estado de Ganancias y Pérdidas

IngresosIngresos operacionales

Rendimientosfinancieros(Nota14)Ajuste por valoración de propiedades de inversión (Nota 15)Otros ingresos (Nota 17)

Total Ingresos

Egresos operacionalesComisiones HonorariosDecevalAsamblea y simposiosImpuestos (Nota 20)Seguros (Nota 21)Otros gastos (Nota 22)Intereses financieros (Nota 23) Total egresos operacionales Utilidad neta del ejercicio

66.252.282 1.657.554.5771.574.663.356

31.859.5593.330.329.774

452.996.30153.101.5684.197.814

250.000137.000.15421.494.549

102.045.710219.742.131990.828.228

2.339.501.546

Periodo terminado en JUNIO 2016

Periodo comprendido entre 1 de enero y el 30 de junio de 2016 (Cifras expresados en pesos)



Notas a los Estados FinancierosAl 30 de junio de 2016 (Cifras expresados en pesos)

1. ENTIDAD REPORTANTEEL Fondo de Capital privado Inmobiliario en lo sucesivo FCPI, constituido y administrado porULTRASERFINCOS.A.ComisionistadeBolsa,tienecomofinprincipalproporcionara los inversionistas que se vinculen la posibilidad de invertir sus recursos conjuntamente con los de otros inversionistas, a través de Compartimentos, para obtener ganancias en proyectos inmobiliarios e inmuebles que deberán estar ubicados en las capitales de de-partamento de Colombia y sus municipios circunvecinos, y ciudades principales de los Estados Unidos de América, Panamá y de países que conforman la Comunidad Andina; podránserinmueblesoproyectosparavivienda,oficinas,comercio,industria,institucio-nes prestadoras de salud u hotelería, que tengan una buena rentabilidad potencial, en el caso de proyectos, o se encuentren arrendados a largo plazo o tengan potencial para ser arrendados en condiciones favorables, en el caso de inmuebles; y la inversión mínima por proyecto o inmueble será de dos mil millones de pesos (COP2,000,000,000.oo). Para el casoparticulardelcompartimentoUNO,quienestápresentandolosestadosfinancieros,lasinversionespodránrealizarseenoficinas,bodegasindustriales,localescomercialeseinstitucionesprestadorasdesaludylaubicacióngeográficadelosinmueblesdebeser:Bogotá, Medellín, Cali, Barranquilla, Bucaramanga o Villavicencio, incluyendo sus munici-pios circunvecinos, acorde a los estipulado en el anexo 1 del reglamento

El FCPI fue autorizado por la Superintendencia Financiera de Colombia mediante la re-solución No. 2010038651-022 del 12 de Octubre de 2010 en donde autoriza el Regla-mento; El FCPI actualmente solo tiene conformado un compartimento de los autorizados.

El FCPI tiene su domicilio en la ciudad de Bogotá, D.C., pero podrá recibir recursos donde funcionenagenciasysucursalesdelaSociedadAdministradora,asícomoenlasoficinasde los establecimientos de crédito con los cuales tenga suscrito contrato de uso de red de oficinasyrealizarretirosyconsignacionesenlasdiferentesredesdecajerosautomáticosenloscualessepresenteelservicio,entérminodelartículo93delEstatutoOrgánicodelSistema Financiero (EOSF) y demás disposiciones pertinentes.

El FCPI cumple con todos los requisitos de que trata el decreto 2555 de 2010 del Minis-terio de Hacienda y Crédito Público, y las Resoluciones 053 y 054 expedidas por la Super-intendencia Financiera que incluyeron nuevas reglamentaciones para el manejo de los Fondos de Inversión Colectiva.


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FUSION COMPAÑÍA ADMINSTRADORAEl FCPI es administrado por ULTRASERFINCO S.A. comisionista de bolsa, (En adelante “ULTRASERFINCO” o “la Comisionista”), una entidad privada que nace en septiembre de 2015comoelresultadodelafusióndedosfirmasindependientesdeampliatrayectoriaen el mercado de capitales colombiano, Ultrabursátiles con más de 25 años de existencia ySerfincoconunatrayectoriademásde45años.MedianteescriturapúblicaNo.3468del 18 de septiembre de 2015, registrada en la notaria 47 de la ciudad de Bogotá D.C, se protocolizó dicha fusión.

De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 60 del EOSF, la Fusión se perfeccionó una vez que el Superintendente Financiero declaró que no tiene objeciones a la misma mediante resolución1241de9deSeptiembrede2015

La Comisionista tiene su domicilio principal en la ciudad de Bogotá. Al 31 de diciembre de 2015 y 2014 tenía 345 y 186 empleados respectivamente, y cuenta con 5 sucursales para el cierre de 2015, en las ciudades de Medellín, Cali, Barranquilla, Cartagena y Buca-ramanga.La Comisionista se encuentra bajo la vigilancia y control de la Superintendencia Financiera de Colombia (En adelante “la SFC” o “la Superintendencia”). El término de duración de la sociedad se extiende hasta el 14 de febrero de 2041.

ElFCPIcumpleensutotalidadconlaspolíticasdeinversiónfijadasenelreglamentodelFCPI y lo particular por las directrices dadas por el Comité de inversión.

2. BASES DE PRESENTACIÓN1. Normas contables aplicadas

ElFCPI,deconformidadconlasdisposicionesvigentesemitidasporlaLey1314de2009yelDecreto2420de2015,respectivamente,preparasusestadosfinancierosdeconfor-midadconnormasdecontabilidadydeinformaciónfinancieraaceptadasenColombia- NCIF, las cuales se basan en las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) junto con sus interpretaciones, traducidas al español y emitidas por el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad (IASB, por su sigla en inglés) al 31 de diciembre de 2012.

2. Bases de preparación

ElFondotienedefinidoefectuaruncortedesuscuentas,prepararydifundirestadosfi-nancieros de propósito general una vez al año, el 31 de diciembre, comparativos con el cierre de cuentas del ejercicio anterior. Para efectos legales en Colombia, los estados financierosprincipalessonlosestadosfinancierosindividuales,loscualesseexpresanenpesos colombianos, por ser la moneda de presentación o reporte para todos los efectos.



La moneda funcional es el peso colombiano, que corresponde a la moneda del entorno económico principal en el que opera el Fondo.

LosestadosfinancierosdelFondoal30dejuniode2016,preparadosdeacuerdoconlasnormasdecontabilidadyde informaciónfinancieraaceptadasenColombia (NCIF)depropósitoespecifico.Estosestadosfinancieroshansidopreparadossobrelabasedelcostohistórico,exceptoinstrumentosfinancierosquesonmedidosavaloresrazonablesalfinaldecadaperiododereporte,comoseexplicaenlaspolíticascontables.Elcostohistó-rico esta generalmente basado sobre el valor razonable de la contraprestación entregada en el intercambio de bienes y servicios.

Con excepción de los valores intrínsecos, valores en US Dólares, número de unidades, el valor de la UVT, los valores nominales y en aquellos casos en que se indique lo contrario, las cifras y valores están expresados en miles de pesos colombianos.

3. ADOPCIÓN POR PRIMERA VEZEn el proceso de transición a las NIIF se revisaron los impactos sobre el patrimonio al 01 de enero de 2014 (balance de apertura) y 31 de diciembre de 2014 (balance de transición), y el resultado integral al 31 de diciembre de 2014; comparando las políticas contables apli-cadasporlaComisionistayelFondo,enlapreparacióndelosestadosfinancieroshastaelcierredelejercicioanteriorfinalizadoel31dediciembrede2014ylaspolíticascontablesaplicadasporlaCompañíaenlapreparacióndelosestadosfinancierosapartirdelejerci-cio iniciado el 1 de enero de 2015 bajo NCIF. Como resultado de ello se concluyó que la convergencia no generó impactos cuantitativos en el Fondo.

4. PRINCIPALES POLÍTICAS Y PRÁCTICAS CONTABLES. 4.1 Efectivo y equivalentes de efectivo

Elefectivoyequivalentesdeefectivoenlosestadosfinancieroscomprendeelefectivoencaja y cuentas corrientes bancarias, y otras inversiones a corto plazo de alta liquidez (con vencimientos originales de tres meses o menos), que son rápidamente realizables en caja y que no tienen riesgo de cambios en su valor. Los sobregiros bancarios se consideran normalmenteactividadesdefinanciaciónsimilaresapréstamos.

El reconocimiento está relacionado con el momento en el cual se realicen las salidas y/o entradas de dinero en caja, en cuentas bancarias o cuando se realicen operaciones a cor-to plazo de alta liquidez.


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Todos los equivalentes de efectivo en su reconocimiento inicial deben reconocerse a su costo de adquisición.ElFCPIdeberápresentarelmontodelefectivoyequivalentesdeefectivoalfinaldelperio-do,indicarálasfluctuacionescambiariasdelefectivodenominadoenmonedaextranjera.En caso de que exista efectivo y equivalentes de efectivo restringidos, debe revelarse su importe y las razones de su restricción y la fecha probable en que ésta expirará. También se revelarán los importes de efectivo y equivalentes de efectivo que estén destinados a un finespecíficoporpartedelaadministración.

El FCPI deberá revelar el efecto de los hechos posteriores que, por su importancia, hayan modificadosustancialmentelavaluacióndelefectivoenmonedaextranjera,entrelafechadelosestadosfinancierosylafechaenqueéstossonautorizadosparasuemisión.

4.2 Inversiones

ElCapítuloIdelaCircularBásicaContableyFinanciera-Circular100de1995(Enadelante“CBCF”)delaSuperintendencia,establecelaclasificación,valoraciónyregistrocontablede las inversiones.

Las entidades sometidas a la inspección y vigilancia (entidades vigiladas) de la Superinten-denciaFinancieradeColombia,estánobligadasaclasificar,valorarycontabilizarlasinver-siones en valores de deuda, valores participativos, inversiones en títulos valores y demás derechos de contenido económico considerados como instrumentos financieros, queconforman los portafolios propios de las entidades, los fondos de inversión colectiva y los portafolios de los recursos administrados a nombre de terceros, así como las inversiones en bienes inmuebles, de conformidad con lo dispuesto en dicha norma.

Objetivo de la valoración de inversiones - La valoración de las inversiones tiene como objetivo fundamental el registro contable y la revelación a valor razonable de los instru-mentosfinancieros.Lasentidadesvigiladasdebenutilizarparalavaloraciónlainformaciónsuministrada por los proveedores de precios, para todos los instrumentos que aplique, de acuerdoconloprevistoenelDecreto2555de2010olasnormasquelomodifiquenoadicionen, así como las instrucciones previstas en el Capítulo IV, Titulo IV de la Parte III de la Circular Básica Jurídica.

Criterios para la valoración de inversiones - La determinación del valor razonable debe considerar todos los criterios necesarios para garantizar el cumplimiento del objetivo de la valoración de inversiones establecido en la CBCF de la Superintendencia, y en todos los casos los siguientes:

Objetividad - La determinación y asignación del precio justo de intercambio de un valor se debe efectuar con base en criterios técnicos y profesionales, que reconozcan los efec-tos derivados de los cambios en el comportamiento de todas las variables que puedan afectar dicho precio.



Transparencia y representatividad - El valor razonable de un título o valor se debe determi-naryasignarconelpropósitoderevelarunresultadoeconómicocierto,neutral,verificabley representativo de los derechos incorporados en el respectivo título o valor.

Evaluación y análisis permanentes - El valor razonable que se atribuya a un título o valor se debe fundamentar en la evaluación y el análisis permanente de las condiciones del mer-cado, de los emisores y de la respectiva emisión. Las variaciones en dichas condiciones se debenreflejarencambiosdelpreciopreviamenteasignado,conlaperiodicidadestable-cida para la valoración de las inversiones determinada en la presente norma.

Profesionalismo - La determinación del valor razonable de un título o valor se debe basar en las conclusiones producto del análisis y estudio que realizaría un experto prudente y diligente, encaminados a la búsqueda, obtención, conocimiento y evaluación de toda la informaciónrelevantedisponible,demaneratalqueelprecioquesedeterminereflejelosrecursos que razonablemente se recibirían por su venta.

Clasificacióndelasinversiones-Lasinversionespodránserclasificadasdeacuerdoalmo-delodenegociodefinidoporelFCPIen:inversionesnegociables,inversionesparaman-tener hasta el vencimiento e inversiones disponibles para la venta.

• Inversionesnegociables-Seclasificancomoinversionesnegociablestodovalorotítulo y, en general, cualquier tipo de inversión que ha sido adquirida con el propó-sitoprincipaldeobtenerutilidadesporlasfluctuacionesacortoplazodelprecio.Forman parte de las inversiones negociables, en todo caso, la totalidad de las inver-siones efectuadas por los fondos de inversión colectiva.

• Inversionesparamantenerhastael vencimiento - Se clasifican como inversionespara mantener hasta el vencimiento, los valores o títulos y, en general, cualquier tipo de inversión respecto de la cual el inversionista tiene el propósito y la capacidad legal,contractual,financierayoperativademantenerlashastaelvencimientodesuplazo de maduración o redención. El propósito de mantener la inversión corres-ponde a la intención positiva e inequívoca de no enajenar el título o valor.

Conlasinversionesclasificadasenestacategoríanosepuedenrealizaroperacionesdelmercado monetario (operaciones de reporto o repo, simultáneas o de transferencia tem-poral de valores), salvo que se trate de las inversiones forzosas u obligatorias suscritas en el mercado primario y siempre que la contraparte de la operación sea el Banco de la Repú-blica, la Dirección General de Crédito Público y del Tesoro Nacional o las entidades vigila-dasporlaSFC.Sinperjuiciodeloanterior,losvaloresclasificadoscomoinversionesparamantener hasta el vencimiento podrán ser entregados como garantías en una cámara de riesgocentraldecontraparteconelfinderespaldarelcumplimientodelasoperacionesaceptadas por ésta para su compensación y liquidación, y/o en garantía de operaciones de mercado monetario.


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• Inversiones disponibles para la venta - Son inversiones disponibles para la venta losvaloresotítulosy,engeneral,cualquiertipodeinversiónquenoseclasifiquencomo inversiones negociables o como inversiones para mantener hasta el venci-miento.

