esai escola superior de actividades imobiliárias mba … · valor justo “existem duas ... uma...

ESAI – Escola Superior de Actividades Imobiliárias

MBA em Avaliação Imobiliária

MBA em Gestão e Promoção de Negócios Imobiliários

Ética e Deontologia no Imobiliário

José Covas MRICS

2016

Índice

1. Enquadramento das normas internacionais

Enquadrar e compreender as normas éticas imobiliárias numa perspetiva

internacional:

A importância de ter normas;

Evolução das normas internacionais;

Desafios do Sector;

2. Código de Conduta do RICS

As cinco normas de conduta RICS;

Cálculo dos Fees e a Ética;

Regulação e Monitorização;

Ética e Deontologia no Imobiliário - ESAI

2

Índice

3. Compreender, decidir e comunicar o que “é correto”

O que é “ética”;

Promoção do comportamento ético nas organizações;

Confronto com os dilemas éticos individuais e em equipa;

Formas de assegurar o cumprimento das normas éticas;

Comunicação ao mercado e assegurar a confiança dos clientes e

reguladores;


3

Índice

4. Aplicação prática dos desafios éticos

A árvore de decisão ética;

Definição de conflitos de interesse e impacto no trabalho

desenvolvido;

Impacto do comportamento ético no processo de avaliação;

Convivência entre a prestação de serviços de avaliação e restantes

serviços imobiliários;

5. Casos Práticos

Aplicação prática das normas éticas do RICS – Casos práticos;


4

Bibliografia

The Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), (2014) Normas de

Avaliação Profissionais

Ethical Issues in Surveying Firms: Does the size matter – Gethin Edwards

and Gaye Pottinger – RICS July 2009;

RICS (2007) Rules of Conduct for Members, London RICS;

RICS (2007) Rules of Conduct for Firms, London RICS;

RICS (2011) “What is the APC?” London; RICS;

Normas de Conduta RICS;


5

1. Enquadramento das normas internacionais


6


7RICS

• Fundado em Londres em 1861

• Royal Charter em 1881

• Organização sem fins lucrativos

• Única que representa os mundos do imobiliário e da construção

• Mais de 180.000 membros em 140 países

RICS - Royal Institution of Chartered Surveyors


8RICS

RICS em Portugal

• Um dos grupos nacionais mais antigos, com cerca de 20 anos de história

• 83 membros qualificados: consultoria, avaliação e gestão de projetos

• 197 no total incluindo estudantes e candidatos

• APC’s / entrevistas 2 vezes por ano em Lisboa

• Eventos e formação para membros (Matrics, Lançamento do Red Book,

apresentação do PDM, fiscalidade no imobiliário)


9RICS

Reconhecimento institucional

• Reconhecido pela União Europeia (Dir 2005/36/CE)

• Reconhecido pelas Nações Unidas (SCFA adotado como padrão para a

transmissão e análise de custos na construção)

• Membro fundador do IVSC, Tegova, CEEC, COBRA, entre outros

• Reconhecimento automático com mais de 30 associações profissionais locais

entre as quais ASA, HKIS, CIOB, PAREC, etc.


10RICS

• 400 cursos acreditados em todo o mundo

• 35.000 estudantes em cursos acreditados

• 500 publicações de análise (investigação, politica de regulação)

Formação


11RICS

Entre outros:

• Red Book (avaliação)

• REABS (agência)

• Technical Due Diligence

• Facilities Management

Estandardização


12RICS – Red Book

“Assegura o posicionamento dos membros

do RICS como os principais prestadores de

serviços globais de avaliações em

conformidade com as Normas Internacionais

de Avaliação (IVS) publicadas pelo Conselho

de Normas Internacionais de Avaliação

(IVSC)”.

IMPORTANTE: Traduz-se numa garantia adicional de qualidade nãosendo um guia de como avaliar


13Red Book - Janeiro de 2014

O que é o Red Book?

• As mais globalmente reconhecidas Normas

de Avaliação

• Contém Normas Globais Obrigatórias e

Práticas Globais de Avaliação

• Reputado Guia sobre a Prática de Avaliação

• Relevante para todos os membros RICS que

realizam avaliações

• Contém informação relevante a nível

internacional e em muitos casos nacional

• Incorpora as IVS 2013



O que é o Red Book?

• Reconhecido pelo Finantial Stability Board

(G20) para avaliações hipotecárias

• FSA (UK), CNMV (Espanha), Russian

Banking Association, etc.

• Avaliações de acordo com o Red Book

exigidas por um número crescente de

instituições bancárias em Europa

• Registo de avaliadores na Europa com mais

de 200 profissionais que proporcionam

serviços de avaliação regulados pela RICS



Quais as principais alterações na Edição de 2014?