Adopcióndelaclasificacióndelasinversiones-Ladecisióndeclasificarunainversiónencualquieradelastres(3)categoríasseñaladasenlasclasificacionesanteriores,debeseradoptada por el FCPI en el momento de adquisición o compra de estas inversiones. En todosloscasos,laclasificacióndebeseradoptadaporlainstanciainternaconatribucio-nes para ello y tiene que consultar el modelo de negocio de la entidad.

Se debe documentar y mantener a disposición de la Superintendencia, los estudios, eva-luaciones, análisis y en general, toda la información que se haya tenido en cuenta o a raíz delacualsehubiereadoptadoladecisióndeclasificaroreclasificarunvalorcomoinver-siones para mantener hasta el vencimiento o inversiones disponibles para la venta.

Reclasificaciónde las inversiones -Paraqueuna inversiónpuedasermantenidadentrodecualquieradelascategoríasdeclasificaciónindicadasanteriormente,lamismadebecumplir con las características o condiciones propias de la clase de inversiones de la que forme parte y se deben tener en cuenta lo dispuesto en los numerales 4.1, 4.2 y 4.3 del Capítulo I de la CBFC.

Periodicidad de la valoración y del registro contable de la misma - La valoración de las inversiones se debe efectuar diariamente, a menos que en el Capítulo I de la CBCF o en otras disposiciones, se indique una frecuencia diferente. Asimismo, los registros contables necesarios para el reconocimiento de la valoración de las inversiones se deben efectuar con la misma frecuencia prevista para la valoración.

La valoración se hace siguiendo las instrucciones establecidas por la Superintendencia, en el numeral 6 del Capítulo I de la CBCF, así:

a) Valores de deuda negociables o disponibles para la venta: se deberán valorar de acuerdo con el precio suministrado por el proveedor de precios para valoración de-signadocomooficialparaelsegmentocorrespondiente.Paraloscasosexcepcionalesen que no exista, para el día de valoración, valor razonable determinado de acuerdo con lo anteriormente expuesto, se deberá efectuar la valoración en forma exponencial a partir de la Tasa Interna de Retorno. El valor razonable de la respectiva inversión se debe estimar o aproximar mediante el cálculo de la sumatoria del valor presente de los flujosfuturosporconceptoderendimientosycapital.

b)Valoresdedeudaparamantenerhastaelvencimiento:Losvaloresclasificadoscomoinversiones para mantener hasta el vencimiento, se deberán valorar en forma exponen-cial a partir de la Tasa Interna de Retorno calculada en el momento de la compra, sobre la base de un año de 365 días.



c) Valores participativos inscritos en el Registro Nacional de Valores y Emisores (RNVE): Se deberán valorar de acuerdo con el precio determinado por los proveedores de preciosdevaloraciónoficial.

Otras instrucciones para casos particulares pueden observarse en el capítulo referenciado.

Contabilización de las inversiones - Las inversiones se registran inicialmente por su cos-to de adquisición y desde ese mismo día se valoran a valor razonable, a TIR o a variación patrimonial, según corresponda, de acuerdo a lo señalado en el numeral 6 del Capítulo I de la CBCF. La contabilización de los cambios entre el costo de adquisición y el valor razonable de las inversiones, se realiza a partir de la fecha de su compra, individualmente, por cada valor.

En el caso de las inversiones negociables, la contabilización de estas inversiones debe efectuarse en las respectivas cuentas de “Inversiones a Valor Razonable con Cambios en Resultados”,delCatálogoúnicodeinformaciónfinancieraconfinesdesupervisión.Ladi-ferencia que se presente entre el valor razonable actual y el inmediatamente anterior del respectivo valor se debe registrar como un mayor o menor valor de la inversión, afectando los resultados del período. Tratándose de valores de deuda, los rendimientos exigibles pendientes de recaudo se registran como un mayor valor de la inversión. En consecuen-cia, el recaudo de dichos rendimientos se debe contabilizar como un menor valor de la inversión.

En el caso de los títulos participativos, cuando los dividendos o utilidades se repartan en especieseprocederáamodificarelnúmerodederechossocialesenloslibrosdeconta-bilidad respectivos. Los dividendos o utilidades que se reciban en efectivo se contabilizan como un menor valor de la inversión.

En el caso de las inversiones para mantener hasta el vencimiento, la contabilización de estas inversiones debe efectuarse en las respectivas cuentas de “Inversiones a Costo Amortizado”, del Catálogo Único de Información Financiera con Fines de Supervisión. La actualización del valor presente de esta clase de inversiones se debe registrar como un mayor valor de la inversión, afectando los resultados del período. Los rendimientos exigi-bles pendientes de recaudo se registran como un mayor valor de la inversión. En conse-cuencia, el recaudo de dichos rendimientos se debe contabilizar como un menor valor de la inversión.

En el caso de las inversiones disponibles para la venta, la contabilización de estas inver-siones debe efectuarse en las respectivas cuentas de “Inversiones a Valor Razonable con CambiosenOtrosResultadosIntegrales-ORI”,delCatálogoúnicodeinformaciónfinan-cieraconfinesdesupervisión.Paralostítulosy/ovaloresdedeudaseprocedeasí:

a) Contabilización del cambio en el valor presente. La diferencia entre el valor presente del día de valoración y el inmediatamente anterior, se debe registrar como un mayor valor de la inversión con abono a las cuentas de resultados.


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b) Ajuste al valor de mercado. La diferencia que exista entre el valor razonable de dichas inversiones y el valor presente se debe registrar en la respectiva cuenta de Cambios en Otros Resultados Integrales (ORI). Los rendimientos exigibles pendientes de recaudo se deben mantener como un mayor valor de la inversión. En consecuen-cia, el recaudo de dichos rendimientos se debe contabilizar como un menor valor de la inversión. Cuando las inversiones disponibles para la venta sean enajenadas, las ganancias o pérdidas no realizadas, registradas en el ORI, se deben reconocer como ingresos o egresos en la fecha de la venta.

Tratándose de títulos y/o valores participativos, el efecto de la valoración de la participa-ción que le corresponde al inversionista se contabiliza en la respectiva cuenta de Cambios en Otros Resultados Integrales (ORI), con cargo o abono a la inversión. Los dividendos que se repartan en especie o en efectivo, se deben registrar como ingreso, ajustando la correspondiente cuenta de Cambios en Otros Resultados Integrales (ORI), (máximo hasta su valor acumulado) y, si es necesario, también el valor de la inversión en la cuantía del excedente sobre aquella cuenta.

La contabilización de las inversiones realizadas en TES globales se debe realizar de acuer-do con las reglas generales aplicables a las inversiones realizadas en valores de deuda, de acuerdoconsuclasificación.Paraefectosdelacontabilizacióndeestetipodeinversionessedebeutilizarelsufijo1-Monedalegal.Cuandoserecibanloscuponesoelrespectivovalor alcance su madurez, e igualmente cuando se adquieran TES Globales en el mer-cado primario o se negocien en el secundario y su compensación se realice en moneda extranjera, la obligación de entregar los dólares o el derecho de recibirlos deben regis-trarse en la posición propia de moneda extranjera en la fecha de la negociación de los TES o del pago de los cupones o redención del título. Para el registro de la obligación o derechomencionadossedebeaplicarelsufijo2-Monedaextranjera.Unavezsecompen-se la operación de que se trate, se elimina la obligación o el derecho, según sea el caso, disminuyendooaumentandoeldisponibleenmonedaextranjera,tambiénbajoelsufijo2-Moneda extranjera.

Deacuerdoconelartículo35delaLey222de1995,lasinversionesensubordinadasde-ben contabilizarse en los libros de la matriz o controlante por el método de participación patrimonial,enlosestadosfinancierosseparados.Enloscasosenloscualeslasnormasdel Código de Comercio o demás disposiciones legales no prevean el tratamiento con-tablede las inversionesensubsidiarias,filiales,asociadasyparticipacionesennegociosconjuntos, deben cumplir lo establecido por la NIC 27, NIC 28 y NIIF 11, entre otras, según corresponda.

Proveedor de Precios para Valoración:

Elartículo2delDecreto985de2010establecequelasentidadessometidasainspeccióny vigilancia de la Superintendencia deberán valorar sus inversiones utilizando la informa-ción que suministren los Proveedores de Precios para Valoración constituidos legalmente en Colombia, salvo las excepciones que establezca la Superintendencia por normas de contenido general. El Proveedor de Precios para Valoración contratado por el FCPI es In-fovalmer Proveedor de Precios para Valoración S.A., una entidad debidamente autorizada porlaSuperintendenciaparaactuarcomotalenelmercadofinancierocolombiano.



Provisiones o pérdidas por calificación de riesgo crediticio:

El precio de los títulos y/o valores de deuda de que tratan los literales c y e del numeral 6.1.1. y el numeral 6.1.2 del Capítulo I de la CBCF, las inversiones en títulos valores y demás derechos de contenido económico mencionados en el numeral 6.4 del mencionado ca-pitulo, así como el de los títulos y/o valores participativos con baja o mínima liquidez o sin ninguna cotización, debe ser ajustado en cada fecha de valoración con fundamento en la calificaciónderiesgocrediticio,deconformidadconlassiguientesdisposiciones.

Salvo en los casos excepcionales que establezca la Superintendencia, no estarán sujetos a éstas disposiciones, los títulos y/o valores de deuda pública interna o externa emitidos o avalados por la Nación, los emitidos por el Banco de la República y los emitidos o garanti-zados por el Fondo de Garantías de Instituciones Financieras – FOGAFIN.

Lostítulosy/ovalores0quecuentenconunaovariascalificacionesotorgadasporcalifi-cadoras externas reconocidas por la Superintendencia, o los títulos y/o valores de deuda emitidosporentidadesqueseencuentrencalificadasporestas,nopuedenestarcontabi-lizados por un monto que exceda los siguientes porcentajes de su valor nominal neto de las amortizaciones efectuadas hasta la fecha de valoración:

Para efecto de la estimación de las provisiones sobre depósitos a término se debe tomar lacalificacióndelrespectivoemisor.

Lasprovisionessobrelasinversionesclasificadascomoparamantenerhastaelvencimien-to y respecto de las cuales se pueda establecer un precio justo de intercambio de confor-midad con lo previsto en el numeral 6.1.1. del Capítulo I de la CBCF corresponden a la diferencia entre el valor registrado y dicho precio.

Paralosvaloresotítulosdedeudaquenocuentenconunacalificaciónexterna,parava-loresotítulosdedeudaemitidosporentidadesquenoseencuentrencalificadasoparavalores o títulos participativos, el monto de las provisiones se debe determinar con fun-damento en la metodología que para el efecto determine la entidad inversionista. Dicha metodología debe ser aprobada de manera previa por la Superintendencia.

Las entidades inversionistas que no cuenten con una metodología interna aprobada para la determinación de las provisiones, se deben sujetar a lo siguiente:Categoría “A”- Inversión con riesgo normal - Corresponde a emisiones que se encuentran cumpliendo con los términos pactados en el valor o título y cuentan con una adecuada capacidad de pago de capital e intereses, así como aquellas inversiones de emisores que

Calificación largo plazo Calificación corto plazo Valor máximo % Valor máximo %

Noventa(90)Cicuenta (50)

Cero (0)

Noventa(90)Cicuenta (50)

Cero (0)

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5 y 6

B+, BB, BB-B+, B, B-CCCDD, EE


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deacuerdoconsusestadosfinancierosydemásinformacióndisponiblereflejanunaade-cuadasituaciónfinanciera.

Para los valores o títulos que se encuentren en esta categoría, no procede el registro de provisiones.

Categoría “B” - Inversión con riesgo aceptable, superior al normal - Corresponde a emisiones que presentan factores de incertidumbre que podrían afectar la capacidad de seguir cumpliendo ade-cuadamente con los servicios de la deuda. Asimismo, comprende aquellas inversiones de emi-soresquedeacuerdoconsusestadosfinancierosydemásinformacióndisponible,presentandebilidadesquepuedenafectarsusituaciónfinanciera.

Tratándose de valores o títulos de deuda, el valor por el cual se encuentran contabilizados no puede ser superior al ochenta por ciento (80%) de su valor nominal neto de las amortizaciones efectuadas hasta la fecha de valoración. En el caso de valores o títulos participativos, el valor neto por el cual se encuentran contabilizados no puede ser superior al ochenta por ciento (80%) del costo de adquisición.

Categoría “C” - Inversión con riesgo apreciable - Corresponde a emisiones que presentan alta o media probabilidad de incumplimiento en el pago oportuno de capital e intereses. De igual for-ma,comprendeaquellasinversionesdeemisoresquedeacuerdoconsusestadosfinancierosydemásinformacióndisponible,presentandeficienciasensusituaciónfinancieraquecomprome-ten la recuperación de la inversión.

Tratándose de valores o títulos de deuda, el valor por el cual se encuentran contabilizados no puede ser superior al sesenta por ciento (60%) de su valor nominal neto de las amortizaciones efectuadas hasta la fecha de valoración. En el caso de valores o títulos participativos, el valor neto por el cual se encuentran contabilizados no puede ser superior al sesenta por ciento (60%) del costo de adquisición.

Categoría“D”-Inversiónconriesgosignificativo-Correspondeaaquellasemisionesquepresen-tan incumplimiento en los términos pactados en el título, así como las inversiones en emisores que deacuerdoconsusestadosfinancierosydemásinformacióndisponiblepresentandeficienciasacentuadasensusituaciónfinanciera,desuertequelaprobabilidadderecuperarlainversiónesaltamente dudosa.

Tratándose de valores o títulos de deuda, el valor por el cual se encuentran contabilizados no puede ser superior al cuarenta por ciento (40%) de su valor nominal neto de las amortizaciones efectuadas hasta la fecha de valoración. En el caso de valores o títulos participativos, el valor neto por el cual se encuentran contabilizados no puede ser superior al cuarenta por ciento (40%) del costo de adquisición.

Categoría “E - Inversión incobrable - Corresponde a aquellas inversiones de emisores que de acuerdoconsusestadosfinancierosydemásinformacióndisponibleseestimaqueesincobrable.Forman parte de esta categoría los valores o títulos respecto de los cuales no se cuente esta-dosfinancieroscuyocorteseainferioraseismesesalafechadevaloración,conlaperiodici-dadprevistaenelmismo,oseconozcanhechosquedesvirtúenalgunadelasafirmacionescontenidasenlosestadosfinancierosdelaentidadreceptoradelainversión.



Elvalornetodelasinversionescalificadasenestacategoríadebeserigualacero.Cuandounaentidadvigiladacalifiqueenestacategoríacualquieradelasinversiones,debellevaralamisma categoría todas sus inversiones del mismo emisor, salvo que demuestre a la Super-intendencialaexistenciaderazonesvalederasparasucalificaciónenunacategoríadistinta.

LascalificacionesexternasalasquesehacereferenciaparaestaclasedevaloracionesdebenserefectuadasporunasociedadcalificadoradevaloresautorizadaporlaSuperintendencia,oporunasociedadcalificadoradevaloresinternacionalmentereconocida,tratándosedetítulos emitidos por entidades del exterior y colocados en el exterior.

Eneleventoenquelainversiónoelemisorcuenteconcalificacionesdemásdeunasocie-dadcalificadora,sedebetenerencuentalacalificaciónmásbaja,sifueronexpedidasden-tro de los últimos tres (3) meses, o la más reciente cuando exista un lapso superior a dicho períodoentreunayotracalificación.

4.3 Propiedades de inversiónLas propiedades de inversión, inversiones en bienes raíces, se registran por el costo de ad-quisición.DichasinversionessevaloranconbaseenlasinstruccionesdefinidasporlaSu-perintendencia Financiera de Colombia en la Circular 14 de 2007, la cual establece que los valores o precios justos de intercambios para los bienes raíces se establece con base en avalúos, que para la fecha de la compra no pueden tener más de seis meses, y para la determinación del valor comercial se deben obtener avalúos con una periodicidad máxima de doce meses. Una vez realizado el avalúo, éste deberá actualizarse convirtiendo el precio inicial a su equivalente en Unidades de Valor Real (UVR), utilizando la variación diaria del señalado índice para obtener los nuevos valores. Dicho valor o precio corresponderá al valor de mercado del inmueble y deberá ser expresado en moneda legal.

El cambio en el valor de mercado de la inversión por concepto de avalúos comerciales efec-tuados y/o por los movimientos de la unidad de valor real (UVR), se registran en el ingreso el mayor o menor valor siempre al ingreso y su contrapartida corresponde a un mayor o menor valor de la inversión. En lo no contemplado en esta cláusula, y para la valuación de los ingre-sos generados por los inmuebles, se aplicará lo establecido en el numeral 6.3 del capítulo IdelacircularbásicacontableyfinancieraexpedidaporlaSuperintendenciaFinancieradeColombia,ocualquiernormaquelamodifiqueosustituya

4.4 Instrumentos financieros Para su medición inicial, las partidas a cobrar o por pagar se miden inicialmente por su valor razonable que, salvo evidencia en contrario, será el precio de la transacción (o valor razona-ble de la contraprestación), más los costos de transacción atribuibles.Lospasivosfinancierosseclasificancomopasivosfinancierosavalorrazonableconcambiosatravésderesultadosocomootrospasivosfinancieros.

Esunpasivofinancieroqueseclasificacomomantenidoconfinesdenegociaciónosedesigna como a valor razonable con cambios a través de resultados, reconociendo cual-quier ganancia o pérdida surgida de la remedición en el estado de resultado. La ganancia o pérdida neta reconocida en los resultados incluye cualquier interés obtenido del pasivo financieroyseincluyeenlapartidadegastosfinancierosenlosestadosderesultados.


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Las cuentas por pagar se reconocen a partir del criterio de causación en el momento en que se reciba el bien o servicio, o se formalicen los documentos que generan las obliga-ciones correspondientes, de conformidad con las condiciones contractuales, los costos financierostalescomointeresesycomisionesporpagar,sereconocendeacuerdoconlascondiciones pactadas en la negociación.

El FCPI deberá revelar el efecto de los hechos posteriores que, por su importancia, hayan modificadosustancialmentelavaluacióndesusacreedoresvariosalafechadelosestadosfinancierosylafechaenqueéstossonautorizadosparasuemisión.

4.5 Activos no corrientes mantenidos para la venta ElFCPI clasificaráaunactivonocorriente (oungrupodeactivospara sudisposición)como mantenido para la venta, si su importe en libros se recuperará fundamentalmente a través de una transacción de venta, en lugar de por su uso continuado. Existen hechos y circunstancias que podrían alargar el periodo para completar la venta más allá de un año. Una ampliación del periodo exigido para completar una venta no impide que el activo (ogrupodeactivosparasudisposición)seaclasificadocomomantenidoparalaventa,especialmente, si el retraso viene causado por hechos o circunstancias fuera del control delFCPI,yexistenevidenciassuficientesdequelaentidadsemantienecomprometidacon su plan para vender el activo. En el momento de su reconocimiento inicial, se medirá almenorvalorentresuimporteenlibrossinosehubieseclasificadodeestamanera(porejemplo, el costo) y su valor razonable menos los costos de venta.Laentidadnodepreciará (oamortizará)elactivonocorrientemientrasestéclasificadocomo mantenido para la venta, o mientras forme parte de un grupo de activos para su disposiciónclasificadocomomantenidoparalaventa.Noobstante,continuaránrecono-ciéndose tanto los intereses como otros gastos atribuibles a los pasivos de un grupo de activosparasudisposiciónquesehayaclasificadocomomantenidoparalaventa.Ungrupodeactivosparasudisposiciónclasificadocomomantenidopara la venta, sepresentanseparadamenteenelestadodesituaciónfinancieraporlotantoelFCPIpre-sentará separadamente y revelará información que permita a los usuarios de los estados financierosevaluarlosefectosfinancierosdelasoperacionesconactivosnocorrientes(ogrupos de activos para su disposición):(a) Periodo en el cual el activo no corriente (o grupo de activos para su disposición) haya sidoclasificadocomomantenidoparalaventaovendido;(b) Una descripción del activo no corriente (o grupo de activos para su disposición);(c) Una descripción de los hechos y circunstancias de la venta, o de los que hayan llevado a decidir la venta o disposición esperada, así como la forma y momento esperados para dicha disposición;(d) La ganancia o pérdida reconocida si no se presentase de forma separada en el estado del resultado integral

El FCPI deberá revelar el efecto de los hechos posteriores que, por su importancia, hayan modificadosustancialmentelavaluacióndesusactivosdisponiblesparalaventaentrelafechadelosestadosfinancierosylafechaenqueéstossonautorizadosparasuemisión.

4.6 Propiedades y equipoBasados en las NIIF (NIC 16), un elemento de propiedades y equipo se reconocerá como activo si, y sólo si:



(a)Seaprobablequelaentidadobtengalosbeneficioseconómicosfuturosderivadosdelmismo; y(b)Elcostodelelementopuedemedirseconfiabilidad.

El costo de los elementos de propiedades y equipo comprende:(a) Su precio de adquisición, incluidos los aranceles de importación y los impuestos indi-rectos no recuperables que recaigan sobre la adquisición, después de deducir cualquier descuento o rebaja del precio.(b) Todos los costos directamente atribuibles a la ubicación del activo en el lugar y en las condiciones necesarias para que pueda operar de la forma prevista por la gerencia.(c) La estimación inicial de los costos de desmantelamiento y retiro del elemento, así como la rehabilitación del lugar sobre el que se asienta, la obligación en que incurre una entidad cuando adquiere el elemento o como consecuencia de haber utilizado.(d) En el caso de las permutas de elementos de propiedades y equipo, se medirán por su valor razonable; y(e)Losterrenosyedificiossonindependientesysetrataráncontablementeporseparado,incluso si han sido adquiridos conjuntamente.

Un elemento de propiedades y equipo, que cumpla las condiciones para ser reconocido como un activo, se medirá por su costo.

Las remodelaciones y reformas: Si las reformas o mejoras de un bien son con el propósito de ampliar su capacidad productiva o de ampliar su vida útil y/o aumentan su valor comer-cial son consideradas como un mayor valor del costo de los activos, de no presentar las características anteriores serán llevadas como un gasto y no como activo.

ArrendamientofinancieroNo aplica para acuerdos que tienen la naturaleza de contratos de servicios, donde una partenotransfieraalaotraelderechoausaralgúntipodeactivo.Laclasificacióndeunarrendamientodependerádelaesenciaeconómicaynaturalezadela transacción, más que de la mera forma del contrato. ElFCPIreconoceunarrendamientocomofinancierosicumplealgunadelassiguientessituaciones:

• Elarrendamientotransfierelapropiedaddelactivoalarrendatarioalfinalizarelpla-zo del arrendamiento.

• El arrendatario tiene la opción de comprar el activo a un precio que se espera sea suficientemente inferioralvalor razonable,enelmomentoenque laopciónseaejercitable, de modo que, al inicio del arrendamiento, se prevea con razonable cer-teza que tal opción será ejercida..

• El plazo del arrendamiento cubre la mayor parte de la vida económica del activo inclusosilapropiedadnosetransfierealfinaldelaoperación.

• Al inicio del arrendamiento, el valor presente de los pagos mínimos por el arrenda-miento es al menos equivalente a la práctica totalidad del valor razonable del activo objeto de la operación.


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• Los activos arrendados son de una naturaleza tan especializada que sólo el arrenda-tariotienelaposibilidaddeusarlossinrealizarenellosmodificacionesimportantes.

Otros indicadores de situaciones que podrían llevar, por sí solas o de forma conjunta con otras,alaclasificacióndeunarrendamientocomodecarácterfinanciero,sonlassiguien-tes:

• Si el arrendatario puede cancelar el contrato de arrendamiento, y las pérdidas su-fridas por el arrendador a causa de tal cancelación fueran asumidas por el arrenda-tario.

• Laspérdidasogananciasderivadasdelasfluctuacionesenelvalorrazonabledelimporte residual recaen sobre el arrendatario (por ejemplo en la forma de un des-cuentoporimportesimilaralvalorenventadelactivoalfinaldelarrendamiento)

• El arrendatario tiene la posibilidad de prorrogar el arrendamiento durante un se-gundo periodo, con unos pagos por arrendamiento que son sustancialmente infe-riores a los habituales del mercado.

Aquellos arrendamientos que no cumplan con alguna de las anteriores condiciones, se reco-nocerán como arrendamientos operativos. El FCPI reconoce las cuotas derivadas de dichos arrendamientos como gasto de forma lineal, durante el transcurso del plazo del arrendamien-to,salvoqueresultemásrepresentativaotrabasesistemáticaderepartoporreflejarmásade-cuadamenteelpatróntemporaldelosbeneficiosdelarrendamientoparaelusuario.

Laclasificacióndelarrendamientoseharáal iniciodelmismo.Sienalgúnotromo-mento el arrendador y el arrendatario acordaran cambiar las estipulaciones del con-trato, el contrato revisado se considerará un nuevo arrendamiento para todo el plazo restante del arrendamiento.La medición inicial se hace por el valor razonable del bien arrendado, o bien por el valor presente de los pagos mínimos por el arrendamiento, si éste fuera menor, determina-dos al inicio del arrendamiento. Al calcular el valor presente de los pagos mínimos por el arrendamiento, se tomará como factor de descuento la tasa de interés implícita en el arrendamiento, siempre que sea practicable determinarla; de lo contrario se usará la tasa de interés incremental de los préstamos del arrendatario.

Aquellos costos iniciales que sean directamente atribuibles a las actividades llevadas a cabo por parte del FCPI como arrendatario, se incluirán como parte del valor del activo reconocido en la transacción. Cualquier costo directo inicial en que incurra el FCPI, en su carácter de arrendatario se añadirá al importe reconocido como activo. Cada una de lascuotasdelarrendamientofinancieroensucomponentedelpasivosedividiráendospartesquerepresentanrespectivamente,lascargasfinancierasylareduccióndeladeudaviva.Lacargafinancieratotalsedistribuiráentrelosperíodosqueconstituyenelplazodelarrendamiento, de manera que se tenga una tasa de interés constante en cada período, sobre el saldo de la deuda pendiente de amortizar.



Elactivoseclasificarácomodepreciableonodepreciable.Siesdepreciablesedebede-terminar la vida útil del mismo que en este caso será la duración o términos de vigencia delcontrato.Elarrendamientofinancierodarálugartantoauncargopordepreciaciónenlosactivosdepreciables,comoaungastofinancieroencadaperiodo.ElFCPIdepreciaalolargodesuvidaútilaquellosactivosfijossobreloscualesesperaob-tenerlapropiedadalfinalizarelplazodelarrendamiento;delocontrario,sedeprecianenel plazo del arrendamiento.

Cuandounarrendamientoincluyacomponentesdeterrenosydeedificiosconjuntamen-te,elFCPIevalúalaclasificacióndecadacomponenteporseparado.El FCPI revelará la siguiente información:

Arrendamientos Financieros:

Paracadaclasedeactivos,elimportenetoenlibrosalfinaldelperiodosobreelquese informa.

• Una conciliación entre el importe total de los pagos del arrendamiento mínimos futurosalfinaldelperiodosobreelqueseinforma,ysuvalorpresenteparacadauno de los siguientes periodos:(a) Hasta un año;(b)Entre uno y cinco años;(c) Más de cinco años

• Cuotas contingentes reconocidas como gasto en el periodo.• Unadescripcióngeneraldelosacuerdossignificativosdearrendamientodondese

incluirán, sin limitarse a ellos, los siguientes datos:(a) Las bases para la determinación de cualquier cuota de carácter contingente que se haya pactado;(b) La existencia y, en su caso, los plazos de renovación o las opciones de compra y las cláusulas de actualización o escalonamiento.

Arrendamientos Operativos:

• El importe total de los pagos mínimos futuros del arrendamiento correspondiente a los arrendamientos operativos no cancelables, así como los importes que corres-ponden a los siguientes plazos:(a) Hasta un año;(b) Entre uno y cinco años;(c) Más de cinco años.

• El importe total de los pagos futuros mínimos por subarriendo que se espera recibir, alfinaldelperiodosobreelqueseinforma,porlossubarriendosoperativosnocan-celables.

• Cuotas de arrendamientos y subarriendos operativos reconocidas como gastos del periodo, revelando por separado los importes de los pagos mínimos por arrenda-miento, las cuotas contingentes y las cuotas de subarriendo.