1. Incorpora as Normas Internacionais de Avaliação 2013(IVS).

2. Algumas das alterações clarificam a aplicação das Normas – O que éobrigatório? e o que não é?

3. Glossário foi revisto com vista a incorporar as definições das IVS 2013.

4. “Valuation Standard” 1 agora Normas Profissionais 1 e 2.

5. 4 Declarações de Práticas Globais de Avaliação (VPS).

6. Nova secção 5 relativa à obrigação dos membros de cumprirem as IVS 2013.

7. RICS Global Guidance Notes agora Orientações Globais de Práticas deAvaliação do RICS (VPGAs)

8. Seção 7 fornece um panorama das alterações.

9. IVS 2013 incluídas na sua globalidade no final – Não traduzidas paraPortuguês!.



Novo Índice



Valor Justo

“Existem duas definições distintas, e deve prestar-se especial cuidado ao

selecionar e especificar a definição correta de acordo com o contexto da

avaliação”



Valor Justo

Definição Adotada pelo

International Accountancy Standards Board (IFRS 13):

“O preço que seria recebido para vender um ativo ou pago para transferir um

passivo, numa transação ordenada entre participantes do mercado na data da

medição.” – Ótica de Mercado (equivale à Base de Valor - Valor de

Mercado)

Definição Adotada pelas IVS

“O preço estimado para a transferência de um ativo ou passivo entre partes

identificadas, conhecedoras e interessadas, refletindo os respetivos interesses

dessas partes.” – Reflete uma situação/interesse específico



Valor de Mercado

‘Estimativa do montante mais provável pelo qual, à data da avaliação, um ativo ou

um passivo, após um período adequado de comercialização, poderá ser

transacionado entre um vendedor e um comprador decididos, em que ambas as

partes atuaram de forma esclarecida e prudente, e sem coação.’

Atenção a:

- Custos de Transação (IVS)

- Data da Avaliação



“A data em que o parecer de valor se aplica. A data de avaliação

também deve incluir a hora em que se aplica, se o valor do tipo

de ativo se puder alterar substancialmente num único dia.”

Data da Avaliação



‘As Orientações para Práticas de Avaliação do RICS - Aplicações

e Notas de Orientação têm o mesmo estatuto. Ou seja,

fornecem orientação para implementação e recomendações

para tarefas profissionais específicas. Embora não sejam

obrigatórias, correspondem à ’melhor prática’, isto é,

procedimentos que na opinião do RICS definem um elevado

padrão de competência profissional.’.

Orientações para Práticas de Avaliação do RICS (VPGA)



a) PS 1 Conformidade com normas e declarações de prática sempre que uma avaliação por escrito for fornecida:

1. Aplicação obrigatória

2. Conformidade nas firmas

3. Conformidade com IVS

4. Conformidade com outras normas de avaliação

5. Normas RICS de avaliação para associações nacionais

6. Exceções

7. Renúncias

8. Regulamentação: controlo do cumprimento de normas profissionais e declarações de práticas de avaliação

9. Aplicação para membros do IRRV

Secção 3: Normas Profissionais (PS1)



Secção 3: Normas Profissionais (PS2)

b) PS2: Ética, competência, objetividade e divulgações:

1. Responsabilidade pela avaliação

2. Normas profissionais e éticas

3. Qualificação do membro

4. Independência, objetividade e conflito de interesses

5. Manutenção de uma separação estrita entre consultores

6. Dever de cuidado para com terceiros

7. Termos de contratação

8. Divulgações nas quais o público é parte interessada ou das quais terceiros podem depender

9. Revisão da avaliação de outro avaliador



VPS 1 Termos mínimos de contratação

VPS 2 Inspeções e investigações

VPS 3 Relatórios de Avaliação

VPS 4 Bases de Valor, Pressupostos e Pressupostos Especiais

Secção 4: Declarações de práticas globais de avaliação (VPS) do RICS



(a) Identificação e estatuto do avaliador;

(b) Identificação do cliente e de outros destinatários;

(c) Propósito da avaliação;

(d) Identificação do ativo ou passivo a ser avaliado;

(e) Base de valor;

(f) Data da avaliação;

(g) Extensão da investigação;

(h) Natureza e origem da informação em que se baseará a avaliação;

(i) Pressupostos e pressupostos especiais;

(j) Restrições ao uso, distribuição ou publicação;

(k) Confirmação de que a avaliação será realizada de acordo com as IVS;

(l) Descrição do relatório.

Secção 4: VPS 1 Termos mínimos de contratação



Os princípios referidos em IVS 101 Âmbito do trabalho e IVS 102 Implementação

devem ser seguidos e incluídos nesta declaração de prática de avaliação:

Devem sempre ser realizadas inspeções e investigações com a abrangência

necessária à produção de uma avaliação profissionalmente adequada à sua

finalidade.