• Unadescripcióngeneraldelosacuerdossignificativosdearrendamientoconclui-dos por el arrendatario, donde se incluirán, sin limitarse a ellos, los siguientes datos: las bases para la determinación de cualquier cuota de carácter contingente que se


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haya pactado; la existencia y, en su caso, los plazos de renovación o las opciones de compra y las cláusulas de actualización o escalonamiento; y una descripción ge-neral de las condiciones de los arrendamientos acordados por el arrendador

El FCPI deberá revelar el efecto de los hechos posteriores que, por su importancia, hayan modificadosustancialmentelavaluacióndeloscontratosdearrendamientofinancierolafechadelosestadosfinancierosylafechaenqueéstossonautorizadosparasuemisión.

4.8 Deterioro de valor de los activos no financieros

Los activos sujetos a depreciación/amortización se someten a pruebas de pérdidas por deterioro siempre que algún suceso o cambio en las circunstancias indique que el impor-te en libros puede no ser recuperable.

Para revisar si los activos han sufrido una pérdida por deterioro de valor, El FCPI compara el valor en libros de los mismos con su valor recuperable y reconoce una pérdida por de-terioro por el exceso del importe en libros del activo sobre su importe recuperable.

El importe recuperable es el valor razonable de un activo menos los costos para la venta o el valor de uso; el mayor de los dos.

En casoqueel activonogenere flujosdeefectivoque sean independientesdeotrosactivos, a efectos de calcular el valor de uso, El FCPI calcula el importe recuperable de la unidad generadora de efectivo a la que pertenece el activo.

Losactivosnofinancierosdiferentesdelaplusvalía,quehubieransufridounapérdidapordeterioro se someten a revisiones a cada fecha de balance por si se hubieran producido reversiones de la pérdida. Si existe ésta situación, el monto recuperable del activo especí-ficoesrecalculadoysumontoincrementadosiesnecesario,elincrementoesreconocidoen el estado de resultado integral como un reverso de pérdidas por deterioro. El monto de incremento del activo producto del reverso de la pérdida por deterioro es limitado hasta el monto que hubiera sido reconocido de no haber existido el deterioro.

4.9 Pasivos Financieros

4.9.1 Proveedores y acreedores varios Lascuentasporpagardebenreconocerseporelvalortotaldeladeuda,definidacomola cantidad a pagar en el momento de adquirir la obligación. Las cuentas por pagar se reconocen a partir del criterio de causación en el momento en que se reciba el bien o servicio, o se formalicen los documentos que generan las obligaciones correspondientes, deconformidadconlascondicionescontractuales,loscostosfinancierostalescomointe-reses y comisiones por pagar, se reconocen de acuerdo con las condiciones pactadas en la negociación. Las obligaciones en moneda extranjera se reconocen aplicando la Tasa Representativa del Mercado (TRM) de la fecha de la transacción. Las obligaciones repre-sentadas en moneda extranjera se deben re-expresar mensualmente en moneda legal



mediantelaTRMvigentecertificadaporlaSuperintendenciaFinancieradeColombia.Por efectos de la re-expresión, se reconoce en los resultados del periodo, ó como un ma-yor ó menor valor del activo, según corresponda. El FCPI deberá revelar el efecto de los hechosposterioresque,porsuimportancia,hayanmodificadosustancialmentelavalua-cióndesusacreedoresvariosalafechadelosestadosfinancierosylafechaenqueéstosson autorizados para su emisión.

4.9.2 Obligaciones financieras – Arrendamientos financierosAlcomienzodelplazodelarrendamientofinanciero,yportratarsedelafiguradearrenda-tario, éste se reconocerá, en el balance como parte del activo, y se registrará un pasivo por el mismo importe, igual al valor razonable del bien arrendado, o bien al valor presente de los pagos mínimos por el arrendamiento, si éste fuera menor, determinados al inicio del arrendamiento. Al calcular el valor presente de los pagos mínimos por el arrendamiento, se tomará como factor de descuento la tasa de interés pactado o es su defecto la tasa implícita en el arrendamiento, siempre que sea practicable determinarla. Cualquier costo directo inicial en que incurra la entidad, en su carácter de arrendatario se añadirá al im-portereconocidocomoactivo.Cadaunadelascuotasdelarrendamientofinancieroensu componente del pasivo se dividirá en dos partes que representan respectivamente, las cargasfinancierasylareduccióndeladeudaviva.Lacargafinancieratotalsedistribuiráentre los períodos que constituyen el plazo del arrendamiento, de manera que se tenga una tasa de interés constante en cada período, sobre el saldo de la deuda pendiente de amortizar. El FCPI deberá revelar el efecto de los hechos posteriores que, por su impor-tancia,hayanmodificadosustancialmentelavaluacióndesusobligacioneslafechadelosestadosfinancierosylafechaenqueéstossonautorizadosparasuemisión.

4.10 Provisiones, pasivos contingentes y activos contingentes Aplica cada vez que El FCPI proceda a contabilizar sus provisiones, y para revelar los pasi-vos contingentes y activos contingentes, excepto cuando:

• Aquellos que se deriven de contratos pendientes de ejecución, excepto cuando el contrato es oneroso; y

• Aquellos de los que se ocupe alguna otra Norma.El FCPI realiza provisiones si, y solo si, se tenga la certeza de que exista la probabilidad deunasalidaderecursosobeneficioseconómicosdelacompañíaseaalta,yquesuesti-maciónseasuficientementefiable.ElFCPInoreconocedentrodesuestadodesituaciónfinancieralospasivoscontingentesniactivoscontingentes,estossóloserevelanennotasalosestadosfinancieros.Perosisonevaluadosdeformacontinuaconelfindeasegurarelregistroenlosestadosfinancierosunavezseaciertalasalidaoingresodelosbeneficioseconómicos.

El FCPI reconoce una provisión cuando se dan las siguientes condiciones:

• Posee una obligación presente (ya sea legal o implícita) como resultado de un su-ceso pasado;


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• Esprobablequetengaquedesprendersederecursos,queincorporenbeneficioseconómicos para cancelar tal obligación; y

• Puedehacerseunaestimaciónfiabledelimportedelaobligación.

El FCPI reconoce una provisión (suponiendo que se cumplan las condiciones para su reconocimiento) siempre que exista un probabilidad alta de existencia de la obligación presente.El FCPI reconoce una obligación presente si un suceso, ocurrido en el pasado, ha produ-cido el nacimiento de una obligación presente, teniendo en cuenta las evidencias dispo-nibles y/o la opinión de expertos.El FCPI no reconoce provisiones para gastos en los que sea necesario incurrir para funcio-narenelfuturo.Losúnicospasivosreconocidosenelestadodesituaciónfinancierasonaquellosqueexistanalfinaldelperiodo.La medición está relacionada con la determinación del valor que debe registrarse conta-blemente. el FCPI realiza la estimación de las provisiones para el cierre del periodo basán-dose en la información disponible y en las opiniones de expertos sobre el particular.El FCPI revisa en cada periodo el valor de las provisiones, de acuerdo con las estimaciones realizadas y observando las disposiciones normativas vigentes, reconociendo el mayor o menor valor causado por efectos del ajuste en los resultados del periodo y en el valor de los pasivos, según corresponda. En caso de existir provisiones basadas en cálculos en moneda extranjera El FCPI actualiza los saldos en virtud de las diferencias en cambio. El valor de la diferencia en cambio aso-ciada al principal será cargada contra los resultados del periodo.Lapresentaciónenlosestadosfinancierosy lasrevelacionesennotasrelacionadosconlas provisiones, pasivos contingentes y activos contingentes se efectuará considerando lo siguiente:

Provisiones:

• Descripción de la naturaleza de la provisión;• Revelar las prácticas contables para su reconocimiento y medición;• Método estadístico utilizado para la medición del valor estimado;• Efectofinancieroenelestadoderesultadosdelperíodo;• Si existe información adicional derivada de hechos ocurridos después del periodo

sobre el que se informa.

Pasivos contingentes:

• Descripción de la naturaleza del pasivo contingente;• Estimacióndesusefectosfinancieros;• Indicación de las incertidumbres relacionadas con el importe o el calendario de las

salidas de recursos correspondientes; y• La posibilidad de obtener eventuales reembolsos.



Activos contingentes:

• Descripción de la naturaleza del activo contingente;• Estimacióndesusefectosfinancieros;• Laposibilidaddeobtenerposiblesentradasdebeneficioseconómicos.

El FCPI deberá revelar el efecto de los hechos posteriores que, por su importancia, hayan modificadosustancialmentelavaluacióndesusprovisiones,pasivoscontingentesyacti-voscontingentesalafechadelosestadosfinancierosylafechaenqueéstossonautori-zados para su emisión.

4.11 Ingresos ParaelFCPIlosingresosdeactividadesordinariassonlaentradabrutadebeneficioseco-nómicos, durante el periodo, siempre que tal entrada de lugar a un aumento en el patri-monio, que no esté relacionado con las aportaciones de los propietarios de ese patrimo-nio.

Aplica para ingresos de las actividades ordinarias del FCPI, provenientes de:

• Contrato de arrendamiento de bienes inmuebles,• Operaciones de mercado monetario,• Compra y venta de títulos valores por cuenta propia. (utilidad en venta de títulos

valores)• Valoración de los inmuebles por avaluó o por UVR.

El FCPI reconoce los ingresos de actividades ordinarias asociados con la operación, cuan-doelresultadodeunatransacciónpuedaserestimadoconfiabilidad,cumpliendotodasy cada una de las siguientes condiciones:

(a)Elimportedelosingresosdeactividadesordinariaspuedamedirseconfiabilidad;(b)Seaprobablequelaentidadrecibalosbeneficioseconómicosasociadosconlatran-sacción;(c)Elgradoderealizacióndelatransacción,alfinaldelperiodosobreelqueseinforma,puedasermedidoconfiabilidad;(d) Los costos ya incurridos en la prestación, así como los que quedan por incurrir hasta completarla,puedansermedidosconfiabilidad.

La medición de los ingresos de actividades ordinarias se hace utilizando el valor razonable de la contrapartida, recibida o por recibir, derivada de los mismos. Los ingresos de activi-dades ordinarias se reconocen en el periodo contable en el cual tiene lugar la prestación del servicio. El FCPI revelará:

(a) Las políticas contables adoptadas para el reconocimiento de los ingresos de activida-des ordinarias, incluyendo los métodos utilizados para determinar el grado de realización de las operaciones de prestación de servicios;(b)lacuantíadecadacategoríasignificativadeingresosdeactividadesordinarias,recono-cida durante el periodo, con indicación expresa de los ingresos de actividades ordinarias procedentes de:


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• Utilidad en venta de títulos valores• La prestación de servicios• Intereses• Otros ingresos

Los ingresos de actividades ordinarias se medirán al valor razonable de la contraprestación recibida o por recibir. El importe de los ingresos de actividades ordinarias derivados de una transacción se determina, normalmente, por acuerdo entre la entidad y el vendedor o usuario del activo.El FCPI deberá revelar el efecto de los hechos posteriores que, por su importancia, hayan modificadosustancialmentelavaluacióndeingresosalafechadelosestadosfinancierosy la fecha en que éstos son autorizados para su emisión.

4.12 GastosPara el FCPI de conformidad con el artículo 53 de reglamento aprobado por la Superintendencia Financiera de Colombia

1. Los gastos que afecten los bienes objeto del presente contrato ocasionadas por hurto, robo, desfalcooabusodeconfianza,encuantonoestuvierenamparadosporsegurosonopudierenserlegalmente imputables a la Sociedad Administradora.

2. Los gastos bancarios causados por la administración del Fondo, tales como chequeras, sobregi-ros bancarios y comisiones por transferencia de fondos, así como los originados por las operacio-nes de crédito contraídas por el Fondo.3. Las comisiones que se causen en favor de los comisionistas de bolsa y/o de terceros en la com-pra o venta de las inversiones que de conformidad con este reglamento pueden ser realizadas para el Fondo.4. El costo de la custodia y administración de los valores y títulos valores del Fondo por una entidad debidamente autorizada para esos efectos, cuando haya lugar.5. Los impuestos, tasas y contribuciones de orden Nacional o Distrital que se causen en desarrollo del presente Reglamento y en la ejecución de las actividades del Fondo.6. Los gastos de correo que se causen en desarrollo del presente Reglamento.7. La comisiones pactadas en el presente Reglamento para la administración y gestión del Fondo.8. Los gastos de avalúos de los inmuebles.9.Losgastosdesegurosdelosinmueblescontralosdiferentesriesgos.10. Los gastos asociados al mantenimiento de los Activos del Fondo, incluyendo las cuo-tas de administración y expensas, ordinarias y extraordinarias, cuando los inmuebles estén sometidos al régimen de propiedad horizontal, así como los gastos y costos de vigilancia, y reparaciones, cualquiera sea su entidad, y siempre y cuando no deban ser asumidas por el arrendatario.11. Los gastos y honorarios en que incurra para la defensa de los intereses y bienes de cada Compartimento del Fondo previamente aprobados por el Comité de Inversiones respectivo, incluyendo las primas de los seguros que amparen los proyectos inmobiliarios en proporción a la participación en los mismos.12. Las comisiones que se causen durante la administración, especialmente durante la



compra y venta, de las Inversiones Temporales.13. Los honorarios cobrados por la realización de los estudios de viabilidad económica o jurídica ordenados por el Comité de Inversiones o por el Gestor Profesional de cada Compartimento para la inversión o desinversión en el mismo.14. Los honorarios de la Revisoría Fiscal del Fondo.15. Honorarios y gastos por la auditoría externa nombrada por la Asamblea de Inversionis-tas o el Comité de Vigilancia de cada compartimento.16. Honorarios y gastos de abogados, consultores, asesores y contadores que se incurran para el análisis (due diligence), estructuración legal, elaboración de documentación, ava-lúos, análisis sectoriales, negociaciones y evaluación de cualquier adquisición o enajena-ción de activos del Compartimento respectivo ordenados por el Comité de Inversiones del respectivo Compartimento.17. Gastos relacionados con la convocatoria, citación y celebración de las reuniones de la Asamblea de Inversionistas (tanto ordinaria como extraordinaria), del Comité de Vigilancia y del Comité de Inversiones de los compartimentos respectivos.18. Gastos de pólizas de seguros para cubrir los perjuicios causados al Fondo por los ad-ministradores, directores y empleados de la Sociedad Administradora.19.GastosdepólizasdesegurosparacubriralGestorProfesional,elComitédeVigilanciay del Comité de Inversiones de los compartimentos respectivos previamente aprobados por el Comité de Inversiones del mismo.20. Gastos de representación relacionados con el mantenimiento de las inversiones del Compartimento respectivo previamente aprobados por el Comité de Inversiones del mis-mo.21. Gastos de publicaciones, informes y documentos que deban realizarse para cumplir con los requisitos que exige la Ley y el presente Reglamento.22. Gastos correspondientes al Comité de Vigilancia para que pueda cumplir con sus funciones adecuadamente, esto incluye los servicios que deba contratar para el cumpli-miento de sus funciones.23. Gastos correspondientes al Comité de Inversiones para que pueda cumplir con sus funciones, esto incluye los servicios que deba ordenar para el cumplimiento de sus funciones.24. Gastos asociados a la liquidación del Fondo o de alguno de sus Compartimentos los cuales incluyen, entre otros, los abogados, consultores, contadores, auditores y los hono-rarios del liquidador debidamente designado cuando la liquidación no sea adelantada por La Sociedad Administradora.25. La comisión de colocación de las unidades de participación de cada Compartimento aprobada por el Comité de Inversiones de cada Compartimento.26. Gastos correspondientes a la valoración del Fondo o de alguno de sus Compartimen-tos cuando ésta sea realizada por terceras personas independientes por solicitud de la Asamblea de Inversionistas o el Comité de Vigilancia respectivo.27. Los gastos en que se incurra por las consultas a las centrales de riesgo y listas restricti-vas.28. Gastos no incluidos en esta lista pero que la Ley o las demás normas aplicables pue-dan establecer en el futuro y que deban ser asumidos por el Fondo.29.Gastosextraordinariosonoincluidosenestalistaperoqueesténdirectamenterelacio-nados con la gestión del Fondo o de alguno de sus Compartimentos previamente apro-bados por el Comité de Inversiones y el Comité de Vigilancia de cada uno de los Compar-


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timentos. En todo caso, estos gastos extraordinarios no podrán exceder, en un añocalendario, la suma del cinco por mil (0,5%) del valor promedio de los activos del respec-tivo Compartimento durante el respectivo año, salvo que se cuente con la aprobación previa por parte de la Asamblea de Inversionistas.Parágrafo: Los gastos enunciados, se cancelarán de acuerdo con la exigibilidad de la obli-gación y su preferencia o prelación para el pago estará dada así: prioritariamente para el pagodelasobligacionesconentidadesfinancierasyluegoparalasdemásobligaciones,de acuerdo a la fecha en que deba efectuarse el pago; por lo tanto se contabilizarán y afectarán al Compartimento del Fondo de acuerdo con el principio de causación.

5. JUICIOS Y ESTIMACIONES CONTABLES

En la aplicación de las políticas contables del FCPI descritas en la Nota 3, el Fondo ha realizado los siguientes juicios yestimaciones,que tienenefecto significativo sobre losimportesreconocidosenlospresentesestadosfinancieros:

5.1 Provisiones pasivas:

Las provisiones se reconocen cuando el FCPI tiene una obligación presente como con-secuencia de un suceso pasado, cuya liquidación requiere una salida de recursos que se consideraprobableyquesepuedeestimarconfiabilidad.Dichaobligaciónpuedeserlegal o implícita, derivada de (entre otros factores), regulaciones, contratos, prácticas ha-bituales o compromisos públicos que crean ante terceros una expectativa válida de que el FCPI asumirá ciertas responsabilidades. La determinación del importe de la provisión se basa en la mejor estimación del desembolso que será necesario para liquidar la obli-gación correspondiente, tomando en consideración toda la información disponible en la fecha de cierre, incluida la opinión de expertos independientes, tales como asesores legales o consultores.

No se reconoce una provisión cuando el importe de la obligación no puede ser estimado confiabilidad.Enestecaso,sepresentalainformaciónrelevanteenlasnotasalosestadosfinancieros.Debido a las incertidumbres inherentes a las estimaciones necesarias para determinar el importe de las provisiones, los desembolsos reales pueden diferir de los importes recono-cidos originalmente sobre la base de las estimaciones realizadas.

5.2 Valor razonable de instrumentos financieros

Elvalorrazonabledelosinstrumentosfinancierosquenosoncomercializadosenunmer-cado activo, se determina usando técnicas de valoración. El FCPI utiliza su juicio para seleccionar una serie de métodos y realiza hipótesis que se basan en las condiciones de mercado existentes en la fecha de cada balance.



5.3 Provisión por deterioro de cuentas por cobrar

El FCPI realiza la estimación de deterioro para cuentas por cobrar con base en una evalua-ción de la antigüedad de los saldos por cobrar y la posibilidad de recuperación o realiza-ción de los mismos.

5.4 Valor razonable de Propiedades de Inversión.

El Gestor inmobiliario y de conformidad con lo establecido en reglamento, contrata ava-luadores expertos quienes emiten de manera idónea el valor del mercado de los inmue-bles.Elavalúodecadainmuebleserealizaráanualmente,oconmayorfrecuenciasiasílodefi-neelComitédeInversionesdelFondo,yseráefectuadoporunafirmadebidamenteins-crita en la lonja de propiedad raíz, y una vez practicado el avalúo periódico, el mismo será adoptado, de forma inmediata, como valor razonable de mercado del inmueble.

6. NORMATIVIDAD VIGENTE NO APLICABLE6.1 Nuevas normas, incorporadas en Colombia a partir del 1° de enero de 2016 - Decreto 2420 de 2015Con este decreto, a partir del 1° de enero de 2016 entrarán a regir las siguientes normas en el marco técnico normativo que contiene las normas que están vigentes al 31 de di-ciembre de 2013 con sus respectivas enmiendas emitidas por IASB, permitiendo su apli-cación anticipada:

NIC 36 - Deterioro del valor de los activos:Modificación:Informaciónarevelarsobreelimporterecuperabledeactivosnofinancie-ros.

Lasmodificacionesrequierenladivulgacióndeinformaciónsobreelimporterecuperablede los activos deteriorados, si la cantidad se basa en el valor razonable menos los costos de disposición. También requiere la divulgación de información adicional acerca de la medición del valor razonable. Además, si se mide el valor recuperable de los activos de-teriorados con base en el valor razonable menos los costos de disposición mediante una técnicadevalorpresente,lasmodificacionestambiénrequierenladivulgacióndelastasasde descuento que se han utilizado en las mediciones actuales y anteriores.

CINIIF 21 Gravámenes - Interpretación de la NIC 37.

La CINIIF 21 es una interpretación de la NIC 37 Provisiones, pasivos contingentes y activos contingentes sobre la contabilización de los gravámenes impuestos por los gobiernos. La NIC 37 establece criterios para el reconocimiento de un pasivo, uno de los cuales es el


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requisito para que la entidad tenga una obligación presente como resultado de un evento pasado (conocido como un “hecho generador de obligaciones”). CINIIF 21 aclara que el hecho generador de obligaciones que da origen a una obligación de pagar un impuesto es la actividad descrita en la legislación pertinente que desencadena el pago de la tasa. CINIIF 21 incluye orientación que ilustra la forma en que se debe aplicar.

NIC39InstrumentosFinancierosModificación:Novaciónycontinuacióndelasoperacionesdecobertura.Las enmiendas proporcionan un alivio de suspender la contabilidad de coberturas cuando la novación de un derivado como instrumento de cobertura, cumple con ciertos criterios.

Mejoras anuales a las NIIF Ciclo 2010-2012Modificaciones:EstasenmiendasreflejantemasdiscutidosporelIASB,quefueronposte-riormentediscutidascomomodificacionesalasNIIF.

NIC 16 Propiedad, planta y equipo / NIC 38 Activos intangibles: Método de revalorización - método proporcional de reexpresión de la depreciación acumulada.NIC 24 Información a revelar partes relacionadas: Personal directivo clave.Mejoras anuales a las NIIF Ciclo 2011-2013Modificaciones:Lanaturalezademejorasanualesesaclararocorregirynoproponenue-vos principios o cambios en los ya existentes.

• NIIF1:SignificadodeNIIFefectivas.• NIIF 3: Alcance excepciones para las empresas mixtas y ámbito de aplicación del

párrafo 52 (a excepción de cartera).• NIC 40: Aclaración de la interrelación de la NIIF 3 Combinaciones de negocios y

laNIC40Propiedadesdeinversiónalclasificarlapropiedadcomopropiedaddeinversión o las propiedades de inversión.

NIIF9InstrumentosFinancierosModificaciones:Enoctubrede2010seañadieronlasseccionesdelaNIIF9abordanpasi-vosfinancieros.LosrequerimientosdebajaencuentadelaNIC39tambiénfuerontrans-feridosalaNIIF9.

Los directivos prevén que la adopción de estos estándares e interpretaciones en años futu-rosnotendráunimpactomaterialsobrelosestadosfinancieros.LoscambiosrelacionadosconNIC39yNIIF9noseránaplicablesalaCompañía,ysedebenseguirloslineamientosde la SFC.

Nuevos pronunciamientos contables incorporados en Colombia a partir del 1° de enero de 2017-Decreto2496de2015Con este decreto, a partir del 1° de enero de 2017 entrarán a regir las siguientes normas en el marco técnico normativo que contiene las normas que están vigentes al 31 de diciembre de 2014 con sus respectivas enmiendas emitidas por el IASB, permitiendo su aplicación anticipada:



NIIF9InstrumentosfinancierosModificaciones:Reconocimientoymedicióndeactivosfinancierosypasivosfinancieros.Enmarzode2013seañadieronlasseccionesdelaNIIF9queabordaactivosfinancieros.Para la metodología de deterioro y contabilidad de cobertura, el IASB emitió borradores de discusión.NIC32Instrumentosfinancieros:PresentaciónModificaciones:Compensacióndeactivosfinancierosypasivosfinancieros.La enmienda a la NIC 32 aclara cuestiones de aplicación vigentes en relación con los requi-sitos de compensación. Es efectiva para los períodos anuales que comiencen a partir del 1° de enero de 2014. Se requiere la aplicación retroactiva.

NIC1PresentacióndeestadosfinancierosLasenmiendasfueronunarespuestaaloscomentariosrespectodequehabíadificultadesen la aplicación del concepto de materialidad en la práctica al momento de redactar algu-nos de los requerimientos de la NIC 1 que se había interpretado para evitar el uso de juicio.Algunos puntos destacados en las enmiendas son los siguientes:

• Laentidadnodebereducirlacomprensibilidaddesusestadosfinancierosalocultarinformación sustancial con información irrelevante o mediante la agregación de ele-mentos materiales que tienen diferente naturaleza o función.

• LaentidadnonecesitarevelarinformaciónespecíficarequeridaporunaNIIFsilain-formación resultante no es material.

• En la sección de otros resultados integrales de un estado de resultados y otros resul-tados integrales, las enmiendas requieren revelaciones separadas para los siguientes elementos:• La proporción de otros resultados integrales de asociadas y negocios conjuntos

que se contabilicen utilizando el método de la participación que no serán reclasi-ficadosposteriormentealresultado;

• La proporción de otro resultado integral de asociadas y negocios conjuntos que secontabilicenutilizandoelmétododelaparticipaciónquesereclasificaposte-riormente al estado de resultados integrales.

LasmodificacionesalaNIC1sonefectivasparalosperíodosanualesquecomiencenapartir del 1° de enero de 2016 con aplicación anticipada permitida. La aplicación de las enmiendas no tiene que ser revelada.

NIC 16 Propiedades, planta y equipo

NIC 41 AgriculturaModificación:AclaracióndelosmétodosaceptablesdedepreciaciónLes prohíben a las entidades utilizar un método de depreciación basado en el ingreso para partidas de propiedad, planta y equipo.Vigente para períodos anuales que comienzan el 1° de enero de 2016 o posteriores.Modificación:PlantasproductorasSedefineelconceptodeplantaproductorasiademás,requierenactivosbiológicosquecumplanconestadefiniciónparasercontabilizadoscomopropiedad,plantayequipo,deacuerdoconlaNIC16,enlugardelaNIC41.Conrespectoalasmodificaciones,lasplantas productoras pueden medirse utilizando el modelo de costo o el modelo de reva-


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luación establecido en la NIC 16. Los productos que crecen en las plantas productoras continúan siendo contabilizados de conformidad con la NIC 41.Vigentes para períodos anuales que comiencen el 1° de enero de 2016 o en fechas pos-teriores.NIC 38 Activos intangiblesModificación:Aclaracióndelosmétodosaceptablesdeamortización.Introducepresuncioneslegalesqueafirmanqueelingresonoesunprincipioapropiadopara la amortización de un activo intangible.Esta suposición solo puede ser debatida en las siguientes dos limitadas circunstancias:

• Cuando el activo intangible se encuentra expresado como una medida de ingreso. Por ejemplo, una entidad podría adquirir una concesión para explotar y extraer oro de una mina. La expiración del contrato podría tomar en consideración un monto fijodeltotaldeingresosquesegenerarádelaextracciónynoseencuentrenba-sados en el tiempo o en la cantidad de oro extraída. Provisto que el contrato es-pecifiqueunmontototalfijodeingresosgeneradossobrelosquesedeterminaráuna amortización, el ingreso que se generará podría ser una base adecuada para amortizar el bien intangible o

• Cuandosepuededemostrarqueelingresoyelconsumodelosbeneficioseconó-micos de los activos intangibles se encuentran estrechamente relacionados.

Lasmodificacionesaplicanprospectivamenteparaperíodosanualesquecomiencenel1°de enero de 2016 o posteriores; se permite su aplicación anticipada.

NIIF 14 Cuentas regulatorias diferidasModificación:Cuentasdediferimientodeactividadesreguladas.La NIIF 14 explica el registro en los balances de cuentas regulatorias diferidas que surgen de actividades cuya tarifa está regulada. La norma se encuentra disponible solo para aque-llos sectores que adoptan las NIIF por primera vez y que hayan reconocido los balances de cuentas regulatorias diferidas según anteriores GAAP. La NIIF 14 permite que los sec-tores que adopten por primera vez las NIIF continúen con sus antiguas políticas conta-bles de tasas reguladas según GAAP, con cambios limitados, y requiere una presentación por separado de los balances de cuentas regulatorias diferidas en el estado de situación financierayenelestadodegananciasopérdidasyotroresultadointegral.Tambiénsere-quierenrevelacionesparaidentificarlanaturaleza,ylosriesgosqueimplica,delaformaderegulación de la tarifa que ha ocasionado el reconocimiento de los balances de cuentas regulatorias diferidas.LaNIIF14seencuentravigenteparalosprimerosestadosfinancierosanualesbajolasNIIFde la entidad, en períodos anuales que comiencen el 1 de enero de 2016 o posteriores, se permite su aplicación anticipada.