VPS2 também contêm uma seção relativa a revaliações em inspeção

Seção 4: VPS 2 Inspeções e investigações



(a) Identificação e estatuto do avaliador;

(b) Identificação do cliente e outros destinatários;

(c) Finalidade da avaliação;

(d) Identificação do ativo ou passivo a ser avaliado;

(e) Base de valor;

(f) Data de avaliação;

(g) Extensão da investigação;

(h) Natureza e origem da informação em que se vai basear a avaliação;

(i) Pressupostos e pressupostos especiais;

(j) Restrições ao uso, distribuição ou publicação;

(k) Confirmação de que a tarefa foi realizada de acordo com as IVS;

(l) Abordagem e justificação da avaliação;

(m) Valor da avaliação ou avaliações;

(n) Data do relatório de avaliação;

Seção 4: VPS 3 Relatórios de Avaliação



O avaliador deve determinar a base de valor, juntamente com quaisquer

pressupostos ou pressupostos especiais apropriados para cada avaliação

relatada. Bases de valor reconhecidas:

• Valor de Mercado

• Renda de Mercado

• Valor de Investimento (worth)

• Justo Valor – Definição IFRS

• Justo Valor – Definição IVS.

Seção 4: VPS 4 Bases de valor, pressupostos e pressupostos especiais



O avaliador pode ser instruído a levar a cabo uma avaliação que reflita uma real ou

previsível do mercado. Os detalhes dessa restrição devem ser acordados e

estabelecidos nos termos de contratação.

A limitação de comercialização não deve ser confundida com uma venda forçada.

Uma limitação pode resultar numa venda forçada, mas pode também ter lugar sem

obrigar o proprietário a vender.

O termo ‘valor de venda forçada’ não deve ser usado. Uma ‘venda forçada’ é uma

descrição das condições sob as quais a troca ocorre, e não uma base de valor

distinta. Este é um julgamento comercial.

ATENÇÃO: Pressupostos especiais não conduzem a conclusão de Valor de

Mercado;

Seção 4: VPS 4 Avaliações que refletem uma restrição real ou previsível do

mercado, e de venda forçada



Todos os membros do RICS e do IRRV, quer exercendo individualmente, quer

numa firma não regulamentada ou regulamentada pelo RICS, que forneçam uma

avaliação escrita, são obrigados a obedecer às Normas Internacionais de

Avaliação publicadas pelo Conselho de Normas Internacionais de Avaliação.

Secção 5: Normas Internacionais de Avaliação (IVS) 2013 do IVSC



Seção 6 : Orientações para práticas globais de avaliação do RICS -aplicações (VPGAs)

VPGA 1 - Avaliação para inclusão em demonstrações financeiras

VPGA 2 - Avaliação para garantia de empréstimos

VPGA 3 - Avaliação de empresas e participações em empresas

VPGA 4 - Avaliação de propriedades individuais relacionadas com atividade operacional

VPGA 5 - Avaliação de instalações e equipamentos

VPGA 6 - Avaliação de ativos intangíveis

VPGA 7 - Avaliação de propriedade pessoal, incluindo artes e antiguidades

VPGA 8 - Avaliação de portfólios, compilações e grupos de propriedades

VPGA 9 - Avaliação em mercados suscetíveis à mudança: certeza e incerteza


32Membros RICS

• Estudantes de um curso acreditado:

- Student Member

• Registados para o APC:

- Trainee Member

• Após ter sucesso na entrevista do Final

Assessment:

- Professional Member (MRICS)

• Após 5 anos como MRICS:

- Fellow (FRICS)

Tipos de Membros RICS


33Membros RICS

20 vias de entrada dependendo da posição, estudos e experiência do candidato:

RICS APC, the Assessment of Professional Competence

Tem uma posição sénior/de gestão na indústria?

Ainda não → Graduado, Adaptação ou Técnico

Sim → Sénior Professional?