NIIF9InstrumentosfinancierosEl proyecto de reemplazo consiste en las siguientes fases:

• Fase1:Clasificaciónymedicióndelosactivosypasivosfinancieros.ConrespectoalaclasificaciónymediciónencumplimientoconlaNIIF,todoslosactivosfinancierosreconocidosqueseencuentrendentrodelalcancedelaNIC39semediránposte-riormente al costo amortizado o al valor razonable.



• Fase 2: Metodología de deterioro. El modelo de deterioro de acuerdo con la NIIF 9reflejapérdidascrediticiasesperadas,enoposiciónalaspérdidascrediticiasincu-rridassegúnlaNIC39.EnelalcancedeldeterioroenlaNIIF9,yanoesnecesarioque ocurra un suceso crediticio antes de que se reconozcan las pérdidas crediticias.

• Fase 3: Contabilidad de Cobertura. Los requerimientos generales de contabilidad decoberturadelaNIIF9mantienenlostrestiposdemecanismosdecontabilidaddecoberturaincluidasenlaNIC39.Noobstante,lostiposdetransaccionesidealespara lacontabilidaddecoberturaahorasonmuchomásflexibles,enespecial,alampliarlostiposdeinstrumentosqueseclasificancomoinstrumentosdecober-tura y los tiposdecomponentesde riesgodeelementosnofinancieros idealespara la contabilidad de cobertura. Además, se ha revisado y reemplazado la prueba de efectividad por el principio de “relación económica”. Ya no se requiere de una evaluación retrospectiva para medir la efectividad de la cobertura. Se han añadido muchos más requerimientos de revelación sobre las actividades de gestión de ries-go de la entidad.

Enjuliode2014,elIASBculminólareformadelacontabilizacióndeinstrumentosfinan-cierosyemitiólaNIIF9Contabilidaddeinstrumentosfinancieros(ensuversiónrevisadadel2014),quereemplazaráalaNIC39Instrumentosfinancieros:reconocimientoymedi-ción luego de que expire la fecha de vigencia de la anterior.En vigencia para períodos anuales que comiencen el 1° de enero de 2018 o posterior-mente.

Mejoras anuales ciclo 2012-2014EstasenmiendasreflejantemasdiscutidosporelIASB,quefueronposteriormenteinclui-dascomomodificacionesalasNIIF.

• NIIF 5 Activos no corrientes mantenidos para la venta y operaciones discontinua-das. Cambios en los métodos de disposición de los activos.

• NIIF7Instrumentosfinancieros:Informaciónarevelar(conmodificacionesresultan-tesdemodificacionesalaNIIF1)• Modificacionesrelacionadasconcontratosdeprestacióndeservicios• AplicabilidaddelasmodificacionesalaNIIF7enrevelacionesdecompensacio-

nesenestadosfinancierosintermedioscondensados.• NIC19Beneficiosaempleados.Tasadedescuento:asuntosdemercadoregional.• NIC34Informaciónfinancieraintermedia.Revelacióndeinformación.

Los directivos prevén que la adopción de estos estándares e interpretaciones en años futurosno tendráun impactomaterial sobre losestadosfinancieros. Loscambios rela-cionadosconNIC39yNIIF9noseránaplicablesalaCompañía,ysedebenseguirloslineamientos de la SFC.

6.3 Nuevos pronunciamientos contables incorporados en Colombia a partir del 1° de enero de 2018 - Decreto 2496 de 2015Con este decreto, a partir del 1° de enero de 2018 entrará a regir la NIIF 15 “ ingresos provenientes de los contratos con los clientes”, la cual establece un modelo extenso y de-


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tallado para que las entidades lo utilicen en la contabilidad de ingresos procedentes de contratos con clientes, para esta norma se permite aplicación anticipada

Los directivos prevén que la adopción de estos estándares e interpretaciones en años fu-turosnotendráunimpactomaterialsobrelosestadosfinancieros.

7. EFECTIVO Y EQUIVALENTESEl saldo de disponible incluía:

No existen restricciones sobre los valores que componen el disponible.Las conciliaciones bancarias, no incluye partidas mayores a 30 días

8. INVERSIONES Y DERIVADOS

Lasinversionescorrespondenalosinmuebles,queseencuentrancomoderechosfidu-ciarios, los cuales se detallan a continuación:

Saldos a junio de 2016:

**LavaloracióndelosderechosfiduciariosenInmuebleslosefectúalaFiduciariadecon-formidad con los procedimientos que tenga establecidos.

Estos inmuebles no presentan gravámenes y se han adquirido los correspondientes segu-ros que los protejan, así mismo los impuestos prediales se encuentran al día, estos bienes no son susceptibles de depreciación.

Bancos Junio 2016Disponible

Total disponible

479,932,4781,262,293,056

1,742,225,534

$$

$

Cuenta corriente ColpatriaCuenta ahorros Colpatria

Código Edificio Dirección Valor libros

Carrera 16 No. 93A-36CL96No.10-38/54/72

7,330,000,000

6,175,500,000

13,505,500,000

7

9

EdificioBussinesCenterof805y 806Fideicomiso Alianza proyecto BoxXI**

$

$

$



9. DEUDORESEl siguiente es el detalle:

El valor registrado como provisión corresponde a las obligaciones pendientes de cancelarporpartedeLaPolar.S.AenLiquidación,conmásde90díasdevencida.

10. PROPIEDADES DE INVERSIÓN

Estos inmuebles no presentan gravámenes y se han adquirido los correspondientes segu-ros que los protejan, así mismo los impuestos prediales se encuentran al día, estos bienes no son susceptibles de depreciación.

Junio 201637,002,911138,972,11628,965,594

208,285,621

-3,345,003,345,00

(37,002,911)(37,002,911)171,282,710

$ $

$ $$

Canon Arrendamiento Agosto de 2014 La Polar S.A.Canones de arrendamiento Reemb Gastos Inmuebles Experian Computec

OtrosIVA Retenido BIM VIIVA Descontable BIM VI

ProvisionesCanon Arrendamiento Agosto de 2014 La Polar S.A.

Canones de Arrendamiento

Construcciones y edificacionesConstrucciones y edificaciones

31,364,639,704

1,657,554,577--

33,022,194,281

-----

33,022,194,281

$

$

$

$

$

$

$

$

33,022,194,281 Total

31,364,639,704

1,657,554,577--

33,022,194,281

-----

33,022,194,281

Junio 2016

Saldo a 31 de diciembre 2015

Compras o gastos capitalizadosRetiros por ventaRetirosSaldo al 30 de junio de 2016

Depreciación acumuladaSaldo al 31 de diciembre 2015Depreciación año 2016 con cargo a resultadosVenta con cargo a resultadosRetirosSaldo al 30 de junio de 2016

Activos tangibles, netoSaldos al 30 junio de 2016


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11. OBLIGACIONES FINANCIERASEl valor de las obligaciones corresponde al crédito de Bancolombia más los intereses causadosconelpagarefirmadoel28dejuliode2014cuyaamortizaciónpactadaessemes-tralvencidoconabonoacapitalfijosemestralmásintereses,aunatasadeIBRnominalanual + 4 puntos:

12. CUENTAS POR PAGAR

(1) Comisiones y Honorarios: corresponde a las comisiones del mes de junio, de la admi-nistración de la Comisionista, del Gestor Inmobiliario y de Abogados.

13. PATRIMONIOLasvariacionesenelpatrimonioincluyendeconformidadconelartículo39yconelnume-ral7delArtículo29dereglamentodelFondodeCapitalPrivadoInmobiliariolasredencio-nes parciales, así como aportes y utilidades de la siguiente manera:

Junio 2016

2,858,625,000 95,997,236

2,954,622,236

$$ $

CapitalInterés

Junio 2016

$$$$ $

(1) 79,781,2675,203,36569,090,0006,034,896

160,109,528

Comisiones y honorariosRet Fte por PagarIVA por pagarAcreedores Varios

Junio 2016

$$$ $

37,118,24938,974,161

3,688,857

79,781,267

UltraserfincoGestor Inmobiliario SASEsguerra Barrera y Arriaga

Junio 2016

$$$$ $

43,666,222,278-

(679,253,064)2,339,501,547

45,326,470,761

Saldo al Inicio del periodoAportes y derechos de suscriptoresRedenciones parcialesUtilidad del ejercicio ó rendimientos abonadosSaldo



14. RENDIMIENTOS FINANCIEROSRegistra los intereses causados en cuenta de ahorro por $66,252,282 durante el periodo enero 1º a junio 30 de 2016.

15. AJUSTE POR VALORACIÓN DE PROPIEDADES DE IN-VERSIONEl siguiente es el detalle de la valorización de los inmuebles por el efecto de la compara-ción con el avalúo y el ajuste por variación de la UVR.

16. ARRENDAMIENTOSCorresponde al ingreso por concepto de arrendamientos de los inmuebles a Diciembre:

Inmueble Saldos a junio de 2016

Ajuste por uvr Dirección Total ValoraciónCarrera 106 No 15 A – 25 int. 141 Oficinas201,202,203y204Diagonal97No.17-60Ofc801y802Carrera16No.93A-36Avenida 15 No. 100 – 43Av 4 N 7 N 46Carrera16No.93A-36Cl 22 Nte 6A N - 52

CL96No.10-38/54/72P5y20Parq

681,067,115

210,218,281 205,406,185 211,701,100 161,245,012

-187,916,884

-

1,657,554,577

681,067,115

210,218,281 205,406,185 211,701,100 161,245,012

-187,916,884

-

1,657,554,577

ZonaFrancaBogotá--BusinessCenter

Centro Empresarial CorporativoBusinessCenter93PHEdificioAv.15Ctro.Cial.CentenarioLOC104-109CaliEdificioBussines93of805806y8ParqCompra de Inmuebles Estrumental S.A.S EdificioStaMonicaCali50% COMP A AGROVALLE FIDEICOMISOALIANZAPROYBOXXI

Inmueble arrendado Junio 2016ArrendatarioERM de ColombiaTeledatosZonaFrancaSASDelaware Consultoría ColombiaLa polar S.A.CATERINAPIOVESANPULIDONit668479783LCUEROSVELEZSASNit8001917008Loc106FARMASANITASSASNIT800149695Loc104InversionesPlasS.A.Nit900020706-9LNalsaniS.A.Nit800020706-9Loc105REDBULLCOLOMBIANIT9003097ExperianColombiaNit900422614EstrumetalInversionesS.A.900485096-2Participación en arriendos Fiduciario

164,528,067607,019,568179,705,322

16,473,45110,567,10022,624,77173,107,97526,299,571292,467,34328,890,929

132,207,55420,771,705

1,574,663,356

Cra16No.93a36Ofc601604Cra106No15A–25int.141Ofic.201a204Diagonal92No.17-60Oficinas801Av 15 No. 100-43C.C Centenario Cali Neg 6 Loc 107C.C Centenario Cali Neg 6 Loc 106C.C Centenario Cali Neg 6 Loc 104C.CCentenarioCaliNeg6Loc108y109C.C Centenario Cali Neg 6 Loc 105Edif.BusinessOf.805,806Parq.1-4,21,22,95,96EdificioSdantaMonicaCaliEdificioSdantaMonicaCaliEdificioBOXBogotá


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17. OTROS INGRESOS

(1) Durante el periodo enero 1 a junio 30 de 2016 se registraron en este rubro reembol-so de gastos por concepto administración y servicios públicos.

18. COMISIONESEste rubro corresponde a las comisiones causadas a junio 30 de 2016, sobre la adminis-tración del FCPI pagadas a la Sociedad Comisionista, así como la comisión del gestor inmobiliario.

19. HONORARIOSEl valor registrado en cuenta corresponda a:

20. IMPUESTOSEl valor registrado en cuenta corresponda a:

Junio 2016

$$

31,859,55931,859,559

Otros ingresos de Gastos ReembolsablesSaldo

Junio 2016

$$$$

221,534.074221,534,0749,928,152

452,996,301

UltraserfincoS.A.Gestor Inmobilario S A SFiduciaria Bancolombia

Junio 2016

$$

$

13.340,00039,761,568

53,101,568

Revisoría FiscalAsesoría Jurídicas

Junio 2016

$$$$

10,487,125126,328,900

184,129137,000,154

GravamenmovimientosfinancierosPredialOtros



21. SEGUROSEl valor registrado en cuenta corresponde a las pólizas de los seguros de los inmuebles que y posee el FCPI:

22. OTROS GASTOSEl siguiente es el detalle de la cuenta

23. INTERESESEl valor corresponde a los intereses causados durante el periodo 1 de enero a 30 de junio 2016,sobrelasobligacionesfinancierasqueseposeeconBancolombia.

24. SISTEMA DE GESTIÓN Y CONTROL DE RIESGOSPOLÍTICA DE INVERSIÓN GENERAL DEL FONDO

ElFondotuvocomofinprincipalproporcionara los Inversionistasquesevincularon, laposibilidad de invertir sus recursos conjuntamente con los de otros Inversionistas, a través de Compartimentos, para obtener ganancias en proyectos inmobiliarios e inmuebles.

Así mismo existen políticas generales establecidas respecto a la adquisición de las in-versiones, política general de avalúos y seguros y políticas de adquisición y liquidación de inversiones temporales, que permitieron ejercer control sobre los activos que fueron recibidos por el Fondo y buscaron mitigar la exposición de los diferentes tipos de riesgo.

Junio 2016

$$$$$$

$

2,624,436949,518

47,656,5948,695,570

25,516,22116,603,371

102,045,710

Gastos BancariosPublicidadAdmón.EdificacionesOtrosMantenimiento Construc. y Edif.Servicios Públicos

Junio 2016

$

$

21,494,549

21,494,549

Seguros


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POLÍTICAS DE INVERSIONES TEMPORALES Y DE RIESGO DE CONTRAPARTE

Las políticas de inversiones temporales son aprobadas por el comité de inversiones del Fondo y son las siguientes:

Título Emisor Vencimiento Calificación

Mínimo Máximo Mínima Máxima Mínima Máxima Inscripción RNVE 0 % 100 % 0 años 10 años AA+ AAA

Clase inversión

Renta fija 0 % 100 % 0 años 10 años AA+ AAA Renta variable 0 % 0 % NA NA NA NA

Moneda Pesos colombianos 0 % 100 % Emisor Sector financiero en

Colombia 0 % 100 % 0 años 1 año

Plazo residual

AA+ AAA

Nación 0 % 100 % 0 años 10 años AAA Clase CDT 0 % 100 % 0 años 1 año AA+ AAA

Participaciones en carteras colectivas de Renta Fija o del mercado monetario

0 % 100 % 0 años 1 año AAA

TES 0 % 100 % 0 años 10 años AAA Efectivo Cuenta de ahorro (no

corrientes) entidades vigialadas en Colombia

0 % 100 % NA NA AA* AAA



ÓRGANOS EN LA GESTIÓN DE ADMINISTRACIÓN Y CONTROL

Gestor Profesional: El Gestor Profesional del Fondo es “Gestor Inmobiliario S.A.S”, socie-dad subsidiaria de Emprendimientos Inmobiliarios e Inversiones de Colombia S.A. “EM-PRICOL”, empresa constituida en Octubre del 2001, con más de 8 años de trayectoria en el negocio inmobiliario y cuyo Presidente, Abdón Eduardo Espinosa Fenwarth, tiene más de 25 años de experiencia en el desarrollo de proyectos inmobiliarios, administración de activos inmobiliarios y conocimiento del sector. Esta sociedad reemplazó en todas las fun-ciones al Gerente del Fondo.

El Gestor Profesional se encargó de la designación de los miembros del Comité de In-versiones, de la ejecución de las decisiones de inversión en activos inmobiliarios de cada Comité de Inversiones y la gestión de las inversiones en activos inmobiliarias efectuadas a nombre de los Compartimentos del Fondo.

Comité de Vigilancia: Este órgano de control con supervisión en cada uno de los Com-partimentos que integran el Fondo está compuesto hasta por cinco (5) miembros elegi-dos por la Asamblea de Inversionistas correspondiente, según se estableció en el Regla-mento del Fondo.

Con anterioridad a la primera reunión de Asamblea de Inversionistas, la Sociedad Admi-nistradora designará provisionalmente a los miembros del Comité de Vigilancia, quienes ejercerán sus funciones hasta cuando la Asamblea de Inversionistas designe a los miem-bros en propiedad.

FONDO DE

CAPITAL PRIVADO

GESTIÓN DE

EJECUCIÓN

GESTOR

PROFESIONAL

COMITÉ DE

INVERSIONES

COMITÉ DE

VIGILANCIA

SOCIEDAD

ADMINISTRADORA

ULTRASERFINCO

GESTIÓN DE

CONTROL Y

SEGUIMIENTO


57

Deberán existir tantos Comités de Vigilancia como Compartimentos haya en el Fondo. Los miembros de dichos Comités de Vigilancia serán elegidos por la Asamblea de Inver-sionistas del Compartimento respectivo.En la Asamblea General de Inversionistas llevada a cabo el quince (15) de abril de 2016, la Asamblea aprobó la siguiente composición para el Comité de Vigilancia del Fondo para un periodo de dos (2) años conforme a lo previsto por el reglamento del FCPI en su artículo 23:

El Comité de Vigilancia fue el encargado de ejercer la veeduría permanente sobre el cum-plimiento de las funciones asignadas a la Sociedad Administradora y de ser el caso al Gestor Profesional. El Comité de Vigilancia tuvo algunas de las siguientes funciones:

• VerificóquelaSociedadAdministradora,elGestorProfesional,yelComitédeInver-siones cumplían con sus funciones.

• Solicitó al Gestor Profesional la elaboración de avalúos comerciales de los inmue-bles cuando los consideró necesarios.

• VerificóquelasinversionesydemásactuacionesuoperacionesdelCompartimentodel Fondo se realizaron de acuerdo con la normatividad vigente aplicable, el Regla-mento del Fondo y el Anexo del Compartimento.

• Solicitó los informes que consideró convenientes al Comité de Inversiones, a la Sociedad Administradora, al Gestor Profesional para el adecuado desarrollo de sus funciones.

• Conoció, evaluó y resolvió aquellas situaciones que pudieron dar lugar a eventuales conflictosde interésy,presentó las recomendacionesqueconsiderópertinentessobrelaprevención,manejoyrevelacióndelosconflictosdeinterés.

Comité de Inversiones: Es un órgano de cada uno de los Compartimentos que integran el Fondo compuesto por miembros en un número plural impar, elegidos según lo esta-blecido en el Anexo de cada uno de los Compartimentos que hacen parte del Fondo.

El Comité de Inversiones de cada Compartimento determinó para el portafolio corres-pondiente, los porcentajes máximos a invertir en cada uno de los activos u operaciones definidas.

Miembros Principales

Invitados Permanentes

ColfondosSCARECirculo de ViajesProyectos e Inversiones DPI S.A.Cooperativa Alianza

Marcela Merizalde



Este estamento fue el encargado de aprobar las decisiones de inversión que fueron pre-sentadas por el Gestor Profesional, los porcentajes máximos a invertir en las inversiones temporales que se consideraron realizar y los activos que correspondieron al objeto de inversión del Fondo y del respectivo compartimento.

PERFIL DE RIESGO

DeacuerdoconelreglamentodelFCPI,elperfilderiesgodelFondofueALTOporcuantose trató de una inversión principalmente en Activos Inmobiliarios que no se encontraban inscritos en el Registro Nacional de Valores y Emisores (RNVE) y cuyos resultados no esta-ban garantizados.

La inversión o desinversión

requiere:

Un estudio de viabilidad

económica

Elabora el Gestor Profesional ounafirmadereconocida

trayectoria en el sector inmo-biliario

Un concepto legal respecto a la legalidad del negocio y en el caso de inversiones sobre inmuebles,

un estudio de títulos completo del bien a ser adquirido

Elaboraunafirmade reconocida

reputación


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FACTOR MECANISMO DE CONTROL

Riesgo macroeconómico: Es la posibilidad de obtener pérdidas derivadas del mal desempeño de los sectores económicos, proyectos, activos y derechos de contenido económico en los que invierte un Compartimento debido al comporta-miento de la economía colombiana y mundial.

Riesgo de desempeño: Es la posibilidad de obtener pérdidas debido a que las inversiones estructurales del Compartimento respectivo no obtengan los resultados deseados por cambios en los precios de los activos.

Riesgo de desempeño: Es la posibilidad de obtener pérdidas debido a que las inversiones estructurales del Compartimento respectivo no obtengan los resultados deseados por cambios en los precios de los activos.

Se gestiono por parte de un administrador experto y especializado en la naturaleza de los activos en los cuales podía invertir el fondo.Inversiones con un adecuado estudio de factibilidad respecto a su rentabilidad y riesgo.

El Gestor Profesional y el Comité de Inversiones realizaron un seguimiento periódico de las varia-bles macroeconómicas permitiendo evaluar las estrategias a seguir y activos que mitigaron la ex-posición.

Este riesgo se mitigó utilizando la asesoría de ex-pertos según fue el tema y según lo estimó conve-niente el Comité de Inversiones.Adicionalmente, se realizó la documentación de los procesos operativos y de negocio, la identifi-cación de posibles riesgos legales y el soporte del desarrollo efectivo de los Comités de inversiones y Auditoria a través de actas y reglamentos.

Riesgo de mercado: Se origina en las variacio-nes de los precios de los activos financieros que pueden representar pérdidas en el valor de las inversiones.

Riesgo de Crédito: Es el riesgo derivado del incumplimiento en el pago de las obligaciones por parte de un emisor o una contraparte

Riesgo de Concentración: Es la probabilidad de obtener pérdidas por mantener los recursos inver-tidos en un solo instrumento o cartera colectiva.

Se revisaron las políticas y límites máximos de inversión de los recursos líquidos, bajos cupos de contraparte previamente analizados y aprobados por la Sociedad Administradora y el Comité de Inversiones. versiones.

Análisis de contrapartes con las cuales se realizaron este tipo de operaciones así como la calidad de las garantías que fueron recibidas por el Fondo.

Límites con niveles máximos de inversión en una sola contraparte o emisor, como medida del valor del Fondo.



Riesgo Operativo: Es aquel que genera o puede generar la pérdida potencial por fallas odeficienciasenlossistemasdeinformación,enelsistemadecontrolinterno,erroresenel procesamiento de las operaciones o fallas de carácter humano. Dentro de los riesgos operacionalesnocuantificablessetienenencuentalossiguientes:

• Recurso humano.• Clientes.• Información.• Tecnología.• Usoyadministraciónderecursosfinancieros.• Operaciones

Análisis de Riesgo Operativo

La sociedad Comisionista cuenta con una metodología para la administración de SARO, esta misma es la aplicada para el FCPI.

A inicios del año 2015 se actualizó la matriz de riesgo del Fondo de Capital Privado Inmobiliario de acuerdo a la metodología aprobada en el Manual de Riesgo Operativo, ajustándosealosprocesodeidentificación,mediciónycontrolderiesgosoperativos.

Laidentificaciónderiesgosoperativosserealizóenconjuntoconlosadministradoresdirectos del Fondo de Capital Privado, basándose principalmente en la revisión de estos procesos:

• Solicitudes de Capital del Fondo de Capital Privado Inmobiliario.• Inversionestemporalesdel FondodeCapitalPrivadoInmobiliario.• Realización de inversiones permanentes del Fondo de Capital Privado Inmobiliario.• Registro de transacciones, valoración y cierre del Fondo de Capital Privado Inmobiliario.• Venta o cesión de unidades del Fondo de Capital Privado Inmobiliario Ultrabursatiles.• Emisión y custodia de unidades de participación del Fondo de Capital Privado Inmobi-

liario Ultrabursatiles.

Entrelosriesgosidentificadosconelgestorinmobiliarioseencuentran:

• Mal estado de la propiedad.• Relación del inmueble con LA/FT.• Daños físicos en los inmuebles por desastres naturales.• Daños físicos en los inmuebles por descuido del arrendatario.• Compromisoencompraventayqueposteriormentenosecumplaconlafirmade

la escritura del inmueble.• Incumplimiento de pago por parte del arrendatario.• Perdida de documentos originales de gestiones del activo inmobiliario• Omisión en otorgamiento de Seguro de Arrendamiento a Inmueble que si lo

requiere.• Omisión en renovación del contrato de arrendamiento.


61

• Mala calidad del arrendatario.• Cambios en la valorización esperada• Omisión en control de cambios en el canon de arrendamiento.• Omisión en inclusión y control de los gastos e ingresos involucrados en la gestión

de activos inmobiliarios con los soportes correspondientes.• Mala calidad de los proveedores y posibles terceros involucrados en la gestión de

activos inmobiliarios.• Suministro de instrucciones incompletas y/o imprecisas con relación a la solicitud

de capital• Inoportunidad en disponibilidad de recursos en las cuentas del fondo para la eje-

cución de inversiones aprobadas y cuyo capital fue solicitado al cliente.• Fallas durante el proceso de asignación de unidades al cliente.• Documentos de soporte de pago incompletos.• Omisión en la realización del control diario de las inversiones temporales• Inconsistencias en el manejo de inversiones temporales debido a: no estableci-

miento claro de políticas, inadecuado manejo de liquidez o no cumplimiento de las operaciones establecidas.

• Estudio de viabilidad económica con inconsistencias• Errores en descarga de operaciones, valoración y cálculo de rentabilidades.

Alosriesgosidentificados,tantoanivelexternoconelGestorinmobiliariocomoanivelinterno de la compañía con el administrador del fondo, se les asociaron mediciones de niveles de probabilidad e impacto, analizando sus causas y consecuencias para pos-teriormente relacionar los controles documentados e implementados en los procesos correspondientes que contribuyen a mitigar el riesgo asociado y a mantenerlo dentro del nivel tolerado de la compañía, el cual se encuentra en Moderado.

El resultado se puede observar en los siguientes cuadros:

Gestor Inmobiliario:

Riesgos inherentes Riesgo extremoRiesgo altoRiesgo moderadoRiesgo bajo

Cantidad2930

Riesgos Residuales Riesgo extremoRiesgo altoRiesgo moderadoRiesgo bajo

Cantidad0086



Conuntotalde14riesgosidentificados,ensunivelresidualtodosseencuentranenelnivel tolerado por la compañía el cual se encuentra en moderado.

Gestor administrativo:

Conuntotalde12riesgosidentificados,ensunivelresidualtodosseencuentranenelnivel tolerado por la compañía el cual se encuentra en moderado.

Análisis de Riesgo Operativo – Sociedad Administradora

Losriesgosinherentescalificadoscomoextremosenelmapaderiesgosseenfocaronenlas políticas de cumplimiento para la solicitud de capital y control de compra y manteni-miento del inmueble, establecidos por el comité de inversiones.

Los controles establecidos se enfocaron en la elaboración y divulgación del acta del co-mité y el cumplimiento de las políticas y secuencia de los procedimientos relacionados con el Fondo de Capital Privado Inmobiliario, documentados por el área de Gestión de Calidad de la compañía.

SISTEMA DE ADMINISTRACIÓN DE RIESGO PARA PREVENIR EL LAVADO DE ACTIVOS Y LA FINANCIACIÓN DEL TERRORISMO – SARLAFT

UltraserfincoS.A.,comoentidadsometidaalcontrolyvigilanciadelaSuperintendenciaFinan-ciera de Colombia, ha adoptado las metodologías necesarias para una adecuada administra-ción del riesgo de Lavado de Activos y Financiación del Terrorismo SARLAFT, con el propósito de prevenir que sea utilizada para dar apariencia de legalidad a activos provenientes de activi-dades delictivas o para la canalización de recursos hacía la realización de actividades terroristas.

Riesgos Residuales Riesgo extremoRiesgo altoRiesgo moderadoRiesgo bajo

Riesgos inherentes Riesgo extremoRiesgo altoRiesgo moderadoRiesgo bajo

Cantidad0066

Cantidad2533


63

Conforme a lo anterior, se handefinidopolíticas y procedimientos adecuadospara laadministración del riesgo de LA/FT, los cuales se encuentran en el Manual SARLAFT, el cual es de conocimiento de todos los funcionarios de la Entidad y cuyo contenido es constantemente actualizado bajo estándares de prevención de riesgo y aprobado por Junta Directiva, incorporando siempre las mejores prácticas internacionales en materia de prevención y control del riesgo de LA/FT.