34Membros RICS

Sénior Professional

Posição Sénior

+

10 anos de experiência

+

5 anos de experiência

+

Licenciatura relevante Licenciatura relevante +

Mestrado ou PhD relevante


35Membros RICS


Entrevista do APC = 1h entrevista com 3 chartered surveyors

CV

CPD – 60h nos últimos 3 anos

3 casos de estudo (500 palavras cada)

Conhecimento das Regras de Conduta

Conhecimentos técnicos e profissionais


36Membros RICS


Entrevista do APC = 1h entrevista com 3 chartered surveyors

CV

CPD – 60h nos últimos 3 anos

3 casos de estudo (500 palavras cada)

Conhecimento das Regras de Conduta

Conhecimentos técnicos e profissionais


37Membros RICS

Especializações

• Arts and antiques

• Building control

• Building surveying

• Built infrastructure

• Commercial property practice

• Environment

• Facilities management

• Geomatics (including hydrographic)

• Management consultancy

• Minerals and waste management

• Planning and development

• Project management

• Property finance and investment

• Quantity surveying and construction

• Research

• Residential

• Rural

• Taxation allowances

• Valuation

• Valuation of businesses and intangible assets

CPD

• Desde 2013 todos os membros do RICS têm de registar o seu CPD online

• 20 horas, 10 formais, 10 informais

• http://www.rics.org/pt/regulation1/compliance1/continuing-professional-

development-cpd/


38

http://www.rics.org/pt/regulation1/compliance1/continuing-professional-development-cpd/

2. Código de Conduta do RICS


39


40Ética para o RICS

RICS atribui muita importância à ética por duas razões:

Royal Charter;

O reconhecimento como entidade autorreguladora;


41

nos anos 80...

1000 páginas

Ex. Regulamentação sobre o

dinheiro de clientes.

Ética e RICS


42

nos anos 90...

E os de fora?..

Consolidação e condensação

40 páginas sobre as regras básicas

Practice statements Globais e

locais, guidance notes, etc

Regras comuns a todos (os nove

princípios básicos)

Ética e RICS


43

nos anos 00...

Ética e RICS

E a responsabilidade das firmas?

E a perceção do público em geral?


44

nos anos 00...

Ética e RICS

6 páginas

Divididas em:

Regras de Conduta para membros

Regras de Conduta para firmas


45

Incorporam os nove princípios básicos nos dois níveis, membros e firmas:

Regras de Conduta - 2007

1. Agir com integridade.

2. Seja sempre honesto.

3. Seja aberto e transparente nos seus negócios.

4. Seja responsável pelas suas ações.

5. Conheça os seus limites e atue em concordância.

6. Seja sempre objetivo.

7. Trate os outros sempre com respeito.

8. Seja um bom exemplo.

9. Tenha a coragem de atuar.


46Regras de Conduta - Membros


2. Fornecer sempre um elevado nível de serviço.

3. Agir de modo a promover a confiança na profissão.

4. Tratar os outros com respeito

5. Assumir responsabilidade

Versão 2012




Isto significa ser honesto e direto em tudo o que faz.

Este padrão inclui os seguintes comportamentos e ações, embora não lhes esteja

limitado:

• Ser digno de confiança em tudo o que faz.

• Ser aberto e transparente no modo como trabalha. Nas suas atividades comerciais, o

membro deve partilhar com os seus clientes e/ou outros toda a informação apropriada e

necessária de modo a que estes a compreendam.

• Respeitar a confidencialidade da informação dos seus clientes e potenciais clientes.

• O membro não deve divulgar informação a outros a não ser que tal seja apropriado.

• Não se aproveitar de um cliente, colega, terceiro ou qualquer outra pessoa para quem o

membro tenha um dever de cuidado.




Este padrão inclui os seguintes comportamentos e ações, embora não lhes esteja limitado

(cont):

• Não permitir que o preconceito, conflito de interesses, ou influência indevida de outros se

substituam ao seu julgamento e obrigações profissionais.

• Esclarecer suficientemente todos os interessados sempre que um conflito de interesses,

ou mesmo um potencial conflito de interesses, surja entre o membro ou o seu

empregador, e o seu cliente.

• Não oferecer ou aceitar presentes, hospitalidade ou serviços, o que poderá sugerir uma

obrigação imprópria.

• Agir consistentemente no interesse público quando se trata de tomar decisões ou fornecer

aconselhamento.




Isto significa garantir que o seu cliente, ou outros por quem o membro tenha

responsabilidade profissional, recebem sempre deste o melhor aconselhamento, apoio ou

desempenho possível dentro dos termos de contratação acordados.


limitado:

• Deixar claro qual o serviço requisitado pelo cliente e qual o serviço que é prestado pelo

membro.

• Agir dentro do seu âmbito de competência. Caso se verifique que serão necessários

serviços fora desse âmbito, o membro deve estar preparado para agir em conformidade,

como por exemplo, informando o seu cliente dessa necessidade, obtendo

aconselhamento especializado ou consultoria ou, em última análise, caso não seja capaz

de satisfazer os requisitos do serviço, explicando ao cliente que não está nas melhores

condições para o continuar a representar.




Este padrão inclui os seguintes comportamentos e ações, embora não lhes esteja limitado

(cont):

• Ser transparente sobre taxas e quaisquer outras despesas ou pagamentos, tais como

taxas de referência ou comissões.

• Comunicar com o seu cliente de modo a que este possa tomar decisões informadas.

• Caso utilize os serviços de terceiros, o membro deve garantir que pagará por esses

serviços dentro do prazo acordado.

• Encorajar a integração do tratamento justo dos clientes.



3. Agir de modo a promover a confiança na profissão.

Isto significa agir de modo a que, tanto na sua vida profissional como na sua vida privada,

o membro deve promover-se a si, promover a empresa ou organização para quem

trabalha e promover a sua profissão em geral, de maneira positiva e profissional.


limitado:

• Promover o que o membro e a sua profissão representam – através dos mais elevados

padrões globais.

• Compreender que ser profissional está para além do modo como o membro se comporta

enquanto trabalha; é também sobre a modo como se comporta em privado.

• Compreender como as ações do membro podem afetam os outros e o ambiente e,

sempre que apropriado, pôr em causa ou corrigir esse comportamento.

• Cumprir as suas obrigações. Fazer o que se prometeu realizar.

• Tentar sempre cumprir o espírito das suas obrigações profissionais e não apenas letra, ou

o que está escrito nos padrões.



4. Tratar os outros com respeito.

Isto significa tratar as pessoas com cortesia, cordialidade e consideração,

independentemente da sua etnia, religião, tamanho, idade, país de origem, género,

orientação sexual ou deficiência. Significa, também, estar ciente das sensibilidades

culturais e culturas empresariais.


limitado:

• Ser sempre cortês, educado e atencioso com os clientes, potenciais clientes a quaisquer

outros com que o membro tenha contacto.

• Nunca discriminar ninguém por qualquer motivo. Garantir sempre que questões de etnia,

género, orientação sexual, idade, tamanho, religião, país de origem ou deficiência não

terão lugar no modo como o membro trata outras pessoas ou desenvolve o seu trabalho.

• Tanto quanto lhe seja possível, o membro deve encorajar a empresa ou organização para

quem trabalha a colocar o tratamento equitativo e respeitoso no cerne da sua cultura

empresarial.



5. Assumir responsabilidade

Isto significa ser responsável por todas a suas ações – não culpar os outros quando

alguma coisa corre mal e, caso o membro suspeite que algo corre mal, estar preparado para

agir em conformidade.


limitado:

• Agir sempre com destreza, cuidado e diligência

• Sempre que alguém reclame por algo que o membro tenha feito, este deve responder

apropriada e profissionalmente, com o objectivo de, tanto quanto lhe seja possível,

resolver a questão de modo satisfatório para o reclamante.

• Caso o membro pense que algo não está bem, deve estar preparado para o questionar e

discutir o assunto com os seus colegas, dentro da empresa ou organização para quem

trabalha, com o RICS, ou com qualquer outra pessoa, organismo ou organização

relevantes.


54Regras de Conduta - Firmas

1. Proporcionalidade

2. Responsabilização

3. Consistência

4. Objetividade - Target

5. Transparência



Regem o comportamento das companhias “reguladas”

Uma companhia regulada é aquela na qual pelo menos 1 dos partners

ou directores são membros de RICS e, se assim o desejarem,

igualmente os “sole practitioners”

Entraram em vigor na Europa em Outubro de 2010



Regem o comportamento das companhias “reguladas”

Uma companhia regulada é aquela na qual pelo menos 1 dos partners ou

directores são membros de RICS e, se assim o desejarem, igualmente os

“sole practitioners”

Poderão anunciá-lo nas suas comunicações, etc

Deverão ter um liaison Officer para as relações com o RICS e realizar o

“Annual Return”

Deverão cumprir todos os requisitos (PII, Complaints handling, etc)

Entraram em vigor na Europa em Outubro de 2010



Mesmo se não tenciona ter a companhia regulada, deverá conhecer as

regras e demonstrá-lo

(ex: PII, Complaints handling procedure, 3rd party arbitration, CPD for

employees, etc)

wwwricsorg/pt/regulation

http://www.rics.org/pt/regulation



Membros que sejam encontrados em falta podem defender-se das

acusações nos tribunais disciplinares (mistos)

Em caso de se provar a falta aplicam-se sanções que podem chegar à

expulsão

Cada ano mais de 20 membros RICS são expulsos por “conduct unbefitting”

www.rics.org/disciplinary

Tribunais disciplinares:

http://www.rics.org/disciplinary


59Regras de Conduta – Linhas Gerais

• Presentes, doações e sweeteners

• Segurança no trabalho

• Discriminação

• Conflitos de interesse

• Branqueamento de capitais

• Revelação de informação confidencial

• Responsabilidade financeira

• Concorrência desleal

• Abuso de substâncias

• “Whistleblowing”


60Regras de Conduta – Linhas Gerais

‘The effectiveness of such codes of ethics depends on the extent to which

to management supports them with sanctions and rewards.’