Laspolíticasyprocedimientosestablecidospermitenidentificar,medir,evaluar,controlary monitorear los riesgos, lo que incluye la adopción de mecanismos que permiten cono-ceralclienteactualypotencial,conocerelmercado,identificaryanalizarlasoperacionesinusuales,determinaryreportarlasoperacionessospechosas,asícomoladefinicióndesegmentos de clientes, de productos, canales y jurisdicciones, monitoreo de transaccio-nes y reporte de operaciones a las autoridades competentes.

Durante lo corrido del año, se han llevado a cabo actividades tendientes a actualizar la in-formación de los clientes mediante campañas realizadas a través de Call Center y la fuerza comercial. Así mismo, se dio cumplimiento a cada uno de los apartes de la norma y de las políticas internas, así como el envío de información a la Unidad de Información y Análisis Financiero (UIAF).

ElSARLAFTimplementadoenUltraserfincoabarcatodaslasactividadesquerealiza,asícomo los productos y servicios que ofrece la comisionista en el desarrollo de su objeto social principal, y prevé procedimientos y metodologías que la protegen de ser utilizada como instrumento para el LA/FT.

El SARLAFT está soportado en una cultura organizacional, realizando periódicamente pro-gramas de capacitación cuyo objetivo es impulsar la cultura de SARLAFT, el cual es dirigi-do a todos los funcionarios. Los procedimientos y reglas de conducta sobre la aplicación de los mecanismos e instrumentos de control están incluidos en el Manual SARLAFT y el Código de Conducta, que es de conocimiento de todos los funcionarios.

En lo que tiene que ver con efectos económicos derivados de la aplicación de las políti-casdeprevencióndeLavadodeActivosyFinanciacióndelTerrorismo,UltraserfincoS.A.no se ha visto afectada patrimonial o reputacionalmente por hechos que involucren estas actividades.

GOBIERNO CORPORATIVO (NO AUDITADO)

Durante el 2015, ULTRASERIFNCO dio cumplimiento a las prácticas estipuladas en el Código de Gobierno Corporativo de la Sociedad, mediante la aplicación del mismo a la normatividad actual, así como a las exigencias del mercado, buscando con ello consoli-darse como una empresa líder en la implementación de las mejores prácticas corporativas. La metodología de administración de este fondo sigue teniendo como base principal la interacción entre los fondos de vigilancia e inversiones, como órganos encargados de



garantizar el cumplimiento de las políticas del producto y de asegurar el funcionamiento delfondoenbeneficiodelosinversionistas. Duranteelaño2.01fueaprobadaporlaAsamblealamodificaciónalreglamentodelFon-do de Capital Privado, en relación con el número de miembros que conforman el Comité deVigilancia,definiendoqueestarácompuestohastaporcinco(5)miembros.Enesesen-tido fueron elegidos los miembros del Comité de Vigilancia para el período 2016-2018, los cuales siguen vigentes a la fecha.

25. VALOR DEL FONDOA corte del 30 de junio del año 2016, el valor de Fondo ascendió a $45.326 millones, lo cual representauncrecimientodel6,9%conrespectoalcierredelprimersemestrede2015.

Valor del fondo ($)

Cálculos Ultraserfinco

Actualmente, el fondo cuenta con 38 inversionistas, entre los cuales se encuentran Fondos de Pensiones, compañías de seguros y personas naturales, entre otros.

El comportamiento del fondo si bien presentó una menor rentabilidad a la de años ante-riores, debido a una menor valorización de los activos, la rentabilidad del fondo mantiene su tendencia creciente gracias a los rendimientos generados por los cánones de arrenda-miento.

46.000.000.000

45,000,000,000

44.000.000.000

43,000,000,000

42,000,000,000

41,000,000,000

40,000,000,000

30/06/2015

31/07/2015

31/08/2015

30/09/2015

31/10/2015

30/11/2015

31/12/2015

31/01/2016

29/02/2016

31/03/2016

30/04/2016

31/05/2016

30/06/2016


65

Evolución del valor de la unidad

15,40015,20015,00014,80014,60014,40014,20014,00013,800

30/06/2015

31/07/2015

31/08/2015

30/09/2015

31/10/2015

30/11/2015

31/12/2015

31/01/2016

29/02/2016

31/03/2016

30/04/2016

31/05/2016

30/06/2016



6. Reporte sector inmobiliarioMERCADO INMOBILIARIO OFICINAS BOGOTÁ D.C. Y CALI

junio de 2016Fuente: Colliers International Colombia y JLL

Oferta Bogotá D.C.:

Para el segundo trimestre, se monitoreó un inventario total de 2.236.440 m² en sus diez corredores principales, aumentando en un 10% respecto al mismo periodo del 2015, du-ranteelIItrimestreseregistróelingresode11nuevosedificioscorporativos,representan-docercade97.200m²enelinventario.

ColliersInternationalestimaqueenloquerestadel2016,ingresarán13nuevosedificios,equivalentes a 124.575 m², teniendo un crecimiento cerca del 6% ubicados en su mayoría en los corredores de Salitre y Calle 100.

En Bogotá, la oferta al cierre del segundo trimestre está cerca de 233.700 m², represen-tando así un aumento de 13% respecto al mismo periodo del 2015, convirtiéndose en la ciframásaltaanivelhistórico.Loanterior,comoconsecuenciadelacantidaddeoficinasdisponiblesenlosedificiosterminadosduranteelprimerysegundotrimestredelaño.Sinembargo,aúnnoseobservaunasobreofertaenelmercadodeoficinasenBogotá.

La tasa de disponibilidad para Bogotá para este semestre es de 10,4%, manteniéndose estable, respecto al segundo trimestre del 2015, lo que muestra una leve cercanía a la sobreoferta,debidoalingresoquesetienedevariosedificiosnuevos.

Demanda Bogotá D.C.:

Al cierre del segundo trimestre del 2016, se absorbieron cerca de 127.200 m² en espacios de todas las categorías de inmuebles en los diez corredores de Bogotá, tres veces la regis-trada hace un año. Vale la pena mencionar que según datos históricos desde el 2011 no se registraba cifras mayores a los 115.000 m² absorbidos durante los seis primeros meses del año, esto como resultado de las grandes transacciones que se han venido realizando de parte de compañías gubernamentales como la Contraloría General de la Nación.Vale la pena mencionar, que los corredores con la mayor absorción fueron el sector de Salitre, Córdoba y Calle100.

Suponiendoquelaofertaseguiráenaumentodebidoalacantidaddeoficinasqueestánsiendoconstruidas,seestimaqueparafinalesdel2016latasadedisponibilidaddelCBDesteencercanoal9%.


67

Precios Bogotá D.C.:

El precio promedio de renta para el segundo trimestre del año, cerró en COP $66.250/m2 (USD $21), disminuyendo un 4% respecto al mismo periodo del año anterior, impactado principalmente por el aumento de los niveles de oferta que ha tenido la ciudad.

Analizando los precios promedio por corredor, se encuentra que el valor más alto esta en losedificiosdelcorredorAndino,dondeenpromedioelprecioderentaesde$71.400/m2 (USD $23). Por otro lado, el Centro Internacional tiene el valor promedio de renta más bajo de $40.200/m2 (USD $13).

Paraelsegundotrimestredelaño,elpreciopromediodeventafueCOP$9’481.050/m2(USD $3,070), el cual disminuyó un 3%, debido a la cantidad de oferta que se presenta enlaciudaddeBogotá,yaquehaningresadomásde15edificiosenloquellevadelaño.

Fuente: Colliers International Colombia

12%

9%

6%

3%

0%0Q1 Q2 Q2Q3

Absorción Tasa de Vacancia

Q3Q4 Q4Q1

m2

2015 2016

Pronóstico80.000

60.000

40.000

20.000

$74.000$72.000$70.000$68.000$66.000$64.000$62.000

Q1 Q2 Q2Q3

Inventario Precios Promedio Renta

Q4 Q1

m2

2015 2016

2´300.000

2´200.000

2´100.000

2´000.000

1´900.000

(CO

P/m

2)

A+AB

Q1 Q2 Q2Q3 Q4 Q1

(CO

P/m

2)

2015 2016

$100.000

$ 70.000

$ 40.000

Fuente: Colliers Internatinal. Informe IIQ 2016




Oferta Cali:

Al cierre del primer semestre del 2016, Cali cuenta con un inventario de 141.060 m², au-mentando un 6% respecto al mismo periodo del año 2015. Este comportamiento se debe alingresodeledificioCarvajalSantaMónica,elcualaportócercade9.000m²rentablesalinventario.

Analizandoelinventarioporcorredor,seevidenciaunaparticipaciónsignificativadelco-rredor Norte, el cual contribuyó con más del 81% del total, así mismo, cuenta con el creci-miento más alto del periodo al registrar una variación del 16% con respecto al 2015.

Paraelprimersemestrede2016Calitieneunaofertade7.900m²rentables,creciendoun23% respecto al mismo periodo del año anterior, este aumento se debe principalmente la lentaocupacióndeedificioscomoelWorldTradeCenter.

SeestimaqueCalihay19.700m²enproyectosdeoficinas,distribuidoentresedificios,loquerepresentauncrecimientodel14%enelinventariopronosticadohastafinalesdel2018.Losproyectosqueestánenconstrucciónconstituyenel69%yelrestanteaproyec-tos en planos.

Demanda Cali:

Al cierre del primer semestre del año, Cali presentó una absorción cercana a los 11.710 m2, siendo una de las cifras más altas registradas históricamente, debido a la ocupación de casi 8.000 m2 por la compañía Carvajal S.A.

Porsuparte,losedificiosclaseAtuvieronunaabsorciónnegativade765m2,estecompor-tamiento se debe a la naturaleza industrial de la ciudad de Cali, donde la mayoría de com-pañíasporfacilidadypracticidadubicansusoficinasdentrodesusplantasdeproducción,por lo que no requieren espacios con grandes características.

Por otro lado, la tasa de vacancia para este semestre fue de 5,6%, aumentando casi un punto porcentual en comparación al año anterior, debido al crecimiento que ha tenido el corredornorteconelingresodeedificioscomoelWorldTradeCenter.Colliers International, estima que en lo que queda del año, la tasa de vacancia superé el 6%acausadelaterminacióndeledificioJardínCentral.


AbsorciónOferta

Norte Sur

2.5335.369

8.342 3.367

OFERTA VS ABSORCIÓN (M2)


69

Precios Cali:

El precio promedio de renta para el primer semestre del año, cerró en COP $46.500/m² (USD $15), el valor más alto registrado históricamente, con un incremento del 30% con respecto al mismo periodo del 2015. La tendencia ha sido de crecimiento continuo, te-niendoencuentaquelosedificiosClaseA,comoelWorldTradeCentercuentaconlosprecios más altos en el mercado.

En el primer semestre del año, el precio de venta promedio fue de COP $5’551.600/m² (USD $1,800), el cual incrementó un 10% con respecto al año 2015, debido al ingreso de edificiosenelcorredorNorte,loscualesentraronalmercadoconpreciosdeventamásaltos.


$ 15.000

$ -

(CO

P/m

2 )

2015 2016

Tasa de VacanciaPrecio Promedio Renta

0%S1S1 S2

2%

4%

6%

8%

$ 30.000

$ 45.000



Fuente: JONES LANG LASALLE IP, INC.

CaribeInventario: 181,000 m2Vacancia: 26,8%AbsorciónNeta2015:9,000m2Producción 2015: 44,000 m2Rentas Clase A: COP 45k - 60k/m2/mesRentas Clase AB: COP 35k - 55k/m2/mesProducción hasta 2018: 110,000 m2

MedellínInventario: 627,000 m2Vacancia:7,9%AbsorciónNeta2015:29,000m2Producción 2015: 56,000 m2Rentas Clase A: COP 40k - 55k/m2/mesRentas Clase AB: COP 30k - 50k/m2/mesProducción hasta 2018: 205,000 m2

CaliInventario: 215,000 m2Vacancia:8,9%Absorción Neta 2015: 7,000 m2Producción 2015: 4,000 m2Rentas Clase A: COP 40k - 50k/m2/mesRentas Clase AB: COP 20k - 40k/m2/mesProducción hasta 2018: 35,000 m2

BogotáInventario: 2,172,000 m2Vacancia: 14,6%Absorción Neta 2016 Estimada: 127,000 m2Producción2016Estimada:291,000m2Rentas Clase A: COP 50k - 85k/m2/mesRentasClaseAB:COP40k-69k/m2/mesProducciónhasta2018:595,000m2

BucaramangaInventario: 87,000 m2Vacancia: 8%Absorción Neta 2015: 12,500 m2Producción2015:9,000m2Rentas Clase A: COP 38k - 45k/m2/mesRentas Clase AB: COP 30k - 35k/m2/mesProducción hasta 2018: 46,000 m2

Santa Marta

BarranquillaCartagena

Bucaramanga

Bogotá

Cali

Medellín

Tasa de cambio (Junio 2016): 1 USD =3,000 COP

LosdatosparaMedellín,Cali,CaribeyBucaramangaseactualizaránparafinalesdelaño2016.


71

7. AgradecimientosGESTOR INMOBILIARIO S.A.S. y su Presidente Abdón Eduardo Espinosa Fenwar-th, manifiestan su agradecimiento a la sociedad Ultrabursátiles por su gestión como sociedad administradora del Fondo, así como a la firma de abogados Es-guerra Barrera Arriaga y a su socio Juan Pablo Gonzalez por el asesoramiento legal en el funcionamiento del fondo. Igualmente les da reconocimiento muy especial a los miembros de comité de Inversiones Dres. Guillermo Gómez Estra-da, Ernesto Huertas Escallón, Juan Manuel Pardo Pombo y Roberto Uribe por su permanente apoyo y sus invaluables análisis de las inversiones.



Calle73No.7–31piso7PBX:[email protected]

www.gestorinmobiliario.com.coBogotá - Colombia

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fondo de capital privado inmobiliario ultrabursÁtiles · 2016. 8. 31. · ración y labor de...

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