Wikipedia ‘Code of Ethics’


61Valuer Registration Scheme (VRS)

O regime de registo de avaliador (VRS) é um sistema voluntário que monitora

todos os membros registados do RICS.

O seu objectivo é garantir a qualidade das avaliações, aumentar a credibilidade

dos avaliadores e oferecer aos clientes uma designação claramente identificável

dos profissionais mais bem regulamentados e qualificados a atuar no mercado.

Porquê?

• Avaliação é uma das principais práticas do membro RICS;

• RICS publicou, durante muitos anos, as normas de avaliação, conhecidos

como o 'Red Book'.

• Em resposta à crise, RICS desenvolveu um mecanismo de controlo

regulamentar para assegurar a aplicação coerente de normas de avaliação do

’Red Book’ em todo o mundo.



Foco e atributos

• Garante avaliações consistentes e de alta qualidade, ajudando os

membros a aplicar, compartilhar e manter padrões profissionais

globais;

• Compatível com as International Valuation Standards (IVS);

• Atualizado para refletir o desenvolvimento do International Financial

Reporting Standards (IFRS).

• Fornece aos clientes e ao mercado uma garantia clara de experiência

profissional.

• Identificáveis na designação de 'RICS registrado avaliador'.



O que é bom para os clientes …

Os clientes confiam que estão a trabalhar com membros regulamentados

que:

• Reforçam a utilização do Red Book;

• Aderem e comprometem-se em exercer com transparência;

• São especialistas nas suas áreas, realizando relatórios credível e de

alta qualidade;

• Beneficiam de uma proteção adicional através da monitorização do

VRS.



… é bom para os membros

Membros do RICS registados podem esperar:

Partilha de padrões de avaliação internacionalmente reconhecidos;

Receção de aconselhamento e assistência da equipa de regulação do

RICS e seus pares;

Benefício de uma salvaguarda regulamentar sólida;

Destaque da concorrência em termos de qualidade e responsabilidade.



Monitorização

Inicia-se no momento em que membros se inscrevem no VRS

• Monitorização de risco automática (tanto ao nível da empresa-

membro);

• GO > certificado emitido dentro de 2 semanas;

• Se existem riscos, RICS faz uma avaliação inicial;

• Investigação adicional como uma revisão profunda e uma

visita/auditoria ao membro;

• Como parte do processo os profissionais RICS fornecem orientação e

aconselhamento regular;

• Todos os controlos/monitorização realizados por profissionais

devidamente qualificados e independentes.

3. Compreender, decidir e comunicar o que “é correcto”


66

Ética e o setor imobiliário


67

Os profissionais do sector imobiliário e da construção são frequentemente

percebidos pelo público, corretamente ou não, como corruptos;

Ex. Agentes imobiliários são considerados nos USA, UK, e Espanha a

segunda profissão menos honesta (depois de corretores de bolsa e antes

de agentes de seguros)

Num estudo realizado nos USA e UK, 96% das respostas indicam que os

avaliadores sobreavaliam as propriedades para conseguir negócio

Bases do negócio imobiliário


68

Dinheiro Poder

Informação

O que é a “ética”


69

Existe uma ética aplicável a nível mundial?

Ethos=hábito, costume

Non-realism vs realism

Non realism: ética é uma construção de uma civilização num momento em

tempo

Realism conceitos-base reconhecidos como corretos.


70

A ética profissional é um processo, não um texto

Os comportamentos são motivados

Ações têm consequências

A opinião individual conta

Vulnerabilidade é mutua

Ética – Os cinco princípios base


71Ética – Propósito?!

Para além do óbvio... (prisão, etc)...

Estudos demonstram melhor performance financeira entre as empresas

que têm e impõem um código ético (melhor performance, menos oscilação

no preço, mais duração)

‘Strong ethics keep corporations healthy. Poor ethics make companies sick.

Values are the immune system of every organisation ‘

Patrick Dixon


72Comportamento Ético

Um comportamento ético é dar o melhor de sim próprio para garantir que

os interesses do cliente estão protegidos e ao mesmo tempo salvaguardar

os interesses do público e a sociedade em geral

Comportamento éticoÉtica?


73Comportamento Ético nas Organizações

"Trabalhar para uma empresa com uma má reputação pode afetar as

perspetivas de carreira dos jovens consultores"



Nas organizações existem benefícios associados com o comportamento ético,

incluindo:

• Vantagem competitiva;

• Desempenho melhorado;

• Manutenção da reputação;

• Contenção de custos e sucesso financeiro;

• Elevados níveis de retenção de equipas e clientes:



Nas empresas de elevada dimensão de prestação de serviços imobiliários, o

comportamento ético é reconhecido como tendo um benefício financeiro;

Ou, mais importante, a ausência de valores éticos tem um custo comercial – e às

vezes esse custo pode ser devastador;

Padrões éticos e reputação profissional também são percecionados pelos

especialistas em imobiliário como estando interligados remetendo-os para uma

preocupação acrescida com a ética;



Porque a reputação é o que mantém as organizações na vanguarda do mercado

é amplamente reconhecido que, a longo prazo, as empresas éticas terão

potencialmente mais sucesso do que aqueles sem ética;

O clima ético de uma organização é um trunfo de conhecimento que não pode

ser reduzida a escrito e que não pode ser comprado e vendido. Pode todavia ser

explorado pela organização nas suas relações com os clientes e funcionários.

É comercialmente valioso


77Cultura Empresarial

É muito importante para os gestores de negócios a criação de uma cultura

que oriente e reforce os seus funcionários nas decisões e escolhas do

dia-a-dia:

... Importante o fato de esta necessidade ser independente da dimensão

da empresa. ...

Necessidade de cultura empresarial

Código de Conduta

Monitorizável


78Cumprimento das normas Éticas - Riscos

Códigos de éticos, sem monitorização possuem risco importantes que os

podem tornar não eficazes:

• Em última instância podem não influenciar o comportamento

individual;

• Não é possível projetar um código que é geral o suficiente para cobrir

todas as possíveis situações e códigos destinados a incentivar o

julgamento dificultam a prestação de contas;


79Cumprimento das normas Éticas - Riscos

• Ao omitirem os diversos tipos importantes de problemas éticos podem

não garantir a conduta ética nestas áreas;

• Protegendo profissionais, em vez do público que servem os

profissionais.

“codes of conduct must be accompanied by effective mechanisms

for communication, enforcement and review”

RICS


80Comunicação ao Mercado

4. Aplicação Prática dos desafios éticos


81


82A árvore de decisão ética


83Conflitos de Interesse

Em termos de comportamento antiético, conflitos de interesse são

usualmente identificados como sendo a causa de '... dano financeiro e

material a milhões de pessoas inocentes ' e '... ajudaram a minar a fé e a

confiança em numerosas instituições... por parte do público'.

Os conflitos de interesses muito provavelmente o principal obstáculo

que uma gestão eficaz e eficiente se confronta nos dias de hoje.


84Independência, objetividade e conflito de interesses

Os profissionais do imobiliário devem demonstrar independência e

objetividade em todos os seus trabalhos.

Para algumas finalidades, os estatutos, regulamentos, regras dos órgãos

reguladores, ou requisitos especiais do cliente poderão definir critérios

específicos que deverão também ser cumpridos de modo a alcançar um

determinado estado de independência e objetividade.

Há um dever geral de tratar informações relativas a um cliente como

confidenciais, sempre que essas informações se tornem conhecidas como

resultado da relação profissional e não sejam do domínio público.

Deve ter-se em conta que pode ser necessário divulgar alguns

pormenores do envolvimento do profissional. Se não for possível uma

divulgação adequada sem violar o dever de confidencialidade, então, o

trabalho deverá ser recusado. O dever de confidencialidade é contínuo e

permanente, e inclui clientes atuais, antigos e potenciais.



Os profissionais devem sempre atuar com integridade e evitar quaisquer

ações ou situações que sejam incompatíveis com as suas obrigações

profissionais.

Quando um conflito ou possível conflito for identificado, deverá ser

equacionada a aceitação ou recusa do trabalho. Para fins de auditoria,

deve ser feito um registo de todos os conflitos de interesse e da respetiva

resolução, e anexado aos documentos de trabalho.



Não é possível fornecer uma lista definitiva de situações em que uma

ameaça à independência ou objetividade possa surgir. Contudo, os

seguintes são exemplos de casos em que será necessário fazer uma

divulgação adequada e propor um modo de gerir o conflito de maneira

satisfatória ou até mesmo a recusa do trabalho se se considerar que um

possível conflito não poderá ser resolvido ou gerido satisfatoriamente, de

acordo com as normas profissionais:

• representar o comprador e o vendedor de um imóvel ou ativo na

mesma transação;

• representar duas ou mais partes em competição por uma

oportunidade de negócio;

• avaliar para um credor e ao mesmo tempo aconselhar o tomador de

empréstimo;

• avaliar um imóvel ou ativo anteriormente avaliado para outro cliente;

• realizar avaliações para terceiros quando a firma do avaliador mantém

outras relações remuneradas com o cliente e;



A objetividade pode ser comprometida sempre que o resultado de uma

avaliação for discutido com o cliente ou outra parte interessada antes da sua

conclusão.

Embora tais discussões não sejam impróprias, e na verdade possam ser

benéficas tanto para o prestador de serviços como para o cliente, o primeiro

deve estar ciente da possível influência que tais discussões possam vir a ter

sobre o seu dever fundamental de fornecer uma opinião objetiva.

Sempre que essas discussões ocorram, o avaliador deve registar por escrito

todas as reuniões e discussões, e sempre que, como resultado dessas

discussões, o avaliador decida alterar uma avaliação provisória, os motivos

para o fazer devem ser cuidadosamente registados.


88Chinese Walls

O RICS tem diretrizes rígidas sobre as normas mínimas que devem ser

adotadas por organizações de modo a separar consultores que atuam para

clientes em potencial conflito de interesses.

Qualquer solução adotada (coloquialmente conhecida em algumas jurisdições

como ’muralha da China’) deve ser suficientemente robusta para impossibilitar

a passagem de informações ou dados de uma equipa de consultores para

outra. Este é um teste rigoroso; tomar as ’medidas necessárias’ para realizar

uma separação efetiva não é suficiente. Assim sendo, qualquer acordo

configurado e acordado pelos clientes afetados deve garantir que:

• as equipas ou consultores que representam clientes em potencial conflito

devem ser diferentes; note que isto se estende à equipa de secretariado e

outras equipas de suporte;

• as equipas ou consultores devem ser fisicamente separados, pelo menos

estarem em diferentes partes de um edifício, ou até mesmo em edifícios

completamente

diferentes;


89Chinese Walls

• quaisquer informações ou dados, seja qual for o modo como estão

guardados, não devem, em momento algum, estar acessíveis ao ‘outro lado’.

Se em forma escrita, devem ser mantidos em local separado e fechado a

contento do funcionário responsável ou outra pessoa sénior e independente,

dentro da empresa;

• o funcionário responsável ou outra pessoa sénior independente:

• deve supervisionar a criação e manutenção deste regime enquanto

estiver em funcionamento, adotando medidas e controlo adequados de

modo a assegurar a sua eficácia;

• não deve ter envolvimento em qualquer uma das equipas;

• deve ter status suficiente na organização para ser capaz de trabalhar

sem impedimentos e;

• a firma deve disponibilizar formação e treino sobre os princípios e práticas

relativas à gestão de conflitos de interesses.

5. Casos Práticos


90


91Caso A

Avaliação de valores

É realizada a Avaliação de um terreno para desenvolvimento imobiliário e as

informações sobre as autorizações e licenças são fornecidas pelo cliente e

assumidas como válidas pelo avaliador.

A avaliação é realizada e enviada ao cliente para utilização deste para reporte

financeiro da sua carteira no âmbito das IFRS.

Um ano mais tarde, a propriedade é reavaliada para a mesma finalidade e o

avaliador verifica que as informações fornecidas pelo cliente eram falsas.

A questão ética aqui em causa é definir qual a ação a ser tomada tendo em conta

o dever de confidencialidade, ética profissional e responsabilidade para um

público mais amplo.

O que faria?


92Caso B

Receber Ordens

O seu diretor pediu-lhe para lidar com uma tarefa em relação a um contrato de

uma forma em que se sente desconfortável.

Realizar a tarefa dessa forma parece errado para si e acredita que a abordagem

sugerida pelo seu diretor pode até ser ilegal em algumas jurisdições em que

fazem negócios.

Pensou em falar com um diretor senior noutro departamento para

aconselhamento, mas não sabe se deve.

Sente-se que deve pedir orientação a outra pessoa da empresa mas tem receio

que se o seu diretor descobre que lhe poderá dificultar o trabalho e

possivelmente tirar o contrato.

O que faria?


93Caso C

As ações dos outros

Tem utilizado um subcontratado num país onde a gerir um projeto. Já trabalhou

com este subcontratado muitas vezes e sabe que pode confiar nele para fazer

um bom trabalho e dentro do orçamento.

Entretanto ouve uma alegação de este subcontratado conscientemente

empregou imigrantes ilegais que estão sendo pagos abaixo do valor de mercado

para o seu trabalho.

O que faria?


94Caso D

Conflitos

A sua empresa tem um potencial conflito de interesses, mas não pode revelar os

detalhes específicos a todas as partes sem quebrar a confidencialidade do

cliente.

Acredita que a sua empresa pode estar a dar aconselhamento a dois clientes em

simultâneo com interesse no mesmo imóvel e que podem se opor de forma

contenciosa.

O que faria?


Muito Obrigado!

José Covas MRICS

Presidente do Portuguese Valuation Group RICS

esai escola superior de actividades imobiliárias mba … · valor justo “existem duas ... uma...

Documents